时间：2022-12-07 07:53:10
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇精装营销方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：精装修 优势 管理
1 精装修的优势
1.1 节约时间，节约精力 虽然装修公司在传统装修模式下可以把整套方案及效果图都呈现在客户面前，但设计师与施工队缺乏沟通，在材料价格变动时加上施工队人员素质差等原因，最终装修出来的效果与设计方案相差很多，装修过程中也会牵扯到业主的很多精力，浪费了业主的时间，而精装修则可以避免以上问题。
1.2 成本降低 精装修房能给业主在个人资金应用上留有了更灵活的空间，并在很大程度上提高业主的投资价值。
1.3 设计整体、风格统一 设计师在传统装修模式中需要与客户达成共识，但客户的想法一般不太系统，虽然局部看来很漂亮，但缺乏统一规划，最后达到的效果可能不理想，而精装修则可以做到设计整体，风格统一。
1.4 维护简单 以往的装修很多会做整体衣柜、电视柜等，这种做法虽可以根据墙体拟定，但更换或维修就十分麻烦，而精装修是购买独立衣柜，电视柜等，所以更换、维护起来都很简单。
1.5 绿色环保 在精装修模式中，基本的装修是在物业发售时就完成了，有足够时间使有害物质挥发，对业主的居住环境及健康有保证。
2 精装修的管理
2.1 材料管理
2.1.1 精装部在施工阶段，是材料管理的主要责任者。无论是对于乙供材料的管理，还是对甲供材料的管理，对材料供应的管理精装部重点有以下几个方面：①采购计划是否满足施工进度要求，是否合理。②与供货方是否及时签订买卖合同。③按合同约定的付款时间采购方是否支付材料款。④是否可以保证材料的到货时间。
2.1.2 精装部在施工准备阶段协调施工单位准备材料样板，交由设计单位、公司相关领导确认，同时对铜制品厂商、木制品厂商、石材厂商进行实地考察。
2.1.3 对所有进场材料精装部应进行验收。对石材、瓷砖、木饰面、墙纸、地毯等主要面层材料与封样材料进行比对，经精装部签字确认合格后方可进场安装。
2.2 质量管理 ①施工阶段质量管理的主体是精装部，担负着精装修质量管理的日常工作。②在精装修工程的重要分项工程中精装部应邀请设计人员、施工单位一起进行技术交流。③精装修在施工准备阶段应邀请设计人员、施工单位对精装修设计图纸进行图纸交底，对设计中的难点、重点进行讨论，提出施工解决方案，并做好相应记录。④对施工现场的日常巡视精装部应加强，对施工中出现质量问题及整改情况进行跟踪、作相应记录。⑤根据精装修项目隐蔽验收、中间验收、预验收的时间节点精装部应牵头相关职能部门安排检查，并做好工程验收记录。
2.3 进度管理
2.3.1 在施工阶段精装部进度管理的主要内容为：①要求施工单位拟订施工进度控制节点、周进度计划、月进度计划及总体进度计划。②分析施工单位进度计划的可行性、合理性，并提出调整意见。③监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现。④将工程的真实进度及时上报公司。
2.3.2 对进度偏差的修正方案及相关措施，精装部根据对精装修项目的检查情况应提出指导意见。
2.4 精装修工程成本控制管理 在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称，即为精装修工程成本管理。目的是在保证产品质量、效果的前提下，充分动员和组织全体项目人员，科学合理的管理精装修工程项目生产经营过程的各个环节，以求用最少的投入取得最大的生产成果。精装修工程成本占售价的10%～15%、建安成本的30％～35％，因此对项目投资，精装修工程成本部分的影响重大，并且对项目的质量、装修效果、档次均具影响，在精装修项目尤其要合理管控成本，对精装修工程项目，做好精装修工程成本管理十分重要。
2.5 精装修样板工程施工管理 展示样板间是为提前销售服务的，精装修样板要先行，对于精装修工程来说，实体样板间要尽量在实楼做，实体交楼样板间才有意义，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免出现装修不合理情况、后期大量装修时发生大规模返工。成本是否可控、设计是否合理、营销承诺是否切实都可以在实体样板间得到反应，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，对样板间装修效果进行反馈，并通过营销实体感受，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。
2.6 安全管理 在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理引起足够重视，精装部应增强安全管理意识，督促和监督施工单位做好安全管理工作，加强现场巡检工作。
2.7 变更管理 ①精装修施工过程中精装部是变更管理的责任主体。②在原则上施工过程中不予设计变更方案，但在公司相关部门因市场调整或其他原因调整造成成本增加或减少时，精装部应有相对详细的品质提升的相关分析，在相关部门领导会签意见后，报公司审批会审批。③施工过程中，原则上不予设计变更方案，但精装部因现场实际情况及施工工艺问题需对设计方案进行调整时应组织相关单位协调变更方案提交公司相关领导及设计单位确认后方可进行调整，如因此造成成本上面的变更需同时考虑并上报。④考虑工程内容安排的合理性，因招投标时未含在投标范围内，此部分追给施工单位，施工单位可以进行签证，精装部应提前上报公司领导审批后方可安排落实。
2.8 文明施工管理 ①对精装修施工单位的文明施工管理，精装部应加强。对于各种非文明施工现象在日常加强巡视中应及时予以制止及采取相应的处理措施。②文明施工的专项检查和专题会议应由精装部定期组织，检查结果和会议纪要下发施工单位，并对其落实情况由专人跟踪落实。
2.9 精装修的验收与交付 ①通常情况下精装修工程的验收分为以下几步进行，分别为施工方自检、精装部验收、公司验收。②精装修施工单位在精装部要求下，将自检和精装部验收发现的问题进行汇总上报，并进行限期整改。③公司相关部门在精装部负责组织下参加竣工验收，按照国家、行业、地区的验收标准、规范，双方在施工合同中约定的标准、规范进行验收。整理、汇总、分类验收过程中发现的各种问题，及时要求施工单位进行整改。
3 精装修管理是保证装修品质的关键
过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理，计划、进度、质量管理相对于工序和成品保护容易得多。
施工单位多是工序管理的难点所在，协调起来所耗费的精力很大，如一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平在总包招标时纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，因此在总包招标时应将墙面、顶棚抹灰找平纳入精装修施工范围。另外空调设备、管道在精装修施工吊顶前应已就位，因此空调施工单位至少提前一月进场；总包单位的防水、垫层，地板采暖在精装修施工墙面前都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。
4 结论
因为管理是保证装修品质的关键，要引以重视，要加强精装修管理的学习和研究。要想提高建筑工程项目的利润，就需要完善精装修工程管理，取得竞争优势，从而更合理的管控成本，才能在竞争中占具优势地位。
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优识营销学院
优识营销学院（以下简称“优识”）成立于2000年12月，14年来一直专注于营销管理领域，处于国内资深领先地位。优识在北京、天津、上海、广州、武汉分别设立直营公司，在浙江、山东设有办事处。
为生意咨询，为生意培训！优识专注于为消费品行业提供营销咨询和培训，由高层管理课程和面向营销专业岗位的系列课程组成，是中国营销专业咨询培训NO.1品牌。优识主要围绕营销决策、管理、操作三大层次的十个营销主题建立系列的职业培训产品，包括线下公开课和企业内训服务。
