时间：2023-02-25 00:31:06
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论文摘 要：在房地产业获得快速发展的同时，一种全新的管理模式也日趋成熟，即集成管理，本文探讨了将集成管理理论运用到房地产项目上，以期对提高房地产业的项目管理水平起到理论探索意义。
近几年来，房地产业获得快速发展，很多开发公司攻城略地，迅速形成了区域性、甚至全国性开发规模的大型集团公司，但项目管理水平未能有质的提高。与此同时，一种全新的管理模式正在日趋成熟，即集成管理，如能将集成管理的理念、模式、方法融入到房地产项目中，必能大幅提高房地产开发公司的项目管理水平和盈利能力。
一、集成管理的含义
所谓集成，来自于integrate一词，意指把多种东西融合在一起，它是构造系统的一种理念。集成管理的核心是运用集成的思想，保证管理对象和管理系统完整的内部联系，提高系统的整体协调程度，以形成一个更大范围的有机整体，包括建设项目参与方组织集成、建设项目全寿命期过程集成和建设项目目标要素集成所组成的三维系统空间结构，如表：
组织 业主（甲方）、承包商、设计单位、监理单位、咨询单位······
过程 决策阶段、设计阶段、计划阶段、施工阶段、运营阶段······
目标 范围管理、进度管理、质量管理、投资管理、合同管理、安全管理······
二、集成管理理论在房地产项目中的运用
1、全寿命期过程集成
房地产项目全寿命期是指从寻找土地机会开始到项目报废的全过程，包含土地获取、设计与报批、工程施工、使用与维护四大阶段。在房地产公司，土地获取一般是根据公司的战略规划或者年度计划来实施的，一些大的地块往往与方案设计同步进行，这样能获得更准确的财务评价指标。这里的设计具体指房屋的方案设计、扩初设计、施工图设计，而室外管线和园林工程的设计在房屋主体施工过程中进行，不影响总工期；报批从环评与立项开始，根据设计进度和其它手续逐步推进，直到取得施工许可证。工程施工从开工开始、直到综合竣工验收结束。使用与维护是业主使用与物业维护共同并存的，很多大型开发商的物业都由自己的物业公司维护。根据目前我国物权法的有关规定，住宅使用年限为70年，商业40年，办公50年，到期后可以有条件的续用，而实际上很多房屋在没有到达使用年限前就已经报废拆除了。
2、参与方组织集成
从房地产公司内部来分析，一般采用集团公司——城市公司——项目部的三级管理模式，一些全国性大型集团公司采用集团公司——区域公司——城市公司——项目部的四级管理模式，在集团公司与区域公司层面突出企业管理的属性，定位于战略、决策、研发；在城市公司与项目部层面突出项目管理的属性，定位于执行、操作。
从项目全寿命期来分析，前三个阶段的参与方都是以房地产公司为主，使用与维护阶段以物业公司和小区业委会为主。其中，土地获取、规划设计、大型设备材料等一般由集团公司、区域公司完成，前期报批、现场管理、预决算、部分材料采购等由城市公司和项目部完成。下表列出了项目实施阶段的主要参与方，某些行业的设计和施工往往是同一家单位，如自来水、燃气、供电、路灯、消防等等。
单位类别 单位明细
政府主管部门 建设、规划、质监、交警、消防、人防、园林、市政······
业主（甲方） 集团公司、区域公司、城市公司、项目部······
设计单位 方案设计、施工图设计、室外管线设计、园林设计、智能化设计······
施工单位 土方、桩基、土建安装A、土建安装B、土建安装C、室外管线施工、园林施工、智能化施工、路灯施工、消防设施施工······
甲供材单位 钢筋、砼、水泥、电梯、门窗······
监理单位 监理A、监理B、监理C······
其他合作单位 银行、信托、营销策划、销售、广告公司······
3、目标集成
根据成虎老师的研究成果，项目全寿命期目标系统分解为四个层次：三大目标（功能、成本/投资、时间）、各方面满意、与环境协调和可持续发展，分别体现了现实性思维、理性思维和哲学思维。不同层次目标之间具有包容性、矛盾性和相关性，三大目标是最基础性的，高层次目标的实现都要以前面较低层次目标的实现为前提。
