时间：2023-01-02 13:54:32
据有关资料统计,在建筑项目各阶段中,投资决策阶段影响工程造价的程度
最高,达到80%~90%。因此,决策阶段是决定工程造价的基础阶段,直接影响决策阶段之后的各个建设阶段工程造价控制是否科学合理。
在具体建筑工程实践中,在项目立项、可行性研究等决策阶段,工程造价的控制应从以下几个方面人手:
2.1项目选址是项目成功与否的基础
1)选址应符合城市规划;
2)项目要有准确的市场预测与市场定位;
3)要编制科学的环境评价报告;
4)应做好地质初勘工作,因为地质情况对住宅项目造价影响甚大。
2.2应编制项目成本投资估算控制表
根据工程造价具有建设各阶段计价的层次性特点,决策阶段主要是可行性研究阶段,应编制投资估算。按照工程造价理论,投资估算的内容应包含:
1)建筑安装工程费用;
2)设备及工器具购置费;
3)工程建设其他费用;
4)基本预备费;
5)涨价预备费;
6)建设期货款利息;
7)固定资产投资方向调节税。
结合建筑项目的特点,在项目选址已定,市场分析已完成的基础上,应该在项目决策阶段编制更为详细、操作性更强、指导意义更大的估算——项目成本投资估算控制表。在实际工作中,可结合财务成本核算科目为基础,以房地产投资为例,部分项工作为内容编制项目成本投资估算控制表,详见表1。
根据表1,应将各项经济技术指标分解到各职能部门,应用工程造价的层次性计价特点,结合成本分析,按照前者指导后者的原则,指导规划设计阶段、施工阶段的计价控制工作,可有效避免不合理的“三超”现象,取得良好的控制效果。
2建筑工程项目的工程造价,就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和,因此,从广义上说,工程造价管理也可理解为项目成本管理。工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算与工程造价的控制,是项目建设中一项重要的技术与经济活动,也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。
在20世纪80年代和90年代初,我国提出了全过程造价管理(wholeprocesscostmanagent-WPCM)的思想和观念,它的主要思想就是要求工程造价的计算与控制必须从项目立项开始直到工程竣工交付使用,进行全过程管理。按照这一理论,建筑工程造价管理工作就是从项目前期工作抓起,在可行性研究、投资决策的基础上,对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程的一等系列过程进行规划、协调监督、控制和总体评价,以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。
本文从工程经济的角度出发,就房地产投资项目在工程造价管理与控制方面,阐述在建筑项目运作过程中,如何运用工程造价管理的理论与办法,做好项目的工程造价控制与管理,对造价形成过程的一切费用进行科学的分析与测算,保证项目目标的顺利实现。
房地产投资的建筑工程项目造价控制与管理工作重点主要应放在如下三个阶段,即决策阶段、规划设计阶段及施工阶段。
3规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施
设计阶段是体现投资估算的实施阶段,是项目决策在技术上和经济上的全面详尽的体现,是项目计划的具体化,如果说决策阶段投资估概算是对工程造价进行静态控制的话,那么规划设计阶段可以说就是对工程造价的形成过程进行动态控制。根据房地产项目特点,该阶段主要可在总平面规划设计、单体施工图设计及环境设计三个环节对工程造价进行重点控制。
3.1总平面规划设计
1)合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本;
2)结合城市基础设施资源情况,对水、电、气、讯、路、下排进行合理的综合管线设计,其中重点应对水、电容量做科学的、一定前瞻性的预留,污水系统应结合现有城市资源进行近期、长期的设计。
3.2单体施工图设计阶段
该阶段应采用限额设计的办法,将重点放在施工图审查工作上,通过施工图预算,将设计控制在原概算范围内。重点围绕桩基、结构设计二个方面:
1)桩基设计方面:在多层住宅中,据测算,桩基部份的工程造价比重占整个单体建安造价的8%～20%之间。其差别就在于桩型的选择,以本市某项目多层住宅工程常用的两种桩型进行对比,其结果见表2。
2)结构设计:应重点在施工图审查工作中对钢筋取值及用量、板厚、不合理的错层设计等方面进行审核,以避免造成看不见的工程造价增加,处理好安全可靠与经济适用的关系。
4施工阶段工程造价的控制措施
按照工程造价理论,该阶段是工程造价形成的主要阶段。它主要通过工程招投标及工程施工中的动态控制,确定工程项目的合同价及工程竣工时的结算价,是工程造价控制工作中一个极为重要的阶段。
4.1工程招投标阶段的工程造价控制
1)把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估,目的是筛选出优秀的投标人,以降低工程承包风险。
2)根据项目实际,确定合理的投标条件
①根据住宅工程的特点,其工期短,工程总投资相对规模不大,应采取工程量清单、固定合同价格的方式,以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
②对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目,无定额项目无单价、信息价可参照的,应重点说明,让投标人明确在投标时以综合价报价,以避免结算纠纷。
③确定合理、科学的评标原则:对有标底的,可在评标前确定合理的中标降低率,在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下,采取合理低价中标的原则,从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
3)严格依照工程招投标有关文件签定工程承包合同,
注意合同的结构及合同价,对工程造价、质量、工期、风险因素承担等重要条款,应以专用条款或补充合同的方式加以约束。
4.2加强工程施工事中控制
1)严格控制施工中设计变更,经论证确需设计变更的,应力求减少变更费用,可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。
2)加强现场鉴证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素,导致标外工程量项目增加现象,如基础土方量、井点降水等,现场工程师应在合理安排施工组织、加强技术措施的前提下,按实签证、审核,以真实反映实际工程造价。
3)严格按照合同进行工程款支付。
4)及时掌握国家工程造价调价动态。
5)对可能存在的工程造价目标风险进行分析,并制定防范性对策。
5建筑项目工程造价控制与管理综合措施
工程造价控制是建筑工程项目管理中一项极为重要的内容。为了取得目标控制的理想成果,应当从多方面采取各种措施与手段。
1)建立建筑项目工程造价控制管理体系,从组织、技术、经济与合同四个方面人手,构建工程造价控制机制:
①组织手段:就是应明确企业各职能部门在工程造价控制工作中所担负的职责,同时确定其工作考核标准;
②技术手段:主要是对项目技术方案进行审核比较,对其适用性进行论证,从而寻求安全可靠、经济适用的技术措施。
③经济手段:就是收集、加工、整理工程经济信息的数据,对造价控制目标进行资质、经济、财务诸方面的可行性分析,如对工程预结算进行审核、成本变化动态分析、编制资金使用计划、工程款支付审查等。
④合同手段:就是对参与项目建设的所有各设计单位、施工单位、材料设备供应商、监理单位等的建设行为,都要以签定合同的方式加以约束,保证按质、按量完成其工作。
2)充分发挥社会化监理服务功能,建立监理单位、政府质检等各方面、各层次组成的项目管理监控体系
3)建立健全的工程造价管理制度,充分利用IS09001-2000质量管理体系,提高工程造价控制水平。具体做法是:将控制表中各分部分项工程指标依照ISO质量管理总手册相应条款层层分解落实到相关职能部门,以此指导各职能部门开展工作,对工程造价实行动态管理。
在IS09001-2000质量管理体系中,涉及工程造价控制的条款及内容,主要有以下几方面,如表3。
6结束语
综上所述,房地产投资项目有效的工程造价控制与管理是在掌握市场信息的基础上,为实现项目管理目标而进行的成本控制、计价、定价的系统活动,其贯穿于工程建设全过程。概括而言,建筑工程项目的造价的有效控制与管理就是以决策阶段的估算为静态控制,以设计、施工等实施阶段的动态管理组成的,因此,宜采取经济、技术、管理相结合的方法措施,将建筑工程造价控制在投资估、预算或合理的范围之内,避免工程造价“三超”现象的发生,实现投资效益最大化。
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1.1房地产项目在进行工程建设施工的时候，很难实现标准化的生产
我们知道，房地产建设涉及的项目内容比较多，建筑施工的空间范围也比较庞大，一般情况下多为露天施工，受自然因素的影响比较大，在施工天气比较恶劣的情况下，将会严重影响工程的进度，并且不同区域的房地产开发管理水平不同，不同企业的管理模式差距也比较大。
1.2流程管理在房地产建设施工中占据重要的位置
房地产建设项目管理的好坏，能够对企业的兴衰成败产生直接性的影响，在进行建设的过程中，要严格按照施工流程一步步的完成建设任务。所以，由建筑产品的特殊性决定了房地产项目建设流程的重要性，根据项目施工的实际情况，严格按照流程进行施工，能够有效的提高项目管理的效率。在房地产行业引进精细化的管理模式能够在一定程度上提高项目施工的整体质量，将风险控制在最低的范围内，还能降低项目建设的实际成本，提高企业的市场竞争力。
二、在房地产项目管理中应用精细化管理的措施
2.1房地产项目精细化管理要按照以人为本的管理方式进行
在进行项目管理的过程中，坚持以人为本的管理方式就是要以对人的管理为核心，在开展项目工作的时候，围绕人进行组织，并充分调动人们的积极性和主动性，同时项目管理人员也要组织开展管理以及经营实践活动，在实现企业经济效益的基础上，不断的满足人们的需求，促使人们在组织管理工作中获得全面的发展。对项目工程的管理人员来讲，用企业的规章制度约束员工，用企业的文化人情感化人，是相对较高的企业管理境界。总结来说，管理就是对企业员工的工作行为进行有效的控制，在坚持管理以人为本的同时，确保每位员工都能够严格遵守企业的规章制度，将管理工作落实到实处，进而不断的提高企业的整体管理水平。
2.2企业要对精细化管理的实际情况进行不断的完善
根据房地产建设的实际情况我们知道，房地产建设的周期时间比较长、工程量比较大、受外部环境因素的影响比较大，从项目开始规划设计到最后的竣工验收，把房子销售完成，一般至少需要两年的时间，在这期间会发生很多的变化。企业要想获得较高的房屋成交价格，就需要选择上市的最佳时机，这就导致房地产在管理的过程中，存在很多不确定的影响因素，期间人员变动的情况会经常出现，这些都会在一定程度上影响精细化管理的有效实施，我们知道精细化管理的主要影响因素是人，这就要求企业在管理的过程中要充分重视人的作用。
2.3设立阶段性目标、对项目进行分解落实
在房地产项目中，企业要想完善精细化管理方面的内容，就需要根据管理的实际情况设立目标并进行落实和完善。企业在管理过程中可以参考下面几点内容：
（1）建立明确的精细化管理目标体系，把企业制定的相关计划以及分派的考核任务下达到相关部分，对不同的岗位、专业进行量化，逐步实现企业的长远发展目标。
（2）不断重视目标激励发挥的作用，对企业工作比较优秀能够超额完成任务的员工或者部分，进行奖励，让员工感受到企业对他们的重视，进而更好的对企业实行精细化管理。
（3）建立企业管理的双向机制。该内容就需要强化员工对精细化管理的认同感，让员工参与到管理工作中，通过目标考核的方式衡量员工对企业的贡献。
2.4在项目管理中应用精细化管理就要实行柔性管理，提高实效性
