时间：2022-11-02 00:51:24
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理创新，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：煤矿；物业管理；创新；重要性
中图分类号：X752文献标识码： A 文章编号：
一、服务理念上的创新
1、煤矿物业管理需要不断地总结、发掘、提炼员工的智慧与思想结晶，并将其升华至企业的思想理念，以潜移默化地成为员工的思想意识和行动指南。比如在煤矿经营理念上，要形成“诚信为本，客户第一”、“全心全意为客户服务”的服务理念；在质量理念上，形成以“追求完美、真诚服务”、“精益求精、尽善尽美”、“以人为本、精品服务”为核心的价值观念、道德与行为准则；在管理服务理念上，形成“以其他单位为关注焦点”、“员工满意是永恒的最高追求”、“用心服务、唯精唯美”的基本理念；在煤矿憧憬上，追求“一流的物业管理”等。
2、在煤矿有限资源的现实条件下，通过挖掘内部潜力、提高服务标准、催生服务理念，高标准的要求和严格的、人性化的内部管理，也是创新服务理念的孵化器。物业管理发展的趋势，就是员工新的要求，实质上就是在呼唤更新服务理念和提高服务标准。转变服务方式与服务理念，是当前搞好物业管理的首要前提。
3、物业管理应着重从四个方面创新服务理念：一是做好本质服务，无论是对人的服务，还是对“物”的管理，其本质都是为周围员工提供一种与物业相关的服务；二是整合社会资源提供综合服务的理念，随着企业的不断发展和人们生活水平的不断提高，员工对洗浴、就餐、良好的卫生环境等追求、需要标准也越来越高；三是向科技要效益的理念，只有通过更新服务理念、改良服务手段与装备，才能大大提高服务工作效率和服务质量的稳定性；四是大力倡导诚信意识，要把诚信理念贯穿到整个物业管理服务的全过程；五是延伸“以员工为中心”的理念。通过实施一些服务项目来获取员工体验资料，并将其需求写入所有管理的议事日程中，牢固树立“内部顾客”的概念。
二、服务功能创新
在煤矿内部延伸服务方面，除了提供优质、高效的正常物业管理服务内容外，还要在扩大服务范围、品种上倾注大量的心血，不断地创造新的服务项目，完善服务设施，主动创造新消费、开拓企业内部新市场。
三、管理服务体系创新
在日常的煤矿物业管理上，需要持续不断地改进管理服务质量，不断地吸收、消化、提升、创新国内外先进物业管理模式、管理理念、管理方法，创造具有自身特色的管理模式和管理服务体系。根据多年探索，建立以质量管理体系为核心的“”管理体系是煤矿内部运作的基础。一是标准体系。行业质量检验标准、煤矿内部质量考核检验标准、日常质量评价标准、员工绩效考核标准等，结合企业的实际，应不断完善、创新各项管理服务标准；二是ISO9001质量管理体系，包括煤矿质量方针、质量控制机制与方法，以质量管理手册、程序文件、作业文件、记录表格四个层次的文件加以体现，并在新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式方法、新的操作流程上，不断推陈出新；三是安全管理体系，包含安全管理手册、安全管理程序、安全管理规程，依据安全管理的实际，完善、创新安全管理制度、组织架构和安全措施；四是信息系统管理体系，包括以员工满意为核心的一系列制度与文件，着重从信息采集渠道、信息分类处理、信息处理流程、信息利用上加以完善和创新；五是环境管理体系，在建立ISO14000体系的基础上，重点在环境意识、环境保护组织、职责、措施、方法上持续改进与创新；六是目标责任考核体系，实行目标责任制、岗位责任制、质量管理责任制，制定相应的系统化、制度化文件，并结合客观条件的变化，不断加以调整和创新，使之科学化；七是CS项目形象管理体系，包含项目的形象管理、标识管理、员工行为准则等；八是项目支持体系，即为一个物业管理项目提供人力资源、物质装备、技术支持、管理支持的体系。
四、企业制度创新
煤矿内部运作制度，特别是作业制度、流程与考核制度等，在其整个制度体系中还是残缺的。制度体系的残缺导致煤矿的残疾，物业管理制度创新就是要以经济全球化的角度重新审视内部制度，完善制度的方向也就是要进一步完善产权制度、治理结构、管理制度、契约制度、人格化制度等。同时，要切实做到从实际出发、结合企情，创造性地设计出具有时代特色、企业特色的制度。而在这些制度中，完善治理结构及相关制度是重点，实现所有者与经营者的角色转换和有机统一，转变资本观念，承认人力也是一种资本的全新理念，并以此为依据，创新企业薪酬与激励机制。
五、管理机制创新
1、建立服务质量持续改进机制。在煤矿物业管理上建立服务质量持续改进机制，目的是确保管理服务工作持续滚动提高。服务质量改进机制是物业管理企业经过多年探索而形成的一种内部运作机制，包含PDCA循环机制、内审机制、管理评审机制等。PDCA循环的原理是以不同的周期进行“计划—实施—检查—改进”四个工作步骤。在工作上不断寻求改进机会，做到“每天进步一点”。实施内审是企业的质量保证活动，由内审员根据ISO9001标准和体系文件，对质量管理体系各要素的实施效果进行审查。查明存在问题，及时提出并采取改进措施，使质量管理体系有效运行。实施管理评审是从企业质量管理体系的角度进行评审的质量活动，其评审的对象是企业的质量方针、组织架构、资源配置、管理职责、作业文件执行情况等，以判断企业质量管理体系的适宜性、有效性、充分性，避免质量管理体系的局部失效或存在漏洞，并寻求进一步改进质量管理体系的机会。
2、建立考核与竞争机制。煤矿内部实行多级考核制，内容包括安全目标、管理目标、服务目标、经营目标及各部门专业质量标准、岗位质量标准、员工综合考核标准等。再者，应实行煤矿领导岗位竞争上岗制，主要岗位实行公开招聘制，员工实行考核晋级制和末位淘汰制等。定期开发各种专业技能比武，将竞争机制引入人力资源管理。在员工中选拔思想品质好、责任心强、敬业、对煤矿忠诚度高、管理能力强的优秀人才，提升到领导岗位，为员工提供展示才华的舞台和上升的机会。
3、建立监督机制。监督主体为其他单位、员工或相关组织；监督内容主要是守法和管理服务质量，资源合理使用情况等。通过建立广泛的信息收集、反馈系统实施监督，并建立高效的信息反馈、处理机制，确保监督的有效性。
4、建立激励机制。激励机制包含奖罚机制、培养提升机制、工作挑战机制等。激励也是实行人性化管理的主要方式，其核心是尊重员工权利，保持良好的团队精神，重在激发员工的潜能，形成共同的价值观和行为准则。在实际工作过程中，坚持引导员工动机、尊重个人情感，并且针对个性心理做适时的思想工作。坚持优胜劣汰，奖惩分明，做到人人有动力、有压力。另外，要将培训放在集体和员工发展的重要位置，把培训作为最重要的管理工作来抓，使员工不断提高整体素质，忠于煤矿，实现一专多能，对工作能精益求精。
5、科技进步与创新。在日常办公、管理上要实现自动化、建立服务网络，将日常管理服务工作实行电脑自动化管理，不断引进现代服务设施和设备。同时，应注重学习和创新前沿管理理论，将现代管理理论运用于日常物业管理服务工作之中。
参考文献：
随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1.培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2.培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1.杨锡怀，《企业战略管理》，高等教育出版社
一、物业管理创新的必然性
人类的进步、社会的发展、科学技术的发达，都依赖于人们不断地进行创新活动。在向知识经济社会迈进过程中，社会竞争日益加剧，创新更成了公司和经济体成功的基础。也就是说，竞争中的赢家正是那些最先认识到新思想新观念并付诸实践的人。物业管理从其产生之日起就深深地带上了创新的烙印。
(一)物业管理的产生是创新的结果
所谓创新，简单地讲就是创造与革新的合称，是指新构想、新观念的产生及对新构想、新观念的运用。具体来说，是指人们在优化自身素质和周围环境的基础上凭借多样化的创造性思维，对所从事的各项工作进行不断改革、更新和完善的过程。当那位奥克维姬·希尔(OctaviaHill)女士制定规章制度，采取有效措施加强对其名下出租物业的管理时，也许仅仅是为了增加其物业的经济效益。但随着这种新思想、新方法的广泛扩散，其重要性、价值性日益为广大业主和政府有关部门所重视，从而被逐渐推广于世界各国，并不断发展成熟。当今，作为现代化城市管理重要组成部分的物业管理对提高物业价值，改善人们工作生活环境，促进城市管理，起着巨大的作用。而物业管理在我国内地的产生发展，同样也离不开一批有着创新意识的先驱们。1981年初春，面对改革开放的逐步深化，针对房地产市场的客观需要，在深圳房地产公司的支持下，彭武锦等五位同志筹划组建了全国第一家经营涉外商品房产的专业管理公司——深圳市物业管理公司。之后，他们敢于破除旧的传统观念，勇于开拓创新，借鉴香港的屋村管理经验，结合深圳实际加以继承和发展，研究确定了新的商品房产管理模式——物业管理，为我国物业管理的发展迈出了第一步。可见，无论从国外还是国内物业管理的起源来看，物业管理这一模式的新颖性、变革性、价值性、先进性都具有鲜明的创新成果的特征。正因为其是在继承中的新发展——创新的结果，因此具有无可比拟的优越性、强大的生命力。据统计，1998年底我国内地物业管理企业已由1981年初春的一家发展到了12000余家，从业人员由初创时的五人发展到150万人之众。
(二)创新是物业管理发展的推动力
创新有别于创造，也与发明不同。后二者指的是新构想、新观念、新产品或新经营方式的产生、初次出现，但就创新而言，那仅是个开始。创新应该是一个产生新事物，并将其引人社会经济中付诸于实践，从而给经济发展社会进步带来较大影响和变革的过程。物业管理在我国内地产生的初衷只是为了解决涉外商品房产管理中遇到的新情况新问题，但随着住房制度改革步伐的加快，房地产市场的发展，这种管理模式得到广泛扩散，其价值日益为开发商、政府有关部门和广大业主所认知。在政府大力引导、支持和开发建设单位全力参与、配合下物业管理逐渐在新建小区开展起来，在新建住宅小区建立起了物业管理新体制。面对物业管理在新建物业中取得的成功，业者们并未就此止步，而是将物业管理推向更广阔的天地——城市旧区物业，以传统房管体制的转换为契机，大力推进物业管理的发展。虽然，在城市旧区推行物业管理困难重重，进展缓慢，但正是由于政府大力支持、业主积极配合和从业者们的不断开拓创新，物业管理观念逐渐深人人心，为物业管理的进一步发展打予基础。创新对物业管理的推动不仅表现在管理物业面的不断扩大，而且推动着其运行机制的不断优化和物业管理理论的不断完善。随着物业产权商品化、多元化的普及和深人，早期的谁建谁管或谁建谁委托的物业管理运行模式已不符合市场规律的要求，开始阻碍物业管理市场的健康发展。在政府的积极支持和推动下，物业管理者们创造性地将招投标竞争机制引入物业管理，把管理的主动权还给业主，由业主委托管理，从而为物业管理走向成熟开辟了新的道路。1999年初夏，以“推进竞争、规范行为”为主题的全国物业管理工作会议，正是在政府的引导下加速这种新运行机制扩散、推动物业管理工作健康发展的一次盛会。我们相信只要物业管理者不断创新，政府积极支持，开发商全力配合，物业管理一定会取得更大发展。
(三)创新是物业管理走向成熟的保证
