时间：2022-03-18 04:43:57
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买房合同注意事项，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
想要解除购房合同需要注意哪些事项在签订了购房合同之后，也许会因为某些特殊原因要解除购房合同。例如，开发商未获得批准、或者房屋不合格等情况下，都是可以要求解除购房合同的。那么在解除购房合同时的注意事项有哪些呢？下面让小编为大家介绍一下吧。
解除购房合同需要注意的事项
1、必须与对方协商，并取得对方的同意，同时承担相关约定的违约责任。且最重要的一点是，一定要及时签订书面解除合同协议，如果是通过中介机构办理的，必须三方到场，共同在书面解除合同协议签字后方可生效。
2、签订书面解除合同协议时，必须要对合同失效的时间、合同名称、合同编号以及需解除的具体部分等进行明确的约定，双方或者三方签字后生效。
3、如果出现某一方确实因为身在外地等个人原因，无法到场签订书面解除合同协议的，征得对方同意后，可以出具书面委托书委托他人办理，但这里必须提醒另一方，在条件允许的情况下尽可能寻求途径核实委托书的真伪，提高警惕，以防受骗。
4、如果双方就悔约以及签订书面解除协议等事宜已经协商妥当，并有了口头约定，那么为了更好保护自己的权益，应采取适当的手段，比如留下录音、传真件等证据，以防日后产生纠纷，起到保护自己利益不受损害的作用。
5、买房人在行使合同解除权时，要以书面方式通知卖方，合同自通知到达卖方时解除。卖方有异议的，可以请求人民法院(有仲裁协议的为仲裁机构)确认合同解除的效力。
6、合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同的性质，买房人可以要求返还自己已付购房款及利息，并有权要求对方赔偿损失。个别情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
以上就是小编为大家带的关于解除购房合同时的注意事项的相关内容，希望能够对大家有所帮助。在这里小编要提醒一下，解除购房合同是有规定的条件才能解除的，解除购房合同有两种方式，一是在法定的情况下解除，而是双方协议解除。如果有意愿想要继续了解的，欢迎到网站咨询专业的律师
苏凯一直想买套自己的房子，早点脱离寄人篱下的生活，不过苦于工作繁忙，一直没时间去考察中意的楼盘，不过他最近发现了一种网上售楼的新型购房方式，这种展示方式集文字、图片、视频、三维、互动共享等多种手段于一体，可以让大家了解楼盘的详细情况，沙盘、样板间、户型、社区环境等都可以通过网络展示在人们面前，甚至挑选户型缴纳定金都可以在网上完成。“这下不用到处奔波，在家里点点鼠标就可以了解楼盘情况了。”苏凯兴奋地说，“我准备加快我的买房进度了。”
节省时间，多样选择，细节展现，轻松选房、看房甚至购房，是网上售楼处的新型购房方式的主要优点。打开网上售楼处页面，只需轻点鼠标，登录页面，购房者即可在网上售楼处中自由选择不同楼盘，多角度浏览房产项目的3D动画沙盘、楼盘外观、户型和室内装修影像，资料的丰富性足以满足大部分购房者了解楼盘的需求。
更为方便的是，购房者在网上售楼处观看线上售楼小姐的视频讲解的同时，可随时用语音、视频交互工具与销售人员进行咨询，并和其他对同一项目感兴趣的网友进行讨论交流，这对于进一步了解该楼盘无疑是非常重要的参考。另外，网上售楼处还可提供电子楼书、销控表、房贷计算、合同范本、销售顾问等一系列服务。
网上售楼处不仅让购房者足不出户实现网上看房、选房、咨询、下定，也大大方便了广大房产商。对于他们来说，网上售楼处也是一种颠覆性的房地产营销产品，变革了以往只有楼书、简单广告和被动待客上门的营销方式，成为线下售楼处的有力补充。据了解，目前推出网上售楼处的主要有新浪房产频道和房龙两家，记者在新浪房产频道的“网上售楼处”上看到，目前已经有近20家北京一线房产商的项目上线销售。
小贴士
网上售楼处的几个注意事项
现场看房的补充有购房者表示，网上售楼处这种方式可以从众多楼盘中筛选出自己比较感兴趣的，但买房子是大事不会轻易就下决定，网上预订多少有些不踏实，如果要预订也要在现场看完房子之后。理财专家也表示，网上售楼处是一种推销手段，比普通的平面广告更形象一些，但是如果站在买房人的角度，目前只能作为现场看房的补充。买房人只有在现场才能核实视频里所看到的信息，或者考察到视频里没有而自己又很想了解的房屋情况。
保存网页上的房屋信息与现实对照虽说坐在家里就可以预订房子，给买方和卖方都提供了极大的便利，尤其是对于平时工作忙碌没有时间看房的年轻人来说更是如此，但是也带来了相应的风险。网络购房者了解的房屋信息均来源于网络，可是网页上记载的内容是可以随时更改的，而卖方更改之后，作为购房人将无法再看到。所以有业内人士建议购房人注意保存网页上所记载的关于房屋及房屋所在区域的各项介绍和说明，实际去看房的时候可以此作为对照来确定网上介绍的真实性。
核实信息的真实合法性买房人应该核实所看房屋是否有委托正规网络载体或者只是个人自行信息。填写预订信息缴纳定金时，一定要注意核实网络银行账号信息的真实性，并在签订意向合同时仔细核实合同的各项条款，以保证资金安全。据新浪网上售楼处工作人员介绍，定金将通过类似于支付宝方式的网络银行进行网上支付。买房人在网上缴纳的定金将由新浪房产作为第三方代为保管，会在买房人签订买房合同时纳入房款；如果买房人最后对房屋有不满意而不想购买，定金将足额返还。
虽然网上看房能够降低考察项目的时间成本，但从有效降低风险的角度出发，业内人士建议消费者在通过网络的介绍初步认可房屋后，后续的看房和购房手续仍旧需要谨慎对待。
(Bell 中国网友报)
一、购房合同有哪几种
目前在房地产市场上，存在三种《购房合同》。
一是“纸质合同”，这是一种完全手工的合同，购房者在签订纸质合同前，最好仔细研究条款，按标准合同文本格式要求开发商填写相关内容签订纸质合同，并约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向房产局申请登记备案。”这是制约开发商备案的重要条款，购房者一定要留意。
二是“半网签合同”，合同文体中没有“已备案”水印字样，合同编号为10位阿拉伯数字，没有英文字母，而且是手写，非机打。购房者为规避风险，签订合同后，可要求开发商出示《合同备案登记表》，以证明将办理备案;
三是“网签合同”，网签合同文本中，带有“已备案”的水印字样，其最大的标志是合同首页有“合同编号”，以英文字母E开始，后排10位阿拉伯数字，并且是机打显示，这种合同签订后，开发商在网上输入合同内容即为备案。
二、如何签订购房合同
1、仔细阅读合同内容
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要签约，而应该首先仔细阅读其中的内容，如果对其中的部分条款及专业术语不理解或者概念比较模糊，可以向当地的房地产开发主管部门咨询，在自己全部理解之后才开始签约。
2、不要漏项
对《商品房买卖合同》中的所标注的商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地来源情况及年限都应当逐项填写，以免出现漏项，因为这些条款关系到所购房屋的合法性。
在现实中，很多购房者对此并不重视，以为房子在那摆着不会出错，当发现对方没有销售许可证和土地使用权证时，就很难证明对方欺诈，因此，在签订合同的时候，必须将这些内容明确地写进去。
3、寻找谈判的机会
谨防房产投资误区
1 盲目投资。有的投资者未确定是收取租金还是赚取差价就盲目投资。其实投资前应该先合理定位，确定投资目标和策略。
2 迷信广告，有的投资者没有意识到部分房产广告夸大事实，将过高的宣传费用转嫁到房产价格上，造成投资人盲目抢购的局面。
3 轻信中介。有的投资者轻信房产中介，其实他们投资项目时，尤其要调查产权是否清楚，最好事先到现场察看，翻阅官方登录材料等。
4 依赖“内部消息”。有的投资者热衷于内部消息，其实有的消息有失偏颇或出于恶性竞争。应注意收集判断，精确分析各种信息。
5 过度投资。有的投资者不考虑国家宏观调控的风险，任意投资。一般合理房产投资比率不要超过个人总资产60％。房产出租还是出售策略
目前存在着“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资方式。这种投资是否可行，到底是卖还足租?关键是看出租收益率，
1 投资期限还未满2年的短期投资者，由于营业税的征收，采取“以房养房”的策略较合理。
2 投资期限已经超过2年的投资者，要权衡把握出租收益率。1)如拟出售的房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时会有很多限制，容易造成收益损失。2)如考虑长久出租，一般应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电，以维持原有居住品质和租金水平。3)按揭贷款购买多套房产的购房者，应适当控制贷款成数。为了减少不必要的利息支出，不要将预期的房租收入作为主要还款来源，应将手头的富余资金用于提前还贷。
房产投资价值自评策略
房产是否值得投资，最重要的就是考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。可以从以下三个角度考虑：
1 租金乘数要小于12。乘数：投资金额／每年潜在租金收入。这是比较全部售价与每年总租金收入的一个简单公式，如果超过12倍，很可能会带来负现金流。但没有考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
2 投资回收期为8-10年。投资回收年数＝(首期房款＋期房时间内的按揭款)／(月租金一按揭月供款)×12，投资回收期考虑了租金、价格和前期的主要投入，还可估算资金回收期的长短。回收年数越短越好，合理的年数在8―10年。
3 15年收益与购买价比较。如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则物有所值；大于房产购买价则尚具升值空间；小于房产购买价则价值已高估。
房产投资的注意事项
1 设计投资方法。投资前最好与建筑专业人士商讨，借鉴他们的建筑专业知识，共同设计成功的投资方法。
2 找准投资时机。房产价格与社会经济总气候联系密切，经济不景气时，房产价格开始下跌，这时可买入，待经济复苏再抛出。
3 把握优惠机遇。一般有4次低价买房机会：如期房开盘之初开发商的优惠；一次性付款时折扣一般高于存款利率；团购的让利销售；买房人推荐客户再次购买的优惠。
兴建集资房的土地来源主要有：企业通过减免地价或行政划拨方式取得的土地;集体经济组织的非农用地;农村私人宅基地;国家机关、事业单位、文教卫生、科研单位的非营利性用地。
兴建集资房的单位或个人通常打着“合作建房的”的招牌，却不能提供国土部门批复的合作建房合同，更不能出示预售许可证。与出资方签定的合同不是国土部门规定的文本，也不能办理公证手续。其承诺的50年或永久使用权以及共有房产证，实际上只属于土地方，不可能转移到出资方名下。出资方权益并无法律保障。
业内人士指出，除了产权没有保证外，由于集资建房的若干特性，决定了出资人还要承担下述风险：集资建房能否顺利完成，首先取决于资金的筹措情况。如果资金不能准确、及时地到位，工程进度便没有保障，工程进度延缓更加剧了资金筹措的困难。这样的恶性循环必然导致资金一去无归、工程遥遥无期的结局。而且，由于某些集资建房单位的暴利动机，选择施工队时只能是降低标准、拼命压价，甚至迫其带资建设，施工企业要生存，必然偷工减料，建筑质量难以保证。
集资房通常较难形成规模，大多是一栋或二三栋楼，由于规模小，客观上造成管理配套难的问题。即使集资者有意完善，结果往往仍是力不从心。水、电、煤气管道的接驳，公共设备的维修等等，都需要相当的资金支持，即使是简单的清洁卫生、安全保卫，也离不开资金，更不用提社区文化建设和其它体育设施配套、正规的物业管理等，这些都是集资者始料不及的，也是开发商不会考虑的。 购买住房，是人生一项重大的投资，许多消费者主要是由于资金问题购买了集资房，但即使是集资房也是一笔不小的投资，动辄数万。集资房经常不能按期交货已属正常，最令人烦恼的是货不对板，而又投诉无门，由于集资房没有完备的法律手续，不能受到法律的有效保护。
产权问题
集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。
由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。
注意事项
1、集资房多为村委会与开发单位合作建房。据了解，从20__年8月6日后，政府部门不再审批合作建房，即便是在政府规定的红线范围内，集资房项目也大多没有经过正规的报建程序;同时，集资房的开发单位多数无开发资质。
2、集资房无正规楼书。集资房楼书多是一纸宣传单，一般不标明开发单位、建设设计单位，传单采取沿街散发形式。
3、集资房无正规预售合同。售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。
4、集资房房产证多由村委会自行印制。在看房时，售搂员会告诉购房者签了合同后，发楼房使用证，但事实上，这个证是村委会与开发单位自行印制的，并无法律效力。
5、集资房多未补交地价。售楼员也表示，他们是先建房后办报建手续，日后购房者补交地价后，即可办理房产证。
6、集资房遇拆迁有风险。售楼员一般会告诉购房者，他们的楼盘永远不会拆迁等。
7、集资房价格便宜但不能办按揭。集资房一般单价每平方米20__多元，南山集资房价格较宝安稍高，大多要3000元/平方米，但与深圳去年均价5680元/平方米(按建筑面积售房)的商品房相比——至今年1月份，均价升至5934/平方米，集资房价格比商品房低一半;但是，集资房不能办理按揭贷款。
