时间：2022-05-01 12:30:40
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇精装修施工总结，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：工程管理；精装修房；住宅
中图分类号：TU7文献标识码：A文章编号：
近年来，随着都市人生活和工作节奏的不断加快，精装修房越来越被社会大众所接受，精装修房在提高产品品质、提升产品附加值方面是普通商品房所不能及的。市场竞争激烈的形势下,对 “精装修房”的工程质量、细节提出了更高的要求，这些均源于精密、细致的管理，因此，如何打造高品位、高品质的精装修房是当前形势下房地产企业生存、发展的新课题。
1 精装修工程的特点
精装修房是指住宅在交付入伙前，所有功能空间的固定面铺装、涂饰完成，厨房、卫生间的基本设备全部安装完成，通俗地说，就是达到“拎包即住”的条件。
和传统的毛胚房相比,精装修楼盘的优势是毛胚房所不能比似的。主要体现在以下几个方面。
1.1 节约资源
精装修楼盘通常工程量大,施工区域广,可以充分发挥大工程的特点,发挥大规模的采购优势，能够降低采购成本。上规模的装修工程，相比家庭装修,能节约材料、能源。比如个人装修,完成工后多下来的边角脚或小半桶没漆可能就配不上用场。
1.2 质量可靠
精装修楼盘的大批量材料采购,对主要材料进行招投标。招投标即是一种优胜劣汰的过程,这对规范市场,促进生产企业改进产品的质量,提高服务态度都有很大的帮助。开发商作为专业的建设单位，在质量控制方面较小业主更具有优势；同时集中的大批量采购，对供应商的质量控制力度也更高，通过发挥施工监理的作用，进一步保障供应材料的质量。
1.3 周期短
一个楼盘交付后,由各家各户自己装修,那整个小区或建筑全部装修完成可能需要3～5年的时间,甚至更长。而统一精装修,施工工期将会控制在短短4～6个月。有利于小业主入住后获得更加舒适的生活环境。
2 精装修工程管理的难点
2.1 精装修工程涉及的单位多，包括土建单位、水电安装单位、装修单位等等；现场管理、协调难度较毛坯房大。
2.2 工期短，各环节衔接紧密，大部分材料设备都是在后场加工、现场组装，现场出现的细微偏差，如不能及时发现、处理，会导致后期无法安装无法进行，从而影响进度、质量。
2.3 工序多，交叉施工多，如不精心组织，场面会混乱不堪，成品保护不利。
2.4 精装修工程对于尺寸要求高，要求很精确，任何误差将会导致装修效果偏差，因此，从土建施工开始就必须要狠抓尺寸偏差，甚至比允许误差要小。
3 精装修工程管理重点
3.1 从阅读、理解图纸开始。
图纸是施工的依据，是设计意图的体现，尤其是精装修设计图，涉及到最终的效果，关系到整个设计的成败，所以，审图要先理解设计师的思路，才能够做到按图施工，将设计思路落实到实体上。同样，设计图纸的准确程度也在很大程度上影响现场施工。因此，审图的目的一是弄清设计的意图，二是提前发现现场无法落实图纸要求的环节，在施工之前寻求更好的解决方案。
3.2 材料、设备管理。
精装修工程使用的材料种类多，施工前根据进度计划要求排出有效的材料、设备进场计划，包括材料的检测要求、送检计划，严格抓好材料、设备进场验收，需要复试的材料及时进行复检。
3.3 施工质量控制。
3.3.1 现场控制从综合测量放线开始。
在精装修工程的项目上施工单位常常是各自测量放线，以满足自身施工的需要。最终就有可能导致在相交接的工作面上出现偏差或无法收口。经常表现在以下几个方面: 电梯门框定位和标高偏差; 内外装修在门窗洞口处出现偏差;地面铺贴中出现地砖或石材窄条的问题; 地面上做踢脚后，地面与踢脚接口缝隙过大等。
紫薇园精装修在交接验收时，对土建单位提供的基准线、墙面、地面、顶面平整度、垂直度进行了较为细致的检查、验收，在精装修开工前花较长的时间进行放线检查、复核。
3.3.2 严格检查各工序质量。严格执行工序报验制度，上道工序未验收合格，不得进入下道工序，对不及时报验的行为坚决处理。
3.3.3 重点控制隐蔽工程验收。
①给、排水管验收。隐蔽前对给水、排水管道逐个检查，不得有半点大意。
②电线验收。吊顶、风管螺杆、地板龙骨施工极易打穿预埋在楼板中的线管，因此，交接验收时，土建单位必须在地面弹出电管走向线，安装单位、精装修单位施工时避免在打洞时打穿电管。
③风管验收。吊顶封板、地板基层封板前对风管、接口逐个检查，排除漏风的隐患。
④厨、卫、阳台防水。精装修房的防渗漏一直是工程质量控制的重点，一旦渗漏，后果不堪设想。在土建单位防水施工不渗不漏的情况下，精装修单位要进行二次防水处理，尤其对管道根部采取加强措施，排除一切渗漏的可能。
3.4 成品保护。
由于精装修工程的特殊性，它所涉及到的各类土建、装饰、安装工序众多，交叉施工再所难免，为了尽可能的减少对已完工工程的损坏，必须制定成品保护制度，明确各阶段成品保护责任，并采取有效的成品保护措施。按照谁施工、谁保护的原则，交接前由各自单位自行负责，验收后移交装修单位，统一保管、保护，直至移交物业。
3.5 沟通、协调。
精装修工程由于涉及的分包单位众多，且相互影响较多，因此，现场沟通、协调显得尤其重要。首先，要明确各工序的先后关系，合理组织施工，尤其对于分包单位，存在现场尺寸复核、后场生产、现场安装、收边收口的过程；其次，加强沟通，发现问题，及时解决，不能相互推诿。
4 精装修工程管理的几点思考
4.1 图纸设计。
主体设计阶段，要考虑装修的效果，能否从设计模式上进行优化，先确定装修的风格、细部做法，比如卫生间墙、地面贴砖，卫生间具体尺寸结合所选瓷砖规格进行设计，可避免贴砖过程中，收边收口处出现窄条。有些管道安装于吊顶内，要结合管道的走向和高度，以及结构梁的高度来确定吊顶，需要预留的进行预留，这样可以有效保证吊顶高度。
4.2 施工内容的划分。
哪些内容由土建单位完成，哪些由装修单位完成，在招标前进行明确。水电工程，考虑具体点位的位置要求较高，除预埋预留的以外，宜由精装修单位完成，可一次施工到位，减少返工造成的浪费，且可以大量避免后期吊顶吊杆打洞、地板龙骨打钉造成的破坏，有利于成品保护。
4.3 管线走向综合设计。
紫薇园项目运用了地源热泵系统，顶面设置回风管，地面设置送风管，加上室内给水管，各种管线量大，如不预先设计各管线走向，将会出现管线交叉、重叠的现象，进而影响吊顶、地面标高。
4.4 关注细节。
不同材质的交接、收口，阴阳角的处理，砖缝、地板缝的控制等，这些细节处理的好坏，直接影响装修效果。
4.5 管道的维护。
关键词：住宅；精装修；发展；质量控制
中图分类号： O213.1 文献标识码： A
引言
在房地产开发的大背景下，精装修住宅成为市场的主流方向，当前，人们追求方便、快捷的意愿越来越强烈，需要住宅告别毛坯房时代，转变为低成本、高质量的精装房的呼声逐步强烈。精装修住宅就是本着“以人为本”、“差异化施工”等原则对新建住宅进行改造和装饰，具有统筹上的优势，对于防止财富浪费、装修施工隐患、装修污染，减少私人装修对公共环境影响和公共设施破坏有独特的作用和意义。
一、精装修房是住宅建设发展的必然趋势
1、精装修市场开发与发达国家的差距
目前我国上市销售的新建商品住房多为初装修的“毛坯房”，交付住房后需要进行二次装修才能使用。根据建设部统计，中国一步到位的精装修住宅不足中国住宅年开发量的10%，而在发达国家精装修住宅一般占开发量的80%以上，统计显示，我国每年住宅装修造成的浪费高达300多亿元。
2、住宅二次装修存在许多问题
①将产生大量的垃圾，再次带来浪费；②一些住宅装饰装修行为危及建筑建筑结构安全，成为公共的隐患。有的住户为改变户型，随意在承重墙上开凿门洞，随意改变住房的荷载，随意改造防火、通风设施等行为，从而危及建筑结构安全，降低住房设防等级；③影响左领右舍，破坏小区环境；④浪费了精力，购房后家庭成员先要商量新居的设想，再找装修公司设计，然后购买装修材料，根据施工顺序不断增添辅料，还要督促施工进程，时时观察工程质量，因此一套房子装修完后，还真浪费了不少精力。要改变毛坯家庭装修的装修思想，适应社会潮流的改变，从而改变我们的做法，从传统的手工业转向批量生产做精装房，行业龙头万科早在08年就开始研究装配饰工业化的新模式，所以把精装修做成产业化是行业的发展的必然，同时这也是一个利国利民之举。
3、精装修房的优点
3.1精装修房的市场定位是为了那些生活忙碌没有时间的人、没有精力的人，特别是成功人士和大部分青年人，这些人生活节奏快，没有时间和精力去管理装修，所以在一定程度上，精装房能给他们节约时间成本。
3.2由于绝大部分的购房者没有足够的资金去一次性付清购房款，所以大部分的购房者选择银行的购房按揭贷款。而包含装修款的精装房同样也可以向银行申请贷款，这样可以装修款包含在购房贷款里面。相对于很多的购房者在交完第一次购房款后，需要再花费资金进行装修的情况来说，精装房在一定程度上减轻了购房者的经济负担。
3.3精装房有利于环保，能减少建筑过程中的建筑垃圾和渣土。几乎100%的购房者在购买毛坯房之后，将建筑商安装的门窗、厨房、卫生间、电线、地面、水管等基础设施全部拆除，换成自己购买的装修材料。这样重复的装修，造成了大量的资源浪费，同时也产生巨大数量的垃圾。耗时耗力还浪费社会资源。自己装修的话，会产生很多的麻烦，在装修的时候，往往会对周围产生影响；
精装房可以减少“过度装修”的风险。一些购房者没有建筑力学的概念，在装修的过程随意破坏建筑原有的受力结构。这不仅对自身的安全造成了隐患，还对其他的住户的安全造成了威胁。有的住户为改变户型，随意在承重墙上开凿门洞，随意改变住房的荷载，随意改造防火、通风设施等[1]。这些年，城市建设局和房管所最头疼的就是购房者的过度装修，而且常常屡禁不止。因此精装房一次性解决了很多的浪费和污染的问题，同时有利于环保和人们对于安全、健康的需求。同时这样做也符合国家现在大力倡导的可持续发展路线，精装房可谓是利国利民，顺应时代潮流。
二、精装修住宅的施工质量控制
通常情况下构成精装修住宅的工程质量要素是基层质量、设计质量、材料设备质量、施工工艺水平、工人操作水平以及成品保护水平等几个方面，为了确保精装修住宅的施工质量，我们对质量控制的手段可以划分为如下几个方面：
1、建立质量管理体系
建立以项目经理为首的质量管理体系，对本工程从技术组织、工序控制、材料管理、质量检测、工程配合、产品保护等方面落实措施，从而对质量进行预控、监督和检测。
2、基层质量控制
主要包括精装修基面的位置误差，基层的平整度、垂直度，基层缺陷，基层强度、刚度等方面，重点检验基层施工，严格控制质量。
3、设计质量控制
主要包括装饰设计是否满足建筑功能要求，是否符合建筑结构。对于设计不适合建筑功能要求或者不符合建筑结构的，必须提出合理化建议或者深化设计，将质量隐患扼杀在摇篮中。
