时间：2022-09-09 09:43:23
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小区物业管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
2006年完美时空物业部项目团队在公司领导的关心和支持下、在领悟公司提升物业服务品质的服务方针指引下，充分调动广大员工的积极性，以提升物业管理服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点、工程无缺陷”为工作标准，通过积极的探索和不懈的努力，以踏实的工作作风，在标准化管理安全文明生产、提高服务质量、队伍建设等方面取得了一定成绩。
具体工作如下：
一、加强管理，持续改进
1、完善配套设施
自业主入住之后，完美时空园区逐步暴露出施工质量问题及计不尽人意之处，2006年项目领导工程及人员协调进行各方处理，弥补不足，使配套设备设施趋于完善，赢得业主信赖，如增设自行车场、a栋安装空调定时器、检测消防设施线路、检修供电系统，调整配电开关负荷等。
2、突发事件处理
针对园区的实际情况，完美时空物业部制定并完善各项应急预案，对突发事件做到事前有预案，事中有程序，事后有总结的预案流程，以便在突发事件时能够从容应对，消除安全隐患。
3、节能管理
针对园区能源公摊量大，业主交费难，项目部研究制定楼内公共区域及地下停车场，采取多项改进节能措施，不断挖掘节能潜力。如制定大厅灯开启时间由保安值班人员按规定时间开启等。
4、档案管理
档案管理是在物业管理当中的一项重要工作，项目部中工作专人对档案管理，在形式上，留下了管理者的笔迹和签名；在内容上，记录着物业、业主和管理过程的真实面貌。各部门档案已按期，细致的整理完成，并建立了物业业主的数据库，相关信息输入，查询便捷、快速、详细，并不断更新，保持数据的完整及可靠性。
5、培训管理
根据完美时空实际情况，物业部年初制定了详细的培训方案，力争做到业务水平专业化、全面化。如制定物业保安的应知应会、客服人员应知应会，通过工程、客服、保安知识的交叉培训，使员工物业知识全面化。
6、安全防范管理
6.1消防管理：
火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，业主人身和财物都会受到严重威胁。为此，我们以安保部为中心以项目经理为组长，组建园区义务消防组织，实施严格的消防监督管理并将消防责任分解到各户，向其讲解消防知识。在2006年11月9日举行了完美时空园区消防演习，提高物业部员工及业主的消防安全仪式及消防防火知识。
6.2治安管理：
为了保障园区业主的安全，完美时空安保部对保安队伍实行严格培训，贯彻“六防”措施，实行群防、群检、群治，以确保万无一失。针对特别区域实施重点布控，如在自行车场盗窃高发区实行严密布防，成功抓获盗窃者3人，为业主挽回直接经济损失数千元，受到业主赞誉。由于完美时空园区安全管理的出色，因此被海淀区评为综合治安优秀园区。
7、环境管理
7.1监督、管理园区绿化、绿植公司，对园区绿化、绿植实行合理搭配，突出特点，达到自然、和谐、放松的效果。同时，祛除疾病，成功抑制了美国白蛾在园区的蔓延。
7.2对园区垃圾实行分类，利国利民。节约、回收资源，受到了市、区两级领导及园区业主的赞誉。
7.3为了使园区大厦整体清洁，提升园区环境品质，物业部在本年度对大厦外墙面进行了两次清洁，在清洁过程中派专人跟进、监督，严把质量关，通过干净、整洁的大厦外观，优化园区环境。
8、客户服务
8.1针对收费难项目部成立了“贴心管家小组”专人负责、更好的为业主提供贴心服务，每周针对收费情况开会分析总结工作经验，不但使服务品质有所提升，而且成功化解了收费危机。从“贴心管家小组”成立前的每月收费80万元到小组成立后每月140万元的收费飞跃，基本完成了公司的收费指标，减轻了公司的支出压力。
8.2大厦内制作了不锈钢企业名牌，大厦外制作楼牌号，方便了园区来访客户，同时也大大提升了园区大厦品质。
8.3成立项目部宣传小组，制作宣传栏，向园区业主公示实创上地物业公司及完美时空物业部的工作情况，并及时向业主提供相关信息。如天气预报、租房信息、生活小常识等。
8.4对毗邻业主间的矛盾进行协调，以消除彼此抱怨情绪，建立邻里和谐。如：a栋三层××电信机房电磁干扰a403电脑闪屏问题。经过物业部领导与电信多次协调，最终得到了圆满解决。e栋三层富迈数据公司人员多，影响同层其他公司人员用卫生间，物业部通过改造卫生间，增加蹲位和大量细致的沟通工作，最终将矛盾化解。
8.5在接待业主投诉中，针对投诉内容进行分类，由相应部门处理，争取在最短时间内解决并对处理结果对业主进行回访。
8.6主动、积极地与业主进行沟通，宣传物业部的工作及公司的服务理念，创造机会及条件营造良好的氛围，引导并控制舆论导向。
二、优质服务、赢得赞赏
1、由于物业管理服务的提升，赢得了业主的信赖，本年度完美时空物业部共协助业主完成接待工作上百次，其中人大代表团两次、全国领导三次、知名企业合作峰会6次，良好的专业素质赢得了来访单位及业主的高度赞赏。
2、今年夏天a402完美××公司，有一配电箱的总开关频繁跳闸，严重影响了业主的正常办公，物业工程部及时组织技术力量帮助该公司进行了彻底排查，最终发现掉闸原因是由于负荷过于集中，三相用电负荷严重不平衡，造成单项超负荷掉闸，为了保证业主的正常工作不受影响，工程技术人员避开正常工作时间段，在午夜加班加点解决该项问题，工程人员解业主之忧、想业主之想的工作赢得了业主的赞扬。
3、供暖制冷工作是园区的重要工作的一部分，为了部影响业主的供暖保证设备的正常运行，工程部每年在制冷与供暖的间歇期都对设备进行检修，更换易损部件，本年度由于a栋8层i）bm公司的延时制冷给完美时空物业部换季检修工作带来了巨大不便，ibm延时制冷结束后留给工程检修的时间只有7天（每年检修时间为两个月）如何在短时间内完成检修工作成了技术难点，经过工程技术人员的反复论证，决定进行分段检修，最终完成了检修工作，ibm保障了园区的正常供暖使园区业主无一投诉。
4、垃圾分类工作达标是北京市政府申办2008奥运会对世界承诺项目之一，本年初，按照北京市及上地街道办事处的要求，完美时空物业部专门成立了垃圾分类领导小组，制定了相关制度及流程，配置了相关设施，相关负责人细致、系统的对参与员工进行培训讲解，使垃圾分类工作最终高质量有序进行，受到了市领导、区领导的好评。由于垃圾分类工作的出色，对北京市政府拟列为垃圾分类优秀园区。
5、拾金不昧是中华民族的传统美德，但是在今天金钱高于一切的社会环境里，此项美德已被大多数人所遗忘，完美时空物业部通过对员工进行思想政治教育，使拾金不昧的美德在完美时空重放光芒，本年度共拾到银行卡30张，另有多起拾遗物品事件。值得一提的是，a603财务人员的不慎，将公司的税务登记证、支票一些重要票据洒落园区被物业部员工拾到，物业部领导知道该物品的重要性，马上派财务及客服负责人联系该公司负责人，该公司负责人正因物品的丢失而焦急万分，手捧失而复得并可能造成重大经济损失的物品，该公司负责人激动得不知道说什么才好。
6、人大选举工作是党和国家民主精神得体现，是一项光荣的政治任务，完美时空物业部经过广泛的沟通、细致的工作，最终圆满完成了这一任务。
三、文化宣传、构建和谐
1、2006年初完美时空物业部就将本年度设定为完美时空文化年，2006年1月10日完美时空物业部与园区业主协作成功举办了“完美时空之夜”新春联谊会，通过此项活动加深了物业与业主之间的感情。值此辞旧迎新之际物业部正在筹备新春舞会，本着友好、协作、和谐、共赢的宗旨，让完美时空物业部与业主之间化解矛盾、建立友谊、团结协作、共取双赢。
2、为了更好的宣传企业形象，丰富园区业主的文化生活，完美时空物业部成立了宣传小组，把大厦公告栏作为物业部对外的宣传窗口。通过严密的编导、合理的布局，让业主了解到物业工作的琐碎、艰辛，日常生活的提示让业主感觉到物业服务的温馨。有针对性及专业性强的文章及图片展示，赢得业主对物业工作的理解及支持，引导园区业主参与园区建设。
2006年完美时空物业部在以项目经理为核心的带领指引下，服务品质有提升，管理方法有创新，文化宣传有成就的基础上，圆满完成了公司的既定目标，达到了逾期的效果。然而在项目团队面前存在的有些困难还需公司总部给予关注支援，以便使项目管理更加完善，创造企业品牌。
1、中水问题：自完美时空物业部接管园区以来，中水问题一直是困扰物业部与业主沟通的最大障碍，同时也是费用收取困难的直接原因，尤其是2006年最近一个季度，中水事故频繁，给园区业主带来不便，给物业部的服务造成重大负面影响。虽然物业部经过多方努力，暂时解决了供水，但从长远看治标还未治本。希望通过公司与开发企业的高层会晤，尽快、妥善解决中水问题。
2、门牌号、指示牌：完美时空园区入住将近三年，园区导引标识仍不完善业主反映较大，作为高档大厦、配置档次较高的公司导引标牌及门牌号是完全必要的，希望公司能够考虑，以最小的投资，获取较大的回报。
3、业主的沟通：完美时空园区业主已基本入住完毕，沟通工作尤为重要，本年度以少数业主发起的成立业主委员会的呼声虽然被物业部成功遏制，但是还请公司领导给予重视。在政策倾斜及资金投入给给予考虑，以便进一步分化瓦解。在物业管理法律法规还不健全的情况下，成立业主委员会对物业公司而言是弊大于利，希望公司领导斟酌。
以上是完美时空项目2006年对物业管理工作的总结，在新的一年里我们将遵照公司的设计构想，按照项目部的工作计划的安排，上下一心，团结一致，再创佳绩，实现预期的工作目标。同时项目同仁感谢一年来公司领导的关心与厚爱，请公司领导审阅。
关键词:小区;物业;消防
小区作为居民区，环境内人口数量较多，并且存在着文化素质的差异，难以采取有效的宣传教育而合理的遏制威胁消防安全的事件发生。同时，随着城市化的高度发展，小区数量不断增多，并且分布方式愈加复杂。限于消防部门的人力数量，其仅能够在消防安全层面予以监督，而无法做出实时监督管理，由此也导致小区消防问题的复杂性。不过，现代化物业管理体系的实现，以往仅作为服务机构的物理公司，逐步具有了监督管理责任，这也为消防管理带来契机。物业是与小区业主联系最为紧密的机构之一，其受到业主的共同委托而建立，履行社区服务管理和安全监督的基本责任。物业管理部门对于消防的管理工作，随着物业工作范围的增大，其正逐渐产生以业主需求为导向的服务体系。故此，本文结合当前契机，以及社会发展对于消防安全管理的客观诉求，而对小区物业管理部门的消防职责和工作模式进行研究。
1小区物业管理部门的消防职责
小区物业管理部门的消防职责主要体现在如下方面:第一，从服务功能方面对消防安全负责。物业管理部门自身属于服务机构，其不仅包括物业管理大厅和办公场所，小区的绿化地带、通道、停车场、楼宇楼道、走廊等，均属于小区物业的服务场所范畴，故此必须按照国家或地方消防安全管理办法而进行安全监督工作;第二，从安全防范方面负责。小区物业需要制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育;开展防火检查，消除火灾隐患;保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保障共用消防设施、器材以及消防安全标志完好有效;组织本单位员工和居民每年至少开展一次消防演练。第三，物业的管理责任。物业服务企业对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道的行为有管理责任。
2小区物业部门消防管理工作的重要性
