时间：2022-08-29 20:18:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
应用文的写作是一种与日常生活联系密切，实用性很强的文书，在物业管理活动中，应用文书发挥着重要作用，对物业管理从业人员来说，准确熟练运用物业管理应用文，是一项必须具备的基本技能。
一、物业公司对物业管理经济应用文写作技能人才的需求
近年，随着物业管理行业的不断发展，物业管理领域的人才需要日渐提升。物业管理公司与业主之间的交往就需要依靠经济应用文写作来记录、传达。以宁夏银川鲁银服务有限公司为例，公司下属的行政办公室、财务部、物业管理部、客服部等多个部门，在日常工作中需要各类计划、策划方案、可行性研究报告、总结、市场调查报告等各类经济应用文的撰写。就当前银川鲁银服务有限公司在此方面的人才准备来看，各类经济应用文撰写大多由非物业经济应用文写作技能方面的人才撰写，因此难免出现用词不当、逻辑性不强、不符合规范需要等诸多问题。从岗位需要而言，物业管理经济应用文写作技能人才在物业单位中很少被单独设定职位，多按照部门的需要由该部门的人员自行写作。以国家一级物业管理企业的银川建发服务有限公司，在日常管理与应用中，由于业务项目囊括机关行政办公区、住宅小区、写字楼、商务楼等30多种类别，在日常物业服务过程中所涉及到的物业管理经济应用文写作更为频繁。然而当前公司在物业管理经济应用文写作方面同样处在人才紧缺的状态中，导致此问题的主要原因一方面在于物业管理经济应用文写作方面专业人才本身的稀缺，另一方面则是基于公司全面发展需要，此类公司更偏重于对物业管理经济应用文写作及其他方面技能的复合型人才的需要。
二、物业管理经济应用文写作技能人才培养中存在的问题
受学科特性的影响，应用写作课程的内容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很难引起学生学习的兴趣。而学生对于经济应用文写作所存在“一看就懂，一学就会”的思想，与学生在实际应用中所容易出现的“一写就错”问题，正是物业管理中经济应用文写作技能人才培养相对较难的主要原因之一。按照物业管理科目所囊括的各类知识和相关技能在物流管理行业实践应用时的重要性来看，仅仅凭借课上学习的经济应用文写作知识，拟达成企业经济应用文撰写的标准化需求，显然具有较大的难度。经济应用文写作在物流管理公司日常运作中所肩负的丰富信息记录、传递等功效，更需要教师在学校期间为学生提供大量的、形式各样的、应用用途多元化的经济应用文写作讲解及练习，以稳固学生在经济应用文方面的写作基础。
三、基于实践应用要求经济应用文写作技能人才培养策略的优化
1.调整教师教学心态，结合岗位要求优化教学内容在目前经济应用文的讲解和实训引导中，教师会忽视学生的学习主观能动性，轻视学生的语感训练，因此，以物业管理经济应用文写作需要为教学改革的切入点，按照职业岗位和技术领域等方面的具体任职要求进行教学内容的调整，教师可参照物业管理资格认证标准的规范性要求，来改革课堂教学内容。比如按照不同经济应用文文种的撰写需要如计划、总结、红头文件、策划方案等，设定情境引导学生自行思考并进行写作，教师负责引导其自行检查或者共同检查写作中的问题，主要以如何规范自身的写作方式为教育目标。以市场调研报告的撰写为例，为帮助学生更为精确的了解和掌握此种写作方式的技巧和要求。教师可命题由学生自行到社区进行市场调查并按照市场调查报告的撰写要求，进行相关过程和结果的成文化表达，教师对此过程进行把控和适当的点评。为进一步促进学生对经济应用文写作的了解，教师可搜集物业公司日常所使用的各类经济应用文为学生提供实际范例，学生通过仿写、对比等可加深对经济应用文写作需要的记忆。此外，教师还需要提供读写活动等培养学生的基本语感，引导学生确定撰写思路，准确得体的进行文字修饰。经济应用文写作的培养应该与学生的职业能力、专业能力的培训密切结合起来，比如引导学生走出课堂，真实接触公司的岗位要求，真切了解不同物业管理公司对经济应用文写作的需要和要求。此类要求需要包含不同物业管理公司写作动手能力、实践创新能力、交流沟通能力、岗位适应能力、团队协作能力等方面的培养。针对以上要求，建议教师在教学心态调整的过程中进行教学内容和模式的对应性调整。
2.尝试进行教学角色互换，引导学生自行设计课堂讲学学生以教师的身份来面对经济应用文写作教学时，必然会积极主动的自行提炼课本中的教学重点和难点。在学生以教师身份备课时，学生需要不断查找资料来充实讲解的内容，此阶段学生不仅需要对自己领悟到的写作技巧和要求进行知识内化，还要学会如何进行知识外化及信息传递。这也是学生综合素质锻炼及提升的运作过程。而教师与学生互换位置后的思考，是强化学生自主学习能力和增强教师对学生经济应用文写作需要了解的前提。
鉴于目前教学课本中的实际案例相对于物业的当前发展而言较为滞后，在学生的实践性引导中，教师可以引入实践案例作为学生情境写作的背景及基础。比如在协议书、经济合同、意向书等的写作教学中，教师可设定辩论赛模式、谈判会议模式、角色扮演模式等来吸引学生的参与兴趣。以谈判会议模式的应用为例，学生分别扮演的业主、管理员、开发商角色可自行就经济合同和协议书的签订需要，进行谈判，学生进入角色之后所出现的争论等，均可作为学生亲身体会经济应用文写作重要性和实用性的基础。在争论结束之后，学生们当堂独立进行经济应用文写作的练习，教师和其他学生当堂评讲，学生可及时的了解和掌握自己所犯的写作错误并给予及时的纠正。
作者：郝瑾洁 单位：宁夏职业技术学院
【关键词】物业管理;税收政策;营业税;对策
伴随着改革开放,我国物业管理行业走过了近三十年的发展之路。特别是2000年至2009年是中国物业管理行业快速发展的十年,据第二次全国经济普查数据显示,至2010年全国物业服务企业总数达到5.8万家,物业管理已成为现代城市管理和房地产经营管理重要组成部分,成为国民经济新的经济增长点,成为保民生、保稳定、促就业的重要力量。然而,由于物业管理行业入行门槛较低、专业管理人员匮乏、企业经营管理不善,以及税费负担较重,相关政策支持不足等等,物业服务行业整体经营效益不容乐观,我国物业管理行业面临较大的生存与发展问题。本文试就物业管理行业涉税问题进行分析,提出相应措施,以促进物业管理行业又好又快发展,以此进一步推动中国城市的文明化进程。
一、我国物业管理行业涉税现状及分析
我国现行税制中,物业管理服务业所要缴纳的各类税种一般包括:营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、车船使用税、印花税、个人所得税(代扣代缴)。多年来,国家税务总局一直没有明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地比照“服务业――其他服务业”缴纳流转税,按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税,把服务费结余,按调整后应税所得额的25%税率作为企业经营成果计算缴纳所得税。城建税和教育费附加按营业税的7%、3%分别缴纳,车船使用税则是以物业管理行业拥有的应税车船为征税对象实行定额征收。在实际工作中,物业管理公司依据所涉及的业务不同,还可能涉及增值税及其他子税目营业税问题。物业管理行业由于国家税收扶持政策的缺失和物业收费水平的停滞,在税收成本和人工成本的双重压力下,已经举步维艰,部分城市已经出现了物业管理行业萎缩的情况,留下了一系列的社会问题,对构建和谐社会造成一定的负面影响。
1、物业管理业归属“服务业”,适用5%的税率,相对于交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业等行业3%的税率明显偏高。据北京市政府2007年对本市行业平均利润率的调查显示,主要行业的平均利润率水平呈现明显的两极化特征,其中文化体育业的平均利润率达到了24.7%,邮电通信业的平均利润率更是高达33.6%。作为建筑业的后续产业,物业管理业利润率与建筑业不可比,而行业利润率最低的物业服务业,却承受着高于其他行业的营业税税率。此外,与物业管理业同税率的金融保险业,享受着国家营业税多项税收优惠政策,却没有一项优惠政策惠及物业管理行业,明显存在着行业高低收入的差别和减免优惠政策的不同。
2、物业管理业的营业税是以企业营业额为依据计算征收,企业负担沉重。在酬金制收费模式下,物业服务企业的营业额为向业主收取的物业服务资金,由物业服务支出和物业服务酬金两部分构成,物业服务收费标准是用“以支定收”的方式确定的,具有明显的业性质,其中物业服务支出属代业主收取并用于支付维持清洁、维护秩序、绿化养护、设备设施维修保养等物业服务日常开支,具有代收代付的性质,不应作为税基。
