时间：2022-02-27 06:58:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇写字楼物业管理方案，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
现代城市管理中，除了政府决策管理外，必须有一个公众桥梁，架设在行政管理和广大民众之间，从而最终实现“以人为本”的管理理念。而物业管理，很好地担负起了这一重要职能。城市要发展好，就必须管理好，要管理好，就应当提倡公众参与城市管理，公众自下而上地参与和政府自上而下地管理形成的合力，才能构建一个有活力有特色能持续发展的现代化城市
――编者
近日，记者采访了北京好伴侣资产管理中心总经理郭彦华。据郭彦华总经理介绍，好伴侣资产管理中心是集企业物业管理，劳务派遣，会议服务，保洁等物业服务于一体综合性物业管理公司。公司成立于2009年11月，是北京市好伴侣保洁服务中心（1996年2月成立）为拓展市场，实施公司多元化经营的战略方针而扩建成立的公司，可为客户提供专业的设备设施管理，保洁，绿化，会议服务，空置物业管理等后勤集成服务。
科学管理 以人为本
自公司成立以来始终坚持“科学管理 以人为本”的原则，并取得了很大的社会效益和经济效益。公司于2010年取得了GB/T 19001-2008/ISO 9001：2008质量管理体系认证、GB/T 24001-2004/ISO 14001：2004环境管理体系认证和GB/T 28001-2001自己职业健康安全管理体系认证。公司实行总经理负责制，下设办公室、人力资源部、开发部、财务部、客户服务部、工程部、安保部。公司中高级管理人员都是多年从事物业管理专业的人才，服务管理过写字楼、商务大厦、学校、以及住宅、普通住宅等各类物业，具备丰富的物业管理服务经验。
一个好的企业，就应该有科学严密的管理和灵活的机制。在这一点上，好伴侣公司做得非常出色。总经理以身作则，要求别人做到的，自己首先做到工作纪律严明，奖惩分明，给人一种严而不死、活而不乱的感觉。为了抓好内部管理，公司突出做到以下几个方面：1、调整组织结构，转换经营机制，工作要求标准化，操作要有规范的流程。2、注重人才的培养，给能人创造更好的发挥环境、更大的发展空间，随机而制，创造激励机制。曹操曰：“揽天下英才，以道驭之，无所不可。”3、增强民主决策意识，避免大事决断的随意性。4、实行内部调控，让资金发挥最大效益。5、领导干部以身作则，严于律己，只有干部先站在风雨中，才不会忘记给员工一把伞。重视对领导干部、员工的考核，发挥工会的桥梁纽带作用。
公司针对服务对象、服务领域的不同，公司制定了不同的管理方案，如教学楼物业管理方案，写字楼物业管理方案，公寓物业管理方案，医院物业管理方案，保洁管理方案，保安管理方案，绿化管理方案等，每个方案下设不同的实施标准。做到层层监管，以保证标准的严格实施。
写字楼单元租赁合同模板
出租方(下称甲方)：
承租方(下称乙方) ：
甲、乙双方经协商，就乙方向甲方承租[ ]大厦(下称大厦)的单元达成一致意见，特立此租赁合同为证。详细内容如下：
第一章 定义及释义
本合同中除文义需另作解释外，下列用语所指意义如下：
承租单元指本合同附件一第2条所述的物业;
承租期指本合同附件一第3条所述的期限;
免租期指本合同附件一第4条所述的期限;
租金指本合同附件一第5条所述的租金;
公共区域指大厦入口、大堂、公共卫生间、电梯、楼梯间、通道、行人道、行车道、绿化区域、设备机房、洒水系统泵房、消防泵房、风道井、水箱间、自动扶梯、管理处办公用房等处及设施，还包括为大厦的业主、租户、用户及其客户、雇主、被邀者、被许可者及与业主拥有相似使用权的所有其他人员而设并供其使用的其他地方及设施，但不包括任何业主、租户、用户拥有独自使用权的地方;
公共设施指为大厦的利益而安装的机器、设备、仪器、装置、管道、机房、电缆、电线及种植的树木、草坪、花卉等，但任何只供个别业主、租户、用户使用的设施不包括在内;
管理机构指甲方所指定负责管理大厦、公共区域及公共设施等事宜的具有专业资质的物业管理机构;
管理费指本合同附件一第6条所述的费用;
物业管理规定指甲方或管理机构就管理大厦、公共区域及公共设施所制定的物业管理公约及依据公约和大厦实际制订的规章制度;
装修守则指甲方或管理机构就乙方在为承租单元进行装修时所须遵守的规定及程序所制定的规则;
使用人指乙方的职员和雇员、人、被邀人、客人、承包商、来访者和其他占用或使用承租单元的人士;
特定业务指乙方进行与其经营范围相关的特定营业活动的业务。
第二章 承租单元
2.1 甲方兹按本合同的条件出租、且乙方兹按本合同的条件承租承租单元。
2.2 除承租单元外，乙方将享有与甲方以及大厦的其他租户和用户共同使用公共区域及公共设施的权利，但应遵守本合同、《使用、管理、维修公约》、《装修守则》等物业管理规定以及甲方和管理机构就公共区域及公共设施的使用所制定的规定。
第三章 租期
3.1 乙方于承租期内向甲方承租承租单元。承租期应包含免租期在内。
3.2 在各免租期内乙方免向甲方缴付房屋租金，但须缴付本合同所规定的物业管理费及各项公用设施费(不包括电和电话费)等其他费用。
第四章 租金
4.1 承租期内，乙方须于装修免租期后每月首五个工作日之前预先向甲方缴付当月的全额租金。
4.2 租金不包含本合同所规定的各项公用设施费(包括电和电话费)等其他费用。
4.3 甲乙双方同意按以下方式支付租金：租金以[ ]元计算，乙方以[ ]元支付租金，由管理机构统一收取。
4.4 若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金，每逾期一日应按逾缴总额的万分之二(0.02%)向甲方支付滞纳金，直至乙方全数付清其所应付的租金(包括滞纳金)之日为止。
第五章 管理费及其他费用
5.1 甲方可自行管理或委托管理机构管理大厦、公共区域及公共设施并按公约及相关规定向乙方提供物业管理服务。
5.2 在承租期内，乙方须于每月首五个工作日之前预先向管理机构缴付当月全额管理费。
5.3 管理费的支付办法，包括货币、兑换率与本合同第四章有关租金的相应规定相同。
5.4 管理费的使用范围详见物业公约所定。
5.5 在承租期内，管理机构可因提供管理服务的运作成本的变动以及根据市场情况合理调整管理费，但应事先通知乙方并说明合理调整理由。乙方应按调整后的金额支付管理费。
5.6 若乙方未能按本合同的规定向管理机构支付管理费或其他乙方应付的费用，每逾期一日应按逾缴总额的万分之二(0.02%)向管理机构支付滞纳金，直至乙方全数付清其所应付的管理费和其他费用(包括滞纳金)之日为止。
第六章 押金
6.1 在签订本合同后五日内，乙方应付给甲方附件一第7条所述的押金，以作为乙方遵守和履行本合同所有义务和规定的保障。
6.2 如乙方在整个承租期内未违反本合同的主要相关规定，且全额缴清应付租金、管理费，则甲方须于承租期结束后的十五日内一并无息退还将乙方所支付的押金。
6.3 在承租期内，若乙方拖欠甲方及/或管理机构任何租金、管理费，或因乙方违反本合同、《使用、管理、维修公约》或《装修守则》等物业管理规定给甲方造成损失，甲方有权在预先书面通知乙方并随附充分证据的情况下从押金中扣除一笔相等于该欠缴之款项。乙方须在甲方提出书面通知后十个工作日内补足所扣除部分押金，否则按违约论处。
第七章 承租单元用途
7.1 承租单元仅作为办公用途。如经政府部门同意变更或增加经营范围，乙方书面通知甲方后方可变更承租单元的用途。
7.2 乙方不得将承租单元及其任何部分作为演播室或用于宗教或其他仪式，或用于赌博或其他非法或不道德的用途;不得以任何方式使甲方或其他业主、租户或用户受到骚扰、不便或对之造成损害或危险的方式使用承租单元。
7.3 除甲方或管理机构统一设计所提供，或书面认可的指示牌及名牌，乙方不得在承租单元外设置或展示任何能在大厦外面看见的广告宣传、灯箱、装饰、旗帜。
7.4 未经甲方书面同意，乙方除了用大厦名称为其营业地址外，不得在其他方面使用大厦名称或其标志。若乙方经甲方批准在法定名称内使用大厦的名称，乙方须在本合同终止时向有关政府部门申请更换其法定名称。
7.5 甲方有权随时更改大厦的名称或其任何标记，但须事先通知乙方变更的名称和理由。
第八章 装修或改建
8.1 乙方须遵守甲方或管理机构就承租单元的装修或装饰所制定的装修守则，向甲方递交承租单元的内部装修、设备安装及陈设的设计图(包括需要额外电力、空调、防火设备之要求)和详细说明。
8.2 在未获得甲方的书面同意及完成办理有关手续前，乙方不得在承租单元内进行任何内部装修、设备安装及陈设。甲方保证乙方递交设计方案后五个工作日内予以答复，并协助该设计方案尽快得到消防部门正式批复。
8.3 未经甲方事先书面同意，乙方不得对承租单元进行任何重大改动或附加装置，以及对电线、照明或其他装置以及由甲方提供的空调系统及公共设施进行任何改动或附加装置，或割损任何门窗、墙体、结构材料或大厦其他构造。第九章 维护与修理
9.1 管理机构负责承租单元内和大厦外的玻璃幕墙、建筑结构和中央空调、新风、电梯、公共区域水电、大厦原配通讯、消防等系统的管理和维修保养，并承担有关的费用和责任。
9.2 承租单元的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用。
第十章 损坏
10.1 在承租期内，如因不可抗力导致承租单元发生全部或部分损坏以致承租单元完全不能使用，或损坏严重而根本不能修复，在上述损坏发生后的90日内，甲方有权选择：
(1)宣布由于上述损坏而终止本合同;或
(2)修缮承租单元并书面通知乙方所需的时间。在修缮期间，乙方不需支付租金及其他费用直至重建或重修结束之日。
如甲方选择修缮承租单元但承租单元在进行重建或重修后180日内仍旧未能修复完毕时，乙方有权经书面预先通知甲方后终止本合同。
10.2 如承租单元因不可抗力的情况原因只是轻度损坏，部分可以使用，并能满足乙方特定业务的需要，甲方应予以即时修缮，直至承租单元全面恢复使用条件为止。在此同时，租金可相应按损坏比率予以部分减免，有关的租金减免应依据承租单元的修缮期按天数计算。
第十一章 续约
若甲、乙双方在离承租期终止日3个月之前未达成续约协议，甲方或其代表、授权人，可在承租期终止前3个月经提前通知乙方，可陪同准租户进入承租单元视察。如乙方此间愿继续承租此物业，则双方将参照当时合理的市场价格制定续约后的租金，甲方给予适当优惠。
第十二章 法律费用
12.1 本合同的、印花税、登记费及附带手续费用应依据中国的法律、法规和北京市政府的有关规定由双方各自支付。
12.2 若一方有任何违约行为以致对方需采取法律或其他行动来维护其在本合同下的利益或强制执行本合同下的任何条款，一切有关费用(包括律师费及诉讼费)应由败诉方承担，并由败诉方向胜诉方作出全面赔偿。
第十三章 甲方责任及保证条款
甲方向乙方声明及保证如下，且除本合同另有规定外，甲方应就其违反本章所述的责任对乙方或其使用人直接作出赔偿或承担责任：
13.1 中央空调及单元空气
甲方应向乙方按正常办公时间(目前为早八点至晚八点)提供承租单元的中央空调。如乙方有意于上述时间以外享有中央空调，应预先通知甲方或管理机构并支付超时空调费。
13.2 公共区域、公共设施的检查及维修
管理机构负责对大厦的公共区域、公共设施进行定期安全检查及日常维修，使其连续处于良好、适用状态。
13.3 保安、防火、环境、卫生
管理机构负责公共区域及其公共设施的保安、防火、环境、卫生等事项并承担相应责任。
13.4 大厦配套
管理机构应使大厦配套之电力线路、机械设备(含电梯)、水管、通讯及线路、废水排放系统和其他公共设施处于畅通适用状态。
13.5 大厦水牌和标识
甲方承诺并责成管理机构，在广告牌位、大堂水牌和其他指示物(如有)上的明显位置，以显著字体为乙方制作名称、标识和单元说明，且租期内不收任何费用，但标牌制作费应由乙方承担。
13.6 大厦转让和纠纷
甲方承诺如发生房屋转让或抵押、债务或纠纷等情况，应事先通知乙方;凡涉及承租单元权利或乙方其它利益的事项，均应征得乙方同意方为有效。
13.7 承租单元平静使用权
甲方保证并责成管理机构依据公约及有关法规认真履行管理职责，保障承租单元得以安全、安静和洁净地正常使用。
第十四章 乙方责任及保证条款
乙方向甲方和管理机构声明及保证如下：
14.1 支付租金及有关费用
在承租单元达到正常使用条件下，依据本合同所规定的时间和方式及时支付租金、押金、管理费、各种设施收费等。
14.2 转让、分租
除非得到甲方的书面同意，乙方不得以任何形式或方式将承租单元及其任何部分进行转让、分租、或以其他方式让与使用权，但乙方可将承租单元用于其关联公司办公用途和地址，同时应由乙方向甲方统一承担本合同所述责任。
14.3 物业管理规定及保安、保险条例
