时间：2023-01-28 13:28:24
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇租金调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、调查报告的基本情况：要写清贷户的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、从事职业专业技能、诚信程度及与信用社业务往来信用记录等。
2、资产负债情况：详细写清贷户家庭固定资产状况具体细目、数量、平方面积、座落位置、购建时间、现价值及其它资产机械设备、名称、数量、现价值。负债情况写清贷款金额，贷款形态、欠息金额和其它负债等，计算资产负债比例。
3、家庭经营情况：写清贷户的家庭承包土地面积、种植主要作物，具体亩数、产量、产值、每亩纯经济收入；养殖业总收入、头数、生产周期、周期内的产量、产值经济效益；加工业写清加工量、经济效益；外出务工收入等情况；综合评估客户全年收入状况。
4、贷款方式：属于担保方式的贷款，写清担保人基本情况与资产负债状态、分析评估担保资格、属于抵押贷款，要写清抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明座落位置结构、间数、层数、平方面积写清占地和建筑面积、附简易平面图）估价、还款的来源等。
最后调查人写出准确的意见，承担的责任。签署集体研究意见，确定第一、二、三责任人，调查人或信用社不能签署含糊不清的意见。
二、个体商户贷款调查报告格式
1、调查报告的基本情况：要写清贷户的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、从事职业专业技能、诚信程度等。
2、资产负债情况：详细写清贷户家庭固定资产状况，具体细目、数量、平方面积、座落位置、购建时间、现价值及流动资产现货、应收货款、现金、机械设备、名称、数量、现价值。负债情况写清贷款金额，贷款形态、欠息金额和其它负债等，计算资产负债比例。
3、家庭经营情况：写清贷户的家庭生产经营项目、投资规模、经营周期、产值、销售收入及利润等情况，全面综合评估客户的收入状况。
4、贷款方式：属于担保方式的贷款，写清担保人基本情况与资产负债状态、分析评估担保资格;属于抵押贷款，要写清抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明结构座落位置、间数、层数、平方面积写清占地和建筑面积、附简易平面图）估价、还款的来源等。
最后调查人写出准确的意见，承担的责任。报批社签署集体研究意见，确定第一、二责任人，调查人或信用社不能签署含糊不清的意见，否则联社不予授理。
三、企业贷款调查报告格式
1、企业的基本情况：企业名称、地址、企业性质、注册资本、法人执照、法人代表姓名、性别、年龄、职称、学历、专业年限、诚信程度、领导成员名称、技术人员和员工人数、生产的产品，注册商标。
2、企业的资产负债：固定资产分为办公管理类的固定资产，用于生产方面的固定资产，如厂房、设备；流动资产分为原材料、产成品、应收货款、现金（含周转金）逐项写清；无形资产包括土地、商标等；递延资产、不能变现的待摊费用、租金、装修费。负债包括银行借款、民间筹资、应付货款分项写清、银行借款写清所属行社、贷款金额、贷款形态、欠息情况。所有者权益，资产负债比率。
3、企业的生产经营状况、生产规模包括设计规模和实际规模、产值、产品的生产与销售周期、产品销售形势和市场的适应前景。成本计算分别计算出生产平均成本和综合平均成本、销售平均价、产品利润、实现税利和纯利润。
4、贷款的可行性分析、资产负债分析、生产周期与流动资金分析、现金流量分析、资金的分布分析、生产与销售分析，这些项目要采用比较、趋势、指标分析方式进行分析，全面评估分析贷款的风险与否，还款的保证和来源，提出负责性的调查结论、贷出与否、准贷金额、采用贷款方式（按第一项第5条写清）、贷款期限、调查人所承担的责任。
5、报批贷款信用社签署集体研究意见，按规定确定第一、第二责任人。1、着力点要明确：
首先，要深入调查，占有材料。这是写好调查报告的基础和先决条件。为此，就应该亲自了解第一手材料。既要了解“面”上的材料，又要了解“点”上的材料；既要了解正面材料，又要了解反而材料；既要了解现实材料，又要了解历史材料。如上例中，同学们就要认真回顾平时手头搜集到的有关于“勤俭是美德，是事业成功的重要因素，奢侈浪费导致事业失败”方面的详细资料。
其次，要认真分析，找出规律。这是调查的目的。在占有大量材料的基础上，要“去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里”地
总结出事物的规律。此例中，除了要有具体的事例或数据外，还要对占有的资料分门别类加以总结，如以“盲目攀比，铺张浪费”、“勤劳节俭、合理消费”为门类加以归纳，从中找出规律性。
仲量联行认为，即便当前创业热潮有所冷却，且P2P行业的泡沫正被挤出，但由于整体环境向好，并不会影响这部分需求的延续。预计在2016年，这两部分需求仍将是北京写字楼市场的重要力量。
供应大、租金高、空置率低
高力国际的报告显示，2015年，中国主要城市的写字楼物业市场持续快速扩张，总面积近400万平方米的57个新项目落成，新供应量巨大。北京地区则有5个甲级写字楼项目于2015年完工入市，市场总存量同比增长6.6%，至约560万平方米。
高力国际的《华北市场年度总结》显示，截至2015年年末，北京甲级写字楼市场的平均租金同比上涨2.3%，每月每平方米达到331.6元。
“北京蝉联了中国甲级写字楼物业租金最贵之都。”高力国际中国区研究部董事谢靖宇说。尽管上海甲级写字楼租金同比增长高攀至9.1%，达到自2008年第三季度以来的峰值，但308.1元每月每平方米的租金仍落后北京。
尽管供应量大，租金贵，戴德梁行北中国区写字楼―企业服务部主管严区海向记者列出的数据仍显示出北京稳定、良好的写字楼市场现状：“就整体市场而言，尽管2015年北京写字楼市场新增供应较2014年全年上涨120%，但截至2015年第四季度北京全市甲级写字楼空置率依然只有5.1%，同比仅增加了0.4个百分点。”
从宏观角度来看，北京市统计局数据显示， 2015年北京经济增长放缓，前三季度全市生产总值同比增长6.7%，较2014年同期下滑0.6个百分点，而与写字楼需求紧密相关的第三产业生产总值同比增长8.1%，增速提高0.7个百分点，有力支撑了北京写字楼市场。
以北京为代表的中国一线城市写字楼市场发展兴盛，也成为投资人眼中的香饽饽。2015年录得4宗写字楼整售成交，其中，中国信达以人民币105亿元从国浩（中国）收购位于东直门优越地段的国盛中心，是北京近10年以来成交金额最大的整售交易。 北京甲级写字楼物业入市项目统计（2014-2016）数据来源：高力国际华北区研究部
“像北京、上海等一线城市都是投资人和投资机构偏爱的地方，2015年上海写字楼投资市场上就完成了654亿元的交易。”谢靖宇告诉记者，从内部因素来看，由于二线城市供大于求的现象严重，导致投资人转回一线市场，而外部因素则是近两三年，专注于投资中国房地产的国外投资人已完成人民币基金的募集，需要投入市场。
金融、高科技企业成租赁主力
北京写字楼最贵的区域非金融街莫属，达到每平方米每月人民币535.2元。2015年年中，世邦魏理仕研究部的《全球优质写字楼租用成本调查报告》中显示，金融街及北京CBD分列全球租用成本最高写字楼的第三、四位。尽管中国的经济增速有所放缓，在北京金融街，国内公司尤其是金融公司对写字楼的需求旺盛，加上未来三年供应有限，该区域的租金还将保持坚挺。
纵观2015年的市场成交，分行业看， 由于近年来P2P、理财等公司发展迅速，金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源，占到全年总需求的34%。
但同时，由于其不稳定性带来的潜在风险，其中最为活跃的新兴金融公司也逐渐受到越来越多的优质项目业主的排斥。位于成熟子市场比如CBD区域的项目业主，对p2p借贷公司愈发谨慎。“尽管此类产业租户并不在北京甲级办公楼中占较大的份额，最近备受关注的一家大型p2p公司被调查的事件也让业主方提高警惕，特别是在当前不明朗的市场环境中。”
仲量联行的研究表明只有2.5%的甲级办公楼面积由500平方米以下的小型内资金融公司承租，其中包括p2p公司。另一大需求来源则是IT及高科技公司，占到全年总需求的25%。内资企业依旧主导需求，占到全年总成交的七成。
需求去中心化趋势明显
展望2016年，多家机构表示，写字楼新增供应量将翻番，预计一线、二线城市的空置率将有所攀升。
据戴德梁行的数据显示，今年北京整体市场将迎来近137万平方米的新增供应，其中核心商圈占55%，达75.8万平方米。戴德梁行北中国区研究部主管陆明表示：“假如整体市场大量新增供应短期内无法被消化，个别开发商可能会采用临时调整租金的方式来吸引租户，届时，全市平均租金或将继续小幅下滑。而核心商圈则凭借优越的地理位置，优质项目依然会受到租户的青睐，较高的预租率和较快的去化速度，致使市场供需相对平衡，租金预计将继续保持稳定。”
从市场动态方面看，在现有办公楼可租面积相对有限的前提下，核心商圈租金居高不下，加之近郊区域经济及基础设施快速发展，不少企业在考虑重新选址时，除了选择像望京、亦庄、丰台等新兴商圈写字楼外，价格较低的产业园区也成为他们的选择之一。预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。
旧金山与纽约被中国人视为在美投资的卓越首选。今年，受到旧金山地稀影响，拿
>> 旧金山的夏季 旧金山的雨夜 旧金山的慈善旅程 旧金山的规划之道 旧金山的绿色方案 旧金山的客学校 旧金山的文化记忆 旧金山的蜜语甜言 林林总总的旧金山华人社团 美国最美的城市：旧金山 旧金山公路上的20美元 旧金山的手绘灵魂 多姿多彩的美国旧金山 旧金山的“小蝙蝠侠” 旧金山人的长寿秘诀 如果你来夜晚的旧金山 旧金山的“慢餐节” 旧金山空难引发的猜想 大洋彼岸的旧金山 浅谈《旧金山来的先生》 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 艺术 > 旧金山独占先“机”的美请自带光环 旧金山独占先“机”的美请自带光环 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 匡磊")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 在美投资的卓越首选
旧金山与纽约被中国人视为在美投资的卓越首选。今年，受到旧金山地稀影响，拿到新房开发的建造商少之又少，尽管如此，旧金山的每平方英尺住宅均价仍比纽约低，最高值在1900美元一平方英尺，纽约的造“涨”架势已高过旧金山。旧金山的部分黄金地区的房价前景无限，还有待投资者去发掘更多的升值潜力。因为IT工程师、创业者及风险资本的集中，旧金山正在取代纽约的华尔街成为最吸引野心勃勃的求职者的地区。
从分析新住宅的预计回报率、租金率、高入住率、预计租金增长率等方面，旧金山已超越纽约。在诸多原因里，有三点最为突出：其一，旧金山的预计回报率在2.5%到3.5%，相比于纽约的最高值多出0.5%。不难看出旧金山投资回报率最高，加上转手撬动二手房的楼花兑现率与房屋需求量总是求大于供的关系，所以保值性而言位居第一。旧金山更没有某些纽约黄金地段的合作公寓那样名不正言不顺，名义上是“业主”实际只拥有永久专属租约，而且购买门槛甚高，有些不允许出租，调查买家身份等。其二，旧金山房租租金中位数是3460美元；其次是纽约的3100美元。旧金山的索玛（又称：市场街南区，South of Market，简称SoMa）和俄罗斯山（Russian Hill）这两区的房租中位数是该城市最高的，分别为3600美元与3599美元。其三，高入住率与预计租金增长率远胜过于纽约。它们分别是97%和6.4%，纽约的租金增长率呈现疲软，因为人口迁徙等原因，有望租金增长率只达3.8%。（以上数据披露自仲量联行今年）
