时间：2022-03-05 16:02:56
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇物业小区停车管理，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】 达州市 停车问题 配建标准
一、引言
随着经济持续快速的增长，我国城市居民的私家车数量也有了飞速增加。以达州市为例，截止2013年7月底，达州市私家车拥有量达157017辆。随着私家车的增加，小区停车位出现供不应求的局面，由此引发的小区停车难的问题成为社会和物业管理的难题。
相比上涨的油价和拥挤的马路，更让生活在达州市的车主们揪心的是找车位。据有关部门提供的数据，达州市中心城区停车场主要为各单位、小区配建的停车场，城区内尚无专用的大型机动车停车场、库、楼等社会公共停车设施。目前有39个建设项目配建了地下车库，批建面积为137800平方米，实际作为车库使用的面积为103250平方米，加上各小区地面配建，共计停车位4570个，但这仍无法满足市民停车的需要。达州市城区“路窄车多”，要找个便利的停车位更是“难于上青天”！虽说在城区有路边停车场供车主停车，但是本来就不宽敞的市区道路加上路况拥堵，根本无法满足市民的停车需求，停车难的问题仍旧未解决。生活在达州，停车难，究竟难在何处呢？为了深入了解达州市居民停车的现状，笔者对达州4个行政区的8个典型住宅小区的业主随机发放问卷调查500份，有效回收480份，并对愿意接受访谈的业主进行深度访谈；走访小区物业管理企业的工作人员；通过网上查资料和走访政府有关部门了解与停车位有关的政策和制度。
二、调查结果
1、小区车位数量与车辆数量对比
从小区停车位数量与车辆数量对比（如下表1）发现，停车位供求矛盾突出，出现了严重的供不应求问题。在达州市，由于主城区修建时间较早，规划并不完美，并且许多早期修建的楼盘并没有考虑到停车这一因素，因此导致达州目前面临停车不易的难题。在调查的8个典型小区中，62.5%的小区出现了严重的供求缺口，没有出现缺口的小区都是新建小区，大部分业主都还没有入住，所以调查的数据还无法反映真实的需求情况。此外，笔者在达州市达川区各大楼盘销售现场，随机走访了20余位有购房意向的市民，其中约有六成均有购车打算，也就是说，私家车的增长还将保持高发展势头。
2、地上停车位车满为患，地下停车场却存在闲置
所谓地上停车位，是指利用小区道路、公共场地、公共绿地等空间用作的停车位。从上表可以看出，地上停车位使用率达到280%。与地上车满为患形成鲜明对比的是地下停车场却存在闲置，除地下车库停车位少的使用率可以达到100%外，其他小区地下车库均有闲置现象。
3、业主对物业公司在停车管理方面满意度不高
在被调查的480名业主中，在被问及对物业公司在停车管理方面是否满意时，有25%的业主对住宅小区的停车管理极不满意，65%的业主认为一般，仅有10%的业主表示满意。而业主反映主要问题集中在停车管理不规范、处理纠纷不及时、收费不合理、车位分配不公平等方面。
4、因停车难引发的其它社会问题
停车难问题已经很困扰人了，由停车难引发的其它社会问题也让业主觉得十分头疼。根据被调查业主提及问题的频次按从高到低的顺序排列如下表2。
三、小区停车矛盾产生的原因分析
1、私家车增长过快，停车设施严重滞后
目前达州市私家车以每年20%左右的速度增长，有的家庭有两辆甚至更多。私家车数量急剧增加，而停车空间却是有限的，这种矛盾就引发了小区停车位不足的问题。达州老城区的中心广场、人民公园、农贸市场等人流集中地附近的公路上，基本上都密密麻麻地停放着私家车。随着私家车数量的日趋增长，公共场所和小区机动车停车矛盾日益突出，车位数不足与日益增长的停车需求之间仿佛打了一个“死结”。据调查，不论是旧小区还是新建小区，都存在停车设施滞后的现象。具体原因如下。
（1）大部分旧小区没有停车位规划。1998年以前，达州的私家车还属于奢侈品，很多家庭根本没有买车的打算，对停车位更没有什么概念，所以90年代以前建的小区，在设计时就没有设计停车位。但是在随后的十几年里，私家车数量猛增，使得停车问题很快凸显出来，由于没有停车位，业主只能把车停在过道或是绿化带上，这样给业主的生活和出行带来了很大不便。
（2）新建小区配套设施标准偏低。1998年国家规定住宅小区必须配建停车位。达州市也于2009年6月21日在《达州市城市规划技术管理规定》中提出新建住宅小区必须按住宅每户建筑面积的不同配建停车位，见表3。
停车位配建标准的出台一定程度上缓解了小区停车难的问题，但是这些停车位依旧满足不了小区业主日益增长的停车需要，私家车的增长速度大大超过了标准所支持的力度，所以停车位紧缺问题依然存在。
2、小区停车位所有权归属不清导致收费不合理
调查结果显示，虽然有70%的业主能接受现在情况下的车位租金，但仍有25%的业主认为停车收费太高，难以承受。现阶段达州市停车位销售并不理想，一个地下车库动辄一二十万，让很多购房者难以接受。而且96%的业主所购买的车位只有短期使用权，没有所有权。在停车位权属法律模糊不清的情况下，除了可能会出现地下车库管理、维修问题，还会导致地下停车费远高于地面停车费，有的甚至会出现几倍的差距。业主们考虑到地上停车费用少且停车方便，大多数人都会选择停在地上停车位，结果是地下停车位大量闲置，地上停车位却车满为患，有的甚至占领消防通道，给小区带来很大的安全隐患。
3、物业公司管理不到位，产生纠纷
住宅小区停车位本来就不足，加上物业公司的管理欠缺，造成小区停车位存在诸多问题。调查发现，曾因停车问题与物业公司发生矛盾的业主就有48%，这成为小区停车矛盾的主要矛盾之一。主要表现如下。其一，在购房初期，70%的业主认为物业公司在车位分配上没有做到公平、公正、公开；其二，物业公司不征得业主的同意，擅自将小区公共用地改建成停车场地然后租给业主，收取租金；其三，对小区业主的乱停乱放，物业公司只采取劝说、告知等方式，对大部分业主没有约束力，不能解决违规停车的现象；其四，物业工作人员服务态度差，在接到业主投诉后，仅有20%的物业会采取积极的措施应对，大部分情况是表面答应却毫无作为。
4、业主素质不高，乱停乱放现象严重
一些新建小区停车设施比较完善而且也能正常运行，但也存在停车难的现象。其中最主要原因是有些业主为图方便，将车乱停乱放，抢占他人停车位或是占用公共通道。停车问题的合理解决涉及到业主和物业公司的配合，即需要物业管理的有条不紊，也需要业主的配合，只有这样，才能使停车难问题得到解决。
四、治理小区停车问题的对策
1、合理控制居民私家车拥有量
以现在私家车增长速度来看，如不采取措施合理控制私家车的拥有量，短时间不可能解决小区停车难的问题。从欧洲的经验来看，政府一方面应积极引导市民拼车出行，或鼓励市民出行使用公共交通，另一方面通过增加购车税、燃油税、交通拥挤费等措施，提高市民私家车的使用成本，从而抑制市民私家车的拥有量。
此外，可以借鉴日本的优秀经验，规定个人或单位在购买车时必须提供拥有固定车位的证明，这种固定车位可以是自有的也可以是长期租赁的，否则交管部门将拒绝上牌照，这样就可以通过停车位数量来限制汽车数量的增长，真正做到有位才有车，一位一车。
2、用动态发展的思路调整停车位配建标准
从根本上解决停车难的问题，最好的办法就是要求相关部门用动态的、发展的思路，提高新建小区停车位配建标准，不仅满足当前业主的需要，还要满足业主不断增长的停车需求。建议可以按照适当超前的原则，根据小区总产数的80%设置停车位规划标准，由于不同类型的小区居住人群不同，可以制定不同的停车位配建标准，例如，《烟台城市规划管理若干规定》中规定，新建住宅划分为三类，住宅配建停车场标准为：一类居住用地按每户1.2―1.5个机动车位设置，二类居住地按每户1―1.2个机动车位设置，三类居住用地按每户0.7―1个机动车位设置。
3、多方配合引入市场机制增建停车位
当前住宅小区停车场由于产权不清、收费不合理等问题，严重影响了开发商建设停车场的积极性，加剧了停车难的问题。解决问题的关键是政府加强对建设地下停车场的支持和鼓励，建议可以给建设地下停车位的开发商一定的政策优惠或补贴。通过减免税费或提供资金、土地等资源鼓励发展停车服务业，鼓励在小区周边空地兴建机械立体停车场。日本的机械立体停车场占70%，从20世纪60年代至今，库型从二层简易升降式发展至目前垂直升降式、升降横移式、巷道堆垛式等大规模集成车库，每年安装投运的停车位达10万个以上，而在中国机械车立体停车场目前只占2%～3%。综观各国，机械立体停车系统是未来停车方式的发展方向之一。
此外，还可以由交警、城管等部门在物业管理公司的配合下在小区周边道路规划建设夜间停车位，充分利用市政道路资源，缓解周边小区市民的停车难情况。
4、提升物业公司停车管理水平，营造良好的停车环境
对物业公司而言，解决停车难问题的关键是制定好小区停车管理规范。停车管理规范制定的主旨一定是要方便业主，因此无论是制定还是执行程序都要公开，充分发动业主自己来讨论规范条款。在制定好停车规范后，物业公司就严格按照规范实施停车管理，科学划分地上临时停车位，及时疏导停车位，巧妙利用车库死角等地方，节约利用不多的停车空间，在征得业主同意的情况下，合理规划小区道路停车位，满足小区业主的停车需要。在业主管理方面，物业公司要加强对规范停车的宣传，建议可以通过跟社区居委会合作，通过发传单等方式对业主进行劝导和教育，促使业主自觉遵守并维护停车规范和秩序。
