时间：2022-12-30 08:08:32
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目总结，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
合肥分公司房地产项目
12月12日
一年来项目部在上级领导无微不至的关怀和帮助下，合肥分公司***项目部不断发展壮大，取得了一些成绩，也存在不少问题。现将项目部一年的工作情况做一总结如下：
一、2015年工作回顾
（一）工程施工情况：
2015年，***项目完成***30#楼4万2千平米的竣工验收和交付使用，新开工程****施工完成情况： 从10月1日进场建设临舍，到甲指分包的降水、土方和护坡工程完成，我项目部土方捡底实际从11月1日开始，其后等待护坡收尾、配合甲方办理施工许可证，提前介入人工捡底、塔基施工、抗浮锚杆和验槽等工作，实际底板砼垫层开始时间是11月11日，至12月20日止， 9#~11#楼施工至地上主体三层，在40天时间完成1万 5千平米施工任务。
（二）工程质量、安全生产、文明施工方面情况：
1.工程质量：***30#楼按照预定的目标完成创北京市结构长城杯的质量目标，工程交付后施工质量反应良好。项目的施工质量始终得到公司重视，对新开工程我们在质量方面的原则是在保证施工质量的前提下抢施工进度。目前，****一期二标段工程已完成的地下结构和地上结构观感质量好，虽然在一些分项工程中质量通病仍有轻微发生，但总体质量还在可控制范围内，项目部下一步将采取严格的质量控制措施，不断提高后续工序的施工质量，力争再创北京市结构长城杯。
2.安全生产：2015年，***项目和****项目没有发生过一起安全事故，将安全事故控制在0‰。这与上级领导平常标准化的检查指导和项目部全体职工的共同努力是分不开的。今年为了保证安全生产，项目部加强安全防范意识，增强安全施工生产的宣传和教育，取得了较显著的效果。同时，我们对照公司的《工程联合大检查》标准，在安全检查、安全教育、安全责任到人等方面做了不少的工作，防范了各种事故的发生。2015年全年没有出现安全事故，但不是一点问题都没有，安全工作是一项常抓不懈的工作，例如我们在临时用电上还不规范，安全防护还不到位。安监站、甲方、监理公司安全检查也指出很多不足，对现场发现安全隐患整改不及时等，这些方面是我们今后工作中需要改进的，要把安全教育工作制度化、治理规范化。
3.文明施工：工程项目文明施工是反映一个企业的治理水平和企业信誉的一个重要窗口。从今年来，项目部先后接待了相关政府部门领导、建设单位上级领导和集团领导的多次检查，增加人力、物力和财力整治施工现场和生活区的改造。在文明施工和施工规范化治理上，我们借鉴当地好的经验，使现场文明施工有了进一步的提高。
（三）经营管理和成本考核方面的情况：
经营管理
目前***工程正在进行结算工作，进行情况如下：
1、万科巨力•****-*#商业楼工程与甲方结算完毕，最终结算金额为1026.28万元，略有盈余。
2、万科巨力•***31#高层住宅楼及地下车库工程与甲方结算正在进行中，清单范围内工程量已核对完毕，主要存在部分争议问题待解决，争议问题如下：
1）关于人工费的调整
31#楼投标时人工费执行是2012年1月1日人工费调整幅度及计日工人工单价进行调整的，而31#楼施工期为2012年3月15日-2014年6月28日，故我项目建议业主按照2013年1月1日人工费调整幅度及计日工人工单价给予调整，此部分费用约为78.27万元。
2）由于业主原因导致的工程延期
2.1因业主原因外墙真石漆颜色一直未确定，致使项目管理人员费用，吊篮租赁费用，外用电梯租赁费用增加，以及产生真石漆施工人员25人的窝工费用。延期时间为：2013年5月 8日至2013年6月13日，此部分费用约为34.07万元。
2.2 2013年7月26日监理例会中我司提出业主需在2013年8月15日前配电箱及电缆供货到位，我司开始安装。但业主于2014年4月3日电缆才陆续进场，2014年6月配电箱才供货完成，业主提供的甲供材料配电箱供货影响我项目施工进度、致使工期延误。
3）业主直接发包的专业工程的安全文明施工费的30%应纳入总包单位
按照《安徽省建设工程安全文明施工费计价管理办法》文件规定：业主直接发包的专业工程纳入总包工程现场评价范围的，其安全文明施工应纳入总承包单位统一管理，总承包单位收取相应项目安全文明施工费的30%。发包人在拨付专业工程承包人的安全文明施工费用时，应将其中的30%直接拨付总承包单位。此部分费用约为35万元。
4）根据安徽省人力资源和社会保障厅《关于调整高温津贴标准的通知》日最高气温35℃以上，应当向劳动者支付（15元/人/天）高温津贴。
3、万科巨力•***一期高层（28、29、30#楼）部分地下车库工程与审计公司核对完毕。由于甲方经营人员手头工作繁忙，导致大车库结算严重滞后。主要存在的问题是因施工工期紧张致使模板一次性摊销，措施费费用增加。此部分费用约为41.2万元。
4、万科巨力•***5-5#楼社区活动中心工程与审计公司核对完毕，应业主原因，导致工程还有些零星工程无法施工，使得最终结算书还未上报至业主。
5、万科巨力•***30#高层住宅楼及地下车库工程现正在与事务所进行清标工作，计划于2016年1月20日前清标完毕。
成本考核情况
截至2015年 12月 25日，项目已完工程造价15060.26万元，扣除上缴企业管理费 322.47万元和税金506.75万元后，净收入14231.03万元，实际发生工程成本费用14015.88万元，潜盈215.14万元。
其中：1、*-*#楼潜盈133.38万元；
2、5-5#社区活动中心、大车库、30#高层住宅楼潜盈32.28万元；
3、31#楼潜盈49.48万元。
工程收入及资金回收
经建设单位审核确认的产值，截至到 2015年 12 月 13434.97万元，按合同约定，1）甲方小院改建付款率 100%，已收款85.12万元；
（2）万科巨力·****-*#楼售楼处土建主体结构工程及补充协议：付款率100%，已收款1026.28万元；
（3）万科巨力·***31#楼高层住宅及地下车库工程：付款率81.36%，已收款3416.27万元；
（4）万科巨力·***一期高层（28、29、30#楼）地下车库：付款率69.08%，已收款1367.71万元；
（5）万科巨力·***5-5#楼社区活动中心：付款率65.98%，已收款961.97万元；
（6)万科巨力·***30#高层住宅楼及地下车库工程：付款率90.57%，已收款5716.73万元。
（四）工程施工碰到的问题：
回顾2015年的工作历程，现场生产是比较艰难的一年。概括起来讲，由于30#后期装饰装修施工时受建设资金、施工步骤和分包单位多且均为甲方指定的影响，二次结构已经完成，但外墙石材幕墙、消防安装、室内精装修、电梯安装迟迟不能按期完成后交付后续工序使用，给今年我们的提前完成竣工验收的工期目标造成很大的影响，尽管后期采取了各种优化方案，增加新的劳务班组，增加管理人员，但还是受到各种因素的影响，提前2个月竣工的预期目标没有完成，仅仅提前了1个多月。
在30#楼竣工后没有及时接到新工程，项目部8、9月份部分管理人员进行调休，新开工程直到10月初才中标，而中标的工程利润很低，甲方合同约定需主体封顶才预付工程款，预计从今年10月到明年5月项目部将垫资施工，项目部资金周转困难。
二、2016年工作要点
（一）主要经营指标和工作重点：
主要经营指标
1、31#高层住宅楼工程计划于2016年1月20日前结算完毕
2、28#、31#、30#楼地下车库计划于2016年1月20日前结算完毕。
3、 5-5#社区活动中心工程计划于2016年1月20日前结算完毕。
4、30#高层住宅楼工程计划于2016年1月20日前清标完毕.