3、目前,物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题。随着社会专业化分工的日趋细化,物业服务企业大多存在不同程度的专业分包,相关工作必须由相应专业技术部门来完成,物业服务企业不可能拥有庞大的专业技术队伍。如属于国家法律法规规定的消防、电梯维护等必须委托具备相应资质的专业单位承担;专业外墙清洗、日常专业保洁、中央空调维保等专项服务,也应分包委托给其他专业公司完成。物业服务企业与专业分包公司之间存在收入共享问题,在申报本企业营业税时,应允许将外包服务的支出从物业服务资金收入中予以扣减,以余额作为计征营业税的依据。而目前税务机关对物业服务企业在计征营业税时,不允许将各分包专业公司的收入扣减,而是按照收入全额计征,明显存在重复征税的问题。
4、所得税方面,国家税务总局所发《企业所得税应税所得率核定表》中,将物业管理这一特殊业态笼统并入“服务业”中的“其它行业”,此举有失偏颇。其一,据中国物业管理协会2008年的《物业管理行业生存状况调查报告》显示,目前大多数物业服务企业的经营规模偏小,创富能力差,多数企业生存状况困难,缺乏可持续发展的经济基础,40%以上物业服务企业仍处于亏损状态,近20%的企业经营状况“持平”,物业服务行业的微利特征明显,而根据现行所得税关于小型微利企业的税收优惠政策的条件对比,物业管理业被排除在外。其二,物业管理业更不符合国家需重点扶持的高新技术企业,无法享受相应的优惠政策,物业管理业在夹缝中求生存。
二、完善物业管理行业税收政策的具体建议
近年来,国家推出了住宅产业化的一系列政策,促进了我国住宅产业从粗放型、数量型向集约型、质量型转变;同样,物业管理行业也亟待借鉴发达国家及地区的物管经验,探索符合国际惯例并适合中国国情的物管体系,建立社会化、专业化、企业化的物管新路,以求企业健康稳定发展。在相关政策支持上,税收政策的扶持应为最直接、最行之有效的办法。
1、独立税目、调整物业服务企业的营业税税率。随着社会的发展和进步及城市现代化程度的进一步提高,物业管理业将面对更加广阔领域和空间。随着各种现代管理措施、先进的服务理念及高科技的应用,物业管理服务将向高端化、技术化的方向发展,物业管理行业逐步成为一个集管理、经营、服务为一体的覆盖全社会的综合管理行业。鉴于此,建议在营业税税目中单独设立“物业管理业”子税目,比照邮电通信业、建筑业、交通运输业、文化体育业,将物业管理企业营业税由现行5%的税率调低为3%的税率。
2、调整营业税税基,对物业服务业实现差额征收。其一,对代管代付性质的资金,采取以扣减代管代付资金后差额作为计税依据。其二,结合目前物业管理行业在保洁、设备维修等专项服务外包存在重复征税的问题,建议比照旅游业、交通运输业的征税方式,合理扣减外包服务的支出,将剩余的服务费收入作为计征营业税的依据。如:比照旅游业将全部的旅游收入扣减替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票或者支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业收入计征营业税;比照广告业以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告者(包括媒体、载体)的广告费后的余额,为营业收入计征营业税,以体现合理税基,避免重复征税。
3、在所得税上,应尊重物业服务业利润率低的实事,实行适当的税收倾斜政策。因物业服务业既非小型微利企业,又非高新技术企业,在所得税上不能享受相关优惠政策。建议国家税务总局能够尽快出台相关政策,明确物业服务企业的各项不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目,作为应纳税所得额,计征企业所得税。对于物业管理企业自身而言,亦应加强管理人员素质,加强自身管理,进行相关税收政策筹划,如:在物业服务业有关所得税征收方式上,对于内部管理较为规范,具有一定规模和较强实力的企业,可申请实行查帐征收方式则较为有利;而对小规模且财务管理不健全的物业服务企业,建议采取向税务机关申请核定征收的办法更为有利。
参考文献
[1]中国物业管理协会秘书处.物业管理行业生存状况调查报告[J].中国地产,2008(8).
[2]董贤钧.物业管理新十年发展畅想[J].中国物业管理,2010(1).
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[5]林常青.关于减轻物业管理行业税收负担的建议[J].中国物业管理,2008(2).
公司全程策划工作程序
[初步接洽阶段]
1、项目资源条件整合及判断
负责部门：策划部、部、研究部
报告名称：《**项目策划大纲》
中心内容：
宏观资料：市场整体、片区趋势、基本行情。
地段资料：规划要点、坐标。
周边资料：交通、配套、楼盘的规划、设计、包装、销售。
发展商资料：背景、关系、资金、技术等的实力情况。
判断内容：优势、难点、突破口、把握度。
2、多方案初步规划、设计或调整建议
负责部门：策划部
报告名称：《会议纪要汇总》
《**项目概念设计提示》
或《项目调整建议》
中心内容：草图、立意、说明、交流记录
[前期策划阶段]
3、地块内在条件整合及价值分析
负责部门：策划部、投资部
报告名称：《**项目土地价值与分析报告》
中心内容：适合的规则布局和建筑类型及其投入和产出价值比较
4、资源综合及定位
负责部门：策划部
报告名称：《**项目综合定位报告》
中心内容：上述各内容汇总，初步定位或创意
5、依据定位针对性的市场调查
负责部门：策划部、研究部
报告名称：《**项目市场调查报告》
中心内容：客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意寻找市场依据
6、经济可行性分析
负责部门：投资部、策划部
报告名称：《**项目经济可行性分析报告》
中心内容：静态的综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）收益率与销售价格的分析。
7、初步营销框架
负责部门：策划部
报告名称：《**项目初步营销报告》
中心内容：推广主题、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系
8、规划、设计方案及跟踪
负责部门：策划部
报告名称：《**项目初步营销报告》《**项目建筑概念设计》《**项目环艺概念设计》或《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》
中心内容：草图，设计创意、任务书、设计交底、指导
[营销策划阶段]
9、营销整体规划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目营销整体规划》
中心内容：VI，推广的主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款、策略、附加促销手段，如装修套餐等与施工进度相结合的创意及其相互协调关系部署。
10、经济敏感分性
负责部门：投资部
报告名称：《**项目经济敏感性分析报告》
中心内容：造价、进度、售价、回报率间的变量关系图表。
11、价格策略执行计划
负责部门：投资部、部
报告名称：《**项目价格策略报告》
中心内容：依据经济敏感性分析结合对市场走势的判断，进行价格的高低、提升、折率的编排和修整。
12、物业准备工作计划
负责部门：投资部
报告名称：《**项目的物业模型》
中心内容：配合营销推广而设立的新型物业管理概念和"标准"物业管理模式的融合。
13、销售准备工作计划
负责部门：部、策划部
报告名称：《**项目前期工作计划表》
中心内容：文件、合同、票证、礼品、用品等催办、设计和制作计划安排及费用预算
14、项目包装执行计划
负责部门：策划部
报告名称：《**项目包装概念设计》
中心内容：VI设计、导视系统、销售中心、楼书、展板、模型、示范单位（装修套餐）等的设计和制作计划安排及费用预算。
15、广告宣传炒作计划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目新闻炒作提纲和广告计划》
中心内容：户外广告、报刊广告、新闻炒作、网上广告和炒作的计划安排及费用预算。
16、销售活动规划及策划
负责部门：策划部、部
报告名称：《**项目公关活动计划报告》∑《**项目**活动报告策划书》
中心内容：开工、开盘、封顶、竣式、入伙等的仪式，新闻会，展销会的其他公关活动的计划安排及费用预算。
17、装修套餐
负责部门：策划部、部
报告名称：《装修套餐服务计划报告》
中心内容：售后装修和装修按揭服务。
[销售实施阶段]
18、销售培训
负责部门：部、策划部、投资部
教材名称：《销售基础知识》《**项目销售相关内容》
中心内容：建筑知识、楼盘背景、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的系统培训。
19、执行修正
负责部门：部、策划部
往来文件：《**项目销售情况总结》《**项目策划执行修正安案》
