时间：2022-10-03 13:18:10
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房贷款论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
论文摘要：个人住房信贷业务迅猛的发展不可避免地存在一些问题和垒融风险，须引起高度重视借鉴国外经验，提出规范个人住房贷款业务发展的措施，促进个贷业务健康发展。
随着国家宏观调控政策、住房分配政策及中央银行货币信贷政策的陆续出台，各家商业银行纷纷调整信贷投向，加大了住房消费信贷投人，个人住房贷款业务迅猛发展并初具规模。截至 2000年底，北京市个人住房信贷余额达 406．65亿元 ，其中自营性个人住房贷款余额 340．69亿元，特别是 2000年个人住房贷款的增量和支持居 民购买住 房的套数、面积均超过前两年的业务总量。但 由于个人住房贷款业务开办时间不长，在内外部环境 尚未完善的情况下，其迅猛的发展不可避免地暴露出一些问题和潜在的金融风险 ，须引起有关方面重视。
1 个人住房贷款业务存在的问题及风险
1．个人信用制度缺位，个人资信风险难以准确地判断和有效地控制
对借款 申请人进行信用调查是银行开展消费信贷业务的一个重要环节。对于贷款银行来说，一个必须解决的问题是既要获得有关申请人充分的信用资料，又不用投人过多的时间和成本。在国外贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作 ，但由于我国个人资信制度尚未建立．对个人 的资信状况缺乏合理 、完整的判定标准 ，银行只能 以借款人所在单位开具 的收人证 明等材料做为信用评定的依据．其真实性、时效性难以确定 ，对个人收人的核实成本较高，特别是借款人是公司法人或主要负责人的，其个人收人与公司经营收人难以区分 由于各商业银行尚未联网，对借款主体的资质、信用情况难以准确判断和有效把握 。
2．房地产项目按揭合作不规范．房地产经营管理风险无法控制
房地产项目按揭合作是银行开展个人住房贷款业务的源头，对合作方的资质 、项 目的合法性、有效性和盈利性的评价直接影响银行贷款质量和资金 的安全，尤其是在贷款以抵押加阶段性保证担保方式为主的更为重要。但由于市场竞争激烈．导致一个项 目多家银行甚至同一商业银行多家经办机构介人，特别是个别银行为争夺市场份额 ．不正确地迎合来 自社会各方面的某些需要 ，在竞争 中不遵循商业银行信贷经营原则，片面地追求份额，采用不正当的竞争手段 ，放松对开发商资质和项 目合法性的审查及工程建设的监理 ，对开发商售楼资金放任 自流，不仅加剧银行市场地位的下降，同时对发展商逾期交房和工程烂尾给购房人和银行带来的风险无法防范和有效的控制，阻碍了个贷业务的良性发展 。
3．抵押登记工作严重滞后，制约个人住房贷款业务的发展
由于住房货币化分配．抵押登记工作量成数量级增长．房屋产权管理部门难以适应 ，办事效率低 ．抵押登记工作进展得十分缓慢．增加贷款的风险，同时也限制了押旧买新 、抵押贷款新业务品种的创新和发展
4、个人住房贷款的风险转移机制不健全
由于个人住房贷款数额大，期限长，出现风险的可能性较大 ，急需建立风险转移机制。个人住房贷款担保或保险机制尚未建立，缺乏为信用提供担保 的经营机构 。房地产二级市场发展缓慢 ，房地产拍卖市场不发达，廉价租房尚未启动，造成抵押物处置难 ，特别是对已进住的房产 ．在居民安置问题无法解决的情况下，银行难以处置和有效地保全资产 。
5．科技含量低．贷款的经营管理水平与业务发展速度不相适应
零售业务与批发业务相比，有着数额小，笔数多，期 限长，管理成本高的特点 ，在还款方式、信贷管理、风险控制、档案管理等方面与批发业务有很大差别。特别是个人住房贷款业务迅速增长，对贷后管理、贷款信息、统计分析、预测、产品创新、服务手段和质量等工作提出了更高的要求 ，但 由于银行内部管理系统科技含量低 ．信息处理速度慢 ，不利于经营管理水平的提升 。
6．从银行资金的来源与运用的角度来看 ．存在短存长贷风险
目前个人住房贷款的社会需求量巨大，从长远角度来看，与全社会其他信用需求量可成比例，但从银行 自身信贷结构平衡角度来讲 ．个人住房贷款的规模应有银行 自身的管理界限。另一方面，资产、负债期限结构严重不匹配，这样时间一长可能导致银行个人住房贷款指标 、资金紧张
7．从银行经营效益来看 ，目前个人住房贷款享受国家
优惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 为5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差仅为 3．33 ，银行的利润空间很有限。外加个人住房贷款属于零售业务 ，相对于企业贷款而言，金额小，笔数多，银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力 、物力和财力 ．这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小．相反由于个人住房贷款利率优惠，且贷款期限长．在企业融资审查严格的情况下．助长企业套取个贷资金长期使用．增加银行信贷风险。
2 防范和化解金融风险的经验借鉴
1．由政府部门牵头 ．尽快成立 个人资信评估系统
信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明，任何银行 、企业都可以有偿查询和利用这些记录，形成社会性 的信用管理基础 。具有 良好信用记录的个人或企业 ，在寻求贷款、信用消费、交易往来 中．都会享受到极大的便利 ，可以为银行决策提供依据 ，减少决策失误 应 由政府部门牵头 ，成立相应的中介机构 ，建立起个人资信评估系统 ．把所有的个人信息收集、整理、加工，对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价．以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享 。
2 ．加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管，防范房地产经营管理风险
严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 ．选择优质的发展商和项 目，在合作项 目的选定上 ，制定一套严谨、科学 的管理办法 。对于预售房 ，应借鉴新加坡 的经验，从政策法规上规定建立项 目工程账户，对预售房资金使用按照工程进度进行拨付．防止房地产开发商滚动开发 ，乱铺项目，在经营管理不善 的情况下 ，造成逾期交房或工程烂尾 ．损害消费者的利益和银行信贷资金的安全 。
3．建立灵活多样 的担保制度 在贷款 的担保
上不应局限于所购住房进行抵押．应借鉴西方国家的经验和做法：(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构 ，对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保；(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ；(3)建立个人住房信贷保险机制，积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。
4．建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系
目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率，不利于客户合理地安排和使用资金 ，不利于银行进行市场细分，满足不同层次客户的需求 ，提供差别化服务，随着我国加人 WTO步伐的 日益临近，为加强我国商业银行的竞争力 ，我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系
5．加大科技投人 ．提高银行个人住房贷款经营管理水平
由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点，银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要，必须加大科技含量，利用高科技手段进行管理，提高信息处理速度和风险预防监测水平 ，有效防范风险。
关键词：住房 按揭贷款 风险管理作为我国的一个新生事物，住房按揭贷款业务既缺乏经验，而且在法律方面又没有明文的规定，从而导致银行在进行商品房预售按揭的操作中存在着相当大的风险。中国在对房地产的宏观调控中担负着很艰巨的任务，住房按揭贷款问题在一定程度上制约着我国未来的经济能否顺利发展。本文从健全住房按揭贷款的资信评估、解决住房贷款机构的流动性问题、严格内部审查，建立责任制、加强住房按揭贷款风险防范的制度环境建设、进一步推动我国住房抵押贷款证券化发展等方面提出我国住房按揭贷款风险的防范措施。一、 健全住房按揭贷款的资信评估1、健全个人资信评估
建立个人资信评估体系是一个相当大的系统工程，许多发达国家都建立有属于自己的个人资信评估体系，该体系中的资料都由专业机构和专业人员提供。商业银行在审查借款人的资信情况时，可以根据资信评估报告，对借款人的还款能力做出较为准确客观的评判。因此，我国应该借鉴发达国家的经验，健全个人资信评估体系。对于个人，要树立诚信观念，坚持自己的信用行为。对于银行等相关机构，应该做到资源信息的共享，对于个人的信用状况要进行全面综合地掌握和分析，保证房贷部门能够充分了解借款人的消费、贷款、还款、付费、信用卡透支等情况，并作出据实判断，同时还建议参考由借款人本人作为负责人的企业的经营状况和信用状况。2、健全房地产评估
房地产评估是防范贷款风险中非常重要的措施。借款人所购的房屋价值是其还贷的基本保障，如果对于房地产开发商的在建工程或期房没有做好评估工作，势必影响住房按揭贷款今后的还贷效果。因为在漫长的偿还期限之内，由于银行已经承担了因为房地产市场动荡可能会导致房地产价格贬值的市场风险，所以在对贷款确认之时一定要尽可能减少房地产不实的评估。这是房地产商首先应该做到的向银行的整体担保工作，同时银行也要对所抵押的房屋未来价值进行一个衡量。二、 解决住房贷款机构的流动性问题
由于住房贷款业务所需的资金大，贷款期限长，所以一定要解决好贷款中所需要的长期资金问题，这是防范住房贷款风险的必须条件之一。根据我我国情，要发展住房按揭贷款业务，保证贷款资金的安全性和流动性，使资金顺利稳定地进入住房贷款领域，可以加强以下两点：1、形成稳定的住房信贷资金来源
我国可以借鉴发达国家的经验，运用多种金融工具，多渠道筹集资金，实现资金来源的多元化。除了按照常规的利用活期储蓄的资金以外，还可以通过推动房地产证券化、建立房地产投资基金组织、引入保险资金、引入国外资金、鼓励发行公司债券、积极发展住房公积金贷款等方式吸收社会各个层面的闲散资金，保证提供贷款资金的来源稳定。2、健全和完善公积金制度
作为单位及其在职职工缴存的长期住房储金，住房公积金是住房货币分配的主要形式，也是社会保障制度的重要组成部分，集政策性、强制性、义务性为一体，肩负着为中低收入、低收入、最低收入家庭改善住房条件提供帮助和保障的职责，为解决居民住房问题发挥了重要作用，同时也是处理住房按揭贷款流动性风险的有效手段。但我国目前的公积金制度仍然存在有很多不合理的地方，比如存在法制规范不健全、欠费、少缴、挪用资金等情况，这些都是当务之急需要解决的问题。所以我们要加强公积金的管理工作，提高职工缴纳公积金的意识，可以结合市场进行运作，将公积金缴纳纳入证券化市场管理，设立公积金受益凭证。三、 严格内部审查，建立责任制1、严格银行审贷环节
