时间：2023-01-21 20:20:12
做工作计划，按计划工作，这不仅是工作的需要，只有在计划的过程中，一个人才会认真地去检视自己，并合理地分析工作与生活、自己与同事、公司发展与个人成长的辩证关系。下面是小编整理的金融销售工作计划，希望对大家有所帮助!
金融销售工作计划(一)一、年工作计划中的重点仍以客户为中心，做好结算服务工作。客户是我们的生存之源，作为营业部又是对外的窗口，服务的好坏直接影响到我行的信誉
1、我行一直提倡的“首问责任制”、“满时点服务”、“站立服务”、“三声服务”我们将继续执行，并做到每个员工能耐心对待每个顾客，让客户满意。
2、随着金融业之间的竞争加剧，客户对银行的服务要求越来越高，不单单在临柜服务中更体现在我行的服务品种上，除了继续做好公用事业费、税款、财政性收费、交通罚没款、BSP航空代理等代理结算外，更要做好明年开通的高速公路联网收费业务、开放式基金收购业务、证券业务等多种服务品种，提高我行的竞争能力。
3、主动加强与个人业务的联系，参与个人业务、熟悉个人业务以更好为客户服务。
虽然已经上了综合业务系统，但因为各种各样的原因还没有能做到真正的综合，是我营业部工作的一个欠缺。
4、以银行为课堂，明年我们将举办更多的银行结算办法讲座，增加人们的金融知识，让客户多了解银行，贴近银行从而融入到我行业务中。
5、继续做好电话银行、自助银行和网上银行的工作，并向优质客户推广使用网上银行业务。
二、强内控制度管理，防范风险，保证工作质量。随着近年来金融犯罪案件的增多，促使我们对操作的规范、制度的执行有了更高的要求
1、督促科技部门对我营业部的电脑接口尽快更换，然后严格按照综合业务系统的要求实行事权划分，一岗一卡，一人一卡，增强制度执行的钢性，提高约束力。
2、进一步强化重要环节和重要岗位的内控外防，着重加强帐户管理(确保我行开户单位的质量)和上门服务。
3、制定出财务人员工作计划，进一步加强会计出纳制度，严格会计出纳制度的执行与检查，规范会计印章和空白重要凭证的使用和保管。
4、重点推行支付密码器的出售工作，保证银企结算资金的安全，进一步提高我行防范外来结算风险的手段。
5、规范业务操作流程，强化总会计日常检查制度以及时发现隐患，减少差错杜绝结算事故。
6、切实履行对分理处的业务指导与检查。
7、做好会计核算质量的定期考核工作。
五、以人为本提高员工的全面素质。员工的素质如何是银行能否发展的根本，在目前人员流动频繁的情况下我营业部急需要有一支高素质的队伍
1、把好进人用人关。
银行业听着很美，其实充满竞争和风险，所以到我营业部需要有一定的心理素质和文化修养。在用人上以员工的能力且要能发挥员工最大潜能来确定适合的岗位，从而提高员工的积极性。
2、加强业务培训，这也是明年最紧迫的，现已将培训计划上报人事部门，准备对出纳制度、支付结算办法、综合业务系统会计制度、新会计科目等基础知识以及各种新兴业务进行培训。
3、在人员紧张的情况下仍要加强岗位练兵，除了参加明年的技术比武更为了提高员工的业务水平。
4、勤做员工的思想工作，关心鼓励员工，强化员工的心理素质。
5、有计划、有目的地进行岗位轮换，培养每一个员工从单一的操作向混合多能转变
金融销售工作计划(二)(一) 行业分析
一个新行业的诞生，人们对它的认识都需要一个循序渐进的过程。正如上世纪九十年代股票刚刚问世的时候，中国大陆大多数人甚至一些专家学者对它持怀疑的态度，认为股票是资本主义的事物，肯定不是什么好东西。对于公司发行股票，甚至一些国有企业给员工派发股票的时候，大部分人认为这是骗人的东西，就像是洪水猛兽唯恐避之不及。但是，也有部分先知先觉者，或者说敢于吃螃蟹的人，大胆的加以购买和投资，当这部分投资股票的人逐渐赢得了高额的收益的时候，人们才逐渐接受并大胆投资。于是，逐渐就产生了一批投资股市的投资者----股民。在股市大盘疯涨的几年中，甚至疯狂到全民炒股的程度。人们发现股市本身无所谓好坏，也无关姓知姓社，原来资金可以在股市上流通后，融资方和出资方是可以共赢的。这样，就产生了巨大的经济效益和社会效益。
处在金融市场逐渐发展的今天，作为国家层面大力支持黄金投资同样面临市场导入初期的争议和讨论。同样，有投资者对投资黄金怀疑，想做投资心理却又担心。担心是因为惧怕风险，惧怕的原因是源于无知。换句话说，投资者对"炒黄金"这种在国内刚兴起的投资品种的不了解。这就需要我们这类型公司的参与并多给投资者讲解，多做宣传，让投资者用科学的、理性的眼光看待黄金投资，从而避免产生不必要的恐慌和担心.
(二)市场分析
20__年，中央赋予天津滨海新区的先行先试政策给贵金属市场的设立提供了决好的契机，在天津设立贵金属交易市场，是对我国交易市场体系的补充，也是对我国金融资本市场体系的完善，有利于规范和引导场外黄金交易市场发展。
这是国家政策的支持，可是对国内的各参与方来说是新事物，因为它开创了国内金融投资领域的先河。它与其他诸如股票等投资理财产品不同，而是结合了股票和期货的各自优点，并弥补了它们各自的缺点的一种新型投资理财产品，在部分人眼中目前看来是具有争议性的，可是事实证明它的生命力又是那么的强。为什么人们愿意来讨论，而且也有人愿意来参与，这说明他们是愿意也希望这个行业发展起来的。对于期盼，我们要不负众望，继续努力;对于批评，我们要虚心听取，努力改进和完善。这样才有利于问题的解决，才能够进一步推动整个贵金属行业的发展。
在国外已经发展成熟的贵金属投资市场，在国内还属于这个市场的导入期，但是，才经过短短两年的发展，发展的速度却是惊人的，但是，暴露出来的问题也不少。这个行业是否能够健康发展，在交易所主导下如何引导和规范发展具有极其重要的作用。怎么做到规范发展，引领贵金属市场的繁荣、稳定，还需要所有从业人员共同努力 等到大家都熟悉黄金投资市场，并参与到其中获得巨大收获的时候，很难说可能会出现全民炒黄金的现象。
(三)竞争对手分析
根据近期对天津市同行业公司的调查，现阶段统计天津市各类投资咨询公司约有210余家。遍布在天津市的各各区域，其中以和平区，河西区以及塘沽区居多。主营的业务为天通金、上海黄金延期T+D、伦敦金、纸黄金、以及一些地区黄金品种等。
近期天津市工商银行与山东金创投资公司合作，在天津市大面积宣传上海黄金延期T+D业务，并通过今晚传媒中心进行宣传，3方面强强联合将"藏金于民"的理念进行推广。其他稍微有实力的公司也在积极的和银行进行接触，打算以银行为依托，公共媒体为介质，在天津市范围大力推广现货黄金电子盘交易的相关业务。
一些天通金的做市商，也已经通过各种公共媒体进行渠道的开发。在各大财经网站以及各种门户网站发布广告，在全国范围内招聘代理商，返佣非常优厚，所以发展的很迅速。
还有一些公司通过和一些高档的娱乐场所，比如说高尔夫球场、高档车的4S专卖店、高档健身会所、高档社区等建立合作关系，获取优质客户信息，然后通过举办高档的理财沙龙挖掘客户。
黄金市场正处在高速的发展期，竞争对手都在不断的通过不同的渠道开发客户，我们只有通过员工的不断努力，公司提供不断的支持才能在这个市场站稳脚跟，继而做大做强。
(一) 未来三年销售目标
在未来的3年中，首先20__年公司刚刚起步，是公司制定整体发展方向的一年，20__年要以公司稳定发展为基础，在天津范围内展开大面积的宣传活动，为后两年的工作打好基础。未来3到5年中，我部门会通过各种营销渠道，以天津市为中心，并不断向周边城市开展业务，现制定未来3年的销售目标如下。
20__年入金量1200万元人民币。
2013年入金量1500万元人民币。
2014年入金量2000万元人民币。
预计每年入金量以25%-30%左右的速度增长。
金融销售工作计划(三)新年刚至，分行就结合自身实际，抢先抓早，在全面谋划20__年各项工作的同时，对一季度提出了六项具体工作措施和要求。
一、精心部署早布局，努力实现开门红。早在去年12月中旬，市分行就分别召开党委会、行务会对资金组织、贷款营销、中间业务收入等市场营销工作进行了安排部署，并迅速制订下发了《关于认真做好年一季度重点工作的指导意见》，提出了一季度各项业务经营奋斗目标。即，到一季度末，营销有效贷款__0万元;实现财务净收入4750万元，其中实现中间业务收入600万元;各项存款净增50000万元，全年余额突破50亿元大关;借记卡发卡达到21000张;实现不良贷款净下降500万元，非应计贷款利息清收达到200万元。围绕上述目标，各县(区)支行必须切实增强加快有效发展的紧迫感和责任感，及早筹划安排，扎扎实实做好一季度重点工作，努力实现各项业务首季“开门红”，争分夺秒，积极争取工作的主动权，为圆满完成全年各项目标任务开好局、起好步。
二、把握机遇抓存款，确保增量及市场份额持续稳定增长。为了确保全年存款净增6个亿、余额跨越50亿目标，一季度全行在资金组织上要重点抓好四项工作措施落实。一是牢牢把握“两节”前后城乡居民收入相对集中、农副产品集中上市、外出务工农民返乡、商品交易活跃等季节性特点，进一步抓好适销产品宣传和柜台服务工作，切实以优质、快捷、高效的服务赢得广大客户的信赖和支持，不断提高个人优质客户市场影响力和竞争力，全力确保个人存款大幅度稳定增长。二是抓住年末岁首行政、事业单位集中拨款、企业资金结算回笼机遇，有重点地做好客户拜访维护工作，为全年实现机构类客户占有量在县域内达到50%奠定基础。三是牢牢关注铅锌企业一季度价格可能上扬的趋势，千方百计提高法人客户销售资金归行率，确保重点客户销售资金回笼归行。四是大力开展“大行德广、伴你成长。金钥匙春天行动”，充分利用广播电视、报纸专栏等媒体，并通过举办银企联谊会、组织上门服务、文艺演出等丰富多彩的宣传营销活动，全方位、多视角宣传金融产品经营优势，进一步提升农业银行的良好形象。
三、及早行动抓营销，努力提高资金运用效益。要积极适应新形势、新任务的需要，以新的视野和思维积极主动寻找本行资产营销的切入点，切实按照“抓大、拓中、不放小”和“好”为标准的原则，在确保贷款风险可控的前提下，千方百计营销有效资产，努力做到早投放、早见效。一是重点抓好大行业、大系统、大客户的营销工作。文县、武都、成县、徽县、西和支行要继续在“南水北矿”上做文章。对已审批授信的徽县洛坝集团、东城集团公司、独一味制药有限公司等贷款，要在近期全部投放到位;高度重视交通、电力等行业的信贷需求，严密关注其重点建设项目的进展情况，并实行跟踪营销;高度关注学校医院等传统机构类客户的信贷需求，积极尝试旅游、广电类项目。二是大力营销个人贷款业务。大力营销以个人定期储蓄存单、凭证式国债、人寿保单为权利凭证的小额质押贷款，以押旧(房)贷新(房)为主要形式的个人住房贷款，以商铺房抵押、最高额抵押为主要形式的个人生产经营贷款。充分利用个人征信系统信息资源，细分客户，重点培植和发展以国家公务员、教师、医生、系统性优质企业从业人员等收入相对稳定的个人客户群体，积极稳妥地拓展网点服务半径内的城乡个体户和农村种养大户、致富能手等经营相对稳定的个体私营业主客户群体，力促个人信贷业务稳步
快速发展。三是紧密围绕“三农”和县域经济，有针对性地瞄准农业产业化骨干龙头企业、成长型中小企业、经营性基础设施建设、资源性矿产、水电开发项目和县域优质机构、个人客户，着力调整优化农业信贷结构，积极培育农村金融市场新的效益增长点。四是进一步加强和完善对等公关、分级营销的组织保障体系，切实形成行级领导主攻系统性、集团性大客户，部门负责人主攻重点户，客户经理和员工全面营销个人优质客户的全员营销机制。
四、坚持不懈抓清降，努力提高信贷资产质量。一是对法人客户不良贷款继续实行领导和部门包挂清收责任制，认真制定并落实清降措施，及早深入重点企业及大户进行跟踪清收，努力提高清收效率。二是充分发挥总分行有关不良资产清收管理的激励措施，加快清退进度。积极按照“三个有利于”的原则，在坚决维护贷款债权的同时，及时有效做好不良贷款的清收处置工作。三是创新不良贷款清收处置措施。坚持以货币清收为主，以委托代理清收、经营责任清收为补充，建立健全市场化清收处置机制，加快自然人不良贷款清退步伐。加强完善考核激励机，不断激发全员清收的积极性和创造性。同时，严格控制新增贷款风险，认真落实贷后管理工程，确保正常贷款按期收回。
五、努力拓宽增收渠道，加快中间业务发展步伐。要牢牢把握“两节”前后城乡居民流动高峰有利时机，不断加大宣传营销力度。一是及早行动，坚持抓好保险代理工作。在深入分析近两年开展保险代理工作经验教训的基础上，认真研究新的营销办法和措施，切实为全年保险代理业务营销工作打好基础。二是依托营业网点和前台业务部门，不断改进服务方式，提高服务质量，进一步加大银行卡营销力度，确保银行卡手续费收入持续稳定增长。三是千方百计拓展各类代理业务。在认真做好代理他行业务、代发工资、代收水电费、通讯费等现有代理业务的同时，主动出击，大力拓展代收税款、代理财政、社保资金、以及金融同业机构和企事业单位各类业务，继续做好基金、国债、银证通等业务的营销工作，不断拓宽中间业务收入渠道。四是加大网上银行业务推广力度。积极采取向我行存款大户、信贷大户、结算大户，以及职业稳定、收入较高的公务员、企业中高层管理人员寄送产品资料、演示推介、减免年费和工本费等手段，全面营销网上银行业务，努力推动网银业务上规模、见效益。
关键词：房地产企业 资金管理 关键控制点 管控措施
笔者认为房地产企业资金管理是要通过对资金收支的时间和金额进行管控，让资金安排同开发进度相匹配，从而实现资金收付平衡。但因房地产行业特殊性，在实现资金收付平衡的过程中，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变化会影响开发进度的变化，进而要求资金安排做出的调整；而信贷政策、商品房预售管理等外部因素的约束会则直接制约着资金安排。因此，如何应对这些因素的影响对房地产企业资金管理有着重要的意义。
一、房地产企业资金管理的关键控制点
（一）内部影响因素
1、开发报建计划
按照国家相关规定，房地产企业需依次完成国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证（以下简称四证）的开发报建后，方可开工建设；取得预售许可证后，方可预售。同时，按照信贷政策要求，银行需在房地产项目取得四证后方可发放开发贷款。因此，房地产企业的开发报建计划会直接影响资金计划，具体体现如下：
资金收支的时间影响：取得国有土地使用权证的节点决定了土地成本支付的时间；取得建筑工程规划许可证的节点决定了配套费等前期费用支付的结束时间；取得建筑工程施工许可证的节点决定了工程建设支出的起始时间和取得银行开发贷款的起始时间；取得预售许可证的节点决定了销售回款的起始时间。
资金收支的金额影响，按照开发报建流程，可将资金收支金额对应的项目及资金来源划分为三段：取得施工许可证前，项目土地价款和设计、三通一平等前期工程资金支出来源主要为股东投入资本金、关联借款及表外融资；取得施工许可证后至取得预售许可证，项目工程建设资金支出来源主要为银行开发贷款；取得预售许可证后，项目剩余的工程建设资金支出来源主要为销售回款。
2、工程进度计划
工程建设支出作为房地产企业的主要支出项目，一般会在合同中约定按照工程进度进行支付，所以工程进度计划决定着上述第二阶段和第三阶段的工程建设支出计划，进而影响项目整体的资金计划。具体体现如下：