中心内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调营整营销计划。
20、置业锦囊
负责部门：策划部投资部
报告总称：《置业锦囊》
县人大常委会年终工作总结 综治工作自查年终工作总结 公安交警部门年终工作总结 国家粮食储备库年终工作总结
一、工作完成情况 (一)物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
(二)直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元;机关团体用房租金实收166.6万元;主辅分离房产租金实收107万元;自行接收房产租金实收53.4万元。
3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
(三)房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户;二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区;三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
(四)楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
(五)景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算;二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查;三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
(一)物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》(讨论稿)可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
项目设计阶段是房地产项目开发的开端，直接关系着整个项目质量的好坏。该阶段，物业管理公司应该积极加入到整个设计过程中去。在设计阶段，开发人员一般会考虑两个方面，一方面是自己的设计是否在实践中可行，另一方面就是未来的业主是否会感觉舒适、便利、满意，而物业管理均可以参与到这两方面的讨论中去。前一方面，物业管理公司可以凭借自己和各类业主沟通的经验，得到业主心中最为满意的样板建筑。后一方面，物业管理公司在平时对住户房屋进行维修等工作时，搜集到一些不符合实际需求的设计。比如说，南方大多数铝合金窗都是平口槽的，在梅雨季节或是台风到来之时，雨水往往会在槽中聚集，影响用户的使用，如果可以将槽改成内高外低的模式，就不会产生类似问题，而这些信息都可以从物业公司处获取到。现在多数房地产项目在最后的验收阶段都有明文规定，规划设计方案如果没有物业管理公司的介入则不可以开工，在结算过程中，如果没有物业管理公司介入工程，则不能付款。可见，更多的人已经意识到物业管理公司在整个工程项目中起到的关键作用。物业管理公司在房地产项目的开工阶段主要起到了监督作用，它的监督作用同专业监理有很大的不同。专业监理公司为项目提供的服务是有时效的，一般在项目结束后，其合作关系就会解除，而物业管理公司对项目的监督却是长效的，由于物业管理公司在项目结束后会接受其全部管理工作，因此项目质量的高低决定了物业管理公司在项目结束后的花费。为了自身的经济利益，物业管理公司往往会更加关注项目开工过程中的质量问题。随着经济的不断发展，人们选择住宅的标准也发生了改变，物业管理越来越成为消费者购买物业时考虑的重要因素之一。有学者在一项调查报告中指出，消费者在选择住房时，物业管理可以占全部因素的20%-30%，可见，物业管理的重要作用。为了在销售中发挥物业管理的积极作用，物业方面应该在销售之前做好以下几项准备：规划服务内容、规划物业配置、确定组织结构、完成财务预算、准备全部相关物业管理合同。这样，在房地产项目进入到全面销售阶段时，其物业管理也就进入到具体实施阶段，可以让潜在业主们直接看到该项目物业管理的实效如何。
上文主要讨论了物业管理在房地产开发中的作用，下面笔者将结合物业管理在房地产开发中起到的作用讨论如何完善物业管理，并以大连高新园区普罗旺斯楼盘为例介绍如何才能使房地产物业管理同房地产行业的配合更加默契，以进一步提升住户的利益。大连普罗旺斯于2012年初开盘，并由大连亿达物业管理公司提供物业服务。由于其充分发挥了物业管理在房地产开发过程中的作用，整个楼盘的开发以及销售过程都十分顺利。1、物业管理前期准备工作的完善途径房地产项目开发完成后，物业管理若想要发挥良好的作用就需要相应配套设施的辅助，而这些辅助设施就要从房地产项目开发前的规划开始。一方面，在项目完工后，要格外注意项目收尾并做好移交工作。项目收尾时剩余工作量不是很大，但是较为繁杂，如果处理不好很有可能影响项目的移交，进而影响业主的入住。亿达物业在接手普罗旺斯楼盘伊始，就开始进行全面的设施规划，并将物业方面的需求同整个楼盘的设计紧密结合在一起。项目结束前后，亿达物业切实从业主角度出发，在处理好收尾工作之余，同时解决了业主关心的水、电、煤气等问题，使得业主的入住过程也相当顺利。2、开工阶段与物业管理衔接工作的完善在整个项目的开工过程中，物业管理公司应该充分发挥自己的监督职能，做好监督工作。工程质量的高低与物业管理公司的利益息息相关，如果工程质量较差，今后在进行物业管理时，管理公司就要花费更多的财力物力进行维修等工作。亿达物业全程参与工程监督，并聘请设计院多位专家参与楼盘的建造，在工程中提出许多可行建议，使得整体工程质量得到了保证，这在之后的物业管理过程中也进一步得到证实。业主维修比例在同业中较低。3、转变观念，提升物业管理水平物业管理是一项十分专业的工作，要求专业管理团队拥有一套相适应的管理制度。所以，物业管理需要从观念处着手，进一步提升物业管理水平。首先，物业管理需要一个专业、素质高、能力强的精英队伍。随着住宅多样化以及住宅的复杂化，物业管理越来越需要一批有专业背景的人去从事这方面的工作，这样才能正确处理好与业主的关系。另外，物业管理公司需要首先考虑社会效益，其次才是经济效益。物业管理公司为业主提供优质服务，确保社区形成一个良好、和谐的生活氛围。亿达物业在整个管理过程中，非常重视自身团队建设，确保团队中各个都是同业中的精英。另外，亿达物业的工作人员经常组织一些社区活动，看望孤寡老人等，在业主中树立了良好的口碑，赢得了更多业主的认可。
从上面的论述可以看出，物业管理同房地产开发过程息息相关，研究者在进行物业管理研究时，不能忽略房地产开发过程对其的影响，两者是相辅相成的。希望本文可以对物业管理的实践提供一些理论和实践上的帮助。
本文作者：程本强工作单位：深圳广播电视大学
1.总则
1.1编制目的
为科学有效应对我市物业管理区域可能出现的安全突发事件，规范应急处置工作，切实消除我市物业管理区域安全隐患，保障物业管理区域内的公共安全，特制定本预案。
1.2编制依据
《中华人民共和国突发事件应对法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》、《青岛市物业管理条例》等相关法律法规和规定。
1.3编制范围
本预案适用于全市物业管理区域内安全事件的应急处置工作。
1.4编制工作原则
1.4.1以块为主，属地管理。安全事件发生后，在各区(市)物业行政管理部门的统一领导和协调下，坚持条块结合、以块为主、属地管理，实行区(市)管理制，建立灵活快速、功能全面的预警和应急反应机制。
1.4.2以人为本，依法规范。以保障人民群众的生命安全为出发点和落脚点，最大限度地减少安全事件造成的人员伤亡和危害;应急预案要符合有关法律、法规、规章的规定，要与相关政策相衔接，要依法行政，依法实施应急预案。
1.4.3预防为主，平战结合。各物业服务企业应当落实预防为主的思想，树立常备不懈的观念，经常性地做好应对安全事件发生的思想、预案、机制和工作等方面的准备。建立安全应急处置专业小组，加强管理人员安全方面工作的培训力度，定期组织企业员工、小区居民进行安全应急演练。
2.组织机构与职责
2.1指挥机构
按照安全应急工作的需要，成立物业管理安全工作领导小组。由市物业办主任担任组长，组员由各区(市)物业行政管理部门负责人组成。
2.2工作机构
物业管理安全工作领导小组下设办公室，办公室设在市物业办，主任张宣文，常务副主任王西涛。办公室职责：统一协调全市物业管理区域内的安全督查工作，对重点问题提出指导性意见;组织召开安全工作联席会议，及时部署上级有关安全工作的指示精神和相关文件的传达;及时向上级机关报送相关重(第一范文站)大事项和突发事件的应急处理情况;其它内部工作事项的通知、协调等工作。
2.3成员单位及职责
各区(市)物业行政管理部门成立相应组织机构，确立专门办事机构、专职工作人员，根据本区域的实际情况，明确职责分工，认真组织督促、落实安全工作，及时处理解决安全工作中的问题，强化工作措施，加强安全检查工作的监督和检查工作。
