时间：2022-06-11 11:28:49
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产公司半年总结，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、工作基本情况介绍
在工作中，我努力学习、了解和掌握房产方面的政策法规和公司
的归章制度，不断提高自己的学习能力。我知道做为一名财力出纳人员需要很强的操作技巧。打算盘、用电脑、填支票、点钞票等都需要深厚的基本功。我作为专职的出纳员，不仅要具备处理一般会计事物的财务会计专业基本知识，还要具备较高的处理出纳事务的出纳专业知识水平和较强的数字运算能力。在日常工作结束后，我都会利用业余时间，给自己“充电”，努力练习相关操作技能，以提高自身的工作能力。做为一名出色的财务出纳人员首先要热爱出纳工作，要有严谨细致的工作作风和职业道德才行。所以在平时的工作中，我竖立了较强的安全意识，现金、有价证券、票据、各种印鉴，既要有内部的保管分工，各负其责，并相互牵制；也要有对外的保安措施，维护个人安全和公司的利益不受到损失。
二、工作内容介绍
1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入银行。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。
2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。
3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。
4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务单位交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。
5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，保险柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。（这一点是财务出纳工作总结常要写清的。）
时间过得很快，转眼间我们完成了上半年的房地产销售工作，接下来应该做好工作总结，希望这样能够认清自身的得失。下面是小编为大家整理房地产销售2021上半年工作总结范文5篇，希望能帮助到大家!
房地产销售上半年工作总结1自从进入房地产公司已经有半年多了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。上半年的时间已经走过，现对上半年工作进行简单的总结：
一、业务能力
进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。对市场的了解。不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。
处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。
二、个人素质能力
做生意，最怕“_商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。售楼也是一样在与人交流的过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。
房地产销售中一个新客户的成交时间一般在一周或一个月甚至更长所以，不论是上门的客户还是电话客户，或是老客户带来的新客户，零零总总的加起来也有不少来客量，但是成交的客户却不是很多，我们可能很多时间都是在做“无用功”。但是一定要有耐心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的成交客户，所以必须有耐心才会把业绩做得更出色。
只要有意向的客户，就要厚着脸皮把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。在这个漫长的过程中，在自己没有成交而同事有成交的时候，一定要有耐心，暴风雨后便是彩虹。自信心很重要，把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。一个人的力量在整个工作中显得非常渺小，只有大家团结互助精心合作才能保证成交的顺利完成。
认真细心，做事用心。这样才能避免自己犯错误，从内心深处清醒的认识到：任何人都可能犯错误，客户也不是神，甚至在某些方面客户可能还不如我们，所以才要更仔细地去工作，认真地去核对资料，及时发现和减少错误的发生。犯错误和返工是的误工和浪费。进一步规范自己的工作流程，避免一些低级性的错误出现，减少混乱，养成良好的工作习惯。增强自己工作的计划性，这样可以避免遗忘该做的事情，减少丢三落四现象的出现。
我也深刻地认识到自己在工作中也还有很多不足之处，需要进一步的学习和改进。世界没有完美的事情，每个人都有其优缺点，一旦遇到工作比较多的时候，工作多的时候容易急噪，或者不会花时间去检查，也很粗心。
以目前的行为状况来看，我还不是一个合格的销售人员，或者只是一个刚入门的销售人员，本身谈吐，口才还不行，表达能力不够突出。主要没有突破自身的缺点，脸皮还不够厚，心理素质还不过关，每个人的经历和知识水平都不相同，这决定了每个人在做事情的能力上也会存在差别，但很多时候，工作能否做好，起决定作用的并不是能力。在实际工作中，有相当大的一部份工作不是靠能力来完成就能做好的，而是靠对公司对部门对自己的一种强烈的责任心与很强的执行力来完成来做好的。
作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。因此为了抓住每个潜在的客户，一定要对自己所销售的楼盘很熟悉，要达到了如指掌才能很专业地回答客户的问题。其次，之前经理也说过作为一名合格的售楼人员，如果真的想使自己有成就感的话那就要做出业绩来，因此今后我也要朝着这个方向好好加油。
房地产销售上半年工作总结2回顾这半年的工作历程，作为__企业的每一名员工，我们深深感到__企业之蓬勃发展的热气，__人之拼搏的精神。下面就是本人的工作总结：
我是销售部门的一名普通员工，刚到__房产时，对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，深深觉到自己身肩重任。
作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，我积极配合__公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为_月份的销售奠定了基础。最后以_个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，我从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，我担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，我立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。
由于房款数额巨大，在收款的过程中做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与我和其他销售部成员的努力是分不开的。
这半年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
房地产销售上半年工作总结3在房地产行业工作也已经半年多了，在销售方面还有待提高。虽然自己的水平有限，但还是想把自己的一些东西写出来，即从中发现得到提高，也可以从中找到自己需要学习的地方，完善自己的销售水平。
经历了上次开盘，从前期的续水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售总结。在这里拿出来给大家看看，也许我还不是做的很好，但是希望拿出来跟大家分享一下。
一、销售要有热情。
最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。
二、做好客户的登记，及进行回访跟踪。
做好销售的前期工作，有于后期的销售工作，方便展开。
三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。
加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及开盘的销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。
四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。
在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
五、多从客户的角度想问题。
这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。
六、学会运用销售技巧。
营造一种购买的欲 望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
七、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。
在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活。
八、找出并认清自己的目标。
不断坚定自己勇往直前、坚持到底的.信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。
人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。
对工作保持长久的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神。所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。
房地产销售上半年工作总结4今年的上半年已经过去，新的挑战又在眼前。在上半年里，有压力也有挑战。年初的时刻，房地产市场还没有完全复苏，那时的压力本来挺大的。客户有着重重顾虑，我却坚信__地产的稳定性和升值潜力，后来房市回升，我和同事们抓紧时机，达到了公司指标，创造了不错了业绩。以下是我上半年的销售工作总结。
不做作，以诚相待，客户分辩的出真心假意。得到客户信任，客户听你的，反之，你所说的一切，都将起到反成效。明白客户需求。第一时间明白客户所须要的，做针对性讲解，否则，所说的一切都是白费时间。推选房源要有把握，明白所有的房子，包含它的优劣势，做到对客户的所有疑问都有合理会释，但对于清楚硬伤，则不要强词夺理，任何东西没有圆满的，要使客户明白，假如你看到了圆满的，那必定存在谎言。
保持客户联系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目标喜爱，他们会将喜爱传递，资源无穷无尽。确定自身的身份，咱们不是在卖房子，而是顾问，以咱们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其它楼盘，都能够添加客户的信任度。团结、协作，好的团队所必需的。
有时缺乏耐心，对于一些疑问较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。本来，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，添加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有信任。对客户关切不够。有一些客户，须要销售人员的时时关切，否则，他们有疑问可能不会找你询问，而是自身去找别人打听或自身瞎琢磨，这样，咱们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要增强与客户的联络，时时关切，议决询问引出他们心中的疑问，再委婉处理，这样不但能够掌握先机，操控全局，并且还能够添加与客户之间的感情，添加客带的机率。
现今我已来__工作半年多了，在上半年的工作中，本人的销售套数为__套，总销额为____万。在今后的工作中，我要更加完备自身，提高自身，添加各方面的知识和对__各个地区的明白，不但要做好这个项目，更要跟着公司一起转战南北，开拓新的战场。
房地产销售上半年工作总结5本人所处的__项目的营销部销售人员比较年轻，工作上虽然充满干劲、有激情和一定的亲和力，但在经验上存在不足，尤其在处理突发事件和一些新问题上我觉得存在着较大的欠缺。通过前期的项目运作，作为我们销售人员从能力和对项目的理解上都有了很大的提高，今后我将会通过参加公司组织的销售人员的培训和内部的人员的调整会更进一步地来努力提升自己。以下是今年上半年的工作总结。
由于作为__地产的开发商在企业品牌和楼盘品牌的运作思路上与我公司存在磨合，导致营销部的资源配置未能充分到位，通过前段工作紧锣密鼓的开展和双方不断的沟通和交流，这一问题已得到了解决。如果协调不畅或沟通不畅都会导致工作方向上大小不一致，久而久之双方会在思路和工作目标上产生很大的分歧，这让我颇有些积重难返的感觉，好像有时候有一些建议或意见，但却无从述说，现在知道了问题的严重性，我将会努力改正，力求工作中目标一致、简洁高效。
营销部工作的责、权方面仍存在着不明确的问题，我认为营销部的工作要有一定的权限，只履行销售程序，问题无论大小都要请示开发商方面，势必会造成效率低，对一些问题的把控上也会对销售带来负面影响，这样营销部工作就会很被动，建立一种责权明确、工作程序清晰的制度，对我们销售人员来说，无疑是利大于弊。
会议是一项很重要的工作环节和内容，但是就我觉得，我们公司销售部的内部会议效果感觉不是特别理想，就此，我在想这是否与我们公司在会议内容和会议的形式以及参加人员的安排上是不是不明确有关系?在这里我诚心建议公司各级领导能积极与开发公司在高层会议上能够沟通好，这样会更有利于我们下游销售人员对于本职工作问题的了解与对问题的的解决。
关键词： 房地产企业；融资现状；存在问题；解决对策
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）19-0153-02
0 引言
房地产业作为典型的资金密集型产业，具有投资规模大、资金回收期长、产品价值高、财务风险大等特点。无论是房地产开发还是物业经营都需要投入大量资金，因此能否保证运营资金良性循环，关系到房地产企业的生死存亡。融资房地产企业最关心的问题。经过十多年的快速发展，房地产业已成为浙江重要的经济支柱，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面，房地产市场“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，尤其是当前宏观调控形势严峻的现实条件下，加强融资管理成为当前浙江房地产企业保持可持续发展的重要课题。本文在分析总结浙江房地产企业融资现状和存在问题的基础上，提出解决当前浙江房地产企业融资问题的对策建议。
1 浙江房地产企业融资现状和存在问题
我国房地产企业投资的主要资金来源有国家预算内资金、国内贷款（包括土地储备贷款和房地产开发贷款）、企业债券、利用外资和自筹资金等。融资方式主要是银行信贷、上市融资、信托融资以及其他方式，看似呈多元化特征，实际上超过半数的企业其开发资金直接或间接来自银行，其他方式在其资金来源中比例很低。
近几年来浙江民间资金在房地产领域的投资越来越活跃。2008年浙江房地产开发投资中，民营房地产开发企业投资1625.91亿元，比上年增长12.9%，占全省房地产开发投资的比重为80.4%，已成为拉动浙江房地产业投资增长的主导力量。随着前几年政府鼓励房地产市场稳定发展的相关政策效应的逐步显现，浙江房地产投资资金来源逐步宽松。2009年，浙江房地产开发投资资金来源达到4473亿元，比上年增长49.8%。其中，国内贷款和自筹资金分别增长30.2%和1.8%，主要来自于购房者的其他资金来源比上年增长83.5%。但是2010年下半年开始国家对房地产市场实行严格的宏观调控政策之后，浙江房地产企业的资金运营情况不断趋紧，不容乐观。
1.1 自有资金比例较低，财务风险大 目前浙江房地产企业多元化融资渠道严重不足，资金来源主要依靠银行贷款、购房者的预付款、按揭款，银行贷款约占七成。2008年，浙江房地产开发企业自有资金占资金来源比例仅10.3%，企业自有资金不足，资产负债率较高。2010年下半年后随着商品房销售形势不好，房地产企业投资所需资金日趋紧张，面临的资金压力和财务风险越来越大。据公开数据统计，截至2011年上半年末，我国上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，资产负债率已达近十年的峰值。绿城地产和滨江集团三季报反映的资产负债率分别达到87.71%和81.4%。浙江一些中小型房地产企业甚至出现资金链断裂，发生企业破产倒闭事件。
1.2 融资渠道单一，直接融资比例小 目前已有多种融资方式出现在浙江房地产融资市场，但真正多元化的的房地产融资体系还未形成，银行信贷仍然是主要融资工具。来自于银行体系的房地产开发资金高达60%以上，而且开发贷款和住房按揭贷款是其主要的存在形式。在自筹资金中，仅有30%左右乃至更少的资金是来源于企业自有资金。虽然房地产开发商的贷款门槛已经由国家出台的宏观调控政策所提高，但以间接融资为主的格局仍然无法在短时间内得到改变。单一的融资模式，使得房地产企业高度依赖银行，该产业的发展严重受到银行信贷政策的影响。一些直接融资方式如房地产信托、基金等，还未发展完善，因此在其他直接融资方面仍存在着许多问题，如制度缺失、融资比例小等。
1.3 房地产业融资体系不完善，融资风险很高 我国的房地产市场存在着起步晚的特点，相关的法律法规都不够完善，房地产融资渠道的发展在很大程度上受其影响。一级市场在浙江目前的房地产金融市场中仍占据着主要的地位，虽然商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构都包括在一级市场体系中，但支撑整个房地产行业的融资需求的仍然是以银行体系为主，尚未建立起真正的二级市场。证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷，住房抵押贷款证券化也才刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索。间接融资过于单一，在增大引发企业融资风险的可能性的同时，也容易为经济运行带来金融风险。
1.4 融资方式具有局限性 房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资、上市融资、租赁融资等融资方式都是除银行贷款以外存在的融资方式，它们都具有一定的局限性。
一、上半年的主要工作
