时间：2022-12-29 03:18:18
述职报告是任职者陈述自己任职情况，评议自己任职能力，接受上级领导考核和群众监督的一种应用文，具有汇报性、总结性和理论性的特点。下面就让小编带你去看看房产评估专员年终工作述职报告范文5篇，希望对你有所帮助吧
房产评估专员述职报告1一、努力掌握政治理论知识，提高自身政治素质。
通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识，及时了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的
指导方针。为了尽快提高自己的理论水平，我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的指导方针等。一年来，我认真按照党员的标准严格要求自己，坚定政治信念，加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习，转变工作理念，改进工作作风，自觉遵纪守法，认真履行职责。
二、恪尽职守，认真做好本职工作。
在工作上，严格要求自己，以孜孜不倦的进取精神来勉励自己，认真执行领导的统一部署，积极开展日常财务工作，严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多，日常事务繁杂，导致财务工作比较繁琐。在日常工作，我本着服务发行的原则，提高发行财务工作效率和服务能力，尽量克制抵触情绪，让发行员工都感到满意。
三、进一步加强日常财务工作的管理。
在年初，刚结束繁忙的大征订任务，我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求，对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起，细化财务流程，加强财务监督管理。同时，我们每月终结都要进行自查、自检工作，逐步完善发行公司的财务管理体系。
四、完善财务会计报告及统计。
由于发行公司是去年10月份进行公司化运营，我们是公司化运作后派驻进行财务管理，所以很多基础工作都在一步步的完善。今年，我们进一步加强各种数据的统计工作，完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表，为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时，根据领导的需要，对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题，在报表中也给予特殊标计。
五、及时完成领导安排其他各项工作。
无论是为地震灾区募捐、爱心订报、十一各大商场订报，还是日常一些事务的办理，我都会按照领导的要求及时、准确、保质的完成。
六、认真参加各种财务培训、努力学习新知识、新业务、使我们的财务基础工作更加规范，同时也提高了工作效率。我认真归纳总结了所学的内容，在工作之余进行消化理解。
通过学习，不仅丰富了我的基础理论知识、提高了实际操作能力，更加强了财经法律意识。
随着我国经济建设的不断发展，和世界经济的巨大变化，我们财务会计工作的出国留学侧重点和基本点也在改变。因此财务会计工作不能停留在简单的算账、报账等会计核算上，应不断更新知识，不断提高理论水平。结合本行业财务工作的特点，认真总结经验、查找不足，保证财务基础工作的准确、及时、完整，为领导及时、准确、完整的提供财务信息。
回顾总结，在领导的支持和相关部门的配合下，我顺利地完成了08年的财务工作任务。通过一年来的工作，无论在本行业的业务还是在思想认识上都有一定的提高，但在工作的广度和深度上还需要进一步的扩展，同时克服工作中时有的浮燥情绪。
个人工作存在的不足：
1、细心不够，考虑事情不够全面。
在考虑问题的时候不够仔细和全面，容易忽略很多的细节问题。
2、工作经验不足，常有急功近利及浮燥情绪。
3、有时候工作效率不高，没有掌握好工作方法。
明年的工作计划：
1、按照《发行公司财务管理实施细则》的要求，加强发行公司财务管理，提高服务意识。
2、根据发行公司的特点及外部市场的变化，改进发行统计工作，为领导决策提供及时、准确、完整的提供财务信息。
3、服务基层发行站，加大发行汇创系统的推广与应用、提高发行工作的工作效率。
房产评估专员述职报告2第一次接触到具体的东西也不太了解，对于商业地产。以前做过二手房经济人，对整个房地产有一点初步的认识，之后对商业地产有了更进一步的解，实战工作，不断追求新的目标，以前都觉得卖房子嘛，不就是等客服上门吗，来了才知道并不是想的那样，商业地产必须是主动出击，自己去寻找目标客户。
一个充满梦想和激情的一年，____年。____年春天，一个偶然的机会，加入了商贸城，有幸成为一份子，本着对这份工作的热爱，抱着积极认真的学习学习态度，有心做好每一件事。
正式的成为一名招商代表，今年的4月1日。现在已经半年了这半年我时间里，学到很多的东西，现在就这半年的工作做一个终结。
4月底，公司安排我们去了西安华南城学习，我们体会到了作为一个招商员的辛苦，工作虽然繁忙，但整个团队充满激情，他们每天都工作到11,12点，回来还要写报告，回家就1点了，第二天依然精神饱满的上班。我们绵阳团队才过去很不适应西安的气候，西安的天气正好那几天又热又闷，我们绵阳的4月，还正是春暖花开，我们也都是带了几套春装，过去才知道，应该穿夏装了，由于不适应气候，我们热得都喘不过气了，西安的天气又干燥，我们的身上都干得起皮了，虽然不适应，但我们还是坚持了下来，等到了华南城预售卡那天，我们看到了我们的希望，知道了我们的工作虽然辛苦，还是能学到很多东西，同时也能有很好的回报。
5月，我们主要的工作就是前期的铺垫工作，作市场调查，我们调查了新三汇市场的租金，商户经营的情况，与商户做了初步的沟通，收了商户的名片，这其中我们学到了很多的东西，懂得了怎么样去和商户沟通，学习了很多的建材知识。
6月，7月，8月我们陆续走访了绵阳的各大市场，万象建材城，东辰宜家美，绵州汽配城，以及各大家居市场，等，给各个市场做了详细的市场图，收了每个商户的名片，为我们后来的销售做好铺垫。有时候我们也觉得这个工作是不是有点无聊，反复去做一件事的时候有时会有这种感觉，但我们从小的教育经历就是“坚持就是胜利”，平时听的多了就把它当成了口号，但仔细想想其实意义非凡，成功和失败的差距就是那一两步，不坚持就意味着放弃这份工作，如果坚持下去了，可能收获会比你想的更多，所谓胜者为王，所以我们必须要坚持下去。我们走过了最炎热的季节，体会了炎炎烈日下汗流加倍背的辛苦，我们没有理由放弃。
9月，公司给我们安排了很多的培训，让我们更加坚定了商业地产这条道路，也学到了很多销售技巧，也认识到自己很多的不足，我还要多多学习有关商业地产的知识，武装好自己。
在未来的工作中，明确目标才能有的放失开展自己的工作，用心的做好每一项工作，全面提高自己的能力，为公司发展效力。
目标与计划
1，提高自己各方面综合能力，主要加强销售技巧的提高
2，平时多学习房地产综合知识和市场政策知识，提升专业形象
3，积极主动的完成公司的各项任务
4，在业务是哪个力争第一
5，加强团队协作能力，共同进步
6，优秀的执行
7，不断更新的销售技巧
以上就是我的述职报告，有什么不足之处，请大家多多指正
房产评估专员述职报告3一、基本工作概况
(一)办理商品房登记3720份，二手房3020份，拆迁安置房1325份，自建房638份，换证1702份，抵押登记3613份，村镇房屋所有权证3869份，共发放权属证书17887份。即办件3427份。占比19.29%。
(二)完成各项评估项目330个，评估面积157.45万平方米，评估总额21.68亿元。其中拆迁评估48个项目，拆迁评估面积32.09万平方米(城市建设指挥部〈含开发区〉拆迁评估面积：14.3万平方米，土地储备中心〈百花集团、甲乙棉纺厂20____年2月结束〉拆迁评估面积：8.1万平方米，道路交通拆迁评估面积：4.09万平方米，乡镇工贸园区拆迁评估面积：5.6万平方米)，评估金额4.13亿元。抵押224个，评估面积65万平方米，评估额7.5亿元;其它各项评估12个，评估面积11.76万平方米，评估金额1.5亿元;测算评估项目46个，测算面积48.6万平方米，测算金额8.85亿元。
(三)测量房屋建筑面积为83.28万平方米。其中商品房(大型项目有滨江花园证大东洲俯别墅、民生小区二期工程、锦绣花园二期、江心沙农场立新小区等)共计154幢，累计建筑面积43.13万平方米;为98家单位进行厂房竣工测量，累计建筑面积为40.14万平方米。并为国际车城及九天房产开发等多家开发企业提供面积预算服务，共计预算建筑面积42.8万平方米。测绘拆迁房屋面积32.09万平方米。
(四)接收并归档11671份，协助司法查封181起，完成日常城镇、村镇房产移交档案的装订工作共计16000多份，对内调档6000多份，接待群众查档2200多人次。
(五)单位全年实现收入529万元，协助财政局征收契税3750万元，协助地税局代收营业税1678万元。
(六)全所全年无重大事故，安全程度完全达到上级下达的指标。
二、主要做法与体会
回顾一年来的工作，全所围绕中心，创新举措，做到了六个“坚持”，六个“进一步”。
(一)坚持思想大解放，进一步弘扬创优争先精神
年初局系统组织开展了“弘扬创优争先精神，加快建设事业发展”主题活动。我所积极响应，勇当“创优争先红旗擂主”，在活动中我们用争创“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”这一目标总揽全局，先后开展了“海门市五星文明机关”、工会达标创模工作、省级“青年文明号”、“省建设系统优质服务先进单位、优质服务明星”等争创工作，并根据我所工作中各个环节涉及到的有关法律法规和具体业务细则，编印了《房地产管理实用手册》，人手一本，全面实行规范化管理。今年我所的各项工作在南通地区六县市同行业中继续保持着地位，年底被国家建设部授予“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”的荣誉称号，到目前为止南通地区县级市中获此荣誉的仅我们一家，苏中地区仅二家。
(二)坚持优质服务无止境，进一步提升服务水准
今年是全市项目建设年，作为对外服务的窗口单位，我们理应以服务质量、服务环境、最便服务手段，为全市经济建设提供一流服务。在提升服务水准方面，我们主要抓好了以下工作：