避免按揭贷款风险的首要环节是一定要做好银行的审贷工作，杜绝由此产生的不良后果。比如避免审贷人员工作量过大导致审贷不严，避免无专业技能和经验的临时人员参与审贷，避免由开发商的售楼人员代为完成业务操作等等，还应该建立责任制，明确严格责任，奖罚分明，是贷款审查人员充分认识自己的工作在整个操作环节中的作用。避免银行本身由于内部操作引起的风险。2、严格中介机构的审查
银行在与律师事务所签订的合作协议中首先要明确一点，按揭贷款过程中的律师审查银行不能单存地视作一种形式或流程，律师事务所一定要对经其审核的资料的真实性负责任。比如，核实一个年薪400万元的购房者，绝不应该仅凭购房者单位的一纸证明来证明，律师必须到税务机关进行查实。假如银行发放按揭贷款在支付了高额的咨询费之后，只要求具备律师审查报告，而没有明确一旦出现纠纷所聘律师事务所应该担负的责任，那么这样的律师审查报告有可能经不起推敲，从而达不到规避风险的作用。如果能够做好这一点，银行的很多按揭贷款风险其实是可以避免的。
另外，房地产评估对按揭银行也有相当重要的作用，尤其是当房地产开发商的阶段性担保结束时，在购房者取得房屋所有权并办理完房地产抵押之后，房地产就成为了银行实现债权的基本保障。因此，商业银行想要避免由于房产评估不实造的风险，一定要选择有责任感和有信用的评估机构，并与之建立长期的合作关系。还有，评估机构的收费标准也应该所改变，评估费用不应该与评估价值构成比例，因为这样有可能会造成房地产评估价值虚高的现象。四、 加强住房按揭贷款风险防范的制度环境建设
良好的环境建设是保障住房贷款业务顺利健康发展的前提和保证，在住房按揭贷款的风险防范中，是至关重要的一项工作。当前，我国有必要对以下几个方面的工作进行加强：1、建立和完善住房按揭贷款运作的法律法规
住房按揭贷款业务在整个银行信贷业务中是牵涉面最广也最复杂的一种业务，与国家的金融整体息息相关，包括房地产产权、房地产抵押、房地产交易、资金融资、违约拍卖等各个方面，这些方面涉及了各个层面的法律问题。但我国目前还没有统一的法律来加以规范，所以在一定程度上造成房地产市场的混乱局面，而且也带来或将带来很多难以解决的纠纷，极不利于国家对房地产市场的发展。所以，国家政府有必要出台相关措施，比如《产权法》、《贷款法》、《房地产交易法》等等，在法律层面上充分保障按揭贷款业务的顺利发展。2、建立相应的社会住房保障机制
在整个按揭贷款过程中，如果出现停止还贷，那么在一定情况下银行可以对借款人的抵押物及所购住房进行拍卖。但是我国在社会住房保障机制方面做得不够，一旦抵押物被拍卖，那么借款人有可能面临无家可归的问题，这肯定会给社会稳定带来隐患。所以我国应该对抵押物被拍卖之后借款人的居住问题有所考虑，制定出相应的实施办法，保障借款人丧失抵押房屋之后的基本生活，在维护商业银行债权的同时也要兼顾人权和人性化。3、加强政府住房按揭贷款的监管力度
我国的住房按揭贷款业务主要是遵循单一的中央银行监管模式，由央行出台相关的政策、法律法规，进行宏观调控管理。作为一种特殊复杂的金融业务，国外发达国家在对住房按揭贷款监管业务上一般都是设立有专门的金融监管机构。我国的住房按揭贷款业务刚起步不久，门槛低，经验不足，各方面的管理机制都不健全，银行、房地产商和借款人的风险防范意识不强，如果仅依靠单一的央行监管模式有可能难以适应住房贷款业务发展的需要。由此可见，我国可以考虑建立多元化的监管模式，集央行、审计、评估等为一体的多方位监管模式。4、建立科学的住房按揭贷款评估制度
在国外发达国家，无一例外地都具备完善的房地产评估部门和评估制度，完善的而住房贷款评估制度是银行正确评估房地产的市场价值与贷款价值的最基本依据，也是防范贷款风险的最基本内容。根据联邦德国等发达国家的经验来看，对于个人住房按揭贷款的评估方式可以通过判断和信贷记分两种方法进行。判断法主要是对贷款对象的五个方面进行评估，即“5C评估”：资产、品德、能力、条件、担保品等等。这些信息的原始来源由信贷人员对所调查到的数据加以分析后得出，当然依赖信贷人员的主观直觉因素比较强，有可能会出现不够客观的情况。所以，我国在住房按揭贷款的评估制度中，可以根据我国国情，把判断法和信贷记分法相结合，汲取两种方法的优点，创建更为科学的住房按揭贷款评估制度。五 、 进一步推动我国住房抵押贷款证券化的发展
1、采取鼓励政策，大力推动住房抵押贷款证券化的发展。银行对资产流动性的要求是证券化的基本原因，也就是说当抵押贷款在银行信贷资产中所占比例达到一定程度时才会产生证券化的要求。我国商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务。同时政府要出台相应的鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的保险公司和担保机构为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。
2、加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供有效的法律保障。住房抵押贷款证券化交易包括有资产出售和以融资为目的的不同程序和各种交易，专业化程度高，技术性强，程序复杂，必须要有健全有效地法律规范才能操作。应该尽快出台相关的法律法规，解决对于是否允许银行信贷资产通过证券化的形式向投资者出售，在交易过程中出现的税收问题应该如何处理，在财务报表中如何体现证券化的资产等问题。
3、加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。我国在的市场方面的缺陷显而易见。例如：我国住房抵押贷款一级市场规模相对较小，在住房抵押贷款的积累上没有达到相当规模，缺乏证券化存在的基础；我国银行发放个人住房贷款正处于发展阶段，目前还没有统一的贷款标准和贷款格式，而贷款条件等却是形成抵押贷款组群的必要前提；机构投资者的准入资格有待认定。从发达国家的开展情况来看，住房抵押贷款证券化的主要投资者是机构投资者，包括商业银行、保险公司、养老基金、共同基金等。而我国在这方面的机构投资者不仅数量少，其投资领域也受到限制。
4、加快培养相关人才，着力于住房金融产品创新。作为一种新型而且复杂的融资工具，住房抵押贷款证券化涉及经济、金融、房地产、法律等各个方面，需要大量掌握这些综合知识的技术人才和管理人才。因此，可以采取“走出去，请进来”的交流方式，对现有的从业人员进行强化培训，也可以选派优秀人员到高校深造进修。同时还要普及有关证券化知识，提高市民的参与意识。
尽管面临许多问题和困难，我国大规模开展抵押贷款证券化业务还需要一定时间，但对于发展证券化的必要性在理论界和各金融机构已经历了多年探讨并形成了共识，我国的证券化试点也在积极的实施当中。可以预计的是，住房抵押贷款证券化作为一项复杂的金融工程，将成为我国房地产金融市场和资本市场的重要业务，具有广阔的发展前景。（作者单位：广西工商职业技术学院）
参考文献
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论文摘要:在世界金融危机环境下,我国商业银行必须加大信贷风险管理的力度,将商业银行自身价值的所有来源包含在管理范围内,通过分析找出引起商业银行不确定性的内、外部变量,对其变化趋势持续地进行监督其,这样就可以帮助管理层在商业银行的安全性、流动性、效益性间找到平衡点,使商业银行躲开前面的未知风险,保持持续健康的发展态势。
一、世界金融危机的概念及爆发诱因
全球性的金融危机是由美国的次贷危机所引起的,从表面上看,次级债问题是由美国低收入者的房贷所引发的。实质上,本次危机是源于刺激经济的目标下过度的信贷以及信用风险互换等衍生工具的滥用,使状况愈演愈烈终致危机恶化。而贯穿始终的问题是:无论是监管者、金融机构和个人都存在着忽视信贷风险管理的通病。金融机构特别是投资银行,在追求业绩的利益驱使下,片面的追求业务规模和业务利润的快速增长,而忽视风险甚至无视风险。从业人员的道德水准与风险管控水平直线下降;另一方面,金融机构对金融衍生工具过分信任,认为一切风险可以通过工具创新转嫁给别人,忽视了衍生工具内在的风险,最终导致金融风险被成倍地放大。
商业银行作为专门经营货币的特殊企业,具有高负债性和高外部性的特点,这就使其不仅追逐收益性,也必须关注安全性和流动性。而作为发展中国家的商业银行又担负着“转型与发展”的双重使命,这必然使信贷风险不断积累。在当前的外部环境下,信贷风险管理已不再是对风险的规避和对冲的博弈术,而是一种保值增值的差别化技能。信用评级机构则在此中扮演了极其不光彩的角色,甚至故意为投资银行提高其产品的信用等级,某种程度上对金融风险的扩散起到推波助澜的作用。从监管者的角度,由于长期的经济繁荣和市场繁荣,自由主义的理念在监管者的头脑中占据上风,放松管制、让金融更加自由化成为这一阶段监管者的核心价值观。比较而言,美联储对银行的监管是严格的。而恰恰次级债以及衍生产品均由美国证监会监管,作为长期监管股权资产的机构,对债权资产的利害关系肯定不如美联储,监管错位也可以看作是危机爆发的重要原因。
二、世界金融危机背景下我国商业银行可能面对的信贷风险及存在的问题
1.信用级别管理不严及住房贷款比例增大可能导致个人住房贷款者信用风险的集中爆发
由于信用体系的缺乏,我国商业银行在实际贷款发放过程中,无法得到借款人的信用保证。相对于美国的信用等级而言,我国的借款人甚至达不到次级信用级别。我国商业银行在审核个人住房贷款申请时,主要是通过申请者从单位开具的收入证明来审查其收入状况,导致资信较差的借款者可能凭借虚假证明从银行得到贷款,进入房贷市场。银行为了扩展业务规模,按揭成数都比较高,近几年仍然维持在70%左右,甚至是“零首付”。目前,随着国家对房地产业进一步进行法规及商业银行控制风险的要求,2005—2006年按揭成数下降到了60%左右,但是这个数值还是偏高,依然蕴含着很大的风险。
2.抵(质)押物的评估价值相对较高且缺乏更新机制致使商业银行过度放贷
商业银行发放的大量贷款中,有部分贷款是抵(质)押贷款,其中有很多抵(质)押物的价值评估是在我国经济上行时进行的,那时的宏观经济背景还比较乐观,现在经济处于下行中,银行的抵(质)押物的价值已大幅缩水。而住房按揭贷款又被我国商业银行视为优质资产业务而大力发展。行业间的激烈竞争和巨大的利润空间又促使其不断降低办理条件,进而对贷款审查流于形式。许多银行还通过推出各种优惠业务刺激个人房贷消费,从而抢占市场份额。这种风险意识的缺失使银行业的风险正在不断累积。而且,商业银行对在建工程、未办理产权证件房屋作抵押的抵押物跟踪管理薄弱,没有建立动态更新机制,甚至会出现抵押的在建工程已经完工,还没有办理好后续抵押登记手续,使银行的抵押权“悬空”。
3.信贷投放过于集中在国家宏观调控的房地产业促使风险加大
根据国际经验,个人房贷风险暴露期通常为3到5年,而我国房地产行业个人信贷业务是最近4年才发展起来的,也就是说我国银行业已进入房贷风险初步显现的时期。基于房地产市场在经济体系中的重要作用,它已成为宏观政策重点调控的行业。2006年以来,住房市场的持续繁荣使借款者低估了潜在风险;同时,贷款机构风险控制意愿下降,使行业风险加大,最终导致从紧的货币政策出台。2007年连续加息导致住房开发成本高,同时也推高了贷款买房者的还贷成本。随着次级债危机影响下的经济下行,收入预期下降,还贷压力增大,个人住房贷款者可能选择提前还贷或断贷,出现类似美国次贷市场上借款人无力还款的情形。
三、现阶段我国商业银行加强信贷风险管理的措施
商业银行在金融危机背景下进行信贷风险管理,首先要明确信贷风险管理的目的不仅是保护资金的安全,而且还要提升构成银行经营模式的有形和无形资产的组合水平。信贷风险管理应遵循保本、稳健的原则,保护银行资产的安全,保证存量资产质量的稳定,这是银行生存的基础。对内生不确定性引致的风险,如银行由于内部的信息传导不及时、相关制度不完善而发生的操作失误、贷款抵(质)押物价值没有及时更新等,可通过加强控制程序和业务检查力度来实现。
1.严格控制个人住房贷款者的信用级别
商业银行必须使用内部控制的标准流程从严控制个人住房贷款者的信用级别,严格检查每一笔房屋按揭贷款业务,信贷员必须要与贷款申请人见面,而且必须面对面地签订贷款合同。对于新收到的房屋按揭贷款申请,由信贷工作人员到单位核实收入证明,通过核实贷款者真实身份。
