时间：2022-09-10 23:31:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产金融论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
金融制度是一个国家用法律形式确立的金融体系结构，以及组成这一体系的各类银行和非银行金融机构的职责分工和相互联系，是在长期发展中逐渐演化而成的复杂而又脉络清晰的生态系统。信贷、利率和贷款担保制度是我国金融制度中重要的组成部分。信贷与利率制度是影响房地产市场最重要的宏观金融政策因素。由于我国宏观金融政策存在不足，信贷与利率成为房地产市场与金融市场风险交叉传染的两个重要渠道;互保联保措施是目前我国江浙地区商业银行贷款担保的普遍做法，由于其存在着先天不足，也成为这两个市场风险交叉传染的一个重要渠道。下面将通过分析三个渠道对房价的影响来归纳风险在两个市场中的交叉传染机制。
(一)信贷渠道
信贷手段是央行最重要的数量型工具之一，其最大的特点是可以直接紧缩或扩张银行的贷款供给数量，继而调节流通中的货币量，进而迅速影响住房需求状况，最终引起房价波动。以适度宽松货币政策为例，扩张性货币供给政策对开发商与购房人的影响效果不同，通过增加投资和增强购买力将风险传染到楼市，从我国和其他国家的历史情况来看，一般会导致楼市繁荣，量价齐升的同时泡沫膨胀［7］。1．从房地产开发商角度来看，扩张的信贷政策将使其得以扩大投资规模，一方面增加市场供应，弥补供需缺口而平抑房价;但另一方面，充裕的流动性也使得其能够高价竞拍土地而推高地价从而推高房价，而且房价上涨预期将会带动大量投机投资者入市购房，进一步推高房价。从经济学原理上讲，长期中只要市场是完全竞争性的，房价会因为供给增加占优而受到抑制。但是房地产开发本身有别于一般工业品市场:一是存在开发周期会导致短期供需失衡:二是我国房地产市场不是一个完全竞争市场，而是有着较强垄断性的市场，因此信贷扩张将推动房价上行。2．从购房人的角度看，信贷扩张也将推高房价，在短期内尤其如此。扩张性信贷政策将使居民的购房贷款可获得性增加，使房产需求增多，交易量增加推高房价;另一方面，由于存在房地产开发周期，短期内增加的购买力与存量房数量有限形成矛盾，从而推高房价。不过长期中，由于新开发的房产不断入市、刚需不断减少，加上房价越高购房人越减少，不断攀升的房价将会受到抑制而下跌。另外，房地产有着投资属性，因此其有投资品的正反馈效应。一旦房价产生上涨预期，各种投机投资者入市将推动房价迅速单边上扬，也会激起刚性需求者的恐慌而使其被迫高价购房。但是央行不会任由房地产泡沫膨胀，在房地产市场非理性繁荣到一定程度的时候，风险加剧将会触发宏观审慎管理政策，信贷紧缩将导致楼市转头向下。房地产市场的正反馈效应再次启动将导致房价单边下跌。这两种正反馈效应对房价的影响都非常强烈，信贷扩张将可能导致房价先扬后抑剧烈波动，使风险加大。从上述影响分析可见，风险通过信贷渠道在房地产市场和金融市场交叉传染的机制可以归纳为:宽松货币政策提供了大量的信贷资金———资金涌入推高地价，开发周期长供需失衡———多因素推动房价上涨———房价上涨吸引刚需和其他各种投资投机性资金入市———资金继续涌入与房价持续上涨相互强化导致楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———信贷紧缩，楼市失血———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。
(二)利率渠道
利率手段是央行最重要的价格型工具之一，其最大的特点是市场化、基础性、传递性，中央银行通过基准利率所发出的调控信号，能有效传递到各个金融市场和金融产品价格上，从而对整个社会的金融和经济产生深刻影响。利率渠道对房地产市场的影响也要从供需两方面来考虑。同样以适度宽松货币政策为例进行分析:从供给角度来看，利率是资金的使用成本，全面影响开发商的建筑成本、财务成本和利润等。在适度宽松货币政策下利率将下降，使得开发商贷款成本降低，加上对未来预期乐观，因此开发商会增加贷款投入从而在未来增加房产供给。但是由于短期的房价更多地取决于短期内房产供需状况，而房地产市场存在开发周期，短期的房产供给取决于存量多少。［8］从需求角度考察，对自住型购房人来说，利率下降意味着房贷成本降低，必然会有部分潜在刚性需求者选择出手购房，使住房的有效需求增加;对于投资投机型购房人来说，利率下降使其投资成本降低，预期收益增加。从国际经验来看，利率下降往往会使房价上涨，因此理性的投资者会迅速增加房产购买投资。而且由于房产供给受到开发周期的影响，短期内难以增加，如果存量有限将会导致供求失衡，因此利率下降将使房价上升。［9］利率下降导致的房价上升不会长期持续。在房地产市场泡沫膨胀使金融经济风险加剧的时候，央行将会通过提高利率收紧流动性，从而导致房地产市场掉头向下。从上述影响分析可见，风险通过利率渠道在房地产市场和金融市场中的交叉传染机制可以归纳为:宽松信贷政策降低贷款利率———房地产开发和按揭买房成本降低，带动刚需和投机投资资金入市购房———房地产开发周期较长导致供需失衡，房价上涨———房价上涨带动更多购房人入市，楼市繁荣进一步推高房价，楼市泡沫膨胀———风险加剧触发宏观审慎管理政策———利率上升增加购房成本，减少购房需求;新房供应大量增加———供求再次失衡导致房价下跌———房企坏账加上按揭断供导致银行贷款不良率攀升———房地产金融危机爆发。综合上述两种渠道的影响机制可见，宏观金融政策应该要有持续性、前瞻性和可控性，短期内波动不宜过于剧烈。2008年美国次贷危机爆发以后，我国启动4万亿投资和适度宽松货币政策的应急措施，投放天量信贷，同时不断调低利率，使温州市许多资质不符合银行规定要求的企业获得了大量的贷款，其中很多企业并没有产能扩张的计划，而是将贷款投入来钱快、利润高的房地产市场，导致温州楼市的非理性繁荣，房价从2009年1月的13000元每平米上涨到2011年2月的34000元每平米，涨幅高达161．54%，泡沫膨胀。①时隔仅仅1年(以2010年1月18日上调存款准备金率为标志)，在无论是房企还是实体企业的一个投资周期远未完成之时，央行货币政策就回归稳健，银行收紧银根，风格切换过于频繁且幅度过大导致许多企业资金链断裂，并引发金融经济的剧烈连锁反应。
(三)贷款担保渠道
互保联保是我国江浙地区商业银行贷款担保的常规做法，温州地区的中小企业贷款普遍采用这种担保方式，经济蓬勃发展时期这种模式在帮助中小企业融资方面发挥了很好的作用。但是任何事物都有双面性，互保联保的做法蕴含着巨大的风险。根据温州市金融机构贷款的一般做法，企业申请贷款时，首先将自有厂房作为抵押物评估，以评估价格的50%获得贷款金额;对于不足部分，银行则要求贷款企业提供1～5家企业进行担保。我们在2013年调查中显示，平均每家中小企业有3家互保关系。由此，如果1家企业倒闭，就有2～5家企业会遭殃;而如果5家企业倒闭，将会有20家左右企业受到牵涉。温州市浙江沪洋电气有限公司企业主“跑路”，就涉及到直接为其提供担保的5家企业，还有更多的企业受到间接的牵连。受到国内外各种因素的影响，温州制造业利润逐渐微薄，急需寻求新的利润增长点，高房价带来高利润的示范效应吸引了众多制造企业投入大量资金进入房地产市场，其中大量的资金来自互保联保的担保贷款。而一旦楼市出问题，银行将会自我保护紧急抽贷，银根紧缩导致涉房企业资金链断裂，风险将通过担保链迅速放大和传染，一家有难将变成集体受难，平时救急，危时要命，具有集群性、区域性和系统性风险。互保联保渠道与制造业所面临的困境以及房地产市场巨大利润的吸引力紧密相关。风险通过这一渠道在房地产市场和金融市场乃至实体经济中的交叉传染机制可以归纳为:互保联保措施使得企业获得过量贷款———制造业萧条和投机高收益吸引资金进入房地产市场推高地价房价———楼市繁荣吸引更多资金进入房地产市场———房价与投融资相互强化导致房地产泡沫膨胀，风险加剧触发宏观审慎政策———银根紧缩使楼市失血戳破房地产市场泡沫———涉房企业倒闭———担保链上的其他企业倒闭形成企业倒闭潮———银行不良贷款增加引爆房地产金融危机，风险由此在多个市场中交叉传染，并可能迅速扩大到整个金融经济体系。
二、民间借贷在风险交叉传染机制中的作用
民间借贷作为温州金融市场的一个重要组成部分，在房地产金融风险的传播中起了重要作用，近年来一直处于活跃期。据温州银监分局最近的一次调查，2010年温州民间借贷市场规模约1100亿元，占当年全市银行贷款的20%;其中用于房地产项目投资或集资炒房的约220亿元，占比约为20%。这包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资，也包括一些个人在亲友中集资炒房。［10］同一年(2010年)温州市完成房地产开发投资仅为270．5亿元②，由此测算流入房地产项目的民间融资占当年完成房地产开发投资的比例高达81．33%。可见高息民间借贷在温州市房价泡沫膨胀和破裂中均扮演了重要角色。温州地区民间借贷的利率非常高，本身有着巨大的风险，通过开发商参与民间借贷，将风险传递到房地产市场;随着楼市的崩盘，风险迅速传染到民间借贷市场。由此，风险在房地产市场和民间借贷市场之间交叉传染，并进一步扩散到更大范围的金融市场。我们通过调查分析认为，民间借贷在风险交叉传染机制中的作用主要体现在两方面。一方面，民间高利贷放大了风险的程度。由于流入房地产开发市场的资金中包括大量的高利贷，只有更高收益才能弥补这种高利息，因此民间高利贷通过推高房地产开发成本进而推高房价，使得温州房价上涨速度和幅度均高于国内其他三线城市。而在楼市崩盘的过程中又加剧了金融恐慌，导致房价下跌幅度明显高于其他地区，给房地产市场崩盘埋下了巨大的隐患。另一方面，民间高利贷加快了风险传染的速度。宏观金融政策的剧烈波动导致开发商资金链断裂，于是开发商求助于民间高利贷。然而房价持续下跌导致民间高利贷本金和利息无法及时偿还，债务人跑路使得风险迅速向民间借贷市场传导，恐慌加剧导致民间借贷市场在短时间内崩盘，风险传播速度远高于其他地区。房地产市场非理性繁荣和高利润、宏观金融政策变化过快是高利贷进入的诱因，也是催生高利贷的土壤。但是如果没有温州楼市的畸形发展以及宏观金融政策大起大落，次贷危机之后温州民间高利贷市场不会如此繁荣，也不会形成目前这种严重后果，可以说高利贷介入是温州楼市加速崩盘的催化剂。除了上述三种原因导致风险在两个市场之间交叉传染，民间借贷推波助澜之外，还有很多其他因素导致温州市房地产金融风险的加剧与扩散，如不合理的土地供应政策等。2013年温州市总共出让土地9698亩①，是2007～2011年温州市区的供地总和的3倍;2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平米，再加上2012年年底80多万平米的库存，市场供应量将达160万平米，而2006～2011年温州市区商品住宅销售量共计362．05万平米，年均仅60万平米。②庞大的土地出让量和新增商品房供应对温州房价形成了重压，供需严重失衡也是导致温州房价持续下降的一个非常重要因素。
