时间：2023-01-02 13:54:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产工程论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
房地产工程项目管理指的是在房地产工程项目施工的过程中用系统的理论、观点和方法，对项目工程进行有效地规划、组织、决策以及协调各部门之间的关系，利用有限的资源，在保证工程质量的前提下，按时完成计划任务，实现固定资产的预期目标。房地产工程管理是房地产工程的重要组成部分，涉及到房地产项目的规划，房地产项目地址的选择，以及房地产工程的可行性研究。房地产工程管理是确定房地产项目的科学性和准确性的重要因素。对于房地产工程项目而言，进度、质量以及费用是房地产在建设过程中最受到重视的三个要素也是房地产工程管理的主要目标。对这三个目标管理的优劣直接涉及房地产投资者与业主直接的经济利益。合理的房地产工程项目管理，要在充分节省资金的情况下，节约工期，建设出质量过关的工程项目，实现开发商、承包商和业主的共赢。
2房地产工程管理与一般工程管理的不同之处
房地产工程管理与一般的工程管理有着很大的不同，这些不同的特点主要体现在以下几个方面。
2.1管理的过程存在很大不同
一般的工程管理过程主要是从企业对工程进行投标开始的，涉及到组织相关的建设人员进行建设，建设过程的管理与监督，工程进度的管理，以及组织专业人才对工程项目进行验收。房地产工程管理的范围和领域都远远超出了一般的工程管理，房地产工程项目管理的内容包括工程前期的地质勘查、工程设计、工程设计的审查，工程报建，房地产工程的投标和招标、工程的具体施工、工程验收以及工程的预算决算。由此可见，房地产工程管理不仅仅包括一般工程管理现场施工的各个方面，还包括一般工程前期的各项工作，直接影响到房地产工程的顺利开展及工作中的各个方面。
2.2工程管理的主体不同
一般工程管理与房地产工程管理之间有着很大的不同，这也就导致了房地产工程管理与一般工程管理之间的管理主体有着很大的不同。一般的工程管理只是从建筑过程出发进行管理，而房地产工程管理则不仅仅涉及到建筑过程还涉及到项目管理的方方面面。房地产工程管理设计的领域则更加广阔，这主要体现在以下几点。首先，在工程进度的控制上，一般的工程对房地产工程进度进行控制主要是从工程本身出发的主要涉及到建筑物的建设进度，房地产工程进度的控制不仅仅体现在工程本身，房地产工程管理要站在业主的角度上对整个项目进行管理和布置。其次，一般工程管理和房地产工程管理在技术层面有着很大的不同。一般的工程管理仅仅是涉及到具体的施工方案和施工技术，而房地产工程管理则是需要将企业的营销理念融合到工程技术当中，然后按照这个参数进行工程的投标、招标以及工程的建设等各个方面。再次，一般工程管理和房地瓷产工程管理在成本的控制上存在着区别。一般的工程管理成本的控制主要体现在建设过程中对生产成本进行控制，房地产工程管理的成本控制体现在整个项目中的各个方面。最后，在工程质量的控制方面二者之间有所不同。一般工程管理主要负责按照预先的工程设计进行施工，施工质量要符合国家工程建设的标准，房地产工程管理要实现的是要是整个项目工程要符合广大客户的要求，二者之间角度是不同的。工程管理的监督对象有所差异一般的工程管理组织人力、物力进行具体的建设，对建设过程中的人、物进行监督主要是为了实现在建筑工程管理过程中的三大目的，即进度、质量和费用三个方面。房地产工程管理监督的对象是施工单位在具体的施工过程是否严格遵守国家工程管理技术标准，是否严格按照工程计划进行施，是否在施工的工程中对施工现场进行了严格的管理和监督。由此我们可以看出房地产工程管理是对一般工程管理进行监督和指导。
3房地产工程管理的具体方法
3.1加强房地产在设计阶段的造价控制
对房地产进行工程管理主要是为了达到在建设的过程中实现进度快、质量好以及投资省的目标。工程项目的具体设计是工程造价的源头，要想做到在实际建设过程中节省建设投资，首先要做到的就是在工程设计阶段对工程造价进行严格的控制。在现阶段工程设计的过程中，专业的设计人员的经济观念意识比较淡薄，在工程设计的过程中随心所欲缺乏相关的束缚与限制。因此，在进行工程设计时要对具体的设计方案有具体的费用限制，使工程的设计的造价限制在一定的范围之内，摆脱过去的盲目的设计方法。
3.2做好利益分配
在房地产的工程管理过程中对一般工程管理的监督组成了房地产工程管理的重要部分。在房地产建设项目的整个过程之中，主体建筑物的建设是一个投资高，建设周期长的主体任务。建筑产品的形成是开发企业和施工单位之间共同努力的结果。因此，在施工的的过程中要注意分配好双方的利益，做好利益分配。如果在利益的分配上只讲求一方的利益最大化，就容易导致了在建设的过程中出现种种问题，影响到正常的建设和后期的销售。
3.3强化公司在建设过程中的监督作用
房地产工程是由企业开发施工队伍完成的，在整个建设过程中必须加强企业对建设过程的监督。在实际的施工过程中往往存在着，开发企业对施工过程监管不利的现状。究其原因主要体现在两点，首先，开发企业派往建设工地的人手不足。其次，企业派往建设工地的技术人员与施工单位之间形成利益链条，缺乏有效的监督。因此，在今后的房地产工程管理中要加强开发企业对施工单位的监督确保工程质量、建设进度，维护业主和企业之间的利益。
4结语
【关键词】房地产，工程质量问题，分析，管理措施
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
一.前言
在房地产施工过程中，工程的质量受到来自人为和施工工艺等方面的影响，很容易发生各种质量通病，虽然我国的房地产行业也取得了辉煌的成果，但是由于现阶段施工工艺尚未完全成熟，加上一些人为或者其他的因素影响，使得房地产工程的施工的质量控制具有一定的难度，混凝土容易发生裂缝，形态各异的裂缝，不仅仅严重影响到房地产墙体的整体美观，也会造成房地产物开始漏水，一定程度的降低了整个房地产物的整体承载力和负荷性能，使得房地产物的刚度逐渐下降，稳定性和耐久性能迅速下滑，进而容易诱发墙体坍塌，造成重大的安全事故，既会造成巨大的资源浪费，又严重影响到居民的生命财产安全，因而，加强对房地产施工裂缝，房地产渗漏等质量通病的分析，并采取有效的预防和治理措施，有着十分重要的意义。
二.房地产工程经常出现的质量问题分析
房屋交接、验收时一般都会存在一然问题，有的多有的少，根据本人在公司参与的工程所发现的问题，归纳起来有以下几点： (1)房屋沉降引起的质量问题。房屋沉降主要是地基士质问题引起的，从而造成墙体开裂，下水道堵塞、断裂等。(2)墙体材料选择不当而引起墙体开裂及粉刷起壳的质量问题。(3)屋面女儿墙由于屋面的热胀冷缩，在混凝土圈梁和砖墙交界处，经常出现不规则的水平方向裂缝，特别在房屋四大角的严重裂缝问题。(4)外墙面涂料、屋面防水材料、防盗门等设计或施工选定的生产厂家及产品型号、产品质量不够理想问题。(5)砖砌体沿砖缝渗水问题。(6)外墙面支模(围梁、构造柱等)挑木穿墙洞后补处渗水，外墙钢窗周围渗水问题。(7)圈梁底、构造柱边缝渗水问题。(8)外墙面抹灰起壳裂缝引起渗水，阳台里口外墙面渗水问题。(9)固定落水管的管卡脚处墙面渗漏问题。(10)阳台之间隔板处墙体渗水问题。(11)山墙渗漏水，各种墙上锚脚可能产生的渗漏问题。(12)管道与楼地面接处渗漏问题。(13)地面顺楼板方向裂缝及预制楼板缝处渗漏水问题。(14)卫生间、厨房的地坪斜泛水问题。(15)天沟积水及落水口周围渗漏水，屋面油毡起鼓、开裂引起的渗漏问题。(16)油毡屋面流沿移位造成渗漏问题。(17)房屋顶板改用现浇钢筋混凝土结构的开裂渗漏问题。(18)排水管道铸铁管渗漏，排水管道堵塞问题。
