时间：2023-02-11 09:40:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产投资论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
摘要:随着我国加入WTO,市场经济体制进一步完善和规范,产业结构不断升级,房地产业作为国民经济基础性、先导性产业之一的地位日益巩固,成为当今主要的投资热点。用先进的、科学的、完善的理论作为房地产企业可持续发展的行动指南,对整个房地产全过程的风险进行识别,有利于促进房地产业的健康发展。
关键词:房地产;投资;风险识别
房地产投资的全过程是指从房地产投资意向的产生到房地产出售、资金回收或报废为止的整个过程。这是一个动态的过程,一般可分为投资决策、项目实施和房地产经营管理等阶段。不同的阶段各具有不同的风险特征,任何一个环节的疏忽都可能导致投资的失败,投资者必须对各个环节的不确定因素进行识别并加以防范。
一、投资决策阶段的风险
在房地产开发过程中,投资决策阶段最为关键,拥有最大的不确定性与机动性。房地产投资一旦展开进行,很难从项目建设中撤出,否则会付出高昂代价。房地产投资决策阶段风险主要源于政策和经济方面。
1.政策风险
国家政策对产业发展的影响是全局的,政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损失。尤其在我国,市场经济环境尚未完善的条件下,政策风险对房地产市场的影响尤为重要。
(1)产业政策风险
国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化,决定着房地产业的兴衰。国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整,降低房地产业在国民经济中的地位,紧缩投资于房地产业的资金,将会减少房地产商品市场的活力,给房地产开发企业带来损失。
(2)金融政策风险
房地产投资绝大部分依靠银行贷款而进行,国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。2003年6月央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发资金贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等方面作了严格规定,提高房地产企业贷款准入门槛,使那些主要靠银行贷款进行投资的企业面临着一定的风险。
(3)土地政策风险
房地产开发建设以土地为载体,土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响。土地产权制度的变更、不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
(4)税收政策风险
税收政策的变化对房地产投资影响重大。税收政策和土地调控政策是市场经济条件下政府调节房地产市场的两个有力工具。房地产投资中,各种税费名目繁多,占开发成本相当大的比例,因此,一旦提高税率,房地产开发企业将面临巨大成本风险。
(5)城市规划风险
城市规划除了涉及到规划指标和用途的相容性、容积率、建筑覆盖率、建筑限高等,更重要的是通过城市规划布局调整和城区功能调整、交通的变化等来对房地产业带来影响。因此,房地产企业能不能及早预测规划目标,选择增值潜力较大的合适地块,是决定项目开发成败的核心因素。
2.经济风险
经济风险包括市场供求风险和通货风险。市场供求风险是最直接的风险。市场供应量、市场购买力、市场价格等反映供需状况指标的动态性和不确定性,导致供需的动态性和不确定性,进而极易导致供给与需求之间的不平衡而形成市场供需风险。相反,市场供需不平衡会导致大量商品房空置滞销,使投资者承受资金积压的风险。另外,房地产投资周期较长,其间可能遭受由于物价下降带来的通货紧缩风险,也可能遭受因物价上涨而形成的通货膨胀风险。膨胀率下降会抑制对房地产商品的需求,房地产价格下跌,给房地产投资者带来损失,膨胀率增大会刺激对房地产的需求。
3.区域社会环境风险
由于社会经济发展的不均衡性,各个国家、不同地区的社会环境各异,这使得不同地域的房地产开发面临不同的风险因素,同一风险因素在各地的影响程度也相差悬殊,即风险具有比较明显的地域性。
4.开发时机风险
从房地产周期理论可知,项目开发时机也存在着一定的风险。由于房地产开发周期长,易受国民经济的影响,因此,经济发展趋势就成为影响开发时机的主要因素。所以说,风险与开发时机的选择密切相关。
二、项目实施阶段的风险
房地产投资的实施阶段是指房地产投资计划的具体实现过程,它包括从获取土地、筹措资金到设计施工等过程。此阶段将面临具体的风险因素。一方面,在土地获取阶段,房地产开发企业通过协议、招标和拍卖意投等方式来获得所需要的土地,这三种获取土地方式的选择就具有一定的风险。
另一方面,时间、质量和成本是房地产项目建设阶段的三大管理核心,也是三大风险因素。管理不当,将会使企业面临工期拖延风险、质量风险和成本风险。
1.工期拖延风险
工期一旦被延长,一方面房地产市场状况可能会发生较大的变化,错过最佳租售时机,如已预售,会承担逾期交付的违约损失、信誉损失;另一方面,会增加投入资金利息支出,增加管理费。
2.项目质量风险
质量是企业的生命。开发项目质量主要体现在项目的适用性、可靠性、经济性、美观性与环境协调性五个方面。消费者重视房屋的物理质量,更强调房屋的效用。承包商施工技术水平落后、偷工减料,建筑结构有安全隐患等,是造成项目质量风险的主要因素;房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求,也是房屋质量不佳的重要方面。
3.开发成本风险
房地产项目开发成本风险源于开发的各个阶段。建设前期对项目成本的影响程度达95%—100%,越到后期影响程度越小。在规划设计中,方案陈旧、深度不够,参数选用不合理以及未进行优化优选设计,都会导致生产成本的增加,在建设期间,国家调整产业政策,采用新的要求或更高的技术标准,也都会使房地产开发成本增加ᦉ7;除此之外,通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加及项目是否能按时完工、工程质量的保证、施工中意外事故等都是这一阶段将要面临的风险。
三、经营管理阶段的风险
房地产项目建成后,资金投放工作基本结束,投资过程就转入到房地产销售、出租或物业管理的经营管理阶段。该阶段决定着房地产投资收益的实现,是房地产投资风险最大的环节之一。其中包括:营销策划风险、物业管理风险和其他风险。
1.营销策划风险
营销策划是经营管理的核心,它的成败直接影响到成本能否收回、利润能否实现。在房地产营销策划中,价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中,定价最关键,因为消费者对价格最敏感。价格过高远离市场会引起房地产销售困难,难以实现利润;而价格过低不仅会减少房地产利润,还可能致使消费者怀疑商品房的质量,从而影响房地产商在市场中的形象和信誉风险。
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展。房地产开发投资竞争日益激烈,消费者不仅注重其价格和质量,而且注重其售后服务,即物业管理,物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理,这也面临着一些不确定因素,如专业管理队伍、管理构架、管理公约以及管理费用等。
3.其他风险
论文关键词：房地产开发企业主要税种纳税筹划
论文摘要：房地产开发企业纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；其次是选择适用适当的会计政策，尽量降低营业额，同时增加扣除项目金额，从而达到缩小计税基数或者适用低税率、零税率，减少应纳税额的目的。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。
1房地产开发企业营业税纳税筹划技巧
1.1筹划思路
纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个过程。营业税以营业额为计税依据，营业额是纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款及价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。应纳税额计算公式为：应纳税额一营业额×税率，由计算公式可以看出，要想降低应纳税额，一要降低营业额，二要争取适用较低税率甚至是零税率。
1.2筹划案例
案例一：丙企业通过参与土地拍卖竞得一块地价6亿元的土地。由于丙的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好后，双方平分。完工后，估计双方可各分得价值7亿元的房屋。合作建房有两种方式：纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：(1)“以物易物”方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为6亿元，丙应纳的营业税为3000万元。(2)“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。
2房地产开发企业房产税纳税筹划技巧
2.1筹划思路
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。区别房屋的经营使用方式规定征税办法；对于只用的房屋，按房产计税余值征收，称为从价计征，房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值作为计税依据，按1.2％的税率计算年应纳税额；对于出租、出典的房屋，按租金收入征税，称为从租计征，以房产租金收入为房产税的计税依据，按12％的税率计算应纳税额。这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者采用拆分法将租金进行分解。
2.2筹划案例
案例二：A公司开发了一栋高层商住楼，第一到第四层楼设计为商场，开发成本为1500万元，市场价值6000万元，如果出租，预计年租金500万元。由于该商住楼的增值率比较高，如果对外销售需要缴纳2000多万元的土地增值税，经股东会决议决定将该商场自留用于出租。H先生拟租下该商场用来做酒楼，提供餐饮服务。
方案1：A公司与H先生签订房屋租赁合同，年租金500万元。则应缴纳房产税：500X12％=60(万元)。
方案2：A公司将该商场转为固定资产，并到工商行政管理部门去变更营业执照，增加附营业务餐饮业，然后与H先生签订承包经营合同，年承包费500万元。此时，该房产属于自营性质，可以按账面原值从价计征。根据《固定资产》会计准则，自建自用的房屋的入账价值为实际的建造成本加相关税费。为简单起见，我们不考虑将开发产品结转为固定资产的有关税费问题，则应缴房产税1500×(1－30％)×1.2％=12.6(万元)。可见：方案2巧妙地将出租行为转变为承包经营行为，改出租房屋为自营房屋，就可以按建造成本从价计征房产税，比方案1少缴纳房产税47.40万元。
3房地产开发企业土地增值税纳税筹划技巧
3.1筹划思路
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分。税率为40％；增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。土地增值税以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。增值额是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的差额。增值额越多，适用税率越高。另外，税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售。如果增值额没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。因此，土地增值税筹划的基本思路是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。降低增值额的途径有两条：(1)减少或分解销售收入。可以将装修收入从销售收入中分解出去；也可以适当降低商品房的售价。(2)增加扣除项目金额。可以加大对园林绿化的投入；也可以提高住宅的配套设施标准。
3.2筹划案例
案例三：Y公司开发一住宅小区，总可售面积100000m2，均为普通住宅。销售均价3500元／m2，预计总收入35000万元，预缴营业税及附加1960万元，总开发成本20800万元(不含银行费用)。
方案1：直接按现状进行开发与销售，则；
①可扣除项目金额=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(万元)
②增值额=35000－29000=6000(万元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④应缴纳的土地增值税＝6000X30％=1800(万元)
方案2：追加园林绿化方面的投资200万元，则：
①可扣除项目金额=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(万元)
②增值额=35000－29260=5740(万元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因为增值率<20％，所以免土地增值税。
可见：方案2比方案1虽然多投资200万元，但却因此导致增值率低于20％，从而节约了土地增值税1800万元。
【关键词】房产税；税制改革；房价
中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-067-01
针对房价的不断上涨，国家不断推出限购令、限贷令等一系列的重拳措施，但因楼市宏观调控其强烈的行政色彩，屡受各方诟病，房产税的开征大势所趋。我国的房地产税收制度主要包括房产税制度、契税制度、印花税制度和营业税制度等。我国重庆、上海两大城市也相继进行了房产税的试点。开征房产税，可以规范不动产的税收，可以优化个人购房结构，使之更加合理。然而在实际操作中，我国的房产税开征需要解决以下问题。
一、公平税赋问题
对于房产税开征前的房屋和开征后房屋的比较，已经在购买时一次性缴纳税费的房屋，继续开征房产税不仅存在重复征税的问题还有失公平。对于自住房屋和经营性房屋，房产税的征收必须顾及收入水平，税负能力的对称性。以纳税能力的不同衡量，前者自住性住房的购买属于纯支出，后者则是通过对房屋的经营取得相应的利润，如果两者按相同税率征收，则会失去房产税有效调节社会贫富差距的功能，失去房产税调节贫富差距的意义。
二、房产税税制制定的合理性问题
从房产税的两地试点的情况来看，征收范围过于狭窄，纳税主体仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对于税收缺乏敏感度。这种情况下房产税具有商品税的特征，房产税作为一种财产税是对社会财富存量的征收。比如上海的规定，房产税开征前拥有的房产无需纳税，这违背了房产税征收的宗旨。房产税的征收到底以土地和房屋合在一起交税，还是分开交税；是按照买时原值、租金、余额、面积等交税，还是按评估值为计税依据交税。如何合理的评估房屋的价值，免税区间如何设定，所有这些问题，在开征前，都必须妥善加以解决。
三、房产税的征收成本的问题
