时间：2023-02-18 21:29:35
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇住房公积金申请书，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1、职工持相关提取凭证原件，向单位提出提取申请；或是职工携带有关的资料，到向当地住房公积金管理中心提出申请。
2、经单位核实后，由单位的住房公积金专管员完整填写《住房公积金提取申请书》。
3、职工手持提取申请书及相关提取凭证原件及复印件，到与单位相应的住房公积金管理分理处申请提取住房公积金。
4、如果审核通过的话，那么职工就可以凭准予提取的申请书，到受委托银行办理提取手续。
5、由公积金管理中心进行审核，如果审核通过，余额会打到申请者的公积金账户上。
（来源：文章屋网 ）
1、单身能提取住房公积金。
2、公积金提取流程：需要本人提供个人的真实身份证及其复印件，而且，需要根据支取住房公积金的不同目的，分别提供不同的、相应的证明材料，之后需要到所在的单位领取并填写《住房公积金提取申请书》，注意要加盖单位预留印鉴以保证有效性。
3、要拿着我们上边所提到的证件、申请书和相应的证明材料，去职工当初公积金缴存开户的住房公积金管理部门办理。经当地的住房公积金管理部门审核之后，确认你的情况是否符合住房公积金提取条件，确定所提交的证明材料是否是真实并且合法的。
4、假如你所提供的文件不完整的话，就需要尽快申请补齐；假如你的申请条件符合、个人情况填写正确，并且身份也属实的话，公积金管理中心就会准许你的提取要求，并告知你到相应的银行去办理支付手续；假如你不具备申请条件的话，公积金管理中心也是会通知你的，并且还会在通知里告知你无法提取住房公积金的具体原因。
5、在你提出申请支取住房公积金的需求之后，住房公积金管理中心是需要在你申请之日起的3个工作日审核完成的，并且会把结果尽快通知给你。
6、经住房公积金管理部门审核你的申请，并且通过审核的话，你需要提供指定银行的个人储蓄账号。住房公积金管理部门之后就会办理住房公积金的提取手续。
7、当住房公积金管理部门办完住房公积金提取的手续之后，会把你所申请支取的金额划入你所提供的账户中。而之后你只要自己到银行，拿着银行卡就能支取住房公积金了。
通过以上的可以知道，单身能提取住房公积金的。具体的流程可以参考以上的。其实提前知道提取的流程，那么在未来的公积金提取过程中就不会再感到迷茫，到时候准备好证件，就能更快速的完成住房公积金的提取了。
（来源：文章屋网 ）
中核二三公司：
本人：____，身份证号码：________
根据国家相关政策及公司相关规定：
1、本人__在公司注册地(北京)进行各项社会保险及住房公积金缴纳。
2、本人__在公司注册地(北京)进行各项社会保险及住房公积金缴纳，并委托公司代为办理开户、缴纳、转移等一切手续，本人将予以配合。
特此申请。
本人签字：xxx
xx年x月x日
员工五险一金申请书二：
尊敬的领导：
本人xxx，自20xx年6月入公司，现在20xx年6月，已满一年，符合公司规定购买五险一金的条件，现申请购买五险一金并自行承担个人部分，望领导批准为盼!