2.4督察长效机制
由各区(市)物业行政管理部门抽调精通业务、责任心强的1-2名工作人员，组成2个督导组，定期对各区(市)的安全工作进行指导、督察，并提出指导意见。各区(市)物业行政主管部门应当成立相应检查小组，对辖区内的安全隐患进行全面督察，并将检查情况整理汇总及时上报。
2.5信息报送和处理
2.5.1各区(市)物业行政主管部门和物业服务企业应当建立安全事件信息快速报送制度。制定应急值守制度、应急报告制度和应急举报制度，及时准确的向有关部门报送信息。
2.5.2各区(市)物业行政主管部门和物业服务企业应当按有关规定及时向上级部门报告有关安全事件的应急处置或完成情况。
2.5.3在安全事件应急处置中，相关单位应当实行24小时值班，随时通报情况，及时、准确反馈信息。
2.5.4物业管理安全工作领导小组办公室负责收集、汇总各类安全信息，经过分析研究后，及时通报相关单位。
2.6指挥和协调
2.6.1各区(市)物业行政管理部门应当采取有效措施确保政令畅通。属于跨区域的协调工作，由物业管理安全工作领导小组负责协调、指挥。
2.6.2应急预案启动后，各区(市)物业行政管理部门应当及时协调本区域内的物业服务企业，按照有关部门的规定落实相关安全工作。
3.重点区域和部位的安全工作
3.1物业管理区域的高层建筑、商场、写字楼的各种设备设施，如配电室、泵房、中央空调机房、发电机房、电梯机房等存在的设施缺损和因不能使用所造成的安全隐患。
3.2物业管理区域内违章建筑、违章搭盖占用防火间距、消防通道、疏散通道等安全隐患，物业管理区域内出租房屋、沿街店面存在的安全隐患，在建筑周围空中和地面设置影响应急车辆通行的安全隐患。
3.3物业管理区域内应急设施的整治，设施无法正常使用或因被偷盗等原因缺损造成的安全隐患。
3.4物业管理区域内停车场因车辆集中停放造成的安全隐患，以及停车场内因缺损或不能使用的应急设施造成的安全隐患。
3.5物业管理区域内存在集生产、销售、储存、居住为一体的“三合一”、“多合一”建筑和小商场、小餐饮场所、小旅馆、小歌舞娱乐、小网吧、小美容洗浴、小学校(幼儿园)、小医院(诊所)、小生产加工企业这些“九小场所”，以及擅自改变建筑使用功能的仓库、劳动密集生产车间、员工集体宿舍集生产、销售、居住为一体的建筑物的安全隐患。
3.6物业管理区域内存在易燃易爆化学物品生产、储存、经营场所存在的安全隐患。
4.安全工作完善事项
4.1物业服务企业应当对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识，可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌且醒目的警示标识，告示注意事项，明确禁止行为。
4.2物业服务企业应当对业主的自我检查防范予以告示，提醒业主对雨蓬、花架、晒衣架、空调室外机架和阳台扶手等部位摆放花盆、吊挂杂物等行为，强化自我安全防范意识。
4.3物业服务企业应当加强对公共区域安全防范重点部位的日常巡查，加强对管理区域内的消防设施及公共设施设备定期巡查并做好巡查纪录，发现问题及时整改，不留隐患。涉及到房屋安全、筑漏修缮的，必须进行回访，增强安全系数。
4.4物业服务企业要根据实际情况的变化及时修订公共区域安全防范预案，要对安全防范应急预案进行全面检查、调整完善，明确安全防范应急处理程序。
4.5物业服务企业应当严格按照市政府的有关规定，对已制定的恶劣天气安全防范应急预案，加强执行力度，强化值班制度，凡遇恶劣天气，要立即行动，按照责任分工和要求全面做好安全工作。
4.6物业服务企业应当对物业管理区域出入口实行定时值班和巡查，推行24小时安全防范制度，对符合条件的小区要严格按照标准落实客人、车辆出入登记制度，并确保小区内车辆停放有序。
4.7物业服务企业应加大对小区安全防范的投入，提高技术防范水平。对已实施楼宇对讲、电控防盗、家庭防盗报警、小区重点部位监控等技防工程的应加强维护。
5.紧急处置
各物业服务企业应高度重视物业管理安全工作，把做好安全工作提高到事关群众生命财产安全、事关构建和谐社会的大局来认识。加强检查、监督、落实小区的安全工作。物业企业负责人作为管理小区安全工作的第一责任人，要把安全工作提到当前企业的头等大事来抓。如有安全问题发生，应在第一时间向有关行政管理部门报告，并及时赶到现场解决处理。
6.后果评估
6.1安全事件应急处置完毕后，各区(市)物业行政管理部门要查明导致引发安全事件的原因。属责任事故的，要查明责任人及各自责任的大小，并拟写调查报告及时报送相关部门。
6.2通过总结，找出预警和处置环节中的经验和教训，逐步完善应急机构，提高预警和应急处置能力，提升管理水平，避免类似事件再次发生。
7.监督管理
7.1预案演练
各物业服务企业每年应组织一至两次安全事件应急预案的演练。演练前要明确演练的内容和目标，制定周密的演练计划。对参与演练的人员要进行安全教育并落实安全措施。演练范围内要设置明显的标识并事先通知演练范围内的人员。演练后对演练效果进行评估并作好总结。
7.2宣传
各物业服务企业要充分利用板报、宣传栏和社区刊物等宣传途径在小区内积极开展安全知识专题宣传，做到家喻户晓、人人皆知。努力营造安全工作的良好氛围。
7.3奖励和责任
7.3.1对在安全应急处置工作中做出特殊贡献的先进集体和个人，由各区(市)物业行政管理部门及时向有关部门通报并给予表彰。
7.3.2对不服从有关行政管理部门调遣，，失职、渎职的、延误时机造成损失的单位或个人，依法处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
7.4监督检查
7.4.1各区(市)物业行政管理部门应每月指派专人对辖区内物业管理区域进行安全检查，如发现问题应及时责令整改。市物业行政管理部门将定期组织全市范围的安全隐患巡查工作，对于整改不利，存在问题较为严重的物业服务企业将予以严肃处理，并将其违规行为记入物业服务企业信用档案。
7.4.2物业管理安全工作领导小组会同有关行政部门对本预案进行监督检查，保障各项措施落实到位。
8.预案更新
市物业行政管理部门将根据实际情况以及有关法律、法规修改情况，对本预案及时进行修改、完善。
9.预案实施时间
当前，物业服务纠纷案件数量上升的同时也给我国的司法审判机关带来了不小的压力。之所以会给我国的司法审判机关带来压力，是因为物业服务纠纷案件的特殊性决定的。物业纠纷案件具有案件类型多样、涉及的法律关系较为复杂以及多发群体性案件等特征，加之我国关于物业服务行业的相关法律体系不健全，所以说物业服务纠纷案件给我国的司法审判机关带来一定的压力。随着我国《物权法》以及《物业管理条例》的相继出台，我国的司法审判机关在处理物业纠纷案件中己经有了相应的法律依据，为了更好的为司法审判机关提供审理物业服务纠纷案件的杠杆，2009年我国最高人民法院有出台了《物业服务解释》，针对物业服务双方在服务中所处的地位以及法律赋予双方的权力和应该履行的义务作了明确的规定。这样一来，我国的司法审判机关在处理物业服务纠纷案件的时候就不会再有压力，也可以提升我国司法审判机关的办案效率。
通过上面的阐述，我们不难看出《物业服务解释》的出台，对于规范物业服务行业起到了重要作用，也为国家司法机关提供了相应的帮助。《物业服务解释》关于物业服务合同履行的相关法律问题是值得我们研究的，对于进一步规范物业服务业，提升物业服务水平具有重要意义。
一、我国相关法律关于物业服务合同中业主所处的地位与应该履行的义务认定
(一)业主在合同中的主体地位认定
关于业主在物业合同中所处的地位问题，在我国的司法实践当中经常会遇到。许多业主不能认清自身在物业服务合同中所处的地位，大部分业主都会认为自身并非物业服务合同的当事人，因此可以拒绝接受物业服务合同的约束。造成业主产生这样的认识的主要原因在于在订立物业服务合同的过程中，业主并没有直接参与。物业服务合同可以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同，前期物业服务合同通常情况下是由建设单位与物业服务企业签订的:而普通的物业合同是由业主委员会与物业服务企业签订，两次合同的签订业主并没有直接参与，因此，业主认为自身并非物业服务合同的当事人，可以不接受物业服务合同的约束。事实上，这种做法是不对的。关于物业服务合同的签订，我国《物业服务管理条例》是有明确规定的，根据我国《物业管理条例》第21条的规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。同时我国《物业管理条例》第25条明确规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。根据以上我国相关法律规定，我们不难看出业主在物业服务合同中的主体地位。同时，对于普通的物业服务合同，关于业主在合同中的主体地位在《物权法》第76条以及《物业管理条例》第11条中也有明确的阐述。因此，我们业主应该认清自身在物业服务合同中的主体地位，认真行使自身的权利同时也要履行相关法律义务。