精细化管理中的柔性管理最显著的特点是进行企业管理的时候，不需要借助规章制度，采用民主平等的管理方式，激发每个员工内在的潜力，促使他们以饱满的热情为企业创造更高的业绩。柔性化管理强调的是内在的重要性，更加看重的是每位员工的主动性和自我约束性，相对来讲，这种管理方式更有利于精细化管理的实施。
三、结语
随着我国国际化的进程不断加快，房地产从业人员对专业英语的需求越来越高，部分高校开设了全英文房地产经济学课程。虽然国内房地产经济学方面的教改论文较多，但是未见关于其全英文课程建设方面的研究成果。以东南大学的全英文房地产经济学课程为例，分析其面临的学生、教师、教材、素材等方面挑战，总结教学团队、教学材料、课程内容、教学方式、考核方法等方面的改革与建设措施，并提出进一步的发展方向。
关键词：全英文课程；房地产经济学；教学改革；小论文
中图分类号：G6423文献标志码：A文章编号：
10052909（2017）01012304
房地产经济学是我国房地产开发与管理、物业管理、工程管理等房地产相关专业的重要课程，开设学校众多。近年来，随着我国国际化进程的不断加快，凯德置地、仁恒置地、美国富顿、美林集团等海外房地产企业在我国大规模进行房地产开发的同时，我国绿地、万科、万达、碧桂园等大型房地产开发企业纷纷到海外进行房地产投资，对我国房地产从业人员的外语（尤其是英语）水平提出了越来越高的要求。部分国内高校（如东南大学）抓住这一契机，开设了双语或全英文的房地产经济学课程。但是，以“房地产经济学”为主题，在“中国知网”中查询教学论文，仅有14篇左右，主要关于房地产经济学的学科体系[1]、案例教学[2]、教学方式[3]、实验教学[4-5]、考试方法[6]、教学实验室建设[7]，未见其全英文课程建设的相关研究。为弥补这一缺陷，文章总结东南大学全英文房地产经济学课程改革与建设的主要经验，提出进一步发展的方向，为兄弟院校的双语或全英文房地产经济学课程建设提供借鉴，具有重要的现实意义和理论价值。
一、面临挑战
（一）学生方面
长期以来，东南大学的房地产经济学课程由土木工程学院负责建设，主要面向全院大三学生适时开设，其他院系学生亦可选修。自2012年春季的第三个学期开始，按照培养计划的调整要求，东南大学房地产经济学课程的授课语言
从中文改为全英文，课时仍为32学时。土木工程学院设有工程管理、土木工程、给排水、工程力学等四个本科专业，其中工程管理专业学生已经在大三的第二学期选修过房地产开发与经营，而其他专业的学生则没有房地产方面的基础，所以选课学生在房地产方面的专业素养有较大差异。此外，选课学生的英文水平参差不齐，也给全英文教学带来较大挑战。
（二）教师方面
首先，对授课教师的听、说、读、写等英语水平要求较高，以便查阅国内外房地产经济学方面的学习材料，准备授课讲义，在课堂上清晰和准确地传授课程内容。其次，对授课教师的专业水准要求较高，以便从不尽相同的房地产经济学教材中，梳理出适当的教学内容，并以适当的形式呈现。最后，由于房地产经济学是一门实践性较强的课程，房地产市场变化又非常快，授课教师应采用适当的教学方法，如案例教学、情景教学等，使选课学生快速掌握较为晦涩的房地产经济学基本理论和方法。因此，选择合适的全英文房地产经济学课程的授课教师难度较大。
（三）教材方面
国际上，房地产经济学课程的英文教材很多，题名包括《Real Estate Economics》《Essentials of Real Estate Economics》《International Real Estate Economics》《Urban Economics and Real Estate》等。虽然这些教材的核心内容多有重叠，但是其知识结构和侧重点不尽相同，各有特色。譬如，《International Real Estate Economics》侧重于国际房地产市场的变化和投资组合，而《Urban Economics and Real Estate》则侧重城市发展建设对房地产的影响。另外，这些英文原版教材基本上都是200多页，众多的专业词汇使许多学生望而却步。最后，虽然这些英文原版教材数据详实，强调案例教学，但是选用案例基本上均为作者所在国家的案例。由于国情和文化背景不同，国内学生对英文教材中所举案例缺乏感性认识，不仅难以举一反三，甚至无法准确地理解教材的内容，极大地影响授课效果。
（四）素材方面
改革开放以来，我国房地产市场发展迅猛，房价上涨迅速，在快速提升城镇居民人均住房面积的同时，带来了“房奴”“蚁族”“房地产泡沫”“学区房”“短命建筑”“居住隔离”等问题，给居民的住房消费、房地产企业的投资开发和政府的宏观调控等利益相关者行为选择带来诸多挑战，也为房地产经济学课程提供了丰富的授课素材。考虑到全英文课程的要求，需要将搜集到的授课素材，如典型案例、政府宏观调控政策，甚至是媒体上常见的习惯用语翻译成英文，经过中文译为英文，学生再将英文译为中文的两次翻译，可能产生信息丢失，降低授课质量。
二、改革措施
（一）教学团队
2012―2014年的东南大学全英文房地产经济学课程由香港理工大学建筑及房地产学系的房地产学科带头人许智文教授主讲，笔者负责其助教事宜。许教授长期从事房地产经济与管理方面的教学和学术研究，担任多本国际知名期刊（如《Habitat International》、《Journal of Urban Planning and Development》）的主编、区域主编等职务，并于2012年7月被聘为东南大学的客座教授。香港理工大学学士、澳大利亚墨尔本大学硕士和博士的尤佳老师，2015年春季接手全英文房地产经济学课程的教学任务。许教授和尤博士的授课风格不尽相同，但都有过硬的英文授课能力，得到学生的普遍好评。
（二）教学材料
2012年，全英文房地产经济学课程首次开设时，许教授选用Dennis J. McKenzie和Richard M. Betts出版于Cengage Learning的《Essentials of Real Estate Economics》（Fifth Edition）为教材，并沿用至今。第一个原因是该教材已经被海外多所高校的房地产经济学课程所采用，知识结构和内容体系已经得到国际同行的V泛认可。第二个原因是该教材已由孟繁瑜博士翻译为中文版《不动产经济学》，并于2009年被中国人民大学出版社正式出版，方便中英文对照相关知识点，加深理解。第三个原因是该教材内容比较详尽和全面，从房地产基本要素到房地产市场的影响因素，再到房地产开发和投资，一一进行了阐述。这样不仅有利于教师在教授的时候有所侧重和选择，也有利于学有余力的学生在课后拓展阅读。另外，考虑到成本问题，教学团队将全英文的讲义、课件和辅助材料制作成册，便于修课学生循环使用。
（三）课程内容
借鉴前述英文原版相关教材的内容体系，综合考虑课时、学生专业背景等因素，并尽量减少与房地产开发与经营课程的重复内容，对课程内容进行重新设计，编排为三大部分。其中，第一部分是微观经济学的基本理论（如Supply and Demand、Land Rent Theory），第二部分是宏观经济学的基本理论（如Real Estate Market Cycle、Government Intervention），第三部分是经济学理论在房地产中的具体应用（如Housing Market、Real Estate Bubble）。同时，精选国内房地产市场的热点话题（如Chinese Housing Reform， Chinese Capital in international real estate market），制作成相应的案例，安排在相应的课堂教学中，使学生学会应用课程中的基本理论和方法分析与解决实际问题。
（四）教学方式
除了传统教师讲授式的课堂教学之外，课堂教学还采用多媒体的方式。一是在课堂中播放关于中国房地产的英文短片，他们大多来自于英文媒体（如CCTV-9，凤凰卫视，CNN）的采访和电视节目。这些英文短片内容丰富，表达生动，紧扣房地产市场发展和政策变化。不仅让课程内容更加丰富新颖，也可使学生从中学到地道的英文表达方式。而在看完每个短片之后，都会由教师带领学生进行小组讨论或个别发言。这样不仅有意识地锻炼了学生的英文表达能力，也培养了学生的思辨能力，批判性地接受信息。二是收集国际房地产机构的专业报告和英文报刊上的报道和评述作为学生的阅读材料。近些年，这类的英文报道，尤其是与中国房地产相关的报道越来越多。因此，在选择上除了选择热点话题之外，也要注意控制篇幅，使学生始终有兴趣并主动地进行课后阅读。
（五）考核方法
改变过去一次期末考试或一份课程论文的考核办法，取消课程考试，改为过程考核，具体考核办法如表1所述。其中，第一次作业和第二次作业都是个人完成，单独考核，而第三次作业是需要小组（一般5～6名学生）共同完成。在第三次作业中，每个人完成部分占20分，小组完成的总体情况占30分，强调个人努力与团队合作的有机结合。
第三次作业是小组作业，要求每组共同完成一个城市（建议为江苏省内城市）的市场分析报告，要求能反映该城市某一段时期内（如“十二五”）的总体和细分房地产市场情况，具体包括该城市的经济发展状况、房地产总体情况、住宅市场发展情况、非住宅市场发展情况、房地产市场政策和宏观调控情况、知名开发商和（或）知名房地产项目（仅针对小组人数超过6人的时候）。小组内每位学生负责撰写一个部分，如“XX市的房地产总体情况”、“XX市的住宅市场发展情况”，综合起来即形成第三次作业的小组大报告。
三、结语
经过四年来的改革与建设，东南大学全英文房地产经济学课程效果显著。首先，已经设置了符合学生专业背景、语言水平和我国国情的全英文房地产经济学课程内容体系，教学内容基本稳定，教学方法逐步成熟。其次，全英文的房地产经济学授课、作业、研讨等学习环境，扩充了学生的专业词汇，锻炼了专业英语的表达方式，大大提高了学生的英文写作水平和表达能力，部分学生甚至能利用英文较为深入地探讨房地产经济与管理相关学术议题。最后，通过三次作业的过程考核，使学生学会利用课程所学的理论和方法来解决房地产相关实践问题，并形成团队合作的学习氛围。但是，课程建设仍面临一些困难，包括讲授全英文课程时，多次语言转换可能导致的信息流失和扭曲，以及缺乏具有中国房地产案例的全英文房地产经济学教材。解决这些问题是笔者今后努力的方向，譬如在近年来课程讲义的基础上主编一本高质量的全英文《房地产经济学》教材。参考文献：
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Abstract：
In the times of accelerating internationalization in China， real estate industry practitioners’ needs for professional English are getting higher and higher. As a result， pure English course of real estate economics are offered in some universities. Although there are many researches on the teaching reform of real estate economic course， none of them is found focusing on its pure English course construction. To fill in this gap， the pure English course of real estate economics in Southeast University was taken as an example. After analyzing challenges in aspects of students， teachers， textbooks and materials， the reform and construction measures in respects of teaching group， teaching materials， course contents， teaching means and evaluation methods were summarized and further development directions were proposed.