遵守并促使其使用人遵守《使用、管理、维修公约》， 《装修守则》等物业管理规定以及甲方或管理机构就大厦和公共区域的管理、使用、保安、保险等所制定的规定。
14.4 遵守防火及安全规则
在对承租单元的使用期间，须遵守中国政府及北京市政府与防火相关的法律法规及甲方或管理机构所制定的安全规则，并由乙方自费在承租单元配置除甲方按规定已经配置之外的足够有效的便携式灭火器。
第十五章 交还
15.1 在承租期期满或提前终止时，乙方应立即将承租单元之装置、装配和设备恢复至交付乙方时的原来状态(正常折旧、磨损除外)，并在良好、清洁、坚固及维修适宜的状态下将承租单元交还甲方。
15.2 在承租期期满或提前终止时，乙方负责拆除其对承租单元所进行的任何附加装置或改动。
15.3 在承租期期满或提前终止时，乙方应搬走其属于自己的物品。否则，甲方有权自行处理承租单元内的留置物品，处理留置物品引致费用将由乙方支付。
第十六章 违约责任
16.1 本合同各方应遵守本合同的各项约定，如任何一方违反本合同的约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所蒙受的损失。
16.2 如因甲方违约或侵权给乙方造成损失，乙方可凭有效裁决从下期应付甲方租金或管理费中相应扣除作为赔偿且不构成乙方违约行为。
第十七章 终止租约
在不影响本合同其他规定的前提下，如一方违反本合同任何条款或条件，或一方在本合同内所作的任何声明或保证为不正确或不真实，并在接到对方书面通知后七日内不予纠正时，守约方有权终止本合同并向违约方追讨因其违约给守约方造成的损失。
第十八章 通知
18.1 与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方的法定地址或对方最后书面通知的营业地点;挂号寄出第7日或送达日(以较早日为准)为文件的生效日，除非文件内对生效日期另有规定。
18.2 甲方对乙方发出的通知可送至承租单元或附件一第1条所述的地址。
第十九章 仲裁
19.1 愚笨合同有关的一切争议，应尽量通过友好协商解决，若任何一方不愿意协商或进行协商30日后仍不能达成一致意见时，任何一方可将该争议提交北京仲裁委员会进行仲裁。
19.2 在解决争议的期间，除正在进行仲裁的部分外，双方应继续遵守及履行本合同。
第二十章 其他规定
20.1 双方可经协商后修订本合同的条款。本合同的附件及双方所签订的补充协议为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
20.2 本合同项下的产权变更适用于民法房屋买卖合同不破租赁原则。
20.3 本合同的构成、效力、解释、履行、修改及终止均受中国法律管辖。
20.4 若本合同的规定与《使用、管理、维修公约》或《装修守则》等物业管理规定有任何不一致之处，应以本合同的规定为准。
20.5 本合同一式三份，甲方两份、乙方一份，具有同等的法律效力。本合同自甲乙双方盖章或授权代表签字之日起生效。
甲方(签章)：____________________
乙方(签章)：____________________
授权代表(签字)：________________
授权代表(签字)__________________
________年______月______日
________年______月______日
延伸阅读：
写字楼的特点 写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、长得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善：位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。喧闹、拥挤、压抑改变了智能、便捷、高效的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼，显然很难满足人们更高的办公环境要求。
在这种背景下，一种更加重视生态、环保及舒适性的应运而生。所谓5O写字楼，是指oxygen(氧气)、office park(花园办公)、open(开放而自由)、own(独立私家电梯/空调)opportunity(发展前景)。一般这种写字楼都具有偏离都市中心、生态环境优良、建筑密度低、规模大、业态全，地段好的特征，是5A写字楼的升级版本。
超大规模
这里所说的超大规模，不仅是指建筑体量本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其写字楼规模的重要支撑。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上五星级的。
建筑文化
所谓建筑文化，对酒店可能是指国王饭店、皇后饭店这样的历史，但对于写字楼而言，与其说是世贸中心、国贸中心这样的品牌文化，倒不如直接说成是摩天大楼的建筑文化。无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都有明显的摩天大楼的情结。尽管美国世贸中心被炸影响了世界各地对摩天大楼的追求，但估计这是暂时的。因为从道理上讲，低矮的五角大楼也同样易于被攻击。
硬件设施
就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。这好比比尔盖茨的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。除此之外，其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
关键词：政府机关、办公楼、物业管理、市场化
中图分类号： TU243.1 文献标识码： A 文章编号：
一、现代政府机关办公楼物业管理的特殊性要求
1、具有较高的技术性。
机关办公楼通常系大型智能化写字楼，建筑规模大、配套设施全，集各种先
进技术设备之大成，配备有中央空调系统、高档电梯、楼宇自控系统、保安监控
系统、火灾报警系统、大型停车库（场）、通讯和互联网集成系统和办公自动化系统等。这些设备设施系统涉及多项技术和学科，技术含量高。
2、具有高度的政治性和保密性。
这是机关办公楼物业管理与其他类型物业管理活动的根本区别。党政机关是
办理党务政务工作的重要部门，涉及到首脑机关的重要活动和重大决策，关系着
党和国家的重大利益。
3、安全保障要求高。
政府机关办公楼往往是所在地的政治核心场所，防范治安案件、防火灾等要
求较高，机关物业管理必须加强楼内外各区域的巡逻检查，针对各种可能发生的
突发事件，建立完善应急方案：如火灾预案、刑事案件处理预案、意外人身伤害
处理预案、公共卫生应急预案等。
4、服务要求特殊。
机关物业管理在保安服务工作中，经常要配合政府有关部门处置上访人员的任务，在接待处理上访人员时，必须牢牢把握政策、注意工作技巧，即要维护好机关办公秩序，又要合理化解上访人员的怨气。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，有时节假日、休息日要正常运转，这要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
5、对环境有更高的要求。
机关办公楼人员聚集，流动性较大，易出现脏、乱和建筑及配套设施损坏等
问题。同时，机关办公写字楼又是政府为民办事、体现行政效率的重要场所，因
此，对办公楼的环境有更高的要求：整洁、明亮、稳重、大方，方便工作人员办
公，方便市民来办事。
二、目前政府机关办公楼物业管理存在的问题
1、物业管理企业运行问题多。
一是物业管理市场发育不足。由于物业管理在中国发展时间不长，市场进入
门槛低，导致良莠不齐，管理型、专业型、大型、小型各类物业管理企业混杂一
起，市场选择机制尚未完全形成。
二是人员素质不高。主要表现为实际从事物业管理的人员中取得职业资格的
人数不多，具备高级管理资格的人员更少。
三是员工流失率高。由于物业管理公司需靠低价位中标来取得市场，其员工
工资水平整体偏低，导致了较高的员工流失率。人员的流动不断，往往意味服务质量的不稳定和风险的形成。
2、服务质量监管体系不齐。
一是监管方行政色彩太重。目前，机关事务管理局作为业主代表，对现代社会化专业化的物业管理具体内容、标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。
二是服务对象参与度不高。好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。
三是质量监控体系不全。对于物业管理公司的具体运作，机关事务管理部门在制订监控标准、工作流程控制、强化考核等方面尚需作大量研究。
3、相关法律法规的缺位。
一是《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规、规章不尽完善，其相关规定主要针对住宅区物业，而写字楼物业尤其是机关办公楼（区）类的特
殊物业还无相应条款。
二是机关事务管理工作立法仍未完成。因为没有相应法律法规的授权，机关事务管理机构不得不靠行政命令、政府文件作为其管理依据，在对政府机关办公楼实行社会化物业管理时，对物业管理的监管职能等关系尚无明确的法律界定。
4、经费保障难以规范。
一是尚无相应收费标准。目前政府机关办公楼物业管理收费尚无相应的规范和标准。在实际操作层面，业主在选择物业公司时往往采取竞价方式，结果最低价中标往往与高质量服务要求初衷相背离。
二是物业管理消费意识尚须培育。机关办公楼物业管理的消费者是广大的机
关公务员，他们长期习惯于福利化服务，由于对物业管理也是一种需付费的商品
的意识认识不到位，随意提高服务质量档次、增加服务范围和次数的现象时有发
生。
三是财政支付政策不明。实施物业管理主要体现为花钱买服务，其费用比较低，由于物业管理范围不一、标准不一，物业管理定价往往是物业管理公司、机关事务管理局、财政局等多轮会商确定。如不针对机关办公楼物业管理制定财政支付政策，其发展前景将很不明朗。
三、解决存在问题的对策
1、完善行业法律法规。
物业管理行政主管部门要针对办公楼、写字楼的具体特点，加快完善相关的法律法规，促进依法管理，建议具体区分物业管理公司类型，将其资质细化。制订针对办公楼（区）的条款，解决目前《物业管理条例》太笼统、不便操作等问题。就机关事务管理部门地位而言，国家层面应加快立法速度，就各类党政机关的国有资产管理、办公用房分配、机关物业管理、公务消费等方面分层级制订标准。
2、大力培育专业化物业管理市场。
目前，各省、市、县直至乡镇级的党政机关都已建设或正在建设新的办公楼（区），这一类市场规模特别庞大，为促进行业发展应具体做好以下工作：
一是行业主管部门应尽快细化物业管理资质标准，启动专项的政府办公楼（区）物业管理市场，将其从住宅区物业管理市场中区分开来。
二是机关事务管理部门应制订全国性党政机关物业管理的统一要求，如保密性工作规定、安全保卫规定、机关会议标准流程、车辆管理规定等等。
三是加强人才队伍建设，应针对机关、医院、学校等不同类型物业的特点，从职业经理人、专业人才、操作员工等层面加强培训交流，依靠高素质队伍提升行业服务质量。
3、逐步规范经费保障标准。
一要尽快制订相关收费标准。目前，政府物价、房产等行业主管部门对机关办公楼、医院、学校等特殊物业尚无具体收费标准。具体到政府机关办公楼的物业管理收费，可由省一级机关事务管理部门牵头，联合物价、房产等行业主管部门，根据办公楼（区）的层数、面积、设备数量、服务项目内容、各地人员工资水平等因素，定期物业管理收费标准，以避免无序竞争，促进行业发展。同时，具体的物管收费标准也使财政部门有了拨款依据。
二要逐步在政府内部实行租金制。考虑到党政机关的实际情况，现阶段可以对各部门占用超过核定面积的部分收取租金，并逐步将租金提高到市场租金水平，抑制各单位过度需求。在此基础上，对各部门核定使用面积内的部分也要逐步收取租金。办公用房租金分别纳入使用部门和产权部门预算，用于办公用房维修、改造和物业管理经费开支等用途。
4、建立健全服务质量监管体系。
一要实行集中统一管理。各级党政部门应从降低机关运行成本出发，将保障
机关运行的绿化、保洁、安保、会务等事务工作交由机关事务管理部门集中管理。
二要建立完善质量监管体系。目前机关事务部门要按服务质量监管的要求成立专门的机构。其次要制订各专项标准，如设备维护、安全保卫、会务保洁、车辆管理等各项物业管理服务的工作流程、质量标准。再次要加强考核，应充分运用现代管理手段，通过日常巡查、月度考核、发放意见征求表、邀请外部专业部门鉴定等方式，对物业管理公司运行情况进行考核管理。