(二)业主在物业服务合同中应该履行的义务
1.首先业主有缴纳物业公司服务费的义务
物业公司服务对象的主体就是业主，所以，为了物业公司的正常开销、运转，在物业公司认真履行合同所规定的义务时，我们广大业主就必须缴纳一定的服务费。关于物业服务费的认识不同的学者有其不同的看法。大多数学者认为物业服务费应该包括两个方面:一方面应该是用于处理保修期内业主建筑物基本维护、修缮、整治工作:另一方面应该是在保修期后用于维护公共区域的设施、设备的维护与修缮的费用。具详细的市场调查报告显示，在出现的物业合同纠纷中，大部分都是一些业主在物业公司服务完成后拒绝缴纳服务费而造成的。我国《物业服务解释》第6条明确经过书面催缴后，如果业主没有正当的理由不去缴纳服务费时，或者在规定的期限内还没有缴纳相关服务费用时，物业公司可以像人民法院诉讼，而且人民法院应给予物业公司必要的支持。简单的来说就是业主在接受物业公司的义务服务后，在不正当理由的情况下不缴纳服务费用，人民法院对其是不予以支持的。
2.业主的协助义务
业主的协助义务是指，业主有义务协助物业服务企业实施物业维护、保养与保修的义务。
安富软件公司有一套建立在其TeamFusion协同办公平台上的物业管理系统，也许可以满足需要。整个物业管理系统由部门业务、协作办公、个人办公和系统管理四个子系统组成。
其中部门业务包括管理部、工程部、行政部、培训部、财务部和通用功能。
这个子系统主要是处理对外业务工作流程，用户通过TeamFusion任务的形式来使用这些流程，所有的业务流程和协作办公的任务都会在个人办公子系统的待办事宜中汇总，即每个用户只要打开个人办公的待办事宜就可以知道当前需要处理的所有任务。用户打开任何一个任务，在该任务中都会有一个提示栏，提示用户在当前的任务步骤应该执行哪些操作。任务的提醒通过E-mail、TeamFusion即时消息或SMS发送给当前步骤的负责人，而这些提醒的方式是预先定义在流程中的。如果流程发生了改变，系统的管理员可以使用管理子系统中的流程定义工具，对流程进行可视化修改。
协作办公包括协同办公、工作流程、资料管理查询和个人办公等几方面的功能。
该子系统可以处理虹桥上海城物业管理公司内部行政事务，部门与部门、人与人、人与部门之间需要通过相互沟通、协作完成工作。该子系统具有E-mail、TeamFusion即时消息、提醒机制、SMS、讨论工具等通讯与沟通方式以及文件资料的共享管理能力以及权限控制机制。
个人办公子系统包括联系人管理、个人通讯和待办事宜等功能。
这个子系统为每个用户提供了针对个人的功能，为用户提供事务的处理中心，集中处理所有类型的任务，提供便捷多样的通讯手段。各个功能都是以任务为中心，即用户只要打开一个界面就可以了解所有需要完成的工作，加上结合了Microsoft Exchange的E-mail功能，使用户体会到最人性化的个人办公方式。
系统管理是提供给系统管理员使用的子系统。
系统管理员可以在这里注册用户、为用户设置权限以及监控和修改产生错误的流程等管理工作。考虑到系统的即时性和界面的人性化，同时为了方便用户的操作，该系统采用客户机/服务器（C/S）结构。客户机在TeamFusion标准客户端的基础上，可以增加定制的用户界面。
这么多的子系统，从功能上看似乎与ERP没有太多的区别？
PTC公司中国区副总裁陈育钧表示，经过了两年的普及工作，应该说市场已经开始接受协同商务的理念了，下一步就是接受具体的产品了。而ERP只能在一切产品规格、尺寸、外观和功能都确定的情况下，才能快速量产，而此前的所有会议记录、电话、传真、E-mail、文件、规格书，以及采购记录、市场调查报告、专利申请分析和计划进度、资料统计都是协同作业的范畴，只有到完全确认并可以量产为止，ERP才会被派上用场。可以说协同软件是ERP的基础。
流程自动化最大的好处莫过于把能格式化、规范化的东西统统标准化以便电脑管理，但其最大的风险同样也是妄想把任意的东西都标准化。我们知道，在一个企业中不是所有的东西都能简单地进行标准化的，有些东西更需要融入人性化的内容。再者，互联网的发展使经济体系越来越复杂，客户越来越分散，上、下游伙伴联系越来越紧密，而地理位置却分散在全球各地。因此，企业需要一种更高效的人性化的“协作”系统，来有效地规范企业系统，让企业的所有信息资源得以全方位地管理、整合和优化。这一切单凭流程自动化是绝对不够的。
李万志表示，一个好的“协作”管理并不需要改变现在的工作体系，而是在已有的工作体系上进一步完善，让现有的信息系统真正活起来，成功地避免信息流失。这其中至关重要的一步就是要构建一个以协作为中心的企业模式，从而在“系统到系统”的企业管理中补充“人到人”的企业协作管理。使企业团队中的每一个人都能拥有顺畅自如的沟通，哪怕身处异地，也能实时共享到信息资源。这样，在协作商务环境里，企业所有的商务关系都将得到发展、执行和完善。企业不仅能向市场提供高速、稳定且质量上乘的交货方式与服务，更可以成功管理其员工、客户与合作伙伴的联合知识资本。
随着协同软件的应用，最先受益的将是知识工作者，因为协同软件能够有效地帮助团队成员在一个数字化共享协作空间内，创建任意大小的组群，并将空间运用于不同的工作区，使内部与外部拥有紧密的协作，结成交叉的价值链。对此，北京点击科技有限公司总经理王志东先生也有过精彩表述，协同的最基本含义是协同工作，就是多人之间相互配合完成同一目标。协同软件的基本要求是支持为群组协作的目的而进行的通迅、信息交换、进程安排与项目跟踪以及人员管理等工作。在经历了“接入为王”和“内容为王”两个阶段后，互联网已进入了以“应用为王”为标志的第三代互联网时代。有了协同平台，对企业用户来说，原先流程自动化不能解决的信息孤岛就是水到渠成的事情，他们可以安然享受更高的沟通效率和更低的应用成本。
从技术上来看，协同商务产品有些什么特点？
李万志总裁表示，就以安富TeamFusion协作技术平台为例，它采用了微软.NET框架，提供了很多对象类和模型，能有效降低开发成本。由于安富技术协作平台的几乎全部用C语言编写，几乎使用了所有的.NET框架技术，包括Windows Forms、Web Forms、Web Services、安全等，因此目标客户将包括所有的微软Windows客户。
北汽集团公关总监郑刚先生表示：“集团非常重视镇江基地，未来会派驻技术、研发人员支持这个项目”。未来，北汽将持续向镇江基地投入150亿元，以逐步提升硬件、人员和技术层面的水平，满足北汽的生产需求。分析人士指出，建成投产后的北汽镇江生产基地很有可能会生产北汽威旺品牌的SUV以及MPV（M20）等车型。一期投产以后，年产能达到15万辆，产品主要面向华东地区及全国中高端消费市场。
编辑点评 | 北汽集团近年来发展势头迅猛，此次华东基地落户，也算是打响了“南下”的“枪声”，为占领全国市场打下坚实的基础。
PSA欲借标致301曲线救世
对于正处在上升期的东风标致来说，即将上市的中级车标致301有望成为法国标致雪铁龙集团（下简称PSA）总裁菲利普·瓦兰试水新兴市场战略的排头兵。
按照瓦兰制定的拯救计划，PSA必须依托在中国这样的新兴市场而不是欧洲本土的销量增长，才能在最短时间里摆脱危机。对于标致品牌而言，这正是标致301大显身手的时候。东风标致相关负责人告诉记者，标致301诞生自PSA全新1号车型平台，将在神龙第三工厂投产，预计今年年内上市。东风标致已经将新捷达定为301的竞争车型，销量目标直指月销过万的悦动和锋范。
编辑点评 | 作为缔造了标致的3系车、全球1200万辆战绩的开山之作，301老爷车一直被车迷奉为经典，希望全新的301可以再次力挽狂澜。
日系四大车企联手开发充电桩
电动车要推广，其一大难题就是充电桩的网络铺设要如同加油站一样广泛。日前，日本车企在本国开始行动了，丰田汽车公司、日产汽车公司、本田技研工业株式会社、三菱自动车工业株式会社在日本宣布四家车企就共同推进电动汽车（包括PHEV插电式混合动力车、EV纯电动车）充电器的设置工作及构建便捷的充电网络服务达成一致。
据介绍，在日本政府提供补贴的利好条件下，四家车企将承担设置促进工作的部分费用。此前，四家车企分别单独从事充电器设置的开发工作，而今，鉴于基础设施具备较强的公共性，以及需要在日本政府提供补贴支持期间迅速推进设置工作等方面达成的共识，四家车企一致同意联合开展相关工作。
编辑点评 | “兄弟齐心，其利断金”，当我们还纠结在充电还是换电模式，拉扯各方利益之时，日本已经先行联手了，在这点上，我们确实应该学习。
北京限购限行政策将收紧
“2016年、2017年北京市汽车限行限购政策将会更加严格。”中国汽车流通协会有形汽车市场分会副会长苏晖在乘联会汽车市场研讨会上称。
根据北京市政协城建环保委调研报告显示，按照目前速度，到2015年底，北京市机动车保有量将接近600万辆。与机动车发展速度相比，城六区道路里程和道路面积年均增长分别为0.4%和0.9%，与小汽车的年增长近5%存在巨大差距。
