时间：2022-03-15 22:24:31
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产工作意见，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
稳定商品房价格、促进房地产市场健康发展，是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，维护人民群众切身利益的具体体现，对于保持国民经济持续健康发展具有十分重要的意义。市价格主管部门和其他有关部门要充分发挥职能作用，遵循市场规律，按照“标本兼治、综合治理、惩防并举”的原则，围绕房地产项目开发、交易等环节，进一步加强对房地产市场价格的监管，建立长效机制，规范价格秩序，打击价格违法行为，促进房地产业持续稳步健康发展。
二、加强制度建设，建立健全房地产价格监管长效机制
（一）严格执行商品房销售备案和明码标价制度
凡在我市开发经营房地产企业，都要严格执行商品房销售备案制度，合理制定商品房销售价格，明确填报商品房备案价格有效期限，在预（销）售商品房前必须将价目表和明码标价书报市物价局备案。明码标价书按省物价局规定的统一式样，由市物价局监制，作为商品房买卖合同的附件（买卖双方各执一份）。备案情况在政府网站、时讯等有关媒体进行公示。
房地产开发经营企业在预（销）售商品房时，必须严格执行明码标价制度，在售楼部或销售场所公示每套商品房销售价格。
（二）全面实行商品房销售“一价清”制度
市物价局与市房地产管理局建立商品房“一价清”和预（销）售许可证发放联动管理机制。房地产开发经营企业未到市物价局进行预（销）售商品房价格备案的，市房地产管理局不予办理发放预（销）售许可证等手续。
市建设规划、设计等部门要做好新建商品房的供水、供电、供气、通讯、有线电视等各项基础设施的规划、设计工作。房地产开发企业在商品房开发建设期间所发生的各项费用，特别是与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，以及按照规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公建配套设施建设费，一律按规定计入开发建设成本。房地产开发经营企业不得在商品房销售价格之外另行收取相关费用。
商品房实际销售价格不得高于备案价格。因成本因素等原因确需调整备案价格的，须在初次备案满3个月后，由开发经营企业提出书面申请，报市物价局重新备案并公示。
建立备案约谈制度，对备案价格明显高于本地段平均价格的开发经营企业，采取约谈方式，请经营企业负责人说明情况，引导开发企业合理定价。
（三）建立并实行商品房价格监测、成本监审制度
市物价局联合相关部门，切实做好房地产市场价格的监测分析，完善房地产价格指数统计公布制度，对重点地区、重点楼盘商品房价格运行情况进行月度动态监测。
加强对商品房价格构成中直接成本、间接费用及代征代缴行政事业性规费的监审。房地产开发企业在价格备案时，一并上报价格成本构成，并如实填写《缴费登记卡》，对涉及房地产开发经营企业的乱收费行为，企业有权拒付并可以向市物价局投诉。必要时，市物价局可公布不同地段、不同类别商品住房平均成本，正确引导市场走向，提高商品房价格信息的透明度。
三、严格经济适用住房价格和廉租住房租金管理，维护低收入群体的利益
市物价局对经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房，严格按照国家和省规定的定价程序、办法等规范操作。认真审核控制经济适用住房的建设成本，禁止乱摊费用和虚置成本，利润率控制在3%以内，管理费控制在2%以内。合理确定享受政府优惠政策的普通商品住房的销售价格。廉租住房租金实行政府定价、动态管理，根据城市经济发展水平和住房市场租金价格变化情况，每年调整、公布一次租金补贴标准，其标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇低收入家庭的经济承受能力相适应。
四、落实分等定级办法，规范物业服务收费
市物价局和市房地产管理局根据《省城市物业服务收费管理实施办法》、《市住宅小区物业服务等级收费标准》和《市住宅物业服务等级标准》等规定，完善我市物业服务收费等级标准、基准价格指导标准，公正公平地评定住宅小区物业服务等级。对实施前期物业服务的企业，综合服务收费标准应参照物业服务收费分等定级办法，由建设单位或物业服务企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定，并向市物价局备案，物业服务企业收费前，应向市物价局履行收费审批程序，并取得收费许可手续后，方可实施收费行为。
物业服务企业要遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。市物价局会同市房地产管理局每年对物业服务企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查，促进全市城市物业服务收费步入规范化、标准化轨道。
五、加大监督检查力度，整顿规范房地产价格秩序
随时经济的复苏中国房地产成交价格不断攀高，房地产市场也趋于火爆，然后窥其背后究其根源是什么原因呢！
我们在拿出上面万买房的时候是不是该冷静一下好好想想呢！
由于中国现在还是以房地产为支柱型产业的经济体，所以在这次经融危机下中国经济要得到恢复房地产行业必须站起来，也因此政府在救市的过程中必须先救房地产行业，不是想借机打压一下那些地产商而是没办法，只能先退一步。
那么房地产行业又能这样火多久呢，中国经济会不会这样一直被它牵着鼻子走呢？
我们要说不，绝对不可能的事，不光我们不允许，政府也不会同意的。
房价的不断上涨，和工资之间的比例越拉越大，让更多的人买不起房子，连最基本的生存权都难以保障，也让更多的人产生这样的疑问：中国是社会主义国家吗？
在这一边窜的问题中国政府又在做些什么呢，他们打算做什么呢？
2006年5月26日中国政府网公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，同时公布了发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中，“开征物业税”再次纳入。虽说物业的开征还需要一些时间，但从全球来看开征物业税在中国是必然结果。
在中国走出这波经济危机之后我想中国政府要做个首件事就是杀掉房地产这头驴。2007年7月3日人民币跨境结算正始拉开序幕，中国政府想代替美国成为全球经济中心的野心也逐日显现。然而要建立成为这样一个经济体要是以房地产为支柱型产业是绝对不行的，中国要想继续发展就必须甩掉这个包袱。
我相信伴随国内良好经济体建设的深入，地产行业的浮华也将淡去，或许现在就是房地产的最鼎盛时期，有钱的不防把钱拿去做别的投资等个两年。
随着国务院的《批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》,研究开征物业税,意味着物业税改革将由提出方向转入研究开征。但笔者认为开征物业税面临艰难抉择,需解“三把锁”。
难题一,理论难定位。有人认为物业税是对财产持有征税,理应将其列为财产税范畴。但问题是征收财产税只有在财产产权归属清晰的产权制度下才能推行。然而,我国《宪法》规定,土地属于国家所有而非私有,从税收理论上来讲,不具有完全意义上的产权的财产,就不能整体成为财产税的课税对象,也就是说在土地所有权属于国家所有的情况下,就不能将不动产的土地和房屋作为一个整体征收财产税。我国现行房地产税之所以分为房产税和土地使用税,分别对房屋产权征收房产税和土地使用权征收土地使用税,就是考虑到现实的产权关系。在土地所有权属于国家所有的前提下,把现行房产和土地分别征收的房产税和土地使用税改为房产和土地合一征收的物业税反而使征税理论依据变得含糊不清。
难题二,模式难选择。是将土地批租改为物业税还是将现行房产土地税归并为物业税?我国物业税最早是由党的十六届三中全会《关于完善社会市场经济体制决议》提出适当的时候推出物业税,取消不合理的税费。而最早解读物业税的是中国人民银行而不是财政部。2003年周小川在一次主题演讲中,提出在实行将国有土地使用权的批租出让制改为年租制的前提下,将企业在房地产开发阶段一次性缴纳的土地出让金,分摊到保有阶段每年缴纳的物业税中,来降低房地产开发成本等。但由于物业税替代批租在操作上的局限性以及对地方当前利益的冲击,而逐渐为财政部提出的在不涉及土地供给是实行批租出让制还是年租制的前提下,将现行的房地产持有环节的房产税、土地使用税、城市房地产税合并为物业税,并对物业税制度进行重新设计的方案所替代。笔者认为两种模式的核心差异在于是否要取消土地批租,而实质问题是增加当事人负担的物业税还是不增加当事人负担的物业税。由于两种模式利弊得失都很明显,将使我们难以取舍。
难题三,制度难设计。如果将现行房产税和土地使用税改为物业税,改革将涉及三大核心内容:一是将房地产分别征收房产税和土地使用税改为统一开征物业税;二是将房地产分别按房产账面价值比例征税和土地使用面积定额征税改为按评估价格征税;三是由仅向单位征税改为向包括单位和个人征税。涉及的难点是:房产土地合一征收的物业税与我国现行房产与土地不同的产权存在矛盾,土地属国家所有使我们无法对房产土地合一征税;而评估价格征税与我国现行房地产价格没有反映其真实价值,以日益高涨的虚高价格作为计税依据显然是脱离实际的;而将征税范围由单位扩大至个人矛盾就更为突出。