创新的道路是成功的道路。在激烈的市场竞争中企业唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、“老框框”，不断地创造、应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆境中争得生存和发展空间。一项事业唯有所有参与者锐意进取，不断创新，才能充满生机和活力，不断蓬勃发展。物业管理业虽己走过了风风雨雨近二十年，物业管理市场也已初步形成，但我们应看到二十一世纪物业管理的发展仍将困难重重。其主要表现在：管理体制上，尚处于新旧体制转轨过程中，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制还没有普遍确立和完善；运行机制上，市场竞争机制尚未全面形成，垄断经营、不规范竞争还相当严重地存在；市场主体与物权关系上，还没有建立业主委员会的主体地位；法律体系尚待完善；物业管理企业与政府有关职能部门关系有待进一步理顺；城市旧区环境整治与物业管理问题等等。面对这些困难，唯有创新才能谋发展，唯有开拓才能求进取。21世纪是创新的世纪，创新将在社会生活、生产、经营、管理活动中发挥越来越大的作用。物业管理必须顺应这股潮流，在政府、业主、开发商的引导、配合下，管理者不断创新，积极探索，推动我国物业管理的不断发展和完善。
二、物业管理创新的内容
一般认为创新是技术创新、制度创新、管理创新相互作用，相互促进的结果，是指不断创造、应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术，将过时落后的东西取而代之，借以达到更高目标的一系列创造活动。因而创新的内
容十分广泛，但对物业管理创新而言，笔者以为大体可分为观念创新、经营创新和管理创新，它们之间既相互独立，又水融。
(一)观念创新
思想解放是社会变革的前提，观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。物业管理在国内作为一新事物，本身就要求我们用新眼光、新立场去看待它，用新思维新方式去研究它。但在现实中受传统观念的束缚，思维定势的局限，人们对物业管理却没有全面的认识，对物业管理企业没有准确的定位，使物业管理面临重重困难。物业管理要走出困境，首先要做的就是解放思想，这不仅是对物业管理者而言，政府有关领导、职能部门、广大业主、开发商更应如此。只有思想上深刻认识到物业管理是一种企业行为，而不是行政行为，更不是个人行为，其活动必须符合和满足市场规律的要求，才有可能从新角度去审视它，用新观念去理解、研究它。
(二)经营创新
经营创新是指通过观念创新、管理创新而形成的企业发展的新生产力，变为社会、市场、业主所接受的新商品和新的信誉。这种转变的实现，可以说是标志着企业总体创新的成功。2000年是物业管理“竞争年”，一个优秀的物业管理者，只有始终把自己的追求置于创新之中，不断创造出新的企业产品、新的服务项目、新的消费者，才能在竞争中立于不败之地，这既是物业管理企业创新的目的，又是企业的社会使命——推动物业管理的发展。物业管理经营创新的表现，一是将物业管理视作一种企业的经营行为，在整个活动中要努力发现新的市场需求、新的用户、新的机会，主动开拓新的市场：二是在服务内容上，要根据业主的需求把握市场的规律，预见性地创造出新的服务项目引导业主消费；三是在人才使用上要善于发现新人、培养新人、提拔新人；四是根据市场发展的客观需要设置灵活的组织管理形式；五是创造良好的创新环境，鼓励提出新点子、新门道。
(三)管理创新
管理创新是指物业管理者根据物业管理的内部条件和外部环境的变化，不断创造出新的管理制度、新的管理措施、新的管理方式、新的操作流程，以实现管理各要素更加合理的组合运行，从而创造出新的生产力，取得更高的劳动效率。美国麻省理工学院斯隆管理学院前院长莱斯特·瑟罗(LesterThurow)曾指出“管理者的中心任务是推进组织或社会的变革……哪里不需要变革，哪里就不需要管理”。也就是说物业管理的中心任务不应该仅是对物的管理、对人的服务，而是将二者有机结合在一起所进行的一系列创造性活功，其核心应该是通过协调人与人、人与物、物与物之间的关系，来创造一个人物有机结合的环境，达到人流、物流的有序流转。在这个环境内外有着众多影响因素是处于不断变化之中的，而物业管理者就是要根据变化的因素，不断创造出新方法、新措施来促进整个环境的优化。因此，物业管理切忌墨守成规，真正的物业管理者应该永远是个创新者。
三、物业管理创新应把握的几个问题
(一)物业管理应充分调动政府、企业、业主的积极性
因为物业管理作为一项复杂的社会系统工程，不仅关系到企业的利润，而且关系到业主的生活质量、城市的管理水平、城市的整体形象等等。因此，物业管理的发展也需要依靠各方的配合与支持。首先就是政府要转变职能，勇于创新。政府应从直接管理房地产、干预物业管理企业经营管理活动为主，转向宏观调控、创造条件和环境、制定法律和法规、提供政策指导和服务、协调相关部门单位的关系，而把诸如行业评比、竞赛之类的活动交由企业自律组织或行业协会等去完成。其次就是业主的创新。业主既要懂得自治，也应学会自律。第三是企业的创新。‘企业应分析认清自己的角色位置，在观念上以及经营管理方面有所创新。
(二)物业管理创新应注重经济效益和社会效益相统一
物业管理作为一种企业行为，其本身要追求利润最大化，但物业管理同时又是一项复杂的社会工作，其水平的高低、效果的好坏直接影响着广大群众的切身利益。如果物业管理只注重强调利润，不讲社会效益，那么，其市场将会日见枯萎；相反，如果只讲社会效益，而忽视企业的经济效益，那么，其活动就难以持久地进行下去，最终扼杀这个新事物的生命。所以，政府、企业在制订有关政策、措施时应既要考虑物业管理的健康发展，又要兼顾广大人业主的实际承受能力，以保障人们生活质量的不断提高。这就要求，物业管理创新在重视经济效益的同时也要注重社会效益。
(三)物业管理创新要与市场需求相适应
关键词：物业管理模式；创新；互联网+
正文：
前言：
众所周知，现代人们通过互联网足不出户就能完成很多事情，比如购物、点餐、缴费等，可以说互联网使为人们的生活提供了很多便利。“互联网+”简单地说就是互联网与传统行业的结合，也是现代社会发展的必然趋势。对互联网+背景下，物业管理模式进行探究与创新不仅能提高业主的服务质量，而且还有助于物业行业生产力和创新力的提高。因此，对该话题进行研究具有非常重要的意义。
（一）现代物业管理模式中存在的不足
1、收支不平衡物业公司的服务收入与服务支出间存在着不平衡的情况，在一定程度上阻碍着物业公司的发展。物业公司的服务支出呈逐年增长的趋势，其中人力资源方面成本投入占据的比例最高；而服务收入费用主要包括法定税费、物业服务成本及利润三部分。近年来，很多物业公司已经采取了相应的转型与改革，然而收效甚微。在房价逐年增加的情况下，一般小区的物业费仍然保持在原地，也有一些住宅小区试图在收费标准上进行调整，但遭遇到了多重阻力。有研究表明，2016年全国物业公司调价成功的比例不到10%，而绝大多数物业公司的服务项目收费标准依然保持不变，从而造成了物业公司收支不平衡的问题，严重阻碍了物业服务企业的发展。2、管理手段落后相比较于西方发达国家，我国物业管理行业的起步较晚，在物业管理的经验和手段方面还具有很大的提升空间。针对这一问题，部分物业服务企业从国外引进了一些比较先进的物业管理手段和技术，然而这些先进的手段和技术被引进后却显得水土不服，所收到的实际效果并不是很显著。物业服务企业的服务人员的素质普遍不高，专业化、职业化程度较低，大部分工作人员是入职即上岗，更不用说接受专业系统的培训教育了。目前，我国物业管理的重点在于手工操作，在管理技术方面强调的较少，从而使服务效率无法得到有效地提高。还有，大多数人对物业管理的认识仅仅停留在初级阶段，认为物业的主要工作是绿化养护、维修养护、秩序维护及卫生清洁等，从而导致了物业从业人员较为密集。3、沟通不足在物业市场逐渐规范和完善的情况下，对于物业服务企业所提供服务产品的数量与质量，大多数业主存在着不满情绪。这一问题出现的主要原因在于企业与业主之间的沟通存在不足，致使业主对服务产品信息了解不够。电话沟通和当面沟通是物业服务企业与业主之间交流沟通最常用的方式，然而受多重因素的影响（工作人员素质、时间、空间等），严重影响了两者之间交流沟通的效果。4、产品单一目前，我国大部分物业服务企业所提供的服务产品已无法满足业主的需求。物业服务企业的工作内容主要是相关场地、房屋及配套设施的管理、养护和维修，也有部分企业经营一些其他的服务项目，比如特约维修、代缴费等，然而收益人群比较少，同时也比较简单。因此，产品单一也是目前我国物业管理中存在着主要问题之一。
（二）互联网+背景下物业管理模式分析
互联网已经走进了千家万户，也融入了物业管理日常工作的各个环节中，互联网+背景下的物业管理模式主要分为O2O模式和B2F模式两种，下面本文进行进一步介绍：O2O模式：对于大多数人而言，O2O模式并不陌生，在各种媒体上都有这种模式的介绍。该模式应用于物业管理中，主要是借助社区服务电商平台，实现社区业主线下提货和体验，线上进行服务和商品的选择和购买。物业服务企业通过O2O模式，实现了线下服务与线上商业的相互补充，将消费直接送到业主的家门口，使业主的个性化消费需求得到了满足。此外，还使传统模式下所产生的时间和交通等成本得到了有效地降低。B2F模式：B2F模式是指物业公司借助互联网将社会间资源（养老养生、文化旅游、家政服务等）与自身相整合，从而满足社区居民的多方位、多层次的需求，实现多方共赢的一种转型模式。彩生活物业公司是该模式的典型代表，得到了市场的高度认可，同时这也是物业公司跨界经营战略和物业管理差异化的典型体现。
（三）互联网+背景下物业管理模式的创新
随着互联网技术的飞速发展，物业公司在管理模式上必然需要创新，主要体现在以下几个方面：
1、坚持物业基础服务的中心地位物业公司在管理模式创新中，一定要坚持物业基础服务的中心地位不动摇。因为物业基础服是企业的立身之本，是企业发展强大的基础，是所有工作的中心，也是满足业主需求的根本，一旦物业服务质量得不到保障，那么一切都将成为空中楼阁。特别是依托房地产的物业公司，更应注重物业基础服务，从而推动企业自身的发展。
2、树立互联网思维互联网思维是指在云计算、大数据、互联网等科技飞速发展的背景下，对企业价值链、产品、用户、市场及更大范围的商业变化进行重新审视的思考方式。互联网+背景下，物业公司必须树立互联网思维，主要包括跨界思维、平台思维、大数据思维、迭代思维、极致思维和用户思维等。
3、选择合适自己的商业模式天下没有最好的商业模式，只有最合适自己的商业模式，这句话用于物业管理公司同样适合。物业管理公司应根据自身的特点，结合互联网时代的特点，在保证核心业务的基础上，借助互联网技术整合各类资源，尝试管理模式的创新，从而找到适合自己的物业管理模式，实现良性快速发展。
4、加强资源整合和商业合作物业管理企业属于实体，本身互联网基因比较缺乏，其最大的优势在于距离社区消费群体是最近的。因此，物业公司应发挥自己的优势，加强与众多商业之间的合作和资源的整合，从而实现多方共赢。
结束语
总之，目前我国物业公司管理模式中还存在着问题，比如收支不平衡、管理手段滞后、沟通问题和服务产品种类单一等。互联网时代的来临，为物业公司管理模式的创新提供了新的血液和方向。互联网+背景下，物业公司管理模式创新中，应坚持物业基础服务的中心地位、树立互联网思维、选择合适自己的商业模式，同时加强资源整合和多种商业间的合作。最终借助互联网平台思维，结合自身优势，线下、线上资源的整合，打造一个多方主体互利共赢的生态圈。
参考文献：
[1]马云燕.“互联网+”背景下住宅小区物业管理创新探索[J].产业与科技论坛，2015（24）：253-254.