特此申请
申请人：xxx
20xx年6月21日
员工五险一金申请书三：
尊敬的领导：
本人xx，现为xxxxx公司正式员工，本人申请从20xx年x月起办理五险一金，自愿承担个人缴纳部分。
申请人：xxx
房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款，是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
（一）偿还本市住房公积金贷款
1.提取申请书；
2.提取人身份证原件及复印件；
3.提取人名下的建行、工行、农行借记卡之一；
4.住房公积金借款合同原件。
提取房主配偶的住房公积金，同时提供结婚证原件及复印件。委托他人代办的，同时提供代办人身份证原件及复印件。
（二）偿还商业银行购房贷款或异地住房公积金贷款
1.提取申请书；
2.提取人身份证原件及复印件；
3.提取人名下的建行、工行、农行借记卡之一；
4.个人购房借款合同；（首次还贷提取时提供原件及复印件，自第二次还贷提取起仅提供原件）
5.与贷款相对应的购房合同、发票或《房屋所有权证》原件及复印件；（首次还贷提取时需提供原件及复印件，自第二次还贷提取起仅提供原件）
第一条 为深化我市的住房制度改革，促进房地产业的发展，鼓励职工买房，规范个人住房信贷行为，保障贷款资金的安全，根据国务院住房制度改革的有关规定和中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》，结合我市实际情况，特制定本办法。
第二条 个人住房组合贷款是指个人购买自住普通商品房向我市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款不足时，其不足部分申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。
第三条 本办法适用于我市参加住房公积金，并按时缴交住房公积金的职工。
第四条 中国建设银行厦门市分行、中国工商银行厦门市分行受市房委会委托承办房改金融业务，在与厦门市住房公积金管理中心签订委托协议后，承办个人住房组合贷款业务。
第二章 贷款的对象和条件
第五条 贷款的对象
申请个人住房组合贷款的对象是我市按时足额缴交住房公积金购买自住普通商品房的职工。
第六条 贷款条件借款申请人须同时具备以下条件：
1.在我市工作的职工，具有有效居留身份，持有效身份证件，具有完全民事行为能力；
2.购买住房，并已签订购房合同；
3.已交纳30％以上的首期购房款；
4.有稳定的职业和经济收入，信用良好，有归还贷款本息的能力；
5.售房单位或有足够代偿能力的单位同意作为偿还贷款本息的保证人，售房单位负责将借款申请人所购房产的合同原件或土地房屋权属证书，送交银行抵押保管；
6.贷款银行规定的其他条件。
第七条 借款人应向银行提供以下材料：
1.借款人具有法律效力的身份证明；
2.有关借款人经济收入的证明；
3.符合规定的购房合同；
4.住房公积金专柜提供的借款人住房公积金缴交情况的对帐单；
5.贷款银行要求提供的其他证明文件和材料。
第三章 贷款额度、期限和利率
第八条 贷款额度
个人住房组合贷款总额最高不超过购房款的70％，其中住房公积金贷款额度由市住房公积金管理中心每年公布一次。住房公积金贷款不足部分由住房商业性贷款补足。
第九条 贷款期限个人住房组合贷款期限根据个人贷款情况确定，最长不超过20年。组合贷款中住房公积金贷款期限和住房商业性贷款期限一致。
第十条 贷款利率个人住房组合贷款中，住房公积金贷款利率和商业性贷款利率，分别按中国人民银行规定的利率执行。
第四章 贷款程序
第十一条 个人住房组合贷款程序
1.借款人向受托银行提出申请，按要求填写个人住房组合贷款申请书，并同时提交本办法第六条规定要求的证明材料。
2.住房商业性贷款由受理银行审查同意，住房公积金贷款部分报厦门市住房公积金管理中心审批后，借贷双方签订个人住房组合贷款合同、保证合同，办理房产抵押登记、房产保险等。所有手续必须符合中国人民银行《贷款通则》和《个人住房贷款管理办法》的要求。
3.借款人必须将所购住房的合同原件或土地房屋权属证书交由贷款受理银行保管。