(作者系上海财经大学公共经济与管理学院教授)
首先，感谢大家对我的信任，推选我担任新一届协会会长，深感责任重大，任务繁重，但我相信在市房管局的正确领导下，在省房协的指导下，在各位副会长和全体理事的配合、支持下，市房地产业协会的工作会有新的发展、新的发展。我本人将努力学习，勤勉工作，尽职尽责，为大家做好服务。
我们市房地产业协会是年重新成立的，在前四年多来，协会在上级主管部门的指导下，在各会员单位的大力支持下，围绕政府的重点工作，坚持双向服务，开展了一系列活动，在组织考察交流和加强协会自身建设等方面作了大量的工作。为促进市房地产业发展做出了积极的努力，发挥了社团组织的助手和桥梁作用。但近三年来，由于人员变动等原因，房协的工作基本处于停滞状态。今天，新一届房协领导班子产生了，我们要在学习外地房协经验和过去工作的基础上，创造性的开展工作，更好地发挥行业协会的桥梁纽带作用。下面，我谈几点意见：
一、紧紧围绕政府行业主管部门的中心工作展开活动
协会工作一方面要紧紧围绕政府主管部门的中心工作开展各项活动，当好政府的参谋和助手，另一方面要密切与会员单位的联系，反映他们的呼声，帮助他们解决一些实际问题，这样，协会才会有凝聚力。今后要加强会员单位之间的交流，认真倾听企业的呼声，积极执行政府政策，传达政府的声音，传递管理者的信息，从而代表企业为政府献言建策。
二、紧密结合行业发展的需要，做好服务
服务是协会的根本和宗旨，也是协会发展的基础，因此，协会工作必须把服务放在突出的位置，开展经常性的交流活动，为会员单位提供便利、优质的服务。只有急企业之所急，想企业之所想，想方设法为企业排忧解难，千方百计为企业服务，企业才能信任我们，我们的协会才会有真正的凝聚力。因此要充分发挥协会的积极作用，依靠协会维系会员、服务会员、影响社会，形成协会工作的生动局面。在市场经济中如何更好的为企业服务，这是历史赋予我们协会的使命和社会职责。我们要用开拓创新的思路做好协会的服务工作，努力把协会办成“企业之家、政府助手、立法参谋”。
三、紧密依靠主管部门和企业的支持
行业协会肩负着为政府为企业双向服务的职责、办好协会也需要得到政府主管部门和企业的双重支持。企业是协会的基础，没有企业的支持，行业协会是难以生存和发展的，政府主管部门的支持和帮助是办好协会的条件，离开主管部门的支持帮助，行业协会难以有效地开展工作。我衷心的希望局党组、行政对房协的工作给予大力的支持，也希望局机关各处室及局属各单位都关心、支持和帮助协会开展工作，为协会提供较好的工作条件。诸如在拟订行业发展规划、法规起草论证、人才培训、制定行规行约，开展信息交流和咨询服务、政策调研、对外交流和维护会员的合法权益等方面进一步发挥行业协会的作用。
四、今后的工作打算
(一)充分发挥协会的作用，为行业主管部门当好参谋
政府部门制定的有关行业方面的政策、法规、规划一般要通过协会贯彻到会员企业，而会员企业则要通过行业协会把自己的要求和意见反馈到政府有关部门。要发挥好这种作用和职能，首先要协助政府主管部门开展理论、方针、政策方面的研究，在政府总体经济规划和房地产业发展规划的基础上，研究本行业的发展趋势和发展规划，我们争取每年安排2-3次理论研讨活动，其次要坚持贯彻落实国务院各项房地产市场调控政策、措施，按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，结合行业主管部门的工作实际，为行业主管部门做好房地产市场宏观调控和有效监管。
(二)开展多方位的合作交流
为会员企业做好服务，加强会员之间、同行业之间、开发企业和中介企业之间、省内外本行业及协会之间的联系，学习外省市行业协会的成功经验和好的做法，更好地为会员单位提供服务。在经营管理、技术、人员培训方面要加大与外地的交流和合作。定期组织会员单位到省内外参观、学习、考察、鼓励强强联合。协会秘书处要定期深入基层企业，开展调查研究，根据形势和政策的需求，提出调研课题，组织会员开展研讨。
(三)办好会刊，为会员企业提供信息平台
从今年起，我们要创办《兰州房地产业协会会刊》，其主要目的是：宣传国家、省、市有关房地产政策法规，宣传省内外优秀楼盘，传递行业信息，交流先进经验，为企业提供信息服务，引导企业诚信经营等。为了办好会刊，要建立会员通迅员和有偿征稿制度，希望各会员单位，特别是理事单位，踊跃投稿，积极支持，真正把会刊办成政策性、专业性、实用性强的刊物，使会刊成为政府、协会、会员单位交流沟通的信息平台。
(四)加强自身建设，努力提高协会工作水平
经过这次换届，协会的领导层得到了充实，我们首先要加强自身建设，不断提高工作能力，着力增强服务意识和观念，着力改进服务功能和手段，着力建设自律性运行机制，依靠优质服务来增强协会的凝聚力和行业中的影响力。其次进一步加强秘书处的工作，要根据业务需要充实专职协会人员和兼职人员，建立专家人才库，保持人员的相对稳定性。把协会建设成为一个团结、精干、高效、务实的工作集体。第三着力做好制度建设，建立健全和完善协会的各项管理制度，使协会的工作既扎扎实实，又有声有色，不断改进不断提高。
【关键词】 土地增值税； 征管模式； 实证研究
随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。
一、光泽县土地增值税征收管理现状
在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。
（一）注重规范管理，税收增长明显
随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。
（二）严格执行政策，预缴管理到位
目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。
（三）创新管理方法，清算初见成效
在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。
（四）加强部门协作，建立控管机制
2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。
二、土地增值税征管中存在的问题
（一）税收政策不完善
现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。
近年来房地产调控政策回顾
从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有：
2005年4月30日，出台《关于做好稳定住房价格工作意见通知》（简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。
2006年5月24日，国务院办公厅转发《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（简称“国六条”）。主要内容是：规定新增的住宅供应必须符合“70/90标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
2007年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又补充通知，进一步明确二套住房的认定标准。
2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。在历次调控中，这次使用的政策工具最齐全，力度也最大。主要内容有：
一是各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。
二是坚决抑制不合理住房需求。
三是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
四是发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
五是增加居住用地有效供应，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。
六是调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。
七是确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
八是加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
九是加大交易秩序监管力度。
十是完善房地产市场信息披露制度。
2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，建设部、国土资源部、监察部联合发文《关于进一步贯彻落实国发[2010]10号文件的通知》。
主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。
房地产调控政策效果评价
从二手房价格月度环比走势可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。