2.增强我国商业银行自身的流动性
从宏观层面看,2007年央行10次上调法定存款准备金率、6次加息、每周发行定向票据,从紧货币政策的实施回收了银行体系内相当数量的流动性。而在金融危机过程中,保持自身流动性成为银行渡过难关的重要手段。
3.加强金融创新监管
从美国的次贷危机到全球的金融危机再次印证了金融创新会给银行业带来双重影响。在国际金融市场和交易日趋复杂化的背景下,必须清醒认识到金融监管的重要性。审视次贷危机的爆发过程发现,即使美国在监管体系完善的市场中,仍然存在着大量的监管缺失,尤其是对金融衍生品的监管。金融产品的复杂化导致了对其认识上的盲点和监管上的空白。
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Huang Yanmei
（Nanjing Audit University，Nanjing 211815，China）
摘要：目前我国的住房抵押贷款证券化的讨论总是在操作的层面上和工具定价等方面。08年美国次贷危机的爆发给我们敲响了警钟。本文将从比较中国住房抵押贷款证券化和次贷危机过程中存在的风险。通过比较分析，重要性研究，可行性的解决措施来开展论文。
Abstract： At present, the discussion on China's mortgage-backed securitization is always at the operational level and tools pricing aspect. U.S. subprime mortgage crisis in 2008 tolls the alarm bell to us. This paper will compare the risks in mortgage-backed securitization in China and during the subprime crisis. Through comparative analysis, the paper carries out the research on the importance and the feasible solutions.
关键词：MBS 风险 解决措施
Key words： MBS；risk；solutions
中图分类号：F832.4 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）19-0129-02
0引言
在美国次贷危机中，以住房抵押贷款证券化及其衍生品为主的资产证券化产品在危机的产生和传导过程中扮演了极为关键的角色。随着住房抵押贷款被实施证券化，隐含在抵押贷款机构中的信用风险被转移，并在不断的证券化创新中扩散。但住房抵押贷款机构为什么会将其资产实施证券化？其原因是证券化具有很大的流动性和风险转移的功能。本文比较中国住房抵押贷款证券化和次贷危机过程中存在的风险。通过比较分析，重要性研究，可行性的解决措施来开展论文。
1住房抵押贷款证券化的定义及在我国的发展
1.1 住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization简称MBS），是指发起银行将缺乏流动性但能够产生未来现金流的住房抵押贷款，出售给特殊机构（SPV），后者进行再次的资金重组，在金融市场通过发放证券从而达到融资的过程。
1.2 住房贷款证券化在我国的发展
1.2.1 参与主体发起机构：建行；服务机构：建行；委托机构：中信信托；托管机构：由建行之外的商业银行；证券承销商：中国国际金融有限公司；登记结算机构：中国国债登记计算公司；投资者：机构投资者；原始债务人：购房者。
1.2.2 交易的步骤第一步：从上海福建江苏三家分行发放的个人住房贷款中挑选30亿元进入资产池，并分位了四个部分。ABC三个档次为优先级证券，而S级作为最低档次证券由建行自留。 （评级由美国穆迪公司和中诚信证券评估有限公司完成。）第二步：中信信托作为受托人以特殊目的信托方式，设立由受托人管理但独立于委托人和受托人的信托账户，并信托资产。第三步：证券承销商中金公司在债券市场发售信托受益凭证。第四步：建设银行向购房者收取本金利息交给托管机构。第五步：托管机构受中信信托的委托托管资金账户，顶起提供托管明细并定期对投资者还本付息。
1.2.3 我们的住房抵押贷款发展之特点以及不足 ①表外融资抵押贷款证券化不完整性。在整个建行的证券话资产的大包买卖的过程中，我们不难发现，个人住房抵押贷款始终无法脱离银行。这也是因为我们国家的住房抵押贷款证券化动力不足，没有对商业银行的流动性造成太大的威胁。②发展缓慢，规模总额小。在我国发展的住房抵押贷款起步晚，历史也短。在地理上分布也十分的不平衡。与美国等发达国家相比，我们的规模较小。在我国现阶段，很难找到足够的在期限，利率，资产等方面都很不错的债权，构建基础资产池很难。③有关的法律法规仍不健全。我国现行的法律法规，如《担保法》《证券法》《企业发行债权管理条例》等很难持证券化的开展，有的法律规定甚至与开展住房抵押贷款证券化还存在着矛盾。
1.2.4 在我国住房抵押贷款潜在之风险①信用风险。信用风险是指个人住房抵押贷款的借款人因为还款能力的缺失或者还款意愿的降低而发生了拖欠贷款本溪现象。它包括有关债务人根本不支付或者不按时支付所产生的风险。这种信用风险的高低是整个MBS的首要基础。从信息经济学角度来说，我们贷款者与被贷者两者间只要存在着信息的不对称，就会出现不公平的现象，从而导致我们的道德风险与信用风险的发生。一般也是会有以下几种情况的发生：1）贷款者。想要终止偿还银行贷款，这种现象一般都是借款人所拥有的房产价格发生了较大幅度的下跌，借款人就算转手卖出房产也不足以还清贷款的时候，借款人会选择违约的方式。2）贷款者被迫违约。这是指借款人由于财务状况恶化导致其无法偿还债务本息。②通货膨胀风险。通常发生在经济过热的时候，这时相关债券的实际收益率会因为过高的通胀率而下降，甚至发生贬值的风险。③汇率风险。是指以外币计价的MBS产生的现金流在这算成本币时会因为汇率的波动而引起收益的不确定性。例如，中国投资者购买了以美元计值的MBS，如果美元对人民币将持续的贬值，那么投资者把收到的美元兑换成人民币后，实际的货币资产将会减少，这就是汇率风险了。
22008年美国爆发的次贷危机的根源透彻分析
2.1 美国次贷危机起源与影响次贷危机的全称是次级房贷危机，指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融动荡。01到04年间，美国放贷机构为了竞争，不断放松放款条件，甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，使得美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款风靡一时。借款人无钱还款也很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，危机就发生了。危机一旦发生，就必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，使得危机愈演愈烈。
2.2 美国次贷危机发生的原因分析
2.2.1 房价的下跌和利率升高是美国次级贷款危机产生的直接原因 “9.11”事件后，美国实行宽松的货币政策，美联储大幅削减联邦基金利率，强行市场注入流动性。利率成本的降低导致银行内部风险的降低，银行开始追逐更高的外部风险来获取更多的收益。次级抵押贷款正是这样一种高风险高收益的产品，各金融机构开始大规模发放次级抵押贷款。美国房地产繁荣催生较严重的泡沫现象。但自2004年6月起，美联储连续17次加息，将短期利率由1%提升至5.25%。随着加息效应的显现，房地产泡沫开始破灭，房价下降，抵押品贬值，而贷款利率却上升，致使很多次贷债务人偿债困难，违约率逐渐上升。最终，一些贷款机构不但没有盈利，就连资金周转都变得困难。在问题不断蔓延扩散的过程中，次贷危机终于在2007年全面爆发。
2.2.2 风险控制的缺失是美国次级贷款危机产生的深层原因
①宏观经济风险。美次贷危机中表现为证券投资者盲目的投资。由于证券化中信用加强与评级环节的存在，使投资者对信用评级机构所的评级结果往往有高度的依赖，但一旦信用加强与评级环节出现问题，就意味着证券化的基础坍塌。②违约风险。非系统性风险是与借款人的信用状况联系密切的风险，是由于原始借款人的还款能力存在问题而引发的违约风险。在美国，不同信用评级的人在贷款是享受不同的贷款利率，次级抵押贷款大部分是针对信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人，其利率通常比优惠利率高2%到3%。③第三方风险。所谓第三方我们分别就抵押贷款机构、贷款经纪人、信用评级机构来进行分析。由于抵押贷款机构能够通过发行证券化产品将初始借款人的信用风险转移给市场上的投资者，同时认为不管是提供何种信贷标准的抵押贷款，它们总能够通过证券化的手段将初始借款人的信用风险转移出去，因此就会放松对抵押贷款质量的监督、管理以及规模的控制，此导致基础资产质量的下降。
2.2.3 降低资产证券化风险的可行性措施①降低金融系统性风险，建立宏观经济预警机制在资产池的构造上，资产证券化产品在选择基础资产时应遵循循序渐进的原则，先优质后劣质。同时，商业银行应建立宏观经济运行形势的预警机制，控制潜在理性违约风险的发生。当经济出现下滑，市场开始不景气的时候或者是预测到不远的将来整个宏观经济可能受政策或其他因素影响而出现萧条的趋势时，商业银行应减少贷款的发放。②加强信贷资产证券化的信息披露基础资产池概况、基础资产池信用风险分析、基础资产池加权平均信用等级情况和现金流分析及压力测试是投资者认识投资产品，分析风险，做出决策的重要依据。要逐渐加大对资产证券化产品的普及与宣传力度，只有透明、并且完善的信息披露，让投资者在购买之前就清楚地知道自己面临着什么样的可能性，让投资者自己判断和选择在其风险承受范围内的资产，那么即使损失也不至于引致恐慌性抛售。③加强信用评级机构的评级制度次贷危机让我们认识到中立、客观的评级对于投资者的重要性，尤其对于一些结构、定价复杂，透明度和流动性不高的证券化产品。
3我们得到的启示
3.1 金融创新本身就是一把双刃剑，其最终实施的效果取决于创新产品本身的质量和所在国金融市场监管环境。金融创新可以在一定程度上转嫁风险，促进市场交易。我们可以看到我们的金融衍生品的自身风险性，在杠杆效应的作用下，风险会被无限制的放大。
3.2 以商业银行为代表的金融机构要以此次金融危机为戒，时刻关注风险，谨慎经营。通过低贷款率来争夺我们的市场，无形中会增加更大的风险，因此要让金融机构加强自我风险意识，提高风险管控能力。在自我创新和决策的过程中，应该建立科学的流程，减少不确定性。
3.3 我国目前房价飙升，广大百姓恐慌式的买房。截至2009年，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加了11261亿元，增加了30.6%，增速比上年提高了8.5个百分点。其中房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加了3613亿元，增长25.7%，增速比上年低1.3个百分点。购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加了7622亿元，增加了33.6%，增速增加了14.6个百分点。我们可以看出房地产市场的投资，投机需求。
3.4 住房贷款证券化是一项及其复杂的系统工程，将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中涉及原始债权人，只有完善的法律，法规体系作保障才能确保它的有效运行。
参考文献：
[1]姜兼清.商业银行资产证券化北京中国金融出版社，2004.
