时间：2022-08-08 23:19:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产档案论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产的档案是十分重要的材料，而我国的产权档案抗风险能力一直较低下。主要原因是受到经济因素的思想观念的影响，以下就是由求学网为您提供的试论房地产档案管理的问题。
虽然我的房地产档案管理部门做好了基本的档案保护措施，但当遇到一些大型的自然灾害或不可抗力因素时，产权档案的抗风险能力弊病就会立刻凸显出来。例如，2008年的汶川大地震，由于地震的强大破坏作用，整个汶川基本被夷为废墟，还造成了巨大的财产损失和人员伤亡，很多产权档案已经不复存在，这给后期的财产理赔工作带来了很大的困难。
由于产权档案所跨越的时间较长，在不同的历史阶段，产权档案的管理方式也有很大的不同。随着现代科技和经济的发展，我国的产权档案管理已经发生了很大的变化，产权档案具有明显的时代特征。但是，我国产权档案管理人员的专业性普遍较低，管理人员的业务能力不高，不能及时发现问题，解决问题，材料档案的不规范问题时常发生。在科技不够发达的时期，产权档案是由纸张组成的，且档案中对于产权的描述过于简单，通常只有平面结构图，产权周围的情况描述较少。
完整的房地产档案中，必须包含除了文字、图表之外，还应有一些相关的照片、录音、重要数据的底版和其他影像资料。但随着时代的发展，这些资料已经无法满足人们的需要了，由于房地产档案的特殊性，它在保存中有特殊的载体，如果这些载体遭到损坏，整个管理成本会提高很多。因此，对于特殊的档案材料，一定要让专人管理，还要有特定的管理制度。只是我们在这方面的人才很少，所以我们要大量培养这样的人才，以便适应社会发展的需求。
【关键词】房产档案 档案管理 思考
引言：
在中国房地产改革的进程中，房地档案所发挥的作用是不容忽视的。对于房地产档案实施规范化管理，仅仅采取基本的档案资料存储和保护措施是远远不够的，还需要创新房产档案管理模式，不仅要对房地产档案由专业人员管理，还要实施房地产档案现代化管理，让档案管理工作富于时代感，且受到法律保护，使得房地产档案更好地发挥其服务效能。
一、房产档案管理中所存在的问题
（一）房产档案管理没有得到高度重视
房产档案管理工作的主要目的是提高资源的使用效率，以提高房产档案的使用价值。但是，当落实到具体工作中，就会存在房产档案管理没有得到高度重视的问题，主要体现为房产档案管理工作没有得到进一步完善，档案管理的基础设备不够健全，同时还存在管理缺乏科学性的问题，结果造成房产档案管理效率不高，资料长期堆放没有及时处理，使得房产档案的真实、准确性受到影响。特别是在房产档案资料中，存在档案信息与实际信息不相符合的问题，就必然会影响档案资料的利用效率[1]。房产档案需要实施开放性管理，即档案资料要切实地为社会服务。但是，要利用档案资料解决房产纠纷方面的问题依然很难实现，就是由于档案资料的开放度不够，加之资料的真实可靠性问题的存在，使档案资料的社会服务功能难以充分发挥。
（二）房产档案载体缺乏抗风险能力
现行的房产档案包括有多种形式，除了文本档案之外，还包括图片、表格、音像资料和影像资料等等。由于房产档案管理部门在收集档案资料的过程中存在不当行为，就会导致档案资料缺乏完整性。特别是一些不可抵抗力的存在，如果没有对房产档案资料实施必要的保护，就会导致资料损坏或者丢失[2]。比如，2008年，中国的汶川发生了地震，破坏性是非常大的，几乎整个的汶川都被震为平地，大量的房产档案因此消失，给后期的索赔问题带来了极大的。其中的一个主要原因就是房产档案载体缺乏抗风险能力，一旦出现这种非人力所能够抗拒的自然灾害，就会导致档案资料损害或者丢失，使一些社会性工作难以顺利展开。
（三）房产档案管理没有对数字化工具合理利用
各种数字化工具的普及，在房产档案管理工作中，没有对这些工具合理利用，就会导致档案管理缺乏时代感，而且管理难度也进一步加大。虽然部分档案管理部门采用了信息化房产档案管理模式，但由于没有运行统一规范的信息管理系统，使档案管理工作运行中存在档案信息传输不畅、信息不能及时更新的问题，对房产档案信息的安全准确性产生了负面影响。
二、房产档案管理的有效措施
（一）将科学的房产档案管理体系构建起来
房产企业的现代化发展，必然会产生大量的档案管理资料。为了加快房产档案管理的步伐，就需要现代化的房产档案管理工作，将科学的房产档案管理体系构建起来是非常必要的，以提高档案管理质量和档案管理效率。在档案管理工作中引进信息技术，就是在档案管理工作中，包括档案信息的收集、传输和信息资料的整理都需要实施规范化管理。同时，在档案管理工作总，还需要将安全防护措施构建起来。这就需要将所有的这些管理内容纳入到房产档案管理体系中，实现动态化管理，以提高档案管理质量。
（二）房产档案管理工作中管理人员要提高档案管理意识
房产档案管理工作中，要提高档案管理质量，就需要档案管理人员提高管理意识，基于此提升管理水平。从现行的档案管理工作情况来看，存在着管理不规范、不到位的问题，其中的一项重要原因就是档案管理人员的管理意识不强，]有充分地认识到做好档案管理工作对房产业的良性发展所起到的作用[3]。特别是房产档案管理人员的管理水平，直接关乎到档案管理效率，也决定了档案资料的利用效率。所以，房产业的档案管理部门要对档案管理人员的职业素质高度重视，不仅要定期地开展档案管理培训工作，还要针对档案管理工作中所存在的问题采取解决措施，以提高房产档案管理的水平。
（三）将开放式的房产档案管理模式构建起来
房产档案不仅是简单地将房产业运行中所产生的资料进行收集、存贮，而是要发挥档案资料的社会服务功能，一方面满足人们的住房需求，另一方面为解决住房矛盾纠纷提供依据。所以，在房产档案管理工作中，要对档案资料实施动态化管理，确保档案的社会服务价值得以充分发挥。将开放式的房产档案管理模式构建起来，就是打破原有的封闭管理模式，不仅专门的机构实施房产档案管理，还需要所有的相关部门配合管理，以提高档案管理效率[4]。虽然采用开放式的房产档案管理模式弥补了传统管理中所存在的不足，但是，在档案信息共享环境下，就必然会存在信息篡改、丢失或者泄露的风险。这就需要进一步完善档案管理模式，从法律的层面规范档案管理工作，以提高房产档案管理质量。
结束语：综上所述，房地产业在近年来呈现出快速发展的态势，多种形式的资料产生。要将这些档案资料的功能充分发挥出来，就要实施必要的档案管理工作。面对目前档案管理工作中所存在的问题，就需要实施规范化、法制化管理，不仅需要档案管理人员提升档案管理意识，还需要树立服务意识，以使得档案的服务功能充分发挥。
参考文献：
[1]刘晓秋.浅谈当前房地产档案管理的现状及相关对策[J].基础理论研讨，2011（20）：86―86.
[2]林锋.浅谈加强房产档案馆建设及管理[J].南方论刊，2012（10）：88―89.
【论文摘要】随着我国房地产市场的繁荣 发展 ，房地产业已成为我国财政收入的重要来源之一，但也给税收征管带来了很大的困难。文章就近几年伴房地产业出现的较为严重的税款流失现象做了分析，并对改进税收征管工作提出了相应的建议。
房地产税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。近年来，房地产业发展迅速，成为拉动 经济 发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。漏征漏管的多，税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。以北京为例，2007年北京市地税部门共清缴历年稽查欠税4.59亿元，其中房地产行业就达2.56万元，占欠税总量的55.8%。本文根据房地产税收征管问题的成因，针对如何解决这些问题进行了初步探讨，以期进一步规范和促进房地产行业的税收征管。
一、房地产企业税收征管的现状和问题
1、相关的税收法规制度不完善
据了解，我国现行的有关房地产税收方面的权威大法还是1951年颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，尽管后来根据不同的 历史 时期做过各种各样的补充和修改，但作为上位法已经不能满足现实社会的变化和需求，尤其是我国财产评估制度、财产登记制度不健全，而私人财产登记制度还没有明确的 法律 规定。房产、土地、户籍等有关管理部门与税务机关的协作配合不够，影响了税收征管的力度，造成财产税收的流失。同时目前在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及到的税（费）种有10多个，相关的税收政策正在不断的修订完善中，政策变化快难以掌握。
2、房地产企业纳税意识不强
一方面，有些房地产开发企业的财务人员对税收政策学习不够、理解不透。房地产开发企业大多数都是在取得土地开发权后，注册登记的，财务人员就地聘请，开发企业的股东也只是房地产行业的行家里手，对税收法规和政策了解不多、学习不多，加上工程开发前期投入较大，资金周转较紧，造成了企业欠交税款情况较为普遍。另一方面，房地产开发企业一般具有一定社会背景和社会活动能力，他们为了追求高额利润，利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管。因此，他们在税收上往往是能偷则偷，能逃则逃，“勇”于以身试法，纳税意识比一般的纳税人更差。
3、财务管理比较混乱
在房地产企业，不做账、做假账、记流水账、账务混乱等现象普遍存在。还有些房地产公司不按规定设置账簿；将部分收入或预收账款直接存入老板私人账户，不及时在 会计 上反映该部分收入，或将其混入其他往来账户；将预缴的营业税、土地增值税等记入预缴年度的扣除项目，违背了配比原则，减少了企业当年的利润；与往来单位交叉摊计费用，将对方成本费用在本企业账上反映，虚增成本费用，偷逃税款；多头开户，隐瞒收入。这些不规范的会计核算，为其偷漏税提供了方便，加大了税务稽查的难度。
4、房地产经营项目难以管理
房地产企业对房屋的开发，要涉及规划、国土、建设、房管等部门。但是目前这些部门相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态，遇到问题不能及时解决，必须召开部门问的协调会议才可解决，缺乏相应的激励制约手段，未能实现信息共享，难以实现房地产行业税源的源泉控制。使得一些房地产企业有机可乘，造成国家税款的大量流失。
5、税务征管能力不强
一是稽查人员配备不足，业务水平有待提高， 稽查工作效率不高，查处力度不强，违规违法行为得不到及时纠正，也在一定程度上助长了违规者的侥幸心理。其次是税务部门出于扶植企业发展、维护税源的考虑，征管力度较弱，对于发现的违法违规行为，持“仁慈”心理，处罚较弱，以补代罚，以罚代刑，处罚决定得不到严格执行，往往流于形式。第三是行业征管手段滞后。目前，许多地方对房地产行业的税收征管还处于“粗放”阶段，特别是征管手段上还不能适应 科学 化、精细化管理的要求，信息共享难、操作处理慢。
二、加强我国房地产企业税收征管的措施
1、完善相关税收政策
我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。对自用没有同类可比价开发产品的房地产企业，要求其提供法定评估机构的评估证明严格界定拆迁补偿费，建立拆迁补偿费列支的管理和审批制度；制定房地产开发企业建筑安装计税成本的基准定额，加强审核、管理力度，有效堵塞偷逃税漏洞。
2、提高纳税意识
一个良好的纳税 企业 服务体系和精心策划而有目标的税法宣传活动，对促进纳税企业守法至关重要。为了促进自觉守法。税务机关必须通过良好的宣传方法向纳税企业提供持之以恒、公正、礼貌和快捷的服务。宣传方法应该是通俗简明，达到即使是没有受过多少 教育 的纳税人也能够理解。同时税务人员对不同的纳税人应采取不同的方法来宣传税法、规章、规定和通告，以便提高其遵章守法水平，从而减少对税收的误解。把申报纳税变成公民的自觉行为。还有加强税务的信息化建设。随着 现代 信息技术产业的 发展 ，税务机关不但可以通过 网络 获取企业和个人房地产方面的信息，为税收征管其他环节提供基础，而且可以通过与银行等其他相关部门的联网了解纳税人的收入及经营情况。而纳税人也可以通过网络获得多数纳税相关信息。尤其是 电子 邮件的广泛使用可大大缩小征纳双方之间的交往成本。可见，实现信息化管理对于税收征管的各个环节，都有促进作用。
3、加大房地产税收稽查力度
为了防止房地产企业的偷税漏税，稽查人员在对房地产业开展检查时，应做好以下工作：第一，实行主查人责任制，明确职责，加大考核力度。第二，每年都应重点安排若干户房地产开发企业作为重点检查对象，在开展全面性的税收检查基础上，分析、剖析加强税收管理的对策和措施，提出有效的办法和建议。第三，加大对存量房交易完税凭证的检查力度，依法追缴应纳税。对违法行为，要加大曝光和惩罚力度。第四，各税种检查相结合，加强对实行核定征收方式的纳税人的稽查力度。国税、地税、财政、 金融 、审计等机构应加强联手配合，互通营业税、所得税及其他税种的纳税评估情况，相互印证，联合开展对房地产的重点、交叉稽查。
4、实现房地产税收一体化
在房地产税收征管工作中，各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点，主动与当地的房地产管理部门取得联系，建立有效的协作机制，加强信息沟通，整合征管资源，优化纳税服务。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次要开展科技创新，开发“房地产税费一体化管理”软件，多方采集房地产企业的涉税信息。同时建立健全部门间的协调与配合机制，明确部门职责。
5、提高税务征管能力
一是要提高稽查人员的业务水平和 政治 素质。要在人员录用上力争吸收一些专业水平较高的人才，并定时组织培训和学习， 提高工作效率；同时对稽查人员加强服务意识和职业道德方面的教育。二是改进征管手段，提高科技含量。要不断提高房地产税收征管的科技含量，在税务机关之间、部门之间、税企之间充分实现网络互联、信息共享。可由房地产税收一体化管理领导小组或政府信息管理部门牵头，在政府共享平台上搭建“房地产税收一体化管理信息共享系统”，规划、国土、房管、财政、税务等部门相关信息要实现共享。同时加大以票管税力度，全面推广使用电脑版建安、不动产发票。
【 参考 文献 】
[1] 赵晋林：当前我国房地产税制中存在的主要问题[j]．涉外税务，2004（4）.