上半年已经过去，新的挑战又在眼前。在上半年里，有压力也有挑战。在上半年由于本地一个尾盘项目(别墅，栋数不多)，因为总价及销售模式的原因，来访量低，所以基本上半年的时间我带领大家大多数在做老客户的关系维护。房地产公司的发展是以客户为中心的，产品设计、施工、营销是围绕着客户来进行的，因此，我们十分重视客户关系的维护，目的是让客户买的放心，住的舒心。为了与客户建立和谐的关系，提升公司品牌，我坚持做到一是从销售前期推广、客户等级、推介会、认购直至开盘以及后来的正常销售，全程营销中都要切切实实体现“客户至上、尊重客户、把服务放在第一位”的理念。听取客户反映的各方面意见，好的意见和建议须立即反馈于相关部门加以改进，客户有误解曲解的要晓之以理解释清楚。销售后期业主的交易过户、两证办理本着方便客户、简便快捷做好服务。二是房屋交付后，公司于重大节日和每年不少于两次的回访、慰问业主。回访形式主要采用上门访问、慰问或采用资讯式的通信、手机短信、等方式，回访时间为交付后业主入住时，保修期结束前以及新年新春时。遇业主反映较重大问题，24小时内必须回访到户。恶劣天气后，为考虑业主居住带来影响，须针对性回访一次，回访形式成制度，建立统一的记录表格，从房屋套型、使用功能、工程质量、维修服务、环境景观、销售等整理分析归档，遇到问题报告公司，责成相关部门和施工队解决。目的是切切实实服务于业主，让业主居其所而无忧，以达到公司品牌认知度、美誉度提升，为公司新项目开发和公司发展奠定良好的基础。
二、下半年主要工作
下半年由于分配负责外省项目,自己第一次独立接手项目销售人员基本没有房地产销售经验,所以在管理上更要用心主要表现在一下几方面：
（一）熟悉项目情况
由于到了一个新的地方，对于目前的一切环境都不是很清楚。因此，我带领大家要多熟悉新环境下的房地产的各个行情。前期一年多的磨练到目前还没有收获,如何保持销售人员的激情,让他们有成交的欲望等,还有如何把握该项目的销售命脉提高成交率是关键。
（二）加强团队的管理
有人则“企”，无人则“止”，人才在组织中的作用自是不言而喻。综观许多优秀的企业对人才的重视都提到了战略的高度。也正是有了那么多甘愿为他们奉献的人，才有了他们如日冲天的事业。怎样才能加强企业团队，我认为要做到思想上——勤勉奋发。销售人员都要在工作中都要要求不仅有勤勉的态度，要做到眼勤、手勤和腿勤；而且还要注重激发团队奋发图强的精神。加强销售人员要有志存高远的信念，更应该具备蓄势待发的进取心和开拓意识。执行力——雷厉风行。要加强销售人员要有自动自发，坚决执行而不是消极应对、推卸责任。要经得起大风大浪的考验这样才能保质保量不折不扣的完成任务。竞争力——敢争第一。加强销售人员要有一种单枪挑天下的胆识，要有足够的勇气去迎接各种各样的挑战。
（三）提高销售人员的销售能力
为了加强销售人员的销售人员的销售经验提高销售人员的的激情，我做到了让每一位销售员工熟悉自己推销的产品的特点，优点、缺点、价格策略、技术、品种、规格、宣传促销、竞争产品、替代产品。尤其在客户面前要注意显示对产品非常熟悉；熟悉自己推销产品的目标客户；熟悉产品的市场；任何时候任何地点都要言行一致，就是给客户信心的保证；客户不仅仅是买你的产品，更是买你的服务精神和服务态度；学会谈判的技巧；要善于微笑和倾听，要达到双赢；要从客户的角度去考虑问题；学会推销的技巧，推销不是强制的向客户推销，而是要站在客户的角度，对客户进行引导；良好的形象出现在客户面前，这种形象包括衣着、谈吐、必要的礼仪。这样才能给顾客留下好的印象。
写述职报告时应认真总结出限定时期的工作特点，抓精华，找典型，以这段时期工作中突出而富有典型意义的事件来反映一般。下面就让小编带你去看看房地产营销部个人工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
房地产营销部述职报告1一、工作绩效述职
时间过的飞快，在繁忙的工作中，在公司工作不知不觉已经将近2年了。首先，非常感谢公司给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。同时，向公司的领导以及全体同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助。我才能在工作上，围绕公司的中心工作，对照相关标准，严以律己，较好的完成各项公司安排的工作任务。
二、工作心得和体会
虽然一直从事房地产这个工作，但是我发现要学习的地方还是很多，通过向领导请教、向同事学习、自己摸索实践，在较短时间内熟悉了工作流程，明确了工作方向，提高了工作能力，在具体的工作中形成了一个清晰的工作思路。
我十分感谢公司，给了我很多的学习机会，也希望公司日后也能继续一些有些关于销售的培训工作，我希望能通过学习不同的知识，补足自己的不足之处，让自己能把销售工作做的更好。
三、关键事项
作为一名策划人员，我本着“要不断的完善自己各方面的专业技能”这样一个目标，开拓创新意识，积极的完成本职工作，做好房产策划工作，严格细致地要求自己按照公司流程中所有步骤及时完成工作。
我很有幸的多次参与了公司分配的市场调研工作，每次我都深深的体会到终端销售的力量，也让我觉得策划并不是万能的。
四、__年的改进思路
在这段时间里虽然做了一些工作，但仍然存在些题，主要表现在：创新精神不足，不能积极主动发挥自身聪明才智，而是被动适应工作需要。领导交办的事情虽然都能完成，工作当中有时会忽略考虑更深一层次方面，这样会造成是被动工作，减慢了工作上升到一定高度的速度。后续工作有些做的不到位，但是，我相信在我自己不断的努力和领导的帮助下，我会尽快提升自己，避免掉一些不必要的失误发生，所以我会不断补充自己各个方面的不足之处，做好销售工作，希望能为公司带来更好的经济效益。
在今后工作中我将继续努力奋斗，巩固现有成绩，针对自身的不足加以改进，争取在新的一年做的更好。
20__年也许对于房地产行业会是一个考验，但对于我们大家也许也是一种挑战，但是身处我们团队中，我十分的有信心来面对这场突如其来的“冬天”。
房地产营销部述职报告2您好!在此我先对领导和同事们对我一直的指导和帮助表示衷心的感谢。
自20__年10月21日我加入__公司以来，本着对这份工作的热爱，抱以积极，认真学习的态度，用心去做好每件事，做为一名置业顾问，必须具备高水平的专业素质，和过硬的专业知识，帮助客户买到趁心如意的房子。
自入职以来，可以说是自己在不知不觉中己经有了很大的进步，从进入案场以来，前期的培训，学习考核，接待客户，签合同。系统的一路走来，感触颇多，我觉得销售中最重要的首先是对工作的热情，并切自始之终都保持下去，每一个客户都是自己的财富，每一次良好的热情沟通都会给自己带来意外的收益和财富。
大多客户奋斗一辈子可能也就是为了买这套房子，所以在买房的过程中，存在很多的迷茫与疑问，这个时候就需要我们拿出自己的专业知识去根据客户的实际情况，一一的为客户引导，解决客户心中所有的疑问，最终达成客户成交。入职半年以来，工作中包含了太多的艰辛与不易，即离不开自己对工作的勤奋与努力，更离不开公司各级领导对我的支持与指导。每当成交一个客户，看到他们满脸高兴的模样，我心里非常的开心，感觉自己不仅是卖了一套房子，而是给客户提供了一个温馨的家庭，那种成就感顿时充满我的心间。截止5月23日，本人共成交房源21套，总销售额元，总回款额 元。
回顾这几个月工作的点点滴滴，虽然工作上取得了一定的成绩，但还有很多的不足之处。作为销售部的一员，我深感自己的一言一行代表着公司形象，所以我要坚持不懈的提高自身素质，以高标准的服务水平要求自己，在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技巧。
此外还要广泛了解房地产市场的动态，走在市场的前沿。需要掌握更多的销售经验和技巧，业务水平有待继续提高，及时了解周边楼盘销售动态等。按照目前公司的销售规划，下半年将启动都市新城项目商业部分和二期住宅的销售工作，对此，我将从以下几个方面做好销售工作的同时提升自己的业务水平：
①对不同客户的分析，客户区域来源分析，客户咨询问题总结。
②努力提升销售技巧，如何更好的做SP、如何现场逼定。
③加强对国家对房地产政策的学习。
时间的步伐带走了一切的忙碌，烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。回首过去的半年，内心不禁感慨万千。记得刚来的时候对于项目的很多情况我什么都不是很明白，不过在领导和同事的耐心帮助下，我很快了解了项目的全部情况，熟悉了销售工作的流程。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，努力做好自己的本质工作的同时为诚发公司的发展奉献自己微薄的一份力量。
房地产营销部述职报告3在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，我庆幸自己找到了一份适合自己的工作，我学的是旅游管理但在酒店实习根本就没有做过销售，刚从三亚回来是一直在酒店寻找自己合适的岗位，但却发现这管理模式和自己所学的一点都不一样怎么样都融入不到团队里。
自从进入房地产公司已经有半年多了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。20__年已经走过，我在过去一年的工作做一下我的总结：
一、业务能力
1、进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。
在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。
2、对市场的了解。
不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。
3、处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。
因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。
二、个人素质能力
1、诚实——做生意，最怕“奸商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。
售楼也是一样在与人交流的`过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。
2、热情——只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。
3、耐心——房地产销售中一个新客户的成交时间一般在一周或一个月甚至更长所以，不论是上门的客户还是电话客户，或是老客户带来的新客户，零零总总的加起来也有不少来客量，但是成交的客户却不是很多，我们可能很多时间都是在做“无用功”。
但是一定要有耐心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的成交客户，所以必须有耐心才会把业绩做得更出色。只要有意向的客户，就要厚着脸皮把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。
在这个漫长的过程中，在自己没有成交而同事有成交的时候，一定要有耐心，暴风雨后便是彩虹。
4、自信心——这一点很重要，把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。
对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。
5、勤快，团结互助。
一个人的力量在整个工作中显得非常渺小，只有大家团结互助精心合作才能保证成交的顺利完成。
6、认真细心，做事用心。
这样才能避免自己犯错误，从内心深处清醒的认识到：任何人都可能犯错误，客户也不是神，甚至在某些方面客户可能还不如我们——才会更仔细地去工作，认真地去核对资料，及时发现和减少错误的发生。犯错误和返工是的误工和浪费。
7、进一步规范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低级性的错误出现，减少混乱，养成良好的工作习惯。
增强自己工作的计划性，这样可以避免遗忘该做的事情，减少丢三落四现象的出现。
我也深刻地认识到自己在工作中也还有很多不足之处，需要在20__年的工作中进一步的学习和改进。
世界没有完美的事情，每个人都有其优缺点，一旦遇到工作比较多的时候，工作多的时候容易急噪，或者不会花时间去检查，也很粗心。
以目前的行为状况来看，我还不是一个合格的置业顾问，或者只是一个刚入门的置业顾问，本身谈吐，口才还不行，表达能力不够突出。主要没有突破自身的缺点，脸皮还不够厚，心理素质还不过关，每个人的经历和知识水平都不相同，这决定了每个人在做事情的能力上也会存在差别，但很多时候，工作能否做好，起决定作用的并不是能力。在实际工作中，有相当大的一部份工作不是靠能力来完成就能做好的，而是靠对公司对部门对自己的一种强烈的责任心与很强的执行力来完成来做好的。
我想今后我一定会努力朝着以下几个方面继续努力，首先是抽空学习一些关于房地产销售的专业知识。作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。因此为了抓住每个潜在的客户，一定要对自己所销售的楼盘很熟悉，要达到了如指掌才能很专业地回答客户的问题。其次，之前经理也说过作为一名合格的售楼人员，如果真的想使自己有成就感的话那就要做出业绩来，因此今后我也要朝着这个方向好好加油。
也很感谢李哥给了我这么好的一个自我展示的平台，在这不到一年的时间里学到了太多太多，让我不仅收获了成功开阔了眼界，更多的是对自己有了全新的认识和自我的突破，也感谢同事和经理对我的鼓励和指导。
房地产营销部述职报告4不知不觉中，20__年已经接近尾声，加入公司已有些时间，这这段时间的工作中，我学习并积累了很多知识和经验，锻炼和提高了业务能力，更让自己的人生多了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生阅历。可以说，在建华的这段时间中，收获颇多、感触颇多。在这里，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几个方面总结。
一、学习方面：
学习，永无止境，来到公司的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质和操盘模式，通过努力的学习明白了销售经理的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面：
刚进公司的时候，项目没有进场，觉得有点无聊甚至枯燥，但12月进入之后，回头再看，感觉在公司中每时每刻都会学到东西，主要在于自己有没有去发现、去学习。在公司领导的耐心指导帮助下，我渐渐了解心态决定一切的道理，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对生活和工作，随之心境也是越来越平静，更加趋于成熟。
三、完成的主要工作任务：
1、共计销售套，销售面积平米，销售额元，回款额元;
2、到后，对项?a
href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽敝匦孪低撑嘌盗朔康夭ㄒ抵逗拖奂记伞?/p>3、修改和重申了案场制度，制度更加细化。
4、制定早、晚会签字制度，分析市场、客户以及销售中遇到的问题，提升团队士气。
5、在公司领导的指导下，参与制定12月的月团购计划，联系团购单位，选房、签约，最终成交套，销售额元，回款额为元;
四、工作中存在的不足
1、对业务监督执行力度不够
2、对项目整体把控有待于提高。
3、需要进一步增加管理方面的经验。
4、与甲方缺乏有效沟通。
在学习公司完善的操盘经验，发掘自己工作中的不足的同时，计划在去年工作得失的基础上取长补短，重点做好以下几个方面的工作：
1、进一步提高自己的管理水平;
2、及时完成领导交给的各项任务;
3、与甲方及时有效地沟通，保证销售工作的正常化;
4、不断改进工作中所存在的`问题，及时调整策略，保证明年销售任务的顺利完成;
5、同时努力学习策划推广方面的技能，给项目销售提供更好的可行性方案。
6、加大工作的检查力度和计划的可执行性，努力增强团队的执行力。
7、制定月可行的销售计划分级管理，执行目标确立到个人，分工和责任明确，使销售工作系统化和正规化，提高团队工作效率。
8、工作从细致性出发，做到掌握销售上的一切相关事务
20__年这一年是有意义的、有价值的、有收获的一年，虽然我来公司时间不长，但是在这里真正体会到了团结协作，互帮互助，共同创业的一种精神，同时感谢各各领导、同事对我工作方面的支持和帮助，我相信公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，更好的发展，项目在公司的领导下，会以更好的业绩回报公司。
房地产营销部述职报告5尊敬的公司领导：
半年的时间过去，我们营销部的工作在这半年的时间里发生了很大的波折，里面有人员方面的困难，也有市场方面的瓶颈。同时也有我个人在市场决策方面的失误。年初，我接手营销部盘子的时候，就承接了公司团队5万人，散客12万人的销售任务。以目前的情况来看，上半年的业绩很不理想，总结原因，主要有以下几个方面。
一、业绩不理想的原因
1、团队建设的缺失。
我接手营销部的时候，一共有3个人。(后刘泽鑫因个人原因辞职)团队方面一是没有相应的企划人员，平面设计、微信、内勤全部由我们3个兼任，不专业，不明确。直到5月份，企划人员才全部到位。直到今天，区域经理缺失两人，企划(微信营销)缺失两人，团队建设依旧没有完成，这里面，我个人肩负着主要责任。人员缺失、专业岗位没有专业人才，直接影响上半年市场的正常开发。
2、营销策划的盲目性。
上半年我的工作始终处于头疼医头，脚疼医脚的应付状态。琐碎的事情占据了大量精力，没有静下心来认认真真的思考市场。除了原有的樱花节取得了成功以外，其余的时间我们没有一个能够打动消费者的产品。经过半年的摸索，我们得出了这样一个结论：营销的本质在于策划，在与思考。
3、广告投入的缺失性。
上半年由于特殊因素，我们所有的广告都是靠门票置换来完成的。这就产生了人流量很大，但是没有实际团队收益的情况。4月份以后，针对市场乱象，我们停止了一切门票置换，紧接着就产生了一段时间的广告停顿期。
二、201_年1月—6月团队销售数字
1、旅行社团队：6198人
2、预售票：：2000张、民丰旅行社3000张、票付通500张、临沂原野旅行社100张、携程网：150张
3、合计：11948张
三、201_年下半年工作规划
自6月20日开始，我们策划了暑期征文大赛后，景区在山水景区普遍进入淡季的情况下，迎来了一波客流。主要原因在于我们对暑期市场特点的成功把握和前期的有效策划。开创了：学生+景区活动+公益宣传联合的销售模式。从目前的情况来看是成功的。但是仅仅依靠这个活动，要想完成全年的销售目标，这里面还存在着很大的问题。所以，下半年我们重要的的事情有以下几个方面：
1、紧紧把握住征文比赛的销售契机，利用一切手段把客流量推上高峰。
我们预计客流高峰将在7月20号—8月20号。在这段时间里，我们应该组织2到3个有意义的活动，进一步提升整体游客数量。同时利用这种方式制造事件性营销，提高景区的整体曝光度。
2、红叶节的策划和组织。
红叶节是我们齐山全年的重头戏。齐山四季皆美，但是最美在秋。省内同类景区的同期游客接待量远远要大于我们。这说明，我们还缺乏对我们的红叶节深层次的挖掘和宣传。如果齐山要在2015年产生亮点，产生爆棚效应的话，我感觉红叶节是最好的亮点。国庆节2万人的目标，完全可以实现。
3、微信销售团的创建和营销模式的创新。
从当前的的发展前景来看，手机终端已经成为营销的主战场。全国微信用户有6亿人，微信支付用户4亿人。微信支付，网络订票，终端查询，在不久的将来会成为主流。如果我们能够紧紧地抓住这次契机，对我们景区来说，将会是一场质的飞跃。单单针对微信这个未来最大的销售平台，我们了解的太少，知道的太少。专业的人做专业的事，所以，组建合格的微信营销队伍，是我们迫在眉睫，必须要做的。
4、团队建设的完善。
作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。下面小编给大家带来的是2019销售部门个人工作总结范文，欢迎大家阅读参考!