没有哪个行业像科技行业这样，制造出如此之多的喧嚣和希望。今年最新显示，旧金山大都市地区的薪水中值为81700美元，各大科技巨头及众多的创业公司为德才兼备的tech geeks 提供大量的高薪工作岗位。旧金山商会会长兼首席执行长官Bob Linscheid 透露，2001年以来，旧金山的工作岗位增加到了76000个。绝大部分来自高科技与医疗保健行业。因为生活成本和交通便利等问题远不及与旧金山市区那样的方便，所以至此看来该地人口的流动量将呈上升趋势。硅谷和旧金山两区没有像纽约那样流失人才，反而从纽约迁徙到加州的移民数量达到了自2006年以来的最高水平。（以上数据来自福布斯）
回顾下当今上海房价，以当下最热门亦饱受争议的闸北区为例，闸北地标――彭浦新村可是著名的黑暗料理一条街的代名词。以前并没有受到很多人的青睐，而现在的闸北摇身一变为静安区，最近出版的《闸北报》显示确认闸北、静安两区将实施合并，闸北的房价就出现了很多“跳价”上涨的情况。再合并后新闸北地区的新开楼盘价已上调至7-8万元每平米，原本该地区的均价仅有4.5-5万元，以90平米的公寓为例租金回报在每月人民币8000元左右。恰恰令人惊叹的是这相同均价完全可以堪比在旧金山的城中盛事地带――Mission Bay，但是它以相同的面积出租到市场上的租金则为每月4500美元左右。 这块“热土”为何如此抢手
根据加州经纪人协会2015年8月15日的调查报告显示，在8月份，旧金山房屋中位数约为124.2万美元，较去年同期增长26.9%，然而成交房屋量却比去年同期减少11.4%。待售房销售周期指数是1.8，代表从卖家挂牌到房子卖出只需要1.8个月，是加州平均待售房销售周期指数的一半。显示了旧金山供远跟不上求的房屋短缺现象。一般民众追捧独栋别墅，然而在8月里，新建独栋别墅的申请表却一个都没有，显示了新建房屋也远远追不上建的现况。渐渐地，买房新军――高科技新贵们将眼光投到时尚独特生活风格的公寓，即我们所称的Condo，无论从购房与租赁市场看来，这些高新一族都是主要消费群。
很多人疑问为何旧金山房屋买卖这么紧张？这与旧金山地理位置优越、气候四季温和、经济蓬勃发达、多元文化丰富、人文历史悠久有着莫大渊源。加州是全美人民，乃至全球移民心中绝佳的居住地，而旧金山又是加州城市中最热门的。纵观全球条件相仿的大都市，如英国伦敦、法国巴黎、日本东京、中国香港等等，旧金山的经济实力有过之而无不及，但地产房价却没有那么高。过去金融海啸期间，市政府重心倾向刺激经济，鼓励高新科技公司从旧金山湾区南端的硅谷搬到旧金山，许多高科技新贵也为了追求旧金山特有的多元文化而纷纷搬到旧金山居住，形成旧金山特有的公司大巴每天早晚穿梭繁华闹市接送员工上下班的现象。
许多大企业也喜欢大城市，比如Pinterest、Zynga、Yelp、Square、Salesforce等，都将公司总部设在了靠近硅谷的旧金山。在城市中办公还有更好的生活优势，不同于之前的那一辈人，现在的年轻科技工作者大都不想买房子买车，他们喜欢住在市中心，这样交通、娱乐都很便利。有一位高科技企业创业者曾经这么说：“为了缓解工作的压力，我们来到了市区，这对我们的开发人员有好处，这里有很多酒吧和餐馆。” 如今技术进步了，大部分科技企业不再需要工厂，而且随着云端技术的普及，大量的新型创业企业涌现，他们不需要大型办公地点，团队人数也不多。另外，大部分消费者都在城市，当有问题需要解决的时候，城市内的售后人员甚至可以登门提供解决方案。与此同时，高科技产品和产业与之前相比所涉及到的学科更多，成功的企业一般都专注多个技术和多个领域。
价格比拼
旧金山市分布的区域不同，所处的房价也有区别。 以价格区间划分，按照70万-100万美元价格锁定搜索为多帕奇区（Dogpatch）、教会区（Mission），皆是工业区的前身，随着发展打造成另一片天地，酒吧潮区、自制红酒工作坊、工艺品、独特家具等应有尽有。特别是Mission很多小巷涂鸦全美闻名，炫酷酒吧生生不息。其中，该区的SOMA是当之无愧的“吸金王”，是全旧金山租金最贵的潮街地带之一，名媛名流的最爱地。
北京CBD在全球最贵租金榜单上的排名已迅速升至全球第四位，而香港中环地区的办公楼租金已经超过了伦敦西区，成为全球第一。
世邦魏理仕日前的全球《优质办公楼租用成本》半年度调查报告显示，亚太地区在全球十大最昂贵商业地产市场中占有明显优势。
租金上涨
2012年下半年，世邦魏理仕追踪了全球133个市场的优质办公楼的租用成本。在50大租金最昂贵的市场榜单上，19个市场位于欧洲、中东和非洲地区；18个市场位于亚太地区；13个位于美洲。
调查结果显示，位列榜首的香港中环地区总体租用成本，达到每年每平方米2841.76美元，超过了伦敦西区的每年每平方米2366.09美元。在这张租金最贵的办公楼市场榜单上，东京位居第三，第四和第五位的分别是北京中央商务区和新德里中央商务区。位于前十强的亚太地区其它市场还有北京金融街和香港西九龙。
世邦魏理仕首席经济学家雷蒙德·托特表示，由于受到欧洲债务危机、新兴市场增速放缓及美国“财政悬崖”引起的普遍不确定性等因素的影响，全球办公楼市场的复苏在过去一年中有所减缓。但供不应求的市场环境、对于优质办公楼的强劲需求以及有限的新增供应量等因素，仍继续推高了全球许多优质办公楼市场的租用成本。数据显示，尽管经济逆风袭来，但去年全球办公楼总体租用成本仍平均增长了2.1%。
就北京而言，2012年北京甲级写字楼的租金已经连续十二个季度实现增长，全年增幅17.1%，虽然较2011年的41.4%增幅大幅下降，但仍远高于香港和上海，这两个城市同期分别实现了3.6%和2.2%的租金增幅。2012年四季度，北京市场平均租金再创历史新高，达到每月每平方米343.5元人民币，而北京高档写字楼空置率则创下1995年以来的新低。
据了解，2010年之前，北京写字楼租金还处于相对平稳的水平，普通甲级写字楼的租金维持在180至200元/月/平方米，国贸的顶级写字楼也只不过500元/月/平方米。2008年和2009年，由于金融危机以及北京写字楼新增供应面积的大量入市，其租金一度接近历史最低点。但是2011年以后，北京甲级写字楼租金便呈现了成倍上涨的态势。
据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2012年10月北京甲级写字楼租金为413.50元/平方米/月，而这一数据在年初为350元。
目前北京主要有六大写字楼区域，分别为CBD区域、金融街区域、东长安街区域、燕莎区域、东二环区域和中关村区域。其中，金融街和CBD区域因为地理位置的优越，云集了更多的知名公司，租金价格在写字楼市场中也位列前两位。金融街曾一度主导着北京写字楼市场的风向标，但从2010年第三季度开始，CBD的甲级写字楼平均租金已超过金融街，成为北京写字楼市场租金最高的区域。
对此，有专家表示，金融街的写字楼以大面积出租为主，总价动辄上亿元，平均价格也就有更大的商讨空间，而CBD区域内有不少中小公司，承租的写字楼面积不大，单价也相对较高。
以2012年10月为例，CBD区域的建国门、国贸、燕莎等东部商圈甲级写字楼租金涨幅明显。建国门商圈租金价格为544.11元/平方米/月，环比上涨7.72%；国贸商圈租金价格为463.69元/平方米/月，环比上涨3.73%；燕莎商圈租金价格为352.42元/平方米/月，环比上涨1.30%。
企业搬离
当写字楼租金迅猛飙升，连英特尔和惠普这样的世界500强企业也不得不从北京CBD搬出。而一些中小型的高新技术企业，更是不堪运营成本上涨重负，正在酝酿撤离北京。
在业内人士看来，写字楼租金的连续上涨，加之长期经济高速发展造成的资源紧张，直接带来土地、劳动力、水、电等要素成本大幅上升，剧增的运营成本逼迫很多企业搬出核心商圈，甚至逃离北京。
之前，英特尔中国公司的办公地点还在国贸嘉里中心的5、6、7三层楼，但如今英特尔已从嘉里中心搬至北三环的环球贸易中心。无独有偶，同在CBD的甲骨文亦把部分办公面积搬到了上地，惠普、奥林巴斯和燕宝汽车则部分迁址酒仙桥区域。
此前，CBD作为北京最大的黄金商圈，包括世界500强在内的大部分驻京公司乐于在此扎堆。数据显示，CBD区域内聚集了近500家跨国公司、800余家外资企业、500余家外国驻京代表机构，以及中外律师、会计师、金融投资等中介服务机构近200家。
然而，近两年来，像英特尔、甲骨文这样的不少全球知名企业纷纷撤离，开始向非核心商圈扩散。北京上地、望京、石景山等区域，成为目前大企业青睐的办公新址。
众多大企业搬出CBD，源于这一区域写字楼租金近两年的疯涨。顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高报价甚至达到1200元/平方米/月。
戴德梁行方面表示，由于鲜有新项目入市，加之租金增幅较大，北京核心商圈吸引力已不比从前，原有租户为了寻求充足租赁空间以及较低廉的租金价格，开始向周边区域突围。
与上述世界500强撤离CBD的原因类似，一些更小的企业，难以承受高租金之重，甚至选择逃离北京城，这其中要以高新技术企业为甚。北京的先锋教育网、清华阳光能源开发、水晶石数字科技股份有限公司等十余个科技企业去年集体出走，南下无锡等地为企业选址。
不过，即使这些企业撤离，北京的优质写字楼依然“一屋难求”。以CBD区域为例，大企业搬离之后，留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等新的进入者填补。
据中原地产的数据，目前CBD甲级写字楼中，出租率最低的也达到了90%，而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。
需求强劲、供应量减少的供需失衡现象，致使北京写字楼租金不断攀升。专家表示，2012年年初以来，北京几乎没有新的甲级写字楼项目竣工，而多数优质写字楼已接近满租，没有太多空置面积满足新增需求，因此北京写字楼租金涨幅如此之大。
虽然近两年来，商业物业的土地出让密集，尤其是CBD区域和望京区域，出让了十余块商业用地，写字楼开工面积大幅增长。但这些优质写字楼完工并投入市场，预计会在2015年至2016年之间。所以说，眼前写字楼的新增供应不能满足市场需求。
供应不足，需求保持平稳。这一现象导致写字楼租赁进入业主主导的市场，优质写字楼的租户在租赁时不但没有任何议价能力，也几乎无法提出其他的谈判条件。
记者从研究机构了解到，2012年内资企业在写字楼租赁市场中再次扮演了重要角色，超过60%的甲级写字楼租赁由内资企业完成。目前主导写字楼租赁市场的内资企业主要包括能源企业、金融机构、保险公司等，有些企业不但租赁部分甲级写字楼，甚至还自己购买物业。
有关专家表示，在目前房地产市场整体受到调控，资金紧张的情况下，不可否认相比普通的开发商来说，央企、国企在融资渠道方面更具优势，在这个过程中，加大房产持有力度，或是转投商业地产，都是很自然的选择。同时，随着中国经济结构转型步伐加快，中资企业高速发展，不少企业倾向于在北京设立总部或办公室，而CBD区域往往是这些企业的首选。
相关部门预计2013年北京将有4个优质写字楼项目落成，为市场提供约38.6万平方米写字楼面积。重点区域CBD只有一个项目落成，金融街和中关村则没有新项目落成，供应将持续紧张。
产业升级
另一方面，从产业发展的角度来看，北京CBD租金高企的背后，还有着产业升级换代的背景因素。
聚集众多世界500强企业和国际金融总部的北京CBD，今后将被打造成为具有全球影响力的国际金融城。
“建设国际金融城，不是将原有建筑推倒重建，而是深化北京CBD的顶层设计，进一步提升和优化空间布局，提高国际金融资本的集聚能力和配置能力，实现不同金融业务的分门别类聚集。”朝阳区金融办相关负责人介绍。