[2]黄小彪.中国住房抵押贷款证券化发展研究.华南师范大学博士论文.
[3]从美国次贷看资产证券化的基本功能――金融论坛，2010，（1）.
[4]张云龙,汤华然.后危机时代资产证券化的风险管理.金融观察.
[5]李明伟.金融创新工具缺陷与风险控制缺失―美国次贷危机成因再透视.宏观经济.
[6]砖试驯.论我国住房抵押贷款证券化.金融论坛，2009，（46）.
“法国释意理论诞生于上个世纪60年代，塞莱斯科维奇1975年出版的博士论文《言语、语言和记忆》与勒代雷1981年出版的《同声传译―经验与理论》标志着释意理论学派的形成。”[1]张吉良在介绍巴黎释意学派口译过程三角模型时总结“…Seleskovitch 又把口译过程分解为理解/阐释、脱离源语语言外壳（deverbalization，一个发生在理解之后的隐形心理操作阶段）和重新表达三个步骤，并给出了一个很直观的三角模型。”[2]
图1：Seleskov itch两种版本的口译三角模型（Seleskovitch& Lederer，1984）
二、财经新闻定义
本文所指财经新闻涉及到宏观经济、行业产业、微观企业三个层面的新闻报道。宏观经济包括但不限于国家财政、税收政策、货币金融政策相关的新闻，如银行基准利率的调整（利息升降），税收政策的调整（如为支持或抑制对某个行业的发展而减税或增税），货币政策的调整（由宽松到紧缩）等;行业产业包括由商业企业所构成的某个行业或产业。如房地产行业、银行业、保险业、证券业等;微观企业的重大新闻动态、如重大投资决策、高层决策人物更换等。从空间范围来讲，既包括国外的财经新闻，也包括中国国内的财经新闻。从传播媒介来讲，本研究主要聚焦于网络财经新闻。数据来源为金融时报中文版、宁波地产网双语新闻。财经新闻具有时效性、真实性、专业性和实用性的特点。[3]
三、财经新闻翻译
新闻翻译包括财经新闻翻译与口译，两者都要求译者尽快完成翻译，即都有时间紧迫性（time constraints）。出于竞争的考虑，译者通常被要求在24小时内完成文本的翻译。网络财经新闻更是如此。因此释意翻译理论虽然聚焦于口译研究，但对新闻笔译研究也具有借鉴价值。
张吉良在辩证评论释意学派口译理论时总结到“‘释意学派一再宣称，释意理论虽然源于会议口译，但它同样可以用来解释和指导其它所有非文学类文本的笔译工作，因为不同类型的翻译只有形式和手段的不同，其心理认知过程却是一样的。’在这里，释意理论试图将自己推介、宣传为一种具有‘普世价值’的翻译理论，但效果如何还有待观察。”[4]
Reiss Katharin把文本类型概括为四类：信息传达型（Informative text）、情感表达型（Expressive text ）、号召操纵型（Operative text）、视听传达型（audio-medial text）。按照Reiss的文本类型分类标准，财经新闻以信息传达为主，属于信息传达型文本（非文学类文本）。按照前面张吉良所提，释意理论可以借鉴到财经新闻笔译活动中。[5]按照释意学派代表人物勒代雷的阐述，“虽然摆脱语言在笔译中不如口译明显，但在优秀笔译者身上它无处不在……”[6]
四、财经新闻汉译英中的释意行为。
本文在论述过程中借用索绪尔的所指（signified）与能指（signifier）的概念，具体分为原语能指（SL signifier），原语所指（SL signified），目的语能指（TL signifier），目的语所指（TL signified）。释意行为共分四个阶段。理解阶段：财经新闻具有专业性，含有行业术语和专业词汇，要理解原文，必须具备一定的有关中国财经的知识（包括体制、政策、特质、）并跟踪行业动态。译者在理解专业词汇的基础上，结合文本内容，在头脑中生成中文新闻所要表达的含义（意思）。脱离语言外壳：思维方式、语言差别。在理解原文的基础上，脱离原文的词句（SL signifier）束缚，将原文的含义（SL signified）放在目的语（英语）文化中考察中文财经新闻的意思（TL signified），即英语文化人群对中国财经特质的认知程度。这是思维活动，但需要知晓如何转换。表达阶段：在此阶段，译者要重新组织语言，用英文（TL Signifier）表达原文的意思，用英语文化人群易于理解和接受的表达方式来表达意思。在原文所指（SL signified）与目的语所指（TL signified）一致的情况下，可以顺利实现翻译过程。
由于房地产的上下游产业链很长、很宽，既涉及横向的产业，也涉及纵向的宏观经济和个人理财。因此本文以房地产新闻翻译为例进行以点带面的分析。
（1）我市上半年住房公积金个人住房贷款发放量创新高。（Ningbo HPF loans soar in the first two quarters.）
例（1）中的“住房公积金”是原文能指（SL signifier），本质上是一种具有强制性质的、由组织和个人参与的、用于为缴存者提供购房帮助的公共基金（SL signified）。在英语国家没有这样的公共基金（TL signified），故理解上存在障碍。需要译者脱离语言外壳，意识到公积金的本质类似英语读者容易理解的公共基金（Public fund）。在进行英译表达阶段，需要重新表达为“Housing Public Fund”，即用于帮助购买住房的公共互助基金。“住房贷款”的原文所指与目的语所指是相通的，容易理解。可以翻译为“house loan”。了解公积金的情况下，自然可以把“住房公积金个人住房贷款”处理为“HPF loans”。在源语所指（SL signified）与目的语所指（TL signified）相通的情况下，翻译过程变得相对简单。
（2）在这种情况下，住房公积金资金运行压力与日俱增。一些地方推出“公转商”政策，将有助于缓解公积金紧张带来的贷款压力。（In this case，some cities take commercial loans instead of HPF as the first option to reduce the increasing pressure in HPF running.）
此例中的“公转商”是公积金贷款转为商业贷款。译者首先要理解“公转商”这个能指（SL signifire）在原文中的所指（SL signified），然后脱离原文能指这个外壳，用目的语能指（TL signifier）来表达目的语所指（TL signified）。“商业贷款”在原语文化和目的语文化中的所指相通，可以直接把源语所指“商业贷款”翻译为目的语能指“commercial loan”。
五、对财经新闻翻译从业者及人才培养的启示
学生及翻译从业人员在持续提高原语和目的语语言能力（包括跨文化意识）的同时，了解尽可能多的百科知识。除此以外，财经领域专业知识不足是大多数译者的短板。学生及译者可以通过网络自修（如世界名校开放课程），选修商学院课程（经济学、管理学、金融学），跟踪宏观经济、行业动态、典型企业案例等方式来补充。翻译教学方面教师可以选取世界主流报纸如“金融时报、华尔街日报”等财经类报纸的双语新闻作为训练素材，提高学生双语转换技能，巩固和扩充学生财经知识体系和词汇。外语专业也可与商学院、新闻传播学院进行跨学科协同培养财经新闻翻译人才。
六、结语
论文摘要:由美国次贷危机引发的金融危机对全球经济形成冲击，作为经济全球化的一分子，中国也无法独善其身。尽管次贷危机在欧美各国央行联合救市的措施下得到了缓解，而且由于中国监管部门对金融机构从事境外信用衍生品交易管制比较严格，所以受到的冲击有限，对中国影响也不是太大，但这次危机对美国以及全球经济造成了严重冲击，教训是深刻的，足以对中国日益对外开放的经济敲响警钟，值得我们深入思考。
2007 年4 月，以新世纪金融公司申请破产为标志，美国次贷危机持续笼罩全球金融市场，不仅导致美国房价大跌，资金紧缩，还愈演愈烈对全球股票市场、债券市场造成极大的冲击，最终导致资本市场上相关金融机构股价的下跌和全球股市的下跌，造成金融机构和资本市场的巨额损失。其逐渐增大的负面影响给美国经济乃至世界经济造成了超乎预期的打击。为了防止危机进一步蔓延，世界各国央行纷纷注资紧急“救火”。
尽管美国的次贷危机在欧美各国央行联合救市的措施下得到了缓解，而且由于中国监管部门对金融机构从事境外信用衍生品交易管制比较严格，所以受到的冲击有限，对中国影响也不是太大，但这次危机对美国以及全球经济造成了严重冲击，教训是深刻的，足以对中国日益对外开放的经济敲响警钟，值得我们深入思考。
美国次贷危机产生的一个重要原因是金融机构风险防范意识的淡薄，银行等金融机构“见利忘险”，为了追逐利润大量放贷，由于房价的持续上升而忽视了贷款管理的基本原则，即收入所得是第一还款来源，而过度依赖于第二还款来源，导致风险越积越高，最终引发了巨大的危机。中国金融机构必须吸取这次危机的教训，重视防范和管理风险，尤其是信用风险。
其实，中国的住房按揭贷款风险可能比美国还要高。近年来，受人民币升值和外贸顺差快速增加等诸多因素的影响，国内流动性充裕，中国以房地产、股票为代表的资产价格上涨较快，住房信贷、住房抵押消费贷款增长很快，极易出现银行追求利润、忽视风险的非审慎的经营行为，比如已出现的用假收入证明、假工资证明等虚假文件到银行进行按揭贷款的市场现象。也有部分人利用这种假信用从银行大量套取贷款，用作房地产炒作。在房地产市场价格一直上涨时，过高的房价会把这类缺乏信用的住房按揭贷款的潜在风险掩盖起来。但是，一旦中国房地产市场价格出现逆转，其潜在风险就必然会暴露出来。这些潜在风险一旦暴露出来，国内银行将面临类似美国次贷危机的风险。而一旦房地产抵押贷款风险暴露，这又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。
美国次级抵押贷款危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，我们越应当加强风险控制和监管，监管部门要加强对重点领域、重点机构的监管，防范局部风险向系统性风险转化;要提高金融机构自身风险管理能力，并有针对性地加强对金融机构的外部监管，采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象。
