时间：2022-03-05 08:37:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产行业调研报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
观察利润丰厚的房地产行业一度吸引众多白酒企业入市“淘金”，然而在国家强硬的调控政策之下，房地产已经从“香饽饽”变成一块“烫手山芋”。
继金种子、酒鬼酒之后，水井坊日前公告称，将剥离账面土地成本为5.3亿的房地产开发项目。目前水井坊的营业收入30%来自于房地产，在房地产遇冷的大背景下，其回归白酒主业的欲望更为强烈。
地产收入占总营业收入三成
“根据公司发展战略，为集中资源发展白酒主营业务，并结合国家宏观调控政策及相关监管规定，公司拟剥离郫县房地产开发项目。”水井坊在公告中披露，公司全资子公司成都聚锦商贸有限公司在郫县拥有商住用地535亩，账面土地成本约5.3亿元，目前尚未开发。水井坊在公告中称，授权管理层聘请中介机构进行资产评估，并拟订相关剥离方案。房地产项目一度对水井坊的业绩产生很可观的推动。据其年报显示，2009年水井坊实现营业收入16.73亿元，酒业营业收入为11.35亿元，而房地产的营收为5.31亿元；2010年，其营业收入为18.18亿元，酒类和房地产对营业收入的贡献分别是11.42亿元和6.71亿元，白酒营业利润同比减少2 .71%，但房地产则同比大增14.9%。其收益主要来源于水井坊在全兴酒厂老址上开发建成的“蓉上坊”楼盘等。从数据上分析，近两年，房地产的营业收入占水井坊总营业收入的三成左右。尽管房地产项目开发让水井坊尝到不少甜头，但水井坊此次剥离部分项目并非偶然。“公司郫县的商住用地成本很低了，公司原计划在‘蓉上坊项目’结束后对该土地进行房地产开发，”对于突然剥离郫县土地房地产项目，东方证券分析师施剑刚调研报告称，今年是公司产品销量和业绩全面回升的重要一年，在商务部核准帝亚吉欧成为公司实际控制人后，公司管理层消除了分散开展业务精力的关键点，公司运行将重新步入正轨。“监管部门对拥有房地产项目的企业进行再融资的要求严格，倘若继续经营此业务，将加大再融资难度。”中投顾问食品行业研究员向健军在接受南都记者采访时表示。资深白酒专家铁犁认为，剥离房地产业将利于水井坊将2011年的报表做漂亮，利于其来年的融资。今年1―9月，水井坊实现营业收入和净利润分别为10.59亿元和2 .13亿元，可以预见，如果今年上述账面土地成本高达5.3亿元的房地产开发项目得以剥离，对水井坊营业收入和净利润的刺激将立竿见影。
白酒企业集体撤离房地产
“房地产是资金密集型产业，对资金依赖度较高，而白酒企业大多现金流充足，资金实力雄厚，这成为其投资房地产业务的主要优势。”向健军表示，有鉴于此，13家上市白酒公司中包括泸州老窖、酒鬼酒、金种子酒等先后在房地产市场繁荣时期进入掘金。然而在国家持续轮番调控之下，房地产的暴利时代已经一去不复返，水井坊退出房地产业务并不是一个个案。 2010年年底，金种子以8055.83万元将阜阳房地产开发有限公司98.16%股权转让给金种子集团，全部退出房地产行业。今年6月18日，酒鬼酒以6700万元的价格转让中铁世纪山水全部20%股权，同样在房地产业中全身而退。而其上一次剥离房地产项目是2010年11月以1499.19万元转让控股子公司湖南利新源房地产开发有限公司75%股权。向健军表示，国家对房地产行业的调控政策已初具成效，市场形成房价进入下降通道的预期，加上白酒市场竞争愈发激烈，为保住行业地位并不断提升市场份额，采取剥离房地产业务，将重心放在主业上成为各大酒企的首选，白酒企业陆续剥离房地产业务或将加剧。
国际私募股权基金蓬勃发展，呈现出资金规模庞大、投资方式灵活等趋势，在并购活动中发挥着越来越重要的作用。亚洲私募股权市场作为全球市场的重要组成部分也在快速发展当中，投资规模由1998年的50亿美元增加到2005年的250亿美元。据清科研究中心调研报告显示，中国已成为亚洲最活跃的私募股权投资市场。
2006年上半年，私募股权基金在中国大陆投资了31家企业，投资总额达到55.6亿美元，其中超过25亿美元的资金流向服务行业；2007年1-11月，中国大陆地区私募股权投资案例达170个，投资总额上升至124.9亿美元。
资料来源：清科研究中心
二、私募股权投资者的分类
根据私募股权投资者的战略规划和投资目标，可以将其分为战略投资者和财务投资者。战略投资者一般指与引资企业相同或相关行业的企业，战略投资者入股引资企业，通常是为了配合其自身的战略规划，因此能够发挥更强的协同效应；财务投资者一般指不专门针对某个行业、投资目的主要是为了获取财务收益的基金。
目前，活跃在中国房地产行业的外资私募股权基金有摩根士丹利房地产基金、美国雷曼兄弟房地产投资基金、美林投资银行房地产投资基金、高盛房地产投资基金、德意志银行房地产投资基金、瑞士银行房地产投资基金、新加坡政府产业投资公司GIC、荷兰ING地产集团等。
三、如何使用私募股权形式融资
通常而言，房地产企业引进私募股权投资基金的基本流程如下：
在引进私募股权的过程中，企业需要注重项目选择和可行性核查，投资方案设计，法律文件签署，以及积极有效的监管等方面的问题，这些问题通常是私募股权投资者比较关注的要点。
四、成功案例分析
1.近年来主要房地产企业私募股权融资案例
近年来，中国房地产市场得到海外投资者的广泛关注，美林、雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、摩根斯坦利、淡马锡等国际金融机构纷纷投资中国市场。近年来，中国房地产企业通过项目融资、Pre-IPO等方式引进私募股权融资的案例不断出现，为企业带来的丰富的资金，下表为近年来部分房地产企业私募股权融资情况：
（1）公司简介
鑫苑置业成立于1997年，是一家专注于中国二线城市的住宅房地产开发商，专注大型复合社区开发，包括多层公寓建筑、中高层住宅和附属设施，同时开发小型住宅项目。现已发展成为拥有11家全资子公司和2家非控股子公司的大型企业集团。2007年12月13日，鑫苑（中国）置业有限公司(NYSE：XIN)，在美国纽约证券交易所成功上市，成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资，对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用，是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。
（2）私募前发展状况
鑫苑置业于2006年8月引入私募投资者，是其开始于2006年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前，鑫苑置业主要集中于河南省内发展，土地储备也不大。2004年和2005年，鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米，2006年由于开工面积急剧增加，土地储备面积迅速减少，更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐，鑫苑置业急需要资金，而2006年正是政府为抑制房地产市场过热，出台各项调控政策的一年，融资渠道非常有限。在此条件下，私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持，也解决了当前资金压力，为企业进一步发展奠定了基础。2004年和2005年，鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。资产负债率分别为89.47%和79.75%，私募股权融资以前，资产负债率处于较高水平，企业的财务风险较高，不利于企业上市融资。
（3）私募融资后发展
2006年8月和12月，鑫苑置业顺利完成私募，累计融资达7500万美元，当年末总资产达到196236万元，增长超过1倍，资产负债率下降至56.02%，降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后，积极筹备上市事宜，将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月，山东鑫苑置业有限公司成立，注册资本金2000万元人民币；2006年11月24日，苏州鑫苑置业发展有限公司成立，注册资本2亿元人民币；2006年12月7日，安徽鑫苑置业有限公司成立，注册资本2000万元人民币。2007年6月12日，鑫苑置业（成都）有限公司成立，注册资本5000万元人民币，成为鑫苑置业又一家全资子公司，企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日，鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目，规划总建筑面积2,053,279平方米，土地储备（拟建项目规划建筑面积）上升至1,282,498平方米（2006年末为65万平方米）。
在临近上市前，2007年5月，鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资，使其资本规模进一步扩大，财务结构更加完善，增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元，为企业未来发展带来资金的同时，更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能，为企业未来发展打下了坚实的基础。
参考文献：
[1]张红，殷红.房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007.
[2]王化成.财务管理学(第四版).中国人民大学出版社，2006.
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[4]陈玲玲.房地产开发企业资信等级评价体系.清华大学土木工程系，1999.
关键词：项目教学法；高职高专教育；房地产市场调研；课程
项目教学法是一种以学生为本的教学法，打破了传统的“以课堂为中心、以教师为中心、以教材为中心”的教学模式，转变为以工作任务为中心组织课程内容，让学生在完成具体项目的过程中来构建理论知识，并发展职业能力（包括专业能力、方法能力和社会能力）。《房地产市场调研》是我校房地产经营与估价专业的一门主干专业课，我们综合分析了人才培养目标的要求以及该课程的性质、内容、职业能力要求等因素，确定了采用小组工作方式的项目教学法是最适合该课程的教学方法。
一、《房地产市场调研》课程采用项目教学法的教学方案
（一）课程教学理念与思路
1.课程要与项目相融合
首先要对该课程进行项目化改造，即对原有学科课程体系中的《房地产市场调研》课程进行改良并转换成项目课程，以项目为中心选择、组织该课程的内容，并通过完成项目的形式进行学习，用以整合、应用学科知识。学生采取小组工作方式完成一个项目的任务即完成这门课程的学习。
2.项目教学要贴合学生实际学情
教师在设计项目时应注意项目的难易程度，要适合学生现有的学力基础和知识结构，让项目中涉及的知识点有一个阶梯式的渐进过程，学生“跳一跳”就能够得着，通过努力可以自主或合作完成项目，同时习得相应的知识与技能。
3.学程要与做程相结合
项目教学并非单一的做程，而是做程与学程的有机结合，是实践技能操作与理论知识学习一体化的过程。体现在两个方面：（1）体现在教学内容的组织与安排上。教师在组织教学内容时应按照项目活动展开的顺序编排工作任务，然后将所需要的相关理论知识穿插于各任务环节之中，以有利于学生边完成任务、边学习理论。（2）体现在课堂教学的实施过程中。教师可以在学生完成工作任务的过程中，通过适时创设问题情境、提出问题，通过个人阅读与思考、小组或全班讨论等不同方式，让学生在解决问题的过程中，掌握相应理论知识和技能，实现做中学、学中做、做中教，体现做学教一体的教学思想。
（二）课程目标
1.专业能力目标
学生通过本课程的学习应具备房地产市场调研的准备（包括调研方法的选择、问卷设计、调研计划与方案的制定等）、房地产一手资料和二手资料收集、房地产市场调研的结果分析、调研报告撰写等的工作能力和职业技能。
2.知识目标
了解房地产市场调研的内容和步骤；掌握房地产市场调研方法和技巧；掌握房地产市场调研问卷设计和使用方法；明确房地产市场调研计划与方案的内容、原则；明确房地产市场调研资料收集的途径；掌握房地产市场调研数据的分析、统计方法；掌握房地产市场调研报告的要求、基本要素及撰写规范。
3.其它能力目标
方法能力（包括独立学习、获取新知识技能的能力，制定工作计划、工作过程的自我控制和管理以及工作评价的能力）；社会能力（包括小组工作中的人际沟通能力、团队合作能力、劳动组织能力等）。
（三）职业能力训练项目设计
1.训练项目设计
为实现本课程的学习目标，所选取的训练项目为：广州市各类房地产产品（包括大型住宅小区、城市综合体、商圈物业、大型商业物业、写字楼物业等）的全面市场调研。其选取依据是综合考虑如下因素：（1）房地产开发公司、房地产调研策划公司的实际市场调研工作岗位及其职责；（2）学校的地理位置；（3）房地产经营与估价专业人才培养目标；（4）学生对训练项目及其结果有较强的兴趣；（5）项目通过学生主动的探索和学习是有能力完成的。
2.训练方式
学生每6～8人一组（由学生自由组合产生实训小组并选出小组长），由小组长负责组织、协调，共同完成训练项目的任务。
（四）课程时间安排
1.课堂教学时间安排
课堂教学时间为40学时（安排14周，每周3学时），为教师与学生面对面的时间。用于确定项目任务、案例引导、过程指导和监督、项目成果展示（包括阶段成果展示和最终成果展示）、总结评价等。
2.课堂时间的延伸与扩展
传统教学局限于课堂45分钟，而项目教学法在工作计划时间（14周）内给学生一个自由任意驰骋的时间区域，课堂内、课外自习和节假日均可作为学习时间。房地产项目的实地调研一般安排在课外时间进行。
（五）课程展示成果
每个房地产市场调研项目完成后，需展示如下调研成果：（1）调研计划与方案（包括调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等）；（2）调研问卷；（3）正式调研报告；（4）调研汇报PPT；（5）视频文件（可以是学生现场录制、用现场照片制作或现成的视频材料）。前三项用Word文档，需提交电子文档和纸质打印件；第四项只提交电子文档；第五项是附加成果（可以让部分学生展示个性），为选做项，可不做。
二、项目教学法在《房地产市场调研》课程中的实施过程
项目教学法是在老师的指导下，将一个相对独立的项目交由学生自己处理，信息的收集、方案的设计、项目实施及最终评价，都由学生自己负责，学生通过该项目的进行，实现理论与实践一体化的学习。项目教学法的实施一般按如下步骤（即5个教学阶段）进行：确定项目任务、制定计划、实施计划、检查评估、归档或结果应用。
（一）确定各小组适当的项目调研任务
项目教学法实施的第一个阶段是由教师提出若干个项目任务设想，然后与学生一起讨论，最终确定每个小组的项目目标和任务（一个小组承担一个独立项目的调研，项目不重复）。项目教学的关键是设计和制定项目的工作任务，具体项目的确定需要注意以下几个问题：
