时间：2022-09-05 08:27:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业管理公司经理工作，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
主管做好了，才可带动整个团队的建设，逐层进行管理，推动企业乃至行业的进步。这是泉州市出台《物业管理项目经理工作考核规定》的初衷。
处于海峡西岸经济区的泉州市近年来物业服务行业进入了快速发展时期，但相对全省GDP“三分天下有其一”的经济发展规模，泉州市物业服务行业发展滞后，主要存在以下的问题：缺少大型优秀的物业服务企业，物业服务企业管理层次与水平差别较大，缺少有效的外部监管与考评机制，物业小区项目经理素质不高、行业人才稀缺，物业管理企业缺乏忧患与竞争意识、工作因循守旧、疏于管理、工作效率不高、服务过程创新意识差、沿习老一套单凭经验管理的模式，这些现象都制约着物业服务行业的发展。
分析业主对物业服务企业的投诉等物业服务纠纷，推究其形成原因在于物业服务行业缺少有效的外部监管与考评机制，缺少竞争机制，没有形成对物业服务企业与基层物业服务人员的压力。由于物业服务企业缺少忧患意识与工作的危机感，削弱了积极进取与学习的紧迫感。但是，业主对物业服务的行业要求与服务内容始终在提出更高的要求，没有压力就没有动力，解决的方法就是引入监管与考评机制，引入竞争机制。
如何适应物业服务市场的发展，提升物业管理服务人员的素质，减少业主与物业服务企业的纠纷与冲突?2009年12月16日，泉州市房地产管理局出台了《泉州市物业管理项目经理工作考核规定》(泉房[2009]207号文，以下简称为《考核规定》)，在外部监管与考评机制上进行突破与创新，使得主管部门有效监管物业服务企业的可操作性得到了增强。该文件的出台在泉州市物业服务行业内引起了极大的震动。
新出台的《考核规定》明确规定，物业小区负责人必须通过培训，考试合格，由行业主管部门核发小区项目经理的上岗证书。物业管理主管部门将建立长效的监管与考评机制，根据相关的考核内容，对小区物业管理项目经理进行考评、检查。《考核规定》设定了担任物业项目经理的管理人员的基本条件：拟担任小区物业项目经理的人员必须取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》，或者物业管理师执业注册证，被物业管理企业派驻物业管理项目负责经营管理的人员，应具有三年以上从事物业管理服务工作的经历，并与物业管理企业订有聘用合同并通过职业备案。《考核规定》明确了物业项目经理责任制，也就是物业管理项目经理对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。
《考核规定》设定了有效的量化评价指标，评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度，扣分类型分为1分、2分、3分、5分、10分五种分值。小区经理若违反相关的考评指标，业主投诉经相关考评机关核实后，根据考评扣分标准，给予扣减考评分。检查积分采取累计24分制，物业经理管理不到位、服务没做好，将被扣分，依据其违规违约严重程度计分，如在一年内累计积分满24分，县级以上物业管理主管部门应注销物业经理岗位资格证书，物业经理将直接下岗，并且三年内不得在泉州行政管理区域内担任项目经理，三年以后应当重新取得项目经理岗位资格证书，并办理执业备案后方能受聘担任物业经理。
为有效地推进考评工作，今后物业公司都必须在小区出入口或办公场所等明显位置设置“物业服务便民联系牌”，公布物业管理企业名称、项目经理姓名、照片和电话、公司投诉电话等。业主遭遇项目经理违规行为，可向相关主管部门或者行业协会投诉，上级物业管理主管部门也将定期抽查进行核定扣分。项目经理对计分有异议的，可向所在地县级以上主管部门申请复核。
物业小区项目经理处于物业服务第一线，物业经理自觉接受业主的监督与主管部门的考核，虚心听取与接受业主的意见与建议，代表着物业服务企业的形象，其综合素质与管理水平的高低，直接反馈在日常的专业服务过程中。《考核规定》是在学习与吸收上海市物业管理行业在物业小区推行物业管理项目经理考核的基础上结合泉州物业服务行业的特点酝酿草拟的文件。该文件旨在推行团队管理的方式，主管做好了，才可带动整个团队的建设，管理好一个团队，逐层进行监督检查，有利于提高小区项目经理的责任心，促使小区改进工作，为小区业主提供良好的物业服务；反之，若小区经常出现矛盾与纠纷，考评成绩太差，那么物业经理就会丢失饭碗。考评机制的引入，也将在一定程度上促使物业小区项目经理不断学习提高业务水平，转变与改进工作方式与方法，适应社会发展对专业知识与技能的需要。
长期以来，由于物业服务行业进入门槛较低，只要有一个小型的物业项目，要么房地产开发公司自行组织物业管理公司进行管理，要么个别物业管理公司的工作人员另起炉灶，组建成立物业管理公司接管小区，造成了物业管理公司鱼龙混杂、管理水平与档次各异，物业管理从业人员素质参差不齐的现状。《考核规定》的出台是泉州物业服务行业的一项创新性的举措，有利于提升物业管理人员的素质与技能；有利于促使行业优势资源、人才的整合，实现物业服务企业的集约化、规模化经营，做强、做大泉州市的物业服务行业。
项目管理论坛
作为一名合格的项目经理，除了必须具备基本的任职条件和满足用人单位的基本要求以外，从事物业管理的时间（一般为三年）和独立运作过一定规模（约10万左右的高层物业）的物业项目，这两个因素缺一不可。只有满足了这些在实践中必备的条件，项目经理才能在运作项目时体现出下面三个方面的专业素养。
一、及时有效做好前期介入工作，以期达到为开发商节约资金和减少日后管理麻烦之目的。项目管理论坛
目前，成熟、有实力的房地产开发商已非常注重项目的物业管理前期介入工作，虽然在项目规划、设计阶段介入暂时仍存在较大难度，但在项目施工阶段介入已经不是问题，良好的物业管理品牌效应，在物业管理前期介入后已显现出其独特的作用：①促进房屋销售；②最大限度地减少了日后管理麻烦；③使业主正式入住之前对未来的物业管理有了一个初步认识，同时，物业管理企业也抓住这一机遇展示了自我，为今后的管理打下良好基础。为此，以项目经理为首的项目组能否在前期介入阶段及时、有效地发挥作用，是成功的关键一步。t
（一）高度关注，密切配合项目的开盘日和一系列促销活动，展示物业管理公司的良好形象和专业素质。
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在项目正式入伙之前，为项目服务的各合作单位，应以提高房屋销售率为中心开展工作，在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售、物业管理等部门应共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。对物业管理企业而言，要紧紧地把握住这第一次亮相的机会，把售楼处、样板房、清水房（交楼标准）的保安、保洁服务做到极致，作为项目经理，应对保安、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好：车辆有序引导、人员分流措施、看楼通道及样板房安全防范，临时看楼电梯的维护应急预案、认购及签约区域的重点看护，等等。持续做好上述工作的目的，在于获取开发商、业主对物业管理公司的初步认同感，为未来的物业管理服务打下良好基础，项目经理应充分认识到这一点。
（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。
为保障项目前期介入工作有序进行，项目经理应按照项目物业管理方案和物业服务合同的要求，制定前期介入总体方案，并组织实施。各专业工程师（主要指水电、土建、电梯、绿化、智能化等专业）在项目经理的直接领导下，发挥各自的专业优势，从业主的角度，及时发现项目存在的问题，有针对性地提出整改意见。
项目经理博客
1、项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视：①关于防水处理，有防水要求的卫生间、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大（补救的有效办法日前多采用压力注浆法，费用约100元/米）。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷。②关于智能化系统，项目经理应从满足小区实际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见，如监控点不足而出现防护死角，缺少高速球摄像机而无法捕捉小区内出现的突发事件现场，采用专业高解析度彩色监视器以提高清晰度，部分摄像机采用适应夜间低照明度使用的摄像机等等。项目经理应清楚通过完善项目的智能化系统来有效降低人工成本的基本道理。③关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。如灌木种植太疏易造成水土流失，如果绿地无走边，加之土层又高于小区道路时，便会给小区道路造成污染；另外，业主对绿化的要求不仅仅满足于只有“绿”，也希望有花色点辍，因此，在设计施工时应尽可能种植一些不同季节开花的品种，以保证小区有四季花开的效果。
2、项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：①积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为日后管理工作做好充分准备；②积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组成验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：第一，明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主利益；第二，对验收接管中发现的问题，督促开发商或施工单位尽快落实整改。总之，物业管理前期介入工作意义重大，尽管其难度甚至高于日常管理，但做好了此项工作，其所产生的作用是长久的，它是日后提升管理档次的先决条件。
二、全力以赴，高质量做好大规模入伙和装修管理，营造安全、舒适、有序的小区环境迎接业主入伙（入住），保障小区免遭二次装修的破坏。
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此阶段是对项目经理及其服务团队的第一次严峻考验，因此，应在入伙前做好充分准备，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：项目经理博客
1、建议开发商向业主分期分批发出入伙通知书，主动分解入伙现场压力。项目管理者联盟文章
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2、会同开发商、施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患。
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3、为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺。4、及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙文件资料，动员业主尽快收楼。
项目管理者联盟
5、若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面出现。
项目管理培训
6、结合小区实际制定具有较强操作性的装修监管方案，对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见。项目管理者联盟