入驻国际金融城的金融企业将以金融行业内标志性金融机构总部和各类外资金融机构为重点，凸显北京CBD的国际化特征，重点发展高端金融业态，力争用十年的时间建成具有全球影响力的国际金融城。
近年来，朝阳区金融产业得到快速发展，并逐步形成以国际金融为龙头、总部经济为主要特征的产业格局。以CBD为代表的朝阳区已经成为国际金融机构聚集度最高、外资金融机构最齐全的区域之一。全市过半外资金融机构汇集朝阳，国际金融机构聚集区的功能定位已基本形成。
截至目前，该区共有各类金融机构1308家，其中外资金融机构277家，约占全市65%；法人金融机构259家，占北京市三分之一。北京市100%的外资再保险公司和外资汽车金融公司、57%的外资法人银行、82%的外资保险公司总部、71%的国际证券交易所代表处，以及世界银行、国际货币基金组织、亚洲开发银行等国际金融机构和国际金融组织齐聚朝阳。2012年前三季度，金融业区级收入同比增长30%；金融业营业收入超过1100亿元，资产规模超过20000亿元，同比增长20%。金融业已成为地区经济发展的支柱产业。
“可以说，国际金融机构的不断集聚，使得北京CBD作为首都国际金融机构聚集区的功能定位基本形成。”朝阳区委副书记、区长吴桂英说。
为建设具有全球影响力的国际金融城，朝阳区政府出台多项政策，通过完善的产业规划，优惠的产业政策，良好的产业环境，优质的高端服务，吸引并扶持各类金融机构的入驻以及高端国际金融业务在朝阳区的发展，实现该区在全球国际金融领域举足轻重的金融地位。
在发展规划方面，朝阳区将着力打造“一区两园”的金融空间布局，加快发展北京CBD核心区、东扩区和金盏金融服务园区的基础设施建设，全面推进金融前台后台互相依存，协同发展的功能互动，强化朝阳区作为首都唯一拥有金融前台、后台的区域优势，按照国际标准、全球领先的需求，全力推进国际金融城的建设。
在优惠政策方面，近年来朝阳区不断提高对金融机构总部、分行分公司等的购房、租房等政策奖励标准，扩大了政策补贴范围，加大了对金融产业的支持力度。2006年至今，为驻区金融机构累计兑现政策345家次，补贴金额达6.53亿元人民币。同时，为驻区企业积极争取国家先试先行政策的试点，北京CBD跨国公司外汇管理改革试点获得国家外汇管理部门的原则通过，在跨国公司资金统一运营、跨境往来等多方面均有较大突破。
在发展环境方面，朝阳区始终坚持为标志性金融机构总部提供专业定制楼宇；完善了路网结构和交通配套设施；加快优质教育资源、医疗资源的引进聚集；逐步实现与国际金融资源的多处对接，加快国际金融机构、资金、人才、信息、创新、政策、服务、合作等要素的聚集，健全中介服务和行业自律组织体系，促使产业生态环境良性发展。
关键词：房屋租赁；管理；市场；缺陷；加强
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）05-00-01
日前，我国的房屋租赁市场越来越红火，但由于相关管理工作不到位等带来了一些问题。因此，如何在房屋租赁管理方面进行加强成了难题。
一、房屋租赁管理缺陷
1.房屋租赁管理的立法落后
随着市场经济的发展，我国的房屋租赁市场也有新发展，但在这种新发展中不断的有新问题新情况出现，而相应的法律、法规却没有很好的与之配合，建立法律、法规存在一定的滞后性。而立法工作的滞后，给房屋租赁管理工作带来了难题。并且有关的房产管理部门对促进房地产业健康发展的意识比较淡薄，比如说，对于集体土地上的房屋租赁，大多以支付租金的方式存在，而缺少必要的租赁形式多样化。因此，房管立法的滞后是阻碍房屋租赁市场发展的一项重要因素。
2.房屋租赁合同不规范，诚信还缺陷
就目前房屋租赁管理中出现的问题而言，出现次数最多的问题是合同纠纷，比如说由于租金价格的不合理而引起的纠纷，在房屋租赁过程中大部分房产中介机构采取的是口头定价的形式，没有参照有关房屋评估市场法进行合理定价，表现在租金上不是过高就是过低。
再加之没有签订相对正式的合同，容易导致由于租金价格而引起纠纷。另外，在房屋租赁过程中存在没有遵照《合同法》相关规定订立合同的行为，因此，这就造成在房屋租赁管理方面的混乱。
近年来随着房屋租赁市场的逐渐壮大，便出现了一些不法的投机分子，他们并不具备房屋中介的营业执照，也不具备房屋管理部门颁发的相关资质，实属无证无照经营，他们主要通过在网站，报纸上张贴虚假房屋租赁广告，提供假房源，假电话，骗取客户的信任，与之签订合同，骗取中介费或定金等。几乎每个城市都会有这样的中介存在，有些租客宁愿自己寻找房源也不愿意信任中介。以上情况从不同角度证明房产行业缺乏诚信，这都是房屋租赁管理所急需解决的问题。
3.房屋租赁管理体系无序
目前我国在房屋租赁管理方面还没有一套完整体系出现，规范化、专业化的房屋租赁道路势在必行，因此在杂乱无序的房屋中介市场中需要规范的市场秩序。同时，我们也可以清楚地看到，房地产开发企业的生产经营管理模式相对单一，导致了房地产租赁市场的管理模式相对单一，成为制约房屋租赁管理系统的根本原因。
4.房屋租赁市场的价格指导缺乏
在市场上往往会存在一些房屋为了躲避政府的管理，便没有到制定的管理部门办理相关的登记手续，这就会导致房屋的出租方自行抬高或者降低房价，造成很多房屋不能随行就市，最终损害到出租者或承租者的利益。
二、加强措施
1.健全房屋租赁市场有关政策法法规
首先，在房屋租赁管理内部的相关政策法规存在一定的矛盾与冲突。需要尽快的对这些矛盾及冲突尽快的消除，以避免在执行法律的过程中出现不必要的纠纷；还有就是关于房屋转租问题，需要尽快对其中的涉法问题进行明确，比如说明确哪些房屋可以转租，哪些房屋不可转租；虽然目前还不允许公租房转租，但在私下仍存在大量的私自转租的形式，都需要有相关的政策出台。
其次，房屋租赁服务市场的监管力度应该加大。增强对服务市场的监管，是培育和发展市场的先行条件，对规范房租租赁服务市场起到了举足轻重的作用。就目前形势而言，应该从三个方面来加强房屋租赁监管：第一，收取租赁管理费，应该严格参照相关政策规定，收取房屋租赁活动的税费；其二，加强对租赁纠纷问题的管理，第三，各部门应该形成有机的配合。
2.强化信息化租赁管理体系的建立
运用科学的技术来完善房屋租赁管理系统，目前，在我国应有相对完善的房屋租赁管理系统出现。这个系统主要由房屋租赁合同管理、租金管理、押金管理、统计报表、系统管理、房屋管理、业主信息、客户管理等多方面共同构成，不仅是出租、收款、统计、提醒等各方面的有效结合，也提高了房屋租赁管理中的工作效率。
建立有效的信息化租赁管理体系可以实现自动化与信息化的有效组合。首先，应该确保租赁信息可以全天候的显示，并对物业收费等相关收费实行智能自动的计算，以此来得出精确的收费内容及数量，只有这样才能确保各项工作可以有序自动的开展，与此同时还应该投入人文关怀，只有这样才能淡化自动化的机械性，才能让房屋租赁的租赁系统真正地走向房屋租赁者，将人性化的服务注入管理中。其次，就软件的运用，在管理及使用过程中都应该尽量简化，采取图形导航等形式，不仅可以方便管理者的日常使用管理，也可以方便用户使用。最后，就房屋租赁的管理者而言，应该对房屋租赁市场实施科学有效的管理，而管理的实现就需要依靠信息化的管理系统，结合市场需求以及自身管理需要来设置收费项目及收费标准，以确保信息化系统可以与当地房屋租赁市场需求保持一致。
3.加强机构建设，政府还要给予财政支持
房屋租赁管理目前主要由租赁管理处，以及产权管理的相关科室管理。实践证明，在实行内设科室管理方式的城市里，房屋租赁管理是相对落后的，因此建立在各个城市设立相对独立的租赁管理机构来负责对房屋租赁的管理，只有这样才能有效地推进房屋租赁管理的发展。
房屋租赁管理是一项非常繁琐且复杂的系统工程，由于我国在这方面的法律规定较少，所以单靠一个部门很难形成有效的管理，由于经费来源比较单一，所以经费周转相对困难，随着国家减免税费政策的相继出台，手续费更难维持房屋租赁管理的支出，因此需要从财政中划拨一定的经费支持房屋租赁管理。
三、总结
目前，在我国的房屋租赁管理中还是有很多问题存在并需要解决的，因此必须将相关的法律、法规进一步地完善，加强对房屋租赁服务市场的培育力度，规范市场主体的服务行为。
参考文献：
[1]张英珍.关于房屋租赁业面临的形武、存在的问题及对策的调查报告[J].清华法学,2009:2.
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。3、房屋修缮工作。一是2005年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确2005年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《2005年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
“现在许多二十年前规定的奢侈品都已经成为了日常生活用品，我建议降低奢侈品进口税。”全国政协常委、大连万达集团董事长王健林认为，国内奢侈品价格过高直接造成国内需求转向国外，而降低奢侈品进口税不仅有利于扩大内需，还有利于推动国内旅游产业发展。
观点
李稻葵：地产限购是强力降温药清华大学经济管理学院金融系主任、央行货币政策委员会委员李稻葵教授近日撰文《论限购》，称限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。房地产限购的前景大致可分为僵持、预期改变和降价以及一定成交量回升等三个阶段。而这种前景实现的前提是政府要有一定的决心、一定的持久性，要坚持一段时间。
叶檀：全球可能提前进入加息期
日本央行向市场注资51.8万亿日元，创下有史以来最快、最狠的注资纪录。对于日本最大的帮助是各主要央行宣布加息，以吸引资金流入，拉低日元，从而避免日本央行进一步出台疯狂的宽松货币政策。这是一场没有尽头的比赛，如果日元汇率继续上升，日本央行势必会释放更多的货币，而更多的货币则会让游资趁恐慌继续进行对冲操作。
茅于轼：二十年后房子会大量剩余
著名经济学家、天则经济研究所所长茅于轼建议当下生活在北京的年轻人先租房。他说，二十年后，中国的房子会大量的剩余。现在我们计划生育的结构，造成“421”的家庭结构，底下一个小孩，上头两个父母，两个父母上头又是两个父母。祖父辈有4套房，完了到父亲这一辈还有两套房，祖父死了之后这4套房都得留下来，结果房子就供过于求了，想卖都卖不掉了，所以我劝你们这辈子就别买房了。
于炼：房价可能下降20％至30％
全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼表示，房价有可能在第一轮“降价潮”中下降20％至30％。而且，不达到调控的预期效果，限购令不会被取消。于炼认为，房价下跌是必然的，但首先体现在成交量的萎缩上。“目前已有部分城市一天一套房子都没有成交。”他说，今年我国整体流动性偏紧，房地产开发商的资金也面临困境。“开发商硬扛不符合商业规律，因为没有成交量，价格就必然下降。有了成交量，才能支撑价格。”他认为，如果部分开发商预期未来房价会下降30％，那么现在就会先降价10％销售了。
任志强：房价下不来原因在农民
近日，在某论坛上北京市华远地产股份有限公司董事长任志强发表言论称，他从来不认为中国缺土地，农村的宅基地有16.8万平方公里，是城市建设的4.6～4.8倍。中国的改革从解放农民生产力开始，真正的中国城市化和现代化要从解放农民用地、宅基地开始。如果不从根本上解决土地制度，无法改变土地资源和人口矛盾，那么房价永远掉不下来。
政策
准率上调致房企资金再度绷紧
3月18日晚间，央行宣布从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第三次上调存款准备金率，至此，大型金融机构的存款准备金率升至20％的历史高位。业内估算，此次上调存款准备金率0.5个百分点，能够冻结银行体系流动性超过3500亿元。
商品房预售合同范文将更完善