1.项目任务的逼真性
教师事先要对学生毕业后可能就业的企业（房地产开发企业、房地产中介企业等）进行深入调研，选取真实企业的有关房地产市场调研工作任务作为该门课程的项目任务，尽量模拟企业真实的项目，以缩短学校教学与实际工作的距离。
2.调研项目实地调查公共交通的便利性
尽量利用学校所在地周边的资源作为调研项目地，如我们的教学地点在琶洲校区，调研项目定为“广州琶洲国际会展中心物业全面市场调研”；尽量选择途经学校的公交车或地铁易到达的项目地，以减少学生实地调研的交通成本。
3.项目工作量的适中性
要根据工作计划时间和项目的难易程度估计工作量，师生共同商讨并明确调研任务，如“海珠区写字楼物业全面市场调研”项目，因海珠区可能有数十个写字楼物业，学生感觉这个项目工作量太大了，难以胜任。这时，教师与学生商定其调研任务为：全面收集海珠区写字楼物业的基本信息（可用“一览表”的形式展现），然后选择3～4个典型写字楼物业进行重点调研分析，这样的工作量就适中了。
4.项目选题时尊重学生的自主性和兴趣
可按顺序采取“抽签”、“备选”、“自选”的方式：首先每个小组通过抽签方式得到一个题目；若不满意，可在教师提供的备选题目中再选择；若还没选到满意的题目，则由学生参考老师所提供的题目类型、内容、难易程度等情况自拟题目，经老师认可后确定。让学生做主、做感兴趣的工作，以调动学生的主动性和积极性。
（二）制定项目工作计划
这个阶段是由学生制定项目工作计划与方案，确定工作步骤和程序、调研目的、调研内容和范围、调研方法、调研进度和经费预算等，并最终得到教师的认可。学生在拿到项目后，要阅读教材，查阅相关资料，根据在房地产市场调研过程中扮演的角色（应该是代表房地产市场调研公司或咨询公司，是为客户提供市场调研专业服务的受托方）制订计划。若学生不明确自己扮演的角色，工作计划就会出错，例如教师在审阅某个小组的工作计划时发现其经费预算仅为数百元，学生解释说他们完成这个项目预计只需花费几百元，这种角色错误需要教师及时纠正。教师在这个阶段只是作为指导者和纠错者，学生才是计划的制订者。计划制订好后，小组成员要通过讨论确定最终计划。
（三）实施项目工作计划
这个阶段是学生确定各自在小组中的分工以及小组成员合作的形式，然后按照已确立的工作步骤和程序进行工作。实施计划的过程中应把重点放在对知识的学习上，而不是最终的结果上。教师作为学生学习的参与者、指导者和组织者应向学生提供解决问题的方法、途径，培养学生自主学习的能力，充分活跃学生的思维，展示学生的智慧。当学生遇到困难时，教师可以向学生推荐相关的书籍、资料、网站，让学生自己去寻找问题的答案，同时指导学生通过讨论、交流等方式解决问题。对一些学生不熟悉的重点难点内容，教师可带领学生边讲边练，“在做中学”。例如在“设计调研问卷”时，学生对问卷的设计、使用方法和技巧不熟悉，教师要先讲解并用案例示范，再带领大家练习，使学生掌握基本知识和方法后，再实施项目计划。
（四）检查评估
这个阶段先由学生对自己的工作结果进行自我评估，再由教师进行检查评价和评分。在学生自我评估时，各项目小组要进行项目工作成果的汇报与展示。每个小组派出1～2名代表，介绍本组的项目成果、成果制作情况、遇到的困难、解决的办法、成果的优缺点、需要改进的地方、收获与感受等，最后自己做出评价并给出每个成员的组内评分，供教师评分参考。接着安排小组之间相互评价，培养学生评价他人的能力。在教师评价时，应首先对各组项目成果的可学习和借鉴之处予以肯定，然后再指出缺点及需要改进和完善的地方。教师的鼓励和肯定，可以刺激学生的学习热情与兴趣，使学生增强自信，保持良好的学习状态。教师还应注意不仅要对项目活动成果进行评价，还要对学生在项目工作中的表现情况进行评价，使学生的各种能力在点评中得到提高。
（五）归档或结果应用
各小组的项目工作结果应由教师及时整理成电子档案和纸质档案，便于教师进行课后的项目课程教学工作总结和应用。有了完整的课程档案，每次重开课前，教师可以先阅读过去的档案，在此基础上逐步提高项目教学的深度和水平；档案就是自编的教学案例，可以应用到其它相关课程中。教师还应鼓励学生应用自己的学习实践成果，例如学生可以把自己的项目工作成果作为履历材料之一用于求职，以增加就业竞争力。这样也可以激发学生参与项目教学的主动性和创新力。
三、结束语
项目教学法成功的关键在教师，教师要明确自己是学习导师、主持人和学习顾问的角色定位；教师要具备设计和提供学习资源的能力、设计和策划学习过程的能力、组织动员学习者投入到学习过程中的能力；教师需要与房地产行业紧密联系并设计出适合项目教学的工作任务。《房地产市场调研》课程的项目教学，教师通过课前精心的教学方案策划和准备、课中适时的跟踪指导和课后认真的总结评价，激发了学生自主学习的热情。学生通过完成项目工作任务获得了全面、感性的实际操作技能和理论知识，体验到真实的职业氛围，培养和强化了实际工作的职业核心能力，并体会到了学习的乐趣。我们将在今后的项目化教学实践中不断探索和完善。
参考文献：
[1] 赵志群.职业教育与培训学习新概念[M].北京：科学出版社，2003.
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[3] 曾良骥.高职课程“六位一体”教学设计范例[M].天津：天津大学出版社，2009.
与宏观经济运行过程中的周期波动一样,房地产业在发展过程中也存在周期波动现象,具体表现为房地产业呈现出的有规律的扩张和收缩局面相交替、繁荣和衰退连接出现的情形。从我国情况看,房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动。改革开放以来中国房地产经济运行经历了五个短周期波动。前四个周期从1981年开始至1999年末,期间的每个周期均经历了从产业复苏到产业扩张再到衰退的曲线波动,直到1999年再次出现衰退。
自2000年开始至今的第五个周期,在经历了两年左右的艰难复苏之后,随着我国经济的持续高速发展,2003年房地产业增长保持了良好发展态势,一直持续到2007年底。由于国际金融危机影响的逐步扩展,2008年我国房地产业开始出现衰退。2008年末,国房景气指数为96,同比回落9个点,全国所有区域商品房销售面积同比负增长。
二、房地产市场波动与贷款风险内在关联性分析
房地产市场波动在一定程度上影响贷款风险,具体表现如下:
(一)灾难短视症。指过度乐观倾向于低估风险。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息,早期的警告信号往往被忽视。在房地产业繁荣时期,随着房价的上涨,银行通常会产生一种安全错觉,过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润,进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量,但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。
(二)羊群效应。比喻人都有一种从众心理,从众心理很容易导致盲从,而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。由于激烈的竞争,灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准,或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时,灾难短视的银行可能成为市场的主导,这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施,这种情况往往被称为银行的羊群效应。
(三)安全网引发的道德风险。在政府的隐性担保情况下,银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险,而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外,投资者过于自信自己评估市场的能力,认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出,因此,投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行,进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。
(四)信息不充分。银行通常使用控制按揭贷款成数的方法,而实际上当房地产价格大幅下降时,降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。由于信息不充分,即使在市场最好的情况下,银行也很难准确估计房地产的价值,造成当前的抵押物评估价值经常被高估,或变现价值往往与市场价值存在较大差距,从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。
(五)房价调整。房价上涨会提高包括自有房地产在内的银行资本的经济价值,因此,银行将会在房价上涨时增加房地产贷款的敞口。
由此可以看出,房地产业的兴衰对商业银行房地产贷款影响较大。房地产市场的周期波动通过房价的变化直接影响商业银行房地产贷款的质量、甚至商业银行的经营成果。
三、房地产周期波动与贷款风险实证分析
以河北为例,2000年以来,河北房地产开发投资总量占城镇固定资产投资的比重较低,2007年末的占比为10.3%,比全国低近11个百分点,还处于起步成长阶段,高增速、低占比的初期市场特征明显。但2008年之后,河北也受到了国际金融危机和国内经济形势的严重影响。
从2008年以来河北省房地产投资额增速的变化走势上看,进入2009年,增速出现一轮快速下滑,并且在2月份出现首次负增长。从商品房销售情况看,自2008年6月起,河北商品房以及住宅的销售额也出现一轮持续下滑的态势。
与房地产投资、销售增速下降相对应,2008年河北全省房地产贷款增长同比下滑。尤其是个人住房贷款,2005～2007年全省全部金融机构个人住房贷款增量分别为76亿元、112亿元和183.4亿元,增速分别为22.6%、47.4%和63.8%,呈逐年加速发展趋势。而2008年全省增量仅为127.2亿元,增速为-30.6%。与此同时,部分开发企业因销售原因导致银行开发贷款到期无力归还,个人住房贷款的违约率也有所上升。以上情况表明,房地产贷款
与房地产市场波动呈现较强的正相关性。
四、商业银行房地产贷款风险状况分析
(一)我国房地产业总体将呈现快速发展态势。从长期看,随着我国社会经济的发展和人民生活水平的进一步提高,我国房地产业将在周期波动中总体保持向上的发展趋势,在今后相当长的时间内将处于良好的发展环境,并将为银行房地产贷款业务提供巨大的发展空间。
(二)银行业受房地产市场变化影响的风险仍然可控。首先,目前我国房地产信贷规模的风险仍处于可控范围。房地产贷款在银行业贷款总额中占比不高,加上我国房地产贷款的不良率仍处较低水平,商业银行直接面对的房地产市场风险是可控的;其次,我国居民家庭的负债率只有17%,远低于美国、韩国等国家,居民偿债能力很强,风险相对可控。加上其他类型消费贷款的占比相当小,我国住房按揭贷款又有严格的首付占比规定。
总体看,目前房地产价格波动给银行业带来系统性风险的可能性较小。
五、商业银行房地产贷款风险控制策略
(一)从宏观上构建危机预警体系。银行危机的爆发,通常都是有先兆的,具体表现在一些金融指标的变化上。由于银行业与实体经济的密切关系,银行业的健康状况是和一个国家或地区的经济发展状况紧密联系在一起的。采用货币供应增长率、实际利率、通货膨胀率、国内信贷增长率、实际GDP增长率等宏观经济指标来预测银行危机,有助于提高预测的准确性。
(二)创建动态风险管理流程。需要创建动态风险管理流程,对房地产行业、房地产市场状况以及房地产贷款产品进行专人跟踪、定期调研报告,及时调整评级,对风险做出合理的动态评价。
(三)建立专门的抵押贷款风险评估与预警系统。将贷款风险的衡量与评估逐步完成从定性分析到定量分析,从模糊定量分析到精确定量分析的转变,并在建立全国性信用评估机构,完善信用评估体系基础上,不断引进新的风险管理方法,建立抵押贷款的预警系统,保证银行经营的安全。
(四)建立政府担保制度,创造良好的外部风险分散机制。建立住房贷款担保制度,对分散住房抵押贷款风险至关重要,政府一方面可提供优惠的相关政策;另一方面还应发挥其监督作用。
(五)加强住房抵押贷款业务创新。住房抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求,通过对贷款方式的改进和资产证券化,可以降低与分散住房抵押贷款风险,同时提高对抵押贷款的有效需求,从而促进住房抵押贷款市场的发展。如,实现住房抵押贷款证券化可以使短期的社会资金长期化,增强抵押贷款的流动性,分散住房抵押贷款风险。
(六)开发适合市场需求的房地产贷款保险品种。对房地产抵押贷款进行保险是转移分散抵押贷款风险的有效手段。像许多发达国家一样,个人住房抵押市场凭借其在一级市场上建立的完善保险、担保机制和二级市场上不断创新的多样化抵押贷款成功地将各种风险进行了转移,从而使本国个人住房抵押市场走上了规范、健康的发展道路。我国保险公司也应开发适合市场需要的新险种,既是对金融机构利益的保险,又能保证贷款的安全。
(七)严格房地产项目贷款准入,加强抵押物管理。要采取严格的贷前检查,按照监管机构的要求和各商业银行的内控制度,实施严格的房地产贷款的客户准入和项目准入;加强贷款风险控制,重点防范可能出现资金链危机的客户,同时重视客户的资信审核。对抵押物加强管理,对房地产市场波动较大的地区,缩短抵押物评估价值的有效期,关注抵押物价值变化情况,并根据需要要求借款人补充抵押物以使抵押物足值有效。
(八)适应房地产周期性变化调整房地产贷款比重。在经济上行周期,房地产处于稳步发展阶段,房价保持稳步上涨,此时商业银行可以加大对房地产相关行业的信贷支持,提高房地产贷款在全部资产中的比重。反之,经济运行不景气,房价存在较大的调整压力或出现下滑势头,商业银行就应高度重视,逐步退出或减少对房地产相关行业的贷款支持,降低房地产贷款在全部资产中的比重。同时,要严格控制按揭贷款成数和房地产信贷增长速度,加强抵押物管理,严格防范抵押物价值贬损等系统性风险。
[关键词]课程改革；房地产经纪；考核标准[中图分类号]G71[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）29-0168-02
《房地产经纪实务》是“房地产经营与估价”专业第五学期开设的一门实践性极强的专业核心课程。本课程旨在通过讲授及多角度训练学生的实务操作，使学生掌握新建商品房销售业务及存量房（俗称“二手房”）经纪业务。
1目前《房地产经纪实务》课程存在的主要问题
1.1教学内容方面
通过对多家用人单位及2007、2008级毕业生的就业情况回访，统计如下：从事新房置业顾问占26%；二手房经纪占40%；房地产营销策划占13%；房地产估价助理占8%；其他13%。其中从事二手房经纪的学生占了全部就业人数三分之一以上，但是教学过程中对这个模块的介绍与实训却几乎是空白。
