时间：2022-05-26 12:56:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房屋评估报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
现在，越来越多的城市在不断优化和更新，征地工作必不可少。房屋征收补偿工作通常都是要和房屋的评估价值相挂勾。那么作为，面临拆迁的被征收人，知道在房屋征收中应当如何进行评估吗？
案例：刘女士，在市中心合法拥有商业用地一块，有门面房及办公用房600平方米，刘女士在上又自行建设了钢混结构房300平方米，用来开办小超市。2014年5月，刘女士的房屋被列入了征收范围。2014年8月，刘女士接到《通知》，方知自己的房屋已经被列入了征收范围。因对补偿方案未谈妥，双方未达成一致意见，刘女士于2015年4月委托律师维权。通过调查了解到：2014年9月，已经作出了房屋征收决定并公告，随后委托了某房地产评估机构对刘女士的房产进行了评估，并出具了评估报告。但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告，且该评估报告还不包含刘女士后建的300平方米钢混结构房的价值。
解读：本案中评估报告的违法点就比较多，也是拆迁户必须要注意的关键点：
第一，房屋评估报告是否过期。
根据中华人民共和国建设部颁发的《房地产抵押估价指导意见》的第二十六条的规定：估价报告应用的有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。本案中2014年9月就对刘女士的房屋进行了评估，但刘女士却于2015年10月才收到此份评估报告。由此可见，该份评估报告的时效明显已经过了法定的1年有效期限。
第二，房屋评估机构的选定必须要有拆迁户的参与。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十条的规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。本案中直接委托某房地产评估机构，对刘女士的房屋进行评估的做法是明显违法的。
第三，房屋评估范围需要注意。
根据我国《国有土地房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定：市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。本案中在征收工作的前期，并未依法对刘女士后建的300平方米钢混结构房的合法性进行认定，而是直接在房屋评估报告中没有包含这部分价值。该做法，是明显不合理的。
在现实生活中，房屋征收补偿价值的确定，主要是通过房屋征收估价来实现的。故而房屋征收的评估，不同于一般房地产的市场价格估价。房屋征收评估是一项政策性很强的评估业务，受土地和房地产相关法律、法规的影响非常大。另外，当拆迁户对评估结果有异议时，应当要自收到评估报告之日起的10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，该申请应该以书面的形式提出，并且要指出评估报告中存在的问题。拆迁户对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，还可以自收到复核结果之日起 10日内 ，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。但专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。
二、征地如何补偿？
1、征收林地有补偿么
有的拆迁户会问，林地征收有补偿嘛？村里告诉我种的树不给补偿这合法嘛？
首先可以肯定的是，林地征收是有补偿的，《国家林业局办公室关于征占用林地征收四项费用有关问题的复函》中就指出，用地单位需要缴纳四项费用：林地、林木补偿费、森林植被恢复费和安置补助费。
各地区对于建设项目使用林地补偿标准的规定均有一定不同，对珍贵树种和普通树种的补偿亦有不同，拆迁户可以查阅所在地区林地补偿标准，做到心中有数。
值得注意的是，无论林木补偿费用补偿多少，林木补偿费和苗木补偿费一般应归被使用林地单位或个人所有，任何单位和个人不得截留、挤占、挪用。
2、耕地征收怎么补偿？
首先我们要清楚，耕地都包括什么？根据国家标准《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)可知，耕地属于一级地类，包括三个二级地类，即水田、水浇地、旱地。
根据《土地管理法》第四十七条的有关规定，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。
各地区会按照自身的情况制定具体的细则规定，一般而言征收耕地的补偿主要包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等，拆迁户可以查询所在地区关于调整征地补偿标准的通知，进行详细了解。
3、征收荒地给不给补偿
根据我国《土地管理法》的有关规定，开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上人民政府依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。也就是说，征收荒地也是有补偿的。
有的拆迁户可能会问“村里鼓励我开荒，开垦后的开荒地被征收了有补偿吗？”，首先，国家征收农村开垦后的荒地亦是需要进行补偿的，一般而言补偿的项目包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
一、正当程序原则的外国法知识
正当程序原则源自古老的英国自然法，即所谓自然正义。在英国普通法上，自然正义包括两个最基本的程序规则：（一）任何人或团体在行使权力可能使别人受到不利影响时必须听取对方意见，每一个人都有为自己辩护和防卫的权利，即陈述申辩规则或听取意见规则。（二）任何人或团体不能作为自己案件的法官，即回避规则。这是一种最低限度的正义。它之所以表现为程序，则是因为正义不仅仅要真正存在而且要让人相信它存在。相对于实质内容而言，程序是一种可以让人看得见的形式。
有关自然正义的回避规则的案例很多。英国曾经有一个警官被利物浦警察局长开除了，所提出的抗议和上诉被监察委员会驳回。但该警官所在的警察局长是委员会的成员之一，参与了表决。法院对此宣告，警察局长预先已有成见，事实上还是被上诉人，却参与监察委员会的表决，有违自然正义，因而被判无效。
有关自然正义的听取意见规则的案例也很多。英国的库帕诉望兹沃思工程局案中，依法律规定，任何人不提前7天告知地方工程局且不得在伦敦建造房屋，否则工程局可以拆除。有人未告知，就在望兹沃思开始营造房屋。当房屋建到二层时，工程局派人深夜予以拆除。建房人以工程局拆除前未征询他的意见因而无权拆房为由，要求赔偿获得胜诉。
二、正当程序原则的中国实践
正当程序传入我国以后，在司法中得到了充分实践，并逐渐形成了长效性作用机制。以最高人民法院指导案例、《最高人民法院公报》公布的案例、最高人民法院行政审判庭编辑的参考案例这些反映最高人民法院司法态度的典型案例为素材库，笔者遴选出涉及正当程序的判例，并归纳为以下作用机制。
（一）保障相对人陈述权机制
保障相对人陈述权机制是正当程序原则的应有之义。陆廷佐诉上海市闸北区房屋土地管理局房屋拆迁行政裁决纠纷案的裁判摘要指出：“房屋拆迁过程中，被拆迁人、房屋承租人对于被拆房屋评估报告有异议的，有权申请复估。因此，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人对被拆房屋评估报告依法申请复估的权利，拆迁人应将被拆房屋评估报告及时送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关在裁决过程中，也应当对被拆房屋评估报告是否送达被拆迁人、房屋承租人的问题予以查明，并确保在裁决作出之前将评估报告送达被拆迁人、房屋承租人。房屋拆迁行政裁决机关未查明该问题即作出房屋拆迁行政裁决，且不能举证证明被拆房屋评估报告已经送达被拆迁人、房屋承租人的，所作房屋拆迁行政裁决属认定事实不清、主要证据不足，且违反法定程序。被拆迁人、房屋承租人诉至人民法院请求撤销该裁决的，人民法院应予支持。”该案二审裁判认为，“拆迁过程中，基于正当程序原理，为保护被拆迁人、房屋承租人的合法权益，被拆房屋的评估报告应当送达被拆迁人、房屋承租人，以保障被拆迁人、房屋承租人及时了解被拆房屋的评估结果，对于评估结果有异议的及时提出意见、申请复估。”《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第53条第2款规定：“拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁估价专家委员会申请鉴定。拆迁当事人在收到评估报告后的15日内未申请鉴定的，以评估结果作为裁决依据；申请鉴定的，以鉴定结果作为裁决依据。”这说明该案中上海市政府规章已规定房屋拆迁当事人对被拆房屋评估报告具有申请复估的权利，裁判摘要基于正当程序所要求的将评估报告送达房屋拆迁当事人旨在保障相对人的陈述权。