随着我国城市化的发展，城市人口数量开始增多，以往社区管理模式，正在由小区物业管理模式替代。故此，物业管理部门在小区消防安全管理层面上，需要承担更大的责任。而从消防安全层面来看，小区物业部门工作的重要性，主要体现在:第一，完善城市消防安全管理体系。在以往较长时间内，城市中小区的消防安全管理责任没有明确。而随着小区物业部门专业化的提升，该问题开始得到逐步的解决，继而构成“以公安消防部门监督物业，以物业服务业主”的城市消防安全管理体系;第二，业主的生命财产安全需要得到保障。原因在于，一旦火灾发生，必然会导致财产出现不可弥补的损失，甚至会威胁到生命。所以，业主需要具有专业消防安全管理能力的物业服务，针对小区消防需求而进行有效的管理。
3小区物业消防安全管理存在的问题及原因
小区物业在消防管理层面上，却仍旧问题重重，难以高效率满足小区消防管理需求。以下具体来看:①小区消防安全管理制度不完善。在相关的法律法规中，虽然明确小区物业要制定消防安全制度，但现在大多数小区的消防安全管理制度，缺乏根据小区自身的特点制定，没有体现出物业部门消防安全管理方面的具体措施，工作监管机制。物业部门人员消防安全综合素质需要提升，有发现隐患、正确消除隐患的能力;②小区消防安全管理责任意识重视度不够。小区物业在日常管理过程中的忽视，是导致小区发生火灾的重要原因，具体表现在:第一，缺乏有效的宣传和监督。如未在应当防火的区域设置安全警示，并对重点安全防范区域缺乏监督;第二，管理意识存在不足。比如存在消防通道堆积垃圾、杂物、地下车库阻塞等严重的问题;第三，消防设施管理不足。缺乏对消防设施的维护保养，火灾初期扑救时紧急处置的方法。
4建立健全的小区消防安全管理模式的措施建议
4．1加强小区整体规划，细化各类措施
确保小区消防安全工作的实效，关键在于对区域合理的规划，并有效明确责任主体。由于小区属于生活区域，所以使用功能与其他场所有着显著差异。对此，根据小区的特性，做出适合、详细的管理规范。另一方面，就当前小区消防安全管理状况而言，大部分小区制定长期的消防安全维护规划，明确人员、资金、责任等方面，如维护保养消防设施、对小区内各类线路进行定期检查整改、发现初期隐患应对措施等。
4．2加大消防宣传和培训，提高居民消防安全意识
消防安全的实现，不能够仅依靠物业和消防部门，还需要业主的参与。小区物业应当加大对业主的消防安全培训，提升民众的消防安全意识以及消防技能，从而有效提高小区内防火成效。另外，还需要进行消防设备应用教育，从居民区火灾的发生情况来看，一些居民虽然可以及时制止火灾，但是却不会正确使用消防器材、设施。
4．3明确物业服务企业消防安全职责和标准
目前物业管理责任中所设置的消防安全管理部分，主要依托于地方法规实现。在相关法律中，仍旧未明确说明物业在小区消防管理中应履行的职责和义务。所以，应当加快相关领域的立法实现。同时，不仅要监督物业的消防管理，在物业费用的收取和使用上，也应当进行有效的管理，并明确要求其费用中应当包括防火设施的建设和维护，从而对社区安全作出最大化保障。
5结束语
消防管理成果直接关系到人民的生命和财产安全，任何一次火灾都会对社会和群众造成巨额的生命财产损失。故此，有效提升区域消防安全工作的成效势在必行。而本文提出以小区物业作为区域消防管理主体，能够实现更加细分区域消防监督工作，随着小区物业的消防管理意识提升，相信无疑能够更为有效的保障业主生命财产安全。
参考文献
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随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题。然而，拆迁安置又包含了很多方面的难题，比如居民原生活习惯，拆迁安置过程中的兼顾公平，拆迁安置所需资金的来源，拆迁安置后续问题的解决等等，几乎每一个都是不容易解决的难题。专业物业管理公司的介入是社会发展的趋势，但是在拆迁安置小区的物业管理上，存在着与一般商品化小区物业管理很大的区别，因而对于物业公司，这也是一个巨大的考验。
2苏州拆迁安置小区物业管理滞后的原因
拆迁安置小区，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅区。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的住宅区。根据我国法律的规定，安置小区中安置房的转让交易需要在取得该安置房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋没有任何区别之处。安置小区的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。随着苏州城市化进程的不断加快，所涉及的拆迁安置问题也越来越多，政府有义务为被拆迁群众提供安全、温馨、舒适的住所。近几年政府通过一系列政策，拆迁安置小区的整体建造水平有了明显的提升，硬件基本上已经满足了被拆迁群众的要求，然而由于种种原因，作为软件的拆迁安置小区物业管理始终不尽如人意，其原因主要有以下两个：
2.1苏州拆迁安置小区的住户过于复杂
拆迁安置小区，由于住户多是被拆迁者，市政府作为拆迁他们原有住房后给予补偿而建造的住宅区，所以一般情况下都不需要被拆迁者支付任何费用即可入住。这就决定了拆迁安置小区和普通商品房小区具有本质的区别，苏州地处长三角经济发达区域，越来越成为一个拥有着大量流入人口的城市。流入人口多决定了有大量的外来人口需要住宅，获得住宅的方式一般来说只有购买或租赁这两种形式，而目前苏州的高房价，使很多中低收入外来家庭不可能具有买高端商品房的能力，那就只能租房子居住，而拆迁安置小区由于其业主大多是苏州本地居民，获得该安置房并没有支付任何费用。并且政府拆迁的房屋对象一般以两大类为主，一是城区的老平房，二是农村的自建房。城区老平房的住户很多原本就已经不再常住在那里而是有了其他住所，农村自建房由于面积本身很大故而如果拆迁一般都会获得两三套甚至更多的拆迁安置房。这就导致了拆迁安置小区成为出租房云集的区域。对于出租者来说，房子不是自己在住，当然不会过多关心环境等一系列问题，对于承租者来说，房子不属于自己，自己只是暂时居住在这里，同样不会过多关心环境等问题。另外，承租拆迁安置小区的住户一般文化层次和受教育水平都相对比较低下，他们没有多少环境保护以及可持续发展的理念和意识。所以，这三个原因导致了很多拆迁安置小区环境脏乱差，居民抱怨多，物业费征收难，物业公司更换频繁等等一系列问题。
2.2苏州拆迁安置小区物业管理模式落后
苏州由于城市化进程起步不算太早，相比北上广深这样的一类城市处理各类城市化问题的能力略显不足。这在拆迁安置小区的物业管理中就能充分体现。居民小区物业管理，一般采用的都是物业公司制度，居民上缴一定的物业管理费，由专业的物业公司进行统一管理。在高端商品房小区，由于相对较为高昂的物业管理费，物业公司的管理较为规范和严格。而拆迁安置小区，由于本身业主是被拆迁居民，政府有义务为其提供安全、温馨、舒适的住宅，但是毕竟不可能有高端商品房小区那样的小区条件。这就决定了物业管理费不可能很高，低廉的物业管理费必然导致管理水平的相对缩水，而缩水后的物业管理服务又会招致住户的不满进而导致物业管理费征收的困难，本就低廉的物业管理费再征收困难，进一步导致管理水平的下降，这样就形成了恶性循环，导致苏州现在很多拆迁安置小区的物业管理不容乐观。
3苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向
拆迁安置小区是每一个城市在城市化进程中都会遇到的问题，借鉴北上广深等城市化发展较早的城市，我们可以找到苏州拆迁安置小区物业管理模式创新的方向。
3.1政府进一步加强政策引导和健全各类机制
拆迁安置小区的建造主体是政府，其所代表的是政府的民心工程，意义不同于一般商品房。政府责无旁贷的要承担起改善拆迁安置小区的各类环境和管理水平责任。当然，并不是说要求政府以强制性的手段来进行管理，而是进一步加强政策的引导和进一步健全各类机制，从而解决困扰苏州拆迁安置小区物业管理差的症结，进而全面改善苏州拆迁小区物业管理水平。具体来说，首先进一步明确对拆迁安置小区物业管理水平的要求，并设置一定的巡视制度，同时对巡视结果建立一定的奖惩机制，从根本上起到对担任拆迁安置小区物业管理的公司既约束又激励的机制。其次，针对拆迁安置小区物业管理收费较低的问题，应该由政府出面给予一定的税收或者其他方面的优惠，当然这种优惠同样需要和物业管理水平挂钩，这样才能有效的提高拆迁安置小区物业管理水平。
3.2拆迁安置小区物业公司集团化、统一化、专业化
拆迁安置小区的物业管理，和一般商品房小区不同，有其自身的特点和难点。所以应该引导成立专门的拆迁安置小区物业公司，这些物业公司就是只负责拆迁安置小区的物业管理，并且逐步集团化。如此术业有专攻，客户明确，专业化水平大大提高后，自然就能形成更好的管理手段和方式。同时逐步统一化各个拆迁安置小区物业管理的相关标准，这样可以大大提高拆迁安置小区物业公司的管理效率和效果。
3.3具体管理方式法制化、规范化
物业公司的具体管理是困扰小区物业管理效果的一大难题，这不仅仅体现在拆迁安置小区，哪怕在高端商品房小区也一样存在这个问题。拆迁安置小区由于自身的一系列特点，相比一般商品房小区存在着住户复杂，素质层次不齐等因素，在物业公司的具体管理中将进一步增加管理难度。对此应该对具体管理方法法制化、规范化，这里所说的法制化并不是上升到在国家法律中对此作出相应的要求和规范，而是指通过与住户签订协议的方式来实现物业管理过程中的法制化。为什么物业公司在管理过程中会遇到种种阻力，原因就在于其管理不具备强制性，对住户没有任何规范性约束条款。签订协议后，明确规定了日常中的各种方面，明确了住户和物业公司双方的责任和义务，自然可以解决物业公司平时管理难的问题，同时也使住户可以更好的监督物业公司，更具有主人翁意识，如此双向规范，互相监督，才能起到最好的效果。
3.4同步社会各类配套制度改革的深化
小区物业管理绝对不仅仅是一个小区的问题，因为小区环境本身就包括小区周边外环境。困扰拆迁安置小区物业管理还有一个很重要的问题就是周边往往会比较杂乱，各类小商贩较多，这是和拆迁安置小区住户的消费习惯和小商贩对拆迁安置小区市场的期望决定的。我曾经在走访中发现很多拆迁安置小区外小商贩众多直接导致了交通的不通畅招致了很多居民的抱怨，但是物业公司对此类人员并无任何管理权。对此一方面需要社会相关职能部门加强巡视力度和处理处罚力度，另一方面，可以考虑授予物业公司一定的周边环境管理权并定期检查其管理效果是否良好，并且可以将该部分内容一并计入对物业公司整体的各类优惠与奖励考核中，如此便可以充分发挥物业公司管理人员长期在小区的优势，进行常态化管理，只有常态化管理，才能彻底改变小区周边环境的一系列问题。
4苏州拆迁安置小区物业管理创新模式的几个关键点
4.1物业公司提供管理服务流程重点的改变