5、****工程的清标工作
工作重点：如何做好***的结算与****的过程中二次经营工作
1）加大结算预算人才的培养力度，提高预算人员的水平和能力，预算人员的技能水平和素质直接影响到竣工结算的质量。预算人员不仅要有较高的业务水平，还要有对企业高度负责的责任心。
2）搜集、整理好结算所需资料。结算资料是编制工程结算的重要依据，它是在施工过程中不断收集形成的，必须为原始资料：包括招投标文件、施工合同、设计图、竣工图、签证单、 设计变更单、图纸交底及图纸会审纪要、各种验收资料、会议纪要、工程所执行的定额文件、国家及地方调整文件等。签证单是结算资料结算重点之重，要对现场签证资料、工程隐蔽记录进行集中整理，分类做好记录，并按时间顺序进行编号、对比和核对，做到与建设单位没有漏签，如发现有漏签或因建设单位的原因未办完手续应及时补办。在与建设单位办理签证过程中应做到相互协商，耐心解释，晓之以理、动之以情，灵活运用。
3）深入工地，全面掌握工程实际情况。预算人员不但要熟悉施工图纸、工程所在地区预算定额，还要深入施工现场，因为一些体形较为怪异或装修复杂的工程，竣工图不可能面面具到，逐一标明，因此预算人员对现场应该十分了解，知道哪块到底做了什么，具体怎么做的，在做的时候有什么特殊的情况，是否有施工困难。这样才能避免在结算时有漏报的情况，及对特殊情况特殊对待。
4）结算编制时应认真、仔细的分析
结算编制中最容易出现的失误就漏项，漏项就意味着应得的收益损失，为防止这一现象，应做到以下工作：①对于政策性变化而引起的调整，应仔细分析。②设计变更、签证、监理指令导致的费用增加应认真做好资料整理。③施工索赔费用，结算编制时将已汇总整理好的竣工资料仔细研究，根据合同、定额及有关规定，将施工资料和招标文件、竣工结算与投标预算进行对比分析。分析出那些不在投标范围内，属于变更增加项目，那些项目属于工程量增减项目；那些属于实际价格高出投标价；那些项目属于非施工单位原因造成的费用增加或经济损失，应由建设单位给予补偿。根据有关法规、政策依据，向监理和建设单位提出追加工程造价或变更索赔。
（二）2016年工作计划和措施
1、2016年必须保证****一期二标段工程在12月30日前完工。
2、必须保证****一期二标段工程全部获得合肥市优质结构工程。
3、力争****二期工程再中标，保证项目部施工连续不断。
4、完成***5-5#楼的竣工验收和结算，完成***30#楼的结算和决算。
为完成上述计划，项目部需做好切实可行的项目策划，按照策划去加强的主要工作有： 安全生产和文明施工是施工企业的两项重要工作。2015年虽然工程进入扫尾阶段，但在安全生产方面，我们要以抓制度落实为龙头，不断的提高和加强安全防范意识和安全措施，同时要在安全检查、安全教育，落实安全治理人员教育等方面做要细致的工作，安全工作常抓不懈，绝不放松。文明施工是反映企业治理水平的重要窗口，直接影响企业信誉，2016年项目部在****一期工程要争创合肥市标化工地，加强规范治理，促进文明施工，要让项目部的再施项目在文明工地建设方面有质的提高，只有这样项目部才会比别的单位接更多的项目。
关键字：房地产，项目，风险控制
Abstract: Along with the development of the real estate project development matures, more and more developers realized project the importance of risk control. How the project start to the after sale service of the whole process, timely and effective risk control, is the key to realize the goal of a project. This paper analyzes the real estate project the importance of risk control, and combined with the author's work experience; put forward the real estate project risk control strategy.
Key words: real estate; project; risk control
中图分类号 : F293.3 文献标识码： A 文章编号：
1．房地产项目风险概述
房地产项目风险，是指因为投资商对某房地产项目决策投资与客观条件的不确定性，从而导致该项房地产项目投资的期望收益和实际收益之间出现偏差的发生概率，即在房地产项目投资过程中，投资商遭受各种损失的程度及其概率，其中包括投资商间接或者直接的损失。房地产项目投资风险，一般可用风险损失的范围、幅度以及出现偏差的概率这两个参数来描述。
2．房地产项目风险控制的意义
房地产项目风险控制是为了对房地产项目过程中的各种风险因素进行客观地预测、准确地评估，进而制定有效的风险控制策略。
企业创建和发展的根本目的在于盈利，同时存在着利润与风险。如果房地产投资者不能准确有效的把握项目实施过程中的风险，并对其进行有效的控制，很大可能会损失巨大。许多小规模或新建的房地产公司就是由于对风险没有足够的认识、盲目自信、对需求没有进行细致深入的研究从而蒙受了巨大的损失。
对房地产项目而言，从提出开发设想到最后交付房屋使用权以及之后的售后服务过程中，大致可以分为项目开发规划、可行性分析、项目用地申请、项目施工图设计、征地、工程招投标、建设施工、销售、以及售后服务等十几个关键环节。房地产项目风险复杂多样，而且存在同一环节中并存多种风险等不利情况，一旦其中任何一个环节中出现问题，均有可能给整个房地产项目的正常运作带来严重的负面影响。
因此，房地产项目全过程的风险控制具有非常重要的意义。房地产项目是涉及多个点面、广度范围的动态复杂过程，只有充分做好项目风险控制，同时结合市场经济、工程建设的实际形势，正确的对待和评估房地产项目中存在的风险，才有利于房地产开发商对项目开发各环节中存在的风险及时准确地识别和把握，然后采取合理的风险控制措施，以实现对整个工程项目全方位的控制，确保房地产工程项目开发取得较高的社会经济效益。
当前我国的房地产开发商普遍存在着只重视项目开发，忽视项目风险控制的情况，导致了很多项目在实施过程中频繁出现问题，从而使得项目实施停顿甚至中断，开发商受到巨大的损失。因此，房地产项目风险控制应作为房地产企业经营管理的重要组成。结合市场形势和项目情况，加强房地产项目各环节中风险控制力度，提升房地产开发商的风险控制意识和风险控制水平，实现房地产项目管理向风险主动预控管理方向的转变，强化企业在房地产行业中的核心竞争力。
3．房地产项目风险控制的策略
3.1房地产企业项目风险控制
房地产项目风险的控制，从长远来看，首先要公司内部制度的完善以及项目流程的合理建设，才可以良好有效的进行风险控制。
3.1.1房地产项目企业应建立健全风险控制体系
房地产项目企业应建立健全的风险控制体系，并应设立专门的风险评估分析组织。企业要根据当前市场情形选择正确的投资理念，并总结投资经验，防范投资风险。企业要对投资的房地产项目按照科学程序，全面分析评估整个项目开发中存在的风险，尤其在方案论证过程中，要对国家政策、房地产市场价格变化等外部限制因素给予充分的考虑和计划。房地产企业在项目可行性研究的过程中，应建立完善的风险控制体系，并结合工程实际情况，从项目开发立项到售后服务整个阶段中及时有效的分析和控制存在的风险。
3.1.2 加强房地产项目风险预警工作
房地产企业在实施项目的过程中，要以财务风险控制为核心，建立系统完善的信息资源数据库，以便实现对项目整个环节的监控管理。企业要定期展开分析会议，明确项目各阶段具体的经济技术指标，并召集企业相关的部门对项目实际情况和现存风险进行全面分析。企业对所投资的项目，要充分及时掌握其资产状况，一旦发现存在较大风险问题，立马采取相应纠正措施，最大化降低项目开发投资风险。
3.1.3强化房地产项目风险转移力度
在项目实施的过程中，可以通过加入商业保险在一定程度上转移房地产开发项目的风险，减少项目实施过程中可能存在的风险。另外，可以通过合理布局项目，分散性的转移项目风险。不同类型房地产项目在其不同阶段的风险类型、风险程度，以及获利能力都存在很大差异。因此，利用不同类型房地产项目开发的综合投资组合，通过相互补充不同的项目以及相互协调资金，达到提高企业总体风险控制能力的目的。
3.2房地产项目风险控制
当前，我国房地产项目开发各环节中所存在的风险主要与政策环境、经济发展、资金、工程建造技能、企业经营管理等因素有关。房地产项目实施周期各阶段的主要风险因素有很大差异，在投资决策阶段、前期工作阶段、建设阶段、完工阶段、租售阶段，对风险进行控制的策略也不尽相同，下文对此进行逐一阐述。
3.2.1项目投资决策阶段
项目投资决策阶段，应对国家和区域经济政策、行业政策做好充分研究，并对项目所在区域的规划、土地、项目、适宜项目情况做出针对、准确的分析，为企业经营决策提供依据。决定项目之后应加强项目的前期论证，运用现代工程学、工程经济学、管理学等理论，对掌握的信息资源做出可靠的论证分析，为投资者减少风险。控制项目工程总造价的基础是准确的投资估算，误差太大会导致整个决策的失误，从而给项目的造价控制与管理留下隐患。在项目决策阶段，必须编制准确可靠的投资估算，允许可控范围内的误差存在。
关键词：房地产项目；各阶段；税收政策
一、房地产阶段税收政策现状
对于其他行业来说，我国的房地产行业对政府财政贡献较大，总体的税负率也是较高的。房地产项目开发，税收种类繁多，现阶段我国房地产项目在开发、转让过程中有所征税，其中有耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、增值税（原营业税）、企业所得税、房产税、城市维护建设税、教育费附加等等。尤其是土地增值税，其税收比重不断上升，目前已经占到35%左右。房地产项目通常有七个具体阶段，但是房地产项目各阶段的税收政策只占其中四个。
二、决策阶段
房地产企业在进行新项目建设前期，所涉及的税种较少，比例也不高，在这一阶段需要缴纳契税和耕地占用税等。但是决策阶段是房地产项目最重要的组成部分，项目投资方案的选择与确定直接影响到后期房地产项目税负的高低。例如，房地产项目筹融资方式的选择与确定与后期企业的税费关联甚大。一般的筹资方式有向金融机构或者非金融机构借贷，发型债券或股票。税法规定，股息的支付只能从税后利润扣除，却不能作为成本费用，不能抵税。但是债务利息支出可以作为费用支出，抵税作用较好。而在土地增值税方面，房地产的利息支出，有两种扣除方式：当企业能够提供金融机构贷款证明等法律文件，且不超过商业银行同期最高利率，其扣除的限额就是实际利息支出。反之，就是按照取得土地使用权支付金额与房地产开发成本的5%进行扣除。因此优化利息扣除方式，是节约企业资金投入的关键。利息支出可以起到一定的减税作用，但是会导致企业的负债比重增加，会带来一定的财务风险。因此企业要确定节税和财务风险的平衡点，做好筹划。