第十二条 个人住房组合贷款分为受市住房公积金管理中心委托的住房公积金贷款和商业性住房贷款两部分，贷款人必须为同一银行，其发生日必须为同一天。借款人必须按贷款合同规定，向贷款银行按时偿还贷款本息。住房公积金管理中心为该组合贷款的第一受益人。
第十三条 住房公积金贷款资金由厦门市住房公积金管理中心从借款人住房公积金所在银行调拨至贷款银行。住房公积金所在银行应在5日内将住房公积金贷款额划转至办理组合贷款银行。
第十四条 办理个人住房组合贷款的银行应在每月收到贷款本息后，按约定时间，将其中应还的住房公积金贷款本息转入住房公积金管理中心的帐户。
第十五条 个人住房组合贷款合同签订后，贷款银行应当根据贷款合同约定的时间，将贷款金额用转帐方式划转至售房单位在银行开立的帐户。
第五章 贷款抵押、保险及保证
第十六条 个人住房组合贷款的借款人应将所购住房抵押，并向市土地房产管理局房地产交易中心办理房产抵押登记。
第十七条 个人住房组合贷款的借款人抵押所购住房必须在借贷前一次性办理抵押房产的保险，保险期不短于贷款期限。
个人住房组合贷款抵押人在办理抵押物财产保险时应明确住房公积金贷款委托人为保险的第一受益人。
第十八条 借款人没有按个人住房组合贷款合同约定履行按月归还贷款本息义务的，住房公积金管理中心和贷款银行有权要求保证人承担归还贷款本息的责任或按规定对抵押物进行处置。
第十九条 借款人承担办理房产抵押登记、房产保险的费用。
第六章 贷款的偿还
第二十条 贷款本息采取按月等额本息均还和月均（递减）偿还的方式，由借款人向住房公积金管理中心和贷款银行办理还款，每月还本付息的数额应在借款合同中约定。
第二十一条 贷款期内，借款人因非正常原因停止缴交住房公积金的，自停缴的当月起住房公积金贷款的部分改按住房商业性贷款利率计息。
第二十二条 借款人应恪守信用，按照借款合同约定按月归还贷款本息，出现下列情况之一者，住房公积金管理中心和贷款银行有权收取逾期利息，提前收回部分或全部贷款，对抵押房产进行折价拍卖、变买及追索保证人的连带保证责任等措施。
1.借款人未按约定按月归还贷款本息的；
2.借款人连续三个月未按时还本付息，经催收无效的；
3.借款人未经住房公积金管理中心和银行书面同意，将抵押房产转让、出租、赠与、改建或重复抵押造成银行抵押权丧失的；
4.借款人还款能力或保证人担保能力降低，从而影响贷款按时还本付息的；
5.借款人死亡而无继承人或受赠人；
6.借款人死亡而继承人或受赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务或出现本条所列情况的；
7.借款人提供虚假手续造成贷款损失的，保证人要承担其连带责任。
第二十三条 住房公积金管理中心和贷款银行对抵押物进行处置时，应采取转让、拍卖或法律、法规允许的其他方式。
第七章 附则
第二十四条 借款合同当事人的任何一方，如果要求解除或改变原合同内容，须书面通知对方，在未达成协议前，原合同继续有效。
第二十五条 个人住房组合贷款双方及保证人发生纠纷时，应协商解决，协商不成时，可依法向人民法院提出诉讼解决。
第一条(目的和依据)
为了促进本市住房制度改革，鼓励个人购买自住住房，规范住房公积金的贷款行为，根据国务院《住房公积金管理条例》和《*市住房公积金条例》的规定，制订本办法。
第二条(管理机构)
*市公积金管理中心(以下简称市公积金中心)为本市住房公积金个人购房贷款(以下简称公积金贷款)的贷款人。
市公积金中心负责编制公积金贷款资金使用计划及其执行情况的报告、审批公积金贷款的借款申请、监督公积金贷款的借贷和结算。
公积金贷款的风险由市公积金中心承担。
第三条(贷款业务的委托)
本市公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办。市公积金中心委托办理公积金贷款，应当与受托银行签订书面委托合同。
市公积金中心应当按照委托合同的约定，检查、监督公积金贷款资金使用情况。受托银行应当按照委托合同的约定，定期向市公积金中心提供有关统计报表等资料。
市公积金中心应当每年向社会公布公积金贷款的资金使用计划及其执行情况。
第四条(贷款偿还担保)
公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。
公积金贷款的担保办法另行制定。
借款人同时借用公积金贷款和商业银行贷款的，市公积金中心为该组合贷款担保权的第一受益人。
第五条(房屋类型)