物业公司提供管理服务的流程，长期以来一直都是重点在于中期在于关注具体日常管理阶段，然而笔者认为目前针对苏州拆迁安置小区的特点，进行良好的物业管理必须充分重视前期的规划计划和后期的跟踪调查，做到事前、事中、事后三者并重。（1）充分做好前期的管理规划和计划走访苏州多个拆迁安置小区，主要包括苏州市姑苏区南环新村、苏州市吴中区塘南新村、苏州市吴中区国泰新村等，发现这些拆迁安置小区的物业管理基本没有任何事前的规划和计划，很多方面的管理措施和方法不合理，同时在管理过程中又出现诸多问题。要解决这些困难，必须做好事前的规划和计划，充分了解本小区的特点，包括周边环境、内部住户构成、管理定位、管理目标等，在此基础上做好严格的物业管理计划，并向全体业主通报，逐一与住户签订协议明确双方的权责利关系，这样才能保证后续管理措施的有效执行，保证管理效果的有效实现。（2）充分做好后期的跟踪调查物业公司的后期跟踪调查其实是一个非常重要的环节，可是目前在我们的走访调查中发现非但拆迁安置小区物业管理几乎没有后期调查这一环节，就是一般商品房小区的物业管理也大多没有这一环节。物业公司的管理规划和计划做得再好，毕竟只是一种事前的规划计划，在具体管理过程中不可避免的会发生一些事前所没有了解到的困难和问题，如果没有持续的后期跟踪调查，这些问题很难被发现，自然也就很难被改变，长期下去，问题将越来越多。必须通过一系列的手段措施来加强常态化的后期跟踪调查，及时发现管理过程中的所有问题，及时根据问题提出解决方案，并且向全体业主通报，这样既能持续提高自身的物业管理水平，又能让业主知道物业公司做好本小区物业管理的诚意，增强业主对物业公司的信赖程度，可谓一举两得。
4.2物业公司提供管理服务时对其服务对象的必要权力
物业公司在行使其管理职能时，不可避免的会与某些业主产生矛盾和摩擦，这在拆迁安置小区尤为普遍。上文已经充分阐述，由于苏州拆迁安置小区住户的复杂性以及普遍存在的租赁户，导致苏州拆迁安置小区普遍存在物业公司与业主之间在很多方面无法达成共识或者住户漠视物业公司规定的情况，这种情况会严重影响物业公司管理目标的实现。之前已经做了阐述表明物业公司应该重视前期的规划与计划，并且与业主签订相关协议以明确双方的权责利关系，可是还有一个问题，那就是如果仍然有住户未能按照协议的要求行事导致物业管理遇到阻碍，必须要有一定的惩罚措施，这种惩罚措施可以是经济上的，也可以是其他方面的。有了惩罚措施，必然可以大大提高条约的执行效果，可是目前苏州并没有相应的法规或者条文明确物业公司有类似权限，所有笔者认为要真正提高住宅小区尤其是各类问题比较多的拆迁安置小区物业管理水平，赋予物业公司一定的处理处罚权是必须的，只有这样，才能真正有效完成物业管理目标。
4.3物业公司之间进行适当合并以及与其它行业进行联盟
（1）物业公司之间进行适当合并目前苏州的物业公司存在着数量多、实力弱的现状。要想真正全方位提高物业管理水平同时保证物业公司自身的良性经济运作，必须进行适当合并以收获以下好处：（1）解决物业公司资金需求的困难。现代社会，无论是进行高科技投资，还是引进有发展潜力，有领导才能的高素质人才，都需要大量的资金。资金不足制约着物业公司的发展，合并可以很大程度的解决资金问题。（2）全面提高自身的业务承接能力。目前苏州的很多物业公司都只面向几家甚至一家小区，规模小，成本压缩，管理水平严重不足。合并后规模扩大，提供的服务范围自然也能迅速扩大，而且前文已经阐述了针对拆迁安置小区，可以合并组建专门为拆迁安置小区提供物业管理服务的公司，客户群体特点一致，更便于其制定统一的管理规划和计划，在统一化的规划计划下进行统一化的管理，效率效果都将得到大大提升。（3）取长补短，优势互补，增强提供全方位服务的专业实力。（2）物业公司与其他行业进行联盟。目前社会越来越明显的呈现出跨行业合作的趋势，物业公司也应当根据社会的变化及时的与其他行业进行联盟以提高自身的竞争力。比如可以与快递行业联盟。通过该联盟可以让业主通过本公司直接进行相关快递收发业务；比如也可以与外卖行业进行联盟，从而业主通过本公司可以直接进行外卖下单业务；比如还可以与医疗行业进行联盟，从而业主可以通过本公司直接获得常规化的医疗卫生服务。跨行业联盟可以更好的整合社会资源，增加物业管理的附加项目，从而大大提高业主的满意度，业主满意度上来了，对物业公司的自身物业管理自然是大有裨益。综上所述，随着苏州经济的快速发展，城市化水平的不断提高，涉及到越来越多的拆迁问题，对拆迁居民的安置是政府维持城市经济稳定和谐发展所必须妥善解决的问题，经济社会对拆迁安置小区物业管理服务的要求将会越来越高，苏州这方面本身起步较晚，物业管理领域的综合实力本就相对一线城市有着不小的差距，必须大力推进物业管理服务的理念和模式创新，才能早日满足城市发展的需求。希望在不久的将来，苏州的拆迁安置小区物业管理能够做到尽然有序，有条不紊，为我们的住户提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为苏州城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。
作者:徐鲭 单位:苏州经贸职业技术学院会计与国贸学院
参考文献:
第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本省城市规划区范围内住宅小区的物业管理。
第三条本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。
本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。
本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。
第四条住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。
第五条各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的生活环境。
第六条各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。
其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。
第七条物业管理主管部门应加强对物业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。
第二章业主大会及其委员会
第八条住宅小区已交付使用且入住率达到50％以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。
第九条业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。
业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。
第十条业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；
（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
（三）拟定公共资金使用计划，并按年度公布使用情况；
（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；
（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；
（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；
（七）业主大会赋予的其他职责。
第十一条业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。
业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。
第十二条业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。
第十三条住宅小区应制定业主公约。
业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。
第三章物业管理移交
第十四条住宅小区竣工后，开发建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。
第十五条住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。
第十六条住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）质量验收资料；
（六）其他必要资料。
上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。
第十七条开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。
开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。
第十八条物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。
物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。
第十九条开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。
商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。
商业用房的比例，由城市人民政府确定。
第四章物业管理企业
第二十条物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。
第二十一条物业管理企业根据与业主委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。
物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。
第二十二条物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。
第二十三条物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办的收费，分别按国家有关规定执行。
第二十四条物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。
第五章物业维护
第二十五条全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）损毁园林；
（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；
（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；
（五）制造超标准噪音；
（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；
（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；
（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。
第二十六条房屋分户门内的维修，由业主自行负责。
单体建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。
第二十七条住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。
非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。
第二十八条房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。
第二十九条住宅小区内的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。
