时间：2022-11-27 14:59:16
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房贷调查报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。
【关键词】商业银行 个人贷款 档案
商业银行个人贷款业务流程各个岗位均会形成个人贷款档案资料，由于个人贷款业务量大，因此其档案整理、归档工作量颇为繁重，因贷款催收、贷款检查、内外部审计等借阅及归还档案业务量大。那么，如何做好个贷档案工作？依笔者工作经验，有以下两点经验值得借鉴：精细化管理进行档案源头控制；影像电子化提升档案管理质量和效率。下面详细探讨一下：
一、精细化管理
商业银行个人贷款精细管理的要点如下：按个人类贷款业务品种分类，进行标准化的贷款材料规范，各个岗位以及环节整理材料的规范。这些规范要细化到材料排什么顺序，用什么样的纸张，如何粘贴等。下面以个人住房贷款为例，从个人贷款档案的形成说明一下。
个人贷款主流程为五部分：贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放（含落实抵押）、贷后管理。对于个人住房贷款，在主流程之前还有一项工作就是审查合作住房楼盘项目。
在审查合作住房楼盘项目时形成住房楼盘项目档案，个贷从业人员对个人住房贷款楼盘项目审查包括对开发商资信的审查和项目本身的审查。开发商资信的审查，企业资信等级以及信用程度（含人行企业信用报告以及开发商主要负责人个人信用报告记录）；企业法人营业执照；税务登记证明；经审计过的会计报表等等。项目审查资料主要是指审查是否“五证齐全”，“五证”是指：国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售商品房许可证。个贷从业人员通过上述的调查及审查，撰写出调查报告，银行管理部门做出对于楼盘准入的审批意见（含该项目个人住房贷款的规模、额度等）。由此，我们可以看出，该步骤形成的楼盘项目档案包括：企业法人营业执照等（企业身份证），信用报告，“五证”以及调查报告、准入审批文件等。该部分的档案管理，按照上述的要点制订一套相应的管理规范，规定档案的内容以及资料排列的顺序。该档案的保管期限与该项目下个人住房贷款最长贷款期限相同，也可以将之列为永久性档案。
贷款受理形成的档案及规范化管理，按整理顺序排列如下：档案纸张要求A4纸大小。先是个人住房贷款申请表（标准格式）；借款人及其配偶身份证、户口簿及婚姻状况证明复印件，要求A4纸大小，借款人身份证正反复印在A4纸上，该页作为主页，其他的作为附页，依次顺序为借款人户口簿户主复印件，借款人户口簿本人页复印件，配偶身份证复印件，配偶户口簿复印件，结婚证（离婚证）复印件或单身证明，共同借款人身份证明复印件，借款人收入证明资料，共同借款人收入证明资料，信用报告，房地产权证复印件（含商品房买卖合同），首付款证明材料等。未规范档案标准要求时，有的客户经理在一页A4纸上粘十几张小纸片（客户及配偶身份证、户口簿等复印件），粘的小纸片容易掉，在资料流转过程中丢失，因此，个贷档案源头控制一个重要的要求就是能不粘的不粘。
贷款调查形成的档案及规范化管理，按整理顺序顺序排列如下：面谈记录，由银行个人贷款管理部门和个贷档案管理岗位一同制订面谈记录规范，记录纸张A4大小，提什么问题？整张记录单设计如同问答卷；调查报告等。
贷款调查通过之后，就到了审批环节，审批人依据上述的材料对该笔贷款风险进行专业判断，从而给出“通过”或“否定”两种审批意见，该阶段形成的档案主要是审批表。各商业银行一般都是电子化审批，审批表都有固定格式，不再详细探讨了。
审批通过之后的贷款，就需要和客户签订贷款合同，以及准备办理抵押登记（备案）申请资料。在贷款发放（含落实抵押环节）阶段，形成的档案资料按整理顺序要求如下：贷款合同，抵押合同，房屋他项权证复印件（含抵押备案证明），委托扣款存折（或卡）复印件，放款会计凭证等。其中，房屋他项权证原件由档案岗的重要权证管理岗进行专门管理。
贷后管理形成的档案，排序如下：个人贷款检查表，补充合同（客户提前还款、缩短贷款期限等），催收记录等等。
通过上文的探讨，要想做好个人贷款档案工作，就必须严格要求档案资料整理顺序以及规范。试想，客户经理将未按规范整理的材料报给审批人审批，审批人要从这一堆材料里找，哪些是申请表，哪些是客户身份证明资料，哪些是收入证明资料，耗时费力，而且有可能找不到。实际上，严格规范还可以赶到提升办贷效率的效果。
二、影像电子化提升档案管理质量和效率
商业银行个人贷款档案工作除了档案的整理、归档工作之外，还有大量的借阅管理工作，贷款催收、贷款检查、内外部审计等都需要档案管理人员配合。而将纸质的个贷档案，进行影像电子化，可以有效的减少借阅等相关工作量；利用条码技术等档案可以进行密集存放，节约空间。
举个例子：日常催收中，对于电话号码无效的拖欠客户，贷后管理人员，往往要查阅档案纸质件，在纸质件中，翻看个人贷款申请表、贷款合同、买卖合同、抵押合同用于查找拖欠客户是否其他的联系方式（未录入系统中）；翻看个人收入证明，查看并记录其单位电话；翻看户口簿，查看并记录户口所在地信息以便上门催收。这个过程需要提交借阅申请单，档案岗人工查找出档案并借阅，归还并放回原处。而有了影像电子化系统之后，档案管理系统赋予其查看权限，催收人员就可以调阅电子档案，省时省力。
纸质件影像电子化之后，除了诉讼必须要借阅档案之外，纸制档案基本上不需要物理位置移动，再加上条码技术和红外扫描技术，可以实现档案的密集堆放。个贷档案量大，占用的档案室面积大，密集堆放可以有效的减少档案的存储空间占用。
5月10日北京市延庆县，中国首部由农民投资拍摄的电影《我是警察》举行开机仪式，该片总投资约80万元。
5月10日为了纪念70周年，重庆16位老年驴友开始重走路。路线全程有3000多公里，历时一个月左右。
5月11日来自澳大利亚的行为艺术四人组合“UDC”开始在上海新天地的一个特制玻璃屋内度过14天全透明的生活，并邀请市民参观。
5月11日CCTV大型文化交流活动“玄奘之路”启动，该活动将于9月一一11月穿越中、哈、印等8个国家，与印方共同庆祝“玄奘纪念堂”落成典礼。
5月11日央行和信息产业部联合发文，称企业和个人欠缴电信费用将被计入信用征集系统，将会影响到申请房贷和车贷。
5月12日素有“世界上最专业的保姆”美誉的菲佣登陆京城，但由于价格、政策和生活习惯等种种原因，北京市民均敬而远之。
5月14日为庆祝国际节，近50名北京市民和外国游客自发组织在北京潮白河白庙河畔进行宣传活动。
5月15日包括佳洁士含氟牙膏、冷酸灵牙膏等9种名牌牙膏全部更换包装，而唯一的变化是删除了“全国牙防组认证”标志。
5月16日《中国计算机报》“2006互联网时代的读者阅读调查报告”显示，超过27．8％的中国人认为电子书籍是自己阅读的第一来源。
5月16日中国疾控中心发表报告，指出在中国城市中，女性肥胖率正在迅猛增加，势头已超过男性。同时，城市女性糖尿病患病率也远远超过同龄的城市男性。
5月17日国家建设部政策研究中心主任陈淮透露，未来5年内，将有2亿农民正式转入城市，成为城市人。
5月17日南京一对在校大学生在婚后发生矛盾，女方要求解除婚姻关系。这是全国首例夫妻双方均为在校大学生的离婚案。
5月18日“国际互联网交友论坛”首次在中国内地召开，论坛调查表明，七成中国网民愿为网上婚恋交友付费。
5月19日中国首批职业内衣模特在上海亮相，据悉，这支经过严格挑选评比出来的内衣模特队将承担内衣本土文化传播职能。
5月19日因失踪16年的画作在拍卖会上被他人卖出，名画《哲学手稿》的作者刘向东将中国嘉德国际拍卖有限公司告上法庭。
5月20日北京市调整出租汽车租价标准，同时建立租价油价联动机制。此次租价调整将现行1．60元／公里车型租价标准调整为2．00元／公里。
摘要:多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于2011年6月8日-9日针对郑州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的情况。
一.调查背景及目的
近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，2002年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。
二.调查方法
通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在20-60岁之间，共发放调查问卷40份，获取调查结
果后采用Excel表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。 三.调查结果 1.居住条件分析
我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比
例较大，均占40%;其次是福利房占14%，然后为经济适用房占6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。
2.家庭收入分析
从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到2000-4000元范围内，占到被调查者的50%;其次是4000-6000元范围，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。 3.
住房面积分析
从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100平方米所占比例较大，为54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的为9%;130平方米占6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为80-100平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4.居民信息获得途径
从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析
从以上数据我们可以看出，消费者计划在3-5年内购房的占
40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均为2.86%。由此我们可以看出，大多数消费者的购买能力和购买积极性不高，开发商应提高消费者的购买积极性。 6.居民购房目的分析
以上数据我们可以看出，消费者的购房目的84%为自住;10%为
出租;6 %为升值转卖。由此我们可以得出，大多数消费者购房是为自己和家人居住，靠出租和转卖等投资手段来获取利润所占比例较小。
7.居民能承受房价分析 .
