时间：2022-06-14 12:41:26
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇银行贷款评估报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词：世界银行贷款；职业教育项目；文字翻译
为弥补新疆职业教育经费投入不足，新疆维吾尔自治区教育厅于2013年申请利用5000万美元世界银行贷款发展新疆职业教育项目，涉及我区新疆农业职业技术学院、新疆轻工职业技术学院、乌鲁木齐职业大学、新疆维吾尔医学专科学校和新疆工程学院，主要建设校企合作和工学结合的职教体系，改善学校基础设施和实训设备条件等，项目发展目标为提升项目学校教育质量和相关性，满足新疆劳动力市场对学生技能的需求。目前，该项目已生效进入实施阶段，本人主要承担项目前期的文字翻译工作，如：往来邮件、备忘录、评估报告、贷款协议、项目协议、支付信等。结合2年的工作经历，与大家分享以下几点体会：
一、熟悉项目申报流程及前期工作内涵
项目前期申报和筹备需要在有限的时间内走完国内和世行两套程序，既有不同之处，又有交集点。国内方面：先向发改委提出项目立项申请，批准列入规划备选项目后，着手准备项目建议书、可研报告、环境影响报告、资金申请报告、社会评估报告、少数民族发展计划等，可研报告获批后，财政出具评审意见，待资金申请报告获批和各项报告获国内相关部门和世行认可后，方可进入谈判，《项目协议》、《贷款协议》、《支付信》等法律文件签署后90天内项目生效；世行方面：项目获批列入规划备选项目后，世行陆续派出考察团、预鉴别团、技术援助团、准备团和预评估团，派团期间，协助项目单位敲定了人员机构图、逻辑框架、资金分配表、监测指标表、年度计划等，指导中方咨询机构完成社会评估报告、环境管理计划和少数民族发展计划的编制，并将英文翻译版在世行和国内相关单位网站公示。国内前期程序完成后，进入项目谈判、获董事会批准、签署法律文件、项目生效。由此可见，外资项目的前期筹备工作复杂，任务繁重，熟悉相关程序和内涵有助于对往来邮件、备忘录等资料的理解，从而将准确的信息及时传达给项目办，为开展下一步工作提供参考和依据。
二、积累缩略语表达
如对部门的简称：PMO，自治区项目办、PIU，项目实施单位、MOE，教育部、MOF，财政部、XUARFD，新疆维吾尔自治区财政厅、XUARDRC，新疆维吾尔自治区发改委、XUARED，新疆维吾尔自治区教育厅、XUARAO，新疆维吾尔自治区审计厅、
IBRD，国际复兴开发银行、WB，世界银行等；对报告和工作的简称：SA，社会评估报告、EMP，环境管理计划、EMDP，少数民族发展计划，FSR，可行性研究报告、TOR，工作任务大纲、PIP，项目执行计划、PP，采购计划、FM，财务管理，TVET，职业教育、IE，影响力评价、M&E，监测评估、PDO，项目发展目标、PET，省级专家组、BD，投标文件、ICB，国际竞争招标、NCB，国内竞争招标、DA，专户、PA，贷款协议、LA，项目协议、FMM，财务管理手册、BER，评标报告、MTR，中期检查等。往来邮件、备忘录等材料中会出现大量的缩略语，如不熟知，会影响翻译时间和质量，所以在日常翻译工作中，要注意积累对缩略语的表达。
三、学习专业术语含义
如贷款协议中的关键词：Front-end Fee，先征费、Commit
ment Charge，承诺费、Variable Spread，浮动利差、Loan Funding，贷款资金、Counterpart Funding，配套资金、Grace Period，宽限期、Level Repayment，等额偿还、The Closing Date，关账日、Fiscal
Year，财年、Overtime Allowances，超时补贴等；采购方式：Shop
ping，询价、Director-Contracting，直采、Quality-Based Selection，基于质量的选择、Selection Based on the consultants’ Qualifica
tions， 基于咨询顾问资质的选择、Selection of Individual Consul
关键词:房地产信贷风险 压力测试 利润率
压力测试是一种以定量分析为主的风险分析方法。本文结合国内实际(长沙某银行相关资料),系统全面地测试分析我国商业银行的房地产信贷风险压力并提出相关政策建议。
一、描述目标资产、业务组合,确定承压对象和承压指标
以长沙市某银行为例,取其2011年12月31日的贷款数据。首先,如果房产项目只租不售,或是政策性经济适用房、动拆迁房等,虽然也是广义上的房地产开发,但与一般项目的资金来源、资金回笼方式完全不同,故取该银行住房开发贷款去除了报告日此类贷款后的数据,最后确定的样本为恒大、保利、世纪金源、万科、万达、北辰实业、厂房集团、融科、运达、通用地产、香港新世界、宜居地产等12家企业,30个项目,涉及贷款合同金额为42亿元。截至2011年12月31日,贷款余额为38亿元,时点的不良贷款率为0。承压对象是银行的资本充足率,承压指标是一年后即2012年12月31日房企的销售利润率和银行的不良贷款率。
二、分析压力因素,确定压力指标
压力因素主要是项目销售价格的下降和基准利率的上调。
2011年,长沙市内六区商品房成交均价为7 535元/平方米,同比增长36%,楼价再创新高。上半年政策密集调控,“新国八条”、限贷、限购、限价、加息接踵而来,房地产下半年开始出现回落,投资主体结构和市场供需关系发生改变,四季度成交量出现大幅下滑,价格增速放缓。年内央行三次加息,5年期贷款利率10年来首破7%。根据这一态势,再结合长沙市居民逐渐提高的可支配收入水平,综合考虑后选择房地产开发项目的销售价格和5年期贷款利率作为压力指标。
三、数据来源与研究思路展示
数据主要来自银行内部数据,主要来源有各信息系统如WIND资讯金融终端及每个项目的评估报告。对每个项目,为获得其将来的销售利润率,需要详细分析其现金流出(包括支出成本、费用等),以及现金流入(包括股东投入、银行借款、销售收入)。这些数据是逐个项目从信息系统和项目评估报告中获得,本次压力测试采集了以下五张表的数据。
(一)基本情况表(见下页表1)
表1反映了贷款组合最基本的要素信息如项目名称、贷款期限等。
(二)项目评估表(见下页表2)
表2反映了项目原始的成本费用构成,该部分信息是银行风险经理严格按照评估报告所写,特别是表中预测销售价格由于是审批和办理抵押的关键信息,所以在项目评估阶段一般比较保守,该值一般取得比较低。
(三)资金投入进展表
对每个项目需要获得其资金来源的信息,以确定资金来源构成进而确定资金成本。如下页表3所示。通过表3可以清晰地反映预算总投资和实际总投资的执行情况,以及总投资中贷款占的比重。
(四)销售进展表
在分析了项目的成本和费用后,就应该进一步分析项目将来产生的经营性现金流入。下页表4反映了项目的销售进展情况,包括已销售面积、已销售价格以及剩余销售面积。已销售面积和剩余销售面积之和应与评估表中项目建筑面积一致。最后是在售同类房产目前均价,反映的是未进行预售项目的同类房产的参照价格。
(五)财务报表
上述四张表大体上反映的是该项目一段时期内的发生数,为流量信息。为更精确地反映企业在压力时点的存量状况,还应知道企业在压力时点的财务报表。如下页表5所示。
通过资产负债表可以比较企业自筹资金的到位情况,核算科目、企业销售收入等项目是否合理,以及企业的贷款金额是否已全部到位等。
压力测试的准确性与数据质量的好坏密切相关。由于压力测试的数据来源较多,来自不同的系统,所以本次测试采用多张表的方式采集数据,每张表的数据都来自同一系统以保证数据的连贯和合理性,也便于测试人员发现明显的数据差错和逻辑错误。考虑到数量较少,而且项目之间差异较大,不太适合统计模型,所以决定采用自下而上的财务模型法,即利用财务模型测算每个项目在压力下从2011年01月01日到贷款到期日之间产生的现金流出和现金流入,以此判断是否有足够的现金流量归还贷款。
四、压力测试情景设计过程与结果
