时间：2022-12-29 03:18:18
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产评估报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
办理土地证更名的程序如下：
1、签订土地合同：买方办好房权证后，还要和原土地证使用者签订土地办理合同，之后带身份证、房产证、原土地证、合同、房屋办理的契税等材料原件及复印件，到土管部门下设的测绘公司申请测绘。
2、测绘公司测绘：测绘公司受理后，带着上述材料现场查勘，计算数据，出具新的测绘图，缴纳测绘费。
3、评估公司评估：带着材料到评估公司申请评估，评估公司受理后查勘现场，查勘所评估棕地的级别，所剩使用年限，出具评估报告，缴纳评估费。
4、土管部门受理：带着土地办理合同、身份证、房产证、原土地证、房屋办理的契税、测绘图、评估报告，到土管部门受理窗口申请办理。
5、缴纳税费后领取土地证：土管部门工作人员受理后审批，符合规定者缴纳相关税费，出具新的土地证，因房屋办理时已经缴纳契税，土地办理时不重复收取，只缴纳工本费。
（来源：文章屋网 ）
1、借款人应该说明贷款的用途、金额及年限时间。如果贷款申请符合贷款范畴，接下来就需要准备相应的资料。
2、如果贷款人是个人房屋抵押贷款，需要提供，本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证。
3、在提交完以上的材料之后，贷款银行根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度，一般来说，这次评估和市场价格会有一定的出入，因为评估机构可能会考虑多重因素。
4、将全部审贷资料还有评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。此时贷款客户一定要注意，把全部的资料准备齐全，如果到时候有缺少的会影响贷款进度。
抵押贷款的过程中还会对需要办理抵押的房产进行评估，一般贷款机构特别是银行都要求到指定或者认可的评估机构进行评估，评估时会收取评估费，一般是千分之三到千分之五左右。
（来源：文章屋网 ）
时至今日，经历了若干次的讨论与修订，《企业价值评估指导意见（试行）》终于与大家见面了。这是资产评估行业里程碑式的一件大事，也是我国企业价值评估领域中一次具有历史意义的革命。
我国的企业价值评估实际是与我国的资产评估同时兴起的。1991年91号令第三条即已经规定国有资产占有单位在“企业兼并、出售、联营、股份经营”等情况下需进行资产评估，已将企业作为了资产评估对象，但是，91号令的第七条仅认为“国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产”，即作为资产评估法律文件的91号令还未重视企业作为交易对象时与企业单项资产之间的差异。因此，资产评估一开始的企业价值概念是以企业整体资产价值来替代的，而企业整体资产被认为是企业各单项资产的简单加总。此种导向造成了评估实务上的偏颇。由于企业价值的评估演化成了对企业资产负债表所列示资产及负债的评估，于是严重地影响了企业价值评估的定位，并限制了企业价值评估方式方法的发展。其偏颇与限制具体体现在以下几个方面：1、会计处理方面的问题直接影响了评估价值，评估师的大量工作变成了审计工作；2、由于企业的每项资产必须分别进行评估，评估机构为控制经营成本，设备、房产、土地等单项资产评估往往聘用不了解资产评估的专业技术人员去完成，因而严重影响了评估的执业水平。同时，企业的房产和土地的价值评估业务似乎应该必须由专门的房产价值和土地价值的评估人员来承担，从而导致企业整体价值被肢解，影响了企业评估价值的准确性；3、由于评估往往仅以企业提供的会计报表为准，造成了对账外资产的忽视和遗漏；4、由于会计报表所列示的各单项资产评估价值加总后不一定能体现企业的整体价值，其评估价值不能用来作为发行定价的参考，证监会实行了另一套股票发行定价机制，资产评估报告只能用来设立公司。资产评估行业错失了巨大的证券发行市场；5、同样是因会计报表所列示的各单项资产评估价值加总后不一定能体现企业的整体价值，资产评估报告只能做为委托方完成国有资产管理部门相关手续的文件，而不能为企业股权交易提供有用的定价参考，不能满足股权交易市场的有效需求。
《企业价值评估指导意见（试行）》的革命性之一，即在于其从根本上扭转了对企业价值概念的认识，澄清了企业价值评估所指的对象，即“企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值”。此概念的引入并非是我国独创，欧美等市场经济发达国家，早就对企业价值作出了上述的定义。如《欧洲价值评估准则》指南7中指出，评估师应当将企业价值评估业务分为两类，一类是评估企业价值（enterprise value），即企业的整体价值，另一类是评估权益价值（equity value）。
由于企业价值中有股东权益创造价值与股东贷款创造的价值，企业价值评估的理念也将国际上已成熟的资本资产定价模型引入了国内。
这里的股东全部权益的价值，即企业整体价值中由全部股东投入资产创造的价值，本质上是企业（法人实体）一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，其属性与会计报表上反映的资产与负债相减后净资产的帐面价值是不相同的。而引入股东全部权益和部分权益价值的意义，在于明确地将股权作为企业价值评估中的对象，而非过去将净资产这样一个会计科目作为评估的对象，同时其隐含了部分股东权益与全部股东权益之间并非一个简单的持股比例关系，部分股东权益还存在着控股权溢价和少数股权折价的问题。
《企业价值评估指导意见（试行）》的革命性之二，在于罢除了成本法在企业价值评估中的垄断地位，强调了收益法和市场法也是企业价值评估适用的方法，而在一定的条件下，这两个方法甚至是更为适用的方法。同时，指导意见对各种评估方法的使用提出了具备可操作性的规定。
在收益法方面，具体规定有：1、提出采用收益法可使用收益资本化法和未来收益折现法两种具体方法。 未来收益折现法往往适用于成熟的企业，其收益通常是稳定的和可预测的。
2、提出了预期收益可以采用多种口径，包括现金流量、各种形式的收益或现金红利等，打破了传统上只用净利润作为预期收益的传统观念。
3、提出在预测过程中委托方、相关当事方和评估机构应相互配合和沟通。委托方和相关当事方应提供委估企业未来经营状况和收益状况的预测，评估机构应对其进行必要的分析、判断和调整，确信其合理性，并在此基础上确定收益法的参数。区分了资产评估收益预测与审计盈利预测审核时中介机构的责任。
4、提出折现率和资本化率的确定原则，要求应当考虑利率、市场投资回报率、加权平均资本成本及委估企业、所在行业的特定风险等因素。
在市场法方面，具体规定有：1、提出采用市场法可使用参考企业比较法和并购案例比较法，明确指出市场比较案例的来源可以是上市公司，也可以是市场上可收集资料的买卖、收购及合并公司。改变了以往实务界认为资本市场尚不活跃，无法收集交易案例的传统观念，为市场法的使用提供了新思路。
2、提出具有可比性的公司应当是属于同一行业、或受相同经济因素影响的公司，同时要求对参考企业报表进行分析调整，使其与委估企业报表具有可比性。
3、提出选择、计算、使用价值比率应考虑的因素。
在成本法方面，具体规定有：
1、提出成本法评估的范围，应当包括被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债。此规定真正从企业拥有权益的角度揭示出评估对象，而非以往将评估对象对应为会计科目。
2、提出企业价值评估中所采用的成本法，其实质就是资产基础法。并明确企业的各项资产可以根据情况选用适当的具体评估方法。
3、提出长期投资项目是否单独评估的原则，是根据其对企业价值的影响程度，而非委估企业其是否为控股单位来确定。
4、 给予了评估机构根据重要性原则和工作量完成的可能程度来确定评估方法的选择机会。
《企业价值评估指导意见（试行）》革命性之三，在于引入了国际上一些成熟的企业价值评估的概念与方法，使中国的企业价值评估能够尽早与国际接轨。目前，国外投资人在国内投资时，往往不相信国内评估师的胜任能力。虽然因限于我国对国外的企业价值评估机构的资格限制，仍聘用国内评估机构进行企业价值的评估，但同时聘请外资机构对评估结果进行复核。由于过去我国对企业价值评估没有一套成熟的方法体系，一些国内评估师对评估中出现的问题得不到合理的解决途径，因此常常遭到外资机构的质疑。国际企业价值评估概念与方法的引入，能够使中国的评估师武装起来，从而从容地迎接经济全球化的挑战。所引入的先进概念与方法包括：
1、财务报告的分析、调整和利用；2、在采用收益法时，对非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析；3、持续经营前提下企业价值与清算前提下企业价值；4、企业存在多种经营业务状况下的分别分析的原则；5、控股权溢价和少数股权折价；6、股权流动性对企业价值的影响。