4、材料、设备的管理和质量控制
装修工程使用的所有材料、构配件和设备的进场报验都要严格把关：其品种、规格、外观、尺寸必须符合设计及规范要求，包装必须完好，产品合格证书、使用说明书、产品性能检测报告及有害物质含量检测报告齐全。材料进场使用前必须严格执行材料进场验收签字制度：进场材料未经检验合格并签认，不能在工地上使用，且必须立即清除出施工现场，另行存放。同时，应按规范要求做好各项施工试验及施工记录，确保施工资料的完整正确并有可追溯性。
5、施工过程中严格的质量控制
在进行大面积施工前，必须先做样板间，以检验装饰效果、施工工艺和施工质量。安排专人在现场督促检查，配合设计部门落实设计方案，修正施工中出现的不足。样板间施工完毕后，经各有关部门验收达标后，方可进行大面积施工。在大面积施工的过程中，要全程跟踪装修施工过程，对关键工序严格实行质量控制，进场材料及时取样送检，严格执行规范要求的各项检验。各类管线（强、弱电管，给排水管道等）、所有吊顶内龙骨及基层、地板木龙骨、地板留缝等隐蔽部位是装修施工质量控制的关键。要严格执行隐蔽工程验收制度，督促检查施工单位是否严格执行工序交接验收制度，每道工序完成后，认真实行自检、互检、专职检测，上道工序不合格，不准进入下道工序施工。
6、专项施工重点的质量控制
各个专项施工重点也是精装修住宅工程质量控制的关键所在，要求对以下一些专项施工重点作出控制。
6.1吊顶工程检查：确保吊顶工程饰面材料、吊杆、龙骨的材质、品种、规格和安装间距及连接方式符合规范要求。吊顶标高、尺寸和造型符合设计要求。
6.2木龙骨、木饰面板和塑料饰面板的燃烧性能等级证明，石材面板应进行防碱背涂处理。
6.3厨房、卫生间防水工程检查：严格审查防水工程施工工艺，严格按施工工艺要求监督控制防水施工全过程，施工完成后，进行48小时避水试验，确认无渗漏后才能进入下道工序。
6.4墙面涂饰工程检查：涂料的品种、型号、颜色、图案和性能都必须符合设计要求，产品合格证和性能质量检测报告齐全，水性涂料涂饰工程施工确保在适宜的温度进行，涂饰均匀、粘结牢固，杜绝漏涂、透底、起皮和反锈等问题。涂饰工程中新建筑物的混凝土或抹灰基层应涂刷抗碱封闭底漆。
6.5细部工程检查：确保各个细部使用的材料合格、安全，检验结果符合有关规定，并落实各细部工程安装预埋件或后置预埋件的数量、规格、位置以及造型、尺寸和固定方法符合设计要求，表面平整、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。
6.6实木复合地板检查：选用品种、规格符合设计要求并有出厂合格证的实木复合地板，在铺装前对地板进行选配，将纹理、颜色接近的地板集中使用于一个房间或部位，并对基层进行防潮处理，防潮层宜涂刷防水涂料或铺设塑料薄膜。
6.7精装修住宅室内环境质量控制。样板间完成后应做一次室内空气质量检测，发现问题及时找出原因后分析改进，预先对室内空气中有害物质进行监控，以免发生大面积装修施工完工后空气质量不合格的情况。工程中大量使用的人造板材（如细木工板、胶合板、纤维板、保温材料、贴面板等）必须有甲醛含量检测报告；天然石材的放射性检测、木地板及其它木质材料严禁使用沥青类防腐、防潮处理剂；装修材料严禁使用含各种苯离子的溶剂和稀释剂。
7、成品保护质量控制
由于精装修施工过程中产生的成品和半成品较多、专业施工队伍较多等特点，为保证工程的顺利进行，保证工程质量避免返工，工程的成品保护是达到质量目标的重要环节。成品保护的一般方法主要有：“盖、遮、围、堵、包、绑”。
8、质量检测验收
在精装修工程均按设计图纸和合同要求完成后，还需要进行层层的审核检查、质量验收，以确保业主最终居住的是优质安全的住宅。隐蔽工程验收；水电工程单独验收；竣工验收（包括装修公司、监理公司、房地产公司三方验收）；质检站验收；公司委托物业公司细部检查；客户交房时自己验收。
结束语
精装修质量控制是一项系统性工作，作为建筑工程施工技术管理人员必须加强学习，不断提高质量意识，认真总结经验教训，争取为社会提供优质、精良的装修服务。
参考文献
[1]王永平.精装修带地暖卫生间防水工艺探讨[J].科技创新导报.2011（09）.
[2]王志永.精装修住宅的特点及施工质量控制浅析[J].科技资讯.2009（15）.
[3]周飞云.浅析精装修住宅的发展趋势与质量管理[J].福建建材,2012
[4]王志勤.建筑装修工程质量保证措施探讨[J].广东建材.2012(05).
关键词：精装修；项目管理；过程管理
中图分类号：C93文献标识码： A
一、引言
从项目管理角度来看，精装修项目是房地产项目的最终产品，是一个以最终使用客户需求为导向，将装修质量和客户需求始终贯穿于整个项目管理过程中，从而形成完整的产品管理过程。在精装修项目管理过程中，相关单位应以实施项目为主线，分为策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等阶段，严格把控各个阶段的重点和难点，完善相关管理制度，提高精装修项目过程管理水平，从而为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境，更加突出空间利用和居住人性化，促进我国建筑精装修项目建设和发展。
二、项目管理和过程管理及管理关键的概念
项目管理是在项目经理和组织的努力下，采用相关的管理理论和方法对项目进行计划、协调、控制等，其目的是形成科学合理的特定目标管理方法体系。精装修项目管理作为工程项目管理重要组成部分，管理人员运用系统工程的观点和理论，对精装修项目施工进行全过程的管理，从而不断优化生产因素在项目中的配置，为业主提供优质的产品和服务。按管理者不同，可以将精装房项目管理人员分为设计单位、监理单位、施工单位、物业公司以及业主单位等。过程管理是运用合理的技术、方法以及设备等对项目管理过程进行策划和控制，确保过程管理的效果和效率。过程管理包括四个部分，即过程策划、过程实施、过程监测以及过程改进等，这也是通常说的PDCA循环四阶段。对项目管理起着决定性的因素被称为精装修项目过程管理的关键，根据企业经营目标，分析业务过程中组合和联结的方式，不断优化设计业务的过程，制定出资源配置和组织设计方案，充分利用先进的计算机相关技术，快速、准确地解决过程管理问题，从而提高管理水平和质量。
三、精装修项目管理的特点
（1）项目策划定位必须准确
在精装修项目设计过程中，不仅需要考虑到个性化与共性的统一，还需要考虑整个产品所面对的消费者需求。所以精装修项目策划定位必须准确，策划设计单位在前期项目策划阶段，应制定出详细的市场考察报告，完善相关的设计方案，实现设计和项目、工程以及销售的高度统一。
（2）集合了更多的利益相关方
与毛坯房相比，精装修房屋涉及到的参建单位较多，比如软硬装设计单位、地板地砖材料供应单位、装修安装单位等，每个单位都有各自的参与项目利益，都有自身行业独立的运作流程。近年来，我国精装修项目越来越多，所带来的工程管理协调难度日益增大，如何有效的管理流程，避免不必要的内部损耗，就必须加强项目过程管理。
（3）实施控制难度大
精装房是一种集合性较强的建筑商品，涉及到的参建单位多、产业面积广、项目控制难度大。在当今房地产市场模式下，所有的参建单位基本上都是阶段性参与，只有房地产企业才真正肩负起了项目全过程管理重任。当然政府部门也严格要求，在工程施工建设中，建设单位负领导责任。因此在施工中，建设单位项目管理和控制必须综合考虑各单位的衔接、设计与工程质量的检验和控制等，这就使得精装修项目实际控制难度非常大。
四、精装修项目管理过程分析
建筑精装修项目管理过程是以项目实施为导向，一共包括六个阶段，即策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等，管理范围和特点与毛坯房有很大的差别，其管理过程如图1所示。
图1精装修项目管理过程流程图
（1）策划阶段
与毛坯房相比，精装修房多出了精装部分，减少了业主二次设计以及个性发挥的空间，业主在选择时，往往会综合考虑项项目所处地段、项目质量、装修设计风格、精装施工等，对项目产品的要求明显高于毛坯房。在策划阶段，房地产公司应重点解决产品设计施工标准、产品定价以及产品销售对象等问题，策划成功与否，直接关系着项目目标实施的效果，一旦后期发生大量的工程变更，施工质量、进度以及成本控制难度大，给公司带来较大的经济压力。
（2）在设计阶段，不仅要考虑到装修设计和建筑设计，还应该控制项目施工成本、质量以及使用功能等，比如在使用功能上，明确户内基本功能，餐厅、家电位置、交通组织等。同时在施工质量和成本控制方面，应尽可能选择工厂成品，选用适宜批量化生产和采购的材料等。
（3）招标阶段
招标阶段作为项目管理重要的环节，招标的成果是项目建设执行阶段管理控制的基础。在招标过程中，精装修项目必须选择信誉素质良好的合作方，在有限的项目建设期内，形成完善的内部管理体系是十分重要的。因此招标质量需要科学合理的招标工作流程和制度来保障，但就实际情况来看，国家统一的制度和流程并不适合于不同的企业和项目，导致制度和流程难以落实和控制。
（4）采购阶段
由于精装修材料、器具种类繁多、价值高、市场变化明显，在确保工程质量的前提下，应选择信誉好的供应商，并达成长期的合作关系，确保所采购物资的性价比。同时对材料进场、保存进行严格的管理，完善相关的材料进场制度和存储制度，对采购进场的材料进行统一的发放和保管，从根本上保证工程施工质量和安全。
（5）施工阶段
施工阶段是一个时间最长、投资量最大的环节，施工阶段管理的重要性主要来源于工程的不确定性，并且施工管理阶段出现偏差是必然的。因此为降低施工阶段出现偏差的频率，就必须从管理学的角度出发，优化组织设计，制定工程计划和目标，注重信息资料的采集工作，做好分项工程试验检验工作，减少工程变更，从而确保施工活动顺利进行。
（6）竣工阶段
竣工交付是整个项目检查的重要部分，是考核建设成果、检验项目、设计施工、管理水平的重要环节。精装修项目是建筑的最终成品，在竣工交付时，应重点注意检查建筑产品的完善性，并做好建筑资料、产品使用手册的整理和移交工作，为后期精装修项目施工管理提供可靠的参考依据。
五、总结
近年来，我国建筑行业飞速发展，在土地价值快速增长的背景下，精装修房屋数量急剧上升，给我国建筑项目施工及管理提出了更高的要求。在精装修项目管理过程中，各参建单位应把握施工中的重点和难点，运用科学合理的管理理念和方法，从精装修项目策划、设计、招标、采购、施工以及竣工交付等环节，全面推进住房制度改革，提高人们的生活水平，为业主营造一个安全、舒适、健康的生活工作环境。
参考文献：
[1]李颂华. 精装修工程项目管理研究[D].华南理工大学,2013.
