时间：2022-02-26 04:27:01
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇经济泡沫论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
在经济发展的过程中，经济环境也会相应的发生变化，且一直处于变化当中。经济环境变化之后，经济变量也会发生变化，在经济环境变化的过程中，就存在着产生泡沫经济的可能。在计划经济时期，我国存在着重复建设，尽管经济体制已经转变为市场经济，而且经济环境也发生了变化，但是计划经济时期的思维方式以及政府直接参与经济建设的习惯仍然存在，会导致泡沫经济发生的重复建设就存在，因而，泡沫经济发生的可能性就比较大。
二、虚拟经济模式下防范泡沫经济问题的对策
1.支持虚拟经济的适度发展
在商品经济不断发展的过程中，为了更好的满足资金融通的需要，就产生了虚拟经济，虚拟经济产生之后，社会融资的问题得到了良好的解决，而且社会资源的配置效率也得到了提高，基于此，我国要适度的支持虚拟经济的发展。在发展虚拟经济的过程中，要基于我国的实际情况，对虚拟经济和虚拟资本进行科学的研究，进而营造出适合虚拟经济发展经济环境及政策环境；在发展金融衍生品时，首先要进行试点，以便于研究其可行性，具有极强的可行性之后在逐步的扩大规模；建立完善的制度及法律政策，为虚拟经济的发展提供保障。虚拟经济的发展以实体经济为基础，不过，实体经济的规模和速度并没有虚拟经济大，如果虚拟经济过度发展就会出现泡沫经济，因此，我国要强化银行的贷款风险意识，加快国企改革的步伐，并建立金融危机预警系统。
2.建立虚拟经济的预警指标体系
为了保证虚拟资本和实体资本之间的比例处于最佳状态，实现二者的共同发展，就需要建立完善的虚拟经济预警指标体系。通过预警指标体系，可以预测经济波动的趋势，当处于临界境界点时，在发出警报引起决策层注意时，还会提供一些措施和建议，从而有效地保证经济健康发展。
3.强化金融监管，防范和化解泡沫经济风险
虚拟经济会受到实体经济的束缚，在发展的过程中，这种束缚被突破，而且效率越来越高，因而，虚拟经济发展的过程就是金融创新的过程中。在金融市场中，经济制度的不完善、经济主体行为的异化，导致金融市场经常出现泡沫，因此，为了保证金融市场的正常发展，防止泡沫经济的产生，就需要加强金融监管。首先要建立完善的金融市场运行规则，减少大炒家投机行为的发生，其次要限制资金的流动性，避免因为流动性太强引起金融市场的动荡。当前，在我国的股票市场、房地产市场上，由于投机行为的过度发展，导致虚拟经济的发展过热，如果这种状态持续下去，必然会导致泡沫经济的发生，因此，要抑制投机行为的发展，将泡沫经济风险化解掉。
三、结论
新闻焦点：《人民日报》记者发现，《经济评论》上《来自对科斯定理的挑战》一文，基本上抄袭自教科书《微观经济学十八讲》。论文作者朱锡平、刘解龙，是湖南第一师范学院的教授和长沙理工大学经济与管理学院院长。
发论文要重价值
我国的科研论文数已居世界第五，但平均引用率在100名外。每年成果达数万项之多，但其中百分之九十以上无实际价值。抄袭教材的“论文”也能登上“全国优秀核心期刊”，这样的“论文”再多，有什么用？钱夙伟
“核心期刊”也应追责
不少的“核心期刊”，基本上做了职称职务乃至收入等级评定的“嫁衣裳”，制造学术泡沫，败坏学术风气，乃至各类弄虚作假屡见不鲜。抄袭剽窃固然应该谴责，助纣为虐的“核心期刊”也应追责。卫潜
应引导人们耻于无道德
一个具有正确耻感导向的学术考核评价机制，不会容许抄袭者有立足之地。当下的社会价值评判，应引导人们耻于无道德、无成果、无贡献等本原的东西，而不是耻于无发表、无官位、无职称等外在虚荣。邓清波
【关键字】房地产，调控政策，问题，策略探讨
中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：
前言
随着我国房地产业扩张性发展，其发展成果有目共睹，然而扩张过快所引致的泡沫型增长愈发明显。统计数据显示，2010年中国城镇居民房价收入比远超过正常水平。利用收益还原法进行对比，全国一、二线城市房价普遍高估，不难看出，当今我国房价虚重，市场泡沫给实体经济带来极大不稳定。同时，供需结构性的不均衡，导致房地产业资源巨大浪费，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房价下数量相对过剩；另一方面是商品房中小户型高需求和低建造比之间的不均衡。在微观个体方面，银行向房地产商提供大笔贷款，同时，房地产商通过不同舆论媒介炒作房源，从中谋取暴利。房地产业的长期寡头垄断和政府因素促成了各方利益集团价格联盟，引发市场失效，房价虚高。因此国家对房地产的宏观调控政策现在已经日益成为重要的课题。
二．当前我国房地产业存在的问题
1、我国房地产市场的资金来源结构单一
从我国具体的情况来看，我国房地产行业巾的资金大部分来自于银行或其他金融机构的贷款。除了大型房地产企业能够通过上市的方式直接融资外，其余的房地产企业自有资金比例相对较低，而其他的融资途径又很少，基本都通过银行贷款进行间接融资。随着房地产泡沫的不断膨胀，银行的系统风险也开始逐渐显现。一旦房地产市场由繁荣转向衰退，市场风险便由银行来分担。在银行出现大量呆账坏账的情况下。政府不可能坐视不管，一定会从财政拨款来填补银行呆坏账漏洞。在内需没有被有效刺激的情况下，实体行业不景气会使财政收入不足，于是地方政府会着力把土地价格卖得更高，如此便形成了一个恶性循环。
2、房地产开发商囤地现象普遍
房地产业经过多年的发展已形成一个无形的利益链条，包括开发商、地方财政、商业银行，以及一些个人都从中获益。在土地价格不断上涨的情况下，许多开发商在拍卖获得地块后都选择将土地闲置而不盖房。开发商“囤地”已经成为我国房地产行业中的普遍现象。由于当时土地出让实行协议出让制度。因此获得土地使用权的成本低廉，开发商在土地价格上涨的预期下，将获得土地使用权进行房地产开发的土地长期闲置。对此，1999年国土资源部了，规定了以出让等有偿使用方式获得土地使用权进行房地产开发的土地，闲置时间超过出让合同中规定的动工期满1年未动工开发的，地方政府可以征收相当于土地出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使刚权。然而，这一政策却一直未见被有效执行。
3、住宅供应结构不尽合理
我国的房地产投资结构中，大多数资金都用于开发中高价位的商品房投资，而经济适用房、保障性住房以及廉租房的供给比例太小。同时，交通便利的区位周围几乎都是商品住房。经济适用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比较偏僻，且周围配套设施不齐全，这样就在无形中增加了非商品房用户的居住成本。因此，房地产行业的产品结构的不合理也是导致普通居民不得不调整需求结构的原因。
4,、地方政策落实不到位，保障性住房透明度堪忧，多项政策在地方实施过程中大打折扣。例如，2010年国家下达的保障性住房建设计划投入1676亿元，但截至2010年8月底，全国保障性住房建设仅完成投资394．9亿元，完成率(23．6％)严重低于预期。
有些居民对房地产的偏好过高，个人借房投机思想泛滥
通胀预期对于短期消费的刺激为中国普通公民进行资产保值乃至升值提供了错误但有效的保证，使公民遵守相关政策的机会成本大于不遵守所带来的机会成本。利益驱使下，政策落实成难题。
房地产作为支柱产业，过度商业化、市场化，泡沫破灭的机会成本极高
超高的房价收入比严重制约居民生活水平的提高。而房价泡沫的破碎则会带来银(行业乃至整个金融业的巨大动荡以及国民经济支柱的轰然崩塌。使得当今市场在经济公平和社会公平之间进退两难。
三．针对政府对房地产调控政策策略的建议
市场失效和政府失效的双重压力给我国房地产业的正常发展带来了极大挑战，基于以上的分析，我们为政府政策的调整提出以下建议：
1、规范各地政策，割裂地方政府利益链