需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。
总之，过去五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。
分别考察之，不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。
首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看，在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1。
根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。
2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌，房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。
2007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整，从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。
按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。
2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。
“国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具。在政策出台初期，交易量迅速下降，根据中原地产的数据，5月份北京、上海等五个城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同时，价格也出现明显下降，深圳、上海和北京的价格调整幅度最大，5月份之后累计最大跌幅分别为7.3%、6.3%和6.9%。
从全国总体情况看，十号文件出台后二手房价格环比连续三个月出现下跌，跌幅为最近两年来最大，但随后二手房价又开始出现上涨，8月份环比上涨0.1%，9月环比上涨0.5%，涨幅明显加快。说明“国十条”只是对市场产生了短期冲击，并没有改变市场运行的趋势。
[关键词] 房产税 房价 房产税改革
一、房产税改革的必要性
近年来,我国各地房价上涨幅度较大,尤其是一些大中城市房价出现过快上涨势头。与往年有所不同,最近这一轮房价飙升的最主要原因是:在流动性相对过剩的背景下,大量投资投机性需求涌入楼市,造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是:一方面,大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买;另一方面,不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。
为遏制部分城市房价过快上涨,2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》,明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
在我国,房产税并非一个新的税种,有关房产税的改革也由来已久。房产税在我国最早出现在上世纪50年代。原政务院在1950年颁布的《全国税政实施要则》中规定开征房产税,1951年政务院公布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税并入城市房地产税。上世纪80年代,鉴于城镇土地属于国家所有,使用者没有土地所有权,我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地税两个税种,并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。同时,城市房地产税仍保留,继续对外商投资企业、外国企业、外籍个人征收,直至2009年1月1日我国宣布废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,对内外资企业和个人统一征收房产税。
房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入,向产权所有人征收的一种税。根据我国现行房产税暂行条例,在城市、县城、建制镇和工矿区内拥有房屋产权的单位和个人均为纳税人,但条例同时规定,个人所有非营业用的房产免纳房产税。
按照现行的房产税暂行条例,房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳,税率为1.2%,没有房产原值作依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。
但在当前一些城市房价过快上涨的情况下,按照原值征收房产税难以体现房价波动,且难以起到调控作用。而房产税由原值征收改为按评估值征税后,则可以解决这一个问题。房产税改革的重点应放在现有征税范围内对计税依据的调整。改革应将原先按房产原值计税改为按评估值,也就是市值计税,从而更好发挥房产税调节贫富差距的作用。
要正确理解当前推进房产税改革的目的和意义。作为我国深化财税体制改革的一项重要内容,房产税改革最主要的目的并非调控房地产市场。“房产税税制改革的核心目标是公平市场竞争,调节收入分配。”
二、房产税改革短期利空、长期利好
房产税一旦开征,短期内对市场无疑是利空,它将增加住房持有成本,持房者将会对成本和收益进行审慎权衡,一部分炒房者将会被迫抛售房源,这将增加市场供应,并给价格带来更大的下行压力。
而从另一个角度说,房产税将会减少楼市的投机和非理性成分,逐渐挤出房地产市场的价格泡沫,使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来,促进楼市长远平稳健康发展。
房产税的长远利好还在于:它不仅着眼于房地产业自身的调控,更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。
从世界各国的情况来看,有的国家的确因此较好地控制了房价,以加拿大为例,所有的房地产征收1%的物业税,为地方财政服务。而二套房以上者交易必须缴纳资本利得税,为全社会服务,这样的措施让炒房者望而却步。买房后,无论是别墅还是普通住宅,每年都必须向政府缴纳住宅总估价1%的房产税。房产税随每年房子的评估价格浮动。如果所购房屋的价格是30万元加币,每年需支付3000元加币的房产税,如果十年后房子增值到100万元加币,每年就需要支付1万元加币的房产税。
根据我国1986年施行的《房产税暂行条例》规定,对于营业性用房征收房产税的计算办法,一幢原值100万元的房子,按余值计算,一次扣除30%,年税率1.2%,根据公式:年应纳房产税=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%,则年应纳房产税=1000000×(1-30%)×1.2%=8400(元),每年要缴纳的房产税是8400元。如果房产购买价格为200万元,每年缴纳的房产税就是16800元。如果将原先按房产原值计税改为按评估值即市值计税,住房持有人每年缴纳的房产税更多,税负更重,这样房产税对于打击炒房就会有明显作用。
国家逐步推进房产税改革旨在保证居民基本居住需求的同时,合理引导住房消费,抑制房地产市场中的投机、投资需求,遏制房价过快上涨,这对市场中投机性等需求打击压力很大,也将对投资、投机者的心理产生很大影响,并将影响楼市预期。
三、对居民个人征收房产税有技术难度
对于房产税改革的执行,面临不少困难,例如需要建立一套大型的全国性资料库,统计每户家庭到底拥有多少套房。征收的税率若以价格作为标准,更要开展繁复的估价工程。
房产税改革“牵一发而动全身”,高度敏感,改革须慎重。目前只能先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点征收,积累经验后逐步扩大到全国。
在具体实施上,可以对居民第一套自有住房免征,对第二或第三套以上住房或独立别墅、豪华公寓征收,而且税率要有差别,超过一定面积普通住房或独立别墅、豪华公寓可实行高税率。同时针对投资炒房客设置门槛,无户籍或无居住证,不能提供几年以上工作纳税记录,购房也将征税。
四、“一税”无以除“百弊”
房产税等相关税收所起的作用是有限的,不能过高估计房产税在房市调控中的作用。楼市调控关键还在于从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合拳”,并着力推进保障性住房建设、供应,从而真正终结房价近年来连续暴涨、社会资源向房地产业畸形积聚的乱象,从根本上破解困扰房地产已久的结构性问题。
其一,要与“调供应”形成合力。随着近期“房产税之剑”的高悬不下,一些处在观望中的开发商纷纷推迟开盘时间,其中部分已达到开盘条件甚至申领了预售证的楼盘,也不见有房源推出,这说明需要进一步加强市场监管和打击捂盘惜售的力度,增加楼市实际供应;同时,要在加大土地供应的同时,督促房企开工,增加预期供应量。