三、设计施工阶段
设计施工阶段是房地产企业委托设计公司和建筑公司进行项目设计、建设的阶段。该阶段也是房地产开发的重要阶段。在这个阶段所涉及的税种相对简单，该阶段主要涉及印花税、对外支付劳务代扣代缴、城镇土地使用税、计税成本的核算等税务事项。印花税则按企业实际签订的合同类型缴纳；城镇土地使用税则按土地合同约定土地交付次月起缴纳，上述俩税种并无太多的税收筹划。在这个阶段重点是需要做好房地产项目成本核算对象的划分、做好房地产项目计税成本、费用的归集与分摊，为后期的项目竣工结算审计与税务清算做好铺垫。例如，合理划分开发间接费用与管理费用就十分重要。在房地产项目开发过程中进行组织管理等活动产生的费用可以在开发间接费用列支；企业管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用则在管理费用列支。两者归集性质有所相同也有所不同，最终的归集会对后续项目清算的税负产生影响。按土地增值税开发间接费用是可以加计20%扣除的，管理费用则归入其他房地产开发费用按照取得土地使用权支付金额与房地产开发成本的5%扣除。但管理费用的归集会影响到当期企业所得税税负的增减，但这也只是时间因素后续可消化。而开发间接费则用直接影响到土地增值税税负的高低。
四、销售阶段（预销售及竣工后销售）
销售阶段，涉及的税种主要有增值税（原营业税）、土地增值税、企业所得税、房产税、城镇土地使用税等，税收比重占比较高。这阶段可以在土地增值税和企业所得税做一些筹划。例如：当前房地产企业销售大多采用自销、公司销售、还有就是设立独立的销售公司。笔者认为设立独立的销售公司，可以在运营过程中增加经营环节，拉长企业的经营链条，进而分离经营收入，降低计税收入，能够有效的进行税收成本控制。其次制定合理的销售价格，选择利润最大化的土地增值税税负也是关键。另外，一般房地产项目都有促销环节，不同的促销方式，会影响到收入，同时也会影响税负。目前，采用赠送装修的促销方式，可以在计算土地增值税时加计20%的扣除，而现金折扣可以从销售收入中扣除。
五、交付清算
当房地产项目进入交付清算阶段时，对于开发项目一些剩余资产可以结合土地增值税清算以及企业所得税清算，先自我测算总体税负成本，再选择对其剩余部份资产进行出售、自持物业、或无偿赠送业主等方式，以实现房地产项目利润最大化。其次，就是公司的项目清算，因为经济或者其他外界原因的影响，房地产项目公司不能顺利的持续运营，就需要根据法律程度，对债务对其结算，并且要对剩余资产进行合理的分配和规划。更多时候，很多子公司都是因为房地产项目而建立的，当项目完成之后，总公司就会对其清算。在清算过程中，要保障清算日期准确清晰，房地产企业也可采取相应的措施来进行调整，合理避税。
六、总结
综上所述，在我国房地产行业飞速发展的今天，房地产政策调控也更为严谨，房地产项目各阶段的税收政策也在日益完善。因此，提前介入房地产项目各阶段，合理规划房地产开发各阶段的税收政策，有效降低税收成本，控制房地产税收风险，对于房地产企业而言具有十分重要的意义。
参考文献：
[1]殷华.房地产开发企业税收筹划分析[J].金融经济，2008（24）.
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[j].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[j].商业经济,2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[j].建筑经济,2010(8).
【关键词】房地产项目；成本控制；项目成本构成；成本控制措施
1 房地产项目成本控制的必要性和基本原则
1.1 房地产项目成本控制的必要性
1.1.1 项目成本牵涉房地产企业的生命线
房地产项目成本控制对房地产开发企业的发展有着重要的作用，成本控制的好坏直接决定着房地产企业的经济效益，甚至关系房地产企业的生死存亡。首先，进行必要的成本控制能够降低房地产开发企业的开发成本，在一定程度上可以规避由于资金短缺而引致的投资风险，实现超额的利润。其次，房地产项目的成本控制能够降低企业的投资风险，保证较高的投资收益率。再次，加强房地产项目成本控制有利于缩短投资回收期。房地产项目承受着众多的风险，因此加强成本控制，尽量缩短资金回收期是至关重要的。进行有效的成本控制，有利于吸引投资者进行投资，同时也能够有效控制企业的财务风险。
1.1.2 项目成本控制助推项目目标的实现
房地产企业也只有对开发项目进行有效的成本控制，才能够确保投资预期目标的实现，优化企业的资源配置，提高资源的利用率，实现房地产项目经济效益、社会效益与环境效益的有效统一，这也是房地产开发企业发展低碳经济、落实科学发发展观的必然选择。
1.2 房地产项目成本控制的基本原则
1.2.1 经济效益原则
进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。
1.2.2 目标成本控制原则
进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期地进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。
1.2.3 综合成本控制原则
综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。
1.2.4 权责发生制原则
房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。
1.2.5 动态控制原则
房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。
2 房地产项目的成本构成
房地产开发企业的成本构成相当繁杂，这其中涉及了各种外部影响因素和内在影响因素，按房地产成本构成进行划分，主要可以分为以下几大类：
2.1 项目开发前期成本
项目开发前期阶段的成本主要是指机会选择成本、可行性研究成本、决策成本、土地取得成本、设计成本等。其中，土地取得成本为主要成本，包括土地安置补偿费、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、拆迁赔偿费，耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、新菜田开发基金、出让金业务费、契税、利息等。
2.2 项目建设工程成本
房地产工程项目的建设成本是成本构成中的重要部分，通常包含进行项目开发前的工程费用、建筑成本以及公共配套设施费用等，做好项目建设成本控制是成本控制的关键。
2.3 筹建项目财务费用
房地产开发需要耗用大量资金，可以把房地产归属为资金密集型行业，进行房地产项目开发需要巨额费用，这里包含筹建项目的各种费用。为了进行房地产项目开发，开发商必然支付一定数量的筹集资金财务费用。
2.4 项目管理运营费用
管理运营费用所包含的范围非常广泛，通常来说，在房地产开发过程中到项目完成交付使用前所发生的各种费用，即开发项目中所有管理人员所发生的费用都包含在管理运营费用中。
2.5 各相关品类的税费
房地产在开发过程不可避免的涉及到各种税收费用，一般包含了营业税及营业附加税、企业所得税、房产税以及印花税等等。
3 房地产项目成本控制阶段策略
3.1 项目准备阶段成本控制
房地产项目准备阶段的成本控制主要涉及到两个关键阶段，一个是项目筹划阶段成本控制和项目设计阶段成本控制。
3.1.1 项目筹划阶段成本控制
该阶段的成本控制也被称为项目决策阶段的成本控制，其包含的内容主要是市场调研以及投资评估分析。由于正确的项目筹划是进行成本有效控制的前提，因此项目决策阶段的成本控制工作是至关重要的，是决定房地产企业成本控制水平的关键因素。做好项目筹划阶段的成本控制，能够对工程项目的总成本进行有效控制。具体说来，项目决策人员需要做好以下几点：
（1）房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等。
（2）企业策划人员要对消费者的需求市场销售预期、产品利润空间等因素进行调查和分析，帮助企业制定最有利的投资方案。
（3）在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算。
（4）在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性。
（5）在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。
3.1.2 项目设计阶段成本控制
该阶段的成本控制是房地产工程项目建设成本控制的关键，科学合理的项目设计能够降低投资成本、缩短建设周期和资金回收期，最大化工程项目的经济效益。因此，房地产开发商在进行项目设计前，要进行周密的分析，确保实现有效的成本管理。在设计前做好投资估算，通过对项目发生的各种费用进行估算和比较，对初步设计进行控制。依据投资估算落实成本费用，把施工预算控制在预算范围内，同时对工程项目设计的变更进行适时的管控。
（1）房地产企业要确保项目设计方案的质量和水平，在委托设计时，可以充分发挥市场机制的作用，通过招投标等形式选择有资质、有经验、市场知名度比较高的设计公司，并加强相关管理工作，进而保证项目设计方案在技术上和经济上的最优化和合理性。
（2）房地产企业要注重限额设计的应用。比如当一个企业的项目经过批准后，相关部门就必须及时建立设计变更管理的相关程序，杜绝轻易变更等行为，这不仅有助于保证房地产项目的建设工期，也能够对项目的投资进行有效控制，避免工程竣工结算阶段施工成本超出投资总额状况的出现。
（3）要严格控制图纸设计的相关工作。设计人员不仅要对设计图纸的期限和质量进行有效的控制，还要考虑到工程施工成本、施工技术上的可能性、施工的便利性等因素，及时组织相关人员进行图纸会审工作，进而实现从造价和设计等角度对房地产项目设计方案可行性的有效控制。
（4）在设计出图之前，相关人员要加强审核工作，对于发现的问题和缺陷要及时进行整改，提前克服设计方案的不合理性，尽量避免施工过程中的设计变更等行为，这有助于工程项目的正常开展和对工程造价的有效控制。
3.2 项目施工阶段成本控制
房地产项目的施工阶段主要是在项目投资的实施阶段，是投资产品的形成阶段，这个阶段是项目建设成本管理中最为复杂环节。在项目施工阶段应该对质量做好控制，约束工程造价成本，进行工期的管理和合同等重要信息数据的管理，降低人力财力和物力的支出。现在以某企业为例，就其在施工过程中的成本控制措施进行分析和总结。