[2] 韩雪：我国现行房地产税制的博弈分析[j]．税务研究，2005（5）.
【关键词】房产测量存在问题解决方案房产测绘 地产测量问题
中图分类号：P258 文献标识码：A 文章编号：
一．引言
随着我国经济技术的快速发展，城市建设开展的如火如荼，同时，无论是城市还是在乡村集镇，房产建设规模也越来越大。由于商业住宅的突起，建筑面积成为业主考量的主要因素。房产测量就是表述房屋以及房屋用地等相关信息的测量技术，通过采取科学的测绘手段和方法，根据房地产管理的需要和要求，对房屋及房屋用地的相关信息进行调查和测量，并提供测量结果，用于表述房屋相关信息。房产测量的结果，构成了建筑产权面积的基础，同时也成为了购房者需要掌握的信息。由于房产测量结果涉及到房屋产权人的利益，在测量中如若发生偏差，可能给房地产企业带来不必要的麻烦。同时，提高房产测量水平，对提高建筑质量效果具有积极意义。
二.房产测量的目的、内容和意义。
房产测量是采集和表述房屋以及房屋用地有关的信息，为房产产权、房地产开发和利用、房产交易、产籍管理、征收房产税费提供依据，同时为城镇规划建设提供数据和资料支持。
房产测量的内容包括：房产调查、房产平面控制测量、房产要素测量、房产面积测算、变更测量、房产图绘制以及测量成果检查及验收等。
在房屋面积测算中，房产测量是具体形式，房产测量的结果通过房产管理部门的严格审核和批准，具有法律效力，房产测量结果减少了房产产权纠纷的发生率，为房产产权人提供了产权法律保护依据。同时，房产测量在测量过程中，采用了科学的测量技术，实现对房屋面积的计算，能提供较高精度的测量结果，这为房产产籍管理部门提供了处理和协调房产产权纠纷。另外，房产测量根据国家有关测量测绘标准和技术规范，对房屋信息进行采集和测量，对房屋建筑面积、使用面积、占地位置、周边状况等信息提供专业性数据，形成了房地产档案的原始资料，为规范城市发展、管理城市建设提供了可靠依据。房产测量形成的房产簿册、房产图集和房产数据，为房产购买者提供了检测房屋买卖面积是否存在缩水、缩水比例大小等有所顾虑问题的解决手段。同时，在房地产行业快速发展，商品房屋价格居高不下的市场情况下，房产测量在某种程度上能监督房地产开发商的交易诚信，避免部分开发商因为房产利益趋势而在房产面积上动手脚，由此，加强房产测量管理和监督，有利于保证房产买卖双方的正常利益，同时也有利于维护正常的房地产交易市场秩序。
三.房产测量存在的问题及解决方案。
1.仪器常数问题及解决方案。
在现阶段，进行房产测量一般都采用精度较高的内外业一体化数字房产测量方法，采用具有仪器校正资质部门检定无误的测量仪器进行房产测量。在采用全站仪测量时，测量计算是在测定测距仪上乘常数和加常数，由于在碎部测图中的距离较近，通常对仪器乘常数予以忽略，只考虑加常数。测量中采用拓普康全站仪时，由于仪器的常数通常都不包含误差，测量时要设置为零，同时该系列的棱镜常数也需要设为零，在使用其他光学测量仪器时，需要设置相对应的常数后才可使用。同时，测量房产时，通常要将棱镜靠在房屋的角点上，而不能将棱镜的中心位置直接放置到房屋角点上，采集坐标时，要明确采集的是房屋角点坐标还是棱镜中心坐标。在房产测量的实际测量工作过程中，测量仪器常数基本上都设为零，在进行野外数据采集之前，要采用钢尺作对比，测量出棱镜常数，在设定好全站仪的棱镜常数和加常数后，才能直接测量出房屋角点的坐标。
2.计算方式导致的测量面积问题。
2.1阳台面积计算。
房屋中的阳台是全封闭或半封闭式结构的房屋附属设施，由于为业主提供了活动和休闲的空间，受到了很多关注。在阳台测量时，由于阳台形式的多种多样，阳台顶盖以及围护结构都不尽相同，导致在测量时容易发生偏差，导致测量结果不准确。
在阳台结构中，隔层有顶盖，阳台隔层与底板以及围护结构都不在同一个竖直面上，而又有其他利用构件作为顶盖的，进行此类测量时通常容易产生测量误差的方面较多。在部分覆盖的顶盖中，没有完全覆盖的部分不能算入面积内，而当投影面积超过围护结构的二分之一时，计入面积内，少于二分之一的部分不能算做面积内。隔层有顶盖时，阳台要算作无顶盖，由于隔层顶盖作用不明显，无法起到保护作用，因此不能计入面积之内。
2.2室外楼梯测量计算。
计算建筑面积时，室外楼梯按照层数减去一，其底层是不计算面积的，这和室内楼梯的自然层数计算有所出入。室外楼梯测量面积时，连接到另一栋房屋的，采用无顶盖结构的楼梯由于无法给本楼提供服务，因此不能计入建筑面积内。根据建筑面积计算规定，不能将非“永久性，结构牢固”的建筑物计入建筑面积内，同理，而当室外楼梯材质是木制或铁制时，不能将楼梯面积算入建筑面积内。
2.3共有面积的分摊。
分摊的共有面积是存在争议较多的部分。共有面积分摊应保含不应分摊的共有面积和应该分摊的共有面积两个方面。而分摊的共有面积主要是内外廊、电梯房、机房、门厅、室内外楼梯以及楼梯悬挑平台，同时还包括有维护结构的水箱、多层建筑的突出结构的楼梯间等。不应分摊的共有面积是除应分摊共有面积外的面积，包括非机动车库和机动车库、地下室等。共有面积分摊应掌握一个基本原则：一个房屋权利人拥有一栋房屋，采用分层分摊；多个权利人共有一栋房屋，采用分户分摊。
3.测量概念区分。
房产调查时，幢是房产要素测量的基本单位，也是进行调查的基本单位，因此更有必要做好“幢”的概念明确和区分。区分“幢”时要把握三个原则：
（1）在实际操作上，同一幢楼应该是在设计规划、施工建设、竣工验收等重要施工步骤保持高度一致的。而在不同阶段和不同时期的项目，应算做单独一“幢”。
（2）同一幢楼的房屋地面上部基础、各部结构要保持相连，房屋结构中的梁、墙、柱等要相互连接，各部不可分割。如果出现结构分离，应独立分幢。
（3）同一幢楼的房屋所占土地应该为同一个产权人。同时，同一幢楼要有共同的共有和共用设施。由于幢的划分，造成产权人负担建筑分摊面积较大，因此要在房屋各部分之间增设共用设施。而算为多幢时，共用设施应该不在重复计算。
四．结束语。
房产测量是房屋买卖以及房产产权人办理房产业务的基础，做好房产测量不仅仅有利于保障产权人的合法权益，同时对提高建筑单位建设水平有良好作用。随着近年来房地产行业的快速发展，住房问题又关系到国计民生，因此，改善房产测量，提高建筑水平势在必行。
参考文献
[1] 郭贵海 杨久东 钱自红GUO GuihaiYANG JiudongQIAN Zihong房产测量若干问题的解决方案 [期刊论文] 《地理空间信息》2006年4期
[2] 梁澈莹 关于房产测量时应注意的几个问题[期刊论文] 《西部探矿工程》2009年9期
[3] 江丽钧 江金霞 徐招星 JIANG Li-junJIANG Jin-xiaXU Zhao-xing 房产面积测算与共用面积分摊中若干问题探讨 --以浙江省丽水市为例[期刊论文] 《东华理工学院学报（社会科学版）》 ISTIC2005年2期
[4] 吴国正 飞 探讨房产测量中的面积测算实例问题 [期刊论文] 《建材发展导向》2011年12期
[5] 张大景 房产测量时应注意的问题探讨 [期刊论文] 《科技与生活》2011年3期
【关键词】房地产；税收管理；建立；税务会计师；专职岗位；作用
前言
房地产随着我国经济的快速发展而逐步在迅速壮大，逐渐成为我国国民经济的主要组成部分。房地产的税收在整个税收中也占有及其重要地位，房地产行业所涉及的税种很多，如在购买土地的环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费等；在土地使用环节要缴纳土地使用税等；在房屋销售环节要缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花费、契税、土地增值税、企业所得税等；在发放职工工资环节要代扣代缴个人所得税。因此，房地产行业的税收管理工作内容丰富，税率变化大，房地产行业应该加强税收管理工作，减少企业涉税风险。我公司从2005年至2010年底所涉及的税种就达11种之多，税务机关每年对税收稽查，也遇到涉税风险。通过税务稽查，我们认识到企业的税务管理应该从项目部到公司都应该设立税务会计师专职岗位，来专门管理项目及企业的税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等税收管理体系，全面地避免企业涉税风险。
近几年来，由于国家实行积极的财政政策，拉动投资需求，启动房地产市场，我国房地产开发和房地产市场发展迅猛。但透视房地产业税收本质，繁荣背后仍有隐忧，其存在的偷税、漏税、逃税行为，扰乱了税收秩序，影响了公平竞争。重点对房地产税收面临的问题作一点有益的探讨。
一、房地产行业税收征管面临的问题
（一）倒挂往来不入“收入帐”，随意调剂收入
这是房地产企业最常用的偷逃税手法。主要表现为：一是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润多少的工具，不及时结转收入，不及时申报纳税；二是客户产权转让变更收取客户的手续费用，不确认销售收入，直接冲减销售费用或者间接费用，逃缴企业所得税；三是对外投资分回的收益，账务处理上挂在“其他应付款”等往来账上，不入“投资收益”账，逃缴企业所得税；四是以租待售的商业营业房的租赁费用不确认收入，直接冲减销售费用，偷逃流转税及企业所得税。五是收到银行按揭款时，长期挂在“预收账款”等往来账上，不入“销售收入”账，推迟纳税；六是将应该作为销售的综合办公楼转为自用，不结转固定资产，逃缴房产使用税等等。
（二）以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收
主要表现为：一是以商品房抵项银行借款本息；抵项应分配给投资方的利润；抵项应支付的建筑安装工程款；抵项获取土地使用权的价款等相关债务，直接计入往来科目。二是以商品房抵项应支付的广告费用、电力费用等支出，不计销售收入。三是不按规定开具发票或开具假发票，少计收入或减少应税所得税额。
（三）税前扣除项目不真实，虚列或高估成本
主要表现为：一是利用发票监管的漏洞，抬高建筑成本，减少应税所得；二是不按项目设立成本明细账，将完工和未完工的项目成本混在一起，造成完工项目成本虚增，导致企业账面亏损或隐瞒巨额利润；三是在进行道路减少、小区绿化等配套设施建设时，设法高估配套工程成本及其相关费用；四是人为地将开发项目中的自用部分成本缩水，扩大用于销售部分的成本，以减少销售部分的营业利润，逃避相关税收；五是多列利息支出和预提费用，隐瞒实际利润额。
