时间：2022-04-28 18:17:14
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇新房产税细则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键字：新房产税 房价
一、房产税的提出
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从1986年10月1日开始实施。我国房产税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。征收方式分为从价计征和从租计征两种。按照房产余值征税的，称为从价计征；房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。按照房产租金收入计征的，称为从租计征，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。按房产余值计征的，年税率为1.2%； 按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
在没有将重庆、上海作为试点以前，我国房产税征收的范围仅限于城镇的经营性房屋，对与个人所有非营业用的房产免征房产税。而这次试点城市将自用的房屋也纳入房产税的征收范围，其原因是为了抑制我国几年来居高不下、不断上涨的房价。下面我们来看这样一组数据。
2009年3月-2010年11月全国70个大中城市房价同比走势图
数据来源：新浪财经
从以上数据可以看出，我国房价已经出现了不可遏制的上升势头，居高不下的房价带来了一系列的社会问题，因此，我国政府为了抑制房价的进一步上涨，除了采取“国十条”、“新国八条”等系列措施外，还将上海、重庆作为新房产税征收的试点城市。
二、新房产税的实施
2011年1月28日起，备受关注的房地产税在上海和重庆两地正式试点。?财政部、国税总局、住建部相关负责人表示，条件成熟时，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。作为国家首批个人住房房产税改革试点城市之一，重庆于1月28日启动改革试点工作。重庆房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。
根据国务院第136次常务会议有关精神，上海市政府决定，自2011年1月28日起，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房。除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
三、上海、重庆对个人住房征收房产税实施细则的对比
首先，我们从试点范围来看，从两个城市的对部分个人住房征收房产税的暂行办法（以下简称“暂行办法”）来看，上海的试点范围为本市行政区域，而重庆为主要九区，可见上海试点范围要更大些；
其次，我们从征收对象来看，上海针对的是本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，非本市居民家庭在本市新购的住房，而重庆从征收对象来看，主要是高档住宅，这里有个人拥有的独栋商品住宅，也就是别墅。即使不是新购的，也是房产税的征收对象。所以从这一点来看，重庆主要针对高档住宅。
再次，我们从计税依据来看，上海的计税依据为应税住房市场交易价格的70%，而重庆则为房产交易价，可以看出，上海的计税依据要低些。
另外，我们从税率来看，这两个城市的税率都是房价越高，税率越高，但是总体来看，重庆的税率要比上海的高。
这两个城市的个人住房房产税收入都是用于公共住房或保障性住房方面的支出。
最后我们从征收管理方面来看，在重庆的暂行办法中，我们看到了这样的字眼“纳税人在规定期限内不缴或少缴应纳税款的，由地方税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，地方税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款、滞纳金及罚款。”“欠税公告后仍不缴纳的，纳税人欠缴个人住房房产税情况纳入个人征信系统管理。”从这两条来看，足以看到该暂行办法的惩治力度。
四、房产税对房价的影响
我国近年来，房子已经不再由单位分得，而是需要在市场上购入商品房，房价就一路看涨，各方面原因导致房价居高不下，房价如此之高，带来了一系列的问题，甚至发生了社会的悲剧，如2010年3月，在西安就有一位年迈的母亲因为无力为儿子买房，而内疚投河自尽。当然这不是一个典型的社会案例，但是足以说明高房价给人们生活带来的负面影响。影响房价的因素很多，大致来说分为两大类，一类是构成房子成本的基本因素，还有就是社会因素。基本因素包括地价、建造成本、广告宣传费用、配套设施建设成本等，社会因素包括居民的收入水平、供求比例、周边配套设施的建设、国家的信贷政策和税收政策等。很多学者认为我国房地产的价格是存在泡沫的，原因是因为很多人利用房子来做投资，而非自用，这样投资者为了赚取利差或租金，而将房价提高上来。国家这次实施的新房产税的目的就是为了减少投资者的投机购房，因此才对个人所拥有的住房征收房产税。
征收房产税以后，居民持有房子的成本提高了，也就是说，即使所持有的房产不用于产生收益，但是如果是应税住房，也要每年缴纳房产税，这种税和我国现存的其他税种不同，其他的税种都是有了收入，才缴纳税款，而房产税是即使没有收入，也要缴纳税款。这样，在一定程度上确实能够减少投资者的投资行为，但是，房产税对房价的抑制作用是有限的，主要表现在以下几个方面：