一是完善高效办事机制。我们对照建设部《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，本着“急群众所急、想群众所想”的思想，在不影响出国留学办证质量、法定手续的前提之下，重新确定了对外服务事项的办结承诺时限，并上墙公示承诺，使我所的对外服务项目承诺时限比上级有关文件规定的时限平均提前30%以上。对于资料不齐的，实行“一次告知制”和“首问负责制”，避免了办证群众重复往返。对千万元以上的重点项目、重点企业的办证、抵押登记等业务实行跟踪服务，急需办理的连夜办，及时办，确保重点项目不在我们这里延误。今年5月下旬国家六部委共同出台了对房地产市场的新一轮的调控政策，大批老百姓拥向办证窗口想赶在新政出台前办理房产交易，窗口工作人员放弃中午休息时间，晚上加班加点连续一周每天超负荷工作12小时，出色完成任务，得到中心和社会的一致好评。我所驻审批中心办证窗口被省用户满意服务明星创建领导小组评为20____年度用户满意服务明星班组。
二是推行高标准服务规范。我们坚持实行规范服务、热情服务、上门服务、延时服务、快速服务、预约服务甚至委屈服务，按照五星服务等级接待好每一个办事者，限度地方便企业、方便群众，实行零差错服务。热情接待来访者，做到一张笑脸迎人，一杯热茶暖人，一把椅子留人，一个满意答复人。处理来电来信，做到有问必答、有电必回，有信必复。今年三月份一位中年妇女急匆匆的来到窗口，要求办理房产贷款抵押登记手续，而且急需办理完毕，但其丈夫却没有同来签字，一问才知其儿子出了车祸，丈夫在医院照顾儿子，贷款的钱急需为儿子进行抢救。
(三)坚持爱岗敬业，忘我工作，进一步将“效能革命”精神落到实处
今年我市掀起了新一轮的城市建设高潮，拆迁评估任务分十分繁重。为了高质量、高效率地完成好这些工作，所里召开了紧急动员会，要求评估、测绘一线工作人员发挥“效能革命”精神，做好“吃苦受气”的充分准备，档案室、办公室、财务室等科室做好全力保障工作，全体人员保持通讯畅通，有任务时随叫随到。
房产评估专员述职报告4个人的工作技能也有了明显的进步，固然工作中还存在这样那样的不足的地方，但应当说这一年付出了很多，也收获了很多，我自己感到成长了，也逐步成熟了。我不敢说自己的工作做得十全十美，但我以为：前面的路，不论是一望无际还是艰巨险阻，只要顽强地走过往，就会取得宝贵的经验。也正由于如此，我在实践中不断摸索、总结、得出经验，相信这些经验，终将成为我一生宝贵的财富。现在就______年的工作情况总结
一、以踏实的工作态度，适应本职工作特点
在房产市场回热的5月长假，我参加了上海假日房展会感慨很多。天天要分发数百套资料，重复回答客户的题目，同时还要耐心肠为情绪激动的客户答疑解惑。循环往复地锻炼下来，使本来直率的我，言语也变得油滑多了。
7月-9月95________业主交房。除耐心为他们解释装修确认书上的迷惑外，还要处理好少数题目客户，竭诚为他们提供微笑式服务，用熨斗式的服务烫平他们的不满，尽可能避免与客户发生冲突。在正式交房之前我们就开始了预备工作，前后共发挂号信300________封，均匀天天接待来人来电5________组，最多一天签订装修确认书150套。房展会是一个宽泛的平台，在那里我们置身于一个小社会，有五花八门的人报着不同目的前来，我们都要以一样的热情来接待。房展会是试金石，它迫使我们更全面的了解我们的产品。相较而言，交房会便是一张网，它促使我们整个团队更好的团结起来，从领导到业务员，大家凝成一根绳奋斗在第一线，确保我们更好的完成任务。
10月我来到人力资源部工作，人力资源部是公司运转的一个重要部分，对公司内外的很多工作进行调和、沟通，这就决定了平时工作复杂的特点。天天除本职工作外，还会有计划以外的事情需要临时处理，这些突发事件，让我得到了充分的锻炼。
通过一段时间的学习，我了解到人事工作大约触及到以下几方面：包括编制公司员工需求计划;办理职员招聘、安排、录用、培训、调剂、考核、赏罚、退(辞)工作;管理人事资料、档案;办理员工的工资、奖金、养老保险、医疗保险，办理工商年检;劳动纠纷的处理等方面。
刚开始，我主要触及比较基本的职员招聘、录用、退工及办理外劳力综合保险等相干事宜。截至目前，共协助职员招聘1________，阅读简历近30________封，通知口试6________人;并为________办理录用，为5________办理退工。
在工作中我发现，各部分的招聘出现了需求到岗时间较短，要人较急，所需人数较多的现象。而另外一方面，这些职员的招揽渠道有限，有时在特定岗位上还会出现供需矛盾，发生特定时限内招不到适合的人的题目。这就迫使我不断地思考，如何开辟一个收费低廉而资源较广泛的招聘渠道。另外一个解决办法就是建立一个公司自己的人才库，将以往前来应聘却又因各种缘由未被录用的职员信息录进其中，纵向分高、中、低端三大类，横向分具体职位进行回档。假如短时间内有类似的职位需要，招聘者就能够直接进库搜索、联系应聘者、然后口试。这样在不占用配额资源来发布职位需求的同时，又公道利用现有资源。不但为公司勤俭了本钱，而且可以把新职位发布限额让给少数多元化职位的发布，可谓一箭双雕。目前而言，这只是一个初步假想，可能还不成熟，今后我会在实践中进行尝试，努力实现其可行性。
另外我发现，目前公司空缺了岗位培训一块。个人以为：培训工作一直以来都是公司能够不断前进的动力之一，需要对现有员工和新进员工进行适当的培训才能够不断加强、充实我们公司这个团队的管理和技术实力。目前岗位进职后的培训还比较少，假如可以的话，我建议将来能够结合公司和员工个人情况，对员工职业发展做出规划，同时根据需要进行必要的培训或展开对新进员工试用期内的轮岗。这样，员工就会更了解自己的工作能力和比较上风，就可以够在较合适自己的工作岗位上发挥所长，到达乃至超过岗位要求。
固然，我也明白，企业不是学校的道理，特别是民营企业，没有义务为新进员工(及老员工)提供专门的培训。但是，定期的培训工作，不但可让管理者了解员工的专业技能、到达在共同的专业领域里展开部分领导和员工的有效沟通，更可以进步员工对企业的回属感，从而进步企业的凝聚力。力争做到合格职员能进的来、用的上、留的住。这样，不但可以提升企业的内部文化，也会减少员工频繁跳槽的现象。对一个企业而言，外部引进在某些方面不如内部调动。内部员工相较新进员工更熟习企业的运作和规章制度，光这一点就能够省下很多机会本钱。
二、思想工作方面
本人严格遵守公司的各项规章制度，积极参加公司组织的各项政治活动，尊重领导，团结同事，正确处理好与领导同事之间的关系。平时，处处以一位中______员的标准来规范自己的言行，对人真诚、酷爱工作、任劳任怨，服从安排，完成领导给予的各项任务。同时，我也勇于解剖自己，分析自己，重视自己，进步本身素质。
今年2月，我光荣的从一位________预备党员转为中国共__产__党正式党员，在我的政治生涯当中实现了一个大大的奔腾。一年来，我在党组织的悉心培养下，在同道们的热忱帮助与指导下，我能够积极认真地、以高度负责的态度独立地完成党交给的各项工作任务，在政治上、思想上都有了一定的进步与进步。我知道，要做一位合格的共__产__党员，就一定要建立坚定的社会主义、共产主义信念，始终保持政治上的苏醒和坚定。只有在前进的道路上始终保持苏醒的头脑、科学的熟悉、坚定的信念，才能承受住各种困难和风险的考验。我始终牢记自己的入党誓言，时刻提示自己要矢志不移、孜孜不倦地为党工作，以实际行动表明自己的入党要求是真诚的，对党的事业是虔诚的。我坚持从一点一滴的小事做起，为党的事业作出实际贡献，不断进步自己的思想觉悟，努力做一位合格的共__产__党员。
三、自我剖析与展看未来
一年来，我工作上获得了小小的成绩，而这些成绩的获得，应回功于领导和同事们对我的鼓励和帮助。一年来，也让我本人更清楚地看到了自己还需要在很多方面努力。
比如，在一些事务处理上，自己是“思想上有震动，工作上没改进”。侧重是在工作的认真态度上、效力进步上。比如有时讲话吞吞吐吐，语言不够严谨。我自己反思得出的结论是：由于自己对待工作的态度还不够认真，没有充分地做好预备，平时的积累还太少，斟酌的题目还不够充分。特别是待人接物方面的修炼还不够，处事还不够油滑，这点急需改善。
另外，在一些事务处理上，自己是“学习上有震动，方法上没改进”。工作上魄力和艺术性还不够，与部分领导和主管相比工作显得粗糙，不能将书本上的理论知识很好地利用到实践工作中来，因此有时在对待工作时、与同事们沟通时，有谦虚，无谨慎，这点也需要改善。
总结过往，展看未来，固然我还做不到______远祖，但是我学会了响应一句俗话——“活到老，学到老”。固然在实际工作中我可能还存在着诸如上述一些不足的地方，须在以落后一步的努力。
首先，积极进取，抓紧学习专业知识，公道有效地制定月度工作计划。其次，为了进步工作效力，处理好突发事件，逐日根据实际情况的需要，修改和完善工作计划。做到大事不错，小事不漏。第三，端正工作态度，凡事争取再认真一点，再周到一些，满怀热忱地投进到天天的工作当中。
这段时间里，本人一直在各方面严格要求自己，努力地进步自己，以便使自己更快地适应工作节奏和社会发展的情势。今后，我也会在工作之余文章版权回大秘书网作者所有!挤时间学习更多文化知识，参加各项培训，绝不松懈地培养和锻炼自己的综合素质和能力，修炼好内功。通过浏览大量的行政法规制度政策，努力做到与时俱进，争取及时、全面地了解各项相干的新政策的颁布与实施情况。
目前，公司的各方面的发展比较稳定，固然我加进公司的时间不长，但是我相信延续高速的发展是员工能够凝聚在一起为公司服务的关键之关键。只有大家凝聚在一起勤练内功，在公司内部构成良性竞争，就可以不断提升公司的整体竞争力，促使公司不断地发展。这也是我们全公司全体员工需要做的事情
房产评估专员述职报告5回顾本人____年的工作，主要感受、心得，思路等其他几个方面总结如下：
按照自己制定的工作思路及各阶段性工作目标，实出重点，讲究实效，勤思考，并通过努力，千方百计，不折不挠地开展工作，逐步推进工业城项目，提高其知名度。但从总体来说，是在摸索上升的阶段。
一、工作进展情况回顾
第一次接触工业地产项目策划，对它的营销推广是一个陌生的、模糊的概念，经历了初期放水养鱼，摸着石头过河的艰苦探索后，初步明确了它的性质和方向。但任何工作都离不开人的主体元素。于是首先就从学会做人，踏实工作做起;其次是掌握国家和开发区宏观政策，企业本身内部环境和企业投资环境，比如开发区优惠政策、北京市政府总体规划、行业发展动态和城市建设发展动态等;还有微观环境和园区竞争情况;再次是饮水思源，摸索有效的营销推广方案，经常思考这样的问题：
怎样花最少的钱达到最好的宣传效果?
通过什么样的方式才能找到准客户?
现阶段工业城项目还存在什么问题，应该先从哪方面入手解决营销难的问题?
