时间：2022-02-27 07:25:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇停车场项目管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词 购物中心；停车管理；系统设计
中图分类号G210 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）97-0225-02
0 引言
购物中心是大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。拥有大型停车场是购物中心的重要标志之一。顾客停车方便与否，决定着购物中心物业管理水平的高低，同时也影响着购物中心的集客能力。
某购物中心建筑面积14.2万m2，除地上420个停车位外，地下二层存有660个停车位。车辆管理主要由车辆管理人员指挥，车辆指挥人员劳动强度大、顾客停车取车效率低，尤其是节假日、大型活动时，地下停车场停车管理效率低，顾客停放、取车难，投诉较多。
为解决人工停车指挥困难的问题，笔者结合目前各类停车场系统发展状况，设计了该购物中心的地下停车管理系统。
1系统设计目的
1）减轻车辆管理人员的劳动强度；
2）提高通行效率，提高停车场利用率；
3）提高顾客停车、取车便利感。
2 系统设计依据
1）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2000）；
2）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-2008）；
3）《全国民用建筑工程设计技术措施》（2009）；
4）《安全防范行业标准》（GN/T74-94）；
5）《公共安全行业标准》（GN/T70-94）；
6）《综合布线系统工程设计规范》（GB50311-2007）。
4 系统组成
本停车场管理系统由以下分系统组成：
1）智能停车场收费管理系统；
2）智能车位引导系统；
3）智能寻车系统；
4）SVIP专属停车系统。
5 分系统功能选择
5.1智能停车场收费管理系统
5.1.1系统功能
选用的智能停车场收费管理系统集成了智能卡技术、计算机技术、数字电子控制技术、机械制造技术，具有以下功能：
1）基本功能
该系统硬件设备模块化设计，具备互锁式发卡计卡、一车一卡、、蓝牙识别、实时监控、防盗卡、车辆图片对比、脱机运行等常规功能。
2）扩展功能
收费扩展功能：收费标准功能包括免费停车时间设置、时段计费标准设置、特种车辆免费计费设置、计费单位标准设置。除此之外，要求供应商对付费方式进行扩展设计，在传统的现金收费结算方式基础上，增设购物卡、会员卡积分兑现结算方式，极大地方便了特定顾客群进行停车付费结算。
5.1.2 系统组成
该智能停车场收费管理系统包含四进四出设备，由入口设备、出口设备、收费管理设备、图像对比设备、系统软件组成。
出入口设备包括智能自动道闸、出入口控制机两类集成，每套设备均包括远距离蓝牙卡设备。
收费管理设备包括临时卡计费器、通讯卡、IC卡充值器、蓝牙卡充值器、打印机、200张蓝牙卡、1000张IC卡以及购物卡、会员卡阅读器、系统软件等。
图像对比系统包括出入口专用摄像机、视频捕捉卡及图像处理软件1套。
使用RVV3*1电源线、RVVP6*0.5控制线、RVVP2.0.75通讯线、SYV75-5视频线，将上述设备进行物理连接，组成停车收费系统。
5.2智能车位引导系统
5.2.1系统组成
选用的车位引导系统能够实时检测、显示停车场各分区空余车位编码、数量，通过车位引导屏导引待泊车辆进入指定区域。包含数据采集系统、信号处理系统、输出显示系统三个部分。
5.2.2系统功能
设计选用的引导系统具有以下特点：
1）全面、准确、动态监控车位使用情况，选择最优停车路径及时引导待泊车辆停靠；
2）统计显示剩余车位信息；
3）电子地图功能加载整个停车场的电子平面图，车位信息形象直观；
4）车位预定（SVIP停车位）功能；
5）自动生成报表功能。
5.3智能寻车系统
因该购物中心单层建筑面积大，交通便利，顾客返回取车时不能很快找到自己的车辆，于是设计选用了智能寻车系统。
该系统由刷卡定位终端、信息查询引导两部分组成。停车入位后，车辆引导系统启动附近刷卡定位终端进行刷卡定位，顾客返回时，借助安装在电梯出口处的信息查询系统查询停车位置，按照信息查询电子地图引导的最近路线取车。
5.4 SVIP专属停车系统
现代商业的核心竞争力就是服务，而SVIP（Super Very Important Person）对商家的忠诚度高、销售贡献较大，设置SVIP专属停车位可以为SVIP提供专享的贵宾停车服务。
在该购物中心接近垂直客梯的位置设计了24个SVIP停车位，选用高档遥控车位锁实现车位专享。
6系统运行
智能停车场收费管理系统的智能停车场收费管理系统、智能车位引导系统、智能寻车系统硬件根据图纸进行安装，根据设计要求系统之间进行通讯、联机，其中停车场收费管理系统增设购物卡、会员卡积分兑现结算方式； SVIP专属停车系统根据设计位置进行遥控车位锁安装。系统调试后，业主进行以下运行。
6.1发卡
6.1.1预发卡
1）购物卡、会员卡：通过该购物中心原有渠道发放（主要用于停车费付费结算用）；
2）蓝牙卡：顾客通过现金等购买、会员卡积分兑现等方式预购蓝牙卡（储值卡），内有一定金额停车费且享受一定优惠，便于车辆快速通行；
3）SVIP专属卡：包括免费蓝牙卡、专属停车位遥控锁钥匙，通过登门奉送或现场的方式进行交接、登记；
4）蓝牙卡（优惠卡）：内部员工等一定限额的优惠卡。
6.1.2 现场发卡
1）特种车辆免费通行卡：由收费管理员现场发卡、现场回收；
2）普通计费卡（IC卡）：车主现场取卡、离场结算。
6.2计费
1）免费：特种车辆现场取卡、现场回收的免费通行卡以及SVIP免费蓝牙卡免费，不计时；
2）计时卡：根据该购物中心制定、程序计量的收费标准进行计费，包括预存停车费的蓝牙卡（储值卡）、蓝牙卡（优惠卡）、现场发放的普通计费卡（IC卡）。其优惠比例、额度由收费系统自动计费。采取以元为单位的取整计费。
6.3收费
应收费的预存停车费蓝牙卡、优惠卡、普通计费卡（IC卡）根据计费系统显示的金额缴费，缴费方式采取购物卡、会员卡积分兑现、现金等方式缴纳。
根据需要，该购物中心进行促销时可进行全场停车免费，则停止计费收费系统，保持停车管理系统的其他功能。
6.4车主感受
6.4.1 驶入感受
1）车位信息感受
在车主进入车库前，车道入口处显示屏显示问候语，剩余车位显示屏显示地下停车场剩余车位数量及分布的分区，简单明了。
图1 剩余车位显示屏
2）过道闸感受
使用蓝牙卡（免费卡、优惠卡、储值卡）的车主，即SVIP、内部员工、预购蓝牙卡的车主，驶入蓝牙卡读卡距离（3m），道闸自动打开，方便快捷。
免费卡、普通计费卡（IC卡）取卡后道闸打开，车辆驶入。
6.4.2 停车感受
1）泊车入位
车辆通过道闸后，沿途根据智能车位引导系统车位引导屏连续引导的方向进行泊车入位，醒目省时。
图2 车位引导屏
2）停车定位
车主停车后，在附近安装的刷卡定位终端语音提示下刷卡定位，轻松的前去购物中心消费。
图3 停车刷卡定位
6.4.3 取车感受
车主返回后，在地下二层电梯门口信息查询系统查询停车位置，按照信息查询电子地图引导的最近路线取车。
图4 车辆位置查询及导引
6.4.3 离场感受
交费：
使用蓝牙卡（免费卡、优惠卡、储值卡）的车主，即SVIP、内部员工、预购蓝牙卡的车主，驶入蓝牙卡读卡距离（3m），道闸自动打开，方便车主快速离场。
免费卡车主交卡后道闸打开，车辆驶出。
普通计费卡（IC卡）交卡，缴费后道闸打开，车辆驶出。
7结论
通过设置智能停车场收费管理系统、智能车位引导系统、智能寻车系统、SVIP专属停车系统，实现了车辆的流畅通行，方便了顾客，提高了SVIP的停车感受，极大地降低了车辆管理员的劳动强度，效果较好。
参考文献
[1]马钦援.论公益事业项目的经济评价[J].技术经济，1998（5）：24-25.
Abstract： This paper analyzes the application of BIM technology in the construction phase of a subway depot， and points out that the application scope of BIM in the construction stage includes five aspects： drawing verification， collision inspection， engineering calculation， optimization of plan and three-dimensional payment. Enterprises should strengthen the basic application and gradually expand the depth and breadth of application in the promotion and application of BIM technology.
P键词：BIM；施工阶段；基础应用；车辆段
Key words： BIM；construction stage；basic application；vehicle depot
中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）15-0146-03
0 引言
BIM是建筑信息模型（Building Information Modeling）的简称，是创建并利用数字模型对项目进行设计、建造及运营管理的系统过程[1]。在建筑信息化产业政策的大力引导下，我国的BIM技术应用推广正如火如荼地进行着，国家住建部2016年的《2016-2020年建筑业信息化发展纲要》中，明确要求“施工类企业普及项目管理信息系统，开展施工阶段的BIM基础应用。”作为一项处在推广应用阶段的新兴技术，要求开展基础应用是符合事物的发展规律的，先熟练掌握基础应用，积累经验，逐渐探索BIM的高级应用。那么，项目施工阶段的BIM基础应用范围有那些呢，本文结合一个具体案例对此进行探讨。
1 工程概况
建设中的广州地铁21号线水西停车场是集列车检修、洗车运营等功能为一体的综合性轨道交通工程，用地面积约15公顷，地块长950米，宽180米。停车场以列检库为主呈尽端式布置，库内设6股道，12个列位，1个周/月检列位，1条洗车线。上盖工程为9米高的钢筋混凝土框架结构，建筑面积43789平方米，盖上规划为居民小区花园。综合楼、派出所及盖下8栋单体的建筑面积共30955平方米。项目包括土建工程、轨道工程、机电及设备安装工程和电务工程。
2 施工阶段的BIM应用介绍
2.1 图纸核查
图纸核查是在建模的过程中完成的，建模也是一个虚拟建造的过程，可直观地检查模型的空间位置关系，将图纸本身存在的诸如构件尺寸标注不清、标高错误、详图与平面图无法对应等问题逐条列出，并标明问题描述、图纸编号、相应的CAD图纸截图等信息，形成图纸核查报告，交设计人员处理（图1）。
2.2 碰撞检查
利用建筑、结构、水、暖、电等各专业的BIM模型，进行相互之间的碰撞检查，发现设计中存在的冲突问题，将碰撞点所在的各专业图纸编号、位置截图以及相应模型截图等信息列出，形成碰撞检查报告，交设计人员处理（图2）。提前处理碰撞问题，优化工程设计，能够消除实际施工中可能出现的专业之间冲突，减少返工现象[2]。
BIM技术碰撞检查的应用效果在机电安装工程中最为明显，由于设计专业分工较细，如果在设计阶段没有进行BIM模型的各专业集成检查，各类管线之间及管线与结构之间的碰撞则难以避免。图纸会审阶段，仅凭技术人员对照图纸很难发现不同专业间的冲突问题，通常会在施工时暴露出来，对工程的进度、质量、成本等都会产生不利影响。
2.3 工程算量
工程算量就是工程量计算，BIM模型本身就具有工程量参数信息，模型完成后可随时输出各种工程量数据，结果准确，内容详尽，每一个构件及每一根钢筋都可根据需要输出相应的工程量清单，用于工程招投标、预决算、施工准备、材料采购、工程计价等业务（图3）。工程算量是施工阶段BIM应用最为频繁的业务，在物资采购统计、检测频率确定、中间计价等业务中，很多时候需要即时查询结果，手工计算费时费力且难以满足时效性和精度要求。
2.4 方案优化
施工阶段的方案优化主要用于场地规划、临建工程及复杂的专项施工方案，也用于部分检查出来的设计问题的空间关系优化。根据安全文明施工的具体要求及不同阶段的施工任务，对施工规划的BIM模型进行优化。对复杂的施工方案建立BIM模型，可直观地进行评审修改，并用于技术交底和材料准备等（图4）。
2.5 三维交底
BIM技术的应用使得传统的技术交底业务逐渐向基于视频的三维技术交底发展，通过对模型进行动态查看、立体剖切、施工模拟、漫游动画等手段，让施工人员充分了解每步工艺流程所处的空间环境，有利于持续改进施工方法，更好地体现设计意图，执行施工方案。三维交底是一个持续的管理沟通过程，鉴于BIM技术的普及程度、施工规程要求等因素，目前三维交底只能是传统技术交底业务的补充（图5）。
3 施工A段的BIM应用综述
BIM技术应用工作包括建模和模型集成应用两个方面，目前国内项目施工阶段的BIM模型普遍是由施工单位根据设计图纸创建的，如果设计单位创建模型的话，则图纸核查和碰撞检查等功能的应用在设计阶段就可以完成，而模型则可以传递到施工单位进行施工管理应用，这样就可以大大提高工作效率[3]。
水西停车场项目在施工初期即引入BIM技术创建模型，除了在图纸核查、碰撞检查、工程算量、方案优化、技术交底等五个方面展开应用外，还进行了构件集中加工、材料设备二维码、地理信息定位等方面的应用，在与传统项目管理模式的协同工作机制方面进行了积极的尝试。
图纸核查和碰撞检查主要用于图纸会审；方案优化用于场地布置、临建工程、专项施工方案、部分设计方案的变更优化等业务；工程算量用于工程造价和材料管理，贯穿项目施工的全过程；三维模型、漫游动画、施工模拟等文件，在用于施工组织优化的同时，也将传统的技术交底方式升级为三维交底模式，播放BIM模型及漫游模拟动画，让参建员工提前了解施工工序及项目的整体情况。截止2016年10月份，项目共发出图纸核查报告8份，列出影响施工的图纸问题49个，发出碰撞检查报告7份，列出影响施工的碰撞问题108个（图6）。这些问题均在施工之前与设计单位沟通，及时得以调整处理。
4 结语
施工阶段的BIM应用实践表明，图纸核查、碰撞检查、工程算量、方案优化、技术交底等五个方面的应用可由基本BIM软件完成，直接服务于施工管理活动，能够明显地提升和完善传统的项目管理业务，为此，本文将这五个方面的应用界定为BIM技术在项目施工阶段的基础应用范围。当然，随着时间的推移和技术的进步，BIM技术的基础应用范围也会相应变化。施工企业应当加强BIM技术的基础应用，根据项目性质及要求的不同，逐渐拓展BIM技术在施工阶段应用的深度和广度。
参考文献：
[1]廖小烽，王君峰.Revit建筑设计火星课堂[M].一版.北京：人民邮电出版社，2013：3.