截至2013年11月1日，优识已经为42个行业中的392家企业，提供了各种营销调研、咨询、培训、推广等专业服务。在这392家企业中，包括45家全球500强企业以及84家跨国品牌企业。
臻达商学院
2011年，陈德良与重庆市品牌学会合作，创办了国内第一家精装修行业商学院――臻达商学院，致力于培养精装修行业管理人才，同时也为集团精装修战略提供坚实的人力资源和管理支撑。
师资队伍的专业性：臻达商学院以本公司管理团队、专业技术人员、专职内训讲师、外请知名高校教授等组成师资团队。
课程体系的系统性：臻达商学院以企业文化、企业战略和人才开发为核心，课程体系分为职业素养类、管理知识类、专业技能类培训三大类。并根据主要岗位的能力素质模型设计个性化的学习计划，开设各类专门的特训营。
培训内容的实用性：臻达商学院培训内容注重训前的需求分析和训后的行为实施，对学习成果有具体的考核办法。更以实操演练、实地考察为学习方式，保证学有所用。
学员的全面性：臻达商学院自成立以来，每年组织的培训有近百场，培训覆盖面从公司高管团队到各部门的一线普通员工，全面提升了集团员工的整体素质，推动了集团学习型组织建设。
大威智库
上海大成企业转型创新研究中心（注册品牌：大成智库），根植于中国的金融中心――上海。在中国企业创新与转型过程中，大成智库致力于为其提供人才队伍建设与培养的整体解决方案及研究性智力平台。
智库下设宏观经济与政策、中国智慧与领导力、战略与组织变革、生产运营管理、人力资源、市场营销、金融法务、项目管理等研究室。着眼于探寻中国企业的成长与发展轨迹，深入产业与行业领域进行前瞻性研究；针对企业存在的具体的经营管理问题，定制组织与人才发展独立且具有建设性的系统解决方案，致力成为值得信赖的人力资本增值服务平台。
迄今为止，大成智库的专家顾问团队已成功地服务了数百家大中型企业、各级政府，在人才发展系统解决方案设计、策划及协调落地实施等方面积累了丰富的经验。专业的能力、用心的服务，使智库得到了客户的一致认可和广泛好评。
大成智库秉承稳步实战的精神和严谨务实的作风，致力于打造中国企业智库第一品牌！
微创新劝业智工场
由资深职业策划人普方发起创立。它系统地整合了国内中小微企业战略咨询、管理诊断、品牌策划、产品设计、营销实战、团队建设、人力培训等一线实战派精英，汇聚了职业投资人、学术群体、专业媒体等社会资源，创建了适用于现阶段中小微企业“实时实战”的“MBD0微创新商业创意思维系统”。
MBDO微创新商业创意思维系统在改变企业决策层的商业格局与审美视角的同时，不仅为中小微企业提供了四大支持，还推动中小微企业实施了战略转型、瓶颈突破、品牌优化升级、营销推广、市场拓展、产业延伸等一系列精准、有效的转折性变革。
MBDO为合作企业提供以下四大支持：
智力支持：战略诊断、管理咨询、品牌定位、营销策划、形象设计、培训指导；
人力支持：协助企业团队建设、猎头、招聘、人才评估、人才培养、全员内训；
未来几年，精装修成为住宅商品的重要卖点，成为市场竟争的高级形式，建造精装房是房地产业由半成品向成品的回归。房产开发商如何对精装房进行施工阶段的成本控制？
关键词：精装修；成本控制；
一、招标文件的编制与合同的编制
招标文件的编制与合同的编制是招标阶段成本控制的关键，招标文件对以后所有过程产生影响：招标文件中需明确材料备选的几个品牌，因为精装修的材料特别多，且材料价格因材料品牌的差异相差特别大，所以在编写招标文件时，要提供价格相近的几个品牌要求投标单位选其一作相应报价。明确土建与精装的工作界面。措施项目的费用的内容：精装总包与土建的总包配合费用是否包含，精装总包与专业分包的配合费用如何计取，是否提供住宿、是否提供施工电梯、水电的驳接点位置等都要在招标文件中明确。招标文件中的合同内容宜简明扼要，主述合同的重点部分，合同条款中的语言应周密、详实，不能模棱两可，有关条款的描述必须清晰。完善、有效的合同可以预防纠纷的发生，有效减少或避免施工索赔，对变更索赔签证洽商的处理方法要写明时间实效、结算方式、量度标准等，质量标准评定等级要合理，工期推算准确，奖惩条款要实际等等。甲供、甲指甲定材料要明确，对于非总包单位的专项施工（如木地板、橱柜、收纳）应采用专业分包。精装总包与专业分包的工作界面要明确。
二、总包单位的确定
对于一个工程项目来说，工程质量的好坏决定建设单位的社会地位、口碑、市场卖价、后续工程等等。选择一个好的施工单位很重要的，好的施工企业在工程的全过程、全寿命期（项目的决策阶段、设计阶段、经营阶段、施工阶段、竣工验收阶段以及项目的保修期）起着相当重要的作用。如何选择有与工程相匹配的施工总包单位？对于房产开发商招标来说，首选采取邀请招标，而且最好是合作伙伴型，这样大家知根知底对对方都放心，对非长期合作的投标单位的企业资质、企业性质、资金实力、企业信誉、公司理念、管理模式、施工质量、标化工地、配合方案等要进行全面考察。对于施工难度高、工期长，对施工工艺和现场管理要求非常高，精装修施工单位应采用战略协议单位，精装修施工单位按协议利润、固定费率，类似包清工方式承包精装修工程。战略施工单位不仅能保证品质，而且成本合理、可控。
三、甲供材的选用
房产开发商根据装修的图纸和风格，对工程中用量较大、部位重要，材料考究，对造价影响较大的石材、木制品、墙纸、瓷砖（墙地砖）、洁具、灯具、面板甲供，由装修单位提供尺寸、工程量，由房产开发商自己的材料工厂供货（对于没有自己工厂的房产开发商，采用长期合作的战略供应商供货），生产出的产品是市场上具有独特性，并且还能节省成本、保证品质。对甲供材进行材料封样，是保证品质的较好的方法，房产开发商和材料供应商双方对样品的质量、规格、外观、颜色进行确认，供应商提供签字盖章、封存的样品，作为投标、报价的实物依据。
三、精装修样板要先行
精装修样板要先行，展示样板间是为提前销售服务的，而对于精装修工程来说，实体交房样板间才有意义，实体样板间要尽量在样板间施工时，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，避免后期大量装修时发生大规模返工、出现装修不合理情况。实体样板间不仅能反应设计是否合理、成本是否可控、营销承诺是否切实，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做查漏补缺所用，并通过营销实体感受，对样板间装修效果进行反馈，整理客户的感受和意见，为交房提前准备预案，避免交房时出现不可预知的情况。
四、几种常见材料的控制内容及要点
1、壁纸
由于精装房的设计师经常选用进口墙面壁纸，而进口壁纸的国内总目前做法是对某一项目选定的型号立即锁定，其他二三级商不再报价。这给甲方成本人员材料认价造成困难，很难货比三家。作为成本人员，可以要求设计师，在不同品牌间选出几组材质、颜色相近的壁纸作为备选，以便在公司限价时不被动。另外，在壁纸的花色选择上，避免选用拼花壁纸，因为住宅墙面的特点，有些大拼花壁纸损耗率能达到30%。
2、石材
大部分高档的精装修房必然会选用天然地面石材，石材施工质量也往往影响到精装修顺利交房。有时石材天然存在的不足或缺陷也会成为拒绝收房的理由。装修单位由于利润的原因，经常在石材的采购方面降低等级，施工过程对断裂石材采用粘接修复等手段而不更换。提高石材质量可以采取甲供石材的方式，这样做虽然增加甲方的人员投入，但对成本和石材品质都能够有效控制，也消除了不同施工单位之间各自采购所造成的色差过大等问题。
3、洁具选择
出于控制成本的考虑，卫生间洁具最好选择知名品牌的中低档产品，用科勒洁具配摩恩龙头，成本降低的同时，也不影响装修档次和楼盘销售。
4、木地板
地面不要选用纯实木地板。选用了实木地板，在地面龙骨固定时，易打坏混凝土楼板的暗埋电线管，造成大量机电维修施工重新签证，增加了工程造价；还由于龙骨、大芯板加上实木地板的高度，造成房间净高减少近10厘米；而且在业主入住后，夜深人静常会听到楼上住户行走发出的回声。若房产开发商在地板龙骨间填充隔音棉，成本增加，隔音效果也不好。因此，高层住宅居室地面首选实木复合地板，对精装成本控制最为有利。