（四）以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款
主要表现为：一是代政府有关部门及其他企业收取的费用，如煤气管网费、市政建设费、邮电通讯配套费、房屋交易费、水电增容费、有线电视初装费、电话电缆安装费、绿化费等。企业往往以代收款项全部付给了委托单位为由，在财务处理上不计收入或直接冲喊开发成本，导致营业额减少，偷逃相关税收；二是利用关联关系，非法转移利润；三是自建房屋销售或出租，取得收入不入收入帐；四是以工程尚未决算，收入、成本无法准确反映为由，不申报纳税；五是伪造审批手续，假借“委托开发”、“合作建房”和“外商投资企业”等名义，骗取税收优惠等，也都是房地产业偷税逃税常用的主要手段。
二、我公司设立税务会计师后的纳税情况及其意义
房地产行业所涉及的税种很多，通过下述表一可以知道，本人所在企业六年的税种共计十一种，实际缴纳各种税收近一个亿。其中企业所得税缴纳2516.95万元。
通过表一的税收缴纳情况，可以看出：为了更好地管理企业税收工作，我公司从成立开始就设立了税务会计师岗位，对企业的税收工作进行全面的管理。公司依法进行税务登记管理、外出经营报验证明管理、税款计算、纳税申报、税款缴纳、税票管理、税务档案管理、所得税预缴及汇算管理等建立税收管理体系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系统地考察整个税收管理活动内在的必然的联系和活动规律，加强企业税收内部控制制度，合法、合理、及时申报缴纳各项税收。
2.有利于正确制定和贯彻、实施、执行实施政策法规，实现税收管理要素的优化组合，提高税收管理水平和规模效率，合理规避企业纳税风险。
3.有利于充分发挥税收管理职能，进行税收管理的整体改革，有利于纳税人公平竞争，促进税收征管的良性循环。
4.有利于促进实现依法治税，建立市场经济税收新秩序，减少征税及纳税成本，实现税企和谐统一。
三、关于税务会计师
税务会计师（CTAC）是由中国总会计师协会负责认证的国家高级财税管理人才重点培养项目，是以国家现行税收法律法规为依据，以货币计量为基本形式，运用会计学的基本理论和核算方法，连续、系统、全面地对纳税人应纳税款的形成，计算和缴纳；即税务活动所引起的资金运动进行核算和监督，以及税务统筹管理、税务检查、纳税筹划等一系列与税务相关的税务工作，以保障国家利益和纳税人合法权益的一种企业税务会计专职岗位和专业会计人。
可以说由于税务会计师这个管理岗位的产生，就使得企业原本的一些具有涉税经验，经常与税务机关打交道会计人员，通过必要的培训学习，在掌握了税务会计知识和纳税常识、税收筹划技能等一系列相关专业知识后，从传统的会计岗位中分离出来，以相对独立的身份，参与企业核算反映、监督管理、预测和决策的职能管理中，从而达到节约纳税成本、降低纳税风险、提高资金使用效益、实现利润最大化、以推动企业可持续发展。
四、税务会计师在企业税务工作中的作用及意义
（一）在税务会计师这个定义没有立法前，作为企业财务会计中的一名与税务打交道的会计，他的职能只是在每月的15号之前完成报税，缴税业务，填写一些税务机关要求填写的税务报表，在特殊情况下处理一些简单的税务纠纷。现阶段由于我国税法越来越健全，税收管理程序化、现代化的越来越严格、计算方式的越来越复杂，企业会计准则、企业会计制度以及一系列税收法律法规的完善，使得财务会计和税务会计的目标逐渐出现差异，它们对会计事项的要求也随之出现了分歧，现有企业的一些“税务会计”无论从管理上还是对税法的理解上都远远不能满足企业为了实现利润最大化而必须进行的税收筹划业务。作为一名与税务打交道近三十年的会计我是感同身受。6月在成都的一次纳税筹划培训学习中，纳税筹划作为一个全新的名词，还不完全被各公司和企业所接受。但是，当时老师的一席之言却让学员振动。他说，他在给一些企业、公司作纳税筹划的时候发现，这些公司和企业可以说都没有少缴税，但却因为财务人员对税收法规了解的不及时、对税务理解的不全面、不到位，而给税务机关多交了税款。回公司后，笔者对我公司的缴税情况进行了一次盘点，发现公司从开始就设立了税务会计师的岗位，不存在该缴的税没有交，不该交的税却多交了的现象，充分说明了设立税务会计师岗位与不设立该岗位，对企业税收影响很大。
（二）企业为了提高税务管理的有效性，设置专职的税务会计，按照税务会计的职责，一是根据税收法规对应税收入、可扣除项目、应税利润和应税财产进行确认和计量，计算和缴纳应缴税金，编制纳税申报表来满足税务机关等利益主体对税务信息的要求。二是根据税法和企业的发展计划对税金支出进行预测，对纳税活动进行合理筹划，发挥税务会计的融资作用，尽可能使企业税收负担降到最低。
总结语
在设有专职税务会计岗位和不设专职税务会计岗位的情况下，所产生的结果和作用却是截然的不同。前者产生的结果是因为会计人员因不能全面、及时的掌握税收法规，或对税法理解的不透彻，将不该缴的税多交了，不但没有起到为企业节约支出、减少浪费、利润最大化的作用，反而还为企业造成了经济损失。增加了税收负担；而后者的结果则是税务会计通过对税收法规、税收政策和税收征收程序的某些特殊规定，在国家法律、法规及政策允许的范围内，坚持合法性、事先性、适应性、综合性的原则基础，进行具体的筹划操作和运作，为企业最大限度地降低或减小税赋，最大可能地多获取利润和取得了更大利益做出了贡献。
参考文献：
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[5]罗本慧.浅析税务会计师在企业中的作用[J].现代商业,2011(8).
【关键词】 住宅房地产； 税基评估； 市场法； 成本法； 房屋产权信息
国际上采用收益法的思路进行住宅房地产税基测算的国家和地区较少，主要采用市场法和成本法进行住宅房地产税基评估。以美国和立陶宛为代表的不少国家都采用市场法进行住宅房地产税基评估。采用市场法进行住宅房地产税基评估的前提是评估机构必须能够获得真实、可靠和令人信服的高质量的交易数据。可以说，房屋产权信息公开度与信息真实度对税基评估影响较大，直接制约了我国居民住宅房地产税基评估的技术路径。
一、房屋产权信息公开与信息真实度对税基评估的影响
（一）房屋产权信息公开对税基评估的影响
在大多数发达国家和地区，政府登记的房屋产权信息都对外公开，市民所拥有的所有房地产任何人都可直接查询获取，而且绝大部分查询都是免费的。以美国为例，美国实行契约登记制度，购房并无类似我们的房产证，美国所有房产信息，包括房屋交易和纳税信息都在市政府有详细的备案，任何人都可以登录政府网站查询包括房屋产权拥有人在内的所有信息，少数没有政府网站的地区，民众可以去政府办公室查询，需要说明的是，不仅是自己的，任何人的房产他人都可以查询到。
为什么房屋产权信息还会完全公开，让别人随意查询？主要原因有二：第一，反腐的问题。房地产作为资产价值存在形态，承载了无论是个人还是家庭财产的主要部分，只要公布房地产产权信息，贪污的财产就不易找到像样的载体。第二，采用市场法进行税基评估，公平公开透明地课征房产税。一般的税基评估方法都是计算机辅助批量评估方法，该税基评估方法选用所需要考虑的因素通常有数据质量、数据信息的可靠性、数据收集的难易程度、批量评估技术数据分析系统等。数据信息的可靠性、交易案例和数据真实可靠是税基评估的生命力所在，如果信息不公开透明，一般情况下民众会怀疑其来源的可靠性。税基评估如果采用可比销售法则必须确保交易案例和数据真实可靠，数据真实可靠是批量评估采用可比销售法的关键。如果不公开房屋产权信息，民众就无法验证房屋交易信息的可靠性，一个无法验证可靠性的数据系统是无法取信于民的。换言之，采用市场法的税基批量评估就不会被民众认可。基于以上原因，包括房屋所有权人在内的房产信息必须公开，这是个绕不过去的坎。比中国更加重视保护隐私的美国也只得选择完全公开私人房屋产权等信息。
（二）我国房屋产权信息保密和买卖现状对税基评估的影响
在我国意欲查询他人房屋产权信息，必须首先申请，再由有关部门领导层层审批，除了在司法支持下的追债，绝大多数情况下，个人是不允许查询他人房产任何信息的。
2012年，广州先后发生了“房叔”和“房婶”事件。事件发生后，广州市房地产档案馆为了堵塞管理漏洞，立即对系统及现行查询制度、流程进行分析，从加强人员管理教育、提升技术防控手段方面入手进行整改。2013年2月18日新闻也陆续报道了，福建、江苏等地以“进一步处理好物权公示和隐私保护的关系”为由，强化对房屋信息查询的限制措施。可见，在我国，未来很长一段时间内，公开居民房屋产权信息是不可能的。
一旦开征房产税，那就表明大家需要依据所拥有的财产对社会进行纳税，做贡献，如果有人弄虚作假，对于那些如数缴纳房产税的国民而言就不公平，因此，大家会不断向政府发问，民众的知情权为何被剥夺？为什么不公开包括房屋产权人姓名和房屋纳税记录等信息在内的房屋信息管理系统？何时公开房屋信息管理系统？未免陷入此等尴尬境地，因而短期内不会推房地产税。只要卖地的土地出让金还够地方政府开支，住宅房地产税就不会开征。因此，不少专家认为在中国，相当长时间内，不具备课征房产税的现实条件。这一观点值得商榷，但房屋产权信息不公开对住宅房地产税和住宅房地产税基评估影响巨大却毋庸置疑。
此外，还有一个房屋交易的阴阳合同行为问题。阴阳合同行为指房屋交易双方为了规避税费，签订两个房屋交易合同，政府登记备案的合同与实际的交易合同有非常大的出入，前者在交易金额上较之后者低了许多。这种违法行为的原动力主要是买方想少交税费，而且为了尽快促成房屋交易，房屋经纪公司对这一行为乐观其成，有的甚至出谋划策。房屋交易阴阳合同导致备案的交易数据严重失真。阴阳合同占所有二手房成交的比例可能达到70%以上，甚至达到90%，果真如此，收集到的这些交易数据有何实际意义？如果使用这些失真数据，只会让评估结果扭曲。在相当长的一段时间内，房屋交易的阴阳合同行为导致的高质量基础数据的缺失将制约我国市场法在住宅房地产税基评估领域有效推行。应当说，房屋交易的阴阳合同行为从根上讲也是由于房屋产权信息不公开造成的。由于房屋管理信息系统不对外公开，阴阳合同行为具有隐蔽性，除了交易双方和房屋经纪公司外，无人知晓。换句话说，社会无法对这一不法行为进行监督，打击阴阳合同行为难度非常大。房屋交易阴阳合同行为严重影响了数据质量，限制了市场法在住宅房地产税基评估当中的运用。
二、我国居民住宅房地产税基评估技术的确定