借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的住房，并应当用于本人家庭自住。
第二章贷款条件
第六条(借款人的条件)
同时符合下列条件的职工，可以经申请成为公积金贷款的借款人：
(一)具有本市城镇常住户口；
(二)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、累计缴存住房公积金的时间不少于两年；
(三)所购买的房屋符合市公积金中心规定的建筑设计标准；
(四)购房首期付款的金额不低于规定比例；
(五)具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力；
(六)没有尚未还清的数额较大、可能影响贷款偿还能力的债务。
前款第(三)项中的建筑设计标准、第(四)项中的规定比例由市公积金中心拟订，经*市住房委员会批准后执行，并向社会公布。
第七条(共同借款人)
借款人的配偶或者同户成员可以作为共同借款人。共同借款人承担偿还公积金贷款的连带责任。
借款人的配偶或者同户成员需要作为共同借款人的，必须符合本办法第六条第一款规定的条件。
第八条(贷款期限)
每项公积金贷款期限最长不超过20年，并不长于借款人法定离休或者退休时间后的5年。
共同借款的，贷款期限最长不超过20年，并不长于其中最年轻者法定离休或者退休时间后的5年。
借款人的申请期限短于本条第一款、第二款规定的最长期限的，贷款期限以申请期限为准。
第九条(贷款限额标准)
每项公积金贷款金额应当同时符合下列限额标准：
(一)不得高于按照借款人住房公积金帐户储存余额的倍数确定的贷款限额；
(二)不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额；
(三)不得高于按照还款能力确定的贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限；
(四)不得高于最高贷款额度。
共同借款的，前款第(一)项、第(三)项规定的贷款限额按各借款人分别计算后的总和为准，其中，第(三)项中各借款人的贷款期限，当申请期限短于本办法第八条第二款规定的最长期限时，以申请期限为准；当申请期限长于本办法第八条第二款规定的最长期限时，以最长期限为准。
本条第一款中的倍数、比例和最高贷款额度，由市公积金中心拟定，报经*市住房委员会批准后执行，并向社会公布。
第十条(贷款金额的计算方法)
每项公积金贷款的具体金额，按照借款人的申请金额和第九条规定的限额标准计算。申请金额不超过所有限额的，以申请金额作为贷款金额；申请金额超过任意一项限额的，以其中最低的限额作为贷款金额。
第十一条(贷款利率)
公积金贷款利率，按照国务院批准的利率标准执行。
第十二条(每月还款额的计算方法)
一年期以内的公积金贷款，应当于到期时一次还本付息；一年期以上的公积金贷款，应当按月偿还贷款本息。
按月偿还贷款本息的借款人，可以选择按照每月等额本息还款法、每月等额本金还款法或者市公积金中心认可的其他方法计算每月还款额。
第三章借款合同的订立和履行
第十三条(借款申请的提出)
借款人应当向市公积金中心提出借款申请，填写借款申请书，并提供以下证明材料：
(一)本人身份证和本市城镇常住户口证明；
(二)房屋买卖合同。
市公积金中心对材料齐备的借款申请应当予以受理。
第十四条(借款申请的审批)
市公积金中心应当自受理借款申请之日起15日内，按照受理时间的先后顺序，作出准予贷款或不予贷款的决定，并书面通知申请人。
当申请借款的金额已超出当年贷款资金的计划额度时，市公积金中心应当允许申请人办理预申请手续，待下一年度公积金贷款开始发放时，由市公积金中心按照受理预申请时间的先后顺序，优先办理审批手续。
第十五条(贷款手续的办理)
在准予贷款决定书规定的有效期内，借款人可以选择任何一家公积金贷款受托银行办理贷款手续。
向受托银行办理贷款手续时，借款人应当提供准予贷款决定书。
第十六条(借款合同的签订和主要内容)
受托银行与借款人应当以书面形式签订公积金借款合同。公积金借款合同包括以下内容：
(一)借款人的姓名和住所；
(二)贷款人、受托银行的名称和住所；
(三)贷款的金额、期限、利率；
(四)贷款资金的支付时间；
(五)贷款偿还方式、每月还款额的计算方法；