关键字：物业税 房价房地产市场积极影响
引言
国务院日前批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见》。《意见》将“深化房地产税制改革，研究开征物业税”作为加快推进财税体制改革的内容之一，引起各方关注。进入21世纪以来，我国的房地产业飞速发展，房地产投资总体规模不断扩大，房地产行业也已经成为我国国民经济支柱产业。但与此对应的房地产行业税制仍然沿用是七八十年代的税收体系。现行房地产行业的税收体系不适应经济发展的一面已经突显出来，特别是房地产保有阶段的税收体系，因此，改革目前房地产保有阶段税制体系，适时开征物业税被提到日程上来。与之相联系的是，在经历了2009年全国房价的大幅度上涨以后，国务院及相关部门在2009年底和2010年初相继释放出一系列房地产紧缩信号，这使人们自然会联想
到此时重新强调物业税是否与房地产宏观调控有关。
一、物业税的概念
物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。
目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税。新加坡物业税是对所有房产征收的税种，包括针对中低收入者的政府福利房屋。具体来说，自住房产的物业税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%。韩国房地产经济从2000年初开始过热，到2003年末，韩国政府采取了房地产遏制政策。2007年韩国的财产税和综合土地税达到房产总值的30%，而且，税率还随拥有房产数的增高而提高。 美国对房产的收税主要是交易税和物业税。交易税一次性过户时交齐，约为房价的2％一4％，一般由买卖双方平分。而物业税则属于财产税，每年都要交，税额是房产估价乘以税率(大约是0．8％一3％)。
开征物业税对房地产市场价格的影响
根据经济学基本原理，在市场经济条件下，商品的市场价格主要是由其供求关系决定的。就市场化程度日益提高的我国房产市场而言，也是如此。物业税之所以能对房产市场产生影响，其根本原因在于开征物业税可以影响房产市场的供求变化，从而影响到房产的市场价格与交易量。
1.物业税开征对供给的影响。
从政府角度看，征收物业税有利于地方财政收入的稳步增加，解决中央政府和地方政府财产分配不公的问题。实行物业税改革，将原来一次性收取的土地出让金分期收取，会在一定程度上减少地方政府的扩张冲动，因为大规模的批地不再会一次性地带来很大的收益，而且政府还要为短期行为带来的负面影响买单，因此很不划算。从长期来看，物业税成为地方政府的主要财源，政府会将重心放在物业税税源的扩大和增加增值收益上。征收物业税，地方政府可以参与物业的持续升值的再分配，有利于地方财政收入的稳步增加，保证地方政府运行所必需的财政资金，也可以限制地方政府过度开发土地的短期行为。无形中就减少了当前的土地供应，是过热地土地出让趋于更加合理。
从开发商角度看，其保有新开发住宅的成本将大大提高，势必影响其开发住宅的数量。对商品供给方征税将导致其供给成本的增加，出于转嫁税负以维持自身利益最大化的理性选择，供给方的供给会因此发生变化。这意味着在开征物业税以后，受房产供给方税负增加产生的一系列效应的影响，在其他条件均不变的前提下。与未开征物业税相比任何一个价格水平上市场房产的有效供给量都减少了，或者说必须在更高的价格前提下，供给方才愿意提供与物业税征收以前同样的市场供给量。。
2.物业税开征对需求的影响。
物业税对自用性住房需求的影响。自用性住房需求是人们对居住的必要需求，是人们基本居住权利的载体。这种需求是人们自发性消费需求，是一种刚性需求，其需求弹性很低甚至为0。所以如果对自用性住房征收物业税，自然会减少居民的财富，从而引起消费者的产品消费结构发生变化。但是对于不是此类住房的需求则不会有明显影响。
物业税的开征，将提高持有房屋的成本，对投资和投机需求产生较强的抑制作用，对于贪大求阔追求大户型的消费者也会产生一定的抑制作用。物业税降低了房地产投资的预期利润率，在银行利率不断提高时，当房地产预期收益低于资本和货币市场时。房地产业的投机资金会流向资本和货币市场。另外，物业税本身就是政府宏观调控的一个信号。会降低人们对房地产价格预期。使投资者感到政府会有更严厉的政策出台。提高了投资风险。那么投资者最优选择便是撤出房地产市场。但这种政策的“告示效应”有待探讨。
3.物业税开征对房价的影响
开征物业税以后，房产市场供给减少，而需求也减少，尤其是刚性以外的需求会大量下降，供需平衡点也在下降。则无论是交易价格还是交易数量均会发生相应变化，其中交易数量的变动趋势相对筒单，即呈现出或多或少的单边下降趋势。然而，要准确地判断供给和需求都萎缩以后对房产价格的最终影响就十分困难了。征收物业税以后房产市场总供给的减少对房价的上升起着助推作用，但同时导致的房产总需求萎缩刚对房价的上升起着抑制作用。而房价最终的市场表现则是两种力量共同作用的结果，那么开征物业税以后，房产的市场价格既可能下跌、可能持平、也可能上涨。这要看供应和需求平衡点对价格的影响作用如何。
从国际实践看，物业税大多作为地方政府的主体税种，其主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。在当前房价居高不下的情况，物业税的提出让一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任，有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度。然而，房地产作为一种商品。其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。因此，可以说物业税开征对于房价的影响还是个未知数。
三、开征物业税对于房地产市场的积极影响
1.完善我国现行的房地产税收制度。
我国现在的税收制度对于房产的交易环节赋税过重，严重阻碍了房地产的正常交易。征收物业税，将现行的房地产各项税费合并，并统一内外税制，取消房地产流转环节的各种税费，转化为在房地产的保有环节统一收取。这样一来。征收物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复征税的现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，解决房地产税制混乱的问题。
2.优化房地产资源的集约利用，促进社会公平。
开征物业税后，即对拥有房地产价值大的富裕阶层按一定税率征收多的税；对低收人阶层价值低的自有房地产征收较少的税。一方面能通过抑制富裕阶层过度占有资源，防止财产过度集中；另一方面也弥补了商品税和所得税在调节社会收入分配方面的不足，完善并发挥税制整体调节社会收入的功能。
增加地方政府长期财源，控制土地出让。
对地方政府来说，从短期看，可能会使当期财政收入减少；但从长远来讲，将会为其带来稳定的财政收入。这样就会抑制地方政府过度依赖任期内“集中卖地、花光家底”的短期行为，有利于城市土地资源的可持续利用。另外， 物业税征收以后，按年征收的物业税收入能保证地方政府为本地区提供公共服务，形成“多征税――多提供公共服务――财产增值――税源增加”的良性循环机制，政府从而能够参与房产增值价值的再分配。
四、总结
物业税的开征对房地产市场的影响非常深远，其引发的市场变化将非常复杂，绝不能简单地以房价的涨或跌来下结论。就世界上发达国家的物业税征收状况分析，开征物业税更重要的目的是为了完善税制和缓解地方政府财政压力,而主要不是对房地产市场进行调控,更不是单纯为了干预市场运行与房地产价格。我国征收物业税的主要目的也应是如此。规范实施物业税税收制度，稳步推进、发挥物业税应有的功能，是全面推进新一轮税制改革应坚持的原则和方向。物业税征收取得成功，将促进中国房地产市场长期稳定健康发展。
参考文献：
【1】李晓峰，开征物业税对房产价格的影响探析，经济经纬，2010（3）；
【2】葛馨升，物业税对房地产市场的调控作用研究，金融财税，2011（2）；
【3】王正勇，征收物业税对房地产供需及价格的影响分析，沈阳建筑大学学报，2011（4）；
一、全年工作目标完成情况
1、办理各类房地产交易15095起，成交面积141万平方米,实现房地产交易额25亿元，为市级目标任务的178.57%。
2、积极推进经济适用房和廉租住房建设，认真做好住房保障工作。目前我市正在落实的经济适用房项目共2个24万平方米，其中，*一期安置房项目15万平方米已开工；*安置房工程8.98万平方米，已完成招投标工作，计划年底开工建设；*2万平方米廉租房建设项目已开工。实现了经济适用房20万平方米、廉租房2万平方米年内开工的目标。
3、全市共完成廉租住房保障5554户，其中市区3800户。倍受关注的大板楼危房改造项目进展顺利，累计完成投资近亿元，16栋多层还原安置房已全面开工建设，其中14栋已完成主体工程建设，部分栋号已完成主体工程验收，预计春节前部分楼房可交付使用。
4、办理房地产权证20740本，发证面积396万平方米。房屋所有权登记率达93%以上，发证率达到91%以上，发证合格率达99%以上，均达到国家建设部部颁标准。