通过对房屋产权信息公开与否以及房屋交易阴阳合同行为对住宅房地产税基评估的影响分析，笔者发现，这些因素会严重影响市场法在住宅房地产税基批量评估中的应用。一定意义上讲，是否采用市场法进行住宅房地产税基的计算机辅助批量评估作业取决于是否公开房屋产权信息，因为如果不公开产权信息就无法获得足够令人信服的可比交易案例。但是，房屋产权信息不公开不代表就不能进行住宅房地产税基评估。课征房地产税不取决于是否公开房屋产权信息，主要取决于地方财政收入问题。
（一）我国居民住宅房地产税基评估技术的路线选择
目前我国不宜采用市场法进行住宅房地产税基评估，但是，完全可以采取其他的评估方法，比如德国采用成本法进行住宅房地产税基就是较好的借鉴。从技术上讲，是否开征住宅房地产税不在于税基评估的技术问题，税基评估技术问题不会成为课征房产税的拦路虎，只要愿意开征，税基评估的技术问题是可以解决的。
我国对个人住房开征房产税，其税基确定技术主要有三种：第一种，按照交易价格课税，主要在试行阶段，没有评估经验。第二种，做好了部分税基评估准备工作，拥有相对完善的房屋信息数据，可以开展税基评估，在一些能够负担较大CAMA和地理信息系统（GIS）初期建设成本的大城市，可采用CAMA和GIS进行计算机辅助批量评估作业。只不过，由于无法确保房屋交易等信息的真实性，我国不便于采用可比销售法，可以通过基准地价和工程造价的基础数据来评估其课税价值。第三种，可以学习美国等国家经验，只要能够公开房屋管理信息系统、能够确保房屋交易等信息的真实性，即可采用以交易为目的、价值类型为市场价值、方法为可比销售法的计算机辅助批量评估作业模型。第二种技术有些类似德国住宅房地产税基评估方法，我们可以效仿德国税基评估的方法，一直采用第二种技术。当然在具备条件的情况下，也可以采用第三种技术，但并不是说第二种技术采用一段时间后就必然会发展到采用第三种技术。需要说明的是，尽管在国际上使用比较广泛，价值类型为市场价值、以交易为目的、可比销售法为核心的第三种技术用于住宅房地产税基评估存在争议。
我国目前采用第一种方法来确定税基评估值，即以交易价格为课税基础。将来应当采用第二种，即采用计算机辅助批量评估技术与地理信息系统，依据房产税基评估的标准程序和规范，确保高质量和高效率，大大提高评估的作业水平，满足房产课税的需求。
（二）我国居民住宅房地产税基评估技术的方法分析
采用成本法思路进行住宅房地产税基评估，需将建筑和土地分别估价。无论是建筑还是土地价值，都可以采用税基批量评估方法。
土地价值拟通过基准地价来获取，建筑物价值通过每年公布的建造成本来调整。我国对城市基准地价有规定，一般要求2—3年调整一次城市基准地价，在地价比较稳定的时期，调整的周期可以适当延长。当然，有些城市可能周期长了点，如北京市，1993年公布了基准地价，2002年调整了北京市的基准地价。周期虽然长了点，但毕竟还是有了城市基准地价。此处节选了2002年调整后的基准地价表有关居住用途的数据，见表1。据京政发〔2002〕32号之《附件五：北京市基准地价级别范围》可以看出三、四、五级范围大致对应北京的三、四、五环。
税基评估的土地价值部分即可依据其基准地价进行调整。如果基准地价调整周期过长，在以基准地价为主要依据的前提下，可以辅参考历年土地招拍挂数据，如北京市2011年土地出让情况，见表2。2011年，北京市出让住宅用地35宗，楼面地价为5 112元/平方米。
对于建筑物的税基价值而言，首先参考该区域工程造价平均水平。由于每宗房产建筑物税基价值受到其位置（影响不是特别大）、面积、户型、朝向、楼龄、材料、交通便捷程度、周边配套设施、层数、景观、装修、楼房的类型（比如是否独栋等）等众多因素影响，需要将这些因素进行甄别，设定指标，并量化其影响，从而调整得到建筑物税基价值。
有关建筑物价值，这方面的数据比较多，从工程具体情况来看，有工程实际造价数据做支撑，要获得这些详实数据并不难；从宏观数据来看，有统计年鉴，如《中国统计年鉴》（2012）之“房地产开发企业（单位）建设房屋建筑面积和造价”一栏可以看出历年工程造价资料，见表3。其中北京市2011年为2 806元/平方米。需要说明的是，通过笔者多年的调查和了解，工程实际造价数据与公布的统计数据有比较大的出入，前者大致是后者的一半多些。
土地的税基价值选择基准地价作为基础价值，建筑物的税基价值选择某年的工程造价作为基础价值，非基准年份还需要调整基准地价和造价信息才能作为基础价值，在此基础上无论土地还是建筑物其税基价值都需要进行调整。由于调整因素众多，开始的时候，可以少选择一些因素，技术成熟了，再慢慢添加，这些都不是技术难题。具体而言，如针对单个建筑物的税基评估，需要的资料包括房屋建筑设计、施工资料、建筑材料，甚至包括诸如人防、避难所占的成本，还包括小区内设施的分摊费用等等。建筑设计风格差异、建筑材料、施工质量、开发商管理水平等因素的不同，房屋造价与市场价格是不同的。由于对被课税对象的房屋采用成本法进行单个评估，作业量巨大，大规模将这一路径运用于税基评估几乎不可能。但是可以用一种替代方法，即根据房屋工程造价的相关资料信息，对房屋建筑进行分门别类，并考虑建筑结构、建筑风格、建筑材料、层高、装修等因素，确定同一地区同类细分房屋的建造成本作为基准数据，单个建筑的税基评估值可通过因素调整对基准数据进行修正而获得。这是一种直接为住宅房地产税基评估测算建筑物的重建成本的方法。
这种路径符合房地产评估的基本原则，有关基准地价和工程造价的资料、数据和信息都比较可靠和权威，又不需要采用房地产市场上的交易实例，不需要公开房屋信息管理系统，不需要对阴阳合同进行甄别。该方法具有很强的可操作性，符合中国大陆当前情况下对房产税基进行评估的需要。
三、结论
无论哪种方法都需要详实、可靠的数据和信息。本文从数据质量和信息可靠的角度出发，分析和指出我国房屋产权交易信息不公开严重制约了市场法在住宅房地产税基评估领域的应用。在这一背景下，提出借鉴德国住宅房地产税基评估的经验，采用成本法对住宅房地产进行税基评估，将课税价值评估分成土地价值和建筑物价值，分别论述了它们的技术路径，并明确指出成本法下土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。论文对我国将来要开征的住宅房地产税的课税价值评估具有一定的借鉴意义。
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关键词：住宅小区 物业管理 现状分析
中图分类号：F291.33
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2014）02-282-02
随着我国经济持续快速健康发展、城市化进程的全面推进，房地产业发展迅速。太原作为一个省会城市，在全面推进城市化过程中，以“提升城市功能档次、优化人居环境”为着力点，进一步强化基础设施建设和生态环境建设，统一规划，合理布局，综合开发。与之相关的现代物业管理的发展蓬勃兴起，行业竟争日趋激烈。因此，调查与分析现阶段住宅小区物业管理的现状成为当务之急。
一、太原市物业管理方面的调查
1.物业管理市场潜力巨大。从近几年省城太原房地产热点区域来看，几个区域都有很大的市场优势。如迎泽区地处中央核心，历史悠久，科、教、文、卫、商等各种配套设施齐全，居住环境发展较为成熟。杏花岭区的龙潭湖片区不仅地段繁华而且空气清新、新建有以万达为中心的高端住宅小区；位于府西街的太原中央商务区，则是省城的政治、金融和文化中心。而近几年长风街及南部新城的发展更是有目共睹，南部新城大体框架已基本成型，省实验中学、太原五中、三中、外国语学校以及省儿童医院、太原市人民医院等许多教育、卫生优势资源已在南部建立分部，未来南部新城将建设成为品位较高的现代化新城。还有东山、西山片区的打造等等。这些区域的开发和发展必将带动太原市的物业管理市场的新变革，物业管理市场的潜力是巨大的。
2.物业管理企业逐渐成熟。据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据，截止2012年，全市物业服务企业共有395家，物业管理企业325家（但无一家达一级资质企业），二级资质企业22家，其余都为三级资质企业。物业管理总建筑面积接近8000万平方米，覆盖率达到60%以上。年内省城又新增物业项目108个，各类物业管理项目和住宅物业管理项目也相应增加。目前，太原市物业管理企业类型主要有两种：一种是本土企业，数量上占比最大。由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业、由房地产开发企业派生的物业管理公司、还有就是酒店集团派生成立的物业管理企业；另一种是外来企业，具有良好品牌和较强实力，其中不乏国际一流管理公司。主要有来自北京、深圳的外埠物业管理公司以及外资物业管理企业。
3.制度建设力度进一步加大。太原市为提升物业管理水平，解决行业现实存在的问题，太原市房管局于近几年做了大量工作，多次组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改，针对物业管理、物业服务企业资质、停车收费、物业服务合同、物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序等等问题，先后研究起草了诸多管理办法和意见，并陆续实施。2011年12月5日，由太原市人大常委会颁布的《太原市城乡建设档案管理条例》也与2012年3月1日正式实施。
4.对物业管理日趋重视。物业管理做为一项新的行业，涉及政府、企业和千家万户，直接影响着社会、经济、环境的方方面面。近年来，房地产业竞争激烈，供不应求的状态仍未明显改善，物业管理也备受社会的关注，政府等职能部门和舆论媒体也加大了对物业管理相关法律法规的宣传，规范行业市场秩序。今年，太原城建品质继续快速升级，一级房企蜂拥进驻热情不减。为了能够增强市场竞争力，开发商们“打铁还须自身硬”，树立良好的企业形象，吸引更多的消费者，物业必须实行合理规范化的管理。
二、小区物业管理中存在的主要问题
1.开发商遗留的问题。开发商在房地产项目的开发建设中，对楼盘宣传销售不属实、刻意隐瞒其小区的规划和交房后“五证”是否齐全等问题；在一定盈利的程度上还侵害了业主的一些共同利益；房屋建设有问题，质量不过关，地基打不稳，小区内的配套设施不完善等，出现的一系列问题得不到及时的妥善解决，业主并将不满迁怒于物业管理部门，如拒交物业费、破坏公共设施、不配合物业管理等，这样也就造成后期物业管理难的现象。