（二）解释不确定法律概念机制
法律语言无法达到符号语言的精确度，它总是需要解释。解释不确定法律概念机制是指通过对涉及程序的不确定法律概念的解释，保障行政相对人以及利害关系人的陈述申辩权。彭淑华诉浙江省宁波市北仑区人民政府工伤行政复议案、临清市鲁信面粉有限公司诉山东省人民政府行政复议决定案均涉及行政复议案件中利害关系人的陈述权，而法院对系争行为的法律依据中不确定法律概念“可以”的解释是由“正当程序”这一标准确立的。彭淑华案裁判要旨指出：“行政复议机关拟作出对利害关系人产生不利影响行政复议决定的，应当按照正当程序原则的要求，采取适当方式通知利害关系人参加行政复议。行政复议机关未通知利害关系人参加行政复议，直接作出对利害关系人不利影响的行政复议决定的，构成违反法定程序，依法应当撤销。”鲁信案确立裁判要旨的理由书指出：“行政复议法立法上‘可以’的规定，是赋予其他利害关系人作为第三人参加行政复议的选择权，而不是赋予复议机关是否允许其作为第三人的选择权，即行政复议第三人参加行政复议，是其一项法定权利；对行政复议机关来说，是其一项法定义务……从这个意义上讲，这里的‘可以’对行政复议机关来讲，宜作为‘应当’来解释。”从字义上看，《行政复议法》第10条第3款及其实施条例第9条第1款并未强制规定复议机关通知利害关系人参加行政复议。但是，只有通知利害关系人参加复议，才能实现最低限度的正义。于是，正当程序成为解释不确定法律概念的标准。
（三）行政程序的裁量限缩机制
行政程序的裁量限缩机制，是指法律未规定的程序属于行政裁量权范围，但法无明文规定的正当程序却为行政裁量设定了最低限度正义。正当程序的裁量限缩机制包括形成体系解释机制和弥补法律漏洞或缺陷机制。
1、形成体系解释机制
赵博诉平邑县人民政府土地行政复议案中，正当程序成为体系解释的一项解释标准。该案裁判要旨指出：“虽然《行政许可法》未就撤销行政许可应当遵循的程序作出具体规定，但根据《行政许可法》第五条和第七条的原则规定，撤销行政许可应给予相对人陈述和申辩的机会，否则，即构成程序违法。”每一段法律上的文句，都紧密交织在法体系中，构成一个有意义的整体关系。法律经常由不完全的法条所构成，它们与其他条文结合才构成一个完全的法条，或相互结合成一个体系。该案在系争行为所依据的法律总则对正当程序作了原则性规定，应当视为贯穿于分则的所有条款。
2、弥补法律漏洞或缺陷机制
陈刚诉句容市规划局、句容市城市管理局城建行政命令案、陈炯杰诉浙江省教育考试院教育行政处理案分别确立了正当程序弥补法律漏洞、法律缺陷机制。
民事判决书
上诉人（原审原告）：圣松商贸公司。
委托人：屈红亮，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新业资产公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审被告：融盛投资公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审本院认为: 新业资产公司擅自改装暖气管线与圣松商贸公司库存货物受损之间存在因果关系，且新业资产公司对损害事实的发生存在主观过错，故新业资产公司对圣松商贸公司构成侵权行为。圣松商贸公司要求新业资产公司就受损财产进行赔偿具有事实和法律依据，但具体金额应以评估机构出具的资产评估报告确认的财产损失金额为准。发生两次漏水事件期间，融盛投资公司已不再承租使用酒花大厦13楼，圣松商贸公司亦未提供融盛投资公司应承担财产损害赔偿责任的证据，对圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：一、新业资产公司赔偿圣松商贸公司38 800元；二、驳回圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。
被上诉新业资产公司人答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。原审法院对圣松商贸公司的货物损失进行了价值评估，所作出的评估报告程序合法，内容准确。双方对于赔偿数额的协商过程不能代表本案的最终判决结果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告融盛投资公司称：本案的发生与我公司无关，我公司在案件发生时不在该大楼内办公。原审判决我公司不承担责任认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定的事实属实。
以上事实，有证明、房屋租赁协议、照片、统计表、资产评估报告书一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
38 800元。因此，原审判决依据上述评估报告，判决新业国资公司赔偿圣松商贸公司财产损失38 800元并无不当。关于圣松商贸公司认为双方对于赔偿数额曾经协商调解，但双方最终未达成一致意见，故圣松商贸公司认为应当按照双方调解数额进行判决的上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1 601.49元（圣松商贸公司已交），由上诉人圣松商贸公司负担。
本判决为终审判决。
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告）：圣松商贸公司。
委托人：屈红亮，新疆鼎信旭业律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新业资产公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审被告：融盛投资公司。
委托人：时培勇，新疆元正律师事务所律师。
原审本院认为: 新业资产公司擅自改装暖气管线与圣松商贸公司库存货物受损之间存在因果关系，且新业资产公司对损害事实的发生存在主观过错，故新业资产公司对圣松商贸公司构成侵权行为。圣松商贸公司要求新业资产公司就受损财产进行赔偿具有事实和法律依据，但具体金额应以评估机构出具的资产评估报告确认的财产损失金额为准。发生两次漏水事件期间，融盛投资公司已不再承租使用酒花大厦13楼，圣松商贸公司亦未提供融盛投资公司应承担财产损害赔偿责任的证据，对圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。遂判决：一、新业资产公司赔偿圣松商贸公司38 800元；二、驳回圣松商贸公司要求融盛投资公司承担连带赔偿责任的诉讼请求。
被上诉新业资产公司人答辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确。原审法院对圣松商贸公司的货物损失进行了价值评估，所作出的评估报告程序合法，内容准确。双方对于赔偿数额的协商过程不能代表本案的最终判决结果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告融盛投资公司称：本案的发生与我公司无关，我公司在案件发生时不在该大楼内办公。原审判决我公司不承担责任认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定的事实属实。
以上事实，有证明、房屋租赁协议、照片、统计表、资产评估报告书一、二审庭审笔录等证据在卷为证。
38 800元。因此，原审判决依据上述评估报告，判决新业国资公司赔偿圣松商贸公司财产损失38 800元并无不当。关于圣松商贸公司认为双方对于赔偿数额曾经协商调解，但双方最终未达成一致意见，故圣松商贸公司认为应当按照双方调解数额进行判决的上诉理由本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1 601.49元（圣松商贸公司已交），由上诉人圣松商贸公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黎 剑
