时间：2022-08-21 07:36:45
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇无效建设工程论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.建设工程质量评价体系与机制研究
2.建设工程全面信息管理理论和方法研究
3.基于BIM的建设工程全过程造价管理研究
4.BIM在建设工程造价管理中的适用性分析
5.地方政府对公共建设工程监督过程现状及问题研究
6.陕西省重点生态建设工程区植被恢复状况遥感监测
7.基于BIM的建设工程项目采购模式与合同结构的初步研究
8.建设工程项目交付方式与项目绩效研究综述
9.基于BIM的建设工程施工合同计价模式研究
10.建设工程项目风险管理研究与实践
11.建设工程项目管理信息化发展问题研究
12.建设工程安全生产管理理念创新研究
13.建设工程安全生产责任矩阵的构建及应用
14.合同相对性原则及突破在建设工程合同纠纷的司法适用
15.建设工程项目行政审批制度改革研究
16.建设工程施工合同案件审判疑难问题研究
17.论建设工程施工合同无效后的工程价款问题
18.基于云BIM的建设工程协同设计与施工协同机制
19.建设工程安全监督管理体系研究
20.建设工程质量评价体系研究
21.复杂性视角下基于Agent的建设工程项目集成管理模型研究
22.建设工程施工合同的几个问题研究
23.建设工程项目招标投标过程中存在的问题和对策
24.基于全寿命期的建设工程项目集成化管理模式研究
25.建设工程施工合同纠纷案件审判实务研究
26.招标控制价模式下建设工程投标报价规律研究
27.建设工程“黑白合同”法律问题研究
28.建设工程项目后评价研究
29.建设工程招标评标方法应用研究
30.建设工程质量保险制度研究
31.建设工程造价管理的关键环节及相关问题
32.建设工程数字化管理体系研究
33.建设工程项目承包商索赔管理研究——基于2013版《建设工程工程量清单计价规范》
34.建设工程领域职务犯罪成因及预防
35.建设工程招投标管理研究
36.深圳市建设工程质量政府监督的完善与改革研究
37.建设工程项目管理成熟度模型研究
38.建设工程施工合同审判新类型问题研究
39.社会网络分析与建设工程绩效目标设置
40.建设工程重大危险源界定和辨识标准研究
41.建设工程招投标社会成本研究
42.建设工程契约信用制度与体系构建
43.廊道式建设工程生态环境影响评价研究现状与展望
44.建设工程项目施工阶段跟踪审计的风险管理
45.大型建设工程项目管理成熟度模型研究
46.建设工程招投标规范化研究
47.我国建设工程项目行政审批程序改革研究
48.我国建设工程法律体系缺陷与对策研究
49.建设工程合同效率研究
50.基于主成分分析的建设工程项目延期影响因素研究
51.建设工程供应链风险管理研究
52.建设工程质量法律责任研究
53.我国建设工程造价管理研究
54.建设工程施工合同中挂靠行为的认定及其民事法律责任
55.建设工程项目风险管理的研究与应用
56.政府在建设工程质量管理中角色转变研究
57.我国建设工程招标发展现状及对策研究
58.建设工程合同纠纷解决机制研究
59.我国建设工程合同管理存在的问题及改进措施
60.我国建设工程担保制度的法律研究
61.建设工程项目风险管理及实例研究
62.谈国家投资建设工程招标投标的管理
63.建设工程合同无效的认定及其法律后果分析
64.建设工程合同无效的认定及其法律后果分析
65.建设工程项目总承包风险管理研究
66.建设工程质量政府监督管理研究
67.中国建设工程质量保险发展相关问题研究
68.论我国建设工程索赔制度的完善
69.无效建设工程合同的认定及其法律后果
70.建设工程项目快速投资估算方法研究
71.建设工程不同交易方式总成本比较研究
72.我国建设工程安全生产监管行政问责制存在的问题与完善对策研究
73.建设工程合同风险控制方法的研究
74.论建设工程价款优先权的成立与实现
75.我国建设工程造价管理制度研究
76.建设工程电子招标投标系统及应用研究
77.国内外建设工程项目管理模式比较研究
78.建设工程安全政府监督方式研究
79.建设工程施工合同履行中的争议评审及实践
80.建设工程安全文化理论研究评述
81.建设工程政府质量监督的管理模式与发展现状分析
82.建设工程质量控制与风险管理
83.国外建设工程质量监督管理的特征与启示
84.国外建设工程质量监督管理的特征与启示
85.浅谈建设工程电子化招投标系统
86.建设工程招投标管理研究
87.基于机制设计理论的建设工程招标最优机制设计
88.论建设工程施工合同不适用情势变更制度
89.基于BIM和IPD协同管理模式的建设工程造价管理研究
90.建设工程质量责任终身制落实措施研究
91.建设工程价款优先受偿权问题研究
92.建设工程全寿命周期质量监管体系研究
93.基于信息平台的大型建设工程项目全寿命周期集成管理研究
94.建设工程合同中发包人法律风险研究
95.建设工程司法鉴定疑难问题研究
96.基于BIM的建设工程柔性管理模式分析
97.建设工程质量管理绩效评价研究
98.论建设工程优先受偿权
论文关键词 黑白合同 实质性内容 合同效力 依法必须招标
我国对建筑市场交易行为的规范，不仅有《民法通则》《合同法》等基本法中的法律规定，还包括《建筑法》《招投标法》和《最高人民法院解释》中的法律规定。但是，随着建筑企业的增多以及市场竞争的愈发激烈，建筑市场中“黑白合同”现象依旧屡禁不止。虽然，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据”，但是，该条款仅对合同内容之一的价款部分的效力进行了认定，而对其他内容的效力并没有予以认定。因此，仍需要对“黑白合同”进行深入详细的分析来判定其效力。
一、“黑白合同”的内涵和特点
“黑白合同”包括一黑一白两种合同，“白合同”是指建设单位与施工方签订的与中标内容一致并于相关行政部门备案的合同，“黑合同”则是指建设单位与施工方签订的与中标内容不符未经备案的合同。《解释》第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”由此可见，“黑白合同”主要是指实质性内容不同的两种合同，仅仅是非实质性内容不同的合同并不属于“黑白合同”的讨论范畴。
关于“实质性内容”的定义，《合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容做出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”
“黑白合同”一般具有以下特征：
（1）标的物是经过招标的工程；
（2）合同双方对同一合同标的物签订了在价款、工期、质量或履行方式等实质性内容存在明显差别的两份或两份以上的合同；
（3）“白合同”是经过招投标程序的中标合同，经登记备案，“黑合同”则未经招投标程序未登记备案；
（4）当事人签订“白合同”是为了规避相关法律规定、逃避行政部门的监管，双方实际履行的则是“黑合同”。
二、“黑白合同”的效力分析
通常，实践中的建设工程“黑白合同”会表现出不同的形式，对于不同情形下的“黑白合同”效力，不能一概而论，而应予以区分，分别对其效力进行分析。本文首先将“黑白合同”按其标的物的不同进行分类，即依法必须进行招投标的工程项目和依法不属于必须招投标的工程项目，分别在这两类情形下，再区分黑、白合同签订的先后顺序，分析不同情形下形成的黑合同、白合同各自的效力。
（一）依法必须进行招投标的工程项目
《招标投标法》第三条主要规定了三类必须进行招标的工程项目：
1.大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；
2.全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；
3.使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。
根据黑合同、白合同的签订时间，依法必须进行招投标的工程项目涉及的“黑白合同”分为以下三种类型：
1.建设单位未进行招投标而直接与施工单位签订建设施工合同，但为了规避行政部门的检查监督以及竣工结算，而进行了徒具形式的招投标活动，并签订了“中标合同”用以备案；
2.在开标前，当事人已经协商订立施工合同，但其条款与其后经备案的中标合同的实质性内容不一致；
3.在订立中标合同之后，协商订立背离中标合同实质性内容的其他协议，中标合同已经备案。
依法必须进行招标活动的工程项目，皆关系社会公共利益和国家利益。前两种类型都属于签订黑合同在先，签订白合同在后。成立在先的“黑合同”是双方未经招标程序私下签订的，依据《招标投标法》和《解释》的规定，建设工程必须进行招标而未招标的，视为“违法法律、行政法规的强制性规定”，根据《合同法》第五十二条第五项的规定，签订的建设工程施工合同无效。由此可知，对于依法必须进行招标的工程项目，招标程序是合同生效的必要条件，未经招标程序签订的“黑合同”由于欠缺这一生效要件，因此不有法律效力。
成立在后的“白合同”虽经过招标程序，但是，根据《招标投标法》第四十三条、第五十五条的规定，依法必须进行招标的项目，在确定中标人前，招标人不得与投标人就实质性内容进行谈判，招标人违反规定，与投标人就实质性内容进行谈判，影响中标结果的，中标无效。在中标无效的情况下，依据《解释》第一条的规定，中标无效的情形视为构成《合同法》第五十二条第（五）项的“违反法律、行政法规的强制性规定”；另外，如果双方订立“白合同”的目的是为了规避法律关于“最低投标价”和“违法分包、转包”的禁止性规定，则同时构成了《合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”，因此，1、2情形下签订的“白合同”也不具有法律效力。
第三种类型属于签订白合同在先，签订黑合同在后，是典型的“黑白合同”。“白合同”是依法进行招标程序、中标生效后，经备案的有效的中标合同；“黑合同”是未经招标程序订立的、与中标合同实质性内容相异的未备案合同。“黑合同”是合同当事人真实意思表示一致而签订的合同。虽然《解释》第二十一条仅就价款结算方面肯定了“白合同”的效力，但并未明确规定“黑合同”的效力。《合同法》第五十二条规定了合同无效的几种情形，除第一种、第三种情形外，“黑合同”是否构成其他几种情形，需要进一步的分析。
首先，订立“黑合同”是否属于“违反法律、行政法规的强制性规定”？《招标投标法》第四十六条规定：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。”第五十九条亦规定：“招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。”那么，第四十六条、第五十九条的规定是否属于“强制性规定”？对于“强制性规定”的理解，主要将分为取缔性规定和效力性规定。取缔性规定仅系取缔违反之行为，对违反者加以制裁，以禁遏其行为，并不否认其行为之私法上效力。效力性规定则否认行为私法上的效力。区分取缔性规定和效力性规定的标准包含以下三点：
（1）法律法规明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，该规定属于效力规范。
（2）法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，但违反该规定以后若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应当认为该规范属于效力规范。
（3）法律法规虽没有明确规定违反禁止性规定将导致合同无效或不成立的，违反该规定以后若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人的利益，在此情况下该规范就不应属于效力规范，而是取缔规范。
在法条没有从字面上明确规定无效的情况下，该标准采取结合《合同法》第五十二条第二项和第四项的规定，即违反法条是否会损害国家利益和社会公共利益，综合考量来判定效力性的规定。一般来说，只有违反了效力性规定的合同才作为无效的合同，而违反了取缔性的规定，可以由有关机关对当事人实施行政处罚，但不一定宣告合同无效。由此可以理解，《合同法》第五十二条第五项规定合同无效的情形，是指对强制性规定中效力性规定的违反。那么，《招标投标法》第四十六条、第五十九条是否属于效力性规定？依据上述区分标准，这两项法条并没有在字面上明确规定对中标合同进行实质性变更的协议无效或不成立，而是责令改正、予以罚款；此时，需要再结合《合同法》第五十二条第二项、第四项规定，来判定第四十六条和第五十九条是否是效力性规定。
那么，订立“黑合同”是否属于“恶意串通，损害国家、集体、第三人利益”或“损害社会公共利益”的行为？从《招标投标法》第三条规定的强制招标的范围可以看出，招投标制度旨在维护社会公共利益和公共安全，保护国有资产。《招标投标法》第四十六条的规定正体现了这一目的，如果允许中标后对招标文件或投标文件的任意更改，那么招投标制度就形同虚设。实践中，建设单位和承包方对中标合同的实质性更改，可能涉及对“最低投标价”和“禁止违法转包、分包”等法律规定的违反，而之所以规定最低投标价和禁止违法转包、分包，是为了保障工程的质量标准。如果违反了这些法律规定，则会埋下工程质量的隐患，对于强制招标范围内的建设工程，其结果必是对社会公共利益和国家利益的损害。
综上，如果招标人、投标人在中标后，恶意串通损害国家、集体、第三人利益，对中标合同的实质性内容进行更改，变更后的协议将损害社会公共利益和国有资产流失的，那么变更后的协议，即“黑合同”应认定为无效。