关键词：精装修设计施工技术控制
中图分类号：TU7 文献标识码：A 文章编号：
前言：我们嘉华建国西路项目位于徐汇区历史保护建筑群内，拥有浓厚的法租界文化底蕴，小区规模约14万平方米，根据公司管理层的定位，特邀香港梁志天设计公司专业打造的全精装修楼盘。
公司管理层经历几年的苦心研究，几轮Mock Up 样板的试点，最终做出现在的交楼标准样板房，并且在不断地完善。藉此以论文形式进行展开，谈一些心得体会和经验教训，为今后的精装修住宅道路上有所帮助。
第一步：甲方需有明确的设计任务书。
在我们以往的设计案例中，发现较多设计公司在不停地揣摩公司管理层的个人审美意见，设计方向多次较大变动，设计方案较难在预订的时间进度内完成确认，更有概念设计已通过，在深化设计阶段却又方案的情况也多次发生。
所以我们也在总结，提议请销售市场方面安排市场顾问单位书面提供一份较全面的市场定位报告，装修的定位，装修设计施工预算。
同时设计部也将提供一份装修设计任务调查表，请市场销售填写，这份调查表把各功能房间的设置要求，材料标准，机电配置要求都一一罗列出来。
通过以上步骤后，整理出一份设计任务书，让设计单位清清楚楚明白甲方需要的内容，有很强的针对性，做出来的方案和完工后的效果基本上一致，目前我司已基本上能拿着效果图去验收完工设计效果。
第二步：施工深化图纸非常关键。
设计单位存在的问题如何解决，比如说图纸不详细，没有明确的剖面节点做法，设计图纸和现场实际不符，不同专业交叉作业经常作为设计盲区，都需进行施工深化。
目前，我司的室内设计顾问公司只负责工程的装饰部分的设计，但一个完整的装饰工程除了装饰部分还包括机电、暖通、智能、给排水、灯光、声控、消防等专业方面的内容，往往这些专业位置的定位会影响到整体装饰的效果。由于室内设计顾问公司的国内的现场协调能力和解决问题的能力较弱， 从而会影响整个工程的进度。想要及时解决这些问题，必须有一个深化设计的过程来把这些问题都解决好并反映到综合图上，使各施工部门有据可依，才不至于造成工程的停工或返工等现象。
建国西路项目B地块精装修项目，由3家装饰施工单位中标，由于各施工单位的施工习惯和质量标准不同，各自考虑利益的方式不同，会出现不同的问题，我司项目现场的任务是控制整个项目的效果、质量、成本，那如何才能对整个项目进行有效的把控呢？总结必须有一支综合能力比较强的深化设计队伍对其全盘控制，才能达到最佳效果。这支深化设计队伍由各施工单位派设计师组成，互相交流深化图纸，定期召开设计专题会议，主要对技术图纸、相关专业配套的协调，对材料的把控、对各施工部门进行技术指导和技术督察。
深化设计包含内容:
按国内本地相关标准及规范对装饰施工图进行深化。
根据现场情况及装饰施工图纸对进行设计调整及完善。
根据装饰施工图对机电设备安装提出相关要求，对强电、弱电、智能、消防、暖通、给排水、调光等专业配备单位进行协调，按装饰要求对末端点位进行定位。
根据现场情况配合灯光顾问对灯具等进行定位和调整，绘制综合天花图。
在深化设计过程中碰到现场实际尺寸调整设计的必须获得内装顾问同意后再做修改。
施工过程中的变更及调整。
对施工单位现场施工工艺的控制。
对各分包商（石材、木饰面、玻璃）等加工图纸进行审核。
参与现场工程例会，积极配合甲方和施工方及时解决现场出现的各种与设计有关的问题，确保施工的顺利进行。
工程顺利完工后，配合各施工方完成竣工图审核工作（满足报消防、招标及施工需求），并协助甲方完成技术资料的整理归档工作。
通过对以上深化设计工作内容的了解，深化设计是所有设计阶段中最深入的设计工作。它是以设计为基础，对各相关环节进行协调和综合，从而起到重要作用。对于整个项目来说，无论从时间、成本、质量以及各环节之间的协调都会变得有序、高效。
第三步：正确清晰的施工技术要求，并认真落实。
阶段明确，流程清晰，可操作
准备阶段——施工图确认，材料确认
施工阶段——样板引路，阶段验收：“一房一卡”
竣工阶段及交房——综合验收
施工阶段样板引路& 隐蔽验收 & 施工工艺
现场施工应遵照“样板引路”原则，在大面积施工前需按要求制作现场样板，惟在样板经由各方审核且获得确认通过后，方可展开大面积施工。有时为了确认设计效果，根据设计师要求，需要多次做施工样板，需项目上积极配合。
采用“一房一卡”全程控制，对隐蔽验收做好预埋/吊顶内水电管线走向图，对轻质墙体的龙骨定位做好图纸记录。
重点施工工艺，严格把控。例如：套内冲淋房门槛，卫生间门槛，阳台门槛节点做法，吊顶细部做法，凸窗台节点做法，厨房卫生间各管井检修口，浴缸检修口，浴缸收口等等；以及公共部分电梯门套，防火门节点要求等等。
第四步：强有力的施工质量落实措施。
原则：投标单位质量体系以及审批体系通过监理及相关顾问公司审批通过工艺样板施工设计大样板方案报总包、监理及发包方备案通过大面积施工。
在头绪繁多的全装修施工过程中，挑选出最合理的施工流线，尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工，有利于实现工期及成本的最优化，亦对于成品保护的落实存在决定性意义。针对成品保护难度大的材料安排在大部分装饰工作完成后进行施工，施工期间做好成品保护工作，做到工序结束即保护到位后移交下道工序进行后续施工。强调精装修房实施过程中的质量把控，最终实现精装修房产品的质量均好。
以下内容为主要精装修施工内容的工序流程，请关注其他工种的配合工作和交接流程，理顺之间的关系，以免扯皮，做好相应记录留档。并展示了一部分关键通用部位的细部节点做法，在现场进行交底张贴，以便施工单位能明确我司的质量要求。
1> 轻钢龙骨石膏板吊顶工序流程：
重型设备（灯具）预埋件安装示意图
（预埋件尺寸需按照设备尺寸进行预埋）设备
成品检修口安装示意图
窗帘盒安装示意图
关键点：现场放线后，必须复测各水平点和垂直点的距离是否一致，是否在可控范围内。
2 > 木地板工程工序流程：
示意图
踢脚线安装示意图
3> 防水工艺流程
建国西路项目非常重视防水工艺和材料的选用上，目前我司所有项目都已采用PARATEX防水材料，精装修防水重点考虑部位：厨房地面、卫生间地面、卫生间墙面（我司要求墙面涂至吊顶天花处，管井全部涂覆），阳台地面，以及各排水点。
下面提供了一些图例，可以参见。
PARATEX防水标准（流程）做法
（具体按厂房指导说明）
地漏位防水做法示意图
3> 客厅餐厅地面大理石工艺流程：
4> 卫生间及厨房/大理石/人造石工艺流程：
地漏位之 地漏、石材、防水做法示意图
5> 墙面石材/瓷砖铺贴工艺流程：
高度2500mm以内且非轻质墙体——干挂石材示意图一
高度2500mm以上——干挂石材示意图二
湿贴石材示意图三
淋浴房玻璃与墙面石材示意图四
瓷砖阴阳角铺贴示意图五
对于室内石材控制，我司通过石材控制小组全程跟进质量控制，从大板考察，从石材开料，2方面先行入手，控制原料关。随后至厂里进行排版复查，每一层每一套进行核对，对色差问题，石材开裂问题，瑕疵等进行全方位检查。最后在现场正式铺贴前，再一次预排，尽可能把问题消灭掉。石材控制小组由我司项目部专职工程师主导，设计部参与，施工总包，监理精装修专职人员，各精装修施工单位项目经理带队。现在已铺贴完80%，经公司各部门领导和物业部至现场查验，效果满意。
另一个石材问题就是如何在地暖环境中保持石材的稳定。此项目交楼标准客厅餐厅等大面积使用水地暖，完成面为天然大理石石材铺贴，为了保证我们层高尽量高的要求，对地暖的厚度要求非常严格，因我们地面面积较大，根据水地暖的铺设要求需分区设置收缩缝，因设计要求面层为石材密拼法，考察中已发现有部分楼盘已有表面石材开裂现象，所以我们为此做专题专项方案，从设计方面考虑地暖铺设厚度和表面石材伸缩缝的装饰处理，为精装修房交楼和今后物业维修工作都先期考虑。
6> 乳胶漆/墙面墙布工程工艺流程：
墙面基层阳角增加金属护角示意图
轻钢龙骨墙体饰面墙纸施工示意图
（隔音棉设置根据区域隔音要求决定）
7> 木门安装工程工艺流程
非加气块（轻质）墙体木门安装示意图一
轻质墙体木门安装示意图二
8> 固定家具安装工程工艺流程：
我们的经验教训：因建国西路项目赠送主人房衣帽柜，设计师要注意转角家具的节点收口处理，在做展示样板房时忽视了，造成两边门打开时都无法90度开启，现在通过在深化图纸阶段调整增加50 mm的调节板，已解决此事宜。
9> 橱柜安装工艺流程：
因我们建国西路项目，橱柜为进口产品，加工周期较长，故前期的现场测量和深化图纸尤其重要，与各工种的配合需非常到位，合理的布局，功能必须满足，一些细节处理都非常重要，建议厨房的机电点位现场土建时不用预留，因为根据以往经验都往往作废，待精装修进场后橱柜深化图纸确认后，机电点位方可准确预留。目前我司其它精装修楼盘都已采取此施工方案。
10> 精装修项目工程执行的相关规范和标准【摘自《招标文件技术要求》】，也是非常重要的施工设计依据，根据我司的招标要求，罗列了主要如下，供参考。
《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB50210－2001）