三要严格奖惩、优胜劣汰。机关事务部门通过奖惩激励机制加强质量管理，保持物业公司的危机意识、竞争意识。可采取整改制、通报制、奖罚制等手段，对物业管理服务进行分类考核，对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励，对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，如此方可保证监管体系进入良性循环轨道。
四、结语
政府机关办公楼物业管理的市场化，取决于行业法律法规的完善、经费保障标准的规范、专业化市场的培育和服务质量监管体系的健全等四条措施。
参考文献
[1]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务 中国物业管理,2006（10）
[2]陈道玉.浅谈行政机关之物业管理 现代物业,2007（7）
北京市投资类物业市场发展前景看好，投资热点区域和热点项目增多。建立在对宏观经济平稳发展态势的基础上，北京市房地产投资热潮有望升温，以自用为目的购买动机日渐增多。但随着存量的加大，投资类物业出租市场的竞争会变大，投资回报率有望趋于合理。目前在北京投资类物业出租市场上，正常投资回报率大约在10％～15％之间，当然具体到不同的物业类型和不同的片区，投资回报率有所不同。就写字楼出租市场而言，正常投资回报率多在12％以上；公寓出租市场的投资回报率约在10％左右，而商铺的投资回报率的变化范围较大，商务氛围较浓的区域的回报率可能会超过15％。
作为投资型物业应具备以下一些必要条件：
第一是地段，即物业所处位置是否在大型商圈内或靠近商圈，是否在人流集中的地区，是否有使用该类物业的客户等，地段基本决定了投资价值。
第二是影响物业本身品质的各项条件，现以居住型物业为例，列举如下：
自然条件。房屋的自然条件包括日照、温度、风向等气象条件和房屋景观、小区绿化、是否临水等人文条件，以及有无空气、水流等公害污染等。
环境条件。环境条件主要是指小区所处区域的城市功能规划性质、小区周边建筑物景观、小区物业管理水平等方面。
交通条件。交通条件主要是指城市及居住小区内交通网络的建立、道路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全。
配套条件。配套条件主要是指小区内的水、电气、热、电视、电话等管线网络、学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐等设施的配套情况。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房屋的附加价值及升值潜力。
但需要说明的是虽然一些黄金地段物业的价格不断攀升，但随着城市交通和其他基础设施的发展，非热点区域的物业投资回报可能会更好一些。因此除了地段以外还可以关注物业的稀缺性。投资性物业的最佳位置应该是交通便利、经济发达、环境优美、配套设施齐全的地区。目前在北京主要集中在城市交通枢纽、三大商圈、长安街沿线、大型商业街区、使馆区以及随着城市规划、市政基础设施建设而发展起来的新区等区域。
10年前的北京，曾经风行过买房投资，但在当时，市场尚未完全开放，物业较少且相互间无甚竞争，投资者中部分为先富起来的内地人士及部分港澳人士，其行为也多是炒作为主(炒楼花)的自发行为，经过10年的发展，产品与市场环境已逐渐走向成熟，在市场与媒体的引导下，投资行为日渐理性化，过去的自发行为变成如今的自觉行为。而目前的投资者中绝大部分为内地人士，由于房地产投资物业种类较多，在投资金额亦有很大差别，所以无法笼统的说出所有客群的特征，一般情况下，根据其购买物业的档次和投资金额把投资者分成高档物业投资者(大额投资者)和普通投资者(小额投资者)，然后再进行分别描述。就目前而言，所谓的投资者主要是针对高档物业而言，即面向高档物业，如高档公寓、别墅、商住两用房、写字楼、大型商铺等进行投资的客户，这部分客户中，自由职业者、民营、私企老板约占80％左右的比例，其次多为金融证券、IT、律师等行业中的佼佼者。年龄结构呈枣核形分布，31岁～45岁之间的客户占到九成，有稳定的经济来源及足够的支付能力，对将来发展预期良好。总的来说，投资型客户年龄层次较轻，思维活跃，对新事物的接受能力较强，相对也比较具有投资概念。
值得关注的是，最近一段时期，港人在内地投资置业的风气日盛，据统计，2001年港人在内地置业共达到19500个单位，与2000年相比增长15％，总金额达到87.75亿元，增长29％，预计今年港人在内地置业的单位总量会在此基础上再度增长12.8％，总金额会相应增长到23％。其购买单位主要分布在北京、深圳、上海、广州等地，在2000年港人置业行为中，投资比重仅占到7％，而在2001年，这个比例达到10％，预计今年的比例为15％～20％，回报率是置业中首要考虑的因素之一。
从总体上来说，商铺和写字楼物业的投资前景还是看好的，就写字楼市场而言，目前市场上人气旺盛，入住率和租金水平节节上升，投资者的信心也全线飘红，归纳起来有几方面原因：一是写字楼的客群中有相当一部分是来自于国外的大型企业财团，因此与国际接轨较早，市场也比较成熟；二是目前国内经济还处于高速增长期，对写字楼的市场需求量不会萎缩，在这里要特别提到民间资本问题，多年来默默无闻的民间资本会在短期内浮出水面并成为今后经济的新亮点，其相应的需求量也是非同小可的；三是在未来几年内，随着中国资本市场逐步放开，届时会有以金融、保险、电信、物流等行业为首的一大批外资企业进入中国，市场预期较高；四是目前北京的办公成本在世界排名28位，与世界经济中心的地位并不相符，预计今后上升空间较大。完善的市场环境＋新的内、外需求＋升值潜力，在这种情况下，市场想不热都难。
实际上许多开发商早以把目光投向几年后的市场，并瞄准CBD、金融街、中关村三大板块，但目前市场上的新项目并不是很多，主要是由于三大板块规划方案的出台只是近期的事，另外写字楼从立项到建设竣工，开发周期也比较长。随着三大板块规划的出台，预计在未来的5年内会有1000万平米的供应量，虽然如此大的供应量是前所未有的，但如果在政府宏观调控下，分阶段逐步推出，相信消化起来也不会是难事。由于北京特别是在三大板块区域，土地资源是有限的，所以即使短期内供应量相对过剩，但长期的经济发展也可以提供更多的市场需求来消化掉。
总之，大势虽好，仍需谨慎把握。正如“牛市”里也有人赔钱一样，没有风险的投资是不存在的。与居住型物业相比，写字楼投资存在着资金投入大、回报率高、存量难以掌握、需求不稳定、受经济形势影响大、适合长期持有经营而非短期炒作获利等特点，要求投资者具备一定的专业知识，对宏观市场的正确了解以及良好的心态。
商铺是近年来才兴起的投资热点，之所以称之为热点，与当前的市场需求以及它自身的特点是密不可分的。
从宏观角度来看，我国经济正处于由投资型经济向消费型经济转换的过程中，这是由市场经济而非人为因素决定的，因此在今后很长的一段时期内对商铺有很大的需求量，但是商铺作为一种能产生商业利润的特殊房地产，适合其开发的土地供应有限，通常较为紧缺，因而导致市场需求大，就北京目前而言，虽然商业总体规模较大，但人均商业面积仍嫌不足，特别是近几年来，在旧城拆迁改造过程中，也拆掉了一部分商铺，因此进一步加大了供需矛盾。另外北京连续多年GDP增幅均超过两位数，经济活跃带动商业繁荣，进而导致商铺需求扩大。中国加入世贸组织后，商业、零售、金融、服务业等率先开放，国外零售业巨头准备正式进入中国市场。为应对新的经济形势，许多银行、零售商等已开始了新的“圈地运动”，商铺正是所谓商家必争之地。
商铺的特点是：回报率高，可以达到15％以上，在地块炒热的情况下，达到20％也并不奇怪；投资获利方式灵活，即可以从行业经营中获利，也可以很快转手变现而获取巨额利润；稳定性强是商铺的另一优势，租约通常为3至5年，或更长，因为承租户在装修投资、赢利预期上有长期规划；长期升值，商铺不会因时间增长而降低其价值，好的商铺还会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。旺盛的市场需求、高回报、稳定、长期升值等诸多因素，把今年的商铺市场衬托的非常火热，这是对去年下半年至今，京城商铺空置率下降，租金上调现象最好的解释。
关键词中央空调 ， 分户计费 ， 应用
Abstract: in view of the current central air conditioning billing problems, and proposes five individual biling system method, and combined with the engineering field application examples, to enable users to clear more the quality, the right to choose the right way of charging.
Key words of central air conditioning, individual biling system, application
中图分类号：TU831.3+5文献标识码：A 文章编号：
引言
如今，许多宾馆、饭店、商用大厦、高档写字楼及多功能综合性大楼都广泛采用中央空调系统。中央空调系统的广泛使用将不可避免的会产生大量的能源消耗，同时，我国也是一个能源消耗大国，如何为用户提供一个公正合理科学的收费依据，把用户的经济利益与能耗意识结合起来，从根本上来减少能源的浪费，这就使得我们越来越来重视中央空调分户计费的问题了。
1、中央空调主要计费方法：
1.1 面积分摊型是按用户购房或租房的面积来分摊空调系统的费用。这种方式是最直接方便，成本最低的，但也是最不合理，最容易发生矛盾的一种方法。“用多用少一个样，用与不用一个样”，开着门窗开空调，冷热无人调节，种种现象造成管理部门投入了大量的人力物力，而业主却认为收费不合理，与物业管理部门产生许多纠纷。
1.2 冷/热量表计量型是通过测量流经管道空调循环水流量、供回水的温差，再把两者的值相乘即为用户所消耗的冷/热量，然后物业公司根据此表的读数来进行收费。用户的冷/热量表的确可以客观的反映所用冷/热量，然而供热是大温差小流量，空调制冷是小温差大流量，由此造成供热计量的标准和空调的标准存在很大的差异。同时，由于冷/热量表都安装在比较恶劣的环境里，空调循环水的水质也较差，必然造成读数不准确，由此，完全按照读数收费是不合理的。
1.3 电费计量型就是通过计量空调末端的用电量,再根据用电量换算为冷量,统计中央空调系统中各用户的总冷量,再根据各用户的冷量比例来分摊费用。〔1〕由于各用户的能效比(EER)或性能系数(COP)不一样,即使空调用户的电耗相同,冷量也未必一样,如对于同一型号的风机盘管,高静压和普通型制冷量差不多,而它们的用电量则相差很大。
1.4 时间当量型是将风机盘管的温控器、电动二通阀的控制信号线都接入采集器，采集器在检测到电动二通阀的启动信号及风机盘管档位信号后，上位计算机系统开始计费。只要电动阀及风机盘管风机发生动作，计算机系统就会启动计费，这样就造成收费很不合理。例如用户将风机盘管温控器设定在所需的室内温度时，在主机没有开启的情况下，没有冷热量供给，电动阀也将常开不闭，从而使计费系统一直在计费。
1.5 能量型计量系统由能量积分仪、流量计、温度传感器、通讯器、空调计费仪、中央工作站等设备组成。〔2〕该系统是在用户的供回水管上安装温度传感器各一只，在供水管道上安装流量传感器一只，将三路信号接入能量积分仪。通过对用户的供水温度、回水温度及瞬时流量进行实时测量，并按照热力学能量计算公式对使用冷量或热量进行累积而得到用户消耗的能量值。能量积分仪与中央工作站通讯，进行数据库管理。以用户使用的能量值为依据，进行收费。
2、中央空调计费系统的应用
2.1 某大厦中央空调计费系统案例，该大厦是一栋集酒店、餐饮、办公休闲等为一体的综合性大楼，建筑面积 68000平方米，地下 4层，地上41层，其中裙楼5层，1层为大堂及附属商铺，2-5层为酒楼，6-29层为写字楼，30-41层为酒店客房。该大厦的空调主机房和管井空间狭小，中央空调水系统设置为1个回路，要求计费系统不但要投资少，还必须满足写字楼空间分隔今后可能变更和物业管理方便收费的要求。因此，经过多方论证，决定采用时间当量型和能量型相结合的中央空调计费系统。计费系统设计方案如下：(1)在空调总供、回水管上安装一套能量表，对整个空调系统冷量计量；(2)在第l层的供、回水支管上安装一套能量表，计量l层空调用量；(3)在第2层的供、回水竖管上安装一套能量表，计量2 至5层空调用量； (4)在第6层的供、回水竖管上安装一套能量表，计量第6至41层空调用量，该表数减去30～41层能量表数即为6—29层写字楼的空调用量；(5)在第30层的供、回水竖管上安装一套能量表，计量30至41层空调用量；(6)第1层、6至29层空调计量到每个房间，采用时间当量型计费方式。