房产税是财产税，它的开征建立在对征收对象房产全面掌握的基础之上，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的，评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求。
虽然国家出台各种抑制房价过快上涨的政策，但在我国未来住宅市场上，房价仍然面临持续上涨的压力，房产税的征收将起到关键的作用，房产税的征收会带动投资成本的增加，投资成本的增加会抑制投资性的需求，促使房价理性回归，实现房价的软着陆。然而，针对房产税在我国重庆、上海两地的试点中所表现出的问题，对房产税的改革有以下建议与思考。
（一）扩大征税范围，实行统一的计税依据
目前，从试点情况看房产税征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是，伴随农村城镇化进程的加快，完全应该将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围。我国应借鉴国外的经验，将实质上已经符合征税条件的房产纳入征税范围。实行统一的计税依据，现阶段我国房产税的计税依据主要是房屋余值，但房产余值并不反应房产目前的市场价值，更何况针对同一房产使用两种计税依据会造成税负不公。因此，将计税依据统一改为房屋的评估价值或者现值较为合理，评估时应依据房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技术手段，公正、合理地对房屋价值作出评估。
（二）明确改革目标，建立合理税率体系
房产税的改革目的是为了抑制需求，影响供求关系从而调节房价，它的最终目的是完善我国的税收制度。所以必须从完善税收体系的宏观角度来设计房产税。建立合理的，符合我国国情的税率体系。我们不仅要借鉴国外一些国家在房产税上兼顾社会公平的经验，又要吸取海外一些国家房产税率缺乏弹性，导致税收无法跟上社会进步的教训，建议在我国未来住宅市场上，可以采取有差别的浮动税率体制。
（三）降低税收成本，建立房产信息数据库
建立以云计算、云服务为基础的庞大房产信息共享库。记录从土地拍卖到谁购得房子、以及房屋的转手和买卖，可以为房产税的征收带来高效率和可靠的依据，有了完整而准确的房产信息数据，才有条件去执行有差别的浮动税率体制。从目前技术角度分析，建立全国统一的房产信息共享库是完全可行的，关键是要在制度上、流程上为房产信息共享库扫清障碍。
（四）完善房产税的相关配套政策，建立价格评估制度和税收征收监管制度。
为保证房产税的有效征收，需要设立健全不以营利性为目的的官方房地产估价机构来评估房产的价格。确定评估标准，公布评估方案，建立独立运作的监管机构，对税收征收进行监管，以避免出现逃税、漏税现象的发生。
参考文献：
[1]钱津.如何遏制房价过快上涨［J］.中国流通经济，2010(5): 27-30．
[2]赵彬.中国当代房地产研究专题之十四：中国土地制度分析［N］．招商证券，2010-10-20．
[ 关键词 ] 博弈 不完全信息 调控 房地产
一、我国当前房地产调控政策简介
改革开放以来,随着城市居民收入水平的提高,特别是随着住房制度的改革,一个有着巨大需求的房地产市场开始形成。以这个巨大的市场为基础,在十几年的时间里,中国的房地产业以一种超常规的速度发展起来。在经历了九十年代中后期的调整后,最近三四年,房地产价格又呈现全面飚升的态势。面对不断攀升的房价,不少学者和房地产商纷纷抛出所谓自由市场理论,来论证其合理性。但是,事实却雄辩地说明,当前的房价已经进入了一个非理性区间,对国民经济产生了不良影响。有鉴于此,国家陆续出台了一系列政策,以稳定房地产价格。特别是从2005年开始,无论是政策的强度,还是政策的系统性,都是前所未有的:
1. 2005年3月5日,总理在《政府工作报告》中明确提出,要采取措施“抑制房地产价格过快上涨”;
2. 3月17日,央行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策,购房者贷款成本开始提高;
3. 3月26日,国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》。这份《通知》因为有8条调控房价的意见,被业界称为“国八条”,内容主要包括:各级政府要高度重视稳定住房价格,把稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制,大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,正确引导居民合理消费需求,全面监测房地产市场运行,认真组织对稳定住房价格工作的督促检查等;
4. 4月30日,建设部、发改委等7部门联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》,这个意见因为也有8条,被业界称为七部八条,也叫“新八条”;
5. 2006 年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点,其中,5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率,其目的主要是抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。
6. 5月17日,国务院总理主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(业界俗称“国六条"),内容涉及住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。与此前政策不同的是,“国六条"首次提出,要加强房地产开发建设的全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为,同时要求完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地市场供求信息,坚持正确的舆论导向;
7. 7月24日,国务院办公厅《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(〔2006 〕50号),九个国家土地督察局被派驻地方,将全国各省、市(区)及计划单列市的土地审批利用纳入九大土地督察局的严格监管之下。
通过研读以上各类政策文件及相关措施可以发现,近年来的房地产调控政策主要包含了这样一些信息:房地产市场作为一个典型的信息不对称市场,同时作为一个对国民经济有着重要影响的市场,政府有必要进行调控;调控政策必须基于供给和需求两个方面;在供给方面,除了总量控制、结构调整,还须加强信息披露;在需求方面,除了控制需求水平,还须设法改变需求者预期。
作为对此类政策的理论解读,本论文将通过建立不完全信息动态博弈模型,证明房地产市场在信息不对称情况下出现价格非正常上涨的必然性,同时,试图从分析中找到解决问题的方法。
二、模型构造
1.模型假定
⑴令卖方的类型空间为,其中表示卖方提供的是质量相对较低的房产(为此付出的是低成本),表示卖方提供的是质量相对较高的房产(为此付出的是高成本);同时假定,由于高质量的房产具有相对稀缺性,并且一般来说付出了额外成本,因此,在定价时有理由获取超额利润;
⑵卖方的信号空间为,其中,表示卖方选择以较低的市场正常价售房,表示卖方选择以高出市场正常价的较高价售房;
⑶卖方的类型空间是卖方的私人信息,但是,买方有属于公开信息的关于卖方类型的先验概率: ;
⑷买方的行动集为,其中表示采取买的行动, 表示采取不买的行动;
⑸买方观测到卖方发出的信号m,使用贝叶斯法则从先验概率 得到后验概率。不妨令,;
⑹卖方的支付函数为,买方的支付函数为;
⑺假定:以低成本所造房产,若要高价卖出,必须花费宣传或包装费。
2.扩展式博弈树
在上述假定下,可以将问题转化为分析下面的扩展式博弈树。
⑴对图的说明
博弈树的终结点为支出向量,其中上方的数值为卖方的净收益,下方的数值为买方的净收益;
―卖方提供高质房产条件下买方对房屋的估值;
―卖方提供低质房产条件下买方对房屋的估值;
一分别是提供高质产房条件下,卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益;
一分别是提供低质房产条件下,卖方以高出市场正常价的较高价、以较低的市场正常价卖出房产时的收益。
⑵各符号间的数量关系说明
显然是成立的。
假设成立。说明:当买方用低价买到本该涨价的房产时,显然是占了“大便宜”,因此我们假设,并且这种交易为买方带来的效用最大;买方用高价买到本该涨价的房产和以低价买到本来不该涨价的房产,均能实现“正常”的“交易利润”,故有;当买方用高价买到本来不该涨价的房产时,交易为买方带来的效用为负,故。
假设成立。说明:如果卖方能以高价卖出本来不该涨价的房产,对卖方而言是最理想的结果,故位于不等式的最左边;卖方以低价卖出本该涨价的房产,通常是一项“亏本”买卖,故我们认为;以高价卖出本该涨价的房产或以低价卖出本来不该涨价的房产时,卖方都可获得“正常”的“交易利润”,故。
在以上条件下,博弈到底会实现怎样的均衡?均衡的条件是什么?研究发现,实现何种均衡主要由c值的大小决定,某些情况下则要受c与值的共同影响。
三、模型解释
1.考察分离均衡
分离均衡指的是,不同类型的发送者以1的概率选择不同的信号,或者说,没有任何类型选择与其他类型相同的信号。此时的市场是完全成功型的市场,运行效率是最高的。本博弈中分离均衡的条件是:
可以推得 。即当成立时,分离均衡存在:
(1 )当提供的是高质量的房产时,卖方选择涨价;当提供的是较低质量的房产时,卖方选择不涨价;(2)买方唯一的选择是“买”(a1);(3)买方的判断是,其中分别表示当卖方已经提出要价后,买方对卖方所售房产是应该涨价或者不该涨价的后验概率。
2.考虑混同均衡
混同均衡是指不同类型的发送者选择相同的信号,或者说,没有任何类型选择与其他类型不同的信号。在本博弈中,混同均衡的条件是:
假定是均衡战略,那么,
可以解得。即当成立时,混同均衡存在。具体地,又有两种情况:
(1)成立时,将出现这样一个精练贝叶斯均衡:当提供的是高质量的房产时,卖方要价;当提供的是较低质量的房产时,卖方要价;买方帷一的选择是“买”(a1),因为当成立时,“买”的期望收益大于“不买”的期望收益;买方的判断为:。这时的市场仍然是部分成功的,但运行效率低于完全成功型市场。
(2) 当成立时,市场只能实现完全失效或者接近失效的完美贝叶斯均衡。因为,假设买卖双方只能采用纯策略,则()将是均衡结果,即涨价理由不成立时,厂商采用不涨价策略,买者放弃购买。
四、模型的现实意义
由前面的分析可见,市场实现何种均衡主要是由c与值的大小决定。当时,卖方的包装成本c超过了包装所能带来的增量收益,显然,不管此时的值如何,卖方都没有包装的动机,最佳策略当然是自动选择不涨价。
但在实际经济活动中,卖方通过包装实现的超额收益通常远远大于包装的成本c,即一般情况下,有 成立,因此,有必要将重点放在研究该条件下卖方的策略和博弈的均衡结果。
当成立时,市场实现何种均衡唯一地取决于:当时,卖方统一采取涨价策略的混同均衡能够实现,这意味着即使涨价理由不成立,卖方仍然能够采用涨价策略从而获得超额利润;当时,尽管卖方依然有涨价的动机,(因为涨价能为卖方带来超领利润),但卖方只能采用不涨价策略(因为此时买方接受涨价的期望收益为负,故买方不会接受涨价)。
问题的关键是,即使当成立时,卖方并不会轻易放弃对超额利润的追逐。如果卖方能找到一种办法提高 值直至成立,那么,即使在涨价理由不成立时,卖方也可实行涨价战略。事实上,这正是卖方为获得超额利润而采取的主要策略。
理解卖方的这个策略需要深入分析的真正含义。表示在一定时期,卖方所开发的房产价格上涨理由成立的“客观”概率,它是不以人的主观意志为转移的。例如,某个时期市场的总需求扩大了或者地价提高了,那么的真实值会增大。此时,基于的真实提高而产生的涨价,可以被认为是一种“合理”涨价。但是,卖方也可以利用自己与买者之间的信息不对称,在没有提高或者虽然有所提高但仍然有成立时,实现涨价。这种涨价是“非正常涨价”。卖方之所以可能实现这种非正常涨价,主要是因为买者在决策时,实际使用的并不是的客观值,而是在自己已占有信息的基础上形成的“主观”概率()。无疑,为了实现正确的决策,买者希望自己的主观判断尽可能向靠拢。然而,由于房地产市场上严重的信息不对称,买者很难真正了解真实的,往往形成与客观值偏离较大的“错误”判断;不但如此,买者的判断还会受到外界各种因素的干扰,在一定条件下,与之间可能会出现“稳定”的系统性误差,且在长期内存在。卖方知道和的这种特性,并且会利用这种特性来为实现超额利润服务。
卖方的主要策略是加大对“涨价属合理要求和合理范围”的包装力度。通过包装,卖方向买者传递对自己有利的信息,同时掩盖或弱化不利信息,甚至制造虚假信息,以便在一定程度上提高买者的,从而诱导买者做出接受涨价的选择。如果卖方采用增大包装力度的办法,在的条件下,能将提高至 成立,尽管此时涨价的理由事实并不成立,卖方也可以采用涨价策略。
在实际经济活动中,卖方的包装主要从三个方面进行:包装真实需求;包装生产成本,主要是地价和建筑安装成本;包装房屋品质。尤其是前两项,卖方较之买者具有显著的信息优势,所以通常是卖方的重点包装对象。包装的具体方式则是多种多样的,例如可以通过人为制造楼盘销售时的虚假“热销”、鼓吹由于土地供给制度的改革带来地价大幅度上升、鼓吹建筑材料价格上升、鼓吹房屋品质大幅度提高等手段来加大对房价上涨的包装,人为制造供不应求的现象,以诱导市场价格上升从而实现暴利。
在信息极不对称的条件下,买方往往会被卖方“牵着弃子走”,做出错误的判断。
五、结束语
当涨价理由不成立时,房地产商可以利用自己与消费者之间的信息不对称,通过采用夸大商品房的需求、成本等包装手段,诱导消费者提高对房价上涨的概率判断,从而达到高价销售的目的。显然,这是一种典型的投机行为,它将房产价格不断人为推高,从而使房地产商越来越多地占有消费者剩余。要消除房地产价格的这种非正常上涨,主要应从降低消费者与房地产商之间的信息不对称入手,关键又在于要让消费者充分了解房地产的市场需求、房产质量和房产成本。这里不可避免地会涉及到商业机密问题。但是,对于房地产这样的特殊商品,房地产商不能以保护商业机密为由而否定信息公开,就像上市公司不能以保护商业机密为由而拒绝披露自己的财务报表一样。当然,这里所说的信息公开主要是强调在宏观、行业、区域层面上充分揭示和传递影响房地产价格的信息,从而为消费者提供一个形成合理判断的基础。
为了减弱房地产市场的信息不对称,特别需要政府管理部门的介入。有关机构应定期客观公正的房地产市场调查报告,对市场的需求变化、行业发展态势、土地价格、重要建筑材料价格、行业工资水平、行业利润水平等影响房产价格的主要因素进行重点披露,并在行业或地区平均的意义上揭示房地产的成本水平及构成,以便消费者能了解市场的真实状况。针对房地产商经常以土地价格上涨为由而提出涨价,管理部门应要求房地产商建立商品房土地价格公开制度,向消费者公开土地成本。除了政府管理部门的参与,市场中介机构在消除信息不对称上也是十分重要的。例如,公正的房产评估机构可以为消费者提供价格分析和评估服务,这对消费者形成正确的价格判断非常有帮助。
参考文献:
[1]张维迎:博弃论与信息经济学 [M] 上海三联书店、上海人民出版社, 1996
[2]谢识予:经济博弈论 [M] 复旦大学出版社,2002
[3]杨建荣,孙斌艺:政策因素与中国房地产市场发展路径――政府、开发商、消费者三方博弈分析[J] 财经研究,2003,(4)
[4]肖元真,金建国:我国房地产发展的政策.[J],四川经济研究, 2003
[5]许经勇:当前房地产发展面临的问题及其对策.[J],湖南城市学院学报,2006,(1)
[6]唐敏:调控房地产[J] 嘹望新闻周刊,2005,(15):18
[7]谢然浩:遏制投机炒作切实稳定房价.[J],经济日报,2005―04―26(2).
