时间：2022-09-11 22:35:21
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇餐饮市场调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、酒店餐饮业现状：
1、经营业态多样化，品种丰富多彩：综合性高中档酒店、饭店、专业饭店、酒楼，以及大众快餐、自助餐、休闲餐、沙龙餐饮、娱乐餐饮、美食街、美食城、特色餐饮、地方小吃店，甚至庄户饭店等应运而生，并迅速发展，形成多层次、多样化经营格局。
过去，餐饮业经营是以地方菜和少数份额的北方菜为主，现在是鲁菜、川菜、京菜、沪菜、粤菜、东北菜等应有尽有；日本料理、韩国料理等外国餐饮，麦当劳、肯德基等洋快餐也逐渐被人们所接受和青睐，形成了花样繁多、丰富多彩，南北菜系大合唱、中西餐饮大交流的局面。
2、餐饮企业经济成分和网点结构发生了深刻变化：随着经济体制改革的深化和酒店餐饮市场发展的需要，行业的经济成分发生了深刻变化。以国有经济为主的时代已成为历史。社会上各种经济成分的酒店餐饮企业，诸如多种形式的股份制、私有制酒店、饭店迅速发展。据调查，现有的全部餐饮业网点中，非公有经济性质的企业都占80%以上，但在餐饮大店中国有经济仍占较高的比重。
酒店餐饮业的网点结构呈现两极分化的趋势。过去是以中、小规模为主，大规模、高档次的酒店很少。现在是新建、扩建的大型、豪华、多功能、高档次和具有品牌特色的饭店、酒店不断增加；各种方便大众消费、具有经营特色的小餐馆、小吃店更是雨后春笋般的发展。与此相反，中等规模、档次的餐饮企业发展缓慢，有的甚至逐步减少。
3、市场竞争激烈，酒店餐饮企业盈利能力减弱：该行业已成为市场化程度极高的行业，竞争激烈，优胜劣汰，重新“洗牌”的程度加大。竞争促进了餐饮质量和服务水平的提高，推动了行业的发展。但多数酒店餐饮企业盈利水平偏低。从调查情况来看，淡旺季节明显，甚至在某些时候呈现供过于求的局面，部分酒店的客房入住率不足30%，加剧了市场的竞争，企业的盈利能力减弱。
二、餐饮业发展中存在的主要问题：
1、行业自律和行业协调服务：没有行业标准和行业规范，特别是一些私营小企业缺乏诚信，违规违法经营的现象时有发生，损害了消费者的利益，影响了行业形象。
2、经营观念转变慢，研发创新不够：随着餐饮业发展，大部分酒店、饭店整体素质和经营管理水平有了很大提高，但相当数量的酒店、饭店在经营理念、经营模式、管理技术等方面还没有摆脱传统的影响，企业经营管理落后，科学技术应用程度不高，软硬件不配套，经营管理人员整体素质和管理水平还比较低。
三、本单位在行业中所处地位及现状：
市场调查报告一：
为了深入了解本市居民家庭在酒类市场及餐饮类市场的消费情况，特进行此次调查。调查由本市某大学承担，调查时间是20**年7月至8月，调查方式为问卷式访问调查，本次调查选取的样本总数是2000户。各项调查工作结束后，该大学将调查内容予以总结，其调查报告如下：
一、调查对象的基本情况
二、专门调查部分
(一)酒类产品的消费情况
1、白酒比红酒消费量大。分析其原因，一是白酒除了顾客自己消费以外，用于送礼的较多，而红酒主要用于自己消费;二是商家做广告也多数是白酒广告，红酒的广告很少。这直接导致白酒的市场大于红酒的市场。
2、白酒消费多元化。
(2)购买因素比较鲜明，调查资料显示，消费者关注的因素依次为价格、品牌、质量、包装、广告、酒精度，这样就可以得出结论，生产厂商的合理定价是十分重要的，创名牌、求质量、巧包装、做好广告也很重要。
(3)顾客忠诚度调查表明，经常换品牌的消费者占样本总数的32.95%，偶尔换的占43.75%，对新品牌的酒持喜欢态度的占样本总数的32.39%，持无所谓态度的占52.27%，明确表示不喜欢的占3.4%。可以看出，一旦某个品牌在消费者心目中形成，是很难改变的，因此，厂商应在树立企业形象、争创名牌上狠下功夫，这对企业的发展十分重要。
(4)动因分析。主要在于消费者自己的选择，其次是广告宣传，然后是亲友介绍，最后才是营业员推荐。不难发现，怎样吸引消费者的注意力，对于企业来说是关键，怎样做好广告宣传，消费者的口碑如何建立，将直接影响酒类市场的规模。而对于商家来说，营业员的素质也应重视，因为其对酒类产品的销售有着一定的影响作用。
(二)饮食类产品的消费情况
本次调查主要针对一些饮食消费场所和消费者比较喜欢的饮食进行，调查表明，消费有以下几个重要特点：
消费者认为最好的酒店不是最佳选择，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消费者最常去的酒店大部分是中档的，这与本市居民的消费水平是相适应的，现将几个主要酒店比较如下：
2、消费者大多选择在自己工作或住所的周围，有一定的区域性。虽然在酒店的选择上有很大的随机性，但也并非绝对如此，例如，长城酒楼、淮扬酒楼，也有一定的远距离消费者惠顾。
3、消费者追求时尚消费，如对手抓龙虾、糖醋排骨、糖醋里脊、宫爆鸡丁的消费比较多，特别是手抓龙虾，在调查样本总数中约占26.14%，以绝对优势占领餐饮类市场。
4、近年来，海鲜与火锅成为市民饮食市场的两个亮点，市场潜力很大，目前的消费量也很大。调查显示，表示喜欢海鲜的占样本总数的60.8%，喜欢火锅的约占51.14%，在对季节的调查中，喜欢在夏季吃火锅的约有81.83%，在冬天的约为36.93%，火锅不但在冬季有很大的市场，在夏季也有较大的市场潜力。目前，本市的火锅店和海鲜馆遍布街头，形成居民消费的一大景观和特色。
三、结论
1、本市的居民消费水平还不算太高，属于中等消费水平，平均收入在1000元左右，相当一部分居民还没有达到小康水平。