第一，很多人为了逃避税款，会采取假离婚，或者让子女提前结婚登记；
第二，房产税的新购住房的交易价格容易掌握，而持有过程中房产的估值势必会存在主观因素，未必公允，也就是说相关信息还不太完善；
第三，有关统计部门公布的房价等统计数据也未必准确。有可能偏离房产真正交易价格；
第四，如果投资房产所获得的收益超过应缴纳的房产税，投资者依然会持有房产；
第五，我国的传统思想，依然导致我国对房产的刚性需求。
从以上的分析我们可以看出，在我国目前的形势来看，全面推行房产税还是不合时宜，房产税对房价确实存在一定的抑制作用，但是绝不能将房产税作为抑制房价的唯一手段。还要结合国家的一些信贷政策、建设保障性住房，并且确保能让真正需要的居民住上保障性住房。
参考文献：
1.《上海开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》
【关键词】房产税；改革；纳税筹划
一、引言
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营者征收的一种税，具有调节财富差距的功能。1986年9月，国务院正式《中华人民共和国房产税暂行条例》。2013年3月后，各地又相继出台《国五条》实施细则，对征收20%的房产税落实到位。
房产税的特点如下：1.属于个别财产税，其征税对象只是房屋；2.征税范围限于城镇的经营性房屋，不包括农村的房屋；3.区别房屋的经营使用方式来规定征税办法。对于自用的按房产计税案值征收，其税率为1.2%；出租，出典的房屋则按租金收征税，税率为12%。
改革房产税的作用有：1.可以支持地方财政、完善我国税制；2.可以缩小我国目前偏大的贫富差距；3.可以遏制我国目前较为严重的投机性购房。
二、我国房产税改革存在问题
（一）现行房产税计税依据不合理
我国房产税暂行条例规定其计税依据是房产余值或房产租金收入。这种规定实际上带有静态考虑问题色彩，导致税基不能随经济条件的变化而正常增长。我国经济始终保持高速增长态势，高速经济增长带来了土地和房产大幅度升值，特别是城市新房市值与旧房市值相差非常大，这样，以余值为计税依据无疑是大大缩小了税基。另一方面，把租金收入作为计税金额又带来了两个问题：一是租金与房产余值差距很大，因而引起了按不同计税方式计税税负高度不均等状况；二是房产租金本身是营业税课税对象，又当做房产税计税依据，人为造成双重课税。
（二）实行内外两套税制有违公平
目前我国针对房产保有环节课征的税还有城市房地产税。后者的纳税人为外商投资企业和外籍人员、华侨、港、澳、台同胞。这也就是说，在房产保有课税方面我们采行了内外两套税制。这种格局实际上意味着双重差别：一是对房产保有活动的课税内外有别；二是对房产使用效益课税内外有别。抛开两套税制带来的税负不等问题，单从制度安排效应角度来看，两套房产课税制度分别运转本身是不公平的。同时也会干扰其它各税税制效应的正常发挥。
（三）房地产税费过于混乱抑制房产税收入正常增长
房产税是房地产税费体系中的一员。从理论上看，对同一税源，税费品种应尽量控制。然而，我国的现实是房地产业面对的税费数量与日俱增，这些税的设置带有强烈的因事设税、因项目设税色彩。如此众多的房地产业税费，不仅使纳税人产生了强烈的逆反心理，以致避税逃费时有发生，而且从政府角度看，也加大了税费制度建设成本和税费征管成本。但更深层次的问题还在于税费数量过多格局形成之后，政府各部门自然形成了一种财源建设心态，造成收费竞争，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收。
三、改革房产税制的具体对策
（一）在税基计算中统一计税依据
我国现行房产税计税依据分两类：一是从价计征；二是从租计征。现在可考虑统一规定为从价计征。因为租金收入很难核实，而且出租行为属于使用权的流转，对此可以通过流转税来解决。实行从价计征应以房产现值为课税对象。目前是按房产原值一次减除10%～30%后的余值为计算缴纳房产税的依据，而房产原值很难核算清楚，而且减除比例的确定没有合理依据。显然，改革是必然的。为确保计税依据的完整性和区域基本政策的统一性，今后可直接以房产现值为直接计税金额而不必做减除。
（二）计税基础合一必然使税率合一
具体税率可参考中国的汇率管理机制，实行有管理的浮动税率制度，中央设定某一参考税率和税率浮动幅度，各地方政府可在浮动区问里选择适应当地经济社会发展的税率。这一做法的原因是中国地域面积广阔，各地经济社会发展不平衡，由此而导致各地居民的可支配收人不一致和极差地租的差异。税率的合理设定将会有重点、有节奏、有针对性地调控各地方房价，对房价控制从深度上起到抑制作用。
（三）建立健全合理有效的税源监控体系
由于信息不对称原因所引发的税收流失能以建立健全的税源监控体系的途径弥补。首先，通过建立健全的税源监控体系，使房源信息在税务机关及其他部门之间共享，从而实现房源信息流动畅通以及及时、有效获取；其次，通过制定配套的法律法规以规范房产税的纳税申报流程以及房产评估行为；最后，可建立与税收申报相关的信用体系，减少纳税义务人的机会主义行为。总之，建立健全合理有效的税源监控体系能从根本上解决房产税调控房价的问题。
四、总结
房产税改革在当前社会具有相当大的潜力，吸引着广泛民众的视线，对房价的调控意义重大。房产税是地方税体系的重要税种之一，其征税方式可改变地方政府的行为和财政收入，所以对其的改革应更加重视长期可持续发展，以此来缓解社会各阶层收入不平等差距的扩大。
参考文献
[1]王诚尧.房地产税改革持有怀疑的各种观点[J].财政研究，2011（2）.