由以上数据我们可以很明显的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可见绝大多数人还是中等收入水平，能接受的房价还是在5000元/平米一下，而现实房价由于各种原因一直居高不下，让普通居民无法接受。 8.居民购房面积分析
从以上数据我们可以看出，消费者对房屋面积的要求大多数为80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3为0。由此我们可以看出，大多数消费者对房屋面积的要求为80-100m3，开发商在设计房屋时应适当增大该类房屋的数量。
9.居民购房付款方式分析
选择分期付款方式的购房者占63%，选择银行付款的购房者占20%，选择一次性付清的购房者占17%，选择公积金贷款的购房者占3%。
10.居民对购房配套设施的要求分析
从以上数据我们可以看出，消费者购房时最关注的生活配套设施是学校教育资源、超市及菜场，各占到被调查者的69%;其次是医疗卫生设施和绿地广场，各占到66%;排到第三位的是休闲场所，占51%;然后依次是商业步行街，占23%;餐饮场所和停车场占8%。由此我们可以得出，学校教育资源、超市及菜场是消费者最注重的生活配套设施，开发商在开发一定要注意地段的选择。
11.居民对建筑风格要求的分析
从调查分析看，选择欧式风格的购房者的比例占33.33%，选择现代简洁式风格的购房者的比例占25%，选择中西结合购房者的比例占22.22%，选择中式风格的购房者的比例将近占20%。
12.居民对未来两年郑州房价的分析
从以上数据我们可以看出，对于未来两年郑州市的房价来说，认为有上涨可能性的占到多数，为37%，认为变化不大的占到了31%，不好说的占到20%，认为可能会下跌的占到了11%。 13.开发商与购房者矛盾分析
从以上数据我们可以看出，开发商与购房者的主要矛盾是开发商定价过高，占40%;其次是面积缩水，占22%;开发商的诚信问题占17%;质量缩水占16%;合同不平等占5%。由此我们可以看出，开发商缓解与购房者矛盾的最直接手段是降低房价，并且还要提高房屋质量和开发商的诚信。
三、问题和建议
就目前居民的住房条件来看，居民家庭月收入水平低，住房面积小是当前主要存在的问题;对于未来有购房计划的居民来说，大多数人只会为家人居住而购房，很少的人会拥有多余的资金来进行房地产的投资，而且所能接受的房价在5000/平米以下的居多，大家未来的购房需要也在100平米左右，满足家庭居住即可;针对郑州市未来几年的房价水平，多数认为会有上涨空间，但仍有部分人反映，如果房价继续上涨，居民无法支付房款，房价或许有下降的可能。从长远来看，如果越来越多的人买不起房子，甚至租不起房子。
加快经济建设，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，这是解决房价问题的关键;国家要采用宏观调控手段，加大调控力度，稳定房价;政府要制定相关法律法规，约束开发商行为，提高房屋质量，
增加保障房和经济适用房的数量，保证低收入居民的住房需求。
房地产市场调查报告优秀范文篇【二】
两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
日前，全国妇联中国婚姻家庭研究会和某婚恋网联合《2010中国人婚恋状况调查报告》。报告显示，超过40％的受访女性希望理想伴侣的职业是公务员，以下依次是企事业管理人员、警察／军人、企业主等，这说明女性在择偶中倾向于寻求稳定；而38．3％的受访男性则希望理想伴侣的职业为教师，以下依次是公务员、医务工作者、金融财会人员等，调查结果说明，男性希望伴侣能够有相对充裕的时间照顾家庭。
专家指出：新的社会压力环境促使人们在为自己定婚恋选择取向时，做出尽可能让自己将来的压力减少的有利选择；是有利于当事人自己按照自己心里觉得舒适的方向选择，减轻对未知压力的焦虑。但是，如果在为自己定婚恋选择取向时，比较孤立地去看物质经济条件或自己过去经验的刻板印象时，可能会让当事人形成过于单一、不灵活的非理性信念。至于幸福婚姻的基础，这里有很多东西需要掌握，最基础的就是两人要在价值观方面基本一致，其他比如门当户对、性格互补、年龄相当等也是需要参考的要素。
超生副教授告计生委罚款违法 称孩子并非违法所得
44岁的杨支柱是中国青年政治学院副教授。2009年12月21日，他的妻子在医院生下一女，因此前已有一个女儿，他们受到了超生处罚。2010年9月，海淀区计生委对他们发出“社会抚养费征收决定书”，按照2009年北京市城镇居民人均可支配收入26738元的标准，9倍向他们征收“社会抚养费”240642元。
杨支柱认为，我国《人口与计划生育法》虽然规定“提倡一对夫妻生育一个子女”，并未规定“强制一对夫妻生育一个子女”，而且相关法律法规中都没有“违法生育”这个词。但海淀区计生委的决定书认定他“违法生育”，把孩子看做“违法所得”，将严重损害孩子的基本人权和尊严。而且，杨支柱认为海淀区计生委向他征收24万余元“社会抚养费”显失公平，请求法院依法撤销这份征收决定书。
庭后杨支柱说，去年4月，他被中国青年政治学院记大过并解聘，目前仍是停薪留职的状态，每月所得600元补贴扣除各种费用后只剩81元，只能靠赚点稿费或吃老本维持生活。因为缴清罚款后才能给孩子上户口，如今他的二女儿还没有落户，所以他在博客上戏称女儿是“黑老二”，并坚称“二女儿是上帝赐给我的礼物，我不能放弃”。
人民日报调查显示64％受访网友称 现在买房不理性
日前，《人民日报》社会版联合人民网要闻部，推出“买房，你够理性吗？”网上问卷调查。截至当日21时，参与网友超过1．1万人。
接受调查的网友中，53％的人尚未购房，38％的人有一套房，9％的人有两套或以上的房子。从调查样本来看，64％的网友认为，现在买房并不合乎理性。其中，34％的人表示，房价已经超出了自己的经济承受能力。
调查发现，网友实际购买的房子，以50～90平方米的最多（44％），其次才是90～120平方米（34％）。网友认为90～120平方米更适合居住，但是现实承受能力有限。
在有房贷的网友中，74％的人月供占月收入比例在50％以下。专家认为，债务占收入的比例50％以下是比较合理的，银行的风险尚可得到控制。贷款之后，35％的人认为自己生活品质大大下降，11％的人不敢换工作，35％的人因此要精打细算，只有11％的人认为房贷基本没有影响。
一个孩子的补课费相当于一公斤黄金
全国政协委员冯世良，1月10日在政协沈阳市十三届四次会议分组讨论中，被特邀列席参加第18组的讨论，一向大胆、直言的冯世良，再次抛出一系列自己的观点。补课泛滥，学生和家长不堪重负。他说：2003年、2004年，自己的孩子在沈某重点中学念高中时，学校干脆利用晚间集体补课，一节课的补课费是250～350元。他当时算了一笔账：从小学到初中再到高中，一个孩子的补课费能达多少？答案是：十二三万元，
相当于当时一公斤黄金的价格！
冯世良分析，应试教育是补课泛滥的根源，不从根源上改革现行的教育体制，补课现象就会愈演愈烈。
中学生怕变剩女 一成不拒
“剩女独男”不再只是中年人的恐惧。香港青协吴锦娟指出，近期因“无拍拖”等恋爱问题而求助的个案有年轻化趋势，甚至有中一女生担心成“剩女”，宁愿和对方有。她指出，有关潮语造成社会效应，将无拍拖或单身问题化，以为自己无价值或欠缺吸引力。
她举例，有中一女生致电求助，查询如何结识异性等恋爱问题，另有15至16岁的求助者，忧虑自己仍未拍拖，担心“无人要”。她说，这些现象反映青少年感到压力，“他们心急如何结识异性”，而节日庆祝可能会成为他们的陷阱。对于无拍拖的中学生，吴锦娟更强调，学生不应随便答应与异性有亲密行为，过去青协曾于节日后收到一名15岁女生求助个案，指与异性发生后，翌日便无法与对方联络。
18岁的学生阿亮昨说，至今未尝拍拖滋味，感到“18岁未拍拖已经迟”，他的愿望是“找到个情人拍拖”。他认为拍拖既甜蜜，又温馨，心里渴望可以尽早拍拖。
调查显示60％中学生在用名牌
据调查，日前，一些中学生对品牌的盲目喜爱和追捧，到了非名牌不上身的程度。根据国家统计局平顶山调查队在2010年就高消费项目对50名中学生进行的调查，100％的学生喜欢名牌，60％的学生在用名牌。
调查中，多数学生对名牌情有独钟，有非名牌不用的情结。60％的中学生认为现在生活条件好，穿名牌、用名牌，上酒楼吃饭是无所谓的。30％的中学生认为，他们喜欢穿名牌、用名牌，只是目前家庭条件不允许，如有这个条件，他们也会买名牌。
名牌控是典型的从众、虚荣心在作怪。中央财经大学心理学博士辛志勇说，中小学生心智不成熟，容易他控，受外在因素影响，价值观、对制度和规范的理解也不成型。对此，家长应以身作则，在孩子面前推崇实用、实惠的消费观念，以引导孩子理性消费，防止其养成物质化的价值观。
富婆为情郎花3000万给原配，你会吗
广州市某医院科室主任与一位开工厂的富婆玩婚外情，富婆有了身孕，富婆提出：情郎如与原配离婚，将付3000万元给其原配。如果是你，离不离？日前腾讯就此展开调查，参加的人数中，7773人：绝对会，608人：绝对不会。338人：纠结中。对于原配来说，网友归纳了以下几种选择：
最潇洒的做法：离婚，拿钱走人。这是超过一半的人的选择。最有心计的做法：离婚，再整容去勾引前夫，报复富婆和前夫；或者雇用美女去破坏富婆和前夫的感情。最贪心的做法：离婚，但还得加钱，最好还有洋房。
网友现身：4万月薪难养家
备受关注的重大节假日免收小型客车通行费地方实施细则近日终于现身，继广东后，河北、湖南、内蒙古、四川等多个省份免费细则相继披露。现已出台的高速公路节假日免费地方细则，几乎统一延用了交通部紧急通知的标准。所有省市均明确免费通行的车辆范围为行驶在收费公路的7座以下（含7座）载客车辆，以行驶证为准。免费通行的时间统一明确为：9月30日00：00至10月7日24：00。在收费管理方面，对于免费通行的小型客车，原则上在入口发放通行卡，在出口时收卡免费放行。因各地小型车辆所占比例高低和高速路桥运营状况的不同，在近期出台的一批细则中，各地均体现了“因地制宜”的标准。
油价破八，93号汽油涨0.44元
发改委9月10日发出通知，决定自11日零时起将汽柴油价格每吨分别提高550元和540元，折算到90号汽油和0号柴油（全国平均）每升零售价格分别提高0.41元和0.46元。此前，各能源监测机构及第三方分析机构，对于本次油价上涨的主流预测，每吨涨幅在500元左右，折算为每升上涨0.4元以下，然而实际涨幅却超出了机构预期。据某资讯数据监测模型显示，如近期国际油价保持震荡走势，使三地原油均价保持在目前的每桶112.78美元，预计三地原油价格平均移动变化率呈下跌走势。短期内三地原油价格平均移动变化率难以上涨4%，国内成品油市场出现“三连涨”的可能性不大。
白加黑等感冒药—次限购2盒，新康泰克凭处方买
继8月底下发通知要求公众购买含麻黄碱类复方制剂须出示身份证后，国家食药监局、公安部、卫生部9月6日下发《关于加强含麻黄碱类复方制剂管理有关事宜的通知》，将一次实名制购买含麻黄碱类感冒药的数量从5盒降至2盒。通知中，对限购政策再次收紧。含麻黄碱类复方制剂除处方药按处方剂量销售外，一次销售不得超过2个最小包装。也就是说，单位剂量中麻黄碱含量没超过30毫克的白加黑、泰诺、日夜百服宁等药物，每人限购两盒。药店应查验购买者的身份证，并登记其姓名和身份证号码。为防止含麻黄碱类复方制剂流入制毒渠道，我国将在全国范围内开展药品类易制毒化学品专项整治。
铁道部：网购动车火车票有望实现网12选座
从今年9月15日起，全国铁路所有cR H1、2、3、5型动车组的坐席号，按CRH380型动车组坐席号编制规则更改，即采用数字和字母组合的方式表示坐席号。动车坐席号的统一有望使日后通过网上购买火车票的选座功能得以实现。铁路部门相关负责人表示，铁路客票售票系统中所有动车、高铁早已经具备选座功能，但目前旅客通过网上选座、选卧铺席位仍未能实现，原因之一就是全国铁路各类车辆的情况不同，无法统一。铁路动车组编号统一后，铁路部门将进一步完善铁路售票系统，网上选座、选铺位将有望实现。
国务院医改办：大病保险不受病种限制