2.物业服务业与业主间的矛盾问题。在我国许多城市中，由于物业服务企业大多是从其他部门转制而来，或是从房地产开发企业派生而来，存在物业管理不到位等情况；物业企业服务意识不强，从业人员素质不高，取得职业资格证的人员较少，具备高级管理资格的人员更少；业主对保护自己的财产权利意识薄弱，对物业的相关知识又甚是缺乏，没有正确的意识概念，对物业管理人员的不理解和不尊重，导致在出现纠纷时双方不能正当和谐的沟通，致使矛盾激化，从而影响物业管理的健康发展。
3.业主与业主组织之间的纠纷问题。业主的自治管理，主要是通过制定管理规约和成立业主委员会两个关键环节来实现的。虽然我国规定住宅小区应成立业主委员会，但其组建艰难，在我市的众多小区中，仍还没有成立相应的业主委员会，所以在当问题出现时，住宅小区没有业主委员会、没有规范的管理规约，失去这两个关键环节，业主有时会误认为是物业服务企业损害了自己的利益，然而物业管理的强硬态度，拒绝与之接待，使得双方对立情绪加剧。为避免这样的纠纷，太原市应在小区成立业主委员会上着重下点功夫。
4.相关配套政策相对滞后。太原市在物业管理方面好多法律法规还不健全，导致在实际操作中，仍有一些工作缺乏政策依据，政府、职能部门、物业、业主的责、权、利不清。前期物业管理、维修资金使用、业主委员会的建设等需进一步完善。我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在立法层次不高，法律体系框架不成熟，缺乏系统性和综合性等问题。虽然近几年国家也颁布了不少关于物业管理方面的法律条例，但是对住宅小区停车管理和收费等方面仍存在一些问题，希望太原市可以对住宅区停车管理收费方面出台一些对应政策。
三、对城市住宅小区物业管理的一些建议
1.健全管理机制，明晰责、权、利关系。物业管理部门应着重建立对业主的行为规范体系，并进一步规范行业行为，依法管理，依法服务，业（下转第284页）（上接第282页）主也应自觉规范自己的行为；在小区建立业主自律机制，通过业主委员会和业主管理规约来实现，运用经济手段和法律手段来约束业主的行为；促使每个业主积极主动地参与管理，物业正确行使权力，督促业主，彼此相互制约、相互监督、合力共管。
2.积极组建业主委员会，完善设立程序。目前，太原市又新建了许多住宅小区，各种设施配套完备，但是仍然没有得力的措施保障，基层部门人力、经费均有限，政府部门在成立和指导业主委员会工作上没有引起重视，积极性不高，致业主与业主组织矛盾纷争。所以建议政府部门正确指导业主委员会，宣传和加强住宅居民对物业的正确认识，提出对不履行义务、推诿等造成业主委员会成立工作延误等情况，规定明确的处罚原则；推动政府部门指导监督设立筹备组和业主委员会工作的积极性，从而加快组建业主委员会的步伐。
3.加强物业服务合同内容的合法性。物业服务合同至关重要，它必须遵循维护和尊重业主财产权利的原则，以维护全体业主的公共利益为前提；物业服务合同不得侵犯业主的合法财产权利，不得违反法律法规，不得损害国家、集体和第三人的利益；在物业服务中，业主的物业财产权利应与物业的管理权力相对应。由于物业服务内容的合法与否直接影响物业服务合同的效力，因此我们在审查物业服务合同效力的同时，物业服务合同内容的合法性也要进行审查。为避免发生不必要的矛盾与纠纷，我们在签订物业服务合同时一定要对其进行严格审查。
4.建立健全相关法规，走集团化之路。物业管理要进一步发展壮大，必须摆脱小规模的经营模式，走规模化、集团化之路。政府等职能部门不仅要制定相关政策，对物业管理部门的资质进行审核，实施严格的市场准入制度，更要定期不定期地对其进行动态监测，整合一切优质资源，逐步淘汰那些规模小且无资质的企业。对物业服务企业的各项指标，都应有法可依、有章可循，增强物业管理法律制度的操作性。二是政府部门继续加大对物业管理的宣传和引导力度，使社会各界都对物业管理给于关注和支持。三是物业管理部门也要加强对从业人员的专业技能培训，规范从业人员行为。建立严格的岗位责任考核制度，进一步强化服务理念、提高管理水平，为物业管理营造一个宽松、良好的发展环境。
四、结束语
物业管理作为与城市生活息息相关的行业，在构建我国和谐社会体系中肩负着重要的历史使命。太原市物业管理企业应借鉴其他物业管理较好地区的经验，来增进彼此之间的交流，并切身实际，开拓创新。物业服务业与业主之间，彼此应像朋友，和平相处，真诚对待。物业管理好、服务好、认真解决问题，才是对居民最好的保障；居民也要把社区像自己家一样对待，用心保护和享受物业为自己提供的一切资源，这样也是对物业管理最好的回报。只有这样共创双赢，才能使物业管理越走越好，为创建文明城市发挥更好的功能和作用。
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关键词：住宅小区；物业服务；业主满意度
一、郑州市住宅小区物业服务满意度现状
经过近十年的发展，目前我市取得物业服务资质证书的企业有460家，其中一级物业服务资质1家，二级物业服务资质4家，三级物业服务资质145家，四级物业服务资质122家，临时级物业服务资质188家，从业人员共2万余人，服务面积达到2000万平方米。物业服务的范围实现了从单一的住宅区向写字楼、商场、医院、学校等非住宅物业延伸，不少单位的自管房在房改后也逐步实行了物业服务。全市有700个2万平方米以上的住宅小区（大厦）、商场、办公楼，实行了物业服务， 较好地解决了城市管理由政府包揽一切的难题，一个社会化、专业化、市场化的物业服务新体制初步建立。我市物业服务的发展，有效地改善了城市面貌和群众的居住环境，促进了社会经济的协调发展。物业服务已经成为我市第三产业的重要组成部分，是发展第三产业新的增长点，为社会创造了更多的就业机会，同时也为社区稳定发挥了积极的作用。
二、郑州市住宅小区物业服务存在问题及原因
我市物业服务近几年得到了较快的发展，但由于起步晚、条件差、意识不强及相关法律法规滞后，物业服务市场机制还不够健全，服务中还有不少薄弱环节，仍存在一些需要重视解决的问题。
1对《物业管理条例》的学习、宣传深度、广度不够
《物业管理条例》（国务院令第379号）于2003年6月8日颁布，自2003年9月1日起施行。这两年，市政府及市房管局等有关部门按照建设部的要求，通过多种形式，有计划地组织学习、宣传、贯彻《条例》，但是对《条例》的学习还不够深入，宣传也不够广泛，物业服务工作还未引起全社会的重视。
2房地产开发建设与物业服务职责不清，前期物业服务矛盾突出
由于对房地产开发企业缺乏有效的制约措施，目前郑州市新建项目前期物业服务公开招投标工作还不规范，还存在垄断经营现象，公开公平的市场竞争机制尚不完善。房地产开发企业开发的项目，大部分是由其属下的物业服务企业管理，由于建设与服务职责不清，物业服务从属、依附、受制于房地产开发企业。
3物业服务企业规模小、收费低、运作不规范，企业人才流失严重
目前，郑州市物业服务行业还处于发展阶段，物业收费标准偏低，多数物业服务企业经营规模小、入不敷出，企业运作不规范。有些物业服务企业服务手段原始，现代企业制度尚未建立，缺乏自我生存和发展的能力，服务中忽视业主的权益，不按合同、制度办事，服务质量和服务态度差，企业提供服务“缩水”，企业员工缺乏培训、待遇低、素质差，企业人才流失严重.
4旧住宅区整治改造难，物业服务推进缓慢
目前，我市多数旧住宅区，特别是单位自管房院落、家属院等存在配套设施不全，建造档次低，公共活动场所和绿化面积不足等问题，这些旧住宅区，多数存在脏乱差等现象。对旧住宅区进行专项整治，实行物业服务，从根本上改变城市面貌已成为当务之急，但由于资金问题、认识上的问题，该项工作推进缓慢。
三、提高郑州市住宅小区物业服务质量的对策
我市物业服务工作要认真宣传、贯彻、落实《物业管理条例》，加大监督服务力度，规范市场主体行为，保护消费者权益，努力解决我市物业服务中存在的问题，重点抓好以下几个方面的工作：
1加强对《物业管理条例》的宣传
采取多形式、通过多渠道向社会宣传物业服务法律法规，扩大社会知晓面，增强宣传实效性，使大家深刻领会《条例》的精神和各项规定，自觉的贯彻执行《条例》。
2整顿和规范物业服务市场秩序
今年通过对物业服务企业开展年度考核和日常考评，结合企业信用档案的启动，进一步强化物业服务企业的服务意识、合同意识、竞争意识和品牌意识；加强企业资质管理，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业的清理整顿力度；大力开展诚信和职业道德教育，接受社会监督，完善投诉举报制度，对群众的投诉和举报，及时进行查处。
3协调公用事业单位的责任划分、落实“一户一表”
依据《条例》，明确物业服务企业与公用事业单位的责任划分，协调解决水电气暖等公用事业单位在相关费用的收取、相关管线维修等方面的责任。加强调查研究，进一步落实市政府关于水电气暖收费协调会精神，将落实“一户一表”视为一项民心工程，督促水电气暖主管部门拿出切实可行的“一户一表”改造具体方案，以解决目前的收费矛盾。
4加强队伍建设，全面提高从业人员素质
继续抓好物业服务企业多层次的人才培训，加强企业关键岗位和服务一线操作人员的技能培训，提高员工综合素质；加强物业服务专业人员管理，造就一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业人员队伍，培养一批在行业内具有相当影响力，在物业服务经营管理和理论研究方面有突出成绩和较高造诣的本土物业服务专家和高级人才。
5推进旧住宅区物业服务
按照政府、单位、居民合理负担的原则，调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，完善小区配套设施，美化小区环境，加强对旧住宅区的整治改造，通过综合整治改造，使旧住宅区达到“绿、美、静、安”适合物业服务的标准，切实改善我市居民的居住环境，从根本上改变城市面貌。
四、结 论
在激烈的市场竞争中，物业服务企业必须尽快转向真正的业主满意理念，使经营重点转移到以客户服务和提高业主满意度为中心来，并在物业服务过程中着眼于建立持久的竞争优势。为此物业服务企业各部门须相互合作、共同设计和执行有竞争力的业主价值传递系统，以满意业主的需要，并由此进一步加强业主的美誉度和忠诚度。业主满意度调查有助于企业提升服务品质、提升竞争力。随着社会的发展及物业服务行业各种层面上的因素趋向成熟，满意度测评体系将更完善，为物业服务行业的良性发展提供更多的支撑。
参考文献
[1]李薇薇、苏宝炜.物业服务客户服务金典[M].北京：人民邮电出版社，2009（2）.