但是，另一方面，“恶意”是指合同双方当事人相互串通谋取非法利益。而双方对中标合同实质性内容的变更并非全部都属于为了谋取非法利益。如果中标合同成立后，由于不可归咎于双方当事人的原因，使得客观情况发生根本性变化，原合同无法继续履行，或者继续履行原合同会显失公平，为了保证合同双方公平合理的利益和合同的顺利履行，在不违背立法宗旨的情形下，应允许对实质性内容作合理合法的变更。在此种情形下，可以给予当事人行政处罚，不机械地否认合同效力，尊重当事人真实意思表示。
（二）依法不属于必须招投标的工程项目
《招标投标法》第二条规定：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”由此可以理解为，无论是法定必须招投标的，或是不属于法定必须招投标范围的工程，只要其在中国境内进行招投标活动，都一样适用招标投标法。因此，依法不属于必须招投标的工程项目的当事人选择招投标程序，应视为当事人选择接受《招标投标法》的规制。
依法不属于必须招投标的工程项目涉及的“黑白合同”类型有：
1.在开标前，当事人就实质性内容进行谈判，或已经协商订立施工合同，但其条款与其后的中标合同的实质性内容不一致；
2.在订立中标合同之后，协商订立背离中标合同实质性内容的其他协议。
对于第一种类型，开标前，中标人并未最终确定时，招标人与投标人就实质性内容进行谈判，或签订施工合同，影响中标结果的，则该行为本质上与内定最终中标人无异，依据《工程建设项目施工招标投标办法》的规定，该行为属于投标人与招标人串通投标的行为，根据《招标投标法》第五十三条的规定，串通投标的，中标无效。在中标无效的情况下，根据《解释》的规定，中标订立的合同应认定为无效。
不同于依法必须进行招标的项目，该类情形下，招标程序并不是合同的生效要件，双方在开标前订立的合同不能因为欠缺招标程序这一条件而被认定为无效。对于不属于强制招标范围的工程项目，开标前订立的合同是双方在真实意思表示一致的基础上签订的合同，是双方已经实际遵照履行的合同，反映双方真实的权利义务关系，因此，当不存在《合同法》第五十二条所规定的情形下，应承认实际履行的合同具有法律效力。
对于第二种类型，其不同于“依法必须进行招标的项目”这一种类下相同情形下形成的“黑白合同”。区别之处在于，对于非强制招标范围的项目，恶意串通行为并不必然导致损害国家、集体和第三人的利益，或损害社会公共利益，有些情况下，恶意串通行为损害的只是建设单位或承包方一方的利益，此时，对于“黑合同”的效力不能一概否认，而应对恶意串通行为所导致的结果详细分析，再判定合同效力。如果恶意串通行为仅损害当事人的利益，则不应当否认“黑合同”的效力。
关键词：评价指标体系 审计质量 建设工程
建设工程全过程审计是审计机构依据国家有关的法律、法规和相关规定运用现代审计理论和方法对建设工程项目从投资立项到竣工决算全过程管理和技术经济活动的真实性、合法性和效益性进行连续、全面、系统地审计监督和评价工作。
建设工程全过程审计质量是指建设工程全过程审计工作过程及其结果的优劣程度。广义的工程审计质量是指工程审计工作的总体质量，包括管理工作和业务工作；狭义的工程审计质量是指工程审计业务工作即审计项目质量，包括立项、准备、实施、报告、归档、回访等一系列环节的工作效果和实现审计目标的程度[8]。
建设工程全过程审计质量评价指标体系是评价建设工程全过程审计质量的若干个相互联系的统计指标所组成的有机体。
1 建设工程全过程审计质量评价指标体系研究现状
对建设工程全过程审计的研究，国内外有一些研究和报道。1993年美国造价管理协会会长R.E.Westney在“90年代项目管理的发展趋势”一文中提出了建设项目全面造价管理的理念；R.E.Dragoo等人在“实时造价管理”一文中提出只有使用全过程造价管理才能管理好建设项目造价的观点；J.P.Campi发表了在企业中应用全面造价管理的方法和结果的研究报告；20世纪90年代后期，以美国、英国等发达国家为代表的“英美流派”的立法型国家审计机关，对建设项目进行审计的主要内容包括事前建设计划审计和投资绩效审计两个部分。
国外学者对独立审计机构的审计质量采用单一指标进行评价，他们通过对独立审计机构的规模、声誉、人员素质、审计独立性、组织形式等进行合理的推断来评价其审计质量。Watts，Zimmerman和DeAngelo等学者认为审计机构规模大小可以衡量审计质量的高低，规模小的审计机构的审计质量比规模大的审计机构的审计质量差[2] [3]；Richard B.Carte，Defond和Mark L.指出审计机构的声誉是审计质量的反映，是衡量审计业务质量的间接指标[4]；David Hay和David Davis认为审计质量与从业人员素质有关，审计人员执业能力越高，审计机构的审计质量也会越好[5]；Defond和Mark L.将审计独立性作为衡量审计质量的一个指标[4]；Fama和Jenson指出审计机构的合伙形式对提高审计师的独立性和职业能力做出了贡献，采用合伙形式的会计师事务所提供的审计服务质量更高[1] [6] [7]。
我国是最早提出建设工程项目全过程审计的国家，对建设工程项目全过程审计质量的实践和研究亦有不少成果和报道。中国内部审计协会于2005年出台了《内部审计实务指南第1号――建设项目内部审计》。城乡与住房建设部在2008年出台了《工程造价咨询成果文件质量检查暂行办法》、《工程造价咨询成果文件质量检查评分标准》。2008年福建省出台了《福建省高速公路建设项目全过程跟踪审计质量考核暂行办法》和《福建省高速公路建设项目全过程跟踪审计质量考核标准》，等等。但有关建设工程全过程审计质量评价指标体系的研究还未见更多具体报道。
2 构建建设工程全过程审计质量评价指标体系的意义
2.1 有利于主管部门对审计机构的管理
建立一套建设工程全过程审计质量评价指标，可为审计主管部门提供一个评价审计机构和审计项目的审计质量的工具，加强外部约束，正确引导和规范审计人员的工作。
2.2 有利于促进审计机构提高服务水平
上级主管单位按照建设工程全过程审计质量评价指标给审计机构的执业质量评分，评定审计机构和审计项目的审计质量高低并对外公布，通过与同行业的横向比较能够对审计人员起到良好的激励约束作用，促使审计机构不断提高执业水平，加强质量控制。有助于其树立品牌声誉，从而为社会公众提供高质量的审计服务。
2.3 有利于投资者分辨审计质量的优劣
通过对审计机构审计质量的评价，可以将高质量和低质量的审计机构加以区分，改善审计服务的需求者与供给者之间信息不对称的状态，有利于广大投资者正确区分审计机构的审计质量的高低，也有利于客户正确选聘工程审计单位。
2.4 有利于审计机构规避风险
合理的建设工程全过程审计质量评价指标体系，有利于帮助审计机构尽早发现建设工程全过程审计质量存在的问题，从而一定程度上避免重大审计失误的发生，起到预警的作用。
3 建设工程全过程审计质量评价指标体系的构建原则
建设工程全过程审计质量评价指标体系应当对建设项目全过程审计进行多方位、多层次的评价，能系统、全面、准确地评价建设工程全过程审计质量；设立的指标之间要保持连贯性，避免相互矛盾和交叉重叠；评价指标不能过于复杂，容易被理解和执行，否则就没有实用价值；评价指标应量化，尽量用数字指标来综合反映审计质量，使指标便于汇总、比较、分析，既能对审计机构进行年度间的纵向比较，也可以与国内外其他审计机构进行横向比较。
如果建设工程全过程审计质量评价指标体系缺少上述特征，那么就应当重新审视该评价指标，去掉一些不适用的无效指标，增加能满足实现评价目标需要的新指标。
建设工程全过程审计质量评价体系是评估审计质量的依据，科学合理的评价体系有助于促进工程审计质量的提高。选择和确定工程审计质量评价指标体系时，力求做到系统、科学、客观、相关，既要考虑理论的必要性，又要考虑实际的可行性。因此，建设工程全过程审计质量评价指标体系的构建应当遵循以下原则：
3.1 相关性原则
这是建设工程全过程审计质量评价指标关键的属性。当一个评价指标能够直接表现建设工程全过程审计质量的某一主要特征时，这个指标才与建设工程全过程审计质量具有相关性，当这个评价指标的数值能够准确刻画建设工程全过程审计质量的实际水平时，这个指标才具有较高的科学性。
3.2 全面性原则
建设工程全过程审计质量的评价指标应满足全面性、系统性的要求。单纯用一个、两个指标对建设工程全过程审计质量进行评价的方法不全面，评价结论的可靠性不强。要对不同规模、不同组织形式的审计机构的总体审计质量进行客观公正的评价，需要综合考虑很多因素，必须从多角度、多层面观察、分析、评价，最大限度地覆盖各个方面和各环节，使之无遗漏、无空白、无相互矛盾。建立一个系统的评价指标体系，可以使评价工作更具体、更完整、更有实用价值。
3.3 科学性原则
建设工程全过程审计质量评价指标体系的科学性要求选取的指标要客观、合理，适合中国国情；评价指标的内容必须科学合理、形式简明、易操作，不能违背客观规律和有关规定，以便对建设工程全过程审计质量进行评价时，能比较准确地反映出真实情况。
3.4 重要性原则
在选取评价指标时，如果指标过于全面会使评价工作变得很复杂，给评价工作带来不必要的麻烦，这样不仅浪费时间，而且不利于突出重点。因此，所设置的指标应遵循重要性原则-只有重要的指标才纳入评价体系。
3.5 可操作性原则
可操作性原则是设置建设工程全过程审计质量评价指标体系必须考虑的重要因素。事实上，有时从理论上分析得到的相关评价指标可能因为数据获取很困难、计算过于复杂或含义不直观等原因而无法被采用。可操作性原则要求，制定建设工程全过程审计质量评价指标体系时注意以下两点：一是指标体系尽量做到条目简明，建立指标体系时要对影响工程审计质量的因素进行认真分析研究，找出评价的主要因素，并给予清楚明确的表述。二是指标要可测量，即与项目指标有关数据收集的可行性，可以通过一定的测量手段获得信息，得到结论。
3.6 定量与定性相结合原则
建设工程全过程审计质量是一个比较抽象的概念，评价对象复杂，有些问题难以量化，有些问题如果不进行量化又难以说明问题。因此，在评价建设工程全过程审计质量时应综合考虑定量指标和定性指标，遵循定量分析和定性分析相结合的原则，尽量以定量分析为主。对定性指标要明确其含义，并按照某种标准赋值，使其能够恰如其分地反映指标的性质[9]。
4 构建建设工程全过程审计质量评价指标体系的方法和内容
课题组根据构建建设工程全过程审计质量评价指标体系的原则和评价指标的特点，采用模糊综合评价法[10]，构建了一个由三个一级评价指标、十个二级评价指标和八十个三级评价指标组成的多层次评价指标体系。其中一级评价指标是根据审计项目开展的时间先后阶段划分为审计准备阶段、审计实施阶段和审计终结三个阶段；二级评价指标是根据三个阶段的工作内容划分为审计立项、委托审计机构的选聘、审计合同、审计资料、实施方案、业务操作、审计工作底稿的复核、审计成果文件、审计档案、回访与总结十个指标；三级评价指标是对二级评价指标的具体细化，有八十个评价指标，是整个评价指标体系的基础[11] [12]。
建设工程全过程审计质量评价指标初步确定后，我们还采用德尔菲法，广泛征求湖南恒信工程造价咨询公司、北京金马威工程造价咨询公司、华寅工程造价咨询公司、天职国际工程项目管理有限公司等多家工程造价咨询单位和多家建设单位专家的意见，最后通过湖南省审计厅内审协会、湖南省建设厅造价协会等管理机构的专家论证[13] [14] [15]，对建设工程全过程审计质量评价指标体系进行了调整和确认，对每个指标的分值的权重进行了修正和确认，其中审计准备阶段的权重占15%，审计实施阶段的权重占70%分，审计终结阶段的权重占15%，各评价指标及分值如下表：
5 结论
建设工程全过程审计质量评价体系是评估全过程审计质量的依据，选择和确定建设工程全过程审计质量评价指标体系要力求做到系统、科学、相关、客观，构建建设工程全过程审计质量评价指标体系时应当遵循相关性、全面性、科学性、重要性、可操作性、和定量与定性相结合的原则，既要考虑理论的必要性，又要考虑实际的可行性。本课题的研究通过采用传统的模糊综合评价法和德尔菲专家论证法确定评价指标、权重及分值，使评价指标涵盖了全过程审计的各阶段、各方面和各层次，权重及分值的取值比较科学、客观、合理，建立的建设工程全过程审计质量评价指标体系是由三个一级评价指标、十个二级评价指标和八十个三级评价指标组成的多层次评价指标体系，是一套既科学又具有可操作性的建设工程全过程审计质量评价体系。
采用上述评价指标体系来评价工程项目的全过程审计质量，能把有关审计工作质量的问题用数据来表达，并采用定量与定性相结合的方法来进行分析，用数字形式来表示和反映建设工程全过程审计工作质量，能准确地评价审计项目和审计机构工作质量的优劣，使监管部门和行业协会能更直接地发现工程审计单位所存在的工作质量问题，区分不同审计机构的工作质量，以加强对审计机构的监管和促进审计机构的自律，并有利于树立审计机构的品牌和声誉，使建设工程全过程审计工作进一步走向科学化、规范化。
参考文献：
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论文关键词 房屋租赁合同 效力 无效 登记备案
一、房屋租赁合同的概述
《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种，是以房屋为标的物的租赁合同，具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》，把房屋分为城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋，以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作，对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理，在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房，廉租住房，经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理，有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，价格低，政策性针对性强，行政干预明显，有其特殊规定，因此不在本文所探讨的房屋范围内。