第六章法律责任
第三十条未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万元以下罚款。
第三十一条物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。
第三十二条违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。
根据《县人民政府办公室关于印发县加强社区物业管理工作的实施意见（试行）的通知》文件精神，结合我街道实际，现就住宅小区物业管理考核提出以下意见，望遵照执行：
一、指导思想
按照省、市、县关于生态环境建设和城市管理精细化的总体要求，进一步规范住宅小区物业管理，美化小区环境卫生，提升城市宜居品质。
二、考核范围：柯桥街道范围内的所有住宅小区。
三、考核方法：考核分月度考核、季度抽查、专项核查和年度考核。
1、月度考核：以社区（居）为单位对所辖小区物业管理情况逐个进行月度考核并填写月度考核表（每个小区1份表格），并于次月10日前报街道城建办，逾期不报的，在年终对社区（居）岗位目标责任制考核时累计扣分，每个小区每次扣0.2分。考核时，由社区（居）牵头，社区（居）干部和业主委员会成员（或业主代表）共同参与。考核时间由社区（居）根据工作情况安排，一般安排在当月下旬进行。
2、季度抽查：由街道组织人员根据居民日常投诉、受理等情况，以季度为单位进行考核，不定时间，不定小区，随机抽查，抽查情况列入年度考评成绩。
3、专项核查和年度考核由街道、社区（居）联合实施。
月度考核、季度考核、专项核查和年度考核均列入街道对物业服务企业考核成绩，作为街道向县住建局提供的考核依据。
四、考核内容及评分标准
月度考核和季度抽查的考核内容和评分标准详见附件《柯桥街道住宅小区物业管理考核评分表》。
五、有关要求
1、各社区（居）要高度重视，认真组织抓好落实。社区（居）干部要树立管好物业也是社区管理的重要组成部分的理念，大张旗鼓地参与和指导物业管理，起好监督和指导作用。
【关键词】：智能化 住宅 物业 管理
中图分类号：[F287.8]文献标识码： A
一、前言
对着经济的快速发展和科技水平的不断提高，人们对于智能化越来越关注，物业管理人员也逐渐对智能化管理关注，为了提高物业管理人员的业务水平，本文对其进行了分析和探讨。
二、智能化物业管理
智能化物业（也称作智能化建筑），它是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术与现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，以投资回报合理、适合当今信息技术高速发展的需求为特点的现代化建筑。
1.智能建筑的物业管理内容
智能建筑的物业管理不仅包括传统意义上的物业管理中的服务内容，还包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体的，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构，传统意义上的物业管理的服务内容是基础，而智能建筑业管理的内容是在传统管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范，服务优质高效的特点。
2.智能建筑物业管理的重点是物业设施管理
物业设施是从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划和管理的经营活动，这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理者提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并为不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所，以及为环境保护做出贡献，智能建筑的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息，从经营战略的高度进行设施管理，因而，与传统意义上的设施管理有很大的差别。
智能小区建设时，开发商往往注重智能化功能配置的水平与相应的投资，重视智能化系统功能对于楼盘的直接影响，而对智能化系统今后管理模式很少考虑"如何使智能建筑保持高效、持续地运行，是对传统的物业管理的一个新挑战"。
三、目前智能化住宅小区物业管理现状及存在的问题
目前的智能化住宅小区同其他住宅小区一样，物业管理制度不够健全，内外环境因素不够成熟，管理手段落后。另外，智能化系统设计不规范、设备兼容性差、硬件配置不全、软件升级不及时等造成智能化系统部分功能闲置。又加之缺乏足够的管理经验，在智能化系统的使用和维护上也存在诸多问题。具体说来，主要有以下几点：
(1)小区公建配套设施不完善导致管理难度增加。开发商改变公用部分的
使用功能，业主乱搭乱建和进行破坏结构性装修，是造成设施不健全的原因。这给物业管理工作带来难度以及安全隐患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小区绿地被占等问题，严重影响小区的整体环境。
(2)小区智能化概念往往成为开发商进行市场营销的卖点，而在实施过程中存在着问题。如：智能化系统的硬件配置不全，软件由于开发、维护和升级费用较高开发商吝惜投入，因而智能系统成为摆设，发挥作用甚微；再如：智能化系统的数据采集与传统的记数方式存在一定差异，通过智能系统获得的数据有时得不到有关部门的承认，无法达至4数据共享。
(3)物管公司与有关管理部门的关系不明晰。物管公司在业务上隶属于房地产管理部门，同时要接受城市建设、管理、环保、自来水、煤气、电力、公安、计划生育等有关部门的指导。由于各部门各行其政，信息缺乏沟通，形成业务交叉和多头管理，加之协调不力，容易产生矛盾。
(4)项目在前期规划设计上存在着不合理的因素，在建设过程中也会存在着某些工程质量问题，加之在工程交接时不及时移交工程资料、技术档案等，都给后期的物业管理工作带来不利的影响。
(5)物业管理经费紧张。国家提倡房地产开发与物业管理相分离，但物业公司大多是开发商为前期物业管理自行成立的，其开办费、管理费以及智能化系统的配套费用大多得不到保障。另外前期物业管理费的收取存在相当的难度，也是造成经费紧张的原因。这必然会影响到服务质量，造成物业管理各个环节的恶性循环。
(6)法律关系未真正理清。从法律角度上讲，业主委员会由业主大会选举产生，是物业管理区域内的执行机构，物业管理公司是业主委员会所委托的管理合同执行人。但是在目前情况下，业主委员会并未发挥其应有的作用，多数开发商不依法组织成立业主委员会，业主们也缺少法律意识，不注意保护自己的合法权利。这就造成监督机制失效，管理上脱节，工作绩效降低。
四、优化我国智能建筑物业管理的对策
住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而，物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。
智能化系统不可避免地会产生故障和问题。如何结合智能化系统的技术特点和运行要求，事先预计到可能发生的各种内部、外界的问题，把故障消除在萌芽状态，减少运行中断，是智能建筑物业管理优化的主要目标。
1.智能建筑物业管理思路
针对智能化系统精细化、持续性运行要求，优化智能化系统物业管理的思路是化被动为主动，变无序为有序。对智能化系统本身而言，在正常运行中最容易出现智能建筑的问题是末端传感器和执行机构的老化。
物业管理的主动性集中体现在如何把这些因老化产生的故障从事后维护转变为事先保养。在一切可能出现或还未出现故障的时候或地方及时给予维护和排除，这就需要有一个完善的维护计划和维护对策。通过对运行记录与趋势的科学分析，制定设备老化的处理与技术升级策略，包括备品备件的准备和更换对策。
2.智能建筑物业管理操作规范化
操作规范是高效率的基本保证。物业管理优化的有效性集中体现在管理的预见性上。对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，制定缜密的操作内容和操作程序。
3.智能建筑物业管理的发展性
在一些智能建筑物业管理中，普遍存在着对应急预案缺乏足够的重视，特别是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目标和工作内容的改变，人们必然需要对环境条件做出经常性的调整。智能建筑物业管理的发展性在宏观上表现为智能化系统从整体上需要不断吸收各个相关专业的新技术、新设备，以此加强和扩展其信息处理能力、通信能力和监控能力。
4.智能建筑物业管理的全程管理
智能建筑物业管理应在全面质量管理的观点指导下进行全程管理。物业管理虽然是智能建筑开发经营的最后环节，但要做到最优化的物业管理，不能等到智能化系统最终开始运行时才去介入、到经营管理时才去注意质量。物业部门应尽早参与将要管理的智能建筑工程。最理想的是从最初项目设计阶段就开始参与到工程中，把系统的需求、功能同日后的管理模式充分结合起来，做到设计、施工、管理的一体化。所以，物业管理做好前期的交接过程显得尤为重要（包括人力资源）。物业管理公司应在项目策划阶段就介入，并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。
结语
随着经济的快速发展和科技的日新月异，智能化住宅被不断建设，对于智能化建筑的物业管理跟传统住宅物业管理有所不同，我们对其进行研究有助于我们提高物业管理水平，提高物业公司的竞争能力，促进我国物业管理水平不断提高。
参考文献：
[1]王远 智能化住宅小区物业管理研究 [J] 《建筑管理现代化》 -2011年1期
[2]崔琦，刘黎虹 智能化小区物业管理研究 [J] 《吉林建筑工程学院学报》 -2012年2期
[摘要]：随着经济社会的发展，人们生活水平和经济价值的提高，加之生活节奏的加快和工作压力的加大，人们对居住条件的要求也越来越高，不仅仅满足于居住的基本要求，要满足休憩的多层次的发展要求。住宅小区物业管理企业如何提供优质的服务，建立完善物业管理体制，在激烈竞争的市场大潮中站稳脚跟，成为当前和今后一段时期主要研究的课题之一。
[关键词]：住宅小区；物业管理企业；发展
Abstract:Withtheeconomicandsocialdevelopment,people''''sstandardoflivingandimprovetheeconomicvalueof,coupledwiththeaccelerationofthepaceoflifeandpressuresincrease,people''''slivingconditionsthereareincreasinglyhighrequirements,notonlymeetthebasicrequirementstolive,Opentomeetthemulti-leveldevelopment.ResidentialDistrictpropertymanagementcompaniestoprovidequalityservices,buildingandimprovingpropertymanagementsystem,inahighlycompetitivemarkettrendofafirmfootingatpresentandinthenearfutureoneofthemainresearchtopic.