对于第二阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与银行开发贷款提款计划的时点和金额相匹配，才能够保证该阶段资金收付平衡，还可以减少资金占用，节省利息费用。
对于第三阶段，工程建设支出计划的时点和金额需要与对应时点销售回款中可调用的资金额度进行匹配，并针对资金的盈余来拟定对应的资金计划。
3、销售回款计划
销售回款作为房地产企业最重要的资金来源，对项目整体的资金安全有着重要的作用，所以需要将销售回款计划作为资金管理的管控点。其对资金计划的影响如下：
销售回款计划的时点和金额除了需要同第三阶段工程建设支出计划的时点和金额相匹配外，还需同开发贷款还款计划的时点和金额相匹配，否则将可能出现资金链断裂，影响项目开发建设。
综上，开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划从时间和金额两个维度影响着房地产企业的资金计划，当开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划变化时，对应的资金计划需要作出相应的调整，否则会出现资金收支不平衡，因此需要将其作为资金管理的关键控制点。
（二）外部影响因素
1、房地产信贷政策
房地产信贷政策是国家对房地产行业实现宏观调控的手段之一，其对资金管理的影响主要如下：
（1）对资金收支的时间影响
按照当前信贷政策规定，房地产企业银行开发贷款提款需满足四证齐全、办理完抵押并提供项目开发建设支出相关的依据，而贷款的期限一般为三年，最长不超过五年。同时，各银行在此基础上，为加强风险管控，又会对提款期限、还款计划进行约束。这些因素限制了贷款资金的取得与归还时间，从而影响着资金安排。此外，信贷政策还会影响各银行对个人按揭贷款业务的偏好和销售策略，进而影响销售回款的取得时间，从而间接的影响着资金计划。
（2）对资金收支的金额影响
按照国务院最新规定，保障性住房和普通商品住房项目资本金占投资额的比例需不低于20%，其他项目资本金占投资额的比例需不低于25%。各银行在做授信方案时，还会按城市类别和项目情况相应提高该比例。所以开发贷款额度会受到项目投资额和项目资本金的制约。同时，房地产企业开发贷款一般会设置抵押物，融资额度需不大于抵押物评估值乘以抵押率。抵押物评估值由市场决定，而抵押率则由银行确定，一般不高于70%，因此，融资额度还会受到银行设定的抵押率影响。此外，由于信贷政策对开发贷资金用途进行了限定，只能用于项目开发建设且不能用于缴纳土地出让金，所以开发贷款资金用途的限制也制约了融资额度。而信贷政策对贷款利率的约束也从很大程度上影响着利息费用金额。除此之外，个人按揭贷款信贷政策则会影响销售定价，进而影响销售回款的金额。因此，信贷政策对融资额度、利息金额、销售回款金额均构成影响。
2、商品房预售管理
按照《商品房销售管理办法》及各地的预售监管规定，商品房在预售时，需开立商品房预售款专用账户，预售款需全部存入该专用账户，并接受房管部门监督，在获得房管部门批准后方可使用。同时，以广州为例，房管部门还对不同工程进度预售监控账户资金留存的最低比例进行了限制，所以商品房预售管理规定对房地产企业销售回款的使用在时间和金额上均进行了约束。
综上，房地产信贷政策和商品房预售管理规定在时间和金额上均对房地产企业资金安排进行了约束，因此也需将其作为房地产企业资金管理的关键控制点。
二、房地产企业资金管理的管控措施
（一）建立动态资金管理体系
上文已分析开发报建计划、工程进度计划、销售回款计划等内部因素的变动会要求资金安排及时做出调整，这种动态的变化对资金安排时间的及时性和金额的准确性提出了较高要求，而动态资金管理体系能够有效的解决这一难题。动态资金管理体系搭建思路如下：
时间管理：由于影响资金收付时间的源头为业务计划，所以需要将业务计划转化为资金收支时间。从收入端来说，可以将销售计划分解为签约计划，进而结合收款规律生成回款时点，当销售计划变动时，系统会自动调整回款时点；从支出端来说，在合约规划确定前，可以将总控计划关键时间节点同相关成本科目对应的付款时间相关联，合约规划确定后，将合同付款时间节点直接同相关成本科目对应的付款时间相关联，这样各项支出均能对应成本科目及其付款时点。
金额管理：在明确上述项目资金的时点后，需要进一步明确各时点对应的金额。从收入端来说，各时点对应的金额由收入总额和分配规则决定。在销售面积既定的情况下，收入总额由单价决定；而分配规则取决于回款规律，回款规律可通过总结分析历史回款数据得出，所以通过将单价设置为变量，将回款规律在后台设置为关联规则，在单价和销售计划变动时，系统会自动调整各个回款时点的对应金额；从支出端来说，各成本科目对应的支出总额为动态成本，按照成本管理经验和合同条款约定，可明确而各个节点对应的付款比例，将其在后台设置为关联规则后，在动态成本或进度计划调整时，各时间节点对应的成本科目金额也会随之调整。
有了上述经营活动的动态资金收支情况，财务部门就能够及时的做出相应的资金安排调整，从而更有效的实施资金管理。
（二）加强融资管理
房地产企业融资要素既受到信贷政策的限制，又受到银行具体的融资方案的影响。对于信贷政策的限制，需要加强政策研究，并对达到基本融资条件的实施过程进行管理，使得融资时间和金额能够满足要求；对于银行融资方案，则需要在贷前、贷中、贷后整个过程中跟踪管理，其中，贷前需同银行充分沟通，取得满足项目需要的授信方案；贷中主要是根据开发进度按照银行要求提供相关提款资料并协调银行按时放款；贷后则主要是动态评估项目能够满足银行约束条件，避免违约，对资金造成影响。
三、结束语
综上所述，房地产企业资金管理需要管控的因素比较多，我们需要从源头上找准关键控制点，通过行业规律、工作经验及政策规定将其转化为资金管理的时间和金额两个维度，并动态跟踪管理，实现资金动态收付平衡。
参考文献：
[1]刘鸿毅.基于行业特征的房地产企业资金管理[J].经济论坛，2009（13）：101-103
[2]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].中国总会计师，2015（07）：104-105
[3]郑军.关于我国房地产企业资金链管理的思考[J].沿海企业与科技，2013（01）：15-19
时光在流逝，从不停歇，又迎来了一个全新的起点，现在就让我们好好地规划一下吧。可是到底什么样的工作计划才是适合自己的呢?下面是小编为大家整理的职员职位工作计划范本，喜欢可以分享一下哟!
职员职位工作计划1一、建立一支团、上进、稳定而又训练有素的销售队伍。公司的发展成长首先是要用销售业绩来说话的，而要实现更高的销售目标，销售人才是关键。也许有人认为，现在汽车行业很火暴，顾客主动找上门来，所以销售人员也只是走过场，因此对销售人员的素质没有太多要求。我要说这其实是个错误而危险的观点，我们应该站在高处看问题。现在市场竞争其实日益激烈，回望__及__上半年汽车市场一直不是很景气，消费者的购买行为渐趋理智，只有一流的销售人员才能准确有效将品牌价值、先进技术、品质服务甚至品牌的增值行为等传递给消费者，东风风行做为一个国内老字号品牌，它成熟的科技、高标准的品质、可靠的服务。这其中的东西绝不是一个普通人能表达出去的。所以我工作中的第一重点就是要建立一支既有凝聚力，又有杀伤力的销售团队，做成泰安汽车行业服务第一的团队。
1、人员的挑选我相信贵公司不乏一流的销售人才。
但是优胜劣汰，好的人才有更高的标准来衡量。我认为专业销售人才必备的五个基本素质缺一不可，那就是：正确的态度、专业的知识、销售技巧、自我约、履行职务。
2、人员的培训。
在这个信息社会，只有不断地用知识武装自己，才能在社会上立于不败之地。我们的销售人员就要不断地吸取新的知识，掌握更多的信息。我们要制订好计划，定期进行专业培训。销售礼仪、产品知识、销售技巧、标准销售流程都是销售人员的必修课。在培训的方法上主要注意培训内容的系统性与连贯性，打造汽车销售的正规军。
3、建立激励机制，增加销售人员的动力。
具体操作例如将底薪+提成分解为底薪+提成+奖金，销售人员划分明确的级别(具体细节详细汇报)，这样做能促进员工积极性，提高工作效率，实现公司与员工的双赢。
二、规范展厅管理：
1、推行展厅5S管理(整理，整顿，清扫，清洁，修养)，打造规范化现代化展厅。
(具体细节制定计划)
2、人员规范要有详细周密的展厅值班计划分工明确，责任明确，逐渐养成良好习惯。
三、加大对风行品牌的宣传力度，提高品牌影响力，限度发挥品牌效应的作用，用品牌推动销售。我有选择地调查了数人，其中有风行车主，也有待购车族，有熟悉汽车品牌的人，也有车盲。果大家对风行这个品牌都没有过多的了解。确实，本人对风行的深入了解也是近段时间的事，大家都知道，品牌在产品的宣传中简单而集中，效果明显、印象深刻，有利于消费者熟悉产品，激发购买欲望，所以，我们日常一定要加强对风行品牌的宣传：
1、店面宣传。
包括店面里醒目的店招及平面宣传、销售人员与顾客面对面的口头宣传、印发广告资料、品牌店面标志的小礼品等等。
2、户外广告宣传。
建议在高速公路连接段或汽车城等位置至少有一个大型的、有震憾效果的东风风行的广告。
3、汽车展销。
包括每年泰安的重点车展，以及各乡镇县城巡展。风行一直是一个面向普通消费人群，定位于大众化的品牌，我们要让它更加深入人心。
(考虑到我们的市场定位及成本投入，广宣一定要节约成本花最小的成本起到最有效的效果不一定靠报纸，DM宣传，可充分利用店内现有资源进行有效的宣传)
4、让公司每位员工全员参与宣传，宣传店面及品牌，有意识的随时随地宣传，全员宣传，全员销售。
四、市场调查、分析与预测
1、知己知彼，百战不贻。
我们应对市场上我们每个车型的主要竞品做调查与分析。具体包括品牌、参数、价格、特点等，掌握这些对于我们有很大的帮助。(对竞品信息本人还有待详细了解)
2、本公司产品的卖点，消费群体及精准的市场定位。
3、对周边城市特别是同行4S店的价格、政策也应及时了解。
4、开发二级市场，充分发挥各个县城汽贸的作用，前期尽量让利于二级经销商，提高公司整体销量(具体细节制定详细计划)
五、完成销售目标。根据公司下达的销售任务，要做一个具体的布置。在时间与人员的安排都要落到实处。个人的力量是有限的，团队的力量是无穷尽的，代好团队就是提高销量，作为部门经理，要想作好本职工作，首先必须在思想上与公司保持高度的一致。我始终认为，只有认真执行公司章程，服从公司领导，才能排除一切干扰，战胜一切困难，干好管理工作。在工作中，我坚决贯彻执行公司领导的各项指示、规定。时刻不放松学习，始终使自己的思想跟得上公司的发展。
职员职位工作计划2一、总体目标
通过去乡镇进行汽车销售巡展和发宣传单活动，一是扩大汽车销售市场，从城区扩展到乡镇，使乡镇具备购车能力的客户，可以在家门口买到称心满意的汽车，从而增加公司经济效益。二是扩大公司声誉，不仅使城区客户知道我们公司，也使乡镇客户知道我们公司，在扩大公司声誉的同时，提升公司经济效益。三切实提高自己与整个销售团队的服务水平、服务能力，增强服务形象和体现服务价值，达到“服务好、质量好、客户满意”的目标，从而助推我们公司汽车销售业务平稳较快发展，为公司创造良好经济效益。
二、汽车销售巡展
去乡镇汽车销售巡展时间定为个月，即从月起至月止，做到每个乡镇开展一次汽车销售巡展，大的乡镇汽车销售巡展时间为7-10天，小的乡镇汽车销售巡展时间为3-5天。积极与当地政府和相关部门联系，确保汽车销售巡展顺利进行。在汽车销售巡展中，挂横幅、树彩旗，营造一定声势，吸引众多客户前来观看、洽谈、购买，突出我们公司“方便、快捷、优质”的经营服务理念，让广大乡镇客户对我们公司有更为直观的认识，真正把公司品牌驶入广大乡镇客户的心中。
三、发宣传单活动
在去乡镇汽车销售巡展中，要抓住一切场合和有利时机，开展发宣传单活动，把宣传单发放给广大乡镇客户，做到边发放边宣传。在发宣传单活动中，着重提高客户认知度，扩大我们公司的汽车消费群体，增强公司品牌影响力。同时树立优良服务意识，认真细致为客户做好全方位服务，积极向客户讲解汽车相关知识以及使用特点，使越来越多的客户了解我们公司，愿意到我们公司购买汽车，成为我们公司的合作伙伴。
四、树立信心，排除万难，全面完成任务
当前国内汽车市场竞争激烈，充满机遇和挑战。去乡镇进行汽车销售巡展和发宣传单活动肯定会遇到许多困难，我要树立信心，坚决执行公司的各项工作决定与工作措施，想方设法，排除万难，争取完成汽车销售巡展和发宣传单活动任务，力争取得优异成绩。
五、加强团队建设，确保活动顺利
搞好汽车销售巡展和发宣传单活动，团队建设是根本。在实际工作中，我要牢固确立“以人为本”的管理理念，认真听取大家的意见与建议，充分调动每个人的工作积极性，做到全体人员同呼吸，共命运，团结一致，齐心协力，认真努力做好汽车销售巡展和发宣传单活动。在活动中，健全完善各项规章制度，加强管理，规范工作，强化措施，不出现以外事故，确保活动顺利开展，圆满完成，取得实际成效。
职员职位工作计划3一、指导思想
认真贯彻党的精神，以重要思想和科学发展观为指导，紧紧围绕金融改革、发展，深入开展金融法制教育，为维护全辖金融业发展创造良好的.法制环境。
二、目标要求
(一)通过普法学习宣传教育，培养广大干部职工树立权利义务对等的现代法制观信念，法律意识与法律素质进一步提高。
(二)领导干部、金融监管部门和其他金融执法部门工作人员依法监管、依法行政意识和水平有较大提高，能熟练掌握和运用与本职工作相关的法律、法规和规章，逐步实现金融管理由注重行政手段向注重法律的规范化、程序化转变。
三、主要内容
(一)深入学习《宪法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《行政处罚法》、《行政复议法》、《行政诉讼法》、《合同法》、《公司法》、《金融违法行为处罚办法》、《商业银行中间业务暂行规定》、《网上银行业务管理暂行办法》、《金融机构高级管理人员任职资格管理办法》以及今年新颁布的金融法律、法规和规章。其中，《中国人民银行法》、《商业银行法》、《行政处罚法》、《金融违法行为处罚办法》以及今年新颁布的金融法律、法规和规章是普法学习的重点。
(二)以《中国人民银行干部法律知识读本》、《中国人民银行行政执法指南》为基本教材，重点学习金融监管法律制度、中国人民银行依法行政等内容。
四、组织实施
(一)明确职责分工。学教活动由办公室负责督促、检查和指导，组织征订有关普法教材。各业务部门负责有关金融规章的普及学习和宣传教育。
(二)明确普法重点对象。今年普法的重点对象是各部门负责人、监管部门工作人员。要抓好重点对象金融法律知识的培训，结合人民银行系统岗位任职资格培训，建立学法考核登记制度。
(三)充分发挥大众传媒作用。利用电视、报纸、广播等向社会各界广泛宣传《中国人民银行法》等有关金融法律法规，增强社会公众的金融意识和金融法制意识。
(四)开展“12?4”全国法制宣传日活动，利用多种形式向干部职工宣传宪法及有关与职工工作、生活密切相关的基本法律制度，增强遵纪守法、维护自身合法权益和民主参与、民主监督的意识。
(五)开展金融法律知识培训，包括以会代训，提高监管职能部门的依法监管水平。