7、严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点。
项目管理者联盟文章
大规模入伙和装修管理期间，是业主较容易与开发商产生矛盾，同时也是业主与管理处较容易结怨的时候，作为项目经理应把化解矛盾、清除积怨作为头等大事来抓。
三、依法依约、规范运作，坚持日常管理工作常做常新。
作为国家二级资质以上的物业管理企业，在日常管理方面一般都具备较完善、成熟的管理模式、操作流程和服务理念，项目经理只要在执行力和团队建设方面多下功夫，保持管理经营的稳定一般不能做到。在此要加以强调的是如下几方面的意识：
（一）契约意识：物业管理公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方的权利是产权人本身所固有的，他当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业管理企业只有在不断加强履约能力，兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。
（二）沟通意识：广泛收集和听取业主意见，随时掌握业主需求，及时调整管理服务思路，是成熟物业管理企业的基本素质。
1、经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，哪怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，项目经理应时常提醒自己这一点。
2、开展积极向上、喜闻乐见的社区文化活动，虽然不是物业管理服务的基本内容，但其确是营造小区良好的人文环境，融洽业主关系的重要手段，是把业主从“小家”融入“大家”的最佳途径。因此，不断提升社区文化活动的质量，让更多业主参与，也是项目经理经常思考的问题。项目管理培训
掌握住户基本情况，及时发现问题并督促整改。同时，向有经验的物业公司学习，以规范的管理和优质的服务赢得各类业主的认可。下面是小编收集推荐的物业公司个人工作计划，仅供参考，欢迎阅读。
物业公司个人工作计划一一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。
(一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
(一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(三)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(四)成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律
开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶，争取20__年以崭新的面貌为新城贡献为量。
物业公司个人工作计划二__物业管理公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了下半年工作任务。除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析物业管理公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。下半年我公司工作重点主要有以下几个方面：
(一)做好日常工作，提高公司服务质量
这对于物业管理公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
(二)整顿干部队伍
物业管理公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将上半年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
(三)合理规划部门。
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
(四)积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。
而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
(五)进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业管理公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
(六)有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。
这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
(七)调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。物业管理公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
(3)花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。
我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。
除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
物业公司个人工作计划三一、全面实施规范化管理
在原有基础上修订各部门工作手册吗，规范工作流程，按工作制度严格执行，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依。并规范管理，健全各式档案，将以规范表格记录作为工作重点，做到全面、详实、有据可查。
二、执行绩效考核工作，提高服务工作质量
以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工工作热情，促进工作有效完成。
三、强化培训考核制度
根据公司培训方针，制定培训计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育，促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质，为公司发展储备人力资源。
四、结合小区实际建立严整的安防体系
从制度规范入手，责任到人，并规范监督执行，结合绩效考核加强队伍建设，加大对小区住户安防知识的宣传力度，打开联防共治的局面。
五、完善日常管理，开展便民工作，提高住户满意度
以制度规范日常工作管理，完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维护，让住户满意，大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，给业主提供优质服务。
六、根据公司年度统筹计划，开展社区文化活动，创建和谐社区 根据年度工作计划，近阶段的工作重点是：
1.根据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯安全管理程序》、《工作计划管理制度》等制度规范，严格执行，逐项整改完善，按实施日期落实到位。
2.根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。
3.拟定车辆临停收费可行性方案。
4.配合运营中心温馨社区生活剪影等社区文化活动的开展，组织相关部门做好准备工作。
5.按部门计划完成当月培训工作。
20__年__区将以务实的工作态度，以公司的整体工作方针为方向，保质保量完成各项工作任务及考核指标，在服务质量提升年中创出佳绩。
物业公司个人工作计划四时间过得很快，20__年已成为过去，我们又迎来了崭新的一年，在这除旧迎新的日子里，我将对我过去一年的工作作一个总结：
一、物管费的收缴
我们都知道，物业管理的核心是物管费的收缴，平时我经常督促各个小区上门收缴物管费，对于各个小区收到的款项收入明细进行逐户仔细登记，并积极配合各小区统计员每月做好核对工作。认真完成各个小区的开票工作，确保收回各项资金。
二、有收入，就一定有支出
我对小区的成本费用进行规类登记，水费电费电话费一类，日常报销一类，劳务费一类，做到每一笔支出都有帐可询。为小区的统计员提供第一手资料，以便于统计员正确的做好每个月费用与支出的台帐。
三、配合财务部做好各项工作
包括收入的统计，日常报销，发票收据的收发工作和拿取银行回单，每月按时造好工资表，发好工资。并且做好银行里的一切事务。
四、配合各小区的业主委员会委员做好各项工作
如维修资金帐户的开户销户、开好贷记凭证，把维修金从维修资金专户划入我们物业公司账上、帮助业委会存取定期款项等等，使各小区物业管理工作更好地进行下去。
五、20__工作计划
1.要加强各项费用的收缴工作。
物业管理是一个高投资、高成本、低回报的服务行业，要确保公司持续正常发展，必须做好物业管理各项费用的收取工作，并按时足额收缴;
2.我们要厉行节约、降低成本;
3.在维修资金管理方面，我想有必要做好一切台帐，特别是需要公司垫支的物品，因为暂时不能分摊，以后维修到了才可以分摊，所以台帐是很重要的，如稍有疏忽，就会增加公司的费用，使公司利益受到损失，所以这一点是很重要的。
总之，自从我加入物业以来，不管是对于公司还是公司领导及职工，从一开始的陌生到现在的逐步了解，给我印象最深的就是敬业精神，他(她)们那种吃苦耐劳的精神是值得我学习的。所以在未来的时间里，我除了要继续做好原来的工作，更加要注意的是：开源节流、降低成本、提高效益。节约每一分，用好每一分，因为我们的每一分钱都来之不易。我相信，靠我们大家的齐心协力，在未来新的一年里，我们物业的明天一定会更美好!
物业公司个人工作计划五20__年上半年，在开发区管委会及总公司的支持和领导下，到目前为止我们已完成营业收入__万元，20__年下半年，我们将继续保持上半年的良好发展势头，响应市政府振兴__老工业基地的号召，进一步加大业务投入，争取引进更多的工程项目，重点开拓物业管理业务。同时还要找问题、找差距、找不足，为此，我们制定我公司20__下半年的工作计划：
一、总的工作目标：
1、稳抓环卫，提高道路保洁质量，确保开发区环境卫生在全市。
2、发展绿化，确保完成开发区下达的绿化养护及绿化保洁任务。
3、积极拓展其他工程业务，提高经济效益。
4、确保安全生产，加强安全意识，尤其是保证车辆行驶安全及道路保洁工人人身安全。
5、提高全体干部员工的服务意识和服务理念。
6、维护职工的合法利益，提高职工福利待遇，确保职工队伍的稳定。
7、力争完成全年营业收入__万元，创利税__万元。
8、积极拓展物业管理新业务，拟承接高铁国际商务区一体化物业管理。
二、具体措施：
1、加强政治学习，统一思想认识，提高全体干部员工为开发区建设和发展服务的意识。
将开发区的新形势、新发展、新变化传达给个职工，激发职工的工作热情。
2、加强职工业务技能培训。
尤其是物业管理人员，分管理人员、维修人员、秩序维护员(保安)、保洁员等不同部门、不同工种要定期进行物业管理知识、专业技能训练，定期进行消防知识培训;对驾驶员定期进行安全思想教育。
3、继续在各部门推行承包责任制，由部门负责人负责本部门内部的所有事务，部门负责人对公司经理负责。
1)公司拟正式成立监管科，隶属于公司办公室，向办公室及公司总经理汇报工作。
监管科于20__年初成立试运行以来，对公司的各项工作都有了很大的促进作用，但是监管力度仍然不够大，离公司领导对监管科的期许，还有比较大的差距。
公司拟于下半年正式成立监管科，加强对各部门的检查考核，量化考核指标，每天考核两次，不走过场，不搞形式主义，不怕得罪人，如实填写日考核表，月底总结考核情况报办公室，根据考核情况按公司奖惩制度进行奖惩。
2)对环境卫队酝酿进行重大改革。
