时间：2022-02-12 08:52:15
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产税暂行条例，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第二条 凡在本省属房产税开征范围的单位和个人，均应按照《条例》和本细则规定缴纳房产税。
第三条 房产税由单位或个人申报，当地税务机关核实征收。
第四条 房产税纳税义务人的所有房产，包括生产性用房和非生产性用户，不论其是否使用，凡按财政部制定的财务会计制度规定列入“固定资产”的，均应缴纳房产税。
第五条 根据《条例》第三条规定，房产原值一次减除30％后的余值为房产税的计税依据。
没有房产原值作为依据的，由房产所在地的县（市、区）税务局参考同类房产核定。
第六条 根据《条例》第六条规定，对下列房产免征房产税：
（一）纳税单位或个人办的学校、医院、诊疗所、托儿所、幼儿院所使用的能够单独记载价值的房产。
（二）关、停企业在关停期间占用的房产。
（三）基本建设单位和施工企业在施工期间，因施工需要临时修建的房屋和工、料棚。
（四）社会福利单位使用的房产。
（五）因遭受自然灾害和纳税确有困难需要减税，免税的，由当地县（市、区）人民政府核批，并报省税务局备查。
第七条 按《条例》第七条规定，纳税期限定为每年两次征收，每年5月、11月为征收入库期。
房产管理部门、个人出租或自营的房产税，按月缴纳，于次月15日前入库。
个人出租或自营比较集中的房产，房产税可由当地税务机关委托居民委员会代征代缴，按代征的税额付给3％的手续费。
第八条 新建或购买的房屋应于建成或购买后三十日内办理纳税申报登记。如新建房屋竣工决算未作出，应按预算申报纳税，待工程决算作出后，再行结算税款，多退少补。
【关键词】房产税；计缴；关键点
2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个 人（以下统称外资企业及外籍个人），依照《房产税暂行条例》缴纳房产 税。2009年1月12日，财政部、国家税务总局联合下发的《关于对外 资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）文 件就有关事项做了明确规定。需要指出的是，2009年1月1日之前， 外资企业及外籍个人一直执行着《城市房地产税暂行条例》，不少纳税 人对于依照《房产税暂行条例》计算房产税时需要注意哪些问题并不 十分清楚。下面笔者就以下几个问题加以分别说明.
1．关于房产税的征税范围 房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区， 其中，城市是指国务院批准设立的市，具体区域为市区、郊区和市辖县 县城；县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地；建制镇是指经省、 自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；工矿区是指工商业比较 发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建 制的大中型工矿企业所在地.
2.关于房产税的适用税率 房产税以房产的计税余值或租金收入为计税依据，采用比例税 率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按租金收入计征的，税率为 12%。另外，《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的 通知》（财税〔2008〕24号）第二条规定，对个人出租住房，不区分用途， 按4％的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市 场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税.
3.关于房产税对房屋原值的规定 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）第二条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账 簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应 根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规 定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。同时还应注意的是， 《关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通 知》（国税发〔2005〕173号）规定，为了维持和增加房屋的使用功能或 使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和 配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备 等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征 房产税；对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产 原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施 中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值.
另外，《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税 〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下 建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建科 筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋 功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在 其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。自用的地 下建筑，按以下方式计税：一是工业用途房产，以房屋原价的50%~ 60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10% 至30%]×1.2％。二是商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80％作 为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%至 30%)]×1.2％。房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治 区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确 定。三是对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车 场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照 地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四是报批类减免税政策.
现行房产税暂行条例对一些房产规定免税，包括对个人所有非营业用 房产免税。对纳税确有困难的纳税人，条例规定可由省、自治区、直辖 市人民政府确定，定期减征或者免征房产税.
4.关于房产税纳税义务的起止时间 对于新建的房屋如何征税，《关于房产税若干具体问题的解释和 暂行规定》（财税地字〔1986〕8号）第十九条规定：纳税人自建的房屋， 自建成之次月起征收房产税；纳税人委托施工企业建设的房屋，从办 理验收手续之次月起征收房产税；纳税人在办理验收手续前已使用或 出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。而房产税纳税义务截止 时间的问题，《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税 〔2008〕152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发 生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款 的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.