压力测试情景一:分别假设项目的基准销售价格在2011年12月31日的基础上分别下降10%、20%、25%三种情况。而在确定压力下的销售价格是在以下三种价格中取最小,分别是:(1)若项目已经有预售价格,则记该价格为P预售;(2)若项目有详尽地域同类同质项目的销售价格,则记该价格为P同类;(3)从项目评估报告中取得该项目的评估价格为P评估。假设压力情景为房价下跌10%,则压力价格为:P压力=min(90%×P预售,90%×P同类,P评估) ①
在此,评估价格没有乘以90%是因为,根据实际情况银行贷款的评估报告是在实际发放贷款之前,即2010年就完成了,而彼时长沙地区的房价相较2年后而言比较低,可直接作为压力价格。
压力测试情景二:考虑最不利的情景,假设项目的基准销售价格
在2011年12月31日的基础上下降25%后,同时5年期贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,在此情况下,不但企业的销售收入将下降,同时财务费用和资金成本也将增加。
五、压力测试模型构建
9.计算其他压力情景下的项目盈亏。将压力下的销售价格分别换成下跌20%和25%,重复上述步骤2至8,分别计算即可。 10.计算在5年期贷款利率上升时的项目盈亏。考虑最不利的情景,房价下跌25%,贷款利率分别上涨0.25和0.5个百分点,即将步骤6的r分别加上0.25%和0.5%即可再计算项目利润。
六、压力测试模型运算结果分析
根据以上过程,逐个计算所有的30个项目,汇总后,仅考虑销售价格下降因素可以得到表6结果。结果表明,在销售价格分别下降10%、20%和25%的情况下,可能亏损的项目个数分别为1个、3个和4个,可能形成的不良贷款分别为3亿元、5.8亿元和7.2亿元,可能造成的损失分别为2亿元、2.8亿元和4.2亿元。在25%压力价格下并考虑贷款利率的上调,可以得到表7结果。结果表明,在销售价格下降25%的情况下,5年期贷款利率分别上调0.25和0.5个百分点,则可能亏损的项目数分别为2个和6个,可能形成的不良贷款额分别为14亿元和23亿元,可能由此造成的损失为6.5亿元和9.7亿元。
现在开始分析该银行的资产状况。在上述各压力情景下,银行的不良贷款会相应增加,于是就需要相应地提高贷款损失准备金,从而减少资本和风险加权资产,资本充足率也会相应减少。
假设该银行的贷款资产状况如表8所示。
再由表6和表7的数据,在假设房价下跌10%的情形下,涉及的贷款合同余额为300 000 000元,即假设现有的优质贷款D2中的300变为不良贷款(NPLs)。假设对新增的不良贷款需要25%的贷款损失准备金,需要增加75 000 000元,使得银行的资本减少为6 391 200(D14-75)。详细结果如表9所示。
从以上数据可以看出,冲击前的银行资本充足率为7.9%,符合《巴塞尔协议3》对6%的核心资本充足率要求。冲击之后的资本充足率变为0.67%,远低于监管要求,可以看出,在房价下跌10%的压力情景下,银行资产面临较大的风险。
七、相关政策和建议
根据本次压力测试结果,一定程度上反映了房地产开发企业的利润率主要与以下因素有关:
(一)与房地产的成本尤其是土地成本有关
该银行贷款项目主要是全国性的大公司如万科、保利、恒大等,与本地区房地产通过出让方式得到较为便宜的地价不同,这些公司主要通过拍卖或购买项目拿地,故土地成本即所谓的地根相对较高。这也决定了这些开发企业必须快进快出,及时回笼资金去购买新地,所以往往首先降价的便是这些公司。
(二)与贷款的资金成本有关
关键词：抵押资产；价值评估；回归分析
抵押物品的评估属于资产评估的范畴，资产评估是一个信息系统，评估信息的质量特征就是指明（或规范）什么样的信息才是有用的，其中的相关性和可靠性作为两个主要质量特征已被广为接受和认可。因此，为了提高评估报告的决策有用性，报告不仅要清晰、明确披露任何直接、影响评估的重大假设或限制条件，并指明其对价值的影响，还应包含足够的信息，使期望获得评估报告或依赖评估报告的人能正确理解评估报告。第三人对某项评估的使用应根据该评估业务所明确的目的和期望用途，包括假设和限制条件。书面评估报告中，这种披露须与受其影响的意见或结论说明联系起来。因此提出对抵押资产价值的评估的两种方法：即期价值修正法和到期价估算法。
一、即期价值修正法和到期价值估计法
（一）即期价值修正法
运用持续使用前提，使用市价法、重置成本法或收益现值法确定其即期价值（R），并考虑清算的可能性（P）与清算过程的损耗率（L）。其中P根据企业的赢利能力、偿债能力、流动比率等综合性指标进行确定，损耗率L根据清算过程中的税费等确定。资产权利的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而相应发生变化，其中影响损耗的因素分别为C（实体性贬值），M（功能性贬值），N（经济性贬值）。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=α*1-f（C，M，N）*R/r
其中，α：清算行为固定系数；f（C，M，N）：由这些因素确定的损耗率；r=1/1-P。
（二）到期价值估算法
其基本思路是：首先求出持续使用前提下的评估值（R）；其次对委估资产以强制变现为目的的变卖条件和权利状况进行分析，找出其与公平市场交易条件的差异，并进行量化，从而测算和评定委托评估资产的快速变现系数（β）；最后由在用条件下的评估值和快速变现系数得出委托评估资产的清算和强制变现价值。
其计算模型为抵押资产价值评估值Y=V（S，T）*R
S：影响评估值的外部变量（如市场因素）；T：影响评估值的内部变量（如资产质量因素）。
β=V（S，T）：解释变量系数（变量S，变量T）
最后，通过经验数据确定两种方法得出的评估值应占的比重，得到最终的评估值。假设以即期价值修正法得到的资产评估值为X1，其所占比重为Y1，到期价值估算法得到的资产评估值为X2，其比重为Y2Y1+Y2=100%。即评估值=X1Y1+X2Y2
二、运用SPSS软件进行回归分析
广东省某资产管理公司的即期评估价值、到期评估价值、贷款数额和实际回收额的数据（如表1）：
以贷款差额为因变量以即期评估价值X1、到期评估价值X2为影响因素，利用统计软件SPSS经过回归分析得到以下方程：
贷款差额=12.809+0.684*X1+（-0.656）*X2，R2=0.996Radj=0.995
（0.516）（38.344）（-10.973）
其中，F统计量的P值为0，在0.05水平上通过显著性检验。
从方程中我们可以推出以下几点：（1）即期评估价值X1的相关系数为0.684，大于零。说明X1越大，贷款差额越大，即银行的损失越大。（2）到期评估价值X2的相关系数为-0.656，小于零。说明X2越大，贷款差额越小，即银行的损失越小。（3）为了合理确定抵押资产的评估值，评估师要充分认识抵押资产的价值特性、影响其价值的有关因素及银行特定的处置方案与其内在的价值因素关系，确定恰当的变现系数，使用即期价值修正法和到期价值估算法计算评估值，为银行贷款提供决策依据。
三、小结
通过引入统计方法，在抵押资产评估中确定即期修正值和到期价值的系数时，对传统的仅凭经验确定系数的方法中，引入定量的分析方法，使得这种方法更有说服力，这是统计方法在抵押资产评估中的一个发展。
参考文献:
[1]马庆国.管理统计——数据获取、统计原理、SPSS工具与应用研究[J].北京:科学教育出版社，2002，(8).
[2]石玉珍.浅议抵押贷款资产评估[J].审计理论与实践，2002，(9).
关键词：房地产评估；抵押评估
Abstract: in the real estate mortgage appraisal practice we learn that, in practice exist in many not standard. The most serious problem of mortgage appraisal. In this paper, the real estate mortgage appraisal some problems were discussed and researched.