[2]徐建炜，徐奇渊.房价上涨背后的人口结构因素[J].世界经济，2012（1）.
[3]岳树民.我国房地产市场调控政策与房地产课税[J].涉外税务，2010（7）.
作者简介：
“新国五条”政策威慑度并不大，对房价的影响有限，也不会使楼市大幅降温，更不会改变市场对房地产的预期。
2013年2月20日的国务院常务会议提出要“完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管”等五项房地产调控措施，俗称“新国五条”。其中，对于卖房差价部分征收20%的所得税一条更是引起社会各界的普遍关注。通过分析，我们认为，“新国五条”政策威慑度并不大，对房价的影响有限，也不会使楼市大幅降温，更不会改变市场对房地产的预期。
A首先，“新国五条”并无太多新意。从目前来看，“新国五条”的各项调控政策在前几轮的调控政策中已经多有涉及，并没有太多新意。例如，“完善稳定房价工作责任制”包含在2010年时出台的调控政策中，而“抑制投机、增加土地供应、加快保障安居工程、加强市场监管”等举措更是在2009年时就已经提出。唯一引起较大争议的条款来自于对出售房产所得征收20%的所得税。但该条款目前存在如何核实装修费用，如何监管交易过程中通过虚假报价规避所得税等问题。基于这些方面，我们认为除非有强有力的配套措施，如大面积征收房产税，否则“新国五条”对房地产市场的调控效果将非常有限。
B其次，对售房所得征收20%所得税的政策效果可能适得其反。在目前二手房交易市场明显属于卖方市场的情况下，卖房者完全有可能通过涨价把20%的房地产交易所得税转嫁给买房者，从而推高整体房价水平。同时，在购买二手房成本上升的情况下，刚需客户将会更多地涌向新房市场或者直接租房，从而进一步推动新房价格以及租房价格的上涨，最终形成“越调越涨、越涨越买”的怪圈和循环。
C再次，“新国五条”没有撼动房价上涨的根基。一是这一政策不可能改变市场的供需关系。2000～2012年间，北京每年有60万的外来人口涌入，按照每2～3个人一套房的比例，每年新增住房需求在20～35万套，大大超过目前市场的新房供应量。二是政策操作犹如“巧妇难为无米之炊”。“新国五条”虽然提出要增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设。但为了保障粮食安全，我国必须紧守18亿亩耕地的红线，能用于房地产开发的土地十分有限。在人口总量没有减少前，谁也不可能一相情愿地改变土地价格和房产价格将持续、刚性上涨的趋势。三是“新国五条”缺乏货币政策的配合。2008年，我国的广义货币（M2）余额尚不足50万亿元，而到2012年底已经达到97万亿元。这意味着在GDP还不足美国一半的情况下，我国的广义货币余额已经达到了美国的1.5倍。如果货币政策不转向，市场中流通的货币量就会越来越多并大量涌入房地产市场，从而催生房产泡沫。很显然，在我国经济下行压力较大的情况下，货币政策不可能由目前的稳健（实际上是宽松）转向从紧，房地产调控的效果只能是事倍功半。
D第四，地方政府缺乏“调控房价”积极性。我国在1994年实行的“分税制”改革使地方政府的财政收入占总财政收入的比重大幅下降，但与此同时地方政府的事权并没有相应减少。地方政府的财力与事权不匹配使得地方政府不得不广开渠道，通过各种方法进行融资，以履行自身的社会、经济职能。其中，出让土地使用权获得的土地出让金是地方政府获得资金的最重要渠道。据统计，2001年以来，来自土地出让金的收入迅猛增加，大约相当于地方财政预算内收入的30%～50%，成为名副其实的“第二财政。”地方政府对土地财政的依赖性意味着在财政体制没有大的改革的情况下，地方政府不会有太大的积极性对房地产业采取严格的调控措施。事实上，从目前许多地方政府出台的实施细则来看，“新国五条”已经被稀释了不少。
正因为如此，“新国五条”出台后，民众对房地产市场未来走向的预期并没有发生根本性的变化。腾讯网进行的网络调查显示，81.2%的网民认为“新国五条”对房地产市场不能起到调控效果，另有74.5%的网民认为，未来房地产市场仍将维持上涨势头。
造房：城镇化还是土地财政？
席卷全国的全民地产运动在专家们看来，这里有城镇化因素，也有地方政府对土地财政青睐的原因。