此外，由于小区服务具有一定的垄断性，相关部门要加强对物业公司的监管，针对停车收费实行政府指导定价，充分发挥价格杠杆调节作用，适当提高地上停车收费标准，促使业主自觉地将车停入地下停车场。
（注：本课题由四川文理学院社区服务发展研究创新团队（编号：川文理2014112-10）支持。）
【参考文献】
[1] 杨传明：城市住宅小区停车问题及解决对策研究[J].现代城市研究，2012（8）.
[2] 战晓静：济南市居住区停车位的建设与管理初探[J].住宅产业，2008（5）.
[3] 王之文：对住宅小区停车问题的思考][J].吉林省经济管理干部学院学报，2009（3）.
当前，酒店式物业服务面临着以下形势和问题:一是在竞争日益白热化的今天，企业只有不断改善提高服务质量才能不被市场淘汰;二是服务的需求会随着业主人居理念、消费观念更新和小区业主更迭而变化，物业服务需要不断地推陈出新;三是服务质量和水平与物业服务企业的服务意识、管理规范、从业素质、专业能力和创新能力等因素密切相关，而这些因素对当前服务影响程度多大、需要投入多少人力物力、改善到什么程度却难以定量和考核;四是物业服务企业和业主之间缺乏畅通的交流渠道，业主的需求和意见难以及时反馈到物业单位。将“PDCA”循环管理模式的规范化运作、标准化考核、程序化控制和持续化改进的功能运用到物业服务实践中去，有助于解决上述四大问题，实有必要。同时，从认识规律上讲，酒店式物业管理同PDCA均符合“实践－认识－再实践－再认识”这一规律，体现了科学的认识论;从行为主体上讲，酒店式物业服务企业也是“组织”，符合“PDCA”循环管理模式中的“组织”定义和“范围”要求;从工作内容上讲，酒店式物业服务存在着一系列的过程，具备全面质量管理中规定的过程要素;从工作目的上讲，酒店式物业服务和PDCA的目的都是为了提高工作的质量和水平。因此，运用PDCA循环改善酒店式物业服务质量和水平是可行的。
二、运用PDCA循环改善酒店式物业管理服务
在酒店式物业服务过程中，运用PDCA循环的科学程序改善服务质量可作如下探析:
(一)P－计划阶段
在这一阶段，应在着重分析当前酒店式物业服务过程中存在的问题、主要原因和收集物业信息、业主的共性、个性需求的基础上，确定服务质量目标、整改计划，并制定相应的措施。(1)调查现状，找出问题。调查当前酒店式物业服务现状，广泛抽取样本，收集近一段时期内物业服务的资料，根据业主的共性需求和个性需求，确定需要改进的管理问题及服务质量要求。(2)分析问题产生的各种原因。可从服务意识、服务标准、服务内容、人员素质、专业能力、管理水平等方面着手，逐一分析论证，寻找问题产生的原因。(3)找出影响酒店式物业服务质量的关键因素。影响物业服务质量的因素可能很多，但主要还是由关键因素决定的，改进酒店式物业服务质量必须从关键因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解决问题的措施计划。针对问题的关键因素，寻找可能的解决方法，制定可行的措施计划。措施计划应明确:需要解决的问题、将要达到的目的，执行时间、执行者、执行范围和执行方式。编制相关体系文件，如物业管理目标和方针、实施手册、制度文件、作业指导书、工作记录等。
(二)D－执行阶段
这一阶段的主要内容是实施，按照P阶段制定的计划、目标、措施及其分工，严格组织实施。但任何一项计划，都不是单一的工作;为此，需要完善相关基础设施、引进必要人才，对管理人员、具体工作人员等进行思想动员，提高服务意识、增强工作责任心、加强职业素质教育、强化专业技术培训。
(三)C－检查阶段
这个阶段要加强与有关业主、小区、社区的沟通和协调，加强督促检查，及时向相关领导部门反馈各项措施的落实情况，以便根据实际情况对原计划进行补充和调整。检查内容主要是:是否按照既定计划执行，执行情况是否符合计划的预期结果，措施是否有效，还存在哪些差距等。如果实际执行情况与预定目标偏离、措施效果不明显，还存在差距，就要分析原因。如果达到了预期目标，效果显著，则总结经验。这一阶段还可建立一些具体的指标考核方法，比如:物业服务关键绩效考核方法－－KPI，采用计划完成度、措施执行率、业主满意率、投诉回复、及时处理率等指标。
(四)A－处理阶段
这个阶段主要是对检查结果进行总结。对已解决问题的成功经验进行提炼，有针对性地修改或制定有关标准、工作制度，以便以后执行或推广;对于失败的经验也要加以总结，以免重现;对于效果不显著的或者实施过程中出现的问题，分析原因，制定新的措施和对策，转入下一轮PDCA循环中去解决。这四个阶段是循环不止的，每运行一次，解决一个问题，工作就上升一个台阶。因此，采用PD-CA理论指导，伴随着这种循环，酒店式物业管理服务质量水平也就随之上了一个新的台阶。
三、PDCA在改善酒店式物业管理服务质量中的实证
笔者结合本市某物业企业管辖的物业小区的实际问题进行了实证研究。该小区总占地面积200亩，总建筑面积约40万平方米，住宅总户数2600多户，小区内部配套有商务酒店、沿街商铺、特色商业街、商场、写字楼等。笔者经业主满意度调查发现，业主对“停车场管理”等服务满意度不高，需要进一步改善服务质量。调查结束后，根据PDCA模型，该企业制定了整改工作方案。
一是制定整改方案。通过座谈、走访相关业主，了解到业主对“停车场管理”服务的不满意，主要集中在三个方面:个别停车场管理人员服务态度较差，且不提供倒车引导服务;部分业主停车不规范，存在一车占两位，挤占人行道的现象;外面的车停在本小区。根据调查了解到的问题，该企业同业主委员会商榷后，制定了整改方案，分别就停车场管理人员服务内容和服务态度、小区车位划线、小区车辆准入证等方面进行整改。
二是执行。根据整改方案，该企业确定由一名副经理负责，联合业主委员会，开展了停车服务及文明用语培训、车位划线、文明停车倡议、小区车辆登记发证等行动。
三是检查。在整改过程中，除了不定时检查外，该企业又开展了“你提我改”活动，及时了解业主对整改行为的反应;整改结束后，通过电话的方式，征求业主对停车管理的意见，尤其是之前对停车管理服务不满意的业主。四是总结提高。经过一个月的整改，业主对停车管理服务满意度大大提升。该企业认真回顾本次整改行动，总结经验，将停车引导、文明用语、车位划线和车辆出入发证作为日后停车服务的重要内容，并建立了服务标准，对相关人员进行考核，考核结果与当月奖金挂钩。
四、结束语
淮安曙光物业服务有限公司总经理 张洪舜
"行车难、停车更难"、"人有房住、车无地停"， "停车难"正在成为小区居住矛盾日益突出的大问题。
我们对淮安市多个小区调查后发现，淮海第一城小区、富春花园小区、浦东花园等小区，作为规划较好的小区，到了晚间，小区干道的两旁都停满了无车位的车辆。淮安市目前已经入住的小区，或多或少都存在停车难的问题，为满足需求，小区绿化、人行通道也常常挤满了"违停车辆""。很多小区因合法停车泊位匮乏，造成小区停车秩序混乱，小区的绿化严重被破坏，乱停车、占用消防通道停车及停车纠纷时有发生。
一、私家车的大幅度增长是"停车难"产生的直接原因。
统计资料显示，至2011年上半年，我市私家车保有量达到九万多辆，根据2011年淮安市各大汽车卖场的销售量来看，民用汽车仍在维持高位增长态势，每月还以2000辆左右的速度增长。"一方面是售车数量高速增长，一方面是停车位本身就很紧张，由此看来，今后的停车难将越来越难"。
二、车位需求急剧扩大，住宅小区停车位供不应求。
对于小区停车位紧张的原因，除了家庭轿车增长迅速，小区泊车位频频告急外，"先天不足"是小区停车位客观存在的现实。有些小区的开发商在当初进行规划时，为了节约成本，对停车位的比例设置不足，也是造成纠纷增加的重要原因。住宅小区车辆数量的快速增长，导致许多私人汽车没有停车位，只能停放在路旁，或牺牲住宅楼前后的小块绿地，改作停车坪，但不能从根本上解决问题。
三、住宅小区建设管理不到位。
新建小区出现的一个很普遍的现象是：虽然小区配备的车位不少，但是地上和地下的比例反差较大，其出售与出租的价格悬殊，一些业主宁可高价去租，也不愿去买。但是，另一方面，从开发角度看，建地下停车位本身是为了应对市场竞争提高小区品质。如果地上车位增多，人车不分流，小区的升值、保值性差；地下车位减少，不适应未来小区车辆增多的需求，小区有可能因为地上车位不够而出现乱停车现象。小区车位权属大致分成两类，一类是开发商自己投资建设的车位，另一种是业主分摊建设费用的车位，政府部门要介入行业管理，及时公开车位的权属及租售车位资金的使用情况，把租售行为规范化，避免开发商或物业不公平获利。
如何能解决小区停车难的问题，我认为：
1、在小区建设规划之初，就要做好充分的市场调查，对未来业主的停车位有充分的估计，争取车位配比达到1:1。市
民对于停车位的爆发性增长需求，使得楼盘之间的竞争加剧，充足的车位率也将成为竞争的一个重要砝码，对于购房者来说，规避停车难，最好的办法就是防患于未然，越来越多的购房者认识到，无论是自住还是投资，停车位的充足与否和房产后期有多大的保值增值空间紧密相连。