2019销售部门个人工作总结范文(一)
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为__企业的每一名员工，我们深深感到__企业之蓬勃发展的热气，__人之拼搏的精神。
__是__销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，__很快了解到公司的性质及其房地产市常作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于20__年与__公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，同志积极配合__公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为_月份的销售奠定了基矗最后以__个月完成合同额__万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，同志得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
2019年下旬公司与__公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出__火爆场面。在销售部，同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。
经过一个多月时间的熟悉和了解，同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与__同志他销售部成员的努力是分不开的。
2019年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
2019销售部门个人工作总结范文(二)
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，我庆幸自己找到了一份适合自己的工作，我学的是旅游管理但在酒店实习根本就没有做过销售，刚从三亚回来是一直在酒店寻找自己合适的岗位，但却发现这管理模式和自己所学的一点都不一样怎么样都融入不到团队里。
自从进入房地产公司已经有半年多了，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理问题的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。2019年已经走过，我在过去一年的工作做一下我的总结：
一、业务能力
1、进入一个行业，对行业的知识，熟悉操作流程和建立自己的客户关系。在实际工作中，我也学到了如何抓准客户和跟踪客户，懂得不同客户的不同需求。
2、对市场的了解。不仅是要对目标市场有所了解，也对竞争对手的了解。绝对不能坐井观天，不知天下事。因为世界上不变的就是“变化”，所以要根据市场的变化而做出相应的策略，这样才能在激烈的竞争中制胜。应该不断的学习，积累，了解行业动态，价格浮动。在了解了竞争对手的户型以及价格信息，才能凸显出自己楼盘的优势。
3、处理好跟客户的关系，和客户建立好良好的关系。因为同一个客户，可能会接到很多户型以及户型的价格，如果关系不错，客户会主动将竞争对手的价格信息，以及户型特点主动告诉。在这个过程中，我们就要要充分利用自己的楼盘优势，特点，分析对方价格，并强调我们的优势，进一步促成成交。
二、个人素质能力
1、诚实——做生意，最怕“奸商”，所以客户都喜欢跟诚实的人做朋友，做生意。售楼也是一样在与人交流的过程中，要体现自己的诚意。在客户交流的过程中，只有诚实，才能取得信任。
2、热情——只要对自己的职业有热情，才能全神贯注地把自己的精力投下去，房地产销售更是如此，因为销售是一个很长销售的过程。
3、耐心——房地产销售中一个新客户的成交时间一般在一周或一个月甚至更长所以，不论是上门的客户还是电话客户，或是老客户带来的新客户，零零总总的加起来也有不少来客量，但是成交的客户却不是很多，我们可能很多时间都是在做“无用功”。但是一定要有耐心，有很多潜在的客户，都是要在很长的时间里才转变为真正的成交客户，所以必须有耐心才会把业绩做得更出色。只要有意向的客户，就要厚着脸皮把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。在这个漫长的过程中，在自己没有成交而同事有成交的时候，一定要有耐心，暴风雨后便是彩虹。
4、自信心——这一点很重要，把他抓住不放，总有一天会有意想不到的收获。对于成交的客户，不用说肯定是重中之重，需要时不时的问候一下有没有需要帮助的，维护好关系。
5、勤快，团结互助。一个人的力量在整个工作中显得非常渺小，只有大家团结互助精心合作才能保证成交的顺利完成。
6、认真细心，做事用心。这样才能避免自己犯错误，从内心深处清醒的认识到：任何人都可能犯错误，客户也不是神，甚至在某些方面客户可能还不如我们——才会更仔细地去工作，认真地去核对资料，及时发现和减少错误的发生。犯错误和返工是的误工和浪费。
7、进一步规范自己的工作流程，在新的一年里避免一些低级性的错误出现，减少混乱，养成良好的工作习惯。增强自己工作的计划性，这样可以避免遗忘该做的事情，减少丢三落四现象的出现。
我也深刻地认识到自己在工作中也还有很多不足之处，需要在20__年的工作中进一步的学习和改进。世界没有完美的事情，每个人都有其优缺点，一旦遇到工作比较多的时候，工作多的时候容易急噪，或者不会花时间去检查，也很粗心。
以目前的行为状况来看，我还不是一个合格的置业顾问，或者只是一个刚入门的置业顾问，本身谈吐，口才还不行，表达能力不够突出。主要没有突破自身的缺点，脸皮还不够厚，心理素质还不过关，每个人的经历和知识水平都不相同，这决定了每个人在做事情的能力上也会存在差别，但很多时候，工作能否做好，起决定作用的并不是能力。在实际工作中，有相当大的一部份工作不是靠能力来完成就能做好的，而是靠对公司对部门对自己的一种强烈的责任心与很强的执行力来完成来做好的。
我想今后我一定会努力朝着以下几个方面继续努力，首先是抽空学习一些关于房地产销售的专业知识。作为一名业务员，如果当客户问一些有关产品的专业问题时，若一问三不知，那么很可能会失去这个客户。因此为了抓住每个潜在的客户，一定要对自己所销售的楼盘很熟悉，要达到了如指掌才能很专业地回答客户的问题。其次，之前经理也说过作为一名合格的售楼人员，如果真的想使自己有成就感的话那就要做出业绩来，因此今后我也要朝着这个方向好好加油。
也很感谢__给了我这么好的一个自我展示的平台，在这不到一年的时间里学到了太多太多，让我不仅收获了成功开阔了眼界，更多的是对自己有了全新的认识和自我的突破，也感谢同事和经理对我的鼓励和指导。
2019销售部门个人工作总结范文(三)
不知不觉中，2019已接近尾声，加入__房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短的大半年学习工作中，我懂得了很多知识和经验。2019是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获额多，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。
一、学习方面
学习，永无止境，这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是对的。
二、心态方面
刚进公司的时候，我们开始了半个月的系统培训，开始觉得有点无聊甚至枯燥。但一段时间之后，回头再来看这些内容真的有不一样的感触。感觉我们的真的是收获颇丰。心境也越来越平静，更加趋于成熟。在公司领导的耐心指导和帮助下，我渐渐懂得了心态决定一切的道理。想想工作在销售一线，感触最深的就是，保持一颗良好的心态很重要，因为我们每天面对形形的人和物，要学会控制好自己的情绪，要以一颗平稳的、宽容的、积极的心态去面对工作和生活。
三、专业知识和技巧
在培训专业知识和销售技巧的那段时间，由于初次接触这类知识，如建筑知识，所以觉的非常乏味，每天都会不停的背诵，相互演练，由于面对考核，我可是下足了功夫。终于功夫不负有心人，我从接电话接客户的措手不及到现在的得心应手，都充分证明了这些是何等的重要性。当时确实感觉到苦过累过，现在回过头来想一下，进步要克服的困难就是自己，虽然当时苦累，我们不照样坚持下来了吗?当然这份成长与公司领导的帮助关心是息息相关的，这样的工作氛围也是我进步的重要原因。在工作之余我还会去学习一些实时房地产专业知识和技巧，这样才能与时俱进，才不会被时代所淘汰。
四、细节决定成败
从接客户的第一个电话起，所有的称呼，电话礼仪都要做到位。来访客户，从一不起眼的动作到最基本的礼貌，无处不透露出公司的形象，都在于细节。看似简单的工作，其实更需要细心和耐心，在整个工作当中，不管是主管强调还是提供各类资料，总之让我们从生疏到熟练。在平时的工作当中，两位专案也给了我很多建议和帮助，及时的化解了一个个问题，从一切的措手不及到得心应手，都是一个一个脚印走出来的，这些进步的前提涵盖了我们的努力与心酸。
有时缺乏耐心，对于一些问题较多或说话比较冲的客户往往会针锋相对。其实，对于这种客户可能采用迂回、或以柔克刚的方式更加有效，所以，今后要收敛脾气，增加耐心，使客户感觉更加贴心，才会有更多信任。对客户关切不够。有一些客户，需要销售人员的时时关切，否则，他们有问题可能不会找你询问，而是自己去找别人打听或自己瞎琢磨，这样，我们就会对他的成交丧失主动权。所以，以后我要加强与客户的联络，时时关切，通过询问引出他们心中的问题，再委婉解决，这样不但可以掌握先机，操控全局，而且还可以增加与客户之间的感情，增加客带的机率。
五、展望未来
2019这一年是最有意义最有价值最有收获的一年，但不管有多精彩，他已是昨天它即将成为历史。未来在以后的日子中，我会在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的最前沿。俗话说“客户是上帝”，接好来访和来电的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这短短半年工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。
今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!
2019销售部门个人工作总结范文(四)
在销售过程中，我重视客户的维护，我会把客户分为两个阶段，一个是新客户，对于新客户，我我主要做的就是推荐一些产品，但是不会太过频繁因为新客户对于这些消息还是非常反感的，我一直都掌握了量，保证自己在与其沟通的时候不会让他因为我发消息过多而反感，还有就是老客户，就是成交过的老客户，我重心倾向在老客户方向，因为老客户他们的复购率比新客户更多，前提是要让他们认可我们的产品认可我们的服务，让客户满意，只要服务做得好就能够有源源不断的客户，一个老客户他们都有自己的圈子，在销售中，培养与客户的感情，保证自己能够让可会满意，客户，满意了就会再次购买，只要客户愿意就一定会有更大的购买力度，保证客户有更多的需求，同时客户也会给我们的产品做宣传，能够让他们的亲朋好友都进入到里面愿意去购买这些东西，因为得到了客户的人可就能够获得口碑效应，一旦形成了影响客户就会在此购买让我们的工作有了更多的便利，不必浪费时间去找新的客户资源，因为老客户就能够源源不断的给我们提供更多的客户资源。
刚开始的时候需要做的就是找到目标客户群体，化妆品主要针对的是一些高端消费的女士，对于这些女士，我首先要做的就是要找到客户他们混迹的圈子，首先要取得联系，第一关很重要，我们现在化妆品是用的微信营销，想要有更好的发展就必须要通过微信来传递更多的东西，让客户能够知道我们的价值。找到到客户了解客户现在的选择，清楚客户的需要把握好客户的目标。这是工作的第一步，也是关键一步，如果沟通的客户不是目标客户根本不能够取得任何的收益，反而只会浪费时间，浪费精力最后沟通了半天一事无成，这样做效率非常低，也不利于我们的工作，找到目标人群混迹的圈子就能够找到更多的客户能够有更多的受益。
对于自己销售的化妆品如果连自己都不知道其具体功效，这也只会让我们与客户沟通时处于劣势，不专业又证明能够获得他人的认可呢，想要得到信任首先就要下功夫就要做好万全贮备，把化妆品了解清楚明白化妆品的功效能力才能把它销售出去，同时也能够回答客户的问题避免在工作中犯下大错。
通过总结报告，深知过去工作的成绩与失误及其原因，吸取经验教训，指导将来的工作，使今后少犯错误，取得更大的成绩。下面是小编为您精心整理的置业顾问年终工作总结模板。
置业顾问年终工作总结模板1
今年上半年的各项工作基本告一段落了，在这里我只简要的总结一下我在上半年中的工作情况。
我是__月__月有幸被__顾问录用，在__进行培训。于__月正式到___就职，至今已有半年的时间。
时间的步伐带走了这一月的忙碌、烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。回首过去的上半年，内心不禁感慨万千。记得刚来的时候对于这个行业我什么都不是很明白，在沈总和同事的耐心帮助下，我很快了解并熟悉了公司性质及房地产知识。作为销售部的一员，我深感自己的一言一行代表着公司形象。所以我我要不断提高自身素质，高标准要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技巧。此外还要广泛了解房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力左做好自己的本质工作。
作为一个之前没有从事过这个行业的新人，领导给我了一个很好的心态，让我明白在其职谋其事，教会了我成单与否，都不必骄傲或自馁，重要的是从中吸取经验;同事给我了很大的帮助，每次我有问题大家都不会笑话我，直言不讳的告诉我，因此我收到了很好的效果，很快成单的同时也得到了领导和大家的好评和赞赏，所以请允许我向大家鞠躬，说声谢谢!
我并没有为此不是成绩的成绩而满足，我希望今后的工作迈上一个新高度再一个新台阶。主要从以下方面做起：
1、对不同客户的分析，客户区域来源分析、客户咨询问题总结等。
2、销售技巧的加强，如何更好的做sp、如何现场逼定等。
3、国家对房地产的政策
现在项目基本正处于尾盘，正是考验我的时候，也是需要一个好的心态的时候，我一定会坚持，从中学习更多的方法，吸取更多宝贵的经验。
新的一月意味着新的起点新的机遇新的挑战，我决心再接再厉，更上一层楼，一定努力打开一个工作新局面。
关于我今年上半的置业顾问工作总结有如下几点：
一、学习方面
在没有加入公司之前我没有接触过房地产，对房地产方面的知识不是很懂，甚至可以说是一无所知。来到公司的时候对于新环境，新事物都比较陌生，在公司领导和同事的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以及职责，并且深深的喜欢上了这份工作，同时也意识到自己的选择是正确的。
二、专业知识
刚到公司的时候我们首先进行了专业知识的培训，由于是初次接触这类知识，对知识的理解有点慢，但是在领导的解释和开导下，我逐渐进入了角色，明白了这些对于我来说是何等的重要，对以后的工作会有很大的帮助。同时我们还到兴宁北、凤岭北和东盟商务区进行了踩盘，对所学知识进行实践和运用。当时确实能感觉到苦过累过，可现在回过头来想一下，想进步要克服最大困难就是自己，虽然当时很累很苦，但都照样坚持下来了。
三、其他方面
今年10月份的时候我们开始到外展点，学习接待客户，学习销售，外展点的工作流程等等，这对于我们都非常的陌生，通过领导的带领，让我们从生疏到熟悉，进一步了解各种工作流程等工作内容。在平时的工作中，同事们也给了我很多的建议和帮助，及时的化解了一个个问题，这份看似简单的工作，其实更需要细心与耐心。
四、感想
在以后的日子中，我会加强自己的专业知识和专业技能，以房地产销售为主要努力方向，此外还要广泛的了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。俗话说：“客户是上帝”，接待好来访的客户是我义不容辞的义务，在客户心理树立良好的公司形象，这里的工作环境令我十分满意，领导的关爱以及工作条件的不断改善给了我工作的动力。同事之间的友情关怀以及协作互助给了我工作的舒畅感和踏实感。所以我也会全力以赴的做好本职工作，让自己有更多收获的同时也使自己变的更加强壮。总之，在这一年的工作时间里，我虽然取得了一点成绩与进步，但离领导的要求尚有一定的差距。今后我将进一步加强学习、踏实工作，充分发挥个人所长，扬长补短，做一名合格的销售人员，能够在日益激烈的市场竞争中占有一席之地，为公司再创佳绩做出应有的贡献!