【关键词】房地产，工程质量问题，分析，管理措施
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一.前言
在房地产施工过程中，工程的质量受到来自人为和施工工艺等方面的影响，很容易发生各种质量通病，虽然我国的房地产行业也取得了辉煌的成果，但是由于现阶段施工工艺尚未完全成熟，加上一些人为或者其他的因素影响，使得房地产工程的施工的质量控制具有一定的难度，混凝土容易发生裂缝，形态各异的裂缝，不仅仅严重影响到房地产墙体的整体美观，也会造成房地产物开始漏水，一定程度的降低了整个房地产物的整体承载力和负荷性能，使得房地产物的刚度逐渐下降，稳定性和耐久性能迅速下滑，进而容易诱发墙体坍塌，造成重大的安全事故，既会造成巨大的资源浪费，又严重影响到居民的生命财产安全，因而，加强对房地产施工裂缝，房地产渗漏等质量通病的分析，并采取有效的预防和治理措施，有着十分重要的意义。
二.房地产工程经常出现的质量问题分析
房屋交接、验收时一般都会存在一然问题，有的多有的少，根据本人在公司参与的工程所发现的问题，归纳起来有以下几点： (1)房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基士质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。(2)墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。(3)屋面女儿墙由于屋面的热胀冷缩，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。(4)外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。(5)砖砌体沿砖缝渗水问题。(6)外墙面支模(围梁、构造柱等)挑木穿墙洞后补处渗水，外墙钢窗周围渗水问题。(7)圈梁底、构造柱边缝渗水问题。(8)外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水，阳台里口外墙面渗水问题。(9)固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。(10)阳台之间隔板处墙体渗水问题。(11)山墙渗漏水，各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。(12)管道与楼地面接处渗漏问题。(13)地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。(14)卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。(15)天沟积水及落水口周围渗漏水，屋面油毡起鼓、开裂引起的渗漏问题。(16)油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。(17)房屋顶板改用现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。(18)排水管道铸铁管渗漏，排水管道堵塞问题。
三.房地产工程质量管理措施探讨
1.充分发挥监理部门的作用
在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。
2. 建立健全质量管理机构，落实质量管理责任制
在房地产工程施工中，施工单位获得中标之后，要坚持多级质量控制，多层次的质量负责原则，加强对施工企的质量管理。首先，要建立健全施工过程的质量管理体制。设置项目经理职位，坚持项目经理的第一责任，坚持施工质量检测部门进行质量自检，同时，要建立起施工的相关工程试验基地，建立健全各种资料的管理体制，设置专门的施工资料整理人员，并做好各个环节的工作分工，明确职责，加强对施工各个环节的工序质量检测记录，做好各种资料的送检工作，并严格各种文件的存档管理，为各种质量管理措施的出台提供决策依据。
3. 牢固树立“质量第一”思想，认真做好质量管理准备工作
在房地产工程开始施工之后，施工单位要实施初步的人员培训，加强对施工人员对工程具体情况的了解。使得施工人员对施工设计图纸有更加深刻的把握，对各种施工技术规范更加严格的认识，熟悉，并能够落实到工程的具体施工过程中来，要实施岗位权责制度，结合工程的具体实际情况，编制科学有效的工程施工质量管理计划，并全面落实到整个施工过程中去，严格执行。
4. 严格按质量控制程序施工，确保质量目标的实现
（一）全面贯彻落实质量控制程序
在进行房地产工程施工管理过程中，要结合房地产工程的具体实际情况，根据不同施工环节的施工特点，在遵守施工合同要求的基础上，要科学编制各个环节的工程质量控制程序。当一个工程的环节完成施工任务之后，施工单位用严格按照工程质量控制程序进行工程质量自检，当施工单位的工程自检达到国家规定质量标准之后，要报请工程的监理单位实施工程质量抽样检查，如果抽检达到了质量标准，则可以实施下一个环节的工程施工。
（二）认真做好技术交底工作，明确各工程质量目标
在房地产工程施工质量管理和控制中，项目经理承担着很大的责任，在综合考虑多方实际情况的基础上，结合不同阶段的工程施工特点，分析影响工程质量控制的因素，要编制好工程施工组织设计，对施工方案，施工工艺，施工的质量标准等各个方面做出严格清晰的界定。同时，施工单位中，相关的施工技术人员要将各项工程技术交底工作落实到实处。
（三）要严格做好施工测量工作
精确的工程施工测量是施工过程中质量控制的关键环节。比如在房地产工程施工过程中，相关的技术人员在施工过程中，要对导线点，中间桩和高程点实施科学有效的测量方式，并多次测量，使得测量结果能够达到闭合的标准，同时，要客观公正的做好记录，减小工程测量的误差，保证工程测量的精确性。
（四）加强对施工材料设备的质量检测
首先，要严格质量标准，加强对各种原材料和工程构件的质量检测。严格原材料和各种工程构件，配件的入场机制，对各种质量不达标，不合格的原材料，构件，配件，不准进入施工环节。比如，在水泥和钢筋的入场时候，要对合格证做出细致鉴定，并要在专业的实验室进行质量检测，质量合格才可以投入工程施工。
四.结束语
房地产行业关系到我国的经济增长和人民生活水平的提高。加强对房屋房地产施工过程中的质量通病防治是整个房屋房地产施工质量管理的重要环节，因而，严格施工规范，加强施工监督，控制施工标准，防止质量通病的出现，保障房地产质量，维护居民利益有着十分重要的意义。
参考文献：
[1]童柏庆 孔建祥 房地产工程质量问题分析与管理措施探析 [期刊论文] 《中国科技财富》 -2010年14期
[2]刘敬云 浅谈房地产工程质量问题分析与管理措施 [期刊论文] 《中国西部科技》 -2010年5期
[3]陈奇 房地产工程项目质量管理研究 [学位论文]2007 - 上海财经大学：工商管理
[4]安娜 试论地产工程管理 [期刊论文] 《城市建设理论研究（电子版）》 -2012年10期
[5]熊红军 李敏 浅谈房地产施工阶段土建工程质量问题的量化管理 [期刊论文] 《中华民居》 -2011年6期
【关键词】 城镇化 工业化 实体经济 房地产价格波动
一、引言
近年来，随着我国城镇化进程加快，住房供需矛盾锐化，房价持续上涨，房价虚高给实体经济带来了不利影响。2014年第十八届人大会议上，国家出台了新一轮城镇化规划战略调整，明确表示要通过城镇化、工业化、农业现代化发展实现优化城市产业结构、推动区域协调发展形成有力支撑的目标。在新一轮政策导向下，城镇化为房地产市场带来了机遇和挑战，一方面，城镇化建设速度加快促进了住房需求；另一方面，工业化程度提高，产业结构调整及投资规模扩大，产生更多就业机会的同时吸收了大批剩余劳动力，促进人口转移的同时又加剧了房市供需矛盾。不少地区的城镇化发展依靠房地产带动，缺乏相关产业支撑，这种做法易造成实体经济持续萎缩，虚拟经济发展过快的不利影响，进而导致房价虚高。房价过高后一旦出现大幅度下降，易引发房地产泡沫给国家经济带来严重的负面影响，温州与鄂尔多斯的教训是最好的前车之鉴。在推进城镇化建设与经济增速放缓的双重背景下，寻求实体经济与虚拟经济平衡的重要性是不言而喻。