5.关于外币换算的时间点 《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152 号）第四条规定，以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外 籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴 款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币.
【参考文献】
房税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房税征收范围，称房产税“课税范围”，具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
（来源：文章屋网 ）
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，*、*省（自治区）国家税务局：
20*年*月*日，第546号令废止了《城市房地产税暂行条例》。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括*资企业和组织以及华侨、*同胞，以下统称外资企业及外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。为了贯彻落实国务院第546号令，做好外资企业及外籍个人房产税的征管工作，现将有关事项通知如下：
一、加强组织领导，确保政策落实
废止《城市房地产税暂行条例》，对外资企业及外籍个人统一征收房产税，是国务院为深化改革开放和完善体制机制所做出的重要决策，有利于简化税制，进一步适应社会主义市场经济发展的要求；有利于统一税政，公平税负，创造和谐的税收环境；有利于规范税收征管和纳税服务，强化依法治税。各地要充分认识对外资企业及外籍个人统一征收房产税的重要意义，采取有效措施保证国务院第546号令的贯彻实施。要加强对外资企业及外籍个人征收房产税工作的组织领导，结合本地区的实际情况研究制定贯彻落实的具体工作方案；要主动向当地政府进行汇报，争取地方领导和相关部门的支持，形成各部门的共识与合力；要密切关注各方面的反映，有针对性地做好宣传解释工作；要深入基层和企业了解情况、掌握动态，及时研究和解决征管中遇到的矛盾和问题，重大问题要及时向税务总局报告。
二、加强政策宣传，完善纳税服务
各地要加大政策宣传力度，充分利用广播、电视、网络、报纸等途径，将取消城市房地产税、统一征收房产税的意义和政策调整的具体内容向社会进行广泛的宣传，特别是要让外资企业及外籍个人了解政策变化的情况和需要向税务机关进行纳税申报的内容和期限等。要进一步优化纳税服务，加强纳税辅导。基层征收机关要通过发放宣传材料、设立政策解答窗口、开展纳税辅导等方式，使外资企业及外籍个人尽快熟悉房产税的税收政策，掌握房产税的计算方法、申报方式和缴纳程序，帮助外资企业及外籍个人及时准确地进行纳税申报；要为纳税人提供通畅的反映诉求的渠道，认真处理纳税人提出的问题和建议，建立解决问题的工作机制。
三、摸清税源状况，强化征收管理
各地要以对外资企业及外籍个人统一征收房产税为契机，进一步加强房产税的征收管理工作。要完善房产税的税源管理，通过各种方式获取纳税人、特别是外资企业及外籍个人的房产税税源信息，及时更新税源数据库；要开展专门的税源调查，全面掌握房产税税源的总体状况和分布情况，有针对性地提出加强管理的工作措施；要完善房产税的征管办法和工作流程，创新征管手段，切实提高管理质量和效率；要健全和细化房产税的减免税管理办法，严格减免税的审批。
四、做好工作衔接，优化业务管理
各地要迅速组织相关处（科）室做好适用税种变化的工作衔接，确保对外资企业及外籍个人征收房产税工作的顺利开展。原城市房地产税与房产税的管理工作不在同一处（科）室的,相关处（科）室要共同研究做好过渡阶段的各项工作，保证工作不断，秩序不乱。对原城市房地产税的历史卷宗、档案和征管资料，要认真登记，妥善保管。各地要优化房产税的业务管理工作,理顺相关职能部门的分工，合理划分职责，使房产税的管理工作更加规范、统一和高效。
现行税收制度中，与房地产交易相关的税种主要有：房产税、契税、营业税、所得税（个人或企业）、土地增值税、固定资产投资方向调节税以及营业税的各种附加等。在房地产业发展过程中现行交易税收制度对于调控市场、规范交易行为曾经发挥过重要作用。但随着社会经济的发展，税收制度本身的缺陷开始逐渐暴露出来。征税的法律、法规依据多在年以前制定。过去，我国城镇居民中拥有房的极少，社会对于拥有房产者和出租、转让房产的行为存在严重的偏见，出租房屋收取租金在一定程度上被视为不劳而获。这些偏见在税
收制度中反映明显。房产自用税负较轻，转让出租则课以重税。具体表现为税种重复，税率偏高。详见附表。
二、现行房地产交易税制存在的问题
过去的十多年里，房地产业发生了巨大变化。房产总量成倍增加，房价与年相比上涨了四五倍；房改的推行使住房私有程度大幅度提升；购置房产出租已成为城镇居民正常投资渠道之一；各类房产交易的活跃程度远非十多年前的状况可以比拟。现行的从计划经济年代税收体系中演变而来的房地产交易税收制度已日渐落后于房地产业的发展。临近入世，现行房地产交易税收制度的弊端越来越明显地暴露出来，主要表现为：
⒈税种繁多，程序复杂，办事缺乏透明度。
对于房地产买卖，卖方要征营业税及其附加、所得税、土地增值税、印花税；买方要征契税、固定资产投资方向调节税、印花税。房产出租要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等等。税种繁杂，计算程序复杂、办事效率低下。对于名目繁多的税种，专业工作人员操作起来都感觉颇为棘手，当事人更是似懂非懂，不甚了了。
⒉税率偏高，税负沉重。
商品房交易中单位购房或个人购买非住宅要缴纳契税％、固定资产投资方向调节税％、印花税％，合计％；二手房交易中单位售房或个人转让高档住宅及非住宅要缴纳营业税及其附加％，印花税％，合计％，此外，如有所得和增值，还须缴纳所得税和土地增值税。房产出租税率达％以上，据测算，非住宅出租税率最高可达％。过重的税负使得许多房地产交易行为转入地下，逃避管理，反而导致税收流失。如房屋出租主动申请办理租赁合同登记备案的极少，房屋租赁管理工作只有深圳、温州等少数几个城市开展得比较好，大部分城市工情况都不理想，其主要原因之一就是房屋租赁税负太重。
⒊税种交叉，重复征税。
对于房地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，是双重征税。另外买方既征收契税，又征收印花税；卖方既征所得税，又征增值税，属税种交叉，重复征税。
⒋流通环节税负沉重，忽视占有、使用环节的税收。
对于私有住宅，自用不征税，出租即课以重税。非住宅自用只征房产税，出租则要征房产税、营业税及其附加、所得税、土地增值税等，税负成倍增加。流通环节税负繁重，占有、使用环节的税收尚未受到重视。
⒌政策调整不均衡，不同标的之间的税负相差太大。
几年来，国家对房地产税收政策作了多次调整，但未以全面促进房地产业发展考虑。财政部、国家税务总局财税字〔〕号文件下调了普通住宅交易的税负，对于非普通住宅没有作相应调整（普通住宅的概念不明确问题在下文讨论。为便于叙述，笔者暂以非普通住宅一词指代普通住宅以外的包括别墅、度假村等高档住宅以及商店、写字楼、车库等非住宅在内的各类房产）。政策调整不均衡，使得不同标的房地产交易税率相差很大，若再考虑价格差别因素，税负差距更大。这种差距主要表现在以下两个方面：
（）普通住宅与高档住宅、非住宅税负的差距。
以福州市为例，根据财税字〔〕号文件，个人购买普通商品住宅税率包括契税％、印花税％合计％，购买高档商品住宅税率为％，购买商品非住宅税率为％。其中，高档住宅的税率是普通住宅的二倍，非住宅是普通住宅的五倍。号文还规定，居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，使得转让普通住宅与非普通住宅的税率在同样不征所得税和土地增值税的前提下相对差距达一百倍以上，前者为印花税％，后者包括营业税及其附加％及印花税％，合计为％。若考虑所得税和土地增值税差距更大。因为转让普通住宅可以享受免征该两种税的优惠，而转让非普通住宅则没有这一方面的优惠政策。