(六)担保方式和担保范围；
(七)违约责任；
(八)当事人需要约定的其他事项。
公积金借款合同的示范文本由市公积金中心制定，供当事人参照使用。
第十七条(贷款资金的支付)
受托银行应当按照借款合同约定的时间和金额，以转帐支付的方式将贷款资金支付给房屋出售人。
第十八条(贷款本息的偿还方式)
除现金支付外，借款人可以提取本人住房公积金帐户储存余额用于偿还贷款。在提取本人住房公积金帐户储存余额不足时，可以提取其配偶、同户成员和非同户直系血亲的住房公积金帐户储存余额，但需征得被提取人的书面同意。
需要提取住房公积金帐户储存余额的借款人，应当向市公积金中心提出申请，经审核同意后在借款合同中约定，并由受托银行以转帐方式代为办理提取手续。
提取住房公积金帐户储存余额的申请审批手续，可以在借款申请审批时一并办理，也可以在还款期间办理。
借款人与非同户直系血亲的关系，应当经公证机关公证。
第十九条(贷款本息的提前偿还)
经贷款人同意，借款人可以提前偿还部分或者全部贷款本息。
提前偿还全部贷款的，借款人应当支付贷款本金余额，受托银行不再计收贷款利息，按照借款合同已收取的贷款利息也不退还。
提前偿还部分贷款的，受托银行与借款人应当以书面形式变更借款合同，由受托银行根据变更后的贷款期限、提前还款当日的同档次公积金贷款利率和贷款本金余额重新计算出剩余期限内的每月还款额。变更后的贷款期限不得长于原借款合同约定的贷款期限。
第二十条(借款合同的继受履行)
借款人死亡、被宣告失踪或者丧失民事行为能力的，其财产的继承人、受遗赠人或者代管人应当继续履行借款合同，但继承人放弃继承或者受遗赠人放弃遗赠的除外。
第四章法律责任
第二十一条(未按约放款的责任)
受托银行未按照借款合同约定的时间、金额发放借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。
第二十二条(逾期还款的责任)
借款人未按照借款合同约定的期限偿还借款的，应当按照借款合同约定或者国家有关规定支付逾期利息。
第二十三条(合同争议的解决方式)
借款合同当事人可以通过协商解决合同争议。当事人不愿协商或者协商不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院。
第二十四条(审批争议的解决方式)
借款申请人对市公积金中心作出的不予贷款的决定有异议的，可以依照行政复议或者行政诉讼法律的有关规定，向*市住房委员会申请复议或者向人民法院提讼。
第五章附则
第二十五条(职工建造、翻建、大修住房的贷款办法)
关键词：骗提 住房公积金
中图分类号：TU113.5+41 文献标识码：A 文章编号：
基本情况
《法治周末》曾刊登“住房公积金提取竟有地下产业链”一文，主要反映：一些中介机构通过伪造虚假证明材料，帮助职工违规提取住房公积金，从中牟取佣金收益，并在多个城市形成地下产业链。
笔者调查发现，部分特大型城市确实发生过职工利用中介违规套取住房公积金现象。主要表现为以下两类情况：一是虚假证明材料，提供伪造的住房买卖合同、税务发票，退休，伤残鉴定，死亡证明等资料；二是行为目的不真实，虽然申请证明材料完全真实合法，但行为目的是套取住房公积金。
目前存在的问题
第一、核实租房行为的真实性比较困难。目前主要存在以下两种难以甄别的情况：一是提取申请人所持的租房合同和发票均真实有效，但所租赁的房屋在短时间内出现反复交易的现象；另一种情况是出租人与承租人是亲戚关系甚至是直系血亲，租房手续也完备合规，但其真实目的是为套取住房公积金。
第二、对房屋租金缺乏统一的指导性价格。目前，同一地段的房屋租金没有统一的指导性价格，造成同一地段的房屋租赁价格差别很大。中介公司根据客户要求随意开具发票数额，以满足职工违规提取住房公积金的目的。
第三、提取审核的操作细则还不明确。目前，只凭身份证明、租赁合同和发票办理提取住房公积金业务，但对出租人的房屋信息无法核实，对一套房能同时出租给多少位租客也没有明确规定，使公积金中心在应对合租提取时缺少必要的核验手段。
第四、对违规提取住房公积金的处罚力度不够。一方面，对中介公司的违法行为，公积金中心一个部门很难出面解决。另一方面，由于违规提取者套取的是本人的住房公积金，在法律上对此行为的处罚也没有一个清晰明确的认定。上述两方面原因造成了违规套取住房公积金的职工的违法成本太低，更助长了他们的违法行为。