愈来愈多的学者对城镇化与房地产价格的关系进行了研究，得出的结论却不尽相同。任木荣等学者认为城镇化是造成房价过热的原因；而以马光远、刘成玉为代表的学者则提出了相反的结论。城镇化对房价究竟具有何种影响？城镇化过程中是否存在其他相关因素作用于房价？基于以上疑问，本文结合城镇化因素，试从人口与经济发展水平角度，通过理论和实证探析城镇化、工业化与房价波动的互动关系。
二、文献综述
1、城镇化与房地产价格波动
从表面上来看，城镇化是一个人口转移的过程，城镇化率提高最直接的表现是农业人口数量减少，城市人口数量增加。城乡人口分布结构的变化，将直接影响到房地产市场的供给与需求，进而造成房价波动。谢福军、黄俊晖从供需层面通过实证指出城镇化率提高能够带来房地产需求，促进房地产投资。而基于同一研究视角的马光远、刘成玉等学者提出了相反的观点，认为城镇化不会推动房价高涨。从本质上看，城镇化是包括人口、产业、地域空间等在内的社会经济结构转变的过程。城市产业结构、经营活动方式的改变将为房地产业带来机会，况伟大认为城镇化与房价间的确存在正向促进作用，但当房价虚高时又会对城镇化起到抑制作用，城镇化进程过快又容易导致房价飞涨和泡沫产生。
2、工业化与房地产价格波动
工业作为实体经济的基础，是国民经济的中坚力量和重要支撑。实体经济与虚拟经济之间对市场中流动货币的吸收是此消彼长的，强化实体经济意味着相对地缓减虚拟经济膨胀，控制投机风险，从而起到稳定房价的作用。张平表示实体经济的创新发展和金融制度的完善健全是平抑虚拟经济膨胀最有效的方法。另外，从相对价格来看，工业化能够产生规模经济效果，吸收剩余劳动力解决就业问题并能够带动地区经济发展，通过直接影响房价收入比间接影响房价波动。于守华通过VAR模型分析指出，工业化水平提高对房价波动具有显著影响，但当工业化水平达到一定程度时，显著性将降低。而邵挺、范剑勇以Helpman-Hanson模型，利用1998―2008年间长三角地区16个城市的面板数据进行计量模型的参数估计发现，长三角大型城市房地产泡沫倾向及制造业丰富度欠缺，促使制造业从上海、南京、杭州等地向周边地区扩散，缺乏产业支撑易造成城市畸形发展。从工业化与房地产价格波动的关系发现，两者的关系是实体经济与虚拟经济寻求平衡发展的典型。
3、城镇化、工业化与房地产价格波动
城镇化、工业化之间存在对房价波动的线性作用。国外学者库兹涅茨在刘易斯人口流动模式的基础上曾指出城镇化给广大的工业企业产生集聚效益，而工业化的扩大产生了更多的劳动力需求，从而促进了人口流动即城镇化过程，其中住房供给制度与购买力水平又直接影响到房价，而居民可支配收入是衡量收入水平和生活水平的重要指标。中国社科院的研究认为，住房的真实需求是老百姓在居住层面上的最基础需求，主要受收入增长、人口流动、就业等基本因素影响，具有一定的刚性。因此，居民可支配收入提高的同时，增强了居民对房价的承受能力，扩大了需求人群的涵盖面从而对房价造成影响，Bischoff也得出了类似结论，认为收入是引起房价波动的重要因素。此外，国内学者于守华提出，城镇化进程和工业化程度的提高在带动住房需求的同时加剧了住房供需矛盾，造成房地产市场的不稳定。
三、实证分析
1、数据来源及描述性统计
本文实证部分所使用的数据包括全国30个省、直辖市和自治区（不包括），样本区间为2005―2013年，数据主要来源于《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》、各省统计年鉴及国家统计局数据。描述性分析结果见表1。
2、模型构建
本文选取被解释变量HP表示商品房平均销售价格；解释变量UR为城镇化率；Χit为控制变量表示在人口与经济发展水平对应关系视角下影响房价的因素，包括失业率（URE），国内生产总值（GDP），第二产业增加值（SII），人均可支配收入（CPDI）；其中i、t分别表示省（直辖市、自治区）与年份；？茁1、？茁2为待估参数，μ是随机误差项。为消除异方差的影响，对上述变量取自然对数，设计出模型（1）。
lnHPit=C+？茁1lnURit+？茁2lnΧit+μ （1）
3、单位根检验
由于大多数时间序列数据是非平稳的，为确保参数估计的有效性，避免“伪回归”结果，对于以上数据本文将分别进行同质面板数据的LLC检验和异质面板数据的ADF检验方法进行单位根检验，结果如表2。结果显示，在水平值条件下，LLC检验得到各数据相应的概率值均小于0.05，通过5%置信度水平下的检验，因此有理由拒绝“各截面具有同质单位根”的原假设，进而使用Fisher―ADF检验方法验证异质单位根。这表明，在水平值情况下所有变量均存在单位根，但经一阶差分后变为平稳。因此，以其中变量均是一阶单整序列，满足协整检验前提条件。
4、协整检验
由前面数据的平稳性检验已知各变量均为一阶单整序列，符合协整检验前提条件，根据在恩格尔和格兰杰提出的协整检验基础上，使用Pedroni协整检验法对上述变量进行协整检验。这种协整检验方法相较其它，允许异质面板的存在。滞后一期情况下，两种ADF统计量均通过显著性检验，即存在协整关系，变量间具备长期均衡关系。
5、回归结果分析
估计结果如表3所示，解释变量符号与经济意义相符合且均显著。估计结果证实了上述研究假设且结果与理论模型基本一致。以下将基于回归模型结论与单变量分析进行进一步解释。
首先，城镇化率与房价正相关。由表3可以看出，城镇化率每增加1单位，房价将上升0.576单位。无论从单一解释变量还是多种解释变量进行参数估计，城镇化率的增长对房地产价格均具有明显的促进作用，城镇化建设带来的住房需求对房价上涨起到了一定影响。
其次，第二产业增加值与房价起负相关。从单一解释变量上来看，第二产业发展促进了房价上涨，而多变量共同影响下，第二产业的发展却起到抑制作用。这一点证实了理论假设：说明实体经济对房价波动的影响中存在着不同阶段。实体经济发展能够带动相关行业、产业发展，而房地产业的发展是在实体经济提供基础设施、原材料的基础上进行的，成本市场的变化必然引起房价波动。随后，虚拟经济快速发展，实体经济相对萎缩，该阶段实体经济的发展反而对房价波动起抑制作用。
最后，失业率与房价负相关。国内生产总值、人均可支配收入对于房地产价格具有正向作用，充分就业是经济增长的基础，在保障充分就业的基础上才能够提高收入水平，进而降低房价收入比，提高居民消费能力。
四、结论与对策建议
通过理论分析和实证分析，结论如下：城镇化对推动房地产价格增涨具有显著作用，城镇化促进人口转移造成短期住房需求增加是房地产价格上涨的成因；以工业为代表的实体经济发展水平高低对房地产价格调节具有重要作用，主要是通过以实体经济作为支撑产业，依靠工业化优化升级带动城市经济发展，保障就业，提高居民收入，起到缓解房价过热，避免房价急剧下跌的作用。
房地产价格过热会影响房地产市场的稳定，不利于经济社会可持续发展，基于上述结论，提出以下对策建议。
第一，正确引导城镇化建设，控制城镇化规模与速度。城镇化建设的核心是以人为本，在建设过程中要避免陷入“土地城镇化”，“房地产化”的误区。因此，政府需要对城镇化进行正确的引导，保障充分就业的同时加快基础性设施建设使各项发展同步。此外，政府还要重视城镇化的质量，完善管理机制，调节住房供需关系，稳定社会环境。
第二，加快经济转型，全力推进新型工业化、农业现代化建设，建立以工业、高新技术产业为主的重点支撑产业。强化实体经济发展有助于为城镇化发展，产业支撑是城镇化健康发展的关键，扩大产业规模，不仅可以吸纳大量就业人口，而且也是经济发展的重要环节。加快农业现代化发展，能提高农民收入，促进农业剩余劳动力转移，从而推动城镇化、工业化建设，产业结构的优化能够更好地实现产城融合，进一步发挥地区产业集聚效应，缓减房地产价格上涨的程度。
第三，政府在制定控制房价政策时，更需考虑影响住房需求的因素，不可一味地调整住房供给。例如调整首套住房、二套住房的贷款利率，限制投机行为，以保障刚性需求的满足，促进经济适用房；保障性住房的开发，加强房地产市场管理，稳定市场秩序，减少人为投机造成的房价上涨。
（基金项目：湖南省大学生创新性实验项目（SCX1402）。）
【参考文献】
[1] 任木荣、刘波：房价与城市化的关系――基于省际面板数据的实证分析[J].南方经济，2009（2）.
