时间：2022-07-27 02:25:37
根据国土部的时间安排，2019年底完成不动产登记的职能整合，2019年全面实施不动产登记。
国家土地管理局地籍管理司原副司长向洪宜告诉21世纪经济报道记者，《不动产登记实施细则》对于2019年全面推进不动产登记具有至关重要的作用，相比框架、原则性的规定，实施细则对于登记的规定更具操作性，将为地方实行不动产登记奠定制度基础。
实施细则很快出台
今年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。与《条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》于3月26日公开征求社会意见。
按照国土部不动产登记的时间表，实施细则本来是希望安排在全国市县级不动产登记整合过半时出台。上述地籍司的人士说。
根据国土部的数据，截至10月20日，全国市、县两级职责机构整合的占比均已超过50%，为确保2019年底前全面完成市、县两级职责机构整合，国家土地督察机构将开展地方不动产登记职责机构整合的专项督察。
在全国不动产登记职能机构整合占比过半之时，上述征求意见稿也走完了法定的程序。
10月14日，不动产登记工作第四次部际联席会议通报了《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)起草、征求意见情况以及各地不动产登记工作进展，就《细则》的制定出台进一步征求意见。
上述国土部地籍司的人士告诉21世纪经济报道记者，在联席会议上，各部委的并没有太多大的修改意见，也就是说，《实施细则》的最后一道法定程序已经走完，并有望很快出台。
上述地籍司人士介绍，在督察和多次视频会议上，国土部多次提出让各地发不动产统一证书。《细则》对于登记程序、登记的办理、资料的查询和保护等均作出了详细的规定，也将指导各地推进不动产统一登记的具体落地。
11月9日，北京已经开始受理不动产登记申请，启用不动产登记簿证，并将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。
根据21世纪经济报道记者的不完全统计，截止到目前，已有青岛、厦门、广州、深圳、泸州等超过20个地方启动了不动产登记制度，并发出不动产权证书。
数据整合成下一步重点
《细则》的出台将指导各地全面推进不动产登记，与此同时，不动产登记的数据移交整合亦是不动产统一登记工作的前提。根据《不动产登记暂行条例》，把过去分散在林业、海洋、土地等部门的不动产登记职能进行整合，并统一登记。
截至目前，国家层面的不动产登记资料移交已经完成。
11月9日，国土资源部网站显示，国务院批准的项目用海、用岛登记发证数据由国家海洋局移交全国不动产统一登记机构。
根据国家海洋局资料显示，自2019年至2019年9月底，国务院批准的项目用海登记现状数据共706宗，包含约4.7万条数据和3200多个图片，确权用海面积约8.5万公顷。
此前的8月26日，国土资源部和国家林业局交接了重点国有林区登记资料和土地基础数据。
9月9日，国土部与住建部也联合发文称加强住建部门的房屋数据和不动产登记数据的衔接，推进房地登记统一。
中地数码副总经理张利峰表示，各部门、地方的数据标准不一，导致了数据的整合性较差，国土部也有相关的指导文件，要求各地上报的数据必须使用统一的标准，如此就能起到上下的融汇贯通。
不动产登记的技术并无障碍。各地的思路和进展不一，政府职能的转变和数据的共享无疑是不动产登记工作的重要支撑点，张利峰介绍。
各地按照国土部给予的不动产登记数据格式进行填写移交，但在真正融合的时候仍存在一些待解难题。南方数码总经理谢刚生在第十届中国智慧城市建设技术研讨会上接受21世纪经济报道记者采访时表示，不动产登记最关键的就是把数据统一到数据库，在统一的平台上，发不动产登记统一证书。他认为，数据整合的工作量应该占到整个不动产登记工作的80%。
笔者直接参与了推进不动产统一登记制度落地的具体工作，有一个问题引起了思考。即虽然此前依法颁发的土地证、房产证等证书（下文称其为老证书），实行不变不换，不强制更换，但实际肯定会遇到持老证书的权利人，因个人喜好要求更换为新版不动产权证书的情况，这不仅是权利人的顺势而为，更体现出其对自身权益的重视。而这种情况在《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）中都没有明确具体的规定。想到这个问题后，遂拿出来和同事一起讨论该如何办理，出现了两种意见。一种意见认为过去的老证书，没有经过不动产登记的首次登记，如要求换发为不动产登记证书，就得按首次登记的要求办理。另一种意见认为可适用《细则》第二十二条关于不动产权属证书换发的条款办理。
持第一种意见者认为，实行不动产统一登记后，按照《条例》和《实施细则》颁发的不动产权证书和不动产登记证明才能称之为不动产权属证书，在此之前的土地证、房产证则不能，即从狭义上理解不动产权属证书的概念。
《条例》和《实施细则》明确规定，在《条例》和《实施细则》施行前依法核发（颁发）的各类不动产权属证书继续有效。如此规定，是从广义上界定不动产权属证书，无论是过去依法颁发的土地证、房产证等老证书还是以后颁发的不动产权证书，均按不动产权属证书对待。持第二种意见的，正是按这种思维来认识和把握不动产权属证书的概念。
笔者支持第二种意见。因为从广义上来界定不动产权属证书，据此处理群众登记申请，不仅能够最大限度地方便群众办事，而且有利于保持不动产登记工作的稳定性、连续性，也有利于保护权利人的合法权益，符合《条例》的立法宗旨。
由于不动产统一登记是新事物，法规、规章规定比较原则、笼统，配套制度尚不健全，不可能与今后实际工作中所遇到的情况一一对应，这就需要我们准确把握立法精神，当找不到明确条文时，要遵循方便群众、保护权益、稳定连续的法律原则，适用最接近的条款，有效解决工作中的一些具体问题。唯如此，才能避免因思想僵化导致出现给群众带来不便的做法，让群众真正体会到不动产统一登记的高效便捷，从而支持、拥护、配合不动产统一登记工作。
某县房产交易管理机构询问：最近，我们在工作中遇到了两个问题：一、我们按住建部《房屋交易与产权管理工作导则》的要求，在完成交易后，将房屋转让、抵押等信息以交易告知单的方式提供给了我县土地管理部门，但该部门不承认我们的告知单，很多人因此领不到不动产权属证书。我们还了解到，该部门存在着直接向登记申请人收取未经交易备案的合同的现象，这样做是否可以？二、不动产登记机构整合以后，县土地管理部门认为《不动产登记暂行条例实施细则》没有提到预查封，所以，对法院的预查封不再受理，现在法院要求我们受理，我们是否还可以受理？
金绍达：一、国土资源部、住房城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》规定了对于房屋交易管理部门与不动产登记机构分设的，要切实做好交易与登记有关工作衔接。该文件在第三条中要求：“房产管理部门实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据相关交易信息进行登记。在完成房屋登记后，不动产登记机构也要实时将各类登记信息提供给房产管理部门”。住建部《房屋交易与产权管理工作导则》依据这一文件，要求房产管理部门将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息、现售备案信息，以及查封、抵押等信息以交易告知单的方式及时提供给不动产登记机构。
“交易告知单”只是信息传递的一种方式，在一些房产管理部门和不动产登记部门协调得很好的城市，房产管理部门与不动产登记机构在同一平台上办理业务，使用同一数据库，通过内网传递交易信息，并不需要再用书面告知单。因此，只要登记机构是依据相关交易信息进行登记并能满足双方实际工作需要的，并非一定要有形式上的告知单。
但是，无论是否有形式上的告知单，登记机构都应当依据相关交易信息进行登记。在不动产登记机构整合中，将房屋交易管理部门与不动产登记机构分设并不是一个理想的选择，但既然确定了这一模式，房产管理部门与登记机构就要共同努力，明确各自的职责、衔接方式和各自应当承担的责任，及时沟通，切忌各做各的。
二、《不动产登记暂行条例实施细则》没有直接提及预查封，但在《不动产登记操作规范（试行）》18. 2 .1“嘱托材料”中提及了预查封（“人民法院查封的，应提交查封或者预查封的协助执行通知书”）。由于预查封的效力等同于正式查封，因而，将预查封视为查封并无不当。查封登记作为登记的一个种类，理应由不动产登记机构办理。
房地产被法院查封后，房产管理部门也不应再办理查封房屋的交易手续。所以，如果法院要求房产管理部门受理预查封，也应受理（受理后记载于楼盘表而不是办理查封登记），并应当按《房屋交易与产权管理工作导则》的要求，把查封信息及时提供给不动产登记机构。
【关键词】：不动产登记 不动产登记制度缺陷 不动产登记制度完善
一、不动产登记制度的概念和立法意义
1.不动产登记制度的概念
关于不动产登记制度的概念，不同的学者有不同的观点。王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。孙宪忠教授的观点是：不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门的簿册上。综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