审 判 员 肖 炜
审判员 蔡 联
各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门，市直各单位：
为进一步加强我市农村土地征收中的房屋拆迁评估管理工作，保护拆迁当事人的合法权益，保障土地征收和建设项目的顺利进行，根据《房地产估价机构管理办法》、《省社会中介机构管理办法》以及《市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置管理办法》和《市农村房屋拆迁价格评估暂行规定》的有关规定，现就有关事项通知如下：
一、认真做好市外房地产估价机构备案工作
《市农村房屋拆迁价格评估暂行规定》明确市规划建设局作为我市房屋拆迁管理部门，对农村集体土地上的房屋拆迁价格评估活动进行监督管理。市外房地产估价机构来我市从事房屋拆迁评估业务，必须按规定向市房屋拆迁管理部门提出书面申请，并提交相关材料（详见附件）。房屋拆迁管理部门应根据房地产估价机构的资格等级、从业业绩、评估技术水平、社会信誉等情况认真做好审核工作，并结合我市房屋拆迁工作的实际需要予以备案。拆迁人不得委托未经房屋拆迁管理部门备案的房地产估价机构从事房屋拆迁评估业务。
二、严格执行房地产估价机构选定程序
为保障拆迁评估工作的科学性、客观性和规范性，维护拆迁当事人合法权益，拆迁双方在选定房地产估价机构时，应在市房屋拆迁管理部门主持下采取随机方式从报名的具备资质的房地产估价机构中确定一家，参加随机确定的房地产估价机构不得少于三家。随机确定房地产估价机构应当由公证机构现场公证。房屋拆迁管理部门应当在随机确定房地产估价机构三日前在拆迁范围内公告随机确定的时间和地点。
三、坚持依法处置房屋拆迁评估结果异议
拆迁双方和相关单位在认定评估结果及对评估结果异议进行处理时，必须认真执行有关法规和政策的规定，严格按照法定程序进行。拆迁当事人对评估结果有异议的，应当在签收评估报告之日起的10日内向房地产估价机构书面申请复核，房地产估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核意见。拆迁当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内提请市房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，市房屋拆迁评估技术委员会作出的鉴定结果为最终结论。
四、切实加强房地产估价机构监督管理
房地产估价机构及其工作人员在房屋拆迁评估工作中应切实遵循公正、公平、公开的原则，遵守职业道德，严格按照国家规定的技术标准和评估程序，以及我市农村房屋拆迁价格评估的有关规定进行评估，确保评估报告的真实性、合法性和公正性。市房屋拆迁管理部门应认真按照《市集体土地征收及房屋拆迁补偿安置管理办法》和《市农村房屋拆迁价格评估暂行规定》的有关规定履行对房地产估价机构的监管职责，对房地产估价机构的违法违规行为应及时依法作出行政处罚。各镇人民政府、街道办事处应自觉接受市房屋拆迁管理部门的工作指导，并积极配合市房屋拆迁管理部门加强对房地产估价机构的监管，不得干涉房地产估价机构的正常评估活动，切实保障我市农村房屋拆迁价格评估工作的顺利进行。
在城市房屋征收中，被征收人最关心的热点问题就是被征收房屋价值，而被征收房屋价值则以具有估价资质的房地产估价机构（简称评估机构）按照房屋征收评估办法评估来确定。一般评估机构在项目评估前，都会选择被征收房屋类似房地产市场交易案例的一组数据作为基础，通过比较法、收益法、成本法等评估方法，客观地确定出被征收房屋评估比准价值。自2012年底宁波市实施“阳光征收”制度以来，全市共作出房屋征收决定159个。在绝大多数项目中，评估机构能够客观、公正地确定被征收房屋的评估比准价值，但也不乏在个别项目中，评估机构为了追求自我利益最大化，刻意迎合被征收人“高补偿”的意愿，不合理地选取交易价格较高的比准案例，从而抬高被征收房屋的评估比准价值，扰乱了房屋征收评估市场秩序。为了彻底杜绝此现象，宁波市房屋征收管理办公室于2015年2月28日，建立了房屋征收评估比准案例数据库，破解长期困扰评估机构和房屋征收部门对被征收房屋类似房地产的市场评估价值难题。
一是建立二手房交易价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司（占全市房产交易量85%），它是二手房买卖合同中真实的房屋交易价值。一方面，该合同中的房屋成交价格是中介机构作为居间人促成房屋买卖收取中介费用的依据；另一方面，该合同是卖方请求买方支付房款，买方请求卖方交付房屋并配合办理所有权变更手续，双方履行权利承担义务的依据。评估机构在征收项目评估时，通过该数据库，选择被征收房屋周边或选择被征收房屋类似房屋，采取一组二手房交易案例数据，作为参考数据。
二是建立二手房挂牌价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，它是4家企业各自网站上公开的二手房房源挂牌价格信息。一般房屋所有权人的挂牌价格均高于房屋交易市场价格10%-15%左右，是为了在买卖时有一个还价余地。评估机构在征收项目评估时，在二手房交易价格数据库中没有找到被征收房屋周边或类似房屋交易案例数据的情况下，可通过该数据库采取一组二手房房屋挂牌价格案例，作为参考数据。
三是建立房产交易登记价格数据库。数据库来源于宁波市房屋交易登记管理中心。由于在二手房买卖中存在着房屋实际成交价格和登记价格不一致的现象，也即是卖方为了少缴纳房产交易税而在提供给房屋交易登记中心的买卖合同中，故意减少了房屋成交价格导致产生阴阳两个合同，一般均低于房屋市场价格10%-15%左右。评估机构在征收项目评估时，在上述两项价格数据库中没有找到被征收房屋类似房屋交易案例数据情况下，可通过该数据库采取一组房产交易登记价格案例，作为参考数据。
四是建立二手房租赁价格数据库。数据库来源于宁波市4家大的房地产经纪有限公司，是4家企业各自的商业业务二手房租赁价格信息。该数据主要应用于被征收房屋或其类似房屋交易案例较少时，但有经济收益的租赁房屋，可运用收益法对被征收房屋进行价格评估，作为参考数据，一般使用于非住宅评估。
评估机构根据《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用比较法进行评估，有经济收益的采用收益法进行评估，选用上述四种价格数据库中在评估时点的平均交易价格，剔除偶然的和不正常的因素案例，结合考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，得出被征收房屋的最终评估市场价格。
房屋征收评估比准案例数据库的建立，有利于评估机构全面提取类似房地产比准案例，客观确定被征收房屋评估比准价值；有利于房地产价格评估专家委员会对提交的评估报告进行论证。评估专家依托数据库案例比对评估报告中样本房屋选取、可比案例选取、各因素系数修正、估价结果确定等方面是否存在问题，出具论证报告以及应用于技术鉴定，避免事后鉴定中因估价机构工作人员不良行为而带来的风险。有利于各地房屋征收部门和实施单位依托数据库提前介入征收工作，评判被征收房屋评估比准价值是否科学合理，其存在问题结果纳入评估机构信用档案，使被征收房屋的评估价格更贴近市场实际，促进房屋征收评估市场步入规范化，缓解政府的压力和征收当事人的矛盾，彰显“阳光征收”社会公信力，保障征收工作的顺利推进。
一、当前资产评估管理体制中存在的问题
当前资产评估行业划分为资产评估、房地产估价、土地估价等专业资格和专业领域，由不同的政府部门分头管理，评估业务部门垄断和行业分割，评估机构难以做大。主管部门各自制定评估准则、评估程序和评估报告格式，对评估机构、评估人员及业务质量的管理缺乏统一标准，影响到了评估行业整体上的监管和发展，不能满足我国迅速发展的评估市场的要求。