2、每个新小区都必须建有地下停车场。地上停车位受小区地面面积所限，不能建设足够的停车位供业主使用，在地下建停车场，不占用地面面积，可以开辟空间，将土地利用率扩大，人车分流，全地下，冬暖夏凉，不怕日晒雨淋，阳光天井、通风系统等最新设计配置更提高了舒适程度。
3、在有限的土地面积上更大可能建设更多的停车位，譬如改造停车场为立体停车场、与周边楼盘联动动态剩余停车位数量以提高使用率。
4、交管部门在不影响交通的情况下沿小区周围路边多设置停车位，小区附近的社会单位可考虑开放单位停车场，民防设施在闲时也可改造用作停车。立足长远，政府应在宏观规划上配套足够的社会停车场。
5、应鼓励民间资本进入停车设施建设领域，尽可能为市民多提供廉价、方便的停车方式。
住址：
联系方式：
车牌号：
车辆特征：
乙方（停车管理方）：
联系人：
联系方式：
为加强小区机动车的停放管理，明确各自的权利义务，甲、乙双方经友好协商，现就机动车停放管理事宜达成如下协议：
一、乙方的权利和义务
1、有权按政府有关政策制定小区停车管理制度；
2、有权按照政府规定或双方约定向甲方收取停车费；
3、有权对进出车辆进行登记，查验停车凭证，对无证车辆可以拒绝停放或放行；
4、有权对不按规定停放的车辆采取移动等措施；
5、应为甲方提供车位;
6、应负责停车场地及设施设备的检查、维修及管理工作；
7、应安排专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视；劝阻、制止任何损害停放车辆的行为，采取各种防范措施，防止车辆丢失；
8、应向甲方开具停车泊位证明，开具物业管理企业发票（或停车专用发票）；
9、其他。
二、甲方的权利和义务
1、有权在乙方提供的车位停放车辆；
2、有权对乙方提供的停车管理服务进行监督，提出批评和建议；
3、交纳停车费后，有权索要停车泊位证明和发票；
4、因乙方管理不善造成车辆丢失的，有权向乙方索赔；
5、应按照规定或约定交纳停车费；
6、服从停车管理人员的指挥和疏导；
7、遵守停车场管理规章制度；
8、其他。
三、停车费价格及收费办法
停车管理服务费价格：
交纳方式：（按年或按月）
交纳时间：
四、管理责任
1、乙方提供停车管理服务，因管理不到位造成甲方车辆丢失的，负责赔偿，具体赔偿金额为元。
2、甲方委托乙方看管车辆，并要求乙方保证车辆不被损坏的，需另行增加管理费元/月。
五、违约责任的处理
一方违约造成另一方损失的，必须赔偿。双方在履行合同时发生争议的，可选择下列处理方式：
1、协商解决；
2、申请主管部门调解；
3、申请向仲裁委员会仲裁；
4、向人民法院提讼。
（其中，3、4项不能同时选择）
六、本合同期限为年，自双方签字之日起生效。
七、凡符合下列条件之一者，本合同解除：
1、双方协商一致；
2、不可抗力因素导致任何一方或双方不能履行合同的；
3、甲方不按约定的期限和标准交纳停车费的；
4、其他。
八、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等效力。
甲方签字（盖章）：乙方代表签字：
项目
范围
工作内容及要求
（一）综合
管理
小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1)负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2)每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3)白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫
性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4)协助召开业主大会并配合其运作；
（5)管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全；
（6)与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准;
（7)应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；
（8)全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗；
（9)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。
（10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备
确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括：
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损；
（4）负责小区智能化设施的日常运行维护；
（5）定期清洗外墙。
（三）绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《二级养护标准》养护。
（四）保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括：
（1)有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；
（2)设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（3)每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
（4)对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫;
（5)按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
（6)在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（7)发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：
（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；
（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；
（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处
理。
（六）
停车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理
（1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案；
（4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防
人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）电梯
养护、运行、维护
（1)主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号。凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；
（2)凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3)主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1）有健全的装修管理服务制度；
（2）查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3）装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4）业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5）及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
二、经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准
项目
范围
工作内容及要求
（一）
综合
管理小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理
（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；
（2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；
（3）白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；
（4）协助召开业主大会并配合其运作；
（5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料基本齐全；