推行承包责任制，环卫队实行队长负责制，队长签定承包责任合同，全面负责环卫工作。
同时计划分路段进行承包，由监管科对各路段进行考核定奖惩;垃圾中转站(车队)实行队长负责制，队长签订承包责任合同，职责范围包括垃圾中转站、车队、安全保卫、渣土办;与驾驶员签订责任状，明确驾驶员的责、权、利，进一步明确发生安全事故后公司和驾驶员各自所承担的责任;对原垃圾站进行改造，新上压缩机组一台;强化服务功能，提高服务水平，加大对企事业单位的服务力度，拟增加封闭式保洁车、吸粪车及洒水车各一辆;拟接管经七路垃圾中转站。
3)办公室加强内部管理。
对公司各部门劳动纪律及业绩的监督考核;负责仓库、汽车等事项的综合管理;组织经理办公会及班组长会议，每月进行工作总结并制定下月工作计划;安排监管科每天考核各部门工作;进一步加强物资采购、仓库管理、用油管理，材料进出必须有领导签字;油票由办公室统一开具经总经理签字后方可加油，并由办公室安排专人随同;汽车维修及购买配件由专人负责，办公室统一安排。
4)绿化队实行承包责任制。
分管经理签订承包责任合同，负责绿化队内部所有事务。在确保完成开发区下达的绿化带养护及保洁任务的同时，积极拓展其他绿化工程业务。
5)继续加大物业管理力度。
做好安全培训及管理，定期对安保人员进行技能培训、消防培训，定期举行技能竞赛和消防演习;继续加强科技创业园服务区的管理，对服务区食堂卫生及饭菜质量进行监督管理，确保宿舍楼住户财产及人身安全，确保园区环境美观，高标准高质量完成园区车棚建设;继续做好怡园市民广场窗口单位物业管理，拟申报广场绿化工程为徐州市精品园林工程;承接清洁技术产业园绿化。
4、开源节流，节约各项经费开支，加强财务审计力度，尤其是工程审计，提高公司的经济效益。
5、加大物业管理房租、水电费收费力度，确保费用及时回收。
6、改革公司工资分配体制。
进一步提高临聘人员工资待遇以及改革驾驶员工资制度，宗旨是使多劳者多得、少劳者少得、不劳者不得，尽可能使工资分配趋于合理化。
7、加强安全生产管理，进行安全知识培训，包括保安职责教育、消防知识培训、车辆行驶安全教育等，特别是行车安全管理，通过每周进行一次安全思想教育，强化驾驶员的安全意识。
确保20__年全年无安全责任事故。
8、严格执行奖惩制度，细化奖惩条例。
做到奖优罚劣，使人人有压力，人人有动力。
一、前期介入的含义
物业管理的前期介入，是一个长效服务的概念，是指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段(项目可行性阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等)就参与决策，制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出从楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。物业管理服务最好是在物业开发的初期，即基础工程建设开始就介入，但此时不是全面介入，通常只是由一位熟谙工程和设备的专家参与，该专家将根据物业管理的需要对有关结构设计和设备配置等技术性问题提出专业意见，并且参与部分工程的施工监管。同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而能在前期介入时就提出专业意见。
二、前期介入的必要性
要让物业管理由“后续部队”变成“先行官”，那么，物业管理要从图纸设计开始就参与房地产开发的全过程，从管理和服务的角度提出意见和建议。物业管理的“先行官”作用有以下几个方面：
第一，物业管理的前期介入，有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症。
物业管理公司在项目设计和施工阶段，从业主和使用人的角度，凭专业人士的经验对所管物业进行审视，对不当之处提出解决方案，从而减少物业接管后的返工，避免一些在后期工作中难以解决的问题。
第二，物业管理的前期介入，有利于提高施工质量。
“质量是企业的生命”，这句话同样适用于房地产开发，物业管理早期介入，参与图纸设计的修改及工程施工，了解工程进度，加强对隐敝工程的验收，并根据日后管理、维修、保养、服务的需要，及时向开发商提出设想和建议，防患于未然，变“事后”为“事前”就显得尤为重要。其次，要把一般意义上的“售后服务’’工作做好。
对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行及时有效地维护、修缮与整治，并向星级物业管理看齐，不断提高服务档次。
第三，物业管理的前期介入，有利于加强对所管物业的全面了解。
物业管理公司要想做到对物业及其附属设施、设备安装等情况了如指掌，就得对图纸改动或增、减部分作出认真记录。例如，管线节点的设置往往和设计图纸所标位置有一定差距，如果布置管线时不在现场作记录，在后期管理中，可能就会出现脱节的现象。相对来说，物业管理人员对土建结构部分不用了解得太深，而对设备安装、管线布置等情况则应充分掌握，便于后期管理。
第四，物业管理的前期介入，有利于后期管理工作的进行。
在物业管理前期工作中，就应该设计出物业管理方案，草拟和制定各项规章制度，筹备成立业主管理委员会，印制各类证件，安排好机构设置、人员聘用、上岗培训等工作，以便物业一旦移交，物业管理公司就能有序地工作。
第五，物业管理的前期介入，有利于物业管理发挥营造社区文化、引导消费的作用。
提高物业管理的品位，就要建立必要的文教娱乐设施，并通过一系列的工作和举办各类活动，引导住户文明生活工作，让社区充满欢乐祥和的气氛。因此，如果物业管理的主角作用发挥得好必会大大有利于房地产项目的顺利经营，如上海的万科城市花园就是以物业管理有特色而立足于上海楼市的。
第六，物业管理的前期介入，有利于促进销售。
在房屋销售中，许多开发商都亮出“业主至上，承诺是金”的信条，但由于房产销售工作人员对房地产知识缺乏和对物业管理的不了解，为片面追求销售业绩，对顾客作了许多空白承诺，试图以此来吸引顾客，以至造成了承诺的许多事项偏离了现实。
如果物业管理早期介入，那么，物业管理企业将会配合开发商在物业的建设与销售上制订可行性方案，并依据开发楼盘的总体规划，拿出既可行又有新意的方法，统一销售口径，真正体现“以人为本，居有所值”。
总的来说，物业管理公司的提前介入，对于发展商来讲可谓有百益而无一害，既可以丰富发展商的设计思路，节约建造成本，又可以提高市场竞争力，增加卖点。
三、物业管理前期介入的管理工作
物业管理前期介入的工作可以具体体现在参与物业的设计与施工。物业管理人员如果能从后期管理的角度，就物业的设计以及工程选料和安装方法提出合理性意见，就可以通过事前参与避免一些后期工作中难以解决的问题，确保物业交付时遗漏工程大大减少。我们可以将物业施工周期分为四个阶段，物业管理提前参与的工作在各个阶段可表现如下：
1、立项决策阶段
房地产开发企业在取得土地开发使用权后，要对市场进行调研并对项目做可行性研究。一些有远见的开发商还会聘请专业的物业管理人员对其项目进行评估分析，例如对同档次的楼盘中的定位、未来业主的构成及其消费力水平如何等，并探讨物业未来的服务档次标准。除此以外，还要了解物业周边的竞争对手的物业管理情况，估算管理成本、利润等。如果可以的话，物业管理专家可对项目日后的管理提出书面咨询报告，以便开发商在预算决策时能综合考虑各方面的意见，减少决策的盲目性和主观随意性，同时也有效节省了项目后期运作的成本。如，广电物业管理公司总经理方佑和提到，物业管理要在开发全过程中进行配合，能了解开发物业的设计理念、文化内涵、人文环境等，才能研究如何开展物业管理。
2、规划设计阶段
规划设计是物业能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素，但目前考虑得最多的是与房屋相关的一些配套设施，而往往忽略了使用人将来的需求趋势，以及日后给物业管理造成的矛盾和遗憾。所以，物业管理的早期介入，能使建成后的物业发挥最佳效用，以最好的方式满足业主和使用人的要求。物业管理可从用户的角度，诠释用户服务要求，分析楼宇设计，审查建筑物设计图纸，审核评估设计及施工程宇，建议一切必须改善及改良的工程，如是否考虑了足够的停车位或车棚、车库，是否考虑了商业配套用房和管理用房，楼盘电量设计是否足够，空调位置有否考虑，电梯数量够不够，还有建筑物内部的管线布局是否利于日后的维修养护等等。物业管理要坚持以人为本的现代设计理念，在规划布局、功能结构、厨卫安排、公共设施、环境绿化、采光通风、室(内)外交通等方面把人的需要、人的方便、人的舒适放在第一位，将现代科技成果在经济可行范围内，尽可能地融入能提高生活质量的住宅产品之中，以表现出完整的人情和人性。
3、施工安装阶段
在此阶段，物业管理应审查有关工程及设备的优劣，分析物业建造的材料及安装方法，提供机电安装及能源分配的有关专业管理意见。如维修检查通道的位置及供电量的设计，避免日后维修工作中的麻烦，降低遗漏工程，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力，或因增加设备而影响其他的运作，以至于损害整个物业的外观和形象。
另外，物业管理的专家也应提供功能布局或用料更改的有关专业管理意见。施工期内对楼宇布局或用料，由管理人员从物业管理的角度提供有关意见，会令有关修改更能达到理想效果，更能直接地把以往开发中“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。最终可使日后管理期的操作成本减少及物业经济效益增长。
4、竣工验收阶段
在物业交付给业主使用前，物业管理公司有责任先行对物业进行质量验收。一般而言，管理人员应重点检查以下部位或设施的质量问题：
1）门窗部位。门窗是否密缝、贴合，框架是否牢固、安全、平整，门锁有无质量问题等；
2）供排水设施。水管、水表、水龙头是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、马桶排水是否通畅，是否有注水现象；
3）墙面、屋顶、地板。墙面、屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等；
4）供电系统。电线、电灯、电表是否有质量缺陷，空调是否漏水，制冷效果是否正常。若确是因施工验收时的疏漏而存在的质量问题，物业公司应及时通知施工单位或房地产开发公司尽快整修。
物业管理的员工培训是要结合招聘计划和全年公司总体安排来进行，通常是分三步到位，即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。
高级管理员包括正副总经理、行政秘书（或经理助理）、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司，参与设备安装及试运行，制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。
技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳，应该于交付使用前两个月到位，他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工，熟悉设备操作。
普通员工包括保安员、清洁工、园丁，应该于交付使用前三周到位，他们的前期任务是熟悉物业情况，熟悉本职工作和实战演习。
要点A：高级管理员培训内容
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
要点B:技术骨干培训内容
责任感，荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
要点c：普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后，还应该在专家的指导下进行多次实战演习，以便及时纠正错误。
第2操作环节：物业管理培训的筹备工作
要点A：培训目的：