RET睿意德调查数据显示，调控前（2007-2010年）的库存年均增幅仅为19%，其中2010年受供应萎缩影响，年末库存更是出现负增长；而调控后（2011-2013年）的库存年均增幅则高达45%，其中2013年的库存量更是达到历史峰值的3.24万，已超过调控前2010年的3倍。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这种情况的出现与城镇化脱不了关系。在城镇化大趋势的市场背景下，各地热衷于新区、新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，“加快”所谓城镇化进程。“被城镇化”导致市场供应没有办法顺利去化，或者卖出去的房子由于配套不全等原因没有人居住成为“空城”。
对此，高策地产服务机构董事长、总裁陶红兵有不同的看法，“三四线城市大量造房和城镇化没有关系”。陶红兵认为，地方财政依靠卖地供血才是主要原因。“三四线城市的房地产市场并不规范，一些地方企业看到房价上涨的空间，与政府的关系获得土地，加上地方政府为了财政收入大量卖地，才会涌现出大量商品住宅。”
不同于一线城市有足够的需求支撑，陶红兵认为目前二三四线城市的住宅需求并不足以支撑开发商的集体建房运动，“很多小城市的开发商并没有真正考虑过地方的需求是否足以消化供应，只是看到房地产市场有利可图，便一股脑加入造房军团。”在他看来，很多二三四线城市都存在供过于求的现象。“已经开始尝到苦头了。”
买房的N种理由
“以前要想跟人熟悉起来，都是从聊共同爱好、电视剧、体育运动、美食、谈工作开始慢慢靠近的，现在只要聊房价、聊买房的经历、聊楼市走向，保管很快就能拉近彼此的距离。”
这是今年2月张昕在微信朋友圈里的一段话，她说以前朋友圈是多元化的，什么话题内容都有，但不知道从什么时候开始，被房子“刷屏”了 ：有分享专家预测房价走势的；有晒新房施工进度的；有感叹房价的；有分享购房成功经验的；有哭诉买房坎坷经历的；甚至连海外投资度假的都有。
“其实住房最开始和衣食行一样，都是生活的基本，所以一开始并没有全民地产的说法，我觉得也谈不上全民地产。只不过近年来房价跳跃式飞涨，才引起了普遍对楼市的关注。”陶红兵说，一线城市尤其是北京的房价十年来翻了几倍，不少人因房致富，目前看来，北京等一线城市的房价短期内仍将平稳上涨，因此大家积极谈房、买房。
当然，这样的机会，投资者也不会错过。和裕地产集团营销中心总经理王骞认为，现在可投资的渠道不多，股票、基金、白银投资都存在一定的风险和不确定性，不如房地产来得稳定和保险，因此有的人选择到二三线城市投资，有的选择投资旅游度假产业，有的选择商住项目，越来越多的人将投资目光转向房产。
RET睿意德高级董事王玉珂表示，国五条出台后，各地相应的细则执行严格，在抑制房价过快上涨方面却效果有限。“房价会涨得更厉害，再不买就买不起了”的恐惧也迫使很多尚在观望和犹豫的人出手，因此造成了房产很热、全民聊房产的现象。
火热还能持续多久？
在这一波全民开发热潮中，一线城市得到专家们的一致认可，但三四线城市，普遍堪忧。
“2014年，北京的房价涨幅有望趋缓。随着自住型商品房供应量开始加大，自住型商品房的价格将会拉低整体房价平均水平。”王玉珂表示，未来在房产税逐步推进过程中，购房人的房产持有成本将会加大，这一调控手段会起到抑制房价的作用。
不过陶红兵认为，一线城市长期供不应求的趋势不会改变，土地和房价的涨幅会趋缓，不过房价并不会下跌，他建议如果有能力在北京买房可以出手。但对于三四线城市，他并不乐观。
“如果是在三四线城市长期生活，买房没有问题，但如果做投资，须谨慎。”陶红兵分析说，目前很多二三线，甚至包括一些四线城市的房价已经炒得很高，投资空间不大，资金要求很却高，并不是一个投资房地产的好时机。至于四线以下的小城市，陶红兵认为投资完全不适合。
关键词： 房地产；宏观调控政策；评价；优化
中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003-7217（2013）05-0101-06
一、引言与文献综述
我国近几年颁布的房地产宏观政策的重点在于控制投机投资性需求，兼顾保障性住房政策，欲从供需角度控制房价。具体的措施也更加多元化，行政手段和税收政策也逐渐成为调控的重要方式。回顾近些年的房地产市场走势，虽然国家和地方陆续出台政策对房价进行遏制，但从整体上来看，其依然呈现上升趋势。我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，房地产市场中也频繁出现“上有政策，下有对策”的情形，房地产市场中不规范或不合法的购房行为屡禁不止，这些与房地产行业紧密相关的情况单是通过房价的走势是无法看出的。因此，从实际情况出发，利用科学的方法得到客观、综合的量化评价结果，为政府提供参考尤为重要。
