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开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地执法论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
论文关键词：农村空置宅基地；空置权；法律制度思考
现在我国许多农村地区都不同程度地存在“空心村”和“一户多宅”的现象，土地资源浪费现象严重。针对这一情况，2008年总理在政府工作报告中指出，“建设用地包括农村集体建设用地和宅基地，要控制增量，盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度”。因此对农村空置宅基地进行有效的法律规范显得迫在眉睫。
一、农村空置宅基地现状及引发的问题
(一)农村空置宅基地的现状及特点
我国“空心村、超标准占地现象较为普遍。有关资料显示，2006年在全国0．16亿公顷村庄建设用地中大约有10％一15％的土地被闲置¨。农村大量宅基地被空置有以下几个原因：第一，随着城市化进程加快，大量农村人口从农村迁往城市，如村民外出务工、农转非、子女求学定居城市。据统计，从农村到城镇因人口迁移而增加的城镇人口占城镇人口增长量的3O％以上；第二，随着经济快速发展，一些村民纷纷从原住房搬到交通便利的地方选址建房，形成“空心村”现象；第三，相关配套措施改革滞后，大量农村空置宅基地得不到有效处理，例如土地置换、腾退制度不健全。
现在我国空置宅基地的特点是：一是出现在经济欠发达的地区，这些地区交通不便，没有形成自己独特的致富之路，大量人员长久外出务工，致使大量房屋长期空置；二是分布散乱，荒置宅基地杂乱无章散布于村庄各处；三是空置宅基地与宅基地需求激增矛盾突出。按照现行法律，只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。但法律没有规定子女继承房产后不得另占有宅基地，继承后的空置宅基地大量涌现；四是不可流转性，农村宅基地的福利性质决定了他的不可交易性。
(二)农村空置宅基地引发的社会问题
首先，一方面大量农村闲置宅基地的存在，造成了土地资源的巨大浪费，极不利于农业的可持续发展；另一方面废弃宅基地——荒草连片、残垣废墟、鼠蛇猖獗破坏了农庄优美的人居生态环境。其次，空置宅基地杂乱无章的局面引发一系列农村治安问题。杂乱荒废的宅基地无人居住，一方面使很多邻近的住户失去安全防护网的保护，盗窃、抢劫等侵犯财产罪多发。据人民网报道，2008年1月～9月，全国农村共发生盗窃粮食、牲畜、生产资料等侵财案件88万起，占总数的3l％；另一方面宅基地需求紧张与大量闲置是导致农村宅基地纠纷案件数量不断攀升的一个重要因素，严重影响了农村社会稳定。最后，废弃宅基地打乱了村庄规划，致使村基础设施如村道、农村电网和水利设施项目改造建设步履维艰，社会主义新农村建设难以落实。
二、当前涉及农村空置宅基地的法律制度的缺陷
(一)法律没有对空置宅基地作出准确的定义
1999中华人民共和国《闲置土地处置办法》第二条规定闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。1993年6月《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条第二款规定“使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府依据村庄、集镇规划和土地利用规划批准”。现行《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地者使用权可以无偿收回”。这些法律法规都没有赋予空置宅基地一个确切的概念。
(二)空置宅基地权属规定存在法律缺陷
依据原国家土地管理局颁布的1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十八条的规定“非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。原在农村居住，后转为城市户口，其原在农村的空房房屋产权没有发生变化”。
农村宅基地是对农民的福利措施，既然是非农村户口无论何种情况都必须收回宅基地使用权。其地上构筑物的权属可以不变，但不能在永久性享有建筑物所有权的同时占用农村宅基地。城镇户口人员已经享有城市社会保障制度就不能再无限期享有农民的福利待遇。另外依据国土资源部统计，现在，我国农村集体土地使用权登记发证率仅为73％，集体土地所有权登记发证率更是只有5l％，因此我国农村土地产权制度建设滞后，也是解决空置宅基地的土地产权问题的一个重大障碍。
(三)空置宅基地收回程序效率不高
《土地管理法》三十七条规定“连续二年未使用的建设用地，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种”。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回”。相对于农村空置宅基的收回县级、乡级、村级三级步骤过于复杂。大多数农民怠于做这种对自己不利又费时费力的事。
(四)空置宅基地执法与督察难以到位
涉及到司法机关，国家法律指导地方制定、实施适合本地区经济发展的法规，然而地方法院在判案时不愿适用地方性法规，政府及其相关部门在工作中不能依地方性法规而行政的现象时有发生；涉及地方土地执法人员，由于没有强制执行权，加之受自身素质和基层工作条件低的限制，执法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地属私有财产”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他们顽强的抵制。这些原因使得国家建立的土地调查制度、土地统计制度、全国土地管理信息制度大多流于形式。转贴于中国论文范文本文由中国论文范文收集整理。
三、农村空置宅基地管理的法律制度思考
(一)对空置宅基地的严格定义
法律必须对那些属于农村空置宅基地作出全面的规定，为空置宅基地的收回及确权发证做好铺垫。笔者认为空置宅基地应该包括以下几种情况：一村庄规划前后未开发利用的宅基地；二拆旧建新后的废弃宅基地；三继承未充分利用的闲置宅基地；四农民农转非后和长期外出务工产生的闲置宅基地。法律推出这一规定后可以进一步作出司法解释，对村庄规划前未开发利用的宅基地，统一划归空置宅基地，村庄规划后未利用超过两年即为空置宅基地；对拆旧建新，只要另择址建房，旧宅基地划归空置宅基地；继承人不符合申请宅基地的条件，继承的宅基地即为空置宅基地；对农转非人员或长期外出务工人员进行测查．假如经济状况达到城市最低生活保障水平、其宅基地闲置连续超过5～10年，即列为空置宅基地。这一规定明确赋予村民两年、五年至十年的宅基地空置权，充分保证了村民的居住权，但期间过后使用权人的空置权利自然消失。对于宅基地上房屋限期做出处理决定，或放弃房屋所有权或折价处理。这样既充分保证了宅基地使用权人的权利，也保证了其他宅基地使用权申请人的权利。
(二)简化农村宅基地收回程序
收回农村空置宅基地，必须针对各种具体情况，简化宅基地收回程序。法律可规定对于连续两年未利用的空置宅基地，满两年期限自动收回集体所有，由村委会上报县级国土资源部门注销登记；对于其上有闲置可利用房屋的宅基地，过了规定的5～l0年空置期间，使用权人拒不处理其房屋的，宅基地使用权自动收归集体，村委会报县级国土资源部门注销登记。
(三)制定统一、全面、权威的农村空置宅基地法律
依据《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》第十条规定的内容，对空置宅基地的处理规定比较全面，但是这一《意见》毕竟只是准法规。本人认为，我国应制定统一的农村空置宅基地收回法，把《意见》第十条的措施收入到《中华人民共和国土地法》中或者单独做出详细的国家司法解释。这就解决了法院在判案时不愿适用地方性法规、政府及其部门在工作中不能依地方性法规而行政的问题。
四、建立促进农村空置宅基地充分利用的配套法律措施
1．建立严格的农村宅基地使用登记制度严格执行“一户一宅”的法律规定，严格按照《土地登记办法》规定的程序进行。要将村内所有的闲置宅基地以及空闲地逐个摸底排查，登记造册，经查确属长期闲置的，要依法收回其使用权，重新利用；对于被登记在册的闲置宅基地以及空闲地，村委会规划土地时，应将其列为首选对象，优先考虑，发挥其应有的作用。
2．建立农村闲置房屋的评估制度《确定土地所有权和使用权规定》(征求意见稿)，对于闲置的破损房屋拆除后，宅基地由村集体收回，重新分配产权，统一调配使用，做到闲置房屋从拥有者到需要者的产权转移。笔者认为对地上建筑物保存完好或较好，且有经济价值者，其所有人迁入城镇居住，只要其超过了宅基地5—1O年的空置期限就要进行合理估价，然后进人“宅基地储备中心进行住房交易”。对农村房屋的估价方法、程序、估价人员资质可以按照1992年《城市房地产市场估价管理暂行办法》。买卖双方协商一致，农民也可以自己估价。:
秋去冬来，从卫生局来到人大工作很快就近一年时间，在人大各位领导和同志们的关心支持下，应该说情况基本熟悉，工作基本适应，任务基本完成。
在新的岗位上，分工联系社会事业部门，更切身体会到科学发展、协调发展、统筹发展的重要性和必然性。一年来和工委同志们一起，围绕相关议题，主要做了以下几方面工作：
一是抓好关于职业病防治工作的主任会议议题调查工作。随着我市工业经济的发展，我市可能产生职业病危害的企业和工种日益增多，在坚持以人为本，着力构建和谐社会的新形势下，6月份主任会议专题听取了我市《职业病防治法》贯彻实施情况的汇报。为了做好议题的审议工作，6月上旬我们的同志分别到卫生局、安监局、疾控中心和车逻镇走访调查，听取相关汇报，并召开由乡企局、卫生监督所、相关重点企业等单位负责人参加的座谈会，形成了全市《职业病防治法》贯彻实施情况的调查报告。我们认为，针对我市职业病防治工作现状，要强化宣传教育培训，提高全社会职业病防治意识；加强协调配合，建立统一高效的监管机制；狠抓基础工作，有效预防和控制职业危害，不断提高职业卫生监管水平。市政府十分重视，分管市长明确表态，要加大执法力度，重点抓好企业法人培训，提高职工自我保护意识，加强对重点企业的重点检查。
二是围绕食品卫生安全“难点”问题，搞好联动执法检查。近年来，国内乃至全球食品卫生安全问题不断，“问题食品”屡禁不止，广大百姓苦不堪言，深受其害。今年__市人大常委会决定从8月份起在全市进行一次食品卫生市县联动执法检查活动，根据方案要求，我们高度重视、精心安排，深入走访、调研。总的看来，我市食品安全形势总体是好的，但也存在一些不容忽视的问题，如食品卫生管理制度落实还不到位，管理体制有待进一步理顺，群众食品卫生安全意识不强，特别是农村食品安全，由于监管力量薄弱，农民自身防范意识差，令人担忧。针对这些问题，我们在报送的调查报告中，建议强化《食品卫生法》宣传，增强全民食品卫生安全意识；实行市场准入，推进“食品放心工程”建设；抓好重点环节，提高食品卫生监督效能；加大领导力度，提升食品监管水平。