《企业价值评估指导意见（试行）》革命性之四，在于评估报告与以往的相关规定有了质的区别。指导意见从评估报告使用角度出发强调了评估报告充分披露有关信息的重要性，并且对报告应披露内容进行了较为详细的规定，但未对报告形式进行任何的规定。与91号文相比，指导意见增加的报告内容包括：
1、评估报告使用者；2、价值类型和其定义；3、评估假设和限制条件；4、评估程序实施过程和情况。
前述三项均是基本准则中强调的重要内容。在指导意见中提出披露此三项内容的要求是对基本准则的呼应，也映证了基本准则在整个准则体系中的作用。在披露评估程序实施过程和情况时，指导意见强调披露企业的财务分析、数据调整情况，评估方法选取过程和依据，重要参数依据来源与形成的过程，以及运用评估方法时的逻辑推理过程和计算过程。这些披露要求强调资产评估应当利用经济学、管理学、逻辑学等知识，对所收集到的评估信息资料进行合理分析、推理和计算。指导意见始终强调资产评估学是一门综合性的经济类学科，以还资产评估的本来面目；同时对资产评估师提出了更高的要求。
任何带有革命性的观点，必然是创新的，也必然会与旧观念发生冲突。指导意见（既然具有革命性，则必然带来一些问题需要解决，如：
1、一些新的概念如何理解和定义，如有形资产、溢余资产、控股权、少数股权、价值比率等。希望尽早能出台相关释义，帮助广大评估师对指导意见形成正确的理解；2、指导意见的实务操作仍存在着一定的困难，如溢价、折价、流动性等因素的考虑，必然需要大量的案例数据作支持，而国内的数据和相关研究却相对匮乏。希望进一步进行企业价值评估的理论研究和实务探索。
3、与现行法律法规的衔接一直是困扰准则制定工作的难题。如在报告披露方面于91号文的衔接、收益法和市场法评估结论如何满足《公司法》关于投资注册资本金的规定等。
4、价值类型的问题仍未得到解决。基本准则将价值类型作为重要观点提出后，实务界仍处于茫然的状态，不少评估机构不理解价值类型具体的含义，更无法对其进行准确的定义。结合国内资产评估业务的价值类型研究，定义不同种类的价值类型已成为目前资产评估界急需解决的问题。
美国的企业价值评估准则最早制订于1987年，至今已经历了十几个年头。欧洲在2000年也将企业价值评估准则纳入价值评估的准则体系。我国的企业价值评估准则吸取了国外多年研究的经验，并结合了国内理论界和实务界的探索，应当说具有较高的起点。我们期待着具有革命性的《企业价值评估指导意见（试行）》将中国的资产评估行业带入辉煌灿烂的明天。
参考文献：
一、房地产开发贷款的风险成因
房地产开发贷款存在许多风险，剔除单纯的市场风险外，资本金、融资中的担保设定以及其现实操作中存在的问题，都在一定程度上影响银行贷款安全。
（一）资本金问题
房地产开发企业在初期运作的时候，资本金是否充足至关重要，因为它决定房地产开发企业的市场空间。从房地产开发的现实情况分析，绝大多数房地产开发企业都存在资本金不足的问题，其有限的资金在通过相关招投标手续取得土地使用权之后，能够推进开发的资金非常有限。为解决资本金不足问题，有些开发商利用其与政府职能部门的关系，在未缴纳或未全部缴纳土地出让金的情况下取得开发资格，再将土地使用权抵押和在建工程抵押以及将已开发的部分房产抵押，从银行取得贷款，然后推进其余房地产开发项目。换句话说，开发商有100万的资本金就敢接1个亿的房地产项目。房地产开发商通过向银行融资的方式解决了资本金不足的问题，其实质是将其开发的风险间接转移到银行身上。
（二）融资中的重复抵押风险
房地产开发商在采取单独将土地使用权抵押和在建工程抵押时，都存在重复抵押问题。因为单独将土地使用权抵押时，评估价格应是土地的自身价值，并不包括房产，而在建工程抵押系土地连同其上房产的价值。也就是说，开发商在通过土地使用权和同一土地上的在建工程抵押分获融资时，融资额度与对应资产的价值是不匹配的。房地产进入市场时的价值系包括土地价值的，如果开发商不能归还贷款，银行在行使抵押权时只能单纯依靠拍卖房产受偿，而此时土地使用权重复抵押所对应的贷款很难收回。如，开发商单独将土地抵押获得1亿元贷款，之后又以在建工程抵押获得1亿元贷款，而房产的市场价值只有1亿，那么剩余的1亿元贷款，银行将无法通过行使优先权得到受偿。可见在土地使用权重复抵押的情况下，银行贷款全部收回只能寄托房产价格的持续走高，而不是土地资产单独变现的价值。另外，因土地使用权抵押和在建工程抵押归口管理的职能部门不同，如果银行在实务中没有关注开发商是否将土地使用权单独抵押的事实，盲目接受在建工程抵押贷款，一旦市场行情出现变化，相关风险便会显现。
（三）售房与收贷的两难境地
对于房地产开发企业来讲，售房是其按期归还贷款的主要来源。但在实务中，许多开发商在房地产价格上涨时，为了追求利润盲目扩张开发项目，将售房所得价款不及时还贷，而是投入到后续更大的建设项目，导致银行贷款出现风险。如何控制开发商将销售回款及时归还贷款，对于银行而言至关重要，但从目前体制分析，还没有在房产销售环节建立起真正有效的保障和监管机制，现实中银行对于开发商大肆出售房产的行为无法遏制，这样就形成了一个怪圈，银行不让开发商销售房产就不能收回贷款，允许开发商售房又担心开发商扩大开发项目不归还贷款，导致贷款风险加剧。
二、诉讼及执行过程中的风险
房地产开发贷款出现风险后，大多数银行都会选择依法诉讼的方式加快清收不良贷款。但在实务中，由于房地产开发贷款风险的特殊性，决定了此类案件在诉讼和执行中仍然存在诸多风险。
（一）抵押房产被出售的风险
在房地产开发贷款诉讼实务中，一般来说，银行占有绝对优势，这种优势来自开发商为融资需求将房产抵押给银行或将在建工程为银行设定抵押担保。但即便这样，也不能确保不出现其他风险。
（二）工程款优先受偿的风险
2002年6月20日，最高人民法院针对上海市高级人民法院提出的《关于合同法第286条理解和适用问题的请示》，做出了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号），依法认定了承包人的工程款优先受偿权优于抵押物和其他债权。应当说，最高人民法院做出上述规定，从根本上说是为了防止开发商拖欠农民工工资，充分保障其合法权益，因为生存权是高于一切权利的社会正义。但是，如果这种公平和正义被开发商拿来作为逃避银行追索债权的手段的话，对于银行贷款来讲，其风险将进一步加大。2009年4月，工商银行哈尔滨河图支行依法对B房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行中案外人C集团股份有限公司却提出执行异议，认为被执行人B房地产开发有限公司拖欠其工程款，尽管黑龙江省高级人民法院最终驳回了案外人提出的执行异议，但是开发商与承包方恶意串通，拖延执行，损害银行利益的行为，仍不容忽视。
（三）评估环节中的风险
除上述实体阶段出现法律风险外，实务中不少开发商利用评估环节恶意阻挠法院强制执行。2006年工商银行哈尔滨哈铁支行依法对D房地产开发有限公司申请强制执行，但在执行过程中，被执行人D房地产开发有限公司以抵押房产中存在无产权证明但有使用价值的房产未作评估为由，认为房产价值评估过低，要求重新评估。执行法院认为被执行人提出异议成立，要求评估公司重新评估，但新《评估报告》却将房产价格的基准时间进行了调整，致使房产的每平方米单价增加了1万多元，增加了拍卖变现的难度，也直接影响了债权的现金受偿。另外，执行实务中还存在开发商利用《评估报告》的时限做文章，公然逃废银行债务。2010年8月30日，前述提及的B房地产贷款案在第二次拍卖时又被执行法院叫停，理由是被执行人提出《评估报告》超期的异议。从法理分析，如果法院对执行资产进行评估后，而申请人却迟迟不申请法院拍卖该资产，那么该资产的价格因申请人怠于行使权利的原因而失效，这无可厚非，也与立法的本意相符。工行哈尔滨河图支行在对B公司抵押房产评估后的第一时间内已申请拍卖，故不存在人为原因导致评估报告失效的后果。但就是这样一个简单的执行实务问题，执行法院并没有驳回而是立案审理，导致执行拍卖资产的时间人为延期，增加了风险。
三、应对措施
鉴于房地产开发贷款存在上述风险，银行在诉讼和执行阶段如何应对此类问题，就显得至关重要。有效地克服各种干扰，加大执行力度，尽量回避执行过程中可能出现的社会矛盾，是应对房地产开发贷款风险的重中之重。具体措施如下。
（一）提级指定执行的灵活运用
最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第132条明确规定“对下级法院长期未能执结的案件，确有必要的，上级法院可以决定由本院执行或下级法院共同执行，也可以指定本辖区其他法院执行。”上述规定针对的是下级法院怠于行使执行权的一种监督程序和具体规定，即提级和指定执行。实务中，为了克服地方保护主义以及开发商恶意干扰执行工作，银行通常采取上述两种方式，按照最高人民法院的相关规定，将执行时间达到或超过6个月的案件申请提级或提级后指定执行，在一定程度上克服了地方保护主义对案件的干扰，有效地提高了胜诉案件执行率。
（二）撤销权的快速行使