(六)开辟金融法律宣传专栏，分析和探讨金融热点法律问题。
(七)完善行政处罚法律审核制度，组织开展金融执法监督大检查，进一步规范行政执法行为。
职员职位工作计划4__年，我们质量管理办公室将根据公司的年度工作要点，紧紧围绕公司“改革、发展、质量、效益”的总体要求，认真做好质量体系的管理工作，积极开展质量管理活动，确保公司员工教育与培训质量管理体系持续、有效的运行。
一、加强部门管理工作，努力提高部门人员的综合素质和管理水平
本年度将根据公司学习计划的总体安排，认真组织部门所属人员进行技能学习，使部门人员能深入公司的路线、方针、政策，关注时事，与时俱进。并结合部门工作特点和实践经验，不断强化服务意识、质量意识，在提高管理水平的同时，认真学习质量体系文件，深入研究质量管理的新方式、方法，不断提高综合素质，努力推动我部门的质量管理工作再上新台阶。
二、加大质量体系的执行力度，进一步强化全员质量意识
本年度，质管办将在开展各种质量管理活动中，对各受控部门进一步加强体系文件的宣贯和学习指导，并要求各受控部门及分承包方对所属人员定期进行集中学习，对新引进人员、转岗人员及时进行质量培训。通过各种形式的宣贯，努力使各受控部门和人员能及时、准确地掌握外审后修订的文件、新增部分乃至整个体系文件的内容和特点，严格按文件规定的要求开展日常工作，进一步强化全员质量意识，确保公司质量体系得到持续、有效的运行。
三、认真组织内部审核和管理评审工作，严格实行质量管理
根据公司内部质量审核程序和管理评审程序的规定，本年度我部计划安排两次内部审核和一次管理评审工作，质管办将从质量活动的组织、开展形式、内容和审核、评审过程等各个环节进行规范化，严格执行文件要求和质量管理。内审的重点是审核体系文件的符合性和贯彻培训情况，检查质量管理记录填写的情况和不合格项纠正的情况，检查质量体系运行的有效性和连续性。同时，协助有关职能部门，对分承包方提供的服务开展评估工作。在内审中发现的不合格项和缺陷情况时，将及时督促纠正。在管理评审中，将对质量体系运行的有效性予以分析、评价，研究并改进内审中出现的问题，分析不合格项产生的原因及体系运行方面的缺陷等。并将通过管理评审工作总结经验，为下一年开展质量管理工作提供借鉴。
四、做好各项预备工作，推进质量管理全员化
本年度，质管办将依据管理者的要求，努力推进质量管理全员化工作。一是认真开展调查与研究，主动与主管部门联系，到兄弟公司参观学习;二是根据我们部的机构设置和工作实际，制定全员质量管理的可行性方案，采取新的管理模式。三是落实质量文件的起草、汇编、定稿等工作。
职员职位工作计划5一、管理制度制定
1.质检部门的管理制度与质检部门职责要在二月完成初稿，并先行实施。
2.要在四月中旬完成检验规范、检验标准和检验规范细则的文本文件并报领导审批。
3.明确质检部门人员职现责与分工(包括进料、半成品、成品、电子电器设备及各部分检验流程和测试步骤等)。
4.明确质检部门的人员考核标准(要求文本文件)。
二、加强产品检验及抽力度
1.为了确保产品质量，首先要加强原材的进货检验，原材料进厂是质量管理的首要关口，只有把原材料的质量控制到位，才能保证后续的正常生产，越早发现问题损失就越小。
对供货商的提供产品质量要求形成文件化，形成质量协议，提高、保证入厂原料质量稳定性，减少不必要的浪费和损失，达到共赢的目的。再次是与供应商进行定期和不定期的进行质量反馈，让供应商对其提供的产品有明确的认知。
2.加大检验力度。
为了加大检验力度并做到全方位的检验工作，需要考虑增加质检部人员。
3.为了更好的产品检验，需要为质检部门配备产品检验测试场地。
4.配备质检部门用的测试工具。
三、与其他部门相互配合
工作计划以项目计划为主。所谓项目计划指在项目确立后，为保证项目顺利开展，在项目实施之前所作的工作安排，指导项目开展的文书。今天小编整理了房地产销售年度工作计划书格式模板五篇供大家参考，共同阅读吧!
房地产销售年度工作计划书1__年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保20__年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
(一)以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)__年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)__年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)工程质量。
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(五)预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20__年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二0__年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划代理合同兑现。
20__年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
房地产销售年度工作计划书2在过去的一年里，__?__中心经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期;在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，实现为开发公司回笼资金1000万，上客320组，现将本公司进驻新安?邻里中心项目部以来截至20__年1月15日主要营销活动及销售工作总结如下：
一、营销总结
1、20__年10月3日：本公司进驻新安?邻里中心
注：进场之前已完成售楼部物料准备、人员及车辆配备等工作
2、20__年10月6日：新安?邻里中心售楼部盛情开放注：活动当天来客14组，并在10月6日前完成各媒体、媒介推广工作。
通过此次活动，将__?__中心售楼部开放信息有效传达，并引起一定的市场关注度。为后期一系列的营销推广活动奠定了坚实的基础。
3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?邻里中心开盘前系列活动
注：活动期间客户积累达150余组，为开盘工作顺利的推进起到关键的作用。期间主要采取以售楼部
门前演出活动及单页发放并重的营销方式，取得了良好的效果。并在此期间完成保安及周边乡镇同类项目的调研工作，并写出详细的调研报告
4、20__年1月10日：新安?邻里中心一期首批房源正式开盘
注：__?__中心正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为新安?邻里中心在保安地产界奠定龙头老大的口碑。
5、20__年1月25日：启动__?__中心春节营销计划
注:此期间主要推出针对保安当地各村有影响力(各村村支书)的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其2000元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。
6、20__年4月20日—20__年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动
注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地
推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/㎡。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。
7、20__年7月16日—8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。
注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且新安?邻里中心销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。
8、20__年9月10日—10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动
注：期间推出看房送月饼及凭__?__中心宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响
9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商铺房源盛大公开
注：将D区、E区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为新安?邻里中心除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去销售时机。
10、20__年12月27日：新安?邻里中心正式启动针对返乡置业潮营销计划
注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。
11、20__年元月6日：农贸市场正式搬迁至__?__中心，农贸大街正式启用。
注：农贸市场正式搬迁至本项目的菜市场内，市场摊位正式搬迁至农贸大街，为本项目的繁华奠定了坚实的基础，将__?__中心又推向另一个高度。
小结：__?__中心整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。
二、销售总结
1、新安邻里中心多层住宅房源共4栋
注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致14、15号楼的两室房源一直滞销。
2、____中心私家小院房源共2栋
注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。
3、____中心商铺房源150套注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套为转角且面积多为200㎡以上，面积较大，另有2套为通道房源，市场接受度较低。
小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。保安市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，____二期、__小区二期及__小区的二期都将在20__年春节之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在保安，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。后期__?__中心面临的竞争威胁依然激烈，____中心如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。
三、后期计划
1、案场管理方面
一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。
2、销售培训方面
一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设(地段、资金、户型、配套、建筑品质)，也离不开软件塑造(物业、推广、销售)，作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对20__年的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。
3、营销策划方面
市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对新安?邻里中心的营销方式要更好的“闰土”及“接地气”，适应当地市场，将新安邻里中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把新安?邻里中心在现有基础上再推向另一个高度。
四、个人总结
回顾20__，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作，通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴，20__年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。20__，我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。
房地产销售年度工作计划书3不知不觉，进入公司已经有1年了。也成为了公司的部门经理之一。现在20__年将结束，我想在岁末的时候写下了20__年工作计划。
转眼间又要进入新的一年20__年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了本年度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1、年初拟定《年度销售计划》;
2、每月初拟定《月销售计划表》;
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4、在网络方面
充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及发布，客源的开发情况。做好业务工作。以上，是我对20__年的工作计划，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导的正确引导和帮助。展望20__年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，争取更多的单，完善业务开展工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20__年新的挑战。
房地产销售年度工作计划书4__年以来，我公司在佳能房地产开发集团有限公司和董事会的正确领导下，经过全体员工的努力，各项工作按部就班的全面的展开，为使公司各项工作上一个新台阶，在新的一年里，公司在确保20__年底方案报批的前提下其工作计划如下：
工程方面
一、以“山水城”项目建设为重点，统筹安排，切实做好建设任务
(一)__年底前力争方案报批通过
11月份：参与制订规划方案，配合公司领导完成规划方案在市规划局的审批通过。
12月份：配合公司高层完成规划方案的市长办公会议通过，办理环境保护意见表的工作。
(二)、__年度工作安排
1月份：组织编制环境评估报告及审核工作;办理项目选址(规划局)，参与项目的扩大初步设计，并完成项目场地的地质勘察报告。
2月份：参与工程的施工图设计及图纸审查;编制项目申请报告，办理项目核准(发改委);完成桩基础的工程招投标工作，工程监理招标工作，并组织场地的地下排水工作。