关键词：国有企业物业管理，问题对策
随着国有企业住房分配货币化政策的全面实施和住房管理体制改革的不断深化，以及居民对居住环境和生活质量要求标准的提高，国有企业物业管理应运而生。目前，国有企业在住房管理方面积极推进企业化、社会化、专业化的物业管理，取得了一定的成绩，但也存在着一些突出的困难和问题。笔者就此谈点粗浅看法。
一、国有企业物业管理现状
国有企业的物业管理是指在国有企业中对企业家属区的设施及职工住宅实施的物业管理。职工住房制度改革以来，许多国有企业相继引入物业管理的概念，成立了物业公司，对职工住房进行管理，虽然较之原来的后勤管理有了很大的进步，企业改变了过去消极被动的行政管理手段，以积极主动的服务经营手段进行开拓型管理，增强了企业进一步改革的动力和创新的活力，初步形成了业主满意、企业受益的整体良性循环。但是，受传统的房产管理思想、企业职工分流安置等因素影响，国有企业物业管理进展缓慢。这其中既有历史遗留问题，也有企业管理自身的原因。
二、国有企业物业管理存在的问题
(一)思想意识没有彻底转变。国有物业管理企业并未完全推向市场，物业管理人员服务意识、市场意识、成本意识、忧患意识不足，认识上还存在“重管理轻服务，重物业维修轻经营创收，重自我意识轻业主需求”等偏差，自身定位没有完全由行政管理型向服务经营型转换。
(二)从业人员素质偏低。目前国有企业从事物业服务人员相当一部分为照顾性安置和公司主业转岗人员，员工队伍呈现老龄化，文化程度不高，专业技术水平低，女职工所占比重大，因此普遍缺乏物业管理的基本常识，服务意识不够，不能为业主提供优质高效的服务，给物业的维修、服务、管理工作带来诸多困难。
(三)运营成本过高。近年来企业下岗分流、减员增效政策的实施，一些老、弱、病、残等不能在一线工作的职工，均被安排在物业系统工作。这样造成物业企业一方面清闲岗位人员臃肿，人满为患，而另一方面许多苦、脏、累的工作无人问津，给物业管理企业带来巨大的人员成本压力。另外，有些单位内部挖潜增效不够，物业收费措施不硬，内部自耗高的问题也没有得到很好的解决。
(四)业主服务消费意识差。一是传统的福利型管理思想根深蒂固。他们骨子里认为住了十几年乃至几十年的单位福利房，一直无须交纳管理费，因此对物业管理的有偿服务存有抵触情绪。二是把物业管理公司当成“万能”公司。一些业主认为：我既然把物业管理费交给你们了，小区里面不管什么事都要找物业公司，这是天经地义的事。只要办不到，我就不交费。
三、对搞好国有企业物业管理的建议
(一)转变思想，提高物业服务质量。物业管理的根本是服务，所谓物业管理就是为业主管好家服好务。因此，国企物业公司要正确引导职工树立服务意识，了解物业管理的发展方向，增强危机感、紧迫感和责任感。要建立以岗位工资为主要形式的工资制度，实行以岗定薪、岗变薪变，通过工资收入与企业效益、职工实际贡献挂钩，激发员工积极性。
(二)提高从业人员素质，塑造良好的物业形象。物业管理是集管理、服务、经营为一体的综合学科，它涉及到城市规划、建筑、施工工程、园林绿化、电学、热力学等物业管理方面知识，涉及到房地产经营管理、经济管理、财务管理等经营管理知识，另外它还触及到行为科学、法学、公共关系学等其它门类知识，这些都要求必须加大物业管理企业人员培训力度，通过采取入职培训、转岗培训、在职培训等方式，使从业人员具备专业知识、经营头脑和管理才能。
(三)管理创新，提高企业的经营能力。要强化管理意识，针对物业管理点多、面广、管理量大且繁琐、具体、包容面宽的特点，组织员工开展“人人都是管理链条，个个都有管理责任”的教育活动，唤起员工“向管理要效益”的责任意识。要完善管理制度，进一步建立健全如财务管理、工程管理、物资采购等相关管理制度，坚持用制度实施管理、约束行为、规范运作，通过制度创新促进管理创新。要降低管理成本，物业管理是微利行业，要获得经济效益，就必须切实加强成本核算，堵塞管理漏洞，狠抓节能降耗，千方百计降低企业运营成本。同时，积极开展多种形式的创收服务，从“特殊服务、便利服务、专业服务”几个方面开展有偿服务。总之，要通过实施精细、科学、有效的管理，逐步形成具有本企业特点和优势的现代物业管理模式。
【关键词】互联网+ 大数据 物业管理
物业管理（property management）有广义和狭义之分，狭义的物业管理主要指物业企业按照合同为业主提供建筑维修、设施维护、社区政策生活秩序和卫生清洁等方面。而广义的物业管理的服务范围已经延伸到家政服务、房屋租赁和电子商务等领域，为用户提供公共服务、专业服务和特约服务等。而“互联网+“提出后，物业管理的模式实现了进一步的创新，打破了传统的劳动密集型服务行业的特点，利用科技和移动终端朝着高端服务领域迈进。
一、互联网+物业管理的涵义
“互联网+物业管理”与“互联网+金融”、“互联网+医疗”、“互联网+交通”相似就是各个行业利用互联网的平台与传统的行业想融合，创新出新的业态。“互联网+物业管理”是为了降低物业管理成本利用互联网的平台延伸业务范围，提升管理效率，是想线上虚拟的一种全新的管理模式和管理理念。
二、互联网在物业管理中的影响
（一）创新的管理模式
目前，人们的生活基本上是三点一线：“家庭”、“单位”、“社区”一条线，而消费者“最后一公里”的社区成为商家的竞争之地在物业2.0时代，物业管理模式的创新成为关注的焦点，本文主要讲两种有互联网关系的物业管理模式：O2O（Online To Offline）和B2F（Business To Family）。
O2O的模式从2014年开始走进人们的视野后，一直是物业管理公司或者房地产公司追逐的对象。它借助互联网的电商平台实现线上与线下的结合，让社区的业主实现线上选购和支付产品，然后在线下进行体验的智慧型的物业管理模式。让业主足不出户就可以尽享消费，降低了用户的经济成本。另一种模式B2F，是物业管理公司针对家庭的需求利用互联网的平台和社区的资源直接提供增值服务，例如满足家庭的家政服务，养老服务、旅游服务等。
（二）互联网在物业管理中的作用
在互联网时代，物业管理公司充分利用互联网的平台对社区用户的需求进行深度的挖掘，实现经营范围的延伸。
1.提高了管理水平和管理效率。物业管理公司通过引进移动APP、搭建社区电子商务平台、OA办公系统等实现了信息化、标准化的管理，大大降低了经济成本，提高了运行的效率和管理水平。碧桂园物业是第一个引入智慧社区的企业，它的智能安防、在线投诉、便民服务等平台的搭建，即方便了业主有实现了精益化管理。
2.推动物业管理公司的结构调整。“互联网+”促使物业管理公司向专业化、“轻资产”等方向转变。在发达国家物业管理是个很专业的行业，一般从业人员会有统一的培训和资格考试的认证，目前国内的知名物业公司在人员培训的投入上颇大。“互联网+”让物业管理公司吧高成本，低效益的保洁、保安等业务外包出去，集中发展自己的核心业务。
3.满足业主多方位的需求。企业经营的目标就是满足顾客的需求，传统的物业管理服务的范围较小，产品单一，不能满足大多数消费者的需求。在融入互联网以后，公司在这个平台上实现了经营范围的拓展，实现了与上下游产业链的结合，根据业主的需求切实的提供所需的产品。这即满足了业主的需求也实现了盈利。
三、互联网+物业管理存在的问题
（一）盲目跟风
在“互联网+”如一夜春风般吹到了各个行业，仿佛不进行加，就不是21世纪的生命体。一些物业管理公司没有根据自己的实际情况，盲目的跟风，不合时宜的引进不合适的技术，淹没自己的优势，导致水土不服。每年因为没病乱投医而死掉的小型物业管理公司在不断上涨。
（二）专业管理人才的缺乏
中国的物业管理虽然已经发展了30年，但是专业物业管理方面的人才比较匮乏。物业管理是一个特殊的行业，它是房地产的派生品但是具有自己独特的服务形态，作为一个独立的行业相关的管理人才是必须的，但是对互联网和物业管理都懂的综合性的人才更是凤毛麟角。同时，由于物业管理目前的利润空间不大，使得企业很难对员工进行系统专业的培训。
（三）没有站在业主的立场
虽然一些物业管理公司表面上实现了“互联网+”，但是其数据平台是不完善的，数据来源仅仅停留在业主入住时候的信息，没有及时进行完善。同时，物业管理公司联合，利用自己的资源与保险行业、养老行业、物流行业合作，形成物业搭台，商家唱戏，业主消费的非公平性的模式，严重危害了业主的隐私安全。
四、对策及未来展望
（一）避免盲目跟风，进行业务创新
不同的物业公司的实力不同，自身的优劣势也不一样，因此物业管理企业要根据自身的具体情况，“+”上自己的优势，瞄准机遇，把握住切入点进入适合自己的领域，切记盲目追风，并且实现管理模式的创新。
（二）以基础“服务”为中心
物业管理的核心就是“服务”，万变不离其宗，物业管理公司不能为了创新而创新，为了技术而技术，要把服务放在首位，首先要提供质、可靠的基础的物业服务，否则一切的努力都会变成“不务正业”，“搞花样”，失去大量“民心”。知名的房地产万科、碧桂园在物业管理上很成功，基础的物业服务例如：设施维护、绿化、清洁、生活秩序，做到极致，利用互联技术搭建基础物业服务平台，强化了基础服务实现了“老”服务“新”形式的智慧转变，从而为多元化增值业务的开展打下了基础。
（三）“去物业化”
实现从传统的收取物业费到提供全方位的消费者需求服务，争取消费服务利润。“去物业化”可以是在提供基础服务的基础上利用互联网提高物业管理的水平，例如目前较为流行的社区全方位监控，进门刷卡，社区卫生外包，APP收缴物业费等等，这些措施大大降低了管理的陈本。在“陌生人”社会，业主与物业反而成为“熟人”，生活在社区离不开物业这个“贴身管家”，物业应该充分利用对客户的了解深入到他们的衣、食、住、行、文、教、乐、财中，提升自己的服务范围和盈利空间。
