时间：2022-10-04 08:22:34
房贷收入证明范本
兹证明________是我公司员工，在________部门任________职务。至今为止，一年以来总收入约为__________元。
特此证明。
房贷收入证明范本仅用于证明我公司员工的工作及在我公司的工资收入，不作为我公司对该员工任何形势的担保文件。
盖 章：
日 期：______年___月___日
房贷收入证明范本
兹证明_________为本单位职工，已连续在我单位工作____年，学历为__________毕业，目前在我
单位担任________职务。近一年内该职工在我单位平均年/月收入为(税后) _______元，(大写：_______万______仟______佰______拾______元整)。
特此证明
单位名称_______________________________________________
_______年_______月_______日
个人收入证明的内涵：包括工资(一般指年收入总额)、养老保险缴费复印件、自有房产证明、私家车辆证明、大额定期存折复印件、外汇、债券、黄金有价证券帐户、大额人寿养老分红保单等。
房贷收入证明范本注意事项
第一：开收入证明要注意必须的格式。
第二：开收入证明必须要盖“鲜章”，也就是收入证明复印是无效的。
第三：盖的章必须是单位的财务章或则是单位的公章。而且必须是圆章。
房贷收入证明范本
兹证明 为本单位正式职工，已连续在我单位工作 年，学历为 毕业，目前在我单位担任 职务，近一年内该职工在我单位平均月收入(税后)为 元，(大写 万 仟 百 拾 元 整)。该职工身体状况 (良好、差)。
本单位谨此承诺上述证明资料的真实、有效。
特此证明。
单位公章：
办房贷如何开具房贷收入证明范本?
问：最近购房要办商业贷款，银行需要提供夫妻收入证明，我想了解下收入证明怎么开以及收入证明的内容?另外收入金额是月供的2倍为宜还是越多越好?
答：
1.每家银行对于收入证明的要求不同，有的是银行有统一的格式，有的没有要求，您问一下贷款银行，如果有统一的格式就让他们给一份，如果没有，就写清楚收入情况就可以了。比如以下： 收入证明 *****银行： 我单位员工***的月收入为****元，特此证明。 ***单位 然后盖章就可以了。
关键词：资产证券化；住房抵押贷款；信用风险；风险防范现代营销
一、浙江省住房抵押贷款现状
随着我国经济不断发展提高和房地产市场的持续利好，住房抵押贷款的规模也在逐年增长，并表现出个人住房贷款在贷款余额中所占比例变大且飞速增长的特征，这也体现出有越来越多的资金流入房地产市场。浙江省地处我国东南沿海地带，经济发展具有特色且较快，是我国国民经济的重要组成部分。2014年至2016年浙江省个人住房抵押贷款余额逐渐增加，截至2016年，浙江省个人住房贷款新增3632.2亿元，增速维持在25%左右，约占全国个人住房贷款余额的0.007%，这说明在浙江省内越来越多的人参与到住房抵押贷款中，全省一般贷款加权平均利率为5.9%，同比下降0.63个百分点贷款利率下滑更加促进贷款人数增加，刺激经济增长。2016年浙江省银行业不良贷款首次实现下降，年末不良贷款余额1776.9亿元，其余额比年初减少31.6亿元；不良贷款率比2015年下降0.2个百分点为2.2%，浙江省不良贷款率的下滑表明优质贷款的持续增加，贷款结构改善，减少浙江省住房抵押资产证券化信用风险的积累。
二、浙江省住房抵押贷款资产证券化信用风险分析
控制好资产证券化的流动性，最主要的是控制好住房抵押贷款资产池的现金流，如果住房抵押贷款出现流动性风险，中间参与方的佣金报酬和投资者的投资收益将不可避免必然受到影响。因而借款人的信用风险，成为住房抵押贷款资产证券化面临的非常重要的风险形式。提前偿付风险和违约风险，主要来源于基础资产的质量，是住房抵押贷款资产证券化主要存在两种信用风险。在建成资产证券化的抵押贷款资产池之后，就会出现借款人支付延迟，提前支付还款所导致的损失，由此借款人延期支付被称为违约风险和借款人提早支付被称为提前偿付风险。本文在此重点分析家庭可支收入、房屋价格、基准利率水平三个主要因素的变动，对违约风险和提前还款风险的影响。
1.家庭可支配收入
随着经济好转就业率就会升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前偿还贷款的能力提高，这时发生对抵押贷款提前偿付的概率增加。同时考虑到浙江省的贷款结构中主要是以成长空间大的家庭为主，他们更容易具备提早偿还贷款的能力。抵押贷款提前被偿还的发生概率，会随着贷款者家庭可支配收入正向变化增加，抵押贷款提前偿付风险会随着借贷款者个人可支配金钱数额降低变小。2012年至2016年浙江省城镇居民人均可用于支配的收入和农村居民人均可支配收入呈现增长趋势，城镇居民人均可支配收入明显高于农村居民人均可支配收入，总量大约是农村居民的可支配收入的两倍，增长幅度也高于其农村居民可支配收入。因此手中持有的金钱也逐步增加，家庭可以提早偿还贷款的能力逐渐地增强，又因为他们不喜欢背负债务也不习惯超前消费，这时候发生提前偿付抵押贷款的概率也会大大增加。贷款者的个人可支配的工资收入和提早偿付贷款风险的关系为相同方向的正向变动关系，家庭可支配收入与违约风险表现为反向变动关系。随着浙江省城镇居民人均可支配收入和农村居民人均可支配收入增长，提前偿还能力增强，提前偿付风险增加，抵押贷款违约风险随之降低。
2.房屋价格
从2013至2016年底，浙江省房地产价格不断攀升，其中杭州市房价为最高，宁波市其次，增长幅度为逐年增加，杭州市2016年房价相比2015年约增加了1倍，其余几个城市也有不同程度的增长，这在将基础资产的还未发生的潜存信用风险大大遮挡。如若出现宏观上经济情况出现变动，由此导致的信用风险将大大增加。在较短的时期内，由于住房需求不易有较大变动，因此浙江省房价格普遍上扬的趋势基本不发生太大变化。这种情况就会形成，那些贷款机构受到房价的上涨的影响就会下放借出贷款的标准，增加发放的贷款总量，贷款量增大就会更加促进导致房价的继续上涨，这样相互扶持继续上涨；然而贷款者的贷款违约风险也在房价的上爬中继续隐藏着。但是，如同经济有周期一样，住房市场呈现出周期性上升下降不断发展的市场，不能实现不断地上涨情况。银行住房抵押贷款的违约风险会因为经济中出现利息上升、税收上升等开始对于房价产生抑制，房价开始缓慢下降的场面而浮出水面。如果住房抵押贷款中信用产生的风险增大，则一定会引发以住房抵押贷款作为资金池的证券信用风险的增加，这说明浙江省房价一旦出现下降趋势，银行住房抵押贷款的违约风险将会增加，但提前偿还风险会变小。
3.基准利率水平
如果央行上调贷款的基准利率水平，这会直接影响到抵押贷款市场利率也上升，贷款人会因为支付贷款利息增多，面临融通资金的成本提高，将来偿还贷款的压力变大，为了避免面临变高的利息成本，贷款人可能会选择提早还款，提前还款风险增加；相反情况，在其他因素稳定的条件下，借款人的支出的利息随着借贷基准利率程度的调低和抵押贷款市场利率下降，也就会减少，减轻了借款人未来要偿还抵押贷款的心理压力，此时理智的借款人不可能会提早还款，提前还款风险大大降低。如果住房抵押贷款采取浮动利率形式，抵押贷款中提早偿还风险随市场基准利率增加也上升：抵押贷款提早支付风险，随着市场上基准的利率水平下滑也缓慢下降。以上分析表现出贷款市场基准利率与提提早偿还的风险的关系表现正相关关系。还需要关注其他信用风险。由房地产开发商导致的信用性风险，主要是由于开发商为了私利所建住房质量较差，或者各种原因导致的房地产开发商的住房不能按期交付，因此影响抵押贷款的偿还，导致贷款者出现违约现象或者还款意愿度降低。第三方中介机构主要指第三方中介机构，如信用评级、律师和会计师事务所等机构，由于信用评级机构等可能会出现的不尽职行为，向市场提供不及时、不公正的审核信息，对于存在风险的产品审核结果出现错误，这样来误导市场参与者，由此构成了第三方中介机构的信用风险。目前，浙江省经济形势发展良好，住房抵押贷款证券化信用风险还未大规模发生处于隐藏阶段。浙江省的住房抵押贷款在风险控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用风险成为当务之急，主要是因为来自于基础资产的质量方面，房地产处于的市场环境以及利率政策等风险诱发因素。基础资产池借款人的还款意愿和偿还能力还是对信用风险变动的主要原因。从短期来看，目前利率的上升、房价的下跌并没有使浙江省住房抵押贷款证券化信用风险发生变化。从长远来看，其住房抵押贷款支持证券中产生的信用风险，会因为房屋价格的下跌而上升。由于在浙江省房地产市场存在严重的房价哄抬情况，再加上人们认为未来房价基本不会大幅下降，投资住房十分稳定，因此有效的需求并不能实现，房价进一步下降的可能将会大大增加。