从传统的民法意义上讲，撤销权属于形成权，即依照权利人单方的意思表示就能够使既存的法律关系发生变化的权利。形成权的特征就在于依单方意思表示，就足以使既存法律关系生效、变更或终止，从而突破了双方法律关系。基于形成权的法律特质，在开发商恶意转让抵押房产时，致使据以用作贷款担保的有效资产被恶意悬空的情况下，撤销权的及时行使对于银行而言至关重要。但是应当看到，当善意取得制度被《物权法》引用且明确规定了房产等大宗不动产也适用善意取得制度的情况下，针对开发商将银行抵押房产恶意转让的行为，银行在行使撤销权的时候要特别注意两点：一是善意取得人是否为善意，二是考量善意取得人是否支付了合理的对价。如果有直接或间接的证据证明”善意取得人“取得抵押房产并非出自善意，或者其未支付合理的对价（房款），银行就可以通过行使撤销权，否定开发商与买受人之间的转让行为，保护担保债权不受侵害。
（三）对“抵押可售”的法律思考
前文提及的销售房产和银行收贷收息的“两难”问题，从房地产开发商的角度分析，这实际上是一个融通资金的风险安排，即在保证资金周转的前提下，对正常进入市场的房产和需要设定抵押的房产做出估算，如果房地产开发商盲目扩大建设规模，将开发房产以在建工程的方式全部抵押给银行，必然将导致其资金周转出现问题，实务中为了敦促开发商及时还款，不少银行在不得已的情况下向房产管理部门出具了《抵押房产可售的说明》，于是关于“抵押可售”是否解读为银行放弃抵押权就成了问题的焦点。从法理上分析，“抵押可售”并不能作为银行放弃抵押权的法律事实和法律行为。
首先，从书面意思解读“抵押可售”，其实就是在抵押的情况下允许开发商销售房产。房产虽然抵押，但其作为商品的所有权仍然归开发商，故从这一角度出发，是否“抵押”并不能作为能否“销售”的必要条件，只不过从房产管理的角度出发，需要向房产管理部门提供抵押权人同意的证明。
其次，“抵押可售”不能推定银行放弃抵押权。房产抵押在《物权法》及《担保法》中均明确规定了抵押成立及生效的条件，“抵押可售”的实质意义在于允许将抵押房产销售后归还贷款，在抵押债权实现后才消灭抵押，而不能解读为解除抵押房产之后才能销售，这是一个问题的两个方面，其核心是以抵押为保障销售房产，归还贷款。《担保法司法解释》第67条规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替抵押人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”。从《担保法司法解释》的上述规定也可以看出，抵押人转让抵押物仅需通知抵押权人既可，并非抵押人必需同意，同时法律更赋予了抵押权在抵押物转让情况下，对抵押物予以追及的权利。
第三，转让已登记抵押物的法律后果分析。如上所述，抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上的或事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人所有权行使的限制，只是受抵押权追及效力的限制，而不是债权人意志的限制。在“抵押可售”不能作为抵押权人单方解除抵押的事实之后，作为抵押权人的银行当然可以行使相关权利，主要包括：
一是撤销权的行使。依《担保法司法解释》第67条之规定，抵押人转让已登记的抵押房产应具备三个条件：通知作为抵押权人的银行；告知买受人房产已抵押情况；转让价款明确低于其价值的，抵押人需提供相应担保。在抵押人缺乏上述三个条件时，作为抵押权人的银行当然可以提起撤销之诉，主张转让行为无效。
二是物上代位权。作为抵押权人的银行行使物上代位权的方式主要是要求抵押人转让抵押物所得价款，应当向银行提前清偿所担保的债权或者是向第三人提存，债务履行期届满，根据履行债务情况，决定是否由提存价款清偿所担保的债权。但现实的问题在于，作为抵押人的开发商不会将销售款清偿贷款或提存，而是挪作他用，故物上代位权行使受到限制。
三是对转让后的抵押物进行追及。既然相关法律已经明确了抵押权人对于抵押物转让后可以追及，对实务中开发商恶意销售抵押物的行为，银行当然可以对抵押物予以追及并行使抵押权，买受人为了取得无负担的所有权，可以行使代替清偿的涤除权，代抵押人履行债务或者清偿债权消灭抵押权。如果取得抵押物所有权的第三人不代为清偿，则作为抵押权人的银行可以就该抵押物行使抵押权。
第一条为进一步明确城乡建设用地征地拆迁安置工作职责，完善运行机制，规范征地拆迁安置行为，提高工作效能，根据有关规定，结合我县实际，特制定本办法。
第二条本办法所称委托管理，是指项目业主投资城乡建设项目的有关土地征收、房屋拆迁和安置工作，委托新晃侗族自治县征地拆迁安置办公室(以下简称县征拆办)作为工作实施主体依法实施。
第三条征地拆迁安置应坚持“安置先行、异地集中统一安置”的原则，投资人（业主）、县征拆办、县房产管理局、县国土资源局、县建设局、县城市管理行政执法局、县公安局、县监察局、县审计局按照各自工作职责，做好征地拆迁安置的相关工作。
第二章投资人（业主）、县征拆办主要职责
第四条投资人作为项目业主和拆迁人，其主要职责：
(一)及时提供项目建设用地和经营用地征地红线图、省人民政府批准用地文件及征地拆迁的相关资料，并明确征地拆迁范围及时间要求。
(二)负责申请办理城市房屋拆迁许可证。
(三)负责制作调查摸底表格和房屋拆迁协议格式合同。
(四)委托有资质的房地产评估机构对需拆迁城市房屋进行分类分户评估；对村民房屋进行测算；对村民房屋的装饰装修、附属物进行评估；对需要进行分户评估的，参加县房产管理局组织的评估机构抽签。
(五)组织受委托的房地产评估机构和房屋专业测量队及时参与实物量调查。
(六)督促受委托的房地产评估机构和专业测量队及时出具评估报告和测量成果。
(七)按照征地拆迁安置工作进度，及时拨付征地拆迁安置补偿款和工作经费。
(八)负责为实行产权调换的居民拆迁户提供安置房；为需要过渡安置的被拆迁户提供过渡房；参与村民安置区选址。
(九)督促征地拆迁安置工作进度。
第五条县征拆办作为工作实施主体，其主要职责：
(一)牵头组织征地拆迁实物量调查工作；负责组织被征地乡、村、组(主管单位、社区、街道)相关人员及被拆迁人参与实物量调查，确保实物量调查工作的顺利开展和按时完成；组织“三榜”公布并组织对“三榜”公布后反映出的问题进行核实。
(二)会同县国土部门依法开展国有土地收回工作。
(三)参与选择评估机构，负责组织被拆迁人代表参加县房产管理局组织的评估机构选择抽签。
(四)作为拆迁实施主体，严格按照征地拆迁补偿安置政策及评估测算结果与乡、村、组和被拆迁户签订土地征收补偿协议和房屋拆迁补偿安置协议，并做好相关资料的整理、报批。
(五)负责按房屋拆迁补偿安置协议落实安置工作。
(六)按投资人（业主）提出的时间要求，完成征地、拆迁、安置工作，确保工程建设用地需要和经营合同按时兑现。
(七)负责协调督促杆线管网产权单位按照“谁拥有，谁负责迁移”的原则，及时完成杆线管网拆迁工作。
(八)做好群众工作，负责协调处理好因征地拆迁安置与村(居)民发生的各种矛盾、纠纷和遗留问题，确保社会稳定。
(九)加强征地拆迁安置资金的管理，确保专款专用。
第三章相关职能部门的主要职责
第六条规划部门负责建设项目用地规划的审批；及时完成安置区规划选址及审批工作；负责规划区内建筑物的合法性鉴定。
第七条县房产管理局负责城市房屋拆迁安置政策的宣传解释工作；及时依法办理房屋拆迁许可；组织以公开抽签的方式确定房地产评估机构进行分户评估；组织专家组对评估报告进行鉴定；负责城市房屋产权确认；督促房屋测量队及时参加实物量调查。
第八条县国土资源局负责集体土地的征收和房屋拆迁安置补偿政策的宣传解释工作；牵头组织征收和收回国有土地的权属调查工作；及时调处土地纠纷；制定和征地拆迁安置补偿通告；拟定国有土地收回方案，并依法收回；及时做好土地报批工作；负责集体土地上违法用地建房的鉴定工作。
第九条县城市管理行政执法局、县建设局、县国土资源局具体负责对项目建设用地上违法建筑检查及拆除的实施工作。
第十条县审计局负责征地拆迁安置补偿费用、工作经费等费用的审计。
第十一条县公安局负责集体土地上房屋拆迁补偿安置对象身份的审查工作。
第十二条县监察局负责征地拆迁安置全过程的监督，及时查处违纪行为。
第四章委托范围及方式
第十三条委托范围：投资人（业主）按规划部门批准的规划用地红线图，绘制征地地块红线图，作为委托征地拆迁的范围。县征拆办必须按征地红线图确定的范围实施征地拆迁安置。因实际需要，个别边角余地需多征的，须征得投资人（业主）的认可。
第十四条委托方式：投资人（业主）依据征地地块红线图，书面委托县征拆办组织实施征地拆迁安置工作。
第五章征地拆迁安置补偿标准
第十五条征地拆迁安置补偿标准一律按照《省人民政府关于公布省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕43号）、《市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》（怀政办发〔2012〕19号）、《市人民政府关于<市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法>的实施意见》（怀政发〔2012〕6号）、《市人民政府关于实施<市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法>的补充意见》（怀政发〔2012〕19号）等规定执行。严格做到“三统一”（即统一政策、统一标准、统一管理）和“三公开”（公开征地拆迁安置法规政策、公开征地拆迁安置补偿标准、公开征地拆迁安置完成时限）。严禁任何单位和个人擅自实施征地、拆迁、安置工作和提高或降低征地拆迁安置补偿标准。