（6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；
（7）全体员工统一佩带有相片胸卡，持证上岗；
（8）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见户数不低于总户数60％。
（9）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。
（二）
房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护
按《__市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、供暖等设备
（1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》；
（2）保证护栏、围墙、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；
（3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损。
（三）
绿化
小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地
按市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（四）
保洁
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
（2）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内基本无废弃杂物；
（3）按规定进行消毒、灭鼠等活动；
（4）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
（5）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。
（五）
公共
秩序
维护
小区规划红线以内，业主户门以外
（1）相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；
（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；
（3）发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。
（六）
存车
管理
机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的看管
（1）有机动车、非机动车存车管理制度和管理方案；
（2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；
（3）保证停车有序，24小时设专人看管；
（4）长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务等。
（七）
消防
管理
公共区域消防设施的维护及消防管理
（1）有消防管理制度，建立消防责任制；
（2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；
（3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。
（4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。
（八）
高压
供水
养护、运行、维修
（1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案；
（2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格；
（3）维修服务执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。
（九）
电梯
养护、运行、维护
（1）主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层设有电梯门的，均须开启载客；
（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行；
（3）主梯维修时，用备用梯运行；无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；
（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。
（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十）
装修
管理
服务
房屋装饰装修管理
（1)有健全的装修管理服务制度；
（2)查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；
（3)装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷；
（4)业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；
（5)及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。
《__市住宅物业管理服务标准》有关问题的说明
__一、制定本标准的目的：促进物业管理
企业服务行为的规范化、标准化，为业主和物业管理企业双方签订物业服务合同提供依据，为政府主管部门和业主委员会监督物业管理企业的服务质量提供依据。
__二、本标准是物业管理企业提供物业管理服务的指导性标准，也是物业管理企业申请资质等级和资质年审的考核标准。
__三、标准分为两类：一适用于普通商品住宅物业管理；二适用于经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房的物业管理。
__四、本标准服务项目分为综合管理、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护、绿化、保洁、公共秩序维护、停车管理、消防管理、高压供水、电梯、装修管理服务等十项，每项又分为服务范围、工作内容及要求两个方面。其中，房屋及小区共用部位共用设施设备由专业服务单位负责管理的除外。
__本标准与原《__市居住小区物业管理服务标准》相比，增加的主要内容是：要求物业管理企业建立起各种突发公共事件的处理机制、处理预案和具体处理措施，一旦发生公共突发事件，能够从容应对；在平时，要求物业管理企业做好各项预防工作，并加强对员工的培训和业主的宣传，防患于未然。
关键词：小区停车方式；影响；设想；
Abstract: With the rapid development of China's economy continued urbanization process accelerated, the car as a means of transport has been quietly into the Volkswagen family. What followed was a series of car parking problems.
Keywords: residential parking mode; influence; imagine;
TU998
引言
随着我国经济不断高速发展，城市化进程明显加快，人们生活水平和人均收入有了质的飞越，人们在解决了温饱问题后越来越注重生活质量的提高。汽车作为代步工具渐渐的进入普通城市居民的家庭。而家庭轿车使人们生活半径成百倍地延伸，居住观念也随之改变，从而缩小城乡差别。同时，城乡房价的差价，吸引了有车者的青睐，又加快了小城镇的现代化建设。随着汽车逐步进入家庭，小区内汽车数量越来越多，对现有住宅区的环境、安全以及传统的小区规划技术等造成了极大的影响，特别是汽车随意停放,占用绿地和道路甚至占用消防通道的现象比比皆是，造成交通阻塞、住宅区环境恶化等一系列问题。
因此，汽车时代已经悄然来临，探讨小区的停车问题、停车方式、停车规划布局，并对此作出合理的对策，无疑是当前所要面对的问题。
一、小区停车的现状及影响
1.已建小区停车方式
目前已建小区主要有地面停车和结合绿地设置地下车库两种方式。
其中地面停车有宅间停车、路边停车和广场停车三种方式。
①宅间停车：优点是建设费用低，管理简单，容易形成，停车较为方便，易于居民的出行，符合居民停车需求。缺点是车辆直接暴露在室外易破损，居民容易有利益冲突。
②路边停车：优点是使用便利，投资小，缺点是降低道路通行能力，容易引起交通事故，并且破坏道路周围的环境。
③广场停车：优点是使用管理最为便利投资小，缺点是只适用于低密度住宅区，而且需要在小区内单独划出停车区域影响小区环境景观。
结合绿地设置地下车库，优点可以提高小区的地面环境景观。缺点是已远远不能满足日益增加的汽车停放需求，再加上管理不完善、房地产商的利益博弈、居民意识淡薄，造成车库空置或者作为它用，利用率非常低。