基于此总结出目前教学过程主要存在的三个方面的问题：①忽略了对二手房房源、客源的管理；二手房经纪业务流程等内容的教学与实训。②课程的原有教材为高职高专统编教材《房地产市场营销》，大部分章节知识点的选取遵循学科体系的要求，而非岗位技能知识模块建立课程体系。③未按学生就业的方向来设置教学内容，使学生不了解新房与二手房销售方面的差异，不能掌握适用的实际技能，毕业后需花费较多时间才能适应所从事的房屋经纪工作。
1.2教学方式及考核方式
学生的教学仍然按照课堂理论讲授为主，辅以案例分析、课堂讨论，期末集中辅导答疑，严重缺乏实践操作环节。另外对学生的考核仍然采用传统的闭卷考试，其成绩构成是：期末成绩占70%，作业、课堂讨论占30%。显然，这种本来具有极强操作性的课程却主要以理论课程来教学，结果是学生的实际操作能力普遍比较欠缺，表现尚不尽如人意。
2房地产经纪实务课程的设计思路
目前，大多数学校《房地产经纪实务》课程的内容章节从整体上看稍显“乱而杂”。依据多年的教学经验，我们认为，按照房地产专业主要就业方向的岗位需求，所需的能力结构来设计安排教学内容更能够突出应用性、实践性的原则，更有利于学生工作能力的培养。在与行业企业、多家用人单位深入交流后，我们进行了基于实际工作流程的课程开发与设计，即以房地产专业学生的两个主要的就业方向“新房营销与二手房经纪”里的专业岗位技能来拟建和筹划相应的知识模块，由此确定具体的教学方式及考核方式。这里就以这两个基本模块为例来说明具体的课程设计思路。
2.1依据二手房经纪机构的组织结构，系统化设计“存量房”经纪教学模块
该部分教学内容在设计之初，走访了多家二手房的经纪机构，与店长等一线人员探讨二手房经纪从业人员的工作任务，最终确定按照二手房的组织结构分解岗位及工作流程步骤，以此来设计二手房经纪业务这个重要模块的教学与实训。基于工作过程系统化设计出：租单、售单、权证、业务组等不同的岗位分工，通常的二手房经纪机构由这几个部门构成：①营销部（又分成租单组和售单租）：主要职责是负责客户接待、配对及约看、实地看房、交易撮合、成交签约；②权证部：产权的过户及贷款的办理；③监察部：对各种基础工作及所有数据的检查；④业务部：寻找房源、开拓客源及其他部门的协调；⑤财务部：成交签约的复核及收取佣金。对学生今后可能从事的工作分部门进行讲授与实训，并让学生到企业现场观摩学习，回到学校后在专业实训室分组进行工作情景模拟实训，教师对实训情况给予点评和成绩，由此构成了二手房经纪的全部教学内容和过程。
2.2依据工作流程来系统化设计新房销售的教学模块
通过走访了校外实训基地及大量房地产全程营销机构，与项目销售经理等一线人员探讨置业顾问的工作任务，提炼出14项培训任务：即为：①房地产基础知识；②周边配套了解；③配套画图；④周边楼盘调查；⑤项目基本情 况（占地面积、总户数、车位比等，分析所有户型的优劣）；⑥项目配套学习、接待礼仪学习；⑦自拟项目配套说辞；⑧现场模拟讲解；⑨项目户型了解；⑩沙盘、模型熟悉、讲解；B11模拟样板间讲解；B12样板间对抗性说辞应对；B13前期按揭贷款规定；B14接待客户流程学习。将这14项培训任务作为学习新房销售的主要实训项目，在仿真实验室，合作的售楼中心内完成。通过对这些工作任务进行编排梳理，归纳总结出针对不同房地产类型的销售流程步骤，基于工作过程系统化设计了相似的学习情境。
3课程改革实施途径
《房地产经纪》课程充分考虑房地产经纪岗位的职业特点，重点培养学生对所学的房地产理论和相关知识的综合应用能力、分析能力和实务操作能力，提高专业技能。理论教学以“够用”为度的原则，我们重点培养和提高学生的实践能力，为实现学生毕业后能直接上岗的培养目标服务。
3.1校企合作共建课程
（1）校企共建教学团队。本课程教学团队中，本课程主讲教师均具有多年行业经历，运作营销过多个房地产项目；另外多名校外兼职教师均为房地产项目现场的销售经理等具有丰富的房地产实战经验的骨干人员。
（2）校企共建实训基地。教学地点主要集中在“龙泉驿区三叶房产”、“艺景湾”、“龙城一号”“东山国际新城”等项目现场及本系的房地产实训室共同完成。
（3）校企合作订单培养。本专业与多家房地产经纪有限公司合作开设“房地产经纪”订单班，本课程的设计思路和订单班的需求条件直接相关。
3.2采取灵活多样教学方式
（1）针对房地产行业和市场的新变化、新趋势，该课程构建了以实践性教学体系为主体的工学结合人才培养模式。从综合职业能力出发，结合房地产经纪人协理的考证要求，将岗位能力分解为房地产营销策划岗、存量房居间业务、新建商品房销售等相对独立的实践教学项目，并设置了仿真实训、房地产市场调研报告、情景教学、专业实习、顶岗实习等技能训练和管理训练项目，实践教学时数占总教学时数高达50%以上。
（2）对实践性教学进行大胆的设计和创新，建立和完善一线房地产操作人员提出的实践教学体系。实践内容涉及房地产经纪岗位的各个实践环节，授课方式采用实务操作课、分析实验课与案例教学实践课相结合的方式，授课地点采取课堂、房地产实训室、房地产经纪门店、新建商品房的售楼中心、房交会现场等相结合的方式。
3.3以企业的考核标准作为期末考试的重要组成部分
（1）二手房可量化指标的完成情况作为主要的实训成绩。与成都龙泉驿区多家二手房置换公司合作，以学生实习的可量化指标的完成情况作为实训的成绩，将占到期末考试成绩的30%；
基础工作量化指标包括：①能清楚了解市区楼盘不少于10个；②平均每月的信息拓展量不低于房源5个，客源5个；③每月回访电话不少于10个；④每月不少于10个房源勘验；⑤每月不少于5组客户带看；⑥按时完成每周工作总结及月工作总结；⑦能独立完成税费计算；⑧在销售部门主管的指导下能独立完成合同签署；⑨熟悉房产贷款操作流程。
（2）新建商品房的销售流程实训考核占到期末考试成绩的20%。考核标准包括：①实习公司的发展历史和现状；②实习楼盘区位、特点、价格和销售情况；③实习楼盘周边的学校、医院、商场、小区交通等配套，以及周边在销和即将上市楼盘的特点档次、优劣势、价格变化、营销策略等情况；④熟悉当前房地产发展趋势和各项法规等政策法规，熟悉贷款计算方法和流程，税费的征收标准；⑤家庭装修的一般知识。
4课程改革主要创新点
特色一：凸显地域和行业特色的课程设计。经过三年的教学实践，将房地产专业的岗位主要设置为四个方向：二手房经纪人、新房置业顾问、房地产营销策划岗、房地产估价助理；这四个岗位均为目前房地产行业人才需求量最大的，而尤以前两项为最多就业选择方向。所以我们也更侧重于这两个岗位的课程设计、教学与实践。从教学内容的选取、教学场地的选择、校内外实训基地的建设等方面都较好地体现了地域特色和行业特色，以成都龙泉驿区真实房地产项目为教学背景，使学生在校期间就对成都市周边的商圈、居住社区有一个预先了解；为毕业后在房地产企业就业提前预热，将来也能更快地适应和熟悉工作环境。
特色二：企业项目、真实场景下的教学过程。本课程融教、学、做为一体，教学全过程全部在真实售楼处、二手房经纪公司及高仿真的房地产实训室内进行，每个周末，安排两组学生分别去项目售楼中心和二手房中介公司作为销售助理协助完成售楼交易过程或二手房租赁或置换签约过程，学生通过实际操作和演练，实实在在地学会了售楼置业顾问岗位及二手房经纪人员的基本技能。
特色三：双重身份的训练通关。本课程完全参照目前售楼中心考核售楼员；二手房经纪公司对新进业务人员的考核标准来训练学生；学生在模拟环境中以“置业顾问或二手房经纪人”及“客户”的双重身份参与真实楼盘的虚拟训练和销售流程考核，实现了寓教于乐。
技术经济及管理是现代管理科学的一个重要的新兴学科，它主要是研究技术应用于技术发展的最佳关系，以达到以最小的投入取得最大的经济效果。其核心思想成本-效益分析贯穿项目工程建设的每一步，它的研究领域是科技进步，科技创新的理论与制度方法和项目评估的理论与方法。它是一门横跨自然科学、工程技术与人文社会科学的交叉学科，是我国广大技术经济与管理工作者在总结中国经济建设实践经验、广泛吸收国外科学技术以及相关学科的有益成分的基础上自己创立的新兴学科。其前身-工程经济学，诞生于20世纪20年代后半期。1930年美国格莱梯教授出版了《工程经济学原理》，这是西方研究工程经济的第一本著作。1931年在美国西部田纳西流域规划中创立了“可行性研究”的方法，把对工程技术、工程项目经济问题的研究推向了一个新的阶段。我国是从原苏联引进了技术经济分析方法，这些分析现在看来是比较粗糙和简单的，但是对于我国工业基础的确立，则是起了重要的作用。
在计划经济体制下，国家的各项投资、建设都是要由各级政府的计委批复执行，市场价格由政府制定，不是真正反映社会劳动消耗和需求关系的影子价格，缺乏规范科学的投资评估程序，所以导致很多工程项目都是不记成本的领导工程，凭一时之勇匆匆上马，如水利建设中的三门峡水电站的建设，这是中国水利建设者的一个“滑铁卢”，修建后的即无水发电，造成了人力物力的大量浪费，这就是没有充分在工程上马之前进行技术经济论证的恶果。还有80年代全国各地的“维c热”“房地产热”，耗资50亿元的珠海机场门可罗雀，笔者曾去过利用世行贷款的号称亚洲最大的维c制药厂—郑州中原制药厂，此厂的建设期是在VC奇缺，价格高居不下的80年代末，但是到投产的90年代出，即遇上维c的价格下跌，工厂立即面临瘫痪，直到现在郑州市政府每年财政收入的20%还是用于负责为其偿还贷款，给地方财政和当地市民造成了很大的压力。
长期以来我国的高等教育中，工程技术教育与经济管理教育相互分离，重技术轻管理的思想无论在政府还是企业都相当严重。时至今日我们的市场经济体制建设正日益健全起来，加入WTO无疑会加快这个进程的发展，在完全开放的市场经济下，投资的主体是国内外的企业或个人，而不是国家，工程的目的是为了获取经济效益，因此技术经济论证越来越受到这些投资主体的重视，投资主体的改变，投资科学化的建立，这些都为技术经济论证这门技术的发展和发挥作用提供了相当好的环境和强有力的支持，国民经济的各个行业和部门都迫切需要大量的这方面人才，国务院成立了技术经济研究中心，中国社会科学院以及各个部委相继成立了技术经济研究所，清华大学等高校也建立了相应的专业，现在全国已经有12个技术经济学博士点分布在祖国的不同地区，这些都对技术经济学的学科建设和人才培养都做了大量的工作。
笔者曾经有长期的土木工程背景，所以一直以来就对中国房地产市场的发展情况怀有浓厚的兴趣，以下就具体论述一下技术经济论证在房地产业中的作用。行业背景：随着中国城镇化进程的加速，对外开放的深入和加入WTO，房地产业，尤其是处在中国经济前沿的北京、上海、深圳等地的房地产业正面临着一个前所未有的机遇，大量的跨国公司和机构将会抢滩中国，而这将刺激办公和居住用房数量的激增。所以这是个现在基本面较好且发展较快的行业，所以在未来的几年中，房地产业将成为投资的热点，社会流动的资金和存量资金会有很大一部分进入房地产业，面对这种情况，国内的房地产公司是否做好各方面的准备，把握这个机会将是关系到谁能在行业脱颖而出，取得行业龙头地位。众所周知，房地产业是一个占用资金大、投资周期长、受地域性、受政策面和基本经济面影响很大特殊产业，因此具有高风险、高收益、对社会影响大等特点。所以在房地产投资中，前期的投资可行性分析就显得异常的重要，可以说是一个地产项目的经营情况成败与否在于它的可行性分析的质量。而并非其他诸如建筑质量、外观设计理念、物业管理水平等方面。而在中国专业建筑房地产咨询公司一直是此行业的空白，但是在这一领域，国外已有了成熟经验。国内的工程建设中不重视工程前期工作，把“可行性研究报告”做成“可批性报告”，缺少市场调查和分析就匆匆制定任务书；施工过程中对质量、进度、投资缺少科学控制，做不到“三量一裁”，而是“边量边裁”。在90年代初的第一轮房地产投资热的时候，几千亿资金汇入海南岛，近乎疯狂，缺乏科学论证，于是多少公司血本无归。放贷的金融机构无法收回贷款，导致大量呆帐、死账。现在驱车沿海南岛沿岛高速公路，还可以看到大量的别墅空空无人，对整个国民经济造成了极大的破坏产生了和很大的社会震荡。
以下集中论述一下对技术经济论证在房地产业的运用的一些看法。其主要运用在工程筹资分析、经济评价、方案选择、风险和不确定性分析、项目管理、项目后评估、资产评价方面。首先我们讨论的背景应该是一个充分开放的市场，可以认为是在WTO下的国内市场，国内外的房地产公司在同样的法律框架下，受到的是相同的待遇，不存在土地审批、配套设施、税费上的不公平。工程投资主体是各个房地产公司，以盈利为目的，房地产公司遇到的是从拿到土地开发权、银行贷款，聘请建筑设计公司和施工公司进行设计和施工，直到销售或租赁这一系列过程。技术经济的方法和思想将渗透到其中的每一步骤。
一. 筹资分析：对于房地产项目，投资、成本、销售收入、税金和利润等经济量是构成经济系统现金流量的基本要素。也是进行技术经济分析的最重要基础数据。对于技术经济分析不同于会计分析的最大的特点就是其是和未来的不确定性打交道，因此其具有高精尖的特点，需要专业人时或机构的参与。论证的主体是项目本身而不是其最终的具体运作情况，所有的数据都要是在手头以有前提下，对未来进行预测和推算所得，因此这需要首先采集到以有本地区以前的相关项目的大量相关数据（有些可能是商业机密，获取成本比较高，可以请专业的调查公司负责此事），在国内已经有许多这种市场调查机构，并且已经有中房指数、搜房指数、仲量行、戴德梁行等调研报告。从这些数据出发，采取数学规划，回归分析等专业技术经济方法对未来进行预测和估算。因为房地产项目的投资周期普遍比较长，资金量巨大，企业普遍资产负债率高，不确定性多，市场风险很大，因此在分析中要准确考虑资金的时间价值，否则可能得出的结果和现实相去甚远。筹资分析对房地产项目的成败起了关键性的作用，同一个项目，也许同样的经营状况因为资金的流通方式不同就会造成迥然不同的效益。是使用贷款、债券、基金……如何尽量降低筹资成本，这样就需要对宏观经济走势以及利率走势进行正确的估计，通过分析后可以采取相应的投融资渠道和方法，有效的避免利率风险。例如如果在97年预测到世界经济将进入走缓期，世界各国的利率水平都将进行不同水平的下调，进行地产投资时就应该避免固定利率贷款，同时尽可能的压缩前期成本，可以尽量以浮动汇率或者通过金融衍生物的互换等方法来运作。同时对偿还方式及时机也要进行相应的研究。当然现在的中国筹资方式相对较少，但是随着中国资本市场的开放力度的加大，企业的自主选择的余地会越来越大
二 多方案选择：在方案选择上，地产商会面对不同的选择，地产商的决策绝不是老总一拍脑门就能定出来的，面对不同的选择，比如有不同的地域，如是投资在发达地区还是地区中心城市，不同的项目，如是开发住宅还是写字楼，是用于销售还是出租……这些都需要进行方案比较，要用到NPV、IRR等经典指标，尽管房地产业相对于制造业而言，它的品牌效应相应受到地域限制比较强，很多公司只是在一个地区进行经营，进入其他地区的壁垒比较高（ 但是随着房地产行业的发展和规范，也出现了一些知名品牌，如万科（VANKE）(000002)成功走出地域限制从一个深圳本地品牌成为了一个全国性的知名品牌，其在北京、上海、深圳等地开发的住房受到了城市中产阶层的垂青，并成为入选《福布斯》全球优秀小企业中内地的唯一一家上市公司。其他之名品牌还有万通、华远等）所以相对制造业选择集相对较少，但是在有限的选择中进行选优也是重要的。在方案选择上要考虑当地的产业结构、收入水平、从业情况、政府住房政策等的影响。