（四）注重专业人才的培养
企业要有长远的眼光，服务业的核心是“服务质量”，而专业的管理人才可以大大提高服务的质量，企业要加大对员工专业化的培训，提高他们的专业水平与业务水平。同时，在高等教育中，国家应该重视相关人才的培养与输出。
（五）加强规范管理，完善监督体系
政府和行业应该加强相关的保障机制，完善相关的法律，引导物业管理公司维护业主的利益，同时实现标准化，规范化的服务建设。在“互联网+物业管理”发展的初期，管理理念还不够成熟，为了实现行业的有序、规范的发展，行业的监督管理必不可少。
参考文献
[1]朱树煌，杨幼玲.浅析“互联网+”背景下住宅小区物业管理创新[J].无线互联科技，2016（18）：118-119.
[2]张竹婷.基于互联网的住宅小区物业管理模式研究与创新[D].硕士，浙江工业大学，2015.
根据《物业管理中心关于确定2010年为优质服务年的决定》，适应学校发展，提高服务档次，弘扬企业文化，发展名牌战略，立足内涵，苦练内功，向精细化管理要效益，用品牌效应占领市场，现拟定“2010—物业管理中心优质服务年创优方案”如下。
一、将明德楼物业服务、会议服务、车库服务、保安服务列为优质服务年示范服务，加强内部管理，率先树立品牌形象。每两月招开一次物管中心优质服务年创优经验交流会，推广交流先进经验，互相学习，以点带面，比、学、赶、帮、超，总结分析、改进，全面提高物业管理服务质量。
二、在学习借鉴“优质服务示范单位”经验的同时，物管中心各个部门制定《优质服务年创优方案》，经物管中心批准后向服务对象公示，履行承诺，接受监督。各个部门重点确定一个物业服务对象作为优质服务示范点，打造品牌，以点带面，全面提高物业服务水平。例如：物管三部主动联系幼儿园作为2010年优质服务对象，2月份对幼儿园的卫生死角进行了2次彻底打扫，配合他们一道做好日常环境卫生工作，为幼儿园为小朋友的健康成长提供了清洁卫生的良好条件。
三、各个部门紧密联系实际，充分发动群众，调动积极因素，开动脑筋，挖掘潜力，积极开展技术创新、服务创新和管理创新，搞好便民物业、温馨物业、和谐物业，为业主提供开拓性、积极主动的物业服务，为学校事业发展提供强有力的物业支持。同时，通过部门自身市场适应能力的提高，做好物业服务，扩大服务范畴，走向市场、走向新区。
四、加强政治业务学习，搞好职业培训，开展技能大赛。在自己的岗位上，练就过硬本领。在去年9位物业服务管理人员经过培训取得合格证的基础上，今年各部门按计划开展职业培训，中心组织一次物业服务工作岗位技能大赛，推动物业服务技能和服务质量不断提高。
五、通过修订文件，严格执行管理文件和奖惩制度，严格执行工作责任负责制和追究制，对文件与工作脱节（工作现场没有文件、不执行文件）和工作责任奖惩不明等现象，予以追究和处罚。
六、加强员工的政治思想工作。要求管理者和全体职工都要善于作政治思想工作，充分调动大家工作积极性、创造性，团结一致，迎接挑战。与此同时，根据工作业绩，实施末位淘汰制（换岗位，双向选择），或者待岗、学习、辞退。
七、质量管理符合iso9001-XX标准要求，经考核，完成物业服务内部质量指标体系高于95%，顾客满意度调查顾客满意率高于92%。
八、组织管理人员外出参观学习考察，以提高物业管理能力和服务水平。
一、2019年工会工作总结
进入今年年来，物业站工会充分发挥“党联系职工群众的桥梁和纽带”作用，坚持群众利益无小事，自觉维护职工群众利益，就职工关心的热点问题及职工切身利益，反复研究和整改，从而提高工作质量。
现将2019年的工作总结如下：
一）物业站工会能够积极履行职能，维护职工合法权益
规范完善了物业管理站政务公开工作，建立政务公开栏，所有应公开的事项全部公开，从根本上维护了职工的知情权、参与权、监督权。坚持政务公示、公开。有效的维护的职工合法权益。
职工的收入一直是职工关注的焦点、也是管理工作的难点，物业站工会通过把工资分配方案、工资发放账表及时的公布和及时、有效的沟通解释，，有效避免了因工资收入问题照成的的矛盾，推进了物业管理站的各项工作开展和和谐发展。
二）物业管理站工会能够抱定服务职工宗旨，尽心竭力为职工服务
1、从6月份开始，物业管理站工会积极开展了开展了职工生日“六个一”暖心工程，向过生日的职工，赠送生日礼物，购买生日蛋糕，举办集体生日party，并在生日party时给员工合影照相。通过活动，进一步拉近了与职工群众之间的距离，增强了职工群众对企业的归属感、凝聚力和向心力。
2、物业站工会高度关注弱势群体，始终把关注民生、帮扶困难职工当作头等大事来抓，大力实施扶贫帮困送温暖工程，积聚职工力量，夯实群众基础，创造和谐稳定的良好环境。
工会建立了困难职工档案，动态掌握职工的生活情况和家庭变化，了解职工的家庭人口、家庭收入、子女入学、家庭成员就业情况。每逢春节、中秋节，对生活困难职工进行走访慰问，及时发放困难救济金，在端午国庆期间，通过对生活困难职工的摸底、向矿工会申报，共救助困难职工3户，发放救济金1800元，面粉60斤，花生油30斤。解决困难职工的实际问题。
关心关爱职工家庭，家庭成员有大病大灾时，物业管理站工会总能伸出援助之手。例如，今年8月13日，当得知我站职工何庆国的妻子有病手术时，在全站职工中进行了募捐，共募捐1600元，派代表前去进行了探望、慰问。
3、组织开展了“天热人有情，暑季送清凉活动”。今夏高温季节，我站共购买西瓜300余斤，饮料、矿泉水125瓶，雪糕200多块，组织开展了数次送清凉活动，获得了职工的交口称赞。
4、 做好职工健康疗休养工作，申请选了派优秀职工7人，参加的疗休养，完成了我站全年的职工疗休养计划，提高了职工的幸福指数，提升了职工的。
三）加强群众安全工作，深化“查保促”活动开展
1、配合物业管理站党政，组织开展了“案例警示教育月”活动、抓好对薄弱人物的排查，加大了对“三违”人员的跟踪教育和帮扶。以“安全就是幸福，安全就是福利，安全就是祥和”为教育基本点，用亲情的力量感化职工，用真心、真情、真爱去教育职工，调动了职工参与安全管理的积极性。人人写出安全承诺书，进行承诺宣誓，在“承诺签名横幅”上签名，互相监督、相互制约、班组互保，促进了安全生产。
2、不断加强群监员队伍建设，配备了兼职群监员，使群众安全监督网络覆盖全物业站。建立完善了《群监员填卡汇报制度》，要求群监组织每月必须开展2次上岗查岗活动。对群监员的考核内容进行了细化和量化，在严格的考核约束机制下，群监员自觉树立了“严、细、实”的工作作风，全年共查处整改隐患问题120多项。群监会认真抓好班组、现场的安全监督工作，充分发挥了“前沿哨兵”的作用。圆满完成了《群监员上岗隐患闭合卡》的填卡上报工作。
3、积极开展了“六月安全生产月”活动，工会精心组织的“治理隐患，防范事故”安全承诺签名、自救器使用技能竞赛、安全论文征集、安全知识答卷等，活动开展深入人心，效果显著。
4、、配合物业管理站党政，组织开展了“安全生产警示教育日”活动。广泛开展了“安全签名承诺”、“警示教育片集中观看”“安全宣誓”、“安全八个一活动”等，为四季度和全年的安全生产平稳、顺利奠定了坚实的基础。
四）认真开展职工思想教育工作，做好了职工思想动引导。
1、深入开展了反对“不敢担当、老好人思想”和“事业心、责任心、感恩心”大讨论活动，大力抨击了“推、拖、懒、散”和弄虚作假、敷衍凑合等不良现象。
2、深入开展“爱心活动”教育，突出“以人为本、忠诚企业、奉献社会”的企业核心价值观，精心策划，落实责任，鼓励职工奉献爱心、共保平安、共谋发展，有力推动了矿井的发展建设。
3、组织开展以“讲形势树信心、转观念促发展”为主题的形势任务教育活动，引导职工牢固树立忧患意识、责任意识、节俭意识。结合煤炭形势，动员教育职工艰苦朴素、爱岗敬业、奋力攻坚，引导广大职工感恩企业，回报企业，珍惜自己的工作岗位，象对待家庭一样对待企业，象对待名誉一样对待工作。
3、坚持从实际出发，针对后勤物业任务繁重、收入减少给职工带来的思想波动，及时把握职工思想动态，坚持团结、稳定、鼓劲和正面宣传为主，牢牢把握正确舆论导向，贴近群众，贴近实际，贴近生活，认真做好典型宣传、热点引导、舆论监督，增强宣传教育的吸引力、感染力和说服力。采取交流、谈心、说服、引导等形式,建立零距离对话联系沟通机制，有针对性的做好职工思想动态的教育和引导。
4、开展了“感动滕东”人物评选、上报工作。积极挖掘职工群众中的先进典型和感人事例，坚持用典型的力量去激励人、鼓舞人。职工学有标杆、争有目标，营造了浓厚的学先进、争先进的浓厚氛围。强调人格力量、倡导杰出贡献，在“政治品德、职业道德、社会公德、家庭美德等多方面教育的引导下，物业管理站先后呈现了“卜路军拾金不昧”“梁恩营超守履职”“马义淼公而忘私”等一大批优秀典型和典型事迹。
五）大力弘扬创新精神，提升职工技能素质，提升现场工作质量。
深入开展了“创建学习型组织、争做知识型员工”活动，激励职工学技术、练本领，钻业务、提技能。开展技术创新，深化“五小”活动，物业站工会积极围绕矿井中心任务开展工作，根据自身特点，突出针对性和适应性，激发职工的创新热情，使职工的积极性最大限度地投入到物业管理的各项技术、管理创新活动中去。“职工公寓自主管理”、“卜路军自动加药装置”技术、管理创新被我矿评为三等奖、二等奖。现在技术、管理创新意识在我单位日益浓厚，使各类人才的聪明才智得到充分展示，职工队伍素质明显提高。