五、结论
营销说复杂也复杂，说简单也简单。复杂者，穷尽古今中外各种理论，辅以海陆空媒体宣传轰炸者有之；简单者，以一句“贾君鹏，你妈妈喊你回家吃饭”迅速蹿红，继而风靡大江南北者亦有之。个中的妙意折射出了营销的变幻，亦正如我们的生活。
但复杂也好，简单也罢，对于营销人而言，一切营销行为始终应恪守诚实守信这一亘古不变的原则。
前几日，笔者在一小街市闲逛想买几双纯棉薄袜，经几个小摊贩，不是称自己卖的袜子质地如何上乘，耐穿，就是称自己卖的袜子如何舒适、爽脚。但当笔者提出想买一双纯棉袜却又担心纯棉袜容易被磨破时，几个卖家无不声称自己的袜子绝不会出现这样的问题，口气之坚决、口径之一致让人惊诧。
后来，笔者经过一中年男子的小摊也向其提出同样的问题时，男子非常诚恳地回答说：“就我个人的体会，凡是这样薄些的纯棉袜子的确是比较容易磨破，不瞒您说我穿过几双就在大拇指处很容易磨破”，我当时心里距离顿感拉近，因为我遇到的正是这样的问题。“但说实话，在炎热的天气里，穿这样纯棉袜子透气吸汗，所以是最舒服的”，他见我表示同意最后又补充道：“遇到这样的问题，我的解决办法是多条备几双同样颜色的袜子，万一有磨破的话，可以搭配着穿，提高袜子的使用率，避免浪费”。至此，我不得不为这位中年男子所折服。毋庸置疑，我挑选了他的袜子，而且挑选了三双同样颜色的！
从营销的角度思考，我之所以选择最后一家首先因为他正面肯定了客户的体验，并用自己实际的贴身感受来验证，迅速拉近了与客户的心理距离；其次，在肯定用户体验的同时即承认自身产品缺点的同时从侧面突出自身产品的优点，即“透气、爽脚”，使客户觉得真实而产生进一步的信赖；最后，他给出客户解决方案，即备用几双同样颜色的袜子以防有破损，不仅提高产品的使用效率，同时也无形增加了自身产品的销售利润。可以说，这整个过程堪称完美，但这一切均基于一点，即：诚信。试想如果中年男子也如同其它商家一样，否定客户所言，坚称自己的袜子不会有质量问题，那么最后肯定也不会卖出三双袜子给笔者。
至此，笔者不免想起实际生活中商品房的营销情形。不管是新开发楼盘开发商还是二手楼盘的中介，广告故意夸大，描述与现实不符等等的营销行为屡屡在我们现实中发生。如：某新开发楼盘广告“距离地铁仅三分钟路程”，实际中可能三十分钟路程；“大型亲水社区”实际当中仅一小股水流，且往往在楼盘售尽后也随机消失，甚或有的毗邻一臭水沟也拿来做文章；“比邻商务CBD中心区”实际当中不知是城市的20XX年的远景规划变成了近景规划。如此的广告营销手法我们屡见不鲜，人们已见怪不怪，甚或已当成一种笑料。
而一些中介机构也同样如此，如电话约请客户看房时告知房屋为精装修，看后方知为十几年前的精装修；之前电话告知为一梯两户南北通透，实际当中一梯N户，而通透也只是一种奢望；另外赚取差价、吃回扣，随意耽误客户时间等等使客户体验不断降低，因此在之后唯恐躲中介不及。个中原因也许只有其自己知道，那就是对客户营销行为的不诚信所致。
袜子虽小，但商家诚信待客的营销理念让人放心、舒心，房子虽价值千金，但不诚信的营销行为和手法反倒让人感到商家的无良、卑微。个中的营销哲学值得我们认真思考。
关键词：房地产开发项目管理销售期进度计划控制
前言
随着国家加强了对房地产市场的宏观调控。房地产开发企业面临着银行放贷的严控以及客户投资房产需求减弱等多方面的压力，市场竞争日趋白热化，如何求生存、谋发展是摆在每一个房地产开发企业面前的一个重要课题。随着市场竞争格局的变化，房地产开发的进度控制，特别是销售期进度控制已成为各房地产企业的核心竞争力之一。
一个项目开发的进度大体分为五大阶段：1、征地期；2、前期设计报批期；3、工程建设期；4、销售期；5、项目验收交付期；在这些阶段中，销售期进度控制是项目开发过程中进行进度控制的管理工作重点。
销售期开发进度控制，主要反映在前期设计报批期和工程建设期里项目开发报建、营销策划、方案设计、工程组织这几方面工作的统筹与协调。因此，项目销售期进度控制的方式是以项目一级控制性计划为重点，由项目部负责对项目进度管理实行全过程动态管理，以实现项目开发进度控制的总目标。
二、工程概况
本项目为一栋30层高层商业及住宅项目，占地面积4925平方米，建筑面积35042平方米，容积率5.30，绿化率25%，其中1-2层为商业，3-6层为酒店性质住宅，7-30层为住宅。建筑结构：现浇钢筋混泥土框架-剪力墙结构，外立面材料：红色通体瓷砖，窗户：塑钢窗，LOW-E玻璃， 3梯20户。项目位居西南某城市CBD区，城市中心地块。项目以45精装公寓为主，两种户型三种风格，共484套。
项目2009年7月开始进入销售期准备工作，计划2009年11月开盘，2010年春节前基本售罄，2010年底交楼。
三、开发进度计划的控制
（一）开发进度计划的编制与制定
1、项目销售期的开发特点及本项目需要考虑的因素
（1）项目销售期的开发特点
房地产项目销售期是项目开发的重要开发节点，通常房地产企业开发项目是按产品以客户为导向，过程以销售为目标，项目开盘是否顺利直接影响项目的后续开发进度和项目形象。，销售期的开发具有以下几方面特点：
管理系统的复杂性
房地产销售期能否顺利开展受前期开发手续、项目融资安排、客户市场变化、产品研发、建筑和园林设计方案及施工图出图进度和质量、材料市场变化及施工进度计划调整等多种因素影响。同时，项目专业管理团队的经验和协调能力，总部管理平台对于项目部的管理授权，项目地气候条件都将影响项目销售期进度计划的落实，以致项目管理系统呈现复杂性。没有一个房地产项目开发模式可以完全复制。
专业技术的协调性
在房地产销售期里，房地产公司所提供市场的产品和服务，并最终得到市场认同是项目管理的重要目标和工作。作为房地产公司开发的核心能力―产品研发，已经包括了销售技术（包括产品前期客户调查及定位、竞争性楼盘分析、销售路由、物业管理、产品整体风格、销售中心及样板间装修设计要求、销售推广计划及目标成本体系等），设计技术（包括规划设计方案、建筑设计方案、园林设计方案、装修设计方案、施工图设计、专项设计【铝合金门窗、消防、部品、VI】等），施工技术（包括深基坑、高支模、高层垂直运输、施工流水段划分、外脚手架、防水防渗、批量精装修等）。特别是高层精装修住宅项目，在同一工作面将有多项工序同时开展，往往一点小的疏忽，将引起后续工作大量的返工。
销售时间的紧迫性
房地产销售期通常存在开发商投入及政策市场变化影响，在项目开发计划实施中，一旦销售开盘时间确定后，各公司往往要求项目部按期完成销售节点并配合销售的展示及各项活动。但是由于前期设计、开发手续及工程进度存在大量不确定性因素，以致项目部落实销售开盘时间变得紧张和忙碌。
（2）本项目销售期进度计划需要考虑的因素
2-1、项目经营目标：（包括总体目标、项目关键工期节点、项目目标成本、项目质量目标、安全目标）。
2-2、项目进度计划制定的主要约束条件：（包括销售中心及样板间设计进度、销售手续报批时间、施工图设计进度、总包施工单位组织、装修施工单位及部品招标要求、示范区市政园林工程组织）。
2-3、项目的主要风险：项目工期较紧，临近年底气候对于装修及园林施工影响大，产品属于精装修住宅，当地市场接受程度有待检验，项目位于城市市中心，施工管理要求高。
2-4、项目的管理团队及经验数据：评估目前项目管理团队的专业能力和协调能力，结合已完成类型项目竣工后的竣工网络图、项目的计划进度表和实际进度表、资源的投入情况等经验数据形成项目运营大纲。
2-5、当地标杆项目的成功案例：公司总部组织相关职能部门和城市公司项目管理团队，系统学习和分析当地标杆项目的成功案例，了解当地企业的管理特点和相关标准，这些是制定本项目运营大纲的重要参考依据。
2、本项目进度计划制定的原则及阶段
制定销售期进度计划原则：
公司总部主要职能部门及城市公司、项目部对于总体目标的评估及相关要求统一后，以城市公司关于项目总体经营目标责任书为基础，针对项目实际开况，形成城市公司控制性进度目标，项目部分阶段组织并实施。
进度计划制定分成3个阶段：
第一阶段：由城市公司牵头组织总部销售、成本、财务等职能部门和本项目部经理一同结合项目运营大纲形成年度一级控制性节点目标并通过公司董事会批准。
