时间：2022-09-25 16:44:58
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇买卖房屋协议书，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
委托买房协议书范文1甲方：
姓名： 身份证/护照号码：
地址:
乙方：
公司名称：XXX市*****公司
地址：XXX市***********栋***号
经友好协商，甲乙双方达成以下条款：
一、甲方委托乙方购买深圳市 区 花园/大厦 栋/阁/座 单位房(以下简称该物业)建筑面积为 平方米(以房产证面积为准)。
二、甲方购买该物业之意向价格为 币 元整。有关转让税费由 甲方承扣或 转让方(业主)承担。若今后该物业买卖成功，甲方同意向乙方支付佣金人民币 元。
三、甲方同意于签订本合同时向乙方交纳 币 元整。作为购买该物业之诚意金。
四、乙方应于 日内(自签订本合同当日起)即 年 月 日 前。积极为甲方联系、洽谈上述物业的购楼价，并按上述要求价格与其它约定条件(见备注)，联系好该物业。
五、乙方在约定期限内按上述条件联系好该物业。应及时通知甲方，甲方应按乙方通知的时间和地点与上述物业之业主及乙方签订《房地产买卖预约(居间)合同》。上述诚意金于签订该合同同时自动转为部分购房定金，不足部分由甲方补足。该合同签订后若有与本合同不一致的内容则以该合同的约定为准。若乙方通知中指定的签约迟于上述期限的，该通知需以书面作出。甲方同意该书面通知在上述期限届满前一经发出，即视为乙方已完全履行本合同第四条约定的义务。
六、如甲方未能在乙方根据本合同第五条发出的通知时间内签订《房地产买卖预约(居间)合同》，即视为甲方违约，甲方所交的诚意金不予退还，将作为违约金处乙方收取。乙方并有权通知该物业业主将该物业售与他人，甲方不得有异议。
七、如乙方未能在上述期限内按约定条件为甲方联系好该物业，则乙方收取的诚意金应立即退还给甲方，本合同终止，甲方不得为此再要求乙方承担任何责任。
八、本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，双方签字后生效，均具同等法律效力。
九、其它事项：
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托买房协议书范文2甲方(买房方)： 身份证号码：
住址： 联系电话：
乙方(中介方)：
一、经甲乙双方协商同意，甲方委托乙方为其提供购买房屋的具体信息，甲方履行登记手续后，乙方有义务带甲方参观其介绍待售房屋。
二、甲方有权另行购买房屋，但不得同经乙方中介的卖方达成任何形式的买卖协议或形成事实上的买卖关系，如有违反，甲方应支付给乙方违约金 元。
三、乙方按甲方提供的 元的参考价位为甲方提供信息，交易成功后乙方按实际成交额的1%收取甲方中介费。
四、甲方不得将乙方提供的待售房屋信息透露给他人(包括亲朋)如有违反，甲方应支付违约金 元。
五、甲方未通过乙方中介另行买好房屋，或甲方取消买房屋意愿，甲方应及时通知乙方，如因甲方未通知乙方或通知不及时，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿乙方经济损失(按此协议第三条中的参考价2%支付)。
六、本协议一式二份，经双方签字后即生效。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
委托买房协议书范文3委托人：（以下简称甲方）
住址：身份证号码：
工作单位：
电话居间人：(以下简称乙方）
法定代表人：
住所：
甲方欲购买房屋一套，特委托乙方提供卖房人的信息，帮助甲方与卖房人签定《房屋买卖合同》。经甲、乙双方友好协商，达成如下协议，以咨双方共同遵守。
第一条：欲购买房屋的基本情况房屋坐落：
区;建筑面积和格局：
房屋建成年限：
房屋总价款：付款方式：一次性或需银行贷款。
房屋性质为央产房或经济适用房或房改房或商品房，或者房屋性质不限。
第二条：甲方委托事项1.乙方代为寻找卖房人;2.乙方带领其实际参观房屋;3.乙方代为审查卖房人基本情况等。
第三条：甲方义务甲方根据乙方通知参观房屋;甲方经乙方介绍认识卖房人，不得私下与卖房人签订房屋买卖合同。
第四条：乙方义务乙方应当根据甲方要求挑选合适的房屋。
乙方应当向甲方如实提供卖房人的信息;如甲方需银行提供贷款支付购房款，乙方指导甲方办理银行贷款。向甲方提供合作的银行、银行认可的房屋评估机构以及银行认可的律师事务所等。
第五条：委托期限本合同委托期限为月，期满之前，甲方不得解除委托。
第六条：乙方报酬乙方完成居间事项，即甲方与乙方提供的卖房人签订《房屋买卖合同》，甲方向乙方支付元的居间服务报酬。该报酬于甲方与乙方提供的买房人签订《房屋买卖合同》之日支付。
第七条：违约责任甲乙双方应认真履行本合同，如有违约，应赔偿守约方的损失。
第八条;争议解决双方在履行本合同中的争议应先协商解决;如协商不成，任何一方均有权向有管辖权的法院提起诉讼或向北京仲裁委员会提起仲裁(选择其一)。
本合同共页，自双方签字之日起生效。
本合同一式份，双方各执份，具有同等法律效力。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
一、团购的定义
商品住房团购（也称团体购买或集体采购），是指一定数量的购房消费者，由相关媒体或街道社区等组织，通过招标采购或与房地产开发企业协商谈判等方式，以低于市场成交价格购买商品住房的行为。
积极利用拆迁安置补偿资金公开采（团）购普通商品住房，用于拆迁改造中产权调换的拆迁安置，以加快拆迁进程，更好地保障被拆迁人的权益。
二、团购的组织
（一）市广播电视总台、“新闻网”等相关媒体或街道社区等组织（以下简称“团购组织单位”），可通过广播、电视、报刊、网络等渠道《团购公约》，发起团购活动。拟购买第一套自住性或第二套改善性住房的购房消费者需团购商品住房，响应《团购公约》的，可报名参加团购活动，并委托授权团购组织单位通过公开招标、竞争性谈判、协商谈判等方式与房地产开发企业达成团购协议，签订《商品住房团购协议书》。
（二）团购组织单位应当在制定商品住房《团购公约》，并报市工商局审查备案后，方可组织团购活动。《团购公约》应明确团购参与条件、团购程序、选房规则、购房款交缴与监管、风险承担、退出机制、交验房办法、委托授权团购组织单位的权限和范围等。在公开招标、竞争性谈判、协商谈判前，团购组织单位应充分听取参团成员的意见，维护大多数人的利益。参与团购的购房消费者有权就拟购买商品住房的户型、面积、价位、装修标准、附属设施、功能配套等发表意见，必要时可采用表决的方式决定有关事项。
三、开发项目的团售条件
拟通过团购出售商品住房的房地产开发企业其开发项目，应当取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，且经验收完成基础施工后，方可进行开发项目团售宣传推介、参与团购投标、竞争性谈判、协商谈判和签订《商品住房团购协议书》。
鼓励房地产开发企业开展商品住房团售营销。
四、团购住房的销售管理
团购商品住房应严格执行国家支持自住性和改善性住房消费，遏制投机投资性住房消费的差别化税收、信贷政策，并按照有关商品房销售管理的法规加强销售管理。
（一）《商品住房团购协议书》自签订之日起10日内，团购（售）双方应持《团购公约》、《商品住房团购协议书》、参团购房人名单及清册、委托书、身份证明等材料，向市房管局办理《商品住房团购协议书》登记备案。市房管局应将商品住房团购的相关信息在“网上房地产”网站进行公示。
（二）对已签订《商品住房团购协议书》的开发项目，房地产开发企业在申请商品房预售许可时，应在预售方案中载明清楚；取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应根据《商品住房团购协议书》的约定和购房清册，按照《市商品房销售合同网上登记备案管理办法》的规定，与参团购房人签订《商品房买卖合同》。
（三）签订《商品房买卖合同》和办理《商品房买卖合同》网上登记备案后，预购人（参团购房人）转让商品房的，应当申请房屋转移登记并领取房屋权属证书后，方可上市交易；禁止预购人（参团购房人）将购买的未竣工预售商品房再行转让。
五、团购资金的管理
商品住房团购资金应由购房人承担，严禁利用单位或财政性资金（基金）购买商品住房。团售商品住房的开发项目，在未取得《商品房预售许可证》前，原则上不得收取任何形式的预订款，但《商品住房团购协议书》约定需支付团购订金或购房价款的，参团购房人可按照《商品住房团购协议书》规定缴款。参团购房人缴存的购房资金应按照《团购公约》规定的资金监管方式监管，或通过设立银行、房地产开发企业、团购组织单位三方共管账户的方式监管；按照《商品住房团购协议书》的约定或工程进度支（拨）付资金。资金依约支（拨）付到位后，房地产开发企业须向每个参团购房人开具发票。
六、团购工作的监管
乙方：__________________________
丙方：__________________________
甲、乙、丙三方经协商一致，就乙方向甲方购买房屋一事，达成如下协议：
一、房屋概况
出卖房屋坐落于_______市_______路_______号，建筑面积约_______平方米，该房屋未办理房产证、契证、土地证。甲方以该房屋为抵押，在______________银行______________支行办理了按揭贷款（详见房屋购买合同及贷款合同）
二、甲方现同意将该房屋卖给乙方，转让价格暂定为_______万元，在甲方做出房产证和契证后，在乙方总出价_______万元（包括转让价和所有其他费用）的范围内对转让价作适当调整。
三、甲、乙双方委托丙方代为办理房屋买卖。双方各向丙方支付买卖定金_______万元。
四、在甲方办好产权证和契证后，三方与工行之江支行签定监督支付协议书，乙方按该协议书的约定，将相应款项支付给银行。
五、甲方保证在_______年_______月_______日之前办好土地证。
六、在甲方办好土地证后，丙方代为办理房屋过户手续，乙方到工行之江之行办理房屋转按揭贷款手续。
七、在甲方办好契证和产权证后，（1）甲、乙双方办理房屋交接手续，自乙方与承租人签定新的租赁合同之日起，租金由乙方收取，甲方向乙方移交原租赁合同押金_______元，并向乙方支付已收取的租金（2）甲方将押金_______元及已收取的租金7万元于新租赁合同签定之日交付给丙方，在双方结算后由丙方支付给乙方。
八、甲方保证新的房屋租赁合同的租金为_______万元，否则，甲方将返还乙方转让款_______万元。
九、税费
1．该房屋交易的税费由甲乙双方各自承担。本协议签订后，甲方预付方税费_______元，乙方预付方税费 _______元，交易完成后按实际结算。
2．交易完成后，甲方交付方_______元服务费。乙方交付方_______元服务费。
十、甲乙双方及方责任
1．甲方确保房源可靠、手续合法；并提供交易所需的相关证明资料和原房屋承租人放弃该房屋的优先购买权的书面声明。
2．乙方应按协议履行责任，并提供交易所需的相关证明资料。
3．方确保在_______年_______月 _______日前交付乙方《房屋所有权证》，土地证在领取房屋所有权证、契证_______个工作日后交付乙方。
十一、违约责任
1．乙方违约，已交付的定金不予退还。该定金在扣除费_______元后归甲方所有。如甲方违约，甲方应赔偿乙方_______元，赔偿方费 元。乙方已交付的定金 元由方负责退还乙方。
2．在签订《杭州市房屋转让合同》后出现的违约责任由违约方承担。
十二、本协议一式三份，甲乙双方和方各执一份。
甲方：__________________
联系电话：______________
乙方：__________________
联系电话：______________
丙方：__________________
联系电话：______________
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过
与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院年月日作出四西民二初字第349号民事判决。宣判后，不服，提出上诉，四平市中院于年月日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人、委托人，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托人，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托人，被上诉人、委托人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人（原审原告）：
委托人：
被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。
法定代表人：
委托人：
被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司
法定代表人：
委托人：
被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司
法定代表人：
委托人：
被上诉人（原审第三人）
委托人：
三、原判要点和上诉的主要内容
原告诉称：年月日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0-b轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于年月日、月日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。
此房于年月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。
被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。
被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。
第三人诉称：第三人于年月日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。