迅速认识物业管理建立起正确的管理意服务意识直接运用所学开展实际工作。
要点B：培训对象：
物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员
要点c：培训方式：
集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。
第3操作环节：培训的具体内容
具体内容A：入伙前相关课程、
第1课：物业管理概述
物业管理除了管理物业外还能做什么？物业管理的最高境界是什么？创新、进取，总是和别人不一样，又总是走在别人前面。
第2课：房屋建筑及管理基础常识
您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗？您会计算房屋面积吗？您会看建筑图纸吗？您了解多少房地产各级市场基本常识？
您知道房屋70年到期后归谁所有吗？如果住户向您问起这些问题，回答不出来可就失职了。
第3课：不同类型物业的不同管理手法
住宅管理要寓管理于服务之中；工业厂房管理要把安全放在首位；写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理；商场管理范围最大，专业程度最高。但是，掌握了管理的基本功，什么样的物业管理都难不倒您。
第4课：物业管理法规
有人说，中国的物业管理大难搞，因为法规不健全，果真如此吗？如果5年以后才健全怎么办？工作不做了吗？不然，怎样熟知现有洁规并利用有关法规，物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的“大笼子”策略，让我们剖析一下。
第5课：物业管理机构的设置
多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等，我们不这样设，为什么？
一个总经理，一、二个副总经理，这样设置合适吗？
一个人必须同时干三件事，否则不称职！怎么干？
第6课：房屋的接管验收及其注意事项
认真仔细验收，是为了方便今后的维护工作，验收不认真，麻烦事在后面等着您。
怎样把好验收关？验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益？机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案，如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题，可令您在接管后的维护工作胸有成竹，“药”到“病”除。
具体内容B：入伙初期相关课程
第1课：入伙程序及相关事务
办理入伙手续，是接触住户的第一课，上好这一课，可以为今后的双方关系打下良好基础，该说什么话，该做哪些事，想得越全面越周到，今后工作越顺利。
第2课：顾客投诉心态分析及处理技巧
求发泄、求尊重、求补偿，是顾客投诉的三种心态，听其言、观其色，针对不同的心态灵活处理，这里面有策略。
一个不在意，电视报纸曝你光，联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢？这里面有技巧。
第3课：装修管理
装修管理不善，可引来住户投诉，造成危险隐患，发生治安案件等。管理手法不当，双方矛盾形成，还可能影响到住户的关系。矛盾激化，你在明处，他在暗处，令你十分被动，怎么办？建立装修巡查制度，让我们用案例告诉你有效的管理手段。
第4课：房屋机电设备管理技巧
制度化，是机电设备管理的有效方法，周一做什么，周二做什么，定好制度，照办就行了，管理人员怎么流动，制度始终不变。
有人说：机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说：机器也是有感知的，你好好照顾它，它就为你认真工作，你不善对它，那它就会对你不客气！
第5课：绿化养护与管理
招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗？不一定，绿化管理并不那么简单，但也不很复杂，这里面有档次、有文化。
玉兰路上玉兰花香，玫瑰路上玫瑰斗艳，由路认花、由花寻路，这不是档次、这不是文化吗？
第6课：紧急突发及特殊事件的处理和防范
火警、匪警等，大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于，政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派，特殊车辆及人员不服从管理等等，什么事都可能面对，别怕，我们让你在听故事中学习处理技巧。
具体内容c：进入正常阶段的日常管理相关课程
第1课：有效培训与考核
人员培训是企业内部管理的重要一课，一般的培训，老师讲了100%，学生听进去的80%，理解消化了60%，记住的40%，而能够运用的只有20%，真正起到作用的，可能还不到10%，这样的效果如何改变呢？
考核很难，因为考核标准不易制定，制定出一个好的标准，考核的工作就完成了一半。另一个原因是因为人情观念作怪。
我们追求的考核，是完全客观化的，一个固定标准套在谁身上，就可以考核谁，任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核，同时无法掺人个人主观影响。这个标准，就像当年苏联“老大哥”逼我们还债一样苛刻，我们抵债的革果，他们用一个圈来套，大了不行，小了不要！
第2课：物业管理中的财务管理
讲理论，老师累，学主烦。给你一张资产负债表，从头到尾就讲这张表，原来看懂它挺容易，从此，你再不用怕面对阿拉伯数字了！
第3课：业委会的作用及其组建
业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题？不容置疑，说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用？怎样处理和摆准双方关系和位置？我们的经验一定对你有用。
第4课：海外物业管理简介
海外物业管理公司做什么？我们在做什么？帮你比较一下，分析各自特点取长补短。
不用亲身出去，看看照片，若有心，你自己也能得到启发。
听听教员在香港三年物业管理工作的经历，现身说法最生动。
第5课：1S09002导入
1S09002简称“埃嗦九千”，有人戏称之为“噜嗦九千”，分析一下，为什么让你感到噜嗦？质量是永恒的竞争法宝，但日本人说，未来竞争取胜的不再是质量，而是……，你怎么看？搞9002，是为了图名，还是确有大用？
一、明确物业管理定义
物业管理的定义明确是为全体业主和用户提供服务的，在公共契约里都这样一条条款：“物业管理的根本宗旨是为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境，并尽可能地满足他们的合理要求。”在实际操作中，物业管理服务按物业工程周期可分为两部分，即交付使用前后两种服务。
（一）物业交付使用前，管理公司的服务对象是大业主，即发展商或投资商。此阶段的服务内容包括：
1、从物业管理角度，就楼宇的结构设计和功能配置提出建议
2、制定物业管理计划包括计算管理份额
3、制定物业管理组织架构
4、制定物业管理工作程序并提供员工培训计划
5、制定第一年度物业管理财务预算
6、参与工程监理
7、参与设备购置
8、参与工程验收
9、拟定物业管理文本
（二）交付使用后的物业管理服务对象是个体业主和用户，基本内容通常包括以下几方面：1、楼字及设备维修保养
2、楼字保险事宜
3、保安服务
4、清洁服务
5、绿化环境保养
6、紧急事故处理
7、处理住户投诉
8、财务管理根据住户要求还可提供一些有偿服务，如租售业务、户内维修、清洁月i送督、邮递复他商务服务等等。
二、组织物业管理的严密架构
一个严密的组织架构是物业管理公司维持高效动作的基本保证，管理公司的日常工作都是比较简单的。因此，对于普通员工来说只要分工到位，职责明确就可以了，关键是协调和应变，这就需要高层管理人员具有相当的素质和经验。管理公司的组织架构通常包含以下几个部门：
1、行政部：总经理，副总经理，行政秘书，文员，电脑操作员。
负责整个公司的统筹、协调工作；人事安排及处理投诉咨询事务。
2、财务部：经理，会计师，出纳，采购员。
负责财务预结算；代收管理费；制作收支平衡报告；采购。
3、工程部：经理，电脑工程师，机电工程师，技术员。
负责所有设备的日常操作及维护保养；处理突发事故。
4、保安部：经理，保安员。
负责日常保安工作；处理突发事件
5、清洁部：经理，园艺师，清洁员。
负责公共地方之清洁工作；垃圾处理；绿化维护。
6、业务部：经理，业务员，公关员。
负责租售及其他有偿服务；公共关系维系及拓展。
在实际运作时，可根据经营项目的规模大小适当调整部门设置，如规模小的可将财务部和业务部归并到行政部，如同时管理几个物业的，则可在行政部之上设总经理公室或将人事部独立到总部去等等。各部门人员的配置是要根据物业规模的大小来定，通常保安部和清洁部需要人员最多。行政部，工程部和保安部应该有负责人24小时轮流值班以备不测。
三、进行物业管理定位
（一）物业管理定位的考虑因素
物业管理既然成为营销的一部分，那就同样存在着定位的问题。在当今的房地产项目推广中，物业管理已经占据了极其重要的位置，人们既买物业又买服务的认识在迅速提高。因此，物业管理对物业推广的促进作用正与日俱增，尤其是写字楼，物业管理服务的重要性更加突出。
物业管理定位要与项目定位以及目标客户的身份、品味相协调，否则就会帮倒忙。比如，项目定位是高级别墅，而物业管理费每户每月只收50元，这样就牛头不对马嘴了。反之，低价位普通住宅又说是“酒店式”管理，那人家还敢买吗？
体现物业管理定位的无外乎三个内容：
一是收费标准；
二是服务内容；
三是管理水平。
收费标准是直接体现档次的，这是第一感觉。但光有收费没有内容就叫人摸不找头脑了，凭什么收这么贵要向人交代清楚才行。至于管理水平，客户在入住前是体会不到的，但这并不意味着就说不清楚，看你怎么去说。比如指明物业管理是由某著名的物业管理公司来管理，该公司人员的素质、以往的业绩，就基本上可以表示物业管理的水平。而像“酒店式管理”这样说法虽然是大致地代表了高管理水平，但高到什么程度就说不清楚了，不如具体地说明管理人员经过了消防、急救和擒拿格斗等专业训练这样更加具体形象，或者干脆将员工守则和操作程序公之于众，也可以大致反应管理水平。总而言之，只有将以上这三方面内容都交代清楚了，才算是完善的物业管理定位。
（二）物业管理品牌效应
物业管理的品牌效应主要是体现在对销售的促进作用上。物业管理不同于口香糖，它是一项实在的服务。因此，在品牌的创建上面没有太大的想象空间。一间物业管理公司的良好信誉，也不是凭一两个好创意就可以，它是经过多年的实际经营，日积月累起来的。在销售当中，名声响亮、口碑良好的饿物业管理公司是使人们对所售物业产生信任及对将来的服务感到安心的重要因素之一。
物业管理根据项目性质和目标客户背景的不同，在创建品牌时，其侧重点会有所不同。工薪阶层对物业管理的档次和服务项目要求并不高。除了维修保养、保安清洁这些最基本的服务外，其他的能免则免，关键是要收费低。而有钱人家则不同，交多些钱无所谓，关键是要舒服，还要让人羡慕；高档写字楼因为设施先进，功能多，故而客户可能会在技术方面对管理公司有更高的要求，因为他们知道技术不过关将会使管理成本大大增加。面对这些不同的客户，用同样的管理理念显然很不恰当，因此创建品牌时就必须充分考虑到上述各种因素。
四、物业管理企业资金筹集
物业管理企业作为独立法人。应实行"自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢？
渠道A：收费物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门批准。这是长期稳定的收入来源。
渠道B：小区维修养护专项基金用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提取。
1）维修基金的筹集