Key words: real estate assessment; mortgage appraisal
中图分类号：{F123.17} 文献标识码:A 文献编码：
房地产抵押的行为中，借款人一般是以房地产抵押的形式来向银行申请贷款的。银行是按照房地产评估价值的一定比例向借款人放款的。评估机构则根据评估价值的一定比例向客户收取评估费用。这个过程中，房地产评估价值的高低是各方关注的焦点。银行为控制贷款风险，通常要求估价机构按照“谨慎原则”进行估价。
房地产的抵押价值评估关系到方方面面的利益，价值评估的目的是保障抵押权人、担保人、抵押人的利益，甚至是金融行业的利益。房地产的抵押评估结果是合理的，就能够保护其应有的权利，合理地确定抵押人能够取得贷款的额度。就国家而言，正确的房地产抵押价值评估结果有利于房地产金融业务的良性循环和金融服务的扩大，促进房地产业与金融业的健康发展。
1、目前房地产抵押评估中存在的问题
1.1对于抵押人来说，抵押权的目的不是取得或变卖土地使用权而是提供债务履行担保。土地使用权设定抵押权时，评估的目的不是土地使用权本身的价格，而是为抵押行为双方提供被抵押土地使用权的抵押担保价格。而被抵押土地使用权的这种抵押价格就抵押方而言，表示他所能够取得的贷款金额，以及因抵押而承担的额外风险。而对于抵押权人而言，则意味着他所取得的债务履行担保的程度，而不是取得土地使用权的市场价格或清算价格。
“抵押土地在估价时点的市场价值”就是土地抵押价值，“等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去土地估价师知悉的法定优先受偿款”，优先受偿权已在土地抵押价值的内涵中扣除，考虑变现能力，再把各种诉讼费用和税费考虑在内，本身资产的价值和市场交易价值就打了折扣。在目前的金融机构中发放贷款仍以过去的折扣率（50%～70%）发放贷款，过去之所以会有这样的折扣，根据银行系统的规定，折扣风险包含了房地产预期风险、违约风险和处置税费等抵押期间的所有风险，扣除风险后的房地产价格就是在抵押期内能够保障债权安全的抵押价格。抵押物变现时产生的价格减损，和上缴税费都应考虑在内，这样以免抵押人的利益收到损害。在价值扣减中需要避免有重复的内容，如有重复的内容，后果将是估价对象的抵押价值远远低于市场价值，甚至远远低于其变现价值。
1.2缺少专业评估知识的信贷人员,对房地产的价值就无法准确的估算。房地产评估的专业性较强，要有一些基础的理论知识和实践的经验。有时候在评估房地产时由于知识或是资料的限制，信贷人员在做内部评估时较难判断出房地产客观合理的价格。有的信贷人员不熟悉《城市房地产管理法》、《土地管理法》等相关的法律，所以不能正确地判断房地产的合法性和抵押的有效性。不同性质的房地产的价值也是有很大区别的。对法律的不熟悉直接会导致抵押无效或是缺值。
1.3土地资产再抵押评估问题
有这样一种情况存在使得抵押权这一土地他项权力不再存在，那就是当债务人还清银行贷款后，抵押人与银行的抵押贷款关系就告结束。此时，已撤销抵押的地产与未抵押的地产一样，可以进行抵押贷款。另外，如果抵押人已经抵押的地产是整个地产的一部分，则未抵押的其余部分仍可再抵押。如果抵押地产评估价格为 100 万元，按银行抵押贷款率70％计，可以贷款 70 万元，而抵押人第一次贷款30万元，那么，在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过 40万元的贷款。因为这种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。在这样的一种情况下评估报告需要重新评估：在评估报告有效期内，第一次抵押和第二次抵押的时间相隔较长，而且，地价已明显上涨或下跌，就需要重新评估，否则将会使某一相关方的利益受损。如果两次抵押相隔超过评估报告的有效期，在这种情况下，地产一般要重新评估或至少要由土地评估机构出具注明证实在此期间地价无明显变动。
1.4银行和评估机构在评估上衔接缺失
现在银行和评估机构存在的问题就是，在评估的机构中评估人员对于银行的操作和业务的品种不够熟悉，而在银行中放贷的工作人员对于评估的技术和理论知识同样的缺乏。这样直接导致了和出现了以下两方面的情况。
一是银行是否拿到了符合银行规程的评估机构提供的评估报告：再就是拿到评估报告后能否能正确的理解和使用评估报告。评估机构评估出抵押物现状下的公开市场价值，银行按公开市场价值的 50%～70% 作为贷款额，这是目前在评估实务中最为普遍的情况。这种简单的衔接模式不仅增大了评估机构的评估风险，也使评估机构对评估理论和方法的灵活运用受到了很大的限制。
1.5选用抵押价值类型
在我国现阶段土地抵押贷款大抵可以分为两类。一类土地抵押贷款为房地产开发商的开发项目。另一类则是工商企业的流动资金贷款。两者在贷款的形式上是不同的，违约的风险大小，程度也是各有不同。在估价时点上应该依照不同的抵押贷款形式确定不同的估价时点。
评估报告是有时效性的，一般为半年或一年。在半年或是一年时间到期后，银行是需要更换评估报告的。把估价的时点确定为当前的估价时点，在操作上有所便利但是在理论的解释上却增加了难度。存在的选用价值类型的问题，实际上和估价时点的确定问题是相同的。
2、改进房地产抵押评估工作的建议
2.1评估人员职业道德水平需要提高。作为房地产评估人员不仅要有丰富的实践经验，扎实的专业理论知识，更需要在职业道德上保证表现良好。因为一名评估人员只具备估价的理论知识，丰富的经验是远远不够的，优良的职业道德才能客观公正的做出正确地评估。一但评估的价格不客观不公正时，就会损害到当事人的利益，同时给银行信贷的资金造成风险。
2.2要做到公平、客观和诚实。在估价时不弄虚作假，要量力而行，在评估中如感到自己的专业能力难以完成一项房地产估价时，应该请本估价机构中其他资深估价师来协助完成。保密原则也是作为评估人员应具备的品质，评估中知悉的涉及委托方商业机密要做好保密工作，资料妥善的保管，不得将资料外泄和公开相关的内容。还有一点需要注意的是，应保持独立的估价，回避自己的亲人朋友，和其他关系的关系人。
3、明确产权和抵押标的权属
明确产权是非常重要的工作之一，房地产的交易转移的是有关房地产的产权所有权和使用权或是其他的权益而并非是房地产的本身，这是由于房地产自然地理位置的固定性决定的。我们在评估中也是就这些无形的权益进行价值的评估。在评估前假如房地产抵押标的权属不清，将会给评估的工作人员和抵押权人造成很大的风险。而且还可能根本失去房地产抵押的实际意义。所以产权是否明晰在评估中有着至关重要的作用。评估人员在进行评估时首先要看的就是抵押标的权属是不是符合国家的法律和法规，是否在有关的单位进行了产权的登记，是否有权属的争议，是否取得房地产权属证书。这些都属于在房地产抵押评估时，应收集的资料，作为评估的依据。
4、结束语
目前房地产估价活动中存在诸多不规范行为，其中高估现象尤为普遍，严重损害了银行等金融机构的利益以及估价行业自身的信誉与形象，增加了房地产金融风险。
参考文献
[1] 毛洪涛,张庆安.基于风险控制导向的房地产抵押物价值评估.财会通讯理财,2008.4.
[2] 卢新海主编. 房地产估价——理论与实务.上海：复旦大学出版社,2008.
[3] 谢方琳.关于房地产抵押贷款的评估.中国资产评估, 2008.1.
（一）成立长葛市金融支持土地流转试点工作领导组
领导组以政府办、人行、农林、住建、国土、财政、法院、农行、农发行、邮储银行、信用社、轩辕银行及16个乡镇负责人为成员，下设办公室。领导组及其办公室负责研究制定全市金融支持土地流转工作方针政策、工作流程，指导推动全市工作开展。
（二）设立农村土地物权管理服务中心
服务中心内设三个机构，即农村权证管理中心、农村物权评估中心、农村土地物权收储中心，下设农村土地物权担保公司，全面负责金融支持土地流转日常工作。农村土地物权管理服务中心的主要职责是：对农村土地承包经营权、农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、房屋所有权、林权、大型农机具等农村物权凭证进行审核、登记，对需要金融支持的进行土地物权价值评估，对欠债欠息的农村土地物权收回、储存、发包、还贷。农村权证管理中心主要负责对农村土地物权证书进行审核、登记、抵押，并向银行出具他项权利证书。对正常还款的，返还相关物权证书。农村物权评估中心主要负责对土地预期收益、宅基地、林权、大型农机具等农村物权进行价值评估，出具报告书。农村土地物权收储中心主要负责对欠债欠息的农村土地物权收回、储存、发包、还贷。农村土地物权担保公司，主要负责对农民专业合作社、农产品龙头企业、公司化种养大户等大额贷款进行担保。信誉户或小额贷款凭农村土地物权管理服务中心出具的报告书直接到银行办理贷款业务，大额贷款的由担保公司出具的报告书到银行办理贷款业务。到期未归还贷款的经担保的交由农村物权担保公司处理，直接贷款的由农村土地物权收储中心重新发包，发包收益归还银行贷款。