8、集资房品质较商品房稍低。楼房做工较粗陋，多为毛坯房，少数有简单装修。
房屋租金收款收据怎么写按照我国税务局要求规定，统一收款收据适用于经营纳税人收取非经营性收入，若组织发生购销业务而收取银行承兑汇票应按规定开具正式发票，收据不能用于经营性收入。那么，房屋租金收款收据怎么写呢?小编接下来为您分析。
收据怎么写，收据范文在工作中当我们收到款项时，会给对方开据一张收据，也就是我们俗称的收条，收据的规范书写能保证法律效力及时生效。作为双方的一项重要的收款、付款的法律依据。那么收据怎么写范本，有哪些注意事项，小编整理了相关资料。
关于发票和收据这两者有什么区别吗现实中我们经常会说到收据和发票，这两种是一样的意思吗?，那么下面是小编为你解答并且为你带来相关收据范文，欢迎阅读参考。收据与发票有什么区别一、相同点：发票和收据都是原始凭证，它们都可以证明收支了某项款项;二、不同
收据怎么写范文参考苏州市有米餐饮管理有限公司 收据凭证今收到_______________人民币(大写)___________￥______系付_______________________单位盖章收款人日期： 年 月 日收据怎么写范文参考篇2
收据样本格式今收到： 张三交来联想笔记本电脑壹台，型号：昭阳v986，全新未开封。大地有限责任公司(印章)经手人：刘六xx年12月5日收据样本格式篇2
相关首次购房收据证明范本怎么证明你是首次购房呢，就需要开具首次购房证明，那么如何开首次购房证明就难住了很多人，今天就来看一下首次购房证明都需要什么手续吧。小编也为大家整理相关首次购房证明范本，仅供参考。
最新收款收据模板的格式房屋租金收款收据今收到__________支付的地址为_______市_______区______路_______小区________门面的房屋租金总计￥________元(人民币大写____________圆整)，租期从____月____日.________年____月_____日至_____年收款人(门面户主)：__
相关个人手写收据格式范本如果需要手写收据的时候，一定要注意格式是否规范，不然是没有法律效果的。那么下面是小编为你为你带来相关个人手写收据格式范本，欢迎阅读参考。个人手写收据格式范本一个完整的收据，通常应由标题、正文、落款三部分组成。
借款中常用收据的法律效力在现代社会生活中，民间借贷发生的非常的频繁，其中涉及到欠条、借条、收条的法律含义、证明的事实及映射的法律关系等内容是大家所不熟知的，小编为您总结了相关知识，供您参考，希望可以帮助到您。
收据与收条借条的区别是什么为什么收条、借条与欠条，一字之差，结果却截然相反呢?在市场经济蓬勃发展、法律规定日渐完善的今天，如何认识和书写与金钱有关的单据，才能切实保护自己的合法权益。小编为你讲解。
关于二手自住房购房收据合同怎么写栾川二手自住房购房合同怎么写?栾川自住商品房买卖合同是否有效?很多人都不是很了解，二手房交易的手续比较麻烦，尤其是签合同的时候，需要注意的事情又很多，其实能买到合适的二手房也是不错的，不仅价钱便宜还可以省去装修的麻烦，下面
收据模板样本今收到幸福印刷社王庆、刘永昌二同志送来的打印讲义五捆。每捆各一百份。每五份一套，每套价格为壹元伍角捌分。共计壹百伍拾捌元整.近日内付款。
简单的租房押金收据范文租房押金收据应该怎么写呢?租房押金收据是用来证明我们已经缴纳租房押金，它是最重要的原始凭证，拥有多种类型。接下来我们就来看一个简单的租房押金收据范本，希望对大家能有所帮助!押金收条今收到XX省XX市XX县XXX镇XX路XX号XX单元XXX室
收据与借据有什么区别很多人不知道收据与借据有什么区别，下面就让小编为你解答，希望对你有所帮助!借据指借用别人的钱或器物时所立的字据，由出借的人保存，是一种债权债务的证据。借是暂时使用别人的物品或金钱，把物品或金钱暂时供别人使用。
买房交了定金怎么写收据我们在买房的时候要是交了定金是需要写一张收据的，在现实生活中由于未正确规范拟定定金收据而导致债务人无法履行债务，债权人的债权无法实现的事件也屡屡发生，这就需要我们多加防范定金没有写收据带来的纠纷，接下来由的小编
收据格式模板的范文精选收据主要是指财政部门印制的盖有财政票据监制章的的收付款凭证,用于行政事业性收入,即非应税业务 !一般没有使用发票的场合，都应该使用收据。
最新收据模板今收到高山公社铁匠沟大队马胜田、牛兴旺二同志送来的棉花技术承包合同奖金叁千元整.省农业科学研究院经手人：张三山x年x月x日最新收据模板篇2
诉讼费退费收据怎么写经常生活中会出现一些民事纠纷，如果不能协商解决就需要进行诉讼，需要提起民事诉讼，诉讼就需要缴纳诉讼费，但是这个诉讼费在某些条件下是可以退换的，那么诉讼费退费收据怎么写?接下来由的小编为大家整理了一些关于这方面的知
关于装修收款收据样本的相关范文开收据的时候应定要注意谨小慎微，那么关于装修收款收据样本要怎么写呢?下面是小编为你为你带来相关收据范本，欢迎阅读参考。装修收款收据样本怎么写1、写明缴款单位或者人名2、写明交款事由，譬如首付款还是中期款3、写明收款
收据模板收据格式入账日期： 年 月 日今收到金额(大写) 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分￥ 收款人：个人使用： 周建聪说明：本附件为个人在开收款收据时需签字(数字：零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖)。打印无效。
收据和发票有什么区别首先说发票和收据的相同点：发票和收据都是原始凭证，它们都可以证明收支了某项款项;不同点：收据收取的款项只能是往来款项，收据所收支款项不能作为成本、费用或收入，只能作为收取往来款项的凭证，而发票不但是收支款项的凭证，而且凭发
相关房屋租赁收据样本交房租的时候经常需要开具收款租赁凭证，该怎么写呢?下面是小编为你为你带来相关房屋租赁收据样本20xx，欢迎阅读参考。房屋租赁收据样本20xx押金收条今收到XX省XX市XX县XXX镇XX路XX号XX单元XXX室吴XX租房押金XX元整。
手写收款收据怎么写才可以在日常生活中，如果你与对方进行了财物的交易，当你收到对方财物时需要写给对方以做证明，具有法律效力。一份收条的如果书写不规范可能会引起不必要的争端甚至超出严重损失。
相关购房定金收款收据范本很多时候我们买房都是通过中介，那么中介收取了费用的收据要怎么开呢?下面是小编为你为你带来相关购房定金收款收据范本，欢迎阅读参考。
相关交通事故赔偿收据样本交通事故发生了就会涉及一系列赔偿问题，那么关于交通事故赔偿的收据要怎么写呢?下面是小编为你为你带来相关交通事故赔偿收据样本，欢迎阅读参考。交通事故赔偿收据样本是怎么样的收条今收到XXX交通事故赔偿款XXXX元(小写： )。
房屋租金收据样本范文房屋租金收据今收到(缴纳方) 元 (人民币 圆整)作为 年月日至(包含30元/月的物业管理费)，立此为据。收款方： 电话：身份证号码：年 月 日篇2：房租收据
写收据的格式收据凭证今收到_______________人民币(大写)___________￥______ 系付_______________________单位盖章 收款人日期： 年 月 日写收据的格式篇2
最新收款收据填写范本一个完整的收据，通常应由标题、正文、落款三部分组成。(一)标题标题写在正文上方中间位置，字体稍大。标题的写法有两种。一种是直接由文种名构成。即写上收据或收据字样。
收据怎么写,收据的格式是怎样的范文在现代社会中，发生一些民间借贷关系是非常正常的，但是一些人不了解收据怎么写?收据的格式是怎样的?等问题。接下来小编为您总结了相关知识，为您分析，供您参考，希望可以帮助到您。
收据和发票相同点和不同点是什么呢对于收据，其实是在双方进行交易等时产生的，比如收受货款，那么便要出示收据。而与收据相似地，即是发票，但是收据与发票时不同的东西，那么，收据和发票相同点和不同点是什么呢?下面由小编为您介绍。
收据有法律效力吗随着现代社会经济的不断发展，大家手上有了富于的资金，一旁的亲朋好友，不免就有人想要来借你的钱，但是很多人心中有一个疑问，那就是收据有法律效力吗?接下来小编为您总结了相关知识，为您分析，供您参考，希望可以帮助到您。
遵守公司各项规章制度，服从上级的工作安排和调度。同事间应相互关爱配合、团结一致，不得恶意竞争、互相诽谤，资深置业顾问应主动提携帮助其他置业顾问，培养良好的团队合作精神。小编为大家分享相关的置业顾问职位工作内容及工作技巧资料，提供参考，希望对你有所帮助，欢迎参阅。
职责一
一、遵守房地产经纪人礼仪，保持整齐、清洁的仪容仪表，保持积极向上的工作心态，努力保持公司整体形象;主动对公司进行形象宣传。
二、遵守公司各项规章制度，服从上级的工作安排和调度。同事间应相互关爱配合、团结一致，不得恶意竞争、互相诽谤，资深置业顾问应主动提携帮助其他置业顾问，培养良好的团队合作精神。
三、独立开展接售房工作，提高工作效率，全力完成公司下达的各项工作指标。
四、严格按照接房流程及注意事项开展工作，对客户所委托的房屋进行查验，确保房源信息真实可靠，并签定《房屋居间合同》，认真填写相关表格，填写时不得缺项或标注不详，对无法了解的信息应予以标注。
五、为客户做好税费预算，并详细讲解登记过户、按揭贷款的相关程序。
六、积极配合、辅助其他置业顾问对所接房源展开销售工作;根据安排，带领其他置业顾问即时熟悉所接房源。
七、跟踪回访售房客户，做好跟踪回访记录;及时对委托期满的房源进行续签。
八、严格按照售房流程及注意事项开展工作，在销售过程中细心谨慎，及时带领购房客户现场看房，积极收集、如实反映客户的意见和建议，对购房客户进行及时跟踪回访，并做好追踪记录。
九、根据业主所委托房源的实际内容进行销售，向客户告之房屋实际情况，不得只顾成交而对客户故意隐瞒其应该知晓的实情。
十、协调交易双方的关系;对待客户态度和蔼热情，不得与客户发生争吵;对于自己无法处理的情况，及时向部门主管进行汇报。
十一、协助证务、售服人员办理产权过户登记、房屋交接等事宜，做好成交客户的后期回访，及时向客户告之证件办理情况。
十二、主动做好公司指定销售个案的调研工作，积极收集市场信息，自觉参与市场调查，洞悉市场行情，做好成功交易个案的总结。
十三、按时参与公司组织的培训学习，不断提高自身素质及业务能力，主动咨询、征集客户的意见和建议，为提高公司的服务质量作贡献。
置业顾问的要求
置业顾问本身应该精通房产的相关基础知识;另外应该熟悉售楼的循环流程，应该掌握销售技巧如谈判技巧，话术技巧，产品销售的语言技巧，电话跟进的销售技巧以及销售说服技巧等等，其还应该快速分析出客户的购买行为、决策和心理，并熟练应用拉销、比较等等的诸多应用技巧!现在的售楼处已经没有传统的售楼员，售楼员的称呼被“置业顾问”或“销售顾问”所取代，而这一称呼的变化中，售楼员的单一销售功能也扩展到“置业顾问”的综合服务功能。
据xxx等项目销售负责人介绍，现在的置业(销售)顾问不但从名称上，更是从服务的意识和服务范围上全方位的区别于传统的售楼员，他们不但具备了较高的文化素质，经过了置业专业体系培训，同时还要了解金融等方面知识和理财知识，具有复合型人才的特征，能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。对于购房者来说，置业顾问的热情及专业知识能够让人体会到这个楼盘的内涵，产生信任感，更愿意买这个楼盘的房子。
置业顾问如果想做好，起码应该具有以下特性：⑴对行业的热爱;⑵强烈的企图心;⑶能够承受进入本职业初期承受较大压力与快节奏工作的能力;钻研精神;⑸为客户理财(房产理财、投资指南、信贷理财)的能力;⑹对资源(房源、客源)的累积以及对老客户资源的二次发掘与转介绍。
置业顾问的工作分析
(1)自信心、责任心、耐心、亲和力;
(2)良好的心理素质;
(3)房地产相关专业知识;
(4)熟练的交易流程;
(5)沟通能力与谈判技巧;
(6)顾客至上，服务意识;
(7)自我认知能力与自我激励能力;
(8)表达能力和判断能力;
(9)品格优良，道德高尚。
置业顾问的职业道德
1、诚实信用
具体表现在给客户的信息要真实，不欺诈误导客户，公平中介。
2、有事业心
要热爱本职工作，敬业乐业，不断提高个人素质与理论水平，完善自己的知识结构对业务精益求精是职业道德的基本要求，否则谈职业道德只是一句空话。
3、有责任感
经纪人忠于自己的客户，认真为客户负责办好委托的业务，完全认真地履行合同，善始善终。
4、加强自律
作为房地产经纪人要加强自律，自觉遵纪守法，遵守行规及公司管理规定，维护职业形象，不损害客户利益，同行不相互倾轧。
5、为当事人保守秘密
房地产经纪人有为当事人保守商业秘密的义务。
技巧二
一、销售技巧之规定动作
商务礼仪标准
自我介绍，交换名片
目的：为了不流失每一组到访客户
最基本的商务礼仪，让客户无法拒绝你的请求，即使客户没有名片，也能很自然的留下客户的姓名和电话……
二、不同情景下的销售方式
情景一： 首次到访便表现出强大的购房意向……
客户解析：我们通常会判断这种客户为冲动型客户，针对这类型客户，我们应时时让其保持亢奋状态
逼定技巧1、现场气氛的烘托(团队合作重点)
技巧一：现场置业顾问之间的相互配合，利用现场的人气制造热销氛围。如： 置业顾问不时的走到正在接待客户的置业顾问身边告知“**单位已被认购，现勿推荐”。
技巧二：置业顾问当着客户面大声咨询前台多次“**单位是否售出?”前台置业顾问前2次应回答“抱歉，已售出，不能推荐”，在接受第三次咨询时才回答“未预定，可推荐”(注：每一次询问的单位应是不同的，目的是为了制造热销氛围)。
技巧三：尽量让客户集中，太分散会显得售场冷清。未接待的置业顾问可适当的在客户身边走动，或是故意在客户身边打电话(关于售房的电话)，让客户感觉工作人员的忙碌。
技巧四：未接待客户的置业顾问择机给接待中的置业顾问打电话，咨询定房或签合同的事宜。(注意：考验团队配合的默契度，事前团队成员一定是协商好的，如动作、语言、眼神……)