被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在年月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于年月日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于年月日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。
上诉人请求撤销原审法院判决，依法重新判决与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于年月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。买房是年月日，重复买该房合同是二年后的年月，同算帐“换据”是年月，均在经贸公司年月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
[论文关键词]单位集资房 权属 纠纷 权益保障
近年来，我国房地产市场呈现出迅速繁荣发展的趋势，商品房的价格持续攀升，居高不下。介于此，单位集资建房的政策对改善部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用，但是由于单位集资房权属不明而产生的法律纠纷也日益增多。2007年我国颁布并实施了《中华人民共和国物权法》，进一步确保了公民的不动产合法权益。
一、单位集资房的权属
（一）兴建单位集资房的主要土地来源
国有土地使用权的设立包括出让和划拨两种方式。单位集资房的兴建，在建设用地的取得上，采取划拨方式，建房用地主要为单位申请的划拨土地中的自用存量用地。
通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、法规另有规定外，没有明确的使用期限，无须支付土地使用权出让金，同时，除符合法律规定外，也不得转让、出租和抵押。
（二）单位集资房的房屋所有权归属
单位集资房是在特定的历史下产生的特定的产权形式，我国传统的民法理论并没有包含这种形式。由于单位集资房的特殊性，集资职工究竟对集资房享有什么样的权利？笔者认为，参与集资建房的职工，对集资所建房屋，享有部分产权或有限产权。所谓部分产权或有限产权是与所有权相对而言的，它是指参与集资建房的职工对所建房屋享有占有、使用、有限的收益和处分权。有限的收益和处分权主要表现为对集资房屋除享有占有、使用权外，还可以继承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，该职工所在单位享有有限承租或购买权，出租和出售所得的收益，由单位和集资职工按出资比例进行分配。
职工以市场价购买的单位集资房，产权完全归个人所有。这与一般的商品房买卖类似，职工付足了价款取得住房的完全产权。对这类住房可以依法进入市场流通，在按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，职工一方面支付了成本价格，另一方面又享受了一定的优惠，因此产权归个人所有，但受到一定的限制。这类住房一般在住用5年后可以依法进入市场。职工出售房屋所得，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以标准价购买的住房，只能享受部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。产权比例按照售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可进入市场，在同等条件下，原单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
二、单位集资房在建设和交易过程中产生的纠纷类型
（一）单位与单位之间的纠纷
单位集资建房本是为困难单位的困难职工解决住房问题的。但是在实际操作过程中，如果仔细审视单位自建房的主体，就会发现能够轻松自建房的“单位”，基本上是清一色的垄断企业或国有企业，而“其他单位”虽然有优惠政策，却面临着程序、资金、信贷等诸多困难。有的单位也通过“定向开发”、“委托代建”、“团购”等形式，变相搞集资建房。这些不良行为导致了单位与单位之间公平竞争机会的沦丧，不仅引发单位与单位之间的纠纷，更甚至成了滋生腐败的温床。
（二）单位与职工之间的纠纷
在实践过程中，常存在有的单位集资房行为不规范，大多未经过政府房改办批准，即将职工集资款自行购地建房的现象，然而实质上却是变相进行房地产开发经营。其所购的土地因未取得使用权就用于建房，致使土地权属有争议，建房用地不能落实，从而引起纠纷；有的单位购买集资建房的土地远离市区，不具备开发建设条件，集资款已用于购地，土地却不能规划分割给集资人进行开发建设，集资人由于交了款长期得不到土地及房屋，纷纷要求退地还款而发生纠纷；有的集资单位将集资款挪作他用导致中途停工，建房逾期太长，集资人起诉要求还款。这些都使得参与单位集资建房职工的权益无法得到切实有效的保障，从而纠纷不断。
（三）职工与职工之间的纠纷
按照国家的政策原意，单位集资房属于经济适用房范畴，应该是面向中低收入的职工，建筑标准较低，但是单位集资房的建筑标准往往很高，有的甚至可以和高档商品房相媲美。而且单位集资房往往根据职务级别等来进行分配，职务高者可以享受建更大房子的特权，这样一来，集资房也成为了领导者为个人谋利的工具。能争取到集资建房政策的单位，房子还没有开建，只要把房号一转手，就可获利几万元，然而真正需要住房的困难职工家庭的住房问题得不到解决。
（四）职工与单位外部第三方之间的纠纷
房屋价格不断上涨的今天，多少人望着商品房价兴叹，然而单位集资房的价格较于商品房价格则优惠甚多，于是这一因素成为了单位集资房指标买卖的市场需求，在利益的驱使下，拥有购买单位集资房资格的单位职工大多是将集资房指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证的集资房对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定。协议书里多约定了附条的权利义务，一般约定由转让人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。但因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年，这就导致了职工购房权益保障的不稳定性。再加上房价持续飞涨，出卖房屋时的价格与取得产权时的房屋价值往往产生较大的落差，出于利益驱使，参与购买单位集资房的职工反悔，以不具备相应房屋产权证书的房地产禁止转让、未办理相应原产权转移登记手续、未经单位同意（集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房）、未征求集资房的共有权人同意属擅自转让等理由主张合同无效，要求实际购房人退房或是拒不履行合同约定的义务。由于实际购房人不能接受房屋转让方退房或是拒不履行合同约定的义务的主张，特别是当房屋转让协议是在亲友之间签订、投资机会稍纵即逝时便更是如此，实际购房人一般都会要求继续履行合同，从而产生职工与第三方的买卖纠纷.
三、单位集资房产生纠纷的原因分析
（一）单位集资房产权是有缺陷的物权
房屋产权从其法律性质来看是物权，即民事主体依法对特定的物进行管领、支配并享受物之利益的排他性权利。因此，首先，房屋产权是一种绝对权或对世权，即以不特定的任何人为义务主体的民事权利；其次，房屋产权以特定的、独立的、有形的物为客体；再次，房屋产权以对物进行支配并享受其利益为内容；最后，房屋产权具有排他性等物权的基本特征。但是单位集资房的产权在房改的过程中基于历史和现实的因由，不是完全的物权，存在着显在和潜在的缺陷。
（二）单位集资房的产权主体多元化
按民法经典理论，一般来说，物权包含的所有权、债权讲求一物一权，产权人的确定应该是十分明晰的。要么就是一人独享的排他性的独占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或数人因买卖、转让或赠与等方式通过登记交付明示取得产权，不会出现产权人难以确定或有争议的例外情形。然而单位自建房则是单位与个人各享有部分产权，其产权带有极大的不确定性，使得产权人缺乏统一的意志、利益和行为，物权的独立性、完整性和支配性难以实现。
（三）单位集资房在产权的处分和交易方面备受限制
这主要是指产权在交换过程中受到的不同于一般房屋产权交易的限制。房改房产权交易的限制主要是由政策加以规定的， 例如售房价格远低于普通商品房，享受多种优惠和折扣；交易对象也由各种地方政策、单位制度加以严格的限制等。并且，单位集资房产权在享有所有权的出售、转让、租赁、继承、赠予权益时附加了许多限制条件， 在上市时间、交易对象和合理收益等方面严格限制产权人自由处分的权利。例如， 单位集资房出售单位具有优先购买权等。
（四）单位集资房购房对象的特殊性导致纠纷的产生
与现行有关货币分房的政策接轨，参与单位集资建房的对象应为：该单位中住房面积尚未达到职工购房补贴面积标准的中低收入职工家庭。在这些对象中的无房户、危房户、住房困难户应予优先照顾。就参与单位集资建房的项目而言，所有人是参与单位集资建房的全体职工，而实施单位集资建房项目的单位则应切实做好相关的组织工作，并代办立项、规划、土地划拨审批和方案申报等项手续，以保证其顺利实施。
但是在实践中，由于房价持续飞涨，单位集资建房的价格相较于商品房的价格较低，大有优惠的差价存在，所以部分单位的某些职工在利益的驱使下，将购买单位集资房的指标在建集资房或是已竣工但未办理房产证时对外进行转让，并与买受人签署所谓的《房屋转让协议书》，然而这《房屋转让协议书》的效力如何法律并未作出明确规定，此时在客观事实上便产生了“潜在的单位集资房购房人”。也可以认为拥有购买单位集资房特定资格的该单位职工仅仅为“名义上的购房人”，而实际出资购买该集资房的购房者，即“实际的购房人”，并不具备参与集资建房资格。名义购房人在与实际购房人签订看所谓的《房屋转让协议书》之后，约定待此单位集资住房5年后可依法进入市场交易之时，再进行过户。然而，这种交易行为在我国现行法律法规中仍属于灰色地带，各项法律法规对此类行为是否合法并未作出明确规定。
四、如何有效地保障购房者权益
（一）明晰单位集资房购房者所购房屋的产权归属
为了切实保障单位在集资房购房者的利益，应清理“部分产权”的遗留问题，清理办法有二：第一，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的住房，本着自愿的原则，按成本价补足房价款及利息后转化为完全产权，购房者愿意将“部分产权”转化为完全产权的，应按当时的成本价应补价款，同时还须加上补足的利息部分，一并交给原补贴单位，由该单位出具证明并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。如果购房者在购房时，已按成本价交足房款，仍按“部分产权”或“有限产权”登记的，亦应经原售房单位出具有关证明，经有关房改部门批准，统一到房管部门办理产权变更手续。第二，对已登记为“有限产权”或“部分产权”的，购房者不愿补足价款及利息转化为完全产权的，应对已登记的内容进行清理，由售房单位出具相关证明，按当时成本价确定购房者交纳价款在房价中所占的比例和售房单位应占的比例部分，并经有关房改部门批准，统一到房管部门办理确定部分产权手续。
（二）单位集资房的购房“指标”不能随意买卖
买卖双方在取得房屋产权前所签的虽是《房屋转让协议》，但买卖的却是集资房“指标”，当然这并不是买卖双方在签订《房屋转让协议》时的初衷，买受人希望购买的是将来竣工验收的集资房，但因为在订立协议时集资房仍在建甚至有可能还停留于图纸上，转让方尚未实际取得房屋所有权，所以该协议转让的标的实质上是单位集资建房的资格权利或为单位集资房的请求权，是一种债权。同时因为单位建造集资房的目的在于解决本单位职工的住房问题，致使这种带有身份关系依附性的资格是无法通过合同来随意转让的。因此，若双方发生纠纷诉至法院，该纠纷就不是房屋所有权转让纠纷，而是集资建房资格转让协议纠纷。协议有可能会被以违反《合同法》第九十七条第一款第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，而判定无效。这对单位集资房的实际购房人是非常不利的，所以，应当严格限制单位集资房购房“指标”的买卖。与此同时，作为购房者有必要随时关注关于单位集资房政策的变化。
（三）尽快制定相关法律、法规对单位集资建房予以规制
由于我国目前关于单位集资建房无相应的法律、法规予以规制，经常出现尴尬的局面。一方面符合条件的困难企业，即使按照现在的优惠政策集资建房，从运作到完工都面临着程序、资金、信贷等诸多困难。另一方面，“权力通吃”在当今社会生活中表现得尤为突出，如一部分党政机关和事业单位，利用自己的影响或“实力”，违反规定，争取到“集资合作建房”的政策，结果导致困难职工虽享有集资建房方面的优惠政策，却仍然建不起房，而那些已经享受过房改购房，甚至有几套房的人员却把到手的“集资房”转卖牟利，影响了房地产市场的健康发展。因而， 立法机关应尽快制定相关法律、法规，对单位集资建房予以规范和调整，对于不符合条件集资建房的单位给与法律上的制裁，让困难企业的无房职工或房屋面积不达标的职工安居乐业，使房地产市场公平有序健康地向前发展。
首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的四平市中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢,感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程,在一些案件的审理中还担任了书记员的工作,并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法,对程序问题有了更深的理解,将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过
郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由四平市铁西区人民法院2003年4月29日作出（2002）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于2003年7月4日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）委托人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）委托人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）委托人付佳宾，被上诉人尹杰、委托人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人（原审原告）：郭继魁
委托人：盖如涛。
被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。
法定代表人：刘连贵
委托人：胡振儒
被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司
法定代表人：刘连贵
委托人：苏军，
被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司
法定代表人：吴孝贵
委托人：付佳宾，
被上诉人（原审第三人）尹杰，
委托人：窦树法
三、原判要点和上诉的主要内容
原告郭继魁诉称：1999年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0A-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款30万元，后又于1999年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于2001年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。
被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。
被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法定期限内未做答辩。
第三人尹杰诉称：第三人于2000年4月6日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在2002年7月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于2002年9月6日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于2001年5月17日给第三人更换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿损失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承担连带责任。
上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于2002年7月取得《商品房销（预）售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是1999年6月7日，尹杰重复买该房合同是二年后的2001年5月，同尹杰算帐“换据”是2001年6月，均在经贸公司2002年7月取得《商品房销（预）售许可证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销（预）售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。
被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。
四、对事实和证据的分析及认定
1996年9月四平市计划委员会批准开发建设座落于四平市铁西区英雄大街20号：0204-39的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。
1999年6月7日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》（建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托），郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。2002年4月25日尹杰与开发公司签订了《商品房销（预）售合同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0A-B，轴建筑面积89.5平方米，按合同约定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。
2001年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律顾问）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。2002年7月29日经贸公司取得《商品房销（预）售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。2002年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，2002年10月23日郭继魁向铁西区法院提讼，要求取得协议约定商品房。
证据：
1、郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
3、批发市场新建楼所有权确认书。
4、商品房预售申报表和商品房销（预）售许可证。
5、开发公司给尹杰送达的通知。
6、经贸公司确认书。
7、国有土地使用证。
8、产权确认书及移交收据。
9、施巍证言材料。
10、王金荣的证言材料。
11、其它相关证据材料。
五、解决纠纷的意见和理由
根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议认为：
1、郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销（预）售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销（预）售许可证》，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。
2、尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。
尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销（预）售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销（预）售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销（预）售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销（预）售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。
合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。
由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。
综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经四平市中级人民法院2003年第39次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：
一、撤销四平市铁西区人民法院（2002）四西民二初字第349号民事判决；
二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；
三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。
一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
通过对本案的深入研究,我认为四平市中院,认定事实清楚,适用法律正确,判决公正。但是,其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见:
1第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。
我的实习是由南开大学法律系和四平市中院单独安排的。经过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的任务经历，巩固并检验了本人两年本科进修的学问程度。实习时期，我理解并参与了大量民事诉讼的庭审进程,在一些案件的审理中还担任了书记员的任务,并且对部分参与案件提出了本人的想法。在此时期，我进一步进修了民法及民事诉讼法,对程序成绩有了更深的理解,将理论与理论有机分离起来。我的任务得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习时期我次要对关于郭继魁与四平市中兴经贸有限公司、四平市中兴建筑公司、四平市中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠葛一案进行了深化的研究，参与了案件审理的全进程，并被特许参与合议庭评议。案件具体情况如下：
一、案件的由来和审理经过
郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠葛一案由四平市铁西区群众法院年4月29日作出（）四西民二初字第349号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，四平市中院于年7月4日立案，并依法组成合议庭，地下开庭进行了审理，上诉人郭继魁、拜托人盖如涛，被上诉人四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）拜托人胡振儒，被上诉人四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）拜托人苏军，被上诉人四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）拜托人付佳宾，被上诉人尹杰、拜托人窦树法到庭参与诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参与人情况
上诉人（原审原告）：郭继魁
拜托人：盖如涛。
被上诉人（原审被告）：中兴经贸有限公司。
法定代表人：刘连贵
拜托人：胡振儒
被上诉人（原审被告）：中兴建筑公司
法定代表人：刘连贵
拜托人：苏军，
被上诉人（原审被告）：中兴房地产开发公司
法定代表人：吴孝贵
拜托人：付佳宾，
被上诉人（原审第三人）尹杰，
拜托人：窦树法
三、原判要点和上诉的次要内容
原告郭继魁诉称：年6月7日原告与被告四平市中兴建筑公司签署商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥-⑦，2/0-B轴约86平方米商网出售给原告，原告按合同商定交房款30万元，后又于年9月26日、9月30日分两笔交增面积款13万元。但被告四平市中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年5月被被告四平市中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是反复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，请求被告四平市中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承当诉讼费。
被告四平市中兴经贸有限公司（以下简称经贸公司）辩称：原告所述无异议。被告四平市中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的拜托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与四平市中兴房地产开发公司所签购房合同是反复买卖行为，开发公司发觉反复出售后，已告诉第三人解除合同，且第三人的房款未全部领取现金，是用一辆车折抵了20万元房款，是无效合同，经贸公司能够按照规则赔偿第三人丧失。
被告四平市中兴建筑公司（以下简称建筑公司）辩称：被告建筑公司与原告签署的购房合同合法有效，原告已按合同商定交纳了全部房款，第三人与四平市中兴房地产开发公司签署了购房合同属于反复买卖，是无效合同，不应支撑。
被告四平市中兴房地产开发公司（以下简称开发公司）在法活期限内未做答辩。
第三人尹杰诉称：第三人于2000年4月6日与被告开发公司签署商品房出售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院以为：与原告签合同的被告建筑公司不具有出售房屋主体资历，与第三人签合同的被告开发公司具有出售房屋的主体资历，虽然原告购房工夫早于第三人买房工夫，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不具有初始买受权成绩，原告与被告建筑公司签署的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签署了商品房买卖合同，且受害人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因而二被告的行为对原告是一种狡诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售答应证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《答应证》是在年7月获得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发觉该商网反复出售后，于年9月6日向第三人发出告诉，因无权出售此房，请求解除合同。但被告经贸公司于年5月17日给第三人改换了交付房款的收据，换收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意义表示，解除合同是单方行为，是无效的。因而，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。按照《中华群众共和国合同法》第六十条、《中华群众共和国消费者权益保护法》第五十九条之规则，判决：被告四平市中兴房地产开发公司与第三人尹杰签署的合同合法有效，其买卖关系成立；被告四平市中兴建筑公司与原告郭继魁签署的合同无效，被告四平市中兴建筑公司于本判决发作法律效能之日起立即返复原告郭继魁购房款43万元，并给予房款43万元一倍的赔偿丧失，两项合计86万元。被告四平市中兴经贸有限公司承当连带义务。