置业顾问年终工作总结模板2
20__已逝，2018已初，又是一年年关将至。在辞旧迎新的这个契机里，20__年对于宁夏，对于楼市，对于__房地产开发有限公司，还有对于我，都是充满希望的一年。我深知个人的发展离不开公司的发展，而热爱则是做好每件工作所不可缺的。所以，在这充满希望的新一年里，我必将全力服务公司。热爱岗位，勤奋工作，严于利己，认真专研，继续学习。用使命般的热情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司制造利润。
自进入__公司已逾四年，入职以来，从半知半解到现在对销售流程有一定的认知，背后其实少不了下功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事的帮助。接触置业顾问的工作后才知道，工作量不大要学习的却无比的多，销售知识永远是个无敌深渊。也正因为如此，我才乐此不疲，越来越喜欢这份工作。以前长听说销售人员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。
幸运的是我们拥有一个成熟和谐的销售团队，同事之间既有竞争更有帮助。每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中化解。正因为有这样一群同事，我才能在销售部门迅速提升自己。俗话说：近朱者赤近墨者黑。因为有__这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我成长所需的养分。
在即将过去的20__年，我共售房90套左右，总金额达2000万左右，回款迄今为止大概达到 1600多万，连续6次获得月销售冠军。基本完成了公司下达的销售任务。同时，在日常工作销售中，我充分发挥善于思考的优点，通过对同事的观察学习以及对经验的归纳，总结出许多新的销售技巧和客户维护方式，并在随后的工作中通过实践加以修改和完善。事实证明，知识和创意永远是无穷无尽的。
而如何去开展我们的住房销售工作呢?我想树立诚信是根本，我们要以对待“家”的态度来对待公司，为顾客和业主提供真诚的服务。一旦有员工存在不诚信行为，公司必然面对损失，无形的是信誉的受损，有形的是财产的流失，所有的这些都直影响公司的利润。因此要树立诚信的态度，忠于公司，忠于顾客，忠于自己的职责，也要忠于自己的业绩。
在日常工作中，除了诚信的态度，也要总结出切实可用的的方法来应对销售工作，对此我要做到以下几点：
1.不做作，以诚相待，客户分辨的出真心假意。
得到客户信任，客户听你的，反之你所说的一切都将起到反效果。
2.了解客户需求，第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解。
3.推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势。
做到对客户的所有问题都有合理解释。
4.保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们就会将喜爱传递。
5.确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。
多与客户讲讲专业知识，中立的评价其他楼盘，都可以增加客户的信任度。
6.要与同事团结协作，这是好的团队所必须的。
当然，再好的方法，也要靠强有力的执行力来完成。这也是我个人需要加强的地方。我想作为__房地产的置业顾问，不仅要精通卖房业务，对周边的一些知识也必须了解，这样才能更好为客户服务，让客户感觉__房产无论从质量，社区环境，物业质量等较其他楼盘都更有优势。
置业顾问年终工作总结模板3
20__年初，可算是我工作上另一个转折点，更是一个新的开始——加入深圳中原发展，成为其中一员。不知不觉，入职已有半年了，在这半年里收获的实在太多了，说也说不完，要多谢的不单只是一两个人，更不是一句“谢谢”就能简单了事的。
之前在龙岗有做过三级市场，对龙岗和售楼这个行或多或少也有些了解。卖一手楼是我一直向往的工作，谢谢我的经理给了我这个发展的好机会，踏入销售这一行列中，认识一班好同事，学到的不再是书本那枯燥无味的知识。
记得我来时的运气比较好，第二天本项目就开盘了，开盘对我这个新人来说是一件很迷茫的事，很多同事都在忙着收获，当时我在想我要努力学习，考过就可以接客户了，由半知半解的我到现在对销售流程有一定的了解，学到了不少的东西，当然也少不了同事之间的帮助。深入售楼工作之后才发现其实很多事情要做，要学的却是无比的多，销售知识永远是个无底深渊，但正因如此，我乐此不疲，越来越喜欢这份工作。
前二个月，都是担任见习置业顾问，一边协助同事做好销售工作，一边学着自己接待客户。在这里，同事都很好，很愿意去教我知识，也很放心让我去做，去试。慢慢地，接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行相关规定各方面都开始有一定的认识。
虽然刚开始还有点不习惯，因为正是楼盘旺季，工作比较多，但心里不断告诉自己，不断想，付出多少，收获多少，只是时间问题。即使往后不在这行业上工作，现在学到的这些我相信以后绝对用得上。
4月份，正式升上为实习置业顾问。开始真真正正接待客户，独立一人将所有的工作完成。挑战性很大，一向带点自负的我也充满信心。接着，不断遇到过问题，但在同事跟经理的协助下，都能顺利将工作完成。业绩嘛!这半年来还算一般般，称不上好，总销售24套，转介成交5套。总金额19491369.5万元。对入行不久的来说还算是对自己有个马马虎虎的交代，也或者算是一种鼓励吧。
其实，总的来说，太多的不足之处了，未能一一说明。但最显然而见的，销售技巧，自身的应变能力，国家政策各方面还有待加强。总之，要学得多得是，虽然自己还年轻，但心态还是要摆得正，主动点，积极点，去学，去做。记得刚入职，经理曾说过“多去问，多去做，不要怕亏，反正做了就没错的”!
下半年，也是新的开始。同样的，对于未来，我充满了期待，希望自己还能一如既往地用心去学，去做，甚至做得更好，更精。
置业顾问年终工作总结模板4
20__年__月__日，我有幸来到我们__置业有限公司，我正式踏进了房地产公司的门坎，开始了学习和实践，通过自己的努力在这期间我的学习是做得最好的。随着整个房地产市场环境的变化我们潍坊__名都项目20__年_月_日开盘，历经7个多月，终于盼来了期望已久的开盘，我们所有的人对这一天都期盼好久了，开盘当天场面非常的壮观，也非常的火爆，这一天的开盘是非常成功的，开盘当天连算运转单都算不过来了。仅仅是开盘当天房源就售出了差不多一半。这使我获得了从交付定金到签订合同全过程的操作经历，对我来说受益匪浅。开盘现场的火爆和客户对公司品牌的信任，对整个潍坊房地产市场产生了轰动的影响。截止到目前我们楼盘已成功销售1000多套商品房，创造了潍坊房地产行业的奇迹。截止到目前，我已成功销售85套商品房，销售总金额约6000万。我的目标是要售出110套，销售总金额8000万。这离我的目标还有一段距离，但是我也会不断地努力去实现目标。这么轰动成功的开盘，大家的心里也都非常的开心，虽然开盘那几天案场的所有人都很忙碌，虽然也会经常加班，但是每个人心里也都很开心。因为我们成功收获了，__的成功开盘，对我们每个人都产生了很大的影响，也给我们的人生上了美好的一课。
这次的销售工作，增加我经验的同时，也是我体会到了作为一名“__集团员工”的荣幸。希望自己在以后的工作中，不仅可以深度传递我们公的品质，更能体现我们公司的文化素质和发展实力。
经历了__的开盘，我的房地产的学习算是拿到了毕业证。我们的开盘无疑是轰动的，我的学习和努力也有了成果，我感激也感动着，愿我们的开盘是一个好的开始，更长更远的路还要我们不断的努力在2013年。从开盘到现在，我不断地练习专业知识，努力提高自己的专业技能及专业知识，学习同事的成交技巧，经过自己的不断努力，
从20__年_月_日开盘到现在，我一共销售出了85套房子。
这次的销售工作，增加我经验的同时，也是我体会到了作为一名“___置业员工”的荣幸。希望自己在以后的工作中，不仅可以深度传递我们公的品质，更能体现我们公司的文化素质和发展实力。
在以后的工作中，我要不断地总结经验教训，完善对客户的服务和跟踪，倾听客户的意见，了解客户的需求，学习销售技巧，将客户需求转变为真实成交量。
在这两个多月的工作中，我对置业顾问这项工作的内容和重要性有了更深的认识。同时我也意识到我要在以后的工作中进一步努力提高：
首先，我还要对房地产专业知识刻苦学习，对市场营销、土建工程、建筑设计、政策法规、市场行情、投资理财等方面的知识，都要很好的了解和掌握，扩大自己的知识面，不断提高自己的交流沟通能力、公关能力和宣传能力。
其次，我的工作技巧还要磨练。比如，我现在的客源及我的工作技巧还需要磨练，加强对老客户的回访，主动和老客户沟通，提高老客户带新客户的数量，努力提高成交量。在接下来的工作中，我要多和自己的客户沟通，定期回访。并向有经验的同事们学习客户回访技巧，经常和客户探讨与楼盘有关的市场、环境、地段、价位、增值发展潜力等话题。通过回访和沟通，一方面可以进一步介绍和宣传公司楼盘品质，另一方面能良好的利用手上的客户资源进行销售。
再次，加强和客户的交流与沟通，要学会换位思考，与客户交换立场，真正站在客户的角度，思考客户的疑虑，从而更好的打消客户的疑虑，取得客户的信赖，为下一步的成交做好铺垫。
最后，我要更加注意接待工作的细节。接待客户时，要提高自己的接待礼仪，注重细节，仔细观察倾听客户的心声，细心解答客户疑虑。
在以后的工作中要努力做到“四心”：
一要关心，要站在客户的立场上去考虑他们的利益和价值，让客户明白消费，物有所值。
二要耐心，对客户提出的各种问题，要耐心地给予圆满的，不厌其烦的回答。
三要热心，对客户遇到的困难和疑虑，要热忱相助，点拨指引，解答疑虑，化解矛盾。
四要诚心，对客户要进行诚信服务引导，既要为卖方负责，也要为买方负责，用诚信争取客户的信任。
在工作中我深切感受到，我要更加热爱置业顾问之一职业。置业顾问这一职业看似简单，但要干好也是不容易的。置业顾问不是一般的售楼员，除了通过热情服务引导顾客购买楼盘外，还应该要为客户提供投资的置业的专业化，顾问式服务。不但应该熟悉售楼的循环流程，掌握销售技巧和分析客户心理，能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。要做到这一点，首先要热爱置业顾问这份具有巨大创造力的工作，专注于其中，要让自己更加忙碌起来，忙碌于工作，忙碌于学习，忙碌能不断地带来灵感和热情。工作时要摒弃杂念，不能将私人的事务带到工作中来。希望我能通过自己的不断努力学习，是自己成为一名有能力，对工作充满热情的置业顾问。同时希望通过自己的努力能向更高层面发展，希望自己不仅仅是做职业顾问一职，希望能往更高的管理层面发展，希望自己能有这个机会，同时能够把握好这个机会。
置业顾问年终工作总结模板5
转眼间，20__年已经结束。屈指算来，从参加房地产销售工作，来到__湖销售部，加入我们这个有着家庭一般氛围的团体到现在已经有八个多月的时间了。从20__年_月底入职到现在，由半知半解到对销售流程有了较好的掌握，背后努力只有自己知道，当然更少不了同事们的帮助。因为是第一次接触置业顾问的工作,所以刚来的半个月，都是担任置业助理一职，一边协助同事做好销售工作，一边学习专业知识。慢慢地，对接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行按揭等各方面都开始有了一定的认识。5月份的下半月经考核后转为实习置业顾问。开始独立一人去接待客户,在此过程中遇到过许多困难，但在主管和同事的协助下，都顺利将工作完成,从中很快得到成长。一个月后自己对于公司项目的具体情况、公司的管理模式、房地产专业知识和房产销售流程及技巧等都有了很好的掌握。因此,经公司批准于20__年__月底转为正式置业顾问。
但是由于受国家房地产调控政策及贷款利率等因素的影响,__房地产市场从__月份开始进入了销售淡季,成交量明显下降。公司楼盘8月、9月的成交量屈指可数。所以我们接待的来访客户和来电客户数量也就有限了,而且大部分改善性客户对市场的观望心理较强，刚性需求客户也说要等到12年上半年再考虑定房，不差这半年。从十月份到现在共接待各类来访客户60组左右,接听各种客户来电80人次左右。虽然来访客户较少,但我们销售人员并没有因此空闲下来,而是积极地对来访客户进行电话回访,对来电意向客户进行预约,对之前的购房业主做好售后服务。在这期间不断的学习、锻炼、提升自己的业务能力，同时也积累了一些意向较好的客户，为后来的有效成交奠定了基础。
__月份此项目首批交房，而且二期房源刚好也在下个月月初认筹，工作更加繁忙，在做好接待新客户及促成下定的同时，还要回访跟踪各位业主客户，确定来访时间，做好接待计划、交房费用以及对业主各种疑问的解答等。经理及大家为此经常加班，相互帮忙，团结一心，认筹当天取得了不小的成绩，学习了新的知识和经验。在这其间，严格要求自己遵守公司的各项规章制度，按时上班、不早退、不无缘无故休假。积极参加部门的培训及考核，不断改进、
总结、运用。与同事们真诚相待、和睦相处，学习别人的优点，宽容别人的缺点，让自己保留一个好的心态，使之快乐。在不断地接触各种客户之后，跟其他楼盘相比的过程中更能深刻地体会到我们项目的优劣势。项目吸引客户的地方主要有：交通便利、西高铁、区政府近在咫尺等大环境的发展潜力;、小区内一条贯穿南北，蜿蜒曲折的莱茵湖水系;清华双语幼儿园;高级多功能会所;风情商业街，小区的东侧有一条加宽的市政景观生态绿化带;多层准现房，而影响客户购买信心的因素有：西药厂、购物不太方便，小区附近没有重点中小学，西区的整体市政配套不齐全;项目地理位置较偏、生活不便;小区一期交房房源还没达到交房标准、路、水电、园林绿化较慢、个别网站更新速度太慢等。不过客户们也给我们项目提出了不少宝贵意见：一号楼七十多和五十多平方的户型入户门外开时遮挡楼梯出口，七十多平方和四十多平方的入户门挨的太近，进出不方便，建议向里开;样板间能不能早点装修好，空调室外机留的位置放不下机器，能不能加宽加长。
总的来说，在公司工作的这段时间里，收获很多，积累了一些经验，总结出一些心得，希望自己在20__年把工作做的更好，保持一颗良好的心态。良好的心态是一个销售人员应该具备的最基本的素质，我们每天工作在销售一线，面对形形的人和物，要学会控制好自己的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去面对工作和生活。要有一颗宽容心。人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题，应该与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。要有上进心，主动去做应该做的事情。克服拖延和懒惰的习惯，把它从你的个性中除掉。以诚相待，取得客户信任, 反之你所说的一切都将起到反效果。 第一时间了解客户所需要的，做针对性讲解。推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势。做到对客户的所有问题都有合理解释。保持客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们就会将喜爱传递。确定自己的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮助客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其他楼盘，增加客户的信任度。在销售经理的带领下，与同事团结协作，完成公司新一年的销售目标。加强自身学习，因为再好的方法与计划，也要靠强有力的执行力来完成。作为房地产的置业顾问，不仅要精
通卖房业务，对周边的一些知识也必须了解 , 这样才能更好为客户服务，让客户感觉我们的房子无论从质量，社区环境，物业质量等较其他楼盘都更有优势。
非常感谢公司领导给我这个锻炼机会，感谢同事对我的帮助。在新的一年里自己要保持一颗良好的心态，积极的心态、向上的心态，去面对工作、面对生活，好好工作、好好生活,忠于公司,忠于顾客，忠于自己的职责，也要忠于自己的业绩，来年努力交出自己满意的成绩单。
__销售部，加入我们这个有着家庭一般氛围的团体到此刻已经有八个多月的时光了。从20__年_月底入职到此刻，由半知半解到对销售流程有了较好的掌握，背后努力只有自我明白，当然更少不了同事们的帮忙。因为是第一次接触置业顾问的工作，所以刚来的半个月，都是担任置业助理一职，一边协助同事做好销售工作，一边学习专业知识。慢慢地，对接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行按揭等各方面都开始有了必须的认识。_月份的下半月经考核后转为实习置业顾问。开始独立一人去接待客户，在此过程中遇到过许多困难，但在主管和同事的协助下，都顺利将工作完成，从中很快得到成长。一个月后自我对于公司项目的具体状况、公司的管理模式、房地产专业知识和房产销售流程及技巧等都有了很好的掌握。因此，经公司批准于2011年7月底转为正式置业顾问。
但是由于受国家房地产调控政策及贷款利率等因素的影响，__房地产市场从__月份开始进入了销售淡季，成交量明显下降。公司楼盘8月、9月的成交量屈指可数。所以我们接待的来访客户和来电客户数量也就有限了，而且大部分改善性客户对市场的观望心理较强，刚性需求客户也说要等到20__年上半年再思考定房，不差这半年。从_月份到此刻共接待各类来访客户60组左右，接听各种客户来电80人次左右。虽然来访客户较少，但我们销售人员并没有因此空闲下来，而是用心地对来访客户进行电话回访，对来电意向客户进行预约，对之前的购房业主做好售后服务。在这期间不断的学习、锻炼、提升自我的业务潜力，同时也积累了一些意向较好的客户，为之后的有效成交奠定了基础。
10月份此项目首批交房，而且二期房源刚好也在下个月月初认筹，工作更加繁忙，在做好接待新客户及促成下定的同时，还要回访跟踪各位业主客户，确定来访时光，做好接待计划、交房费用以及对业主各种疑问的解答等。经理及大家为此经常加班，相互帮忙，团结一心，认筹当天取得了不小的成绩，学习了新的知识和经验。在这其间，严格要求自我遵守公司的各项规章制度，按时上班、不早退、不无缘无故休假。用心参加部门的培训及考核，不断改善、总结、运用。与同事们真诚相待、和睦相处，学习别人的优点，宽容别人的缺点，让自我保留一个好的心态，使之快乐。在不断地接触各种客户之后，跟其他楼盘相比的过程中更能深刻地体会到我们项目的优劣势。项目吸引客户的地方主要有:交通便利、西高铁、区政府近在咫尺等大环境的发展潜力;、小区内一条贯穿南北，蜿蜒曲折的莱茵湖水系;清华双语幼儿园;高级多功能会所;风情商业街，小区的东侧有一条加宽的市政景观生态绿化带;多层准现房，而影响客户购买信心的因素有:西药厂、购物不太方便，小区附近没有重点中小学，西区的整体市政配套不齐全;项目地理位置较偏、生活不便;小区一期交房房源还没到达交房标准、路、水电、园林绿化较慢、个别网站更新速度太慢等。但是客户们