市场不是万能的，监管起着重要作用。美国金融危机，再次以血淋淋的事实告诉我们:再伟大、再发达的金融体系，也会有漏洞，也会有被摧毁的可能。在这次美国次贷危机中，美国金融体系中的多个环节都存在着监管缺失，这对中国金融监管者来说是个重要警示。
我们将以什么样的态度对待未来的金融业，美国经济发展历程给我们的教训是:要加强金融机构内部控制制度建设，进一步强化风险意识，提高金融机构自身风险管理能力。尽快开发出更符合市场需要的、更能够抵御各类风险的金融工具，推动金融业原生产品和基础产品的深度发展。稳妥推进资产证券化，对金融衍生产品的监管，提高中国金融体系弹性和抗风险能力。在资本市场发展过程中，监管体系的完善必须放在重中之重，特别是对资本价格泡沫的产生和扩大保持严格的监控和管理，以防患于未然。截至2006年6月底，中国机构购入的美国按揭债券总额为1 075亿美元，占亚洲国家购入总量的47.6%，遭受一定的损失。所以，对国际经济和国际金融市场运行规律要进行研究与分析，建立海外金融投资的风险预警、风险监测和风险防范机制，正确判断自身的风险承担能力，理性选择相关对外投资的产品。我们要随时关注次贷危机的发展，及时采取有效的措施，把对中国经济发展的不利影响降到最低限度，以保证中国经济健康、持续、快速地发展。
楼市、股市等资产价格如果出现严重泡沫，很可能给经济带来全局性、系统性的影响，因此不能让资产价格过度膨胀。如果一套住房值100 万元时能贷70 万元，那么当其上涨到200 万元时就能贷140 万元，同样道理，一只股票价格从100 元上涨到200 元时，从银行拿到的质押贷款也会增加。因此，如果楼市、股市价格过快飙升，就会使金融体系的融资量飙升，一旦资产泡沫破灭，不仅会打击持有者的消费信心，拖累经济发展，还会影响到金融体系的稳定。此外，资产价格还会通过财富效应或者其他渠道最终影响到总需求或总供给，会对通货膨胀率产生影响。因此，中央银行很有必要把资产价格的涨落作为制订货币政策的重要参考。
从美国次贷危机的原因来看， 房地产泡沫催生了这场危机。所以，政府在制定货币政策时要通盘考虑，权衡各种利弊影响。在进行宏观调控时，必须综合考虑调控政策可能产生的负面影响。针对美元贬值和美国利率调整，加强人民币汇率改革的策略研究;针对贸易环境可能发生的变化，加快出口结构调整和完善相关的救济制度。政府部门应密切观察前期政策效果和国际国内流动性变化情况，尽量使用市场和微调手段，避免对经济、金融运行产生过激影响。政府还应及早对流动性的程度给予控制，提前对剩余的流动性提供相应的需求渠道，从而化解流动性过剩可能造成的危害。借鉴此次危机中各国政府采取各项措施的经验和教训，合理引导投资者预期;为了减轻房地产价格波动对整个经济的负面影响， 应采取有效而又审慎的措施， 加大经济适用房和廉租房的供给， 合理引导房地产市场的健康发展。让百姓安居乐业是政府的职责， 但是“居者有其房”并不意味着所有人都要买房， 让无支付能力的低收入者进入购房市场无疑是一种揠苗助长的行为。
国“次贷危机”爆发的原因之一是美联储加息。美联储加息一方面导致房产价格下跌，另一方面利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约。美联储连续加息时，可能对房地产市场因此而承担的压力重视不够。
在这一点，中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。中国自2004年9月以来央行频频加息，最新一次加息后，五年期住房贷款利率已达7.83%，购房者贷款压力大大增加。在个人住房贷款支付不断增加的情况下，国内商业银行个人住房贷款在近一个时期内已经逐渐步入违约高风险期。有关人士认为，一旦房价出现调头，银行的房贷可能会引起信贷坏账的暴增，如果出现危机，商业银行的开发性贷款和个人贷款都会引起高比例坏账。而央行加息的目的主要是为了抑制通货膨胀，提高应对物价上涨的能力，那么在采用连续加息的政策时，应该警惕两方面影响:第一是贷款收紧对房地产开发企业的影响，这可能造成开发商资金断裂;第二是还款压力提高对抵押贷款申请者的影响，可能造成抵押贷款违约率上升。
发放次级按揭贷款的机构，为了尽早回笼资金，发行了以次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品。通过房屋抵押贷款证券化的方式，在很大程度上能够解决银行的信贷违约及房贷的非流动性风险问题。但证券化不等于没有风险，而是将风险从银行内部转移到社会。美国通过金融创新方式将次贷风险转嫁给全球资本市场投资者，次级债引发的投资风险自然由全球资本市场来共同承担。
【论文摘要】2007年7月，美国爆发的次级债危机引发了全球关注，危机导致美国经济放缓，全球经济受到波及。本文以美国次级债危机为前车之鉴，从我国金融投资环境的现状出发，探讨我国金融投资改革的方向。认为我们必须在坚持金融投资渐进式发展原则的基础上，一方面积极支持并鼓励资本市场金融创新业务的发展，稳妥推进金融市场的开放；另一方面应加大力度，合理控制对外证券投资的风险。
一、次级债危机及影响
次级债是美国银行针对信用记录较差的客户发放的住房贷款(即次级房贷)，是住房抵押贷款发放机构（如商业银行）将其持有的住房抵押贷款集合组成资产池，经打包定价后出售给特殊目的机构（Specialpurposevehicle，SPV），特殊目的机构再将其以担保、保险等形式进行信用增强(CreditEnhancement)，经过信用评级后以抵押担保证券的形式出售给投资者。证券每月支付的本息现金流，直接来源于资产池中抵押贷款每月获得的计划偿还和提前偿还的本息金额。
作为近30年来最重要的金融创新之一，住房抵押贷款证券化起始于20世纪70年代的美国，其核心在于通过严谨有效的交易结构设计，使资产的客观信用同原始权益人的整体信用相隔离，并提供住房抵押贷款资产本身信用和衍生信用两个层次信用。目前，已在国际上得到了较为广泛的运用与发展。美国次级债危机发端于2006年下半年，在2007年2月引发世人普遍关注，到2007年8月则升级成席卷全球金融市场的风暴。其影响并不仅仅限于次级债市场，已经蔓延至其他市场。在次级债危机的影响下，道琼斯指数、伦敦金融时报指数、日经指数都在下降。与2003年6月29日相比，道琼斯指数2008年1月30日的市值损失了3000亿美元，去年美国金融行业裁员15.3万人，而2006年整个行业裁员仅5.03万人。截至今年1月底全球因次级债危机而导致资本市场缩水约8万亿美元。
受此影响，中国股市牛市步伐嘎然而止并调头向下，从2007年10月至2008年3月，上证指数下跌2000多点，许多股票被腰斩。我国的金融市场和房地产市场在一定程度上也受到了这场危机的影响，同样也对中国的金融市场和房地产市场如何稳健运行以防范金融危机的发生提出了亟待解决的课题。
二、我国金融投资的现状分析
我国金融投资从实物投资中分离出来并发展壮大，是融合在计划经济向市场经济的转变进程之中的，并已呈现出投资主体多元化和投资工具多样化的发展趋势。我国金融投资的发展面临着种种困难，无论是融资工具的发行、流通、交易诸环节，还是资本市场现存的国有股症结、股市结构单一、吸收公司上市标准僵化等特点，以及证券业的组织、管理等方面都存在问题，发育不全的金融市场环境和运行扭曲的金融市场运行机制，严重地阻碍着金融市场的进一步发展。究其原因，一方面是由于商品经济发展程度的制约，但更现实的则是金融投资环境发育基础的薄弱与其环境要素组合体系的残缺不全。因此，改进和完善我国的金融投资环境已成为我们培育金融市场，完善金融投资体系，发展金融投资的关键。
三、次级债危机给我国金融投资改革的启示
1.加强金融投资风险防范意识，在实践中自我完善金融体系。
（1）提高应对金融危机的监控水平；
（2）应该警惕国内住房按揭贷款的潜在信用风险；
（3）谨慎加息，避免房贷资金成本过高引发的住房按揭贷款还款风险增加的金融风波；
（4）以美国次级债危机为前车之鉴，事先采取科学论证、试点推广、风险控制等手段，尽快推动住房按揭贷款证券化的进程，化解集中于银行体系的金融风险；
（5）严格控制并有效阻击银行资金尤其是境外资金非法流入国内资本市场。
2.立足于本国金融资本，积极引导个人投资者参与金融投资，鼓励机构投资者的进入，同时吸收国外金融投资为补充，实现投资主体多元化。加强对机构投资者进入金融投资领域的引导，降低其进入门槛，同时注意对其进行投资风险意识教育，树立投资理念。
3.根据现代企业制度和市场经济的要求，实现中介机构民营化，建立规范的行业自律制度和信用制度，强化会员和社会公众的监督作用，完善证券交易所的组织架构和运作方式，建立严格规范的行业自律制度、信用制度和从业人员资格认证制度，增强从业人员的职业操守。
4.作为调控主体，政府退出对金融投资过程和投资行为的直接干预，成为整个社会金融投资活动的间接调控者。政府对金融投资的管理应该包含以下几个方面：
（1）按照国民经济和社会事业发展的目标合理确定金融投资活动的宏观调控目标，明确发展方向；
（2）管好、用好政府投资；
（3）营造良好的投资环境，依法建立公平竞争的环境，保护投资主体的合法权益，规范参与金融投资各方的行为；
（4）防范国家金融风险。
5.从实际出发，以切实满足投资者的需要为宗旨，既改善金融投资环境中的物质因素，又灵活地运用各种政策措施，改善金融投资环境中的非物质因素。具体而言应从以下方面着眼：
（1）保持政治、经济的长期稳定和发展。
（2）建立一个符合国际规范的、成熟而发达的金融市场，尤其是证券市场。
（3）建立高效率的证券交易系统和现代化的通讯网络，改进和完善信息传递系统，提高金融服务质量。
（4）建立和完善各种证券管理政策及法律，维持证券市场的正常运行秩序，保障投资者的利益。
（5）加快培训金融投资人才。
四、结束语
综上所述，我国政府必须在坚持金融投资渐进式发展原则的基础上，一方面积极支持并鼓励资本市场金融创新业务的发展，稳妥推进金融市场的开放；另一方面应加大力度，合理控制对外证券投资的风险。国内各类投资机构应从此次危机中汲取深刻教训，在对外投资之前深入调查和研究，深入了解风险，合理防范和控制风险。
参考文献：
[1]易宪容.美国次级债危机及对中国的警示[J].时事资料手册，2007，（5）.