2、居民在酒类产品消费上主要是用于自己消费，并且以白酒居多，红酒的消费比较少，用于个人消费的酒品，无论是白酒还是红酒，其品牌以家乡酒为主。
3、消费者在买酒时多注重酒的价格、质量、包装和宣传，也有相当一部分消费者持无所谓的态度。对新牌子的酒认知度较高。
4、对酒店的消费，主要集中在中档消费水平上，火锅和海鲜的消费潜力较大，并且已经有相当大的消费市场。
居民市场调查报告二：
一、调查方案
(一)调查目的：通过了解大学生手机使用情况，为手机销售商和手机制造商提供参考，同时为大学生对手机消费市场的开发提供一定的参考。
(二)调查对象：在校生
(三)调查程序：
1、设计调查问卷，明确调查方向和内容;
2、进行网络聊天调查。随机和各大学的学生相互聊天并让他们填写调查表;
3、根据回收网络问卷进行分析，具体内容如下：
(1)根据样本的购买场所、价格及牌子、月消费分布状况的均值、方差等分布的数字特征，推断大学生总体手机月消费分布的相应参数;
(2)根据各个同学对手机功能的不同要求，对手机市场进行分析;
二、问卷设计
大学生手机使用情况调查问卷
三、数据分析
根据以上整理的数据，我进行数据分析，得出结论：学生手机市场是个很广阔的具有巨大发展潜力的市场。
(一)根据学生手机市场份额分析
(二)学生消费群的普遍特点
作为学生我对这个群体做了一些了解，对于我们共同的特点进行分析，得出手机市场应该针对不同学生群体开发产品或进行针对性的营销手段，才能够抢占市场。下面我们就来对学生群体的特点来进行分析：
1、学生消费群的普遍特点：
1)没有经济收入;
2)追逐时尚、崇尚个性化的独特风格和注重个性张扬;
4)学生基本以集体生活为主，相互间信息交流很快易受同学、朋友的影响。
5)品牌意识强烈，喜爱名牌产品;
(三)学生消费者购买手机的准则和特点
通过调查大学生购买手机主要考虑因素是时尚个性化款式、功能、价格、品牌等，这也成为学生购买手机的四个基本准则。在调查中表明，大学生选择手机时最看重的是手机的外观设计，如形状、大小、厚薄、材料、颜色等，占65%;但大学生也并非一味追求外表漂亮，内涵也很重要，所以手机功能也占有一席之位，占50%;其次看重的是价格，而较少看重的是品牌，看来现在的大学生还是比较看重实际的。
市场调查报告三：
目前市场上的沙发按照材质主要分为木质、真皮、布艺、以及二者结合四种，木质沙发：直接由各种木材打造，坐垫和靠背上没有任何面料修饰，实用性和环保性比较好，但原木较生硬，舒适感不强，没有人性化设计难以满足现代沙发舒适性的要求;
目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则。
一、XX沙发市场概况：
目前，XX沙发销售地主要聚居在XX大街处银座家居、富雅家居、欧亚商城、东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具城。从产品和品牌档次上看，银座家居、富雅家居属高档品牌的根据地，东亚商城、清河家具、国贸家具、二印家具则汇聚了来自天南海北的中低档沙发品牌。从经营定位上看，各商城均有自己的差异化定位，知名品牌、高档商品的专卖店向富雅、银座家具城集中;中档及部分专业市场多数集中在东亚家具城;低档商品的批发业务又集中在XX和XX家具城，欧亚则走专业化办公家具路子，与其同一东家的银座家居形成互补，对其他家具商城形成攻击。
市场上的沙发按照材质主要分为真皮、布艺、以及二者结合三种，进驻XX沙发目前市场上的沙发高档品牌主要有以整体家居布置、沙发配套为主的全有家私、皇朝家私、香港富得宝、香港乐其、宜家家私等、以及主营沙发的芝华士;中档品牌则包括吉斯、喜梦宝、世纪博森、伊诺维绅、成都南方等，低档品牌则汇聚了一些来自XX本土和其他各地区县城的小品牌，如XXXX、XXXX等。
二、消费者调查：
1、消费者细分特性描述一(低、中、高档)：
a)平民百姓、普通工薪族是是低层次、低价位的主要消费群。他们的要求是：简洁实用而又有现代美感;功能较多，以便充分利用有限的居住空间;希望中高档次的设计及风格，但价位偏于中低价，心理上能感到物有所值。这一类消费群还是杂牌的天下，因其长于抄袭与模仿，拙于原创与设计研发。因此，它们利用自身的各项成本优势，吸引了广大的中下层次的消费群。
b)中高层次的消费群，这部分消费者包括企、事业单位的管理人员，城市白骨精(白领、骨干、精英)。他们事业有成，思想独立，个性化追求较为明显。对家私的性价比、设计风格、用材、品牌定位较为看重。这部分生产厂家较多，他们各自以自己的原创设计及针对目标消费者的技术研发满足了追求不同风格的消费者的需求。
c)都市新贵或富豪的高层次群体。这部分人居于消费金字塔的顶端。一般都有别墅或宽敞豪华的住房，对家具的要求首先是品牌要与自己的社会或金钱地位相匹配，通常选择的是国际品牌或知名品牌。
2、消费者细分特性描述二(办公、家居)：
a)办公沙发消费群主要是经济水平处于中高层次的群体。购买群也多位于这个群体。经济佳者，由于公司形象或私人喜好的需要，他们看重品牌，因此选择的一般都是知名品牌。经济一般者，则选择中档品牌，既顾及到了形象，又节省资金。
b)家居沙发消费群的范围比较广泛，几乎涵盖了所有成家立业或将近成家的消费者。对于私人使用物品，他们选择起来相当慎重，不仅注重质量，而且在与室内风格匹配上也花尽心思。由于经济状况的不同，选择的品牌档次亦各不相同。
3、影响消费者购买沙发的主要因素：
访问5人，综合如下：
消费者选择标准无污染、没怪味、舒适、款式合理、价格实惠
高消费大品牌
中低消费舒服、价格便宜
现用沙发品牌南方、泰新、以及济南本地产布艺沙发