“而此前经过科学分析，北京市汽车容量的极限目标就是600万辆。”苏晖认为，这将迫使北京市政府采取更严格的限购限行政策，从而导致明后两年京城车市销售压力非常大。
编辑点评 | 因为机动车保有量达到警戒线，就限购，这是治标不治本的方法，看来“拍牌”的日子离北京购车的消费者来说不远了。
美国新车魅力调查报告出炉
全球产业调查机构J.D.Power于日前公布针对美国市场所进行的新车魅力调查报告，结果在最有魅力的品牌调查之中，保时捷再次拿下最具魅力的汽车品牌，这已经是其连续第9年拿下此项调查冠军的殊荣。
在调查报告之中，保时捷在品牌竞争的部分遥遥领先其他对手，以884分的成绩领先第2名获得857分的奥迪；而宝马、路虎则分别以854分、853分名列第3及第4名，雷克萨斯和奔驰则以847分并列第5。值得一提的是，在非高级车品牌的调查中，克莱斯勒集团旗下的RAM却是异军突起，获得了高达817分的高分，其余的大众809分、MINI801分、别克800分及起亚797分，分别占据第2至第5名的位置。
编辑点评 | 豪华车中保时捷仍然稳居泰山，而一向以“大哥”自居的奔驰看来并没能拿出让美国消费者感兴趣的魅力新车。这也就能解释为什么近年来奔驰的市场份额一直下降。
大众新能源战略
日前，大众汽车正式未来新能源战略：e-up！以及高尔夫电动车将于今年先后实现量产，从2014年开始，大众汽车集团旗下部分核心车型还将搭载插电式混合动力技术。
据大众汽车集团（中国）研发中心电动车项目负责人丁力（Genis Brustenga）介绍：在生产层面，到2018年，大众汽车将减少25%的能量、水资源、废品和二氧化碳的排放。到2020年通过能源的生产和供应减少40%的排放；在产品层面，未来将使每款新车比上一代车型减少10%—15%的燃油消耗。
在纯电动车领域，丁力在接受采访时表示，未来将联合政府、电网公司、汽车制造商以及物业管理处四大合作伙伴一起推进基础设施建设。
编辑点评 | 大众新能源战略的，进一步说明了新能源汽车是未来的发展趋势，但是在日系企业开展的风生水起的时候，大众新能源的步伐是否有点太过“缓慢”。
五菱宏光挺进乘用车市场
上汽通用五菱再当冒险者。当其他车企以为它只能依靠宝骏乘用车缓慢抢地盘时，上汽通用五菱突然宣布五菱“宏光S”进入乘用车市场，未来将宏光平台打造成为百万级的平台。
关键词：智能建筑 节能 计算机技术
中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2013）01（a）-0024-01
所谓智能建筑是通过现代通信和计算机技术对结构中的装置，进行集中控制，并给建筑物内的人员提供信息服务和对信息的整合。
其实，智能建筑包括以下两点：第一，对于使用者来说，让其感受到环境的舒适、和谐，并让他们的工作效率大大提高，创造性思维更加活跃。第二，对于管理者来说，在节约成本开支的前提下，拥有一个通信、控制、管理的完善维护设施，安全和快速地对安全巡察、环境监控和预警等系统做出正确的反应，并以最直接的方式与有关管理部门取得联络。
1 智能建筑的组成
智能建筑通常由办公自动化系统、通信自动化系统、楼宇自动化系统组成。
（1）办公自动化系统，其英文名称：Office Automation System。为了提高办公的效率而使用高科技的手段，进而使办公自动化得以提升。它采用Internet/Intranet技术。基于工作流的基本概念，让企业相关人员快速并准确的分享信息，工作的协同率从而大大的提高。让之前繁琐、冗长的手动办公方法得以改善，快速并全面的进行信息的汇总、信息的加工，给企业提供决策和安全的科学性依据。
（2）通信自动化系统，其英文名称为：Communication automation system。提供建筑内外的任何数据资源，主要内容有：通过通信系统的环境来讲，从而让人们的交流，可以随时随地的进行，是人们的通信行为最大化的发挥，让之不受到某一通信主体的约束。从通信网络的一步步发展直至今日，不同类型的建筑体，通信网络之前的互联技术。既充分体现了任意地点的这一要求，也实现了任何人通信的这一基本要求，这包括了不同通信技术之间的融合。
（3）楼宇自动化系统，英文为：Building Automation System。其楼宇自动化系统主要包括的内容有：通风系统、暖通空调系统、照明系统、电梯运维系统、安保综合系统、火灾报警系统和综合布线系统。楼宇自动化系统使得建筑物人性化，也使其建筑物服务自动化，激发办公人员更多的创造和想象力。同时也使环境控制、安全管理、监视警报更加便利，也具有更完善的管理和通信设施。
2 智能建筑的特点
2.1 智能建筑各种智能化系统的高度集成
它将办公自动化系统、通信自动化系统和楼宇自动化系统等各个子系统通过计算机进行汇总整合，并通过有线网络实现各个子系统的互联。这样才能使智能建筑系统得以实现。
2.2 节能
以某大厦来举例，其暖通系统和照明灯具的消耗是很大的，占大厦总消耗的8成左右。如果是智能建筑的话，通过它“智能的手段”，尽可能多的使用日光来照明，自然风来调节室内的温度。例如，下班后将照明的照度和环境的温度降低到最低，以达到节能效果的最大优化。
2.3 节省维护运行的人工费用
由于智能化系统的高度集成，系统的操作和监控也是相应的集中，合理安排人员，即可大大减少人工费的消耗。
3 智能建筑的发展近况
在信息社会中，人们对于现代建筑的概念也在发生变化，传统建筑提供的服务早已不能满足现代社会和工作环境等方面的要求。智能建筑的出现，使得一幢幢高楼就变成了一个小型社交圈，各种小公司在其中，整座建筑物的各种商业行为和生活行为将会有数千兆计的信息和控制指令进出。
例如，某大厦公寓办公区A栋17～39层的公寓和40～46层的办公层以及B栋6层以上的摄像机采用光端机将视频信号传输至中心监控机房，其余的摄像机都是直接视频线到中心监控机房。某大厦公寓办公视频监控系统采用模拟方式，系统前端用摄像机采集图像，在监控室用数字硬盘录像机进行存储，用矩阵键盘进行管理和切换控制。
综上所述，智能建筑是由办公自动化、通信自动化和楼宇自动化等三种系统所构成，将它们进行有序的组合之后，是办公室具有了高度化机能的业务处理能力，从而增加了建筑物的经济性、安全性和可靠性。智能建筑提供给居住者的活动空间，办公自动化、通信自动化和楼宇自动化系统恰恰共同组成了此空间。智能建筑是当代科学技术发展的必然结果，它是人类智慧的结晶，是建立在弱电智能化设计、通信学科、环境科学、工程力学、人类行为学科、电子系统工程学、人类工程学等各类理论学科之上的交叉应用。
参考文献
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[2] 陈志新.智能建筑概论[M].北京：机械工业出版社，2008：2-20.
[3] 韩朝.智能建筑的物业管理[M].北京：清华大学出版社，2008（3）：5-8，12-20.
[4] 中国物业管理协会秘书处.全国物业管理行业生存状况调查报告[EB/OL].cn.
摘要：本文在充分认识写作素质在建筑类高职院校基本素质课程体系中所占独特地位的基础上，结合课程开发实践情况，对基于工作过程的写作素质课程开发思路、基于岗位实务的教学内容组织与安排、岗位工作环境教学模拟及因内容而异的多种教学方法应用情况进行了充分的阐述。
关键词：岗位工作能力写作素质课程开发实践
基于岗位工作能力的建筑类高职学生写作素质课程开发在建筑类高职院校不同专业的教学中具有一定的通用性、职业性、实践性和开放性的特点。写作素质是从业中进行有效沟通的一项无价的技能，它在建筑类高职院校基本素质课程体系中占有独特的地位。
一、基于工作过程的课程开发思路
写作素质课程开发，按照“工作过程需求”制订“教学大纲”编写“教学讲义”学生“写作实践”共同“总结完善”的途径展开，体现“以就业为导向，以服务为宗旨”的高等职业教育目标。课题组基于建筑企业相关岗位工作过程的实际需求，不过分强调理论体系的完整性，以“实用”为原则构建了此课程教学内容体系；完全以岗位工作能力和素质培养为重点，制定与各专业相适应的教学要求。达到既保证不同专业对于应用写作知识的基本共性要求，同时满足不同专业特殊的个性空间选择需求，以适应不同专业对人才培养目标的需要。
为此，本课题组2009年进行了职业岗位和能力培养的需求情况调研，从行业从业人员、建筑类院校从教人员、在校学生三个角度进行了较为全面的调查研究工作。在此基础上，课程组再次重新修订了课程教学大纲；重新构建了教学内容体系。在具体的课程内容安排上，基于建筑企业相关工作过程所需要的教学过程为主线，突出了“模块组合”的思想。
二、基于岗位实务的教学内容组织与安排
课题组遵循学生职业能力培养的基本规律，采用递加式提出教学目标要求办法，减缓学生畏难心理；以真实的岗位工作任务及其工作过程来精心的安排每次课的情景导入，激发学生的学习兴趣；教学工作任务设计科学，每次课前布置好学生应准备内容，使学生准备充分，利于学生在教学中顺利、全面地完成学与练的教学过程，确保以学生实践带动理论学习，同时，对实训项目跟踪落实，增强了学生团队合作意识。设计的写作素质课程模块分解如下：