为保证中央政府的调控政策能够落实到地方，必须切断当地政府与房地产开发商、炒房团之间的利益关系。通过中央直属部门监管、重整土地储备中心等手段可强制性贯彻中央政策，另外，完善相关部门干部考核制度，将其业绩与房价调控水平挂钩也将起到一定的引导作用。除了利益链可能对政策实施造成阻碍，各地政策纷繁复杂也对购房者提出了很高的经济学和法学要求，造成了不必要的购买成本。因此，规范各地政策，统一口径是中央政府亟待解决的另一重要问题。
2、开发和完善金融产品，锁定购房成本
房价的波动对收益方和受损方所造成的损益是零和的。上涨导致售房和购房者均持未来上涨预期，由于有风险存在，售房者需要购房者对房价下跌的可能进行风险补偿――提价，因此风险溢价组成了房价虚涨的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以较低的成本规避风险。针对房地产这一特殊产品，中央可明文规定开发商在购房建设和销售楼盘的过程中须购买和销售与房价指数挂钩的金融产品。通过金融产品和住房的打包抹平风险敞口，从而部分缓解房价泡沫。
3、加强舆论引导，抑制投资过热
除了各类市场手段和法律手段，政府还应当注重舆论宣传作用。由于公众普遍房价下跌预期比政策手段效用更大，在政策实施过程中，应注重培养普通市民对政策的信心，同时，严惩市场上的谣言散布者，适时披露市场信息。
四．结束语
综上所述，房地产业作为一项混合产品，同时具有公共产品和私人物品的性质，是实现经济公平和社会公平的重要衡量要素之一。当今我国房地产市场依旧存在着市场失效和政府失效的一系列问题，但相信在不断地完善中，我们会更靠近“两个公平”，通过不断完善房地产调控政策，我们会找到合适的有效的合理的房地产调控政策，从而促进我国房地产事业的优良、有序、健康、持续发展，实现房地产业软着陆。
参考文献：
[1]向旭 论现行土地宏观调控政策对房地产企业的影响及对策 [学位论文]2005 - 上海交通大学：工商管理
[2]岑艳 我国房地产税收制度改革研究――物业税开征的理论与操作分析 [学位论文]2007 - 西南财经大学：财政学
[3]李智勇 房地产企业资本结构影响因素分析---基于中国货币政策调控背景 [学位论文] 2012 - 河北大学：金融学
[4]王晓辉 房地产价格泡沫形成与防治――泡沫测量与政策调控的作用 [学位论文]2008 - 北京大学：工商管理
调查时间：2012年7月16日至7月20日，共5天
调查样本：5834人（网友5402人；随机问卷432人）
调查方式：在搜狐网、人民论坛网等多家网站推出调查问卷；联合人民论坛调研基地
随机发放书面问卷（发出500份问卷，回收有效问卷432份）
数据处理：网友占权重70%；随机问卷调查占权重30%
调查结果
近六成受调查者最反感学者“游走于政商各界，为权力与金钱服务”
近半受调查者认为思想泡沫的最大危害是“混淆是非，误导公众”
七成多受调查者认为“浮躁、急功近利的社会心态”是思想泡沫产生的最大原因
九成多受调查者认为当前中国的思想泡沫多
在“您认为当前中国思想泡沫多吗”的调查中，84.1%的受调查者选择“非常多”，11.8%的受调查者选择“多”，选择“一般”、“不多”、“不好说”的分别仅为1.3%、1.5%、1.3%。95.9%的受调查者选择“非常多”和“多”，这说明公众普遍认为当前存在着严重的思想泡沫现象。
虽然受调查者几乎一边倒地认为当前中国存在思想泡沫的现象，但对思想泡沫的看法却是各持己见：
一位网友提及，现在网络上经常有些所谓的专家，发表一些貌似“高深”的理论，但是“真知灼见”却少之又少，不禁让我们感叹，“真正的大师在哪里？”
有青年教师坦言，我也非常崇拜孙冶方、范文澜、何其芳等“一本书主义”的学术大师，但是在当前的体制下，如果仍旧坐着冷板凳、耐得住寂寞、潜心研究多年最终写精一本书的学者，估计很难评上教授。于是就只能拼命写文章，东拼西凑，明知是泡沫还不得不为之。
更有知名专家在媒体公开表示，一些“著作等身”的教授、博导，一年能出几套书、还动辄出“丛书”，但业内人对此嗤之以鼻，因为这些“著作”有的是明目张胆地偷，有的是用东拼西凑的“抄作”来哗众取宠，欺世盗名，这是典型的学术泡沫。
近六成受调查者最反感学者“游走于政商各界，为权力与金钱服务”
“以下各类催生思想泡沫的行为，您最反感的是？”59.7%的受调查者选择“游走于政商各界，为权力与金钱服务”，21.1%的受调查者选择“上电视跑论坛，将批判等同于谩骂，语不惊人死不休”，另有10.4%选择“互相吹捧，近亲繁殖”，8.2%选择“用钱买版面刊发论文，为学位、职称拼抄凑数”，0.6%的选择“其他”。调查结果显示，近六成受调查者最反感学者“游走于政商各界，为权力与金钱服务”。
近年来，专家学者四处演说、讲课、作报告似乎异常地火起来，有人将其称为教授“走穴”之风。一些经济学家的出场费，甚至到了令人咂舌的地步。比如，个别经济学家观点备受争议，但他们的一场演讲收费报价却达10万甚至20万。
对此，有受访者谈到，大学教授“走穴”原本并不可怕，教授开讲座服务于社会，显然并非坏事，“君子”不必“固穷”，用知识、用思想创造财富无可厚非。但社会为何对教授“走穴”忧心忡忡？根本原因是很多教授“走穴”仅仅只是服务于金钱。比如，有位教授，走到哪里，都吹嘘当地“可成为中国文化桥头堡”，谁给钱，就为谁说好话。
人们常用“铁肩担道义，妙手著文章”来评价那些既有才华，又有学术良心和社会责任感的知识分子。但是“游走于政商各界，为权力与金钱服务”的学者既没有“铁肩担道义”的学术良心和社会责任感，也缺乏“妙手著文章”的学术研究能力。 如此“走穴”显然是在传播泡沫，而且败坏了社会风气，自然会令公众反感至极。
近半受调查者认为思想泡沫的最大危害是“混淆是非，误导公众”
在“思想泡沫的最大危害”的调查中，48.1%的受调查者选择“混淆是非，误导公众”，16.9%的受调查者选择“堆积了诸多中看不中用的‘学术政绩’”，14.1%的受调查者选择“扼杀了新思想的产生，影响中国的理论创新”，10.1%的受调查者选择“动摇了学者的学术操守，影响大思想家的出现”，9.9%的受调查者选择“衍生出论文抄袭、造假等事件，败坏了学术风气”，0.9%受调查者选择“其他”。
缘何近半受调查者认为思想泡沫的最大危害是“混淆是非，误导公众”？有受访者称，现在有些专家张嘴就说，毫不负责任。比如，有访者坦言几年前就想买房，但是由于有些专家信誓旦旦地宣扬，房价要下降几成，就没有买；但是到现在房价也没降下来，拥有房子却仍旧是个梦。
对于普通百姓而言，由于缺少客观公正的权威信息，在“像雾像雨又像风”的海量信息中，往往不知道该相信谁，无奈之下，只能“见风就是雨”亦步亦趋地盲从所谓专家的观点。在这种情况下，专家的论断就显得尤为重要。不负责任的一些言论，就会“混淆是非，误导公众”。
从公众投票率的分布来看，公众还不同程度地担忧思想泡沫会堆积学术政绩、扼杀新思想、影响大思想家出现、衍生论文抄袭等。有专家指出，泡沫学术扼杀了“博学笃志、明德求真、守正出奇”的学术精神。泡沫不除，崛起的中国，将永远是“学术小国”。
七成多受调查者认为“浮躁、急功近利的社会心态”是思想泡沫产生的最大原因
在“思想泡沫产生的最大原因”问题上，72.3%受调查者选择“浮躁、急功近利的社会心态”，10.4%受调查者选择“思想不自由，限制学者的创新”，7.5%受调查者选择“‘热衷数量’的学术研究成果评价机制”，4.4%受调查者选择“快餐式文化抑制了生动鲜活的思想”，3.7%受调查选择“网络搅乱了学者的宁静，拷贝之下量多质次之作泛滥”，1.7%选择“其他”。七成多受调查者认为“浮躁、急功近利的社会心态”是思想泡沫产生的最大原因。
有受访者称，今天的时代是一个浮躁的时代，急功近利是这个时代最典型的特征。在一种普遍的浮躁和焦虑的社会心态中，还会有多少人能够耐得住几十年的寂寞去从事一项未见名利收益的事业？还会有多少人能够心平气和地以一种寂寞的耕耘者的姿态老老实实地做学问？
社会的浮躁风气影响到了学界的治学风气，毕竟同为学界中人看到他人的腰包渐鼓，不少人难以心如止水，不为所动。那么，要根治思想泡沫，自然首先要摒弃急功近利、浮躁的社会风气。