（1）企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据。
（2）加强对工程款的支付与管理，确保工程项目的正常开展。例如，企业要及时结清相关款项，做到不拖延或拒绝付款，保证建筑施工的工作积极性，但也尽量不要提前支付工程款，对于不合格的施工量，要扣除相关款项等。
（3）坚持物资采购比价。在物资采购比价审计中，坚持公开、公平、公正的原则，在质量、价格、服务信誉等方面严格把关。在充分保证质量的前提下，对供应商进行比价。
（4）对工程变更进行严格管理。在施工过程中，要严格审核成本计划和工作流程图，做好对设计图纸和施工图纸的管理，避免因为各种原因导致的设计修改、工期延长或者建筑原材料的临阵更换等，因为这都会对房地产工程项目的投资和预算造成不良影响。
（5）加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。
（6）此外，管理人员还要及时进行工程量的计量，做好工程账单的审核，对于重要施工做好记录，保留各种重要数据信息。
3.3 项目结算阶段成本控制
工程项目结算阶段是项目成本控制的最后阶段。房地产企业在项目结算阶段要根据国家的法律法规、施工合同、竣工资料等进行项目工程量的核定，审核验收记录，审查附属工程的施工费用。当工程结算交付使用后，项目成本控制中心做项目评价，对工程成本进行管理和分析，做好比对，提出意见，增加新项目的造价管理水平，从而实现投资效益。因为房地产工程项目成本控制工作贯穿于整个项目过程中，这就要求房地产开发商从源头进行管理，做好各个阶段的控制工作。在工程项目竣工结算阶段加强审计工作，进行项目投资费用的核算。
4 房地产项目成本控制财务管理策略
在房地产项目成本控制中，财务管理必将发挥十分积极的作用。财务管理不仅能够对房地产项目的资金链进行有效的管理和控制，缓解房地产企业的资金矛盾，还可以建立有效的约束机制，实现对房地产项目的有效监督。此外，通过有效的财务管理措施，房地产企业还可以创建科学的激励机制，调动员工的工作积极性。具体说来，财务管理在房地产项目中的成本控制，主要体现在以下几点：①建立健全成本控制系统；②强化成本约束机制；③控制房地产项目的成本周期；④创新项目成本控制的模式与方法等。房地产企业只有充分发挥财务管理的相关职能和作用，才能够实施切实有效的成本控制，优化企业的各项管理活动，确保房地产项目预期目标的顺利实现。
5 房地产项目成本控制发展趋势
首先，我国房地产的发展仍处于初期发展阶段，房地产企业还属于成长型企业。在激烈的市场竞争中取得胜利就要做好准确的市场定位。我国的房地产开发企业需制定科学合理的发展战略目标，增强自身实力来适应房地产市场风险的变化。
其次，纵观我国目前的房地产开发项目，许多项目的可行性研究仍是形式主义，没有对项目进行认真考核和明确的判断。随着竞争的加剧，有更多房地产开发企业意识到成本控制的重要性，进行必要的成本控制，对房地产项目进行深入合理的可行性分析，增加房地产企业成本控制的战略性和科学性。
最后，基于房地产企业项目成本控制与可持续发展战略的密切关系，进行合理的项目成本控制能够推动房地产企业的发展战略的最终实现。借鉴国外的先进经验、通过大量项目可行性数据分析，利用计算机等辅助虚拟设备实现项目建设的整个过程控制，并适时的进行必要的纠正和调整，是房地产企业进行成本控制的发展趋势和重要内容。
【关键词】房地产开发；项目；产品定位；消费者
定位是在消费者心智中区别不同的产品、服务品牌的一种方法，其实质就是有的放矢的差异化。产品定位是所有定位的基础，没有产品在消费者头脑中的鲜明形象，就没有品牌及公司在消费者头脑中的鲜明形象。因此对房地产前期开发来说，首先就是要确定产品定位，而产品定位的依据是目标市场定位。进行房地产项目的产品定位，首先要明确房地产产品的组成。产品定位一般指产品能给消费者带来的基本利益和效用，即产品的使用价值，构成产品最本质的部分；质量标准、建筑风格、结构定位、户型定位、布局定位、建筑风格定位和物业管理定位。
1 产品定位在房地产项目开发中的重要性
1.1 产品定位是影响项目成败的重要因素
产品定位在房地产开发项目建设中自始至终贯穿在一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业管理等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程。作为房地产项目开发前期策划的关键环节，房地产产品定位几乎参与到项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。实践证明，在开发过程中自觉运用了科学、规范的策划理念及产品定位指导的项目更容易获得成功。
1.2 增强项目和企业竞争力
随着市场的开发，房地产企业的不断增多，使得房地产企业面临着巨大的竞争压力，房地产项目的产品定位是个很好的增强项目的手段。目前调控政策下，房地产销售仍未走出相对低迷的状态。曾经的“抢售一空”和现时的“持币观望”形成鲜明对比，使很多房地产企业压力很大。而唯一的出路是面对市场，精心策划，规范操作，以“精品”显特色，以“品牌”占市场。在这种情况下，房地产产品定位就更能发挥它的特长，增强项目的核心竞争能力，赢得主动地位。房地产项目的竞争能力来自各个方面有市场变化的适应能力、产品的被接受程度等，房地产产品定位策划能对其他策划环节起到纲举目张的作用。在产品定位研究和产品策划阶段，通过对房地产产品的深入研究和分析，最终提出适应消费者需求的产品，这样的产品必然受到消费者的追捧和认同，项目自然就会具有竞争力，企业的竞争力也会得到显著的提高。
1.3 有效地整合项目资源
开发好一个房地产项目是一个很复杂的过程，开发前期需要消费较多的人力和财力，具有投资额大、投资回收期长、影响因素多等特点，决定了其高度的复杂性和风险性。这就要求房地产商具有战略眼光、经济头脑和敏锐的判断力，把握投资机会，识别并控制投资风险，合理定位房地产产品，并将其贯彻到投资项目的实施运作中去，这是成功的房地项目具备的必要条件。合理的房地产项目开发产品定位可以预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。对于房地产产品定位可以带来有效的经济价值，通过房地产前期定位策划可以减少整个开发过程中的决策失误，减少项目的经济损失。
2 房地产项目市场产品定位决策存在的问题
虽然说目前有很一些房地产项目产品定位还是一定挺成功的，但是从整体上来说，还是有一定的不足之处。
2.1 产品定位准确度不高
一般客户是有二种群体，一种是以求价位合理，二是求品位与服务，这就要求，把一个有自己特色的产品展现在顾客面前，使之心目中形成一个受偏爱的印象。这就要求定位“准”，符合顾客的心理，以产品的定位优势打动顾客的心。第二是以价廉物美来进行产品定位，不能使顾客对产品产生模棱两可的认识而有一种无所适从的感觉，从而导致购买欲丧失。
2.2 总体水平不高
目前房地产项目产品定位决策研究报告发现：大部分房地产项目市场产品定位决策研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出，选取应用的数据无来源，前后不一致，定性分析流于形式，没有针对性等。产品定位决策研究报告借鉴作用不大，其原因是进行房地产项目市场产品定位决策研究的从业人员的素质参差不齐。
3 提升房地产项目中产品定位的策略
产品定位是房地产项目中赢得市场的钥匙，并能有效地形成竞争力。房地产开发商应从自身实际情况出发，不断改善产品定位工作。
3.1 进行准确的产品定位
产品定位工作是一项科学性、艺术性、创新性的工作，不但需要下功夫，而且要求单位领导层、决策层将知识、智慧、经验凝聚在一起苦心经营。首先，对过去众多的定位工作进行回顾、总结与分析，对成功的定位与失败的定位进行反思，逐步悟出产品定位的要害是什么。其次，对产品定位要进一步审视，产品开发前就事先分析。明确它有什么特色、个性及市场形象，目标市场用户的特定需求是什么，并将它们分别逐项列出。如有汽车的家庭在购房时，要考虑是否有停放汽车的场地；知识文化界人士在购房时，一般要更多地考虑住宅小区的文化品位与环境的幽静；收人比较高的人士。主要是追求住宅小区或别墅的档次。进行“项目满足”分析，能够满足的项目就列出来，不能满足的项目由开发商在产品上下功夫。例如万科的定位模式，它从产品本身出发，强调提供给客户高质量产品，以生活的倡导者和创造者的姿态出现，引领一种新的生活，打造全精装产品，以质量保证，打造品牌路线，使人们一说到万科就知道是全精装为主导的产品。因此每一个房地产开发项目都应有自己独特的定位，这样才能立于不败之地。
3.2 抓好市场调查和预测环节
在每一个项目开发之前，都应预测市场的未来发展趋势，并依次分析周边项目的市场调查。在产品定位决策研究的这个重要环节，应在市场调查的准备阶段明确市场调查的内容和目的；在房地产市场调查中合理运用一些调查技术和技巧，在设计调查问卷时必须突出重点、适合消费者心理，便于资料加工和设置一定数量的过滤性的问题；同时对已获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产市场发展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发展趋势及其状态进行估计和判断，为评价提供可靠的基础数据。
3.3 提高产品的性价比
总的来说提高产品的性价比，是房地产项目中最应该注重的，提高了整个项目的性价比，也是间接宣传产品的模式，在项目开发中注重人文环境，以及公共配套设施，和严把质量关，确保项目在各个方面的质量。同时保证空间的合理布局。以及户型的合理安排，户型的设计与空间的合理布局也是项目重要的发展方向。
4 总结
随着消费者对房地产产品的要求。产品定位在房地产开发项目开发中的作品越来越发挥着不可想象的作用，所以做好项目中的产品定位，才能促进房地产企业的良好发展。
参考文献
关键词：房地产项目，成本管理
Abstract: China real estate industry standard and mature prompted project management step by step focuses from fine management so as to ensure the realization of the target of the project cost management, it needs from organization and system, technical support and so on various formations foms the whole dynamic monitoring, universal coverage, full participation of the cost management mode.