【论文摘要】住房问题是关系国计民生的热点问题，也是重大的 社会 问题和 政治 问题。解决好城市中低收入群体的住房问题，是城镇住房的重点和难点，也是政府的重要职责和住房政策的主体目标，各国政府在城镇居民住房保障制度方面都进行了积极探索。学习和借鉴国外的成功经验，对加快完善我国的住房保障制度有着重大的启迪意义。
住房作为人民群众的基本生活资料，具有一般商品和 公共 产品两种特征属性，是一种基本的社会保障品，也是实现社会公平的标志之一。中低收入群体由于受支付能力的限制而无力通过 市场 机制解决自己的住房，他们更加需要政府的政策性帮助。因此，要实现社会的公平与正义，构建和谐社会，必须切实做好中低收入人群的住房保障工作。经过多年来的改革与实践，我国已经初步建立起了以 经济 适用房制度、廉租房制度、住房公积金为主要内容的住房保障制度。自去年8月《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》颁布以来，住房保障问题被提到了空前的高度。国家接连出台了《廉租住房保障办法》、《经济适用住房 管理 办法》以及《经济适用住房开发贷款管理办法》。许多地方按照中央要求，制定并公布了住房建设计划，对保障性住房的建设规模做出了明确要求，力度颇大。除了国家所明确要求的廉租房和经济适用房，很多地方还积极尝试、创新经济租赁房、限价房等多种形式的保障措施。虽然住房保障政策受国家政治制度、经济发展水平等因素制约，但是其中规律性的先进经验对完善我国住房保障体系有重要的启示作用。本文选取了美国、日本、新加坡三个国家进行比较分析。
一、国外住房保障制度的经验及做法
1、美国
美国在住房保障方面最具特色的是通过立法保障来实施各项措施。为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与城市发展法》等，对住房保障做了相应的规定。
美国住房保障内容可以概括为六方面。一是扩大房屋抵押贷款 保险 。除少数富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房价25%现款，其余部分以房屋为抵押向 银行 和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。 《住房法》规定，政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息贷款建房。 《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人 投资 低收入家庭公寓住宅建设，建成后的住房将优惠提供给因城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地中等收入80%以下者均可 申请 此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族歧视。
发达的房地产 金融 是美国住房保障的制度基础。美国的各类 金融机构 积极地参与住房建设，其私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款，大多数人购房往往通过向金融机构抵押贷款来支付房款。另外，美国政府还采取了一系列优惠措施鼓励个人买房，如对购买住房实行贴息贷款和贷款担保、采取减税政策等。
2、日本
二战结束后，日本住房短缺达420万户，约2000万人无房可住，占到当时 人口 的1/4。日本政府为了缓解住房短缺状况，先后制定了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》。此后日本政府又陆续制定了一系列相关法规，通过建立健全住房保障的法规，日本住房保障制度逐步走向正轨，不同程度地满足了不同阶层的住房需要。
其住房保障措施主要包括三个方面。一是以低息贷款促进企业从事民间住宅建设。日本银行为促进企业建住宅，于1985年10月以后，将利率从8.88%降为7.35%，全国银行同期放款7789亿日元的住宅信用贷款。二是政府以低税和免税优惠促进私人住宅的兴建与购置。政府曾举办一种50万日元以内的免税利息的“住宅零存整取邮政储蓄”，在不动产税、固定资产税等方面对住宅用地实行优惠。三是建立健全公营住宅体系。日本公营住宅体系在解决低收入家庭住房问题上发挥了重要作用，其运作的核心在于一切建立在公营住宅法的基础上，合理界定受益对象的收入标准、制定多档次房租水平，以及国家对公营住宅保持相对稳定的资金投入。由于申请这种住宅的人比较多，而住宅数量有限，取得公营住宅需要相当长的时间。1996年日本对《公营住宅法》进行了修改，提出公营住宅房源新思路，即：由地方公共团体建设公营住宅，由地方公共团体收购民间住宅，由地方公共团体租用民间住宅。
3、新加坡
新加坡在住房保障制度方面的政府干预和介入程度很大，可以说新加坡的住房保障体制是计划和市场相结合的典范。
其住房保障制度具有许多特色。一是制定长远规划，政府出资建房。1960年成立了房屋发展局，专门负责住宅建设的规划、开发和管理，并把实行“居者有其屋”当作国策。二是实行住房公积金制度。公积金制度是新加坡于1955年建立的一项强制性储蓄制度，经过发展和完善，中央公积金制度己经成为新加坡的基本社会制
度之一，涉及到养老、医疗、住房、 教育 、 投资 等 社会 生活的各个方面，是一种综合的社会保障储蓄制度。三是分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。在住房短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也采用分级的办法，例如：一室一套，政府补贴1/3；三室一套，政府只补贴5%；四室一套，政府不仅没有补贴，而且按 成本 价加5%的利润；五室一套，政府按成本价加15%的利润。四是公有住宅的合理配售政策。为确保 公共 住房的可承受性，房屋发展局根据中低收入居民的实际负担能力来确定组屋的价格，在社会发展的不同阶段，历经了低于成本价、成本价和略高于成本价的调整过程，并逐渐形成较为合理的定购制度。
二、对我国的启示
从以上住房保障制度的经验和做法来看，我国应在结合实际的基础上按照统筹规划、 市场 导向、适度保障、动态调整的原则，多渠道建立起覆盖广大中低收入家庭的住房保障政策体系。
1、尽快建立完善的住房保障 法律 体系
自2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出要“加快建立适合我国国情的住房保障制度” 以来，我国至今仅出台了《廉租住房 管理 办法》和《 经济 适用住房管理办法》两部全国性的政策法规文件，尚无全国性的住房保障法律法规问世，甚至连基本的《住房法》都没有颁布。因此，应尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置等作出明文规定。各地方应当结合本地经济发展的实际，制定出地方性的住房保障法规，并针对住房保障的不同对象，提供多种不同方式的住房保障。
2、健全以政府为主体的住房保障体系
由于住房作为商品所具有的特殊性及住房市场所存在的缺陷，只依赖市场机制难以解决为数众多的中低收入群体的住房问题。政府作为一国宏观调控的主导者和政策的制定者，担负着促进社会全面发展的职责，理应成为构建住房保障体系的主体，并应自觉、主动承担起住房保障的各项职责。同时，改变当前的政绩考核机制，建立一个涵盖政府各项职能的科学的指标体系，着重凸现政府的 公共管理 与社会保障职能，住房保障制度的落实情况应该成为其中的一个重要指标。
3、建立健全廉租住房制度
从国际经验和我国当前的实际来看，廉租房的建设和制度完善应该成为当前我国住房保障制度的核心。在我国廉租住房制度实施中，存在着门槛过高、覆盖范围过低、资金瓶颈等问题。以国内廉租住房制度实施最早的城市上海为例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面积和人均收入认定标准分别为7平方米和600元/月，累计受益家庭仅3万户左右，占家庭总户数比例不足1%。
首先，有必要加快放宽廉租住房政策标准，适当降低准入门槛，扩大廉租住房对象覆盖面，把更多的困难家庭纳入廉租住房保障范围，争取实现全部城镇低收入家庭的“应保尽保”。其次，拓展廉租房来源，拓宽廉租房建设资金 融资 渠道，解决资金瓶颈问题。其中，鼓励民营企业扩建廉租房也不失是种好思路。最后，建立和完善进入退出机制，加强廉租房分配的监督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平时，就应该立即搬出原廉租住房；未达到中等收入水平，也应该按照收入增长适当调整租金水平。
4、改进和规范经济适用住房制度
经济适用住房制度是解决困难家庭住房问题的重要途径，但目前在经济适用住房制度实施过程中还有很多亟待完善之处。如政策实施监管不力、享受对象界定不明、资格审查不严等等，出现“开宝马住经济适用住房”的怪现象，使政策实施效果大打折扣。必须针对当前我国经济适用住房制度实施中出现的问题，进一步完善政策措施。一是明确保障对象。要明确规定经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，且要与廉租住房保障对象相衔接，购房人拥有有限产权。二是依法严格监管。关键要加大经济适用住房建设力度，提高供应和管理的透明度，严格执行经济适用住房供应审核、轮候、公示等各项制度，严格执行60平米左右的小户型建设标准，加强全社会监督。三是完善退出机制。鼓励条件改善的家庭在补交必要的土地出让差价后出售经济适用住房，政府优先回购用于补充经济适用住房房源。限价房可比照经济适用住房制度实施。
5、综合运用各种配套手段
（1） 税收 政策 。即运用各种税收手段支持住房保障体系的建设。如适当减免廉租房和经济适用房建设中的相关税费，对个人购买经济适用房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税和适时出台物业税等，以期达到“正税、明租、清费”的目标。
（2）补贴手段。目前我国各地享有住房补贴的 人口 比例低，覆盖面窄。随着住房分配货币化改革的深入，应把对保障性住房的建设补贴逐步转化为对中低收入家庭的直接货币补贴，变暗补为明补，变补“砖头”为补“人头”。这样可以大大提高补贴资金效率，使补贴无法产生对高收入家庭的溢
出效应，减少补贴额，能更有效地解决“夹心层”的住房问题。
（3） 金融 配套措施。在目前的住房公积金制度基础上完善政策性住房金融体系，加大住房金融对住房建设和住房消费的支持力度。适当提高公积金的缴存比例，提高公积金归集水平，增加公积金的归集总量；借鉴国外经验，吸收外资和民间资本组建住房 银行 ，开办住房储蓄业务，为符合条件的居民提供低利率的住房贷款；积极推行个人住房抵押贷款 证券 化，建立住房贷款担保制度。
【参考文献】
[1] 张庭伟：美国住房政策的演变及借鉴[j].中外房地产报道，2001（7）.