三. 风险分析：由于自身的特点，房地产项目的风险性和不确定性要远远大于一般的产业，所以运用技术经济的方法规避风险是不可或缺的一步。我们在进行技术经济论证的工作时，一般是在确定性条件下进行的，即假设所有的技术经济指标、数值和状态等情况在将来如期实现。事实上这些项目实施后是有风险的。特别是我国加入WTO，国际金融风险和其他风险更加容易传染给我国，风险分析显的更加重要。使用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等科学的定量分析方法对投资不确定性进行分析，避免经验主义。正确的认识自然风险、经营风险、国家风险等，运用风险回避、风险抑制、风险转移等方法控制风险。运用一些新的分析工具，如CIM模型。将房地产项目中的风险如宏观经济波动，利率、汇率、税率波动，当地房地产市场预期，房改政策、工程工期、质量，销售周期等因素全面考虑，要事先尽可能的对可能发生的一切情况进行相应对策的考虑。 四. 经济评价：因为是非公共工程，在经济评价中，应该主要以财务评为主，但是考虑房地产项目对整个地区的社会、环境等的间接效益影响较大，尤其是大型房地产公司开发的大项目也要进行国民经济评价(也许兼顾国民经济评价短期可能会对公司盈利产生不利影响，但是这有助于公司形象和品牌的树立以及与政府之间的关系的改进，对企业长期发展而言这些都是很有利的)。
五．项目管理：房地产公司的产品主体是其所建的建筑及辅助构造物，因此其生产过程就是房屋的建造过程，所以这个过程对地产项
【关键词】货币资金 集中管理 风险控制 预算管理
一、房地产企业资金管理的意义
“房地产企业管理以资金管理为中心”是由其建设周期长的客观要求所决定的，充足的现金流是企业经营活动顺利进行的根本性保障，资金犹如企业的血液，流转于企业经营的各个环节。以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，投资某个房地产项目，在决策时必须要考虑到：投资规模、投资方向、投资风险和投资回报率等多方面因素，上述因素均涉及到资金的运作、管理和增值。房地产企业要蓬勃发展，必须通过“管好账、管住钱、理好财”的经济手段实现控制经济行为，使有限的资金产生最大的效益。
房地产企业项目的货币资金不单是企业资产的重要组成部分，更是企业的重要支付手段和流通手段，是企业流动性最强的资产，具有很高固有风险，与其他所有循环关系十分密切。因此，房地产企业加强货币资金管理，在降低企业货币资金使用成本、降低企业财务风险、监督货币资金使用的合理性、提高货币资金的使用效益、保护货币资金的安全等方面具有重大的意义。
二、房地产企业资金的运动过程
企业要进行生产经营活动，就必须拥有一定的经济资源，如机器、厂房、原材料、银行存款等等，这些在生产过程中的财产和货币通常被称作实体资金或者现金流。在房地产企业的开发与经营过程当中中，现金流不断地循环运动，其价值形态不断地发生转换，从而增值或亏损，资金流的运动过程统称为资金的运动。
以房地产企业肇庆市城市建设开发有限公司为例，其资金运动的规矩过程具体如下：
第一，从投资者、银行、合作方、债权人、IPO等渠道筹集到资金后，购买开发房地产所需的原材料、固定资产等物资。货币资金形态从实体资金转化为储备资金和固定资产。
第二，进入建设阶段后，耗用原材料、支付“三通一平”基础设施费用、支付员工工资（特别是按政策要求的农民工工资）、计提固定资产折旧，使货币资金形态从上述的储备资金、固定资产转化为可供销售的毛坯房。
第三，销售过程中，可供销售的毛坯房通过增值再次转化为货币现金流。同时，在整个生产经营活动、营销活动当中，企业还需列支诸如：营销费用、管理费用、财务费用等期间费用。
第四，如果企业有闲置的资金，还可以用于对外投资，以获取更多的利益。企业的销售收入，必须补偿成本与费用，以保证再生产的顺利进行；企业实现的利润，先要缴纳所得税，税后利润按国家有关法规及企业董事会的决议进行分配。
三、房地产企业加强资金管理的途径
（一）加强对预算执行的监控
房地产企业要加强对预算执行的监督，确保预算发挥应有功效，对预算执行的监控，应当贯穿整个房地产企业的各个环节和部门。预算监控必须达到全面和系统的标准，是预算执行者之间自我监控和相互监控的结合，监控效果的有效性必须依靠企业整体各个部门与各个基层员工的共同努力。
预算监控必须有效地监督和控制预算执行的进行情况，预算目标的实现与否关键在于预算的执行。房地产企业必须组织有关专业人员对预算进行严格审查，逐项测算进行精细化分析，核实预算费用。审查结果属于巧立名目的预算，要坚决撤销，属于遗漏预算的要及时追加；属于虚报的费用必须重新核算，属于遗漏的费用在审核预算时要准予及时追加。
（二）强化预算差异分析，完善内控流程
首先，房地产企业应该加强内部的控制制度建设，良好的内控制度可以得出相对准确的预算执行结果。当评价预算执行结果时，优先将预算内结果与预算执行结果相比较，针对差异进行分析，分清责任，得出公开公平公正客观的评价结果。
其次，房地产企业应相应提高内审人员的福利及地位，彰显其在审计当中的权威性，强化预算内结果与预算执行结果的差异化分析，保持其运作的独立性，并对预算执行结果与实际结果的比较。
最后，房地产企业应当根据上述审计人员审计出来的预算执行结果进行客观的评价，作为对预算执行者奖罚的依据。
（三）多元化投资经营需谨慎
多元化经营是房地产企业发展到相对饱和阶段的另一种战略选择，判断房地产企业能否进行多元化投资，必须通过对自身资源和能力的客观分析，原因具体如下：
第一，房地产企业在开始进行新领域的多元化投资时，能迅速取得高额回报以平衡风险的可能性相对较低，需要原有房地产开发业务提供强而有力的保障来支持。
第二，房地产企业在进行多元化投资时，必须有多元化领域内相应的资金、人才、经营管理经验、相应的技术等方面的支撑，要把原有产业形成的竞争优势和战略资产运用到新领域，产生协同效应多元化投资才能成功，反之，房地产企业对新进入的产业不熟悉，则多元化投资存在着很大的风险，该投资就可能失败。
（四）理性投资，防范投资风险
任何投资一旦进入投资领域，收到经济学范畴上的“机会成本”的影响，会碰到诸多不确定的因素，一般都要经过一个周期才能回收投资及回报。房地产企业在决定进行异业经营或者多元化投资之前，必须理性地认识到，任何投资都是有风险的，必须充分考虑，仔细分析，全面论证，系统研究，谨慎决策，做到到客观科学理性地投资。具体如下：
第一，遵循分散化原则。投资领域中的各个项目，其风险、投资回报率、回收周期、不可抗力等因素不尽相同，因此，投资时必须遵循分散化原则。
第二，风险与预期收益的权衡。一个成熟的投资项目，必须符合：风险上可控、经济上可行、执行上可能等基本投资条件。只有充分符合了上述条件，正确地预计风险、投资回报等因素，才会使房地产企业的投资决策精准缜密，经得起考验。
第三，长短结合，长融长投，短融短投。房地产企业要充分利用自身投资长期项目的优势，投资于能提高长期竞争能力和增长潜力的项目，切忌用短期的融资投入到长期才能实现盈利的项目。
（五）建立严格的投资决策责任制
投资决策具有相对高的风险性，在投资以前。必须加强投资主体的风险意识，制定规范的投资决策责任机制，坚定不移地执行，保证资源的合理利用，才能真正提高投资项目的投资回报率。
房地产企业的投资项目，要真正实现责权利的统一，遵行“谁决策、谁负责”的原则，重大项目的投资决策者或者决策团体，必须要承担相应的投资风险责任。推行项目法人责任制，明确先有法人、后上项目的投资管理风险约束机制。规范项目法人的责、权、利，明确规定：项目法人对建设项目的筹划、筹资、建设、经营、还贷、资产保值增值的全过程负责。
对违反决策程序，违法违规盲目上项目，造成严重经济损失的失当行为，要依法追究主要决策者的经济责任与法律责任。对于成功的投资决策，可采取按比例分成利润等方式奖励决策者。物资激励与精神激励相结合，防止因害怕决策失误而过分保守不做决策，导致资金闲置贬值现象的出现。
四、结语
随着“供给侧”结构性改革的不断深入，现代企业制度的不断完善，以资金管理为中心的财务管理模式正在被越来越多的经济界人士、企业家所接受和运用。资金管理已贯穿和渗透于企业经营的各个环节，以提高企业的经济效益。房地产企业乃至其他行业的企业，均应加强资金管理，对资金预算、筹集、投放等各个环节深入研究，发现问题，提出建议，解决问题，不断改进与提高，充分发挥资金管理的作用。
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关键词：职业教育；营销专业；课程体系
作者简介：杨剑平（1965-），女，郑州电力高等专科学校副教授，硕士，研究方向为市场营销。
中图分类号：G712
文献标识码：B
文章编号：1001－7518（2012）26－0044－02
一、确定营销专业课程系统解决方案基本理念
职业教育理念在市场营销专业人才培养方案上要求突出在培养学生实践性和技能性的同时，注重学生人文综合素质的培养。具体操作上应体现在以下几个方面：
（一）构建科学的市场营销专业课程体系
根据职业教育对市场营销专业的要求，在课程体系构建上要系统思考，科学设置。实现在应用性、实践性、技能性人才培养目标实现的同时，注重学生人文社会综合素质的培养。因此，在课程体系构建上不仅要思考使学生系统学习市场营销及工商管理相关理论知识，还要考虑打好学生人文、社会方面的坚实基础。
（二）灵活设计专业实践课程环节
根据学习进度及学生的接受度，灵活设计和安排具有针对性的实践教学内容，激发学生参与营销实战实践的积极性。同时每学期安排2-3次来自行业企业现场，实践经验丰富，且有一定理论水平的营销专家，担任客座讲师，做专题型讲座，以培养学生对市场的深度认知。
（三）注重多种教学方法的有机结合
注重教学过程中模拟商业氛围的营造，通过小组讨论法、头脑风暴法、情境模拟法及案例教学法等多种能够开发学生学习潜能的教学方法和教学手段，使学生直观感受营销实践工作的复杂性、多变性及科学性。
（四）关注营销动态，及时更新教材内容
营销实践的多变性、动态性要求市场营销专业教师必须及时了解市场宏观环境的变化趋势，行业结构的调整、营销手段的创新、业态变化等信息，并把这些变化体现在教材中，实现教材内容的动态化、现代化和国际化。
二、考察分析市场营销专业岗位工作任务
职业教育对市场营销专业学生要求要有较高的实践能力、敏锐感知市场的能力和营销方案执行能力，这就要求在课程设置时要结合当地市场实际情况，深入考察分析市场营销专业岗位工作具体任务，具体方法可采用专业教师、典型行业营销专家、工商管理人士、部分学生共同组成调研小组，分析各个营销岗位在营销任务完成过程中的具体工作任务，并进行整理、归纳和总结。
郑州电专在实施过程中通过对郑州市房地产行业、汽车行业、计算机行业、电力行业、零售企业等20余家行业企业的调查研究确定了市场调研（包括调研设计、实施、资料整理、结果预测、调研报告等工作）；市场环境分析；消费者行为分析；市场细分；目标市场选择分析；市场竞争战略分析；产品策略选择；价格策略与分析；渠道管理（包括中间商的选择、调整和激励等）；促销策略制定；营销控制；顾客开发及管理；顾客异议处理；产品推广；市场开拓；交叉销售；销售管理；广告策略选择（包括广告目标设定、广告计划制定、广告内容设计、广告媒体选择、广告策略选择、广告实施及广告效果测定等）；网络营销（包括检索网络信息、网上信息、申请域名、网店建设、申请网上银行业务等）；采购商品；商品储存管理；物流管理（包含制订配送方案、处理配送信息、实施物流配送）；电子合同签订；销售团队管理等25类市场营销岗位具体工作任务。
三、实践项目任务分析及课程体系确定
学习过程实践项目任务分析及课程体系确定是职业教育市场营销专业课程系统解决方案研究的核心内容。
按照市场营销岗位工作具体任务调研结果，由学校专业建设委员会成员对市场营销专业学习过程实践项目任务进行分析论证，确定学习课程体系。我们确定了市场营销专业学习过程的6类实践项目，11门学习课程。分别是市场调研（问卷设计、调研方案的实施、调查资料整理、调研资料的处理、市场调研预测、撰写调研报告）工作任务学习过程的实践项目任务为进行市场调研，对应学习课程为《市场调查及预测技术》；市场营销环境分析、消费者行为分析、市场细分、目标市场徐选择与分析、市场竞争战略选择、产品策略选择、价格策略与分析、渠道管理、促销策略制定、营销控制等工作任务对应学习过程的实践项目名称为营销策划，其学习课程为《市场营销基本理论》与《市场营销策划》；顾客开发及管理、顾客异议处理、产品推广、市场开拓、交叉销售、销售管理等工作任务在学习过程的实践项目为产品销售，对应的学习课程为《销售管理》、《推销及谈判技巧》、《消费者行为分析》；检索网络信息、网上信息、申请域名、网店建设、申请网上银行业务等工作任务对应的学习过程实践项目为《电子商务》，学习课程为《电子商务技术与实务》、《网络营销》；广告目标设定、广告计划制定、广告内容设计、广告媒体选择、广告策略选择、广告实施及广告效果测定等岗位任务对应学习过程实践为广告制作，学习课程为《广告创意与表现》；制订配送方案、处理配送信息、实施物流配送等岗位任务的学习过程实践项目为物流管理，对应学习课程为《物流管理实务》。
关键词：建筑电气 智能建筑 楼宇自动化 电气照明
1 增设新专业的必要性论证
1.1相关产业发展现状调研
随着改革开放的深入，现代化建设的不断发展，特别是信息技术与现代建筑的融合，使我国楼宇智能化技术迅速普及，各种智能建筑如雨后春笋不断涌现，为建筑电气技术的应用开辟了新的发展空间，也为设备制造、工程设计施工、物业经营管理等行业开拓了巨大的市场，已经逐渐成为一种工作特点鲜明、技术内涵丰富的新行业，极大促进了社会对建筑电气工程技术专业人才的需求。[1]
1.2职业岗位（群）分析
本专业在宽口径的职业素质与专业基础平台上，设置2个专门化专业方向。
A.建筑电气施工技术专业方向毕业生，主要在担任电气方面的施工工程师、施工队长、项目经理、工程监理等工作，也可从事运营管理及中小型工程的设计工作，或在电气照明工程公司、建设工程公司单位等部门从事安装工程造价预决算，物业管理，销售，监理，建筑施工组织管理等工作。
B.建筑电气自动化技术专业方向毕业生，主要在设计院、房地产开发公司、装修公司、建设监理部门、设备安装施工公司、楼宇弱电系统集成（含消防系统）公司、电气照明工程公司、建设工程公司单位等部门从事现代化楼宇自动化设计、安装、调试、运行、维护及管理，安装工程造价预决算，物业管理，销售，监理，建筑施工组织管理等工作。
1.3专业服务方向及市场对本专业人才的需求分析
重庆成立直辖市以来，成就了房地产行业的崛起，特别是现代智能办公大楼的建设已经成为时尚。智能建筑对建筑内的设备、配电、线路集成等的要求标准比原有的普通建筑要高很多，智能控制需要更规范、更准确、更安全、反应更快，对工作人员的要求就更高，因此，需要一大批实用技术知识面宽、高技能、综合工程实践能力强的高技能型人才。
重庆市高职高专院校共有20余所，目前只有重庆正大软件职业技术学院开设了本专业，而在整个西南地区，也只有四川建筑职业技术学院、四川工程职业技术学院和云南机电职业技术学院开设了此专业。纵观全国高职高专院校，建筑电气工程技术这个专业也是非常稀少，因此，该专业的学生就业前景非常广阔，开设此专业将极大的有利于推动重庆市乃至西南地区的现代化智能型建筑的发展。