（）出租住宅与非住宅税负的差距
财政部国家税务总局从今年起下调住宅出租的税负，营业税、房产税税率合计从％下调为％，非住宅（本文源于文秘城:）未作调整仍为％，两者相差达个百分点。后者是前者的倍。
不同标的之间的税负差距太大，不利于整个房地产行业的协调发展。
三、对房地产业几个主要税种的进一步探讨
⒈房产税
房产税的征收依据是国务院年的《中华人民共和国房产税暂行条例》，年月日起施行。该条例规定房产税有根据房产自用或出租，分别采用不同的计征方式。自用的从价计征，按房产价值扣除－％后的％征收；出租的从租计征，按租金总额的％征收；个人自用住宅免征。房产税是一种财产税性质的税，应当不分自用、出租，全面开征。年制订的房产税条例规定就是不分出租自用全部征收，年修改时为推动房改，鼓励居民购买公有住宅，对个人自用住宅免征房产税。现在，时间已过去十多年，情况已发生很大变化，房改已基本完成，阶段性的优惠政策也应告一段落。随着人民生活水平的提高，拥有两套以上住宅的城镇居民也越来越多。闲置房产是对资源的浪费。据介绍我国人口四倍于美国，但适合人类居住的国土面积仅为美国的一半，应当十分珍惜。从这一角度看，为优化资源配置，有必要全面开征房产税，促进闲置房产进入市场流通，发挥效用。
以税征实践来看，由于住宅出租要征房产税，自用则不征，使得很多出租住宅者隐瞒真情，增加管理上的困难，使税收流失。
出租、自用使用不同的税基似也不妥，作为财产税税负应当相同，出租房产的租金收入，应通过所得税调整而不应从房产税调整。简言之，房产税应当全部从价计征。
实际上，房产税应当在使用、占有环节征收。美国的税收制度中，与房产税相当的税种是不动产税，税率各州不等，平均约－％。为保证不动产的足额征收，各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量专业人员。在征收管理方面，地方税务部门都有一套有效的管理办法，如规定年度最后缴税日，提前缴的可获适当优惠（－％），逾期要罚款等。
⒉契税，
契税是一种财产取得税。新的契税条例是年月日开始实施的。此前一直沿用年制定的契税条例，税率是％。年起，不断有开发商和购房者抱怨税率太高。年起改为按成交价的－％征收，具体税率由各省（区、市）制定的，福建省定为％。为减轻税收负担，启动住房二级市场，年财政部、国家税务总局联合发文通知（〔〕号），个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。这一优惠政策对于推动住宅销售，消化空置商品房起到了积极作用。显然，国家决策层也已接受契税税率仍然太高的观点并已着手解决。号文件下调了购买普通住宅的契税，而非普通住宅则仍维持原有的税率。房地产开发应当协调发展，写字楼、商店、车队以及高档住宅要配套建设以满足不同对象的需求。目前，写字楼、车库积压较多，要发挥税收杠杆的调节作用，有必要在降低普通住宅契税的同时，将非普通住宅的契税也适当下调。
有必要指出，普通住宅与高档住宅的区分标准并没有明显界定，各地无所适从，政策上的漏洞给实际操作带来很大的麻烦，财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行规定实施细则》第十一条规定：普通标准住宅是指按所在地一般民有住宅标准建造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅，普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定，可见，当时财政部对于高档、普通住宅之间的区分没有贸然作出界定，因为两者之间的是渐变过渡的，实际上就没有明显的界限。年月日的国发〔〕号文件《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》，其中说到高档房地产开发项目指：单位面积建筑设计造价高于当地一般民用住宅、办公楼一倍以上的公寓、写字楼项目。文中对一般民用住宅的概念没有确定，因而高档房地产项目的概念也是不定的。因为国发〔〕号文件是宏观调控性质的文件，所以，对于高档项目与普通住宅的界限，也没有作太严格的划分，也未引起太大的混乱。但是号文件具体影响到个案的办理，涉及到税收金额的多少，事关千家万户普通百姓的利益，是个十分严肃的问题。
再者，契税从价计征，售价高的高档住宅已多承担税负，没有太多的理由非要再课以更高税率不可。住宅类应使用同一税率。同理，因为非住宅的价格一般都高于住宅，就税收金额来说在同税率的条件下已高出住宅许多。所以，一般来说，非住宅的契税税率与住宅也应当相同，确有必要区别也不应比住宅高出太多。
⒊营业税：
营业税的征收依据是《中华人民共和国营业税暂行条例》，年月日起施行。该条例第一条规定“转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人”，征收对象界定为销售不动产者，不是转让不动产者。同期的《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例》都规定所得税、增值税的征收对象是转让不动产者。可见从立法的本意来看，销售与转让不完全相同且有必要区分。营业税对销售者征收，增值税、所得税对转让者征收，法规规定十分明确。但是，财政部制定的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第四条却规定，“销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为”，将有偿转让等同于销售，笔者以为这种解释不准确。销售不动产一般用以表态房地产开发企业转让房产的行为。销售是经营性的活动，是持续发生的，一种职业行为。有偿转让一般用以表达个人或单位转让房产的行为，有偿转让不是经营性的活动，有时系为盘活资金变现将资本转作他用。在制定营业税条例时可能已经认识到不宜对非营业性的转让不动产行为征收营业税，故而只规定对该特殊的转让行为――销售――征收营业税。买进一处房产后对其进行转让，有时因急于变现，并无所得，可能还要亏损，却也要缴纳约％的营业税及其附加，税负确实过于沉重。从培育房地产市场的角度考虑，不应开征这个税，因为流通环节税负已经很重了。号文件中已显示决策层对这个问题的重视：普通住宅自住一年以上的“销售”时免征营业税，一年以内的仅就差额征收。笔者以为，有差额也应在所得税项下而不应在营业税项下征收。非普通住宅的非营业性转让也不应征收营业税。总之，营业税应当仅对房地产开发企业的销售行为征收，不宜对非营业性的单位和个人转让房产的行为征收。
⒋所得税
所得税的征收依据是《中华人民共和国个人所得税》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》，目前投资股票二级市场的收入不征所得税，是从投资的高风险来考虑的。对于转让房产所得，基于投资房地产风险也比较高，似也应降低所得税。所得税的主要功能要调节个人收入差距，缓解社会分配不公的矛盾，对于转让房产取得所得的中低度收入者，应当少征或不征所得税。对于出租所得，按一次性扣除元后，其余全部按％计征，显然过于粗糙。出租量大的，其维修、折旧应扣除额也应加大，何况，有些投资者通过贷款来购房，然后进行投资租赁，租金所得还应扣除支付银行的利息，一律按元扣除，显失公平。
⒌土地增值税
土地增值税的征收依据的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，年月日起施行。条例第一条规定：转让房地产取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。从条例的全文看，它调整的行为主要是房地产开发企业的开发经营行为。财政部年月日的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》十二条规定，个人转让原自用住宅，凡居住满五年的免征土地征值税，居住满三年不满五年的，减半征收土地增值税；年的号文件规定，暂免征收个人转让普通住宅的土地增值税。这些也都表明主要征收对象是房地产开发企业。笔者认为，非房地产开发经营单位和个人转让房产，均不应征收土地增值税，增值部分可并入所得征收所得税。
四、对现行房地产交易税收制度改革的几点建议
