时间：2023-01-18 13:06:04
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇分期付款合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
买受人：(以下简称乙方)
今甲方(出卖人兼所有人)与乙方(买受人兼使用人)就产品分期买卖事宜，达成以下协议：
第一条 本合同的标的物为 ，分期付款总额定为人民币元整。乙方可以依照下列规定支付款项予甲方：
1.前款 元;
2.余款 元;
3.月息 元。
第二条 乙方预付 元予甲方，余款自年 月 日至 年 月日止付清，每月 日前各支付 元。
第三条 乙方可以就上述条件提供担保，于本合同成立时，以前条所载的金额与日期，开出支票一张交付甲方。
上述支票的保管处理权限属甲方，每次交付支票，即视为乙方偿还货款。
第四条 甲方于本合同订立的同时，将 产品交付乙方，并同意乙方对该产品的使用。贸易合同：分期付款买卖合同由精品信息网整理！
第五条 乙方若未能支付第二条所列分期付款金额及其他应付的各项费用，须自支付日始以日息分支付甲方作为延迟损失金。
第六条 乙方须以正当的方式使用产品，若有违反，甲方可立即解除本合同。
第七条 乙方连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，甲方可以请求乙方支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。甲方解除合同的，可以向乙方请求支付该标的物的使用费。
买受人（以下简称乙方）：_________
保证人（以下简称丙方）：_________
上列甲乙双方就机器的买卖事宜，订立合同如下：
第一条 甲方向乙方保证，根据本合同的各项条款，将机器售予乙方，乙方买受。
第二条 买卖价款与付款条件规定如下：
（1）总金额人民币：_________元。
（2）付款方式：_________
a。于本合同成立时，即付预付款_________元。
b。余款_________元，在交货试机完成后，分二十期平均摊付。
c。分期付款的交付日期，以订金付日该月的次月开始，每月二十日之前截止。 d。为支付上述分期付款，乙方应与丙方以共同汇出的名义，汇出支票二十张付予甲方。支付日期订于机器交付之时。
第三条 交货的时间与方法规定如下：
（1）交货时间_________月_________日前。
（2）交货地点约定于乙方的_________工厂，应安装妥后，并先行试机。
（3）交货方法于试机完成后，甲方应将机器交付予乙方，乙方则须依第二条第（2）项第d款的约定，将二十张分期付款的支票支付予甲方。
第四条 机器的所有权暂由甲方保留，待乙方付清第二条的全部货款时，再将所有权移转予乙方。
第五条 机器交货之后，若因不可抗力的因素，而致机器毁损、遗失时，一切责任归由乙方负担。
第六条 丙方与乙方须连带对甲方保证，对本合同必须负担的一切债务（除货款债务外，包括毁损、赔偿债务）并负完全支付的责任。
第七条 乙方或丙方若发生下列事项，则与本合同有关的债务毋需通知催告，即自动消失，分期付款的利益，所有余款皆必需一次付清。
（1）乙方或丙方的支票无法兑现，或停止付款时。
（2）乙方或丙方因滞纳租税，或有破产、和解及其他类似判决上的情形的。
（3）就机器发生被依法扣押或先予执行等情形的。
（4）机器因乙的故意或重大过失，以致毁损、灭失的。
（5）乙方从未支付第二条的分期付款时。
（6）其他违反本合同的事项。
第八条 乙方应根据正确用法使用机器，并由优秀的管理人员负责保管。
第九条 乙方发生第七条情形的，即失去使用机器的权利，且该机器必须归还甲方。
第十条 若发生第九条的情形，甲方可对撤回的机器作适度的评估，并据货款与评估之间的差额作为损害赔偿金，联同已收取的货款，抵销债务，如有余额则退还乙方。 第十一条 甲方需保证机器的性能完全与说明书（如附文）相符，且交货后一年内自然发生的故障，甲方亦需负责修理。
第十二条 机器交货后经三个月的，除前条规定的情形外，甲方不负保证所有瑕疵的责任。即使交付后三个月内，亦只容许交换机器，因机器故障而发生的损害，甲方不
负其责。
第十三条 有关本合同乙方的债务，期满后的赔偿金定为_________元。
第十四条 对于机器，乙方需为甲方办理由总货款扣除预付款的余额作为投保火险的金额，并为保险金请求权设置质权的手续，其费用由乙方负担。
第十五条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
（1）提交_________仲裁委员会仲裁；
（2）依法向人民法院起诉。
第十六条 其他约定事项：_________
第十七条 甲乙双方于_________年_________月_________日前至公证处办理公证事宜，认同本合同各条款金钱债务及机器给付义务并载明应径受强制执行。 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份为凭。
出卖人（甲方）（签字）：_________ 买受人（乙方）（签字）：_________ _________年____月____日 _________年____月____日 签订地点：_________ 签订地点：_________
保证人（丙方）（签字）：_________
本文案例启示：在合同法律关系中，虽然主体双方的法律地位平等，但囿于法律知识、社会地位等因素交易主体很难在现实的层面上保持平等，在办案过程中，应立足于实质正义观对各方利益均衡后作出合理、公正的评判。
[基本案情]曲从华是一位来自经济欠发达国家贫困县的农民，从农村走出来，想通过分期购买货车跑运输来改善其家庭的经济状况。2006年11月曲从华在河南万里集团公司周口富达运输有限公司（以下称周口富达公司）通过其员工张景涛订购一辆工程车，价款201000元。曲从华随后交纳首付款及其他各项费用139248元，并约定余款12万元通过银行按揭的方式支付。同年12月曲从华在张景涛的安排下，在一系列空白合同如《购车合同》、《借款合同》、《担保合同》等文件上签了名。车提出来还没开到家，就出现了严重的质量问题，坏在返乡的路上。经周口市消协调解，周口富达公司才勉强同意给曲从华更换新的配件。后曲从华去了珠海搞汽车运输营运并按时支付分期付款。2008年4月，曲从华的车在珠海从事营运时，被万里集团雇佣的一伙人强行从车上撵下来，以欠车款为由强行将车开走，放置在许昌一家停车场里，曲从华向其交了三万元，想把车先要回来，但被告之还得再交5万元的扣车费、停车费，否则不可能拿回车。此时，曲从华已交了23万8千元之多，远远超出合同价款。后曲从华没有再交钱，车也去向不明。2009年1月曲从华被创兴公司诉至郑州高新区法院，要求判令曲从华支付购车款等计6万多元。法院审理后全部支持了创兴公司的诉求。