关键词：个人住房贷款；风险防范；风险控制机制
一、引言
随着我国住房体制改革的进行，国内各商业银行个人住房贷款业务获得持续、快速发展，为银行提供了重要的利润来源。虽然我国个人住房贷款业务开办时间不长，各银行都把该项贷款当作优质资产，但1995年的日本住房金融事件和2008年的美国次贷危机都足以证明：住房贷款风险一旦发生，便会迅速扩展为大面积的金融风险，危及宏观经济的运行。以史为鉴，分析研究我国商业银行个人住房贷款风险及其管理状况，对加强银行贷款安全，防范金融风险具有重要的现实意义。
二、个人住房贷款风险的种类
由于各种不确定性因素的影响，银行个人住房贷款的实际收益与预期收益会产生一定的偏差，从而引起银行的贷款风险。我国个人住房贷款风险主要包括如下几种：
1.违约风险
违约风险是个人住房贷款中最为常见的，引发借款人违约的原因很多，主要表现为：一方面，因为健康、婚姻、失业、收入下降以及自然灾害等各种不确定性因素变动的影响，致使借款购房者收入减少、支出增大从而丧失了还贷能力。另一方面，部分炒房者由于对房地产市场的风险认识和估计不足，一旦投资或投机失败，资金周转不灵就会影响到银行贷款的偿还。
2.操作风险
银行在个人住房贷款业务方面存在着操作风险，主要表现为：一些信贷人员风险意识不强，业务素质不高，难以识别一些房贷的潜在风险，从而形成贷前调查风险；一些银行为了扩大市场份额，在住房贷款审批时放松条件，简化手续，将款项带给一些风险较高的借款人，从而形成贷时审查风险；由于住房贷款期限长、笔数多、影响因素多以及银行缺乏贷款发放后有效的跟踪和监控手段，从而形成贷后管理风险。
3.宏观政策风险
在国家对房地产市场的宏观调控政策不断加强的情况下，个人住房贷款的市场风险日益凸显。如果房价下跌的风潮席卷全国大中城市，房价下跌的幅度远超过市场预期，那么个人住房贷款的违约率将会明显上升。个人住房贷款期限长，多为10年—30年，如果购房者在房价很高时贷款买房，当房价出现大幅下跌时，原先贷款买的住房此时就会成为“负资产”，则会出现部分购房者停止偿还贷款，使银行承担断供的风险。
4.欺诈风险
由于房地产市场信息的不对称加上监管的不严格，一些房地产开发商为了缓解资金困难或者解决楼盘销售不畅的问题，采用各种手段骗取银行贷款。比如开发商和购房者（借款人）串通起来，在购房合同中提高房价以获得银行更多贷款，事后开发商再将超收的房款退还给借款人。此外，开发商以本单位职工或者其他关系人冒充购房人，通过“假按揭”的方式套取银行信贷资金的行为屡屡发生，给银行造成巨大的经济损失。
三、个人住房贷款风险的原因
1.风险控制制度不健全
目前我国个人信用管理体系正在建设过程中，个人信用档案及个人信用评估机制不健全，个人收入及财产状况难以实现真实透明。由于个人信用信息的缺失，很多商业银行在贷前调查时经常仅凭借款人的身份证明、单位出具的个人收入证明等简单的资料进行评价和判断，而个人收入证明包括资产证明等很容易弄虚作假，银行信贷审查人员仅凭这些证明材料及职业经验做出的判断，其潜在的信用风险很大。再加上当前我国的社会保障体系不完善，廉租房建设落后，政策倾向于保护居民的基本居住权，致使银行在借款人违约后处置房屋抵押物时受到的阻力较大，这种情况会助长一部分借款人的违约行为，进一步加大银行的住房贷款风险。
2.房地产业发展欠规范
房地产业具有很强的区域性特征，对带动地方经济发展起着举足轻重的作用。为了推动当地经济的发展，地方政府对房地产公司的设立审批往往比较宽松，致使房地产行业鱼龙混杂、良莠不齐，部分房地产公司资金实力弱，资信状况差，经营管理水平低。为了获取更高的利润，一些开发商在房地产建设过程中故意违规超建，导致房屋建成后无法顺利办理房屋产权证等证件，一旦借款人违约，商业银行对此类贷款实际上难以有效行使抵押权。此外，由于部分房地产开发商的诚信度不够，在期房交易中还存在房屋质量、面积、小区环境等与购房合同中的约定不符等现象，致使借款人与房地产开发商产生纠纷，也不利于银行个人住房贷款的收回。
3.个人住房贷款管理机制不完善
由于个人住房贷款是以借款人所购房屋为抵押进行放贷，在国内房地产价格不断攀升的形势下，个人住房贷款被各家商业银行均视为优质资产，一些银行甚至不顾一切地扩大这个市场份额，而忽视其中潜在的风险。加上我国商业银行的个人住房贷款业务开办时间不长，还未形成一套完整的个人住房贷款风险管理运作机制，缺乏科学合理的业务流程风险评价和控制系统，影响了银行个人住房贷款风险的防范和控制。
四、加强我国个人住房贷款风险防范的对策
1.加强房地产市场的监管与调研
房地产市场的发展状况直接影响着个人住房贷款的发展，为了降低银行个人住房贷款的风险，同时保障购房者的利益，政府应该进一步加强房地产市场的监管，对房地产市场实现严格的准入制度，坚决禁止资质差、信用差的公司进入房地产行业。在房地产开发过程中，监管部门应该加强对房地产商的监督管理，随时了解工程的质量和进度，一定要严把质量关，严格要求承建方按照设计方案进行施工，以避免所交付房屋与购房合同出现偏差引起的纠纷。
准确把握国家房地产调控的宏观政策对房地产行业及金融市场可能产生的影响，有利于防范和控制个人住房贷款风险。与此同时，密切关注房地产行业的整体发展态势，掌握我国房地产价格和个人收入的变动状况，通过对房地产市场价格指数和个人收入比例的变化进行分析，预测我国房地产市场价格走势及个人住房贷款风险的大小，作为风险防范的参考依据。
2.完善银行个人住房贷款管理机制
（1）加强贷前调查分析
加强贷前调查分析是预防个人住房贷款风险发生的关键环节。在贷前调查阶段，信贷人员应注重了解借款人购房的动机是自住还是投资，根据不同的购房动机，考虑借款人的收入、资产状况等因素进行分析决策。因为自住购房的贷款期限一般较长，每期偿还额较小，借款人违约的概率较低；而借款人以投资为目的进行购房，一般借款期限较短，债务人的偿债负担较重，发生违约的可能性较大，对此类贷款的发放更应慎重。
（2）掌握个人财产收支状况
为了保障银行个人住房贷款的安全，降低借款人的违约风险，银行应该花大力气建立个人财产的收支账户，掌握借款人的财产收支状况。银行可以借助于银行卡、信用卡、手机银行、网上银行等电子金融产品，及时掌握借款人的资金来源与流向，一旦发生资金收支异常，就应提高警惕，及时采取相应措施防止贷款风险发生。
（3）加强房地产商和楼盘的监管
银行应该指定专人负责，对楼盘实行动态跟踪管理，密切关注房地产开发商的经营管理状况及楼盘的销售进度，根据开发商提出的个人贷款需求来判断其经营是否正常，对存在的异常状况做到及时发现、及时处理，降低“假按揭”风险发生的可能性及造成的损失。
3.建立和完善个人住房信贷保障制度
建立个人住房贷款保险制度，是降低我国个人住房贷款风险的一项重要举措。因为个人住房贷款风险中相当一部分是由于借款人健康、失业或收入下降等原因导致其无力继续履行贷款合同。为此，政府可以尝试建立专门的政策性住房贷款保险机构，针对低收入者开办住房抵押贷款保险以此来转嫁银行所面临的风险。此外，可以借鉴国外经验，组建全国统一的政策性住房抵押贷款担保机构，不以盈利为目的，收取较低的担保费用，主要为中低收入家庭贷款购房提供一定担保，以分散和降低银行的贷款风险。
4.加大住房保障供应
我国廉租房和经济适用房的供应很有限，覆盖比例非常低，迫使大量低收入者不得不借款购买商品房，这一群体的偿还能力本身就小，一旦发生意外事故，必然会影响到银行贷款的安全。因此，我国应该在建设商品房的同时大力发展廉租房、经济适用房，扩大住房二级市场。这样既有利于银行正常行使抵押权，顺利处置抵押房屋，又能保证借款人的基本居住条件。
参考文献：
[1]武翔鹏：个人住房贷款风险分析与防范措施[J]. 大科技，2011年（10）.