上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出售此房是该楼房投资人经贸公司拜托同意的，卖房款由经贸公司用于领取工程款。此后经贸公司于年7月获得《商品房销（预）售答应证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是年6月7日，尹杰反复买该房合同是二年后的年5月，同尹杰算帐“换据”是年6月，均在经贸公司年7月获得《商品房销（预）售答应证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在获得《商品房销（预）售答应证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后反复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规则赔偿第三人的丧失。
被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予保持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签署的商品房出售合同是合法有效的，购房款已按合同商定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的方式予以确认，因而尹杰的合法权益应遭到保护。
四、对现实和证据的分析及认定
年9月四平市方案委员会同意开发建立座落于四平市铁西区豪杰大街20号：0204-39的站前零售市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于1998年6月开工。
年6月7日郭继魁与建筑公司签署了《购房协议书》（建筑公司对外出售商品房是由经贸公司拜托），郭继魁购置中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0-B轴，建筑面积约86平方米，交付房款30万元，同年9月26日、9月30日又交增面积款13万元，因该商网内部装璜工程未竣工，未能交付使用。
年4月25日尹杰与开发公司签署了《商品房销（预）售合同》，尹杰购置中兴在建二期工程一层商网⑥-⑦，2/0-B，轴建筑面积89.5平方米，按合同商定交付房款34.5万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自本人表面予以换据。该建筑面积与郭继魁购置的建筑面积均为商网一层同一处房屋。前，尹杰在未获得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以拥有和掌握。
年9月25日，在吉林扬信律师事务所律师（经贸公司法律参谋）胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限义务公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资历的企业法人代表，对站前零售市场新建楼房（中兴二期工程建筑楼房）的一切权进行了确认。三方商量一致，确认该新建零售市场楼房为经贸公司一切，该公司对此零售市场楼房享有拥有、使用、收益和处分权。年7月29日经贸公司获得《商品房销（预）售答应证》后，对过来拜托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签署的购房协议再一次进行确认。年9月6日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达理解除商品房出售合同告诉，并请求处理善后事宜。后因尹杰强行拥有了合同商定房屋，年10月23日郭继魁向铁西区法院提讼，请求获得协议商定商品房。
证据：
1、郭继魁与建筑公司签署的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
2、尹杰与开发公司签署的商品房出售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
3、零售市场新建楼一切权确认书。
4、商品房预售申报表和商品房销（预）售答应证。
5、开发公司给尹杰送达的告诉。
6、经贸公司确认书。
7、国有土地使用证。
8、产权确认书及移交收据。
9、施巍证言材料。
10、王金荣的证言材料。
11、其它相关证据材料。
五、处理纠葛的看法和理由
根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点成绩是：郭继魁与建筑公司签署的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签署的商品房出售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议以为：
1、郭继魁与建筑公司签署的商品房买卖协议有效，其买卖关系应遭到法律保护。
最高群众法院《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干成绩的注释》第二条规则：“出售人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，该当认定无效，但是在前获得商品房预售答应证明的，能够认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规则：“无处分权的人处辨别人财富经权益人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效”。根据上述法律规则，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的拜托与买方签署的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签署的商品房出售合同，均处于未生效或效能待定形态。它需求这一项目明白产权一切人，并由产权一切人申领《商品房销（预）售答应证》后，对这些合同进行确认，才干生效。因而郭继魁与建筑公司当时签署协议时，其效能并未肯定。但后来项目投资人经贸公司成为产权一切人，并获得了《商品房销（预）售答应证》，他对建筑公司与郭继魁签署的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效能待定形态，改变成了发作法律效能的协议，协议单方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁一切。
2、尹杰与开发公司签署的商品房出售合同无效，尹杰遭到的丧失按规则应得到赔偿。
尹杰与开发公司签署商品房出售合同时，由于产权一切人没有肯定，《商品房销（预）售答应证》尚未获得，因而其合同效能也处于待定形态。但项目投资人经贸公司成为产权一切人，获得《商品房销（预）售答应证》后，没有对开发公司与尹杰签署的商品房出售合同予以确认，根据最高群众法院《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干成绩的注释》第二条的规则，这一合同的本质就发作了质的变化，由效能待定形态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权一切人，也不是《商品房销（预）售答应证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为一切权人，获得《商品房销（预）售答应证》后，开发公司向尹杰下发理解除合同告诉。而且，开发公司与尹杰签署的合同，发作在建筑公司与郭继魁签署的协议两年之后，依《中华群众共和国合同法》的规则也属损害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应遭到法律的保护。
合议庭评议时还以为，造成尹杰与开发公司签署的商品房出售合同无效，其义务完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签署合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋反复出售是明知的。而尹杰对开发公司的反复出售行为当时是不晓得的，买受行为是好心的，所以，其所遭到的丧失理应按照相关规则予以赔偿。最高群众法院《关于审理商品房买卖合同纠葛案件适用法律若干成绩的注释》第九条第一款三项规则：“出售人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，招致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人能够请求返还已付房款及本钱、赔偿丧失，并能够请求出售人承当不超过已付购房款一倍的赔偿义务：
（三）成心隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁弥补安顿房屋的现实”。根据这一规则，开发公司应返还尹杰购房款345,220.78元，并给予购房款一倍的赔偿丧失。经贸公司、建筑公司承当连带给付义务。
由于案件牵涉关系繁杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的看法在内的合议庭看法一并提交。审判委员会对合议庭看法大部分予以支撑，但由于关于法律条文理解不同以及考虑多方客观要素，对第三人获赔成绩经激烈讨论采取了其他观念，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律道路予以处理。
综上，二审法院以为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支撑。经四平市中级群众法院年第39次审判委员会讨论决议，根据《中华群众共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规则，判决：
一、撤销四平市铁西区群众法院（）四西民二初字第349号民事判决；
二、中兴建筑公司与郭继魁签署的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；
三、中兴房地产开发公司与尹杰签署的商品房出售合同无效。
一、二审案件受理费22,220.00元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
关键词：承包地经营权；宅基地使用权；土地流转；法律效力
中图分类号：F325.2 文献标识码：A 文章编号：1009-9107（2015）02-0001-07
正如马克思所说：“土地是一切生产和一切存在的源泉”。中国历来都非常重视土地问题。从目前的法律规定来看，农民对土地所享有的权利主要是土地承包经营权和宅基地使用权，但这两项权利都属于用益物权的类型，农民只享受占用、使用、收益的权利，可以进行法律规定范围的流转，没有处分的权利，尤其是不允许买卖。可是根据笔者的调查，目前在农村大量存在着土地的流转买卖，已经完全突破了法律的规定，并且这些做法并没有因为其违反法律规定而在实践中被认定为无效，而是被买卖双方认真地遵守并履行着。本文将结合笔者的调查和相关法律规定与学理，就目前农村大量存在的土地流转的主要方式及其效力进行相关分析和解读，并提出一些解决办法。
一、农村土地使用权流转的现状和主要形式
为了更好地了解农村实际，笔者对甘肃省古浪县的3个乡镇进行了调研，本次调研主要集中在古浪县的西靖乡、民权乡和大靖镇3个乡镇，其中西靖乡属于半山区、纯农业乡镇，以旱地种植为主，刚开始新农村建设，城镇化水平比较低，土地买卖和流转比较少；民权乡也属于半山区，但是以水地种植为主，城镇化程度较西靖乡要高，土地买卖和流转也比较多；而大靖镇则属于“丝绸之路”东线的古镇，有着悠久的历史和贸易传统，也是周边乡镇的经济贸易中心，相比西靖乡和民权乡，城镇化程度较高，土地买卖和流转就更多。3个乡镇共发放调查问卷120份，回收有效问卷120份，回收率100%。其中涉及到宅基地的取得、农村土地的流转等问题。另外在调查过程中，笔者还有针对性地对个别农户进行了访谈，获得了大量的农村土地流转的第一手资料。就笔者走访调查的3个乡镇来说，目前关于土地流转的方式主要有以下4种：
（一）宅基地使用权的流转
这种情况在3个乡镇中都存在，而且比较普遍。根据调研来看，又有两种情况：第一种是农户将自己通过集体成员身份获得的宅基地使用权直接进行买卖。在这种情况下，所出卖的宅基地上一般没有房屋等其他构筑物，就是一块地皮，这种只能算是“裸卖”。第二种是即采取所谓的“合作建房”或者“卖地建房”，这种流转主要是在大靖镇。其具体做法是：拥有宅基地的农户将宅基地的一部分出卖给投资者以获得资金支持，从而能够自己建起更好的房子并用于经营，而投资者通过资金的出让来获得部分宅基地的使用权，并在这一部分宅基地上建房，或用于出租，或自己经营，实现了双赢的局面。但是这种方式取得的宅基地和所建的房屋都没有取得任何权利证明。这两种买卖宅基地使用权的行为主要有以下几个特点：
1.交易主体的不特定性。根据法律规定，宅基地使用权不得买卖，但是可以在本集体组织成员之间进行流转，其不得向本集体组织成员以外的人转让。也就是说，即便是流转，宅基地流转的主体也是特定的，只能是本集体组织的成员。但是在调查中发现，卖方一般是本集体经济组织成员，是依据其集体成员身份获得的宅基地使用权人，是特定的。而买方则不特定，有的是本集体组织的成员，有的是其他集体组织的成员，甚至还有城镇户口的也来买。对于卖方来说，对方是谁不重要，关键是价格，只要出价合适，谁都可以卖。