逼定技巧2、 决不放过今天
技巧一：强调产品优势
1、突出产品优点，灌输得到它的好处，一旦客户有疑问之处，必须马上解决，但切忌勿放大问题。
2、让客户感受到产品的稀缺性，强调今天不定，明天很有可能没有了。
技巧二：协作配合
置业顾问之间相互配合，利用现场客户对产品喜好，故意推荐同一房源，达成争抢的局面，如：旁边的置业顾问多次询问另一个置业顾问“你的客户是否要定这套房子，我的客户也在看，非常喜欢，基本上就要定了，要不让你的客户看另外一套差不多的。”
情景二： 二次回访，再次表明意向，但却非常理性……
客户解析：此种客户相对比较理性，一般二次来访时会携带家人或朋友。这时的主要营销对象是客户本人，但也不能无视家人或朋友，家人和朋友往往会成为我们的帮手。
逼定技巧1 换位思考，以退为进
销售是与人打交道的，是一个交流的过程，所以要学会换位思考。不能过于盲目乐观，你以为给客户讲明白了，但实质上他没听明白。我们要思考“为客户解决什么问题才能受到客户的欢迎”，我们所有的销售都是建立在为客户服务的基础上。如果你仅仅是想：我要卖东西，我想跟客户说事情。那么，你将是个不受欢迎的人……
很多时候客户会提出自己的看法，或对产品提出负面评价，置业顾问往往会急于辩解和反驳，但如果我们更多的与客户站在同一平台，对其给予认同，反而会得到客户的信任。
逼定技巧2 利用专业，从身边人入手
1、让自己成为专家，或引用权威机构的工作结果、建议、观点等。
例：“春森彼岸是世界级建筑设计单位MRY顶力打造的作品，在业界得到了广泛认同，并且这样的作品也是身份的象征……”
2、利用大众意见或相关群体的一致性意见。
例：“之前有一户业主当时就是认为这栋楼是景观最好的一栋，所以很快就定了下来……”
3、借用客户所信赖的人的推荐意见或观点。
一、引言
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
主要参考资料叶金良：《WTO与房地产营销》，湖北人民出版社，2001年10月第一版。
王海、刘元：《王海忠告-打假专家传授消费者维权诀窍》，法律出版社，1999年5月版。
殷勇：《商品房买卖中的法律问题与案例评析》，人民法院出版社，2003年7月版。
仲俊生、张维民、孟俊、李艳涛：《巧置居室》，中信出版社，1999年7月版。
杨玉龄：《房屋之买卖、委建与承揽》，正中法律出版社。
陈文、朱茂元：《购置房地产时应注意的法律问题》，《北京律师》1995年第6期。
米健：《从最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉看-物权变动原则的司法创制》，2003年5月23日人民法院报第3版。
张桂刚、孙传霞：《“楼花”许诺的法律拘束力》，2003年6月18日人民法院报B4版。
最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》的起草说明。
最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）。
钱明星、姜晓春：《房屋预售制度若干理论问题研究》，2003年12月3日北大法律信息网。
胡黎明：《商品房买卖合同纠纷案件对消费者权益的保护》，2003年11月24日中国法院网。
范缳菁：《商品房预售中的若干法律问题》，2003年12月3日北大法律信息网。
第一项：关于五证
陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件;或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。
对策：
1、复印件要注意看原件。
2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。
3、对承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第二项：关于公摊面积
陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。
对策：
1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。
2、在附件二中列明公摊面积的构成。
3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。
律师建议增加补充条款：
双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：
1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用;如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。
2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。
第三项：关于房产证
陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。
对策：
1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。
2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：
1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第(1)项的违约金计算标准承担责任。
2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。
如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。 如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。
第四项：关于书面通知
陷阱：合同中约定通知义务后(如：交房通知)，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼
部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。
对策：
1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。
2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。
律师建议增加补充条款：
本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。
第五项：关于所售房屋的坐落位置
陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为 相同结构位置不好的楼层。
对策：
1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。
2、开发商应在此附图中盖章确认。
律师建议增加补充条款：
出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章
第六项：关于所售房屋的抵押
陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。
对策：
1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。
2、要求开发商将合同在房管局备案。
3、要求开发商提供保证责任。
律师建议增加补充条款：
出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。
第七项：关于物业管理公约
陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。
对策：
1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。
2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。
3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。
律师建议增加补充条款：
出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。 买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。
第八项：关于各方责任范围
陷阱：如果因开发商的各种原因(如：五证不全、一房二买、又抵又买等)情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。
对策：
1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。
2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。
律师建议增加补充条款：
如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：
出卖人的责任范围：
1、 退还已付房价款及其利息(此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算;如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算)。
2、 赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。
3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用(此费用仅以装修实物和相关票据为限)。
4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用(包括：银行手续费、保险费、评估费、公证费等)。
购房合同常见问题
问题一：
在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。
问题二：
合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。
另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。
问题三：
开发商的补充协议不对等签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，一定要看清楚开发商提供的补充协议。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔，这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。所以，购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。
问题四：
使用语意含糊的字眼合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生问题，在最短时间内解决”、“在装修材料上，选择的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算的?其实购房者对这些并不能清楚地理解。
问题五：
约定提前交纳部分费用房地产开发对资金的要求很高，开发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。
比如有些开发商在尚未确定物业管理公司及服务标准、收费情况的前提下，就要求买家在预售契约中承诺接受物业管理服务，并接受相关约束，这对消费者是不利的。
问题六：
卖方解除合同在一些发展商制定的售楼契约或契约附件中，往往有“买方无故逾期付款，经卖方催告仍不支付欠款的，卖方可以解除合同并没收买方全部已付价款。”的条款，这样的条款显然是不公平的。假如买家已经支付95%的价款，只剩5%的价款逾期未付，如果发展商以此为由，没收其已付95%的价款，岂不是很不公平?况且，没收实际上是个行政处罚或刑事处罚行为，作为当事人一方的发展商并没有权利来没收他人的财物。
问题七：
处理结果的约定不明确很多合同中常可以看到这样的条款，“应于××日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“××日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，您也很难制裁他，最多是调解了事。
问题八：
以偏概全这里所说的以偏概全是个泛指的概念。有时会出现这样那样令人哭笑不得的问题，例如，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时却发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。
问题九：
拒签购房者提出的补充协议前面说了，开发商在签约时会主动出具一份对自己有利的补充协议，购房者同样也可以出具一份对自己有利的补充协议，将开发商在其广告宣传中的条款和楼书里关于装修、物业管理中的承诺都签进补充协议中，不要怕麻烦。举个简单的例子，您买的塔楼(或板楼)里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办?不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，在这种情况下，业主是否有权拒付部分电梯费呢?