我国水资源不仅贫乏，而且污染严重。据统计，全国700多座城市中有近400座城市缺水或严重缺水，其中大部分集中在我国北方及西北干旱、半干旱地区。而与此同时，在南方每年由于暴雨所造成的洪涝灾害给我国造成了巨大的财产损失和人员伤亡。因此解决水资源短缺和暴雨成灾问题，在当前有着非常重大的意义。
2. 我国城市化带来的雨水问题
随着我国城市化的不断发展，必将在一定程度上改变了城市地区的局部气候条件，由于这些气候要素的变化，又将进一步影响到城市的降水条件。主要表现为：雨水资源大量流失；雨水径流污染严重；城市洪灾风险加大；生态环境破坏等几个方面。每年的夏季，是我国暴雨频率较高的时间，长江流域、珠江流域、淮河流域、黄河流域均会降大到暴雨，导致上述地区先后爆发洪涝灾害。很多间房屋被冲塌、多条公路、铁路被冲毁，同时还产生了滑坡和泥石流等地质灾害，暴雨导致的洪涝灾害对人民的生命财产造成巨大的损失。根据统计，每年洪涝灾害都会造成上千万人受灾，直接经济损失上百亿。在一些受灾城市，出现了严重的内涝、下水道管涌等现象，加重了雨灾所造成的人员和经济损失。近些年来北京、西安、广州等地的暴雨对城市造成的重大影响就是一个很鲜明的例子。
（1）雨水资源大量流失
雨水作为一种宝贵的资源，在城市水循环系统和流域水环境系统中起着十分重要的作用。由于人类活动造成的植被减少和破坏，城市发展着不透水面积的增加，导致雨水流失量增加和水循环系统的平衡遭到破坏，并引发一系列环境与生态问题。我国许多城市水资源严重不足，而大量雨水资源缺白白流失，雨水利用率不到10%。
（2）雨水径流污染环境
由于各种沉淀物和有机废弃物的影响会使得径流雨水中含有大量污染物，根据调查，初期雨水的污染程度甚至超过城市污水。我国城市水污染控制目前对雨水径流污染尚未给予足够的重视，没有相应的法规和技术规范。倾向采用和依靠分流制排水系统来减轻水体污染。但分流制排水系统耗资巨大，而且仍然存在 雨水径流污染的隐患。
（3）洪涝灾害风险加大
城市化改变了地貌情况和流域排水性能，使得雨水径流的特性也发生了变化。城市洪涝灾害由于少有发生而常被忽视。事实上，城市人口密度和财产密度的加大，洪涝灾害一旦发生将造成更大的生命、财产损失。
城市化的进程增加了城市的不透水面积，如屋顶、街道、停车场等，使得相当部分流域为不透水表面所覆盖，致使雨水无法直接渗入地下，洼地蓄水大量减少。城市土地利用情况的改变造成从降雨到产流的时间大大缩短，产流速度和径流量都大大增加，使得原有排水管线的排洪能力严重不足。
（4）生态环境不断恶化
随着城市化进程的增加，雨水径流量也不断增强，城市雨水径流冲刷地面而引起的污染是面源污染的重要部分, 城市雨水径流污染物组分复杂,浓度变化大,可生化性差,排放间歇且无规律,故处理起来难度较大。城市雨水径流对受纳水体的污染非常明显。此外，径流量的增加往往伴随的是水土流失等灾害，大量的案例表明，径流增加带来的水土流失情况正在逐年增加，水土流失越严重，水污染越加剧，导致生态系统失衡。
3.低冲击开发模式的主要涵义
低冲击开发(Low－ImpactDevelopment，简称LID)是上世纪九十年代末期由美国推出的一种概念，其初始原理是通过分散的、小规模的源头控制机制和设计技术，来达到对暴雨所产生的径流和污染的控制，从而使开发区域尽量接近于开发前的自然水文循环状态。这是一种以生态系统为基础，从径流源头开始的暴雨管理方法。
低冲击开发模式的主要含义是让城市与大自然共生。低冲击开发模式的主要策略是城市建设之后不影响原有自然环境的地表径流量。具体要求包括：城市建成区至少要有50％的面积为可渗水面积；建筑、小区、街道直至整个城市都有雨水收集储存系统；它们之间连接为反传统的“不连通状态”；所有河渠不实行“三面光”，以沟通地表水和地下水之通道等等。其开发技术包括绿色屋顶、可渗透路面、雨水花园、植物草沟及自然排水系统等，通过低冲击开发技术，可以用较少的土地资源将雨水径流的大部分用于补充地下水，变废弃雨水为资源，而且还能结合景观设计对面源污染进行处理，美化城市社区环境。低冲击开发的同时还具有保护环境敏感特征区，如河流两岸的缓冲区、湿地、斜坡、重要树木、滞洪区、林地、高渗土等的功能。
4.低冲击开发模式在我国的应用实践
4.1利用低冲击开发增大城市水面率，提高城市的蓄水能力
（1）对现有的湖泊和池塘等天然水体尽力保护，作为周围雨水排放的受纳水体，减少汇入城市雨水管网和城市河道的雨水量。同时，在条件允许的情况下，在城市公园和新建的住宅小区开挖较大面积的水体，一方面作为环境景观，另一方面在汛期可大量蓄积雨水。
（2）利用城市公共设施如公园、校园、体育场、各种球场、停车场等或者居民住宅楼前空地兼建地表或者地下雨水贮流设施。甚至可在道路下方修建大型地下贮流池及地下河工程。可要求新建建筑物设置自行的雨水贮流设施，尽量不增加现有排水设施的运行负担，降低对城市排水系统的压力。
（3）修建雨水调节池。雨水治理最有效的方法就是调蓄，然而城市管网的调蓄能力十分有限，因此可以在城市下水道修建小型雨水调节池，削减城市雨水径流量，调节下水道、泵站来流，有效的增加城市管网的调蓄能力
（4）结合道路改建、新建修建雨水渠箱。城市建设开发必然会填埋多条河道，减少了城市蓄水面积，这些填埋的河道现状已经作为开发建设用地，要再恢复原貌基本上已经不可能。因此，要增加蓄水面积，打通地块排水出路，只有依靠市政道路建设开挖排水渠箱，使得雨水的排放距离缩短。
4.2 利用低冲击开发增大城市雨水的渗透量
加强城市雨水的渗透可以有效地减少城市雨水径流量，大幅减少排入城市雨水管网的排水量，同时降低地表积水的几率，减轻了城市河道的排洪负担，一定程度上可相应地降低配套排水泵站地规模。
另一方面，城市雨水地渗透有利于地下水资源的补充，改善城市水环境。，充分利用和保护城市现有的洼地，增加雨水的天然渗透。在条件允许的情况下，积极采用各种渗透措施加强雨水渗透效果，如在停车场、广场、步行街、景点等采用地表透水铺满。
4.3利用低冲击开发调节城市河道的泄洪和调蓄双重作用
（1）积极开展河道疏浚工作。河道是汛期排水的关键，因此要加大内河及外河道的疏浚整治。对地段狭窄处进行拓宽，沿岸地区进行绿化，通过综合治理，有效地降低河道水位，提高排水速度，增加河道蓄水能力。
（2）在坝闸处设置翻水泵房。在内河道入外河道入口处建设翻水泵房，保准内河道不受外河道水位的威胁。当外河道水位高于内河道水位时，通过机排将内河水排入外河道。
（3）修建雨水调节池。在小范围内修建雨水调节池以暂时贮流雨水，抑制城市化导致河流中增大的径流量。
（4）修建治水绿地。利用河旁的洼地，在其周围修筑围堤，内部进行植树绿化，平时作为人们休闲的场所，汛期用来蓄水。
（5）修建多目的游水池。将临近河道的还的以提防的形式围起来，用溢水道与河道相通，平日作为休闲场所，汛期时可临时贮存一部分溢过来的河水以减轻河道的负担。
（6）完善小范围排水体系。在古城区改造河新区开发建设过程中整治沿途河道，做到每建成一块区域就形成一个完善的以内河道为中心的排水体系。
4.4低冲击开发模式在我国的推广案例
近年来，深圳将低冲击开发理念引入了重点市政规划中，如《深圳市雨洪利用系统布局规划》、《光明新区雨洪利用详细规划》、《深圳市居住小区雨水综合利用规划指引》。该市提出要结合城市景观及绿化带，因地制宜采取入渗、调蓄、收集回用等各种雨洪利用手段，使城市建设项目建成后的外排雨水设计流量不大于开发建设前，并控制和削减日益严重的面源污染。
深圳光明新区将低冲击开发模式引入即将开工建设的23条道路，总长度约17公里，其中包括1条城市主干道、7条次干道、15条支路。在市政成片路网中引入低冲击开发模式，不仅在深圳是第一例，从规模上讲，在全国也是首例。低冲击开发的道路的路面由透水材料构成，人行道由透水砖铺设而成，在行车道和人行道之间设置一个下凹式的绿化带。该绿化带不仅具有景观价值，还可短时储存雨水；在雨量过大的时候，多余的雨水将通过专门的排水管排放。
厦门市低冲击开发实践显示，采用植草砖铺设透水停车场仅为普通水泥铺设停车场造价的30%左右；且耐用性不会低于普通水泥铺设的停车场，经五年多频繁使用，除部分区域植被生长较差，其他情况良好，不影响正常使用。修建绿色屋顶需要额外的投入，其初期建设成本为110元/平方米、年维护成本为14元/平方米，但其可以提高建筑的蓄排水能力，改善建筑物的热工效能，还能减弱城市热岛效应
5、对我国城市雨水规划建设的一些建议
5.1.推广低冲击开发模式
低冲击开发模式在国内还是一个新生事物，社会对其接受程度不高，需要政府出台相关政策法规推动其发展。强制要求建设工程引入低冲击开发模式，明确奖惩措施。
5.2.理顺管理体制，加强雨水管理职能
城市雨水资源利用属于水资源的开发与管理范畴,涉及到气象、地质、水利、城市建设等问题,具体实施时需与城市建设、市政管理、建筑设计、环境等许多部门进行合作。可借鉴德国经验,由水务部门统一管理与雨水有关的全部事项,制订雨水资源利用工程建设和运行的相应政策和规范,从城市雨水资源利用的职能部门管理和项目管理两个层面统一协调开展管理:
（1）制定雨水利用发展规划,从雨水项目监督、论证、方案审查、设计审批、施工监督等方面进行有效管理和监督。
（2）对雨水资源利用项目的方案评价、设计规定、施工及验收、运行维护等进行多方面管理,以市场经济模式运作,接受社会监督。
5.3.提高认识，编制城市竖向规划
我国城市正处于高速发展期，城市规模在不断地扩大，由此带来的一系列问题提已经在大城市开始显现出来，这些问题的发展已经由单一的问题发展成综合性问题，由工程性问题发展成为城市规划问题，由局部问题发展成为全国性的普遍问题。建议各个城市在开展城市总体规划的同时，应注重城市竖向规划的编制，通过竖向规划的编制，协调城市防洪、排涝、排水等一系列规划，减少专项规划的交叉矛盾，统一交叉矛盾的认识，使得专项真正能够为城市建设服务，为和谐社会服务。
关键词：建筑企业 并购 发展 战略
中图分类号：TU990.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2016）02（a）-0118-03
1 法国万喜（Vinci）基本情况
法国万喜成立于1891年[1]，有120多年历史，是世界顶级的建筑企业，业务主要集中于特许经营业务和工程承包。2014年底，从业人员超过185 000人，在全球约100多个国家和地区，有280 000多个项目，营业收入为519.92亿美元，实现利润32.98亿美元，世界财富500强的排名为200位，在美国《工程新闻纪录》（简称ENR）中的排名为4位。
2 法国万喜（Vinci）发展过程
2.1 初创阶段