2.不动产登记制度的立法意义
第一，不动产登记为不动产物权变动提供法律基础。在依据法律行为发生的物权变动的情况下，为了表现物权的排他性并保障交易安全，物权公示原则要求不动产物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动以登记为要件；在非依法律行为发生的物权变动的情况下，不动产登记是权力处分权的前提条件。因此，不动产登记在本质上是决定不动产物权变动是否完成的法律工具，旨在给不动产物权变动提供法律基础，而不是为了实行行政管理。
第二，不动产登记为物权变动提供了国家公信力支持的法律基础。由于不动产物权是涉及国计民生的重要权力，故现代社会中的不动产登记机关都是国家机关，由国家机关出面承担登记责任，以国家行为的严肃性为登记的真实性提供保障，使登记具有为社会一体信服的法律效力，即任何民间证明都不可比拟的国家公信力。不论客观情况如何，法律确认不动产物权的标准是登记簿的记载，以登记簿上的记载的权利正确权利，并依此建立不动产物权的交易秩序；同时，如果第三人依据不动产登记簿取得登记权利，这种行为及其后果当然应该得到物权法保护。
第三，不动产登记的统一性是不动产物权统一性是不动产物权统一的法律基础。通过不动产登记，国家为不动产提供了一个在整个法律实施范围内发生的一切不动产物权交易才有了统一的法律基础和规则。如果没有这个统一的基础和规则。如果没有这个统一基础，公正有血的不动产物权流转制度的建立就完全是一句空话。
二、我国不动产登记制度的缺陷
综观我国现行的不动产登记的法律规范，可以用两个字来概括：“散乱”。尽管在物权法制定初期，孙宪忠等专家都呼吁出台一个统一的不动产登记法，但是所有的关于不动产权属登记的规定仍散见于各项单行的民事法律法规之中，没有一个统一的不动产登记法，且相关规定之间存在着冲突、矛盾，没有统筹协调和具体制度的统一。
1.登记机关不统一
我国目前从事不动产物权登记的机关有多个，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在房地产管理机关，草原登记在农牧业部门，林木权登记在森林管理部门等，例如《中华人民共和国土地管理法》第5条规定：“国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。《中华人民共和国土地管理实施细则》第3条规定：“土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定”。《中华人民共和国森林法》第三条第2款规定：“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书确认所有权或者使用权。”《担保法》第42条规定的不动产登记部门就有土地管理部门、林业主管部门、县级以上地方人民政府规定的部门等，而且这些部门都具有管理不动产的行政职能。
这样规定的弊端也是显而易见的：登记机关分散，既不利于登记机关之间的相互沟通，也不利于当事人的查阅；登记机关权力纵横交错，会扰乱正常的法律秩序。正如孙宪忠教授所述：当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序；由于多个行政部门进行登记，所发权证权属界址经常发生冲突，会导致不动产所有人之间的大量纠纷；不利于登记资料的合理利用，多头、分散的不动产登记破坏了资料的统一性和完整性，严重影响了土地资源的高效利用；多个登记机关同时存在，对人力资源也是一种浪费。
2.不动产预告登记制度有待进一步完善
在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度。预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现，培育良好的市场环境。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。
不难看出，预告登记制度还是有其缺陷的。首先，和德国、日本以及我国台湾地区的预告登记制度相比，我国的预告登记制度的范围相对狭窄。通过对德国、日本以及我国台湾地区关于预告登记适用范围的比较，可以看出，不动产物权变动请求权，不仅包括不动产所有权移转、设定、变更、消灭的请求权，还包括不动产物权变动的请求权，而我国《物权法》中把预告登记的范围设定在不动产所有权请求权上，就显得过于狭窄了。其次，我国的《物权法》适用范围含糊不清。《物权法》第20条规定预告登记的适用范围是“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，从汉语上理解会产生歧义：到底是将“买卖”理解为动词还是将其理解为形容词修饰“房屋”呢，后一种理解比前一种的理解要宽泛得多。再次，预告登记的效力不明确。我国《物权法》第20条规定:“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见我国赋予了此请求权具有排他效力，但是对于国家权力效力以及顺位保全效力却并没有规定。
三、我国不动产登记制度的完善
2007年颁布的《物权法》中其中关于不动产登记的有13条，对不动产登记进行了总的概括，但是不得不承认的是，时至今日，我国尚未建立一个统一的不动产登记制度，而且是已有的法律法规带有浓重的行政色彩。“不能满足不动产进入市场经济交易的需要，不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要”。所以，我国在理论上需对《物权法》中规定的不动产登记制度进行进一步的阐述，笔者从统一登记机关，完善预告登记制度与完善不动产变更登记制度。
1.统一不动产登记机关
世界各地关于不动产登记机关的学说有法院说、行政机关说、公正机关说、现状妥协说等等。在实践中，一般分为两种模式：以德国、瑞士、韩国为代表的，法院负责不动产登记；另一种是日本为代表的，行政机关负责不动产登记。
笔者认为，我国不适合法院登记制的模式。法院不适合做登记机关的原因有：第一，从目前的实际情况来看，各级法院承担着繁重的审判任务，如果再让其负责不动产登记工作，不免加重法官的工作量，影响审判效力。第二，从历史上来说，负责不动产登记的机关就是行政机关，如果将登记机关更正为法院，公民在观念上很难接受。第三，如果真的出现物权争议的情况下，法院必须要审查登记真实性的问题，如果法院本身就是登记机关，很可能出现徇私舞弊的行为，可能使司法失去其公正性。
因此，笔者赞同行政机关登记的模式。首先，如果行政机关负责不动产登记，可以有效减轻法院的工作，也可以提高登记的工作效率，解决大批行政人员的去留问题。其次，这次符合我国的传统观点，以及民众的朴素的法律观，因为这样就能发挥立法者所预期的法律效用，即力求贴近现实生活，使一般人发现法律规范背后的价值理念，并符合一般人的法律感情。其实，法律的真正权威不是体现在保证法律实现的国家权力上，而是体现在法律自身合理性中。再次，这样就可以有效避免法院在审理涉及物权的案件时，出现徇私舞弊的可能性。如果既做审判机关又做登记机关，这种双重身份很可能使法院为了维护自身的利益而损害当事人的利益。
2.完善预告登记制度
我国《物权法》只用了一个条文规定了预告登记制度，对预告登记制度的规定仅仅停留在原则性阶段，规定还是比较概括的，缺乏可操作性，在很多地方都有待明确和细化。因该从预告登记立法体例、预告登记的内容、预告登记的程序方面进行完善。
在立法体例上面我国的物权法可采用日本和我国台湾地区的立法模式。日本在《不动产登记法》中对假登记作了规定，我国台湾地区则在“土地法”中规定了预告登记的内容，并且在“土地登记规则”中对预告登记如何实施予以细化。由于地缘因素以及同属于大陆法系，我国可以借鉴日本和台湾地区有关规定，将预告登记如何实施进行细化。
此外，预告登记的内容也需要完善。明确不动产预告登记的适用范围，《物权法》第20条规定表明我国不动产预告登记制度的适用范围包括：一是买卖房屋，二是买卖不动产。但是，这个适用范围和日本以及我国台湾地区法律规定范围相比，过于狭窄，应该包括：附条件或者附期限的不动产物权请求权；不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权等等。
预告登记的程序也需要完善。如上文所述，要完善预告登记程序，首先需要一个统一的登记机关，这也是预告登记程序完善的前提。还要建立预告登记审查制度，登记机关的审核主要审查登记申请是否符合预告登记的上述要件，不仅要审查登记的程序是否合法，还要进行实质审查。不仅如此，还要预告建立登记机关责任制。如果登记和真实权利之间的差异是由登记机关所造成的，那么登记机关应该承担赔偿责任。这样一种制度有利于登记机关提高登记的正确率，有效地避免了由于不动产登记制度是一个完善的物权制度所必不可少的内容，但我国目前的不动产登记制度还很不完善。
在新的《物权法》框架下如何完善我国的不动产登记制度，是作者的写作目出发点和目的所在。为此，本文讨论了不动产登记的概念和立法意义。并且列举了我国现行不动产登记制度的缺点，比如登记机关不统一，预告登记制度不完善等。针对以上缺点，本文给出了相应的措施，统一登记机关和完善预告登记制度等。