二、房屋租赁合同的效力概述
房屋租赁合同是合同的一种，其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中情况复杂，因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致，但是在其无效问题上，则存在特殊的认定情况与处理规则，相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外，关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看，登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。
下面，我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨，而对于其与一般合同的相通适用之处不作赘述。
三、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果
（一）无效房屋租赁合同的认定
《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊特殊情况。据此，可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几种：
1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，建筑物在建造之前，建设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证，否则为违法建筑物，法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。
2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋需要经过竣工验收后方可使用，否则将无法排除潜在的安全隐患，可能对承租人造成人身或财产的损失。
3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效
根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》，未经消防验收或者验收不合格的建筑禁止投入使用。这是出于对当事人人身和财产安全的考虑，尤其是对于一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全尤为重要。因此法律规定以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效。
（二）房屋租赁合同被认定无效的法律后果
1.可以要求支付房屋使用费
根据《合同法》一般规定，合同无效后应返还财产。所谓返还财产，是指一方当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对其已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受对方交付财产的，则负有返还对方的义务。据此，在认定房屋租赁合同无效后，承租人对已交付的租金享有返还请求权。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
无效后法律希望的是恢复为订立合同之前的法律状态，因此规定了双反财产。但是承租人使用房屋之后要求出租人返还已交付的租金不能视为恢复到之前的法律状态。出于对出租人权益的保护和公平原则的践行，法律规定出租人可以收取房屋占有使用费，这也可以看作是折价补偿的一种形式。
对于房屋使用费的收取标准，法律规定参照合同约定的租金支付标准，有学者认为此规定不妥。杨立新教授认为：完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题，因为毕竟是一个无效合同，房屋使用费可以适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的，无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。我对杨教授的观点表示认同。
2.赔偿损失
《合同法》第五十六条规定：合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双反都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，确定了按过错承担的原则，同样适用房屋租赁合同无效的处理。另外《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中规定了房屋租赁合同无效后，房屋装饰装修及扩建部分的处理，按照该司法解释的规定赔偿损失的同时也应当遵守过错承担原则，由过错方承担责任，双方都有过错则双方均应承担责任，谁的过错大，责任承担就多，过错小，责任承担就小。
四、登记备案对房屋租赁合同效力的影响
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。据此，房屋租赁合同签订后，当事人应当向房地产管理部门进行登记备案。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人已经履行主要义务，对方接受的除外。
1.1合同管理是市场经济的要求
随着市场经济机制的发育和完善，要求政府管理部门转变政府职能，更多地应用法律、法规和经济手段调节和管理市场，而不是用行政命令干预市场；承包商作为建筑市场的主体，进行建筑生产与管理活动，必须按照市场规律要求，健全和完善内部各项管理制度，合同管理制度是其管理制度的关键内容之一。施工合同是调节业主和承包商经济活动关系的法律依据。加强建设工程施工合同的管理，是市场经济规律的必然要求。
1.2规范建设各方行为的需要
目前，从建筑市场经济活动及交易行为看，少数工程建设的参与各方缺乏市场经济所必须的法制观念和诚信意识，不正当竞争行为时有发生，承发包双方合同自律行为较差，加之市场机制难以发挥应有的功能，从而加剧了建筑市场经济秩序的不规范。因此，政府行政管理部门必须加强建设工程施工合同的管理，规范市场主体的交易行为，促进建筑市场的健康稳定发展。
1.3建筑业迎接国际性竞争的需要
我国加入WTO后，建筑市场全面开放。国外承包商进入我国建筑市场，如果业主不以平等市场主体进行交易，仍然盲目压价、压工期和要求垫支工程款，就会被外国承包商援引“非歧视原则”而引起贸易纠纷。另外，由于我们不能及时适应国际市场规则，特别是对FIDIC条款的认识和和经验不足，将造成我的建筑企业丧失大量参与国际竞争的机会。同时，使工程发包商认识不到遵守规则的重要性，造成巨大经济损失。因此，承发包双方应尽快树立国际化意识，遵循市场规则和国际惯例，加强建设工程施工合同的规范管理，建立行之有效的合同管理制度。
2工程建设合同管理存在的问题
2.1合同签订阶段的问题
（1）君子协定。
君子协定指合同当事双方的口头承诺。由于许多工程合同的履约过程时间跨度较长，若没有书面协议，一旦一方毁“约”，将给另一方造成很大的损失。
（2）签订无效合同。
《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同属于无效合同，而无效合同是不受法律保护的。
（3）合同主体不当。
合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件之一。而合格的主体，首要条件应当是具有相应的民事权利能力和民事行为能力的合同当事人；其次，承包商应当具有承建相应工程的资质。
（4）合同文字不严谨。
不严谨就是不准确，容易发生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议。依法订立的有效的合同，应当体现双方的真实意思。而这种体现只有靠准确明晰的合同文字。
（5）合同条款挂一漏万。
就是说不全面、不完整，有缺陷、有漏洞，常见的往往是漏掉违约责任。一旦发生违约，在合同中看不到违约如何处理的条款。
（6）无主合同。
主合同是指能够独立存在的合同，从合同是指以主合同的存在为前提才能成立的合同，如建筑工程分承包合同及保证合同、抵押合同等。没有主合同的从合同是没有根据的合同，就像不存在的“无源之水”。
（7）国际间合同的疑问。
加入WTO后，有些合同使用境外文本，由于国情不同、语言文字不同，加上翻译问题，这些合同文本存不少疑问。对这些疑问不能回避，必须在合同上加以澄清，弄清其含义，或堵塞其漏洞，以免造成损失。
2.2合同履约阶段的问题
（1）应沟通的没有沟通。
合同履行过程中各相关部门缺少沟通。相关的部门各自为政，互不沟通，出了问题相互推诿。
（2）应变更的没有变更。
合同变更的目的是通过对原合同的修改，使合同更好履行和一定目的的实现。不少负责履约的管理人员缺乏及时变更的意识，结果导致了损失。
（3）应发出的书函没有发。
在履约过程中及时地发出必要的书函，是合同动态管理的需要，是履约的一种手段，也是企业自我保护的一种招数，这一点是不容忽视的，因此必须给予足够的重视。
（4）应签字确认的没有签字确认。
履约过程中的签证是一种正常行为。但有些企业的现场管理人员对此并不重视，当发生纠纷时，也因无法举证而败诉。
（5）应追究的过了诉讼时效。
履约中出现了应该诉讼事件而没有及时诉诸法律，当时才发现已超过了两年的诉讼时效，无法挽回损失。（6）应行使的权力没有行使。
《合同法》赋予了合同当事人的抗辩权，但有的企业对抗辩权认识不足，不会合理的行使。
（7）应重视证据(资料)的法律效力的没有足够重视。
并不是所有书面证据都具有法律效力的。有效的证据，应当是原件的、与事实有关的、有盖章和(或)签名的、有明确内容的、未超过期限的。
（8）合同的履行仅注意了主要义务的履行，没有注意随附义务的履行。
有些义务要求对方的履行时间长。如在质保期内发现质量问题，及时向对方反映，这不仅仅是服务质量的问题，更是一个法律问题。
3工程建设项目合同管理对策
3.1建立专门合同管理部门
由于合同本身的特征，决定了合同不同于企业内部的生产人事、财务等管理工作，已超越了企业自身的界限，使之成为一种受法律规范和调整的社会关系，涉及了大量的法律专业问题。所以，企业应专门成立法律事务部门或设置法律顾问，来统一审核合同的签订和合同的履行。这是由企业法律顾问职责、任务所决定的。《企业法律顾问管理办法》规定:企业法律事务机构有“管理企业合同，参加重大合同的谈判和起草工作”的职责，同时，该办法也赋予了企业法律顾问管理经济合同的任务。
3.2提高合同管理人员素质
提高合同管理人员素质是企业合同管理的首要任务，又是当前的迫切需要。选好人员，企业领导可依照合同管理人员应具有的素质条件，选择本企业优秀人才担任合同管理人员，通过强化合同管理人员培训，培养和锻炼一批与企业发展要求相适应的懂法律、懂管理、懂业务、懂财务、懂外语的专业能力强、综合素质高的合同管理队伍。
3.3建立合同管理信息系统
随着现代工程建设项目规模的不断扩大，工程信息量也不断扩大，信息交流的频率与速度也在增加，相应地工程管理对信息管理的要求也越来越高。信息化管理给工程项目管理提供了一种先进的管理手段。合同在签订、履行乃至终结过程中会产生大量的信息资源，这些信息资源既是现有合同的总结，又为今后的合同管理提供宝贵的经验资料。加强合同实施过程的信息管理，必须从两方面着手:一是建立项目计算机信息管理系统，对有关信息进行链接，做到资源共享，加快信息的流速，降低项目管理费用；二是加强对项目参与方的信息管理，信息发出的内容和时间应有对方的签字，要及时处理对方信息的流入。
3.4实行合同实施监督
工程实施监督是施工合同管理的日常事务性工作，施工合同监督可以保证施工合同实施，按合同和合同分析的结果进行。首先要协调业主、工程师、项目管理各职能人员、所属的各工程小组和分包商之间的工作关系，对各工程小组和分包商进行工作指导或做经常性的合同解释，使工程小组都有全局观念；合同项目管理的有关人员每天检查、监督各工程小组和分包商的合同实施情况，在进入施工现场后对工程变更进行有效管理。其次是实行合同评审制度，每份合同签订前就进行严格、细致的合同评审，找出其中存在的缺陷和潜在风险，制定防范措施，最大限度地减少和避免法律风险。还要跟踪合同实施情况。在工程实施过程中，由于实际情况的复杂性，可能导致合同实施与预定目标偏离。这就需要合同实施情况跟踪，以便尽早发现并纠正偏离。
3.5加强施工合同索赔管理
施工合同索赔管理工作是培育和发展建设市场的一项重要内容。我国工程承包双方在合同履行中对工程索赔认识不足，缺乏推行工程索赔所需的意识和动力。施工合同是索赔的依据，索赔则是合同管理的延续。合同管理索赔要求承包商在签订合同时要充分考虑各种不利因素，分析合同变更和索赔的可能性，采取最有效的合同管理策略和索赔策略；在合同整个履行过程中，要随时结合施工现场实际情况，结合法律法规进行分析研究。合理履行合同，不仅有利于保护企业的合法权益，更重要的是有利于企业尽快适应国际工程建设规范，提高企业未来的生存能力。
4总结
总之，工程施工合同管理既是项目实施的有力保证，又是企业管理水平的综合体现，作为工程项目的各参与方必须认真做好合同管理工作，从而促进建设市场的健康有序地发展。
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一、指导思想