从1971年布雷顿森林体系瓦解,美元停止与黄金挂钩起,美国就一直在分化实体经济与虚拟经济。从70年代开始,美国的实体经济占整个经济的比重就一直在降低,而“零和游戏”的虚拟经济却一直在膨胀发展。美国制造业的整体向发展中国家转移使美国经常项目贸易逆差逐年增加,而为填补贸易逆差,美国只有通过虚拟资本的循环来创造利润。高度的泡沫化使虚拟经济所呈现的作用不再是服务于实体经济的发展,而仅仅是在同一时间截面上以及不同时期的之间的零和的利益分配。例如,美国各大投资银行的盈利模式近十几年发生巨大转变,在高收入的诱惑以及金融机构间高激烈竞争压力下,把利润来源由原来的以赚取佣金为主转向投资高风险的基金。而虚拟经济的泡沫终将破灭,而破灭的代价就是美元危机、美国股市持续走低和房市资产价格大幅缩水,以及众多美国金融机构因信用危机导致的破产、购并甚至国有化。统计数据显示,2007年,美国GDP总量为13.84万亿美元,而截至2007年12月2日的数据显示,美国股市总市值约为17.8万亿美元。另外,2007年美国金融机构杠杆负债比例则达到了GDP的130%以上,华尔街金融服务业全年利润占全美公司利润的40%。美国整个虚拟经济脱离实体经济单轨运行,是造成这次金融危机的重要原因。
二、政府宏观监管失误
政府监管是市场经济条件下政府借助一系列市场制度设置,为实现某些公共政策目标,对微观经济主体进行的规范与制约。美国实行自由经济政策,强调市场的内在调节功能。而在利润分配极其缺乏规律的虚拟经济行业,美国政府的这种放任态度,已被证明是一种政府缺位。具体来说,美国政府在以下几方面的监管是缺失的:金融衍生产品监管存在真空地带,房贷机构监管缺失导致次贷发放的失控,投资银行监管缺失导致对流动性和资本金缺乏约束,银行“表外投资实体”监管缺失使其亏损时重新并表引致信心危机,评级机构评级方法不够透明。更严重的是,美国政府在金融危机发生之后,处置手段单一,被动的国有化使纳税人不满情绪激增,这也暴露了美国政府补救措施的匮乏。
三、金融系统稚嫩脆弱许多国家在经济的高速发展的环境下,未能建立与之匹配的金融系统,其金融系统不成熟不健全,面对外来的冲击往往不堪一击。这a些问题已在亚洲金融危机中表现出来,这次金融风暴席卷全球,他们亦未能幸免。但是对于以美英为代表的有着完善金融系统的国家,由于其金融市场是自发形成与发展起来的,市场机制在市场调节方面起主导作用,因此,政府干预一般只出现在由市场机制失灵与政府监管失效导致金融不稳定或金融危机的特殊时期,它具有较少干预和被动干预的特点。而在这次金融危机面前,美国银行大量倒闭,美国有关当局不得不插手干预,采取措施纾缓金融市场的紧张情况、挽救会影响金融体系稳定的金融机构,以至支持房地产市场。美国一直以来奉行自由市场原则,这些干预行动可谓前所未有。危机出现至今已有一年多,但即使是最乐观的金融机构至今仍未敢表示已看到危机完结的迹象。对于美国来说,重建金融体系,重新设置市场调节和政府干预的平衡点,已是迫在眉睫。
四、启示
虚拟经济是市场经济高度发达与金融深化必然结果。虚拟经济既能起“杠杆作用”,十倍百倍地推动实体经济的发展。但如果对虚拟经济泡沫的膨胀不加限制,它又会给实体经济带来极大损害,正如这次美国金融危机造成全球的经济萧条。在世界多极化和经济全球化日益增强的今天,我们对虚拟经济的迅速发展决不能采取视而不见或全盘否定的态度,而是应当认真研究其运动和发展的规律,以尽量防范并消除其消极影响。从此次金融危机中,我们汲取教训,对于虚拟经济的发展,有以下几点建议:
1.积极推动国有经济战略性调整和改组。
2.加快银行业的商业化改革。
3.提高上市公司质量。
4.发展民间资本。
5.加强对虚拟资本的控制。
论文关键词虚拟经济金融危机
论文摘要虚拟经济是相对实体经济而言的,是经济虚拟化的必然产物,是市场经济高度发达的产物,以服务于实体经济为最终目的。随着虚拟经济迅速发展,其规模已超过实体经济,成为与实体经济相对独立的经济范畴。当虚拟经济完全脱离实体经济极度膨胀时,就会形成金融泡沫。因而,党的十六大报告提出“要正确处理好虚拟经济与实体经济的关系”。研究虚拟经济的内涵及其与金融危机的关系有着重要的理论和现实意义。
参考文献:
论文摘要:本文阐述了房地产泡沫经济的起因，提出了具体的挤压措施，供大家参考。
0 引言
“泡沫”一词因17世纪30年代荷兰的“郁金香球茎风潮”及同时期在英国爆发的“南海泡沫事件”而被正式引用。从经济学上讲，“泡沫”是指地价或股价等资产价格出现基础条件无法解释的持续上涨或下跌，最后在短时间内价格急剧波动的现象。查尔斯·P·金德尔伯格将“泡沫”定义为:一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣，随着价格的上涨，继而出现预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。本文对我国房地产泡沫产生的起因进行了深入分析，并提出了挤压泡沫的措施。
1 房地产泡沫的起因
造成房地产泡沫的主要原因是，在经济发展的过程中，随着社会总需求的增长，供给弹性越小的要素价格将增长得越快。在所有生产要素中，土地的供给弹性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作为稀缺资源，房地产的价格必然会比较高。人们估计到房地产价格要上升，为了赚取土地价格上涨的资本所得，纷纷将大量资金投入房地产，加速了房地产价格的上升。当大家看到房地产价格只涨不跌，就大胆地以购买到的房地产为抵押向银行借款来进行房地产投资。因为房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，而价格只涨不跌，银行以为房地产抵押贷款万无一失，所以很容易发放过量的房地产贷款。但不幸的是，当经济发展的速度因各种原因放慢的时候。价格跌得最快的也必将是供给弹性最小的土地和房地产业。而房地产投资者看到房地产价格下降，为了保护投资利益，竞相抛售，使房地产价格直线下降，泡沫随之破裂。原来被认为万无一失的房地产抵押贷款也就成了呆账、坏账。
房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性，但绝不能说房地产业就等同于泡沫经济。房地产业与泡沫经济的关系可以从以下几个方面来分析:
1.1 房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实体产品，同金融证券(包括股票、债券)仅仅是收益权利证书相比是有本质上的区别的。其次，房地产业部门是实业部门，它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的。再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。其产业关联度强、带动系数大的特点，使得房地产业成为促进国民经济增长的支柱产业。
1.2 房地产过热不等同于房地产泡沫。房地产过热主要指房地产投资量过大，开发量过多，超过了国民经济发展水平和社会有效需求。房地产过热可能会带来供过于求、房屋积压、土地闲置和资金沉淀，但并不一定会带来价格飙升从而导致房地产泡沫。房地产泡沫在形态上表现为房地产价格的大起大落。房地产泡沫既是一种价格现象，又是一种货币现象。在房地产泡沫产生阶段，房地产资金货币供应量不断增加，各种资金包括个人投资、企业资金、银行贷款、国外游资纷纷介入，在短期内迅速使房地产价格升高。只有那些有大量投机资金介入，过度炒高的房地产市场，其房地产过热才会引发房地产泡沫。