三.房地产工程质量管理措施探讨
1.充分发挥监理部门的作用
在施工过程中，监理单位必须本着公正客观的原则，对施工流程中的各个工序进行严格实时监控，对施工单位施工标准作出监督考察，对不合理施工，违章施工作出及时有效的处理，保证整个工程施工的规范化。加强对原材料质量的监理。加强原材料的质量控制监理是房地产工程监理中相当关键的一个环节。监理单位必须全程参与到材料的采购，运输，入库，保管，领用等各个环节，确保原材料质量可以达到国家标准，确保原材的选用符合工程的特点。比如在外墙渗漏施工中，现有的房地产材料多以混凝土为主，选用这种材料，质量难以保证，使用时间较长就会发生变形，导致了房地产物之间接触不牢，从而发生外渗现象。
2. 建立健全质量管理机构，落实质量管理责任制
在房地产工程施工中，施工单位获得中标之后，要坚持多级质量控制，多层次的质量负责原则，加强对施工企的质量管理。首先，要建立健全施工过程的质量管理体制。设置项目经理职位，坚持项目经理的第一责任，坚持施工质量检测部门进行质量自检，同时，要建立起施工的相关工程试验基地，建立健全各种资料的管理体制，设置专门的施工资料整理人员，并做好各个环节的工作分工，明确职责，加强对施工各个环节的工序质量检测记录，做好各种资料的送检工作，并严格各种文件的存档管理，为各种质量管理措施的出台提供决策依据。
3. 牢固树立“质量第一”思想，认真做好质量管理准备工作
在房地产工程开始施工之后，施工单位要实施初步的人员培训，加强对施工人员对工程具体情况的了解。使得施工人员对施工设计图纸有更加深刻的把握，对各种施工技术规范更加严格的认识，熟悉，并能够落实到工程的具体施工过程中来，要实施岗位权责制度，结合工程的具体实际情况，编制科学有效的工程施工质量管理计划，并全面落实到整个施工过程中去，严格执行。
4. 严格按质量控制程序施工，确保质量目标的实现
（一）全面贯彻落实质量控制程序
在进行房地产工程施工管理过程中，要结合房地产工程的具体实际情况，根据不同施工环节的施工特点，在遵守施工合同要求的基础上，要科学编制各个环节的工程质量控制程序。当一个工程的环节完成施工任务之后，施工单位用严格按照工程质量控制程序进行工程质量自检，当施工单位的工程自检达到国家规定质量标准之后，要报请工程的监理单位实施工程质量抽样检查，如果抽检达到了质量标准，则可以实施下一个环节的工程施工。
（二）认真做好技术交底工作，明确各工程质量目标
在房地产工程施工质量管理和控制中，项目经理承担着很大的责任，在综合考虑多方实际情况的基础上，结合不同阶段的工程施工特点，分析影响工程质量控制的因素，要编制好工程施工组织设计，对施工方案，施工工艺，施工的质量标准等各个方面做出严格清晰的界定。同时，施工单位中，相关的施工技术人员要将各项工程技术交底工作落实到实处。
（三）要严格做好施工测量工作
精确的工程施工测量是施工过程中质量控制的关键环节。比如在房地产工程施工过程中，相关的技术人员在施工过程中，要对导线点，中间桩和高程点实施科学有效的测量方式，并多次测量，使得测量结果能够达到闭合的标准，同时，要客观公正的做好记录，减小工程测量的误差，保证工程测量的精确性。
（四）加强对施工材料设备的质量检测
首先，要严格质量标准，加强对各种原材料和工程构件的质量检测。严格原材料和各种工程构件，配件的入场机制，对各种质量不达标，不合格的原材料，构件，配件，不准进入施工环节。比如，在水泥和钢筋的入场时候，要对合格证做出细致鉴定，并要在专业的实验室进行质量检测，质量合格才可以投入工程施工。
四.结束语
房地产行业关系到我国的经济增长和人民生活水平的提高。加强对房屋房地产施工过程中的质量通病防治是整个房屋房地产施工质量管理的重要环节，因而，严格施工规范，加强施工监督，控制施工标准，防止质量通病的出现，保障房地产质量，维护居民利益有着十分重要的意义。
参考文献：
[1]童柏庆 孔建祥 房地产工程质量问题分析与管理措施探析 [期刊论文] 《中国科技财富》 -2010年14期
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[5]熊 李敏 浅谈房地产施工阶段土建工程质量问题的量化管理 [期刊论文] 《中华民居》 -2011年6期
1 房地产开发公司的资质及资金筹措
房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式(各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等)。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划(建设)、国土资源部门的初步批复(预审)意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告(有资质的中介机构编制完成);国土资源部门出具的意见(土地预审意见或建设用地批准书);规划部门的批复意见(选址意见书或城市规划条件通知书);环保部门出具的意见(经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过)。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证;同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
5 项目的招标
论文关键词：房地产专业教育现代化
新华社入2003年1月5日电文“房地产业‘三外’现象预警风险”指出，在房地产领域，外行业插手、外来人涉足、外来钱染指的现象很严重，众多业务和房地产毫不相干的上市公司也加人这一潮流。这一状况，不但导致我国房地产业出现泡沫，也会导致金融业的高风险，甚至危及我国经济的健康发展。与房地产业的“三外”现象相对应，在我国高等教育中，也存在把“房地产”分别归属于工程管理、公共管理、工商管理“三专业”的现象，共同的原因是深受计划经济时代的理念约束。加人WTO后，无论是房地产行业，还是房地产业专业教育都必须“现代化”。
一、房地产专业教育现代化的内容和墓础
从行业实践看，现代不动产管理是综合性管理活动，专业内容涉及经济、管理、法律、金融、投资及少量的工程知识。这一学科产生的基础和存在的原因，在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性，以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性，专业内容涉及范围广泛。其中，不动产市场规律的特殊性，表现在没有统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产行业工作实践中，有估价、经纪、、法律服务、资产管理，也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运营、预结算、工程管理等各个方面，这些工作所需要的大部分都是“法商管理”专业知识。
“法商管理”是房地产专业教育现代化的主要内容。法商管理是以财经、政法类专业知识为主的法商综合应用管理，内容涉及经济、管理、营销、金融、投资、保险、会计、财经、政法等方面。由于其专业细分程度高，学科设置齐全，内容实用性强，能较好适应现代不动产行业发展综合性强、涉及面广的特点和要求。现代不动产行业管理中，还包含少量工程、规划知识。以法商综合管理为基础，经过专业资源整合，可以办起“现代不动产”管理这一新兴专业。美国著名不动产学者查尔斯·H温茨巴奇等人所编写的《现代不动产》一书，为我们展示了美国现代不动产管理专业内容的全貌，主要内容也是法商管理的综合知识。从国外高等院校不动产教育的先进经验来看，不动产类专业作为一门应用管理专业，综合性强，专业性内容含量高，并非哪类专业基础都能办好。即使是有土木建筑专业的工科院校，也不一定在办房地产类专业方面具有优势，这与一般人头脑中的印象相反。在国际上，法商院校兴办的“不动产管理”专业教育，是最具发展潜力的。