以区教育局和农场教育总支下发的关于《实施中小学高效课堂建设工程方案》为指导，全面落实新课程理念，牢固树立以学生发展为本的理念，以有效的教，促进高效的学，积极探索自主、高效、充满活力的课堂教学，形成高效课堂教学模式，促进学校有效校本研修机制建立，促进教师教学能力的提高，从而切实提高教学准备、教学过程、训练检测、课后辅导、教学评价的有效性。
二、组织领导
1、高效课堂建设工程领导小组：
组 长：朱耀文（校长）
副组长：王小桥（副校长）
成 员：郭锋（教导主任）、黄汉华（副教导主任）、熊燕（政教主任）、肖红年（后勤主任）
2、业务指导小组：
组 长：王小桥
成 员：郭锋（教导主任）、黄汉华（副教导主任）、熊燕（政教主任）、王红霞（语文教研组长、区赛课一等奖）、周丹（数学教研组长、区优秀青年教师）、罗晓芳（综合教研组长、区赛课一等奖）、祁冯静（区优秀青年教师、区教学能手）、黄惠玲（区教学能手）
三、工作目标
1.加强现代教育教学理念的学习，认真研究课堂教学问题，寻找解决的方法和策略，提高教师教学与学生学习的能力。
2. 通过积极推进评价改革培养学生学习兴趣，促进小学生良好的学习习惯初步形成，努力提高教学效率和教学质量。
3. 通过课堂教学有效性的实验和探索，形成具有我校特色、学科特点的教学模式或教学流程。通过合理运用多种教学组织形式，促进课堂教学实现高效、优质、轻负。
4、消除课堂中存在的重形式、轻效能、课堂活动表面化、缺乏目的性、针对性、学生无收获的现象。
5、杜绝课堂教学随意性，改变低效局面，提高课堂教学效果。
四、主要内容和具体措施
(一)、高度重视教学设计，提高教学准备的高效性。
高效的课堂教学，必须有高效的教学准备环节，谈不上高效的课堂教学。我们要求教师备课要做到七备——备课标、备教材、备学生、备方法、备媒体、备程序、备作业。教师要对照课程标准，通读所任学科教材内容，从整体上把握教材知识体系、脉络结构和各部分之间的联系，把握教材的重点和难点以及编者意图，把握课程整体目标和阶段目标，真正做到理解教材、吃透教材、活用教材。教师要能够就一册书写出高质量的教材分析，写出整册书和单元可行教学计划。
具体措施：
1、抓实集体备课。教研组首先做到“四到位”：时间到位，地点到位，内容到位，备课主讲人到位。其次完善集体备课常规：一人主备、教研组内讨论、集体修改，真正将集体备课制度落到实处。
2、开展各种活动。优秀教学设计展览和评比、备课案例评析研究、同课异构、优秀教案评比等举措，全面提高教师备课质量，促进教师备课水平的提高。
3、落实教学反思。活动期间内，要求教师在精心备课的基础上，对精品课进行分析，写出高质量的案例分析。课后认真总结，写好课后反思或课例分析，并将进行“高效课堂研究”的案例分析、教学反思或课例分析，发送在学校qq群共享上。每学期3篇，每篇字数不少于800字，期末组织展览、交流、评比。
4、加强常规管理。教导处、教科室负责落实备课检查、指导、考核、讲评分析制度的落实。充分发挥教研组作用，突出集体备课的作用，强化教研组的工作效能，加大对集体备课的过程性督查，通过同伴互助，促进教师教学设计与实施能力的提高。
(二)、切实抓好课型研究，提高课堂教学的高效性。
课堂是教师实现“高效课堂”活动的主阵地，也是关键环节。教师要根据新课程标准探究不同学段、不同学科、不同课型的结构特征和教学要求，研究出不同的课型模式，并得以推广。
1、提高使用教学资源的高效性。
根据我校环境、文化等各种校本资源，为了学生多样化、全面化、持续性发展的需要，体现学校的办学特色，我校在执行国家统编教材的同时，依靠自己的力量，于XX年在创建武汉市小学素质教育特色学校期间，编制了《关注学生的生命、实施关爱教育》的校本课程。我们要充分利用校本课程，积极形成有自我特色的校本研究成果，促进学校个性化发展。
2、提高教学活动的高效性。
优化课堂教学设计就是按照有效学习的目标，从学生的发展出发，从有利于学生能力的培养、有利于学生知识的掌握上考虑，对课堂教学活动进行科学安排。新课导入、情境创设、迁移过渡、操作安排、练习设计、活动组织等都应精心准备，周密布置。
3、提高教学方法的高效性。
优化教学方法要求教师要依据特定教学目标、教学内容和学生学习的特点来选择特定的教学方法。把外在的教学目标转化为内在的学习需求，把启发思想贯穿于教学方法选用的整个过程，不能脱离学生原有基础，坚持教学方法选用的求实思想，充分反映学生主体性的要求。
4、提高教学交流的高效性。
要建立民主、平等的师生关系，积极创设和谐、激情的课堂氛围，增强师生之间的教学互动。要改变教师与学生之间单向的教学互动，寻求建立一种有效的双向或多向的师生教学互动，通过师生、生生之间多层次的富有成效的互动、交流，让学生掌握知识，发展能力。
5、提高教学手段的高效性。
多媒体和学科教学整合是课堂教学的必然趋势，多媒体和教具等教学手段的运用，要用在该用之处，使其真正起到辅助教学的作用。要坚决杜绝用多媒体教学手段装点门面、华而不实、哗众取宠的做法，讲求使用实效。
6、提高问题设计的高效性
要围绕教学重点，设计富有启发性、探究性的课堂提问，通过有效的提问激发学生学习探究的兴趣，推进教学目标的实现。
（三）、切实优化作业设计，提高训练检测的高效性。
在强化课内当堂训练、提高反馈矫正实效性的同时，要注重课后作业训练的高效性。既不能布置大量的重复性作业的现象，也不能让学生只是简单的抄写，进行书本知识的搬家。教师要精心设计作业，创新作业批改方式，减轻学生课业负担。通过采取完善常规作业设计要求和评价细则，加强对课前、课中、课后三个环节教师布置和批改作业情况的检查和讲评，组织作业设计研讨，开展教师现场作业设计竞赛、优秀作业设计案例评选、优秀班级作业展评、学生家长评教等措施，推进作业设计的优化，使教师形成自主设计高质量作业并及时批改评价的良好习惯。
五、“高效课堂”研究时间安排
（一）、宣传发动阶段 （XX年2月至3月）
1.召开行政会，传达上级构建“高效课堂”活动目的及实施意见，分析、研讨我校课堂教学现状，提出努力的方向和目标。
2.成立领导小组，拟订构建“高效课堂”实施方案。
3.召开专题会，论证、修订“高效课堂”实施方案。
4.召开构建“高效课堂”动员及起动大会，学习“高效课堂”实施方案。
（二）、理论培训阶段 （XX年4月 至8月）
1、组织教师深入学习高效课堂教学理论，正确理解和把握高效课堂教学规律及其基本方法。
2、认真学习外地的先进经验，深入了解不同学科“高效课堂”的教学模式，明确高效课堂教学改革的方向。
3、引导教师自主反思自己课堂教学中的学生负担过重，教学低效益的主要问题，为构建高效课堂做好基础性思想准备。
（三）、调研反思阶段（XX年9月至XX年3月）
1、以校为本开展课堂教学互动观摩活动，对照先进的教学理念与经验，对当前课堂教学现状进行观察、分析。
2、自评、互评找出存在的问题和差距，撰写构建高效课堂个人发展规划。
(四)、构建模式阶段（XX年4月至8月）
1、开展以教研组为单位的提高课堂效益为主旨的“高效课堂新模式”的创建活动。组织全体教师参加高效课堂新模式的研究和岗位练兵活动。
2、瞄准一个目标——低耗时、高效益、轻负担、高质量；贯穿一条主线——唤醒学生的主体意识，落实学生的主体地位；实现三个转变——变注入式为启发式，变学生被动听课为主动参与，变单纯知识传授为三维并重；摒弃三个无效的训练——无效的提问、无效的讨论（互动）、无效的训练，经过调研反思初步构建我校各学科“高效课堂”的教学模式。
（五）课堂实践阶段 （XX年9月至XX年9月）
1. 开展“同课异构”教学研讨活动。
2. 开展“高效课堂”研究校内、组内汇报课活动。
（六）汇报研讨阶段（ XX年9月至2015年9月）
1. 开展“同备、同上一节课”教学研讨活动。
2. 组织“教学开放日”活动。
3.征集、评比“高效课堂”教学故事、教学反思。
（七）总结提高阶段（ 2015年10月至11月）
1.经过一段时期的实践研讨后，认真总结实践经验，进行理性思考，形成较为成熟的高效课堂教学模式，推出一些成功的课例。
2.撰写一份有较高价值的论文、调研报告或经验总结。
（八）成果展示阶段 （2015年12月至2016年2月）
1.开展教师教学技能展评活动。
关键词：BT模式；投资建设合同；问题分析
一、引言
当前是一个经济全球化的时代，国家政府融资模式的发展要与时俱进，跟上时代前进的脚步。BT模式能够有效的在一定程度上解决地方政府建设资金严重缺乏的问题，帮助多级地方政府募集更多资金进行基础设施项目的建设发展。然而，由于BT模式在我国发展时间较短，作为经济市场上一种新兴的投融资建设模式，它缺乏相关法律法规的约束规范，存在一些列的管理问题，例如产权不清晰、无法明确投资回报率以及风险分配不合理等。因此，国家政府部门必须颁布完善的法律制度，加强BT投资过程的监督管理工作，保障整个建设项目的水力融资、建设以及移交，为各个参与方创造出最大的经济效益。
二、BT投资建设合同概述
（一）BT模式的基本理论
BT的英文解释为Build（建设）和Transfer（移交）[1]，它作为新时代项目融资一种先进的融资模式，被多级地方政府广泛应用在基础非经营性设施建设项目中。BT模式作为BOT模式的一种变换形式，它的本质是一个项目运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。
BT模式的特点主要分为了以下几点：1）BT模式的应用仅仅体现在国家政府基础设施非经营性项目建设上；2）BT模式作为一种市场新兴的投融资模式，它的重点是在于项目建设阶段；3）政府的建设资金是通过利用BT模式所融资来的社会资金，而不是政府自有的资金，融资的对象可以是民间的金融机构，也可以是国家商业银行等。资金的来源可以是国内的，也可以从国外渠道进行融资；4）投资方在移交时不存在投资方在建成后进行经营，获取经营收入；5）地方政府严格按照比例分期的向投资方支付建设合同的规定价格[2]。
（二）BT投资建设合同的法律关系主体
BT模式就是建设-转让模式，政府通过应用次模式，展开对民间资本的融资工作，利用来自于社会的资金进行国家基础设施的建设，然后当基础设施全部完工后，政府部门会严格按照建设合同协定进行移交流程的移交[3]。BT模式的应用过程始终坚持平等互利以及协商一致的原则，政府要加强与投资方的交流与合作，充分发挥出各自的优势，政府要履行好自身的双重身份，即行政办公身份和项目交易合作方身份。我国的BT模投资建设合同主要包括以下特点：1）法律合同主体。BT建设项目合同的主体涵盖了以政府为主导的政府机构以及以投资人为代表的社会企业。合同主体的重要政府机构作为一个项目合作方，它是与投资企业处于一个平等的合同主体，同时也是整个建设项目的监督管理者，具备了双重身份；2）法律合同的客体。BT模式应用下的建设项目属于国家政府公益性基础设施项目，这些项目完全归属于政府管理行使所有权。由于BT建设项目合同客体属于社会公益事业，地方政府拥有着绝对的所有权，BT建设项目合同完整履约的前提条件是整个项目建设完成，并在政府有效回购后，项目才真正的结束。
（三）BT投资建设合同的法律性质
基于法律意义的前提下，BT投资建设合同是一种强调平等互利主体之间的民事合同关系，形成此种法律关系的主要原因包括以下几个方面：
1、BT建设合同签订是遵守平等自愿原则的[4]。BT建设合同内容是多样化的，它不仅仅包含了项目融资、投资、建设内容，还有政府的特许与采购工作。无论BT项目的性质是公共基础设置建设，还是处于公益目的，相关合同的签订都必须严格遵守平等自愿的原则。合同协议所有内容必须是公平的，能够满足多方的利益，政府要按照相关法律制度行使权利，不能违背合同的内容约定，做出伤害任何一方利益的事情。
2、政府特许权的让与是项目合同参与者共同协商的结果，而不是由国家法律所决定的。政府根据投资人的申请，然后在合同签约过程中政府进行授权，投资代表方作为一个民事主体，在政府的特许权让与下，让渡的特许经营权也就成为了民事权利[5]。
3、BT建设合同争议是通过利用民事诉讼的法律方式进行解决的。在BT合同中，明文规定了项目双方保修严格遵守民事义务和相关的民事违约责任，无论是义务，还是责任，它们两者之间的属性都是属于民事的，具体体现为违约金或者损害赔偿。当前发展阶段，倘若在BT建设合同的权利救济上引入行政诉讼的方式，那么就会导致合同性质发生一定的变化。
三、BT投资建设合同的法律风险
（一）BT投资建设合同无效的法律风险
BT投资建设合同无效的法律风险分析主要可以概括为两个方面：1）BT投资建设项目没有进行招标，就直接签订了BT投资建设合同的风险。在当前经济市场上，存在着众多企业在未通过正式合法的招标活动，就直接与地方政府进行磋商与洽谈，成功签订了BT项目融资的建设协议。然而按照国家制定颁布的相关法律法规，BT项目投资建设合同的签订必须经过招标程序，否则签订的BT投资建设合同法律效力是不确定的。由于在我国BT模式发展的时间较短，相关法律上不够完善，没有针对性的法律对BT模式进行合理调整，同时也没有明文规定，未经过招标就签订的BT投资建设合同法律效力到底如何确定？这样就导致了一定的争议，会存在被国家法院或者仲裁员裁定无效的风险。BT投资建设合同作为整个BT模式应用过程的核心文件，一旦BT投资建设合同的法律效力被判无效，必然会造成巨大的经济损失，影响到整个项目建设的稳定发展；2）一般情况下，在BT投资建设合同签订过程中，业主方会自主成立一个BT投资项目部，他们会安排这个部门对接合同的签订工作，直接与投资方商议洽谈相关的合同事宜。如果合同代表方主方签署BT合同的对方不具备合同主体资格，就会直接造成签订的BT投资建设合同无效的风险[6]。
（二）BT合同条款的法律风险
在当前市场的BT模式运行中，政府仍然保持着主导地位，由于政府代表方手中掌握着项目的所有权利，从而时常表现出目中无人的态度，不把社会任何投资方放在眼里，普遍认为BT项目会有很多投资方争着抢着投标。因此，政府职能还未真正的得到转变，未能坚决履行自身的责任与义务，将自身摆在与投资方平等的位置，容易损害到投资方的切身利益。在BT投资建设合同磋商谈判过程中，投资方往往处于弱势被动地位，要答应政府代表方的一系列条件，根本没有任何机会站到便宜。在具体的BT投资建设合同内容中，政府代表方可能会加入一些霸王性质的条款，社会投资方要想成功签订合同，就必须满足政府的条款需求，进行合同内容的变更那是天方夜谭的事情。