Keywords:residentialdistrict;propertymanagementcompanies；Development
一、当前住宅小区物业管理中存在的问题
1、角色错位
其具体表现之一，房产公司既是业主又是物业管理公司的母公司，常以母公司的名义来干预、命令物业管理公司，而不是以业主身份同管理公司形成规范的委托－关系。表现之二，是物业管理公司超前于业主委员会组织，出现由物业管理公司召集组织并指挥业主委员会的行为，严重干扰了委托人与人之间正常的权利行使和责任区分。
2、管理不到位
部分物业管理公司不以物业管理为主业，忙于多种经营;有些公司虽然在搞物业管理，但只限于收取管理费和一般性的养护维修，对保养公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等基本不过问，做不到综合性、全方位的服务。
3、不正当竞争
一种是在竞争过程以不正常的低价收费来赢得业务;一种是本公司开发的物业，名义上招标选聘物业管理公司，实际上暗箱操作，内定自己组建的物业公司或有特殊关系的企业。无论是盲目销价还是暗箱操作内定企业，均不能体现公平、公正、公开的原则，不能保护消费者的利益，对理顺物业管理市场有极大的危害。
4、逆专业化
一方面是开发公司组建物业管理公司管理所开发的物业;另一方面是物业管理公司内部操作，不是将电梯、设备维修保养、保安、绿化等专业服务分包给专业服务公司，而是自己拥有各类服务队伍。前一种做法，是典型的分散型物业管理，特征是小、散、弱、差，导致大量低素质、小规模的物业管理公司的存在，造成“麻鹊虽小，五脏俱全”的低水平的重复建设，浪费社会资源。后一种做法则应随着市场竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现而逐步得到改善。
二、组建物业管理企业集团管理模式的现实意义
鉴于住宅小区物业管理中存在的诸多问题。物业管理企业应当走集团化发展道路，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业管理企业集团。对于推动物业管理行业的发展十分必要。
1、集团化发展有利于提高物业管理服务的整体水平。
随着物业管理市场的形成，企业间的竞争将日趋激烈，竞争的焦点集中体现在管理水平和服务质量上。目前，在物业管理行业中，管理水平不高，服务质量不到位的现象仍较为普遍，要改变这种局面，满足人们居住、生活和休闲的环境及质量的要求，必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心，组建起物业企业集团，使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样，才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。
2、集团化发展有利于实现规模效益。
按照市场经济的发展规律和价值规律，企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外，在追求社会效益、环境效益的同时，更应当追求经济效益。但是，由于管理规模小，经济效益差，许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业输血来维持生存。组建物业企业集团，与原单独的物业管理企业相比，不仅企业集团的规模大，而且人才、资金集中，技术力量强，可以通过集团的整体实力，在市场竞争中夺得更多的物业管理项目，实现规模效益。
3、集团化发展有利于拓展经营领域，
实现企业发展的良性循环。目前绝大多数物业管理企业，由于规模、资金、人才有限，技术力量弱等原因，往往只能局限于物业管理，难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团，通过集团成员企业优势的组合，可以集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，还可以根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干分公司，如清扫公司、保安公司、绿化公司、家政公司、房屋维修公司、搬家公司、装饰装修公司等，还可以组建房地产开发公司、花卉苗圃基地、房屋置换公司、培训中心、楼寓清洗公司等。通过多种经营，壮大企业的经济实力，弥补物业管理服务收费的不足，进而实现企业发展的良性循环。
4、集团化发展有利于参与市场的竞争
在市场经济条件下，占领市场是每个企业追求的目标。企业要在激烈的竞争中求得更大的发展，必须走集团化发展道路，只有组建企业集团，才能克服企业单枪匹马、孤军奋战的局面，使企业集团在资金上、人才上、技术上、装备上、管理上、服务上者都具有竞争力，形成真正的“航空母舰”，在竞争中站稳脚跟。我国其他行业组建企业集团的实践证明，联合能集中企业的优势，联合能增强竞争力，联合能产生新的效益，联合能增强企业发展的后劲。由此看来，物业管理行业要实现可持续发展，应当走企业集团化发展道路，实行联合和发挥联合的优势，只有这样，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
三、组建物业管理企业集团管理应注意的事项
1、保持适度发展规模，防止盲目扩大规模。
组建物业管理企业集团的目的是集中人才、技术、资金、管理等优势，实现占领国内市场打进国际市场的目标，根据市场的需要和经营规模，靠人才优势、社会信誉、管理水平、服务质量去占领市场。因此，组建物业管理企业集团时，绝不可盲目的无计划、无限度的扩大规模，更不能一哄而起，贪求数量，贪大图快;这样组建往往由于基础不牢，组建的快，分手的也快。特别要吸取一些行业企业集团由于无限度地扩大规模，最终导致不仅没有实现企业集团的优势，而使企业集团背上沉重包袱，最终导致企业集团陷人困境的教训。为了防止盲目扩大规模，组建物业管理企业集团一开始就要搞好调查研究，从企业利益出发，从市场需要出发，来确定企业集团的发展规模。
2、经营领域适度，防止过分追求经营多样化。
多种经营是物业管理企业集团发展的重要战略选择，但决不是经营的领域、辐射的行业越多越好，只有从企业集团的实际能力和优势出发，选择与物业管理行业密切相关的行业，才能有利于物业企业集团的发展。如果把与物业管理无关联的行业企业也吸收到物业企业集团中，并以此作为拓展的经营领域，往往不利于企业集团的发展。因此，组建物业管理企业集团拓展的经营领域，应围绕与物业管理有关的行业开展多种经营，如绿化公司、保安公司、清洁服务公司等专业服务公司，切不可无限度追求经营多样化，搞的过多过滥，最终导致主业不强，副业不富，在市场上失去竞争力。多元化经营不一定会减弱风险，全面出击不如重点出击，把主业做大，基础巩固，形成规模经济，才有可能经受住市场竞争的考验。
3、规范化运作，防止简单化组合。
组建物业管理企业集团的最终目的是扩大企业经营规模，提高企业经济效益，要实现这一目标，就要在建立现代化企业制度，转换企业经营机制，在适应市场竞争上做文章。同时，在组建企业集团的过程中要实行规范化运作，严格按照组建企业集团的有关规定进行操作，切不可草率行事，简单化的组合。特别要注意学习其它行业组建企业集团的成功经验和作法，建立起企业集团章程和完善的管理制度，使物业管理企业集团一开始就走上制度化、规范化的发展道路。
4、强化管理，防止忽视自身建设。
组建起来的物业管理企业集团，能否按照预期的目标发展，很重要的一条就是企业集团组建后，能否不失时机地抓好自身的建设。因为，参加集团的成员企业，其各有长处和优势，也各自存在不足，而要真正做到扬长避短，优势互补，以适应物业市场竞争的需要，必须不断强化自身的建设;同时，一个企业集团能不能搞好的关键也在于一个好的领导班子和一支过硬的思想好、业务精、懂管理、善经营、服务意识强的职工队伍，由此看来，加强物业管理企业集团的领导班子和职工队伍建设，直接关系到企业集团的发展，必须抓实抓好，只有这样，企业集团的领导班子和职工队伍才能适应物业管理新形势、新任务的要求，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]黄文良.物业管理在城市管理中的地位和作用[J].区域视点，2005（4）：18～19
受委托方（以下简称乙方）：
根据《中华人民共和国经济合同法 》、《深圳经济特区物业管理条例》等国家、地方有关法律 、法规 和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对龙城工业园实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业基本情况
座落位置：
总建筑面积：
物业类型：工业园；
第二条 委托管理事项
（一）房屋建筑本体共用部位（楼外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；
（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务；
（三）本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等）的维修、养护和管理；
（四）公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；
（五）车辆行驶及停泊（不包括车辆保管责任）；
（六）配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身，财产保险保管责任）；
（七）社区文化娱乐活动；
（八）物业及物业管理档案、资料；
（九）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项；
（十）甲方要求符合法规和政策规定的其他事项；
第三条 合同期限
本合同期限为——年。自——日起至——日止。
第四条 甲方的权利和义务
（一）与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告；
（二）对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同；
（三）委托乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取缴催改措施；
（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；
（五）甲方在合同生效之日起按政府规定向乙方提供管理用房 （其中包括办公用房、员工宿舍、等其它管理用房），由乙方无偿使用；
（六）甲方在合同生效之日起按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住用户资料等），并在乙方管理期满时予以收回；
（七）不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
（八）负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷及有关历史遗留问题；
（九）协助乙方做好物业管理工作和宣传教育；
（十）甲方承担自用面积及配套服务场所的管理费、水电费、公共水电费等其他公共分摊费用；
（十）法规政策规定由甲方承担的其他责任。
第五条 乙方的权利和义务
（一）根据有关法律，法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法，规章制度，实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主（住用户）的合法权益，获取不当利益。
（二）遵照国家，地方物业管理服务收费规定，严格按合同规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务。
（三）负责编制房屋及附属设施，设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
（四）有权依照法规政策，本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理；
（五）有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用，但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位，不得将重要专项业务承包给个人；
（六）接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督，指导，并接受甲方和业主的监督；
（七）至少每3个月向全体业主公布一次管理费用收支账明细。
（八）对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
（九）建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
（十）开展有效的社区文化活动和便民服务工作；
（十一）本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及有关财产，各类管理档案及有关资料。
（十二）不承担对业主及非业主使用人的人身，财产的保管保险义务。
（十三）完成甲方符合法规和政策规定的其他要求事项。
第六条 管理目标
1、房屋及公共设施完好率85%以上；（不包含设备设施老化及非管理责任造成的损坏）
2、每年进行不少与两次物业用户满意度调查，用户满意率达不低于80%； 3、管理人员专业培训合格率100%；
第七条 管理服务费用
1、本物业已出租给企业的面积按0、00元/㎡/月由乙方直接向企业计收物业管理费；
2、甲方承担空置物业面积的物业管理费，乙方按0元/㎡/月计收；
3、房屋本体维修基金的收取以物业主管部门的指导标准执行：电梯房按0、25元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金、楼层房按0、15元/㎡/月标准收取房屋本体维修基金；房屋本体维修基金的使用只涉及公共部位及公用设施设备的日常维修和养护；如龙城工业园房屋及设备维修费用超过人民币壹仟元整或当本体维修基金已提前使用完毕的情况下，则由乙方提出申请，经与甲方议定方案后实施，所需费用由甲方承担；
4、甲方应于每月5日前通过银行直接转账或到乙方办公场所缴纳现金等方式，向乙方缴纳当月物管费、房屋本体维修基金和上月水电费，甲方逾期不能正常转账或缴纳现金的，则由乙方按日收取0、5%的违约金；
5、管理服务费标准如有调整则按双方议定的标准执行。
第八条 收款收费项目约定
1、甲方委托乙方与龙城工业园所有入园企业签订物业管理合同，并负责向企业进行相关的解释工作及协助乙方办理相关手续，由乙方直接向龙城工业园所有入园企业收取物业管理费、房屋本体维修基金、水电费、电梯使用费、垃圾清运费、停车费和相关保证金；