3月17日，住房城乡建设部房地产市场监管司就《商品房预(销)售合同示范文本》(征求意见稿)公开征求社会意见。据住建部网站消息，根据2010年9月向社会公开征求意见情况，住建部会同国家工商总局市场司对《商品房预售合同示范文本》和《商品房现房买卖合同示范文本》(草稿)做了修改完善。
银监会叫停房贷返价
3月10日，银监会下发《中国银监会办公厅关于做好住房金融服务加强风险管理的通知》，要求已有银行方面签字的房贷合同，银行必须按照合同约定执行；只有借款人单方签字的合同，银行原则上应继续按照合同约定执行。所谓“返价”，即银行对此前房屋贷款合同或者贷款意向书中约定的优惠利率进行单方面提价。今年春节过后，一些“准房贷客户”发现年前被承诺的8.5折利率优惠重新被通知单方面取消。
住宅私搭乱建禁止上市交易
住宅私搭乱建、别墅有违规建设等情况将禁止上市交易。从4月1日起，市规划委的《北京市禁止违法建设的若干规定》正式开始执行，将严格查处和制止违法建设行为。新规将农村中的违法建设也纳入禁止和拆除范围。
土地
CBD六幅剩余地块将入市
2011年3月14日，据北京市土地整理储备中心信息，北京朝阳CBD核心区剩余的共计六幅地块(Z8-Z13)即将进入招标阶段。据悉此次入市的六块CBD土地整体面积约为47,676万平方米，建筑面积共计约为82万平方米，折合平均容积率约为17.2。此六地块建筑控高为150到300米，其中，Z8-Z10地块鼓励的产业类型为总部，z11和Z13地块鼓励金融机构，Z12地块鼓励综合体。此前，在去年12月22日的第一轮投标中，首批6个CBD地块交易总款共计222.57亿元，其中中信集团以总价63亿元竞得Z15地块，创下截至目前北京单幅地块最高出让价。(见图1)
商品房销售须明码标价
为规范房地产市场秩序，着力解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，3月16日，国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》自2011年5月1日起施行。
中海地产三天连拿五宗土地
进入3月份后，短短3天内，中海地产接连在南昌和大连两地拿下5宗住宅用地。该企业自今年以来在全国范围内频繁出手，累积新增土地建筑面积420万平方米，占2010年一整年新增土地储备量768万平方米的55％。
申华控股5.56亿元西安曲江拿地
申华控股3月21日晚同公告，公司全资子公司上海申华房地产开发有限公司以5.56亿元的价格竞得西安曲江新区编号为“QJ3-7-92”的地块。该地块位于西安市雁翔路以西、南三环以北的区域。净用地面积为115万平方米，配建廉租房使用土地面积为5577.3平方米，地块为居住用地，容积率在2.5至3.5之间。
福州土地市场“退烧”
3月22日，福州市鼓楼区华屏路西侧龙峰里山头角地块，因申请人未超过3人转为挂牌，挂牌交易期限为3月22日至3月31日。早在3月15日，福州鼓楼区北
二环路北侧福飞路东侧地块，以12亿元被福建恒力收入囊中，楼面地价仅5935元／平方米。从福州近几次的拍卖会上看，开发商疯狂抢地的现象少了。
金融
40家开发商负债超6000亿
近日有媒体对已经2010年年度经营情况的40家开发商的粗略统计，其归属于母公司的净利润累计为298.66亿元，同比增长了37.88％。不过，这40家开发商截至去年年底的负债合计达到6035.05亿元，同去年年末的3879.81亿元相比，大幅增加了56％。
2011全球地产投资市场继续复苏
高纬环球《全球商业地产投资概览2011》报告显示，2011年，全球房地产投资市场预计持续复苏。2011年全球投资预计会增加5～10％，达到6060亿美元。投资活动增多表现在市场对新兴和二线城市的关注持续增强，而不仅是以往投资活动主要聚焦的一线城市。报告预计租户将得到更多关注。投资收益率下降不再成为影响投资的主要动机，相反，租金和收益水平的增长前景将成为投资市场的动力所在。
最大规模15亿为房地产信托
根据普益财富提供的数据，3月第一周中，一款房地产信托产品最大募集规模仅为5亿元，可是到第三周，房地产信托产品最大募集规模上升到15亿元。值得注意的是，公布募集三周的募集规模中，有两周房地产信托产品均占据当周单款最大募集规模的位置。“房地产行业资金紧张的局面，已经从去年下半年开始就有了，今年房地产信托发行的规模的确比较大。”普益财富信托研究员陈朋说。
市场
中国连续两年成为全球最大房地产投资市场
全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球3月21日的《全球商业地产投资概览2011》报告显示，市场对新兴国家的关注将持续增强，中国连续两年成为全球最大房地产投资市场。报告对全球56个国家商业地产投资活动的监测数据显示，受到投资需求升高和市场供应有限的影响，投资收益率在2010年有所下降。全球平均收益率在2010年下降了21个基点，降至7.6％，预计2011年将继续下降30个基点。
北京租赁供需比回落
“京15条”出台一个多月以来，北京租赁市场也经历了春节后的高峰期。据中原研究部数据统计，目前，租赁市场租金价格较春节期间上涨7％～10％，精装修的两、三居户型成交量增加，房源与客户的供需比也由春节高峰期的15回落到12.5，租赁市场逐渐归于平稳。
山西房地产民间投资占九成
3月21日，山西省统计局公布的专项统计分析显示，去年全省房地产开发投资完成592.2亿元，其中非国有投资完成535.0亿元，占全省投资的90.3％。统计还显示，2010年，全省商品房竣工面积1089.7万平方米，同比增长26.5％，增幅创2000年以来最高水平。
六成城市楼市成交量上涨价格平稳
中国指数研究院在3月份第三周监测的35个城市中，六成城市楼市成交量上涨，10个城市涨幅在20％以上，3个城市成交量涨幅过50％。重点城市中，6个城市成交量环比上涨。其中成都涨幅最大，达51.26％，其次是北京，涨幅为30.98％。此外，南京和杭州涨幅均在20％以上。成交量下跌的重点城市仅为上海、天律和广州，其中上海降幅最大，为24.71％。(见图2)
民生地产
中央拨百亿公租房补助金
近日，财政部下达了今年第一批中央补助公共租赁住房专项资金100亿元，要求各地专项用于补助政府组织实施的公共租赁住房项目的开支，包括投资补助、贷款贴息以及政府投资项目的资本金等支出。同时，要求各地对公共租赁住房补助资金实行专项管理、分账核算，并严格按照规定用途使用。截至目前，财政部已累计下达今年中央保障性安居工程专项补助资金200亿元。
北京通州今年建4248套保障房
今年通州在确保9908套保障性住房交付使用的同时，将新开工建设各类保障性住房4248套。据介绍，目前，位于马驹桥、永顺和台湖3个乡镇的4个项目共9908套保障性住房建设均进入内外装修阶段，预计今年11月底之前能交付使用。按照工作计划，通州区今年新开工的保障性住房共4248套。其中经济适用房586套、限价商品房862套、公共租赁住房(含廉租住房)2800套。
广州首次明确宅地配建保障房
3月21日，广州市国土房管局一口气推出5幅用地，其中唯一的一幅住宅用地芳村高尔夫球场地块前所未有地在出让公告中要求，竞得人须配建3万平方米保障性住房，并且按相关规定建成后将这批住房无条件移交给政府相关部门。开发商买地建商品房的同时还要配建一定比例的保障性住房，这是广州落实“新国八条”的又一举措。广州市国土房管局相关负责人表示，今后广州在宅地出让的过程中，配建保障房的要求有望常态化。
人事动态
瑞安地产董事罗康瑞退任
瑞安房地产宣布，李进港获委任为公司新任行政总裁，自3月16日起生效；李氏现为公司执行董事及董事总经理；而罗康瑞3月16日起不再兼任行政总裁职务，但仍继续担任公司主席一职。对于卸任的理由，罗康瑞曾表示，自己卸任后可以从公司内部员工中挑选接班人，以配合公司责任制的政策，下放决策权，将项目交由管理小组决定。
袁伟良被委任恒隆地产非执行董事
恒隆地产有限公司3月15日晚间公告，袁伟良获委任为公司之非执行董事。袁伟良现年60岁，毕业于英国曼彻斯特大学，为英格兰及威尔斯特许会计师公会资深会员，于1978年加盟恒隆。恒隆地产近期宣布在未来十年，每年将在内地增加近20万平方米的高端商业物业。最终将在沈阳、济南、天津、无锡等地拥有十七八个商场，总投资额接近350亿元。
商业地产
2011年中国商业地产发展看好第一太平戴维斯最新报告显示，2011年中国商业地产领域继续保持上升趋势。就写字楼市场而言，在过去的18个月内，需求及租金都显著复苏，北京及上海两地空置率持续稳定并呈现下降态势，目前仅为10-20％，然而部分楼盘的过度供给风险仍然存在，因此投资回报率略有下降达5～6％。零售市场的需求及租金也开始复苏，政府加强推动增加内需消费，因此零售市场发展前景十分乐观。尤其是美国消费品品牌及中档零售商积极投入中国市场，使得国内零售市场充满生机。(见图4)
保障房考验商品房商业地产或旺扬
国务院副总理在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，各地要抓紧安排开工，尽早建成投入使用。这意味着我国将有一半以上的住房市场
由保障性住房所替代。专家认为，如果“十二五”规划期间，政府决定建设的3600万套保障性住房都如期交付使用，将彻底改变中国房地产市场商品房的供需格局。也就是说，传统的房地产开发商将面临着行业发展调整的严峻挑战与考验。
问题曝光
最黑楼盘被曝光
位于西安南郊的楼盘“橄榄湾”在五证全无的情况下，大肆圈钱，收取80多户业主每人8万到30万不等的房款共计千万元。东窗事发后，开发商涉嫌诈骗被刑拘，业主房款至今无法讨回，堪称西安“最黑”楼盘。
建外SOHO再起争端
3月18日，本来是建外SOHO东区业委会首次全体会议。业委会以参会人数过多为由，临时取消，引起业主不满。建外SOHO东区业委会成立不到一年，却始终陷入“分裂”，11名成员中有3人称从未召开过全体委员会议，也看不到业委会文件(本刊此前曾多次报道)。业委会发公告称于3月18日举行全体委员会议，并邀业主旁听。当晚，业委会群发短信称报名近百人，找不到合适地点，因此推迟。十几名业主不满会议取消，自发前往建外街道办，希望政府出面。街道办相关负责人表示将尽快与业委会沟通，促成会议。
云南盈江最贵小区震后成危房
价格比当地普通楼盘高出1倍、售楼时曾宣称能抗烈度8度地震、坐落盈江县城银湖湖畔的当地最贵楼盘之一的星星佳园小区，在“3・10”盈江5.8级、烈度7度的地震后，小区房体多处严重开裂，承重墙钢筋发生弯曲，其中一栋甚至发生明显倾斜，整个小区成为危房。200多户入住了不到一年的业主，被迫住到了帐篷中避灾。
(见图3)
旅游地产
建业重金砸入旅游地产
日前，地产大佬河南建业住宅集团与沁阳市委、市政府联合消息称，神农山山前经济拓展区建设项目正式启动。据其透露，建业将投资50亿元，以建设“中原一流”的旅游休闲度假区为目标，对神农山景区实行分步开发。开发建设包括游客服务中心、大型生态停车场、生态小镇、旅游特色产品、餐饮购物街、星级宾馆、高尔夫球场、万亩果园农家宾馆等多元化项目。总开发占地超过3000亩，一期开发面积约700亩。
海南物业使用率低
中国旅游地产服务集团3月20日“2011中国旅游地产(海南)消费者调查报告”，该调查报告显示，在海南购房后，岛外购房者每年使用物业时间超过15天的占绝大多数，其中70％以上的人群一年仅使用一次岛内物业。中国旅游地产服务集团携手中国消费者协会、中国房地产业协会、中国房地产及住宅研究协会于2011年2月15日至21日对海南省海口市及三亚市约100个社区实地调查购房者满意情况。此次调查从“调查宏观调控、城市环境、产品、物业管理”等方面对住户进行调查，共收集有效问卷1612份，并针对问卷进行了数据统计分析。调查显示，超过六成人群对海南城市服务水应冷淡，其中有22％的受访者对城市服务不满，近四成受访者对海南城市服务没有明显感受。提高城市服务水平将是未来旅游岛建设必须解决的问题。
