时间：2022-12-21 17:22:11
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小区停车管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
甲方（存车方）：
住址：
联系方式：
车牌号：
车辆特征：
乙方（停车管理方）：
联系人：
联系方式：
为加强小区机动车的停放管理，明确各自的权利义务，甲、乙双方经友好协商，现就机动车停放管理事宜达成如下协议：
一、乙方的权利和义务
2、有权按照政府规定或双方约定向甲方收取停车费；
3、有权对进出车辆进行登记，查验停车凭证，对无证车辆可以拒绝停放或放行；
4、有权对不按规定停放的车辆采取移动等措施；
5、应为甲方提供车位;
6、应负责停车场地及设施设备的检查、维修及管理工作；
7、应安排专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视；劝阻、制止任何损害停放车辆的行为，采取各种防范措施，防止车辆丢失；
8、应向甲方开具停车泊位证明，开具物业管理企业发票（或停车专用发票）；
9、其他。
二、甲方的权利和义务
1、有权在乙方提供的车位停放车辆；
2、有权对乙方提供的停车管理服务进行监督，提出批评和建议；
3、交纳停车费后，有权索要停车泊位证明和发票；
4、因乙方管理不善造成车辆丢失的，有权向乙方索赔；
5、应按照规定或约定交纳停车费；
6、服从停车管理人员的指挥和疏导；
7、遵守停车场管理规章制度；
8、其他。
三、停车费价格及收费办法
停车管理服务费价格：
交纳方式：（按年或按月）
交纳时间：
四、管理责任
1、乙方提供停车管理服务，因管理不到位造成甲方车辆丢失的，负责赔偿，具体赔偿金额为元。
2>！
五、违约责任的处理
一方违约造成另一方损失的，必须赔偿。双方在履行合同时发生争议的，可选择下列处理方式：
1、协商解决；
2、申请主管部门调解；
3、申请向
仲裁委员会仲裁；
4、向
人民法院提讼。
（其中，3、4项不能同时选择）
六、本合同期限为
年，自双方签字之日起生效。
七、凡符合下列条件之一者，本合同解除：
1、双方协商一致；
2、不可抗力因素导致任何一方或双方不能履行合同的；
3、甲方不按约定的期限和标准交纳停车费的；
4、其他。
八、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等效力。
甲方签字（盖章）：
乙方代表签字：
盖章：
随着经济的发展，小汽车源源不断涌入普通百姓家庭，笔者从黄河口晚报获悉：截至2012年上半年，东营市百户居民拥有家用汽车达52辆，随着黄蓝两大战略的实施，东营生态文明典范城市的建设，城市影响力稳步提升，人民生活水平不断提高，未来几年内小汽车拥有量必定会以更快地速度增长。快速增长的机动车不仅增大了城市道路的交通量，也导致了日益严重的停车难问题，居住区停车问题已经成为制约居住品质提升的瓶颈。
2、东营市停车位建设管理中存在的问题
2.1 旧居住区停车位紧缺
2000年之前建设的居住小区开发商为追求短期效益，建设时缺乏预见性，没有考虑业主停车，造成车位容量严重不足，一些旧小区原本面积就不大，现在已成为有车一族争相抢占、寸土不让的地盘。
2.2 新建居住区停车位配套滞后
2000年之后，虽然停车位指标建设的本身存在一些问题，但在具体的实施使用中也存在与设计脱离的问题。现在新建的小区一般都配套了足够的车位，但却一直没有得到很好的利用，车位建设落实率低。
2.3 地下车库停车率低
2006年开始入住的瑞国际公馆是东营市开发区的一处小高层居住小区，小区的地下车库几乎无车问津，但室外空地、道路上被车辆赌的严严实实，就连绿地上也都停满了车，不足4米宽的小区道路令车辆难以进出。
2.4 收费难，物业管理不足
由于物业公司服务质量的参差不齐、部分居民对缴纳物业费的理解和认识程度的不同，新建的和老旧小区都存在物业费征收难的问题。
2.5 居民素质低下，停车混乱
由于个人素质问题，部分居民车辆的随意停放，造成堵路、堵门、堵车现象普遍，给物业管理造成很大的困难，外来车辆的混乱停放也是比较突出的问题。
3、居住区停车难问题的原因解析
3.1 机动车快速增长和停车设施建设滞后的矛盾
长期以来忽视对停车设施的建设是导致停车位数量不足的根本原因。另外，在居住区建设实施过程中，一些开发商不重视停车设施建设，从而使停车位问题更为严峻。
3.2 地面停车位数量有限
《城市居住区规划设计规范》上规定：居住区内汽车地面停车率不宜超过10%。
3.3 地下停车位数量少且闲置多
地下车库大部分是结合人防设施改建而成，其建设成本高，且产权不归业主所有，致使销售不畅、回收资金缓慢。多数开发商建设地下停车场，还只停留在满足政府强制性要求的层面。
3.4 停车管理规定不完善
目前仅在《道路交通管理条例》和《停车场建设和管理暂行规定》有部分涉及停车场建设与管理的相关条文。亟待出台相关统一的停车管理法规来确保以后的居住区停车位的建设与管理。
4、国内外经验借鉴
4.1 国内外居住区停车管理和建设的案例
北京
1998年实施“停车泊位证明”措施，以逐步实现“一车一位”，并树立“购车有位、停车入位、有偿使用车位”的观念。
1999年，北京市规划委员会制定了北京市住宅建设执行标准：中高档商品住宅楼1∶1，高档公寓1∶1.3。
2004年7月初建设部出台的《居住区机动车停车管理办法》中明确要求，物业公司利用现有空地尽可能补建停车场。
香港
香港人口密度大，在区位上划分比较细致，其停车位的确定按统计公式，即停车位=基本标准×需求调整系数×可达性调整系数。
英国
英国政府根据车位现状规定了组团式停车分配指标。指标充分考虑了不同类型住宅的不同标准，标准高的套型停车率也高，并在满足住户的要求后，还提供了未分配车位，让居民和来访者共享。
日本
日本实施拥车自备车位政策，即购车在车辆登记时必须提供停车泊位证明，并由相关部门实地考察确认之后方可等级挂排。车位可以是自家车库、空地也可是方圆2公里之内租用的固定停车泊位，但必须出具有效的证明。
4.2 案例分析
从北京、香港及英国等地的居住区停车位配建指标可以看出，居住小区停车位配建标准依据区位、户型及业主年龄而定，并对小汽车的发展留有一定的停车余地；而日本的自备车位政策不但可以保证车有位停，也一定程度上限制了小汽车拥有量的疯长。
5、东营市居住区停车位的建设管理建议
5.1 居住区停车位配置建议
5.1.2 根据区域位置配置停车位
城市不同区位的居住小区应根据城市交通需求管理的要求，实施不同的标准。建议东营市居住区的车位配建指标，按中心城和开发区来划分，进行区域远近考虑。中心城片区以内的居住区停车指标标准可定的低一点，中心城之外的标准则应定得高一点，并且，西城住宅的车位标准应较东城的要低一些。
5.1.3 根据居住区类型配置停车位
随着居住空间的发展，目前居住区分为别墅区、普通商品住房、保障性住房（经济适用房、廉租房、公共租赁房及限价商品房等）。对于户型较大且档次较高的住宅，按每户1.5-2个车位的设置；普通商品房按每户1个车位设置；保障性住房和档次较低的住房，车位按每户0.7个车位设置；别墅类住宅，每户大于2个车位设置。
5.2 居住区停车位的管理建议
5.2.1 加强管理，避免车位设计与实际实施的脱节
在提高车位建设标准的前提下，规划管理部门要严把审批关、验收关。对停车位建设进行强制性监督，保证停车设施的落实，验收合格后需进行定期检查，对配建不足的小区，应及时、逐步地进行补建和落实，保证居住区停车位的顺利建设和使用，避免车位设计与实际实施的脱节。
5.2.2 制定购车政策、健全停车秩序，加强车位管理借鉴日本经验，逐步实现自备车位的政策，有了停车位方可买车，保证停车率。
在停车秩序方面，要让车主尽义务，物业方面及时制定机动车管理规定，与业主共同维护小区的停车秩序。
5.2.3 政策鼓励开发商建设地下车位
对于建设地下车位的开发商政府应给予一定的政策优惠和补偿，在融资贷款方面给予一定支持，提出相应的奖励办法，提高其建设地下车位的积极性。
5.2.4 鼓励业主购买地下车位
政府及开发商加大对地下车位的宣传，改变居民的消费意识；与业主签订具有法律效力的购买合同，明确买主拥有地下车位的年限；另外针对地面车位不足，地下车位闲置的小区，可考虑收取地面停车费来刺激地下车位的销售。
5.2.5 探索新的居住区停车位管理方法
5.2.5.1 针前没有物业的居住区，建议在小区居民中成立小区车辆管理委员会。
5.2.5.2 针对那些老旧小区，政府可以鼓励建设立体停车库。
6、结论
解决居住区停车位的建设管理问题是一项长期而复杂的任务，本文通过对东营市居住区停车位配置现状及建设管理中存在的问题进行分析，找出原因；并借鉴国内外成功经验，结合东营实际，从不同角度为东营市居住区停车位的建设与管理提出一定建议，虽然部分建议还不够成熟，希望能在解决我市居住区停车难问题上有所帮助，起到未雨绸缪的效果。