六）认真开展文体活动，丰富职工生活，提振职工群众精神风貌，提升物业整体形象。
开展了“塑形象 展风采”系列文体活动。2次组队参加了矿工会组织的拔河比赛，多人次参加了矿工会组织的运动会、安全有奖猜谜活动等，并于9月12日，物业管理站组织开展了“扑克牌够级”比赛活动。通过这些寓教于乐的活动形式，对职工的安全意识进行培养，提升了职工安全意识。提升了职工群众精神风貌和物业形象。
七）健全队伍组织机构，健全完善制度，建好“六好职工小家”、深化“五型工会”创建。
1、在矿工会的帮助下，规范了物业管理站工会场所阵地配齐阵地标识，做到了“六有七上墙”。资料橱、档案盒等得以补充完善，为工会工作的开展，奠定了“硬件”基础。
2、在会议室，开辟创建了职工书角，经常开展职工“读书会”、“书香煤海”等交流活动，宣传和弘扬优秀矿山文化和职工文化。
3、特别是6月份以后，完善物业管理站工会综合管理制度，健全队伍了组织机构，建立了联系职工的沟通机制和矛盾化解机制，落实了目标责任制，完善激励约束措施，不断提高了工会工作科学化水平。
八）积极开展“一会一品”创建活动、开创物业管理站工会管理的新品牌。
进入今年6月份，物业管理站工会着手创建“绿色阵地、红色堡垒”品牌。划定了“污水处理”、“环生绿化”、“洗衣卫浴”、“水电冷暖供给”四个绿色阵地，交由“四面红旗”（四名党员）镇守，制定工作标准，鼓励各自创新，促使四个绿色阵地形成的“后勤物业”绿色大阵地的各项工作不断发展，圆满完成各项战斗任务。通过半年来的创建和发展，四个阵地各项工作都得以提升，较之过去有了较大的发展。“一会一品”创建活动初见成效。
二、2019年物业管理站工会工作的不足：
1、班组民管会作用发挥不力，民管工作有待提升。
2、由于物业管理站工会工作开展较晚，加之单位收入少，工会没有相应的活动资金支持，致使部分活动开展不力或效果不佳。
3、由于没有奖励的兑付支持，“一会一品”创建活动有创建初期的热火朝天，变得逐渐没了生气。没有达到预期的效果
三、2020年物业管理站工会工作打算
紧紧围绕安全生产和矿党政的中心工作，强化民主管理，深化厂务公开，履行维护职能，广泛开展劳动竞赛，大力推进班组标准化建设，努力提升职工技能素质，促进企业和谐发展。
1、加强民主管理，深化单位厂务公开、政务公开，维护职工合法权益。
规范区务公开和班组事务公开，严格执行“五公开一上墙”制度，使公开、公示成为维护职工合法权益的制度化、经常化工作。
依法保障和促进职工身心健康发展，调动和激发广大职工的劳动热情，组织优秀职工参加上级工会组织的疗休养活动。
2、加强劳动竞赛和管理、技术创新，选树典型人物引领，提高职工技能素质。使“一提双优”工作得以发展、收效。
1）实行管理人员、班组长上讲台等活动，努力实现职工的思想道德素质和岗位技能素质双提升。
2）大力选树安全典范员工、明星职工，大力弘扬工匠精神，充分发挥先进的示范引领效应，营造学习先进、争当先进，立足本职岗位，创造一流业绩的浓厚氛围。
3）围绕“安康杯”竞赛、“工人先锋号”创建等劳动竞赛，不断充实劳动竞赛内容，创新活动的组织方式和方法，激发职工劳动和创新热情，促使物业管理站各项工作的提升。
3、加强群监工作，筑牢第二道防线，发挥职工群众力量
1）实施群监员上岗履职“五提五保”工作法，深化群监履职考评，充分调动工作的积极性，有效消除现场的安全隐患。
2）紧跟矿党政、矿工会步伐，开展好各类安全教育警示活动。结合单位特点，开展好安全宣誓、安全知识问答、安全承诺签名、创新成果展示、安全宣讲等活动。
4、加强精准扶贫解困，坚持以人为本，保障职工队伍稳定
坚持对困难职工家庭帮扶，对职工家庭的经济状况、困难原因摸清底子、掌握基本情况制定措施，做好救济救助工作，。
5、加强文体活动，丰富职工生活，提升职工综合素质
1）开展各种活动，展示物业管理站干部、员工的良好精神风貌和建设企业、发展企业的决心和信心，提升员工的归属感和企业主人翁意识。
2）开展职工“读书会”交流活动，宣传和弘扬优秀矿山文化和职工文化。
6、强化班组民管会作用发挥，提升民管工作质量。
7、继续加大和强化“一会一品”创建活动的力度，使品牌创建更好的服务于后勤物业管理。
四、对矿党政、矿工会提出几点合理化建议：
1、关注基层区队、基层员工的合理要求，深化民心工程建设。
例如：现在的区队楼整个二楼没有一个卫生间，区队干部、员工意见很大，建议此类问题能得以及时快速解决。
2、合理安排活动，压缩活动次数，减少资料上报工作量。
例如：现在政出多口，安排活动多、上报资料多。有时活动、资料相互重叠。无形中增加了基层的工作量。建议机关科室在出台活动措施、方案时，能够相互通气，做到能合并的合并、能机关科室集中开展的尽量不分散、展开开展。减轻基层负担。
3、合理奖罚制度，强调各层级责任，调动各层级积极性。
例如：一个时期以来，我矿各类对基层的罚款只处罚到基层党政正职，虽然提升了党政正职的责任心、工作紧迫感，但同时也逐步在基层部分副职、班组长、岗位职工中形成了“反正不罚我，干好干孬无所谓”的思想。不利于安全工作重心下移、质量管理迁移。建议罚款、奖励体现责任、体现层级，调动各层级的工作积极性、落实主动性。
关键词：城市社区管理；革新；物业管理
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-00-01
物业管理最先是诞生于上世纪六十年代。经过很长时间的发展，目前，在西方地区已经有了比较完善的社区管理体制。但是在我国，物业管理的发展程度还不够。物业管理与房地产开发是息息相关的一个概念，对于城市的居民来说，这已经不是一个陌生的词汇，但是无论是在学术上还是生活中，物业管理受到的重视程度都不够。
一、物业管理的概念及内涵
物业是一种不动产，常常与房地产联系起来的一个概念。因此，物业管理，一方面的意思是对房屋住宅进行管理，包括房屋的保养、维修、清洁、绿化、小区服务等多方面。住房制度的不断改革造成了大批量的公有房屋私有化，而物业管理实际上采取的是专业化的管理手段，以满足人们的生产生活需要。
物业管理是物业公司对拥有房屋产权人业主共同拥有的各种财产和物品的维护管理过程，将与房产相关的各种活动，例如租售、维修、维护小区治安环保等交给专业化的进行市场运作的物业企业，然后企业再向用户提供有偿的服务。可以说，其管理的范围涉及到与房产相关的各个方面。
物业管理包含了两类相互作用的组织，一是业主，而是物业管理企业。实施物业管理的范围不仅是在房产相关的方面，更是涉及到生活的各个方面。从这个角度来看，物业管理更是一种业主为了共同的利益而实现社区自我管理的方式。
物业管理的参与者包括两个方面，一是物业管理企业，二是业主及相关委员会。一般说来，只要是居住区，都会有物业管理，作为一种新型的社区管理体制，物业管理已经涉及到住区的每一位成员。此外，从物业管理的各种内容来看，物业管理是一种对各个业主的公共物品进行管理和服务的活动，这些公共物品包括多方面，可以是有形的，也可以是无形的。比如社区文化、社区凝聚力、社区氛围等。
目前，我国的物业管理企业主要分为三种类型。第一，来源于国家政府与国营性质的企事业单位直属的房屋管理部门，这种物业管理企业对社区进行管理时主要采取行政手段，另一种类型的物业管理企业是我们现在比较常见的，也就是房地产企业的一种附属机构，这种企业进行运作时的经费、资源等方面都受到房地产开发商的支配。由于房地产开发商对各种资源的垄断，导致这种物业管理机构不能为小区的业主提供满意的服务。第三种物业管理机构类型是具有专业化性质的物业管理企业特征的，这种企业在运作时具有独立的经营权，可以进行市场化的运作。
二、物业管理发展现状
我国的物业管理相对于西方国家而言，起步时间比较晚，但在短时间内发展还是很迅速的。在城市社区管理体制发生改变与创新的过程中，物业管理确实作为一种新生的力量存在。由于中国传统的社会结构导致物业管理发展受阻碍，原有的城市社区体制结构发生改变时常常出现“路径依赖”的现象，这种现象导致不同区域的物业管理企业发展是不均衡的。在我国，住宅小区有很多种，有以私人房产为主的住宅小区，也有公私合并的住宅小区，还有 “单位房”、“系统房”拆迁安置房等。不同类型的小区内的物业管理企业，无论是构成、运作模式，还是来源等，都有很大的差别。名义上虽然也叫做物业管理企业，但实质上与物业管理相差很多。
在我国，物业管理这一概念发展的时间并不长，虽有很大的进步，但是可以借鉴的物业管理经验极少，而且缺乏物业管理的专业性人才，因此，物业管理还存在很大的缺陷。
另外，由于住宅逐渐商品化，物业管理市场存在业主委员会成为制度安排的现象。首先，一般情况下，业主委员会是由业主选举产生的，主要作用是选择以及监督物业管理公司对住宅区管理的情况。尽管我国建设部和地方各级政府都出台了相应的各种法规政策来指导住宅区的业主委员会如何成立并且运作，但从实际的情况来看，业主委员会在成立与发展的过程中所面临的阻力十分大，很多时候，在我国的城市社区内，有的业主委员会与相应的物业管理公司还存在着比较严重的“本末倒置”现象。一方面，导致业主委员会不能尽快成立，另一方面，也存在很多物业管理公司对业主利益进行侵害的现象常常发生，比如有的媒体所报道的新建住宅小区里发生的“黑保安事件”等。