四、BT投资建设合同的法律风险防范
（一）BT投资建设合同无效的法律风险防范
BT模式的运行应用要始终强调双方的平等互利和协商一致的原则，不能伤害到任何一方的根本利益。如果BT投资建设项目没有合法的招标程序，就会导致签订合同的法律效力不受到国家保护，效力处于一种待定的状态，极有可能被国家法律判定无效，这样也就严重损害到合同投资方的利益，带来巨大的法律风险。要想有效防范BT投资建设合同无效的法律风险，就必须严格按照国家标准的招标程序工作，对BT投资建设合同进行公证，此外社会投资方也要积极完善相关程序，合法通过政府招标流程参与到BT投资建设项目中去，这样也就能够有效保证接下来BT投资建设合同签订的法律效力，成功防止由于未经过招标程序带来的合同法律风险。与此同时，在实际BT模式运行过程中，项目业主方往往会成立一个所谓的BT项目投资部，由该部门代表业主方签订合同，然而项目部不是依法成立的法人，它是不具备独立参加民商事活动权利的，因此也就不具备签订BT合同的主体资格，业主方要高度重视该项问题，社会投资方也要坚决避免与不具备BT项目合同主体的对方签订相关合同协议[7]。
（二）BT投资建设合同条款的法律风险防范
BT模式运行中，相关的投资建设合同是存在一定法律风险的，要想进一步做好法律风险防范的工作，就必须对合同潜在的法律风险进行合理非分配，严格按照此项原则进行风险防范工作，这样有利于整个投资建设项目的运作，保障项目每一个参与方的利益。因此，要做好以下几方面的风险防范工作：
1、BT投资建设合同参与方必须树立起“共赢互利”、“平等自愿”的工作理念，业主方与投资方要进行积极的协商沟通，虽然项目行使权力完全掌握在作为业主的政府部门上，但是政府不能摆出一副蛮横无理的态度，故意的刁难投资方，加入一些霸王性质的条款，损害到投资方的利益。投资方要坚决维护自身的权益，不能过于弱势，项目双方要适当的进行让步，只有双方的和谐商议，才能促成整个BT投资建设项目的圆满完成，实现双方共赢的局面。
2、在BT投资建设合同签订过程中，必须做好利责权明晰工作。政府部门要按照国家法律标准召开招标活动，当BT项目中标后，业主方要与投资方进行详细的磋商，对于合同的内容要充分了解掌握，保障双方的利责权明晰，合同内容不存在歧义，能够最大化满足双方的需求，避免霸王性质条款的出现。投资方要想获取更多的优惠承诺，就要加强与政府业主方的友好沟通，提出合理的合同内容，维护自身的权益，降低法律风险的出现。
五、BT投资建设合同签订需要注意的法律问题
（一）衔接招投标，确保BT合同质量
在BT投资建设合同签订过程中，要有效将招投标活动与合同签订工作结合在一起，注重以下几个问题，确保BT合同的质量：
1、BT合同的招标必须经过项目建设主管部门的批准允许，在签订合同过程中必须及时提交给政府主管部门进行备案工作，同时政府主管部门要严格采用告知性的备案形式进行备案。BT投资建设项目存在着众多的新状况，就比如项目的投资方式、用地方式以及政府部门监督等，由于我国还未出台过有关BT项目用地方面的法律内容，因此政府部门要积极完善项目的审批手续，要切实落实好政府告知性备案的具体程序[8]。
2、招投标过程与合同之间的关系。项目发包人在提供招标文件工作过程中，最好是能够提供一份由发包人起草拟签订的项目合同样本，项目合同样本直接象征着发包人的意见。项目合同样本可以作为招标文件的附件，将其作为讨论稿，投资方能够根据讨论稿提出自身的完善意见。
（二）为保合同质量，坚持关键内容
为了确保BT项目合同质量，发包人必须建设以下关键内容：
1、切实落实好投资方的投资资金，必须要求投资方提供担保措施，这样有利于整个项目的稳定可靠运行。因为BT项目本就是一个规模较大、周期较长的建设项目，需要持续投入大量的资金，确保担保措施，可以有效设定投资方的定金、抵质押等资产的担保。在BT投资建设合同中必须明文规定，一旦项目中标人无法继续履行约定，就需要履约保证人在限定时间内进入项目施工现场作业。
2、合理设定项目分分阶段工期与质量标准。BT项目的顺利完成需要度过一个较长的周期，因此整个合同的工期质量最好是分阶段进行设定，严格监督项目承包人按照阶段性工作进行施工，最大化满足项目的建设质量需求。合同中要明确规定好项目形象、节点进度的工期以及质量标准，承包方如果不能够按时完成项目阶段进度，就必须承担相对应的履约责任，这样才能保证整个BT项目稳定顺利的运行完成[9]。
六、结束语
综上所述，要想促进我国基础设施建设行业稳定持续的发展，就必须合理的应用BT项目模式，高度注重BT投资建设合同的法律问题，国家政府部门要积极完善相关法律法规，履行好自身的双重身份，保障项目参与方的共同利益，加强与投资方的交流沟通工作，保证BT项目合同内容的科学合理性，必须具备国家法律效力。（作者单位：中交二航局第二工程有限公司）
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[关键词]毕业设计 选题内容 工程管理 工作量
[中图分类号] G640 [文献标识码] A [文章编号] 2095-3437（2014）07-0032-03
毕业设计是学生继理论学习、基本技能训练之后的最后一个实践性教学环节，抓好这个环节对进一步培养学生工程实践能力，学会科学研究方法和技能，培养对劳动和劳动者的感情，树立良好的职业道德及事业心，形成较强的竞争意识和协作精神等方面，具有十分重要的意义。[1]
毕业设计中的第一个环节就是选题。选题对毕业设计实施时所进行的调研、实验、设计（论文）撰写等后续工作具有引导作用。恰当的选题是做好毕业设计的前提，它对毕业设计质量有直接的影响。高质量的课题能有针对性地使学生得到全面锻炼，有利于培养出符合社会需要的应用型、创新型专门人才。
工程管理专业理论广度较大和知识体系面宽的专业特点为毕业设计选题提供了灵活的空间，同时也使学生眼花缭乱，茫然不知所措，给定题带来较大难度。另外，学生存在既有认识深度、理论深度和毕业去向的差异，这对毕业设计课题选择提出了因材施教、因人而异的个性化要求。[2]如何恰当、高质量的选题，对教师和学生都是一项考验。本文拟根据有关文件对毕业设计的原则要求，吸取教学同仁的经验，结合笔者指导学生进行毕业设计的实践体会，从选题的内容、深度和工作量这三个方面谈谈笔者的见解。
选题工作首先是一项给目标定位的工作。这里所说的目标定位是指对选题所涉及的内容、深度和工程量的目标定位，即选题所涉及的内容、深度和工作量应达到什么样的程度或标准。从选题到定题的过程，也就是确立选题内容、深度、工作量的目标的过程。明确的目标能为学生毕业设计后续工作的实施指明方向。
一、选题内容的定位
在毕业设计课题选择时，首先应考虑课题的理论研究方向、范围和背景材料，即需要对研究方向、范围和背景材料进行恰当定位。
在工程管理专业毕业设计的研究方向定位上，宜按工程管理专业的理论模块进行选择。工程管理是交叉学科，所研究的理论领域和对应的知识体系内容非常广泛。在理论研究领域方面，现代工程管理理论可分为3个模块，即工程投资决策管理理论模块、工程交易管理理论模块和工程项目管理理论模块。[3]在实际选题时，学生应根据自己对上述理论模块掌握的程度、毕业去向等因素选择其中的一个模块作为研究的大方向。有的学者提出了以本专业的四个平台知识体系作为毕业设计选题的方向。[4]事实上，这四个平台知识只是工具性知识，是为进行工程管理理论研究及应用提供管理工具与技术，不宜作为毕业设计的理论研究方向。
选题内容范围宜小不宜大，即选题时要尽量选择其内容范围较小的课题。由于教学计划中提供给学生撰写毕业论文的时间不长，故不可能完成较复杂的大课题。论文的价值不在于课题的大小，而在于是否有独到的见解。在校学生，其经验和学识都有限，很难驾驭较大的课题。因此，学士论文适宜于选择较小的课题，这样方能在有限的时间内顺利完成论文的撰写。[5]在实际操作中，工程管理专业毕业设计（论文）选题宜立足于某一理论领域中专项理论的研究及相应的管理工具与技术的应用，以专项理论为研究的突破口，结合相应的管理工具与技术，集中精力解决工程中的某一专项管理问题 。对过去我院工程管理专业毕业论文的检查显示，毕业设计选题为领域型课题研究的论文，如“**工程项目的可行性研究”、“**工程的施工组织设计”等，其内容空洞、雷同，抄袭、数据造假的现象非常严重。而专注于专项理论研究的论文如“**工程质量管理计划”、“**工程成本管理计划”等，构架与层次都基本清晰，内容都比较完整，管理工具与技术的应用都比较得当，也鲜有雷同、抄袭和数据造假的情形，完成的质量明显优于领域性课题。
选题背景材料应立足真实工程材料。“毕业设计（论文）应与工程实际相结合，选题的内容、深度和工作量均符合本科专业培养的要求”。这是住房和城乡建设部高等教育工程管理专业评估委员会在《高等学校工程管理专业评估文件》（2009版）中对毕业设计（论文）所提四条评估标准中的第一条，该标准首先强调毕业设计与工程实际的结合。工程管理其实质是管理工程，毕业设计作为教学的最后一个环节，其核心目标是将所学的知识应用于解决（绝大部分情况下是模拟性的）实际工程的管理问题。要做到毕业设计与工程实际的结合，首先要做到毕业设计选题要有真实的工程背景资料。真实的工程背景资料可以是一份完整的施工图、一份商住用地拍卖文件、一份施工承包合同等。我们从2010年起，在设计任务书中就明确要求，工程管理专业学生的毕业设计必须以真实工程为背景资料，并且各不相同，背景资料还应成为毕业设计文件的一部分存档。单凭学生的能力，很多学生难于找到真实适用的工程资料，为解决这一难题，学院每年通过与市施工图审查中心、建筑施工企业、房地产开发企业、工程咨询企业等单位联合，收集了大量的施工图、项目开发规划等原始工程文件或复印件，供学生根据自身能力、兴趣和未来的工作需要综合选定。实践表明，与以往的选题相比，从实际工程背景资料中选题，能加快学生定题的步伐，让选题更有方向性和针对性。另外，真实的背景资料能够激发学生的兴趣和研究的动力，完成的毕业设计效果较好。
二、选题深度的定位
在[1]中，作者将毕业设计课题类型分为三种：基础理论研究与探索型课题、工程实践型课题和常规模拟题。事实上，这说的是一个选题深度的问题。这里说的深度，是指触及事物本质的程度，选题的深度可概况为研究型题型、应用型题型。
工程管理本科毕业设计宜选用应用型题型。本科学生撰写毕业论文，是一个学习和训练的过程，是一个教学环节，而不是创造环节，并不要求论文非要有创见性、有发明或发现不可，因此，毕业设计最重要的目的是解决理论的应用问题。对于工程管理理论的应用问题，现有的工程管理规范和很多专业书籍都提供了程序化的工程思路、管理工具与技术，如《建设工程项目管理规范》、《质量管理体系》、《职业健康安全管理体系》、《风险管理》、《PMBOK指南》等，如果学生毕业设计是参考上述资料，结合四年来所学的相关理论，再针对具体的工程项目进行必要的调研、计算、分析，较高质量地完成专项理论的研究及相应管理工具与技术的应用是不成问题的。
三、选题工作量的定位
很多大学或学院的工程管理专业毕业设计任务书对学生毕业设计的字数给出一个下限限制，其出发点是以一定的字数来保证毕业设计的质量。笔者认为这是一个误区，也容易造成学生一个错误的认识，即字数越多，质量越高，盲目追求论文字数而忽略论文的系统性、完整性和严肃性，导致设计论文冗长，篇幅过大，无效的内容和相关性不强的东西太多。
工作量与选题内容范围、选题深度关联密切，选题范围大，工作量必然大；选题深度深，工作量也会增加。因此，对毕业设计规定一个字数的限值是缺乏依据的。毕业设计的工作量应以设计论文的系统性、完整性为基准，而不是字数。
要控制学生设计论文的系统性与完整性，就必须要求学生做好设计论文内容的层次构架，内容层次构架至少要有二级及以上的分解目录。也就是在定题的基础上，学生下一步的任务是要形成比较完整的设计论述思路和工作思路。
以某学生毕业论文选题“**工程的进度管理计划”为例，该论文内容的一级分解可以是：进度计划的目标及依据、网络计划或横道图计划、进度控制等；其中“进度计划的目标及依据”的二级分解可以是：工程项目总进度目标、子项目进度目标、年度目标等；“网络计划或横道图计划”的二级分解可以是：工程工作分解、工作顺序排序、工作量估算、资源需求估算、工作时间估算、绘制网络计划图或横道图、编制资源需要量及供应平衡表等；“进度控制”的二级分解可以是：进度检查计划、偏差分析与纠偏措施、计划调整措施、进度报表等，如下图。
■
通过设计内容的层次构架，一方面能让学生通过层次构架理清研究的思路；其次，能为学生毕业设计的后续工作指明方向，有利于学生论文的系统性与完整性。另外，教师通过指导与审定学生的论文构架，以论文的系统性和完整性为准则，学生论文的工作量也就基本定型了。
要做好设计内容的层次构架，必要的环节是做好开题报告。学生通过编写开题报告对自己的毕业设计论文内容进行系统地层次构架，通过这种层次构架形成设计论文写作的基本骨架。
四、结语
不论采用什么样的方式选题，其落脚点都是选题的内容、深度和工作量的定位问题。在内容的定位上，应遵循从管理领域至专项管理的思路进行，并立足于实际工程背景资料；在深度的定位上，应以实践应用型为主；在工作量的定位上，要抛开字数的限制，要以内容的系统性、完整性和严肃性为准绳。编制开题报告也应是本科毕业设计选题的重要环节。对毕业设计内容、深度和工作量的定位工作不是相互独立的，而是相互联系的，应有机统一于毕业选题工作中。要做到内容恰当、深度适中、工作量与内容深度相匹配，这是毕业设计选题工作的核心所在、目的所在。
[ 参 考 文 献 ]
[1] 朱珍，陈章，王军.工科毕业设计选题原则、类型及方法[J].高教论坛，2004（1）.