【关键词】 住房公积金贷款 流程管理 建议
一、引言
随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。
二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则
当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。
首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。
其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。
第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。
三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题
随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。
1、贷前风险评估问题
贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。
2、贷中的规范性问题
贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。
第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。
第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。
第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。
3、贷后的还款问题
当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。
一、我国个人住房公积金贷款现状
2016年发放住房公积金个人住房贷款327.49万笔，合计12701.71亿元，分别比上年增长4.80%和14.61%。2016年末，累计发放个人住房贷款2826.63万笔，合计66061.33亿元，分别比上年末增长13.10%和23.83%。个人住房贷款率占88.84%，比上年末提高8.04个百分点。个人住房公积金贷款5年期（含）以下和5年期以上贷款利率分别为2.75%和3.25%，低于同期商业银行贷款基准利率。2016年发放的贷款在贷款期内共可为职工节约购房利息支出2616.87亿元。2016年末，个人住房贷款逾期额7.86亿元，逾期率0.02%，继续保持在较低水平，远低于商业性个人住房贷款的不良率。
二、个人住房公积金住房贷款的风险因素
1.信用风险
信用风险即贷款违约风险，家庭收入与住房贷款支出比重不合理的情况下，会加大信用风险。贷款年限不变，贷款额度在家庭总收入中所占的比例越大，还款压力也就越大，违约概率也越高。按揭贷款的额度较大、期限较长，在贷款人家庭情况出现较大的变动、住房公积金贷款利率有一定提高时，都会增加违约概率、贷款偿还压力，也就增加大贷款信用风险。
2.操作风险
操作风险即贷款受理、贷款审批和贷后管理等各个环节中存在的审查与管理不严引发的贷款风险。其原因主要在于住房公积金管理中心的内部控制制度的不完善：工作人员在办理贷款调查、审批等环节中业务素质不高、责任心不强，内部岗位不合理的衔接，和开发商互相勾结等因素，贷款人相关信息与担保人身份证明等核对的不严格，进而导致贷后款项无法收回，不能准确掌握贷款人还款情况，不能及时催收逾期客户，使贷款风险增加。
3.抵押物风险
抵押物风险的主要来源于房屋r值市场变化引发的风险与开发商项目存在的风险。房屋市场价值引发的风险主要表现为贷款房价比，即贷款市场价值和抵押房屋市场价值之间的比例。当市场萧条时，抵押房屋市场价格的下跌，就会使贷款市场价值超过房屋抵押市场价值，贷款房价比超过1，在这种情况下，贷款人选择违约是一个更为有利的决策。在开发商由于各种原因造成工程开发不足，开发商无法对所贷款项承担担保责任时，就会使抵押物产权产生风险。
三、个人住房公积金住房贷款风险管理对策
1.建立贷款人信用评级动态管理体系
第一，充分收集贷款人及其配偶的个人信息，提高信息收集质量，准确分析信息，为贷款审批提供客观准确的依据。第二，强化贷款人资格与偿还能力的审查。对贷款人个人能力、资本情况、收入状况、专业技能等进行考察，综合分析贷款人家庭成员的构成、家庭成员职业等因素，判断其偿还能力与信用度，结合工资收入和住房公积金缴存额，控制贷款人每月应还本息不超过其家庭每月总收入的50%，协助贷款人合理制定贷款额度与贷款年限，对贷款人及其配偶的其它未还清贷款与债务进行审查。核实贷款人所提供的收入证明的真实性，结合其完税证明与现金流量证明进行核实。第三，建立信用评级动态管理系统，根据贷款人的住房公积金缴存额度变动情况判断其工资收入变动情况，实时评估其资信，结合社会因素影响，建立科学的信用风险评估模型，准确管理其信用风险，预测并控制风险后果。
2.完善内部控制制度，优化贷款流程
加强管理中心内部控制机制，实施贷款全过程管理，对贷款前的调查、贷款中的审核、贷款后的检查管理等环节中涉及的风险点进行分析，并制定相应的管理职责与操作细则，对贷款审核、批准、管理、回收等业务操作流程进行规范化管理。通过贷款首接责任机制、内部管理机制、业务操作机制、贷款台账与档案等机制，采取规范化、科学化和精细化的管理。分离贷款审批与发放，分离贷款风险监管，将贷款审批与风险控制进行独立管理。实施风险预警机制，及时催收逾期贷款，通过动态管理，全面降低贷款风险。全面提升工作人员的综合素质，要求工作人员严格根据规范化的流程进行操作，加强贷后管理考核，对不良贷款发放比率过高的管理人员进行追责。通过深入、细致的培训，优化工作人中的服务意识与业务技能，提升工作人员综合素质，减少因工作人员操作问题所带来的风险。
3.强化抵押物审查力度
住房抵押贷款是个人住房公积金贷款的关键一切，严格审核贷款抵押物，安全运营贷款资金。审查抵押物时，要注意几个重要点：第一，抵押房屋是否合法，被抵押行为是否合法；第二，售房单位是否办理了贷款人的的房屋产权过户手续，是否做出了抵押承诺，要与产权抵押机构进行沟通，确诊手续是否完整；第三，抵押率的控制，规避抵押物因过大的市场价值变化带来的风险；第四，切实履行担保法则，贷款人在清偿债务时出现违约现象，则拍卖其抵押物。
4.对开发商及其项目进行严格审查管理
开发商项目是导致抵押物风险的主要原因之一，在贷款审核时，要强化对开发商开发资质、项目经营状况和预售项目的审核，调查楼盘证件的齐全性，对楼盘主体的完工度和验收的合格度进行实地调查，了解真实的工程进度，调查开发商在个人住房公积金贷款上阶段性担保的落实度，开发商是否在受委托的商业银行中设立了住房公积金贷款的保证金账户，明确其可贷房源，保证房屋真实度，可抵押性。二手房住房公积金贷款现房抵押需要明确产权和抵押比例，保证抵押房屋合法性。落实抵押物的登记手续，归档管理，跟踪贷后抵押物的市场价值，分析其抵押率，合理控制抵押物处置风险。
【关键词】银行；个人住房贷款；风险控制
中图分类号：F84文献标识码A文章编号1006-0278（2015）08-032-01
个人住房贷款是指商业银行向借款人发放的用于满足其住房需求的贷款。与银行一般贷款相比，具有长期性、零售性、分期偿还性的特点。
一、个人住房贷款的主要风险点
（一）借款人风险
偿债能力不确定的风险。个人住房贷款大多为中长期贷款，期限较长，在漫长的还款期内，借款人的家庭、工作、收入、健康等因素不断发生变化，并影响着借款人的还款能力，借款人偿债能力面临着巨大的不确定性。另外借款人收入真实性风险。即落实借款人第一还款来源的可靠性。由于目前开收入证明的单位不必为证明的真实性承担任何法律责任，且借款人工资收入、投资收入不够清晰、明朗，因而对借款人收入真实性的考察比较困难，这是当前形成贷款风险的重要因素。
（二）银行内部操作风险
银行的操作风险主要体现在：一是贷前调查不实。由于银行的工作人员素质层次不齐，对于贷款人编造虚假的证明资料没有及时发现，导致银行贷款被轻易骗取。二是贷时审查不严。有的银行从业人员在进行贷中审批的时候并不是严格按照规则去审批借款人提供的证明材料。一些银行考虑扩大市场份额，甚至降低贷款首付比例，或放宽审批条件，对信贷资产安全埋下的隐患。三是贷后检查不及时。当前大部分银行都将更多的精力财力投入到一线工作当中，忽略的了个人住房贷款的贷后管理，银行的贷后工作人员由于种种原因不重视自己的工作，对贷后的管理工作流于形式，不能够及时发现风险。
（三）法律风险
在个人住房贷款的业务中，因为我国还没有完备的法律来规范约束这一行业，所以在没有法律规范约束下，在给与向银行申请个人住房贷款业务的申请人在要求单位或社会某部门提供相关资料证明时，这些部门或许是因为技术不成熟或许是因为自身责任心不够等种种原因，给银行一些不具有参考价值的信息数据，甚至是带有误导信息的，这样就给银行在个人住房贷款业务中带来了不小的风险。银行将接受抵押作为第二还款来源，并附带抵押物可以得到顺利合法的变现，是不良贷款在银行这里解除银行个贷风险的一个重要组成部分，但在实践中，虽然说房地产进行抵押贷款后银行有权处置这所房产，但因为它关系到社会稳定和居民安置等问题，在实际执行的时候将是非常困难的，使银行的债权得不到有效的保护。
二、对银行个人住房贷款风险控制的建议
（一）建立个人信用评级制度
个人资信状况是影响个人住房贷款违约风险的重要因素之一。个人信用评级制度的缺失是导致我国贷款市场上信息严重不对称的重要原因之一。因此，我国急需建立具有中国特色的个人信用评级制度，通过权威性的中介机构来规范信息披露过程，减轻个人住房贷款市场上信息不对称问题，为银行业提供信息服务。同时还应以立法的形式尽快建立个人信用档案，并对信用档案的记录与移交、管与评级、披露与使用及责任与权益做出明确的规定。
（二）加强银行内部人员培训，提高业务素质
任何制度和措施都需要具体人员来落实，因此建设银行应高度重视对个人住房贷款客户经理的培训工作。一是应当针对个人住房贷款的业务特点，编写相应的培训教材，下发到每一名客户经理，通过集中讲座和自学相结合的形式，提高客户经理的业务素质和专业技能。二是定期组织个人住房贷款客户经理的上岗考试，对于考试不达标的客户经理，取消其从事个人住房贷款业务的资格。三是要加强对经办人员的职业道德教育，提高从业人员政治素养和敬业精神。四是关注审批、评估、调查等关键岗位人员的配备和培训，确保关键岗位风险防控的可靠性。
（三）加强法制建设
要形成一个良好的市场信用体系，其关键是要建立一套使守信者得益，失信者必然付出代价的制约机制来保证契约双方的权利不受侵害，要做到这点就必须要有一个强有力的法律后盾作支撑。而我国的现状是法律法规还不够完善，诉讼时间长、费用高，更为严重的是法律判决执行难，对个人住房进行处置的法律判决执行就更难，使违约者得不到应有的惩罚，道德风险难以得到遏制。所以要遏制道德风险就必须加大执法力度，提高借款人的违约成本，使我国个人住房贷款市场的发展真正建立在法制化的轨道上来。
参考文献：
[1]李宏斌.商业银行流动性风险管理[M].湖南人民出版社，2007（6）.