众成员国中，尽管不动产的税制各不相同，但主体税种均由三大类型组成。（）不动产取得税（）不动产保有税（）不动产流转税。美国的税制对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，在财产税项下，税基是评估值的－％，税率大约平均为－％。它可归类于不动产保有税，相当于我国的房产税。根据房地产交易、继承与赠与以及所得，分别征交易税、遗产赠与税和所得税。交易税在房地产买卖时征收，税率约％；它可归类于不动产取得税，相当于我国的契税。所得税，对房地产的出租收入和房地产出售所获得的差价应征收所得税。遗产赠与税，不动产作为遗产或被赠与时才征收。该二种税可归类于流转税。我国现行税收制度中，关于房地产流转的税种远比这复杂得多。笔者认为，中国即将加入，入世以后，会有更多的外资投入我国的房地产市场，投资领域除房地产开发经营领域外，投资二级市场买卖租赁也会大量增多。要对现行房地产交易税收制度进行改革，构建与国际惯例接轨的房地产交易税收体系。要改变目前的限制流通的做法，降低流通环节的交易税负，激活市场，促进流通，优化资源配置，促进房地产业全面健康发展。年以后有过几次税收政策调整，多只是调整税率，没有涉及税种归并精简，力度太小，应当增大税制改革力度。根据我国实际情况，参照部分成员国房地产税收制度，提出以下几点建议。
⒈简化流通环节税种，提高办事效率。
目前流通税种繁多，办理房产转让、租赁手续，仅各种税单就要打印许多张，办事效率低下，根本谈不上透明度。要归并精简税种。除房地产开发经营企业外，其他单位和个人的房产转让行为，不征营业税；取消对个人征收固定资产投资方向调节税；将契税改名为房地产取得税；将所得税、增值税合并。简化后流通环节除印花税仍双方缴纳外，转让方、出租方只缴纳所得税，购买方只缴纳房地产取得税（内资单位购房仍暂保留征收固定资产投资方向调节税。）
⒉降低流通环节税率，促进流通
降低流通环节的税负，以达到活跃交易市场，促进房地产行业发展的目的。住宅、非住宅转让的税率应当大体一致。按合并后的税种，印花税税率取％，税基应为转让、出租合同金额、出租的按年计征。转让出租所得税的税率取％左右，税基应为房地产转让、出租的净所得额。房地产取得税的税率住宅取％，非住宅取％，税基为房地产价值。固定资产投资方向调节税税率应根据社会经济结构的现状及发展趋势研究确定。
⒊全面开征房产税
为优化资源配置，扩大税源、保证房地产税收总收入不因流通调节税率的下调而大幅度下降，同时为便于税收征管和房产管理，应全面开征房产税。即不论住宅或非住宅，也不论出租或自用全面征收房产税。非住宅税率取％；考虑到目前有相当多的居民购买房改房、经济适用房仍靠银行贷款支持，拥有私人住宅的多数居民属中低收入者，住宅房产税可暂采用低税率，取％左右，逐步过渡到与非住宅相同。税率为房地产价值。同时采取优惠政策，减轻低收入家庭的税收负担，如每个家庭可享受－平方米住宅房产税免税优惠，或低收入家庭通过申报、公示、审批等公开程序，免交一处住宅房产税。全面开征房产税后，城镇土地使用税应作相应调整，以避免重复征税。
⒋开征遗产税和赠与税，调整社会分配不均。
房产继承或赠与，均比照房地产取得税的有关规定，对房产承受人征收遗产税和赠与税，同时对房产承受人征收所得税。税基为房产的评估价值，税率及起征点应广泛听取各界意见后确定。
⒌税制改革后，中央与地方的税收分成比例，可根据现行税收制度中各税种的实际分成比例加权平均确定。
附表：我国现行房地产交易税收一览表
税种计税依据纳税人税率征税依据文件时间
房产税房屋价值或租金房产所有人从价：按房产原值扣房产税条例
按一定比例扣除除－％后的
后的余额％；从租：租金的
％
土地增转让房地产所取转让、出租房地增值额未超过％：土地增值税
值税得的增值额产并取得收入的％；－％：条例
单位和个人％；－％：
％；超过％：
契税房地产价格转移房地产的承－％契税条例
受单位和个人
印花税房地产购销、转订立房地产购销商品房交易％印花税条例
移、租赁合同金、转移、租赁合二手房交易％
额同的单位或个人房屋租赁％
固定资投资项目实际完固定资产投资的％－％固定资产投
产投资成投资额单位和个人（三个人购买住宅免征资方面调节
方向调资企业除外）条例
节税
营业税转让土地使用权转让土地使用权营业税条例
和销售不动产价和销售不动产的
值额单位和个人
企业所房地产出租、转内资企业企业所得税
得税让收入减去准予条例，
扣除项目后的所
得额
个人所房地产出租、转中国境内取得房个人所得税
得税让收入减去准予地产出租、转让法
当房产税逐渐露出讨论的层面，即将成为公共政策的时候，我们居然发现，即将出台的房产税却似乎并没有调控房价、打击投机的功能，如同买了一个根本不制冷的冰箱和一台根本没有画面的电视
房地产的“第二波”调控政策，房产税首次作为政策法宝祭出，言曰要“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。”而这种说辞，在地方调控细则中得到了印证，上海明确将“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”，这意味着房产税终于从讨论层面进入了制度的试运行阶段。
关于房产税，如果从物业税算起，讨论已有7年之久。7年之前，房产税以“物业税”的名义进入改革的视野，其目的是很单纯的，就是为了规范中国的房地产税收体系，正如十六届三中全会所提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。通过开征物业税，同时取消其他的不合理的税费，这是物业税最初的政策意义。然而，在房地产市场化的过程中，房价的飞涨，使得房产税被赋予了平抑房价的重任，而这种使命使得房产税的开征完全形成了对立的两派：一派是开发商，极力反对；一派是民众，期待房产税成为压倒高房价的政策利剑。
民众的期待在某种程度上改变了房产税改革的方向，在相当长的一段时间内，房产税的设计基本上已经不再作为完善税制的举措，而基本成了调控高房价的政策利器，而房产税之所以一而再、再而三的难产，也是基于其调控房价的使命导致了激烈的博弈和游说。但当房产税逐渐露出讨论的层面，即将成为公共政策的时候，我们居然发现，即将出台的房产税却似乎并没有调控房价、打击投机的功能，如同买了一个根本不制冷的冰箱和一台根本没有画面的电视。
据称即将开征的房产税的法律依据是1986年的《房产税暂行条例》，在这个暂行了24年的条例里，房产税只是一种普通的财产税，是依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，其本身只是一种普通的财产税，从来没有承担打压房价的功能。同时，按照目前流行的说法，房产税的试点税率为0.3%～0.4%，而且对所有的房子都予以征收。坦率地说，0.3%到0.4%的税率，要平抑房价，显然是一句空话，因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税的损失，对于持有多套住房的人而言，并不构成真正的负担。
很显然，作为普通财产税的房产税，无论和之前讨论的“物业税”比，还是和承担房价调控功能的“房产税”比，其目的显然是很不一样的。国家税务总局基于《房产税暂行条例》，让民众期待的“房产税”借壳上市，但其功能却非常模糊：是为了抑制房价，是为了抑制投机，还是为了给地方增加稳定的收入税种，房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取。不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮的进行试点，更无法理直气壮的讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同的情况下，接轨的前提是必须告诉民众房产税为何而征。
如果不明确房产税开征的目的，而且在对目前已经存在的与房地产有关的税费进行清理的情况下，就贸然开征，则意味着，房地产领域的税收将更为繁重。从国际比较的角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关的税费高达60多种，占房价的比例保守估计在40%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应在维持现有税负水平的基础上调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。
从物业税到现在的房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税的政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税的同时，大幅度取消其他的税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应对那些拥有三套以上住宅的，还有别墅等豪宅的征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种的疑问得不到制度的回应的情况下，强行推行房产税试点，甚至对个人拥有的所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多的不公平。