房地产项目从战略规划与土地获取开始，一直到竣工交付使用，包含三大阶段，参与方都是围绕房地产公司为主体进行的；广大业主、代表业主利益的业委会和物业公司都是在项目交付后进入的，由于项目已经施工完毕，即使他们有各种意见或建议，对项目所起的作用很小，这就需要充分发挥政府主管部门的作用。根据系统论的观点，可以将整个项目寿命期看做一个大系统，把前三大阶段看做大系统下的一个小系统，这个小系统的参与方、实施过程、目标都是以房地产公司为主的，其目标评价指标也具体化，即在确保工程质量、进度、安全的前提下，取得经济效益的最大化。在小系统中，由相关政府主管部门从项目全寿命期目标的高度出发，对规划设计、手续报批、工程施工、综合竣工验收等全过程多方面进行审批、监督、管理，综合协调小系统和大系统的目标冲突。这种方法既能以现实性思维实现房地产公司的目标，又能让政府本着对社会、环境和广大业主负责的哲学思维，以期最终实现大系统全寿命期的目标系统。
三、构建集成管理的信息系统平台
由于项目全寿命期跨度长、参与单位多、目标系统复杂，界面管理繁琐，因此建立一个综合统一的协调沟通机制就非常必要。随着计算机技术和网络技术的快速发展，各类软件和网络信息平台被广泛运用到项目管理中，如Autocad设计软件、天正造价软件、Project项目管理软件、Brass进度软件、金蝶财务软件、明源销售软件，以及异地视频会议、企业FTP、QQ、邮箱等等，这些都为集成管理信息系统的实现提供了技术支持。
通过Internet网络，可以为项目设计一个信息系统软件，作为各参与方协调沟通的平台。在项目实施过程中，各参与方之间有大量的界面管理，很多信息需要由房地产公司来沟通协调或中转，因此，该信息系统由房地产公司来负责建立和维护是最合适的，各参与方将项目有关信息输入系统，并获得自己想要的信息。如施工单位在网上浇筑砼的计划表，经甲方确认后，砼公司根据该计划可以提前安排好配料和泵车，确保现场工程进度；当设计院有变更时，可以先在网上电子版，各施工单位和监理单位可以在第一时间同时得到经确认的变更信息，提前做好准备措施，也可以提出不同意见，待拿到书面变更图纸后按图施工，这样可避免部分变更签证。
四、存在的主要问题和困难
集成管理理论是一种先进的管理理念，尤其是从项目的全寿命期来综合考虑各参与方的目标，将项目管理提升到了可持续发展的高度。但是，房地产项目运用集成管理理论还存在许多问题和困难，如：各参与方的管理水平参差不齐，有的施工单位连电脑软件操作都不熟练，距离电子化办公还有很大差距；更难的是，以信息系统为平台的集成管理需要进行项目的工作结构分解和编码体系，这是一项重要的基础性工作，但是我国房地产项目管理的现状还达不到这个要求。
参考文献
关键词：城市轨道交通；建设发展；管理
中图分类号：TU98文献标识码： A
目前，国内城市轨道交通的研究已从建设的必要性、重要性转向技术与管理等具体领域，工程建设已进入到网络化、区域化与制式多样化的新阶段。特别是近二十年城市轨道交通工程的建设实践，表明我国已基本走出了城市轨道交通建设的初级阶段。随着愈来愈多的城市开展城市轨道交通建设。今后，国内城市轨道交通建设的发展将会进入到一个更加理性、更加成熟的时期。因此，有必要对城市轨道交通工程建设的发展趋势和管理予以足够的关注和重视。
1、城市轨道交通工程建设发展现状
目前，国内有近十个城市开通了城市轨道交通，近三十个城市正在进行或筹建城市轨道交通。特别是近20年来，国内北京、上海、广州等城市的城市轨道交通工程建设规模和技术水平有了较大的进展。近二十年的城市轨道交通建设实践证明，国内在工程建设的许多技术上并不落后。例如：明挖法、盾构法等技术已达到了国际先进水平，大跨度暗挖法隧道施工技术接近了国际领先水平。然而,在城市轨道交通综合规划与设计、关键技术与设备以及运营管理等方面，国内尚有一定差距。
2、城市轨道交通建设的发展趋势
2.1城市轨道交通建设统筹化
为加强与促进城市轨道交通网络化建设，国家采取了先批线网规划再进行项目立项审批的政策，就是从政策上要求城市轨道交通建设统筹规划。城市轨道交通建设规划的前提是城市总体规划和城市综合交通规划，这有利于不同交通资源的整合与综合利用，以充分发挥城市轨道交通在城市建设中的辐射和带动作用，形成一个地上、地下统一规划建设的城市交通发展模式。