骗提行为的成因分析
操作层面的原因分析
第一、房屋租赁市场管理缺失。目前，房屋租赁市场管理不严，大部分房主都没有到房地产部门办理相关手续，造成管理上的盲点。目前，绝大多数城市的房屋租赁备案信息和房屋销售备案信息并没有与公积金中心或银行联网，因此，很难查证职工租房和购房行为的真实性。
第二、房屋中介公司受利益驱动违规操作。由于近年来房地产政策趋紧，一些中小型的房屋中介公司开始寻找新的利润增长点，通过私刻公章，伪造购房、租房合同和发票，向职工提供全套的提取审核要件等方式协助职工骗提住房公积金，并从中抽取一定比例手续费。
第三、职工所在单位随意开具提取申请。目前，很多单位对职工购房、租房行为的真实性根本不审查，只凭职工的一面之词，便随意开出提取申请书并加盖公章，导致职工套取住房公积金变得十分容易。
第四、银行审核不严，中心监管不力。一些城市的住房公积金管理中心由于多多原因，提取审核和支付手续全部委托银行办理。对部分银行网点审核不严，甚至是与中介公司内外勾结的情况，未能及时发现和制止，造成职工提取套现有机可乘。
第五、缺少对骗提行为的处罚措施。一般情况下，职工骗提住房公积金都委托非法中介代办，二者单线交易，隐蔽性很强，调查取证和查处难度很大。即使发现骗提行为，由于缺少适用的处罚规定，也难以及时进行处理。
第六、住房公积金政策宣传不充分。许多职工对《住房公积金管理条例》（以下简称“《条例》”）的具体内容并不熟悉，对于哪些情况下可以提取自己的住房公积金也不够了解，这就给了一些非法中介以可趁之机，他们通过虚假宣传和哄骗等方式使原本可通过正当途径提取住房公积金的职工受骗上当。
（二）制度层面的原因分析
第一、住房公积金政策滞后。现行《条例》对职工提取的限制条件较多，门槛较高，使用不便，这在客观上引发了部分职工违规提取住房公积金的想法。另一方面，《条例》对骗提住房公积金的处罚手段不多，震慑力不强，也是造成骗提行为屡禁不止的原因。
第二、职工账户收益水平不高。现行《条例》规定，住房公积金只能用于职工提取、个人贷款和购买国债，这使得大量资金闲置，资金整体使用效率低，无法给予职工较高的存款利息回报。对已解决住房问题的职工而言，骗提住房公积金用于投资股市、基金能赚取更大的收益。因此，这部分职工骗提住房公积金愿望强烈。
第三、资金使用上公平性不足。目前，使用住房公积金个人贷款的主要是中高收入职工，中低收入职工买不起住房，享受不到个人住房贷款优惠政策，对不使用和无法使用住房公积金个人贷款的群体，制度没有相对应的政策设计，造成制度不公。
政策建议
（一）操作层面上，进一步建立健全内部管理和审核机制，加强部门联动，加大查处力度。
第一、不断加强公积金中心的内部管理和控制。进一步提高提取审核人员的责任意识和业务素养。明确提取审核主体责任，强化提取内部审计监督，确保提取合法合规。此外，着手改进信息操作系统中关于房屋租赁信息即时查询功能，统一关于房屋租赁信息、坐落地址的填写方法，规范输入，有效防控“一房多租”的现象出现。
第二、建立多部门联动查处机制，加大对中介违规行为的查处力度。一是建立信息共享机制，推动搭建全国性的房产信息共享平台，通过信息联网适时查询，全面掌握职工房产交易信息。二是逐步建立多部门联动机制，增强提取材料的核查力度。三是协调公安部网保部门，对网上有关非法提取公积金的宣传信息予以及时取缔。四是协助司法部门加大对涉嫌违法中介组织和人员的打击力度，从源头上堵住骗提住房公积金行为的发生。
第三、加强住房公积金制度的宣传，提升服务质量。加大住房公积金政策的宣传力度。提高广大职工的法律意识和维权意识，引导职工通过合法途径提取住房公积金。要将柜面网点业务办理、网上业务办理、咨询热线服务和手机短信提示有机结合在一起，全方位立体式地让广大缴存者对住房公积金的提取有较为全面的认识和了解。同时，优化服务流程，提高办事效率，构建更为专业化、人性化和信息化的服务体系。
（二）制度层面上，修改完善《条例》，提高制度的公平性和有效性。
第一、完善住房公积金的提取使用政策，不断拓宽职工提取使用住房公积金的范围。建议允许缴存职工提取本人及配偶住房公积金用于支付建设、购买、租房、养房等费用，保障基本住房需求。就租赁提取而言，应简化审核流程，从目前的租房提取要件审核控制逐步向对租房提取额度控制和时间控制转变，进一步扩大租房提取住房公积金的收益人群。