国外高等教育的先进经验表明，现代房地产管理教育应以法商管理的综合知识为基础。
二、房地产专业教育现代化的规范和引导
办好不动产专业教育，重视专业人才培养，规范和引导我国房地产专业教育现代化，可从以下方面进行。
(一)搞好学科管理和指导
建议由国家教育部组织，联合国家建设部、国家土地管理部门、国家司法部门、国家资产管理部门，组织各大高等院校不动产相关专业的学者，成立“现代不动产管理”学科和专业教育指导委员会，规范和发展我国高校现有的房地产类专业教育。 目前各个高校的房地产专业教育，分属于“公共管理、工商管理、工程管理”三个不同专业，这是计划经济观念的产物，必须加以规范和统一协调，才能有利于房地产专业教育的发展。
(二)主要由具有法商专业资源的院校来兴办
从专业特点和内容看，兴办现代不动产专业教育，具有法商专业资源的院校更有优势和潜力。以广东商学院为例，房地产专业教育归属于工商管理学院，在房地产营销、投资、资本运营、估价、工程管理等方面的师资，已有一定的基础。此外，广东商学院金融学院的房地产金融、法学院的房地产法也有相应的师资。再加上正在筹建的行政与公共管理专业，若能进行资源整合，做好专业发展规划，可以发挥出巨大的潜力，在广东高校群同类教育竞争中有鲜明特点和相对优势。
(三)做好专业发展的规划定位
第一，“房地产经营管理”是个大专业，学历层次以研究生和本科教育为主，还可考虑设置“房地产金融投资”、“房地产法律”等专业方向。若仅以其中的“物业管理”作为专业，则可发展专科教育。因为房地产是应用学科，综合性强，涉及面广，不是专科两年所能学透的，否则学生毕业后，将难于胜任相关工作。
第二，专业内容规划可包括不动产营销咨询、不动产开发、不动产金融投资、不动产法律服务、不动产估价经纪、不动产公共管理。培养目标面向国土房管、税务等行政事业单位、金融机构、专业中介机构(律师所、估价所、经纪所、行、咨询公司等)。
第三，加强师资队伍建设。一方面整合现有的房地产专业师资，另一方面吸纳相关基础学科的人才。房地产是新兴学科，目前国内房地产类专业方向，具有博士学位授予权的高校仅有人民大学、清华等少数几家高校。部分高校若引进房地产类的博士、教授有困难，但是，如果有选择地吸纳房地产相关的基础学科、传统学科的专家、教授，如经济学、经济地理、城市规划、建筑理论、建筑历史、区域经济、民法学等学科的人才，这些领域有很多高层次人才，也有兴趣从事不动产这一专业，吸纳这些方面的人才并不困难。
(三)做好相关学科的分工协调
不动产管理的学科有“不动产开发”、“不动产金融”、“不动产法律”、“不动产估价”、“不动产投资”、“物业管理，’(本质是资产管理与服务)等，而“城市规划”、“工商管理”、“公共管理”、“工程管理”只是不动产管理的相关基础。
(四)与国际不动产教育接执
论文关键词：成本会计，开发成本，土地增值税
房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建投资风险高，成本核算环节多，设周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本算就显得尤为重要。本文将从房地产企业成本核算中成本项目的设置和成本项目设置与土地增值税的结合上进行探讨。以求得出适合房地产开发企业的成本核算模式。
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人增收的一种税。房地产开发企业在销售商品房和商品性土地的过程中，取得了增值收入，应该征收土地增值税。而房地产开发企业在成本核算的过程中如果不能准确设置成本项目，就会使账目混乱。导致企业自身和税务局不能准确计算增值额，不能准确计算出土地增值税。从而导致企业和税务机关的矛盾。而从另一方面来看开发成本，也不利于企业自身税务筹划，达到经济利益的最大化。因此，房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。
计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定，税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项：
一、取得土地使用权所支付的金额
二、房地产开发成本
1、土地征用费及拆迁补偿费。
指为取得开发权而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、拆迁补偿费、安置及动迁支出、回迁房建造费、农作物补偿费、危房补偿费等。
2、前期工程费。
指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
3、建筑安装工程费。
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
4、基础设施建设费。
指在开发项目过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
5、公共配套设施费。
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
6、开发间接费。
指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
三、房地产开发费用
本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
四、与房地产转让有关的税金
五、其他扣除项目
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集中国知网论文数据库。一般房地产开发企业以独立的开发项目为成本核算对象。开设的成本项目就可以按照以上规定开设。其中第一项取得土地使用权所支付的金额和第二项房地产开发成本很容易找到成本费用的承担对象，所发生的金额应在“开发成本”账户中进行归集。“开发成本”科目可开设六个成本项目，分别是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。企业会计准则规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。但是房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。所以，房地产企业为开发商品房所支付的土地出让金等应计入“开发成本”的土地征用及拆迁补偿费这一成本项目。另外，企业还应设置“开发间接费用”账户，反映所发生的间接费用，月末再分配转入“开发成本”。企业设置“开发成本”账户来归集开发直接成本意义重大开发成本，注意体现在：
1、为土地增值税纳税申报表的填列提供依据
土地增值税纳税申报表扣除项目分为五项，其中第一项和第二项和开发成本有关。房地产开发企业开设开发成本明细账，成本项目同上，归集企业所发生的开发成本，销售产品时，可直接根据开发成本明细账的发生额填列土地增值税纳税申报表。
2、为计算房地产开发费用和其他扣除项目提供方便