当前房地产政策主要集中在土地政策、保障房政策、税收政策、信贷政策等方面。Lastrapes（2002）对美国的研究表明货币供给量的增加会导致住房价格和住房销售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）对17个发达国家的研究更是表明宽松的货币政策导致了房地产价格的上涨[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分别对东亚国家、17个发达国家和欧洲四国的研究表明银行信贷与房地产价格呈正相关[4-6] ，然而Gerlach等（2005）对香港数据的研究却发现房地产价格的波动影响银行信贷，而银行信贷不影响房地产价格[7] 。在国内，安辉、王瑞东（2013）研究结果表明土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显；货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小，存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具[8]。王满银等（2012）认为加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为未来房地产宏观调控的着力点[9]。王松涛（2011）研究发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著的长短期干预效果，但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异，表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市[10]。张永岳等（2010）以上海为例，研究表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题[11]。
总结上述文献的研究内容可以发现，学者对房地产宏观调控的效果评价主要是探讨房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，而针对城市购房群体对市场的感知涉及较少。因此，本文将基于武汉市购房群体感知调查，对房地产宏观调控政策的实施效果进行评价分析，结合我国当前新型城镇化的要求，提出政策优化措施。
二、模型的选择与原理分析
（一）方法的可行性
模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对的肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示。房地产宏观政策的效果具有模糊特征，具体表现为以下四个方面：
1.评价因素的多样性。
要评价目前房地产宏观政策的实施对房地产市场的影响效果，就要考虑多方面的因素，如直接反映各种政策实施效果的指标以及从购房者角度间接反映政策实施效果的指标。
2.评价因素的模糊性。
政策评价的效果往往具有模糊性，其程度很难以具体的数值来表示，并且其分界线也十分模糊。
3.政策实施效果的判断差异性。
由于政策实施效果是由购房群体各自依据自己所感受到的情况所作出的评价，这就使得评价本身具有明显的主观差异性，因而不同的评价者会对当下政策实施效果做出不同乃至相反的评价。
4.评判主体的复杂性。
由于评判的主体是购房群体，其中每个人的购房能力、购房意愿、购房目的等个人情 况有所不同，影响其评价结果的因素也各不相同，这便是评判主体的内部复杂性。
基于以上特征和已有的文献研究，本文认为采用模糊综合评判法，可以对目前宏观政策的实施效果做出较为综合、客观的评价。在此研究中，所采用的数据并未按传统的专家评分结果作为分析依据，而认为购房群体是政策效果的直接感受者，他们的评价更能反映现实政策的实施情况，具体采用问卷调查的方法，通过对武汉市购房群体的问卷调查，收集数据，分析得到武汉市民目前拥有房产基本情况以及对于政府宏观调控政策的评价结果。
（二）宏观调控政策实施效果评价指标体系