《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）
《建筑内部装修设计防火规范》
《住宅厨房及相关设备基本参数》(GB/T11228-2008)
《中华人民共和国工程建设标准强制性条文》有关条款
《上海市工程建设地方标准强制性条文》有关条款
《上海市》(DB31/30-2003)
与本工程有关的其它国家强制性标准和规范各种规范、标准等技术要求有矛盾的地方，以标准 高的为准。
建筑大楼进入精装阶段，精装原始数据都是从土建单位移交的，如建筑标高、轴位线。精装单位必须复核、记录数据，结合精装图纸、现场已经完成项目情况，把现场的问题，全部经过测量暴露出问题点，召集各参建单位的项目技术负责人、施工放样员、深化设计师碰头逐点讨论，决定解决办法。重新拟定楼层建筑地面完成标高线、轴位线，并做好长期记号。在各楼层完成原始数据移交、复核、消化后，业主工程部必须召集大楼所有参建单位的技术负责人开会讨论，逐层、系统的确定楼层建筑标高。保证各参建单位统一的标高控制线，避免多家单位施工时，各自测量放线，导致在相交接工作面出现偏差而无法收口。
2测量放样是机电和装修深化设计的基础
确定好各楼层地面标高后，机电单位和精装单位必须做好吊顶内的管道综合布置方案，综合考虑结构、吊顶造型、设备管道和设备大小、走向及规范要求，拟定好主管安装标高后，拟定精装吊顶标高。经过机电单位和精装单位精确放样弹线复核过，经得设计单位、业主单位、监理单位、各施工单位共同确认后，定下管道、吊顶标高线。然后展开全面的各专业深化设计图，各专业图纸必须汇集到同一张图纸的有:管道走向布置图、综合天花图、综合侧墙图。这个阶段考虑要全面，解决问题要彻底，速度要快，方案可操作。这些方案都要建立在现场测量放样基础上。
3测量放样是精装修工程的重要保证
过去的精装修施工单位很少有借助精密仪器进行测量放线的，施工人员机械地借助土建单位的各种控制线，凭借自身施工经验，利用一些土办法来进行测量放样，导致精确度普遍不高，进而影响到质量标准。没有规矩不成方圆，建筑空间墙、顶、地各装饰面均有不同材料作法分界、空间和材料尺寸、角度、造型和与建筑设备的配合精度等要求，是否按规矩按线施工，直接影响到成活的观感质量，只有事前精心定位、放样，才能保证成活的规矩。放样必须借助精密的仪器和科学的测量放样方法，测量放样的精度一般允许施工误差的1/2～1/3，具体要求如下:(1)对垂直度的控制室内垂直度精度应高于1/3000，在全高范围内应小于2㎜，按此要求可选用“北光”生产的J2型经纬仪以及更高精度的仪器(2)对水平度的控制水平线每3m两端高差小于1㎜，同一条水准线的标高允许误差为2㎜(此线长大于3m小于50m)。按此要求可选用“北光”生产的S2型水准仪以及更高精度的仪器。大面积地面施工时，要全程跟踪测量，校核，确保平整度。(3)放样工作，一般包括的内容①地面:房间十字中线;地面完成面控制线;墙面完成面控制线;地面各种材料作法界面线;天花造型地面投影线;天花设备末端地面投影点和检修口投影尺寸;家具位置线②墙面:各墙面中线;阴角处相邻墙面完成面控制线;墙面各种材料作法造型和界面线;开关、插座等设备末端点位和盒位线;固定家具靠墙线③吊顶:吊顶吊杆位置线;天花设备点位放样1、控制线放样实例2、墙面放样实例3、地面放样实例
4精确测量放样是实现精装修工程工业化的前提
建筑材料更新速度快，新材料不断涌现，并且工业化程度日益提高，装修材料的工业化和标准化程度也不断增强，如铝型墙板、铝型天花板、成品木饰面挂板、门及门套、固定家具、石材板块及石材门套、石材台面、石材柱、线条、硬软包、各种玻璃等均按精装现场实际放样数据，结合电脑辅助深化设计排版图，在加工厂加工成型，运抵现场按编号安装就位。在现场是不允许也没有必要再重新切割加工，有些根本就不可能再切割了。所以要求现场提供的精确详细的装饰面内净尺寸的测量详图，才能给加工厂提供准确的尺寸。另外，安装这些部件的骨架基层的制作和安装也相应要求很高，对设备安装还需提供精确位置，才能使机电末端器件、设备、软装和精装饰面衔接准确、有序、美观。要实现机电和精装完美统一，只有经过综合测量放样，才能给设备安装标注精确的安装位置，就可避免一些不必要的扯皮和返工。精装施工单位作为本阶段龙头主导地位，要积极发挥精装的高标准，高要求，全程测量放样总负责，多花些时间在测量放样、深化图纸、复核样位的工作，多发现问题，及早提出及预备处理办法，指定统一标准，规划要各楼面的界面，规避各种矛盾、扫清各种障碍，为现场有序、流水、可控的保质保量的顺利完工奠定基础。
5测量放样贯穿整个精装修工程的‘生命线’
目前、精装市场普遍现状:⑴劳动力价格持续上涨，造成施工成本高。在整个施工期间，如果再出现了返工、怠工、窝工、停工时，造成施工的管理成本、劳力成本上升，更给施工单位商务管控‘雪上加霜’。严重时，陷入无休止扯皮、恶性循环中。影响了按时交工。⑵现场施工的工作面比较有限，有些项目通风条件较差，如全玻无窗幕墙的，加上机电施工单位的施工进度无法按精装节奏跟进的情况，造成精装后期赶工压力非常大。⑶现场施工时，精装施工单位往往先作墙面基层，再开外加工墙面材料单和地面材料单，这样通常会因为材料未能及时到场，而影响了流水施工，延误了工期。⑷精装外加工材料周期长，主要分为定样周期、洽商周期、加工周期、运输周期、安装周期，后期修补保护周期。往往精装单位意识不强，没有足够重视，造成了尺寸偏差、漏错单、或者基层不对等问题。造成返工和经济损失。如何解决精装施工单位的‘瓶颈’呢，我认为，只有加强精确采集数据、深化设计、精确放样、工业化生产、装配化安装，才能达到‘大兵团’和‘绣花女’相结合的战术。具体解决办法:①采用工业化生产、装配化安装，就解决了全靠手工生产的状态，提高效果，节约劳力，实现了在同个地方能同步生产和施工，赢得了时间和效益②现场施工环境较差，作业人员无法长时间保持状态，做饰面层工序尽量在加工厂完成。现场场地有限，加上机电单位等多家人员一起施工，现场工效较低，保护返修成本高。如果采用精确放样来界定点、线、面，就能让现场作业人员尽快赶制基层，推进机电尽快完成墙面和吊顶机电的隐蔽验收。为后期面层施工创造条件，赢得时间。③精确放样后，依据深化设计加工排版图，同步施工基层和面层加工，确保基层结束后，面层材料、地面材料已经加工到场，确保各区域不要应等待材料而处于停工待料状态，各面均确保顺畅流水施工，大楼就可如期交工。④外加工的材料精度、和基层的匹配度，均取决于原始数据的采集、加工、提炼过程，由精确放样来表现和执行。精装施工单位必须提高这方面的素质和实力，才能赢得效益、增强竞争力。
6结论
【关键词】 精装修 高层住宅 渗漏 原因及防治
精装修高层住宅楼渗漏问题一直是居民反映最为普遍的房屋质量问题之一。造成高层住宅楼渗漏的原因是多方面的，其中最重要的是防渗漏施工技术的不科学以及在建筑施工中对防渗漏质量的监控工作存在缺陷。结合实际得知，精装修高层住宅最容易出现渗漏问题的部位有地下室外墙、屋面、外墙以及厨卫地坪。本文针对这四个部位产生渗漏的原因以及防范措施进行探讨。
一、地下室外墙
精装修高层住宅地下室外墙渗漏问题一直都是建筑问题的焦点，出现渗漏的原因主要体现在：
（一）由于某些主观和客观的原因，混凝土在施工中出现裂缝
关于这类问题，解决措施在于采取一套严密科学的操作方式：分段分层对墙板混凝土进行浇筑工作，在振捣的整个过程中，分层均匀度、振捣密实度、漏浆严防等问题都要严格遵照规范的操作规程进行，混凝土在开展振捣工作时应等排除所有气泡为止。混凝土的浇捣工作之前，先处理干净后浇带等缝隙处得杂物，用水浇湿润后，再进行接浆工作，要使用相同标号的砂浆。最后是浇混凝土并且位清理干净。
（二）地下室外墙出现渗漏的另一个关注点是模板的养护工作要做好。在这里需要注意是：
1.模板养护期间不得去松动螺栓，更不可把模板拆除。
2.模板的养护期必须保证十四天以上（包括十四天）。
（三）高层住宅楼地下室外墙渗漏的另一个原因在于施工之前防水材料的选用，以及施工过程中材料的比例搭配和施工方式不当。针对这问题，可以从两个方面加以防控：
1.实施防水工程的单位必须严格把关，单位资质度是必须要考察的方面。
2.在对外墙进行防水材料施工时，必须严格控制连接缝的粘结时间，另外粘结材料的选用上必须保证其质量。
二、屋面
屋面渗漏的原因主要表现在对屋面结构施工不科学，防水材料不合格和防水施工的错误操作等，解决措施为：
1.把控好屋面结构施工的质量关，避免因结构裂缝而引起的渗漏。
2.屋面防水施工完备后必须进行必要的蓄水试验。
3.屋顶管道要设置套管，屋面在进行防水施工中要保证基层的干净、平整和干燥，重点处理好屋面落水管和屋面透气管等节点的工作。
三、上部建筑外墙
高层住宅出现渗漏问题的一个至关重要的部位是建筑外墙。外墙出现渗漏的主要部位是穿墙孔洞、螺栓孔洞、砖墙交接部位以及混凝土墙体和外墙铝窗。
（一）对外立面剪力墙的螺栓孔堵塞严密度一旦不够就会造成渗漏
要彻底地解决这一问题，必须在施工中坚持遵照一套科学的规范路线：塑料套管的两端必须先墙至60mm，之后是分两道工序把石棉参和膨胀水泥砂浆填嵌密实，一切完备后进行外立面外墙防水材料的粉刷。需要注意的是，修补人员的名单在工程施工之前必须在监理处备案，被修补后的孔洞由监理工程师派专人进行冲击钻检查，等到所有的工序完成并合格后才能进行外墙的粉刷工作。