[8]王小广:中国房地产发展的几大谬论.[J],上海企业家 2006,(2)
【关键词】京津冀 养老产业 盈利模式 探讨
【中图分类号】F293 【文献标识码】A
京津冀地区养老产业盈利模式现状分析
随着我国进入人口老龄化社会，京津冀地区养老产业发展也面临着全新的发展机遇与挑战。当前该地区各种养老资金的筹集也多是采取家庭自我筹集（包含退休人员退休金、子女供养资金等）和政府社会养老资金专项财政扶持的方式。京津冀地区养老服务产业在过去几年发展也较为迅速，各种养老医疗、地产养老等新型养老服务方式正在逐渐出现①。但是，京津冀地区各种养老产业盈利状况非常不乐观，大多数养老产业出现不盈利、甚至亏本经营的状态。2014年，笔者对京津冀地区36家养老服务机构（北京、天津两地10家，河北16家）抽样调查显示，71.6%的养老机构出现亏损现象，其中38.2%已经连年亏损。尤其是在河北省部分边远落后地区，养老产业的发展甚至出现停顿、甚至倒退的发展态势。京津冀地区抽样调查的养老产业盈利现状分析具体如下：
北京市养老产业现状与盈利状况分析。北京市当前采取的养老方式主要是以居民家庭自我养老为主，各种社区养老机构为辅的方式。虽然10家抽样养老机构中有8家经营老人福利院等养老专业场所，但是真正入住情况并不乐观，以北京顺义区某私立养老机构为例，共有养老床位530多张，实际使用床位为410多张，空置率达到22.64%。其他养老机构提供的床位空置率虽然没有这么高，但是或多或少都存在一定床位空置现象。只有1家养老机构在2014年提出房产养老方案，但是并没有真正实行。分析北京市抽样调查的10家养老机构盈利状况，5家养老机构收支基本平衡，4家养老机构自2015年养老资金支出明显大于收入，出现亏损状态，1家养老机构自2012年开始已经连续四年出现入不敷出的状态，虽然当地政府对其进行了适当财政补贴但是收效甚微。只有1家养老机构运营状况良好，出现一定盈余现象。
天津市养老产业现状与盈利状况分析。在天津市抽样调查的10家养老机构中，其中实现养老盈利的仅为3家，其余7家养老机构都出现养老支出大于收入的现象，其中2家养老机构已经连续多年亏损，如果没有当地政府财政扶持也许早已倒闭。在盈利的3家养老机构中，仅有开办家庭医疗养老服务业务的2家养老机构实现自2013年以来连续三年的持续盈利，另外1家养老机构只是收入略大于支出，略有盈余。
河北省养老产业现状与盈利状况分析。河北省由于面积大，人口多，养老情况比北京、天津复杂的多。因此为了公平起见，主要选择河北石家庄市（6家）、张家口市（5家）和秦皇岛市（5家）三个省内较为发达的城市作为抽样数据的来源地。但是抽样调查显示，这三个城市在养老产业发展中，采取的各种养老服务方式与北京、天津两地大同小异。河北省省会石家庄市6家抽样调查的养老机构中，全部以社区福利院养老服务方式为主。但是6家养老服务员的床位空置率相对较高，个别养老机构开设的福利院床位空置率甚至超过3成。唯一做得较为突出的是秦皇岛市，该地作为国内旅游养老圣地，接待外来养老人员多，各种新型的度假村养老方式、以房养老等方式比其他地方较多。河北省三个不同城市的养老服务机构的盈利状况差距非常明显。其中，河北省会石家庄市6家养老机构中，只有1家出现收支平衡，其他5家出现一定养老赤字。张家口市5家养老机构中，1家机构2015年出现盈利，1家机构出现收支平衡，另外3家养老机构已经出现亏损。秦皇岛市5家养老机构抽样调查数据显示，3家机构出现明显盈利状态，其中2家养老机构由于涉足旅游养老、度假村养老等新型养老方式，已经连续多年持续盈利。另外2家养老机构在2015年出现亏损现象，但是亏损额度不大。
可见，京津冀地区养老产业的盈利模式非常不理想，传统养老方式已经不适应当前京津冀地区养老产业发展的需要②。京津冀地区必须根据当地老年人养老消费市场趋势的变化特点，对原有养老产业盈利模式进行与时俱进的改革与完善。
京津冀地区养老产业发展中存在的突出问题
传统养老产业发展模式已经滞后于京津冀地区未来养老产业发展的需要。京津冀地区目前养老产业中存在的最突出问题就是传统养老产业发展模式还是比较盛行。这种养老模式主要采取家庭养老与社区养老相结合的方式，各种养老资金主要是由家庭自我筹集与政府社会养老财政专项扶持方式进行。这种传统养老产业发展模式适合在未进入老龄化社会的国家或者老龄化初期阶段的国家。随着我国老龄化社会的快速发展，现有传统养老产业发展模式已经滞后于未来京津冀地区养老产业发展的需要。尤其是我国在20世纪80年代开始的计划生育政策，造成我国当前人口结构中，年轻人人数占比呈现日益下降趋势，一对年轻夫妇承担两对老人养老的家庭养老现象已经比较普遍，这给我国现有家庭养老为主的养老方式带来严峻压力③。官方统计数据显示，到2050年我国退休人员与劳动年龄人口比例将会达到64：100的峰值。传统养老产业发展模式已经面临发展的瓶颈期。如果不进行与时俱进的改革，京津冀地区和我国其他地方一样将会面临非常严峻的养老问题。
新型养老产业盈利模式虽然已经出现，但是未能引起社会公众的重视。近些年虽然国外一些新型养老盈利模式逐渐传入中国，给我国养老产业的发展带来一股清新之风。但是，新型养老产业盈利模式并未能引起社会公众的普遍重视，发展现状非常不理想。江苏南京市早在2005年就借鉴美国“以房养老”的做法，建设了汤山鎏园养老公寓，提出“以房换养”新型养老方案。但是最终该方案运行两年多并无一人签约，最终在2009年宣布失败。京津冀地区在2010年开始也逐渐采取“以房养老”的试点，虽然取得一定进展，但是与国外相比差距还是比较明显。在医疗养老、异地养老、养老度假村等新型养老产业盈利模式探索中，京津冀地区也进行了尝试，但是大多数地方的新型养老产业盈利模式的探索最终归于失败。
京津冀地区政府缺乏扶持当地养老产业长远发展的前瞻性政策。京津冀地区政府在当地养老产业发展中发挥着一定的宏观调控作用，但是总体上看，三地政府制定的各种扶持当地养老产业发展的政策过于保守、固态化，未能结合自己所处地区养老产业发展特点制定可行的针对性养老政策。以河北省为例，在上述调研的石家庄市、张家口市和秦皇岛市，很多地方政府出台的养老产业扶持政策多是对中央政府、省政府等政策的简单执行与贯彻。而京津冀地区如果不能够根据自己地方养老产业发展的特点出台切实可行的应对之策，未来三地养老产业发展将会面临更多挑战，养老产业普遍亏损现状不会得到明显改观。
京津冀地区建立与时俱进养老产业盈利模式的建议
转变传统养老产业运营模式，提高养老产业盈利水平。京津冀地区必须要改变以往传统家庭养老为主的方式，要根据当地老年人口变化的实际情况，对原有养老方式进行与时俱进的改革与完善。因为，随着京津冀地区养老趋势的日益严峻，再靠传统“养儿防老”等养老方式已经不适合当前和未来京津冀地区养老产业发展的需要。要建立新型的“家庭+政府+社会”三位一体新型养老模式。尤其是随着我国养老问题的日益严峻，社会化、商业化养老模式应当引起充分的重视。要大力扶持当地养老企业发展，为各种社会资金进入当地养老领域提供更多便利，要适当降低社会资金投资养老产业的准入门槛。2015年我国提出城乡养老并轨的发展战略，这更加迫切呼唤商业化养老模式的介入，要清醒地认识到如果单纯依靠政府养老专项财政资金扶持根本无法完成这一发展战略目标。未来只有建立像美欧等发达国家那样完备的社会化、商业化养老运营模式，才能从根本上解决我国养老产业盈利状况不佳问题，进而提高整个养老产业的盈利水平④。
加大新型养老产业盈利模式的地点与推广，提高社会公众认可度。对待一些国外已经运行比较成熟的新型养老产业盈利模式，京津冀地区应当大胆地予以引进。要做好各种新型养老产业盈利模式的试点与推广工作，尽快让社会公众接受这种新型的养老方式。以近几年我国养老产业界比较推崇的“以房养老”方式为例，京津冀地区可以根据自己地方特点，推出自己的“以房养老”发展策略。要畅通各种“以房养老”的信息渠道和融资渠道，让以房养老这种全新的养老方式真正在京津冀地区生根发芽。再以“投资养老”为例，京津冀地区应当扶持一些大型专业“投资养老”基金机构的发展，让各种专业投资人士为百姓做好“养命钱”的投资保值和升值等业务。再以“医疗养老”为例，京津冀地区应当建立美国等发达国家“家庭+社区+医疗机构”结合的全新医疗养老体系。
地方政府出台适合当地养老产业长远发展的前瞻性政策。要想保障京津冀地区养老产业长远发展，当地政府必须要制定适合自己地方养老产业发展的前瞻性发展策略。地方政府在严格遵循上级政府养老产业发展政策的前提下，应当更多发挥自己地方主观能动性，深入调研自己地方在养老产业发展中存在的个性化问题，真正立足当地养老产业发展的现状和趋势，制定切实可行的养老产业长远发展的前瞻性发展战略。如北京、天津作为我国两个直辖市，可以更加侧重于养老医疗、养老投资增值、养老护理等养老服务型产业的发展。而河北省不同地区可以根据不同地方经济、地理、人文等特点制定出台差异化的养老政策等，如河北承德、秦皇岛等旅游发达城市可以更多开展异地养老服务产业的发展，可以建立更多高端养老度假村、养老圣地等。总之，只有建立更多差异化的、与时俱进的地方性养老产业长远发展前瞻性政策法规，才能为京津冀地区养老产业的发展发挥保驾护航的积极作用。
未来京津冀地区几种新型养老模式的畅想
“以房养老”盈利模式。借鉴欧美等发达国家的成功做法，未来京津冀地区建立的“以房养老”盈利模式可以划分为以下几种做法：一是京津冀地区居民把自己多余的房产通过出租方式，获取租金以赚取养老金的方式。相关养老产业主要做好居民与租房者之间中介与桥梁的作用；二是建立“以房换老”养老模式，这种养老模式主要适合一些寡居无子女的老人，可以把自己房产抵押给银行等金融机构，换取养老资金，在自己去世后把相关房抵押给相关金融机构，或者由银行等金融机构在老人生前与其签订合同代为管理房产，如出租、贷款抵押等运营方式，获取的各种收益双方共同分享等方式；三是“房产置换”养老方式，即在征得老人同意后，采取置换的方式，将老人的原有住房与各种老年公寓住房等进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人；四是采取美国等国家“反按揭”等养老方式，如房产转换抵押贷款、住房保留计划、财务独立计划等方式，但是这种方式与上述三种方式存在部分重合之处⑤。当然，京津冀地区也可以根据自己地方“以房养老”养老产业发展特点，创新更加新型有效的盈利模式。
“医疗养老”盈利模式。“医疗养老”盈利模式是近几年我国各地政府和养老产业界也比较推崇的养老模式。由于老年人晚年遇到的最大问题就是身体健康就医问题，因此建立切实可行的“医疗养老”盈利模式是保障京津冀地区未来养老产业稳步发展的重要方面。未来京津冀地区建立的“医疗养老”盈利模式主要可以分为以下几种：一是建立“家庭+医疗机构”的医疗养老方式，实现医疗资源与居民家庭的直接对接，如可以大力扶持各种“家庭医疗保健”产业的发展等；二是建立“社区+医疗机构”的医疗养老模式，就是在居民社区直接建立各种社区医疗机构，如社区门诊等方式，让广大老年人能够就近获得医疗服务等⑥；三是建立“家庭+社区+医疗机构”的立体式医疗养老体系，可以实现上述三者之间的直接对接，能够更加灵活方便地满足老年居民医疗服务消费需要，同时让各种医疗资源得到最大可能的利用等。其中，第三种“医疗养老”盈利模式是未来京津冀地区发展的最佳选择。