1.3 同时也应该看到，房地产业确实含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险陛，主要表现在:一是土地价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。二是房地产商品价格泡沫。一方面，房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关;另一方面，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，形成大量空置，构成经济泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之间时，这种经济泡沫是正常的。如果空置率超过警戒线，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，经济混乱，社会动荡。四是房地产投资泡沫。一般而言，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。
2 如何挤压房地产泡沫
房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下:
2.1 从土地源头入手，规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。
2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控;通过市场信息、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费;通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。
2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场)，有效化解金融风险。
2.4 利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设人手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。
[关键词]房地产虚拟经济重构稳定
在市场经济中，房地产有三个基本功能：一是为消费者提供居住和工作场所；二是为个人和企业提供投资或投机机会；三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产（在发达的市场经济中银行抵押资产的90％是房地产）。前者是房地产的自然属性，与是否市场经济无关，后两者则是房地产在市场经济运行中的基本功能，没有市场经济就没有这两个功能。房地产在市场经济运行中的基本功能引发房地产在市场经济中正反两个方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地产可以迅速通过房地产信贷的杠杆撬动大量资金流向房地产发达地区，导致该地区经济进一步发展（在中国这总是为地方政府带来巨大的土地出让和税收收入）；而基本的负面作用就是它可能带来泡沫经济的风险。可见，房地产在现代经济运行中具有很强的虚拟经济的运行特征，把房地产作为虚拟经济的部门之一来进行研究更能体现房地产在市场经济中的特性。
然而，在传统经济理论中，房地产（realestate）一直被认为是一种最重要的实物资产（realassets），属于实体经济的研究范畴，房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是，现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的，我们必须从当今经济虚拟化的现实出发，运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。
一、房地产虚拟资产特性研究
在现代经济中，资本化定价方式越来越普遍，整个经济系统中虚拟经济部分的影响日益增强，相应地，虚拟经济的研究也越来越重要。国内外学者对虚拟经济的定义和称呼有很多种，但是它与“实体经济”相对独立而存在的看法却是共同的。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式，其基础就是资本化的定价方式。它是观念支撑或心理支撑的价格形成系统，而实体经济是成本支撑的价格形成系统。从这样的认识出发，房地产的价格形成无疑属于虚拟经济系统。
可见，虚拟经济理论重视预期和心理活动、不确定等因素的作用，它把整个经济系统划分为由成本支撑的实体经济系统和由心理支撑的虚拟经济系统。虚拟经济是一种以资本化定价方式为其行为基础的特殊的经济运行关系，一种资产，不论其有形还是无形，也不论其是金融资产还是房地产，一旦以资本化定价方式来定价，它就具有虚拟资产的运行特征，就应该纳入虚拟经济的研究框架。虚拟经济中的所有运行特征、运行规律和所发生的重大事件无不与资产的这种特殊定价方式有关。对房地产虚拟性的研究也是从资本化定价方式入手的。有关的研究如下：
1.关于房地产定价方式的研究。刘骏民（1998）指出：如果从定价方式的角度来看，即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。随后，南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组“房地产虚拟资产特性研究报告”指出房地产虚拟性是介于一般商品和金融资产之间的，房地产虚拟性的主要影响因素具体包括：房地产存量与市场、经济发展与经济虚拟化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市场结构等影响房地产虚拟性质的主要制度因素）。
2.关于房地产虚拟资产特性与经济稳定的关系研究。郭金兴（2005）指出：房地产市场的波动并不必然导致宏观经济的不稳定，房地产具有稳定经济的内在机理。房地产价格的长期增长趋势可以使货币供应与经济增长中的货币需求相适应，而房地产价值的相对稳定性对稳定货币发行，从而稳定经济增长具有重要意义。王国忠（2005）通过计量经济模型的检验发现：房地产价格波动对整个经济价值系统的影响是直接而显性的。房地产价格与货币供应在整个区间内存在双向的影响机制，房地产价格对股票价格与实体经济的价格指标都有着单向的传导机制，房地产的价格波动会影响股票市场的价格及实物生产价格的波动。这说明作为虚拟经济的子集，房地产在国民经济运行中占有突出的地位。如果把房地产部门看成是虚拟经济的一部分，然后再来考察与实体经济的关系就会发现，房地产价格的变动对实体经济的影响不但没有减弱，反而出现了增强的趋势。鞠方（2005）基于对现代经济和房地产市场特殊性的分析，提出了一个基于实体经济和虚拟经济的二元结构分析框架，提出了房地产市场货币积聚假说，对房地产泡沫的成因进行新的解释。进而把房地产泡沫放在协调处理好实体经济和虚拟经济关系的角度进行研究，重点剖析房地产泡沫、经济增长和金融发展三者之间的内在联系，从而为三者的互动协调发展提供理论基础。并指出：房地产市场是一个具有鲜明的虚拟经济特征和实体经济特征的特殊市场，正是由于这种“虚实两重性”，决定了房地产“异象”成因的复杂性和多样性。
二、从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路
在认识到房地产的虚拟性的基础上，我们可以按照虚拟经济的理论框架（刘骏民，2003），从虚拟经济角度来重构房地产经济理论。这种重构包括以下几个有机的组成部分：①房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。②对房地产自身的稳定性的研究。首先，从虚拟经济的运行特征——强波动性入手，然后，对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。③从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。④从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系，这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定（波动）之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。⑤指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预，以促进经济稳定。⑥案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。