参考文献
[1]孙宪忠，物权法[M]，北京，社会科学出版社，2011年版
[2]王利明，论我国不动产制度的完善（上）[J]，求索，2001-05
[3]王利明，论我国不动产制度的完善（下）[J]，求索，2001-06
[4]王正辉，我国不动产制度研究[D].上海.华东政法大学，2007-04
一、房地一体登记是不动产登记的基本原则
不动产统一登记的主要宗旨是实现房地一体化登记服务，从而方便于民，只需一次申请登记便获得房地产权利。一体化登记可以使房地权利同时登记、同时生效，防范了风险。因此，尽管业主拥有的房地产中土地使用权属于用益物权，房屋是所有权，但其权利主体基本应保持一致，也就是两个不同权利的设立、变更、注销一般应同步发生于房和地之上。如抵押权设定的规定很好地体现了此原则：房屋抵押的，其相应土地随之抵押，反之亦然。再如，房屋分割转让时必受到土地能否分割或者能否从独用宗转为共用宗的限制。但是在不动产抵押中会出现房、地抵押权主体不一致的情形，这与房地权利主体一致原则并不矛盾。所谓的房地权利主体一致原则是指土地使用权和房屋所有权主体一致，而不要求其他权利主体也必须一致。在房和地的客体生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押设立登记时房屋尚未开工建设，则土地抵押权人不能拥有以后该土地上所建房屋的抵押权，房屋一旦建成再设定抵押权给另一个抵押权人也是法律所允许的。此时，房、地就出现不同的抵押权主体，在实现抵押权时，与其他房地产处分不同的是要将房和地的价值分别计算，分别为不同抵押权人优先受偿。正是由于房、地权利并非完全同步发生，特别是在土地使用权和所有权上附上抵押权后，如何坚守房地一体原则值得我们探讨，比较常见的有以下三种情形。
1.无房屋之土地设立抵押后的在建工程抵押
土地使用权受让方通常在取得土地时就以该土地设定抵押权用于支付土地出让金或用于开发建造资金，在宗地不能分割的情况下当然是以整宗地作为抵押物，此时办理的是土地抵押设立登记。随着开发建设的推进，土地使用权人即建设者会继续以在建工程设定抵押以获取续建资金。
建设者申请在建工程抵押可依法选择两种途径：一是只申请在建工程抵押设立登记。由于土地已经抵押在先，土地抵押时尚未开工建设，因此根据《担保法》第五十五条规定，在建工程不属于首次设立土地抵押的抵押物范围，此时在建工程抵押以已建成部分的造价为限进行担保，不含土地价值。就整个房地产而言，土地抵押权人和在建工程抵押权人对应着不同的抵押部位，没有顺位而只有房、地之分，在一旦实现抵押权处置已建成房屋及整宗土地时，则土地抵押权人就土地价值部分进行优先受偿，在建工程抵押权人就已抵押的工程价值部分进行受偿。二是土地抵押权变更为在建工程及其土地抵押。因为随着工程形象的进度，土地逐渐分摊到在建工程中，最后竣工时土地全部随房屋分摊完成。根据《物权法》和《担保法》规定，房屋抵押，相应的土地随之抵押，则申请人可以在建工程及其相应土地价值相当于整宗土地价值时，将抵押物从整宗地变更为在建工程及其相应土地，并且可随着工程形象进度而追加在建工程设立抵押权，这种做法不会出现房、地抵押权人不一致的结果，更好地实现了房地一体化登记原则。
2.无房屋之土地设立抵押后的房屋预售
在当前房屋交易管理和不动产登记分离的情况下，更加应注重交易环节与登记之间的衔接以及房地的一体化。用于开发的土地在取得之时设立抵押权后，随着工程的推进会进入房屋预售环节，预售则意味着房屋及其相应土地将从开发者名下转移给购买人。为使预购人将来取得完整权利的房地产，则土地的抵押应在预售时予以解除。因此，当事人申请房屋预售许可时应提供土地抵押权人同意预售的证明，或者注销土地抵押权后再申请预售许可。为更好地与预售楼盘表衔接，应如上文第二种方法所述，将纯土地抵押转为在建工程抵押，在预售过程中遵循在建工程抵押权每解除一套才预售一套，保证预售的房屋没有权利限制，同时做到房地权利主体一致。
3.无房屋之土地设立抵押后的房屋首次登记
对于土地抵押没有解除而房屋申请首次登记的，原来仅办理房屋所有权登记而土地登记不变更是可行的，但如果房地在一个系统平台上操作则会出现房屋所有权是完整的，相应的土地使用权因抵押而受限，对于下一步房地产转移则会出现房屋相应的土地受限。由此，必须要求土地抵押权人出具同意转移证明或注销土地抵押权才能办理转移登记，所以为便于购房者顺畅办理不动产权证书，应在房屋首次登记时，将土地纯抵押转换为房地产抵押，方法同上文第二种方法所述，即尚无法解除抵押的部分继续设定抵押，其他房地产在办理首次登记后可办理转移登记。
二、实践中常见的房地区别登记类型
由于房、地权利内容的不同，权利取得或变化、注销时点的不同，导致现实中房地登记时会发生因权利不同而房和地对应的登记类型不同的情形，在房地登记中如何既坚持一体化原则又做到不同的权利区别对待、分别适用不同的登记类型呢？我国土地资源为国家所有并调控（集体土地除外），因此土地使用权并不能自由地变更、转让、分割，即使是市场化方式取得的土地也会因土地和城市规划的原因导致其变更和转让受到限制。但房屋实行所有权制度，既然所有则权利人可以自由处分，但由于房屋附着于土地，其处分必然受到土地的牵制，否则权利主体一致原则无从谈起。在以宗地为单元建立登记簿的前提下，坚持房地一体，以地随房走或房随地走为登记类型首要判断原则，但对于特殊情形房和地的登记类型可适当地予以区别，以便更好地反映权利变化状况。
1.已建有房屋的集体建设用地使用权转为国有建设用地使用权
只要土地上已建有房屋，则房地应一并登记。在土地使用权从集体所有转为国家所有的情形下，其实经过了这样的程序：集体土地先征用为国有，国家再出让给原土地使用权人。所以就土地而言，所有权以征用方式发生了转移即从集体所有变为国家所有，使用权随所有权变化而变更为国有土地使用，土地性质发生了变化，因此土地使用权应当办理变更登记。而房屋的现状和权利主体均未发生变化，因此不需要申请登记，但基于房地一体、房随地走的原则，总体应申请办理不动产变更登记。
2.房屋首次登记时土地已办理过首次登记
所谓首次登记是指物权第一次在登记机构进行登记、登簿。而房屋所有权首次登记的前提，一是土地已合法取得，一般表现为土地使用权已办理过首次登记；二是房屋为合法建造即取得规划许可证。尽管房屋首次登记，但其对应的土地已不能认为首次登记，而是变更登记。因为虽然土地要素没有变化，但附着物从无到有，即从空地转为有房之地则视为发生了变更。从《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）的登记类型规定中可知，这个登记遵循的是地随房走原则，尽管土地已经做过登记，但房屋登记时仍然认定为首次登记。
3.土地连同房屋征收的登记类型
根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，为了国家安全和社会发展等公共利益，市、县级人民政府可以作出征收房地产决定，如国有土地及房屋征收意味着原房地产权利人丧失房屋所有权和土地使用权，这也意味着地方政府（代表国家）作为征收主体将取得房屋所有权和土地使用权。由于国有土地的所有权本就属于国家所有，使用权一旦收回后则土地所有权与使用权两权主体合二为一，即土地使用权为土地所有权涵盖，而国有土地所有权依法可以不登记。因此，办理此类不动产登记，需要办理房屋所有权转移登记和土地使用权注销登记。此外，由于房屋所有权主体是国家（地方政府行使），而且地方政府征收国有建设用地后还将用于公共利益需要再次出让土地等，所以，对于此类登记可以仅记载于登记簿，不必发证。这是房、地登记类型应区别对待的一个典型。
4.房屋拆除而土地使用权未变化时的登记类型
《细则》将此类情况笼统归入注销登记，而众所周知，注销登记的发生不是主体消失便是客体消失。此情况中将房屋和土地区分对待就会发现，对房屋而言，当其灭失时，确应办理注销登记，而就宗地而言，土地没有任何变化的要素，一般无需做任何登记。如果基于房地一体原则，尽管土地没有变化，但附于其上的房屋消失了，则可按土地变更登记类型适用。因此，无论分别对待房和地，还是根据地随房走或房随地走理论，都不能认定该情形为房地产注销登记类型，《细则》在这个登记类型定位上似有不妥。
某市登记机构询问：我市某区人民法院在一起民事诉讼案件中判决房屋买卖无效，并发出协助执行通知书，要求我单位撤销该项房屋所有权登记。我们在协助执行时，遇到两个问题：一、《不动产登记暂行条例》及其细则没有规定撤销登记，我们在协助执行时应采用哪一种登记种类？二、我们发现房屋买受人在诉讼前已经将该房屋设定了抵押，抵押权人为某银行。那我们在协助执行时对抵押权应如何处理？是否应该把抵押权一并注销？
金绍达：撤销登记不同于注销登记，撤销登记并不是登记的种类，而是登记机构纠正登记错误的一种方法，《不动产登记暂行条例实施细则》没有规定撤销登记，而是采用更正登记来纠正登记中的错误。但在某些情况下，更正登记难以完全替代对登记的撤销。因为撤销登记是从法律上取消一项登记，而不是更正登记簿的记载。因而，人民法院要求撤销该项房屋所有权登记，登记机构应当协助撤销这一登记。