也给我们项目提出了不少宝贵意见:一号楼七十多和五十多平方的户型入户门外开时遮挡楼梯出口，七十多平方和四十多平方的入户门挨的太近，进出不方便，推荐向里开;样板间能不能早点装修好，空调室外机留的位置放不下机器，能不能加宽加长。
总的来说，在公司工作的这段时光里，收获很多，积累了一些经验，总结出一些心得，期望自我在20__年把工作做的更好，持续一颗良好的心态。良好的心态是一个销售人员就应具备的最基本的素质，我们每一天工作在销售一线，应对形形的人和物，要学会控制好自我的情绪，不能将生活中的情绪带到工作中，以一颗平稳的心态去应对工作和生活。要有一颗宽容心。人与人之间总免不了有这样或那样的矛盾，同事、朋友之间也难免有争吵、有纠葛。只要不是大的原则问题，就应与人为善，宽大为怀，学会宽以待人。要有上进心，主动去做就应做的事情。克服拖延和懒惰的习惯，把它从你的个性中除掉。以诚相待，取得客户信任，反之你所说的一切都将起到反效果。第一时光了解客户所需要的，做针对性讲解。推荐房源要有把握，了解所有的房子，包括它的优劣势。做到对客户的所有问题都有合理解释。持续客户关系，每个客户都有各种人脉，只要保证他们对项目的喜爱，他们就会将喜爱传递。确定自我的身份，我们不是在卖房子，而是顾问，以我们的专业来帮忙客户。多与客户讲讲专业知识，中立的评价其他楼盘，增加客户的信任度。在销售经理的带领下，与同事团结协作，完成公司新一年的销售目标。加强自身学习，因为再好的方法与计划，也要靠强有力的执行力来完成。作为房地产的置业顾问，不仅仅要精通卖房业务，对周边的一些知识也务必了解，这样才能更好为客户服务，让客户感觉我们的房子无论从质量，社区环境，物业质量等较其他楼盘都更有优势。
十分感谢公司领导给我这个锻炼机会，感谢同事对我的帮忙。在新的一年里自我要持续一颗良好的心态，用心的心态、向上的心态，去应对工作、应对生活，好好工作、好好生活，忠于公司，忠于顾客，忠于自我的职责，也要忠于自我的业绩，来年努力交出自我满意的成绩单。
时近月末，不经意间12月转眼就要过去了。默默地算来，从参加工作，来到阳光新城，来到现在的这个销售部，加入我们这个有着家庭一般氛围的团体到现在已经有半月多的时间了。半月的时间放在以往或许会显得很漫长，但这半月对于我来说却是那么的短暂，仿佛是在眨眼间变消逝而过。
六月初的我刚刚毕业，如假包换的一个毛头小子，对于工作而言是懵懵懂懂的，不知道也不愿意去接触它，所以我隐藏了自己，一直藏到大学毕业，藏到我无处可藏而必须去面对。社会很现实，我也很现实，我在寻找一个机会，一个能让自己有所发展的机会。
我怀揣着一颗紧张的心开始了应聘和面试的过程。很幸运，我来到了阳光新城。认识了现在我身边的这些和我一起工作的俊男靓女们。当时对于置业顾问我没有任何实质上的认识，而房地产对于我来说只不过是中国这几月经济增长的重要指标之一，它占有很大的份额，同时也带动了这几月全国gdp总值像打了鸡血一样嗷嗷嗷地往上蹿。在案场学习的半个月的时间是我收获最大的一段时间之一。
领导和同事们的细心教导，那些毫不吝啬的经验之谈让我收获颇丰，逐渐成长。让我对于工作有了一个很美好的认识——原来，和你一起工作的那些人，不一定全部都是你的同事，却很可能全部都成为你的朋友。相信我，是你们平时工作与生活中的点点滴滴让我爱上了这份工作，爱上了我们的这个团队。这对于第一次正式参加工作的我而言是十分幸运的一件事情。
从七月份开始我就在市区售楼部上班了，那里是我第一次与购房顾客面对面交流的场所。虽然工作很单一，
十月份，我在市区售楼部与案场之间来回运动了一个月，期间经历了两次原来同事的离去，再一次的提醒我，社会是现实的，每个人也都是现实的。每个人的生活目标与理想是不一样的，但只要我用心去交换，不论在哪里大家都是朋友。
离别对于我而言是个比较禁忌的话题，因为不论是怎样的离别总会让我打心底里不自觉的有些难受，而我不是一个善于宣泄情感的人，所以总是憋着。大家都是朋友，现在是，将来也是。有同事离开就有新同事加入，这是一个快速发展的社会，能否融入集体全看一个人本身的能力，但更重要的，是你是否一颗想要被这个团体所接纳的心。
十一月我正式上岗了，从开始到十二月底共接待了15组客户，虽然自己感觉一直在努力但始终还是没有成交。
1、万科地产简介
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。
经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势；同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。2011 年，万科集团已进入全国54个大中城市，实现销售面积1075.3 万平方米，销售金额1215.4 亿元 ，成为我国综合实力最强的地产集团。
2、万科土地策略
万科作为地产的龙头老大，对房地产市场的引导作用和对市场的敏锐性是非常人不可比拟的。万科的拿地策略也是形式多样、灵活多变。
2.1 规避周期的拿地策略
规避周期的策略类似于定投，其奥秘在于，锁定每期的买入金额，价格越低的时候，买入的数量就越多，这样在经历一次完整的周期后，平均买入成本会低于波动中轴。大多数企业在拿地时都以土地面积作为约束变量。而万科内部把握土地获取量时，则是以总获取金额作为核心的约束变量。
万科崛起的“秘诀”在于：万科在被称为地产调控年的2005年中，在定投思想指导下拿了大量的便宜土地。 2005 年，万科新增了651.2万平方米土地储备，并且在行业普遍彷徨的情况下将2006～2008年设定为万科的高速增长期。而其他很多顺周期的企业就不免遭受行业周期的洗礼了。
万科定投策略自2007年正式提出并应用，2007年土地价格出现了远高于房价的大幅上涨，到下半年更达到了历史的顶峰。在这样的情况下，万科虽然提出过“拐点论”，并警惕市场的亢奋情绪，但是并未停止拿地。到了2008年，土地市场出现转折性变化，大量出现流拍。这一年万科斥资136.1亿元拿地。2008年拿地超过100亿元的公司只有万科。定投策略使万科投入的资金量波动小，周期特点不明显。
2.2 总量控制+快速周转
万科对自身的定位是房地产行业内的“制造企业”，以快速开发为主要的经营策略，通过提高周转率来提升净资产收益率。“快速开发”、“快速销售”也已成为万科经营策略最显著的特征。在土地储备上，万科一贯坚持“不囤地、不捂盘”的快速周转策略，万科近年来（除08 年）的新增土地储备与总土地储备的比值均在30%--70%之间，2004 年后，万科的土地储备一直是销售面积的3—5 倍。
万科的土地储备量在国内偏少，土地储备存续比率也远小于恒大及其它标杆房企。土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比， 是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度， 现有的土地储备可供使用的时间。 如果按照一季度的销售速度来说， 万科的土地储备存续比通常在20以内， 而恒大2011年土地存续比高达45，保利地产的土地存续比也一般保持在30以上。
2.3并购+行业整合等多元拿地方式快速扩张
万科地产的专业能力、管理能力、资本市场信誉以及所积累的经验使得公司在通过合作方式获取项目资源具有一定的优势。万科地产公司每年新增的土地储备中大部分是采用股权并购的方式来实现的。
2005 年，万科收购13 家公司；2006 年，万科收购22 家公司；2007 年，万科收购27 家公司； 2008 年，万科收购18 家公司；2009 年，万科以近18 亿元的代价收购27 家公司；2010 年上半年，万科收购17 家公司，平均每10 天就收购一家，2010年并购24家公司。2011年并购21家公司。
2005 年万科并购南都集团，18.6 亿的标的额一举创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例纪录。此次并购成果显著。对万科来说，此次并购最大的收益就是以低价获得了长三角地区大量的土地资源。按照实际获得权益比例来计算，交易后万科从上海南都获得了分别位于南汇、浦东、松江、青浦和镇江总计约95 万平方米土地，从苏州南都获得约41 万平方米土地，从浙江南都获得了分别位于杭州、义乌和长沙市的总计约88 万平方米土地。此次交易使万科得以参与南都在江浙沪三地总计超过20 处的地产项目的开发。
合作方在当地市场的关系网络也是此次并购的一大收益。通过进入被并购公司管理层，直接利用合作方在当地市场成熟的关系网络，万科可以大大缩短新市场项目前期工作流程。在快速发展的市场中抢占先机，扩大市场分额。比起从零开始打进一个陌生的市场的传统做法，并购合作方式的优势显而易见。
2.4、严控土地成本
在土地成本方面，杜绝高价地是万科奉行的拿地原则，同时对各项目公司控制拿地成本方面有非常到位的项目激励机制。万科将平均楼面地价控制在2000 至3000元/平米，即使有些低价土地不具有先天区位优势，但是凭借着公司的品牌影响力、准确的客户定位和灵活的销售策略也能在后期取得良好的销售业绩。
历史上，万科在拿地方面不具有优势（不行贿原则）。但从2008 年至今，万科的拿地成本相对较低。主要原因为：1、万科近年进入的城市大多为二三线城市，地价水平绝对值不高；2、万科与其他房企合作、并购的比例提升；3、万科与地方政府、城司展开合作。
2.5 战略纵深控制拿地风险
万科一贯坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。
2001 年之前万科已经进入深圳、上海、沈阳、成都、北京、天津6 个城市。2001年开始，万科更是以平均每年3-4 个城市的速度不断扩张其战略布局。万科在二三线城市布局逐步增加，至 2009 年底二三线城市的未结转面积已经达到75%以上。并且，可以预见的是由于未来一线城市的土地供应量的萎缩，万科的一线城市的土地储备还将进一步减少。万科未来的主要市场一定会转至二三线市场。在一线城市可开发资源逐步枯竭的背景下，二三线城市的竞争将会更加激烈。
据万科月度简报可以看出，万科于2010年12月新增项目高达21个，其中超八成布局于二三线城市。2010年，万科还新进入昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等市场，进入城市达42个，布局更趋均衡全面。2011年内，公司在深耕现有城市的基础上，新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，到2011年底，进入城市达到54个。
3、总结
通过万科历年的土地政策可以看出，万科的发展壮大与其拿地策略息息相关，同时万科的拿地策略也与集团的运营策略高度一致。由此看出，房地产企业要想实现顺利发展， 必须做足土地储备工作， 逐渐完善土地制度， 并且与集团的运营管理制度协调一致，在完善的土地管理办法的支持下， 实现房地产企业的更高层次的发展。
参考文献：
[1]吴次芳，谭永忠.基础与外部条件——土地政策作为宏观调控工具的初步分析.中国土地，2004
[2]曾向阳.中国大地出版社，土地储备决策研究.北京，2007
关键词：房地产企业，目标成本，控制，管理，
随着国家房地产调控政策的日益严峻，房地产企业之间的竞争压力也逐渐增大，要想在激烈的市场竞争中求得生存，并获取优势地位，就必须要严格控制成本。在整个项目的立项规划、设计、招标、施工、结算等各个阶段进行严格的目标成本控制，多个方面采取合理的措施，在保证工程建设有序进行的同时，大幅度降低建设成本，获得竞争力，提高企业效益。
1建立控制全员成本管理的思想并完善的管理制度
目标成本管理工作是全员成本管理理念的合理运用。由于房地产开发项目的专业性很强，让成本管理人员全部通晓开发项目的各个细节也难以实现，所以发挥各个环节的专业人员对成本的把控，才能使得目标成本管理对细枝末节的管控落于实处。这也是目标成本管理工作与传统的成本与利润管理方式的重大区别。
好的制度能将坏人变成好人，任何事情要按照规矩办事才能顺畅、规矩。目标成本管理也是一样，在开展目标成本管理工作之前，要先建立好诸如《目标成本管理办法》、《责任成本考核办法》等相关管理办法。通过这些办法，使得项目公司在测算目标成本时的随意性降低，通过责任成本考核，使得目标成本的动态控制中主动性加强，有利的保障了目标成本的顺利实现。
2提前建立的目标成本
要想做好目标成本的管控工作，就要提前把合理的目标成本建立好，这是基础。提前建立目标成本，跟我个人工作经验，可分以下几步进行：
2.1建立统一的成本科目和目标成本测算模板
统一的成本科目和目标成本测算模板是一个公司重要的成本语言。建立一套适合自己公司管理体系的成本科目，既可以使得整个公司的成本归集口径统一，又可以尽量减少拆分工作，提高工作效率。分级设置的成本科目就是很好的方法，根据公司各个层级的管控要求，分为集团控制的一级科目，项目公司控制的二级科目和项目公司各部门控制的三级科目，以下更明细的科目由经办人员自行控制。
目标成本测算模板是进行测算分析的重要工具，其中应当包括规划指标、建造标准、政府有关房地产行业的收费标准文件、各类成本数据计算依据（如：工程量、单价、调整系数等）等，通用简洁的测算模板，可以使得成本测算人员无论是在套用历史数据还是在进行新内容测算时，口径统一，简单明了。
2.2分阶段的建立不同版本的目标成本
房地产项目一般从拿地到正式开工需经历较长的时间，在此期间内，由于方案的不确定性和市场价格的波动，单纯一个版本的目标成本测算就显得不够精确。从拿地前就开始进行目标成本测算（土地版），到规划方案完成后的第二稿（规划版），再到施工图设计完成后的第三稿（正式版），这个序列是相对比较合理的，也是大多数企业可以沿用的。从土地版开始，越往后测算的越细致、越往后测算的越精确，越往后责任落实越明确，整个测算过程应当是“自下而上、层层汇总”的聚合过程。但有个原则，后一个版本的利润指标应当高于前一指标，如违反了这一原则，那就需要重新进行测算调整。
2.3严格的会审制度
鉴于房地产项目投资量大，前期的决策直接影响到投资收益，故目标成本的测算应当尤为慎重，会审也应非常严格。每一版本的目标成本测算在最终审定之前，均需要由工程、采购、营销、成本、财务等各部门的联合审查，确保各类测算指标的合理性，避免指标测算的很美好，但实际难以执行的情况出现。经各部门会审、公司上会通过的目标成本测算应非常严肃，不得随意进行调整，重大变更的调整应当由公司相关会议通过后方可进行。
3过程中的及时监控和纠偏
一个项目的建设周期一般都要持续一两年甚至更长时间，这期间，各类风险的调整会导致目标成本在实际运行中偏离原先设定的指标，所以在执行过程中对目标成本的监控和纠偏就显得尤为重要。
目标成本的监控一般按月进行，半年进行一次执行情况总结。目标成本的监控主要按以下步骤进行：
3.1已发生的成本统计和核查
依赖企业的信息管理系统（如：金蝶ERP、用友NC、明源ERP）等，对已发生的成本进行核查，核查是否有合同签约成本异常，成本拆分错误等。所有错误纠正完以后，对截至当月的所有已发生成本按照成本科目进行归集统计。
3.2待发生的成本的预估
在开发过程中，有很多合同还没有签署，这就需要成本人员在当月对未来可能发生的合同进行预估。成本预估主要依赖成本科目，逐条对照成本科目，结合项目的实际情况，分析该科目是否会发生成本。如需发生成本，则按照成本测算时的方法，依据工程量、单价并设置合理的风险费用来进行预估。在全部预估完成后，将预测的所有内容进行汇总统计，与已发生成本统计进行合并。
3.3签证变更的整理和分析
签证变更是导致目标成本执行偏差的又一项重要原因，在部分中小房地产企业中，此部分成本对目标成本偏差的影响甚至达到50%～60%，直接影响了目标成本的实现，所以按月对签证变更进行整理和分析是非常有必要的。可在每月底由各项目与承包商对签证变更情况进行核对，做到一单一算、一月一清，然后由项目成本人员进行整理和分析，可以改进的签证在以后的工作中予以避免。在全部整理和分析完成后，将预测的所有内容进行汇总统计，与已发生成本统计进行合并。
3.4超目标成本的上会调整及纠偏
在将以上三项内容完成后，月度的目标成本偏差就可以从统计表中直接读出。对于超目标成本的可采用以下方式进行调整或纠偏：
3.4.1通过降低待发生部分的标准，从而使得原目标成本仍可以实现。如：建安成本已超出目标成本，则可考虑对基础设施中的景观工程、道路工程、智能化工程等工程费用进行合理降低，从而保证原目标成本的实现。
3.4.2如果其他科目的目标成本难以降低，则考虑对目标成本进行增加，但此种方法要尤为慎重，如采用此方式会直接影响到利润指标。
3.4.3因目标成本的预警和调整会直接影响到公司产品的品质和利润目标，故调整应当通过公司决策会议形式进行，不可随意调整。同时，要对已超目标成本的原因进行分析，并追究相关责任人的责任。
4项目结束后及时总结
目标成本编制完成后，编制目标成本的各类图纸、政府对房地产的相关收费标准、各类成本单价和工程量的计算过程及过程中的目标成本调整单等文件要及时归档。
项目结束后，要及时组织各相关专业人员围绕着目标成本，对项目的实际发生成本进行总结，明确指出开发过程中目标成本控制的成功之处和偏差的原因，并对相关成本指标进行提炼和固化，建立成本数据库，为后续项目目标成本的建立提供宝贵的数据资料和经验分享。
5 结语
房地产的目标成本控制是一个复杂的课题，也是房地产开发企业在做大做强的路上必须解决的一个问题。要想实现房地产企业目标成本的精细化管控，不但要有科学的管理制度体系和过硬的基础资料等信息，还需要增强项目开发各个阶段的成本管控能力。从项目的实际情况出发，建立以“目标成本”为中心的成本控制体系，将项目的成本管控从原先的核算及事后算账型发展到事前控制，形成全员、全过程的成本管控体系。
参考文献
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!亲爱的读者，小编为您准备了一些房地产销售人员工作总结，请笑纳!