（二）造成高层住宅外墙渗漏的另一个原因是外墙的预留孔洞设计不合理
针对这一点，在施工中必须设预留孔洞，而且预留孔洞的坡度遵照内高外低进行施工，还要注意的是验收工作的重视。
（三）对高层住宅的窗台、窗楣和悬挑板等施工不严格同样也会造成外墙渗漏。要解决这一问题需要注意一下几点：
1.滴水槽的施工必须严格，窗楣设计成倒口形。
2.对窗台的粉刷施工要求规范合理，避免咬樘子地问题出现。
3.阳台、雨棚、挑檐和空调板等要设置一定的排水坡度，避免积水和倒返水，另外外口必须是外地内高的形式。
（四）高层住宅外墙由于某些主观和客观原因出现粉刷材料起壳、裂缝或者空鼓，这均可能造成外墙渗漏。要防止这方面造成的渗漏问题，须严格做到以下两点：
1.墙面粉刷时要分层刮糙粉刷，针对墙体超厚部位一定要先粘贴钢丝网。
2.对于出现的干缩裂缝和空鼓等问题要及时采取措施，切割凿除问题处，重新粉刷前要先进行彻底的清洗。
（五）铝合金材料的窗户因制作、材质、安装和运输等方面的原因而造成外墙渗漏。在这一问题上的防止主要做到以下几个方面的工作：
1.铝合金的选材上要选择符合设计规范的材质优良的材料。
2.窗框的设计要科学，施工要严谨。
3.铝材运输过程中要避免材料的损坏。
四、厨卫间的地坪
高层住宅楼的厨卫渗漏主要是由积水外溢、排水不畅造成的。容易出现渗漏的部位主要包括厨卫的地坪墙脚等，针对这一问题，解决措施可以从以下几个方面进行：
（一）把好材料质量关、工程验收关。在施工中所选用的材料，合格证、质量保证书和复试证明必须齐全；工程在施工中涉及到的每一道工序必须在施工完后进行严格的验收。
（二）厨卫地坪墙角是厨卫渗漏问题高发地，解决措施是在厨卫墙体施工前先浇筑一道20cm高度的混凝土防渗导墙。
（三）地漏过高超过了地坪，导致厨卫积水，这是造成厨卫渗漏又一原因。解决措施是地坪的设计高于地漏，即泛水坡向地漏倾斜。地漏通常被设置为低于地面5-10mm，成盘子型。
（四）高层住宅厨卫渗漏的又一原因是管道设计和施工不科学。解决措施是：待管道安装完成后，对管道四周必要的清理工作和管壁及洞壁的浇湿工作一定要做好；对管道铺抹水泥砂浆，厚度务必要保证15mm；接下来是用C20细石混凝土对管道进行全方位修补，等待混凝土僵硬后实行相应的泼水、蓄水检验，存水的时间不得低于24小时，一切完备后方能进行地坪工作。
五、总结
在对高层住宅楼进行精准修，其质量关系到业主的切身利益，房屋的渗漏问题严重影响到居民生活质量的提高。综合上述观点再结合实际工作，在对高层楼房精装修施工中存在的渗漏问问题意义重大，并且成效显著。认真对待施工中存在的问题，对各道工序严格把关，以此避免渗漏问题的发生。
参考文献
[1] 沈钢，张志华.精装修高层住宅楼渗漏原因及防治措施[J].上海建设科技，2007，（5）：56-57.
关键词：接口管理特大型项目控制
中图分类号：TP334文献标识码： A
一、工程接口管理的背景
随着现代科技的发展，高、大、新、尖的综合建筑越来越多，对于一些复杂的总包工程项目，由于参建单位多、专业跨度大、各专业侧重点不同、多专业协调及多工种交叉的复杂性，使得各分包方往往不能全面了解与其关联专业的需求，这在客观上制约了有效合理的互动性，容易发生接口遗漏或交叉。工程接口主要是指两个或两个以上的主体之间存在的交集界面区域。由于项目工程特点、行业规范、专业差异不相同，加之习惯思维、经验主义及各方利益等影响，导致涉及跨公司、跨专业、跨系统的接口时，相关各方对接口对象及标准、接口实现方式、接口需求存在认知差异，影响工程的实施进度及投资。同时由于各参建单位管理能力存在差异，从主观上限制了接口的有效衔接，造成现场管理的不顺畅，根据分析，建筑业由于接口管理不当导致返工造成的各项损失超过30%，劳工的效率只达40%―60%。（1）
施工界面的管理是项目施工集成化管理的主要难点之一，在现代建设工程项目中界面具有十分重要的意义。大量的协调、管理工作都集中在接口上，项目管理者必须在接口处采用系统的观点,从组织、技术、经济、合同等几个方面主动地进行施工接口管理，在接口处设置检查验收点和控制点。接口管理是提高项目施工效率的关键一环，可以极大的改善项目在交付中存在的工期延误和成本超标的问题。
二、接口管理介绍
接口管理――是指对人、系统、设备、概念的共同边界的有效管理。项目接口管理并不是一项新发明，而是项目的重要组成部分，一直以来在项目管理中并未得到充分的重视或妥善的处理，直到随着大型项目的兴起才逐渐引起关注，这些大型项目大部分损失惨重。独立项目分析有限公司（IPA)经过调查研究发现，在过去20年里，有14个世界规模最大的海上油气钻井平台建设项目超出预定成本，平均超标百分之四十六。（2）项目接口管理的目的主要是避免因接口管理缺失或低效对项目质量、安全、功能、进度、运营、投资、合作氛围等造成影响。实际上，对于那些规模庞大，综合性强的工程来说，在施工过程中存在几万处接口是很平常的事，通常来说，这些工程接口的广度和范围使得处理接口问题的费用占到总成本的20%。从总承包项目管理实践来看，针对项目接口的基本特点及薄弱环节，实施科学务实、计划先行，严谨、细致、全过程控制的接口管理，对于化解工程建设风险、加强工程质量、工程进度和成本控制至关重要，也是十分有效的。
项目接口管理是一个动态的过程管理，接口管理贯穿整个项目的各个阶段，包括决策阶段、设计阶段、施工阶段，动用前准备阶段。根据实施阶段可分为设计阶段、招投标及合同阶段、施工阶段和调试阶段的接口管理；各阶段根据实施者的不同，可分为设计单位、咨询单位、总承包、土建分包、机电分包、装修分包等几个单位之间的接口管理；而根据接口管理的管理内容又可分为物理接口、功能接口、空间接口、合同接口、进度接口等多个接口管理。
三、接口管理实施
根据项目接口管理的特点，本文以某大型项目为例，阐述接口管理的具体工作内容。该项目是一幢集高档办公楼和现代化的五星级酒店于一体的超高层综合性建筑，工程地下3层，地上53层，其中裙房6层，建筑高度219.30m，建筑用地面积：19998.598；总建筑面积：148708。其结构形式为钢管混凝土框架、钢筋混凝土核芯筒、伸臂桁架结构体系。主要专业系统包括土建工程、幕墙工程、机电工程（给排水、消防、通风空调、强电、弱电、电梯、人防工程、通讯网络、中水、灯光亮化等各专业）、精装修工程、游泳池工程、洗衣机工程、厨房工程等。
（一）设计阶段接口管理
设计阶段主要为各专业间的接驳的完整性及是否存在预制预留进行管理。本工程设计单位为主体及机电工程、智能化、精装修、玻璃幕墙四家设计单位。凡事“预则立,不预则废”,计划规定着工程的整体,是工程实施与使用的基础，在决策阶段时，对本工程有明确的定位，本工程为综合性建筑，分为商业区、办公区及酒店区三大功能区域，其装修风格及智能化程度应针对每个区域有明确的要求，精装修整体采用法式浪漫风格，结合云南各名族特色元素进行设计。本工程在明确四家设计单位的设计任务的同时，要求智能化设计单位明确提出控制对象、控制方式、控制路由、控制精度及机房尺寸等要求提交主体设计单位，以便于主体设计单位对机电工程及设备间、管道井等整体进行考虑。设计阶段机电工程的设计接口管理为重点管理对象。
该项目由于精装单位多，机电分包单位多，机电设计交叉单位及专业多，衔接点多，建筑布局变化大等因素，为避免造成工期延后、返工量大等后果，正式施工图纸下发前对参建单位及各设计单位提出如下要求：
（1）所有设备招标采购参数及早确认并报设计院复核，由于智能化招标滞后于给排水、通风空调、电气及消防等机电工程，对设备、管线及系统的智能控制要求也提前明确，避免后期其他机电设备进场后达不到智能控制要求造成返厂影响工程进度及投资。所有设备进场尺寸应在设备采购确定后进场前报于设计院，由设计院复核机房尺寸，设备运输通道尺寸，设备基础尺寸是否满足要求，避免后期设备进场运输不畅、基础尺寸偏大或偏小、与其他设备连接不畅及其他设备在机房安装不便等因素。
（2）对于由专业单位设计施工的，如游泳池单位、太阳能系统施工单位、智能化单位、电梯工程、厨房施工单位、洗衣机房施工单位、通信运营商、灯光亮化单位等，在设计阶段应充分考虑此类分包专业公司所需要的给排水、电气、暖通的需求，在此类单位未招标时主体设计阶段应充分考虑系统负荷，并在相应位置考虑预留点位，以免在专业单位进场后，增加大量负荷及点位，造成后期机电施工无空间、无点位、工效差的局面。
（3）机电各专业之间的综合管线排布。机电工程由于系统多，专业性强，导致各专业的设计基本只能由本专业的人员来设计，这就必然导致了各专业管线间存在冲突的情况，此时，建设方明确由总承包方对整个机电系统进行统一的规划，从功能的实现到空间的布置都需要进行合理的调整与布局，该阶段可充分发挥建筑信息模型（BIM）的运用，可有效解决管线冲突、遗漏等问题，同时实现虚拟与现实的有效对接，提前获知建筑内部构造。
（4）对于机电设计与精装设计衔接点的管理，提前做好各功能间的精装效果图，明确装修等级及要求，提出精装修对机电工程的相关要求。