三、温州市房地产金融市场危机的解决对策
[关键词]房地产金融发展现状存在问题解决方式
一、房地产金融基本状况
房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。
5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。
6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。
参考文献：
[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006，02.
[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.
论文2007年美国爆发的次贷危机被视为上世纪30年代以来最大的金融危机，在较短时间内迅速席卷全球，给全球实体经济以重创。通过分析美国次贷危机产生的原因和我国房地产市场存在的风险，可以看出中美两国房地产市场的共性。同时我国房地产市场起步较晚，处于发展阶段，且存在其特殊性，针对当前房地产金融市场存在的风险，提出相应对策。
论文关键词：次贷危机；房地产市场；金融风险；风险防范
1 美国次贷危机
2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。 1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。 2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。 3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。 4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。
论文关键词：次贷危机；房地产市场；金融风险；风险防范
1 美国次贷危机
2001年911事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。正如Robin Blackburn所说：“次贷危机是一个金融化的危机，它是杠杆、放松监管和金融创新共同缔造的杰作”。
2 中国房地产金融市场的风险
我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。
2.1 高房价的市场风险
近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。
2.2 央行不断加息，房地产业面临利率风险
面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。
2.3 房地产开发商负债经营的财务风险
我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。
2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险
银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。
由于商业银行竞争激烈，为了抢占市场份额，一些商业银行降低审查标准，认为有房屋作抵押不用担心还款，但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋，我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设，即便贷款人拒不还款，银行也不能将抵押房屋变现。
通过剖析美国次贷危机的成因，分析我国房地产金融市场存在的风险，我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景，如经济高速增长、房价虚高，逐步形成泡沫；居民购房热情高涨，个人按揭贷款增速加快；房地产业贷款占银行信贷比重加大，并且银行信贷标准下降；货币政策由松到紧，不断加息，造成还贷压力加大。 转贴于
3 防范房地产金融风险的对策建议
美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用，针对当前房地产市场所存在的潜在风险，应采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情，可以从以下几个方面来努力化解相关风险。
3.1 加快资产证券化的进程，拓展融资渠道，分散银行信贷风险
当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。
虽然说，住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。
住房贷款证券化可以分散银行风险，但是这种金融创新正是次贷危机的成因之一。尽管我国的金融创新刚起步，但是我们应该打好基础，使用优质资金进行创新，并且增加风险透明度，以此来防范风险。
3.2 完善个人和房地产企业的信用制度
由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。
3.3 银行提高风险防范能力，加强管理
房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。
【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。
【关键词】风险防范房地产信贷银行业
房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。
一、银行房地产信贷过程分析
1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。
3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。
二、银行房地产信贷风险揭示
结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。
1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。
2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。
3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。
4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。
5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。
三、银行房地产信贷风险防范措施
1、政府对房地产市场的宏观调控能力。政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性,改善对房地产市场的监督管理,完善调控手段,提高调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展,防止大起大落,防范房地产泡沫的产生。为此,必须首先加强房地产市场的统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全全国房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据和对影响市场发展的相关数据进行分析、公布,政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况,并进一步加强对房地产市场的监控和指导,以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。
其次,政府要设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税,以鼓励持有人积极投资开发,提高囤积投机的成本;征收土地增值税,土地增值税能有效地抑制土地投机,且能将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会,体现了社会公正。征收土地保有税,以刺激土地供给等。
2、发展多元化的房地产金融市场。我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行的依赖性过大,不利于自身发展,同时商业银行过度的房地产贷款,有悖于商业银行的“三性”原则。因为商业银行的资金来源主要是吸收社会存款,而将这部分资金投向期限较长的房地产项目不符合银行资产流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅仅有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。房地产证券化可以促使房地产经营专业化,实现资源的合理配置。
3、房地产企业要提高自身的抗风险能力。房地产企业自身应增强管理能力、市场竞争能力、风险控制能力和诚信度,提高抗风险能力。作为资金密集型产业,房地产业的规模经济效应较其他行业尤为明显。规模小的开发商的单位成本居高不下,在广告策划、营销推广、环境改造、配套设施、物业管理等方面规模较大的公司占有明显优势。此外,规模大尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。因此,房地产业内部适度的资本集中,能有效地节约房地产开发和经营成本,提高抗风险能力。
4、银监会要充分发挥监管作用和服务功能。银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用,完善监管手段,提高监管能力,充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为,促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯,彼此建立起互信、互利的信用关系,确立失信成本递增的违约制裁机制,严惩欺骗和违约行为,在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境,促进金融稳定。
【关键词】房地产市场；金融市场
1 引言
自从1998年住房制度改革后，国内的房地产消费需要量因此而获得巨大的释放，由此房地产市场也由于住房的市场化而日益繁荣，房地产作为国民经济的支柱产业，不断为国民经济的发展提供了强劲的增长动力。进入21世纪以来，我国的国民经济每年以超过7%的速度增长，而与此同时，房地产的销售额每年以超过20%的速度增长[1]。作为重要的支柱产业，房地产市场的健康发展不仅仅关系到人们的日常生活，更影响着国家的财政收入和国民经济的快速发展。