法国万喜（VINCI）源于法国著名的通用水务公司，该公司于1872年进入建筑领域，1888年并购了当时历史悠久的建筑集团SGE，SGE集团拥有一大批的建筑企业。1899―1940年间，由于法国电力和汽车工业的发展，进入市政工程领域，从事电气装置、发电等相关业务。
2.2 拓展阶段
1940―1999年间，由于法国政府搭建高速公路网，法国万喜前身被多个更大的公司收购并、重组后，涉足高速公路建设、收费公路特许经营业务，开始多元化发展。例如1966年，被Compagnie Generale de Electricite收购，与Sainrapt et Brice（一家全球大型建筑企业）合并。1984年，Saint Gobain集团对其进行了收购，并与Sobea（一家建筑工程子公司）合并。随后，被工业和水务巨头Generale des Eaux收购，并与其所属的建筑工程公司Campenon合并。1998年收购了出版商Havas，将通用水务公司的名字改为Vivendi。1999年，法国万喜收购了停车场运营公司Sogeparc。同年，Vivendi收购了美国Filter公司，成为世界上最大的水务公司。期间，Vivandi逐步出售拥有的SGE集团的大部分股权，从而使其成为独立的公司，并于1999年正式更名为VINCI。
法国万喜通过多次收购、重组，实现多元化经营，进入了建筑、能源、运营、特许经营等领域。
2.3 快速发展阶段
2000年，法国万喜与法国著名的基础设施建设企业SUEZ旗下的GTM公司强强联合，合并后成为世界上最大的特许经营和建筑服务一体化的承包商。2005年，法国万喜收购了著名的公路特许经营商ASF，成为法国最大的公路特许经营服务商和欧洲领先的交通基础设施特许经营商。2006年，法国万喜收购了法国南方高速公路公司。2008年，法国万喜并购Vossloh基建服务，成功竞标图尔斯到波尔多的高速公路特许经营权。2010年万喜能源并购Tarmac，增强公司在欧洲市场的建材生产能力；万喜路桥并购Cegelec和Faceo，提升项目竣工后期服务与运营能力。2012年万喜能源收购瑞士Alpiq能源集团控股的EVT公司、印度Vasundara能源公司[3]，万喜建筑将Entrepose Contracting公司股份由97.38%提高至100%。
法国万喜自2000年成为独立公司运营以来，进行了频繁的收购活动，成功的实现了业务多元化，市场区域逐渐由法国本土，向欧洲、美洲、非洲、亚洲等区域渗入，产业链向高利润环节转移。
3 法国万喜（Vinci）业务构成
目前，法国万喜已经形成特许经营和工程承包两大核心业务，领域又可细分为建筑工程、能源和信息、运营、特许经营。为了更好地多元化发展，实现在不同行业的突破，获取更大的发展，法国万喜组建了6个专业子公司，具体业务架构如图1所示。
3.1 特许经营业务
法国万喜是欧洲领先的交通基础设施特许运营商，它下设高速公路特许经营部、机场运营部、其他特许经营部，主要经营高速公路、机场、桥梁、隧道、铁路、体育场和停车场设施等。万喜的特许经营已在全球20多个国家或地区开展业务，可提供建筑设计、成套工程、融资、项目管理等。
万喜高速公路特许经营部：拥有法国一半高速公路、大约4386公里公路网的特许经营权，主要由4个特许经营公司承担（ASF、克非洛特、艾斯可塔和arcour。
万喜机场部：拥有33个运营的机场，年接待旅客大约1人次，在法国有11个、葡萄牙有10个，柬埔寨有3个、智利1个，日本和多明尼加共同过共有6个。
其他特许经营部：该部主要包括停车场、体育场等设施的运营、管理。Vinci Park是全球最大的停车场专业工程及经营公司，拥有位于12个国家的79万个停车场，提供设计-建造-融资-运营服务。同时，另外一家下属子公司拥有法国国家体育场67%的股权，负责该场馆的运营管理。
3.2 工程承包业务
法国万喜是全球知名的工程承包商，它下设万喜能源公司、万喜路桥、万喜建筑公司。
万喜能源公司：欧洲最大的能源工程及信息化公司，业务涵盖电力、机械工程、信息技术、服务（能源网络、空调工程、自动化系统服务等）领域，它的65 000名员工跨越21个欧洲国家和30个欧洲以外的国家或地区，能为其客户提供整个项目的生命周期的解决方案，从工程、执行、操作和维护。
万喜路桥（EUROVIA）：法国最大的公路建材生产商，全球著名的公路建设与废料回收企业，主营业务有道路工程、建材生产、环保工程、其他服务。其中，道路工程主要参与建造和翻新道路、公路、铁路、电车及机场，建材生产主要有采石场、沥青生产厂（43个道路沥青厂，每年可提供2 300万t沥青）等，环保工程主要指基础设施建设、建筑物拆除、污水处理、废弃物处理等，服务是指EUROVIA长期管理和维护55 000 km路网以及提供相关道路服务。
万喜建筑：法国建筑行业的领先者，具备全产链能力，可提供从策划、融资、设计、施工和维护服务，使服务贯穿于基础设施建设的生命周期，并能根据业主需求，调整每个项目。万喜建筑下设700多家子公司，拥有68 000名员工，可从事建筑、民用工程、水务工程等。
4 法国万喜业绩分析
4.1 总体业绩情况
法国万喜紧紧围绕既定战略，取得了骄人业绩，近5年的主要经营指标如下。
由表1可以看出，5年间法国万喜的营业收入涨幅常有波动，但利润一直保持平稳增长，资产在不断收购、兼并、出售过程中，波动较大，尤其是2014年资产较2013年减少了12.24%，净利润率、资产收益率却因此受益，在2014年达到了最高值。
4.2 业务发展情况分析
2010―2014年间，法国万喜总营业收入由442.04亿美元，增到519.92亿美元，其许经营业务由67.50亿美元增到78.22亿美元，工程承包业务由376.71亿美元增到442.17亿美元，业务构成比一直保持在15：85左右。法国万喜总营业利润由45.48亿美元增至48.92亿美元，其许经营由27.77亿美元增至32.62亿美元，占比由61%提至66.7%，工程承包由16.64亿美元降至15.42亿美元，占比由37%降至31.5%。经过5年的发展，特许经营和工程承包业务的营业收入构成基本保持稳定，但特许经营业务对利润的贡献率却提高了近5个百分点。可见，法国万喜在业务发展过程中，始终保持特许经营和工程承包业务的协同发展步伐，同时特许经营业务，随着运营资产的增加对公司盈利能力的影响日益凸显。
5 法国万喜（Vinci）的发展战略
根据哈佛商学院教授迈克尔q波特（Michael E.Porter）认为，战略的本质就是选择，即选择一套与竞争对手不同的活动，有效规避由于企业间的相互模仿所导致的竞争。[3]战略一般由四种要素组成，即产品与市场、成长方向、竞争优势和协同作用。法国万喜能够保持上百年的经久不衰，与以下几项战略的实施息息相关。
5.1 特许经营与工程承包协同作用
法国万喜与全球知名建筑企业法国布依格、ACS等相比，在产品和市场上具有一定的重合性，发展历程也基本相似，都是通过不断地并购、重组实现业务的多元化发展，区别在于法国万喜在发展、并购、扩张过程中一直注重特许经营与工程承包业务的协同发展，追求协同效应，这也是它保持良好盈利能力的根源。法国万喜的特许经营与工程承包业务基本实现了良性循环发展，主要体现在以下三方面。一是运营周期方面，工程承包业务的项目周期比特许经营业务要短，能为公司发展提供规模支撑和当前收益，保持公司规模和效益的长期稳定性；二是资金方面，工程承包业务持续现金流需求较大，特许经营业务前期投资大，运营期现金流比较稳定，可满足工程承包业务的现金流需求，有助于提高、改善公司的现金流情况；三是业务发展方面，工程承包业务在项目本身的设计与施工上具有专业性，而特许经营业务的优势则体现在项目前期策划、融资、后期管理、运营和维护方面，特许经营与工程承包一体化发展，为项目提供全生命周期的服务，有利于围绕项目的整体价值链，获取最大限度的利润。
5.2 打造成功的业务组合战略
近几年，法国万喜也经历了基础设施建设业务规模下滑的挑战，打造成功的业务组合战略，实施专业化，拓展业务领域，进行区域扩张，成为其保持领先地位的关键。实施专业化，法国万喜为了实现多元化经营，进入不同的业务领域，先后组建了专门的子公司，例如万喜能源、万喜路桥、高速公路特许经营公司、机场运营公司、万喜建筑等，通过这些专业子集团，进行专业化运作，提升在各自领域的市场竞争力。拓展业务领域，法国万喜作为高速公路、机场、停车场等的运营商，逐步将业务拓展到资本投入较少、高附加值的服务业务领域，提供运营、维修和服务业务。工程承包业务在实现自身规模增长的同时，带动高附加值的设计、规划和资本运营的发展。进行区域扩张，2010年以前，万喜的业务一直集中在欧洲，随着经营模式的转变，法国万喜依托本土市场，通过在海外目标市场的并购、战略联盟等方式，积极向美洲、非洲等市场拓展，并尝试在欧洲和美洲市场开展小规模的特许经营，2015年底法国万喜58.2%收入来自法国市场，41.8%收入来自国际市场。
5.3 通过并购、合并获取战略资源
收购、合并作为企业获取战略资源，实现规模增长的有效方式，历来受到大型跨国企业的青睐。法国万喜在实现规模增长、多元化发展的过程中，也进行了多次并购、合并，但并购过程中，法国万喜始终坚持精心设计和选择，关注并购企业的专业能力、品牌，对自身业务的市场的延伸与扩张。法国万喜的多次并购中，最重要的一次并购是2000年收购GTM以及2005年收购ASF。2000年，由于SGE与SUEZ旗下的GTM公司业务结构基本相同，容易形成协同效应，因而进行了强强合并，组建了世界领先的建筑工程集团，一跃成为世界上最大的建筑-特许经营一体化的承包商。2005年，法国万喜与Eiffage成立合资公司，从法国政府手中取得了52%的ASF股权，从而使其对该公司的持股增加到78%。法国万喜通过这两次收入，增强了自身的两大核心业务工程承包和特许经营业务的力量。
5.4 强有力的管控保障
法国万喜的发展历程，决定了它独具特色的管控模式，在保持各业务独立性的基础上，公司通过执行委员会、投资委员会和协调委员会的运作，分配资源、控制风险，为业务发展提供必要的支持。由于法国万喜采取分散化经营，数以百计的地方分部，各自保持独立的身份，在组织架构上，万喜公司就要尽量做到扁平化，通过加强内部沟通，提高管理效率。为此，制定了一套运营管理体系，规范整个集团的管理，将各种不确定因素降到最低。首先，通过控制资金，直接将管理延伸到各机构、各执行项目，其次，通过建立信息管理系统，对各分部、机构、项目进行管理和成本控制。然后，通过管理系统，采集相关数据，掌握和控制公司的运营情况，并根据系统数据，可对各机构、各项目财务状况进行分析，找出盈利亏原因，为决策提供依据。
参考文献
[1] 金彪，李福和.做最赚钱的建筑公司[J].施工企业管理，2007（3）：108-110.