国家发展改革委、卫生部、财政部等六部委联合召开电视电话会议，贯彻落实《关于开展城乡居民大病保险工作的指导意见》。国家发展改革委副主任、国务院医改办公室主任孙志刚在会上指出，大病保险报销不再局限于政策范围内，而是根据患大病发生高额医疗费用与城乡居民经济负担能力对比进行判定，只要是大病患者在基本医保报销后仍需个人负担的合理医疗费用，就将再给予报销50%以上。而且，对医疗费用实行分段制定支付比例，原则上医疗费用越高支付比例也越高。也就是说，城镇居民医保、新农合先在政策范围内报销约70%，剩余自付费用再由大病保险实际报销最少50%。
8岁女童患上卵巢癌，医生提醒勿用成人化妆品
安徽的一名8岁女童被检查出患卵巢颗粒细胞瘤，手术后的病理报告为恶性肿瘤，孩子年纪这么小，连月经初潮都没来，怎么患上妇科恶性癌症？专家指出，很多女童卵巢癌的初期症状仅仅表现为腹痛，往往容易被家长忽视，一旦发病，常为高度恶性，发展快，预后差，且生长迅速，易扩散。卵巢癌的病因至今仍不清楚，但环境和内分泌的影响在卵巢癌的致病因素中最受重视。另外，现代人的饮食中含激素的食品增多，比如用雌激素等来喂养的家畜、海产品等，长期食用后就会导致体内雌激素含量增多；一些女性吃燕窝等补品来保养，但是这些不适合给孩子吃；另外，一些成人化妆品中可能也会含有激素，建议家长不要给孩子用。
网曝男孩冰箱拿冻百事可乐发生爆炸，脸缝38针
日前，上海嘉定一男孩从冰箱拿出一罐百事可乐，开启瞬间发生爆炸。因气体喷发力度较大，盖子直接划到孩子脸上，穿透脸腮，伤口很深，外部缝31针，内部缝7针。可口可乐和百事可乐的易拉罐外壁均印有“禁止加热或0℃以下冷冻，避免阳光直晒和高温”字样。对此可口可乐电话客服人员称，碳酸饮料可以在0℃到7℃之间冷藏，罐装或瓶装可乐都不能冷冻。专家指出碳酸饮料比如可乐的主要成分是水，在0℃以下冷冻之后，水和冰的质量是不变的，这时，冰的密度要比水的密度小，所以可乐的体积会膨胀，时间长就会产生爆裂。爆裂跟外部温度关系不大，即使可乐没被拿出来，过一段时间也可能会自动爆裂。这一意外提醒着广大家长，罐装碳酸饮料切忌冷冻。
我国家庭流动资产平均值为38.6万元
9月8日汇丰银行《2012中国家庭理财状况调查报告》，报告称中国家庭的流动资产均值为38.6万元人民币，实现资产增值是中国家庭理财规划的首选目标，其次是保障子女教育和安排退休生活。报告显示，过去一年中，64%的受访家庭实现了财富增长，而23%的受访家庭表示承受了资产减值，这些家庭的资产配置多以股票和基金为主。同时，中国家庭持有最多的5类金融产品分别是人民币存款、占被调查家庭的84%，持有股票家庭为66%，基金为60%，投资人寿保险家庭为46%，而购买一般银行理财产品的被调查家庭占40%。从未来12个月的投资意愿来看，这5类产品仍将是最重要的投资品类。同时，报告显示，结构性理财产品、外汇、QDII等产品可能成为家庭投资理财的增长点。
幼儿园收费一路猛涨治理效果遭84.3%受访者否定
幼儿园收费高是老百姓近年来一直关注的老问题，今年1月，国家发展改革委、教育部、财政部联合印发了《幼儿园收费管理暂行办法》，严格规范幼儿园收费。与此同时，近年来各地也陆续出台了一系列针对“入园贵”问题的措施。但中国青年报社会调查中心近日通过民意中国网和搜狐网，对7025A进行的一项调查显示，对于幼儿园高收费问题的治理效果，仅3.4%的受访者给予正面评价，84.3%的受访者给予负面评价，10.5%的受访者认为效果一般，1.8%的受访者表示“不好说”。
海关规定个人自带物品五千元以下免税
近日，一则“前空姐网上开店韩国代购，因偷逃100多万元税款获刑11年”的消息成为网络热点，让网络代购店主们心生寒意，也令热衷跨境购物的“海淘”一族心惊惊：“就买卖点物美价廉的外国货，难道也是违法行为？”对此，律师表示，现在海外代购有境外邮寄与随身携带两种入境方式，只要没按规定报关纳税就涉嫌走私。但要达到走私普通货物、物品罪的认定，需要符合主观故意行为与偷逃税款5万元两个标准。海关规定，在境外购物回来，应该按照物品价格来报关纳税。按照规定，携带自用物品入境5000元以下的可免税，如果是邮寄入境的话，应缴税在50元以下的可以免税。
最近的一份网上调查结果显示，接受调查的3000多人中有超过40%的职场人士经常加班，早出晚归似乎已经成为如今职场白领的家常便饭。
在我们身边，不知不觉已经存在这样一个群体，他们每周工作5天甚至更多，并且有时连续工作10小时以上，当“朝九晚五”的人们进入甜蜜梦乡的时候，他们却还在“朝九晚无”地工作，面对这种情况，他们在理财方面该注意些什么呢？
行：“夜归路”难减负
虽然加班是有合理的加班补助以及相关福利等权益保障，但由加班引起的一系列潜在成本也日益凸现，给白领造成不小的压力。其中最为直接的就是超额的交通成本。以北京为例，很多公交车在晚上9点半后就陆续停运；10点半后，轨道交通也基本关闭；11点后，计程车开始收夜间费，11元起步价……
家住北京天通苑的李小姐在朝阳区安贞桥附近一家外企上班，几乎每个礼拜都难逃一两天加班的“厄运”。虽然公司在加班费上并不含糊，但每次加班几乎都到11点左右，这令她十分苦恼。因为到了那个时间，回家的班车已经停运了，夜班车基本要等20―30分钟才来一班，中途还要转车，回家都快1、2点了，因此她基本都选择在公司门口叫出租车回家，每趟花费固定在50元左右，而交通费补助则是公司每月固定额度300元。因此每次加班“打的”，都令她心痛不已。
事实上，如李小姐这样的案例并不在少数，而拼车、搬到公司附近住成为多数省钱白领的主要选择，但这也有很大的局限性。首先考虑拼车，多数人的加班时间并不稳定，这就给寻找合适的拼车伙伴带来很大的困难。多数加班后的拼车族都是在拼车地点找到同路人随机组合的，考虑到安全问题，女性白领则要等待与自己同路的女，这就难上加难了。
搬到公司附近虽然是个可行的办法，但也得综合考虑。最起码现在的“租金开支+加班打的费”必须要大于或等于搬新房后的租金开支，而且还必须要考虑好自己日常生活习惯以及周边的便捷程度。对于成家人士，这种方法则更要谨慎考虑。
用：“夜归族”的理财经
有句话说得好：“30岁前拿命赚钱，30岁后拿钱赚钱。”对于经常疲于加班、空时补睡眠的白领来说，他们更愿意当花钱不愿太动脑筋的“月光族”、甚至是“透支族”。
在北京一家会计师事务所工作的王女士，就是持“今朝有酒今朝醉”想法的人，在她看来，平时工作太辛苦，根本没时间去研究股票、期货来做投资，有时间也是自己忙里偷闲，不愿再费脑力。谈到理财计划时，王女士无可奈何地表示，自己过去在原公司做会计时，还有时间炒炒股，但自从跳槽到事务所后，根本没那么多精力去打理自己的收入，除了每个月存个定期外，没有其它理财途径。
事实上，并非“夜归族”无暇打理钱财就应该听之任之，相反考虑到这一群体的特殊性：年纪普遍较轻（25岁-35岁区间），财务负担已有（王女士已经购买了三居室的商品房一套，月供3000元左右，公积金贷款占50%），身体健康状况均有隐患的可能性，并且没有太多时间去了解理财市场的变化。以王女士为例，专家给出了一套保险+基金投资的理财方案。
在保险方面，王女士虽然有基本的社会保障，但她很关注重大疾病保险，她的工作需要大量使用电脑，有统计数字表明，习惯长期用一侧接打手机的人，患脑部肿瘤的几率大大增加。除此以外，养老问题也是她开始需要考虑的问题。为此，专家认为，她要购买的保险计划可以考虑终身重大疾病险、女性健康险、生育险等险种。
在基金方面，虽然目前股市的规范程度以及股市大盘在今年出现了转机，但跟王女士一样没太多时间和精力炒股的“夜归族”，时下购买基金成为不二选择。在具体购买时，可以采用“定期定额”方式，即每隔一段时间，投资固定金额于固定的基金。这种方法的优点在于不必在乎市场价格起伏，当市价上扬时，买到单位数较少；市价下挫时，买到较多的单位数。长期下来，成本及风险自然摊低，需要时再一次性卖出，因此又被称为“傻瓜投资术”。
考虑到王女士每个月有3000元左右的房贷要还（但事实上有单位公积金可以冲抵一部分），再结合其平时消费采用的信用卡方式，因此可以大胆将每个月剩余的2500元抽出1500元，用于买开放式基金。
住：找个安乐窝
首先摆在眼前的问题是，房子是租还是买？对于刚踏上工作岗位没几年的年轻小白领，租房子肯定是多数人的选择。事实上，根据最近的心理调查报告显示，在如今高企的房价面前，事业刚起步就背负庞大的房贷债务也是不明智的，据称，有98%的房贷人都有心理抑郁的表现。经常加班的夜归族对工作压力更加敏感，因此应该避免客观环境给予更多的外在压力。
房先生工作后一直租在北京通州区地铁一小区内，每天都搭地铁去国贸上下班。当初选择这个两居室的房子，不仅因为其交通便利，而且其房间阳台正对着小区内的绿化，颇有“景观房”的待遇，当然代价也不菲，月租金几经交涉后，仍要1800元。如今经常加班后，房先生却发现诸多问题困扰自己。比如地铁过了时间就停运、深夜回家常常为了叫醒小区门卫而吵醒其他人被邻居投诉、晚上想吃点夜宵却发现周围小店都已关门、早上则因为小区内一幼儿园早早开始上学而难以安静睡觉……连续熬了几个月下来，几乎天天“熊猫眼”的他终于无法忍受，正在开始另选房子的打算。
［摘 要］学好百分数对学生今后运用百分数的意义解决问题具有重要作用。因此，教师教学时应从生活入手，通过多种形式让学生反复感知百分数，在对比建构中深化学生对百分数的认识。
［关键词］百分数 感知 建构
［中图分类号］ G623.5
［文献标识码］ A
［文章编号］ 1007-9068（2015）05-026
“百分数的认识”是在学生学习整数、小数和分数及“求一个数是另一个数的几分之几”问题的基础上进行教学的，要想让学生真正理解百分数的意义，教师就要从生活入手，通过多种形式让学生反复感知、对比建构，从而突破本课的教学难点。下面，笔者就此谈谈自己的教学体会。
一、直观呈现，开门见山，感受生活中的百分数
数学来源于生活，又服务于生活。学生对百分数并不陌生，所以教学本课时，教师可以采取直接呈现的教学方式让学生认识百分数。这样不仅可以轻松解决百分数读写的问题，而且可以使学生真切地感受到数学就在自己身边。
师（投影出示100％和15％）：同学们，这两个数你们认识吗？对，这就是我们今天要认识的百分数。这两个数，你们会读吗？
生1：第一个数读作百分之一百，第二个数读作百分之十五。
师：谁能说一说，你在哪儿见过百分数？
生2：我在喝的牛奶营养成分上见过百分数。
生3：我在衣服的标签上见过百分数。
……
师：今天，老师也带来了一些百分数。（课件显示：居民购房贷款首付不低于30％，上海汽车销售7月份同比下降20％……）看到这些数据，你有什么感受？
……
上述教学中，教师从学生的认知规律和已有的生活经验出发，直接呈现百分数，然后通过列举，使学生真切地感受到百分数在我们的生活中无处不在。
二、以学定教，抽象概括，在解读中理解百分数
在学生对百分数有了初步的了解后，教师应从学生希望解决的问题出发，以学定教，引导学生在具体的事例说明中抽象概括出百分数的意义。
师：关于百分数，你们都有哪些想了解和知道的？
生1：我想知道学了百分数对我们的生活有什么用处。
生2：我想知道百分数和分数、小数之间有什么联系，它们之间可以互相转化吗？如何互化？
师：下面，我们就来解决同学们提出的问题。（投影出示）周末，学校组织去郊游，下面是各班学生的参加情况。
师：仔细观察上面的表格，你能不能用百分数来说明三年级“一定去”的人数所占的百分数？（学生沉默，无人举手）
师：那么，老师换一种说法，三年级“一定去”的人数占被调查人数的几分之几？
生3：13/20。
师：我们知道“一定去”的人数占几分之几，那么“一定去”的人数占百分之几，你们能想出来吗？
生4：把13/20的分子和分母同时扩大5倍就是65/100，也就是65％。
师：非常好，你直接由分数推出了百分数。那么，你能用百分数的表达形式说说三年级“一定去”的人数占被调查人数的百分之几吗？
……
对初学百分数的学生来说，他们的思维还停留在认识、了解、会读写百分数的表面上。上述教学中，教师顺学而教，巧妙地使学生在解读过程中理解了百分数的意义。
三、反复感知，对比建构，在比较中感知百分数
为了使学生真正理解百分数的意义，教师还要让学生感受到百分数在运用上的优越性，使学生在反复感知、对比建构中进一步理解百分数的意义。
投影出示：育才学校五年级午托人数占总数的1/50，二年级午托人数占总数的2/25，一年级午托人数占总数的1/10。
师：这是某个学校学生午托人数的调查报告，下面老师把它改为百分数的形式，即“育才学校五年级午托人数为2％，二年级午托人数为4％，一年级午托人数为10％”，这两种不同的表现形式给你什么感觉？