房地产业的繁荣在推动国民经济发展的同时，也带动了金融市场的活跃。由于住房制度的变革，金融业越来越多的参与到房地产市场中，从房地产开发商的贷款开发，到消费者的抵押贷款进行商品房消费。银行参与的程度在不断的提高，金融市场在各个环节影响着房地产市场的运行与发展。同时，房地产市场的不良发展所引起的金融危机的实例也提醒我们要深刻的认清房地产市场与金融市场的关系程度。以避免对国民经济的发展不良影响。
一般来说，房地产市场的发展与金融市场的发展及二者相互作用对国民经济其着举足轻重的作用。目前，在房地产市场与金融市场中普遍存在如下问题：金融支持过度导致房地产市场泡沫化；房地产金融融资渠道单一诱发潜在金融危机；房地产价格不稳定加大国内商业银行体系风险等。因而我们不得不深入的思考，房地产市场的发展是否存在着导致金融危机的因素？如何看待房地产金融市场中的风险？如何正确处理房地产市场与金融市场的协调关系？要处理这些问题，就要科学、合理的认识房地产市场与金融市场的关系。
因此，本文将从房地产市场与金融市场的关系角度出发。通过以沈阳为例，对房地产市场与金融市场进行实证分析，用回归分析法来分析定量的分析两者之间的相关关系程度，在以上分析的基础上，为进一步的认识房地产市场和金融市场的关系和发展规律，解决房地产市场和金融市场发展中存在的问题提供一些实证支持。
2 研究的设计
2.1 样本区域选择的依据
本文选择的模型区域为辽宁省沈阳市。主要原因有以下几个方面：
第一、辽宁省是东北三省中经济发展最快的省份，目前，东北地区是国家重点的经济改革发展地区。而沈阳市作为辽宁省重要的城市，其城市发展在辽宁省甚至在东北省具有典型性，对沈阳市的研究对辽宁省以及东北地区其他城市的相关研究起到代表性作用。
第二、沈阳市近几年在经济发展迅猛，其经济发展在辽宁省具有经济领军地位。近年来，其房地产市场与金融市场的发展迅猛，具备了对二者市场进行研究的现实基础，同时对二者未来的协调发展起到指导作用。
第三、沈阳市是老重工业基地，而近年来沈阳市房地产业与金融业的异军突起，使得二者的经济地位也日益凸显。在面临经济转轨期的时代大背景下，房地产市场与金融市场的发展对整个城市未来的经济格局的发展产生重要的影响。因此，对于如何认清与协调房地市场与金融市场的关系研究对规避金融危机以及对沈阳市未来的经济格局规划具有现实意义。
2.2 指标选取依据
如何来选取指标来代表房地产市场与经济市场的发展对研究的成败起着决定性作用。本文对指标选取的依据主要遵循以下原则：
第一、定义性原则。根据房地产市场与金融市场的功能定义来选定经济指标。房地产市场是房地产商品交换、交易以及一切流通关系的总和。根据房地产市场的定义，可选用交易额、销售额等经济指标。金融市场,是实现货币资金借贷、办理各种票据和有价证券买卖,资金供给者和需求者融通资金的场所或过程。根据金融市场的定义，可选用贷款额、证券交易额等经济指标。
第二、典型性原则。参考其他众多相似研究文献中所运用的指标，对其进行归纳选取。如《中国房地产市场与金融市场关系的实证分析》选取我国商品房的交易额来表征房地产市场的发展，选取金融资产总量、货币资产数量（即包括现金和存款）、非货币资产数量（即包括股票有价证券）来表征金融市场的发展。李阳（2006）和皮舜（2004）均选取我国商品房的交易额和金融机构贷款额作为各自市场的表征指标[2]-[3]。
第三、可行性原则。通过查询《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》，笔者发现沈阳市证券交易额记录年份仅由2003年开始，2003年之前的数据无法快速、准确的收集，因此将代表金融市场发展的证券交易额这个经济指标排除。无沈阳市商品房交易额经济指标，但有沈阳市商品房销售额经济指标可代替[4]-[5]。
根据上述原则，本文选择沈阳市商品房实际销售额作为表征房地产市场发展的经济指标，记为销售总额。选择沈阳市金融机构人民币贷款合计作为表征金融市场发展的经济指标,记为贷款合计。
2.3 数据来源说明
在基于以沈阳市为例的房地产市场与金融市场关系的研究中，有关评价指标的数据来源主要由以下查询获得：通过查阅《辽宁省统计年鉴》和《沈阳市统计年鉴》总共获得了沈阳市2003-2009年相关经济指标数据14个，经过对数据的仔细检查与核对，确保了指标数据的真实性与准确性。具体数值见表2-1。
2.4 模型选取依据
根据上述表2-1所收集的数据，以贷款合计为横轴，以销售总额为纵轴，借助专业统计软件SPSS在平面直角坐标系中把2003-2009年的数据表示出来，得到散点图2-1。
图2-1 2003-2009年沈阳市商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计散点图
从图2-1中可以看出，表示每年商品房实际销售额和金融机构人民币贷款合计的点基本上呈递增趋势，说明二者之间可能存在着一种相关关系。通过观察散点图的分布形态，可以明显看出其分布偏离线性模型，因此排除选用线性模型对变量指标进行拟合。其次，可以观察得到其变量的走向接近于曲线型的非线性模型。因此将选用非线性模型进行拟合。但这种描述只是直观上的判断，只是从变量散点的形态上做出的大致性描述，并不能科学的反应变量之间关系的密切程度。因此在下面的论证中，本文借助专业统计软件SPSS软件来对两个变量之间的相关系数进行具体的计算。
3 房地产市场与金融市场相关关系的实证研究
3.1 相关分析
运用统计软件SPSS计算出销售总额和贷款合计之间的相关关系，得到输出结果如表2-2。
根据上表的数据可以得出：Pearson相关系数为0.821，P=0.024
3.2 回归分析
通过上述的相关分析，我们计算出销售总额与金融贷款之间的相关系数为0.821，同时观察散点图，发现变量基本上呈现曲线型递增的趋势。因此笔者就想二者之间可能存在着一种非线性关系，是否可以用一条曲线来拟合，所以在下面的分析中仍借助SPSS统计软件，以贷款合计为自变量，以销售总额为因变量，进行回归分析。得到输出结果如表2-3，表2-4和表2-5。
模型摘要（Model Summary）：表示相关系数(R)=0.891，判定系数(R Square，R2)=0.793，调整后判定系数(Adjusted R Square)=0.752。由此可得出该模型的拟合度高达75.2%，即运用该曲线模型，自变量X(贷款合计)可以解释因变量Y(销售总额)变化的75.2%。因此通过拟和度数值证明该模型是可行的。
方差分析(ANOVA)：表示回归的均方差(Regression mean Square)=3.591，剩余的均方差(Residual Mean Square)=0.187，F=19.213，P=0.007。其中重要的数据分析为F值所对应的P值的大小。由于P=0.007
回归分析系数分析(Coefficients)：表示常数项 (Constant)= 3.132E-5、回归系数(B)=1，回归系数的标准误差(Std. Error)=0，标准化回归系数(Beta)=0.410， t检验的t值=2.426E7，P=0.000。其中重要的数据分析为自变量X(贷款合计)的t值所对应的P值的大小。由于P=0,所以可认为回归系数有显著意义，即X的变化可引起Y的变化，且变化显著。
图2-2 贷款合计与销售总额拟合曲线图
根据上述数据分析可运用SPSS进行曲线回归分析得到曲线拟合图2-2。
3.3 研究结果
通过实证分析，我们发现沈阳市房地产市场与金融市场的发展关系具有显著影响性。从具体系数上看，销售总额与贷款合计与类指数曲线拟合度达75.2%，销售总额变动的75.2%可运用曲线的自变量的变动解释；F检验与T检验的数据同样表明无论是从整个模型方程的角度，还是从自变量的角度，都是高度显著的。从模型拟合图斜率角度来看，由于其图形斜率大于零且呈递增性，即曲线的凹凸性为凹，因此因变量会随着自变量等单位的增加而呈现出加速上升，即随着自变量的增加，因变量的上升速度要快于自变量的上升速度。通过基于沈阳市房地产市场与金融市场2003-2009年的数据实证分析，我们看到代表房地产市场的销售总额与代表金融市场的贷款合计随着时间的发展呈现出上升趋势，并且该趋势符合类似指数曲线的波动走向。这表明即使金融机构贷款变动幅度较小，其变动也对房地产销售造成巨大的波动。从指标的代表的市场角度出发，不仅直接表明房地产市场与金融市场之间存在关系且呈现强显著相关，而且从侧面反映出房地产市场对金融市场的强烈依赖性。证实了第一部分的理论研究结论。
4 结论与建议
本文通过对房地产市场与金融市场关系的实证分析。揭示出房地产市场与金融市场具有一定程度上的相关性。这是因为，房地产市成是资金密集型市场，交易额巨大，因而不论是房地产的直接使用者还是经营者都是难以承担的，因此都需要银行等金融主体参与的金融市场给予资金融通，才能顺利完成交易。另一方面，由于房地产具有保值性、增值性等特点，使得金融市场特别青睐房地产市场，特别愿意以房地产金融资产作为资产组合的重要构成部分。因此可见，中国房地产市场与金融市场在某种程度上是“一体”的。为了降低房地产金融风险以及促进房地产市场与金融市场在未来的协调发展，针对本文所得到的房地产市场与金融市场的关系结论提出如下建议：
第一、积极鼓励监管金融机构贷款。由于房地产市场与金融市场的类指数曲线关系，使得金融机构贷款变动对房地产业产生巨大影响，因此，在面临房地产市场日益膨胀的背景下，对房地产市场的调控要究其根源性主要因素，加大对金融机构贷款批准的审核力度，加强房地产业的信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的防范和管理，完善个人征信管理体制，建立和完善房地产市场的预警体系、房地产统计指标体系和信息披露制度等[6]。通过调控金融机构相关贷款来有效的指导房地产业的健康稳定发展。
第二、发展房地产融资渠道多元化。由于目前的房地产金融融资主要依赖于银行体系，而房地产业是资金密集型行业，这样无形中将房地产市场发展的风险转化为银行体系的风险甚至导致金融危机。应该加强多元化的融资渠道，发展资金、证券等要素市场。
第三、建立住房抵押贷款次级市场促进住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指将住房抵押贷款直接转化为股票、债券、投资基金等证券形态，是资产证券化的一种形式。其主要功能在于通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资转化，并有助于提高银行长期信贷资产的流动性，建立起不动产抵押贷款的次级市场。对于放贷金融机构而言，房地产抵押贷款证券化能有效降低放贷风险和拓宽房地产资金来源，有效地把贷款风险向证券市场转移，把风险分散给广大投资者。对于投资者来说，房贷证券化为其提供新的投资工具，因房贷信用程度较高，投资者风险系数较小，可谓是一种风险小、收益高的新型投资方式。
参考文献
[1]皮舜,武康平.中国房地产市场与金融市场发展关系的研究[J].管理工程学报,2006（2）:1-5.