关键词：施工合同；审查；标准
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：
施工合同是中国石油天然气集团公司合同管理最重要的合同类别之一。尤其是近年来，伴随着天然气管道建设的飞速发展，西部大庆、海外大庆的大规模投资建设及大炼化的全国布局，施工合同在集团公司合同管理的重要性愈发突显。建立施工合同审查的标准，对于提升施工合同的管理，进而保障工程的质量，具有重要意义。施工合同审查是建设方和施工方签订合同之前的必经程序，通过对施工合同审查，可以发现施工合同中潜在问题，尽可能地减少和避免在履行施工合同过程中产生不必要的分歧和争议，提高施工合同履约质量，即使发生了违约或者争议，也可依据完备的合同条款比较顺利地解决问题，减少建设方或施工单位的经济损失。
一、合同签约主体资格审查
合同签约主体是否具备签订及履行合同的资格是合同审查中首先要注意的问题，这涉及到交易是否合法、合同是否有效的问题。
（一）审查合同签约主体是否合法真实
签约主体的合法真实是合同审查的重要项目之一，是关系合同目的能否实现的前提之一。另外还要审查审核或确认负责签订合同的单位或个人是否已取得相应的合法授权，以防止无权或超越权限订立合同的情形存在。我方的主体是否适格(例如不是独立法人、法人名称不对、印章和名称不一致等)也要进行审查，防止所签订的合同无效。
（二）审查合同签约主体是否具备相关的资质或许可
对某些业务领域，按照相关的法律或法规规定，需要合同一方或双方主体必须具备相应的资质或经营许可才可从事。如建设工程设计合同需要国家建设部门核发的设计资质、建设施工合同要求业主有"报建"的整套资料、从事房地产开发业务需要开发资质等。
（三）审查合同签约主体的资信能力、业绩、人员等履约能力
对业绩和人员的资料审查是合同关键审查项目之一。审查施工合同对方当事人是否取得了建筑法律或行政法规要求的资质，是否具备相应的工程造价所要求的施工企业法人资质等级。
二、合同内容审查
（一）合同权利义务的完整性、可行性审查
首先审查合同中规定的己方的义务实现是否存在障碍，有无依赖外界因素的情况，在需要对方配合的情况下，配合的程序是否已经列明；其次审查己方的权利(主要是付款)是否包含条件，付款的依据是否清晰，是按进度、按工程量还是一次性支付；付款是否具有确定性，是否附加了条件和期限，是否受到外界影响，是否受到对方或第三方前置行为的影响，是否设置了不合理的付款条件，多个付款条款是否有矛盾等；对施工合同条款中的数量表述一定要明确具体，切忌模糊不清。而且要明确计量单位和计量方法。
（二）工程量条款审查
审查工程量的确定、确认方法，工程量调整依据是否约定。工程量的计算方法是否科学，有关工程量的报告材料如何编写、提交、确认等内容是否具有可操作性，遇到超出设计范围、变更施工范围、返工等情况如何计算工程量是否有约定，工程量的核定期限是否细致、明确。
（三）工程质量条款审查
审查工程质量的确定、确认方法程序。关于工程质量有无明晰的标准，验收范围(如验收依据、设计任务书、设计施工图、技术说明、验收规范等)有无书面的双方签字确认的质量标准细则，质量的实现有无障碍，验收的主体是否合适，验收的期限、程序设计是否合理，如何提出质量异议、如何磋商、处理等；质量争议的处理方式及违约责任是否约定；工程质量保修范围、保修期和保修金的规定等。
（四）工程期限条款审查
工程期限包括计划开工日、实际开工日、计划完工日、实际完工日、计划竣工日和实际竣工日等的确认程序和时间限制是否明确；工程有无阶段工期的要求；是否有工期顺延的情况，如何提出、确认；工期延误、延期竣工造成的责任承担；审查施工合同的履行期限，分期形象进度和总履行期限都需要明确。
（五）工程价款支付条款审查
首先要审查工程造价是否合法，是否公平合理，如果工程造价明显偏高或不合法，一定要指出来并提出修改意见。主要审查施工企业保证金等是否符合法定数额，工程预付款数目是否合理，施工进度款支付数额、日期是否合理，维修保证金是否合规。
（六）工程施工条件条款审查
工程准备工作如何开展、设备材料如何安排、设备材料如何采购检验、现场工作如何组织、安全施工由谁保障、场地通行通水通电如何保证，协助工作是否需要等等；
（七）工程签认、变更条款审查
审查工程变更、设计修改、方案变更、材料更换、其他临时修改的双方交换意见的程序、费用等内容的约定是否合理；审查工程签证的条件、形式、确认程序及作为结算依据的必要条件。
（八）工程竣工验收条款审查
已完成工程的保护、竣工验收的性质和程序，竣工资料的内容、份数、提交时限和逾期提交的责任，竣工资料、竣工验收资料的备案。
（九）终止、解除条款审查
合同终止、解除情况下已经完成的工作量、工程质量如何审查确认；已购买材料设备的处理，工程资料的编制与移交的时限和程序；已完成工程与未完成工程的技术衔接和处理；合同终止、解除或者符合约定交付工程时的撤场时限、确认程序；考虑合同订立后的可变更可能。
（十）违约责任条款的审查
施工合同中违约责任与义务要相对应，应符合法律法规规定，约定的违约金和赔偿金的数额不得高于或者低于法律法规规定的比例幅度或限额。特别对违约责任条款中的索赔条款，一定要审查清楚索赔的范围，条件，时间，以及索赔费用的计算方式、标准，因为这对工程造价控制有较大的影响。
（十一）争议解决条款审查
一旦发生争议，如何处理，索赔需要哪些文件，形式和程序怎么规定；如何通过法律途径解决，是仲裁还是到法院，是原告所在地法院还是被告所在地法院等等。
（十二）审查各阶段应提供的书面报告、材料准备条款。施工前、施工过程中、竣工结算时需要哪些材料，如何编排目录，如何提交、确认，如何联系、通知等，如验收材料、竣工材料、结算材料等；是否需要阶段性工程技术资料，如何整理收集、提供和确认。
参考文献
关键词：施工索赔；合理规避；风险
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-00-01
本论文主要是探讨如何做好索赔工作，合理规避风险。在探讨之前，必须树立索赔工作所必需的一些基本意识和观念，这主要是索赔意识、合同意识、风险意识、以及成本观念和时间观念，解决认识问题：（1）索赔是正常的合同管理行为；（2）索赔要有正当的理由，即要注意举证的事实；（3）索赔要注意时效观念。
一、运用法律法规、通用条款签定一个有利的合同是索赔成功的前提
凡是有经济头脑的企业家都宁可不签合同，也不签一个不利于自己的合同。所谓“有利”的好合同，其中最重要的一环就是要有利于自己日后索赔，为此，在签定合同时务必做到以下两点，才能为履行合同时提供索赔成功的机会：（1）尽量为自己留下索赔的余地；（2）尽量使对方忽略履行合同时可能产生索赔的机会。
（一）充分运用法律依据，保护企业的合法权益。目前的建筑市场是僧多粥少的卖方市场，买方被动，若自己起草合同文本业主犯疑通不过，但若用法律、法规依据，倒易减少业主担心而能够顺利通过，尤其是在政府工程、外商投资工程上如写上“按某某建委某某号工程款支付办法支付”，则较容易通过。关于合同的起草权不要推让，主动承担合同起草权，即使按规范起草对己方也是有利的。
（二）合理运用“示范合同文本”条款。熟悉和掌握FIDIC合同及“示范文本”合同条款中有关索赔的条款，对成功进行索赔有重要意义。一项索赔往往涉及到几个合同条款，可以引证不同的条款来解释，这就要求合同管理人员除了懂得工程技术和一定的索赔经验外，还必须具有较高的熟悉和运用合同条款的能力。在合同条款中，一般不会明确指出根据哪一条可以提出索赔要求，只有熟悉掌握合同条款的人才能适时发现，并指出索赔所依据的条款并及时抓住索赔的机会。
（三）在合同洽谈中充分运用合适的措词来保护施工企业的合法权益。1.关于总承包范围的约定，直接影响到工期、造价的确定。2.关于工期的约定。3.关于质量标准、质量验收的约定。4.关于竣工标准的约定。5.关于工程价款形式的约定。6.有关工程价款支付方式的约定。7.有关部门结算方式的约定。8.关于材料、设备供应的约定。
二、抓好合同履约的动态管理，是索赔成功的基础
一份再好的合同，如果不去认真履约，那也不能获取预期的效益，因此，认真履约合同，按照贯标要求，合同履约率应达到100%，这是索赔成功的前提。
（一）抓好合同交底工作
1.全面交底：首先要从招标书、投标书、询标文件、合同文本、其它承诺等全面交底；其次，要对合同各版本的关系做全面交底，其目的就是要对有利的要落实、不利的要规避，明确管理目标，落实管理责任，降低运营风险。2.全员交底：要从公司、相关部室、项目部及参与项目建设的各级管理人员做起，一一落实到每一个人员，真正做到横向到边，纵向到底。3.全过程交底：不仅签定合同交底，当出现补充材料、其他签证问题时，有关部门部门人员之间也要以书面材料的形式相互交底，如发生变更，不可能一个部门就能完全处理索赔，必须几个或更多的部门协调一致进行处理，因此，在合同实施过程中必须不断地进行沟通、协调。
（二）抓好合同履约中的过程管理，尤其是签约后的各种“变更”或现场签证
1.抓好合同履约的管理大纲。施工管理有施工组织设计，经济管理也应该有经济组织设计，这个组织设计即是合同履约的管理大纲，其内容应该有工程进度、效益指标、质量、安全等方面的目标以及这些目标的措施和组织分工，从管理大纲中可以看到各个不同层次以及各方面工作均落实到人并有时间要求的受控状态。2.抓好“变更”的跟踪工作。抓好“变更”的跟踪工作，必须要明确两个概念：首先是不是“大合同”概念，所谓“大合同”过程是指从项目招标开始直到竣工结算业主付清工程款为止的全过程活动。其次：是合同程序的时效概念，从法定程序上来说，合同条款的后者有效于前者，因此，合同跟踪就必须要以“补充协议”的形式，做好“变更”的再约定工作，从内容上讲，包括技术、材料、施工、质量、安全等各个方面。
三、抓好合同原始资料的积累和对时效观的重视是索赔成功的关键
（一）合同履约中的所有原始资料是举证的依据，是索赔成功的依据和关键
主要应积累三方面的资料：第一，建设工程标准合同文本条款中所需的资料；第二，合同外政府、地方、行业管理部门的各种新法规、新规定；第三，项目履约过程中的各类原始资料。因为，在项目索赔过程中，如果没有充分有效的原始资料，索赔的举证是无力和无效的，而这些举证的资料也只有靠平时点滴的有意识积累，才能形成。原始资料的积累要遵循两个原则：A、及时有效。在己方有关人员对“变更”内容作出全面、扼要、翔实并已签字的前提下，要及时找甲方现场代表、监理等有关人员签字认可。B、灵活多样。现场签证可采取各种各样灵活的方法，包括书面签证、录音、摄像等等。
（二）索赔的时效是索赔成功的先决条件
工程施工合同一定要明确索赔事件发生后多少时间内向业主提出索赔意向通知，超过了合理的期限不例举事实就意味着放弃索赔权利。作为业主是不会提醒你更不会补偿你的，这一点必须引起足够的重视。
综上所述，施工索赔是一种跨学科的专业知识，负责索赔的人员必须具有施工索赔的意识观念、专业的技术知识、合同管理知识与公关经验等，善于从合同文件、条款及来往函件中找出矛盾，主动地寻找机会，特别是报价时就应充分考虑为后来的索赔留下机会。
参考文献：
自我国改革开放以来，住宅建设进入到了全面提高居民居住质量和形成国民经济支柱产业的关键时期，商品房买卖合同的签订中，有以下几个问题值得重视。
一、商品房预售中的问题：1、商品房预售合同就法律性质而言，应属于远期交货合同。商品房预售的条件是房地产开发商必须具备俗称的“五证”。2、预售商品房能否转让的问题，预售商品房的转让的标的并不是房屋的所有权，而是对所有权的期待权，预售合同的转让根据我国《城市房地产管理法》是有条件的。
二、定金和订金的区别：现在很多房地产开发企业即卖出人在与买受人签订预售合同或房屋买卖合同之前，都会要求买受人必须向其交付一定金额的订购金。我们应当对出卖人收取的资金作出准确的判断与认定。如是“定金”，购房者不履行合同就无权索回定金，开发商不履行合同，应当双倍返还定金；如是“订金”，则对合同没有担保作用，不像“定金”与违约情形有惩罚作用。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件：卖出人与买受人如果对物业是否存在质量问题存有争议，需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。商品房屋应具备与其价值相适应的舒适和美观程度，如果忽视其而仅以安全为条件，应认定为影响其居住使用。
四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为；欺诈行为可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者促裁机构变更或者撤销，如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。
关键词：商品房预售定金解除合同欺诈行为违约金
我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标。目前我国商品房的建设如火如荼，购房者也异常踊跃，房价更是久涨不衰，买房是老百姓经常探讨的问题，如何才能买到一套令自己称心如意的住房呢？除了考察商品房的地理位置是否优越、交通是否便利、环境是否优美、配套是否健全等问题，购房者应在商品房买卖所涉及的法律问题上多了解一些，笔者认为有几个问题值得我们探讨。
一、商品房预售中的问题
商品房买卖合同分为商品房现售和商品房预售两种，是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。商品房现售不在本文讨论的内容之中，现不再赘述。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。①
1、有关商品房预售合同的性质和预售条件
商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的一种买卖合同，就法律性质而言，不同于预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同，而属于远期交货合同，即合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。鉴于预售的商品房存在诸多不确定因素，风险较大，国家对于商品房的预售给予较强的干预，明确规定了商品房预售的条件。即房地产开发商必须具备俗称的“五证”：②
（1）．国有土地使用权证。
（2）．建设用地规划许可证。
（3）．建设工程规划许可证。
（4）．建设工程开工许可证。
（5）．预售许可证。一般来说开发商如果已获得了预售许可证，那么就应该已取得了前四证。但也不能为了省事，而只查看预售许可证不查看其他四证。只有具备了上述“五证”，商品房才可进行预售，否则，购房者一旦购买了不具备预售条件的商品房，那么将在日后办理房产证等诸多环节带来很大的麻烦。因此，购房者应在合同签订的过程中，把握合同的细节，约定到期不能履行的违约责任，才能切实保护自己的合法利益。
2、预售商品房能否转让的问题。
预售的商品房能否转让，目前我国没有明文规定，但笔者认为允许预售商品房转让实现了所有权人对其所有物的处分权。③对于房地产开发商来说，一方面可以加速资金回笼，减轻借贷压力，另一方面也可以加快工程进度，缩短建设周期，使购买人尽快收回投资。同时也要看到预售商品房的转让的标的并不是房屋的真正的所有权，而是对所有权的期待权。
我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这说明预售合同转让是有条件的。笔者认为预售合同转让的条件如下：
（1）依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。
（2）转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观管理。