智能建筑市场的迅猛发展，直接拉动了对智能建筑新职业人才的需求。目前国内建筑电气从业人员数量巨大，已达到约100万人，且主要集中在上海、北京、重庆、广州、深圳、天津、杭州、宁波、大连等大中城市。绝大多数从业人员都未经任何培训就直接上岗，生产一线的操作人员技能水平很低，高级工不足2.4%，技师不足1%，高级技师不足0.3%。目前，全国建筑电气新职业人才缺口达40万，特别是建筑电气施工人才、楼宇智能化系统设备运行维护人才、楼宇智能化工程设计、管理、安装与调试人才等各层次人才严重不足。
2 增设新专业的可行性论证
2.1专业开办经费及专业教学成本核算
专业开办后，可以依拓发电类专业群、建筑类专业群和电子信息技术专业群，很好地利用其它专业的实验室和教师，从而更好地实现资源共享，发挥现有实验室的作用以节约成本。后续资金可以通过该专业招生、学院的教学投入、上级主管部门的专项资金和培训建筑电气施工人才的收入加以解决。另外，以后随着学生规模的增加，可以分期分批进行教学上的投入，共同发展，从而更好地实现赢利。
2.2专业基础课及专业课教师、实验室、实训室建设
由于本专业是由电气系、建筑系和计算机系共同构成，因此可以利用其它专业的实验室和教师，从而更好地实现资源共享，发挥现有实验室和实训基地的作用以节约成本。
2.3产学研结合背景
强化实验、实习和实训三个关键环节，校内外生产性实训时间超过50%。实施校企合作教育模式，保证学生有半年以上的时间到企业顶岗实习。本专业长期坚持为建筑行业服务，同时企业也为我们提供顶岗实习和就业岗位，优先选择毕业生，并参与学院人才培养工作，初步形成了教学与生产紧密结合、学校与企业互惠双赢的“校企联姻，产学合作”的办学模式，为学院进一步深化人才培养模式改革，实施工学交替打下了良好的基础。
参考文献
［关键词］保障房;准公共物品;公平;效率
［中图分类号］F293.3［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2011）45-0039-03
1 引 言
2008年经济危机以后,我国政府为防止经济出现大幅波动,制定了四万亿元的政府投资计划。2009年年底我国信贷规模近10万亿元,是2008年GDP的1/3(数据来源：国家统计局)。囤积在市场上的一部分资金,为了寻求高回报,进入房地产行业,使得房价出现大幅上涨。过高的房价使我国大部分中低收入者面对高昂的房价望而却步。这是中国老百姓继“看病难”后面临的又一重大困难：“住房难”。为解决“住房难”的问题我国政府在2011年年初宣布今年建设1000万套保障房的任务。(资料来源：住建部,《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》)但在我国保障性住房建设先天不足且存在众多制度缺陷的情况下,这一庞大的建设任务能否完成值得怀疑。
2 我国保障房存在的问题
保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房。保障性住房包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房。住房是人类生存不可替代的必需品,由于自然禀赋的不同,各国均存在低收入人群无法依靠自己的支付能力以市场化的方式来解决住房问题的现象。为实现对社会弱势群体的福利覆盖,弥补市场失灵,政府通过承担住房市场价格与居民支付能力差额的补贴,使低收入人群分享到社会经济发展成果,借以维护社会的和谐与稳定。因此保障住房是政府以转移支付方式完成的社会收入再分配,具有准公共产品的特点。作为准公共物品保障房,必然会产生市场供给不足的问题。介入市场,提供保障房以弥补市场失灵,是政府的职责。但是,政府的介入市场不应以极大的效率损失为代价或者说政府介入市场的前提是可以做到帕累托改进。然而纵观近几年我国保障房建设(如图1,2009年保障性住房建设竣工套数),可以看出,我国保障房因建设存在数量不足,同时建设完成的保障房质量不高、覆盖目标人群少、使用效率不高等明显问题,致使政府介入保障房建设后不但没有引起帕累托改进，反而造成了市场价格的进一步扭曲。
从其根源来看,我国保障性住房建设数量不足、质量不高的原因是中央政府没有协调好住房市场各方参与者的利益。以经济适用房为例,土地由政府划拨,企业负责建设,政府承担配套设施建设费用,并免收各种行政事业性收费和政府性基金,并规定开发商利润率不超过3%。但作为开发商而言,利润3%的限制,抑制了房地产商合理投入与技术改进的积极性；同时,在理性的前提下,开发商没有理由放弃高回报的商品房而投资于保障房,所以房地产开发商没有动力去建设保障房。作为地方政府,由于中央与地方事权与财权的不均衡导致的近几年积累下来的地方性债务已达到惊人的数字,审计署审计长刘家义近日披露,通过审计调查18个省、16个市和36个县,截至2009年年底,这些地方的政府性债务余额高达2.79万亿元。2011年的保障房建设需要资金约1.3万亿元,中央补助资金1030亿元,地方政府需要提供4000亿元左右的资金,剩余的8000亿元需要民间资金的参与。在这种情况下,地方政府只能以土地出让金来弥补财政赤字。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上,让地方政府大规模建设保障房,去干减少自己财政资金来源的事,在监督机制不健全的情况下,地方政府当然不会积极。因此,我国保障房缺失的根本原因就在于国家没有协调好住房市场各主体间的利益关系,使房地产商和地方政府缺乏建设保障房的动力。
2007年地方政府财政赤字达到1.45万亿元,全国土地出让金毛收入约1.18万亿元,土地出让金毛收入占地方政策财政赤字的比例达到81.1%,2004—2007年,这一比例平均为66.7%,这意味着土地出让金毛收入弥补了地方政府约66.7%的财政赤字。
3 美国保障房体制对中国的启示
美国自20世纪30年代以来先后出台了《住房法》、《住房抵押贷款法》、《国民住宅法》等法案,对低收入人群的住房保障作出了相应的规定。其中的《住房法》是美国公共住房发展的里程碑,其中就明确提出,提高国民的基本福利是一项国策：“联邦政府为各州、地方政府提供资金和信誉保证,以为低收入国民提供安全、体面、整洁的住房。”为明确政府的职责,《住房法》中规定,政府必须为低收入者提供较低租金的住房,低收入者租住符合政府规定要求的住房时,只需支付占家庭收入30%的租金,超过部分由政府支付。在其后的修订稿中,又将这一房租补贴办法推广至退休老人和家庭收入低于居住地中位收入80%的人群。在《国民住宅法》中,政府为完成这一目标提供了资金支持。《国民住宅法》中规定,政府提供低利息贷款,鼓励私人投资于低收入人群公寓住宅,建成后的住房优惠提供给由于城市重建或政府公共计划而失去住所的人群；政府房屋署拨款建设公共房屋用于出租,那些政府给予优惠政策的津贴房屋,则由私人非牟利机构具体实施建设并管理,主要租给低收入的老年人。在金融政策方面,美国的私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款,特别是个人住宅抵押贷款；美国政府还有专门的信贷机构,如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等,主要职能就是为放款协会提供贷款二级市场,为买房者提供抵押贷款保险与资金。这些法规为美国住房保障走上规范化道路奠定了基础,同时也规范了政府在市场中的行为。在各项法律中明确了政府与各级州政府职责与参与保障房建设的方式,从法律的高度明确了政府的责任也为公众监督提供了依据。美国任何住房市场的政策都要通过公共决策来制定,由公众监督政府对公共住房的投资情况以避免政府对公共住房的投资不足以及“权力寻租”。同时,政府应该以怎样的方式在不过度干预市场的前提下,介入保障房这个具有准公共物品性质的市场做法值得我们考虑。美国政府在建立住房政策之初就明确提出：“对公平的维护不应以效率损失为代价。”在这个原则指导下,美国通过其强大的住房金融体系和住房补贴制度来实现住房的保障性任务。美国住房保障体系(美国住房供应体系如图3所示)：首先,美国政府根据各地区经济发展与收入水平的差异制定“廉价住宅目标”,然后由中低收入家庭租入廉租房或购买商品房。中等收入家庭购买资金不足时,可以向住房金融机构申请长期低息贷款。为保证资金来源,政府同时规定住房金融体系所发放的贷款中,必须有一定比例的承借人为中低收入家庭。但对于低收入家庭而言,廉租房租金以家庭收入30%为上限,与市场租金的差额由政府提供的住房券支付,私人出租者获得市价租金。而对于地产商而言,为获得银行贷款,私营开发商会主动在项目中安排一定比例的面向中低收入家庭的低价住房。但房地产商所建的房屋,因低收入家庭有租房券或低息贷款为补充,可以以市场价格租出或出售,这样并没有影响地产商的利润同时也不会降低他们的积极性。
通过对美国保障房制度设计的分析后,笔者认为,美国保障房制度有两点是成功的：其一是美国完善的关于住房保障制度的法律体系。其二是美国政府在房地产市场上清晰的定位。笔者认为,正是由于美国有完善的住房保障法律体系,使保障房有了长期的制度安排,因此联邦政府和各州政府职责权利清晰,政府应该做什么、怎样去做都有明确的法律规定,政府履行职责有法可依,也加强了公众监督。另外,本文多次提及保障房具有准公共物品的特点,即政府应该介入,但政府应该以怎样的方式介入保障房又不否定市场、政府与房地产商怎么合作来提供保障房、如何保护房地产商利润显然是个问题。美国在保障房提供中的成功制度设计,是值得我国政府借鉴的。
4 解决保障房问题在于协调好各方利益
“十二五”期间,3600万套保障房的建设总量,意味着按照一个家庭三口人来计算,可以解决超过1亿人口的住房问题,同时市场新增住房中,保障房市场增量占比保持在50％左右,全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%~8%提高到20%以上(数据来源：凤凰网)。同时这也意味着中国住房市场又一次回到了政府主导的保障性住房上来。政府这一次大规模的出手,是以行政命令的方式且在扭曲市场价格的情况下介入,政府介入市场并没导致市场的帕累托改进。从美国的住房保障制度中我们可以清晰地看出,真正长期解决好保障房问题的关键在于政府协调好各方利益。
从短期来看,为协调好住房市场各参与者的利益,首先应明确我国住房供应体系,建立以中低收入家庭使用廉租房、中等收入家庭购买经济适用房或两限房、高收入者购买商品房的住房体系。同时,放开对开发商及私人房屋出租者的价格限制,使其以市场价格出售或租出房屋,国家给中低收入家庭购买者或租入人提供低息贷款或住房补贴。房地产开发商在获得贷款时必须承诺建设一定比例的经济适用房及廉租房。这样既为地方政府减轻了负担,同时房地产开发商也有了动力建设保障房。
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2020公司财务职员工作总结一自从参加工作以来，我就一直在公司中工作，由于我数年工作以来，都能够做到勤勤恳恳，踏踏实实的工作，从公司最底层的财务人员到现在的公司财务部领导，这么多年走过来，我感到自己成长了很多。以往多年工作经验积累下来，我已经对自己目前的公司中所要求的能力上，都达到了一定的高度了。从去年开始我就开始作为公司财务部领导主持工作，财务部是公司最重要的部门，公司维系生存的最重要的一点就是财务要健康，所以我时刻努力着，努力将公司给我的重担处理工作好。
一、搞好财务分析
为领导提供有效的参考依据;我知道合理高效的财务分析思路与方法，是企业管理和决策水平提高的重要途径，并将使我们的工作事半功倍，在企业成本分析上向__学习、向车间的老师傅学习、向书本学习，为企业的生产经营销售，做好保本点与规模效益、销售定价分析等等，量化分析具体的财务数据，并结合企业总体战略，为企业决策和管理提供有力的财务信息支持。
二、加强应收款催收管理力度，控制好库存材料与产品
提高资金的运行质量，合理控制资金的使用;公司发展至今，生产资金的筹集，一直是个头痛的问题，大家都知道资金就跟人体的血液一样重要，我们公司的主要特点是物资采购量大、生产批量大、销售批量大，筹集资金是财务的一个主要职能，良好的银企关系，是企业融资的一根纽带，目前我们只能在应收款管理与库存管理上进行控制，压缩库存，合理生产，控制资金的流向，使库存原辅材料在保证生产的同时控制到最底线，在资金尤为紧张的情况下，财务部将从采购材料与产成品这一块有效地跟踪好资金的运作。
三、继续做好各部门工资奖金的核算工作
今年公司对各部门都签订了责任合同，我财务部将继续严谨细致而认真地按照责任合同严格审核结算工资，并组织资金确保工资的发放。
四、完善公司内部管理制度
部门责任领导明确分工的职责加强责任考核;内部管理制度通过将近一年多来的实施，仍然有许多不合理的地方，为使企业的管理制度更趋于完善，财务部将结合公司管理的要求，与有关部门进行修正。部门责任领导之间明确分工职责，按照年初签定的责任合同，组织落实强化到位，领导之间相互信任，遇事不推诿，搞好通力协助，对分管内容加强责任考核力度，做到奖罚分明。
五、针对此次突击检查与仓库管理员的业务理论考试
合理调整组合人力资源，继续加强培训力度与仓库管理检查监督力度;今年以来，人事方面至今一直未得到稳定，财务部门的力量相对比较薄弱，通过近期突击检查工作与仓库管理员的突击考试，我们将根据库房各位管理人员的特点，一方面将对人员重新组合搭配，进行高效有序的组织，另一方面继续加强培训，让每一位仓库管理人员都要做到对各库的业务熟悉，真正做到驾熟就轻，文化素质与业务管理水平都要有质的提高，今年3月电脑真正联网，管理员的电脑操作水平还有待于进一步提高，我们将在这方面加强培训，使每一位管理人员都能熟悉电脑、掌握电脑操作，扎扎实实提高每个管理员的业务管理水平，会议之后我们将严格对仓库管理员实施目标管理与绩效管理，确定目标，达成目标，加强考核监督力度，与工资挂勾，真正做到奖罚分明。
六、加强团队建设
充分发挥财务职能部门的作用;作为财务部的责任领导，既是一名财务工作人员，也是财务管理制度的组织者，要有严谨、廉洁的工作作风和认真细致的工作态度，对条线人员要积极引导，做到上行下效，帮助条线人员解决问题，充分发挥团队的合作精神，学先进、赶先进、超先进，在条线中展开竞赛活动，发挥团队的力量，拧成一股绳，劲往一处使;在坚持原则的同时，我们坚持“三个满意二个放心”，三个满意是“让客户满意、让员工满意、让各部门主管领导满意”，二个放心是“让集团公司领导放心，让公司的老总与各级领导放心”。
七、加大各项费用控制力度，充分发挥财务的核算与监督职能
今年是精益管理年、效益满意年、科技创新年，我们将继续加强各项费用的控制，行使财务监督职能，审核控制好各项开支，在财务核算工作中尽心尽职，认真处理审核每一笔业务。
年初至今，财务部整个条线人员一直没有得到过稳定，大事小事，压在身上，往往重视了这头却忽视了那头，有点头轻脚重没能全方位地进行管理;人员的不够稳定使工作进入疲劳状态，恶性循环，导致工作思路不清晰，忽略了管理员的业务培训。主观上思想有过动摇，未给自己加压，没有真正进入角色;忽略了团队管理，与各级领导、各个部门之间缺乏沟通;工作思路上没有创新意识，比如目标管理思路上不清晰，绩效管理上力度不够，出现问题后处理力度不够。