[2]皮舜.中国房地产市场与金融市场的Granger因果关系分析[J].系统工程理论与实践,2004(12):29-33.
[3]李阳.中国房地产市场与金融市场关系的实证分析[D].厦门大学硕士论文,2006.
[4]沈阳市统计局.沈阳市统计年鉴[M].沈阳市统计局出版,2001-2007.
[5]辽宁省统计局.辽宁统计年鉴[M].中国统计出版社,2001-2007.
关键词：房地产投资信托；契约型；公司型
一、引言
房地产投资信托（Real estate investment trust ,REIT）这一概念起源于19世纪80年代的美国，是一种以发行受益凭证（如基金单位、基金股份等）的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。其实质就是通过组合投资资金和专家理财来实现大众化投资，以满足中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。
与发达国家相比，我国房地产金融市场的融资渠道显得过于单一，如何解决房地产业的资金问题，挽救濒临破产的中小房地产开发商，妥善处理目前“烂尾楼”问题成了房地产业和金融业界讨论的问题。但以笔者之所见，我国目前所谓的“房地产投资信托”并非真正具有信托应有的法律特征，名为信托，实为以信托名义进行证券发行或合同权利公开受让的活动。[1]因而有必要通过对房地产投资信托所涉及的法律关系进行进一步的分析，以探讨目前中国房地产投资信托存在的若干法律问题。
二、房地产投资信托存在的法律问题
（一）概念不清，貌合神离
从房地产投资信托的产生、发展来看其最基本的含义应当包括三个方面：一是财产的转移，主要是房地产或投资资金所有权或处分权的转移；二是受托人对房地产及投资资金的管理和处分；三是受益人享有的受益权。这三者缺一则不成其为信托。[2]我国《信托法》第二条将信托定义为：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”国内一些学者认为这个定义中的关键之处在于“委托”一词含义不明。一般来说，“委托”多用于行纪和关系中，即一方（行纪人或人）接受另一方（委托人）的委托，以自己（行纪关系中）或委托人（关系中）的名义，为委托人的利益行事。但无论是行纪还是，与信托都有本质的区别，即前者均不转移财产的所有权，而且所有权与利益不产生分离，都归属于委托人，而后者须有财产权的转移，而且所有权与利益发生分离，所有权归受托人所有，利益则由受益人享有。因此，“委托”一词非但没有揭示信托的本质属性，而且混淆了信托与行纪、等法律关系的界限，是不科学的。3笔者认为这种观点是值得借鉴的，我们既然决定将REIT移植到国内，就应该按照它内在的法律属性清晰地定义它，从而将它同其它法律关系区别开来。
（二）关于信托财产占有瑕疵的承继
在REIT关系中，信托财产为动产，委托人将财产交付于受托人即实现财产权的转移。依照大陆法系民法制度，信托财产似也可适用“善意取得”制度，即使委托人对出让财产的占有有瑕疵，只要受托人受让时为善意，信托财产就发生有效转移，信托也因此成立。然而果真如此，便给委托人留下了谋取不当得利的空间。信托一旦成立，信托财产则发生“闭锁效应”，可以免受委托人、受托人和受益人的债权人的追及。委托人可以利用把非法占有的财产设立信托的手段来逃避真正财产所有人的追究。由此可见，如果在信托财产的转移上适用“善意取得”制度，会鼓励委托人滥用信托，侵害他人利益。因此，我国不妨借鉴日本信托立法的经验，直接规定受托人应承继委托人对信托财产占有的瑕疵。
笔者认为上述观点有待于商榷，REIT是英美法系的产物，英美法就动产物权的转移，仅善意买受人能主张原始取得，受托人或受益人即使“善意”却也并非“买受人”，因此REIT不适用善意取得制。
（三）风险防范体系不健全
首先，规范信托投资公司的法律法规主要包括《公司法》、《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，但这对于规范房地产投资信托公司的设立、变更、终止以及公司组织机构和信息纰漏制度方面还远远不够。由于缺乏专项立法，至使目前许多房地产信托公司内部经营结构不合理，再加上混业经营和关联交易的影响，房地产信托公司的金融防范体系受到严峻的挑战，委托人的利益无从保障。
其次，就房地产投资信托的担保及保险制度而言，主要有两个层次的问题，一是信托投资公司对投资者的担保，我们可以参考德国房地产投资信托制度的做法，将房地产投资基金交由寄托银行保管，受托人的排他管理权一分为二，投资公司行使法律监督权，事实的监督权以及执行法上的执行权又属于寄托银行。上述做法既可以增加投资者的信心，降低信托产品的风险系数，又可以对信托公司的经营产生约束。另一个层次的问题是信托投资公司将信托资金用来贷款和购买抵押贷款相关证券的担保及保险问题。因为信托公司对开发商的贷款同样适用于《贷款通则》而在审批贷款时又往往没有商业银行严格，因此，信托公司的贷款面临着比商业银行更大的风险。
四、结束语
房地产业从上世纪九十年代后期开始，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中的比重过高，银行提高了房地产项目贷款的条件以及银根紧缩的政策，因此房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。我过目前房地产投资信托市场上所推出的产品其实质都是一些“类房地产投资信托”，这些早期的类房地产信托为我国房地产初期的发展提供了新的融资渠道，但随着房地产泡沫的破灭和信托公司管理人员决策机制不健全等因素的影响，这些房地产信托投资基金均不同程度的陷入了运作的困境。本文通过对房地产投资信托所涉及的法律关系的梳理，指出了目前我国房地产投资信托所存在的法律问题，并提出了一些建议，希望通过这些建议为我国房地产投资信托的运行构建一个良好的法律平台，促进房地产金融体制的完善和健全。
参考文献：
关键词: 土地资源管理专业培养方案修订与改革
一、我校土地资源管理专业培养方案修订的意义
我校的土地资源管理专业是由原来的房地产经营与管理专业演变而来的,房地产经营与管理专业在1993年开始招收本科生,当时在房地产专业领域有“五朵金花”之称,在全国处于领先地位。我校土地资源管理专业是在2001年才开始招收本科生,目前在校生达300多人,已有毕业生近千人。尽管土地资源管理专业培养方案进行了几次调整,但仍存在人才培养目标不明确、特色不鲜明、优势不突出等问题,因此,进一步探索土地资源专业课程体系的设置,既突出我校的专业特色、满足社会对人才的需求,又符合土地资源管理专业学科委员会对土地资源管理专业的课程设置要求非常有必要。现在又面临新一轮教学计划的调整,该课题的研究将为新一轮教学计划的调整提供一套切实可行的方案,有力推动我校的教学改革。
二、各高校土地资源管理专业课程体系现状
据不完全统计,全国已有60多所高校开设了土地资源管理专业。由于不同高校土地资源管理专业发展背景不同,各类院校在专业定位和人才培养目标上各有侧重,但大致可分为偏重技术型人才培养和偏重管理型人才培养两大类。其中农业类、经济类院校多偏重于管理型人才培养;理工类、地质类院校多偏重于技术型人才培养。
(一)各高校土地资源管理专业课程体系设置现状
1.中国地质大学
中国地质大学的土地资源管理专业培养方案中课程体系的基本结构为“公共基础课―专业基础课―专业主干课―实践必修课―选修课”的分段组合模式,构建了公共基础类课程模块、土地资源类课程模块、信息技术类课程模块、土地经济类课程模块、工程技术类课程模块和土地管理类课程模块六大课程模块。
土地资源类课程模块课程设置有:土地资源学、土壤学、景观生态学、土地评价等课程。
信息技术类课程模块课程设置有:土地信息系统、测量学、土地资源遥感、GIS原理与应用、GPS原理与应用等。
土地经济类课程模块课程设置有:土地经济学、不动产估价、房地产开发与经营、城市土地经济学、物业管理等。
工程技术类课程模块课程设置有:地籍测量、农田水利、土地利用规划和土地整理复垦等。
土地管理类课程模块课程设置有:土地管理概论、地政学、土地政策与法规、地籍管理和国土资源管理学等。
2.中国人民大学
中国人民大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:公共管理学、应用经济学。
主要课程:微观经济学、宏观经济学、管理学原理、公共管理学、管理信息系统、公共政策、城市经济学、城市经营与管理、城市规划、不动产管理概论、不动产经济学、房地产开发与经营、房地产市场营销、不动产估价、不动产政策与法规、不动产投资分析、不动产金融、不动产市场分析、土地资源管理、土地利用规划、土地行政学、土地资源评价、土地信息系统、土地政策与评价、地籍管理、统计学、测量学。
3.广西师范学院
广西师范学院的土地资源管理专业课程设置如下:
专业必修课程:土地管理学、土地经济学、土地法学、土地资源学、土地规划学、土地信息系统、土地利用管理、地籍管理学、不动产评估。
专业必选课程:西方经济学、管理学、自然地理学、地图学、测量学、地籍与房产测量、遥感概论。
专业选修课程分为土地资源管理、房地产经营与管理、不动产评估和资源环境管理四个方向。(1)土地资源管理方向的专业选修课程:土地行政管理、土地整理与耕地保护、数据库技术、地图制图技术、专业软件操作及应用、城镇规划、土地可持续利用;(2)房地产经营与管理方向的专业选修课程:建筑识图与房屋构造、房地产投资分析、房地产营销与策划、物业管理、房地产开发与经营、房地产市场学;(3)不动产评估方向的专业选修课程:房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产基本制度与政策、房地产估价实例分析、资产评估学、建筑工程概论;(4)资源环境管理方向的专业选修课程:可持续发展引论、环境学概论、土壤地理学、矿产资源管理、资源环境经济学、区域分析与规划。