但是，就像您可以拒签开发商的补充协议一样，开发商也同样可以拒签购房者的补充协议。这种现象在广州是比较普遍的，一些热销的楼盘也都如此。
问题十：
勿留空白提防作弊如同在填写银行存取款时需要在金额前加写$以防有人篡改存取款现金一样，合同中留下空白，往往会给开发商作弊留下可乘之机。在我国商品房交易的惯例中，一般是由开发商手持所有合同文本，这样，开发商当然可以随心所欲地添加对自己有利的条款了。一旦这种合同被拿到法庭上作证，购房者即使不承认，也是口说无凭，难以举证伸冤。
购房合同订立
签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：
购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。
二者区别在于：
预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。
商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。
因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；
2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6、产权登记和物业管理的约定；
7、保修责任；
8、乙方使用权限；
9、双方认定的争议仲裁机构；
10、违约赔偿责任；
11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
在签订上述各项条款时，购房者尤其需要关注以下几项基本问题：
1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突，尤其是不能与国家的政策法规相冲突；文字表述要清晰、准确；签订合同的买卖双方身份、责任要明确，如合同中的甲方(卖方)不能是商或律师，而应是项目立项批准文件的投资建设单位，也不能以上级主管单位或下属机构的名义签订合同，签字人应是法人代表本人，或公司章程上授权的主要负责人。
2、合同上的项目名称，一定要与项目位置联系在一起，以免日后有出入。标明项目位置时，一定要具体、明确，如××市××区××街××号××花园××号楼××层××房。
房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。
3、房屋的档次和装修标准一般采用附件形式附在购房合同之后，这一内容的表述一定要详细、具体。如技术的等级、材料的品牌、内部设施的种类、负荷标准、供应能力等一一予以说明。水、暖、电、通讯等设施要说明安装到什么程度。
4、其他如付款方式、产权保证等都应详细、具体的加以说明。同时合同中一定要确定物业管理单位的产生办法或具体的物业管理单位以及物业的收费标准，并对房屋整体结构、各部位配套设施及其部件的保修期给予明确规定。
5、违约责任的约定一定要对等，否则最终吃亏的是消费者。一般承担违约责任的违约事项包括：
(1)签订认购书后，购房者不买房或要求换房，开发商不卖房或要求换房；
(2)购房者不按期付款；
(3)开发商不按期交房；
(4)面积变动超过约定幅度；
(5)房屋装修标准、质量不合要求，保修不到位；
(6)产权过户手续不全或不能按期办理。
购房合同范本
出卖人(以下简称甲方)：______________________________
法定代表人：_________________联系电话：______________
注册地址：__________________邮政编码：______________
营业执照号码：___________________________________
开户行：__________________帐号：_________________
委托人(房地产经纪机构)：___________________________
法定代表人：_________________联系电话：______________
注册地址：__________________邮政编码：______________
营业执照号码：___________________________________
房地产经纪机构资格证书编号：____________________________
开户行：__________________帐号：_________________
买受人(以下简称乙方)：______________________________
国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________
地址：____________________邮政编码：______________
联系电话：_____________________________________
委托人：____________________________________
国籍/法定代表人：__________身份证(护照)/营业执照号码：_________
地址：____________________邮政编码：______________
联系电话：_____________________________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条 商品房情况
该商品房销售许可证号：_____________________ 商品房座落：_______区、县________________路、道、街__________________________。设计用途_____，建筑结构_____，建筑层数为_____层。建筑面积_____平方米，其中：套内建筑面积_____平方米，公共部分分摊建筑面积_________平方米。
商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二。
商品房土地来源为：________。以出让方式取得土地使用权的，土地使用年限为_______年，自____年____月____日至______年______月______日止。
第二条 商品房价款
商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为___________元(币种：___)，价款为_______元，计_____(大写)。
第三条 商品房交付日期
商品房竣工，经验收合格后，方可交付;未经验收或验收不合格的，不得交付。
甲方于_____年____月____日前，将商品房交付乙方。如遇不可抗力，不能履行合同，双方同意按下列第____种方式处理：
1、 变更合同
2、 解除合同
3、 _____________________________。
第四条 乙方付款形式及付款时间
乙方按下列第_______种形式付款：
1、一次性付款。
2、分期付款
3、其他方式__________。
第五条 甲方逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在_____日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第_______种约定，追究甲方违约责任：
劳动经济学试题
课程代码：03323
请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。
选择题部分
注意事项：
1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。
2.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是最符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。
1.相对于人类的无限需要而言，资源的稀缺性可以定义为一种
A.不足性 B.充足性
C.永久性 D.暂时性
2.主体在资源约束条件下获得效用必须满足无差异曲线和预算约束线
A.多重相交 B.无相交
C.相切 D.完全重合
3.当决策主体家庭成员处于就业一非就业无差异境界时，此时的工资率就是
A.劳动供给价格 B.最低劳动供给价格
C.市场最低工资 D.市场工资
4.劳动力的边际生产力递减规律从根本上导致了劳动力需求曲线是一条
A.垂直线 B.水平线
C.向右下倾斜的直线 D.向右上倾斜的直线
5.在劳动力市场动态均衡研究中，“蛛网稳定条件”是
A.劳动力供给弹性小于劳动力需求弹性 B.劳动力供给数量小于劳动力需求数量
C.劳动力供给弹性大于劳动力需求弹性 D.劳动力供给数量大于劳动力需求数量
6.劳动力的生产是通过消费社会劳动为条件的，这说明劳动力具有
A.不可分割性特点 B.生理性特点
C.能动性特点 D.主观性特点
7.劳动力需求变动的假定条件是
A.企业规模变化 B.企业规模不变
C.工资率变动 D.工资率不变
8.产品需求弹性越大，则劳动力需求弹性会
A.不变 B.上下波动
C.越小 D.越大
9.经价格指数修正，用以说明工资的实际购买力的是
A.货币工资 B.实际工资
C.计时工资 D.计件工资
10.产品市场垄断对经济的影响是
A.增加就业和生产，形成劳动力的合理分配
B.增加就业和生产，造成劳动力的不合理分配
C.减少就业和生产，造成劳动力的不合理分配
D.减少就业和生产，形成劳动力的合理分配
11.员工在接受特殊培训期间的工资水平
A.高于员工受训期间的VMP水平
B.低于员工受训期间的VMP水平
C.等于员工受训期间的VMP水平
D.等于受训期间企业支付的全部培训成本
12.计时工资的基本特征是
A.劳动量以劳动的最小单位时间计量 B.劳动量以劳动的直接持续时间计量
C.劳动量以劳动的标准时间计量 D.劳动量以工人合格产品数量计量
13.劳动力的需求价格取决于
A.劳动力的生产成本 B.劳动力的教育费用
C.劳动的心理成本 D.劳动的边际生产率
14.菲利普斯曲线作为宏观经济分析中的一个十分重要的工具，它的研究对象是
A.就业与通货膨胀的关系 B.就业与通货紧缩的关系
C.失业与通货紧缩的关系 D.失业与通货膨胀的关系
15.劳动关系的核心是
A.劳动力的所有权与使用权相分离
B.用人单位与劳动者之间的特定关系
C.用人单位与劳动者之间的意志
D.用人单位与劳动者之间的劳动合同关系
16.由于垄断或寡头部门的企业要求增加他们的利润而推动物价水平的上涨，这称为
A.工资推动的通货膨胀 B.结构性通货膨胀
C.需求拉上型通货膨胀 D.利润推动的通货膨胀
17.工会对工资的影响主要集中于
A.降低劳动力需求的工资弹性或减少产品的社会需求
B.增加劳动力需求的工资弹性或减少产品的社会需求
C.降低劳动力需求的工资弹性或增加产品的社会需求
D.增加劳动力需求的工资弹性或增加产品的社会需求
18.有关自然失业率错误的描述是
A.自然失业率是劳动力市场中的一个常量
B.自然失业率是正常失业占社会劳动力的比例
C.自然失业率是通货膨胀率不变时的失业率
D.自然失业率是预期通货膨胀率与实际通货膨胀率相一致时的失业率
19.公共部门的工资水平实行的原则是
A.以劳动生产率为基础，集体协商工资水平
B.以经济效益为基础，集体协商工资水平
C.参照企业部门劳动者的工资水平
D.由政府通过法律法规确定工资水平
20.通过扩张的财政政策来提高就业水平常常会导致
A.政府财政盈余 B.政府财政赤字
C.抑制通货膨胀 D.减少社会总需求
二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂、少涂或未涂均无分。
21.一般来说，影响劳动力参与率的因素有
A.企业利润 B.企业规模
C.教育年限 D.社会保障制度的完善程度
E.经济周期波动
22.实证研究方法的特点有
A.以认识主观世界为目的 B.以认识客观事实为目的
C.得出的结论具有客观性 D.得出的结论具有主观性
E.得出的结论不可检验
23.人力资本的特点有
A.人力资本是寓寄在劳动者身上的一种生产能力
B.人力资本具有无限的创造性，能够为其所有者带来持久性的收入
C.人力资本是通过人力资本投资形成并积累的，具有积累性
D.人力资本投资以后，能够使投资者获得永久性的收入
E.人力资本投资与物质资本相似，投资者要承担投资风险
24.下列属于最低劳动标准的内容有
A.最低工资标准 B.最长劳动时间标准
C.最低就业年龄标准 D.劳动者在生产中的安全和健康标准
E.关于女职工与未成年工的特殊保护
25.下列方法中能减少摩擦性失业的有
A.增加就业机会 B.对失业人员进行就业培训
C.完善劳动力市场的情报工作 D.提高劳动力市场效率
E.降低劳动力流动成本
非选择题部分
注意事项：
用黑色字迹的签字笔或钢笔将答案写在答题纸上，不能答在试题卷上。
三、名词解释题(本大题共4小题，每小题3分，共12分)
26.人力资本投资的补偿性工资差别