（一）住房抵押贷款证券化的概念。住房抵押贷款证券化（MBS）是资产证券化中的一种，是指金融机构把自己所持有的流动性较差，但能产生预期现金流的住房抵押贷款结构重组为可以在资本市场上流通的证券的过程。
（二）商业银行开展住房抵押贷款证券化的必要性。对于商业银行而言，住房抵押贷款证券化有利于有效分散和转移银行面临的信用风险、利率风险、流动性风险；有利于优化商业银行的资产负债结构，提高资本充足率，降低银行不良资产率；有利于提高商业银行的经营管理水平及盈利能力。对中央银行而言，住房抵押贷款证券化，一方面为央行调节货币供给稳定利率提供了新的工具；另一方面有利于完善中央银行的宏观金融调控。同时，住房抵押贷款证券化对于优化资源配置效率，促进金融市场的发展，也起了很大的促进作用。
二、我国全面开展住房抵押贷款证券化面临的障碍
（一）商业银行参与住房抵押贷款证券化的动力不足。商业银行当前的一项迫切任务就是提高资产质量，而住房抵押贷款是银行为数不多的优质资产之一，随着个人住房贷款市场的扩大，这项优质资产对银行整体资产质量的优化作用日趋明显。一方面，如果进行表外证券化，贷款转让给SPV后就不能记入银行资产，这等于减少了银行的优质资产，会进一步提高银行的不良资产比率。另一方面，如果实施住房贷款证券化，那么原本由银行一家独享的收益就要在证券化过程中被投资者和中介机构分享，银行的收益会减少。因此，目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈。
（二）实施住房抵押贷款证券化的制度
1、相关法规不健全，具体操作缺乏足够的法律依据和保障。我国抵押贷款市场的法律框架正在形成时期，市场法规尚未形成体系。
一、二级住房抵押贷款相关市场的法律建设还没跟上，特别是社会配套制度的政策法规还未出台。住房抵押贷款证券化交易涉及内容技术性强、专业化程度高、程序复杂，没有健全有效的法律规范是不能操作的。我国近十几年出台的《担保法》、《破产法》、《信托法》虽然为开展资产证券化提供了初步的制度框架，但在组建特设载体SPV、“真实出售”、“信用增级”及债权转让方面存在着很大的法律障碍，缺少具体的法律规定和政策安排。
2、会计制度和税收制度障碍。发行MBS还会遇到会计、税收方面的问题，不但会影响证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一个参与者的利益。我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白，主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。另外，目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理，以及投资者的税收等方面，都没有明确的规定，而制定合理的税收政策，降低证券化的融资成本，是推动我国MBS开展过程中不可缺少的环节。
（三）市场条件的制约
1、一级市场发展不成熟。（1）目前住房抵押贷款的规模还很小。截至2003年底，我国金融机构的个人住房抵押贷款余额为1.18万亿元，占金融机构贷款总余额的10％，与国际经验数据30％相比，我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低。而创立MBS市场时，需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池，如果没有相当规模的贷款积累，就无法找出足够多的在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权，当然就无法实施“打包”、“重组”等标准化操作，发行MBS的资产池也就无法建立。（2）我国住房抵押贷款标准不统一的问题，造成了不同金融机构的数据口径的不一致，直接影响到在进行住房抵押贷款证券化运用时难以形成具有相同利率、期限、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群。一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。（3）抵押贷款的保险制度有待完善。现有的保险制度无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。
2、缺乏权威的中介机构。在实行住房抵押贷款证券化的过程中，需要金融、证券、法律、信托、地产、保险等多方面机构的配合，涉及到很多中介机构，如信用评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等。然而，我国的中介机构起步晚、运作不规范，彼此之间关系的协调、职责的分配等问题，目前在法律上还未做出明确的规定。我国当前还没有资质较高的债券评级、政府及商业担保、保险信用增级、住房按揭债券发行与交易服务等机构。这些因素的存在，严重束缚了抵押贷款市场的发展。
（四）相应的技术人才短缺。由于抵押贷款证券化是一项复杂的金融工程，涉及经济、金融、法律等各个方面，需要大量掌握金融工程、计算机等方面综合知识的复合型人才，我国目前十分缺乏相应的技术管理人才。
三、我国实行住房抵押贷款证券化的对策建议
（一）完善法律体系，提供法律支持
1、适时修改、补充和完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，在加强监管的前提下，适当放宽市场限制，积极培育投资主体。
2、积极研究制定住房抵押贷款证券化专业性法规，如《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》、《住房抵押贷款证券化法》、《投资基金管理法》、《房地产信托法》等，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。
3、根据我国现行的会计和税收法则，结合资产证券化的特性，在会计和税收方面制订具体的适用制度，确保住房贷款证券化在规范化、法制化的良性轨道上顺利实施。一方面,政府应积极完善相关的会计制度，以便为住房抵押贷款证券化的实务操作提供确切依据。另一方面,考虑到在最初阶段可能会由于较高的税务费用而使住房抵押贷款证券化很难顺利开展的现实问题,政府应为相关的参与主体提供一定的税收优惠。
（二）完善住房抵押贷款一级市场
1、扩大住房消费信贷规模。随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应以市场需求为导向，丰富贷款品种，增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。商业银行应根据购房者的年龄、收入、家庭情况、地区分布等的不同，针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，扩大市场规模。
2、规范住房抵押贷款发放运作机制。在积极扩大住房抵押贷款规模的同时,我们应加强对住房抵押贷款产品的标准化管理,商业银行应该推出标准化的住房抵押贷款操作管理规定，包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等的标准化，实现风险防范与今后二级市场发展的统一。
（三）规范资产评估体系和信用评级体系。我国资信评级机构的建立应借鉴国外的发展模式，着重培育几家在国内具有权威性的、在国际上具有一定影响力的资信评级机构，通过加强国内评级机构和国际著名评级机构的合作，引进先进的信用评级技术和经验，采用科学的评级方法，规范运作，完善资产评级标准体系。
（四）大力推动金融体制改革
1、加快国有银行商业化改革步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。
2、住房抵押贷款证券化在客观上要求实行利率市场化，使住房金融
一、二级市场实现互动，发挥利率对资金供求的调节功能，实现市场平衡。因此，必须给予商业银行一定的利率自，完善和优化现行的利率体系，逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。
（五）建立政府主导运作方式。西方发达国家MBS的产生和发展过程中，政府在MBS运作中起着核心作用。我们应该借鉴外国的发展经验，借助政府的支持。
1、借助政府支持，组建专门的住房抵押证券公司：SPV。在当前的市场条件下，抵押贷款证券化可以采取如下方式：由有政府参与或政府背景的住房贷款证券化机构来充当SPV，可由国家财政部、中国人民银行出资，也可由国有商业银行(国家住房公积金管理公司)、证券公司、信托投资公司等共同出资设立。此种做法的主要处于以下考虑：一是政府可以借助法律、经济、行政手段，引导与扶持住房金融机构的发展；二是有利于将抵押证券市场的发展纳入宏观经济政策和货币政策的调控体系，强对银行加强监管；三是有助于提高和强化SPV的资信能力，从而使SPV所发行的住房抵押贷款证券更容易为投资者所接受。
2、建立以政府为主导的住房抵押担保与保险机制。为了避免信用风险，流动性风险等风险的发生，我们可以建立政策性保险机制,即由政府出面，建立专门机构的担保和保险机构，为中低收入户提供住房抵押贷款保险,从而既为商业银行提供住房抵押贷款解除了后顾之忧,又降低了居民购房贷款的成本。同时,政府制定的一些相关的住房抵押贷款的保险条件,也将进一步促进住房抵押贷款合同的标准化。这套抵押贷款保险体系可以有效地分散银行发放抵押贷款时所承受的风险，提高贷款的安全性。