3月份：办理工程规划许可证工作(报市规划局)，并进行场地周围的止水帷幕、护壁桩的施工。
4月份：完成工程主体的招投标工作，办理桩基础工程的施工许可工作。
5月份：办理工程主体的施工许可工作，确定主体工程的施工队伍，至6月中旬完成桩基础工程的施工工作。
6-9月份：基础工程完成。
10-12月份：工程主体完成至底六层封顶。
(三)、报建工作。
工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于理顺与相关部门关系，不得因报建拖延而影响工程开工。另外，工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理，分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。
(四)、工程质量。
“特洛伊城”项目是市重点工程，也是“特洛伊城”品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时，应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主，以自我为辅，力争将“特洛伊城”项目建成为优质工程。
(六)、预决算工作。
工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准，不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款，在20__年工程进展的同时做好以下两项工作：
1、认真编制工程预算，配合工程部及时做好工程手续的洽谈协商、变更，及时掌握材料的变动情况，配合工程部做好工程进度的控制工作，做好工程的两表对比，限度的节约使用资金。
2、制定工程资金使用计划，“特洛伊城”项目工程估算需用资金4.6亿元左右;
其中基础部分需用约0.8亿元;地上商业部分约用1.4亿元;公寓部分约用2.43亿元，做好工程资金的使用计划对项目的建设起着关键性的作用，工程部、预决算部、财务部、采购部以及招商部等职能部门必须紧密联系、团结协作，使各项工作顺利进行。
财务方面
(一)切实完成开工前融资工作和招商工作任务，力保工程进度不脱节
公司确定的二00八年工程启动资金约为2亿元。融资工作的开展和招商任务的完成，直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好融资、招商营销这篇大文章。
1、拓宽融资渠道，挖掘社会潜能
拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、集团融资等方式，拓宽融资渠道。通过产权预售、租金预付等办法扩大资金流，以保证“特洛伊城”项目建设资金的及时到位。
2、采取内部认购房号的形式，回笼资金、扩大现金流。
为了使工程建设项目快速回笼资金、扩大现金流，考虑在工程开工同时在公司内部采取认购房号销售计划，比列约为公寓面积的10-15﹪。
3、实行销售任务分解，确保策划代理合同兑现。
20__年公司建设工程款总需求是4.6亿元。按“特洛伊城”所签协议书，招商销售任务的承载体为策划代理公司。经双方商议后，元月份应签订新的年度任务包干合同。全面完成招商销售任务，在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上努力创造营销新模式，以形成自我营销特色。
房地产销售年度工作计划书5在不知不觉中，20__年已经过了，加入公司的时间拼拼凑凑也有不少的时间了。在这段时间里，从一名置业顾问一步步晋升为销售经理，我不断的学习的知识并积累了很多的经验，也同时锻炼和提高了业务能力，这让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的增加了一份人生的阅历。可以说在九阳的这段时间中，收货颇多，感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现对目前的工作做以下总结。
一、任务完成
今年实际完成销售认购签约回款佣金的情况和竞争对手易居的对比的情况。
二、团队管理方面
1、招聘面试方面
自己在招聘面试的时候缺少精心的设计和安排，有时候自己也不加重视，总是奔着你情我愿的想法，没有必要跟着面试者讲太多，正是因为自己的不重视应聘这个环节从而导致一部分优秀人员的流失，也给人事部部门增添了不少麻烦。
2、团队培训工作
没有计划的培训，培训目的的不明确，培训前没有系统的准备对团队的打造目标不够明确比较笼统，培训的计划做的也比较笼统，因此在培训工作开展时想到什么就培训什么，感觉团队缺少什么就培训什么，有的时候很少培训，有的时候天天都在培训也达不到预期的效果。不但增加了置业顾问的负担更影响大家的心情。
对于培训没有一个长期统筹安排和布置，自己也没有提前做好充足的准备工作。自己不但没有得到锻炼，更使整个团队褒足不前。也没有研究过老的置业顾问和新人进行区别培训，导致新人学习难度增大，老的置业顾问也感觉付出了时间却得不到较好的效果。
3、监督、督促工作方面的
很多事情都是及时的安排下去，但是没有给予及时的督促和监督，导致安排下去的事情做的不理想甚至是基本上没有完成。例如置业顾问的约电约客问题，自己很少去督促和检查他们的来电来客，导致置业顾问在这方面的工作开展的不是很理想。有的置业顾问甚至很长时间对客户都不进行约访，损失了公司难得的客户资源。
4、及时总结学习方面的
当工作期间遇到一定难题的时候，自己很少去总结学习更谈不上将自己总结的东西传授给团队，有时候难题过去就过去了，不再过多的进行回顾总结和传授。当遇到问题客户的时候，总是想尽一切办法给予解决但总是忽略产生这些问题的根源在那，因而重复的问题不断出现，如何将该问题在前期解决掉或避免该问题的产生自己却不做总结和传授。
5、公司制度的执行和落实方面的
例如有的工作人员偶尔迟到三五分钟，但出于不忍心就不再严格按照公司制度给予其罚款，从而导致了其它置业顾问心理不平衡，给管理工作带来了一定的困难。究其原因做为一名销售部负责人首先必须严格按照公司的管理制度进行相应的处罚，对其违纪行为视而不见于心不忍不给予其进行罚款可实际上就是在纵容其行为，因此对于我来说是一种失职行为。公司最基本的管理制度自己都因为种种原因执行和落实不到位，更谈不上让自己的团队按照制度去严格要求自己。
6、销售一线工作出现的问题敏感性。
由于销售一线工作灵活多变，因此需要根据实际情况及时制定出相应的制度策略。在这方面自己的主动积极意识存在很大的欠缺，总是习惯于领导将工作安排完事以后自己才去执行，不动脑子去想过多事情，从而使很多工作做起来很被动。
7、团队之间的沟通。
曾经也认真制定过与工作人员之间的沟通计划，但是实施一段时间后便抛向脑后，因为各种原因落下了，在置业顾问提成方面因为没有事先沟通，向团队说明公司的情况，导致了一些小的情况发展，不仅仅影响了团队的士气也影响了正常工作的进行。通过这件事才让我深刻的意识到及时的沟通是多么的重要。
三、案场管理方面的
1、案场谈客监督及把握方面当问题客户出现的时候，自己都想办法及时给予解决，在案场自己也时常全程并及时的给予置业顾问的谈客进行指导，同时提示或组织其它置业顾问给予适当的造势来创造氛围，常组织置业顾问交流谈客过程的关键点把握，从而提高了部分置业顾问的成交率。
尤其是对新的置业顾问谈客自己都及时给予点评，并组织其它置业顾问给予及时的旁听来提高谈客技巧。
2、案场问题客户处理方面
当出现问题客户的时候自己都很有耐心的给予解释和解决，减少了异议客户，增加了客户对公司的信任感和认同感。
四、执行力方面的
我深刻的意识到自己办事比较拖沓，总有一种不到最后一刻绝不完成的想法，因此对领导安排或者其其它的事情总是能往后拖就往后拖，深知自己拖沓的习惯害人害己，自己也要努力改掉这样拖沓的坏毛病。
在公司工作的这段时间里，深知自己身上存在各种各样的问题和不足，在以后的日子里我要给自己进行重新定位，振奋信心、保持本色、重燃_，在改掉自己不足的前提下努力学习知识提高自身各方面的能力，并做出了以下工作计划。
1、首先在个人心态方面不仅好好调整，无论在任何的困境下都要和公司和团队荣辱与共，共渡难关。
用自己的良好的心态去影响身边的人和公司的团队。
2、其次对于个人在团队管理上存在的不足自己要制定出详细的团队管理目标和实施方案。
3、学习招聘面试方面的技巧，重视每次的招聘面试工作，每次在面试之前都要设计出面试的方案，尽可能为公司吸纳和留住优秀人才。
4、在培训工作方面，制定出详细的培训方针和大纲，每个月末都要根据实际情况做出下个月详细的培训计划，针对新人和老人区别做出培训计划。
并尽努力严格按照培训计划执行。落实项目部日常的管理制度，并严格按照管理制度去执行，无论任何人只要触犯公司的原则问题都一视同仁绝不姑息，牢牢记住"管理即是严格的爱"。
5、针对自己的沟通不足问题。
每周固定两次和置业顾问进行有效沟通。及时的了解并掌握置业顾问的心态和动态。
6、关于监督督促工作在春节前也要形成制度，有奖有罚奖罚分明。
7、关于执行力不足问题，制定出关于执行力不到位的奖罚措施，争取任何事情达到第一时间，高质量的去完成。
关于做事拖沓问题，自己要从每天上班开始锻炼，要求自己每天上班必提前20分钟到项目部，制定出处罚措施由秘书监督进行处罚。
都说公司是自己的第二个家，既然是家，没有谁有理由不爱自己的家，在这个家里我一直都是，忠诚可靠，乐于奉献，一切以公司利益为出发点，忠于职守，不以权谋私，敢于管理，尽心尽力，尽职尽责，管的公平、公正、一视同仁，心胸宽广，宽容善待他人，任人为贤。积极热情、充满活力。用自己的热情去感染自己的下属，关心他们的工作和生活。当然没有谁是十全十美的，我也有很多的不足之处，在执行力方面的欠缺，有时候性格的过于温和，对团队管理经验的不足，以及和下属沟通的欠缺，都给工作的进行带来了一定的困扰。作为一名销售经理，想好更好的发展，这些缺点和不足都需要一一的克服和解决，我有信心能够很好的解决。
房地产开发企业具有项目审批文件多、开发项目周期长、开发环节复杂、开发产品固定、涉税复杂等特性。
二、房地产开发企业一般业务流程
（一）前期准备阶段，注重项目策划
1、取得相关证件，归类入档，以便在项目开发期间、清算期间供管理者及政府相关部门调阅，其中：
文件、证书：发改委立项批文、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、人防建设审批文件、土地使用权证等。合同类：土地出让（转让）合同、建设工程施工合同、设计合同、勘察合同、监理合同、测绘合同、审计合同。其他类：可行性研究报告、策划方案、环境评估报告、规划设计总平面图、预算审计报告等。
2、及时入账、正确核定税种
按照财务制度，房地产开发企业支付的取得土地使用权所支付的价款（土地出让金、土地转让价款）和按国家规定缴纳的有关税费（契税、土地登记费）记入“开发成本-取得土地使用权所支付的金额”，入账时应结合土地使用权证、出让合同、土地出让（转让）票据、契税票据、银行付款单等审核受让土地面积是否正确，是否有政府事后返还土地价款因经办人员问题，造成未计入收入总额情形。若受让土地属分期分批开发，按占地面积法或建筑面积法合理或税务部门确认的其他方法计算分摊。可能涉及税种：契税、印花税、土地使用税、企业所得税。
（二）开发实施阶段，真实、合理、正确核算开发成本、统筹运作资金、规避税收风险
1、统筹运作资金，控制经营风险
房产开发企业资金前期投入较大，筹集资金渠道形式主要为：金融机构贷入、投资者投入、非关联企业（个人）借入，关联企业（个人）借入，集团公司统借统还等。企业可按贷（借）入资金记入“短期借款”，入账时应结合贷款（借款）合同，银行进账单，确认还款期限，做到资金既不短缺也不冗余。
借款利率方面，投资者投入的机会成本最低，但向金融企业以外借款因涉及票据问题，在实际操作中，实际发生利息费用与计税金额会产生差异：在企业所得税方面，关联企业利息扣除按照财税（2008）121号文件规定，“第一条，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除，接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：2：1”。在土地增值税清算方面，凡不能提拱金融机构证明的，利息不单独扣除，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。若企业既有金融机构贷款，又有非金融企业借款，则土地增值税清算时扣除金额只能按金融机构提供的利息费用，据实扣除，增加企业税负。
从购入土地使用权开始，到项目竣工验收为止，利息费用作为房地产开发费用，竣工验收后发生的利息支出作为企业期间费用。
2、真实、合理、正确核算开发成本，控制财务风险
房地产开发企业开发过程环节复杂，周期长，涉及外部监督管理部门众多，有必要结合所在行业要求和企业自身特点，建设与实施内部控制制度。
开发成本分四项：“开发成本-前期工程费”主要核算规划费、设计费、勘察费、测绘费、报批报建费、七通一平支出等建造前发生的费用；“开发成本-建筑安装工程费”主要核算桩基工程、土建工程、门窗工程、水电工程、工程监理、装修工程等建筑与安装工程支出；“开发成本-基础设施费”主要核算开发区内供水、供电、供气、排污、道路、照明、绿化等必要设施费；“开发成本-公共配套设施费”主要核算开发区内居委会、会所、物业场所等公共设施；“开发成本-开发间接费”主要核算直接组织管理开发项目发生的费用，如工资、折旧费、办公费等支出。按照企业财务制度，财务入账时需关注：
根据签订的工程合同、工程结算报告、工程决算报告、工程造价审计报告，结合“预付账款”、“应付账款”查看已取得发票已入账或已实际支付工程款未取得发票情况；杜绝多付款、提前付款和不按规定付款；付款方、发票开具方、合同方需同一主体；已开具的发票是否符合当地税务机关对工程发票的规定；采用甲供材方式的，取得施工方开具建筑安装发票时是否包含了甲供材料的材料款，应核实甲供材清单，避免重复列支，一般来说，开发企业提供甲供材，施工方应作为营业税计税依据，按照现行税法，建筑安装工程不论合同如何签订，必须以工程所用的原材料，人工工资，其他费用合计为营业税的计税依据，若施工方未实际缴纳，开发企业承担扣缴义务风险。
可能涉及税种：印花税、土地使用税、个人所得税、企业所得税。
（三）销售环节，提高资金利用效率，正确核算收入，合理安排税款
1、取得相关证件，归类入档，为清算提供依据
证件类：商品房预售许可证、工程竣工验收备案表、公共配套设施移交证明、分户房产证。其他类：面积测绘计算报告、房地产销售合同等。
2、正确、及时核算产品销售收入，按期纳税，防止税收风险
房地产开发企业销售开发产品取得收入，包括货币收入、实物收入、工程款抵顶、视同销售收入、其他收入。前期筹划时先确认合理的销售方式，对不同的销售方式确认销售收入应作出具体规定，如：内部单据转移流程、合同签订、收款方式、入账时点等。