生1：我觉得用百分数的形式来表达，一眼就可以让我们看出谁多谁少。
师：那么，谁知道“一年级午托人数为10％”中的10％是什么意思呢？
生2：这句话的意思就是说一年级学生午托人数占总人数的10％。
师：非常好。那么，你们能用自己的话说一说百分数的意义吗？
……
上述教学中，教师通过对同一数据的不同形式对比，让学生真切地感受到百分数在应用上的优势，使学生明白了百分数的含义，收到了较好的教学效果。
贷款是否给你的生活带来了很大的压力？你是否不敢结婚，或不打算生儿育女？孩子未来的教育费用是否让你忧心忡忡？
林丽三个问题的答案都是“是”。
这是《M型社会―中产阶级消失的危机与商机》一书中罗列的问题。该书作者、日本著名趋势家大前研一给出的中产标准：如果有任何一个答案为“是”，那么回答者就不算是中产。他在书中阐述了这个观点，并且指出：日本的中产阶级社会正在崩溃，M型社会已然到来。
收入赶不上物价
所谓的 M型社会，指的是在全球化的趋势下，富者在数字世界中，大赚全世界的钱，财富快速攀升；另一方面，随着资源的重新分配，中产阶级因失去竞争力，而下降到中下阶层，整个社会的财富分配，在中间这块，忽然有了很大的缺口，跟“M”的字型一样。
它就像一个无形的大海啸。更多中产阶级将被淘汰，当浪潮落下，财富将被重新分配，贫穷的人更加贫穷，富裕的人更加富裕。
林丽对答案的结果并不感到惊讶，她认为自己是那个越来越贫穷的人。对于是否身处“中产”其中，她已经越来越没有信心。
1984年出生的林丽毕业于中国人民大学，月收入7000元，就职于四大会计事务所之一。对于中产一词的定义，虽然很难寻找到精准的定义，但是在林丽和周围的朋友看来，就是等同于“消费能力较强，讲究时尚和生活品质且受过良好教育”的群体。
中产阶层是大多数工薪阶层的理想。“橄榄型结构”的提出，也给普通工薪阶层以中产化的希望。对于这个称呼，林丽承认，刚开始工作的时候，她非常向往。经过几年的努力，如今她的收入已经高于不少身边的同龄人。在同学聚会的时候，甚至有朋友羡慕地称林丽已经“步入中产”。
据中国社科院2011年8月3日的2011版《城市蓝皮书》称，到2009年，我国城市中等收入阶层规模已达2.3亿人，其中北京、上海的中等收入阶层分别达到了46%和38%。而书中对中等收入阶层的人均年可支配收入确定为1.63万元至3.73万元之间。
如果按照这个标准，林丽确实已经到了“中产”那条线。但是她一点也不感到兴奋。对于她来说，尽管收入涨了，可是逐渐攀高的物价，反而令她的生活变得拮据。“看似中产的表壳，实际上是蓝领的内在。”
根据2011年12月7日在港公布的亚洲区生活费用最高城市排行榜，北京、上海、香港分列第7至第9位。负责本项调查的ECA International指出，亚洲区在过去一年内平均货品售价上升8%，而中国内地上升9%。
从前对价格一点都不敏感的林丽，突然有一天发现去超市买菜竟然花掉了一张面值一百元的钞票。而在她自己的财务记账本里，仅是“吃喝”一项几乎就能占去一半。她开始留意到生活环境的改变：水果蔬菜的价格涨了，以前喜欢吃的餐馆平均每道菜都涨了10到15元。
看着不断攀升的账单，林丽意识到自己必须作出改变。
在和朋友于星巴克进行的周末聚会中，林丽放弃了喜爱的拿铁，开始点15元特价的“当日咖啡”；在闲暇的购物时间，她开始热衷于网购甚至团购，难得一次去商场，目光也不再对准中高端服装专柜，而是改成进入人头涌动的ZARA、H&M。理由则是“价格便宜，而且时尚。”
大前研一曾在书中提出了一个思维，即针对中下阶层的 “憧憬自由之丘”战略，这是商品营销的一个有效战略，简单说就是争取市场最大客户群――中低阶层客户的青睐，其关键在于“憧憬自由之丘”。 而“憧憬自由之丘”的意思，就是提供价格便宜，但感觉如在自由之丘（日本东京市内的高级住宅区）的商品及服务，让大多数人享受向往却承受不起的自由之丘气氛。 国际上不少品牌以这种模式经营成功，比如 ZARA和H&M的成功在于，让平价和奢华的结合成为了可能。尽管林丽对名牌十分喜爱，但她开始负担不起。而ZARA和H&M等品牌可满足她的需要，提供但平价的衣服给她。
2011年底，林丽发现80后开始流行在网络上晒账单，林丽也把自己的账单放到网上，她发现，对许多人而言，尽管已经足够省吃俭用，但是花钱的地方还是太多了，年底再看自己的工资卡，发现这一年又没攒下钱。
以1.63万元至3.73万元为中产线，确实可以为很多普通工薪人员颁发“中产”证明。只是，这样一个标准，是否合乎中国人生活支出和消费的实际情形？对于“中国中产”们来说，除了食品支出的持续上升外，诸如医疗、教育、抚养、赡养等“必需品支出”的项目还有太多。
一个房子压垮一个中产
在今天，原地踏步就会变成中低阶层。而房价的高歌猛进，使一部分中产阶层已经开始陷落。高位运行的城市房价不仅使低收入者望房兴叹，相当一部分中等收入层同样不堪重负。高昂的房价已经将绝大多数白领过滤出中产阶级队伍。
“你别再以为，只要咬牙忍一忍，好日子还会回来，你可能已经从中产阶级沦落到‘下流社会’而不自知……”这是日本趋势专家大前研一说的一句话。
徐卓飞同意自己已经沦落到“下流社会”这个观点，网上曾有个帖子标题为“上海月收入过万生活像条狗”，在徐卓飞看来，这形容自己的现状再贴切不过。
上海男人徐卓飞是70后，工作已经十年，现在在一家金融公司任职，月收入有一万二。这是一个看似十分理想的收入，但是自从在生活里添加了“房子”这个资产，徐卓飞曾经宽裕的生活就开始不断地紧缩。
一年前，徐卓飞和相恋多年的女友筹划结婚，对于上海女人来说，房子无疑是结婚的基础，而高昂的房价则让徐卓飞身上的担子瞬时重了起来。近十年来，房价已经历几次迅猛上涨，相对于徐卓飞非常体面的收入，买房却成了一种奢侈。
相关数据显示，2011年上海全市新建商品住宅供应面积为1067万平方米，与2010年相比减少了1.48%；成交均价为22012元/平方米，与2010年相比上涨了2.05%。
经久不降的房价让徐卓飞最后只能咬咬牙，于2011年初购得一个两居室的房子。一套100平米左右的新房外加装修，要200万元。首付的100万花光了徐卓飞十年所积蓄的50万，另外50万，则是由徐卓飞的父母“添补”上的。
虽然首付解决了，可是100万的房贷还是要还。徐卓飞的生活一下子变了。他不再有作为中产阶层的优越感，房贷的压力倾倒在生活的每一个细节里，他很少再买名牌西服，很少和朋友出去聚餐，甚至他平时最喜欢的旅游，也从生活中排除。
2012年1月，徐卓飞收到多年来最让人痛心的“元旦礼物”。
“尊敬的客户，我行将于2012年1月1日起执行央行新利率，请适当增加月还款额，详情请咨询贷款行。”徐卓飞看着银行发来的告知短信，脑子有点懵。
2011年，央行共计3次上涨了商业贷款利率，分别为2011年2月8日、4月5日、7月6日。从今年元旦开始，对于选择“按年调整利息”的房贷老客户，各银行开始执行去年三次加息后的房贷利率。
按照规定，五年期以上的贷款，2月9日前办理的房贷，基准利率将从6.40% 上涨到7.05%，上涨0.65个百分点。
拿100万贷款30年为例计算，在2月9日前申请到房贷的购房者，还贷执行的利率为6.40% 时，一个月应该还6255元，经过三次调整7.05%后，每个月就要还6687元，也就是说，从明年开始，徐卓飞最多每个月要多还432元 ，一年就多出5184元。
烦躁焦虑的心情使一切都变得很糟糕，就在此时，徐卓飞未来的岳母却开始让他准备筹备结婚的酒席，爱讲究排场的上海岳母希望他可以定五星级酒店。“这没有好几万肯定下不来，可是现在手头上哪里还有钱？”为此，徐卓飞和女友产生了意见分歧，甚至大吵一架。
看到女友摔门而去的那一刻，徐卓飞感到非常疲惫。一个房子将要把他整个人压垮。
1月4日，民政部中国社会工作协会婚介行业委员会与百合网联合《2011中国人婚恋状况调查报告》。调查显示，累计近80%的受访单身女性认为男性月收入4000元以上才配谈恋爱，相比2010年的调查结果提高了10多个百分点。
《蜗居》里海萍问自己：“为什么我们的人生和梦想都要拴在一个房子上呢？这些数字逼得我一天都不敢懈怠，根本来不及细想未来十年。”
子女教育让中产家庭“凹陷”
徐卓飞不敢想到更深的，是结婚后孩子的教育费用。而正在面临这个问题的中产家庭有太多太多。家长的工资跑不过孩子入学开销的增长，已经成了普遍现象。如何规划孩子的教育费用成了父母消费理财的重点。
百度和谷歌上，用“中产家庭”作为关键词能搜出几十万个网页，但能给出定义的几乎没有。国家统计局曾在2005年给出了数据，年收入6万至50万的就算中产家庭。
黄青是深圳一家私企的高管，妻子是公务员，夫妇两人的月收入加起来是两万五，有一套三居室的房子和一辆车，周末的休闲活动是打高尔夫球和去香港购物。
只是，这种充裕的中产家庭生活随着黄青的儿子开始在澳洲留学而打断。仅仅去年一年的留学费用，就高达25万人民币。“这已经比英国和美国要便宜不少。”
黄青给孩子的教育选择，在中产家庭里，其实非常普遍，他们希望孩子在更好的环境里接受更优质的教育。尽管他们一年只有不到30万的收入，除掉出国费用就所剩无几。
自2010年1月1日起，澳洲移民局公布，申请前往澳洲留学的生活费标准由原先的12000澳币/年上调至18000澳币/年。而除了愈加昂贵的生活费，让黄青感到头疼的是，汇率也在迅猛地增长。
2011年5月底，澳元兑人民币汇率突破1：6.8，这创下了29年以来的新高。留学成本无法控制，这对于黄青来说，确实是一个不小的打击。
“股市低迷，手里存钱不多，都套在股票上。”黄青说，今年初他已经把自己和妻子的上了五年的保险退了一部分，家中那辆马自达也准备卖掉。“妻子上班有班车接送，至于我自己，搭乘公交也没有什么。”黄青话语背后所蕴含的另一层含义是：油价的高涨已经令他有点吃不消。
“现在抛去中产的标签，也是为了孩子将来能过上真正中产的日子。”黄青很清楚，自己已经和“中产”两字的定义越来越不符。
“众所周知，中产阶层是维持社会稳定的核心力量。‘M型’社会的出现使中低收入者要么成为‘房奴’，以透支上一代的养老金、医疗金及自己未来几十年的发展及子女养育为代价，要么长期跻身于‘蚁族’，无论哪种情况，对国家的长远发展、对个人的自我实现都是负面的。”中国人民大学社会与人口学院教授李迎生说。
《牛津英语词典》编撰者曾宣布“2011年度热词”是“受挤压的中间阶层”，这个形容再贴切不过，而黄青，现在只想“松”一口气。
一、借款人基本情况
1、借款人身份介绍
借款人__x，女，42岁，身份证号码：__________x，家庭住址：__省__市__区__园210楼3门201室。配偶：__x，身份证号码：__________x。二人自结婚以来，夫妻关系和睦，家庭生活稳定。现在______水产品批发市场共同经营冷冻水产品生意，商户性质为个体工商户。
借款人较早在我行开立结算账户，办理结算业务。持有、我行双币贷记卡、借记卡，存有定期储蓄存款。
2、借款人资产负债状况
借款人现拥有个人资产450万元,每年实现租金收入18万元。
本市__区别墅一套，占地面积208平方米，价值230万元；（附房产证、土地证）
__道步行街有商业门市房1套，建筑面积180平方米，价值220万元，现租给__医院使用，合同租期为10年（20__.9.1-2016.8.31），年租金收入18万元(附产权证、土地证、租赁合同)。
经查询《个人信用报告》，借款人在他行原有个人商用房贷款1笔，金额80万元，期限5年，现已结清，无不良纪录。
二、借款人的经营状况
借款人从1992年在__x市场经营冷冻水产品生意，主要以批发带头虾、去头虾、虾肉为主，以供应饭店水产品为辅。在十几年的经营过程中，借款人诚信经营，形成了一定的业务规模，建立了稳定的进货渠道和销售渠道。其中批发客户35个，主要有大连的______、______x，沈阳的______，秦皇岛的______x。零售客户38个，主要有__、__x、__x、__x等。在__x水产批发市场租用80平方米冷库两处，存货共20多个品种价值200多万元（详见库存清单）。从借款人提供的储蓄存折、银行卡等账户的业务流水计算，平均每月销售额为120万元，月净利润为10万元左右，现有职工8人。今年1-7月份已实现销售收入800万元，实现净利润70万元。
其水产品进货渠道主要是北京、广东等地。这些产品销往我市__、__x、__x、____x等大型饭店、酒店及二级批发商。借款人所经营的冷冻水产品在我市规模较大，占据一定的市场份额，具有良好的信誉。