有些房地产估价机构或土地估价机构从创办之日起，就是所挂靠主管部门“创收”的重要途径（按评估业务收入的一定比例上交给主管部门），主管部门成为评估机构的靠山、庇护伞和业务源，评估机构成为主管部门的剩余人员、子女、离退休人员的安置场所；有的甚至政企不分，政府工作人员从事评估业务，还擅自扩大评估范围，将行政管理职能转化为有偿评估服务；有的主管部门直接干涉评估机构的管理和业务经营权。有的主管部门为了维护部门非法利益，利用产权登记等职权排斥其他资产评估机构从事其所主管的评估业务，例如：湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张实刚出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效，就是这一问题的有力证据。主管部门的这些非法行为不但侵犯了评估机构的合法权利，也侵犯了交易当事人选择评估机构的基本民事权利，更加有悖于市场经济公平竞争、优胜劣汰的基本原则。
实践证明，评估业务部门垄断和行业分割造成的危害是比较严重的。例如在国有企业改制中，法律法规规定国有企业应该委托“资产评估机构”（财政部门主管的评估机构）进行企业价值评估（即企业整体资产评估），但是土地行政管理部门、房屋行政管理部门不承认资产评估机构出具的企业价值评估报告，要求国有企业委托其主管的土地评估机构、房地产评估机构单独出具土地估价报告、房屋估价报告，这样企业就需要委托三家评估机构评估、出具三个评估报告，加重了企业经济负担。在评估方法上，资产评估机构如果采用收益法、市场法评估企业价值，则不需要单独评估各项资产（土地使用权、房屋建筑物）的价值；因为在企业价值评估中，企业全部资产是不可分割的有机系统，整体资产价值并不等于各个单项资产价值的简单加总；以持续经营为前提对企业进行评估时，不能人为的把各项资产分割开来，而是应该在整体上考虑企业价值。然而土地估价机构和房屋估价机构由于评估的是单项资产，不可能在整体上考虑土地使用权、房屋建筑物在企业中的作用，造成了评估价值的偏差；为了保持评估结果的一致性，资产评估机构需要引用土地估价报告和房屋估价报告中的评估价值，就不能在整体上评估企业价值，也就无法考虑商誉等影响企业价值的因素，往往造成资产低估、国有资产流失的结果。
评估业务的部门垄断和行业分割局面，使各行业评估机构均有自己的一块领地，在不同行业评估机构之间失去了自由竞争的土壤。另外，部门垄断和行业分割限制了各行业评估机构的业务范围，评估机构为了在有限的市场范围内多做业务，往往滥用评估假设，弄虚作假，随意选择评估参数，迎合委托人的要求高估或低估资产价值，有的甚至直接问委托人“你要评估多少”；同时在评估收费上竞相压价，大打价格战和恶性竞争；这样也就导致评估程序走形式（例如不重视现场勘察，走马观花拍几张照片了事），评估质量下降的恶果。
评估业务的部门垄断，迫使评估机构为获取业务而与主管部门勾结，接受其干涉、指示和操纵，难以保持独立、客观、公正；在获取主管部门的庇护后，就取得了稳定的业务来源，不需要依靠胜任能力获取评估需求人的信赖，评估机构也就没有提高评估人员胜任能力的积极性；在委托人真正需要提供专业咨询意见时，就无法胜任。
资产评估管理体制中存在的问题，使得资产评估失去了公信力，也使评估成为一种形式，不能发挥其应有的作用，更加为资产评估埋下了很大的风险。
二、评估管理体制改革设想
资产评估要发挥应有的作用，必须提高评估行业的公信力；要提高评估行业的公信力，必须提高评估质量；要提高评估质量，必须形成充分竞争的评估市场，营造遵守评估准则的执业环境和加强评估质量控制。评估管理体制改革应该以充分发挥资产评估的作用为最终目标，建立真正的评估市场竞争机制和监督机制。
（一）正确认识资产评估的作用
确定资产价值的途径通常有三种：自我定价、市场定价和评估。自我定价是指交易双方当事人自己协商确定资产价值；市场定价是指以市场上相同或者相似的资产的通常交易价格确定资产价值；评估是指由专业评估人员依据一定的标准测算资产价值。在市场经济环境下，当事人最了解资产状况，可以作出最正确的定价；同时，自我定价也是尊重了当事人交易权利，能够提高资源的配置效率。自我定价是一种最基本的资产定价途径：（1）市场价格其实也是一系列自我定价形成的结果；（2）在资产同质性低（或者异质性高）、市场交易不充分的情形下，市场无法提供有效价值参考，自我定价是确定资产价值的基础途径。在资产同质性高的场合，或者资产存在充分竞争的市场时，市场价格会主导定价，即市场定价可以约束非理性的自我定价，从而促成公平交易。然而，充分竞争只存在于假说之中，实践中由于信息分散和不对称、信息传递障碍、市场操纵、经济与法律环境、交易限制和资金需求等原因使得市场价格并不一定能反映资产真实价值，需要通过评估来确定资产价值。在交易双方当事人之间存在自我定价分歧（主要是利害冲突引起，不能理性的定价），或者当事人自我定价可能损害第三方合法利益时，也需要资产评估。
从当前资产评估业务的实际作用来看，可以将评估业务分为消除自我定价分歧评估和维护第三方合法利益的评估。前者主要是平等当事人市场交易中的评估，例如转让、抵押、租赁、房屋拆迁等，实行的是自愿评估。后者主要是在涉及国家、集体和社会公众等第三方合法权益的情况下，例如国有资产交易、出资、财产纳税、破产清算等的评估，实行的是强制评估，而且往往将评估价值确定为最终交易价值。
（二）将资产评估机构真正推向市场
产权登记机关必须依法行政，树立“法律至上”的意识，严格执行《物权法》“登记机构不得要求对不动产进行评估”的规定，杜绝产权登记机构自身经营评估业务或者干涉评估机构合法经营的现象。主管部门要转变思想观念，树立为评估机构服务的意识，积极为资产评估机构创造公平竞争的环境，禁止行政干预和人为障碍。严格执行《物权法》的规定，资产评估报告不再是应付登记机构的形式材料，而是市场的真正需要，评估结果是否准确关系到当事人的切身利益，这就极大的促进了评估机构和评估人员提高评估业务水平的积极性。
将资产评估机构真正推向市场需要完善评估机构的法律责任。当事人委托评估的目的主要在于降低交易风险和规避责任，评估机构应该为因自己过错导致的评估报告使用人的经济损失承担赔偿责任，才能达到委托评估的目的，委托人也才有委托评估的必要；如果评估机构对自己过错行为不承担责任，也就没有委托评估的价值了，更加没有评估的市场需求了。从事大额资产评估业务，却因为采取有限责任制度或者财产有限等原因不能承担相应的民事赔偿责任，对委托人是不公平的。承担民事赔偿责任能力的高低，也是评估机构争取评估业务的关键。评估机构规模大、承担赔偿责任的能力高，就能提高委托人的信任度和安全感，满足委托人转移交易风险的需要，评估业务自然就多。因此评估机构应该参加职业责任保险，提取职业风险金，做大做强、优化资产，在组织形式上，尽量采取合伙制，以提高赔偿能力。
（三）建立评估机构之间的相互监督机制
评估人员的胜任能力和职业道德因素，都会导致评估结果错误；在业务质量和评估收费等重要方面建立评估机构之间的相互监督机制可以很好的解决这一问题。
在交易当事人之间存在自我定价分歧时，或者利害关系人认为当事人自我定价损害其合法利益时，分歧者可以另行委托其他评估机构评估。如果两家评估机构评估确定的资产价值差距在10%以内的，可以以评估价值的平均数作为最终交易价值。差距计算方法为：（较高价值-较低价值）÷较高价值10%；例如两个评估价值分别为100和90，则差距为（100-90）÷100=10%10%，可以确定最终交易价值为（100+90）÷2=95。
市府新区和老城区国有土地范围内，市政府确定的重点工程和市土地储备地块的拆迁工作。
二、职责分工
（一）拆迁人主要职责
1．申办拆迁项目立项、用地规划、土地使用等手续；
2．申办拆迁调查通知书和拆迁许可证；
3．组织选择评估单位；
4．会同城区政府按规定程序选择拆除单位和实施单位；负责办理拆除工程施工许可证，并责成拆除单位遵守《文物保护法》、《环境保护法》、《建设工程安全生产管理条例》等相关法规，接受有关行政执法部门监督；
5．会同城区政府、市住房城乡建设局制定拆迁方案，就拆迁项目补偿和安置工作提出具体意见，并报市政府批准；
6．出席拆迁行政许可听证会、行政裁决调解会和行政强拆听证会，配合行政裁决申请、行政强拆申请、拆迁诉讼案件应诉并报送相关材料；
7．委托评估单位制作拆迁项目样本房评估报告并报市住房城乡建设局论证评审；
8．组织有关部门和单位对拆迁范围内建筑物、地面附着物及装饰装潢进行评估，并报市住房城乡建设局组织财政、审计等部门审核；
9．筹集拆迁资金，并按照合同约定，结合拆迁进度，及时拨付拆迁补偿资金；
10．负责在城区政府确认后的拆迁补偿安置协议上签字盖章（协议内容及补偿标准由城区负责把关）；
11．按照有关规定与城区政府签订拆迁工作协议；
12．完成市政府及市房屋拆迁行政主管部门交办的其他事项和相关法律法规要求拆迁人必须履行的其他责任。
（二）城区政府主要职责