对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。购房者购房款的2%一3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有，不计入住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于20%，高层不低于30%。如因特殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。
2）维修基金的使用
维修基全在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，物业管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它洁律法规允许的投资渠道。另外维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
3）建立完善的监督机制
对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监督机制。
4）建立物业管理维修基金管理中心
建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修基金像公积金一样，集中起来专门管理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。
渠道C：多种经营收人
物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务，开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集贸金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向
渠道D：开发建设单位给予一定的支持开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发商应从开发项目的建设成本中提取1％一2％作业物业管理公司的启动资金；或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。另外，物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。
渠道E：政府多方面的支持
（1）制定收费的标准，加强管理。目前除市场上的高档商品房外，普通住宅小区还不能完全按市场价收费。
（2）对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费用，减轻购房人负担。
（3）在主融税收方面提供优惠政策。
（4）拨发一定的城市建设维护费，用于小区共用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。
（5）在旧小区内，在规划允许的前提下，新一些商业用房，以成本价或低价的租金提供给物业管理企业，增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费不足。
渠道F：介人物业出租
物业管理企业利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务。物业管理企业从事物业出租对三方都有好处：对于租房者，不用和业主直接见面，计价还价，不仅大大减少了交易成本，而且还因有物业管理企业做中介，不会上当受骗；对业主来说，作为投资者不用投入太多的精力，即可获得可观回报；对物业管理企业来说，则可利用专业优势获得一定的饿中介利润。物业管理企业如果能惜鉴国外成熟的做洁，从事租售业务，在增加物业管理企业收益的同时，在一定程度上激活房地产市场。
五、剖解导致行业性亏本的七大因素
因素A：物业管理规模小
原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。
处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源优化配置。
因素B：物业管理人员配置不合理
原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员素质低。
处理对策：一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。
因素c：物业管理收费低
原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利未能全部体现。
因素D：物业管理收费难
原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。
处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大群众的支持和赞同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实施细则，少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量，消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。
因素E：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太
原因分析：现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水平、提高档次。
处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做到配套设施齐备。最好的办洁就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或公房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。
因素F：物业管理手段落后，管理成本高
原因分析：我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因而导致物业管理成本的提高。
处理对策：新建小区要加强小区智能化实施建设，旧小区也要尽量加强小区智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大量的人力和物力，降低物业管理成本。
因素G：物业管理服务项目单一，牧业管理公司自身造血功能差
原因分析：物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的物业管理项目外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。
处理对策：房地产开发商要对物业管理公司的物业管理给予大力支持，如提供一定具有造血功能的经营牲用房等。同时，物业管理公司也要想方设法根据小区自身的特点和业主的实际需求，开展多种项目服务，使其服务功能渗透到居民生活的方方面面，以此来提高自身的造血功能，从而取得良好的经济效益。
六、缔造物业管理新概念
概念A：零干扰服务
汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口。楼道门也应声而开，路口电子屏流动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999年出现在景田城市花园的“零干扰服务”是物业管理的一种新突破。概念B：氛围管理
在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的“氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现代相结合的文化魅力。
概念C：个性化服务
在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务，体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物业管理服务能达到多么好的程度。概念D：“管理报告”制
我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999年3月万科物业推出“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理得好不好。
概念E：产学联手
1999年11月下旬，一群学主走上了金地物业管理的各个岗位；一批金地物业的管理骨干，则走进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上了新的管理岗位。
概念F：“一拖N”管理
中海物业在管理跨度上加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1拖N”的管理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1拖N”即确定一个资深的小区管理处为区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统一调度、分点驻守，管理统一标准、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“4统4分”的管理运作。“1拖N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比降低了22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了2成以上。
七、物业管理扭亏为盈秘诀
秘诀A：业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式”
1991年，该公司在惜鉴国外同行经验的基础上，率先在天景花园推行由业主参与小区物业管理，成立了国内首家业主社团法人组织一一“业主管理委员会”。
秘诀B“寓管理于服务之中”的模式
1994年公司率先在荔景大厦推出“酒店式服务”，安全员身着迎宾服装，使出入大厦的业主（来宾）感受到一种和谐、温馨、亲善、愉悦的人文气氛。
秘诀c：“无人化管理”模式
公司率先在万科城市花园营理处推行“无人化管理”。“无人化管理”可以简单用一个公式概括为：“无人化管理”=“智能化”+专业化服务程序。“无人化管理”不仅可以节省人力成本开支，更重要的是可以避免许多由于人与人之间接触所导致的矛盾。
秘诀D：“个性化管理服务”模式
在刚刚接手管理的万科地产开发的楼高160多米，被公认为国内领先并达国际水准的深圳顶级超高层豪华住宅一一“万科俊园”，首次推出“个性化管理服务”管理新模武。个性化管理服务是一种新型管理服务模式：是对原有模式的延伸。作为一种服务模式，其宗旨不仅在于针对业主的某些个性需求策划一些特别的服务，重要的是改变一种管理服务与策划的观念与方法，开拓一种新的管理模式而不单单是提供一些服务项目，模式的建构是要建立一种个性化服务项目能动式的孵化机制，建立信息（包括业主需求信息）输入或服务输出的动态循环系统。
秘诀E：人才理念和顾客理念一一“以人为本”
“以人为本”包括两方面：对顾客，强调“尊重顾客，善待顾客，让顾客满竞容是朋友”的原则，并明确提出“我们的使命是持续超越我们的顾客不断增长的期望。”对员工，公司秉承万科集团的人才理念一“人才是万科的资本”，提倡”员工第一”、“先有微笑的员工，后有微笑的顾客”，“健康丰盛的人生”等等。
秘诀F：共管式（业主自治与专业化服务相结合）