结束语
以上方法是对中央空调分户计费的几种计算办法，目前被广泛采用的是第四、五种方法，这两种方法计费准确，得到了用户的一致好评。
参考文献
1、李志生，李冬梅，刘旭红，王晓霞，吴俊，中央空调系统计费技术与应用分析，《节能技术》，2009年9月，第5期
以其提供的服务功能多而日渐受到成为各地发展的重点项目。其建筑特点包括体量大，建筑
面积大，功能复杂，建筑高度大等特点。这种建筑形式对建筑智能化提出了挑战，既要关注
项目建筑建造目标，又要兼顾商业物业的管理需求。
关键字：建筑智能化；建筑弱电；综合布线及通信网络；城市综合体；楼宇自控
中图分类号：TU984文献标识码：A
勒泰中心位于石家庄市中心区的商业繁华地段。西侧为街；南侧为东西向贯穿石家
庄的交通主干道中山东路，交通繁忙；北侧为正东路；东临栗康街。
勒泰中心商业广场由6层的商业裙房和两栋超高层写字楼，一栋假日酒店、一栋五星
级酒店，共4栋高层超高层建筑组成。其中超高层1#loft29层，高度159米，用于商业
办公；超高层2#写字楼46层，高度190米，用于高端用户的办公；超高层假日酒店30
层，高度126米；超高层豪华酒店43层，高度164米。地下停车场4层，共有停车位
2700个左右。4栋超高层建筑错落合围布置，与形态自由、富于活力的商业裙房有机整合，
组成了极富特色的综合建筑群落。总建筑面积为62.4万平米。
该商业综合体包含了大型超市、餐饮、健身、洗浴、电影院、剧场、游泳池、室内真冰
场、黄金首饰及服饰等商业业态。综合体内商业业态多，每家的运行需求都有侧重点。为此
根据需求规划的情况，除按建筑特点配套有空调、给排水、强电等设备外，该商业综合体配
置了完备完善建筑智能化系统：包括综合布线系统和通信系统、安防系统、消防系统、楼宇
自控系统等。
1．综合布线系统和通信系统以满足用户的语音和数据通信为目标，主干部分大量采用了
光纤系统，保障系统容量和带宽，同时兼顾日后的通信系统升级。这部分设计和施工同电信
运营商密切沟通，保障进入项目的具备充足的接入预留。在地下室部分的负一层设有建筑群
的电信接入机房，作为项目的建筑群通信接入机房。各个单体塔楼在地下一层设有自己的建
筑物配线间。
2.整个地下室各单体建筑均有各自独立的消防安保中心，其中商业地下一层的消防安保机
房(中央控制室)为总控制中心,面积400平米。其余单体的消防安保中心将各自的信号汇集
至此，总控分控模式就此建立。结构模式如下图所示：
3.机房工程是弱电系统工程的一个重要组成部分，机房工程按相关国家标准及规范的技术
要求进行规划和设计。在设计方案中，全面考虑弱电机房所应达到防尘、屏蔽、防雷接地、
供电、防静电、空调系统、防漏水设施、隔热、防火、安防等技术要求和标准。
4.视频监控系统：项目的建设始于2009年，常规的视频监控系统是常规的模拟系统，摄
像机的各项指标与数字式比较起来要差一些，但模拟摄像机发展成熟，造价较低，而数字式
摄像机投放市场不久，应用案例不多，虽指标上有优势，但造价相对较高，为此在考虑系统
扩展性、造价控制和集中管理的思路上，在设计规划上采用了前端模拟摄像头加编解码的方
式进行设计，即图像的模拟采集和数字式传输。虽然这种模式不是纯数字视频监控张，属于
半混合模式系统，但在图像集中网络存储和管理、系统扩展等方面体现出很大的优势和便利。
5.智能网络：考虑建筑的复杂程度，及各个单体的物业管理规划要求，安防系统的末端
监控点位（诸如摄像头、门禁等）按照分散布置及重点监控的原则进行布置，通常的安防系
统的各个子系统采用常规的铜线软线缆，每个系统布置敷设一套独立的线路，不能共用。出
现了设备重复购置、线缆重复施工等问题，不利于系统的扩展及维护。经过多次的专家论证
和技术可行性分析，在设计中组建了商业综合体的支持TCP/IP协议的智能网系统。主干以
光缆为主要线路，辅以备份线路和设备构成，光缆稳定可靠，配以支持VLAN的网络交换
机设备，实现了不同系统可共用一套网络系统的目的，节省了施工、设备材料和后期维护。
目前在该智能网络的系统上传递的数据信息包括语音通讯、商业数据流、客流计数数据、门
禁控制信息、视频监控视频流、楼宇设备控制数据、信息等系统。拓扑结构如下：
此方案（智能网络系统）在实施后取得了巨大的成功，节省了大量的昂贵的铜缆线材，降低
了造价，采用光缆的智能网络系统稳定可靠，只有支持TCP/IP网络协议的设备都可以接入
该智能网络，因该系统在建筑均中均匀分部，使得在商业综合体正式投入使用后在物业管理
及维护中及系统扩展中体现出很大的优势。主干交换机采用了华为型交换机，光缆采用多模
光纤。
机电配置概况：机电配套上，强电配套按照4用2备的方式接入，在负一层设置有独
立为项目服务的开闭所和变配电所，分别为商业裙房、写字楼、2个酒店服务。对于酒店配
置有柴油发动机组，用来保障对项目的第三路供电备份。综合体设置有中央空调系统，分
为裙房冷冻机房、写字楼冷冻机房、万豪酒店冷冻机房进和假日酒店冷冻机房。高层塔楼采
用分区接力供水，在设备层设有中间水箱。
按照建筑规范、机电配置具体情况、高层建筑的物业维护要求，建设单位对机电设备
监视和控制，通过楼宇自控系统整体规划和设计，包括对供配电、暖通空调、给排水、电梯、
照明、消防、安全防范系统等进行远程监督控制，并预先编写了物业设备的运行规范，设备
监视控制的内容包括：设备自动启停控制、运转状态、温湿度控制、风阀开度控制、自动倒
备、设备报警提醒、电气火灾报警、电梯运行状态、水箱水位监视等；根据外部条件、环境
因素、负载变化情况自动调节各种设备，使之总处于最佳运行状态，并检测并及时处理各种
意外、突发事件，实现对大楼内各种设备的统一管理，协调控制。
结语：
综上所述，建筑智能化系统在商业综合体中的应用非常重要，涉及节能应用、绿色环
保、保障安全、提供有序舒适服务的建造目标。随着电子设备产品的更新换代的飞速发展，
建筑智能化系统将越来越普及，功能越来越强大，成为不可或缺的建筑组成部分。
参考文献：
[1]《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006），中华人民共和国建设部
[2]《综合布线系统验收规范》（GB50312-2007），中华人民共和国建设部
[3]《智能建筑工程质量验收规范》（GB50339-2003），中华人民共和国建设部
[4]《安全防范工程技术规范》（GB50348-2004），中华人民共和国建设部
[5]吴斌：建筑智能化系统的运行和维护技术，中国电力出版社
写字楼物业服务合同阅读
甲方：
联系电话：
乙方：
身份证号码/营业证照号码：
联系地址：
联系电话：
为加强对xx大厦的物业管理，维护业主及全体租户的合法权益和公共秩序，保障物业管理活动中双方当事人的合法权益以及物业的安全与合理使用，创造优良的工作和商业环境，依据乙方与出租方签订的《xx大厦房屋租赁合同》，由甲方负责xx大厦的物业管理服务工作。根据有关法律、法规，在甲乙双方自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方租用位于xx市南山区科技园xx大厦层单元(商铺)，面积共计㎡的物业管理服务事宜签订如下协议。
一、甲方的物业服务内容
(一)大厦楼宇主体结构的使用管理和日常维护。
(二)业主方配置的空调、电梯、供水、供电、消防、楼宇自动化等大厦共用的设施设备系统的运行与维护。
(三)二十四小时大厦内公共区域的秩序监控与维护。
(四)大厦停车场交通设施维护与车辆停放、进出管理。
(五)公共场所的清洁卫生及垃圾清运。
(六)公共场所园艺绿化的配置与维护。
(七)在装修期间，管理项目除包括上述有关项目的服务外，还包括：
1.对装修图纸的审核;
2.对装修人员和装修施工的管理。
(八)甲方为乙方提供有偿服务项目，有偿服务项目及价格由甲方另行公布《有偿服务价目表》。
二、装修管理
(一)乙方在装修(包括改建、更新)前，必须向物业公司提出申请，甲方书面同意后，进场装修手续办理完毕，方可进场，否则甲方有权清理乙方装修工人等离场。
(二)装饰装修过程中产生的装饰装修垃圾由乙方自行清运。不得在公共走廊、楼梯等公共场所堆放装修垃圾;不得将生活垃圾、杂物倒入厕所、管道，否则须负责清理及赔偿损失。
(三)乙方应雇用合格的施工承建商，开工前到物业公司办理装修工人临时出入证，出入证制作工本费为10元/个，出入证保证金为20元/个(施工完毕后，有效期内回收出入证，不计息退还保证金，逾期或证件丢失、损毁均不予退还)。
(四)关于消防安全。乙方二次装修时，对于消防设施及设备进行改建、改动应符合国家消防安全的有关规定，按照甲方装修管理的相关规定办理手续后方可施工，取得消防合格证后方可投入使用。对不符合规定，但又不进行整改的，造成的一切损失和责任应由乙方承担。
(五)乙方在装修时应遵守如下规定：
1.严格按照审批图纸施工，不得擅自更改;
2.不得破坏楼宇主体结构(承重墙)及消防等公共设施;
3.不得在公共地方堆放装修材料、垃圾及杂物;
4.不得将装修废料倒入座厕或下水管道;
5.不得妨碍其它租户，严格遵守物业公司有关装修施工的时间安排;
6.不得擅自从公共电路接驳电源。
三、甲方的权利与义务
(一)对写字楼共用部位、共用设施设备、公共安全秩序维护、环境卫生绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理，确保乙方经营环境的稳定与经营秩序的安定。
(二)负责编制房屋、附属建筑物、公共设施、公共设备、公共绿化的年度维修养护计划并实施。
(三)根据有关规定和政策、结合实际情况，制定写字楼的物业管理规约和写字楼装修手册，并书面告知乙方，有权制止一切违反物业管理规约及装修管理手册的行为;
(四)依据本协议之标准向乙方收取物业管理服务费及其他有关费用;
(五)甲方有权对乙方租赁区域的装修及质量进行监督和检查。如乙方未按图纸设计或
违规施工时，甲方有权要求乙方停工整改或恢复原貌，由此而造成的经济损失由乙方自行承担，甲方概不负责;
(六)在事先征得乙方同意后甲方方可进入乙方租赁区域内检查公共设施设备的使用情况。如遇突发或紧急事故时甲方可不征的乙方的同意进入乙方租赁区域内进行抢修，乙方不得阻止，但事后必须进行情况说明;
(七)发生紧急情况或突发事件时，甲方有责任采取应急措施，保障楼内人员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失;
(八)按以上约定内容向乙方提供良好的物业管理服务。
四、乙方的权利与义务
(一)有权要求甲方做好大厦的物业服务工作，保障设施设备的良好运行。
(二)监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理有关问题向甲方提出意见及建议。
(三)按时足额缴纳物业管理服务费及水电费、空调维护费及其他费用。
(四)按照安全、公平、合理的原则，正确处理写字楼内的通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法利益。
(五)负责租赁单元内专用部分设施设备(如：租赁单元内的电源线路、灯光照明、插座、自行增加的空调盘管风机、卫生间水表后的给排水设施设备等)的维修维护保养工作。
(六)乙方进驻写字楼后，不得私自改变建筑原貌，不得拆除幕墙玻璃的安全护栏，未经甲方同意不得占用、损坏写字楼的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，经甲方同意后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，乙方应给予赔偿。
(七)未经甲方批准，乙方不得更改、迁移或增大水、电用量装置或空调的负荷，如擅自接驳、改动、迁移用电装置及负荷，由此而造成的一切损失将由乙方全部承担，并承担相应的法律责任。
(八)加强安全防范意识，应加强防火、防盗等事项，因此导致财产损失的由乙方自行承担。
(九)自觉遵守大厦《管理规约》的相关规定，不得在粤美特大厦内从事与法律、法规相违背的行为。
五、财产安全
(一)甲方对乙方的财物及人事安全不承担保管、保险责任;
(二)乙方有贵重物品必须存放于租用房屋内的，建议购买相应的财产保险。
六、物业服务费用
(一)物业管理费收费标准为元/平方米/月。合同期满后物业管理费据市场情况可适当调整，乙方应按时支付该费用，物业管理公司收到乙方款项后应出具发票。
(二)停车费：停车场月卡及临时停车收费参照政府指导价，合同期内会随政府指导价及市场行情调整。
(三)空调维护费用按全年收取，收费标准为每月元/平方米，自年月开始计收。