三是组织好关于“缓解看病难、看病贵”问题的视察活动。根据主任会议安排，3月份我们主动与卫生局对接、认真准备，对汇报材料的准备、视察单位等精心安排。3月31日市人大对市合管办、疾控中心、人民医院病房楼、开发区卫生服务中心和文游社区卫生服务站等进行了实地视察，在听取了卫生局关于缓解“看病难、看病贵”问题的情况汇报后，认真进行了审议。针对实际情况和问题，向市政府和职能部门提出了加强公共卫生的宣传，提高全民预防疾病的水平；切实关注民生，把缓解看病难、看病贵作为民生问题的重要切入点；从构建和谐社会的高度加强对困难群体大病统筹的扶持力度；逐步加大投入，加强公共卫生服务设施的建设。
四是关注城市发展，努力推进基础设施建设。市政府为了进一步推进城市东扩战略，加快城市建设步伐，促进__城市新区功能的进一步完善，增强后发优势，采取bt模式对海潮东路、通湖东路延伸建设。我们与有关主管部门认真研究，细致对接，建议市政府认真测算，严守诚信，确保政府对外形象；加强规划，充分发挥该路的土地优势，使土地增值后减轻政府的资金投入压力，同时还要坚持标准，坚持质量，建好形象路。经过政府的努力，目前该路已建成通车，得到了社会一致好评。与此同时，还对政府申请农发行贷款建设甸汤等农村骨干公路项目，也给予了大力的支持，促进了该项目的有序推进。
五是抓好常委会议题，推进旅游业发展。为了切实做好市十三届人大常委会第五次会议关于听取市政府关于旅游业发展情况的汇报准备，我们拟定了调研方案，经领导审定，常委会组成五个调查组，于8月至9月上旬分赴旅游局、文化局、宗教局、商贸总
公司和马棚、界首、天山、菱塘、八桥、临泽、龙虬等乡镇走访调查，并赴仪征市、盐城市盐都区等周边县市学习考察。撰写了综合调查报告，在肯定成绩的同时，指出了我市旅游业发展与旅游资源比较丰富还不相符，与先进县市相比，存在着明显的差距和不足，围绕“小、低、散、旧”的突出问题，就继续转变观念，增强旅游业发展动力；坚持规划引领，加快整合全市旅游业资源；完善投入机制，着力打造旅游拳头产品；精心组织实施，合力推进旅游大市建设五个方面向市政府提出了发展旅游业的建议。市政府已采取多种措施，积极落实了市人大的审议意见。六是配合__人大联动执法检查，推进《环境保护法》的贯彻。为了全面落实科学发展观，加强环境保护工作，保障人民群众的切身利益，根据__市人大的统一部署，从4月起开展了环保联动执法检查活动。常委会决定成立了执法检查组，于4月上旬动员部署，具体制定了实施方案，明确任务，落实责任，确定检点。4月中下旬市政府及各乡镇组织相关单位进行自查。同时，市人大执法检查组分别赴天山、市污水处理厂、开发区、汤庄、八桥、车逻、__镇进行执法检查。5月上旬，在听取政府和相关单位汇报、广泛调研及检查的基础上，进行总结并形成书面报告，报送__市人大常委会执法检查组，6月至9月，针对执法检查中发现的问题，按照__市人大常委会的部署和要求，督促政府及职能部门认真整改，狠抓落实。
七是认真办理领导交办事项，推进城市绿化、城市管理和盐河小岛地块的实施规划的调整。5月上旬按照主任会议安排，我们就近年来我市城市管理和城市绿化工作，进行一次专题调研，分别听取建设局和城管局的工作情况汇报，召开城建、城管下属部门负责人座谈会和社区主任、市民代表、市人大代表、开发区、__镇分管负责人参加的座谈会，实地察看城区道路、绿化现场，还走访了部分市民。撰写了专题调研报告，重点提出了城市管理八个方面薄弱环节和城市绿化方面的四个问题，建议重视加快城市基础设施建设步伐，完善城市功能；加强城管队伍作风建设，强化城市管理综合治理；同时，加强规划，配套完善各类绿地；依法规范管理，抓好绿化队伍建设；加大投入，提升城市绿化水平。对此，两个职能部门高度重视，积极整改，尤其是建设局行动迅速，制定了“管、补、创”整改措施，按序时分解了城市绿化整治及维护补植任务。5月中下旬，我们就陆宇公司盐河小岛地块的实施进展情况进行调查，分别走访建设局、国土局，并实地查阅资料、察看现场，形成客观、真实的调查报告，认真负责地根据调查情况，结合盐河风光带建设规划的总体要求和专家意见，从三个方面对盐河风光带的开发规划提出了建议，供领导决策参考。
一年来的工作在紧张和压力中基本顺利，在工作中我能够虚心向老同志学习，遇事多请教、多沟通、多交流，重大或重要问题多请示、多会商，广泛征求意见，力求建议或意见的提出，都能符合__的实际切实可行，都能有助于__又快又好的发展。
在工作之中、之余，不放松理论学习和业务学习，一年中先后三次参加__党校理论学习班、省社会主义学院无党派人士培训班和省委组织部、统战部举办的为期两个月的第十二期县处级党外干部主题教育培训班。三次学习丰富了自己的头脑，对中国特色社会主义建设的理论，我国的政党制度、统一战线思想、科学发展观、改革开放三十年的成果与实践等，有了更深、更新、更全面的理解。同时利用业余时间，顺利完成了历时三年的__大学管理学院公共管理专业行政管理方向在职研究生的学习，撰写的论文《新农村建设框架下农村卫生事业投入的实证分析：以江苏为例》，一次全票通过论文答辩，同意授予公共管理学硕士学位（mpa），论文被答辩专家预评为优秀论文得到推荐。
在平时的工作中，严格执行领导干部廉洁从政的各项规定，从不利用手中的权力谋取私利。
【关键词】拆迁补偿；司法对策
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-056-01
在经济全球一体化的当今，国家要富强，社会要发展，这就使得建设成为必须。然而，建设要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬迁。也正是这看似简单的道理，也使得这些年的拆迁问题引发了很多令人咋舌的悲剧。尤其是在最近几年的城市化进程实践中，涉及农村集体土地拆迁工作所带来的问题愈发值得关注，特别是在一些区县的城区扩建和经济开发区建设等项目中，向农村索取集体土地已是必然和常态。这其中的问题如果处理不好，就容易引起矛盾的激化，从而给社会带来许多不安定因素。
一、农村征地过程中存在的问题
农村房屋的拆迁工作是与征地工作同时进行的，主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定、国土资源部的一系列规章以及相应的地方法规和政府规章。虽然这些都为农村集体土地的征地拆迁工作和保护被拆迁人的合法权益提供了法律依据，但在拆迁工程中依然存在很多问题。
（一）相关法律法规的空白
如上所述，当前开展农村房屋的拆迁工作主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定。值得强调的是，这些都不是直接针对农村拆迁问题而存在的法律法规。鉴于此，各省、市人民政府通过参照以上所提及的法律法规，并依职权或多或少的出台了一些地方性法规和政府规章，以便农村拆迁工作的实施。然而，由于各地方政府在解决农村拆迁问题至今没有一个统一的规范标准，也就使得这些法律规章在实际问题的面前没有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》没有对“公共利益”做出明确的规定，加之由于当前农业对于个人来讲是两低一高（低产出、低回报、高风险）的弱质产业而不被重视，越来越多的农民进城务工，因此一些地方政府和官员为了拉动当地GDP和个人政绩，采取征用农民土地后又将土地以出让或出租的方式招商引资用来增加财政收入。以公共利益为借口肆无忌惮地征地用于非公益项目的开发，这种对“公共利益”滥用的结果使得一部分人达到了位高权重或者一夜暴富的目的，同时也使得农民的利益受到了极大的损害。
（三）对农民权利的漠视
现实中，绝大多数征地工作都是由开发商或者是上级政府通过与农村的负责人直接谈判进而签订征地协议，然后由相关部门发文进行公示，拆迁公司进行评估。在征地谈判过程中，罕有村负责人将征地工作和谈判进程向村民汇报或者是与村民共同协商，如此，村民连最基本的知情权都享受不到，更谈何发言权、诉权。在拆迁进行中，一些村民的基本权利更是惨遭践踏，轻则生活上被断水断电，重则人身受到残害、房屋隔三差五遭遇毁损。最终，弱势的村民不得不妥协而签订拆迁协议。
（四）执法有欠公允
在具体拆迁工作中，评估与补偿标准随意性大。对少数强势的拆迁户，征地方情愿以增加补偿的妥协方式来息事宁人，甚至对个别的违建也予以较高的补偿，但对于更多的势力单薄的拆迁户，征地方则通过一定程度的强制力和非法暴力解决。
（五）补偿对象的混乱无根据
在个别地方对农村土地征用后，乡镇或者村委会对能获得补偿的成员范围没有一个法律上或者合理的依据。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落户的情况就得不到补偿或者很少的补偿。
二、农村征地过程中问题的解决途径
（一）制定专门性法律法规
农村拆迁引发的问题之所以频发，就是由于目前我国缺乏专门针对农村拆迁方面的法律规范。因此，制定有关农村拆迁的专门性法律是当务之急。对专门性法律法规的制定和完善，能针对性解决实践中的纠纷、填补拆迁程序的缺失、压制公权力的膨胀、保障私权利的合法权益。
（二）对“公共利益”予以清晰界定
对“公共利益”界定的重视在此是为了更好的保障农村被拆迁人的合法权益。当前，我国农村拆迁所依据的《土地管理法》、《物权法》等都没有对公共利益有一个清晰而具体的界定。参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确规定的公共利益的六种情形，对于鉴定对农村集体土地的征收，其用途是否是为公共利益有一定的借鉴意义。
（三）对政府予以合理、明确的角色定位和法律责任
对政府角色和责任的明确，表面看为改变其角色错乱的现状，其旨在保障被征收人合法权益的实现。第一，明确政府的主体地位。从做出房屋拆迁、土地征收决定前的组织论证、公告，征求各方意见，到最后做出决定并实施拆迁，并且要对拆迁过程中出现的各种问题负有首要责任。第二，收回政府强制拆迁的权力，改变政府既是“运动员”又是“裁判”的不合理现状。第三，予以政府法律责任约束，保证其权力的正确行使。征地过程中直接负责人和工作人员对其违反任何规定的行为要负相应的行政责任、民事责任，甚至刑事责任。只有这样才能维护被征收人的切身利益，实现征地拆迁利益冲突的平衡，体现公正执法和公正司法。
参考文献：
[1]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报,2008.
