时间：2022-11-01 14:35:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋过户申请书，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、赠与书。赠与书就是房产赠与人与受赠人签订的房屋赠与书面合同，按照国家规定，房产赠与合同必须以书面形式进行签订；
2、缴纳费用。房产赠与过户免除赠与人营业税，但是受赠人仍然要缴纳契税等过户费。缴纳过户费用的时候需要赠与双方凭借房屋所有权证和赠与合同等材料在房产交易部门办理费用缴纳事宜；
3、办理公证。根据国家有关规定，房屋赠与必须办理公证。手续收费情况：赠与公证费是评估价的2%；
4、办理产权权转移。在房产赠与办理房屋所有权转移登记过程中，赠与双方应该同时到房屋所在地的房地产交易中心进行产权转移申请与登记，同时提交相应的材料（过户申请书、身份证件、房地产权证、赠与书及公证书和税费收据）；
5、赠与人将房屋交付受赠人。
（来源：文章屋网 ）
执行异议是需要有充足的理由的，若异议没有理由，应当驳回案外人的异议，恢复执行程序。以下是小编给大家整理的一些执行异议申请书样本，希望对大家有所帮助，欢迎阅读与借鉴。感兴趣的朋友可以了解一下。
执行异议申请书样本1申请人：曹__，男，汉族，__年11月27日出生，身份证号码：____________，住址：__市__市__路__号，联系电话：__________x
永川市农村信用合作联社(以下简称原告)诉申请人借款合同纠纷一案，经重庆市永川市人民法院缺席审理，作出(2__x)永民初字第16x3号审判决，该判决已经发生法律效力并已进入执行程序。贵院依据(2__x)永民执第__x2x--4号裁定书对申请人的银行存款采取了冻结、划拨措施，申请人认为原生效判决认定事实错误，侵害了申请人的合法权益，特提出异议。
请求事项：
一、裁定中止执行(2__x)永民执第__x2x--4号裁定书;
二、暂缓将已划扣的申请人资金给付原告，以免造成申请人损失无法追回;
三、解封申请人已被冻结账号，以免扩大申请人的损失。
事实与理由：
2__x年，申请人的'银行账户被采取了查封、冻结措施，部分款项被扣划，对申请人财产及声誉造成了极大损害。经到贵院了解，方知永川市农村信用合作联社诉申请人借款合同纠纷一案，经贵院缺席审理，作出(2__x)永民初字第16x3号审判决书，已进入执行程序，对此申请人深感愤慨，对该生效判决，提出异议与理由如下：
一、申请人从未向原告借过任何款项，申请人对于原告及向原告借款4万元之事也一无所知。从1__x年12月x日(原告称申请人借款时间)至2__x年1x月1x日(原告发催款通知书时间)，多年来原告也未曾电告、函告或来人索要借款，申请人亦从未收到过原告的催款通知或其它书面文件。
二、申请人从未接到贵院关于本案件的诉讼文书及通知，对本案件的诉讼程序进展亦一无所知，法院在申请人没有收到任何诉讼文书和通知的情况下径直缺席判决是草率且错误的。
申请人多年来一直在永川市胜利路__-1-3居住，我的家人和孩子也在此居住，原告的诉讼期间亦没有离开过。原告、法院只要意欲与申请人取得联系，则能通过多种途径获取通讯方式及地址;如果法院能尽通知义务，申请人没有理由会对借款一事乃至诉讼一事一无所知。法院只凭借原告询问笔录中申请人下落不明一句话，就依此判决，有违法律的严谨、权威，明显轻率和不负责任。
三、申请人从没有向原告借款，申请人也从未委托过他人申请人向原告有借贷的行为。
申请人从法院复印了相关资料后，经过仔细辨认，申请人没有在借款申请书、抵押借款合同、房地产抵押合同、借款借据等文书上签字，这些文书上的签名系他人仿冒本人名字签署的，同时，申请人也没有委托过任何人向原告借款。依此申请人不应当承担任何还款的法律责任，原审法院作出申请人还款的判决缺乏事实和法律依据。
四、原告用于证明与申请人之“借款关系”的借款申请书、抵押借款合同、房地产抵押合同、借款借据等文书，不应作为裁判依据。原告提交上述证据中本人签名系他人伪造。故，在未经核实证据真实性的情况下，未尽通知义务径直缺席判决是违背常理及法律的。
五、原告提供的证据显示，借款时间是1__x年12月x日至1__x年12月7日，那么，申请人应当在2__x年12月7日前向申请人(即使不是申请人借款)进行催款或向法院提起诉讼，但是，原告直到2__x年1x月1x日向申请人发出催款通知书，在2__x年6月x日才向法院提起诉讼，原告诉讼早过时效4年之久，法院任然在申请人没有接到通知的情况下作出原告胜诉的判决，是错误的。
综上，申请人认为原生效判决认定事实错误，现依据第2x4条的规定，特申请贵院中止执行，以便查清事实，以保护申请人的合法权益不受侵害。
此致
永川市人民法院
申请人：__
二零__年十一月十七日
执行异议申请书样本2异议人(案外人)：张__，女,____年7月24日出生，汉族，住__市__山街道办事处北正街160号。联系电话：__________(人)。
申请执行人__市江汉区__小额贷款股份有限公司，住所地__市江汉区青年路元辰国际A座三楼。法定代表人龚申侯，该公司董事长。
被执行人____x投资发展有限公司，住所地__市__区__大道邬树村x号。法定代表人张__，该公司董事长。
被执行人____科技集团股份有限公司，住所地__市东湖开发区狮子山王家湾118号澜花语岸11栋2层01号。法定代表人：张__，该公司董事长。
被执行人张__，男，汉族，____年3月17日出生。
被执行人刘__，女，汉族，____年4月9日出生。
被执行人：____置业发展有限公司，住所地__市__x区__x路南__学校。法定代表人：张__，该公司董事长。
申请执行人__市江汉区__小额贷款股份有限公司与被执行人____x投资发展有限公司、____科技集团股份有限公司、张__、刘__、____置业发展有限公司就(____)鄂江天证经字第11645号执行证书的强制执行，贵院以(____)鄂__中执字第00395号立案执行，在执行过程中，贵院于____年8月8日作出的(____)鄂__中执字第00395-2号执行裁定书及协助执行通知书，误将案外异议人的财产，即位于__市东西湖区府上住宅小区一期1-1-1104房屋，当作被执行人的财产予以执行，异议人现依法提出执行异议。
请求事项：
立即中止对__市东西湖区府上住宅小区一期1-1-1104房屋的执行，解除对该房屋的`查封、冻结。
事实与理由：
异议人张__与被执行人____置业发展有限公司于____年9月14日签订《__市商品房买卖合同》，约定被执行人将其位于__市东西湖区府上住宅小区一期1-1-1104房屋出售给异议人、被执行人应当在____年12月31日前将符合条件的商品房交付异议人使用、被执行人应当在商品房交付使用后90日内办理完成房地产初始登记。____年9月28日，异议人向被执行人付清全部房款60万元，被执行人出具了《销售不动产统一网络发票》。____年10月31日被执行人向申请人发出《延迟交房通知书》，预计____年6月30日启动交房程序，但此后由于被执行人资金链出现断裂等原因，被执行人一直没有向异议人交付房屋并办理初始登记，无奈异议人自行入住了该房屋。现贵院将异议人所有的房屋予以执行，导致异议人无法办理房屋初始登记。
另外，根据另一异议人谭__的申请，贵院已经作出(____)鄂__中执字第00001号执行裁定书，中止了对异议人谭__的府上住宅小区一期房屋的执行，而谭__的案件情况与异议人的案件性质完全相同。
综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。异议人特依据《民事诉讼法》第227条及《最高院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，对执行标的提出异议，请求立即中止对上述房屋的执行，并解除对该房屋的查封冻结，切实维护异议人的合法权益。
此致
__市中级人民法院
异议人：张__
____年 5月 12日
执行异议申请书样本3执行异议申请人：刘__，男，汉族，__x年1月20日生，住址，__市宏伟区东方路小区100号。
委托人：张__，____律师事务所律师，地址，__省__市西岗区沈阳路205号，电话：____________。
执行异议请求
请求__市文圣区人民法院立即停止对执行异议申请人个人合法所有的房屋强制执行。
事实与理由
__市公安局于近日找到执行异议申请人刘__并告知，现受__市文圣区法院的委托，依据(____)辽文刑初字第96号判决书及(____)__刑二终字第65号裁定书，要求刘__予以配合，主动将位于宏伟区美林园小区D1-15号楼的执行异议申请人家庭的住房，交给他们执行。若到期不配合，__市公安局将予以强制执行。因此执行异议申请人的人特向贵院提出执行异议申请，理由如下：
一、执行异议申请人的人认为，执行异议申请人并非案件当事人，属于案外人。(____)辽文刑初字第96号判决书及(____)__刑二终字第65号裁定书所涉及的房屋并无证据证明是案件当事人的违法所得，实系执行异议申请人家庭用合法收入所购买，当属案外人的合法财产。我国宪法明文规定，我国公民的个人合法财产不可侵犯。请贵院予以考虑。
二、假设贵法院有证据证明执行异议申请人的合法所有的房屋，属案件当事人的违法所得，那么贵法院应当依法向被执行人(执行异议申请人)送达书面执行通知书或协助执行通知等相关法律文书。但不知为何时至今日，执行异议申请人并未收到贵法院的任何书面执行通知书等相关法律文书!__市公安局亦未送达给执行异议申请人。执行异议申请人的人，认为贵法院的这种做法是错误的。请依法予以纠正。如果贵法院要执行执行异议申请人的'房屋，请贵法院将相关执行的法律文书手续给予我们。
三、假如执行异议申请人的房屋属于案件当事人的违法所得，执行异议申请人的人认为，依据中华人民共和国刑事诉讼法第二百六十一条规定，没收财产应当由一审法院执行，__市公安局并非适格的执行主体。因此执行异议申请人的人认为，我们在没有收到贵法院委托__市公安局执行的相关法律文书的事实下，有理由拒绝公安机关的执行，请贵法院立即予以示明。
四、中华人民共和国刑事诉讼法第二条明文规定，要尊重和保障公民的基本人权的原则。假若该房屋属于案件当事人的违法所得，贵法院在强制执行时，是否应当保障被执行人和其抚养家属满足基本生活的居住房屋和必备品?现在执行异议申请人就只有这一套住房，倘若被执行，执行异议申请人一家三口将面临无家可归的境地。为此，执行异议申请人的人认为，这种做法欠妥当，请贵法院予以考虑。
综上，为了维护执行异议申请人的合法权益，我们人请求贵法院充分考虑以上理由，立即停止或延缓强制执行执行异议申请人的合法房屋。让执行异议申请人一家三口有居身之地。谢谢。
此致
__市文圣区人民法院
委托人：____律师事务所
张__律师
__x年十月三十一日
执行异议申请书样本4申请人：______，住所地安徽省合肥市____ 法定代表人：__，_______请求事项：解除对___________________商品房的查封。
事实与理由：
贵院因___与____借款纠纷一案，查封了_____________号商品房(以下简称商品房)申请人现对该查封行为提出异议，理由有以下三点：
第一，商品房的所有权归属于申请人。
申请人与_____在合肥市开_____中心签订了编号为____《商品房买卖合同》(以下简称合同)，把商品房卖给____.合同约定，____应于合同签订当日支付首付款105，453元，剩余房款240，000元于2007年1月31日前办理银行按揭;应___要求，申请人同意____在2007年1月31日实付部分首付款36，362元，首付款余款69，091元_____承诺在2007年12月28日前付清;但_____在约定的2007年12月28日到期时，未能支付首付款余款69，091元，且未办理银行按揭，此后_____下落不明至今。虽然该房屋已经备案，但没有办理产权登记。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此可以得出，该房屋的所有权没有发生转移，仍然属于申请人，是申请人的合法财产。
第二，申请人依据合同中约定的仲裁条款，于2010年1月4日向合肥仲裁委员会申请仲裁。
合肥仲裁委员会依法缺席审理了此案，并以______________号裁决书裁定解除合同。
第三，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条明确规定：
“被执行人购买需要办理过户的第三人的.财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”在_____与_____借款纠纷一案中，_____作为申请执行人，并未向_____支付剩余价款;_____也不同意从该财产变价款中优先支付。因此，贵院不能对_____的商品房进行查封。
基于以上两点理由，申请人认为，贵院对商品房的查封行为是错误的，损害了申请人的合法权益，申请人特提出异议，请求贵院解除对商品房的查封。
此致
敬礼!