(四)合同期内乙方自用水、电费、垃圾处理费由甲方代收、代缴，水电费、垃圾处理费将随着政府的水价、电价的变动而作调整(电价按供电局普通用电类别——商业、服务业用电收费标准+电损成本+变压器基本电费测算;水价按商业用水收费标准+二次供水用电损耗测算)。现阶段水费单价综合测算为3.53元/m³，排污费单价为1.20元/m³，垃圾处理费单价为0.27元/m³;电费单价综合测算为1.50元/度。
(五)承租物业楼层的公共水费、排污费按乙方在本楼层中的面积比例收取(针对分层出租的楼层);乙方租赁全层的，则整层公共水费、排污费由乙方承担。
(六)专项维修基金为每月0.3元/平方米(专项维修基金依据政府规定标准收取，此费用按相关规定只提供收据)。
(七)乙方入驻应签署《物业服务协议》等文件，并一次性缴交本物业交付之日起三个月(20xx年月日-月日)的物业管理费共计人民币万仟佰拾元(￥元)整。
(八)乙方应于本物业交付之日起5日内，按元/单元的标准向甲方缴纳总计人民币元整(￥元)的室内水电费周转金，甲方收到乙方支付的周转金后，应向乙方开具收据。乙方退租手续办理完毕，结清费用后，周转金不计利息退还。
七、费用的缴付
(一)乙方须于每月10日前交纳当月的物业服务费及上月空调费、水电费等。如遇节假日，则相关费用支付日期顺延至节假日后的第一个工作日。
(二)乙方如延期缴付上述各项费用，每逾期一日应按欠缴总额的万分之三的标准向甲方支付违约金。乙方如超过15天未缴纳上述费用或其中的一项，甲方有权采取停水、停电等一切必要措施，直至乙方缴清拖欠的费用和违约金为止。
(三)甲乙双方约定通过银行转账或现金的方式缴纳物业管理的有关费用：
开户银行：
帐号：
收款单位全称：
八、协议期限
本协议有效期为乙方与出租方的租赁协议规定的有效期一致。协议期满后，双方若无异议，本协议以业主续约年份每次自动顺延。如任何一方提出异议，双方应本着友好的态度协商解决。
九、其它事项
(一)协议双方可对本协议的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
(二)本协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
(三)本协议在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，若协商不成时，任何一方可向当地人民法院起诉。
(四)协议正本一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等效力。
甲方(盖章)：
代表(签署)：
乙方(盖章)：
代表(签署)：
日期:
写字楼物业服务合同参考
甲方：
乙方：
甲、乙双方友好协商，订立本协议如下：
一、物业管理协议签订
1、甲方使用区域为 座 单元，本单元的建筑面积为 平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。
2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物业费及其它
1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费( 个月)，计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，及物业费保证金(相当于 个月物业费)人民币(大写) ，人民币(小写) 元，共计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求办理各项手续。
3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。
4、物业费为每 个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。
5、乙方开户行：
乙方账号：
6、其它费用：
甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：
(1)自用电费(1.0元/度)
(2)电话初装费及资源占用费
(3)网络初装费及使用费
(4)工作时间以外的空调制冷使用费(详见空调加时收费标准)
加时空调收费标准
a、1300平方米以上按：每天(8小时)每平方米0.32元收费，但最高收费不超过3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小时)每平方米0.1681元收费
c、1000平方米以下按：每天(8小时)1200元收费
d、无特殊情况加时空调开启时间为8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的权利和义务
1、甲方有权根据本协议及乙方制定的一切有关该房产的规章制度的规定，使用该房产协议区域及按规定使用公共区域及公共设备。
2、甲方有权监督乙方各项管理规章的实施。
3、甲方有权向乙方投诉管理服务方面问题。
4、甲方有义务服从乙方的管理，同时甲方须保证其雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中遵守本协议及大厦的相关规定。甲方的雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视作甲方自身的行为，并由甲方承担相应的责任和费用。
5、甲方置于该房产内财产的相关保险事宜由甲方自行解决或委托乙方协助办理，费用由甲方承担。
6、甲方同意乙方(或乙方授权的人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况下，未经事先通知)进入该房产巡视，检查该房产内部各部分状态或处理紧急事项。需由甲方负责进行的维修，甲方应根据乙方(或乙方授权的人)的要求立即自行出资予以维修;否则乙方(或乙方授权的人)有权代为维修，所需费用由甲方承担。如甲方拒绝承担此费用，乙方有权从物业费保证金中扣除。需由乙方负责进行的维修，乙方应立即派人进行维修，由此对甲方置于该房产内的财产造成损坏的，乙方承担相应赔偿责任。
7、甲方进驻大厦后，不得私自改变建筑原貌，未经乙方允许不得在楼外及楼内公共空间、墙面张贴设置广告、标牌等，不得影响建筑物内外景观，不得以任何形式占用楼内公共空间。
8、如果甲方对使用单元进行装修，应提前向乙方申请，经审核通过，并与乙方签订相关的装修管理文件后，方可施工。
9、因甲方对该房产使用、管理、维护不当等原因而致他人财产或人身受到损害时，甲方应自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损失及后果。
10、甲方不得在大厦内进行非法活动，不得进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动。如有上述行为，乙方有权终止与其的一切协议。
11、甲方有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。如发生上述情况，经乙方书面警告2小时内不予清理，乙方有权予以制止、清理，并向甲方征收清除费。如甲方拒付清理费，乙方有权从物业费保证金中扣除。如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。
12、甲方不得在楼内存放任何易燃易爆、剧毒等危险品，以及进行任何危害楼宇和人员人身安全，或引致投购保险失效或使保险费增加的活动。
13、未经乙方批准，甲方不行擅自更改、迁移或增大用电水装置或空调的负荷。用电量超过大厦提供的基本电量，甲方应交纳空调及超出部分的电贴费及相应的工程改造费用。
14、甲方须服从大厦广场管理人员的管理，按规定存放车辆。违反规定者，广场管理人员有权以纠正和制止。
15、甲方有义务爱护使用单元和楼宇内外的一切设备设施，因甲方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由甲方承担。
16、甲方入住时对房屋有装修要求，应向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方同意后方可进行装修。进场装修的施工队伍应具备合格资质条件，经乙方同意后方可入场施工，并接受乙方的监督检查。甲方租赁合同期满或终止后，甲方退出房屋时，装修应保持完好，不得破坏或拆走，否则乙方有权要求甲方赔偿。
17、由于甲方系统设备出现故障而对甲方设备财产造成的损坏或损失，由甲方自行保险承担。乙方不予负责。
四、乙方的责任和义务
1、乙方有权对大厦进行有效的管理，制定管理规章和收费标准、违约处理标准，建立健全财务管理制度，并根据日常管理运伯，建立一套完整的工作程序，并在实践中不断完善。
2、乙方有权检查、视察大厦。乙方(或乙方授权的人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况)可以进入该房产巡视，检查该房内部各部分状态或采取各种措施处理紧急事项，甲方不得以任何理由进行阻挡。
3、如果甲方未征得乙方的允许私自装修，或装修时违反装修规定，要求甲方将装修单元恢复原貌，由此发生的修复费以及对乙方造成的损失费全部由甲方承担。情节严重或拒不服从管理者，乙方有权终止与其签订的一切合同并无偿保留甲方所付物业费保证金及利息，甲方装修期间，乙方有权进入装修单元，检查装修是否按规定正常进行。
4、乙方负责大厦内部公共区域和外部周边环境的清洁卫生。
5、乙方负责大厦的保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，做到发现问题及时处理。
6、乙方负责大厦公共设备设施的维护、保养工作。其中所有高档仪器设备由专人负责，制定标准的操作程序，对有关人员定期培训。非由大厦或物业管理公司提供的设备设施，乙方不负责其维护、维修。
7、乙方负责大厦的绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境。
8、乙方有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向有关单位或人员征收清除费或违约金。
9、乙方负责控制和安排大厦广场内所有车辆的停放，并有权拖离所有违反规则停放车辆。
10、发生紧急情况和突发事件时，乙方有责任采取应急措施，保障楼内员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失，
11、乙方应认真对待客户投诉，凡属管理责任问题要及时解决，并将解决结果通知客户;凡近期无法解决的，乙方负责向甲方解释。
12、乙方应做好各项配套服务。
13、乙方须接受甲方的监督检查。
五、违约责任
1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任;给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。
2、若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付。甲方逾期7日未能缴付，甲方须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金;一个月未付，甲方的物业费保证金乙方不予退还。
3、甲方未经乙方许可，进行的装饰、装修造成了对原建筑物的改动，甲方须按原建筑物造成的2-5倍支付违约金。
4、甲方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，乙方除有权向甲方收取清理费。
5、若乙方在甲方未有违约的前提下，单方面提前终止协议，则乙方需向甲方双倍返还所收保证金;若甲方提前终止本协议，乙方不予返还甲方所缴纳的保证金及利息。
六、不可抗力
由于地震、台风、暴雨、火灾、战争以及其他不能预见情况，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真的方式通知一方，并在15日内提供不可抗力详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效证明文件。此项证明文件应由双方协议解决是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。
七、法律适用与争议的解决
1、本协议的订立、效力、解释和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖。
2、因执行本协议发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决;如果协商不能解决，任何一方可提交由所在地海淀区法院解决。