房地产销售人员工作总结1房地产行业一直是带动国家经济发展的重要行业之一，尤其是最近几年，我国房地产事业取得了巨大的发展，不过也产生了很多的泡沫，导致全球金融危机到来之后我们国家的房地产行业出现了巨大的危机。为了应付这次危机，我们相处了很多的办法，但是都是治标不治本，所以我们一定要相处一个号的办法和计划来。
一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销的工作计划。
1、房地产营销计划的内容
在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括：
1、计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。
2、市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。
3、机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。
4、目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。
5、市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。
6、行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?
7、预计盈亏报表：综述计划预计的开支本文来源：
8、控制：讲述计划将如何监控。
一、计划概要
计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。
二、市场营销现状
计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。
1、市场情势
应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。
2、产品情势
应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润的资料。
3、竞争情势
主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。
4、宏观环境情势
应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。
三、机会与问题分析
应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。
经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。
只要按照上面的销售计划来工作，即使不能够回到前几年销售高峰的时候，也会回到一个不错的境界，因为我们是根据我们最实际的情况来工作的，这样我们的销售工作才会做到最好。相信我们的国家经济一定会很快的恢复过来，而我们的房地产市场一定会恢复繁荣!
房地产销售人员工作总结2在过去的一年里，__?__中心经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期;在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，实现为开发公司回笼资金1000万，上客320组，现将本公司进驻新安?邻里中心项目部以来截至20__年1月15日主要营销活动及销售工作总结如下：
一、营销总结
1、20__年10月3日：本公司进驻新安?邻里中心
注：进场之前已完成售楼部物料准备、人员及车辆配备等工作
2、20__年10月6日：新安?邻里中心售楼部盛情开放注：活动当天来客14组，并在10月6日前完成各媒体、媒介推广工作。
通过此次活动，将__?__中心售楼部开放信息有效传达，并引起一定的市场关注度。为后期一系列的营销推广活动奠定了坚实的基础。
3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?邻里中心开盘前系列活动
注：活动期间客户积累达150余组，为开盘工作顺利的推进起到关键的作用。期间主要采取以售楼部
门前演出活动及单页发放并重的营销方式，取得了良好的效果。并在此期间完成保安及周边乡镇同类项目的调研工作，并写出详细的调研报告
4、20__年1月10日：新安?邻里中心一期首批房源正式开盘
注：__?__中心正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为新安?邻里中心在保安地产界奠定龙头老大的口碑。
5、20__年1月25日：启动__?__中心春节营销计划
注:此期间主要推出针对保安当地各村有影响力(各村村支书)的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其20__元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。
6、20__年4月20日—20__年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动
注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地
推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/㎡。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。
7、20__年7月16日—8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。
注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且新安?邻里中心销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。
8、20__年9月10日—10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动
注：期间推出看房送月饼及凭__?__中心宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响
9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商铺房源盛大公开
注：将D区、E区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为新安?邻里中心除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去销售时机。
10、20__年12月27日：新安?邻里中心正式启动针对返乡置业潮营销计划
注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。
11、20__年元月6日：农贸市场正式搬迁至__?__中心，农贸大街正式启用。
注：农贸市场正式搬迁至本项目的菜市场内，市场摊位正式搬迁至农贸大街，为本项目的繁华奠定了坚实的基础，将__?__中心又推向另一个高度。
小结：__?__中心整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。
二、销售总结
1、新安邻里中心多层住宅房源共4栋
注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致14、15号楼的两室房源一直滞销。
2、____中心私家小院房源共2栋
注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。
3、____中心商铺房源150套注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套为转角且面积多为200㎡以上，面积较大，另有2套为通道房源，市场接受度较低。
小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。保安市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，____二期、__小区二期及__小区的二期都将在20__年春节之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在保安，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。后期__?__中心面临的竞争威胁依然激烈，____中心如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。
三、后期计划
1、案场管理方面
一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。
2、销售培训方面
一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设(地段、资金、户型、配套、建筑品质)，也离不开软件塑造(物业、推广、销售)，作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对20__年的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。
3、营销策划方面
市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对新安?邻里中心的营销方式要更好的“闰土”及“接地气”，适应当地市场，将新安邻里中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把新安?邻里中心在现有基础上再推向另一个高度。
四、个人总结
回顾20__，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作，通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴，20__年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。20__，我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。
房地产销售人员工作总结3光阴似箭，201年即将过去，回顾这整整一个念头，生活、工作没有太大的变化，平平淡淡的过了一年，有过开心有过失落，得到一些东西的时候同时也在失去很多可贵的东西，过去的永远过去了，我不再去想它，只抱定信念，用一颗赤热的心迎接新的一年，相信自己是最棒的。
__年10月份，一次偶然的机会我接触到房地产行业，通过整整一个月的培训我成为了一名房地产销售人员。我非常热爱这份工作，通过自己的努力取得较好的业绩。201x年10月8日，我成为__公司的一名销售人员，在这里我学到了很多为人处世的道理，大家都像一家人相处的特别融洽，工作上互相帮助，互相支持，为了最终的业绩共同努力。我来公司两个月了，非常感谢各位领导和同事对我的照顾，我会好好学习，努力工作的。
201年12月1日__盛大开盘，销售业绩再创呼市佳绩。从前期的客户积累到后期的成功销售基本两个月的时间，整个销售过程都非常的顺利。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所新的认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。
谁也不能否认，情绪是会传递的，当你以一颗乐观的热情的心去接待客户时，客户也会被你快乐的情绪所感染，如果你给客户带来的是抱怨，忧郁和黑暗，那么客户也会回应给你抱怨，忧郁和黑暗。所以说，情绪很重要，我们要学会控制自己的情绪，在接待当中，始终要保持热情和良好的心态。良好的心态是迈向成功的第一步，无论做什么事都要保持一颗积极乐观的心态，这样才会事半功倍。
如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.
20__年，我会给自己制定周详的计划，找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。
人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。
凡事不是尽力而为而是全力以赴，所以这半年来我一直坚持做好自己能做好的事，一直做积累，一步一个脚印坚定的向着我的目标前行。__年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。
房地产销售人员工作总结4首先，就本年度市场的整体环境现状进行总结，诸如行业市场容量变化、品牌集中度及竞争态势、竞品市场份额排名变化、渠道模式变化及特点、终端型态变化及特点、消费者需求变化、区域市场特征等等，目的在于了解整体市场环境的现状与发展趋势，把握市场大环境的脉动，
其次，深刻分析市场上主要竞品在产品系列、价格体系、渠道模式、终端形象、促销推广、广告宣传、、营销团队、战略合作伙伴等等方面表现，做到知彼知己，百战不殆。目的在于寻找标杆企业的优秀营销模式，挖掘自身与标杆企业的差距和不足。
最后，就是自身营销工作的总结分析，分别就销售数据、目标市场占有率、产品组合、价格体系、渠道建设、销售促进、品牌推广、营销组织建设、营销管理体系、薪酬与激励等方面进行剖析。有必要就关键项目进行SWOT分析，力求全面系统，目的在于提炼出存在的关键性问题并进行初步原因分析，然后才可能有针对性拟制出相应的解决思路。
运筹于帷幄之中，决胜在千里之外。新年度营销工作规划就是强调谋事在先，系统全面地为企业新年度整体营销工作进行策略性规划部署。但是我们还要明白年度营销工作规划并不是行销计划，只是基于年度分析总结而撰写的策略性工作思路，具体详细的行销计划还需要分解到季度或月度来制定，只有这样才具有现实意义。
目标导向是营销工作的关键。在新年度营销工作规划中，首先要做的就是营销目标的拟订，都是具体的、数据化的目标，包括全年总体的的销售目标、费用目标、利润目标、渠道开发目标、终端建设目标、人员配置目标等等，并细化分解。如终端类产品的销售目标就要按品项分解到每个区域、每个客户、每个系统等等;流通类产品分解到每个区域、每个客户等。
其次就是产品规划。根据消费者需求分析的新产品开发计划、产品改良计划;通过销售数据分析出区域主导产品，拟制出区域产品销售组合;根据不同区域市场特征及现有客户网络资源状况，拟制出区域产品的渠道定位。然后就要拟制规范的价格体系，从到岸价到建议零售价，包括所有中间环节的价格浮动范围。有时非常必要结合产品生命周期拟制价格阶段性调整规划。
如果企业仍存在空白区域需要填补、或者现有经销商无法承担新产品销售等原因，还需要制定区域招商计划或者客户开发计划。终端类产品还需要完善商超门店开发计划。
然后拟制品牌推广规划，致力于扩大品牌影响力，提升品牌知名督、美誉度、忠诚度，需要分终端形象建设、促销推广活动、广告宣传、公关活动等来明确推广规划主题、推广组合形式
最后，就是营销费用预算，分别制定出各项目费用的分配比例、各产品费用的分配比例、各阶段的费用分配比例。
如此，整体年度工作总结和新年度营销工作规划才算完整、系统。但是为了保障营销工作顺利高效地实施，还需要通过从企业内部来强化关键工作流程、关键制度来培养组织执行力。