为贯彻落实国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（〔〕1号）、《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（〔2010〕4号）、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）和省人民政府《关于认真落实国务院常务会议精神进一步做好房地产市场调控工作的通知》（浙政发明电[]22号）等精神，做好房地产市场调控，规范房地产市场管理，促进房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，提出以下意见：
一、明确年度新建住房价格控制目标。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房消费支付能力等实际情况，经研究，明确我市年度新建住房价格控制目标为年新建住房年度价格增幅不高于我市城镇居民人均可支配收入的增幅。各镇街、各部门要坚决贯彻落实国家、省和我市房地产市场调控的有关信贷、土地、税收、市场监管等政策，采取有力措施，将房价控制在合理水平。有关部门要加强新建住房价格的管理，加强房价监测，及时将房价波动情况报市政府。
二、切实加快保障性住房建设。加快建立、完善以廉租住房、公共租赁住房为主体，经济适用住房和农民工公寓为补充的城镇住房保障体系。严格按规定筹集和使用保障性住房建设资金；认真执行《市保障性住房建设“十二五”规划》，落实保障性住房建设目标责任，确保“十二五”期间新开工建设保障性住房总建筑面积22.7万平方米，3500套。
三、强化住房用地供应管理。加强对土地市场准入资格和资金来源的审查，参加本市土地竞买的单位或个人，必须按规定说明资金来源并提交竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构的资信证明。加强住房用地年度供地计划的编制和管理，及时向社会公布年年度供地计划，确保年我市开发建设用地投放量不低于前两年年均实际投放量。优先保障中小套型普通商品住房和保障性住房用地，并不低于住房用地年度供应总量的70%。密切关注市场动向，切实把握好住宅用地出让的区域、数量、结构、节奏和时序，增强调控的针对性和有效性。
四、实行差别化房地产信贷政策。自本实施意见之日起，全市各商业银行暂停发放居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）购买第三套及以上住房贷款；对不能提供自贷款申请之日起前2年中1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买第二套住房的居民家庭，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止将消费性贷款用于购买住房。对使用住房公积金贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
五、合理引导居民住房消费。暂定自本实施意见之日起至年月日，本市及外市居民家庭，可在本市新购买1套商品住房（含新建商品住房和二手存量住房，下同）；对已在我市新购1套商品住房的居民家庭及外市居民家庭，暂停其在我市新购住房。境外机构和个人在我市购房的，严格按上级规定执行。对违反规定购房的，不予办理房地产登记手续。
六、大力规范房地产市场秩序。
（一）切实规范商品房预售行为。未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业和实施商品房销售的房地产经纪机构不得进行预售，不得以认购、预订、排号等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质的费用。广播电视、报纸等媒体为房地产开发企业开发项目宣传广告时，应当审核广告内容的真实性，并向建设、国土部门核实广告相关内容，经确认属实后方可刊登、播出。取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业必须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价、一套一标对外销售，不得分批、分次销售。不得采取虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为炒作、哄抬房价。自《市商品房预（销）售合同网上备案系统管理办法》施行以后公开出让取得土地使用权的房地产开发项目，应当通过“市商品房预（销）售合同网上备案系统”上网销售商品房。建设部门应当建立商品房退房公开销售机制。
（二）严格商品房项目预售许可管理。商品房预售许可，必须符合有关法律法规规定的投资额和其他条件，经审查发现申请预售的商品房项目及其土地使用权已设定他项权利或已被司法机关查封的，不予预售许可；开发企业应当按照批准的规划许可或土地使用权证的范围一次申报预售许可。商品房预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部分和公共设施的具体范围、预售价格、项目总体预售计划与销售方式、预售资金监管合同。
（三）加强商品房预售资金监管。严格按照《省商品房预售资金监管暂行办法》和我市实施细则的规定，加强商品房预售资金的监管。购房人的购房资金应当直接存入资金监管账户。购房人按揭贷款购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行直接划入资金监管账户。监管银行要切实担负起监管责任，并确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金应当按照工程实际进度核拨，防止开发商挪用、抽逃预售资金。在房地产开发项目未取得预售许可证之前，商业银行不得收取违规预售资金。建设、执法、国土等部门应当将开发项目有关信息及时通报给银监部门。银监部门应当督促商业银行严密监测开发企业和企业各股东的资金流向。对发现有异常资金流动的，督促相关商业银行要求该企业和人员作出说明，属于违法违规资金的，及时通报相关部门依法处理。
（四）强化房地产经纪机构监管。实行商品房销售的，房地产开发企业应当取得商品房预售许可证，并委托在房地产主管部门备案的房地产经纪机构。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。房地产企业应当与经纪机构签订商品房销售委托经纪服务合同，并在委托合同中明确约定，房地产经纪机构不得炒卖房号，不得在过程中赚取差价，不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围。违反规定的，分别由工商、建设、发改、综合行政执法、人劳等有关部门依法查处。坚决打击、取缔无证无照经纪机构。
（五）健全房地产信息公开机制。房地产开发企业应将预售许可情况、商品房预售方案、开发建设单位资质、销售的房地产经纪机构备案情况、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等信息及时对外公开，并在销售现场清晰明示。房地产主管部门应当加快房地产领域信用体系建设，并积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容以及有关部门的处罚信息纳入房地产信用体系，建立“黑名单”制度，供有关部门查询、利用。国土部门应当充分利用该信息，加大对土地市场准入的审查力度。
七、严格执行房地产税收政策。个人将购买不足5年的住房转手交易的，按其销售收入全额征收营业税。完善房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务机关应当加强对房地产开发项目取得预售许可证之前的资金监管，发现收取各种名目、形式的预售或变相预售资金的，除责令限期纳税外，应当将违法行为通报市建设、综合行政执法部门。
八、加大对违法违规行为查处力度。明确部门查处职责，切实加大对违法违规行为的查处力度。加强部门间信息互通，对日常巡查或专项检查中发现的违法违规行为线索、证据及时移送。市建设局负责房地产行业管理，拟订房地产行业管理制度办法，建立房地产市场信用档案，公布“黑名单”；负责对涉及开发企业资质降低或吊销的行政处罚，组织开展房地产市场联合检查整治活动。市综合行政执法局负责对房地产市场日常巡查、监督、检查，并依法查处房地产市场的各类违法违规行为。市工商局负责对房地产广告违规行为、房地产经纪机构无照经营、超范围经营等行为的查处。市国土局负责对招拍挂出让土地竞买人有效身份证明文件、竞买（投标）保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金承诺书及商业金融机构资信证明的审查，负责落实对列入“黑名单”的企业及其控股股东实行土地市场5年禁入措施。市发改局负责依法对房地产开发企业、房地产经纪机构在商品房预（销）售中未按规定执行明码标价及违规乱收费等价格违法行为的处理。银监办会同人行负责督促各商业银行执行居民家庭购房贷款的首付比例、利率上浮政策，做好商品房预售资金监管，落实违法违规企业暂停办理贷款或贷款展期，负责对商业银行违规执行房贷政策、参与收取违规预售资金行为等的处理，协助执法部门对有违法违规嫌疑的开发企业及其股东账户资金流向查询。