《土地增值税实施细则》规定，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。从事房地产开发的纳税人可加计扣除，加计扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%。
由上可见，开设“开发成本”账户并准确计算开发成本对于房地产开发费用和其他扣除项目的计算提供极大的方便。
在计算房地产开发费用的过程中，我们可以看到有两种计算方法。两种方法在不同条件下适用。但是企业却能够控制是否按照按转让房地产项目分摊利息支出这一核算要点。企业的借款有专门借款和一般借款。专门借款在取得时即规定用途，一般因专门借款产生的利息能够归集到特定的成本核算对象，而因一般借款产生的利息则很难归集到特定的成本核算对象，企业一般作为期间费用核算。为了达到节税的目的，企业应在首先了解本地区的税法政策，假定某地区土地增值税房地产开发费用的扣除比例采用国家最高标准。然后，企业再估算企业在进行房地产开发时的借款利息支出，如果借款利息较大，其实际数大于（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%，则应准确按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明开发成本，此时税务部门则会按照第一种方式计算房地产开发费用，从而达到节税的目的。如果企业由于资金比较充裕，很少向银行等金融机构贷款，这方面的利息支出相应地就比较少。这时，如果按照第一种方法计算，则扣除项目金额会较少，而按照第二种方法计算则扣除项目金额会较多。此时企业则应将利息费用都作为期间费用核算。
3、为成本分析提供依据
房地产开发企业往往通过结构比率分析法来分析其成本构成内容的变化。主要是通过计算某成本核算对象的各个组成部分占总体的比重来分析。各组成部分金额来源于开发成本明细账的各项目金额。
综上所述，将土地增值税实施细则和房地产开发企业的成本核算结合，并按照土地增值税的相关规定设置成本账户，可以极大方便会计信息需求者理解成本核算过程和结果，并可在不违背国家税法相关规定的基础上，选择有利于本企业节税的会计核算方式，从而达到企业经济利益的最大化。
关键词：城市规划，最优规模，房地产开发
1.引言
房地产业是我国的支柱产业之一，其开发规模的优劣对我国的经济发展有着很大的影响。城市规划是一个城市经济发展的方向，是作为建设和管理城市的基本依据，是保证城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合手段。而房地产开发则是带动了城市的经济发展，同时也影响了其他诸多产业的发展。而如今，城市化进程的加快，使得城市规划也须考虑诸多的因素，而其中联系最紧密的还是房地产业，但是两者之间也存在着很多的问题，尤为突出的就是房地产开发规模的问题。
城市规划是指导和控制房地产开发的核心手段，由于房地产开发涉及的主要问题就是土地的用途与土地的开发规模问题，城市规划对房地产开发的控制正是针这些问题的。所以，政府要对房地产开发进行有效的调控，城市规划是最有效的手段。
如何协调好城市规划与房地产开发的关系，从而实现房地产业的可持续发展，已成为当今的热点话题。而本论文就是把城市规划基本理论同房地产开发规模相结合，提出了探究房地产开发的最优规模，能够使得城市规划和房地产业之间存在良好的沟通互动，从而让房地产业健康可持续的发展。
2.城市规划与房地产开发
城市规划，是处理城市及其邻近的区域的工程建设、经济和社会、土地利用布局以及对未来城市的发展预测和建设的综合部署。它的对象偏重于城市物质形态的部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排。城市规划是建设城市、管理城市的指导方向，是保证城市土地空间资源有效利用的前提和基础，是实现城市经济发展和社会进步目标的重要手段之一。
城市的性质、职能和它的规模、城市土地配置的合理程度、其用地的功能布局和城市公共基础设施的发展水平，决定了城市的地价。而这些因素主要是由城市规划进行决策决定的。相应配套设施的优劣也会对低价产生直接的影响。城市规划通过对配套设施的增加和完善来改善城市经济发展的优越环境，使得城市的地价水平进一步提高。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此取得国有土地使用权是房地产开发的前提而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。房地产开发与城市规划紧密相关是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向以及实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。因此，城市规划在很大程度上决定了由房地产产品所构成的城市整体外貌和形象。
房地产开发以创造优美的城市居住环境为目标，不仅考虑到区域开发的局部问题，而且从城市整体环境中寻找可靠的依据，更加注重对开发活动进行原则性的引导，而不是细节性的塑造。
房地产开发在城市房地产开发规模中，保持房地产市场供求平衡也是维持其正常运转的重要指标，也是房地产市场调控的重要内容。在政府对土地市场的宏观调控中，房地产开发商需要获得政府对城市建设用地的审批后才能够得以建设，这就使得政府以及相关的城市规划部门就获得了主动的地位，因此，政府部门就应当科学地规划城市房地产开发的规模，控制好开发的比例，从而达到开发最优。
3.房地产开发的规模
房地产开发最优规模是房地产开发用地面积的最优规模。合理开发规模是一个定量的区间。合理开发规模区间应该有一个中心点，也就是开发规模所代表的最优开发规模。
我们假定房地产市场需求量是一个随机变量，使得在研究周期内的期望损失（EL）达到最小，则
EL=Lrx0（x-y）f（y）dy+Ls∞x（y-x）f（y）dy①
其中：x为市场开发规模，y为市场需求规模，f（y）为y的概率分布，Lr和Ls为单位开发规模的剩余损失和缺少损失。
设市场最优开发量为x*，根据无约束最优化条件梯度等于零，有dELdx/x=x*=0
求得F（x*）=LsLr+Ls②
上式表明F（x*）与LsLr+Ls相等时的开发量为最优开发量。
但是在实际房地产开发中，开发规模一般都不是连续变量，而是以某个规模为基础，按照一定的比例递增或递减的。设开发规模增量为，当开发规模为最优开发规模时x*，必有
EL|x=x*EL|x=x*+（剩余）③
EL|x=x*EL|x=x*-（短少）④
可得：剩余时的规模
∑x*+y=0p（y）LsLr+Ls⑤
缺少时的规模：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls⑥
由⑤、⑥知，在离散变量条件下，最优开发量应满足：
∑x*-y=0p（y）LsLr+Ls∑x*y=0p（y）
也就是说，最优开发规模是累积概率值大于LsLr+Ls时所对应的开发规模。
4.结论
城市规划与房地产开发的关系一直以来都是关乎民生的大事，不仅影响到城市规划与房地产开发的和谐发展，还对国民经济能否持续健康地发展有一定的影响，这是一个不可忽视的问题。房地产业是一个关乎国民经济的产业，需要政府和企业之间的相互协调，以及金融等相关行业的支持。所以要保证房地产开发的最优性、合理性和有效性，就需要政府加强对房地产开发最优规模的调控。（作者单位：河南财经政法大学）
参考文献：
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[5]夏南凯.《城市经济与城市开发》[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.