27.劳动力供给
28.结构性失业
29.摩擦性失业
四、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)
30.简述预算约束线斜率的本质含义。
31.简述规模效应对劳动力需求的影响路径。
32.简要回答延期支付的优势。
33.简述公共部门的就业决策与企业部门相比，所表现出的不同特点。
五、计算题(本大题共2小题，每小题5分，共10分)
34.某运输公司把员工划分为司机(设为A类)和维修(设为B类)两类工人，在最近的一次工资调整中发现，司机工资上涨了10%，却引起公司对维修工人的需求减少了5%，试计算这两类工人的交叉工资弹性并判断其关系。
35.题35图是描述某地区社会收入分配差异状况的洛伦茨曲线，假设A的面积为0.12，B的面积为0.38，试计算该地区的基尼系数并请说明该地区的收入分配状况。
六、论述题(本大题共2小题，每小题9分，共18分)
36.试论述资本供给弹性对劳动力需求工资弹性的影响。
37.试论述产业工资差别形成的原因。
七、案例分析题(本大题10分)
38.阅读下列案例材料，然后回答问题。
世界性金融危机发生之后，人们普遍关心的一个重要问题就是，金融危机以及随之而来的经济危机会不会传导到社会，会不会导致社会危机的发生?这当中最重要的问题就是失业。可以说，失业是经济危机转化为社会危机的最基本链条。有的学者对于就业问题甚至用了这样的说法：人们在买房子的时候，强调的是地段、地段、地段，而在经济危机中，最关键的问题就是就业、就业、就业。
失业问题在中国还有一层独特的含义。因为目前在中国发生的，在很大程度上，是国际金融危机引爆的传统生产过剩危机，问题主要是集中在实体经济的层面，特别是那些低端的、面向出口的、劳动密集型的产业。这就意味着，同样程度的经济问题，在中国引起的失业问题会更为严重。
关键词:垄断;政府规制;哄抬效应;理性消费
中图分类号:F293.35 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2010)26-0195-02
房产中介作为房屋的卖主和买主之间的一个信息平台,在房产的交易过程中扮演着极其重要的角色。正是由于买卖信息的不完全性、不对称性,导致在房屋交易过程中,给了房产中间商一个信息相对垄断的地位,房产中介并因此利用买卖双方所缺失的信息做为自己得利的“铁饭碗”。但是近年的房屋持续走火的态势,使得房屋交易市场显现出极其明显的“供不应求”态势。在房屋价格久涨居高的情况下,房产中介却利用手中的信息垄断特权跟房东一起谋取不当利益,损害了租房和买房一方的利益,让顾主苦不堪言。为了扭转这种不良态势,提高房产市场的交易公平,有必要对房产中介的这种信息特权做一定的政府规制,正确引导居民的消费,让房产中介市场在更加合理更加有效率的同时,保证整体的房产市场稳定和买卖双方交易的公平。
一、房产中介的相关概念及发展现状
(一)房产中介的相关概念
房产中介的信息垄断,是由于房屋交易双方信息缺失,而中介由于其中间特殊地位,占有该类信息,并对获有信息资源的一种独占行为。
房产中介的政府规制,是指就房产中介利用其自身信息垄断地位来谋取不当收益,并造成社会不良影响行为时,所采取的一种政府规制管理行为,使其在合理有效发展的前提下,让交易过程更加公平、公正。
国内外学者对于垄断的分类可以说是多种多样。马克思认为应为分为自然垄断、偶然垄断和人为垄断。还有学者认为应该分为自然垄断、行为垄断和法定垄断。但是笔者认为垄断的根本在于其进入的障碍,所以根据这点,将垄断分为自然垄断(NATURAL MONOPOLY)、行政垄断(STATUTORY MONOPOLY)和垄断资源的垄断(RESOURCE MONOPOLY)更为贴切。(注:曲振涛,《规制经济学》,61页)所以,房产中介的信息垄断应该算作垄断资源的垄断,只不过其垄断资源是一种信息资源而已。
(二)国内房产中介的发展现状
房产中介是房地产市场的一个组成部分,它的发展跟整体的房产市场的发展息息相关。在过去,房屋的获取主要是通过单位分房解决,形式很不灵活,导致很多住户对分到的房屋不满意,甚至导致恶性的抢件。而现在,国家将福利分房的形式取消,改为货币分房以后(阳廷燕,重庆市房地产市场价格影响因素研究,2009),中介市场便应运而生。换句话说,国家将集体购房的行为变成了个人购房的行为,这样的转变使得房产市场的交易变得灵活多样,而房产中介也找到了属于自己的地位,并逐渐形成了一系列自身的特点:
1.业务面广
房产中介现在不但承担着二手房的买卖和租凭业务,还涉及楼盘的、房屋的价值评估、住房销售策划、抵押担保等业务,是一个相对完整的产业。
2.信息集中
由于房产中介从事的是一种业务,使得其自身获有很多房产相关信息,从而牢牢地把握住房产市场的动向。
3.发展速度快
房产中介的发展总是伴随着房产市场的脚步,房产中介在国内的发展速度可谓是相当壮观,加之进入门槛相对偏低,才造就了这样一个“数量庞大,繁殖速度过快”的中介市场。
4.外部环境有利
由于房屋交易市场化的发展,使得房产中介这样机构的外部环境正在慢慢走向成熟,其中包括房地产产权管理的规范、土地制度的改革、住房抵押业务的发展以及户籍制度的放宽等等,都在为中介市场创造有利的外部环境。
二、房产中介存在的问题
1.信誉度不高
由于房产中介的认证资格制度相对不规范,使得进入这种市场显得相对容易,人员大多都不是科班出身,没有取得相关的从行资格(譬如房产评估师),加上道德水准的降低,欺诈销售的行为屡见不鲜,让房产中介在市民心中的形象极其低下,甚至让顾客坚决抵制。同时与多家签订口头合同赚中间差价、与熟人串通故意抬价、乘人多购房时机蓄意加价等等,让“失信”已经成为房产中介市场发展的一大隐患。
2.平均利润低
在房产中介的发展速度极其迅猛的同时,整个中介市场的平均利润下降。譬如,上海曾创下日诞8家中介的平均记录,让人无不为其感叹。可是,将这总数达1.2万家的中介公司去平均一下年2 000多万平方米的二手房成交面积的话,其实每家公司的年平均面积只有1 667平方米左右,月平均成交面积只不过是138平方米而已,所以,其实很多中介公司的利润并不高,甚至难以继续经营。
3.生存率低下
社会总体上虽然呈现出一种对房产交易需求过剩的态势,但是由于近期的中介发展速度明显快于这种趋势,使得实际上,中介的服务供给已经远远超过了顾客的消费需求。而在政府对中介市场的进出规制没有过多要求的情况下,房产中介之间的利润争夺异常激烈,就一些大城市而言,中介公司的生存率连30%也很难达到。加之住房制度和土地制度不断深化发展,房地产市场泡沫不断加重升重,中介看似丰厚利润,让很多后起之秀挤破肚皮往里面进,中介生存率低的问题却在所难免。
4.专业人才少
从事房产中介的人,应该精通房地产相关法律、房地产业务、现代化服务业及房产评估等专业知识,应该是一种综合性强、涉及知识面广的专有人才。而现在国内由于房产中介公司起步较晚,专业人才培训不够充分,市场规范的严重不足,导致从事房产中介的人是形形,非科班出身也没有关系。这种人才的放松管制使前面所提到过的中介职业道德水准明显下降,从而作用于整个中介市场,所以专业人才的培养应作为中介市场以后发展的主导方向。
5.国外竞争强
面对中国利润丰厚的市场,国外中介公司的强势竞争已经在沿海大城市中展现出来,凭借天然的大资本、特许化经营、科学规范的管理、相对偏低的手续费用、体贴周到的服务理念、责任明确的归咎制度,让国外大房产中介公司备受国人的青睐。如果不采取进一步行动来整治国内专业不精的中介公司,那么一旦国外大公司根基牢固以后,要想和其再并排竞争,恐怕是不太可能。
6.缺乏公开性
由于政府的规制力度不够,使得房地产很多业务的透明性差,很多外部消费者根本不知道业务具体涉及哪些方面,费用缴纳是否过高等等,而且由于业务公开性的缺乏,中介与房东之间能够轻易的形成利益集团,合力从消费者身上榨取更多利润,并且这样的业务不公开,让规制也难以进行,整个中介市场就形成一锅炖菜,难以分清彼此。
三、政府对房产中介规制原因
房产中介对于房地产市场信息的收集远远超过交易的双方所能获得的信息,对于房屋的评估、抵押担保、房产策划等内容更是要经中介之手,中介实际已经成为很多房产交易过程中一个必不可少的“催化剂”,加速着交易的反应。而随着交易的不断增多,中介也同样发现其信息垄断可以成为提高利润的一种手段,为了追逐手头的利润,甚至不惜做一些有违房产中介职业道德水准的事情,包括口头协议、与房东合力抬价、乘机涨价等,所以政府有必要出面对这些不良社会风气加以合理规制。
在市场经济的环境下,中介提供的服务是有一定价格的,价格规律的作用也同样适用于中介佣金。因为房屋本身的价值(包括建筑材料,人力成本,土地价值等)随着市场在不断的波动,而且常人由于信息不全面很难计算其成本,所以在信息不完全的非理性顾客面前,中介业务价格即使高出其服务自身市场价值很多,也会有顾客前来购买,而顾客越是疯狂的购买服务,中介就越是有机可乘,这就形成了一种“哄抢效应”的恶性循环,政府如果不出面管理,那么最终房产市场的泡沫就会越来越多,到时候局面更难收拾。
自古以来,房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。
四、房产中介的政府规制手段及注意事项
(一)政府规制手段
1.中介进入规制
房产中介的进入规制,是从源头上开始整顿整个中介市场。因为中介市场近期由于过多的数量、激烈的竞争、非专业化的管理、缺乏相应的市场监督等特点,所以采取政府的进入规制打造国内一流品牌的中介公司刻不容缓,政府特定允许少数几家大的,具有市场竞争力及具有现代专业化管理的公司进入市场,从而相对减少过多的竞争,加大服务的质量。
2.服务质量规制
房产中介自身属于是第三产业行列,其产品就是为顾客提供满意的服务。但是由于道德水准下降、监管力度不够、业务公开性差,让中介对自身提供的服务有很大的可选择性,价格扭曲、服务不到家、甚至发生欺诈的口头协议等,让中介的信誉变的越来越差。服务规制是从中介自身来进行的一种规制行为,即通过监督,让中介的服务质量和服务诚信度大为提高。
3.行业激励规制
行业激励规制是相对于传统服务成本规制的一种规制手段,传统服务成本规制是以实现资源配置效率,确保企业内部效率,避免收入在分配及保证经营财务的稳定为目标,并以收费水平及收费体系的制定为基本任务的规制方式(曲振涛,《规制经济学》,119页)。而行业激励规制,其实是一种对房产中介的成本补偿机制,也即通过一些政策手段或者返还一定税收来弥补中介的成本费用。这种行政规制一般适合于规模比较大,管理比较先进,具有一定国际竞争力的公司,是一种转被动管制,为主动进取的手段。由于管理方法的不断进步,国际上已经开始从被动管制转向主动激励,通过研究表明,激励的效果往往会比被动管制优异,更加让人接受,将政府监督的分内工作交由公司自己处理。
4.价格规制
政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。(潘俊,实现我国房地产业政府合理规制的思考,2010年)
(二)规制注意事项
1.规制对象不明确
就中介市场规制问题这一块,因为规制对象不明确,往往会导致政府规制失败,对房产中介规制,必须要分清其规制对象。值得注意的一点是,房产中介的垄断地位本身并不构成违法行为,立法不会对其本身垄断地位进行政府规制。之所以要对房产中介进行规制管理,是因为房产中介利用其在房屋交易过程中的特殊垄断地位,对实情隐瞒、对价格进行操纵,造成房屋交易市场的“价格哄抬效应”,“欺骗消费者”的一系列行为,并利用这些追逐不正当利益,使得房屋价格远远高于其自身的市场价值,也同样使得房屋的租金出现过快过猛的涨幅,甚至让房屋评估活动等业务难以让人监督。在这样的前提下,对房产中介的政府规制才成为一种必然。
2.防止地方政府寻租行为
地方政府在规制过程中,很可能利用手中的权利,像房产中介所要费用,从而让中介不合理的行为继续。这便产生了,政府所谓的“寻租”行为,这种寻租现象让地方政府和房产中介形成利益集团,共同来分摊利润,而利益集团的建立,肯定会给政府的规制活动产生影响,导致“上有政策,下有政策”,不依法办事,甚至严重的还会导致“空头任务”,地方政府表面上遵从,实际上对政策完全不加以理会。地方政府内部人员的行为如果不加以约束,那么对房产中介的规制就是一句空话,没有人会理会。所以上文才会有行业激励规制一说,让政府和企业尽量分开。
3.规定房屋持有人及中介双方责任
房产中介不但容易和政府形成利益集团,和房屋持有人也容易形成利益集团,特别是在二手房价值评估,二手房销售二手房出租上面,很容易和房屋持有人形成密切的关系,通过私下定立的利润协议,合理瓜分“超额利润”。因为这种协议很难被人察觉,又不利于监控,消费者很是老火,所以价格规制方法在这个时候还是比较管用,对那些价格严重失衡的地区,采取强制性而非指导性的价格定价,会在一定时期调节并重新整顿好市场秩序,而且行业协会和消费者协会的有利监督,则会进一步为政府定价做出一定的判断标准。
参考文献:
[1] 曲振涛,杨恺钧.规制经济学[M].上海:复旦大学出版社,2005.