2020公司财务职员工作总结二2020年是财务科践行科学发展观，以人为本，理顺机制，更新财务理念，服务大众的一年。这一年，财务科在处长的领导和全体成员的共同努力下，立足现状，努力提高有限经费的使用效率，为专项工程和运营管理工作的开展提供了资金保障，圆满完成了财务管理任务，实现了财政经费的收支平衡，现将一年来的工作，汇报如下。
一、财务收支基本情况(截止11月底)。
1、收入情况
2020年通行费收入计划13100.00万元，实际收入14070.47万元，完成计划的107.41%。
路产索赔收入35万元。
2、人员及公用经费收支情况：
2、日常养护收支情况：
二、主要财务工作。
4、审计工作。
今年7月，我科对处机关食堂和收费站食堂收支情况进行内部财务审计，通过审计，对食堂财产物资的采购、计量、验收等风险薄弱环节进行了有效监督和制约，防范了食堂财务风险，这对进一步健全内部控制制度，节约成本，提升财务管理水平积累了丰富的实践经验。
8、强化经费监督，做到收支平衡。
新年伊始，财务科就对上年度经费支出进行详细分析，按科目进行分类统计，以勤俭、节约、高效为原则，科学合理的对2020年经费计划进行详细分解，从整体上对经费有了统筹安排。在具体工作中依法合理有效的使用每一项资金:养护专项资金严格按照工程建设资金支付程序办事，建立严格资金支付流程，加快专项工程的决算，做到先审后支，不审不支，支出必有来源;人员及公用经费实行“先批后支，计划先行”的报账程序，全过程监督预算执行，提高财务管理，保证了收支平衡。
9、践行科学发展观，建“学习型”科室。
高素质、高水平的职工队伍是搞好财务管理工作的重要保证。财务科全面践行科学发展观，大兴学习之风:有计划、有安排、有重点的搞好学习培训，积极参加厅、局召开的会计培训，不断加快知识更新，优化知识机构;在预算、决算管理工作中，向现代化建设的实践学习，在实践中总结经验，建立了行之有效适合管理处执行的财务预算管理制度，在工作中将制度再完善;保持阳光心态，使学习的过程成为养成优良道德品质的过程，自觉践行社会主义荣辱观，六是六非教育，加强思想道德和品行修养，讲操守，重品行，始终保持健康的生活情趣和高尚的精神追求，保持科室良好精神风貌，在日常工作中，积极向上，秉公用权，依法理财，建设学习型科室。
10、会计档案的归档工作。
今年是管理处建立发展的第十个年头，财务科的会计档案经历了建设期，建设期与运期期并存、运期期三个阶段，会计人员也几经交替，为规范会计档案，提高财务管理水平，财务科对建处以来的会计档案进行整理、归档、封存。一是统一档案盒格式，订制专业会计档案盒;二是将近十年会计档案统一编号，归档。这样使会计档案在规范化的征程上迈了一大步。
11、理顺机制，更新观念，打造财务监督与服务并重的工作理念。
全面践行科学发展观，突破已经习惯的财务管理思维与模式，从源头上理顺财务机制，增强服务意识，以服务为宗旨，全心全意为机关、收费站做好服务保障工作，在工作中认认真真，踏踏实实办事，积极加强与银行金融机构的联系，协调解决通行费交取问题，积极加强与财政、税务等政府部门的协调力度，为管理处争取更多的资金和政策支持，全力打造财务监督与服务并重的工作理念。
2020公司财务职员工作总结三200_年，我们__对外经贸公司在主管局和各有关部门的指导与大力支持下，按照“一开四促，三外并举，劳务为主，外资为重，经贸结合，全面发展”的总目标，努力开拓经营，积极组织创汇，实现营业收__万元，实现净利润__万元，全面完成了原定的各项经济指标，取得了较好的经济效益，本年度我们所以能取得如此好的财务成果，主要是公司上下齐心合力狠抓以下几个方面的工作：
一、坚持“三外并举”，全力开拓经营
一年来，面对国际、国内经贸市场竞争激烈的新形势，公司上下进一步树立主动出击、积极进取的观念，坚持“三外并举，全面发展”的方针，全力开拓经贸业务，取得了良好的效益。
1、广开渠道，扩大新的创收门路
200_年，我们一方面利用出国洽谈、国内接待、信函往来等方式及时同客户沟通信息，广泛征求客户意见和要求，妥善解决同国外客户在以往合作中出现的各种问题，进一步巩固与__国__公司等一些老客户在合作关系;另一方面又采取走访、联谊等方式，接待__个新的外商团组，同近__名外商进行了经贸洽谈，并主动加强同省、市各对外窗口单位的联系与合作，发展结识了一批新客户，多方开拓了信息渠道和合作渠道，为进一步开展对外经贸工作，扩大创收，奠定了良好的基础。
2、进一步开拓市场和项目，努力增加创汇
一年来，我们通过市外经委、市总工会、市侨办等十几个单位以及目前在国外工作、学习的同志的联系、介绍，继续探索扩展国外市场，特别是加强了同美国、日本、阿联酋、韩国、匈牙利等国家和地方扩展劳务业务及经贸业务的合作，在行业工种上除向海外继续增派厨师、面点师、服务员外，我们还同日本__学校达成了外派美容、美发、建筑开修生的使用合作，组织我市饮食服务业管理人员赴日本、美国考察项目。全年共向海外增援劳务人员__人，派出考察研修人员__名，创汇__万美元，比上年增加__万美元，增长_%。
3、加强了海外投资设点工作
为适应继续在__国开拓市场的需要，年初我们投资__万元与__方客户合资合资建设了__会社，并派驻专人作为商务人员，从而为继续扩展同__国的合作提供了便利条件。全年达成外贸业务__万元，并达成了__项新的劳务输出意向。
4、认真总结经验教育，继续扩展国内贸易
今年除重点抓好对去年各项贸易的收尾工作，及时处理遗留问题之外，还认真总结经验教训，在搞好市场调查、了解市场行情的基础上，开展了粮油外贸供货业务，实现了销售收入__万元，获利__万元。
二，加强对全局外向型经济工作的指导
本年，公司在搞好自身实体经营的同时，还积极承担了饮食服务系统的对外招商、办理涉外手续及传递外经贸信息等项工作。先后为__宾馆、__饭店、__学校等家企业联系招商引资事宜，并为__宾馆等_家企业办理了出国考察、洽谈劳务输出业务的手续。并组织_家企业参加了“__市__联谊会”。由本公司参与指导、筹办的“中_合作__餐饮有限公司”项目也于_月_日正式签约，由_方投资的____万元也已经全部到位，预计明年年初即可运行营业。此外，我们还按主管局的要求，在深入调查研究的基础上，编制了《____-____年引进外资扩展大中型饮食服务企业的规划》，为进一步发展饮食服务系统外身型经济提出了具体的构想和意向。
三、在深化企业改革中，进一步完善了承包经营责任制
____年，我们在深化公司内部三项制度改革中，本着“承包到部、责任到人”的总原则，进一步完成了承包经营责任制，与劳务部了以“包死原有项目，确保利润基数，开拓新上项目，创收净利分成，实行责任抵押，事故差错扣补”为主要内容的承包合同，同贸易部签订了“包死基数，保证上缴，超额分成”为主要内容的承包合同，同时与办公室等综合部门签订目标责任状，进一步明确公司与各部门、各部门与每一名职工的责、权、利的划分，有利地调动和激发了公司干部职工的积极性、主动性和创造性。
四、建立和完善了各项财务制度，加强了会计基础工作规范化的管理。
____年，在强化企业财务账目、资金、外币、现金管理的同时，起草通过了《财务部工作职责》、《出纳员岗位责任制》、《会计人员岗位责任制》、《医药费报销制度》等，进一步完善和理顺了财务管理体制。
____年，我们虽然在各项工作中取得了一定成绩，但从总体上讲，仍存在着工作抓得不实、不细、不深的问题，突出表现在：
1、在思想观念转变上，还有相当一部分同志没有真正形成一切以市场为中心的观念，危机感不强，纪律松懈
2、队伍建设还有一定的差距，许多同志在工作态度、工作作风、工作效率等方面还不适应外经工作的需要。
3、企业管理不够严格，在基础管理、资金管理等方面都存在一些漏洞。
____年是公司发展关键的一年，我们要继续贯彻落实局外经贸工作会议提出的战略方针，加快步伐，抓住机遇，团结拼搏，克服一切困难，努力推动外经贸工作再上一个新台阶。
2020公司财务职员工作总结四一、重视内部管理，做好机关后勤保障工作。
多年来，受地方财力制约，州财政对我院的经费预算严重不足，难以保障我院各项工作的正常运转，20__年我院搬迁工程进入实施阶段，基建投入很大，大宗装备建设任务繁重，加上维持正常运转需要，使得我院长期存在的收支不平衡的矛盾更加突出，为此，我院本着“以收定支，量入为出，保证重点，兼顾一般”的原则制定了经费管理实施细则。实行领导及科室经费包干的办法，在对过去几年经费使用情况进行统计分析后，给领导及各科室分配一定数额的经费指标，实行限额包干、超支自负的方法，突出了重点工作和重点开支项目，合理安排经费支出，提高了资金使用效益，克服了大手大脚和铺张浪费的做法，对经费使用从严控制，从而使得有限的资金用在刀刃上，保证了我院各项工作的顺利进行和检察事业的发展。
此外，我院还加强了对财务管理的监督机制，院财务定期通报全院各类经费的开支情况，并自觉接受财政、审计、纪检监察和有关部门的监督。通过我们的不断努力，我院的财务工作未出现任何差错及违规事故，并得到州财政及州会计核算中心的一致好评。
二、加强外部联系，力争得到最大支持。
在加强内部管理，做好“节流”工作的同时，我院还积极“开源”，不定期的向州委、州政府、上级检察机关及州财政局汇报工作，由检察长及主管财务的副检察长亲自跑经费，如实反映我院经费紧张的困境，使党委、政府能更多的了解我院的难处，以得到他们的理解和支持，从而争取较多的预算资金和各种专项资金。
同时为了保证我院各项工作的正常运转及全院干警的切身利益，我们还积极协调与医疗保险中心、养老保险中心、住房公积金管理中心等相关单位的关系，并做好联系工作，以保障干警应该享受的福利待遇能够得到保障。
三、做好上下衔接工作，保证各项工作顺利开展。
由于我院处于省院和基层院的中间环节，在做好我院财务工作的同时，我们还认真做好了向上级院的汇报工作和对下级院的指导工作。每年我院都认真做好省院布置的年度报表编制任务，并且对下级院的年度报表编制工作进行认真负责的指导，以使得我州检察机关的报表能真实的反映出我州检察机关经费开支的实际情况，为领导决策提供真实可靠的依据，近几年来，我院财务报表的编制质量大大提高，财务报表编制人员多次获得省院财务报表编报先进个人。
我院还积极配合省院进行各项经费调研工作，20__年，认真完成了省院布置的全省检察机关经费调查报表，并写出了质量较高的经费调研文章。此外，我院财务还不定期的主动与省院财务就服装款等款项进行对帐，以保证各项工作的顺利开展。
2020公司财务职员工作总结五__年，对于我们祖国来说是充满着诸多回忆的一年，我们的国家在__年经历了严寒和温情、经历了磨难和荣誉、经历了经济的低谷和复苏;__年，对于我们房地产行业来说是非常值得深思的一年，房地产业在__年步入了行业的周期，房地产业在一片该不该“救市”的争论中从年头走到了年尾，房地产业的生存之路将走向何方?需要我们地产人用智慧和汗水去描绘;同样，__年，对于我们__公司来说更是不平凡的一年，是内涵丰富的一年，是蜕变成长的一年。__公司在__年经历了bsc的阵痛、经历了培训老师的洗礼、经历了__改制成功的荣耀、经历了工业项目挂牌的喜悦、也经历了房产销售的低谷。
就是在这样一个复杂多变、跌荡起伏的外部环境和内部环境下，__财务部在公司领导班子的正确指引下，理清思路、不断学习、求实奋进，在财务部的各项工作上实现了阶段性的成长和收获。下面就将财务部所做的各项工作在这里向各位领导和同仁一一汇报：
一会计核算工作
众所周知，会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是财务人员安身立命的本钱，是各项财务工作的基石和根源。随着公司业务的不断扩张、随着公司走向精细化管理对财务信息的需要，如何加强会计核算工作的标准化、科学性和合理性，成为我们财务部向上进阶的新课题。为努力实现这一目标，财务部主要开展了以下工作：
1、建立会计核算标准规范，实现会计核算的标准化管理。
财务部根据房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要、根据资金预算的需要，设计了一套会计科目表，制定了详细的二级和三级明细科目，并且对各个科目的核算范围进行了清晰的约定。同时还启用一本房地产会计核算的教科书做为财务部做帐的参考书。有了这一套会计科目表和参考书就保证了会计核算口径的统一性、一贯性和连续性;有了这套会计核算标准规范可以使我公司的帐务不管什么时候去看这套帐都象是一个人做出来的，有了这套会计核算标准规范也使得新的会计人员能快速上手公司的帐务。值得一提的是，按照我们设的明细科目和项目辅助核算能直接快速地计算出某个房开细项的收入、成本、费用，相关税金，迅速地计算出土地增值税的增值额，使得土地增值税和所得税清算工作变得轻松、快捷、明了。我公司的会计科目设置得到了集团领导的好评。
2、重新对原有的会计核算流程进行了梳理和制定，现在的财务部内部会计核算流程更加突出了内部控制，明确了各个流程所占用的时间，对什么时候出什么表、出什么帐、出什么凭证，凭证如何传输都做出了明确清晰的规定。
保证了财务信息能有序地、按时、按质地提供出来。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各岗位的矛盾和扯皮现象减少了，财务报告的及时性得到了有效地保障。使我公司上报集团财务部的各类财务数据的及时性和准确性均达到集团财务部的要求。
3、加强各业务单位及往来单位帐目的清理核对工作，定时与各单位打电话或发传真来清理核对帐目，使得我公司__户客户往来和__户的供应商往来帐目清楚准确。
同时加强应收往来款的追讨，在年内追回了__的往来款__万元。
4、除此之外，财务部组织全体员工在__年共完成了：收取__二期回笼房款__亿元，契税维修基金__万，审核原始凭证_万多张，填制、复核，整理装订记帐凭证__张。
出具统计报表__份出具纳税申报表__张，税源统计表__张。出具__集团、__集团相关财务报表__张，出具预算报表__张等。
二、融资、预算与资金管理工作
资金对于企业来说，就如“血液”对于人体一样重要。特别是房地产业进入了新一轮行业周期的历史时刻，国家为调控房地产的经济泡沫，通过各种货币政策、信贷政策、税收政策、土地政策来进行宏观调控，目的就是为了抬高房地产业的资金门槛，对整个房地产业进行重新洗牌。再加上我公司要按计划完成__改制投产、工业项目的全面挂牌启动，__的前期开发。最严重的是__年楼市低迷，今年的销售大大低于预期，使得我公司的资金“造血”功能极为不畅。使得我公司随时面临“缺血”的风险。所以对于__年财务部来说，如何做好融资?如何做好资金预算?如何做好资金管理成了财务部摆在第一位的头等大事。为此，财务部也投入了大量的时间和精力去做好相关资金管理工作，尽最大努力去帮助企业渡过资金难关。
1、财务部加强与七家商业银行的联系，与各家银行逐一进行谈判和沟通，不断寻找和触碰各商业银行的底线。