二、形成一套工作机制
（一）市人民银行是金融支持土地流转工作的牵头单位
市人民银行负责牵头抓总，要科学制定金融支持土地流转工作的具体实施办法；负责督促指导金融部门认真开展金融支持土地流转工作，及时下达目标任务并定期督查考核，发现问题及时协调解决；负责争取省、市支农再贷款，注入信用联社用于放贷。
（二）市农村信用联社、农行、农发行、邮储银行、轩辕银行以及小额贷款公司等金融机构
市里要按照〔2013〕67号文件有关规定，根据全市金融支持土地流转工作的要求，出台各自的具体实施细则；要积极创新信贷模式，研究设计新的信贷产品；要设置专门科室、柜台，确定试点乡镇和村庄，以点带面有序推进金融支持土地流转工作。
（三）市农林局土地流转服务中心（市土地物权管理服务中心）作为
金融支持土地流转工作的主管部门主管部门要承担落实具体的工作任务，会同市人行制定完善的工作细则，优化流程设计，做好信息汇总反馈。
（四）各镇（乡、区）要在摸清农村土地二轮承包经营权底子的基础
上根据区域产业规划，积极引导农村土地承包经营权合理流转；要督促、指导村级签订农村土地承包经营权流转合同，并颁发《农村土地使用权证》；要严格土地承包经营权流转合同管理，对所有流转的土地承包经营权，必须在农村经济管理服务中心登记，统一编号备案后上报市农村土地物权管理服务中心。
（五）市人民法院要积极受理农村土地承包经营权流转抵押贷款过程中发生的各种纠纷
法院对逾期贷款、不良贷款依法立案和清收，特别是对市农村土地物权管理服务中心移交的典型案件要快立案、快调查、快处理。
（六）市公安局要积极介入金融支持土地流转工作
公安局对“借名贷款”等违法违规行为要进行严厉打击，为金融支持土地流转工作提供良好的法治环境。其他成员单位也要围绕各自的单位职责，协同配合，共同开展好金融支持土地流转工作。
三、开展试点贷款
一、巴彦淖尔市中小企业发展中面临的问题
（一）缺乏有效的抵押担保，融资的难度进一步加大。中小企业由于信誉低，取得银行贷款必须要有实物抵押或有足够资金保证的机构为其担保。但中小企业用于抵押的固定资产少，无法取得抵押贷款，而各地担保机构不但资金实力严重不足，抗风险能力弱，运转不正常，更缺乏有效的资金补偿机制，使中小企业融资困难加大。如该市开展业务的三家担保中心，规模最大的担保资本金只有1000万元，最小的200万元，且独立分散运作，担保能力极其有限，很难与银行合作,远远不能满足当地中小企业信贷担保的需要。
（二）金融机构的经营理念和管理方式制约了对中小企业的支持。一是部分金融机构在贷款营销中一味追逐大企业、大项目，对中小企业贷款项目的积极性不高，抑制了信贷资金对中小企业的投放。二是银行严格的信贷责任追究制度和过于集中的审批权限影响了银行信贷人员为中小企业发放贷款的积极性。三是金融机构支持中小企业发展的金融产品单一，难以适应中小企业对金融服务的特殊需求。四是贷款前置条件复杂，影响了贷款的正常发放。如项目贷款要可行性研究报告批复，环保影响评估报告、安全评估报告等，房产抵押贷款需办过户手续、交纳房地产评估费、过户手续放在银行质押等等。以上贷款手续快则一月，慢则半年，企业苦不堪言。五是准入门槛过高，中小企业达标难。如国有商业银行均制定了严格的市场准入条件，只有符合国家产业政策、AA及以上级别评级的企业才可获得贷款。而且，个别商业银行规定新发生的第一笔贷款无论金额多少，必须报省行审批。这些规定提高了中小企业贷款的门槛。
二、政策建议
（一）采取有效措施，帮助企业解决融资难问题。进一步拓宽融资渠道，为企业注入资金活力。2011年10月份，国务院出台支持中小微企业发展的九条金融财税政策措施，成为减轻企业税费负担，解决中小微企业融资难问题的“及时雨”。为解决中小企业生产经营中的融资难问题，发挥好政府部门在企业与银行之间的桥梁纽带作用，政府应组织搭建融资服务平台，积极寻求银行和企业、担保公司与企业之间的合作，解决企业在发展中存在的项目资金和流动资金不足等问题；其次，组织银行等金融部门走进中小企业进行实地考察，增强银行与企业之间的沟通和了解，结合实际，建立灵活多样的贷款形式。
（二）建立健全中小企业信用体系。人民银行应进一步加强企业信用信息中心的建设，收集、汇总税务、海关、金融、社保、治安、司法等系统的企业信用信息，记录企业纳税情况、信贷记录、合同履约率、遵守法律等情况，供社会查询，以增加企业信用信息的透明度。同时，应研究建立适合中小企业特点的信用征集、评级、制度以及奖励惩戒机制，建立和完善企业信用档案数据库，推动中小企业信用档案试点，培育信用需求、规范信用市场、完善信用制度、营造信用环境，提升中小企业整体素质和综合竞争力，抵御信用风险，提高自身的融资能力。
（三）建立健全为中小企业服务的金融体系。应尽快建立专为民营企业提供金融服务的小型商业银行，依靠民间资本的参股，尤其要吸纳游离于金融体系外的民间资本，使民间资本从“体外循环”转入“体内循环”，解决中小企业融资难问题。农村信用社应吸收农民、个体工商户和小企业入股，加快改善股权结构，加大对农村中小企业的信贷服务力度。同时，为满足中小企业的资金需求，通过税收支持、扩大利率浮动幅度以及再贷款、再贴现等方式，鼓励各类银行增加对中小企业的信贷支持，并实行对国有商业银行贷款实行比例控制。
（四）建立和健全中小企业的信用担保体系，加快中小企业辅助体系的建设。要缓解中小企业融资难、担保难的问题，当务之急是要建立中小企业信用担保机构，从组织形式上保证信用辅助制度的落实。鼓励非公有制经济设立商业性或互信用担保机构，以中小企业为服务对象的信用担保的机构经核准可免征营业税。加快建立全国中小企业信用再担保机构，鼓励有条件的地方建立中小企业信用担保基金，建立和完善信用担保的行业准入、风险控制和损失补偿机制。
（五）财政部门采取可行措施，加大对支持中小企业的财政投入力度。运用积极的财政政策，加大中央财政和地方财政对中小企业的扶持力度，发挥财政政策导向作用，促进中小企业转变发展方式。按照推进经济结构调整和发展方式转变的总体要求，引导中小企业调整企业结构，开拓国内和国际市场，加快中小企业公共服务体系建设。在增加投入的同时，实施中小企业税收优惠政策，促进中小企业发展，以带动区域经济的发展。
（六）创新信贷方式，多渠道支持中小企业发展。商业银行应制定符合中小型企业特点的信贷管理和风险控制的制度，银行业机构从“三农”的实际需求出发，积极创新信贷方式，降低信贷门槛；对有条件发展企业债券的企业，要积极引导和扶持。同时，鼓励成熟企业推广使用商业承兑汇票，对企业在农村用地及建筑物的抵押流通等做出新规定，方便企业抵押融资。
作者：王佳妮单位：中国人民银行巴彦淖尔市中心支行
小企业外部融资环境中存在的问题
一是公共事业部门不能提供有效信息，制约了银行对小企业的贷款投放。在小企业财务报表不健全、不透明的情况下，税务、财政、工商、供电等部门出于为客户保密的原因，不向银行提供小企业运行情况的查询服务，银行贷前调查很难深入进行。加之部分小企业以不同的会计报表应付不同的职能部门、多头开户结算、业务往来中以现金结算等问题，使银行难以获取企业的真实信息，影响了对小企业的贷款投放。
二是政府相关部门登记评估效率低、收费高。调查发现，虽然国家对登记评估规定了一定时限，但在基层实际执行中存在拖沓现象。据一银行反映，土地登记时若遇分管局长出差有时要拖一个月，个别部门办事效率低下，延误了企业的有利贷款时机。同时，企业还普遍反映登记评估收费高的问题，如以某企业2006年9月申请一笔200万元一年期贷款为例，企业要先后缴纳登记费0.64万元、评估费1.1万元和保险费0.6万元，共计2.34万元，占其贷款本金的11.7％，而同期银行贷款基准利率为5.85％，缴纳各项费用后相当于贷款利率上浮了21个百分点。另外调查中还发现，土地评估存在指定事务所、垄断经营、按需评估的现象，无形中造成收费居高不下。
三是相关法律法规造成小企业抵押难。为防范风险，当前银行发放贷款绝大部分采取担保贷款方式，即保证、抵押或质押，其中又以抵押贷款为主。企业申请抵押贷款需要以其占有或划拨的房产、土地等不动产或机器设备、交通工具为主的动产作抵押，小企业拥有的不动产普遍规模较小，加之法律法规规定“两证不全”的企业不能办理抵押，集体土地的抵押、流转和处置也存在一定的法律限制，抵押难成为小企业贷款难的重要成因。据调查，2006年1月至9月，泰州辖内未能获得银行贷款支持的中小法人企业中有50％左右是由于无法提供合法有效的抵押造成的。