第六章征地拆迁安置实施程序
第十六条征地拆迁实施准备
县房产管理局房屋拆迁通告和县国土资源局征地拆迁安置补偿通告；投资人（业主）依法委托房地产评估机构和房屋专业测量队，并签订委托协议。
第十七条实物量调查认定
(一)实物量调查职责分工：县征拆办牵头组织实物量调查工作，县征拆办、县房产、建设、国土部门负责被拆迁人家庭成员、房屋建设年代的调查、登记，房屋专业测量队负责被调查房屋的测绘及面积认定，房地产评估机构负责房屋装饰装修、建(构)筑物及需要评估测算的附属物、附着物的丈量、登记、拍照。各方对各自调查事项的真实性、合法性负责。
(二)征地实物量的调查认定程序：县征拆办组织被征地相关人员对土地现状进行调查，现场确认征用宗地地类分块面积，清点登记地上附着物、构筑物数量，现场签字认定，作为计算征地补偿费用和工作经费的依据。
（三）房屋拆迁实物量调查认定程序：县征拆办、县房产管理局、被拆迁人和受委托的评估机构及房屋测量队参与，实地开展入户调查、测绘、登记工作；县征拆办、县房产管理局及被拆迁人对调查情况现场签字确认；县征拆办汇总后送投资人审核，组织“三榜”公布，每榜公布5天；对反映的情况，由县征拆办组织参与实物量调查的相关方人员进行复核，复核无误后签字确认；县征拆办、县房产管理局在第三榜公布表上加盖公章，附相关佐证资料，由县征拆办报送给投资人（业主），评估机构和房屋测量队将丈量、测绘结果加盖公章并附相关佐证资料，报送给投资人（业主）；投资人（业主）汇总加盖公章后交受委托的评估机构评估。
第十八条评估测算
评估机构依法进行分类分户评估、测算，依法出具评估报告和测算结果，作为计算房屋拆迁、附属物补偿和工作经费的依据。
第十九条经费计算及认定
投资人（业主）、县征拆办依据评估公司出具的评估报告、测算结果，按照拆迁安置补偿政策，逐项逐户计算补偿经费、奖励经费，汇总后由投资人与县征拆办签订区段征地拆迁委托认定书。
第二十条实施征地拆迁
(一)协议签订。县征拆办牵头，相关部门参与，根据调查认定的实物量，与被征地的乡、村、组签订征地协议，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议(一户一档)，分批次送投资人（业主）审核。
(二)拆迁腾地。县征拆办根据土地征收协议和房屋拆迁安置补偿协议及时组织拆迁腾地，按时向投资人（业主）交地，交地必须达到整块无间隙、无遗留问题的标准。对拒不签订征地拆迁协议和虽已签订协议但不按协议履行的，由县征拆办依法提请相关职能部门强制征地拆迁腾地，强制拆迁前要组织专家论证，广泛征求社会各界，特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模，对没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目，一律不得发放拆迁许可证，实施行政强制拆迁要严格按照相关程序进行，并报请县人民政府备案。程序不合法，补偿不到位，被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的，一律不得强制拆迁。
(三)腾地验收。对已完成征地拆迁的地块，县征拆办及时向投资人（业主）交地，投资人（业主）及时组织相关人员进行现场验收，填写腾地交地验收单，作为计算县征拆办工作经费和奖励经费的依据。
第二十一条资料归档。县征拆办对所有征地拆迁安置资料，按照分类分项和城建档案管理的要求分类归档、整理成册，与项目竣工验收同步，作为项目审计的必备资料，做到及时、真实、完整、齐全，妥善管理，同时交一份给投资人（业主）备查。
第七章安置工作
第二十二条安置对象和安置面积认定程序：
(一)居民拆迁安置面积和对象由县征拆办、县房产、建设、国土部门依据被拆迁房屋的房屋权属证书造册登记，投资人（业主）审核认定后，抄送县房产、规划部门备案。
(二)村民安置对象和安置面积认定程序：按《市人民政府办公室关于印发<市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法>的通知》(怀政办发〔2012〕19号)拆迁补偿安置的，补偿安置对象由县征拆办审核造册，经公安户籍部门、投资人（业主）审查认定。
第二十三条安置区选址
居民安置区选址由投资人（业主）提出选址建议意见，县规划部门提出审核意见，报县人民政府决定，县国土资源局及时组织土地报批；村民安置区选址由县征拆办提出选址建议意见，投资人（业主）审核确认安置对象及安置面积，县规划部门提出审核意见，报县人民政府决定，县国土资源局及时组织土地报批。
第二十四条安置房建设和分配落实
(一)居民安置区由投资人（业主）委托县征拆办牵头实施安置房建设，并按拆迁补偿安置协议做好安置房的分配落实工作。
(二)按怀政办发〔2012〕19号文件实行统规新建的村民安置区，投资人（业主）完成“三通一平”后，交县征拆办负责建设安置房并落实安置工作。
第八章经费管理
第二十五条征地拆迁补偿费用：征地补偿费用由县征拆办凭征地补偿资料，分项目、分地块、分批次报投资人（业主）审批拨付；房屋拆迁补偿费用由县征拆办凭区段房屋拆迁委托认定书及拆迁进度资金使用情况证明分批次报投资人审核拨付。征地拆迁补偿费用严格按核定的总额由县征拆办包干使用，征地拆迁过程中的特殊情况需作特殊处理的，由县征拆办报县人民政府或投资人（业主）研究，明确经费渠道。
第二十六条使用财政资金投资项目的征地拆迁工作经费：集体土地征收工作经费按4500元/亩核定，国有土地收回工作经费(含国土资源部门收回国有土地工作经费)按3000元/亩核定，房屋拆迁工作经费按10元/m2核定，如县征拆办按投资人（业主）确定的时间完成拆迁任务的另外奖励l0元/m2。工作经费由县征拆办包干使用，使用范围包括工作人员各种补贴、补助，区、乡、村(社区、街道、单位)工作协调费，以及个别问题的特殊处理和工作人员的奖励。工作经费由县征拆办凭征地拆迁安置补偿资料和工作进度分批次与投资人（业主）结算。不使用财政资金投资的项目，由县征拆办与投资人（业主）协商工作经费。
第二十七条使用财政资金投资项目的不可预见费按被拆迁房屋评估值的4％拨付给县征拆办，用于解决实物量漏项及征拆过程殊问题的处理。不使用财政资金投资的项目，由县征地拆迁安置办公室与投资人（业主）协商。
第二十八条在经费管理中未明确的，由县征拆办与投资人（业主）协商解决。
第九章行政问责
第二十九条征地拆迁工作人员在征地拆迁安置工作中，擅自改变地类、增加补偿项目、提高补偿标准或者弄虚作假造成后果的，依法追究其相关责任。
关键词：资产评估风险；防范措施；研究与分析
一、资产评估风险的概述及其主要类型分析
（一）资产评估风险的概念
所谓资产评估风险，指的是有关单位或者个人因资产评估活动所可能造成利得损失的概率。这种损失出现的原因可能是因为评估价值区间同客观价值的不相符，也可能是评估主体发生行为失误引起的，同时这种失误很可能导致利益受损者对评估单位及评估人员进行诉讼并要求其承担责任，赔付损失。当中包括广义风险及狭义风险两种类型，狭义风险主要是那些突出风险表现不确定性的部分；而广义风险则是指那些突出风险损失不确定性的部分。换言之，广义风险更容易带来利益或者损失。
（二）资产评估风险的主要类型
首先，立法风险。因为个人意志在一定程度上受到现实环境的限制，因此有关机构在制定和资产评估有关的规章制度时常常受到历史的局限，若干年后，若资产评估立法无法跟上时展的潮流，则较容易给一些不法分子带来钻法律空当的机会，同时以前制定的法律规范也很可能因为难以满足当前的实际需求而给资产评估造成一定的风险。
其次，执业风险。我们所说的执业风险作为资产评估风险中最普遍的一种，目前国内资产评估机构以及评估人员数量庞大，然而资产评估者的专业技能及个人素养千差万别，大部分评估人员的执业能力无法满足基本的专业要求，若评估人员能力缺失，在开展评估工作的时候就可能给评估当事人造成很大的消极影响，甚至带来一定的经济损失。在这种情况下，当事人便会对相应的评估机构及评估人员进行诉讼，评估机构也需要为此承担诉讼费用及败诉后对当事人的经济赔偿，这就是我们通常所讲的执业风险。
再次，管理风险。这种风险即为主管资产评估领域的行政机关在对资产评估过程进行监管的过程中可能出现的风险。其中，有两点需要特殊说明：第一，现今国内资产评估监管的行政主管部门尚未统一，除了财政部门外，还包括农林业、房产管理等部门共同主管，由于主管部门过多，导致了资产评估工作无法达成一个一致的标准；第二，中国现阶段的资产评估管理职能主要是规划及控制职能。对法律规范的制定及行业发展的规划等均隶属于规划范畴内。与此同时，像对资产评估机构及评估人员的资格认定及执业规范制定等均隶属于控制范畴。