第二阶段：由项目部经理牵头组织项目部专业工程师和总部驻场人员，按一级控制性节点目标，结合项目开发、设计、工程等开展情况以officeProject2007软件编制项目月度二级控制性计划，并通过城市公司及公司总部销售中心负责人批准。
第三阶段：由项目部专业工程师牵头组织本项目合作方，按月度二级控制性计划，结合项目开发、设计、工程等开展情况以表格形式编制项目各周的三级实施性计划，并通过项目部经理批准。
（二）开发进度计划的组织与实施
1、关注本项目销售期进度计划的关键线路及关键活动
在销售期进度计划实施中，关键线路是项目二级计划中最长的路径，关键路径上的工作都是关键工作。关键线路上所花费时间代表完成项目目标的最短时间，关键线路上的任何活动的延迟都会导致整个项目完成时间的延迟。因此，项目部管理工作的重点是保证关键工作的有效性和时间性。
在本项目中，销售期4个月里，关键性工作依次为：设计图纸完善―销售中心和样板房室内装修设计及施工―外墙装饰工程施工―示范区市政道路工程施工―示范区园林工程施工。
项目部针对关键性工作编制相关管理方案并落实责任人。
2、本项目销售期进度计划实施中资源的配置及合理的均衡
为完成项目各项任务，按项目部需求配置各类资源是项目进度计划组织实施的一个重要组成部分。为了实现资源的合理配置，注意到各类资源对各自的资源强度（是指单位时段内使用某种资源的数量）的限制和均衡有不同的要求。本项目从以下几个方面考虑了资源强度限制，并满足达成计划目标的均衡要求：
（1）专业销售资源强度限制和均衡的要求
项目是公司第一次在外地开发房地产项目，当地客户储备及客户对于公司品牌认知不足，在销售期，由公司总部营销中心直接负责完成项目营销方案并派出一名总监驻场协调项目部工作，并指导销售案场及广告推广工作开展。
（2）专业设计资源强度限制和均衡的要求
由于产品建筑风格按新古典主义设计，外立面极具特色。精装修住宅产品在当地市场也是刚刚面世。项目地临近主要城市中心要道，项目主要入口园林景观需要有所突破，城市公司缺乏可以借鉴类似开发案例。由此，公司总部设计技术管理中心直接负责完成项目相关设计方案并派出专业设计师驻场协调项目部工作和指导设计单位开展设计管理工作。特别是，针对本项目销售中心和样板房设计及主入口园林景观设计的重要性，公司集中了总部平台设计力量并选择长期合作单位负责实施。
（3）专业成本资源强度限制和均衡的要求
本项目土地是招拍挂取得，楼面地价属于当地较高水平。销售期受当地市场大势影响，销售价格低迷。项目部对于当地合作单位资源和成本数据掌握有一定差距。公司总部成本管理中心派出一名总监和专业造价工程师提前驻场协调项目部工作和指导城市公司及项目部编制目标成本及开展招标管理工作。
（4）专业开发资源强度限制和均衡的要求
本项目在销售期的4个月里，需要完成政府规划、房管、建设、街道多个部门及相关专业管线管理部门的若干报批手续，同时需要指导设计单位按要求完成设计工作，项目部开展工作时间较为紧张，在销售期间，城市公司主要负责人和项目部经理分工协调，直接开展和落实相关开发工作。
（5）专业人员资源强度限制和均衡的要求
针对项目部年轻专业人员较多，专业技术标准不完整的情况，公司总部和城市公司人力资源管理部门及时调整本项目经理，组建了新的管理团队，同时协调总部职能部门提供公司相关技术标准，并邀请有丰富经验的管理人员和同行指导项目部执行相关技术及管理要求。
（三）开发进度计划的跟踪与控制
在项目二级控制性进度计划的实施中，项目的实际进展状况经常与最初制定的项目进度安排不一致，为了使项目能够按照既定工期要求进行，应该对项目进度执行情况进行跟踪和有效控制。已批准的项目年度一级控制性节点目标计划是项目进度跟踪与控制的基准，项目进度跟踪与控制的一个重要工作就是项目部定期检讨二级、三级控制性进度计划偏差情况并确定是否需要采取纠偏措施，以保证进度计划的有效实施。
1、定期编写本项目进度周报及月报
客观真实地反映项目实施情况，提示存在风险，明确存在困难是房地产管理者主要职责之一，本项目由于处于外地，总部管理平台、城市公司及项目部之间需要及时沟通并按公司授权体系要求处理相关工作，项目部编制的工程月报表及专业工程师编制的周报是公司各级管理层评估项目进度，考核实施效果，清晰存在风险，形成工作方针的重要工作手段，特别是销售准备期，项目部所建立的工作成果将有利于提升项目管理团队和合作单位的工作效率。
2、组织项目团队开展进度计划偏差分析，形成有效纠偏方案
通过项目进度周报及月报，项目工程例会及公司办公会议，结合定期的分项项目检查，城市公司、总部职能部门和项目部将项目实际进展情况与批准的项目进度计划比较，找出项目开发进展过程中存在的进度偏差，并对这些偏差进行分析，找出造成阶段性产生偏差的原因并及时予以纠偏处理：
内部原因：其中，一个样板间的室内装修设计，总部设计技术管理中心建筑师与城
市公司销售部和项目部沟通不够，方案反复调整，以致在销售期，施工
工期无法满足销售要求，项目部征得城市公司和销售负责人同意后，取
消了这个样板间。
（2）技术原因：首层电梯入口大厅墙面部分干挂石材平整度存在偏差，装修设计师在室内装修设计时，石材定尺没有实地了解材料特性，材料加工中出现了问题。在项目部组织设计和施工单位讨论后，重新调整了石材铺贴方式。
（3）外部原因：项目周边相邻陈旧的交通指示牌，路灯，人行道影响项目整体形象，通过项目部协调，当地主管部门同意按园林设计图纸统一处理。
（4）不利的施工条件：当地11月份天气寒冷，影响园林工程的树木种植，不利于示范区的展示效果。项目部与公司总部和设计院设计师一同考察当地苗圃，通过调整园林方案，增加部分季节性时花的方案，满足了项目销售开盘要求。
房地产开发的成本管理总体原则是以营销需求为导向、保证效果品质为前提，以目标管理为方法、过程控制为环节、操作规范为手段，提高经济效益为目的。
一、成本管理之道
第一，向阳光透明要成本：成本管理严格遵循阳光透明成本机制，全面运用成本信息化系统，按系统要求规范操作流程，自查、自省，让成本工作更加规范、透明。
第二，向设计要成本：成本管理对方案设计阶段及施工图设计阶段的成本插入工作高度重视，参与设计方案讨论，针对不同设计方案、设计选型、材料选择等及时进行成本优劣评判，把“无用成本”扼杀在摇篮里。
第三，向技术要成本：成本管理严把技术关，与设计部及工程部充分对接，对工程做法及系统配置严格把握，关注细节，避免成本浪费。
第四，向过程要成本：如何确定合理最低价，是成本管理要持续思考的问题。我们采取了各种措施，如定价方式以招标为主，最大限度减少议标；招标过程规范操作，报价平台统一；招标范围清晰，界面划分完整胶圈；合同条款细致严谨，最大程度规避己方风险，变更洽商处理有据可依等。
第五，向结算要成本：规范严谨的定标过程产出高质量的合同原则，过程中管控到位，方能为最终结算打下良好的基础。一线公司在结算过程中严格执行合同约定，结算及时、公正，同时对供方进行评价总结，优胜劣汰，保留优质供方资源。
第六，成本管理以可研成本作为刚性成本，严格执行，不突破，项目结束刚性成本落地，达到预期收益，不容有失！
二、成本管理工作如何服务于市场、投资、产品与经营决策
第一，服务与管控相辅相成，即正反之道。一线公司成本管理部作为掌握庞大成本数据信息的部门，首先一定要根据市场定位及客户需求配置精准的合理成本，为投资提供最严谨的数据支持，为利润测算提供明确的成本数据，为经营决策铺垫最坚实的基础。同时又要坚持以拿地可研成本为刚性成本的原则，倒逼设计、营销，来控制、预防可研成本的突破。
第二，产品标准化落地，成本标准化则形成。针对各种市场定位以及客户需求，形成标准化产品，成本管理部为其形成标准化的成本，将豪宅与刚需产品区分明确，计对客户关注点不同合理配置成本，把好钢用在刀刃上。
第三，快速服务！决策需要把握时机，经营决策时期成本管理部需要快速提供成本数据支持，这需要成本数据的积累与系统管理。成本信息化系统已全面落地，一线公司成本管理将运用好该系统进行快速统计成本，为经营决策服务。
三、成本管理工作如何服务于营销部、设计部、工程部、财务部