【关键词】市场经济 商品房 抵押信贷风险 对策
一、我国个人住房抵押贷款的发展现状
（一）个人住房抵押贷款的动作机理。
要想清晰地认识和了解到我国个人住房抵押贷款的发展现状，就必须首先弄清楚个人住房抵押贷款的内涵，即动作机理。个人住房抵押贷款，其实就是指某类需要资金的借款人，将本人名下的、且符合相关法律法规要求的房产作为抵押物，来向相关金融机构申请贷款的一项个人融资和借款的活动过程。个人住房抵押贷款所获得的款额的用途是非常广泛的，一般情况下这一款项可以用来购买商品房、购买小轿车和进行生产经营等等。
我国的个人住房抵押贷款的相关申请条件主要包括有：按要求如实地填写好贷款申请书；拥有房屋产权所有证；提供有效的身份证件如户口本、结婚证和身份证；提供资产证明和收入证明。
（二）我国个人住房抵押贷款的发展历程及相关政策演变。
第一个阶段时期，1978年至1998年，在这一段时期内，我国的个人住房抵押贷款才刚刚开始开展，处于萌芽及缓慢适应性发展阶段。个人住房抵押贷款的相关政策和制度都还极为不完善，认识了解和真正采用个人住房抵押贷款的老百姓并不是很多，可以说是为数极少，主要是个人住房抵押贷款相对于国家的制定者和普通老百姓来说都是一个新兴事物。
第二个阶段时期，1998年至2009年，在这一段时期内，我国的个人住房抵押贷款已经处于快速发展时期，而且房价日益剧增，需要购买商品房的人们也越来越多，并且人们对个人分住房抵押贷款也比较熟悉和信任了，国家的个人住房抵押贷款的相关法律制度和金融政策也越来越全面、健全和完善。
第三个阶段时期，2009年至今，在这一段时期内，我国的房价处于一个空前居高的价位水平，商品房刚需日益加大的现象也是客观地存在着，与此同时，我国的个人住房抵押贷款也已经发展得相对成熟和完善，尽管与西方的发达国家相比，还是存在着一定的差距的。
（三）我国个人住房抵押贷款的规模及质量状况。
我国的个人住房抵押贷款在经历过上文所述的三个阶段时期的洗礼和发展，在数量上也是具有着一定的规模了，而在质量上也是具有着一定的相当的水平了。具体来讲，现阶段，我国的个人住房抵押贷款在规模上和质量上的情形状况主要表现为这样的几点：第一、总体来看，我国的个人住房抵押贷款是在不断地扩大，并且增幅也是越来越高；第二、随着我国的金融政策，特别是信贷政策的不断发展和完善，我国的个人住房抵押贷款的服务质量水平也是在不断地提高，基本上都算得上比较专业的水平；第三、在质量方面，我国与个人住房抵押贷款密切相关的用以保证贷款双方利益的政策制度条款也已经变得更加的完善、健全与合理化；第四、我国的金融机构体系提供贷款的能力和保险系数也是越来越高了，等等。
二、我国个人住房抵押贷款的风险分析
（一）个人住房抵押贷款的违约风险。
首先要阐述的是个人住房抵押贷款的第一类风险，即违约风险。违约风险，它其实就是指贷款人由于一些客观的或者主观的原因和环境的影响和制约，导致贷款人无法按照事先规定的期限和按照相关规定要求进行偿还贷款，所产生的损失。一般来讲，根据贷款人违约的原因性质不同，主要可以分为理性违约风险和被迫违约风险。其中，理性违约风险主要是指贷款人在明明有偿还贷款的能力的前提下，还是选择不按期按量偿还贷款所产生的损失。这种风险产生的主要原因是贷款人在房屋持有获得的利益和偿还贷款所需付出的代价之间进行比较时往往会做出违约与否的最终决定。
（二）个人住房抵押贷款的经济周期风险。
个人住房抵押贷款的第二类风险是经济周期风险。这个经济周期风险主要是指个人住房抵押贷款在整个国民经济发展和前进的过程中产生了波动的现象而产生的损失。一个国家的国民经济在不断地经营、发展和前进的过程中，由于受到国内各个领域方面的环境因素的影响和制约，必然会出现具有规律性和周期性特征的波动。而在国家社会的各个方面的事物中，会受到这种带有规律性和周期性特点的波动的巨大影响的事物之一就是房地产行业的相关事物。个人住房抵押贷款的经济周期风险就是典型代表之一。
（三）个人住房抵押贷款的流动性风险。