最后，结果使用风险。资产评估结果使用风险通常是由于当事人对资产评估报告书和资产评估结果运用不当或失误所导致的一系列风险。普遍体现为下列几种情况：首先，评估当事人不恰当地运用了过期的资产评估报告及其评估结果；其次，评估当事人未能按照资产评估报告书中表明的评估目的来合理运用评估报告书及评估结果；第三，当事人在使用资产评估报告书及评估结果的时候对评估期后的某些事项造成资产评估价值的变动没有考虑周全。
二、资产评估风险的有效防范措施分析
（一）提升资产评估人员的个人素养及专业技能
随着社会经济的迅速发展，人力作用尤为关键。因资产评估本身就是一项专业性极强、细致的工作，因此要求评估人员拥有足够高的思想政治觉悟、专业评估能力以及严谨踏实的工作态度；与此同时，还应当与时俱进，学习进步。另外，我们也应当加强对资产评估队伍的建设工作，不断强化对评估人员的培训，同时使他们尽快形成良好的创新发展意识及法律意识，不断加强其诚实守信、爱岗敬业的道德观念，最终为培养资产评估工作所需的综合型人才、降低资产评估的执业风险提供有力保障。
（二）建立健全有关的法律法规
考虑到资产评估工作是一项具有严肃性、涉及评估当事人根本利益的事项，因此，我们需要对它进行规范化、法制化，目的是令资产评估工作真正做到有法可依，同时带动评估行业的稳定健康发展，有效避免不法分子钻法律的空子；除此之外，我们还应当对资产评估职责分工进行明确的法律界定，坚决拥护评估结果的法律效果及其权威性，严厉打击不法分子或者失范者的行径，使那些企业扰乱评估行业秩序的不法分子承担应有的法律责任，借助法律规范的严格要求，不断净化资产评估行业的环境，并有效降低资产评估的立法风险。
（三）健全有关的管理机制
为了加强资产评估工作的规范化管理，就应当形成良好的行业自律。为此，我们应尽快统一资产评估机构的行政主管部门，实现统一的管理，给资产评估业创造一个适宜的发展环境；另外，应当逐步构建起更加严谨的执业准入以及退出机制，并且严格规范评估机构出资人资格及评估人员执业资格；还有一点，就是构建公平公正的奖惩机制，强化业绩考核，不断提升执业水平、优化执业效果，确保评估工作的科学性、客观性，进而降低资产评估的执业风险及管理风险。
（四）健全有关的监督管理机制
监督是每一个行业长期稳定发展的前提保障。对资产评估行业来讲，为了保障评估结论的可靠性、客观性，就应当尽快构建起一套行之有效的监督体制，来加强对评估单位及评估者的监督力度，目的是避免评估失真。这种监督一定要由政府部门同社会力量一同完成，并且根据有关的法律规范，完善相应的技术监督手段，真正构建一套科学系统的资产评估监督机制，明确政府、社会及行业机构间的联系，清楚各自的责任，进一步降低资产评估的立法风险和管理风险。
结束语
综上所述，对资产风险的评估有助于企业资产规模的扩大，但同时在诸多环节也存在着一定的风险，因此，必须加强对风险的评估及防范。现阶段，我国政府及企业均已意识到资产风险评估的必要性，也在不断地完善资产风险评估体系，相信资产评估工作会得到更好地发展。
参考文献：
一、房地产评估准则结构比较
中国资产评估协会于2007年颁布了并于2008年7月1日起开始施行《资产评估准则——不动产》。不动产准则属于资产评估具体准则的实体性准则，框架结构包括：总则、基本要求、操作要求、评估方法、企业价值中的不动产、评估披露以及附则等七部分。不动产准则在《资产评估准则——基本准则》的总体指导下，对不动产评估业务进一步规范，具体内容包括：明确了不动产以及不动产权益的概念；明确要求具体分析不动产三种基本方法市场法、收益法和成本法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择评估方法；重点探讨了企业价值评估中的不动产评估。
《国际评估准则》（IVS）在“资产评估准则”部分对不动产进行规范。IVS中不动产评估包括准则、注释和附件三个部分，其中准则包括工作范围、执行、报告以及有效期四个方面；注释包括不动产权益的类型、权益的等级、租赁、评估方法、市场法、收益法、成本法七个方面；附件是历史性不动产。
美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）对于不动产评估的规范包括不动产评估和不动产评估报告两个方面。不动产评估准则规定，在一般情况下需要关注的相关评估项目的程序，并可用于评估师和评估服务使用者对评估工作质量进行的对照检验。不动产评估报告准则规定的是传达不动产评估结果中所要求的信息内容和信息量，但并不指定不动产评估报告的形式、格式和文体，由报告的预定使用者和评估师的需求决定。
从中外不动产评估准则的对比可以看出，我国的不动产评估准则结构合理，层次清晰，内容较全面详实，但是还缺乏对于具体不动产评估实务操作的详尽指导。国际评估准则虽然单列一章内容规范不动产评估，但是内容不够全面，仅强调了不动产评估的方法，其他方面大多没有涉及，比如信息的披露。美国评估准则突出强调了信息的披露，有专门的不动产评估报告准则，但是对于披露的具体内容没有相应的规定。
二、不动产评估准则定义比较
我国不动产评估准则在总则中就明确了有关不动产和不动产评估的基本定义。该准则所称不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。
国际评估准则在“定义”部分就界定了关于不动产的定义。不动产是指与房地产所有权相关的所有权利、权益和利益。同时，在国际评估准则的资产准则——不动产权益（IVS230）的注释部分又进一步明确了不动产权益是指对土地和建筑物拥有、控制、使用或占用的权利。不动产权益包括三种基本类型，即“优先权益”、“次级权益”和使用权益。
美国评估准则也在“定义”部分界定了不动产的定义。不动产指的是属于不动产所有权的固有利益、利得和权利。因为在西方的不动产价值评估理论中，都特别强调不动产价值的评估是评估不动产权利和利益的价值。美国评估准则的标准1——不动产评估中则没有不动产的界定。
从中外不动产评估准则界定的不动产定义的对比可以看出，我国的不动产评估准则不但明确了不动产的定义而且指出了不动产评估的定义，还具体区分了单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。国际评估准则界定了不动产的含义，并着重强调不动产的权益。美国评估准则也强调不动产的权益，但是解释的并不具体。总之，不动产评估评估的是不动产权益的价值，而并非不动产的实物本身的价值。
三、不动产评估准则评估方法比较
我国不动产评估准则把评估方法作为准则的重点内容，对市场法、收益法和成本法三种基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法进行了明确的规定和要求。注册资产评估师采用市场法评估不动产时，应当收集足够的交易实例；并进行修正。运用收益法评估不动产时，应当了解不动产应当具有的经济收益或者潜在经济收益；并合理确定收益期限与折现率。运用成本法评估不动产应合理估算重置成本、经济寿命年限以及可能引起不动产贬值的主要因素。运用假设开发法评估不动产时，应当合理估算开发完成后的不动产价值和后续开发建设的必要支出和应得利润。运用基准地价修正法评估土地使用权价值时，应当根据评估对象的价值内涵与基准地价内涵的差异，合理进行修正。
国际评估准则规定，市场法、收益法和成本法三种主要评估方法均适用于不动产权益的评估。市场法是不动产权益评估普遍采用的方法，应注意考虑能够提供价格依据的权益，以及被评估的权益等。在收益法分类下有各种不同的具体操作技术方式，可以使用各种形式的折现现金流模型。成本法常常被应用于不动产权益的评估，需要计算重置成本，并将现时等效不动产的重置成本进行贬值调整。
美国评估准则规定，当销售比较途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须对用于评估价值推断的销售比较数据进行分析。当成本途径对于可靠的评估结果是必需的情况下，评估师必须：使用恰当的方法和技术对宗地价值进行评定；对新开发成本估算时可参照的成本数据进行分析。当收益途径对于可靠的评估结果是必需的情形下，评估师必须：分析那些计算不动产全部潜在收入时可获取的参照租金收入数据和（或）不动产的潜在获利能力。
从中外不动产评估准则对评估方法的具体规定可以看出，市场法、收益法和成本法三种基本评估方法都可以应用于不动产评估，只不过美国评估准则是分别从销售途径、收益途径和成本途径规定的，但实质内容是一致的。中国不动产评估准则不但介绍了三种方法，还对实践中经常用到的假设开发法和基准地价修正法做了具体规定。此外，中国不动产评估准则的规定是最详细和最具可操作性的，国际评估准则和美国评估准则都是原则性的指导，尤其是美国评估准则。也就是说，国外的评估准则没有特别强调评估方法的应用。
参考文献
[1]中国资产评估协会. 资产评估准则[M]. 中国财经出版社，2007年
身份证号码：
购房方（乙方）：
身份证号码：
关于乙方向甲方购宜，双方经协商，达成协议如下：
一、房屋具体情况：
1、位置：**市**区**县**小区**楼**单元**号
2、房屋类型**，建筑面积**平方米，结构**楼层 ，房屋走向：**，房屋形状：**，用途**.该房产的总占地面积：**.