新人刚刚进入公司单位,一段时间工作下来,总会有一些工作上的收获和不足。那么你知道应该怎么去做好新员工工作总结吗?下面是小编为大家整理的关于新员工工作总结模板，如果喜欢可以分享给身边的朋友喔!
新员工工作总结模板1各位领导、各位同事：
我于20--年10月25日开始到贵公司工作，从来公司的第一天开始，我就把自己融入到我们的这个团队中，不知不觉已经二个月。一直以来，我努力实践着自己的诺言，力争做到更高、更强、更优。下面，我就这二个月的工作情况向各位领导与同事作个简要述职报告，以接受大家评议。
一、技术培训和作风纪律方面：
作为一名刚刚毕业的大学生，四年的专业知识学习，养成了对于实践的东西接触的少，对于许多实际应用问题不了解。面对这种情况，依靠自己的认真的学习，对现实工作由理论迅速过渡到实际工作中。在实践中学习，不断提高工作能力。在接触到新的陌生的领域时，缺少经验，对于专业技术知识需要一个重新洗耳恭听牌的过程，自己在领导同事的帮助下，能够很快克服这种状态融入到崭新的工作生活中。在日常生活中，我认真服从领导安排，遵守公司各项规章制度和各项要求，注意自己的形象，养成良好的工作作风。
二、学习生活方面：
技术服务工作是一个特殊的岗位，它要求永无止境地更新知识和提高技能，并且要有足够的耐心。为达到这一要求，我十分注重学习提高：一是向书本学。工作之余，我总要利用一切可利用的时间向书本学习，除了认真阅读公司所发的新产品技术文件外，我还自费购买几本涂料学参考书。二是向领导学。这段时间以来，我亲身感受了各位领导的人格魅力、领导风范和工作艺术，使我受益匪浅，收获甚丰。三是向同事学。古人说，三人行必有我师。我觉得，我们公司的每位同事都是我的老师，正是不断地虚心向他们求教，我自身的素质和能力才得以不断提高，工作才能基本胜任。我认为大家的能力都提高了，我们的公司才会整体的提高。
进入贵公司以来，由于离家较远(与其它同事相比较)，而且加之对生活习惯一时很难不适应，造成工作学习的耽误。通过二个月的体验以及在领导同事们的关怀与培养下，认真学习、努力工作，积极投身到工作中，已经逐渐适应了这里的工作环境。对于领导与同事们的关心和关怀，我感到了很大的动力和压力，争取在以后的工作生活中以更加努力的优秀成绩来回报，不仅能够弥补自己耽误的工作学习而且能够有所成就，不辜负大伙的期望。对金钱、对名誉、对权力，我都没有什么奢求，努力工作是我的追求。说句实在话，工作不仅是我谋生的手段，更是我回报领导和同志们的方式，也是一个人实现人生价值的唯一选择。
三、工作体会：
在二个月的工作学习中，我在学习、工作和思想上都有了新的进步，个人综合素质也有了新的提高，回顾这段时间来的工作历程，主要有以下几点体会：
(一)要在思想上与集体保持高度一致。
在工作、学习过程中，我深深体会到，公司是一个团结奋斗的集体，在这样的氛围中，只有在思想上与集体保持高度一致、积极上进，才能融入到这个集体之中。所以我必须更加深入提高个人综合素质，用理论知识武装自己的头脑，指导实践，科学地研究、思考和解决工作中遇到的问题，使自己能够与集体共同进步。
(二)要认真学习专业技能知识，在工作上争创佳绩。
要成为一名公司优秀的一员，首要条件就是成为行业上的骨干。对于刚刚走出大学校门参加工作的我来说，当前的首要任务就是要努力学习、熟练掌握专业知识，始终以积极的工作态度、高度的责任感和只争朝夕的精神投入到工作中;要在加强专业知识学习的同时，踏踏实实地做好本职工作，戒骄戒躁，争取在自己的工作岗位上做出优异的成绩。只有这样才能使自己成为工作上的能手和内行。
(三)要扬长避短，不断完善自己。
在这段时间里，我虽然在工作与学习上每天都有了新的进步，但与其他同事相比还存在着很大差距，且与系统内的领导和同志们思想和工作业务交流不够;因此，我在今后的工作中，不但要发扬自己的优点，还要客观地面对自己的不足之处，逐渐改掉粗心、急躁、考虑事情不周全的缺点，注重锻炼自己的口才交际能力、应变能力、协调能力、组织能力以及创造能力，不断在工作中学习、进取、完善自己。
以上是自己工作二个月来的基本情况小结，不妥之处，恳请领导批评指正。
总之，经过二个月的试用期，我认为我能够积极、主动、熟练的完成自己的工作，在工作中能够发现问题，并积极全面的配合公司的要求来展开工作，与同事能够很好的配合和协调。在以后的工作中我会一如继往，对人：与人为善，对工作：力求完美，不断的提升自己的专业水平及综合素质，以期为公司的发展尽自己的一份力量。
新员工工作总结模板2大学校园的场景历历在目，军训的激情恍如昨日，带着对未来的憧憬，我终于走上了工作岗位。半个月以来，在中建五局总承包这个温暖的家中，我慢慢感悟到了工作单位与学校的不同。在从什么都不会到具备一定现场管理能力的学习过程之中，我体会到了两点：第一，学做事之前要先学做人;第二，对工作要有敬畏之心。
自古以来，能做好人的人做事肯定也没问题。这里说的做人，并不是指阿谀奉承，逢迎谄媚。而是指了解别人的想法，从根本上为别人着想。要真正做到这点，思想自私不行，做事拖沓也不行。换位思考，才是做人做好的关键要素。
而在施工单位，要成为一名合格的施工员，做人做好更是必备的条件。在工地上半个月，我渐渐感受到了：真正的换位思考，是建立在了解和你接触的人这一基础之上的。只有从了解他们着手，才能知道他们的想法，从而感受、分析他们的想法，进而理解他们的处境和他们的诉求。打个比方，现在我们搞临建的劳务队，时常在高达40度的太阳下作业，民工的身体吃不消，那么防暑降温的用品我会尽我所能发放到每个人手上。原则上这不属于我的职责范围，但是从内心深处给予跟你合作的劳务队以关怀，他们便也会打心眼里觉得，这个施工员心好，那么以后工作的开展便也会更加得心应手。有时候人情味比合同上的条条框框要管用很多。
其次，对工作要有“敬畏之心”。在这一点上，责任终身制这一条足够让每个施工员“敬畏”自己的工作，因为标高有偏差，放线没放对等任意细节工作的疏忽，都会直接影响后续工作的开展。施工这一行不像设计院，不像其他的单位，设计院图纸有点问题改了还能继续用，若是施工出了点问题，运气好点只是返工，浪费大笔资金，运气差点造成事故，那责任可就大了。在实际的工作过程中，我也确实发现，有时候标高和甲方给的有点偏差，土方的量就截然不同，既浪费人工时间，又浪费挖机时间。所以在工作中必须要仔细认真，抱着责任终身制的态度去做事。做施工确实条件很艰苦，顶着40多度的高温坚守现场有时确实无法保持完全清醒的头脑，但是我们只有努力去克服这些客观因素，才能真正成长为一个好的施工员。敢于奉献，对结果勇于担当责任的人，才是个真正的管理者。
五局的“信·和”文化，体现为在人和的基础上我们对自己的工作要充满信心，要讲信用。感谢五局总承包公司提供给我们应届毕业生这么好的一个平台，感谢华润项目部各位前辈们耐心而又亲切的指点。我将在以后的工作中边做边学，为五局、为总承包创造更多的价值。
新员工工作总结模板3我是北京冠--地产咨询有限公司商务部总监助理杜--，我于20--年-月-日进入公司，开始为期三天的无薪试用，20--年-月-日正式进入试用期，届时试用期已满一个月，特向公司提出转正申请。下面我主要就我的工作内容、工作目标、执行计划、执行效果、执行总结及转正后工作展望五个方面进行汇报：
一、工作内容
进入试用期以来，我的工作主要是：
1、掌握按揭借贷的相关知识，并给销售?a
href='///yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽迸嘌?