可由于受到国家货币政策的宏观调控的影响，商业银行自身的资金流动性大大降低，这使得商业银行为降低经营风险，在核准贷款的时候会显得更加小心谨慎，特别是对于房地产企业是慎之又慎。__年__市各商业银行对房地产业的贷款总量较去年已经下降__%。就是在这样一个非常恶劣的融资环境下，财务部并没有被眼前的困难所吓倒，反而在我公司资产总额和实收资本不足的情况下运用智慧、勇于创新与各家银行展开艰苦的商业谈判。这其中与银行的各级主管领导洽谈、会餐、应酬，跑了多少次银行、复印准备了多少授信资料，加了多少次班，牺牲了多少业余时间，财务人员已经无法用数去统计了。值得高兴的是，最终财务部在公司领导的正确指导下，凭借在工作中总结出来的谈判技巧在公司最有利的时点完成了在_行的_亿元房开贷款、__万元工业项目贷款和__万元额度的承兑汇票，完成了__行的__万元的工业贷款，完成了一个个看似不可能完成的任务，因为我公司的资产负债率和项目实收资本占总投比例均没有完全达到银行的信贷条件。同时为公司争取了最大的土地抵押率和最低的银行利率。毫无疑问，__财务部可以骄傲地说，在融资方面，__年__财务部走在了同行业财务部的前面。
2、预算执行方面，在公司领导的大力推动下，在财务部的积极组织下，目前公司的全面预算管理工作已经融入到各个部门的日常工作当中，各个部门已经能熟练的运用全面预算这一管理工具来管理各个部门的资金流。
财务部还定期组织预算差异分析会议，总结讨论预算差异产生的原因，提高了各个部门对财务数据的重视程度。目前各个部门在财务部的组织下积极投入地参与全面预算管理，为来年的全面预算的编制和推行打下坚实的基础。也正是因为有了全面预算，才使得公司领导对资金调度能做到心中有数，提前对资金进行合理的统筹安排。
3、在年初资金充裕时，根据已编制的预算，在较短时间内比较各家银行的理财产品，从各家银行中选出与_行签订了购买__万理财产品，六个月利率为__%，为公司获得理财收益94.6万元。
另外利用闲散资金，在_行理财_次每次分别为_万元(_天)、_万元(_天)、_万元(_天)，共获得理财收益__元。在_行理财_次，每次__万元分别为__天和__天，获得理财收益__。1月开始ipo打新股，投入__万元，获得理财收益__万元。使得公司全年获得理财收益为___万元。为公司在一定程度上降低了资金使用成本。
4、充分使用承兑汇票支付工程款，降低资金使用成本。
__年财务部共办理承兑汇票__笔，充分用足商行__万的承兑汇票的授信额度。
5、在日常资金管理上，财务部重点加强了以下工作：与各家银行开通了网上银行业务，帮助公司实时了解公司的银行存款状况;
建立了资金日报体系，每日向公司领导上报头天的公司资金状况，为公司领导进行资金调度提供了依据;每月定期编制各家银行的银行余额调节表，保证了公司资金的准确性和安全性;不定期地对库存现金进行盘点;在大量收款的几天，每天核对收款收据与银行缴款单和进帐单，保证了资金收取的准确性;在付款流程上增加了资金经理对出纳填制的支票和进帐单的复核程序;通过这一系列的工作，使得公司资金的收取和使用上的准确性和安全性大大提高，使财务部在资金管理的规范化管理方面上了一个新的台阶。
三、涉税管理工作
由于房地产企业涉税环节特别多，相关税收政策也非常繁杂，征税较重，这使得纳税成为企业的一项重要成本支出。在国家税收法规的规定下进行合理的纳税筹划，减少纳税支出，是财务部涉税管理的首要工作。这要求财务部在事先、事中对各项经济业务进行审核、筹划将各项纳税支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低纳税支出的同时还要规避涉税风险。实现公司经济业务的涉税低风险甚至零风险是涉税管理的另一项重要工作。公司在接受税务稽查时会面临三种不同性质的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部门主要负责的对管辖区域内企业日常情况进行的检查，要求被检查的公司数量一般不得低于一定比例。2、专项稽查。专项稽查是指根据上级税务部门的部署，对某个行业、某个地区、某个产品、某项减免税政策进行全面的清理检查。3、举报稽查。举报稽查是指任何单位和个人根据征管法的规定，都可以举报纳税人偷税漏税的行为。税务机关在接到举报以后，采取一些措施对纳税人进行检查。下面就对财务部__年所做的主要涉税管理工作进行回顾。
1、审核各类收入和付款合同。
由于将财务审核加入到了各类经济合同的签订订环节，使得财务部在业务发生之初就能进行纳税评估和纳税筹划。__年财务部共审核相关经济合同__份。
2、__月，财务部与税务局充分沟通后认为我公司必须主动进行土地增值税清算，因为目前国家对土地增值税的征收管理力度一年比一年大，将查得更细。
如果等到明年清算条件成立由税务局进场进行土地增值税清算很可能会增加纳税支出。财务部征求公司领导和集团财务部的同意后组织人员进行了__项目的土地增值税清算工作。
3、通过分析国家增值税的发展趋势，工业项目的所有购进设备均未取得增值税专用发票，将设备的增值税开票时间拖到__年，这样就可以在__年享受新的消费型增值税的好处，为公司争取了__万元的增值税进项税额抵扣的好处。
4、通过对销售部员工年终奖金的发放方式进行合理筹划，不仅使公司按按税收法规履行了代扣代缴义务，又保障了员工的利益，使公司的大部门员工少交了__元个人所得税，增加了员工的税后收益，得到了广大员工的称赞和好评。
5、定期将各类大额的工程发票送到税局进行发票真伪鉴定。
由于房地产公司收到的发票金额巨大、数量和种类繁多，一旦收到假票将给公司带来巨大的涉税风险。为控制这一风险，财务部定期组织人员将相关发票送往税局进行真伪鉴定。
6、_月_日—_日__市稽查局对我公司进行税务稽查，要求我公司填写__-__各税种税款交纳明细，再根据情况进行实地税务检查。
财务部立即组织财务人员进行全面税务自查，一方面积极与征管税务局沟通，取得征管税务局的理解和帮助，另一方面主动与稽查局相关人员联系，建立了良好的人际关系。最后，由于及时将未交足的税款补交到征管地税局，避免了稽查局到公司进行实地税务检查的涉税风险。
7、_月份__国税局来到我公司就我公司__年的所得税申报表列示的销售收入__万元，对应的成本只有__万元提出质疑，要求立即出具收入确认的证明，即文件__区的主体竣工证明，否则__区对应的收入__万元不能予以确认。
由于涉及调减我公司申报的所得税__万元，财务部立刻将这一潜在的巨大涉税风险汇报给集团财务部，因为根据税法规定偷税金额超过全年纳税总额的10%将被定为偷税罪。根据集团财务部的指示，财务部立即组织财务人员重新对__年的所得税重新进行清算和填报申报表，另一方面积极与主管税务机关协商并取得税局相关主管领导的理解，只是调整了纳税申报表，并没有认为我们恶意提前确认收入、滥用所得税优惠政策。这也证明了财务部平时与税务局的沟通做得比较到位，才不至于发生重大的涉税风险。
8、通过与地税主管税务局主管领导的良好沟通，财务部积极争取纳税a级企业，目前税局的相关领导已经承诺明年将会将我公司申报纳税a级企业。
如果申请纳税a级企业成功，就将意味着税局将二年内不来公司查帐，一是为为公司营造良好、宽松的纳税环境。二是为公司获得了荣誉，为公司与__政府部门沟通谈判增添了一项重要法码。
9、加强了涉税管理的资料收集和档案管理工作。
在岗位职责中加入了税收政策的收集、整理、汇编工作，每月定期到_网站上更新下载与房地产有关的税收政策，并进行整理汇编。财务部在进行土地增值税清算、所得税申报、税务自查、日常申报时，将各工作底稿进行整理，把过程列出来，做为公司的涉税相关文件进行归档。为了以后进行涉税管理时提供一份原始参考资料，也为了以后新的财务管理人员能够快速地了解了公司的相关涉税管理工作提供备查。
四、财务分析与风险预警工作
财务分析是以财务报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在有关筹资活动、投资活动、经营活动、分配活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析与评价的经济管理活动。它为了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，做出正确决策提供准确的信息或依据。
过去我公司的财务分析几乎是一片空白。但是企业的规模越来越大，资金调度也越来越大，如果没有财务分析对企业的运营状况进行一个理性的评价和分析是非常危险的。所以公司领导对此非常的重视，对财务部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，财务部在编写财务分析经验不足的情况下在网上大量收集相关资料，包括房地产的相关经济政策，对比分析各房地产上市公司的财务报表，在_月份出了一份__公司上半年的财务分析。所幸得到了公司领导和其他各部门同仁的认可。
在这篇财务分析中，财务部对当前房地产企业的不利和有利影响因素进行了分析，共分析了_条不利影响因素和_条有利影响因素。并指出了目前房地产企业的_条应对策略。事后证明，这两段分析为公司日后的发展提供了及时、必要的信息和依据。
根据对我公司各项财务数据与上市公司财务数据的对比分析和评价，财务部指出了当时公司存在的主要问题和风险：
1、资产负债率已经到了银行接受的极限70%，下半年的融资将非常困难。
事后财务部仍然毫不畏惧困难，运用智慧、勇于创新，突破这一瓶颈和局限，仍然为公司融下巨额的银行资金。
2、公司未能合理安排工程进度、在需要资金周转的时候开盘，造成公司资金起伏较大，增加资金断裂风险。
3、预期的销售收入过于理想化，未能充分考虑市场变化而对预算进行调整。
最后证明下半年的收入预算真的偏差很大，一定程度上影响了资金的调度。
4、指出下半年资金断裂的风险，要求公司领导积极筹措资金。
事实证明这次财务分析和风险预警在降低公司的经营风险上是成功的、有效的，正由于充分预估了资金断裂风险，财务部在资金仍然充裕的情况下为公司尽可能多地向银行融资。提前做了充足的准备。
五、投资管理工作
由于集团总公司的战略规划，目前我公司带有两个工业项目，这两个项目有独立的经营核算实体，财务部主要起到一个投资和监管的作用。为了便于公司领导进行决策，财务部组织力量对__改制和工业项目组建进行了项目投资测算，运用一系列的投资测算工具和对项目相关人员进行大量的调查和询问，参与编写了两个项目的可行性调研报告。
六、组织建设和制度流程管理工作
组织建设和制度流程管理是一个组织有效运转的灵魂，相当于人体的骨架和神经系统，其重要性是不言而喻的。如何实现财务部的各项管理职能，就必须在这方面好好研究和设计。
1、为了配合公司发展对财务部各项职能的需要，财务部在__月份重新设计了财务部的组织机构图、工作流程和岗位说明书。
更加明确了各个岗位的职责，避免了一些重复和扯皮的职责。这套系统在设计上着重强化了会计核算和资金管理的职能。
2、在推行新的组织机构图时特别向财务部的员工宣传和推行一套垂直指挥系统，这套垂直指挥系统是为了有效保障上级的各项指令在传递中能够顺畅有序，现在财务部的全体员工已经理解、接受和运用这一套垂直指挥系统来处理日常工作事务，使得工作效率明显提高。
3、为保证财务工作计划的有效实施和执行，财会部在今年实行了定期召开财务部内部管理会议制度。
着重强调上阶段工作的总结和下阶段工作的布置。通过该内部会议使得各项财务工作在会议上进行有效地沟通，及时解决当前存在的问题。并对会议内容进行会议纪要工作，通过会议纪要来跟踪各项任务的执行情况。大大提高了财务部各项工作和指令的贯彻力度。
七、团队管理与员工学习成长
bsc、swot、5s、pest、价值链、战略、目标、策略、企业愿景、工作理念、职业素养、团队、鱼骨图、头脑风暴等等新鲜的管理名词在__年从高端的管理殿堂走进了我们公司，走进了我们的部门、走进了每个管理人员的大脑，并烙下了深深的印记。时代要进步、企业要发展、员工要成长，在这个充满着激烈竞争的市场经济环境下，从国家到企业、从大人到学生，如果不能及时更新自己的知识结构和思想意识，就将面临被这个社会遗忘和淘汰的危险。好在我们__公司领导_总能够高瞻远瞩、远见卓实，为我们安排了一堂堂精彩生动的培训课程和户外拓展课程，使我们能以更积极的工作态度、更睿智的管理思维和更有效的管理工具开展我们的日常工作。下面谈几点财务部在这方面的收获和体会。
1、财务部中层管理人员参加了公司的bsc导入实施培训，通过坚苦的bsc导入实施培训，财务部中层管理人员更加清晰地了解了企业管理的深厚内涵，对管理的认识也从中层执行层面上升到企业战略层面的高度。
通过制定出企业远期的战略目标就使得公司各级员工具备更充足的动力为实现企业战略目标而努力工作。通过bsc对财务部的工作梳理使财务部的职能架构更清晰了，并且是以战略地图的形式印在管理人员的大脑里。通过实施bsc对日常工作进行考核，提高了员工完成各项工作的紧迫感，加强了工作的执行力度，提高了工作效率，保障了各项工作的有效实施。各项工作也渐渐步入轨道，开始进入一个高效、良性的循环。
2、财务部中层管理人员参加了公司组织的职业经理人培训课程，通过培训让财务部中层管理人员深刻地了解到一个职业经理人应具备的职业态度和素养，了解到如何打造一个合格的管理团队。
先从管理人员的管理意识上开始转变，最后带动整个团队朝职业化团队进行转变。一个高效、和谐的职业化团队应该是建立在尊重和信任的基础上具备以下要素：a、具备统一、清晰、明确的奋斗目标。b、强有力的核心领导者。c、统一的工作理念，包括思想、态度、行为、习惯。d、各成员有胜任的工作能力和专业技能。e、成员之间有着良好的沟通。f、成员之间能够相互支撑、补位、鼓励。这也是财务部__年的努力方向，那就是打造一只高效、和谐的职业化团队。
3、财务部部分管理人员还参加了房地产全面预算管理与成本控制的培训，吸收了很多先进的房地产全面预算管理的实战经验，开拓了眼界，这套系统从组织架构、工作流程、指标选定、考核办法提供了一整套的解决方案。
这堂培训课为__年在__项目上实施房地产项目预算奠定了理论基础。如有可能，财务部希望能请到这堂培训课的培训老师_老师来我们公司进行房地产全面预算的咨询和培训。
八、其他临时工作任务
1、完成与__集团股东资产剥离方案的设计工作。
根据领导的预测，前后设计了有_套剥离方案，并对每套方案进行一个总结和评价。
2、历时大半个月，配合股东下派的审计人员进行董事长离任审计工作。
3、完成集团总部的__银行资料的准备工作。
Abstract:Since 1994, the homeowners’ self-government system has developed near 20 years in China, with the development of the reform of Chinese housing system. However, there are many social issues has been exposured in the homeowners’self-government system, even group activities that endanger public security. According to foreign countries’ experiences, a sophisticated homeowners’self-government system can resolve these social issues, defuse the conflict of homeowner and Real estate developers. It is a urgent task for Chinese law maker to establish a sophisticated homeowners’self-government system.