Keywords: real estate project, cost management
中图分类号： F293.3 文献标识码：A 文章编号：
前言
随着我国房地产市场的日趋规范与成熟，市场的竞争、成本的上涨、政府宏观政策的调控等因素导致房地产项目的利润空间逐步缩减，特别是在国内二三线城市，房价对项目成本的天花板效应更为突出，为保障项目的利润空间，房地产项目成本管理的重要性日趋凸显。笔者参与了多个房地产项目成本管理工作，深感房地产企业欲赢得市场的认可，在竞争中立于不败之地，建设集约式精细化的全过程动态监控、全面覆盖、全员参与的成本管理模式是不可或缺的重要途径。
房地产项目成本管理目标
房地产项目是房地产企业经营的基本单元，项目的成本是指在形成房地产产品过程中所有直接与间接的成本及费用，狭义的仅仅包括交付使用前的成本，广义的还包括交付使用后运营维护成本以及最终报废拆除成本。本文对象主要是基于房地产企业角度的狭义成本，房地产项目成本一般包括拆迁及土地费用、规划设计费用、工程管理费用、前期工程费用、建安工程费用、大小市政费用、营销费用、管理费用、财务费用、税金，不同的公司有不同的归类。
房地产项目成本管理目标是通过项目成本预测、成本规划、成本实施监控、成本核算、成本分析、成本考核等职能活动在保障或提升产品品质的条件下，以合理较低的项目成本建设获得市场认可的产品，在保障企业利润的条件下实现企业的价值，同时得到投资者与大众的认可。
房地产项目成本管理模式
全面覆盖，房地产项目成本种类繁多，数据繁杂，在项目成本管理工作中，需要分门别类制定详尽的工作制度、作业手册对涉及项目成本费用支出全面统计，不遗漏重复，方能全面真实反映项目成本。
全员参与，管理的对象离不开人的活动，项目成本只有落实到具体的责任者形成全员参与的局面管理活动方具实际意义，由于房地产项目建设的特殊性，项目建设的参与者不仅仅局限于房地产企业，还包括规划勘察设计单位、工料测量顾问、工程监理单位、营销顾问、承包商、供货商等，特别是规划设计单位，因此，全员参与的概念须全面涵盖上述项目建设参与者。
全过程动态监控：房地产项目建设周期包括项目市场及机会研究、可行性研究、土地获取、规划设计、工程施工、竣工验收直至交付使用，项目各项成本以戴明循环（Edwards Deming recycle, PDCA-plan, do, check, action）模式贯穿于期间，这就需要房地产项目成本管理活动全过程持续进行；同时，由于房地产项目建设周期一般都比较长，特别是大型集群式房地产项目，建设周期多超过五、六年乃至十余年，各项成本动态发生需要采取各种措施及时动态反映，特别是在政策、市场等波动条件下，及时动态的真实成本管理往往能化解规避项目建设风险。
房地产项目成本管理原则
企业高级管理层重视：传统的项目管理三大目标质量、成本、进度由于其自身矛盾对立统一的关系，这三大目标通过工作分解至具体的责任者后，如无企业高级管理层强有力的统筹协调，常常出现责任部门责任者相互推诿，相互制肘的局面，往往导致项目管理目标失控乃至项目建设失败，因此，在项目管理三大目标分解落实至具体的责任者后，更需要企业高级管理层在更高的层面去统筹协调，以保障项目建设目标的协调发展。
价值工程：任何管理活动都没有绝对的最好，只有结合具体条件的相对较好，由于项目管理三大目标质量、成本、进度之间矛盾对立统一的关系，一味的降低成本往往导致产品品质降低，工期延长乃至导致安全隐患。因此，房地产项目成本管理需要价值工程模式，应该在保证产品品质、安全与建设进度的条件下使项目成本合理可控。
区别对待，重点监控：由于房地产项目成本种类繁多，数据繁杂，逻辑关系复杂，贯穿于项目建设周期动态变化，在目前大多房地产企业尚无完善的成本管理计算机网络系统平台条件下，要想实时动态监控项目真实成本情况极其困难。因此，需要根据企业特点对房地产项目成本组成中比例较大、影响深远的类别重点监控，如设计费用、建安费用、土地拆迁费用等，这样方可在有限的资源条件下有的放矢，取得良好的管理效果。同时，需要根据不同成本发生情况及责任主体区别应对，如规划设计成本占整个项目成本比例不大，但该阶段是形成项目成本的重要阶段，可以采取总费用预算包干结合限额设计进行监控；建安成本占整个项目成本比例最大，可以细分该类成本，采取适合的采购招标及合约模式以控制成本。
房地产项目成本管理保障
组织措施
房地产项目成本管理的组织措施主要是将项目成本目标分解至具体的责任承担者。作为管理活动的责任载体，良好的组织形式是实现房地产项目成本管理目标的重要保障。
在房地产企业外部，主要通过合约关系将包括市场营销顾问公司、规划勘察设计单位、工料测量顾问、工程监理单位、承包商、金融机构等纳入房地产企业主导的项目管理的组织架构，除了法定要求外，合约条件约定了各参建单位的项目管理责任、权利、利益与义务，明确了各自的项目成本管理责任，因此，从房地产企业外部，需要重视包括项目合约规划、合约形式、合约变更与争端解决机制等项目合约管理，以形成适合项目条件的组织架构，保障项目成本管理目标的实现。
在房地产企业内部，一般已有成熟的组织架构模式与岗位要求，主要通过劳动合同招募合适的员工将其纳入项目管理的组织体系，组织与岗位所承担的项目管理责任则更多的体现于企业的管理制度。
制度保障
任何管理活动离不开制度，它是人们在长期管理实践活动中知识经验的沉淀总结，是规范人们从事管理活动的准则，同时也是项目成本管理目标实现的保障。
房地产项目成本管理方面的制度包括项目成本预测、成本规划、成本实施监控、成本核算、成本分析、成本考核等职能活动的各个方面，同时需要根据上述制度需编制项目成本收益预测编制、项目成本规划与分解、项目责任成本、采购招标、合约管理、合约争端与变更处理、合约中期付款与结算等方面的作业手册，以指导项目成本管理责任者具体工作。
目前，越来越多的房地产企业将上述制度保障纳入外部合约条件，通过合约的形式将外部参建单位纳入项目成本管理活动中，以适应目前国内房地产企业主导的项目管理模式。
技术支持
目前传统的人员密集手工作业方式已难以适应项目成本管理集约式精细化发展趋势，因此，亟需从技术层面获取支持。国内已有多家企业提供完善的成本管理解决方案，如明源公司的POM成本管理系统、用友公司的房地产行业整体解决方案等，上述解决方案均已在国内多家地产公司得到应用。但需要注意的是，上述解决方案多需要根据企业及项目条件进行二次开发。
【关键词】房地产项目 机电工程 技术管理
我国社会经济的快速发展离不开建筑工程的支持，机电工程作为建筑工程中的重要部分，需要涉及的相关单位对机电工程的技术管理加以重视。机电工程技术管理具有系统性、复杂性的特征，下面对房地产项目机电工程在设计、采购、施工、调试等环节进行了讲解。
一、房地产项目设计阶段的机电设备选型管理
房地产项目在施工图纸设计阶段就应对涉及到的机电工程相关设备进行选型确定，以便在后期的施工过程与建筑工程做好充分的衔接，保证建筑工程与机电工程的完美匹配，实现建筑物的最佳使用功能。在进行设备选型时需要考虑三个原则，分别是经济合理原则、生产适用原则、技术先进原则。设备选型要基于机电科理论，在机电工程领导的安排下，通过房地产项目相关部门进行机电设备的选择型号。机电工程设备选型要保持通用性，注意标准化，要有相关的证件保证，例如生产许可证、防爆合格证等。
二、采购阶段的控制管理
在房地产项目机电工程采购管理时也要由涉及单位根据总包合同及施工图纸编制设备及材料采购计划及采购清单，采购部门根据采购文件对相应供货商进行资格审查进行，由相关部门做好对供货文件的技术和商务评审，评审内容包括设备的性能、质量、技术经济指标、可靠性、使用寿命以及设备的报价、供货范围、付款方式和条件等。购置的机电设备要具有相应的产品合格证和生产许可证，机电设备到货后还要由专业人员进行验货工作，当设备同合同标准不相符时需要根据合同内容进行退货处理。
三、施工阶段的技术管理