城市轨道交通与铁路、地面公交之间的接驳换乘产生交通枢纽问题，需要从城市综合交通系统上综合规划与设计，充分考虑地上与地下、长途与短途、高速与低速、汽车与火车等多种交通方式的立体接驳与平行换乘。目前，国内交通枢纽存在的最严重问题就是乘客换乘不方便，一个主要原因就是技术与管理方面缺乏统筹规划和统一设计。
2.2城市轨道交通建设的区域延伸化
大城市在由单中心结构向多中心城镇区域体系发展的进程中，产生了一种提供由中心城区到郊区城镇（副中心区）的市郊城市轨道交通客运服务需求，即市域城市轨道交通。由于市域城市轨道交通站间距大，一般采用公交化运营模式。因此，市域城市轨道交通在交通制式上、线路敷设方式上可以多样化，在系统技术与设备标准上也应适当降低。目前，国内一些城市在开展中心城区城市轨道交通建设的同时，已着手开展市域城市轨道交通线网规划的编制工作，个别城市已启动了市域城市轨道交通建设。
2.3城市轨道交通建设的环保节能化
城市轨道交通建设的发展必须重视协调生态建设和资源综合利用等重大问题。建设生态城市对城市轨道交通的有关设施（如风井、出入口、冷却塔等）提出了更高的环境要求。为使城市轨道交通与周围环境融为一体，城市轨道交通应当加强环保与节能研究，技术装备与管理过程中应当协调好安全、环保、节能、低维护之间的关系。此外，在建设集约型社会的要求下，如何节省建设投资及运营成本，也是一项非常重要的任务。例如，城市轨道交通变电所为城市轨道交通专用，但如果将其当作一项社会化的资源，如果利用它为社会服务，将有利于节约能源，降低城市轨道交通建设运营成本。
3、城市轨道交通工程建设发展的管理策略
3.1加强宏观领导和管理，成立国家级领导与协调机构，会同规划、技术与运营等部门，协调城市轨道交通发展中的重大技术问题，在引进、消化和吸收国外先进经验的基础上，制定城市轨道交通系统的发展规划及实施计划，明确城市轨道交通发展战略的相关产业政策、技术政策和建设标准，并在适当时机制定相关法规，加强对城市轨道交通建设行业的监督管理和组织协调，促进城市轨道交通建设快速、有序、健康的发展。
3.2加强技术研发，提高产业水平。开展城市快速轨道交通系统成套技术研究，提升我国城市轨道交通的整体技术水平，完成行业技术跨越，打破国外的技术垄断，促进产业发展。城市轨道交通管理部门、研发机构与运营商应就技术开发项目的立项、筹资、研发、鉴定、知识产权管理等密切合作并达成一致性意见，以促进技术开发项目管理有序、高效开展。
3.3促进技术整合并加强协同管理。技术整合是技术创新活动的一种形式，是城市轨道交通发展过程中解决技术创新问题的一种快速有效途径。它是通过系统集成的方法评估、选择适宜的新技术，并将新技术与城市轨道交通现有技术有机地融合在一起，从而推出新产品和新工艺的一种创新方法。技术整合的过程管理注重新旧技术的相融，其核心就是合作各方的协同管理。
3.4加强技术联盟的管理。技术联盟是通过共同的研究开发信念,将联盟内研发人员紧密联系起来。它已成为新技术、新产品研发的最新方式。随着国际化进程的发展，为了完成城市轨道交通中一些高投入的技术研究开发项目，有必要开展国内城市、国外机构或企业联合一起组建技术联盟进行技术研发。
4、城市轨道交通建设管理的几点认识
4.1组织结构与管理模式是城市轨道交通建设各项目标顺利实现的根本保障。实行规范化、标准化、程序化的管理，是城市轨道交通工程俩圆满建成的基础。
4.2城市轨道交通工程综合性、复杂性、系统性的特点，要求建设管理者必须站在项目综合验收与开通运营的高度构建工程建设管理体系。同时决定了各项工作的开展必须采用系统论的方法统筹策划（规划）、精心组织才能顺利完成。
4.3人是管理的核心，是实现管理目标的基本保证。城市轨道交通工程是综合复杂的系统工程，需要一大批有能力、综合素质高的人才团结协作起来才能圆满建成。
4.4新技术与新管理方法的综合运用，对优质、高效、安全的建设好城市轨道交通工程十分关键。
综上所述，城市轨道交通建设应朝着统筹化、区域化、国产化的方向发展，并逐渐建立起信息化的建设管理系统和智能化的运营管理控制系统，从而把国内城市轨道交通工程建设成一种安全、准时、便捷、环保、节能、低维护的新型骨干交通方式。
参考文献：