其次，由于物业管理公司或组织在社区里面进行发展时，都会与社区原有的各种社会组织、群体，尤其是在一些公私并存的住宅小区，特别是在公共房屋所占比重比较大的小区里面，物业管理企业或组织会与业主委员会、传统的组织，比如居民委员会等政府性质的行政机构并存，这也导致社区内部的各种关系变得更加复杂。也会产生更多的问题，对业主利益是很大的威胁。比如，居民委员会与业主委员会都是小区的自治组织，在权力基础上，双方还是有很多差别的，居民委员会是在社会互助基础上发展起来的一种自治组织，具有政府行为。而业主委员会则是基于私人产权建立起来的一种自治组织。这两者在很多职责职权关系上都有可能发生冲突和交叉，有时难以界定双方的实际管理范围，容易出现失职或者很多误会。
三、社区管理创新的发展
物业管理的创新发展，促进了社会结构发生变迁，也促进社区管理体制的改变和提升。在这一过程中，会发生新旧体制和事物之间的各种不适应。
改革开放以来，我国正在实行以市场为导向的各种体制的改个，在社区物业产权逐渐私有化的过程中，物业管理作为社区管理体制创新的一种产物，也体现了社会的变迁。
为了保证物业管理能进一步发展，摒弃旧的社会管理体制中不合理的因素是一个关键。是为物业管理发展提供充足的支付空间的保证。也是推进社区及其体制改革发展的重要举措，要从思想观念上改变对物业管理的认识。
首先，政府要为物业管理公司的成长发展提供一个能进行公平竞争的平台和空间。在实际情况中，由于不同的物业管理企业在市场中出现不平衡的现象，从房管部门改制的物业管理公司多少留有 “政府的影子”，这种类型的物业管理企业可以利用在组织资源以及资金利用上的优势与实力，进一步发展，但是这种发展趋势会对现代化物业管理企业发展造成阻碍，因此需要革除其体制中与“政府”相关的方面。政府也应该少参与相应的管理，给物业公司的发展足够独立空间。
其次，应该给现代化的物业管理企业提供发展的法律与政策支持。目前，我国的物业管理普遍存在法律不规范的现象，还需要规范相关的立法工作。物业管理的深层次发展一方面需要物业管理自身体质的完善，也需要外界的支持。规范化的法律政策支持能给物业管理企业发展带来更多的保障，是促进其发展的关键。
物业管理是城市社区管理体制的一种创新，随着时代的发展，我国的社区管理由传统的体制向现代化过渡，在此过程中，仍然存在一些阻碍物业管理发展的因素，为了保持进一步的发展，不仅要从自身的体制变革出发，也需要外界给予一定的支持，为其发展营造更独立的空间和平台。
参考文献：
[1]张立荣,李莉.当代中国城市社区组织管理体制:模式分析和改革探索[J].华中师范大学学报,2001(03):34-35.
【关键字】：创新高品质物业服务宜居小区生活
贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，人们的生活品质也在不断提高，这是人们追求幸福生活的必然趋势。高品质的物业服务来源于工作实践和不断创新，涵盖了我们的目标、战略、主要的经营思想，表达了我们的思想观念和价值观念，体现了我们的精神、追求、胸怀和物业文化，是公司全体员工集体智慧的结晶，必将成为引领高品质小区生活的必然选择和追求。
蓝馨花园是兰州石化有史以来规模最大的民用建筑项目，也是兰州市一次开发建设的最大的住宅小区，被列为甘肃省重大工程项目。小区建设立足“阳光、绿色、健康”的生活理念，追求“生态、环保、智能”的建设目标，充分体现具有石化特色和地域风貌的建筑文化风格，以实现人与建筑、人与自然的和谐，建成美丽、和谐的家园。小区可入住业主6034户，设有地下和地上停车泊位3052辆，达到了入住户数的51% ，容积率为2.7，绿地率43%。配套有餐饮、商场、娱乐、会所、幼儿园、派出所、体育场馆等功能设施。蓝馨花园的开发建设，对于从根本上改善石化职工居住生活环境、提升地区城市建设形象、打造都市型新型石化城、构建和谐社会都具有十分重要的意义。
在蓝馨管理公司成立伊始，我们在谋划公司运行模式、管理方法的同时，就开始着手构建公司的企业文化、共同愿景，提出了“建设一流业主家园，提供一流温馨服务，打造一流品牌物业，展示一流公司形象”公司目标，在员工中广泛培育“沟通从心开始，服务从家开始”的服务理念，使全体员工在企业前景问题上达成共识。对于业主来说，在纷繁紧张的社会生活中，家不仅是他们吃饭睡觉的地方，更是他们可以让身心得以憩息和宁静的港湾。业主对物业服务品质的要求日益强烈，并且对物业管理和服务有了精神和文化方面的要求。因此，我们坚持开展物业文化建设与传播，创造充满物业文化氛围的宜居环境，使物业服务管理工作具有鲜明的个性特色，以创新的服务理念和文化引领物业服务管理、引领高品质小区宜居生活。
一、以人为本，创新服务，激活物业企业的发展动力
创新是企业发展的动力。只有打破常规，超越现状，挑战自我，求新求变，不断促进物业管理服务行为、服务范围、服务水平向深度、广度延伸，才能真正成为开掘物业管理企业文化的发展动力，才能与蓝馨管理公司“以人为本、服务业主、创新管理、追求卓越”的企业精神相融合，才能与时俱进，得到员工和业主的广泛认同并不断发扬光大。
1.在创新服务观念下功夫。
物业管理服务的对象是有感情的人，很多时候物业管理企业要做的，是在和业主接触时，把人情味体现在工作的每个细节中。我们在员工中倡导和树立“服务无止境，追求无极限”的理念，从思想观念上牢固树立意识，在具体问题处理上提供真情服务；广泛宣传和引导业主树立“小区是我家，提升服务品位靠大家”的理念，与业主在服务中沟通，在沟通中理解，在理解中支持，通过不断满足业主的需求，更好地体现物业服务的目标，更好地提升服务品位。
2.树立诚信意识。
诚信是企业发展的立足之本，树立诚信意识，使物业管理企业与业主之间达成相互信任，继而建立相互合作的依赖关系。我们在物业服务过程中，坚持做到服务项目和内容提前告知业主，在具体实施中，提前预计会出现的困难和问题，及时进行沟通，把取得好的结果放在首位，答应解决的问题不能半途而废，例如，电梯预约服务，当天预约的项目，时间再晚，加班加点也要完成，坚持把诚信放在首位，充分体现诚信服务，力争做到“言必行，行必果”，让业主真切感受到以人为本、细致入微的人性化服务，赢得业主对物业管理的理解和支持。
3、创新培训内涵，着力培育优秀团队。
我们认为，提升物业服务能力，关键要提高员工的综合素质。蓝馨管理公司成立伊始就提出，需要具备“知识型、管理型、创新型”三种素质的员工，在招聘的时候，必须先过“三关”，面试的时候，还要看他是否有活力，有激情，有耐力。我们坚信只有热爱生命和生活，有激情又能善于控制自己的人，他必然具有良好的判断力和执行力，才是我们需要的优秀员工和业内人士。在实际工作中，我们坚持不断打造学习平台，创新学习载体，针对不同的管理层级、工作职责，确定各自的培训目标，建立“分层次、阶梯式”的培训体系，根据培训内容，组织开展物业承接查验培训、管理素质提升培训、专业操作技能培训等重点内容。同时，采取注重实效、突出创新的需要，注重加强仪容仪表、礼仪礼节、业务处理技巧、服务意识树立、团队精神培育等方面的日常培训，促进员工在苦练技能、提高素质同时，增强全员服务能力和服务意识，持续打造高素质物业服务管理团队，为创建管理型物业服务品牌提供人力资源保障。
二、确立全新观念，注重服务品质。
物业管理不仅要为小区居民提供一个安全、文明的居住环境，而且要在物业服务中，使业主亲身体会到温馨感、亲情感和归宿感，享受高品位的小区生活。因此，服务就是物业管理企业的产品，是经营的中心，是管理的核心，必须为之倾尽全心。我们坚持确立全新的物业管理观念,注重服务品质,通过全新的运行机制的有效运行,实现以高品质的物业服务引领和打造高质量的社区生活。
1、突出市场化运作，降低物业运行费用。
按照“管理型”物业公司的定位，以及兰州石化市场化改革进程，我们积极推进水、电、气、暖及物业费市场化改革运行，探索水、电、气、暖等收费由供应单位直接向业主和使用人收取；物业费按照审批价格适时收取，其他费用做到应收尽收；商铺、地下车库车位以出租为主、出售为辅进行经营，突出特色服务。探索全新运行模式，公司管理和专业技术人员由石化公司内部聘用，其他物业服务岗位，如电梯、机泵操作岗位、日常专业维护岗位、秩序维护等一律实行市场化用工，以降低运行成本和管理费用，实现向“管理型”物业公司的转变。
2、专业管理对外承包，物业公司实施考核。
我们以“规范化管理、专业化发展、市场化服务”为重点，积极探索全新的运作模式，进一步规范专业化承包，加大业务量、服务质量的考核力度，及时与专业化承包单位签订考核条款，每月按考核条款严格考核。规范管理程序，管理制度、管理职能，做到了职责清晰、责任到位、工作落实，考核公平，同时全力探索全新的服务模式、沟通模式、考核模式、分配模式；建立了以《物业服务制度汇编》为主要内容的一整套完善的服务标准和控制程序，通过专业化的流程、专业化的制度、专业化的标准，建立和谐、融洽的服务关系，供电等专业化承包单位认真做好保运工作，保洁服务严格执行，现场保洁各类垃圾不过夜的要求，采取分区域承包措施，及时清扫路面及楼宇内卫生，提醒业主随时清理装修垃圾，及时清运装修垃圾或杂物，保持了小区环境整洁干净，构建了文明有序的装修环境，周到温馨的服务受到了业主的好评。
3、建立客户服务中心，实现全过程服务。