第一，营销部。成本管理要坚持可研成本作为刚性成本的原则，整体控制，不突破。在此基础上根据营销需求适度提升产品品质，为营销关注的“销售亮点”匹配“既省又优”的方案，以达到将产品品质进行合理成本化提升的目的。
第二，设计部。“设计决定成本”，方案设计阶段设计要依托成本的数据支持，成本管理要对方案选择进行成本控制，进行精准测算，选取符合产品定位的最合理的低成本方案。在满足规划要求前提下，坚持少地下、多地上，减少无效面积，增加有效面积，合理化标准层髙度，减少车库面积、人防面积，降低基坑深度等等，以达到在设计阶段实现成本控制的目的。
第三，工程部。一是服务及时性：成本部要做到定标及时、付款及时、变更洽商审核及时，满足现场进度要求；二是服务严谨性：成本部要给工程部提供优质的供方，提供最清晰完整的合同约定条款、合同范围、界面划分等，让现场管理有据可依，管理明确；三是成本部提供服务的同时要对工程部监控到位，严格控制变更洽商发生率‘对已发生洽商进行严格责任界定，减少无效成本的浪费。
第四，财务部。成本部对信息化系统执行要严格落地，对动态成本及时更新，秉承全成本观念，成本执行数据与财务数据胶圈，为财务提供及时明确的成本数据，为财务结算利润提供依托，全面支持财务进行全方位筹划。
四、限额设计最核心的成本指标数据有哪些
影响成本的关键设计指标，拟分三阶段考虑：
第一，施工图设计阶段：地上钢筋含量、混凝土含量，窗地比，基坑深度，地库层数，车库钢筋含量、混凝土含量。
第二，精装设计阶段：设计的单方限额成本。
第三，园林设计阶段：设计的单方限额成本。
关键词：营改增；房地产企业；税收筹划；建议
目前，基于营改增政策视角，加强税收筹划建设是房地产企业的重中之重，在企业发展中占据着举足轻重的地位，这已经得到了企业内部的高度重视与关注。对于房地产企业来说，要想在行业竞争中脱颖而出，必须要充分把握营改增这一发展契机，高度重视税收筹划建设，严格管理增值税发票，并利用好税收优惠政策，将企业各项成本与风险保持在可控范围内，进而将房地产企业提升至全新的发展高度。
一、营改增后对房地产企业税收筹划的影响分析
(一)影响着企业营业税金和附加费用
在营改增政策实施以后，房地产企业进入到了增值税缴纳期间。在营改增政策实施以后，房地产企业一般纳税人的增值税税率为11%，而且在可抵扣项目中，新增设了土地成本，所以在税务筹划过程中，要全面解读营改增政策，满足节税的需求，而应对的策略就是拿地方式[1]，比如项目转股和拆迁等，企业要结合自身实际情况，选择最为适宜的方式。在合理筹划的情况下，对于企业税负的降低具有极大地作用，确保房地产企业经济效益的持续提升。
(二)影响着企业税负
对于房地产企业来说，营改增政策实施以后，针对税负增减问题，主要受企业管理水平的影响。在营改增实施以后，在合同签订、履行以及发票获取等方面，严重影响着税负，将这些方面的工作落实到位，可以对企业增值税税负进行合理化控制。以浙江某房地产企业为例，在营改增政策实施以后，分析该企业2017年度各主要税种的纳税情况和所占比例情况，该企业的总体税负上升到17.86%，而造成税负增减的原因[2]，就是因为土地增值税迅速上升引发的。
(三)影响着房地产企业的土地增值税
营改增政策实施以后，房地产土地增值税的变化尤为显著。由于缴纳的增值税属于价外税，相关政策规定，无法将其作为抵扣项目来进行核算。基于此，造成了企业土地增值税增值率的增加，使企业税收压力与日俱增，所以必须要高度重视税收筹划工作的开展。
二、营改增后房地产企业税收筹划的具体建议
(一)对企业各经营活动的税收进行合理筹划
首先，对于房地产增值一般纳税人，要积极开展前期环节的介入工作，比如在筹资、土地取得以及选择供应商合作者等方面。而对于项目营销各个环节的费用和成本，要与销售税金和土地增值税清算的纳税抵扣相符，在合作企业的选择方面，要重点考虑材料供应、劳务服务等方面，严格管理增值税发票，树立高度的增值税抵扣观念。其次，企业要与合作企业共同探讨和分析供应商的资质和材料报价，在一般纳税人构建零星的建筑材料时，要获取增值税专用发票，以便于顺利抵扣。其中，在小规模纳税人购进材料过程中，为了避免出现无法抵扣问题，要在价格方面进行商议。最后，众所周知，17%是物资的税率，11%是建筑企业的税率，在政策允许的情况下，要利用纳税对象之间的税率差异，将企业税务压力降至最低。此外，房地产企业还要利用好纳税人身份，将税收筹划落实下去，比如小规模纳入人的进项税超出销售额的8%，基于此，企业要想降低税负，可以申请为一般纳税人。
(二)合理规划材料采购问题
在营改增政策实施以后，房地产企业作为一般纳税人，在材料采购方面，要对能够开具增值税专用抵扣发票的材料供应商进行合理选择，以便于获取更多的增值税专用抵扣发票[3]，确保进项抵扣率的稳步提升，缓解惬意的税收压力。所以，在选择材料供应商时，要对成本、质量以及能够开具增值税专用抵扣发票等方面的问题进行深入分析。结合营改增政策的实施，房地产企业在选择材料供应商过程中，其一，要优先选择一般纳税人的材料供应商，这主要是因为小规模纳税人无法开具增值税专用发票。其二，在材料供应商都是一般规模纳税人时，因为进项抵扣税率分为6%、11%以及17%等情况，所以企业在选择材料供应商时，要对采购价格和进项抵扣税率等方面进行充分考虑。
(三)拓宽渠道，制定全新的销售策略
在销售渠道方面，要加强网络营销技术的应用，合理控制营销成本。在营销策略上，要对签约销售进度进行控制，并以此来进行纳税筹划。企业要结合当月已预缴的增值税款，对销售签约进展情况进行有效控制，解决开票集中问题，以免影响到现金流。同时，要适度提升精装修和商业地产的销售比例。对于精装房的电器、装饰材料等，可以获取增值税进项发票，并进行抵扣，这对于企业税负的控制具有重大的意义。例如：对于品牌开发商，比如万科、保利等，其精装房的比例将近80%。商业地产要结合项目实际情况，合理采用适宜的核算方式。如房地产企业部分商业采用先租后卖的方式，商业部分在开发产品核算，企业可以将其转换成固定资产，计提折旧后期在进行销售。根据税法可以得知，纳税人如果对已经使用过的固定资产进行销售，可以减免按2%征税增值税。
(四)加强增值税专用发票管理和合同管理
在发票管理方面，房地产企业作为增值税一般纳税人，要对销项发票进行严格管理，及时获取增值税专用发票和相应的抵扣联。并且发票管理要安排专门的工作人员，严格规范财务人员的采购人员的行为，严格审核获取的专用发票，以免引发税务风险[4]。在合同管理方面，在确定合同过程中，要遵守增值税发票的合约规定，以便于企业税负的降低。比如在签订建设安装、装修合同时，要注重“甲供”方式，将建设方的采购比例进行明确规定。再如：在签订材料采购合同中，要加强总价法结算方式的应用，以免出现分开计价加剧企业的成本。
(五)加强与税务机关之间的交流与协作
企业要想顺利且合理的避税，要制定可行的筹划方案，遵守相关法律法规的制定。并密切关注国际法律法规，发挥出制度的约束性作用。而且对于税务执法机关，有着一定的自由裁量权，所以企业要与当地国地税机关保持密切的交流，对当地的税收征管特点进行深入分析，善于征求税务部门的相关指导意见，确保筹划方案制定的科学性与合理性。
法及手段，以期达到设计阶段有效合理控制成本的目的，使房产企业能赢在微利时代。
关键词：设计管理、成本控制、目的、方法
Abstract: This paper analyses the effects of the common problems of cost control through the analysis of real estate in the design process and the main management to solve this kind of problems.
Method and means, in order to achieve effective and reasonable design stage cost control purpose, so that real estate enterprises can win in the era of meager profit.