“投资养老”盈利模式。“投资养老”盈利模式，严格来说不是直接针对养老的一种做法，其主要是通过养老资金运作实现资金的增值，为老年居民提供更多养老资金保障。具体做法主要有以下几种：一是常规的社会养老资金管理方式，主要是对企事业单位上缴的养老公积金进行的一种投资管理方式，如可以把这部分资金投入股票、债券等二级市场实现保值增值等，这种养老方式的管理主体应当逐渐由政府管理为主向市场化管理、政府监督方式转变；二是居民自我购买的养老商业保险等资金盈利模式，主要是通过购买商业保险，让相关商业保险公司为其提供养老保障，这种养老方式的主体是居民自己；三是建立养老保险专项基金，由国内金融投资专业机构负责相关基金的运作，以实现养老资金的不断增值；四是居民自我购买相关投资产品实现的资金增值等。但是，京津冀地区要想建立西方发达国家那样完善有序的“投资养老”盈利模式，需要我国健全各种投资政策，保障投资场所公开透明，同时还需要加大对相关基金管理人员、保险管理人员和居民自身投资素养的培养。
综上所述，京津冀地区要想在未来建立可持续性发展的养老产业盈利模式，必须要重视深入分析当前京津冀地区养老产业盈利模式的现状，查找制约当地养老产业盈利的主要问题及原因，制定具有一定前瞻性的养老产业盈利政策。未来要特别重视各种新型社会化、商业化养老产业盈利模式的创新与推广，这样才能推进京津冀地区养老产业健康快速的发展。
（作者均为河北行政学院副教授；本文系2016河北省软科学研究计划项目“异地养老意愿对京津冀养老产业协同发展的影响及对策研究”成果，项目编号：16456103D）
【注释】
①马艳林，李艳杰，张贵祥：“家庭结构变迁视角下都市圈养老一体化模式分析―以京津冀地区为例”，《商业经济研究》，2015年第6期，第189～190页。
②赵培培：“京津冀一体化背景下养老产业服务也协同发展研究”，河北大学硕士学位论文，2015年9月。
③张蕾蕾：“河北省养老服务社会化研究”，河北师范大学硕士学位论文，2015年8月。
④闫希成：“我国养老地产发展模式研究”，重庆大学硕士学位论文，2014年9月。
⑤许连颖：“发展现代老年服务业 打造京津养老‘后花园’”，《廊坊师范学院学报》（社会科学版），2014年第3期，第28～30页。
期权是一种能在未来特定时间以特定价格买进或卖出一定数量的特定资产的权利。期权也是一种合同,该合同赋予持有人在未来某个约定时间或之前以合同中的条款价格购进或出售资产的权利。例如：2009年1月1日唐先生以50万元的价格购入某处房产，同时与A房地产公司签订一项期权合同。该期权合同赋予唐先生在2010年12月1日或之前，以60万元的价格将该房产出售给A房地产公司的权利。如果2010年12月1日或之前该房产的市场价格高于60万元，唐先生以60万元的价格出售，将不划算，于是唐先生将不会执行期权，而是选择在市场上出售或继续持有待估；如果2010年12月1日或之前该房产的市场价格为40万元，那么唐先生将会执行期权（以60万元的价格将该房产出售），从而保证自己的利益。
期权是一项权利，赋予持有人做某事的权利，但是如果他不做约定的某事，他也不需要承担必须的责任或义务，持有人仅在有利的时候才会执行。与此相应，期权持有人在购买期权的时候必须支付期权费用，作为不承担义务的代价。
一、期权的标的资产。期权的标的资产是指选择购买或出售的资产，它可以包括股票、债券、商品等。期权的持有人不一定拥有标的资产，期权购买人也不一定真的想购买标的资产。
二、到期日。期权购买、出售双方约定的期权行使日成为到期日。美式期权可以在到期日或之前的任何时间行使权利；欧式期权只能在到期日行使期权。在到期日之后，期权无效。
三、执行价格。根据期权合约构建或出售标的资产的价格称为“执行”，而期权持有人据以购进或出售的标的资产价格（约定的价格）称为执行价格。
期权理论虽然最先在金融领域出现，但它更广泛地应用于投资评价。例如：是否投资新的项目、什么时候开采矿产、是否购置固定资产等等，都涉及期权。所以，将期权应用与项目投资评价可以使我们的投资更具科学性。
B-S期权定价模型
B-S期权定价模型（Black-Scholes Option Pricing Model）是美国斯坦福大学教授迈伦•期科尔斯（Myron Scholes）和他的同事、已故数学家费雪•布莱克(Fisher Black)在70年代初合作研究出了的一个期权定价公式。与此同时，哈佛商学院教授罗伯特•默顿（Robert Merton）也发现了同样的公式及许多其它有关期权的有用结论。结果,两篇论文几乎同时在不同刊物上发表。所以,布莱克―斯克尔斯定价模型亦可称为布莱克-期科尔斯-默顿定价模型。1997年，美国经济学家迈伦•期科尔斯（Myron Schiles）和罗伯特•默顿（Robert Merton）因他们在认股证和其他金融衍生商品研究方面所作出的贡献而获当年诺贝尔经济学奖。
一、B-S期权定价模型介绍：
其中：
C0=看涨期权的当前价值
S0=标的股票的当前价格
N（d）=标准正态分布中离差小于d的概率
X=期权的执行价格
e≈2.7183
rc=无风险利率
t=期权到期日前的时间（年）
ln（S0/X）= S0/X的自然对数
σ2=股票回报率的方差
二、五个因素：S0、X、rc、σ、t说明。布莱克―斯科尔斯期权定价模型有5个参数。即：标的资产的现行价格S0、看涨期权的执行价格X、无风险年利率rc、以年计算的期权有效期t和股票收益率的方差。其中，现行股票价格和执行价格容易取得。至到期日的剩余年限计算，一般按自然日（一年365天或为简便使用360天）计算，也比较容易确定。比较难估计的是无风险利率和股票收益率的方差。
第一，无风险收益率估计。选择与期权到期日相同的国库券利率，如果没有时间相同的，应选择时间最接近的国库券利率。国库券的利率是指其市场利率（根据市场价格计算的到期收益率），并且是按照连续复利计算的。
假设t=0.5年，F=105元，P=100元，则：
为了简便，手工计算时往往使用年复利作为近似值。使用年复利时，也有两种选择：
按实际复利率折算：
例如，年复利率为4%，则等价的半年复利率应当是 。
按名义利率折算：
例如，年复利率为4%，则半年复利率为4%÷2=2%。
二、收益率标准差的估计。股票收益率的标准差可以使用历史收益率来估计。
其中：Rt指收益率的连续复利值。
计算连续复利标准差的公式与年复利相同，但是连续复利的收益率公式与年复利不同。
年复利的股票收益率：
连续复利的股票收益率：
其中：
Rt指股票在t期的收益率
Pt指t期的价格
Pt-1指t-1期的价格
Dt指t期的股利
基于B-S期权定价模型的投资项目评价
B-S期权定价模型是通过计算期权的当前价值，并将它与项目未来报酬进行比较，并最终确定项目的可行性。
黄河公司是汽车制造厂，由于国内汽车市场一路看好，黄河公司准备将汽车生产线进行扩建，考虑到市场容量的扩大需要一定的培养期，所以黄河公司准备将项目分为两期，第一期2010年投产，生产能力20万台，第二期2013年投产，生产能力40万台，企业内部设定的最低报酬率20%，当期无风险报酬率10%（国库券利率），项目可实现当年投资当年投产，其他资料如下：
一期项目投资及效益表
单位：万元
时间（年末） 2010 2011 2012 2013 2014
税后经营现金流 4000 6000 8000 8000 8000
二期项目投资及效益表
单位：万元
时间（年末） 2013 2014 2015 2016 2017
税后经营现金流 10000 10000 10000 10000 10000
一、利用传统净现值法的项目投资评价。
一期项目投资财务分析表
单位：万元
时间（年末） 2009 2010 2011 2012 2013 2014
税后经营现金流 4000 6000 8000 8000 8000
内部折现率（24%） 0.8065 0.6504 0.6104 0.5739 0.5407
经营现金流现值 3226.00 3902.40 4883.20 4591.20 4325.60
经营现金流现值合计 20928.40
一期投资 25000
净现值 -4071.60
其中：经营现金流现值=税后经营现金流×折现系数
二期项目投资财务分析表
单位：万元
时间（年末） 2009 2012 2013 2014 2015 2016 2017
税后经营现金流 10000 10000 10000 10000 10000
内部折现率（24%） 0.8065 0.6504 0.6104 0.5739 0.5407
经营现金流现值 8065 6504 61404 5739 5407
经营现金流现值合计 50415.76 87119
二期投资 52591 70000
净现值 -17409
从以上分析表中可以看出两期项目的净现值都是小于0的，根据传统的项目分析评价方法，这两期项目都是不可行。
二、利用B-S模型的投资评价。从期权的角度出发，由于第二期项目的投资额70000万元投资决策必须在2012年底前决定，即这是一项到期时间为3年的期权，要评价项目是否可行，还需要对二期投资的期权价值进行评估，如果期权价值大于一期净现金流，一期项目可行；否则不可行。
（1）d1=
=
=
=0.1190
（2） d2= d1－
=0.1190－0.4330
=－0.3140
（3） N(d1)= N(0.119)=0.5478
N(d2)= 1－N(0.3140)= 1－0.6253=0.3747
（4）期权价值C0
C0=50415.76×0.5478－5259×0.3747
=7911.91（万元）
项目后评价是水电站基本建设程序中的一个重要阶段，是对项目决策、实施、运行等各阶段工作通过全面系统的调查和客观的对比分析、总结并进行的综合评价。其目的是通过工程项目的后评价，总结经验，汲取教训，不断提高项目决策、工程实施和运营管理水平，为合理利用资金，提高投资效益，改进管理，制定相关政策等提供科学依据。
笔者根据在水电站规划、建设、运营中的工作经验，结合实际开展工作，就水电站项目后评价中的利率、移民征地安置补偿、电价等因素进行梳理，对工程投资与生产运营环节的关键要点进行分析，为相关电站投资决策提供帮助，促进投资者科学分析，规避风险。
1 利率因素
水电站投资较大，工期较长，工程概算中利息支出约占总投资的10%左右，控制好贷款利率水平是控制总投资的关键。工程建设期的贷款利息依据资金流、资本金平均投入，按照年利率的复利进行测算。建设期内人民银行五年以上的中长期贷款年利率一般都有相应的调息政策，为科学合理地预测利息支出，水电站项目的投资者对于利率的预测要考虑到以下的因素：
1.1 分年度的项目投资计划表是确保利息合理支出的基础，同时在项目建设的过程中，通过运用有效的合同约束条款对工程款、物资设备款进行有步骤地支付，可以确保年度资金计划的准确性。
1.2 项目贷款合同的签订建议采用随人民银行公布的中长期贷款利率。因为水电站的建设工期一般较长，3-5年以上，而业主单位对于国际经济态势、国内货币政策的把握不准，签订这种浮动的利率约定合同，可以对水电站投资的资金总成本进行控制。
1.3 在水电站的实际建设中，业主单位应根据项目特性灵活运用政策性银行的技援搭桥贷款，中国农业银行的扶贫贷款资金以及商业银行等金融机构的银行兑汇票、协定存款帐户等金融工具，从而节约利息支出。
2 移民征地安置补偿因素