以往有一种观点，认为凡房屋所有权不能成立的，从该所有权派生出来的抵押权一般都应认定为无效。而《物权法》的规定并非如此：《物权法》第一百零六条规定了所有权的善意取得，虽然这是对所有权取得的特别规定，但在该条第三款明确规定了“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。抵押权也是物权的一种，如果是善意取得抵押权，则同样应当得到保护。因此，登记机构在遇到被执行房屋设有抵押权时，应当先查看人民法院的判决书。因为在系争房屋设有抵押权的情况下，抵押权人一般都是作为第三人参加诉讼，如果参加了诉讼，法院在认定房屋买卖无效而抵押权为善意取得时，会对抵押权人的抵押权做出处理，如将返回的房款清偿债务而消灭抵押权。
如果判决书已认定抵押无效，则可按判决书和协助执行通知书撤销该项房屋所有权登记，抵押权一并予以注销。
如果抵押权人没有作为第三人参加诉讼，生效法律文书既没有认定抵押无效，也未处理债务，这种状况在实际工作中极为少见。在这一情况下，登记机构不能把抵押权一并注销。因为：一是由于行政行为所具有的公定力，在抵押登记被登记机构纠正以前或被司法机关撤销以前，这一抵押权应当推定其合法；二是协助执行应当按人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理，登记的内容应当与有关文书的内容一致，不能扩大或缩小执行的范围。
不当的登记被撤销以后，自然恢复到该项登记以前的状况，即将房屋所有权恢复为原产权人所有，而抵押权未经法定原因不会消灭，既然没有消灭，就仍应记载于登记簿。
房屋所有权恢复为原产权人所有以后，由于物权的追及效力，抵押权人仍然可以行使抵押权，原产权人对此持有异议的，应另行通过适当途径主张自己的权利，而无法由不动产登记机构来解决。
内容提要: 作为公示的一种重要方式，登记规则在物权法尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的分量。我国在物权变动登记规则的问题上实际上采取了登记对抗模式与登记生效模式并存的做法，但其立法理由经不起推敲。登记对抗模式与登记生效模式共存的问题在本质上是物权变动的意思主义和形式主义共存的问题。而登记对抗模式及其背后所反映的意思主义物权变动模式与物债二分的五编制民法体系不相协调。未来立法终将并且必须贯彻登记生效模式以与现有物债二分的民法体系相协调。
一、问题的提出及意义
作为公示的一种重要方式，登记规则在物权法尤其是在不动产物权变动中有着相当重要的分量。若从登记对物权变动的具体作用的角度对当今大陆法系各国的登记规则作一个粗略的归类，则分别有物权变动经登记方生效（登记生效）与物权变动无需登记即可生效两种。后者又可细分为不登记不能对抗第三人的物权变动（登记对抗）和无须公示的非由 法律 行为引起的物权变动（无须登记）。所谓“登记生效”，即以登记作为物权变动的生效要件之一，亦有学者将其称之为“实质登记主义”，该体制的特点是登记不仅起到公示的作用，同时也具有决定物权变动是否生效的作用。所谓“登记对抗”，即物权变动无需登记即可生效，但不经登记不能对抗善意第三人，亦有学者称其为“形式登记主义”，这种体制意味着登记对于相关物权变动之行为具有确认或证明的效力，但不对当事人的实体权利起决定作用。上述两类登记规则都涉及双方法律行为引起的物权变动，但双方法律行为并非物权变动的唯一原因，对其他原因引起的物权变动，如继承、征收、房屋拆除等，《物权法》作了特别规定，使之不必经过公示即可发生效力，权利人仅在对这些依照法律本应登记的物权进行处分的时候受到限制，此即所谓的“无须登记”，这一类别的登记规则为学术界普遍认可，无甚争议，各国的立法例亦相当一致，故而并不列入本文讨论的范围。但对“登记生效”和“登记对抗”两种模式各国则态度不一，纵观各国立法例，多是于此二者中择一而贯彻之，然而我国现行《物权法》却选择了让此两种模式并存的方式。这种立法选择是否妥当，又能否与我国现存的民法体系相协调？此即本文所讨论之核心。
二、“登记对抗”与“登记生效”两种模式并存的疑问
（一）我国《物权法》中的登记规则
我国《物权法》在总则中用专门一节规定了不动产登记制度，分则各处亦对登记规则有所涉及。其中与物权变动之效力直接相联系的规定共有20多条，以下按照前文所述分类作一简单的梳理。
1．登记生效。《物权法》总则第9条和第14条明确了不动产物权变动以登记生效为原则，凡法律规定应当登记之物权变动，自“记载于不动产登记簿时发生效力”；分则中的具体规定有第139、145、150条关于建设用地使用权之物权变动的规定，第187条关于不动产抵押权之设立的规定，第224、226、 227、228条关于部分权利质权之设立的规定。
2．登记对抗。采用这一模式的登记规则有第24条关于特殊动产之物权变动的规定，第127条和129条关于土地承包经营权的规定，第158条和第169条关于地役权的规定，第188条关于动产抵押权的规定，第189条关于动产浮动抵押的规定。此外还有宅基地使用权，虽然法条并没有像对土地承包经营权那样明确规定它属于登记对抗模式，只是将它指向了《土地管理法》等其他法律法规，但仔细分析现行的《土地管理法》会发现，这一部分显然并不能完全归入登记生效模式的范围。
3．无须登记。此类条款有《物权法》第一编第三节第28条关于法律文书、征收导致物权变动的规定，第29条关于因继承或受遗赠导致物权变动的规定，第30条关于事实行为导致物权变动的规定。
上述疏理展现了现行《物权法》中“登记对抗”与“登记生效”两种模式并存的现状。之所以称“并存”而非“例外”，是因为尽管《物权法》第9条明确规定我国不动产物权变动未经登记不发生效力，但我国登记对抗模式涉及面之广，包括了目前最重要的几个土地上的用益物权，还有数量巨大且仍在不断增长的机动车物权等，存在如此众多登记对抗模式的物权的情形，已远非“以登记生效模式为原则，登记对抗模式为例外”所能概括，恐怕还是称其为并存更为恰当。
（二）两种模式共存的必要性与合理性质疑
为什么会出现两种登记模式并存的现象，是什么原因使登记生效模式无法彻底贯彻呢？我国没有立法理由书，但其原因也能从当时立法者所参详的资料[1]以及学者之争论中知一二。下面选取其中具有代表性的两个不动产物权就其采取登记对抗模式的合理性加以分析。
1．地役权。经过对相关资料的查找归纳，地役权采登记对抗主义的理由主要有：“地役权主要发生在两个权利人之间，一般不涉及第三人，在发生第三人侵害土地权利的情况下，主要是对土地使用权的侵害，不涉及地役权的侵害，即使不登记，也不影响当事人的权属”，[2]且“大量地役权发生在 农村 ，发生在设立了承包经营权、宅基地使用权的集体土地和农村私有房屋上，而我国农村尚未建立完善的不动产登记制度”，[3]“农村里地役权80%-90％都是不登记的，为方便群众，减少成本”，“通过确认土地之上的各种物权实现土地的高效率利用”。[4]乍看上去似乎说得很有道理，然而地役权采取登记对抗主义在法理上始终是行不通的。首先，一个不具有对抗效力的地役权，和因地役权合同所生的债权并无实质差别。在当事人之间就相互的不动产利用达成协议而没有办理登记的情况下，实际上是创设了以一方的不作为或者容忍义务为标的的债权债务关系。“它本质上是一种债的关系，只在当事人之间发生效力；其内容也是给付而非对他人之物的支配。这显然不同于作为用益物权的地役权。如果采登记对抗，就混淆了不作为之债与地役权的关系”。[5]其次，也不利于对地役权人予以保护。在地役权未登记而不能对抗第三人的情况下，地役权人无法对第三人主张物上请求权，此时地役权人处于与债权人同样之地位，并未因物权的设立而获得更高的保护，这显然不符合立法者创设地役权为用益物权的目的。至于说登记对抗模式有利于实现土地的高效利用，则是未充分理解物权法上区分原则的表现。采用登记生效主义规则使登记成为地役权设立的要件并不会影响对土地的利用效率，因为即使因未登记而不能成功设立地役权，但地役权合同的效力并不受影响，当事人仍可依债权行使对供役地的利用，只是因为未完成公示而不能获得物权的保护。综上，在地役权设立问题上采取登记对抗主义是毫无道理的，甚至可谓之为《物权法》所有登记对抗规则中最不具有存在合理性的一项。
2．土地承包经营权。这一农村土地上的用益物权，是极具
一、不动产登记涉及相关法律、行政法规
一是与不动产统一登记相关的现行法律主要有9部。包括《物权法》 《担保法》 《土地管理法》 《城市房地产管理法》《农村土地承包法》《森林法》《草原法》《渔业法》《海域使用管理法》等。其中《物权法》和《担保法》为综合性法律，其余7部为单项不动产管理的法律。
二是与不动产统一登记相关的现行行政法规主要有8部。这些行政法规可分为两类：一类是相关单项不动产立法的实施办法、细则和具体规定，包括《土地管理法实施条例》《森林法实施条例》《渔业法实施细则》《退耕还林条例》《城市房地产开发经营管理条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等6部行政法规；另一类主要是与不动产登记具有一定关联的税收规定，主要是指《契税暂行条例》和《土地增值税暂行条例》等。
二、不动产登记涉及相关法律、行政法规的主要内容