Keywords: design management, cost control, objective, method
中图分类号: F293.3文献标识码：A文章编号：
引言:
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，这就需要开发企业的管理模式由粗放型转为集约型管理，实现开发成本费用的精确控制。
正文：
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值，实现价值最大化；“节流”即房地产项目各阶段的成本费用控制。
通过大量房产工程项目研究表明,到项目初步设计阶段，所达到的项目确定性将影响工程造价的程度约65%；到施工图设计阶段，基本能确定的工程造价程度可达到90~95%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5~10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程造价控制的关键。
然而在实际项目工程中，因设计阶段对于成本控制工作的不重视，导致项目重大返工、延误工期、影响报批报建的情况又屡见不鲜。常见的与设计相关问题有：
1）、拿地前未对项目现场进行切实有效的勘测，或是规划设计条件未了解清晰，或是未做项目
强排多方案比较，以致对项目定位未达到精准、最优、可实现性强的目标，进而在后期设计深化、工程建造、市场营销阶段碰壁，浪费人物财力，造成工程的巨大损失。举例：如某房产公司在江南一带拿地时，由于未及时了解到该区域在地下50、60米深度区域内存在大量溶洞的地质情况，并在设计时，未进行多方案比选，直接全部布局了30余层的高层，且采用钻孔灌注桩，结果在实际施工过程中造成了无法下桩成桩的情况，导致工程停滞。公司层面为稳妥起见，将原设计方案推倒重来，所有前期准备工作重新做过，这不仅浪费大量人力物力，也影响公司的品牌口碑。
2）、设计招标过程中，不合理的报价中标原则，导致设计单位的不正当竞争，使得设计工作进度、质量及后续配合产生各种问题，从而影响工程实际正常开展，大大增加不必要的隐性成本。
3）、设计工作开展阶段，设计内控技术、管理工作未及时有效跟进，导致设计成果质量成本控制权往往在设计院手里，房产公司本身没有有效监控，导致出现某些成本处于失控状态（比如：粗放式的设计管理导致建筑产品的钢筋含量、景观绿地率、地下车库面积指标等等偏离正常范围，引起成本控制问题）。
4）、各专项设计工作的组织安排不合理，导致设计周期延长、设计工作反复、设计质量低下等情况产生。譬如，某个房产项目原定是精装修项目，如果在建筑方案设计阶段未进行及时的精装设计工作的跟进，而在等施工图报批后再进行，则很有可能会导致精装设计落实困难以及报批报建的障碍，从而增加成本。
……
综上可见，在项目的设计管理过程中采取必要的原则和方法，对于实现合理有效的成本控制有多么重要的意义啊！那么如何通过管理使得项目的造价成本在设计阶段就得到合理有效的控制呢？这就需要我们对其中的方式方法进行研究细化并付诸于实施。
首先，为使设计工作在社会暨定成本范围内高效合理开展，公司设计、成本管理部门根据公司管理特点，结合以往项目管理经验，需制定出相应限额设计指标，用以指导设计工作正常开展。
其次，我们需要重视市场调查和工程可行性论证工作、结合规划前期条件以及现场实地的查证，加强投资决策的科学、公正、客观和程序化，进行合理的项目定位，确保项目合理的开发周期，控制整个项目的总体运营成本。
再次，我们需要在项目各设计阶段，通过详细的设计内控技术管理工作，达到良好的成本控制目标：
设计前期准备阶段：
1）、多渠道了解收集项目规划条件、基础资料，准确及时明确项目设计要求，提高设计任务书的编制深度，明确限额设计指标，并在合同执行中强调贯彻，以切实起到控制投资的作用。
2）、尽早介入项目决策、定位工作，密切把握公司对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持，进行强排多方案比较，避免后期颠覆性逆转，提高项目整体性价比，降低成本。
概念方案及方案设计阶段:
1）、做好规划建筑方案的征集选择，多方案比较工作，选择符合市场需求的、令土地
增值收益最大的设计方案，提高项目整体性价比。
2）、充分利用原生态环境（包括地形高差、植被水流等），总平设计应用足容积率、尽
量用足建筑密度，通过拉高拍低、最大景观资源化等手法，创造最高的土地增值方案
和溢价性最高的产品体系。
初步（扩初）设计阶段，包括验证:
1）、方案设计的经济合理性（如：体型系数，窗墙比等指标）；
2）、建筑单体设计的合理性：平面功能布局、竖向设计、立面风格、重要部位（如：
首层大堂、楼电梯间等）等；
4）、建筑主体主要材料部品配置标准引入的合理性：如外墙装饰、保温、门窗、室
内设备标准、电器及空调配置标准、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面
积及交通形式；
5）、基础、结构承重体系的比较选择工作：如设计荷载取值、地下室、基础结构选
型、上部结构形式选用、建筑层高、高宽比、梁柱剪力墙的尺寸布置、钢筋含量、混
凝土含量的要求；
6）、景观方案融合、景观设计标准〔如软、硬景比列，水景面积控制，各类植被配
比、景观构造节点选用、城市家具配置、单方造价标准要求等〕引入；
7）、精装方案融和、精装设计标准引入（如首层大堂、楼电梯间、架空层、样板房
等）；
8）、小区配套设施（如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施[小学校幼儿园]面积
及标准引入；
9）、市政管线、配套设备设施的引入（市政管线如：社区给排水、电气管网、燃气
管网、通讯弱电系统等；配套设施设备如：各系统负荷中心、垃圾房等）
10）、对其它共性部分设计标准要求引入。
施工图设计阶段：
1）、在预定概算限额内，对不同设计技术方案及材料进行成本研究，提出成本控制的设计建议，并在设计说明中明确，确保在投资限额范围内作好施工图设计；
2）、施工图出图前，对主要成本技术指标（如：含钢量等）进行测算，达到指标方可正式出图；
3）、施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温材料、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，要保持与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合，并根据市场定位、客户需求列出交楼标准。
施工图配合阶段：
1）、施工图设计完成后，及时组织各专业相关人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对设计成果做精细化控制，减少设计返工和残次品〔如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节〕。
2）、加强设计变更及签证管理，尤其对工程造价有较大影响的重大设计变更，必须坚
持先算经济帐后变更设计的原则，同时，尽可能把设计变更控制在设计阶段，减少或
避免施工中的设计变更；
各设计阶段提交的成果中需附有设计成本匡算（估算）、概算、预算清单，为下一阶段成本控制提供依据。
另外，设计院的选择与管理也是控制设计成本至关重要的一个环节，在实现的过程中，我
们需要关注如下事宜：
设计院的选择：应选择易于管理、态度重视，并且服务意识和市场口碑好的设计院，另外应视设计院当时的项目情况，要能抽出足够的人力。可通过概念性方案做多家设计院比选。
专业负责人的选择：专业负责人应有2、3个以上优秀项目的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、成本意识、服务意识强，在图纸修改配和、专业配合、现场配合方面做的好，且专业负责人对项目有较强的影响力和控制力。
与设计院沟通并灌输工程成本控制的意识，把甲方特别关注的关键点灌输给设计院；同时可以采取双赢的办法，对于超限额的给予惩罚，对于低限额有奖励措施，调动设计院的积极性；也可将此指标作为建立长期的战略合作伙伴关系的必要考评指标之一。
设计周期的合理取值：要在保证质量、不增加成本的前提下，尽量缩短设计周期，这就需要在决策导向上予以保证，并合理利用工序的前置和搭接时间，积极推广标准化设计。
设计费的合理取值：设计费在项目总成本中占的比例很小，但是设计对工程进度、质量的影响却很大。根据以往经验，设计费略高于当地的平均值、略高于设计院的心理预期，对于调动设计院的积极性，保证设计质量行之有效。
设计合同中明确限额设计为设计公司必须履行的义务：因设计错误导致的损失、因设计延误导致的损失、施工配合不到位导致的损失、设计结果超限额都需要受到惩罚，视为必需承担的违约条款。
限额设计合同的引入和使用：限额设计可以有效的控制项目成本，意义重大。限额的内容应选择可以控制、容易离散的部分，如含钢量、混凝土含量、门窗限额、景观、精装限额等。限额的数值应比当地平均值略低。另外限额应有一定的弹性范围，对于把握不了的特殊结构可以不限。