四是担保机构实力不强，反担保要求过高。当前各地虽然成立了一些担保公司，但存在注册资本低、管理不规范等问题，致使担保能力有限，无法满足众多小企业的担保需求。有的地方仅建立了政策性中小企业信用担保机构，而没有建立内生于市场的中小企业互担保机构和商业性中小企业信用担保机构，担保机构偏少，担保品种单一，一定程度上造成小企业“寻保”困难。同时，担保公司反担保条件苛刻，小企业由于缺乏必要的反担保物，使担保无法进行。另外，担保公司手续烦琐，收费偏高，效率低下，也使许多小企业“望而生畏”。
五是社会诚信意识薄弱，恶意逃废银行债务的情形时有发生。不少小企业不讲诚信，利用改制、成立关联企业等手法骗取银行信贷资金，同时，诉讼效率低下、执行难等问题也在一定程度上抑制了银行支持小企业的积极性。据统计，2006年1月至9月，辖内法人机构银行在与小企业相关的债权诉讼中，经法院判决并执行到位的贷款仅有268万元，占胜诉金额的16.9％。
优化小企业外部融资环境的政策建议
着力解决银政企三方信息不对称的问题。首先，地方政府应协调相关部门积极配合银行业金融机构贷前调查的需要，将企业工商登记，纳税、用电等能够反映企业真实经营状况的信息免费向银行公开，并定期更新。其次，要督促企业逐步提高财务数据质量，提高财务数据真实性，强制要求企业采用同一套财务报表申请工商登记年检、纳税、申请贷款。再次，要建立银政企协调沟通机制。地方政府及有关部门应加强与金融部门的联系，及时研究解决中小企业融资中的突出问题，推动银行和中小企业之间建立“恪守信用、平等互利、长期合作、共同发展”的新型银企关系。
切实解决小企业抵押评估效率低，收费高的问题。一是将房管、国土、车船、工商等抵押登记评估事项集中到行政审批中心办公，实行一站式服务，并推行限时办结制度，提高工作效率。二是要切实降低抵押登记费用。建议政府召集工商、国土、建设，房管、税务、中介等机构召开收费专题会议，形成会议纪要，在不违反上级政策的前提下，做到可收可不收的坚决不收，能免的一律免除，有收费幅度的按最低标准收费。三是加强房地产评估市场的治理整顿，引入竞争机制，打破土地评估市场的垄断和价格偏高的局面。
降低抵押门槛，打破抵押难的瓶颈。一是扩大抵押物范围，除现在的不动产抵押外，可实现存货等动产的抵押，特别要加快乡镇土地、房产流转市场建设，对乡镇私营企业使用集体土地建造的厂房，经土地所有者书面同意，房管部门应允许办理抵押，并允许这部分房产土地依法流转，切实解决乡镇企业抵押难问题。二是抵押物是否评估和抵押物价值由银企双方商定，登记机关不得硬性要求。抵押物评估结果使用期限由银企双方商定，在银企双方均认可的试用期内，抵押物评估结果可连续登记使用。三是要尽快建立动产监管公司。目前商业银行对动产抵押、仓单质押的贷款业务因没有独立，规范的动产监管公司而发展缓慢，制约了小企业的贷款投放，建议政府以行政力量或经济手段推动动产监管公司的建立，进而促进对小企业的贷款投放。
关键词:银团贷款;流程管理;风险防范;政策模型
中图分类号:F830.5文献标识码:B文章编号:1007-4392（2006）08-0043-03
一､外资银行银团贷款目标客户的决策模型
由贷款可行性评估､贷款审批､贷款谈判及合同执行组成的高度严密的“四阶段”程序,构成了外资银行银团贷款目标客户的决策模型｡
（一）贷款可行性评估
发起行或主办行通过已建立的短期客户关系或自市场上获取的客户信息,初步选定目标客户｡通过分析目标客户的财务报表和预测财务发展趋势､预测产业和产品的发展和评估未来现金流,制作信用评估报告书｡外资银行根据信用评估结果制成的报告书中通常包括最佳情况（Best Case）和最差情况（Worst Case）的分析｡
（二）贷款审批
发起行将信用评估报告逐级上报至中国区总部（上海或香港）､亚太区总部或其它相应级别的区域总部直至总行（具体根据贷款权限依次向各级信贷部门或审贷委员会报告）｡各外资银行设立专门的银团贷款部门进行管理,并出具意见书｡如花旗银行在香港设有基建能源融资部（Infrastructure Energy Finance）和与信托部（Agency and Trust）,分别负责银团贷款前期的组织､运行和履行合同执行期行的职责｡
（三）贷款谈判
发起行获得上级信贷部门的批准以后,进入贷款的具体操作阶段｡由专门管理银团贷款的部门（牵头人）牵头银团贷款,包括聘请独立技术顾问､独立法律顾问､独立市场顾问､独立保险顾问等专业人士确定银团贷款合同,确定牵头行､行､参贷行和开户行等｡发起行则辅助牵头人,协调有关各方的关系,促进合同的签订｡银团贷款的合同一般包括共同条款协议､完工保证协议､贷款人协议､各种贷款协议､发起人承诺协议､抵押协议､权益转让协议等,核心是共同条款协议｡贷款谈判阶段是贷款风险控制的核心环节｡
4?郾合同执行｡按照合同中详细规定的提款条件､承诺､违约､保险､行等相关规定,行､发起行（主办行）､合同相关各方履行相应义务和权利｡各方严格执行合同的规定,也包括合同中关于变更和其他事件发生时的相关规定｡例如,合同规定对于借款人首次提款一般需要具备以下相关文件后,行才会通知有关各行划款:组织和注册文件､合同文件､财务报告､项目报告､保险文书､相关法律文书等｡
二､外资银行银团贷款风险控制的主要手段
（一）专业化运作
根据业务需要,外资银行总行通过利用内部或外部专业部门来负责银团贷款运作的整体控制,包括贷款牵头行的前期客户运作､中期的参贷行的参与及利益分配､全程的风险管理等｡以法国东方汇理银行为例,天津分行经过前期运作,与客户建立关系后向上海分行提交《征信报告》,由上海分行责成两个专业小组――控管组和评估组分别提出意见,再形成《评估书》｡《评估书》上报香港总部后,该部在决策前必须征求另一个专业小组――联贷组的意见,同时征求该客户母公司所在地银行（视同一个专业组）的意见｡在贷款决策执行过程中,天津分行作为牵头行,将联合联贷组共同委托经验丰富的银团贷款专业人士与参贷行就合同条款､风险分担､利益分配､权利与责任等有关事宜的进行磋商及签订,并由联贷组负责合同执行情况的监督｡此外,在整个贷款管理循环中,银行始终与有关法律事务所､保险顾问公司等保持联系,以及时得到它们专业化的服务｡
（二）项目风险的有效分配
将项目风险分配给不同的专业团队和扮演不同角色的银行,是控制银团贷款风险的有效手段｡外资银行运作银团贷款的一个基本理念就是将项目风险“分配给那些最有才能的和最有推动力的各方”｡项目风险的分配包括两方面内容?押一是通过银团贷款各参与行共同谈判和协商,确定由某领域有专长的银行承担该领域涉及的风险; 二是通过聘请专业顾问公司承担不同风险,以降低项目的总体风险｡如聘请独立技术顾问,这类公司具有项目管理和监管的丰富经验和科学程序,在银团贷款操作过程中履行其作为技术顾问的专业化服务｡这些服务包括?押项目技术选择､项目流程设计､原料使用效率的审计和优化､环境评估､产品市场前景分析等等｡这样,项目的运作风险/技术风险､原料供给/传输风险､环境风险就分配给了独立技术顾问｡同样地,独立法律顾问､独立市场顾问､独立保险顾问根据项目需要也会各展所长,项目风险得到了有效分配｡
（三）审慎的贷款谈判
贷款谈判阶段是银团贷款运作的核心环节,是贷款文件可行性和严谨性的保证｡一般而言,贷款谈判阶段历时6―8个月,对于金额较大的项目,谈判的时间甚至长达数年｡这一阶段确定了贷款牵头行､参贷行､担保人各方的责任,共同条款协议（贷款合同的核心文件）,其他合同文件,承诺､保险､违约等条款,贷款执行的步骤､程序､时间和要求,保证贷款执行阶段有据可依｡仅以共同条款协议为例,其内容包括词语定义､贷款条件､贷款的提款､还款和取消､声明和保证､承诺､变更､违约､赔偿等等｡
通过谈判,银团贷款各方就合同的每一个字眼达成一致,并确保各方达到风险和收益的平衡､权利和义务的平衡｡谈判的时间不仅取决于各方在银团贷款中提供的服务和扮演的角色的分量,也取决于各方参与银团贷款的目标以及实力的差异｡例如,某小银行欲借参与银团贷款提高知名度,可能不会过分关注收益｡此外,项目的风险分配和审慎查证,项目可行性分析和项目的调整都是费时费力的｡牵头行是否经验丰富､是否组织有序也是贷款谈判阶段的重要影响因素｡
（四）风险控制模型的合理利用