海外资讯
美国二手房房价跌至近九年最低
美国二手房销售2月份大跌近一成，全美二手房中位价格也跌到近九年来的最低点，显示美国房地产市场复苏之路依然漫长。经济咨询公司IHS GlobalInsight资深经济学家克里斯托弗说：“房地产市场依然十分萧条，并且成为经济特别是家庭净资产的主要拖累因素。二手房交易占美国房地产市场总交易量的九成左右，其萎靡不振直接拖累美国房地产市场乃至就业市场的复苏。NAR首席经济学家劳伦斯・云说：“如果价格下跌的状况持续下去，即便就业市场复苏，仍会阻碍整个房地产市场的恢复。”
英国3月房价指数小幅回升
英国网络房地产商Rightmove3月21日公布调查报告称，尽管经济前景尚不明朗，但英国3月房地产市场略显回暖，售房者对未来房屋价格已显乐观，纷纷上调售出报价，房价在经历了一个冬季的下降之后止跌回升，已恢复到2010年10月的水平。(见图5)加拿大楼市疲弱可能损及经济加拿大央行(BOC)副行长AgatheCote日前表示，加拿大楼市疲弱可能对经济其他部分造成“相当大的拖累”。Cote指出，加拿大家庭支出有上行和下行风险，且限制家庭负债的措施正开始产生影响。Cote认为，在下行风险方面，因一些加拿大家庭的债务负担沉重，若加拿大楼市突然走软，则可能对例如消费等经济其他领域造成相当大的拖累。他表示，加拿大央行在设置利率方向时，也将密切地关注家庭居民的资产负债表。加拿大央行注意到，低利率是刺激通胀不可或缺的，但也带来了风险。
近期投资交易记录
中国公司抄底买下纽约金融区著名地标建筑美国媒体3月22日报道，一家来自中国的投资和建筑公司以1800万美元(约合1.2亿元人民币)的价格，买下位于纽约曼哈顿金融区的著名地标建筑“美国钞票公司大楼(American Bank Note Building)”。
21世纪中国不动产收购北京上古
21世纪中国不动产3月7日宣布已经签署收购协议，取得北京上古的控股权。北京上古是北京十大房地产行之一。该公司成立于2002年，主要提供商业地产的咨询和销售服务。
一、加强财务预算管理，大力压缩间接费用支出。
几年来，分局不断加大企业财务预算的改革力度，首先在预算编制上运用费用逆控的方法编制企业的财务预算，即在确定企业目标利润和刚性费用的基础上，倒算弹性费用；其次在费用核定上采用零基预算来编制，即在所有弹性费用的核定上不考虑历史基数，从零基数核起，并根据逆控费用指标来核定；第三，分局年初逐单位审核企业财务预算的各项指标。通过对各场财务预算审核，大力压缩了间接费用支出，仅此一项，2001年全局压缩800多万元的费用支出。第四，加强了对执行财务预算的监督检查工作。分局要求各农场每季度要将执行财务预算的情况进行详细汇报，逐项进行分析，费用超支的要说明原因；年末的财务决算要与审核后的财务预算进行对比，对于超支数额大的费用项目要进行专题分析，单位领导说不清楚的要追究责任。由于及时对预算执行情况进行监督、检查，对有效控制费用支出，促进企业增收节支起了十分重要的作用。
二、坚持“两自”不动摇，上打租金比例逐年提高。
由于农业连年受灾，严重影响了企业的经济效益，同时给职工群众的收入带来了十分不利的影响，严重地削弱了职工承租土地的积极性，出现了土地承包困难的问题。有的单位出现了大幅度让利的现象，虽然土地全部承租出去了，但企业出现了严重的亏损；有的个别单位出现了由生产队干部统营垫支的现象。针对这些问题，分局加大了“两自”的力度，2001年全局的“两自”率达98%以上，比上年提高了18个百分点，垫支比上年同期减少7000多万元，减少财务费用支出350多万元。
在坚持“两自”的同时，提高上打租金的比例。2001年全局上打租金5476万元，比上年上打租金2307万元增加了3169万元，增长了137%，占应收利费税的3876%.并且对下打租金实行用家庭农场的账面存款或亲朋好友的退休工资、在岗人员工资、奶款等抵押担保的办法。全局通过这一办法，担保金额达1000多万元，保证了下打租金如数收回，从源头上杜绝了家庭农场增加新欠款问题。
三、千方百计抓倒贷工作，努力降低财务费用。
在抓财务管理的工作中，分局领导十分重视倒贷工作，多方与银行部门取得联系，共同为倒贷工作献计献策。几年来，分局采取多种措施进行倒贷，每年倒贷1亿多元，年降低财务费用1000多万元，为企业减少了财务费用支出。在倒贷方面，主要采取：一是采取用土地抵押的方式进行倒贷。二是利用实物进行抵债。三是抓住国家下调利率的时机，积极下调单位内部集资款利率。四是利用新贷还陈贷办法进行倒贷。即当年从银行贷款，然后偿还逾期贷款。
四、积极推行工资卡式发放，为垦区的稳定营造良好社会环境。
为了巩固垦区农业改革取得的成果，维护垦区的社会稳定，分局积极推行“两老”（老干部、老师）工资的卡式发放工作，即上级拨入教师、老干部的工资，由分局直接拨入农场在银行设立的专户内，农场按老干部、老师的工资名册直接划入个人账户。这种形式解决了因农场资金紧张，不能如期、如数兑现“两老”工资的局面，解除“两老”的后顾之忧，受到社会的广泛好评。按照上级的要求，分局于2000年10月份，扩大了工资卡式发放的范围，现在对老干部、复转军人、老师、分局机关工作人员、分局公检法人员总计3336人的工资全部实行了卡式发放，真正做到了在银行建立专户储存，按月足额发放。这对于垦区的社会稳定起着重要的作用，同时也提高了垦区在社会上的地位和形象，为垦区的深化改革，加速经济发展创造了一个良好的社会环境。
五、加大对农场事业单位改革力度，逐步减少对事业单位的经费补贴。
减轻职工负担一直是当前财务管理工作的重点，也是落实江总书记“三个代表”的具体体现。因此，全局上下狠抓财务管理，进一步减轻职工负担，突出抓了农场事业单位的改革。一是对学校进行了定编定岗、竞争上岗的办法，对学校超编人员进行了清理。2000年以来，已清理超编教师员工314人，每年减少补贴300多万元。二是对农场医院实行了逐年减少补贴的办法，促使医院增强自我创收的意识，加快了医院自负盈亏的进程。三是对各农场内部供暖部门进行了改革。各场供暖部门实行对外公开招标承包，经过几年的改革工作，取暖费用明显下降，有的场取暖费用由原来的45元平方米降到24元平方米。分局机关还撤消了供暖服务机构（房产科），由原来自行供暖改为与市区供暖连网。通过供暖改革，全局每年节约费用支出300多万元。
六、扎扎实实抓清欠工作，积极活化企业资金。
由于连续多年受灾，企业高负债经营的局面没有得到根本转变，不合理资金占用过大，严重制约着企业的发展，全局应收欠款到2000年末达41264万元，职工不能按时开支，退休人员工资长期拖欠，很不利于社会的稳定。因此，分局按上级的要求，大力度地抓好清欠工作。一是坚持“谁批准、谁负责、谁经办、谁清欠”的原则。如克山农场要求各单位把欠款发生的原因、经办人、批准人等一一列清，从而落实清欠责任人。通过这一方法，2001年1-8月份，清回以前年度欠款95万元；二是依法清欠，特别是外部应收款大部分为一年以上的欠款，靠正常的清欠手段难以达到清回的目的，运用法律手段是清理外部欠款的有效途径。如查哈阳农场组织有经验的法官参与清欠，为查哈阳粮油总公司清回外部欠款238万元；三是组成清欠小组专门清欠。如查哈阳农场组成三“结合”清欠班子（清欠办人员、法庭人员、原企业主管人员）进行清欠，现已清回欠款60多万元；四是转制企业留守人员进行清欠。如查哈阳农场转制企业留守人员50人进行专职清欠，停发工资，按清回欠款的比例提成的办法，有效地调动了清欠人员的积极性，查哈阳农场计划到年底清欠人员增加至100人；五是欠款户有担保人的，追究担保人的责任，由担保人偿还；有抵押物的，收缴抵押物；六是党员干部带头清欠，只要是党员干部有欠款的，要求限期偿还；七是从源头上控制家庭农场欠款的发生。采取的主要办法是控制农场垫支款的发生、实行上打租金、下打租金、实行财产抵押及亲属工资提供担保的办法。全局2001年家庭农场“两自率”达98%以上。八是向社会公开招标。针对有些欠款清理难度较大，已超过三年以上的应收欠款，向社会公开招标，凡是有能力的单位和个人依法清理回收欠款的，签订合同，按清回欠款的数额及难易程度给予一定的提成和奖励，如克山农场采取此方法已清回欠款50多万元。由于分局清欠措施得当，现全局已清回欠款14亿元，有效地缓解了资金紧张的局面，为继续大力度抓好清欠工作积累了经验。
七、积极开展政府采购工作，努力降低采购成本。
分局十分重视政府采购工作，把抓好政府采购工作与反腐败工作紧密地联系在一起，扎扎实实地按上级要求开展工作。一是对各场牧草设备、液态奶保鲜设备800万元进行了集中采购，节支率达24%；二是开展了药品、办公用品统一招标采购。通过招标采购，节支率达30%；三是对查哈阳农场教学楼进行了招标；四是开展教育两级验收设备的采购330万元，节约支出140万元，节支率达30%；五是对医疗设备的采购，节支率达31%；六是对水利建设项目进行招标，减少了施工成本，提高了建设质量，仅水利建设项目实行招标后，每年可节省资金200多万元。
八、深入实际调查研究，进一步加强财务管理工作。
分局组织有关部门深入实际调查研究，针对各场经营管理工作中存在的问题，认真进行调查研究。2000年分局财务处深入到基层100多个单位进行了调查，撰写了五万多字的调查报告，全面、系统地提出了各场在经营管理中存在的主要问题，并提出了整改意见，为各级领导加强经营管理工作提供了第一手资料，对于加快农业改革与提高上打租金的比例，加快事业单位的改革与控制企业的间接费用支出提供了决策依据，为企业增收节支近千万元，对于进一步加强全局的财务管理起到了积极的推动作用。
关键词：企业社会责任，企业社会资本，社会资本运营
一、引言
中国经济经历了30多年的高速成长，取得了令世界瞩目的成就。在中国经济的快速发展过程中，企业社会责任对企业在持续竞争优势中的作用关系问题吸引了社会各界越来越多的注意力。虽然企业社会责任在中国愈来愈受到重视，但是整体的实践水平能力比较低，还处于起步阶段，根据最新的调查报告显示，我国民营企业、部分国有企业及外资企业的社会责任指数远远落后于我国中央企业和金融企业的社会责任指数。在转型经济背景下，对于如何实现融合企业社会责任多元化及企业的应用策略，这已成为一个具有重要意义的现实课题。然而对于企业是否应该承担企业社会责任，可谓是仁者见仁，智者见智，各方观点由于出现了较大的分歧而引起了长期的争议。本文试图从企业社会资本这一新的视角切入，对探索企业承担社会责任的基本动因提供出新的路径和新的解释。
二、国内外研究现状
2.1 国内外对企业社会责任的研究现状
美国学者谢尔顿于1924年最早提出了“企业社会责任”这一概念。“企业社会责任”的产生背景主要是随着进入资本主义垄断阶段和企业规模的不断扩张，日益激化了社会各界的矛盾并产生了一系列较为严重的社会问题，使得人们开始重新审视思考企业和社会之间的关系，关键问题聚集在除了牟求经济利益外企业还须承担社会责任。
我国在企业社会责任的实证研究领域也有较大的进展。2006年进行的“中国企业社会责任调查(2006)”，以北京大学民营经济研究院与《环球企业家》杂志社为调查主体，联合中央电视台等权威机构发起并主办，是国内首个面向全国企业开展的社会责任理念与实践的大型调查。2006年7月正式启动，12月结束，作为常规项目将每年举办一次。另外，通过考察，部分学者也总结了企业承担社会责任的模式选择，如马风光的《企业社会责任模式论》、秦颖、高厚礼的企业社会责任的四种战略形式。
2.2国内外对企业社会资本的研究现状
国外对社会资本的相关研究也大概始于这个时期，主要体现在以下方面：
1.从社会学上来讲，社会资本主要是通过功能的意义来被界定的。皮埃尔?布迪厄（1986）最早将“社会资本”概念引入社会学领域，他认为社会资本是“实际或者潜在资源的集合，这些资源与由相互默认或承认的关系所组成的持久网络有关。
2.从政治学上讲，社会资本主要强调集体行动的重要作用。帕特南通过对意大利部分地区公民的参与规范和参与网络的分析，他认为社会资本是主要包括社会信任、规范和参与网络，它们能够有效的协调团队成员以提高集体行动和社会活动的效率和效果。