因此已建小区目前仍然是以地面停车的方式为主，停车问题日趋严重。
2.新建小区停车方式
随着城市化进程的加快，规划意识的增强，现下新建小区打造人车分流的理念，基本为全地下停车。这种形式下停车方式主要有地下二层停车场、机械式停车位和停车楼三种方式。
①地下二层停车场开挖面积大费用较高，但土地利用率较高。相比地面停车而言，地下停车场能够节约出地面停车所占用的开放空间，增加公共绿地面积，消除小区环境污染，对居住环境的改善起着重要作用；对于高密度小区来说，地下停车场停车有很好的优势，业主可以从地下停车场很便捷的到达家庭。
②机械式停车位优点是在规划指标中强制地库中应有一定比例的车位应为复式，将地下二层压缩至地下一层，减小工程开挖量。缺点是车主在停车取车时需等候一段时间，而且由于绝大多数的开发商首先考虑前期收益，认为机械式上下两层的上层停车位，销售情况不是很理想，因此这种两层复式的地库停车模式很少被采用，但相信随着时间推移这种停车方式会逐渐被广泛接受。
③利用小区内的配套公建建筑，小区用地“边缘”（比如高层建筑的阴影）地段，住宅底层设置停车楼也是目前采取的停车方式之一。这种停车布置简单，车辆停放比较安全，不宜破损，但经济上代价较大，车辆进出不方便。
3.停车方式对小区的影响
从目前小区停车的几种方式可以看出停车最频繁的当数夜间停车，停车泊位利用率高、延时长，机动车多采取固定停车位存放。因为停车一般为小区居民，故数量与居民车辆保有量有关，受该小区内居民人均收入水平、建筑面积、人口数等因素的影响。近年来，我国小区汽车停放普遍存在一些问题，主要有如下几个方面：
①任意停放使小区的消防能力降低。一方面是大量的地面停车及路边停车，经常使小区内消防车道的通行能力低于消防规范的要求。另一方面是小区规划设计中的一些可作为消防救火时的回车场或消防作业场地，被汽车随意占用后也导致消防车使用中的困难。再者小区内路面及路边常设有消火栓井，被停放车辆占压时，也会使救火工作受到影响。
②车位需求急剧扩大,活动场地减少。汽车的进入，使小区内原有的活动场地临时停车场，常见的景象是乱停放的汽车挤占了道路，使交通变的拥堵影响了居民的出行；小区内缺少停车场地，导致许多车辆占用路边的绿化带停放，使草地受到碾压，影响其正常生长；有的小区甚至将原来的绿地铺上水泥砖改为停车场，使居住区绿化面积大量减少，严重影响了居民室外活动的环境。
③汽车噪音及废气污染。小区内无限制的停车，使许多居民受到汽车噪音及废气污染的侵扰。科学分析表明，汽车尾气中含有上百种不同的化合物，这些化合物在阳光照射下形成光化学烟雾，容易引发呼吸道炎症、慢性支气管炎、肺气肿等疾病；并造成酸雨、雾霾等自然气象甚至灾害。目前全国有2/3的人口生活在可能空气质量超标的城市中。
④小区停车管理不完善，乱停乱放盛行。小区有专业的物业公司来对小区的物业进行管理，但并未明确规定如何行使“车辆行驶及停放”管理权。因此，从法律上来讲，只有交警部门有权管理乱停车问题，但交警目前只管理主要交通干道上的交通问题，对小区内乱停车问题，无暇顾及，而小区物业管理有人有时间却无权无法对乱停车进行管理。小区内经常性的乱停乱放被默许存在，影响到小区内居民的正常生活，也影响到周边合法公共停车场的经营，长此以往不利于整个城市停车场建设发展。
二、解决小区停车问题的设想
如何使用有限的城市土地资源，支撑日益扩大的停车需求，逐步实现居住小区停车有位、停放有序、收费合理，是人民群众为之盼望、物业企业之所愿、城市文明之所趋，固本强基之所需。为此，针对目前我国小区停车的现状问题，以及小区本身的特点，本文提出一些规划方面的设想。
1.落实新小区车位配套标准
现在有些小区居民家里不只一辆车子,因此规划指标再过一段时间说不定落后了。因此小区停车指标的制定是具有很强前瞻性的工作。由于住宅建成后一般有50年—70年的使用期,必须对未来车辆的发展数量有所预计,因此在设计规划中应当留出适当的发展空间,防患于未然。对此,政府规划要有一定的前瞻性,不要让停车难问题重复出现。
2.停车方式上兼顾小区的特点
在宽度足够（一般应在6m以上）的道路上，可以划出一定的区域(宽度约2m)作为占用路面的停车场地，消火设施需设有明显标志，不得占用。
充分利用小区内道路旁边的空地，铺装地面作生态停车场，提高停车场的绿化率。
住宅底层架空设置车库，这种方式优点是不会占用小区的道路和绿地等公共活动空间，对于消除小区环境污染，改善小区环境的贡献极大。缺点是对住宅结构形式提出较高的要求，增加建设成本。
3.多种途径增加小区停车位供给
开放机关和企事业等公用单位停车场。机关和企事业单位的停车位，原本就是公共资源，具有公共性和开放性的特点，可以在晚间及双休日实施错时对外开放，让周边小区居民充分利用，对缓解居住区停车难将有一定的作用。
开放小区周边学校的操场或者在其下新建大型地下停车库，学校大多建有200～400m跑道的田径场，200m跑道的田径场下面，如果建一层半地下车库可停放约170辆汽车，400m跑道的田径场下面如建一层半地下车库约可停放490辆小汽车，这样在很大的程度上解决了现有小区的停车问题。
优先发展公交，保证居民出行方便。停车需求与当前城市公共交通的服务水平息息相关，随着生活品质的提高，居民对交通的可达性和出行舒适性的要求必然越来越高。汽车的主要吸引力就在于它出行的方便快捷，如果不提高公共交通的服务质量，汽车发展势头无法遏止，小区停车需求持续增长无法避免。
4.加快建设公共停车场缓解小区停车压力
规划在一定距离的区域内, 或是在小区周边,配备社会停车场。
小区使用空间紧张的情况下，可以考虑向空中发展，采用立体停车的办法。鼓励新建项目发展立体停车场，大力扶持立体停车场产业；出台相应政策鼓励和发展立体停车设备的制造业。
5.切实加强停车场经营管理，全面规范停车秩序
在未来的新建小区建设中，要将停车场建设纳入小区整体规划，让所有新建小区都规划地下停车场和其他类型的停车场，将此作为强制性规定，让城市的地下空间充分利用起来。当下停车难的问题，正是过去城市规划不能适应汽车时代的必然结果，很多住宅和其他公共设施都没有规划停车场，当汽车保有量增加，车就没有地方停了。
加强社区、物业服务企业和业主委员会三方协作，制定停车管理制度，落实专人负责，加强督查考核，合理规划露天停车位，加大对底层车库挪作它用行为查处力度，同时加大宣传力度，倡导居民有位有序停车。
三、结语
综上所述小区的停车问题是一个比较复杂、综合性较强的问题，要解决小区的停车问题，需要各部门相互的合作，共同配合。作为小区内的基础设施，落实到小区的开发建设中去。它不仅需要规划部门的合理规划，而且需要管理部门的严格管理。要做到上述的小区停车方式选择与布局的思想也绝非易事，需要规划师、建筑师结合具体的实际情况，通过精心设计才能达到总体上的优化。它不仅需要居民自觉地去遵守一些管理制度，也需要用法律法规的手段去强制实施。它不仅需要建设更多的停车场，而且更加需要新型停车场的出现。
总之，解决居住小区的停车问题，应采取多种手段综合治理，充分考虑居民、车主的利益，尽量使停车设施与居住小区中的建筑、道路、绿化等密切结合形成有机协调的整体。希望在以后小区的建设和规划中，能够更加重视停车场的建设和规划。
参考文献
[1]庞明理；当前居住小区规划中机动车停车位的规划〔J〕.宿州学院学报.2010.
[2]牛淑杰；住宅小区停车位设计探讨.山西建筑〔J〕.2007.
【关键词】住宅小区；智能化；发展；实现方式
住宅对于人们来说，不仅仅是个居住的地方，同时也是精神追求和文化表征的一种体现。不仅可以安定民心，还能够培养品德，提高各方面的素质。目前，伴随着经济技术的迅速发展，人们的生活水平提高了，对生活质量的要求也提高了。因此，在烛照方面开始越来越关注居住环境是否安全、通讯是否现代化，以及物业管理是否健全。于是智能住宅在此条件下便应运而生了。现代科技的发展逐渐走进千家万户，为智能化住宅提供了技术条件。以智能化手段为住户们提供一个安全、便捷、舒适的居住环境是每个房产开发商以及设计人员必须重视的一个课题。本文在对住宅小区智能化的概念及其技术含量的分析基础上，对住宅小区智能化的系统构成与实现方式做了详细的探讨。
1概念
所谓住宅小区智能化，主要是利用了现代4C技术，即计算机技术、通讯网络技术、自控技术以及IC卡技术，再通过有效的传输网络将物业管理与安防系统和多元化信息服务与管理系统以及住宅智能化系统有效集成，以智能化的手段为小区提供服务，为居民提供一个安全而舒适的居住环境。由于住宅小区智能化的服务重点在于生活服务和物业管理方面，并且要能够灵活应对各种众多的问题，但它在投资上却远远低于智能大厦，经济承受能力较低。因而，一个小区智能化的技术含量应当依据我国的基本国情以及住户的实际需求来定夺。
2技术含量
根据相关要求，住宅小区智能化根据技术含量的不同主要氛围三个层次：普及型住宅小区和先进型住宅小区一级领先型住宅小区。
2.1普及型住宅小区
普及型住宅小区在技术上需达到六项要求，即小区内要设立一个计算机自动化的管理中心；无论是水、电燃气、热能等在计量和收费上都能实现自动化；小区实行封闭式管理，安装安全防范系统，对小区内的安全实行自动化监控管理；若小区内有住宅发生火灾或有害气体泄漏等事件能够自动报警；住宅内均安装紧急呼叫系统；对于小区内的一些关键设备和设施都能进行集中管理，并远程监控其运行状态。