合肥__________人民法院
申请人：_______________
年 月 日
执行异议申请书样本5申请人:__X
请求事项:
1、请求贵院依法终止对案外人__X的执行,(201X)辰民初字第____号民事判决对案外人没有法律约束力.
事实和理由：
天津市________X与天津市________X租赁合同纠纷一案，业经贵院一审判决终结，现已进入执行程序。现申请人对该案提出以下异议:
1、被执行主体不适格。
天津市__________与天津市________租赁合同纠纷一案,被执行的主体是天津市________X而不是案外人__X,，然而贵院在没有任何针对案外人__X生效判决文书的基础上而对案外人强制执行”，显然缺乏事实和法律依据。
2、(201X)辰民初字第____号民事判决针对的是天津市________，而不是案外人对案外人没有法律约束力.
虽然(201X)辰民初字第____号民事判决已生效并申请执行，但在该判决中明确被告只有一个即是天津市________，并没有案外第三人，根据合同相对性及判决可以证实被执行的主体为天津市__________，执行案外人__X明显与判决不符与事实相悖。理应终结对案外人的强制执行。
据此，申请人请求贵院依据事实和法律，在查清事实的基础上，维护申请人合法的权益，以保障法律赋予申请人的合法生存的权利。以体现法律的公正和正义。
此致
__市北辰区人民法院
申请人:
1、营业执照能够跨省过户。
2、有限公司变更登记，到原登记机关申请，办理变更登记所需提交的材料：
3、公司法定代表人签署的《公司变更登记申请书》；
4、公司签署的《指定代表或者共同委托人的证明》及指定代表或委托人的身份证复印件（本人签字）；备注：应标明具体委托事项、被委托人的权限、委托期限。
5、公司章程修正案（公司法定代表人签署）；
6、住所变更还需提交下列文件：自有房产提交产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议原件或复印件以及出租方的产权证复印件；以上不能提权证复印件的，提交其他房屋产权使用证明复印件；
7、登记机关所发的全套登记表及其他材料；
8、《企业法人营业执照》。
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个人公证委托书一委托人：______________
受托人：______________
委托事项及权限：
委托人二人系夫妻，坐落于______________因本人事务繁忙，现特委托受托人办理相关事宜，具体权限如下：
1、代为清偿该房屋抵押贷款，办理贷款结清、房产抵押注销等相关手续，代为取回房屋产权证原件等相关房产凭证。
2、受托人有权代为出售该房产，包括但不限于：受托人有权代为出售上述房产，有权与买受人商谈交易价格及买卖合同的各项条款，有权代为签署有关协议、房屋买卖合同及办理相应的合同公证、房产评估事宜，有权与买方办理房屋交接手续，有权处理物业及煤水电、有线电视等过户事宜，有权代为收取售房款项。受托人有权代为到当地房地产管理部门办理合同的登记及房地产权属过户至买受方等上述房产交易有关的一切手续。若买方选择按揭抵押贷款的方式支付购房款，则受托人有权代表委托人协助买房办理二手房（按揭、抵押、转按揭）贷款的相关手续，并代为到按揭银行签署各种法律文书，有权开立银行账户卡，设定密码及账户卡有关操作，收取银行按揭款。
3、受托人有权将上述房屋作为委托人（委托人当中任意一人）、或受托人、或者其他第三人、公司向银行、私人或其他金融机构或担保公司借款的抵押担保物（贷款银行、贷款对象、贷款额度、种类、担保对象、范围、期限等由受托人选择确定），有权代查委托人的个人资信、信用信息基础基础数据及报告，有权与贷款银行（私人或其他金融机构）商定、申请办理房屋抵押贷款，签署授信协议及该授信项下的借款合同、抵押合同等相关文件，有权以上述房屋为抵押物代为办理抵押贷款手续，包括代为开立银行账户卡、领取相应贷款，代为签署相关法律文件，代为变更还款期限、还款方式，代为提前还款、包括结清贷款、领取贷款相关文件等与抵押、贷款有关的所有事项；代为办理与抵押贷款相关的房屋评估、保险及公证事宜（委托人特此声明：同意受托人与银行签署的借款合同等法律文件，并且同意赋予该借款合同强制执行效力）；代为到当地国土资源与房产管理局办理房产抵押登记手续并代为缴纳相关税费，有权代为领取、保管经过抵押登记的土地房屋权证；代为办理其他与房屋抵押贷款相关的事宜。
4、受托人有权出租上述房产，收取租金，签署房屋租赁合同，办理房屋租赁相关事宜。
本委托书未能穷尽且为受托人全权代表本人行使股东权利及履行股东职责所必需之其他权限，均视为已得到委托人的充分授权。
受托人在办理委托事项时所为的相关行为，视同委托人亲为，因此签署的相关文件及支付的相应费用，委托人均予以承认。
受托人有转委托权。
委托有效期限：自委托书签署之日起至_______年_____月____日止。
委托人（签名/捺右手大拇指指印）：_______
日期：_______年_____月____日
个人公证委托书二委托方：
姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________
受托方：
1、（可以公司名字或者公司法人代表）
2、姓名：_______性别：_______身份证号码：_____________________
我方_______（份额____%）拥有位于深圳市______________（按照房产证地址填写）的房产，现委托以上受托方为我方的人，期限为：_______年_____月____日至_______年_____月____日，其中1上述受托方均可单独以我方的名义在期限内办理如下全部委托事项，受托方2可单独以我方的名义在期限内办理如下第5、13项委托事项：
1、管理上述房产，支付与上述房产有关的各项费用；到相关部门办理上述房产补地价事宜，并代领取缴费通知单及增补协议书，缴纳相关费用等及办理绿转红等相关手续，领取红本房地产证，签署相关法律文件。
2、到相关部门全权办理上述房产的房地产证并缴纳相关费用，领取房地产证，办理上述房产的抵押登记手续并签署价格议价书等相关文件。
3、全权办理以上述房产向银行申请按揭贷款或抵押贷款，并代为签署借款合同、抵押合同、借款借据、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等相关文件，收取银行贷款款项，办理合同公证并在相关文件上签字；在银行开立帐户，领取并保管存折，并在深圳市房地产权登记中心办理抵押登记手续。
4、办理申请赎楼贷款手续，签署银行借款借据、借款合同、抵押合同、借款申请书、划款委托书、帐户确认书等一切相关文件；在银行开立帐户，领取并保管存折，办理还款的相关手续；偿还上述银行赎楼贷款，并签署一切相关文件。
5、到档案管理等相关部门查询并打印产权资料，复印房地产证、借款、抵押合同、购房发票、契税发票等资料，到银行办理提前还款申请手续，开具利息证明，复印借款合同、抵押合同，打印欠款本息清单及历史还款记录等相关资料，办理相关手续；到银行或其他机构查询、打印个人征信系统信息及信用报告；到相关部门打印房屋产权信息查询证明；到税务部门办理减、免税申请手续并签署一切相关文件，领取免税函等相关文件。
6、全权办理提前还清上述房产按揭贷款的赎楼手续、终止授信额度等一切相关手续，代为签署银行罚息（违约金）费用确认函（确认书）等相关资料，代交银行提前还款违约金、领取上述房产的房地产买卖合同和房地产证等产权证明，领取办理注销抵押登记的相关文件、房地产买卖合同、借款合同、借款借据、购房发票、房屋保险单、发票和退保证明、付清楼款证明、还款凭证等，并在有关文件上签字。
7、全权办理上述房产的注销抵押登记手续及领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。
8、全权办理上述房产的变更登记手续，签署变更登记申请表及一切相关文件，领取、保管房地产证等相关事宜，并在有关文件上签字。
9、全权办理出售上述房产的一切相关事宜，办理过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖现售合同，办理合同公证并签署相关文件。
10、签署上述房产的房款资金监管协议或首期款资金监管协议，上述房产的全部售房款、短期赎楼贷款、抵押贷款由受托方1代为收取。委托人应承担的赎楼款及各项税金、费用等从受托方1的托收帐户扣取后，将剩余房款划入委托方指定帐户。
11、签署担保融资赎楼合同及相关法律文件，缴纳赎楼的相关费用；到银行或土地房产交易中心办理上述房产的房款解除或终止资金监管手续，签署办理解除或终止资金监管手续所需签署的申请书及一切相关文件。
12、到深圳市房地产权登记中心或房地产交易服务中心办理退件、撤销过户的相关手续，签署相关文件并领取二手房买卖合同或房地产买卖现售合同、房地产证等相关资料；到司法机关或仲裁机构咨询上述房产所涉案件的具体情况，查询、复印并领取上述房产所涉案件的相关文件资料。
13、办理上述房产水、电、煤气（天然气）、物业管理、有线（数字）电视、电话、网络等过户、开户、销户、停机等手续。
受托方1有权委派本公司任何员工办理上述受托事项。受托方在其权限范围内及期限内签署的一切有关文件，我方均予承认。
受托方有转委托权。
委托人：______________