5、验收物业管理小区24个，其中5万平方米以上新建住宅区3个，实现了5万平方米以上新建住宅区实施物业管理率达100%。归集房屋专项维修资金2892万元，归集户数13057户，拨付专项维修基金98.74万元，受益户数达5948户、面积45.72万平方米。共维基金的归集、使用、管理均符合省、市规定标准。
6、实施白蚁预防面积176万平方米，为市级目标任务的160%，防治合格率达100%；完成房屋安全鉴定面积6.19万平方米。
7、受理批准新拆迁项目6个，拆迁总建面3.18万平方米，办证准确率达100%。
8、实现安全生产无事故，计划生育达标。
9、完成招商引资2000万元，为市级目标任务的100%。
二、认真做好议案、提案办理工作
全年共办结人大议案、政协提案20件，其中，人大议案1件，政协提案19件。面商率、办理率、满意率均达100%。
三、工作成效
（一）国家宏观调控政策得到较好贯彻落实，我市房地产市场持续健康发展
一是充分发挥房地产市场宏观调控联席会议作用，加强成员单位之间的协调配合，定期对房地产市场的市场准入、土地开发、建设成本、房贷政策等有关问题进行调研，加强市场动态分析，适时提出房地产市场运行分析与建议，为促进我市房地产市场发展建言献策。一年来，共召开相关部门和开发企业座谈会6次，上报市政府关于我市房地产市场状况的分析报告4份，配合省建设厅完成有关房地产市场调研4次。二是加强商品房预（销）售管理和网上登记备案制度，不断提高市场销售透明度，进一步完善了商品房预警机制。目前，我市商品房预（销）售合同网上登记备案管理系统运行正常，工作稳定。通过一年多来的探索和实践，加强各开发企业操作人员的培训，现在所有开发企业的房源信息、销售信息都已纳入该系统进行备案管理。初步实现了供销信息对称，为广大消费者提供了真实可靠的信息平台。三是积极开展了房地产市场秩序专项整治。一年来，以打击房地产开发、交易环节中违法违规行为为重点，工商、税务、房管等部门密切配合，对商品房预（销）售中的捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序行为，以及利用虚假信息、合同欺诈等损害购房者利益的行为进行了严厉查处。今年以来，共查处房地产违法经营案件26件，其中对7起房地产开发企业违规预（销）售商品房行为实施了行政处罚，使我市房地产市场环境得到进一步净化。四是开展二手房交易资金的托管业务，保障了交易双方的利益。今年8月份，我市开展了房地产二手房交易资金的托管工作，保障了买方得以准时拿到了权证，卖方得以准时得到卖房资金，通过几个月的运行，群众反映很好。
（二）加快建设经济适用住房和廉租住房,住房保障工作稳步推进
*年，住房保障工作被列为我市十八项民生工程之一，一年来，我局按上级部署，认真分析我市住房保障工作状况，有针对性地制定了一系列落实措施。
一是加强组织领导，专门成立了住房保障机构，明确了住房保障工作职责，完善了市、县（区）组织领导网络，深入三县、六区督促指导廉租住房保障目标责任完成情况。同时为提高业务工作人员素质，开展了全市廉租住房保障统计培训。二是制定并公布实施了我市住房保障规划，明确了今后二年我市住房保障工作目标。三是加大协调与监督力度，力推进经济适用房建设。今年通过与发改委、国土局共同配合，安排经济适用房项目三个共24.9万平方米。目前正在落实的经济适用房项目有2个24万平方米，其中：*一期安置房项目15万平方米已开工建设栋；*安置房工程8.98万平方米，已完成招投标工作，计划11月开工建设。四是加快推进*新村廉租住房项目建设。总投资3697多万元的*新
村一期廉租住房建设项目进展顺利。在蚌山区和相关部门的积极配合下，在较短时间内完成了小区规划、单体方案、地质勘探、施工图纸设计、建设工程规划许可证办理、建设工程招投标及征地工作，实现了年内开工的市级目标；同时，二期建设工程已上报省发改委申请立项并获批准，用地赔付正在积极进行中。五是扎实推进廉租住房保障户的审批审核工作。为进一步扩大保障面，不断提高低收入家庭居住水平，调整了廉租住房保障面积标准，由原建筑面积10平方米，调整为13平方米。全年全市共保障“双困户”家庭5554户，其中市区3800户，发放租金补贴900万元，超额完成省政府下达的3200户的目标任务。并完成了市区所有新增户档案资料的审核工作，开展了蚌埠市城市低收入住房困难家庭的调查工作。
（三）进一步加大房改政策的落实力度，促进房改工作不断深入
一是继续抓好《蚌埠市深化城镇住房发展改革，加快城镇住房建设实施方案》和《蚌埠市住房补贴暂行办法》的组织实施，通过对有条件发放住房补贴单位或具备领取住房补贴资格人员的审批发放，促进了住房分配货币化的开展。全年，共审批876名职工的住房补贴发放，应发补贴金额586万元。至此，报经市房改办审批的，向无房户或住房未达规定标准的职工发放住房补贴共计8530.03万元，惠及职工8719名。二是继续推进存量公房出售工作。通过加强与市行政服务中心“窗口”的前后联动，严格审批，全年审批出售存量公有住房51693.65万平方米、927户。至此，全市经房改办审批出售的公有住房达76813户、427.85万平方米，有效地促进了房地产二级市场的繁荣。三是配合市纪检监察部门，做好清房后续工作。按照严格执行政策，拾遗补缺，纠建并举，常抓不懈的指导思想，妥善处理清房工作的遗留问题，进一步规范管理公有住房出售、集资建房、超标准租住公有住房等工作。为避免前清后犯，进一步完善审批手续，做到发现一起，纠正一起，建立起有效防范机制，通过清房促进房改工作的不断深入。
（四）强化依法拆迁，稳步推进房屋拆迁工作
一是严格办事程序，加强拆迁监督管理，制止违法拆迁行为。对6个在拆和8个安置房在建项目的拆迁安置补偿资金实施拨付监管，没有出现因监管不力而引起拆迁补偿安置资金失控的现象；颁发拆迁许可证6件，批准拆迁建筑面积3.18万平方米，拆迁445户，房屋拆迁许可证办证准确率100%；完成了新批拆迁项目房屋拆迁估价机构的选择、确定工作，实施了拆迁评估工作过程的监管，对七家拆迁单位进行了年度资质审验。二是组织草拟了《关于进一步明确区政府组织实施的城市棚户区及旧住宅区改造项目有关手续办理的意见》，经市政府常务会议研究通过并执行。三是进一步做好拆迁实施单位的业务培训工作，先后对新船塘、卫校、张公山B区60余名拆迁工作人员进行了业务培训，并颁发了拆迁上岗证。四是加大拆迁纠纷的调处力度，认真做好拆迁政策的宣传贯彻工作。共接待群众来访咨询150多人次,办复群众来信近10件有效维护了社会稳定。同时，做好行政复议、行政诉讼的应诉办理工作，受理了卫校区域的13户拆迁行政裁决申请，无行政败诉案件。
（五）加大物业管理工作力度，推进物业管理健康发展
一是筹备召开了*年全市物业管理工作会议，总结了去年的物业管理工作，副市长张孝成作了重要讲话，并与各县分管负责领导签订了目标责任书，表彰了一批优秀物业管理小区和先进个人。会议的召开对于促进全市物业规范化管理，理清物业管理工作思路，促进各县区上下联动，形成物业管理齐抓共管的良好局面打下坚实的基础。二是联合市文明办完成了对各区*年物业管理的目标考核，同时会同三县及各区物业办开展了*年物业管理目标落实情况大检查，共检查物业服务企业77家、物业管理项目121个。三是不断加强对物业企业的监督和指导，严格按照我市物业管理招投标管理办法，落实前期物业管理。全年办理物业企业资质34家，其中新设立12家，核准11家，变更8家，外地备案3家。验收物业管理小区24个，其中5万平方米以上新建住宅区3个，即宝龙城市广场一期、瑞城小区和新都花园，实现了5万平方米以上新建住宅区实施物业管理率达100%。四是加大维修资金的管理力度。共归集房屋专项维修资金2892万元，归集户数13057户，拨付专项维修基金98.74万元，受益户数达5948户、面积45.72万平方米。
（六）强化房屋安全监管，确保群众生命财产安全
一是开展了雨季、汛期房屋安全大检查，将全市危房监管任务分解到各房管分局，明确责任和目标，认真上报危房监管统计报表，基本做到对辖区危房监管率100%。二是主动与危房产权单位联系，加大危房鉴定宣传力度，开展房屋安全鉴定工作，督促危房产权单位实施排危解危措施。全年共完成鉴定面积6.19万平方米，排除危房2万余平方米。三是白蚁防治工作取得可喜成绩。全年实施白蚁预防面积176万平方米。四是加大危房集中改造的监管力度，确保大板楼危房改造项目顺利实施。市重点民生工程大板楼危房改造（红叶山庄项目）自今年4月开工以来进展顺利。截止目前，施工面积7.46万平方米，累计完成投资9363万元。在规划建设的23栋楼房中，16栋多层还原安置房，已全面开工建设，其中14栋完成主体工程建设，部分栋号已进行了主体工程验收；5栋高层已开工建设，另外2栋高层即将开工建设。预计明年春节前多层房屋大部分可竣工交付使用，届时部分拆迁居民可得到还原安置，将在宽敞明亮的新居内度过2009年春节。五是对全市集中改造的危房进行了梳理，初步提出了改造计划和方案。治淮二村（水科院）危改项目规划控制即将获得批准，预计年前开工建设；老市委大院（唐家花园）5号楼危旧房改造举步维艰，日前市政府已督促相关部门进一步实地勘察研究，将提出切实可行的改造方案；纺机厂宿舍危改项目正在缓慢进行之中；另外，华光长青住宅小区，涂山路682栋，大庆一村103、104栋及船厂宿舍等危改项目已批准立项，并开展危改前期准备工作。六是室内装饰装修管理工作有了新的突破。自*年8月以来，装饰处对全市装饰工程进行综合检查13次，为6家施工企业办理了开工通知书，查处违规装饰装修7家，通过检查，提高了装饰装修企业的安全意识和责任意识，进一步规范了房屋装饰市场秩序。