三、借款人的财务状况
借款人自90年代初在我行开立账户，办理结算业务，没有违约记录。由于借款人为个体工商户，纳税主要为定额税，年纳税1.2万元。故无法从借款人的财务数据上做具体分析，只能从其销货清单及进货单据来分析其具体经营状况。通过票据的具体查看，借款人依法经营，纳税及时。首先从今年前7个月的销售情况来看，已累计实现销售收入800万元，实现净利润70万元。其次从借款人签订的商业门市租赁合同查看，借款人每年实现租金收入18万元，这也是一笔比较稳定的收入。另外，根据其存货清单及实地调查，存货量约200多万元，结合经营水产品收益、租金收入，借款人每年创造效益130万元左右。以上数据可看出该借款人销售能力较强，具备还款能力。
四、借款用途和原因
借款主要用于采购水产品，增加商品库存量。由于水产品销售旺季较强。“十一”前后已经进入销售旺季。老客户的需求量稳定增长，新客户不断增加。20__年新增客户有__x、__等大、中型饭店、酒店。随着新客户的增加，需要增加购货量和库存量，计划采购各类水产品（主要为虾）150万元左右，借款人已自筹资金60万元，其余90万元从我行贷款解决，期限一年，以销售收入和利润偿还银行贷款本息。
五、抵押物状况
借款人以本人坐落于__区__道__步行街2号的商用房产及土地使用权做为本笔贷款的抵押物。该房产是两层框架结构的临街商用房产，建成于20__年，建筑面积180平方米。房产证号：__市房权证字第513050292号；设计用途：商业，产别：私有房产。土地使用权证号：__国用（20__）第0028号；使用权面积：62平方米，用途：商业，使用权类型：出让，终止日期：2044年8月16日。抵押物临近__道，地理位置优越，交通十分便利，升值速度较快，具备较强的变现能力。经______房地产估价有限公司评估，评估时点房产现值：189.9万元，平均单价为10550元/平方米；评估时点土地现值：30.38万元，平均单价为4900元/平方米，房地产合计价值为220.28万元，抵押率40.86%，符合我行的贷款规定。
该房产现出租给__x使用，承租人用于经营__医院。租期10年
（20__年9月1日至2016年8月31日），年租金18万元，承租人同意我行处置该房产时放弃承租权。六、结论
经调查，借款人__x经营稳定、销售良好、为人正直、品德良好、具备偿还能力、第二还款来源也较为充足，并已在我行开立存款结算账户和__借记卡账户，符合我行个人短期经营性贷款条件，同意向其发放贷款90万元，期限一年，利率执行基准利率上浮40%，即10.458％，按月付息、到期一次性偿还本金。发放此笔贷款可为我行增加利息收入90万元×10.458％=9.4万元，以商品销售收入及利润偿还借款本息，以__x个人名下的商用房产及土地使用权做为本笔贷款的抵押物。
客户经理声明：我作为借款借款人的客户经理，已按规定要求对该客户进行了面签、笔录工作，对该客户身份、借款意愿、借款用途、借款交易的真实性进行了认真核实，并告知借款人贷款责任，对该客户贷款的有关情况作了全面调查和了解，所呈报借款人的所有资料均真实、准确、有效，所作评估遵循客观、公正的原则，以上报告内容真实，发放本笔贷款业务安全可靠。同时，我声明该借款人不是我的关系人。
妥否>！<，请零贷会审批。
____________支行
2011年9月2日，美国联邦住宅金融管理局（FHFA）以房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）（以下简称“两房”）管理人的身份，就美国次贷危机之前“两房”购买的部分抵押贷款支持证券，向JP摩根、美国银行等17家大型金融机构和企业提讼，指控这些机构涉嫌欺诈和失职。FHFA此次诉讼是次贷危机以来，美国联邦监管部门对金融机构采取的规模最大的法律行动，被解读为美国政府对金融机构的“秋后算账”，引起了国内外的普遍关注。
对象
被诉企业以金融机构为主，涵盖部分非金融企业。此次诉讼针对17家企业，包括JP摩根、美国银行、花旗集团、摩根士丹利、联合汽车金融公司（原通用汽车金融公司）、国家金融服务公司、美林等本土金融机构，苏格兰皇家银行集团、法国兴业银行、巴克莱银行等欧洲金融机构，野村证券、瑞士信贷和汇丰控股的北美分支机构。此外，通用电气是此次被诉企业之一。需要指出的是，一些在危机期间被收购的金融机构，如贝尔斯登、华盛顿互助银行相关的抵押贷款支持证券，被记入其收购方JP摩根“账下”。FHFA并没有对“两房”购买抵押贷款支持证券相关的所有银行提讼，如富国银行此次未遭到。FHFA在9月6日的声明中表示，该机构仅针对部分抵押贷款支持证券发起人提讼，原因是FHFA认为掌握了针对这部分的足够证据。
企业管理人员与非本企业分支机构的关联企业均在被诉之列。一方面，FHFA的书中均列出了个人被告，被诉企业中参与签署发起抵押贷款支持证券的管理人员被列为被告。例如，瑞士信贷控股美国公司有13名管理人员被列为被告，美国银行有11名管理人员被列为被告，花旗银行有8名管理人员被列为被告，JP摩根和美林均有6名管理人员被列为被告，野村证券美国公司和北美汇丰控股均有5名管理人员被列为被告。另一方面，由于部分抵押贷款支持证券产品涉及多个发起人或经过多次证券化，对一家机构和企业的因而涉及另一家关联企业，如对美国银行的书中，美林银行也被列为共同被告。
标的证券为私营机构发起的抵押贷款支持证券。FHFA此次仅针对“两房”从被告手中购买的私营机构发起的抵押贷款支持证券（PLS），“两房”是这些证券的投资者而非发起人。综合FHFA对17家企业的书信息，相关押贷款支持证券主要是2005年8月至2008年1月期间“两房”从被告手中购入，共包括716个产品，购入初始价值总计高达近1963亿美元（表1）。其中，房地美购入的PLS产品408个，总额近1193.3亿美元；房利美购入的PLS产品308个，总额近769.7亿美元。截至目前，“两房”仍持有与摩根士丹利、通用电气、联合汽车金融公司相关的初始价值171.64亿美元的上述证券。FHFA在书中没有明确“两房”因上述证券导致的损失，只用“数以亿美元计”、“数以十亿美元计”以及“明显损失”等措辞加以表述。FHFA在9月6日的声明中明确有关证券的初始价值不等于实际损失，也不是FHFA要求被告偿付的金额。
的主要理由
FHFA在书中称，“两房”在抵押贷款支持证券上的部分损失是由于被告的误导或不当行为导致。这些企业提供了关于抵押贷款质量的虚假信息，夸大了贷款者的偿还能力，将不符合标准的抵押贷款打包成金融产品出售给投资者。当房主无法偿还房贷时，这些抵押贷款证券就会丧失价值。FHFA认为被告的这种欺诈行为违反了联邦证券法等相关法律的规定，希望取消上述有关交易，并追讨包括本金损失和利息偿付、律师费等在内的其他损失。
第一，相关住房抵押贷款证券的注册声明以及说明书存在虚假信息。FHFA认为，被告提供的抵押贷款支持证券说明书中关于购房自用（Owner Occupancy）的房屋持有人数量及“贷款价值比率”（Loan-to-Value，LTV）的统计数据存在实质性错误。FHFA为此对相关PLS产品进行了检查，并在书中详细例证。购房自用的房屋持有人数量占比数据不实，以JP摩根出售的相关PLS产品为例，JP摩根资产证券化说明书中非购房自用的房屋持有人数量占比，比实际水平低估11.14%。LTV数据不实，JP摩根的资产证券化说明书中声明不存在LTV超过100%的情况，事实上，FHFA的样本分析显示16.36%的样本贷款的LTV超过100%。
第二，抵押贷款的发起人忽视了其承担的担保责任。FHFA表示，政府管理部门的相关调查报告、抵押贷款支持证券评级被下调，以及资产证券化的贷款违约普遍等诸多事实证明，相应抵押贷款的发起人完全忽视了其承担的担保责任。首先，多项政府调查报告显示，金融机构在资产证券化过程中“漠视”担保责任的情况非常普遍，美国财政部货币监理署2008年11月的报告列出了10个最差城市中的“十大最差”资产证券化发起人。前批发贷款人Patricia Lindsay在接受美国金融危机调查委员会（FCIC）调查时指出，资产证券化评估师出于自身“生计”考虑，会人为作出偏向有利结论的评估结果。其次，抵押贷款支持证券信用评级最终崩溃。抵押贷款支持证券在发行之初，普遍获得AAA或相应的投资评级，但这是建立在被告的虚假信息披露基础之上的。次贷危机发生后，几乎所有相关抵押贷款支持证券的信用评级，均被从AAA或相应等级下调至不值得投资的垃圾证券级别。再次，资产池中的抵押贷款现实违约比例高。尽管“两房”购买的相应证券是基于长期、稳健的投资目标，但这类证券背后的抵押贷款有相当比例出现违约，导致证券持有人的大量损失。例如，JP摩根出售给“两房”的抵押贷款支持证券中，有87只产品在资产池中的抵押贷款出现违约，违约比例最高的达68.22%。
第三，被告事先知道其自身行为存在错误。被告从抵押贷款发起人手中购入抵押贷款作为资产池资产，进行资产证券化操作时，有责任确定其购入的抵押贷款质量是否符合资产证券化的相关规定。在其资产证券化产品的登记声明中，被告均表示其已履行了相关的辨别义务，并在产品说明书中进行了类似的确认。但事实上，被告明知其购入的抵押贷款存在质量问题，却没有进行充分的信息披露，并坚持将这些资产纳入资产池。尤为严重的是，被告凭借其独有的专业知识，以投资者利益为代价获利，却没有停止这一错误行为。例如，FHFA在对高盛的书中表示，高盛不仅让劣质贷款通过了证券化审核，还将欺诈往前推进一步，利用其知道的信息寻求获利。当外部分析机构Clayton指出高盛制造的按揭贷款可能有问题时，高盛选择了忽略，并没有披露Clayton审查时发出的“红牌”警告。
第四，“两房”依赖被告进行相关证券投资引致损失。FHFA表示，“两房”购买上述资产抵押贷款支持证券，主要是基于对被告作为发起人、托管人以及承销商的信任。被告提供给“两房”的相关资料包含资产证券化涉及的核心数据，包括信用评级机构对相应产品的信用评级、贷款占房屋价值的比率和相应抵押物的“贷款价值比率”、购房自用的房屋持有人数量占比等。这些数据包含在相应证券的产品说明书中，“两房”依赖这些数据特别是信用评级的准确性作出投资判断。如果被告披露的相关数据是真实的，“两房”不会购买上述抵押贷款支持证券，因而也不会遭受当前如此严重的损失。
的主要动因
FHFA17家大机构和企业是多重格局交织的结果，主流观点普遍从经济与政治角度分别进行解读。经济层面，在当前市场条件下，说明美国金融机构恢复情况较好。美国政府曾花费7000亿美元救助被诉银行，这些资金目前大多都已偿还。选择这个时点说明美国金融状况有所恢复，在一定程度上能够承受赔偿带来的损失。FHFA要求被告偿付本金损失和利息，也表明美国政府为“两房”解困面临资金约束。迄今为止，救助“两房”已经花费了美国纳税人1530亿美元，而联邦政府预计，到2013年救助成本将进一步上升至3630亿美元，政府亟需更多资金来源缓解债务危机。政治层面，处在复苏期的美国，政府长期没有针对危机的“始作俑者”――华尔街金融巨鳄――实施有效惩治，而是不断扮演民众和金融巨头间的“和事佬”，尽管奥巴马总统数次发表谈话要采取措施，但一直言之凿凿却从未付出行动。金融机构不仅没有因自身行为受到惩罚，反而得到了政府的大量补贴，民众不满情绪积聚。相对于提振美国整体经济，通过向华尔街开战推进“两房”问题的解决，有助于缓解纳税人的不满情绪。
FHFA在书公布后的声明中强调，此次发讼是FHFA的基本职责所在，无论最后得到多少赔偿，都将减轻纳税人的负担。这可以理解为FHFA确实希望通过此次诉讼寻求资金，解决“两房”面临的困境。不过，这次诉讼的更重大意义在于重塑金融市场纪律和恢复金融体系信誉。在FHFA公布诉讼方案后，关于该诉讼将损害美国经济复苏步伐、不利被告金融机构经营以及抬高资金成本的担忧之声不绝于耳。但长远来看，一国金融体系的稳健取决于投资者是否信任市场上的证券产品，这是一国金融体系正常运转的根基。此外，由于涉案的产品数量众多、规模庞大，FHFA发讼涉及大量的证据材料搜集、整理与论证工作，如FHFA诉JP摩根的文件就达277页，这可被视为FHFA在危机后而不是危机期间提讼的原因之一。
诉讼的潜在影响分析
被诉企业面临赔偿与信用损失的严重冲击