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华民，教授、博士、博士生导师，现任复旦大学世界经济研究所所长、中国世界经济学会副会长、上海市人民政府决策咨询委员会专家。先后获得“金三角”企业研究优秀论文奖、吴玉章奖、安子介国际贸易优秀论文奖、国家教育部人文社会科学优秀著作奖、上海市社联优秀著作奖和优秀论文奖、上海市经济学会优秀论文奖等。著有《西方混合经济体制研究》、《不均衡的经济与国家》、《世界国有企业概览》、《当代资本主义经济导论》、《当代资本主义市场经济》等学术专著8本，《公共经济学》等教材4本。主要研究领域是国际经济、世界经济与中国经济。
新沪商：华教授，首先能不能就您的研究领域给我们做一个介绍？
华民：我一直是以研究宏观经济为主。在经济全球化的背景下，我主要集中于研究中国开放经济条件下的宏观经济问题。
防止金融危机
演变为经济危机
新沪商：当前网络和报纸上，到处都可以看到“金融危机”和“经济危机”这两个词，请问金融危机与经济危机有什么区别？
华民：经济危机属于发生在经济基本面、生产领域里面的，比如生产过剩、企业破产倒闭等现象，一般认为是经济危机，它表现为所有产品都卖不掉，你欠我的、我欠你的三角债，资金链断裂，银行贷款还不了，最后企业倒闭。如果少数企业因为经营不善破产或者倒闭，那是经营问题，如果所有企业都出现这种问题，就会引起经济危机。
金融危机首先表现为资产价格暴跌，比如股票价格暴跌、债券价格暴跌、金融衍生品的价格暴跌等,我们把这种现象叫做金融危机。
金融危机发生以后不一定伤害到实体经济，如果没有蔓延到实体经济就界定为金融危机。如果它最后伤害到实体经济，企业正常的资产活动因为资金链断裂而破产，最终导致整个经济状况的恶化，就演变成一场经济危机。
金融危机爆发了有可能导致经济危机，经济危机爆发了也可能波及到金融危机，现在看来，只有金融危机没有经济危机，或者只有经济危机没有金融危机的情况比较少,它们会相互传递。总体来说经济危机更严重，经济危机发生之后，经济增长就会出现大的衰退，而且持续时间会比较长。为什么我们现在要救市呢？就是要避免它波及到实体经济，从而演化为经济危机。
救市是“救命”
不等于重新繁荣
新沪商：我们看到现在全球都在救市，对于救市有支持意见也有反对意见，比如美国提出救市时曾经有很多经济学家反对。您对于救市有什么看法？
华民：我打个比方来说这个问题。山姆大叔，开着一辆车,载了一些乘客,在路上发生车祸,被撞了,大家都进了医院，山姆大叔受伤最严重，这个时候要输血、要插管子、要救命！山姆大叔就是指美国，车上的乘客就是买了美国债券的那些国家，在这里面，我有三个看法：
第一，一定要救市，救市就是救命，目的是不让他死掉，所以一定要救市。
第二，这次金融危机美国的损失量太大，需要输血，需要各种救治，而其他乘客也受伤了，这些乘客是购买了美国债券的国家，所以要全球救市，要大家一起救。
第三，我们中国在这次危机中受伤不大，因为我们金融是管制的，有人认为我们没必要参与救市，但是我认为中国也一定要参与救市。为什么？因为我们有“人质”，就是我们手上的将近两万亿美元的外汇储备，也就是美国对我们的负债。可以说山姆大叔开的那辆车就是借我们中国的钱买的。如果他死掉了，美元不行了，那么我们的两万亿美元也就没有了，只有把他救活了才有可能来还钱，所以我们一定要救市。
当然了，救市是救命，并不等于重新繁荣，他还需要慢慢的恢复，可能需要3年5年甚至8年10年，但是不管怎么样都要先救命，先活命再说其他的。
低收入发展中国家
不能太快实行金融自由化
新沪商：因为中国的金融市场还不是很完善所以在这一次的金融危机中受伤不是很严重，因此有观点认为这次金融危机来得很是时候，给了我们很好的教训和启示。您认为这次金融危机对中国有什么影响和启示？
华民：要我说最好的当然是不要有危机啦！从另外一个角度来讲，中国金融市场不完善的情况下发生金融危机，我们可以吸取教训，有所启示，但是这样的教训已经有很多了，我们也并不需要靠这次危机来吸取教训，先是上世纪20、30年代的美国经济危机，到70年代的拉丁美洲，再到80年代的墨西哥，然后是90年代初期的俄罗斯，1997年的东南亚，例子已经很多了，只是我们没有引起足够的重视，没有对这些区域性的危机进行研究。
如果认真总结一下经验的话，就会发现，低收入发展中国家不应该太快地实行金融自由化，我们中国也是这样的。这次美国金融危机爆发以后就给我们一个更深刻的启示：在一个经济不发达的国家，在一个金融非常落后的国家，推行金融自由化、开放资本项目一定要慎之又慎。如果没有这次危机我们也要注意，只是这次危机使我们更加深刻地认识到这个问题。
这次金融危机也有一个负面效应，就是这次危机的冲击力实在太大了，可能会给中国这样一个信号――幸好我们没有开放――于是就变成了不改革的理由了，这是不对的。所以我最担心的就是，千万不要因为这次金融危机给大家造成一个错误的结论：不开放。事实上从发展中新兴市场经济国家成长为发达工业化国家，对外是一定要开放的，只不过那么多的金融危机告诉我们，金融开放一定要顺应经济基本面的发展状况，不能激进。
“专家决策”很可怕
经济发展不能求极端解
新沪商：在经济不景气的情况之下，经济学家的身影越来越活跃，在这次救市行动中，美国出现了两种声音，一种是以120位经济学家为代表的反对声，一种是以布什为代表的支持声，最后美国还是救市了。您怎么看待这个问题？
华民：这说明美国是一个多元化的国家，它没有求极端解，而是求均衡解。一个国家如果不是多元化的，就很容易走向极端解，而在一个多元化的国家，就会允许有不同的声音，允许有不同的意见，就会寻求一种均衡解。
美国金融危机爆发以后，120位最好大学的经济学家出来讲话了，说美国不应该救市，不应该拿钱去救华尔街的大鳄。但是这些经济学家显然就错了，因为这时候是病人要死亡的生死攸关的时刻，救华尔街就是救世界金融市场。国会讨论之后认为这样是不对的，因为这是极端解，最后国会还是通过了救市的方案。如果国会议员都因为他们是经济学家是专家，而都跟着他们的意见走，那就变成了极端解――不救市，那后果就很严重了。所以说专家决策是很可怕的，专家决策是一个极端解，经济发展不应该这样，而应该是一个利益共同体的均衡解，即由不同的利益主体进行博弈和交易后形成的均衡解，只有如此才能让所有的利益相关者都能得到一个比较满意的解决问题的方案。美国这次就是这样，既没有完全听经济学家的――不救市，也没有完全听布什的――把钱直接扔进去救市，而是设计一个方案，把各方面的利益均衡起来。我们看到美国最后的这个方案是被大多数人接受的，比如雷曼兄弟就不救，因为他们是私人投资银行，他们的高管拿那么高的薪酬却发行那么烂的债券，他们倒闭了是应该承担责任的，所以不救；两行就必须救，因为两行原来是国有化的一个房地产抵押贷款银行，专门为老百姓解决住房抵押贷款的，后来慢慢通过上市变成一个民营化的企业，但是它承担着社会功能，而且它也没有过多地参与金融衍生品的交易，所以必须救。可见这个救市方案是很有分寸的，是一个均衡解，它并没有只考虑资本家的利益，也没有只考虑劳工的利益，更加没有只听从120位经济学家的意见，而是把各种利益均衡起来，这就比较平稳。
总之，经济发展不能求极端解，因为极端解只满足了一部分人的利益，而忽视了另外一部分人的利益，应该求均衡解，满足大部分人的利益，这样这个社会才能更好地发展。现在我们提出科学发展观，建设和谐社会，那么就要允许不同利益集团来共同参与，要允许有不同的声音，允许有不同的意见，要多元化，只有不同的意见在一起碰撞，综合考虑各种利益才能均衡。只有均衡解才能促使经济、社会更平稳地发展。
金融危机中国有机遇
新沪商：我们知道宏观经济中有一个经济周期理论，按照这个理论，很多宏观经济的研究专家都认为世界经济现在是处于一个下降期，那么中国经济是否也是遵循这样的理论处于下降期？
华民：按照宏观经济周期理论，世界经济的确是处于下降期。但是所谓周期变动主要是指主导国家，中国是不一样的，中国有机会，因为中国是低成本国家，中国还有那么多农村人口，有那么多房子要造，有那么多钢要炼，有那么多水泥要生产……中国还不发达，还有那么多人没有过上好日子，还有那么多的需求可以挖掘，作为一个发展中国家，中国的经济周期是可以跟世界主导国家经济周期相独立的，可以有自己独立的发展周期，而且中国还有发展的空间，我们的内需是非常巨大的。
为什么美国会爆发金融危机？按照经济周期理论来解释,美国的互联网革命完成之后,它的实体经济发展就下降了,投资空间就没有了,多余的资金没处去，只好拿去投资房地产、拿去做金融衍生品，把这些多余的钱花掉，于是资产价格就暴涨,经济泡沫化,而当宏观调控不当,经济基本面出现问题，这个泡沫就会被捅破，就演变成了金融危机。
1929年美国经济危机爆发之后，那时候我们中国的经济发展也是很好的，民族工业起来了，如果没有日本侵华，没有战争，中国经济还会继续发展，就是因为我们是发展中国家，可以有独立于主导国家的经济发展周期。
新沪商：那么目前的危机之下中国企业有什么机遇？政府又应该从哪些方面来帮助和支持企业渡过难关？
华民：这次金融危机对于中国来说也是这样的，它是造成了一些损失，但是也有很大的机遇。打个比方，原来美国人不喜欢买中国制造的日用品，嫌档次不高，但是，随着金融危机的发生，可能美国人没有钱去买昂贵的日用品，而转向消费以前看不入眼的中国制造的产品，那么这对于中国的企业来说，就是很大的机遇。诸如这样的机遇很多很多。所以我说金融危机中，中国是有机遇的。中国要把握好这个机遇，获得大的发展。
当企业受到外部冲击的时候，最需要提高企业竞争力，现在面临全球金融危机的情况，中国要保护企业，要让它渡过难关。
首先千万不要去增加企业负担，国家尤其不要在政策上增加企业负担。其次从西方成功的宏观调控来看，遇到外部冲击的情况下政府应该减税，老百姓降低一点工资，把企业保护下来，如果企业消灭掉了，那一切都没有希望了。
总之，现在一切有利于企业生存和发展的策略都可以考虑，比如出口退税、减税、降低利率等。
如果说这次危机给中国什么教训和启示，我想怎么样把握好机会也是很重要的一点。
保护房产泡沫
防止金融体系崩溃
新沪商：我们注意到您一直有一个观点就是要“保卫房地产泡沫”，目前中国各地房价都有所下跌，是否意味着
房地产泡沫被捅破了？
华民：房价泡沫有没有被捅破还很难讲,一般被捅破的标准是购房者停止供楼。现在中国买了房子的老百姓，借了贷款的还在还贷,还没有停止供楼。从房价下跌到房价泡沫被捅破,这中间有个量变到质变的过程。一般房价跌个5%、10%，我们认为这是波动,如果房价跌20%、30%，导致所有买房的人不想还贷了，这就是房价泡沫被捅破了。
我个人认为并一直坚持要保护房地产泡沫，为什么？你看股票跌了就跌了，套牢就套牢了，因为大家都是用自己的钱在交易，但是房地产就不是了，大部分买房子的人都借了70%的贷款，如果房地产泡沫被捅破了，也就是说老百姓都不还贷了，那就会造成整个银行系统的崩溃，不难想像，由此产生的后果就太严重了。所以我们看到各地政府纷纷出台一些措施来救房市，就是要保护房地产泡沫。
中国现在的情况就是不仅房价在波动而且有下降的趋势，这是很关键的时刻。我认为政府一定要救市，要救房市，如果不救，最后将会导致整个金融系统的崩溃。我们救房市是防止金融体系崩溃，不是针对某一个楼盘某一个开发商，救市是宏观的，是针对整个经济状况的。
世界经济发展格局
需要长期不断调整
新沪商：对于全球经济的走势，很多人都有了心理预期，世界经济要重新走上坡路，根据您的研究，大约需要多长时间进行调整？
华民：我们从经济学理论来分析一下。俄罗斯经济学家康德拉季耶夫最早对世界经济长期波动进行观察，他认为世界经济的长期波动主要是由产业革命或者重大的技术创新引起的，其时间长度平均为50年到60年，其中前25年至30年为周期的上升阶段，后25年至30年为周期的下降阶段。这就是我们现在所讲的康德拉季耶夫周期。
从世界经济发展的实际情况来看，造成经济长期波动的原因事实上要复杂的多。考察1600年至今的世界经济走势，概括来讲，造成长周期进入上升阶段的主要因素有：第一，由货币供应量增加（如金银矿的发现）所导致的“价格革命”带来的投资增长与世界经济繁荣；第二，由重大的制度创新造成的世界经济繁荣；第三，由重大的技术创新造成的世界经济繁荣；第四，由一批新兴市场经济国家的崛起引起的世界经济的繁荣。
而造成长周期进入下降阶段的主要因素有：第一，波及世界的金融危机；第二，全球性的生产过剩危机；第三，全球性的能源与粮食危机；第四，发生在世界经济增长中心地区或者波及全球的战争。
我们可以看到,在2008年的今天,能够导致世界经济重新走向繁荣的因素荡然无存：在短期内世界发生重大技术创新和产业革命的可能性几乎为零;各国政府不断增加的货币供应正在流向已经陷入危机的金融躯体之中,目的是为了防止金融崩溃,而不是做生产性的投资；经济管理体制和制度上的创新正在受到质疑;继中国与印度之后,我们也没有能够看到新的、具有国际影响力的新兴市场经济国家的兴起。相反,导致世界经济进入长期调整的力量却在不断地加强：始于华尔街的全球金融危机；旨在遏制中国制造和印度外包业务发展的全球性贸易保护主义兴起；以及伴随美元危机而来的世界能源与粮食危机。
简历中的工作经验范文(一)
**公司
起止年月：2007-04 ～ 2012-02
公司性质： 外商独资
所属行业：快速消费品(食品,饮料,化妆品)
担任职位： 主办会计(成本/总帐费用/税务/预算分析)
工作描述： 工作概述：
5年财务工作经验，熟悉全盘账务流程，掌握成本、费用、销售与税务工作。为企业的生产、市场销售策略的实施提供数据分析支持。
日常职责：
1、制造成本的预测、核算、分析、管控，制定与标准成本;
2、日常费用的预算、审核、分析、管控;
3、销货对账、纳税申报及上缴工作，并维护银行、财税机关等外围关系;
4、编制公司的结账报表及管理报表;
5、审核公司对外报送的财务报表;
6、负责外汇年检审计工作;
7、组织部门间沟通协调，编制公司年度财务预算，定期回顾总结，形成比较分析报告，寻找预算差异并拟制改善计划，实施跟进措施。
8、协调沟通，保证各项财务制度、内控制度的有效执行。
离职原因：
简历中的工作经验范文(二)
*公司
起止年月：2006-05 ～ 2012-03
公司性质： 民营企业
所属行业：建筑与工程
担任职位： 商务部经理/技术负责
工作描述： 期间任职过商务部经理和技术负责人，工程类别主要是土建，市政和安装。制定并参与项目所有合同(劳务分包、专业分包、采购)的询价和洽谈，审核工程原预算，材料采购计划;熟练操作广联达软件，计量精确;技术方案的制定和评审等。完成项目有花都御水山庄，萝岗万科新里程，海南高知园项目。