_______年____月____日
个人公证委托书委托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，现住现住xx省xx市xxxxxxxxx号，身份证号码：xxxxxx。
受托人：xxx，女，xxxx年xx月xxx日出生，现住xx省xx市xxxxxxxxxxx号，身份证号码：xxxxxx。
委托人与受托人系xx关系。委托人由于人在国外，现全权委托受托人代办本人xxxx公证事宜。
受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认并自愿承担一切法律责任。
受托人无转委托权。
委托期限自本委托事项办理完毕时止。
委托人：
年 月 日
个人公证委托书_____委托公司：
名称：_____有限公司 地址：________________ 营业执照：____________
受托人：
姓名：________ 性别：____ 年龄：____ 身份证编号：________________
兹委托受托人____________ 为公司的人，代表公司 与贵单位就有关业务进行磋商、谈判、并与贵单位签署相关合同及其附件和其它相关文件，跟进和处理该等合同/文件履行过程中的相关事宜。
人在其权限范围内签署的一切有关文件，公司均于承认，由此法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。
委托公司：_____有限公司（印章）
____年____月____日
个人公证委托书本授权委托书声明：我_____（姓名）系_____的法定代表人，现授权委托_____（单位名称）_____的（姓名）_____为我公司签署__________工程的投标文件的法定代表人授权委托人，我承认人全权代表我所签署的本工程的投标文件的内容。
人无转委托权，特此委托。
人：_____（签字） 性别：____ 年龄：____ 身份证号码：_________ 职务：________
人：____的权限为：代为申请诉前财产保全和诉讼保全;起诉立案;申请证人出庭;申请证据保全;申请调查取证;出庭、陈述事实;代为承认、反驳、放弃、变更诉讼请求;进行和解、调解;提起反诉、上诉;申请追加当事人、第三人;申请鉴定、重新鉴定和申请评估;申请诉讼中止;申请撤诉;代收法律文书;______________。
根据刑事诉讼法的规定，特聘请律师事务所律师为案件被告人(犯罪嫌疑人)的辩护人。本委托书有效期自即日起至止。
地址：_________________
电话：_________________
法定代表人：_________________
受托人一：_________________
身份证号码：_________________
工作单位：_________________
职务：_________________
电话：_________________
受托人二：_________________
身份证号码：_________________
工作单位：_________________
职务：_________________
电话：_________________
委托人因需到_________________局办理业务，特委托上述受托人代为办理。
受托人一的权限为：代为提交相关文件、材料，代为签收相关法律文书，和_________________。
受托人二的权限为：同上，或_________________。
甲方对乙方提供出的资料只用于维护自己的合法权益，严禁用着其他用途;甲方若将此信息资料用着非法其他用途，由此而产生的一切法律及经济后果由甲方自行承担：
依据河南省发展计划委员会核准的洛阳市产权交易费标准，按《关于公开处置破产企业有关问题的意见》的要求，甲方按收费标准的1/3向乙方支付有关费用。
委托期限：自____年____月____日至____年____月____日。
委托人声明：受托人在前述权限内所从事的有关行为均视为委托人自己的行为，由此产生的法律后果由委托人承担。
委托人签名及盖章：受托人身份证复印件粘贴处
(负责人签名、企业公章)
就中关村证券股份有限公司行政清理工作组(以下简称“中关村证券清理组”)个人债权人申报登记债权的事宜，委托人对受托人授权如下：
5.办理产权登记、过户、抵押、变更登记等手续，并签署、递送和收取有关的各类法律文件、申请书、凭证及房产证等权属文件;
最近，秋生可谓经历了人生最大的苦痛―父母在两个月内先后去世。好不容易办完遗体告别仪式，心力交瘁的他又迎来了另一个打击。
丧事过后，秋生到住房与建设委员会房屋登记大厅询问父亲在世时的房产，以便和妹妹有个合理的分配。然而秋生得到的答案却是：“这房子不是你父亲王宪卿的名字，一年前就过户到一个叫王红丹的人名下了。”秋生一愣，什么时候父亲把房子过户给妹妹了？自己怎么一点都不知道？
父母身先去，儿女兴风波
事情还得从秋生的父亲再婚说起。
原来，秋生的父亲王宪卿中年丧妻，后经邻居介绍和一个叫谷丽娟的老姑娘结婚，父亲与继母婚后第二年生下了妹妹红丹。
转眼秋生也成家立业，日子过得还算红火，婚后买了两套房。妹妹红丹3年前也结了婚，对象是一个外地来京的小伙子，由于房价太高，两个年轻人根本买不起房，婚后一直跟父母住。父亲老年得女，对红丹一直非常宠爱，多次嘱咐秋生要照顾好妹妹，让妹妹住大房子。秋生每次都默不作声，自己不想跟妹妹争，可他哪里做得了老婆阿凤的主。
父母去世后，秋生居然查出这样的事实。夫妻俩合计半天，决定先不露声色，明天到妹妹家打听虚实。
秋生夫妻俩一进门，妹妹脸上就没了往日的和气，也不招呼哥嫂，一直自顾自做家务。阿凤给丈夫使了个眼色，秋生便跟红丹说起了房子。妹妹说：“事到如今，我也没有什么可瞒着的，父母在世前一年，就已经把房子卖给我，只不过怕你有想法就没有告诉你，不信你看买卖合同和房产证。”
哥哥还没弄明白是怎么回事，嫂子就不干了：“我们两口子也赡养老人，你别想拿这两张纸唬我，我不是你哥，不吃你这一套！你大哥平日对你不薄啊！竟然做出这么忘恩负义的事情来！”王红丹平日被家里上上下下地宠着，哪里受过这个气，姑嫂两人从语言升级到了厮打。王红丹毕竟年轻，嫂子阿凤吃了亏，回家后气得一病不起。
见老婆病成这样，秋生心里也怪妹妹，再想到自己对父母一向赡养到位，如今房子给妹妹竟然连声招呼也不打，心里越想越气。第二天找律师咨询，律师建议他先去房管登记处查询一下当初过户的详细档案。在登记处秋生看到买卖合同的落款处虽然“有”父亲的签字，但这个签字根本不是父亲本人的，而是妹妹王红丹的。
秋生一纸诉状把房屋所在区的住建委告上了法庭，要求住建委撤销给王红丹颁发的房屋产权证书，理由是父亲根本没有把房屋卖给红丹，合同上的名字是红丹代签的，建委给王红丹颁发房屋产权证属行政行为违法。法院受理案件后，通知王红丹为第三人参加了案件诉讼。
【法律点】
为什么法院会通知王红丹出庭？这个行政诉讼第三人到底是什么？
王芳释疑：我国行政诉讼法规定，与提讼的具体行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。
根据该条可知，本案秋生要求确认建委给妹妹红丹颁发房屋产权证的行为违法，法院认为红丹作为现在房屋的产权人，与建委颁发房产证的行政行为之间有很大利害关系，因此将其列为了行政诉讼第三人参加行政案件的审理。
两度“法庭会”，遗愿终成空
经过庭审，虽然买卖合同上卖方的签字鉴定后确实不是父亲的签字，但住建委却出示了当初办过户手续时，父亲王宪卿在其他材料上的亲笔签名。法院认为从双方举证情况来看，将房产过户给第三人，确系王宪卿的真实意思表示，虽然过户材料有些瑕疵，但这不足以影响该转让行为的效力，所以判决驳回秋生的诉讼请求。
秋生两口子不服，决定找个更专业的律师重新上诉。一个礼拜后，王红丹接到了法院电话，说是哥哥又把自己给告了，让她去法院领书和传票。
秋生这回提起的是民事诉讼，书上写明要求确认当初红丹与父亲签订的买卖合同无效。很快案件如期开庭。
法庭上秋生聘请的钱律师陈述说：王宪卿患有小脑萎缩很多年，早就有行为障碍，已经不能正确表达自己的意思，这种情况下签订的房屋买卖合同当视为无效。并当场向法庭提交了一部分王宪卿在医院看病的诊断证明，上面清楚地写明王宪卿患有小脑萎缩症。同时，钱律师申请法院前往王宪卿看病的医院调取其近些年看病的全部病历。
红丹向法官解释说：“我爸去世前半年是自己骑车去单位交党费，还能提着篮子去菜市场买菜，怎么可能无民事行为能力？我爸单位的同事和邻居都能为我作证。”红丹的人也补充：“小脑萎缩是人类衰老的必经阶段，很多老年人都患有不同程度的小脑萎缩，即使患有小脑萎缩也不意味就没有行为能力。为了证明王宪卿有行为能力，我们要求法庭给举证期，我方将提交新证据证明这一点。”于是法院宣布休庭。
第二次开庭，法院调取来了医院病历记录，里面记载了王宪卿患有小脑萎缩、流口水、反应呆滞等症状。红丹找到了两位重要证人出庭作证，一个是父亲单位的会计，他证明父亲去世半年前曾亲自来单位办理医疗报销手续和交党费，当时神志清醒。老街坊也出庭作证，证明王宪卿生前脑子清醒得很。
这时，钱律师把准备好的申请书递交到法官手上，向法庭提出申请，要求对去世的王宪卿做行为能力鉴定，钱律师还特别说明，要对签订房屋买卖合同时的王宪卿行为能力做鉴定。
“给我爸做鉴定？王秋生，你是不是人啊？你要让九泉之下的爸爸死后不得安宁吗？”秋生听到这里，心里也不好受，没想到钱律师会申请对去世的父亲做鉴定，这怎么使得？
【法律点】
父亲已经去世，还能做行为能力鉴定吗？
王芳释疑：我国法律规定近亲属或者其他利害关系人是可以向人民法院提出申请认定某人为无民事行为能力人或限制行为能力人的。