销售未完工开发产品，根据销售部门提供的台账、不动产预售发票、银行进账单，分列明细计入“预收账款”科目，账面不结转确认“主营业务收入”，会计与税法产生差异，税法作为收入计算税金，按照国税发〔2009〕31号，第八条“销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局进行确定，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%”。“预收账款、其他应付款-定金”当期增加金额作为营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税计算依据，也作为业务招待费 、广告及业务宣传费计算依据。
销售完工开发产品，根据销售部门提供的销售台账，测绘报告、银行进账单，审核销售面积与销售单价，开具不动产销售发票，转销预售发票，转出“预收账款、其他应付款-定金、应付账款-工程款抵顶”科目计入“主营业务收入”科目。可能涉及税种：营业税及其附加、印花税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、土地使用税。
3、合理安排资金，提高资金利用效率
及时、正确确认收入，规避税务核查风险，减少现金流出，有利于企业管理层统筹资金，增加股东财富。
中国股市素有“万保招金”的说法，意思是说万科、保利、招商、金地这四家开发商是A股地产板块的代表。它们的总资产在A股上市房地产公司中占据前四位，市值则居一、二、四、五位。
万科是地产界毫无争议的老大。2007年，它以523.6亿销售额蝉联全国总冠军。保利地产以170亿元销售额暂居次席,年销售额97.5亿元的金地集团加入百亿俱乐部也只是时间的问题。在极高分散的中国房地产市场，万科只2.07%的市场占有率。不过，看看王石“拐点论”及万科“促销”行动造成的影响就知道其影响力的覆盖率远远超过了200%。相对于持币观望的公众，开发商的“思想斗争”要剧烈得多。
万科判断房价拐点已至，如果此言成真，市场不免会有三五年的调整，素质好的企业要脱层皮、素质差的会死掉一大批。一场冬风凛冽、新陈代谢的地产“冬运会”即将拉开帷幕。
目前，万科在全国实施降价促销、快速回笼资金的战略，摆出备足给养准备“爬雪山、过草地”的架势。据万科公布的数据，今年1、2月实现销售收入34.2亿元。一些“胆小”的开发商也开始半遮半掩地降价，以图早日清盘回款。
从利益诉求看，没有开发商愿随万科“北上”。今年以来，保利地产和金地集团都公开表示了对“拐点论”的保留意见。2月28日，金地集团董事长凌克对记者表示，并不认为房地产市场出现拐点、现在买房好过三年之后再买、金地不会放慢扩张速度……句句与王石针锋相对。一向低调的保利地产没有打口水仗的兴趣，而是吹起了2010年总资产超千亿的“冲锋”号。3月17日，招商地产股东会通过了公开增发募集80亿的方案，并计划于今年冲击百亿。留恋“好日子”的地产商将与保利、金地、招商一起在“南下”旗帜下集结，且看万科、保利、招商、金地各自的2008年攻略能否实现。对房地产业内外人士来说，2008将是最难忘的一年。
年报风云
也许是为了回应“拐点”论，保利地产、金地集团和招商地产早早公布了2007年度财报。三家公司2007年结算销售收入分别为81亿元、75亿元和41亿元。保利、金地每股净利润同为1.3元，并不约而同地抛出每10股转增10股的分配方案。招商每股净利润则达到1.52元，每10股送3转2的方案也算诱人。较迟公布年报的万科，2007年结算销售收入达355亿元，分配方案为每10股转增6股。
江湖地位
四大高手你追我赶情形，是近年来中国房地产业高速发展的缩影。从下图可以看出2004年保利地产主营业务收入仅及金地集团的一半，2005年几乎追平，2006年实现反超但差距并没有被拉大。四大天王的态势可用三句话概括：万科遥遥领先；保利、金地胶着缠斗；招商加速赶超趋势已现。
从下图可以看出招商地产毛利润率一直在稳步攀升;1997年确立“精品地产、文化地产”定位的保利地产居中；万科、金地毛利润率也缓慢上升。招商地产46%的收入增长率远较其他三家100%的增速逊色，可见其重效益轻数量的价值取向。
运营绩效
以销售套数论，万科已经跻身全球最大的住宅企业行列。根据年报，2007年万科开、竣工面积分别为776.7万平方米和445.3万平方米。开工面积比年初计划数增加了11%，竣工面积却比原计划缩水25.8%。万科给出的解释为推进“全面家居解决方案”、开工房装修比达53.4%，因而使竣工期延后。2008年万科计划开、竣工面积分别为848万平方米和689万平方米。此外，2007年已取得但未办妥手续的22个项目按万科权益计算的规划面积为585万平方米。
排名第二的要数保利地产。2007年，保利地产开、竣工面积分别为410.7万平方米和171万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为200万平方米和110万平方米米，销售金额达170亿元，结算销售收入74亿元。
紧接着的要数金地集团。2007年，金地集团开、竣工面积分别为243万平方米和114万平方米。报告期内销售面积和结算面积分别为108万平方米和89.24万平方米，销售金额达97.5亿元，结算销售收入72.81亿元。
与前三家稍有不同的是，招商地产已经不是一家单纯的房地产开发商，2007年41.12亿元营业收入中商品房销售收入为26.28亿元（占总收入的63.9%），结算面积25.7万平方米。物业管理、物业出租、供电供水等业务的收入占总营收的1／3以上。
粤沪将成四大天王的主战场
四大房企中的三大早已实现占据全国经济发达地区的布局。先行者万科将业务按“长三角”、“珠三角”和“环渤海”三个经济圈划分。金地集团在借鉴万科经济圈规划的同时，与保利地产相同的是还按城市划分。招商地产收入主要来自广东，按地区划分没有意义，因此将收入按业务来源划分。
四大房企扎堆经济发达地区使未来的竞争更加激烈。根据2006年报，万科在广东、上海取得的销售收入和利润分别占总额的52.48%和69.69%。而粤、沪两地也是其他三大A股地产商及众多海外上市地产商的主要目标市场。今年，广东、上海作为多空双方的主战场将引领全国房地产市场的走势。
出招2008
A股上市房企“四大天王”的年报极为靓丽，且转、送股分配方案相当优越，但市场的冷淡说明了观望气氛的浓厚。四家公司的高成长必然伴随着巨额资金需求，它们的再融资胃口会让人吃不消。
对于房地产公司而言，有两条命根子：地根和银根。它们短、中、长期战略的核心就是土地和资金。
万科：广积粮，缓称王
此次万科有备而来，在资金和土地储备方面都会有相应的准备。
先看万科的地根。从2004年起，万科在项目资源储备方面的原则是不超过未来两年的开工量之和且相比数额不断下降。至2007年末，按万科权益计算的规划建筑面积达1821万平方米。而项目资源储备（包括拟建、在建和完工产品），2007年末万科此项余额超过了660亿元。
值得注意的是，2007年新增项目资源中的41%是通过收购公司或合作方式取得的。例如受让南都剩余20%股权、以合作方式取得上海5个项目、受让杭钢下属房地产公司等。如果2008年行业转冷，万科有可能通过“招降纳叛”大规模、廉价地获取项目资源。对它来说，这个冬天真是一个收割的季节。
再看万科的银根。2007年末万科货币资金达170.4亿元，加上2008年1~2月销售回款34.2亿元，手握现金超过200亿元。此外，通过与建行的协议获得200亿元授信额度。以上两项合计，万科可以调动的资金超过400亿元。目前不确定的是今年剩余月份的销售情况和再融资能否顺利实行。
总的看来，因为万科掌握了对形势的主动权，并且不缺乏短期资金，所以处于较为有利的地位。
首先，万科有备而来，对拐点早有预警；其次，新项目开工进度（也就是资金的投放进度）可以根据销售情况灵活调整。根据万科最近披露的信息,公司2008年开、竣工面积将分别为848万平方米和689万平方米。2007年万科结算销售面积单位总成本为5234元（含土地、建筑及装修成本）。照此推算，2008年开工的848万平方米商品房建成总成本不过443.8亿元（其中相当一部分已支付），上述400亿元可调动资金足以保驾护航。2007年，公司经营活动现金流为－104亿元，可见万科不存在短期资金压力。但是，为了长远发展，万科还得拿地、储备项目，有机会还会兼并其他房企，这些资金只有从资本市场拿了。凭借多年树立的良好企业形象和以往对投资人的丰厚回报，只要股价在去年增发价（31.53元）以上再融资成功概率较大。关于2008年，万科在不同场合提出两个版本的年度主题词：“虑远积厚，守正筑坚”和“聚焦主流,理性应变”。
保利：囤地王吹响进行曲
相比于万科，保利地产土地储备规模偏大、含金量低，而开发计划相当激进（与万科比较）。
先看地根，保利地产2007年底项目资源为1597万平方米，相当于万科的80%，但其年报“存货”――280亿元的余额仅相当于万科40%。这主要是保利手里的未开工面积几乎占了项目储备的八成，而万科约为四成。换言之，保利存货的含金量低于万科。2008年，保利地产计划开、竣工面积和销售收入分别为630万平方米、350万平方米和240亿元，较2007年分别上涨53%、104%和41%。相比之下，万科2008年开工面积仅提高了10%。
再看银根，2007年10月，保利地产股东大会高票通过发行不超过43亿元公司债及适时向公司股东配售的决议。两项计划融资金额估计在200亿元左右（假设配售比例为每10股配3股）。保利地产虽然没有披露银行授信额度，但以其实力和背景贷款能力不会次于万科，加上期末账上的46亿元现金保利可调动的资金高达250亿元。2007年，保利地产经营活动现金流为－93亿元。即便2008年再融资不顺利也不至于造成过大的资金压力。2月份最后一天召开的股东会上，一向低调的李彬海提出2010年公司总资产超千亿、净资产逾300亿元的宏大目标（较2007年末分别增长144%和152%）。
根据公开资料，今年1月，保利地产在上海、成都、青岛、长春频频拿地，新增规划建筑面积逾66万平方米。2月公布上月销售情况：销售面积7.75万平方米、同比减少14.12%；但8.63亿元的销售金额却比上年同期增加了41.92%，以此推算单位成交价涨幅达到65.2%！
招商地产：冬天里的玫瑰，独傲寒霜发内力
相比大多数房地产商的战战兢兢，招商地产有可能是2008年最意气风发的房地产企业。4月初，招商地产就联合另一家房地产公司斥资16.5亿元在北京拿地，而其全年各项经营目标较2007年均有跨越式提高。
从年报看，截至2007年末，招商地产项目资源储备亦超过600万平方米，其中在建面积137.5万平方米。另有54万平方米可出租物业。公司账面现金为35.9亿，并且高票通过80亿元增发计划。公司高层透露，2008年规划和在建面积分别达到530万平方米和289万平方米。年内将发售19个项目75万平方米,销售额将突破100亿元。
金地：嘴比手硬，坚定唱多谨慎作空
在储备资源方面，金地项目资源的含金量与保利地产相当。截至2007年末，金地集团项目资源为994万平方米（权益部分），存货账面余额为186.2亿元（而年初额为85.4亿元）。预计2008年金地集团开、竣工面积分别为261万平方米和186万平方米。
近年来，公募基金的费率改革逐步成为行业变革的焦点。2013年8月销售费率的限制被取消，市场亦存在对多元化费率模式的需求，推出适应各类投资者的费率模式成为基金公司的创新方向。
2013年5月，富国基金首只浮动费率债券型基金诞生；“双十一”期间，部分淘宝店推出偏股类基金1折费率优惠的促销活动；2014年年初的华富恒富债券分级基金也引入浮动费率机制来改善B份额相对不利的处境……
随着互联网金融的加速推进，2014年5月，广发基金推出的“C计划”将偏股类基金拉入了费率变革的阵营。它既代表了基金业向互联网金融2.0时代的大步迈进，也意味着基金费率市场化已成为大势所趋。
更低的费率 多元的选择
长期以来，由于基金业市场化竞争尚未充分，国内基金费率的可选模式显得较少。以股票类基金为例，一般申购费率为1.5%。通常，投资者可选择前端收费，即购买基金时就支付申购费；或选择后端收费，即申购时基金时并不支付申购费，等到赎回时才支付。
C计划是相对于前端收费（A计划）和后端收费（B计划）模式而言的一个创新模式。广发旗下偏股类基金采取C类收费方式，即投资偏股类基金时，免申购费、持有30天以上免赎回费，只收取年化0.4%～0.6%的销售服务费，特别适合持有期在1～18个月的基民。
所谓销售服务费，主要用于支付销售机构佣金以及基金管理人的基金行销广告费、促销活动费、持有人服务费等，按日计提，按月支取。只有申购费为0的基金才收取销售服务费。
销售服务费和C类收费并不是新概念。2005年6月16日，监管部门下发《关于就进一步完善开放式基金销售费用收取方式及其他有关问题的通知》指出，“基金管理人可以从开放式基金财产中计提一定比例的销售服务费，用于支付基金销售机构佣金、基金的营销费用以及基金份额持有人服务费等。”受此规范，收取销售服务费（不收取认购和申购费）的C类收费在货币基金、理财型基金中得到了一定运用。
广发C计划之所以受到广泛关注，是因为它首次将销售服务费的收费模式成功引入到权益类基金，丰富了购买基金时的费用支付方式，有效降低了中短期投资者的费用支出。
余额宝之所以能在互联网上火爆，低销售费率是重要原因。余额宝的申购费和赎回费均为0，只收取年化0.25%的销售服务费。其他一些货币基金或宝类产品也收取一定比例的销售服务费，一般在0.25%左右。
据悉，广发旗下C类收费模式的基金销售服务费率在0.4%～0.6%，略高于余额宝和其他货币基金或宝类产品。
C计划的销售服务费不直接从基金资产中列支，而是由广发基金注册登记系统针对每个客户的C类资产逐日计提并记录在个人账户上，在客户赎回或转换时从相关款项中扣除。
好买基金研究中心首席分析师曾令华表示，基金各项费率全面下调已经是大势所趋，基金公司的压力将会显著上升，大型基金公司在费率改革方面可能更为积极，基民无论短炒或是长期持有，成本均低于费率未改革之前。
中国熊长牛短，也许大部分时间适合波段操作。公募基金大幅降低费率门槛，按照销售服务费来收取费用，或更切合实际情况。
开启权益类基金销售蓝海
随着电子商务与基金的结合，互联网金融给传统基金业带来了巨大冲击，一场改革正在悄然兴起。在这场改革中，降低费率，让利于投资者的潮流已成大势所趋。
除销售费率改革外，基民对于基金管理费、托管费、销售服务费的改革要求也日益迫切。一时之间，为揽客抢占市场，工、农、中、建、交等各大商业银行的网银，都开展代销基金业务，申购费率8折。各大网银还经常举办申购费率折上折的活动，申购费率最低可以达到4折。独立第三方基金销售机构好买财富、天天基金网等，所代销基金的申购费率大多也为4折。
除了代销外，各大基金公司直接运营的基金直销销售费率更低，如华夏、南方、博时等曾在官网开展申购低至1折的活动。但此前基金行业的费率优惠均是短期活动，这些优惠活动一般限时进行，此外还需要通过汇款买基金或宝类产品转申购等方式实现。