3、该房产连同地产总计房价*拾*万*千*百*拾*元整。
二、甲方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由甲方负责处理。
《房屋所有权证》书证号：
土地证编号：
三、房屋四界：东： 西：南： 北：
四、付款方式：
（1）该房产总价格为人民币叁拾柒万元整，协议签定之后，首付拾万元订金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民币贰拾万元。
（3）房产产权转让手续顺利办完之后，再付清剩余柒万元。
五、甲方应有手续证明，所售房屋质量过关，并非危房。
六、甲方应保证所售房产、地产与周边四邻及其他单位没有所有权纠纷。
七、乙方属于残疾人福利事业，在购房过程中，甲方应该向有关部门协调，减免或免除房屋交易税、土地交易税和其他费用。
（1）甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费；承担公证费、协议公证费。
（2）乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费
八、甲方应给乙方协调大门的位置及免除重建大门、重新安装水表、电表的费用。
九、甲方帮助乙方和郾城区药监局共同协调化粪池、下水道等共用设施的使用方式。
十、乙方购买甲方该项房产，所有费用均属于XX个人出资购买，其所有权完全属于XX个人所有。
十一、附件
（一）《房屋所有权证》
（二）《国有土地使用证》
（三）卖方上级主管部门或房产主管部门允许卖房的批文。
（四）该项房产的房地产评估报告。
（五）该项房地产的结构、层高、形状、土地面积、四邻测绘图纸。
十二、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
十三、 本协议壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，
甲方：（单位签章） 乙方：（签字签章）
代表：（签 字）
目前，按照我国公司法的规定，凡设立或变更注册资本和实收资本，必须经过注册会计师的审验。验资是注册会计师和会计师事务所一项主要的法定业务，但是，有过验资实践经验的注册会计师，提起验资业务往往是一肚子的苦水，收费低，并且验资的涉诉风险远远高于其他审计业务，有不少业务相对饱和的事务所一般情况下干脆拒绝承接验资业务。其实相对于会计报表审计业务而言，验资的程序相对简单直接，但是，为什么反而导致在执行业务中，注册会计师苦不堪言，不做难，做更难。本文结合验资实务中的具体问题，逐一分析。
二、验资实务中各环节应重点关注的事项
(一)业务承接环节：特别注意业务的来源渠道
1 由某些咨询公司或投资公司介绍的验资业务
目前，市场泛滥成灾的“皮包公司”及其虚假出资行为很多就是这类机构协同作战的杰作。他们利用手中控制的资金，为拟设立或增资的股东代为出资，并从中收取高额资金占用费，并且不管是投资人签发的出资协议、投资者出资申明(承诺／确认)书等法律性文件，以及验资所需的一切基础文件，都为事务所准备好，甚至等验资报告出来后由他们工商注册手续。但是一旦验资完成，立即将资金抽走，他们从中渔利，而风险均由事务所和注册会计师承担。
2 要求在某一时间限度内出具验资报告的验资业务
委托人或联系人对出具验资报告的时间要求特别紧，通常有两种情况需要警惕：
一是提供给注册会计师的检验资料与事实不符，为了麻痹注册会计师，转移注册会计师的注意力，从而影响注册会计师的审验程序和取证工作，委托人或联系人通常会谎称对出具验资报告的时间要求特别紧；
二是被审验单位的投入资本是由投资公司代为垫付的，为了节约资金的周转成本(资金沉淀于被审验单位银行户头的利息等费用)，验资业务的联系人于是以种种借口要求注册会计师必须尽快出具验资报告。
3 亲朋好友要求协助办理的验资业务
如有亲朋好友突然介绍一单验资业务并且要求尽力帮助办妥，很有可能是没有资金投入而且想少支付一点验资费用。
(二)业务实施环节：不同的出资方式审验的重点不同
1 货币资产出资应该注意的事项
(1)防范代出资业务
股东必须以自己名义出资，注册会计师须取得以下证据：缴款单上应分别注明出资人姓名或按出资人分别存款，款项用途应注明投入资本。
(2)银行函证问题
在具体实务中，不少注册会计师为了节省时间和成本，常常直接要求被审验单位提供验资所需的全部资料，包括银行询证函。但是，验资应是注册会计师主动取证的过程，“主动取证”不是被审验单位提供什么资料，注册会计师就验证什么，而是注册会计师根据验证目标的需要，设计适当的审计程序，在有效控制审验程序实施中获取有力的证据。
因此，注册会计师对货币资金进行验证时，不仅要谨慎地审验被审计单位提供的进账单和银行对账单的真伪，还应亲自寄发和收回、分析向银行函证出资款的回函，询证函不能让被审验单位一并办理。如出现被审验单位提供询证函时，注册会计师必须向银行核实该函证的真实性。要注意银行的非询证函类的存款证明不能当作询证函用。
2 实物资产出资应注意的事项
(1)产权转移问题
新验资准则规定：对于非货币财产作价出资的，注册会计师应当在出资者已办理财产权转移手续的证明文件或依法办理财产权转移手续后予以审验。
房产：查契税证可审查原房产所有者和新受让人。
汽车：交警支队的“机动车登记受理凭证”(业务各类、转移登记)，二手车销售统一发票(所有单位／个人，原所有单位／个人)，机动车行驶证(注册登记日，发证日期)
(2)实物评估问题
公司法第二十七条第二款规定：对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价，法律行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
对几种特殊情况的处理：
①对新购实物资产仍需评估，方可审验；
②对以抵债收回的存货投入被审验单位，不能提供存货的发票，仅提供了某具有资格的评估机构对存货所做的评估报告，是否可以验资?
分析：由于存货价值、存在性和权属的变动性大，因此以存货投资的验证本身风险性大，如果被审验单位原合同、章程中没有规定以存货作为出资，被审验单位只是为了凑够足额出资而预备修改合同、章程以存货出资，这时在没有购买存货的发票表明存货的归属情况下，注册会计师最好不要确认此存货投资。
但假如合同章程中明确规定以存货方式出资，表明存货为生产经营所必需，注册会计师应谨慎地关注和取得以下证据，验证存货投资：实物出资清单。注册会计师应把实物出资清单填列的存货品名、规格、数量、作价、出资日期等内容与协议、合同、章程的规定相核对，并实地观察、监盘存货的数量及其品质状况，在出资清单上记录审验情况；评估报告；投资各方及其被审验单位对存货评估的确认书加为国有资产，要国资部门的确认文件。
注册会计师应关注投资各方确认存货的价值是否以评估报告为基准，假如与评估结果悬殊大，注册会计师应建议被审验单位重新考虑对存货的确认；财产交接清单；存货发票的复印件，假如是抵债收到的发票，由于其购货方不是投资者，还需要检查债务重组协议及其相关凭证,获取投资方对该存货的所有权证实。
③用在租赁的土地上建造的房屋出资
由于建立在租赁土地上的房屋建筑物，建造者不能取得土地使用权证，其权属问题容易发生经济纠纷，注册会计师不能确认以此实物出资。
3 无形资产出资应关注的事项
(1)无形资产必须评估，特别注意评估方法的选择问题；
(2)无形资产权属及过户的问题；
须获取出资者及被审验单位签署的与验资业务有关的重大事项的声明书，检查相关文件确认出资的知识产权、土地使用权等无形资产是否设定担保。
4 净资产出资应关注的事项
(1)改制前后因执行不同的会计制度引起净资产较大的出入，注册会计师在验资时根据改制审计和评估确认的净资产折股确认改制企业的出资，与改制后按照新的《企业会计准则》进行会计处理之间资产的差额，轻易会被社会公众或其他股东认为是验资不实造成的，因此，注册会计师在接受改制企业变更验资业务时，应建议被审验单位按照新的《企业会计准则》的相关会计处理进行改制审计和评估，确认净资产，否则，注册会计师应在验资报告的验资事项说明中重点披露该事项。
(2)改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作目的间隔太长。改制企业由于立项、审计、评估后要经过一系列的报批和报备手续，改制方案被批准后方可进行验资，这样往往导致改制基准日和验资外勤工作日有一定的时间间
隔，而改制企业一般是持续经营的，不会因改制工作的进行停止业务活动，如何处理这段期间的净资产变化对验资的影响是控制此类验资风险的关键。
【例】某有限公司2007年4月30日为改制基准日，把其净资产1200万元折股设立A股份有限公司，期间其生产经营没有间断，2008年2月3日A公司委托注册会计师对此作变更验资，截止到2008年1月31EIA公司的净资产为1600万元。A公司向注册会计师提供了截止到2007年4月30H的改制审计报告和评估报告，以及截止到2008年1月31日A公司的会计报表及相关账簿。
分析：此事项的问题在于根据改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作日的间隔太长，而且期间业务活动不断变化，验资的风险增大，除执行一般审验程序外，还应考虑对2007年4月30日至2008年1月31日A公司的财务状况实施必要的审计，关注此期间引起净资产变动的明细情况以及在改制方案中对此期间的净资产变动额的归属约定以及公司的会计处理，并形成相应的审验工作底稿。同时，在验资事项说明中，充分披露该净资产的变动情况。值得注重的是，验资基准日和注册会计师审验日期一般不应间隔时间太长。
(三)报告环节：特别注意格式和行文的规范
验资报告，是发表审验意见的书面文件。出具验资报告前，应获取出资者和被审验单位与验资业务有关的重大事项的书面声明。
注意以下几个细节：
(1)收件人：是指注册会计师按照业务约定书的要求致送验资报告的对象，一般是指验资业务的委托人，验资报告应当载明收件人的全称。
(2)“验资事项说明”作为附件，与验资报告正文具有同等法律证明效力。
(3)验资报告的使用，注册会计师出具的验资报告应当直接送委托人，无须其他单位审定。
(4)验资报告的时效：企业办理设立登记或注册资本变更登记应当在会计师事务所出具验资报告之日起90日内向企业登记主管机关提出申请，超过90W提出申请的，应当重新委托会计师事务所进行验资。
三、验资实务中不易处理的具体问题
1 货币资金验资中的函证问题
对货币资金进行审验时，一个最重要的不可缺失的程序就是银行的函证，按一般人的想法，这是很简单并且很容易办到的。但是，在实务中，我们曾经遇到，银行方面认为，他们已经出具了资信证明，并且资信证明的抬头写的清清楚楚是××会计师事务所，里面也清楚的说明了资本金账户中，股东款项注入的情况，事务所还要多此一举，要求他们在事务所的询证函上盖章，他们拒不接受，还有一种情况就是，事务所按照验资指南，备好询证函到银行后，银行拒不接受该询证函的格式，要求必须使用银行自定的格式，并且要支付一定的费用购买其函证的文本，这使得注册会计师遇到检查时，所用函证的格式不是指南所附的标准格式。
2 实物资产验资的权属问题
新的验资准则要求，实物资产的权属必须过户后才能验资，但是，没有解释，新设的公司，产权如何过户，还有一旦过户，各种税费产生，如果新公司因故未设立成功，还需要再过户给股东，在实践中如何操作。产权部门是否认可将资产过户到XXX公司(筹)名下?一般的存货或机器设备，如何确认其权属?按发票名称?