2008年11月25日早上9点左右,北京市民王先生发现自己停在小区里的奥拓车不见了,随即找到戈尔现代管理有限公司查看监控录像并向公安机关报警。通过录像发现,当日凌晨2点30分左右,一陌生人开着王先生的奥拓车到小区门口,值班保安予以放行,导致王先生的车被开走。王先生一纸诉状将收取停车费的北京戈尔现代管理有限公司告上法院。
王先生在书中称,戈尔现代管理有限公司在其居住的社区设置物业公司,对车辆进行保管和收费,每月收取150元的车辆保管费用,一车一卡,车辆凭卡出入。然而戈尔现代管理有限公司存在严重的保管不善,导致车辆丢失。故诉至法院,要求赔偿车款损失27862元、交通费1138元、误工费3000元。
戈尔现代管理有限公司辩称,该公司向小区业主收取的停车管理费在性质上属于场地租金和场地维护费,并非保管费。王先生所计算的车辆价值过高,交通费、误工费和车辆被盗之间没有因果关系。
法院审理查明,王先生于2004年6月15日以3.98万元的价格购买了该奥拓小轿车。戈尔现代管理有限公司为王先生所居住的小区提供停车管理服务。王先生的车辆在戈尔现代管理公司保管期间被盗,戈尔现代管理公司存在一定过失,王先生要求戈尔现代管理有限公司赔偿车款损失于法有据,法院予以支持。但赔偿的具体金额法院将结合车辆被盗时价值及被告过错程度予以酌定。至于王先生另行主张的交通费及误工费,于法无据,法院不予支持。最终,北京市朝阳区人民法院判决北京戈尔现代管理有限公司赔偿车主损失15000元。
点评:胡勇军(浙江海通联合律师事务所律师)
近年来,小区内车辆失窃案件时有发生,车主要求物业公司赔偿的案件也常见报端。此类纠纷往往争执较大:车主认为物业公司收费后就应该妥善看管车辆,造成被盗责任在物业公司,自然应赔偿损失;物业公司认为收取停车费是允许车主有偿使用停车位,自己不负任何责任,而且收费很少却要承担上万元乃至几十万元的赔偿,显失公平。诉讼发生后,车主能够提交给法院的证据也往往是一张收据或停车牌而已,它所蕴涵的法律关系并不明确,这样就给法院认定案件事实造成了困难。
此类纠纷的争议焦点主要是车主与物业公司之间的法律本质是租赁合同关系还是保管合同关系。要搞清这一问题,首先应分清租赁合同与保管合同二者的区别。首先,租赁合同是出租方将某一特定财产交给承租人使用、受益,承租方支付对价,并在租赁期限届满时返还租赁物的合同;而保管合同则是保管人保管寄存人交付的保管物,并返还该物的合同。车主与物业公司之间的法律关系的性质更符合保管合同的特征。其次,在租赁合同中,标的物必须在合同中确定,双方均明示认可。而在小区内停车时,车主对具体车位并不介意,完全听从停车管理人员的指挥,这就是寄存物品的特点。另外,租赁合同所转移的是租赁财产使用权,因而出租人对租赁物必须拥有合法的使用权。如果认为是租赁合同关系的话,那么物业公司就必须先取得合法的土地使用权后才能出租。而实际上,物业公司并不具有停车场地的使用权,而只是对车辆进行保管。
既然车主与物业公司之间应定位于车辆保管关系,那么物业公司就应承担妥善保管车辆的义务。如果此期间车辆被盗或遭受损害,表明物业公司存在过错,根据我国合同法的规定,其应承担相应的违约责任,赔偿由此造成的损失。本案中,戈尔现代管理有限公司为王先生等业主发放停车卡,规定车辆凭卡出入,并且安排专门的保安对出入车辆进行管理,这些行为都表明戈尔现代管理有限公司为王先生提供停车管理服务。王先生按每月150元的标准向戈尔现代管理有限公司交纳车辆保管费用,戈尔现代管理有限公司和王先生之间形成了有偿的保管合同关系。因此,戈尔现代管理有限公司作为车辆的保管人,有保护王先生车辆安全的义务,但由于戈尔现代管理有限公司未尽保管义务,导致王先生的奥拓车被陌生人开走,戈尔现代管理有限公司应承担赔偿责任。
这一案例也提醒我们,物业公司和车主都要细化合同服务内容,把容易出现纠纷的内容以合同的形式明确下来,做到服务与收费质价相符,合约双方权责对等,避免发生类似纠纷。
关键词：居住小区;汽车停;停车设计
中图分类号： TU248 文献标识码： A 文章编号：
1概述
1.1调研背景
改革开放30年，中国发生翻天覆地的变化，经济发展迅速，人民收入大幅提高，汽车购买量急剧增加，由于原有小区设计对汽车的发展估计不足，没有为停车留出足够的发展空间。现在，汽车停放问题已经非常突出。
1.2调研目的及意义
为了给宜昌市居住小区的规划建设提供建议，本次调研深入了解宜昌市居住小区停车现状，感受居民的停车困难，通过对比分析小区间的优缺点，扬长避短，寻求与城市居住小区发展相协调的发展模式，为今后居住小区建设提供参考和合理化建议。
2居住小区停车概况
2.1小区规划建设情况
东山花园、兴达康居城、江临天下分别建成于2000、2003、2007年，分别于宜昌市发展的不同阶段建成，时间间隔较为合理，小区规模和设计理念都各有特色，均具有一定的代表性。
2.2小区的走访调查
经走访调查，三个小区情况各不相同：
东山花园：规划较全面，做了适度的超前规划。从走访中了解到，购房时，小区停车位足以满足需求，可现在基本是车满为患。为此，居民曾多次向物业反映，物业也采取了相应措施，但收效甚微，近几年车辆增加太快，已远远超出了小区的承受能力。
兴达康居城：规划不够全面，更没有做超前规划，停车位远不够，很多车主基本上是见地方就停，甚至直接开上绿化带，这样既破坏了小区的生态，也影响居民正常出入，降低生活质量，居民束手无策。
江临天下：规划较全面，停车位足以供居民停放，但由于小区物业管理不善，外来车辆过多的占用车位，使小区去年大半年停车处于“老大难”状态，通过出台新的措施，最后得以改善，居民基本满意。
2.3国家相关规范
2002版《城市居住区规划设计规范》( GB50180-93 )居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：
8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%；
8.0.6.2 居住区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；
8.0.6.3 居民停车场、库的布置应方便居民使用，服务半径不宜大于150m；
8.0.6.4 居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。
3典型小区实例分析
对东山花园、兴达康居城、江临天下、进行重点调查，实例的选择考虑了涵盖不同停车布局、停车指标、住区定位等方面，为调研提供了详实的客观数据和对比资料。
小区名称 总建筑面积 住户数 停车位 容积率 停车率 绿化率
东山花园 207000 m2 1526户 385个 2.8 93% 35%
兴达康居城 38157 m2 357户 122个 2.35 90% 25%
江临天下 53596 m2 466户 292个 1.07 83% 43%
表1宜昌小区停车指标对
3.1停车布局的类型
3.1.1组团内停车；
最易于为车主接受，但也最易干扰居民生活，影响居住环境。以东山花园为例，小区规划停车主要以组团内停车，利用住宅底部架空方式（图1），在设计时足以满足小区停车要求，但汽车的飞速增长，设计车位已供远小于求，对小区管理造成很大困难。
3.1.2组团外停车；
体现的是人车分行思想，停车场位于主干道两侧，人形系统与车行系统完全分离，避免人流交叉。江临天下很好的应用了这种道路系统（见图2），加上小区管理的完善，虽然小区车辆一直处于快速增长的状态，但总体表现井井有条。
3.1.3组团之间停车。
主要是人车混行的思想，主干道位于小区内部，并将几个组团联系起来，汽车停放在组团之间的空地上，虽然缩短了居民存取车的距离，但从兴达康居城来看，小区整体会显得紧凑，人行与车行并用，影响居民的正常出行（见图3）。
3.2停车数量指标的分析
3.2.1居住区的开发档次；
东山花园是针对中层收入以上者，小区相关配套设施考虑比较超前，只是汽车的快速发展使其稍显落后。
兴达康居城是针对中低层收入者，对停车问题考虑比较欠缺，车位较少。
江临天下属于宜昌市中高端住宅小区，在规划设计时定位清晰，且规划成熟，设计完备。
3.2.2小区停车环境；
图4
图5
东山花园主要是住宅底部架空（图1），受底层建筑面积和结构体系的限制，面积大小不一，布置方式、车位的数量也不同，在入住初期，小区总体比较和谐，随着汽车的飞速增加，小区早已处于“汽车的海洋”中（见图5）。
兴达康居城主要是利用生态停车场，即铺草坪砖的停车场，但数量很有限，其次是在规建外的地面停车，占用较多的步行空间（见图4）。
江临天下是地下停车库（见图6）和路面生态停车场（见图7），规建外的增加了路边停车（见图8），总体感觉绿化效果较强，视觉效果不错。
图6
图7 图8
3.3停车问题汇总分析
3.3.1停车位紧缺；
主要是东山花园和兴达康居城停车位的配置远不能满足业主的需求，且有一部分车位被杂物占据。
3.3.2设计欠合理；
规划设计时普遍对停车需求估计不足，造成小区的停车场库规划落后于实际情况。
3.3.3管理不善.