长期以来，客户体验不佳、银行等渠道的打压和缺乏有效的营销模式，一直是基金直销的软肋。各个基金公司无不想方设法，通过各种途径突破目前基金销售的瓶颈。基金公司利用低费率吸引客户走直销平台，把原来给渠道的费用让利给客户，绕过银行培养自己的客户群，从长远看利于其产品推广和持续营销。
在金融混业经营竞争的格局之下，更多的金融机构进入资管行业，在开放的互联网平台上，公募基金的投资水平和能力都一览无余――尤其投资能力、产品设计能力受到极大考验。作为产品提供商之一，让客户有更加多元化的理财选择，且与其他公司形成差异化竞争，将成为公募基金的核心竞争力所在。
一旦股市好转，或货币基金收益进入下降通道，各种“宝”的成色必将大受影响。但我们完全不必为此担心：除了货币基金，谁说互联网金融不能卖债基甚至股票基金呢？需求的动力和创新的力量总是超乎我们的想象。
――《切莫刻舟求“宝”》，本刊2014年第一期
互联网金融对传统基金业带来的冲击，可以认为是基金费率改革的1.0时代，而随着广发基金C计划的推出，基金公司发力自身电商直销平台，立足货币基金、拓展偏股类基金，已是开启了互联网金融营销的2.0模式。
对于公募基金而言，互联网金融2013年主要是跑马圈地，基金公司纷纷和一些电商网站进行合作，销售货币基金。2014年互联网金融更多则是进行深度上的突破。
显然，基金公司升级电商平台，目的不在于做大货基规模本身，而是转化为权益类产品。“基金网站相当于一个基础账户，通过支付场景和用户体验把客户圈进来，再通过投顾服务等向客户推荐基金定投、债券型、股票型等其他产品。”一家基金公司电商经理表示。
在业内看来，外部合作平台拥有流量优势，可以做大货基规模。但若要向客户营销权益类产品，还得依靠自己的电商平台。
“传统的银行渠道，基金公司离客户太远，在价值链中位于劣势地位。”广发基金副总经理肖雯称，在她看来，互联网金融业务的关键是“入口、流量、产品、服务”，在这个过程中，选择合适的互联网入口，拥有可观的流量，开发优质的产品，创造良好的客户体验才是基金公司的触网目标。
关键词：房地产企业；资金管理
资金是企业的血液，由于房地产企业开发周期长，占用资金多，资金周转期长，整个资金链的管理显得尤为重要，管理不当很容易陷入资金链断裂的困局。房地产企业资金管理是一个全周期的管理过程，本文主要从项目投资———开发———销售———交付整个生命周期来探讨房地产企业资金管理问题及对策。
一、资金管理基本理论
本文所说的资金是指货币资金，即在生产经营过程中暂时停留在货币形态的资金。一方面由于交易性动机、预防性动机和投机性动机，企业需要持有一定数量的资金。另一方面，企业持有资金就要付出代价，其持有资金的成本包括持有成本、转换成本和短缺成本，因此资金管理的目标是合理确定资金持有量，使资金收支不但在数量上，而且在时间上相互衔接，在保证正常生产经营活动所需资金的同时，尽量减少闲置资金，提高资金收益率。
二、房地产企业资金管理面临的问题
（一）项目投资阶段面临的问题。项目投资阶段，房地产开发企业一般要进行效益测算来决定企业的投资规模、投资方向、投资收益等，需要做项目可行性报告来分析判断地块的取舍。浙江省拿地政策中一般规定土地获取之后一个月之内付清土地款，这就需要房地产企业按期筹措好这笔资金。随着房住不炒为主基调的地产调控政策的趋严，各金融机构从融资渠道、资金流向等各方面限制资金流入房地产企业；各银监机构加大了房地产融资的监管及审查力度，一般限制开发商进行前端融资来支付土地价款，由此一来，特别是中小房企资金链断链的情况时有发生。四大国有银行只对销售前50强房企或者上市房企进行开发贷款准入；商业银行自身的资金流动性低，为降低经营风险，在核准房地产开发贷款的时候受到的限制条件更多，这就加大了房地产企业拿地阶段融资的困难。（二）项目开发至预售阶段面临的问题。对于项目开发至预售阶段，浙江省办理商品房预售许可的相关条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，该投入资金也需要房地产企业自行解决。另外根据浙江省资金监管协议，房地产企业必须签订资金监管协议并提供监管账号才能办理预售许可证，房地产预售资金只能用于支付监管项目开发建设，资金账户中预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，只有达到竣工备案，才能撤销监管户，并且各地区建设局每年不定期对监管账户从监管银行、房产公司工程类合同备案、监理单位实际工程进度等方面出发调查监管资金的合规性。项目开盘前需集中支付土地款和前期费用，资金需求量占总投资50%，数额巨大，房企面临的资金压力极大。（三）项目销售阶段存在的问题。销售阶段是项目经营性现金流回正的关键期，如何有序推盘，销售后如何实现快速回笼资金是销售阶段的重点。目前在销售阶段存在的主要问题是房企收取销售款后未使用在本项目开发建设中，用套取工程款的方式转移至其他项目或者用于扩大再生产、再投资，使本项目的开发建设受到影响，造成工程进度滞后，影响交房工期。（四）项目竣工阶段存在的问题。由于房地产企业开发周期长，受市场调控影响大，一些高地价拿地房企因为产品、市场、配套、学区的影响导致市场对该地区的产品接受度低，严重地则形成烂尾楼、楼空空等现象，影响整个项目的现金流回正，大大占用了企业资金的盘活。前期通过分期付款，零首付等方式吸引客户购房，但近两年受国内、国际环境影响，市场出现了疲软消费，那些分期付款、零首付的业主后期没有持续的现金流支付购房尾款，导致银行保证人房企来追诉按揭款，不得不通过拍卖来保全房企及银行的利益，在此过程中，房企不可避免的遭受一定的损失。
三、加强房地产企业资金管理的对策
（一）加强全面预算管控项目全周期资金。增加全面预算体系建设，从事前、事中、事后去管控整个项目的收入、成本、费用，从全周期去管理企业的动态利润，正确预测公司的现金流情况，保证企业现金流健康有序，并且通过建立全面预算体系，把目标分解到年和月，对预算执行情况进行按月分析，为企业管理者提供决策依据。企业管理要定期对资金的使用和管理情况进行考核，严格按照工程进度支付工程款。为了使企业获得最优经济效益，企业在筹集和使用资金的过程中都要制定好资金计划和措施。做好资金计划，提高资金计划的准确性，通过计划和实际付款对比，提高资金使用效率，严格授权审批制度，分级授权，超资金计划审批须加强审核把关等，把握资金使用运行的动态。（二）项目投资拿地阶段开展多样化融资方式。在前期投地阶段，应全面细致做好项目的可行性分析，从地块项目市场接受度、人口、交通、学区、配套等方面入手，从供、产、销等各个环节做好项目地价买入最高价、销售定价等，切实做好整盘测算。提高多种融资渠道，加强多方合作，发挥各方资源优势，提高企业信用等级，争取获得银行的开发贷款，有条件的可以申请借壳上市。房地产不同阶段有不同的融资方式，项目前段可以采用银行开发贷款、股东合作、信托方式；项目销售阶段，可以采取应收账款收益权转让，ABS、供应链融资、商票等；项目交房阶段，可采用自己的物业公司，可以转让物业收益权等融资模式来提高多元化的融资渠道。针对银行禁止对四证不全，开发商或控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，此时，一方面房地产公司要加大前期投入，争取早日拿到四证，同时为了拿到相对充裕的贷款做准备，在资源投向上，按照大银行更注重风险，小银行更关心收益的不同偏好，有区别的投出融资资源，争取更多的融资机会，房地产开发进行融资有助于降低公司对自由资金的需求，降低税收成本，提高公司的财务杠杆。（三）项目开工至预售阶段资金管理措施。项目开发前规划好工程施工许可证，施工许可证尽量分期办理，建设局根据工程施工许可证来办理房企监管账户个数，通过分期开发建设，跟银行沟通开通多个监管账户，分批分阶段使用资金来提高监管资金使用。针对资金账户中累计商品房预售资金不低于监管项目工程预算清册总额的130%，可通过降低工程预算造价清册，从而降低监管资金总额；对一些没有产权证的车位、储藏室等收款不划入监管账户等措施来盘活可用资金。（四）项目销售阶段推盘政策及按揭银行沟通。该阶段是销售资金回笼的关键期，也是项目经营性现金流归正的时期，开盘销售如何决定快速回笼资金。大型房企一般采用3、6、9模式进行快周转开发，即3个月开工，6个月开盘，9个月实现资金回正，从而为销售资金的回笼奠定基础；对于开盘前的销售策略的制定，开盘前客户如何导入才能确保开盘大卖是保证销售资金回笼的基础，降低销售资金回笼风险主要靠产品的去化和销售回笼来实现，产品卖不好影响产品周转。在卖好产品的同时也要关注按揭回笼情况，对于销售按揭款，要掌握各个银行的放款动态，结合市场上同类产品按揭结顶时间及按揭总量，适度分散按揭总量争取早日放款。一般一套住宅的首付款占房款的30-40%,按揭回款占房款的60%-70%，采用按揭回笼的模式，在开盘前期与各银行进行摸底沟通，充分了解各行的按揭政策、按揭额度等相关信息，并且根据前期与各银行合作的实际情况进行评定，然后根据上述相关信息，分配各银行可以消化的实际按揭量，进行分配所需按揭的额度，并且与银行沟通后期所接的按揭量，与本次分配的审批速度、按揭款关联，在一定程度上，也确保了销售资金尽早回笼；为加快按揭回笼，首先在源头上加快按揭协议的签署，协调合作银行现场办公，在业主签署商品房合同的同时，要求提供完整的按揭资料，加快工程形象进度，尽快达到按揭审批条件，由于公积金放款相对较慢，引导客户办理公转商。浙江省四大银行等其他商业银行对房屋的按揭政策是房屋结顶后才能放款，根据银行贷款政策及客户消费心理，针对首付比例分档设定优惠方案，鼓励业主提高首付比例等来快速回笼资金。（五）项目交房阶段资金管理对策。竣工阶段也代表项目的收尾，房地产企业项目整盘清算包括土地增值税及企业所得税的清算，此阶段应梳理项目各项成本费用，尤其是工程成本占整个项目成本的80%，督促成本部进行工程合同结算，在结算的同时督促对方及时提供成本发票及时入账。通过对土地增值税的筹划来降低应交土地增值税，从而增加项目利润，实现资金的可持续发展。加强商业用房的按揭回笼及问题客户尾款，项目竣工验收即将交付，此时商用房按揭也达到放款条件，由于商用房的投资属性，业主在办理按揭时经常不配合，但在竣工验收阶段必须集中处理类似的遗留问题，利用各种有利因素，提高业主的积极性。针对问题客户尾款，定期梳理客户信用情况，及时催收客户应收款，与此同时，随着自持物业产权办理完毕，利用自持物业产权办理，成立物业公司，获得二次融资机会。
四、结语
我国的房地产企业受宏观调控政策影响之大，本文从企业的全生命周期对每个阶段房地产企业资金需求引发的管理问题进行研究，从建立全面预算体系、拓宽融资渠道、提高监管资金使用效率、加强银行按揭沟通、降低销售风险等方面提出相应的管理建议，避免企业陷入资金危机，为房地产企业发展提供资金保障。
参考文献：
[1]李小冉.关于企业资金管理的探讨[J].商讯,2020(15):96+98.
[2]濮玉明.当前企业资金管理存在的问题及对策研究[J].现代经济信息,2019(24):91.
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摘 要
请简要叙述以下内容：
1. 项目基本情况(项目名称、启动时间、主要产品/服务、目前进展。)
2. 主要管理者(姓名、性别、学历、毕业院校、毕业时间，主要经历。)
3. 研究与开发(已有的技术成果及技术水平，研发队伍技术水平、竞争力及对外合作情况，已经投入的经费及今后投入计划)
4. 行业及市场(行业历史与前景，市场规模及发展趋势，行业竞争对手及本项目竞争优势。)
5. 营销策略(在价格、促销、建立销售网络等各方面拟采取的措施。)
6.产品生产(生产方式，生产工艺，质量控制)
7. 财务计划(资金需求量、使用计划，拟出让股份，未来三年的财务预测和投资者回报。)
一 项目概况
项目名称：
启动时间：
准备注册资本：
项目进展：(说明自项目启动以来至目前的进展情况)
主要股东：(列表说明目前股东的名称、出资额、出资形式、单位和联系电话。)
组织机构：(用图来表示)
主要业务：(准备经营的主要业务。)
盈利模式：(详细说明本项目的商业盈利模式。)
未来3年的发展战略和经营目标：(行业地位、销售收入、市场占有率、产品品牌等。)
二 管理层
2.1 成立公司的董事会：(董事成员，姓名，职务，工作单位和联系电话)
2.2 高管层简介：董事长、总经理、主要技术负责人、主要营销负责人、主要财务负责人(姓名，性别，年龄，学历，专业，职称，毕业院校，联系电话，主要经历和业绩，主要说明在本行业内的管理经验和成功案例。)
2.3激励和约束机制：(公司对管理层及关键人员将采取怎样的激励机制和奖励措施。)
三 研究与开发
4.1 项目的技术可行性和成熟性分析
4.1.2项目的技术创新性论述
(1)基本原理及关键技术内容
(2)技术创新点
4.1.2项目成熟性和可靠性分析
4.2项目的研发成果及主要技术竞争对手：(产品是否经国际、国内各级行业权威部门和机构鉴定;国内外情况，项目在技术与产品开发方面的国内外竞争对手，项目为提高竞争力所采取的措施。)
4.3 后续研发计划：(请说明为保证产品性能、产品升级换代和保持技术先进水平，项目的研发重点、正在或未来3年内拟研发的新产品。)
4.4 研发投入：(截止到现在项目在技术开发方面的资金总投入，计划再投入的多少开发资金，列表说明每年购置开发设备、员工费用以及与开发有关的其它费用。)
4.5 技术资源和合作：(项目现有技术资源以及技术储备情况，是否寻求技术开发依托和合作，如大专院校、科研院所等，若有请说明合作方式。)
4.6 技术保密和激励措施：(请说明项目采取那些技术保密措施，怎样的激励机制，以确保项目技术文件的安全性和关键技术人员和技术队伍的稳定性。)
四 行业及市场
5.1 行业状况：(发展历史及现状，哪些变化对产品利润、利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒、贸易壁垒、政策导向和限制等。)
5.2 市场前景与预测：(全行业销售发展预测并注明资料来源或依据。)
5.3 目标市场：(请对产品/服务所面向的主要用户种类进行详细说明。)
5.4 主要竞争对手：(说明行业内主要竞争对手的情况，主要描述在主要销售市场中的竞争对手，他们所占市场份额，竞争优势和竞争劣势)
5.5 市场壁垒：(请说明市场销售有无行业管制，公司产品进入市场的难度及对策)
5.6 swot分析：(产品/服务与竞争者相比的优势与劣势，面临的机会与威胁)
5.7 销售预测：(预测公司未来3年的销售收入和市场份额)
五 营销策略
6.1 价格策略： (销售成本的构成, 销售价格制订依据和折扣政策)
6.2 行销策略：( 请说明在建立销售网络、销售渠道、广告促销、设立商、分销商和售后服务方面的策略与实施办法)
6.3激励机制：(说明建立一支素质良好的销售队伍的策略与办法, 对销售人员采取什么样的激励和约束机制)
六 产品生产
7.1产品生产(产品的生产方式是自己生产还是委托加工，生产规模，生产场地，工艺流程，生产设备，质量管理，原材料采购及库存管理等)
7.2 生产人员配备及管理
七 财务计划
9.1 股权中小企业融资数量和权益：(希望创业基金参股本项目的数量，其他资金来源和额度，以及各投资参与者在公司中所占权益)