由于曲从华文化及法律素养不高，不了解分期付款购车程序，人又老实，导致在购车过程中被人欺骗，签订了大量的空白合同，购买了一台质量差的“三无”拼装工程车，且就这同一台车，出现了两份完全不同的购车合同，曲从华甚至不知道到底是谁将车卖给了自己？不明白为什么郑州创兴公司将自己告上法庭？2008年曲从华以维权名义，将其所受欺骗遭遇控诉至相关工商局、法院、公安局，但无一理会。2009年6月《半月谈》杂志以《吸干农民血汗钱的骗子公司何以如此嚣张》为题，报道了曲从华购车被骗的全部过程，该篇报道被新华网、大河网等数家知名媒体转载。后曲从华以侵权为由将周口富达公司、张景涛、河南万里运输集团、创兴公司等诉至周口市川汇区人民法院，周口法院经审理后判决：万里集团公司退还曲从华的车，并赔偿扣车侵权营运损失47.2万元。万里集团公司不服该判决，提起上诉，二审法院维持原判。
一、法律评析
曲从华不服郑州高新区法院的判决，来我院申请抗诉。当我听取了曲从华哭诉以及在审查这起案件过程中，我完全被曲从华的遭遇震撼了，一位老实巴交的连话都说不利索的穷苦农民从一出现在不良商家面前，就成为商家的眼中的“猎物”，签订大量空白合同、领回一辆质量不合格的拼装车辆、强行被类似黑社会性质的专业收车队强行抢走车辆并索要巨额收车费、当了被告并被判决还款，一定要维护弱者的合法权益，一定要让错误的判决得以纠正，一定要让公平正义得到回归。这是我办理这个案件的最初出发点，我相信也将是最终结果。
本案涉及到多方当事人，各方当事人间都有一定的法律关系及其他利益关系，法律关系相对较为复杂。但是最关键的是，本案不是一个债务纠纷案件，而是一个担保追偿权的法律关系。曲从华是通过银行贷款和自己交纳首付款的形式已支付全部车款，车辆也交付给曲从华了，购车合同已经履行完毕。曲从华分期偿还的是银行贷款且我又对曲从华所交付的每一笔款，都进行了认真的核对，曲从华缴付的全部购车费用，也早已超过合同中车辆购车款。创兴公司因其在银行的保证金被扣，创兴公司向曲从华行使权利是一种担保追偿权，而不是债权人的债权。法院在此没有分清双方间的法律关系，定性错误由于一审法院一开始就将该案定性债务纠纷，注定原审判决成为一个错误的判决。
立案后我调阅了郑州高新区人民法院原审卷宗，并对曲丛华当时签订合同时的情形进行了调查，走访了周口市公安局、周口市川汇区法院等相关单位，认真查核卷宗内所有的证据材料，厘清了各方间的法律关系。经审查发现，原审判决书认定基本事实存在两个重大错误，对曲从华交纳首付款数额认定错误，对曲从华欠购车款本息及违约金的计算的认定错误。一审法院只是简单以购车合同所载明首付款为曲从华所缴付的购车首付款，对曲从华提交首付款证据而不予认定。创兴公司在银行没有放贷之前就向曲从华要求支付分期付款本金及违约金，实属不合理，不公平。2011年郑州市检察院对该案提出抗诉，郑州高新区法院经再审后，认为检察机关的抗诉理由成立，遂判决，撤销原审判决，并驳回创兴公司的诉讼请求。
二、办案感悟
曲从华一案虽然是个案，但从其遭受被骗的经历暴露出这个社会管理上的种种弊端与对人性道德良知与法律底线的拷问。在分期付款法律关系中，往往存在三方当事人，出卖人、买受人、银行。出卖人与买受人是买卖合同法律关系，买受人与银行是借款合同法律关系、出卖人与银行之间往往是担保合同法律关系。分期付款买卖合同中，汽车销售商与购车人需要签订一组大量的格式合同和法律文书，主要包括《分期付款买卖合同》、《担保与反担保合同》、《车辆挂靠合同》（或再与挂靠单位再签订一份“买卖合同”）、《 保险合同》、《借款合同》等。上述格式合同，对购车人客以众多的违约责任，而对汽车销售商则基本上不存在责任条款，购车人与汽车销售商在合同中的权利义务往往是严重不对等的、不公平的，但往往被法院认定为系双方自愿签订且不违反法律强制性规定的。购车人多数缺乏法律知识，在如此众多、如此专业的格式合同面前，购车人多数可能连看也不让看就得签字，或虽然看了内容，但合同的条款基本上不会因为购车人的反对意见而更改，二者虽然享有平等的主体地位，实则严重不平等。
风险与利润并存，有投资就有风险就是市场经济规律。银行在分期付款买卖关系中，为了减少风险，虽然有出卖人的担保，但在现实层面上，银行往往还要让担保人另外向其交一定金额的保证金，如果一旦买受人不能及时还款，银行就先以担保人交付的保证金予以扣抵，这样银行在现实中最大限度的减少了其自身的风险。这样一个最大的坏处是银行的审核责任被忽略了，银行不再审核借款人的资信能力了，只要是担保人交付有保证金即可签订合同。这样银行的审核成本与风险就转嫁给汽车销售商，也就意味着汽车销售商将增加经营成本与担保风险。但对追求最大利润的商家说，加大的成本肯定丝毫不少的转到买受人身上了。另外，出卖人在收到买受人的银行借款后，并不是让买受人还银行，而是让买受人先还给出卖人，然后出卖人再还给银行。通过这种货币间的往来，出卖人又可以看似名正言顺的从买受人身上挣取一笔所谓的管理费。通过几层加码，银行的风险牢固了，出卖人也没有支付过多的成本，只是买受人的成本大大增加了。
曲从华是个生活在社会的底层的人，被不良商家欺骗、其遭遇看似只是个案，但是从背后更深层次折射出垄断的银行业、分期付款出卖方背后的管理与现行法律框架下的冲突、利益关系的调整，不平等的交易主体很难在现实的法律层面上形成公平。
原告 一汽轿车公司
被告 平安保险西郊支公司
案由 保证保险合同纠纷
1998年12月19日，一汽轿车公司与安达海公司签订《分期付款购销轿车合同》，约定：安达海公司购买一汽轿车公司37辆红旗牌轿车，价值759.9万元，首付购车款总额的30％，剩余70％车款在18个月内还本付息；若双方发生纠纷，诉至一汽轿车公司所在地法院解决。同月25日，一汽轿车公司与平安保险西郊支公司（以下简称保险公司）签订《分期付款购车保险业务合作协议》，约定：一汽轿车公司向商以分期付款购车的方式销售汽车资金不能收回时，保险公司根据平安保险公司分期付款购车保险条款先行赔付，然后由保险公司向购车方追偿；购车人失踪连续三个月以上或连续三个月拖欠购车款，造成被保险人一汽轿车公司损失，由保险人保险公司赔偿购车人尚欠余款，最高不超过该保险金额。合同还就双方权利义务、保险期限、金额、费率等条款作了约定。按照该合作协议，双方分别于当月28日签署了投保人和被保险人均为一汽轿车公司的5份《分期付款购车保险单》，保险期限均为18个月。1999年1月26日，一汽轿车公司与安达海公司又签订一份《分期付款购销轿车合同》，约定：安达海公司购买一汽轿车公司生产的红旗牌轿车48辆，价值938.88万元，首付30％车款，剩余70％车款在18个月内还本付息。按此协议，一汽轿车公司与保险公司于同日又签署了一份投保人和被保险人均为一汽轿车公司的《分期付款购车保险单》，保险期限仍为18个月。2002年9月10日，一汽轿车公司以安达海公司收到85辆轿车后，仅履行了首付款及部分到期车款，未严格按照《分期付款购车合同》的约定支付到期车款为由，将保险公司诉至人民法院，请求依法判令保险公司给付保险赔偿金995.45万元。