实践类课程:测量学实习、地籍与房产测量实习、地图学实习、设计、土地资源学实习、地籍管理实习与设计、土地规划学设计、不动产评估实习、土地信息系统设计、毕业论文、综合实习。
4.山东农业大学
山东农业大学的土地资源管理专业课程设置如下:
主干学科:土地资源学、土地管理学、土地规划学、土地经济学。
主要课程:管理学原理、地学基础、地籍测量、土地资源学、土地资源调查、土地制图学、土地制图技术、土地信息系统、土地资源评价、土地管理学、土地政策与法规、土地经济学、土地利用工程、土地规划、水资源与农田水利、不动产评估、测量学计算机应用、专业英语、应用写作。
(二)启示与借鉴
从各高校土地资源管理专业的课程体系设置来看,各高校的课程设置都是根据自己的特点和优势设置课程,没有统一的课程体系,因此培养方案的修订关键是发挥自己的优势和特色。
三、我校土地资源管理专业培养方案修订与改革思路
经过与专家、教师、已毕业学生及在校学生研讨,我校的土地资源管理专业培养方案修订与改革思路确定为:突出自己的优势与特色,为首都服务。根据该思路,制定了2008版我校土地资源管理专业的培养方案。要点如下:
(一)人才培养目标的定位
本专业培养为首都经济服务,掌握城市土地管理、房地产管理等相关基础知识和专业技能,能够从事土地管理、土地利用规划、房地产开发经营管理、房地产项目投资分析、房地产市场研究、物业管理等相关工作的能力强、素质高,富有创新精神的应用型、复合型高级专门人才。
(二)课程体系的修订与改革特点
1.专业特色
以土地管理为专业基础,以房地产经营管理为专业特色,突出城市土地开发与利用,结合房地产业运作结点,将知识体系、课程体系、产业运作体系和就业岗位体系相互贯通。
2.人才培养特色
倡导理论联系实际,使课程设置与就业充分链接;通过案例教学和实践教学,强化专业技能的训练;通过考察、实习、实验课等环节,整合专业知识并与操作实践紧密衔接。
3.课程特色
本专业包含“土地资源管理模块”、“房地产开发经营模块”、“城市经济与管理模块”和“工程与技术”四大课程模块,四大模块都设置了基础性课程和专业性较强的深化课程,既考虑了课程设置的规范化要求,同时又强化了房地产经营管理的专业特色与优势。
(三)我校土地资源管理专业培养方案课程体系
2008年起新实施的土地资源主要培养方案课程体系由“公共基础课、学科基础课、专业课、专业选修课、通选课、实践教学”组成。
其中,学科基础课有:经济学原理、会计学、公共经济学、管理学、管理信息系统、财务管理学、经济法、市场营销学、统计学、城市经济学。
专业课有:土地资源学、土地经济学、土地管理学、房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、物业管理理论与实务。
专业选修课:城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、房地产投资分析、建筑工程识图与应用、北京城市规划理论与实践、遥感技术概论、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、建筑工程概论、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践(双语)、房地产信息管理与应用、城市管理制度与政策、房地产估价案例、城郊土地流转与管理、智能建筑管理、房地产税收、城市基础设施经营管理、房地产策划案例、建筑工程造价。
该课程体系凸显了“土地资源管理”、“房地产开发经营”、“城市经济与管理”和“工程与技术”四大课程模块,既考虑了土地专业管理专业课程设置的规范化要求,同时又强化了我校房地产经营管理的专业特色与优势。
“土地资源管理”模块的主要课程有:土地资源学、土地经济学、土地管理学土地利用规划学、地籍管理、土地信息系统、城郊土地流转与管理。
“房地产开发经营”模块的主要课程有:房地产开发经营、住宅经济学、房地产金融、房地产估价理论与方法、房地产投资分析、不动产制度分析、房地产市场理论与实务、房地产企业融资筹划、国外不动产理论与实践、房地产信息管理与应用、房地产税收、房地产估价案例、房地产策划案例。
“城市经济与管理”模块的主要课程有:城市经济学、城市规划与管理、资源与环境经济学、城市生态学、北京城市规划理论与实践、城市管理制度与政策、城市基础设施经营管理。
“工程与技术”模块的主要课程有:建筑工程识图与应用、遥感技术概论、建筑工程概论、建筑工程造价、智能建筑管理。
通过这次课程体系调整,更加明确了我校土地资源管理专业定位和专业特色,既贯彻了2004年全国土地资源管理院长系主任联谊会会议精神,把土地资源学、土地经济学、土地利用规划学、地籍管理、不动产估价和土地信息系统6门课程作为核心课程,又体现了我校房地产经营管理的鲜明特色;进行了课程体系的优化,使课程的先后顺序更加合理;为学生自由发展提供了较大空间,专业选修课给出了46学分的课程,学生在其中选购30学分即可;重视实践教学,增加了实践环节,增设了实操性很强的一些课程,如房地产企业融资筹划房地产估价案例、房地产策划案例等。
参考文献:
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[论文摘要]上世纪80年代美国爆发了储贷协会危机，造成了许多银行尤其是储贷协会的大量破产与倒闭。自2007年6月以来美国又爆发了次贷危机，并引起了世界范围内金融市场的剧烈动荡。这两次金融危机都根植于美国房贷市场，并最终迅速向金融市场蔓延。鉴于我国目前房地产信贷市场存在的问题，我们应该吸取美国在这方面的教训，从中得到一些启示并借以反思我国在房地产市场发展方面存在的金融风险。本文分别分析了储贷危机和次贷危机的产生的背景、原因、后果，并对比分析了这两次房贷危机的异同点，并在此基础上得出一些改善我国房地产市场运行状况，降低房贷风险的启示。
一、储贷危机
上世纪70年代，国际贸易的发展使国际金融业务日显重要。随着布雷顿森林体系的崩溃，美元与黄金脱钩。这使浮动利率机制代替了固定汇率制。随着欧洲美元的发展，石油涨价，美国的通货膨胀上升，名义利率高涨。为了控制70年代后期美国国内逐步失控的通货膨胀，美联储于1979年10月决定不息以经济衰退为代价，大幅度提高联邦基准利率，同时货币政策委员会开始实施严厉的货币紧缩政策。在70年代银行业资产回报率约为0.7%,投资回报率大约为10%,而到80年代这两个指标分别下降为0.1%和1%。高通胀和高利率给银行业以沉重的打击。在银行经营难以为继的情况下，银行监管者采取了宽容的政策，没有及时处理问题银行的风险，结果大批银行破产或倒闭，造成了巨大的损失。美国80年代、90年代初银行业的破产状况见下表：
其中，美国的储贷机构受到了最直接和最严重的冲击。美国储贷协会（SavingsandloanAssociations,S&Ls）是一种互助合作性质的，近似于商业银行的小型非银行金融机构，主要业务是吸收社员的储蓄并为社员购买住房提供贷款。在业务操作上，这些机构靠吸收期限相对较短的定期存款来筹集资金，发放长期、固定利率的住房抵押贷款。从30年代到60年代，美国通过“Q条例”（一是限制商业银行对支票存款支付利息；二是限制金融机构提高存款利率），实行严格的利率管制，利率相当稳定，所以这期间S&Ls的经营正常，收益曲线总是向上倾斜的。然而，在20世纪70年代美国利率市场化以及取消利率管制Q条例的影响下，储贷协会的长期固定利率抵押贷款，出现了严重的资产负债期限和利率不匹配现象。因此，在利率上升和金融创新加剧竞争下，储贷协会筹资的成本大幅上升，而房贷却因采用固定利eny,d率不能够随市场利率调高相应地提高，因而出现利率逆差。
为帮助储贷协会渡过难关，1982年的《储蓄机构法案》放松了对其的管制，扩大了它的经营权限，进一步消除了储蓄机构与银行之间的界限。然而给予储贷协会较多的自由反而使其陷入了投机性的深渊，受高风险迅速增长的战略的影响，储贷协会将其资产的40%用于商业住房贷款，30%用于消费贷款，其余30%用于租赁、购买垃圾债券或直接投资于房地产和购买股票，使得许多储贷协会出现了事实上的资不抵债，1982年近50%的储贷协会丧失偿付能力，其中80%面临亏损，挤兑风潮迅速蔓延。美国联邦存款保险公司用尽了所有的存款保险基金，最后不得不向财政借款约1500亿美元，并改革存款保险体系才渡过危机。
通过以上分析可看出，在初级的房地产金融体系中，大量的资产通过资产的证券化贷款的形式存留在银行体系中，形成了银行的表内业务，这种运作模式使银行体系面临着两大风险：一是利率信用风险，即当市场利率大幅上升时，银行的直接筹资成本上升，在Q条例实施的时候，银行实行固定的7年或30按揭贷款利息，这使银行面临利率逆差的风险；在金融机构贷款利率取消限制后，随着市场利率的提高，借款人违约风险也不断增加，贷款损失上升。二是按揭抵押贷款抵押物的贬值和流动性风险，储贷危机时这部分风险银行完全没有估计，所以这次危机使得美国的银行体系受到的打击最大。针对上述两大风险，美国的银行体系也采取了相应的措施。在储贷危机发生过程中，开始大量使用可调息按揭贷款利率，即标准化利率，把利率信用风险从银行机构直接转移给了贷款者。同时为了减少在贷款过程中积累的流动性风险和抵押品贬值风险，银行剥离了大量的按揭贷款，使得自己在表内持有的按揭贷款数降到可以承受的程度之内。在储贷危机之前，美国的银行体系所持有的按揭贷款占全部按揭贷款的比例高达70%，93年时这一比例降到约30%，目前也基本保持在30%左右（见图1）。剥离的按揭贷款被华尔街通过现代化的资产证券化手段打包、分级、再信用增级，变成了一个标准化的流动性极高的产品，最后再买给各种投资者（见图2）。无论是最初的抵押贷款支持证券（MBS），到后来的债务抵押债券（CDO），其目的都是要不断地将银行系统的表内资产移到表外，控制银行体系的风险在可控范围之内，同时也使银行可以更多地发行按揭贷款。这一成功的决策对此后美国的房地产金融市场发展起到了决定性的作用，也是在接下来的次贷危机中美国的银行系统在某种程度上躲过了次贷的直接影响的一个关键因素（这一点详见下文说明）。