3 公司所有制以外的其他单位验资的问题
新的验资准则明确：被审验单位，是指在中华人民共和国境内拟设立或已设立的，依法应当接受验资的有限责任公司和股份有限公司。但是在实践中，常有事业单位、合伙企业以及其他所有制形式的单位因资质或其他业务需求，对资本金要求审验，有很多招标单位并不了解新验资准则的要求，对投标方会提出要提交验资报告等，这样的业务注册会计师如何完成?
4 分期出资的具体问题
分次出资可以在若干期限内认缴注册资本。这种制度一方面方便了投资者，另一方面也造成了一些事实上的重复出资，给注册会计师的验资带来了一定的难度，主要表现在以下三方面：
(1)投资者在认缴第一期出资后，公司以某种理由将资金借给股东或其他自然人，然后股东再缴付第二期出资。
(2)股东在认缴第一期出资后，公司同某公司签订购买原材料或固定资产的协议，将股东认缴的出资款预付给该公司，不久股东又向公司认缴第二期出资款，但在第二期出资的验资截止日，购买协议约定的交付原材料或固定资产的截止日早已到期，而公司尚未收到原材料或固定资产。
(3)股东认缴第一期出资后，某公司以资金困难为由向公司借款，公司则将股东认缴的出资款借给该公司，不久公司又收到了股东认缴的第二期出资款。
5 验资报告的格式问题
验资报告是要式文书，其表达的术语及行文，准则都有严格的规范。但凡是承接过验资业务的注册会计师都可能深有体会，每次按照审计准则要求出具了验资报告后，工商部门的具体经办人员就要求注册会计师按他们的想法修改，并且一定会反复几次的折腾，上午一位经办人员要这样改，下午改好送去了，另一位又让那样改，不然就不通过，而且工商局的要求都是口头的，没有书面文件，也没有工商统一的模板，因此，出现了同一事务所在同一地方不同的分局办理的验资报告格式都不一样。既然注册会计师有行业执业准则，并在验资报告上签字，承担相应的责任，就自然会对报告中的每一个表述承担责任，工商的具体经办人员随意修改了验资报告的内容，将来有问题还是注册会计师承担，这个问题使得夹缝中求生存的注册会计师陷入尴尬的境地。不按工商局的办，验资报告备不了案，不按准则的要求写，将来接受检查时又不好解释，还要受到通报批评。
【关键词】 投资性房地产； 公允价值信息； 内部控制
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。
一、公允价值信息控制的必要性
（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量
公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。
（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善
公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。
（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用
由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。
二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设
公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。
三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析
随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。
（一） 公允价值确定方法及其实际选择
投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：
1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑
由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。
2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法
采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。
（二）公允价值内部控制内容及实际披露
投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：
1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序
据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。
2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑
从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。
四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建
投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。
笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。
（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）
（二）公允价值信息控制要点
投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：
1.公允价值取得、审核及审批控制
公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。
2.公允价值核算控制
只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。
3.公允价值审计监督及披露控制
公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。
五、结论
公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。
【参考文献】
[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.
[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.
[3] 王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.
个人购房合同范本1售房方（甲方）：
身份证号码：
购房方（乙方）：
身份证号码：
关于乙方向甲方购宜，双方经协商，达成协议如下：
一、房屋具体情况：
1、位置：**市**区**县**小区**楼**单元**号
2、房屋类型**，建筑面积**平方米，结构**楼层 ，房屋走向：**，房屋形状：**，用途**。该房产的总占地面积：**。
3、该房产连同地产总计房价*拾*万*千*百*拾*元整。
二、甲方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由甲方负责处理。
《房屋所有权证》书证号：
土地证编号：
三、房屋四界：东： 西：南： 北：
四、付款方式：
（1）该房产总价格为人民币叁拾柒万元整，协议签定之后，首付拾万元订金。
（2）甲方完全搬走之后，再付款人民币贰拾万元。
（3）房产产权转让手续顺利办完之后，再付清剩余柒万元。
五、甲方应有手续证明，所售房屋质量过关，并非危房。
六、甲方应保证所售房产、地产与周边四邻及其他单位没有所有权纠纷。
七、乙方属于残疾人福利事业，在购房过程中，甲方应该向有关部门协调，减免或免除房屋交易税、土地交易税和其他费用。
（1）甲方承担房产交易中房产局应征收甲方的交易额的____%的交易费；承担公证费、协议公证费。
（2）乙方承担房产交易中房产局应征收乙方的交易额的____%的交易费，承担房产交易中国家征收的一切其他税费
八、甲方应给乙方协调大门的位置及免除重建大门、重新安装水表、电表的费用。
九、甲方帮助乙方和郾城区药监局共同协调化粪池、下水道等共用设施的使用方式。
十、乙方购买甲方该项房产，所有费用均属于××个人出资购买，其所有权完全属于××个人所有。
十一、附件
（一）《房屋所有权证》
（二）《国有土地使用证》
（三）卖方上级主管部门或房产主管部门允许卖房的批文。
（四）该项房产的房地产评估报告。
（五）该项房地产的结构、层高、形状、土地面积、四邻测绘图纸。
十二、本协议自双方签字或盖章之日起生效。
十三、 本协议壹式（ ）份，甲方（ ）份，乙方（ ）份，
甲方：（单位签章） 乙方：（签字签章）
代表：（签 字）
年 月 日 年 月 日
个人购房合同范本2卖方： 姓名： 性别： 出生日期：
国籍： 住址： 电话： 身份证号码：
买方： 姓名： 性别： 出生日期：
国籍： 住址： 电话： 身份证号码：
买卖双方根据中华人民共和国法律，经过友好协商，自愿制定本房产转让合同，条款如下：
一、卖方有房产 个单元，坐落在 市 第 座 楼 单元，合计面积 平方米。现自愿将该房产卖给买方。售价为 币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整（原楼价为 币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
二、买方对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料，同意交付上述房产价款。买卖双方一致自愿成交。
四、双方买卖成交后，即携带房产权证书到 市房地产权登记处办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归买方所有。