离职原因：
**公司
起止年月：2003-07 ～ 2006-05
公司性质： 民营企业
所属行业：房地产开发
担任职位： 施工员/预算员
工作描述： 主要从事资料和施工，兼做工程量计算，材料进场登记等。因为管理人员少，所以分担的工作就比较杂一点，主要项目有锦绣生态园、华南碧桂园。
离职原因：
简历中的工作经验范文(三)
**公司
起止年月：2007-05 ～ 2010-12
公司性质： 股份制企业
所属行业：保险
担任职位： 经理助理
工作描述： 协助部门经理进行部门日常的行政事务管理(如考勤、招聘、入职等)，跟进并处理客户销售业务，维护客户关系。
离职原因： 转换环境
**公司
起止年月：2006-07 ～ 2007-04
公司性质： 私营企业
所属行业：交通/运输/物流
担任职位： 会计文员
工作描述： 协助财务经理进行日常财务工作的开展(预算、付款、合同等)，处理客户如帐单方面之查询，负责财务档案的管理，监察帐户表现及以电话跟进逾期帐户。协助行政经理负责公司行政管理及行政事务的开展，具备良好的社交能力，组织协调能力，文书处理能力及办公室行政事务处理能力，兼任部分秘书工作。
离职原因：
**公司
起止年月：2006-03 ～ 2006-06
公司性质： 私营企业
所属行业：汽车及零配件
担任职位： 行政专员/助理
工作描述： 以较强的交际能力及客户意识，积极、有效为客户提供全面的服务，配合拓展部经理工作，协助部门内部同事开展销售工作，处理相关文书工作及跟进客户工作;客户档案的收集、整理与分析，客户与售点分析。
离职原因： 准备毕业论文
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专业代码及名称
7 月 8 日
7 月 9 日
上午 9:00 - 11:30
下午 14:30 - 17:00
上午 9:00 - 11:30
下午 14:30 - 17:00
课程代码
课程名称
课程代码
课程名称
课程代码
课程名称
课程代码
课程名称
A020103 财税（专科）#
00064
纳税检查
00061
国家税收
00062
税收管理
00999
政府预算管理
A020179 会展管理（专科）
03875
会展概论
03872
会展营销
08883
会展政策法规
08884
会展经济学
A020201
工商企业管理（专科）
05171
中小企业战略管理
A020205 人力资源管理（专科）
00164
劳动经济学
00071
社会保障概论
00165
劳动就业概论
06183
工资管理
A020228
物流管理（专科）
07031
物流管理概论
07802
采购管理与库存控制
07032
运输与配送
07008
采购与仓储管理
07037
信息技术与物流管理
01001
物流案例与实训
A020234 物业管理（专科）
00172
房地产经营管理
04363
物业管理实务（一）
04365
物业管理财务基础
05565
物业管理法规
07489
应用写作
04364
物业管理实务（二）
07481
管理学基础
07482
物业管理概论
18960
礼仪学
11429
物业管理英语
A020238 国际旅游管理（专科）
00192
旅游市场学
06010
旅游英语
03529
国际旅游饭店管理
00194
旅游法规
02519
食品营养与卫生
11341
国际旅游学
06123
导游学概论
11506
旅游饭店财务管理
07489
应用写作
A020242 会计电算化（专科）
05946
关系数据库原理与程序设计
08310
会计电算化
02600
C语言程序设计
A020265
采购与供应管理（专科）
05727
采购原理与战略
05729
国际物流
05731
采购绩效测量与商业分析
05732
采购过程与合同管理
A020276 环境保护与管理（专科）
02764
水土污染与防治技术
04540
写作基础与应用
02472
环境质量评价
02471
环境生态学
07847
环境经济学
05580
环境保护
03164
环境科学概论
02757
环境监测（二）
07481
管理学基础
04516
环境问题案例分析
A040101
学前教育（专科）
00393
学前儿童语言教育
00390
学前儿童科学教育
A040106 教育管理（专科）
01281
中国教育史
00442
教育学（二）
01282
外国教育史
00448
学校管理学
A040109 心理健康教育（专科）
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社会心理学
03518
特殊儿童心理与教育
03517
心理健康教育课程设计
03372
团体心理辅导
A050102 秘书（专科）
00346
办公自动化原理及应用
A050128 汉语言文学教育（专科）
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中学心理学
11350
基础写作
11493
现代汉语(二)
11485
中学教育学
11495
古代汉语(二)
11496
中小学语文教材教法
11494
古代汉语(一)
11492
现代汉语(一)
A050129 商务秘书〔商务管理〕
（专科）
07489
应用写作
00776
档案学概论
08020
商务秘书学
07786
国际商务
18960
礼仪学
18961
财务管理与会计基础
11520
秘书事务管理
18956
法律事务管理
A050226 商务英语（专科）
05439
商务英语阅读
05440
商务英语写作
A050301 广告（专科）
00635
广告法规与管理
00637
广告媒体分析
00636
广告心理学
00634
广告策划
00638
企业形象与策划
00850
广告设计基础
00851
广告文案写作
A050303 公共关系（专科）
00638
企业形象与策划
A050316 广播电视编导（专科）#
01172
数字制作技术基础
01169
影视摄影技术
01170
电视画面编辑基础
01171
电视摄影造型基础
01173
影视声音艺术
01176
电视写作
01177
电视作品赏析
01175
视听元素基础
A050407 音乐教育（专科）#
07975
音乐欣赏(一)
11372
歌曲作法(一)
11371
和声学(一)
A050436 艺术设计（专科）
00504
艺术概论
10177
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A050442 服装设计与工程（专科）
03904
服装生产管理
00683
服装市场与营销
00677
服装材料
03902
服装发展简史
03905
服装企业督导管理
03906
服装品质管理
A050454 动漫设计与制作（专科）
08878
动漫产业概论
08881
动画编导基础
A080301 机械制造及自动化（专科）
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汽车发动机构造与维修
10726
数控机床与编程（一）
07743
机械设计基础（一）
02358
单片机原理及应用
10723
流体传动与控制
04108
电工电子技术基础
A080304 模具设计与制造（专科）
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塑料成型工艺与模具设计
01632
压铸模及其他模具
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冷冲压工艺与模具设计
01634
塑料成型机械
07743
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A080311 农村机电工程（专科）
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农村电力系统
02189
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07743
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04108
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11479
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09439
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汽车拖拉机构造原理与应用
A080602 工业电气自动化技术
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07840
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10736
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08182
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10738
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A080604 电力系统及其自动化
（专科）#
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02273
电子技术基础（二）
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微型计算机原理及应用
A080704 电子技术（专科）
08679
电路分析基础
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微型计算机原理及应用
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数控机床故障诊断与维护
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互换性原理与测量技术基础
04108
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A080786 移动商务技术（专科）
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电子政务概论
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A080788 嵌入式技术（专科）
06143
电路基础
12730
嵌入式LINUX应用编程
12732
ARM结构与程序开发入门
A080801 房屋建筑工程（专科）
02394
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A081310
营养、食品与健康（专科）
00988
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A082217 电子政务（专科）
03333
电子政务概论
03332
政府信息资源管理
03331
公共事业管理
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办公自动化原理及应用
A082229 汽车服务工程（专科）
05872
汽车营销案例分析
05868
职业道德与礼仪
05870
汽车售后服务管理
05869
汽车应用英语
05875
汽车发动机构造与维修
05881
汽车诊断与维修
05877
汽车底盘构造与维修
05871
汽车营销技术
05879
汽车电气设备与维修
05873
汽车保险与理赔
A090603 乡镇企业管理（专科）
03971
经济学基础
04540
写作基础与应用
00333
乡镇资源开发与环境保护
07492
农村政策法规
08114
财务管理学（一）
11383
乡镇企业生产管理
07481
管理学基础
11382
乡镇企业经营管理
07787
会计学原理
A090604 农村财会与审计（专科）
03172
农业经济学(二)
02827
农村企事业会计
04534
财政与农村金融
00944
审计
08114
财务管理学（一）
04540
写作基础与应用
07481
管理学基础
07492
农村政策法规
07787
会计学原理
B020104 财税（独立本科段）
03403
国有资产管理
00069
国际税收
00062
税收管理
00999
政府预算管理
00068
外国财政
B020110 国际贸易（独立本科段）
11465
现代公司管理
B020157 财务会计与审计
（独立本科段）
00974
统计学原理
00061
国家税收
03703
国际会计与审计准则
00944
审计
04532
财务会计专题
03702
会计制度设计与比较
04534
财政与农村金融
04533
管理与成本会计
04531
微观经济学
06069
审计学原理
06270
技术经济学
B020177
投资理财（独立本科段）
05175
税收筹划
07250
投资学原理
08592
房地产投资
12327
金融理财规划
B020180 会展管理（独立本科段）
03875
会展概论
03872
会展营销
03878
会议运营管理
08884
会展经济学
03877
会展项目管理
08888
会展企业战略管理
08889
会议酒店管理
08887
会展场馆经营与管理
08725
会展客户关系管理
08890
会展管理信息系统
B020204 会计（独立本科段）
00974
统计学原理
04531
微观经济学
03703
国际会计与审计准则
B020208 市场营销（独立本科段）
07072
企业形象设计(CIS)
07353
管理学原理(一)
B020216 电子商务（独立本科段）
03339
信息化理论与实践
B020218 人力资源管理（独立本科段）
00164
劳动经济学
00324
人事管理学
00463
现代人员测评
06183
工资管理
00294
劳动社会学
07484
社会保障学
11467
人力资源统计学
11366