[关键词] 住宅产业化 房地产 模式
一、住宅产业化
住宅产业化，是指通过工业化方式生产住宅，以提高建设效率，降低成本。具体说，就是从投资、建设开始，直到进入居住的全过程所形成的产业链中，实行工业化生产，运用科技进步，使住宅产业的劳动密集、资本密集型的外延式增长转变为技术密集型的内涵式增长。它包括住宅的规划、设计、施工，住宅材料和部品的研发和生产、住宅经营、维护、管理和服务等，是一个以现代科学技术和管理方法，提升住宅产业的建设效率、效益和价值的过程。推进住宅产业化，改变住宅建设生产方式，提高住宅建设的科技含量，是实现住宅建设目标和新世纪住宅产业可持续发展的根本途径。
二、房地产企业的发展模式
住宅产业化是一项复杂的系统工程，必须由政府部门和企业通力合作, 密切配合，其中的一个关键就是房地产企业要有充分的准备和应变能力去适应住宅产业化将带来的生产方式和经营理念的根本转变。Alexander曾经给出了模式的经典定义：每个模式都描述了一个在我们的环境中不断出现的问题，然后描述了该问题的解决方案的核心。即模式是一种指导，在一个良好的指导下，有助于你得到解决问题的最佳办法，达到事半功倍的效果。因此，房地产企业发展模式就是适合其在其不同发展阶段中的模式，它应该是解决某一阶段企业存在的各类问题的核心方法。当前国内外房地产企业在住宅产业化进程中主要采取的模式如下：
1.国内
（1)自下而上，与供应商建立战略合作关系，或者通过组建房地产开发企业联盟与上游供应商统一对话，以集中采购的交易方式实现降低成本和质量可控。万科就是这种模式的代表。
（2)自上而下，渗透到生产资料供应链中的生产制造环节，以投资控股或参股的方式介入，所生产的部品材料设备等在自给之外，可以提供给其他买家，既形成企业内产业结构优化互补，又可以分享新的利润点。栖霞建设集团是这种模式的代表。
（3)密切关注住宅产业化前沿动态，引进并采用世界范围内的新理念、新材料、新工艺，在建筑产品创新上领先竞争对手，遵循住宅产业化的理念设计，赢取细分市场上更大利润。万通筑屋就是这种模式的“拓荒者”。
2.国外
(1)确立专业化路线，通过内部生长和外部并购手段，不断塑造该领域的专业能力，致力于为客户建造高质量的房屋，奠定企业竞争优势。
(2)高度重视客户对住宅产品全面满意程度，并在相关服务领域下工夫，为顾客提供多元化服务。
(3)以高效管理使公司贴合市场行情有效运行，带动产品品质提升，并通过产业链整合降低生产和管理成本，保证了产品质量，也增加公司盈利能力及竞争优势。
三、对策与建议
国内外优秀房地产企业的发展模式为我们提供了宝贵的经验：一个企业要发展，就要善于把握机会，积极、合理的调整企业的发展模式，时刻把市场和客户的需求同企业的使命和发展联系起来。在住宅产业化进程中房地产企业确立发展模式必须重点关注两大方面的内容:第一是住宅产业化要求，包括产品和管理创新、新技术的研发和应用、对产业化趋势的把握等；第二是企业自身可持续发展，包括明确的企业发展目标、高效的战略管理能力、优秀的开发建设团队等。要兼顾以上内容，房地产企业就必须建立起一套适合自身实际和市场需求的开发模式、组织模式和管理模式，并随着市场发展的不同时期灵活调整。
当前，在住宅产业化进程中，房地产企业的主要应对策略包括:在环保节能、经济高效的行业导向中，房地产企业应该调整发展模式对接住宅产业化生产方式;在面对生产材料将要以产品标准化、供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化为特征的产业集群方式获取时，房地产企业必须重新定位角色，从资金和技术力量上加大技术产品的集成能力，以系列化新型住宅产品生产为主导，推广应用新型的住宅成套技术、新型住宅部品，带动和推动住宅产业现代化的发展，并且在开发、组织、管理等关键点上设计应对策略;房地产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约化内涵型发展的重要保障, 具有资信和品牌优势的房地产企业应通过兼并、收购和重组，形成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，提高产业的集中度。
四、结束语
推进住宅产业现代化，是当前和今后相当长时期内住宅建设领域的使命。住宅产业化除需要政府的宏观引导和支持外，关键靠市场的核心力量推动。以中国目前的状况而论，房地产企业毫无疑问的承担着市场服务、市场引导的重任，创新的产品、新型的材料、先进的技术，甚至新的生产方式等均需要通过房地产企业进行转化和推动，从这层意义上讲，房地产企业已成为住宅产业化实施的核心力量，是住宅产业化能否最终顺利实现的关键之一，它的发展状态与住宅产业化的推进是相辅相成的。
参考文献:
[1]吕洋波:21世纪中国住宅产业发展探析[D].浙江大学硕士论文.2004
关键词 管理系统；设计；研究
中图分类号TP315 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2011）40-0225-02
1 国内外研究现状
1.1 国外现状
在世界范围内，通过网络购房早以成为购房者的首选，美国房地产经纪人协会统计数据显示，美国75%的房产商利用互联网销售房屋，80%的购房者通过互联网寻找理想住房，约有四分之一的人借助互联网找到了理想住房。这是因为在在国外二手房市场较为成熟，网络也更为发达。美国从1975年后开始房源信息就登记在电脑上，到了2003年就能在互联网上查找到各种房源信息。并且由于政策与网络速度等的关系，到现在网络视频看房在美国、欧洲发展也很快。
1.2 国内现状
由于网络迅速发展和普及，国内房地产电子商务还是出现了欣欣向荣的景象，根据中国房网大全的统计，目前中国拥有与房地产相关的各类网站已经超过了10 000家，据不完全统计，房地产网站的使用人数超过了1 000万人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷，消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置，其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径，并且其增长速度较快，可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。
目前房地产公司都很重视网络这个平台，有很多企业还有自己的网站。应该说房地产公司利用网络的情况大部分还是停留在企业宣传与服务于企业内部的一个概念上，还没有真正形成一个大的交易型平台。有些企业会选择一个成熟的房地产专业网站，利用网站宣传企业品牌文化；有些企业希望网络成为一个交易的平台，等于说是企业内部的管理系统；还有一些企业是希望两者结合起来。
2 研究意义、目的
网络技术的广泛应用改变着人们观念，正在促使着房地产业经营模式的转型。近期消费者网上找房的需求处于增长的态势。以前，北京约有80%的人是通过实体的中介店来寻找房源，而现在已有超过半数的消费者则是通过网络来需找信息。房产经济网络化需求增长的同时也给房地产企业平安发展带来了契机。
房地产网络化对于房地产公司来说，主要有两大改变。
第一个改变是看房、选房的过程变得更加简单、效率大大。房产网络化是房源信息更集中、更丰富、传递的范围更广，让购房者在选房环节不必四处奔波，从而大大地提高了购房的效率。
第二个则是对房屋价格本身的影响。中介网上开店，省去了实体门店支出，由此节省房租、宣传印刷和人力成本，总体费用减少，相应房地产公司也会靠降低中介费来吸引更多的客户，这样就会使得购房者购买房屋的费用相应降低，从而达到降低房屋价格的目的。
2.1 研究内容
网上房地产销售管理信息系统通过先进的平台技术和设计构架，建立公司与个人之间网上销售的通道，实现公司在网上可以房产信息，也方便客户在网上查询、预定和购房。本系统作为一个完整的房地产销售管理信息系统，利用计算机网络将整个房地产公司的销售业务统一管理，实现数据共享、达到数据的完整性和统一性。
研究内容分为以下几部分：
1）用户管理功能模块
设置用户的可用状态，实现冻结和解冻，查看用户信息。
2）购物车管理模块
查看已购楼房、进行数量变更、确认已购楼房
3）订单管理模块
查看订单是否被处理、楼房是否被发出。
4）房屋管理模块
添加或删除楼房、按大小种类查询楼房、设置特价楼房。
5）“留言板”模块
查看留言板，删除留言。
2.2 拟采取的研究方法
通过对现有的地产企业的网站和B2B电子商务网站的分析，收集大量的相关实例，对所收集的例子进行分析比较，努力研制出一个易用的、介绍丰富、功能全面的网上房屋销售系统。在进行本系统的分析与设计中，综合采用了文献资料法、归纳统计法、案例分析法、比较法、设计科学方法、综合法及图表法等研究方法。
在论述本系统开发背景的时候，主要用到了比较法。通过对文献资料的整理和收集，通过对不同国家间网上交易额的比较和我国不同时间段期间网民人数的比较，以及当今楼市的发展状况，得出了网上购房具有巨大发展潜力的结论，进而明确了系统的运用前景。从全文的角度看，设计科学方法在系统分析设计的各个阶段都起到了很重要的指导作用。设计科学方法（design science method）定义设计了什么，解决了什么，评判系统效果的标准是什么几个方面的内容，使论文的设计思路更加明确，设计解决了消费者轻松购房的问题，使消费者不用再受地理位置的局限，在网上楼市系统中随时选出自己喜欢的商品，同时省去了地产厂商大量的时间和资本投入。系统对前台需求的响应速度，会员注册数量，楼市的销售量及留言频率即是对系统效果的最好评价。
参考文献
[1]刘洪玉.房地产开发[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2006.