由此，从虚拟经济的角度来重构房地产经济理论的分析框架图大致如下：
三、从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义
在经济虚拟化背景下，研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言，从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点：第一，强调房地产的投资和投机功能，从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产，考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响；第二，强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。具体表现在：
有利于正确解释房地产市场的发展。房地产在国民经济中具有特殊的重要性。传统经济理论难以有效解释房地产市场运行中的“异象”，只有在对房地产虚拟性进行深入研究的基础上，才会对虚拟经济的定义和研究领域有更深刻的了解；才会对虚拟经济的理论出发点是把整个经济看作一个价值系统而非物质系统有更深刻的理解；这种研究必将极大地丰富虚拟经济的理论。
有利于提高宏观调控政策的有效性。研究房地产虚拟性与宏观经济稳定的关系，指出房地产市场的发展有利于维护整个社会的公平、稳定和协调发展，这在客观上为政府对房地产市场进行宏观调控提供理论依据，并有利于提高政府实施宏观调控政策的有效性。
有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展。房地产市场和实体经济存在千丝万缕的联系，房地产的健康发展对经济增长至关重要，研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定，有利于促进房地产市场和实体经济部门的协调发展，从而为经济增长服务。
有利于和谐社会的构建。房地产市场的发展事关老百姓的安居乐业和社会稳定，房地产泡沫引发的财富分配效应可能加剧收入分配差距，造成社会利益主体的矛盾激化。目前，世界大多数国家的房地产市场发展迅速，房地产对国民经济的贡献率也呈逐年增加的趋势，房地产业也已经成为国民经济的支柱产业，各国的GDP增长对房地产业的依赖性较强。在此情形下，如果房地产业出现不正常的发展，不仅会导致房地产业衰退，还会对金融体系甚至整个国民经济的稳定发展带来不良影响。因此，认识房地产虚拟性并在此基础上解决房地产市场发展中的问题，关系到整个国民经济的运行、金融安全、投资决策和社会稳定，关系到和谐社会的构建。
［参考文献］
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[2]刘骏民.从虚拟资本到虚拟经济[M].济南:山东人民出版社,1998:39～42.
[3]刘骏民.虚拟经济的理论框架及其命题[J].南开学报(哲学社会科学版),2003,(2).
[4]王千.房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定[D].南开大学2006年博士学位论文.
[5]王国忠.虚拟经济稳定性研究［D］.南开大学2005年博士学位论文.
[6]李杰,王千.房地产虚拟资产特性的理论和实证分析[J].当代财经,2006,(2).
摘要：主要论述了目前国内外在房地产泡沫识别领域的研究方法，对各种方法加以分类，主要分为指标法、理论价格法、市场修正法、统计检验法和预警法等，以期对我国的房地产泡沫识别体系和预警体系的建立能有良好的借鉴作用。
关键词：房地产泡沫；识别方法；预警体系
1指标法
1.1房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上升。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎靡的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度很高，产生房地产泡沫的可能性就越大。其计算公式为：
房价收入比=商品住宅平均单套价格/居民平均家庭收入=商品住宅平均销售价格×商品住宅平均单套销售面积/城镇居民平均每人全部年收入×平均每户家庭人口数
该指标的临界值可以由首付、利率、贷款期限、每年住房贷款还款金额占收入比重等估算出，但国际上没有一个统一的标准。在发达国家，房价收入比在1．8~5．5之间；发展中国家，一般在4～6之间。
1.2房地产价格增长率／GDP增长率
该指标是测量房地产相对实体经济增长速度的动态相对指标，反映房地产泡沫发展的趋势。指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。警戒线定为2，超过2时说明房地产业存在泡沫现象。如1987-1990年间，日本存在严重的地产泡沫时，该指标平均值为3。
1.3空置率
房地产出现泡沫时，会有大量房屋空置，故可采用来反映房地产市场的泡沫程度。国际上通用的计算方法为：空置率=增量房和存量房中的空置量/全社会增量房和存量房总和。一般而言，该指标的判断标准是：空置率不足5%时，表明市场过热，极可能存在泡沫；5%-10%为合理区域；10%-20%为空置危险区；而当空置率大于20%时，则表明存在严重积压。
1.4租售比价
反映房地产真实价值的是房地产的租金收益，房价变动可暂时偏离租金变动。但若长时间高于租金增长，则存在泡沫的成份。租售比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。从理论上说，计算租售比的方法是：假定将租房所需支付的钱以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的租房总支出；同时也假定将买房所需支付的钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出买房总支出；以租房总支出除以买房总支出，其结果就是住房的“租售比”。其判断标准可用下表来表示：
另外，还可以从房地产投资增值率和房地产贷款方面来计量房地产泡沫，但是总体而言，这两种方法不如以上四种方法应用广泛。
指标法的突出优点是所用数据通常相对比较容易采集，处理起来比较简单；在进行房地产泡沫检测时，可以把那些具有充分理论依据的指标，如房价收入比、租售比价等作为重要的辅判别标准；其缺陷是，一些指标的标准多取自国际经验，不一定适用于我国的房地产市场。对同一个房地产市场进行判断时，不同的指标之间可能出现相互矛盾的现象。
2理论价格法（收益还原法）
理论价格法被誉为最符合房地产泡沫定义的判别方法，其基本原理就是计算出房地产的理论价格，然后与实际的房价相比较，通过观察二者相背离的程度，来判别泡沫是否存在。
以收益还原法为主要内容的理论价格法，在上世纪80年代日本泡沫经济发生后，成为日本经济学家用以判定地产泡沫的一种重要方法。因为泡沫是现实资产价格与实体资产价格的差，或是现实资产价格中实体经济不能说明的部分，所以衡量房地产泡沫的关键在于测算出房地产的实体经济价格(理论价格)与现实价格之间的差距。收益还原的本质就是一个未来收益的贴现模型，即将未来的预期纯收益和预期售价按一定的折现率进行贴现，从而得到房地产的理论价格。我们可以通过下图直观地理解理论价格法的精髓：