一是法律层级方面，除《物权法》以外，法律规定的内容主要是登记申请人、登记办理机构和登记权利类型等内容的简要规定，均不涉及具体的登记程序。《物权法》是登记条例起草的直接依据，其对登记类型、登记簿册以及申请、登簿、发证、查询等事项进行了较为详细的规定。《担保法》主要在分散登记的背景下，对土地使用权抵押、建筑物抵押、林木抵押等不动产登记的部门进行了明确。从其他单项的不动产管理法律规定来看，对于权利登记普遍较为简略，仅仅规定了登记的申请人、登记造册的机关和登记的权利类型等，详略不一。例如，《土地管理法》明确了县级人民政府对集体土地所有权、集体建设用地使用权、国有土地使用权等土地权利进行登记发证；《城市房地产管理法》规定，出让或划拨取得的土地使用权向土地管理部门申请，由人民政府发证，以及县级人民政府房产管理部门办理房屋所有权初始登记和变更登记；《农村土地承包法》明确土地承包经营权应当向县级以上地方人民政府申请登记；《森林法》明确森林、林木和林地所有权和使用权由县级以上地方人民政府登记造册；《草原法》规定草原使用权和草原所有权由县级人民政府登记造册；《渔业法》规定水域、滩涂养殖权向地方行政管理部门申请，由县级以上地方人民政府核发养殖证；《海域使用管理法》规定海域使用权由国务院海洋行政主管部门或者地方人民政府登记造册。
二是行政法规主要是对法律规定的登记管辖和权利证书等进行补充，也未规定具体的登记类型和程序。例如，土地方面，《土地管理法实施条例》补充规定了负责土地登记内容和权属证书样式制定的机关和中央国家机关用地的登记机关；《森林法实施条例》补充规定了林权证书样式的制定机关、国家所有重点林区登记机关、跨区域林权登记机关等；《渔业法实施细则》对跨县的养殖使用权登记机关进行了规定。
三、不动产登记适用法律的分析
《条例》第三十五条规定，本《条例》施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本《条例》规定不一致的，以本《条例》规定为准。该条规定明确了《条例》与其他行政法规的适用关系。对于现行法律与《条例》不一致的，笔者认为《条例》的起草具有充分的上位法依据，条例的相关规定也应当优先适用。
1. 《条例》以《物权法》为立法直接依据，不以其他法律修改为前提
《立法法》第九十二条规定，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。按照“新法优先于旧法”的原则，法律适用发生冲突时，《物权法》优先其他法律得到适用。《物权法》与其他8部法律均为全国人大或其常委会通过的法律，在出台时间上，《物权法》于2007年10月1日实施，晚于《担保法》（1995年）、《土地管理法》（1998年颁布，2004年修订）、《城市房地产管理法》（1994年颁布，2007年8月30日修订）、《农村土地承包法》（2003年）、《森林法》（1984年颁布，1998年修订）、《草原法》（1985年颁布，2002修订）、《渔业法》（1986年颁布，2004年修订）、《海域使用权管理法》（2002年）。因此，在不动产登记机关、登记效力等具体法律规范的适用上，《物权法》与其他法律规定不一致时，应当优先适用《物权法》。例如，《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在《担保法》的相关规定没有修改的情况下，《物权法》的相关规定应当优先适用。因此，《物权法》第十条明确授权“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。《条例》是《物权法》的细化，因此，不需要修改相关法律，《条例》即可实施。其他法律与《条例》不一致的，也应当以《条例》为准。
2.现行法律法规与《物权法》和《条例》相冲突的规定系统修改
虽然《条例》出台有《物权法》作为立法依据，关于登记的条款应当优先《条例》。但毕竟《条例》只是法规，《土地管理法》《城市房地产管理法》等是法律，而两者不一致时需要适用法规，普通社会公众难以理解和接受。因此，为了更好的推进不动产统一登记工作，建议全国人大尽快将其他法律的修改纳入立法计划，对其他法律中的登记条文进行一揽子修改，修改工作主要有以下几个方面：
一是相关法律中关于登记机关的表述应当作出修改。将现行相关法律中规定的各类登记机关，例如土地管理部门、林木主管部门、县级人民政府、房产管理部门、渔业行政主管部门、海洋行政主管部门等表述统一修改为不动产登记机构。
二是相关法律中关于权利证书的表述应当作出修改。将现行相关法律中规定的各类权证，例如土地使用权证、房屋所有权证、土地承包经营权证、林权证、草原使用权证、养殖证、海域使用权证书等统一修改为不动产权利证书。
近年来，岳阳市事业单位登记管理局认真贯彻落实《事业单位登记管理暂行条例》和《实施细则》，积极探索，大胆创新，基本实现了登记工作由登记管理向监督管理的转型。其主要做法是：
一、抓住关键，加强三个联系。该市登记管理局从三个方面着手，切实强化各级各部门领导的登记管理意识，为登记工作创造了良好的工作环境。一是加强与市委、市政府领导的联系。该市在编委议事规则中明确规定每次编委会议要把登记管理工作纳入议程，专门听取登记管理工作的汇报，研究有关具体问题。此外，登记管理局每年都要就登记工作专题向市委、市政府领导汇报4、5次，听取他们的指示。近三年来，该市登记管理局编辑领导参阅件13期，向领导们宣传《条例》和《实施细则》，传递上级精神，介绍外地作法，引起了市领导的高度重视。二是加强与事业单位主管部门的联系。事业单位的主管部门对行业管理工作有着天然的排异性，为加强与主管部门的联系，近年来该市登记管理局每年都要分系统召集事业单位主管部门领导座谈，组织学习《条例》和《实施细则》，宣传登记工作政策，共同研究如何做好登记工作、完善事业单位法人制度等问题。市编办领导还常常上门与主管部门的主要领导沟通交流，虚心听取他们的意见和建议，赢得了他们的理解和支持。三是加强与证书使用部门的联系。为充分发挥证书的作用，该市登记管理局极探索建立了与十七个证书使用部门的联系机制。每半年召开一次证书使用部门分管领导和相关科室负责人的联席会议，征求证书使用部门的意见建议，研究解决证书使用过程中遇到的问题。即时通报信息，凡登记管理机关办理的设立登记、撤销登记、变更登记等事项，每月向相关证书使用部门通报一次，作到信息共享。此外，该市登记管理局还每年会同证书使用部门对各县（市、区）执行湘编办[*]42号和岳编办[*]14号文件精神情况进行一次督查，从而确保了《证书》“通行证”的地位。
二、突出主题，优化三个服务。岳阳市登记管理局把服务作为永恒的主题，大力优化三个层面的服务工作，其工作业绩受到了社会各界的好评。一是服务事业单位法人。他们除及时为事业单位办理登记、变更、公告等事项外，还重点抓了事业单位法人代表的学习培训，根据其工作需要，邀请沿海发达地区的专家学者及省内的知名企业家来岳培训授课和座谈交流。该市于*年成立了事业事业单位法人培训咨询服务中心，为事业单位法人积极提供法人治理、政工人事、创办企业等政策法规的咨询服务。特别是在事业单位申办企业的过程中，他们利用情况熟悉、接触面广的优势，多次为事业单位法人排忧解难。二是服务党委、政府。作为职能部门，他们认真履行职责，通过日常监督与年审监督，分析事业单位运行情况，预测发展态势，为党委、政府在事业单位调整布局、优化结构、整合资源等改革发展的决策上当好参谋。目前他们正在积极探索加强事业单位国有资产监督管理的有效途径，拟通过与财政联合开展年审，提高国有资产的效用，实现保值增值。三是服务社会。为确保社会公益职能履行到位，他们督促事业单位法人悬挂法人证书，面向全社会公开服务范围和职责任务。对前来登记机关查询事业单位法人信息的社会各界人士，他们热情提供咨询服务。目前，他们正在探索开展“阳光事务”行动，拟将事业单位的各类信息通过政府有效媒体向社会公布，以优化社会服务，接受群众监督。
三、突出重点，坚持三个创新。该市登记管理机关以创新为重点，突破原有局限，开拓了工作的新领域。一是创新工作内容。继2002年筹建事业单位法人培训大楼后，2005年他们又筹建了事业单位法人协会，为事业单位法人搭建了一个学习、交流、研讨的平台，提供了一条向政府反映意见和建议的渠道。2006年，他们参照包头市的作法，着手进行事业单位法人诚信建设工作，目前已经作为科研课题立项，制订了实施方案，邀请了各高校教授以及教育、卫生行业的事业单位法人代表参加课题组，正在开展前期调研工作。二是创新工作手段。2002年，该市率先对事业单位法人代表实施经济责任审计，创新了监管机制。2004年，该市把登记工作纳入了市政府目标管理考核，加强了对各部门单位的约束。今年，他们又在监督管理上出新招，对事业单位运行情况、社会效益、经济效益和服务质量进行年度检验评估，并将检验评估结果作为调整其机构编制和经费渠道的重要依据。在县（市、区），也基本形成了无登记部门审核盖章不办理编制手续的规定。三是创新工作方式。在日常工作中，他们改变在办内受理、办内审查的方式，采取办内受理，办内与办外审查相结合的方式，根据事业单位法人的情况，有选择地到法人单位办理登记、变更、年检事项，增强了监督的针对性和服务的主动性，同时也加强了与事业单位法人的联系，扩大了登记工作的影响。在法人代表培训中，他们改变了学生式的授课方式，采取湖南经视MBA交流对话式的方式，活跃了气氛，提高了培训效果。
在几年的工作实践中，岳阳市登记管理局深深体会到，当前登记工作要有所突破，必须坚持三个“结合”：