关键词：小洲村；规划失控；公众参与：土地入股
1 小洲村概况
小洲村，位于广州市海珠区的东南隅，南临广州大学城、生物岛，四面被河涌包围，形似小岛，古称“瀛洲”。 村东、西、北三面皆有快速路穿过。2000年，小洲村作为“目前为止广州市城区内发现的最具岭南水乡特色的古村寨”被列为广州市首批16片历史文化保护区之一。 到过此地考察的地理、人文、环保等方面的专家普遍称赞――“北有周庄，南有瀛洲” 。
2 小洲村现状
2.1 小洲村建筑现状
小洲村的整体建筑风格保持了历史文化村落的特色，村内历史建筑体现了珠江三角洲地区建筑风格和样式，主要特点为：小面宽，大进深；空间高敞，通透；墙体薄，屋面薄。
（1）公共建筑：保护区内的公共建筑大多遭受了不同程度的破坏，对此村民对部分公共建筑做了相应的修缮，而结果却多有不同。对于区内最主要的公建
简氏宗祠的修建情况较好，基本保留了原有建筑的特色，恰当的修缮和保护，使其重获生机。
（2）民居建筑：民居的居住环境普遍较差。其中传统的岭南民居，如蚝壳屋，因部分村民有意识地保存历史元素，使其得以保留。但由于经济等因素的趋势，仍有部分老民居受到破坏，甚至是拆毁。
2.2 小洲村现有肌理及道路现状
小洲村是典型的梳式布局和网形水乡的结合体，路网走向随水而布，基本垂直于河涌。笔者现场勘察发现，小洲村内靠近的沿河旅游线路的街巷，大多做了较好的保护，整修过的街巷虽然仅靠青砖贴面覆盖原有破败墙面，与原有特色有所出入，但其保持了原有的尺度和高宽比，在空间感受上与历史做了呼应。值得注意的是，政府缺乏有力的控制手段外加居民保护意识薄弱，小洲村的违章建筑如雨后春笋，民居的整体保护情况不容乐观。
2.3 小洲村业态现状
规划对于小洲村的产业结构描述为：第二产业为主导；商业服务业发展较快；生态农业初具规模。而现实状况则是另一番景象：小洲村附近的艺术培训机构开业比较多，但内容单一，缺乏统一管理，各画室自成体系，室外环境较差。商业设施，如书吧、咖啡店等，较为零散，不成规模，门面冷清。日常服务设施，如菜市场、杂货铺，缺乏统一的管理，商铺整体面貌脏乱差，影响村容。此外，果林园、烧烤场、生态公园作为小洲村的特色旅游产业，由于小洲村的土地严禁用于工业开发，使其经济发展长期落后于广州其它城中村，无法满足村民的经济收益期望。
3 对小洲村原有规划和现状对比的小结
（1）政府层面存在的问题
政府相关部门在对于小洲村的管理和控制方面存在一些问题，主要体现在相关部门有法不依，执法不严。
（2）村民层面存在的问题
小洲村的当地村民在小洲村规划难落实的问题上有着很大的责任，主要处于以下几个方面：一是自身的保护意识淡薄，对于保护区内的具有历史价值的建筑未能做到切实的保护：二是对于政府的相关规划条例不了解也不关心，没有规划建设的意识；三是对于当前利益的诉求，出于 “小市民”的心理，竞相违建。
（3）小洲村普遍违法用地现象与规划合法性的冲突
小洲村内村民建房无序，新增分户也一直积压，历史遗留问题复杂。利益集团固化，农村违法用地存在极强的根植性，难以改变现状。强行拆建是小洲村规划编制、实施的另一难点，由于违法数量众多，要兼顾社会稳定，因此农村违法建设往往“法不责众”，这也造成“违法成本低，守法成本高”的不良结果。
4 改善小洲村规划“难落实”问题的探究
4.1 处理好短期利益与长期利益的关系
小洲村内的村民的生活现状水平大多低于广州市的平均水平。虽然村民手中持有土地，但却渴望将其尽可能转变成实际的经济利益。村民大多希望实现短期经济利益的最大化。而从长远的角度来看，短期利益与长期利益往往是相悖的。即使村民通过某些措施获得了部分收益，但从长期的角度来看，却不经济。村民对于经济利益的诉求无可厚非，所以要使规划实施得到村民的配合，必须让村民在短期利益与长期利益中做出理性选择，保证村民利益的同时，更应该让村民拥有可持续的收益。
4.2 “土地入股”形式
土地属于村集体所有的，村集体和村民的态度与意见对规划结果起决定性作用。土地是大多数村民唯一的不动产，土地入股作为土地经营的一种新趋势，对村民财产性收入影响巨大。土地入股实现了土地所有权、使用权、经营权的“三权分离”，推动农村土地市场的培育，使土地作为农村重要的生产要素能够进行市场化配置，有力地促进了农村土地资源的优化配置。土地入股制度的产生和发展成为必然。
小洲村作为历史文化名村有着独特的价值，不管是人文历史方面、空间形态方面还是现有的艺术氛围等方面都有着独特的优势。如将这样的优势条件与土地入股后的产业经营相结合是小洲村“土地入股”形式实现成功的关键之一。
5 结语
小洲村历史村落的保护与更新是城市空间扩张过程中无法回避的问题，其实质是经济利益与社会利益、短期利益与长期利益的博弈过程。充分认识历史村落的社会价值，从长远利益出发，以市场经济为基础，以公共政策为手段，从城市与村落的相互关系入手，均衡各方利益，调动各方积极性，才是城乡结合部历史村落保护与更新之正道。
参考文献：
[1] 莫星.古村落文化创意产业集聚区研究――以小洲村为例.硕士论文.2011.06
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[3] 彭佐康，邓宇.基于土地管理视角的村庄规划“落地难”研究. 城乡治理与规划改革――2014中国城市规划年会论文集，2014.09.13
[5] 樊永强.浅谈农民土地入股的利益保障.中北大学学报（社会科学版），2007.12.30
[6] 冉辉.浅析土地入股对农民财产性收入的影响.科技创业月刊，2010.08.10
[7] 刘渌璐. 广府地区传统村落保护规划编制及其实施研究.博士论文， 2014.09
[8]朱光文.珠江三角洲最后的果林水乡――小洲水乡的外部环境与聚落景观.岭南文史，2005
州研讨会文集：20
论文关键词：生态修复经济社会可持续发展通渭县
论文摘要：生态修复是对生态系统停止人为破坏，以减轻负荷压力，依靠生态系统的自我调节能力与自身组织能力，使其向有序的方向进行演化；或者利用生态系统的这种自我修补能力，辅以人工措施，使遭~l,at坏的生态系统逐步恢复或使生态系统向良性循环方向发展。主要指致力于那些在人类活动影响下受到破坏的自然生态系统的恢复与重建工作。
通渭县鹿鹿山流域水土保持生态修复试点项目于2004年被列入黄河水土保持生态工程试点项目，经过3a实施，项目区内生态环境得到了明显改善，林草覆盖率从52．30％提高到60．29％，农户人均纯收入由1613．80元提高到1967．20元；生态、经济系统开始良性循环，该项目的实施为本区域经济社会的可持续发展打下了坚实的基础。初步实现了人与自然和谐相处。
1基本情况
通渭县鹿鹿山水土保持生态修复项目是黄河水土保持生态工程生态修复试点项目。实施期为2004—2006年，项目区年均降水量500ram，年均气温3～5oC，适宜各类生物生长，属黄土丘陵沟壑区第三副区。该地区为石质山地，项目区辖陇阳、北城、寺子3乡，12个行政村54个村民小组，总人口7839人，人口密度84人／km，全部为农业人口，农业劳动力4706人。人均土地1．19hm，人均耕地0．26hm，总面积93．30kmz。完成封禁面积56．25km2．人工补植9Ohmz,人工种草277．5Ohm2,设立封禁工程围栏5km、标志碑5座、标语牌9O个、封育区“四至”边界标志界碑600个；新建管理房3间、示范养殖圈舍150座。布设植被监测点5个、气象观测点1个、径流泥沙监测点1个，选择监测典型农户60户。
2生态修复成效
生态修复是指对生态系统停止人为破坏，以减轻负荷压力，依靠生态系统的自我调节能力与自身组织能力，使其向有序的方向进行演化；或者利用生态系统的这种自我修补能力，辅以人工措施，使遭到破坏的生态系统逐步恢复或向良性循环方向发展；主要指致力于那些在人类活动影响下受到破坏的自然生态系统的恢复与重建工作。
该项目实施后，项目区水清、山绿、水土流失减轻，群众的思想观念转变，实现了生物、产业趋于多样化，取得了明显的生态效益、蓄水保土效益、经济效益和社会效益。据测算，到项目实施年限末期，林草覆盖率从52．30％提高到60．29％；监测区年土壤侵蚀模数由1430t／km。·a降为964．40t／km项目区内农户人均纯收入自1613．80元提高到1967．20元；农、林、牧、副各业产值结构由基期的76．70：0．94：17．30：．5．06变为50．30：．1．07：29．50．：19．13；土地利用结构调整为农地：林地：草地：荒地：其他=21．12：20．97：34．30：4．30：18．56。舍饲养殖数量6000多(只)，实现牛、马、猪、兔、鸡、鸽等多元化养殖。各产值机构有了较大变化，土地利用结构更加合理，使区域生态、经济系统开始良性循环。该项目的实施为本区域经济社会的可持续发展打下了坚实的基础。初步实现了人与自然和谐相处。
3几点启示
3．1科学规划，对位配套措施是实施生态修复工程的前提
水土保持生态修复是一项系统工程，直接关系到群众的生产和生活，在项目实施过程中，始终坚持以科学发展为指导，以构建和谐社会为目标，坚持以人为本理念，科学规划。在生态修复技术措施运用上，以保护和利用水土资源为核心，依据“源于自然，还于自然”的思想，为大自然恢复其自我修复能力创造条件，对位配置各类措施，以封为主，封禁、补造、抚育、管护并重，工程、生物、农艺措施相结合，生态修复与群众脱贫致富相结合的原则。使项目区形成一个相对独立的生态隔离区，减少或禁止人、畜活动对生物群落的干扰和破坏，促使土壤质量正向发育，生态系统自我调控能力向健康状况演化。取得了良好的生态效益和经济效益。
3．2加强组织、建章立制、加大宣传是生态修复工程顺利实施的基础