（作者系著名财经评论员、经济学博士）
关键词：房产税；征管路径；代扣代缴
对居民个人房产征收房产税一直是近几年社会热议话题，其中主要争论焦点集中在以下几个方面：（1）法理，（2）计税基础（房产价值评估），（3）统一房产信息系统，（4）税收优惠，（5）平抑房价效果，（6）对地方财政体系建设的意义，但是很少有人对征管环节进行讨论。本人作为一名基层税务工作者，想从征管方面对居民个人房产征收房产税谈一些看法。
一、现行房产税征收情况
1986年9月15日国务院《 中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行。根据条例精神我国目前的房产税只对盈利性企业的房产和出租的房产征税，对居民自有住房和非盈利性组织的房产免税征房产税，房产税计税基础是经营管理单位的房产原值或房产的租金收入，不是房产评估价值。改革现行房产税，对居民个人自有住房征收房产税，使房产税逐渐向财产税靠拢，对抑制房地产市场投机，改善社会财富分配机制，构建地方财政体系等有着积极的现实意义。
二、房产税改革试点情况
2011年1月，上海、重庆两地宣布开始房产税征收改革试点。从税收属性与征收目的不难发现，前者面向新购住房，完全针对“增量”征税；后者虽对“存增量”和“存量”同时征税，但“增量”的规定较多，所以限制新购住房的意图十分明显。以商品房销售价格为计税依据、对商品房销售环节进行征税，更多地体现了商品税而非财产税的特征，这与传统意义上财产税属性的房产税有着本质区别。两市房产税试点到今天已经有一段时间。改革效果似乎并不明显，下一步如何深化和扩大再次引发广泛议论。那么为什么两地不约而同地选择在流通环节征税？（重庆的存量独栋住宅为三千至四千栋且变化不大因此税基很小）作为一名基层税务人员认为主要和税收征管路径有关，其关键在于目前还没有建立起直接税的征管体系，“代征”仍然是征管的主要手段。
三、税收法规对征收路径的描述
我国征收的税种按大类分一般可分为流转税、所得税、行为税、资源税、财产税五种。下面对五种税的征收路径进行梳理。
1.流转税
流转税通常是指增值税、营业税、消费税，关税。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。第二十条 增值税由税务机关征收，进口货物的增值税由海关代征；根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。第十三条营业税由税务机关征收；根据《中华人民共和国消费税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内生产、委托加工和进口本条例规定的消费品的单位和个人，以及国务院确定的销售本条例规定的消费品的其他单位和个人，为消费税的纳税人。第十二条消费税由税务机关征收，进口的应税消费品的消费税由海关代征。根据《中华人民共和国进出口关税条例》第六条 海关及其工作人员应当依照法定职权和法定程序履行关税征管职责，维护国家利益，保护纳税人合法权益，依法接受监督。
流转税专业上又被称为间接税，即向生产、经营、销售、提供服务的单位征收，税负的实际承担者为最终消费者，流转税征收对象主要是单位，一定意义上讲是一种“代征”，直接面对个人征收的比例很小。
2.所得税
所得税通常是指企业所得税、个人所得税。企业所得税的征收对象是企业，这里不再赘述。个人所得税，根据《中华人民共和国个人所得税法》第八条个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。所以个人所得税征收对象主要是代扣单位。
3.财产税、行为税、资源税
财产税、行为税主要包括印花税、车船使用税、房产税、城镇土地使用税、车辆购置税、契税、耕地占用税等。这些税的征收对象主要还是单位。这里特别强调两个税种，证券交易印花税和车船使用税。根据《国家税务总局关于加强证券交易印花税征收管理工作的通知》凡是在上海、深圳证券登记公司集中托管的股票，其证券交易印花税统一由上海、深圳证券登记公司代扣代缴。根据《中华人民共和国车船税法》第六条 从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当在收取保险费时依法代收车船税，并出具代收税款凭证。资源税的征收对象同样也是单位。
从以上税收法规条文梳理可以看出税款的征收对象主要是单位，税务机关通过监视单位现金流即所谓“以票管税”来达到税源管控目标。理论上讲这种方式比较简单，高效，成本低，纳税人“税痛”小，纳税遵从度高。我国的税收征管体系基本围绕这一特征建设，包括金税工程、税务机关部门设置、税收管理员制度等等。
四、税务机关对税款征收的路径依赖
改革开放三十多年，国家财政一直花巨资打造“金税工程”，目前基本建成税务登记、发票管理、远程申报、财税库银横向联网、全员全额个税代扣代缴、车船税代扣代缴等网络信息系统。这些信息系统都是针对单位用户开发，而且已经使税款征收变得更加容易无论直接征收还是代扣代缴。一定意义上说，系统建设加剧了税务机关对单位代征税款的路径依赖。尽管如此，作为一名基层税务人员清醒地看到类似企业所得税、个人所得税、车船使用税等直接税属性的税种仍是偷逃税行为发生的重要领域。摆脱现有路径，为征收财产税性质的居民个人房产税而建立新的征收方式，并不像一些学者想的那么简单。引述一段《财经》杂志2013年第19期郑猛的文章《重庆房产税试点得失》可以充分说明问题，文章说“有重庆地税部门知情人士向《财经》杂志记者表示在交易环节，对于新购和二手房交易中的高档住宅征税，税务机关可以与国土、房管部门携手在领取房屋产权证的环节进行监控，通过将缴纳税款与办理产权证书形成统一链条的方式进行控管。不缴税，拿不到房产证。相比之下，对存量独栋别墅征税的难度更大，别墅又是房产税的征收主体，征收成本相当高。独栋别墅的房产税征期是每年10月，缴税方式分为两种，一是别墅主人到纳税服务厅缴税，二是税务部门将流动服务车开到别墅区附近现场缴税。由于一些业主根本不在重庆，又不能网上缴税，缴纳税款很不方便。据了解，为争取纳税人缴税，一位税务所所长曾专门到机场接机。按照重庆市地税局的要求，10月征期内每天都要延长工作时间，星期六和星期日有专人负责征收工作。对部分长期生活在国外专程回国办理个人住房房产税事宜的纳税人，税务部门安排车辆接送并指定专人陪同办理。此前中国人民大学财政金融学院曾组织到重庆进行调研，调研人员发现，2011年全市未缴纳房产税税款的21户中，9户是因为无法取得联系；2012年重庆北部新区未缴税款的40户中，三分之一的户数是由于联系不上”。为此新闻媒体批评上海、重庆两市试点在流通环节征收，不符合财产税在保有环节征收的缺憾，实属不了解税收征管情况的误解。那些在没有指明征管路径前提下，空谈居民个人房产税改革的论述，不但对改革毫无意义，甚至还会扰乱市场逾期，阻碍房地产市场平稳健康发展。当社会各界就房产税改革趋势达成共识的时候，探讨科学合理的代扣代缴路径，明确代扣代缴人权利义务，完善奖励、监督、处罚机制，利用现有路径使改革方案平稳落地，确保房产税改革收到预期成效，更是我们应该努力的方向。
五、居民个人房产税代征问题的思考
对居民个人存量房产征收房产税是真正意义上的直接税征收，由纳税人自主申报纳税目前条件还不成熟，如何选择合理的代征方式值得思考。本人根据其他税种的征收方式提出几点建议。
1.参照个人所得税代扣代缴方式，建立税务、房产管理、业主工作单位联网信息系统，由业主工作单位代扣代缴。
2.参照车船税商业保险公司代扣代缴方式，建立税务、房产管理、社会第三方机构联网信息系统，由社会第三方机构代扣代缴。商业保险公司代收车船税是有机动车强制保险和机动车年检法律规定为前提条件。因此社会机构代收房产税也必须建立类似的房产年检制度。社会第三方机构可以考虑：物业公司、自来水公司、供电公司、燃气公司、有线电视网、提供住房按揭贷款的商业银行等已直接向业主收取有关费用的单位。
3.参照关税、证券交易印花税代扣代缴方式，由房产管理部门、公安户籍管理部门代征。
针对我国以间接税为主、直接税为辅的征管方式，由税务机关单独征收居民个人房产税只能在流通环节进行，而改革税制远比征收居民个人房产税复杂、耗时。将研究重点转向建立第三方代扣代缴方法上，充分利用现有的征管路径，对推进房产税改革意义更大。伴随商业保险公司代收车船税的实践不断完善，有理由相信可以找到科学合理的居民个人房产税代征模式。
参考文献：
[1]潘明星 王杰茹： 《财产税属性下房产税改革的思考》《财政研究》2011年08期.