2.2先进型住宅小区
先进型住宅小区在普及型住宅小区的基础上，建立区域联网，能够与城市之间实现信息互通和资源共享；其次还能够通过网络终端使医疗、文娱和商业等一些公共服务和费用能够实现自动结算；再次，还应当具备使住户能够通过家庭电脑阅读到电子书籍的条件。
2.3领先型住宅小区
领先型住宅小区具备了先进型住宅小区的全部功能，除此之外，其在开发建设中需采用I-CIMS技术，能够在住宅小区开发全生命周期实施现代信息集成系统，从而实现住宅小区在建设时能够降低成本、缩短工期，保证质量，并且能够进行有效的管理。
3系统构成
住宅小区的
系统构成需满足五个要求：为住户提供一个舒适安全且一人的家庭生活空间、在住宅内部要拥有完善的安保措施；住户与社会之间能够进行高度的信息交互；小区内部安保措施要完善；信息化的社区管理。
3.1安全自动化系统
分为室内和室外两个部分，室内包括家庭安防、火灾自动报警和对讲系统；室外包括闭路电视监控、保安巡更和周界报警系统。
3.1.1家庭安防系统
将智能控制主机设置在住户室内，其具有紧急救助、燃气泄漏报警以及红外线防盗报警等一些功能。一般情况下，负责将数据采集来并对数据作出分析，然后将分析的结果发送至控制中心。再由控制中心的电脑将传送来的数据进行处理并及时显示出来，最后将情况打印出来向值班人员或110报警中心做出通知。①紧急救助系统：一般在住户的客厅以及卧室等地方都设有紧急呼救按钮，一旦家中发生紧急情况需要求助，只要按下呼救按钮就可以通过智能控制主机将求救信号发送到小区的控制中心，从而得到及时的救助。②燃气泄漏报警系统：将燃气泄漏报警探测器安装在住户的厨房中，一旦发生燃气泄露，探测器就会自动报警，并将信号发送到小区控制中心，同时还将厨房内得排气扇开启以及自动将燃气阀切断。③红外线报警系统：将红外线探测器安装在室内的入口处或阳台，一旦有外人非法入侵时，红外线探测器就会自动触发报警，并将信号发送到室内智能控制主机以及小区控制中心。
3.1.2火灾自动报警系统
在个楼梯间和电梯前室等地方安装相应的火灾自动报警设置。当有火灾发生时，报警设施可自动触发报警，将报警信号发送给小区消防中心。
3.1.3小区对讲系统
一般由四个部分组成：单元门口和住户室内分机以及电控锁、电源，是用户同小区管理中心或来访者进行通话的一种快捷方式。在住户单元入口处安装带电控锁的防盗门，来访者通过防盗门上的对讲主机同住户进行双向通话，住户可通过谈话确定来访者是否可进入单元楼内。其次住户还可以利用对讲设备开启或关闭单元门的门锁，以防止陌生人进入单元楼内。
3.1.4闭路电视监控系统
此系统主要用于对小区的监控，一般在小区的出入口处以及电梯前室和地下停车场等地方安装监控摄像机。能够一天24小时间进行监控，并将拍摄到的录像都储存起来，以保证小区的安全，以及在必要时提供录像资料。
3.1.5保安巡更管理系统
制定一条覆盖小区内多处重要区域的保安人员巡更路线，并设置巡更站点。保安巡更人员根据巡更记录机上的指定路线和时间到达每个巡更点，并将信息记录下来后发送到管理中心。管理人员在调阅和打印出各保安巡更人员的工作记录，实现了人防和技防相结合，同时也加强了对保安人员的管理。
3.1.6周界报警系统
在小区的围墙或栅栏处安装红外线对射报警系，以防止一些不法分子进入小区。一般可将周界报警系统同路电视监控系统联动起来，一旦有不法分子非法翻阅围墙或栅栏时，报警系统就会立即报警，同时触发周界摄像机对其进行跟踪录像。
3.2通讯自动化系统
一般包括电话、计算机网络、闭路电视接收等系统，是小区智能化系统的一个重要组成部分，主要实现小区与外界的联系，及时获取信息，加强与外界的交流。其中电话、传真、计算机等都能够实现信息的高速传输和交换。并且还与多种通信终端设备相连接，使得小区内的文字、图像、声音和电视等信息都可以保持告诉流通，同时还能够同市内以及国内外进行资源共享和信息交换。
3.3管理自动化系统
管理自动化系统主要有如下四个组成：小区的物业管理中心、停车管理、设备管理和自动抄表系统。
3.3.1小区物业管理中心
一般来说，小区的物业管理中心是整个小区管理的总指挥中心，它的主要任务是在政府的信息和通信方面给予的服务支持下提供给每个住户各种公共服务设施。小区物业管理中心主要利用结构化布线系统综合多元信息服务以及物业管理，采用高技术的智能化手段为小区提供管理和服务，实现管理和服务的高效与快捷。
3.3.2小区停车管理系统
在小区停车场内安装非接触式智能卡停车管理系统，对场内的车辆进出和停放实现高效而有序的管理，对于车辆丢失及损坏等事件可以有效防止其发生。停车管理系统的收费一般采用IC卡管理系统，IC卡经读卡机实现自动收费，小区内住户可办理月卡，而来访车辆可使用临时IC卡。此外，在小区的出入口处都设有摄像机自动监控所有来往车辆。
3.3.3小区设备管理系统
该系统以计算机控制和管理为核心，同时还带有各种传感器以及执行机构，是一种综合性的监控系统，可以将小区内的主要设备的运行状况在小区的控制中心显示出来，例如水泵、电梯和高低压开关等。同时还应用了传感器和网络通讯控制技术对小区内的照明设施进行自动控制，例如可以根据使用要求自动开启灯具，一定时间后再自动关闭，这不仅优化了小区的照明，还有效地延长了灯具的寿命。
3.3.4小区自动抄表系统
该系统主要是将传统的由物业管理人员上门收取住户的水、电、燃气、热能费等费用的方式通过利用传感器通过现场总线将住户的水表、电表、燃气表以及热能表上的数据信息发送到数据采集器，再通过网络将信息传送至控制中心，最后由控制中心利用计算机将数据采集器中的能耗采集出来。
在建设部的小康住宅标准中，明确提出了要对现代化住宅使用的各种各种计量器具，如水表、电表、燃气表和热能表，都要信息出户。然而就当前来说，有些地方主管部门还并不能完全理解此条规定，对其有着误解，将信息出户理解为计量器具出户，因而向个设计单位发放文件要求将水表、电表、燃气表、热能表设计在户外。但事实上，将计量器具放在户外技术难度并不大，既影响住宅楼内公共部位的美观，又浪费材料，因而最好建立户外远传自动抄表系统
目前比较常见的有总线式和电力载波式自动计量计费两种小区自动抄表系统，该两种系统均采用计算机及其网络系统住能化管理水、电表以及燃气和热能表的使用情况，实现抄表自动化，并能够随时监控、计量、计费，通过和银行的计算机系统进行联网，因而使收费也实现自动化。
另一方面，该系统依然存在着问题亟待解决。技术层面上，各表计计量值在数据上可能会出现误差，甚至会出现数据丢失，有时候还由于人为干扰而造成线路损坏等情况。其次在管理方面，提供水、电、燃气和热能的自来水公司、供电公司、燃气公司还有热电厂对该系统都有各自的担心。因而要开展好该项工作，还需要各地政府主管部门的支持以及其他各方面的配合。
4系统的实现
4.1设计原则
首先住宅小区智能化系统工程的设计在技术上要有可行性，以及经济上也具备可能性，并且要将面向应用和注重实效的方针贯彻始终；在坚持使用和经济两大原则的基础上采用当前较为先进的技术，使系统更具开放性和标准型，同时还要保证系统的可靠性和稳定性；在对系统进行设计的过程中不仅要考虑到信息资源的共享，同时还要注意信息的安全性和保密性。
4.2实现方式
4.2.1采用总线制
在小区内对住户都采用总线制：首先利用家庭总线将每个住户的图像、数据以及控制等信息连接起来，这样便形成了一个家庭总线系统，再将该总线系统同小区内的其它子系统一道都连接至小区局域网，最后再同城市公共网联通。因此，小区综合布线系统的设计还应当将各子系统的需要充分考虑进去，然后利用系统的总线资源，将各种信号都纳进该总线。
4.2.3利用电信网络
当前电信部门都设有商业网，并且光纤直通，因而不仅传输速度快，其传输效果也非常好。同时它还提供了数字互交式宽带网络系统，为用户提供了电话、传真以及会议电视等相关服务，实现网上冲浪。电信固定电话网目前都是通过不对称的数字用户环路ADSL接入宽带的，住户通过ADSL用户端进行拨号接入宽带，从而实现IP应用服务。虽然该系统在施工和维护方面成本较低，但在带宽可扩展方面没有较大的前景。
4.2.2利用有线电视双向HFC网络
HFC双向网络系统目前已经在新建的有线电视网络中广泛采用。HFC网络是由光纤和同轴电缆混合的网，采用了频分技术，在模拟频分复用技术的基础上，综合了模拟和数字传输、光纤技术和计算机等技术实现双向传输，是一种交互式宽带接入网。HFC网络不仅可以使数据传输和食品实现并举，还能够传输语音信号，从而使数据、图像和语音实现“三线合一”。作为小区的信息传输网，有线电视双向HFC网络不仅大大简化了小区布线同时还节省了人力、物力、财力，具有十分广阔的应用前景。
5结束语
住宅小区的建设，应当以人为本，对居住者的环境生活以及心理保障都应当重视，因而住宅小区智能化建设也是当前势在必行的。由于住宅小区智能化是一项既跨行业又是多学科的技术领域，因而若要加快该领域的技术进步，政府各部门应当给予大力的支持。在不久的将来，智能小区必将发展到城市各个角落，日益成为居民生活中不可缺少的一部分。
参考文献
[1] 夏玉红. 智能小区技术及应用[J].泸天化科技. 2000(02) .