一是务虚与务实相结合。《条例》的贯彻执行靠的是扎实认真的工作态度和脚踏实地的工作作风，他们从初始登记、变更登记到注销登记以及年度检验，都是严格遵照《条例》和《实施细则》的要求，按程序、按规范进行受理审核。但在当前登记工作处于初创阶段、工作手段和工作方式还不很完备的情况下，仅仅埋首事务性工作是远远不够的，必须勤于思索、认真研究，充分发挥主观能动性。在工作中他们要求每一个干部必须熟记《条例》和《实施细则》的条款，深刻理解《条例》和《实施细则》的内涵，并内化为工作的行为和标准，有效地把《条例》和《实施细则》落到了实处。同时根据工作需要，多次组织召开学习贯彻《条例》和《实施细则》研讨会、年检工作经验交流会、县（市、区）登记工作难点与对策交流会等，分析问题，总结经验，研究办法。务虚与务实是一对辩证关系。没有务实，务虚就失去了意义；没有实虚，务实就无法提升。他们的登记工作是在务实中前进，在务虚中提升。
二是“坐诊”与“出诊”相结合。登记工作进入现阶段，工作重心应该由登记管理转向监督管理。如果登记管理需要“坐诊”的话，那么监督管理就需要“出诊”了。“坐诊”与“出诊”相结合，是一种有效的工作方法。这几年，他们探索采取“走出去”的办法，有选择地对部分事业单位法人采取上门登记年检的办法，增加了对事业单位法人的了解，增强了对事业单位法的监督。通过“走出去”，掌握更多事业单位的信息，加强与事业单位的沟通与交流，赢得了事业单位的理解和支持。同时，提高了登记工作的针对性，拓宽了工作思路，提高了监督管理水平。
三是守责与创新相结合。守责是忠于职守，做份内的事；创新是拓展工作领域，做份外的事。抓登记工作，必须把份内的事做好，切实履行自身职责，但如果不能积极拓展工作领域，创新工作思路，则难以取得较大进展。《条例》和《实施细则》的各项规定比较原则，但完全可以结合实际推陈出新，把《条例》和《实施细则》用活用好。这几年他们在工作上取得一定的突破，主要依赖于工作方式、工作手段、工作内容上的创新。
一、债务履行期限不明确
现实别是民间借贷中不约定债务履行期限的情况比较常见，根据《合同法》第六十一条规定，约定不明的可以协议补充。因此，当事人如果没在抵押合同中约定债务履行期限或约定不明的，可以另外协议补充。同时根据《合同法》第六十二条，如果当事人没有协议补充的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于之前的住建部和现在的国土部关于登记簿记载或权证记载事项中有与期限相关的填写要求，所以一般登记机构都将债务履行期限作为必填项，要求申请人填写，有些申请人很无奈：债务履行期限不确定或在登记时无法确定该如何填写？如果仅是为了记载期限而强行要求申请人填写，就过于流于形式了。应该说，抵押合同约定的事项只要形式合法，符合登记条件即可予以受理登记，至于缺漏有关内容如何保护当事人权利，这个并非登记机构所需考虑的内容，而且法律也并未要求借款双方在合同订立时必须要约定债务履行期限。所以在不动产登记时应允许当事人不填债务履行期限，相应的登记簿上也就可以不记载债务履行期限，否则有行政无端干预民事法律关系之嫌。
二、一般抵押合同中的约定期限
一些版本的抵押合同中至今还有关于“抵押期限”“权利存续期限”等条款，这种表述是没有法律依据的，也容易引起歧义。《担保法》等法律均未提及一般抵押具有其自身的确定期限，抵押权随其担保债权的消灭而消灭。因此，抵押合同中可以明确的是其所对应的债权的债务履行期限。根据《物权法》，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。由此可知，抵押权受司法保护的期限取决于主债权诉讼时效，而主债务的存续时效是无法在抵押登记时确定的，因此无端增加一个抵押期限的记载无疑是与法律相背的。更进一步讲，即使过了主债权诉讼时效，抵押权虽然不受司法保护，但是在抵押双方自愿的情况下抵押权仍可实现。因此，如果主合同已约定债务履行期限，则抵押合同中不一定再重复写明债务履行期限，更不必写一个所谓抵押权存续的期限。反之，如果抵押合同中写明了抵押权存续的期限则会造成什么后果呢？假设主债务履行期限到2019年6月5日，抵押合同中约定抵押权存续期限到2020年6月5日，则根据法律规定只要主债权诉讼时效期间都可以行使抵押权。只要主债权存在而且债权人积极催款等行使债权人权利，因此抵押权的保护期限很可能超过2020年6月5日，但是根据抵押合同约定，则抵押权只能存在到2020年6月5日，这可能会造成主债权还存在但抵押权已消失的后果。
三、最高额抵押合同的约定期限
与一般抵押不同，最高额抵押担保的是不特定的多个债权，因此抵押合同中约定的期限是债权确定期间。最高额抵押权实现时担保的债权必须已确定，因此当事人事先约定了债权确定期间，则在此期间内发生的债权都为最高额抵押物所担保。此处的债权确定期间当然并非各个主债务履行期间，所以实践中往往是确定了的主债务履行期限会超过最高额抵押合同中的债权确定日期。当最高额抵押合同中未约定债权确定期间的，则抵押当事人可以随时请求确定债权，所以债权确定期间在申请登记时未必确定，当然就不是登记时必须要记载的事项了。
四、一般抵押中债务履行期的展期
一般抵押对应担保的通常是一个确定的债权，当债务履行期届满前借贷双方要延展债务履行期并经抵押人同意的，抵押双方可以申请抵押变更登记。当债务履行期届满后债务人无法如期归还贷款而需要延期的，在抵押双方同意后同样可以申请抵押变更登记。对于该抵押物存有余额抵押的，前顺位的抵押权担保的债务履行期展期不会导致其顺位的改变，因为债务展期并非成立新的债权，因此并不影响原抵押顺位。
有些人担心前顺位抵押担保的债务履行期展期会影响后顺位抵押权人的利益，其实这种担心是多余的，因为债务人按照与不同贷款人约定的期限还款后抵押权自然消失，如果债务人无法履行各个债务，则各抵押权人均可不分先后地就实现抵押权提讼或申请法院执行，在实现抵押权时仍按抵押顺位进行受偿。
五、最高额抵押中的约定期间变更
预告登记（vormerkung）制度，为德国民法学者在中世纪所创立，我国学术界又将其译为预登记、预先登记、暂先登记，日本民法上称之为假登记[1].预告登记是指在本登记以前，通过限制登记义务人的处分权，以保全物权变动请求权及其顺位的预先登记。
在世界范围内，大多数国家已经采用了这项制度，举其要者分述如下：
首创这一制度的德国在其1896年的《德国民法典》的第三编物权的第二章土地权利通则第883条至888条共6个条文，依次规定了预告登记的性质和效力、继承人的责任、预告登记、除去请求权、预告登记的债权人的公示催告、预告登记的权利人的请求权[2]，对预告登记制度作出了较为详细的规定。
《瑞士民法典》则在其第四编物权的第三部分占有及不动产登记簿之第25章不动产登记簿的第959条到961条依次规定预告登记中人的权利、处分的限制、假登记和在后权利的登记[3]，对这一制度的主要内容进行了规定。
还有许多国家未在民法典中对预告登记制度进行规定，而是用民事特别法的形式加以规范，如日本在其《不动产登记法》中规定此制度，我国台湾地区则在其“土地法规则”中对该制度详加规定的。
一、预告登记制度的立法动因
预告登记制度现已为多数国家所采纳，究其原因，在于预告登记制度能实现物权法原理和债权法原理的结合，也可以说是物权法原理向债权法领域的扩张或者渗透 [4]，简而言之是实现了债权的物权化。为解决债权及物权请求权保护的问题，各国规定了两种性质的准备登记，即异议登记及预告登记。德国法称预告登记与异议登记，日本相应称为假登记及预登记。瑞士则分为三种，第一种为债权的预登记，第二种为处分权限制，第三种为暂时登记，前两种相当于德国民法的预告登记， 第三种相当于德国民法的异议登记。预告登记为债权请求权的准备登记。目的是为了保全关于不动产的请求权，并有警示的作用，其登记权利并不是不动产权完成权，例如在瑞士民法，先买权、买回权、购买权、用益和使用权、使用租赁权等债权均可预登记，登记顺位也可预先保留。[5]王利明教授亦认为预告登记对解决商品房预售中的问题是大有俾益的。[6]
在不动产物权的变动过程中，作为其原因行为的债权行为可由当事人自行约定附条件或者附期限，或因为不动产物权须通过本登记这一公示手段方可发生物权变动效果，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，而按“民法”严格区别债权行为及物权行为，二者在时间上多存在差距，土地权利人的其他处分足以危害债权人请求权的实现。[7]基于发生特定物权变动为内容的债权，虽然原不动产物权人负有于将来移转物权的义务，权利人也获得要求对方移转物权的请求权，但该请求权毕竟属于债权，仅具有相对性，无对抗第三人的效力，一旦原不动产物权人违约，将该物权移转于第三人并办理登记，则在同一物权之上既有债权又有物权，依据物权优于债权的法理，第三人将获得物权。债权人仅得要求债务人承担违约责任，不得要求债务人完成原约定的物权行为，在现代社会中，每一项不动产因其所处地段、环境、楼层空间、内部结构等因素的不同而与其他不动产区别开来，是真正的不可替代物，特定物，故而以不动产物权变动为内容的债权人目的在于发生特定的物权变动，而非债务人承担违约责任，此时若仅对以将来发生物权变动为内容的债权给予债权保护，而不赋予对抗第三人的效力，则若发生上述原物权人将物权移转于第三人之情形时，则债权人的欲取得特定物权变动效果的债权目的势必落空，这样将置债权人于极为不利的地位。相反，建立了债权物权化的不动产预告登记制度，则不动产物权权人所为的处分行为，若妨害预告登记的请求权，为无效行为，这样可以使不动产请求权得到切实的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。