此外，众所周知，设计组织能力决定设计工作效率，提高设计组织能力，直接影响建设项
目的进度、直接成本及间接成本，具体措施如下：
加强外部沟通能力，及时准确解读项目外控条件，确保项目设计工作快速高效正确开展，不发生严重的逆转情况，降低直接、间接成本；
做好设计进度控制，运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，合理确定各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度，以及设计主线与附线之间的配合工作，尽可能做到“无缝接力赛跑”，降低成本。
做好设计质量控制，控制设计变更及签证工作：做好施工图纸的会审工作，将图纸中的质量隐患消灭于萌芽状态，尽可能避免后期发生变更导致成本的增加；做好设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调，减少差错、修改、变更；设计差错应尽可能消灭在实施前，做到事前确认，降低对建安成本的影响，减少实物返工；重视业主意见反馈。
最后，合理引入外部资源，有助于确保项目设计的正确性、合理性，减少重大设计修改及
返工。
施工图审查公司的选择及沟通：选择从业经验丰富、有较强成本控制意识，易于沟通
的施工图审查公司，对于规范的边界或争议、超限的判断、裂缝宽度、短肢墙体系的定义等，要尽早与施工图审查公司沟通达成共识，避免大的设计修改和返工。
其他外部资源的引入：当需要对于项目的性价比、重大悬疑问题进行判断时，要尽早引入外部资源，比如政府、人防、审图公司、学术权威、行业专家、专业咨询公司等，合作可以是顾问的方式，进行技术、经济等层面的多角度论证或咨询。
结语：
如上，已较为清晰地阐述了房地产项目在整个设计过程中，进行有效设计成本管控的主要方法和要点。房地产设计过程中的成本管控工作，是一个涉及到房产公司众多部门的长期性工作，需要我们运用正确的方法、合理的步骤，各个部门互相支持、通力合作，在今后的工作中不断实践，逐步形成行之有效的设计阶段成本管控模式，真正做到集约式管理、精细化控制，让房地产企业赢在微利时代。
参考文献：
1、苗雨、刘国庆房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法城市建设理论研究
一种新型焊机在安徽问世啦， 目前已经获得两项国家专利了，国家注册商标：梁新，假一奖你一万元，专利发明人――梁新欢迎大家光临合作，该机设计十分完美，重量5公斤，烧汽油，使用照明电，电瓶车电源，就是没有电源，都可以使用，并且该机里面还设计有一只微型音箱，可以听歌曲，听戏曲，作为广告宣传，目前该焊机已上市，首批100台上市，3天被抢光.目前好多打工的来买的很多，有好多已经做多年了，不少户年赚6--8万.还有很多年赚10-20万元的，目前只有做中国独家冷门高利润的生意才能稳定赚钱。你还等什么，该出手时就伸手。做生意就要果断。目前来人一买都在6500元不等，焊料种类更多，汇款户最多，他们都是想急于买到这种好产品。
焊机功能：物价在上涨，买的东西就贵，坏了都会修修在用，多功能焊机是目前销量最大，稳当赚钱好产品，不但可焊多种塑料制品，焊皮鞋，雨鞋，牛筋雨鞋，塑料鞋，焊汽车前挡风镜和系列玻璃，焊土烧陶瓷器件，有个别用户给大酒店焊补高档盘子月利润几千元，给脱瓷物品上瓷铀，找批发商维修高档地板砖、座便器，汽车玻璃挡风镜烂口，焊接生铁锅、铝锅、铝盆、炒锅、生铁管道、机体、铝水箱、铝机壳、汽车铜水箱、油箱、油桶、铁皮、北方家家户户用的暖气片、铜火锅、不锈钢锅盆、铜管、超导暖气管等一些小五金制品，同时又可焊汽车上塑料保险杠、电瓶车塑料外壳，电瓶软、硬外壳，楼房外上下水管道，家电批发处洗衣机，冰箱等下面的塑料底座，食品厂，品酒厂塑料周转箱，塑料水箱，饮水机厂储水桶，给小玻璃瓶封口，加工金银首饰等，以上氧气焊，电气焊不易焊接，焊什么用什么原料。一元成本根据焊接不同物品利润可达几十倍，几百倍不等，买焊机都告诉如何轻松经营做生意的营销方案。
套餐A：汇款2850元，发精装金属壳体烤漆脚踩型无电焊机一台+系列焊料+开槽抛光打磨机一套+详细技术、广告样营销方案、光盘、焊接样品。套餐B：汇款3350元，发设计最完美的新开发精装型金属壳烤漆―交直流带音响，有电无电多用型焊机一台+系列焊料+广告宣传卡+开槽抛光打磨机一套+详细技术、广告样营销方案、光盘、焊接样品。目前来人一买都在6500元以上，焊料品种多了。90%以邮寄就会用，来人一个中午看我们焊接就会，很简单，主要靠用户自己在家练习几天就能出去做生意，这是一项最稳定又能赚大钱的好项目，另外广告宣传卡插在焊机里面小音箱内播放，也可先来电听一下所讲内容。春节前汇款，并且告诉这期杂志名称就另外多送100元焊料。
山东杨老板来电讲的好：背着家里人借钱来买了你厂焊机焊料6970元货，回家练习后给一个汽车油箱焊接后，我亲身感到是真正安全。焊接的很光滑，好几个人看后都说真是漂亮，我收费120元，用本金2角钱，目前已经有几家要我为他们做生意了，看来你们产品真正是个好产品。功能多，利润大，市场别的焊接真是不能与你厂焊机相比的。我要坚持一年后估计一年纯利润赚10多万元没有任何问题的，目前每天都有这样的用户来这里买焊机焊料，，打工的最多，汇款的更多。
黑龙江依兰县王井军来这里讲；我在当地对于电焊，氧气焊，氩弧焊。二保焊等我都是很精通。这次来的目的就是要学习一些我不能焊接的，来补充我的不足的地方。说实话来回这一个多星期我自己亏损不下8千元。这是通过学习我还是学到了一些真正技术，算是没有白来。希望我与厂家永远合作下去，这次来买1万元多元，在我地我要独家经营。
浙江宁波梁后林来这讲；我老家是广西人，在浙江做房地产开发10多年了，今年一下子亏了100多万元，后来也做了几项生意都没有见到效益，一个机会接到一家工地焊接铝制品，氧气焊接又不好搞，最后还是决定来这里买了13830元焊机和焊料，准备把焊接生意做大做强。
河南南乐李志川来这讲；我这次是专门来和梁老板说说话，这次我还带来一位徒弟，我目前在山东一家化工厂给专业焊接铸铁管道，塑料管道，还有铸铝件，目前国内铸铁铸铝都是没有以前的产品质量好了，一但坏了使用普通生铁焊条和氧气焊接铸铝都是很难焊接了，买了贵厂焊机焊料后使用的得心应手。焊接产品漂亮，我是被他们请去的，目前一天我给徒弟开200元工资，我一个月标准获利润2.5万元，我老婆目前也做起来了，也被别的厂家请去了。这次来买焊料2万元，真是感谢贵厂给我这样大的帮助和优惠……这样的事例很多。
泰国肉蔬棒棒机：民以食为天，一款来自国外技术的小吃产品，谁做谁赚钱，因为好吃，又有营养的绿色小吃，一但在你地推向市场，一定会火爆，加工成本一只有7角左右，市场售价，根据各地情况可以卖到一只2.5-3-5元不等，很多客户都卖10元3根或者5元2根，据大多数客户反映一个人平均一天可卖150-300根左右，主料是：鸡肉、玉米、鸡蛋、胡萝卜、洋葱、少量淀粉等，按照配方上的比例来绞碎即可。再加上调料，然后搅拌均匀，放到机器上烤制即可。特点：绿色食材、现场制作、现场烹制、让客户一边观看一边享受美食，市场最火爆小吃，月利润最高可达10000元以上。卖的最多的是辽宁沈阳的客户，夫妻俩一天可卖600根左右。做出来的金黄色棒棒，内嫩外脆，味美诱人，吃一口还会想吃，回味无穷。该机烧液化气，一次可以加工15只，烤熟一只几分钟，投资不大，是目前一项赚钱快的好生意，泰国肉蔬棒棒机，春节后2450元，春节前按优惠邮寄一台只要1650元，包括；机器+配方+系列用具+文字图解技术+详细操作视频卡+广告宣传卡+彩色喷绘布。在加120元就够本钱送以下烤饼磨具一只。
另外还销售黄金薯塔机685元，一只土豆几角钱，获利润几元到10几元不等，送使用技术等。烤饼模具：内直径12.5厘米，厚度2.5厘米，一套6只2000元，买一只365元，3只1050元，送技术配方等。多彩色多口味不锈钢新款无极调速棉花糖机950元，采用白糖等可以加工出彩色，多个花样造型的棉花糖。进入冬天又是一个卖氢气球的好季节，我厂开发的双筒全自动反应安全氢气机，邮寄920元一台，大量供应最新开发系列彩色氢气球。油烟机使用后，很多油污你用普通方法是不好清理的，我厂推出只用水，经过机器加温出135度水蒸气的高温高压油烟机清洗机688元，日利润几百元。糍粑机，大米为原料，加工出球形香甜好吃1550元，夜视眼镜，废铝到铝锅模具日利润1―2千元，发光石加工夜明珠，手工加工金、银、铜首饰全套工具技术日利润1000元以上等上网看看吧。
1月10日，卫浴行业的领军品牌中宇卫浴在晋江马哥孛罗酒店举行了盛大的2012年新品活动。
中宇建材集团有限公司董事长兼高仪(中国)投资管理有限责任公司董事长蔡建设、中宇建材集团有限公司副董事长、总裁兼高仪(中国)投资管理有限责任公司首席执行官蔡吉林、高仪首席市场官Gerry Mulvin、中国酒店联盟副主任冯秀鹏、中宇卫浴品牌顾问顾环宇、中宇卫浴市场顾问林津、中宇卫浴市场活动顾问尹阳、中宇卫浴副总裁杨健、中宇卫浴副总裁刘清建、营销总监林文武等核心管理层以及中宇卫浴设计师团队、大型房地产商、知名酒店管理公司、国内一流设计师、中宇全国经销商们等来宾亲临现场，共同鉴赏中宇全球新品首发仪式，见证了中宇传承德国设计经典所焕发的时尚风采，见证了中宇卫浴全新发展的崭新时刻。