法院接到申请后，首先应按照程序确定有资质的专业司法鉴定机构进行具体鉴定工作，并依据鉴定结果来认定公民的行为能力。本案中被鉴定人父亲王宪卿已经去世，那么儿子秋生要提供王宪卿在世时的相关诊断证明、病历等详实的证明资料，才可以申请对王宪卿在签订房屋买卖合同时的民事行为能力做鉴定。司法实践中把这种给已经去世的人做的行为能力鉴定叫做既往行为能力鉴定。
所以，实际上既往行为能力鉴定并不非要利用尸体才能做司法鉴定，仅凭书面的诊断材料、检验报告等也是可以做行为能力认定的。
法院接受了钱律师的申请，给鉴定中心提交了所有王宪卿的病历资料。一个月后鉴定结果出来了，结果显示王宪卿在签订房屋买卖合同时为无民事行为能力。法院依据该份鉴定结果，最终判决认定红丹与父亲当初所签订的房屋买卖合同无效。
一、纳入归并范围的经济适用住房，包括安居房、平价房；职工已购公有住房，包括原有限产权性质已按《关于本市有限产权房屋与完全产权房屋接轨的规定》办理接轨手续的住房；其他行政划拨土地上的住房，包括解困房、落政房和私有自用住房等。
二、纳入归并范围的住房，已取得的黄色房地产权证或房屋所有权证，交易时均视作绿色房地产权证（以下简称绿证）。在依法转让办理变更登记时，免交土地出让金或土地收益金，受理转让过户的房地产交易中心应向受让人颁发绿证。
三、直接转为内销商品住房项目的程序：
（一）原非商品住房项目的建设单位，应在2000年6月30日前持下列材料向原批准建设用地的市或区县政府下属的房地产交易中心申请办理登记手续。其中：项目未竣工的，应申请办理土地使用权初始登记，除经济适用住房外，符合预售条件的，可一并申请内销商品房预售；项目已竣工的，直接申请办理新建商品房初始登记：
1、申请书；
2、建设用地批文和建设用地批准书，其中：属市统征基地“1.5万亩”的项目，提交市住宅建设征地批文；属市统征基地“2万亩”的项目，提交征地费包干协议及完成征地补偿的证明，市住宅局、市房地局认可的具体分建单位名单以及与牵头征地单位有关协议；
3、已批准的总平面布置图和地籍图；
4、建设工程施工许可证；
5、勘测定界报告及附图；
6、其他材料。
符合预售条件，需一并申请预售的，还应提交申办预售许可证规定的材料；项目竣工的，还应提交办理新建商品房初始登记规定的材料。
（二）市和区县房地产交易中心设立专门受理窗口，市或区县房地产管理部门有关职能部门应成立专门工作小组，实行一门式受理，统一审批发证。
（三）房地产交易中心受理后，应在三十日内完成登记、审核手续，分别颁发绿证和内销商品房预售许可证。
已取得预配售许可证的经济适用住房项目经土地使用权初始登记后，已取得的预配售许可证视同内销商品房预售许可证，可直接上市预售。
四、应补缴出让金转为内销商品住房项目的程序：
（一）原非商品住房项目的建设单位，应按建设计划管理规定，持原批准的非商品住房建设计划，向市计委申请转为内销商品房计划，市计委备案后出具公文处理便函。
（二）项目经市计委备案后，除原由浦东新区、金山、松江、青浦、奉贤、南汇、崇明等区县政府批准建设用地的非联建参建项目，应向上述区县的房地局办理用地和出让手续、补缴出让金外，其余项目均应向市房地局办理用地和出让手续、补缴出让金；并按规定向房地产交易中心办理土地使用权初始登记。
（三）项目符合预售条件后，应向项目所在地的区县房地产管理部门申办内销商品房预售许可证；项目竣工后应按出让地块的房地产登记分工规定向市或区县房地产交易中心办理新建商品房初始登记。
五、不具备房地产开发资质的建设单位，内销商品住房项目需要预售的，应先按规定向工商和房地产管理部门申办房地产开发企业资质。不申办房地产开发资质的，必须待项目竣工按规定办理新建商品房初始登记取得绿证后，作为现房转让。
六、自1999年12月1日起，原划拨土地上普通内销商品住房和侨汇房仍按原规定办理新建商品房初始登记，房地产交易中心直接颁发绿证。
七、1999年12月1日起，内销商品住房销售应参照市房地局制定的上海市内销商品房预售、出售合同或买卖合同示范文本签订合同。
八、内销商品住房的转让过户、变更登记，除原侨汇房按原规定由市房地产交易中心办理外，其他内销商品住房均由房屋所在地的区县房地产交易中心办理。
九、1999年12月1日以后签订出售或买卖合同的，交易手续费统一由买卖双方各按房价的0.08％缴纳，不足100元的，按100元缴纳。其中：个人在1999年12月1日至2000年12月31日期间，购买空置商品住房（1998年6月30日前取得《新建住宅竣工交付使用许可证》尚未预、出售的商品住房）并签订合同的，免缴交易手续费。
中图分类号：DF83文献标识码： A 文章编号：
一、案情介绍
某市居民张忠于该市西大街有私房11间，其中临街门面旧式楼两间。1999年3月16日，张忠与A单位达成房屋买卖协议，约定由张某将前述两间临街门面旧式楼房以十万元的价格卖给A单位。后A单位按合同约定分三次将十万元购房款支付给了张某，同年双方共同填写了房屋转移过户申请书并向房管部门提交房屋买卖的有关证件。2000年6月房管部门通知A单位交纳过户费并开出黄票。后因不可归责于买卖双方的事由，双方一直未能办结过户手续。后张忠反悔，并以买卖尚未办结过户登记手续为由主张合同无效。A单位于2001年4月诉至人民法院，但一、二审皆败诉。法院判决合同无效，其法律依据是1983年国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第6条的规定及最高人民法院在此基础上做出的批复，即“签订房屋买卖后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是允许的”。这实质上确认了房屋买卖合同须以办理产权转移登记手续作为成立要件。依此，在本案中，买卖双方未办结过户登记手续，其买卖合同尚未成立，更谈不上效力问题，因而法院支持张某合同无效的主张。
二、问题提出
显而易见单就审判结果而言，它严重违背了公平与诚信原则，使买方无辜受损，确难让人信服，而这恰是由最高人民法院批复所指导出的当然结论。按照逻辑，该批复很容易使我们在认识上陷入一个二难推理的困境中：房屋买卖合同在过户登记之前尚未成立，一个尚未成立的合同根本不应该履行，而当事人又怎能依据这样一个尚未成立、毫无效力的合同要求对方履行协助办理过户手续的义务呢？照这样的推理，在价格市场瞬息万变的今天，于房地产升值时，买方岂不成了卖方任意否定合同效力、背信弃约的牺牲品？反之，房地产跌价时，卖方又怎不可能因买方任意反悔，恶意转嫁风险而无端受损？可我们的司法解释恰恰纵容了该种背信行为，为其提供了合法的依据，而对维护不动产交易最基本的稳定、安全、公平和诚实信用却无能为力。
这些矛盾要获得有效解决，我们就不得不重新看待房屋买卖合同与过户登记的关系。实际上，二者是两回事，各有其独立的意思表示和成立方式。订立买卖合同是一种债权行为，而为履行该债权合同达成合意，实现房屋所有权转移的过户登记则是一种物权行为，尽管二者有着内在的密切的联系，但它们又是相互区分、各自独立的。我们不能主观臆断地将后者作为前者的当然内容。否则，势必加剧类似本案中显失公平的合同现象，导致人们对合同的不信任，甚至对法律保护持怀疑态度。
事实上，最高人民法院批复之精神与其所依据的《城市私有房屋管理条例》似相违背。根据《条例》第6条：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”，这一规定尚未明确房产权属登记之效力，我们只能从中得出房屋产权转移须经登记的结论，而得不出房屋买卖协议须以登记作为成立要件的结论，纵观我国现有法律、法规均未就房产权属登记之效力问题做出明确规定，只是一些主管部门规章中有所涉及，如建设部1990年12月31日的《城市房屋产权产籍管理办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为无效。”由此，我们可以看出，房屋产权未办理登记，只影响房屋产权转移变更的效力，并不影响此前的房屋买卖合同的成立与效力。因此，最高人民法院批复是有失妥当的。
三、学理分析
前文已提及，房屋产权的转移是物权行为，而房屋买卖协议是一种债权行为。而对二者做出明确区分可以使我们对房屋买卖过程有更深刻、更清醒的认识：一宗完整的房屋买卖可划分为债权行为和物权行为两个阶段。在前一阶段即订立买卖协议的阶段，只要符合一般法律行为的要件以及法律明确要求以书面形式签订合同并经公证有效的特别要件，该买卖协议即行生效，符合有效条件的协议具有法律约束力，当事人必须履行，否则即可强制实际履行或责令其承担违约责任。物权行为阶段即双方为履行前买卖合同就房屋产权转移达成合意，该合意以登记作为生效要件。换言之，登记不是债权合同的成立要件，而是作为物权合意、所有权实现转移的要件而存在的。显然，二者有着本质的区别，它们相互独立，各具特色，若发生债权合同因意思表示有瑕疵或内容违反公序良俗而致无效或被撤销时，物权合意的效力却不受影响，买方对标的物仍保有所有权，而卖方依不当的得利之规定请求返还。这就是物权行为的特质所在，也是物权行为理论兼顾双方当事人利益、注重实质公平内涵的体现，在学界将其概括为物权行为的独立性和无因性。由此可以推知，当事人在房屋买卖关系中，没有履行法定方式——登记，只意味着房屋产权未发生变动，并不影响买卖合同本身的成立与效力，买卖合同仍然有效。