1.确定评价因素集。
由于房地产既是生活必需品，也是投资品。当购房者对市场的感知趋于一致时，将会产生群体行为。因此，本文设置购房群体的购房条件、各类政策的影响程度和政策实施综合效应一级指标。
（1）购房群体条件。
房价收入比（U1）：住房价格是评价目前房地产市场状态的关键指标，也是反应政策实施效果的直接表现。但由于各地区的居民收入、消费、个人思想等情况的差异，无法使用一个绝对的数值来衡量房价的高低。考虑到上述问题，房价收入比作为国际上普遍认可的衡量房地产泡沫的重要指标，能更加准确的评估目前房地产市场中房价存在的合理性和当下政策实施的有效性。在国际上房价收入比计算是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值，但因其评价标准和数据获取不适用于我国。在本文中，结合调查数据，定义房价收入比=（人均住房面积×平均住房价格）/人均年收入①，越大则表明房价调控效果越不佳。
意愿强度（U2）：目前住房价格持续高涨，很大程度上是由于存在大量的房地产投机、投资者造成的。当部分人认为投资房地产存在较大增值空间时，便会大量购入，转手高价卖出，以此来抬高价格。因此，若房地产市场仍存在大量这种情况，可认为是目前的出台的政策并未起到较好的引导作用。该指标表示在已有房产的情况下，居民购房投资意愿越强，则表示居民越看好房价会上涨，间接表明稳定房价政策实施效果不佳。
（2）各类政策的影响程度。
限购政策的实施效果（U3）：“限购令”是当前国家进行房价调控的主要行政手段，其运行的基本原理是从供需的角度出发，减少投机投资性购房的需求，以保障刚性购房需求。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性，市场机制不能解决其外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题，因此政府出台相关条例对房地产市场进行干预，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中国传统思想的影响，我国的住房供需关系往往不满足一般市场经济规律。因此，限购政策的实施效果应考虑到居民在购房决策中对该政策的影响感知程度，居民受到限购政策的影响程度越高，则表示该政策有效性越高。
土地政策的实施效果（U4）：土地是房地产依托的根基，不仅表现在其获得成本将直接影响房地产的价格，并且土地问责、土地出让改革、土地市场“国五条”、闲置土地处置办法等一系列土地政策，使得土地闲置、“地王”、违法用地等现象得到遏制，是楼市调控政策的强有力工具。由于征地、土地结构优化、城市化建设的不断推进，2012年，国土资源部更加强调了土地政策实施中的民生问题，所以，在衡量土地政策对房地产市场的影响效果时，选择居民评价结果作为该项指标的依据。
保障性住房政策的实施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理机制，是我国宏观调控的重要内容之一，它既可以防止商品住房价格过快上涨，也可以保障弱势公民的基本居住权利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要内容，政府曾进行多次强调，但其内部仍存在不少问题，经济适用房作为保障性住房体系中的主要部分，其相关政策的执行实施效果能够有代表性地反映出整体情况。因此，了解民众对经济适用房的普及程度和效果的评价，对保障房制度的完善有重要意义。
货币政策的实施效果 （U6）：房地产不仅具有消费品属性，而且具有资产属性，因此其受货币政策变化的影响较为敏感。2012年，央行多次降准降息，货币政策已成为政府调控房价的重要手段。货币政策对房地产市场的影响不仅体现在对企业融资方面，对于购房群体的购房决策十分明显，近三年来，房价随货币政策波动明显体现了其中的密切联系。从购房群体角度了解其对银行改变贷利率的受影响程度，可以反映该类政策实施的效果。
（3）政策实施综合效应。