模块性质 模块类别 模块内容 学时 实训 适用专业
理
论 实践 合计
共性模块 目标模块 能力目标 任务要求 实训流程 2 2 建筑设备工程技术
给排水工程技术
设备安装
楼宇智能化工程技术
建筑电气工程技术
制冷与空调
供热通风空调
建筑工程技术
……所有建筑类专业
公文模块 通知通报 1 1 2
函会议纪要 1 1 2 项目1
事务模块 简报 1 1 2
演讲稿 2 2 4 项目2
计划总结 2 2 4 项目3
市场调查报告 1 1 2 项目4
礼仪模块 求职信 自荐信 2 2 4 项目5
礼仪致辞 1 1 2 项目5
检测模块 写作知识测试 写作实践检测 情景模拟实训 1 1 2
小计 14 12 26
个性模块 工程模块 招标书 1 2 3 项目6 楼宇智能化工程技术
建筑电气工程技术
制冷与空调
建筑工程技术
……部分建筑类专业
投标书 1 2 3 项目6
小计 2 4 6
财经模块 经济合同 1 1 2 项目7 建筑经济管理
工程造价
计算机应用技术
物业管理
建筑工程管理
可行性分析报告 1 1 2 项目7
小计 2 2 4
法律模块 状 上诉状 答辩状 1 1 2 项目8
小计 1 1 2
模块化的写作课程素质开发，适应了各专业需面向的工作岗位不同，需解决的问题不同的实际情况，例如：建筑工程技术与物业管理二个专业在教学内容安排上，有共同的目标、公文、事务、礼仪、检测等专业能力共性模块；在教学内容专业能力个性模块的处理上便各有侧重：建筑工程专业安排了招、投标书的讲授；而物业专业则侧重法律用文体的写作。
三、岗位工作环境教学模拟
课题组利用学院的各种资源，仿真项目实训，达到了良好的教学效果。如：利用学生就业洽谈室，设置情境，模拟招聘现场，进行求职训练；利用打字室、复印室、档案室，为教学服务，讲解公文印制及归档的过程，并让其亲手操作，了解文件印发、收的知识；利用学院多功能厅、会议室，进行演讲及招、投标等实训；利用学院办公室、系部、及学生社团等联系单位，让学生学以致用，将所学社交礼仪知识用以实践等。
课题组还利用各专业建立的校外实训基地，结合我院部分专业的“2”+“1”办学模式，开发学生在真实的工作环境中的自主学习空间，既让学生体验了企业文化、了解企业实际，同时，学生也及时将工作中了解的最新写作信息反馈给教师，形成了良性循环。
四、因内容而异的多种教学方法应用
要提高建筑应用文写作课堂的教学质量和效果，教学方法的有效与否是至关重要的环节。课程组教师在教学中因教学内容而异、因学生而异，灵活的运用了文档实务、学生团队、对应教学、“讲练评”相结合等多种教学方法，使教、学、做有效结合，激发了学生的潜能，达到良好的教学效果。
1.文档实务教学法：在基于工作过程的教学理念的引导下，根据企业实际工作任务，精心设计各独立的项目实训内容，分解了典型的工作任务，并通过文档实务教学予以贯彻实施。在具体教学中，创设具体情境，强化写作思维训练，注重课堂内外结合，在写作实践中引领学生探索和理解应用写作的原理、规律，促进学生自主地学习与自我发展。提高了学生在写作应用方面的能力，突出了学生实际解决问题能力的培养。
2.学生团队法：根据所授课班级学生的多少，按组数(组数固定)自由组合，进行合作练习后以团队为单位推荐代表参加竞技(设有小组队员发言时间)的办法，最终以团队代表一人的表现给全队成员打分。在所授内容中市场调查报告中问卷调查的写作及演讲较为适用此法。自由组合有效控制了滥竽充数现象，实际情况是较少强弱结合，因在回答质疑中有队员发言时间，学生们往往是强强联合，而越是平时上课不太积极的同学在此教法中表现的较为活跃。实践证明，学生团队教学法既培养了学生团队合作意识，又可以培养学生互相尊重、人际交往的协调能力及提高学生语言交流的直接应用能力。
3.对比教学法：即在讲授新内容之前先向学生阐明二者之间内在的联系，然后在讲解时同时分析二者内涵，再同时分析格式、内容要素等，边分析边找出二者的异同。此法便于学生找出二者的差别，了解各自的特点，如讲解到位，学生对知识要点的把握将更深刻，要求教师讲课时要把握好授课节奏，并随时观察学生接受情况。在总授课学时较少的情况下，可尝试使用此法。运用此法时选用的对应教学内容应有内在的联系，有可对应性，方可实行。如祝词类文体写作中，欢迎词与答谢词可采用此法讲授，计划与总结也可采用此法进行讲解。
4.讲、练、评相结合教学法：这是一种较为传统的将理论与实践相结合的方法，课程组在运用此法时更侧重“评”，事先要全面批改学生作业，全面掌握学生的写作水平及写作情况，才能达到教学的最终目的。讲评，是提高学生写作水平的最为有效的途径，选取带普遍性的问题，集中进行评议，个别问题进行单独沟通，不漏掉一个同学，当学生看到你在他作业本上的圈点，看到对他作业的点评，这既是对学生的尊重，同时，学生动手写过之后的点评才能促其更好地完善写作能力。
实践证明，基于岗位工作能力的写作素质教学内容的重新构建，满足了各专业人才培养目标的要求，适应了社会发展需要。培养了学生解决实际问题的能力及职业道德素养，进而为学生终身学习、可持续发展打下了良好的基础。
参考文献：
[1]雷正光.高职课程及其体系和目标研究
[2][美]丹尼斯•沃克拉迪.美国教学创意手册.陕西师范大学出版社
关键词：风机 接地极 电阻率
一、工程概况
康保县位于河北省西北部，内蒙古高原东南缘的坝上高原，西、北、东与接壤，平均海拔1460m。根据河北省《区域地质调查报告》（1∶20万 正镶白旗幅）资料和现场钻孔记录资料，工程场区地层岩性主要由基岩、第三系粘土和第四系沉积物组成。基岩为闪长花岗岩、石英粗面岩、安山质凝灰岩；第三系粘土；第四系覆盖层主要由耕植土、坡洪积碎石土及冲洪积的粉砂、细砂、中砂、粘质粉土、重粉质粘土、粉质粘土、粘土组成。丘陵顶部覆盖层较薄或基岩直接，山坡、坡脚地带覆盖层厚度逐渐加大；冲沟和山间谷地地段覆盖层最厚。结合施工现场实际情况及技术要求，设计单位要求单台风机接地电阻值不大于4Ω，接地网应与基础接地网多处可靠连接形成一接地网整体。
二、技术标准
1、DL/T621《交流电气装置的接地》
2、DL/T620《交流电气装置的过电压保护和绝缘配合》
3、GB50169《电气装置安装工程接地装置施工及验收规范》
4、GB 50057《建筑物防雷设计规范》
三、设计方案
（一）单台风力发电机基础接地网设计
风机接地网首先充分利用风力发电机基础作为自然接地体，根据现场实际情况及土壤电阻率敷设人工接地网，以满足接地电阻的要求。
单台风电机接地装置采用以风机中心为圆心设置环形水平接地带，内圈圆环半径为9m，外圈以9m间距递增，共2圈。同时从风机中心向外敷设数根水平接地扁钢与环形水平接地扁钢相交，水平接地扁钢敷设深度为0.8m。在辐射水平接地扁钢与环形水平接地扁钢交点处设置垂直接地极，垂直接地极长2.5m，顶部距地面0.8m，与水平接地扁钢焊接。垂直接地极相互间距必须大于6m。我公司在该均压环上每隔约10米打一根L50×50×5×2500的热镀锌角钢，共10根(局部遇到岩石处，以打到岩石为止)，单台风机基础接地均压环如下示意图：
通过计算，在基础接地网的最外缘水平接地体或延长的接地线处埋设电解地极以降低接地电阻。
风机基础接地网的主要降阻措施为电解地极方式，环形水平接地扁钢及辐射水平接地扁钢主要起联接和均压作用，而扩散雷电流的任务主要由垂直接地极完成。
（二）单台风力发电机基础接地网降阻设计
根据公式
其中：
R0为地网基础接地原电阻值
S为地网面积
ρ为土壤电阻率
计算出基础地网接地电阻值。
当接地电阻值R0≤4Ω时，接地电阻合格。
当接地电阻值R0＞4Ω时，则采用半球接地原理的方法，在接地网的外圈外延均匀布设电解地极，通过电解质向地表深层和四周的泄放，就可将四周大范围内的土壤进行改善，极大的降低了这一范围内的土壤电阻率，这样使得基础地网的接地电阻大幅度下降。
根据等效半球体接地电阻的计算方法,半球半径：
其中，r为等效接地半径,如下图所示
即：在半球半径r的范围内向风机基础地网外圈分别向四周外延地网，即外延接地线，在埋设接地线路径上相隔一定的距离分别放置电解地极，这时电解溶液向四周渗透，就可将基础四周大范围内的土壤进行改善，极大的降低了这一范围内的土壤电阻率，这样使得基础地网的接地电阻大幅度下降。
（三）单台风机接地网施工示意图设计
结合现场地形情况而定：在征地范围内，以大于半球半径r敷设数根外延接地线。相应数量的电解地极均匀焊接在外延接地线上。如下示意图所示：
（四）电解地极使用计算值
为使接地装置的接地电阻长期处于一种稳定、低阻的良好状态。结合电解地极的实验参数，以及风电场的实际情况及土壤、环境等情况，接地电阻降到要求值以下，设计采用电解地极作为接地网的主要降阻设备。
所用地极数量按以下公式计算
从基础地网接地电阻值降到4欧姆所需要的电解地极数量：
公式：其中：
R 为地网设计接地电阻；
ρ为土壤电阻率；
k为系数
当：ρ＜200Ω.m，k取3
200≤ρ＜500Ω.m，k取4
500≤ρ＜1000Ω.m，k取4.5
ρ≥1000Ω.m，k取5
电解地极套数根据：