认为现在较好的沙发品牌是芝华士、皇朝家私、全有家私以及一些香港品牌等。
三、沙发产品的未来发展走势：
通过访谈和查找二手资料，有三大走势：
a)产品设计开发方面：力求创新，国际一体化，简约、舒适成为城市中人们放松压力生活的主题;
2014年，全国财政评审工作取得新的成效，评审资金总额达46969亿元，比2013年增长31%。2014年全国各级财政评审机构预算（含概算）评审资金总计24388亿元，比2013年增长5.52%，审减不合理资金3134亿元，审减率达12.85%，预算评审业务占总业务比重为52%。其中：省级财政评审机构预算评审业务量比上一年增长15%，平均审减率达13.53%;市、县两级财政评审机构预算评审业务量比上一年增长4%，预算评审业务占同级总业务比重达到75%，平均审减率达12.74%。
全国会计师事务所8295家
中国注册会计师行业管理信息系统显示，截至2014年12月31日，全国共有会计师事务所8295家，其中，具有证券期货业务资格事务所40家，获准从事H股企业审计业务的内地大型会计师事务所11家。个人会员超过20万人，其中，注册会计师99045人，非执业会员103566人。
根据中注协2014年度的事务所综合评价全国前百家信息，前百家事务所中，业务收入超过1亿元的有46家，其中，超过5亿元的有15家，超过10亿元的有11家，超过20亿元的有6家。
我国银行业总资产172.3万亿
根据银监会2月上旬的2014年度监管统计数据，2014年12月末，我国银行业金融机构境内外本外币资产总额为172.3万亿元，同比增长13.87%。商业银行不良贷款余额8426亿元，不良贷款率1.25%，信用风险继续上升，信贷资产质量总体可控。
2014年中国出境旅游人次超1亿
中国已成为世界第二大旅游输出国。2014年中国内地出境旅游人次超过1亿，海外交易总额达1648亿美元。世界旅游城市联合会的《中国公民出境（城市）旅游消费市场调查报告》显示，35岁以下的内地旅客已经成为主要的中国出境游人群，去年超过67.5%的中国内地旅客为“80后”。
2014年我国劳动生产率提高7%
国家统计局2月26日的《2014年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年我国劳动生产率稳步提高，全年国家全员劳动生产率为72313元/人，比上年提高7%。公报显示，2014年国内全部工业增加值227991亿元，比上年增长7%，规模以上工业增加值增长8.3%。当年高技术制造业增加值比上年增长12.3%，占规模以上工业增加值的比重为10.6%;装备制造业增加值增长10.5%，占规模以上工业增加值的比重为30.4%。
中国信息经济比重达23.7%
根据2月中国信息化百人会的2014年中国信息经济发展报告，2013年中国信息经济达到了2.18万亿美元，仅次于美国。中国的信息经济占GDP比重为23.7%，正在以远高于GDP（地区生产总值）的速度快速提升。
1月社会融资规模增2.05万亿
2月13日，央行2015年1月金融统计数据报告显示，2015年1月份社会融资规模增量为2.05万亿元，比去年同期少5394亿元。
其中，当月对实体经济发放的人民币贷款增加1.47万亿元，同比多增1531亿元;对实体经济发放的外币贷款折合人民币增加212亿元，同比少增1288亿元;委托贷款增加804亿元，同比少增3167亿元。
数据速览
1.1月份CPI同比上涨0.8%，环比涨0.3%;PPI同比下降4.3%，环比降1.1%。（来源：国家统计局）
关键词：工作坊；教学设计；酒店市场营销
中图分类号：G712 ？摇文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2012）12-0186-02
一、工作坊教学模式的内涵
工作坊原本是指在一定工作任务或目标驱动下，由若干参与者组成的紧密合作的工作组织。将工作坊引入课堂教学，就形成了一种参与式、体验式、互动式的实践教学模式。它通过设定学生感兴趣的工作任务或目标，将教学内容巧妙地糅合于任务导向的自主学习过程，利用案例分析、课堂讨论等轻松愉快的教学方式，激发学生的创新思维、调动学生的学习热情、培养学生的团队精神，引导学生建设性地解决问题，在潜移默化中增长知识锻炼技能，在不知不觉中完成教学目标。工作坊模式改变了“以教师为主体、以教学内容为中心，以实践活动为载体”的传统教学模式的弊端，创新出一种“以学生为主体、以职业能力为内容、以工作坊为载体”的实践教学方式，积极引导学生自主学习、创新思维、创造性工作，很好地契合了高等职业教育的教学要求，有助于实现高等职业教育与社会需求的无缝对接，对于高职院校的教学改革与创新也具有重要的参考价值。
二、工作坊模式的教学设计与组织流程
基于工作坊模式的教学设计与组织流程，一般包括四个步骤：第一，明确课程的教学目标，尤其是课程的职业能力目标。第二，设计具有典型意义的工作任务，并以此为核心重组教学内容、重构教学过程、明确考核要求，突出“学生主体”、“工学结合”的特点。第三，引导学生根据兴趣爱好自由组合，组建工作坊并选择、设计工作任务，以分工合作的形式共同完成工作任务目标。第四，以小组讨论、课堂交流、案例分析为主，采用轻松活泼的多种教学方式，引导学生善于发现问题、鼓励学生自主解决问题，努力激发学生的创造性思维和主动学习热情。基于工作坊模式的教学设计与组织，一般要突出四个特点：一是实践性，即“所学即所需”，以任务为中心组织教学内容，因工作任务需要展开理论教学，做到教学设计的“任务导向、项目驱动”。二是自主性，即突出“自主学习”，强调教学过程中学生的主体地位，从任务的选择与设计、任务的组织与实施，到问题的发现与解决，都要充分发挥学生的自主性、自觉性。教师的角色由知识传播者、讲解者向过程参与者、学习引导者、讨论组织者以及问题咨询者转变。三是合作性，合作过程即为教学过程，特别强调成员合作、小组合作、师生合作。即小组成员团结合作完成工作任务，小组之间互助合作改进工作过程，师生之间互动合作达到教学融合。四是创造性，即不追求教与学的标准性、同一性，不以教材内容作为评判依据，鼓励创造性思维、激发创意灵感，在轻松愉悦的工作实践中完成教学任务。