小区停车管理法规不完善，业主有车无位，无序停放的现象十分严重。其次，从法律上来讲，仅交警部门有权管理乱停车问题，而物业虽有管理权，但并未明确规定如何行使管理权。
4总结和建议
在汽车飞速发展的大环境下，小区停车规划的完善显得尤为重要，处理的好与坏直接关系到居民生活质量和整个城市的协调发展。通过对宜昌市小区停车现状分析，我们提出以下几点建议：
4.1国家相关法规的建议
一是根据社会的发展，缩短更换周期，迅速作出相应改善，使法规与社会发展紧密相连，不脱钩。
二是紧跟国际标准，加紧完善现有法规，充分考虑居民与居住生态环境的和谐发展，做到覆盖广，无遗漏，不落后。
4.2停车布局的建议
4.2.1适度超前规划，充分预估未来车辆数，不至于很快脱离社会发展。
4.2.2建地下或半地下车库，节省土地使用面积，提高小区环境效益。
4.2.3采用路边停车，充分利用土地，使布局更加饱满、合理。
4.3小区停车改造建议
4.3.1采用国外的生态草垫。
4.3.2建立体停车场，提高土地使用效率。
4.3.3对绿化带进行改造，铺草坪砖，形成新的停车区域。
4.4小区停车管理建议
4.4.1清查车库，确认所有有标记（车位锁及车牌号）的车位，一车一位，严禁非法乱停。
4.4.2出入口安装一卡通智能刷卡系统，固定车位车辆刷卡出入，临时车辆，需领取智能卡，刷卡计时，缴纳临时停车费，且下午5点后禁止驶入，5点前进入的晚7点前必须退出，不得昼夜占用有限停车场地。
如何解决好居住区停车问题是一个标本兼治的过程，以人为本，汽车是生活中重要的交通工具，而居住区是为了给居民一个优美、和谐的居住环境。结合我国国情，城市交通问题解决的根本出路还在于发展公共交通，让大部分居民乘坐公共交通工具出行，控制住区汽车拥有率，使居住区停车和城市交通良性运转。
参考文献
[1] 同济大学编.城市规划原理[M].中国建筑工业出版社,1991（第二版）
[2] 关宏志,刘小明.停车规划设计与管理[M].人民交通出版社,2003
一、成立院内小区管理委员会
院内小区管理委员会由5人组成。院内小区管理委员会负责院内小区一切事务。
二、有关管理规定
（一）治安管理规定
1、非小院内小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。2、自行车停放在指定位置。外来机动车辆不得停放在院内，住户车辆按规定只能停放在指定地点。3、院内小区发生治安、消防、交通突发事件时，保安和住户都有义务积极配合，维护院内小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。4、遵守院内小区管理委员会公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。5、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。6、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人和事。7、院内小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从管理，不得从事非法经营活动。
（二）环境管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持院内小区环境整洁。3、院内小区各商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。4、院内小区任何店面和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。5、院内小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
（三）清洁卫生管理规定
1、请自觉维护院内小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。3、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。4、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。5、院内小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用。6、店面不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。7、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。8、积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
（四）停车管理规定
1、院内小区停车场，专供住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。2、固定车位的车辆应按位停放，非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。3、停车场地应保持环境卫生。4、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。5、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。6、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；7、车主要爱护停车场的一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；8、有固定车位的车主按时交费。
9、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
三、有关事项
（一）雇保安一名。负责院内地面卫生、治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理院内的停车场以及出入院内的各种车辆和外来人员。
（二）保安工资。保安每天24小时值班，每月工资1100元。月底支付。
（三）住户及小车缴纳管理费用。凡在院内居住的住户，每户每月缴纳20元小区管理费，每辆小车每月缴纳30元小区管理费。小区管理费由年初一次清。
（四）住户接到本方案后，如果同意本方案，请住户写上同意并签上户主姓名；如果不同意本方案，也请住户写上不同意见和建议，并签上户主姓名。
（草案）
为更好维护XX家园交通秩序，规范车辆停放管理，维护相关业主权益，解决本小区车辆日益增多、车难管和停车矛盾日趋加剧的问题，确保小区安全、有序、整洁，营造更加宜人的居住环境，根据本小区实际情况需要，特制定如下各项管理规定：
一、行驶规定
（一）禁止2.5吨以上的货车、大型客车及装有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆入内（搬家公司车辆、消防车、工程车等特殊车辆除外）；
（二）车辆进入管理范围后，请按XX邻里规约规定有序停放。
减速慢行，禁鸣喇叭；出租车经许可后才能进入，并严格履行临停车管理规定（临停车位按照车辆先到先停，停满为止执行）。
二、停放规定
（一）本小区地面车位仅限临时车辆停放，不设专用固定车位。
禁止车辆停放在消防登高路面，占用消防通道。由于占用通道所引起的一切责任及后果由当事人全部承担；
（二）安全驾驶，文明停车。
禁止车辆在小区管理范围内乱停乱放、越线停车或占用通道及出口影响别人通行，一经发现后，将采取劝告、锁车、报警等相关措施，由此带来的费用全部由肇事车主承担；
（三）对于多次违反停车规则，经物业服务企业三次以上劝导仍不配合者。
物业服务企业可以删除该车车辆信息在小区内的自动识别信息，按外来车辆进行管理；
（四）车辆停放时，请按规定有序停放，关好门窗，拿走车内贵重物品；
（五）若车辆出现意外，请车主第一时间内报警或请物业服务中心代为报警，通知公安机关介入调查解决。
物业配合公安机关调阅监控，提供线索；
（六）进入地面临停车辆车主，要爱护停车位（停车场）的消防、供水、供电、通讯、路沿石等一切公共设施，不慎损坏照价赔偿，造成严重事故的将追究法律责任；
（七）进入地面临停车位停放车辆业主，停车时请注意场地卫生，禁止将车内垃圾、饮料瓶（罐）随手扔在停车位（场）边上；
（八）如有因不交纳相关费用或其他纠纷故意损坏道闸、欧打管理人员、封堵小区出入口等恶劣行为者，物业服务企业将有权报告有关部门依法追究肇事者一切经济及法律责任。
三、收费标准及规定
（一）临停车位实行区分收费制，业主车辆可选择一个车牌录入5元收费区，即2小时免费，超过2小时，收取5元，24小时内不重复收费，超过24小时累计重新计费；
业主可选择一个车牌录入10元收费区，即2小时免费，超过2小时，收取10元，24小时内不重复收费，超过24小时累计重新计费；访客车辆30分钟免费，超过30分钟收取5元/小时，24小时内60元封顶，超过24小时累计重新计费；业主家除去5元区、10元区剩下的车辆统一按照访客车辆计费。
类型
免费停车时间
收费标准
A:业主车辆一个车（固定车牌）
2小时
停车2小时以上收取5元，24小时内不重复收费
B:业主车辆一个车（固定车牌）
2小时
停车2小时以上收取10元，24小时内不重复收费
业主车辆除A、B以外的车和访客车辆
0.5小时
停车0.5小时以上收费5元/小时，不足1小时，按1小时计算，24小时内60元封顶。
（二）进入小区执行公务的车辆（消防车、警车、救护车、水电气工程车、网络通信工程车辆等）不予收费。
（三）进入地面停车位停放车辆应自行保险，本停车场只提供停车场地使用服务，对车辆之任何破坏、丢失等现象均不承担任何责任；
四、资金管理使用监督
（一）停车费委托物业服务企业收取，停车费收益60%归全体业主所有，40%归物业服务企业；
（二）停车费收益归全体业主所有的部分，按照《XX家园管理规约》规定使用；
（三）停车费收支情况按季度公示，张贴在物业管理区域显著位置；
（四）停车费管理使用情况由业主共同负责监督。
为进一步规范物业管理企业服务行为，建立起住宅物业突发公共事件的应急处理机制和预案，为人民群众创造安全舒适、清洁优美的生活工作环境，根据国家和本市有关规定，结合今年住宅物业防治“非典”工作实际，将《北京市居住小区物业管理服务标准》（京国土房管物[2003]127号）作了修改，修订为《北京市住宅物业管理服务标准》，于2003年12月1日起施行，原《北京市居住小区物业管理服务标准》同时废止。
现将该标准印发给你们，请遵照执行。
二三年十一月四日
《北京市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明
一、制定本标准的目的：促进物业管理企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。
二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。
四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。
本标准与原《北京市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。
五、标准中未涉及的服务内容及标准，有法律法规及政策规定的，按相应法规及政策执行；没有规定的，由物业管理委托双方协商议定。
六、公寓、别墅等住宅及非住宅的物业管理服务超出本服务标准的，可以自行确定服务的深度和广度，由物业管理委托双方结合实际情况自行确定。
附件：北京市住宅物业管理服务范围
北京市住宅物业管理服务标准一、普通商品住宅物业管理服务标准项目范 围工 作 内 容 及 要 求
（一）综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4） 协助召开业主大会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7） 应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8） 全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生，包括：
（1） 有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4） 对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；
（5） 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。
（六）
停车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压供水养护、运行、维修（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3） 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4） 业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5） 及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准项 目范 围工 作 内 容 及 要 求（一）
综 合管 理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理（1） 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2） 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；
（3） 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4） 协助召开业主大会并配合其运作；
（5） 管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6） 与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7） 全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8） 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9） 建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备（1） 楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2） 保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3） 确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）
绿化小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）
保洁小区规划红线以内，业主户门以外
（1） 设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2） 每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3） 按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4） 在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5） 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共秩序维护小区规划红线以内，业主户门以外
（1） 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2） 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3） 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）
存车管理机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管（1） 有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2） 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3） 保证停车有序，24小时设专人看管；
（4） 长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防管理公共区域消防设施的维护及消防管理（1） 有消防管理制度，建立消防责任制；
（2） 消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3） 定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4） 发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压供水养护、运行、维修（1） 保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2） 水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3） 维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）
电梯养护、运行、维护（1） 主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2） 凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3） 主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4） 维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5） 一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）
装修管理服务房屋装饰装修管理（1） 有健全的装修管理服务制度；
（2） 查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3） 装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
关键词：停车问题 改善 政策
中图分类号： TU248 文献标识码： A
The Static Traffic Management Research of Urumqi
Shang Xiaogang
Abstract: Parking system is saw as one of the important links of comprehensive transportation system in urban, which not only is the supporting measures as building parking supply, at the same time, plays a regulation of urban dynamic traffic, guides residents to change mode transition. The parking supply and demand situation is analysised from the parking demand traffic, the existing parking management policy is evaluated, and parking management policy and safeguard mechanism are put forward, which will have reference function for the traffic conditions of urumqi.