和“中国海外”同样齐名的，是“中国海外”组建的物业管理公司---中海物业管理公司。在“中海物业”有这样一个量化标准：凡是“中海物业”管理的小区，大厦标准层墙面瓷砖使用白色纸巾擦拭60厘米长后，纸巾无污染。了解多了发现，“中海物业”还有一堆的量化标准：小区内绿地草坪高度保持在4一8厘米；道口岗亭保安员对进出车辆换证时间不超过20秒钟；维修组24小时上班，按听电话铃声不超过3声，并在25分钟之内赶到现场一一“中海物业”作为香港著名上市公司的下属物业管理公司，充分掌握了港式物业管理的特点，并且还吸收了物业管理设备上现代化高效率的特点、日本式物业管理理程序严谨一丝不苟的精神、新加坡“共管式”的物业管理模式，”中海物业”毕竟是中国人办的公司，所以也十分准确地掌握中国国内物业管理法规及运作程序，能够恰当地处理物业管理中的各种问题。
秘诀G：经营理念一一运用创造性思维
公司理念体系中明确提出“争足够的利润支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源；同时，作为公民，在我们有经营业务的任何地区，都要成为对当地经济有贡献的社会财富，以尽我们对社会的义务”这一发展目标。
一、新形势下物业管理在公共图书馆运营过程中的作用及地位
时代变化了，行业发展了，现代公共图书馆的各项需求升级，对后勤管理服务的内涵和外延都提出了新要求，向社会引入物业管理服务，是时展的趋势，其在图书馆后勤管理服务中所发挥的作用是不可替代的。其次为确保公共图书馆功能的正常运作，降低运行成本，提供各种高效率的服务，使日常工作流程更合理化，确保建筑物及设备设施保值。传统的设备设施维护管理侧重于现场管理，对其日常运行做好维护管理，以各种设备能够正常运行作为工作目标，比如电梯故障、停电漏水、厕所疏漏、桌椅维修、电话线路等，但随着网络技术、管理智能化建设的推进，现代技术充分融入到各种设备管理维护中去，实现网络实时监控，自动化运行管理，传统的图书馆后勤管理服务模式已经跟不上时代的步伐。随着知识经济的不断发展，读者对信息服务质量的要求也越来越高，公共图书馆的服务内容也必须不断拓展才能满足读者的信息需求，相应的所需设备、物品也越来越多样化。图书馆后勤管理也要适应这一变化，为图书馆日常服务运营提供有力的后勤保障，由此可见，公共图书馆中物业管理的地位十分重要。
二、公共图书馆传统后勤管理的主要问题
首先，专业后勤管理人才匮乏，受图书馆人员编制所制约，不可能同时招进各专业的管理人员，人才是保证图书馆后勤管理高效性的决定因素。公共图书馆物业管理工作涉及专业广，事务琐碎，不仅要管物，还要维护纪律的政策性与原则性，而且从某种意义上讲也属于一种技术性工作。因此要求物业管理工作人员不仅要具备专业的管理知识，并且物业管理需要接触的人员特别广泛，要求要有较强的与人沟通能力，要以礼貌与殷勤的态度对待每一位读者，要求一线岗位的安管人员具有良好的形象，接受过一定的礼仪课程培训。图书馆属一级消防防火单位，建立一支技术过硬的安防队伍，对图书馆尤为重要，但目前大部分传统图书馆管理模式，都不具备这些条件。其次，图书馆传统管理涵盖范围不够广泛。新形势新环境下，图书馆的服务范围也进一步扩大，其中一些对外服务内容经过约定可以纳入物业管理的范围，如一线服务口读者接待、图书上架、整架、存包、复印装订、图书打号盖章、贴书标、书刊交换、各类读者活动、固定资产实物管理等等，而现在很多图书馆的后勤管理还仅停留在保安、绿化、卫生、机电设备维护等阶段，涵盖面不够广泛。其实图书馆内部物品搬运、读者活动及展览的场地布置、会议接待，图书馆临时劳务用工等均属于现代图书馆物业管理的范畴。最后，图书馆后勤管理任务重，困难大。如果按上述扩大图书馆后勤管理的涵盖范围，那么后勤管理任务将会十分繁重，同时还要增加大量人员编制才可能完成，比如公共图书馆存放大量的书刊、杂志、光盘等各类载体的文献资料，其中不乏珍贵的古本，需要做好清洁、防虫、防霉等工作；随着多媒体技术的普及，很多图书馆均设置了报告厅，涉及到大量音响视听设备，因此图书馆的工作内容跟多个专业密切相关。相应的，物业公司要保证管理的有效性，就必须配置各个对口的专业人才加以维护管理，包括音响维修、调试、消防、电力等；此外，很多图书馆均是全天候、全年候地处于开放状态，那么物业管理就要提供必须的保障，保证图书馆水电供应充足、计算机网络正常、中央空调运行平稳等，再加之公共安全、消防安全等一系列工作，均加重了图书馆后勤管理任务。此外对于公共图书馆而言，读者是其最重要的管理对象，因为公共图书馆通常实行全开放，读者量比较大，相应的就会存在诸多问题，包括物品存放、个人穿着、偷盗行为等，看似简单却存在较大难度，如果未经专业职业道德培训的物业管理人员，处理不当，可能会产生一些不良的社会影响，图书馆很容易成为这些不良影响的受害者。因此，传统图书馆后勤管理存在较大困难，必须对管理人员做好职业道德及图书馆规章制度的培训管理，全面树立“以人为本”、“服务重于管理”的理念。
三、图书馆物业管理的运作方式
现阶段公共图书馆会根据自身的实际情况选择不同的物业管理运行方式，常见的包括两种，一种是图书馆自行管理，另外一种则是在自行管理的基础上委托社会物业公司进行管理，无论选择哪种运作方式，均要视自己的规模、经济条件而定。此处主要针对第二种管理模式进行介绍。首先，确定委托管理的内容范围及服务须达到的指标并进行成本核算，一般来说，主要包括：馆舍大楼建筑维护、设备设施维护、安防管理、环境绿化、室内外保洁、大楼智能化设备、设施维护、会议接待、展览场地布置、图书上架、整架、图书打号、盖章、贴书标、司机和一些临时劳务委派等等。成本核算一般以工种实际用人来计算成本，一个物业公司人员组成包括：公司经理、经理助理、保安队长、领班及安保员工、工程助理及员工、保洁领班及员工、环境绿化员工组成，除员工的工资及按规定提取的保险和福利费、制服费、清洁卫生费、绿化维护费、供保洁、保安、工程人员使用所购置的电动洁具、通讯、电动工具等用品、公司合理的利润，由于各种自动化控制、网络及通讯、视频等新技术集成到一些设备、设施中去，物业工程人员一般只属于“看守型”操作，这种轻视日常保养，“维持型”管理方式，不仅对设备、设施的寿命造成影响，而且也会增加事故发生的隐患。因此图书馆还必须通过招标的方法来选择一些经过资质认证、信誉好、专业能力强的设备、设施维护公司进行维护与保养，为降低成本，可把两者整合在一起共同进行维护，把本来应该属于物业工程人员负责的日常运行、巡检、监控和一些基本的维修由物业工程人员承担，设备、设施保养，检测、维修由专业维保公司负责，通过合同约束，明确两者之间的职责范围，各行其责。其次，如绿化所需的一定的设备、花木、绿色盘栽，可以包干交由物业管理公司来进行定期维护与更换，效果和成本控制会明显好于图书馆自己购置，有助于图书馆整体形象及社会形象的提升。最后，重要项目必须由图书馆亲力亲为。图书馆的一些关键部门，如古籍书库、网络机房、档案室等重要场所，重要项目不适合外包给物业管理公司管理，那么就要与自身的实际情况、财政情况相结合，选择适用的物业管理模式。比如综合布线与网络系统等工作，尽管在图书馆系统采购与建设初期，专业的网络设备公司会提供完善的售后服务及维修合同，但是日常运行中简单的故障排除与调试运行关系到图书馆服务的稳定性，如果都由网络公司来处理，无法保证其实效性。因此图书馆内部要设置专业人才专门从事该项工作，从一开始就参与到各项工作的规划、设计、布线等环节中，这样既可以降低管理成本，还可以培养人才，为其今后独立工作打下一定的基础。
作者：张志红 单位：广西壮族自治区图书馆
关键词：政府机关、办公楼、物业管理、市场化
中图分类号： TU243.1 文献标识码： A 文章编号：
一、现代政府机关办公楼物业管理的特殊性要求
1、具有较高的技术性。
机关办公楼通常系大型智能化写字楼，建筑规模大、配套设施全，集各种先
进技术设备之大成，配备有中央空调系统、高档电梯、楼宇自控系统、保安监控
系统、火灾报警系统、大型停车库（场）、通讯和互联网集成系统和办公自动化系统等。这些设备设施系统涉及多项技术和学科，技术含量高。
2、具有高度的政治性和保密性。
这是机关办公楼物业管理与其他类型物业管理活动的根本区别。党政机关是
办理党务政务工作的重要部门，涉及到首脑机关的重要活动和重大决策，关系着
党和国家的重大利益。
3、安全保障要求高。
政府机关办公楼往往是所在地的政治核心场所，防范治安案件、防火灾等要
求较高，机关物业管理必须加强楼内外各区域的巡逻检查，针对各种可能发生的
突发事件，建立完善应急方案：如火灾预案、刑事案件处理预案、意外人身伤害
处理预案、公共卫生应急预案等。
4、服务要求特殊。
机关物业管理在保安服务工作中，经常要配合政府有关部门处置上访人员的任务，在接待处理上访人员时，必须牢牢把握政策、注意工作技巧，即要维护好机关办公秩序，又要合理化解上访人员的怨气。领导参加的会议服务、卫生保洁要按照星级饭店标准要求进行服务，有时节假日、休息日要正常运转，这要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
5、对环境有更高的要求。
机关办公楼人员聚集，流动性较大，易出现脏、乱和建筑及配套设施损坏等
问题。同时，机关办公写字楼又是政府为民办事、体现行政效率的重要场所，因
此，对办公楼的环境有更高的要求：整洁、明亮、稳重、大方，方便工作人员办
公，方便市民来办事。
二、目前政府机关办公楼物业管理存在的问题
1、物业管理企业运行问题多。
一是物业管理市场发育不足。由于物业管理在中国发展时间不长，市场进入
门槛低，导致良莠不齐，管理型、专业型、大型、小型各类物业管理企业混杂一
起，市场选择机制尚未完全形成。
二是人员素质不高。主要表现为实际从事物业管理的人员中取得职业资格的
人数不多，具备高级管理资格的人员更少。
三是员工流失率高。由于物业管理公司需靠低价位中标来取得市场，其员工
工资水平整体偏低，导致了较高的员工流失率。人员的流动不断，往往意味服务质量的不稳定和风险的形成。
2、服务质量监管体系不齐。
一是监管方行政色彩太重。目前，机关事务管理局作为业主代表，对现代社会化专业化的物业管理具体内容、标准研究尚不够，对与物业公司等契约关系尚难以接受。
二是服务对象参与度不高。好的物业管理必须是服务者与被服务者的双向互动，而现实的机关办公大楼物业管理除少数服务对象的投诉外，缺少集中服务对象意见的制度性安排。
三是质量监控体系不全。对于物业管理公司的具体运作，机关事务管理部门在制订监控标准、工作流程控制、强化考核等方面尚需作大量研究。
3、相关法律法规的缺位。
一是《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等法规、规章不尽完善，其相关规定主要针对住宅区物业，而写字楼物业尤其是机关办公楼（区）类的特
殊物业还无相应条款。
二是机关事务管理工作立法仍未完成。因为没有相应法律法规的授权，机关事务管理机构不得不靠行政命令、政府文件作为其管理依据，在对政府机关办公楼实行社会化物业管理时，对物业管理的监管职能等关系尚无明确的法律界定。
4、经费保障难以规范。
一是尚无相应收费标准。目前政府机关办公楼物业管理收费尚无相应的规范和标准。在实际操作层面，业主在选择物业公司时往往采取竞价方式，结果最低价中标往往与高质量服务要求初衷相背离。
二是物业管理消费意识尚须培育。机关办公楼物业管理的消费者是广大的机
关公务员，他们长期习惯于福利化服务，由于对物业管理也是一种需付费的商品
的意识认识不到位，随意提高服务质量档次、增加服务范围和次数的现象时有发
生。
三是财政支付政策不明。实施物业管理主要体现为花钱买服务，其费用比较低，由于物业管理范围不一、标准不一，物业管理定价往往是物业管理公司、机关事务管理局、财政局等多轮会商确定。如不针对机关办公楼物业管理制定财政支付政策，其发展前景将很不明朗。
三、解决存在问题的对策
1、完善行业法律法规。
物业管理行政主管部门要针对办公楼、写字楼的具体特点，加快完善相关的法律法规，促进依法管理，建议具体区分物业管理公司类型，将其资质细化。制订针对办公楼（区）的条款，解决目前《物业管理条例》太笼统、不便操作等问题。就机关事务管理部门地位而言，国家层面应加快立法速度，就各类党政机关的国有资产管理、办公用房分配、机关物业管理、公务消费等方面分层级制订标准。
2、大力培育专业化物业管理市场。