（3）预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商品房，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无效。
（4）商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预售商品房转让无效。最高人民法院民(1996)2号文件第28条规定：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”
（5）预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。
由此看来，预售商品房在符合上述条件的情况下是可以转让的。
二、定金问题
现在很多房地产开发企业即出卖人在与买受人正式签订预售合同或房屋买卖合同之前，都自行制作了一份统一格式的认购书，要求买受人必须向其交付壹万元到两万元不等的认购订金（现大部份已改为定金），并且明确约定：如果买受人在一定期限内不与出卖人签订房屋买卖合同的，将不退还已收取的订金（或定金）。由于此时正式的购房合同条款买受人并不知晓，有些买受人甚至连房屋的基本情况都无法准确知道，而到了签订正式的房屋买卖合同时，却由于合同中有种种不平等条款，或者房屋具体结构、设计、居住环境发生变化，或者在交付使用时间、办理房产证的期限、违约责任等方面无法与出卖人达成一致意见，从而导致买受人无法与出卖人签订合同。此时买受人如果想收回订金（或定金），却又因认购书中订金（或定金）条款的约定倍感困难，极大的损害了买受人的合法权益。④
为此，我们应当对出卖人所收取的订金或定金的性质作出准确的判断与认定。“定金”指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先行向开发商交纳部分款项，待合同履行后，定金应当退回或抵作房款。购房者如不履行合同就无权索回定金。开发商如不履行合同，应当双倍返还定金。定金在《担保法》中有明确规定：当事人可约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债权人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。并且定金应当以书面形式约定。定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。
“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的款项。买方支付订金之后，在约定的时间内，卖方不得再将该房屋出售给其他人，买方应在规定的时间内与卖方签订合同或支付款项。订金对合同没有担保作用，不像“定金”对违约情形有惩罚的作用。
某些情况下，在《商品房认购书》中虽然注明的是“订金”，但是，这种“订金”实际上相当于“定金”。
例如当购房者选中自己满意的楼盘，与开发商达成购买的初步意向后，开发商会要求购房者签订一份《认购书》。《认购书》一般都对所购商品房的位置、面积、价款做出约定，同时还约定购房人应当交纳订金。如果买卖双方在认购书中约定了：双方未签订正式的商品房买卖合同，如因购房者违约造成，则订金不予退还，如因开发商违约，则应双倍返还订金的条款，那么，此时“订金”实际上即属于“定金”的性质，应当按照“定金罚则”进行处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
另外建设部《商品房销售管理办法》第二十二条对签订商品房买卖合同前开发商所收取的定金或订金的问题作了规定：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定”。这条是关于预订款项的规定，根据这条规定，开发商所销售的商品房不符合销售条件的，在签订商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为，均可以要求退还；如果开发商所销售的商品房符合销售条件，则要分两种情况分别对待，第一，如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项，但双方未能就合同条款协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同的，开发商应当退还所收取的预订款项。第二，若购房者与开发商对订金或其他预订款项另有约定，例如：开发商在《认购书》或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退订金，在这种情况下则适用双方的约定。由此可见，即便是《认购书》中注明的是“订金”，但在具体纠纷中,法院应把“订金”按“定金”处理。但为了保险起见，购房人应要求开发商准确使用“定金”二字，以防被骗，同时也要慎重考虑、多方考察，不要轻易支付定金，否则是要付出代价的。
三、因房屋存在质量问题解除合同的条件
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，目前在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
开发商所交付的物业如存在质量问题，一般视不同情况予以处理：如果物业仅存在轻微的瑕疵，如漏水、细微裂缝等，可通过修补、给付违约金的方式补偿购房者的损失；对于存在严重质量问题，将足以影响居住者人身安全的，购房者可予以解除合同。但如果双方对物业是否存在质量问题存有争议的，仍需委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据。这将涉及到两个问题，即费用承担的问题和鉴定机构鉴定结论的效力问题。对此，双方当事人最好事先在预售合同中予以约定，否则，一旦发生质量问题的争议，双方不能就鉴定机构的选择和费用承担等问题达成一致的，则只能通过诉讼的途径予以解决，增添了当事人本可省却的解决争议的烦琐程序和成本支出。另外，在物业的维修期间，购房者还可能承受误工费、另行租房的损失，这也可在合同中约定由开发商承担。
四、商品房买卖合同缔结过程中的欺诈行为和处理
欺诈行为主要可以划分为两类：即故意隐瞒真实情况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于故意隐瞒真实情况如何理解、认定和处理，则不宜确定。下面我们来看一个案例：
原告，丁某，某公司法定代表人。被告，某市某房地产开发有限公司。案由，2002年6月19日，原告代表其公司与被告签订购房合同。双方约定，原告购买被告开发的某小区商品房一套，建筑总面积110.9平方米,单价2302元/平方米,总价255292元，交房日期为2003年5月30日前，小房单价2000元/个(待交钥匙时一次交清)。付款方式为分期付款，首付30%，后凭本合同与银行订立170000元的贷款合同。签约当日原告根据约定于向被告交付了总房价30%的85292元的首付款。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日的，出卖人向买受人每日支付100元的违约金，合同继续履行；（2）超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款。
合同签订前，原告认为单独的厨房，餐厅和客厅不适合公司办公，被告遂向原告承诺可将三间房间的墙打掉，同时更改了户型图并附于合同。2002年7月，被告催促原告向银行办理贷款手续，而原告认为被告为交付设计院更改的户型图，有不能履行的危险，所以至时止仍未办理贷款。2003年8月27日，交房时未按照合同中户型图建造（因要求打掉的墙是承重墙），小房也被改成车库买于他人。2004年1月原告向法院。原告要求被告赔偿因迟延交房所造成的损失,即甲方在逾期交房期间的房租(从2003年6月1日至2004年1月1日共1600元/月*6=9600元)，和因未交小房将来租小房的费用(620元/年*3年=1860元)；逾期交房的违约金按合同约定每日100元计（100元*3个月*30日=9000元），以上共计20460元，并主张继续履行合同。
为了确定此合同的性质，就需要界定房地产开发商更改户型图吸引原告签约的行为。根据最高人民法院的解释，欺诈是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示”的行为，因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误而作出的不真实的意思表示合意。该案中，被告作为房地产开发商,应知道承重墙不能拆的规定，但其为符合原告的要求，任意更改户型图，属于“故意告知对方虚假情况”，因此具有欺诈的故意。原告因考虑了已更改的户型图纸有利于自己的工作和生活,才作出买房决定并随即与房地产开发商签约，即原告因考虑到被告告知的“虚假情况”才陷入了错误并作出了意思表示，因此被告的行为属于“诱使当事人作出错误意思表示”的行为。由于被告的行为均符合欺诈的要件，所以被告任意更改户型图吸引原告买房的行为属于合同欺诈。我国《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤消。”如受害人认为违约责任的适用对其更为有利，可要求在确认合同有效的情况下，责令欺诈行为人承担违约责任。
《合同法》第114条第一款是关于违约金的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可见，损害赔偿与支付违约金都是合同责任的主要形式.损害赔偿通常要与实际损害相符,而违约金数额与实际损失并无必然联系,即使在没有损害的情况下也应该支付违约金.对于本案,如果支付补偿性违约金(即9000元)不足以补偿原告所遭受的损失,被告还需要承担损害赔偿责任,以弥补违约金的不足部分.这时,违约金与赔偿金可以并用.但是两者并用时需以实际损失作为责任的最高限额.因为既然当事人约定的补偿性违约金未达到实际损失数额,就要使用损害赔偿,而适用损害赔偿就必须遵循损害赔偿不得超过实际损害的基本原则.所以,原告未交小房和迟延交房所造成的损失（继续租房的费用）再加上违约金的数额如果1、超过了实际损失,则只能按照实际损失赔偿;2、未超过实际损失,按实际相加的数额赔偿.因违约金9000元未超过实际损失11460（租房和租小房的费用），所以原告继续履约的主张应支持，但损失赔偿应按照实际损失计算，即被告应赔偿原告11460元。从这个案例可以看出，买房人不但应在合同的签订过程中要字斟酌句，把细节问题考虑得细致一点，周到一点，在合同的执行中，也要运用法律的武器保护自己的合法权益。
商品房动辄价值十几万或者几十万，对于每个购房人来讲，都是一笔不小的数目。从新建住房看，个人购买商品住宅的比例已经接近94%。⑤由于我国当前法律制度的不健全，在商品房买卖中还存在着许多问题，买房人要在上述几个问题上加强认识，提高自己的法律素养，搞清合同中的细节问题或由专业律师陪同购房，防患于未然；而作为立法部门和有关机构，只有进一步完善我国的房地产法律制度，尽量使用准确的语言，确立精确的数字标准，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。
本文就商品房屋交易中买卖合同中常见的问题作了简单的分析和研究，以期对今后该类交易人群提供借鉴，确保我国商品房交易朝着健康、完善和周密的方向发展。
参考文献：
[1]黄河编著：《房地产法》,中国政法大学出版社1999年第一版。
[2]王利明崔建远主编:《合同法》,北京大学出版社2000年第二版。
内容提要:合同未生效的演进前景多样，宜区别对待。所谓任何人均可主张合同无效，应被区分为合同当事人可以主张、利害关系人可以主张、其他人可以主张三种类型。嗣后无效，有的是使合同自成立之时不具有法律拘束力，有的则为自无效的原因存在之日才开始无效。国家颁行了新法或者修正了既有的法律尚未使合同变得违法，只是使合同成为法律上的不能，不宜按无效处理，而应当由合同解除制度管辖。显失公平的构成不宜包含主观因素。委托人不追认无权，无权行为不一定都归于无效。
笔者分析和处理合同纠纷案件时，发现了《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）关于合同效力瑕疵的规定及其解释，或者不清晰，或者欠具体，或者有漏洞，或者有误解，需要辨正。本文即为此而作，就教于大家。
一、合同未生效
所谓合同未生效，是指已经成立的合同尚未具备生效要件，至少暂时不能完全或者完全不能按照当事人的合意赋予法律拘束力，即至少暂时不能发生履行的效果。对此，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第9条第1款前段作了如下规定：依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。显然，合同未生效以存在着已经成立的合同为前提，合同尚未成立时，谈合同未生效有点舍近求远的意味，不如径直称合同未成立。合同未生效只是已经成立的合同的一种结果。
合同未生效不是终局的状态，而是中间的、过渡的形式，会继续发展变化。演变的结果可能有：（1）未生效的合同具备有效要件，但不具备生效要件。此类合同已经具有当事人必须遵守的拘束力，只是尚无履行的效力。附停止条件的合同在条件尚未成就场合，附始期的合同在始期尚未届至场合，均属此类。（2）未生效的合同在某个阶段具备了生效要件，转化为合同生效，发生了当事人所期望的法律效果，进入履行的过程。（3）未生效的合同在某个阶段出现并存在了无效的原因，成为确定无效的合同。（4）未生效的合同一直没有具备生效要件，也没有出现无效的原因。
第二种情形由履行和违约责任制度解决，第三种情形由无效和缔约过失责任甚至罚没制度管辖，第一种情形可能发展到第二种情形，也可能演变为第三种情形。
第四种情形的后果最为复杂，需要较为详细些讨论。如果当事人各方都不积极促成合同生效，也不撕毁合同，那么，合同既不生效履行，当事人也不负缔约过失责任，更无违约责任的产生。如果当事人任何一方明确告知对方不再遵守合同，或者以自己的行为表明，即使合同届时具备生效要件，也不履行合同，那么，在对方当事人没有依法促成合同生效的情况下，缔约过失责任成立，有过错的一方向对方赔偿信赖利益的损失。
二、合同的绝对无效与相对无效
合同无效，可有绝对无效和相对无效之分。所谓绝对无效，是合同自始、绝对、当然地无效，任何人均可主张。
所谓自始无效，对买卖、赠与等一时性合同固属合理，但对雇佣、合伙等继续性合同则将产生复杂的法律状态。为了避免依不当得利规定处理所为给付返还的问题，以及对第三人法律关系所产生的困难，目前多认为雇佣、合伙等关系事实上业已开始时，其主张无效的，惟得向将来发生效力。[1]
所谓任何人均可主张，有必要被区分为合同当事人可以主张、利害关系人可以主张、其他人可以主张三种类型，以示所主张的内容和范围以及法律效果的差异。当事人的主张，不但表现为消极地防御，即以合同无效来对抗对方当事人主张合同权利，而且可以积极地进攻，即请求法院或者仲裁机构确认合同无效，使合同权利义务不复存在。利害关系人的主张，表现为可以行使抗辩权，即以合同无效来对抗合同当事人主张合同权利；其中某些利害关系人，如配偶一方擅自转移夫妻共有的不动产权利场合的配偶另一方，出租人出卖租赁物场合的承租人，还有权依据《合同法》第52条第2项的规定，主动请求法院或者仲裁机构确认合同无效，或者援用《合同法》第51条的规定不予追认无权处分合同，从而使合同权利义务不复存在。余下的“任何人”，称之为一般第三人，只能行使抗辩权，即以合同无效来对抗合同当事人主张合同权利。在合同当事人基于合同来否认一般第三人对合同标的物的权利场合，一般第三人可以合同无效来反驳合同当事人的抗辩，形成“抗辩的抗辩”。