房地产市场的规范化程度（U7）：房地产行业投资大、周期长，涉及的环节多，情况复杂，房地产市场不规范的状况依然存在，部分企业诚信度差、管理水平低，不严格遵守建设程序、不按时开竣工、虚假广告、违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题还时有发生，影响了房地产市场规范化管理。保持房地产业的健康发展对我国的经济发展具有重要意义，其市场的规范化程度是国家对市场监管效果的直接体现。消费者作为市场中的主要活动者，在购房过程中对房地产市场有着直观的了解，因此，居民对目前房地产市场规范度的评价，表明当下的房地产市场运作现状，间接体现了宏观政策对房地产市场的干预效果。政策实施情况现状评价（U8）：房地产宏观调控政策中的各类政策并非独立起效，而是相互推进，共同发挥作用。自2003年以来，为使房地产市场能健康发展，国家连续出台了一系列的房地产政策，2005年后，国八条出台，使调控上升到政治高度，出台的政策更为多角度、多元化，重视其综合效应。该项指标的设立，可以从民众角度了解已有政策实施的综合效果。预期房价趋势（U9）：政策的出台至成效显现之间需要一定时间，如2013年，新“国五条”细则对二手房交易征收差额20%个税的规定，引起了二手房市场的巨大震动，全国多个城市出现了二手房集中过户的热潮，但其对房地产市场的长期影响现在尚难定论。而在此之前的指标多是针对已产生效果的政策的评价，并未包括即时出台的政策，结果存在滞后性。因此，为减少由于宏观调控政策的滞后性所造成的影响，设立了本项指标，若调查者认为上涨，则表示居民对当前房地产政策不看好，认为未来效果不佳，反之则表明居民对现行政策实施效果有信心。
（三）AHP-模糊综合评价模型的计算结果
基于以上指标的设计，设计调查问卷，在武汉市（武昌、汉口和汉阳）共分发450份问卷，收回448份，回收率达到99.6%，其中有效问卷436份，有效率达96.9%，整理结果见表4。将以上数据归一化处理，得到模糊评判矩阵。
向量的大小反映持有该种评价态度的居民比例，其中认为目前房地产宏观调控政策综合效果较差的居民比重最大，达到45.6%，对政策实施的效果较为满意的居民达35.42%，认为政策实施的效果一般的居民人数达到了18.96%，表明目前我国对于住房价格的调控政策的实施效果仍需加强。
调查结果显示，在限购政策下，居民仍具有较强的购房意愿，41.9%的居民在现有住房条件下仍会选择购房，可见，限购政策只能在短期内对市场购房需求具有一定的抑制作用；其次，居民认为土地政策与房价上涨关联性较大；而保障房政策由于保障房供给有限，对市场的调控作用并不明显；大部分被调查居民预期房价仍会上涨，市场的规范程度较低，一部分人认为应对持有多套房屋的居民征收物业税。
三、房地产宏观调控政策实施效果分析
中国房地产宏观调控政策类型，概括起来有行政政策、土地政策、货币政策、财政政策等。本文以武汉市房地产市场为例，从房地产宏观调控的一般政策工具入手，对主要房地产宏观调控政策进行解析，并客观评价其实施效果。
（一）行政政策
“限购令”在短期对房地产市场造成了冲击，但无法长期抑制房价上涨。根据对武汉市购房群体的调查，数据显示有61.6%的居民认为限购对其购房决策产生了影响，大部分民众对限购政策持有肯定态度。从实际情况看，武汉市从2011年2月政策颁布至2012年6月，由于存在政策效果滞后效应，房价先升后降，但总体而言，武汉市房价保持稳定。与此同时，住房销售面积增加，这意味着投资投机购房数下降，具有刚性需求的购房群众得到满足。但在2012年下半年，房价又出现了回升趋势，其原因在于我国整体的房地产市场结构处于环形竞争状态，垄断程度高，市场影响效果有限。调查结果也显示，一部分购房意愿强烈的投资者即使在限购令的情况下，依然会采取一些不合法的手段来达到购房的目的，致使“限购令”不能达到预期效果。
（二）土地政策
土地供应紧缺是目前我国出台土地政策需要解决的首要问题。近年来，我国房地产市场发展受土地供应的影响逐渐增大，其主要原因是国家规定18亿亩耕地红线控制。土地市场中的存量有限，房地产企业争相出高价来获得土地，增加了开发成本。另外，闲置土地得不到利用也是导致土地资源稀缺的原因之一。在农村，存在许多无人居住、未回收利用的老旧宅基地；在城市，某些不良开放商则囤地炒地。随着城镇化的发展，构建城乡建设用地一体化的土地供应政策成为趋势。
（三）保障房政策
以经济适用房为例，经济适用房政策的普及和流程透明度是阻碍居民选择申请的主要原因。在符合购买经济适用房的相关规定的情况下，本文所调查人群仅有四成愿意尝试申请购买，在剩余的六成人群中认为申请流程复杂的人数占有最大比例，为36%；其次，存在21.3%的居民认为申请条件太高，17.4%的居民怀疑存在暗箱操作。