2.交易方式和程序的非规范化。在交易方式和程序上，买方和卖方一般是私下交易，或是通过中间人交易。就调查的情况来看，基本上都是熟人之间、亲戚之间，或是通过熟人或亲戚介绍进行交易。在农村这样一个非常重视关系和面子的“熟人社会”，基本上不会签订正式的合同，最多写一个书面的收条或者协议，就算是交易完成了。另一方面，买卖双方在完成了交易以后，不管买方是本集体组织成员、其他集体组织成员还是城镇户口，基本上都不通过本集体进行备案或者经过本集体的讨论，直接由买卖双方进行交付，而后买方直接取得对宅基地的使用权。而宅基地所在的集体组织也很少对这些现象进行干预。
（二）只出卖房屋
房屋作为农民自己的财产，农民对其拥有完全的所有权，可以占用、使用、收益和处分，其中就包括了出租、抵押、买卖等方式。因此从法律上来看，农民出卖自己的房屋是完全合法的。但是问题是房屋是建在土地上的，出卖房屋必然牵涉到房屋下面的土地的转让问题。就目前的情况来看，农村房屋下面的土地都是所有权属于集体的宅基地，农民享有的仅仅是使用权。而一旦出卖房屋，根据“房地一体”原则，房屋之下的宅基地也将被出卖。这就导致宅基地被隐形地买卖。
在调查中发现，只卖房屋导致宅基地流转的情况也有两种：一是名为卖房，实为卖地。即有些农户打着卖房的旗号，实则是想通过卖房来卖地。出现这种情况是由于目前宅基地禁止买卖，但是宅基地上的房屋却可以自由买卖，于是这些农户就通过房屋买卖来实现宅基地的买卖。二是本来就想卖宅基地，但是为了获得更高的出价，在宅基地上盖几间房屋，然后进行房屋的出卖，可以借此来提高宅基地买卖的价格。
（三）承包地经营权的流转
承包地是农户根据其集体成员身份承包的由其所属集体组织所有的发包土地。农户一旦承包土地，就成为土地承包经营权的享有者，其依法享有占用、使用、收益的权利，承包地的所有 权性质不变，仍属于本集体所有。笔者在调查中发现，在农村不仅存在着买卖承包地经营权的情况，而且还存在着买卖和变更土地用途的情形。因此，这种流转也有两种情形：
1.以农业生产为目的的承包地经营权的流转。出现这种情形主要是由于我国法律规定的农村承包地30年不变的期限，以及在此期限内实行的“增人不增地、减人不减地”的规则（即农户因娶妻生子增加人口，不因此而增加原有承包地面积；因家庭成员去世、女儿出嫁、子女当国家公务员等原因而人口减少，也不因此而减少原有承包地面积）。但是该政策在实践中遇到的问题就是期限的稳定性与人口的流动性之间的矛盾。随着城市化进程的加快，很多农民进城务工、经商，最后定居，但在农村他还有承包地，可是他又不可能回去耕种，导致有的土地撂荒，而有的农户则将承包地直接卖掉，以换取现实的金钱利益。但是这些买卖基本上都是卖给其他农户进行农业生产，并没有变更承包地的用途，而且同宅基地的买卖一样，买受人的身份并不重要，仍然实行价高者得的规则。
2.以变更承包地用途为目的的流转。笔者在调查中就发现部分农户将自己的承包地直接卖给他人，但并不是用于农业生产，而是用做宅基地建设或者其他建设用地，并且签订了协议。一般这种协议的名称是“土地使用权转让协议”，但实际上转让的是属于甲方享受使用权的土地承包经营权。由于甲方和乙方属于不同的集体经济组织，依据法律规定，应该经过甲方所在集体的讨论同意之后才可以，并且转让后仍然用作农业生产。但是乙方在取得使用权后，直接变更了土地的用途，将原来的耕地变为了宅基地，甚至建设用地，在上面建造住房、厂房等。
（四）打包流转
即流转的不仅是房屋，还包括户主的宅基地使用权和承包地经营权，将这三者打包作为整体流转，尤其是户口仍然在本集体但人不在本集体生活的农户，他们将利用集体成员身份获得的宅基地以及宅基地上的房屋和承包地出卖给其他人获取利益。出现这种打包流转的原因主要是有些农户举家迁移，但是其宅基地和承包地又无人回收，尤其是作为集体经济组织的不作为，以及30年不变的承包期都为打包买卖土地提供了便利。
二、我国关于农村土地的主要法律规定
（一）关于土地承包经营权的主要规定
我国《物权法》第125条规定，土地承包经营权是指承包人“依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”。结合《物权法》《土地管理法》和《农村土地承包法》的相关规定，目前我国关于土地承包经营权的规定主要有以下几点：
1.承包人的身份限制：《农村土地承包法》第15条规定：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。”因此，承包人只能是本集体经济组织的成员，以家庭（户）为单位进行承包，具有强烈的身份属性。
2.承包地的目的限制：农户承包的土地只能从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，未经依法批准，不得变更为非农业用地或者用于非农建设（《物权法》第128条）。如果改变承包地的用途，土地承包经营权应该终止。
3.承包地的流转限制：土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、入股、转让或者其他方式流转。但是转包须经发包人同意，且只能转让给本集体经济组织成员；而入股根据《农村土地承包法》第41条的规定，仅限于“承包人之间”；转让则是将承包经营权部分或者全部让与他人。而根据现行法律规定，不允许承包地的买卖。
4.承包地的期限限制：根据《农村土地承包法》和《物权法》的规定，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30-50年，林地的承包期为30-70年。但是也有学者认为家庭土地承包经营权实质上是一种无期限的用益物权。其理由是承包期届满可以继续承包或者重新签订土地承包经营合同，因此是无期限的。但从法律规定和实际的操作来看，农户可以在承包期满了以后继续承包，比如1998年的第二轮土地承包合同的签订，其实这已经说明了是有期限的，正是因为有前面的期限限制，才有在期限届满以后继续承包或重新签订合同的机会，否则签订一次就可以永久享有了。
（二）关于宅基地使用权的主要规定
根据我国《物权法》第152条规定，宅基地使用权是指农村村民依法享有的，在其所属集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的一种用益物权。宅基地使用权属于我国特有的用益物权类型，目前关于宅基地使用权的规定主要有：
1.适用对象的局限性：宅基地使用权仅适用于在集体所有的土地上建造房屋或者其他建筑物，国有土地上建造住房或其他建筑物适用建设用地使用权的规定。
2.权利主体的局限性：享有宅基地使用权的人只能是属于本集体经济组织的村民，且只能以“户”为单位申请，实行严格的“一户一宅”原则，是一种身份和福利的象征。
3.无偿性和无期限性：宅基地的取得只要是本集体经济组织成员，就可以申请，而且是无偿使用，不需要支付任何对价，并且没有期限限制。
4.宅基地转让的严格限制：《物权法》并没有对宅基地是否可以转让做出明确的规定，而是在《物权法》第153条规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。其他法律法规对于宅基地的转让都采取了严格的限制措施，比如：（1）根据《土地管理法》第62条的规定，农村村民出卖、出租住房再申请的不予批准；（2）国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见中》也规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；（3）《物权法》第184条第2项和《担保法》第37条第2款规定，宅基地使用权不得抵押；（4）宅基地的转让只限制在本集体经济组织成员内部，宅基地不得单独转让等。
上述关于土地承包经营权和宅基地使用权的规定，在很大程度上使广大农民能“耕者有其田”、“居者有其屋”，因为对于广大农民来说，土地就是他们的安身立命之所和基本的生存保障。&ldqu o;从中国农村土地制度设计来看，我国农户所获得的土地权力不仅仅是单纯的经济权力，主要的还是与成员身份紧密结合的社会保障权”。因此在法律上确保农村土地关系的稳定，不仅关系到农民的基本生活和命运，也关系到农村社会的稳定和国家的长治久安以及经济社会的协调发展。但是随着农村人口的流动，大量农民工进城务工，导致了农村大量耕地、房屋和宅基地的闲置。另一方面，随着新农村建设和城镇化进程的加快，大量城市人口开始涌向农村，在农村生活和从事其他业务，但是这些城市人口又不能获得宅基地和承包地，只能通过租赁或者其他方式来居住。而从笔者的调研中发现，农民也非常渴望土地的流转，这样就可以使其闲置的土地充分利用，为他们带来现实的收益。但是面对法律上的种种限制，他们只能采取各种隐性的方式交易，以实现自身利益的最大化。面对这样法律规定与现实交易的冲突，如何对这些现象和行为进行解释和规制，就需要结合法律规定和现实情况对各种行为的效力进行评价。
三、农村土地流转方式的现实效力考察
（一）宅基地使用权流转的现实效力考察
出卖宅基地使用权的情况有两种，一是“裸卖”，即只出卖宅基地的地皮；二是卖地建房。其实两种形式都是通过宅基地的出卖换取金钱，导致宅基地主体的变更。只不过第一种是绝卖，卖了以后出卖人再不得在宅基地上有任何权利，而后一种是活卖，卖了以后原出卖人和新的买受人还可以一起在宅基地上建造房屋等。从农村现实来考察会发现，尽管在法律上对宅基地使用权买卖的行为会根据买受人身份的不同而区别对待，但是在现实中，不管买受人是不是本集体经济组织的成员，也不管是否有正式的买卖合同，只要钱地两清，不但买卖双方会认为是有效的，并且会积极履行，而且宅基地所在的集体经济组织也认为是有效的，基本上不会进行干涉，而任由农户进行出卖。
（二）房屋流转的现实效力考察
尽管法律上允许房屋的买卖，但是由于“房地一体”原则的实行和宅基地的特殊属性，导致农村房屋买卖大多被认定为无效，但是这并不妨碍农村房屋买卖的热情和火爆。在笔者调查中发现，仍有很多人想出卖自己的房屋，也有很多人愿意去买，他们并不会因为法律认定这样的行为无效而望而却步，甚至出现了房屋买卖的投资市场，他们通过倒卖，利用差价赚取更多的利润。一院房子在几年内可以数易其主，并且也不履行什么登记手续，只有买卖双方的一纸协议。另一方面，村委会基本上也不管不问，因为在他们的心中认为，既然房子已经盖在地上了，那么房子和地就都是出卖人的，出卖人可以任意处分。所以在现实中仍然存在着大量的房屋买卖，并且这些行为大多数都有效地被履行着。一旦涉及纠纷诉诸法院，那就会按照法律规定被判为无效。
（三）承包地经营权流转的现实效力考察
承包地经营权的出卖主要是两种形式，一是不变更土地用途的出卖，即买受人继续在承包地上从事农业生产；二是以变更土地用途为目的的出卖。在现实中，这两种情况普遍存在，并且都很普遍地被履行。
1.就不变更用途的买卖来看，现实中受到的限制很少，主要表现在：一是发包方的同意形同虚设。在调研中发现，只要转让人和受让人达成协议，发包方基本不会对双方的资质进行审查，直接就可以同意。从法律上来讲，发包方是集体经济组织，但是由于集体经济组织的权力主要是由村委会来行使，在农村甚至直接就是村长或者村支书说了算，所以很多情况下发包方是否同意就看村长或者村支书是否同意。于是有些人就通过人情、关系或者金钱来换取发包方的同意。二是法律对于转让人和受让人的限制条件也形同虚设。从法律规定来看，发包人的同意会决定转让行为能否成功，但是由于发包人的不作为，导致实际买卖中转让人和受让人基本没有任何限制。
2.对于以变更土地用途为目的的出卖行为，主要出现在新农村建设过程中。根据政府的统一规划和安排，大量农村居民被集中安置在一个居住区，居住区属于原有的其他集体经济组织的承包地范围，由政府统一将这些承包地通过变更土地用途变为宅基地用地，然后进行统一分配，宅基地的面积也是统一的。但是由于宅基地面积较小，无法满足新搬农民对于基本生产生活的需要，所以很多农户选择将宅基地周边的承包地也占为己有，而这些承包地由于没有被政府统一规划和变更土地用途，所以仍然属于原承包户。为了能够对这些土地予以利用，就出现了买卖承包地的行为，双方将承包地进行买卖，并且在协议中写明了所谓的“永久为业”，以及约定如果其他单位和个人对转让有异议，由转让人负责妥善处理。这里所谓的异议，主要是指转让人所在的集体经济组织的同意问题和土地用途的变更问题。由此可以看出，农户对于这样的法律规定是明白的，可是他们仍然这样去做，并且签订了协议以后就会很快履行。之所以敢这样做，是因为他们有自己的解决办法和对这些问题的基本判断。比如对于集体经济组织的同意问题，一般都是采取人情关系来解决，由双方当事人共同通过宴请、送礼等方式来使村长或者村支书同意。对于由双方协商将承包地变为宅基地甚至农村建设用地的问题，实际上只要政府不追究，没有人会去干涉这些问题。而实际上农民也非常清楚这样的现实，因此会出现买卖耕地用作宅基地甚至农村建设用地的情况。
（四）打包买卖的现实效力考察
在调研中笔者发现，造成这种打包出卖现象出现主要有两个原因，一是如前面提到的举家迁移等，导致承包地无人耕种，房屋无人居住；第二个原因也是更为重要的原因是集体经济组织的不作为。按照《农村土地承包法》第26条第3款的规定，承包期内，如果承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，承包方不交回承包的耕地和草地的，发包方可以收回。《土地管理法》第65条也规定了，因迁徙等原因停止使用土地的，集体经济组织可以收回宅基地。但是在现实中，即使出现了法律规定的收回情形，承包地和宅基地也很少被收回。其主要原因，就承包地而言是30年的不变期限和“增人不增地、减人不减地”的政策；而就宅基地来说，主要是传统文化的影响和人情面子等原因。正是由于这些原因，为打包出卖提供了机会。一般转让人都是本集体经济组织的成员，因为只有 本集体经济组织成员才有可能获得宅基地和承包地，但是受让人的身份就不一定局限于本集体经济组织成员了，有可能是其他集体经济组织成员，也有可能是城镇人口。不管受让人是谁，只要双方当事人就买卖达成协议就可以了，也很少按照法律规定履行相应的程序和办理相应的手续。因此，在实践中，打包买卖土地的行为也被农民和其所在的集体经济组织所认可。
四、农村土地流转方式的法律效力评价
（一）宅基地使用权流转的法律效力评价