二、预告登记制度的性质
预告登记作出后，并不能发生物权的变动，此点是预告登记与本登记的区别所在，但预告登记权利人获得了依债的内容在将来发生不动产物权变动的权利，故而预告登记制度是为了保护尚未成就的物权而适用物权法规则，施加于债权法上，从而使债权人的请求权具有对抗第三人的物权效力，使债权物权化。即使相对人之具有若干程度的物权绝对性，以对抗第三人[8]，总之，预告登记制度就其保全目的而言是在于保全债权，但就其所采用的手段——登记，及其效力而言是物权性的，故而，预告登记制度介于物权与债权之间，兼具二着性质，是债权物权化的典型范例。
三、预告登记的适用范围
预告登记所保全的请求权范围，采纳该制度的国家和地区均有明文规定。如《德国民法典》在第883条第1 款规定“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或着顺位的请求权，得在土地登记中为预告登记。被保全的请求权附条件或附期限时，也准许为预告登记。”德国民法将预告登记专项限定于土地权利变动的请求权，瑞士民法则进一步缩小其适用范围，将预告登记原因分为个人权利的预告登记和处分的限制。《瑞士民法典》第959条规定“个人权利的预告登记，需法定预告的，如先买权及买回权、买受权、租赁权等个人权利，得在不动产登记簿上为预告登记”，第960条“因下列原因之一进行预告登记：（1）官方为保全有争议的或有待执行的请求权所发布的命令；（2）出质、破产或遗产延期分割；（3）属法定预告登记的”。日本《不动产登记法》第2条规定“假登记于下列各项情形进行：（1）未具备登记申请程序上所需要的条件时；（2）欲保全前款所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时”。“上述请求权为附始期、附停止条件或者其他可于将来确定者时，亦同。”我国台湾地区“土地法规则”第96条规定“有下列情形之一者，得申请为预告登记：（1）为保全关于土地权利转移或使其消灭之请求权；（2）为保全土地权利内容或次序之变更之请求权，预告登记于附有条件或将来之请求权，亦得为之”。
以上各国或地区关于预告登记制度的适用范围在表述上或有不同，但大体上均包括了两种情形的请求权：1、以不动产物权得丧变更为内容的请求权；2、附有始期、停止条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。上述请求权之所以要通过预告登记制度来保全，在于当事人所期待的物权变动尚未发生，尚不具备本登记的条件，但请求权只能对交易相对人发生效力，若相对人将交易客体再度处分，则该债权请求权将面临因该处分而不能实现的危险，而预告登记则可使本于特定人之间发生的债权请求权公示于外，从而产生对抗第三人的效力，即能有效地消除这一危险。
设立预告登记制度的国家往往仅将这一制度适用于不动产领域，但现代社会中有些特殊动产（如：飞机、船舶、汽车）也与不动产一般以登记为公示方法，鉴于其经济价值、公示方法与不动产类似，笔者认为将这类以登记为公示方法的特殊动产纳入适用预告登记制度的范围亦无不可。
四、预告登记的要件
预告登记的要件为适用预告登记制度的先决条件，在预告登记制度中有着重要地位，但人大法工委的《中国物权法草案》对预告登记的要件，无明确规定，
笔者认为应当包括以下要件：
（一）经预告登记的物权变动事项，须是可以为本登记的事项。预告登记是为了发生物权变动效果的本登记做准备的，所以，不可以本登记的事项，也不可以为预告登记。
（二）须经不动产权利人的同意或因假处分
《德国民法典》第885条第1款规定“预告登记，根据假处分或者根据该登记所涉及的各项土地物权的权利人的同意而纳入登记”。日本《不动产登记法》第32 条规定“假登记得在申请登记中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请”。可见，在两种情形下可启动预告登记：
1、不动产权利人同意，该权利人的同意方式并无限制，是在合同中载明亦或是单方出具允诺书均可。
2、假处分，根据《德国民事诉讼法》第935条的规定，假处分是指本诉讼过程中，关于诉讼物理状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时，而对诉讼物进行的一种处分。其实质是为了防止将来胜诉时无法执行标的物，而对其作出的一种限制处分的行为，这与我国诉讼保障措施相类似。
五、预告登记的效力
预告登记制度的核心，在于其效力[9]，其效力具体表现在如下几个方面：
（一）保全债权的效力
通过预告登记，使债权以登记的方式得以记录并公示出来，使得与预告登记了的请求权内容相冲突的物权变动，皆为无效，实际上即保证了以未来指定物权变动为内容的债权的实现。
关于预告登记保全债权的实现的效力，在立法例上有多种选择，如禁止其后的登记、禁止登记名义人再为处分或采取相对无效主义。[10]笔者认为，为兼顾当事人各方利益，保持目的与手段的平衡，我国不应采纳禁止处分或禁止登记主义，而应奉行处分相对无效主义，即在为预告登记后，登记义务人仍得就不动产权利为处分，但其处分若妨害已登记的请求权时，为无效行为。因此，如果预告登记权利人的请求权不存在或嗣后消灭，或登记权利人对义务人的处分表示同意，则义务人的处分行为有效。对此，《德国民法典》第883条第2款规定：“在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效。”日本在1960年《不动产登记法》修正时增设第105条“假登记权利人，在关于所有权为假登记后，申请在登记时，若有登记上利害关系，就失去登记的对抗效力”。
（二）保全顺位的效力
所谓顺位，是指多项物权依他们设定的时间先后所排列的顺序。依物权法理论，当同一物上有数个相冲突物权时，顺位在前的物权优先实现，因此顺位关系实体物权的实现与否及实现时间顺序，至为重要。预告登记保全顺位的效力指预告登记可使得被登记的请求权具有排斥后序登记权利的性质。当预告登记推进为本登记时，本登记的时间溯及至以预告登记的时间为准，本登记的权利，位于预告登记后，本登记前此为一切权利之前，故而，为保全债法上的请求权，德国民法规定可以将该请求权及其顺位在不动产登记簿上进行预告登记。[11]对此，《德国民法典》第883条第3款明确规定“以转让某项权利为请求权的标的时，该权利的顺位按预告登记日期加以确定。”日本《不动产登记法》第7条规定“本登记的顺位依假登记的顺位而定”。《瑞士民法典》第956条规定“个人权利一经预告登记，即对后来提出的权利有对抗效力。”可见，这些国家均认为预告登记具有保全顺位的效力即保全未来本登记顺位，使得当预告登记推进到本登记时，和本登记内容相抵触的中间处分，在其抵触范围内无效或成为其后的顺位，这一观点在日本已取得通说是地位。
（三）警示的效力
预告登记因其具有的保全债权、保全顺位的效力，故而预告登记对第三人即具有警示的作用。第三人不得无视预告登记的存在，其应预见到预告登记在日后推进为本登记的可能性，不应在预告登记后本登记前的期间内为妨害预告登记所保全的请求权，否则其行为归于无效且因该制度采用了登记这一第三人得以知晓的公示方法，所以第三人也不得以不知预告登记为由为善意抗辩。日本学者将预告登记的此项效力称为警告的效力。[12]
（四）破产保护效力
预告登记的破产保护效力，指当不动产物权人临于破产时对抗其他债权人，从而使预告登记所保全的请求权得以实现。如《德国破产法》第24条规定“为保全破产人的土地权利，或破产人所为登记的权利让与、消灭，或权利内容，顺位变更请求权，在登记簿为记入预告登记时，债权人对破产管理人得请求履行”。这一效力，同样适用于相对人死亡、其财产纳入继承程序的情形。对此，《德国民法典》第884条明确规定“请求权由预告登记保全的，义务人的继承人不得授用对其责任的限制”。因而，请求权人基于预告登记的破产保护效力，可以要求破产管理人或继承人直接将指定不动产（或特殊动产）从破产财产或遗产中别除。
六、现有诸个物权草案规定之优劣
梁慧星研究员主持的社科院的《中国物权法草案建议稿》在其第一章总则的第三节物权变动的第一目不动产登记的第35条至37条规定了预告登记制度。[13]
第35条[预告登记]
为保全一项目在于转移、变更和废止不动产物权的请求权，可以将该请求权纳入预告登记。预告登记自纳入登记时生效。
不动产物权处分与预告登记的请求权内容相同时，该不动产物权处分无效。
预告登记所保全的请求权，可以附条件，也可以附期限。
第36条[预告登记中义务人的抗辩权]
对预告登记所保全的请求权承担相应义务的人，如享有对该请求权的抗辩权，其抗辩权，其抗辩权不因预告登记而消灭。
第37条[预告登记的涂销]
预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。被涂销的预告登记，自涂销时丧失其效力。
涂销预告登记的通知，可依公示方式送达。
王利明教授所主持的人大的《中国民法典草案建议稿》则在其第一章总则的第三节物权的公示中规定了该制度。[14]
第31条 [房屋预售登记]
当事人在房屋预售买卖中，可以自愿办理预售登记。