2、协助我们的按揭客户准备办理按揭所需资料;
3、及时更新销售状态的记录。
二、工作目标
有目标才会有前进的方向。
试用期中，我的业务目标是在15天内有能力给销售部人员培训按揭借贷的知识;在20天内协助我们的首位按揭客户准备好按揭资料;确保房源销售状态、签约信息、回款情况以及月度销售签约资金回收统计一致。
试用期中，我的个人目标是在20天内可以有思路的安排自己的工作事项;一个月后能够顺利转正。
三、执行计划
为了实现工作目标，我的执行计划如下：
1、工作前三天上网搜索按揭借贷的相关知识，并整理成资料。
2、工作7日内就我了解的按揭知识对销售部人员进行理论知识的培训。
工作思路是：在培训之前整理好培训资料，为方便讲解，制作成PPT。培训后，总结销售部人员期望了解的按揭问题，并在一周内整理出来。
3、通知我们的首位按揭客户准备办理按揭资料，拟定在20天内准备齐全。
由于之前没有经验，协助我们的首位按揭客户准备按揭资料，主要是在“通路”，一方面了解办理按揭需提供什么资料、怎样准备资料，一方面与工行负责按揭的曹主任、宋经理建立良好的友谊，树立好公司形象和个人形象。
4、工作15日内有能力为销售部人员培训按揭借贷的知识，并让他们感觉到我很专业。
工作思路是：在第二次培训之前，对比较常见的问题进行总结，并对自己存在的疑问及时向工行的宋经理询问、总结，使培训资料不断完善、更加准确、有理有据。
5、在3天内，结合认购单、签约单、收据制定出签约信息统计表、回款情况统计表及月度销售签约资金回收统计表，保证内容一致。
6、在试用期，端正学习态度，做好自己的本职工作。
做到不迟到、不早退、不旷工，并自愿加班学习专业知识，以求顺利开展工作及顺利转正。
四、执行效果
“华人管理教育第一人”余世维曾经说过“决战商场，赢在执行!”这说明了执行力在工作中的重要性，换言之，一个人的工作业绩和他对工作的执行情况是密切相关的。现将我对工作的执行情况总结如下：
1、我超额完成了“无薪试用”的工作任务。
刚进入公司，李总给我出了按揭借贷的八个问题，包括按揭借贷的含义、按揭出现的原因、办理按揭的条件、流程、所需资料、按揭借贷还款方式、按揭客户能否提前还款、二次购房按揭的规定，要求我在三天内完成。实际上，我在第一天就顺利完成了八个问题的解答。在第二天下午下班后我就按揭借贷的八个问题给李总和同事刘冰进行了讲解，讲解时我做到了完全脱稿，李总对我的工作态度、工作思路给予了充分肯定。
2、就按揭借贷的知识，我先后对销售部人员进行了两次培训。
第一次主要是针对按揭理论知识进行培训，尽管我做了充分的准备，但由于我接触按揭借贷的知识只有一个星期的时间，只是学习了按揭的理论知识，没有对办理按揭过程中遇到的实际问题进行研究，所以在培训时不能及时、准确的解答销售部人员提出的实际问题。为了使销售部人员对按揭知识有更全面、更准确的认识，半个月后我给销售部人员进行第二次培训。在第二次培训之前，我对比较常见的问题进行了总结，并对自己存在的疑问及时向工行的宋经理进行询问，之后自己加以总结，使培训资料不断完善，更加详细，鉴于第二次培训的时候我对按揭知识已有深刻的理解，所以我可以自信的给销售部人员讲解并准确的回答他们提出的问题，培训结束前我就培训内容进行了随机提问，根据销售部人员的回答情况，表明他们掌握的情况良好。
3、我协助我们的首位按揭客户在18天内准备好了按揭资料，比预定目标提前了2天。
刚开始，我们首位按揭客户资料是按照工行提供的《资料清单》准备的，拿到工行审核，工行宋经理基于我们的首位按揭客户无法提交个人收入符合银行要求的证明，又由于他是企业法人dai表，所以让其补充公司资料，我一方面通知客户补充资料，一方面完善《办理按揭资料清单》，把学到的知识添加到资料清单中。三天后，我拿着该客户的资料到工行请宋经理再次审核，宋经理又提出了新的问题：验资报告需整本复印、造三个月工资表，之后我再联系客户，再完善《办理按揭资料清单》，并添加准备资料的注意事项，如此反复补充了五次资料，我们的首位按揭客户的资料才准备齐全，办理按揭的“路”走通了。同时，为了方便以后的按揭客户准备按揭资料，我制定出一套详细的《万利财富广场购房客户办理按揭材料》，包括《办理按揭的条件》、《办理按揭资料清单》、《办理按揭的流程》、《分红证明》(模板)、《企业经营情况报告》(模板)、《工资表》(模板)，这些材料整理的详细、具体、清晰，给办理按揭的客户减少了许多麻烦，必定提高办理按揭的效率。另外，由于我和李总制作的《办理按揭资料清单》非常详细，所以得到了工行宋经理的高度评价，并向我索要，当作了他工作的参考资料;通过与工行个贷中心曹主任、宋经理多次交往，我给他们留下了良好的印象，他们对我的言行举止、办理按揭的工作给予了充分肯定。
4、我根据认购单、签约单、收据制定出签约信息统计表、回款情况统计表及月度销售签约资金回收统计表。
现在，我负责销售状况的记录、更新、上报，有新的认购信息或签约信息，我会及时记录，从不怠慢，并认真核对，因此确保了各项信息的一致。
5、届时，我正在协助按揭客户准备办理按揭的资料。
每个客户的情况都不一样，协助每个客户准备资料对我来说都是极大的考验。接下来，我将针对每个客户的具体情况整理出解决问题的方案。在整理的过程中，反复思考，找出最佳的解决办法。这样做不仅可以提高办理按揭的效率，而且可以提升我的思维能力。
五、执行总结
“对工作进行总结，才能有所发现，有所创新，有所前进。”
尽管我工作时间仅有短短的一个多月，但我在工作中却有很多的收获，自己的进步也很大，不仅体现在业务方面，而且体现在个人方面。
首先，我圆满完成了在试用期中制定的业务目标。我给销售部人员进行了按揭借贷知识的培训，并起到了良好的效果;我协助我们的首位按揭客户准备好按揭资料用了18天，比我的计划提前了两天;另外，我所统计的房源销售状态、签约信息、回款情况以及月度销售签约资金回收统计各项资料完全一致。
其次，为了今后更好的开展工作，我掌握了必备的专业知识和技能。现在，我熟练掌握了按揭借贷的相关知识。通过深入学习，我还了解到“钱是有时间价值的”“名义利率指的是年利率，实际利率指的是月利率”，“客户作按揭借贷的原因之一是理财的需要”等。另外，通过为我们的首位按揭客户准备按揭资料，引起了我的许多思考。例如，相对于购买住宅而言，购买商用房办理按揭所需资料更加繁琐。为什么呢?我们的资料繁琐主要体现在：是企业法人dai表或股东的话，另需提交公司资料，包括营业执照复印件、税务登记复印件、机构dai码证复印件、验资报告复印件;另外，资料要求更加规范，如须提交企业完税凭证、企业或个人对账单。银行为什么会这样要求呢?第一、我们这个项目是商业地产，购买房产需要资金比较多，另外还款年限不能超过十年，限定了每月的还款额比较多;第二、在购买我们的房产之前，我们的按揭客户大多都有不少的借贷;第三、归根结底，银行关心的是按揭客户的偿还能力。当然，只要有证据证明个人或家庭的'可支配收入能够达到银行要求，即可不提交公司资料。
再次，现在我可以有思路、有步骤的安排我的工作事项。每天我都会写工作计划，在工作计划的指引下安排自己的工作，并且能够达到预期的目标。
另外，在与工行的曹主任、宋经理，房管局备案科负责人交往时，我非常注意自己的言行举止，因此，为公司和个人塑造了良好形象，给他们留下了非常好的印象，对我的业务开展而言，必将有很大的推动作用。
在个人方面，进入公司以来，我的工作态度一直都很端正，一方面是为自己负责，一方面是为公司负责。主要体现在：
1、严格遵守公司的规章制度，从未迟到、早退、旷工，也从未请过假。
2、在规定的上班时间，如果我没能完成既定的工作任务，我会毫不犹豫的选择加班，我一贯主张“今日事，今日毕”，并且一直在践行;即使既定的工作任务完成了，我也会选择自己给自己加班，因为我知道，我来公司的时间还很短，而需要我学习的东西还很多;
3、我每天都会给自己制定工作计划，并且积极主动的去完成它。
由于大学的时候学的是法律专业，所以在工作之前我没有对房地产方面的知识进行学习。刚来到公司，我的工作的内容可谓是我知识领域的空白。为了在最短的时间内胜任我所担任的工作，我根据自身的情况，广泛学习按揭借贷的知识，并从中筛选有用信息，及时吸收消化。对于按揭知识的掌握，我经历了三个阶段：从广泛学习到有针对性的学习，从有针对性的学习到对理论知识熟练掌握，从对理论知识的熟练掌握到活学活用、举一反三。
尽管我在试用期中有很多的收获，取得了一定的成绩，但我也清楚的认识到我还存在许多不足，如：刚从学校毕业，社会经验不足;尽管掌握了按揭的知识，但还不能做到活学活用;刚接触按揭借贷、合同备案的知识，还不能站到一定的高度分析问题、解决问题，针对这些问题，我也做了分析，主要原因是我接触这方面的工作时间短、思维不系统造成的。为此我也制定了解决问题的方法：从点滴做起，从小事积累，端正学习态度，遇到问题及时解决，利用各种途径搜索有价值的信息进行学习，并理论联系实际，做到举一反三。
六、转正后工作展望
我申请成为公司的正式员工，是为了今后能更好的开展工作，为公司实现更大的价值。转正后，我的短期业务目标是：在网上合同备案系统开通五天之内完成按揭客户的合同备案，在合同备案后的15天内为我们的22位按揭客户办理好按揭，按揭客户的余款全部回款到账。
为了实现业务目标，我的工作计划如下：
1、在网上合同备案系统开通的5天之内完成按揭客户销售合同的备案。
合同备案的流程在试用期初期我已掌握，只要我们网上合同备案的系统开通，我可以牺牲自己的休息时间进行加班，在当天将按揭客户的信息提交，并催促房管局合同备案的负责人审核，审核通过，我们将在第一时间进行合同打印，并通知按揭客户在两天之内来公司换签有编号的合同。另外，通过多次交往，我与市房管局合同备案的负责人建立了良好的友谊，这将有助于合同备案工作的开展。
2、在合同备案后的15天之内为按揭客户办理好按揭。
现在销售部人员正在通知各自的客户准备办理按揭的资料，我的目标是在合同备案的三天之内按揭资料能全部准备齐全。我预计市区工行审核通过需要两天、市工行审核通过需要三天、房产办理抵押、评估公司出具评估报告需要两天、处理突发事件需要五天，共计十五天我们将顺利为按揭客户办理好按揭借贷，并让银行放款。
当然，转正后我也给自己制定了短期的个人目标：在转正后的45天内成为商务部政企业务主管。为了实现这一目标，我必须做到：
1、做好自己的本职工作;
2、与房管局备案科、抵押科、工行个贷中心的负责人搞好关系，并维持自己在他们心目中的良好印象;
3、端正学习态度、工作态度，一步一个脚印的做下去，不断拓展自己的知识面和社会经验。
因为喜爱，所以坚持;因为坚持，所以喜爱。不可否认，我喜爱这份工作，也喜爱这个团队。同时，我还把北京冠智当作了自己的“家”，为了把“家”打扮的更漂亮，我有义务去努力的工作。我坚信：只有不懈努力，才能不断超越。努力改变命运!
新员工工作总结模板4我是来自即发阳光城的秘书--。非常兴奋今天能和大家欢聚一堂共同参加20--年的年终述职大会，也非常感谢公司能提供这样一次机会和这样一个平台，让大家来一起分享我在鹏翔成长的滋味。20--年是我人生的转折点，也是我人生的一个新起点。办完学校所有的改派手续，我打点行装走出了我曾经最熟悉的校园，成为了一名真正的行者。那一刻我是兴奋的，更多是迷茫和彷徨。20--对我来说是非常有纪念意义的一年，因为我有幸加入了鹏翔这个大家庭中，在同事们九个月的爱与关怀中，我体会着成长的快乐和感动，专心收获着这份宝贵的财富。回首凝望来时路上深深浅浅的脚印，我感慨万千。
一、20--年的个人总结
20--年3月29日—5月5日即发阳光城见习秘书，5月6日—6月29日即发阳光城实习秘书，6月30日至今即发阳光城正式秘书!从3月29日加入公司分到阳光城项目部，或许就注定我一路走来是与感动同行的!
(一)感动的一年
当初是怀揣着一颗好奇的新进入了房地产行业，端详着那本吸引眼球的小画册走进了鹏翔!踏进阳光城的时候我还是被身边忙碌的身影和一张张热情洋溢的脸深深地吸引住了。接下来是专业技能的培训，正是他们对我无私的付出让我第一次知道了我身上有那么多需要改正的缺点，也是第一次因为自己学习不专心而哭泣。假如说当初进入鹏翔的时候还给自己留了很多选择放弃的余地的话，那么短短的十天已经彻底改变了我这个念头!
当我不得不面临抉择的时候我的心是痛的!当时正是我山东大学自学考试最后两门专业科的攻坚阶段，关系着我今年能否顺利毕业!当时所有的人都鼓励我要坚持住，一定会有办法的!最后马经理为我这个入司仅仅十天的见习人员请了十七天假回去复习考试，并且推迟了我的考核时间，而我清楚地知道公司答应的最长假期是七天!除了感动或许没有更好的词来形容我的心情。其实这只是我生活的一个片段，但正是这些被爱包围的片段让我决定留下来!让我快乐的工作和生活着。
(二)震撼的一年
别人都说工作的第一年是对这个行业的了解时期，我在鹏翔在阳光城开始了对房地产的了解开始了对销售的了解，可以用震撼两个字来形容。在这之前对销售的了解只能用压力来做最好的诠释语，加入公司才明白销售的诠释词有很多：专业，激情，梦想，快乐，压力与动力的并存，他们让工作和生活变得如此生动和有意义。
4月25日我返岗的路上还在想象售楼处经过半个月的整改肯定乱做了一团，业绩和谈客肯定也得受不少影响，到了售楼处面对整洁的环境和大家脸上的笑脸我真的震动了，当看到目标牌上的目标由3000万变成了5000万的时候我简直不敢相信自己的眼睛，仅仅半个月他们送给了我一个传奇，那是来自心灵深处的震撼!从那时起我开始暗暗下决心一定要好好学习，一定要留下来，一定要和大家在一起!