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[关键词]房产 测绘 重要性
[中图分类号] P2[文献码] B [文章编号] 1000-405X（2015）-3-196-1
0前言
随着时代的不断发展，对房产测绘的要求也越来越高，这就要求在房产测绘中必须加强专业技能的研讨，并努力提高测绘技能水平，为房产测绘提供有力的保障。
1房产测绘的重要性探讨
1.1测绘技术有助于减少各种房产纠纷
1.1.1房地产开发单位在办理房产证件的时候。有关部门是需要对房屋产权的归属问题以及房屋产权状况的证件合法性进行审查，而这个审查和确认产权的前提就是房地产开发方须持有通过房产测绘单位按照《房产测量范》以及其他相关规定进行的实地测绘所测绘的房屋图纸及相关资料，这些测绘资料能够准确地反映出房屋的空间以及属性信息的数据，以便准确地掌握房屋的面积，这样才能够最终确认房屋的归属问题以及权属界线。只有对房产面积进行精确地测算，达到100的正确率与精准度，才能最大程度地保障房屋产权人的利益。
1.1.2由于房产确认权登记的数据主要是来源于房产测绘的成果。并且这些成果是经由房产管理部门的确认，具有一定的法律效力。因此，因为发生房屋产权人或房屋的权属界线不清、关于建筑面积所持标准不准而发生争议冲突，或是任何侵害房屋产权人的合法占有、收益以及使用权益的行为发生时，都可以通过房产测绘这种合理并且有效的途径来解决纷争。
1.2房产测绘有助于促进房地产的综合管理
（1）房产测绘主要针对的是关于房屋的自然、权属、利用以及相关的各种属性要素，并且通过对房屋所进行的各种形式的调查测定出房屋的范围、权界并且由此测算出房屋准确的建筑面积等，对所测算出的结果即一系列相关的空间以及属性的信息的数据统一纳入房产管理信息系统的管理之中，只有这样才能够切实做到做好以测绘图管房、以测绘图管证、以测绘图管档，更好更有效地防止房屋产权的重登、漏登或是对产权的虚报和瞒报。
（2）应该加强对于城市的测绘管理。由于体制的落后所造成的工作中的冗余是应当改革的，其次要进一步加强城市测绘技术，积极实行测绘保障，为房地产开发中测绘技术作用的发挥保驾护航。
1.3加强房地产开发测绘，有助于城市规划
伴随着城市化的进程，要想做好其规划建设和科学管理，都必须首先要了解这个城市建设的历史、城市建设的现状、城市现有房屋的分布以及房屋的数量、结构与用途等等，这就需要应用到房产应用的成果了，因为房产应用的成果既包括房产图，还有各种与房产属性信息以及空间数据信息相关的各种数据，无论是数量上还是规格上，房产测绘成果所包含的信息无疑是各种测绘产品中成果最为丰富的，并且是经过了许多层次的分类、统计与整理之后得出，加上其派生出来的数据资料，比如房屋的总量、各种房屋的层次分布状况、城市人均的建筑面积、各种用途房屋的分布比例以及住房建设状况等各种很重要的数据，这些数据可以作为政府对城市规划时的依据，用以设计城市的整体建设布局或是局部修改计划，同时也为各种市政工程以及城市的绿化环保提供了相当科学可靠的信息，是一项具有广泛社会服务前景的工程。
2房地产测绘行业中存在的问题
2.1房产测绘工作劳动量大，科技含量高
房地产测绘工作是房产产权管理、开发以及房产拆交易的基础工作，另外，测绘工作也为房产评估、征税、收费以及城市规划建设等工作提供基础数据额。房产测绘工作任务量大，劳动强度较大，测绘工作者除了进行野外测量工作之外，还要进行数据处理、绘制测绘结果等一系列的活动。
2.2测绘行业改革初期垄断依然存在
房产测绘市场刚刚开放，有房地产测绘资质的企业多数为中小企业，垄断依然存在。长期以来，房产测绘工作由房产产权管理部门独家垄断经营，这样违背了房产市场化的发展规律，严重阻碍了房地产行业的发展。
3房产测绘的质量控制
3.1建立健全房地产测绘市场质量控制机制。发挥市场机制的有效调节作用。要充分发挥市场供给与市场竞争来对测绘产品与服务质量进行控制，全面促进测绘技术的提高，在优胜劣汰机制的调节与控制下，测绘技术水平从个人到企业都会有所上升，为测绘质量提供保障，达到市场对资源的优化配置。
3.2完善内部质量控制机制。第一，确定房产测绘质量控制的具体内容，当前的数字测绘质量控制主要在于作业程序与数据准确度的控制，前者主要在于：测绘手段的择取、硬件或软件的配设，具体的作业设备与方法的选择，最后的结果的核查――数据控制则涵盖了多方面的内容例如：已知资料的数据、最初观测得到的数据、在检查以后所获得的最终数据――这些数据信息需要科学地存储，并确保精准性。第二，健全质量控制制度系统。按照科学的标准与程序实行制度化管理，形成岗位责任制，也就是说不同岗位的人员要对自己的工作各自负责，全面确保工作质量，进而达到整体的测绘水平的提高。
3.3加强政府的宏观调控管理。政府作为国家的行政管理部门，要积极发挥自身的调控作用，测绘相关的国家行政部门要通过实行质量控制责任制度以及评议考核制度来完善对测绘的监督，确立相关方面的法律法规，并不断完善执法力度，确保有法可依、有法必依，执法必严、违法必究，全面确保测绘事业的健康发展，从整个社会角度提高测绘的质量与效果。
3.4加强对测绘程序的检查。由于房屋登记部门对房产测绘成果的审核为形式性审核，并不对房屋的建筑面积、套内面积尤其是共用面积及共用面积分摊的测量和计算进行实质性审核。形式性审核并不意味着测绘单位可以在测算过程中出现重大失误或弄虚作假，测绘单位必须对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。形式性审核可以避免测绘单位既收取测绘费用又不对测绘成果负责，而且总把测绘成果出错的责任归结给审核部门的体制，还可以集中审核部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
4结束语
综上所述，加强对房产测绘重要性的剖析，能够房产测绘存在的问题性进行把握，进而能够提出一些好的对策，如此方可在实践的测绘中对进行掌控，提高房产测绘的实际操作水平。
参考文献
[1]邹为坤浅谈房产测绘的重要性[期刊论文]《城市建设理论研究（电子版）》-2012年11期.
Abstract： "School-enterprise cooperation， work-integrated learning" is the need for sustainable development of colleges in the new period. Combined with practice of real estate operation and evaluation major， on the basis of parsing meaning of "school-enterprise cooperation， work-integrated learning" personnel training mode， this paper analyzes the necessity and effective ways for vocational real estate operation and evaluation major to implement the mode.
关键词： 工学结合；人才培养模式；房地产
Key words： work-integrated learning；personnel training mode；real estate
中图分类号：C961 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）16-0267-02
0 引言
随着《2013中国高等职业教育人才培养质量年度报告》的，不难发现，由于产业升级和社会转型的加快，高职教育凸显的越来越重要，高素质技能型人才，在我国推进工业化、城镇化以及新农村建设的进程中有着不可替代的作用。这就要求高职院校树立起迫切的机遇意识，不断提升办学品质，积极推行校企合作、工学结合的人才培养模式，带动专业建设，引导教学内容与教学方法等的改革，从而为社会及时输送急需的高素质技能人才。笔者以房地产经营与估价专业为例，对“校企合作、工学结合”这一人才培养模式实施的意义及途径进行了分析。
1 “校企合作、工学结合”人才培养模式的内涵
“校企结合、工学结合“人才培养模式是我国借鉴国外职教模式的基础之上，结合本土特点，经过总结得出的最适宜高技能型人才培养的模式。“校企合作“就是充分利用学校的教学资源与企业的工作环境，发挥学校和企业两者的优势，由学校和企业共同制定人才培养方案，企业参与教学过程。”工学结合“是学生在学校学习基础知识与专业技能，到企业进行实习，进行一定的工作训练，在工作中使职业素质及专业技能得到提高。“校企合作”是“工学结合”的基础；“工学结合”是实施校企合作教育的有效途径和方法，两者相互依赖、相互作用，统一于人才培养的实践之中。该模式的特点是在专业设置、教学模式及评价体系上，能与社会接轨，对学生职业素质培养及教学质量的提高均起到重要作用。
2 房地产经营与估价专业实施工学结合人才培养模式的必要性
经过近些年的发展，房地产业已经成为我国经济发展的重要支柱产业之一，随着城市化进程的不断加快，房地产的需求也随之攀升，从而也就加速了对房地产业高技能型人才的需求。整个行业的发展给房地产经营与估价人员提供了更为广阔的就业市场，同时，由于全国房地产中介服务市场逐步的开放与规范，相关政策相继的出台，各地不同体制的房地产中介公司、房地产营销与策划公司、房地产估价咨询公司等纷纷成立，增加了对房地产经营与估价人员的总量需求。
然而，虽说高职院校房地产经营与估价专业经过几年的建设取得了很大进步。但毕竟专业起步较晚，人才培养机制并不健全，缺乏相关经验，人才培养目标与培养方向的界定不够科学，不能满足社会对人才的需求，鉴于此，就必须进行教改，积极推行工学结合的教学模式，培养出符合社会需要、具有实践能力的高素质型技能人才，这是社会的要求，也是专业发展的要求。
3 房地产经营与估价专业实施工学结合人才培养模式的有效途径
3.1 建立理实一体化教室及校外实训基地 在校内建立房地产经营与估价、房地产经纪人等理实一体化室，一方面可以完成教学任务，另一方面也可以在校内完成企业承接的策划、估价业务。将理论与实习融于一体进行组合教学，把理论知识通过练习进行验证，系统地了解所学的知识，练习时教师认真巡回指导，加强监督，发现错误立即纠正，保证准确性。同时教室需要对每名学生的操作质量作好一定的记录，并作为平时的考核分。
与房地产策划、估价等相关企业建立校外实训基地，时间安排上，可以设置实训周或是让学生利用假期进行相关实习。这样，可以实现专业理论学习与工作实践之间的定期轮换，让学生们增加学识的同时也增长了技能，真正地了解企业文化与社会对毕业生的要求，使理论与实践更好地结合。
3.2 建立工学结合，基于工作过程的课程体系 课程的设置上要突出技能培养，教学内容应能体现出技术领域或岗位（群）的任职要求；课程设计必须坚持以岗位能力要求以及工作过程的分析为基础，强调工学结合，应当根据房地产经营与估价相关岗位（群）的任职要求，参照相关企业用人标准选取内容。课程开发上，应该邀请企业参与进来，实现学校和企业共同开发课程。请企业专家针对课程的设置提出相应意见，学校根据意见并结合教育规律，设置课程。在课程实施的过程中，用人单位也要不断地反馈，学校则需要不断地对课程体系进行调整，以期培养出具有房地产行业所必须的专业知识与技能要求的房地产开发、房地产估价、房地产经济等高素质技能型人才。
3.3 建设“双师型”教学队伍 师资队伍的水平高低直接影响着教学质量，因此建立一支既有理论水平又有较强实践能力的的教学队伍，是确保顺利实施工学结合人才培养模式的关键所在。首先，可以鼓励教师定期到企业参加锻炼，从实践中了解房地产行业的新方法、新工艺，同时与企业人员相互沟通交流，把所学知识应用到教学之中。其次，鼓励教师积极考取相关证书，比如房地产估价师、房地产经纪人、物业管理师等，多参与房地产估价、房地产营销等相关项目的科研工作，这样可以拓宽教师的知识面，更利于教师指导学生实训与实习。最后，对于“双师型”教师，学校也可以给予一些政策上或是经济上的支持，比如在职称评定或是评优时，优先考虑“双师型”教师，对于积极去企业实践的教师，给予一定的专项资金或是津贴，从而引导教师参与到“双师型”教学队伍的建设中来。
3.4 完善教学评价体系 在教学过程中要有一套行之有效的教学评价体系来对教学效果进行监控与评价。一方面，可采用分阶段评价，在实践教学、实习、实训的评价中以过程评价为导向；其次，让企业专家参与进来，形成一支由教师、学生、企业专家共同组成的考核评价小组，使评价更为客观全面。最后，在网络上建立实时评价系统，使评价更加公平，做到有问题尽早发现尽早解决。
4 结束语
“校企合作、工学结合”人才培养模式能够有效发挥学校与企业的双方优势，是高职院校房地产经营与估价专业培养高素质技能型人才的有效途径，高职院校应该建立有效机制，努力建设完善的课程体系及“双师型”教学队伍，深化改革，实现学校、企业、学生以及教师的多赢。
参考文献：
[1]张建平，张冬梅.基于高职院校的“校企合作、工学结合”人才培养模式研究[J].中国科教创新导刊，2013（28）.