八、附则
1、若本协议部分条款根据法律规定成为无效、非法或不能执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性不受影响。
2、未尽事宜，由甲乙双方另行签定补充协议作为本协议的附件。本协议及相关附件和乙方关于管理该房产和广场的各项规章制度是本协议不可分割的组成部分。
3、本协议以中文为准。
4、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。
5、本协议自签字盖章之日起生效。
甲 方： 乙 方：
授权人： 授权人：
日 期： 日 期：
写字楼物业管理委托合同范本
甲方(委托方):_____业主管理委员会
乙方(受委托方):_____物业管理公司
为加强_____小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据_____市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议，以便共同遵守。
第一条 物业管理内容
1、甲方将位于_____区_____路的_____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
2、管理事项包括:
(1)房屋的使用、维修、养护;
(2)物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车、房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修、养护和管理;
(3)清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娱活动场所;
(6)便民服务网点及物业范围内所有营业场所;
(7)车辆行使及停泊;
(8)物业档案管理;
(9)授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二委托物业管理形式
承包经营、自负盈亏。
第三条 物业管理期限
委托管理期限为_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四条 双方权利、义务
1、甲方权利、义务:
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的__%)__平方米给乙方，按月租金_元租用，并负责办理使用手续;
(4)给乙方提供管理用房__平方米(其中办公用房__平方米，员工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(7)对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理:包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2、乙方责任、权利、义务:
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
第五条 其他事项
1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。
3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法裁决。
5、本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6、本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7、本合同自签订之日起生效。
甲方签章:乙方签章:
在销售额下滑同时租金又明显上涨的市场环境下，SOHO中国及时地告别原来的散售模式，转为持有旗下项目。未来3年公司开发的150万平方米物业，只有少量住宅可供出售。估计5年后，这些物业每年将会带来至少40亿元的租 金。
潘石屹告诉《第一财经周刊》：“公司现在的策略是越来越多地持有商业项目。”执行总裁闫岩表示：“这5个项目只有前门大街的全部完成了，其他都在施工状态，大概都需要两三年时间完工。”
过去半年，市场变化让SOHO中国的利润骤降65%，潘石屹在5月第一次主动加大自持物业比例，当时的目标是占到未来三年开发总量的43%，涉及到5个项目中的64万平方米。但是，整家公司此时仍然在为2010年年中规划的以设计及资产投融资的轻资产公司模式努 力。
直到7月23日，潘石屹仍然如此打算。当天有人在上海问他为什么不干脆全部持有？他称，“公司不能如此急转弯”；如果持有太多的量，会降低公司原有的优势—比如建筑设计水平和造型独特的优势。而这些正是支撑他们轻资产公司梦想的基础。
可是，在26天之后，潘石屹还是决定顺应市场变化。这一转变也将让SOHO中国成为一个典型的重资产公司。
在SOHO中国急转身的26天时间里，潘石屹跟往常一样旅游、跑步、发微博、视察项目。唯一不同的是，他开始为8月中旬的年中报告做准备。他在这26天里见了大量投资者。
自SOHO中国2007年上市以来，投资者对SOHO中国的要求一直未变，那就是多赚钱、多分红。大多数时候，SOHO中国都做到了。除了刚刚过去的一年半时间里。2011年，SOHO中国的年销售额还未达到预定销售目标的一半。今年的前6个月情况更糟糕，连盈利也开始大幅下滑。
可以想象投资者有多么失望。尤其在年初，SOHO中国为他们勾勒了美好的前景。那时候，潘石屹和张欣乐观地将全年销售目标定为230亿，是2011年销售额的两倍。但是6个月后，他们尴尬地发现销售陷入停滞状态。
SOHO中国长期以来依靠的购买群体在2011年同时失了灵。这些人主要是鄂尔多斯富商、山西煤矿业主和温州客。2011年实体经济的不景气让他们大伤元气。潘石屹意识到这一点之后，开始将目标群体锁定为中国新一代中产阶层上。他们有高学历背景、懂投资，最重要的是他们手中也拥有财富。
为了迎合这部分群体，SOHO中国在2011年打散旧有的销售团队，在今年3月重新招兵买马组织新的销售团队。他们中的许多人相比过去拥有更好的学识与眼界，也少了一些狼性；而过去的销售招术—跑到深山野矿中打动潜在买家的野路数现在也行不通了。SOHO中国的楼盘销售就此陷入了僵局。
与此同时，整个租务市场却在持续强劲。SOHO中国分析了旗下新近竣工的4个写字楼，发现租金在过去6个月上涨率超过70%。到处都是满租的写字楼，张欣说，以她从业17年的经验，她从来没有看到过如此低的空置率。如果这些写字楼当初不出售，现在可以为她带回14%的租金回报率，远远高于现在6%的回报率。
以前，商业地产是有相当高门槛的资本游戏。如果不采取散售模式，又没有广拉战线的资金能力，像SOHO中国这种初涉商业地产的小公司很难快速资金回笼。现在SOHO中国则具备了选择商业模式的资格，他们握有150万平方米的商业物业，仅上海就有11个项目。
租金上涨让转型后的公司可以获得稳定的盈利，承担较轻的税负。还有一点好处是，资本市场对公司的估值会更准确。潘石屹说，较之散售模式，基于创造租金收入的模式更容易被资本市场理解。过去，出于对散售模式的不理解和担忧，SOHO中国的市值相较净资产出现60%的折让。
尽管潘石屹宣称公司为转型做了一些准备，比如，在三年前收购了一家物业管理公司，并在两个半月前跟盈石合资成立了商业管理公司，但外界仍然认为此次转型太过仓促，充满不确定性。
以下是xxx为您提供的写字楼物业管理合同范本，希望能够帮到您。
写字楼物业管理合同范本
甲方：
乙方：北京xx物业管理有限公司
甲、乙双方友好协商，订立本协议如下：
一、物业管理协议签订
1、甲方使用区域为 座 单元，本单元的建筑面积为 平方米。(此面积与甲方签定的《商品房买卖合同》或《租赁协议》中所提及建筑面积为同一面积)。
2、甲方应按照本协议，在与《租赁协议书》签约同时与乙方签订《创业大厦物业管理协议》，协议期限自 年 月 日起，至 年 月 日止。
二、物业费及其它
1、甲方根据本协议规定，同意自本协议签订之日起向乙方缴纳物业费(此费用不包含用户自用电费、电话费、网络费、工作时间以外空调使用费等在内)，物业费收费标准为人民币 0.5 元/建筑平方米•日。
2、甲方应于本协议签订之日即日将物业费( 个月)，计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，及物业费保证金(相当于 个月物业费)人民币(大写) ，人民币(小写) 元，共计人民币(大写) ，人民币(小写) 元，一次性支付乙方，并按乙方的要求办理各项手续。
3、物业费保证金在本协议终止后10日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方退还给甲方(不包含利息)。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金，应书面通知甲方。若物业费保证金不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。在合同期内，甲方在乙方自物业费保证金中扣除损失后，须立即将物业费保证金数额补齐至原数额。
4、物业费为每 个月支付一次，在协议有效期内，甲方须于收到乙方书面通知后7日内将物业费交到乙方或指定银行帐号。
5、乙方开户行：建行清华园支行
乙方账号：11001079900053000177
6、其它费用：
甲方除须缴纳物业费外，还须承担下列费用：
(1)自用电费(1.0元/度)
(2)电话初装费及资源占用费
(3)网络初装费及使用费
(4)工作时间以外的空调制冷使用费(详见空调加时收费标准)
加时空调收费标准
a、1300平方米以上按：每天(8小时)每平方米0.32元收费，但最高收费不超过3900元
b、1000平方米以上-1300平方米以下按：每天(8小时)每平方米0.1681元收费
c、1000平方米以下按：每天(8小时)1200元收费
d、无特殊情况加时空调开启时间为8：30分-17：30分
(5)其它
三、甲方的权利和义务
1、甲方有权根据本协议及乙方制定的一切有关该房产的规章制度的规定，使用该房产协议区域及按规定使用公共区域及公共设备。
2、甲方有权监督乙方各项管理规章的实施。
3、甲方有权向乙方投诉管理服务方面问题。
4、甲方有义务
服从乙方的管理，同时甲方须保证其雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中遵守本协议及大厦的相关规定。甲方的雇员、访客及其受甲方许可进入大厦内的人员在使用、管理、维护该房产过程中的失责行为、违约行为、侵害行为，均视作甲方自身的行为，并由甲方承担相应的责任和费用。
5、甲方置于该房产内财产的相关保险事宜由甲方自行解决或委托乙方协助办理，费用由甲方承担。
6、甲方同意乙方(或乙方授权的人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况下，未经事先通知)进入该房产巡视，检查该房产内部各部分状态或处理紧急事项。需由甲方负责进行的维修，甲方应根据乙方(或乙方授权的人)的要求立即自行出资予以维修;否则乙方(或乙方授权的人)有权代为维修，所需费用由甲方承担。如甲方拒绝承担此费用，乙方有权从物业费保证金中扣除。需由乙方负责进行的维修，乙方应立即派人进行维修，由此对甲方置于该房产内的财产造成损坏的，乙方承担相应赔偿责任。
7、甲方进驻大厦后，不得私自改变建筑原貌，未经乙方允许不得在楼外及楼内公共空间、墙面张贴设置广告、标牌等，不得影响建筑物内外景观，不得以任何形式占用楼内公共空间。
8、如果甲方对使用单元进行装修，应提前向乙方申请，经审核通过，并与乙方签订相关的装修管理文件后，方可施工。
9、因甲方对该房产使用、管理、维护不当等原因而致他人财产或人身受到损害时，甲方应自行解决由此而引发的纠纷，并自行承担由此而导致的损失及后果。
10、甲方不得在大厦内进行非法活动，不得进行任何妨碍或侵扰其他用户的活动。如有上述行为，乙方有权终止与其的一切协议。
11、甲方有义务保持楼内整洁，不得在公共区域内堆放货物或杂物。如发生上述情况，经乙方书面警告2小时内不予清理，乙方有权予以制止、清理，并向甲方征收清除费。如甲方拒付清理费，乙方有权从物业费保证金中扣除。如甲方因特殊情况，需临时占用公共空间，甲方须提前向乙方提出申请，得到乙方批准后，按乙方批准的物品存放地点和存放期限统一存放。
12、甲方不得在楼内存放任何易燃易爆、剧毒等危险品，以及进行任何危害楼宇和人员人身安全，或引致投购保险失效或使保险费增加的活动。
13、未经乙方批准，甲方不行擅自更改、迁移或增大用电水装置或空调的负荷。用电量超过大厦提供的基本电量，甲方应交纳空调及超出部分的电贴费及相应的工程改造费用。