（七）加强法制建设，不断推进依法行政
一是制定了局系统*年法制工作意见以及“*”普法法制宣传教育学习计划，指导和督促各基层各单位抓好贯彻落实。
二是按照省建设厅和市法制办要求，为局系统110余人办理了安徽省行政执法证和安徽省执法监督证的年检、换证工作。
三是认真做好规范性文件的审核工作。按照省建设厅要求，审核《安徽省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法（草案）》等规范性文件，并提出了修改意见。四是采取受理举报与主动查处相结合，加大对违法行为的查处力度，督促当事人按鉴定意见进行整改，全年共受理各类举报318起，办结298起，办结率达94%。五是依法及时受理、审理行政诉讼案件，从严办案纪律，规范办案程序，提高行政复议和行政诉讼案件的办理质量和效率。全年共办理行政诉讼、行政复议案件19起。
（八）扎实推进机关建设，努力提高工作效能
一是加强精神文明创建力度。制定了今年我局精神文明建设工作实施意见，明确了全年创建工作的指导思想、目标任务和保障措施。顺利完成了市文明委对我局*年度精神文明建设目标责任的检查。我局先后被评为安徽省第八届文明单位、市文明创建工作先进单位。二是为方便群众办事，更好地为产权人服务，我局极为重视行业窗口建设，制定了文明礼貌用语，印制了各类办件告知单向群众广为告之，同时，将各项办理程序、要件、告知单、咨询电话等在政府信息网上公布，随时接受社会监督；为有效提高办事效率，我局还为招商引资项目、破产企业等单位办理产权手续开设了绿色通道，先后为铁路分局、淮委开发公司等60家单位开展了上门服务。三是认真落实政行风热线工作，做到领导、机构、人员三个落实，认真准备上线预案，认真解答群众投诉建议，全年共解答和处理群众投诉和咨询70余件，对承诺下线后及时解答和处理的问题，能做到及时与投诉人见面，及时沟通、及时协调处理，对群众的咨询答复工作分别得到市广播电台、市纠风办和投诉人的好评。四是认真落实市民热线工作制。进一步健全了各项工作机制，加大了督办和督查力度，努力为民办实事办好事。全年共办理市政府网站市民心声栏目的群众咨询投诉100多起。五是组织编制了本机关信息公开指南及信息公开目录，建立健全信息公开工作制度，及时维护和更新公开的政府信息，充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用。
（九）基层组织建设进一步加强，干部职工的凝聚力进一步提升
一是局党委以深入学习贯彻党的十七大精神为主线,结合深入开展的“三个为什么”大讨论为契机,进一步提高了党员的自觉意识、服务意识，增强了基层组织的战斗力和凝聚力。二是学习贯彻全市科长大会及有关文件精神，研读《做最好中层》，教育干部争作最好中层，为中层干部交流轮岗干部做好调查摸底工作。三是以党风廉政责任制为抓手，明确了党风廉政责任目标和措施，促进了党员干部求真务实、勤政廉政、团结协作的工作意识的提高。四是充分发挥党员干部的模范带头作用，积极向地震灾区开展“献爱心、送温暖”活动，以缴纳特殊党费等形式共捐赠现金约10万元及一批过冬新衣被，进一步增强了党员干部的大局意识，激发了爱岗敬业的工作热情，从而形成了全局心往一处想、劲往一处使的和谐工作氛围。
【关键词】 房地产行业 房地产税 影响
一、房地产税开征的必要性分析
房地产极易产生泡沫，而房地产行业的泡沫对于经济的影响是巨大的，我国目前房价过高、商品房空置率增加，社会需要通过开征房产税来对当前过热的房地产行业进行调控。2010年的“国十条”出台，2010年5月13日《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》中明确提出要逐步推进房产税改革。为了对房产税的开征做准备，2011年上海市、重庆市率先进行试点，推进我国房地产税收的发展。国家开征房地产税的主要目的有如下几个方面：第一，调控房价。目前我国的一线、二线城市房产价格高涨，特别是2015年4月份以来，北京、上海、深圳等地的房价上涨迅猛，通过开征房产税，能够有效的控制增长过猛的房价，特别是增加炒房的成本，减少炒房者。第二，缓解政府保障性住房资金短缺。2008年开始我国加大力度进行保障房的建设，但是存在一个突出的问题是资金短缺，如果开征房产税，能够将这部分财政收入纳入到保障房建设中，能够促进保障房的建设。第三，减少财政对“土地”的依赖。
二、开征房产税对房地产行业的影响
（一）对房地产开发商的影响
住房问题一直是关系国计民生的大问题，对于房地产开发商来说，房产税的征收是忧大于喜，房地产商对房地产进行开发投资主要是想获得暴利，根据现行试点的房产税，房地产开发商需要支付一定的土地出让金与房产税，自然会增加房地产开发商的成本，对于房地产开放商的销售成本来说，房产税的征收会增加其成本。此外，房产税的征收主要的目的是促进我国的保障性住房的建设，因此对于高档的住宅征收的税率高，房地产企业开发高档住宅所需要付出的成本变高，会促使房地产企业开发保障性住房。但是从长远上看，房产税的开征对于房地产开发商来说是有利的，通过房产税对房地产主体的行为进行调控，能够有效的帮助房地产商防范房地产泡沫带来的风险，营造一个健康稳定的房地产市场，能够促进房地产开发商的持续发展。
（二）对普通购房者的影响
普通的购房者是对商品房存在刚性需求的，在试点的房产税征收城市中，房产税的开征对于商品的购买在短期内存在一定的影响，但是从长远上看，房产税能够保障普通的购房者买到住房，而对于市场上的房产投资者，是一个严厉的打击。对于普通的购房者来说，能够从房产税的征收中获得较大的利益，房产税对于首套住房采取的是免税的政策，对于刚性需求的购房者来说，能够降低购房的成本。而且我国房产税出台的主要目的是抑制市场上过快的房价，能够让房价处于一个比较合理的区间，因此对于刚性需求的购房者来说，能够让其更容易购买到住房。此外，我国的房产税征收主要是用于社会保障房的建设，能够让更多的民众可以购买社会保障房，有效的解决普通购房者的需求。
（三）对房产投资者的影响
房价过高很大一部分的原因是房地产市场存在一个特殊的群体――房产投资者，这部分群体称为炒房者，这部分群体通过炒房而使得城市的房价居高不下，随着房价的高涨，商品房越来越失去其作为保障人们基本生活需求的属性，人们越来越关注商品房的投资价值，房产投资者的炒作，使得房产的供给与需求之间的矛盾进一步的扩大，导致房产的价格高涨，加剧房地产市场的泡沫，90年代的房地产泡沫的破裂对中国的经济造成了巨大的影响，因此要有效的控制房地产市场的投资行为，通过房产税的征收，能够对房产投资者的行为进行有效的控制，通过房产税减少房产投资者的利润，使其能够减少房产的囤积，增加社会住房的供给，保障房地产市场的健康发展。
三、完善房产税的对策建议
我国的房产税从2011年开始在上海、重庆两市进行试点，虽然试点的范围比较小，但是取得的成绩比较大，对我国的房地产市场产生了深远的影响。因此对于房产税的开征，结合其开征对房地产行业的影响，提出以下的对策建议。
（一）加强房产税的宣传
我国目前对于房产税的宣传还不够充分，民众对于房产税的税制了解度不足，房产税的征收必须要有广泛的群众基础，因此要加强房产税的内容宣传，让纳税人能够了解房产税，树立缴纳财产税的观念。政府应当通过报刊、电视等媒体对房产税进行宣传，让社会公众能够了解房产税政策的相关内容，特别是对房产税的设计目的、征收的依据以及税率、标准等方面有全面的了解。还需要及时的解答纳税人的疑惑，促进房产税的发展。
（二）统一税制，科学设计房产税结构
房产税的征收要有科学的税收结构，房产税的征收必须要建立科学透明的监督制度，要规范我国的房地产市场的税收制度，要通过借鉴国外的先进经验设计符合我国国情的房产税，要合理的设计房产税的结构，可以按照房地产的土地使用的环节进行设计税种，如土地使用、土地转让、房产收益。要对房地产企业的营业税进行完善，在进行营改增的税制改革的基础上进行征收。同时，要对现行的房地产市场的税制进行改革，可以考虑将印花税与契税进行合并，规范税制，在房地产市场上要建立以房产税为主、增值税为辅的税收体系。
（三）加大稽查力度，加强房产税的征收管理
各地的税务部门要建立房产信息联网平台，通过对辖区内的房产信息进全面的数据库，并且城市与城市之间的数据库要通过联网的方式实现互查，能够有效的减少漏税现象。房产税的征收必须要加大征管的力度，要针对不同的房地产企业制定具体的税收征管标准，房产税的征收要严格按照具体的操作细则进行。
（四）调整征收范围，扩大税基
房产税的征收要进一步的进行细化，而且使房产税发挥调节的作用，必须要对房产税的征收范围进行调整，对于农村的经营房屋或者出租房屋，目前我国的房产税试点中是不纳入征收范围的，而“三资企业”也享有较大的税收优惠，对于房地产开放商的土地空置也应当设计空地税，要通过扩大征收的范围，合理的对土地资源进行调控，达到保障房产税税收收入的目的。
【参考文献】
[1] 康B大，赵晓明，宋伟. 开征物业税对房地产价格影响的实证分析――以河北省为例[J]. 商业经济研究，2016，14：172-173.