1.配电箱施工技术管理。房地产项目机电工程施工过程中，需要在配电箱施工前进行安装准备工作，让技术人员仔细了解配电箱箱盒坐标以及标高，通过钢筋套圈焊接配电箱箱盒，使配电箱箱盒在固定好的位置上。配电箱箱盒内还要留有支撑物，防止配电箱箱盒发生偏移。配电箱箱盒与配电箱配管需在进行预埋、预留以及标高处理。需要根据规定做好配电箱管线外壁和内壁的防腐以及防锈处理。清洁管口的毛刺，在配电箱入盒出做好护口处理，保持弯曲半径符合标准。在进行预埋工作时需要根据实际的墙体进行保护工作，采用的材料标准是硬质、半硬质阻燃材料。在配电箱安装好后，需要检查线路，保持配电箱导线良好工作，对配电箱导线做绝缘电阻测量，最后进行配电箱试送电运行。保持电线管的弯曲半径大于管子外径10倍，通过电线管弯曲机处理电线管弯曲部分，使弯曲部分变得光滑平整，防止出现电线管凹痕的现象。在预埋PVC这类电线管时，不能用钳子把PVC电线管管口加扁，应用PVC塞头进行管口的封塞工作，封塞完成后还需要用胶带捆绑结实。
2.电线铺设技术管理。房地产项目中高层建筑的通道可以采用电线管多层重叠的方法，当楼层住宅高于6层时，可以采用公共走廊吊顶的方法，让大部分进入电线通过公共走廊吊顶上的线槽进入用户。还可以使用公共楼道楼板的方法，让大部分的电线管隐蔽起来，施工人员需要注意：尽可能减少同一处电线的重叠次数。当电线不能紧贴，在施工中不能明显分开时，需要用水泥块对电线层进行分离。在电线管需要埋入砖墙内时，需要保持电线管距离砖墙表面大于15mm，还要根据“横平竖直”的埋入原则。
3.现场施工其他方面技术管理。房地产项目机电工程需要结合建筑的变电系统，高压系统以及供电系统，这涉及了很多的专业，比如空调通风专业、消防、电梯工程专业、给排水专业等。对于工程的现场安装管理，需要提前做好机电安装的机器，场地，施工图纸，施工材料设备，相关机电安装的工作人员。准备齐全后，对建筑工作中的底板结构进行施工前的预处理工作，包括预埋工作和预留工作。比如预留桥架穿越楼板处的孔洞，剪力墙处的孔洞。通过预埋在浅表电线管的楼板处留墨，可以防止在其他的机电安装施工中损坏管线。通过机电施工前的准备，可以保证以后机电安装的顺利实施。由于墙内的机电安装管线线盒不能进行砌体后的移动修正，所有需要在墙壁进行砌体前对机电安装管线的线盒进行一次性准确定位处理。
四、机电工程调试技术管理
机电设备安装完成后，需要进行相应的调试工作。调试工作是为了检验各个工序的工作成效，一旦发现设备出现问题，需要及时进行调整，直到机电设备可以正常工作为止。通过调试检验各个机器设备之间能否相互协调，工作的是否顺畅。机电设备没有在出厂时进行组装和调试，有的机电设备虽然用过，但由于机电设备分拆后再组装，不一定能够保持原来的工作状态。调试工作可以安排在机电安装后进行，机电设备发生修理、更新的情况时也需要在正式使用前进行调试工作。为了调试工作的顺利进行，调试前先要分析机电设备的完整性和安全性。调试机电过程中，加大设备的经济性调试、安全可靠性调试试验力度。调试过程中要求工作人员坚守岗位，随时把握机电设备出现的状况。
五、总结
机电工程作为房地产项目中重要部分，影响着房地产项目整体的高效性和安全性。通过房地产项目设计阶段的机电设备选型管理，采购阶段的控制管理，施工阶段的技术管理，机电工程调试技术管理，使机电工程施工技术达到房地产项目对机电设备安装的要求水平。
参考文献：
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【关键词】房地产项目；工程造价；管理；探讨
就房地产产业而言，其工程造价包括以下几个方面：地价、招标费、建筑工程造价费、广告费、工程管理费以及其它税费等。各项费用开支较大，如果没有科学合理的工程造价管理措施，将会严重影响房地产开发商的总体经济效益。不利于房地产开发商在激烈的市场竞争中以资本竞争优势，获得长足发展。所以，作为房地产开发商而言要认清市场发展的总体态势，结合自身发展的实际情况，积极采取有关的工程造价管理措施和手段，尽可能地在保证工程质量的前提条件下降低工程总造价，获得经济效益最大化。这是现今房地产开发商所要高度关注和研究的重要问题。本文就如何加强房地产项目工程造价管理进行了浅显的探讨，提出了几点益于提高工程造价管理水平的方法和措施，望能对有关的房地产开发商在建筑工程造价管理中提供理论参考。
一、房地产项目设计阶段的工程造价管理
房地产开发商工程造价的高低关键在于工程项目的设计阶段设计方案的可行性。对开发商的受益有着直接性的影响；工程项目的设计阶段其实也就是开发商对工程项目投资建设的估算阶段；合理化的概算可以使工程项目实施更具经济性，大大地降低工程成本投入；从技术层面上分析，采用先进的施工工艺技术可大大地缩减工期，提高经济效益和工程质量。使整个工程项目建设的工程造价在一定程度上更为合理，提高资金的利用率和达到良好的投资管控。所以，作为房地产开发商在工程项目的决策阶段要对同类项目的经济技术指标进行调查研究，根据建筑工程项目所在区域的人口密度以及经济发展水平探究项目投资的可行性。进而确定开发项目相关目标，如档次和标准等；可有效地控制和规避投资项目的市场风险；比如，如果没有深入地对开发投资项目周边人口密度及经济发展水平进行调查研究，而是盲目地进行投资，很可能会出现楼盘开盘时，因工程项目所在区域的经济发展水平有限，制约楼盘的售出，影响经济效益；此外，在建筑工程项目的设计阶段，开发商应选择具备资质的设计单位，可有效地避免因设计能力问题造成工程项目设计中出现错漏现象及频繁的设计变更，额外地增加工程成本；在工程项目开发设计中，应加强设计管理控制，做到科学合理析分配投资额，提高原材料和设备的利用率。避免因材料购置量和设备投入不合理造成浪费或者窝工现象。完善设计方案阶段，应对项目的功能定位进行透彻分析，最大限度地减少工程设计方案投入工程项目中引起变更；对于设计方案中存在纰漏的地方，应及时采取方案措施给以修正、改进，达到设计方案经济性和技术性都能满足工程项目工程造价最优化。
二、房地产项目招投标阶段的工程造价管理
在房地产项目的招投标阶段应采用市场竞争机制择优选取承包商，可有效地降低工程成本投入，并利于工程的顺利实施。所以有关的房地产开放商工程造价管理人员应在平时工作过程中关注有关具有价值的招标文件，对招标文件内容仔细研读和推敲，分析影响工程造价的因素，并进行总结，积累大量的经验可有效地在招投标阶段或者工程的实施阶段控制工程造价。在工程项目的招投标阶段，要严格按照有关的法律法规程序进行招投标，包括招标文件的内容要确保真实性，不能弄虚作假；招标过程中应本着公开、公正、公平的原则，挖掘具备资质的投标方作为工程项目的承包方；避面在招标过程中存在暗箱操作现象，即一些不具备承建资质的投标单位或者挂靠其它单位的投标单位中标。在选定中标单位后，为了尽可能地降低投资风险，房地产开发商还应在签订工程合同前，对工程项目的复杂程度及可能存在的风险进行量化评估，对合同中的条款进行细化，将其作为降低工程项目投资风险和有效控制工程项目工程造价的重要手段和措施。
三、房地产项目施工阶段的工程造价管理
房地产开发项目施工阶段的施工顺序的调整，施工方案的优化和控制施工阶段施工变更是实现工程项目顺利实施的关键；从多层次，多方位了解施工技术方案的可行性和工程造价的科学性，避免施工方案因设计上的失误造成经济损失；比如施工阶段的施工变更问题，有关的施工单位要积极征求有关部门的审查和技术鉴定后方可进行下一施工环节施工；其次，有关的工程造价管理人员应依据工程合同条款严格施工阶段的监督管理；建立责任机制，做到责任分工，更具工程造价相关的管理制度加大对工程进度款的审核力度；确保工程各个施工环节的款项落实到位；第三，施工方在购买施工机具和原材料时应征得房地产开发商的同意，施工方并以书面形式列举购买的项目，经房地产开发商有关负责人签字确认后方可购买，避免因施工单位私自购买施工原材料或设备问题影响房地产项目的工程造价控制管理。
四、房地产项目竣工阶段的工程造价管理
房地产项目竣工后的结算是工程造价管理的最终阶段。工程结算阶段的主要工作内容是对工程竣工后的质量验收。工程验收时应严格按照有关的验收标准和规定进行验收，对于那些存在质量问题工程应按照合同规定内容要求施工单位返工。返工后重新验收，直到符合工程验收标准后方可给施工单位结算。这样可避免工程项目投入使用后因质量问题引起双方的责任、经济纠纷。
参考文献
[1]曲溪.新时期房地产工程造价的管理创新及模式[J].中国住宅设施，2010（12）.