即可计算出不同土壤电阻率的风电场所需要电解地极数量。
四、相应风机接地具体计算书
1.如1＃风机的计算
该风机土壤电阻率为ρ=1800Ω.m
（1）根据公式
其中：S为风机基础地网面积：S=πr2=3.14×182 =1017.36 ()
R0为基础接地网电阻值
ρ为土壤电阻率
=28.2Ω)
可知，该风机接地电阻R0=28.2Ω,大于4Ω,不符合接地电阻要求，需要采用电解地极进行降阻。
（2）根据使用电解地极数量计算公式：
=8(套)
即：需要采用8套电解地极进行降阻。
（3）敷设外延接地线以半球半径：
=71.7m
即：风机基础中心为半球半径≥71.7m的范围敷设外延地网。
工程材料表
风机序号 土壤电阻率(Ω.m) 电解地极(套) -50×5
热镀锌扁钢(m) 50×5×2500
热镀锌角钢(根)
1＃风机 1800 8 500 10
五、施工方案
（一）接地网施工方式：
①接地网采用水平接地、主降阻产品电解地极为主，以垂直接地极为辅组成复合接地网。水平接地体采用-60×6mm热镀锌扁钢，垂直接地极采用50×5×2500热镀锌角钢。
②电解地极埋设：挖不小于0.8m深的地沟；打开包装后，先取出地极并将呼吸孔的封条撕开，然后将地极放在已挖好的沟里，与预留的铜铁过渡接头连接，上紧螺杆；接好后在埋电解地极处倒入专用回填料，将电解地极均匀覆盖，然后再用普通土回填，回填土夯实即可。
③垂直接地极相互间距约10m。箱式变接地网完成后，用2根接地扁钢与风电机基础接地网可靠连接。
(二)施工符合以下要求：
①接地网各交叉点均应可靠焊接，搭接长度不得小于100毫米，双面焊接，不得有虚焊、假焊现象。焊接处应采取涂防腐漆或沥青等防腐蚀措施。回填土要均匀无杂，回填时一定要将土夯实。不得用碎石和建筑垃圾回填。
②风电机基础接地网采用水平接地为主，以垂直接地极为辅组成复合接地网。对各风电机基础的接地装置要严格按设计放线、定位、开挖水平接地沟槽，加垂直接地极。水平接地网敷设深度不应小于0.8m，局部遇到岩石处，以挖到岩石为止。
③水平接地沟槽开挖好后，要进行验收，合格后，铺入水平接地体，打入垂直接地极，然后进行可靠的焊接。
④接地装置应符合《交流电气装置的接地》(DL/T621-1997)的有关规定，所有不带电运行的金属物体，如电气设备的底座和外壳，金属构架和钢筋混凝土构架，金属围栏和靠近带电部分的金属门框，电缆外皮和电线电缆穿线钢管等均应接地。除另有规定外，对电缆外皮和穿线钢管应做到两端接地。
⑤每个风电机接地网施工完成后单独实测接地电阻值。
⑥地桩与扁钢搭接，焊接点要牢靠，无夹渣、未焊透、裂纹等缺陷，再用普通土回填，回填土夯实即可。
⑦焊接点处理：焊接前将焊接点清理干净，扁钢与扁钢、扁钢与地桩的搭接，焊接点要牢靠无夹渣，未焊透、裂纹等缺陷，焊完后在焊接处刷上防洪腐沥青漆。
一、一般建设过程的工程项目管控
房地产项目的建设过程是继规划设计之后生产高品质房地产产品的又一个关键环节。这一阶段的主要工作有：获取施工许可证等政府许可证书；编制施工总体组织设计；依法进行招标发包工作，优选承包单位，签订承发包合同；公司工程管理部门或外聘监理管理项目实施；进行竣工验收；物业公司交接。
1.1做好招投标、评标工作
根据施工总体组织设计要求划分标段，根据项目特点提出对施工单位的资格要求，招标公告。经对参与投标的施工单位资格预审后，对通过预审的单位发售招标文件。随后接受投标文件，组织评标小组开标、评标、定标。这一过程中，不能采取最低报价定标的原则，必须兼顾技术质量与价格，合理平衡技术标与价格标，为保证房地产产品的品质，对高层建筑和高端楼宇必须加大技术标的权重。
1.2项目施工的全过程管理
施工组织设计是用于指导施工准备阶段及施工全过程的技术、经济文件。一份好的符合实际情况的施工组织设计能对人员、机械、材料、法律、环境等各施工管理因素合理安排、统筹计划，指导项目管理部门有效地利用人力、物力、财力，以最低资源投入满足工程项目所需及合同要求。工程项目现场管理重点应抓好以下四个方面：
1.2.1安全管理
安全管理是工程项目现场管理的重中之重。安全管理的终极目标是保证项目施工过程中最大限度地避免危险、不造成人身伤亡和财产损失事故。“安全第一，预防为主”是安全管理必须遵循的原则。安全管理必须贯穿于施工管理的全过程。项目经理是安全生产的第一责任人。项目施工必须根据《施工现场安全生产保证体系》（DGJ08-903-2003）规范要求建立施工现场安保体系。在开工前编制《施工现场安全生产保证计划》，并在施工现场付诸实施。有效地识别、评价施工现场所有施工过程和场所存在的危险源和环境因素，以求最大限度地预防和减少安全事故发生，为工程施工创造良好的条件。
1.2.2质量管理
质量管理是施工项目现场管理中最为主要的环节。在质量管理方面，首先应把质量管理纳入公司质量管理体系，建立完善的现场质量管理体制，强化质量意识，落实质量责任，强化质量技术管理工作，强化员工的质量责任心，使质量目标落实到人，并相应建立奖惩机制。其次应严格执行质量验收制度。对工程质量进行巡回检查、走动管理；对发现的问题必须查明原因、追查责任，并跟踪检查整改措施落实情况；第三，在全面抓好施工质量的同时，针对不同阶段的工程特点有针对性地加大管理措施，严把材料采购和进场质量验收关，杜绝不合格材料进入现场。
1.2.3进度管理
进度管理是施工项目现场管理中又一主要环节。是施工项目按照合同工期顺利完成的有力保证，是企业信誉、竞争力、履约能力的重要体现。在进度管理中还要狠抓“两头工期”，一是加快开工前准备；二是竣工收尾阶段加大管理协调力度，防止因各分项工程同时施工可能产生的碰撞和混乱，使各项工序积极有序地进行。
1.2.4成本管理
成本管理是施工项目管理中的核心内容。在成本管理方面，现场管理人员应明确责任，降低消耗，提高工效，把安全、质量、进度、成本四位一体结合起来进行综合管理，并根据成本管理的目标与劳务施工队伍签订施工合同；根据施工项目的实际情况编制降低成本的技术组织措施，力求在保证安全、质量、工期的前提下最大限度地降低成本。
项目主管部门应分期搞好“三算”：开工前预算、阶段结算和内部承包结算和竣工结算。同时要充分发挥人的积极因素，推行项目经济责任制；编制合理的施工组织设计并组织实施；加强过程控制，抓好工程的质量成本；做好现场的工程内容、工程量变更签证工作。
二、项目的竣工与验收
重点做好以下几项工作：一是工程验收前的准备工作。首先分系统进行设备单机调试；其次在单机运转正常的前提下进行系统调试；最后进行所有系统联合调试。二是工程竣工验收。由业主管理部门会同质检部门、安全部门、监理公司、投资单位、使用单位，参照验收标准、合同要求，对整个工程项目进行系统性的验收，项目实施单位及现场管理者应对工程项目的实施全过程作出汇总报告，进行“自评”“自测”，并得到上述各部门及接收单位的认定。三是竣工资料的集成移交。从合同签订后，施工单位应将设备的运保证明、合格证、使用说明书、送验报告书、主材证书、验收单、签证单、主要会议记录等分门别类地根据设备的系统予以汇编、集成，符合归档要求后正式移交给业主、使用单位、监理公司、投资公司，最后送交审计部门审核。四是配合审计，取得审定单。至此工程项目的实施业已完成，移交工作基本结束。
三、竣工后的工程项目管理
在工程项目全过程管理体系中，项目竣工之后尚有市场推广和营销、物业管理二个阶段。
3.1市场推广和营销
主要工作内容是：市场推广和营销方案策划、实施，确定合理的销售策略和销售价格、全面回收项目投资，并实现投资回报；获取商品房预售许可证和商品房销售许可证等政府许可证书。
首先，要编制项目营销策划书，内容包括项目定位、项目定价、市场推广、销售方案等。
其次，要进行总体营销策划。负责部门根据“项目营销策划书”中有关项目营销的内容和要求、设计文件及规划许可证等前期资料对项目营销工作进行总体策划。其主要内容有公司形象及楼盘品牌塑造的思想，确定市场策略和广告策略，制定价格策略和促销策略，组建项目营销部，明确销售任务，其他与销售有关的事项等。
第三，组建项目售楼部。售楼部的资源配置应考虑楼盘销售面积，销售地点，销售期限等因素合理配置。
第四，进行销售过程营销策划。项目售楼部按照项目营销策划的总体要求，在项目开盘前可进行具体营销策划。包括现场POP布置、售楼书及模型制作，项目整体广告宣传策划、开盘时机的确定等；在销售过程中根据销售进展情况，售楼部可根据实际情况进行持续策划，根据客户的信息调整策略等。
第五，制定商品房销售窗口表。由负责部门组织项目售楼部在开盘前完成办理商品房产权备案证及销售许可证；负责部门组织相关部门进行销售房价内部核定，并向物价部门申报核准；售楼部根据物价部门核准的销售价格制定“商品房销售窗口表”，由营销部门负责人审批后公布。变更“商品房销售窗口表”须经营销售总监审批。
第六，项目销售实施。
3.2物业管理
主要工作内容是，编制物业管理方案，进行物业管理指标，物业管理公司进行物业管理。
在这一阶段应做好物业与工程交付的衔接，规范物业管理过程，保证物业在正常状态下良好运行及物业的保值增值。