Keywords: parking problem，improve，policy
0 研究背景
停车难对于乌鲁木齐市交通和城市环境影响日益明显，由于机动车增长迅速，车位的增长速度远远滞后于车辆增速，导致乌鲁木齐市停车矛盾呈现越来越突出的状态。为缓解城市停车难和交通拥堵，规范停车秩序，提高车位利用率，本研究根据现状停车发展状况及问题汇总，提出相应的近期停车缓解对策建议，为乌市近三年停车改善措施提供参考。
1. 乌鲁木齐市静态交通供需情况
1.1总体供应情况
根据社会停车位的服务对象分类[1],乌鲁木齐全市总社会停车位共计29.33万个，其中配建停车场车位28.72万，独立公共停车场车位0.23万，路内停车场车位0.37万，分别占总社会停车位的98%、0.8%、1.2%。另据调查，夜间共有46万辆客车停放在中心城，由此得车均车位为0.64个/辆，连“一车一位”都尚未达到，详见表1。
表1社会总停车位结构表(万车位)
行政区（车位） 配建 独立公共 路内 合计
居住 非居住 小计
天山区 33957 19819 53776 799 1469 56044
水磨沟区 24553 11627 36180 0 939 37119
沙依巴克区 35748 15380 51128 0 486 51614
高新区 55354 22156 77510 45 243 77798
经开区 15759 17991 33750 1405 227 35382
米东区 16073 18845 34918 60 340 35318
合计 181444 105818 287262 2309 3704 293275
数据来源：乌鲁木齐市停车设施普查。
图3社会停车位结构图
（1）居住配建水平情况
根据居住类各年代的配建水平分析发现，1996年前的居住配建水平较低，配建水平仅0.09个/户，以后呈逐渐增长趋势；2010～2013年新建居住小区平均配建水平为0.31个/户，与乌市现行的1个/户居住配建标准相距较大,有部分新建项目存在未严格按照报建配建标准施工建设的问题，详见表2。
表 2各年代居住类建筑配建水平表
行政区 1996年前 1997～2001年 2002～2005年 2006～2009年 2010～2013年 合计
天山区 0.10 0.12 0.14 0.23 0.37 0.15
水磨沟区 0.06 0.11 0.12 0.20 0.32 0.17
沙依巴克区 0.08 0.07 0.15 0.13 0.35 0.13
高新区 0.10 0.13 0.15 0.20 0.25 0.18
经开区 0.05 0.05 0.13 0.18 0.38 0.18
米东区 0.14 0.09 0.07 0.12 0.26 0.16
合计 0.09 0.10 0.14 0.18 0.31 0.16
数据来源：乌鲁木齐市停车设施普查。
图4历年居住小区平均配建水平图
(2）公建类建筑配建水平情况
根据非居住类各年代的配建水平分析发现，1996年前的居住配建水平较低，配建水平仅0.10个/户，以后呈逐渐增长趋势；2010～2013年新建居住小区平均配建水平为0.26个/100平方米，与乌市现行的1个/100平方米办公、商业配建标准相距较大,有部分新建项目存在未严格按照报建配建标准施工建设的问题，详见表3。
表 3不同年份非居住类建筑配建水平表
行政区 1996年前 1997～2001年 2002～2005年 2006～2009年 2010～2013年 合计
天山区 0.11 0.21 0.15 0.20 0.25 0.15
水磨沟区 0.07 0.07 0.16 0.24 0.08 0.13
沙依巴克区 0.13 0.17 0.19 0.13 0.17 0.15
高新区 0.08 0.13 0.41 0.16 0.14 0.16
经开区 0.10 0.08 0.10 0.18 0.30 0.16
米东区 0.11 0.22 0.06 0.32 0.48 0.25
合计 0.10 0.14 0.18 0.19 0.26 0.16
数据来源：乌鲁木齐市停车设施普查。
图5历年非居住建筑平均配建水平图
1.2 需求及缺口情况
(1）居住需求及缺口情况
截至2013年5月，乌鲁木齐市居住类停车位共计18.1万个，停车需求（夜间停车数辆）达到37.23万辆，居住区停车缺口为19.1万辆，缺口比例51%，即居住区有一半以上的车辆夜间无法找到合适的停车位停放。
解决居住配建停车缺口的主要方式是利用内部道路停放，占总缺口的53%，其中停车后道路剩余通道在4米以下（消防、医疗等应急通道宽度）占总内部道路停放车辆的60%，即解决停车缺口的方式中32%存在安全隐患。
2013年4月乌市注册小客车保有量为44万辆，另有7万辆外地常驻乌市小客车，因此全市共计小客车51万辆；结合停车普数据推算，本市普查范围内日共有46万辆客车停放，约占全市总车辆90%左右。
其中夜间停车需求中居住类需求为39.7万个，占总夜间停车需求的86%，非居住类停车需求为6.3万，占总夜间停车需求的14%。居住类需求中通过居住区内部解决的停车需求为37.2万个，占总居住类停车需求的94%，通过居住区周边道路解决的停车需求为2.4万个，占总居住类停车需求的6%。
(2）非居住需求及缺口情况
截至2013年5月，非居住类停车位共计10.6万个，高峰停车需求达到17.4万辆，非居住区停车缺口为6.8万辆，缺口比例39%。
解决非居住配建停车缺口的主要方式是周边人行道，占总方式38%，其次是停放在建筑内部地块及绿化带，各占总方式32%和30%。
(3）停车需求及缺口汇总
根据调查数据汇总结果，本次普查范围内总停车缺口为25.9万个，其中居住类建筑停车缺口为19.1万个，非居住类建筑停车缺口为6.8万个，居住、非居住停车需求分别占总需求74%和26%。
相对低廉的停车收费标准使乌市小汽车的使用成本较低，进一步加大车辆出行次数，停车价格杠杆对停车需求规模控制有限；停车收费价格以政府指导价为主，偏低的停车定价一定程度上阻碍了停车行业的产业化发展；新建路外公共停车场与占道停车场收费一致，导致路外公共停车场利用率偏低。
1.3 现行停车政策评估
1现行配建标准
在2009年颁布的《乌鲁木齐城市停车规划管理技术规定》中，对原乌市一直执行的1989年建设部、公安部《停车场规划设计导则》中的城市建筑停车配建标准进行了更新和修订。现行标准如下表所示，现行标准缺少区域差别化；建筑的分类存在一定缺陷，住宅、商业、医院等分类不够细致。
表12乌鲁木齐市停车配建标准表
建筑类别 计算单位 小型汽车
宾馆、酒店 车位/100m2建筑面积 0.5
办公建筑 行政办公 车位/100m2建筑面积 1.0
商务办公 车位/100m2建筑面积 0.8
工业类办公 车位/100m2建筑面积 0.5
商业零售 车位/100m2建筑面积 0.8
餐饮娱乐 车位/100m2建筑面积 3.0
市场 批发市场 车位/100m2建筑面积 0.6
超市 车位/100m2建筑面积 1.0
医院 车位/100m2建筑面积 0.5
博物馆、图书馆、展览馆 车位/100m2建筑面积 0.5～1.0
体育馆 车位/100m座位 4.0
影剧院 车位/100m座位 4.0
公园、风景区、游览场所 车位/公顷占地面积 10.0
学校 中小学校 车位/100m师生 0.4
大专院校 车位/100m师生 0.5
工业 单层工业厂房 车位/100m2建筑面积 0.1
多层工业厂房 车位/100m2建筑面积 0.2
住宅 普通住宅 车位/100m2建筑面积 0.5
低层联排住宅 车位/100m2建筑面积 1.0
2 现行停车数收费政策
根据《关于乌鲁木齐市机动车停车服务实行差别化收费标准（试行）的通知》内容，将乌市停车收费范围分为三类地段。收费标准一类地段白天停车由原每车每小时1.5元调整为3元；夜间停车按每小时1元计费，最高不超过10元。二、三类地段白天由原每车每小时1.5元调整为2元；夜间停车按每小时1元计费，最高不超过10元。
现行停车收费标准偏低，对道路停车收费缺少累进式收费相关政策，不利于发挥道路短时停车的功能。
1.4 现状停车问题分析
一、停车设施供需矛盾突出
乌鲁木齐市区现有汽车总量达到46万辆，而停车位仅有29.3万个，车均车位仅为0.64个/辆，远未达到“一车一位”的刚性停车需求，车位总缺口高达16.7万个，突出的停车供需矛盾也引出了一系列的停车运行和管理问题。
二、配建标准实施较晚，挪用现象严重
乌市配建标准实施较晚，配建车位缺口较大。但是，乌市许多公建配建停车场不对外开发，而且部分停车场被挪用严重，导致配建停车场设施利用不足，进一步恶化停车矛盾。
三、公共停车场发展严重滞后 ，违章停车严重干扰动态交通
由于配建停车位的缺少，需要通过一定的公共停车场来加以弥补。但是现在乌鲁木齐公共停车场发展也严重滞后，公共停车场仅有3155个，远远不能满足需求。此外大量的路边违章停车泛滥，对道路交通的运行特别是慢行交通造成了较大的影响。
四、停车运行、管理和法规制度有待完善
从停车运行管理来看，由于区域差别化的停车配建指标体系和利用停车收费调控动静态交通的价格机制未形成，导致了难以通过静态交通需求管理来实现对机动车出行需求的控制。
由于停车供需缺口巨大，导致路边违章停车泛滥；且大量公建的配建停车场遭到挪用，限制了配建停车场发挥效能，甚至造成公共停车资源被挤占；停车管理手段也较为落后，先进的电子化停车收费系统、停车诱导未引进。
2 静态交通管理政策目标
2.1 政策制定原则
（1）缓解现状，规划未来停车政策的制定一方面要立足现状，重点缓解居住区、学校、医院等供需矛盾突出、社会影响较大的民生停车问题。另一方面，需要提早规划未来，预留相关停车设施建设用地，加强停车需求的管理，统筹协调动静态交通均衡发展[2-3]。
（2）区域差别化对待
对停车设施的供应、配建标准、停车价格、管理措施等要体现区域的差别化。城市中心区及区等不同区域由于土地利用特征、交通可达性的不同，应该采取不同的停车措施[4]。
（3）整体协调发展
城市停车设施的供应应与土地利用整体性协调发展，在土地开发强度较大中心区区域实施“错时共享”。
（4）规范化管理
规范化管理包括建设合理的停车收费体系、规范停车产业发展政策、制定路内停车场的设置标准、严格执行建筑物停车配建标准等。
2.2 战略目标
通过本次规划，科学、合理并有效的发挥静态交通在综合交通体系中的调节作用，支持交通运行系统在经济社会发展过程中的永续畅达。