[2] 韩云婷. 浅议住宅小区智能化建设——以盛世华庭为例[J]. 住宅产业. 2011(05) .
乙方： 身份证号码：
甲方同意将其所有的本合同项下的停车位（以下称本停车位）由乙方有偿使用，乙方保证交纳相关费用并按要求使用本停车位。甲、乙双方经过友好协商，就停车位租赁事宜，达成如下合同，以兹信守。
第一条、本停车位位置及面积
本停车位位于常德市朝阳路紫河湾小区（以下简称本小区） ___位号码以开发商排序为准）。
该车位长 米，宽 米，左侧为停车位/墙体/其他： ，右侧为停车位/墙体/其他： ，适于停放车辆类型为小轿车。甲方应确保本停车位处于适租状态。
第二条、租赁期限
乙方租用本停车位期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于 年 月 日前，将本停车位交予乙方使用。
第三条、本停车位的租赁费及物业管理费
1、车位租赁费
（1）金额
乙方租赁本停车位每 壹 年应向甲方支付租赁费为人民币 元（小写RMB 元）。该租赁费包含/不包含本小区物业管理单位收取的停车管理费。
（2）交付期限及方式
乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额交付本年度的本停车位租赁费，下一年度的租赁费为每年度周期开始的首月5日前交付。
2、物业管理
（1）本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由甲方/乙方承担，费用标准为每 壹 年 元。承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
（2）乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地（不包括本合同项下车位）负有保洁、维修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用1、乙方不得更改本停车位用途。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定，该等规定乙方有义务自行了解。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过车位空间限额的长、宽、高，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。本小区物业管理单位有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。
4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。
5、乙方应当按物业管理单位规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务；车内物品丢失责任，与甲方无关；但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修；乙方不得将漏油车辆开进停车场。
第五条、双方责任
1、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔。
2、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、违约责任
1、甲方责任
甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的5%向乙方支付违约赔偿金。
2、乙方责任
（1）乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
（2）因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额5%的违约赔偿金。
（3）乙方应当按照本合同及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本合同及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切责任。
第九条、免责条款
本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十条、争议解决
双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可向该车位所在地人民法院。
第十一条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定： .
甲方： 乙方：
（签字） （签字）
联系方式： 联系方式：
乙方： 身份证号码：
甲方同意将其所有的本合同项下的停车位（以下称本停车位）由乙方有偿使用，乙方保证交纳相关费用并按要求使用本停车位。甲、乙双方经过友好协商，就停车位租赁事宜，达成如下合同，以兹信守。
第一条、本停车位位置及面积
本停车位位于常德市朝阳路紫河湾小区（以下简称本小区） ___位号码以开发商排序为准）。
该车位长 米，宽 米，左侧为停车位/墙体/其他： ，右侧为停车位/墙体/其他： ，适于停放车辆类型为小轿车。甲方应确保本停车位处于适租状态。
第二条、租赁期限
乙方租用本停车位期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于 年 月 日前，将本停车位交予乙方使用。
第三条、本停车位的租赁费及物业管理费
1、车位租赁费
（1）金额
乙方租赁本停车位每 壹 年应向甲方支付租赁费为人民币 元（小写RMB 元）。该租赁费包含/不包含本小区物业管理单位收取的停车管理费。
（2）交付期限及方式
乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额交付本年度的本停车位租赁费，下一年度的租赁费为每年度周期开始的首月5日前交付。
2、物业管理
（1）本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由甲方/乙方承担，费用标准为每 壹 年 元。承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
（2）乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地（不包括本合同项下车位）负有保洁、维修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用1、乙方不得更改本停车位用途。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定，该等规定乙方有义务自行了解。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过车位空间限额的长、宽、高，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。本小区物业管理单位有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。
4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。
5、乙方应当按物业管理单位规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务；车内物品丢失责任，与甲方无关；但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修；乙方不得将漏油车辆开进停车场。
第五条、双方责任
1、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔。
2、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、违约责任
1、甲方责任
甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的5%向乙方支付违约赔偿金。
2、乙方责任
（1）乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
（2）因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额5%的违约赔偿金。
（3）乙方应当按照本合同及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本合同及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切责任。
第九条、免责条款
本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十条、争议解决
双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可向该车位所在地人民法院。
第十一条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定： .
甲方： 乙方：
（签字） （签字）
联系方式： 联系方式：
乙方： 身份证号码：
甲方同意将其所有的本合同项下的停车位（以下称本停车位）由乙方有偿使用，乙方保证交纳相关费用并按要求使用本停车位。甲、乙双方经过友好协商，就停车位租赁事宜，达成如下合同，以兹信守。
第一条、本停车位位置及面积
本停车位位于常德市朝阳路紫河湾小区（以下简称本小区） ___位号码以开发商排序为准）。
该车位长 米，宽 米，左侧为停车位/墙体/其他： ，右侧为停车位/墙体/其他： ，适于停放车辆类型为小轿车。甲方应确保本停车位处于适租状态。
第二条、租赁期限
乙方租用本停车位期限为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。在乙方向甲方支付全部本停车位租赁费后，甲方同意于 年 月 日前，将本停车位交予乙方使用。
第三条、本停车位的租赁费及物业管理费
1、车位租赁费
（1）金额
乙方租赁本停车位每 壹 年应向甲方支付租赁费为人民币 元（小写RMB 元）。该租赁费包含/不包含本小区物业管理单位收取的停车管理费。
（2）交付期限及方式
乙方应于本合同签订之日一次性向甲方全额交付本年度的本停车位租赁费，下一年度的租赁费为每年度周期开始的首月5日前交付。
2、物业管理
（1）本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由甲方/乙方承担，费用标准为每 壹 年 元。承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
（2）乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地（不包括本合同项下车位）负有保洁、维修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用1、乙方不得更改本停车位用途。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定，该等规定乙方有义务自行了解。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车辆不超过车位空间限额的长、宽、高，以及停车场地面承受压力要求，停放车辆的水平投影面积小于本停车位面积，并保证不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、乙方停放的车辆内不得有人、生物留置。乙方车辆不得外附或内装任何危险物品，包括易燃、易爆、腐蚀性、毒害性、放射性等违反国家规定的物品，不得存放任何易腐烂性物品。因此产生的一切责任由乙方承担。本小区物业管理单位有权对认为可疑的车辆进行检查，乙方应当协助检查，不得阻挠。
4、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。
5、乙方应当按物业管理单位规定的进出时间使用车位，乙方车辆在进入停车场后应当立即停放于本停车位，不得造成道路或通道堵塞。
6、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务；车内物品丢失责任，与甲方无关；但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
7、乙方不得在停车场内乱扔废弃物，有义务对因油品泄露、强酸强碱等原因导致车位污损进行清洁、维修；乙方不得将漏油车辆开进停车场。
第五条、双方责任
1、乙方在停车场内所受损失，乙方应当自行向造成损害的他方索赔。
2、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、违约责任
1、甲方责任
甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费，同时，甲方应按应返还的车位租赁费的5%向乙方支付违约赔偿金。
2、乙方责任
（1）乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
（2）因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额5%的违约赔偿金。
（3）乙方应当按照本合同及有关规章、制度的约定及操作规程停放车辆，对于任何不符合本合同及有关规章、制度规定停放车辆的，甲方有权要求乙方限期改正，如逾期乙方仍未改正的，甲方有权解除合同，乙方应承担一切责任。
第九条、免责条款
本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十条、争议解决
双方因本合同发生争议，应协商解决，协商不成时，任何一方可向该车位所在地人民法院。
第十一条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定： .