个人购买商业房需要交房产税，说明如下：
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，仍需征收房产税。
根据房产税法规定，如果纳税人未按会计制度规定记载原值，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据所适用的扣除比例，计算确定房产余值。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税由房屋产权所有人按照房屋的原值计算缴纳房产税。具体的计算公式为：年应纳房产税＝房屋原值×70％×1.2%。具体的纳税申报期限为每季度第一个月的1-10日申报缴纳当季度房产税。
1、如果办公楼属于自用的
应交房产税=房产原值×(1-30%)×1.2%
2、如果办公楼用于出租的
应交房产税=租金收入×12%
（来源：文章屋网 ）
【关键词】房产税 地方财政 土地财政
一、房产税的基本概述
（一）房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
（二）房产税的特点
（1）房产税属于财产税中的个别财产税。
（2）征税范围限于城镇的经营性房屋。房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。
（3）区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
二、房产税改革的现状
（一）房产税改革的意义
房产税虽然是我国一个相对较小的税种，但是住房关系到人民基本的生存生活需要，关系到国家的稳定与和谐，是一个关乎国计民生的大问题，而且我国目前政府的廉租房和经济适用房严重短缺；政府对土地的过度依赖，在这个前提下土地价格呈现有涨无落的趋势以及现有房产税税制设计中的一系列出现的问题，在这些现状之下，需要不断完善房产税，发挥房产税的重要调节作用。
1、改革房产税能够更好的完善现有税制，改变目前流转税一税独大的局面和房产税在我国税收制度中的弱势地位。
2、改革房产税能够增加地方政府的财政收入。实行分税制下，我国存在财权与事权不对称的局面，地方存在自下而上财力逐渐集中的状况，地方政府长期以来只能依靠土地作为财政收入来源。然而，土地资源毕竟是稀缺而有限的，我国东部沿海的一些发达地区也出现了没有多余的土地可以买卖的现状，并且土地资源紧张已经逐渐向中西部延伸，等到土地资源枯竭之时，地方政府也将面临束手无策的尴尬情景。因此，加快房产税的改革可以更好的培植地方税源，增加地方政府的财政收入，带动地方政府的积极性，为地方其他改革提供财力保证，实现地方的可持续发展。
（二）房产税存在的问题分析
我国现行的房产税是按照1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定进行征收的，征税的客体主要是房屋等不动产，征税范围也仅限于城镇经营性房屋或出租房屋。因此仍然存在一些问题，主要有：
一、房产税征税范围过窄。目前的房产税征税范围只对城市、县城、建制镇和工矿区征收，而对于农村的房产则不予征收。
二、房产税的计税依据不合理。我国在上海、重庆两市的房产税试点都是以交易价格为计税依据的，要能够体现财产税按财产现有价值征税的特征，而交易价格只能体现房屋的一个静态价值。
三、房产税的减免优惠的规定太过笼统。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其有关规定，下列房产免征房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产。目前财政部和税务部门在实施这些规定时没有区别对待，比如对于专门用于住宅的住宅性住房、为满足公共需要的公共性房屋以及落后不发达地区的房产没有做适当的减免区分待遇。
四、房产税中有关经营性房产的税率设计不科学。目前《中华人民共和国房产税暂行条例》对于税率的规定中主要有两档，第一档是12%，它是对出租房屋而获取的收入征税适用的税率；另一档则是1.2%，它是按照房产余值征税的标准，这两档税率都是从价税率，这样的税率规定不是太合理，特别是按照余值征税的税率相对来说比较低。
三、房产税改革的建议和对策
房产税改革目标之一是抑制过度的投机和投资现象，稳定房价市场，保证房地产业的持续健康发展，但是目前房产税存在的问题和弊病对房产税改革会产生一定的障碍，为了更好地发挥出房产税对目前房价调控中应有的作用，必须尽力克服改革中的不利因素，完善房产税改革，多管齐下，以促进我国房地产业的稳健发展。
一、适当的扩大房产税的征税范围。我国目前征税范围仅仅局限于城镇的房产，而未对农村的房屋开征房产税。因此，要适当的对农村的房产征税，同时区别性的对待农村的房产，给予其一定的优惠政策，而对那些农村地价上涨较快的房产开征房产税。
二、合理设计房产税的计税依据。改变目前以交易价格为计税依据的情况，而采取能够体现房产动态价值变化的评估价值作为计税依据。在设计评估值时，应该采用部分的评估值，也就是选取一定的比例，从而使得纳税人支付能力与房产税的税负相一致。
三、按照不同类别区分对待房产，保证房产税的减免优惠的公平性。如房产可以以功能划分为用于住宅的房产、经营性的房产以及满足公共需要的公共性房产等，要在统一的税基基础上，依据不同的房产面积、房产具有的功能以及地区性房产差别等条件下实行具体的有差别的减免税优惠政策。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2011.
[2]张德勇.进一步完善房产税的几个问题[J].税务研究，2011，（4）.
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[4]贾康.对房地产税费改革思路与要点的认识[J].涉外税务，2005，（8）.
[5]李洪平，雷瑾春，陈斐.浅析个人住房房产税改革[J].财政监督，2008，（4）.