我的主要工作如下：
1、配合完成中秋晚会
2、协助完成汽配展活动
3、完成网络推广工作
4、积极配合公关活动
5、完成工业城招商的内部协调和调研，帮助完善招商基础资料
6、配合同事完成其他工作内容
7、推陈出新,不断完善营销思路,制定营销策略
8、完成临时性交代的任务
二、基本工作情况和做法
(一)不怕困难，建立把项目策划好的信心。
认真分析新形势新情况，正视新挑战，沉着应对，及时调整工作策略。一是认真学习北京工业地产宏观环境和北京市的相关政策和规划，提高对它的理解和认识，以积极的姿态迎接困难，树立信心，始终保持旺盛的工作精神，千方百计挖潜营销思路。二是注重市场信息的收集和鉴别、分析能力，应对竞争对手的营销策略和市场推广策略，以之来调整我们的营销战略和策略;三是积极争取领导的支持和帮助，在制定营销策略和市场推广方案的时候，由于各自存在思维差别，肯定会出现意见不一致的情况，但对出现的问题和遇到的难题，会认真“把脉、会诊”，及时调整方式方法。虽然我离完成公司期望指标和自己计划的目标还存在差距，但在目前严峻困难的形势下，我认为所付出的努力和艰辛一定不会白费。
(二)从细分市场找到目标客户
力求按照不同的特征来进行市场细分，市场细分有三条好处，一个是获得消费者高度的忠诚度，一个是保护适当利润，一个是容易获得成功。比如追求相似利益的企业、具有相同行业特性的企业、相同国度的企业等等。
虽然园区在设计研发的时候就进行了市场的细分，但是这种细分往往相对是粗线条的，因此在具体实施销售的时候有必要进行更为明确的目标市场细分，根据产品推广的不同阶段，针对更加明确的目标客户，使用合适的营销策略和方式。
(三)与世俱进，转变策划观念和思维模式。
关键词：房地产 估价 思考
房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。房地产估价从无到有，业务范围从单一的房地产交易所需的评估到如今所涉及到的融资、司法鉴定、拆迁、课税、企业合并、资产重组、房地产作价入股、企业改制等各项经济活动，服务的领域越来越广且标的价值量越来越大，估价结果是否客观合理关系到社会公众利益，直接影响到社会经济发展和社会的稳定、和谐。因此，房地产的估价工作是一个值得研究和思考的问题。
一、房地产估价程序
1.明确估价的基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
（1）明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
（2）明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。
（3）明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
（4）明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。
2.拟定估价作业计划
明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
3.实地勘察
由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。
4.资料搜集
在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集；②资料组织；③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。这类资料是估价人员在估价俢中用以累积知识的一部分。详细资料包括有关被估房地产、可比的销售及出租的实例房地产及相关地方市场特性的详细资料。竞争性供给及需求资料，估价程序要求，房地产估价要依市场条件进行，而竞争房地产的供给，被估房地产的未来需求、及其最高最有效利用，是分析的重点。在勘查被估房地产及搜集房地产详细资料后，估价人员要掌握，在特定市场上的主要竞争房地产供给量。
二、房地产估价方法
我国的房地产估价，是在改革开放后，伴随着改革土地使用制度和推行房屋商品化政策而出现的，尽管起步晚，但发展很快，并得到了政府和社会的高度重视。房地产估价作为房地产开发经营过程中一项必不可少的环节，已经越来越受到人们的重视。目前，收益还原法、市场比较法、成本估价法是国内外房地产估价常用的三大基本方法，各有自己的理论依据和适用范围。
三、房地产估价报告
估价人员经过估价分析后得出的结果应在估价报告中传达给客户。一份估价报告通过数据分析和相关性描述，使读者了解估价问题的定义，并获得明确结论。不管在详细估价报告还是在简要估价报告中，估价师都必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推理过程及其结论。估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告的用途、估价目的、所需解决问题的本质及复杂性和报告的预期使用者想得到的信息。
1.房地产估价报告：委托方；估价方；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估人员；估价作业日期；估价报告应用的有效期。房地产估价技术报告：个别因素分析；区域因素分析；市场背景分析；最高最佳使用分析；估价方法选用；估价测算过程；估价结果确定；附件。
2.房地产估价报告的写作要求
房地产估价是一项实操性很强的业务，房地产估价人员必须能够动手写作估价报告。房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。写好房地产估价报告，不仅要求房地产估价师具备房地产估价的专业知识，以及与房地产估价有关的各类知识，能够了解和分析房地产市场的运行规律，同时还要掌握房地产估价报告的体裁特点，灵活运用其写作技巧。学习和掌握房地产估价报告的写作，是房地产估价师一项很重要的专业训练，能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科。是一种权利的估价，不同的权利限制必将导致不同的估价结果，作为行业从业人员，要在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响，才能推进房地产估价行业的不断发展。
第二条在本市城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁评估活动，适用本意见。
第三条本意见所称的城市房屋拆迁评估（以下称拆迁评估），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、结构、楼层、新旧程度等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
第四条房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额。
搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照当地房屋拆迁补偿标准执行。被拆迁房屋室内自行装修、装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商；协商不成的，可以委托专门评估机构确定。
第五条拆迁评估由具有省级以上建设行政主管部门核发的《房地产价格评估资格证书》的评估机构承担，评估报告由专职注册房地产估价师签字。
第六条房屋拆迁管理部门负责对符合条件的评估机构审核备案，并定期向社会公布。申请备案的评估机构应当提交下列资料：
（一）从事房屋拆迁评估业务申请表；
（二）房地产评估机构资质证书；
（三）营业执照；
（四）专职房地产估价师注册证书；
（五）需要提交的其他资料。
第七条房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由同一个拆迁评估机构评估。需要由两个或者两个以上评估机构评估的，评估机构之间应当就拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第八条拆迁评估机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式。
拆迁评估机构选定后，拆迁人应当与拆迁评估机构订立委托拆迁评估合同，并在合同订立之日起15日内，报房屋拆迁管理部门备案。接受委托的拆迁评估机构向拆迁人出具拆迁项目整体评估结果、被拆迁房屋分户评估结果，并在评估结果出具之日起15日内向房屋拆迁管理部门备案。拆迁人应当支付委托拆迁评估的费用。
第九条拆迁评估机构接受评估委托后，不得向其他评估机构转让受委托的评估业务。
第十条评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避；有关当事人也可以申请其回避。
第十一条接受委托的拆迁评估机构进行实地查勘时，应当事先通知被拆迁房屋的所有人或者使用人，被拆迁房屋的所有人或者使用人应当配合协助查勘。
因被拆迁房屋当事人拒绝进行实地查勘的，拆迁人应当邀请公证机关工作人员到场见证，并在分户评估报告中做出相应说明。评估机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
第十二条评估机构应当在评估结束后将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，评估机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告。委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。
第十三条拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托符合条件的其它拆迁评估机构重新评估。
拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，该评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。
第十四条拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10内出具评估报告，并依照下列规定确定评估价格：
（一）两次评估价格的差额不足或者等于第一次评估价格5%的，按第一次评估价格确定；
（二）两次评估价格的差额超过第一次评估价格的5%不足10%的，按两次评估价格的平均值确定；
（三）两次评估价格的差额等于或者超过第一次评估价格10%的，可以向房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）申请技术鉴定。
第十五条评估专家委员会组织本市资深注册估价师、价格鉴证师和造价师等技术专家组成拆迁评估专家库，并定期公布和更新专家库名单。对申请技术鉴定的争议标的，由评估专家委员会从专家库中随机抽取3人以上（含3人）单数成员，组成评估鉴定小组进行鉴定。
第十六条鉴定小组应当在收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行鉴定评议后，以多数人意见确定鉴定结果，并出具书面鉴定报告。
第十七条评估鉴定小组成员与原评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第十八条拆迁当事人在规定期限内，未申请复核评估也未重新委托评估的，房屋拆迁管理部门可第一次的评估价格确定。
第十九条房屋拆迁评估机构和评估人员有下列行为之一的，应当根据《城市房地产中介服务管理规定》和《房地产估价师注册管理办法》等有关规定进行处罚，或记入其信用档案：
（一）擅自转让或者变相转让评估业务，允许他人以自己名义从事房屋拆迁评估业务的；
（二）出具不实评估报告，或者与拆迁当事人一方串通，损害对方当事人合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的；
（四）不履行评估技术咨询或者解释义务的；
（五）不配合评估鉴定专家小组进行鉴定，以及多次被申请鉴定，经查证确实存在问题的；
城市房屋征收的焦点问题之一就是征收安置补偿价格问题，而安置补偿价格则以具有估价资质的房地产估价机构出具的房屋征收评估价格作为基础。为更好地和市场实际情况相符合，更好地维护征收当事人的利益，住建部于2011年新出台的《国有土地上房屋征收评估办法》明确要求有类似交易的房屋征收采用市场法进行评估。由于一个项目的征收评估一般涉及的房屋数量众多，位于同一区域，且大多数具有同质性。因此，房屋征收估价机构在项目评估前，一般都会选择具有代表性的一户样本房屋通过市场法或成本法等进行评估，征收评估房屋内的其他房屋则以该样本房屋为基准，通过楼层、朝向、面积等因素进行修正，得到最终的评估价格。
由此可见，确定样本房屋基准价格是确定房屋征收评估价格的基础。由于征收评估一般涉及的房屋众多，且关系到征收当事人的切身利益以及城市建设的推进，影响重大，因此样本房屋基准价格的确定是否符合《房地产估价技术规范》等有关规定要求，是否客观合理，就显得尤为重要。为避免样本房屋基准价格评估有误，我市引入样本房屋基准价格评估专家论证制度，有效解决了该问题。按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》规定，征收当事人对估价结果有异议的，可以向当地房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。对征收评估的样本房屋基准价格进行事前论证，能有效避免事后鉴定中因评估公司工作失误或技术水平等原因而带来的风险，因为如果申请技术鉴定的评估报告的估价依据即样本房屋基准价格评估报告是错误的，会给整个征收工作带来负面影响。
二、房屋征收评估基准价格论证的程序
在2011年国务院制定《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前，国内拆迁依据的法规主要是2001年国务院的《城市房屋拆迁管理条例》，与之配套的评估文件是住建部于2003年制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》。该意见未明确对拆迁项目（主要是住宅房屋）是否必须采用市场法评估，因此，国内的拆迁评估工作主要有两种方法，一种是区位价修正法，另一种是市场法评估。为使被拆迁房屋的评估价格更贴近市场实际，我市自2005年开始对住宅房屋拆迁采用市场评估方法，并实行专家论证制度。
为保证房屋拆迁基准价格论证工作的顺利开展，我市成立了市房地产价格评估专家委员会，主要负责房地产拆迁项目基准价格论证、房地产估价技术规范修订及在拆迁评估过程中产生疑义的技术鉴定工作。为规范估价专家委员会的日常工作，先后研究制定了《无锡市房地产价格评估专家委员会工作规则》和《无锡市房地产价格评估专家委员会房屋拆迁基准价格评估报告论证工作规程》等规章制度。专家委员会实行政府组织下的专家负责制，在全市范围内选聘了31名专家组成专家库。在拆迁评估之前，先有评估公司出具该项目的样本房屋估价报告，由征收人提请无锡市房地产价格评估专家委员会进行论证，无锡市房地产价格评估专家委员会受理论证申请后，组织5名专家对提交的评估报告从样本房屋选取、可比案例选取、各因素系数修正、估价结果确定等方面进行研究讨论，认为估价报告无技术问题、估价结果符合市场实际的，出具论证报告，并以此作为整个项目征收评估的基础和依据；如果认为估价报告存在问题，则要求评估公司进行修改重新提请论证。
5年多时间我市共组织了200余个城市重点工程建设、危旧房改造等涉及征收房屋的评估基准价格论证工作。在做基准价格论证过程中，能够坚持站在独立、客观、公正的立场上，对所出具的每1份论证报告都组织5名专家认真研究、集中讨论，并由轮值主席进行现场监督，充分发挥评估专家的作用，所出具论证报告全部得到认同。无一例被征收当事人否决或提请上级重新鉴定，缓解了政府的压力和征收当事人的矛盾，为我市房屋征收工作的顺利开展履行了应尽的职责。
三、房屋征收评估基准价格论证需关注的几个问题
由于基准价格论证是我市拆迁评估的创新性工作，国家及省层面没有明确的法律法规和操作规程，很多工作也是在摸索，因此必然存在一些问题。
1.被征收房屋的市场评估价和被征收者心理期望价之间差距过大的问题
国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、国家标准《房地产估价技术规范》等明确被征收房屋的市场评估价是指参照被征收房屋周边类似房屋的市场交易价格、结合被征收房屋的成新等因素确定房屋的价值。被征收房屋一般来说环境、配套、结构较差，房龄较老，这类房屋的市场交易价和市场评估价值都比较低，而大多数被征收户的心理价位通常是同地段周边新售高档商品房的价格，两者之间的落差比较大，从而增加了征收工作的难度，实际征收过程中，双方达成一致意见的安置补偿价格（在评估价格的基础上加上室内装修、政府奖励及各种补助）远超过被征收房屋的真实评估价格。
2.征收跨度时间过长的问题
一些规模较大的征收项目，涉及户数多、征收时限长，周边房地产市场价格变化快，导致了当前市场价格和估价时点时评估的基准价格差异过大。如我市某危旧房改造项目，其拆迁许可证的估价时点是2009年5月7日，由于受2008年下半年金融危机的影响，房地产市场价格普遍不高，因此这个项目在拆迁估价时点时的评估价格为6072元/平方米（非成套5532元/平方米，该项目大多数房屋都是非成套）。但2009年下半年受国家积极房地产调控政策影响，房价涨得比较快，同时，该项目周边陆续新开发了一些高档楼盘，使得该区域的房价拉升很快，增加了后续房屋拆迁的难度。
《刑法》第二百二十九条本身未明确虚假证明文件的含义，而《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》是对情节严重列举了几种情形，也没有对虚假证明文件的概念进行解释和说明。在理论和实务界，对什么是虚假证明文件理解有很大不同。因此，对房地产估价行业来说，从规范房地产估价行业秩序和市场经济的角度来看有必要对何为虚假的证明文件进行研究，从理论和实务的角度提出切实可行的判断标准和方法。
一、房地产估价中提供证明文件的范围
刑法第二百二十九条规定的提供虚假证明文件对房地产估价行业而言是指承担资产评估(其中包括房地产估价)职责的中介组织的人员故意出具、提供各种虚假证明文件。对房地产估价来说哪些是具有证明效力的文件呢?应当根据《注册房地产估价师管理办法》和《房地产估价机构管理办法》对房地产估价机构中各自承担不同的职责范围进行深入的分析。
《房地产估价机构管理办法》第三条规定房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物等、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。人们的一般理解认为房地产估价师评估的价值就一定能在市场上实现，否则就是失误，要求赔偿。实际上，房地产估价是房地产估价人员以专家的身份提供的专业意见，而不是可实现的价格的保证。当然估价机构和人员也不能随意发表不负责任的意见。估价可以分为两种性质(根据意见的用途和作用不同)：一是咨询性估价(或称参考性估价);二是鉴证性估价(或称证据性估价、公证性估价)。估价报告是给委托人以外的第三方特别是众多的不特定第三方使用，为委托人向第三方证明或者说服第三方而提供的估价，如为证券发行、上市和上市公司关联交易提供参考依据的估价，估价报告具有公共产品性质，通常属于鉴证性估价。为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供委托人自己使用，如为委托人确定投标报价提供参考的估价，估价报告是一种私人产品，通常属于咨询性估价。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
二、虚假证明文件的定义
虚假证明文件是指虚假的证明文件，虚假也就是说不真实，关键在何为虚假?不同的文件类型对何为虚假有不同的认识。如同房地产估价行业和法学界对如何认定房地产估价活动中出具的证明文件为虚假证明文件，有不同的看法。判定房地产估价师是否承担刑事责任的关键是是否为虚假证明文件。
(一)法学界的观点
学者孙国祥等指出，所谓虚假的证明文件，从内容上看，应该指内容完全失实或主要内容虚假的证明文件;从形式上看，一般表现为书面的形式。
学者聂立泽指出，提供虚假证明文件是指提供内容与实际情况不符的资产评估报告、验资报告、财务会计报告、审计报告、法律意见书等证明文件。
学者张明楷等也认为，提供虚假证明文件，是指提供内容与实际情况不相符合的资产评估报告、验证报告、财务会计报告、审计报告、法律见证书等证明文件。
由此可知，法学界认为虚假就是内容或结论与事实(或实际情况)不符。法学界认为房地产估价证明文件必须证明结果是真实的，是客观事实的真实。
(二)房地产估价业界的观点
房地产估价业界的基本观点是只要注册房地产估价师严格按照《房地产估价规范》进行了估价，就不能认定出具了虚假证明文件。如果注册房地产估价师在形式和实质上都严格遵循了估价规范，应当免责。
由此可知，房地产估价界认为程序正义或过程的真实重要性高于结果的真实，注册房地产估价师如果严格遵守房地产估价规范，尽到了应尽的职业关注，即使最后的结果没有保证完全符合客观实际(真实)，注册房地产估价师最多也只能负执业责任，不能为其非故意为之的结果负刑事责任。
三、房地产估价中虚假证明文件的认定条件
那么到底如何判定是否为虚假证明文件?判定是否为虚假文件的条件是什么?房地产估价能不能在严格执行房地产估价规范的情况下保证内容与实际情况相符?或者对法学界要求的内容与实际情况相符在执行估价准则时是如何评价的?