人口与劳动资源
11365
劳动力市场学
11466
现代企业人力资源管理概论
11470
国际劳务合作和海外就业
11468
工作岗位研究原理与应用
11465
现代公司管理
11469
宏观劳动力配置
11471
劳动争议处理概论
B020222 物业管理（独立本科段）
02659
房地产项目管理
05673
城市社区建设概论
00176
物业管理
05674
物业信息管理
05672
物业设备管理
05675
物业管理国际标准与质量认证
06569
物业管理实务
05676
城市环境保护
07519
公司管理学
B020229
物流管理（独立本科段）
07006
供应链与企业物流管理
03361
企业物流
03365
物流运输管理
03364
供应链物流学
07724
物流系统工程
07729
仓储技术和库存理论
07725
物流规划
B020230 公共事业管理（独立本科段）
03335
公共管理学
05724
公共卫生管理
03331
公共事业管理
03312
劳动和社会保障概论
B020235 国际旅游管理
（独立本科段）
00191
旅行社经营与管理
00187
旅游经济学
00188
旅游心理学
04138
旅游文化
11403
中国旅游文学作品选
05034
旅游地理学
03529
国际旅游饭店管理
11404
旅游饭店设备管理
18960
礼仪学
11341
国际旅游学
11343
旅游会计学
11405
美食与菜系
11406
旅游资源开发与环境保护
B020236 会计电算化（独立本科段）
08674
计算机网络基础
03703
国际会计与审计准则
02376
信息系统开发
B020256 项目管理（独立本科段）
05060
项目范围管理
05058
管理数量方法
04154
项目采购管理
05063
项目时间管理
05067
项目管理案例分析
05062
项目质量管理
05061
项目成本管理
05066
项目论证与评估
09413
项目管理概论
10427
项目人力资源与沟通管理
B020277 环境保护与管理
（独立本科段）
04518
环境化学
04523
水污染控制工程（一）
02472
环境质量评价
02471
环境生态学
04525
环境微生物学
04526
环境工程导论
04521
大气污染控制技术
04519
固体废物管理
04528
城市生态与环境学
05580
环境保护
04527
环境规划与管理
06270
技术经济学
B020279 工程管理（独立本科段）
03303
建筑力学与结构
06087
工程项目管理
06289
工程招标与合同管理
04037
施工技术与组织
03823
建筑制图
08263
工程经济学与项目融资
06936
建筑法规
06393
土木工程概论
08262
房地产开发与经营
06962
工程造价确定与控制
B020282
采购与供应管理
（独立本科段）
03613
采购与供应关系管理
03615
采购绩效管理
03618
采购项目管理
03619
运作管理
B020309 现代企业管理
（独立本科段）
08816
现代企业管理信息系统
05171
中小企业战略管理
06092
工作分析
08819
企业管理咨询与诊断
10425
企业内部控制
06093
人力资源开发与管理
07114
现代物流学
10422
电子商务运营管理
18960
礼仪学
10421
客户服务管理
07481
管理学基础
10424
资本运营与融资
10423
销售业务管理
10426
团队管理
B030203 社会工作与管理
（独立本科段）
00285
中国福利思想
00279
团体社会工作
00283
社会行政
00282
个案社会工作
03335
公共管理学
05963
绩效管理
00280
西方社会学理论
00281
社区社会工作
00278
社会统计学
00276
人类成长与环境
03346
项目管理
B040102 学前教育（独立本科段）
00881
学前教育科学研究与论文写作
00403
学前儿童家庭教育
00886
学前儿童心理卫生与辅导
00399
学前游戏论
00884
学前教育行政与管理
00887
儿童文学名著导读
00885
学前教育诊断与咨询
B040107 教育管理（独立本科段）
10488
班级管理学
00442
教育学（二）
10489
现代学校人力资源管理
10490
教育财政学
00459
高等教育管理
B040108 教育学（独立本科段）
01281
中国教育史
00442
教育学（二）
00471
认知心理
00448
学校管理学
02018
数学教育学
01282
外国教育史
07824
语文教育学导论
B040110 心理健康教育
（独立本科段）
00266
社会心理学（一）
02108
实验心理学
00471
认知心理
03519
心理测评技术与档案建立
05951
心理与教育统计
04269
人格心理学
04267
学习心理与辅导
B040302 体育教育（独立本科段）
11123
社会体育学
00486
运动生理学
00497
运动训练学
06743
运动医学
11397
体育科研方法
00501
体育史
B050113 汉语言文学教育
（独立本科段）
00821
现代汉语语法研究
00814
中国古代文论选读
11344
中国近代文学史
11345
文体写作
11495
古代汉语(二)
04579
中学语文教学法
11494
古代汉语(一)
11346
近代汉语
11347
唐诗宋词研究
11501
中国当代文学史
B050206 英语教育（独立本科段）
00841
第二外语(法语)
05187
中学英语教学法（小教）
07374
高级英语（一）
00840
第二外语（日语）
10101
美国文学选读
06422
英语语言学
11416
翻译
10100
英国文学选读
11499
英语论文写作
11488
基础英语(二)
11487
基础英语(一)
10876
英美报刊选读
11489
基础英语(三)
11497
高级英语(二)
11500
外语教学心理学
B050218 商务英语（独立本科段）
05355
商务英语翻译
05439
商务英语阅读
05440
商务英语写作
00840
第二外语（日语）
B050302 广告学（独立本科段）
00635
广告法规与管理
00639
广播电视广告
00641
中外广告史
00634
广告策划
00850
广告设计基础
00640
平面广告设计
B050311 广播电视编导
（独立本科段）
01178
电视艺术概论
01180
电视采访
01170
电视画面编辑基础
01171
电视摄影造型基础
01183
电视文艺编导
01184
电视艺术片创作
01187
电视片结构
01179
非线性编辑
01185
广播新闻节目创作
01186
电视节目包装与编排
01181
电视节目导播
B050408 音乐教育（独立本科段）
06955
中国音乐史
04366
曲式与作品分析
11419
和声学（二）
11427
歌曲作法(二)
11422
音乐作品欣赏(二)
11421
外国音乐史
B050410 美术教育（独立本科段）
00747
美术教育学
11330
设计学
00745
中国画论
00744
美术鉴赏
B050418 数字媒体艺术（独立本科段）
00504
艺术概论
05710
多媒体技术应用
07759
Visual Basic程序设计
B050437 艺术设计（独立本科段）
09235
设计原理
04026
设计美学
10177
设计基础
B050443 服装设计与工程
（独立本科段）
03907
西洋服装史
03908
服装材料学
03911
服装国际贸易
03902
服装发展简史
03918
服饰流行分析
03916
服装消费心理学
03915
服装连锁店管理
03910
服装工业工程
07541
服饰文化
03919
服装市场调查与分析
B070102 数学教育（独立本科段）
02014
微分几何
关键词：新疆；城市建设；房地产
这些年来，新疆城市建设突飞猛进。一座座城市变大了，变美了，基础设施和公益设施变完善了。新疆到处充满着朝气和希望。今天的新疆已经进入了一个新的大发展的历史机遇期，勤劳智慧的新疆人正以只争朝夕、奋发有为的精神状态，迎接挑战，共同开创更加美好的明天。房地产业是城市发展的重头戏，对于房地产建筑工程必须以科学规划为蓝图，以科学设计为基础，及时发现问题解决问题，城市的现代化建设和管理才会具备强有力的支撑。
一、质量是生命，要不算加强质量监督管理
当前建筑工程施工质量从总体上讲是逐年不断提高，但由于一些施工企业的技术素质低、质量管理差。对规范、规程、质量标准贯彻不到位，以至严重影响工程质量。如下是这两年检查过程中三个建筑工程没有按照相关标准、规定出现的质量问题。
表一、施工质量问题浅析
A企业
1.首层中庭超过一定规模的局部高支模无专项方案、无专家论证、无模板搭设验收记录；
2.施工现场临边防护、出入口防护不严密；
3.高支模、施工临电专项方案编制人员对专业技术知识不了解，方案非企业技术负责人审批；
4.裙楼悬挑脚手架未见搭设施工方案；
5.未落实施工企业负责人带班、隐患排查制度；
6.塔吊未见拆装合同及方案；
7.塔吊未见维护保养协议，运行记录内容不清晰；
B企业
1.企业没有按照省市布置深入开展安全检查；
2.5至6层门式架支模体系、排距、间距随意设定，有局部约15m2无支撑，楼梯支模无水平杆；
3.外脚手架行人通道不畅，不能保证安全行走；
4.部分临边洞口防护不严密，如电梯井、采光井口及楼梯侧；
5.高支模方案、外脚手架方案与现场搭设实际不符；
6.塔吊资料管理未能做到"一机一档"。
C企业
4#塔吊与邻近建筑物之间的安全距离不符合标准《塔式起重机安全规程》（BB5144-2006）和《建筑塔式起重机安装检验评定规程》（DBJ/T15-73-2010）的规定。
相关的问题可以说是层出不穷。面对这种问题，必须要加强监管和制度建设。加强管理是指在现有管理水平的基础上，针对影响工程质量品质的一些关键问题，从技术、人事制度上建立更有效的、更加科学的管理体制。提高专业管理人员、施工人员业务水平。验收单位在验收的过程中千万不可马虎一定要严格执行国家的标准，发现问题及时地与施工单位进行协商。
二、环境是未来，决不能出现破坏环境这种短视行为
建筑工程中的环境污染主要有噪音污染、泥浆污染、灰尘固体悬浮物污染、污染和固体废弃物产生的污染。工扬尘起尘量与许多因素有关。影响起尘量的因素包括：基础开挖起尘量、施工渣土堆场起尘量、进出车辆带泥沙量、水泥搬运量以及起尘高度、采取的防护措施、空气湿度、风速等；而施工期的水污染主要为工地施工人员产生的生活污水和工程废水，包含食堂污水、粪便污水等等；施工期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声；建筑垃圾主要包括砂石、石块、碎砖瓦、废木料、废钢筋等杂物。部分施工现场仍存在场容场貌较差，场地高低不平，无排水系统，材料及废弃物乱堆乱放；还有施工时，有可能对珍惜物种影响和伤害。
这些因素必须详加分析考虑，采取相应对策。比如为了处理水污染，应该将设置沉淀池等处理设施，地下水收集用于洒水降尘。采取中水回用措施有利于提高植被覆盖度，改善局部周边生态环境质量，同时减少粉尘污染的作用。为了减少臭气排放，污水处理工艺应该选择污染物去除率高、剩余污泥产量小的好氧生物处理工艺，厌氧工艺由于易形成臭味而不适宜采用。建立采用防渗的封闭式垃圾房；采用封闭设计，使得气体经管道收集后使用诸如活性炭等吸附处理。还应该推行绿色施工技术。涉及到可持续发展的各个方面，如生态与环境保护、资源的利用、社会经济的发展等。同时做好项目区调查工作，认清保护及珍、稀、濒危物种存在，加以保护。
三、管理是保证，应该解决管理的不足提高综合管理水平
由于现行的管理体制，施工单位的分包现象普遍存在，分包单位在工作范围的界定上很难做到十分明确。管理制度相当不完善，导致出现安全问题，所以有的管理专家常说，所有的问题都是管理的问题。主观上各单位在利益的驱使下，总希望相关单位承担更多的工作。往往造成工序上的遗漏，人为地带来一些问题，增加了协调管理的复杂性。而且施工达不到一种全方位立体式，这样就无法对项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等纳入正规化、标准化管理。
为了解决建筑工程管理的工作，应该注意以下几个方面。（1）坚持安全管理原则。 坚持安全与生产同步，安全寓于生产之中。生产活动中对安全工作必须是全员、全天候的动态管理。（2）完善工程监理制度，充分发挥监理的积极作用 。提高工程监理人员的素质。扩大监理人员的监理范围。（3）管理建筑施工的时候一定要跳出侧重于技术管理，忽视经济管理和组织管理的怪圈，要注意多管齐下，要技术、经济、组织三者齐头并进。建筑工程项目的成功管理不仅对项目、对企业有良好经济效益，对国家也会产生良好的社会效益。要针对当前我国建筑施工中存在的问题，采取相应的对策，才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。成功的管理，能促进项目和企业的发展，能推动建筑市场不断前进。
四、劳动者是主体，必须依法保证劳动者的利益
近些年来，国内发生了很多影响社会和谐，导致发生的情况，新疆的安宁也是重中之重的第一要务。事实上，很多的发生，背后都有轻视劳动者利益，法制得不到推广等内因存在，这违背了我党的一贯方针政策。不法商人不能合理用工，拖欠农民工欠款，不能按照国家规定保证劳动者利益现象时有发生。
为了减少薪资矛盾，必须引导建筑施工企业认真贯彻落实《劳动法》。使得建筑施工企业必须与劳务工签订全区统一的劳动合同，规范用工行为。建立劳务工工资保证金制度。各级劳动保障部门设立劳务工工资保障金专户。为确保农民工工资支付资金的安全，各施工企业必须设立工资支付专用账户。各主管部门要将建立农民工工资支付专户制度作为考核施工企业的重要条件。各总承包企业及建筑劳务公司要切实加强对劳动用工的管理。各项目必须为农民工建立工资档案。农民工工资不得以实物或者有价证券等形式抵付；不得以工程款支付不到位或工程未结算等理由拒绝支付或不足额支付农民工工资。建筑行业各类从业人员，要加强学习，严格自律，不断提高自身素质，自觉遵守有关预防和制止拖欠的各项规定。同时积极支持企业和农民工通过法律途径解决拖欠，引导和鼓励农民工通过法律途径清偿被拖欠的工资。各级人民法院和劳动仲裁机构，认真受理拖欠案件加大执行力度。
参考文献