房地产销售人员工作总结5不知不觉，进入公司已经有1年了。也成为了公司的部门经理之一。现在__年将结束，我想在岁末的时候写下了__年工作计划。
转眼间又要进入新的一年__年了，新的一年是一个充满挑战、机遇与压力开始的一年，也是我非常重要的一年。生活和工作压力驱使我要努力工作和认真学习。在此，我订立了本年度工作计划，以便使自己在新的一年里有更大的进步和成绩。
一、销量指标：
上级下达的销售任务30万元，销售目标35万元，每个季度7.5万元
二、计划拟定：
1、年初拟定《年度销售计划》;
2、每月初拟定《月销售计划表》;
三、客户分类：
根据接待的每一位客户进行细分化，将现有客户分为a类客户、b类客户、c类客户等三大类，并对各级客户进行全面分析。做到不同客户，采取不同的服务。做到乘兴而来，满意而归。
四、实施措施：
1、熟悉公司新的规章制度和业务开展工作。
公司在不断改革，订立了新的制度，特别在业务方面。作为公司一名部门经理，必须以身作责，在遵守公司规定的同时全力开展业务工作。
2、制订学习计划。
学习，对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。专业知识、管理能力、都是我要掌握的内容。知己知彼，方能百战不殆。
3、在客户的方面与客户加强信息交流，增近感情，对a类客坚持每个星期联系一次，b类客户半个月联系一次，c类客户一个月联系一次。
对于已成交的客户经常保持联系。
4、在网络方面
充分发挥我司网站及网络资源，做好房源的收集以及，客源的开况。做好业务工作
姚振华控制下的宝能系，一手是通过银保渠道，大规模发行理财型保险产品聚集大量资金的保险平台，另一手却是现金缺口巨大、嗷嗷待开发的众多地产项目，前海人寿与宝能地产间天然的良配，何人能够克制内心的冲动？他会不会进一步对接左右手的资源？
那么，我们就来深入追踪一下钜盛华、前海人寿与宝能地产间的关联交易。
缺钱的宝能地产
每一个房地产商最要紧的就是筹钱，宝能地产又岂能例外。2013-2014年间，宝能地产在全国各地四处扩张：赣州太古城、沈阳宝能环球金融中心、天津东丽项目、新疆宝能城、无锡宝能城、合肥宝能城……这些项目动辄就是几十亿元的开发成本，而每个项目都是嗷嗷待哺。宝能地产2015年的债券募集说明书显示，这些项目总的开发成本合计超过816亿元（表1）！
然而，由于宝能许多项目处于开发初期，与同行业上市公司相比，其总资产周转率极低，仅为0.02，远低于0.26的行业均值（表2）。
尽管其毛利率较高，2012-2014年度均在40%以上，但同时推进许多新项目时，想要靠自身毛利去滚动开发无异于杯水车薪。2012年，其房产销售及租赁管理两大业务的毛利润合计10.8亿元，而2013、2014年度下滑至仅为5.32亿元、3.986亿元，2015上半年甚至还不足1.2亿元（表3）。这样的体量，和万科完全不在一个级别上（作为对比，万科2014年净利润达到157亿元）。当宝能实际控制人姚振华去举牌收入规模近2000亿元的万科时，王石内心的抗拒可想而知。
且不说万科这样净利润超百亿的公司都需要向金融机构大举借债，自身供血能力不足的宝能地产更是不消说，极度依赖举债度日。其2014年借款总额超过162亿元，长期借款达到149.4亿元，其中绝大部分为抵押、质押等各种手段保证的借款（表4）。在2015年发行30亿元债券之前，其资产负债率已从2012年的56.3%上升到了77.25%。
房地产就是这么一个超赚钱的行业，更超级缺钱的行业！宝能在未形成造血功能的正向循环时，要玩转毛利率虽高但现金缺口极大的房地产业务，绝不是一件容易的事情。这时，姚振华在2011年便开始筹备、2012年正式营业的前海人寿，价值就充分呈现出来了！
前海人寿的吸金能力惊人―每年的经营净现金流都能实现超高增长。2013年前海人寿的经营活动净现金流为109.3亿元，2014年增至291.25亿元，而到了2015年，其经营活动净现金流飙涨至652.59亿元。
前海人寿如何实现高增长？
中国险资具有“利差独大”的盈利模式。国泰君安证券分析师刘欣琦在研究报告中指出，从世界范围看，寿险公司的利润来源主要来自于三差，即利差、费差和死差。利差是实际投资收益率和定价利率之差，费差是实际的费用率和定价时假设的附加费用率之差，死差是实际的死亡率或者发病率和定价时假设的死亡率或发病率之差。
在成熟市场，如日本寿险公司，其利润主要来自于死差和费差，而在中国，寿险公司利润来源主要来自利差。如2004-2012 年间，中国人寿收益利差在三差中的占比高达 76%-114%。中小保险公司普遍以理财型险种为主打产品，可以推测其利润来源更是主要来自于利差。
部分中国民资保险公司近年来这么生猛，就是围绕“利差”打主意：扩大保单规模，提高投资收益。即：一方面，资金流入端主要依靠银保渠道，大力推动高结算利率的万能险等产品，迅速提升保费规模；另一方面，资金流出端也保持较为激进的投资策略，通过承担较高的风险获取较高的投资收益率。
中国的险资市场异化为理财市场，与投保人的特殊偏好脱不了干系：消费者对于投资理财的需求超过保障意识，纯消费型的保险不如返本还息的保险有吸引力，因而分红险、万能险大行其道。2014 年中国保险业的险种结构上，分红险、万能险合计占比近70%。
食髓知味，前海人寿正是此模式的个中高手。其保单的销售渠道基本走银行，2015年银保渠道占比高达99%（而行业均值为40%）。要走得通银行渠道，法宝是高分红、高返点。
消费者追求分红，前海人寿自身要追求利差，这都决定了保单融来的钱，需要投向收益率较高的领域（如果风险收益配比的话，这也意味着是风险更高的领域）。放眼中国，经济新常态的大环境叠加“脱实向虚”的趋势，还有比地产和资本市场更好的投资领域吗？而前海人寿的兄弟公司宝能地产，正好就是毛利率超过40%（很赚钱），却又得满世界找钱（也很缺钱）的那种。
完美对接！
新财富的追溯发现，事情的发展果然也是跟着这个逻辑走的。
前海人寿资产结构以房地产为主
翻阅前海人寿2013-2014年的临时公告，发现大部分都是披露与宝能地产间的关联交易。如2013年7月获得佛山宝能投资49%股权，12月全资收购韶关德丰源投资（该公司成立仅1个月就被收购，原股东为韶关宝能置业）等。
到了2015年，前海人寿仅披露了两起关联交易事项，分别是：1）向佛山宝能项目增资1.64亿元（2015临时公告14号文）；2）向西安前海置业有限公司分两次共计增资5.16亿元（2015临时公告15号文）。
然而，这些披露出来的关联交易，难道就是前海人寿与宝能地产之间合作的全部吗？
中国平安、中国人寿、新华保险等上市类保险公司，都会具体披露投资资产结构，比如，定期存款占比多少，债券、信托计划、股票、基金、房地产等各种投资性资产的占比。然而，前海人寿的年报并没有披露相关信息。
尽管这样，通过观察前海人寿设立的子公司，我们还是发现了一些端倪（表5）。前海人寿的21家子公司中，除了前海保险销售有限公司、前海世纪保险经纪有限公司、前海保险公估有限公司这三家与保险主业相关，其他18家几乎全部为房地产相关业务。
这其中，通过对比2014年报及2015年报，可以发现，仅仅在2015年，前海人寿就通过新设或收购的方式新增了15家子公司。而这15家公司的注册资本合计达到了130.33亿元， 除了广州市乐悦投资管理有限公司的业务范围是商业服务业之外，剩下14家全部为房地产相关业务。这其中，仅有对第7项的投资，即前海人寿注资西安前海置业的投资，前海人寿在临时公告中披露了是关联交易。
那些未作为关联交易披露的子公司呢？来看下这家―深圳前海恒轩投资有限公司（下称“前海恒轩”），注册资本55亿元，法人代表为王余生（此处为年报披露的名字，目前已变更为栾欢蓉），它是怎么成为前海人寿子公司的呢？
工商资料显示，该公司成立于2014年9月30日，注册资本1000万元，原股东为深圳市建业建筑工程有限公司（后更名为深圳建业工程集团股份有限公司，下称“建业集团”）。2015年，前海恒轩的股东发生了数次变更，最重要的一次是，当年7月万家共赢资产管理有限公司（下称“万家共赢资管”）成为其全资股东。4个月之后，万家共赢资管对该公司进行增资，使得其注册资本从1000万元骤然增至55亿元！而后仅仅一个星期，万家共赢资管将该公司股权全部转让给了前海人寿（表6）。
捋一下整件事的逻辑。万家共赢资管是由万家基金管理有限公司、歌斐资产管理有限公司、上海承圆投资管理中心三家股东合资设立的资管类公司。因此，可以推测，万家共赢资管在这件事情中更类似于一个通道作用―在获得前海恒轩股权后，将其注册资本从1000万元提升至55亿元，然后再转手给前海人寿接盘。由于资产管理公司更多只是一个通道的作用，增加注册资本的出资额，可能并非该资管公司的自有资金，而是另有金主。整个过程前后历时4个月，但在这期间，股权在万家共赢手上，前海恒轩的高管却没有发生任何变动，依然是建业集团的高管班子坐镇。直到2016年1月，前海恒轩法定代表人还是王余生，而王余生是前海恒轩的原股东―建业集团的副总裁。
之所以要假道于万家共赢资管，恐怕正是为了规避关联交易的口实，因为建业集团可是宝能地产的铁杆基友！
在宝能地产的债券募集说明书中，其将建业集团列为非关联方，但双方之间存在频密的来往。在宝能地产预付账款的前五名、应收账款的前五名中，建业集团都是排在第一。2014年，其预付给建业集团的款项高达30.8亿元，占宝能地产预付款总额的近7成。而仅在2014年，宝能地产为建业集团担保了5次之多，合计余额近4亿元，占其当年度对外总担保额的96.28%（表7）。
关系扒清楚了，事情简单总结成一句话就是这样子的：宝能地产的亲密盟友建业集团，将旗下的子公司前海恒轩转让给资产管理公司后，注册资本从1000万元增至55亿元，然后前海人寿接盘了。
在中国保监会2014年的《保险公司资金运用信息披露准则第1号―关联交易》第三条明确规定，保险公司与关联方之间开展下列保险资金运用行为，需进行信息披露：（一）在关联方办理银行存款（活期存款除外）业务；（二）投资关联方的股权、不动产及其他资产；（三）投资关联方发行的金融产品，或投资基础资产包含关联方资产的金融产品；（四）中国保监会认定的其他关联交易行为。
在关联方开个户存款都要披露的啊！然而，关于收购前海恒轩整件事，前海人寿并没有出一个临时公告来披露相关信息。嗯，这也并没有违反上述规则，毕竟，建业集团连宝能地产的关联方都不算呢，何况前海人寿还是从万家共赢资管公司手上买的。
然而我们还是想问，前海恒轩的55亿元注册资本，增资的资金究竟来自何处？而前海人寿买下前海恒轩，又究竟花了多少钱？
前海恒轩并不是唯一个例。注册资本为17亿元的深圳前海冠N投资有限公司（下称“前海冠N”），其扑入前海人寿怀抱的操作路径也几乎一模一样（表8）。前海冠N原股东同样为建业集团，2015年2月成立，当时注册资本1000万元；4月，建业集团将其所持股权转让给了深圳鼎宣物流有限公司，鼎宣物流随即对前海冠N进行增资，使之注册资本骤增至17亿元，并被卖给了前海人寿。
此外，前海恒轩和前海冠N的注册地址是一样的[深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）]，甚至在同一天从建业集团“剥离”出去―2015年4月28日。而前海人寿买下它们，也都是在它们巨幅增资后的恰好一周时间。在中间股东深圳鼎宣物流接手的一个多月时间里，前海冠N的法定代表人同样没变，一直是黄朝凯―建业集团的董事长，直到前海人寿接手后一个多月，才变更为孙磊。
前海人寿2015年新增的子公司中，同样由孙磊担任法人代表的还有注册于北京的10家。这些几乎是一个模子刻画出来的公司：在转让发生之前，这些公司注册资本均为1600万元，法定代表人均为贾岭，股东架构也完全一样，分别是上海星赐投资中心（有限合伙）（持股59.375%）、珠海融承股权投资合伙企业（有限合伙）（持股40.625%）。10家公司的注册地址也都是同一栋楼里邻近的办公室。2015年6月1日，前海人寿收购了这10家公司，8月份，原股东之一上海星赐投资中心（有限合伙）进行了工商注销程序，向上追溯，其控股股东最终指向一家港澳台注册的外资公司乾星资本基金（图2）。而珠海融承是由工银国际融通资本担任GP、融通资本所管理的数只私募股权基金担任LP的有限合伙企业。
在前海人寿统一于2015年6月1日收购这10家公司后，这些公司的注册资本增加到了8000万元左右。无论这10家公司，还是前海恒轩、前海冠N等，这些主业被划定为房地产的公司，整齐的成立结构和被统一收购的模板化生存，日后将会具体开展何种业务？它们与宝能地产之间，会否低调发生某些神秘的关系？
2016年，前海人寿再次出手，收购4家公司，使之成为其子公司。其中对3家公司的收购中，熟悉的一幕又重演了：该等公司原先由宝能或者建业集团持有，经过第三方中转之后最终被前海人寿收购。其中，有两家被收购公司资料高度重合：沈阳朗旭商业管理有限公司（简称“沈阳朗旭”，目前注册资本12.48亿元）、沈阳博润投资有限公司（简称“沈阳博润”，目前注册资本13.11亿元）。
工商资料显示，这两家公司同样由建业集团/博腾投资（建业集团的股东方）为其原始股东方，这次由渤海信托成为居间股东，且同样在渤海信托接手1年多时间之中，其法人代表、董事长、董事都未变化。
两家公司的注册地址也非常一致，沈阳博润注册地址为沈阳市于洪区黄海路20号5层，沈阳朗旭注册地址为沈阳市于洪区黄海路20号503室，而当地工商局在2014年12月抽查沈阳博润时，发现这家刚注册没多少天的机构就出现了“通过登记的住所或者经营场所无法联系”，并将其列入经营异常名单，2015年7月方才被移出。
前海人寿为何要收购这两家来自沈阳的子公司？目前前海人寿并未在沈阳开设保险类分支机构。相反，倒是宝能地产在沈阳砸下了重金。据介绍，位于沈阳的宝能环球金融中心项目规划总建筑面积100万平方米，预计投入120亿元，主楼名为“北方明珠”，高568米，共111层，将成为沈阳最高的地标型建筑，建筑高度位居全球第七。
渤海信托与前海人寿这两笔交易均发生在2016年，而在此之前，渤海信托与建业集团、宝能地产、钜盛华之间都已有过深度合作。2015年，深圳博腾投资有限公司将持有的建业集团34.2亿股股份质押给渤海信托。2015年5月，北京宝能置业51%的股权也质押给了渤海信托。而根据钜盛华的公司债申报稿，截至2015年二季度末，钜盛华在各金融机构获得总授信85亿元，其中，渤海信托是最主要的授信机构之一，为钜盛华提供了足足15亿元贷款，并已全部发放，仅次于工商银行（表9）。
渤海信托所持有的这两家沈阳子公司，是不是也是为宝能沈阳项目隐秘融资的一种股权让渡安排呢？
前海人寿2015年报财报中，其投资性房地产一栏为102.88亿元，而在2016年披露的一份临时公告中，前海人寿再次披露，“截至上季度末（应为2016年一季度），万能账户对投资性不动产类累计投资290.33亿元，公司可运用资金余额为569.87亿元，其中万能账户可运用资金余额为290.02亿元”。 2015年末102.88亿元的投资性不动产，与2016年一季度末投资性不动产累计投资的290.33亿元，存在着188亿元的差额，扣除一笔82.61亿元的非关联投资，还有超过100亿元的差额，该等差额对应着何种不动产项目？
问题是，前海人寿还依然非常有钱，就像它在公告中说的那样，还有569亿元可运用资金的余额。前海人寿还会按这个路数继续买买买下去吗？
保险+地产的模式是近年来商业大鳄们最热衷的搭配。一方面，是险资钟爱房地产市场，大手笔买地标建筑，如近年安邦以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店，声名大振，今年更欲以128亿美元现金拿下喜达屋；在二级市场上，险资也是屡屡举牌地产商，中国平安成为碧桂园第二大股东，新华保险成为中国金茂第二大股东，富德生命人寿与安邦保险争夺金地集团第一大股东等。另一方面，地产商也在积极进军保险业，如2015年万达收购百年人寿11.55%股权，成为其第一大股东，恒大集团花费了40亿收购中新大东方保险，后更名为恒大人寿。