为了更好地服务业主，我们通过客户服务中心，实行“一站式”服务，推行“首问负责制”、服务承诺制、限时办结制等全过程服务，最大限度地缩短服务管理链条和流程。在客户服务中心，建立业主档案，强化温馨提示，通过“业主证”管理，实现涵盖业主身份识别、停车、门禁、会员优惠、费用收取等多项功能，收集储存业主喜好、健康状况、联系方式、家庭成员等资料，不断拓宽信息渠道，主动为业主提供个性化服务，使业主享受到便捷、周到、温馨的服务。作为公司展示服务形象的窗口单位，客户服务中心以践行服务理念为己任，开展面对面服务，对业主关注的供水供电、电梯运送装修材料和日常运行、天然气供应、门卫查验等热点问题，耐心仔细做好宣传解释工作，积极沟通协调，对业主提出的问题及时进行分类，及时安排解决，不能及时解决的上报主管领导和相关部门，追踪解决，赢得了工作主动权。对于个别业主的无理刁难谩骂，做到热情服务，不卑不亢，争取主动；对有些业主的不合理要求，有理有节地进行说服教育，宣传相关法律法规，弘扬社会公德，促进感情交流，增进业主对服务文化的认同度，争取业主对服务工作的理解和支持。积极利用网络平台和小区LED大屏，及时服务管理信息，提示和理顺相关流程，正面回应各种质疑，宣传解释相关政策，及时答复相关问题，畅通信息渠道，增强服务的透明度，为公司各项服务管理工作的顺利开展营造了良好的舆论环境。
【关键词】物业管理;模式;创新
近几年，随着我国社会经济和房地产市场的稳定发展，物业管理已成为经济体系中不可或缺的行业，并且事关百姓安居乐业和社会稳定发展，越来越受到各级政府部门的积极关注。目前，物业管理的服务层面也不断扩大，已经从清洁、保安、维修，延伸到商务娱乐教育等居民生活的方方面面。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。
一、我国物业管理发展的现状和特点
(一)物业管理行业发展速度快
经过20多年的发展，我国物业管理获得了非常迅速的发展，已经成为一支重要的社会管理力量。以浙江为例，据调查，杭州市在近10年的时间里，物业管理企业从2005年的314个增加到2014年的3517个，增长了10倍。2014年底，宁波市具有资质的物业服务企业有402家;温州市有物业企业288家;绍兴市有物业企业305家。湖州、台州、金华等市的企业数量也呈不断上升的态势。
(二)物业管理领域不断拓展
新世纪以来，我国物业管理服务领域由小到大，不断拓展，从普通商品房到房改房的老旧小区，从住宅物业到办公楼、大专院校和商业物业，从小型配套到大型公建，从单一类型物业到综合型物业，从纯市场的物业服务到机关、企事业单位后勤社会化的物业服务。物管范围逐年递增，逐年扩展，覆盖类型已涉及住宅、商业、办公楼、市场、医院、学校、广场、公园等各个方面。
(三)物业管理行业逐步规范
近年来，随着物业管理行业的发展，各级职能部门不断加强对物业管理政策制定和业务指导工作，制定了一系列规范发展物业管理的行政法规，《城市住宅物业管理办法》、《物业管理企业资质等级审批办法》、《城市物业管理服务收费暂行规定》等物业管理行政规章或行业规范先后制定、颁布和实施，对规范物业管理行为，推进物业管理行业的快速发展起到了重要作用。特别是2004年建设部颁发的《物业管理企业资质管理办法》的出台，使整个物业管理行业在原来规范运作的基础上又上了一个台阶。
(四)物业管理促进了人们住房观念的转变
对住宅小区和高层楼宇推行统一的专业化物业管理，确实给业主和物业使用人带来了诸多方便，使他们获得了安全、舒适、优美、卫生的生活、工作环境，从而使广大业主的住房消费观念发生了很多变化。通过近几年的发展，人们逐渐转变思想观念，对物管的接触日益增多，对物管职能作用的认识不断加深，使得物业管理越来越受到更多人的接受和认可，物业管理收费难度逐渐减少，收缴率逐步提高，更多的业主已经将物业管理开支视为日常生活不可缺少的住房消费。
二、我国物业管理服务的主要模式探析
不同类型的物业，使用性质存在明显的差异，管理和服务的内容也就各有侧重。目前，我国运用比较广泛的物业管理模式主要有以下三种:
(一)“建管一体化”的物管模式
开发商对房地产项目从开发建设、销售到售后管理，实行一体化运作。以浙江省杭州市为例，据相关调查结果显示，2%左右的企业属于开发单位出资成立的物业公司，它既能够充分发挥房产企业市场优势，实现开发、建设、管理的“一条龙服务”，实现物业管理与经营活动的有机结合;又能够通过实现良好的管理和提供优质的服务，来不断打造房地产开发企业商的信誉与品牌，进而不断提升物业本身的社会经济价值，提升商品房含金量、吸引力和销售量，从而产生更好的社会经济效益，反过来又为住房小区的物业管理工作顺利开展提供重要的财力支持，从而形成以房建养物业、以物业促开发的良性循环机制。物业企业全国前三强的绿城物业服务集团有限公司和万科物业发展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部门或单位自主管理的物管模式
在行政型和福利型运行模式的影响日益减少的时代背景下，这种房管部门或单位自主管理的物管模式也面临着被淘汰的可能。这种模式下，管理对象多为老公房或单位福利房等中低档物业，物业管理经费的来源主要是行政性补贴，个人支付的费用很少。住户如有意见或公共设施出现损坏需要修理时，可以直接向本单位有关部门反映，通过行政管理途径使问题得到解决。由于此模式的单位后勤部门成立的物业管理公司不是独立法人单位，在经济利益上难以和原单位脱钩，经营管理工作也受到较大限制，难以实行物管企业内部的职能分解和政企分离，使得物业管理公司的“造血”功能严重不足，从而难以真正形成现代化经营、市场化服务、社会化管理的现代物管新机制。
(三)按照现代企业制度建立物业公司的物管模式
物业管理公司是按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。它具有法人资格，根据合同接受业主的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应的报酬。这种模式的优点是管理思路清晰、市场意识强烈、服务对象明确、成本概念清楚、公司机制灵活、专业化程度比较高，管理效果相对较好，符合社会主义市场经济的要求，有强大的生命力。其主要弊端是管理费用比较高，很多中低收入居民承受不起。由于在物业管理体制法律关系、人们的消费理念、物业管理公司的经营服务意识与管理水平上还存在诸多问题，目前很多物业管理公司经营困难，处于非赢利状态。
三、加强现代物业管理模式的探索与创新
(一)进一步转变思想观念，深化对物业管理的认识
对物业管理问题定位要有一个新的认识，物业管理不仅是一个新型产业，更重要的是把它纳入社会管理的内容，要纳入综治工作中“社会矛盾化解”、“社会管理创新”等加以研究、探索。全社会都应加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。
(二)加强政府监管力度，明确各方权利和责任
政府相关部门在对物业管理行业进行监管的同时，也应该加强对业主委员会的监管力度。要充分发挥业主委员会的作用，协助房产行政主管部门，强化对业主委员会的日常监督，引导业主委员会在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法做出决定，从而促进物业管理行业的有序、健康发展。解决开发商遗留问题，要靠物业公司自己和开发商“划清界限”，加强对业主宣传，明确开发商的责任和物业公司的责任。这样，物业公司能在开发商遗留问题方面减少与业主之间的矛盾。
(三)健全物业管理法律法规体系，提升物业管理规范化水平
物业管理企业既涉及与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系需要法律、法规进行规范和调整。因此，政府要通过自己的权威加速建立物业管理法规体系，为物业管理持续发展保驾护航。例如:现行的法律法规已给予物业管理公司相应的权利。国家《物业管理条例》规定:“业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提讼”。对那些无理拒交物业管理费的业主，物业公司可通过司法途径来达到目的。但对诉讼成本较高，诉讼程序较为烦琐的问题，物业公司也不必却步，拿起法律武器，积极地去维护自身权力。
(四)充分发挥业主委员会的作用，积极推进小区内部的自治管理
国家《物业管理条例》规定:“业主大会在其职责范围内决定的对物业管理区域内的全体业主具有约束力。“业主委员会由业主大会会议选举产生”。“业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提讼。”物业主管部门应重视小区业委会的组建工作，并加以指导、帮助和协调。而经小区业主大会选举产生的业委会，应积极地去履行自己的职责，在协调小区矛盾、维护业益等方面发挥重要作用。
(五)加速引进竞争机制，培育物业管理市场
物业管理是市场经济的产物，只有竞争才能不断提高物业管理质量和服务的水平，才能使物业管理行业充满生机和活力。要加速竞争机制的形成，实现物业管理的规模化经营，实行品牌化发展战略。对物业管理公司实行优胜劣汰，有效的优化资源配置，节约管理成本，促进物业管理规范发展。此外，应明确建设与管理的责权利，逐步推进分业经营，改变物业管理依附于房地产开发的状况，使物业管理公司真正成为自主经营、自负盈亏的市场主体，从体制上解决建管不分的弊端，通过完善物业管理前期介入和接管验收制度，明晰物业管理各方的责权利。例如:笔者服务的浙江新成物业管理有限公司成立于2000年，由浙江广播电视集团投资组建，成立之初属于“建管一体化”模式，只服务集团内部。2002年走向市场化，经营方向上术有专攻，以企业、机关智能化办公研发大楼物业服务为经营方向，形成了自己的高端服务的品牌特色，目前管理物业面积100余万平方米，服务的客户有副省级国家机关大院、大型国企总部、上市公司总部，多处物业获得国家级、省级、市级荣誉，在杭州市物业管理行业中具有较高的知名度。