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【关键词】房地产企业；成本控制；有效措施
随着全球经济的迅猛发展，我国房地产企业获得了大好的发展机会，并逐步成为了我国国民经济发展的重要组成部分，成为了国家财政和地方经济收入的主要来源之一，对于我国整个国民经济的发展起着至关重要的作用。近些年来，由于高房价导致了民众的普遍不满，国际金融危机还甚嚣尘上，都使得我国房地产企业面临的经济环境不容乐观。此外，我国也已经出台了一系列房地产调控政策，加上一些外资的大量涌入，使得房地产企业面临的市场竞争更为激烈。那么，在这种房地产行业日益走向成熟的过程中，房地产企业必须尽快改变当前粗放型的发展模式，适应建立现代企业制度的要求，从成本控制入手，努力提高房地产企业的核心竞争力。
一、房地产企业成本费用的基本构成
就字面意思而言，房地产应该是房产和地产的综合性称呼，其本质就是房屋和土地共同组合而成。因此，房地产企业的成本包括了进行房屋和土地开发活动而付出的全部成本和费用。从广义上来讲，房地产企业指的就是从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。根据不同的经营内容和经营方式，我们可以把房地产企业划分为房地产开发企业、房地产中介服务企业和物业管理企业等，本文中主要指的就是房地产开发企业，不涉及后两种房地产企业。一般来说，房地产开发企业的成本费用包含了直接成本、间接成本。从成本属性来区分的话，房地产开发企业的成本包含了土地成本、管理费用及财务成本等。总括起来说，房地产开发企业的成本费用就是包含了产品的开发成本和工程项目开发期间的费用。具体来说，房地产开发企业的成本包括了土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费用。期间费用又称作期间成本，具体包含了管理费用、财务费用和销售费用。以上无论是何种分类方法，房地产开发企业的成本费用都是非常关键和重要的。我们不仅要做好房地产企业的成本费用分类工作，以便加强我们对于房地产企业成本费用构成有清晰把握，这有利于我们加强对于房地产企业的成本费用管理和控制工作。
二、房地产企业成本控制面临的主要问题
房地产企业的成本控制一般来说包含了设计阶段的成本控制、项目招标过程中的成本控制。应该来说，设计阶段的成本控制是房地产企业成本控制中的关键与重点之处，因为设计费虽然不占多少成本费用。但是，其却会大大影响房地产项目人力、物力和财力投入的多少。因此，在进行设计的过程中，要推行设计招标，择优选择设计单位，开展限额设计，有效控制造价。关于项目招标过程中的成本控制，一般来说包含了招标投标阶段的成本控制，在进行成本控制的时候，要努力遵循公平、公开、公正、诚信的原则，做好招标文件的编制工作，合理低价者中标，还要做好合同的签定工作。此外，房地产企业的成本控制还包含了施工阶段的成本控制，抓好合同管理，减少工程索赔，从技术措施上展开项目投资的有效控制，从经济措施上展开项目投资的有效控制。最后，房地产企业还应该加强竣工阶段的成本控制。但是，实际情况却不容乐观。当前，我国房地产企业成本控制方面存在的问题如下：（1）房地产企业的成本控制问题体现在工程成本方面。总体上来说，我国房地产企业的造价管理模式是工程建设的全程管理模式，但是实际操作却以办理工程结算为目标，忽视决策阶段的控制造价，这往往造成了工程材料的大量浪费，从而降低了房地产企业的经济效益。此外，我国房地产企业还没有形成一整套有效的工程造价管理体系，不够重视财务成本的控制工作，进一步加剧了资金的浪费行为。（2）房地产开发企业的开发项目还存在着成本控制的脱节现象。很多房地产企业只重视施工阶段的成本控制，不够重视其他阶段的成本控制。应该来说，作为一个完整的产业链，房地产企业的项目成本会涉及到多个环节，一旦一个环节发生问题，都会直接影响到房地产企业的开发成本。而实际情况就是的确有不少房地产企业的开发项目在成本控制方面存在误区，使得成本控制无法做到全面合理科学。（3）房地产企业的项目成本控制还缺乏动态的控制理念。因为当前的会计核算控制只是重视对于过去的事情进行归集和计算，属于事后的控制，换句话说，这种项目就是缺乏事前和事中控制和管理，这显然是片面的。这种做法明显会使得房地产企业的经济效益大打折扣，无法对成本信息实现准确有效的选择和使用。在工程项目竣工阶段，总结分析工作也欠周全，使得项目管理水平不够高，管理经验不足。
三、房地产企业加强成本控制工作的具体措施
鉴于房地产企业成本控制现状和存在的不少问题，笔者认为，我们必须尽快采取一定的措施来实现房地产企业开发企业的预期成本管理和控制目标，要尽快改变当前成本控制意识不强的现状，改变当前成本控制只重视某些环节，没有建立完善的成本控制体系的现状，改变当前成本控制中的风险意识薄弱，应对风险的能力较弱的现状，实行多种措施来对房地产企业的项目成本进行全过程的成本控制。具体来说，笔者认为我们可以从以下几个方面来努力实施科学举措：（1）我国有关房地产行业的“国八条”等一系列政策出台以后，房地产行业遭遇了较大的生存竞争压力。在这种现实情况下，房地产企业要想获得竞争中的优势地位，就必须不仅关注高收入群体的需要，更要关注普通老百姓的需求，在保障工程质量的前提之下，加强成本控制工作，实行全过程成本控制，构建一套完善的成本控制体系。所谓全过程成本控制，指的就是要对企业生产经营所有过程中发生的全部成本、成本形成中的全过程、企业内所有员工参与的成本进行控制，实行全员成本控制。在对产品开发成本的控制方面，应该加强项目策划和投资决策阶段的成本控制，设计阶段的成本控制，动迁阶段的成本控制，招投标与合同洽商阶段的成本控制以及施工阶段结算阶段的成本控制。（2）房地产企业还应该加强对期间费用的成本控制工作。由于期间费用虽说不会直接形成产品的价值，但是，它却是维持房地产企业的正常经营活动所必不可少的部分。房地产企业应该做好这个期间费用的有效控制，不能盲目的求低，而是要保持一定的支出作为前提条件来实现价值的最大化目标。这种期间费用的控制可以体现在管理费用方面，也可以体现在财务费用方面。这种做法的主要目的就是为了实现做好企业的成本控制工作。（3）房地产企业应该要做好工程成本的管理工作，这是进行成本控制的前提条件之一。应该来说，房地产企业的工程成本管理包含了项目前期阶段，房地产企业应该根据设计深度来做好成本控制目标。一旦确定好成本控制目标，成本管理部门就应该及时进行成本测算，并坚持“货比三家，最低价中标”的原则，加强对投标单位的议标制度，完善设计变更、现场签证的流程、制度，做出合理的市场评估。此外，房地产企业还应该做好营销成本管理，管理成本控制，财务成本管理，科学合理配置项目部成员降低间接成本，加强项目竣工后的评估管理，抓好物业管理、提高物业管理水平。