生态修复是新时期水土保持生态建设的重大战略调整，县委、县政府高度重视，加强生态修复的组织领导和部门协调，专门成立项目执行领导小组，健全管理机构、配备工作人员，明确和落实各部门的责任权属。制定和颁布有关项目建设的法规及管理制度，对生态修复区林草及其设施的管护管理提出具体的操作要求。做到管理有章可循，有法可依。利用集市、庙会等多场合、多形式、多渠道对农民进行广泛宣传教育，印发传单、公告、宣传画及日历和手册。为生态修复的顺利实施提供组织保证和营造良好的舆论氛围。
3．3建立部门联动机制，整合项目，为生态修复项目的实施提供资金保障
水土保持生态修复涉及农、林、水、环保、畜牧、财政、扶贫、科技等诸多方面，综合性很强，我们利用中央资金的主导作用和退耕还林草的机遇，深化投资管理机制改革，整合项目资金，统筹兼顾，合理规划，相互配套，镶嵌实施，达到资金技术、土地和劳动力资源的合理配置，使有限的投入资金发挥最佳使用效益。在项目建设中，与相关部门在工程实施、科研和监测等方面密切配合，加强合作，全面提升生态修复的科技水平和效益，加快生态修复进度。在管理上实行目标管理责任制，形成部门之间“各负其责，各尽其力，各投其资，各计其功”的工作机制。为生态修复工程建设提供了资金保障。
3．4立足实际，政策引导，狠抓落实是实施生态修复的关键
自然生态系统的承载能力是有限的，土地资源的开发必须符合自然生态系统的内在规律，使其得到休养生息。必须按照“顺应天时，遵循自然规律；顺应市场，遵循经济规律；顺应科学，遵循市场规律”的原则，坚持川台河谷区发展全膜覆盖玉米、浅山区种植马铃薯、深山区发展畜草产业的种植结构调整思路，大胆探索，积极挖掘本地资源潜力，引导农民转变观念，大力发展玉米、洋芋、畜草、中药材等富民产业。通过政策引导，利益驱动，解决了许多与群众切身利益息息相关的实际问题，使支柱产业开发和扶贫攻坚取得了明显的成效。通过生态修复，既满足了生态系统的自我修复条件，又确保了当地社会经济可持续发展、社会安定团结、人民安居乐业。为社会主义新农村建设起到了示范带动作用。
3．5依法监督，狠抓管护是生态修复效益正常发挥的保证
生态修复能力的体现根本在于彻底控制人为活动对生态环境的一切干扰因素和防止水土资源的污染，关键是水土保持监督执法和封禁成果管护。为此，要采取以下强有力的措施：
①建立健全水保监督执法网络。县、乡、村、社四级执法网络组织机构健全，并逐级签订监督管护目标管理责任书，做到责、权、利绝对明晰。
②依法具体落实“三区”划分与“三权一案三同时”制度，严格管理，奖惩兑现。加强修复成果管护。
同时，对水保预防监督执法的检查情况纳入乡镇年终综合考核评比的内容，推行奖励机制，以管促封。使生态修复效益能够正常发挥。
3．6合理布设监测网络，为生态修复提供科学依据
监测工作所获取的基础数据，对于生态自我修复能力的研究及评价意义重大，根据基础监测指标体系和监测评价体系要求，合理布设监测网络，采用实地定点、定时，多方位、多层次、多目标、多样点统计调查的方法进行。着重做好以下监测内容：
①蓄水效益监测。定点观测和统计径流、土壤侵蚀、泥沙变化、流域降水量等数据，分析评价项目实施后的蓄水保土效益。
②生态效益监测。林地监测：采用多样点抽样调查法。草地监测：选用不同草地类型，采用刈割测定生长量等，分析评价了项目实施后的生态效益。
③社会效益监测。通过布设网点社经调查，采用分层抽样的调查方法，以定点观测和典型农户调查结合，进行统计调查，统计分析，评价项目实施后的经济及社会效益。
根据监测结果与效益分析评价，为同类地区生态修复的科学研究和可持续发展提供科学依据。
[论文关键词]矿产资源 犯罪现状 职务预防
一、当前矿产资源领域职务犯罪的特点
（一）现有矿区发案较多
某县发生违法违规开采矿产资源的案件往往出现在原本就是该县合法矿产资源开采点。发案的单位和个人往往就是拥有合法开采许可证的矿产单位和个人，超出采矿许可证的范围毁坏林地和农田，造成的经济损失难于计算。因当地属于国家级的贫困县，经济条件相对落后，当地乡镇的财政收入较低，财政收入相对依赖或完全依赖矿产资源的开采收入。当地群众的经济来源单一，依靠矿产的开采维持生活，导致当地乡镇负有监管责任的单位对违法违规开采打击力度不够，群众参与打击涉及违法开采行为积极性不够高，举报线索较少，案件发案后往往已经成为大案要案。据统计，某县下属乡镇石材厂违法超占林地就达到392亩，造成巨大的国家经济损失，环境破坏难以恢复，严重影响到人民群众农耕劳作、日常生活、身体健康。
（二）“窝串案”趋势明显
违法违规开采矿产资源都会留下痕迹，犯罪现场很明显。如果没有相关人员配合，不仅违法违规开采难以付诸实施，而且被查办的风险相当高。违法违规开采矿产资源案件中，由于同一矿产开采点监管需要不同部门、不同职务的人来完成，这样为了达到违法违规开采的目的，毁灭罪证，就必须得到上下级，同级及各单位配合协助，相互给予方便，共同形成一个封闭式的完整的犯罪链条。如某县矿产资源领域案件中的“窝串案”，林业、农业、环保、国土局、矿管、水保等多家单位存在玩忽职守的情况导致了严重的后果直接造成国有矿产资源被盗采和环境严重污染。
（三）职务犯罪的经济依附性
职务犯罪因当地经济发展不同而有所区别。在经济较为发达地区，商贸活动较为活跃，商业贿赂较为突出，而在一般县城，尤其在偏远山区，职务犯罪的对象集中在转移支付、扶贫开发资金等方面。某县拥有丰富的矿产资源，伴随着矿产资源的开采，玩忽职守的案件就显得较为突出。国家公职人员因渎职而放弃行政权力（不作为），或滥用权力，同时还可能伴随着贪污受贿的情形，如索取或收受贿赂并为矿产资源等企业提供便利或保护。根据某县检察院的涉及矿产资源领域职务犯罪调研的结果证明，绝大多数涉及矿产资源犯罪与贪污贿赂犯罪相牵连，其中玩忽职守、渎职行为只是贪污贿赂犯罪中的一个手段行为。造成国有矿产资源被盗采和环境严重污染的大案要案的背后，往往存在职务犯罪的情形。
（四）违法违规时间持续长
国有矿产资源被盗采和环境严重污染的案件形成往往已经存在了较长时间，且实施的犯罪行为已经造成了严重的后果。由于长时间的国有矿产资源被盗采没有得到相关单位的制止，林业、农业、环保、国土局、矿管、水保等多家单位存在玩忽职守行为也没有得到相应查处，才会导致矿产单位和个人无所顾忌地以超出采矿许可证的范围毁坏林地和农田。某县下属乡镇石材厂违法超占林地就达到392亩的情况已经持续了数年之久，林业、农业、环保、国土局、矿管、水保等管理单位严重失职，构成相应的职务犯罪。
（五）作案手段专业化
矿区管理执法人员犯罪行为不仅具有高度隐蔽性，而且由于执法人员本身文化素质较高，熟悉相应法律条文，对自己犯罪行为性质和后果有明确的认识，作案手段相对隐蔽，善于规避法律的制裁，使检察机关查处打击难度较大。某县检察院通过调研发现林业、农业、环保、国土局、矿管、水保等多家单位都采取了过措施用于应付核查，但都并没有采取强制性措施，且事发后将矿产资源领域出现的问题推脱为其他部门可以管理，没有联合多家单位统一的查处的能力导致执法困难等借口用以逃避刑责。
二、矿产资源领域职务犯罪产生的原因
（一）缺乏统一管理
通过对近年来某县涉及矿产资源职务犯罪案件情况分析来看，主要在林业、农业、环保、国土局、矿管、水保等管理单位对矿产资源监管方面的玩忽职守和对矿产资源开采造成环境污染方面的环境监管失职的问题。一是负责矿产土地主管的部门，在矿产开采土地现场勘验时不认真履行职责，对违法占用土地的行为不认真审核，不到实地进行调查落实；二是负责管理矿产资源开采的国家工作人员对违法采矿的行为不依法予以制止；三是在负责水土保持监测国家工作人员没有到实地去监测；四是个别乡镇干部为了地方利益对矿企违法采矿的行为采取纵容的态度，甚至出现个别国家工作人员收受贿赂包庇违法采矿。
（二）缺乏对矿区群众宣传教育
矿产资源管理是系统庞大的社会工程，部分基层乡镇在实施管理过程中缺乏对矿产开发管理的经验，没有依靠广大的人民群众。一是没有向群众宣传矿产资源管理法律法规，在矿产开采过程中没有对开采的范围和负责单位进行公示，致使群众对矿产开采的监督管理参与程度较低，发现矿企违法占用农田和环境污染的问题后没有及时制止；二是没有向群众公示有监督管理义务部门的联系方式和责任人，使群众发现问题后不能及时反馈给监督管理部门。
（三）缺少牵头部门和联合执法
一是个别单位发现问题后，特别是乡镇基层组织干部为了个人或地方经济利益，阻碍监管部门的监督和执法，致使涉及矿产资源职务犯罪案件窝案、串案的高发；二是在发现违法开采后，个别矿产监督单位玩忽职守，不与相关单位配合联合执法，不及时制止违法开采行为造成了巨大的国家经济损失，环境破坏难以恢复严重的后果；三是负有矿产资源管理多家执法单位信息不沟通造成处罚依据的数据严重不一致或在处罚过程中相互推诿，导致不能及时制止违法开采行为，造成了巨大的国家经济损失，环境破坏难以恢复的严重后果。
三、矿产资源领域职务犯罪的预防对策
（一）加强对矿产资源各个环节的监督
一是对该县矿产资源项目中投标企业的资格会审及开标、评标等环节全程参与，参加资格会审及招投标现场监督场，有效规范矿产资源投标活动，确保矿产资源招投标程序合法化、结果合理化、质量优质化；二是积极开展温馨廉政谈话活动。对矿产资源提前介入温馨廉政谈话，要求矿产资源单位向检察机关签订《廉洁从业承诺书》。对中标的有关矿产资源企业进行了温馨廉政谈话，并与矿企签订了《廉洁从业承诺书》；三是开通矿产企业行贿犯罪档案查询的“绿色通道”。依法高效开展行贿犯罪档案查询工作，对前来查询的申请均做到当天受理，当天查询，当天告知查询结果。
（二）建立责任追求制度
当基层乡镇发生涉及矿产领域职务犯罪案件时，只追究犯罪分子的法律责任，不能有效防止职务案件的再发，同时要追究其上级主管领导的责任，这样才能有效地增强各级部门负责人的责任心，要开展责任落实到具体负责人，签订预防职务犯罪责任状，扎实做好涉及矿产资源职务犯罪预防工作，要在基层建立预防职务犯罪的预防网。一是当发生职务犯罪时，单位领导没有正确落实预防职务犯罪的各项要求，对职务犯罪的犯罪分子采取放纵的态度，造成国家经济重大损失的，要追求其渎职的责任；二是当发生职务犯罪时，单位领导与犯罪分子同流合污，应当一并立案侦查追究其刑事责任；三是当发生职务犯罪时，单位领导在事前预防工作不到位，监督工作没有及时开展，应当向其所在上级主管部门发检察建议，责令其限期改正。