如果合同仅仅相对于某个特定的人才不生效力，相对于其他人则是发生效力，或者合同的无效不能对特定人主张，如不得对善意第三人主张，该合同的无效就是相对无效。[2]例如，《德国民法典》第135条第1项前段规定，如果处分标的物违反了法律为保护特定人所作的禁止出让的规定时，其处分仅对该特定人无效。《日本民法典》第94条第2项和中国台湾“民法”第87条第1款后段都规定，双方虚伪表示的无效不得对抗善意第三人。
在德国法中的“相对”，用在合同无效领域，只是关于效力所涉及的人的“相对”，即，不涉及到所有人，不是对所有的人发生效力。与此相反，绝对无效则是对于所有人的无效。[3]这是以效力及于人的范围为标准来区分绝对无效和相对无效的思路，可资借鉴。就此看来，相对无效在我国现行法上并非全无踪影，只是学说尚未来得及系统总结。《合同法》第80条规定，转让债权的协议，在未将债权转让的事实通知债务人时，对债务人不发生效力。对此，也可说成债权转让协议相对于债务人无效，可作为相对无效看待。鉴于区分不同情况而分别设置绝对无效和相对无效两种制度，更为灵活、合理，我国民法及司法解释已经尽可能地减少绝对无效制度适用的范围，重视相对无效制度的设计。例如，《中华人民共和国物权法》（草案）设置了预告登记制度，购房人请求开发商交付商品房的债权，一经办理了预告登记，就能够否定其后存在于该商品房上的抵押权、其他买受人对于该商品房的所有权。这就是相对无效的情形。
相对无效，尽管在法国民法、意大利民法上外延广泛，含有法律行为的可撤销，[4]但笔者不赞同我国民法理论对此予以继受，原因在于合同的可撤销在我国现行法上是个独立的制度，尚处在建立过程中的相对无效制度及其理论在原因、法律效果和程序等方面与之不同。所以，此处讨论的合同相对无效不包括《合同法》第54条和第55条规定的合同可被撤销在内。
三、合同的嗣后无效
合同无效一般是合同成立之时就存在着无效的原因，依据《合同法》的立法目的及合同法理论，法律对此类合同自始就不按照当事人意思表示的内容赋予法律效果，简言之，合同自始无法律拘束力。不过，也有的合同在成立时本不违反当时法律的规定，符合有效要件，只是后来国家颁行了新法或者修正了既有的法律，才使合同变得违反了强行性规范，因而应当归于无效。我们可将后者称为嗣后无效。
嗣后无效在我国尚未形成完善的法律制度及其理论，需要站在立法论的立场加以探讨。在多数情况下，如合同一直没有履行，或者虽然履行了但相互返还给付比较容易，嗣后无效使合同自成立之时不具有法律拘束力，应当说是适当的，甚至是必要的。例如，出卖人上海华源股份有限公司安徽华源生物药液有限公司将其生产的克林霉素磷酸酯葡萄糖注射液（又称欣弗）出售与甲医院，双方于2005年12月6日签订了买卖合同，约定2006年12月6日交付药品。因青海、广西、浙江、黑龙江和山东陆续出现部分患者使用上海华源股份有限公司安徽华源生物药液有限公司生产的欣弗后，出现了胸闷、心悸、心慌、寒战、肾区疼痛、腹痛、腹泻、恶心、呕吐、过敏性休克、肝肾功能损害等临床症状，卫生部于2006年8月3日连夜发出紧急通知，要求各级各类医疗机构立即暂停使用上海华源股份有限公司安徽华源生物药液有限公司自2006年6月份以来生产的所有批次欣弗，封存尚未使用的此种药品，暂停购入它们。[5]安徽省食品药品监督管理局紧急通知全面召回该种药品并封存。[6]该合同自此应当暂停履行，如果该种药品被最终认定不得使用，则应当无效，且宜自合同成立时即无法律拘束力。但在某些情况下，合同自始无法律拘束力会使问题复杂化，有时甚至产生不适当的后果。例如，甲国的A公司和乙国的B公司签订了无缝钢管买卖合同，且已经交货了大部。此时，甲乙两国成为了交战国，都宣布两国公司之间的合同为非法，不得履行。自此，无缝钢管买卖合同应当无效，但若自合同成立时无法律拘束力，相互返还难以进行，在无缝钢管已被使用了的情况下尤其如此。有鉴于此，此类嗣后无效不宜使合同自成立时起就无法律拘束力。看来，对嗣后无效，是合同自成立时起就无法律拘束力，还是自无效的原因产生时才不具有法律拘束力，宜视情况而定。这是它不同于自始无效的重要之点，由此显现出区分自始无效和嗣后无效的意义。
如果在国家颁行新法之前或者尚未修正既有的法律场合，合同已经履行完毕，新法颁行或者既有的法律被修正之后，维持合同履行后的状况没有负面影响，就不宜认定此类合同嗣后无效。《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用<经济合同法>的若干问题的解答》（1987年7月21日）第3条第2项关于“合同签订时，合同内容并不违反当时国家的法律和政策规定，且在国务院[1985]37号文件前已经履行完毕的，可以认定为有效合同”的规定，属于这方面的例证。
尚需指出，如果因国家颁行了新法或者修正了既有的法律尚未使合同变得违法，只是使合同成为法律上的不能，也不宜按无效处理，而应当适用《合同法》第110条第1项、第94条第1项的规定，由合同解除制度管辖。例如，《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用<经济合同法>的若干问题的解答》（1987年7月21日）第3条第3项规定：“合同签订时，合同内容虽不违反当时国家的法律和政策规定，但是在[1985]37号文件颁布后，合同内容违反文件规定，如果是部分没有履行，应当宣布合同终止履行；如果是完全没有履行，应当依法解除合同；对有关财产争议，可按实际情况处理。”
排除嗣后无效的适用，之所以限定在“新法或者修正了既有的法律尚未使合同变得违法，只是使合同成为法律上的不能”，原因在于，假如新法或者修正了既有的法律致使合同违法，仍然适用合同解除制度，则可能因解除权的不行使而使违法的合同得以存续乃至履行完毕，导致新的法律规范形同虚设，立法目的落空。
四、恶意之抗辩及其结果
当事人明知合同条件以及缔约时的情事，甚至清楚地知晓将要签订的合同存在着无效的原因，而依然缔约。其后，在合同的存续甚至履行阶段，他发现合同有效于己不利，便请求法院或者仲裁机构确认合同无效，构成恶意之抗辩。对此，法院或者仲裁机构不宜一律支持，而应区分情况确定规则。对于那些严重背离合同制度的目的，必须予以取缔的合同，法院或者仲裁机构一经发现就应当确认其无效，不论当事人是否请求。于此场合，对当事人请求确认合同无效，不以恶意之抗辩论处。不过，除此而外的合同场合，当事人关于合同无效的主张，则应被定为恶意之抗辩，法院或者仲裁机构不宜支持，以防恶意之人因主张合同无效而获得大于合同有效时所能取得的利益。我国的司法解释在若干处体现了这种精神。例如，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2004]14号）第5条关于“承包人超越资质等级许可的业务范围签订建设工程施工合同，在建设工程竣工前取得相应资质等级，当事人请求按照无效合同处理的，不予支持”的规定、第7条关于“具有劳务作业法定资质的承包人与总承包人、分包人签订的劳务分包合同，当事人以转包建设工程违反法律规定为由请求确认无效的，不予支持”的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第6条第1款关于“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第8条关于“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”的规定，等等，都体现了人民法院不支持恶意之抗辩的精神。
五、主观因素与显失公平的构成
《合同法》第54条第1款第2项规定的显失公平，其构成是否需要“当事人急迫、轻率或无经验”之类的主观要件，存在着不同意见。[7]经过再三思考，笔者现在倾向于不要求主观要件，理由在于：（1）从立法意图看，《合同法》是为了避免德国民法上的暴利行为要求过于严格，在个案中难以构成的弊端，特意将暴利行为构成的主观要件“当事人急迫、轻率或无经验”剥离，另成立“乘人之危”，作为无效的原因（《中华人民共和国民法通则》第58条第1款第3项、《合同法》第52条第1项），或者可撤销的原因（《合同法》第54条第2款）。（2）从体系上观察，显失公平是从结果着眼的，没有考虑形成显失公平的原因，包括酿成显失公平在内的影响合同效力的原因在《中华人民共和国民法通则》（以下简称为《民法通则》）和《合同法》上都单独列出，作为无效或者可撤销的原因。若把形成显失公平的原因考虑进去，就出现了诸如因恶意串通损害他人利益形成的显失公平、因欺诈形成的显失公平、因胁迫形成的显失公平、因乘人之危形成的显失公平、因重大误解形成的显失公平等。作为独立的可撤销原因，显失公平应是上述类型以外的类型。[8]如此，只有把“当事人急迫、轻率或无经验”等主观要素从显失公平的构成中剔除出去，才不会使显失公平与乘人之危重合或者交叉，才会使显失公平、乘人之危两个可撤销的原因界限清晰，法律适用明确。当然，这并不排斥在个案中显失公平确实存在着“有意利用对方的急迫需要或者没有经验”等主观因素，如同无过错责任原则下，飞机坠毁毁损房屋确实源于驾驶员的疏忽大意，航空公司承担的无过错责任。（3）《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称为《关于民法通则的解释》）第72条关于“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定中，明确提出了“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验”这些主观要素作为构成显失公平的要件，是否表明显失公平的构成包含着主观要件？笔者的回应如下：其一，基于上述揭示的《民法通则》、《合同法》关于合同无效、可撤销制度及其各项原因的分工，可知将主观因素作为显失公平的构成要件弊多利少，不易区分某些原因之间的界限。据此，从整体考虑问题，不把主观因素作为显失公平的构成要件，更有益处。其二，在赞同这种路径的前提下，可以把《关于民法通则解释》第72条的规定视为对显失公平类型的列举，而非定义。换句话说，从整体上对显失公平的构成不要求主观因素，但不妨碍具体的显失公平案件存在着主观因素。
六、无权人订立的合同及其效力
无权人以被人名义与相对人订立了合同，在相对人不行使撤销权，被人亦未追认的情况下，《合同法》第48条第1款规定，该合同“对被人不发生效力，由行为人承担责任。”理解其意，应把握以下几点：
其一，在无权情况下签订的合同，符合法定的有效要件时，有效。无权人和相对人作为该合同关系的当事人，履行该合同项下的义务，享有该合同项下的权利。被人不承受该合同项下的权利和义务。这多发生在间接场合。例如，甲外贸公司接受乙公司的委托，从D国的丙公司进口30辆载重卡车，但甲公司却自作主张，与D国的丙公司签订了30辆奔驰轿车的买卖合同，买受人落款处加盖了甲公司的合同专用章。乙公司对该合同不予追认。在该合同不违反强制性规范及外贸管制的要求场合，该30辆奔驰轿车买卖合同有效。在这里，需要解释“对被人不发生效力，由行为人承担责任”中所谓“责任”的含义。
按照一般理解，所谓民事责任乃违反民事义务所产生的第二性义务，体现着国家的强制性，在过错责任场合，还含有道德和法律谴责和否定违法行为及其主观状态的评价。这种意义上的民事责任显然不是《民法通则》第66条第1款前段所规定的“民事责任”、《合同法》第48条第1款关于“对被人不发生效力，由行为人承担责任”规定中所说的“责任”，因为在被人不追认无权行为、无权的行为人和相对人签订的合同仍然有效的情况下，无权人对相对人承担的是履行该合同项下的义务。该义务是中性的，不含有道德和法律谴责和否定义务人的行为及其主观状态的评价，也不含有国家的强制性，即使认为有强制性，也是隐而不露的。如果无权人履行这种义务是适当的，则不会产生通常意义的民事责任。在这种背景下，解释《民法通则》第66条第1款前段所规定的“民事责任”、《合同法》第48条第1款所规定的“责任”，有两个路径。第一条路径是修正民事责任的通常含义，扩张民事责任的含义。
第一种含义是民事责任乃违反民事义务所产生的第二性义务，第二种含义为民事责任是中性的民事义务本身，第三种含义为民事责任就是民事权利。第二条路径是采取当然解释规则，《民法通则》第66条第1款前段所规定的“民事责任”、《合同法》第47条第1款所说的“责任”是从最坏的结果着眼的，即，只要被人不追认无权行为，无权的结果就由无权人承受，包括由无权人向相对人承担通常意义的民事责任。举重以明轻，连最坏的后果（承担民事责任）无权人都要向相对人承受，何况无权人向相对人承受合同有效场合的履行合同义务？
显然，第一条路径是必须修正已经习以为常的民事责任的通说，混淆了民事责任与民事义务的界限，尤其是将民事责任等同于民事权利，更令人匪夷所思，代价昂贵，不可取。而第二条路径既维护了民事责任的通常含义，又使无权人享有该合同项下的权利、承担该合同项下的义务顺理成章，符合法解释学的规则，符合实际需要，比较可取。
其二，无权情况下签订的合同部分有效，部分无效。这发生在直接的场合。原来，依据《民法通则》设计的均为直接（第63－70条），人和相对人实施的行为不同于当事人亲自实施的法律行为，其特色在于，意思表示是人发出或者接受的，但法律关系的一方当事人却是被人而非人，行为的效果意思中包含着基于行为产生的权利义务归被人承受的内容。在被人不追认无权行为的情况下，依据《民法通则》第66条第1款前段及《合同法》第48条第1款的规定，由无权人承受后果。该后果若是行为有效时的权利义务，就与行为中固有的效果意思不同。详细些说，法律对该合同并不完全按照当事人的效果意思赋予法律效果，即，在合同的当事人方面，否定了无权人和相对人关于被人为合同当事人一方的效果意思；在合同项下的权利义务方面，则按照无权人和相对人的效果意思赋予法律效果，就是说，该基于该合同承受的权利和义务完全受法律保护，不予改变。总之，无权人和相对人为该合同的当事人，双方须履行该合同项下的义务，享有该合同项下的权利。被人不承受该合同项下的权利和义务。
在这种情况下，对《民法通则》第66条第1款前段所规定的“民事责任”、《合同法》第48条第1款所规定的“责任”，同样按照举重明轻的解释规则予以理解，不把它解释为包括无权人向相对人承担合同义务、享有合同权利，而是继续维持民事责任的通常含义。这种情形多发生在直接的场合。例如，甲公司接受乙公司的委托，从丙公司购买30辆载重卡车，但甲公司却自作主张，与丙公司签订了30辆轿车的买卖合同，对此无权，丙公司并不知情。买受人落款处加盖了乙公司的合同专用章（盗盖的），人或者经办人的落款处加盖了甲公司的合同专用章。乙公司对该合同不予追认。在合同未违反强制性规范时，应当生效履行。不过，买受人不再是乙公司，而是甲公司。
其三，无权情况下签订的合同，不被被人追认，因而不符合有效要件，归于完全无效。例如，甲公司为中介公司而非技术开发公司，无权乙技术开发公司，与出资人（委托人）签订委托开发合同，乙技术开发公司拒绝追认。因甲公司完全没有技术开发能力，该合同归于无效。该案件应当适用《合同法》第58条的规定，无权人甲公司承担缔约过失责任等后果。无权行为的效力待定，同样涉及追认权、催告权、撤销权、除斥期间，在原理上相同于限制民事行为能力人订立的合同场合的相关说明，因而不再赘述。释:
[1]王泽鉴：《民法总则》，三民书局2000年版，第518页。
[2]参见[德]迪特尔•梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第375页；[德]迪特儿•施瓦布：《民法导论》，郑冲译，法律出版社2006年版，第495页。
[3]耿林：《强制规范与合同效力》，清华大学法学院博士学位论文（2006），第245页。
[4]五：《法律行为绝对无效与相对无效之区别》，《法学丛刊》第171期（1998年），第112页。
[5]，2006年8月3日新华网。
[6]，2006年8月4日新华网。