移民工作在水电站的建设中一直是一个特殊而敏感的话题，特别是水库淹没的投资概算政策性强，参照设计规范审查通过的补偿范围、基数、标准等往往与安置实施实际执行存在偏差。这主要是因为淹没区域的地方政府根据经济发展水平逐年公布的补偿标准文件与设计规范存在较大差异，对于土地的分类、林地和未利用地的补偿方式都不相同。所以，借鉴同时期水电站的实际补偿范围、倍数对移民投资概算进行修正才能满足实际移民工作需求，确保工程进度未因移民工作受阻。
3 电价因素
上网电价是制约水电站效益的关键因素。在目前的电价申报与核准体制下，各地省市物价局、电网公司、发电企业根据当地的经济发展水平与上网电价承受能力存在博弈。物价局在核定上网电价时，通常会根据某个电站的总投资、库容、装机规模、发电量和一系列的社会平均成本来反推其上网电价。在水电站投资决策中，对于新电站推算的上网电价一定要参照近期实际的上网平均电价，来测算投资回收期。
目前设计单位编写的水电站可行性研究报告，测算的上网电价通常为不含税电价，而物价局批准的为含税上网电价。这往往在项目评估决策时容易被忽视，特别需要引起水电站投资者的重视，需对评估电价进行同口径还原，提供真实的决策依据。
一般电站在投运初期都很少能获得设计平均电价，所以运营初期多为亏损，这与可研报告中的25年经营效益的平均推算又存在偏差。水电站多作为电网的主力调峰电站承担了重大的调峰、调频任务，因此无功、空转较多。但是因电网调峰、调频的补偿方案一直未正式出台执行，所以无法在上网电费上得到补偿。
作为经营者，必须要有足够的现金流来就应对这种差异。随着电价的稳步增长，经济效益会越来越好，来平衡投运前期的亏损，综合多年的经济效益。
4 水资源费和库区维护费
在水电站的经济评价中，总成本费用主要考虑了折旧费、修理费、工程保险费、职工工资及福利费、劳保统筹和住房公积金、材料费、库区维护费和移民后期扶持基金、利息支出及其它费用。库区维护费多按厂供电量0.001元/千瓦时计算，移民后期扶持基金从工程竣工后开始按400元/人.年提取，共提取10年，水资源费是暂未考虑的。
而笔者参与的几个水电站从投产以来，水资源费的开征从0.001元/千瓦时 目前逐步提高到0.008元/千瓦时，而且还有上涨趋势。根据《中华人民共和国水法》、各省市的水资源管理条例、取水许可和水资源费征收管理办法规定??，?凡利用取水工程或者设施直接从江河（溪流）、湖泊或者地下水取用水资源的单位和个人，应按照有关规定缴纳水资源费。
财综〔2007〕26号《大中型水库库区基金征收使用管理暂行办法》规定，库区基金从自有发电收入的大中型水库发电收入中筹集，根据水库实际上网销售电量，按不高于8厘／千瓦时的标准征收。库区基金属于政府性基金，实行分省统筹，纳入财政预算，实行“收支两条线”管理。其中，省级辖区内大中型水库的库区基金，由省级财政部门负责征收；各省市库区维护费标准多按厂供电量0.008元/千瓦时征收。投资概算中按厂供电量0.001元/千瓦时计算明显偏低。
鉴于水资源费和库区维护费密切与上网电量挂钩，对于新电站的效益分析都应考虑到这些政策性因素调整的差异，目前每千瓦时0.15元的固定成本压力是经营者必须自行消化的。
5 土地使用税和房产税
在经济评价中，土地使用税和房产税都未列入成本。根据项目后评价分析，这两者因素影响较大，应在投资决策中单列分析。
水电站由于占地面积广，加上国家对土地稀缺资源的调控，且城镇土地使用税等级税额标准呈增长趋势，所以土地使用税是经营中一个不容忽视的税金。
根据[89]国税地字第013号文件《国家税务局对关于电力行业征免土地使用税问题的规定》及[89]国税地字第044号文件《国家税务局对的复函》，国税地字[1989]第140号文件国家税务局关于印发《关于土地税若干具体问题的补充规定》的文件精神，对水库库区用地，免征土地使用税;对企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的，经各省、自治区、直辖市地方税务局审批，可暂免征收城镇土地使用税。但坝区征收土地使用税是不能减免的，坝区的涉税面积也较大，税额标准高，这部分税金在经济评价中都未涉及，但在电站运营期是需按年缴纳的。
从2006年1月起，根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。水电站的地下厂房都纳入了房产税的征收范围。虽然业内一直对水电站的地下厂房征收房产税有异议，无论是从地下厂房工程结构特点（结构形态、施工组织、投资造价、功能形态），水电站临时工程费用的分摊还是从国家的能源政策、清洁能源的长远发展、水电产业的政策导向来看都不适宜，但是财税[2005]181号的要求从2006年1月起已经执行。对于造价较高的地下厂房和综合办公楼等都应计算缴纳房产税。
6 流域水情分析
来水量、发电用水量与发电量之间的相关性密切，相关密切程度高，充分体现了水电“以水定电”的特性。从电站运行结果来看，来水量是制约电站发电及经济效益最根本的因素.所以投资前的水情与水情资料的收集、分析相当重要.
水电站水情自动测报系统的水文气象情报站网站所进行的水文气象要素观测项目包括：雨量、水位、流量等。从流域洪水特点及传播时间可以看出：要充分利用电站洪水预报系统提供短期预报的水情信息，提前1-2天预知每一次洪水过程。即便在电站洪水预报系统失灵，也可充分发挥水文站的作用，人工点绘洪水过程线，也可提前5-7小时预知洪峰到达坝前时间和可能的入库洪量。
因此，在洪水起涨阶段，结合坝前实际运行水位，推算本次洪水可能出现的最高坝前水位，若推算造成弃水，可提前与调度沟通协调，加大机组出力运行，提前腾出库容，调蓄洪水，避免造成过多的弃水或不弃水。在洪水退水阶段，把握好蓄水时机，及时拦蓄尾洪，力争将水库蓄至较高水位， 提高水能利用率、增发电量。
7 结束语
重视项目经济后评价工作，规范管理流程
各项目建设单位必须高度重视项目经济后评价工作，并不是电站正常发电交付使用，竣工决算归档后项目建设就终结，而要在统一的指导下进行系统性地项目经济后评价工作。将此项工作纳入项目建设管理的常规性步骤。为有效地节省评估成本和时间，对于水电站这种建设周期相对较长的工程，可以在阶段性地进程中引入后评估工作，纳入项目管理的日常工作任务。为电站的经济可行性提高更可靠的保证。
注重项目后评估结果的反馈应用
项目经济后评价发挥作用的关键在于所总结的经验教训在新立项项目投资的决策、项目设计、建设管理等过程中被采纳和应用的效果。遇到类似的、同规模、同区域、同特性的在建项目是否可以将后评估结论中差异较大的项目进行修正，有效避免同类差异。同时项目经济后评估的反馈和应用还是一个动态的过程，因此必须建立一个使项目后评估信息得以反馈和应用的机制与平台。企业应在相应的工作流程中明确规定后评估结果的应用制度。为新项目的决策和提高投资决策管理水平提供参考，确保项目的立项成功。
李丽生说她最大的爱好是学习，通过远程课件自学了理财师课程，工作之余便练习书法以陶冶性情。因为行程问题，记者没能赶赴内蒙古面对面采访李丽生，但是依然感受得到这位理财师严谨治学的热忱和孜孜不倦的热情。
从1980年进入银行业工作至今，李丽生在工作岗位上兢兢业业，一路走来荣宠颇多：全国人民银行系统十佳巾帼建功标兵、全国金融系统银行信贷登记咨询系统建设先进个人、全国百佳模范新闻人物。她现被借调中国人民银行呼和浩特中心支行金融研究处从事课题研究和金融刊物的编辑工作，已在国家级、省级刊物发表金融论文40余篇。
敏而好学可以为师
在由东方华尔举办的第五届理财师大赛中，来自中国人民银行乌兰察布市中心支行的李丽生获得“全国十佳理财师”荣誉称号，她是唯一一个没有理财实战平台而且年龄最大的获奖选手。
“我长期从事基层央行的业务工作，一直坚持货币政策、财政政策等宏观政策理论的学习，自己平时结合实际对多领域的金融问题进行了较为深入的系统研究，培养了对于经济生活敏锐的观察力。”
“随着经济的快速发展和市场化改革的不断深入，人们手头的闲散资金多了，投资渠道和投资产品也不断增多，而且人们对于自身健康的考虑和退休后的生活品质的要求提高了，追赶CPI的意识也迫切了。但是，目前在我国，人们对理财规划的认识还非常肤浅。无论是现金规划、消费规划、教育规划、保险规划、税收筹划、投资规划、退休养老规划、还是财产分配与传承规划等都与每个人的生活密切相关。然而，相对于日益增强的理财需求，我们的专业人员却显得十分缺乏。
“这种情况下，强烈的责任感和事业心迸发出来，我对理财规划职业的热爱也驱使我去挑战自己，把自己塑造成一名专业的理财师。”
对于一个已经历练二十多年的职场人来说，潜心学习是件难得的事情，而要把这件事情做好又要付出几分耕耘几多辛劳？为了能够进行系统的学习，又不影响日常工作，李丽生购买了国家理财规划师指定的培训平台----东方华尔的远程视频课件，一遍又一遍地听讲，一次又一次地练习。“通过学习，我接触到了太多日常金融工作中不曾接触过的专业知识，理财计算、理财相关法律等诸多方面的知识得到了很大的提高，教程中大批国家一流教师的精彩讲解，也使我眼界大开。”
功夫不负有心人，李丽生不仅顺利地通过了二级国家理财规划师的考试，而且在理财师大赛中一举荣获 “全国十佳理财师”称号。
理财要降低风险
“理财师对于大众理财有很好的启示和示范作用。他可以向客户传达正确的理财理念，使人们更加深刻地了解理财规划的重要意义，并为客户提供财务策划建议，使客户的财产实现最大收益，承担最小风险以及避免不必要的法律纠纷。”
目前，除了为自己进行理财规划外，李丽生也为身边的人提供理财咨询帮助。她曾经建议李先生把手头存在银行的钱用于投资房产，现已取得可观的收益。“理财师一定要对宏观形势有预见性。今后如果有机会，我将在金融机构或者第三方独立理财平台上，进行更多的专项或者综合的理财规划，更好地实现自身价值。”
李丽生建议在人们踊跃投资的同时要注意风险控制。在降低理财风险方面，可以进行分散投资和长期持有操作。
“分散投资应有两个原则：一是不能过度分散，因为分散过度会加大投资成本。二是一定要分散到相关性很低甚至是负相关的投资组合上。长期持有如定期定投可以使你的投资成本起到平均摊低的作用。对于固定薪水的上班族或者不想承担过大风险的投资者来说，长期持有具有时间复利的效果。股票型基金比较适合作基金定投，当然，也要对基金公司的信誉、管理水平、研发水平等进行了解和权衡。我自己的投资品种主要是基金、房产和艺术品。”
股市总体不会利好
论文关键词：历史文化保护区；更新；人口问题
目前，北京旧城内有30片历史文化保护区，总占地面积16．1平方千米，居住人口约30余万人．由于历史的原因，保护区内危房多，设施差，老百姓居住的条件仍停留在50年前的水平．在保护区更新的难题最突出的是人口问题．保护区内多数房屋面积狭小，基础设施陈旧，私搭乱建严重，存在着大量的结构隐患和消防问题，此外，保护区内产权方式复杂，有公产、私产、军产、集体、宗教等多种产权形式，这种现象阻碍了单位个人购房、修房的积极性．这些都与保护区内人口密度过大、人口构成不合理等因素有关．因此，解决人口问题是保护区更新的关键．人口问题包括人口疏散、人口结构调整等方面，以及应采取的方法和步骤．妥善解决保护区人口问题关系到加快保护区更新的进程，改善老百姓的居住环境，同时对于调整城市功能、实现总体规划目标、建构和谐社会均具有重大的现实意义．