关键词：房地产 成本管理 成本控制
随着我国社会主义市场经济的不断发展和企业改革不断深化，房地产企业的市场竞争变得越来越激烈，如何加强房地产企业成本控制，切实降低房地产企业的开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。
一、强化成本管控对于房地产企业所具有的积极意义
第一，设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。只有加强房产企业的成本管控才能实现自身的利润目标。营业利润是收入抵扣成本、税金、费用以后的结余。从这个利润的公式，我们可以看到，在收入保持不变的前提下，压缩成本是确保利润空间的有效手段。只有确保一定的利润空间才能确保房产企业有足够的竞争力。因此，房地产企业自身所房地产企业自身所设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。
第二，只有加强房产企业的成本管控才能有效增强自身的竞争力并最终实现可持续发展。2OlO年5月31日公布的 国务院批转发展改革委关于2OlO年深化经济体制改革重点工作意见的知）中，“逐步推进房产税改革”这一表态，充分的说明了国家对于房产调控的决心与力度。今年以来金融机构频频颁布一些信贷制约措施，因此，可以肯定的说房产价格的适度回调
是在所难免的。在当前的经济形势下，加强成本管控才能从根本上提升房产企业的竞争力只有竞争力增强了，房产企业的市场份额才会进一步的扩大，房地产企业才能真正实现平稳、
健康、可持续发展。
二、房地产企业强化成本管控的对策与建议
房地产要做好成本控制，首先要树立“全成本观”，只有围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正从各个环节管控成本，真正做到在满足产品品质前提下的处处节流。成本管理必须是基于“全成本视野”，即将整个成本的范围划分为控设计、控开发成本和控开发费用。
（一）控设计
房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程总成本仅仅1.5%-3%，却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此专门针对设计进行成本视角的管控系统往往是房地产企业成本管理要点也是难点所在。房地产企业首先需要明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得成本、设计及其他相关部门统一语言，实现成本、设计深度沟通和有效协同。另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小、聚焦重点，相对容易推行和落地。其次房地产开发企业需要根据明确的关键技术指标分阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。
（二）控开发成本
控制开发成本重点体现在目标成本的渐进明细的多版本管控、采购与供方的精细管控、合约执行的过程控制以及景观装修成本的控制。具体从以下几个方面进行管控：
1、建立目标成本
目标成本管理是成本控制的基础。目标成本是地产企业基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标。从测算成本开始，在方案设计、初步设计和施工图设计相应完成后，最终确定该项目的目标成本。
目标成本具体在什么阶段确定根据每个公司的管理水平而定。一般而言，大多数房地产企业都是在施工图纸出来之后确定目标成本；但一些管理水平比较高的企业也将目标成本的确定前置到了扩初阶段甚至是方案阶段，并在不同阶段形成不同的版本。
2、通过合约规划将目标成本分解
合约规划是指将目标成本按照“自下而上、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及执行。
通过合约规划，在项目启动阶段预计项目在开发过程中会发生多少合同大类和每类合同所发生的金额，后期在合同签订时，与合约规划金额进行对应，就能及时反映项目成本是否和目标成本有偏差。此时，成本控制载体由对明细费项的控制转为对合约规划对应合同的控制，合约规划成为连接目标成本和合同执行的枢纽。在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，可以引入规划余量的概念，作为费项的蓄水池，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同。
3、通过月度资金计划进行成本资金控制
地产企业月度资金计划的范围主要包含项目成本类的资金计划，即合同付款及其他费用计划。合同付款分为计划内付款和计划外付款。付款计划走月度资金计划，即计划内付款；付款计划没有走月度资金计划，直接走付款审批流程的就是计划外付款。
月度资金计划是成本实际支付的控制前提，只有和实际项目运作相关联并经过确认的付款计划，才会形成月度资金计划，经过对企业内部的资金进行有效预估和合理按排之后才能实际支付。月度资金计划是成本资金控制的关键。
4、通过动态成本执行对目标成本控制进行预警和强控
为了对动态成本的执行与目标成本的差异进行实时监控并干预，需要从总量上将动态成本与目标成本基准值进行对比，并在目标成本级别上设定预警指标和强控指标。预警指标是指，当该级别动态成本超过目标成本预警指标一定范围（比如2%或者某个具体金额）时，需要向相关负责人（比如项目成本经理）发出报警，但可以继续签订合同。强控指标是指该级别动态成本超过目标成本强控指标（比如3%或者某个具体金额）时，需向个关负责人（项目负责人）发出报警，并且经过审批流程调整目标成本后，方可继续签订合同。
企业一般可以采用绝对值和相对值两种维度对成本超额进行双重监控。通过预警或强控手段，项目各项成本管控就有了一道“高压线”。
5、做好成本月度回顾是成本管理保障
成本月度回顾是成本控制的重要保障。成本经理在月度总结回顾时，需要思考如下几个重要方向：动态成本有没有超标？未来发生的合约规划有没有问题？已经发生的合同成本会不会变化？成本需不需要追加？
每月成本汇报前，合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，确保当期实施的合同所发生的金额、变更及签证以及预估变更和待发生的合约规划，必须及时反映在《项目动态成本汇总表》中。
成本经理每月最后一个工作日前，编制《项目成本月度回顾报告》，并将分析报告向公司管理层汇报，在企业内部设立相关审批流程，报相关领导审批确定。成本回顾时，对比、考核均以最新经过调整审批的目标成本为基准值。
（三）控开发费用
控开发费用也是全面成本管控的一个体现，房地产开发企业要针对营销费用、财务费用和税费三大环节进行管控。
营销费用占比销售额2%到5%甚至更多，但很多时候营销费用尤其是营销推广费用都存在很大程度的浪费，比如从所周知的广告投放中50%都是浪费的，营销费用管控中，可能需要针对销售佣金完善制度，做好规范精细的管控，针对因为卖场营造面修建的售楼处、样板间及展示区费用进行控制，而针对营销推广费用则需要通过注入到访成交率、单位到访交成本、单位成交成本等量化的推广效果指标实现营销推广费用每分钱都花得更合理、更有效果。
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此应当通过分阶段控制开发强度、缩短开发周期、降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
摘要介绍了低碳生活的概念,对低碳技术在住宅房地产中的应用实例——南京“锋尚”国际公寓进行了调研,指出其节能环保的措施,进而提出了普及低碳住宅的建议,以加快低碳技术在住宅房地产中的 发展 和应用。
关键词低碳;住宅;节能环保;普及;建议
abstractthe paper introduced the concept of low-carbon life,investigated the living example about low carbon technology applied in residential real estate —— nanjing “fengshang” international flat,pointed out measures of energy conservation and environmental protection in it,then put forward suggestions about the popularity of low-carbon residence,so as to speed up the development and application of low carbon technology in residential real estate.