各相关职能部门应当加强巡查和专项检查，及时纠正和严肃查处房地产开发企业、经纪机构的违法违规的行为：该没收违法所得的，一律没收，该罚款的，从重罚款。对拒不整改的，要依法从严查处，直至吊销或建议上级主管部门吊销其开发资质。对进入黑名单的企业，金融机构不予为其办理相关贷款和贷款展期等手续。对发现商品房预售资金或各类变相收取的定（订）金存放在其他单位（个人）账户内，以及房地产开发企业违规设立会计账簿等违法行为，由职能部门会同银监部门根据《公司法》等法律法规依法严肃查处，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。严肃纪律，对涉及违法违规的相关工作人员，严肃追究责任。
九、积极开展舆论宣传和引导。大力加强国家和省、市房地产调控相关政策的宣传，及时公布我市保障性住房建设相关信息，坚持正面舆论引导，增强人民群众自我保护意识、风险防范意识，引导理性消费，推进共同监督，促进依法维权，努力营造促进房地产市场平稳健康有序发展的良好氛围。
(一)政策目标定位问题
房改启动以来,湖南住房政策目标来具有目标的不明确性。在漫长的改革过程中,改革的方案反反复复。政策目标是选择住房分配的商品化、货币化、市场化还是改善居民的居住条件、满足居民的住房需求,一直没有做出明确的选择。还有,住房建设未完全按市场机制来运作。这一方面与房地产企业片面追求高额利润无视社会中低收入群体需求有关,更与政府的政策引导及社会住房保障机制有关,准确地说,是财政补贴、税收优惠及住房金融支持体系等政策的制定未到位。
(二)住宅商品房价格问题
当前,湖南省的住宅市场实际上只是针对高收入者,这种消费者定位是导致湖南省住宅商品房价格游离于国民经济发展水平的根本原因。如果我们要想实行住宅资源的市场化配置,就必须解决住宅市场的核心――住宅商品房价格问题。从目前全国各地的情况来看,还没有地方政府真正向住宅商品房价格过高宣战的,仅仅是小幅下降,这对市场没有什么实质性作用。因此,目前的改革措施局限性还是相当大的。采取相应措施解决房价问题是最终建立住宅市场的必备条件,自然也是彻底改革的信号,而其它非价格改革措施还难实现以市场为基本取向配置住宅资源。实现不了这个目标,我们所分析的驱动改革住宅制度的深层次原因也就无法解决,仅仅是有可能解决更大一点比例的人的 “住宅问题”而已,这将需要我们支付一个十分高昂的后续改革成本。
(三)提租无问题
提租的深层次政策用意是让原公房住户主动选择购房。但从实际操作来看,提租的幅度与房屋的市场价值的提升不成比例,后者远远大于前者。相对购房而言,选择公房租住,仍是较划算的选择。目前,绝大多数省、区、市的居民公有住房租金支出占双职工家庭平均工资的比重为6%以上,湖南省在10%以上,这与美欧国家的20-30%相距甚远。而且,提租未区别对待,各地未落实民政部门确定的社会救济对象及其他低收入家庭实行适当减、提租补贴及免新增租金的政策措施。
(四)经济实用房问题
经济实用房一种社会保障性质的政策性商品房,是适合我国国情及湖南省省情的一项政策性住房扶持措施,对解决湖南省中低收入群体的购房问题起到积极的促进作用。但在执行中也问题重重:政府协调不力,报批手续烦琐;贷款难落实;质低价高,群众利益受损;超标建设;扶持对象界定模糊,操作不规范,高收入群体大量涌入经济适用房市场。
(五)住宅金融支持问题
住房金融支持问题主要表现在:贷款额度小,期限短,利率高;限制条件多,手续烦琐。办理时间长;住房业保险市场不完善;政府扶持力度小。长期以来,湖南省住房金融只是以住房公积金贷款、抵押按揭贷款业务为主,单纯地支持居民住房消费需求的实现,却忽视了从刺激住房投资的角度引导居民投资。而从发达国家住房金融业发展的历程来看,从引导消费与投资两个方面支持住房产业的发展,已是不争的事实。由于住房抵押贷款的期限往往长达几十年,作为债权人的银行,难以在短期内收回全部贷款,不利于银行资金的尽快流动,也制约着住房金融的更大发展。
二、深化湖南住房制度改革的政策选择
1、搞好政府宏观调控,实现住房业的快速与持续发展
要使住房业得到持续的发展,并成为新的消费热点和经济增长点,各级政府必须加强对住房开发市场的宏观调控和管理,使住房价格与湖南城镇居民的家庭收入水平和支付能力相适应。政府对住房开发市场调控的目标就是:控制住房开发的总量、各类住房的比例和价格,使其与居民住房的需求总量、需求结构和不同收入水平居民的支付能力相适应;调控商品房的价格构成;运用相应的政策手段来实现调控。
政府在制订有关住房建设的法令法规、加强城市土地管理、构建住房金融支持体系、加强区域合作、住房贷款担保以及提供住房信息指导等方面起积极的调控作用,尤其是房改宏观环境的营造、社会“弱势”群体的扶持以及房产市场的规范更需要政府的适度介入。
2、转换住房建设投资机制,实现投资主体多元化
改革的方向是要逐步过渡到个人投入为主。企事业单位向职工支付足以维持劳动力再生产的住房消费的货币工资报酬,把原先职工住房消费投入的能力。国家着重负责社会保障性住房的投资建设(如廉租住房)。同时,把原先有国家财政拨款形式下达的建设基金还原先为住房消费工资,返还给职工个人,作为购租房款投入;政府主要是通过国有政策性和商业性金融机构的优惠贷款,支持住房建设。
其次要将已建设的住房按市场经济等价交换的原则,出售或出租给居民,回收投入的建房资金,再用于新建住宅,如此循环往复,滚动开发,就可以建立住房资金顺畅回收的机制,实现建房投入产出的良性循环。
3、积极发展商业性的个人住房抵押贷款,推进和完善住房公积金制度
湖南省的住房长期发展目标模式应该是以商业性的个人住房抵押贷款方式为主,辅之以公积金为主体的政策性住房信贷资格要求严格,实际贷款额度都很小,贷款偿还期短,贷款利率低且为固定利率,而且贷款方式单一。因此必须采取相关的措施,促进湖南省住房贷抵押款制度的完善和运行环境的改善:(1)积极引导商业性金融机构全面参与住房金融业务,将其信贷资金适当注入住房信贷领域,并鼓励同业适度竞争,创新服务,改变当前住房信贷业务服务质量较差的局面;(2)建立和培育住房抵押贷款一、二级市场,形成有效的风险防范和风险转移机制;(3)培育普通居民成为住房市场的真正主体;(4)鼓励商业性保险公司发展住房保险业务;(5)政府为住房贷款提供担保或保险保证;(6)发展住房抵押贷款的二级市场;(7)加快金融体制的改革,推进自由化进程。
公积金制度是湖南省现阶段的一种合理的制度选择。实现住房公积金制度有利于转变住房分配体制,有利于住房建设资金的积累 周转和政策性抵押贷款制度的建立,有利于提高职工购、建住房的能力,促进住房建设。为了进一步完善与发展湖南省的住房公积金制度,政府应为本地区或同一个城市范围的所有就业者确定一个相同的公积金缴交率;要规范公积金的归集方式,不断提高住房公积金归集率;要进一步明确并规范住房公积金的使用方向和范围,提高住房公积金的使用效益;要加强对住房公积金的监管,以保证住房公积金安全有效的运行;同时,还要进一步完善湖南省住房公积金管理制度。所有国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位的在职职工均应按照“个人储蓄、单位资助、统一管理、专项使用”的原则缴纳住房公积金,不断完善住房公积金制度。
4、建立适合不同收入层次的住房供应新体系
目前,湖南住房建设的重点应该放在解决解决城市中低收入者、入城民工及其他社会弱势群体等住房困难户的住房问题。经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应。在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下,继续鼓励集资、合作建房或兴办职工住房合作社等多种形式的住宅建设。鼓励有条件的企事业单位进行经济适用住房建设,允许其利用自有土地,通过集资等方式开发建设经济实用住房,并享受国家经济适用住房建设各项政策。新建的经济适用住房只售不租,不向已购成本价住房或经济适用住房面积达标的职工出售。其出售价格实行政府指导价,按保本微利原则确定,其成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套设施建设费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。
租房也是实现住房商品化的重要途径。解决湖南省城镇居民的住房困难问题,可以通过推行住房私有化的途径来实现,也可以用公有房出租的途径来解决。西方发达国家都通过 补贴援助形式来解决中低收入的租房问题,如美国的“实验性补贴计划”、日本的“住房建设计划”、新加坡的“公共住房保障计划”以及马来西亚的“廉租屋计划”等等。湖南省是个发展中的内陆省份,生产力仍比较低,居民有效购买力有限,通过租赁来解决中低收入家庭的住房困难更为现实。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁,廉租住房的租金实行政府定价。还可以将住房公积金适度与住房租赁结合起来,各地聚集的巨额公积金除用于低息贷款帮助职工购房外,也可以拿出部分公积金委托当地的房管部门建造一些廉价实用住房以供出租给中低收入家庭。当然也可以采取先租后售的方式。
5、发展住房金融和住房保险,创新住房融资工具和途径
住房金融和住房保险是完备的住房制度的重要内容。一方面,通过建设贷款从资金支持住房建设的发展;另一方面,通过住房个人贷款,支持居民购房,从而保证城镇住房制度改革的顺利进行。住房信贷体系包括政策性住房信贷和商业性住房信贷两个方面内容,即发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的住房贷款业务。个人住房贷款的担保,可采取房产抵押、有价证券质押、房产抵押保证人担保、由专门的担保公司(保险公司、置业公司)担保等多种形式。