3.从经济学角度上看，大多数经济学家是从经济体制创新、企业关系网络、政府公共政策和制度经济学等方面进行研究，证明了包括信任、规范和参与网络等在内的社会资本要素能够有效地降低市场交易成本，提高生产率，它们蕴藏着比其他形式资本更强大更明显更重要的价值。
于20世纪90年代中期，国内开始研究社会资本及企业社会资本，与国外学者的研究角度相比也不尽相同。在介绍和评述西方有关社会资本的基本理论的基础上，国内主要从以下方面进行了研究：
1.从经济学视角研究社会资本。部分学者从制度、规范等社会资本因素入手来研究社会资本对经济发展的作用影响。吴敬琏、樊纲认为正式的制度和规则能够有效地促进经济的发展。
2.从价值推动作用方面来研究社会资本。我国最早系统研究社会资本的学者张其仔博士，着重讨论分析了社会资本对企业行为、经济发展、劳动力配置、企业技术创新的影响，同时，他把蕴藏着丰富社会资本的社会网络看作是社会资源配置的一种重要方式。
2.3 企业社会资本对企业的作用机制研究现状
1.企业社会资本与企业的竞争优势及经营绩效成正相关关系
Johanues M Pennings&Kyungmook Lee (1999)分析企业社会资本是能够促进企业内外部合作的一项经济资源。如Bruce Kogut (1998)的观点，企业社会资本为企业带来的两种经济租金，一种是“位置租金”，它源自企业内外在关系网络中的位置,由于企业位置不同，从而获得的“位置租金”也不同，一般情况下，越靠近网络中心性位置的企业所获得的“位置租金”越多。而企业的竞争优势则表现为合作租金和位置租金的有机结合。另一种是 “合作租金”，是指由于存在企业社会资本,促进了企业内外之间在关系网络中的合作而产生的一种租金,它有利于网络合作中得每个成员。
张其仔（2001）证明了：（1）企业社会资本与企业管理费用呈负相关关系，与企业职工的工作积极性呈正相关关系；(2)企业内社会资本量的高低与企业的经济效益呈正相关关系。李路路教授(1995)运用实证分析验证“企业家在企业内部拥有较多社会资本时”，企业的产值更高。郑胜利，陈国智 (2002)分别阐述了企业内部资本与外部社会资本对企业竞争优势的重要性。而后王晓玉(2005)从企业社会资本的三维结构角度出发也论述了企业社会资本对企业获取竞争优势的重要作用。
三、企业社会资本对企业技术创新的重要性
Tsai & Ghoshal (1998)运用企业社会资本理论，采用实证研究方法发现，企业社会资本对企业获取市场信息、加强员工之间的交流与沟通起到推波助澜的作用，从而加速了企业产品创新的速度，提高了企业的经济效益。Maskell (1999)指出企业社会资本可以减少企业内部、企业与企业外部之间的交易成本，其中交易成本包括信息的搜寻成本、决策成本以及实施成本等等，有助于控制不法行为的发生，有利于员工分享隐性知识，又便于获取有效的可靠的信息，进而有利于技术创新，在经济全球化条件下，这种优势会不断增加。
四、结论与展望
综上所述，通过考察国内外学界对社会资本和企业社会资本的研究成果及企业社会资本的功效研究，笔者发现：对社会资本的研究视野逐步从宏观领域转向微观领域，尤其比较重视对企业层次的社会资本的研究；结合经济、社会、政治和文化等各层面的因素，多学科的交叉多元趋势来研究社会资本的价值功能。尽管研究取得了一定的成果，但是关于企业社会资本概念、理论等还没有完善，因此，笔者认为还需要做如下几方面的完善：
1.企业如何投资构建积累社会资本。虽然国内学者对于企业社会资本的概念和功能的研究几经更深一层，但是对于如何投资构建企业社会资本这方面的研究还不够深入。
2.从社会资本角度分析成本——收益。现实生活中，各个企业在分析成本收益时，并没有考虑到企业的社会资本，这是一种无形的且可以产生收益的资本。因此，从财务的方面研究企业社会资本，这是对财务成本收益理论和企业社会资本理论的丰富，也是企业社会资本理论发展的一个新方向。
3. 企业如何设计相应制度。如何设计激励制度，从最大程度上发挥员工工作积极性并防止道德风险和逆向选择，从而积累企业社会资本。这也将是企业社会资本理论发展的一个趋势。
参考文献：
[1] 王碧峰. 企业社会责任问题讨论综述[J]. 经济理论与经济管理，2006，（12）
最初确立住房公积金制度的目的在于改善我国住房建设资金短缺和供给严重不足的现状，使人们的住房能得到最基本的保障。
2002年国务院修订《住房公积金管理条例》，印发《关于进一步加强住房公积金管理的通知》，以及《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》、《关于住房公积金管理几个具体问题的通知》等业务指导性文件，建设部、财政部、人民银行、银监会等部门先后印发《住房公积金行政监督办法》、《住房公积金管理中心业务管理工作考核办法（试行）》等制度，依法规范住房公积金管理工作，推动住房公积金事业持续健康发展。2015年9月住建部《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》，明确住房公积金异地贷款办理流程，指出缴存实现异地互认。2015年11月再次修订的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，改进住房公积金提取、使用机制，标志着住房公积金的使用进入个人住房租赁提取与个人住房购置贷款（包括异地个贷）并重的阶段。
通过公积金制度的全面推行，住房公积金覆盖率不断提高，成为居民购房的主要融资渠道，为我国房地产业发展奠定了坚实的基础。
除了个贷之外，公积金贷款还大力支持安居工程项目，公积金中心积极推进住房抵押贷款资产证券化（ResidentialMortgage Backed Securitization，简称“RMBS”），盘活公积金资产，进一步带动房地产的商业化建设。根据《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》规定，全国共批准项目贷款试点城市87个。截至2015年末，共有试点项目392个，累计发放试点项目贷款841.29亿元，175个试点项目结清贷款本息（《全国住房公积金2015年年度报告》）。发行住房公积金资产证券化的目的主要是为了盘活资产，置换流动性以补充后续资金，解决资金存量紧张问题。进入2016年，公积金中心的RMBS产品发行明显加速，且规模也在增大。比如，上海公积金中心于5月5日发行的RMBS产品规模达到148.4亿元。
存在的问题
虽然公积金制度建设取得了不少成就，但仍然面临严峻的挑战，滞后于社会发展。主要问题表现为以下几点：
首先，公积金制度建设尚未完善，保障范围小，保障偏离度大。与新加坡的公积金制度做比较，我国的公积金覆盖率非常低，公积金缴存对象范围窄，公积金运用效率低。201年实缴公积金的职工人数为12393.31万人，比上年增长4.34%。职工提交的公积金根据缴存比例、应付工资、公积金最高上限额来确定，且不计入所得税收入范围。因此，工资越高公积金越高，避税额度越大，所享受的住宅货币保障程度越高。而在低收入群体中，没有纳入到公积金缴存范围的家庭也不少。即使中低收入家庭享受了公积金制度，他们的住宅货币保障很有限、远低于高收入者。目前的公积金制度，倾向于高收入者，实际上拉大了贫富之差。
其次，公积金制度的金融功能薄弱，增值收益低、分配不透明，部分城市面临资金池见底。公积金的投资渠道比较单一，不仅职工的公积金存款利息低，而且增值收益也较低。根据2016年的《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，职工住房公积金账户存款利率，由现行的按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。绝大部分公积金缴存余额，只能存放在银行获得普通存款利息。与此同时，住房公积金增值收益的大部分仍以保障性住房建设补充资金的形式无偿上缴给政府财政，直接用于公共租赁住房建设。从实际运作过程来看，这笔资金上缴后，其使用情况并不透明。2015年末，天津、南京、南昌、武汉等全国25个城市个贷率超过100%。部分城市公积金中心发行RMBS，盘活资金流动性。但是，公积金的低利率贷款能否长期支持较高资金成本的资产证券化产品仍是未知数。
再次，公积金管理模式滞后，公积金制度功能单一。目前，我国主要以市区为单位设立公积金管理中心，会受到地方政府的管辖，主要负责公积金归集、购房贷款审批业务。在实际的工作中，公积金管理中心有时会收到一些公积金贷款的任务，资金用途难以得到管委会、中心和缴存人的监管，具有一定的财务风险。公积金被侵占和挪用的情况，在一些地方也时有发生。
最后，非正规就业者被排斥于公积金制度在内的住房保障体制之外，尤其农民工。这有悖于“以人为本”的新型城镇化的发展要求。目前的住房公积金缴存对象是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工。根据《2014年全国农民工监测调查报告》，缴存住房公积金农民工的比例只为5.5%。为降低企业用人成本负担，我国从2016年5月1日起阶段性降低住房公积金缴存比例，缴存比例不得高于12%，政策暂按两年执行。尽管如此，非正规就业者的维权意识较薄弱，企业为他们缴存公积金的积极性低。在“十二五”期间建设3900多万套保障性住房中，产权式保障房比例过高且主要面向户籍人口，只有公租房向非户籍人口开放。绝大多数农民工收入低，无法融入城市商品房市场，也无法承担公租房租金，他们面临市场失灵和政策失灵。
公积金制度改革建议
我国经济发展已进入新常态，企业优胜劣汰的竞争日益激烈，随着社会进步不断涌现新业态，非正规就业者人数不断增加。加之，住房供给总量过剩，以购房贷款为主、促进住宅建设步伐的公积金制度不能与时共进。因此，我们必须进行改革，创新公积金制度功能，促进社会的稳定发展。主要举措如下：
建立“公积金银行”，创建公积金制度新功能的载体。目前公积金属地分散管理，不能跨市融通，贷款需求旺盛城市资金短缺，贷款需求不足城市资金闲置，住房公积金资金的闲置不仅与居民购房贷款难形成矛盾。目前设立“公积金银行”条件已基本成熟。2015年末，住房公积金缴存总额89490.36亿元，缴存余额40674.72亿元，分别比上年末增长19.56%和9.79%。庞大的公积金余额需要全国协调管理，投资理财，需要银监会等专业机构的监管。部分城市公积金中心已发行RMBS，但零散化的发行很难形成规模，不利于二级市场发展。为打破此瓶颈，必须建立类似于美国房利美、房地美的金融机构，支撑相关业务的发展并防范风险。“公积金银行”的建立，不仅增加公积金制度的金融功能，还能打破地域壁垒，促进资金融通，还能在全国推进公积金账户异地互认。
借鉴新加坡的公积金制度，赋予公积金制度社保和医保功能。截至2015年，我国农民工总量2.74亿人，其中外出农民工1.68亿人。根据《2014年全国农民工监测调查报告》，到2014年，我国农民工“五险一金”的总体参保率分别为工伤保险26.2%、医疗保险17.6%、养老保险16.7%、失业保险10.5%、生育保险7.8%、住房公积金5.5%。在未富先老的我国，庞大的非正规就业者的养老问题和医疗健康问题将直接威胁社会的稳定。
建立全国互认的个人公积金账户。根据农民工流动性较大的特点，建立与身份证挂钩的唯一公积金账户，并在全国范围内互认且享受相应的服务。现行社会保障制度下，“五险一金”转移接续非常困难。以养老保险费为例，当员工跨统筹地区流动就业的时候，其所缴纳的养老金很难随身转移到新的单位，最多只能以退保的形式来收回个人缴纳的小部分（工资的8%），而单位为其缴纳的大部分（工资的20%）却随着退保而进入了原来打工地社保基金的金库。这种属地化的社保制度的壁垒落后于社会发展，非正规就业者无法享受现行社保制度提供的准公共服务。因此，他们需要另一种自救保障制度，公积金制度改革能成为突破口。