三、《酒店市场营销》课程的教学设计与组织
1.课程定位与教学目标。①课程定位，《酒店市场营销》是以市场营销学及策划理论为基础，以旅游饭店业、餐饮娱乐业市场营销与策划实务为内容，以训练与培养学生优良的市场营销计划、组织、实践以及相关文案等职业能力为目标，融市场营销基础理论与酒店餐饮业营销与策划实务为一体的酒店管理专业核心课程。课程面向的行业是广泛意义上的酒店餐饮业，包括饭店业、餐饮业以及相关娱乐接待业等。课程以心智技术训练为主、以知识传授为辅，是酒店餐饮业职业能力培养的专业核心课程，也是培养学生创新创业能力的实务课程。②课程教学目标，课程教学的基本教学目标是：训练与培养学生“酒店餐饮业市场营销调研策划、市场营销战略策划”，“酒店餐饮业目标市场策划、CIS与CS策划”，“酒店餐饮业产品策划、价格策划、促销策划与分销渠道策划”，以及“酒店餐饮业营销策划的管理与评价”技能。课程教学的职业能力目标是：适应酒店餐饮业相关岗位的营销策划、营销组织、营销实践与营销管理工作。课程教学还要培养学生创业的相关能力，主要包括团队合作能力、沟通协调能力、自主管理能力、应急应变能力以及刻苦耐挫能力等。
2.课程教学内容设计。①课程内容设计的原则，《酒店市场营销》课程的内容选取与组织设计，要坚持“能力本位”、“任务驱动”的原则，即在明确酒店餐饮企业营销岗位职业能力与技术要求的基础上，以酒店餐饮业营销与策划实践中真实而零散的工作任务为基础，经过系统深入的研究与分析，通过科学的项目设计、合理的任务安排和必要的载体依托，将酒店餐饮业营销与策划实践中零散而独立的工作任务，整合为一系列前后关联、循序渐进、结构完整、重点突出的逻辑“工序”。并依此“工序”重构教学过程、重组教学内容，对教学活动进行统筹安排与综合布局，以便突出学生职业能力与创业、创新能力的培养，构建〝任务驱动、小组作业、以ˋ工ˊ带学、工学结合〞的教学模式。②课程教学的内容框架，基于“任务驱动”下的逻辑“工序”，本课程的教学内容可概括为四大模块十项子任务：即营销战略策划（含市场环境分析和营销战略选择两项子任务）、营销调研策划（含市场调查策划及实施、市场调查报告两项子任务）、目标市场与市场竞争策划（含目标市场策划和竞争策略策划两项子任务）、4P营销策划（含产品策划、价格策划、渠道策划和促销策划四项子任务）。这些模块与子任务紧密关联、前后呼应，共同组成本课程的工作总任务。这些模块和子任务背后，又分别与相应的营销理论与实训项目对应，从而组成了完整的课程教学内容体系。
3.“创业工作坊”的组织与支持。①创业工作坊的组织方式，课程教学的首要工作是要组建“创业工作坊”并确定工作坊的创业项目。“创业工作坊”采取学生自由组合的方式组建。为充分调动每一位学生的学习积极性，防止个别学生学习过程中可能会发生的“搭便车”现象，创业工作坊成员人数以4～5人为宜，每人分别一个内容模块或两项子工作任务的具体实施。每个模块或子任务的负责人除组织领导其他成员完成自身负责的内容与任务之外，还要积极配合工作坊其他成员的工作，共同完成各个项目模块的实训操作。创业工作坊的创业项目由小组成员讨论后初步拟定，然后经课堂研讨、老师指导之后最终确定，以确保项目的可操作性。创业工作坊全体成员团结协作、互助互动，在各项任务的推动下共同完成课程的学习过程。②创业工作坊的资源支持，工作坊教学模式非常强调学生学习的自主性，因此丰富及时、随手可得的学习资源支持必不可少。为此必须建立有助于学生自主学习的网络资源平台，如《酒店市场营销》课程网站、《酒店市场营销》课程资源库等等。除一般性栏目与内容如课程大纲、知识点架构、教学安排、讨论交流、作业提交等之外，网络平台最重要的是要提供海量的学习资源。可以将校内图书资源和行业网络数据资源整合起来，开辟诸如行业动态、营销资讯、典型案例、专家视点、统计数据、课业参考等一系列相关栏目，并做到及时更新、动态调整、与时俱进，为课程教学和自主学习提供全方位的资源支持。
参考文献：
[1]王雪华.工作坊模式在高校教学中的应用[J].当代教育论坛，2011，（8）.
[2]葛桦.实践教学工作坊的设计与应用[J].教育理论与实践，2011，（6）
前言
任何的广告策划方案的目的和宗旨都是在于提高产品的销售，塑造、提升品牌形象.本方案在于为“站前广场”提供一个准确的定位与广告方向，作出全程战略性的指导.在对__市房地产市场现状进行了深入细致的了解和研究分析的前提下，找出“站前广场”项目的资源问题与机会，以达到或超出“站前广场”原定销售计划，并为娄底定兴房地产公司塑造品牌.
第一节市场分析
一、__市房地产市产基本状况
（一）20__年以来房地产开发投资大幅__.
20__年1-8月全市房地产开发投资达16457万元，同比增长87.4%，是近年来__较快的.
（二）房地产业开发的三个组成要素即房地产开发的土地、资金、市场同步__.
1、土地前期投入增加.20__年1-8月，房地产开发企业购置土地面积10.88万平方米，土地购置费3057万元，分别比去年同期增长14.5%和19.9%；土地开发投资1250万元，已完成土地开发面积9.7万平方米.