建立以财务条款为核心的风险控制模型｡一是通过指定模型银行,建立借款人财务模型,控制财务风险｡财务模型是运用数学方法对财务活动进行描述和刻画,对客观的财务数量特征及其内在联系进行表达的方法｡通过财务模型可以对项目实施财务规划､分析､预测和预警｡而模型银行是为银团贷款借款人建立财务模型的银行,通常由牵头行或各家银行共同协商后指定的某家参贷行担任｡随着技术､运营､市场和财务假设的变化,模型银行会相应调整财务模型｡二是要求借款人按照合同规定,定期报送财务报表和相关财务数据｡三是规定债务偿还比率､股东资金比率等财务比率的定义和在不同时期的数值范围,作为控制风险的指标｡以上内容都会体现在银团贷款合同中｡
（五）建立还款保证金账户管理制度
按照合同规定将“贷款六个月的本加息”作为保证金账户的金额,并指定开户银行设立保证金账户,目的是在借款人出现临时资金周转困难时,既能保证银行的现金流,又能给借款人提供经营缓冲的机会,规避流动性风险｡
（六）财务信息的及时反馈
借款人定期报送提款情况表和报告,以监督贷款的使用｡经过合格会计师审核和确认后,借款人定期（一般是按季度）将项目资金的使用､来源和提款情况表报送行和各家参贷行｡
三､对中资银行发展银团贷款的几点建议
我国国内金融机构贷款绝大多数采取各家银行与借款人单独谈判并一对一贷款的方式｡有数据显示,截至2004年末,国内金融机构本外币贷款余额的95%以上都是双边贷款｡双边贷款可以使各家银行保持较强的独立性和灵活性,但在国内信用环境和企业信息披露制度还不健全的情况下,借款人可以利用信息不对称和银行同业之间的信息沟通不畅获得远远超过其自身偿债能力的授信,并导致各家银行竞相通过放松担保条件等手段进行竞争,增加银行的风险｡鉴于外资银行对项目贷款采取银团贷款的做法和相关经验,为加强中资银行贷款的风险管理,建议?押
（一）引入多边机制,互利共赢
中资银行进行项目融资时,尽量避免双边贷款,采用银团贷款｡首先,通过银团方式组织贷款,各家银行通过相互协调的多边审查､多边制衡､多边监督机制,可以有效克服信息不对称问题,识别并分散贷款风险;其次,参加银团的各家银行要就利率､期限等贷款条件形成一致意见,可以有效防止各行竞相降低贷款条件进行不正当竞争｡
（二）实行专业化运作,有效分配贷款风险
聘请独立技术顾问､独立法律顾问､独立市场顾问､独立保险顾问等专业人士,有效分配贷款风险｡中资银行项目贷款合同相对外资银行,显得较为粗略,一旦发生客户违约等重大事项,往往无据可依｡尽管引入专业人士会增加借款人的筹资成本,但却能有效控制项目风险｡
（三）建立财务模型,及时共享信息
要根据项目融资特点,建立财务模型,确定有效财务指标,有效控制项目的财务风险｡此外,应要求借款人定期报送财务报表､财务数据,以监督借款人的经营状况和财务状况｡制定标准化的项目资金使用报告和提款情况表,要求借款人定期（一般是按季度）将经合格会计师审计后的项目资金的使用报告和提款情况表交送行和各家参贷行｡
要环节采取委托外部中介机构的方式来完成。客观上说,中介机构弥补了银行人员在行业专业知识方面不足的缺陷,为规避信贷风险起到了积极的作用。但是,由于我国中介机构良莠不齐,法制和管理没有跟上,行业职业操守出现了许多问题,银行对中介机构的不作为无法或难以约束,使贷款存在重大风险隐患或造成损失。
一、中介机构在信贷运作中存在的风险主要有以下方面:
(一)会计师事务所提供虚假财务审计报告,误导银行信贷决策。
企业财务报表,是银行分析、评价借款人偿债能力的重要资料。借款人财务报表资料的真实性是银行评价客户信用等级和授信额度以及贷款风险的基础。银行通常会在借款合同中约定“借款人接受并积极配合贷款人及其委托人对借款人财务活动、借款使用情况及其他相关事宜进行监督、检查”条款,但由于银行人员专业知识不足,没有能力对企业经营活动或财务报表的真实性进行实质性的检查。通常会要求客户提供经过会计审计师事务所出具的无保留意见的财务报告,作为评价客户偿债能力的依据。然而一些会计审计师事务所对借款人和担保人的财务资料进行审计时,没有按行业原则出具真实的审计报告,甚至与企业串通修饰报表,出具严重失实的审计报告从而误导了银行信贷决策。
(二)资产评估机构随意操纵银行拟设定抵押资产的评估价值,使贷款形成重大风险或损失。
抵押担保是银行控制信贷风险的基本手段,信贷实践中通常会要求借款人对拟发放的贷款提供抵押物,并提交中介机构出具的资产价值评估报告,而银行则按照抵押物评估价值的一定比例,发放贷款。抵押物评估价值,直接影响到抵押担保贷款的额度。按照国家发改委、财政部的《资产评估收费管理办法》规定,资产评估计件收费可以按被评估资产账面原值(无账面原值可按评估价值或重置价值)为计费额度,采取差额定率累进计算办法收取评估费用,也就是说,资产价值越高,中介机构收取的评估费越多。加之银行设定抵押物价值的评估费通常由企业承担,导致一些评估中介为了迎合借款人或担保人的特定意图,不按行业规范确定评估方法,高估抵押资产评估价值,给银行贷款带来重大风险。
二、中介机构在银行信贷运作中不作为的原因主要有以下方面:
(一)中介机构违规成本低而收益大。我国目前的中介机构管理,主要还依靠行业协会,对一些违规中介机构的处理偏轻,不足以起到震慑作用。
(二)经营行通过中介机构转移责任和风险。由于自身专业知识有限,业务人员在信贷运作中采取以下方式,最大限度地规避自已的责任和风险——只要在信贷运作中使用的财务报表是经过会计师事务所或审计师事务所审计过的,自己就符合业务规范了;——只要为贷款设定的抵押物价值经过中介评估,贷款额度在规定的抵押率范围内,自己就符合业务规范了。带来的问题是:重表面轻实质、重形式轻内容,从而使中介机构在信贷业务运作中的不作为有了滋生的土壤。
(三)银行对中介机构缺乏系统有效的控制措施。首先,对于使用中介机构提供的虚假财务报表,造成风险损失时,无法追究中介的经济责任,既使追究中介责任,由于中介多为有限责任公司,最低注册资本为30万元人民币,其实际能够承担的经济责任相较银行损失,微乎其微;其次,由于银行业务人员专业知识不足,对中介机构出具的报告缺乏专业审查和识别能力;再次委托中介机构的费用都是借款人支付,中介机构产生了为利益出卖自己的独立性和公正性,按委托人的意愿出具报告的动机。
三、针对中介机构在信贷运作中存在的风险,银行应从以下方面入手,减少风险或损失:
(一)“天下熙熙,皆为利来;天下攘攘,皆为利往”。银行要想最大限度地减少中介机构不作为,不尽职现象,对于自身无法胜任,确需依靠外部评估的业务,必须明确银行为委托人,相应费用由银行承担。同时完善与中介机构的合同内容,设定责任条款,以降低中介机构的负效应。
(二)加强队伍建设,组建自己的内部评估机构,减少对中介的依赖。首先,面向社会,招收有相应资质的专业人员,充实银行队伍;其次,鼓励在职员工参加专业资质考试,将具备专业资质的人才,充实到相应工作岗位;
(三)通过职业培训,提高现有员工的知识水平,增强风险识别能力。如果所有企业的财务报表都通过银行内部的机构来完成,是不现实的;所有申请贷款企业的财务报表审计费用均由银行承担,也是不现实的。所以,银行应明确区分内部评估和外部审计、评估的业务范围,同时通过职业培训,提高员工的专业知识水平和风险识别能力。高度重视实地调查,通过与企业上下游企业、竞争对手等多个渠道获得的信息,从多个角度相互印证企业财务报表的真实性,避免虚假财务信息误导决策;通过实地调查、专业评估和抵押物公开交易信息,合理确定抵质押物价值,在设定抵押时,避免抵押物价值被高估。
关键词：信贷资产质量 审计方法 技巧
在商业银行经营业务中，吸收社会资金发放贷款的业务占主导地位。反映在银行资产结构上，长短期、逾期商业贷款占资产比例一般超过50%，贷款利息收入也是目前商业银行最重要的收入来源之一，一般超过总收入的60%。贷款资产质量优劣直接关系到银行的经营风险，利息收入多少直接影响银行的经营成果，因而信贷资产及利息收入的审计成败在一定程度上决定了整个银行财务报表审计的成败。现对银行信贷资产质量和利息收入审计浅谈几点体会。
一、信贷管理内控系统的了解和评价
现时我国商业银行一般都建立了审贷分离的内控制度，用以规范贷款操作，控制贷款风险。但由于各种利益驱动和人为因素影响，部分制度不能被商业银行的分支机构严格执行，因此在审计前首先应该对内部控制制度的建立和执行情况进行了解和评价。
首先，从贷款调查和评估、贷款审批、授信管理、贷后检查、责任约束等内部控制关键点着手，与银行相关管理人员交流、参考银行制定的具体管理制度，了解整个信贷管理制度和流程，初步判断控制制度容易产生问题的薄弱环节；其次，关注银行信贷计划，目前我国商业银行实行总分支行制，银行信贷计划由各商业银行总行制定，报人民银行审批后分解落实具体指标至下属各级分支机构。由于信贷计划制定时与计划执行期的经济环境、政策环境等因素变化与信贷计划调整往往无法同步，经营管理人员业绩考核会遭受很大压力，从而影响放贷时的风险控制。因此，应关注信贷计划到执行的政治经济环境变化和信贷规模各个时期的规模变化，分析异常，找出容易出现风险的审计区域；再次，根据次级、可疑和损失类不良贷款占比状况初评银行的内部控制状况，如果一家银行的不良贷款比例较高，一般超过40%，往往说明该行的内部控制未得到有效执行，应加大审计实质性测试程序。