具体目标：采取行车－停车均衡发展的战略，以此为核心思想指导近、远期停放车系统的发展，与公交优先政策、机动车发展政策紧密相连，合理控制车辆的拥有和使用，建成与道路交通容量相协调、与土地利用功能相匹配的停车系统，推动城市交通的可持续发展。
3 静态交通管理政策及保障机制
3.1 缓解居住区停车矛盾
一、修订细化居住区停车位配建指标
（1）根据住宅所在区域及定位，差别化提高住宅配建指标；中心区居住配建标准控制在0.6～0.8个/户，区居住配建标准在1个/户以上；同时对高级住宅采用较高的标准，对廉租房、保障房或普通住宅采用较低的标准。
（2）为避免居住区泊位供应过量，导致车辆拥有率进一步提高，中心区居住区实施配建上限控制。
二、规范居住区内部挖潜车位
（1）研究居住小区划设停车位的标准，规范居住区挖潜程序，统筹考虑有车居住和无车名的需求。
（2）通过居住小区综合改造等项目，对小区内进出道路进行拓宽改造，增设停车位的同时进出道路依然保持通畅。
（3）鼓励小区内部增建占地较小的立体停车库，由符合各类增设要求的居住小区提出具体方案，区政府牵头协调并给予适当的资金补贴。
三、鼓励路外停车位错时停车
（1）由市政府出台《关于推进居住小区及公建类建筑停车场车位共享的若干意见》，制定具体的操作流程及相关的配套政策，同时根据停车位提供的数量多少实施一次性补贴。
（2）由街道办事处组织调研，确定本街道范围停车共享方案；街道办事处、居住小区及公建类建筑物业三家共同协商签订夜间停车位共享管理协议，实现停车共享。
（3）倡导车位共享理念，率先从政府机关、行政企事业单位和国有企业进行试点实施。
四、适当增设夜间道路停车位
（1）完善小区周边夜间时段性道路停车位的设置标准，优先满足无配建车位的老小区及周边300米范围内无条件实施“车位共享”的小区。
（2）由居住小区制定本小区道路停车位增设方案，小区内部业委会达成一致后上报街道，由街道负责。
（3）完善小区周边夜间时段性道路停车位的收费模式，具体收费标准可参考小区内部的停车收费进行操作，部分停车点可免费提供给居民夜间停车，小区物业需协助参与夜间停车的管理。
3.2 保障配建车位有序建设
一、修订配建标准，实施指标上下限
1、建议建筑物停车指标每隔2～3年进行一次调整。
2、适度提高学校、医院等配建指标，缓解接送学生、看病停车难问题。
3、控制中心区公建类建筑停车规模，引入配建指标上限。
二、严格执行配建报建及竣工验收
建设和竣工验收过程中增加停车主管部门参与；停车主管部门参与设计方案的审批阶段的意见征询；在建设项目竣工验收阶段是实施配建停车场专项验收，确保配建停车场指标落实。
3.3推进独立公共停车场（库）建设
一、政府主导发展，促进产业化发展
（1）近期建议政府重点推动规划内独立公共停车场的建设，重点弥补居住区、医院、学校等停车问题突出的停车缺口，建设资金优先采用公开招标及BOT引资方式进行建设，无法吸引民间资本的情况下，按照政府投资委托经营模式进行建设与管理。
（2）中远期采用BOT多元化投资方式，建立投资回报机制，鼓励全社会参与公共停车场的建设，有效吸引各种投资，解决公共停车场资金不足的问题；同时简化审批程序，采取相关激励政策，促进公共停车场的建设。
3.4规范设置及管理路内停车
一、制定路内停车设置规范
（1）参考国家相关设置规范，制定乌市路停车设置规范，对不同等级、宽度、流量情况等制定相应的道路停车位设置的标准。
（2）一类区域交通拥挤、道路容量有限，道路停车场设置应从严控制，优先满足老、久小区和周边300米范围无可错时停放的车场的小区的夜间挺喜欢我需求。
（3）二类区在停车需求较大的商业区、医院、小学附近适当设置道路泊位，满足短时停车需求；同时适当扩大也将道路泊位规模，作为缓解居住区停车难的措施。
二、加强违章停车执法
（1）建立整治管控网络。按照定人、定段、定责的“三定”工作模式，每天安排巡查警力和清障车，开展往返反复拉网式巡查管理和集中清障。
（2）落实从严处罚措施，坚持对确定的重点违法行为“零容忍”，严格依照有关规定进行处理。
（3）将机动车违停纳入日常工作重点，制定管理工作目标，层层分解责任到人，加强日常检查，实现长效管理。
三、新建、改建学校门口路内港湾式车位
建议学校门口围墙等建筑适当退让，中、小学校宜将校门前往围墙后退3米，供停车排队使用，新建、改建路内港湾式停车场，满足接送学生停车需求。
3.4调整停车收费管理体系
一、制定科学合理的停车收费标准
科学分析停车资源的成本，调整现有停车收费标准，政府指导价及政府定价的收费停车场，路内停车收费价格高于路外收费的15%～20%，发挥路内停车的短时停放功能，避免路内、路外收费恶性竞争，实现各类停车资源的充分利用。
二、提高医院停车收费价格，优先满足看病停车需求
通过收费价格的控制，转变和提高医院车位的收费模式和收费价格，将医院车位从通常的管理中剥离出来，禁止医院车位的包月，同时提高单位时间的停车价格，优先满足来医院看病的停车需求；而增加的收益可以作为医院职工停车的补贴，鼓励职工使用公共交通或者将车辆停放到医院周边的停车场。
三、对外开放车位收费定价市场化
充分发挥停车收费的功能，同时也可以促进停车产业化发展、缓解城市停车供需矛盾、有效利用已有停车资源、缓和城市交通问题。对于一般经营性车位，政府应该采取采取底价控制，建议不限制上限，通过市场化调节停车价格，控制中心区停车使用。
4.0 小结
解决静态交通特别是停车问题，是近年来各个城市缓解交通拥堵的重要措施之一。本文从交通需求的角度出发，系统分析了乌鲁木齐市停车需求的关系，进而制定合理的停车措施措施。实验也表明，交通需求管理政策的制定和实施是缓解城市交通拥堵的有效措施。
参考文献:
[1]王立颖.大连市静态交通管理问题与对策[J].辽宁警专学报,2012年05期
[2]李连成.我国城市停车政策现状分析[J].综合运输,2012年11期
北京警方一位技术专家坦言，今年公安部门主动“亮剑”的反恐防恐举措比北京奥运会时更频繁更有规模，工作形式也从以前的特警为主逐步向全警动员、各警种全方位防恐转变。同时，85万名平安志愿者走上街头，配合公安、武警等专业部门开展治安巡逻、隐患排查，形成全民参与反恐防暴的平安网络。
送水工成反恐信息员 年过六旬的退休老人李建国是西城月坛街道南礼士路社区的安保志愿者、楼门组长。今年，他还兼任一个新的岗位――反恐信息员。
每天早晨，李建国都会在小区里溜达，看看有没有特殊情况发生。出了小区，走在南礼士路上，他也经常停下脚步向路面张望。这是他多年安保经历产生的职业习惯。对于一些令人不安的“元素”，如果有必要，他会掏出手机按下快捷拨号键，电话那头是社区党委书记。
今年上半年，首都综治委在全市全面启动社会面等级反恐。以楼门院长、中心户长为中坚力量，以广大巡防员、流管员、平安志愿者为基础，建立起了一支近10万人，覆盖全市的安全稳定信息员队伍，成为涉恐涉暴情报信息收集的重要基础保障。
西城公安分局负责人说，不仅社区工作人员和治保积极分子，连送水工人都成了反恐信息员。在西单、大栅栏等地区，保洁员、商场保安员、停车管理员、小旅店小商户的工作人员等数千人组成的协防网络，已经可以随时通过手机反馈安全信息。北京已进入全民反恐的模式。
“耳目多了”能防患于未然 在月坛街道，修鞋匠、菜摊主、报刊亭主、停车管理员等街面协警力量603人形成协防网络，随时通过手机反馈安全信息。“我们不会让他们冲上去处置问题，仅仅是汇报信息。其实反恐事件的处置远没有发现重要，情报第一时间被发现可以挽回很多损失。”月坛街道综治办副主任叶丹说。
同时，月坛26个社区的2400多个楼门院长每天都可以电话向社区通报可疑人或事，一个名为“全响应社会服务管理指挥系统”的平台会把他们的电话转成文字上传。每周，李建国都会用该系统汇报两三次情况，如果这周没事，他也会说一句“平安无事”。
像李建国这样积极参与治安巡逻的退休老人在南礼士路社区很多，几个老小区3000名常住居民，在册的志愿者就达500多位。他们大都是中老年人。
在李建国看来，反恐信息员和安保志愿者没有太大区别，但随着反恐形势的变化，他隐隐觉得反恐信息员这工作更为紧迫。特别是国内发生重大突发事件后，他们都会第一时间上勤，唯恐类似事件在居民身边发生。摘自《新京报》
【关键词】住宅小区；智能化；发展；实现方式
住宅对于人们来说，不仅仅是个居住的地方，同时也是精神追求和文化表征的一种体现。不仅可以安定民心，还能够培养品德，提高各方面的素质。目前，伴随着经济技术的迅速发展，人们的生活水平提高了，对生活质量的要求也提高了。因此，在烛照方面开始越来越关注居住环境是否安全、通讯是否现代化，以及物业管理是否健全。于是智能住宅在此条件下便应运而生了。现代科技的发展逐渐走进千家万户，为智能化住宅提供了技术条件。以智能化手段为住户们提供一个安全、便捷、舒适的居住环境是每个房产开发商以及设计人员必须重视的一个课题。本文在对住宅小区智能化的概念及其技术含量的分析基础上，对住宅小区智能化的系统构成与实现方式做了详细的探讨。
1概念
所谓住宅小区智能化，主要是利用了现代4C技术，即计算机技术、通讯网络技术、自控技术以及IC卡技术，再通过有效的传输网络将物业管理与安防系统和多元化信息服务与管理系统以及住宅智能化系统有效集成，以智能化的手段为小区提供服务，为居民提供一个安全而舒适的居住环境。由于住宅小区智能化的服务重点在于生活服务和物业管理方面，并且要能够灵活应对各种众多的问题，但它在投资上却远远低于智能大厦，经济承受能力较低。因而，一个小区智能化的技术含量应当依据我国的基本国情以及住户的实际需求来定夺。
2技术含量
根据相关要求，住宅小区智能化根据技术含量的不同主要氛围三个层次：普及型住宅小区和先进型住宅小区一级领先型住宅小区。
2.1普及型住宅小区
普及型住宅小区在技术上需达到六项要求，即小区内要设立一个计算机自动化的管理中心；无论是水、电燃气、热能等在计量和收费上都能实现自动化；小区实行封闭式管理，安装安全防范系统，对小区内的安全实行自动化监控管理；若小区内有住宅发生火灾或有害气体泄漏等事件能够自动报警；住宅内均安装紧急呼叫系统；对于小区内的一些关键设备和设施都能进行集中管理，并远程监控其运行状态。
2.2先进型住宅小区
先进型住宅小区在普及型住宅小区的基础上，建立区域联网，能够与城市之间实现信息互通和资源共享；其次还能够通过网络终端使医疗、文娱和商业等一些公共服务和费用能够实现自动结算；再次，还应当具备使住户能够通过家庭电脑阅读到电子书籍的条件。
2.3领先型住宅小区
领先型住宅小区具备了先进型住宅小区的全部功能，除此之外，其在开发建设中需采用I-CIMS技术，能够在住宅小区开发全生命周期实施现代信息集成系统，从而实现住宅小区在建设时能够降低成本、缩短工期，保证质量，并且能够进行有效的管理。