2、乙方无法处理的收款收费问题，由甲方协助乙方进行处理。
第九条 违约责任
1、若各级政府对龙城工业园的政策有变动需要解除本合同的，或因政府采购、招标等原因需要更换物业公司而解除双方合作关系的，甲方在得知消息后应提前三个月告知乙方；
2、若发生上述情况后，甲方不能及时通知乙方，所造成的一切后果、经济责任、法律责任均由甲方负责承担；
3、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
4、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。
5、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）
6、甲，乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第十条 其他事项
（一）双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
（二）合同规定的管理期满，甲乙双方如解除合同应提前六个月书面通知对方，本合同自然终止。如无疑义则合同自动顺延。
（三）本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
（四）本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会依法裁决。
（五）本合同之附件均为合同有效组成部分；本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律，法规和政策执行。
（六）本合同正本连同附件共一页，一式三份，甲，乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
（七）本合同自签订之日起生效。
小区物业管理承包合同范本一
甲方(委托方)：_________(业主管理委员会)
乙方(受托方)：_________(物业管理公司)
为加强_________(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条 物业管理内容
1.物业基本情况
(1)物业类型：_________。
(2)座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
(3)四至：东_________，南_________，西_________，北_________。
(4)占地面积：_________平方米。
(5)建筑面积：_________平方米。
2.委托管理事项
(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
(4)本物业规划内的附属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。
(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
(6)交通、车辆行驶及停泊。
(7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(8)社区文化娱乐活动。
(9)物业及物业管理档案、资料;
(10)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条 物业管理服务费用和住宅公共维修基金
1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取，即每月每平方米建筑面积_________元;
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元。
2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_________%的幅度上调;
(3)按每年_________%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整_________。
3.住宅共用部位共用设施设备维修基金
(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
4.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_________元，按下列第_________项执行：
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_________费用中支付。
5.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用，按下列第_________项执行：
(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用，即每平方米建筑面积每月_________元;
(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%。
第四条 其他有偿服务费用
1.车位及其使用管理服务费用：
(1)机动车：_________;
(2)非机动车：_________;
2.有线电视：_________;
3._________。
第五条 代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第六条 物业管理期限
委托管理期限为_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七条 双方权利、义务
1.甲方权利义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(3)按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的_________%)_________平方米给乙方，按月租金_________元租用，并负责办理使用手续;
(4)给乙方提供管理用房_________平方米(其中办公用房_________平方米，员工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;
(5)负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(7)对乙方的管理实施监督检查，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议。每半年一次考核评定，如因乙方完不成第六条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(9)委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改;
(10)协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方权利义务：
(1)根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度;
(2)遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
(3)根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;
(4)接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目;
(5)对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施;
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
(8)负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价;
(9)有权依照甲方委托和业主公约的规定对物业主公约和物业管理规章制度进行处理;
(10)在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料;
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第八条 物业管理目标和经济指标
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
第九条 风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条 奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、_________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条 合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第十二条 声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条 保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条 不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条 通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：_________。
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条 争议的处理
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
2.本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十七条 解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条 合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执_________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
代表(签字)：_________代表(签字)：_________
_________年____月____日_________年____月____日
签订地点：_________签订地点：_________
小区物业管理承包合同范本二
甲方：________________计划财务部
乙方：________________物业服务中心为进一步做好学院的物业管理，物业服务工作，需明确甲，乙双方的责任、权利、义务，立此合同，以供双方共同遵守。一、管理服务的范围：负责除学生生活服务中心辖区以外区域，空间的各项物业服务，管理工作。
(一)全院的供电供水服务管理。
(二)绿化，美化，保洁服务管理。
(三)高职中心楼住宿学生的服务管理。
(四)向学院交纳管理费用。
(五)医务室，收发室，接送教工子女入托上学服务管理。
(六)水电，校产维修服务管理。
(七)文印部，储蓄所，招待所，学院快餐厅等原物业下属实体的服务管理。
二、服务管理项目应达到的要求及服务管理费用。
(一)服务区内应经常保持卫生，清洁，院内垃圾及时清运，下水管道及时疏通，达到师生满意。此项总费用为_________万元(包括劳务费及卫生工具费_________万元，_________万元垃圾清运费，_________万元管道疏通费及化粪池窨井清污)。
甲方进行经常检查，用户经常性监督。满意率为_______%不奖不罚;_________以下，给予_________元以内罚款;_______%以上，给予_________元以内奖励。如乙方达不到要求或工作完成突出，视具体情况，每次在_________元以内予以奖惩。
(二)院内现有绿地，草坪，树木等的日常维护，花木的调整移栽，节日及要求时，院内集中摆放盆景等，现有绿化面积约_______万平方米，种植树木约_________株，管护费用_________万元(包括全部劳务费，工具费等)。院内花草树木成活率达_________%以上，及时浇水灭虫修剪、整治，因管理不善，出现死亡，按面积大小、树木棵数，除重新载植外，另给予成本费用_________倍以内罚款。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下，给予_________元以内罚款;_________%以上，给予_________元以内奖励。
(三)收发室服务全院师生，保证发送及时无差错，假期中，每周不少于_________次发送报纸信件等，总费用_________万元。满意率为 ________%不奖不罚;_________%以下，给予_________元以内罚款;_________%以上，给予_________元以内奖励。
(四)医务室，保证为师生24小时值班服务，做好学生的体检工作，重病号的转送工作，办理公疗人员的有关手续，全院的卫生宣传，防疫工作等。服务费为_________万元/年，学生体检另付费用。要求医务室建立正规财务帐。
(五)宇通车接送教工子女上学，每天必须按时，不丢不掉学生。接送保证每天不少于_____次，服务费共________万元(包括司机工资，汽油费，养路费，保险费，车辆维修费等全部费用。如遇国家政策作重大调整，则其费用作相应增减。现里程为______公里)。每学期向学生家求一次综合意见，测评，满意率低于_____%者，给予_______元以内罚款;满意率高于_____%者，给予_______元以内奖励。其它方面按《南阳理工学院车辆管理办法》执行。
(六)学院仓库保管。应按学院关于《仓库管理办法》执行，按照学院下达购置计划，做到物美价廉。损耗乙方负担，劳务等相关费用_________万元。
(七)供电服务管理，供水服务管理，应做到供电供水及时，保证师生员工的正常学习、工作、生活用水用电。