2、开发规模扩大，开发投资高速__.2003年1-8月份，全市房地产施工面积43.23万平方米，比去年同期增加18万平方米，本年新开工面积13.3万平方米，比去年同期增加7.9万平方米，增长145%.全市房地产开发完成投资16457万元，比去年同期增加7674万元，增长
87.4%，对全市国有及其它经济投资__贡献率为2.1%.从投资用途看，住宅投资完成6630万元，增长1.2倍，办公楼房完成投资542万元，增长3.9倍.
3、企业融资能力有所增强，资金到位状况较好.20__年1-8月房地产开发共到位资金22266万元，同比增长2.6倍，从其构成看，利用外资资金__最快，企业自筹资金最多.1-8月企业自筹资金13152万元，增长3.8倍；利用外资资金1050万元，增长69倍，其他资金8004万元，增长2.5倍.
4、住房销售高速__.今年全市商品房现房销售，在去年增长27.8%的高基数基础上，保持高__势头，20__年1-8月份全市共销售现房1.79万平方米，同比增长82.7%，其中住宅销售1.72万平方米，比去年同期增长1.2倍.
5、房地产业的发展与城市化建设紧密，城市化建设促进了房地产业的发展，我市北扩南移的外延式城市扩展建设促进了房地产业的快速发展，在我市今年从事房地产开发的20家企业中，__区内集中了14家，__县3家，__县2家，__市1家.
二、房地产发展所面临的困难和挑战
一是商品房空置面积增加.今年1-8月份全市商品房竣工面积超过商品房销售面积0.6万平方米，商品房空置面积达1.1万平方米（其中住宅空置0.61万平方米），占当年施工面积总量的2.5%，空置面积增长63.6%.从商品房空置时间来看，空置时间在一年以上商品房面积占全部空置面积的比例__，比上年提高4.4个百分点，空置房增多占用了企业的开发资金，对房地产企业的开发产生不利的影响.
二是房地产企业素质良莠不齐，企业开发规模小、持续开发能力低，竞争力差.近几年来城市化建设的发展推动了房地产开发的发展，存在一个项目孵出一个房地产开发企业的问题，其开发规模小.20__年全市参加年检的企业达65家，而今年来真正有开发任务的仅20家，仅占全部年检企业的30.8%.就目前有开发工作量的20个企业而言，开发任务在3000万元以下有10个，占总数的50%；开发任务在3000万元以上5000万元以下有5个，占总数的25%；开发任务在5000万元以上有5个，占总数的25%.房地产开发企业主要以负债经营为主，严重依赖银行资金，有的开发项目前期靠施工单位垫资、中间靠银行贷款开发、后期靠个人按揭贷款，缺乏后续开发能力.
三是物业管理落后，配套设施不全.房地产的开发应该__配套，我市尽管有成片开发的住宅小区开发，但大多数是开放式、松散型的卖完房就走人的开发，即使有物业管理，其配套设施不全，管理也不规范，一些零星插建开发的住房没有物业管理，用水、用电、行路、管道跑、冒、滴、漏、墙体裂缝等问题都不能妥善解决，抑制了消费者的购买欲望，影响了持续开发.
四是外部因素制约.银行房地产开发企业信贷政策调整，房地产贷款由开发性贷款为主转为个人住房抵押贷款为主，国家对商业银行的房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步明确和规范：房地产开发贷款必须“取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及开工证”等四证，开发企业取得这四证，实际投入应不低于项目总投资的30%，个人住房贷款要求贷款人有30%以上的首付款，有的项目要求项目主体结构封顶，才可以放贷；还有就是居民收入低，抑制了住房需求，影响房地产业市场的扩大；再有就是二级市场放而不活，房屋交易手续繁多，收费项目多且杂，税费负担比例过高，影响二级房产市场发展，从而影响整个房地产业的发展.
总体看来，我市房地产业具有巨大的现实和潜在需求，发展空间较大.
市委、市政府提出加快城市化建设步伐，城市化建设需要产业支撑，首先需要房地产业的支撑，20__年我市城市化率仅26.48%，低于全省平均水平5.5个百分点，若每年全市城市化率提高一个百分点，至少增加住宅需求84万平方米以上；国际经验表明：当一国人均GDP达到300-1000美元时，居民的住房需求进入加速__期，20__年我市的人均GDP为5208元（651美元），是房地产业加速发展的时期；目前我市城镇人均建筑面积仅20.05平方米，离国家“十五”规划的20__年城镇人均建筑面积22平方米，人均还少1.95平方米，若达到这一标准，需求住宅在208万平方米以上，显然，我市房地产业的发展潜力十分巨大.2003年娄底市城建投资公司成立，娄底城市建设项目开发实行市场化，通过项目招标，实行市场化经营，推行以地生财、招商引资、民间融资的方式，彻底突破资金“瓶颈”，使城建坐上了“特快列车”，加速了娄底市房地产业特别是商业地产的发展.
三、__市同类产品调查统计
“同类”定义为具有商业广场、写字楼、宾馆等的商用大厦.现将__市__开发区，__市__区及__区进行大体对比分析如下：
1、__开发区.
由于涟钢为新开发城区，在整个大环境的绿化、城市规划方面有其独特的优势.总体来说，__开发区地段房地产都在卖自然环境.
__大酒店：
核心竞争力：五星级酒店标准概念
其周边自然环境好；
用绿色和五星级酒店标准来吸引白领、外来投资者、社会成功人士等；
其定位为社会高薪阶层.
2、__地带.以新开发的项目-城西农贸综合市场为主.
__农贸综合市场：
核心竞争力：__市、区两级政府批准兴建的__区唯一农贸综合市场.
规模大，规划齐全，有功能优势：
拥有15亩的面积，其中有320个摊位，2480平方米生活超市，108个铺面，1200平方米仓库，48套配套住宅，40各农副产品批发车位.
住房均价718元每平方米.门面2580元至4380元每平方米.
定位：集农副产品批发、零售、加工、仓储、大型超市，商住、饮食为主的大型农贸综合市场.
2、__城区地带.
__商业广场：
核心竞争力：1：八万平方米湘中地区超大规模财富街区；2.原__批发市场，主楼统一经营，超大规模优势.