从目前我国法律规定来看，农村宅基地使用权的流转受到较多限制，更是严格禁止宅基地的买卖。根据《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”宅基地使用权是本集体经济组织村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是紧密联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有身份属性、福利属性和社会保障的功能。因此，原则上买卖宅基地的行为都是违法的。但是另一方面，根据法律规定，宅基地是可以转让给本集体经济组织成员，而不能转让给本集体经济组织以外的成员。因此，从法律层面来讲，上述两种买卖行为的效力评价，要结合买受人的身份来认定这种行为的效力，如果买受人是本集体经济组织成员，则是有效的，可以转让；如果买受人不是本集体经济组织成员，那就应该是无效的。表面上看起来这一效力评价有违市场经济的基本原则，但是基于法律的强制性规定和宅基地的身份、福利和社会保障属性就可以理解了。
（二）房屋流转的法律效力评价
由于房屋属于农民的个人合法财产，农民对其拥有完全的所有权，可以占有、使用、收益和处分。因此，从法律层面上来讲，只要符合买卖合同的基本规则，履行必要的手续，农民出卖自己的房屋是完全合法和有效的。但问题是房屋是建造在宅基地上的，而且根据我国“房地一体”的原则，即房屋的所有权和土地的使用权是一体的、不可分割的，在出卖房屋时必须将土地使用权一并转让。而根据法律对宅基地转让的限制，是不能转让给本集体经济组织以外的人的。于是就造成了一种悖论，一方面是农民对其拥有合法所有权房屋的自由出卖，另一方面又是对其出卖对象的严格限制。如果按照这样的逻辑，那农民出卖房屋在法律上的评价也会因为买受人身份的不同而认定为有效或者无效。
从这几年的判决来看，也基本上是采取无效的评价，比如北京市第二中级人民法院审理的宋庄画家村农村宅基地房屋买卖纠纷一案，判决书中法院认定：“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。”因此其买卖协议无效。在“夏某某与周某某等房屋买卖合同纠纷上诉案”中，成都市中级人民法院认为，农村宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地的，尽管“私房买卖合同”是双方当事人的真实意思表示，但因违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。笔者在调研中搜集到的崔浩川诉曹玉沛、崔文光房屋买卖合同纠纷一案，法院也认定房屋买卖合同因违反宅基地禁止买卖的强制性规定而无效。但是这类纠纷在北京现在被裁判为买卖合同有效，其理由有两个，“一是采用目的性限缩解释方法， 法律法规禁止买卖的“宅基地”，是指农户现在居住的房屋的宅基地，并不包括以“宅基地”名义分配给农户建房出售的土地。 二是通过解释当事人之间的合同性质，属于“房屋买卖合同”，未涉及“土地使用权问题”，不是宅基地买卖合同，当然不违反禁止宅基地买卖的法律法规。 于是判决认定这类房屋买卖合同有效，避免产生不公正的结果。”
（三）承包地经营权流转的法律效力评价
从目前我国的法律规定来看，《农村土地承包法》第37条规定，家庭承包地的转让应该经过发包方同意。《农村土地承包法》第41条更是规定了转让人和受让人的条件，即转让人必须是“有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源”，受让人也仅限于“其他从事农业生产经营的农户”。而根据《物权法》第128条的规定，承包地未经依法批准，不得用于非农建设。就上述两种买卖行为来讲：（1）对于第一种不变更土地用途的买卖承包地行为，如果转让人和受让人都符合法律规定的条件，并且履行了相应的手续，则应认定为有效。根据《物权法》第128条的规定，承包地流转的期限不得超过承包期的剩余期限。如果买卖的期限超过了承包期的期限，甚至有的约定永久为业，则应该认定为无效。（2）对于第二种情况，由于物权法明确规定未经依法批准不得变更土地用途，因此凡是转让人和受让人私自协商买卖土地并且变更了土地的用途，应该一律认定为无效行为。
（四）打包买卖的法律效力评价
打包买卖是农户将自己的将宅基地使用权、宅基地上的房屋和承包地经营权一起出卖的行为。这种情况在农村并不是很普遍，毕竟作为农民来说，土地是他生活的全部。但是随着城镇化进程和大量农民工进城务工甚至定居，原来依靠集体成员身份所获得的宅基地、承包地出现了荒废和闲置，有的农民将宅基地、房屋和承包地出租或者出借，有的则选择直接卖掉。从法律规定来看，目前并没有关于这三者一起进行处分的相关效力规定。并且由于宅基地和承包地的身份属性、福利属性和社会保障属性，严格禁止宅基地和承包地的买卖。而房屋虽然属于出卖人的合法私有财产，但是由于和宅基地紧密联系，实行“房地一体”的政策，导致房屋出卖的效力也会受到影响。因此，就打包买卖来讲，如果买受人是和出卖人属于同一集体经济组织的成员，则可以认定为有效的转让，并且应该有本集体经济组织和新的受让人重新签订土地承包合同。如果买受人是和出卖人不属于同一集体经济组织的成员，那么该转让行为应该认定为无效。
五、结 语
我国法律和相关规定对于农村承包地和宅基地的规定有利于农民生活和基本权利的保障，有助于维护农村社会的稳定。但是随着社会生活和实践的变 化，农民对于自身利益和需求认识的变化，使原有国家“以农民理性的欠缺为逻辑起点的”承包地和宅基地制度面临着极大的挑战。而农村土地流转方式的多样化，不仅是对这些制度的冲击，更是会牵涉到农民的切身利益。因此，在对这些流转方式进行分析考察的基础上，结合我国现有法律规定和实践情况进行效力评价，针对不同情况提出不同的效力判断，以期有利于司法实践中对于此类案件的处理。
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四川省成都市中级人民法院民事判决书.（2008）成民终字第434号.
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买方(以下简称乙方)：
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第一条 价格：
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第二条 付款方式：
乙方于本合同签订之日向甲方支付总房价的50%，其余房款在甲方交房时乙方付清房款。
第三条 房屋交付期限：
甲方应于本合同签订之日起 日内，将该房屋交付乙方。
第四条 乙方逾期付款的违约责任：
乙方在约定时间内未交清房款，甲方视同乙方自动放弃房屋购买，定金不予退还， 并将追究法律责任。
第五条：过户产生的所有费用均由乙方承担。
第六条 ：本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第七条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由
所在地人民法院调解裁定。
第八条： 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等
法律效力。
甲方：
乙方：
中介人：
年 月 2 日
二手房买卖房合同范本
为更好地维护买卖双方合法权益，请买卖双方在签约前认真阅读以下内容：
一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：
一.所售房屋的基本情况
该房屋为胜利油田限价商品房(毛胚房),位于**市**区锦苑一区九十五号楼四单元四零一室,建筑面积八十八平方米(另带车库三十平方米)。
二.价款与计价方式
该房屋总售价款为人民币伍拾万元整。
甲乙双方在签订房屋买卖合同之日起，乙方已交付甲方的购房定金人民币(两千元整)并转为房款;甲乙双方在签订房屋买卖合同之日交付乙方房屋钥匙时，乙方支付甲方部分房款人民币四十七万元整，甲乙双方在胜利油田胜利房地产交易中心办理过户交易手续时，过户费用共同平分支付。过户后乙方需支付甲方剩余房款人民币三万元整。
三.交付房屋
甲方于签订本合同时将房屋钥匙交给乙方，以给予乙方房屋有关的相关凭证。
四.特别约定
1.在甲方签订本合同之前必须还清房屋贷款及是否有房产抵押，并结清房屋水、电、气、暖、卫生、管理等其它相关费用。乙方搬进房屋之后发生的房屋水、电、气、暖、卫生、管理等其它费用与甲方无关。
2.在办理过户交易手续中发生的费用甲乙双方共同平分支付，该房屋房产证办理所需费用由甲方承担。后续如需要相关证件，甲方配合乙方办理。
3.甲方在得知具备办理房屋过户交易时通知乙方并协同乙方办理房屋过户交易手续。
五.违约责任
1.甲乙双方签订合同后，若甲方放弃售房，则属甲方违约。甲方除返还乙方已交付的购房定金和已付房款外，要按乙方的房屋装修费用及违约时的该房市场价格额外折算费用赔付乙方，并赔付乙方违约金三万元整。
2.甲乙双方签订合同后，若乙方放弃购房，则属乙方违约，乙方已交付甲方的购房定金不退还。甲方返还乙方已交付的房款，乙方要按房屋装修费用及违约时的该房市场价格额外折算费用赔付甲方，并赔付甲方违约金三万元整。
3.甲乙双方签订合同后，未经双方同意，不按约定时间办理过户手续的，除执行第五条第一、二款外，还应每日向对方支付违约金五十元。
4.该房屋自签订合同后，因油田政策及其他原因导致乙方不能过户的，乙方可以转让，甲方配合过户。
5.本合同在履行过程中发生争议，由甲乙双方协商解决;协商不成的，提交**市仲裁委员会仲裁或依法向**市人民法院起诉。
6.本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。
7.本合同自甲乙双方签订之日起生效。合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，基补充约定经双方签章与本本合同号同具法律效力。
当事人基本信息：
出卖方(甲方)：_________________ 购买方(乙方)：__________________
身份证号码： __________________身份证号码： ___________________
地 址：___________________地 址：____________________
邮 编：___________________ 邮 编：____________________
电 话：___________________电 话：____________________
人(甲方)：_________________ 人(乙方)： _________________
身份证号码: ___________________身份证号码： ___________________
见 证 方： 鉴证机关：
二手房买卖标准合同参考
合同编号：_________
甲方(出卖人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
国籍：_________
(身份证/护照/营业执照号码)：_________
地址：_________
邮政编码：_________
联系电话：_________
委托人：_________
国籍：_________
电话：_________
地址：_________
邮政编码：_________
乙方(买受人)：_________
(本人/法定代表人)姓名：_________
国籍：_________
(身份证/护照/营业执照号码)：_________
地址：_________
邮政编码：_________
委托人：_________
联系电话：_________
国籍：_________
电话：_________
地址：_________
邮政编码：_________
根据国家和_________省(市)法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房地产买卖达成如下协议：
第一条 房屋的基本情况
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于_________;位于第_________层，共_________(套/间)，房屋结构为_________，建筑面积_________平方米(其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米)，房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号)为_________。
第二条 房屋面积的特殊约定
1、本合同第一条所约定的面积为(甲方暂测/原产权证上标明/房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。
2、该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±_________%(不包括±_________%)时，房价款保持不变。
3、实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的±_________%(包括±_________%)时，甲乙双方同意按下述第_________种方式处理：
(1)乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按_________利率付给利息。
(2)每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整。
(3)_________。
第三条 土地使用权性质
1、该房屋相应的土地使用权取得方式为_________。
2、土地使用权年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_________;该房屋买卖后，按照有关规定，乙方(必须/无须)补办土地使用权出让手续。
第四条 价格
按(总建筑面积/实际建筑面积)计算，该房屋售价为(_________币)每平方米_________元，总金额为(_________币)_________元整。
第五条 付款方式
1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(_________币)_________元整，并应于本合同生效之日起_________日内将该房屋全部价款付给甲方。
2、已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为以下第_________种：
(1)现金_________;
(2)支票_________;
(3)汇款_________。
第六条 交付期限