3系统构成
住宅小区的
系统构成需满足五个要求：为住户提供一个舒适安全且一人的家庭生活空间、在住宅内部要拥有完善的安保措施；住户与社会之间能够进行高度的信息交互；小区内部安保措施要完善；信息化的社区管理。
3.1安全自动化系统
分为室内和室外两个部分，室内包括家庭安防、火灾自动报警和对讲系统；室外包括闭路电视监控、保安巡更和周界报警系统。
3.1.1家庭安防系统
将智能控制主机设置在住户室内，其具有紧急救助、燃气泄漏报警以及红外线防盗报警等一些功能。一般情况下，负责将数据采集来并对数据作出分析，然后将分析的结果发送至控制中心。再由控制中心的电脑将传送来的数据进行处理并及时显示出来，最后将情况打印出来向值班人员或110报警中心做出通知。①紧急救助系统：一般在住户的客厅以及卧室等地方都设有紧急呼救按钮，一旦家中发生紧急情况需要求助，只要按下呼救按钮就可以通过智能控制主机将求救信号发送到小区的控制中心，从而得到及时的救助。②燃气泄漏报警系统：将燃气泄漏报警探测器安装在住户的厨房中，一旦发生燃气泄露，探测器就会自动报警，并将信号发送到小区控制中心，同时还将厨房内得排气扇开启以及自动将燃气阀切断。③红外线报警系统：将红外线探测器安装在室内的入口处或阳台，一旦有外人非法入侵时，红外线探测器就会自动触发报警，并将信号发送到室内智能控制主机以及小区控制中心。
3.1.2火灾自动报警系统
在个楼梯间和电梯前室等地方安装相应的火灾自动报警设置。当有火灾发生时，报警设施可自动触发报警，将报警信号发送给小区消防中心。
3.1.3小区对讲系统
一般由四个部分组成：单元门口和住户室内分机以及电控锁、电源，是用户同小区管理中心或来访者进行通话的一种快捷方式。在住户单元入口处安装带电控锁的防盗门，来访者通过防盗门上的对讲主机同住户进行双向通话，住户可通过谈话确定来访者是否可进入单元楼内。其次住户还可以利用对讲设备开启或关闭单元门的门锁，以防止陌生人进入单元楼内。
3.1.4闭路电视监控系统
此系统主要用于对小区的监控，一般在小区的出入口处以及电梯前室和地下停车场等地方安装监控摄像机。能够一天24小时间进行监控，并将拍摄到的录像都储存起来，以保证小区的安全，以及在必要时提供录像资料。
3.1.5保安巡更管理系统
制定一条覆盖小区内多处重要区域的保安人员巡更路线，并设置巡更站点。保安巡更人员根据巡更记录机上的指定路线和时间到达每个巡更点，并将信息记录下来后发送到管理中心。管理人员在调阅和打印出各保安巡更人员的工作记录，实现了人防和技防相结合，同时也加强了对保安人员的管理。
3.1.6周界报警系统
在小区的围墙或栅栏处安装红外线对射报警系，以防止一些不法分子进入小区。一般可将周界报警系统同路电视监控系统联动起来，一旦有不法分子非法翻阅围墙或栅栏时，报警系统就会立即报警，同时触发周界摄像机对其进行跟踪录像。
3.2通讯自动化系统
一般包括电话、计算机网络、闭路电视接收等系统，是小区智能化系统的一个重要组成部分，主要实现小区与外界的联系，及时获取信息，加强与外界的交流。其中电话、传真、计算机等都能够实现信息的高速传输和交换。并且还与多种通信终端设备相连接，使得小区内的文字、图像、声音和电视等信息都可以保持告诉流通，同时还能够同市内以及国内外进行资源共享和信息交换。
3.3管理自动化系统
管理自动化系统主要有如下四个组成：小区的物业管理中心、停车管理、设备管理和自动抄表系统。
3.3.1小区物业管理中心
一般来说，小区的物业管理中心是整个小区管理的总指挥中心，它的主要任务是在政府的信息和通信方面给予的服务支持下提供给每个住户各种公共服务设施。小区物业管理中心主要利用结构化布线系统综合多元信息服务以及物业管理，采用高技术的智能化手段为小区提供管理和服务，实现管理和服务的高效与快捷。
3.3.2小区停车管理系统
在小区停车场内安装非接触式智能卡停车管理系统，对场内的车辆进出和停放实现高效而有序的管理，对于车辆丢失及损坏等事件可以有效防止其发生。停车管理系统的收费一般采用IC卡管理系统，IC卡经读卡机实现自动收费，小区内住户可办理月卡，而来访车辆可使用临时IC卡。此外，在小区的出入口处都设有摄像机自动监控所有来往车辆。
3.3.3小区设备管理系统
该系统以计算机控制和管理为核心，同时还带有各种传感器以及执行机构，是一种综合性的监控系统，可以将小区内的主要设备的运行状况在小区的控制中心显示出来，例如水泵、电梯和高低压开关等。同时还应用了传感器和网络通讯控制技术对小区内的照明设施进行自动控制，例如可以根据使用要求自动开启灯具，一定时间后再自动关闭，这不仅优化了小区的照明，还有效地延长了灯具的寿命。
3.3.4小区自动抄表系统
该系统主要是将传统的由物业管理人员上门收取住户的水、电、燃气、热能费等费用的方式通过利用传感器通过现场总线将住户的水表、电表、燃气表以及热能表上的数据信息发送到数据采集器，再通过网络将信息传送至控制中心，最后由控制中心利用计算机将数据采集器中的能耗采集出来。
在建设部的小康住宅标准中，明确提出了要对现代化住宅使用的各种各种计量器具，如水表、电表、燃气表和热能表，都要信息出户。然而就当前来说，有些地方主管部门还并不能完全理解此条规定，对其有着误解，将信息出户理解为计量器具出户，因而向个设计单位发放文件要求将水表、电表、燃气表、热能表设计在户外。但事实上，将计量器具放在户外技术难度并不大，既影响住宅楼内公共部位的美观，又浪费材料，因而最好建立户外远传自动抄表系统
目前比较常见的有总线式和电力载波式自动计量计费两种小区自动抄表系统，该两种系统均采用计算机及其网络系统住能化管理水、电表以及燃气和热能表的使用情况，实现抄表自动化，并能够随时监控、计量、计费，通过和银行的计算机系统进行联网，因而使收费也实现自动化。
另一方面，该系统依然存在着问题亟待解决。技术层面上，各表计计量值在数据上可能会出现误差，甚至会出现数据丢失，有时候还由于人为干扰而造成线路损坏等情况。其次在管理方面，提供水、电、燃气和热能的自来水公司、供电公司、燃气公司还有热电厂对该系统都有各自的担心。因而要开展好该项工作，还需要各地政府主管部门的支持以及其他各方面的配合。
4系统的实现
4.1设计原则
首先住宅小区智能化系统工程的设计在技术上要有可行性，以及经济上也具备可能性，并且要将面向应用和注重实效的方针贯彻始终；在坚持使用和经济两大原则的基础上采用当前较为先进的技术，使系统更具开放性和标准型，同时还要保证系统的可靠性和稳定性；在对系统进行设计的过程中不仅要考虑到信息资源的共享，同时还要注意信息的安全性和保密性。
4.2实现方式
4.2.1采用总线制
在小区内对住户都采用总线制：首先利用家庭总线将每个住户的图像、数据以及控制等信息连接起来，这样便形成了一个家庭总线系统，再将该总线系统同小区内的其它子系统一道都连接至小区局域网，最后再同城市公共网联通。因此，小区综合布线系统的设计还应当将各子系统的需要充分考虑进去，然后利用系统的总线资源，将各种信号都纳进该总线。
4.2.3利用电信网络
当前电信部门都设有商业网，并且光纤直通，因而不仅传输速度快，其传输效果也非常好。同时它还提供了数字互交式宽带网络系统，为用户提供了电话、传真以及会议电视等相关服务，实现网上冲浪。电信固定电话网目前都是通过不对称的数字用户环路ADSL接入宽带的，住户通过ADSL用户端进行拨号接入宽带，从而实现IP应用服务。虽然该系统在施工和维护方面成本较低，但在带宽可扩展方面没有较大的前景。
4.2.2利用有线电视双向HFC网络
HFC双向网络系统目前已经在新建的有线电视网络中广泛采用。HFC网络是由光纤和同轴电缆混合的网，采用了频分技术，在模拟频分复用技术的基础上，综合了模拟和数字传输、光纤技术和计算机等技术实现双向传输，是一种交互式宽带接入网。HFC网络不仅可以使数据传输和食品实现并举，还能够传输语音信号，从而使数据、图像和语音实现“三线合一”。作为小区的信息传输网，有线电视双向HFC网络不仅大大简化了小区布线同时还节省了人力、物力、财力，具有十分广阔的应用前景。
5结束语
住宅小区的建设，应当以人为本，对居住者的环境生活以及心理保障都应当重视，因而住宅小区智能化建设也是当前势在必行的。由于住宅小区智能化是一项既跨行业又是多学科的技术领域，因而若要加快该领域的技术进步，政府各部门应当给予大力的支持。在不久的将来，智能小区必将发展到城市各个角落，日益成为居民生活中不可缺少的一部分。
参考文献
[1] 夏玉红. 智能小区技术及应用[J].泸天化科技. 2000(02) .
[2] 韩云婷. 浅议住宅小区智能化建设——以盛世华庭为例[J]. 住宅产业. 2011(05) .
关键词：已建住区 停车问题 交通组织 停车环境
1. 住区停车问题现状
1.1机动车数量呈井喷式增长
近年来，郑州城区私家车拥有量持续迅速增长，新增机动车中85%以上为私家车，根据郑州市车辆管理所统计资料：2009年底郑州市（含各郊县市）机动车保有量已达136万台，其中城区内的机动车保有量为58.69万台，2000~2009年平均增长率在10%以上，机动车年平均增长10万辆，按郑州常住城区人口为330万（暂住人口250万）计算，人均机动车拥有率为10%，按照国际通行统计标准，郑州已迅速进入到汽车普及时代。根据郑州市总体规划（2010~2020）预测：2020年郑州城区人口规模为450万人，城区私家车总量将达到100万辆以上。
1.2停车位供求总体失衡
一般来说，机动车合理的泊位（包括住宅自备车位、单位配建停车场和公共停车场）与机动车比例应当为1.2-1.5:1，其中公共停车场泊位应该是机动车总数的18％（建设部、公安部“畅通工程”的要求），若据此计算，目前郑州市共需总停车泊位不少于70万个，其中公共停车场泊位10.6万个。但郑州市区住宅自备车位约20万个，公共停车场500多个，公共收费停车位仅3万个，缺口47万个以上，缺少率为67.1%，机动车无车位可停，因此出现大量机动车占路停放的现象。
1.3不同住区停车状况差异明显
①1998年以前建成的居住区：大体包括两种类型――单位自建生活区和早期经济适用房小区。该类居住区的机动车停车泊位基本未设置或配建极低，目前居住于该类小区的城市居民的生活水平较低，私家车的拥有率也较低，实际停车系数为0.18辆/户，仅为总体调查样本平均停车系数的一半左右。该类居住区的停车泊位状况是：配建标准和建设指标极低，停车需求比例不高，但泊位供给不足。