总之，房地产企业的成本控制是一项非常复杂的系统性工程，房地产企业应该根据一定的成本控制原则，分步骤科学的实施各项措施来做好全过程的成本控制，实现事前、事中和事后的控制，动员全员参与进来，并进行动态的成本。这样房地产企业就能有效建立起现代企业制度，实现规范化管理，取得高效的管理效益。
参 考 文 献
[1]王化新，刘旭．房地产开发企业实施低成本战略的分析[J]．山西建筑．2007（31）
[2]尤佳．基于价值工程的房地产开发项目成本控制研究[D]．西安建筑科技大学论文．2010
【关键词】高层住宅；建筑工程；成本控制
1引言
商品住房价格是一个热门话题，其价格一直居高不下，且涨幅较快，政府对此十分关注，普通老百姓反响强烈。许多老百姓穷其一生积蓄也难买到一套房子。房地产开发企业开发商品住宅是一种经济行为，追求利润是企业巨的根本目标。对于房价，理论界专家、房地产业许多专家学者进行了有益的探讨，但对控制房价，降低涨幅仍奏效甚少。
2 商品住宅房工程开发成本的构成
这里所讲的商品住宅成本包括商品住宅的开发建设成本及后期使用阶段所发生的成本。大致可分为8大项：
2.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的费用、税金等。在完善、成熟的房地产市场下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由房地产开发商缴纳的税费构成。
2.2 开发成本
开发成本是指在取得的商品住宅开发用地上进行基础设施和商品住宅建设所必须的直接费用和相关费用。在理论上，可以将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中，开发成本主要包括下列几项：勘察设计和前期工程费；基础设施建设费；房屋建筑安装工程费；公共配套设施建设费；开发建设过程中的费用。
2.3 管理费用
管理费用是指为组织和管理商品住宅开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费、管理用房固定资产折旧费等。
2.4 财务费用
这里所说的财务费用包括土地取得成本、开发成本和管理费用的资金利息和融资费用。
2.5 销售费用
销售费用是指销售开发完成后商品住宅所必须的费用，包括广告宣传费、销售费等。
2.6 销售税费
销售税费是指销售开发完成后的商品住宅应由房地产开发商缴纳的税费。
2.7 使用成本
使用成本是指商品住宅竣工后在使用期间发生的费用，如：房屋维护修理费、水电费用等。
2.8 其他成本
这里的其他成本是指在商品住宅寿命周期之内发生的其他费用，如商品住宅保有财产税、住房贷款利息等。
成本控制过程中，综合考虑商品住宅的这八项成本，可以使成本控制更具科学性和完整性，促进企业提高经济效益和竞争力。
3 高层住宅工程开发成本控制措施与建议
3.1 对高层住宅工程实施全面成本控制
3.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位。
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
3.1.2 开展限额设计，有效控制造价。
设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。
3.1.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制。
对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
3.1.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制。
严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资，如对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行供应，以达到降低造价之目的。
3.2 加强工程监理在高层住宅工程成本控制中的应用
建设监理制作为科学的建设项目管理方法，主要是以国家政策、技术规范、定额、合同等为依据，跟踪控制设计过程和施工过程的投资、工期和质量，确保三大目标的实现。监理的特殊身份，决定了其行为的客观性、科学性，决定了其实施投资控制的合理性、有效性。工程监理可以在项目建设的各阶段，通过科学的管理和有效的控制来实现业主控制工程造价的目标。
充分发挥工程监理在项目管理中的作用，最重要的是要明确建设单位和监理单位相互的责任，每一方都要明白自己该干什么？不该干什么？建设单位要充分授权予监理，不要该监理做的工作也由建设单位去做。目前的房地产开发企业一般都会设置自己的工程管理部，相应的开发项目也会配备自己的工程管理班子。这样往往在项目的实施过程中，形成了两套人马管一个项目。如果监理的管理项目的水平过硬的话，完全可以放手让他们去帮建设单位进行成本、工期、质量的控制，建设单位只是按监理合同对他们进行相应的控制考核即可。这样即可以保证项目的各项目标的完成，还能节省建设单位的管理费用的支出。
4 结语
商品住宅成本与其价格密切关联，对价格的一向关心往往会导致人们对商品住宅成本的热心。因此，商品住宅成本控制也就成为人们的关注焦点。由于我国商品住宅成本控制还不规范、计算手段相对落后，商品住宅成本控制还存在许多问题和不足，本论文主要是对高层住宅工程的成本进行了分析探讨，这是对商品住宅成本控制的一次有益探讨与尝试，因而是值得推广和借鉴的。
参考文献：
[1]张鸣,颜昌军.成本战略管理[M].北京:清华大学出版社,2006.