人民法院经审理认为：一汽轿车公司与保险公司签订的分期付款购车保险协议和一汽轿车公司与安达海公司签订的分期付款购销合同，系两个不同的法律关系。本案涉及的保险合同是在购销合同基础上产生的，购销合同中买方的付款义务即是保险合同的标的，购销合同的权利义务与保险合同的权利义务密切相关，保险合同属保证保险性质。但一汽轿车公司未对安达海公司提起购销合同诉讼，又因购销合同双方当事人约定由一汽轿车公司所在地法院管辖，致本案无法追加安达海公司参加诉讼，故一汽轿车公司应先行向其所在地法院提起购销合同纠纷诉讼，并在该诉讼结束后，再行提起保险纠纷诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，裁定驳回一汽轿车公司之起诉。
裁定书送达后，一汽轿车公司未提起上诉。
点评
在我国，随着分期付款买卖方式的兴起，保险行业推出了一种带有浓厚保证色彩的险种，即本案涉及的保证保险。一般而言，保证保险是保险公司就被保证人的某种对被保险人的义务或者品行等对被保险人造成经济损失时，由其负赔偿责任的一种财产保险合同。由于它针对的是被保证人的信用不良造成的主观危害，故其与信用保险有同质之处；由于它是在当被保证人不履行或不完全履行其义务，或者其品行行为给被保险人造成经济损失不能赔偿时才由保险人代为赔偿，故其又与一般保证担保有同质之处。保证保险又因其所涉及的领域有所不同而有具体分类，本案属确实保证保险下的合同保证保险。
但是，对合同保证保险合同应如何处理，则由于对其内涵理解不同而会有不同的处理结果。其中最主要的一点是，不能将保证保险合同理解为是主合同（被保证人与被保险人之间的民事合同）的从合同。被保证人与被保险人之间的民事合同（又称基础合同）的权利义务虽然是保险人确定承保条件的基础，基础合同与保证保险合同有一定的牵连性，但其并不能改变两个合同在实体与程序上的独立性，它们之间并不存在主从关系。所以，在保证保险合同中，当被保证人逾期不履行合同义务时，被保险人不能同时要求作为基础合同一方当事人的被保证人和保证保险合同的保险人互负连带责任，保险人只能按照保证保险合同的约定独立承担责任。也许正因为如此，保证保险实务中一般约定只有当被保证人穷尽其财产仍不能履行其债务时，保险人始得承担保险责任。故在绝大多数情况下，保证保险合同的保险人具有类似一般保证下保证人的先诉抗辩权，即在被保险人尚未向基础合同的对方当事人即被保证人提起诉讼并被依法强制执行情况下，不得先向保证保险合同的保险人提起诉讼。本案处理采取的就是这种认识。
但是，当保证保险合同约定在基础合同债务履行期届满或其后的宽限期届满，作为债务人的被保证人未向被保险人履行债务，得由保险人负责向被保险人赔偿的情况下，被保险人即可直接依保证保险合同向保险人提起理赔诉讼，并依合同相对性原则和保证保险合同独立性原则，作为基础合同债务人的被保证人在该诉讼中顶多只有充当证人，不能成为该诉讼中保险人一方的共同当事人，也不是诉讼第三人。
关键词：信用卡；分期付款；风险管理
中图分类号：F831 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2013）04-0054-03
一、信用卡分期付款的概述
（一）信用卡分期付款的业务定义
信用卡分期付款业务（以下简称分期业务）是指持卡人（即分期付款业务申请人，以下简称持卡人）使用银行信用卡进行刷卡/网上消费、订购商品或透支转账等交易時，向银行申请在一定的还款期限内分期偿还，经银行受理审批通过后，持卡人按约定期限还款并支付相应手续费的业务。
（二）信用卡分期付款的业务类型
分为交易分期、账单分期、商户分期、转账分期和专项分期。
1.交易分期。即持卡人使用银行个人信用卡刷卡/网上消费交易后。申请将未出账单的一定消费金额或指定交易分期进行偿还。
2.账单分期。即持卡人使用银行个人信用卡刷卡/网上消费交易后，申请将已出账单当期消费中的一定金额分期偿还。
3.商户分期。即持卡人在与银行签订分期合作协议的分期商户购买商品或服务，并申请消费款项分期偿还的业务，包括：店面分期、订购分期及大额分期。
4.转账分期。即持卡人申请将信用卡透支额度划转至本人在银行开立的同名人民币个人结算账户进行自主支付消费，持卡人在约定的还款期限内分期偿还。
5.专项分期。当持卡人的信用卡基础额度不足以支付持卡人指定用途的消费款项時，可申请分期付款专项授信额度完成支付。并在约定的还款期限内分期偿还。
分期商户是指与银行签订分期业务合作协议，根据协议内约定的商品范围、手续费标准、还款期限、结算方式、操作流程等内容。为持卡人提供分期商品或服务的合作单位。
二、信用卡分期付款的特点
（一）符合国家的积极财政政策
从经济学角度看，信用卡分期能够拉动内需、促进消费，完全符合国际惯例；对持卡人而言，采用信用卡分期付款。提前消费到新产品。通过购物的方式既提高生活水平，又增加了理财工具，相当于获得一笔中长期贷款；对于商户来说，尤其价格昂贵的物品，起到了促进销售作用，拓宽了市场空间；对于银行来说。是贷款与信用卡业务相结合的新的盈利模式，扩大了贷款品种和规模，提升信用卡客户黏度，提升动卡、活卡率，增加中间业务收入利润，是国家积极扶持的消费方式。
（二）业务运做模式债权债务关系转移
在信用卡分期付款业务中，债权债务关系由商家与客户之间转移到银行与客户之间。银行替持卡人代垫商品的全部价款，持卡人按期分次向银行归还欠款。而商户一次性取得银行给的商品的全部价款。在这点上类似于对公业务预付帐款业务的授信品种，银行替购货方支付销货方全部的货物价款，但不同的是购货方一次性归还银行，在本业务中是分期归还银行。与租赁业务的相似之处是，在支付无力時。具有融资的功能，可提前消费，分期支付租赁费或还款本金及费用，所不同的是租赁业务的所有权仍在出租方。没有转移给使用者，本业务的所有权已经从商家转移到持卡人使用者手中。与本业务相同最多的是房屋按揭，银行替客户提前垫付全部房屋资金给开发商，房屋的所有权转移到客户名下，但是抵押给银行。每期归换银行一定数额的资金。所不同的是，业务仅是围绕房屋买卖合同进行，在本业务依托信用卡，围绕消费品交易进行的。