1国内外相关经验
1．1关于吸引资金的经济优惠政策
20世纪60年代以来，欧美各国对历史街区的保护与更新采用了多种经济优惠政策．在美国，利用开发权转移的方式进行更新，即开发商在历史街区所建项目的亏损，可由城市其它土地上的项目予以补偿．在德国，旧城更新项目依据《特别城市更新法》获得政府资助，更新中无盈利开支费用60％由州政府负担，40％由地方政府负担．在日本，1968年设立了日本观光资源保护财团，基金经审批后可用于历史街区的保护与更新．
1．2关于居民自助参与1日城更新
20世纪60年代以来，西方国家出现被称为“社区建筑”的自下而上的由居民参与对居住区进行改造的做法．公共参与是历史街区保护与更新的重要环节．法国地方议会确立保护区后要进行三项重要工作：发表公告、公众调查、公众投票表决．日本民间成立了，通过调查向行政当局反映民意。为政策决策提供依据．美国社区保护遍及各州，基层社区和居民积极参与保护活动以达到改善居住状况，争取环境公平与提高社区品质的目的．
1．3关于人口外迁
日本东京周边地价较低，人们为了更经济，纷纷迁居到城市外围，形成了城里人的外流，减轻了市区拆迁的压力，这是东京旧城风貌得以保留的最根本原因．西安调整城市结构，在外围建设11个组团疏散市中心过于密集的人口；苏州古城区1986年开始在古城的西面和东面开辟新区，经过近l0年努力。苏州古城人口已减少了10万人．这些方法都要依赖便利快捷的交通．
2北京旧城四城区保护区更新实践
近年来北京旧城四城区在探索保护区更新方式和疏散人口的对策方面取得了丰富的经验，现将典型个例简述如下：
2．1东城区
东城区以交道口“微循环”改造为试点，该地区占地1．47平方千米，共1940个院落，其中平房院1600多个．自2003年起，采用“引入社会投资人，群众自愿，街道组织，产权人实施”的方式，对50多个院落进行了改造．在危改过程中，社会稳定，“微循环”渐进的更新方式得到了各方的好评．
在资金来源方面，主要是引入社会投资人，包括开发商、私有企业等．区政府搭建平台。提供相关服务，解决可能遇到的问题，吸引社会资金．在决定哪个院落可以改方面，采取“群众自愿”的原则．居民的安置以货币补偿为主，也有定向提供经济适用房、购买二手平房或租房等措施．“街道组织”主要体现在街道办事处入户进行摸底调查。了解不愿搬迁的居民的诉求，进行协商，争取做到全院同意．在产权方面，微循环改造的起步阶段的对象主要是居住在院落中的直管公房承租户，但私房院落、单位自管房经产权人(单位)同意，也可以提出改造申请．可以通过“招、拍、挂”等方式对产权进行公开拍卖，完成产权转换，可以吸引更多资金，形成良性循环．
2．2西城区
西城区保护区更新以什刹海烟袋斜街为试点，该地区现有居住院落140个，950户，总建筑面积5．7万平方米，其中私房197户，建筑面积0．48万平方米；公房753户，建筑面积1．5万平方米，人均居住面积5～10平方米居多．对于保护区人口的去留，一是政府采用降低人口密度、鼓励外迁的政策。用货币补偿、异地安置的方法．外迁居民货币补偿参照文市政府87号文执行，外迁居民需要异地安置的，安排购买经济适用房。
对困难户采取廉租房政策．二是落实保护和修缮责任，愿意留住的现住房人，必须接受保护和修缮规划的要求。按保护和修缮原则进行保护修缮，独院落私房产权人应根据保护规划要求，拆除院内违法建设，按规定进行房屋修缮或更新，非独立院落私房产权人应当服从整体院落的保护更新要求参与保护与更新，私房产权人如修缮资金不足，可申请协助办理银行贷款．
烟袋斜街地区保护更新的成功经验是以深入调研为基础，更新速度快、风貌保护得好．
2．3崇文区
崇文区前门地区危改试点已实施三年，目前仍处在外迁人口阶段．该地区占地105公顷，现有居民20417户，人口61600人，人口密度4．38万人／平方千米．前门地区人口稠密，房屋危旧，文保单位多．针对这些问题，该地区在危改过程中提出了“人房分离”的模式，即采用货币补偿的方法，将保护区的人口全部外迁．人口全部迁出后，以便对建筑进行认定和维修．房屋拆迁补偿标准和办法为：房屋拆迁补偿款=(5400k+1000)元乘以房屋建筑面积+重置成新价，k=1。3(容积率修正系数)；建筑面积=使用面积乘1．33；居民在奖励期内搬迁可奖励5．5万元；签订协议后在三环至四环购买住房的给予一万元奖励，在四环至五环购买住房的给予二万元奖励，在五环以外购买住房的给予3万元奖励；对于外迁居民，全市7个经济适用房项目可提供定向供应．
崇文区“人户分离”成功的方面在于调整了城市用地性质，为区域经济发展注入了活力．
2．4宣武区
目前宣武区正重点进行大栅栏地区的改造，大栅栏改造建设项目是2008年奥运人文项目和北京25片历史文化保护区之一．该地区占地79公顷，居民约4万人，2003年12月8日，大栅栏改造建设项目正式启动．现已完成了一期月亮湾地区环境整治工程，该项目占地2．2公顷，需拆迁居民107户、单位40家，预计总投资约3亿元，其中拆迁费用约2．2亿元(居民拆迁费0．3亿元，单位拆迁费1．9亿元)，目前，区政府已投入8500万元，居民拆迁率完成了75％，政府投入巨资，是危改工作顺利完成的关键．
3存在的问题
根据各区的情况，保护区外迁人口面临着如下几方面的问题：
1)速度慢．保护区绝大多数居民赞成改造。但难以做到人口疏散．主要表现在两个方面：一是政府能够把握的房源较少，现在有房源大多房价过高居民即使得到拆迁补偿也买不起；二是即使部分居民想外迁，但又怕外迁居住生活条件不完善，存在子女就学、老人就医等问题，因此对外迁产生抗拒心理．
2)整院实施难．东城、西城均采取“居民自愿的方式更新，一个院落内70％居民同意外迁少数居民不愿外迁而延缓整个院子改造的情况非常普遍，即使院内有一户居民不愿外迁，整院的更新也难以实施．
3)资金紧．对保护区居民实行搬迁，重新安置需要的资金量非常大，而且，由以房地产开发为主的改造模式改变为政府组织动作，势必要求政府先期加大投入，用于居民拆迁补偿、外迁专项住房建设政府财政压力加大，如前门、大栅栏地区居民外迁的资金缺口高达数十亿元人民币．
4)无“法”依．由于保护区外迁人口无法律依据，对于“钉子户”办法不多．另外，对保护区的土地转让政策、拆迁补偿政策、居民安置政策、税费减免政策等，还没有完整统一和可操作的明确规定．
5)市场乱．相关政策的发展和市场发展不配套．比如在货币补助环节上，一些开发商出高价外迁院落居民，开发商自行决定每一户的补偿安置情况，政府部门不清楚，居民相互之间也不清楚．如此既不向居民公开，也得不到社会监督，容易出现补偿安置标准不一的情况，导致了市场价格的混乱．
6)非物质文化的保护问题，即原有居民的保留问题．尽管北京市也专门出台了，制定了相关优惠政策，鼓励单位和个人购买四合院，但基于原有居民的经济条件有限，很难承担改造修缮后四合院的购买费用，所以回迁率很低，这在保持旧城传统文化的无形资产方面很不利．
4措施与建议
4．1统筹兼顾处理好重点与一般的关系、“点”与“面”的关系
所谓“点”上的工程指以前门、大栅栏地区为代表的奥运人文项目，其范围大，任务急，政府需加大资金投入力度，尽快外迁保护区的居民，推动保护区更新工作的顺利实施．目前，其他保护区多属于“面”上的项目，可采用交道口“微循环”的模式，渐进更新．在具体的措施上，应灵活对待，对于院内少数不愿外迁的居民，可集中在一个区域，建普通四合院，在满足基本居住条件的前提下，就地安置；或可考虑将原有院落重新划分，其改造的资金缺口主要由投资人补偿，此项工作需政府、开发商、居民共同协商解决．见图1、图2．
4．2加快平房产权私有化的进程，活跃“二级市场”交易
“政府引导，社会改造”是保护区更新的长久之计，为此应理顺现有平房的产权关系，推动平房产权私有化的进程，鼓励平房上市交易，使平房、四合院出售，购买，转让，租赁等行为规范化、合法化，让社会资金通畅流入．鼓励有条件的业主修缮房屋，对于公益性、非盈利性的项目政府予以补贴．同时研究军产、单位产权房屋的私有化政策．
4．3划定专项用地，建设经济适用房
建议政府在四环周围划定专项用地，为保护区外迁居民提供生活方便、交通便利的经济适用房，用补偿政策和较好的居住环境吸引保护区居民外迁．经济适用房宜选择小面积户型以适应保护区人口外迁需要。保护区居民享受经济适用房优先购置权，政府可对低收入家庭予以一定的补偿，用市场经济的杠杆引导保护区居民的外迁．
4．4配套相关法规，规范市场环节
建议政府制定保护区人口外迁的相关法规，对于影响城市重点工程的“钉子户”，应采取有效的办法，制定相应的法律标准，以便拆迁工作有法律支持，对于人口外迁过程中住户提出的不合理要求应有明确的法律界定．同时，政府应规范保护区外迁人口的补偿标准，避免补偿差距过大的现象，使保护区人口外迁工作顺利实旌．
4．5制定优惠政策。吸引社会资金
可根据具体情况，制定相关优惠政策，吸引社会资金进入保护区，缓解保护区人口外迁和房屋更新的奖金压力．对于保护区保护与更新中非盈利项目，政府可采取优惠措施，如减免税收、低息贷款、政府补贴、开发权转移、区外项目优惠、保护区外土地容积率补偿等措施，鼓励社会资金参与保护区的保护与更新．
关键词：国有资产，档案管理，
1.国有资产档案概述
国有资产档案,是国有企业和国家(含省、市、县各级政府)投资的股份企业中专有的一种档案,是国家投资和投资收益的资产,在其生产经营活动中,按照一定的法律程序管理所形成的各种文件、图表、声像等载体的记录材料。国有资产档案的建立,对于国家来讲是为了强化对国有资产的产权监督,对于企业来讲是为了维护经营者的权利,对于生产者来讲是为了保护职工的切身利益,最终达到国有资产保值增值之目的。
2.国有资产档案的收集范围及其分类
国有资产档案,包括国家投资初始形成的档案、国有资产有序运营管理中形成的档案以及在生产经营活动中形成的无形资产档案等。因此,其收集范围也应涵括这几个方面:
(1)国家投资初始形成的国有资产档案,主要是指固定资产类档案,如厂房、设备、大型工具的登记等。
(2)国有资产有序运营管理中形成的档案,依其基本环节,主要包括清产核资(各种资产、资金的报表,资产情况的说明,清产核资报告等)、产权界定(国有资产管理部门依法划分资产所有权和经营权、使用权的归属,形成的主要文件有产权界定报表、报表说明、国有资产管理部门的批复等)、产权登记(填写的各种《国有资产产权登记表》、申请取得企业法人资格的有关文件、《国有资产授权占用证书》等)、国有资产收益分配管理(国有资产收益分配表、国有资产损益表及其报告、国家股利收缴通知书及上缴存根等)、国有资产的统计与核算(在对国有资产运动过程及其经营成果进行计量、审核、记录、计算、分析、预测等一系列工作中形成的国有资产统计报表、审核统计结果报告、分析统计报告、国有资产经营报告等)、资产评估(在企业兼并、拍卖、承包、租赁、联营、股份经营、破产清理、抵押、合资、合作经营过程中形成的资产评估申请书,资产清查、评定估算表册,资产评估结果报告,占有单位确认资产评估结果书等)、产权交易(包括产权转让合同,产权交易意向协议书,资产产权登记,工商登记结算财务、税务,土地、房产、户籍等的变更手续等)以及按要求呈报的其他有关文件材料。免费论文。