居民的态度反映出保障性住房制度目前存在一些问题。一是居民对保障性住房的申请、准入与退出机制并不了解，具体政策并未普及到位；二是总量不足。相比普通商品房，经济适用房在住房供应中所占比例较低，使得更多买不到经济适用房的居民不得不转向商品房市场，许多普通居民的利益受损[14]；三是经济适用房分配机制尚不完善[15]。审核不透明、监管不到位，让许多想骗购经济适用房的居民有可乘之机。近来报道了许多“开豪车入住经济适用房”，“二手倒卖经济适用房”等负面报道，也使许多本想申请的民众对此失去信心；四是经济适用房的价格低廉。保障性住房开发严重依赖财政资金，政府还需划拨土地，地方财政从土地中获得的收益大大降低，最终导致了开发建设的保障性住房质量不高，区位不佳，交通不便，部分人因此选择放弃。
（四）货币政策
货币政策始终是中央控制房价以及房地产市场发展的重要手段。近年来，中国国民经济迅速发展，出现了大量的剩余资金，但当前国内投资市场并不完善，投资渠道十分有限，大量资金流入房地产市场，房价由此开始上涨。2011年下半年，央行多次上调准备金率和利率，我国由稳健的货币政策转为紧缩的货币政策，多数居民表示购房决策受到了利率变动的影响，需求得到有效控制，但供给量并没有明显增加甚至有所减少，在此格局下，房价并没有出现实质性的理性回归[16]。紧缩的货币政策对需求的影响效果不是瞬间产生的，其存在一个滞后期。并且，有大量研究表明基于需求调控管理的“抑制需求”政策效果并不乐观，尤其是被抑制的住房需求在未来会随着政策的松动而集中释放，从而进一步造成房地产市场的震荡，影响房地产市场的良性发展，近年来利率变动后房价的波动变化可以证明这一点[14]。因此，货币政策应该保持长期稳定，变化过快将会导致市场失去自我调节的机会。
（五）财政政策
目前，以征收二手房交易税来控制房价在短时间内难以获得成效。基于对武汉市居民的调查，没有住房的人群占比最大，为40.8%，居民的住房问题依然严峻。与之相对应的是拥有三套及三套以上房产的武汉市居民比例达8.7%，对于拥有三套住宅以上的购房人而言，购买住房已不仅仅是为满足生存或住房环境改善的需要，更多的是进行投资、投机，从差价中获利。从该类人群的所占比例来看，武汉市目前仍有较大的二手房交易市场；从增加住房供给的角度来看，具有很大的优势。图2居民拥有住房情况
契税属于价外税收，由买房者根据成交价格交纳，交易双方可能会考虑这种实际的交易成本。 在卖方市场条件下，由于信息的不对称、房地产专业知识的差异使得买方事实上处于交易谈判中的不利地位， 要想将契税部分地转嫁给卖方十分困难，在此背景下，若实行对二手房交易进行差额征税的政策，将会使得目前拥有多套房的居民停止对其多余房产进行交易，或者提高交易价格以弥补缴税所带来的损失[13]。无论是前者还是后者，都将导致武汉市住房供应量减少，整体房价的上升。对二手房交易差额征税政策虽在一定程度上阻碍了潜在的房地产投资者进入市场，达到使房价下调的目的，但另一方面，其对二手房市场的干预与打压，使本来买不起新房而寄希望于二手房的购房者更加无所适从，“人人有房住”的目标难以实现。
四、结论与政策建议
以上研究可知，今后政府应当加强税收政策在房地产市场中的作用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，以促进市场积极发挥自我调节作用。在此基础上，对土地政策进行适当微调，并灵活运用货币政策，以保证房地产市场的稳定发展。
1.结合城镇化发展调整土地政策。充分协调好土地开发利用，在不逾越18亿亩耕地红线的前提下灵活开发，构建统一的城乡建设用地市场；规范保障房系统，加强廉租房建设，为居民提供优质的住房进而缓解商品房供给压力。
2.强调税收手段的应用。规范房产交易过程中的税收，进而鼓励交易，活跃市场；新征房屋空置税，多套房屋持有税等，提高房屋持有成本，为投机购房者设定高门槛，防止囤有一定数量住房的投资者占用资源。
3.降低强制性行政政策的比重，减少对“限购令”的过分依赖。综合其他调控手段如信贷控制等，多管齐下进行调控，更加规范地完善房地产市场，尽可能地调动房地产市场的自我调节能力，以促进房地产市场的健康发展。
注释：
[1]这里的人均住房面积数据来自于《政府工作报告》；平均住房价格数据来自于中国指数研究院。
[2]RI为平均随机一致性指标，其值的大小可根据阶数n查表获得。
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