（三）综合授信额度增大
综合授信额度是持卡人的信用卡综合授信额度，银行根据资信状况授予持卡人在该行信用卡信贷额度的最高值，也是该行分期业务申请金额的上限，综合授信额度又可以分为基础额度与分期额度。
基础额度指卡片有效期内可循环使用的信用额度。账户及卡片状态正常的持卡人，可直接使用基础额度办理分期付款业务。是在没有开展分期付款业务之前的额度。
分期付款授信额度（以下简称分期额度）指的是银行根据持卡人的资信评估状况和分期消费需求核定的仅限用于分期付款消费的信用额度。不可循环使用。分期额度根据授信方式不同可以分为一般分期额度和特定分期额度。
即持卡人实际上享受了双重额度。在原来给定的信用额度上又增加了一个分期付款额度，综合授信额度增大了，相应的风险也增大了。
（四）资金的使用期限变长
根据个人收入情况，确定分期的期数及每期归还金额，资金占用期限可长可短，最长3年最短3月，等于很简单地办了一笔个人中长期消费贷款。持卡人使用循环基础额度時，必须在约定的到期还款日前还款，两者相比，在使用信用卡分期付款购物時，资金的使用期变长。
（五）操作手续简便灵活
随時随地办理，客服热线、网上银行、银行网点、商户门店等均可办理，免保证人，手续简单，还款方式灵活。
三、信用卡分期付款的风险
（一）政策风险
因政策缺陷或了解政策不够形成的业务风险。例如在交易分期、帐单分期、专项分期三项业务中明确规定，企业经营易、投资交易等等不在范围内，对于这些明确禁止，但是商户分期、转帐分期业务中没有明确禁止这些交易，给持卡人和商户留出了漏洞，他们打着商户分期、转帐分期的业务的旗号，做生产、经营易、投资交易等行为的分期付款交易，柜面人员难以确定交易的真实性，信用卡业务人员缺乏有效的监管，给分期付款业务造成一定的风险。
（二）个人信用风险
持卡人的信用风险指持卡人由于个人经济原因无力偿还欠款所产生的信用风险以及由于持卡人恶意透支所带来的道德风险。冒名顶替的风险，冒用他人信用卡，购置贵重物品，进行分期付款的业务，造成分期付款的业务风险，给银行造成损失。
（三）商户的信用风险
因为商户违反合同，提供的商品、或劳务存在瑕疵，甚至没有提供商品或劳务，携款逃跑，持卡人与商户发生纠纷時，错误地认为银行和商户之间存在某些、担保一类的关系，从而拒绝向银行归还欠款的行为，是分期付款业务风险防范的重点。家装市场的分期付款业务商户的信用风险尤为突出。
（四）欺诈风险
是指商户与持卡人联合进行虚假交易、帮助持卡人进行恶意透支骗取银行资金的风险。因为资金短缺，双方制造虚假的协议、合同套取信用卡分期付款的资金。这类行为往往会产生恶意逾期，也是分期付款业务的风险防范的重点。
（五）市场风险
在信用卡分期付款业务中，市场风险体现在两个方面。一方面是利率变化导致的资金使用成本上升，面临利率风险。在分期付款业务中，由于银行一次性代持卡人支付了物品的价款。同時也确定了持卡人每月还款的金额。而在还款的期间。利率变化导致资金成本变化使得银行无法覆盖利率风险。另一方面，由于商品价额的变动，当商品的价额下跌到不足持卡人的还款余额時。持卡人有可能放弃对于所购物品价款的继续支付。
（六）操作风险
银行内部程序、人员、系统的不完善或外部事件，造成的直接或间接损失。例如银行人员在办卡期间，为了多做业务，没有严格按照操作流程操作，例如没有亲自上门调查、没有亲核身份证等重点风险环节控制不到位，从而造成损失。
四、信用卡分期付款业务的风险防范
（一）制定出台更为清晰的分期付款业务的授信政策
针对商户分期、专项分期等金额上限超出持卡人信用卡账户基础额度的分期业务，应参照对公贷款预付货款的授信业务、结合市场需求以及银行风险管控等方面要求制定授信管理办法。便于操作。防止出现漏洞，形成政策风险。
（二）严格筛选出分期业务申请的客户群体
进行分期收款业务的促销活动设计時，作到有的放矢，达到事半功倍的效果。通过系统数据分析，寻找出目标客户群体。针对收入稳定经济实力较强且有理财观念的客户，做市场调研，进行产品设计，同時对自己设计推出产品的风险点要心中有数。这样做把可能会产生支付困难的人排除在持卡人之外，降低个人信用风险。
（三）切实作好合作商户的管理工作
对商户入围合作，进行严密的调查，甄别挑选营业、财务状况良好、高管的信誉较高的、行业内的龙头企业或知名度较高的企业进行合作。对合作商户加强日常管理，時刻关注商户刷卡交易动态情况，对商户的经营、财务、销售、凭证保管、机具的现状等进行一系列的现场检查，检查结果商户经营正常，财务状况良好，机具工作状态正常，凭证保管、账户使用合规，没有违规套现情况，继续合作。同時建立商户退出机制，对于业务量达不到标准的、或违法违规操作的、或财务状况恶化的商户，实施撤机，及時终止合作。达到促进收单业务的健康发展，防范商户风险的目的。
（四）作好持卡人提醒告知工作，明确银行和商户之间权利和义务
分期业务核准時，明确告诉持卡人债权债务关系由商家与持卡人之间转移到银行与持卡人之间，银行一次性替持卡人代垫商品的全部价款，支付给商户。持卡人应按期分次向银行归还欠款。商品质量出现问题。发生的争议等均由商户负责，一旦发生持卡人拒绝付款，商户承担商品回购责任，全部价款退回银行。
（五）落实担保，实施动态综合授信额度控制
信用卡一般采用信用担保的方式，但在持卡人申请较高额度分期付款的，须提供第三方保证或房产（汽车）抵押进行担保。信用担保和保证担保或抵押担保可结合使用。分期交易额度核准后，对持卡人的综合授信额度做相应的降低或冻结，并于每期还款后，相应地恢复持卡人的综合授信额度，直至最后一期清偿所有分期余额。
（六）及時进行监控及催收工作
通过制定相关风险报表，定期监控分期业务的资产质量情况，并采取相关风险控制措施。分期业务的逾期催收纳入银行信用卡催收业务统一管理，持卡人信用卡账户在分期业务还款期间一经出现逾期情况，立即采取短信、电话等有效催收手段。经信用卡风险管理部门多年实践和有关数字统计研究表明：催收欠款越及時，欠款回收率越高，风险损失越低，因此监控及催收应及時地进行。
参考文献：
[1]滕盈盈，朱芳草，信用卡分期付款业务的风险规范研究，時代经贸[J]，中国信用卡，2000，（12）。
现在大部分的信用卡都拥有了任意分期付款的功能，很多信用卡中心都把这一功能作为了信用卡市场重点推广的内容之一。从近两年的任意分期付款发展的情况来看，分期付款的期限越来越长，手续费率也在不同的程度上有所降低，有的甚至已经低于了同期的消费贷款水平。那么信用卡分期付款业务能否取代传统的消费贷款呢?