二、次贷危机
次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房抵押贷款，应该说其出发点是好的，因为次级抵押贷款的对象为信用分数较差的个人，尤其是消费者信用评分（FICO）分数低于620、月供占收入比例较高或纪录欠佳的个人。作为一个专业贷款类别，次级抵押贷款在20世纪90年代中期的发展推动了美国住宅拥有比例的显著增长。（见图3）
2000年初新经济泡沫破灭，以格林斯潘为首的美联储采取宽松的货币政策，利率持续走低，受到美国借贷消费习惯的影响，借款人不断借入新债，偿还旧债。在房价持续上涨的时期，借款者可以从房价增值中源源不断地获得资金来源以还旧债，进而增加了对次级抵押贷款的需求。据JP摩根统计，历史上平均次级按揭贷款率为总按揭的5%，但2007年这一比例却达到16%。
对放贷机构来说，次级贷款是一项高回报业务，但其高风险性也随之而来：瑞银国际（UBS）的研究数据表明，截至2006年底，美国次级抵押贷款市场的还款违约率达10.5%,是优惠级贷款市场的7倍。而且美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率（FRM）和浮动利率（ARM）相结合的还款方式，即购房者在最初的两到三年内按非常优惠的按揭利率还款，而后则按照市场利率加以一定的息差的浮动利率计算）。在2006之前的5年里，美国的住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展（如4）。可是随着美联储连续17次加息，联邦基金利率从最低的1%提升到5.25%，短期利率大幅攀升，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷压力大为增加。同时，住房市场的持续降温（见图5）也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致了大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升，进而引发“次贷危机”（如图6）。
三、储贷危机与次贷危机的比较
通过比较储贷危机和次贷危机就会发现，这两次房贷危机之间存在着共同点：两次危机的触发点都不是在金融，而是在房地产市场，且都在美国房地产市场周期性见顶以及美联储的紧缩货币政策、大幅升息政策的共同作用下，使得美国的房地产市场环境发生变化，房价开始不断下跌。除此之外，这两次房贷危机也存在着以下几方面重大不同：
（一）房地产市场危机的起因不同。储贷危机的起因在于利率上升，贷款机构筹资成本与贷款收益出现逆差，加上政府监管松懈，导致储贷协会丧失偿付能力，于是发生大规模储户挤对现象。而次贷危机由于市场管理松懈，投资者追求高额利润，导致中、低收入者中不符合市场贷款要求的人获得贷款。当货币政策从紧、利率上升后，违约大量涌现并导致金融市场动荡。
（二）遭受危机直接打击的对象不同。在储贷危机中，大量的危机是通过银行机构，尤其是通过储贷协会机构的倒闭来体现的。而这次的次贷危机中，受到最大冲击的却是非银行类金融机构，虽然像花期银行等也在次贷危机中损失很大，但其受损失的部门主要在非存款类部门。由于储贷危机后美国存款类金融机构持有的抵押贷款已在其可控范围之内，所以这次美国的银行类金融机构没有受到直接冲击，但大量的非银行类金融机构由于直接参与了证券化产品的市场交易中，因此他们受到的冲击是最直接、最惨重的。（见表2）。
（三）美国政府和美联储处置危机方式不同。储贷危机发生后，里根政府成立了联邦重组信托公司（ResolutionTrustCorporation,RTC）。RTC对问题银行的所有资产进行分类组合。根据资产分类，RTC采取多种方法，如存款与部分资产打包出售、资产拍卖、抵押贷款证券化，从而使问题银行的损失减少大最低程度。目前面对次贷危机，美国政府和美联储仍然不愿意进行破产机构的重组，只是在注入流动性的同时，向市场提供经济振兴的政策，如降息。
（四）危机所带来的影响范围和程度差异巨大。80年代的储贷危机使美国经济受到实质性的影响，储贷危机以后美国进入了调整期。但储贷危机的影响只局限于美国本土，对世界金融市场的影响还不是很明显，最直接的影响仅是美国GDP增长下滑对周边几个国家经济增长的连带作用。然而，此次次贷危机的波及范围远远超过美国本土，通过金融一体化它已波及到全世界的金融市场，并造成股市、汇市、衍生品市场、债券市场等的巨大波动。虽然这次美国经济受次贷危机的具体影响还难以判断，但在目前看来，受次贷危机的影响美国经济出现疲软却是一目了然的，这可以从一系列指标的变动中看出，如美国消费信贷指数下降，失业率上升等。
四、对我国房地产金融市场发展的启示
储贷危机和次贷危机都是房地产市场危机向金融系统传导的典型案例。对于目前正处在迅速发展的中国房地产市场而言，美国这两次房贷危机是值得我们深思的，尤其是要引起我们对国内普遍认为的“按揭贷款是优质资产”这一住房按揭贷款市场的关注。与20年前的储贷危机相比，由于具备了比较发达的资本市场，此次次贷危机对美国银行系统的冲击相对较少，而这主要是因为在储贷危机后，美国的银行体系通过市场化的手段把表内业务不断剥离，将自身面临的风险控制在一定范围内。然而，目前中国住房抵押贷款证券化进程缓慢，长期以来发放住房抵押贷款的资金来源主要靠居民的银行存款。从2006年初开始，由于股市行情火暴，大量存款开始进入股市，国内储蓄率急剧下降，这都可能导致银行在发放抵押贷款的时候面临资金短缺的风险。同时，我国的银行体系在进行房屋抵押贷款时对贷款人的信用程度调查不清，这一方面是由于我国在个人诚信体系建设方面不足外，还有一方面是因为某些银行为了自身的短期效益采取对住房按揭盲目扩张的态度，放宽了个人住房按揭贷款者的市场准入。
但是应该切记一点的是，在加快我国住房抵押证券化的同时，应该谨慎对待金融创新，时刻关注衍生产品与标的产品的关联，关注衍生品市场与经济基本面的联系，不断提高风险管理的能力。金融监管当局在鼓励商业银行发展适合中国国情的金融创新的同时，也要加强市场监管。此次次贷危机表明，次级按揭从借款者的按揭贷款开始，被层层衍生成不同等级的资金提供者的投资品种，通过金融机构投资者衍生成兼并收购交易的主要融资途径。但是，贷款人的偿付保障并不是建立在借款人还款能力的基础上，而是建立在房价不断上涨这一对实体经济错误估计的假设之下。依据这种假设收益率所做出的风险定价都暴露出大多数的银行和投资机构对次级抵押贷款的风险估计不足，对市场过于乐观，以至于当与假设相违背的情况发生时，市场立刻就陷入了恐慌阶段，加剧了金融市场的动荡。因此我国的金融机构在进行金融创新的时候，一定要防患衍生品市场与实体经济脱离，从而导致对衍生品的风险认识不清，最终引发金融动荡。
参考文献
关键词：商业房地产抵押贷款评估风险诱因防范
商业房地产抵押贷款评估的内涵
想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。
商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。
影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素
政府因素
政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。
估价机构和估价人员因素
估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法—成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。
房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。
其他相关经济活动主体因素
房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。
商业房地产抵押贷款评估风险的防范
规范房地产抵押贷款评估的程序
目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。
建立健全估价制度
规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。
建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品—估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。
建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。
提高估价人员素质和估价技术
在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。
商业银行提高风险预警能力
积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。
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【论文摘要】房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域，房价过高已是不争的事实，集团利益决定着房价走势，高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉，有利于房地产市场政策的制订和实施。
一、高房价下的房地产开发商利益分析