房屋所有人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。
房屋预售登记的内容与现房登记的内容不符的，以现房登记的内容为准。
而孟勤国教授主持的物权法草案及徐国栋教授主持的绿色民法典草案均未对预告登记制度加以规定。[15][16]
人大法工委的中华人民共和国物权法（草案） （2004年10月15日委员长会议审议稿）在其第一编总则第二章物权的设立、变更、转让和消灭的第一节不动产登记中用两个条文对这一制度加以规定。
第二十二条 债权人为了限制债务人处分期房等不动产，保障其将来取得物权，符合预告登记条件的，有权向登记机构申请预告登记。
预告登记后，债务人违背预告登记对该不动产作出的处分，不发生物权效力。
第二十三条 预告登记后，债权人自能够进行不动产物权登记之日起三个月内未申请登记，或者债权消灭的，该预告登记失效。
由上述草案可大致将其对预告登记的观点分为两类：一类是以孟氏和徐氏草案为代表的学派，即不主张在未来的民法典中规定该制度，关于预告登记制度的立法动因前已作了详细的阐述，应当认为在民法典中对预告登记制度加以规定是合理而可行的，另一类是梁氏和王氏及法工委的草案，他们主张在民法典中规定该制度，但笔者认为王氏草案仅以一个包含三款的条文是无法规范一个并不简约的制度的，其关于预告登记的义务人的抗辩权、涂销均未规定。而且其仅将预告登记的原理限制在房屋预售中，而实际上现代社会中有些特殊动产（如：飞机、船舶、汽车）也与不动产一般以登记为公示方法，鉴于其经济价值、公
示方法与不动产类似，笔者认为将这类以登记为公示方法的特殊动产纳入适用预告登记制度的范围亦无不可。法工委的草案显然受到王利明教授的影响，本条规定过于简略，可操作性不强是其不合理之处，细言之，不合理之处包括：一、预告登记适用范围模糊且狭隘。本条规定预告登记仅适用于债权人为了限制债务人处分期房等不动产，“期房等不动产”用语模糊不清，且将大量需要适用预告登记的现房及有些特殊的与不动产一般以登记为公示方法动产（如：飞机、船舶、汽车）排斥在外。此点可以从比较外国立法例得到映证。二、对于预告登记条件未作规定。本条规定“符合预告登记条件的，有权向登记机构申请预告登记。”但是预告登记条件是什么并未在条文中加以规定。三、预告登记的效力仅规定保全债权的效力，未规定保全顺位的效力和破产保护效力。梁氏草案是所有草案中最详细、最具可操作性的一个草案，这与该草案广泛比较立法例是分不开的，但其仍有局限于不动产的弊端，有些特殊的与不动产一般以登记为公示方法动产也应有可适用的余地，当然，这可以在航空器法、海商法等民事特别法中加以规定。
现今值得关注的一个地方立法动向是2004年4月14日上海市人大常委会修改了《上海市房地产登记条例》将其第五十一条第一款修改为“预购商品房未经预告登记的，或者不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的，不予办理预购商品房转让的预告登记。”这是在全国统一适用的民法典之前所做的有益实践，其规定办理预购商品房转让的预告登记必须是该预购商品房已经预告登记了。
结 语
在我国，一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，而此实多出于出卖人罔顾信用，图谋私利[17].这种情形实有违诚信原则，使债权人实现特定物权变动的债权目的落空，无助于社会信用机制的形成，这一问题是无法仅凭债权法或仅凭物权法就能够解决的，必须采纳债权物权化预告登记制度方可完满地解决这一问题，债权人可将其请求权纳入预告登记，从而获得物权的对抗效力，其可主张债务人所为的与其请求权相抵触的行为无效。这一制度也督促债务人按约定完成特定的物权行为，警示第三人须尊重已预告登记的债权，不为妨害行为。总之，巧妙综合债权法理论与物权法理论的预告登记制度完美地平衡了交易各方的利益，为交易秩序的正常运行提供了有力的制度保障，我国在未来的民法典中应将其作为物权登记制度的一个重要方面详加表述。
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[16]徐国栋。绿色民法典草案[C].北京：社会科学文献出版社，2004.306.
【关键词】《物权法》；房产测绘；影响
经过十届全国人大五次会议审议通过，《物权法》于2007年10月正式施行。《物权法》建立了由所有权、用益物权和担保权构成的物权体系，体现了不同物权主体实行平等保护的原则，即尊重国有财产，又保障城市居民和农民人口的财产利益[1]。《物权法》第十条规定 ：“国家对不动产实行统一登记制度。”无论是房屋所有权登记，还是土地使用权登记，其位置、面积等基本属性的确是均和测绘直接相关。
1 《物权法》与房产测绘的关系
《物权法》在《城市房地产管理法》的基础上，对不动产登记制度进行改革创新，确立了不动产统一登记制度和登记生效原则，明确了登记赔偿责任等[2]。无论是不动产登记和转让，还是建设用地使用权出让与划拨，其位置、面积、权属等信息均通过房产测绘或地籍测绘调查所取得。《物权法》与房产测绘和地籍测绘等直接相关[3]。
2 《物权法》对房产测绘影响
2.1 对不动产登记簿中测绘成果的影响
《物权法》第十一条规定，不动产当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料，并在第十四条、第十七条中说明不动产登记的设立、变更、转让和灭失，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产权属证书记载信息应当与登记簿一致，不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。由于房产测绘成果是房屋权属登记的重要组成部分[4]，这就要求房产测绘机构进一步增加责任心，加强对不动产登记簿中测绘成果的管理。《物权法》第二十条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”这样就要求出具房产测绘成果的房产测绘机构，不仅要依法办事，严格办事程序，而且要不断提高测绘人员的业务素质，确保测绘成果的真实性、准确性，以降低赔偿风险。
2.2 对房屋测绘规范的影响
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十条规定，建筑规划区的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等属业主共有。依照《物权法》的规定。房产测绘机构应对涉及所有建（构）筑物进行专有部分和共有部分测绘。为与《物权法》相适应，广州市国土房管局于2007年10月颁布了《房地产测绘》征收意见稿。该意见稿中规定共有建筑面积不作为分摊面积，而以“另共有面积”方式登记，并将建筑的共用部位面积分项注明，使业主（产权人）清晰了解自己的共有面积的使用范围及构成[5]。为保护业主（产权人）合法权益，广州市取消了共有建筑面积分摊到户的做法，实行按套内面积销售房屋。为适应新的法律法规，各地应参照《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）、《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T 50353-2005.3.0.2)、《细说物权法新概念与新规则》[6] 修订房产测绘相关法规、条例，制定新房产测绘技术标准。
3 新法规颁布后房产测绘的应对措施
3.1 完善相关法律
《物权法》正式实施后，各地应修订和完善与之相对应的地方性规章和规范性文件，制定相应的测绘技术实施细则。依照《物权法》的要求对老法规进行清理，对与《物权法》不一致的及时进行修订或废止。
3.2 制定统一的技术标准与规范
依据新的法律法规，及时修订现有技术标准和规范。如修订《房地产测量规范》、《城镇地籍调查规程》等。同时，加强对新修订的标准和规范的宣传培训，切实提高测绘人员的整体工作水平。
3.3 加强测绘队伍建设
随着《物权法》的实行，人民群众对产权意识增强，对测绘尤其是房产测绘提出了更高的要求。目前由于受测绘市场制约，测绘队伍技术人员紧缺，业务水平相对较低，容易引起房产面积的争议和赔偿等情况。《物权法》赋予了不动产登记簿明确的法律效力，并规定可以向造成登记错误的人追偿。这就要求测绘人员奉行严谨的工作作风，防止测量过程中出现漏测、错绘等情况，保证测量数据的真实准确。所以，要不断加强对测绘人员法规政策及业务培训，严格按操作规程操作。通过业务培训，提高测绘人员的法律法规和业务水平，熟练掌握测绘技术规范，做到测绘作业规范化、制度化。
3.4 制定房产测绘成果质量检查、验收制度
对房产测绘成果实行二级检查一级验收制度。测绘单位对成果质量实行过程检查和最终检查，既二级检查；经二级检查后，书面向房产测绘行政主管部门或其委托的测绘机构申请验收。
4 结束语
面对新形势、新任务，房产测绘机构应以高度的责任心、公正的立场，以维护人民群众利益为出发点和落脚点，解放思想，更新观念，完善现有的技术工艺流程，建立新的工作机制，更好的促进房产测绘行业稳定发展。
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