部分分期计划具有成本优势
如交行的太平洋双币信用卡，近期正在大力推广“想分就分，梦想成真”的活动。持卡人如果申请12期、18期、24期的分期付款计划，就可以分别获得1％、2％和3％的本金返还。由于在任意分期付款计划中，持卡人主要的成本来自于每期按全部本金所计算的手续费。例如太平洋双币信用卡规定，申请分期的本金在12500元以上，每期需要支付的手续费为本金的0.68％，那么持卡人申请12个月的分期，共需要支付本金的0.68％×12＝8.16％的手续费，扣除掉1％的本金返还后实际的总手续费率为7.16％，也就相当于这笔一年期贷款的利率就是7.16％。按照同样的办法来计算，如果持卡人申请的是18个月的分期付款，需要的总手续费比率为0.68％×18＝12.24％，扣除掉本金返还后，实际的总手续费率是10.24％，简单折算成年利率，这笔1.5年期贷款的利率就是6.82％。申请24个月的分期，需要的总手续费率为16.32％，扣除3％的本金返还后为13.32％，折算的年利率仅为6.66％。
从中不难发现，按照这样的计算，使用信用卡任意分期计划，需要支出的手续费成本甚至低于了同期的消费贷款利率水平。表1中我们列示了2007年5月19日以来所执行的短期和中长期贷款利率的水平。
一般来说，银行对于贷款人申请的消费贷款利率，都是使用基准利率，有时候根据贷款人的情况，甚至会在基准利率的水平上上浮10％作为消费贷款的实际利率。如一年期贷款的基准利率为6.57％，上浮10％就是7.23％，就比使用交行的双币信用卡分期1年的手续费7.16％高出7个百分点。如果分成12期、18期，手续费率折算成年利率，也要低于同期贷款利率上浮10％后的水平。
值得一提的是，在加息预期比较明朗的背景下，各期限贷款基准利率的水平仍有可能进一步提高。而信用卡任意分期付款业务中，由于各银行信用卡之间的竞争比较激烈，提高费率的可能性并不大。因此，如果央行进一步提高贷款利率水平，和申请消费贷款相比，使用分期付款业务的成本优势会更加明显。
上文中，我们是以交行的太平洋双币卡为例，来比较任意分期付款和同期消费贷款利率的水平孰高孰低。那么，其他可以使用任意分期付款的信用卡，它们所制订的手续费率水平又是怎样的呢?
我们对市场上其他一些可以使用任意分期付款的信用卡收取的费率进行了整理，并简单地将总费率折算成为年利率，如表2所示。
我们不难看到，各信用卡对于任意分期付款所制定的费率存在着较大的差异。其中，以光大的mini特型卡使用时费率水平最低，折算成年利率仅为6％，建行、浦发、广发、招行对于12期的分期付款业务费率水平比较接近同期限的消费贷款利率。因此，持卡人如果使用这些信用卡，来进行大宗消费的一年期分期付款，要比申请一年期的消费贷款有成本上的优势。
申请分期付款流程更简单
而且，使用信用卡任意分期付款业务，申请的流程很简单。以广发信用卡为例，适用对象为单笔满500元的刷卡消费，消费者都可以在刷卡第二天到账单日前一天通过客户服务电话提出申请，将单笔消费分成6个月、12个月、18个月、24个月来分期偿还，每个月的手续费是以本金乘以相应的每期手续费率来计算。光大的mini特型卡则是专门用于分期付款消费，无论消费金额是多少，只要使用该卡都会自动分成12期来计算。略微特殊的是招行的信用卡，招行信用卡的分期付款是针对账单，而不是特定的某笔消费，你可以将某期账单中超过1000元，但不超过本期账单增加消费总额的90％，也不能超过持卡人信用额度的80％的消费分成3期、6期或12期来偿还，至于手续费是在还款的最末一期一次性扣除，扣除的比率分别为2.6％、4.2％和7.2％。
相比之下，如果你要去申请消费贷款，手续就要复杂不少。一般来说，申请消费贷款，需要一定的抵押物(如房产)、质押物(存单等)或是提供担保，同时消费贷款的对象必须为银行所认可的指定用途，如旅游、装修、汽车贷款、商业教育贷款等等，贷款人在申请时需要提供必要的身份、财力证明以及指定用途的合同、发票等等。
商户合作提供高额度分期贷款
有的人可能会提出这样一个问题，尽管信用卡分期付款手续方便，特定期限的费率也要比贷款利率有优势，但是毕竟信用卡可以使用的额度较低，可供分期的期限也短，消费贷款则拥有额度高、贷款期限长的优势。
的确，一般来说，单张信用卡的额度最高为5万元，最长的分期贷款时间为2年，可能无法满足一些高额度消费贷款的需求，在这个时候，使用期限一般为2～3年，最长为5年的消费贷款更能够满足人们的需求。
不过，现在有一些信用卡中心，与特定的商户合作也可以进行高额度的分期付款业务了，而且在费率上还拥有较大的优势。
关键字：分期付款 融资 固定资产
企业取得固定资产的方式有很多种，如外购、投资者投入、接受捐赠、非货币性资产交换、自行建造、融资租入、分期付款购买等。由于取得方式不同，会计处理上也有所区别，比如外购不需要安装的固定资产，取得时可以直接计入“固定资产”科目而外购需要安装的固定资产和自行建造的固定资产在核算上应先通过“在建工程”科目，达到预定可使用状态之后再转入“固定资产”科目。其中，分期付款方式取得的固定资产在会计处理上较为复杂。《企业会计准则-第4号——固定资产》第八条规定“购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实际上具有融资租赁性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》应予以资本化的以外，应当在信用期内计入当期损益。”只有明确的会计处理的意图，才能正确的对分期付款方式取得的固定资产进行账务处理。
一、 具有融资性质的付款购进
当企业资金周转出现困难，无法一次性支付购买固定资产的全部价款时就可以采用分期付款的方式取得固定资产。分期付款方式取得的固定资产属于具有融资性质的付款购进。具有融资性质的付款是指超过正常信用期的付款，且合同中规定的付款期限较长，一般在三年以上，超过正常信用条件。由于无法一次性付清购买该固定资产应付的全部价款而是采用未来每期支付等额价款的形式，所以这种方法取得的固定资产具有融资的性质。
二、 分期付款购买固定资产的核算
根据准则的规定，分期付款方式取得的固定资产的入账价值，不能按照各期的付款额之和确定，而应该按各期付款额的现值确定，借记“固定资产”科目。贷方按照未来每期应支付的金额之和确定，形成一项负债计入“长期应付款”科目。借贷方的差额确认为“未确认融资费用”，在信用期内的每期期末按照实际利率（或者同期银行贷款利率）进行摊销，摊销的金额计入“财务费用”科目，并且，购入固定资产时记在“未确认融资费用”的全部金额应该在信用期结束时全部摊销完毕。除了摊销，每期还要支付等额的货款，借记“长期应付款”科目，贷记“银行存款”科目。