甲方应于本合同生效之日起_________日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起_________日内，将该房屋付给乙方。
第七条 乙方逾期付款的违约责任
1、乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_________计算。
2、逾期超过_________天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第_________种约定，追究乙方的违约责任。
(1)终止合同，乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
(2)乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金，合同继续履行。
(3)_________。
第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任
1、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在_________个月内按_________利率计算;自第_________个月起，月利息则按_________利率计算。
2、逾期超过_________个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第_________种约定，追究甲方的违约责任。
(1)终止合同，甲方按乙方累计已付款的_________%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。‘
(2)甲方按乙方累计已付款的_________%向乙方支付违约金，合同继续履行。
(3)_________。
第九条 关于产权登记的约定
在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_________天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_________%赔偿乙方损失。
第十条 保证
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
第十一条 税费的交纳
因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由乙方向国家交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由甲乙双方分别交纳。
第十二条 费用交接时间
水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接日期为_________年_________月_________日。
第十三条 声明及保证
甲方：
1、甲方有权签署并有能力履行本合同。
2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方：
1、乙方有权签署并有能力履行本合同。
2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十四条 保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十五条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十六条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
农村房屋买卖合同参考
签订时间：
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于 的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：
本合同项下的房屋位于_____市_____街道 ，相邻为 ，建筑面积 ，北屋 ，东屋 ，西屋 ，南屋 ，院落面积为 ，房屋登记在 名下或宅地基使用权证登记在 名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起 日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为 的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额 的违约金，如乙方在合同签订之日起 天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起 日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付 元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后 日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付 元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付 元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲 方(签字捺印)： 身份证号：
乙方(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
见证人(签字捺印)： 身份证号：
附：
有关农村房屋买卖合同书
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人 同意，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在 房屋院落(包括：正房 间、厢房 间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方，。该院落具置为：
东邻： 西邻：
南邻： 北邻：
登记长度为： 米、宽度为 米，面积共 平米。
二、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：
三、、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写 ;即人民币小写 元。乙方在合同生效时一次性付清。
四、甲方应在 前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等，
五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。
六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。
七、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。
八、 其它：
1、 本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。
2、本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。
3、本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。
甲方(卖方)： (印) 身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
乙方(买方)： (印)身份证号：
住址： 电话：
年 月 日
村委会意见：
村委会盖章： 年 月 日
最新农村房屋买卖合同
出让方(以下简称甲方)：
买受方(以下简称乙方)：
甲、乙双方经过平等协商，自愿就房屋买卖事项一致同意订立合同条款如下，以资共同遵守。
第一条 甲方自愿将自有坐落在屋(包括使用权(土地使用权书证号为房)及相应的土地)有偿转让给乙方。
第二条 甲方出售给乙方的房屋及土地使用权范围东至、南至、西至、北至(附该土地土地使用权属证件复印件一张)。
第三条 双方协议商定房屋及土地使用权转让价款共计****元整，乙方已于**年**月**日支付***元定金，双方同意于本协议签订之日乙方再支付给甲方购房款***元。剩余所欠甲方的购房款***元，协议签订后乙方同意于**年月日前支付给甲方***元，于20xx年年日前支付给甲方***元。甲方收到款项后应当出具收据。
第四条 乙方如未按照约定时间支付所欠的相应款项，甲方有权解除合同，对乙方已交款项可不予退还。
第五条 甲方应自本契约签订之日起天内将上述房屋交付给乙方，并保证所交付的房屋的主体结构和原有的基本装饰(门窗、水电等)完好无损，不得故意毁坏，否则应当负责恢复原状，并赔偿损失。房屋交付后，该房屋的管理权和使用权，以及对外出租和收益均归乙方所有，
第六条 甲方保证所提供的土地使用权相关权属证件(原始证件)真实合法，并保证其出卖给乙方的房屋产权及土地使用权权属清楚，绝无他项权利设定或其他债权债务和四邻纠份，没有抵押贷款或担保的情形，如出现上述情形或第三人对该房屋主张权利，影响乙方权利的行使，由甲方负责处理解决，并同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失。甲方所提供的土地使用权证书如系伪造，乙方未得到赔偿的情况下仍可按照协议合法占有该房屋，甲方不得提出异议。因证书真伪出现纠纷由甲方承担相应的民事和刑事责任。
第七条 协议签订后，在乙方没有交纳完全部购房款期间，甲方所提供的土地使用权证书(原件)由见证人保管，在此期间，甲乙双方均不得要求保管人交出该证件。乙方在交付完全部购房款后，在得到甲方确认后，由保管人将该证件交付给乙方。
第八条 乙方在交付完全部购房款后，如需办理相应权属证件的过户手续时，需要甲方出面配合的，不论何时，甲方应予协助。因土地使用权、房屋过户所需一切费用由乙方承担。如因甲方的延误，影响土地、房屋产权过户登记，因此而遭致的损失由甲方负责赔偿。
第九条 甲方在协议签订后，在所提供的土地使用权证书由见证人保管期间，其不得以土地使用权丢失等理由重新办理证件或者在合同履行期间出现单方要求增加房屋出售价格或一房多卖的情形，如出现上述情形，妨碍乙方权利的行使，甲方同意按照乙方所交房款的双倍价格赔偿乙方的损失，在乙方未得到实际赔偿的情况下，乙方可继续合法占有使用该房屋，甲方不得提出异议。
第十条 未尽事宜双方可另行协商达成协议副本，本合同的附件与本契约具有同等效力。
第十一条 本合同经双方当事人签字或捺印后即具有法律效力。
第十二条 本合同1式3份;甲乙方各执1份，见证人处留存一份。
甲方：乙方：
第一条 为加强房产市场管理，保护房产流通中双方的合法权益，根据国家、省的有关规定，结合本市实际，特制定本办法。
第二条 凡在本市城市建成区（以下简称城区）范围内进行房产交易、租赁、交换等流通活动的单位和个人，均须遵守本办法。
第三条 房产市场的管理应坚持合理调节供求，搞活房产流通，强化管理手段，保护双方权益的原则。
第四条 市房产局是本市房产市场的管理部门。市房地产市场管理处负责房产市场的日常管理工作，其主要职责：
（一）贯彻、执行国家、省、市有关房屋买卖、租赁、交换等方面的法律、法规、政策、规定。
（二）办理房屋交易、拍卖、交换手续。
（三）参与房屋租赁、低押、曲当等经济合同的鉴证工作。
（四）审查出租、抵押、典当房屋产权人的资格，监督、管理、租赁等经营活动。
（五）参与制定各类房产的流通价格标准。
（六）按分工评定进入市场流通的房产价格，并为仲裁、公证、保险等活动进行房产价值、价格评估。
（七）负责管理房产流通活动中的经纪人（中介人）。
（八）调节房产交易、租赁、赠与和以房产为资本兼并、合资入股、抵押等活动中的纠纷。
（九）依法查处、打击房产流通中的非法活动。
（十）指导各县（市）区的房产流通管理工作。
城建、土地、财政、税务、工商、物价等有关部门应配合做好房产市场的管理工作。
第二章 交易管理
第五条 下列房产均可进行交易或变更产权：
（一）单位自管的房产；
（二）个人私有和共有的房产；
（三）市直管的公有房产；
（四）中外合资、中外合作和外资企业所有的房产；
（五）房地产开发单位新建的房屋；
（六）按规定允许出售的部队所有的房产；
（七）企业兼并、拍卖、抵押等的房产；
（八）单位和个人与国内、外联营合资的房产；
（九）法院依法判决没收、抵债、抵税、抵罚没款等的房产；
（十）按规定允许交易的其它房产。
第六条 各类房产交易、产权转让转移、抵押、典当、拍卖和以房产为资本合资、联营等活动，应在市房产市场管理部门指定的场所内进行，并到房产市场管理部门办理立契、审核、过户手续。
第七条 出卖和产权交换、转移的房产，必须具备合法的产权证件。单位所有的房产，还须具有上级主管部门的批准文件。直管公房需持有市房产局核发的《直管房产产业证》。
第八条 购卖房地产开发单位出售的商品房的单位和个人，成交后应持购房协议书和付款收据到市房产市场管理部门办理过户、确权手续。
第九条 出卖租赁期未满的房屋，产权人须征得承租人同意，并事先办理好过租承诺手续或与承租人就中止租约协商一致达成书面协议。在同等条件下，承租人有优先购买权。合同另有规定的除外。
第十条 进行房屋交易和产权变更的，应按有关规定缴纳税金和交易管理费。
第十一条 平房和整体楼房产权变更后的三十日内，产权人应按规定到有关部门办理土地使用权属变更手续。
第十二条 任何单位和个人，不得买卖有产权、债务纠纷的房屋，不得买卖已批准征用或拨用的建设用地范围内的房屋，不得买卖非法、违章建筑的房屋和临时建筑的房屋，不得买卖经法院裁定限制产权转移的房产，不得私下黑市交易，不得利用房屋交易非法谋利。
第三章 租赁管理
第十三条 机关、团体、部队、企事业单位和私人所有的、具有合法产权证件，无倒塌危险的房屋均可出租。
第十四条 租赁房屋必须由租赁双方持租赁合同到房产市场管理部门办理房屋租赁许可证。出租方还须到物价部门领取收费许可证，到税务部门办理税务登记。并按规定向房产市场管理部门缴纳租赁管理费。
第十五条 租赁期间，租赁双方应严格履行合同中规定的权利和义务，任何一方不得擅自中止合同或进行其它损害对方合法权益的活动。
第十六条 租赁合同期满仍需续租的，应重新办理租赁手续。在同等条件下，原承租人有优先租用权。
第四章 交换管理
第十七条 使用机关、团体、企事业单位和个人房屋的，在规定允许的落围内均可进行房屋用交换。