目前，各省、市、县直至乡镇级的党政机关都已建设或正在建设新的办公楼（区），这一类市场规模特别庞大，为促进行业发展应具体做好以下工作：
一是行业主管部门应尽快细化物业管理资质标准，启动专项的政府办公楼（区）物业管理市场，将其从住宅区物业管理市场中区分开来。
二是机关事务管理部门应制订全国性党政机关物业管理的统一要求，如保密性工作规定、安全保卫规定、机关会议标准流程、车辆管理规定等等。
三是加强人才队伍建设，应针对机关、医院、学校等不同类型物业的特点，从职业经理人、专业人才、操作员工等层面加强培训交流，依靠高素质队伍提升行业服务质量。
3、逐步规范经费保障标准。
一要尽快制订相关收费标准。目前，政府物价、房产等行业主管部门对机关办公楼、医院、学校等特殊物业尚无具体收费标准。具体到政府机关办公楼的物业管理收费，可由省一级机关事务管理部门牵头，联合物价、房产等行业主管部门，根据办公楼（区）的层数、面积、设备数量、服务项目内容、各地人员工资水平等因素，定期物业管理收费标准，以避免无序竞争，促进行业发展。同时，具体的物管收费标准也使财政部门有了拨款依据。
二要逐步在政府内部实行租金制。考虑到党政机关的实际情况，现阶段可以对各部门占用超过核定面积的部分收取租金，并逐步将租金提高到市场租金水平，抑制各单位过度需求。在此基础上，对各部门核定使用面积内的部分也要逐步收取租金。办公用房租金分别纳入使用部门和产权部门预算，用于办公用房维修、改造和物业管理经费开支等用途。
4、建立健全服务质量监管体系。
一要实行集中统一管理。各级党政部门应从降低机关运行成本出发，将保障
机关运行的绿化、保洁、安保、会务等事务工作交由机关事务管理部门集中管理。
二要建立完善质量监管体系。目前机关事务部门要按服务质量监管的要求成立专门的机构。其次要制订各专项标准，如设备维护、安全保卫、会务保洁、车辆管理等各项物业管理服务的工作流程、质量标准。再次要加强考核，应充分运用现代管理手段，通过日常巡查、月度考核、发放意见征求表、邀请外部专业部门鉴定等方式，对物业管理公司运行情况进行考核管理。
三要严格奖惩、优胜劣汰。机关事务部门通过奖惩激励机制加强质量管理，保持物业公司的危机意识、竞争意识。可采取整改制、通报制、奖罚制等手段，对物业管理服务进行分类考核，对服务质量好、测评满意率高的予以物质和精神奖励，对考核不合格、服务对象投诉多的解除合同关系，如此方可保证监管体系进入良性循环轨道。
四、结语
政府机关办公楼物业管理的市场化，取决于行业法律法规的完善、经费保障标准的规范、专业化市场的培育和服务质量监管体系的健全等四条措施。
参考文献
[1]李尚丽.政府机关的物业管理创新服务 中国物业管理,2006（10）
[2]陈道玉.浅谈行政机关之物业管理 现代物业,2007（7）
在学院领导极其恩施富源物业管理公司的协助下我们期待以久的实训如期进行。上午在富源物业三楼会议室举行欢迎仪式，那一刻从我们的脸上看出，富源物业是同学们实习的最佳场地。他们公司跟我们一样都是经过周密的安排和高度重视，做的是那样的让人满意无缺。贵公司经济学教授袁玉鸣说：恩施富源物业管理有限责任公司于XX年3月正式登记注册成立，注册资本金100万元，物业管理企业资质等级三级。公司下设经理室、办公室、财务室、工程部、环境部、保安部。现有员工120人，其中：管理人员22人，专业技术人员26人。管理物业面积43万平方米，房屋33栋，住户700户，行政办公楼宇4栋，星级宾馆1座，水泵房4座、锅炉房6座，总建筑面积16万平方米，绿化面积26万平方米。
公司在恩施州(市)房产局的指导下，在州电力总公司及其直属单位的高度重视和大力支持下，经过不断的探索和总结，积累了丰富的物业管理服务经验，培养和锻炼了一大批物业管理专业人才，物业管理服务工作取得了可喜的成绩，得到了州电力总公司及其各直属单位和州(市)房产管理主管部门的充分肯定，赢得了社会各界的高度评价。所管理的物业小区在XX年被评为“湖北省第一批园林式住宅小区”，XX年被州人民政府评为州级绿化模范单位;2010年被湖北省电力公司评为XX年年度保卫工作先进集体;在2010年11月参加全国行政企事业单位后勤管理研讨会，我公司物业管理模式及经验做了典型交流，受到了与会专家和学者的充分肯定;2010年被湖北省消费者委员会评为2010年度“3.15诚信维权单位”。
公司目前的经营范围有：物业管理(持证经营)、园林花卉经营、水电安装及维修、基建维修、家居装修、经营商场、电力废旧物资收购及销售。
恩施富源物业管理有限责任公司是目前恩施州物业管理企业中，物业管理范围最宽，面积最大，基础最好，起点最高、综合实力最强物业管理企业。
恩施富源物业公司的服务要严格按照以人为本是我们服务的核心，和谐发展以心换心是我们一贯的宗旨，求真务实﹑精益求精是我们永远的追求，诚信服务是富源物业走向社会化、专业化和经营化必备的行业素质。上午这一课主要有两个目的：其一让大家对富源物业公司机构设置、企业文化建设、公司运作模式以及企业从业人员素质有个了解;第二让大家适应环境，缓冲一下。这么周密的安排恩施只有富源能做到，细节体现了富源物业公司领导帮子建设不一般，从上到下无不井井有条。把会议室给我们当床睡呀真正做到了以人为本、以心换心来构建社会主义和谐社会呀。把我们当作员工看啦上下班实行签到制时时刻刻为我们安全着想，从公司上层到公司员工每天对我们都进行考核问我们学到了什么还有那些没有搞清楚不厌其烦。
这一个礼拜来，我从富源物业公司管理实际出发结合书本知识大体对物业管理有了一个能让自己比较满意的感性认识，从客户服务《窗口服务、大厅接待及会务服务需要注意的相关细节》;工程维修《锅炉房及其设施设备、给水房、房屋排水系统、地下水箱、电梯房、配电房进行参观》;安全防卫《小区巡逻、门岗、车辆管理、闭路电视监控、消防系统》和物业环境管理《小区保洁、园林绿化》都有了一定了解。只是时间太短有好多东西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我们已经产生了感情不舍离去，我们走的那一天同学们都感觉好惭愧没有给富源物业公司留下点什么、做点让人难忘的事好像都没有，在这里只能说谢谢为我们安排实习的每一位师傅了。
实训后我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。
如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：
1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：
(1)明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必把握细节，明确哪些该做，哪些不做;哪些是常规服务，哪些是收费项目;权利与义务是否对等，例如：物业管理的保安工作，应在合同中明确，只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序，而不承担人身安全、财产保护责任。
一、充分认识物业保安管理工作重要性
加强物业保安管理工作，提高物业保安管理水平，是动态环境下强化社会治安防控体系建设的必由之路，也是日益严峻复杂的社会治安形势的紧迫要求。从党的十六届四中全会提出的提高党的执政能力建设，构建社会主义和谐社会的高度出发，对维护社会稳定，加强和完善社会治安综合治理工作机制，依法打击各类犯罪活动，保障人民群众生命财产安全提出了更高的要求。作为中高档及涉外住宅集聚的城区，长宁的物业保安管理水平直接关系到长宁的形象和投资环境。要推进长宁社会和经济的可持续发展，迫切需要有一个良好的社会及居住区治安环境作保证。随着社会和经济的发展，人民群众对居住的环境、居住的安全提出的要求越来越高。
物业小区的保安管理工作是一项工作时间长，劳动强度大，工作责任重的工作，事关人民生命财产安全。与一般工作不同的是，处理正常工作日之外的夜间和节假日安全事务往往是保安管理工作的重中之重，因为这些时间段往往是一些安全隐患易于显现的时间，因此夜间和节假日的物业保安工作就显得尤为重要。但是，长期以来由于房地部门在这些时段内缺乏检查、监督的机制，造成一些物业小区内的保安管理工作存在着不少隐患，急需整改。这次与公安分局联合制定的《实施意见》就是要把对物业保安管理工作纳合管理的机制，通过各自的管理途径，实施各自的管理手段，进一步完善物业保安的管理机制，从源头上防止物业小区内各类安全问题的发生。
所以我们必须高度重视社区保安工作，要求措施有力，发展迅速，效果明显。我们要虚心向兄弟省市学习先进经验，为进一步促进、提高物业保安管理水平，为创建一个和谐发展的社会环境打下基础。
二、房地部门要切实履行监督职能，全力配合公安部门切实加强物业保安管理工作
加强我区的物业保安工作，整体提高我区物业保安管理工作的质量要靠各职能单位的通力合作和全体物业公司的全力配合。只有充分发挥房地局、公安分局管理、监督、检查和指导的职能，联手我区区域内实施物业管理的各个物业公司，形成居住小区安全防范的整体合力，才能把这项工作落到实处，从而完善我区物业保安管理机制，形成安居乐业的良好环境。
我们要充分发挥房地管理职能，房地局作为房地产行政管理部门，对其治安防范责任落实与否负有监督和检查的职能，责无旁贷。我们要从实践“三个代表”，提高执政能力和落实“让群众高兴，让党放心”要求的高度，做好行政管理工作。房地局作为物业管理企业的行业主管部门，应督促、指导物业公司做好居民区内治安防范工作，对措施不力，造成不良后果的物业公司，应依照有关规定进行批评教育甚至处罚。
我们要发挥房屋协管员队伍的作用，房屋协管员队伍既是市政府“万人就业工程”的项目之一，更是房地行政职能在社区管理中的延伸和强化，也是房地专业执法队伍的补充。房屋协管员的职能之一，就是督促物业公司加强物业保安巡视力度，提高物业保安工作成效，所以要充分发挥这支队伍在治安防范工作中的重要作用。
我们要配合公安部门以居住物业小区经理记分工作为抓手，根据《上海市居住物业小区经理记分试行标准》的相关规定，对物业保安工作抓的不得力的，对小区经理给予扣分处理。同时我局在收到派出所开具的《物业保安检查告知书》后，将视违规情节，对小区经理予以扣分处理，并督促物业公司落实整改措施。对小区经理实行记分是我局根据市房地资源局文件精神，结合我区物业保安管理工作的实际情况进行管理的抓手之一，旨在通过强有力的制约措施，督促物业公司对保安工作这一关系到全体小区居民生命财产安全的重大问题予以应有的重视，并及时捉补遗漏，消除小区的安全隐患。
此外，我们要将物业保安工作作为房地行政部门对物业企业资质和从业人员资格的日常管理的重要内容，实行治安一票否决制，对治安不达标及产生发现问题拒不整改的情节，作为物业管理企业资质升级的一项重要审批依据，以确保将物业治安工作的管理纳入房地行政部门法制化管理轨道。
三、物业公司要积极落实《实施意见》，提升物业保安工作整体水平
目前全区绝大多数的居民区都已经实施了四位一体的物业管理模式，物业公司作为四位一体的组织者和执行者，必须落实其在治安防范工作中的责任。物业公司是居民区安全保卫工作的直接责任人，其下辖的保安员队伍是居民区治安巡逻和防范的专业队伍和力量，如何用好这支队伍，很大程度在于物业公司的管理是否到位；在居民区治安防范工作中，需要投入资金进行技防、物防建设和开展各项专门工作，这笔资金中有相当部分通过物业维修基金和物业管理费来实现；物业管理部门和居委会是两条线的工作协作关系，能否在实际工作中协调好这种关系，也是居民区治安防范工作成功与否的关键因素之一。因此物业管理公司已经成为居民区治安防范工作中不可或缺的重要环节。凡是善于协调和物业的关系，善于调动和利用物业的资金优势，积极争取职能部门与社区的领导的支持，治安防范工作较为主动，工作就开展得比较顺利。
关键词:住宅小区;物业管理;管理制度;人员素质
1问题的提出