其实，两者本就是一个事物的两个方面，并不矛盾。房地产估价界要求首先从程序上合理保证证明文件不存在重大错报，而法学界是从实体上或者说是从内容上考虑的。法学界强调的虚假是指证明文件的内容或者结论与事实不符，而房地产估价界认为判定估价报告(或其他鉴证报告)是否虚假的关键是注册房地产估价师在执业过程中是否恪守估价准则;从程序上讲，注册房地产估价师恪守估价准则的过程实际上是保证估价结果客观合理的过程。
所以是否为虚假文件可以从以下条件判断：
1、估价对象是否存在，如果不存在肯定是属于虚假的;
2、待评估房产面积与实际面积是否相差巨大，如果明显超过合理误差范围，显然属于虚假文件，如果还是故意为之的，那就涉嫌犯罪了;
3、房地产估价师是否到现场查勘。如果房地产估价师未去实地查勘出现重大漏洞应该属于虚假文件的范畴;
4、对委托人提供估价所依据的资料进行了审慎检查，不能无理由怀疑委托人提供的资料的合法性、真实性、准确性、完整性;
5、是否有不当得利。礼下于人必有所有求，如果存在利益输送则虚假文件的可能性大大增加;
第一条 为规范房屋拆迁补偿估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国家《房地产估价规范》的有关规定，结合本省实际，制定本规范。
第二条 在本省城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁估价活动，适用本规范。
第三条 房屋拆迁估价应坚持独立、客观、公正的原则。
第四条 房屋拆迁估价实行“谁委托，谁付费”的原则。
第五条 房屋拆迁估价应遵从房、地整体性原则（采用成本法估价的除外）。
第六条 委托人与受委托的评估机构不得有隶属关系。
第二章 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定
第七条 房屋拆迁货币补偿基准价格是指在城市一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段、分等定级，调查评估出的某一时点各区段、各类型房地产的平均市场价格。
房屋拆迁货币补偿基准价格作为房屋拆迁补偿价格评估的参考。
第八条 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定与公布按以下程序进行：
（一）市、县人民政府或其授权的部门择优委托承担评估房屋拆迁货币补偿基准价格的房地产价格评估机构。
（二）受委托的评估机构拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的测算技术方案，并报委托方审定。技术方案主要包括：基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算工作的技术力量等。
（三）评估机构根据国家有关房地产估价技术规范及审定后的技术方案进行测算，并按规定要求提交房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告。
（四）委托方组织有关部门、估价专家对估价报告进行论证。对估价报告进行论证时，评估机构应提交估价报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关依据材料。
（五）根据论证通过的估价报告，拟定房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案。
（六）对房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案进行公示。广泛听取社会各界的意见后，由市、县人民政府批准、公布，并同时将公布结果报上一级房产行政主管部门和省建设行政主管部门备案。
第九条 从事房屋拆迁货币补偿基准价格评估的房地产价格评估机构应具备二级以上（含二级）资格。房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告应由5名以上（含5名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第三章 房屋拆迁补偿估价
第十条 房屋拆迁补偿估价是指估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋补偿金额的房地产估价。不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿的评估。
第十一条 从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上（含三级）资格。房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上（含2名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第十二条 拆迁人在《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内，只能委托一家具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构不得将受委托的估价业务转让、变相转让或者再委托。
第十三条 评估机构接受估价委托，应当核验委托人的《房屋拆迁许可证》，并与委托人签订书面房屋拆迁估价委托合同。
评估机构应当按照估价委托合同约定的时间和要求完成委托估价任务，并向委托人出具估价报告（含技术报告和分户报告）。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成委托估价任务，或者估价失实的，应当承担相应的责任。
第十四条 拆迁当事人应当如实为评估机构提供估价所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。如拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行义务造成估价失实或其他后果的，由拆迁当事人承担相应责任。
第十五条 房地产价格评估机构在出具估价报告后，有义务向拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的估价方法、估价结果产生的过程等有关技术问题。
第十六条 评估机构应当将下列资料与估价报告（含技术报告、分户报告）一并整理存档，并将复印件报房屋所在地的市、县房地产行政主管部门存档，存档资料至少保留10年。存档资料包括：
（一）估价委托合同；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（四）估价对象的实地查勘记录、照片等资料；
（五）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（六）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
（七）其它涉及估价项目的辅助资料。
第十七条 拆迁补偿估价的对象，包括被拆迁房屋、附属物及其权属证书范围内的土地使用权和安置用房及其权属范围内的土地使用权。
估价报告中估价目的载明为“房屋拆迁补偿估价”。
估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
采用的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押等权利限制的影响。
第十八条 房屋拆迁补偿估价应当综合反映被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况以及装饰装修等因素。
第十九条 房屋拆迁补偿估价宜选用两种以上的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，可采用成本法。
第二十条 采用市场比较法估价的，应在与被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过1年的最近的充分房地产市场交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的 3个以上可比实例，并制作可比实例调查表。
可比实例的成交单价一般相差不应超过20%.第二十一条 采用收益法估价的，房屋收益应当按照被拆迁房屋同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平，即客观正常收益修正确定。
第二十二条 采用成本法进行估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋权属范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。
建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。
房屋折旧以直线折旧法计算，不适合用直线折旧法计算的，可以使用成新折扣法计算。无法搬迁的房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十三条 居住房屋估价应采用市场比较法。
第二十四条 非居住房屋可按其用途分为经营性和非经营性两大类。经营性房屋估价应采用市场比较法、收益法。非经营性房屋估价可采用市场比较法、成本法，能搜集充分成交案例并有符合规定要求的可比实例的，应采用市场比较法。
第二十五条 装饰装修补偿估价应按照本省装饰工程定额标准确定其重置价格，结合成新计算。
第二十六条 在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。在建工程建设进度以房地产行政主管部门通知停止施工时的状态为准。
第二十七条 未超过批准期限的临时建筑可按照其重置成新价结合剩余期限进行估价。
第二十八条 拆迁补偿估价结果的货币单位精确到人民币元。
第四章 附 则
第二十九条 在本省城市规划区外国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，参照本规范执行。
第三十条 本规范未作规定的，按照国家《房地产估价规范》的有关规定执行。
2012年12月18日，是唐山市外环路正式通车5周年的日子。几乎与此同时，一封关于唐山市外环路拆迁过程中巨额国家资金被骗取、而诈骗人至今逍遥法外的举报信，寄往最高人民检察院。这封举报信揭开了已经尘封两年多，被唐山市检察机关认定犯罪事实成立却“不”的蹊跷诈骗案的内幕。
来自两个政府部门的举报
唐山市城市外环建设工程是唐山有史以来建设规模最大、投资最多、施工难度最大的城市交通基础设施建设项目。作为该市的重点工程，2005年，唐山市政府就专门成立了建设领导小组，具体工作由唐山市交通局成立的唐山市城市外环建设项目办公室（以下简称“唐山外环项目办”）负责组织实施，唐山市房产管理局下属唐山市房屋拆迁管理办公室负责实施拆迁，项目所需各款项（包括拆迁补偿款）均从财政资金拨付。
2006年6月，外环征地拆迁涉及到唐山四通汽车贸易有限公司（以下简称“四通汽贸公司”）所属的位于唐山市丰润区的3个汽车4s店和1个汽车销售展厅，分别名为佳浩公司（福特4s店）、四通公司、汇通公司、昌铃公司。
当时负责外环路拆迁的一位工作人员回忆，在与四通汽贸公司协商过程中，唐山市交通局委托唐山市诚信房地产评估有限公司等两家评估机构对其房产进行评估，然而因四通汽贸公司对评估价格不予认可，未出正式评估报告而搁置。
奇怪的是，在当年11月份召开的外环路拆迁协调会上，有关领导突然宣布唐山市房屋拆迁管理办公室撤出，由丰润区交通局负责拆迁协调工作。
2006年12月，四通汽贸公司声称，已经委托唐山衡信房地产评估公司等两家评估机构对佳浩公司的机器设备、房产进行评估，资产价值共计3830万余元。其中机器设备1407万余元。
2007年1月12日，四通汽贸公司法定代表人王琳与唐山外环项目办签订了《唐山市城市外环房屋拆迁补偿协议书》，唐山外环项目办就佳浩公司的拆迁给予四通汽贸公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计3830万余元。随后，唐山外环项目办将上述补偿款全部汇入王琳指定的账户内。随后，唐山外环项目办就其他3个公司的拆迁又预付四通汽贸公司拆迁补偿款3000万元。
一个福特4s店的拆迁补偿款高达3800多万元，这引起了各方的关注。
上述负责外环路拆迁的工作人员告诉记者，他们当时“对衡信公司为四通汽贸公司出具的机械设备及地下管网的评估结果不认可，认为评估的价格偏高”。
有汽车销售业界人士称，全国的福特4s店都是统一规划的，店内的设备是统一配送的，数量多少、用什么牌子都有严格的规定。佳浩公司得到的补偿远远超出一个福特4s店的价值。
四通汽贸公司的拆迁补偿数额遭到质疑的同时，2007年5月29日，唐山衡信房地产评估公司突然向唐山市房产管理局和唐山市交通局同时出具了一份书面材料，称针对佳浩公司的编号为“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告不是由其出具的。
接到这封书面材料后，200年7月21日，唐山市交通局向唐山市公安局提交了一封举报信。称四通汽贸公司“涉嫌伪造虚假设备评估报告，诈骗城市外环建设拆迁补偿款6830万余元”，请求唐山市公安局依法立案并对四通汽贸公司采取有关侦查措施，以维护国家利益，保障城市外环建设工程的顺利进行。
与此同时，唐山市公安局经济犯罪案件侦查支队也接到唐山市房产管理局书面报案材料，“要求安排有关部门对四通汽贸公司虚假评估报告进行核实，并安排司法机关介入调查评估报告重大诈骗事件”。
两个政府部门的举报引起了公安机关的高度重视。唐山市公安局遂即对“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告进行了司法鉴定。鉴定结果表明，“唐衡信评字（2007）第014号”评估报告上的名章印文与样本印文不同一，“上述评估报告系伪造。”
虚假评估报告背后的诈骗大案[]
2007年8月17日，唐山市公安局决定对四通汽贸公司立案侦查。
很快，一个叫付国清的人进入警方的视线。2007年8月14日，唐山市公安局以涉嫌伪造公司印章罪对付国清刑事拘留。归案后，付国清交代了这份虚高的评估报告的出炉过程。
付国清原是唐山市晨阳财务咨询有限公司的法定代表人。2006年，付国清结识了唐山衡信房地产评估公司总经理王国栓等人，并与衡信公司达成口头协议，付国清以唐山衡信房地产评估公司名义对外作评估业务，由唐山衡信房地产评估公司提供公章、法人章、评估师章和所需的公司材料，付将所得评估费的30%交给唐山衡信房地产评估公司。
2006年年底，经人介绍，付国清认识了四通汽贸公司总经理王文笛。在得知四通汽贸公司下属4个公司正在准备进行拆迁前的资产评估时，他表示愿承担这几个公司的评估业务，并取得了王文笛的信任。
付国清在公安机关侦查时供述，他在给佳浩公司作评估时手里只有多余的盖有唐山衡信房地产评估公司公章的报告纸，没有盖好法定代表人公章、资产评估师方章的报告纸。“如果去唐山衡信房地产评估公司要盖好印章的报告纸一是太麻烦，二是怕将来收费后该公司提成一部分，就私刻了法定代表人公章和王国栓等资产评估师方童。”