关键字: 项目管理; 招投; 目标
中图分类号：K826.16 文献标识码：A 文章编号：
项目概况
榆林某大厦工程位于榆林市经济开发区，为该区域的地标建筑，项目建筑用地：3408.67O，总建筑面积43516.89O，建筑总高度：99.89m，地上26层，地下2层。本项目按使用功能划分为四部分：①负二层和负一层为设备用房和地下停车场；②一至四层为商业用房；③五至十八层（含设备夹层）为办公用房；④十九层至二十六层为酒店。
项目管理目标
质量目标：工程质量符合现行验收规范标准（《建筑工程施工工程质量验收规范》等国家颁发的规程、规范、技术标准），工程验收一次性合格，获得陕西省优质工程“长安杯”。
进度目标：按计划工期完成并竣工验收。
投资目标：结算总投资原则控制在概算额度内。
安全、文明施工目标：无安全责任事故，文明施工，达到省、市级有关规定要求。
在实现项目管理目标中的积极作用
3.1质量管理
本项目质量要求高，要获得陕西省优质工程，不论是主体工程还是装饰装修工程都必须有一个好的承包商。选择一个好的承包商，首先从资格预审工作开始。本项目无论是施工招标，还是设备、材料的采购招标均采用有限数量制的资格预审方式，结合项目具体情况编制资格预审文件，严格要求资格预审中的必要条件部分，为业主选择了信誉良好、企业实力雄厚的投标人，为后续工作奠定了良好的基础。
在编制招标文件时，对于工程质量，招标人除了按业主的要求明确整个项目的质量目标外，还应当约定建设工程关键部位的质量控制措施，重点分项工程达到的质量目标等，同时配以详细、明确的奖罚措施，可以对项目管理质量目标的实现起到更好的控制作用。
3.2进度管理
对每个招标项目都应拟定一个详细而严谨的项目招标进度计划。项目招标进度计划对一个项目实施过程具有重要的指导作用。制定严谨的项目招标进度计划及工作大纲，为顺利的完成项目打下了基础。在制定计划时要全盘考虑，比如标段划分时，可以根据施工工序、时间搭接、当地冬休时间等因素划分为设计、监理、地基基础工程、主体工程、设备及材料、装饰装修工程等标段进行招标；在设备与材料招标时，又可以根据其用途的不同分为电梯设备采购与安装、通风与空调设备采购与安装、消防系统设备采购与安装、建筑智能化设备采购与安装等标段；本项目按使用功能划分为四部分：①负二层和负一层为设备用房和地下停车场；②一至四层为商业用房；③五至十八层（含设备夹层）为办公用房；④十九层至二十六层为酒店，所以在装饰装修工程标段划分过程中，根据使用功能不同划分为三个标段，大大缩短了工程施工进度；由于每个地区的工程建设招标投标法规及程序都有当地的规定，所以在制定项目招标进度计划前一定要详细了解当地的相关信息，避免招标过程中出现大量反复工作，影响整体项目管理进度。除了上述标段划分和了解当地的建设管理程序的因素外，制定项目招标进度计划还要考虑设计出图时间、编制工程量清单及标底所需时间、图纸及工程量清单审计时间、业主对承包商、相关材料、设备考察所需时间等等。充分考虑各种因素后制定的切实可行的项目招标进度计划，在协助业主实现项目进度管理目标中起到举足轻重的作用。
除了制定详尽的招标进度计划外，招标人还可以通过招标文件对投标人就工程进度再做具体约束，比如对承包商施工进度管理的一些细节提出明确要求；对施工机械的品种和数量、作业人员的工种和数量等提出强制要求等等，事先在招标文件中约定违约责任，对施工过程中的进度控制能起到更为有力的控制作用。
3.3投资管理
要使投资管理目标控制在概算额度内，在招标过程中可以从工程量清单和标底编制以及评分办法的制定两个方面进行控制。
首先，本项目业主委托了具有编制工程量清单资质和能力的造价公司进行清单及标底的编制，招标人在工程量清单编制过程中的投资管理应做好如下工作：（1）造价管理人员和招标项目经理统一协调、管理工程量清单编制工作，随时检查工程量清单编制深度和进度；（2）发现工程量清单编制问题后及时纠正；（3）在召开标前答疑会时，投标人提出对工程量清单的相关问题后，督促造价公司在最短时间内核实、修改；（4）协助制定主要材料、设备档次和要求。在此环节招标人的工作对整个项目的投资管理起到了预先控制的作用。工程量清单编制达到了预期的质量，必将有利于招标工作的开展，投标人明确工程内容、材料标准，进而投标报价就会相对集中，不会出现投标价格高低相差悬殊的情况，对业主选择承包商和评标委员会的评标工作顺利进行都有积极的作用。
另外按照榆林市有关规定，本项目工程量清单在招标前就送当地审计单位进行了审查备案，这样就更加保证了工程量清单的准确性，为投资管理目标的实现进一步奠定了基础。
其次，在招标文件中制定评标办法及评比原则时，招标人应与业主认真研究和磋商。一方面制定评标办法时应充分考虑项目的具体情况，例如：对于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的项目，应以价格为主导，合理确定统一的价格要素，选择相应的评价方法和标准；对于在技术、性能上有特殊要求的项目，可运用价值工程的原理，合理确定满足要求的指标和标准，在保证技术、性能指标满足标准的条件下，再比较价格；对于其它项目，可采用综合评价技术，综合考虑价格、技术、财务状况、信誉、业绩、服务各项因素及权值，选择最大限度满足招标要求的投标方。另一方面制定的评标办法应尽可能体现评比依据的数字化、可货币化和评标意见的文字化。评比依据的数字化，主要是在对各投标方进行对比时以数据为依据，目的是提高评标的可比性、直观性和准确性；评标意见的文字化，是指评委在发表意见时，以文字为依据，从客观上要求评委负评标的责任，降低评委评标的随意性，从而确保评标结果的公平公正性。一份好的评标办法不仅能够按照公平、公开、公证、择优原则选定中标人，而且在引导投标人规范地竞争，有效避免围标、串标等现象起到至关重要的作用。
3.4合同管理
关键词:工程项目;P3;进度控制;管理
中图分类号:F284文献标志码:A文章编号:1673-291X(2009)30-0181-02
工程进度控制与管理就是指在项目实施过程中定期对实际进度进行跟踪、记录,并与目标计划进行对比,分析两者之间的偏差,通过采取针对性措施调整实际进度,使之趋近于目标计划,直至项目结束,由此形成的一个周期性的循环过程。
进度管理的目的就是要在预定的时间段内完成约定范围的项目工期目标。进度管理的内容包括以下几个部分[1]:
(1)制定进度计划。项目实施前要根据里程碑计划和现场实际,编制出三级和四级进度计划。这是一个“自上而下分解细化”和“自下而上汇总协调”的过程。通过对各个项目和作业在时间、成本和资源的平衡和协调,以实现进度计划的合理化和资源配置的最优化,最后将这个计划作为目标进度计划。(2)进度计划的实施与跟踪控制。计划实施过程主要有:下达施工计划;实施;检查和监督。进度监控则是统计实际进度,对影响进度的因素进行监测控制,分析或预测结果,并提出改进措施。这就需要对进度计划进行及时更新和调整。(3)与各方保持密切的沟通,定期通报工程进展。与各方的良好沟通与合作是顺利实施进度计划的一个重要条件。(4)做好内部沟通与协调。监督各分包商或专业的工作,及时协调各方面的关系,协调内部工作安排,减少相互影响和制约。
1.影响进度的因素多,易产生“共振效应”。影响进度的因素很多,诸如:管理水平、现场条件、资源配置、质量和安全,采购、成本和资金、设计变更、风险问题以及其他相关方的影响等。若承包商缺乏预见性或有效的应对手段,那么很容易使某个因素的影响带动其他因素的共同影响,或者小影响变成大影响,从而产生一种“共振效应”,使得进度管理失控。
2.计划可实施性不强。如果计划工期安排不合理,或者缺乏对各种影响因素的全面考虑,将没有足够能力应对各种意外情况,使得实际与计划严重脱离,丧失了计划的指导性和控制性作用,也给后续工作带来很大的困难和风险。
3.项目内外部组织协调不好。工程项目复杂性的特点需要多方参与、协调实施才能完成。项目团队除加强内部管理和协调,还要保持与相关各方的良好沟通与协作。否则将会因为缺乏足够支持而不能实现目标。此外,施工工序组织、质量安全管理、资金和支付等也需要良好的协调和沟通[2]。
1.工程概况。某单位进行一个井丛的气田地面建设工作,工作范围包括场地平整、废物坑、燃烧坑、钻机基础、临时燃烧坑、设备场地及基础、燃料罐基础、化粪池、20”钻井导管、排水沟、电缆沟及停车场与场地硬化等。
2.原进度计划及其进度目标的确定。根据业主的里程碑计划来制定目标进度计划。按照工作范围及性质,确定WBS层次、作业名称及工期,作业之间的逻辑关系,计算和优化总工期及资源配置,最终形成工程目标进度计划。
3.实际工程进度。针对每一项WBS和作业确定进度衡量标准。经过统计实际进度,再用P3软件进行计算和分析。在实施过程中,关键作业的延迟造成了整个工程进度的延迟并在P3软件上反映出来。将实际进度与目标计划对比,可以清楚地反应关键线路施工进度的变化。
4.工程进度延迟分析。进度控制分析是在对实际进度基础上做出的。前面对工程进度的目标计划及实际执行情况进行了模拟和对比,在此基础上展开分析,并计算出各原因对进度的影响程度并可据此进行排序。
运用P3 软件进行两种模拟:(1)把实际进度与计划进度进行比较,找出工期延迟的作业;(2)在工期延迟发生之后,采取赶工措施,赶回了部分进度;将采取赶工措施后的工期结果与假设不采取措施的工期结果进行比较,评价及判断赶工措施的有效性。
5.实际进度与原始进度计划的对比及偏差分析。运用P3软件更新实际进度以后,对比目标计划与实际进度横道图。从横道图中可以发现,有5项作业的计划值与实际值发生明显偏差,在采取赶工措施以后,总工期仍然延迟了18d。分析关键线路施工发现,由于废物坑、钻机基础、20”导管施工、场地硬化及停车场这4个作业在关键线路上,它们的延迟直接导致总工期的推延。
燃烧坑的施工为非关键作业,延迟了5d;燃料罐基础施工持续时间比计划缩短10d,故对总工期均没有影响。关键线路分析如表1 所示。
6.进度加速措施的有效性分析
(1)不采取赶工措施
假设分项工程延迟发生后不采取任何措施,然后采用P3 软件进行进度更新以后,可得到计划―模拟进度对比横道图。
将结果与原计划工期进行比较,分析结果如表2 所示,总工期将延迟63d。
从分析结果可以看出,预计工期比计划延迟很多,例如20”导管施工完成日期延迟45d,而总工期将比计划工期延迟达63d。
(2)采取赶工措施
在发现工期进度可能大幅延迟后,采取了一系列的赶工措施(包括增加人力、物力和财力,改进施工组织),实际进度得到加速,总工期实际延迟18d,证明补救措施比较有效。
【关键字】：城市；绿色生态；建筑；景观设计
【前言】：城市景观的绿色生态设计理念早期产生在一些西方发达国家，促发其产生的原因是多样性的，一方面是工业发展引发的问题，例如发生在上世纪50年代的欧洲伦敦烟雾事件，上世纪40年代的美国洛杉矶光化学烟雾事件，催生了相应环境法案，为城市环境管理打开了先河；另一方面是能源危机引发的问题，上世纪60年代的苏伊士运河危机，丹麦政府率先在建筑规范中体现能效及节能排放等理念，这也是绿色建筑理念的前身；再一方面是城市发展引发的问题，例如韩国首尔清溪川生态修复工程，纳鲜兰椭幸兜暮拥牢廴荆到新世纪初期的交通问题和城市雨洪问题，这个项目像是一本活的城市环境治理教科书，最难能可贵的是实现了城市空间在功能，休闲，文化，历史的结合，还深受当地居民喜爱；除此以外，还有特殊自然环境所引发的问题，像澳大利亚因为水资源极度匮乏，因而发展出非常先进的水敏设计（WSUD）和立体绿化设计理念，像新加坡的城市因为淡水匮乏和雨洪问题，而发展出排蓄水体系。这些发达国家的经历是我们的前车之鉴，他们先进科学的设计理念和方法值得我们学习和借鉴。
1、绿色生态设计的相关标准及设计应用
1.1绿色建筑
绿色建筑是在项目全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑，绿色建筑评价体系由高到低分为三星，二星和一星。
绿色建筑评价指标包括六个综合性指标，包括节地与室外环境，节能与能源利用，节水与水资源利用，节材与材料资源利用，室内环境质量和运营管理（住宅），全生命周期综合性（公建），这涉及到工程建设中的各个专业，例如建筑，结构，给排水，暖通，电气和景观等。
各个地区不同类型的项目，对绿色建筑等级要求有所不同，项目管理对其体系内得分项的选择和偏重也有所不同，在景观专业的得分项目需要视具体要求而定，通常会涉及以下几方面：
（1）绿化用地的合理设置，绿地率需要满足指标要求，地库顶板上的绿地，标准对覆土深度有一定要求，在设计过程中比较容易被忽视；
（2）光污染控制，室外夜景照明光污染限制需要符合国家标准，现在很多项目建筑体本身的散射光可以照亮室外场地，在设计过程中可以考虑建筑自发光，合理设计景观灯具种类和间距，减少室外照明过量，避免场所光污染和能源浪费；
（3）热岛强度控制，户外活动场地的选定和设计需要参考风光环境分析，红线范围内户外活动场地乔木及构筑物遮荫面积达到一定比率，尽量为使用者提供更佳舒适的环境；
（4）无障碍设计，体现在活动场地的可达性以及人性化设计上；
（5）合理设置停车场所，数量和面积要满足指标要求，分布上要体现在场地空间的均好性，便于交通，停车场地也可以考虑绿色生态停车场设计；
（6）提供便利的公共服务，室外活动场地可以错时向周边居民开放，为周围居民提供相应户外设施，例如特色座椅及活动家具等；
（7）雨水规划与设计，利用下凹式绿地以及雨水花园等雨水蓄水措施，引导屋面雨水进入地面生态设施，并采用相应的径流污染控制，硬质铺装地面中透水铺装面积比率；
（8）场地雨水外排总量控制，满足场地年径流总量控制率；
（9）合理选择绿化方式，科学配置绿化植物，选择本土植物，采用乔灌草结合的复式绿化，种植区种植土壤深度满足种植要求，适当引入垂直绿化，屋顶绿化等方式。
（10）绿化应采用喷灌、微灌等高效节水浇灌方式，控制节水浇灌绿化面积比例，可以采用湿度感应器，雨天关闭控制装置，在植物品种上宜考虑无需人工浇灌植物；
（11）地面，屋面，外墙材料的太阳辐射反射系数要求，不同材料的反射系数有所不同，例如石材，一般浅色石材反射系数较高，深色石材更容易吸收辐射，从而反射系数较低，国内相应标准还有待完善，此外，在人性化设计理念中，浅色材料更容易产生炫光和光污染，所以这一项上，材料选择还要视具体项目具体环境条件而论。
1.2海绵城市设计
海绵城市主要针对城市的雨洪管理，在雨洪季节，设置有效吸水、蓄水、渗水、净水措施，在干旱，灌溉时节以及其他用水需要时，将蓄存的水释放并加以利用。这是比较新的标准，局部城市或地区作为试点开始参考和实行，以深圳市为例，现行的审查依据包括：《深圳市海绵城市建设专项规划及实施方案》，《深圳市海绵城市规划要点和审查细则》，低影响开发雨水综合利用技术规，雨水利用工程技术规范，深圳市暴雨强度公式及查算图表，《深圳市建设用地规划许可证》相关的低碳生态及低影响开发指标，国家海绵城市（低影响开发）已经的技术规范、指南、图集。
海绵城市的综合性在于他涉及多个部门，多个专业种类，需要业主或管理方统一协调和指令，政府部门也会起到指导和审核的作用，例如位于深圳前海的弘毅中心项目，在海绵城市设计方面，政府会对海绵城市设计专项提出明确意见，按照低影响开发设施以径流总量和径流污染为控制目标进行设计，设施具有的调蓄容积一般应满足 “单位面积控制容积” 的指标要求，以此审核景观方案设计中的各类型场地以及具体细节设计。
在景观场地规划中，建议多的采用能够降低雨水径流系数的地面设计，例如绿地和透水地面，屋顶空间应该充分加以利用，屋顶绿化区域覆土厚度需要达到标准要求，地面层需要考虑透水铺装，其面积需要满足地标径流系数要求。
关于雨水控制规模，有相应的指标和要求，常见的办法包括设计下凹式绿地进行雨水收集，下凹式的面积和深度需要满足与水蓄水量要求，另外一种解决途径就是在设计地面蓄水容器收集屋面和墙面雨水，或地下蓄水容器收集地面径流的雨水，这样同样可以达到雨水调蓄的作用，各类项目根据不同需求和条件选择不同的解决途径。
海绵城市设计在优化城市雨洪问题的同时，也对传统景观设计带来了考验，例如透水地面的品质感，进口产品质优价高，国内产品品质和施工水准较难把控等问题；还有下凹式绿地的形式，虽然可以满足雨水储存的功能，但是他的形式是否与场地的性质相符合，传统的审美观能否接受这种形式，这些都是业主和设计师需要共同考虑和面对的问题；再者关于设置蓄水容器，对建筑结构，场地空间条件，建设成本以及后期管理维护等都存在一定的未知和挑战。
1.3 LEED建筑评估体系
LEED是英文Leadership in Energy and Environmental Design的缩写，由美国绿色建筑协会建立并推行，在国际上各类建筑的环境保护价值评价，绿色建筑评价以及可持续发展评估中，被公认为比较权威的标准。
在美国很多地区已经将LEED标准体系纳入建设项目的硬性标准，所以很多建筑师会参加相应的培训和考核，成为LEED认证工程师，现代国际商业贸易往来与发展，许多跨国投资建设的工程项目，例如世界500强公司美国默沙东制药就在中国杭州建设分部制药厂，其工程就采用LEED评价标准，在景观设计上取得的得分项包括：各类绿地性质及面积比率，地面材料太阳辐射反射系数，当地本土植物的选择，以及户外活动场地乔木及构筑物遮荫面积比率等。
1.4 水敏设计（WSUD）理念
WSUD是英文Water Sensitive Urban Design的缩写，在城市发展的过程中，恢复自然的水循环过程，通过城市规划和设计减少对自然水循环的负面影响，保护水生态系统，将雨洪，供水，污水管理一体化，兼顾景观和生态系统。
水敏设计在澳大利亚是比较成熟的城市规划和工程设计方法，在国内也有项目实践，例如城市新区规划项目，河道或湿地公园规划设计等政府项目，也有开发商的项目，例如万科建筑研究中心，景观设计的重点在于解决雨洪管理和低维材料及植物的使用，该项目获得了ASLA通用设计荣誉奖，而且万科在其下很多项目中也在不断实践绿色生态材料和理念。
结束语
我国现代化城市高速发展，环境问题仍然是主要的社会综合性问题之一，人们对生态环境的认知会逐步提高，在城市规划和工程建设方面，政府会逐渐加大理念导向和工程监控的力度，开发商会逐渐承担起相应的社会责任，在景观设计领域，绿色生态设计作为一种改善生态环境的方法，还有待进一步的工程实践和发展，我们应该重视城市的生态环境保护，借鉴国外先进理念，技术和方法，研究成功的项目个案，争取实践和推广的机遇，让我们的城市环境变得越来越美好。
【参考文献】
[1]林晓晖. 绿色生态理念在水利建筑工程中的应用――浅析马杭州排涝站的建筑景观及环境设计[J]. 福建建筑，2016，（04）：36-39.