具体要求：事先未接到通知条件下，外电停半小时后，应立即启动自备电源，院内早上_______点半至晚_______点之间，一般情况连续停电不得超过_______小时，原则上全天24小时供水。有特殊情况，需提前通知。若达不到上述要求，每次扣减费用_______元以内。满意率为_________%不奖不罚;_________%以下，给予_________元以内罚款;_________%以上，给予_________元以内奖励。学院内：电价为_________元/度，水价为_________元/吨(承包单位除外)。电费：_________万元(如遇国家政策作重大变化，由甲乙双方作相应调整;对于实验室，微机房，多媒体教室等本年度新增的用户，由乙方装表计量，由甲方核定用电计划，计划内部分由学院另行拨付，超计划部分由乙方向用电单位收取电费;对于在承担正常教学，科研任务之外，开展有偿服务的，由学院下达用电计划，超计划部分由乙方向使用单位收取)。水费：_________万元(含绿化用水)。高压 修及水电运行，劳务及小件工具等费用：_________万元。
(八)做好高职中心楼住宿学生管理服务工作(住宿人数由甲乙双方共同核定)，每生每年拨付_________元，实习不住校而留有床位的学生，每生每年拨付_________元。
(九)学生管理
1.加强学生日常基本道德行为规范的教育和管理。
(1)严格按照《南阳理工学院学生操行成绩评定细则》修订稿的要求，抓好学生操行评定工作。
(2)采取有效措施，使学生不文明率年均控制在_________%以内。
2.加强学生纪律教育，严肃处理违纪学生。
(1)要采取有力措施，使违纪率年均控制在_________%以内。
(2)对违纪学生的处理，要及时准确地做好原始材料的调查取证，坚持在事实清楚，证据确凿，定性准确，处理恰当，手续完备(本人检查，证言等)的基础上，写出书面处理意见(含错误事实，性质，参加研究人员和处理结果等)。
(3)严禁对违纪事件隐瞒真情，弄虚作假，不及时处理或不上报。
(4)每幢宿舍楼每晚要有专人值班，保证新生报到，每学期开学和系一起安排学生住宿，定期检查学生晚归和外宿，将晚归和外宿学生名单一式两份报学生工作部及学生所在系，并协助查处和处理。
(5)谨防重大恶性事件发生，若发生重大恶性事故，除承担相应的责任外，每次处以_________元以下的罚款，并予以通报批评。
3.狠抓学生干部队伍的教育和管理，每学期对所有学生干部进行一次集中培训和一次考评，及时清除不合格，违法乱纪的学生干部。
4.服务热情，态度和蔼。若服务人员与学生谩骂，打架，视情节轻重一次罚款_________元。
5.保持学生公寓内务整洁，环境干净，培养学生讲卫生的良好习惯，保持学生公寓的卫生状况良好。检查不合格，每次每栋处以_________元以下罚款。学生测评满意率在_________%，不奖不罚;每低于一个百点罚款_________元，每高一个百分点奖励_________元。
(十)及时足额向学院交纳管理费_________万元(酒楼以后的改造，装修等费用由乙方负担)。
(十一)关于校产，水电等维修工作：全年水电及校产维修费_________万元按月拨付(含液化气站维护，运行费，__ ______元以下现有设施的维修，单项_________元以下的新建和改造)。若不能及时维修或维修质量较差，视检查情况，每次给予_________元以内处罚。(维修范围另行界定)满意率为_________%不奖不罚，否则给予_________元以内奖罚。
(十二)乙方有权对辖区内学生损坏公物等行为进行处罚，有责任阻止学生践踏草坪，损坏公物等不文明行为，若甲方发现上述不文明行为发生而乙方无人制止，一次扣罚乙方_________元-_________元。
(十三)若乙方出现重大责任，安全事故，除给予经济处罚外，还要追究相应责任。
上述第九项由学生工作部监控，其余项目由计划财务部监控。三、甲方的责任、权利、义务
(一)为乙方开展服务管理提供必要的设施，条件。
(二)固定性的劳务费，每月按时拨付。
(三)对于大宗购置，甲方应监督乙方的招标工作。
(四)对于物资采购等事宜，甲方应及时督查。
(五)甲方有权从拨付的劳务费中扣缴应缴的费用。四、乙方的责任、权利、义务
(一)对于双方认定的目标要求，乙方应全力组织实施。
(二)乙方有责任更新学生食堂的餐厨具，以改善卫生状况。
(三)经甲方同意，乙方有权利用学院的名义，在院内外依法进行经营活动，但一切责任由乙方负责。乙方自筹资金所建房屋，自购设备，乙方具有其所有权和处置权。
(四)乙方在力所能及的条件下，参加院内维修等项目的竞标。
(五)上级有关部门到乙方检查工作等事宜，乙方应承担相应的责任和义务。五、违约责任
合同条款甲乙双方共同遵守，除人力不可抗拒外，不得单方解除合同，否则视为违约，则应追究违约责任。六、其它
(一)甲方对乙方各项管理服务工作进行经常性监督检查，并严格兑现奖惩。年终综合考评，结果优秀者，再给予_________元以内的奖励。
关键词：小区物业管理系统；JFinal；设计；MySQL
引言
市场经济的发展促进了人们生活水平的提高，小区作为一种新的、流行居住模式，成为人们的居住首选。作为一种居住模式的先进代表，人们对小区的管理质量和服务水平提出了更高的要求。如：居住设施的维护、投诉信息的及时处理、现代化的信息处理方式占主导地位等。然而传统的物业管理方式停留在手工操作、人工管理阶段，不仅效率低，而且增加了物业公司的管理成本，同时也不能满足居民对信息化、快捷物业管理的体验需求。为了缩短传统管理模式与现代管理模式的差距，采用计算机技术搭建现代化的小区物业管理系统是非常有必要的。
经过对国外资料文献的对比分析，发现物业管理概念最早出现在英国，而且在这方面取得了优异的成绩。伴随计算机技术和信息管理的发展，国外的一些发达国家借鉴英国的物业管理经验，纷纷采用先进的计算机技术创建物业管理系统去管理社区、公寓、办公大楼等，总体上，国外在物业管理系统的开发起步较早。代表性的如：上世纪80年代，美国房地产开发公司在物业管理中引入了信息化处理；随着信息化程度在各领域的加深，北美和欧洲的一些国家均采用先进的信息管理软件进行物业管理，尤其是服务于办公楼的物业管理系统发展更成熟些。伴随我国经济的飞速发展和城建水平的稳步提高，一些发达城市出现了一些信息化程度较高的小区，拥有小区物业管理系统是这些小区的共同特点。这些管理系统主要有两种情况：一种是将和小区物业管理有关的所有内容都包含在软件中，多采用单机或C/S结构。另一种则是针对小区的某种特殊需求进行开发，多采用B/S结构。经过对比，本文在保证系统功能需求的前提下，充分考虑系统的技术实现方式，采用B/S模式，以配置简单的JFinal应用程序框架为基础，在Windows7+Tomcat+MySQL的环境下，按照MVC分层思想，实现小区物业管理系统的设计与开发。这种技术方案不仅大大缩减了开发成本，而且还提高了小区的管理效率。
2JFinal框架
JFinal是基于Java语言的极速开发框架，其优点在于：代码量少、易学习、功能强大、易扩展等，且遵循MVC（Model View Controller）设计模式。JFinal由Handler、Interceptor、Controller、Render、Plugin五大部分组成。JFinal架构图如图1所示。
3系统分析
3.1需求分析
调查、分析传统小区的管理现状，确定本系统的需求目标：提高信息化程度、满足相关人员（物业管理人员和业主）的系统使用需求，包括以下几个方面：
（1）目标用户包括系统管理员和小区住户。系统管理员分为最高权限管理员和一般权限管理员。最高权限管理员拥有系统的最高权限，一般权限管理员根据职能不同，所能进行的操作也不同。
（2）对小区住房信息的录入和增、删、查、改等功能的实现，从而实现小区住房信息的管理。
（3）实现基本的业务功能，如：缴费管理、投诉管理、维修管理等。
根据需求分析可以得到本小区物业管理系统主要分为三个部分，分别是“系统管理”、“基本信息管理”和“运营管理”，其层次结构图如图2所示。
3.2实体一联系图
根据需求分析获取本系统涉及到的实体，按照实体之间的联系绘制出系统的E-R（Entity-Relation）图。
3.2.1系统管理E-R图
图3、图4分别描述本系统的系统管理E-R图和用户实体属性图。
3.2.2基本信息和运行管理E-R图
基本信息管理和运营管理的E-R图（如图5所示）。
4
系统实现
本系统从流程图、数据库表结构、代码实现三部分来阐述系统实现，鉴于篇幅，这部分列出了实现本系统各模块的部分流程图、关键代码及实现后的截图。
4.1系统管理和基本信息管理
系统管理模块主要对用户和角色进行管理，实现了对用户和角色信息的添加、修改、删除和角色分配等功能，图6、图7、图8、图9是各功能的流程图表示，后面紧跟的相关功能的关键代码实现。
4.2基本信息管理和运营管理
基本信息管理主要对业主信息和房产信息进行管理，实现了对业主信息和房产信息的添加、修改和删除等基本功能，房产信息管理还可以实现查看详细信息和添加同住人员等，查看详细信息和添加同住人员的流程图如图10、图11所示，其他功能的流程图和实现方式同系统管理。
运营管理分为三个功能：缴费管理、维修管理和投诉管理。缴费管理同样实现了信息添加、修改和删除；维修管理可以统计小区的维修信息；投诉管理用来登记投诉信息并显示处理结果。本模块中各功能的流程图和实现方式同系统管理。
4.3数据库表结构
借助MySQL数据库管理系统，创建系统涉及到的数据库表。具体步骤为：根据3.2中的E-R图，获得各实体的属性，然后利用实体和数据库表的一一对应关系，完成属性到表字段的过渡。如用户实体对应用户信息表（如表1所示）。此处实现比较简单。
5系统测试
采用黑盒测试的方法，根据功能编写测试用例。如基本信息管理的测试用例用来测试业主信息和房产信息管理是否达到预期要求，业主信息添加的测试用例表如表2所示，其他功能可以参照表2制作测试用例表。
第一条 为加强厦门市居住小区管理，保障居住小区物业的合理使用，创造优美、整洁、文明的居住环境，根据国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》，结合厦门市实际情况，制定本规定。
第二条 本规定所称居住小区（以下简称小区）系指以住宅为主，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的生活居住区或住宅组团。
小区的范围由厦门市城乡建设委员会（以下简称市建委）会同有关部门划定。
第三条 小区的物业管理实行业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。
本规定所称的小区物业管理，系指对小区内各种用途的房屋、构筑物及其设备、公用设施、公共场地的养护维护和管理以及对小区内环境卫生、公共秩序、安全保卫的管理。
本规定所称的业主，系指小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。
第四条 小区内业主及非业主使用人通过管理大会选举成立小区管理委员会（以下简称管委会）。管委会代表全体业主和非业主使用人的权益，依据本规定、管理公约和管委会章程行使职权。
第五条 物业管理公司根据管委会的委托，按照本规定对小区物业统一实施管理，业主和非业主使用人应配合物业管理公司开展工作，并有权监督物业管理公司的工作。
物业管理公司必须在接受委托管理的小区内设小区管理处。
第六条 市建委是厦门市小区物业管理的主管部门。
管委会和物业管理公司应接受市城管办、各级城建部门和其他有关部门的监督、指导。
第二章 小区物业管理范围和职责的划分
第七条 小区物业管理范围包括以下事项：
（一）对房屋的使用、装修、维修、养护的管理和监督；
（二）对开发建设单位投资的公用设施的养护和管理；
（三）对公共场所的管理；
（四）对园林绿地的管理；
（五）对车辆停放的管理；
（六）对安全保卫的管理；
（七）对环境卫生的管理；
（八）其它事项的管理。
第八条 小区内的公用设施分政府投资的公用设施和开发建设单位投资的公用设施。政府投资的道路、路灯、给排水、煤气、供电、邮电通讯设施、公厕、化粪池、垃圾站、园林设施、绿地等公用设施的管理、维修、养护等工作由政府有关行政部门或专业部门负责；开发建设单位投资的公用设施的管理、维修、养护工作由管委会委托物业管理公司负责，但开发建设单位投资的宽度在3.5米以上的道路的维修、养护工作由政府有关行政部门或专业部门负责。
由政府有关行政部门或专业部门负责的，政府有关行政部门或专业部门可根据需要委托物业管理公司承担。
第三章 管理大会及小区管理委员会
第九条 管理大会由小区的业主以及直管公房和单位自管房的非业主使用人组成。
如小区范围较大，可根据实际情况，由小区的业主代表以及直管公房和自管公房的非业主使用人代表组成管理大会。
管理大会必须要有代表百分之五十以上投票权的业主和非业主使用人出席才能召开。业主和非业主使用人可以用书面形式委托人出席管理大会。
第十条 小区交付使用并且入住率达到百分之三十以上时，应由市建委和开发建设单位牵头，组织召开第一次管理大会，选举产生管委会。
经持有过半数以上投票权的已入住业主和非业主使用人决定，可推迟召开第一次管理大会，但须在决定中提出推迟召开管理大会的具体日期和理由，并且推迟时间不得超过六个月。
第十一条 管理大会每年召开一次，由管委会召集。管委会应于十天以前将召开管理大会的地址、日期和内容送达每一位业主和非业主使用人。
经持有百分之十五以上投票权的业主和非业主使用人提议，管委会须在接到提议后半个月内立即就其提议内容召开管理大会。
第十二条 管理大会以投票或其他方式表决。
表决权按下列规定计算：
（一）住宅房屋一套房屋为一票，其中直管公房和单位自管房业主及其非业主使用人各为半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米为一票，一百平方米以下的为一票。
管理大会的决定，以出席会议的业主和非业主使用人所投票数的过半数通过。
第十三条 管理大会的职权：
（一）选举、罢免管理委员会的组成人员；
（二）决定小区内有关业主和非业主使用人利益的重大事项；
（三）听取和审议管委会的工作报告，监督管委会工作；
（四）制订和修改管理公约；
（五）批准和修改管委会章程；
（六）审议小区房屋公共维修基金、公共社区专用基金等专用基金的使用情况；
（七）改变或撤销管委会不适当决定；
（八）其他应当由管理大会行使的职权。
第十四条 管委会委员由管理大会在业主和非主业使用人中选出。管委会委员为七至十五人，但必须是单数。管委会设主任一人，副主任一至二人，从管理委员会委员中选出。
小区内直管公房的比例超过百分之三十时，管委会委员中必须至少有二名房管部门的人员。
管委会可从派出所、居民委员会等有关单位的人员中聘请二名或四名管委会委员。
管委会聘请执行秘书一到二名，负责处理管委会日常事务。
第十五条 管委会委员每届任期三年，可连选连任，可兼职，也可专职，其中专职人员的报酬，由管理大会决定。
管委会会议根据工作需要由管委会主任召集，五名以上管委会委员也可联名要求召集。会议通知应提前十天送达每位委员。召集人可根据需要邀请物业管理公司、城建部门、居委会等有关部门和单位的人员列席会议。
第十六条 管委会对管理大会负责和报告工作。管委会行使下列职权：
（一）召集和主持管理大会，并汇报年度的工作；
（二）拟定管委会章程；
（三）决定以何种方式聘请物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理小区物业的委托合同；