五、卖方所卖房产如有抵押、按揭等手续不清时，概由卖方负责，与买方无关。
六、买方交付房产价款后，而卖方不能交房时，则卖方应即退回房产价款，并负责赔偿买方损失。
七、本合同发生纠纷时双方应友好协商解决，如不能解决时，按下列第（ ）项方式解决：
1、向 仲裁委员会申请仲裁；
2、依法向人民法院起诉。八、本合同自双方签署后经 市公证处公证之日起生效。
九、本合同用钢笔填写与打字油印的文字具有同等效力。
一、涉及货币出资的事项分析
事项1:自然人甲、乙、丙、丁共同出资组建A有限责任公司,合同规定甲、乙、丙、丁分别出资人民币25,000元,各占注册资本的25%。注册会计师实施了必要的审验程序,即向银行函证,核对函证、银行对账单和进账单是否一致,检查进账单真伪和要素是否完备,并审验了注明投资款10万元的进账单。
分析:注册会计师对该事项的审验符合《独立审计实务公告1号一验资》及其规范指南的要求,但为了避免:(1)各个自然人之间代为出资而引起的权责纠纷。注册会计师取得的进账单上显示的是各出资者缴款的汇总金额,不能反映各个投资人实际出资情况,如果某个出资人如丙方没有资金,私下协议由其他出资人代为垫付,这在注册会计师取得的证据中没有办法得知,并且在各个出资人拟设立公司的良好关系下,他们也不会把实情告诉注册会计师。但一旦出资人之间出现矛盾,其权责无法私下调和需要司法介入时,代为出资方可能会控告注册会计师验资报告不实,因为实际情况是丙方没有出资;(2)出资人用借款出资,取得验资报告拿到营业执照后,立即抽逃资本还债。注册会计师还应关注和取得以下证据:(l)证明各个自然人经济状况的资料;(2)由各个出资人、被审验单位签名盖章的“出资人货币出资清单”。如果某一出资人的经济状况不能保证其货币出资,注册会计师应谨慎出具验资报告;如果存在代为出资的情况,注册会计师还应取得由出资方、代为出资方共同签名的“委托受托代为出资协议”,并关注出资方和代为出资方的权利义务,尤其是代为出资款的偿付条款的规定。
事项2:甲、乙、丙三方共同出资组建A外商投资公司,注册会计师审验三方投入A公司的货币资金时,发现一张 3月2目的300万元的转账凭证是B公司转入A公司,A公司提供了一份由B公司出具的“B公司转入A公司的货币资金300万元是B公司欠乙、丙两公司的款项”的证明材料,要求注册会计师把300万元验证为乙、丙两公司对A公司的货币出资。
分析:注册会计师可以通过审验证明3月2日确有 300万元的货币资金进入 A公司,但对于 300万元货币资金的权属及其是否属于投资款尚没有取得令人满意的证据,注册会计师遇到这种事项必须小心,因为我国尚没有关于代为投入出资款的法规规定,而且代为投入出资款的双方串通弄虚作假的可能性较大,因此,注册会计师最好不审验这种情况的出资。但如果现实中要求注册会计师对这种事项进行审验,注册会计师还应关注和取得以下证据:(1)乙、丙公司和B公司之间的经济业务行为及其所欠款项的原始凭证的复印件;(2)乙、丙公司和B公司共同签名的“委托受托代为投入出资额的协议”,并得到A公司和甲方的同意;(3)乙、丙公司共同签名的“货币出资声明书”,主要注明300万元货币出资各占的份额;(4)乙、丙公司财务状况及其资料。如果不能取得以上证据或根据取得的证据表明B公司欠乙、丙公司的款项不可信,注册会计师不能确认此货币出资。
事项3:注册会计师一进驻被审验单位S公司,S公司就给注册会计师提供了完整的验资证据和相关材料,其中包括出资方甲方货币出资的银行进账单、银行对账单以及向银行询证函回国。
分析:在验资实务中,被审验单位能够提供出较完善的验资相关资料,对注册会计师来讲,是一件幸事,但验资应是注册会计师主动取证的过程,“主动取证”不是被审验单位提供什么资料,注册会计师就验证什么,而是注册会计师根据验证目标的需要,设计适当的审计程序,在有效控制审验程序实施中获取有力的证据,因此,注册会计师对货币资金进行验证时,不仅要谨慎地审验被审计单位提供的进账单和银行对账单的真伪,还应亲自寄发和收回、分析向银行函证出资款的回函,询证函不能让被审验单位一并办理,以避免被审计单位和银行的串通作弊而提供虚假证据。
二、涉及非货币资产出资的事项分析
事项个甲方以一新建的房屋建筑物投入被审验单位A公司,并提供了建筑房产的决算书、付款凭证,以及该房屋所占土地的租赁协议,土地租赁期为20年。
分析:虽然造房屋确实为甲方建造,但由于它建在租赁土地上,不能取得土地证,其权属问题容易发生经济纠纷,注册会计师不能确认甲方以此实物出资。
事项5:甲方以一批抵债收回的存货投入被审验单位A公司,不能提供存货的发票,仅提供了某具有资格的评估机构对存货所做的评估报告。
分析:由于存货价值、存在性和权属的变动性大,因此以存货投资的验证本身风硷性大,初果被审验单位原合同、章程中没有规定以存货作为出资,被审验单位只是为了凑够足额出资而准备修改合同、章程以存货出资,这时在没有购买存货的发票表明存货的归属情况下,注册会计师最好不要确认此存货投资。但如果合同章程中明确规定以存货方式出资,表明存货为生产经营所必需,注册会计师应谨慎地关注和取得以下证据,验证存货投资:(1)实物出资清单。注册会计师应把实物出资清单镇列的存货品名、规格、数量、作价、出资日期等内容与协议、合同、章程的规定相核对,并实地观察、监盘存货的数量及其品质状况,在出资清单上记录审验情况;(2)评估报告;(3)投资各方及其被审验单位对存货评估的确认书,如为国有资产,是国资部门的确认文件。注册会计师应关注投资各方确认存货的价值是否以评估报告为基准,如果与评估结果悬殊大,注册会计师应建议被审验单位重新考虑对存货的确认;(4)财产交接清单;(5)存货发票的复印件,如果是抵债收到的发票,由于其购货方不是投资者,还需要检查债务重组协议及其相关凭证,获取投资方对该存货的所有权证明。
事项6:注册会计师承接了A公司变更验资业务。A公司原注册资本为100万元,甲方投入的工业诀窍25万元,占注册资本的250。A公司运营几年后的其无形资产一工业诀窍的账面价值为10万元。这时,A公司增资扩股,其注册资本为200万元,甲方以某一专利权40万元投入A公司。
分析:注册会计师对于无形资产的投入验证,除检查知识产权、非专利技术和土地使用权等无形资产出资清单中的名称、有效状况、作价等内容是否符合协议、合同、章程的规定;检查无形资产的评估情况及其投资各方的确认情况;检查无形资产的权属证书以及无形资产交接手续和交接清单外,还应关注无形资产投入占注册资本的比例是否符合国家有关规定。即演算知识产权、非专利技术投入占变更后注册资本的比例是否超过20%(如果是省部级高新科技部门认可的高新技术成果出资,(可达35%)该事项中知识产权、非专利技术投入所占比例为(25+40)/200=32.5%,超过了20%,注册会计师应建议A公司增资时把专利权中价值25万元确认为甲方的资本投资,专利权其余不可分割的价值15万元经投资各方的协商确认为A公司对甲公司的负债或资本公积。
事项7:注册会计师承接了对A公司的设立验资业务,了解到甲方投入到A公司的机器设备、货币资金会计数额超过甲公司净资产的50%;乙方对A公司投入的房屋建筑物、专利技术合计为100万元,而己公司近年来报表确认净资产均为负数。
分析:此事项的问题在于出资方违背了公司法关于对外投资的规定,以及出资方长年亏损、资不抵债时,注册会计师是否可以接受验资委托企业。虽然《公司法》第十二条规定“公司向其他有限责任公司、股份有限公司投资的,除国务院规定的投资公司和控股公司外,所累计投资额不得超过净资产的50%,在投资后,接受被投资公司以利润转增的资本,其增加额不包括在内。”但没有相关法规明确规定公司不能接受出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50%时的出资。因此,只要注册会计师取得被审验单位有关管理部门设立或变更的批准文件,以及其合同、章程、相关协议,注册会计师可以接受此种情况的验资委托,但应注意这样的验资风险大,容易出现出资方虚假出资、出资后抽逃资本以及出资方逃废债务等风险,因此,注册会计师应谨慎地关注出资方的财务状况,并在验资报告的意见段后加解释说明段予以充分披露出资方长年亏损、资不抵债或出资方出资额超过其净资产的50%等情况。
三、净资产出资事项分析
事项8:注册会计师承接了A股份有限公司的变更验资业务。A公司是由A国有企业改制而来的,改制前A企业执行工业企业会计制度,在改制审计和评估时,净资产的确认都是以工业企业会计制度确认的价值为基础,改制后按照《企业会计制度》进行会计处理时,A公司的净资产因计提各项减值而减少。
分析:注册会计师在验资时根据改制审计和评估确认的净资产折股确认改制企业的出资,与改制后按照《企业会计制度》进行会计处理之间资产的差额,容易被社会公众或其他股东认为是验资不实造成的,因此,注册会计师在接受改制企业变更验资业务时,应建议被审验单位按照《企业会计制度》的相关会计处理进行改制审计和评估,确认净资产,否则,注册会计师应在验资报告的意见段后的说明段说明该事项。
事项9:A国有企业2000年7月31日为改制基准日,把其净资产1,200万元折股设立A股份有限公司,期间其生产经营没有间断,在2001年2月3日A 公d委托注册会计师对此作变更验资,截止到2001年A公司的净资产为对万元。A公司向注册会计师提供了截止到2000年7月31日的改制审计报告和评估报告,以及截止到2001年1月31日A公司的会计报表及其相关账簿。
分析:此事项的问题在于根据改制审计报告和评估报告确认的验资基准日与验资外勤工作日的间隔太长,而且期间业务活动不断变化,验资的风险增大,如果注册会计师根据相关情况的了解认为验资风险不能承受,可以拒绝接受业务委托;如果注册会计师认为自己可以控制和承担此验资风险,除执行一般审验程序外,还应考虑对2000年7月31 日至2001年1月31日A公司的财务状况实施必要的审计,关注期间引起净资产变动的明细情况,并形成相应的审验工作底稿。同时,在验资报告的意见段后增加说明段,充分披露该净资产的变动情况。值得注意的是,验资基准日和注册会计师审验日期一般不应间隔时间太长。