第一，可能的直接损失赔偿。在针对瑞银的诉讼中，FHFA要求瑞银因其45亿美元的抵押债券而赔偿9亿美元，赔偿比例约为20%。如按此比例，被诉的17家企业将面临约392亿美元的赔偿金损失。其中，JP摩根可能损失66.02亿美元，占其2010年税前利润的26.56%；德意志银行可能损失28.59亿美元，占其2010年税前利润的53.74%；高盛可能损失22.19亿美元，占其2010年税前利润的17.22%；摩根士丹利可能损失22.16亿美元，占其2010年税前利润的36.44%；汇丰银行可能损失12.48亿美元，占其2010年税前利润的6.55%；花旗集团可能损失7亿美元，占其2010年税前利润的5.76%。苏格兰皇家银行和美国银行可能面临60.8亿美元和12亿美元的赔偿，这两家机构2010年税前利润为负，一旦出现赔偿，必然影响其收益。
第二，可能引发系列赔偿诉讼。事实上，FHFA在2011年7月已提出首宗类似诉讼，指控瑞银在2005～2007年间，以虚假陈述向“两房”出售16种抵押贷款支持证券，要求赔偿9亿美元。曾是全球最大保险商的美国国际集团（AIG），2011年8月8日就价值280亿美元的抵押贷款证券交易美国银行，要求其赔偿超过100亿美元的损失。不少私人投资者也在尝试逼使多个大行回购数十亿美元的MBS（抵押贷款支持证券），具体如图1所示。如果FHFA胜诉，可能引起示范效应，引发其他机构和各人投资者针对上诉机构的诉讼。
第三，对市场信心的冲击。被告企业一旦败诉将承担巨大的信用损失。从股票市场的反应来看，由于消息提前泄漏，美国银行股遭受严重抛压。9月2日，美国银行收盘跌8.3%，摩根大通跌4.6%，高盛跌4.5%；9月5日，欧洲银行股集体走低，遭到的苏格兰皇家银行股价跌8%，巴克莱跌7.3%，德意志银行跌5.5%，法兴银行跌4.85%，汇丰银行跌1.2%。
诉讼赔偿难以根本解决“两房”困境
次贷危机发生前，作为带有国有性质的住房贷款抵押融资公司，“两房”至少购买了大约1.6万亿美元的住房抵押贷款支持证券，并提供了约5万亿美元的银行担保。次贷危机爆发后，“两房”深陷困境，房利美的股价由99美元下跌到55美分，房地美的股价由48美元下跌到不足80美分，股价缩水高达99%，2010年不得不接受摘牌退市的命运。此后，在美国政府的救助下维持到现在。向企业索要赔偿可以缓解资金问题，但并不能解决“两房”的根本问题。美国政府2011年2月即制定了“两房”民营化、分散化、小型化的改革方案，此后一直有计划地抛售“两房”证券。如果能从金融机构获得一笔赔偿，部分解决“两房”的困局，也将加快美国政府从“两房”的退出。
诉讼前景：和解的可能性较大
客观而言，抵押贷款支持证券的金融交易行为相对复杂，在投资者未取得充分、真实信息情况下达成的交易以及因此带来的损失，金融机构难辞其咎。不过，金融机构和企业最终应当承担什么责任，需要进一步的司法程序来厘清。在公布后，多家被告机构称“两房”是抵押贷款方面的成熟投资者，应能够充分理解住房抵押贷款的风险，“欺诈”无从说起。德意志银行的声明表示，“FHFA的指控没有根据。‘两房’是成熟投资者的代表，其发行了数万亿美元的按揭贷款证券，购买了数千亿美元债券”。美国银行在声明中说，（“两房”）“声称理解投资次级证券的风险，在监管部门说其没有风险管理能力后，仍然继续大量投资这些证券”。如果一直走司法程序，可以预见这将是一场旷日持久的司法“攻防”。不过鉴于当前美国经济复苏压力较大，对上述机构和企业的过度惩罚显然不是美国政府愿意看到的，这也可能是FHFA在诉状中没有具体提出偿付要求的原因。预计这一诉讼最可能的结局是双方和解，金融机构支付一笔赔偿金，一方面给美国政府一个“交代”，另一方面也给纳税人一个“交代”。
对我国的启示
一方面，金融机构运营不能片面追求自身利益。FHFA的意味着，金融机构在经营时不仅要考虑自己的利益，也要考虑客户的利益，不能单纯因追逐利润而使用不实信息误导客户。事实上，随着金融“理财热”的兴起，近年来国内银行利用假信息、假事例、假收益忽悠客户、误导客户、欺骗客户，导致纠纷、扯皮的现象层出不穷，金融机构面临被诉诸欺诈行为的法律风险。特别是对于国际化运作的金融机构，在追求利润的同时，必须主动提升风险管理水平、优化内部审核流程，充分协调银行与客户、政府以及同业者间的关系。
关键词 贫富差距 房产持有不平等 实体经济 投资渠道 房产税
〔中图分类号〕F293.31 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕0447-662X（2014）07-0030-09
一、引言
中国的贫富差距日益加剧，既表现在收入差距的不断拉大，又表现在财产差距的持续扩大。就收入差距而言，中国的收入基尼系数已经从1981年的0.29快速提高到了2012年的0.47，①远超过国际警戒线水平。如果将“隐性收入”考虑在内，实际收入差距将会更大：2011年城镇最高收入组家庭与最低收入组家庭的实际收入差距是20.9倍，显著高于官方统计的8.6倍。②就财产差距而言，城镇家庭的财产基尼系数已经从1995年的0.52提高到了2012年的0.59。③
对城镇家庭而言，贫富差距最直观的表现就是房产持有不平等。房产是中国城镇家庭财产的最重要组成部分，房产对城镇家庭的重要性已经大大超越了传统意义上的住房。2005年房产占城镇家庭财产的比重高达67%，2012年也达到了56%。④但是，房产在不同家庭之间的分布极度不均匀，而且房产不平等程度已经超过了财产不平等程度，房产不平等对财产不平等的贡献度达到了60%左右。⑤
由于房产是一种特殊的商品，兼具投资品和消费品的双重属性，房产持有不平等不仅导致贫富差距不断拉大，而且不利于社会稳定。城镇建设用地的有限供给决定了住房供给相对有限，而首次置业需求和改善性需求等刚性住房需求以及投资性住房需求却持续旺盛，因此城镇住房处于明显的供不应求状态。由于很多富裕家庭持有过量的投资性房产，进一步加剧了房产的供不应求程度。再加上中国的住房保障体系和住房租赁市场仍然很不完善，不少城镇贫穷家庭连最基本的住房需求都无法得到满足，这导致他们对社会产生不满情绪，长此以往会威胁到社会稳定。正因如此，应该从经济和社会的双重视角来看待房产持有不平等问题，只有这样才能找到缩小房产持有不平等的有效对策。
二、城镇家庭房产持有不平等程度的判断
中国社会科学院收入分配课题组城镇住户调查数据库（以下简称CHIPS数据库）和北京奥尔多投资研究中心“中国投资者行为调查问卷”数据库（以下简称Aordo数据库）是城镇家庭房产相关研究中应用较为广泛的两个数据库。考虑到中国房地产市场化改革的标志性年份是1998年，CHIPS数据库拥有2002年的城镇家庭房产调查数据，而Aordo数据库拥有2005年和2012年等年份的城镇家庭房产调查数据，因此综合使用两个数据库来研究住房商品化以来城镇家庭房产持有不平等的特点。结果发现，中国城镇家庭房产持有不平等的程度在不断加剧，集中表现为富裕家庭持有大量房产。
1.中国城镇家庭房产持有不平等的程度不断加剧
为了说明房产持有不平等程度，本文选用了房产基尼系数这一常用指标。表1中的计算结果显示，2002年中国城镇家庭房产基尼系数为0.536，到2005年已经升至0.592，2012年虽然略有回落，不过仍然居于0.563的高位。可见，中国房产持有不平等程度已经非常严重，总体而言呈现出不断加剧的趋势。
数据来源：中国的数据是根据CHIPS（2002）和Aordo（2005，2012）计算得到，英国的数据是根据家庭调查数据库（British Household Panel Sruvey，简称BHPS）计算得到，美国数据根据消费者金融谱查数据库（Swvey of Consumer Finances，下文简称SCF）计算得到，意大利数据引自D’Alessio（2012）。 D’Alessio， G.， “Wealth and Inequality in Italy，” Bank of Italy Occasional Papers， no.115， 2012.由于发达国家土地大都私有化，其住房价值是土地与房产市场价值之和。
通过国际对比进一步显示，中国城镇家庭房产基尼系数已经超过了西班牙和英国等发达国家。西班牙的房产基尼系数只有0.48，西班牙的房产基尼系数是2002年的数据，引自：Azpitarte， F.， “The Household Wealth Distribution in Spain： The Role of Housing and Financial Wealth，” Hacienda Pública Espaola， vol.194， no.3， 2010.明显小于中国。英国2000年的房产基尼系数为0.59，尚且高于中国，但是2005年以来已经被中国超越。虽然中国房产基尼系数仍低于意大利和美国，不过这些国家拥有发达的住房租赁市场，贫困家庭可通过租赁市场就可以解决居住问题。也正因如此，虽然美国最贫穷的10%和20%家庭中无房产家庭占比分别高达84.9%和86.2%，但是他们并没有因此而表现出对社会的不满。数据来源：根据SCF（2010）计算得到。与之相比，中国住房租赁市场存在供给不足、租赁合同不能充分执行和承租人利益难以保障等问题，不能有效解决贫穷家庭的住房问题。所以，虽然房产基尼系数低于意大利和美国，但是中国房产持有不平等所反映的问题却更加严峻。
2.房产持有不平等的重要特征是富裕家庭持有大量房产而贫穷家庭房产持有量却相对较少
与贫穷家庭相比，富裕家庭房产持有量明显偏高，而且二者差距不断拉大。图1表明，2002年中国城镇最贫穷10%家庭房产持有量平均仅为0.5万元，而最富裕10%家庭的房产持有量平均则为28.9万元。到2012年，中国城镇最贫穷10%家庭平均房产持有量增加到了7.8万元，但是最富裕10%家庭的平均房产持有量已经跃升到了266.3万元。十年间，两组家庭的房产差距从28.4万元急剧扩大到258.5万元。
计算结果显示，最富裕的10%城镇家庭持有的房产占全社会房产总值的比重已经从2002年的34.1%提高到了2012年的40.3%。相比之下，2002年中国最贫穷的10%和20%家庭持有的房产占比仅为0.6%和2.1%，2012年该比例有所上升，但是依然只有1.2%和2.6%。这是因为：其一，富裕家庭往往持有多套住房，而很大比重的贫穷家庭没有房产；其二，富裕家庭住房面积和住房质量远远超过贫穷家庭，所持有房产的市场价值大大高于贫穷家庭。可见，中国城镇地区的房产绝大多数都集中到了富裕家庭。
三、房产持有不平等的形成原因分析不少文献研究了房改对房产持有不平等的影响，发现其中的公有住房出售环节是导致房产持有不平等的重要原因。我们赞同这一观点，但是正如表1所示，房改完成以后房产持有不平等的程度仍然呈现出明显的上升趋势，因此肯定还有其他重要因素导致近年来房产持有不平等加剧，而这正是本文关注的焦点。
要解释城镇家庭房产持有不平等的形成原因，需要回答两个关键问题：一是为什么富裕家庭会持有如此大量的房产；二是为什么贫穷家庭持有房产过少甚至没有房产。对中国城镇家庭而言，住房不仅仅是消费品，更多的被视为投资品。要想解释房产持有不平等的原因，应该从家庭的资产组合入手分析。通过对比中国城镇家庭和美国家庭的资产组合（参见表2和表3），可以发现：房产是中国富裕家庭最重要的资产组成部分，而生产经营资产是美国富裕家庭最重要的资产组成部分；中国家庭更多的以现金和银行存款的形式持有金融资产，而美国家庭则拥有股票、债券、基金和养老保险金等多项选择。
基于中国家庭和美国家庭资产组合的上述显著差异，可从实体经济发展环境、金融市场发展程度、房产投资收益和家庭房产购买能力等方面，寻找中国城镇家庭房产持有不平等的形成原因。
1.实体经济吸引力不足，富裕家庭不愿意经营实业
中国实体经济尤其是以中小企业为主的民营经济所处的发展环境比较恶劣，税负过重、融资成本过高和市场进入壁垒等不利因素的存在导致创办实业困难重重而且盈利空间较小，大大减弱了实体经济对富裕家庭的吸引力。
第一，中小企业承担的税费负担过重。由于税收制度不健全和税收优惠政策不合理等问题的存在，企业需要缴纳种类繁杂的税费，不仅包括营业税、增值税和企业所得税，还包括城市建设维护费等各项费用。目前，针对中小企业的收费项目多达69个大类，全国工商联：《2011年中国中小企业调研报告》，中华工商联合出版社，2011年。73.4%的民营企业家感觉税负过重。零点研究咨询集团：《2011年中国企业家生存环境指数研究》，2012年。