1月27日，重庆、上海宣布开征房产税。尽管多数人认为，此次落地的沪、渝两地的房产税“并不具有杀伤力”，但房产税试点政策预留了“加收空间”，让人不禁对房产税的威力充满遐想。
开征房产税，为什么
在沪、渝两地已开始房产税试点后，再讨论这样一个问题，也许显得有些迟缓。但在其他各地区对此政策的激烈反应中，在北京表示暂不开征的争执中，这样的讨论就显得有必要了。
其实，从上个世纪八十年代中期开始，房产税一直存在。1986年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》，自1986年10月1日起施行。房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，计税依据分为房产原值一次减除10%～30%以后的余值和房产租金收入两种，税率也相应分为1.2%和12%两种。基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，《房产税暂行条例规定》中个人所有非营业用的房产免征房产税。
近年来，缘何征收房产税之声四起？援引2010年9月30日官方的表述是：随着住房制度改革深化和居民收入水平提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整和土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验以后逐步扩大到全国。
显然，征收房产税得到了政府高层的直接授意，但上海、重庆仍然是在巨大的质疑声中拉开了征税的帷幕。争论的焦点在于，这对于高企的房价的打压作用有限，且无形中增加了购房者的负担。
如果，我们理清这样一个问题，这个对立也许就不那么尖锐了。“多年来，大家关注房产税的时候一直把它当成房地产市场调控的措施来讨论，甚至认为是‘最后一只给力的靴子’。事实上，结合近几年中央有关房产税的表述以及‘十二五’规划，不难看出，房产税的试点和开征，最大的目的不是为楼市调控，不是为了降房价，而是国家在转变经济增长方式，调整财政税收结构的一项有力措施。”中原地产华北区总经理李文杰在公开场合如此表述。
他同时强调，“房产税只不过是选择利用调控这个时机开征，而不是为调控而出台。”财政部财政科学研究所副所长苏明认为，房产税的出台使房地产税制更加完善，同时为政府提供一个重要的调控手段。房产税更为重要的现实意义是调节收入分配，分好社会财富的“蛋糕”。
房产税的征收，对于地方政府财政来说，是个好消息。我们可以算一下，以上海为例，房产税可以为地方政府带来多少税收？
前提：上海所有新购房都需缴纳房产税，不考虑免税面积、税收退还等问题；以实际市场成交价格计算，不考虑评估因素；按2010年上海一、二手住宅成交金额为计算依据。
条件：2010年上海一手商品住宅总销售金额为2175亿元，二手住宅成交总金额为2027亿元。2010年，上海全年商品住宅均价为22331元/平方米，上海一手商品住宅全市成交价格不超过均价2倍的一手商品住房约占90%，二手住宅价格不超过均价2倍的比例约为95%。一手商品住宅房产税总额约为：2175×70%×90%×0.4%+2175×70%×10%×0.6%=6.3945亿元；二手住宅房产税总额约为：2027×70%×95%×0.4%+2027×70%×0.5%×0.6%=5.81749亿元
结论：预计全年房产税收入可达到12.21亿元。
中国知名财税专家、物业税方案设计专家刘桓接受《望》新闻周刊采访时认为，就中国房产税试点改革意义而言，这是“十二五”财税改革的“破冰”之举，有利于理顺中央和地方的财政关系。正因为此，他预计，房产税试点改革可能在一年内扩大到北京、广州、深圳等一线城市，在5年内将在全国重点城市普遍推开。
此前，国家发改委官员便直言，房产税的开征，将为地方政府带来一个稳定的主体税种。此税种应该由地方政府掌握，把它培育成为地方政府的一个主体税种。
房产税，怎么收
在讨论这个问题之前，我们先看沪、渝两地的版本。从字面表达上看，沪、渝两地的房产税看上去相差甚远，但追根溯源，不难发现，两地房产税试点政策不乏共同点。
首先，大部分满足居民自住需求的住房没有被纳入征收范围：上海人均60平方米以下不收，并不考虑之前存量。重庆超过均价2倍以上的新房收取房产税，只对独栋核实存量。其次，税费负担并不重。以上海版为例：某三口之家原有一套80平方米的两居室，在1月28日以后再次购买一套单价2.5万/平方米的120平方米新房，需要交纳房产税为（原来住房及新购住房合计面积-家庭人数乘以60平方米）乘以2.5万乘以70%乘以0.6%，最后得出为2100元，即每年交纳2100元的房产税。
因此，无论是普通老百姓还是投资客，面对如此“温柔”的房产税政策，都松了一口气。调查显示，不少普通家庭认为从两地试点政策看，房产税暂时和自己无关，因为“自己住房想人均超过60平方米都难”；而不少高档住宅持有者及投资客尽管对此有所担忧，但在他们看来，眼下房产的增值空间“抵消”试点的房产税绰绰有余。
按照国际惯例，房产税的税率一般在1～3%之间。我国的房产税当前正处于试点阶段，低税率更容易被社会接受，改革的阻力会小些。而只针对新购房征税，则是考虑到试点工作的“由易到难”。目前全国的现状是，在房产评估方面力量不足、技术不硬，很难对所有房屋每年评估一次。因此，重庆和上海政策皆提出：应税住房的计税价值为房产交易价；条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。
在沪、渝两地宣布开征房产税之后，北京表示，暂不开征房产税。但这不能阻碍人们对房产税的终极猜想：上海版、重庆版的试点政策是否会作为“母版”推广？
其中，流传最广泛的一个版本是，房产税要逐步推进，征收对象要由“高档住宅”逐渐覆盖到“普通住宅”，征收城市将由主要城市覆盖全国各地，征收税率将因地而异。
在上海、重庆房产税试点开征当天，国务院常务会议决定“同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市人民政府从实际出发制定”。
在房产税的推进节奏上，上述专家和业内人士建议循序渐进，征收房屋类型由“高档逐渐向普通住宅”覆盖，由房价上涨比较快的一二线城市逐渐向三四线城市覆盖。从高档住宅入手征收房产税，逐渐加大征收空间，扩至普通住宅，比较让老百姓能够接受。
激烈的碰撞
1月21日，在房产税征收几成定局之时，广东省政协委员朱征夫以法律专家身份的发言，引人注目：“我反对开征房产税，是想请政府给宪法留点面子，重庆、上海征房产税，让他们搞去吧，我们广东还是洁身自好的好。”这位即将参加今年全国“两会”的全国政协委员说，对房产税问题是否要形成一个提案，还在考虑当中。
名不正则言不顺。涉及到个人财产问题，就必须通过法律来解决。毫无疑问，朱征夫基于法律角度提出的反对征收房产税的理由，是房产税开征中遇到的首要的也是主要的阻力。
“改革试点不需要立法。你要抓住‘试点’这个字眼，这个问题就全解决了。”财政部财政科学研究所研究员贾康说：“做试点，不是要违背法制化的原则。改革需要试点，但不是先要形成法律，再来确定试点，这两者不是非此即彼的关系。”
以试点的方式展开征税，似乎是打了法律的一个球。国务院及相关部委近几年有关房产税的行文表述时，房产税一直被强调是“财税体制改革”的目标之一。从目前落地的试点看，无论是重庆还是上海，并没有税改的内容，而仅仅是在1986年我国出台的房产税暂行条例的基础上简单加以“扩面”，即由过去的营业用房征收扩面到住宅。专家认为，这可能和国家想赶紧在“十二五”期间推行房产税的想法有关，因为如果进行税改，就要涉及立法，房产税推出的时间会遥遥无期，而像试点这样在过去的条例基础上进行“扩面”，则无须通过立法程序，即能够在较短的时间内开征。
目前，政府也在为房产税改革进行法理依据上的铺路。
去年6月份，国务院公布的《2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，将“逐步推进房产税改革”列入了当年的财税体制改革的目标当中；1月17日，国务院了《关于废止和修改部分行政法规的决定》，将房产税征收管理依据从《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》修改为《中华人民共和国税收征收管理法》。而后者将赋予国务院更多的权限。