1．参与拆迁地块内建筑物、地面附着物及装饰装潢现场勘察测量评估，动员被拆迁人提供房产证和土地使用证，配合建筑物及装饰装潢等附属设施丈量；
2．负责拆迁地块内违章建筑的拆除；
3．负责拆迁政策宣传及不稳定因素排查化解；
4．负责具体拆迁补偿协议审核签订和补偿费的支付等工作；
5．负责征地补偿费的发放和用地纠纷处理；
6．负责具体组织行政裁决申请材料和诉讼案件应诉材料（保证及时、准确、真实），组织实施行政强拆；
7．负责拆迁范围内杆线、管网等迁移工作（费用由拆迁人预付50%，余款待工程结束按审计结果由拆迁人支付）；
8．会同拆迁人责成拆除单位依照相关法规制定拆除现场环境保护、扬尘及噪音控制等措施并监督实施到位；责成拆除单位设置警示牌、警示灯等安全保障设施，加强现场文明施工管理，办理安全监督手续，做好环境卫生及保洁工作；
9．配合国土部门做好征地补偿相关工作；负责督促拆除单位及时完成建筑物和地面附着物拆除；
10．完成市政府交办的其他事项。
三、拆迁经费核定
拆迁经费主要包括拆迁补偿费、拆迁工作经费、拆迁实施经费、拆迁奖惩经费，分别按照以下办法核定：
（一）拆迁补偿费。由拆迁人组织评估机构对拆迁项目进行调查、摸底、评估，在规定时间内提交拆迁项目总体评估报告，市住房城乡建设局在接报告5日内负责牵头组织财政、审计等部门，对评估结果按20%的比例抽取样本进行审核。审核结果与评估报告数据准确率在97%以上的，按照评估数据确认；准确率在90%至97%之间的按比例扣减；准确率低于90%的，按照规定程序重新委托评估公司进行再评估。拆迁项目总体评估报告经市政府批准后执行。因工程量增减或拆迁政策调整造成拆迁成本变化的，须重新审核确认并报市政府批准后执行。
（二）拆迁工作经费。按照拆除建筑物残值费40%的比例提取，在拆迁工作协议签订后和完成50%被拆迁户拆迁补偿协议签订后分别拨付50%。
（三）拆迁实施经费。按照拆迁补偿总额的3%确定。根据拆迁进度分三次拨付，完成应拆除房屋户数50%时拨付实施经费30%，完成应拆除房屋户数80%时再拨付实施经费40%，余款待拆迁项目竣工验收后一次性结清。
（四）拆迁奖惩经费。在拆迁工作协议约定时间内完成拆迁拆除任务的，按拆迁费用总额的1%提取奖励经费，用于弥补拆迁实施经费不足。因城区原因造成进度滞后（包括杆线迁移和地面附着物清理）超过两个月以及下达行政强拆批复后1个月内未落实到位的，分别扣除拆迁补偿经费总额的0.4%、0.2%，并追究有关行政责任。
四、拆迁项目管理和验收标准
在拆迁推进过程中，城区政府要根据拆迁管理政策法规和市政府关于征地拆迁管理工作的要求，建立健全目标责任制、稳定责任制、安全生产责任制和考核奖惩工作机制，在加快拆迁进度、保障工程顺利实施的同时，严格执行拆迁政策，切实保护公共利益、维护被拆迁人的合法权益。
拆迁验收通过应达到以下标准：房屋全部拆除，渣土清运完毕；地面附着物（包括树木、庄稼、各类构筑物、坟头等）清理到位及各类杆线迁移到位。
经自验达到上述标准的，由拆迁人和城区政府提出申请，市住房城乡建设局组织市规划、城管、国土资源、财政、审计等部门，对照验收标准进行现场审核验收。验收合格的，发放拆迁项目竣工通知书；验收不合格的，责令限期整改，并根据情节轻重给予必要的行政处理。
五、工作要求
今天上午，我们察看了××铁路几处征迁现场，发现问题还比较多，进展也不快，征迁的压力非常大。分析原因，主要有以下几方面：
一是思想不够重视。有的县市区认为铁路是国家的、是区域的，与自己关系不大，缺乏长远打算、整体意识、大局观念和“一盘棋”的思想，没有拿出足够的精力和力量推进这项工作。
二是行动不积极。有的过于强调地方利益，瞻前顾后,行动迟缓，拖了全市后腿。有的认为铁路建设是项目公司的事，没有作为自己份内的事来办，不仅没有焕发动力，反而成了阻力。
三是落实不到位。铁路建设是全市头号交通工程，市委、市政府反复向上做工作，才争取到今天的结果，但有的地方行动不迅速，对市委、市政府交办的工作没有立刻就办、马上落实，其中原因需要深入反思、查摆和整改。
四是作风不扎实。缺乏雷厉风行、真抓实干的劲头，没有真正沉下心来、铺下身子干工作。
铁路建设是对各级执政能力的严峻考验，从上到下都肩负着重要责任。下一步，我们将采取一切可行措施来加强和调控这项工作，各级的力度必须加大、责任必须落实、进度必须加快、任务必须不折不扣完成。
一要及早通过房屋评估报告审核。这项工作由各县市区政府负责落实，市府办、监察局、发改委、铁路局负责督办，对完不成任务的要通报批评。市铁路局要会同国土、住建、物价、财政部门，认真审核各县市区上报的房屋拆迁安置补偿意见，为评估报告通过审核提供政策依据。
二要竭尽全力争取拆迁资金。经过有关部门积极努力，省发改委、省铁投已表示全力保障××段征迁资金供应。但各方面变数很多，我们不能高枕无忧，要靠扎实的工作赢得支持、赢得信任、兑现承诺。市发改委、铁路局要继续加大力度，靠上去做工作，确保资金及时落实到位。
三要全面开展房屋拆迁工作。要认真总结拆迁工作的经验教训，立即开展拆迁动员、测算安置等工作，做好大范围拆迁的准备。评估报告审核通过后，有关县市区要抓紧签订补偿协议，并立即开展拆迁，成熟一个拆除一个。对拆迁工作，各县市区行政首长要始终抓在手上，加强调度，亲自推进，干出成效。市直部门要服从大局，积极配合做好拆迁工作，不得以任何借口影响工程进度。
四要抓紧拨付征迁滞留资金。各县市区要高度重视，按照审计署整改要求，抓紧将滞留资金逐级下拨，及时发放到群众手中。
为督促资产评估机构改进和提升内部管理和执业水平，提高注册资产评估师执业能力和职业道德素养，提升评估行业社会公信力的积极作用，浙江省资产评估协会组建检查组，对省内部分评估机构执业质量进行检查。以下为对A评估机构出具的yh公司整体资产评估报告检查情况。
一、yh公司基本情况
yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注册资本为120万元，其中：甲股东出资48万元，占股比例40%；乙股东出资72万元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股东同比例增资至200 万元。2005 年1 月6 日公司股权结构变更为：甲股东出资140万元，占股比例70%；丙股东出资60万元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股权结构变更为：甲股东出资140 万元，占股比例70%；丁股东出资60 万元，占股比例30%。yh 公司委托评估的目的为核实2008 年4 月11 日股权转让时的市场价值，作为征收股权转让个人所得税的依据，为追溯评估。
二、评估报告情况
根据yh 公司整体资产评估报告，截止评估基准日，公司资产总额1,615.79 万元，负债总额1,413.55 万元，所有者权益202.24万元。
(一)评估目的：为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据。
(二)评估对象：为评估基准日yh 公司股东全部权益价值，评估范围：为股权转让之目的所涉及的yh 公司于评估基准日的资产负债表中所列示的全部资产和负债。
(三)价值类型及其定义：采用市场价值标准。
(四)评估基准日：2008 年3月31日。
(五)评估方法。资产评估的基本方法包括市场法、收益法和成本法。由于yh 公司股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故未采用市场法进行评估；同时由于贵公司经营不太正常，不适宜采用收益法。故本次评估采用成本法。
(六)评估程序实施过程和简要情况。1.对流动资产、流动负债均按经核实后的账面值为评估值；2.对非流动资产———固定资产，选用重置成本法，评估价值＝重置价值×成新率；3.对非流动资产———无形资产———土地使用权，选用基准地价修正法，评估价值＝基准地价×期日修正系数×年期修正系数×综合修正系数。综合修正系数按经分析评估对象的地理位置、商业网点集聚程度、交通条件、配套设施、环境景观、城市规划、容积率、宗地形状、面积大小、开发程度等各因素确定。
(七)评估结论。在评估基准日2008年3月31日，yh公司的净资产评估价值为1,266.30万元。评估增值1,064.06万元，增值率526.14%，均为土地使用权评估增值。(八)特别事项说明。对法律权属、实物资产的实地勘察、控股权的溢价、评估基准日至报告日之间的政策调整和其他事项、评估假设条件、可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项等6项进行了说明。