第二，中小企业普遍面临“融资难”困境。间接融资方面，中小企业主要依赖于银行贷款，但是银行惜贷和对抵押品要求过高等问题导致信贷融资难度很高。国家统计局2011年的调查发现，只有15.5%的小微企业能够获得银行贷款。李建军、胡凤云：《中国中小企业融资结构、融资成本与影子信贷市场发展》，《宏观经济研究》2013年第5期。直接融资方面，由于资产规模和信息披露等方面不符合准入条件，中小企业难以通过发行股票融资；投资人对信用风险等的顾虑使其亦难以借助债券融资。《2011年中国企业家生存环境指数研究》显示，通过发行股票和债券融资的中型企业占比分别为4.6%和5.6%，小型企业则只有4.3%和1.4%。
第三，市场进入壁垒导致中小企业发展空间不足。长期以来，电力、电信、石油和金融等重要行业都被国有企业垄断。尽管“旧36条”和“新36条”理论上大大提高了垄断行业向民营经济的开放程度，但事实并非如此，“玻璃门”和“弹簧门”等隐形障碍继续阻挡着民营中小企业的进入。以石油行业为例，商务部的《成品油批发企业管理技术规范》规定，申请设立成品油批发的企业注册资本应不低于3000万元，原油一次加工能力需要在100万吨以上，这对中小企业而言是很难跨越的。中小企业只能在有限的行业展开激烈竞争甚至是恶性竞争，发展空间被大幅压缩。
2.金融市场发展滞后，富裕家庭投资渠道匮乏
表面上看，目前中国已经具备了比较丰富的投资渠道和投资产品，不仅有股票、债券和基金，而且还有期货和信托等金融衍生品，但是富裕家庭能够真正参与其中并且实现财产保值增值的投资渠道并不多。
第一，中国股票市场长期低迷，投资收益没有保障，富裕家庭很难通过投资股市获利。中国的上市企业大都以融资为目的，很少分红，投资者难以享受到企业的盈利；扩容过快使得股市资金“失血”严重，致使市场整体低迷并进一步降低了投资收益。1992～2005年间，上证综合指数几乎一直位于2000点以下（仅2000年达到了2073点），深证综合指数则始终位于500点以下（仅2000年达到了636点）；经历了2006和2007的短暂牛市后，中国股市再次跌入低谷。国家统计局：《中国统计年鉴（2013）》，中国统计出版社，2013年。《中国家庭金融调查报告（2012）》显示，投资于股市的中国家庭中只有22.3%能够盈利，多达56%处于亏损状态。
第二，与股票类似，基金盈利性同样较差，亦不是富裕家庭的理想选择。由于金融市场发展滞后，金融产品种类有限，基金的投资范围仅限于股票等少数几类，股票市场的持续低迷很大程度上决定了基金盈利性同样不佳，而股票市场上期货和期权等衍生工具的缺失进一步制约了基金公司的风险管理能力。陈晓虹、刘肯、杨婕：《我国证券投资基金市场发展现状及存在的问题》，《中国货币市场》2008年第10期。《基金投资者情况调查分析报告》显示，2008年以来，投资于基金的家庭中获利家庭占比从未超过50%，2008年、2011年和2012年仅为20%左右。而且很多家庭处于亏损状态，如果将“亏损超过30%”视为严重亏损，那么2008年基金严重亏损的家庭达到了31.2%，2011年和2012年也有20%左右。
第三，债券种类有限而且主要面向机构投资者，富裕家庭很难参与其中。中国目前发行的债券仅包括国债和金融债券等少数几种；相比之下，发达国家债券品种繁多，例如美国除了国债等常见债券外，还有住房抵押贷款债券、资产抵押贷款债券、通货膨胀指数型债券和金融创新产品本息剥离债券等等。此外，当前中国的债券主要面向机构投资者，富裕家庭投资机会很少。以国债为例，中国个人持有的国债仅占国债发行总额的0.08%，而美国个人投资者持有的国债占国债发行总额的10.2%，是国债的持有主体之一。郭玉洁：《债券市场产品的国际比较及其多维度改进》，《改革》2011年第6期。
第四，期货等其他金融衍生品发展尚不充分而且专业性强，投资者很难驾驭。一方面，中国金融衍生品市场尚处于起步阶段，规模有限。2008年中国金融衍生品市场规模不足GDP的15%，而美国金融衍生品市场规模是GDP的14倍之多。王屯于、金酉：《金融危机背景下中国金融衍生品市场的发展》，《金融论坛》2010年第2期。另一方面，期权、期货等金融衍生品与股票、基金等一般金融投资产品相比，需要更为复杂的专业知识和投资经验来控制风险，而目前中国绝大多数城镇家庭并不具备这些条件。数字100市场研究公司调查结果表明，87%的居民根本不了解期货投资，而且只有32.8%的期货投资者实现盈利。数字100市场研究公司：《中国人期货投资情况调查》，《金融博览财富》第2013年第2期。
3.房产投资收益高、成本低，富裕家庭因此而大量投资房产
第一，房产需求持续旺盛和供给相对不足使得房价不断走高。需求方面，城镇化的稳步推进、家庭规模不断小型化、适龄购房人口规模快速增加等因素共同催生了大量刚性住房需求，家庭可支配收入的不断提高创造了大量的改善性住房需求，因此中国城镇住房需求持续居于高位。陈彦斌、陈小亮：《人口老龄化对中国城镇住房需求的影响》，《经济理论与经济管理》2013年第5期。供给方面，为了维持居住用地价格、保证土地出让金收入，地方政府严格控制居住用地供应量，最终导致住房供应不足，房价因此不断上涨。全国城镇平均房价已经由1998年的1854元/平方米升高到了2012年的5430元/平方米，年均房价增长率达到了8%。全国主要城市的房价增长率更高，2002～2012年35个大中城市年均房价增长率达到了12.8%，福州、厦门、宁波和杭州更是在15%以上。根据历年《中国统计年鉴》数据计算得到。
房价的持续快速上涨意味着房产投资的预期收益率很高。《中国家庭金融调查报告（2012）》将家庭持有房产的当前市场价值和购买时的价值进行了对比，发现家庭持有的第一套房产的当前市场价值是购买时价值的4.4倍，持有的第二套和第三套房产的当前市场价值也分别高达购买时价值的2.4倍和2倍。在其他投资渠道均不理想的情况下，房产投资的高收益（和低风险）刺激富裕家庭大量持有房产。
第二，房产税的缺失使房产持有成本极低，强化了房产的投资品属性。个人住房房产税（以下简称房产税）可以有效提高房产的持有成本，抑制投资和投机性房产需求，从而稳定房价以促进房产市场的平稳运行。目前全世界发达国家普遍征收房产税，澳大利亚、奥地利、比利时、加拿大、芬兰、法国、德国、爱尔兰、意大利、丹麦、荷兰、新西兰、西班牙、瑞士和美国等15个OECD国家2000～2009年的平均实际房产税率为4%，其中加拿大、意大利、西班牙、瑞士和美国实际房产税率超过了5%，法国更是高达8.7%。况伟大：《房产税对房价的影响：来自OECD国家的证据》，《财贸经济》2012年第5期。不少国家针对不同地区、不同家庭和不同类型的房产制定了差异化的房产税率，为了方便国际对比，况伟大（2012）计算了各国的实际房产税率，即各国本年所征房产税总额占上一年房产价值总额的比重。
与发达国家不同，中国的房产税一直处于缺位状态。1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定“个人所有非营业用的房产免纳房产税”。除了上海和重庆从2011年开始进行房产税试点之外，其他城镇并没有开征房产税。而且，目前上海和重庆试点的房产税率偏低，上海房产税率仅有0.4%和0.6%两档，重庆也只有0.5%、1%和1.2%三档。
房产税的缺失使得房产持有成本极低，富裕家庭购买房产之后几乎可以毫无成本、毫无风险的等待房价上涨，坐享房产升值的收益，这便是中国富裕家庭大量持有房产的根本原因。根据上一节计算出的房价增长率，在不开征房产税的情况下，扣除CPI之后，城镇家庭持有房产的年均净收益率将高达6%，35个大中城市更能达到10%。如果参照OECD国家的平均水平征收4%的房产税，则相应的净收益率就会分别下降到2%和6%，这无疑将大大削弱富裕家庭投资房产的动机。
4.购买房产需要大量资金，贫穷家庭无力支付
第一，与股票和债券等资产不同，房产具有不可分割的大宗资产属性，购买房产需要大量资金，持续飙升的房价增加了贫穷家庭购买房产的难度。本文选用房价收入比这一常用指标来阐明贫穷家庭房产购买能力不足的问题。吕江林在综合考虑消费倾向、按揭贷款利率水平和首付比例等因素后，计算得出中国城镇家庭可以承受的房价收入比的合理上限在4.4～6.8之间。吕江林：《我国城市住房市场泡沫水平的度量》，《经济研究》2010年第6期。毫无疑问，当前中国城镇贫穷家庭的房价收入比大大超出了这一合理区间。2000～2012年城镇最低收入户（10%）的房价收入比一直大于20，这意味着他们要积攒20多年的所有可支配收入才能够购买一套房子。可是，贫穷家庭还需要在日常生活中进行必要的生活开支，靠积攒收入来购买房产所需要的时间之漫长可想而知。
第二，贫穷家庭也难以借助住房贷款和住房公积金服务提升房产购买能力。由于贫穷家庭收入和财产水平极其有限，而住房抵押贷款对借款人收入和财产都有严格要求，因此贫穷家庭往往难以获得住房贷款。Aordo数据显示，2007年资产水平最低组家庭中只有8.5%获得了住房贷款，2012年是降到了5%。富裕家庭中获得住房贷款家庭的比重则明显偏高，2007年资产水平最高组家庭中有37.8%获得了住房贷款；随着房产“限贷”政策的实施，2012年资产水平最高组家庭办理住房贷款的比重有所降低，但是依旧达到了22.1%。
与住房贷款类似，贫穷家庭也很难使用住房公积金服务购买房产。国家住建部数据显示，截至2011年9月，全国住房公积金的缴存人数是9100余万，其中政府机关、事业单位和国有企业职工占到了缴存人数的67%。由此不难推测，贫穷家庭的住房公积金参与度很低。由于自身财力有限，大部分贫穷家庭即便缴纳了住房公积金、能够使用公积金贷款，也无法迈过住房首付的门槛，因此难以有效使用住房公积金服务。世界银行的《中国经济季报》指出，截至2005年底，只有17%的缴费者获得了公积金贷款，并且他们基本上都是富裕家庭，而贫穷家庭很少受益。
第三，由于政策执行不力，贫穷家庭鲜有机会购买相对廉价的经济适用房。由于房地产企业和地方政府缺乏建设经济适用房的动机，全国经济适用房供给量明显不足。为了限制经济适用房的价格，提高贫穷家庭的房产购买能力，《经济适用住房管理办法》规定，房地产企业建设的经济适用房的利润率按不高于3%核定。因此，房地产企业建造经济适用房的盈利空间很小。同时，免征土地出让金等规定也大大降低了地方政府的收入，使得地方政府缺乏建设经济适用房的激励。正因如此，全国经济适用房一直处于供给不足的状态。2000～2010年，城镇经济适用房建成量只有482.5万套。根据历年《中国统计年鉴》数据计算得到。根据第六次人口普查的结果，全国有2.07亿个城镇家庭，这意味着2000～2010年建设的经济适用房只能满足2.3%家庭的住房需求，而城镇中实际需要经济适用房的家庭占比显然大大超过2.3%。说明：2000～2010年经济适用房总共为482.5万套，而2010年中国家庭总数为2.07亿，前者占后者的比重为2.33%。
四、为什么要缩小房产持有不平等
现实生活中，城镇家庭之间消费品（如服装、电器）或者投资品（如股票、期货）的持有量不平等是非常普遍的，这是市场经济的正常表现，政府不需要做出过多干预。因为，这些商品并没有由于富裕家庭持有过多而导致严重的供不应求或者价格持续高涨等问题，而且这些商品持有量不平等的事实并没有对贫穷家庭的基本生活造成实质性的障碍。与之不同，房产兼具投资品和消费品的属性，房产市场在一定程度上存在着“市场失灵”，需要政府加以干预，缩小房产持有不平等程度。
1.房产的特殊性决定了房产持有不平等能够威胁到社会稳定
为了更好的理解房产持有不平等引发社会问题的作用机理，可以借助于服装和汽车等普通商品进行比较分析。虽然服装和汽车市场上分别存在着价格不菲的奢侈服装和豪华汽车，其价格甚至不低于一套房产，但是居民并没有表现出对服装和汽车市场的明显不满情绪。这是因为，服装和汽车市场上提供商品的种类和档次繁多，市场上不仅有高档的服装和价值千万的汽车，也有几十元甚至几元一件的服装，有普通家庭轿车、摩托车、电动车和自行车等交通工具，因此居民可以根据自己的购买能力选择合适的产品进行消费。