（二）施工阶段接口管理
该工程采用总承包管理模式进行管理，各专业分包根据合同承包内容施工。各分包单位合同界面的有效划分是项目顺利实施的前提保障，只有各分包单位施工任务明确且不存在遗漏或重复的情况下，项目在施工阶段才能顺利的组织。
（1）基础工程施工阶段
基础工程施工阶段，主要为土建施工，机电安装工程配合，机电安装工程从技术管理的角度配合好土建施工，不但可以保证施工过程的完备性，不失掉任何工作，而且可以保证不为后续机电设备和管道安装增加难度和成本。
在工程项目的设计阶段，由安装各专业设计人员对土建结构设计提出技术要求，例如基础型钢预埋、穿墙穿梁套管预埋、设备和管线的固定件预埋等，这些技术要求在土建结构施工图中得到反映。在基础工程施工时安装专业应及时配合土建做好强弱电专业的电缆穿墙、给排水管道穿墙防水套管预埋工作。该阶段要求安装专业严格控制套管的标高、位置、尺寸、数量、材质、规格等方面满足设计图纸要求。否则，后续的返工或修理会破坏土建做好的墙体防水层造成以后墙体渗漏等问题。
（2）主体结构施工阶段
根据土建浇捣混凝土的进度要求及流水作业的顺序，逐层逐段地做好预埋预留配合工作，这是整个机电安装工程的关键工序，配合不好不仅影响土建施工进度与质量，而且也影响整个机电安装工程的后续工序的质量与进度，应引起足够的重视。
该工程为现浇混凝土楼板，在下层钢筋绑扎完后，上层钢筋未绑扎前，机电专业配合土建施工。当管线或接线盒与钢筋网位置发生冲突时，可将影响安装的钢筋拨开，待安装好管线或接线盒后再将拨开的钢筋作适当调整就位，或增绑一些附加钢筋。对于土建结构图上已标明的预埋件及预留洞，如电梯井道内的轨道支架预埋铁件、尺寸大于300mm预留孔洞由土建负责施工，由机电质量员也应随时检查以防遗漏。对于要求机电专业自己施工的预留孔洞及预埋的铁件、木盒等，安装施工人员应配合土建施工，提前做好准备，当土建施工到位时安装专业及时预留到位，密切配合土建结构施工进度，及时做好各层的接地环网焊接工作。二次结构施工时，因为穿墙的管道及设备基础较多，重点做好施工工序的接口管理及各分包单位的施工作业面的接口管理。
（3）机电工程施工阶段
1）细化合同条款
该工程机电系统复杂、专业分包多、智能化程度高，同时具有商业、办公、酒店等多种功能分区。由于机电工程内部是各自独立但又相互依存的系统，任何一个环节的缺失都将导致大面积的系统紊乱。各子系统之间的工程界面，包括各子系统之间联动、与外配套工程之间界面，总体配套工程的接入等。在工程协调配合界面的管理上加强合同关于协调配合条文的深化，减少各专业之间的相互推诿和不必要的纠纷。特别是机电工程之间相互制约或相互控制的区域，在合同签订时明确施工界面，大到设备调试，小到模块安装均需做出明确的合同解释。
2）强化过程控制
机电工程主要施工期间涉及空调、供配电、照明、电梯、给排水、智能化、通讯网络、中水、灯光亮化工程等多专业。在正式安装阶段加强机电专业与土建及装修专业的界面管理，杜绝管道布置不均衡及相互关系不合理产生不必要的返工。管道及设备正式施工前，安装技术人员会同土建及装修技术人员共同审核装修和安装施工图纸，以防错漏碰缺。安装技术人员要求熟悉吊顶净空和综合管廊及竖井的净空尺寸，尤其要关注设备间的空间及设备布置，多到现场核查，正式施工前必须先进行综合排布，合理利用空间，均衡布置管道。地面找平层内的埋地管道和综合管廊的排布一定要紧凑合理，定位统一，综合管廊还要考虑预留检修通道，以便于后期维修管理。
主要机电工程之间的接口主要体现在以下方面（见下表）：
（4）精装修阶段
精装修阶段主要体现在精装修与土建基层之间的界面划分、精装修与室内电梯之间的结合、机电工程末端与装修工程的交叉配合方面。协调工作不仅局限于编制施工方案和解决两者的矛盾上，还体现在施工工艺上，即不仅要做好施工作业界面的接口管理，还要做好施工工艺的接口管理。该工程酒店区域精装修方案别具一格，融合了各种新元素，导致设计方案的不断调整，相应其他专业的设计也不断进行更新调整，增加了接口管理的难度，影响了整个工程的实施进度。同时设计的一些新的元素在施工中的可行性也给接口管理提出了新的挑战。实践结果表明，严格遵守接口施工顺序和验收程序后，精装修施工过程中大大减少了土建、机电和精装修施工间的矛盾，因设备遗漏造成的返工也几乎没有发生过，而且较好地做到了土建和机电成品间的相互保护。
（三）联合调试阶段接口管理
联合调试是检验安装工程各分部设计、安装等环节质量的一个重要工序。联合调试的重点是低压供配电系统、通风空调系统、消防火灾自动报警及联动系统、智能建筑系统。机电联合调试前要确保各系统调试完成并通过验收。在联合调试阶段，所有的专业组合并成一个大的联合调试组，互相配合，明确各自的责任和义务，统一指挥调度，制定完善可行的应急方案，对调试过程中出现的问题统一协调解决，确保调试工作顺利推进。
四、结束语
项目是一个复杂的系统工程，有效的界面管理措施必须妥善地处理建设方、项目管理承包商、设计承包商、施工单位和其他第三方的界面关系。在施工过程中需明确这些接口的责任方，加强过程的沟通协调，制定完善的项目界面管理手册，手册需要确认相关各方的界面关系，信息资料的传递方式，各自责任，以及界面工作程序，这个手册需要根据项目的进展不断检查、确认并进行更新。接口数据管理可参考下图：（3）
定期或不定期召开土建与机电、机电与机电之间、机电与精装修等专业之间的协调会，明确或解决在实施过程中关于界面接口存在的问题。确保项目进度的顺利推进的同时避免过程接口管理不到位造成的返工，影响质量、进度，增加投资及造成紧张氛围，为项目建设的进度及投资保驾护航。
参考文献：
（1）王廷魁“建筑信息模型简介与研究趋势”
随着我国经济实力的飞速发展，建筑房地产事业也蒸蒸日上，星级酒店的装饰装修也逐渐增多。五星级酒店的装饰装修对建筑业而言，占据着很重要的地位。人们生活水平的提升，审美水平也随之提升，从而对建筑装饰装修工程的要求也越来越高。使得目前尤其是五星级酒店的装饰装修费用甚至超过了主体结构及设备安装的造价，超过幅度甚至达50%。怎样能够确保五星级酒店的装饰装修高效的、安全的以及优质的进行交付，是众多装饰装修企业的关注要点。由于五星级酒店的功能区种类较多，包括会议区、餐饮区、客房区、娱乐区以及健身区等，要求酒店外观高端大气、雄伟华丽，因此，五星级酒店装饰装修工程的项目管理也是相对复杂的一个系统。五星级酒店的装饰装修过程中，不仅要考察五星级酒店的餐饮、娱乐等服务行为，还要对装饰工程的区域的道德取向、地理环境、装饰方案以及人文等方面进行考察。
1五星级酒店装饰工程特点
五星级酒店室内精装修工程是一个复杂的系统工程，涉及到多方面的工作。总结起来五星级酒店的装饰工程一般具有以下特点:①与室内装饰工程同时施工的专业工种多，包括建筑幕墙、给水排水、土建工程、暖气工程、空调、消防、装饰以及电力设施等，众多工程基本同时进行，相互交叉，在有限的时间和空间里施工组织及管理难度较大;②质量要求高，材料、工艺多而繁杂，一般还有工艺创新要求;③工期紧、作业空间有限，大量的施工人员及材料进出场组织和管理难度大;④同期参与施工的各专业、各标段施工单位及人员数量多，造成安全、防盗、成品保护、现场协调工作量大;⑤定制材料多、订货周期长。五星级酒店装饰里，类似石材和木材等定制材料用量大，这些材料规格和造型繁多，加工周期长，对工期和质量影响大。针对五星级酒店室内精装修的特点，笔者认为通过以下几个措施可使项目管理得到有效改善。
2提前部署、及早策划
1)项目管理机构进场后，应由项目负责人组织，技术负责人、各专业工程师、深化设计师、各区域(专业)施工员参与的图纸会审及现场踏勘，认真仔细地将发现的问题罗列并提出解决方案提交给业主代表、设计院、现场监理审批、决策，以免在施工过程中发现太多的问题阻碍施工进度和影响施工质量。
2)根据现场情况制定切实可行的进度计划，并据此调整人员计划、采购计划和资金计划。现场如有影响开工的非本单位承包范围的工作，应马上发联系函给监理及业主协调限时完成，为以后的签证做准备。
3)仔细研究图纸，做好放线规划。线放的好不好会影响之后的施工质量及工效。特别是现在的酒店客房，为了减轻楼面荷载和使内装设计平面布置更加灵活，客房的隔断都留到装饰装修阶段做轻质隔断，每个楼层一般设置2～4种不同类型的房型。为了使后面定料和施工方便高效，我们应该尽量将同一房型的各隔断和空间尺寸做成一样的尺寸，这样，类似石材、木饰面、玻璃、洗手台等定制类材料的规格将尽量减少，既提高了材料加工效率和施工效率，也使得施工管理和品质控制工作更加便捷。
4)详细规划临时设施、脚手架搭设方案，做好人员、材料进出场路线计划。特别对于酒店大堂、宴会厅等高大空间，吊顶高度高、造型复杂，一般还和地花有一定呼应，这类吊顶施工需要搭设满堂脚手架，而满堂脚手架的搭设往往会影响造型放线、场地内人员施工、材料流通是否方便，事前没有详细的规划往往会使脚手架搭设不能一次最大程度地满足所有要求，过后又要重新搭设，费时费力。