有功能优势：
总建筑面积面积8万多平方米，门面主力面积30多平方米
住房均价500多元每平方米.门面2000元至11000元每平方米.
定位：__地区经营规模大型化、经营手段现代化、经营环境规范化的超大型、多功能财富街区.
__商城：
核心竞争力：位于火车站正对面，有地位优势.
四、消费者分析
根据《__房地产市场调查报告》的结论，以及日前操作地区地产经验，我们得出消费者购房心理和对住宅（办公楼）要求如下：
1、环境规划一定要好，配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；92%的消费者倾向于入住全封闭式的管理；
2、住宅（办公楼）及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋_室等；
3、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜.而且以后的管理费用也相对较低.有一部分消费者选择小高层住宅，
4、消费者对物业管理的要求
a、提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；
b、物业公司应与小区内住户增加联系，加强沟通.
第二节“站前广场”项目分析
一、项目优势分析
1环境：坐拥__火车站正对面，坐享人流物流优势.__、__铁路在这里呈十字交汇，东至__、__，南至__、__、西去__、__，北达首都.__火车站是一编组站，每日接发客运和货运列车200多对，是长江以南第二大铁路枢纽，现有楼盘中少有的.
2地段：位于火车站正对面，附近楼盘以__商业步行街、__商贸城为主，该地区已聚集相当的人气和居住知名度.临近商业繁华地带，酒店、宾馆、火车站批发市场，水果批发大市场，形成较高具影响力的火车站商圈.
3发展：据有关信息__火车站四年后有五六趟火车从这里始发，火车站周边的土地、建筑物升值在即，同时，餐饮业、娱乐业、旅游业、物流及零售业将飞速发展.
物管：智能化管理，保证了业主的现代化要求，符合本案的定位主题.更是目标消费者着重考虑的主题.
4住宅（办公楼）设计建设：小区的设计以天然为主题，各种楼层合理布置.更有现代艺术广场，艺术、休闲与自然融为一体、相得益彰.
6配套设施齐全，（高档会所、银行、超市、停车场、幼儿园、亲子乐园、运动场所、艺术长廊等）.
7娄底市消费市场楼价有上升趋势，消费者认为手头资金用于购买不动产保值是最好的选择.
8本地市场楼盘不多，具有商住楼或专业写字楼更少.
二、项目劣势分析
1）品牌__力：__房地产市场起步较迟，开始有竞争态势，开发商优胜劣汰局面已开始形成.现在以__、__为代表的房地产公司经过房地产操作的成功，已积累了相当的经验，在消费者中有着不错的口碑.定兴房产进入房地产市场较晚，在这一方面并没有太强的品牌__力.
2）市场承受能力：由于__市消费偏低，市场上如此高档的楼盘还未出现.是否能够把高收入人士吸引过来，是相当关键的问题，这要取决于本案品质是否拥有高品质这一因素.
3）竞争因素：由于近年来许多开发商为了赶上房地产加速发展的潮流，盲目开发，低价销售，造成价格波动及销售困难.
三、竞争对手分析
第三节推广策略界定
一、目标消费群界定
从“站前广场”项目本身的定位和素质出发，结合中高档住宅（宾馆、写字楼）的销售特点，界定“站前广场”的目标消费群及其相关特征是：
1目标消费者：418建材市场业主，果品批发市场业主，电脑大市场业主，通讯市场业主，城区附近投资置业者；以及自身具有经济能力较强的阶层.
2年龄：年龄大约在35到55岁，
3家庭结构已进入中年期，居住空间之娱乐性与休闲性较大，对生活要求很有质感.
就这类综合指标而言，目前有中外可比性的研究和数据尚不多见。这里主要借助英国 EIU 机构所开发的全球商业排名来衡量不同国家商业环境的质量和吸引力。该排名主要根据从事商业所遇到的各种障碍以及一些原则进行的，这些原则包括：政治和经济环境，政府对市场竞争的政策，税率，劳动力市场以及基础设施等。按照 EIU 的排名，荷兰在全球的商业环境中处于最佳位置，因为该国有健全的政策环境，包括：吸引外商投资和自由的外贸环境等。由于美国的经济预测下滑，使得他的排名处于第二位。EIU 认为东欧未来几年的商业环境会有所改善，这是由于他们开放市场，完善基础设施和持续增长的经济等。中国的商业环境排名为41位。
5．流通效益指标。设置该类指标的目的在于反映流通业生存、发展的状态，反映流通业在国民经济增长中的产出水平。应当选取的指标包括流通实现值、流通业增加值、流通利润率、单位营业面积（平方米）年销售额和流通业人均年销售额。
6．流通组织化程度指标。发展现代化的流通业，需要培育经营规模大、实力雄厚的骨干企业，以提高流通效率，取得规模效益。为此，选取、设置了“排名前10家、50家、100家大型零售企业、批发企业的年销售额、利润额分别在社会商品零售总额、利润总额中所占比重”的指标，以便比较和了解中国流通企业规模和市场集中度。同时，由于目前在流通领域中,仍然存在大量的中小型企业,而且它们有着自身的优势，能够适应当今激烈的市场竞争的潮流。在发达国家，流通组织也主要是中小型企业。基于此,专门选取、设计了“中小商业企业发展程度”这一指标,以关注中国中小商业企业的发展与成长。
2001年沃尔玛的销售额为2198.12亿美元，家乐福的销售额为622.25亿美元。2001年中国零售企业百强的第一名上海联华的销售额为140.63亿元人民币，约17亿美元，其中零售额为99.62亿元人民币，约合12亿元美元，相比之下，差距悬殊。2001年中国零售企业百强总计销售额为1620亿元人民币，约合196亿美元。美国前100强零售企业占美国全部市场34%，其中仅沃尔玛就占美国市场的6%。 德国五大零售企业的零售额早在1998年就占到德国市场的63%。相比之下，中国2001年零售百强仅占全社会消费品零售总额4.3%，占沃尔玛的8.91%，市场集中度水平非常之低。