专家分析，这将方便国务院同意地方试点和提升房产税的立法基点。
中国人没有主动纳税的习惯，而每年一缴的房产税如何征收？近几年国家让民众上报年收入12万元者，以对其征税，但效果极差。某地方财税部门负责人曾向媒体透露，当地房地产数据收集及整理工作可谓“路漫漫其修远兮”，没有两到三年时间建立不起来。
来自住建部的消息显示，目前全国40个重点城市的房地产市场信息系统和预警预报体系初步建立。住建部副部长齐冀近日也强调，“住建部将以城市住房信息系统建设为重点，以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，基本实现全国城镇住房信息共享和查询。”
公司商业房产需要交房产税，说明如下：
1、公司商业房产需要交房产税，企业拥有的房产无论使用与否都需要缴纳房产税。
2、目前只有自用住宅免征房产税，自用商业房按原值的70％乘1.2％计算缴纳房产税。
相关说明：
1、房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
2、现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。
3、房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
（来源：文章屋网 ）
关键词：纳税筹划；地下建筑；全过程筹划
为了适应大环境，目前众多建筑施工企业都采用多元化发展模式来提高其抗风险能力。在这种多元化经营的情况下，企业如何选择最佳途径或方法来降低其综合税负率，提高企业效益和社会竞争力，纳税筹划显得尤为重要。笔者结合真实案例从以下几个方面来阐述纳税筹划。
一、关于地下建筑的经营模式选择的纳税筹划
1.1概念及相关政策规定。地下建筑是建造在岩层或土层中的建筑。根据财政部《 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定如下：（1）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）自用的地下建筑，按以下方式计税：1.工业用途房产，以房屋原价的 50 - 60% 作为应税房产原值。2.商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 - 80 %作为应税房产原值。3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
1.2案例导入。地处东阳市的某建筑企业，2012年底新建一地下建筑，建造成本2000万元。2013年准备将此地下建筑投入使用。但眼前有三种方案可供选择：方案一，作为本企业的办公场所；方案二，作为仓库，代客户保管各类建筑材料；方案三，出租给其他企业使用。眼前这三种方案都有客户等待跟本公司签订合作协议。经预算，三种方案都有100万元的收入，产生相应的经营成本为40万元。当地税务部门对地下建筑应纳房产税作出了以下规定：如果是工业用途房产，以房屋原价的 50%作为应税房产原值；如果是商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%作为应税房产原值。另外房产扣除比例为30%。
1.3纳税筹划：对比分析，选择最优
方案一，作为本企业的办公场所，每年的建造合同收入为100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*3%=30000元（按建筑业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=30000*（7%+3%）=3000元；应纳房产税=20000000*50%*（1-30%）*1.2%=84000元；税费小计=117000元 2013年税前会计利润=483000元；应纳企业所得税=483000*25%=120750元 企业净利润=362250元；税费负担合计=237750元。
方案二，作为仓库，代客户保管各类建筑材料。每年可以收取保管费100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*5%=50000元（按服务业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=50000*（7%+3%）=5000元；应纳房产税=20000000*70%*（1-30%）*1.2%=117600元；税费小计=172600元 2013年税前会计利润=427400元；应纳企业所得税=427400*25%=106850元 企业净利润=427400-106850=320550元；税费负担合计=279450元。
方案三，出租给其他企业使用，每年可以收取租金100万元，相应的经营成本为40万元。则：应纳营业税=1000000*5%=50000元（按服务业的营业税税率）；应纳城建税和教育费附加=50000*（7%+3%）=5000元；应纳房产税=1000000*12%=120000元；税费小计=175000元 2013年税前会计利润=425000元；应纳企业所得税=425000*25%=106250元 企业净利润=318750元；税费负担合计=281250元。
从上面三个方案的对比分析来看，节税效果最明显的是方案一；从净利润的角度来看，方案一也是最佳的。因此，综合考虑，该公司应该选择方案一。
二、关于分包经营模式选择的纳税筹划
2.1概念及相关政策规定。分包是指从事工程总承包的单位将所承包的建设工程的一部分依法发包给具有相应资质的承包单位的行为，该总承包人并不退出承包关系，其与第三人就第三人完成的工作成果向发包人承担连带责任。营业税暂行条例第五条第三项规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位分包款后的余额为营业额。
2.2案例导入。地处东阳市的某建设单位A有一项综合楼建造工程，为找到一家施工企业，A单位聘请B施工单位要求其帮忙寻找施工企业。（因为B单位已有许多项目在做）在B的牵线下，施工单位C中标与建设单位A签订了金额为5000万元工程建设合同。建设单位A为了感谢B的帮忙，支付给B 100万元的服务费用。
2.3纳税筹划：对比分析，选择最优。运用营业税的相关知识进行以下处理：1.施工B单位应纳营业税（适用服务业税率）为：100万元×5%=5万元；2.施工C单位应纳营业税（适用建筑业税率）为：5000万元×3%=150万元；
进一步的思考，筹划方案如下：如果施工单位B与建设单位A签订工程总承包合同，合同金额为5100万元（把那100万元的服务费算进去）。然后，施工单位B再与施工单位C签订金额为5000万元的工程分包合同。这样一来：施工C单位应纳营业税（适用建筑业税率）为：5000万元×3%=150万元；施工B单位缴纳营业税（适用建筑业税率）：（5100万元-5000万元）×3%=3万元；通过筹划，施工C单位可少缴2万元的营业税款。
三、关于房产税的纳税筹划
3.1概念及相关政策规定。房产税是以房屋为征税对象，按房价或出租租金收入征收的一种税。又称房屋税。（1）以房产原值为计税依据的：应纳税额=房产原值*（1-10%或30%）*税率（1.2%）。（2）以房产租金收入为计税依据的：应纳税额=房产租金收入*税率（12%）。
3.2纳税筹划对策。从税额计算公式中可以看出，从价计征比从租计征要节税，所以我们在房产税税收筹划中应该尽量向从价计征靠拢，我们可以在签订合同的时候，来改变合同的类型，比如将出租的合同变更为仓储保管合同，这样就可以将租赁收入变为仓储保管服务费收入。在营业税税率不变的情况下，我们的房产税的计征方式就变了，达到节税。
四、小结
要精通我们的税收法律政策和当地的相关政策，特别是相关政策中的优惠条款，结合当地的实际情况，分析自身是否有筹划的空间和条件，而且也要考虑成本效益原则；不同的业务，不同的税率一定要分类清楚，否则就会核定征收或者税率从高适用，故要做到能分则分，账务处理清晰，档案资料齐全；③要全过程筹划，而且要考虑综合税负率。
参考文献：
[1]《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》，2009.
[2]《中华人民共和国营业税暂行条例》，2009.