而我国于实践中将物权行为与债权行为混为一谈，主要原因在于法律对物权行为理论采取了一种折衷主义的态度：即认为物权合意是基于债权合同的存在而发生的，它是债权合同之当然结果，同时须履行法定的登记或交付行为才能发生效力。这实际上是不承认物权行为的独立性和无因性，而无视物权行为的特性就等于抹煞了物权行为与债权行为最本质、最核心的区别点。既然二者没有实质区别，那么在内容上模糊二者的界限，认为债权行为涵盖了物权行为的内容，进而将物权行为的生效要件套用于债权行为中，并将其作为债权行为成立的特别要件予以规定就不足为怪了。由于这样的误导，实践中就容易走向这样一种认识误区：债权合同以交付或登记为成立要件，在此之前，合同无法律约束力。从而根本否定了合同的严肃性，破坏了合同秩序，违背了民法最基本的诚实信用原则。
反过来，我们如果采用上述物权行为理论对前案进行重新分析，则会得出一个截然不同的结果：该案房屋买卖合同已符合生效要件，具有法律约束力，当事人必须遵照履行。而未办结过户登记手续只是表明房屋所有权尚未转移，并不能否定买卖合同本身的效力。A单位有权依有效合同要求对方继续履行协议办理过户登记手续的义务。若对方拒绝则为违约，司法机关应视情况强制其实际履行或责令其承担违约责任。这样的处理结果似乎更加公平合理，也更符合现代市场经济的价值取向，因为物权行为理论本身在法律体系中的立足，即是为复杂而层次较高的市场经济提供服务的。
原告和被告互不相识，2008年8月4日被告因经营需要，通过某中介公司李某的介绍，向原告借款40万元整，双方签订了借款合同，约定借期为12个月，自2008年8月4日起至2009年8月3日止，月利息为2%，利息为每半年支付一次，到期本金一次付清，如遇国家对利率作调整，仍按约定的利息执行，不作调整。
同日双方又签订了一份还款协议，约定了具体的还款时间，以及被告为了保证按期还本付息，以自有的一套商品房作为抵押担保。担保的范围包括借款的本金、利息及债权人为实现债权而发生的诉讼费、执行费、律师费、公证费、催告费、抵押物处置费、过户费等。双方还约定被告在本息还清时，原告应当协助被告办理抵押物注销登记。
借款合同签订的当天，原告将40万元交给了被告，被告也向原告出具了借条，此后，双方还到当地的公证机关办理了具有强制执行效力的债权文书公证书，即如果到期被告不还款，被告自愿接受强制执行。
上述手续办理完毕后，原告和被告一直未再联系，被告每月按期将利息支付给中介公司的李某，借款合同到期后，被告又将本金支付给了中介公司的李某。但是原告认为他没有收到归还的本金，所以将被告告上了法庭，要求被告偿还借款，并按照银行同期贷款基准利率的四倍支付逾期还款的利息，同时承担相应的律师费。
二、庭审过程
在庭审中，原告出具了借条，借款合同，还款协议，以及公证文书，证明被告向其借钱的事实。被告则称已经将钱还给了中介公司李某，并且出具了由中介公司李某签名的收条，以及在归还本金的当日原告和中介公司的李某已经陪同原告一起在房产部门办理了抵押权注销登记手续，以此证明自己已经还清了欠款。但是原告认为他没有委托中介的李某代为收款，所以被告是否将钱交给了中介公司的李某，他不得而知，而且即时被告将钱交给了中介公司李某，由于李某没有原告的授权，原告对此也不予认可。
本案争议的问题就是中介公司的李某是否收到了这笔还款，以及李某代收还款的行为是否是一个有效的行为？如果是一个有效的行为，被告就无需再偿还原告的钱款，而如果不是一个有效的行为，被告就仍需偿还原告的钱款。
要知道李某是否收到了被告归还的钱款，即确认被告向法庭提交的李某出具的收条的真实性并不难，只需要找李某了解一下情况就行。但是在诉讼的过程中，李某这个关键人物因为其他的案件已经被判刑，关押在某监狱。原审法院为了查明案情，到监狱里对李某作了询问笔录，李某承认他已经收到了该笔钱。
一审法院在庭审中向原告出具了该询问笔录，但是原告不予承认，他认为李某是否收到了钱他们不清楚，而且即使李某已经收到了钱，也不能证明被告已经履行了还款义务，因为李某没有原告的授权，无权代原告收款。
本案争议的第一个问题即李某是否收到了被告的还款，尽管原告不予认可，但是李某已经证实了他确实收到了被告偿还的款项，因此本案争议的焦点即集中在即中介公司李某代收款项的行为是否构成了有效的行为？
三、法理分析
所谓是指人以被人的名义与第三人从事法律行为，而所有的后果由被人承担。权按照产生的意义来划分可以分为法定、指定和委托。法定和指定是针对无民事行为能力人或者限制民事行为能力人而产生的，是基于法律的规定或者人民法院的指定而行使权的行为。委托则是基于当事人、法定代表人、法定人的委托而产生的权。行为人如果没有他人的委托，就以他人的名义实施法律行为，则该行为为无权的行为。广义的无权包括表见和表见以外的。表见是指行为人虽无权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的行为。我国民法通则第66条第1款规定：没有权、超越权或者权终止后的行为，只有经过被人的追认，被人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
本案中中介李某的行为就是一个无权的行为，一开始他帮助原告收取每个月的利息，对此原告也是认可的，也就是说对于前面李某代收利息的行为原告是追认的，所以这些代收利息的行为是有效的行为。那么既然原告对于前面被告代收利息的行为都是认可的，在这种情况下被告就有理由相信将本金还给中介的李某即履行了对原告的还款义务，也就是中介的行为构成了一个表见的行为。对于这种表见，被人应当承担相应的责任。退一步，即使李某的行为不构成表见，仅仅是一个狭义的无权，那么在本案中原告对于中介李某的行为还进一步加以了确认，也就是原告在被告归还本金的当日在中介李某的陪同下同被告一起去办理了抵押权注销登记手续，那么这一追认行为应当使得中介李某的行为有效。而原告对于上述观点也不予认可，他认为之所以陪同被告一起去办理抵押权注销登记手续，因为被告的儿子曾与原告联系，称需要用被告用作抵押的房产向工商银行抵押贷款，只要把原告的抵押手续注销掉，银行就可以放款，只要银行放款，被告就可以用该款项来偿还原告的欠款。但对此种说法没有任何证据支持。
一审法院经审理认定了原、被告之间的借贷关系合法有效，中介李某代原告收受本金的行为构成了无权，而这一无权得到了原告的追认，所以被告已经履行了还款的义务，一审法院据此驳回了原告的诉讼请求。
一审判决后，原告不服，提出上诉，上诉的理由主要是认为原审法院认定的事实错误，理由有三：一是原告认为真正的事实是原告之所以办理抵押权注销登记，是因为被告向银行贷款，只有将房屋上的抵押权注销掉，银行才可以放款，也才好把钱还给原告，所以原告才答应帮忙。二是原告认为被告是否将40万元还给了中介的李某，他不清楚，而且即使已经还了，也与本案无关。三是抵押权注销登记申请书只是借贷双方向房产管理部门提交的一份申请，不是债权债务履行凭证，不能据此认定债权债务履行情况。如果被告已经还清了借款，那么应该收回借条，而本案中借条仍然在原告处，证明双方的债权债务仍未消灭。除了认为一审法院对事实认定不清外，原告还认为一审法院程序上存在问题，比如存在回避的情形未依法回避，原审法院自行向中介李某调查取证的行为不属于法院有权调查的范围。
二手房自助交易能够节省一笔数目不小的佣金，虽然交易过程会麻烦一些，但有些亲戚朋友相互熟识的人之间往往会考虑选择这种方式。自助交易的特点是上下家直接交易，无需支付较高的佣金，但是双方面临的是烦琐、复杂的交易手续，以及无第三方监督风险较大等问题。因此对交易过程都不是很熟悉的买卖双方来说，需要注意的地方还有不少。
操作过自助交易的孟伟表示，虽然其过程比较复杂，但只要细心应付，还是能够顺利过关的。据介绍，自助交易主要包括看房、议价、签订买卖合同、办理按揭贷款、过户、收房等六大环节，下面我们根据孟先生自己的经验，以及结合专业人士的建议，来对每个环节逐步进行解析。
第一关：信息真伪要验明
孟伟表示，在这道程序中，除了要对房源质量状况进行了解外，还需要注意的是，必须自己前往交易中心进行产权调查。
除了要验证卖家的房产证之外，还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”)，用以确定房源的状况，如有无抵押情况等。如现在上海市境内的房屋小产证(2003年以后制定的)上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息，但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后，才发现该房屋存在查封、甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时，则可能面临已经支付的本金无法保障的风险。
特别提示：在上海，“产调”内容一般有七项，其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押、司法查封等权利限制情况，此外小产证地址、产权证上记载的人数也可一并查阅。在房产交易中心进行“产调”时，只需提供自己的身份证，然后报出物业所在的具体地址便可，当然，每项内容查询费用为5元。
第二关：议价要“细火慢炖”
对于自助交易来说，议价是一个很艰难的过程。孟先生告诉记者，他当时跟卖家议价时，也曾差点因为物业维修基金而导致交易中断，卖家不想将此包含在房价里面，但孟伟坚持要求卖家赠送，双方据理力争，互不相让，最后在朋友的斡旋下，各让一步之后问题才得以解决。
业内人士表示，买卖双方就价格问题直接“交手”，很容易产生抵触情绪，都不愿意做出让步，那么最终结果是不欢而散。而在有房产经纪人的情况下则有所不同，经纪人会根据实际情况进行调解，这样双方的意见容易达成一致。而自助交易怎样做才能使双方的意见统一呢?