[2]关于全面提高高等职业教育教学质量的若干意见[Z].教高[2006]16，2006-11-16.
关键词：房地产开发；项目管理；效益提升；方法
中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：
当前受国家房地产调控政策的影响，目前我国的房地产业的前景一直不够明朗，对于房地产开发商来说，这既是一种挑战也是一种机遇，如果房地产开发商能够在这样的一个前提下将自己的生存的境遇提升起来，那么就能够在今后的激烈的房地产市场竞争中立于不败之地；如果当前的房地产开发商不能够将自己的开发项目更加集约化发展，那么就更有可能成为了这次国家层面的房地产调控中的牺牲品。因此，只有在房地产开发工程的过程中将其中的项目管理的效益提升，才能够克服这样的一种境遇。
一、当前房地产开发过程中项目管理的状况分析
目前，受我国政府对房地产调控政策的影响，大多数的房地产开发商都积极的将自己的开发项目，降低开发成本，提升各个环节的管理的效益，这对于未来的房地产开发项目的进展有着一定的现实意义。由于房地产开发项目是一项长期的工程，具有开发周期相对较长、投资的金额相对较大、面临的风险较多等特点，作为房地产开发商最主要的目的是将房地产建设卖出的价格最大化，在这样的一个过程中，房地产开发商对于其工程建设的项目管理是否积极有效、是否能够将成本控制在最低点，是否能够符合房地产开发商的预期成本承受能力？当前，我国房地产开发过程中由于对项目管理的经验较少，还没有能够形成科学有效的管理模式，在这样的一个背景下面，由于我国的房地产开发过程往往处于一种服务外包的状况下，在目前只有将房地产开发过程中的项目管理集中到房地产开发商的手中，才能够将房地产开发商的价格压低下来，也只有这样才能够降低在日常的管理过程中所产生的一些不必要的费用。
当前，在房地产开发过程中对于项目决策以及设计开发阶段、施工阶段、竣工验收阶段，每一个环节都涉及到工程造价，优化项目管理都显得意义较为重大。项目管理作为房地产开发过程中非常重要的一个方面，应该引起房地产开发商的重视，不仅要从思想上重视而且还要将这样的一种思维形式放到房地产开发的整个过程中去，只有这样才能够使得施工成本减少，提升房地产开发的效益。
二、提升房地产开发工程中的项目管理中的效益的方法分析
（一）、找到适合项目管理的规避风险的措施
在房地产开发过程的项目管理中，往往隐含着一些隐性的风险，如何规避这些风险就成为了房地产开发商应该积极考虑的内容。在房地产开发工程的项目管理中应该积极的回避风险，这种风险就是建立在前期的房地产开发过程中的论证上面，将房地产开发的前期过程准备完善，这样的话就能够将房地产的开发项目的风险降到最低。对于规避风险最有效的措施，第一个就是与建筑施工单位签订合同，以合同的方式来转移相关的风险，签订了合同后不管发生什么样的风险，都由施工方来承担责任，这样的话对于房地产开发商来说是有利的。
（二）、加强对于项目成本的控制管理
房地产开发过程中相对比较受房地产开发商关注的一项重要内容就是项目的成本造价，该项目的成本的多少直接关系到房地产商的盈利与否。对于项目的成本管理必须加强在房地产施工的全过程中，对于全部的过程进行成本的控制和管理，在房地产开发项目的过程中应该不断的完善管理的是投资决策的阶段、设计招标的阶段、项目建设阶段以及竣工验收的阶段，在这些阶段中进行成本的控制，是提升房地产开发过程中的项目管理的最有效的方法。
（三）、不断的完善项目管理的质量
质量往往是房地产开发公司的生命线所在，在房地产开发过程的项目管理中，只有不断的完善工程项目管理中的质量监控才能够降低建筑的成本。房地产开发工程的项目管理中的质量管理，不仅关系到整个施工质量的好与坏，还关系到房地产开发工程中的效益的提升。当前在房地产开发过程中，不仅要完善对于项目管理的的质量提升，还应该将重点放到如何降低房地产施工造价上面，只有这样才能够将房地产开发工程过程中的项目管理的效益提升到最高的层次。
三、结束语
综上所述，房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升不仅要从简单的工程造价的降低进行，还应该考虑到多方面的因素，有国家宏观调控的因素，也有房地产开发商对于施工风险规避的因素、同时还有就是将房地产的开发工程过程中的项目管理的质量做进一步的提升，只有这样才能够不断的完善和提升房地产开发工程过程中的项目管理中的效益提升。
参考文献：
[1].曾晓燕 .论房地产开发工程项目管理中的成本控制 .[J].建筑经济 . 2008年第S1期
[2].王辉; 陈晖 .房地产开发工程项目管理研究 .[J]. 住宅产业 .2010年第08期
关键词：房地产市场调研 情境教育 现状 问题
中图分类号：G423.07
文献标识码：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地产市场调研是开发企业搜集市场信息辅助开发决策的重要手段，同时也是现在房地产市场研究公司的主要业务内容之一。开设房地产市场调研课程，能够帮助学生了解和掌握房地产市场调研的基本理论和方法，未来从事相关工作时理清思路，迅速投入工作。因此，如何让课程学习接近“房地产市场项目调研实战”，是达成以上目标的关键。
1 情境认知学习理论概述
情境认知学习理论（Situated Cognition）是20世纪90年代，在经典条件作用理论和建构主义学习理论的基础上发展形成的学习理论。情境认知学习理论和中国古语“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”表达的意义一致，该理论在研究过程中认为知识寓于情境之中，学习者需亲临其境、参与实践，通过参与活动的过程去了解知识产生和发展过程。同时，知识也是我们适应环境的纽带，帮助我们建构解决环境中现有问题的行为模式，从而达到适应环境动态变化的目的。因此，情境认知学习理论非常强调知与行的交互性，倡导课程教学应由传统“教师讲授为主”转为“学生自主探究、发现和协作”。
2 房地产市场调研课程教学现状
房地产市场调研是我校房地产经营与管理专业第三学年第一学期开设的考查课程，课程性质、教学内容等相关安排如下：
2.1 课程性质、目的和任务
通过在学习过程中综合运用市场营销、经济学、统计与分析、计算机数据分析等多方面的知识，使学生掌握房地产项目市场调查与预测的基本理论和方法，能够在房地产项目市场调研不同阶段整合不同渠道信息开展数据分析得出结论。通过本课程的学习，可以提高学生发现问题、系统收集使用信息的能力，为今后从事房地产市场营销、咨询等相关活动奠定基础。
2.2 课程教学内容
课程教学内容包括房地产市场调研的概论、内容细分、调研提纲撰写、实用方法、问卷设计、资料收集、计划与方案、市场调研组织和结果分析，以及最后的报告撰写。
2.3 课时安排
房地产市场调研课程分为理论学习和实践操作两部分，其中理论学习共33个课时，实践操作部分共24课时，合计57课时。
3 房地产市场调研课程教学过程存在的问题
房地产市场调研课程讲解需要基于房地产市场调研目标和项目特性等，从不同角度进行阐述和分析。课程教学主要存在以下问题：
3.1 不同学科知识综合运用程度高
房地产市场调研提纲撰写、计划制定，需要运用应用文写作的相关知识；房地产市场调研实用方法选取和结果分析则涉及较多的统计学相关知识，而具体在操作过程中又需要运用经济分析、EXCLE和sPss统计软件等相关知识，学科知识综合运用程度非常高。这就要求学生具备扎实的知识积累，但由于房地产经营与管理专业学生在学习过程中尚未开设概率论、线性代数等相关课程，致使学习房地产市场调研分析时会比较吃力。
3.2 实训项目缺少“真题真做”
实训项目理论和实践脱节来源于两方面：一是由于授课教师较少参与实际房地产市场调研工作，难以根据房地产项目调研工作内容及要求开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体房地产项目，对市场调研知识的了解仅限于书本，教授的市场调研知识难以和具体项目联系，学和用的分离导致对知识掌握的牢固程度低。而且学生没有具体的项目经历体验，在方案撰写过程中常出现大而全但细节却考虑不到位的情况，如计划梳理了房地产市场调研实施的全过程，却没有首先对开展房地产市场调研的工作目标以及重点工作内容进行定位，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出。
3.3 房地产市场调研规范程度低
由于学生在学习房地产市场调研课程前，已经参加的一些活动策划需要使用市场调研，但当时尚未系统学习市场调研的理论和方法，采用了部分缺乏规范的市场调研程序，如采用问卷调查方法时，将调研者主观判断带人问卷设计中，问卷选择项目设计带有倾向性，且未能正确结合房地产项目的特性，导致问卷调查停留在表面，不能为结果分析提供正确数据支撑。
3.4 课程讲解未能及时融入区域房地产市场实时信息
房地产市场资料收集是开展市场调研的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习鉴于课时安排、教学计划等方面的原因，未提前预留时间帮助学生关注和搜集房地产市场实时动态资料，导致结果缺乏针对性和实用性。
4 规范和完善房地产市场调研课程教学的思考
为了能够规避过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产市场调研课程中采用以下教学方法：
4.1 夯实专业基础知识
建议在房地产经营与管理专业课程设置中增设统计学、财务分析等支撑房地产市场调研课程的基础课程，通过上述两门课程的学习让学生掌握聚类分析、因子分析、财务报表分析等统计和财务分析的相关知识，帮助学生提前储备未来开展市场分析所需了解的基本内容和方法。