理论价格法虽然在理论上可行，但是在实际操作上却存在着困难。集中表现为：第一，折现率的准确数字难以确定。第二，收益还原法体现的是把未来的收益折合成现在的收益，通过折现来计算现值。但是，未来是不确定的，在当前的试点上难以对未来一段时间内的收益做出准确的估计。
3市场修正法
我国学者洪开荣(2001)提出房地产泡沫计量的“市场修正法”，即以物业空置率为基础，从房地产的供求差异出发，通过考虑各种相关系数因素来进行修正，从而估量出房地产泡沫的大小。其公式为：
房地产泡沫系数=物业总空置率×经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易情况修正系数
其中：空置率是根据年空置量与三年累计物业竣工量的比例；经济增长修正系数=上期的(1+GDP增长率)/本期的(1+GDP增长率)；产业贡献修正系数=上期的(1+房地产业增长率)/本期的(1+房地产业增长率);交易状况修正系数=上期的(1+个人购房比例)/本期的(1+个人购房比例)。
该方法作为房地产评估标准的基本理由是空置率反映了市场供需的差异，特定时期和地域的空置率指标反映了各种市场力量和非市场力量的市场后果。房地产泡沫和物业空置率是对市场失衡的不同角度的描述，但它的实质内涵是一致的。该方法借助了资产评估中的修正方法，但是理论依据不足。
4统计检验法
国外的研究文献中，常见这种方法。其使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大。实质是利用计量统计学的原理对房地产价格变化进行统计分析。当房地产市场上无经济泡沫时，房地产价格变化比较有规律，统计分析可以找到统计规律，而当经济泡沫存在时，由于经济泡沫使得价格大起大落，从而使得统计规律失常。国外的统计检验法根据检验的标准不同，可分为方差上限检验和游程或粗尾检验两种。
方差上限检验法以BlanchardandWatson(1981)为代表，他们认为，经济泡沫的出现会增加价格p的方差，会减弱价格p与市场基础的决定因素X的相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏。
BlanchardandWatson(1981)还讨论了价格p的更新值（超额收益)的分布。如果存在经济泡沫，并且经济泡沫会在某个时期破灭，那么在经济泡沫存续期间，经济泡沫更新值为同号；当破裂开始时，变为异号，这样经济泡沫更新值的游程会比纯随机序列的要长，从而会使样本的总游程数变小。经济泡沫成长期间，会产生小的正的超额收益，但随之而来的是会在某个时刻经济泡沫破裂，产生大的负超额收益，这类经济泡沫的更新值的分布会成尖峰或粗尾分布，因此价格更新值的较大峰度系数可能意味着存在经济泡沫。但游程检验与粗尾检验方法的效果不佳。因为经济泡沫游程数并不必然小于随机变量序列的游程数；另外，市场基础价值的分布也可能呈峰态。即使如此，这两种方法还是引起了经济学家们的关注。
我国房地产市场化的时间很短，从住房制度改革基本完成的1998年算起，到2008年我国住宅市场化的历史也不过10年时间，可供计量检验的样本数据很少，计量检验的结论可能缺乏可靠性。因此，统计检验法在我国应用并不合适。
5预警指数法
预警法是一种综合方法，融合了指标法中的各种重要指标，也是目前测度房地产泡沫较为理想的方法。虽然存在着诸多理论上的问题，而且需要收集很多数据，但综合而言，是目前除了收益还原法之外最为完善的测度方法。目前被普遍接受的预警构建方法如下：
（1）选定预警指标。（2）确定预警指标的权重。（3）确定指标临界值。（4）测算地产泡沫发生变化的概率。当某一个判断指标发生预警信号时，地产泡沫就有可能发生变化。在预警期内，达到临界值的指标越多，地产泡沫变化的概率越大。（5）确定地产泡沫的预警级别。根据地产泡沫变化的概率，房地产泡沫变化的可能性划为几个级别：A级：警戒级，40其构建还有多种方法，但它们在计算原理上是相同的，关键之处是所选取的代表性指标会因人而异，差别很大。
6结论与建议
以上房地产泡沫识别方法很多，但大体上可以归为两类，即指标法和模型法。不管用何种方法测度房地产泡沫，尤其是指标法中，其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标，然后用实际指标与其对比，实际指标大于或小于基准指标的部分即为泡沫成分，以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度。在实际应用中，应该综合运用各种方法，对房地产价格进行分析，判别是否存在泡沫，而不应该单纯采用一种方法，以免判别结果有失偏颇。真对以上分析，对我国房地产泡沫识别方法的研究提出以下建议：第一，由于我国房地产发展时间较短，房地产统计工作更是滞后于房地产市场，统计资料相当匮乏，所以应该完善我国的房地产统计工作，使之更适应于经济全球化发展。
关键词：保温材料；导热系数
Abstract: thermal insulation material is generally guidance hot coefficient less than or equal to 0.2 of the material. In the building and industry using good insulation technology and materials, and building is to reduce energy consumption and prolong the service life of building one of the effective measures. This paper introduces the EPS light-weight aggregate concrete heat preservation material has the good economic effect.
Keywords: heat preservation material; Coefficient of thermal conductivity
中图分类号：TU761.1+2文献标识码：A文章编号：
目前国内常见墙体材料的的内使用的墙体材料的导热系数大，而且有些材料还浪费资源、污染环境，其性能不能满足人们的要求，新型的保温隔热墙体材料的研究是很有必要的。EPS轻集料混凝土墙体保温材料具有表观密度低，导热系数小，强度高，隔声、抗震性能好，且造价低的性能。
1 材料导热机理
导热是指物体个部分直接接触的物质质点（分子、原子、自由电子）做热运动热引起的热能传递工程。
在传热过程中，往往都同时存在两种或三种传热方式。例如，通过实体结构本身的透热过程，主要是靠导热，但一般的建筑材料内部或多或少的有一些孔隙，在孔隙内除存在气体的导热外，同时还有对流和热辐射的存在。
2 导热系数
热量通过围护结构的传热过程如图1所示。
图1热量通过围护结构的传热过程
实践证明，在稳定导热的情况下，通过壁体的热量Q与整体材料的导热能力、壁面之间的温差、传热面积和传热时间成正比，与壁体的厚度成反比。
式中：
总的传热量(J)；
材料的导热系数[W/(m·K)]；
壁体的厚度(m)；
壁体内、外表面的温度(K或℃)；
传热时间(s或h)；
传热面积(m2)
由上式可以说明导热系数的物理意义：即在稳定传热条件下，当材料层单位厚度内相对表面的温差为1K时，在1h内通过单位面积传递的热量。
材料保温隔热性能的好坏是由材料导热系数的大小所决定的。导热系数越小，保温隔热性能越好。绝大多数建筑材料的导热系数介于0.023～3.49W/（m·K）之间，通常把值不大于0.23 W/（m·K）的材料称为保温隔热材料。进而根据材料的适用温度范围将在0℃以下使用的保温隔热材料称为保冷材料，适用温度超过1000℃者称为耐火保温隔热材料。习惯上通常将保温隔热材料分为三档，即高温保温隔热材料（使用温度700℃以上）、中温保温隔热材料（使用温度低于250～700℃）、低温保温隔热材料（使用温度低于250℃）。应当指出，即使同一种材料，其导热系数也不是常数，它与材料的构造、温度和湿度等因数有关。