二、对银行信贷资产质量进行总体分析
对银行信贷管理内部控制执行情况有一定的了解和评价后，应对年末贷款余额五级分类表进行总体分析。按照国际通行办法，银行贷款一般分为正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款和损失贷款五类级别（前两者为正常贷款，后三者为不良贷款）。根据中国人民银行相关规定，对五级贷款分别计提1%、5%、25%、50%和100%的呆账准备。
对信贷资产状况进行总体分析，应运用分析性复核方法，分析贷款在各行业的分布结构和比重，了解银行重点客户所在行业，结合各行业整体经济形势和经营风险测评五级分类的总体合理性，若银行贷款集中在风险性较高的行业或受国家宏观调控影响较大的行业，应重点关注贷款企业的实际经营状况和现金偿债能力，进行财务指标分析，必要时进行下户调查贷款户的实际生产运营和盈利能力情况。此外，比较期初、期末贷款五级分类变化是否过大，关注有无异常或巨额的增减，并与利润的增减变动相联系，判断有无为完成考核指标的需要，而对信贷资产分类进行人为调节。同时，对由正常类转为不良类、或由不良类转为正常类贷款应特别关注其合理性。
三、审计样本的抽取
抽取审计样本进行测评，通常可以选择金额较大、资产质量等级异常变化、贷款存续期受政策影响较大的行业贷款、逾期贷款或欠息贷款贷款进行抽样，同时对于关联互保、资信不良、反复借款、以及融资较大、资金链单一的借款人贷款要提高重视。
四、信贷档案的审查
在进行抽样审计时，应关注银行贷前调查、贷中审查、贷后检查的“三查”制度的执行情况。审查信贷资料时，应查看贷前对借款人的经营状况和还贷能力有无严谨分析，对经营性现金流量和项目未来回收现金流量有无作出科学测算，对抵押贷款的资产质量、价值和权属有无调查评估，贷款有无经过相关权限的审贷部门批准，有无限制性批示。应特别关注频繁换据、展期及其他重组贷款的贷款手续是否完备、贷款抵押是否有效、贷款条件是否变化、贷款利息是否能按期支付。此外，对银行贷后检查情况应予重点进行测评，包括按期取得贷款企业财务报表以及对经营情况、资产状况、现金流量的分析，对重大经营及财务决策的掌握，对行业整体政治、经济情况的研析等。
审计人员经检查信贷资料和评估测算借款人财务指标，如果银行信贷程序严密合规，借款人财务资料真实完整，财务指标分析科学合理，一般可认为银行信贷资产质量分类准确。否则，审计人员应重新认定五级分类等级。
五、对抵押、质押、保证贷款的关注要点
对于抵押贷款的，要关注抵押资产的产权归属、变现能力和实物状况。审计人员可向工商局、房管局、土地局等抵押登记单位发函询证，调取抵押资产资产评估报告测评抵押价值是否合理，应审查抵押资产有无留置权的限制，要关注未办理土地使用证和使用性质为划拨和租赁，以及未缴足土地出让金的重大缺陷抵押；是否存在公园、学校等公益财产的无效抵押；有无未经上级主管部门批准的质押，有无争议性或难以执行的质押担保，如学校收费权、公路收费权等；对于信用担保的，有无交叉担保及集团内部关联担保，有无不具资格的担保，如政府机关和授权之外的分公司担保，尤其是政府工程、财政部门的承诺函等实际上不具备法律效力。如果借款人的第一还款能力不足，那么第二还款来源的充足与否对信贷资产质量评级至关重要，审计时应特别注意。
1.借款人合法有效的身份证件；
2.借款人经济收入证明或职业证明；
3.借款人家庭户口登记簿；
4.有配偶的借款人需提供夫妻关系证明；
5.有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
6.所购二手房的房产权利证明；
7.与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；
8.如抵押物须评估的，须由贷款人认可的评估机构出具的抵押物评估报告；
9.所购房屋产权共有人同意出售房屋的书面授权文件；
10.贷款人要求提供的其他文件或资料。
二手房按揭贷款范本
委托人： （以下简称甲方，即买方）
受托人：（以下简称乙方）
第三人： （以下简称丙方，即卖方）
买卖双方已经签订位于____________市 （以下 简称“该房屋” ）的买卖（居间）合同，三方在协商一致的基础上，本着平等、自愿的原则，签订本合同。
第一条 甲方申请贷款事项
贷款银行：
贷款期限： 年
贷款金额：人民币 元。
以上事项以贷款银行审定为准。
第二条 委托事项
1、甲方委托乙方向银行代为提出贷款申请，贷款银行作出同意或者不同意的决定均 视为乙方完成本事项。
2、乙方根据贷款银行的需要为甲方向银行贷款提供阶段性担保。担保期限为：自贷 款银行发放贷款起至该房屋抵押完成、 《房地产权证》交回贷款银行为止。如果贷款银行 不需要乙方提供阶段性担保，甲方仍应按本合同第三条约定向乙方全额支付服务费。
第三条 贷款服务费金额及支付方式
1、贷款服务费金额：人民币 元，由甲方在签订本合同时一次性 支付给乙方。
2、因代办贷款产生的邮寄费用（包括乙方向甲方发出的邮寄函件）复印费用等，由 甲方承担。
第四条 甲方责任
1、甲方应当符合相应的贷款条件，应当按照规定提交相关证件资料，并保证其真实、 准确、合法、有效、及时。否则，甲方应自行承担其责任，除乙方已经收取的贷款服务费 不予退还外，还应赔偿乙方损失。
2、按规定应当由甲方本人到场办理手续的，甲方应在乙方电话或书面通知后 2 个工 作日内达到指定地点办理手续。如果甲方未到场办理手续的，甲方应按每日 40 元的标准 向乙方另行增加支付贷款服务费。
3、甲方应无条件配合乙方办理该房屋的抵押登记手续，同意乙方将抵押登记后的《房 地产权证》转交给贷款银行收执保管。甲方迟延交验证件资料或拒绝配合办理抵押登记手 续（包括甲方因其他纠纷致使该房屋被司法冻结、查封等情形） ，导致乙方不能及时开展 工作的，均属甲方违约。甲方应按其实际延误的时间，以每日 30 元的标准向乙方另行增 加支付贷款服务费； 延误时间超过 5 日的， 另行增加贷款服务费标准违按每日 60 元计算。
4、甲方应当按本合同约定支付给乙方服务费及有关费用。
5、如甲方违反本条第 1、2、3 款约定的义务，乙方有权随时解除本合同。合同解除 时贷款银行已发放贷款的，甲方应将所借全部款项立即给付给乙方（银行发放的贷款额及 相应利息） ，由乙方转交给银行。
6、在乙方为甲方提供阶段性担保期间，如该房屋过户到甲方名下的，甲方即以该房 屋为乙方提供反担保抵押。
第五条 乙方责任
1、乙方应在收妥相关证件资料后，及时在贷款银行、登记机关等规定时限内或约定 时限内办理委托事项。如因贷款银行或登记机关的原因造成不能准时办理相关事宜的，乙 方免责。
2、乙方为甲方向贷款银行提供阶段性担保。
3、乙方应履行本合同规定的通知义务。
4、乙方应对所代收的各项税、费专款专用，及时给付，不得挪用。
第六条 丙方责任
1、同意甲方采用贷款方式支付购房款。
2、丙方应履行该房屋转移登记中应尽的责任，包括税、费的承担、资料的及时提供 及人员的及时到场等事项。
3、因丙方原因导致本合同不能履行，丙方除应向甲方和乙方分别支付违约金 10000 元人民币外，还应赔偿甲方和乙方的全部损失。如贷款银行已经发放贷款的，则丙方应立 即将该贷款及相应利息给付给乙方，再由乙方归还给银行。
第七条 送达地址确认
甲方、丙方确认因履行本合同而产生的相关文书邮寄送达地址为：
甲方收件人：
地址：
丙方收件人：
地址：
如未填写，则甲方、丙方确认其身份证或营业执照上记载地址为相关文书的邮寄送达 地址。乙方按上述地址寄出相关文书 3 日，则认为已经送达和履行了通知义务。
第八条 特别约定
1、按照该房屋买卖（居间）合同约定的有关该房屋产权转移登记税、费和抵押登记 费用的承担方，应在签订本合同时将该费用先行支付给乙方，由乙方代收代支。
2、因费用承担方未能及时支付上述费用给乙方，乙方将不向贷款银行出具放款通知 单，因此而产生的不能准时发放贷款所造成的后果均由责任方承担。
第九条 纠纷的处理
如因履行本合同产生的纠纷，三方可协商解决；协商不成的，任何一方可向乙方所在 地人民法院。
第十条 本合同一式三份，经三方签字或盖章后生效。
甲方：