房产与普通商品在如下两个方面的差异决定了房产持有不平等能够威胁到社会稳定：其一，房产的大宗商品属性决定了其供给量不可能像服装和汽车等普通商品那样充裕，一旦富裕家庭以投资为目的持有了大量房产，必将加重住房市场的供需矛盾继而推高房价，这将大大提高贫穷家庭的购房难度。由于房产持有成本几乎为零，富裕家庭持有的投资性住房很多处于闲置状态，造成了资源的极大浪费。如果将“偶尔居住”的存量住房视为空置房，全国城镇存量房空置率已经从2007年的2.8%大幅提高到2011年的3.8%，东部地区城镇存量房空置率更是从3.2%提高到了4.5%。资料来源：REICO工作室的历年《中国房地产市场报告》。其二，房产不像服装和汽车等普通商品那样随着时间的推移会逐渐贬值，与之相反，房价在不断升高，因此房产也在持续升值，导致贫富差距不断拉大。富裕家庭只要购买房产之后便可以坐享其成、不劳而获；而贫穷家庭却在与房价赛跑，积攒存款的速度甚至比不过房价上涨的速度，贫穷家庭因此而产生不公平和被剥削的心理落差。不仅如此，保障性住房体系和住房租赁市场的缺陷使得很多贫穷家庭不得不通过商品房买卖市场解决住房需求，然而他们根本无力购买普通商品住房，最终处于没有居住场所的窘境，无房家庭便产生了对社会的不满情绪，进而威胁到社会稳定。从这个角度来讲，政府所实施的房产“限购”和“限贷”政策有其存在的合理性和必要性。
2.缩小房产持有不平等可以缓解住房供需矛盾、降低房价
如果政府能够削弱富裕家庭投资房产的动机，让富裕家庭释放所持有的过多投资性房产，那么无房家庭便可以通过购买或者租赁富裕家庭所释放的房产来解决住房需求问题。而且，富裕家庭投资性住房需求的减少和其所释放房产带来的市场上房产供给量的增加能够缓解房产供求矛盾，从而削弱房价的增长态势，这也能够在一定程度上提高贫穷家庭的房产购买能力。
调查结果显示，中国城镇家庭拥有两套住房的家庭所占比重为13%，拥有三套及三套以上住房的家庭占比为2.51%，甘犁、尹志超、贾男、徐舒、马双：《中国家庭资产状况及住房需求分析》，《金融研究》2013年第4期。下面以此为基准展开计算。供给方面，假设每个家庭只保留一套住房，那么拥有多套房产的家庭累计释放的住房数量相当于当前城镇家庭总量的18.02%。需求方面，目前城镇主要有两类家庭存在刚需，一类是没有住房的城镇常住家庭（占15.3%），还有一类是没有住房的进城农民工家庭和“北漂”家庭（占8.8%），累计有24.1%的家庭需要住房。因此，如果能够有效的将富裕家庭所持有的过多房产释放出来，那么将有18.02%的城镇无房家庭有机会获得房产，这意味着目前住房供需缺口的3/4将会得到满足。
富裕家庭释放的房产能够大大缓解房产市场的供需矛盾，从而使房价上涨态势得以缓解，以便一定程度上提高贫穷家庭的购房能力。关于如何解决高房价的问题，目前主要有两派代表性观点。一派期望通过打压投资和投机性房产需求来减少富裕家庭的住房需求，从而使房价降低。另一派则认为房价持续高涨的根本原因是住房供应不足，因此期望通过增加住房供给量来降低房价。对于前者，毕竟城镇化和家庭规模小型化还在不断进行，经济发展水平的提高也在继续催生改善性住房需求，因此刚需相对旺盛，打压需求政策在执行过程中通常会“误伤”刚需，而且政府越是出台打压需求的政策，越会使投资和投机者形成房价还会继续上涨的预期，无益于房地产市场平稳健康发展。对于后者，虽然政策方向是对的，但是增加建设性土地供给并不符合地方政府的激励机制，实施难度很大。本文认为要想降低房价，更加有效的措施或许是通过调整房产持有结构缩小房产持有不平等程度。决定房价走势的除了存量住房供给和需求，还有新增需求和新增供给。图2显示，2014～2018年间城镇化和家庭规模小型化等因素平均每年将催生8亿平方米左右的新增住房需求。凭借房地产商现有的供应能力，再加上“十二五”期间的保障房供给，未来5年城镇新增住房供给将会超过新增住房需求。因此，将新增住房供给和新增住房需求考虑在内之后可以发现，未来城镇房价上涨的压力将会进一步减小。
五、缩小房产持有不平等的具体措施
本文研究结果表明，中国城镇家庭房产持有不平等程度非常严重，主要表现为富裕家庭持有大量房产，而贫穷家庭持有房产太少甚至没有房产。究其原因：实体经济发展不足导致富裕家庭很少从事实业，而投资渠道匮乏又使得富裕家庭难以实现资产的保值增值，房产投资的高收益吸引富裕家庭持有大量房产；贫穷家庭不仅自身的购买能力极其有限难以购买普通商品房，而且难以获得相对廉价的经济适用房，最终导致持有房产水平很低。富裕家庭持有的房产大大超过了自身需求，导致了住房资源的闲置和浪费，加重了房地产市场的供需矛盾。住房保障体系和住房租赁市场的不完善使得贫穷家庭的住房需求难以满足，引发了他们对社会的不满情绪。若能够通过调整房产持有结构来缩小房产持有不平等状况，富裕家庭释放的房产将会解决住房供需缺口的3/4，从而有效缓解房地产市场面临的问题，并且缩小贫富差距。
因此，缩小房产持有不平等的核心内容是减少富裕家庭的房产持有量。要想实现这一目标，需要提高房产持有成本，降低房产投资收益，从而降低富裕家庭的房产投资动机。
1.在全国范围内开征房产税，提高房产持有成本
征收房产税可以显著提高房产持有成本，削弱富裕家庭的房产投资激励。然而，目前关于中国是否应该征收房产税还存在不少争议，不少学者反对征收房产税。郎咸平认为，房产税属于财产税，征房产税的前提是家庭拥有土地所有权，然而中国的土地是国有的，因此不应该征收房产税；而且目前没有相关立法出台，征收房产税是不合法的。郎咸平：《郎咸平说：我们的日子为什么这么难》，东方出版社，2011年。许善达认为房产税是在房产没有带来任何实际收益的情况下征收的，需要家庭用其他税后收入来交房产税，是不合理的。许善达：《开征房产税不符合中国国情》，《新京报》2013年11月15日。作为回应，十八届三中全会已经明确规定，“加快房地产税立法”，“建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享”，这将为房产税提供法律基础和信息基础，有助于尽快在全国范围内开征房产税。
2.发展实体经济和金融市场，拓宽投资渠道，降低房产投资吸引力
实体经济应该成为富裕家庭资金的重要目的地。要想增加实体经济对富裕家庭的吸引力，需要重点在三方面做出改进：一是加快税制改革，减轻中小企业的税费负担；二是加快金融体制改革，拓宽中小企业融资渠道，破解“融资难”困境；三是进一步破除垄断，为中小企业创造更加宽松的市场环境和发展空间。
由于投资渠道匮乏，富裕家庭的大量资金流向了房地产市场，要想减少富裕家庭的房产持有量，就要加快金融市场建设的步伐，拓宽富裕家庭可选择的投资渠道。尤其需要注意，不仅应该增加投资产品的种类，更应该完善金融市场运行机制，加强市场监管，切实保证投资者的合理投资收益。如此，才能减少富裕家庭的投资和投机性房产的持有量。
3.加快住房保障体系和住房租赁市场（尤其是长期租赁市场）的发展，着力解决贫穷家庭的住房需求
政府应该继续增加经济适用房等保障房的供给。目前还有不少城镇贫穷家庭亟需解决基本的住房需求，而城镇化的快速推进意味着将有更多的贫穷家庭进入城镇。为了增加这些家庭的房产持有量，需要政府制定政策加大经济适用房供给量，并且提高对房地产企业的监管力度，有效控制经济适用房的面积和价格，确保政策执行到位，让贫穷家庭真正“有得买”，而且能够“买得起”。
最近几周的市场表现说明,投资者对中国的信贷增长数额非常关注。不过,正如其他因素一样,信贷只是“股市方程”中的一个影响因素。事实上,对我们来说,存款的动向可能是今年资产市场流动性状况的最大变数。
储蓄转移现象露头
很容易明白这背后的原因。受到传奇般高储蓄率的推动,在危机前,中国银行系统的储蓄存量就已经很高。由于贷款的快速增长,2009年企业和居民存款进一步膨胀,这实际上反映的是更多钞票被印制出来。最终结果就是银行体系中企业和居民存款达到历史新高,相当于GDP的150%。
存款相对于GDP的增长趋势曾一度出现过下降:居民存款在2004年底相当于GDP的83%,但是在2007年底下降到了67%。这显然不是因为货币发行量下降,因为这三年中信贷增长基本维持在每年17%左右;这也不表明中国居民开始积极消费,最新数据显示,居民现在将收入的38%存起来,比2001年的28%有较大上升。
因此,2007年的存款下降主要反映了储蓄的转移,这是由于中国居民资产配置的多元化,其不再仅限于银行存款,也投向了股市和楼市。2007年,股市投资金额占居民各类投资的40%;中国人民银行的调查显示,房地产市场上贷款与房屋价值的比率平均为60%,即总杠杆率达到2.5倍。这反映出了居民资产配置在向银行存款以外的渠道流动。
我们一直在寻找居民储蓄转移再次启动的迹象,最迟至2009年12月份,有一些证据表明它已经启动了。居民存款增长在最近几个月有所放缓,而且越来越多的存款由定期转成了活期。换句话说,就是居民的风险偏好在上涨。
与普遍的理解相反,这种转变并没有完全在M1中反映出来。因为在中国,狭义货币仅包括了企业的活期存款(尽管它确实反映了经济运行中的总体现金持有量),这种区别十分重要。比起M1,A股市场表现与居民风险偏好具有更为紧密的联动关系。
是什么导致储蓄从银行存款流出呢?原因很简单:通货膨胀,更具体说是通胀预期。遗憾的是,要对它进行测量是很麻烦的一件事。中国没有市场定价的通胀指数化证券(Inflation Indexed Securities),也没有像密歇根大学“消费者情绪调查”那样透明度较高的数据。但尽管如此,中国人民银行按季度的调查报告显示,最近几个月通胀预期有所回升。
正如2007年通胀预期上升与居民风险偏好上升并行那样,目前的状况合乎情理。如果人们认为通胀正在上涨,但利率没有上涨,即实际存款利率下降时,钱就会离开银行。
储蓄和资产市场吸引力均降
通胀预期对风险偏好的影响在某种程度上说明了当下中国的流动性状况。但为什么资金会流向股市和楼市?因为没有其他选择。由于外汇管制和人民币非自由兑换,居民很难进行海外投资,而且这也不是一种普遍选择:很明显中国居民更青睐人民币资产。此种情况――潜在的储蓄转移趋势伴随着有限的投资选择――意味着在适度通胀环境下,总是存在资产价格泡沫的风险。
提高利率是个选择,但这很难实施。因为会给人民币带来升值压力(固有的限制因素),同时又会带来基础设施项目还贷成本增加的问题(2009年新增加的限制因素)。
目前状况看起来像是一场“选丑比赛”:低利率导致储蓄的吸引力日益下降,而房地产调控和股市扩容的措施又会使资产市场变得更不具有吸引力。对房地产市场来说,这主要是通过提高融资成本,尽力将投机因素逐出市场;对于A股市场来说,主要工具就是要加大供给。
2009年A股市场上的增量资金大幅上升,从某种程度上来说,这次形成泡沫的潜力比2007年更加巨大。但非流通股的解禁和新股的大量供给抑制了泡沫,虽然对有多少非流通股真的流向二级市场仍存争议。对于房地产市场来说,如果投资于房地产可以给流动资产找个出口,降低杠杆、多出点“首付”并不难,那么对房贷的限制就不会产生很大影响。
货币政策收完了还得放
但这些措施影响了投资者情绪,因为房地产交易量和A股指数在最近几周已有所回落。
现在看来,政策调控似乎赢得了这场选丑比赛。考虑到储蓄搬家所带来的流动性和银行创造的信贷一样重要,这对于经济来说是个坏消息。实际上我们认为,A股市场是反映实体经济的最重要指标,这倒不是因为股息收益率所代表的贴现机制,而是因为它反映了储蓄资金的走向。
在以经济增长为首要目标的前提下,以上这些意味着政府在一段时间之后将再度转向宽松政策,而非紧缩。这是因为房地产在中国经济增长方面发挥了重要作用,如果房地产销售在下滑,那么房屋建筑业和GDP下滑将会紧随其后。一旦经济增长表现疲软,“二次探底”就将取代通胀,成为中国经济面临的主要问题。
做出这种论断的逻辑看起来有点“绕”,那么我们不妨抛开理论问题,直接盯着房地产上市公司的股价好了。在经济命运由房地产市场兴衰决定的假设前提下,房地产股票的价格将会成为利率的主要指示灯。当股价下降到一定程度,反映出房地产市场的萧条和中国经济面临的风险时,一如既往地,接下来的政策措施就是降低利率,从而逆转此前引起投资者恐慌的利率提升。
在很小心地做出上述解释的同时,必须考虑经济学当中对政策推出的基本逻辑判断。显然并非各项要素都支持现在的退出,这主要是指存款流动不像贷款流动那样可预测和可控。贷款收缩和存款逆流回到银行一旦同时发生,对经济的打击力不容小觑。
另外,去年的巨额贷款不可能都被实体经济吸收。2005年-2008年,新增贷款相当于固定资产投资的40%,但是在2009年这一数字跃升为60%。