3 导热系数的测算
导热系数是通过传热系数换算而来，传热系数的测定采用的是标定热箱法，其适用于测定干燥或不同含湿状况下轻骨料混凝土的传热系数。
其测试传热系数的原理图如图2所示
图2传热系数测试的实验原理图
图3显示的是试块中热流传递的途径。
图3 试件和框架中的热流路径
4EPS轻集料混凝土保温材料配合比实验
4.1 实验原材料选择
(1)水泥：32.5复合硅酸盐水泥。
(2)细骨料：陶砂，粒径小于5mm。
(3)EPS颗粒：再生EPS颗粒，堆积密度3.5kg/m3，直径为1～4mm。
(4)粉煤灰：干排灰，Ⅰ级粉煤灰。
(5)搅拌水：自来水；泡沫剂；玻璃纤维。
4.2 实验配合比设计
实验方案是以水泥为胶凝材料，陶砂和EPS颗粒为骨料，粉煤灰为掺合料，外加泡沫剂和玻璃纤维，将其按一定的配比组合而成的轻质混凝土材料。根据《轻骨料混凝土技术规程》JGJ51-2002选择各组成成分的用量。
实验方案的配合比如表1所示。
表1轻集料混凝土配合比
4.3实验结论分析
（1） 轻集料混凝土的导热系数与其干表观密度有关，其导热系数随干表观密度的增加呈线性增加，轻集料混凝土干表观密度越小，混凝土内部的孔隙越多，导热系数就越小。
（2）泡沫剂的掺入改变轻集料混凝土的内部结构，使混凝土内部形成许多微小的孔隙，减小了混凝土的表观密度，降低了混凝土的抗压强度。当泡沫剂掺量较小的时候，混凝土的表观密度和抗压强度随着泡沫剂掺量的增加而减小，但是，当泡沫剂的掺量大于一定值的时候，泡沫剂的作用不明显，此时，随着泡沫剂掺量的增加，轻集料混凝土的表观密度和抗压强略有上升的趋势。
(3) 利用玻璃纤维的高抗拉强度可以提高轻集料混凝土的抗折强度和抗压强度，当掺量较小的时候，轻集料混凝土的抗压强度随玻璃纤维掺量的增加而增加，但是当其掺量超出一定值的时候，玻璃纤维的掺入降低了轻集料混凝土的和易性、密实性，从而也降低了轻集料混凝土的表观密度和抗压强。
5 经济分析
目前国内常用的墙体材料有很多，表2列出了几种常用的墙体材料，以及它们的热工性能指标。
表2 几种常用墙体材料的热工性能指标
从表2中可以看出，本论文所研究的新型轻集料混凝土的导热系数为0.15 W/（m·K），与加气混凝土的保温性能相近，且比其他的一些墙体材料的导热系数小的多，即保温性能好。
5.1保温材料的经济性分析
在进行保温材料的经济性分析时，人们仅进行单位体积保温材料的造价的比较，这种比较忽视了保温材料之间保温性能的差别，显然是不合理的。下面推荐一种比较方法，这种方法将材料的保温性能和单位体积的材料造价结合起来，可供选材时进行经济性分析。
5.2单位热阻费用比较法
评定保温材料的保温性能有各种不同的方法，近年以热阻作为保温性能比较的基本指标广泛应用，即单位热阻值所需费用。
对于平板材料，导热系数与传热系数由如下关系：
式中：
材料的导热系数[W/(m·K)]；
壁体的厚度(m)；
热阻是一定厚度的保温材料对热流的阻抗能力。值越大，保温性能越好。热阻是传热系数的倒数,即
单位热阻值所需费可以理解为保温材料在一定厚度下所需的总费用除以该条件下的总热阻，即
式中：
单位热阻的保温费，元；
保温总费用，元；
保温材料的总热阻[m2·k/W]；
5.3新型轻集料混凝土的单位热阻费用
先计算单位体积新型轻集料混凝土的材料费用，其费用及各材料的单价见表28所示。
表3 新型轻集料混凝土费用表
从表3中可以看出，单位体积新型轻集料混凝土的材料总费用为365.2元，新型轻集料混凝土的导热系数为0.15 W/(m·K)，再根据公式（5-1）、（5-2）、（5-3）可以计算出新型轻集料混凝土的单位热阻费用为54.78元。与实心粘土砖相比较，实心粘土砖的单位热阻费用173.25元，两者相差较大。与其它的几种常用墙体材料相比，它也是比较经济的。
6 总结
通过对保温材料的传热机理的分析，提高墙体材料的内部孔隙率可以降低其表观密度，减小导热系数，但是也降低了保温材料的强度。为了达到较好的保温性能，在轻集料混凝土中掺入泡沫剂，为了满足强度要求，在轻集料混凝土中掺入玻璃纤维丝。。实验结果表明，在泡沫剂掺量小于一定值时，轻集料混凝土的表观密度和导热系数随着泡沫剂掺量的增加而减小，最终确定泡沫剂的最佳掺量为每立方米轻集料混凝土的泡沫剂掺量为0.5kg。在玻璃纤维掺量不大时，轻集料混凝土的强度随其掺量的增加而增大，玻璃纤维的最佳掺量为每立方米轻集料混凝土的泡沫剂掺量为0.4kg，最后得到保温隔热墙体材料的最佳配合比，具有良好的经济效果。
参考文献
（1）建筑材料应用技术规范（修订版）.北京：中国建筑工业出版社.中国计划出版社.2003
（2） 桑国臣.节能环保型保温材料的研制.西安建筑科技大学学报.2004
关键词：商品房价格；因素；研究
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）18-0093-01
近年来，房价一直是非常热门的话题，作为国民经济的重要支柱性产业，商品房在促进国家经济增长和社会发展中具有举足轻重的地位。甚至商品房收入是地方政府业绩的主要依赖对象，是地方财政的主要来源[1]。日前，出现的炒房热以及泡沫经济冲击着商品房价格，伴随着新一季的适婚年龄人数的高峰，刚性需求的增加也推动着商品房价格持续上涨。因此，本文综合各个因素进行整体分析，提出建议和对策，使政府调控策略更加有力、有度。
一、规范土地供应
20世纪90年代中期，地方政府手中的金融权力被悉数上收，地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的基本只有土地这一项核心资源[2]。于是，房产价格涨得越快，房地产投资越多，拉动经济增长的力度越大，地方政府的财政收入就越大。这使政府开发土地资源几乎达到了毫无节制的程度，土地已经成为城市政府名副其实的“第二财政”[3]。首先，对于地方政府的土地控制权应该给以限制，没有绝对的控制权力。再者，因为房地产收入是地方政府的主要支柱，所以国家放宽政府的对于其他可获得收入建设的权力。这样，房地产不再是主要的来源，地方政府的开发力度也会相对降低，土地供应量也会相应降低。
二、积极促进其他行业发展
随着人均可支配收入增加的同时，政府应该加大力度努力促进发展其他可投资行业。同时，借鉴2008年金融危机的因果，加大对金融市场的有力监管。使人们减少投资房地产项目，该多方面投资其他方面，减少房地产市场的膨胀，能够有效地降低商品房价格。
三、做好宣传，防止盲目购房
随着商品房投资的火热，中国部分较发达城市已出现了“泡沫危机”。如广东省，20世纪八九十年代由于大量的农民工进城就业，随之带动了商品房的数量和价格的增加，居民对商品房的不断投入，导致现在广东省有部分城市已经出现空城，无人居住，这种病态的发展是人们对商品房的信息不完善，随波逐流现象严重导致的。所以，努力宣传商品房的知识和容易产生的后果等信息，让人们更加了解房地产市场，科学理性地投资，加大宣传力度，可有效地减少房地产市场的拥挤状态，降低商品房价格，防止盲目购房。
四、适当放宽购房要求
针对商品房市场出现的空置现象，一方面，政府应该适当放宽购房者的身份要求，允许有能力并且在城镇地区长期迁移的非城镇居民户口的人在城镇地区买房；另一方面，政府应采取租赁形式来消化空置房。在我国，由于人口众多，并且贫富差距大，很大一部分工薪阶层及以下的人购买商品房的能力有限，而房屋租赁仍然占有相当大的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足，如果能够促进空置商品房进入租赁市场，将大大地增加出租房的供应量。商品住房的租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，进而促进空置房得到更好的消化，同时对降低房价也起到积极作用。因此，要较好地解决商品房空置面积过高的问题，发展租赁市场是一条极为有效的途径。
参考文献：
[1] 李杨.我国商品房价格的计量经济学分析[D].成都：西南财经大学硕士学位论文，2012.