5)施工图深化工作走在施工的前面。一般五星级酒店的业主方都会聘请专业的设计团队做方案和施工图设计，但施工蓝图还是不能满足复杂的室内精装修施工现场的需要，施工单位应配备专业的深化设计师驻场深化，并且要求施工图深化工作比施工先走一步。根据现场的建筑实际标高、梁柱大小、门窗高低、管线大小重新评估和调整吊顶高度甚至造型，根据现场的实际预留空间调整，增加各部位的收口做法节点，调整、补充施工蓝图的错、漏、缺，保证每一个做法节点都是事先设计好而不是事后补救，从而避免返工和保证施工质量。
3以点带面
1)样板间。对类似客房、电梯间、客房公共过道这些有着多套设计一样的空间，在大面积开工前应该在一个楼层里各类型的空间做一个样板间，先做样板间的意义有很多，对施工单位来说主要有:
(1)为后面大面积开工提供示范作用，便于后进场施工班组更好地理解施工图纸;
(2)在大面积开工前发现施工图的错误和漏洞，及时纠错;
(3)了解材料订购时间、消耗量和真实的施工工效，为制定和调整项目管理计划提供依据;
(4)为施工图深化设计提供参考和依据。
2)施工过程中，对于大面积相同材料，比如壁纸、墙面石材、地面石材、地砖等，在大面积施工前，应该先做一面墙、一个区域，以评估施工班组是否正确理解设计及技术交底的要求，评估施工工艺及质量是否达到相关要求，确认各方面达到要求后再开展大面积施工。
3)对于为提高工效或改善质量的工艺改良或创新项目，或新材料新工艺，应在大面积开工前先做小面积样板，进行评估确认后再大面积开展。
4加强沟通
1)加强与业主单位及监理单位沟通。五星级酒店室内精装修是一个复杂的系统工程，同一工作面可能涉及多个平行发包的专业分包单位，这些单位的工作从进度、施工质量、人员管理、材料堆放、成品保护等多方面都会互相影响，这就需要加强与业主单位及监理单位沟通，由他们牵头协调解决这些问题，使施工工作得以顺利进行。
2)加强与兄弟单位沟通。经常与同一作业区施工的其他专业施工单位交流，让大家知道彼此的工作计划和实际进度才能做好自己的工作安排;共同核对各专业施工图纸是否有矛盾;统一参考线，与设计要求有冲突及时沟通才不至于返工;分配好场地内的工具及材料临时仓库堆放点，做好安全文明施工;分配好临时水电接驳口或使用规定和场地清洁工作任务等。
3)加强与设计单位沟通。五星级酒店是一个庞大的工程，室内精装修专业与其他专业的设计和施工相互关联和影响，加上参与设计的人员众多，素质参差不齐。因此，施工蓝图上考虑不周全的地方也很多，比如局部收口节点缺失、工艺做法没有考虑质量通病措施，空间尺寸与现场有出入等，这些都需要施工单位配备强大的深化设计团队，并加强与设计单位沟通才能保证施工顺利进行，创造优良的品质和较好的经济效益。
4)加强管理团队内部沟通。五星级酒店室内精装修一般都不是小工程，所配备的项目管理团队也不少。为保证众多的项目管理人员目标一致，每天的工作都做到点子上，遇到的问题、需要的物资能及时得到解决，项目管理团队必须建立高效的内部沟通途径和机制。比如采取规定各区域(专业)管理人员每天必须向项目负责人汇报所负责区域(专业)的工程进度、所遇到的问题和解决方案以及所需要的支持;规定项目管理团队每天开一次碰头会，每周开一次例会，及时发现解决问题等措施。
5)加强与各劳务分包及材料供应商沟通。认真详细地对各劳务分包进行技术交底，并在每一分项工程开始前密切关注他们是否已确实领会要求，如没有应重新交底直至掌握要求才允许大面积开工。协调好各劳务分包关于工作界面划分、材料搬运和堆放、作业面安排等矛盾。五星级酒店室内精装修材料种类繁多且量大，每种材料的加工和进场时间都需按现场需要按时提供，供应早了会占用仓储空间，增加保管风险，影响资金周转;供应晚了会影响工程进度。因此，供应商的管理和沟通工作至关重要。
5细节控制
1)各分项分部工程必须制定好安全施工方案并经项目负责人审批后实施。施工生产活动中，“安全第一”绝非一句空话，发生安全事故轻则停工整顿，重则追究相关责任人刑事责任，更别提创造经济效益了。
2)注意一些在日后容易产生质量通病的材料及工艺，在施工过程中就提出改良方案报批后实施，免得发生质量问题后再去解决，费时费力又影响项目使用。比如大面积的平面吊顶，应该在3～6m距离内设置5mm左右(可以更宽，具体根据设计需要)的伸缩缝，以免日后热胀冷缩导致吊顶局部开裂。又如酒店装修中经常用到的天然木饰面，最多一张板的宽度必须设一道3～5mm的工艺缝，避免湿胀干缩开裂;为减轻木基层的变形传递到木饰面，木饰面的安装最好采用条筋挂贴的方法。
3)五星级酒店天花上安装的设备很多，有灯具、消防喷淋、火灾探测报警设备、空调通风口、无线路由器、设备检修口等等，这些东西一般是由多个不同专业施工单位完成。为了保证天花板最终效果，装修单位最好深化设计综合天花图并放好线，并对其他单位做好口头和书面的交底，并在过程中随时留意是否有偏离。
4)天然装饰石材是五星级酒店中经常用到的比较多的材料，因此，石材材料的订购控制对整个工程的成败有重大意义。施工单位应该派技术好的施工管理或技术人员配合好石材现场放样工作，并认真审核石材加工、排版图。为了节省时间和空间，应该要求石材厂家在工厂进行排版，施工单位派专人到石材厂对石材排版分部位和批次验收合格后再装箱发货，这样能及时调整、替换有质量问题的石材，也能保证同一部位的石材颜色、纹路过渡自然。
6结语
土建及精装修工程个人工作总结
我是土建及精装修工程，回顾已过去的4月份现总结如下：
4月份积极组织各施工班组抓紧施工，并完成了车库地面及地下室地面找平层施工、地下室主体内墙抹灰、地下室入口拼花地砖铺贴、电梯按钮安装、外墙百叶窗安装、楼内施工垃圾清理、7号楼电梯前室吊顶不锈钢装饰条安装、所有屋面吊篮架及配重拆除清理等工作。
作为项目部的一员，在日常工作中强抓质量管控，提高质量意识。做好事前沟通协调。加强对材料及施工过程进行检查监督。为各项工作能够顺利实施，不出现返工窝工提供保障，以合格的工程质量来促进工程进度的顺利推进。工作时每天巡视检查各楼工作情况，做到走形式不走过场，把自己分内的事情看清楚抓明白，不因个人思想认识上的不重视影响整体工作的质量。在遇到不好解决的问题是时常反思自己多想办法找出路，并能及时与同事和分管领导沟通。
通过一月的紧张工作，感觉自身在管理和协调水平上还存在不足。应把提高能力，强化责任为经后工作的重点，不断加强自身建设。要时刻保持一种大局意识，把目光聚到现场上，把精力放到发现问题、研究问题、解决问题上，随时根据工程进展情况，拿出解决问题的办法和预防问题的措施，一步一个脚印，踏踏实实把工作做好。作为一名土建工程师，在今后的工作中进一步加强自我改造，提高综合素质，要加强专业学习，遇到问题多看多问多想，为完成交房目标做出自己应有的贡献。建筑施工管理工作是个技术性强、责任大的工作，必须要求自身有过硬的技术、素质和很强的责任心，也更加需要团结奋进的团队，这是一切工作的重要保证。
公司给了我们一个成长及增强能力的平台，我们在受益的同时也应维护公司的利益，在今后的工作中我还必须要加强学习，加强团结，加强责任心，增强事业心，做好本职工作。为本项目能够按时交工而努力。
【关键词】：同层排水传统排水优势
中图分类号：S276文献标识码： A 文章编号：
引言
所谓同层排水，是指卫生间内卫生器具的排水管(包括排污横管和排水支管)不穿越本层楼板进入下层空间，而是与卫生器具同层敷设，在本层套内接入排水立管的建筑排水系统。
相对于传统的隔层排水处理方式，同层排水方案最根本的理念改变是通过本层内的管道合理布局，彻底摆脱了相邻楼层间的束缚，避免了由于排水横管侵占下层空间而造成的一系列麻烦和隐患，包括产权不明晰、噪音干扰、渗漏隐患、空间局限等，同时采用壁挂式卫生器具，地面上不再有任何卫生死角，清洁打扫变得格外方便。鉴于同层排水相对隔层排水的诸多优点，建筑同层排水系统已经越来越多地得到了建筑给排水工程师和众多行业专家的认同与推崇，逐渐成为国内建筑排水管道敷设方式的新趋势，并且已经能够在一些高端楼盘中得到了运用。我们公司XX项目便是其中之一。
一、工程概况
XX项目的同层排水是降板式排水：即采用卫生间楼板下沉的方式。具体做法是卫生间的结构楼板下沉220mm作为管道敷设空间。下沉楼板采用现浇砼并做好防水层，按设计标高和坡度沿下层楼板敷设给、排水管道，并用水泥焦渣等轻质材料填实作为垫层，垫层上用水泥砂浆找平后再做防水层和层面。那么这种形式的同层排水相比传统的隔层排水，有怎样的成本差异呢？这里我们以该项目公寓楼70户型为例来作一下对比。
二、同层排水的优势分析
70户型同层排水材料价格表
70户型隔层排水材料价格表
注：为方便造价对比，所有管件均综合在管材中。
如上表所示，同层排水系统中材料费占到总造价的90%，而相对隔层排水造价增加的部分主要也表现为材料的价格差异：
HDPE管材、管件相对于普通UPVC管约高出50%；
同层排水专用横排地漏差不多是普通不锈钢地漏的5～10倍；
相对传统双立管排水，该项目同层排水为苏维托管件单立管系统，此材料费用约占到总造价的11%；
用来降低噪声的隐蔽式水箱是传统排水中所没有的，水箱本体费用占到总造价的38%。
因此，同层排水系统成本控制的要点便是控制材料费用。那么，设计中管道路径布置是否合理、管径选择是否得当、水箱选型是否符合成本目标、施工过程中材料是否能够合理利用以及与精装修专业配合是否密切等问题便是成本控制过程中的重点。