特别提示：上海华燕房屋理财中心营运部总监吴伟芳建议，买家首先要对自己有意向的房产进行充分了解，做到心中有数；其次在还价时要慢慢商量，不能一口咬定一个价格不让步；此外就是懂得采取迂回战术，如果在房价上无法使对方做出让步，那么可以在别的地方得到补偿，如要求对方送装修、物业维修基金等，甚至家具都可以要求对方赠送。总之，议价需心平气和地进行，不能急吼吼，讲究的是“细火慢炖”。
当然，在议价过程中，还要仔细了解卖家其他的想法，特别是涉及到费用方面的问题，如维修基金、装修(尤其是空调、热水器等)、家具、煤气初装费、有线电视、宽带等，如何处理，都必须商谈出结果，详细记录下来，并在买卖合同中体现出来。
第三关：签合同要考虑周全
虽然自己曾经买过一次房，孟伟在签订房屋买卖合同时，还是感到有些茫然失措，幸好他托人找到一份样本，依葫芦画瓢，因此也就顺利过关了。不过他表示，为了减少纠纷，买卖合同内容尽量做到详实、周全。
签订房屋买卖合同之后，便要支付首付款。孟伟表示，如何保证这笔款项的安全是买家要认真考虑的问题。他把首付款交给了卖家，但是要求对方把房产证交给律师代为保管。
特别提示：上海联业律师事务所主任律师王展表示，在签订房屋买卖合同时，以下几点必须多加小心，如确认房主真实身份、房价、明确双方违约责任、付款过户时间、费用交接时间等。
此外，在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。补充条款的内容包括装修是否赠送，维修基金、煤气初装费、有线电视开通费、宽带开通费等如何结算，以及户口等诸多问题。当然，卖家也会提出自己的要求，如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承担的责任等。
关于首付款的安全问题，专家建议可以选择第三方来代为管理。即使是直接交给卖家，也应该在第三方见证的情况下完成，如律师到场等。支付首付款之后，应要求卖家尽快办理还款手续(如果该房产有按揭贷款的话)，以解除抵押。
此外，还需留有部分尾款在收房时支付，这是因为考虑到水电煤、物业管理费等税费的支付，以及保证装修部分完好而特意保留的。尾款金额一般在1万～5万元之间，视具体情况而定。
第四关：申请贷款找担保机构
孟伟在申请按揭贷款时费了很大的力气，他咨询了多家商业银行，但对方一听说是个人申请，便没了下文。最后他在一家银行业务员的建议下，通过一家贷款担保公司来办理，才顺利办妥。
特别提示：上海德佑地产有关人士表示，出于多方面原因考虑，商业银行一般不大愿意接受个人贷款申请。“这就相当于批发跟零售的关系，个人申请贷款好比是零售，而银行喜欢跟机构合作，希望走批发的路子。”这位人士如此表示。鉴于此，这位人士建议购房者跟贷款担保机构合作，以便能够顺利办出贷款。
办理贷款需要提供的证件主要有身份证、结婚证以及户口本，需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明(近三个月的工资账单，部分银行需要)，以及银行存折和硬卡。如果还要办理公积金贷款，还需要提供公积金账户。
第五关：办理过户手续要及时
只有办理产权转移过户手续之后，买家才能真正放下心来，因此当卖家还清按揭贷款余款之后，孟伟马上前往交易中心办理过户手续。相对来说，过户手续办理过程并不复杂，只要各项证件、材料齐全，在两个小时之内能全部办理妥当。
特别提示：办理过户手续时，买卖双方需要提供的资料包括身份证、产权共有人证明(如为共同财产)、买卖合同、首付款收据、结婚证等。先领取并填写申请书，然后到税务局驻房管部门的询价窗口进行审核，此后是买卖双方各自纳税并缴纳手续费(契税、印花税、个税等)，并取得收件收据。如果夫妻两人的名字都要署在产权证上，需两人同时到场。
第六关：收尾勿忘结清费用
取得房产证之后，孟伟便要收房了，而在这时面临的是最后一关，即要求对方结清所有费用，并办理电表、煤气等过户手续，同时支付尾款。至此交易结束。
第一条 为加强土地管理，改革城镇国有土地使用制度，促进城市建设和社会经济发展，根据 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 本办法所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。
我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《条例》和本办法的规定，在我省境内取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
第三条 省、市、县（含县级市、区，下同）人民政府土地管理部门负责组织实施本办法，依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
第四条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止，必须到市或者县人民政府土地管理部门办理登记，涉及地上房产的，必须到同级人民政府房产管理部门办理房产登记，涉及其他地上建筑物、附着物的，必须依照法律、法规的规定到有关部门办理手续。
第二章 土地使用权出让
第五条 市、县人民政府土地管理部门应当会同城市建设、规划、房产管理等部门共同编制土地使用权出让方案，经本级人民政府审核同意，依照本办法第六条规定的审批权限报经批准后，由土地管理部门组织实施。
在城市规划区内的土地使用权出让方案应当符合城市规划。
第六条 土地使用权出让的审批权限，按照国家和省规定的关于国家建设征用（划拨）土地审批权限执行。
第七条 土地使用权出让前，市、县人民政府土地管理部门应当会同有关部门向申请用地者提供下列资料：
（一）土地位置、面积、四至，地形图、地面现状和基础设施情况；
（二）工程地质和水文地质的主要特征；
（三）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制；
（四）环境保护、绿化、交通、抗震等要求；
（五）出让年限和方式；
（六）其他与出让有关的资料。
第八条 协议出让土地使用权程序：
（一）申请用地者向出让方提交《用地申请书》；
（二）出让方对《用地申请书》审查后，在十五日内按本办法第七条的规定，向符合条件的申请用地者提供有关资料；
（三）申请用地者收到出让方提供的有关资料后，应当在指定时间内向出让方提交土地开发利用方案，有关土地使用权出让金（以下简称出让金）数额和付款方式等有关文件；
（四）出让方收到申请用地者提交的有关文件后，应当在三十日内给予书面答复；
（五）经协商一致，出让方与申请用地者签订土地使用权出让合同。
第九条 招标出让土地使用权程序：
（一）出让方招标公告或者向申请用地者发出《招标邀请书》，并按本办法第七条的规定向投标者提供有关资料；
（二）申请用地者应当在指定时间内，到出让方指定的地点将密封的标书投入标箱，并交纳拟定出让金总额10％至20％的保证金；
（三）出让方应当邀请有关方面的专业人员组成评标委员会，公开开标、验标，并按标价、土地开发利用方案、资信等条件进行评审，择优确定中标者；
（四）评标委员会签发《决标意见书》后，由出让方向中标者发出《中标通知书》；
（五）中标者收到《中标通知书》后，在约定时间内与出让方签订土地使用权出让合同。
中标者在约定时间内不与出让方签订合同的，视为放弃中标，其交纳的保证金不予退还；出让方未按约定时间与中标者签订合同的，应当赔偿中标者的经济损失。未中标者交纳的保证金，在评标结束后十五日内如数退还。
第十条 拍卖出让土地使用权程序：
（一）出让方在距拍卖前六十日土地使用权拍卖公告；
（二）申请用地者应当在指定时间内向出让方提交法人或者自然人的身份证明、资产负债表、资信证明等文件，支付保证金，领取报价牌；
（三）出让方主持拍卖，宣读土地使用权拍卖规则，介绍出让地块的概况，公布底价，公开叫价；
（四）申请用地者举报价牌应价，经过竞买，出价最高者得；
（五）出让方当场与出价最高者签订土地使用权出让合同，并收取定金。
前款第（二）项规定的法人或者自然人的身份证明是指：法人身份证明、法定代表人身份证明、法定代表人的授权委托书、委托人身份证明。
第十一条 土地使用权出让合同应当包括下列内容：
（一）出让方、申请用地者的姓名、单位、地址，法定代表人的姓名、职务；
（二）出让地块的位置、面积、用途；
（三）出让期限；
（四）建设项目完成期限；
（五）出让金数额及其结算方式；
（六）违约责任；
（七）订立合同日期和地点；
（八）其他需要约定的事项。
第十二条 申请用地者在签订土地使用权出让合同时，应当向出让方支付出让金总额10％至20％的定金，从合同签订之日起，六十日内支付全部出让金。定金可以抵充出让金。
第十三条 土地使用者逾期未全部支付出让金，出让方有权解除合同，定金不再返还，并可请求违约赔偿；出让方未按合同规定提供土地使用权的，应当双倍返还定金，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十四条 土地使用者按合同规定支付全部出让金后，应当依照本办法第四条的规定办理登记，领取国有土地使用证，取得土地使用权。
第三章 土地使用权转让
第十五条 按照本办法第二章规定取得的土地使用权再转让的，转让方必须具备下列条件：
（一）领有国有土地使用证；
（二）按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。
第十六条 转让土地使用权时，地上建筑物、其他附着物的处置按《条例》第二十三、二十四条规定办理。
第十七条 土地使用权转让，转让方与受让方应当签订土地使用权转让合同。
土地使用权转让合同的内容，参照本办法第十一条的规定订立。
第十八条 同一建筑物分割转让的，产权所有人各享有相应比例土地使用权；但同一建筑物所占有的土地使用权整体不可分割。
分割转让地土使用权，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。在报请审批时，转让方、受让方应当出示各自应得的土地使用权比例的证明，并应当在转让合同中写明。
第十九条 土地使用权转让时，受让方应当在转让合同签订之日起十五日内，凭土地使用权转让合同，依照本办法第四条的规定办理过户登记，领取国有土地使用证。
第四章 土地使用权出租
第二十条 土地使用权出租，出租人必须具备本办法第十五条规定的条件。
第二十一条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同的内容，参照本办法第十一条的规定订立。
第二十二条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当在租赁合同签订之日起十五日内，依照本办法第四条的规定办理出租登记。
第五章 土地使用权抵押
第二十三条 依法取得土地使用权的土地使用者（以下简称抵押人）可以用土地使用权向金融机构或者其他债权人（以下简称抵押权人）抵押。抵押时应当交验国有土地使用证、土地使用权出让或者转让合同等有关文件，经抵押权人核实后，抵押人与抵押权人签订抵押合同。
抵押土地使用权时，对地上建筑物、其他附着物的处置按《条例》第三十三条规定办理，并应当在抵押合同中写明。
第二十四条 抵押权人应当在抵押合同签订之日起十五日内，依照本办法第四条的规定办理抵押登记。
第二十五条 抵押人未能履行到期债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人可以依照国家法律、法规和抵押合同的规定，对抵押人的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权进行处分，处分之后，应当依照本办法第四条的规定办理过户登记。
第二十六条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押权人应当在抵押合同终止后十五日内，办理注销抵押登记。
第六章 土地使用权终止
第二十七条 市、县人民政府土地管理部门，应当在土地使用权期满六个月以前，将《收回土地使用权通知书》送达土地使用者。土地使用者应当在规定的时间内，向发证机关交还国有土地使用证和地上建筑物、其他附着物的权属文件，并办理注销登记。