房地产开发商是房地产市场的利益主体，是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下，人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣，此种“稀缺”业态，有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求，攫取暴利。2000年后，房产价格连续高涨，消费者心理受到强烈打压，受投资寻租与投机获利的动机驱使，消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下，消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向，潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象，这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲，而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险，空头套利。2003年后，房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性，让房地产商实现了无风险炒作，这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下，更加有利于开发商结成利益联盟。2004年来，我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定，即少数开发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成价格联盟，哄抬房地产价格(许经勇、马原，2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价，而是包含了强烈的人为因素，这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的，这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式，带有明确的方向性、持久性和扩散性
二、高房价下非金融相关产业利益分析
伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势，与房地产市场紧密相关的产业部门、单位，获得了各自利益，实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示，中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛，同时，这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双高特点，具有明显的正向相关性(郭贵祥，2005)受到收人分配不公、财富积累偏差、贫富差距加大的影响，形成现实需求不足、消费乘数下降、科技拉动尚不具备的市场背景，在这种背景下，房地产成为一国经济发展拉动、内需刺激、产业发展的上佳选择。房价上涨为房地产市场关联部门、单位现时带来的实质利益使得这些利益相关群体乐观房价上涨，甚至助其走高(尽管这些利益可能是即期、暂时的，甚至很可能有损于利益相关群体自身未来的长远发展)。介于上述房地产市场的高度相关性，房地产市场调控与开发商行为约束应注意两个方面的问题:一是多部门的协同调控，二是房地产支柱产业需求拉动的持续动力与相关产业部门的利益保证。
三、高房价下相关金融产业部门利益分析
银行不是房地产，房地产也不应当是银行。时下的“银行房地产、房地产银行”(银行担风险、房地产分红利)现象，是双方责权、利益交叉、替代、合作、依赖失“度”的结果，纵容的是房地产炒作投机。我国的房地产金融主要是以银行为主导的房地产借贷资本。
房地产商品保值、增值的稳定性使得房地产商能够得到金融融资的信赖，致使金融利益与房地产业结合得高度紧密。但这种紧密必须有个“度”的问题，这个“度”在市场经济条件下即是银行金融商品的保值增值。既有助于产业发展又实现自身的保值、增值是金融资产运作的基本法则，但在有计划的市场经济条件下，国家宏观经济调控任务则显得更为重要。1997年亚洲金融危机中中国方面为帮助邻国早日摆脱危机保持汇率不变的承诺损失，充分验证了中国金融国家金融宏观调控的突出地位。站在保值获利的角度上，房地产价格的适度上扬带动房地产投资信贷的保值和增值理所当然地成为银行信贷支持房价上涨的合理依据。房地产炒作行为带来的价格虚涨套利风险是银行借贷所不愿意看到的，特别是当房地产市场的价格泡沫致使房地产的“炒作套利”发展为房地产的“炒作套贷”更是银行资产所不允许的。但站在国家宏观调控的“度”上，上述现象中的“炒作套利”是默认的，后一种现象中的“炒作套贷”则要看对国家宏观经济的影响程度和宏观经济调控的指向J胜要求。
四、高房价下相关政府部门的利益分析
政府机构作为公益部门，除非具有引导产业、扶持产业的必要，不应将公共管理权倾向某一产业部门甚至与产业部门的利益捆绑在一起。公共权利与产业利益的捆绑必将刺激产业部门与公共权力的共同利益，通过行政、经济的互助互益攫取更高的共同利益的同时牺牲的是公共权力整体的公益性。这也就是说公共权利的逐利性行为是以其公益权利正常执行的偏离为代价的。由于房地产价格持续上涨产生的需求拉动效应符合政绩考核中的价值考核要求，使得价值考核较为容易地转化为对房地产市场价格的默认与支持。又由于我国房产和地产是结合在一起的，土地使用权的转让是由地方政府垄断的(即只有政府可以倒卖土地)，房地产税也是归政府支配的，因而地方政府对发展房地产的积极性很高，地方政府和房地产开发商的利益和目标往往是一致的(许经勇、马原，2005)。央行在2005年5月的《2004年中国区域金融运行报告》中指出，最近几年来，上海房地产的财富增长值估计超过2万亿元，房地产市场给上海市政府带来的地方财政收人约占该地方财政收人的35%。但是政府的部门利益具有明显的社会舆论与宏观政策的约束性，它不可能一味地支持房价上涨。当房价上涨能够带动地方经济的发展并能反映出政绩、业绩时，提倡、、鼓励、支持甚至主动推动房价上涨，由于过分的虚涨致使风险大于收益而形成的需求拉动下降，甚至由于对过高风险的担忧而产生的负拉动，特别是受到舆论、宏观政策调整压力的影响，当部门利益受到影响而必须割舍时，利益分割中的相关部门便会真正正视房价泡沫带来的负面作用，整顿房价规范房地产市场的行动才会真正开始。从赞成开发商涨价到“保价托市”再到调控抑价措施的不断出台反映的是政府部门利益及其政策运作方式的不断转换过程。
五、高房价下消费者的利益分析
房地产商品消费者是房地产商品的最终使用者，也是房地产市场各项费用的最终承担者，房价上涨为他们带来的利益可以分为两类:一是随着房价上涨成为自身居住房产的百万富翁却依然过着与过去生活没有什么两样的原有住房户的“正利益”。另一类则是为了购房承受着巨大还贷压力的“房奴”们的负利益。原有住房者在房价上涨的过程中获得的“正利益”，可能是实际利益也可能是名义利益，其主要取决于其自有房产的出售与否。对于房屋自住的消费者来说，得到的只是资产的名义计价价值的增加与住房折旧、居住成本的上升。房地产价格上涨只有售出的房产才能在出售的过程中通过房产涨价获得膨胀利润。房地产消费者是房地产市场中尚未形成合作，因而不具备组织行为的群体。消费者所发生的分散的、非专业的购买行为，有着较强的可诱导性。房价上涨的过程中他们较多得到的是负利益，房产炒作、囤积房源是目前中国市场上公开的、最大的“宰客”行为。正是这些非正当的市场行为致使房地产消费者背负了巨额的房贷债务，房地产价格飞涨直接剥夺的是消费者应有的住房权利，间接剥夺的是对社会成果的正常享受。相对于人力、物力、财力、信息、部门组织利益的联合，消费者行为的物资实力与精神基础明显单薄，作为房地产市场中的弱势群体，在房地产市场行为的博弈中他们的力量不成比例，力量的悬殊对比使得消费者需求较其它利益因素对房价走势的影响很小，甚至可以忽略不计。对房地产市场具有最终决定性影响力的是自然需求，自然竞争市场条件下自然需求对价格的决定是十分明显的，但在垄断竞争、完全垄断的市场条件下，消费需求表现较多的是购买力的最终决定，特别是当今现实状况，在金融资本、产业资本、投机资本支撑的房地产市场下，即使是房地产的自然需求也一样显得微乎其微。房地产消费者作为社会税赋的来源，相关政府部门有责任也有义务支持和保护其正当权益。政府部门为了政绩考核的需要，放弃百姓利益而与开发商的相互应和，共同抬高房价、虚涨房市价格的做法，是政府公共管理“错位”“倒位”、错误的政绩观造成的，是一种对百姓利益不负责任的行为。
六、房价走势与对策
Abstract： With the rapidly growth of China's national economy， the development of the real state industry which is considered as one of the national economic pillar industries has been paid a lot of attentions. The reason of real estate price bubble has been researched that it contained peculation credit support of the bank， excessive support of the financial system. Some relevant analysis models have been summaried. The hazard of real estate price bubble has been analyzed and the solution of real estate price has been put forward.