[2]吴虹.房地产工程造价的全过程控制初探[J].合肥工业大学学报，2004（5）.
【关键词】房地产；项目管理风险；项目管理风险控制
一、引言
房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然资源等方面的预测和预期，基于现有技术、管理和组织情况下进行的一种经济活动。其投资大，收益高，参与者多，涉及面广，因此风险也非常大。由于土地的权益价值是地理环境、政治、经济等社会各方面资源的综合函数，所以房地产项目中置地的风险变化也很大。从总的趋势而言，土地的增值一般是随着社会经济的发展而稳步增长的。但是在有些情况下，受政治、经济等因素影响，土地增值也可能为负，这必将给开发者造成巨额损失。
房地产项目开发可以分为决策、前期、建设、销售四个阶段，涉及竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类主要相关利益者。开发商在项目经营的每一个环节都需要和不同利益者进行博弈。
二、房地产项目风险以及风险管理内涵
一个房地产项目涉及政治、法律、自然、合同、合作方等因素的诸多风险，且其间有复杂的内在联系，但主要表现在市场和价格两方面。市场风险是指由于房地产市场状况发生变化给房地产投资带来损失。房地产市场是一个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况，消费者购买力和消费偏好，房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式，房地产市场的性质、结构及发育程度等因素的影响。房地产营销是指房地产投资者根据市场状况、物业的特点、消费者偏好、支付水平等确定房地产租售策略并进行房地产租售的行为，其风险有销售渠道风险和营销方式风险等。
价格风险是指由于房地产定价不合理而给房地产投资者带来的收益损失，主要发生于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学又不能及时适应价格的波动等。价格定高了，虽然收益增加，但其价格可能不为市场所接受，导致房地产滞销，实际总效益下降；相反，价格定低了，虽然房地产销售增加，但会损失收益。风险存在于项目整个开发中，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长、成本增加、计划修改甚至引起索赔，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。
工程项目风险管理（Project Risk Management）是人们对潜在的损失进行辨识、评估，并根据具体情况采取相应的措施进行处理，在实施过程中加强相应的管理和监督，以最大可能降低风险造成的损失。工程项目风险管理是房地产项目管理不可缺少的重要组成部分。而目前，我国的房地产项目风险管理还存在着许多问题，如风险管理意识淡薄，缺乏相应的法律、法规等制度依据；风险管理模式落后，风险管理过程不完整，风险管理以事后控制为主等。
三、房地产项目风险产生的原因
房地产是一个特殊的行业，它具有以下特点：投资额大、建设周期长、资金周转慢、变现能力差，涉及到的社会、经济和环境因素多，其投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程。这些特点决定了房地产业是一种典型的高风险投机行业。其次，由于房地产的地区差异、项目差异，涉及的内容不单单是技术问题，还有很多其它方面的问题，因此，国家很难像针对建筑工程那样去制定房地产项目风险管理的统一规范和规程。这一切都决定了房地产行业的高风险性。
四、房地产项目主要风险
在房地产开发的不同阶段存在不同风险
1、投资决策阶段的风险
投资决策阶段的风险主要有开发区域风险，开发物业类型风险，开发时机风险和开发项目的定位风险。
2、土地获取阶段的风险
土地风险主要来自于土地自然属性、社会属性和土地规划部门对土地使用性质和规划设计指示的不确定性。购买了土地使用权后，还有大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。
3、项目建设阶段的风险
项目建设阶段的风险主要来自设计理念的落后、建筑物实用性差、甚至由于承包商建筑技术落后、施工方案与方法不同、偷工减料以及项目监管不负责任等导致建筑物存在质量安全隐患。
4、售管理阶段的风险
这个阶段的主要风险有销售时机的风险、租售合同的风险、自然灾害的风险和意外事故的风险
五、房地产项目风险控制策略
（一）编制科学、完备的风险管理计划书
房地产项目风险管理计划书是以开发企业的风险管理活动为对象的计划安排，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必须把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理计划中。通过风险管理计划书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺利实施，实现企业的经济效益和社会效益。
（二）强化项目的风险研究
房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都容易发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析判断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。风险识别中主要强调置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目如果无法及时租售则会导致财务危机。企业应当不断总结经验，认清各阶段项目风险发现规律，并采取相应的预防措施。
（三）建立企业风险管理组织
在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与控制需要相应风险管理机构来完成。企业必须建立相应的风险管理部门（如风险管理委员会等），它专门对项目风险可能发生的环节和发展情况进行监督与控制。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、控制、处置，研究制定风险管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险控制在萌芽状态，这样才能切实减少企业损失。
（四）建立风险管理绩效评价体系
风险管理过程中需要采取各种方案进行风险控制，为实现对方案的评估，可以建立房地产项目风险管理绩效评价指标体系，评价体系包括绩效评价指标、标准和方法。评价指标包括结果指标和行为指标两类，相应的评价标准分为结果标准和行为标准两个方面，分为优良、中和差三个等级，能较科学地评价风险管理方案的优劣。
（五）加强风险管理培训
强化全员风险意识，房地产企业员工的行为不当是构成开发项目的一个重要风险因素，因此要减轻与不当行为有关的风险，就必须对企业员工进行风险和风险管理教育，内容应包括有关安全、城市规划许可、工程设计以及其它方面的法律、法规、规范、标准和操作规程等，使他们了解开发项目所面临的各种风险，了解和掌握防范与处理风险的方法，强化风险意识，使他们深深认识到，任何个人的疏忽或错误行为都可能给项目造成巨大损失。
四、结束语
深刻认识房地产项目各方面风险，保证在每一个房地产项目中都严格制订并落实针对性强的风险控制策略，对房地产企业来说非常重要，可以使企业保持长期的市场竞争优势。
参考文献：
[1]宣文，吕清伢. 浅谈房地产工程管理[J]. 科技资讯. 2012（02）
关键词：房地产；成本控制；清单计价模式
中图分类号：F293.33文献标识码： A
引言
经济的发展带来基本投资建设的规模不断扩大，中国现代房地产事业对建筑工程项目的全程成本控制的要求越来越大。现在我国的房地产市场将越来越规范化、专业化，逐渐告别暴利时代，利润率正回归社会正常利润水平。房地产开发企业要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，从而真正达到利润的最大化。传统定额计价模式采用指令性计价的模式，无法体现投标单位的施工、技术和管理水平，也难以实现招标人对项目成本的有效控制。工程量清单计价模式采用市场为导向，施工企业自主计价，房地产公司通过市场竞标，择优录取、合理确定中标单位，反映市场的供求关系。
制定项目的目标成本
目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。许多地产公司因项目开发时间紧，并没有事先建立明确的目标成本，总包土建单位合同也是仅有一个平方米指标来做合同总造价，无法作为项目的控制线，更没有对每项工程进行细化指标的拆分、测算，结果导致了无法对工程成本进行后续跟踪，哪些地方超过成本无从反映。
3.房地产开发的成本控制
3.1房地产企业设计阶段的成本控制
房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本控制的关键与重点。尽管设计阶段的费用在整个建设工程过程中所占比例不大,但对工程造价的影响很大，能达到 75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、 物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅降低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。
3.1.1房地产企业应采用合同约束措施，有效控制产品造价
针对设计人员经济观念淡薄， 设计变更随心所欲。 房地产企业应在设计合同的经济条款上,增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。