公安机关进一步调查显示，付国清在进行评估时，并没有到佳浩公司盘点、清查机器设备，而只是依照王文笛提供的《固定资产机器设备清查评估明细表》（以下简称“评估明细表”）和询价单就评估出佳浩公司机器设备资产评估价值为1407万余元。
付国清在接受公安机关讯问时也主动承认，他在“在外网工程评估过程中，没有任何依据和资料，仅仅根据佳浩公司的要求就增加了300万元的评估额”。
随着调查的深入，王文笛、王琳以及佳浩公司经理李明等人先后被警方拘捕。王文笛等人在公安机关的供述勾勒出他们“在机器设备进行资产评估的过程中以隐瞒真相、虚报机器设备数量的方法，骗取拆迁补偿款”的整个过程。
2006年12月中旬，王文笛曾联系了唐山市中元诚信资产评估事务所（以下简称“中元评估事务所”）对佳浩公司机器设备进行评估，中元评估事务所按照成本法评估，评估价值为人民币1008万余元，对这一评估结果，王琳和王文笛表示不满，并要求提高评估价值。
随后，中元评估事务所又以收益法重新进行了评估，此次评估后，评估价值上升至1246万余元，但王琳和王文笛对此评估结果仍不满意。
为了得到更多政府拆迁补偿款。2006年12月底，王文笛指使李明制作评估明细表，并称“把价格作得越高越好”。就此事他曾向王琳作了汇报，王琳表示同意。
在制作评估明细表中，李明改动了佳浩公司部分机器设备的产地和数量，虚构了机器设备的价格，“我就按王文笛的要求对每种机器设备虚构了价格，将价格标注在了机器设备清单上”。
唐山市公安局经侦支队后来查实：在佳浩公司的机器设备中，实有车身校正台（大梁校正仪和车身校正仪指同一设备）1台、检测线i台。佳浩公司虚报车身校正台1台，价值115万
余元、虚报检测线1台，价值117万余元。
在李明制作出评估明细表后不久，王文笛又让李明“想办法作一个询价单，但价格不能变”。对此，李明供述时称：“王文笛当时的意思就是找人作一个假的询价单，把我上次虚构的机器设备的价格弄得真实一些。”
李明遂找到了唐山景林汽车配件有限公司的崔文齐，要求崔帮忙做一个机器设备的询价单，并把有价格的机器设备明细表交给了崔一份。
“为了以后能和佳浩公司继续做业务”，崔文齐就按李明的要求作好了3份虚假报价单。之后，王文笛将评估明细表和询价单交由付国清进行评估，付国清依此作出了虚假的资产评估报告。有了这份虚假的资产评估报告作为补偿依据，王琳顺利地从政府手中拿到了1407万余元的机器设备拆迁补偿款。
公安机关后来对佳浩公司的机械设备进行了委托鉴定，鉴定结果是：佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价仅80万余元，两者相差1300多万元。
诈骗千万被认为情节轻微不
2007年，唐山市公安局侦查完结后将此案移交至唐山市人民检察院。2007年7月28日，唐山市人民检察院以王琳等人涉嫌诈骗罪向唐山市中级人民法院提起公诉。
唐山市人民检察院对此案作出的书载明：“2007年1月12日，被告人王琳以佳浩公司名义与唐山市城市外环建设项目办公室签订了《唐山市外环房屋拆迁补偿协议书》，项目办给予佳浩公司房屋、附属物、机械设备等补偿款共计人民币3830万余元，后项目办将上述钱款全部汇入佳浩公司账户内。其中，依据被告人付国清出具的资产评估报告，确定佳浩公司机械设备的补偿款为人民币1407万余元。经鉴定，佳浩公司列入政府补偿范围的设备公开市场价为人民币80万余元。政府在对佳浩公司机械设备拆迁补偿中，共计被骗人民币1327万余元。”
2008年5月15日，唐山市中级法院对此案进行了公开审理。在法庭上，唐山市检察院出庭支持公诉的检察官认为：“王琳、王文笛等人犯罪事实清楚，证据确实充分，应当以诈骗罪追究刑事责任。”
蹊跷的是，此次开庭10天后，唐山市检察院却突然要求撤回。在撤回后，唐山市检察院将案子交给唐山市路北区检察院。
唐山市检察院突然撤诉，并将案件转交给下级检察院的做法令关注此案的法律人士感到意外。就连王琳的辩护律师也称“难以理解”。他在接受采访时表示，唐山中院既然已经开庭审理了，就应当直接下判决，不应裁定让检察院撤诉。而唐山市检察院既然撤回，就意味着原来的不成立，应当自行处理，而不是让下级检察院办理。
司法实践中，对检察机关撤回后的案件通常采取四种处理方法：一是检察机关作不处理；二是补充新的事实证据后重新向法院提起公诉；三是建议公安机关撤案处理：四是以补充侦查方式退回公安机关后不了了之。
“在这个案件上唐山市检察院显然选择了第一种处理方式。但是其将撤诉的案件交给下级检察院的做法可谓是用心良苦。”一位法律界人士说，“如果说非要给唐山市检察院的做法找个理由的话，那只有一条，就是规避现有的法律，将这个案件消化在唐山市检察院的辖区内。”
一位法律界人士解释说，根据我国现有的法律，检察机关对于公安机关移送审查的案件拟作相对不的，公诉部门提出处理意见，报经检察委员会讨论决定，可以作出相对不的决定。公安机关不服不决定，可以向上一级检察机关要求复核。
“上级检察机关拟对一个案件作相对不的决定时，将这个案件交由下级检察机关来作出相对不的决定。这样在事实上就架空了上一级检察机关对下一级检察机关不权权力的监督，极有可能导致不权力的滥用。”上述法律界人士说。
结果不幸被言中。一年之后的2009年6月10日，唐山市路北区检察院对这起令“政府共计被骗人民币1327万余元”的案件作出了《不决定书》。
《不决定书》在认定“王琳、王文笛、李明、崔文齐实施了《中华人民共和国刑法》第二百六十六条规定的行为，付国清实施了《中国人民共和国刑法》第二百八十条第二款规定的行为”的同时，笔锋一转称：“但本案犯罪情节轻微，不需要判处刑罚或免除刑罚。依据《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百四十二条第二款的规定，决定对王琳、王文笛、李明、崔文齐、付国清不。”
然而，经过近20多年的运行，房地产估价制度虽然也在不断地调整和完善，但与当前快速变化的新形势还是难以适应，需要深化改革。
一、房地产估价制度深化改革的动因
1. 《资产评估法》的出台，推动房地产估价制度必须改革
新出台的《资产评估法》按照市场化改革方向，对现行的估价制度进行了重大突破。《资产评估法》去门槛、明责任，规范评估师和评估机构的从业行为，降低评估机构的运行成本，提高评估机构运营效率。打开了限制评估机构发展的桎梏，按照市场化规则，引领评估机构及评估专业人员真正成为市场的主体。《资产评估法》作为评估行业的基本法，其所做出的规定，虽然还存在一些不尽如人意，或者说是有待探讨的地方，但房地产估价行业必须遵守。现行房地产估价制度与《资产评估法》的规定有许多地方不一致，除《房地产管理法》特别规定外，应当依法做出调整。
2.国家深化行政w制改革的政策，鞭策房地产估价制度改革
近年来，基于市场在资源配置中起决定作用和更好发挥政府作用的改革方向，国务院坚持简政放权、放管结合、优化服务，努力营造大众创业，万众创新的局面。分批次取消了资产评估师、土地估价师、矿业权评估师、保险公估从业人员的职业资格准入。房地产估价的资格准入虽仍得以保留，但已释放出明确的改革信号。国家还积极稳妥推进行业协会与行政机关脱钩，厘清行政机关与行业协会的职能边界，鼓励行业协会参与制定相关立法、行业数据统计等事务。发挥行业协会在行业指南制定、行业人才培养、共性技术平台建设、第三方咨询评估等方面作用。国家深化行政体制改革的举措，推动房地产估价制度必须加快改革步伐，与国家改革大趋势相适应。
3.我国经济进入新常态，形势倒逼估价制度改革
在经济新常态下，国家经济进入中高速增长时期，特别是在房地产领域，那种大拆大建、超高速增长的时代已经结束。伴随而来的是房地产评估需求总量急剧减少，评估市场急剧萎缩。然而，我国目前拥有房地产估价机构5500家，注册房地产估价师5.4万人，估价从业人员近30万人，房地产估价师队伍还在以每年几千人的速度不断增加，并且没有建立起符合市场规则的退出机制。房地产评估市场的现状是僧多粥少，竞争惨烈。行业面临产能过剩，需要解决去产能问题。如果不进行改革，优化评估产能，将可能会使评估行业成本高企，利润下滑，甚至可能会出现无序竞争的局面，危害行业的健康发展。
4.房地产估价制度的缺陷，需要靠改革来解决
一是估价师考试报考条件关于“工作经历”“相关学历”的限制，使得应届大学毕业生不能报考估价师，降低了应届大学毕业生的就业意愿，估价行业从源头上缺少新鲜血液，难以吸引和培养高端人才，提高评估队伍素质。二是估价师没有水平评价，专业水平无梯度显示，降低了专业水平与服务机会的关联性，难以在市场竞争中形成专业水平越高，获取评估业务机会越多的良性竞争局面。三是估价机构的资质等级管理制度存在弊端。四是估价行业自律还没有完全到位。五是公平良序向社会提供房地产估价服务局面没有完全形成。
二、当前房地产估价制度改革的主要举措
1.完善房地产估价从业人员准入和退出制度
《城市房地产管理法》规定实行房地产价格评估人员资格认证制度。《资产评估法》出台后，应当处理好普通法与特别法的关系，进一步完善房地产估价从业人员执业准入制度。
一是对于房地产评估，无论是法定业务还是非法定业务，估价人员都必须取得房地产估价师职业资格并经注册后方可执业。各类房地产估价业务都要由2名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告；二是合理确定估价师专职和兼职，对于内部提前退休、下岗待业、符合政策的离岗创业人员，在估价师执业注册时，对人事档案存放及社保证明等注册要件灵活做出安排，不宜规定过死。同时，要创造条件，允许符合兼职条件的估价师从事估价业务，最大限度地激发创业活力，营造大众创业局面；三是制定行业发展规划，实行评估人员总量控制，根据社会需求，发展估价师队伍。在此基础上，一方面，敞开入口，完善估价师考试制度，降低准入门槛。取消工作经验限制，将房地产估价师实践经验后置考核。取消报考的相关专业条件限制，“求才不问出身”，让所有人都站在同一起跑线上。另一方面，设立出口，建立常态化的估价师退出机制。通过公平竞争等方式，淘汰职业道德不佳、专业能力不合格的估价师。
2.建立梯度递进的估价师队伍
房地产估价行业是小行业，却是精英人的行业。即便如此，估价师之间的专业水平和综合能力也还是存在较大差异的。这种差异，显示出估价服务水平和能力的优劣，因而应当对估价师细分差异，梯度体现能力水平。细分标准为：通过相应级别的继续教育；发表专业文章，或进行估价专业课题研究；房地产评估业务经验年限；估价报告评审成绩；执业信用记录；对估价职业特殊贡献；经由地方房地产估价行业协会推荐等。实行估价师水平细分，是对房地产估价师估价水平的深度评价，是房地产估价服务市场真正实现良性竞争，优胜劣汰的一个重要抓手。此项工作可以由行业协会完成，并将细分结果向社会公示。以便于估价需求方辨识，从而能使之以估价师专业服务能力为导向，选择评估机构。
3.建立房地产估价机构备案制度
根据《资产评估法》的规定，对房地产评估机构不再实行资质核准，而改为备案管理制度。这一规定符合国家行政审批制度改革精神，符合简政放权、放管结合的改革方向。房地产评估机构备案的要件，应当是满足《资产评估法》第五、十五、十六、十七条规定要求。对于符合备案条件的，核发统一制式的备案证明，并向社会公告。备案证明是评估机构具备房地产评估资质的证明文件，没有取得备案证明的，不得开展房地产估价活动。当下的关键，是处理好资质核准与备案管理的衔接工作。同时，解决好新设综合性评估机构的备案时限问题。
4.规范以报告审核为核心的房地产评估机构质量控制制度
应当说，过去大多房地产评估机构都已经建立了质量控制制度，但表面化严重，形式大于实质。对被追诉而承担法律责任的评估报告的出具过程研究发现，出现问题的一个主要原因是各级审核缺少问题导向，职责不清，主体责任不明确，没有起到层层把关的作用。值得注意的是，《资产评估法》和《房地产估价规范》都把评估审核作为一项必经的评估程序，评估机构没有履行评估报告审核，就已经违反法定程序，确认存在过错；履行了评估报告审核，一旦出现问题，参与审核人员都将承担相应责任。规范房地产评估机构质量控制制度，厘清各控制层级的职责范围，落实责任主体，具有迫切性和法律意义，不容忽视。针对房地产评估质量控制的缺陷，可以由行业协会对评估机构的质量控制基本制度加以规范、指引，各机构再结合本机构实际，制定实施细则。
5.探索法定业务房地产评估报告备案制度
房地产估价报告备案，是对估价机构和估价师进行监管的有力举措，其意义不言而喻。但是，评估报告数量庞大，全部备案工作量大、时限不好把握，容易干扰评估机构的正常业务，既没必要，也影响监管效率。鉴于法定评估业务涉及对国有资产和公共利益的特殊保护，对这类评估报告有必要特殊监管，强制实施备案管理。对房地产评估业务按照法定评估业务和非法定评估业务进行梳理，将法定评估报告分离出来，可以大大减轻备案工作量，为利用有限资源开展备案工作提供了可能，也易为备案双方所接受。
6.健全估价机构信用管理制度
建立信用公示制度和诚信奖励、失信惩戒机制，有利于政府职能转变，营造公平诚信的市场环境。一方面，将评估机构的基本信用信息不做主观评价，客观真实地向市场展示，由市场主体自我评判、甄别、选择评估合作伙伴，体现出市场在评估资源配置中的决定性作用。另一方面，将记录的房地产评估机构执业行为的信用信息按劣分类，建立诚信“红名单”和严重失信“黑名单”，由行业监管部门根据记录的信用状况，依法采取奖励性或惩戒性措施。同时，通过各种媒介，及时向全社会公开披露。从而向市场发出明确信号，引导评估市场向有序竞争，优胜劣汰方向发展。
7.推广评估专家鉴定制度
评估结果客观公正，是评估行业存在的根本。而认定评估结果是否客观公正，要有一个评判机制。实践证明，专家鉴定制度作为房屋征收补偿价值异议的救济手段，起到了定纷止争的作用。应当将这一制度推广到所有房地产估价业务的异议救济中，使之成为一项基本的估价救济制度。特别是在涉及房地产评估的司法审判、行政处罚、纠纷调解中，应当以专家鉴定意见做为认定评估结果客观真实与否，是否存在重大遗漏的重要依据，避免以单一评估机构的鉴定意见做为标准，去评判另一评估结果对错这一证据采信上的不公正现象。
8.设立房地产估价行业协会省级常设机构
目前，各级行政机关与行业协会脱钩工作已经基本完成，行政机关不能再对行业协会的工作一手包办。行业协会必须在不增加会员负担的前提下，自身强大起来，以自己的行为能力完成职责。由于今后将以综合性评估机构为市场主体，设区市一级专业的房地产评估机构不会很多，协会在设区市一级组建，在人员和经费上都有困难。按照《资产评估法》相关要求，估价行业协会被赋予的职责很多，任务繁重，很难由设区市一级组建的协会完成。因此，协会设立的层级应当上移到省，成立省级常设机构。由于会费可以集中使用，有条件设立专职人员，具体从事协会的工作，其工作经费能够得到保障。
房地产估价行业协会应当和有关评估行业协会建立沟通协作和信息共享机制，根据需要制定共同的行为规范，对不同专业评估准则的交叉性条款中不一致的地方，进行统一规定。对执业、惩戒等相关信息实现共享，促进评估全行业协调、有序发展。
9.构建房地产评估数据平台