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[3]戴德艺. 基于景观生态分析的城市绿色天际线规划研究[D].中国地质大学，2014.
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【关键词】 建筑 智能化 项目管理 要点分析
1 方案设计阶段的管理要点
（1）进行合理的智能化需求分析。所谓的合理的智能化需求分析，其实可以简单看成是设计师根据甲方的建筑的建设要求再根据其投资金额最后结合自身的智能化建筑设计经验，从建筑整体的智能化需求进行分析，然后提出较为适宜的建筑智能化设计方案。现如今，随着建筑智能化系统的发展，到如今变成了集楼宇设备监控系统、停车场管理系统、火灾自动报警与消防联动系统、计算机网络系统、综合布线系统、通信自动化系统、闭路电视监控系统、门禁系统、安全防范系统、公共广播系统、卫星及有线电视系统、电子信息查询系统、中央集成管理系统等为一体的整体建筑多方面智能化。当然，这些智能化功能还是需要根据具体的使用情况进行有目的的安装组合，设计师在进行设计时必须要充分熟悉建筑智能化所要求的方面的功能与工作原理。只有这样才能做到应用自如。才能为建设方提供更加合理经济的智能化建筑方案。（2）智能化建筑方案设计需考虑以后的发展趋势。在目前来说，在国内外各种技术设备的发展越来越快。设备的更新速度完全可以让目前所谓的顶级设备在几年后淘汰。所以，设计人员在进行项目编制时，可以多将目光放的长远些，在进行智能化建筑的设备配置时，可以考虑预留一些空地，在保证目前的需求量的同时，为将来可能出现的新型技术的冲击做好准备，这其中最为直观的就是通信介质的变化，比如说从铜线到光缆。（3）再进行建筑智能化设计时一定要注意，建筑本身其实就是为了更好的服务民众，所以在设计时，要尽可能的考虑智能化系统人性化方面的设计工作。这些就需要设计人员具有一定的智能化建筑设计经验，从建筑使用者的舒适性与便捷性考虑。只有这样的方案，才能称之为一个成功的设计。（4）虽然作为一个较为新型的方面，但行业还是有一批经验较为丰富的专家。所以组织一批业内专家对智能化方案进行评审是设计方案得到充分优化的途径，毕竟专家在现场施工、设备材料应用都有较为丰富的工作经验，设计人员可以根据专家的意见再结合实际的建筑智能化需求，取其精华去其糟粕做出更为经济合理的设计施工方案。
2 建筑智能化工程施工招标中的管理要点
（1）建筑智能化招标时，投标方所提供的招标图纸必须达到建筑智能化要求的招标的深度才行，主要表现在图纸除要具有较为详细的设计说明、系统图、平面图、信息点表、监控点表外。还要附加一些智能化所需的设备、线缆、管材的规格型号与相应的参数等，这些都能提高智能化建筑招标的规范性与合理性。（2）在我国，智能化建筑的投标时除了要求施工具有相对于普通建筑的智能化建筑施工资质外。一般还要要求投标单位能够具备相应的智能化设计资质，所以在进行智能化建筑招标项目管理时要多加注意好投标方的企业能力。不过，随着智能化建筑的发展，我国具有相应实力的企业已经在慢慢增加。
3 具体设计阶段的项目管理要点
（1）说道具体的建筑智能化设计，因为涉及的方面实在较多，像消防、空调、给排水、供配电、等专业都需要专业人员进行安装，所以，在进行智能化建筑具体设计阶段项目的管理人员可以将这些人员与智能化专业设计人员进行一定的会议协。这样一来，不仅可以解决智能化系统与相应专业间的接口与联动控制问题，还能确保现代化楼宇控制功能自动化的实现。（2）在建筑智能化过程中，弱电设备的造价成为整个智能化工程的总造价中的大头，所以，设计人员在进行具体的深化设计阶段。就要在充分考虑到设备造价的同时，尽可能的选取设备技术更强、服务更加完善的设备提供商。这样既能保证建筑弱电设备的合理运行，还能在很大程度上保证以后的设备的保养与维护。（3）在深化设计阶段还需注意的方面就是，不同专业对建筑智能化的干扰作用，所以，这就要求设计单位在智能化建筑管线密集部位绘制相应的剖面图与平面图。这样在最大程度上保证了各专业与建筑智能化设计的冲突，而且也在一定程度上满足了建筑的装修要求。（4）所谓的智能化建筑的系统集成其实是指将若干个相对独立、但又相互关联的系统集成到统一、协调的系统中。主要包括像通信网络（CNS）、信息网络（INS）建筑设备监控系统（BAS）、火警自动报警系统（FAS）、安全防范系统（SAS）。作为智能化设计、安装、调试的重难点，工程技术人员除了要多多对其它成功的智能化建筑进行考察学习外，还要根据系统的组合形式，根据其原理达到满足用户基本使用与管理要求的目的。
4 智能化建筑施工阶段的项目管理要点
（1）建设方在进行施工项目管理时除了督促相关单位进行图纸会审外，还要根据智能化建筑的特点，对整个智能系统进行梳理与优化，最后就是要做好施工时的隐蔽工程的技术交底工作。（2）相应的项目管理人员在进行智能化建筑施工时，最好列出较为详细的施工计划与设备供货时间。提前对各专业提出相应的智能化配合要求。并对相应的材料进场进行验收，确保设备质量的合格性。（3）还有就是因为智能建筑的系统较多，所以也导致相应的管线系统也将变得复杂起来，所以，提前对建筑中的各个管线进行施工顺序的协调工作就变得尤为重要。还有就是建筑的智能化设备因为自身造价相对较高。所以在安装时，要督促管理人员认真负责。（4）最后就是因为智能化建筑是各种不同系统的组合。所以进行联合调试与专业系统的独立调试也将变得必不可少。只有确保调试结果符合设计要求，才能保证建筑达到预期的智能化效果。
5 结语
经济的不断发展，也促使着智能建筑出现更多的发展机遇，特别是近代将计算机技术、信息技术与建筑的有机结合。所形成的的高新技术集合体，但由于我国的建筑智能化领域起步较晚，现如今的智能化系统工程项目管理还是存在着或多或少的问题。本文简单通过项目管理的几个阶段应注意的要点简单分析。供同行交流。
参考文献：
关键词：居住区，园林绿化，绿化工程，成本控制
1、关于城市居住区园林绿化工程成本
居住区的绿化水平，是体现城市现代化的一个重要标志。居住区绿地在城市园林绿地系统中分布最广，是普遍绿化的重要方面，是城市生态系统中重要的一环。园林绿化工程成本是影响园林绿化工程项目效益的因素之一，加强对园林绿化工程的成本控制，有利于提高园林绿化施工企业的经济效益。
1、1城市居住区园林绿化工程成本的构成
园林绿化工程成本包括直接成本和间接成本。其中直接成本主要有种植土方费、工程苗木费、种植人工费、辅助材料费、机械台班费和其他直接费用等；间接成本主要有现场管理人员工资、管理人员工资附加费、办公费、差旅费、固定资产使用费、行政工具使用费、职工教育费、劳动保险费、工程保修费和工程排污费等。在这此成本中，材料成本占了绝大比重，大概占总成本的60%左右。园林绿化工程成本所包含的内容就是工程成本管理的对象，它决定了企业应从哪些方面着手进行成本控制。
1、2城市居住区园林绿化工程成本控制的必要意义
园林绿化工程成本管理是在保证工程质量、工期等合同要求的前提下，对工程实施过程中所发生的费用进行管理，通过计划、组织、控制和协调等措施实现预定的成本目标，并尽可能地降低成本费用的一种科学的管理方法。首先，施工项目成本控制是施工项目工作质量的综合反映。成本的降低，表明固定资产利用率的提高和材料消耗率的降低，劳动生产率的提高。其次，施工项目成本控制是增加企业利润，扩大社会积累的最主要途径，是施工企业盈利的关键。再者，施工项目成本控制，是推行项目经理项目承包责任制的动力，做到控制投入，降低消耗，提高效益，将质量、工期和成本三大相关目标结合起来进行综合控制，这样既实现了成本控制，又带动了工程项目的全面管理。
2、当前城市居住区园林绿化工程成本控制问题分析
2、1城市居住区园林绿化工程成本控制存在的问题
2、1、1规划过程中的实际问题
例如：（1）绿化规划与快速发展的城市建设不相适应。一些开发商在报规划时，各项指标均符合要求，但具体到施工时，一些配套设施就发生了“计划赶不上变化”的现象。待到投入使用时，问题接踵而至。例如停车场问题、商业配套设施问题等。为了缓解矛盾，开发商不得不考虑补扩建，而补扩建的唯一办法就是挤占绿地。（2）自觉执行绿化法规的意识不够，尚未形成规范化管理。由于缺乏有效的保护管理措施，一些建设单位在经济利益的驱动下，改变了部分规划绿地使用性质。如：摆摊设亭、建存车棚、停车场等。绿地成了无视法规的挤占对象。
2、1、2设计阶段不到位、变更多
例如：（1）简单设计复杂化：（2）设计标准豪奢化：一些公园、游园、广场、河滨绿地等的设计，大量使用花岗岩、大理石、不锈钢、高级灯具、进口喷泉等昂贵材料，不管条件是否允许，是否需要，都设置雕塑、喷泉和湖池水景，少园林艺术之美，多暴富浪费之嫌。有些虽然是领导的意图，也值得注意。过分追求奢华，只能是好大喜功，财大气粗的思想在作祟。（3）设计变更带来的成本问题。其一， 城市园林绿化工程多为城市配套工程或在地质条件较为恶劣的山峦、崖壁、滩涂、滨水区等进行建设，其城市地下管网、地质水文、周边环境、服务对象等都直接影响工程建设成本，前期调查的环境基础资料不到位直接影响造价控制。其二，园林绿化工程不仅具有感官休憩功能，更重要的是体现一种精神意境、历史文化底蕴和人文气息，所以设计前必须认真地对当地的历史脉络、风土人情、地方特色进行翔实地调查研究。如果前期调查不够深入，也会影响园林绿化设计的正确定位，使设计主题偏离，导致设计阶段造价无法把握和工程施工阶段造价无法控制。
2、1、3施工过程中成本管理弱
例如：（1）缺乏可操作的成本控制依据。（2）缺乏完善的权责利相结合的奖励机制。
2、1、4监理阶段的误区
我国园林绿化工程监理起步较晚，绿化施工队伍良莠不齐,难以充分理解园林绿化工程的设计意图。由于绿化施工的严谨性、技术性都比建筑施工低,许多监理公司误认为绿化施工不过是种种树、铺铺草,加上其可观的利润,许多素质不高的施工队纷纷涌入绿化工程监理行业。他们只重视最后的景观效果,对土壤、基肥、树坑规格等要求不严,致使树木生长不良,增加了后期维护管理的难度。
2、1、5验收过程中的失误
竣工验收是园林绿化工程施工的最后环节，是施工管理的最后阶段。它既是项目进行移交的必须手续，又是通过竣工验收对建设项目成果进行全面考核评估的过程。然而，在实际中，（1）工程竣工结算的编制工作，施工单位原编制施工图预算的人员往往发生变动，影响验收。（2）工程竣工结算的编制工作，虽然在工程竣工之后进行，但是其资料收集工作应贯穿在整个施工过程中，不能中断。（3）资料的收集工作滞后，应在严格履行施工合同条款的基础上进行。（4）竣工结算的编制方法单一，科学性不强。
2、2城市居住区园林绿化工程成本控制存在问题的原因分析
主要原因是：（1）施工单位成本控制意识不强；（2）成本控制管理方法的相对落后；（3）政府对园林工程的造价监管体系尚未形成；（4）行业造价监理制度未建成；（5）园林绿化造价人员稀少，导致工程造价的不合理。
3、提高城市居住区园林绿化工程成本控制的出路与措施