比如：2010年1月1日，光明公司与新华公司签订一项购货协议，光明公司从新华公司购入一台不需要安装的大型机器设备。由于光明公司资金周转出现困难，经协商，新华公司同意采用分期付款方式购买，首付款200 000元以及增值税170 000元于2010年1月1日以银行存款支付，以后每年末支付160 000元，5年内付清。新华公司于当日开出增值税专用发票，设备已运达光明公司并交付使用。假定银行同期的贷款利率为10%。
根据会计准则规定，该项固定资产的入账价值应该按照各期付款额的现值确定，也就是说，在购买日如果光明公司不采用分期付款方式购进，而是采用一次性付清全款的方式购买该项固定资产，应该支付的对价就是固定资产的入账价值。
200 000+160 000（P/A，10%，5）=200 000+160 000×3.7908=806 528（元）
根据上式的结果，如果采用一次性付全款的方式购买固定资产，只需要支付806 528万元，而采用分期付款方式购进，则需要支付：200 000+160 000×5=
1 000 000（元），但是由于光明公司只有200 000元的首付款，也就意味着
806 528-200 000=606 528（元）都需要使用商业信用，相当于光明公司借给新华公司606 528元，购买固定资产，最后则需要偿还160 000×5=800 000（元）中间的差额800 000-606 528=193 472（元）就是因为使用了商业信用，而需要支付的利息。这样一来，光明公司借入的本金是606 528元，应支付利息193 472元，最后一共要归还的本利和为800 000元。
所以2010年1月1日光明公司应做的会计处理如下：
根据权责发生制原则，未来期间应支付的利息193 472元，在取得时不能一次性计入“财务费用”科目，而是先计入“未确认融资费用”科目，在以后的5年内按照实际利率法进行摊销，摊销的金额计入当期损益，“财务费用”科目。也就是说，光明公司每年末支付的160 000元里面有一部分偿还利息，而另外一部分则用来偿还本金，同时减少应付的本金。
在以后五年的信用期内，根据表格里“确认的融资费用”每期末的金额，分别做分录：
除了上面的“填表法”之外，计算每期应摊销的未确认融资费用，还有一种简便的方法，只要记住每期的会计处理应“先摊销再付款”，每期的利息就可以采用（当期“长期应付款”账户期末余额-当期“未确认融资费用”账户期末余额）×实际利率的公式来计算。
参考文献：
1. 固定资产分期付款与融资租赁的区别与比较 - 现代商业 - 2008（36）
2. 期刊论文 分期付款购买固定资产的会计处理 - 会计之友 - 2010（21）
关键词：预售陷阱 性质特征及防范 消费者 商品房
一、购买商品预售房的法律风险和签订商品预售房合同应注意的几个具体问题
在现在的房地产市场上，由于预购人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，预购人承受了较大的风险，这些风险主要有：
（一）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房。
一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在预购人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋，在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的"五证"，主要包括有：土地使用权证；建设工程规划许可证；建设用地规划许可证；开工证；商品房销（预）售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们，预购人完全有权怀疑其身份是否合法，有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致，是否同与您签约的发展商名称一致。否则，我们就可能上当受骗，蒙受巨额财产损失，甚至背上沉重的法律包袱。
（二）开发商不具备房屋开发的具体条件
有的单位为了获利，将一些不合法的房屋进行预售，致使预购人购房后不能取得房地产权证件、上当受骗，因此预购人购买此类房屋时应特别注意：
1、开发商在集体土地上建设的预售房，根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规，国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营，集体土地只有转为国有土地并经征用，开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发，因此，开发商在集体土地上建设的预售商品房，预购人不要购买。
2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格，领取营业执照的房地产开发企业，才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋，并未在政府有关房屋土地管理部门备案，其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情，因此不要购买这样的房屋。
（三）开发商夸大事实进行预售宣传。
售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐，是向预购人发出了一种要约邀请，它并不是一种承诺，不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。因为发展商为了促销物业，在不违背真实的情况下，对物业进行宣传是可以的，所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望，就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见，并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。
（四）开发商擅自对房屋设计单方面做出重大调整。
这本属开发商的重大违约，但目前的格式合同却对违约责任的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，预购人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（五）定金风险
有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金，这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款，因此，建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容：如果消费者得不到按揭贷款时，定金该如何返还，是否要扣除部分作为手续费等。
二、应注意的其它问题