②1998~2002年间建成投入使用的居住区：这是郑州市第一批真正意义上的商品房，该类居住区基本按0.2辆/户的标准设置机动车停车泊位，普遍为地面停车类型，该类住宅居民的收入水平较高，购买力强，私家车的拥有率也较高。该类小区的实际停车系数为0.45辆/户，高于总体调查样本的平均停车系数。该类居住区的机动车停车泊位状况是配建标准和建设指标有所提高，但远低于现有的郑州市配建标准，停车需求较大，泊位供给严重不足。
③2002年以后建成投入使用的居住区：该类居住区基本按0.5辆/户的标准设置机动车停车泊位，停车方式多以地下停车为主，地面停车为辅。该类居住区的停车泊位状况是：规划配建标准基本控制在0.5辆/户的水平，但建设指标仅为规划配建标准的3/4，现状停车需求与泊位供给基本平衡，部分住区由于入住率不高，造成地下停车库利用率不高，地面有乱停现象。
1.4乱停乱放等违法停车现象严重
由于供求关系失衡，多数已建住区均普遍存在乱停乱放、占路停车的现象，在很多住区停车问题达到完全失控状态，经常因占道停车造成交通通行困难甚至于形成交通瓶颈，导致道路通行能力降低，交通事故频发，极大地影响了城市道路交通畅通和城市形象。
2. 解决住区停车问题的途径和对策
2.1提高认识更新理念是解决停车问题的前提
为了适应城市机动交通的快速发展，城市管理者必须提高前瞻意识，确立“调控平衡、以静制动”的基本理念，实施区域性、差别化的供应策略，适度超前规划和建设停车设施，建设与城市布局相衔接、与路网容量相匹配、与动态交通相协调的静态交通系统。并以信息为纽带，建设智能化停车系统和现代化管理系统，实现静态交通与城市环境、资源的协调发展。
2.2保证停车位的有效供给是解决住区停车问题的关键
郑州市2009年已对新建建筑停车配建指标进行了修订，提高了住宅停车位配建标准，新建住宅区的停车问题有望得以解决，但对于已建住区的停车问题目前仍是空白，缺少有效措施和依据，已建住区停车问题的解决，涉及到政府、社区和每个居民等多方面，涉及到规划、土地、资金和物业管理等多部门，同时由于是历史遗留问题且涉及多项法律，更具复杂性和矛盾性，需要在认真调研的基础上，结合居民的实际需求，同时兼顾无车户居民的利益综合处理，切忌盲目武断，采用一刀切的办法处理。
2.3 结合实际的停车指标标准是解决停车问题的基础
首先，从政府层面应做好调研普查，掌握第一手资料，在此基础上做好政策的制定，不能够把已建住区和新建住区混为一谈，应对于已建住区停车规划进行专题研究，制定符合实际需求的标准，应具有一定的弹性，既不能盲目提高标准，又要有长远眼光，满足住区的可持续发展要求。
2.4 停车方式应结合已建小区的特点，方便组织实施
不同的停车方式各有利弊，已建住区停车规划时，应充分考虑居民的实际需求、景观要求及投资等各方面因素，选择合适的停车形式，方便组织实施，目前对于以多层建筑为主的小区，由于容积率和人口密度较低，应优先采用地面停车和机械停车为主的方式。
2.5 采用近期和远期相结合的方法满足不断增长的停车需求
近期各已建住区可以通过合理规划，进一步挖掘内部潜力，在保证住区环境绿化、儿童游戏、居民休闲、消防通行要求的前提下，通过谁收益谁投资的原则多渠道筹集资金，尽量提高停车位数量；政府停车管理部门结合市区总体规划，在部分城市支路划定一部分区域分时段停车，满足夜间停车高峰的需求，如果加强规范管理，可作为弥补已建住区停车位不足的有效措施之一，此做法在香港、澳门等地有广泛的应用；远期要依靠政府市政统筹建设公共停车位，满足住区不断增长的停车需求。
2.6采用横向联合建设的方法，与周边单位做到分时段共享停车位
随着城市的发展，已建住区多处于城市用地紧张的地段，而且居住小区内可能已经没有空余的土地来修建停车设施，这种状态条件下，增加停车位解决停车问题的做法比较困难，再加上独立停车库造价较高的因素，目前，在实践过程中经常会遇到较大阻力。
当小区附近有单位（学校、展览馆、商场、写字楼等）停车场时，可以通过协商取得夜间停车高峰时段对停车场的使用权，综合利用社会停车场闲置的资源。由于采取分散停车的策略，也可以有效解决住区的早晚出入难的问题。
2.7建立健全停车场建设及管理制度，是解决已建住区停车问题的有力保证
长期以来，郑州市停车场的规划得不到应有的重视，有关停车场的基础数据也极不完善，缺乏科学、详细、完善、可行的城市停车场规划，不能有效指导城市停车场建设，在规划层面，缺乏现代交通管理的理念与前瞻性，缺乏对未来城市发展的交通分析及交通供需分析；在建设层面，应当由政府牵头建设的公共停车场严重滞后，按规划应建设的大型公共停车场不能及时落实。
目前郑州市在停车方面已推出多项《郑州市综合交通规划》、《郑州市停车场管理办法》等规划和法规，由于缺少连贯性和系统性造成实际操作困难，还亟待完善。
2.8逐步推行“自备车位”制度，推动停车产业的快速健康发展
借鉴日本等国家一些城市的经验。建立自备车位的规定，实现“一车一位”。要求车辆拥有者必须提供汽车停放场地的有效证明（车位在形式上并不规定自建或租用，但该车位必须是路外停车位），方可申请牌照，促进机动车所有者及驾驶员树立“购车有位、停车入位”的现代交通意识，从根本上解决车辆应有的基本车位问题，杜绝车辆因无车位造成的在路内乱停乱放现象，为规范机动车驾驶员的停车行为提供了保障，为进一步加强路内停车管理工作奠定基础。
2.9建立科学有力的停车对策机构，满足城市高效、快速、可持续发展需要
要改变目前各自为政，难以形成合力的现状，需要建立科学、有力的对策机构，并实施停车设施的全面规划管理。因此，应在高度认识停车问题的复杂性及其对策的重要性的基础上，成立由建设、规划、公安、交通、物价等有关部门组成的专项管理机构，定期或不定期集中探讨停车规划、建设与运营管理及其政策等关键问题，切实做到规划、建设与管理及运营的有机结合，解决实际问题。
3. 反思和启示
已建住区停车看似一个简单的问题但却反映了一个城市的经济社会发展水平、城市的形象、城市的管理水平和公民的文明素质，在新一轮的城市发展和竞争中，加强已建住区静态交通设施建设，改善停车环境已是迫在眉睫的一项重要工作。
汽车工业在我国只处于起步阶段，汽车与城市的关系还在不断演变，我们既不能盲目限制汽车的增加，也不能任其自然，泛滥成灾，应努力做到城市整体交通的协调发展，妥善处理人与车，动态交通和静态交通协调发展，从而做到城市的可持续发展。
参考文献：
[1]汪江等，既有住区停车问题探讨[J]，华中建筑，2010/05，103-105
[2] 冯春，现代住区停车设计探讨[J]，国外建材科技，2005年第26卷第5期，104-105
通过周界的红外对射和周界的监控设施的分布,起到了园区的第一层的安全保护,在出现非法入侵的情况,可及时通知保安中心,做出必要的处理行动。
通过园区内部的停车场管理系统,车辆的监控,对小区车辆的进出进行了周密的防御及监控措施,加上无线缆连接的电子巡更系统的配置,楼门口的对讲系统的安装,以及园区内闭路监控的设置,起到了园区的第二层的安全保护。
第三层安全保护,体现在智能家居系统中。通过户内的智能终端连接报警探测器,起到户内的防盗报警及险情预警。
智能化小区设计理念
为保证小区的安全以及实现住户智能家居的要求,对各种可以进出小区及单元楼的通道和住户户内均应设置一定的设备进行管理。对小区周边防范监控报警设备进行设置和管理,对停车场的车辆出入权限设备设置进行管理。根据小区的项目要求及具体情况,从小区定位、住户安全与出发,建设一套高性能的智能家居系统,为住户提供一套安全、可靠、便利的生活环境。
1.管理中心
在小区的智能化控制中心设置数字总控主机和数字对讲主机,对整个系统的可视对讲、防盗报警、远程抄表、进行管理。对小区周边防范监控报警进行管理。对小区各出入口门禁、停车场进行管理。对小区各主要位置的音视频监控进行管理。对小区各部分的公共广播进行管理。
2.小区出入口管理
为了便于小区封闭式管理。设计在小区出入口设置可视数字围墙机主机(含门禁),用于小区出入口控制及和业主的呼叫、对话,实现与小区出入口管理的总体协调。楼宇对讲系统可实现各出入口和业主、管理中心对讲 。也可实现各出入口和业主和业主对讲 。
3.住宅单元楼出入口管理
住宅每个单元楼出入口设置一台单元可视数字主机用于访客呼叫住户。外来访客在单元梯口通过单元数字主机可传呼被访住家,经住户观察图像、通话识别后开启梯口的电控锁,访客进入住宅楼后,闭门器自动关闭梯口防盗门。住户可以通过在主机上输入密码或刷卡开启防盗门。
可视门口主机内置CCD摄像头,摄像机镜头方向可以调整,保证住户可以在室内分机清楚地看到不同身高访客的图像。访客按下住家房号即可传呼住家的室内机,同时CCD将访客的视频图像传输至住家室内机的显示屏上。 4.住宅单元楼出入口电梯管理
业主入口可通过智能卡、密码、呼叫管理中心、呼叫家里开锁进入。进入电梯时需在电梯刷卡处刷卡方可运行电梯到达相应楼层。
5.住户业主对将及安防系统的管理
每户安装一个防盗型黑白可视对讲分机。可实现可视、对讲、开锁、监视。(系统可扩展:门磁、红外、烟感、瓦斯探头、紧急求救按钮等器材后,还可实现住户安全防范自动报警功能,分机上备有信息查阅按键能方便的查阅来自管理中心发来的消息)
6.小区一卡通系统的管理(含电梯控制)
小区根据要求设若干个出入口(含电梯控制) 出入口均采用联网IC卡门禁系统,对进出小区的人员进行管理。各楼口也采用联网IC卡门禁。管理中心可以随意的发卡和删卡随意的设置权限。
按照国家技术规范的要求,一卡通系统选型以系统的可靠性,产品质量,可集成扩充性及性能价格比为第一原则,同时兼顾系统产品完整性、兼容性、系统可升级等因素。这里一卡选用飞利浦感应式MIFARE智能IC卡。整个系统选择具有先进水平的马来西亚毅力公司一卡通系统,它完全能满足业主的全部要求,实现小区停车场、门禁、社区消费的智能化管理。
根据我公司多年对一卡通系统工程的建设应用,我们认为“一卡通”即同一张IC卡,可用于开门、考勤、就餐、保安巡更、停车管理、娱乐室或俱乐部消费、内部购物等商务活动。而真正的“一卡通”应该是“一卡一库一网”,即:一条网络线连接一个数据库(PC),通过一个综合性的软件,实现IC卡管理、查询等功能,从而实现整个系统的“一卡通”。
7.周边安防及监控系统
为了防范非法人员进入小区,在小区的周边设置红外对射及监控系统它与视频录像警笛探测灯组成安全防范系统,可在中心显示屏是直观准确的看到周边的警情。
8.停车场系统
用一卡通系统、设置道闸、地感、有效的对到停车场的车辆设置权限。可实现月卡、季卡、年卡、临时卡等收费管理。可实现进出车辆的图像对比功能,防止非法进出车辆。