（三）拓宽群众举报渠道，主动开展预防调查
职务犯罪预防工作也是一项群众工作，在开展工作时要紧密联系广大的人民群众，依靠广大群众的监督举报，获取矿产资源类职务犯罪的线索。一是要经常深入基层走访，向群众了解情况，动员群众反映存在的问题；二是要积极开展深入群众的法制教育活动，针对矿区居民制作相应廉政宣传知识手册；三是要重视群众的举报和投诉，坚持落实每条举报线索，做好举报线索回复工作，提高群众参与职务犯罪预防工作的积极性；四是通过对林业、农业、环保、国土局、矿管、水保等管理单位走访，深挖细查，排查林业、农业、环保、国土局、矿管、水保等管理单位国家工作人员的职务犯罪线索。
（四）采取多部门联合办案
一是要坚持县政府牵头，多部门协调配合，加强与纪委、乡镇机关、森林公安等部门的联系，建立信息通报机制，扩大获得线索来源，提前进行初步排查，及时提出侦查建议，提高办案效率；二是要推行“以事立案”的初查方略和建立预防调查工作协调机构，完善案件线索移送、办案协查、预防合作机制。
发展农业循环经济对我国现阶段环境保护、社会和谐、国家发展意义重大，我国农业循环经济虽然在法律建设方面取得一定成果，但是还存在法律体系不健全、法律规定缺乏可操作性、公众参与热情低等一系列的问题。本文旨在通过剖析现有法律问题，提出完善我国循环经济法律建设的一些对策。
关键词:
农业循环经济;法律;对策
“三农”问题一直是各界关注的热点，我国作为农业大国，农业经营耕作长期采用高投入、高消耗、低效益的粗放型经营方式，资源高投入、污染高排放、农业循环利用效率低，片面追求农业产量增长，忽视农业质量提高。农业资源遭到掠夺式损耗，生态环境日益恶劣。国民经济和社会发展第十三个五年规划确立“创新、开放、协调、绿色、共享”的发展理念，所以，在农业领域大力发展循环经济势在必行。
一、现阶段我国农业循环经济立法概况
我国农业循环经济法制建设取得初步成效，初步形成以农业法为基本法，涵盖促进农业循环经济、保护农业要素资源、加强农业各方面污染防治等方面的农业循环经济法律体系。促进农业循环经济发展方面，颁布《可再生能源法》明确规定在我国全面促进可再生能源的开发利用，推动可再生能源市场的建立和发展;《循环经济法》确立减量化、再利用、资源化的总体原则，增强节约农业资源意识，促农业消费合理化;《清洁生产促进法》规定从事生产和服务活动的单位以及从事相关管理活动的部门要实施清洁生产。保护农业要素资源方面，颁布《农业法》对农业资源的开发利用及循环再利用等做出详尽规定，宣传教育、奖惩结合;颁布《土地管理法》、《基本农田保护条例》等土地管理规定，对土地保护问题专门做规定;颁布《森林法》、《草原法》，为保护森林和草地资源提供了法律依据。农业污染防治方面，《环境保护法》对环境污染监管问题及公众参与等作出详细规定;《大气污染防治法》及其《实施细则》，对农村大气污染防治工作做了明确规定;《水污染防治法》对农业和农村水污染防治明确规定，农业生产者应科学、合理地施用化肥和农药。
二、现有农业循环经济法律存在的问题
(一)尚未制定专门法，农业循环经济法律缺乏系统性目前，我国在农业循环经济法律方面虽有法律规定，但未形成完整系统的的法律体系，没有制定专门的农业循环经济法。现有规定刚性实施机制规定少，法律不系统，各方面规定零星散布在多部法律法规中，立法滞后性严重法律空白多，致使一些法律不接地气、“落地难”。
(二)法律规定宏观，现有农业循环经济法律可操作性差现有立法规定宏观抽象，违法制裁规定模糊，只规定不履行职责或违反法律规定，应受到法律制裁，但无明确相应的操作程序，对违法者惩罚规定也不具体。原则化、理念化的法律规定势必会造成难以适用、难以操作、难以量化、难以执行等诸多问题，农业从业人员相应权利受到侵害时没有畅通的维权途径，没有方便操作的法律。
(三)公众参与不足，政府主体之外主体权力配置匮乏现有立法局限于对政府主体的权力配置，赋予政府主体规划权、执法权，对政府主体之外的公众主体、社会主体、经济主体权利较少，其自主经营、参与决策、结社等权利不能及时有效予以保障，难以发挥治理主体的作用，多元主体参与的热情尚未激发。此外，还有农业循环经济思想意识缺失、核心保障制度缺失、法律手段单一、执法检查不严格、法律宣传不到位等多方面问题，在此不再一一赘述。
三、完善我国农业循环经济法律的对策
(一)健全法律，制定适合国情的农业循环经济法律根据我国国情，合理借鉴农业循环经济立法发达国家经验，制定具有中国特色的专门农业循环经济促进法，明确具体配套细则。确立农业循环经济基本考核制度，农业循环经济减排、量化制度、循环利用制度，并通过政府公共支持、财政转移支付、税收扶持、金融机构扶持等措施，形成全方位、多层次的激励机制，形成科学的循环经济法律。
(二)细化规定，促进农业循环经济法律落地实施将宏观的指导性规定详细化，以具体的制度规定，可操作的方式手段，立法明确，授权具体，有法可依，有法必依，防止农业循环经济活动中法律“悬空”状态，保护农业生产从业者发展循环经济应有的保障，使农业污染者、浪费资源者、违反法律者受到应有惩罚。
(三)公众参与，多权利多手段激发各主体参与热情赋予公众在社会生态化管理中进行参与和决策的资格，明确农民、社会组织、经济主体依法参与农业循环经济事务的主体地位，畅通意见表达、技术服务、公益诉讼渠道，为公众参与权行使提供法制并据此享有和承担法律上的权利与义务。
总之，农业循环经济是一项长期而艰巨的任务。我们应立足本国国情，全面深刻剖析农业循环经济发展的现有法律不足，扬长避短，完善法律、细化规定、公众参与，努力为农业循环经济的发展提供强有力的的法律支撑。
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虽然不能身坐审判庭，但却也能努力让人民群众的合法权益得到最后的实现，并以此作为自己孜孜不倦地努力和追求，去长年累月在执行岗位上默默工作；虽然没有豪言壮语，但却已执行了千余件案件，最好的希望和寄托就是以实际行动当好一名实实在在的执行法官，这就是xx市人民法院执行局执行员xxx同志的理想。[本]
在这个理想的激励下，xxx同志自1996年到执行局工作后，一直勤勤恳恳，兢兢业业，不断赢得了同事们的尊敬和人民群众的称赞，年年被评为执行工作的先进个人。
一、严格执法、刚柔并济。
长期以来，由于一些人的法制意识淡薄，甚至有相当数的法盲存在，相当一部分案件的义务人不能主动履行法定义务，人民法院的生效裁判文书确定的内容无法实现。“空调”、“白判”怨声此起彼伏，执行难成为了一个时代热点，引起社会长期关注。
身为执行法官的xxx同志是这样的结合自己所担负的实际工作，用自己的青春和活力，努力谱写攻克“执行难”的篇章。
（一）执法必严，执行不畏官。
针对执行案件任务重、积案多、压力大的实际情况，xxx同志采取多种措施促进执行。如在执行市xxxx公司诉成都xx集团经济纠纷一案中，因被告负债累累，有多家法院同时来执行，此类案件的执行难度就更加增大。xxx同志和同事们既不被困难吓倒，又严格依法办事。鉴于被告法人代表正当任人大代表的实际，按照有关法律规定向当地人大常委会发出司法建议书，由当地人大常委会督促该法人代表积极履行法定义务，最终追回全部欠款103万元，维护了债权人的合法权益。使该案成为异地执行的成功案例，大大鼓舞了执行人员。
（二）执行不畏难，越难越善战。
在执行市工商银行、市信用合作社及xx装饰公司、xxx煤矿诉市xx大酒店债务纠纷一案中，xxx同志积极配合该案主要执行领导开展工作。以社会安定团结大局出发，通过向政府相关部门积极请示、做好债权人工作，采用灵活机动的工作方案，根据众多债权人的申请，将负债累累的xx大酒店，通过委托方式，公开拍卖了其土地使用权和房屋所有权，获款426万元，使债权人的合法权益得到法律保护。最终使该案成功执行，既体现了法律的严肃性，又创新了执行工作方法。
（三）执行法官终为民，说是“无情”实有情。
在执行市教育局关于涉及民工工资的系列案件中，教育局局长曾经是xxx同志高中时的老师，此情无论如何不可能对xxx同志不产生压力，再加上其它的一些因素，案件执行难度又倍增。此情此境之下，xxx同志非但没有退缩，而且还积极向市里有关部门领导反映，又十分耐心地给教育局领导讲解法律的有关规定，宣传国家对民工工资的有关政策，最终依然使这批案件得到圆满地解决。
（四）在严格执法中不忘合理又合情。
在执行工作中化解纠纷，实现当事人的合法权益，是维护社会稳定，促进安定团结的需要，也是执行工作为大局服务及“文明执法”的重要体现。由于我国教育较落后，人口素质较低，民众的法治、道德观念淡漠，致使执行当事人、协助执行人、案外人，甚至于被纠集起来的群众，公开抗法，严重妨碍执行，既成为执行工作中执行人员人身风险之源，也是执行工作中的白刃仗。为使这种风险最小化，xxx同志坚持把依法调解作为解决纠纷的重要方法，在办案中努力做好当事人的思想工作，积极防止矛盾激化。在摆事实，讲法律，分清是非责任的前提下，竭力化解当事人之间、当事人与执法人员之间的矛盾，以保障社会的和谐与稳定。如在张某诉李某人身伤害一案执行中，被告李某不但坚决不履行已生效的判决，还任意对执法人员进行辱骂，在多次耐心宣传教育无效后，法院将其依法拘留。xxx同志在李某对自己的违法行为有了正确认识之后，针对所掌握其确无履行能力的实际情况，在征得其同意之下，将其介绍到某建筑工地打工，采用劳务抵债的方式，既维护了债权人的合法权益，较圆满执行结案，又创新了执行方式。版权所有，全国公务员共同的天地!