关键词:业主自治制度 困境 对策
Key words: landlord autonomy dilemma Strategy
作者简介:王筱鑫,海南人,广西师范大学漓江学院政治与法律系专业教师
一、我国业主自治制度的当前困境
我国的业主自治制度在我国的发展已近20年,为维护业主利益发挥了不可替代的作用,但不容忽视的是,该制度依然存在着不少问题,自身制度设计的不足、外界的消极影响及业主维权意识淡薄,都是制约我国业主自治制度发展的绊脚石。目前,我国业主自治制度的不足之处主要集中在业主自治组织的问题上。《物业管理条例》第八、十条的规定,业主大会和业主委员会有权代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此,业主大会和业主委员会是我国业主自治制度中的法定自治组织。在实践中,我国业主大会遇到的症结可以归结为两类:一、业主大会成立难的问题;二、业主大会成立后业主委员会运行难的问题。
1、业主大会成立难
业主大会成立难是一个不争的事实。北京市政协2006年的《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》,在北京居住小区物业管理3077个项目中,按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个,仅占住宅物业项目的11.7%。在2010年5月底,经北京市住建委数据显示,北京市成立业委会的住宅项目仅有730个,只占住宅项目总数的20%。业主大会成立难,难在何处?究其原因有三点:
第一、业主维权、当家作主的意识单薄
在大多数的情况下,业主大会的筹办人均为热心公益的老人或者是自身权益已经遭到侵犯的业主。这两类人之所以愿意参与筹办业主大会的活动,主要是因为,老人可自由支配的时间较多,且平时的活动范围基本上就限于生活小区内,对小区管理的细节比较了解;权益已经受侵害的业主则是要增加索赔的砝码,或是避免损失再次发生。
除此之外,其他业主一般不会主动提出召开业主委员会的要求。为什么其他业主会怠于行使自己的权利?这一点与国人的维权意识有关。长期以来的计划经济住房制度,已经使业主习惯接受别人的管理,或是习惯享受他人的无私奉献。对整个小区的公共事务缺乏应有的主人翁意识。
然而,由老人和“受害”业主来筹办业主大会,具有一定的局限性。首先,老人年纪大精力有限,且相关的物业管理知识也相对较少,这会导致出现筹办活动效力低,周期长的现象;其次,“受害业主”在组建活动往往带有“私欲”,借公共利益的名向前期物业公司施压已达到自己的目的。一旦目的达到,这类业主一般就会丧失组建的热情,而要求得不到满足时,与物业公司的矛盾则会激化,甚至会引发。这都不利于我国和谐社会的建设。
第二、前期物业公司的不配合及阻碍
由于《前期物业管理服务协议》一般是在购房时,与购房合同一并签订,业主对前期物业服务企业进场并没有太多的选择权。但是,根据《物业管理条例》第十一条的规定,业主大会可以解聘前期物管企业。业主大会决议解聘前期物管企业在实践中也常发生,如桂林七星花园业主解聘七星花园物业服务公司1,兰州蓝天翠园小区业主解聘兰州蓝天翠园物业管理公司2。有鉴于此,开发商对业主大会的成立多少持抵触态度,尤其是一些规模较小的开发商,由于缺乏资金或服务理念致使他们提供的物业服务不被业主认可,业主大会成立的目的就是为了与他们的物管企业解聘。因此,开发商在业主筹建业主大会的过程中,往往拒不提供相关便利。
2、业主委员会运行难的问题
业主大会存在成立难是需要业主克服的首要问题,但即使业主大会顺利召开并选举出小区业主委员会,其在管理小区公共事务的过程中依然要面对目前无法化解的难题,尤其是在如何催讨业主拖欠的物业管理费、管理小区财务收支以及监督权力的环节。总的来说,业主委员会运行之所以步履蹒跚,主要的因素有如下几点:
第一、法律地位不明确
小区业主通过业主大会行使业主自治权利,而业主大会只能通过定期或临时会议的形式表现,大会作出的决议只能由其常设机构业主委员会去执行。对于业主委员会的法律性质及相关权利的定性,无论《物权法》还是《物业管理条例》都没能加以明确。《物业管理条例》第十五条模糊地将业主委员会定性为一个执行代表机构,没有独立的决策能力,该条文规定业主委员会应当执行业主大会的决定事项。然而,《物业管理条例》第三十五条却明确,业主委员会应当作为合同一方的当事人与物业服务企业订立物业服务合同。同时,《物权法》第八十三条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条均也指出,业主委员会可以作为原告向法院业主、物业服务企业。这三条法规显然赋予了业主委员会一定的主体地位。
第二、权力不足、无法保障物管活动
《物业管理条例》第十五条基本上明确了一个原则,即业主委员会必须在业主大会授权的情况下,才能行使管理职责。而《物业管理条例》中,业主大会要形成决议至少需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意3。由于业主大会不是需要就可以召开的,这就意味着业主委员会将因缺乏意思自治的能力,丧失对某些重大物业管理事务的处理权,将有可能动摇业主自治的根基。
第三、监督机制不健全
业主委员会普遍存在行使管理职责难的同时,也有部分业主委员会存在滥用或怠于行使管理权力的现象,甚至在出现了非法侵占的犯罪行为。虽然《物业管理条例》第六、十一条规定业主由监督和更换业主委员会的权利,但是并没有更为具体法律和措施帮助业主行使这些权利。此外,如前所述业主委员会因不具备被告的诉讼资格,业主在业主委员会时,往往会得不到法院的支持。目前,对业主委员会最有效的监督办法,并不是依据我国的民商事法律,而是通过《刑法》以职务侵占罪来打击有侵占小区财务的业主委员会成员,以刑法的威慑力督促业主委员会成员要自律。然而,仅通过刑事处罚这种事后监督是远远不够的,例如对于业主委员会怠于行使权利的问题,刑法显然就不能适用。
二、解决业主自治难题的对策
如何解决目前我国业主自治制度出现的问题?首先要明确的是,完善我国的业主自治制度必须尊重我国的国情和人文历史。现代业主自治制度在西方发达国家的兴起已经有半个世纪之久,而其被背后的“私权圣神、保护私有财产不受侵犯”的法治理念更是具有数百年的底蕴。而作为舶来品的业主自治制度,植入我国的时间也不过20年。同时,我国国民的“私权理念”也是在改革开放之后才有发展的空间,人们的维权意思和手段都相对滞后。因此,完善业主自治制度决不能照搬国外的立法内容,而是需要走适合我们自身国情的和谐自治道路。
1、我国业主自治制度发展模式选择
业主自治制度比较健全的国家,其发展是自下而上的,先由民间形成较为规范的做法再上升到政策法律层面,在这一过程中,政府的作用是次要的甚至是被动的。这样的发展历程不可否认是合适业主自治制度的成长,因为矛盾都不是集中爆发的,可以由时间和实践逐步消化掉。而我国的业主自治制度,由于城市房地产行业的迅猛发展,使得相关矛盾在短时间内集中显现。这就需要政府及时介入,通过政策或及时立法进行高效的疏导,否则将不利于对社会的稳定,造成频发。因此,我国的业主自治制度的发展模式必须是自上而下,由政府通过政策和法律引导制度的发展,培养业主维权意识。当然,政府的介入必须是有限的,否则业主自治制度将失去自身存在的价值。
2、立法是完善的主要手段,但立法内容必须体现经济杠杆的调整
目前,我国关于业主自治内容的立法并不能更上城市房地产的高速发展步伐,业主自治与小区的规模化和现代化不能协调一致。解决该矛盾的根本途径是加快相关立法的进程,并允许地方政府通过以地方法规的形式进行立法探索。同时,立法技术也必须要符合经济的规律。
2010年5月28日的《北京市物业管理办法》就是一个很好的立法例子。该办法利用经济调控的办法,成功地化解了业主大会召开难,无法选举业主委员会的症结。该办法规定,建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业企业。根据该规定,新取得的预售许可证的所有项目,直到业主大会成立之前,或者在业主大会筹备组成立三个月之内,所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着,业主在这期间不用承担物业费,开发商不仅要支付期间的所有物业费,同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来,而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。
这项规定直接把成立业主大会的主动权交给了业主,通过经济杠杆的调整迫使开发商必须要帮助业主召开业主大会,否则其无法将物业费缴纳的义务转移给业主。至此,开发商不配合的难题就不可有存在的空间,这样宽松的氛围也将有利于业主维权意识的提高,促进社区和谐健康发展。同理,如果立法赋予业主委员会成员获得报酬的权利,那么业主委员会的工作效率也会提高,在一定程度上也可以避免“侵占”的出现,达到一种事前体制监督的预防效果。
3、鼓励和允许业主自治机构探索合适的发展办法
通过立法完善业主自治体制是主要途径,允许业主在实践探索新思维、新途径是辅助办法,也是符合建立适合我国国情的业主自治制度的需要。
“北京三自品格社区服务中心有限公司”就是一个民间探索的成功典范。北京品格社区因由于物业和业主的矛盾长期无法调和,品阁小区的物业公司于2006年9月撤走,小区一度陷入混乱,但是业主们稳住了阵脚,12月小区开始实行业主自治管理。为了便于与外界交往,如聘请人员,开具商业发票等,业主大会决定成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”,小区148户业主都是这个公司的股东。创建了一种“公司法人”模式的业主自治制度,在一定程度上明确了业主自治机构的地位,将业主委员会变为公司法人,将业主大会变为股东大会,将业主便为股东,即保证业主的监督权力,又以经济效益增进业主的积极性,同时还扩大了业主委员会的权利范围。
这种法人模式的探索获得了成功,在该小区的物业服务质量显著提升的同时,物业费用却下调近1元每月。这种民间的探索也为我国立法工作提供了良好的素材和依据,正如这种“公司法人”模式的业主自治制度的实践,必将会使我国业主大会的法律定性的立法往“法人模式”倾斜。
三、结语
业主自治制度是我国创建和谐社会的一个重要环节,它可以保持社区稳定,将纠纷化解于民间,又具有我国政治体制改革的“试验田”作用,可以提高人民的维权和参政意识。业主制度虽然目前存在较多的不足,但这是一个必经的过程,我们必须根据我国国情和人文进行改革和调整,坚持走以社会和谐为目的的业主自治道路。
参考文献:
[1]董杏春. 我国业主自治组织存在的问题及立法完善. 法制与社会,2007(03): p340
[2]省略/bencandy.php?fid-10-id-524-page-1.htm访问时间2010年6月10日
[3]finance.省略/g/20100528/07128016654.shtml访问时间2010年6月10日
[4]杨爱兵. 美国业主自治制度及对中国业主自治的启示. 河北学刊,2009(03): p211
注释:
【1】省略/glwb/html/2010-01/26/content_130998.htm访问时间2010年6月10日