论文关键词：住房公积金,闲置资金,廉租,收益率
廉租房制度是我国重要的住房保障制度之一，它是专为保障城市低收入住房困难家庭而设计的住房保障政策。实物配租是廉租房制度的重要方式之一，但是当前廉租房建设面临巨额资金缺口问题。REITs（房地产信托基金）作为一种国际上重要的融资手段，在我国大陆还没有尝试。巴曙松（2006）、何芳（2007）、胡金星（2009）等认为，如果能够利用REITs为廉租房融资，则既能够解决廉租房的资金瓶颈问题，又可以提高REITs的政策获准可能性。
一、我国廉租房建设实施的瓶颈问题
1．廉租房建设时间短任务重，资金缺口巨大
根据住建部的规划，廉租房的建设资金主要来源为：中央和省政府补贴；地方土地出让金不低于10%；住房公积金增值净收益等。尽管住建部指明了地方政府廉租房建设的资金来源，但是资金远远不够，目前很多地方政府因资金紧张通过发行债券融资而债台高筑，截至2010年底地方政府债已经高达6万亿；加上廉租房巨大的投入与微薄租金收入形成强烈的反差，导致地方政府没有动力为廉租房建设融资。资金缺口不弥补，廉租房建设规划很难如期完成。经过前两年廉租房建设，各地可用资金基本消耗完了，面对持续的廉租房建设，资金紧张严重困扰着地方政府，如何吸引社会资金进入廉租房建设成为一个全新的探索。
2．安顺市廉租房建设资金情况
根据贵州省政府下达的工作任务，安顺市在2009～2011年内要完成新增实物配租19910户、新增租赁补贴户8140户的任务，其中2011年须完成新增建设10493套廉租房。
安顺市2011年土地出让金约1个亿，其10%为1000万作为廉租房建设资金，加上住房公积金增值净收益约1800万，合计2800万可用于廉租房建设。当地廉租房建设成本为1400元/m，除去中央和省政府的800元/m的补贴，安顺政府的配套成本约600元/m，则1600万只能建廉租房530=16000000/(600*50)套,相比2011年的任务量10493套，这无异于杯水车薪；要完成2011年的任务大约需要资金3.1亿，缺口为2.94亿，因此廉租房建设首要的难题在于资金筹措难。
迫于资金压力，安顺市2008年11月开始采取廉租房出售的政策，将廉租房以600元/m的地方政府配套成本价出售给廉租户，2010年售价上涨到1300元/m。在价格上涨的背后，一方面销售情况并不理想，另一方面，低保户家庭收入本来就极度困难，购买廉租房后原本困顿的生活将更加困难，因此廉租房改销售实际上是一种被逼无奈的下下策。
二、我国住房公积金的现状与主要问题
住房公积金制度是国家法律规定的主要住房社会保障制度之一，具有强制性、互、保障性等特点。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有，并实行个税免征，优先低息贷款购房的优惠政策。按照《住房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理机构的资金运作方式主要集中于公积金个人住房贷款、国债投资和定期存款。
1．全国住房公积金缴存用总体状况
截至2008年底，全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元，同比增长27.54%；缴存余额为12116.24亿元，使用率为72.81%，同比降低1.78%；全国公积金闲置规模达到5616.27亿元。从2004到2008年间，缴存总额、缴存余额、专户存款余额即闲置资金不断增加，增值收益率始终维持在1.5%以下。总的来说，全国住房公积金的特点是资金池迅速扩大，闲置资金大量增加，增值收益率低位徘徊（见表1）。
表1全国住房公积金近年来总体情况
缴存总额
（亿元）
增长率%
缴存余额
（亿元）
增长率%
专户存款
余额（亿元）
增长率%
增值收益
（亿元）
增值收
益率%
2004
7400.29
4893.5
2086.3
48.6
0.99
2005
9759.5
31.88
6259.5
27.90
2907.9
39.38
72.81
1.16
2006
12687.37
30.00
7870.96
25.74
3520.02
21.05
101.9
1.29
2007
16230.3
27.92
9605.11
22.03
4107.58
16.69
99.61
1.04
2008
20699.78
27.54
12116.24
26.14
5616.27
36.73
今天，我怀着激动的心情，来参加市行的竞聘大会，非常感谢市行党委为我们提供了这样一个公开公正地展示自己的机会，同时也为我行的人事制度改革的不断深化而感到高兴，能有辛参加这次竞聘自己也感到无比的荣幸，作为××银行大家庭的一员，我每时每刻都能感到这个大家庭的温暖，也为自己能为我行事业的发展贡献出自己的一份力量而感到无比的自豪。
一、个人简历
在日常工作中，我还潜心钻研法律知识，并取得了全国首次企业内部法律顾问执业证书，由我和×××同志合写的《办好职工夜校、培育四有合格新人》经验材料参加了全国职工教育协会第八届年会获得二等奖证书；我写的论文被国家级报刊杂志采用三篇，2000年还获得市社科联理论研究成果三等奖。
二、竞聘目的
这次我竞聘的岗位是：信贷管理部副经理职务。目的就是要把我所学知识和实际工作中掌握的技能全身心地投入到我行的信贷管理工作中去，使我行的信贷资产风险得到有效的管理和控制，信贷结构得到有效的调整，信贷队伍的素质适应形势，为我行三年扭亏目标的顺利实现作出自己应有的贡献。
三、竞聘专业存在问题及对策：
（一）存在问题
一 信贷资产质量结构不合理，尤其是其他地市行大批量地甩掉历史包袱之后，随着企业经营中深层次矛盾的逐渐暴露，我行信贷资产存在进一步恶化的苗头。
二 企业经营步履艰难，想方设法逃废银行债务现象普遍存在。
三 贷款审批手续过于烦琐，影响贷款效益的提高。
四 由于客观原因影响，信贷队伍数量减少，素质不高，不适应新形势的需要。
（二）采取的对策
1、要建立优质客户、优质贷款种类服务的绿色通道，实施优质客户发展战略，提供差异化的贷款服务。掌握好贷款进入的原则和标准，改善服务质量、提高服务效率、简化贷款手续，减少中间环节，提高贷款审批效率，从源头上控制风险；对项目贷款、开发贷款给予全方位的服务，在社会上树立××银行个人住房贷款业务方便、快捷、严谨的业务形象。使我行信贷业务持续、健康、稳步发展。
2、进一步加强各项基础管理工作，有效地调整信贷结构，把信贷管理纳入全行工作的大局中去，高度重视贷后管理工作。并配套建立目标客户动态档案跟踪管理制度建立贷款资产质量实时监控制度，建立贷款情况快速上报制度。
要及时从资质差、信誉差的企业中果断地退出来，一方面要铁心硬碗收贷收息，另一方面，要抓住时机，用足、用好、用活双呆贷款的的核销政策，完善手续，甩掉包袱，轻装上阵。
3、营造良好的内、外部环境，对内建立和谐、高效的人际关系；对外取得市委、市政府、人民银行和有关部门的大力支持，防止企业逃废我行贷款，支持我行理直气壮地收贷收息。
4、培养锻炼一支高素质的信贷队伍。将具备较高的政治和业务素质、较强的分析能力和科学的管理技能的优秀人才选拔到信贷岗位，提高贷款操作的质量和水平。要充分调动我行信贷人员的积极性，加强信贷队伍的培训和培养，以适应目前业务的要求。
这次我如果竞选成功，我一定会摆正自己的位置，全力支持经理的工作，和同志们一道尽心尽力地干好本职工作，如果没有被聘用，说明我还存在着差距，我仍会保持良好的心态，改正不足之处，一如既往地为××行的发展作出自己的贡献。
[论文摘要]2008年美国次债危机全面爆发并波及全球股市进而影响实体经济，成为社会各界关注的热点。本文以美国次债危机发生的根本原因为思考切入点分析次债危机被逐层放大的环节，试图通过寻找资产证券化与次债危机根源的联系，探讨证券化运作下的风险传递过程，揭示证券化模式本身隐含的不完善之处及其对金融创新的启示。
一、次债市场的证券化运作
（一）证券化运作第一步MBS
MBS（住房抵押贷款证券化）是20世纪重要的金融创新工具，具体是指商业银行等金融机构将其所持有的住房抵押贷款债权出售给特设证券化机构，由该机构以住房抵押贷款为基础，经过信用增级和评级后，在证券化市场上发行住房抵押贷款证券的行为。
MBS将最初由一个主体独立完成的整个过程拆分成了几个组成环节。投资银行因为把握住了整体流程而获得了将贷款重组的自由，其介入使得次级债的发行规模由按揭公司控制变成了市场需求决定。按揭公司根据投行选定的信用标准，将同类资质的贷款打包成MBS，经投行转手至预定客户。MBS以高风险高收益引导投资方向，同时贷款机构迅速将债务剥离转移风险并收回资金提供更多的抵押贷款。需求的扩张催生了美国房地产市场的“非理性繁荣”，促进次级债市场的快速发展。
（二）证券化运作第二步CDO及CDS
以次按为抵押品的MBS债权，并未达到评级公司最低投资级的要求。投行进而以打包后债务的未来现金流为支撑，根据潜在违约率的高低，按风险的大小分割出三个层级的债务抵押凭证CDO。其中，风险低的为高级CDO，风险中等的为中级CDO，风险最高的为股权级CDO。经内部信用增级重组后，高级CDO获得了AAA的评级，使得不同风险偏好的投资者将其纳入投资组合。商业银行、保险公司、共同基金、教育基金等主要购买高级CDO，而中级和股权级CDO的主要买家是风险偏好较高的对冲基金。
投行为了规避自身存有的中级和股权级CDO的违约风险，推出了信用违约掉期CDS。投行担保在信用事件发生时，CDS买方仍可获得预期的收入甚至利润；在没有信用事件的条件下，卖方将从买方获得定期的保险费收入。CDS引来了对冲基金的加入，在房价上扬的市场和CDS的保障下，对冲基金不仅可在高投资回报领域变换投资组合创造财富。金融资产持有机构通过资产违约风险的担保人，满足了市场希望剥离和转让风险的需求。至此，通过不同层次的证券化操作，美国的证券市场上以低信用购房者申请次贷业务，贷款公司发放次贷，投行深加工打包生成次债，销售给国内外投资者的风险分散链条形成。