(六)大力开展人员培训，努力提高物管行业的服务水平
物管公司及相关部门应加大培训力度，提高从业人员专业素养，着力培养服务意识及经营意识。物业公司已经向特色服务、亲情服务、个等领域拓展延伸。一方面，要切实转变思想观念，强化物业管理人员的服务意识，全心全意搞好优质服务。要借鉴国外或发达地区的经验，抓好培训，如物管行业市场化发展程度较高的香港，除了职前培训、在职培训、专题讲座等，还注重思想作风、遵纪守法、职业道德、服务态度等教育。对于管理人员，还注重学历提升和专业课程学习。相关部门应发挥行业协会的作用，进一步加大对物管人才的培训力度，改善目前物管人才难觅的状况，促进物管行业的持续、健康发展。另一方面，强化合作意识，加强物管与业主之间的沟通合作。物业管理的服务对象是人，物业管理要坚持以人为本的科学发展观，积极构建和谐与共的物管企业、无关人员和业务之间的良好关系，切实实现物业管理中的良性循环。例如:在假期的时候会为业主的小孩提供社区活动，业主上班时把小孩托付到客服中心，物管将带孩子去物业的各个部门体验学习，比如带到绿化部门去学习种花种草，以及学习一些书本上学不到的东西。此外，如果业主家有老年人，物业每天白天也会每隔3－4个小时打电话进行沟通或者上门照顾。同时应成立行业协会，多渠道吸纳专业人才，提升物业管理服务能力。建立起一支服务理念先进、服务技能高超、运作效率高的物管队伍。
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一高校后勤物业管理的发展现状
高校后勤物业管理与普通的小区物业管理有很大的差别，高校后勤物业管理的服务对象是高学历层次的大学生和教师群体，因而，高校后勤物业管理在按照一般的经济规律经营管理的同时，还必须切实承担起服务育人和管理育人的义务。就目前而言，我国高校后勤物业管理基本上是由高校后勤集团物业管理公司进行管理和经营的，其工作人员主要是学校派遣的分流人员以及聘请的一些临时工。近年来，高校后勤物业管理进行了不断的实践和探索，其社会化改革也取得积极有效的成绩。但是，从另一方面来说，高校规模普遍扩大，认识增多，各项基础设施也在不断完善，因而高校后勤物业管理的内容也不断的增多。此外，不断扩充规模的高校对于高校后勤物业管理的服务质量也提出了新的要求。随着我国市场经济的发展，社会上一些专门进行物业管理的企业逐渐向高校渗透，并且将高校看做是一个具有广阔潜力的开发市场，这就为高校后勤物业管理带来了新的发展机遇。当然，相应地对于服务质量和管理质量的提高也成为了高校后勤物业管理的挑战。
二高校后勤物业管理的特点
高校后勤物业管理具有自身的特点。一方面，高校后勤物业管理与普通的社会企业管理一样，都必须不断地实现管理和经营的市场专业化、合理化和规范化，通过科学合理的管理以及市场的规范运作，提供周到而细致的服务，从而不断提升自己的经营管理水平和服务质量。另一方面，高校后勤物业管理又与普通社会其他类型的物业管理不同，其中一个最为显著的表现就是高校后勤物业管理不仅具有普通物业管理的职能，还必须实现服务的教育性和功能性结合。高校后勤物业管理必须在不断推进高校后勤物业管理，提供服务质量的同时实现教育性的功能，实现高校后勤物业管理的质量功能与高校的教育人、培养人的功能相结合。此外，高校规模不断扩大，学生人数增多，非常集中并且流动性也非常大，各种物业的使用频率高，这些特点都是高校后勤物业管理的特点，必须加强对这些特点的重视。
三高校后勤物业管理存在的问题
要加强高校后勤物业管理，提高其服务质量和管理水平，首先必须发现和研究高校后勤物业管理存在的问题。只有明确问题，分析问题，才能够有的放矢的进行改革，从而提升物业管理质量。高校后勤物业管理存在的主要问题表现在以下几个方面。
1高校后勤物业管理的管理机制滞后
我国高校后勤物业管理的体制还在探索之中，其管理体制还不够健全，还不够完善，管理上还存在着一定的随意性和盲目性。一些高校后勤物业管理公司虽然相应地设置了物业管理机构，但是受到学校各项行政指令的影响和束缚，在悠长服务方面没有得到很好的贯彻执行。管理机制滞后是高校后勤物业管理存在的重要问题之一。缺乏先进有效的管理机制，就使高校后勤物业管理缺乏各种有效的规章制度，这样难以保证物业管理水平和服务质量。此外，正是由于其缺乏优秀先进的管理机制，制度建设不健全，经营管理不完善，使高校后勤物业管理难以实现与专业化、市场化和企业化经营的模式接轨，难以达到现代高校后勤物业管理专业化和市场化的需求。
2高校后勤物业管理的管理理念落后
在传统的高校后勤物业管理中，都是由学校进行负责的，一些校内的教职工缺乏对于高校物业管理的正确认识，对于物业管理公司一些服务项目的收费行为感到无所适从，难以使用现代高校后勤物业管理的有偿服务。另外，高校后勤物业管理人员在工作中也存在着理念问题，他们认为高校物业管理就是一个铁饭碗，自己不需要进行积极主动的服务，而是别人来叫自己去服务，缺乏竞争意识和服务意识，更没有形成经营管理的理念，抱着这种不负责任的心态去工作，难以使高校后勤物业管理水平和服务质量提高。
3高校后勤物业管理缺乏专业性的管理人才
高校后勤物业管理的工作人员大部分是高校各个部门的分流人员，他们缺乏系统的物业管理专业知识，更缺乏各种物业管理的专业技能，服务意识比较淡薄，不会积极主动的提供服务，而是被动的提供服务，服务质量低下。另外，很大一部分的物业管理值班员和保洁员都是社会上招聘的老年化民工，自身身体素质比较差，在上岗之前也没有系统的培训，这样就会难以提高管理水平和服务质量。专业化的管理人才是高校后勤物业管理水平和服务质量得以提高的重要保证。
4高校后勤物业管理没有实现市场化与企业化经营
就目前而言，大部分的高校后勤物业管理公司进行物业管理的费用主要是由学校拨款，物业管理公司难以实现自负盈亏，自主经营，盈利能力低下，造血功能缺乏，难以实现市场化和企业化经营。出现这一问题的主要原因有两方面，一方面是高校后勤物业管理公司的管理水平和服务质量低下，难以达到广大师生的要求，广大师生对于物业管理的有偿服务存在疑惑；另一方面，高校师生群体没有切实转变观念，还没有从传统的福利理念向有偿服务性的理念转变，不愿意为物业服务支付费用。
四加强高校后勤物业管理的有效措施
1建设一支专业化的高校后勤物业管理队伍，提高人员的专业化管理水平
高校后勤物业管理公司是以往的高校总务处转化而成立的，其管理人员专业化水平不高，缺乏专业的高校后勤物业管理的知识和技能。因此，要想提高高校后勤物业管理水平和服务质量，必须切实地建设一支专业化的管理队伍，提高管理人员的专业化水平。一方面加强对物业管理知识的普及与培训，实现整个物业管理公司由上自下的系统的物业管理培训。在提高公司内部人员的物业管理专业化水平的同时，对于选聘员工方面也必须严格把关，有针对性地聘用一些拥有物业管理专业化知识和技能，年轻有朝气的人员。只有切实地构建一支专业化、高素质的物业管理队伍，才能够切实提高高校后勤物业管理的服务水平，增强物业管理水平和自负盈亏的能力。
2建立健全高校后勤物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化
科学有效的管理制度是提高高校后勤物业管理水平和服务质量的基础，优秀的物业管理理念和服务意识都包含在管理制度当中。因而，高校后勤物业管理水平的提升，首先就必须从物业管理公司的内部管理体制上着手，不断地加强各项物业管理规章制度的简历，并且严格将这些规章制度落到实处。在贯彻高校后勤物业管理各项规章制度时，应该自觉地接受学校的监督，接受广大师生的监督。加强与被服务对象的广大师生的交流，积极争取师生的配合与支持，并且发现自己在管理中存在的问题，及时改进管理策略，提升管理水平。在高校后勤物业管理的过程中，还必须注意各种日信息的反馈和收集，不断更新和完善物业管理制度，实现高校后勤物业管理的规范化。
3适当地引入竞争机制，促进高校后勤物业管理公司的进一步发展
就目前而言，我国高校后勤物业管理的水平与服务质量与市场上专业的物业管理公司在水平和服务质量上还有很大的差距，高校后勤物业管理受到来自市场上专业的物业管理公司的挑战。为了切实提高高校后勤物业管理的水平和服务质量，高校后勤管理公司必须适当引入竞争机制，有选择地进行部分市场的开放，让社会上一些专业的、优秀的后勤物业管理公司进入到高校后勤物业管理行列中来。这样，高校后勤物业管理公司就能够在竞争中不断发现自己的不足，革新物业管理方式和策略，从而提高自己的服务质量和管理水平。通过竞争机制的引入，能够有效提升高校后勤物业管理公司的管理服务质量，使高校后勤物业管理公司朝着规范化、专业化和科学化的方向发展。适当引入竞争机制是实现高校后勤物业管理公司市场化经营的有效手段，也是高校后勤物业管理公司进行市场化和社会化改革的动力。
总之，高校后勤物业管理的功能随着高校社会化改革的不断推进逐渐显现出来，高校后勤物业管理作为高校管理和高校社会化改革的重要组成部分受到越来越多的关注。近年来，高校物业管理在其管理的方式、管理的模式、服务内容、服务标准等方面实现了积极的探索，取得了一些成效，但是随着高校规模的扩大，人员的增多，各种设施的增多，对后勤物业管理系统的要求也在不断提高。新时期，高校后勤物业管理也面临着机遇和挑战，机遇来自市场化和专业化，而挑战则是对于高校后勤物业管理服务、经营和管理的质量有了进一步要求。
参考文献
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