（1）多角度科学决策，推行招投标机制，形成投资最高限额。应用价值工程原理， 做好多方案的技术经济比较，力争用最低的成本，实现工程项目的必要功能。（2）对设计方案进行公开评审、论证、公示以控制造价。（3）加强设计变更管理，实行限额动态控制，在方案及施工图经济合理的前提下，人为要求进行设计变更的行为将大大减少。（4）加强园林绿化工程实施阶段的造价管理。在园林绿化工程项目的实施阶段，工程预、结算审核方面的控制及管理可分为三个阶段：招标管理阶段、施工管理阶段和结算阶段。在招投标管理阶段中，招标文件应对工程造价的计价方式、定额及费用的取定、增加工程的结算方式等有明确规定。项目实施阶段，必须要按照合同办事，树立法律意识，做好各项资料的记录和收集工作，全面履行合同内容，有效地控制工程造价。另外，建议应组织连续、均衡有节奏的施工，合理使用资源。（5）控制材料用量，合理确定材料价格。在工程造价的控制中材料价格的控制是主要的，一般占预算费用的70%，占直接费的80%左右。市场经济为材料的供应提供了多种渠道， 而且材料品种价格繁多，造价管理人员应密切注意市场行情，随着工程进展情况深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为竣工决算提供有力的依据。（6）严把变更关，将园林绿化工程预算控制在概算内。应指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。（7）严格现场签证管理，掌握工程造价变化，这是施工阶段控制工程造价的关键。（8）加强结算管理，严格把好审核关。在工程竣工决算时，应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，对于未按图纸要求完成的工作量及未按规定执行的施工签证一律核减费用；凡合同条款明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按合同条款履行的违约等一律减费用，严格把好审核关。其次，在结算审核中，还应注意审核项目的单价、结算书中分项的正确性及程序及准确性，结合现场的实际情况分析计算。
总之，有必要实施系统成本控制的方法和措施。要充分认识、实施全过程工程成本控制的理念，要科学组织、完善控制工程项目成本的施工管理环节，要分析市场、全面合理掌握影响价格的定额和价格信息
要培养人才、不断提高工程造价与成本控制人员的业务水平。
参考文献
1、袁玲。浅谈园林绿化工程的施工管理与成本控制，上海西部市政工程有限公司，2009年9月
2、董三孝.园林工程成本概预算与施工组织管理[M]，中国林业出版社，2003年
3、储海霞。对园林绿化工程成本管理问题的若干思考，现代经济信息[J]，2011年08期
为加快我省政府投资工程项目管理体制改革，推动省级政府投资工程项目建设管理的规范化、制度化和专业化，减少工程腐败发生，探索适合我省省情的管理模式，2003年底省政府决定首先在省级政府投资工程项目中实行代建制，成立贵州省省级政府投资工程项目代建中心。
到目前为止完成代建并交付使用的项目有五项：省疾控中心综合业务楼工程，总投资5976万元、规模20368m2；省委党校综合楼工程，总投资3697万元、规模19000m2；省政府大院7号楼办公楼工程，总投资11941万元、规模40368m2；省政府大院地下停车场工程，总投资1671万元、规模10569m2；正在代建的项目有省政协拆迁安置楼及省级干部住宅，总投资约5600万元、规模32000m2；省人民检察院办公楼1.9万m2、投资9261万元；另外，还有省委办公大楼、省人大和省政府办公楼、省政协及派活动中心、省高级人民法院办公楼正在进行前期工作。
省代建中心成立以来，严格按照省委、省政府的指示精神，把省代建中心建设成为廉洁、高效的专业化管理队伍。根据《贵州省省级政府投资工程项目建设管理工作暂行规定》（黔府发[2004]9号），制定了《贵州省省级政府投资工程项目代建中心管理制度》。为保证建设工程质量、提高投资效益、预防腐败，省代建中心严格把好四大关口。
第一是把好招标工作关。凡由省代建中心负责的项目，均不得委托招标机构，从方案设计开始，勘察、监理、施工等部分均必须进入有形建筑市场，在纪检部门全程监督下，按照公平、公正、公开原则进行公开招标；为预防“变多家腐败为一家腐败”，在严格执行现行有关法律法规的基础上，对招标工作程序中的资格预审环节，制定了“量化标准、封闭评定、专家打分、择优入围”工作程序并严格执行，杜绝了先入为主的感情倾向和人为的暗箱操作，在不排斥潜在投标人的基础上保证了具有实力的投标人入围；为进一步的现场施工及管理打下较为良好的基础。中心招标的工程均严格作好工程预算，公开最高投标报价，所有投标人都可同步得到等量信息，平等参与竞标，有效地杜绝了买标、卖标、围标的现象。
第二是把好设计变更和签证关。积极编制工程预算，变被动控制为主动控制，克服过去业主对工程造价心中无数的弊病。在项目实施中，严格按照批复的概算进行，防止突破投资概算，严格控制施工现场签证，对工程中的重大修改坚持按审批程序办理，防止使用单位随意扩大建设规模和改变使用功能。严格执行变更管理程序，所有变更无论是功能性还是技术性变更都必须严格执行变更程序，在资金方面和技术方面进行充分论证是否可行，确保在施工过程中不超概算，对过程控制中发生的变更实施申请、论证、批准、签发流程控制。
第三是把好设备和材料采购关。为保证项目实施过程中，中心对材料质量及价格的有效控制，使项目建设过程处于受控状态，中心制订了设备及材料询价，竞价的管理程序和工作程序；对需纳入中心控制的材料及设备，严格按照“部门申请、造价复核、批准启动、统一送达、密封报价、会同开封”的原则，进行第一轮报价；以质高价底为标准，材料及设备供应商当场承诺再次优惠报价，确定最终供应价格。
第四是把好资金支付关。根据《贵州省省级政府投资工程项目建设管理工作暂行规定》，工程款由代建机构核定，财政部门统一支付，该办法明确了代建中心要根据建设单位提供的工程项目资金概算、投资结构，按规定分具体工程项目实施管理，保证工程项目资金的安全、合理使用，并负责编制工程项目年度财务决算、工程项目竣工财务决算。这种支付方式有利于减少各个项目的资金积压，盘活财政资金，提高财政资金的投资效益。同时，为避免工程项目建设过程中，进度款拨付环节出现“管、卡、难”的现象，中心按照“资金拨付直通车”的管理思路，以监理为信息管理中枢系统，中心拨付程序内部封闭完成，承包人最终款项由财政统一划帐拨出，制定了支付管理流程；有效减少了资金拨付环节，提高了效率。
（作者系贵州省建设厅副厅长）
【关键词】工程管理；房地产
房地产工程管理是指将房地产项目的各类工程设计变为实体的全过程的管理，它包括成本、质量、进度、安全的控制和技术支持等管理要素。工程项目策划是站在企业整体战略的角度，在项目开发价值链内建立一套项目管理的规划体系，与企业的目标、业务流程集成在一起，使工程管理有目标、有计划、有组织的展开。
一、房地产工程管理
1、工程管理概念
工程管理可具体分为工程进度管理、工程质量管理和工程成本管理。工程进度管理是管理过程，节约工程工期，快速高效地进行生产运作，才能不被激烈的房地产市场所淘汰。工程质量管理是管理结果，工程质量是工程之根本，只有在满足质量的情况下，工程进度管理才有其意义。工程成本管理是管理造价，工程造价是房地产开发的核心控制区，合理降低工程造价，一方面可使房地产开发追求最大利润，另一方面可加大房地产的市场竞争力。
2、工程管理的特点
2.1 管理幅度更宽：不限于从破土动工开始，而要从营销策划（现场施工组织如何满足营销策划的需要，如现场售楼处、样板房、售楼通道等位置的选择）、规划设计（土方的平衡、基础的选型、主体结构的形式等） 阶段等介入。
2.2 对管理要素的控制更严：房地产项目本身是商品，是一种耐用消费品，需要进入市场流通，接受市场检验；面对的是广大消费者个体，而个人购房较之以往福利分房使人们更加关注自身的合法权益，可以说我们现在要面对的业主都很挑剔，容不得开发企业有丝毫马虎。
二、工程项目策划的组织管理
房地产公司在建项目在开工前必须预先策划特定项目的工程管理各环节，提出相应管理措施，构建工程项目管理体系，以期提高工程管理水平。通过工程项目策划，使新项目对施工管理机构组织、标段划分、施工平面布置、招标采购计划、关键线路计划、质量、成本目标等重要实施环节进行规划设计，作为全面施工开展的总体指导。
三、工程项目策划的具体内容
1、项目总平面图
施工总平面布置的依据；施工总平面布置的内容；总平面布置原则，总平面根据工程进展实行动态控制。
2、项目工程管理的特点和难点
2.1 从项目地理位置充分考虑施工特点及难点：项目四临及交通情况分析；项目拆迁情况分析。
2.2 从施工组织设计充分考虑施工特点、难点：基础回填土质的选择与回填质量的控制；墙面抹灰的开裂与控制；铝合金、给排水管道、防水等的渗漏控制与技术保障措施。
2.3 从设计图纸、营销角度充分考虑施工特点、难点：四新技术的应用；施工技术与工艺对设计图纸的达成率问题。
3、工程进度管理
3.1 里程碑节点计划，通过各个部门协商、讨论共同制订项目进度大节点控制计划；项目部工程施工进度节点计划。
3.2 工程进度控制措施。第一，总包施工进度计划审核；第二，施工过程中施工进度计划审核；第三，总包施工协调管理；第四，奖惩机制；第五，甲方分包工程施工进度计划控制；第六，项目部内部计划协调；第七，对外协调工作。
4、工程质量及安全文明管理
4.1 质量与安全管理指导思想：第一，制定安全文明施工管理目标；第二，优选队伍，杜绝多层转包；第三，强化过程监督；第四，利用监理的力量，强化质量及安全控制；第五，沟通与支持。
4.2 工程质量管理措施：第一，图纸审查制度；第二，施工单位质量保证体系；第三，设备材料进场验收制度；第四，培训制度；第五，样板验收制度；第六，技术方案先行制度；第七，质量通病处理；第八，日常质量管理；第九，设计协调问题；第十，质量事故处理；第十一，分户验收。
4.3 安全文明施工管理：第一，安全文明施工控制要点；第二，安全文明施工检查制度。监理公司对场地安全文明施工的检查，以周报形式报送项目部；每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作；项目安全文明施工状况每月例行大检查一次，由监理单位组织，项目部及各施工单位参加。
5、工程成本管理
5.1 项目成本控制措施
1）招投标及材料采购方式。对于甲方分包工程、甲供设备材料，采用公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，采用合理低价中标的原则，降低工程成本；对于甲定乙购设备材料，项目部、成本部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。
2）推行限额设计。根据目标成本的要求，将目标成本具体分解到不同的物业类型，要求设计院按照《施工图设计阶段建安成本限额设计成本控制建议》进行限额设计。
5.2 合同管理。第一，合同分类清单；第二，项目特有专项条款。
6、采购与招标管理
采购与招标管理包括监理招标、总包招标、分包管理与甲供材料协调、配套专业分包工程招标。
7、项目的风险与对策
根据项目具体情况制定项目风险管理计划。
1）进度控制风险与对策
2）质量控制风险与对策列出项目工程质量控制的重点，编写预防措施，质量通病防治计划及相关措施。
3）成本控制风险与对策。做好规划设计阶段的成本控制；强化施工图的审核校对工作：一是项目部各专业工程师对本专业进行仔细审核，其次监理、特别是总包单位要认真校对；以合同管理为手段，加强成本控制；通过招标选择监理单位：好的监理队伍不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助业主把好经济效益关，控制工程成本的支出；严格控制建安成本，降低工程造价。
8、项目的总体协调
8.1 前期手续及竣工备案办理。依据当地政府前期手续及竣工备案办理流程，做好各项证件办理协调工作。要求编制：办理计划、落实时间、责任人。
8.2 场地条件。场地拆迁、平整及四临情况；临时排污、排水、施工用水、生活用水、外电接入情况；施工围墙、大门布置情况。
8.3 销售开放展示要求
1）在销售广场、路线、停车场、样板房、开放区、施工区等做好安全防护措施，确保在安全环境下销售。
2）向供方（监理、总包、专业分包、材料供应商等） 宣传礼貌待客户，并要求供方做此方面的承诺和措施确保善待客户。
3）工程部及时跟进销售部对销售场所的要求，配合销售做好相关施工内容。
4）分时间段安排销售配合路线及施工路线。
参考文献：
述职报告这种带有艺术性的论说文，正如所有科学文章如议论文、说明文一样，一定要明确树立一个鲜明的主题，下面就让小编带你去看看保安个人的工作述职报告范文5篇，希望能帮助到大家!