自土地使用权期满之日起，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权由市、县人民政府无偿收回。
第二十八条 依据《条例》第四十二条规定提前收回土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门与土地使用者协商，可以给予相应的补偿，也可以用出让其他地块土地使用权的方式进行交换。
交换土地使用权应当重新签订土地使用权出让合同，并办理登记。
第二十九条 土地使用权期满，土地使用者申请续期的，必须在土地使用权期满六个月以前向市、县人民政府土地管理部门提出，经市、县人民政府批准后，依照本办法第二章的规定重新签订土地使用权出让合同，支付出让金，并办理登记。
第七章 划拨土地使用权
第三十条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当依照本办法第四条的规定办理登记；市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可以依照本办法的规定予以出让。
第三十一条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，符合《条例》第四十五条第一款规定条件的，可以转让、出租、抵押划拨土地使用权。但转让、出租、抵押划拨土地使用权，必须报请市、县人民政府土地管理部门批准；涉及地上建筑物、其他附着物的，还必须报请本级人民政府房产管理部门或者有关部门批准。
第三十二条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，在向广告经营单位申请刊播、设置、张贴以买卖、出租房屋或者场地为内容的广告时，必须提交土地使用权出让合同和本办法规定的登记证明；对无出让合同和登记证明的，广告经营单位不得受理。
第八章 出让金和有关费用
第三十三条 出让金的数额，可以根据土地的位置、用途、出让年限、容积率和市场供求等因素，由出让方与申请用地者以协议、招标、拍卖方式确定。
对职工住宅、公益事业、国家重点工程项目等非经营性用地，经县以上人民政府批准，可以减收或者免收出让金。具体办法，由省土地、物价、财政部门制定。
第三十四条 办理土地使用权出让、转让、出租、抵押登记，应当按国家有关规定交纳登记手续费。
第三十五条 出让金的使用与管理，按财政部《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》的规定执行。
第三十六条 出让金和其他各项费用以人民币或者外汇结算；用外汇结算的，按付款当日国家外汇管理局公布的牌价折算。
第九章 罚则
第三十七条 土地使用者未按土地使用权出让合同规定的年限和条件开发、利用土地的，市或者县人民政府土地管理部门应当责令纠正，并可以根据情节给予警告或处以出让金总额的5％至10％的罚款。
对受到前款规定的处罚后仍拒不改正的，市或者县人民政府土地管理部门可以无偿收回其土地使用权。
第三十八条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市或者县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以非法收入20％至50％的罚款；对责任人可以建议其所在单位或者上级主管部门、有管辖权的监察机关给予行政处分；对受让方、承租人，应当责令其退回非法使用的土地，拒不接受的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定给予处罚。
第三十九条 对违反本办法第三十二条规定的当事人，由工商行政管理部门按照《广告管理条例》的有关规定处罚。
第四十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级主管机关申请复议。
第四十一条 本办法规定的行政处罚罚款，一律使用省财政部门印制的罚没收据，罚款全额上交同级财政。
第十章 附则
第四十二条 依法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。土地使用权的继承人应当持有关证明，依照本办法第四条的规定办理登记。
第四十三条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止、继承登记的具体办法以及土地使用权出让的合同书样本，由省土地管理局制定。
第一条 为了加强国有土地资产管理，合理开发、利用、经营土地，规范土地市场，促进城镇建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规，结合我区实际，制定本办法。
第二条 凡在我区城市规划区内出让和转让国有土地使用权（以下简称土地使用权）的均须遵守本办法。
土地使用权出让和转让期间，所有权仍属国家所有。
第三条 国内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照国家有关规定和本办法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营活动。
第四条 地下资源、埋藏物和市政公用设施不属土地使用权出让、转让、出租、抵押范围。
第五条 依照本办法取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在出让合同约定的使用期限内可以依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动。依本办法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以依法继承，合法权益受法律保护。
土地使用者开发、利用、经营土地，将土地使用权转让、出租、抵押或用于其他经济活动，应当符合土地利用总体规划和城市规划，遵守法律、法规和规章规定，不得损害社会公共利益。
第六条 市、县人民政府应按照统一规划、统一征地、统一开发、统一管理、统一出让的原则，加强对城镇土地的管理。
第七条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由县级以上人民政府土地管理部门和房产管理部门依法办理。
自治区建设行政主管部门、土地管理部门依照自治区人民政府规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全区房地产工作。
第二章 土地使用权出让
第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金（以下简称出让金）的行为。
第九条 土地使用权的出让由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。市、县人民政府土地管理部门应会同计划、城市规划、建设管理部门根据本地区国民经济发展计划、土地利用总体规划、城镇总体规划、产业政策以及年度建设用地计划编制土地使用权出让年度计划（以下简称供地计划），经同级人民政府同意，报自治区人民政府批准后实施。
供地计划包括当年拟出让土地使用权的土地面积、位置、范围、用途、供地方式、预计收取的地价款和可行性分析等内容。
第十条 城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
第十一条 具体地块的土地使用权出让，应先拟定出让方案。出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设管理和房产管理等部门根据年度供地计划、城市规划和基本建设投资计划共同拟定，并按《宁夏回族自治区实施中华人民共和国土地管理法办法》（以下简称《实施办法》）规定的建设用地审批权限，报经有批准权的人民政府批准后，由土地管理部门实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、四至范围、出让方式、年限、规划用途及宗地地价等内容。
征用、划拨土地的有关材料应与出让方案同时报批。
第十二条 对按照城镇规划和建设需要连片综合开发的土地，可按开发小区一次申请批准征用，分期出让或划拨使用。已征用范围内尚未实施建设的耕地，可暂借农业集体经济组织负责安排继续耕种。
第十三条 土地使用权出让最高年限按国务院的规定执行。
第十四条 土地使用权出让应当签订出让合同。
土地使用权出让合同（以下简称出让合同）应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用权受让者（让下简称受让方）签订。
出让合同应包括土地位置、界址、面积、使用年限、土地利用规划设计要求、出让金额、付款方式、投资总额、开发建设期限、限制条件及违约责任等内容。
出让合同的式样，由自治区人民政府土地管理部门统一印制。
第十五条 土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，应当采取拍卖、招标方式。采取双方协议方式出让土地使用权的，其出让金不得低于国家规定的最低价。
第十六条 土地使用权拍卖出让程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门拍卖公告。
（二）竞买者到土地管理部门办理参加竞买手续，提交资质、资信证明，缴纳保证金（不计利息，下同），购领拍卖文件和应价牌。
（三）土地管理部门按照公告规定的时间、地点公开主持拍卖，竞买者应价竞争，最后确定出价最高者为受让方。
（四）受让方当场与出让方签订出让合同，并按照出让金的20％缴纳定金。
（五）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。
竞投未中者所缴的保证金，土地管理部门应当在拍卖后十日内如数退还。
第十七条 土地使用权招标出让程序：
（一）市、县人民政府土地管理部门招标公告或者招标邀请书。
（二）投标者领取投标文件，缴纳保证金，按投标文件规定投标。
（三）土地管理部门会同有关部门组成评标小组，主持开标、评标、决标，在评标小组签发决标书十日内向中标者发出通知书，同时书面通知未中标者，并退还保证金。
（四）中标者在接到中标通知书后，按规定时间与出让方签定出让合同，并按出让金的20％缴纳定金。
（五）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。
第十八条 土地使用权协议出让程序：
（一）申请用地者须持申请书和县级以上人民政府或者计划部门批准的项目可行性研究报告，向当地市、县人民政府土地管理部门申请预约用地登记。
（二）土地管理部门在十五日内向符合条件的申请者提供有关资料。
（三）预定受让者在规定的时间内向土地管理部门提交土地开发利用方案和有关文件，缴纳预约金（不计利息）。
（四）土地管理部门审查预定受让者提交的方案和有关文件，并在三十日内给予书面答复。
（五）经协商一致，签订出让合同，并由受让方按出让金的20％缴纳定金。
（六）受让方按出让合同约定支付出让金后十五日内，向土地管理部门申请办理土地使用权登记，领取土地使用证。出让方按出让合同的约定拨付土地。
第十九条 受让方应在规定的期限内与出让方签订出让合同。受让方因故不能在限期内与出让方签订出让合同的，可在期满前十日内向出让方申请延期。延长期不得超过三十日。
第二十条 市、县人民政府土地管理部门应在土地分等定级的基础上，会同物价、财政、建设部门按照土地的区位、用途拟定基准地价，经自治区物价部门会同有关部门评审验收，按国务院规定的审批权限报经批准后公布。基准地价应根据当地社会经济的发展和土地的供求状况适时进行调整。
第二十一条 受让方应按出让合同约定支付出让金。所付预约金或保证金、定金可抵充出让金。
一次性缴纳出让金确有困难的，可以延期或分期支付，但延期支付的期限不得超过一年，分期支付的期限不得超过五年。具体支付期限和方式应在出让合同中约定。延期和分期支付期间受让方应按中国人民银行公布的贷款利率支付未付款额的利息。
第二十二条 预定受让者在规定时间内不与土地管理部门签订出让合同的，取消其受让资格，所缴预约金或保证金作为违约赔偿，不予退还。
受让方未在出让合同约定的期限内支付出让金的，出让方有权解除合同，所交定金作为违约赔偿不予退还。