（一）注意承包人的优先受偿权。
在预售商品房工程建设过程中，如果房地产开发经营企业没有按约定支付工程价款。这就会产生买受人的权利与承包人优先受偿权之间的冲突问题。因为《合同法》第16条，建设工程合同第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”由于预售商品房并非不宜折价和拍卖，根据这一规定，承包人的优先受偿权的效力，优先于发包人房地产开发经营企业的其他债权人（包括预售商品房买受人在内）的因享有担保物权而产生的优先受偿权，居于最为优先的地位。买受人的权利不能对抗承包人的优先受偿权；但承包人已经将竣工的建设工程交付给发包人，则构成承包人对其优先受偿权的放弃。
（二）注意限制开发商对预售房屋土地使用权设定抵押。
实践中有些开发商预售前或预售中将土地使用权抵押给银行取得贷款。法律也是允许以土地使用权、在建工程作为抵押物，但这种做法会给预购人带来严重危险，开发商日后如不能偿还贷款，银行行使抵押权，则预购人有房无地。对于这种损失预购人只能去向开发商追索，但债权实现的安全保障已大为降低，岌岌可危境况并非耸人听闻。虽依担保法的规定在抵押期间所有权人仍有权出卖抵押物，但其出卖时实际很少有人愿意购买，就是购买的话，价格也大打折扣。在房屋预售中预购人承担的风险本已很重，如房屋地基再被执行抵押，则境况更为不妙，这会极大损害预购人利益，影响预售融资的安全秩序。 三、关于预售合同的法律性质、特征及基本条件
（一） 预售合同尽管有融资的性质，但根本上仍属于买卖合同
预售合同往往可以弥补建设开发商的资金不足。 房屋预售合同签订之日，房屋尚未开工或正在施工，但双方意图都在于竣工后的房屋产权转让。因此预售合同的标的物有一个形成过程，但双方行为的本质仍是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同。因此，在实践中遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定来处理。当然，由于买方的相对弱势，应当尽量做出有利于购方者的解释。
（二） 房屋预售不是分期付款买卖
预售房屋价金的交付，扣除银行贷款部分，其余款项多需根据施工进度分期交付（当然也有一次交付的），这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖，是指约定买受人的应付价金以分期方式支付的买卖形态。其特点在于标的物交付给买方后，价金尚有二期以上仍待支付。分期付款买卖与预售房屋交易，同属分期缴付价款，而且付款完毕之前，标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人，这是二者区别之一。故预售房屋绝不是分期付款买卖，在经济功能上，房屋预售是买方向卖方融资，分期付款买卖是卖方向买方融资。在转卖期房上，商品预售房虽标的物尚不存在，但预购人在对标的物无所有权的情形下，享有完全的债权，可以进行转让。相反的，分期付款的买卖却因无标的物的所有权而不得予以转卖。
预售商品房有以下几个特征：第一、预售的标的物是尚未建成的房屋；第二、依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋使用权，亦称期待权；第三、预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人；第四、从合同成立到标的物交付需要较长的周期。
四、关于当前预售合同的缺陷问题
预售合同缺陷是指预售合同及其附件内容片面，损害预购人的利益。预售合同常见的缺陷包括：
逾期的越久，所交的利息就会越多。
分期付款大多用在一些生产周期长、成本费用高的产品交易上。如成套设备、大型交通工具、重型机械设备等产品的出口。分期付款的做法是在进出口合同签订后，进口人先交付一小部分货款作为订金给出口人，其余大部分货款在产品部分或全部生产完毕装船付运后，或在货到安装、试车、投入以及质量保证期满时分期偿付。购买商品和劳务的一种付款方式。买卖双方在成交时签订契约，买方对所购买的商品和劳务在一定时期内分期向卖方交付货款。每次交付货款的日期和金额均事先在契约中写明。
（来源：文章屋网 ）
按揭买手机实际上就是贷款分期买手机，以下就是按揭买手机的方法：
1、实体店分期购买
实体店的手机目前都是支持分期付款的，选中机型以后办理分期付款业务，确定每期的还款金额后，签订贷款合同，就可以按揭购买手机了。
2、网上商城分期购买
比如说天猫、京东等网上商城，都是有官方分期服务的，在天猫可以使用花呗分期，京东可以使用白条分期。这类分期服务的好处是在活动期免收分期费，这样一来相当于获得了免息贷款服务，到了还款日只需要支付本金即可。
（来源：文章屋网 ）
分批交付的买卖是指出卖人应按照一定的期限分批向买受人交付标的物的买卖。
分批交付的买卖合同,出卖人交付的标的物是否符合要求,应依每次的交付情形确定,并承担相应的责任。
二、分期付款买卖合同
分期付款买卖是指买受人应按照一定期限分批向出卖人支付价款的买卖。为保护买受人的利益,法律对于分期付款的约款予以一定限制,主要包括以下两项:
(一)丧失分期利益和解除合同的限制
只有当买受人未支付到期价款的金额达到全部价款1/5的,出卖人方可要求买受人支付全部价款或解除合同。出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。
(二)解除合同损害赔偿金额的限制
一般来说,因买受人一方的原因由出卖人解除合同时,出卖人向买受人请求支付或扣留的金额,不得超过相当于该标的物的通常使用费的金额。如标的物有毁损时,则应再加上相当的损害赔偿金额。
(三)所有权保留的特约
所有权保留的特约是指买受人虽先占有、使用标的物,但在双方当事人约定的特定条件成就之前,出卖人仍保留标的物所有权,待条件成就后,再将所有权转移给买受人。这种特约,一般仅适用于动产的买卖。
三、凭样品买卖合同
凭样品买卖又称凭货样买卖,是指以约定的货物样品以决定标的物质量的买卖,出卖人交付的货物的质量应与样品有相同的品质。
凭样品买卖须有样品的存在,且样品须于订立合同时就存在,出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。
四、试用买卖合同
试用买卖又称试验买卖,是指当事人双方约定由买受人试验或检验标的物,以买受人认可标的物为条件的买卖。
五、买回
买回是指出卖人在合同中保留买回其出卖的标的物的权利而向买受人为再买回的意思表示的买卖。我国《合同法》中未规定买回,但实务中确有买回这种特殊买卖。
六、房屋买卖合同
(一)房屋买卖合同的概念与特征
房屋买卖合同是指以房屋为买卖标的物的买卖合同。它是不同于一般买卖合同的特殊买卖合同,其特殊性在于具有不同于其他买卖合同的以下特征:
第一,房屋买卖涉及土地使用权的转移;
第二,房屋买卖涉及不动产法律制度的适用;