住宅小区物业管理行业是随着房地产的开发和使用而兴旺起来的，属于一个朝阳产业，有很好的发展前景。从我国首家物业管理公司1981年在深圳成立至今，物业管理行业在我国的发展已经历经30多年，业务范围涉及到城市各类楼宇、商业、街道以及各类型社区，特别是住宅小区的物业管理工作更为普遍。但是由于我国法律对物业管理的有些问题还缺乏详细的规定，更由于住宅小区物业管理还没有引起足够的重视，在物业管理制度、人员素质和资金方面都存在着一些问题，所以社会上普遍存在着对住宅小区物业管理不满意的呼声。虽然新闻媒体对此也进行了报道和促进，但是最根本的问题一直没有得到解决。对这些问题进行梳理后，论述如下。
2住宅小区物业管理中存在的主要问题
2．1住宅小区物业管理制度不健全一些住宅小区物业公司没有一套完善的物业管理制度。虽然有些住宅小区物业公司也在办公室的墙壁上挂着制度规定，但是那都是为了应付检查临时弄的花架子，没有实施细则，更没有相配套的惩罚措施。对住宅小区物业管理缺乏科学的整体设计，对人员管理的分工和协作没有明文规定。
2．2住宅小区物业收费标准没有科学统一的规范依据且普遍存在收费难的现象住宅小区物业收费标准都是公司自己制定的，没有统一的制度，计算公式和标准的设计不够科学。因此，业主们总是感觉收费太高，与享受到的服务不成正比，而物业公司又认为收费偏低、成本太高、入不敷出，没有办法提供高质量的物业服务。有的业主多年不交物业费，以此来作为抵抗物业费过高或对物业管理质量不满意的行动。有的物业公司则以少提供或不提供应有的服务作为对业主的回报。二者争执不断，没有一个妥善的解决办法，导致双方矛盾不断升级，甚至发展到封门、堵路、打架、打官司等，严重影响了业主的正常生活和物业管理工作的正常开展。
2．3物业公司服务意识淡薄，服务水平低，管理力度不够物业公司将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，比如物业公司对停车场和垃圾分类管理都不到位，存在着只管收费，没人管理的现象。垃圾分类工作更是一直没有落实，物业公司对此没有得力的措施，许多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作为厨房垃圾处理了，这样对社会环境造成污染和破坏。另外门卫管理比较松懈，小商小贩和外来车辆经常出入小区，对业主的财产和生命构成不安全隐患。
2．4物业公司规模小、抗风险能力低相当部分住宅小区物管企业整体规模较小、资质偏低，甚至没有取得相应资质，企业经理既是领导又是员工，加上几个保洁人员和保安人员就组成一家物业公司，经营管理项目少、面积小，无法取得规模经营效益，竞争力不强，经营状况差。
2．5物业管理人员素质参差不齐，高素质人才不稳定，流失现象比较严重
2．5．1依据有关资料，以下几类人员在物业公司的人员流失现状中比较严重首先是服务型和基础操作型岗位的员工，也就是一线员工，如保洁人员和保安人员。这些人员年龄偏大，文化水平不高，素质高低不等，身体健康状况不稳定，他们的流失比率最高。其次是各项目经理等中层管理人员，这些人员较易被其他企业挖走，因为他们既掌握物业管理的相关理论知识，又有丰富的工作经验，他们有足够的能力与业主沟通，解决棘手问题，能独当一面。再次是本、专科毕业的大学生，这些人的学历层次比较高，接受新生事物比较快，对个人发展及薪酬水平期望值较高，他们转行或者转入别的物业公司基本是出于企业发展前景问题，个人心态变化，或者角色变化等原因引起的［1］。
2．5．2物业管理行业人才流失的原因①对物业服务认识的偏见和入职门槛偏低。②脏乱的工作环境。③薪酬水平偏低及福利保障不到位。④不重视员工培训影响员工个人发展。⑤缺乏人文关怀和应有的尊重［2］。
2．5．3物业公司人员现状对物管企业产生的不良影响主要表现的几个方面①企业经营成本的上升，这主要是人才流失所造成的，主要有新员工的招聘以及培训;老员工的离职引发的成本损失和新进员工工作失误或浪费引发的成本等等。②导致业主对物管企业的满意度降低。只有工作时间越长的员工才越能了解业主的需求，也越可以提供给业主更好的服务。很多物业公司的保洁人员、园艺工人、保安人员都是直接从农村找来的，或是其他行业的下岗职工，甚至是伤病残人员，没有经过专门的训练，不能与业主有效沟通，不能很好地了解业主的需求。③物业公司对小区环境管理不负责。对乱搭乱建置之不理，对日益增多的流浪狗、流浪猫等不能有效管理，致使小区狗屎、猫粪到处都是，影响了居民的生活质量。对健身场地和健身器材管理不够，有些损坏了也得不到及时维修，对小区内的绿化、景观更是顾及甚少，导致好多住宅小区环境恶劣、脏乱差如同集贸市场。
3加强住宅小区物业管理的对策
3．1加强物业管理部门乃至全社会对物业管理重要性的认识，完善住宅小区物业管理的规章制度随着房地产业的迅速发展，以及决定居民生活水平的资产、收入和支出的增加，物、物权、物业、物业管理和物业服务的概念，悄然进入了我们的工作和生活。所有与物有关的事物，都从根源上与物权密不可分。因此，讲物业，首先就要从根源上讲物权，然后讲物业管理和更高层次的物业服务。物业管理是一种管“物”的理念，然而由于物业每天几乎都实实在在的与业主打着交道，所以物业管理人的觉悟要上升到为业主和房屋使用人服务的高度，为打造和谐社会做出自己的贡献。我们有了物是为了利用，现代由重归属向重利用转变。我们平时接触最多的物业，就是住宅小区的物业。物业作为行业来说，是相对于动产所说的，涉及对不动产所进行的管理、经营和服务的第三产业。而物业管理服务主要有两个方面:一是对配套的设施设备和相关场地进行维护、养护;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，也包括交通和车辆管理等。此外，还有特别委托，为百姓提供物业服务合同中没有约定的服务项目，还可以接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收代缴相关费用。从一些做得比较好的物业管理范例来看，拓展物业管理的服务范围，在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区，是大有可为的。还要从观念上更新，要从物业管理，向物业服务上转变。这种态度的转变，意味着，站在服务的角度上看待问题，也是物业管理走向纵深发展的必经之路。
3．2严格市场准入和清出制度，完善市场竞争机制鼓励企业做大做强，强化量化考核和监督检查，加强信用档案管理，积极引导物管企业加强科学管理，走专业化和市场化发展之路，兼并整合小企业，发展大型企业集团。促使物管企业转变服务观念，强化服务意识和遵纪守法意识，提高管理和服务水平。
3．3加大物业人才培养和管理力度，严格落实持证上岗制度通过反馈率比较高的招聘方式，如网络招聘、校园招聘、人才交流会等来挑选物业管理专业毕业的大学生，以及在物业公司工作过的经验丰富的人才，这样的人才能够以更快的速度适应公司的企业文化和工作岗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，适当提高员工的基本工资和福利，并建立长效的激励机制，采取能者多劳和多劳多得这样的薪资制度，通过长短期激励互相结合的有效措施，将员工个人的利益和企业长期的发展相结合，通过精神层面与物质层面的双重激励吸引并留住员工。企业可按比例针对管理岗位建立一个“人才储备库”，明确以企业内部培养为主导，兼以外部招聘的管理人员招聘制度，提高对企业员工综合素质和工作业绩的考核力度;为员工制定转岗计划，让那些工作突出而且通过了考核测评的一线员工获得转岗和晋升的机会。为达到知识的实用性和系统性，应对专业技术岗位，如:保洁、安保、工程、绿化、客服、前台等进行专业技术培训，还需加强人文素养以及各项公共类课程培训，譬如:应用文写作、公关礼仪、沟通技巧、应急处置、计算机操作等采用系列课程的方式。此外需对培训方式加以丰富，通过拓展培训、工作交流、实操培训、外请培训等众多培训方式来实现员工兴趣的提高，使员工意识到培训是一种福利和奖赏，也是自己的一大收获。以人为本，通过郊游、晚会、游戏、竞赛等各种激励方式提升员工的认同感和归属感，使员工感受到企业对自己的认可和尊重，他们便不会轻易跳槽和被其它企业挖走，使企业拥有稳定的人力资源保障。
3．4更新业主住房观念，促使物管企业与业主有效沟通受我国计划经济下城镇住房制度影响，业主传统的观念是只管住房，不管掏钱管房。新的住房观念应该是，住房既是一种消费，也是一种投资。物业服务也是商品，也需要有偿使用，而且业主的费用投入与得到服务的质量和数量是成正比的，交物业费是义务，业主不能以拒缴物业费抗辩维权。物管企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按照标准收费，按规定项目进行费用开支，不断提高服务水平和服务质量，以优质的服务换取业主的信任和支持，提高收费率。业主主要理解、支持和监督物管企业。双方在有效沟通、包容理解、互帮互助上下功夫，使其关系正常化。
3．5提高整个物业管理行业的服务意识和服务质量只有提高了物业管理的服务意识，提高了物业管理公司的服务质量，才有可能提高收费标准，有可能提高服务人员的工资待遇。所以应该抓紧时间对员工进行培训，切实提高服务质量和服务水平。这是一个全行业的大问题，也是一个重要的问题，有待于我们进行专题研究。
参考文献:
各房地办事处、各物业管理企业：
根据市房地局《关于进一步做好房屋安全防范、应急维修工作的通知》的要求，结合实际情况，现就做好房屋安全防范，应急维修工作通知如下：
1．各物业管理公司，在“五·一”前夕组织人员，针对所管各类物业的具体现状和可能发生的房屋结构或构件危险、装饰层坍塌、水患、火灾、漏电、煤气泄漏、高空坠物、电梯关人或坠落、“沟、管、井、箱”作业、建筑或生活垃圾堆放、消防设备设施、假山和亲水平台、楼宇玻璃大门等防范措施进行全面检查和记录，发现问题及时整改，避免造成财产损失和人员伤亡等重大事故。
2．在“五·一”前夕，对业主的空调室外机架、雨蓬花架、晒衣架、阳台花盆、吊挂杂物等自我安全检查的注意事项，应在楼道进口的明显部位告示。对小区内施工现场加强管理，尤其是对施工脚手架稳固、底芭档芭牢靠、路面开挖、窨井盖掉换、挖沟排管、施工材料堆放、建筑垃圾等防护措施，应切实加强检查，发现问题及时整改，不留隐患。
3．各物业管理企业要结合防汛防台工作，对去年以来屋漏保修的住户进行全面的回访和复查工作，对目前仍未解决的渗漏点、要及时予以维修，保证住户在汛期生活不受影响。还要对居住区内明沟、暗管及房屋的天沟、雨水管等管道进行一次循环疏通，确保汛期沟管畅通，避免因暴雨造成居住区路面、住户室内积水。
4．各物业管理企业还应对有避雷设施的建筑物进行全面的检查与测试，发现问题及时修理，防止雷击事故发生。对电梯、水泵要加强检查与维护，确保正常运转。
5．各物业管理企业要全面落实24小时受理报修制度，要通过各种形式将责任人、报修点、报修电话等告知居民，对水、电、管道堵塞、电梯故障及其它属于危险性的维修项目，企业的抢修队伍应在30分钟内赶到现场及时处理。对在规定时间内无法到达现场或无能力应急处置的单位，近期内必须整改，在未完成整改前，必须委托延吉、殷行房屋急修中心进行应急维修。
6．各单位要关注气象变化，加强气象监听，街道台风警报或遇雨量较大时，各级领导必须进入指挥岗位，加强值班，有关人员必须及时到岗，做好防汛防台的联络与突况的处理工作，抢险救灾队伍作好投入抢险工作的一切准备，确保防汛抢险工作有序、快捷进行。
7．物业管理企业和物业管理小区要进一步建立健全安全防范应急预案，明确物业管理企业安全防范应急处理程序、组建安全应急防范抢险预备队伍、配备应急抢险器材。物业管理企业应急预案于4月30日前交所在地房地办事处。
8、五·一”前夕，各房地办事处要加强对全区物业管理企业房屋安全防范，应急维修工作的落实情况进行检查，检查结果将作为小区经理年检注册考评的重要条件，同时也将作为物业管理企业资质等级评定的主要依据。请各物业管理企业务必要牢固树立“责任重于泰山”的意识，从落实“三个代表”重要思想，保护人民生命财产安全的高度，充分认识做好本市居住物业管理小区公共区域安全防范、应急维修工作重要性、紧迫性。尤其在近期气候多变的情况下，要切实关心居民的居住生活，增强安全防范工作的自觉性，使居住物业小区的安全防范工作真正落到实处。