《资产评估法》是从经济鉴证的角度规范资产评估行为的。它要求评估机构和估价师必须对评估资料进行核查验证，确保评估资料的真实性、准确性和完整性。这是一项很高、很严厉的要求，目前还缺乏操作的客观条件，也没有法律保障。即便是估价师再勤勉尽责，也难以保证不出纰漏。评估机构和估价师因此而面临着很大的法律风险。为此，评估行业监管部门或者是行业自律组织，应当建立一个权威的房地产评估数据平台，采集、整理、分析房地产评估所需的数据和参数，向房地产评估机构和估价师开放服务，提供权威支撑。从而尽可能缩小评估资料相关工作范围，减轻核查验证的压力。应当说，这是保障评估机构和估价师依法开展业务，维护其合法权益的一个重要举措。构建房地产评估数据平台面临不少困难，如信息采集渠道、手段的确立及法律支撑，如何既要确保评估资料的真实、准确和完整，又要不侵害信息相关人的隐私权和商业秘密等。这些问题，都需要在构建房地产评估数据平台的过程中研究解决。
关键词 房地产 抵押 金融机构
中图分类号：F830.5 文献标识码：A
近几年，我国房地产市场的快速发展有效的带动了房地产金融市场的发展，导致了房地产抵押业务日益增多。下面，就由笔者浅谈我国房地产抵押评估存在的主要问题及相应的对策。
一、评估机构存在的问题
房地产在作为抵押物抵押时，首先要对房地产的价值进行准确的评估，然后确定具体的抵押价值，最后按已定抵押价值的一定比率再发放贷款。房地产的评估工作是由具有评估资质的专业机构进行评估的，而有些评估机构没有按实际情况做出准确的评估报告，导致了评估价格的虚假性，在法律意义上又有很大的欺骗性。不切实际的评估对任何客户或银行都是极不负责任的，它扰乱了社会的发展秩序，影响了社会诚信体制，破坏了评估业的声誉，给评估业的正常发展造成了很大的危害，为金融业有效的运营带来了很大的困难。
（一）信贷人员不实际的评估报告。
由于行业竞争的激烈性，业务的多少对银行工作人员有很大的压力，个别银行会要求工作人员在有限的时间内完成他们制定的目标要求，正是这些压力导致某些员工为了完成上级交给的任务，做了一些虚假的报告，使他们与客户站在了一起，很多没有偿还能力的客户，都做出虚拟的抵押物，用以制造他们有偿还能力的假象，银行的好多经济纠纷都是这个原因到导致的，进而造成银行不可挽回的经济损失。一单信贷业务的完成需要经过很多部门的审核，不仅要保证每项经济指标的优良，还要满足上级部门对客户严格要求的信贷条件，某些信贷业务的基层客户经理为促成这宗信贷业务已经做了很大的努力，为了自己的业务成绩，他们更希望自己的客户能够审核成功，所以，在更多情况下的委托评估时，他们更愿意选择站在了客户的一边。
（二）评估机构与金融机构现存问题。
随着我国经济体制的改革深入，房地产价格评估机构依附政府、不适应市场经济要求的弊病慢慢显现出来，如有些政府部门的腐败现象，导致评估机构没有自而不能承担应有的风险；还有行业与地区的垄断性加强，致使评估机构存在政企不分的行业垄断现象。更有甚者，某些评估机构为了得到评估业务，用一些非法手段，如因回扣而满足客户的无理要求等，导致了评估机构之间的不正当竞争现象。
客观上，评估机构都会会遵守“谁交费就对谁负责”的潜规则，很多时候他们容易受到客户的直接影响，他们就会出具更高一些的评估价位，而在受到金融机构的委托时，他们出具的评估价格就会低一些。在竞争如此激烈的房地产评估市场，评估机构的本质就是为客户和金融机构提供满意的服务，而客户作为房地产评估机构的主要业务来源，他们常常处于很有优势的地位，对评估结果有着不容忽视的影响力。虽然我国房地产评估机构的从业人员数量在逐年增加，但其质量和从业人员的素质提高却比较缓慢。此外，评估行业还存在许多急需解决的根本性问题，主要有：评估行业的垄断性非常严重，影响了公平竞争的原则；评估机构是根据现金回扣来承揽业务，进行不正当的竞争；评估机构的管理体制过于死板，比较僵硬化；评估机构业务人员的躲避风险意识不是很强，从业人员的整体综合素质有待提高等等。
另一方面，信贷审批和风险控制都是按照分工独立进行的，然而很多审批部门和风险控制部门都缺乏专业技术人员的把关。多数金融机构对房地产抵押评估报告的评审都没有专业技术人员的指导，不能对那些虚假的报告或有问题的报告、不切实际的报告提出质疑，不能从专业的角度发现问题的所在，进而不能控制房地产评估报告审批结果。金融机构与平寄机构的独立性，致使两者之间并不加以沟通，对某些信息情况不是很了解，为本没有能力贷款的客户做的虚假评估报告得到了可乘之机。另外，银行在某些时候只看中抵押物表面现象，而对抵押不进行深层的审查，片面的认为抵押物只要办了抵押手续就一切万事大吉，因而造成了很大的潜在风险。
（三）房地产抵押评估存在的法律问题。
在我国，为成年人也具又民事权利的能力，所以，他们也可以买房，可以领取房屋产权证书，但在签订买卖房合同和办理相关权属登记时应该由未成年人的法定监护人，而这就引起了未成年人关于房产抵押的相关问题。由于很多原因，好多购房者将未成年子女的房屋进行出卖或抵押，但未成年子女的父母处理孩子的房产并不是为了孩子的利益，而是为了未成年人父母的生活、生产或经营的需要，用未成年人的房产做抵押或出卖，但无论是对房产进行抵押或出卖，都是一种对房屋所有权处分，监护人可以为孩子代购房屋，但不可以随意处理未成年被监护人的房产，不能对被监护人的法律权益受到威胁。
有些不法分子利用假房屋所有权证在银行贷款进行诈骗，一旦犯罪分子得逞，势必会带来巨大的经济损失。此外，我国的私有房产大部分都属于配偶间共同拥有，贷款抵押申请人很少做共有财产登记，多数已习惯由一方登记，而登记机关若强求申请人要以共同财产登记或要求其提供房产为一人所有的约定，反而有时会引起强烈的反对意见。但房地产担保主要就在于它的交换价值，私有住宅在房地产的抵押中占有很大的一部分，因此，即使是按份共有，及时实现抵押权也很困难，增加社会纠纷。还有些借贷人不经过正规法定程序、在不符合法定条件的情况下，凭借其与政府的关系，通过各种各样的途径非法获得不合法的土地使用权证明，这样的抵押存在很大的纠纷潜在风险和抵押无效的法律风险。
二、合理评估可以保证各方面的合法权益
房地产的抵押价值评估关系到很多方面的利益，包括相关抵押人、抵押授权人、担保人甚至整个国家金融行业的利益。银行在实行房地产抵押业务中，盈利原则与安全原则的共存曾经被怀疑是相互矛盾的，某些时候，若银行把保守原则放在第一位，势必会影响银行资产的盈利性；若增多贷款条件，则将会导致更大的经营风险。所以只有对所抵押的房地产价值能给出正确恰当的评估，才能使银行资产得到较好的保障，既保证了银行的利润，又得以让银行资产安全运行达到盈利性。
房地产价值评估结果的合理性，能够让抵押人合理工作的获得贷款金额，保护抵押人应有的合法权利，减少抵押物的处置风险，使抵押人能够正确的确定抵押物责任担保的范围，进而确保贷款的安全性，使担保人的被受信任度提高，增加担保人的利润收入。对于国家而言，能否促进金融业与房地产业健康的发展，与能否准确的评估房地产抵押价值的结果和金融服务的良性循环与业务扩大有密切的联系。
三、关于房地产抵押评估的意见
（一）对于信贷人员的意见。
任何一个行业的工作人员都应具备职业道德，而信贷人员也不例外。作为一名房地产抵押评估的工作人员，不仅仅只需要扎实的理论知识基础，若没有良好的职业道德，即便有再精通过人的业务知识和丰富的社会实践经验也不会做出公开、公正、公平、准确的评估，而这一损害影响的不止是当事人的利益，也会对银行信贷资金产生一定的影响。信贷人员应该准确掌握有关房地产估价理论和实际评估方法，不受客户或金融机构的委托影响，对抵押物的价值进行客观而准确的评估，正确的评估给银行与抵押人双方都不会带来任何风险。信贷人员更应严格坚持先办理抵押登记后再发放贷款的原则，以免让不法人员有可乘之机。
（二）对评估机构和金融机构的意见。
房地产评估机构发展的根本是随时随地为客户和银行提供优质的服务。近年来，我国房地产评估业已逐步成熟规范，而新竞争形式的改变，为房地产评估机构快速发展提供了很好的机遇。首先要建立一支具有较强市场竞争力的精英房地产评估团队。现在的房地产评估机构都初具规模，已基本适应房地产市场的发展需求，但现代社会经济活动的复杂性和和科学技术的快速发展，给房地产评估业也造成了巨大的压力。评估报告质量的好坏完全是由评估师所决定的，拥有好的评估师团队是决定一个评估机构最主要的因素。为此房地产评估机构在对评估人员的管理方面应注意：（1）定期对评估师职进行业务学习和技能培训（2）为促进房地产评估的讨论与交流创造条件。其次，房地产评估机构应重视房地产评估信息系统的建立。如今，我们已经进入了网络信息时代，人们获得信息能力的速度大大加强，为房地产的评估行业创造了更好的发展条件。最后，我们要拓展服务空间，让房地产评估也更好的适合我国未来房地产市场的发展需求。
笔者对金融机构（主要是银行）在具体办理房产抵押时给出以下几点建议；（1）在办理抵押业务时，银行只办理所属抵押人的财产并将其抵押给其他债权人，并登记去有关部门查询与已抵押房产的详细情况，避免重复抵押情形的出现（2）只对已建成完工并且已获得房产证的房地产进行办理，对于未完成的工程银行只给办理整体抵押（3）仅对可以进行房产分割处理的房产办理“分割抵押”。
（三）在法律方面关于房屋共有的意见。
信贷人员要努力的学好相关法律知识，以便能正确的判断房地产抵押的合法性及抵押的有效性，避免造成抵押的无效或信贷资金的受损。在房地产抵押物评估中，首先应该明确所评估土地、房产抵押物的归属权，有些评估人员并没有弄清楚抵押物的所属权就对其进行了评估抵押，给真正的房产所属人造成了很难以解决的法律纠纷问题。所以在进行抵押评估前必须要核查明白，以免做出不准确的评估。
（四）改进及完善房地产抵押业务的意见。
在改进房地产抵押手续的过程中，可以实行建立行内评估制度。抵押物的审查、评估、登记等每一环节都是抵押贷款必不可少的步骤。在特定条件下，银行可以自行建立独立的评估机构，来评估抵押物的价值，这种评估不仅能为客户节省评估所用的费用，还能为银行放贷节约宝贵的时间，提高银行的工作效率，有便于得到优质客户，提高行业的竞争力。银行对抵押物的价值能够进行一个统一具体的评定标准，避免同样物品由于不同评估机构的评估而产生不同的价值，也是银行自评的很大优点。
有时一些具有特殊情况难以估价的抵押物，也可以委托某些专业的评估机构进行评估。而银行在拿到评估机构的报告时，一定要有专业负责人进行审查，对评价物各个方面都要进行仔细认真地核对，检验所给的评估价值是否真的准确。
四、结语
房地产评估是指估价人员在根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序，选用适宜的估价方法，再在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。所以在进行评估前必须明确估价目的、估价原则、估价方法与估价时点等问题。在房地产抵押行业的评估分析中，会遇到很多问题，评估抵押物要根据实际情况来做出具体的分析，如遇到难以做出评估的特殊抵押物，还要请专业评估人士帮助，以避免做出不合理的评估。在房地产抵押价值评估中，无论是银行的自行评估还是委托评估，都要以客观的态度遵循公平、合理、公正的原则，不仅要保证抵押人的有效合法权益，更要有效控制信贷资金的风险。在竞争日益激烈的市场环境中，只有树立良好的职业形象，不断的改进和完善房地产抵押评估工作，才能使我国的房地产抵押贷款业务得以更快、更长远的发展。
（作者单位：包头市城市房屋征收中心）
参考文献：
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委托方：(甲方)*********
受托方：(乙方)**********
甲乙双方经充分协商，就*********项目的房地产估价事宜订立本合同。
一、 估价内容、估价目的、估价时点
1、估价内容：*********
2、估价目的：甲方因*******的需要，委托乙方对上述房地产的价值进行评估。
3、估价时点****年**月**日。
二、双方责任和协作事项：
1、甲方应将委估房地产的权属证书等有关资料提供给乙方，并对资料的真实性、合法性负责。
2、甲方应配合乙方实地勘察委估房是产的状况。
3、乙方对甲方提供的有关资料应妥善保管，并尽保密之责，未经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
4、乙方力求估价结果客观、公正、合理，自资料齐全、实地勘察后，在***个工作日内每宗房地产向甲方出具一式***份房地产估价报告书，并对出具的房地产估价报告书负责。
三、估价收费标准及支付方式
1、甲方同意每宗房地产估价按物价部门规定的标准支付评估费用，具体协商确定按(***)方式收费。收费方式分别如下：
(1)按累进费率计：
评估值(万元)规定收费累进费率(‰)协商确定累进费率(‰)
1、100(万元)以下(含100)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
2、100-500(含500)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
3、500-20xx(含20xx)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
4、20xx-5000(含5000)：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
5、5000以上：规定收费累进费率(‰)****;协商确定累进费率(‰)****。
(2)按物价部门规定，经协商确定：本项业务按****元收取。
2、支付方式：
(1)合同签订时，甲方先支付定金人民币****元(大写人民币***万****仟***佰***拾***元整)。
(2)乙方交付房地产估价报告书时，甲方支付全额评估费(已支付定金予以抵冲)
四、违约责任
1、在本合同生效后，乙方完成委估房地产估价报告书前，甲方提出中断估价请求的，乙方有权不退还已支付的定金;乙方提出中断估价请求的，甲方有权要求双倍返还已支付的定金。
2、在乙方完成委估房地产估价报告书后，无论甲方是否提出中断估价请求，乙方均不退还已去付的定金，并有权向甲方提出收取全额评估费。
五、争议解决方式
1、甲方接到乙方出具的估价报告书之日起5日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出书面复核申请，乙方应在接到甲方书面复核申请之日起5日内向甲方出具复核意见书。甲方如对乙方出具的复核意见书仍有异议的，可以按以下第(***)种方式处理：
(1)向**法院起诉。
(2)向**仲裁委员会申请仲裁。
2、当乙方完成委估房地产估价报告书10日后，甲方仍未支付评估费用的，乙方可以按以上第(***)种方式处理。
3、在履行本公司过程中发生争议的，可按以上第(***)种方式处理。
六、其它约定事项
*******
七、本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，其中任何一方未经对方同意不得随意变更。
八、本合同正本一式贰份，甲、乙双方各执壹份。
甲方：***乙方：***房地产评估有限公司
代表人：***代表人：
联系人：***联系人：
【关键词】 投资性房地产； 公允价值信息； 内部控制
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）13-0012-05