(3)在生产经营活动中形成的无形资产档案,包括商标(文字商标、图案商标、组合商标、防伪商标、注册申请、注册批准书、商标使用许可合同等)、专利(产品设计、试验记录,专利申请书、说明书及其摘要,专利要求书,外观设计的图片、照片,专利权证书等)、广告、非专利技术(亦称专有技术。如原料配比、产品配方、实施原始记录数据、技术操作方法要点、特殊工艺环节说明以及非专利技术转让时的保密合同等)、商业秘密(包括设计程序、管理诀窍、客户名册、货源情报、产销策略、招投标的标底及标书等)、特许权(特许生产、经营、或专卖的申请书、合同书、政府批准书、商品专营或专卖许可证、特种生产许可证等)、土地使用权(土地使用申请登记、土地使用证以及企业在使用中形成的有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资等形式的文件材料等)、商誉(国际组织或国家、部门颁发的各种质量获奖证书、产品质量免检证书、管理确认证书、新闻界对产品质量的赞誉、客户来信对产品质量的褒奖、商品销售记录等)等方面的材料。当然,随着社会主义市场经济的发展,随着知识经济的到来,还会出现更多的企业无形资产档案,这需要我们在实践中给以密切关注并及时吸纳。
由于国有资产档案在企业档案中是一个新的类型,那么,就需要在不打乱原企业档案管理体系的基础上,新增设一个一级类目：国有资产管理类。其分类即指国有资产档案的二级类目。再由于国有资产档案是在企业改制中和改制后逐步形成的,二级类目可分为以下几个方面:
(1)清产核资类:1.固定资产清查登记;2.流动资产清查登记;3.无形资产清查登记;4.长期投资(股权、合作、租赁等)清查登记;5.在建工程清查登记;6.土地清查登记;7.负债清查登记; 8.清产核资总结报告及检查验收等文件。
(2)资产评估类:1.资产评估申请报告书; 2.资产评估立项通知书;3.资产评估委托合同或协议书;4.资产评估验证确认通知书; 5.资产评估报告书等文件。
(3)产权登记类:1.经审定的各类国有资产产权登记表; 2.有关部门批准企业设立、变动、终止的文件;3.国有资本金数额及来源证明;4.国有资产授权占有证书; 5.国有资产产权年度检查表; 6.境外国有资产以及以个人名义持有国有股或拥有物业产权办理委托转名的法律文本副本; 7.国有资产经营年度报告书等。
(4)国有资产处置、交易类:1.国有资产处置请示; 2.国有资产处置批复;3.国有资产处置结果报告;4.国有资产与产权变动处置方案;5.国有资产与产权变动档案移交或寄存手续凭证等。
(5)固定资产类:1.厂房、建筑物的所有权或使用权的证明文件,房产施工建筑、改扩建及管理资料等; 2.机器设备、器具、工具等的数量统计资料,融资租入的有关租约,运输设备的有关证照等; 3.建立的固定资产登记簿和固定资产卡片等。
(6)流动资产类:1.货币资金交易事项有关的经济业务资料; 2.经销产品的合同、信函、存储等资料; 3.有关流动负债的赊购等资料。
(7)无形资产类:1.工商产权档案:在国家工商等部门进行产权登记所形成的档案,如著作权、版权、专利权、商标权、计算机软件、经营执照等资料;2.行为权利档案:通过国家有关部门进行申报并被批准的企业生产经营行为权利所形成的档案文件,如专营权、进出口许可证、生产许可证、特许经营证等;3.对物产权档案:国家有关生产部门批准企业对物产使用权所形成的档案,如土地使用权、矿业权、租赁权、优惠融资权等; 4.专有技术档案资料; 5.荣誉档案等。
3.强化国有资产档案管理的意义和作用
在世纪之交,市场竞争逐步趋于国际化。作为我国国民经济的主体,国有企业的改革和发展也正处于关键时期,构建现代企业制度已成为企业改革的主旋律。免费论文。在这种情况下,强化国有资产档案管理,其意义就显得更为深远。
在我国社会主义市场经济条件下,国有资产档案是现代企业基础管理中不可缺少的一部分。免费论文。企业成为独立的法人和市场竞争的主体,形成“企业市场主体多元化,企业行为规范性,运营方式竞争性”的格局之后,国有资产档案也就成为保障国有资产保值、增值,防止其流失的一个重要环节。同时,国有资产档案所包含的有形和无形资产的价值,不仅可为提高企业竞争力提供支持,而且也可成为企业生产经营、科技研究、科学决策的有力依据。对此,我国已引起高度重视,有关部门颁布的《国有资产产权登记档案管理暂行办法》、《国有资产与产权变动档案处置暂行办法》等规定,为科学地管理国有资产档案已打下一个良好的基础。
参考文献
[1] 陈奕. 加强高校资产档案建设 促进高校资产管理[J]. 档案时空, 2004, (04) .
[2] 谢开明,叶方莲. 浅谈高校有形资产档案管理[J]. 安康师专学报, 2005, (03) .
[关键词] 二手房 景气指数 应用
桂林的房地产行业兴起于90年代末，进入2000年后才呈现出蓬勃发展之势。从桂林2005-2010年新建房、二手房成交面积来看，二手房成交面积呈现出稳定上升态势，虽然在2008年时受全球金融风暴的影响，成交量有所下跌，但是整体直线趋势明显；而新建房则呈现出大起大落，受政策、非市场的因素影响明显，所以二手房市场的走势，更能真实体现房地产市场的发展。同时在桂林山地多、市区可供开发地块面积不大、建筑限高、容积率低等城市特有地理地貌特点下，未来的房地产市场，二手房所占份额将会上升，对房地产业的影响作用将日亦凸显，合理引导二手房产业发展意义重大。
1.桂林市二手房市场研究现状
目前桂林关于房地产方面的研究都是围绕着新建房投资开发的角度进行的。有诸多指标，如土地开发投资面积和金额、商品房销售面积和金额、投资额、贷款额等，还有一个房地产开发企业景气指数。二手房产业的研究明显落后于新建房。就目前统计数据的掌握情况来看，直接的宏观经济指标只有二手房成交面积和成交价格。而房地产开发企业景气指数，只针对新建房未包括二手房。
当前桂林的二手房产业还不发达，市场也不是很成熟，制度有待进一步的完善与修正，而关于二手房方面的研究却很少，多方面尚是空白，迫切的需要一个切实的理论来进行指导。
景气指数（climate index）是将反映各行业运行状况的定量指标，如价格、成交量、开工率等或定性指标，如预期、信心等指数化，来反映经济或行业的景气变化。[6]景气指数是一个反映综合情况的指标理论，它把多个相关的指标组合成指标体系，既能根据综合指数对情况进行判断又能通过分析指标变动来得出影响的成因。所以根据目前桂林二手房产业发展的现状，我们可以整合现有统计数据资源，计算出桂林市二手房景气指数，作为指导桂林二手房市场发展的一个理论。
2.桂林市二手房景气指数计算
2.1二手房产业相关影响因素
二手房（Second-hand housing）指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的已售公房、经济适用房及非住宅等。[4]
二手房市场的交易主要受买卖双方意愿的影响、货币金融政策的影响、税费政策的影响、国家宏观调控的影响、投资行情、消费市场的影响等，还有中介机构起到重要交易平台的作用。同时在以增量房为交易主体的房地产发展现阶段，新建房对二手房市场的交易必然有着巨大的影响。而土地，虽然从直观定性上看与二手房相关性较小，但由于土地的供应影响了新建房的供应，而新建房与二手房密切相关，所以土地也是二手房产业发展的重要影响因素。
2.2计算方法及思路
在目前统计资料有限、经验值累计不足的现状下，宜运用多元统计的方法来构建景气指数运算系统，基本思路是:将能反映二手房市场运行特征的多个指标综合成一个总体指标，并分别用图形形象地显示出来。单个指标(包括图示)或综合成的总体指标(包括图示)，以一定的标尺予以衡量，就可以判定二手房市场的景气与否及其程度。具体操作步骤如下图:
图1.1 二手房景气指数运算系统设计步骤图
2.3二手房产业相关指标
通过对测定体系的构建，得到本年完成开发土地面积、土地交易价格指数、商品房销售额、商品房销售价格指数、房屋租金指数、房地产开发企业景气指数、居民消费价格指数、家庭总收入、中长期( 5 年以上)贷款利率、二手房交易量、二手房交易价格11个宏观经济指标是与二手房产业密切相关的指标，作为景气指数的运算指标和分析成因因素。
3.应用研究
3.1目的
通过景气指数来较为准确的反映当前二手房市场的发展状况，通过观察分析结果的变动情况来判断整个市场的风险程度和发展前景、未来走势，引导市场理性发展，为政府的宏观调控、经营者的投资决策以及买卖双方的出售、购置、租赁提供可靠的依据：
第一，政府主管部门可以利用二手房景气指数来了解二手房市场的发展结构是否合理、与宏观经济发展是否协调，为出台宏观调控政策提供可靠依据，调控市场结构、引导二手房市场持续健康发展。
第二，房产中介机构可以通过景气指数了解二手房市场的发展状况，为准确把握投资时机提供科学依据，在时间的选择和物业结构上提供宏观决策参考，规避经营风险。
第三，房屋买卖双方可以通过景气指数了解市场行情、价格走向，在房屋出售、自住或者投资购房的决策中具有非常重要的参考价值。
3.2景气指数波动图
运用桂林市2005-2010年的房地产业相关统计数据，按照前面构建的方法计算及预测出2005-2011年二手房景气指数。数据主要来自于桂林市统计局、国家统计局桂林调查队、桂林市房产管理局和桂林市土地交易中心相关资料。部分指标景气走势图示如下：
3.3波动分析
（1）单项指标分析
通过景气指标构造分析得出，商品房销售额、商品房销售价格指数、房屋租金指数、房地产开发企业景气指数、中长期贷款利率与二手房景气度呈正相关关系，而完成开发的土地面积、居民消费价格指数与二手房景气度呈负相关关系。尤其是，房地产开发企业景气指数走势图和中长期贷款利率走势图几乎与二手房景气综合指数的走势重合，说明了当前二手房对新建房和国家货币政策的依存度很高。
在开发的土地面积逐年下降的时候，二手房景气指数却处于上升阶段，可见开发的土地变少，影响了新建房的供应量，减少了新建房对购房需求的“瓜分”。
居民消费价格指数与二手房景气综合指数的走势呈反方向，说明物价高居，通货膨胀率高，实物贬值快时，购房成本增大，市场对于二手房的投资趋于谨慎。
（2）综合指标分析
从综合景气指数的走势来看，桂林市二手房市场发展大致分为三个阶段，持续增长阶段(2005-2007年)、调整回落阶段(2008 -2009年)、平稳发展阶段(2010 -2011年)。
第一阶段持续增长阶段(2005-2007年)。由于桂林市整体房地产业起步较晚，大约在2005年新建房地产开发业进入了蓬勃发展阶段，受之影响，桂林的二手房市场也是步入了持续向好的上升通道。且整体形式非常好，增幅增速适宜。但2007年末，逐渐显出过热的迹象，为防止过热带来的不利影响，需要政府采取一定的措施，适当降温，让市场行情逐渐往正常区中心靠拢。事实上政府也采取了一定措施，如对新建房的“国十条”政策等，影响新建房的同时，对二手房也产生了一定影响。