3.1.2房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位
房地产企业应积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法， 以此来将工程主体及配套的围护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。
3.1.3房地产企业应开展限额设计，进而控制造价
房地产企业应积极推行限额设计， 建立健全的设计经济责任制。 设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算，控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。严格控制设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。 房地产企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合， 及时提供可靠的工程基础资料。
2房地产企业招标投标阶段的成本控制
3.2.1投资决策阶段的成本控制
建设项目投资决策阶段工程的成本对整个项目全过程的控制起着决定性作用，一个项目若出现前期决策失误，后期各阶段不论怎么努力也不能弥补损失。在投资决策阶段，开发商要对市场进行充分的调研，对市场走势做出明确的分析和判断，初步规划设计方案、进行市场定位等。投资决策阶段决定建设项目的投资定位，进行多种投资方案的比对，分析建设过程中的投资风险，并考虑好决策，根据项目间的不同点进行投资成本的替换，已确定合理的投资估算。
3.2.2设计管理上的成本控制
设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着房地产工程的成本、进度和质量。实行设计招投标制度，选择综合实力强的设计单位和优良的设计方案，一般施工图设计费用在整个项目投资中所占比例相当小。签订设计合同时，要对设计单位提出明确的限额设计目标。施工图设计出来后，要组织设计、工程、预算、监理人员，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性进行会审工作，提出明确的书面审查意见，并监督设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
3.2.3施工招标阶段的成本控制
房地产项目工程招投标是有效控制工程成本的核心，开发商应组织设计、工程、预算、成本四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，同等条件下应选择取费低的企业。
3.2.4施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产项目的具体实施阶段，也是建筑产品的形成阶段，也是最难的阶段。要做好质量控制、成本控制、工期控制、合同管理以及组织协调。在施工阶段中，要抓好合同管理，对工程变更实行有效的控制，尽可能减少工程索赔，要对合同及有关文件规定慎重考虑，杜绝盲目签证情况的发生，根据施工图的进度计划和现场的实际进度及时核定施工图预算、对地产建设实行动态控制；广泛采用新技艺、新材料，从技术上对项目施工成本进行有效控制，加强材料、设备的采购和管理，控制材料成本。
3.2.5竣工阶段的成本控制
房地产项目的竣工决算阶段是成本控制的最后阶段，竣工决算阶段是成本控制工作的最后阶段，房地产成本控制中心应依据工程竣工资料、国家或地方的有关法规、施工合同等相关资料，核定工程的价款和施工记录，防止错误记录。在房地产交付使用后，进行对比，找出工程成本变化的因素，并提出改进措施，总结经验教训，提高未来房地产项目的成本管理水平，达到提高效益的目的。
房地产项目的成本控制是一个动态的过程，应以市场需求为导向，保证质量为前提，过程控制为环节，规范操作手段，合理控制项目的成本。
4.房地产项目全过程系统程序控制
在房地产建设项目中，成本控制通常包括对上述决策、设计、投招标、施工和竣工结算阶段的造价进行的管理和控制，全过程造价系统控制是根据控制论、系统论以及价值工程建模形成的。房地产项目在决策阶段可通过可行性研究，依据系统论中最优化、整体性、动态性、模型性和综合性的原则来分析、定向、决策和控制项目造价；在设计阶段，根据系统论，从全局上把握设计权衡的要点，根据最优化原则设计方案控制造价。项目投标招标阶段，通过价值原理，选取最优承包方案，进行造价控制；项目实施阶段，利用系统控制价值论原理，把握全局，选出最佳方案，对出现的问题进行反馈总结和处理，实现造价控制；在竣工结算阶段利用系统论和控制论原理，获取最终工程造价。把关工程最后的造价控制，总结该工程的控制经验，为以后造价工程控制提供参考。
5.结语：房地产项目将经济、技术与管理集为一体，只有均衡各方面，才能做到控制成本的目的。房地产开发企业在实际生活中要加大成本控制力度，建立一个全过程、全方位的成本控制系统，使项目运作各阶段彼此相互影响、相互制约、相互作用，从而达到有效降低成本的作用，还应与其供应链上的企业形成战略合作关系，降低供应链内部消耗，从而提高企业的经营利润，提高企业的竞争能力以及企业对市场的应变能力。
参考文献：
[1] 罗宇红.试论房地产开发企业的成本控制. [J] 现代商业，2009（5） ：9-13.
【关键词】 房地产开发项目 信息化 管理
科技的飞速发展迎来了信息化的管理生活，经过房地产行业内的一些有识之士对信息化管理的实践，房地产企业在信息化管理的帮助下着实取得了长远的进步。有些信息化的管理并不成熟，乃至国内房地产企业的整理水平依旧偏低。在20世纪90年代初期，正是我国房地产企业发展的初期，当前对于信息化的管理应用并不像现在这么便捷快速，但这段时间同样是房地产企业信息化的初步时期。由此可见，信息化的管理方针在最早就已经开始介入房地产的企业当中。
一、房地产项目的信息化管理现状
信息化管理现况在科技、信息、企业、沿时展至今大致形成了三个主要阶段。第一阶段在1990-2000年，信息化初步应用于房地产项目中，一些房地产企业从供应商手中购买相应软件，当前的信息管理软件并不成熟，没有针对性，在应用方面也比较广泛，整体应用于带给房地产项目的帮助比较模糊。甚至相同的软件可以应用在多个行业的管理基础中，也没有显著的行业特性。第二阶段在2000-2007年，在信息化管理相对成熟的阶段，一些较大型的房地产企业在管理层次的目光比较长远，并开始向信息管理高要求的定制相应的管理软件。根据自身企业的特点，应用实际项目中的管理方式，采用具有较强针对性的管理策略，再基于原有的基础上取得了较大的成果。第三阶段在2008年至今，信息化发展日新月异。信息化和房地产企业的整体完善并不只再针对项目中做出管理，而是开始对企业的整体实现标准化的信息管理，以标准的管理建立起整个企业的完整体系。较大程度的实现企业内部和外部的分别管理，内部系统的信息化服务以及企业外部服务的信息化。
二、房地产项目信息化管理的重要作用
首先房地产企业信息化可以较大程度的节省人力资源，利用高速传递的信息基础，减少相应的处理时间。简单来说，目前房地产企业竞争的高低完全取决于该企业对于信息化管理、信息获取以及信息处理的能力。采取相应的信息管理技术，可以决定一个企业是否能够选择生存以及正确发展的能力，信息作榫霾叩幕础，是否能准确、快速以及处理信息在企业的竞争中占据较大的比重。
三、信息化管理系统的建设原则
在房地产开发过程中，管理人员应当严格的遵守着科学、节约能源、高效、舒适、和谐等原则开展开发进程。随着社会的不断发展，人们对生活的质量也在不断的提高，房地产企业面临的问题，便是如何满足人们的需求。面临的相应问题却又不单单是指需求，以及对社会的影响对环境的影响，都应该再其开发的策略中。目前我国的房地产开发项目中对于信息化管理的策略还并不是特别完善，也相对的不够成熟。考虑到环境问题，在项目的开发中是否利用周边环境的一些可再生能源，以及怎样利用都成为开发的问题。而面对人们的需求，建筑风格、周边环境、舒适程度等一些考虑因素，这些信息的采集都影响着企业是否可持续发展。所以，项目开发的管理人员应着重信息的采集、处理方面，有效的利用信息化的生活管理来达到对于项目的应用，从而促使房地产企业得到快速发展。
四、房地产项目开发的信息化管理要点
1、流程逐一。在项目开发中无论是信息管理还是具体的开发进程必须严格的遵守相关流程，按照相关顺序进行工作或者管理。每一位人员必须按照工作安排进行工作，每个岗位负责相应的流程，清晰明确的指令逐一进行项目的开展。在指令得到明确的分散下，施工人员各司其职严格的按照步骤来进行项目的施工处理或者项目的开发。
2、提高效率。有效的利用合格材料以及相应的管理程序来达到提高效率的目的，将各种碎片信重新管理整集，实现统一管理，在需要时可以有效快速的查询以及使用。在遇到开发问题时也可以妥善的处理，做出快速的做出对应的处理方案，从而有效的提高项目开发的效率。
3、人员培养。管理人员也应着重于人员的培养，加强人员对于信息处理的认识，各方面提高全体人员的基本素养，尤其是施工人员，更是直接的接触信息指令并执行的人员，倘若对于指令不理解或者做出误解，那么就有可能直接影响项目的进程以及质量。与此同时还应该总结前人累积的经验分析并合理的应用项目开发中，达到有效并妥善的发展过程。
结束语：房地产行业经过20多年的发展，无论是企业还是国家都积累了大量前人总结的经验以及教训，在缺乏统一规划以及指导下，受限于发展。但是目前在信息的高速带领下逐渐突于现有隔阂，展开了有效妥善的改变。在时代的推动、信息技术的发展以及标准化的体系下，我国房地产企业将会迎来更加完善的方慈善信息库，在将来的项目开展中高效率、高质量的完成。
参 考 文 献