二、强化执行法官职业道德，不断求索执行工作规律。
（一）勤政廉洁防腐败。
身处这样一个直接兑现当事人实体权益的要害岗位，xxx同志更深深懂得“公生明，廉生威”这个道理。特别是在改革开放和发展社会主义市场经济的新条件下，一定要要遵守《中华人民共和国法官法》的规定，决不做法官不得做的事，认真遵守中政委的“四条禁令”和最高人民法院的“八不准”。遵守省法院的“六条办案纪律”和本院的各项规章制度。以人民法院“一教育三整顿”为契机，加强世界观改造，培养优良的品行和高尚的道德情操，树立忠于法律，刚正不阿，廉洁自律，修身奉法，服务人民为基本内容的法官职业道德理念。严格依照《人民法官守则》规范自己的行为，努力实践“德化于自身，德化于本职，德化于社会”的以德治国理论，在思想上奠定起拒腐防变的牢固基础，以一身正气，清正廉洁，秉公执法去努力回报党和人民的信任。
（二）勇于学习和探索
xxx同志深知：执行岗位是个人综合素质要求是很高的，这就不仅要掌握法律方面的有关知识，而且还要认真掌握其它综合知识；只有不断地加强学习，更新知识，才能跟上司法改革、执行创新的步伐；只有把所学理论知识用到实践中，才能举重若轻，依法解决执行难题，有效维护债权人的合法权益。他抽出十分有限的休息时间，不断地去调查、研究执行工作的情况，学习、求索执行工作的规律，不断提升自己的业务技能，取得了学历，做出了优秀的全省执行员统考试卷，还积极撰写有关执行工作的论文，以进一步提高自己的调查研究能力和分析判断能力以及履行职务能力，用清晰的头脑、创新的理念去做好严肃的艰苦而又光荣的执行工作。
三、强化团队奋斗意识，光大吃苦耐劳精神。
[摘要]随着我国城市化进程的加快，各地产生了大量的房屋拆迁现象。因拆迁引起的纠纷也频频出现，为了防范风险化解矛盾，国务院审议通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》，为城市房屋征收补偿工作提出了新的规定，但还略有不足，针对其中有关公共利益的规定进行分析。
[关键词]城市房屋拆迁；公共利益；补偿；立法缺陷；完善
2011年1月19日国务院审议并通过了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。新颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：(1)国防和外交的需要；(2)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要：(3)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(6)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
这一规定使得公共利益的界定比较模糊，而且会出现被滥用的情况。公共利益界定的过于宽泛，扩大化的趋势缺乏对被征收人的权益保障机制，将“促进国民经济和社会发展”作为公共利益的表现，会出现明显的误读。比如对于一个市县而言，建一个娱乐场所，设立一个公司等等，无疑都属于促进国民经济和社会发展的行为，如果将所有的“促进国民经济和社会发展”的行为都认定为公共利益，则大大扩张了公共利益的范围。而且这样宽泛的界定使得公共利益涉及的内涵和外延极为庞大。公共利益界定不清，势必使得很多商业开发项目打着公共利益的旗号，行强拆民宅之实，不利于社会的稳定，更与建设和谐社会的目标背道而驰。
要解决这个问题，首先要界定公共利益的内涵。而国内学者对公共利益的界定主要有两类。一类是梁慧星教授对公共利益的界定和解释。“民法上所谓’社会公共利益，就是全体社会成员都可以直接享受的利益。机场、公共道路交通、公共卫生、公共图书馆、灾害防治、国防、科学及文化教育事业，以及环境保护、文物古迹级风景名胜区的保护、公共水源及引水排水用地区域的保护、森林保护事业，均属于社会公共利益。”梁慧星教授用列举概括法界定公共利益。另一类是王利明教授在其主持起草的《物权法草案学者建议稿》中对公共利益的界定，即“国家基于公共利益的需要……”王利明教授用抽象概括的表述界定公共利益。对公共利益的界定不仅要采用列举的方式，还应给予一个概括性的概念界定，以适应不断变化的社会需求。
其次要建立“公益性”拆迁确认的前置程序。判断拆迁项目是否属于公益利益，应是一个公共决策的过程，而不是由政府一方说了算。只有决策的过程公开，才能保证最终决策结果的科学性、民主性和正确性。我国目前的对拆迁工程公共利益目的的确认没有审查权，公众对公共利益的确定没有监督权，征收是否符合公共利益的要求，完全由征收机关说了算。因此，我国应当把公共利益的形成和决策放在所有程序之前，对公共利益进行决策上的确认。也就是说拆迁项目的批准，拆迁许可证的发放，如果是公共利益的需要，那么必须有论证和确认的过程。对因公共利益拆迁的项目，设置公共利益的确认前置程序。
再次要建立“公益性”拆迁的司法审查程序。房屋拆迁的决定作出并依法公告后，被征收者或者社会公众提出异议，国家必须赋予相对人可以通过诉讼的方式对拆迁公共利益予以最后的确认的权利。这主要是因为：一方面是司法历来被人们看做是权利的最后一道防线：另一方面公共利益的难以界定，为执法留下了太大的空间，防止行政机关在确定土地征收公共利益范围的问题上滥用权力，必须通过司法程序提供充分有效的保护。通过司法程序确认土地征收属于公共利益目的，主要在个案的审判中得以具体实现。这种由司法决定公益目的的方式，既可以通过审判程序来实现，也可以在处理案件时对所援引的公益条款个案做具体解释。同时，为提高我国房屋拆迁的公信力，立法机关在明确界定公共利益内涵的同时，更应明确赋予法院审查拆迁目的权力，可借鉴美国的有关立法经验。另外还应进一步规定，拆迁纠纷进入庭审阶段后，如果法庭不认可拆迁的“公益性”，公益性拆迁程序终止：如果认可，法庭应要求双方分别聘请的独立不动产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换并接受质证，政府按照法院的生效判决支付补偿金额，政府主管拆迁的部门颁发拆迁许可证。
参考文献
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[2]潘善斌，农地征收法律制度研究，2007年全国博士学位论文，2007：1155
论文提要当前“三农”问题已引起政府和社会各界的高度关注，又由于中国社会人口老龄化问题日益突显，对于80%居民居住在农村的中国社会来说，农村养老保障水平对于中国经济发展、社会进步有重大的影响。本文针对我国农村现状，对怎样强化土地保障功能进行思考，并提出政府介入强化土地保障功能的设想，试图从理论上构建我国农村养老保障体系。
一、中国农村社会保障现状
长期以来，农民为我国经济建设做出了巨大的牺牲和贡献。国家通过“剪刀差”使农业支持工业发展，同时农业为国家贡献了大量的税收、产品、人才，在一定程度上发展了我国经济，但是也致使二元经济结构的强化。在二元经济结构下，城乡保障差别过大，形成了一定的利益落差。我国是农业大国，有80%人口居住在农村，但是，农村社会保障始终处于社会保障的边缘，有相当一部分社会保障的内容将整个农村人口排挤在保障体制之外。
自20世纪80年代以来，中国人口老龄化加快，据1990年的人口普查资料显示，我国农村60岁以上老人7285万，占农村人口总数的8. 2%，并且每年以3%的速度递增。人口学家预测。到2020年我国农村65岁以上老人的比例是14%17， 7%。届时，中国农村将进入一个老龄化的社会。可见，农村老龄化的严峻性对完善中国农村社会养老保障提出了要求。同时，由于计划生育政策的推行。农村家庭规模和结构发生了巨大变化，在相同条件下，劳动力的减少直接导致收人减少。年轻人赡养老年人的比率上升也引起家庭养老功能的弱化。
随着经济的发展，社会保障日益得到了大众的关注，很多学者提出了关于在我国开征社会保障税的设想，主要提倡在基本条件允许的情况下，纳税人覆盖面以宽为宜。但是在我国农村征收社会保障税是不具有可行性的。生产力发展水平、经济发展状况制约了其税基，农民收人水平近年来增长缓慢，在这种情况下，开征社会保障税，强行收人在个人生命周期间转移，不仅不能保证税收的充足，更可能是影响当前经济的正常运转。农村是一个非常庞大的消费市场与投资市场，如果税收的强行增加必然损害农村的需求，整个国家经济发展会回落到需求不足的状态，发展缓慢。
可见，调整我国二元经济结构应对农村人口老龄化问题，对完善我国农村社会养老保障提出了迫切的要求，而作为最为有效扩大保障覆盖面、并有法律保护的持续政策的社会保障税在我国农村开征的不可行性，不得不使我们重新思考如何有效的完善农村保障。因此，农村社会养老保障制度要从实际出发，采取因地制宜的思考思路，大胆创新，充分利用自身天然优势摸索改善自身社会保障状况的路子。其中，土地是农民最大的财富。
二、我国的土地保障状况
在1978年农村实行联产承包责任制以前，中国农村居民除了依靠家庭保障以外，还可以通过以社队为基础的集体经济制度而获得集体保障。1978年农村实行以后，传统的集体核算制度被彻底打破，农民享受的集体经济保障也由此丧失。但农民对土地的承包经营权，提高了土地的生产力水平和农民的收人，赋予了也强化了农民土地保障功能。长期以来，在农民的社会保障中土地占有重要的地位，农民的社会保障实质上是以土地为中心的非正规保障，特别是那些在农村经济和农民的收入来源中农业所占份额较大的地区。近年来，随着农村经济和农村社会的发展，农村土地的保障功能并未随之强化，反而不断弱化。主要原因是，农产品价格的持续下滑，农业经营的绝对收益越来越低，在有的地方甚至绝对亏本，关于土地的农民税费负担相对于城市居民要重，有的地方甚至将土地视为包袱等等。随着劳动力转移和城镇化进程耕地被征用时有发生，上述的主要依靠土地产出的土地保障功能的内涵得到了广泛的扩展，其中最为突出的是土地使用权、土地收益权和土地收益处置权体现的土地保障收人，而这些权利带来的收人在很长一段时间里并未被农民真正享有。可见，在这些情况下土地保障功能是无从谈起的。 转贴于 三、政府在强化土地保障功能中作为