全新系列产品闪耀登场 惊艳之旅
在产品方面，中宇建材集团营销中心产品部经理赵振宏介绍，中宇卫浴的设计紧跟国际流行趋势，风格化繁为简，简单中彰显精致，细节中力求完美，人性化的设计让您与产品更亲近。2012年，中宇卫浴将针对高端酒店、高端别墅及精装房的高端客户群体，注重产品研发与创新，开发一系列科技、时尚与艺术相结合的高端卫浴产品，强势进军高端工程市场，扩大中宇在工程市场的占有率和深度营销力。
中宇卫浴注重人性化功能与个性化时尚设计的完美结合，聘请意大利设计团队为中宇设计专属整体卫浴产品，推出一系列体现时尚和科技的新品。
在全新推出的系列中，中宇卫浴与国际知名水晶品牌施华洛世奇公司合作开发的含有施华洛元素的高级卫浴产品，采用了施华洛世奇水晶元素点缀产品，使卫浴产品更显典雅，彰显时尚与国际感，为消费者缔造更为舒适、时尚的卫浴空间。
为了突出中宇新品的艺术特质，此次活动引入了时装会的概念，多款新卫浴产品在优雅的背景音乐下，通过身着高挑模特的完美演绎，诠释了中宇卫浴艺术化、时尚化的品牌特质。
个性原创研发 引领新一轮卫浴体验升级
当前，消费者的装修理念、审美品位和个性的差异，是卫浴行业整体进一步提升的动力。要提升卫浴的整体设计水平和审美品位，首先要提升消费者的卫浴装修理念，让他们形成根据空间、风格和个性合理装修的意识。中宇卫浴提出打造德国品质秀，推出淋浴房非标定制解决方案、浴室柜非标定制解决方案、大理石台面非标定制解决方案，努力完成从卫浴生产者到整体卫浴顾问的角色转变，致力于为消费者创造一个个性的水空间，带来美好的生活感受。
中宇卫浴将当前先进的世界设计潮流趋势和中宇对消费者生活方式变化的深入洞察完美融合到整体卫浴空间设计之中，不仅为消费者带来了更多个性化、时尚的整体卫浴空间解决方案，同时也将全新的设计理念引入卫浴行业，并将引领未来卫浴产品设计的潮流趋势。
精雕细琢，精品荟萃，会尽情展现了中宇产品优雅与高贵并重、中国古典和德国品质交融的独特魅力。新品秉承了中宇为消费者打造“尊荣水生活”的品牌理念，并结合了智能科技、人体工程学以及时尚潮流学的应用，包含着设计师对水与艺术创意的交流，包含着人与水的和谐发展理念，是一种对更高品质生活的追求，体现了中宇卫浴科技、智能、时尚、环保的品牌基础和精神理念。通过本次新品会，我们看到了中宇卫浴不断超越自己、引领卫浴潮流的睿变精神。
33年辉煌历程 全新姿态展翅翱翔
本次会上，中宇卫浴透露出一个重要战略信息，就是2012年将全力进军工程渠道。中宇卫浴将从产品结构、产品质量、产能等多方面进行整体升级，全面部署迎接“中宇工程时代”的来临。
一个品牌影响一个行业。33年来，中宇卫浴以自己为对手，不断超越，实现企业内部的变革，坚持设计创新和原创，这股睿变有我的精神使得中宇卫浴在越来越同质化的卫浴行业，总能在关键时刻展现出领跑对手的能力，影响中国卫浴行业。
今年是黄翠翠工作的第五年，她本科学的是经济学，硕士的主攻方向则是创意产业管理。毕业之后黄翠翠先后在传媒公司、互联网创业公司和LG工作过，现在她是一家家电企业的销售。
黄翠翠原本习惯的工作方法是一大早按照“四象限原则”把任务照轻重缓急排列好，然后按部就班地做，但是现在这份工作打乱了她的节奏：“开了Outlook之后就不能走开，上午10点以后的工作基本不受自己控制。”
黄翠翠把自己以前的销售工作内容称为“卖产品”，现在的则是“卖解决方案”。
她所在的戈而家电是一家斯洛文尼亚公司，主要售卖中高端电器，在亚洲市场的销售很多都是通过与商合作，或者直接把产品卖到精装修楼盘项目里去。黄翠翠负责的是公司在亚洲最大的商—一家香港公司，她负责为它们挑选符合设计风格和预算的商品，下订单，跟进产品认证以及沟通售后问题。
一开始，黄翠翠并不习惯香港公司的作风。“他们非常勤奋，很有效率，所以也非常非常着急。”黄翠翠说：“如果我四个小时之内不回邮件，他们马上就会邮件电话一起催。”黄翠翠一天的工作大部分在处理各种各样紧急的事情：项目提前、项目推后、认证环节出了问题、售后出了问题，都需要她去沟通。
黄翠翠的直接上司是欧洲人。他们思考问题多少有些不同，一方面体现在对产品的喜好上，比如欧洲人希望电器设计简约、节能环保，而亚洲用户喜欢电器有很多附加功能。另一方面体现在沟通习惯上，欧洲人直来直往，会严格按流程做事，亚洲人则擅长灵活变通地处理事情。慢慢地，黄翠翠开始了解到沟通的窍门，“当我们的香港客户要求在很短的时间内紧急给他们发样品时，我的老板总是很生气，后来我学会了不转达老板的意思，而是跟客户直接讨论，给出替代的方案。”
除此之外，为了赶上香港人的节奏，黄翠翠会在开会之前先为可能出现的问题做预案；和客户沟通时出现技术问题她就跳过本地的技术部直接写邮件给总部去咨询：“我简直是神经质地在把控时间，想把所有不符合既定流程安排的问题解决掉。”
好在之前丰富的学习和工作经历给了黄翠翠很多启发，也锻炼了她迅速学习不同工作方法的能力。在英国读书的时候，为了克服语言和文化障碍，她不断地去旅行和跟人聊天，了解了不同国家人的思维方式。在传媒公司工作的时候，她曾经负责统筹去小县城拍片子，和各种各样的基层干部打过交道以后，她的沟通能力变得越来越强。在LG做销售管理的时候，因为不断地要对业绩不好的产品进行数据分析，她掌握了产品分析的方法和思维方式，而之前做市场营销的经历也使她可以为客户提出改进目标市场的建议，包括产品线的选择和营销公关活动的策划。
到戈而家电后的第二年，黄翠翠就升职为高级销售经理，她自己觉得这样的销售工作刚好符合她的个性，也能发挥自己的优势：“我天生就是一个很喜欢说话的人，同时我是一个追求细节完美的处女座，所以我很擅长现在的工作，它让我找到了自己。”
一线品牌整合产品线集体亮相
品牌厂商在行业展会上的新动向，往往都将成为市场走向的风向标。本届展会上罗格朗整合旗下围绕住宅领域的全系电工、对讲和智能家居产品集体亮相。其中奥特与Bticino无疑也成为行业关注的焦点。
无独有偶，ABB同样也在本届展会上打出整合牌，i-bus系统、明悦对讲、振威对讲以及各类电工、电气产品的集中展示，体现出ABB在低压电气领域完整的产品线布局。
此外，施耐德则围绕酒店与楼宇应用，带来了相应的解决方案展示。快思聪、AMX、VITY等中控厂家也分别展示了各自基于不同应用领域的系统解决方案。
国内企业合纵连横谋发展
国内企业方面，面对外资品牌咄咄逼人的市场攻势，不少国内企业根据自身产品和销售渠道特点，选择了携手合作，抱团发展。
6月11日，国内智能家居领域两大知名品牌HDL与泊声签署协议，开启双方战略合作序幕。此次合作最大看点在于，双方将在项目合作基础上，整合各自优势资源，以深度技术协议开放为基础，搭建系统整合平台，并进行市场渠道方面的深度合作。河东电子董事长梁国芹表示，在当前智能家居行业缺乏统一标准，各类协议纷繁复杂的市场形势下，企业间的有效合作也将从局部范围开始为行业的发展发挥推动作用。泊声营销总监吴天舒指出双方在国内市场渠道合作、客户资源共享以及拓展海外市场等方面存在很大的合作空间。
除此之外，定位于智能家居普及型市场路线的深圳声表电子与科道智能，同样也在整合相互产品线方面，建立起合作关系，共同发力大规模的项目应用市场。
新品牌集中亮相，促产品多元化
在众多的熟悉面孔以外，新品牌的层出不穷无疑也为行业的发展注入了新的活力。本届大会上不少品牌更是首次亮相国内市场。产品和技术的多元化，同样也为广大渠道商提供了更多的选择空间。
鸿雁电器在本届展会上首推智尚生活iHOUSE系统，正式进军国内智能家居市场，并且同期推出了相应的iPad与安卓控制软件：主打Z-wave技术的Wintop推出定位不同消费层次的无线智能家居解决方案：来自捷克的ELKO展示了基于RF技术的无线智能家居解决方案：专注于数字对讲系统的松本智能此番也展示了新近推出的X5系列智能开关：SOK重点展示了第五代微动系列开关，以及基于总线技术的智能调光系统解决方案；西安侨汇在自身LVC无线开关的展示上，则重点突出了产品免布线和节能的特点；深圳绿拓科技集中展示了无线智能家居系统，以及颇具特色的无线按压自发电面板；来自台湾的Lite-Puter则将智能调光系统和LED调光作为了展示的重点。
此外，安明斯、普美、GKB、欧璐等国内企业的集体亮相同样为本届展会增色不少。
本土企业对接国际行业标准
智能家居行业标准混乱，一直以来都是限制市场大规模应用的瓶颈之一。自基于欧洲总线EIB基础上KNX技术亮相上届电气展以来，国内加入KNX协议的会员单位不断增多，除了ABB、施耐德、西门子、海格和HDL五家制造商会员以外，我们在本届展会也发现了很多基于KNX的新面孔。
视声电子将基于KNX技术的智能家居解决方案作为展示重点，并结合国情推出基于485总线的VSmart系列，并可通过转换器将不同系统进行整合：南京天溯智能展示了同样基于KNX技术的TS―BUS智能家居系统。
各色解决方案引市场关注
随着产品多样化趋势日益明显，如何针对客户需求，打造出相应解决方案也成为各家厂商展示的重点。