6月份，大家共同制定了一个新的目标在九月之前完成今年两个亿的目标，对我这个刚刚进入房地产的人来说这简直就是一个天文数字，凭着对大家的信任，我成了参加承诺的一分子，每个人都知道这是一个绝对的挑战，大家天天都在竭尽全力去接受这个未知的挑战，天天都信心百倍地做自己的工作，天天看着业绩的变化，我的心是兴奋的也被这样的团队深深地震撼着!
(三)成长的一年
秘书的岗位要求责任心极强，稳重并且非常细心，还要具有一双发现问题的眼睛!当初我开始做秘书的时候，只有责任心能有点，其他的特质基本都不具备，当初听到这些要求的时候面对这些优秀的同事，自卑感是很强烈的，还清楚地记得第一天站在沙盘边给马经理讲沙盘腿不停地哆嗦，思路不断卡壳的情景，但当我下定决心和大家在一起的时候也就不再给自己留退路了，直到现在我还清楚地记得我的同事们对我工作的悉心指导，九个月始终能保持这样的心态，他们的专心良苦我是不会忘记的!正是他们的爱和包容让我不断地反思，在反思与关爱中变得平静，一点一点积累着自己的自信，慢慢稳重起来，不再毛躁。也是这九个月的时间慢慢地养成了细心和谨慎这些必备的习惯!
通过与大家的交流和对大家工作的观察和分析，我开始学会了立足于秘书的本职工作更多地去思考，去总结!对秘书的工作不断地完善!今年为公司培训了四个新人，留下一位，其余三位都因种种原因在通关之前离开，师不出徒是一件很严厉的事情也是一件很让人心烦的事情，第一次代训新人没有成功的失落至今仍谨记心间，当初就觉得自己很笨，等心情平静下来就学会了总结，不管他们是留下了还是选择离开都给了我很多学习的机会，让我从他们的成功与失败中慢慢地成长着!
假如工作生活和自己的学习是息息相关的，那么我今年关于学习的私人计划已经顺利完成，在这九个月期间，顺利通过了山东大学法学自学的最后两门专业课的学习，参加并通过了山大的学位论文答辩，参加并通过了学士学位英语的考试，学士学位已经在办理中!
二、计划中的20--
不管是成功还是失败，不管是泪水还是汗水，我们都曾为20--努力过，付出过!翻过20--的一页写上记忆的字迹，我依然是路上路上的一个行者!所以做好20--的计划是很重要的!
1、实现角色的转变，二月转岗做实习主任，三月转正，年红线业绩目标定为20--万!
2、全面提升自己的专业，今年接触的专业知识很少，明年这将是我的一个重点计划，销售的专业学习和建筑专业知识的学习齐头并进，每个方面读两本专业的书，能让两者灵活地结合并互为补充。
让自己早日成为一个真正的房地产人!
3、全面提升自己的沟通能力，这是我以前从来没有意识到的一个问题，包括学习和客户和开发商和同事之间的沟通!读一本关于沟通技巧的书!而且把学习专心地贯穿到实际的生活中和工作中!
4、为公司培训两个新人。
5、出去旅行一次，除了增加自己的阅历之外，就是作为一次考察之旅，去更多感受一下建筑带给我们心灵的震撼!加深对房地产的熟悉和学习!
6、工作之外的学习，把英语和法律的学习做为天天的必修科，主要是处于温习巩固类型的学习!
三、对公司的建议
加入公司以来，和大家一起见证着公司的成长，也感受到了公司的变革和创新!为了积极响应公司服务创品牌年的号召，我个人认为应该从三方面综合来做，公司内部的人才机制完善和创新，对外包括对客户的服务和对开发商的服务的转变。
1、服务创品牌年是需要全体对这一理念熟知并认同的同事们共同努力，人，就成了一个核心，人才流失一直都是房地产行业的趋势，建议公司人力资源部，及时总结对人力资源的经验，建立一整套健全的用人机制，比如前期的招聘适当地借助一些职业测验，让应聘者从感性方面来展现自己的性格，也为基层培训提供一些根据，既可以节省一些培训的成本，又为项目部培训提供一些参考意见，变于培训期能有重点地培训!
2、建议公司重视操盘的正规化和程序化，对开发商的服务一直都是我们的一个核心工作，开发商之所以会请专业的营销机构来做销售无非是因为专业和正规!现在的专业的营销机构也越来越多，要想创出品牌就必须是能走在行业前面的精英中的精英!五年中咱门公司做的项目也已经不少，项目种类也很多，建议每个项目做完后，项目全员参与针对平时存在和发现的问题做出总结，形成一套完整的操盘程序，并细化到每一个细节，公司分类存档作为经理学习和沟通的一个桥梁，资源共享，同时也可以成为基层员工汲取经验和学习的一个很好的资源。
3、对客户的服务意识要加强，真正做到一个职业顾问的角色，建议各项目部可以根据自己项目部所在区域的不同，全员参加一些银行贷款政策的学习，为客户提供最准确和最前言的信息，而不是客户比我们关注的更多!建议公司组织关于合同签定的培训，签定合同正规化，真正站在客户的角度为其服务，把合同的条款利弊阐述清楚，而避免现在客户被动签定合同的局面，给客户形成一种“不管怎么签，没有一项是对我有利的”心理，现在很多客户房子都交了还不知道合同的内容究竟是什么，只是凭情理来理解，理由只有一个，销售人员没告诉我，是欺骗行为，单方行为，这样对于后期的工作我们就显的很被动!现在的客户法律意识越来越强，签定合同的正规化就有利于避免客户后期一些问题的解决!
四、小结
九个月我从知道第一个名词沙盘开始，在大脑这张空白的纸上点燃了对房地产热爱的火苗!我的秘书的本职工作也在不断是实践中得到了一个很好的提升，让我渐渐地由一个房地产的门外汉逐步地向一个真正的房地产人转变!九个月的时间也算是一段很长的时间了，然而他在特定的环境中又变得如此短暂!在此与大家共同分享一句话：认真做事只能把事情做对，专心做事才能把事情做好!伴着20--年的钟声，给大家送上我最真挚的祝福，祝大家20--作顺利，万事如意!
新员工工作总结模板5不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质和才能。回首过去的六个多月，公司陪伴我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多。在此我向公司的领导和师傅--以及同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中得心应手，也因有你们的帮助，才能令我在公司的发展上一个台阶。
我经过一个月的现场铆焊检验的实习之后，走上原材料检验的岗位，我主要职责是负责出入库材料的检验工作：包括对入库、出库材料的错检、漏检负责;做好材料标记的确认，对标记移植的正确性负责;对主要受压元件的材质和下料几何尺寸的准确性负责;对检验的“首检”质量问题而引起的成批报废负责;对需复验的材料，负责按规定划出取样部位，填写委托单，连同试样分送理化、金相试验室，并及时取回试验报告。在原材料工序检验完毕后，及时做出检验结论，并在工艺流转卡上签章;当验收过程中出现质量问题时，应及时反馈，并及时填写不合格品报告，交技术部门处理;对质量问题的纠纷、预防措施进行跟踪验证，对没做好隔离工作而使不合格品混入下道工序负责。平时维护好检测工具，确保正确使用。我深知，不管在什么岗位，我都要努力做好自己份内的事。在这六个多月里，我主要从两个方面来实践自己的理念，力争做到更好、更到位。下面就我六个多月的工作情况向领导作简要的汇报。
1、努力学习，全面提升自身素质。
作为一名刚走上工作岗位的新员工，知识和经验的欠缺，是我致命的缺点，而且检验员工作也是一个特殊的岗位，它要求永无止境的更新知识和提高技能。为达到这要求我十分注重学习，更以实际行动去实践这一目标，积极的配合车间生产工作。六个月以来，面对非专业的化工设备检验工作，工作起来有很大困难，有好多塔器、换热器以及所用的不同材料我都不知道，但是我积极应对困难的挑战，利用休息时间学习新容规、GB150、GB151等压力容器法规标准;同时，利用我所学的材料专业知识结合国内材料标准和ASME标准以及实际生产情况，再加上--和其他同事的指导，顺利熟悉了各类原材料检验知识。由于我们有色厂所用材料的种类繁多，要求各不相同，而且有很多较贵重的材料，例如800H、B—3、C—276等镍基合金，对我们检验工作有了较高的要求，更需要我努力学习。
2、努力工作，顺利完成各项任务。
在原材料检验岗位上的前两个月，我协助---检验复合板、钛材、有色材料，同时接手焊材工作。---经验丰富，在协助她工作期间，她不厌其烦的给我讲解一些检验材料的注意点，使我顺利通过公司的实习期。在后三个月我开始接手有色材料检验。由于我们今年下半年生产任务繁重，加上采购材料困难，材料来了之后，有时交检单未到，我就到库房将材料检验完毕，既保证材料质量又不影响车间生产。检验完毕之后立刻填写检验记录和材料台账。需要复验的材料提前开理化委托单，下复验料进行复验，及时收集复验报告。不合格的原材料及时填写不合格品报告，迅速解决问题不影响生产。我发现，经常出现问题的材料有以下几种，复合板起爆点、不平度超标及剪切不合格问题;N6的管材常出现起皮、微裂纹等缺陷;钛管常出现新旧标准采购问题、σs0、2超标的问题以及管径和壁厚超标问题;焊材主要是不易按技术要求采购等问题。
下面我列举几例具体的工作向领导作简要的汇报：
1、20--年6月8日我到西部钛业见证陶氏化学设备用Ф20×0、9×6000mm的TA2换热管的涡流检测，涡流检测由陶氏请德国Delta公司检验员检验，由于采购前期准备工作不足以及沟通不到位，致使Delta公司检验员推翻检验结论，让重新到我们公司检验。
2、20--年8月7日，检验了33块复合板，发现每张复合板起爆点位置有一凹坑，且凹坑深度超出检验标准，还发现现场实物标识为Gr1、Gr2/Q345R，而入库单上位TA1、TA2/Q345R，查看料表后发现均为TA3/Q345R，后经了解，因白图报料时为TA3，蓝图为为TA2，按蓝图买的材料。
对于起爆点超标立即填写了NCR，后由技术科负责处理。
3、20--年8月30日，我和--一起去海龙(张家港)实业有限公司现场检验杜邦换热器设备用Ф25、4×1、6×5010mmGr2换热管，共检验20支钛管，除了水迹未处理干净之外，换热管质量不错，且管理到位，质量可控。
4、20--年11月10日，检验了Y—10P037AB—040设备用Ф2、4的ERTi—1钛焊丝，共50Kg，两捆包装，发现一捆无标识，一捆标识为ERTi—2，后经了解标识在运输途中掉了，还有一捆是厂家贴错标签了，我发了NCR之后，采购只将质保书传真件发过来，但是不贴标签，我又写了工作联络签，最终将问题解决。
回顾进入公司的这六个多月，发现我虽能爱岗敬业、积极主动的工作，取得了一些成绩，但仍有许多需要不断改进和完善，还需我努力并力求做得更好的地方。这主要表现在以下几个方面：
第一，在工作中由于经验不足，压力容器专业知识较少，对待一些问题的解决方法过于单纯，工作方法过于简单，看待问题有时比较片面，以点盖面，在一些问题的处理上显得还不够冷静。
第二，要进一步加强压力容器用原材料检验工作的计划性、系统性、科学性，提高综合分析、解决问题的能力。
第三，在完成领导交办的任务的基础上，发挥自身专业优势，继续加强专业知识和新标准的学习，进一步提高各项压力容器原材料检验技能。