无论是买入地产还是举牌地产商，险资公司通过投资做大资产端，吸引保单进一步流入，投资反哺承保的现象普遍存在。但问题在于，依赖分红险万能险的情况下，其资金结算期限短而回报都趋于长期，保险公司需通过滚动负债来保证现金流安全，拿新钱还旧债。目前，这一“短贷长投”的错配模式亦引发舆论及监管层的高度关注。
钜盛华资产暴增之谜
前海人寿与宝能地产间或明或暗的合作背后，代表着宝能系对于前海人寿的完全控制力。2012年发起成立前海人寿时，钜盛华注册资本仅为6.6亿元，而到了2016年飙升至163.04亿元。观察钜盛华注册资本及其资产的暴增，可以发现2013年是个关键节点。这也与前海人寿经营步入正轨、宝能地产四处投拍项目几乎同步（表10）。
从股权结构上看，自控股前海人寿后，在可以追溯的工商资料中，很长一段时间内，钜盛华的注册资本从6.6亿元增加至101亿元期间，皆由姚振华本人独资控制的宝能投资集团持股99%。万科披露的详式权益变动报告书显示，钜盛华的注册资本已增加至163.04亿元，并又引入了深圳市宝能创赢投资企业（有限合伙）（以下简称“宝能创赢合伙”）、深圳市浙商宝能产业投资合伙企业（有限合伙）（简称为“浙商宝能合伙”）两家新股东。
新增的两家股东中，宝能创赢合伙的出资额为3.12亿元（占比1.92%），浙商宝能合伙的出资额为48.91亿元（占比30%）。这其中，宝能创赢合伙的GP为深圳市宝能创业投资管理有限公司，LP则是民生加银资产管理有限公司；浙商宝能合伙则由宝能投资担任劣后级LP，华福证券为优先级LP（表11）。有报道称华福证券不过是通道作用，其真实资金来自于浙商银行理财产品。
除了引入分层基金筹集资金对钜盛华进行增资，“宝能系”中还存在大量的股权质押贷款。在杠杆之外，密密麻麻的关联交易也似勘不破的结界，将宝能系笼罩在外人无法看清的资金图谱中。
前海人寿与宝能地产的合作，前期在明处―大量收购、注资、增资宝能地产的子公司，后期则隐身，演变成收购与宝能亲密合作的建业系子公司，关联交易非关联化的痕迹明显。保监会2011年发文，明令禁止保险公司、保险资产管理公司对外担保。除了已收购的子公司，前海人寿无法直接通过担保的方式来为宝能地产增信，但是前海人寿的控股股东钜盛华，与宝能地产之间的业务、资金往来就没有这方面的规制了。钜盛华《2015年公司债券募集说明书》中，关联方交易及往来的情况说明占了六页（P57-62），钜盛华、宝能投资集团、宝能地产等等相关公司的资金拆借、相互担保、关联交易、应收及应付款等比比皆是，本文仅选取担保一项供读者查看（表12）。
这样错综复杂的资金流向，即使钜盛华内部，都不一定清楚相互间担保资金的具体数目。钜盛华2015年11月向上交所递交了公司债募集申报稿，而在2016年初回应深交所问询购入万科资金来源时又出具了一份《详式权益变动书》，这两份资料里均提交了钜盛华的会计报表资料，仅仅观察下钜盛华的其他应收款和其他应付款两项，就能发现前后巨大的出入。
第一份会计报表截至2015年6月30日，钜盛华的其他应收款为47.2亿元，其他应付款为25.75亿元。而详式权益变动书的报表则截至2015年10月31日。仅仅隔了4个月，钜盛华的“其他应收款”和“其他应付款”都变得异乎寻常地高，难以寻出合理的解释（表13）。2015年10月末，钜盛华的其他应收款达到了102亿元（比6月增长了55亿元），占其流动资产的52%，占其总资产的19.5%；而其他应付款更是高达112亿元（比6月暴增了86亿元），占其流动负债的79%，占其总负债的36.5%。这些在数月内突然暴增、量级超过百亿的其他应收款和其他应付款，一方面可以反衬出钜盛华及整个宝能系之间，交易、业务、资金往来之频密与复杂，另一方面也不禁想让人追问，百亿应收款与应付款究竟对应着哪些交易安排？同样，在宝能地产发行债券时，交易所向其发送的问询函中同样提到，让其说明自身其他应付款及应收款偏高的原因。
作为前海人寿的控股股东，且以活跃在二级市场“买买买”形象出现的钜盛华，从股权结构上看，并不持有宝能地产股权。但出乎意料的是，钜盛华资产结构中，重头并非二级市场购入的股权，或者对前海人寿的投资，而是在房地产领域的投资。2014年，钜盛华账面上的投资性房地产价值为25.85亿元，超过可供出售金融资产（5175万元）及其长期股权投资（11.87亿元）的金额。截至2015年10月31日，尽管其可供出售的金融资产（即二级市场上买入的各类上司公司股权）上涨至82.92亿元，但投资性房地产已然高达187.96亿元（表14）。这部分房地产资产又来自何处？
他们对当前房地产市场的判断略有分歧，但基本认同的是：楼市调控正处于一个节点期，中央经济工作会议和明年“两会”后，相关政策或有所明朗，房地产企业要做好自身的调整，尽快面对行业回归正常发展的现实。
调控是否到位
《财经》：本轮房地产调控已持续了20个月，尚未有政策退出的迹象，你对调控目标是如何理解的？
聂梅生：从去年中央经济工作会议迄今，所有的意见都指向部分城市房价上涨过快，要求遏制，进而出台了一些调控措施。尤其是今年“两会”期间，还要求各地方政府制定房价调控目标。
这是很重要的一件事情，虽然制定目标比较困难，但最后还是出来了。我认为，在今年底，或者明年“两会”，应该专门检查这件事情的完成情况。毕竟，这是政府的承诺，而且要求问责。如果认为没有达到预期，可以继续出台政策。
就目前来说，房价增速不超过GDP、人均收入的目标、保障房的开工指标都达到了。有关部门应适时出台一个文件，对当前的局面进行一个总结与判定，否则就没有目标了。
中国政府在房价调控方面，并不使用较为清晰的词汇，可是房价回调到什么水平，是环比回调还是同比回调，应该有一个标准。按照国家统计局最近公布的10月70个大中城市的房价数据，34个城市新建房屋价格环比下降，19个城市持平，13个城市环比上涨。
因此，稳定房价的目标在今年四季度应该算是达到了，至于回调到多少才算群众满意，应该有一个确切说法。我认为，楼市调控正处于一个节点期。
秦力洪：房地产价格是一个很复杂的事情，很难拿出一个量化的指标。如果说到什么价位是合理的价格，我相信，任何人心里都没有一个具体的数目。
考虑到本轮调控前我们面临的环境，我认为一个合理、健康的房价应该包括三点：其一，让本来计划购房、但在调控前觉得非常费劲的那部分人可以轻松一些买到房。其二，让房价不成为社会矛盾的主要焦点之一。其三，不至于产生系统性的经济与金融风险，这里面既包括银行的不良贷款水平，也包括整个社会财富的缩水，不应该影响到年末工程款的支付、农民工工资的支付等社会、经济问题。
房企应对之道
《财经》：面对过去八年持续不断的调控，房地产公司应当如何安排长期策略？
林少斌：“快速销售、现金为王”是我们的一个重要原则。在这一点上，我们与大多数地产同行都有共识，销售策略顺势而为。这轮楼市调控推进到现在，很多人说价格才是制胜市场的关键因素，我不太同意这一说法。
越是在限购的市场模式下，每一个人都格外珍惜自己那张房票，所以向客户推出更有性价比的绿色产品是招商地产的一个长期策略。招商地产推进绿色产品已有数年，即使在当前的市场局势下，我们也将继续在这个领域培养自己的竞争力，从我个人来看，产品比价格更对客户有意义。
在业务战略上，我们正在加速布局三四线城市，在一二线城市，将适当提高商业写字楼产品比例，同时，加大力度拓展中心城市周边有潜力的三四线城市，特别是各省经济实力靠前的地级城市，这些城市对当前的楼市调控有较强的免疫力，招商地产从中将找到自己的机会。
招商地产已经升级为集团下属一级企业，由集团直接管理。在土地资源与资金方面，大股东一直给予上市公司非常大的支持，在当前的融资环境下，我们正因为有这样的背景，所以，公司借款成本较同行明显偏低，融资成本的优势非常明显。
郁亮： 2011年楼市的关键词是调控，2012年万科的发展策略是过冬。就像相机里有很多模式一样，万科要进入冬天模式：
其一，要追求现金为王，有时候现金比利润率更重要；其二，不能囤地，要更积极地卖房子；其三，更慎重地买地，不能买错了地；其四，管理要围绕冬天来进行，要节约成本；最后，在冬天把身体练好。
我们现在有300多亿元的现金在手，这让我们在未来的布局中比较灵活。未来，最为核心的问题是，我们应该向制造业学习。赚取应该赚的合理利润，大家也不会骂我们，也很合理。
展望未来，第一，不要再跟过去比，不要再留恋过去；第二，你要去想，跟制造业相比房地产业还是很不错的；第三，地产行业前景仍然是不错的，从国内居民消费市场来说，这个最大的消费市场仍然存在，正常的刚性需求、主流需求还是存在的。没有必要看淡未来，只不过我们用上下半场来看待这个行业。
秦力洪：在这一次楼市调控之前，整体市场比较好，房子卖得好与坏不太体现企业自身的水平，体现的可能更多是企业的运气。
这一轮的调控时间较长，运气的成分减少了，开发商出现了比较大的分化。主动在做调整的反而是那些规模最大的、现金比较充沛的开发商，大开发商不约而同地选择调价出货。
我们的想法非常简单，这个冬天会比较冷，而且会比较漫长，所以说家里储备多少柴草都不为过。对于有些企业来说，价格不是一个主动调整的市场手段，而是一个被动应对的最后一根稻草，那样的话，企业就危险了。企业不能总是上演抗洪救灾的故事，君子不立危墙之下。
房地产是一个类金融行业，主要比拼的是资金成本，这是房地产的核心竞争力。龙湖今天相对比较从容，根据半年报，我们的平均债务成本仅为6.04％，比同期央行的基准利率还低，这个是我们要死守的。
但是，在这个环境下，为了给十年之后的资产负债表做准备，我们还要逐步提高持有型物业在公司资产里占的比例，就像再穷不能穷教育一样。因此，现在我们的唯一策略就是，在任何情况下，必须保持市场的相对高周转。前方高周转，后方低融资成本，审慎地投资，逐步地增加我们的持有型物业，优化债务结构，优化现金流，优化十年以后的资产负债表。
银行助力调控
《财经》：在很多二三线城市，限贷取代限购成为影响最大的政策。除开发商拿不到开发贷款外，一些签订了预售合同的业主也无法如期办理按揭贷款。有人说，这轮楼市调控实质是银行主导的，银行资源如何分配，其实主导了楼市调整的深度与广度。对此如何评价？
秦力洪：银行是否主导我不好下定论，但银行在房地产的交易环节，影响力特别大。限购是让有资格买的人能买就买，没资格买的也不惦记，对买方影响不大。
限贷对双方的影响都很大，买的人迟迟拿不到产权，卖的人迟迟拿不到钱。这个交易已经发生了，如果你要退，要产生新的交易成本。这一轮的房价调整伴随着首付贷款的利率提高，所以从消费者购房的角度来说，实际的购买成本没有减少这么多，低于开发商让出来的程度。
银行之外的其他融资渠道，对交易环节影响不大。同时，包括信托、私募在内的融资渠道对于个别开发商的影响可能较大，但对于全行业来讲，并不是一个主流，而且这些钱对交易环节没什么帮助，因为没有人借钱给购房者。
聂梅生：我同意这个说法。从根子上说，这一轮房价高涨就是货币政策过于宽松引起的。2009年新增贷款9.6万亿元，总的货币供应量差不多有14万亿元。既然当初发这么多钱，现在就要承受其后遗症。资产价格上涨、房价上涨以及通货膨胀，这个不是开发商能闹腾起来的事情。从因果来看，当然货币收紧最有用。现在开发商中，不管大企业、小企业，2009年、2010年买高价地的企业最难受。
楼市调控走到现在，银行针对购买第一套住房的按揭政策出现了很多变化，不仅利率上升，贷款还发放不下来，这导致一个局面：房价确实下降了，但购买首套住房的人反而更为艰难。
我认为，取消7折、8.5折的首套房贷款利率是可以的，但是不能不放贷。没有哪一条文件说银行对首套购房不放贷。银监会、央行、国务院都没有发正式文件，银行自认为上调是自主行为。可是，当初个贷利率下调是国务院统一发文，现在银行上调利率是自主行为，这不合逻辑。
中国房改最成功的一条经验就是按揭，这是当时非常重要的一大进步，可是今年却变成了最致命的一条，近期个贷的纠结局面，谁都没有想到。开发商降价卖房，但是老百姓却买不了，因为没能力支付银行抬高的利息。所以最应该微调的就是首套房和改善性二套房的个人抵押贷款政策，解决了这个问题，交易量才能真实释放。
林少斌：本轮楼市调控是政府主导下多种政策的交叉运用。目前银行开发贷款以及按揭贷款的双双收紧，也是政府对流动性的收紧以及对银行开发贷款的监管严厉的体现。
不可否认的是，银行收紧开发贷款对房企资金链有较大影响，短期来看在一定程度上促进了房价下跌。按揭贷款收紧提高了购房者的购房门槛，增加了购房者的负担，抑制了市场需求，增加了楼市的观望情绪。
招商地产今年上半年销售签约金额68亿元，而合约销售额则达到了120亿元以上，中间差额比较大。这主要是由于信贷政策收紧、银行额度紧张，加上史上最严的限购限贷政策，直接导致了签约速度同比明显放缓，延长了销售实现时间和资金回笼速度。这对所有同行是一样的。
调控何时退出
《财经》：2008年底之后的市场反转依然在目，这一次，调控政策如何退出，救市会重演吗？
潘石屹：政策退出的时机与方式，没有谁知道，现在的预测都如同算卦。我认为，决策层的策略就是走一步看一步，当跳楼、跑路的多了，就放松一点，砸售楼处的多了，就放松一点，这是一个动态的市场过程。
最近一段时间，中央层面对货币政策的说法有所微调，甚至出现了“定向宽松”的提法，即对于新兴产业与保障房等领域进行信贷宽松，而对房地产业则继续维持限贷。
“定向宽松”的提法是对市场不懂的人提出来的。信贷的资金一经贷出，会在经济实体内循环流动。
定向发往一个中小型制造业的信贷资金，在经过多次往返后，谁也无法掌握它的去处，在当前的经济形势下，房地产业显然会成为最有可能吸纳大笔资金的领域。
不过，我的看法是，保障性住房可能宣布缓建，尽管官方说法很隐讳，可是这是非常确定的事情。
在完成今年1000万套保障性住房建设目标方面，很多地方政府已经压力很大，他们很难有足够的资金去支持2012年的1000万套任务。
如果要强制推行3600万套保障性住房建设任务，地方政府的选择之一是，只好把去年、前年、大前年的保障房建设加入其中，凑足数目。这样一个保障性住房建设局面显然不是中央政府愿意看到的。
郁亮：温总理三番五次说的话你们不相信，我是相信的。还没做好过冬准备呢，就想着春天的事情，这会妨碍你做好冬天的准备。
万科最好的地方是战略从来不漂移，万科的心态从来都很平和，没有必要赌一个你不知道的未来，你只做你应该做的事情，或者只做你能够做的事情。
林少斌：限购直接抑制了房地产市场的需求，在市场供应放量的情况下，各地成交均价出现一定松动和下滑。
未来，限购政策退出的触发因素除了房价涨幅得到控制之外，房产税在全国铺开、保障性安居住房建设达标以及经济下滑导致居民购买力下降等也将促使政策制定者重新评判形势，放开限购政策。
秦力洪：企业的经营决策根本不能建立在猜测基础上。松有松的过法，紧有紧的过法。我们做好最紧怎么过的准备。过去五年到十年，每一轮都有很多人做预测，正确率非常低，猜对了属于极小概率事件。
因为现在调价格还可以换回销量，所以最难的时候还没来。就像人的皮肤还有弹性一样，说明人还没死。等哪天动价格也没人买了，大事就发生了。前两年美国的房地产市场，越便宜越没人买，这就是生与死的问题了。
聂梅生：购房者一般会观望到明年，开发商也准备熬到明年。现在的回调并没有完成，政府并没有新的说法，在目前的情况下，由于房价同比增速还在正值，还有余地往下调，开发商也没出现大规模的资金链断裂，因此，低迷时期起码会持续到明年一季度。
但明年全国“两会”时，恐怕要做一些重要决策。之后，房地产的政策取向就会比较明了。如果认为调控达到了预期目的，之后的政策就会走向平稳。