2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境，公允价值计量属性引入我国会计准则后，其可靠性难以保证。因此，对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用，学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关，有效的内部控制能提高会计信息的质量，因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。
一、公允价值信息控制的必要性
（一）公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量
公允价值指公开公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中，市场交易有效性不强，难以存在绝对的公平交易，公允价值的取得将会使用估值技术，公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制，可以一定程度上避免公允价值的失真，提高会计信息的真实可靠性。
（二）公允价值信息控制将促进内部制度的完善
公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断，内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设，为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。
（三）公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用
由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟，存在各种违规交易行为，这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制，包括不相容职务分离控制、授权审批控制等，较大程度上消除人为因素影响，提高公允价值信息的透明度，降低公允价值会计风险，有利于其推广使用。
二、公允价值信息控制机制核心：内部控制制度建设
公允价值应用于会计实践中，形成公允价值计量和披露。谢诗芬（2003）认为：“公允价值计量技术本身较难掌握，涉及许多估计、假设和判断，因而容易造成可靠性较差；有人会利用这一点，故意制造虚假会计信息。”陈国平（2007）认为：“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素，为了加强对企业管理层的约束，进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海（2007）也指出：“公允价值的运用需要处理及时响应（On Demand）外部环境变化的节奏，公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关，目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上，公允价值信息的生成存在较大会计风险，因而企业须不断加强内部控制制度建设，才能抑制会计舞弊，确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性，提高公允价值会计信息的决策有用性。
三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析
随着公允价值的应用，我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强，证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广，有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足，这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年，我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务，本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象，剔除数据不全的2家，如表1所示，分析投资性房地产内部控制的现状。
（一） 公允价值确定方法及其实际选择
投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场，并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次：第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值；第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值；第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息（如区域状况、商圈繁华程度等）进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟，企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有：市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为，中国资产评估协会于2009年12月《投资性房地产评估指导意见（试行）》，并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看，尚存在以下不足现象：
1.部分公司忽视披露公允价值确定方法，公允价值信息真实性值得怀疑
由表1可知，投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主，其次是公司参考同类或类似房地产市场价格，再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法，如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%，公允价值变动损益占利润总额比重超过10%；海岛建设的资产比重超过25%；海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%，这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性，财务报告也容易受到投资者的质疑。
2.多数上市公司未披露估值方法，少数选择市场法
采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司，其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法，如正和股份，多数上市公司没有披露具体的估值方法，可见，在信息披露方面上市公司还不够严谨，有关制度的执行还不到位。
（二）公允价值内部控制内容及实际披露
投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号――公允价值计量相关的信息披露（征求意见稿）》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析，目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足：
1.内部控制披露信息参差不齐，欠缺关键控制程序
据统计分析，上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点：一是投资性房地产的含义及范围；二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据；三是公允价值确定方式；四是公允价值计量处理；五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露，只有少数公司没有做到，如：泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露，大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多，却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。
2.公允价值计量制度披露较少，内部控制制度的健全性存疑
从2011年年度报告披露的数据分析，只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》，中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》，方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》，还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度，一方面可能是披露的疏漏，另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度，这点需要引起重视。
四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建
投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险，保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开，如：赵彦锋（2011）认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督；姬鲁璐等（2012）认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构，厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整，随之影响企业的财务状况，也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。
笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性，企业结合实际情况，需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确，公允价值计量的相关制度要进一步完善，尤其要做好关键性程序控制。
（一） 公允价值信息控制流程图（见图1）
（二）公允价值信息控制要点
投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与，如：商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会，因而公允价值信息控制要明确各部门的权责，做好以下几点关键性程序控制：
1.公允价值取得、审核及审批控制
公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告，商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任，应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性，审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性，选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告，对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。
2.公允价值核算控制
只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况，财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准，其公允价值核算控制包括以下内容：一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件；二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足；三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定，包括公允价值的账户设置及其使用。
3.公允价值审计监督及披露控制
公允价值计量属性在我国应用时间还不长，不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺，因而对公允价值信息开展审计是非常必要的，企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务，审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定，企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法，损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容：一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息；二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章；三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。
五、结论
公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟，从上市公司年报数据披露来看，投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱，影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制，明确各部门的权责，做好关键性程序控制，包括公允价值取得、审核及审批控制，还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险，也将会增强会计信息可靠性，促进公允价值计量属性在我国的推广使用。
【参考文献】
[1] 谢诗芬.公允价值会计问题纵横谈[J].时代财会，2003（2）：12-16.
[2] 陈国平.完善我国实施公允价值计量环境的建议[J].中国管理信息化（会计版），2007（1）：18-21.
[3] 王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007（8）：6-12.