优化公积金的增值和其收益分配，实现“高存低贷”，鼓励非正规就业者自行缴存公积金。通过“公积金银行”的投资理财，优化公积金增值及其收益分配，实现“高存低贷”，鼓励公积金存储，促进资金归集。新的居住证制度却又构成了一道新的“鸿沟”，成为城乡居民新的福利分水岭。如有的城市推行的“积分入户，积分入学”制度导致了一种新的对农民工的差别对待，这对流动性较大的新生代农民工是极不公平的。经济下行压力较大、财政吃紧的情况下，地方政府不可能主动为非正规就业者的社保、医保买单。但是，如果长期忽视此问题，将影响社会的稳定发展。因此，必须鼓励非正规就业者自行缴存公积金，政府（公积金银行）为缴存公积金的个人配套社保和医保。
关键词：零售业 价格 租
一般意义上的租是指由于不同体制、权力和组织设置而获得的“超额利润”。经济租是指基于经济权力而产生的租。经济权力主要表现为技术创新、承担风险、自然垄断、加强经营管理等。经济租在量上表现为经济权力行为主体依据经济权力获取的超过社会平均收益水平的利润。在新帕尔格雷夫经济大词典中，经济租的定义为：“在经济理论中，如果一种可供使用的资源量长久的不受为使用这种资源所做的支付额的多寡的影响，这种支付被称作经济租。由于垄断或对潜在竞争的人为限制而产生的较高租金，即被保护资源的垄断租金”。那么，零售商如果拥有了垄断地位，它将获得垄断租金。如果零售商由于某种原因获得了一定的垄断地位，那么零售商的利润就是一种垄断租，而零售商获取利润的方式即收取垄断租金，垄断租金的大小与其垄断地位息息相关，二者成正比。
零售商的“租”来源
《中国供应商生存状态调查报告》显示，在零供关系判断上，80%的供应商认为零售商处于垄断的绝对优势地位；在合同博弈中，有将近一半的供应商认为，在合同的修改、变通、取消上，零售商占据主要地位。对于零售商垄断地位是如何形成的，有如下几种解释：一是消费的外部性效应。包括成员外部性和使用外部性，前者影响了生产商和消费者的预期，后者降低了联手企业的运营成本，提高了零售商的买方垄断势力和谈判势力。二是零售商完全专业化于“交易的生产”，拥有一定的资本规模、专用的交易技术和成熟的渠道网络。以专业化嵌入交换经济体系，从而降低了市场交易成本，提高了整个社会的交易效率，促进了社会分工和交易的良性循环（庄尚文、韩耀，2008）。因此，在分工深化和流通地位不断强化的条件下，零售商可获得一定的垄断地位。三是消费者在商店中选择商品降低了交易成本，因此对于零售商具有一定的依赖性。
供应商、零售商与消费者之间的交易关系存在着双边市场的特征。双边市场就是两组参与者需要通过中间层或平台进行交易，而且一组参与者加入平台的收益取决于加入该平台另一组参与者的数量（Armstrong，2004）。对于零售企业，供应商选择它的需求主要取决于光顾此零售企业的消费者数量；而消费者为了在购物时能有更多的比较与选择的机会，对零售企业的要求也会体现在进驻零售企业的供应商数量上。前者是销售平台的租存在的原因之一。
零售业还具有商品组合的特点。由于历史的原因，零售商总是以各种业态而存在的，业态之间存在着即竞争又互补的特点。竞争性体现在商品组合的相似性，而互补则体现在经常处于同一商圈内，共同聚集客人。即商圈是一个双边交易的平台，而处于同一商圈的业态则以不同的商品组合来相互补充，是一种共生共聚的状态。而每一种业态在平台中的地位则形成了经济学称之为租的收入，在均衡状态下，租金是没有超额利润的收入。租金收入的方式受到消费者与供应商的双边影响，体现在赢利模式的选择上，因此解析零售商的盈利模式，能看出零售业租金的实质。
国内零售业垄断租的分析—以超市为例
中外超市的商品构成差别不大，主要表现为均以食品销售为主，但毛利却相差较大。中外超市的毛利比较。从中外超市的毛利比较可以看出（见表1），中国的商品毛利均低于国外同类商品的毛利，同时食品的毛利率相差更多，而百货及其他商品的平均毛利差距相对较小。中外超市经营费用和经营利润比较。从中外经营的费用、毛利与利润的比较来看，平均利润率相差不大，但是平均毛利率却具有较大的差距（见表2）。超市的利润率源自于具有相应的垄断地位而收取的垄断租金，而在零售企业垄断地位获得的原因上中外超市具有一定的相似性，因此平均利润率差距不大。中外超市在平均费用率和利润率差距不大的情况下，平均毛利却差距很大，这种情况与国内超市直接收取的各种费用是相关的，即国内外超市的赢利模式有很大差异。国内超市的利润中有很大一部分不是来自商品销售的毛利，而是源自垄断租，即零售商向供应商或厂商收取的实质为“租金”的各种费用。
不同业态零售商的盈利模式分析
（一）超市的盈利模式
总体而言，中外超市均以销售食品为主。食品类的定价倍数为1.7，销售毛利不超过20%。超市的食品毛利低主要取决于两个方面：一个是经营食品的业态较多，另一个方面是超市本身之间的竞争较为激烈。从各种盈利模式看，直营模式的超市具有一定的定价权，毛利最高，而联营的方式定价权部分取决于生产商，代销及专柜的定价权几乎完全取决于生产商。因此超市的毛利高低取决于各种盈利模式商品的比例。而超市中统一采购和直接采购的比例，反映了超市的渠道效率和规模效应。
（二）百货的盈利模式
一般而言，百货业存在自营、联营、出租柜台、代销等四种经营方式。目前，中国百货业都采用扣点联营的模式经营，百货主动品牌的现象还不多见。联营方式的好处在于零售企业承担的经营风险小，且拥有对供应商较强的控制能力。在自营、联营、出租和代销四种条件下，都可能产生一些通道费用，这是商家的主要利润来源之一。通道费用，是指零售商在商品定价之外，向供应商直接收取或从应付货款中扣除其他方式要求供应商额外负担的各种费用。一般归纳为三类：一是与进场有关的费用：进店费、开户费、新品上架费、条码费等；二是与促销有关的费用：广告费、堆头费、海报费等；三是摊派费用：新店开张费、老店翻修费、店庆费、节庆费和物流费等。
除通道费用之外，零售企业还普遍通过返利、应付款、预收款的控制来增加自身的收益。年终销售返点是指零售商年末向供应商按照销售额的一定比例收取的费用，也被称为返利。应付款是指零售企业经营过程中，因采购商品、购买设备、接受劳务以及收银，应付未付供货单位的款项。零售商通过对应付款的控制，一方面可以减少资金费用，另一方面可以增加利息收入。预收款是指零售企业在经营过程中，预售顾客的购物款，延迟供货的行为，例如各种形式的购物卡。
（三）电商的盈利模式
本文暂以相对成熟的淘宝盈利模式来说明电商的利润（垄断租）来源：
店铺费用。第一是商家的竞价排名费用。商家的店铺想要出现在首页，需要通过拍卖的手段获得。由于电子商务巨大的交易量以及店铺数量，商户出于竞争的需要而对竞价排名投入很大。竞价排名费用形成了电商重要的一笔收入。第二是旺铺租金，即开设网店的常规费用。以淘宝为例，目前网店租金为：标准版30元/月，扩展版约100元/月。考虑到庞大的商家基数，淘宝的店铺租金收入相当可观。第三是店铺相关的服务性插件收费。比如会员关系管理，货到付款功能等小插件，这些软件能增加商家交易的便利性。若大量商家都购买了这类服务，那么其收益也不容忽视。
广告及展位租售收入。有资料显示，单凭广告费一项，淘宝就可以实现收支平衡。
软件制作。这指的是电商开发的买家和卖家需要的各种软件，一般是基于电商的平台进行开发和出售，该平台是向第三方开放的，类似于职能手机上的应用商店。电商可以从中获得一定比例的抽成。
支付宝现金流带来的隐性收益。相比于其他收入，淘宝的支付宝体系带来的收益可能较少被关注，但却十分可观。目前，淘宝的年交易额已经突破万亿大关。由于买家与卖家之间的交易货款并非实时划拨，这笔钱一般要在支付宝上待上一段时间，其直观的利息收益已到达年均亿元级别。另外，支付宝是个信用体系，即使资金在买家和卖家间即时划转了，也不是所有参与者都会将资金从支付宝中提取出来。理论上来说，只要控制好资金的漏失率，拿出一定的漏失准备金以应对买家和卖家支取资金的需要，那么剩下的资金淘宝可以自由支配。参照银行的存款准备金体系，即使按照25%的准备金率来算，每年淘宝可支配的现金可能超过7500亿元。这些钱即使简单存银行，其利息收益就可能远超其他项目的收益。如果其进入金融信贷或投资领域，获得的收益则会更高。
盈利模式与垄断租构成
（一）市场竞争程度决定零售商的盈利模式选择
零售商选择不同的盈利模式与其竞争模式有关。零售业的竞争模式从极端上看，可以分为商业平台和自营两大类。商业平台式的经营模式的代表很多，如淘宝和义乌小商品批发市场。这种商业模式主要通过构筑交易平台，聚集大量商家和买家，根据双边市场的特点追求规模和辐射范围的最大化，这是商业平台最主要的目标。其竞争模式主要是构建“低价竞争-聚集人气-平台扩大-商家增多-买家增多-平台继续扩大”的良性循环。另一种模式则是完全自营的模式，如沃尔玛的“直接采购+低价竞争”策略模式。这种模式追求通过规模效应压低采购价格，通过管理和技术手段降低运营成本，从而提高效率，实现竞争优势。
平台和自营两种模式虽都是以低价吸引消费者，但其运营思路区别很大。从宏观上看，平台类的竞争模式存在着合成谬误的效应—如果所有商家都追求都做平台，那么可能造成资源分散，大家都难做好；如果某个交易平台占据了行业的垄断地位，那么“马太效益”就会发挥作用，存在着“赢者通吃、强者恒强”的效应。从整个行业看，大量同类交易平台并存的状态是难以出现的，综合性平台和专业性平台并存可能是未来电商平台的发展趋势。
完全直营模式的竞争情况则不同，竞争只是导致商家直接的利润收益有所不同（这取决于商家控制成本费用的能力），但是不存在合成谬误的问题，较多的商家长期并存、长期竞争的状态是一种常态。除此之外，超市和百货的业态则是处于二者之间的状态，商家具体的竞争状态取决于商品组合所决定的自营与联营的比例。
（二）不同的盈利模式反应了不同的商品价格形成机制
不同的盈利模式反应了不同的商品价格形成机制，从而形成了租值。即垄断租金的构成是由零售商的盈利模式决定的。平台类的商家是理想的交易平台，这是因为平台能够聚集众多的商家和消费者。根据双边市场的特点，众多的消费者形成了平台的消费需求，大量消费需求的集聚使交易平台形成一定程度上对需求的垄断，从而可以收取垄断租金，而租金则由平台方向众多的商家来收取，租金的多少是通过自由的价格竞争决定。
零售商的利润是一种垄断租金，是由其垄断势力所决定的。如果零售商所有经营的产品采用自营的模式，那么其垄断租金即利润等于经营商品的批零差价与销售规模的乘积减去运营成本。如果采取联营的方式，其垄断租金除了上述部分还要加上一定的通道费用。由于目前的零售商大多采用混合的经营模式，且普遍是自营模式占比较低而联营模式占比较高，所以可以用以下公式来说明垄断租的构成：
这里假设垄断租为R，则：R=（P1- P0）Q0+（P1-P0）Q1+G-C（Q0，Q1） （1）
其中（P1-P0）为主营商品的进销价格比，即毛利。（P1-P0）为其他商品的进销价格比，即毛利，而G为各种通道费用，C为企业的经营成本，它是企业销售商品数量的函数。这里区分主营商品与其他商品的原因在于商品销售一般是符合二八定律的，即20%的商品占零售商总销量的80%。另外，业态的区别和零售商的差异化即垄断势力的差异也跟零售商主营商品的差异是息息相关的。
不同业态的租值耗散对价格的影响
按照经济学的理论，如果收取租金的方式是通过价格竞争的方式来收取，就会形成租金最大化，不存在租值的损失即租值的耗散。巴泽尔在《按等候分配的理论》中分析了类似的租值消散。他指出，当价格机制受到这种或那种限制时，其他机制就会取而代之。排队等候就是其中的一种替代机制。排队虽然花费了时间，但不创造任何价值，因而也是一种租值消散。如果价格机制自由地发挥作用，排队就不会发生，也就不会浪费时间。在现实的零售市场中，由于存在着商品交易平台的建设成本、产地到消费地的运输成本、产品信息的传递成本以及消费者的交易成本（包括价格搜寻成本等），因此价格信号反应的市场广度可能会被区隔在一个个狭小的区域或某个零售店内，那么此时价格反应的市场供求信息就是不完全的。