第三,房屋买卖往往涉及对第三人利益的保护;
第四,房屋买卖合同为要式合同。
(二)房屋买卖合同的种类
1.根据出卖的房屋的产权归属,可分为私房买卖与公房买卖。
2.根据出卖的房屋是否已经建成,可分为现房买卖与待建房买卖。我国法律对待建房买卖的条件作了特殊规定。
七、标买标卖
标买标卖是指以招标投标的方式订立买卖合同以购买或者出卖标的物。以招标投标方式进行的买卖,要经过招标、投标、定标等阶段。
招标投标买卖的突出特点是通过竞争方式订立合同,并且各投标人报出的条件相互是保密的,每人都只有一次报价的机会。
八、拍卖
拍卖是指以公开竞价的方式,将标的物出卖给应价人的买卖。
根据不同的标准,拍卖有不同的分类,常见的分类有法定拍卖与意定拍卖、委托拍卖与自行拍卖、强制拍卖与任意拍卖等。
关键词：房屋预售 开发商 对策
1 概述
房产业在中国一直都是一个炙热行业，尤其是近几年，其发展可以用蓬勃、飞速来形容。目前，在房产业又出现了一种新的制度，即房屋预售制度。所谓房屋预售是指在房屋还没有正式建立之前，开发商就将其预售给客户，客户先预付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，经客户满意后，客户再交齐付款余额。自房屋预售制度实行后，因为是一种新兴制度，有关的法律规范不齐全，一些实际经验不足，加上对这一制度的认识还不够深刻，在实践中也出现了一些纠纷、案件甚至是一些难以解决的问题。总的来说，作为房屋预售的双方实质上还是一种买卖行为的双方。预购人交付首期付款是为了首先获得对该房屋的所有权，而开发商接收首期付款就必须能够按质按量的完成房屋的交接。
2 房屋预售中存在的问题
我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。
2.1在预售合同的登记效力方面如何
《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。
2.2 房屋预售合同中预售的含义是什么
所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。
2.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性
房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。这对于开发商来说，不仅可以提供些工程款，而且也能为这种预约行为提供一些保障。而对于客户来说，也可以保护其利益。这里就有必要将其与分期付款买卖相比较一下。分期付款买卖通常是为了更好的方便买方而设立的。买卖物在合同上是还属于出卖人的，但是其使用权已经属于接受人了。虽然预售房屋与分期付款买卖，都是通过分阶段来付款，并且付完款之前，买卖物的所有权也是属于出卖人的。但是买卖的合同生效时必须交给接收人，这是两者的区别。一般情况下，房屋预售买卖在交房前，开发商就都会要求购房人把余款都交清，而不是像分期付款那样，允许有两期以上的资金未支付。这也是它们两者之间的一个区别。所以我们要很好的区分房屋预售与分期付款的区别，这样才能更好地避免预购人的利益受到损害。
2.4 房屋预售中的不确定
由此可见，我们要不断加强保护预购人的权利。房屋预售作为一种为将来事件服务的行为，存在很多不确定因素，这样就使得预购人的利益比起买现房要承担更多的风险。因为有时候开放商接受了客户的首款资金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，这样都会给客户带来巨大的损失。有时候因为某种原因，开发商不能按期将房屋交给预购人，使预购人无法按时地入住或出租，有时候又有可能购房人交完首期付款后，房价上涨。开发商就有可能要求客户涨价，这会使得预购人有种受欺骗的感觉。
2.5房屋预售中双方的不均衡性
在买卖房双方上存在不均衡性。因为房屋预售除了一些法定标准合同外，其余的一些辅条约都是由开放商来拟定，在售屋现场签订，而购房人的法律知识并不一定全面，法律意识并不一定强，在关于房屋预售方面的法律知识有可能比较欠缺，所以在实际中，买房人通常只能是听从开发商的条件，很少能有自己的想法。对于一些对自己不利的条约也只能接受。如公共设施的开发利用、交屋时间的不确定性、物业管理等方面，经常是开发商做手脚的方面，购房人有时候是无法察觉的，有时候是被迫无奈的。
3 房屋预售遭遇问题的对策
房屋预售在实际中存在这么多问题，这就要求我们要加强这方面的关注以及采取一些相关的有效措施。
3.1 加强行政管理力度
通过加强银行业、建筑行业的管理来对开发商的某些行为进行约束以保护预购人的合法利益。尽量避免开发商在这场交易中掌握太多的控制权而来为所欲为，使客户属于过分被动的位置。要对房地产公司的成立进行严格的把握，杜绝一些骗财、无信用房地产公司成立以欺骗客户，这样才能确保房地产业秩序的稳定，扼杀房地产欺骗行为的产生。另外要严格贯彻国家以及各地方政府关于房屋预售的规定，严厉打击非法行为。在给房屋预售合同赋予法律权利时要进行严格的把关，严格履行房屋预售合同登记的措施，对于一些不合公平原则，存在漏洞与空子的合同坚决不予登记，对于一些没有使用法定标准或者开发商拟定的辅助协议与标准合同上存在冲突的，都要认定无效。以避免由于开发商在这场买卖中占有较大主动权而剥削客户利益的情况发生，以更好地保护购房人的利益。
3.2 加强资金与合同管理
对于客户的预售资金应加强管理，可以委托银行或者信托机构进行监管，当交易最终得以顺利进行，由开发商付一定的保管经费给委托机构。 在房屋预售的合同保管方面我们也要加强措施。作为购房者，在将签订房屋预售合同之前要对开发商有一定的了解，对开发商公司的背景掌握一定的资料，不要贪一时的小便宜就上当。完善的房屋预售合同对于保护预购人的利益有着重要的作用，可以在一定程度限制开发商的某些伤害预购人利益的行为，迫使开发商履行其该履行的义务。这样就能有效地保护预购人的利益。
3.3 加强物权保护法上的措施
通常我们所说的物权是一种支配性、排他性，它对预购人利益的保护具有一定的稳妥性。所以要赋予经过合法登记成功的房屋预售合同一定的排他效力。虽然依据登记来赋予的权利在理论上并不能算是一种很好的物权，但是在实际中它却具有着一般物权的作用与效力。另外设立购房人在对预售房屋法定抵押的制度也是非常有必要的。法律上规定开发商必须首先取得土地的使用权才能进行预售，但是在实践中，很多的开发商并没有按照法律的规定来。常常是在预售前或者是在预售中就将其土地的使用权抵押给银行等金融机构以获得工程贷款。这种做法严重损害了预购人的利益，如果开发商不能按期还清银行的贷款，银行就会拥有抵押权，这时候购房人就只是拥有房子的入住权，却不能拥有房屋的所有权。所以要对这方面进行层层把关，对于没有土地使用权的房屋，不能进行预，对于已经预售出去的房屋不能再拿其土地使用权去做抵押。