（四）审议物业管理公司制订的对小区的管理计划；
（五）审议物业管理公司提出的大中修理和更新改造公用设施的报告；
（六）审议小区物业管理服务的收费项目和标准；
（七）监督物业管理公司对小区的管理、服务工作；
（八）督促业主和非业主使用人执行小区管理规定，履行管理公约，及时交纳管理服务费用和房屋公共维修基金；
（九）协调业主和非业主使用人与物业管理公司的纠纷。
第十七条 管委会章程、管理大会决议、管委会决议都不得与国家法律、法规、政策和本规定相抵触；如有抵触，市建委有权予以纠正或予撤销。
第四章 管理公约
第十八条 管理公约由第一次管理大会制订。
本规定所称管理公约，是指由业主和非业主使用人承诺的，对全体业主和非业主使用人具有约束力的，有关业主和非业主使用人在小区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
第十九条 已生效的管理公约对小区所有业主和非业主使用人具有约束力。
第二十条 管理公约应当包括下列内容：
（一）小区名称、地点、范围、面积及住家户数；
（二）公共场所及公共公用设施状况；
（三）管理大会的召集程序和方式及决定小区重大事项的方式；
（四）业主和非业主使用人使用其住宅和小区内公共场所和公用设施的权益；
（五）业主和非业主使用人参与小区物业管理的权利；
（六）业主和非业主使用人对管委会及物业管理公司的监督权；
（七）小区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；
（八）业主和非业主使用人在小区内应遵守的行为准则；
（九）违反管理公约的责任；
（十）其他有关事项。
管理公约必须符合法律、法规、政策有关规定，并于制定通过后一个月内报市建委备案。
第五章 物业管理公司及其职责
第二十一条 物业管理公司根据小区物业委托管理合同对小区实施物业管理。物业委托管理合同的内容包括：
（一）管理项目；
（二）管理权限；
（三）管理要求；
（四）管理服务费用；
（五）管理期限；
（六）解除、终止委托管理合同的条件；
（七）风险责任及违约责任；
（八）管委会对物业管理公司的监督检查；
（九）其他双方约定的内容。
委托管理合同应当于签订后一个月内报市建委备案。
第二十二条 物业管理公司的权利：
（一）根据本规定及管理项目制订具体的实施管理办法；
（二）依照委托管理合同和有关价格管理规定收取管理服务费用；
（三）制止违反小区管理规定的行为；
（四）选聘专营公司承担专项业务。
第二十三条 物业管理公司有权实行多种经营，享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十四条 物业管理公司的义务：
（一）根据有关城市管理标准和委托管理合同对小区实施管理；
（二）接受管委会和业主以及非业主使用人的监督；
（三）及时接受和处理业主、非业主使用人关于小区管理的投诉；
（四）积极配合有关部门对小区内违章违法行为的处理。
第二十五条 物业管理公司对小区管理未能达到有关城市管理标准和委托管理合同规定的要求，管委会或委托方可以解除合同。
因管理、维修、养护不善或因没有及时修理而造成业主和非业主使用人损失的，物业管理公司应当赔偿损失。违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法予以处理。
第二十六条 对无故不交各项应交费用的业主和非业主使用人，物业管理公司可要求其限期缴交，并从滞纳之日起，按日加收所欠缴费用3‰的滞纳金。逾期不交欠缴费用和滞纳金的，提交管委会处理。
第六章 小区的使用及维护
第二十七条 业主和非业主使用人对房屋的使用，必须严格遵守下列规定：
（一）未经有关部门批准不得改变房屋的结构、用途和外貌；
（二）不得对房屋的内外墙、梁、柱、板、阳台、平台、屋盖、通道擅自凿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；
（四）不得利用房屋从事危害他人合法权益和其它非法的活动。
业主和非业主使用人需要对房屋进行装修，须经物业管理公司同意，并严格遵守有关规定方能进行。
第二十八条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）整体外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施、屋盖、电梯等房屋本体公用设施，由物业管理公司负责组织定期养护和维修。维修费用按异产毗连房屋维修责任划分与费用分摊规定，从业主和非业主使用人缴纳的房屋公共维修基金中支出。
房屋公共维修基金应由小区管理处按栋号或梯号建立维修基金档案，专款专用，不得挪作他用。
第二十九条 房屋或楼宇不存在产权交叉，只有一个业主时，也可以由业主对房屋自行维修、养护，但必须接受小区的统一管理。
第三十条 小区内由开发建设单位投资的给排水、宽度3.5米以下的道路、路灯、停车场、公共娱乐场所、配电房、公共绿地、园林设施、公厕、化粪池、垃圾站等小区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费用中支出。
小区公用设施的大中修理和更新改造的费用从公共社区专用基金中支出。
第三十一条 在小区内不得有下列行为：
（一）擅自改变小区内土地用途；
（二）擅自侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；
（三）随地丢撒果皮、废纸和杂物，随地倾倒垃圾；
（四）饲养鸡、鸭、鹅、猪、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、电、煤气、排水等各种管线，或开挖道路等；
（六）搭建各类违章建筑；
（七）损坏水、电设备等公用设施；
（八）随意停放车辆和鸣喇叭；
（九）焚烧沥青、油毡、皮革、橡胶、垃圾等产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质；
（十）超标排放噪音、烟尘、废气、粉尘、污水等；
（十一）未经允许擅自张贴标语、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；擅自在公共设施上写、刻、画；
（十二）从事管理公约所禁止的行为；
（十三）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
有关专业管理部门在小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、排污、煤气、邮电通讯等管道管线，须事先与物业管理公司联系，对开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工。
第三十二条 违反本规定第二十七条、第三十一条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可会同有关部门进行强制恢复；造成损失的有权要求责任人赔偿。
第七章 小区的移交
第三十三条 小区在管委会成立之前，由开发建设单位自行或委托物业管理公司对小区进行前期管理。管理费用除按有关规定向业主和非业主使用人收取管理服务费用外，其余由开发建设单位承担。
管委会成立二年后，管委会可重新聘请物业管理公司，在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘的权利。
第三十四条 小区的开发建设单位，不得将工程质量不合格或配套设施不完善的小区交付使用。
保修期内由开发建设单位负责与施工单位联系维修，也可以由开发建设单位委托物业管理公司与施工单位联系维修。
第三十五条 开发建设单位在移交小区时，应当向管委会移交下列小区工程建设资料：
（一）居住区规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网竣工图；
（四）其它必要资料。
第三十六条 公共社区专用基金来源另行规定执行。
公共社区专用基金的使用受市建委监督管理。
第三十七条 开发建设单位应在移交小区时，按市政府有关规定提供小区物业管理用房，其产权属管委会。管理用房不得出租、转让、出借、抵押、挪作他用。
第三十八条 开发建设单位应在移交小区时，按市政府规定提供部分商业用房，该商业用房的产权属管委会。
该商业用房和小区内其他有经济收入的公用配套设施、设备和场地，均由物业管理公司按委托管理合同经营，其收入用于补充小区的管理服务费。
第三十九条 开发建设单位违反本规定第三十七条、第三十八条第一款的，市建委应当责令其限期履行。在规定的期间内仍不履行的，市建委可申请人民法院强制执行。
第四十条 居住小区的公共社区专用基金、房屋公共维修基金和管理服务费的收支情况，由管委会会同物业管理公司半年公布一次，接受业主和非业主使用人的查询和监督，并报市建委备案。
第八章 附 则
第四十一条 写字楼、商住楼等物业管理可参照本规定执行。
第二条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。
第三条 本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。
已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
第四条 成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。
管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。
第五条 管委会的职责：
（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；
（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；
（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；
（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；
（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；
（六）确定住宅小区内管理服务内容。
第六条 住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合。
物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。
物业管理单位是具备相应条件的企业法人。
第七条 有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：
（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；
（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；
（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；
（六）其他。
第八条 有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。
物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。
第九条 物业管理单位对下列事项实行有偿服务：
（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；
（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；
（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；
（四）单位和居民委托的其他服务项目。
第十条 经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：
（一）小区规划图；
（二）竣工总平面图；
（三）单位建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。
第十一条 住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。
第十二条 住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷款给物业管理单位作为流动资金合理使用。
第十三条 小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。
第十四条 有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。
对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。
第十五条 物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。
物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。
第十六条 住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。
第十七条 单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。
第十八条 入住小区的单位和居民须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项。
第十九条 物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。
第二十条 管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。
第二十一条 物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。
第二十二条 物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。
小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。
第二十三条 当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。
第二十四条 住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。
第二十五条 青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。