9.2 资金用途和使用计划：(请列表说明中小企业融资后项目实施计划，包括资金投入进度，效果和起止时间等。)
9.3 投资回报：(说明中小企业融资后未来3 -5 年平均年投资回报率及有关依据。)
一、金融学毕业后平均月收入5846元
金融学是从经济学中分化出来的应用经济学科，是以融通货币和货币资金的经济活动为研究对象，具体研究个人、机构、政府如何获取、支出以及管理资金以及其他金融资产的学科。
其主要研究分支包括：演化金融学、金融市场学、公司金融学、金融工程学、金融经济学、投资学货币银行学、国际金融学、财政学、保险学、数理金融学、金融计量经济学、行为金融学、演化证券学。
就业方向
金融学专业毕业生就业主要面向银行及金融系统。
1、中央(人民)银行、银行业监督管理委员会、证券业监督管理委员会、保险业监督管理委员会，这是金融业监督管理机构。
2、商业银行，包括四大行和股份制商行、城市商业银行、外资银行驻国内分支机构。
3、国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行。
4、证券公司(含基金管理公司)、信托投资公司、金融控股集团等风险性很大的金融公司。
5、四大资产管理公司、金融租赁、担保公司。
6、保险公司、保险经纪公司。社保基金管理中心或社保局。
7、上市(欲上市)股份公司证券部、财务部、证券事务代表、董事会秘书处等。
8、国家公务员序列的政府行政机构如财政、审计、海关部门等;高等院校金融财政专业教师;研究机构研究人员。
开设院校
南开大学、天津财经大学、山西财经大学等
二、物流管理毕业后平均月收入5234元
物流管理专业学生主要学习经济、会计、贸易、管理、法律、信息资源管理、计算机等方面的基本理论和专门知识，培养具有一定的物流规划与设计、物流管理、物流业运作等能力，能在经济管理部门，贸易公司，物流企业从事政策制定、物流业运作管理应用型、复合型、国际化的物流管理人才。
就业方向
物流职位主要分布在企业内部物流和第三方专业物流公司，前者关注的是企业内部的采购、仓库管理、物料的保障与协调。后者则关注的是货物的外部，流动过程。
开设院校
西南财经大学、同济大学、中国海洋大学等
三、统计学毕业后平均月收入5188元
统计学专业主要包括一般统计和经济统计两类专业方向，培养具有良好的数学或数学与经济学素养，掌握统计学的基本理论和方法，能熟练地运用计算机分析数据，能在企业、事业单位和经济、管理部门从事统计调查、统计信息管理、数量分析等开发、应用和管理工作，或在科研、教育部门从事研究和教学工作的高级专门人才。
就业方向
统计学专业毕业生的主要就业流向有三大部分：政府部门(统计局等)，银行、保险公司、证券公司等金融部门，市场调查公司、咨询公司、各公司的市场研究部门，工业企业的质量检测部门等企业事业单位。
开设院校
山西财经大学、北方民族大学、厦门大学等
四、广告学毕业后平均月收入5178元
广告学专业是将广告以学术性的方法进行研究的专业。它通过研究市场经济、消费心理、美学，来增强人们的消费意识，产生社会心理共鸣。广告学是一门独立的学科，它是研究广告活动的历史、理论、策略、制作与经营管理的科学。有关广告的知识，起初只零星地见之于新闻学科和经济学科的部分章节内，且很不成系统。广告知识是这些学科的组成内容之一，如新闻学、市场学、企业管理学、商业心理学等都论述到广告的内容。本专业培养具备广告学理论与技能、宽广的文化与科学知识，能在新闻媒介广告部门、广告公司、市场调查及信息咨询行业以及企事业单位从事广告经营管理、广告策划创意和设计制作、市场营销策划及市场调查分析工作的广告学高级专门人才。
就业方向
可从事教育、新闻媒介广告部门、广告公司、市场调查及信息咨询行业以及企事业单位从事广告经营管理、广告策划创意和设计制作、市场营销策划等工作;或可进一步攻读本专业及相关专业的硕士学位。
开设院校
厦门大学、中国传媒大学、武汉大学等
五、工程管理毕业后平均月收入5167元
工程管理专业是新兴的工程技术与管理交叉复合性学科。工程管理专业是20世纪80年代初改革开放之后，应社会主义建设的需求设立的。近年来，随着全球一体化的发展，尤其是中国入世以后，国际工程项目管理成为热点。该专业对学生经济工程师和经济师的双重素质教育，要求学生具有管理学、经济学、土木工程技术、计算机管理和外语的综合知识，能在国内外工程建设领域，从事项目决策和全过程管理的复合型、外向型、开拓型的高级管理人才。
就业方向
工程管理专业的就业领域涉及建筑工程、工程施工和控制管理、房地产经营以及金融、宾馆、贸易等行业部门的管理工作。这一专业涉及就业领域对人才的大量需求比较普遍。从银行证券到酒店宾馆，从建筑企业到房地产开发公司都急需补充大量的工程营造管理及相关专业的人才，因此人才市场上对该专业人才的需求量很大。该专业就业领域所涉及到的工作是：综合系统地运用管理、建筑、经济、法律等基本知识，侧重于工程建筑、施工管理以及房地产经营开发，并熟悉我国相关的方针、政策和法规，进行企业工程开发建设项目的经营和管理。
开设院校
同济大学、清华大学、天津大学等
六、信息管理与信息系统毕业后平均月收入5142元
信息管理与信息系统专业培养具备现代管理学理论基础、计算机科学技术知识及应用能力，掌握系统思想和信息系统分析与设计方法以及信息管理等方面的知识与能力，能在国家各级管理部门、工商企业、金融机构、科研单位等部门从事信息管理以及信息系统分析、设计、实施管理和评价等方面的高级专门人才。目前，国内众多高校都开设有此专业。
就业方向
主要涉及与计算机应用相关的工作，还有一些信息管理的工作，这是一个适应面相当广的专业。就业机会很多，主要是：
软件开发人员-帮助企业和组织问题;
网络或系统管理员-企业或组织高效运行的保障;
企业信息管理员-在企业中从事信息搜集、管理工作。
开设院校
南京大学、天津大学、武汉大学等
七、经济学毕业后平均月收入5004元
经济学专业培养具备比较扎实的马克思主义经济学理论基础，熟悉现代西方经济学理论，比较熟练地掌握现代经济分析方法，知识面较宽，具有向经济学相关领域扩展渗透的能力，能在综合经济管理部门、政策研究部门，金融机构和企业从事经济分析、预测、规划和经济管理工作的高级专门人才。
就业方向
就业方向一：经济预测、分析人员
职业概况：此职位分布在各行业中，但一般只有在比较大的公司和**中的经济决策部门才会设置。主要负责各种市场数据的收集和分析。随着市场化程度越来越高，市场调查和分析的重要性也将越来越明显。
就业方向二：对外贸易人员
职业概况：将"世界工厂"生产的产品，销售给国外客户;寻找国外货源为国内客户;组织国际贸易货物物流等。有相当一部分外贸人员在经验成熟后，成立了属于自己的外贸公司。
就业方向三：市场营销人员
职业概况：只要有产品和服务在出售，就会有销售的职位在招聘。对于以技术为背景的行业里面，例如电讯、软件等，销售的需求仍然会持续走高。即使在非技术领域，销售职位也一直是市场需求最旺盛的职位类别之一。
八、土木工程毕业后平均月收入6998元
土木工程专业培养掌握各类土木工程学科的基本理论和基本知识，能在房屋建筑、地下建筑(含矿井建筑)、道路、隧道、桥梁建筑、水电站、港口及近海结构与设施、给水排水和地基处理等领域从事规划、设计、施工、管理和研究工作的高级工程技术人才。
就业方向
随着城市建设和公路建设的不断升温，土木工程专业的就业形势持续走高。土木工程专业大体可分为道路、桥梁工程与建筑工程两个不同的方向，在职业生涯中，这两个方向的职位既有大体上的统一性，又有细节上的具体区别。
开设院校
清华大学、同济大学、哈尔滨工业大学等
九、国际经济与贸易毕业后平均月收入4935元
国际经济与贸易大学专业，学生主要学习马克思主义经济学和国际经济、国际贸易的基本理论和基本知识，受到经济学、管理学的基本训练，具有理论分析和实务操作的基本能力，具备较强的外语能力。培养具有较强国际贸易实际能力，从事进出口业务、外贸企业管理、国际经济技术合作、跨国经营等对外经济和对外贸易活动的高级技术应用性专门人才。
就业方向
就业方向一：营销人员
职业概况：只要有产品和服务在出售，就会有销售的职位在招聘。对于以技术为背景的行业里面，例如电讯、软件等，销售的需求仍然会持续走高。即使在非技术领域，销售职位也一直是市场需求最旺盛的职位类别之一。
就业方向二：市场/公关
职业概况：企业通过媒介的介绍、传播，和观众的交流、沟通和互动，在公众面前树立并强化公司的品牌形象，在市场竞争中赢得先机。而在这一系列活动安排中，专业公关是企业的好帮手。
就业方向三：金融/保险/投资
职业概况：工作内容广泛，报酬差距较大，收入多半与业绩挂钩。
就业方向四：行政/后勤
职业概况：行政/后勤部门就是协助好上级行政领导施政行政，当好助手。关键是要为领导分忧和服好务，起到上传下达的作用！
开设院校
北京物资学院、北京工商大学、北京联合大学等
十、市场营销毕业后平均月收入4920元
市场营销专业学生主要学习市场营销及工商管理方面的基本理论和基本知识，受到营销方法与技巧方面的基本训练，具有分析和解决营销问题的基本能力。培养具备管理、经济、法律、市场营销等方面的知识和能力，能在企、事业单位及政府部门从事市场营销与管理以及教学、科研方面工作的工商管理学科高级专门人才。
就业方向
市场营销毕业生可以从事市场调研、营销策划、广告策划、市场开发、营销管理、推销服务和教学科研等工作。营销业务管理员、营销方案策划员、企业市场调查分析员、企业销售代表、客户服务管理员等。
【关键词】 交叉销售 零售银行业务 客户关系管理
一、零售银行业务交叉销售的定义
交叉销售（Cross Selling）是指借助CRM（客户关系管理）发现客户多种需求，同时向客户销售多种相关服务或产品以满足客户不同需求的销售模式，从定义上看，交叉销售可以归为一站式服务的子类。早在20世纪70年代，交叉销售已在发达国家的零售银行业中得到广泛应用，成为当今国际零售银行业务竞争的重要方式之一。
从功能上看，交叉销售主要有两大作用：一是通过增加客户的转移成本，从而提高客户粘度。国外领先零售银行的研究数据表明，银行客户关系的年限与其使用的服务项目、银行每个账户的利润率之间，存在着较强的正相关性，如购买两种产品的客户的流失率是55%，而拥有4个或更多产品或服务的流失率几乎是0。由此可见，交叉销售可以提高银行满足客户多种个性化需求的能力、增加客户向竞争对手转换的成本，提高客户对银行的利润贡献度；二是降低边际销售成本，提高利润率。实践证明，将一种产品和服务推销给一个现有客户的成本远低于吸收一个新客户的成本。来自信用卡公司的数据显示：信用卡客户平均要到第三年才能开始有利润。由此可见，吸收新客户的成本是非常高的，而对现有客户进行交叉销售，也自然成为许多银行增加投资回报的捷径。
从广义来说，交叉销售还包括向与客户有关系的其他客户推荐产品和服务。比如一位家庭主妇办理基金业务，我们可以向其家庭进行综合理财产品销售，建议她为孩子购买健康教育保险等。
总体来说，行业的发展阶段和市场的发展形势都要求银行必须尽快着手开展交叉销售，通过交叉销售一方面满足客户需求，另一方面银行通过优化客户结构，挖掘潜在需求，提高资源利用率，从而降低运营成本。可以说，开展交叉销售是促进银行和客户实现双赢的理想途径之一。
二、零售银行业务交叉销售在银行的实践和问题
1、零售银行业务交叉销售的具体实践
（1）加大产品创新与推广力度，建立银行的产品服务体系。首先，采取灵活战略，积极突破各种局限进行新产品开发，如行内理财、定期存款、贷易还、贷记卡等业务，国内银行已初步建立了自主研发的产品服务体系，基本能满足客户的不同需求。其次，加强与证券、基金、保险等公司的联盟合作，多渠道引进新产品，丰富产品结构，形成一揽子的综合服务框架。再次，进行产品归类，理顺产品脉络，形成了较清晰的产品脉络，为营销人员开展交叉销售提供了便利。
（2）实行客户分层管理，为精准化营销创造可能。首先，在基础业务上进行了客户分层，如借记卡由低至高分为各个层级。其次，对于具有一定资产实力的客户，根据客户贡献度进一步划分了私人银行、财富管理客户等。再次，根据客户分层管理结果，对于不同的客户配置不同的产品服务，实现客户收益与客户贡献度挂钩，为打造精准化的交叉销售提供了可能。
（3）进行渠道整合，推动网点服务营销二次转型。近年来，国内银行纷纷以“客户分层、网点分类、功能分区、业务分流”为基本原则，在渠道竞争力的提升上取得了长足进步。一是紧跟区域发展调整布局，着力推进中高端网点建设和综合化改造工程，网点服务环境焕然一新，功能结构更加合理，网点综合竞争力显著提升。二是开展电子服务提升活动，提高电子业务替代率，减轻柜台工作量，从而保证将柜台的主要精力用于客户的服务与营销。
（4）建立专业化的理财经理队伍，开展顾问式销售。目前，这些理财经理都具备柜台服务营销经验、考取了相关专业资格证书，知识基础比较扎实。他们分布在各个支行的财富管理中心或旗舰型网点，着力服务于高净值客户，为客户提供金融理财和生活时尚等一系列服务。
2、零售银行业务交叉销售的制约因素
虽然近年来各大银行围绕零售银行业务的交叉销售进行了积极的探索，但从目前的情况来看，对这种销售方式的实践，我们依然处于起步阶段，在管理机制和营销方式上还存在着一些问题，这些现实问题在一定程度上制约了零售银行业务交叉销售方式的有效实施。
（1）产品优势不够明显。首先，业务分线管理，产品交融度较低。目前，业务管理主要采取分线管理，如财富管理线、消费金融线、个人储蓄线、电子银行线等。这种分线管理模式对于效率提高、明晰责任具有积极意义，但由于不同专业线间彼此交融度较低，容易出现注重产品管理多于客户管理的现象，不利于为客户提供一站式综合服务，也容易导致销售渠道的重叠和管理成本的增加。其次，产品缺乏统一的策划与包装。虽然已对现有的零售银行业务产品进行了条线梳理，但内涵宣传仍把焦点放在单个产品的宣传介绍上，欠缺统一的策划和系统的融合包装，不利于网点及营销人员进行产品推广。再次，单个产品优势不明显。现阶段，各大银行的产品已基本涵盖了一般银行所有的产品类型，但部分产品停留在“人有我有”的状态，没有进行深入研究和营销推广，“人有我优”的特点尚未凸显。
（2）客户管理方式粗放。首先，对于理财经理团队，虽然对零售银行的高端客户进行了初步分层，但管理方式缺乏相应的细化指引，目前的高端客户跟进大多停留在简单挂靠以及浅层沟通层面，距离真正打动客户、实现客户维系以及深度的服务营销仍存在较大差距。其次，在营业网点方面，在一些网点等客上门或客户排队现象依然普遍，低端客户长期占据柜面资源，对优质客户产生“挤出效应”。再次，客户管理系统方面，国内银行面对庞大的数据资料，大多还处于简单、宽泛的使用层面上。数据库的结构也都是从业务维度进行记录，而不太注重根据客户消费及理财投资习惯来记录和整理。
（3）人员素质有待提高。理财经理普遍较年轻，工作经验较浅，缺乏客户服务经验，导致较多理财经理仅停留在理财、消贷、贷记卡分期等业务的办理上，未能及时发掘客户深层需求，有效开展交叉销售。
三、基于交叉销售的零售银行业务发展策略
1、意识先行：树立交叉销售意识，强化对客户的服务
（1）服务营销理念导入。可以考虑通过引入顾问公司，对网点进行服务营销能力提升辅导，促进交叉销售在柜台最大限度地使用。