发展房地产证券化是国际房地产市场通行的融资途径。中国要融入经济全球化的潮流,就必须使中国的金融制度(自然包括了房地产金融制度)逐步与市场经济国家自由化、金融国际化和融资证券话的潮流接轨。中国房地产金融制度创新的当务之急是融资证券化,更具体地讲急需开放抵押贷款二级市场。住房抵押贷款的二级市场就是银行或住房抵押贷款担保公司的开展业务。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难,因此经营中孕育着巨大的风险。欧美的住房抵押证券的信用级别极高,相对具有“金边证券”之称的国库券而言,住房抵押证券称为“银边证券”,具有良好的赢利功能。因而二级市场并非单纯的就是一种风险分散机制,它还是一种全新的融资渠道。
目前,建设银行上海市分行将在全国首先进行房贷证券化试点,这意味着房贷证券化这一住房金融的创新工具即将在我国迈出重要的也是关键的一步。湖南应该尽快筹备,力争率先在省内推行房地产证券化及房地产证券融资市场。
资产证券化作为一种强有力的现代金融技术本身并没有好坏之分，关键在于其运用的方式和服务的目的。它既可能成为金融市场过度衍生、泡沫化发展的“膨大剂”，也可以成为银行体系对自身资产负债表进行科学管理的“有力抓手”，以有效化解流动性风险、解决期限错配问题，从而促进金融服务与实体经济的良性循环。重启资产证券化有利于优化金融体系，对经济和金融市场的长期稳定发展很有意义。
国外经验
欧美市场上的资产证券化产品基本上可以分为住房抵押贷款证券(MBS)和资产支持证券(ABS)两大类。美国是全球最大的资产证券化市场，约有70％以上的全球资产证券化产量来自于美国。美国资产证券化初始阶段主要以住宅抵押贷款证券化为主，现今资产证券化的范围已遍及租金、高速公路收费等各种领域，比如应收账款证券化、汽车贷款证券化、信用卡贷款证券化，资产证券化二级市场的规模也迅速扩大。
美国的次贷危机提供了一个令人们较清楚地认识资产证券化的机会。从收入来看，次贷危机以来美国商业银行与储蓄机构资产证券化收入急剧下滑。美国联邦存款保险公司(FDIC)统计数据显示：2001年－2007年间，美国商业银行与储蓄机构的非利息收入中资产证券化科目收入在150亿－220亿美元区间窄幅波动；受次贷危机影响，美国商业银行与储蓄机构资产证券化收入从2008年的153亿美元迅速滑落到2011年的6.52亿美元，期间还经历了2010年4.83亿美元的最低点。
但数据显示：次贷危机前后，来自美国商业银行资产负债表的各类基础性证券化资产金额波动幅度很小，美国商业银行按揭抵押证券（MBS）处于上升趋势；而相对来看，非按揭抵押证券则增长乏力。
次贷危机前后，美国商业银行按揭抵押证券（MBS）资产金额皆处于上升趋势，这与大众直觉不一致。主要原因是：一是与美国按揭抵押证券（MBS）的发行人结构有关。危机发生前的2007年一季度数据显示，美国MBS发行人结构为：政府机构占67％、私有机构占33％，其中次级档的占12％。二是在次贷危机引发的去杠杆化过程中，急剧收缩的是CDO、CDS这一类过度衍生和交易的证券化产品。
欧美资产证券化的过程积累了许多经验和教训，比如：慎重选择基础资产。各国资产证券化最规范的形式和主体是住房贷款证券化。早期是较好的房贷资产作为标的物，后期大量是次级抵押贷款。次级抵押贷款本身的特点，决定了其对经济环境变化的敏感性以及作为还款来源的不可靠性。而以次级抵押贷款为基础构建的产品，在动荡的经济形势下，注定是脆弱的，也是引发次贷危机的重要原因。因此，在实行资产证券化的过程中，对基础资产的选择一定要谨慎，务必选择那些受经济环境变化影响较小、能产生可靠的预期收入、未来还款来源有保证的资产。对于不良资产证券化业务的开展，要慎之又慎。
防范金融工具过度创新而引发的信用过度膨胀。次贷危机的教训表明，经过数次证券化之后的 CDO、 CDS 产品，往往连为其提供支持的基础资产都无从辨认，种种创新的金融产品最终成为纯粹的金融投机工具，危机的爆发也就不可避免。因此，在进行资产证券化时需要防止对创新技术、工具的过度使用，确保创新的产品和工具在风险可控的范围之内。
加强对中介服务市场的培育和对中介机构的监管。资产证券化是一项高度复杂的金融活动，涉及会计、金融、法律等多个领域的专业知识，需要众多中介服务机构的参与才能完成。因此，有必要加强对其业务的引导和监管，在盈利性和独立性之间达到适当平衡。
资产证券化是建立信贷市场与资本市场的重要途径。从各国实践看，银行信贷业务发展到一定程度，必然要求采用证券化方式将信贷市场与资本市场连接，建立规范的信贷资产二级市场。证券化是银行业和金融市场深化发展不可缺少的阶段。次贷危机不仅没有否认证券化的作用，反而进一步证明了建立信贷市场和资本市场之间安全连接的证券化机制，是一项有利于各方的重要金融创新。
资产证券化的中国需求
20世纪90年代到2005年初,我国进行过一些信贷资产证券化试点研究和探索。2004年1月，国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，第一次提出“积极探索并开发资产证券化品种”，监管机构也颁布了《信贷资产证券化试点管理办法》2005年 12月至 2008年 11月，中国各类资产支持证券总额约 670亿元。试点基础资产池基础资产的种类涵盖普通中长期贷款、个人住房抵押贷款、汽车抵押贷款、中小企业贷款和不良贷款等五大类。但从资产证券化存量余额看，仅占中国债券市场的极小部分。随着此后次贷危机爆发，中国资产证券化进程暂停。2011年，央行和银监会重启资产证券化试点，多家商业银行已开始着手新一轮资产证券化试点，意义重大。
2011年底人民币贷款余额已达54.79万亿元，银行业存量贷款已十分巨大，银行资本压力持续增加。商业银行发展通常体现为资产和信贷扩张，进而导致风险资产增加、消耗银行资本，陷入扩张－再融资－扩张的“怪圈”。长远来看，这种再融资“怪圈”难以持续，只有打破循环才能保证商业银行的可持续发展。因此，完善银行资本补充和约束机制，特别是资本补充机制变得尤为紧迫。近期召开的全国金融工作会议已对此予以明确。资产证券化是实现良性循环的重要途径。
中央经济工作会议确立了稳中求进的目标，要实现经济的平稳增长，合理的信贷和社会融资规模增长是必要的，这就要求银行能够具备投放信贷资金的能力，而当前银行的信贷投放能力受资本金的约束较大,只有适当优化资产结构、腾出空间才能为信贷的合理投放提供条件。
资产证券化的路径
资产证券化的基本思路是：本着创新适度、资产优质、信息透明、风险可控的原则，在试点的基础上稳步扩大，建立信贷市场与资本市场的联系，实现直接、间接融资体系的协调，支持实体经济的发展。
任何一方利益的增长都不应损害其他方面的利益。消费者可获得条件更宽松、成本更低的贷款，同时权益可得到更好保护，避免因过度宽松信贷条件而导致超能力消费和丧失资产抵押权；银行可获得更广阔资金来源和提高资金运用效率，分散贷款相关风险，管理资产负债表，满足资本、流动性标准，并从事证券化发行、分销服务，将利差收入转为收费收入；投资者可在承担类似于国债风险的同时获得更高投资回报；金融市场可在控制个别资产和单个机构集中度风险的同时尽早关注和规避宏观风险；央行货币政策目标和传导机制与新的市场结构适应。二级市场建设要与宏观经济、金融体系未来发展一致。
本次监管层面推进的新一轮资产证券化试点，额度约为 500 亿元，重启试点将有两大方向：一是扩大试点银行范围，二是扩大试点资产的范围，监管机构有意将资产证券化范围扩大至中小企业信贷、涉农信贷、信用卡和地方融资平台等领域，而此前试点资产大多为大企业贷款和住房抵押贷款。
可借鉴欧美经验教训，建立以社会功能为主导，帮助中低收入家庭购房，依靠政府担保的二级市场。完善以银行资产负债综合管理为目标的银行间房贷交易市场。如MBS可从公积金贷款入手逐步向中小银行房贷推进。
应该说目前我国有不少资产是符合证券化基本条件的，如中小企业贷款、住房信贷、保障房信贷、地方融资平台信贷资产等。但在资产选择方面应注意兼顾发展和市场接收程度，应考虑从优质、高效的资产入手，避免基础资产信用不足和防止过度创新。优质信贷资产证券化是金融市场发展的需要。投资者需要相对安全、高回报的长期资产。从目前看，优先选择以下资产更符合实际。
中小企业及信用卡贷款。目前相关部门正积极研究进一步扩大中小企业信贷资产证券化的实施方案。这是未来资产证券化的重要方向。中小企业是我国国民经济的重要组成部分，试点中小企业信贷资产证券化，将是支持中小企业融资的鼓励措施，有利于服务实体经济发展的要求。通过将一批中小企业贷款组成一个资产池，再将整个资产池分开销售来吸引投资者，既可以腾出信贷规模为更多小企业发放贷款，又有利于信贷资产风险的分散，可谓“银企双赢”。应该说这是一种比较可行的方式。
个人住房贷款。从供给角度来看，住房贷款一级市场及产品已成熟。包括：足够多的优质房贷资产，风险和收益匹配的房贷定价机制，标准的承购文件和程序，健全的消费者信用评级和房屋估值系统，充足可得的房贷质量数据，清晰的产权证明，健全的银行房产抵押置留权及违约抵押房屋拍卖程序等。从需求角度来看，足够多的个人和机构投资者需要在投资组合中增加相对安全、高回报的长期资产。
开展资产证券化还需要加强基础设施建设。需要推动债券市场深化发展，形成更完善的利率体系，以及债券信用评级、抵押品管理与拍卖等配套设施。建立覆盖全社会的包括家庭净资产的信息个人信用状况体系，使银行可以对基础资产风险精准评估，对证券化准确定价。进一步完善征信与评级体系。建立具有一定深度和流动性的统一的证券化产品交易平台，将所有的证券化产品均纳入统一的二级市场交易流通，增强相关债券的市场流动性。