14、甲方须服从大厦广场管理人员的管理，按规定存放车辆。违反规定者，广场管理人员有权以纠正和制止。
15、甲方有义务爱护使用单元和楼宇内外的一切设备设施，因甲方的责任造成的损失和由此引发的一切费用由甲方承担。
16、甲方入住时对房屋有装修要求，应向乙方提出书面申请并同时报送装修方案，经乙方同意后方可进行装修。进场装修的施工队伍应具备合格资质条件，经乙方同意后方可入场施工，并接受乙方的监督检查。甲方租赁合同期满或终止后，甲方退出房屋时，装修应保持完好，不得破坏或拆走，否则乙方有权要求甲方赔偿。
17、由于甲方系统设备出现故障而对甲方设备财产造成的损坏或损失，由甲方自行保险承担。乙方不予负责。
四、乙方的责任和义务
1、乙方有权对大厦进行有效的管理，制定管理规章和收费标准、违约处理标准，建立健全财务管理制度，并根据日常管理运伯，建立一套完整的工作程序，并在实践中不断完善。
2、乙方有权检查、视察大厦。乙方(或乙方授权的人)在合理的时间内，经事先通知(或在紧急情况)可以进入该房产巡视，检查该房内部各部分状态或采取各种措施处理紧急事项，甲方不得以任何理由进行阻挡。
3、如果甲方未征得乙方的允许私自装修，或装修时违反装修规定，要求甲方将装修单元恢复原貌，由此发生的修复费以及对乙方造成的损失费全部由甲方承担。情节严重或拒不服从管理者，乙方有权终止与其签订的一切合同并无偿保留甲方所付物业费保证金及利息，甲方装修期间，乙方有权进入装修单元，检查装修是否按规定正常进行。
4、乙方负责大厦内部公共区域和外部周边环境的清洁卫生。
5、乙方负责大厦的保卫、消防工作，定期组织有关方面的宣传教育，做到发现问题及时处理。
6、乙方负责大厦公共设备设施的维护、保养工作。其中所有高档仪器设备由专人负责，制定标准的操作程序，对有关人员定期培训。非由大厦或物业管理公司提供的设备设施，乙方不负责其维护、维修。
7、乙方负责大厦的绿摆绿化，创造优美、舒适的工作环境。
8、乙方有权清除、拆除任何不符合管理规定的建筑物、安装物以及公共区域摆放的货物或杂物，并向有关单位或人员征收清除费或违约金。
9、乙方负责控制和安排大厦广场内所有车辆的停放，并有权拖离所有违反规则停放车辆。
10、发生紧急情况和突发事件时，乙方有责任采取应急措施，保障楼内员生命财产安全，最大限度减少各方面的损失，
11、乙方应认真对待客户投诉，凡属管理责任问题要及时解决，并将解决结果通知客户;凡近期无法解决的，乙方负责向甲方解释。
12、乙方应做好各项配套服务。
13、乙方须接受甲方的监督检查。
五、违约责任
1、双方均应遵守本协议的各项规定，任何一方违反本协议的规定，应承担违约责任;给对方造成经济损失的，还应赔偿损失费。
2、若甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付。甲方逾期7日未能缴付，甲方须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金;一个月未付，甲方的物业费保证金乙方不予退还。
3、甲方未经乙方许可，进行的装饰、装修造成了对原建筑物的改动，甲方须按原建筑物造成的2-5倍支付违约金。
4、甲方违约在公共区域堆放货物、杂物或加建建筑物，乙方除有权向甲方收取清理费。
5、若乙方在甲方未有违约的前提下，单方面提前终止协议，则乙方需向甲方双倍返还所收保证金;若甲方提前终止本协议，乙方不予返还甲方所缴纳的保证金及利息。
六、不可抗力
由于地震、台风、暴雨、火灾、战争以及其他不能预见情况，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而致影响任何一方不能履行本协议或不能按本协议约定的条件履行本协议时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以电报或传真的方式通知一方，并在15日内提供不可抗力详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行的理由的有效证明文件。此项证明文件应由双方协议解决是否解除本协议，或者部分免除履行本协议的责任，或者延期履行本协议。
七、法律适用与争议的解决
1、本协议的订立、效力、解释和争议的解决均受中华人民共和国法律管辖。
2、因执行本协议发生的或与本协议有关的一切争议，双方应通过友好协商解决;如果协商不能解决，任何一方可提交由所在地海淀区法院解决。
八、附则
1、若本协议部分条款根据法律规定成为无效、非法或不能执行，则本协议其他条款的有效性、合法性和可执行性不受影响。
2、未尽事宜，由甲乙双方另行签定补充协议作为本协议的附件。本协议及相关附件和乙方关于管理该房产和广场的各项规章制度是本协议不可分割的组成部分。
3、本协议以中文为准。
4、本协议一式四份，甲乙双方各执二份，具有同等法律效力。
5、本协议自签字盖章之日起生效。
甲 方： 乙 方：北京xx物业管理有限公司
授权人： 授权人：
日 期： 日 期：
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1、拉客：这是家装公司最常用的营销方式，也是最廉价的营销方式。一般用低底薪+高提成的方式请几个业务员（有的甚至无底薪），直接到小区发传单拉客户。通常的做法就是告诉客户“我们公司免费设计，价格低，施工质量挺不错的，先来看看吧，我们可以先免费设计方案给您！”
2、工地推广：这是家装公司最有影响力的营销方式，俗称“口碑营销”。当某小区有公司的施工工地时，家装公司会派一个业务员在这个小区里面巡逻，通常告诉客户“广告打得多，不如实际看一看我们的工地”。此方法的成功建立在精湛的施工工艺，优秀的工地管理水平上。
3、电话行销：这是客户最头疼的方法。一般业务员通过售楼小姐、物管公司的人搞到客户的名单，然后不停地打电话约客户上门。有的甚至是买名单，名单买到之后再转手好几次，已经把市场过渡透支了，客户非常厌烦这种方式。
4、样板房推广：它不同于上文所述的“工地推广”。这种方式由于占用家装公司的流动资金，一般只针对重点楼盘实施。家装公司买下该小区的一套房子，然后自行装修。装修公司利用自己是业主的优势向客户推广。一段时间之后将该房屋出租或套现，效果较强，但风险大。
5、小区促销活动：这是家装业迅猛发展的产物，物业公司觉得家装公司利润高，眼红了之后想出的方法。美其名曰“为客户把关！”，实质就是收进场费。交付期间，物业公司组织家装公司进行现场免费咨询的促销活动。这种拦截方式类似于大卖场的终端促销，注意利用各种宣传方式，横幅、刀旗、X展架、易拉宝等等，尽量抢占业主的第一视角，充分利用小区的纵深，最大化地扩展公司形象的陈列面。另外，公益广告牌（绿化带提示牌、楼层公益提示牌、车库入口提示牌、门卫的遮阳伞、信箱提示广告等）也是很不错的宣传工具，要注意多加利用。
6、小区公益活动：家装公司和物业管理联合起来，以“业主联谊会”的形式召开户型会、工艺讲座，一般选取小区的会所进行，但高档的楼盘会选择星级酒店。这种方式比较受欢迎，成功之处在于你的户型设计的如何，你的工艺讲座是否吸引消费者。
7、设立分公司：家装业门槛低就体现在此。在小区里面租一个门面房或者就租个房子，一台电脑，一台打印机，2个人就开设分公司了。可以借助物业公司指定装修公司的名义，但现在做的太多了，消费者逐渐不信任了。
8、网络拦截：这种方法是借助科技手段，像南京一些著名的网站设有论坛，其中有各小区的专版（如金色家园版、圣淘沙版），业务员上网后以各种方式发信息联系业主，不过这种信息传递的方式一定要巧妙，要抓住网络各专版的有影响力的人（可参考我的文章“家装营销之网络营销”）
9、写字楼终端拦截：也是借助科技手段，针对中高端目标客户，利用写字楼液晶多媒体网做液晶广告进行客户拦截。这种方式可影响白领客户，尤其需要重点考虑的是家装公司云集的写字楼宇，一定要增加播出频率。另外，拦截方式一定要丰富，多利用写字楼的地势和标识进行拦截，如标牌、公益指示牌等，甚至你可以专门派人发资料。
家装业终端拦截的策略
了解了家装终端拦截的方式，接下来要根据实际情况，选择适当的策略进行终端的拦截。整合营销告诉我们：平等地对待各种工具，并有效地加以组合才能产生最大的效果。
知己知彼，百战不怠
很多家装公司的策划案很漂亮，但总是不成功，于是很多人总在抱怨各种各样的原因。究其原因，大多数是没有做好调研工作导致选择了错误的拦截策略。正确而详细的调研应注意以下几类：
楼盘情报的收集
为什么要先提出这点呢？很多人都认为，做终端我怎么可能不去了解楼盘的信息呢？这里我提出的是收集情报而非信息资料。
情报细分为：
开发商的信息，包括联系人、联系电话、楼盘广告资料。收集楼盘广告主要是能了解该楼盘的消费群定位，消费购买意向（自己居住还是投资）。
物业管理的信息，包括主要联系人和电话，注意，物业的保安队长和财务人员也应列入联系名单，
小区的信息，包括小区的建筑类型（别墅、普通公寓等），本次交付的户数、时间、期数、周边的交通、价格、主力户型。样板房的了解也非常重要。例如，某些楼盘的样板房是台湾或者澳大利亚著名设计师设计的，这就有戏了。业主能会去找这些设计师设计吗？国外设计师了解国内人的生活习惯吗？当然不能！这就是一个突破口。
为了更加透彻地了解情报和控制业务员，一般制定“楼盘信息表”，要求信息收集员手绘“小区分布图及人流走向图”，这也是不可或缺的一个环节。
楼盘的广告收集了之后，我们用“楼盘平均价格”、“建筑类型”、“交付数量”、“开发商与物业公司的品牌知名度”四个指标将小区划分为“A类——必须开发”、“B——选择性开发”、“C——放弃”三个类别，以便制定针对性的策略。
本公司情报的收集：
首先，企业自身定位的认识，可通过FAB法则进行。（F——特点，A——优点，B——给客户的利益点）
第二，企业业绩的了解，如果这个小区是该楼盘交付的第二期，企业有无在上期小区中做过工程。
竞争对手情报的收集
同样，我们要了解交付时还有哪些公司同时参加，他们公司的定位是什么？分析他们会采取什么样的手段？他们在该楼盘的业绩如何？设计和质量如何？了解的越多，成功的可能性越大。
兵马未动，粮草先行
在分析完成之后，你是否成竹在胸了？且慢，再看等一下，弹药有了吗？在终端拦截之前，我们要准备好宣传资料。很多营销经理人告诉我，资料就是公司定的，虽然差了点，但现在资料没用完，公司不允许制作新的。是的，这种情况存在的太多了。但是，有了问题，我们就要具体去面对。
公司的宣传资料，一定要做的精美，它就是公司的形象，一定要有吸引力，突出企业的优势。否则，终端拦截的时候，你的资料会被大量的信息所淹没。资料封面要有冲击力，让人过目不忘；或者内容精彩，对消费者有用，可以是公益性的。我原来在企业就把施工工艺全部放上去了，很多消费者没有选择我们装修，但很多人拿着我们的资料去查他们的工地，也从侧面宣传了企业。
在无法改变公司宣传资料的情况下，可以考虑制作小区促销宣传计划单页。你甚至可以用A4纸打印出来，直接塞到业主房子的门缝里，这样他一验房，就会看到你的信息。促销计划要有吸引力，如果是第2期交付的，你可以把前一期做过工程的门牌号写上去，增加消费者选择你的信心，前提是征得他们的同意。
策略先行，整合制胜
小区拦截不是选择一种拦截方式，而是选择合适的方式，整合运用各种拦截手段，以达到最优化的效果。
在完成了上述的准备工作，制定攻击计划，进攻就要开始了！这里要强调的是，营销的层次性。
这里举个我原来制定的开发小区的例子，相信会对你有所启发。在交付前期，利用媒体和物业管理的名义组织公益性活动。内容有：户型解析、家装四大工艺讲解、建材团购活动。
在宣传策略上，我们突出媒体和物业管理为主办方，而我们企业作为被邀请方，这样缓解了消费者的抵触情绪，而我们在通知消费者的时候，很自然就利用了这个优势，我们以物业管理公司的名义发邀请函；电话确认时，我们到物业公司，用他们的电话通知消费者，取得了很好的效果。
活动进行后，我们企业大获丰收。这时候很多企业就觉得满足，而忽视了后期的跟踪开发，后期的持续性开发尤为关键。
我们制定计划的时候，把后期的开发策略具体分为：未签单情况和已签单情况。其中已签单又分为签1户，签5户以上三种情况，制定相应的战术计划。
未签单情况：需要详细分析原因，解决的方法一般有以下几种，1、广告，针对小区的户型，户型分析广告 2、提高物管的扣点，加强公关等等，这里不在赘述。
签1户情况：这时可选择上述的工地营销方式，派一个业务员在工地巡逻。
关键词：系统设计；效果；能耗
Abstract: this article mainly expounds the integration of a building hvac system design, and the result is analyzed.