1、强化土地保障的执法环境建设。2002年8月29日通过的《中华人民共和国农村土地承包法》是我国第一次从法律上界定了农民在承包期内拥有土地使用权、收益权和土地使用权的转让权或流转权，并且严格规定了由使用权的转让而获得的收益全部归农民所有，而被征用的土地的所有补偿费用也全部归属于农民自己。这项权利束的拥有，使农民在某种程度上真正拥有了土地的私有产权。法律制度是相对完善了，可是执法的力度却有待加强，长期以来政府三令五申不能任意更改合同，可有的村委会无视法律任意变更。经验表明许多土地补偿款项被村委会以集体的名义所摄取。因此赋予了农民权利更应从根本上保障农民享有其权利是至关重要的。要杜绝这类事件的发生不仅要从过程上与结果上控制某些村委会的不利行为使其依法行事，而且更应该从制度上根除它们，取消其经济权利，消灭其以集体名义寻租或掠夺农民收人的土壤。
2、深化税费改革，切实减轻农民负担。我国农村税费改革的试点自2000年在安徽全省和其他省市的一些县推开以来，取得了明显成效。安徽全省的试点结果表明，农民的总负担下降了31%，农民人均负担由109. 4元/年，减少到了75. 5元/年，减少了33. 9元;农民“两工”负担由29个减为15个，全省不仅取消面向农民的各种行政性收费、集资、政府性基金，而且取消了50多种达标项目，有效遏制了农村的“三乱”现象，使农民真正得以休养生息。但也存在另立名目现象税费改革效果不明显的地区。因此将试点成绩推广下去，需要继续深化改革。为了配合农村税费改革，必须要精简政府机构，减人、减事，转变政府职能。可以考虑在全国几个县搞试点，取消乡镇政府机构，在乡镇一级只设置县政府在乡的几个派出机构，负责安全、卫生、教育及公共投资等工作。而且，充分实行村民自治，要公开村务、政务，强化监督。
3、加大财政对农业的投入，提高土地收益率。当前农业基础设施供应的短缺，很大程度上制约了土地的收益率，而基础设施作为公共产品且其生产周期长和投资大的特点导致了市场失灵，因此，公共财政有责任来承担起基础设施的建设。当然，政府也可以采取产业引导的方式来减轻财力的瓶颈制约。一般说来，支持水利基础设施，重点是对江河湖库的治理;支持农田水利基本建设，加快现有大中型灌区水利设施的修复和完善，鼓励农村集体、农户以多种方式建设和经营小型水利设施;支持发展节水农业，努力扩大农村有效灌溉面积。支持农村电网、道路等基础设施建设。今年政府对粮食生产者进行了直接补贴的方式，在一定程度上实现了保护的环节由流通环节向生产环节的转变，从经济学意义来看这样个体分散化的补贴固然提高了个体的福利，但是把价格补贴为主转向农田水利建设和科技开发可能是一种帕累托改进，个人和土地从其中获得的效用会增加。公共财政的支出结构有待于进一步优化。
一、全面开启人民群众的法律智能，提高司法行政公信力
面对社会法治程度不断提高，而人民群众获知的法律知识相对不够对等，而影响对党和政府公信力正确评价，以及在实际生活中缺乏自觉认识和维护自身权益等问题，采取多种形式，致力于开展法律知识普及，很好地发挥了一方面约束规范公职人员的公务行为，另一方面，使人民群众逐步走上学法知法用法的轨道。
1.坚持基础物质保障到位。开展法治宣传教育，增强全民法治观念，普法教材和宣传资料是最基本的基础物质保障。五年来，县司法局共投入资金52万余元。订购领导干部、公务员等《法律知识读本》5100册;自行编印“六五”普法宣传读本四种10万册，《人民调解员读本》1万册，《依法治国宣传丛书》3种5万册，普法挂历9万张。全面满足了普法工作的需要和“六五”普法规划的落实。
2.坚持领导干部带头学法。要保证公正司法、提高司法公信力，领导干部首先要以身作则。组织全县机关干部开展《公务员法》、《行政许可法》知识大奖赛;开展“法治中国的地方实践”论文征集活动;在全县党政机关和司法、行政执法部门进行“每月一法”刊授学习活动;组织机关、单位公职人员参加“六五”普法网上法律知识考试，提高领导干部、公务员法律素养。
3.创新法治宣传教育形式。突出以各种“纪念日”、主题“宣传周”、“宣传月”为重点，广泛开展集中宣传活动。五年来，共组织开展“法律广场”宣传活动70多场次，共计发放《宪法》、《刑法》、《劳动法》等30余部适用法规宣传资料10万份;发送人民调解、法律援助、公证律师、土地、禁毒、计生、维权、安全生产、交通安全、税收等内容的宣传资料30多万份，为群众解答法律咨询6400多人次。?开展“法律大集”宣传活动170场，法律走进边远村屯送法宣传143场。发送“六五”普法宣传册7万册，普法挂历4万张，“依法治国宣传丛书”3万册，各类法律宣传资料10万份。解答群众法律咨询7900人次，30多万人受到教育。
二、全力服务社会稳定大局，提升司法行政公信力
1.认真开展“矛盾纠纷排查调处” 专项活动。五年来，全县组织县、乡(镇)、村(居)、屯四级人民调解员、及人民调解信息员，多次深入1616个自然屯，采取普遍排查和重点排查相结合的方式，全面做好土地林地、婚姻家庭、邻里等常见性、多发性矛盾纠纷排查调处工作。共排查纠纷近万件，调处成功率达到93%以上。仅2015年全县就调处各类矛盾纠纷5478件，同比上年增长39%，真正做到了大事不出乡镇，小事不出村，充分发挥了人民调解第一道防线作用，维护社会安全稳定。
2.认真做好社区矫正和安置帮教工作，加强特殊人群管理。社区矫正人员和两放人员是维稳工作中的重点人，做好这两种人的稳定工作是维稳工作中的重中之重。目前全县在矫社区服刑人员400多人，安置帮教人员600多人。近年来，共为2名社区服刑人员和10名两放人员办理了低保。2015年由司法局投资5万元建立了省级规范化的过渡性安置基地——宾县永和蔬菜有限公司过渡性安置基地，当年安置5名刑释解教人员。
三、加大维护人民群众的权益和公义，提升司法行政公信力
1.公证工作以服务民生和社会稳定为目标，扩大公证业务服务领域。公证处每年办理各类公证案件300多件，公证处还完成了多起帮助农民工这个弱势群体讨薪的工作，避免了矛盾激化传升的不良后果，促进的社会稳定。
2.法律援助工作作为全县法律惠民工程项目已经成为弱势群体主要的维权手段，每年法律援助案件都以两位百分比数据上升，受援群众不断扩大。避免了“缠访、闹访”的现象，正确引导当事人以合理、合法的方式解决诉求，使群众“访政府”变为“司法行为”解决。
3.法律服务是维护社会稳定和发展经济社会的重要服务手段。该局致力建设一支优秀的法律服务团队，为经济社会又好又快发展提供优质高效的法律服务。
[论文关键词]城市房地产业；问题；原因；对策；衡阳市
据悉，1998—2008年房地产和建筑业增长对经济增长的贡献率接近20％，以住宅为主的房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。然而。地方政府对房地产业的过分依赖，致使房地产开发中资源浪费、环境破坏现象十分严重，影响着房地产业可持续发展。因此，研究科学发展观视阈下城市房地产业发展问题有极其重要的意义。
一、房地产业发展存在的问题
(一)土地被大量囤积。普通商品住房、保障性住房用地供应不足
房地产业的可持续发展，关键在于城市土地资源的可持续利用。2004—2008年，衡阳市购置土地面积远超过完成土地开发面积，土地出让量过大，除造成房屋供给过剩外，还导致未开发、未完成开发土地面积迅速增加，造成土地资源的严重浪费。从近年进入衡阳房地产业的资金来源看，衡阳房地产市场潜力较大，但外地开发商拿地相对困难，市区的成片优质土地资源已基本开发，买地只有到更远的市郊。一方面，大量的未开发用地集中在本地的各开发公司手中，未开发或等待开发。随着衡阳“一年一小变、三年一大变”战略的实施，衡阳的土地价格将会进一步上涨。另一方面，中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房等保障性住房用地供应不足，导致相应的房源缺乏。
(二)在节约资源和保护环境方面还很欠缺
1.房屋设计、布局不合理，能耗高，造成资源的浪费和环境破坏
首先，住宅区房屋外型设计平面形式单一，方型塔楼和长条板楼偏多，大规模成片开发、综合配套的社区较少，造成自然资源的浪费和环境破坏。其次，衡阳市住宅区楼间距普遍偏小，房屋显得非常密集，极大地影响了房屋的通风和采光，并且容易造成建筑的消防隐患，尤其以旧城区为甚。最后，房屋的能耗高。据统计，目前衡阳市每年新建建筑中，只有10％～15％能达到国家制定的强制性节能标准，80％以上为高耗能建筑，既有的建筑中95％以上是高能耗建筑。
2.房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏
房地产开发企业数量多但规模小，不但没有充足的资金与技术来保护环境和节约资源，而且在观念和管理水平上也往往局限于眼前利益。大量的短期行为表现为：一是开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度、容积率过高，缺少绿色空间；二是一些开发商甚至无视城市规划，随意毁林毁草，减少公共绿地，破坏人文景观，违章建设；三是在建筑、装修材料应用上，为了削减成本，往往通过采用耗能大、质量低劣的产品和偷工减料等手段来达到目的。建筑质量、公共绿地面积、污水和垃圾处理率不达标等，破坏了生态环境。
(三)房地产市场发展不成熟，市场体系不健全
1.房地产市场供求存在总量性和结构性失衡
2005—2009年，衡阳市商品房供应量为657.8万m2，销售量为5518万m2，供销比为1.19：1，市场库存量为106万m2，加上一批在建工程项目的竣工开盘，商品住宅楼供需比例失衡，市场供应总量过剩。结构性失衡主要体现在：一是大户型商品住宅销售不畅，适合中等收入家庭需要的中小户型、中低价位的普通商品住宅及保障性住房供应不足。2005—2008年，衡阳市144 m2以上大户型住宅市场供应量近140万m2，积压近80万m2。2008年全市新建商品住宅套型面积144m。以上占到了总面积的52％，小于等于90m2的仅占总面积的2.53％。从需求的调查数据来看，意向购买套型面积90—120m2的占57％，120～144m2的占28％。二是电梯房供过于求。2005—2008年，衡阳市电梯房市场供应量为130万m2，市场销售仅56万m22，近6成电梯房销售不畅。