由于通道费的确定不是完全的市场机制，商品的零售价格并不直接反应市场的供求关系信号。一般厂商的产品都需要付出一定的流通费用才能进入市场，而通道费用最终则会反映到厂家对于商品的定价上。因此，跟采用直营模式的商品比较，商品的零售价格并不直接反应产品的真实供求，而是包含产品供求和通道资源供求两方面的信息。产品的价格信息形成中，参与者众多，信息是相对公开，而通道资源价格（通道费用）的参与者则要少很多，是少数人谈判的结果，而且通道资源价格信息往往不透明，这会引起更多的幕后交易，非价格因素会隐匿其中，这些都会引起租值的耗散。从整个市场链条来看，包含了通道费用的价格不能完全反映整个市场的供求情况。
（一）超市的租值耗散
近年来，由于流通环节定价机制的不合理，造成了商品价格快速上涨的同时出现大范围的“谷贱伤农”事件，买卖双方都未享受到价格上涨带来的好处，其原因就是一部分价格转化为了流通商、零售商的经济租。
以超市中的生鲜为例，在生鲜品类供需平衡的背景下，国家统计局监测的36个大中城市生鲜品终端价格自2005年以来进入了快速上升通道，其中芹菜、青椒、苹果、瘦肉等生鲜品价的格过去7年间分别上涨110%、125%、127%和92%。在生鲜产品价格快速上涨过程中，却频发“菜贱伤农”事件。城镇生鲜终端价格快速上涨和菜贱伤农两种现象分别演绎了需求端和供给端的不同走向，这实际上是价格信号被严重扭曲所引起的结果，是租值耗散的具体表现。从生鲜的供应渠道看，商品从产地运到了销售地的一级批发市场后，要进入终端市场，还要经过二级批发市场、社区蔬菜批发市场、超市、路边摊等多重环节。经过种种流通环节，价格信号受到了的各环节交易成本的影响。其中，生鲜产品的终端零售是整个供应链中加价率最高的一环，特别是超市的通道费用是推高生鲜产品零售价的主要原因。
（二）百货店的租值耗散
对于百货业态或者购物中心而言，品牌服饰类商品是最主要的经营品类。而一般这类商品的大品牌、好品牌大多来自国外，国外厂家拥有一定的价格决定权，百货业只能接受国外品牌的联营要求，同时对国内小品牌而言，如果百货店采用买断经营的话，将会造成成本激增，因此，百货店和购物中心采取联营制为主的模式也就不足为奇。从这点看，百货店及其相近业态类似于品牌平台类的经营方式，根据双边市场的特点，越多的品牌聚集就会吸引更多的消费者，而更多的消费者则会吸引更多的品牌入驻。由上文分析知道，平台类的零售商具有合成谬误的特点，即从总体市场看，除非消费者的价格搜寻成本等交易成本过高，存在一个个分割的交易平台，否则不可能有大量的交易平台存在，因为大量的交易平台，实际上是一种浪费，这是百货店租值耗散的最明显体现，即千店一面。而品牌的重复引入及雷同的经营模式所造成的无差异竞争只能使商家依靠以进场费为主的通道费用来维持收益，这也最终推高了零售价格。
（三）电商的租值耗散
相比于传统零售业态，电子商务销售的租值耗散最小或者说是最透明的。电子商务是利用现代信息技术，将买卖双方聚集在一起，从而促成交易，降低交易成本。由于电子商务打破了传统的时间和空间的限制，只要人们愿意进入或退出市场交易，就可以无成本或者低成本的进入或退出市场，因此理论上来说，在电商系统进行交易的买家和卖家数量几乎都是无限的。
从商品的定价机制来看，电商由于存在大量的买家和卖家同时进行交易，因此市场特征接近于完全竞争市场的状态，便利的比价机制使得同样商品出现巨大价格差异的可能性几乎为零。由于竞争充分，价格信息得到完整传递，因此电商平台上达成的价格是最接近真实均衡价格的状态。
摆脱对租的依赖并改善商业模式
收取进场费等寻租行为曾经在零售企业发展中发挥了作用，但从长期来看，不重视商业经营，对零售商的价值取向会产生不良影响。例如经营能力下降，商品趋同化，零供关系紧张，内部腐败等，最终影响企业的可持续发展。若要谋求国内零售业的可持续发展就必须摆脱对租的依赖，以商业模式的完善实现内涵式增长，即：通过经营、业态等方面的创新提高销售和经营能力。未来商业模式的变化必将遵循商品价格反应的市场供求范围会越来越广的发展趋势，较高的交易成本形成的区隔市场将逐步消失，价格机制将具有更强的资源配置功能。考虑到各零售商的经营商品不同，盈利模式的差异，我们认为商业零售商长期表现将分化：百货联营模式将面临重大的转型风险，盈利能力将持续承压；超市生鲜商品的价格机制效应有望快速提升，商品的直采比例将从生鲜商品开始逐步增加，同时随着收入水平的提升将呈现业态分化：大卖场、社区超市、便利店等各种子业态进入差异化阶段；电商则必须依靠供应链的整合，脱离价格战。
参考文献：
1.米尔顿.弗里德曼.价格理论[M].华夏出版社，2011
2.高鸿业.西方经济学[M]，中国人民大学出版社，2011
3.国务院.国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见.国发[2012]39号
4.汤云，龙伟.电子商务对现代流通业发展的影响[J]，中国市场. 2008.6
5.2010年零售百货市场研究及投资前景分析预测[R]，2010.1
关键词：中小企业 融资 问题 研究
一、融资租赁对中小企业的现实意义
1.融资租赁可以缓解中小企业融资难题
中小企业融资难不仅仅是我国才有的难题，它是一个世界性的难题，大多数国家都存在这样的情况。由于中小企业自身经济基础薄弱、信用度低、偿还能力不高，这些都制约着中小企业的融资能力。通过融资租赁中小企业可以筹集到相应的资金来促进企业的发展。这个是因为融资租赁是以固定资产，无形资产为主要对象，针对融资，租赁双方都要签订合同，并按照合同约定支付租金，它是融资和融物结合的产物。为了获得资产的使用资格，中小企业支付少量的租金就可以了。这种融资方式不仅解决了中小企业对资金的需求，又满足了它们的生产经营的需要。
2. 融资租赁有利于提高中小企业的竞争力
在现阶段的发展形势下，大多数中小企业的技术水平较低，企业的研发能力弱，用融资租赁的方式刚好可以缩短建设周期，企业在这种融资渠道下可以获得先进的设备和技术，推动中小企业技术的不断创新，增强企业自身的技术开发能力，从而促进产品的更新换代，提高中小企业的市场竞争力，促进其自身不断的发展壮大。
3. 融资租赁有利于中小企业改善经营管理
融资租赁在整个租赁期内， 出租人仍然掌握租赁物的所有权，该租赁物的使用状况是否充分和企业的经营管理状况都将会影响企业支付租金的能力，进而影响到出租人的所得利益。出租人为了保护自身的利益，会时刻监管市场的变化情况，严密监督，充分发挥出租人在信息技术等方面的优势，提醒承租的中小企业。这便加强了对企业的约束机制， 从而是使作为承租人的中小企业有意识地加强对企业的管理和租赁项目的管理，从而提高中小企业的管理效率和经济效益。
4. 融资租赁帮助企业“造血”才能拥有好气色
对于企业来说资本是血脉，是企业进行一切经营活动的基础，企业只有资本充足，才能进行产品研发、市场拓展等一系列活动。对于抵押贷款、信用借贷来说融资租赁在筹集资金方面有不可替代的优势，尤其是对于产品研发型的企业来说，可以为企业提供充足的资金储备。另外，企业在融资的同时也要考虑自身的偿债能力，避免企业盲目的融资，最终因为无法偿还而破产。久而久之，会影响中小企业整个的信誉度。所以帮助企业实现“造血”功能，才是标本兼治的所在。
5. 融资租赁可以促进中小企业提高经济效益
前面我们说到，中小企业通过融资租赁的方式可以获得先进的生产设备和生产技术，而企业作为承租人不需要一次性的支付租金，这就大大减少了企业对设备的资金投入，节省的资金企业就可以作用于其他经济活动。另外，融资租赁有个规定，当租期到期时，企业可以续租或者以较低的价格购入设备，这样就可以加快中小企业设备更新的步伐，进而提高企业竞争力，提高经济效益。
二、中小企业融资租赁发展中存在的问题
1. 中小企业对融资租赁业务理解不足
融资租赁作为一种新型的融资方式，相对于传统融资方式来说，在我国的发展时间较晚，又因为没有进行专业的宣传，理论研究也尚未形成系统，因此，我国大多数的中小企业对这一新型的融资方式知之甚少，其优势被该行业所忽视。另外融资租赁所涉及的专业比较多，知识面比较广，而我国中小企业中关于这方面研究的人才又严重缺乏，另外许多中小企业购买固定资产的资金是以筹集的方式获得的，这就使得中小企业很难借力融资租赁。
2. 融资租赁结构模式单一
目前我国融资租赁业务模式非常单一，以简单融资租赁方式为主。与发达国家相比，我国在理论及实践方面都有明显的不足，对于中小企业来说，未能充分体现出融资租赁的优势。同时，交易的品种通常是造价高、通用性强、具有保值效能的大型设备，大多适用于国有大型企业，针对中小企业的交易品种非常有限，中小企业通过融资租赁方式获得标的物的优势并不明显，使得租赁公司缺乏竞争力。
3. 政府管理不当阻碍发展
在我国，对于中外合资和外资租赁公司一定程度上减免税收，实行政策优惠。国内的中小型企业无法享受这一优惠政策，税收过重加重了融资租赁行业的成本，发展速度随之减慢。同时，我国信贷发展不够完善，没有开展专门针对融资租赁公司的信贷业务，导致融资租赁公司发展缺乏资金，同时，商业银行没有利率优惠，一定程度上阻碍了融资租赁行业的发展。
4. 中小企业的信誉比较差，欠租现象严重
中小企业在利用融资租赁的方式进行融资时，企业不需要提供担保，由于中小企业生产规模较小，产品竞争力不强，企业盈利能力不强，导致整个企业信誉低。同时，中小企业在融资后生产的产品，不一定就能适合市场的需求，最终可能导致产品的滞销，无法收回生产成本，导致整个企业信誉低。还有中小企业在管理上的不科学，以及在面对市场和经营上的风险时显得比较脆弱，这进一步导致中小企业的信誉度降低，使资金链断裂，租金拖欠现象变得严重，进一步造成信誉度的下降。
三、完善中小企业融资租赁的对策建议
1.加大企业对融资租赁的理论研究，加强宣传
由于融资租赁在我国起步晚，加上缺乏宣传，我国广大中小企业没有深刻了解融资租赁的独特优势。现阶段，我国中小企业仍然习惯于用传统的采用购买方式来解决设备问题。因此，加强对融资租赁的宣传，改变传统的融资观念，开展融资租赁业务，使中小企业充分了解和认识融资租赁业是至关重要的。因此政府以及一些专业的机构应加大对融资租赁的宣传，是中小企业充分了解到融资租赁对企业发展的重要性。
2. 改变单一模式，发展多种租赁方式
现阶段，我国融资租赁业存在多头管理的现状，针对这一现状，应积极采取相应的措施，明确各部门的分工。还应鼓励融资租赁公司探讨融资租赁与其他金融工具的结合模式，开创新的模式。越来越多的融资租赁公司认识到融资租赁不仅具有融资功能，更具有扩大投资、促进销售、节税等其他各项功能。
3. 建立健全我国融资租赁业的法规体系
为进一步促进我国融资租赁业的发展，政府应尽快出台《融资租赁法》，以明确融资租赁交易双方的权利和义务，以法律手段保护融资租赁业的发展。有关部门应建立完善的法律体系，使我国融资租赁业能做到有法可依，在健康规范的法律环境下发展融资租赁业。
4. 建立和完善信用风险管理机制
目前，我国为中小企业融资服务的担保机构很少，远远满足不了中小企业的融资需求。各级政府应抓紧设立政策性担保机构，建立和完善为中小企业融资服务的信用担保体系，解决担保机构的资金来源不足问题。
5. 创新体制，开拓市场
加大回收租赁、委托租赁、杠杆租赁和项目租赁等业务范围，采用合作租赁的方式，加强政府、银行、融资租赁企业的合作，提高信用等级，分散企业信用风险。不断拓展融资租赁市场，开展多层次的融资租赁业务，扩大融资租赁市场发展空间。
四、结论
融资困难，求货无门，一直是制约中小企业发展的瓶颈。中小企业由于资产规模较小、制度不够健全，信用度难以符合商业银行的标准。出于对风险。收益等方面的考虑，银行往往不愿意对没有足够抵押品的中小企业发放大量贷款。在这种情况下，中小企业难以通过贷款获得应需资金。融资租赁恰好做出补充，因此，大力发展及规范融资租赁业，使之成为有效缓解中小企业融资难困境的有效途径。
参考文献：
[1]梁冰.我国中小企业发展及融资状况调查报告[J].金融研究，2009（5）.