第十八条 交换房屋必须事先征得房屋所有者同意，并到房产市场管理部门办理有关手续。
第十九条 凡有下列情况之一的，不得进行房屋交换（一）房屋产权不清的；
（二）现住房无正式承租权的；
（三）家庭成员对现住房有争议的；
（四）单位擅自内调市直管公房住户的；
（五）拖欠房租和供热费的；
（六）损坏房屋及其附属设施未修复或未赔偿的。
第二十条 自行管理房屋的单位，对换入的非本单位职工住户在房屋管理、维修、供暖服务等方面，应与本单位住户同等对待。
第二十一条 任何单位和个人不得私自交换房屋，不得利用房屋交换谋取暴利或进行其它违法活动。
第五章 价格管理
第二十二条 房产市场实行指令性价格和指导性价格。
第二十三条 房产出租、出售价格、收费标准和评估价格的规定，以及适用范围的确定，应报市物价是部门核准。最高限价由市物价部门会同有关部门确定。
第二十四条 出售的商品房和新、旧公房及单位出租的住宅用房应执行指令性价格，不得突破市物价部门制定的价格标准。
其它各类房屋的交易、租赁应执行指导性价格，交易、租赁双方可在房产市场管理部门评估确定的基本价格基础上自行议价，超过基本价格的部分按规定收取超标准费。凡规定有最高限价的，不得突破最高限价。
第二十五条 从事房产价格评估工作的人员，必须经市以上房产管理部门进行正规培训，并须经考核合格取得专业评估资格证书后，方可持证上岗。
第六章 经纪人管理
第二十六条 经纪人必须经县级以上工商行政管理部门和市房产市场管理部门进行资质审查，并核发经营许可证后，方可在房产流通中从事中介服务活动。
第二十七条 经纪人的报酬由市房产市场管理部门按有关规定和成交率及中介服务质量确定。
第二十八条 经纪人在中介服务中必须遵守房产市场的各项管理制度，不得利用其身份之便从事损害双方权益的活动，不得索要财物，不得谋取非法收入和进行基它违法活动。
第七章 奖励与处罚
第二十九条 对模范遵守本办法，在房产市场管理工作中成绩显著、检举揭发违法交易等行为有突出贡献的，由房产市场管理部门给予奖励。
第三十条 对违反本办法，由房产市场管理部门或会同有关部门按下列规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第六条、第八条规定，进行房产交易、产权转让转移等活动未到房产市场管理部门办理手续的，责令其补办交易手续，并对买卖双方各处以成交额5％至10％的罚款。
（二）违反第十二条规定，非法买卖房屋或买卖违章建筑和临时建筑的房屋等的，没收其非法所得，并对交易双方各处以成交额10％至20％的罚款。
（三）违反第十四条规定，擅自出租房屋的，责令其立即停止出租或限期补办手续、没收出租方全部非法所得，并对出租方处以非法所得金额2至3倍的罚款。
（四）违反第十五条、第二十八条规定，擅自中止合同、损害对方合法权益或利用经纪人身份从事违法活动的，按有关法律，法规的规定处罚。
（五）违反第十九条、第二十一条规定，非法、私自交换使用房屋的，责令其限期改正或补办交换手续，并处以交换双方各50元至100元的罚款。
（六）违反第二十一条规定，利用房屋交换谋取暴利的，没收其非法所得，并处以其非法所得金额2至3倍的罚款。
（七）违反第二十四条规定，超标准或超限价出售房屋的，按国家物价管理的有关规定处罚。
第三十一条 当事者对处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十日内向处罚的上级机关申请复议，复议机关应在接到申请之日起十五日内作出决定。对复议决定仍不服的，可在接到复议决定之日起十日内向当地人民法院起诉，逾期不申请复议，不起诉又不执行的，由决定处罚的部门或复议机关申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第三十二条 各建制镇、独立工矿区的房产市场管理可参照本办法执行。
农村房屋购房正规合同范本
签订时间：
签订地点：
甲方：____________
乙方：____________
甲乙双方就位于的一处农村房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;
一、本合同双方当事人均为________市_______街道___________村__________组集体成员。
二、房屋情况：本合同项下的房屋位于_____市_____街道，相邻为，建筑面积，北屋，东屋，西屋，南屋，院落面积为，房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在名下。
三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为______村_____组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。
四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：
1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;
2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;
3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款30%的违约金。
五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。
六、房款支付：自该合同双方签字之日起日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。
七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。
八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。
九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。
十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。
十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。
十二、其他事项：
1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。
2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。
3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。
甲方(签字捺印)身份证号：
乙方(签字捺印)身份证号：
见证人(签字捺印)身份证号：
见证人(签字捺印)身份证号：
附：
见证人声明
见证人声明如下：
1、见证人与甲乙双方同为集体组织成员;
2、见证人与甲方或乙方任何一方就本房屋买卖不存在任何利益纠纷;
3、本合同经我们见证，双方自愿、平等协商，不存在胁迫、暴力强迫等违法情况，合同是双方当事人的真实意思表示;
4、本合同在年月日在家中签订，现场参与人员有甲方、乙方和见证人总计四人，双方签字盖章后本合同生效。
见证人(签字捺印)
甲方(签字捺印)
乙方(签字捺印)
年月日
关于农村购房协议书范本
委托人：________________
受托人：________________
双方经协商一致，就委托事宜达成如下协议：
一、委托事项
二、委托人授权________办理有关购买商品房 ________套的各项事宜。
1.购买的商品房共________套，总面积在________平方米之内;
2.商品房的购入价应掌握在________元/每平方米至________元/每平方米之间;
3.商品房所在位置，可在________市________区________路以东，________路以西，________路以南，________路以北范围之内选购;
4.其他_____________________________________。
三、委托报酬
受托人如完成委托事宜，委托人给付报酬________元;如果在委托期限内未能完成委托事宜，给付劳务费________元。
四、完成委托事项所需费用
根据实际需要，按支出凭据向委托人报销。
五、各项费用的支付方式和期限
委托酬金在合同签订后________日之内，先付________%;其余在受托人完成委托事宜后一次支付。
其他费用先由受托人垫付，每季度未结算一次。
所有经费往来均通过银行结算。
六、委托授权期限
自________年______月______日起，至________年______月______日止。
七、双方当事人的权利与义务
1.委托人在合同生效之后，对授予托人在授权范围内的活动，不能任意干涉，双方遇有问题可随时研究协商;
2.受托人应认真负责行使委托人授予的权利，不得弄虚作假，更不得与第三人恶意通谋，欺骗委托人;
3.________________________________。
八、 争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第 ________种方式解决：
1.提交________________仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
九、双方议定的其他事宜
_______________________________________
委托人：(签章)_______________
地址：_________________________
邮政编码：_____________________
法定代表人：(签字)___________
委托人：(签字)___________
开户银行：_____________________
银行帐号：_____________________
受托人：(签章)_______________
地址：_________________________
邮政编码：_____________________
法定代表人：(签字)___________
委托人：(签字)___________
开户银行：_____________________
银行帐号：_____________________
合同签订地点：_________________
合同签订时间：_________________
农村个人购房合同范本
出卖人(以下简称甲方)：
_________身份证号码：____________________________甲方为______省_____市_____区/镇________居民甲方配偶：_________身份证号码：____________________________房屋地址：__买受人(以下简称乙方)：
_________身份证号码：______________________________乙方为________省________市______区/镇__________居民根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用、守法的原则，经协商一致，达成如下条款：
第一条房屋情况该房屋农村集体土地使用证号：
__________________________房屋座落：
______市______区_______村。设计用途房，建筑结构该房房土地来源为：
农村集体土地划拨年使用至今为______年。
第二条该房屋价款规定该房屋按照协商以总价计算，价款为30万元，计叁拾万元(大写)
第三条房屋交付日期经双方签订合同后，乙方付清甲方房款_5_日内方可交付。甲方在将房屋交付乙方时如遇不可抗力(如自然灾害及其他不可抗力)时，且不能履行合同，双方同意按下列第_2_种方式处理：
1、变更合同
2、解除合同居民自住用，建筑层数为____层。
建筑面积_____平方米，房屋建于_________农村集体土地使用证号码：___________________。
第四条乙方付款形式及付款时间__。如甲方无异议，乙方将在合同签订_5_日内按一次性付款形式付款。
第五条甲方逾期交付商品房的处理：
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述约定，追究甲方违约责任，约定为：
合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按房屋价款的万分之七向乙方支付违约金。
第六条乙方逾期付款的处理如超过上述约定期限的，甲方有权按照下述约定，追究乙方违约责任，约定为：
合同继续履行。乙方应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，乙方还应每日按房屋价款的万分之七向甲方支付违约金。
第七条房屋质量及保修责任甲方交付的房屋的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺(特别是房屋主体结构的质量需要达到国家关于房屋居住的要求)，未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。乙方在房屋主体结构完好情况下，承担维修责任。
第八条房屋及其土地使用权力延伸的规定该房屋及其土地使用权利由甲方保证为本人所有，且甲方于_______年_____月____日按照合同规定将所属房屋售于乙方。
乙方作为购买者享有该房屋及其土地使用的一切权利，且双方需声明乙方在购买该房屋后，拥有对于房屋及与其不可分割的土地的任何处置权利(包括被征用、改造、迁移产生的赔偿或者其他形式所产生的赔偿均由乙方所得，与甲方无任何关系，且甲方后代不得对乙方及其后代进行追偿)。
该合同由双方所在村委会给予认可，甲方应将该房屋的农村集体土地使用证转交于乙方，乙方在法律规定和适当机会下将其作废，并在村委会的证明和市/区政府规定的条件下重新办理乙方对于该房屋的农村集体使用证。
第九条公证人的规定本合同在________省________市________区________村村委会的公证下签订，双方对于村委会的公证给与肯定和赞成。公证人(签章)：甲方：乙方：_____年_____月____日_____年_____月_____日，与甲方无任何关系，且甲方后代不得对乙方及其后代进行追偿).该合同由双方所在村委会给予认可，甲方应将该房屋的农村集体土地使用证转交于乙方，乙方在法律规定和...
甲方：