Keywords: system design; Effect; Energy consumption
中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：
1 工程概况
某项目是一幢多功能大型综合楼。工程占地面积135×103m2，建筑面积约55600 m2 (空调面积约33360 m2)。地下共2层，地下1层为物业管理办公、自行车库、柴油发电机房、锅炉房、热交换站、洗衣房、空调机房。地下2层为各类机房、汽车库、仓库及人防掩蔽体等。地上共14层，首层为商场、银行；2层为商场、服务、展示厅、辅商用；3层宴会厅、餐厅、多功能厅、厨房、会议室；4层为娱乐、健身俱乐部；5层～14层为双塔，A座为酒店客房，B座为写字楼；4层与5层之间有局部设备夹层。5层～14层标准层层高3.70m，办公室内净高2.65m。
目前，除B座写字楼因业主要进行内部功能的修改而暂停建设外，其余约37104m2的工程均已竣工。
2 供热通风空调系统设计
2.1供热系统
1)采用两台蒸汽锅炉(每台蒸发量为1500kg/h)作为大楼供热及生活热水热源。空调、冬季空调加湿、生活热水系统所需的热负荷及热媒参数如下：
空调系统热负荷：12500kW；其供回水温度：60℃/50℃；采暖系统热负荷：1200kW；其供回水温度：60℃/50℃、85℃/60℃；生活热水热负荷：1000kW；供水温度60℃；总热负荷：14700KW。
2)热交换站位于地下一层，供热热水通过热水交换器和二次热水循环水泵，经热水输配管网分配到各空调机组、带再热盘管的VAV末端装置及风机盘管等。
3)供热系统采用闭式系统，并按区域分别设置：4层及以下等公共空间为一区域，5层以上为一区域。
4)供热系统的补水采用软化水，其水处理设备及系统的定压、膨胀装置设置在软化水间。
5)辅助供热：首层商业等房间外区、中庭、大堂及4层游泳馆采用地板辐射采暖，利用热气流上升的原理，密切结合人体舒适感的特点，合理提供舒适的温度环境，减少空调能耗。地下1层设备用房设置暖气片进行值班采暖；首层大堂大门及汽车入口处冬季采用水热热风幕，冬季送热风，夏季送循环风，阻挡室外冷、热空气侵入，节省能耗；人防掩蔽体设常规采暖系统。
2.2供冷系统
1)设计中对直燃式溴化锂吸收式冷水机组和离心式冷水机组两种方案进行了充分的可行性研究，并考虑到下述因素。全年运行费：直燃式溴化锂吸收式冷水机组是离心式冷水机组的1.6～1.8倍。初投资：直燃式溴化锂吸收式冷水机组是离心式冷水机组的1.2～1.3倍。
运行管理：离心式冷水机组更为简单、可靠。因此，本工程采用离心式冷水机组，考虑到A座客房部分夜间负荷，还用了1台螺杆式冷水机组。
2)冷源由设在地下1层的冷冻机房提供。采用3台水冷式离心冷水机组，装机冷量为3868kW/台(1100RT/台)，冷媒为R—134a。一台螺杆式冷水机组，装机冷量为1218kW/台(105RT/台)，冷媒为R—134a。冷冻水供回水温度7℃/12℃，冷却水进出水温度32℃～37℃。冷冻机房包括制冷机组、冷冻水泵、冷却水泵、热交换器及闭式膨胀定压装置等。
3)夜间加班、过渡季节和冬季采用开一台螺杆机为内区空调系统提供冷水。冬季冷却水管及冷却塔采用电热防冻措施。
4)空气处理机组、新风机组空调水系统均为四管制，3层、4层风盘内区单冷两管制外区四管制。
5)A座客房采用四管制方式，以解决不同朝向的冷热不均和灵活的温度调控问题。
6)考虑到B座写字楼标准层平面进深大，有明显内外区之分，经计算，冬季内区仍有冷负荷发生。为此，采用冷却塔和水-板式换热器组合成冬季自然供冷水系统，充分节约能源。
7)B座写字楼采用四管制方式，以解决大开间办公内、外区和不同朝向的冷热不均问题。
8)冷冻水系统均为闭式、一次泵变流量系统，其系统补水采用软化水。
9)冷却塔位于屋顶，其总装机容量为3300m3/h。冬季运行的冷却塔及室外冷却水管道均采用防冻措施。冷却水系统为一次泵水系统。
10)空调冷却水补水：由地下消防贮水池经自动变频给水装置供给。
11)空调冷冻水系统补水：由地下软化水间内的定压、膨胀装置供给。
2.3空调通风系统
1)商场、银行、大堂、餐厅、宴会厅、多功能厅及设置全空气空调系统；厨房设置直流式全空气空调系统；客房、娱乐、会议室、物业管理、办公等设置风机盘管加新风的空调系统；电话机房、消防安全监控中心及楼宇自动化监控中心设置风冷柜式空调系统；计算机中心设置恒温恒湿柜式空调系统；电梯机房、弱电电缆引入小室、UPS间设置分体式空调系统。
2)一层商场中庭采用双侧对喷多股平行射流的气流组织方式，其余均为上送上回或侧送上回的气流组织方式。大堂、大宴会厅采用漩流风口送风。
3)A座客房采用风机盘管加新风的空调系统，屋顶新风机组将新风处理到室内温度的机器露点状态并送至风机盘管出口位置上。
4)B座大开间办公采用变风量空调系统，并实现供冷、供热单独分区控制，有效满足不同运行区域的冷热调节需要，满足人员对空调系统不同温度的需求。空调机房采取集中和分散相结合的布置原则。
变风量末端装置的选择按房间性质的不同，分别采用带风机驱动的串联、并联型末端装置及单风道末端装置。办公室周边区采用带再热盘管的并联型末端装置，内区采用单风道末端装置；每个变风量末端装置的温度传感器控制区域为小于40m2，使房间按实际运行需要，精确调节房间的室内温度，以提高房间的舒适度。与并联型风机末端装置及单风道末端装置相配的空调送风口均采用高诱导比的送风口，与串联型风机末端装置相配的空调送风口则采用常温送风口。中庭的空调送风方式采用喷口送风。
5)根据室内的风口、家具等布置，典型办公室的室内空气温度分布及气流分布的CFD模拟计算结果。模拟计算结果显示，室内空气的温度分布及气流分布均可满足设计要求。
6)根据建筑要求，组合式变风量空调机组分别安装在各楼层的空调机房内。为满足业主对空气品质的严格要求，各机组除根据室内空气的处理要求，配备相应的混合段、过滤段、加热段、表冷段、加湿段、风机段等外，又均配置空气净化段。
7)为满足建筑立面要求，大厦的新风均集中采集。办公室部分为屋顶集中采集，地下室、裙房等部分为首层、设备夹层外墙集中采集。根据通风竖管井断面尺寸及内呼吸式双层玻璃幕墙的通风量要求，办公室部分的新风量标准均大于50 m3/h人。
[关键字]XX花园 项目投资 开发经营
目 录
第一章 前言
一、报告编制目的
二、报告编制依据
三、项目概况
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
二、XX市房地产市场分析
三、有利投资经济形势成因分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
一、投资地块的地理环境
二、XX地区区域分析
三、项目周边主要物业分析
四、XX乡消费者调查分析
第四章 项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章 项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章 项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章 项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章 项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章 项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平衡分析
二、项目敏感性分析
三、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章 结论与建议
第十一章 结束语
第十二章 附录及主要参考文献
第一章 前 言
一、报告编制目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据
1、XX市规划局规划方案；
2、亿房网站
3、国家建设部及XX市颁布的与房地产相关法律与政策；
4、XX市2000房地产年鉴；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
6、XX市新洪泰中介公司提供的资料
三、项目概况 根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：
①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。
②容积率：1.4 其中：多层住宅：6.72万M2
小高层住宅及别墅：4.48万M2
公建面积：0.5万M2
④建筑密度：22.5%
⑤绿化率：40%
（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）
第二章 项目开发经营环境分析
一、2000年国内经济及房地产市场回眸
投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5） 全国房地产开发及销售情况表
2000年实际 比上年同期+% 商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6
商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4 商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1
其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9
占总销售额的比重（%） 79.5 -- 2． 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。 4． 二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。
5． 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）
以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。
二、XX市房地产市场分析
1． 2000年房地产市场 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。
（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。
价格 指数
一季度 1941.8 1000
二季度 1963 1010.9
三季度 2003.93 1031.9
四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示:
通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。
2．市场特点分析
2.1宏观市场特点： 2．空置商品房消化能力加强。2000年XX房地产市场的销售情况趋暖，市场容量扩大，除可吸纳上市的商品房外，还消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房为150万平方米，2000年新增9万平方米，到2000年底还剩115万平方米，因此在2000年共消化了44万平方米。 4． 房地产二、三级市场联动效应初步显现。2000年XX市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而XX市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。2000年XX市增量房市场交易30010起，交易的建筑面积达244万平方米，而存量房市场交易达到27130起，建筑面积为478.62万平方米。存量房交易的兴起和已售公房的上市交易，大大推动了XX房地产市场的梯级消费需求。
住房一级市场（增量房） 住房二级市场（存量房） 住宅总量 建筑面积 244平方米 478.62万平方米 722.62万平方米 6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。2000年房地产抵押总户数为21647起，比1999年增长122.8%，说明抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房担保公司，2000年全年办理担保业务300起，发放贷款4000万元，其中50%为购买新建商品房的贷款，50%为住房抵押融资。 8、 房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。2000年XX市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。据统计，2000年全市的房交会，共销售商品房5662套，成交面积86.31万平方米，成交金额13亿元；二手房成交1681起，成交面积15万平方米，成交金额1.3亿元；办理权证1876起；办理抵押、按揭245起。
2． 2微观市场特点 2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。而面积大都在90-120平方米之间。
3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2000年销售的一个新变化。
4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利。例如：统建千禧园，从2000年11月开始销售，顶楼已经全部销售完毕。
5．从价格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位在1300-1400元/平方米之间。
6．从楼盘设计上看，2000年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2000年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。 8．从楼盘配套设施来看， 2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。例如百步亭花园，不仅远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等基本配套一一健全，引进了XX名校育才小学附属一分校，把教育嫁接到小区内部，利用育才雄厚的师资力量，帮助业主解决了子女的就学和受教育问题。 10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。例如蓝湾俊园项目，运用了多种宣传手段，在江城刮起了一阵蓝湾旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了蓝湾的业主。
11、 从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。
2000年XX房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。
3．3分类物业特点
据《武房指数》统计，2000年四个季度，XX市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：
从以上数据可以看出，2000年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。通过上图进行简单的回归分析可知，在2001年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。
住宅 1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；
2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种，价格比1999年上涨3.1%；我市经济适用房均价在1300元-1400元/平方米之间；
3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势，在都市花园、丽岛花园的带动下都有反弹的迹象，价格较1999年上涨5.6%，成为新的市场亮点。
写字楼 1．建设大道上自青年路，下至香港路一带是XX市高档写字楼最密集的地方。汇集了招银大厦、建银大厦、新世界国贸大厦、信合大厦、瑞通广场等众多的高档写字楼。该地段真正是我市“寸土寸金”的黄金地段，平均售价在7580元/平方米 ，平均月租价为60元/平方米，平均入住率为60%左右。
2．解放大道至武胜路这一地段也是我市中高挡写字楼较密集的地段，XX广场、泰合广场、中原大厦、化工大厦、良友大厦。平均售价为5036元/平方米，平均月租金为33.8元/平方米，入住率为55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿线。中商广场、发展大厦、中南大厦、江天大厦、汇通大厦、亚贸广场，该地段平均售价为4091元/平方米，平均月租价为35.9元/平方米，入住率达70%。
5．宝丰路、汉阳地区。平均售价为3810元/平方米，平均月租价为30元/平方米，平均入住率为80%左右。
加入WTO后随着外商外资企业的进入，会消化一部分的空置写字楼，因此我市的写字楼市场会有一定的改观，但写字楼市场的整体走强还要靠我市宏观国民经济的拉动。
商业服务用房
2000年已经遏制了下滑趋势，开始反弹走强。主要得益于2000年市政府所进行的一系列改造建设工程如：江汉路改造为步行街，洪山广场、鲁巷广场、首义广场的设立等等，这些都为百货销售服务业带来了巨大的商机，也为商业服务用房的发展提供了机会。我市2000年新开大型商场2家——庄胜崇光和鲁巷购物广场，百年老店中心百货重新市场定位，重新改变形象，武商三家店连为一体形成商业城，这些都刺激了商家对商业服务用房的需求，促使商业服务用房价格回涨。2000年汉正街也提出了二次创业，大夹街商城500个商铺全部发售完毕。但由于还有部分地区的商业用房没有配套支持，没有形成规模，空置现象还是比较严重，经济效益不好，价格很低，比如徐东路上的商铺。
从以上资料可以看出，XX市房地产市场环境是良好的，各类物业正朝着有利的方向发展，尤其是住宅投资，将得到进一步发展。
3．2001年及未来XX市房地产市场展望2000年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。因此2001年也是XX市房地产发展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。
3．继续加强经济适用住房的建设，并在2001年XX市将建立起经济适用房的审核机制。经济适用房的总量在与商品房协调发展的基础上实现三个控制：一是销售对象的审核控制；二是完善价格审核控制，三是面积标准的控制。
4．2001年，XX市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。
5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。
6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。
7．积极推进XX市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。
另据专家预测，2001年房地产价格的大趋势是上升，但上升幅度不强，呈“软升“状态。
支持软升的主要有以下因素，首先是多项房地产扶持政策联动将拉动房价上扬，2001年这些能影响房市的政策主要有：住房分配体制改革，住房供应体制的重大调整，二手房交易市场的进一步开放，住房金融培育和加快发展，加强住宅产业化，提高住宅建设整体质量等，这些政策极有可能将住房的巨大潜在需求转化为有效需求。
另外银行的多次降息也有利于居民增加对住房的投资，住宅消费的可能性和市场将会扩大，加上有关金融政策措施的实施，也会对房地产起推动作用，如2000年国家加大住房公积金的归集力度，重点发展住宅组合贷款业务，延长按揭期限，完善住房贷款保障等，都对促进市场消化，提高市场价格起到积极作用。（《长江日报》2000’9）
(三)有利投资经济形势成因分析
（一） 国家宏观经济的影响 （二） XX市经济发展势头良好 （三）全国整体房地产市场发育发展情况良好 11月，空置面积分类指数值为98.18点，明显低于去年同期104.82点的水平。 今年前11个月，商品房空置面积的增长速度为11.8%，当月净增空置面积169万平方米。 在销售持续升温的推动下，商品房销售价格稳中趋升。截至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2091元，同比增长2.2%，是下半年以来的最高增幅。其中，商品住宅销售价格为每平方米1962元，比前10个月增加47元。 今年，房地产开发投资明显快于同期基本建设和更新改造投资增长速度。今年前11个月，全国完成房地产开发投资3744.3亿元，同比增长24.11%，增幅比去年同期提高3.7个百分点，房地产开发投资占固定资产投资比重达20.6%。 受房地产开发与销售快速增长的影响，土地开发面积明显高于去年同期。前11个月，全国累计土地开发面积5337万平方米，同比增长36.9%。
（三） 积金归集、商业银行住房贷款的有力支持
据统计，今年全市公积金归集额为5亿元，超过政府4.5亿的目标，公积金使用4.86亿元，截止今年，公积金历年累计归集额为22亿元。另外，商业银行住房贷款的程序简化、贷款额度的加大及贷款年限的延长都为启动房地产市场个人消费创造了条件。
在充分的资料基础上，综合上述房地产投资环境分析和经济形式成因分析，可得出结论：国家宏观经济形式是可喜的，与房地产有关的政策和法规有利于房地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说XX花园项目在投资机会选择决策、地段选择决策这两个方面是有充分科学根据的。
第三章 项目周边物业市场调查分析
项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境，XX地区区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，XX地区住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。
该项目位于XX区XX乡，现在先对XX区房地产市场作简要的概述。下图表是XX区2000年的房地产价格和指数：
XX区价格 XX区指数