关键词： 房地产；价格泡沫；模型
Key words： real estate；price bubble；model
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）11-0167-03
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作者简介：贺婷婷（1987-），女，湖南常德人，在读研究生，研究方向为区域经济与房地产；朱红梅（通讯作者）（1967-），女，湖南慈利人，教授，研究方向为土地资源利用与土地经济。
1 房地产泡沫产生的原因
1.1 国外关于房地产泡沫产生原因的研究现状 Hirshleifer认为，主观信念是诱发投机的主要原因。市场中总有一些投资者明知房产价格高于实际价值，但他们确信将来会有更多人愿意以更高的价格购买，因此会不断地购入，最终形成房产泡沫[1]。Harrison和Kreps（1978）认为，如果资产在流动中价值没有增加，而投资者支付了更高的价格，说明这种资产存在着泡沫。
1.2 国内关于房地产泡沫产生原因的研究现状 刘琳认为， 过度的投机需求、投资信贷的支持以及房产行业自身的特点是导致泡沫的原因[2]。易宪容认为，房产市场的泡沫是完全建立在银行过度支持的基础上的[3]。周京奎通过一个博弈分析认为，信念与金融支持过度是房地产泡沫形成的重要原因[4]。李涛等人认为，房地产不同于一般商品，当价格上涨时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生[5]。张明用索罗斯的反射理论对房地产泡沫的形成机制做了新解释。市场价格与参与者的预期之间是相互影响的，由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，并在“反射”作用下逐渐被强化最终演变为房地产泡沫[6]。厉以宁则指出，从整体看不要轻易说房地产是泡沫，“泡沫”只是迷雾，根源在于结构。一是产品结构失调，经济适用房、商品房与高档房的结构不合理；二是各地房地产的定价与地方经济发展水平不匹配，属于地区发展结构问题[7]。
对于房地产泡沫的成因，主要包括消费者的投机心理导致房地产的价格偏离其基础价格不断上升，过度投机，信贷支持，金融系统支持等，“羊群行为”使整个行业的非正常发展不再显而易见从而使得泡沫不断产生。
2 房地产泡沫检测模型
2.1 国外研究模型 Tirole[8]和Weil[9]通过世代交叠模型证明了只有在动态无效率中，资产泡沫才可能出现。泡沫存在性的检验缘自著名的希勒检验（Shi1Ier，1981），希勒认为，如果泡沫存在，资产的价格会在其基础价值变化不大的时候异常的波动，引出了资产价格的超常易变性检验，希勒的研究结果拒绝了超常易变性的假设[10]。随后，Flavin和Merton对于希勒检验方法中的变量平稳性发面提出质疑，Merton认为希勒拒绝了市场有效性假设和理性泡沫的存在性假设，由此West构造了两步检验方法，结果同样拒绝了资产价格超常易变性的存在[11]。可见早期对于泡沫的研究中，并没有得出比较一致的结论，而且检验的结果似乎也出乎人们的意料。自从八十年代以来，关于泡沫的分析更多的结合了具体的市场结构以及行为金融的相关理论。
Campbell和Kyle（1988）[12]创建了股票市场的“噪声交易”模型；DeLong（1990）[13]发展了一个基于行为人的正反馈行为的资产定价模型。Allen和Gorton（1991）[14]证明，即使所有的参与者都是理性的，投资者和资产组合管理者之间的问题也会产生泡沫，Allen的模型还指出，资产市场的信息不对称使价格操纵成为可能，并最终导致资产的价格泡沫，等等。但是这类研究主要是针对于资本市场，其中又以股票市场的研究居多，主要针对房地产市场的研究并不多见，Abraham[15]和Hendershotf[16]分别于1993和1996年对美国的房地产市场泡沫进行了实证的检验，得出了沿海城市的房地产泡沫明显大于内陆城市的结论。Hing Lin Clan，Shu Kan Lee and Kai Yin Woo[17]借鉴股票市场的泡沫检验方法建立了一个以预期房租收入现值为理论价格的泡沫检验模型，用1985-1998年的季度数据对香港的住房市场泡沫进行了实证研究。Kar-Yiu Wong以泰国地产泡沫为背景设计了一个动态模型，解释了由于过度乐观而形成的羊群效应是如何产生泡沫以及最终又是如何导致泡沫膨胀和破裂的。
2.2 国内研究模型 袁志刚和樊潇彦通过局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件[18]。陆磊和李世宏参照Jean Tirole的模型来研究居民的房地产投资决策和泡沫的形成与破裂过程[19]。陈日清，李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上。论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用。并以日本[20]为例进行了实证研究。结果表明，二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用[21]。何正霞，许士春建立了一个跨期替代模型，通过分析居民的微观决策来说明房产泡沫的形成与破灭。研究表明：①只要存在预期房产实际价格上升，便有房产的投机行为引起房产泡沫；②居民预期收入增加和银行过度金融支持会加大房产泡沫；③实际利率的上升和预期收入的下降是房产泡沫破灭的主要外生冲击变量[22]。孙伟，扈文秀在布兰查德和沃森的股票理性泡沫模型（R-B模型）的基础上，通过修改测度因子，提出了房地产泡沫的测度模型，描述了该测度模型中所需数据在我国房地产市场环境下的获取方法[23]。彭建林建立了一个计量经济模型对房地产市场价格泡沫进行了研究。首先选取了6个变量作为模型的解释变量，然后利用我国2001-2003年三年间全国除外的30个省级行政区的相关数据共90对进行回归，在经过检验后，采取了一个模型，据此来预测以后年份的房地产价格泡沫[24]。
王琳，王洪卫为检验北京、上海两市住宅及写字楼市场泡沫的存在性，根据Grant McQueen和Steven Thorley 提出的久期依赖理论对我国的房地产市场进行检验；最后得出结论：我国的房地产市场存在投机泡沫，其中上海住宅市场的泡沫更为显著[25]。韩冬梅，刘兰娟，曹坤建立了商品房供给与需求的状态空间模型，把基础价值作为一种状态变量被纳入到模型中，对上海市房地产价格泡沫问题进行了实证研究。研究结果表明上海市房地产价格泡沫已经出现，并且近四年来平均泡沫程度达到22.5%[26]。朱述斌，申云，周洁文（2011）通过蛛网模型理论分析我国房地产市场上银行信贷和房地产价格泡沫化之间互相推动的循环[27]。
3 房地产泡沫的危害以及相应的应对措施
房地产泡沫除了对我国经济造成严重的影响外，对我国政治的影响也不言而喻，作为支柱产业之一的房地产如果出现严重的泡沫最后泡沫破灭时，会造成整个国家经济不同程度的瘫痪，民心不稳就容易引发暴乱，对我国政治体系也将是严峻的考验。要采取恰当的措施使之“软着陆”。
3.1 防止国际游资的侵扰 可以采取的措施包括：首先，制定相关政策严控外资投资我国房地产。商务部刚出台规定严控外资进入我国房地产，但是具体措施还不完备；其次，建立更为灵活的汇率制度。我国虽然宣布汇率制度的改革，但由于浮动幅度仍然偏小，国际投机资本仍然不断流入我国。因此，建立灵活的汇率制度，使我们不再受制于汇率而失去货币政策的独立性。
3.2 银行应该采取紧缩的信贷政策 在银行利率、过户登记、物业转让和税费等各个环节加大管理力度。严格监控这部分资本的流向，避免过度的投资需求严重误导居民形成的心里预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。
3.3 国家应该出台合理的房地产税收政策 应当尽快建立起一套规范合理的房地产税收体系，根据住房面积征收不同比例的房产税，全面发挥税收对我国房地产市场的调节作用。政府通过开征空地税以防止圈地、囤积土地，限制以投机为目的的炒地皮现象，同时还可促进土地资源的合理配置，提高土地利用效率。在房地产交易转让环节应强化增值税的征收，增加投机者转移成本，降低投机预期，以控制过快上涨的房地产价格。
3.4 消费者应该学会理性思考房地产价格的非理性波动 宣传教育消费者转变传统的购房偏好。一旦购房，有些人一辈子为还房贷不敢消费，害怕失业，当外部因素变动，如贷款利率的增加、失业等，可能出现断供，这样因还不起贷款房产被收归银行，对社会的稳定是一个严重的考验。其次，房地产的消费投资者应该量力而行，在自身的承受能力范围之内进行购房消费或投资。
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[2]刘琳，黄英，刘洪玉.房地产泡沫测度系数研究[J].价格理论与实践，2003，（1）.
[3]易宪容.中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸经济， 2005，（5）.
[4]周京奎.信息不对称、信念与金融支持过度：房地产泡沫形成的一个博弈分析[J].财贸经济，2005，（8）.
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