4.2 结合某一房地产项目的决策需求开展实地调研的情境教育
学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，让学生参与知识的获得过程。具体操作步骤如下：
第一，和某一房地产公司或者开发公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容、调研目的等核心要素，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目规模、工程进度、营销安排进度等方面内容的基本认知。
第二，由班级同学分组组建虚拟房地产市场研究公司，各同学分别在公司中扮演市场调查人员、资料收集人员、数据分析和策划人员等不同角色。老师作为选定的房地产项目甲方代表，以课程成绩作为虚拟货币（例如100分等于10万元）向学生进行任务和招标，招标内容为针对土地购买决策、项目开发定位、项目规划设计或者项目营销推广策略决策所需的市场调研分析。请同学们根据项目实际情况撰写市场调研方案并进行市场调研，根据调研进度和工作完成情况支付对应虚拟货币（每次课验收成果并结清费用），使学生获得参与的成就感。虚拟货币支付后由虚拟公司负责人根据工作内容分工进行分配。
第三，各小组调研报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果，通过此方式再次检验同学们对市场调研知识的掌握程度。学期结束后根据每个同学获取的虚拟货币的数量按照一定比例折合成分数给予对应的课程作品成绩，最后结合学生课程中的表现及出勤率等因素给出综合成绩。
4.3 规范学生学习方法
第一，课程初始就和学生共同制定学习本次课程的规矩，取得学生对教师教学方法的认同感，如学生在学习过程中出现违规操作或者不规范的行为，则予以及时调整和制止（如视情节处以一定虚拟货币量的罚金），帮助学生以主人翁的精神规范和约束自己学习房地产市场调研课程的行为。
第二，通过安排定期资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，房地产市场调研课程教学方法探讨还需要结合虚拟公司情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量。
参考文献：
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关键词：房地产项目，产品定位，提升对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
1引言
随着国家对房地产行业资金和土地双重紧缩的调控措施的出台，房地产市场的竞争日益加剧。在目前的市场环境下，如何以最低的成本在规定的时间内开发出满足市场需求的房地产产品，并在最短时间内销售出去，是房地产企业需要关注的重大问题。对项目产品的准确定位即关键成功因素之一。其一，房地产由于土地的有限性和位置的固定性，无法大量地生产；而且，房地产开发既受国家政策的限制又受企业资源的制约，且产品设计专业化和艺术性使其难以标准化。其二，房地产项目的成功取决于前期的决策和后续的组织实施，而前期决策的质量直接影响并决定了整个项目的实施。无疑，做好项目开发前期的产品定位工作，为项目开发提供科学的决策支持具有重要作用。
2我国房地产市场产品定位现状
我国房地产定位理论和实践发展的时间很短，并没有形成一套行之有效的理论系统，目前在我国房地产定位经常出现的问题包括：
（1）产品定位与目标客户群体不吻合
目标客户群定位涉及客户的职业、年龄、生活习惯等各个方面，但最根本的是客户的收入水平，反映到产品上便是房屋的价格区间。同样，产品定位的不同，也主要是在产品具体构成是否更精美、更丰富。总价的设定其实就是产品定位和目标客户群定位的根本标准。然而，实际工作中不乏决策者对产品定位和目标客户群定位的错误理解。此外，有些策划人员将定位要与目标客户群相吻合简单地理解为迁就客户，不善于挖掘和满足客户的潜在需求，从而缺乏一种积极主动的企业行为，丧失了产品顺应和引导消费时尚的机会。
（2）产品定位的关注点过于狭窄
由于产品定位的核心是满足客户需求，因此，许多策划人员将关注点完全集中于主要技术参数、产品效用、产品形式、产品功能的设计与创新，这种针对性的设计虽然与产品定位的要义相符，但也限制了策划人员对项目全生命周期管理的考量。依据全生命周期成本估价理论，若投资者仅关注初始成本而忽视未来成本，将会陷入很大的困境[1]，如后期的施工成本、维护成本。
（3）产品定位的操作程序缺乏柔性
房地产产品定位的时机一般包括三种情况[2]：①开发、取得或处分土地前，以确定土地的使用方向；②销售、出租、经营或兴建建筑物前，以确定产品的规划方向，租赁、经营、兴建计划，以及资金流量形态与投资报酬等；③变更或调整土地及建筑物用途前，以确定房地产变更用途的方向，调整用途的计划（重建、改建或修建），以及变更用途可能获得的报酬等。
同时，房地产产品定位作为一项较复杂的综合工程有其特定的操作程序。通常在前两种产品定位时机的情况下，有较为充裕的时间。而第三种情况，在某种程度上意味着决策时间的压缩，那么，仍然严格按照产品定位的常规操作程序进行策划显然是不妥的。
3产品定位能力提升的对策
当前我国房地产市场产品定位突出存在的三类问题中，“产品定位与目标客户群体不吻合”属于产品定位工作的应有之义，而“产品定位的关注点过于狭窄”、“产品定位的操作程序缺乏柔性”则被多数人理解为工作范畴外的内容。因此，本文聚焦于后两类问题，讨论其解决之道以实现产品定位能力的提升。
3.1产品定位程序的优化
快速战略决策理论认为，在高速环境下制定决策的“柔性时间”由四部分组成，即问题定义（T1）、问题评价（T2）、确定方案（T3）、反馈与决策修正（T4）。问题定义包括信息的获取与分析、内外环境审视以及方向与目标的界定；问题评价包括应具备的条件评价和条件的可行性评价；确定方案包括方案的设计和优选；反馈与修正包括决策方案的预警和根据实时信息做出调整[4]。进一步的研究表明，具有较强压缩性的时间主要是问题定义的时间（T1）和反馈修正的时间（T4）。
问题定义的时间主要取决于决策者获取信息的能力、决策者的主观能力；反馈修正的时间主要取决于决策者的前瞻能力和应变能力。如果能尽快将问题定义清楚，就为问题的充分评价和方案的确定提供了有力的保障；反馈越快就越能把握住决策实施的情景，就能为战略决策实施的偏差预警尽快提供信号和依据。
借鉴快速决策战略理论的思想，将房地产项目定位的操作流程进行时间分类，就可以明确可压缩的时间，从而有助于提升其柔性，进而实现产品定位程序的优化。对操作流程的时间分类如表1所示。
表1 房地产项目产品定位的时间分类
可见，产品定位中的步骤①②⑥⑦是具有柔性的环节，这些操作步骤的本质在于即时信息的关键性，只有在获取到即时信息的情况下才能对问题进行准确的定义，同时也只有获取到了即时反馈信息之后才能对既定决策方案进行修正。
3.2产品定位与成本控制的关系
房地产项目开发的成本控制不是简单的建设实施阶段的施工成本控制，更不是为了某个阶段的费用节约，而应从项目开发的全寿命周期全过程、全方位的角度出发，最大限度利用有效的企业资源和社会资源整体上降低项目的开发成本。
从全生命周期来看，产品定位是沟通房地产企业的项目决策者与建筑师之间的桥梁。这座桥梁的具体作用是根据项目决策者提出的开发方案进行产品定位，策划出可以变成图纸的产品方案，从而使项目决策者和建筑师之间实现无障碍沟通。当然，产品定位的策划人员不仅仅是项目决策者与建筑师之间的传声筒，他们需要发挥自己的主观能动性，与项目决策者和建筑师共同打造满足市场需求的产品，提升产品价值。从图1可以发现，产品定位方案主要以项目决策者的初步开发方案和市场需求为依据，而建筑师设计产品的依据则主要来自产品定位方案。
图1 项目策划、产品定位与建筑设计之间的逻辑关系
若建筑设计阶段采用限额设计，即按照批准的投资估算来控制初步设计，按批准的初步设计概算来控制施工图设计[5]。那么，在产品定位阶段已经框定了投资估算的范围。因此，应强调在产品定位时考虑项目总投资、项目的计划成本，从源头上就植入成本控制的思想。
4结论
本文以项目决策阶段的产品定位为研究对象，运用规范分析的方法，针对产品定位现存的问题较系统地探讨了产品定位能力的提升对策。一方面，应关注产品定位程序的优化，即在非常规情况下更快地做出决策，这需要明确可压缩时间的步骤。另一方面，着眼于全生命周期的成本控制，在产品定位阶段就应考虑总投资的限制，为设计阶段的限额设计奠定基础。
参考文献：
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关键词：房地产；应用型人才；培养方案
中图分类号：G640 文献标识码：B 文章编号：1008-4428（2012）05-146 -02
我国快速发展的房地产行业，对专业人才的需求量越来越大，同时对从业人员的要求也越来越高，不仅仅要求掌握扎实的房地产专业知识，同时还要有一定的实践应用能力。作为房地产专业人才培养与供给的高等院校，如何在这新形势下改革创新人才培养模式，培养适应行业发展并具有较强实践应用能力的的专业人才，是其需要解决的一项重要工作。
一、房地产行业人才供求分析
（一）房地产行业人才需求分析
随着我国城市化进程的加快、新农村建设的逐步展开、城市旧城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等诸多因素叠加，决定了房地产行业仍将会有一个持续良好的发展前景，同时也预示着房地产行业人才旺盛需求将会长期存在。
（二）房地产行业人才供给分析
目前，作为房地产专业人才供给的高等院校，在人才培养模式上主要侧重理论知识体系训练，实践教学体系不够完备，在实验室和实习基地建设上明显滞后于社会的需求。另外，任课教师的实际操作能力也有待提高，在实践性教学上缺乏强有力的指导。