保安述职报告1(一)、内部管理
1、人员调整：今年从部门到个岗位专业人员流动较大，为了不影响部门工作正常和运行。
在物业公司及物业服务中心的领导帮助下，根据各专业人员特点，及时进行人员岗位调整，避免工作的脱节。同时也使各岗位人员留有发展空间。提供良好的工作平台。也是确定人员专业化的管理模式。
2、针对外包公司保安人员整体素质不高，服务意识淡薄，形象较差，我部对外包公司进行有针对性的培训工作，从而提高保安员的服务意识，也提高了小区的整体形象。
通过几个月工作，基本上得到业主的认可。
3、部门文件和档案整理。
针对部门岗位的，及时制定出各岗位的职责及工作标准，建立的量化标准，使每个岗位达到了规范化的管理到和工作秩序。做了有标准有。检查有。有落实。制定了全年常态工作，并细化做到了谁负责，谁落实，谁跟进。对部门档案进行整理，并做到目录编册，较好的完成了各项任务。
(二)、消防工作：
1、二装入场施工管理：
小区的入驻率不断上升，我部对每一个施工单位的负责人在开工前，均要进行安全消防教育，施工现场加强管理，并及时发放和鉴定安全责任书。加大施工现场管理和检查力度。在检查过程中，处理纠正施工现场吸烟，违章用电，用水。灭火器配备是否合格等各类违规事件30余起，杜绝事故隐患。已经着手整理二装施工档案。对原有档案进行重新整理和归档。
2、安全检查：
在重大节日前(五一十一春节)我部门进行安全检查，完成对小区各重点部位的安全检查。
3、设备维护工程：
完成了对消火栓内部设备进行检查，更换封条，本着谁管理谁负责的原则。将公共区域及各楼层的消防设备的管理分别落实到每个保安员。下半年完成小区花雨园公共区域及各楼层，各重要部位灭火器的统计工作，并对新增灭火器全部进行编号，实行标准化管理。本年中，个别主机个别画面图象有花纹，不清晰，不稳定。电梯对讲无法使用，存在一定安全隐患。
4、人员调配及培训
今年本部门人员流动较大，及时与物业服务中心领导沟通，采取外招与内选的模式，从现有中控人员中挑出平时工作塌实，积极，业务技能熟练的人员提升到管理岗位。利用休息时间，对所有人员进行理论，实操培训。并相继安排以上人员参加市消防局的消防中控上岗证考核，使其更加系统的学习消防中控知识，掌握中控设备的操作，持证上岗。
(三)、内保工作
1、加强培训，提高整体形象和服务意识
我部根据每月保安工作中的重点问题，结合工作及时制定各种培训计划，其中包括保安工作专业技能，专业知识，队列训练，保安进行礼仪礼貌，岗位职责，针对保安工作中的重点和难点。本部门主管对保安员进行专业培训，发挥以老带新的培训工作，针对新入职的保安员对小区环境工作流程等不熟悉，我们安排在小区工作时间较长，平时表现较好的员工，对新队员进行传帮带，使其尽快进入工作角色，能够基本达到应有保安标准。
2、建全各项制度，加大保安队伍的管理
根据保安队伍现状，重新制定了保安工作量化标准，具体到保安宿舍内务管理制度，请假制度。奖惩制度及保安工作的各岗位职责，质量标准和工作流程。做到了每月有检查，有统计，有登记，有奖惩，有存档。对存在问题的队员及时谈心，及时沟通，对履犯不改给予批评通报和辞退，做到赏罚分明。定期召开会议分析保安现状及应对措施，根据各班保安值勤，处理突发事件的能力，落实制度，仪表仪容等进行总结讲评，提出整改方案和具体要求。
为了尽可能改善保安生活居住条件，提供良好的生活及工作环境，为了做到栓心留人，在原有保安宿舍居住环境拥挤，通风不好的情况下，改善居住条件，在生活上及时与保安队长沟通，在物价上涨的情况下，改善了员工的伙食，让大家感到有家的温暖。
3、加大对施工现场，外来人员的管理力度
采取人防和技防相结合的原则，加强保安巡视力度，利用安防监控系统，对小区内可疑人员进行监控，纠正二装施工现场违章用电，用水，办公时间内噪音施工，异味等各类违章施工现象27余起。加大重大节日期间监管力度，如元旦，五一，国庆，春节期间提出具体要求，加大对小区的治安防范工作。
4、钥匙管理
建立钥匙管理制度和借用物品登记制度，针对施工人员较多，借钥匙比较频繁。各部门借钥匙时须指定专人对本部门借出的钥匙进行管理，钥匙的使用、归还进行登记。这样有利各种钥匙日常管理。
第三部分：存在的问题和整改措施：
1、缺少培训机制：
保安队伍整体水平和管理力度有待提高，目前保安人员整体素质参差不齐，基层骨干力量缺乏，队伍全方位管理力度不够，队员专业知识和专业技能不精，缺乏解决处理问题的方式方法，缺乏自我约束意识，需要我部有待于加强力度，提高他们的专业技能和服务意识。
2、细节和量化管理：
反思一年的工作，我们认为总体的进步不能掩盖我们的不足，最主要是日常工作中缺少规范化，在各岗位上也缺少量化标准。
第四部分：部门需要改进的工作及20__年工作设想：
1、扎扎实实、一步一个脚印，力争把存在的软件问题解决掉，例如：培训问题，细节量化管理的问题，保安队伍形象问题，保安人员管理的问题。
2、加强全员的培训，强化服务意识，提高服务水平，例如：处理问题解决问题的方式、方法，与业主沟通的语言问题。
3、建立和完善工作标准，实施规范化管理。
例如：检查、督导，加大日常管理力度，建立奖励机制。
4、消防监控图像不清晰，有的画面无图像，业主的车辆乱停乱放的问题，都需要跟进解决。
保安述职报告2本人自20__年6月19日进入中山泗洪宏源国际大酒店，在这期间的工作有以下几点：
一、本人认真学习酒店各项规章制度，熟记保安纪律，并在工作中严格执行下去，特别是对异常情况处理居安思危，时刻在工作中保持警惕。
二、认真学习保安工作职责，切实贯彻落实酒店的各项规章制度，忠于职守，自觉维护公司形象，工作中注重仪表、语言的使用，坚持文明礼仪。按时到岗，定时与不定时巡逻，对酒店各部门的电器设备、消防器材、水电及线路等检查，确保公司人身财产安全。下班时认真填写值班记录，并向下一班交接清楚。
三、平时尊重领导，团结同事。在做好本职工作的同时，努力提高服务质量，服从上级领导。听从指挥，并积极完成上级交待的各项任务。
四、在工作中坚持高标准，严格要求把酒店的人身财产安全放在工作的首位，堂堂正正做人，言行上注意形象，扎扎实实干事，争创一流，并牢固树立集体观念。正确处理个人与集体利益的关系。
五、本人不定期对队员进行保安业务技能与消防器材使用的培训，及维护和处理突发事件，第一时间到现场，下班期间经常到酒店和队员沟通及关心问候，以及队员的思想动态，协助上级处理好安全隐患及整改，及工伤事故的相关应急急救，办理相关手续。
六、本人具备较强环境适应能力，和人际交往协调能力，在下一步工作中干好本职工作，做好安全防范，服从上级管理，积极向上，树立刻苦学习的精神，坚定评判是非区直的具体标准。
总之面对新的要求，新的任务，我一定会振奋精神加陪努力，出色完成各项工作任务，力争为酒店多作贡献!在普通人看来，只要年纪适合，外表健康，体格合适就可以做好一名保安了。根据本人对保安工作经验，想要成为一名优秀的酒店保安，并不是那么容易的一件事情。
星级酒店的保安，和物业保安或是其他场所保安有着一定的区别，因为一个从合格到优秀的星级酒店的保安必须具备多种素质，有些甚至是常人所不具备的。
从职责上看，酒店保安有着其职业的特殊性。既要肩负人民警察的部分职责，即安全保卫与消防职责，又要有对客服务意识。既要保障来店消费客人以及单位人员的生命财产安全，同时又要有随时随地对客服务的理念意识。
因此，一名从合格到优秀的酒店保安须具备以下素质：
一、安全意识
安全意识包括安全知识和安全意愿两大部分。安全知识又包含安全标准(即相关法律法规、安全制度、规范标准等)，安全常识和经验。安全意愿是指员工主动学习安全知识，履行安全职责，遵守安全规章的意愿。
安全意识为保安人员应具备的首要素质。酒店保安人员的安全意识主要分为治安与消防两大部分。培养安全意识需要从安全知识、工作经验中积极储备以及对同行业所发生的各种案例进行了解和正确的辨析，且学以致用。进而逐步培养和提高安全警惕性与洞察力并应用到实际工作当中。
世间万物，瞬息万变。世界上没有绝对的安全，只有用安全意识武装头脑，善于发现和消除安全隐患，把各种安全事故防范于未然，才是做好安全工作的真正含义。
二、服务意识
在客人眼里，酒店里任何穿着工作服佩戴工号牌的人无论是一线还是后勤的，无论经理还是员工，都是随时随地能为自己服务的服务员。保安人员的工作范围遍及酒店内所有的室内外公共区域，且时间跨度为一天二十四小时的每一分每一秒，随时都有可能遇上来酒店消费的客人或其他办事人员。因此，保安人员在保持警惕的观察身边每一个人的同时，还必须谦逊，礼貌，微笑的面对每一位客人、领导同事或其他人员，并随时准备为他们服务，如车辆指挥，引路，回答问询，介绍酒店产品，打伞，帮助搬运行李物品等。
三、健康的体魄和良好的思想品德
保安人员的外在姿态直接影响着客人对酒店的安全印象，也直接关系着客人对酒店的整体印象。身体健康，精神饱满，有礼有节，懂得自尊自爱以及各种工作细节上所体现出的素质与思想品德会让客人从保安部门的管理与教育印象直接联系到在酒店内消费所感受的安全感与舒适度，进而影响到酒店的整体形象，也会直接震慑一些心怀不轨，有犯罪企图、小偷小摸或浑水摸鱼的不良人员。
“隐患险于明火，责任重于泰山”，一个缺乏责任感和事业心的保安人员，即使外表魁梧、健康帅气，他不会想到为单位为工作负起责任，即使眼皮底下重大的安全隐患，他也会视若无睹，更不会想到现场紧急处理或是及时报告。
四、勇敢、沉着、果断的意志力和良好的应变能力
保安人员如果缺乏勇敢、沉着、果断的意志力，在酒店和客人生命财产即将或正在遭受侵害时，就不可能见义智为，那么就将给酒店和客人直接或间接造成不可估量的损失和后果。试想当保安人员在巡逻中发现小偷正在实施盗窃，现场处置的方式是机智果敢的只身擒拿小偷或报警求援，还是因为胆怯而对犯罪行为视若无睹一走避之，两种行为分别产生的后果都是可以想象的。
安全工作存在诸多的不可预见性，工作中随时会有各种突发紧急事件发生，这要求每一个当值人员都能处变不惊，善于应变。现场处置不当的一些小问题完全有可能演变成大的事故，严重的还可能造成人员伤亡甚至给单位造成毁灭性的后果。如初起火灾的扑救不当和不及时都可能引起重大火灾事故的发生。
五、正确的人生观与价值观以及一定的心理承受力
保安行业因为诸多内在与外在的原因有着自然而然被歧视的职业特点，改变这一现状还需要所有同仁们来共同努力。一些自认高贵的客人或以为其身份与地位高于保安一等而产生对保安行业的轻蔑、藐视的病态心理，时常出现的有人只因醉酒和心情不好而无端拿保安当出气筒，对其进行欺辱的行为发生。因此，作为一名保安，在面对屈辱时，不但要懂得能屈能伸，有礼有节，灵活应变，顾全大局，更要正视自己存在的价值，所谓“吃亏是福”，把自己的每一个工作经历当成磨练自己的难得机会，也是日后发展进取实现理想的励志之典。
六、团结与协调意识
业务素质再强的员工，如果常在同事内部闹着诸多矛盾而又不谦虚且缺乏向心力，在处理关键问题或应急事件时没有考虑整体大局而是把个人利益放在首位或表现个人英雄主义，不懂得和同事配合来共同维护集体利益，那不但让所在集体难以形成合力、战斗力，也最终导致自己被排挤，直至被淘汰。
安全是每一家企业的命脉，是企业生存与发展的首要指标。安全无保障，企业的生存与发展也就无从谈起。因此，安全工作任重而道远。酒店保安人员由综合素质所展现的执行力，直接体现着安全工作的执行情况与酒店的安全状况。执行力的优劣与否，虽说存在着先天与后天的因素，所谓“人之初，性本善”，每一个新入行的员工第一愿望都是想着把工作做好，这就需要每一级的管理人员在完善自己的同时，积极营造良性管理氛围，并根据员工个人不同的性格特点来进行人性化的管理和教育，才能真正培养和有效激发员工的执行力，保障企业的安全，为企业的生存与发展提供良好的基石。
以上是保安行业中所要的必然效果，在各行各业中无论什么地方还是政府机构都离不开保安，虽然保安在一些人眼中是养老的工作但我不是就以上几点就可以很明确的说明。
保安述职报告3我是保安部经理赵志强，保安部在公司领导的大力支持与关怀指导下，在其他部门的配合下，经过全体员工的努力，团结协作，任劳任怨，初步完成了公司开业前的保安员安防知识培训工作。总体来说，保安部已逐步迈向正规化，发展趋势良好，但在工作中还存在一些不足之处，现将二十多天的工作做以总结，以便扬长避短，为下一步工作打下坚实的基础。
一、做好公司的安防工作。
1、治安安全
安全是公司经营最基本的保证，与公司的发展紧密相连。从思想上让每个队员绷紧“安全“这根弦，确定安全工作重点区域，从每一个环节入手，周密细致地检查，将安全隐患消灭在萌芽状态。
在维持秩序方面，部门先从地下停车场车辆停放开始，规范员工停车场车辆指挥动作，有效地保证了车辆停车入位，有序进出，为公司的经营营造了良好的外部环境。