当前我国实行的分业监管，为防止某些领域的监管过度和监管不足共存，需要加强监管部门间的协调。从银行方面来看，要建立全面风险管理框架，按市场定价的风险管理工具，从事动态化风险评估。银行需要具有对新风险特别是交易对手方风险的评估和控制能力，保证新增风险不超过减少的风险和带来的收益。并且需要具备控制证券化成本的能力，使其不会超过由此带来的收益。
资产证券化的作用及前景
资产证券化将助推我国金融市场体系结构性变革。应该看到，我国的金融市场结构还不是很合理，各个市场之间缺乏有效的互通互联，间接融资比例偏高，企业长期融资主要依赖商业银行。另一方面，从金融产品来看，金融产品还很不丰富，银行资产较集中于信贷，资本市场上固定收益类的债权产品不多，有效连通信贷市场和资本市场的金融产品规模相当小。资产证券化将在这个领域发挥重要作用。
从国际金融市场发展的经验来看，成熟的银行间交易市场的投资主体趋向于以机构为主。一个成熟的债券市场离不开丰富的金融产品、活跃的交易活动和众多的投资者群体。目前国内的相关市场虽也以机构投资者为主，但机构类型相对集中，主要以商业银行、保险公司、基金等机构为主，大部分交易都是银行系统内部进行。机构投资者的过于单一、集中将成为市场持续快速发展的重要制约因素。随着未来信贷资产证券化的逐步展开，将逐步放开对各类投资者群体投资范围的监管限制。另外，随着相关部门逐步健全合格个人投资者投资制度与各项配套措施，资产证券化势必会吸引更多的具有较高风险承受能力和投资运作水平的个人投资者进入信用债券市场。此举将进一步推动我国证券市场的发展，并为人民币国际化和资本市场开放创造条件。
项目资本金证明范本一资 金 证 明 书
编号： 年号
签发日期：年日
__________________________________在我行(部)开立有结算帐户 自月 我行(部)办理的各项信贷业务无逾期(垫款)和欠息记录，资金结算方面无不良记录， 执行结算记录良好。截止日，存款余额为元，其中 款项资金
证明人声明：
1、 我行(部)只对本证明书所指明期间内，被证明人在我行(部)偿还贷款及利息、资金结算和执行结算纪律情况的真实性负责。 我行(部)对本证明书所指明期间之前或之后上述情况发生的任何变化不承担责任。
2、 本证明书只用于前款特定用
项目资本金证明范本二证明
由于近期与上海新通联签订的供货合同需近期发货急需注入收购资金(原料收购)，姑濮阳市濠润木业有限公司，向台前县德商村镇银行贷款六百万元整(6000000元)，其所贷款项均用于原料收购和木材及其制品加工销售，销售于上海新通联包装有限公司， 我公司愿用两套房产(濮房权证市字第XXX-02801号、濮房权证市字第XXX-06914号)作为我公司向贵行申请借款抵押物。 此笔贷款到位后，我公司将按照贵行的要求，合理使用资金，按时支付利息，贷款到期后，我公司保证按时一次性归还贷款本息，也可按贵行要求分期归还本息。并承诺遵守贷款合同约定。如擅自改变贷款使用用途，一切后果由本人负责。
特此声明
濮阳市濠润木业有限公司
XXX年6月28日
项目资本金证明范本三证明
本人 ，性别 ， 岁数 ， 身份证号码： ，现居住于 ，由于目前需要建房，建造地点为 ，建造面积 平方，预计投入资金为 万元，本人已经投入资金 万元，因资金不足需要从提蒙信用社申请贷款 万元整。 单位给予证明!
单位盖章
年 月 日
项目资本金证明范本四证 明
兹有学院年级业 班的学生，身份证号： 该生全年学费 元，住宿费 元，合计 元，在校期间未办理高校助学金贷款。特此证明!
我校生源地助学贷款银行账户信息为：
户 名： 南昌理工学院
账 号：
开户银行：建设银行南昌洪城大市场支行
学院盖章
关键词：住房抵押贷款；交易费用；供给与需求量
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0172-02
在我国，向银行申请贷款购房的居民并不多。住房抵押贷款占居民金融资产的比例由2004年的12.6%下降到2007年的10.5%。另外，据央行报告表明，我国个人住房抵押贷款市场的规模与西方发达国家相比仍偏小。2007年底我国个人住房按揭贷款占GDP比例为11.7%，而欧盟国家占GDP比率平均达到39%。其中英国为60%，德国为47%，荷兰为74%。由此可见，我国个人住房抵押贷款的增长潜力巨大，但交易费用的高昂成为其增长的阻碍因素之一。
1 从债权人角度分析银行提高交易费用的原因
1.1 对抵押物的审查
（1）由于住房具有流动性和增值性，金融机构需要进入现场对抵押物实地勘察和估价，从而直接增加了银行的成本。
（2）产权关系的鉴别。审查该住房是否可作为抵押物，如存在产权纠纷的占有者不是房地产产权所有者等。银行需要对产权证书，其他财产证明文件，产权转移契约等住房产权及其他相关证明文件的审查。
（3）对抵押住房的处分。由于银行价格评估行为不规范，贷前评估高估了价值，再加上产权制度不健全导致重复或无效抵押，极易在处置抵押物上引起纠纷。另外，缺少一套完善的保证银行抵押权机制，如债务人安置制度。目前的做法是由银行或者担保人负责向借款人提供抵挡次的住房租住，寻找合适的房源显然是要花费一定时间和金钱的，即使拍卖成功或诉讼成功，银行需承担诉讼费、执行费等。
1.2 鉴别对象的费用
中国缺少个人信用制度，关于个人信用的信息零碎，不充分。为了获取信用状况需花费大量资源，如对借款人提供的各种证明其能力的文件真实性审查等。为了减少费用，银行不得不提高市场准入。如借款人资格限定，必须具有当地正式城镇户口，必须具有贷款行认可的单位作为归还贷款本息的担保人，必须杂贷款行存足相当于房价30%以上的存款。虽然可以将潜在的违约者排除，但导致了信贷配给。再者，银行缩短贷款期限。我国一般最长为15年，个别为20年。而英国可达15-25年，美国可达20-30年，最长可为35年。降低贷款额度或贷款比率也是措施之一。最高贷款额度为70%，但有30%存入款项，因而实际最高贷款额不超过40%，对解决购房的作用很小。
2 从债务人的角度分析需求量小的原因
（1）磨鞋底费用。借款人为证明自己是低风险的人，需按要求提供文件和材料，如抵押物评估报告、提供收入证明材料等。为此，不得不花费大量的时间和金钱。
（2）审批环节复杂，不习惯正规的借款交易。环节如下：①借款人贷款申请。②银行对申请审查。③对抵押住房的实地勘验和估价。④住房抵押的审批。⑤签订合同和协议。⑥办理产权登记手续。
（3）有形费用支出过高。过高的保险费、评估费和其他中介费用使许多有贷款购房意愿的居民望“贷”兴叹。如据1998年出台实施的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款以房产为抵押，必须办理住房保险，且要求保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，保险费由借款人承担。又如房产评估部门要求借款人每年必须对其贷款抵押的房产按市场现价评估一次，且每评估一次都按房地产价值的3%支付评估费。
3 减少交易费用的措施
3.1 建立个人信用制度
第一，建立由政府主导以股份有限公司为实体的全国性个人征信系统。如上海资信公司采集上海68万户银行消费信贷用户和118万张可透支信用卡用户的个人贷款以及透支信息，以此来判断其信用状况。第二，建立科学统一的个人信用评估指标体系。比如建立价值体系和信誉体系等，根据个人的有形无形资产，受教育程度和收入水平等来评估。第三，创建个人信用制度所需的法制环境。如通过立法明确对个人信用资料的搜集、整理、披露和使用，以及明确个人信用主体权利义务和行为规范。
3.2 发展住房二级市场，降低住房处置成本
第一，降低住房交易税费。今后应该重点降低营业税、契税和个人所得税。它们在交易费用中占80%以上，降低这几种税才能切实减轻住房交易环节中的税费负担。第二，简化交易手续，从而加快住房交易速度。第三，规范中介机构，提高其服务质量。第四，健全产权保障制度。房地产行政主管部门要严格规范并认真执行抵押登记制度，消除重复抵押和无效抵押，明确各方权利人产权边界。第五，健全抵押物处置制度。如健全抵押房地产实现制度，保证抵押权人能够从相关收入中优先受偿；健全对借款人的安置制度，建议由政府有关部门安置解决住房问题。
3.3 政府的支持
首先，政府应制定和实施完整的住房金融法规和住房法规。其次，以政策优惠刺激金融机构向中低收入居民发放额度大，期限长和利率低的贷款。比如在住房贷款利息补贴额应该能弥补贷款人在利息上的损失或交易成本的增支；政府向住房贷款提供担保或保险保证，减轻违约风险，提高资产流动性和质量，以便在二级市场上出售。另外，政府应大力支持住房贷款二级市场的发展。贷款人可以通过在二级市场上将贷款债权转让给其他投资者的办法提前收回贷款，从而避免或减轻信用风险以及其他各种风险。
3.4 中介机构的建立
建立对居民个人的资信状况进行调查和评估以及确认抵押物权属关系和产权转移的机构。规模效益和专业化可以带来省时和信息真实等一系列好处。更重要的是还可以避免因为不熟悉法律而可能出现的违法行为；另外，建立住房贷款发放的机构，银行寻找客户并办理具体的贷款手续，方便借贷双方。
3.5 加快制度建设
要使居民住房抵押贷款市场得到迅速稳定的发展，需要完善的正式制度，如住房产权制度、住房抵押制度和住房价值评估制度等。另外，管理规定的颁行应通过立法渠道和法律形式来保证各项管理规定的权威性和协调性。
参考文献
［1］曾国安.住房金融：理论、实务与政策［M］.北京：中国金融出版社,2004.