显然，我国房地产专业性人才需求与供给出现了较大缺口，高等院校应当遵循行业发展需要，创新人才培养模式，改革人才培养方案，增加房地产专业人才的培养与供给。
二、房地产专业应用型人才培养方案的构建
（一）专业课程设置及教学内容的创新
1、专业基本技能的培养要体现多方位多角度的人才培养理念
由于房地产行业的复杂性及房地产专业的多学科交叉性，决定了房地产专业人才要多方位多角度的培养，既要要求学生掌握建筑方面的基础知识，又要求学生掌握经济管理和法律法规等专业知识。但目前房地产专业本科毕业生的从业主要集中在房地产营销策划、房地产估价、房地产经纪等领域，高校就应当遵循房地产行业的发展需要及房地产人才市场的需求，以培养房地产营销策划师、房地产估价师和房地产经纪人为主线开设建筑、经济管理及法律等课程，以完善学生的知识体系。
2、专业课程的设置要突出房地产专业特色，体现应用型技能培养理念
（1）专业基础课的设置要体现实用性特点
建筑施工、建筑结构、建筑材料、工程制图等课程是房地产专业的立业基础，必须分配足够的学时，以保证学生理解掌握并能够较灵活的应用。同时根据房地产专业特色，在第1至第4学期逐步开设经济法、房地产法规和房地产基本制度与政策等法律法规课程，让学生熟悉房地产行业的相关法律制度。
（2）专业方向课的设置要体现房地产行业特色
房地产专业是具有房地产特色的管理类专业，但其核心是房地产管理，因此在专业方向课的设置上要尽量回避具有共性特点的经济学、会计学、市场营销学、工程经济学等课程，尽量开设房地产经济学、房地产会计、房地产营销策划、房地产项目评估等具有房地产专业特点的课程，让学生掌握特色鲜明的房地产专业知识。同时在专业限选课上也要体现这一特点，如增设房地产广告学、房地产消费心理学、房地产市场调研与分析、房地产项目评估及房地产经纪人实务等方面课程，以完善学生的房地产知识体系。
（3）实践教学环节要体现理论联系实际、学以致用的特点
① 依据不同专业课程的特点及教学要求，如对房地产估价、房地产营销策划、房地产项目评估等操作性较强的课程设置课程设计，以训练学生的实际操作能力。
② 对理解起来比较抽象的课程，如建筑工程施工技术、建筑设备安装、建筑材料、施工组织等课程，在理论课程学习的同时，应增设认识性实习环节，组织学生到施工现场，通过亲身体验以增强学生的感性认识。
③ 由于房地产市场的变化对房地产行业的发展起着至关重要的作用，在实训课程设置上，应开设为期至少一周的房地产市场调查实习，让学生了解房地产市场的动态变化，并训练学生在房地产市场调查、数据收集整理和统计分析等方面的实际操作能力。
④ 在毕业实习环节，要求学生到大型综合性的房地产项目上进行顶岗锻炼，并进行跟踪指导，让学生初步感受房地产企业的运营特点，了解房地产项目的操作流程。
⑤ 在毕业设计的选题上，要以房地产专业核心课程为依托，选择综合性的房地产开发项目进行“真题真做”或“模拟真做”，同时选择在房地产营销策划、房地产项目评估和房地产项目管理等方面具有丰富实践经验的“双师型” 教师作为毕业生的指导老师，或聘用具有丰富实践经验的企业人员与教师联合指导学生。
（二）应用型房地产专业人才培养体系的构建
房地产专业人才培养目标定位为：遵循房地产行业及房地产企业发展需要，适应房地产项目经营管理的新要求，致力于培养具有建筑工程、房地产开发经营、营销管理等专业知识，并系统掌握房地产经营管理专业理论，熟悉房地产开发流程及相关法律法规，具有一定的房地产经营管理能力和创新意识，在房地产估价、房地产项目评估和房地产营销策划领域具有较坚实理论基础的高级应用型专门人才。并要求毕业生具有初步分析和解决房地产经营管理和房地产项目销售过程中一般问题的能力，具备在房地产开发企业和房地产咨询公司从事房地产项目营销、房地产项目评估、房地产估价以及物业管理等岗位工作的基本技能。
基于以上的培养目标，现从教师和学生两个层面构建以课程设置、教学内容和教学方法三位一体的房地产应用型人才培养体系（见图1）。
【关键词】房地产；开发流程；定价体系；探讨；
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
1引言
对房地产进行定价是房地产开发企业非常重要内容之一，其成功或否对房地产销售及利润有直接的影响。大多数房地产企业都很重视房地产的定价工作，也就是仅仅重视开盘的价格，而对于在房地产在开发过程中的分散于其他过程中的定价没有足够的重视，使得整个定价工作过于分散；另一方面，目前对于房地产定价方面的研究主要针对于普遍采用的定价方法来分析其影响因素，从而有效构建房地产的定价模型,而这种做法，有一定的片面性，缺乏整体的认识。
2房地产价格体系在开发流程中的内容
依据房地产完整的开发流程，将整个房地产开发流程的定价分为项目论证、评审、开盘、销售以及尾盘清理等几个阶段。而在评审和开盘之间的价格测试是至关重要的一步，意在制定最终开盘价前，对早期所制定的价格进行一定的测试，用以了解客户对该体格的随承受能力及反映，以便制定具有一定竞争力的更加易于客户接受的合理的开盘价格。
在房地产企业的开发流程中，以上所列述的定价阶段也会由于项目的进展情况以及项目所侧重的内容有所不同，而具有各不相同的定价要求，从而形成由模拟定价、开盘价、销期价和尾盘清理价等构成完整的价格体系，这儿的模拟定价是在项目的论证、定位、评审阶段中，项目没有成形，统一称为模拟定价。
依据整个房地产开发流程中的价格体系，在进行房地产价格制定的时候，首先要每个阶段的定价目的，再选择合理的定价方法，然后依据其固有的定价步骤来形成最终的定价结果。这也就是我们所说的房地产的定价流程，也是在房地产开发流程中定价体系的内容。
3房地产在开发过程中不同的定价探讨
房地产开发流程中定价体系的探讨是以各种定价方法为基础，结合每个阶段的定价目的，选择最适合该阶段的方法。
3. 1项目在论证期确立模拟定价
(1)项目论证时确立定价的目的
在房地产项目的论证阶段，企业的定价目的就是要根据所确定的价格来估算企业能够接受的土地价格以及项目的各种不同投资方案的收益率，从而最终确定能否拿地并选择合适投资方案。
(2)定价原则和方法
该阶段一般是先判断本项目的收益率是否达到企业所期望收益率，从而做出最优投资决策；当然此时也要考虑到该阶段对项目的有关信息掌握的情况，与市场上现有项目进行比较,最终确定采用什么样的定价方法。
3. 2项目定位确立模拟定价
(1)项目定位时的定价目的
通常在房地产项目的定位阶段,企业的定价目的是为了完成该项目价格定位的前期策划工作,从而为后期预测项目的售价以及制定价格提供有力依据。
(2)定价原则和方法
本阶段是依据所掌握的当前市场具体情况来完成该项目的客户定位、市场定位、价格定位和产品定位等工作。而为了完成价格定位的策划，必须分析对比本项目和与附近楼盘的多种因素，形成具有明显优势的价格；与此同时也要对比本区域的房地产市场情况，本项目的优势等诸因素预测价格的变动区间，从而找出适合本项目的定价方法。
3. 3项目评审期确定模拟价格
(1)项目评审阶段的定价目的
在房地产项目的评审阶段，企业通过定价来对项目的财务指标和目标成本进行合理的分析，并且根据项目成本和预计收益率来确定项目的基础价格，为后期开盘价格的制定提供有力的依据。
(2)定价原则和方法
本阶段是评审项目在项目定位阶段的主要工作成果,确定项目的定位策划方案。所以，本阶段基本能够明确项目产品的基本特征，能够比较精确地预测到项目的成本和财务测算的结果，比较适合使用成本加成的定价方法。
3. 4在项目开盘期确定开盘价
项目价格测试的根本目的是修正项目的开盘价格,文中把价格测试的工作放在开盘阶段。
(1)开盘期定价的目的
在项目的价格测试阶段,企业的定价目的是了解客户对项目价格的认可度和承受能力,当然此时企业也能够及时了解客户对户型的需求，从而在开盘时，造成热销气氛，达到实现期望的销售率。
(2)定价原则和方法
开盘价格是整个房地产开发流程价格体系中非常重要的价格,企业为了达到预计定价目的,首先要使开盘价格和当前市场形势相一致，更要体现本项目的特色及优势，达到最终的体格目的。所以该阶段一般采用选择特征定价法和市场比较法。
3. 5销售阶段的价格
(1)进入销售阶段定价的目的
开盘后，就进入到了正常的销售销售阶段，进行房地产定价的目的则是要保证项目具有一定的去库存化速度,在预期内完成销售任务,确保资金能够及时回笼;另外，还可以树立企业良好的形象,从而强化开发商所在公司的品牌价值。
(2)定价的原则和方法
销售过程的定价，一定要承接开盘价，将其作为重要的基础上，在这个过程中,价格上不能有重大的变化,确保开盘阶段的连续性。但必要时也可以适当进行调价，这也是这一过程中的主要工作,内容是依据工程的进度、销售表现和市场的变化，来合理确定价格的调整节奏和升降幅度。当然，如果市场的大环境没有重大的突出变化,在这一阶段的价格就不能随便调整。
3. 6尾盘清理阶段的尾盘清理价
(1) 清理尾盘时的定价
在清理尾盘时,进行房地产定价，是为了及时销售剩余的房源,不要让公司出现过多的积压房,从而能够更好地实现资金回笼。
(2)定价原则和方法
在尾盘清理时，一般的定价不能低于成本价与预期利润,另外，在这个阶段，项目建设的各种成本此时已经明晰,可以使用成本加成的定价原则。当然，公司也可以根据尾盘量的多少，结合各种环境的变化，来设计一些有效的促销手段,来促进这些尾盘能够及时完成销售。
4结语
在房地产的开发流程之中，由于其定价体系涵盖了众多的环节和内容,本文只是对定价的原则和方法进行了简单的阐述。希望这些原则和方法能够为房地产开发商在确立房地产的价格时提供有益的参考和借鉴。
参考文献：
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