2.房地产开发缺乏稳定的资金来源，房地产企业信誉度不高
据相关部门提供的数据，衡阳市房地产开发投资中有80％的资金来自金融机构贷款及商品房的预售收入，金融机构对房地产的支持程度相当高，而相应的风险也很大，一旦销售困难，资金链断裂，将会造成严重后果。
衡阳市银行业协会2006年初在《衡阳晚报》上公开曝光了10家恶意逃废银行债务的企业，有5家为房地产企业，共欠银行本金1.2亿元，利息3000万元。
3.房地产企业实力有限，违规现象较严重
至2009年，虽然房地产开发企业的总数上升到345家，但具有二级及以上资质的房地产开发企业仅有7家，这与衡阳市房地产业发展的步伐不相适应，房地产开发企业的规模和竞争能力需要进一步加强。由于分散、粗放式的开发，造成房地产在开发过程中经常出现房屋结构不合理、产品质量差、投诉多、资源浪费等现象。另外，违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题较突出。
4.房地产市场监管体系不完善，相关部门配合不紧密。
近年来，相对于衡阳市房地产市场的快速发展，政府及相关部门对房地产市场的监管没有有效跟上。对房地产开发企业的违规建设、违规销售，虚假广告，一房多卖、延期交房办证、配套设施不到位，拖欠工程款和民工工资等问题监管不力。仅产权证办理一事，目前全市尚有近万户房屋由于各种原因不能依法登记发证，严重损害了群众利益，影响了社会稳定。
目前，政府各职能部门之间在房地产业上没有建立一个相互协调合作且比较健全的工作机制。规划、建工、国土、财政、房产等部门在落实规划要求、施工许可证管理、工程质量检查验收、土地开发利用、税费征缴、市场准入、销售广告、合同备案等环节相互配合、相互协调不到位，在信息与资源上不能做到共享共用，在处理问题时不能做到互助互动。市场监管缺位、不到位的情况较为突出。
二、房地产业问题产生的原因
(一)地方政府“土地财政”模式推动了房价上涨；相关职能部门执法不严、监管不力
房地产给地方政府带来的巨额收益，它显著地带动了当地的经济增长，并间接影响建筑材料、家电等行业，带动gdp的增长。这使得房地产在经济增长中的位置急剧上升，使得各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙，在许多地方，土地收入已经占到地方财政收入的一半，土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。政府与土地之间的利益关系扭曲了土地市场的正常交易秩序，这是中央的房地产调控政策难以奏效的重要原因之一。
地方政府在土地上的财政收益还表现在房地产交易过程中。统计表明，在房地产建设、交易过程中，政府税(费)收入占到了房地产价格的30％左右，再加上30％左右的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的60％，而土地资源减少、银行坏账、资源衰竭几乎都与地方政府无关，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府对房地产企业的违法违规行为监管不力，对房地产市场调控力度不强。
(二)房地产市场本身不能解决中低收入阶层的住房问题
众所周知，市场机制在涉及外部性、公共产品以及社会福利方面存在失灵现象。房地产投资者盲目追求高利益，热衷于提供大户型、豪华型商品房，中低收入阶层能够买得起的中低价位、中小套型普通商品住房供给量就非常低，这势必造成房地产市场供求的总量与结构性失衡。根据西方国家的经验，应该采取“两条腿走路”的措施来解决住房问题，即高收入人群的住房问题交给市场，由市场解决；中低收入人群的住房问题由政府保障，通过非市场化手段解决。在我国这样一个人地关系紧张的现实情况下，只有政府为低收入阶层提供保障房，才能解决低收入阶层的住房问题，但目前政府提供的保障性住房严重不足，城市居民只能挤上市场购房的独木桥——这是当前住房市场出现价格过快上涨的根本原因。
(三)房地产开发企业过分注重经济效益。忽视了社会效益和生态效益
一是开发商片面追求投资利润的心理促使其采取短期行为。由于房地产开发投资大，收益高，房地产开发商急于求成，认为房地产开发是一次性的短期投资行为，仅考虑房地产销售价值的实现，忽略住宅质量及售后服务和管理。二是从成本一收益理论来讲，众多房地产企业不诚信的一个原因是因为诚信成本太低，不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。当前对失信者的法律约束力仍然很弱，现有法律对契约关系的维护不完善。三是新技术、新工艺、新材料、新能源采用较少。由于相关配套措施还不完善，对形成现代化的住宅产业化体系、建筑体系和技术支撑体系缺乏优惠政策和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
三、解决房地产业问题的对策
(一)提高土地集约利用水平，实现土地资源的可持续利用
1.盘活存量，调整土地供应结构，增加保障性住房用地供应
要切实加强和改进房地产开发的规划调控、土地供应工作，严格执行土地利用总体规划和土地利用计划，控制土地供应总量，大力推进节约和集约用地，严把土地闸门。要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制“十二五”住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，扩大上述5类住房的建设用地供应量和比例。要及时向社会公布住房用地年度供应计划，确保供地计划落到实处。
2.加强土地供应管理执法力度
严格土地转让管理，严禁转让不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，依法制止“炒买炒卖”土地行为，杜绝土地投机行为，防止地价上涨过快。同时加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，征收土地闲置费；满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对拖欠土地价款、违反土地出让合同约定和有关规定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动，依法追究违约违规责任。要严格执行衡阳市土地利用总体规划，以规划为“龙头”，推动土地利用方式从粗放到集约的快速转换。
(二)重视环保节能。维护生态平衡
1.开发过程中重视环境保护，塑造环境优美、和谐的社区
首先，倡导房地产业内涵式集约型发展，在全行业逐步推广国际环境管理标准认证，对开发节约环保绿色建筑的企业给予政策扶持。在房地产开发项目选址上，尽量少占或不占耕地、生态林地，不影响风景名胜、人文景观。其次，大力推进房地产建筑节能工作，在保证建筑功能质量的前提下，采取有效的节能技术与管理措施，大幅度降低建筑能耗，达到既居住舒适，又节约能源和改善环境的目的。最后，在城市规划区内逐步形成一定规模的绿化带、绿化区域，提高绿化质量和城市园林水平，构造合理的城市绿化系统；改善城市交通、供水状况，提高城市生活垃圾、污水无害化处理率，发展固体废弃物的处理与回收再利用，从根本上改善居住区环境。
2.推进住宅产业化，倡导开发绿色节能住宅
住宅产业化是用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。绿色住宅是在住宅的建设和使用过程中，综合处理人、建筑、资源三者之间的关系，节能减耗，提供舒适、优美、洁净的居住空间。房地产主管部门要抓紧制定绿色建筑标准体系，及时出台相应政策鼓励房地产开发企业提高科技含量，吸收循环经济理念，大力推进绿色环保住宅产业化。房地产开发企业融合循环经济理念，开发绿色住宅，可以从以下几个方面入手：一是充分利用土地现有地理条件，合理设计，利用自然风和自然采光；二是使用新型节能环保建筑材料，增强隔热保温功能，尽可能利用风能和太阳能等绿色能源和新能源，采用节水设计，设立雨水收集利用系统、污水处理后的中水利用系统；三是配以科学合理的绿色植物布局，隔离噪音，净化空气。
(三)加强对房地产市场的调控监管。促进房地产业平稳健康发展
1.调控商品房供给总量，优化住房结构，稳定住房价格
一是加强供应总量和结构调控。要根据住房建设规划和市场供求状况，制定住房供应年度计划，有效控制住房供应总量。把住房供应年度计划与土地年度利用计划相结合，采取用地计划的总量调控和中低价商品房在各区域内合理投放的区域调控相结合的手段，达到政府对房地产市场宏观调控的目的。增加保障性住房和普通商品住房用地的有效供给，由规划局和房产局结合当前住房供应结构和市场需求在项目审批时共同把关，确保住房结构合理、价格稳定。二是要继续整顿房地产市场秩序。房地产管理部门要会同有关部门加大对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。三是进一步加强商品房销售管理。要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。
2.加大差别化信贷政策执行力度，加强房地产信贷风险管理
首先，各商业银行要按照“有保有压、区别对待，满足合理的房地产信贷需求”的原则，加大差别化信贷政策执行力度，控制高档住宅、别墅、商业营业用房的信贷投放，在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。其次，要加强房地产信贷风险管理。金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。