乙方：
丙方：
【关键词】欠发达地市 中小企业 融资状况 调查与分析
一、中小企业融资成本费用情况分析
经调查目前欠发达地市中小企业在向银行融资过程中需要支付的费用主要有：
（一）政府部门收取的费用
1.抵（质）押物登记费。以房屋、土地等作为抵押物评估完成后需到房管部门办理他项权证抵押登记，费用包括房屋所有权登记费和抵押鉴证费两项，收费标准为登记费：住宅，80元/套，非住宅，550元/套；鉴证费按抵押资产价值的1‰收取，每宗最高不超过2万元。
2.公正费。公正部门对借款合同、担保合同进行公正，收取公正费。根据有关规定，借款合同公证费收取为标的额的1%～0.05%之间，随着金额的增加，收取比例递减，实际收取根据双方协商议价，丽江市公正机构通常按照贷款金额的1‰～3‰收取费用，个别也有1‰以下的。
3.工商查询费。为确保中小企业存续的真实性，银行要求企业出具工商部门的证明文件，工商部门的收费标准为纸制件查询每次50元/次，电子文档查询200元/次。
（二）中介机构收取的费用
1.抵（质）押物评估费。中小企业在办理抵（质）押担保贷款时，需要由中介公司对抵（质）押物进行评估，并按评估金额的一定比例支付评估费，一般最终为评估金额的0.1‰至5‰。
2.担保费。此项费用适用于由担保公司担保的客户。我市担保公司总体收费标准为贷款金额的2%～3%；部分担保公司与银行协定存入贷款金额相应比例（通常为20%）的保证金，此金额一般由中小企业出资，以担保公司的名义存入银行。
3.财务报告审计费。根据银行要求，中小企业客户提供的年度财务报告须经审计，审计机构由企业自行选择，审计相关费用实行政府指导价，咨询服务费实行市场调节价。目前，各审计机构收费不一，平均收费在资产总额的万分之一至六之间。
4.保险费。此项费用适用于抵押物须进行保险的客户，具体费用由保险公司视抵押物情况收取，费率平均为标的资产的1.5%左右。
（三）银行收取的费用
1.利率上浮居高。根据调查情况大致匡算，利息支出、手续费支出和前期费用三类成本加总，中小企业银行贷款综合融资成本在20%～30%之间，个别情况可能更高。目前我市银行中小企业客户平均贷款利率一般是在基准利率基础上浮10%～50%，2012年末，丽江银行机构各项人民币贷款利率执行水平7%。利率上浮幅度与企业规模大小高度正相关，银行机构对逾8成中小型企业贷款利率实施上浮，较上年同期提高幅度接近2成。
2.收费名目较多。目前，银行都是通过尽快做大规模来快速提升利润，常借助对信贷市场的控制力，要求中小企业在办理贷款业务时额外签订服务合同，一定程度上增加了中小企业融资成本。如xx丽江分行贷款相关收费项目达15个，xx银行公司业务相关收费项目28个，个人业务相关收费项目44个。其中，xx分行2013年2月贷款相关手续费收入在当月贷款发放额中的占比为2.9%（当月该行人民币贷款加权平均利率为7.65%），相当于提高利率水平近4成。同时，部分银行机构仍然存在强制企业购买理财产品现象，2012年丽江近2000余户中小企业购买理财产品近10亿元，银行承兑汇票费率也逐步走高，从2010年的2%左右涨到2012年的10%—11%，涨幅接近5倍。此外，部分银行为还以“财务顾问费”、“对公账户综合管理服务协议”、“投行费”等名义收取费用。
3.地方法人金融机构定价能力与中小企业的需求不匹配。调查显示，丽江大多地方法人金融机构定价模式仍采用简单的基准利率加点法。定价更多考虑风险因素，要求中小企业提供有效抵质押品，并常将贷款利率上浮至最高限额，一般采用“一刀切”方式确定利率下限，实行基准利率上浮10%～20%，其中农村信用社和村镇银行上浮区间为20%～50%。对中小企业需求较大的信用贷款，缺乏相应的定价技术和金融产品。此外，地方法人金融机构在定价的治理结构、经济资本管理制度、信息技术水平、人员储备等方面也都存在不足。
二、中小企业融资难、融资成本高的原因分析
当前欠发达地市中小企业碰到的、反映最强烈的问题就是资金短缺、融资难、融资成本高。其融资难在主客观方面分析主要有几个方面的原因：
一是中小企业企业自身因素不利于融资。相比发达地区大企业，欠发达地区中小企业产业层次较低，基础薄弱，规模较小，抵御市场能力较弱。一些企业生产经营存在比较大的风险，管理不规范，部分缺乏现代企业制度，经营随意性比较大。一些企业财务制度不完善，财务状况不透明，财务报表不健全，无法向融资方提供有效信息。同时固定资产积累也比较少，传统可抵押担保资产不足。
二是欠发达地市中小企业科技创新贡献度比较低，而每次创新都面临巨大风险。中小企业的贷款风险高于平均水平。到2012年末，小企业不良贷款率同比上升了8.06%，中小企业贷款的不良率是正常贷款的3倍，高于整个银行业七八个百分点。另外，我国传统的金融体系就是以国有大中型企业为服务对象而设计的，在银行体系中，大银行由于信息和规模的经济优势，具有天然大企业倾向，股份制银行在一定程度上推行了国有大银行的经营策略。长期以来中小企业资源占有量少，平均成活期短，在与大型企业的博弈中处于相对劣势地位，像丽江这样，即使银行机构把所有短期贷款都投放给中小企业，它所占比重也不足四分之一，这和发达国家50%的比例相比，差距是相当明显的。
三是欠发达地市中小企业融资成本高。有些中小企业本身融资缺乏科学合理的需求安排，造成贷款变成资金后闲置不用或挪作他用，增加了融资成本。有的企业缺乏与银行合作意识，并且在日常大量使用现金交易，与银行交流少，使银行难以为客户选择并提供恰当的授信产品，最终造成企业融资成本增加，加上欠发达地市融资渠道太窄、信用担保机制体制不健全等，鉴于以上原因，中小企业特别是小型企业就是能融到资，他们的融资成本也比省会城市与发达地区大型企业高。
三、解决中小企业融资难、融资成本高的建议
要使欠发达地市中小企业融资难逐步得到解决，并持续推进健康发展，政府要起主导作用。中小企业处于弱势地位，而关注与扶持弱势的中小企业，尤其是欠发达地市的小微企业，第一责任人就是政府。对中小企业的风险分担和风险补偿问题也需要政府起主导作用或具体帮助解决。政府应如何为中小企业融资搭建平台，建立有利于中小企业融资的外部环境，银行业金融机构应怎样对中小企业实施积极的信贷导向政策，努力为中小企业提供融资支持，对此提如下一些建议。
（一）充分重视中小企业融资存在的困难
在欠发达地市中小企业充当经济增长主体、创造就业机会以及优化调整产业结构方面的独特功能日显重要，因此支持中小企业发展，它不仅是各银行机构当前扩大资产规模和赢利总量的现实需要，也是政府实现社会稳定、经济可持续发展的客观要求。为此要进一步增强政府部门、财税、央行、各金融机构、小额贷款公司、担保公司切实解决中小企业融资难问题的责任心和积极性。要强化规范中介服务，要建立和完善土地管理部门和房产管理部门的协调机制。相关部门要对抵押登记费、评估费、保险费等实施统一收费标准；对银行与企业协商做出的评估报告，登记机关应当认同，并给予办理登记手续。
（二）建立评价机构，健全信用制度
该机构可由人行牵头，汇集商业银行、工商、经贸、司法、税务等部门，建立一套符合不发达地市实际的中小企业信用等级评级授信体系，对中小企业的合同信用、质量信用、劳动信用、环保信用、纳税信用、司法信用及企业法定代表人个人信息进行全面评价，为解决在融资问题中的信息不对称以至产生“逆向风险”和“道德风险”。同时也要尽量减少商业银行贷款审查的难度和监督的成本，减少交易的相关费用，从而逐步建立民营企业良好的信用环境和秩序。
（三）创新金融产品，加强金融服务
各金融机构、小额贷款公司应实施产品创新和服务创新、拓展金融渠道、努力满足中小企业全方位、多层次的金融产品和服务需求，根据现金流量情况掌握贷款，开发适应中小企业业务发展的信贷业务品种，并简化审批环节和审批手续。积极倡导对信用等级优良的中小企业发放信用贷款，对于经营情况较好、符合产业政策的中小企业，要采用应收账款质押等担保方式，减少办理抵押、保证及担保需缴纳的费用；增加多种担保方式，如股权质押、林权质押、摊位权质押、联保等担保方式，多渠道解决中小企业担保方式单一、担保费用高的问题。同时选择资信良好、产品供销状况稳定的企业，签发使用商业承兑汇票、办理贴现、转贴现和再贴现业务、加快企业资金周转。
（四）完善中小企业担保机构
在现有的基础上，不发达地市要积极建立完善政策性与盈利性相结合的担保机构，它可以由政府出资，可以鼓励社会资本投资创办，也可以由政府和企业共同出资组建。担保机构应明确服务对象和担保范围，建立评估和决策程序，制定风险防范措施。对担保机构的设立与运行，政府应给予积极支持，减免相关税费，使其能更好地为中小企业融资担保，降低中小企业融资成本。