key wordslow carbon;residence;energy conservation and environmental protection;popularity;suggestions
刚刚闭幕的哥本哈根全球气候大会在全世界掀起了一场新能源革命,以低碳 经济 为主的“绿色浪潮”开始席卷全球。wWW.133229.cOm“低碳、绿色、环保”等概念逐渐开始深入全世界人民心中,世界人民开始了对绿色可持续生活环境的新的探索之路。走低碳道路,发展以低能耗、低污染、低排放为基础的低碳经济与生态经济,实现人与 自然 的和谐相处,社会的可持续发展,已成为衡量一个国家、城市综合竞争力的重要标准和内容,也是党和政府落实 科学 发展观的全新战略决策和具体目标。最近,全国经济工作会议在强调转变发展方式时提出“开展低碳经济试点,努力控制温室气体排放,加强生态保护和环境治理,加快建设资源节约型、环境友好型社会”[1]。作为正在快速发展中的国家,这一次的低碳技术革命将带来新的发展机遇,十分有利于我国实现新一轮的快速赶超。因此,在我国发展低碳经济有着广阔的前景和现实意义。
目前我国房地产市场竞争激烈,参与者众多。激烈的竞争必然会导致优胜劣汰,要在未来的发展道路上赢得先机,大力发展低碳住宅将成为一个重要方法。正在举办的上海世博会上许多低耗环保的新型材料一一亮相,如会“呼吸”的墙壁、地板等[2]。不仅向人们展示了未来低碳住宅的构想和理念,也同时增加了人们对低碳生活的向往,为低碳房地产的发展打下了坚实的市场基础。作为低碳经济的重要组成部分,建设低碳住宅可以使环境更加美好,人们的生活更加健康,社会更加和谐,经济发展更加持久。因此加快低碳技术在住宅房地产中的应用成为未来相关学者和专家研究的重点。
1低碳的相关概念
低碳(low carbon)意指较低(更低)的温室气体(二氧化碳为主)排放。所谓“低碳生活(low-carbon life)”,就是把生活作息时间所耗用的能量尽量减少,从而减低二氧化碳的排放量[3]。低碳生活将成为人们改变世界的新的生活方式。所谓低碳经济,是指在可持续发展理念指导下,通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段,尽可能地减少煤炭石油等高碳能源消耗,减少温室气体排放,达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态[4]。发展低碳经济,一方面是积极承担环境保护责任,完成国家节能降耗指标的要求;另一方面是调整经济结构,提高能源利用效率,发展新兴 工业 ,建设生态文明。这是摒弃以往旧的先污染后治理、先低端后高端、先粗放后集约的发展模式的新的发展途径,是实现经济发展与资源环境保护双赢的必然选择。
2南京“锋尚”国际公寓实地调研相关介绍
南京“锋尚”项目位于南京狮子山—清凉门风光带、小桃园公园内护城河畔,总占地面积为20万m2。由4层带电梯的板式超低密度的公寓、loft空中别墅和沿河独立别墅组成。户均享有2 000 m2的林木覆盖面积。它是
3思考和建议
低碳住宅 发展 前景良好,但目前人们面临的主要问题是如何使节能增加的成本被市场普遍接受,从而实现循环 经济 中广义的节约。在大多数人看来,如此的住宅只有“富人”住的起,低碳环保技术的应用提高了此类住宅的门槛,阻碍了低碳环保住宅的普及和推广。究竟节能环保住房是否会增加住房成本,是否会使得节能环保住房不具有普及性,针对这些问题,笔者结合“锋尚”案例做了以下思考。
3.1长期的成本节约
就“锋尚”国际公寓本身,短期来说,其节能环保设计理念的实现和产品品质确实成本较高。但是从房地产建筑的全生命周期来看,节能环保设计其实为购房者减少了成本。例如根据网上搜集的资料,100 m2的普通住宅仅冬季的采暖费就要3 000元左右;夏季用空调制冷还要再花电费。而在“锋尚”,一年的费用大约是30元 /m2,这里包含了冬季采暖费和夏季制冷的费用。“锋尚”100 m2的房子,一年的花费大约是3 000元,长期来看,会为住户节省一大笔钱。因此,节能环保住宅的消费者需要一种超前的消费观念。
3.2品牌追求的误导
据了解,南京“锋尚”国际公寓均价逾300～400万元/套不等,平均价格1.4万元/m2左右,该价格水平在南京很高。其以如此高的价格,力推“零能耗”的节能环保概念,实际上在一定程度上对社会造成了误导,即节能环保型住宅的造价不菲,非高端型住宅不能采用。其实相关专业人士指出建造类似“锋尚”国际等节能环保住宅,所增加的成本其实并不高。3 000元/m2的成本一样可以做零能耗住宅,只不过“锋尚”国际的定位就是要打造“高端”住宅品牌。
3.3相关利益追逐
据了解此项目如开发成为普通住宅项目,总销售收入约50 000万元,当开发为“锋尚”这样的高端节能环保住宅项目,总销售收入约103 000万元。按项目销售利润率约为10%计,实现增加利润5 000万元。此外项目如开发成为低档住宅项目,总税收约为5 000万元,开发为“锋尚”这样的高端节能环保住宅项目,创造税收为10 000万元,实现增加税收5 000万元[5]。可见,丰厚的利润和收益往往吸引开发商和相关政府部门支持该类住宅往高档住宅方向发展,从而影响了社会福利的公平分配。
综上所述,就引出了低碳住宅的政府调控问题。即政府需要相关调控,以规范由于环保节能技术造成房地产市场的溢价现象所导致的市场失灵问题。建设节能环保住宅应在全社会普及,因此若想在全社会推广该类住宅,就需要政府提供补贴和相关优惠政策,以激励和监督开发商的开发行为,鼓励多建价格合适的节能环保住宅。
江苏省刚刚出台的《推进节约型城乡建设工作意见》,成为社会关注热点。《意见》中明确指出将在建筑中普及应用太阳能光热利用技术,加快推进太阳能光热与建筑一体化,大力推广土壤源热泵、水源热泵等浅源地热建筑应用一体化。在经济适用房、廉租房等保障性住房中,推进应用太阳能利用等适用节能技术。到2012年,全省新建建筑可再生能源利用率达60%[7]。由此可见,推进建筑节能,是一项系统工程,需要全社会的关心和关注。《江苏省建筑节能管理办法》也已经经省政府常务会议审议通过,并于2009年12月1日起正式实施。《办法》的出台,充分表明了省政府对建筑节能工作的高度重视,这将对规范建筑节能管理、促进城乡建设事业又好又快发展起到积极的推动作用。
住宅建设中大力发展可再生能源不仅可以减轻由于能源进口所引起的资金负担,还可以保障能源安全;发展可再生能源有利于调整能源结构、保护环境,可以使全球减低气候变化的风险;发展可再生能源可减少对当地资源的破坏,对我国这样的资源如此紧缺的国家,具有极为重要的意义[7]。但是笔者认为只有当节能环保住房普及之后,这种效果才会显现出来。鉴于此,必须将节能环保住宅的理念在全社会进行推广,甚至在经济适用房、廉租房等保障性住房中都相应地推进节能技术,才能让全民享受低碳带来的社会价值。
4 参考 文献
[1] 郭树清.低碳住宅:房地产发展方式的选择[j].上海房地,2010(2):34-36.
[2] 童悦仲.低碳经济时代如何提升住宅品质[j].城市开发,2009(24):43-45.
[3] 陈丽,温丽莉.包广林.“低碳住宅”将成主流[j].城市开发,2009(24):52-53.