本刊记者／赵晓秋
2014年12月17日，浙江省宁波市迎来了一年中最冷的时节。站在如今已经成为宁波市轨道交通2号线启运路车站建设工地上，赵兰珍明白，经历了4年的风风雨雨后，他们似乎又回到了原点。
因为轨道工程拆迁，浙江省宁波市双申王服饰有限公司（以下简称双申王公司）位于宁波市海曙区启运路200号的两幢房屋分别被当地政府以违法建筑和先予执行的方式强制拆除，双申王公司至今没有拿到一分钱的补偿款。而与该公司同在一宗地上的另一家炊具公司早在4年前就拿到3.8亿元的补偿款。这种冰火两重天的遭遇让双申王公司难以接受。
4年来，作为双申王公司法定代表人的赵兰珍一直奔波于各部门求助和申告，并与当地政府打了三起行政诉讼官司。如今，外表文弱的赵兰珍成为当地政府眼里“难啃的骨头”。但她依然不知道公司的困局究竟怎样才能打破。
拆迁之殇
2002年4月，王维良、赵兰珍投资的浙江省宁波市海曙区维翔服饰有限公司（以下简称维翔公司）从土地二级市场通过出让的方式购得一块位于宁波市海曙区启运路200号、面积为2054.2平方米（即3.08亩）土地的使用权。这宗土地的性质为国有，使用年限至2052年。2002年6月6日，维翔公司领取了土地使用证。2006年6月9日，赵兰珍为法人代表，王维良为投资人，成立了双申王公司。2009年2月17日，启运路200号土地的使用权以出让的方式登记在双申王公司名下。
在启运路200号地块，双申王公司建了两幢房屋。其中，位于西侧的一幢房屋面积为1738.58平方米，于2009年1月4日办理了房屋产权证；位于东侧的一幢房屋面积为1412.25平方米，因当地规划部门土地红线划错的原因，未能办理房屋产权证。2010年，在双申王公司经营渐人佳境时，一场意想不到的变故不期而至。
2010年6月17日，宁波轨道交通2号线一期工程与6家银行签下130亿元的银团贷款合同，房屋拆迁全面启动。宁波轨道交通2号线为宁波市一条由西南至东北方向的基本骨干线，全长50公里，共设车站27座，全线依次贯穿宁波市的鄞州、海曙、江北、镇海4个行政区。
2010年12月，双申王公司所在地被列入宁波市建设轨道交通2号线工程拆迁范围。因与房屋征收部门宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室就补偿问题存在差距，双申王公司一直没有搬离启运路200号。
2012年2月22日，双申王公司的一幢未能办理房屋产权证的三层房屋被宁波市海曙区城市管理行政执法局（以下简称海曙区城管局）以属违法建筑为由予以强制拆除。
2012年7月23日，宁波市海曙区人民政府作出《关于宁波市轨道交通2号线一期工程项目（启运路站）房屋征收的决定》，并于2012年7月23日予以公告。双申王公司剩下的一幢房屋被列入征收范围。
双申王公司与征收部门主要存在三个争议问题：一是补偿价格确定的原则问题，双申王公司认为应按市场价补偿自己的房屋，他们于2012年6月16日委托广东一家房地产评估公司对房屋进行评估，评估价为6593万余元，而征收部门按房屋成本的评估价为1149万余元，两者相差约5000万元；二是被征收房屋的用途问题，双申王公司认为其被征收房屋的部分房间一直用于商业，有营业执照，并已按照商业用途缴纳水费、电费、税费，理应按照商业用途补偿，按照工业用途补偿不合理；三是被强制拆除的房屋的合法性问题，双申王公司表示在建造房屋前已向规划部门申报选址意见书，其建设项目已获准立项审批，仅因为他们与邻地之间的规划红线问题造成批建滞后，不能认定为违法建筑而不予补偿。
在房屋征收补偿价格依据和原则方面，据双申王公司提供的《宁波市轨道交通2号线一期工程项目（启运路站）房屋征收补偿方案》第6条规定：非住宅以货币补偿为主，货币补偿范围有四项，即房屋价值补偿、重大设施设备补偿、一次性经济补偿、提前搬迁奖励补偿。此次征收补偿方案确定的征收价补偿原则是：根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。如果被征收人选择货币补偿的，可以按被征收房屋的评估金额再增加一定比例的补偿资金，仓储用房、工业用房增加比例的标准为30%。
评估疑问
房屋评估问题是双申王公司一直未与海曙区政府达成补偿协议的关键因素。在一份委托方为宁波市海曙区房屋征收事务所、由宁波市甬海房地产估价有限公司出具的《宁波市双申王服饰有限公司所属房地产估价报告》对预估建筑物实物状况描述与分析内容为：钢混结构的五层楼房，建筑面积合计1738.58平方米，建成于2007年，估价时点为2012年7月23日；房屋所有权人为双申王公司，房权证甬海段字第2008090号，设计用途为工业，土地使用权证为甬国用(2009)第0100236号，使用类型为国有出让，终止日期为2052年1月11日，土地面积为2054.2平方米（折合3.08亩）；该评估报告最终作出的房屋征收评估价格为11492164元；报告采用的评估原则是“成本价”。
按照这份评估报告折算，双申王公司1738.58平方米建筑面积的房屋的单价为每平方米2092元：评估报告对双申王公司占用的土地未来40年补偿标准采用“基准地价修正法”结合“成本法”评估，基准地价为631元／平方米，修正后的土地均价为3485.54元／平方米；估价方法为“可采用市场法确定估价对象的比准价格，不适宜采用收益法，最终对工业用房部分采用成本法”。
对于征收房屋补偿估价原则究竟采用“成本法”还是“市场法”的问题，法律早有规定。《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》特别强调：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日当地类似房地产的市场价格。”
《宁波市关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》规定：“被征收房屋价值的补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收评估一般应采用市场比较法进行评估。采用市场比较法评估被征收房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。”
《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”
双申王公司地处宁波市三类地段，地理位置优越，公共配套设施齐全，是宁波市较成熟的区域及重要的交通枢纽，其所在区域企业集聚效应较明显。
据搜房网数据监控中心统计，2012年5月，宁波市6个区的商品住宅成交均价为每平方米11530元，启运路这块黄金宝地周边商业用房的价格为每平方米2万～6万元，办公用房价格为每平方米0.8万～2万元。因此，用市场法与成本法两种不同的房屋征收补偿价格依据和原则，评估的补偿价格会有数倍差距。
此外，甬政发〔2011〕96号评估书认定双申王公司房屋为工业用途，但多年从事征收补偿案件的北京市世纪律师事务所律师张生贵认为，房产证载明为工业用房，但实际作为商业用房，被征收人如果能提供营业执照、纳税凭证，应当参考商业用房的标准补偿，这体现了现代物权关于私权利的保护。自《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，被征收房屋的补偿标准一律以市场价为依据，不存在商业、工业、住宅等用途方面的差异化，只要评估时充分考虑市场这一因素即可。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，关于房屋用途的确定方法，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》曾有原则规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。国务院相关政策确定的原则按实际营业及是否有纳税凭据作为确定原则。
补偿差别
除了法律规定与现实结果不同的疑问外，让双申王公司更难理解的是，与其相邻的炊具公司在2011年被拆迁时，领取了3.8亿余元的补偿款，折合成其房屋建筑面积单价为每平方米22070.32元，土地均价为13613.64元。对于这家炊具公司的违章建筑，当地政府给予了装修费和一次性经济补偿费。
对于双申王“相邻房产适用不同赔偿标准”的疑问，宁波市海曙区拆迁事务所副主任施盛亚在接受采访时表示不存在“同地不同价”的情况。“当地只有一种补偿标准，至于补偿结果会有不同，那是因为每家房子面积、结构、建设标准、层数、层高不同以及土地面积和容积率不同造成的”，施盛亚表示，相关的两家公司没有任何可比性。
在一份由宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室于2014年4月23日出具的《信访事项答复意见书》中对此问题的回复是，与双申王相邻的炊具公司是按照《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》等法律规定和文件进行货币补偿的，而双申王公司的房屋征收是在2012年房屋征收决定作出后，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定补偿的。针对答复，双申王公司认为，征收补偿标准要高于之前的拆迁补偿标准，相关部门的答复只是转移问题。记者提出能否提供相关炊具公司的评估报告时，施盛亚以“评估资料已经进档。当年的审计部门已经对评估报告进行过跟踪审计”为由，婉拒了记者的要求。
对于宁波市轨道交通建设拆迁、评估、补偿情况和标准问题，记者在采访宁波市轨道交通工程建设指挥部动迁科时，其表示会尽快给记者答复。截至本刊发稿，对方仍未对上述问题进行答复。
面对相关信息的不公开，双申王公司对征收实施单位委托的评估报告提出强烈质疑，认为评估报告中的“土地评估、建筑物评估、装修评估”缺乏分析过程；各个数据没有出处，没有对取值比例及参数大小作出任何说明，这份评估报告的最大问题是缺少房地产估价技术报告，“这不符合房地产估价规范”。
行政诉讼
2013年1月6日，宁波市海曙区政府作出海征补[2013]第1号房屋征收补偿决定。在决定中有这样一段文字：“限被征收人双申王公司在收到决定书起10日内与宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将海曙区启运路200号房屋腾空搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由本机关依法申请人民法院强制执行。”
因对决定中的补偿金额和评估结果不服，双申王公司于2013年3月29日向宁波市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋征收补偿决定。然而，让双申王公司想不到的是，2013年4月15日，宁波市海曙区政府以影响轨道交通建设为由向宁波市中级人民法院提出先予执行申请，要求强制腾空该房屋。4月27日，海曙区政府强行拆除了双申王公司的那幢有房产证的房屋；而此时，双申王公司还在为即将于第二天开庭审理的行政诉讼做诉前准备。至此，双申王公司被强制拆除所有房屋，没有拿到一分钱补偿款。
从宏观层面看，拆迁本身是一个破旧立新的过程，是城市新陈代谢的重要方式。它将加快促进城市化进程，提速城市的整体发展。从微观层面看，在拆迁过程中利益受到损失的往往是普通民众，房子是他们重要的生活、生产资源。因此，完善拆迁制度，保障老百姓的权益，让他们分享经济发展的成果，是拆迁工作的重中之重。
2014年8月29日，最高人民法院发布十大拆迁典型案例，涉及房屋征收的补偿价格确定、补偿方式选择、违法建筑强拆、“民告官”拆违不作为等多个方面。其中，多数行政行为被依法撤销或确认违法。这些典型案例的发布，对今后此类纠纷的审理具有一定指导作用，统一裁判尺度的同时，保障了民生权益。
看到国家保护民众权益的决心后，2014年3月13日，不甘心“未赔先拆”的双申王公司将海曙区城管局告上法庭。
双申王公司认为，无论是两次出乎意料的强制拆迁，还是后续两年的官司，一切事件的起因仿佛都与那幢被认定为违法建筑的房屋难脱干系。
据赵兰珍介绍，双申王公司取得启运路200号的土地后，发现土地证上记载的土地面积虽然正确，但红线范围小了400平方米。这400平方米的土地划给了与其相邻的那家炊具公司。发现问题后，双申王公司多次向有关部分反映问题，甚至提起了行政复议，但事情一直没有结论。所以，在起诉状中，双申王公司认为涉案的三层建筑是他们在合法取得国有土地使用权的土地上兴建的二期厂房，因有关政府部门错划土地红线以及涉案地块征收等因素，导致双申王公司补办产权手续受阻。政府的错误不应让企业承担，该三层建筑应当认定为合法建筑。此外，海曙区城管局强制拆去双申王公司合法建筑的行为程序违法，给双申王公司造成损失达39909125元。因此，请求法院判决海曙区城管局的行为违法，并赔偿39909125元的经济损失。
2014年12月19日，宁波市海曙区人民法院对这起行政诉讼作出一审判决。
法院认为，海曙区城管局在作出具体行政行为前，尽管已多次书面告知双申王公司限期自行办理并拆除涉案违法建筑，但被告的行为仍与《行政强制法》规定的相应程序不符。根据法律规定，海曙区城管局在作出被诉强制拆除行为前，应履行催告程序，并听取当事人的陈述和申辩以及发布公告。因此，法院认定海曙区城管局的强制拆除行为认定事实清楚，但程序违法，适用法律错误。但双申王公司要求行政赔偿的请求无事实和法律依据，法院不予支持。