(九)评估报告日：2012 年1 月18 日。
三、检查中发现的问题
（一）底稿中无货币资金、应收账款、存货、固定资产———机器设备、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款的现场调查记录，无评估业务需要的基础资料，对评估对象现状和评估对象法律权属未进行关注。
（二）底稿中无被评估企业的现状、发展前景、被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料、可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素、被评估企业所在行业的发展状况及发展前景、资本市场、产权交易市场的有关信息和定价依据资料。
（三）底稿中无固定资产———机器设备的询价记录、完全重置成本确定过程和成新率或各项贬值因素的确定过程和评定估算过程记录、无被评估企业所申报的资产和负债明细表。
（四）报告中无被评估企业财务状况。
（五）报告中未对价值类型进行定义和说明选择该价值类型的理由。
（六）报告中未披露对生产厂房、办公用房及传达室共22,506.2平方米建筑物未办理房产证的状况。
（七）报告中无被评估企业的财务分析和被评估企业与其所在行业平均经济效益状况比较。
（八）报告中未披露是否考虑了流动性对评估对象价值的影响。
四、问题成因分析
（一）在该案例检查中，评估师主要对被评估单位的建筑物、土地资产实施了相应的评估程序，因本次评估的目的为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，且为追遡评估，根据当地税务部门的监管，也只要求对企业的房地产等资产价值变动大的资产进行评估，税务部门根据评估增值及账面反映情况，直接核定应纳税所得额，对评估报告的披露要求也相对简单。这样便于税务部门的监管且具有可操作性。
（二）评估师选择资产基础法进行评估的理由中，是由于yh 公司股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故未采用市场法进行评估；同时由于贵公司经营不太正常，不适宜采用收益法。其实在实际操作中，有地方税务部门对评估方法也是有要求的，有的税务部门按市场法或收益法评估得出的企业企业价值评估结论还不予认可。
五、案例点评
（一）评估方法选择说明过于简单。根据《企业价值评估指导意见（试行）》的规定，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法。评估师在选择评估方法时仅说明由于企业经营不太正常，不适宜采用收益法，同时由于股权转让的市场交易案例匮乏，市场法的适用尚不具备条件，故本次评估采用成本法，过于简单。评估师应对被评估企业的现状、发展前景、被评估企业历史财务资料和财务预测信息资料、可能影响被评估企业生产经营状况的宏观、区域经济因素、被评估企业所在行业的发展状况及发展前景、资本市场、产权交易市场的有关信息和定价依据资料进行分析，并了解被评估单位内部管理制度、会计基础工作等情况，如实说明与被评估单位相关行业、相当规模企业转让股权的公开交易案例无法取得，未来的收益无法预测，以致无法合理预测未来现金流量的原因。
（二）评估程序不到位，缺乏支持评估结论的工作底稿。本案例评估目的为yh 公司股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，评估对象为评估基准日yh 公司股东全部权益价值，评估范围为股权转让之目的所涉及的yh 公司于评估基准日的资产负债表中所列示的全部资产和负债。对股权转让税收计征提供净资产价值参考依据，应理解为应对股东全部权益价值或股东部分权益价值为评估对象，但根据评估报告使用者———税务部门的监管要求，评估师实际只对非流动资产———房屋建筑物和土地使用权进行了评估，未对货币资金、应收账款、存货、固定资产———机器设备、短期借款、应付账款、应付职工薪酬、应交税费和其他应付款等实施必要的评估程序并形成底稿，却出具了企业价值评估报告，缺乏支持评估结论的工作底稿。
（征求意见稿）
西延高铁是振兴革命老区延安、带动我县旅游发展的重要交通基础设施。为确保西延高铁（黄陵段）项目建设征地拆迁工作顺利进行，维护被征收人的合法权益，依据《陕西省人民政府关于新建西安至延安铁路工程建设有关问题的通知》、《延安市人民政府关于印发新建西安至延安铁路（延安段）工程拆迁补偿安置实施方案的通知》等法律政策规定，结合我办被征收房屋属于城市规划区范围内的实际情况，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本实施方案（征求意见稿）。
第一章 总则
第一条 征收范围：正式用地红线范围内的建（构）筑物，共65院。其中虎尾村康崖底组11院，梨园村尧坡组49院，梨园村梨园组5院。
第二条征收面积：以实际测量签约面积为准。
第三条动迁人数：以实际签约的户数和人口数为准。
第四条 签约期限：自《征收公告》之日起****日内，被征收人须签订房屋征收补偿安置协议。
第五条 产权认定：被征收房屋原则上以产权登记证件（房屋产权证）为准。若出现合法证件遗失、村镇规划统一建房但未办理建房手续、实行建房审批制度之前建设使用的房屋等情况，由县自然资源局会同相关职能部门与建设单位共同认定。
第六条 自《征收公告》公布之日起，被征收房屋存在租赁关系的，由租赁双方自行解除租赁关系；设有抵押权的，由产权人自行解除抵押；存在产权纠纷的，由当事人自行解决。征收部门不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。
第七条 自《征收公告》公布之日起，公安部门暂停办理房屋征收范围内户籍的迁入、分户等手续；国土部门停止办理用地审批及不动产登记手续；规划部门停止办理规划审批手续；征收范围内的商业网点一律停止经营。
第八条以下情况不予补偿：
（一）违法、违章建筑，超过批准期限的临时建筑；
（二）自《征收公告》公布之日起，擅自进行新建、改建、扩建和抢建的建（构）筑物。
第二章房屋征收实施步骤
第九条 被征收人须在《征收公告》规定的期限内配合房屋征收工作人员进行房屋的勘测、登记、评估。因被征收人的原因，不能对被征收房屋进行勘测认定的，由房屋征收部门依据房产部门提供被征收房屋的产权资料或组织评估机构、公证机关对被征收房屋进行勘测、登记、公证后，确定被征收房屋的权属、用途、结构、建筑面积。
第十条 房地产价格评估机构的选定依据《陕西省国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定办法》，由被征收人在房屋征收部门公布的备案名录中协商选定。协商不成的采取投票、抽签或摇号的方式公正确定。
第十一条 被征收人对评估报告有疑问或有异议的，应当自收到评估报告之日起****日内，向房地产价格评估机构提出书面申请复核评估或作答疑解释。房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起****日内要将复核结果出具书面报告给申请人予以答复。
被征收房屋评估时间为《征收公告》之日起。
第十二条 被征收人根据房屋评估报告，按照《征收公告》规定的签约期限，签订房屋征收补偿安置协议，按期搬迁腾空房屋，同时将房产等手续交房屋征收部门备档，按照补偿协议由房屋征收部门支付被征收人补偿费。
第十三条 房屋征收补偿安置协议签订后，被征收人拒绝领取补偿费且拒不搬迁的，由房屋征收部门申请公证机关将该补偿费办理提存公证，并依法向人民法院提起诉讼。
第十四条 被征收人在《征收公告》规定的签约期限内无正当理由拒绝签订房屋征收补偿安置协议，且拒不搬迁的，由房屋征收部门报请县政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，房屋征收部门就被征收房屋等有关事项向公证机关办理证据保全。被征收人在补偿决定规定的期限内，仍拒不签订补偿安置协议又不搬迁的，在法律规定的行政复议和诉讼期限内也不申请行政复议或提起行政诉讼的，将依法申请人民法院强制执行。
第三章房屋征收补偿与安置
第十五条结合被征收房屋实际情况，采取实物（产权调换）安置与货币补偿相结合的方式。安置房地点位于尧坡安置房小区（沮水小区）。
（一）产权调换
1.产权调换以户为单位，每户可置换一套安置房。若出现三代同居，家庭人口超过6口，住房确实困难的，可置换第二套安置房。