（2）培训沟通促技能提升。建立案例库、话术库，积极营造联动营销氛围，通过学习和分享活动来强化员工交叉销售的意识，积极开展交叉销售活动。
（3）开展营销主题活动。有效的营销主题活动，能在短时间内提高柜员的服务营销意识，促进交叉销售成果最大化。
2、客户分层：加强客户关系管理系统建设，为客户细分和交叉销售提供依据
（1）逐步建立高效的客户数据库。国内银行要逐步加强客户数据库的完善和CRM管理系统的建设，完善联系客户和响应客户需求的渠道，增强自动化、电子化运营能力，实现从传统银行模式向以信息技术为基础的现代银行模式的转变。
（2）细分目标客户市场，实行分层次服务。在筛选优质客户的基础上，对不同客户提供有针对性的分层次服务，通过对渠道、产品、价格进行调整，推出差别化的促销方案，满足不同层次客户的不同需求，最大限度地吸引和稳定优质客户。
3、资源整合：完善产品及流程管理，畅通服务渠道
（1）进行产品梳理，组合包装。首先，根据客户需求，将现有的产品交叉组合成不同的产品包，向客户进行分类推介，如知性女士优财计划、乐享人生理财计划、“小小少年”梦想计划等。其次，根据业务种类，深化完善现有金融系列组合，如消贷业务属于轻松理财系列，可以融合短信、保险、网上银行、贷记卡、账户通等业务进行组合营销。
（2）确立核心产品，带动其他产品销售。核心产品不但为银行增加收入，还带动其他产品销售。在“核心产品”的选择上，一是要考虑产品的潜在获利能力；二是两个或多个产品间的功能关系，最显著的就是住房或供车贷款与保险的关系；三是产品的“粘性”，如长期投资产品（如基金定投、保险、定期储蓄等），这些产品的综合性较强，往往需要专业咨询人员提供建议，自然也就提供了更多的交叉销售机会。Bank Administration Institute（BAI）的研究发现，核心的储蓄关系直接或间接为金融机构带来60%的利润。
（3）规范设计交叉销售流程，提供营销工具。确立了核心产品以后，作为零售银行业务的营销管理部门应该着手做好以下工作：首先，设计规范的交叉销售流程与路径，包括交叉销售的准备阶段、展开阶段、结束阶段的流程及注意事项。其次，进行情景模拟，根据客户的实际情况，设计不同的应对模式，为营销人员提供参考。再次，组建智囊团，设计简易的营销话术，如“一句话营销”话术等实用的营销工具，以实现高效的交叉销售模式。最后，实施行动学习法，培训过程中组织员工进行大量的情景模拟以及话术实战演练，提高员工销售意识，增强营销信心。
（4）深入挖潜存量客户。前面已提到，将一种产品或服务推销给一个新客户的成本远高于现有的客户，因此，在这些存量客户中进行深入挖潜，是促进零售业务发展的重要途径。实践证明，拓展存量客户业务的成功率比拓展新客户高，而且以还款提醒为切入点进行交叉销售，是比较顺理成章的一个方法。
（5）识别和把握一些交叉销售时机。研究表明，当资信较好的客户申请信用卡时，是对其进行交叉销售的良好机会，这类客户对理财、信贷产品的需求也比一般客户要高出一倍以上。根据BAI的研究，大约70%的交叉销售发生在开户后3个月内，而某些事件，如在客户地址变更、激活信用卡、来电咨询或存入大量新资金时，是实施交叉销售最佳的切入点。在众多的客户分类中，中小企业主成为很多银行交叉销售的重点目标，原因在于中小企业主所需要的贷款、现金管理等业务都是“粘性”较强的产品，这些产品有助于银行与之建立长期巩固的关系。不少证据显示，客户会从那些给他提供建议的金融机构购买新产品，而不论自己与该金融机构的关系如何。这就说明了积极开口推介将能大大提高交叉销售成功率。
放眼国内，银行业的交叉销售刚刚起步，随着信息技术水平的提高，金融市场改革的推进，交叉销售的应用领域将不断拓展。为此，国内银行应继续秉承以客户为先的理念，积极运用交叉销售模式，深挖客户需求，主动进行多种产品和服务的配套营销，揭开零售银行业务发展的新篇章。
【参考文献】
关键词：零售银行；交叉销售；个人金融业务；产品线；一站式服务
中图分类号：F61 文献标识码：A
近年来，随着金融行业竞争的日趋激烈，商业银行面临着营销方式简单、金融产品滞销等制约业务快速发展的瓶颈，交叉销售已成为银行业竞争的重要方式之一。作为一家新成立不久、以发展零售业务和中间业务为主的商业银行，邮政储蓄银行(以下简称“邮储银行”)必须充分认识到，实施交叉销售是加快个人金融业务发展，将自身打造成为大型零售银行的重要途径。
1 交叉销售的内涵及其对银行零售业务的重要意义
1.1交叉销售的内涵
目前，各种关于交叉销售的内涵可以归纳为广义和狭义两个方面。狭义的交叉销售是以企业与客户的现有关系为基础，以客户为中心，发现客户多种需求，销售更多产品，满足其多种需求的营销方式。广义的交叉销售则是一种营销哲学，在深入分析目标客户各种个性化需求的基础上，充分利用一切可能的资源开展营销，服务市场，赢得顾客，与合作伙伴共享市场。
就商业银行而言，交叉销售是指在银行现有客户资源的基础上，识别和发现客户的潜在需求，从而有针对性地销售或订制银行提供的各项金融产品和服务。
1.2交叉销售对银行零售业务的意义
目前，交叉销售在银行业和保险业的作用最明显，因为这些行业具有特殊性，能利用客户资料并通过其转化数据分析顾客需求，作为市场调研的基础，从而为顾客提供更多更好的服务；同时可以用来进行有目的的交叉销售，这在商业银行混业经营趋势明显的情况下，对零售银行的发展至关重要。总体而言，推进交叉销售对银行零售业务的重要意义有以下几方面。
1.2.1交叉销售能够较大程度地降低销售成本
目前，各家银行开发新的零售客户往往要付出较大成本，同时对客户交叉销售的空间较大，如理财卡与信用卡客户群体之间、新增零售信贷客户与理财客户群体之间，交叉销售能够较大程度地降低销售成本，提升银行的利润率。
研究表明，资信较好的客户申请信用卡时，是银行对其进行交叉销售的良好机会，这类客户对理财、信贷产品的需求也比一般客户高出1倍以上。
1.2.2交叉销售能够有效提升客户满意度
由于当今金融产品的创新步伐不断加快，金融产品层出不穷、种类繁多，而客户并不十分了解自身金融需求与产品之间的匹配关系，许多金融客户已逐渐对单一的产品销售模式产生不满，认为银行没有真正考虑他们的需求。针对客户的具体情况，分析客户的实际金融产品需求，采取交叉销售手段，利用丰富的金融产品满足其金融需求，是银行实现与客户双赢的关键。
1.2.3交叉销售能够有效提高零售各业务板块的协作能力
由于交叉销售涉及众多部门和产品，零售业务板块之间协作能力的提升是交叉销售成功的关键所在。从国外银行的经验看，交叉销售行为较多的银行不仅内部协作能力强，而且协作文化深入全部员工。
2 制约邮储银行个人金融业务交叉销售发展的主要问题
虽然近年来邮储银行在个人金融业务的交叉销售方面进行了积极探索，但总体来看，目前邮储银行个人金融业务的交叉销售还处于初级阶段，在管理机制和营销方式等方面都存在不少问题，一定程度上制约了邮储银行交叉销售的有效发展。
2.1个人金融业务管理条线分散
邮储银行虽然提出了“以客户为中心”的经营原则，但由于银行成立时间短，经验不足，总体上仍停留在使用传统手段维护客户的模式上，注重对产品进行管理，而不是对客户进行管理。个人金融业务的前台营销人员基本上还是按照业务条线分开管理，这种管理既不利于为客户提供一站式综合服务，也容易导致营销渠道推广的职能重叠和管理成本过高，产品销售主线不明。同时，不同的个人金融产品在业务宣传上也“各自为政”，缺乏全行的统一策划与包装，不利于网点人员为客户提供全面的个人金融服务。
2.2客户管理粗放式，未能实现分层管理
一方面，邮储银行的个人金融业务管理以制度管理或制度规范为主，客户管理基本处于粗放状态，未对客户进行进一步细分，也未出台行之有效的客户细分标准。例如，虽然信用卡业务有白金卡、金卡和普卡之分，但是这些拥有白金卡和金卡的客户在办理其他个人金融业务时仍可能按普通客户对待。另一方面，目前邮储银行绝大多数个人金融产品的设计都是面向所有客户，并没有针对不同的客户群体推出与之配套的产品，未实现对客户的分层管理。此外，邮储银行网点以封闭式为主，等客上门的现象依然普遍存在；很多网点排队现象突出，低端客户长期占据柜面资源，对优质客户产生“挤出效应”。
2.3交叉销售的宣传、培训和激励考核机制不到位，员工交叉销售意识淡薄
目前，邮储银行缺乏对员工的交叉销售宣传和培训，也没有针对各项个人金融业务的特点实行分类考核，致使个人金融业务拓展的资源分配不足，个人金融条线与其他业务条线交叉销售、联动营销的利益归属不清。此外，员工业务素质不全面也在一定程度上影响其进行产品交叉销售的积极性。
2.4交叉销售在基层网点演变为产品的硬性推销
交叉销售的核心理念是“以客户为中心”，通过与客户接触，发现现有客户的多种相关需求，从而销售相关产品和服务满足其需求。但在日常工作中，基层网点部分工作人员并不是从满足客户需求的角度出发，而是基于自身的经济利益向客户硬性推销相关产品，这在保险业务上体现得尤为明显。
3 对邮储银行推进个人金融业务交叉销售的对策
由上述分析可知，目前在邮储银行实行交叉销售还存在一定困难。笔者建议可从以下几个方面着手，逐步推进个人金融业务交叉销售的管理和实施工作。
3.1树立交叉销售意识，强化对客户的服务
交叉销售的理念是“以客户为中心”，发现并且满足客户的多种需求。因此，邮储银行要重视客户需求，强调与客户建立长期的合作关系，强调交叉销售的重要性，并把这一观念贯穿于工作的方方面面，在全行上下培育交叉销售意识，加强员工对交叉销售的重视程度，深化对交叉销售的学习和研究，积极开展交叉销售工作。
3.1.1成立交叉销售推进工作小组
建议成立由各级行领导挂帅的工作小组，由各相关业务部门负责人组成交叉销售推进工作小组，确保各部门了解并充分配合交叉销售的实施。同时，通过培训、会议、制度学习等各种方式向全行员工贯彻交叉销售理念，使员工领会其对于密切客户关系以及对于银行发展的意义，从而在观念上认识到交叉销售的重要性，全面理解交叉销售。
3.1.2重视客户服务，提高客户满意度
在目前激烈的市场竞争中，服务与产品的质量、价格等共同构成了银行的竞争优势。科技的发展使得同类产品在质量和价格方面的差距越来越小，客户对服务的要求越来越
高，服务所体现的价值也越来越大。美国一家咨询公司调查发现，客户从一家银行转向另一银行，70％的原因是服务问题。如果服务不能令客户满意，无论以后银行的服务产品多么好，服务计划对客户多么有帮助，客户都会对银行的意图和能力产生怀疑，拒绝接受银行的再次服务。因此，邮储银行应加强对一线员工的培训工作，统一认识，练好内功，塑造邮储银行柜面服务的良好形象。
3.1.3通过多种措施大力提高员工的专业化素质
面对客户的多样化需求，不仅是个人客户经理，甚至所有员工都应全面掌握银行个人金融业务产品知识，熟悉宏观经济和微观市场运行规律，具备一定的理财分析能力和营销沟通技巧，具备良好的团队精神和职业道德修养，这样才能为客户提供综合性、高质量、高效率和全方位的金融服务。因此，邮储银行的员工应该加强营销知识、推销技巧、理财知识、个人金融和敬业精神等的学习和培训，为交叉销售奠定良好基础。
3.2改进业务营销管理机制和缋效考核机制
笔者建议邮储银行实行“大个金”的业务经营战略・即在整合全行所有个人金融资源的基础上，逐步消除按部门设置流程以及产品开发、市场营销、经营管理分散的体制缺陷，将涉及个人的资产、负债和中间业务纳入统一经营管理，增强零售业务的协同创新和综合发展能力，最终建立对客户的统一服务平台，为客户提供更加全面的产品和更加周到的金融服务。
3.2.1将个人金融业务部门发展为交叉销售的主力军
在业务管理上，建议邮储银行通过推进全行“大个金”经营战略的实现，使个人金融业务部门逐步成为面向个人客户的统一营销、统一服务、统一渠道管理、统一产品研发的前台业务部门。建立完善强大的后台营销专业支持体系，理顺营销与管理、发展与风险的辩证关系，使得一线个人客户经理的营销指标、绩效考核、职责范围、业务指导等均由个人金融业务部门统一负责管理，避免出现多线管理业务的局面，个人金融业务部门才有可能成为邮储银行推进和实现交叉销售的核心力量。
3.2.2整合产品，为客户提供一站式综合服务
在产品管理上，建议由个人金融业务部门统一领导，相关部门分工负责，将个人客户涉及的所有账户通过挂卡或调人的方式纳入一个介质下，形成一个介质多个账户的账户体系，并通过此介质集中反映客户的全部资产负债状况，将分散在多个个人业务部门的产品整合为一系列完整产品，为个人客户提供一站式的综合服务。整合后的主介质为借记卡或信用卡，系统可按不同客户级别分别制定不同的介质，科学评估其综合贡献度，有的放矢地鉴别和筛选优质客户，培育潜在客户，强化营销重点，建立客户一营销渠道一产品的客户导向型产品线，加强对营业网点、电子银行、理财中心、个人客户经理等营销渠道的统一机构管理，强化风险控制，明晰后台分工，统一前台营销，切实提高全行个人金融业务的综合营销能力。
3.2.3制定有效绩效考核机制，调动员工开展交叉销售的积极性
在绩效考核机制上，建议邮储银行在充分借鉴国内外先进零售银行绩效考核机制的基础上，积极探索提高个人金融业务核心竞争力的长效绩效考核机制。通过制定具有全局观念的战略规划，鼓励并引导部门之间和部门内部员工之间的协作，使各部门自觉将部门利益和整体利益结合起来，从而顺利实现交叉销售。此外，建立科学的指标考核体系，对各种个人金融业务产品和服务进行科学合理地计价，建立不同部门之间、不同员工之间的交叉销售利益分配机制，从而调动个人客户经理及行内各部门、各员工开展交叉销售的积极性。
3.3加强客户关系管理系统建设，为客户细分和交叉销售提供依据
交叉销售战略要取得理想的效果，建议采取协调整合、集中处理的客户关系管理解决方案。有效的客户关系管理可以为交叉销售提供一个发挥作用的平台，有助于为营销人员提供强大的智力支持和营销依据。
建议邮储银行在客户关系管理方面做好以下工作：一是逐步完善客户关系管理应用系统，加强数据仓库和个人客户关系管理系统的建设，注重以全行个人客户价值及贡献度、特征等信息细分市场，选择重点客户，建立优质客户档案，分析优质客户数据特点，提供相应服务；二是实施客户关系管理，以网络银行建设为龙头，完善联系客户和响应客户需求的统一渠道，增强自动化、电子化运营能力，实现从传统银行模式向以信息技术为基础的现代银行模式的转变；三是充分发挥数据挖掘技术的重要作用，发现产品和服务之间的相互关系，为交叉销售提供有效支持。
3.4细分目标客户市场，实行分层次服务
对于个人金融业务来说，市场细分是指商业银行根据客户拥有的可投资性资产的多少、年龄、教育程度、职业、所处地域等标准对客户进行层次划分，并针对不同层次的客户提供适合其需求的金融产品，使银行业务由同一化、大众化向层次化、专业化转变。
对邮储银行而言，发展个人金融业务可以依据客户的职业、年龄、收入水平、存款流量和对银行利润的综合贡献等指标进行细分，在筛选优质客户的基础上，对不同客户提供有针对性的分层次服务，通过对渠道、产品、价格进行调整，对不同客户提供有针对性、差别化的产品和服务，提高服务效率，满足不同层次客户的不同需求，最大限度地吸引和稳定优质客户，发展潜力客户，淘汰长期无往来的散户、小客户，尽可能提高优质客户的满意度。
3.5实施品牌策略