第二阶段调整回落阶段(2008-2009年)。2008、2009年，受美国次贷危机引发的全球金融风暴的影响，整个房地产业都步入了不景气区间，二手房市场也不例外，各种经济指标持续下行，二手房景气度一度临近过冷警界线，影响了市场上正常的供需平衡。为了刺激经济、刺激消费，摆脱不景气状况，政府采取了有力的支持措施。2008年10曰22日国家出台了《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，提出“个人首次购90平以下普通住房契税税率下调到1%；个人销售或购买住房暂免印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税。”2008年12月18日广西又出台了地方政策，《自治区地方税务局关于改进房地产业税收管理的通知》，提出“关于二手房交易的税收管理意见：对个人转让应税房产应征收的各项税费，纳税人可根据所转让房产的情况选择以下方式计算缴纳：（一）按照税收法律法规和政策规定，分税种计算缴纳各种税费。（二）综合征收率计征方式1.个人转让住宅房屋统一按6.5%的综合征收率征税。2.对个人转让商铺和非住宅房屋统一按7.5%的综合征收率征税。”各项拉动内需政策落实下来，对二手房市场的交易起到了有效的刺激，交易量在2008年略有下降后连续两年直线上涨。
第三阶段平稳发展阶段(2010-2011年)。金融风暴过后，二手房市场又逐渐恢复到正常的运行区间。投资幅度又有了一定程度的回升，市场逐渐趋于理性，进入良性发展轨道。但在税收优惠措施取消、“新国十条”、国家遏制房价过快上涨的宏观调控政策下，受新建房市场销售量大幅下降的影响，二手房市场也呈现出量跌价滞的局面。
通过景气指数综合来看桂林市二手房市场的发展，总体上来讲还是比较平稳的，并没有出现过热或者过冷的情况。但是，二手房市场的运行还存在着不少的问题，例如:受新房价格影响明显，难以形成自己合理的价格体系；受新房景气走势影响明显，如2008年随新建房不景气运行而不景气；受国家税收政策影响明显，难以形成正确的供需平衡；受国家宏观货币政策影响明显，难以对正常买卖需求提供有效的资金支持；租金的发展跟不上价格的发展形式等。
3.4景气指数应用
预测出的2011年景气指数，在测定系统中处于较冷较热警界线内，属正常运行区间。但是景气度明显低于2010年，且在0以下为负值，属于不景气的范畴。这与2011年桂林市二手房市场的实际运行情况相吻合，验证了本文构建的景气指数应用理论的适用性。同样，可以预测出2012年桂林市二手房综合景气指数为-0.2125，也是尚在正常区间运行，但是仍然为负值，还是定义为不景气，且较2011年的景气度再往下探。那么针对在不景气但是尚未超警界运行的二手房市场状况，各方面有如下政策建议：
一、政府应加强对二手房市场的监控，从各方面出台一些政策措施，刺激二手房的成交量，维持二手房的供需平衡。尤其是税收和货币资金，对二手房经济影响巨大，而权限都在政府方面。因此可以着重从这两项入手，采取一些有效措施来刺激成交量，如减税、贷款资金扶持等，从宏观上防止景气指数继续下探，跌入较冷警界线区域。
二、作为以成交佣金为主营业务收入的中介公司来说，如果市场不景气，成交量持续低迷，将直接影响企业的收入，进而影响企业生存。所以目前市场处于不景气且继续下行趋势时，企业的第一要务是保生存，应积极拓展业务面，扩宽经营渠道，扩大收入项目，比如可以增加租赁业务、与开发商合作新房销售等，而不易采取冒进的投资举措，如吃进二手房进行存货投资等。在指数没有进入上升通道时，也不宜扩大店面、增加分店、扩大经营规模。
三、对于买卖双方个体来说，当前面对的是一个二手房宜买而不宜卖的时期。市场不太景气，卖房者面对买方市场，出售资产不能获得预期的价格收益；而购房者可以有充分的便利来货比三家，进行压价，降低购房成本。建议如果卖方不急于出售的话可以等市场回暖再售，或者转售为租；而买方，可以看准时机，适时出手购进。但是如果购房者的目的不是自住或者租赁，而是以出售为投资目的话，短期内恐不宜获利，只能做长线投资的打算。
4.结论
本文的重点在于运用景气指数判断桂林二手房市场的发展，为各相关方提供参考和建议。通过分析可以得出，景气指数可以对二手房市场的发展进行有效评价，作为指导其发展的一个理论。从研究结果来看，就桂林市而言，目前国家税收政策和货币资金政策对二手房产业的发展影响巨大，二手房走势对新建房走势的依存度仍然很高。最后，需要注意的是，市场监控应该是一个动态的长期的，应该因地制宜、因时制宜，宏观调控、经济危机等外部因素都能对二手房市场的发展产生巨大的影响。
参考文献：
[1]徐国祥.统计指数理论、方法与应用研究.上海人民出版社，2011.
[2]余剑英，何旭宏.数据统计分析与SPSS应用.人民邮电出版社，2004.
[3]何晓群.多元统计分析.中国人民大学出版社，2006.
[4]房地产价格统计报表制度（2011年定期报表）.中华人民共和国国家统计局制定，2010.
[5]陆志锋. 城市写字楼市场预警研究.硕士学位论文，浙江大学，2008.
[6]百度网百度百科词条.
【关键词】房产抵押；市场混乱；规制不良状况
一、房产抵押登记状况分析
近年来，市场经济发展速度与日俱增，房产抵押登记市场也随之发展壮大，但是，发展的过程中也不断暴露出越来越多的问题和状况，总之，概括为一句话：房产抵押登记市场状况比较混乱。这种混乱主要体现在以下几个方面：
（一）房产抵押登记部门之间的博弈混乱
由于房产抵押登记业务办理时，登记人需要缴纳较大一部分费用给办理登记业务人，这里的办理登记人员即指房产抵押登记部门，并且具体的缴纳额度，我国相关法律法规并没有明确的规定和指标去衡量。所以，这样的情况给了房产抵押登记部门一个较大的自由空间去定夺办理房产登记业务所要收取的费用额度，一般情况下都设定在百分之五左右的额度。在利益的驱动之下，各个房产抵押登记部门为了使得自身的利益最大化，都会出台一些强制性的规定，要求登记人到自己的部门办理房产抵押登记手续。这样一来，本来一个相对简单的房产抵押登记手续，在各部门之间的利益博弈之下，不仅变得越来越麻烦复杂，更显得混乱无序，导致登记人不知道如何去办理手续。
（二）房产抵押登记方面的法律规制混乱
《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国破产法》、《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国婚姻法》等等许多法律都对房产抵押登记做了相关方面的规定，但是其各自的规定有重复的地方，亦有差别的地方，但是这些规定并没有形成一个系统或者体系。这些规定各自为阵，散乱分布于各种法律法规之间。这样对于办理抵押登记人或者登记人而言，要全面掌握这些法律信息亦是一种挑战。这些混乱的规定有待于专业人士的整理，从而形成一个体系公之于众。并且，这样混乱的规定，也导致执法部门在执法过程中，虽然有法可依，但是依据不同，导致执法结果不同，有时候会出现同样的案件情况，但是各地法院的判决、裁定结果不同，在中国这样的大陆法系国家中，这种情况虽然司空见惯，但是这样的法院裁决的混乱最终也会导致办理抵押登记的当事人在办理抵押登记程序的时候进行业务操作的混乱。
（三）房产抵押当事人法律意识薄弱
首先体现在房产抵押登记人身上，这些当事人中间的绝大部分并未接触过专门的法律教育和法学思维的熏陶，所以他们欠缺法律维权意识和去了解法律的意识，这样，导致他们对于法律已有的规定不能及时了解，或者对法院等执法机关已有或者新的裁决结果不了解，缺乏相关方面的知识积累。另一方面而言，从事办理抵押登记业务的业务人员中的大部分业务员，并不是毕业于高等法学教育院校，他们并没有接受过专门的法学教育，所以在办理这方面的业务的时候，缺乏这些业务的法律积累，在这样的情况下，往往会导致操作过程中的混乱，致使原本简单的程序变得复杂难以搞定。这样的在一定程度上又增加了房产抵押登记市场的混乱程度。
二、规制不良状况的实践思考
（一）校对抵押人的身份信息和抵押材料的完整性和真实性
在办理房产抵押登记手续的开始阶段，第一件事情就是要求登记人填写身份信息，以及提交身份信息的证明，这样一来，办理抵押登记的工作人员首先要做的就是要校对抵押人的身份信息，如果有共同抵押人的情况下，工作人员也一并要审核校对共同抵押人的身份信息。工作人员可以通过从公安机关或者政府相关部门去调取抵押人的身份信息，其中包括身份证、户口本或者结婚证书等等材料来查实验证抵押人的身份信息。同时，在办理这些业务手续的过程中，最好业务员要和抵押人见面商议，通过这样的商议过程，了解客户的信息和相关情况，从而认识客户、了解客户、掌握客户的各种情况，这样有利于达到确认抵押人身份信息的真实性和合法性。
在确认核实抵押人身份信息之后，紧接着就是要审核抵押材料的完整性和真实性。在办理房产抵押登记的时候，抵押人需要提供房产抵押相关方面的合同以及证明、评估报告之类的相关材料。在面对这些材料的时候，业务人员首先要验证这些材料的完整性和真实性，包括材料信息的填写以及签字盖章等内容是否规范，并且做好核对校对工作。从而为房产抵押登记手续的后续办理奠定好基础。
（二）查验抵押房产的真实性及房产权利的完整性
房产抵押风险率较高，并且由于房产价值颇高，无形之中增添了许多外在的风险评估因素。因此，查验抵押房产的真实性及房产权利的完整性这样的程序显得十分重要。在实际进行抵押登记操作程序开始之初，业务人员必须要认真做好抵押前的调查工作，进行深入调查，防止“先祖后抵”、“一物多押”等情况的出现。业务人员必须详细了解抵押人用来抵押的房产是否已经租赁给他人，或者是否已经用作抵押他用。同时还要实地验证抵押房产的真实性，考察其中是否存在欺诈等行为。根据我国相关法律法规方面的规定，用来房产抵押的房产必须是拥有完整的权利，权利必须具有真实性。所以，在真正开始办理房产抵押登记的时候，业务人员必须百分之百确认抵押房产的真实性和房产权利的完整性，以确保房产抵押登记能够顺利进行，并且能够得到法律的合法保障。
（三）明确房产抵押登记实践中的权利义务关系
根据我国房产抵押登记方面的相关法律规定，在房产抵押登记实践中，房产抵押登记人和办理房产抵押登记人都享有相关方面的权利，但是同时又必须得遵守相关方面的法律规定的义务。因此，在办理房产抵押登记业务时，在业务人员明确自己在办理房产抵押业务的权利义务的同时，一方面要了解房产抵押登记人的权利和所要遵循的义务，另一方面，必须让房产抵押登记人明确了解办理他们自身的权利义务以及办理房产抵押登记业务人员的权利义务。同时必须处理好双方的权利义务关系，做到明确房产抵押登记实践中的权利义务关系并完美地处理好这些错综复杂的关系，从而确保房产抵押登记实践能够顺利进行。
三、小结
根据以上对房产抵押登记的混乱现状的分析和规制这些不良状况的实践思考，笔者认为，在从事房产抵押登记工作中，从房产抵押登记程序的一开始便要秉着认真负责的态度去从事这些业务活动。业务人员在从事这些业务操作的时候，必须了解我国目前的房产抵押登记现状和导致这些现状的原因所在，并且熟知房产抵押登记相关法律法规的明文规定，掌握这些规定，不仅有利于处理房产抵押登记操作过程中出现的问题，从而简化房产抵押登记程序和办理时间，还有利于处理办理房产抵押登记部门和房产抵押登记人之间的权利义务关系。从而最终达到合理合法行政，实现办理房产抵押登记部门和房产抵押登记人之间的共赢，从而为整个社会的和谐贡献出一份微薄的力量。
与此同时，我们必须严肃认识到，我国房产抵押登记实践中还存在着诸多问题，有待于在接下来的实践中去慢慢的改善和完善，其任重而道远，但我们必须有充足的信心和出色的能力去实践房产抵押登记。
参考文献：
[1]陈春园.〈浅析房产抵押登记应注意的问题〉企业导报[J]. 2011（20）.
[2]刘佳明.〈房产抵押登记的行政赔偿案例探讨〉法制与经济[J]. 2009 （4）.