关键词：利率 房产市场 通货膨胀 次贷危机
一、引言
房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，使房地产业需求透支，影响其持续健康发展，部分低收入群体住房困难买不起房子，影响社会稳定。因此，调控房价很必要，为了稳定持续上涨的房价，促进房产市场的健康发展，央行采取了降息的举措，尤其自世界金融危机发生以来，我国更是屡次降息，开始实施开放的货币政策，房产市场是资金密集型产业，其供给和需求都离不开银行贷款，因此，利率对房产市场的影响至关重要，伴随着利率的波动房产市场也在随之波动，从而产生一系列的不利影响。
二、利率对中国房产的影响综述
（一）利率的含义
利率是“利息率”的简称，是指一定时期内利息额同存入（筹资）或贷出（投资）本金的比率。利率直接反映的是信用关系中债务人使用资金的代价，也是债权人出让资金使用权的报酬。从宏观经济分析的角度看，利率的波动反映出市场资金供求的变动状况。随着市场经济的不断发展和政府宏观调控能力的不断加强，利率，特别是基准利率已经成为一项行之有效的货币政策工具。利率体系是指一个经济运行机体中存在的各种利率由各种内在因素连结成的有机体。
（二）决定和影响利率变动的因素
决定和影响利率变动的因素非常复杂，制定和调整利率水平时应考虑的因素主要有平均利润率、资金供求状况、物价水平、风险状况、国家经济政策以及国际利润水平等。
首先，平均利润率是决定利率的基本因素。在制定利率时，要考虑企业的中等利润水平，不能因少数企业利润低就降低利率，也不能因少数高利润企业的水平而提高利率，而要根据平均利润率制定利率。
其次，资金供求状况，利率是信贷资金的“价格”。在成熟的市场经济条件下，利率水平主要由资金的供求状况决定。当资金供不应求时，利率会上升；反之，当资金供过于求时，利率会下降。
三、利率对房产市场的影响渠道
（一）利率调整对外汇市场的影响；
（二）利率调整对证券市场的影响；
（三）利率调整对购房者的影响；
（四）利率调整对开发商的影响；
（五）利率调整对房地产价格的影响。
四、利率下调对当前中国房产市场的不利影响
（一）利率下调可能导致房地产市场价格不稳定
房地产市场与宏观金融政策密切相关，利率调整对房地产企业、房地产消费者以及房价都会产生重要的影响。下调利率就意味着购房支出的减少，这就大大减轻了购房者的购房压力，增加其购买力，而购买力的增强必然会增加对房地产需求，这种对需求的鼓励作用将最终决定供给，促进开发商在房地产的投资在供求关系下开发商大量建房，随着供给的增加房价会有所下降，造成房产市场价格的不稳定。
（二）利率下调可能导致房地产市场产生泡沫
伴随利率的下调将大大减轻购房者的还贷压力，在某种程度上刺激购房者贷款买房。购房者对房产的需求就会变大从而激发开发商的投资热情，而过度的低利率助长了开发商盲目投资，因为投资成本低而房价不断上升，使他们产生了房产投资不仅包赚不亏而且利润极其丰厚的预期，房地产盲目大量投资又引发钢铁、水泥等行业盲目发展，使国民经济越来越失调。同时，过度的低利率造成房价不断上升，远远脱离广大居民实际支付能力，使房地产市场产生泡沫，如果高房价再持续走高下去，对中国经济来说是一个非常致命的打击，会制约中国经济的发展，也将影响中国经济的复苏。
（三）利率下调可能导致通货膨胀
中国目前处于高速经济增长的时期。要停止经济发展，势必会引发失业浪潮。而中国目前降低利率的比例政策来看，是有意继续保增长，下调利率将会让经济继续上涨，伴随着经济上涨的同时，也会引发通货膨胀的出现。前面提到的几点因素，包括交通行业的投资规划，和企业出口转内需。都将导致原材料同比上涨。原材料的上涨，也会影响到方方面面。其中比较明显的当属房地产行业。作为房地产这种特殊商品，其本身又具备抵御通货膨胀的特性。很可能导致更多手头有资金的群体，进行投资。以抵御通货膨胀带来的损失。通货膨胀将是明年主要影响房价上涨的重要因素之一。此外，利率下调将会使人们储蓄的意愿降低，但是在市场竞争环境下，由于市场机制不够完善，许多企业采取扭曲的定价方式，这在无形之中就抬高了物价，大型企业的垄断现象也很明显，这都会导致通货膨胀的产生。
（四）利率下调可能导致次贷危机
利率下降会导致房价有所下降，对于国家而言，房价的30%下滑，就已经是市场底线。所以要严格把握利率的下降幅度，当目前市场下滑到这一时刻的时候，政府应该马上出台各种救市的政策。如果不出台政策，房价继续下跌，会引发很多中产阶级出现零资产，或者负资产。如果出现负资产，很可能出现“次贷危机”的断供现象。
参考文献：
[1]聂名华.浅析房地产价格变动的影响因素[J].中国房地产，1998.10
世界银行执行董事穆里亚尼警告说,美国量化宽松将迫使亚洲国家采取临时管制,遏制资产泡沫。
同时,亚洲各国货币集体升值,韩元、新元、泰铢、马来西亚林吉特等兑美元的价格纷纷触及数周、数年甚至历史高点。在升值的同时,还逐步上调利率,收紧信贷,抑制通胀和资产泡沫。
中国是继越南、印度、马来西亚、韩国、泰国之后,于10月份调高基准利率的又一亚洲国家。
渣打银行全球研究经济师李炜说,亚洲(除日本外)主要央行的外汇储备总计在第三季度增加了近3000亿美元,达到4.2万亿美元。虽然这种复苏在很大程度上呼应了近几个月扩大的贸易盈余,但9月单月增加1500亿美元,创了历史新高。
根据瑞银对亚太区各个国家股票交易所的跟踪,2010年前10个月,有550亿美元进入了亚太区(除日本、马来西亚和中国大陆外)。
中国三星经济研究院宏观分析师马兹晖认为:发达国家由于处于产业链高端,金融市场较为完备,且经济周期与美国同步,受美元暴跌的冲击较小。发展中国家则面临两难,如果本币随美元贬值,则会加剧通胀;如果对美元升值,则会损害出口竞争力,且面临严重的热钱威胁。
泰国和韩国一直对需要遏制过度资本流入的风险直言不讳。泰国财政部长最近公开表示,泰国近期的资金流入是“有问题的”,且外国持有的泰国债券已经出现“非自然”增加。韩国银行总督金忠洙也持谨慎看法,强调韩国将采取行动,遏制“羊群行为”所造成的波动。
一些权威机构,如IMF,已经公开承认使用资本管制的必要性。
IMF曾发表工作论文指出,目前国际资本主要是从发达国家流向发展中国家,如果资本账户开放的话,这种状况将更为显著,这种模式造成全球经济失衡。如果实施资本管制,就会改变这一格局。G20会议被认为默许了新兴市场国家采取资本管制的政策方向。
事实上,在干预汇率和利率以及控制房地产市场等审慎举措无法阻止异常资本流动的情况下,各国央行已开始求助于资本管制。
巴西将海外投资者对当地固定收益类资产的收益征收的税率从2%提高到4%;后来又将这一税率进一步提高到6%;外资在巴西圣保罗期货市场进行交易的保证金比例也将提高。
泰国政府宣布,对外资投资债券所获资本利得和利息收益征收15%的预扣税。