9.公共广播系统
在小区各区域设置音箱(石头、蘑菇、树墩等)平常播发新闻、音乐和通知等,非常情况可以作为紧急广播使用。
10.业主家庭防盗系统(楼宇对讲分机选配)
采用多防区联网型报警主机 配合门磁红外煤气报警等在发生警情时能及时的通知管理中心 。管理中心采用报警中心接收机可以准确及时的收到报告警情。
11.三表抄送(需相关部门支持)
采用数据传送的方式将水 电 煤气的数据传送相关部门。
12.保安巡更系统
保安员利用巡更器读取各巡更点,系统可设定保安员的巡更路线(读卡器触发循序)。当值的保安员必须在指定的时间内触发指定的读卡器(巡更点)。否则系统将会把数据记录下来,有效的杜绝保安的违规行为。
各系统集成细则
1. 小区楼宇对讲系统
该系统由管理员总机、门口主机(围墙主机)、住户分机(可外接门磁开关、红外防盗探头、烟感探头、瓦斯探头、紧急求救按钮)、系统短路保护器、电源、电脑管理软件等组成。可实现访客呼叫、对讲、开锁、防火防盗、电脑联网管理等功能。
楼栋门口:每个门栋门口都安装一台了LED数码或中文液晶显示门禁感应数码式门口主机,对门栋进出进行管理控制。
住户分机:每户安装一个防盗型免提黑白可视对讲分机。可实现可视、对讲、开锁、监视。(可扩展,门磁、红外、烟感、瓦斯探头、紧急求救按钮,可实现住户安全防范自动报警功能。分机上备有信息查阅按键能方便的查阅来自管理中心发来的消息)
管理中心:设在小区出入口处的管理室内,并与小区所有出入口、门口机、住户分机联网,是整个系统的处理中心;可通过485介面机连接电脑,更显时效性、科学性。同时具备智能化小区管理软件,小区电子地图。
信息:向小区全域和定向信息。
系统功能
・业主出入管理功能:
业主入口可通过智能卡、密码、呼叫管理中心、呼叫家里开锁进入。
・访客呼叫功能:
访客的呼叫采取二次确认模式,即通过小区围墙门的门口机呼叫住户或管理员,一次确认后进入小区;再通过单元门口的门口机呼叫住户或管理员,由住户二次确认后开启单元电控门,这样可对小区的访客进行严格有效的出入控制,进一步保障小区的住户安全。
・感应开锁或按键密码开锁功能:
住户通过管理员核发的感应卡通过单元的门口机感应读头即可开启单元门;
住户也可根据设定的密码自动开启单元门,操作简单方便。
・住户呼叫功能:
住户通过可视话机的“传呼”键呼叫管理中心,并实现双向通话。该功能可通过管理机将区域内住户的呼叫管理起来,实现区内住户的统一管理。
・住户求救功能:
当住户发生紧急情况时,可按住户室内机上“紧急求救”按键3秒(防误触保护功能),求救信号马上传至管理中心,管理员总机马上配合显示发生事故之住房号,使住户得到及时的支援。在任何情况下,按下分机紧急报警键,都可优先报警到管理中心。
・自检功能
室内机具有自检功能,检查所接防盗探头线是否工作正常。
・自动报警功能
室内机可外接门磁、红外、烟感、瓦斯探头,只要触发,即报警到管理中心,使您生活无忧无虑。
・物业管理功能:
在小区物业管理处设立的管理员总机,可自动记录2000个记录,可使管理员足不出户,完成访客和管理员、管理员和住户、访客和住户通话,及管理员、住户的开门,使物业管理更完善,提高了小区整体管理效率。还有住户资料管理。
・信息功能:向小区全域和定向信息
・住户外出托管功能:
系统能使住户在外出后,托管给中心。当有来客访问时,自动转到管理中心,由管理人员与来客通话。
・系统扩充功能:
同一小区有多个单元门(门口主机)通过管理员形成联网系统(最多达999个门口主机,每个门口机可接9999个室内机)。适用各种多层、高层、可视与不可视混装,符合不同需求。
・备电应急功能:
系统提供备用电源接口,确保小区供电失常情况下,系统可保持一定时间的正常使用,使通讯畅通无阻。
・通讯密话功能:
系统采用通信工业标准,确保信道安全、保密。
・四通道功能:
系统采用多通道功能:即在系统总线上可同时容纳四方同时通话,保证小区对讲通讯的畅通无阻。(水平音、视频四通道,垂直双通道)
2. 停车场管理
停车智能化管理系统具有智能化服务、专业化运作、企业化经营、专营化管理四大显著特征。而实现这一系统的智能化、现代化,最优的选择就是IC智能技术。电脑化、电子货币化、智能化的停车管理服务,实现了即时自动计时收费停车管理。以IC智能卡为信息载体,通过IC卡记录车辆进出信息,利用计算机管理手段确定停车计费金额,结合工业自动化控制技术控制机电一体化设备,从而控制进出停车场的各种车辆。从用户的角度看,其使用方便、服务高效、收费透明度高、准确无误;从管理者的角度看,其易于操作维护、自动化程度高、大大减轻管理者的劳动强度;从投资者角度看,彻底杜绝失误及任何形式的作弊,防止停车费用流失,使投资者的回报有了可靠的保证。
根据小区的停车场要求,我们设计为Ⅰ期的一进一出的及Ⅱ期的一进一出、非接触式IC卡智能停车场管理系统,每个口为独立的单进单出。推荐系统采用微动力道闸,可以满足350 辆/小时的车流量,在出入口控制机上配置了自动出卡机(临时用户使用的时租卡的自动发放)、信息显示屏(中文)、对讲分机、语音提示、面板信号及配置了图像对比系统以增强车辆的安全性。该套系统功能强大,其主要由以下四个部分组成:
入口控制部分:道闸、车辆检测器、自动吐卡机、入口控制机
出口控制部分:道闸、车辆检测器、出口控制机
管理中心:电脑、多串口卡、停车场管理软件、时租卡读写器、对讲主机等
图像对比系统:摄像机、视频捕捉卡等
3. 小区周边安防及监控系统
(1)周边安防:
周界防越报警系统主要监视小区周边情况,防止非法入侵。在小区围墙周边设双光束红外线探测器,每一对双光束红外线探测器形成一个报警防范保护区,周界防越报警可对小区周界实行24小时全天候监控,实现自动报警及警情记录以便事后查询,使保安人员能及时准确地了解小区周界的情况。
系统可以和小区内出入口闭路电视监控和小区内环境闭路电视监控联动,通过云台摄像机的预制位和预设运动轨迹对警情自动跟踪监视。
参照某小区的实际情况,周界报警采用先进设备,系统配有电子地图模板,通过网络把前端信息传到监控电脑上方便值班人员及时形象的了解情况并作相应处理。
(2)监控系统:
为了确保小区的安全,根据实际情况,在小区内及户外设置一套闭路电视监控系统。闭路电视监控系统的前端点位主要分布在大楼主要公共区域、出入口、电梯厅、电梯轿箱、屋顶天台走廊等重要防护目标和主要通道等处,保安人员在监控中心通过监视器就可以观察到这些重要区域的图像,通过中心操作键盘或分站电脑可切换到任何一个监控点画面,并可控制任何一个可动摄像机的动作。可以对一个目标的活动进行不间断跟踪监控。闭路电视监控系统是综合安防系统中最重要的组成部分,必须充分重视。安源科技采用自己独有的先进技术,已成为当今安防领域的一支奇兵。其中摄像机与相关应用软件是此数字化监控领域重要一环。做为本项目的特殊要求,我们将就视频、音频信号数字化、网络传输、控制、联动等功能的实现,做详细说明。
监控系统由前端的摄像监视设备、末端的控制、显示、记录设备及中间的信号传输设备组成,系统对图像信号具有分配、切换、记录和重放的功能。整个系统完全可满足监控区域覆盖要求。
4. 电子巡更系统
智能化小区是一个大范围,分阶段建设的住宅小区。在建设程中,无连接线方式由于采用了方便灵活信息钮,可以在小区建设的不同阶段,通过改变信息钮的位置,来改变巡更路线,便于管理。灵活多变,按需巡更,避免浪费。如采用有线方式,则由于线缆的原因,在一期就要将后期的线缆进行预留,且在民政部变化时,无法实现灵活变化,并造成某种意义上的浪费。
虽然无连接线方式比有线方式的功能较简单,但可利用小区其它以有系统和条件完善其功能。如:在发生以外情况时,有线方式可在规定时域内,末收到巡更信息而自动报警,但此时巡更人员仍需与保安中心联系,以解释情况,并有可能因小意外,而导致误报:采用无线方式,则可利用巡更人员的无线对讲机或可视对讲楼口机,及时与中心联系,系统本身只起到对巡更人员的管理的作用。
无连接线方式因其功能较简单,所以基本造价比有线方式低。考虑了小区二期扩展,在二期安装时更加灵活、方便。
电子巡检在小区各不同楼层及重要地点分别安装一个内藏不同编码的信息钮,保安巡检人员持识读器按照事先规定的时间和线路进行巡查,同时用识读器触碰线路上安装的信息钮,识读器将记录到达的地点及时间。管理人员可以将识读器中的记录信息传至微机中,在屏幕上可清晰显示出巡检员的巡检地点及到达时间,根据事先确定的巡检班次和时间要求,计算机软件将自动统计出正点、误点及漏检报表显示在计算机屏幕上,并可通过打印机打印,为管理者提供重要管理信息。由于保安人员必须在指定的时间到达巡检地点才能读取信息钮获得记录,且信息钮不可复制,所以巡检员将不可能偷懒或作弊。管理者可以根据巡检报表考核巡检员,并给与相应的表彰或奖惩,这将有助于提高巡检员工作的主动性,并提高管理的科学性,达到及时发现安全隐患、减少安全事故的目的。
商场安全智能巡检管理系统还可以用于产品库房巡检、运输线路时间管理、重要设备巡检、甚至员工上下班考勤等不同场合。通过一机多用还可提高投资的性价比。 使用效果采用智能巡检管理系统,可准确掌握保安人员在每个点工作情况,能消除巡检员麻痹思想和侥幸心理,从而提高工作质量,将各种隐患消灭在萌芽之中,防患于未然,向管理要效益。
5. 公共广播系统
根据小区的实际情况,小区的背景音乐及公共广播系统采用由小区管理中心集中管理,按小区的实际物理分割将广播分区划分为4个区。
公共广播系统及背景音乐分为三个部分:一部分是背景音乐系统,用于向小区播出背景音乐;另一部分为公共广播,平时用于播出通告通知等信息,在紧急状态如发生火灾时进行紧急广播,公共广播有中心控制选择节目源,并能够分区域进行播出和切换。公共广播的音量可由各个区域自行控制。
采用有线PA高电压信号传输方式,在保证传输距离的情况下,提高声音信号的传输质量,降低小区其它系统对背景系统的噪声污染。系统提供多种高质量的音乐及话音信号源。
音乐源可以是:FM/AM电子调谐收音座, DVD机,直接广播用麦克风;一旦遇有火灾或突发事件非常情况时,背景音乐紧急广播系统可通过切换背景音乐系统实施紧急广播。
6. 抄表远传系统(选配)
小区抄表远传系统有多种多样的实现方案,首先是采用脉冲式电表、水表、燃气表等,输出电信号,供给数据采集器进行收集和处理,然后由小区的管理计算机接收由数据采集器发送的资料数据,存入其收费数据库中,并且在必要时可沟通电力公司、自来水公司、煤气公司和银行,完成用户三表或四表信息的数据交换和费用收取。
自动抄表系统的实现主要有三种模式:总线式抄表、电力载波式抄表、电话线路载波方式。