7．流通结构指标。该类指标主要显示构成流通活动诸要素之间的比例关系及其经济联系，是国民经济结构在流通领域的重要组成部分。流通结构指标主要包括零售业的业态结构、外商投资企业在流通业所占比重和中国企业在境外投资流通业的状况等等。
（1）零售业的业态构成。在2000年全球零售200强的业态构成中，占主导地位的是超市（95家）、专卖店（90家）、百货店（58家）、大型综合超市（56家）、便利店（38家）和折扣店（38家）。现购自运（Cash & Carry）和DIY作为新兴业态异军突起，汽车零售交易也被列入评选范畴，有5家汽车零售商位列200强。通过合并和收购，许多大零售商向消费者提供了多样化的服务业态。但是，在200强中有94家公司（占总数的47%）仍然坚持单一的商店模式。可以说，有相当一部分成功的零售企业仍然把绝大部分精力专注于它们原有的商业模式上。
2001年中国零售百强的业态分布可以看出，占据主要地位的业态分别是超市（44家）、大超（42家）、便利店（31家）、餐饮（13家）和仓储店（9家）。家电专业店和连锁药店已有长足发展。但从一些新兴业态的发展来看，如现购自运（Cash & Carry）、DIY、邮购、折扣店等的发展相对滞后。因此，零售业态的现代化建设任重而道远。
从2000年美国零售百强的业态构成看，占据市场份额大的业态为超级市场、折扣店、专业店和大卖场，四种业态所占据市场份额分别为：22%、14%、11%和8%，合计超过50%
由此可见，发达国家的大型零售企业在稳固自已所经营的主要零售业态市场份额的同时，根据市场和消费者需求的变化要求，积极向其他现代业态扩展或创新，保持一种随时应变的姿态，不断为消费者提供新的零售业态、新产品和新服务，从而获得更多的市场份额和业态的主导、领先性。而这些情况，恰恰值得中国在推进流通现代化过程中给予较大的关注。
（2）流通业的对外开放程度。随着中国对外开放步伐的加快，外商投资企业在中国投资开店的数量越来越多。为此，选取、设置了“外商投资企业在流通企业中的比率”这一指标，以此衡量流通主体之间的比例关系，这不仅关系到中国流通业自身的状况，还关系到整个国民经济的持续、稳定、健康的发展。
自1992年上海八佰伴第一家中外合资零售企业成立，到2001年底，限额以上外商投资零售企业在中国已发展到110家法人企业，252家活动单位，港澳台商投资零售企业 100家法人企业，134家活动单位。
2001年限额以上外商投资批发零售贸易业的商品零售额，占全国限额以上批发零售贸易业零售总额的5.29%；占全国批发零售贸易业零售总额的1.46%。港澳台占限额以上批发零售贸易业零售总额的3.27%，占全国批发零售贸易业零售总额的0.90%。
2001年外资商业商品销售额占中国全社会消费品零售总额的1%左右，占批发零售贸易业零售总额的1.5%，这两种比重，在1999年和2000年分别为0.8%和1.3%、0.9和1.4%。2001年上海外资商业占社会消费品零售总额的比重为6.2％，北京外资商业占社会消费品零售总额的比重为8.1%。
目前，外商在中国零售市场所经营的零售业态形式主要为大卖场、仓储式商场和会员店。到2001年底，家乐福已开设了27家店，沃尔玛已开设了19家店，麦德龙已开设了15家店。外商投资的零售企业主要集中在上海、北京、深圳、广州、南京、杭州、济南、成都、武汉、重庆、天津等大中城市，目前正向东北三省及西部地区的大中城市拓展市场。
在中国获得便利店经营权的只有7―11和OK店，7―11店经营权地域在华南地区，并已经开设了85家分店(主要集中在广东)，OK店在我国内地获准开店的数量是300家，经营权地域是我国整个内地。
加入“WTO”，国民经济持续增长的前景，加上各国对中国将成为世界消费品制造中心的预言，从长远看都将刺激外资零售企业在我国投资建店的积极性。世界最大的零售商沃尔玛、家乐福都宣布将全球采购中心迁到中国，并提出了新一轮在中国开店的宏伟计划。
8．流通业人员素质指标。流通现代化是一项复杂的巨系统工程，需要一大批专业人才，但长期以来，流通业人员素质偏低，人才储备不足,远远不能满足流通现代化的需要。因此, 需要选取、设置“各类专业技术人员在流通业从业人员中所占比重、大专以上学历者在流通业从业人员中所占比重、从业人员每年的职业培训率和再培训率、各类从业人员的人均业绩指标和流通企业经理层、管理层人员的素质指标”等5个一级指标，通过横向、纵向的比较，以便衡量流通领域人才素质的现状、差距及今后人才培养、教育的重点与方向。
自1999年至今，流通业中各类专业技术人员的总数逐年减少的，比重不断下降。因此，各类专业技术人才短缺成为制约中国流通现代化建设的重要因素。
另外，根据《2002中国劳动统计年鉴》的资料显示，在城镇流通业（这里指批发零售贸易和餐饮业）从业人员中，大专、大学本科和研究生学历的人数占全部大专、大学本科和研究生学历总数的比例分别为6.4%、4.2%和3.7%，明显低于制造业等其他领域。可见中国流通业从业人员的平均素质较低，反映在企业经营理念、管理方法等方面仍比较落后，这是流通现代化建设中的最大瓶颈，也是急需解决的问题之一。
9．流通信息化指标。流通领域信息化水平的高低直接关系到流通现代化的进程。因此，在这个系统中，需要选取、设置“网上年交易额及其占全社会交易总额的比重、网上购物人数及其占全社会交易人数总额的比重、注册域名企业数及其在企业总数中所占比重、网上广告投放量及其在广告总量中所占比重、企业在信息化方面的投入及其增长幅度、物流系统标准化（程度）指标”等8个指标来考察流通领域信息化水平的发展。
流通业信息化管理是流通现代化进程的必然结果。从20世纪80年代中期开始，POS机、条形码技术、色码技术、基于PC的MIS、财务管理软件等产品广泛进入零售业。特别是随着商业ERP、商业智能BI、供应链管理SCM与客户关系管理CRM等高端产品不断被越来越多的流通企业所采用，极大拓展了流通企业的信息化管理范围，使大批量、多种类的统一采购和分散销售得以实现，并代替了传统流通业大量手工制单和纸质化的交易结算方式。