出让方未按出让合同的约定提供土地使用权的，受让方有权解除合同，出让方须将受让方所支付的预约金、保证金如数退还，并双倍返还定金。
第二十三条 土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途和规划要求的，必须取得出让方和城市规划部门同意，依照本章的有关规定重新签订出让合同或者签订出让合同变更协议，调整出让金，办理土地使用权变更登记手续。
第二十四条 受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，由县级以上人民政府土地管理部门征收出让金20％以下的闲置费；满二年未动工开发的，县级以上人民政府无偿收回土地使用权。但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第二十五条 对土地使用者依法通过出让方式取得的土地使用权，不得在使用期满前收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，经市、县人民政府批准，可以依照法律程序提前解除出让合同，收回土地使用权，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况，给予相应的补偿。
出让方依法收回土地使用权，应当在收回前六个月将土地使用权收回的理由、四至范围、收回日期等通知受让方，并在被收回土地涉及的范围内公告。
第二十六条 土地使用权出让期满，受让方可以申请续期，出让合同另有约定的除外。
受让方需要续期的，应当在期满前一年向出让方申请，经审查批准的，重新签订出让合同，支付出让金，办理房屋产权和土地使用权登记手续。
第二十七条 土地使用权出让期满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。土地使用者应当在期满之日起十五日内分别向市、县人民政府房产管理部门和土地管理部门办理房屋产权和土地使用权注销登记。
第三章 土地使用权转让、出租、抵押
第二十八条 土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权或者土地使用权连同地上建筑物和其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
土地使用权抵押，是指土地使用者作为抵押人，将土地使用权或土地使用权连同地上建筑物和其他附着物作为抵押物，向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第二十九条 土地使用权转让、出租，必须同时具备下列条件：
（一）具有出让合同、土地使用证，有地上建筑物和其他附着物的，还应有房屋所有权证；
（二）已缴清出让金；
（三）投入的开发建设资金（出让金和税费除外）已达到出让合同约定开发投资总额的25％以上；
（四）已实现出让合同约定的其他转让、出租前提条件。
第三十条 土地使用权转让、出租、抵押，只能转让、出租、抵押出让合同约定的使用年限内的余期使用权。
第三十一条 土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押。
地上建筑物和其他附着物转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物和其他附着物作为动产转让的除外。
第三十二条 土地使用权转让时，出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
土地使用权出租、抵押时，出租人、抵押人必须继续履行出让合同；承租人、抵押权人应当按租赁、抵押合同的约定享有权利和承担义务。
第三十三条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，不得影响土地的使用价值，并应当经市、县人民政府房产管理部门、土地管理部门批准。
分割转让同一建筑物的，各房产所有权人占有相应比例的土地使用权。不宜分割的土地使用权，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。
第三十四条 转让已出租的土地使用权时，转让人应提前三个月通知承租人；在同等条件下，承租人有优先受让权。
第三十五条 抵押人将已出租的房屋连同土地使用权作抵押时，应当将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人，抵押合同期间，原租赁合同继续有效；抵押权人处分抵押人已出租的房屋连同土地使用权时，原租赁关系终止，原承租人在同等条件下有优先受让权。
按份共有的土地使用权设定抵押的，应当以抵押人所占有的份额为限。抵押人应当同时书面通知其他共有人，征得其他共有人书面同意。
第三十六条 土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的转让、抵押，当事人应委托有资格的评估机构进行价格评估。
第三十七条 土地使用权及其地上建筑物和其他附着物转让、出租、抵押，双方当事人应按照自愿、公平、诚实、信用的原则签订相应的合同。所签合同不得违背法律、法规、规章和出让合同的约定。
第三十八条 土地使用权的转让、出租、抵押，双方当事人应在签订合同生效之日起十五日内持申请书和合同，附出让合同、出让金交付凭证、土地使用证、交易价格申报表和资质证明，向土地所在地的市、县人民政府土地管理部门申请办理转让、出租、抵押登记。
土地上已建有房屋的，转让、出租、抵押双方当事人应在合同生效之日起十五日内，先向市、县人民政府房产管理部门申请办理房屋产权变更、出租、抵押登记，并在办理房屋产权变更、出租、抵押登记之日起十五日内，持有关文件向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更、出租、抵押登记。只经一个部门登记的，转让、出租、抵押无效。
土地使用权及其地上建筑物和其他附着物出租、抵押关系终止，双方当事人应当在终止之日起十五日内，到原登记机关办理注销登记。
第三十九条 土地使用权转让、出租、抵押，应按国家有关规定缴纳税费。
第四十条 土地使用者将土地使用权作价入股的，其投资额应当按出让金数额扣除已使用年限的出让金数额计算。
原土地使用者已在使用的土地上进行了投资建设或者地价上涨的，投资者应当委托有资格的评估机构进行价值评估，其增值部分要依法缴纳土地增值税。
第四十一条 土地使用权转让，转让人申报交易价格明显低于市场价格的，市、县人民政府可按申报价优先购买，收回土地使用权。
土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，县级以上人民政府应当采取必要的措施。
第四十二条 土地使用权转让后，受让方需要改变出让合同约定的用途和规划要求的，按照本办法第二十三条的规定办理。
第四十三条 有下列情形之一的，抵押权人应向房产管理部门和土地管理部门申请处分抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物：
（一）抵押人到期未清偿债务的；
（二）抵押人在抵押合同期间宣告解散、破产的；
（三）抵押人死亡并无合法继承人代其履行债务的；
（四）抵押人的继承人、受赠人或代管人拒不履行债务的。
第四十四条 因处分抵押土地使用权及其地上建筑物、其他附着物而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按第三十七条第二款的规定，申请办理房屋产权和土地使用权变更过户登记。
第四十五条 已作抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物处分过程中出现下列情形之一的，应中止处分。
（一）抵押权人要求中止；
（二）抵押人表示愿意即时清偿债务请求中止，并经抵押权人同意的；
（三）被处分的抵押土地权属和房屋所有权因有争议而引起诉讼的；
（四）其他应中止的情形出现。
第四十六条 处分抵押土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所得价款，按以下顺序处理：
（一）支付处分费用；
（二）扣除涉及抵押标的应缴纳的税费；
（三）偿还抵押权人、债权人债权本息及违约金；
（四）所剩余款退还抵押人。
第四十七条 房地产开发企业预售商品房应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的条件，并已确定竣工交付日期，经县以上房产管理部门批准，取得商品房预售许可证。
商品房预售人应将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第四章 划拨土地使用权
第四十八条 划拨土地使用权，是指下列建设用地的土地使用者毋须履行出让手续缴纳出让金，经有批准权的人民政府依法批准取得的土地使用权。
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其它用地。
第四十九条 有下列情形之一的，其土地使用权及其地上建筑物、其他附着物不得转让、出租、抵押：
（一）没有合法的土地使用证、房屋所有权证的；
（二）权属有争议的；
（三）违法占地建房尚未处理的；
（四）土地在房屋拆迁封户公告范围内的；
（五）法律、法规禁止转让、出租、抵押的其他情况。
第五十条 转让划拨土地使用权及其地上建筑物、其他附着物，应当依照《实施办法》规定的建设用地审批权限报经有批准权的人民政府批准后，办理出让、转让手续，其程序是：
（一）当事人须持申请书，附土地交易价格申报表、土地使用权证、房屋所有权证及资质证明，向所在地市、县人民政府土地管理部门提出申请。
（二）土地管理部门审核权属证件后，由有资格的资产评估机构进行地价评估，报有批准权的人民政府审批。
（三）经批准转让的，土地管理部门与转让双方协商一致，受让人与土地管理部门签订出让合同，并与转让人签订转让合同。
（四）受让人按出让合同的约定向土地管理部门缴纳出让金后，将约定的成交价扣除出让金的剩余部分交转让人，转让人交付土地。
（五）转让双方按合同约定缴纳出让金后，按本办法第三十七条第二款的规定，分别向房产管理部门和土地管理部门申请办理房屋产权和土地使用权变更登记，换发房屋所有权证和土地使用证。
转让划拨土地使用权及其地上建筑物报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定，决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应按国家有关规定将转让所获收益中的土地收益，上缴土地管理部门或按政府决定作其他处理，并按规定办理房屋产权和土地使用权变更登记手续。
转让土地使用权进行建设的，当事人应按基本建设程序取得项目可行性研究报告和建设用地规划许可证后，依照本条第一款规定的程序办理。
第五十一条 将划拨土地使用权作价作为股本金或合作条件，与其他企业或外商共同举办合资、合作企业的，或者企业改组成立股份制企业的，投资者应持成立合资、合作企业或股份制企业批准文件，按原企业隶属关系向该级人民政府土地管理部门提出书面申请，经土地管理部门审核，由有资格的资产评估机构进行土地资产评估后，报政府批准，原投资企业与土地管理部门签订出让合同、补交出让金后，方可将土地使用权折价作为法人股。原企业补交出让金有困难或者其他原因不能缴纳出让金的，可将土地使用权折价作为国家股，由政府授权的机构持股；也可以以承租方式由原投资企业与土地管理部门签订土地使用合同，每年缴纳土地租金。
新成立的合资、合作企业或改组的股份制企业应按本办法规定申请办理房屋产权和土地使用权变更登记，换发证书。
第五十二条 农村集体经济组织将城市规划区内集体土地作价入股举办联营企业的，应先由国家征用后，再依法出让给联营企业或由国家以土地资产入股；原农村集体经济组织可用获得的征地补偿、安置费向联营企业投资入股。
第五十三条 对以划拨方式取得使用权的土地，土地使用者有下列行为之一的，应当向市、县人民政府土地管理部门缴纳土地受益金：
（一）以营利为目的，将土地连同地上建筑物和附着物出租的；
（二）将非经营性用地及地上建筑物改为经营性使用的；
（三）将城市规划区内划拨土地用于临时性经营的。