2、消防安全
安全责任重于泰山，消防工作始终都是工作重点。为了把消防工作做好，为安全公司安全运营保驾护航。我们以后的工作重点，就是本着“预防为主”的思想，每周组织一次防火检查，及时消除火灾隐患。并定期对各种消防设施进行检查、维护、保养。
二、做好保安员的培训工作。
为了打造一支过硬的保安队伍，配合各部做好对客服务。通过对仪容仪表、文明用语、行为规范的学习，使公司的文化深入人心。真正的实现创新、突破、超越。
由于安保工作的特性，保安就是与客人的第一个接触点，是公司的第一道靓丽风景线，所以保安必须有高素质的服务理念和行之有效的待客方法。从服务至上出发，个人能解决要求的马上解决，需要其它部门处理的主动联系，不让客人再多跑路。对客人的意见及时反馈给公司领导。我们把服务做为对客工作中的主要内容，为营造安全、温馨的经营环境和提高服务质量起了重要作用。
三、日常工作。
作为公司的一个职能部门，我们还承担着一些日常工作。
(一)、区域卫生保持。
保安部承担着地下停车场卫生的清理保持工作，这也是不简单的。因为能把简单的事情长期的做下去就是不简单，所以我觉得我们的员工就是不简单，因为我们就是把简单的事情会长期的做。
(二)、工作流程。
为了把日常工作做扎实、做细致，制定工作流如下：
1、安保部岗位分布情况
(1)、大厅分为四个区域，四名保安员(着西装值班)，每45分钟巡视各自所管辖区。对各类安全隐患进行检查，发现情况及时汇报，把安全隐患解决在第一时间。
(2)、公关房通道一名保安(着西装值班)，每30分钟巡视所管辖区。对私自进入公关房通道的非公司人员进行盘查的同时向上级汇报，并将其带到保安室。
(3)、停车场五名保安(着制式保安服)，每60分钟巡视所管辖区。首先，对进入停车场车辆严格进行车辆的损伤检查，认真填写《富丽盛豪停车场车辆检查情况登记表》。其次，及时将客人入场时乘坐的电梯序号及时报告前台接待。
(4)、两名机动保安备岗(着西装)，随时听安保部经理调遣。
2、具体工作流程
18：00
部门点名，检查着装是事整齐;领发对讲机，检查通讯装备性能是否良好。
18：40—19：25
大厅各区值班保安配合前厅经理、服务部经理、PA检查包房，保安主要检查应急灯和消防系统否运行正常，安全通道是否畅通，并检查消防器材是否符合安防标准。
19：30—19：40
参加公司例会(除车场、公关房过道和电梯入口值班人员)。
19：40—19：55
部门例会
01：00
眷查所有包房、公关房、和出入员工随身携带的包，防止场内物品丢失。清理闲杂人员在场内逗留，并和夜间值班人员交接。
01：30
由安保部经理总结今日工作，布置明日工作。
3、情况处置
(1)、发生打架斗殴的处理：
在部门负责人或当事人报告保安人员的情况下，保安人员应立即报告保安部经理处理。保安部经理组织保安人员控制场面，防止事态的扩大，并报告总经理。
(2)、紧急事件的处理：
a、发生火灾事故：当火灾不大时，值班当事人和目击者及时采取恰当的灭火措施，并向保安部经理报告处理，并报告总经理。
b、重大火情应该立即向119报警，保安人员及时通知监控中心或工程部切断楼层电源，协助楼层负责人组织客人有序疏散，撤离火场，在保证安全的前天下，配合消防人员救火!事后要组织的进行事故的调查。
备注：如果有特殊情况及时向上级请示汇报。
四、工作中存在的不足。
奎一个月的时间，保安部在工作上虽然取得了一定的成绩，但还存在以下的问题：
(一)、队员形象素质需要进一步提高，以适应公司之发展趋势。
(二)、部门管理水平需要提高，以适应社会之发展趋势。
(三)、部门工作离公司领导要求还有一定距离，需要进一步努力。
对于这些不足之处我们会高度重视，在接下来的工作中，我们会针对不足之处及时进行改正和补救，结合部门实际情况，扬长避短，在树立公司形象和完善保安部内部建设上狠下功夫。相信在公司的领导和部门全体人员的努力下，公司会坚持不断的走创新、突破、超越的发展道路。
保安述职报告4____年保安部在景区各级领导的.大力支持与关怀下，在其他部门的积极配合下，经过全体员工的努力，团结协作，任劳任怨，比较圆满地完成了景区各项安全保卫工作，以及部门所承担的日常工作和一些临时性任务，部门的工作水平也有一定的提高。总体而言，保安部已逐步迈向正规化，发展趋势良好，但在工作中还存在一些不足之处。现将一年来我部门的工作向各位领导及同志们做一个汇报，不足之处，敬请批评指正!
(一)安全保卫工作
保安部做为景区的形象窗口，是景区保持正常运转的枢纽部门，也是处理景区紧急事务，和游客打交道最多的一个部门，同时安全保卫工作责任又重于泰山。____年景区陆续举行了建党九十周年、水上冲冲冲、旅游文化节等大型的户外活动，保安部在景区领导的正确指导和安排下，积极配合其他部门，圆满完成了各项大型活动的安全保卫工作，做到了无一例安全事故，无一起伤亡事件，无一起游客投诉的要求，在郴州旅游文化节苏仙分会场开幕式上，受到了到场领导的一致肯定。今年在正常的游客接待中，我部门员工通过景区视频监控系统，时刻抱着对游客生命财产安全高度负责的态度，高标准严要求完成自己的工作任务。全年未发生大的失窃、失火事件。同时，针对景区地质条件复杂多变等情况，在天气状况不好的时候，我们建立了专人巡查制度，将客房、餐厅、游道及山体纳入我们常规的监测范围内，始终将危险排除在萌芽状态。
(二)消防工作
消防工作始终都是景区工作的重点。为了把消防工作做好，为安全经营保驾护航，我们本着预防为主的思想，实行消防安全责任制，确定部门经理是部门安全第一责任人。每月组织一次防火检查，及时消除火灾隐患。制定了详细的检修计划，对各种消防设施进行检查、维护、保养，____年5月份对全景区的灭火器进行了年度检查及加压维护，8月低在郴州旅游文化节开幕之前，对景区的消防应急设施进行了及时的更换和补装，确保各项设备正常运行。另外，由我部门牵头，____年的5月和7月份，对全景区进行了两次消防知识培训。在20__年度市区组织的各项消防大检查当中，我景区均顺利通过，并受到相关主管部门的称赞。
(三)员工素质方面。
为了建设一支高素质的保安队伍，配合各部门做好对客服务，一年来保安部积极参与景区组织的集体学习活动，开展了一系列的培训学习和思想教育活动，每个星期我们会定时召开部门通气会，反复强调对仪容仪表、文明用语、行为规范的要求。从服务至上的角度出发，我部门规定：个人能解决的问题马上解决，需要其它部门处理的主动和其他部门联系，不让客人多跑路，对客人的意见及时反馈给景区领导，始终笑脸相迎，当好景区第一道靓丽风景线。
(四)检票和指挥车辆工作
检票工作是保安部的基本工作，也是最重要、最艰巨的的工作之一。往年，由于员工自身立场不坚定，加上管理疏忽，导致每年风景区和水上乐园都有逃票的行为。____年在景区领导的关心支持下，我们在以前的基础上实行了更加严格的检票制度。确实需要免票的游客我们会告知在景区行政办公室办理有关的准入手续，其他游客一律凭票入内。另外，我们还实行轮岗轮班制度，有效减少了人情票的发生。应该说，____年保安部的验票检票工作较之往年还是有很大的提高。另外，景区停车场车位有限，在夏季高峰期，每天有四五百辆车来来往往，指挥车辆的工作艰巨而又艰辛，但是我部门员工在其他部门的有效协助下，克服困难，较为出色的完成了这个工作。对此，我深表感谢!
(五)存在的不足
保安工作确实存在一定的不足，主要是以下两点：
1、员工综合素质有待加强。
由于平常学习培训的时间较少，因而部分保安人员的综合素质有所欠缺，普通话不够标准，个人形象及穿着不注意，影响了景区的整体形象，新的一年，我们将着重强化提高员工的综合素质，通过培训、集中学习、部门经验交流会等来带动工作氛围、态度及个人素质的全方位提高。
2、员工的口头解释能力不强。
由于缺乏对景区的了解和相关的专业培训，我部门员工面对游客的疑问，口头解释能力普遍不强。有时候“心有余而力不足”，好心办坏事。新的一年，我们将建立专门的制度，由部门经理带头，学习、了解景区景点的相关知识，力争用最短的时间把景区各方面的精髓都了解清楚，争做景区最熟悉的的“讲解员”。
对于这些已经出现的缺点和不足，我们会高度重视，在接下来的工作中，结合部门实际情况，扬长避短，在树立景区形象和完善保安部内部建设上狠下功夫，层层抓起。相信在景区领导的支持下，在部门全体人员的努力下，来年我们一定会取得更好的成绩，以不辜负各级领导的期望与厚爱。
最后，在新的一年里，衷心祝福在座的各位领导和同事们身体健康，万事如意，祝愿王仙岭旅游风景区新旺发达，财源广进!
保安述职报告5本人自20__年10月份来恒大名都，而后担任恒大名都客服中心保安部三中队队长一职以来，在部门经理和客服中心各级领导的正确领导和指引下高标准严要求紧紧围绕恒大名都客服中心的领导的部署带领保安人员全力做好名都客服中心的安全保卫工作，任职至今未发生一起安全事故，保安队伍稳定，各项工作开展情况良好。
一.加强自身素质和业务学习确保管理上水平。
欲先善其事必先利其器，作为一个基层管理者必须要有高度负责的责任心和过硬的业务水平才能胜任管理工作带领队伍健康稳定的向前发展，而保安行业又是一个高风险行业，保安队伍更是一个特殊的行业，从业人员要求也高，要求准军事化管理，怎样才能把队伍当中不同情况的年轻人唯我所用呢?发挥他们的光和热呢?这是个具有挑战性的工作!任职时为了能尽快熟悉岗位情况，理清工作思路。我给自己制定了详细的学习计划，利用各种学习方式进行学习，全面加强自身素质和业务的学习。一是自学安全保卫知识及消防知识，先后自学了《金碧物业长春分公司治安管理条理》《消防法》《消防管理》《保安管理》等工具书。并从网上搜集观看了保安管理及消防方面的视频及资料。二是积极参加金碧物业长春分公司培训部各类培训班，通过系统全面的学习，加强自身素质及专业知识的提升。三是虚心向其他项目管理模式学习、树立标杆中队、向资深管理人员学习，学习他们的管理知识及经验，通过一系列的学习。本人现以能完全独立处理部门的管理事务，经理不在的同时能把经理工作做好部门日常管理安全保卫等工作。
二.爱岗敬业无私奉献保安全
我们恒大名都项目承担承担着要开盘销售项目任务重大，又肩负着开盘前招聘及培训等工作，作为在从事保安工作达五年之久的我来说深知着其中的政治责任感有多重，而现场销售阶段的重要它是不随人的主观意志而改变，正因为如此，身为一名基层安保管理人员，必须时刻保持高度的警觉性和责任意识，大局意识。两年来，我和部门经理一道严格按照公司的规章制度，创新管理措施及管理手段，稳步提升工作效率及工作质量，自承担保安管理工作以来保安队伍稳定，门岗值班小区巡逻，安保值勤等工作。万无一失，为此我和同事们放弃了节假日及家人团聚的时刻。坚守工作岗位确保安全无事故。得到了各级领导的肯定。
三.加强员工培训提升服务质量
部门员工多为90后且大多是第一次参加工作，自我约束力差，理解能力不强，工作执行力低，管理难度大，为提高队伍的整体素质我和部门经理从源头抓起，不厌其烦的加大岗位培训力度，每星期对员工进行有计划的学习和培训，同时根据不同人员情况进行针对性的教育培训，使员工队伍确保了稳定，员工的作风纪律，业务水平，服务质量和处理问题的能力有了明显的提高，取得持续无事故的良好态势。
四.下一步主要从以下几个方面展开工作
1、加大值班和巡逻检查力度，在重大活动期间，加强值班、对重点部位、敏感部位安排专人值班，发现情况做到第一时间到位，及时处置，把一些不安定因素和苗头消灭在萌芽状态。
在加强值班的基础上进一步调整加强巡逻检查密度，保安人员24小时巡逻检查制度，主要抓各岗位值勤时工作质量、仪容仪表、作风纪律等。
2、层层布置、层层落实。
做到“严于律己，恪尽职守”;做到“事事有着落，件件有回音”;在开展工作之前把工作布置后主抓各项工作落实情况，加大对员工的管理，要求员工做到的首先我自己必须要作好。对队员加强管理，对每个队员严格考核，为提高保安队员整体素质，讲当前治安形势，及保安工作的重要性，对他们提出严格要求。
3、严格执行公司的规章制度，做好本职工作，管理全队的各项工作。
配合经理对每一个岗位进行绩效考核，有功必奖，有过必惩，进一步提高队员的工作积极性。
4、做好队员的思想工作。
关心爱护队员，了解队员的思想、工作、等的情况，及时发现问题。做到政治上关心，思想上信任，工作上教导，生活上体贴。
5、不断提高队员的业务素质。
要有计划的组织队员学习业务，检查督促队员管好、用好安保器材和消防器材，使其保持良好工作状态。
6、加强小区消防安全管理和车辆管理工作，确保小区消防安全和车辆的有序停放。
7、坚持查岗、查哨制度，掌握人员在岗情况，作好考勤工作和安保人员调配。