目前，中国大中型零售企业中80%不同程度采用了计算机管理，其中绝大多数是实行连锁经营的零售企业。据统计，70%以上的连锁企业建立了系统开发的前台POS销售时点系统和后台MIS/ERP管理系统，30%左右率先进入了商业自动化技术、现代通讯技术和网络信息化技术相结合的数字化管理系统集成的阶段。信息化的发展给中国连锁零售业带来的绩效是相当可观的。
与此同时，也应该清醒地认识到，中国流通业的信息化水平与国外先进水平仍相差甚远。例如，中国流通企业投在信息系统中的资金只占到其销售额的0.1―0.3%左右，国外一般占到1.2 ―2%；国内流通企业在信息系统中投入的硬件与软件之比一般是5：1，国外一般是1：1或1：1.2；国内流通企业的管理人员分析和运用数据的能力较差；为流通企业开发设计信息系统的商业软件企业发展缓慢，盈利微薄，而且有盈利也大部分靠的是与商业软件集成销售的硬件等等。因此，中国传统流通业迫切需要借助信息化来实现向现代流通业的历史性跨越。
10．流通方式指标。流通方式决定着流通主体的类型与构成，决定着商品流通规模的扩大和商品流通的速度。流通方式的现代化是流通现代化的重要体现。从发达国家的发展趋势看,现代化的流通方式主要表现为连锁经营、物流配送、电子商务的发展。因此，需要选取、设置这三方面的3个一级指标和9个二级指标。
（1）连锁经营的发展程度。资料显示，从1997年至今，中国连锁百强在销售额、店铺数以及社会消费品零售总额中的比重是逐年提高的，且增幅也逐年上升。统计数据表明，1999年连锁百强销售总额640亿元，占全社会消费品零售总额32000亿元的2%；2000年连锁百强销售总额为980亿元（增长53%），占社会消费品零售总额33862亿元（增长6%）的2.9%；2001年连锁百强销售总额为1620亿元（增长65%），占社会消费品零售总额37674亿元（增长11%）的4.3%；到2002年，连锁百强销售总额为2465亿元（增长52%），占社会消费品零售总额40911亿元（增长8.6%）的6%。
与此同时，连锁百强的销售增幅远远高于社会消费品零售总额的增长幅度，而且保持几年的快速增长，同时连锁百强占社会消费品零售总额的比例逐年加大，说明它们在零售市场中的地位逐步增强。连锁经营的集中化和规模化程度正在迅速提高。特别是上海和北京，连锁企业的销售额已分别占到社会消费品零售总额的30%和18.2%。
但是，与流通业发达的国家相比，中国连锁经营的发展仍较为滞后。比如，美国最大的50家连锁商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元，占当年美国零售总额的21.34%。 2001年美国前100强零售企业占美国全部市场34%，其中仅沃尔玛就占美国市场的6%。2001年德国的前十名零售企业零售额占德国市场的84%。相比之下，我国2001年零售百强仅占全社会消费品零售总额4.3%，这说明我国流通产业集中度较低。因此，在流通现代化建设中，通过兼并重组，联合经营，组建大型流通企业集团，势在必行。
（2）物流配送的发展程度。首先从第三方物流在物流总额中的比重来看。根据中国物流与采购联合会与美智（Mercer）管理顾问公司联合的一份关于“中国第三方物流市场调查报告”显示，中国2001年与物流相关的总支出有19,000亿人民币，2001年第三方物流市场规模在400亿人民币，占当年物流总额的2.1%。整个中国第三方物流市场2000年至2005年的年增长率达25%，但中国真正意义上的第三方物流仍处于发展初期。
根据《中国物流年鉴2002》提供的资料，2000年美国第三方物流的市场规模达564亿美元，占当年物流总额的5.6%。在第三方物流市场最发达的欧洲，其第三方物流市场的规模在1999年为422亿美元，占当年全部物流总额的27.4%，预计到2005年这一比重将达30.6%。
（3）电子商务的发展程度。根据赛迪咨询顾问有限公司提供的数据，1999年中国网上购物（不包括个人对个人的拍卖）总交易额为5500万元（相当于660万美元），只占1999年社会消费品零售总额的0.0018%。而Boston Group 的报告表明1999年美国在线销售达331亿美元，占其社会消费品销售总额的1.4%。
联合国贸易和发展会议公布的《2001年电子商务与发展报告》称：2000年中国电子商务交易额升至93.3亿美元，其中B2B占80％，交易额为74.64亿美元，B2C交易额为18.66亿美元。以此推算，2000年我国电子商务交易额仅占社会消费品零售总额的比重为2.23%。
中国电子商务的发展水平仍然很低。但发展的势头和空间却相当大。因此，在流通现代化建设中，应正视国内外电子商务现状和差距，采取有力措施，加快发展这一现代化的流通方式。
11．流通资本指标。这类指标系统主要反映在现代市场经济条件下,流通企业投资筹措的主要来源和渠道以及资金使用效率的高低。为此，需要选取、设置流通企业货款结算周期、流通企业对社会资本和民营资本的利用程度、流通企业自有资金量及其在资金总额中所占比重、流通企业赊销量及其在交易总额中所占比重、流通企业呆坏帐及其在资金总额中所占比重、流通企业上市公司数量及其在流通企业总量中和上市公司总量中所占比重等6个一级指标。
以上所选取、设置的一级和二级指标以及所作的中外比较，尽管都十分重要，但还只是初步的，对各个指标及其“前后左右”的逻辑相关性尚需要进一步的归类整合；特别是需要在此基础上，经过进一步的论证，从中筛选、抽取最重要、最具代表性、最便于操作的10－15项指标，以便为分析、评价中国流通现代化提供最紧要的核心指标。
但是，尽管如此，运用以上选取、设置的指标来衡量或从报告中初步进行的中外相关数据分析比较来看，仍然能够得出一些有意义的基本判断和结论。