2.被征收房屋为砖混、驳壳窑结构的按照1:1的比列进行置换；砖窑、石窑按照1:0.8的比列进行置换（1平方米砖窑（石窑）置换0.8平方米安置房）。非主体建筑及附属设施不予置换。
3.产权调换按照面积相近原则，安置房面积可以大于被征收房屋面积，但不得超过10平方米，同时对超出部分的面积，由被征收人按照2800元/平方米的价格进行购买。
4.征收单位向每户被征收人提供不超过100平方米的产权调换面积，被征收人实际选择的安置房面积大于100平方米时，超出部分由被征收人按照2800元/平方米的价格进行购买。
5.安置房的选择方式，依据签订征收补偿安置协议，按照腾空被征收房屋及交清安置房差价款的先后顺序进行综合排名，由被征收人选择楼层及面向。若排名并列，通过抽签确定顺序。
（二）货币补偿
1.被征收人产权调换后剩余合法面积，进行货币补偿。自愿放弃产权调换的被征收人，在协议签订后不再进行产权调换，按照货币补偿方式给予补偿。
2.根据《陕西省建设项目统一征地办法》（陕西省人民政府第78号令）第十一条规定：被征收建设用地上的建（构）筑物根据用途、结构、使用年限等因素划分类别、等级，确定补偿单价。参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《延安市国有土地房屋征收补偿条例》等规定，根据房地产评估机构对被征收人合法房屋出具的房地产市场评估价格报告，对被征收人给予补偿。
3.征收单位向被征收人支付搬迁补助费，搬迁补助费按拆迁合法建筑面积10元/平方米给予补偿，每户不足500元的补足500元。
4.室内装饰装修、其他临建、畜舍、大棚及附属设施，依据黄陵县人民政府印发的《西延高铁（黄陵段）项目建设征地拆迁补偿标准》，按照房地产评估机构出具的评估价格予以补偿。
5.被征收人的房屋除建（构）筑物及其他附属设施占地以外的院落空地面积，按照120元/平方米的标准一次性给予补偿。
6.对经营性商业用房，按房地产评估机构评估的价格给予一次性货币补偿，并按照营业用房补偿费的10%对被征收人一次性补偿停产停业损失。不再进行产权调换。
经营性商业用房的认定：房产证件注明为商业用房；具有合法、有效的营业证照；连续三年的纳税证明。
7.对从事生产经营的非商业用房，在《征收公告》前实际经营三年以上且工商、税务证件齐全并依法纳税的，按照营业用房补偿费的2%对被征收人一次性补偿停产停业损失。
第四章责任与义务
第十六条 本次房屋征收所涉及的单位、集体和个人必须自觉遵守房屋征收的法律、法规及政策，积极配合房屋征收部门开展工作。
第十七条房屋征收工作人员徇私舞弊或采取违法手段迫使被征收人搬迁，构成犯罪的，依法追究刑事责任；情节较轻尚构不成犯罪的，依法依纪严肃处理。
第十八条 在房屋征收过程中，被征收人不遵守国家有关法律法规、情节较轻的，由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任；造成经济损失的，被征收人应承担民事赔偿责任：
（1)敲诈勒索财物的；
（2)煽动群众闹事，影响社会稳定，阻挠项目建设的；
（3)拒绝、阻挠甚至辱骂、殴打征收工作人员依法执行公务的。
第十九条在规定期限内被征收人无正当理由拒不搬迁和签订征收补偿安置协议的，由被征收单位申请人民法院依法组织征收。
第五章附则
一、涉及货币出资的事项分析
事项1：自然人甲、乙、丙、丁共同出资组建A有限责任公司，合同规定甲、乙、丙、丁分别出资人民币25，000元，各占注册资本的25％。注册会计师实施了必要的审验程序，即向银行函证，核对函证、银行对账单和进账单是否一致，检查进账单真伪和要素是否完备，并审验了注明投资款10万元的进账单。
分析：注册会计师对该事项的审验符合《独立审计实务公告1号一验资》及其规范指南的要求，但为了避免：（1）各个自然人之间代为出资而引起的权责纠纷。注册会计师取得的进账单上显示的是各出资者缴款的汇总金额，不能反映各个投资人实际出资情况，如果某个出资人如丙方没有资金，私下协议由其他出资人代为垫付，这在注册会计师取得的证据中没有办法得知，并且在各个出资人拟设立公司的良好关系下，他们也不会把实情告诉注册会计师。但一旦出资人之间出现矛盾，其权责无法私下调和需要司法介入时，代为出资方可能会控告注册会计师验资报告不实，因为实际情况是丙方没有出资；（2）出资人用借款出资，取得验资报告拿到营业执照后，立即抽逃资本还债。注册会计师还应关注和取得以下证据：（l）证明各个自然人经济状况的资料；（2）由各个出资人、被审验单位签名盖章的“出资人货币出资清单”。如果某一出资人的经济状况不能保证其货币出资，注册会计师应谨慎出具验资报告；如果存在代为出资的情况，注册会计师还应取得由出资方、代为出资方共同签名的“委托受托代为出资协议”，并关注出资方和代为出资方的权利义务，尤其是代为出资款的偿付条款的规定。
事项2：甲、乙、丙三方共同出资组建A外商投资公司，注册会计师审验三方投入A公司的货币资金时，发现一张3月2目的300万元的转账凭证是B公司转入A公司，A公司提供了一份由B公司出具的“B公司转入A公司的货币资金300万元是B公司欠乙、丙两公司的款项”的证明材料，要求注册会计师把300万元验证为乙、丙两公司对A公司的货币出资。
分析：注册会计师可以通过审验证明3月2日确有300万元的货币资金进入A公司，但对于300万元货币资金的权属及其是否属于投资款尚没有取得令人满意的证据，注册会计师遇到这种事项必须小心，因为我国尚没有关于代为投入出资款的法规规定，而且代为投入出资款的双方串通弄虚作假的可能性较大，因此，注册会计师最好不审验这种情况的出资。但如果现实中要求注册会计师对这种事项进行审验，注册会计师还应关注和取得以下证据：（1）乙、丙公司和B公司之间的经济业务行为及其所欠款项的原始凭证的复印件；（2）乙、丙公司和B公司共同签名的“委托受托代为投入出资额的协议”，并得到A公司和甲方的同意；（3）乙、丙公司共同签名的“货币出资声明书”，主要注明300万元货币出资各占的份额；（4）乙、丙公司财务状况及其资料。如果不能取得以上证据或根据取得的证据表明B公司欠乙、丙公司的款项不可信，注册会计师不能确认此货币出资。
事项3：注册会计师一进驻被审验单位S公司，S公司就给注册会计师提供了完整的验资证据和相关材料，其中包括出资方甲方货币出资的银行进账单、银行对账单以及向银行询证函回国。
分析：在验资实务中，被审验单位能够提供出较完善的验资相关资料，对注册会计师来讲，是一件幸事，但验资应是注册会计师主动取证的过程，“主动取证”不是被审验单位提供什么资料，注册会计师就验证什么，而是注册会计师根据验证目标的需要，设计适当的审计程序，在有效控制审验程序实施中获取有力的证据，因此，注册会计师对货币资金进行验证时，不仅要谨慎地审验被审计单位提供的进账单和银行对账单的真伪，还应亲自寄发和收回、分析向银行函证出资款的回函，询证函不能让被审验单位一并办理，以避免被审计单位和银行的串通作弊而提供虚假证据。
二、涉及非货币资产出资的事项分析
事项个甲方以一新建的房屋建筑物投入被审验单位A公司，并提供了建筑房产的决算书、付款凭证，以及该房屋所占土地的租赁协议，土地租赁期为20年。
分析：虽然造房屋确实为甲方建造，但由于它建在租赁土地上，不能取得土地证，其权属问题容易发生经济纠纷，注册会计师不能确认甲方以此实物出资。
事项5：甲方以一批抵债收回的存货投入被审验单位A公司，不能提供存货的发票，仅提供了某具有资格的评估机构对存货所做的评估报告。
分析：由于存货价值、存在性和权属的变动性大，因此以存货投资的验证本身风硷性大，初果被审验单位原合同、章程中没有规定以存货作为出资，被审验单位只是为了凑够足额出资而准备修改合同、章程以存货出资，这时在没有购买存货的发票表明存货的归属情况下，注册会计师最好不要确认此存货投资。但如果合同章程中明确规定以存货方式出资，表明存货为生产经营所必需，注册会计师应谨慎地关注和取得以下证据，验证存货投资：（1）实物出资清单。注册会计师应把实物出资清单镇列的存货品名、规格、数量、作价、出资日期等内容与协议、合同、章程的规定相核对，并实地观察、监盘存货的数量及其品质状况，在出资清单上记录审验情况；（2）评估报告；（3）投资各方及其被审验单位对存货评估的确认书，如为国有资产，是国资部门的确认文件。注册会计师应关注投资各方确认存货的价值是否以评估报告为基准，如果与评估结果悬殊大，注册会计师应建议被审验单位重新考虑对存货的确认；（4）财产交接清单；（5）存货发票的复印件，如果是抵债收到的发票，由于其购货方不是投资者，还需要检查债务重组协议及其相关凭证，获取投资方对该存货的所有权证明。