【关键词】房地产；法律；法规
1 房地产法律法规的综述
1.1 房地产法律法规体系的组成
房地产法主要适用于调整房地产的所有权人和非所有权人（主要包括房地产的管理人、修建人、使用人）之间以及房地产的所有权人之间在房地产进行交易（主要包括房地产的租赁、房地产抵押、房地产的转让）、房地产开发经营、房地产管理、房地产权属等过程中出现的各种关系的法律法规的总称。我国现行的房地产法律法规体系由三部分组成：（1）综合性的法律法规，主要包括有《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民法通则》；（2）针对性的法律法规，主要包括有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市规划法》以及《建筑法》等；（3）相关性的法律法规，主要包括有《担保法》、《继承法》、《婚姻法》、《环境保护法》、《森林法》、《渔业法》和《草原法》以及《商业银行法》等。
1.2 房地产法实施应遵循的基本原则
（1）坚持国家土地的公有原则；我国的社会主义经济制度是以公有制经济为基础，并且公有制经济在社会主义经济中占主导地位，多种所有制经济并存的经济体系。土地是国家的资产，也是国家的资源。我国实施的是土地所有制，除部分土地由相关法律规定属国家之外，其余土地均属劳动群众所有。同时，国家因需要有权依法征用土地，所征用的土地属全民所有。
（2）坚持国家土地的有偿使用原则；国家土地的有偿使用主要指的是有期限的使用。农村集体经济可以通过土地使用权的联营和人股的形式与其他的个人和单位共同合作办立企业。但是，农民集体土地的使用权不能通过转让、出租、出让的方式用于非农业方面的建设。对于根据法律取得的建设用地并且符合土地使用的总体规划的企业，由于兼并和破产造成的土地使用权依法转移的土地除外。
（3）坚持合理利用土地和珍惜土地以及保护耕地的原则；合理利用土地资源，珍惜土地资源，保护耕地已经成为了我国的基本国策。对于各级人民政府，必须要全面规划土地的使用，严格控制、开发、管理和保护土地资源，并要采取一定的措施，严禁个人或者集体组织非法占用土地。要对土地实施特殊的保护制度，根据相关法律坚持实施土地使用用途的管制制度、耕地占用的补偿制度、基本农田的保护制度。
（4）坚持房地产的综合开发原则；房地产企业对土地进行开发经营要遵循环境效益、社会效益、经济效益相统一的原则，同时实施配套建设、综合开发、合理布局、全面规划。
（5）坚持城镇住房的商品化原则；为了改善城镇居民的生活水平和居住条件，国家要适当的根据社会经济的发展水平，加大对城镇居民住宅建设的扶持力度，并要逐步推行城镇居民住房的商品化，才能最大限度的满足人们不断增加的住房需求。
（6）坚持市场调节和宏观调控相互结合的原则；房地产业已经成为了国民经济的支柱产业，由于房地产市场具有高风险和高利润的特性，尤其要警惕出现泡沫经济，不能让房地产交易活动放任自流，也不能管得太死。因此，对于房地产市场以宏观调控为指引，由市场去调节才是最科学的管理方法。
2 针对房地产业融资风险的相关法律法规
2.1 正确划分政府部门在房地产业融资风险中的行为界限
作为政府部门，其主要职责就是保持房地产市场的快速、稳定的发展，其首要目标是控制房价。化解融资风险比较重要的措施就是政府要在低收入住房的保障体系和私人商品房的市场体系中明确定位目标，并实行二元制政策。政府部门还要明确房地产行业融资监管的局限性和正当性，房地产融资监管的正当性主要体现在金融服务强烈的外部性和公共产晶特性，通过金融组织的运行规则和行为规则的制定，从而建立房地产行业的市场预警制度和价格监管制度，并采取多种预防和控制措施来稳定房价，保证房地产市场快速、稳定的发展。同时还要明确市场机制与政府监管之间的关系，融资市场化能够有效解决房地产行业的融资风险，通过价格机制和市场竞争机制建立起多元的房地产融资结构。
2.2 完善房地产金融体系、建立健全的房地产法律制度
在我国的房地产开放经营中，银行信贷是房地产企业的主要资金来源，因此银行体系名副其实地成了房地产企业融资风险的集中地。因此，需要为房地产企业提供更多新的融资手段，进一步拓宽融资渠道，分散银行体系承担的融资风险，从而形成完整的房地产行业金融体系。同时，还可以确立证券、信托等融资方式在房地产行业融资中的合法地位，通过统合性的法律措施，从而建立起市场体系多层次、组织机构多元化的房地产融资体系。在市场经济条件下，市场竞争虽然能够优化资源配置，提高效率和，但是也会因不适应经济发展而产生主体退出市场，因此还需要依法构建房地产行业融资的退出机制。还要依法建立房地产行业融资的信用平台，信用平台的建立，有助于房地产企业估价的科学化和信息化，提高银行体系的放贷质量。
2.3 健全房地产企业融资监管的法律制度
目前，我国虽然已经出台了相关的金融法律法规，但是对于房地产企业的金融监管方面只有少许的规定。因此，要加强对于专业性较强并且复杂多变的房地产企业融资监管方面的立法。同时要独立司法、严格执法。法律制度的实施不仅要体现在它的制定和完善，更重要的是要严格执法。完善房地产企业融资监管的法律制度，要建立起行政监管、法律监管、自律性监管，从而减少房地产企业的融资风险。
3 针对预售商品房的相关法律法规
在《城市商品房的预售管理办法》中有明确的规定，商品房预售人的基本义务就是要进行商品房的预售登记。实行商品房的预售登记不但能够预防和避免一些不必要的房产纠纷，还能够保护商品房购房者的相关合法权益，确保商品房的交易安全。购房者和房地产企业要在行动上和思想上对预售合同引起足够的重视，要积极地到相关部门进行合同登记，在进行商品房预售登记后就能让预售合同产生相应的公示效力，减少不必要的商品房预售纠纷，同时也能有效避免第三人的购房行为，防止购房纠纷。
在房地产商品房的预售过程中，还要设立专门的机构来负责商品房预售款项的监控保管工作，房地产企业需要付给监管机构一定的报酬，并且等到商品房竣工、验收合格之后，将商品房预售款退还给房地产企业，从而有助于工程款项的供给得到保障，还有保证商品房预售款项的专项使用，确保工程项目的建设款不人为地流失，确保工程项目的建设顺利进行，也保障了购房者的合法权益。
4 结束语
房地产企业的法律法规涉及到每位购房者的合法权益、千家万户的切身利益。解决和减少房地产企业纠纷，关键在于完善房地产企业的法律法规，房地产企业的法律法规不但能够改善城市居民的居住质量，还能让房地产企业快速。稳定的发展。
参考文献
[1]王俊安.招标投标与合同管理[M].中国建筑工业出版社，2002
[2]郭梅珍、翁玉江.谈商品房预售有关法律问题.河南：中国法院网，2003
关键词: 土地资源管理专业培养方案修订与改革
一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义
我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。
二、各高校土地资源管理专业课程体系现状
据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。
(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状
1.中国地质大学
中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。
土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。
信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。
土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。
工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。
土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。
2.中国人民大学
中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:公共管理学、应用经济学。
主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。
3.广西师范学院
广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:
专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。
专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。
专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。
实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。
4.山东农业大学
山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。
主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。
(二)启示与借鉴
从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。
三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路
经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:
(一)人才培养目标的定位
本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。
(二)课程体系的修订与改革特点
1.专业特色
以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。
2.人才培养特色
倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。
3.课程特色
本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。
(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系
2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。
其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。
专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。
专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。
该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。
“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。
“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。
“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。
“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。
通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。
参考文献:
[1]周伟等.土地资源管理专业培养方案修订与特点[J].中国地质教育,2004,(4).
[2]王永东等.构建土地资源管理专业新型复合型人才培养体系的探索[J].中国农业教育,2007,(3).
[3]袁春等.土地资源管理专业实践教学体系改革研究[J].中国地质教育,2007,(1).