二、证券化下次债的风险传递过程
首先，资产证券化将贷款发放机构的提前获利与它所发放贷款的风险隔离。贷款从发放机构剥离到后，资产被置于贷款人的破产程序之外，并且投资者不得因该证券化的资产未来的违约风险向贷款人追索。贷款发放机利用信息的不对称放松对借款人资信和偿还能力的甄别，信用门坎的降低使风险被掩盖且逐渐积聚到较高水平。
其次，投行将高违约风险的低层产品以高价卖给对冲基金。当基础资产大为缩水时，对冲基金面临大量赎回，其高财务杠杆操作立即将风险几十倍、上百倍地放大。由于对冲基金不断以CDO作抵押向商业银行贷款继续投机，银行扩大信贷对同一笔贷款叠加多次风险，不良资产率随之上升，部分风险又回到银行体系。这种过分扩张使地产领域的震动轻易波及全球金融市场。
再者，定价机制的模糊和评级的混乱加大了交易的波动性。随着投资群体的扩展，CDO资产池内基础资产逐渐走向多元化和高风险化。由于影响CDO市值的因素复杂，不可能有绝对完善的CDO估值模型。同时，CDO产品缺乏熊市的数据资源支持，一些原本模型显示非常有利可图的投资品由于缺乏足够的风险控制在房产价格下滑时产生了巨额的损失。证券化通过对贷款池的切分创造出多层衍生品，庞大而复杂的资产支持结构和运作方式使风险不断积聚。不仅如此，评级的混乱使得大量投资者并不知道自己手中所持的AAA层CDO产品虽收益率高但流动性差并且难以测算违约率，内含风险非常高。
由此可见，次债危机的导火线是基准利率的提高和地产市场的疲软。深层原因在于成熟金融市场条件下，资产证券化运作导致信用风险由房地产金融机构向资本市场传递，房地产泡沫通过信贷创新产品将风险扩散到全球范围。
三、次债危机带给资产证券化和金融创新的启示
资产证券化是美国住房贷款市场上最重要的金融创新，设计的初衷是将信用风险分散到更广泛的领域以稳定金融系统。资产证券化融合了信托制度的优点，为社会创造了流动性，有利于银行减轻资本充足率的压力、扩大经营规模、形成新的利润增长点、提升资产负债管理能力，降低资金成本；同时，资产证券化也对资本市场则提出了新的投资理念，为投资者提供不同期限及风险的投资品种和盈利机会。
资产证券化模式下的金融衍生产品尽管可将流动性较差的抵押贷款变现，但兼有使交易主体众多，交易结构复杂，风险隐蔽性强等缺陷。金融衍生产品在开发的过程中欠缺风险控制，基础资产的轻微价格变动会通过金融衍生产品的杠杆作用形成放大效应。由于缺乏严格的信息披露和解释衍生品风险与收益的机制，投资者无法判断资产的质量，存在操作失误的可能性。信用链条和委托关系过长使风险在无限分散的同时变得难以察觉。结构性金融产品评估体制的缺陷和监管的缺失导致风险层层叠加累积到一定程度后反作用于金融系统。
所以，虽然大部分金融创新的目的是规避投资风险和强化风险管理，但是由于发展过快和金融衍生工具自身的特性，导致对社会金融发展存在潜在的负面影响，有成为新的巨大风险源的可能性。由于金融衍生工具集中度过高，一旦某一环节出现危机就会形成影响全局的“多米诺骨牌效应”。
但是，问题的根源并不在于金融创新本身，而在于其过于泛滥和金融过度自由化所带来的金融体系风险的增加。金融创新本身存在减缓风险隐患的机制，从整体上看是保持金融体系稳定的重要因素。尤其是对于金融市场发展滞后活力不足的资本市场，资产证券化在拓展企业融资渠道、节约融资成本、降低银行风险上都具有不可忽视的作用。住房按揭贷款证券化成功与否的关键不在于开发多少类型的金融创新产品，而在于实施过程中是否有合理透明化的定价机制和配套的披露监控体系，是否能探索出完善的风险防范标准和风险控制机制。
参考文献
[1]ElizabethRenuart。AnOverviewofthePredatoryMortgageLendingProcess[J]HousingPolicyDebate，2007，15(4)
[2]李浩，关于次债危机的深层次思考[J]经济师，2008(11)
[3]谷冬青，从美国次债危机谈我国资产证券化的风险防范[J]国际商务研究所，2008（5）
[4]章琪，梁寒冰陆红春，CDO与次债危机的成因及影响分析[J]铜陵学院报，2008（3）
关键词：住房公积金 管理模式 建议
我国的住房公积金制度虽然实施的实施不长，相较于其他社会保障制度还比较短，但是其整个的发展和的过程是比较曲折和复杂的，各有关部门不断的探索和完善才取得了今天的成绩，因为住房公积金的制度制定是受到经济因素、法律因素以及政府政策等多方面影响的。
一、当前住房公积金管理的概况
1、相关的管理制度不够完善。也就是说目前我国的住房公积金在执行方面还没有一个较为精准和具体的参考制度，这不仅给我国的住房公积金的落实造成了难度，还损害了一部分人的利益，进而导致了社会一些民众的不满情绪，不利于住房公积金的意义的实现。据有关部门统计，我国各级地方法院每年处理的由于公积金问题导致的上诉事件在一万件左右，也从侧面证明了住房公积金的制度完善存在着问题。
2、住房公积金制度的使用范围小。建立和积累住房储蓄，发挥资金互动，解决低收入者的住房问题是建立住房公积金制度的最初目标。但在实际操作过程中，根据个人工资的多少确定公积金缴存额这样导致个人缴存数额差距悬殊。部分高收入人群将住房公积金作为他们的“第二份工作”，从中获取利益，而一些低收入人群则收益甚少。
3、住房公积金的享用群体较少。也就是说从住房公积金的覆盖面积来看，还没有达到一个相对普及的程度，在实际的生活中，并不是所有工作单位的公职人员都能享受到住房公积金，这样导致的结果就是住房公积金的社会保障制度的效果显现不明显。一般来说，我国目前的住房公积金的受用群体还不包括以下几个：首先，住房公积金还没有覆盖到来城市打工的农民工，这些农民工长期在城市打工，可以缴纳相关的住房公积金，并且享受低息的贷款，但是由于群体的相关意识比较薄弱，所以大多数的农民工都没有被住房公积金的保障制度所覆盖。其次，经济条件不好的下岗职工，这些群体由于经济水平有限，比较不能够支付相关的公积金，所以就没有办法享受到住房补贴待遇；再次，某些不参与住房公积金的企业员工，这些人员主要是由于工作的企业性质不符合要求，所以达不到相关的住房公积金标准。
4、过高的购房压力。近些年来，我国的房地产建筑以及相关行业取得了很大的发展，但是也滋生了一些问题，如房地产的泡沫经济与其导致的同实际价值不相符的高房价等。这种情况下，有很多居民在买房的过程中，就不敢轻易的使用贷款，因此也就使得大量的住房公积金处于闲置状态，从而也就导致了住房公积金无法有效的发挥作用，没能够发挥其真正的价值，另外，大量的资金闲置还不利于社会经济的发展和资金流通。
二、为什么我国的住房公积金会存在这些问题
1、在部分住房公积金的制定过程中，群众参与较少，这就违背了政府人民服务的宗旨，群众对这一制定过程产生反感情绪，因此住房公积金的实施缺乏群众基础，成为住房公积金制度的实施产生较大的影响。
2、消费方式还比较落后。我国的传统的历史文化对居民的影响深远，进而阻碍了我国住房公积金制度的实施。一方面。我国传统的消费观念是一手交钱一手交货，从而忽视了住房公积金的相关政策；另一方面，社会只注重宣传结果而忽视宣传动机，他们只重视住房公积金实施所得到的效果，而轻视影响住房公积金政策实施的因素。这样就导致住房公积金政策难以得到进一步完善。贷款买房是一种比较注重享受的消费方式，其理念较前卫也比较现实，但是也存在明显的缺点即较高的利息，这种情况下一些思想比较保守的居民尤其是六零后和七零后群体，并不能很快的接受和认可这种方式，对于贷款还持一种比较保守的态度。这种消费观念同我国的传统文化有着比较大的关系。
三、如何提高我国住房公积金的管理水平
1、住房公积金制度要改革传统的运行方式。传统的住房公积金的运行模式不仅不利于住房公积金的制度完善，还不利于住房公积金同未来的市场发展趋势相适应。住房公积金出现使用不平衡现象的原因之一在于公积金必须在每个地区封闭执行。所以现阶段有必要以利率为轴心调节住房公积金，让住房公积金在全国范围内运行，最大限度的提高住房公积金的使用率，从而减少公积金使用不平衡现象。
2、推进住房公积金从现行的“行政化”管理转变为政策性住房金融。由地方政府和缴存人入股并获取银行或非银行金融机构的牌照，完善法人治理结构、健全监督管理机制，并在政策允许范围内从事与住房保障相关的金融性业务，以扩大资金来源和使用范围。
3、确保群众广泛参与。人们群众是社会的主体，也应成为住房公积金实施的受益者。当然也应包含困难群体，要让困难群体享受到更多的关爱。对于购买居住、户型小的低收入家庭要采取优惠贷款利率的政策，创新贷款方式，为买房者创造有利的条件，真正做到为人民服务。于此同时也要严抓工作人员的工作效率，领导要起到正确的引导作用，工作人员各尽其责，定期向职员汇报工作。严格按照领导负责、专人管理、定期报告的工作流程，管理部门要严格审查所属范围内的住房公积金缴存登记状况。
4、加强住房公积金管理中心与商业银行的联系。商业银行是住房贷款的主体，公积金管理单位是资金发放的主体，所以两者之间定期交流双方的信息，合力解决由于种种原因导致住房公积金制度实施产生问题的情况是非常必要的。建议管理部门采用上市公司的管理模式，将住房公积金的收入支出等情况交给审计部分审查并公布于社会，增加公积金的使用透明度。
四、总结
综上所述，我国的住房公积金制度是一项保证居民住房的基础制度，但是受到各种因素的限制，现阶段的发展还不完善，这种情况下有关部门必须要从实际出发，有针对性的制定调整措施和建议，不断的加以完善，为我国居民的生活水平的提高提供保障。
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