事项6：注册会计师承接了A公司变更验资业务。A公司原注册资本为100万元，甲方投入的工业诀窍25万元，占注册资本的250。A公司运营几年后的其无形资产一工业诀窍的账面价值为10万元。这时，A公司增资扩股，其注册资本为200万元，甲方以某一专利权40万元投入A公司。
分析：注册会计师对于无形资产的投入验证，除检查知识产权、非专利技术和土地使用权等无形资产出资清单中的名称、有效状况、作价等内容是否符合协议、合同、章程的规定；检查无形资产的评估情况及其投资各方的确认情况；检查无形资产的权属证书以及无形资产交接手续和交接清单外，还应关注无形资产投入占注册资本的比例是否符合国家有关规定。即演算知识产权、非专利技术投入占变更后注册资本的比例是否超过20％（如果是省部级高新科技部门认可的高新技术成果出资，（可达35％）该事项中知识产权、非专利技术投入所占比例为（25＋40）／200=32．5%，超过了20％，注册会计师应建议A公司增资时把专利权中价值25万元确认为甲方的资本投资，专利权其余不可分割的价值15万元经投资各方的协商确认为A公司对甲公司的负债或资本公积。
事项7：注册会计师承接了对A公司的设立验资业务，了解到甲方投入到A公司的机器设备、货币资金会计数额超过甲公司净资产的50％；乙方对A公司投入的房屋建筑物、专利技术合计为100万元，而己公司近年来报表确认净资产均为负数。
分析：此事项的问题在于出资方违背了公司法关于对外投资的规定，以及出资方长年亏损、资不抵债时，注册会计师是否可以接受验资委托企业。虽然《公司法》第十二条规定“公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的，除国务院规定的投资公司和控股公司外，所累计投资额不得超过净资产的50％，在投资后，接受被投资公司以利润转增的资本，其增加额不包括在内。”但没有相关法规明确规定公司不能接受出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50％时的出资。因此，只要注册会计师取得被审验单位有关管理部门设立或变更的批准文件，以及其合同、章程、相关协议，注册会计师可以接受此种情况的验资委托，但应注意这样的验资风险大，容易出现出资方虚假出资、出资后抽逃资本以及出资方逃废债务等风险，因此，注册会计师应谨慎地关注出资方的财务状况，并在验资报告的意见段后加解释说明段予以充分披露出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50％等情况。
三、净资产出资事项分析
事项8：注册会计师承接了A股份有限公司的变更验资业务。A公司是由A国有企业改制而来的，改制前A企业执行工业企业会计制度，在改制审计和评估时，净资产的确认都是以工业企业会计制度确认的价值为基础，改制后按照《企业会计制度》进行会计处理时，A公司的净资产因计提各项减值而减少。
分析：注册会计师在验资时根据改制审计和评估确认的净资产折股确认改制企业的出资，与改制后按照《企业会计制度》进行会计处理之间资产的差额，容易被社会公众或其他股东认为是验资不实造成的，因此，注册会计师在接受改制企业变更验资业务时，应建议被审验单位按照《企业会计制度》的相关会计处理进行改制审计和评估，确认净资产，否则，注册会计师应在验资报告的意见段后的说明段说明该事项。
事项9：A国有企业2000年7月31日为改制基准日，把其净资产1，200万元折股设立A股份有限公司，期间其生产经营没有间断，在2001年2月3日A公d委托注册会计师对此作变更验资，截止到2001年A公司的净资产为对万元。A公司向注册会计师提供了截止到2000年7月31日的改制审计报告和评估报告，以及截止到2001年1月31日A公司的会计报表及其相关账簿。
分析：此事项的问题在于根据改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作日的间隔太长，而且期间业务活动不断变化，验资的风险增大，如果注册会计师根据相关情况的了解认为验资风险不能承受，可以拒绝接受业务委托；如果注册会计师认为自己可以控制和承担此验资风险，除执行一般审验程序外，还应考虑对2000年7月31日至2001年1月31日A公司的财务状况实施必要的审计，关注期间引起净资产变动的明细情况，并形成相应的审验工作底稿。同时，在验资报告的意见段后增加说明段，充分披露该净资产的变动情况。值得注意的是，验资基准日和注册会计师审验日期一般不应间隔时间太长。
一、界定非货币财产出资行为的适用范围,履行好市场主体准入职责
(一)不能够作为公司出资的非货币财产的界定。《公司登记管理条例》第十四条规定:“股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或设定担保的财产等作价出资”,同时规定:“股东以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的财产出资的,其登记办法由国家工商总局会同国务院有关部门规定”。此条规定了不能作为出资的非货币财产类型,同时取消了原《公司法》中可作为出资的非专利技术,而将工业产权列入知识产权,扩大了知识产权出资范围。在县一级公司注册登记机关,非货币财产出资则主要涉及实物(如房屋、车辆、机械设备、存货等)与土地使用权出资。
(二)非货币财产出资的适用。《公司法》第二十八条规定:“以非货币出资应当依法办理其财产权的转移手续”。《公司登记管理条例》第二十条第(五)项规定:“股东首次出资是非货币财产的,应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件”新《公司法》实施初期,笔者在对从事非货币财产出资注册登记公司时曾不解过,以公司实物出资部分为房屋、机械设备为例,机械设备作为股东出资,经全体股东同意,由股东将机械设备交付公司并对其进行确认,则机械设备则可作为公司财产进行评估作价。而房屋是需登记过户的固定资产,公司未设立,建设部门是不可能为其办理过户手续,发给其《房屋所有权证》的,而《条例》中所指“证明文件”是否可凭建设部门出具的一纸证明作为公司财产凭据进行评估?经反复思索与探讨,明确了只有在设立登记前能够转移财产权的非货币出资或者说无需登记过户,只需交付确认的非货币财产才具备首期出资或一次性缴付的条件。财产权转移只能在公司设立后方可实现的则适用于分期认缴资本(非首期出资)。
二、采取三项措施,加强对非货币财产出资行为的监管
一是在公司注册登记过程中,加强对非货币财产出资行为的管理。注册登记人员要严格执行法律、法规规定,加强形式审查,掌握好非货币财产出资方式的适用、比例等。同时必须在非货币财产出资公司设立、变更登记时,采取形式审查与实地核实相结合的方式,实地核实公司非货币财产与评估报告是否一致,防止公司股东借用他人非货币财产或虚报非货币财产欺骗评估机构进行评估作价,构成虚假出资。
二是加强对公司日常监督管理,查处虚假出资行为。要加强巡查力度,加强对公司行为监管,发现作为出资的非货币财产的实际价额显着低于公司章程中所定价额的,应当由交付该出资的股东补足其差额。同时,对2005年下半年以来按原《公司法》登记注册的非货币财产或部分非货币财产出资的公司,要按照原《公司法》的要求办理过户备案手续,对超过6个月未办理过户备案而又没有以货币进行非货币财产置换的,要按虚假出资行为进行立案查处。
三是加强对资产评估机构和验资机构的监督管理。首先,要确定从事非货币财产评估、验资机构必须是依法设立的评估、验资机构。第二,依据实际情况,要求公司注册登记时提交资产评估报告,进一步加强对公司和评估机构的监管。要核实评估报告中所列评估项目与公司实有财产是否一致。如近期一养殖有限公司申请设立登记,笔者一行对其进行实地核实,发现其构筑物评估价值明显高于实有构筑物,究其原因,评估机构将办公室与鸡舍、猪舍及其他小构筑物一同评估,而办公室是应作为应登记过户的建筑物,不能作为首次出资的非货币财产。于是鉴于评估机构存在过失,对评估机构的行为责令改正,要求公司以符合规定的出资方式予以出资,取得主体资格。第三,对资产评估机构、验资机构存在提供虚假材料的,因过失提供有重大遗漏的报告的,要依据《公司法》第208条进行查处。
三、提升注册登记人员综合素质,加强公司非货币财产出资行为的管理
一要提升业务素质,提高登记水平。登记注册人员一定要深入学习“一法一条例”,深切领悟立法思想,把握法的精神,加强业务知识学习,执行好法律法规,严格依法行政,确保注册登记质量和市场主体资格合法。