本项目在前期设计阶段便是由同层排水专业公司配合设计，且管道布置是结合精装修图纸的水位图设计，故管道路径及管材管径设计较为合理；隐蔽式水箱由于交房标准的问题没有能够优化掉，（采用后排水方式）但在选型阶段我们给出了具体的成本建议；材料的损耗在前期阶段我方均与各投标单位进行了沟通（管道为预制安装，专业的施工队伍能够将损耗控制在合理范围内）且要求各投标单位在报价中综合考虑，引入竞争，一定程度上控制了成本；施工过程中专业队伍与精装修紧密配合，根据水位确定路径，避免了返工现象的发生。
本项目是华北区域第一个采用同层排水系统的高端楼盘，招标过程中也遇到了不少的问题，现将问题的处理方法小结如下，希望对大家能有所帮助。
由于同层排水系统的特殊性，市场上的国内外品牌不是很多，国内较多使用的工程案例为荷兰的威文（wavin）和瑞士的吉博力（GEBERIT），其技术比较成熟，是系统性的产品，价格相对也比较昂贵；国产品牌有浙江伟星、武汉金牛、南京慧通等，都是以管材生产为主，价格相对比较低廉。鉴于目前的市场情况，在招标时引进的品牌基本不具备同等竞争力。因此，在商务标评标时需综合考虑各产品的市场价格关系。本项目样板间的投标单位是吉博力、伟星及金牛，三家的取费情况分别为材料费的1.1倍、1.12倍、1.3倍。金牛由于只是出售管材，所以相对吉博力、伟星厂家直接参与报价取费较高；
由于HDPE管材的特殊性，不同厂家的管材直接连接时或存在漏水隐患。为避免此类问题的产生，并保证后期整个项目招标的竞争性，该项目实楼样板间同层排水立管以管道承插连接处为界，即：立管上、下层苏维托管件连接处。
厨房排水也同样采用HDPE管材的，立管上无需设置苏维托管件（该项目已将苏维托管件优化掉）；
隐蔽式水箱造价较高，如果交楼标准没有明确要求的视需要是否可以不做。
同层排水系统在国内及我集团内部工程案例还不是太多，没有太多的经验可以借鉴，但随着市场的逐渐成熟以及我们对完成工程的不断总结，总能找到一套适合我们自己的招标方案。
参考文献
【1】姜文源.同层排水技术[J].中国住宅设施,2005,(11).
【2】鲍剑. 同层排水技术的特点与分类[J]. 安徽建筑,2007,(4).
Abstract： Cost consulting unit's main function is to study the feasibility of project and control project cost. This paper summarizes the key points of engineering cost control of the real estate project in construction， providing reference for the peer.
关键词： 地产项目；造价管理；控制要点
Key words： real estate projects；cost management；control points
中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）11-0066-01
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作者简介：姜培琳（1981-），男，山东烟台人，毕业于大连大学土木工程专业，研究方向为工程造价管理，成本控制。
0 引言
随着近年来房地产项目发展，全过程造价管理这一新兴咨询模式，被广大开发商采用。根据合作过的万科、华润、金地、龙湖等地产经验整理出各阶段控制要点，具体如下：
1 方案设计阶段
方案设计阶段对应的工作重点是目标成本估算，此阶段的关键点是控制工程造价指标，在业主制定的造价指标下，进行方案比选，对各方案进行测算。针对本项目以住宅为主，为配合设计的单元组合的方法，我们将对每个单元户型进行测算，根据设计的不同组合方案而测算出造价成本估算。建筑的结构形式对造价影响较大，为了更好的控制成本，在此阶段应注重测算结构形式的造价指标，方便业主决策。除结构形式的造价指标外，项目的定位，外立面工程、园林景观工程等需要结合业主要求和同类型项目进行各个方案的经济性比选。
2 初步设计阶段
初步设计阶段对应的工作重点是工程造价概算，指定项目目标成本，此阶段的关键点是修正工程造价指标，与业主、设计方在此阶段充分沟通、商讨不同的建筑形式、施工方法、建筑材料和设备对工程造价的影响，提出可行的修改方案。应按照业主要求的各类限额设计进行针对性的测算。特别是根据交屋标准、现场实际施工的难易程度以及造价的经济性来确定建筑材料做法表、机电专业材料选型。另外，对于采用部分精装修交房，建议让精装修设计单位参与到此阶段设计工作中，这样一来，避免户型的二次更改，水电位的一次到位，从而可以修正某些户型的不合理之处，避免反复修改，节约成本。在此阶段，咨询公司积极配合业主的测算，以保证在施工图设计阶段减少方案及做法的改动。
3 施工图设计及交易阶段
施工图设计阶段对应的工作重点是施工图预算，即根据施工图做出工程量清单，并和设计院配合，完成初步的施工图审核，做出合理的控制价。
根据前期项目开发的特点要先进行总承包工程施工图清单或模拟清单招标。咨询单位首先根据类似项目的指标参数，完成模拟清单编制工作，待施工蓝图经过各方审核后，重新计量。给业主提供计量清单，经业主审核后与施工单位核对蓝图工程量。综合单价经业主审核后确认装入蓝图版清单，更正总价。该项工作需要业主、成本顾问、施工单位共同确定工作计划，并按照工作计划进行核对工作。
分包招标工作，根据施工图纸质量的情况分两种工作方案：图纸质量好的、完整，技术标准，施工界面分判、范围分判的项目，建议执行总价包干合同。相反资料不完善的项目，根据前期项目的资料，进行暂定数量招标清单招标，建议执行固定单价合同。招议标阶段，编制招标文件。将施工图纸和现场设计变更单等存在的问题，有针对性提出图纸审查意见，使前期的问题在后期尽量避免。
组织审图不要局限于主体施工图，其他专项工程的图纸也应组织图纸审查会，将施工单位、监理单位、成本顾问、物业公司、营销组织起来和贵司的工程师一起审图。这样涵盖面比较广，问题汇总起来后会比较全面。对于尚未确定施工单位的项目，可以邀请施工单位参加审图，将他们提出问题给与量化，在编制技术标招标文件时，给与适当的考虑，加大技术标打分的分值，调动施工单位的审图积极性。
4 施工和竣工结算阶段
竣工结算阶段对应的工作重点是竣工结算，工程完工后，编制工程最终结算。编制工程造价指标分析。参与并协助甲方依据合同约定应对和解决工程争议。关于此阶段，通过以往项目经验，提出如下建议①加强现场的设计管理。②简化变更、进度款、结算的工作流程。③制定进度计划，统一部署。④加强合同管理。综上，根据本人实际合作过的几个房地产全过程项目的管理经验，整理出房地产造价控制要点。为了更好配合房地产开发工作，造价咨询单位应不断总结上述工作之经验并运用到实践工作中去。此外还需要整理各类项目的工程数据，为下一个项目服务。
参考文献：
[1]赵丹.房地产项目造价全程管理浅析[J].中国科技信息，2011，（09）.
由于二手房已经居住一段时间甚至5到10年以上，所以质量上是否有问题或是否已经有过大修，是装修前要弄清楚的问题，除了一些看不见的隐蔽工程要检查并作出判断外，有些看似很新的部分尤其要注意。
隐蔽工程：对于旧房子的电线老化，水管腐蚀的问题，还有前期违规施工的问题进行检查；
墙面：如新刷的墙壁或屋顶，可能是为了掩盖房屋墙壁上的裂缝或天花板渗水，遇到类似情况，购房者要格外留意。
家具：应看是否符合自己的需求，新旧情况是否应该算在更改之列；门窗是否有严重损坏问题等等；因此这些都要以精装修房子模式来进行验收，才比较安全。
门窗：要留意门窗是否老化，如果问题严重就必须拆掉重做。
2 设计构造也是一种节省
二手房装修不应该是根据业主想象去做，而是根据实际需要走，这样能够保证不浪费。有些装饰公司为了多得到利益，总是将能够保存的点全部认为可以拆除，这样就给对业主带来很大的浪费。二手房装修相对于新房装修有很多不同之处，更加容易出现浪费、污染的情况，总结一句话就是“设计构造保留为要”，业主应当在这些方面予以关注。
3 二手房预算应该这么做
预算价格和所施工的量是密不可分的，某一复式楼层所做的活有墙面处理；卫生间厨房所有设施包括瓷砖全部拆除从新装修；还有这套房子是复式结构，有个訇楼，以前的房主把訇楼都铺了地板，现在客户想在阁楼上再做个卫生间就比较复杂了，一是阁楼上空间不大，不好布局：二是做卫生间就要考虑上下水位置以及防水问题。
提醒业主：如果没有太大的必要，还是尽量保存应有的设施。
4 拆除改造需要注意的几个点
水路改造如同疏通血管
二手房一般原有的水路管线都有许多不合理的布局或者被腐蚀，所以水路进行彻底检查。如果原有的管线是已被淘汰的镀锌管，在施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP－R管，最近一直用的PP－R管比较多，这点是必须要换的。
电路改造很致命