甲方： 乙方：
（签字） （签字）
联系方式： 联系方式：
小区里的空地，有的时候甚至是绿地，开发商或者物业公司画根线就收钱。有的作价卖给业主，有的按月出租。王海指出，由于小区的土地使用权归全体业主，因此开发商无权出售敞开式地上车位。如根据《北京市居住小区机动车停车管理办法》第7条：“凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。”
王海提示：这类车位可以由业主大会授权业委会委托物业租给业主使用，扣除必要费用后归入小区维修资金。
陷阱2：霸占无约定的地下车位
如果地下车位(库)建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。开发商出售这种车位(库)好像天经地义，其实不然。《北京市城市房屋管理办法》第13条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明;没有载明的，视为一并转让。” 也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位(库)的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位(库)也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
王海提示：可以由小区业委会委托物业公司收取，收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
陷阱3：地下车位(库)重复卖
很多开发商在卖房子的同时也在卖地下车位(库)，可这地下车位(库)的买卖是否合法，很多业主并不知道。如果地下车位(库)面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。换句话说，卖房子的时候已经把地下车位(库)的面积分摊到每个业主的身上，并且按比例收过钱了。再把这样的地下车位(库)卖给业主，就是重复收钱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此若不能办理产权，车位(库)买卖合同是不受法律保护的，业主买到手的只是一张白纸。
王海提示：这类的地下车位(库)办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
陷阱4：人防工程偷着卖
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢?当然不是。有的地下车位(库)属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。
王海提示：根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
陷阱5：改造车位(库)黑着卖
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位(库)，这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。
王海提示：开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位(库)，它们也应该属于全体业主的共有财产。
陷阱6：租赁期限超过20年
车位租赁合同参考
代出租人：_______________________(以下简称甲方)
承 租 人：_______________________(以下简称乙方)
甲、乙双方根据平等互利的原则，经过相互协商，甲方同意将地下停车场的停车位租给乙方使用，特订立本协议，双方共同遵守，具体内容如下：
1、甲方出租的地下停车位位于xx社区______阁楼下______号车位，地面质量为水泥砂浆地面。使用面积______平方米。
2、租赁期限自______年______月______日至______年______月______日止。
3、月租金______元整，年租金______元整。交费时间为年租用起始月份前五日内到物业管理办公室交纳。
4、地下车位停泊车辆车牌号______，车型______，颜色______，车位所停车辆必须为此牌号车辆。
5、乙方在租用期内有权使用指定的地下停车位，该停车位仅供停车用途，不得改做其他用途，不得在地下车库内修车、洗车，也不得随意转租给第三方使用。
6、乙方在地下停车场内应爱护公物及消防设施，禁止使用烟火或携带其它危险品，损坏公物要按价赔偿。因乙方原因造成其它车辆损坏的应承担赔偿责任。
7、甲方应做好地下停车场公共设施的日常维护、维修及监控工作，保持其良好的公共交通秩序，检查和防范消防安全。
8、乙方需按规定在地下停车场内停放好车辆，锁好车门窗，贵重物品请不要放在车内。
9、乙方向甲方缴纳的租金为停车场地的占用、维护、维修费，甲方不负责车辆丢失等的赔偿责任，应由责任人及所投保的保险公司承担赔偿责任(租用车位必需提供保险公司文件复印件一份备查)。
10、在乙方租用期间内，甲方不得将乙方已租用车位挪作它用或转借。
11、乙方应遵守园区车辆管理的有关规定，配合、服从工作人员的日常管理，不得乱停、乱放。
13、如有违约，双方承担各自违约责任，乙方若因欠费或其它严重违约现象，甲方有权立即终止本协议。
14、本协议在履行中若发生争议，可由双方当事人或委托人进行协商解决，协商调解不成可向法院提出仲裁。
15、出租车位，以销售为先，可通过甲方适当调整车位。
16、另附《地下停车场出入注意事项》。
本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
签订日期：
个人车位出租合同范本
(1)本小区物业管理公司收取的本停车位管理费由甲方承担，承担本停车位管理费的一方应当及时、足额缴纳费用，否则，发生任何纠纷及后果应由费用承担方负责。
(2)乙方同意，本小区物业管理公司对车库场地(不包括本合同项下车位)负有保洁、维修保养、秩序、线路指引标志等物业管理责任，遵照本小区物业管理规定执行。如因发生争议而需要甲方予以协调，乙方应当及时通知甲方，甲方应及时予以处理，确保本停车位处于适租状态。
第四条、本停车位的使用
1、乙方不得更改本停车位用途。乙方使用本停车位应当遵守本小区物业管理单位对本停车场的相关规定。
2、乙方已考察本停车位，乙方保证所停车不妨碍相邻车位的使用，以符合停车位的要求。
3、未经甲方同意，乙方不得将本停车位转租、转借任何第三人使用。否则，甲方有权解除合同。
4、乙方离开车辆时应尽到包括锁好防盗锁、关闭电路、锁好门窗等谨慎检查义务;车内物品丢失责任，与甲方无关;但乙方向物业管理公司索赔，甲方应证实乙方为车位合法租赁方。
第五条、双方责任
1、乙方停车位的使用及其车辆进出停车场、停车位或其停放，不得损害其他人的合法权益。因乙方原因造成他方损害，乙方应当赔偿。
第六条、保险
乙方应当为在本停车位停放的车辆，自行投保包括车辆盗抢险等保险。甲方无义务对本停车位及地上停放车辆投保。
第七条、续用
本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，双方另行签订车位租赁合同。
第八条、违约责任
1、甲方责任
甲方逾期交付本停车位或因甲方原因造成乙方无法使用本停车位的，每日应当承担本停车位月租赁费千分之三的违约金，逾期达十五日，乙方有权解除本合同，甲方应当返还未使用期间的车位租赁费。同时，甲方应按应返还的车位租赁费总额的10%向乙方支付违约赔偿金。
2、乙方责任
(1)乙方未按本合同约定按期交纳任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应交纳款项千分之三的违约金，逾期达十五日，仍未全额交纳的，甲方有权解除合同，收回车位。
(2)因乙方原因合同解除的，乙方并应当承担本车位租赁费总额10%的违约赔偿金。
第九条、免责条款
本合同期内，因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该停车场丧失使用功能或不能使用的，本合同自然终止，甲、乙双方不承担任何责任。
第十条、附则
1、本合同自甲、乙双方盖章签字之日起生效，合同正本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
2、未尽事宜，双方另行协商并订立书面补充协议。
3、其他约定：。
甲方： 乙方：
(签字) (签字)
联系方式： 联系方式：
时间： 年 月 日 时间： 年 月 日
物业车位租赁合同范本
出租方(甲方)： 身份证号：
承租方(乙方)： 身份证号：
甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：
一、甲方向乙方出租 XX市XX小区 地下停车位，车位号码是 号。
二、租期期限及车位租金：自 年月日至 年月日止，租金合计人民币元(大写： )。租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车位管理费由甲方承担。
三、双方只构成车位租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。
四、乙方停放至停车位上的车辆如因车辆受损，由乙方自行向损害方索赔，甲方协助。
五、在租赁期内，该车位的所有权属于甲方。乙方对该车位只有使用权，乙方不得在租期内对该车位进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。
六、乙方不得擅自更改本协议停车位的用途;乙方停放的车辆内不得有人、物品留臵;乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任由乙方承担。
七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。
八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。
九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。
十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。
甲 方(签字)： 乙 方(签字)：