个人住房抵押贷款的第三类风险则是流动性风险。这里的流动性风险则主要是指储存在银行等金融机构的一些短期性资金资产由于被用于了长期性房屋贷款的房贷而无法及时变现从而丧失了很多有利的投资机会所产生的损失。这一类风险也算得上是个人住房抵押贷款风险体系中比较具有特殊性的一类风险。通常情况下，个人住房抵押贷款的流动性风险主要可以体现在两个方面的状况：一个方面是现阶段由于我国的个人住房抵押贷款的款项来源主要是来源于金融机构中的各类公积金和居民活期或者定期的储蓄存款，一般储蓄的年限也顶多是三年到五年，但是个人房屋抵押贷款的期限可是为很长，一般都有是二十年或者三十年。这样一来，短存长贷的行为就不可避免地造成了银行等金融机构的资产流动性非常的低下，继而也就带来了相应的资金资产流动性风险；另一个方面则是银行等金融机构持有的房产类等资产也不是非常容易变现，使银行等金融机构失去了很多有利的投资机会，从而也就提高了银行等金融机构的机会成本，加大了它们的资金资产的流动性风险。可见，个人住房抵押贷款对于银行等金融机构带来的负面影响还是很深远的，对资产的流动性产生了很大的负面攻击作用。因此，不管是贷款人还是银行等金融机构在办理个人住房抵押贷款时，都应该非常的重视和小心处理对待个人住房抵押贷款所产生的流动性风险才是。
三、防范我国个人住房抵押贷款风险的对策建议
（一）实行严格的资信审核制度。
这一对策建议主要是指银行等金融机构在接到个人住房抵押贷款的贷款人的贷款申请材料时，一定要严格地和全面地对贷款人的收入情况、资产情况、负债情况、每月偿还贷款额占整个家庭月收入的比重情况和贷款购买房屋的目的和用途等多种情况。银行等金融机构根据这个审核调查结果再来断定是否真正地要给这个贷款人进行放款，以减小贷款的由于贷款人不能按时按量的偿还贷款而造成的违约风险。
（二）建立完备的预警信息管理系统。
大家也都知道，现代我们所处的这个社会，它不仅仅是一个以市场经济为主要发展体制、以全球经济一体化为主要发展趋势的社会，它还是一个各类科学技术高速发展和被普遍应用于社会各个方面的发展的社会。各个行业各业的组织单位都在积极地将先进的科学技术生产力运用到自己的事务经营发展中去。那么，我想银行等金融机构同样也是可以将先进的科学技术力量运用到防范和规避一些金融风险的事务中去。
（三）完善我国的住房公积金制度。
对于个人住房抵押贷款风险体系中的流动性风险的防范和规避，我们可以采取的对策总的来说就是要加强完善我国的住房公积金制度。在前面的文字中也已经提及过，个人住房抵押贷款的流动性风险主要是因为短存长贷的行为而造成的。这样看来我国的银行存款还是处于一个非常稳定的状态，但是影响着个人住房抵押贷款，可以用来规避和防范流动性风险的我国的住房公积金制度还是存在着很多需要改进的空间。比如住房覆盖率低、住房公积金存在着应建未建的现象、公积金的普及层面也不是很广等等。而这些需待改进的问题一旦解决，正是可以很好地防范和规避我国个人住房抵押贷款的流动性风险，因此相关的管理人士应该积极地着手进行我国的住房公积金制度的完善，使我国的住房公积金制度能够真正地满足广大的消费者实现住房的融资需求，并且很好地降低个人住房抵押贷款的流动性风险。
四、结论
总而言之，个人住房抵押贷款这项活动会涉及到多方的利益，比如贷款者、银行等金融机构和房产开发商。因此，在进行这项活动的整个过程中，一定要三方结合起来共同努力，采取科学的和合理的方法来认清风险、识别风险、防范和规避风险，并且要处理好日常的活动事务与风险防范之间的关系和相互的影响作用，以期争取在个人住房抵押贷款的风险防范和规避过程中获得最大的成功，实现全面性的胜利，即三方皆获利。
参考文献：
[1]王重润.住房抵押贷款市场研究[M].北京：经济管理出版社，2004.
一、房产概念
二、电话接听
三、现场接待
四、市场调研
五、政策法规
六、客户分析
七、合同培训
一、房产概念
房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。
1、什么是商品房？商品房预售的条件？
商品房是指由具有开发经营资格的房地产开发公司开发经营的可以在房地产市场上买卖的房屋，主要包括三种类型：住宅，办公用房，商业用房。
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
2、商品房的价格是由哪些因素构成？
商品房的价格主要由建造成本和利润两部分构成。建造成本包括：取得土地费用（征地费或土地出让金及拆迁安置费等）、建筑安装费用（由建筑结构、楼层、用才、装修、劳务费等因素）、专业费用（咨询、策划、可行性研究、规划勘察、设计等费用）、利息（地价款、建安费和专业费的利息）、税费、营销费用等。
3、如何判断房价是高还是低？
判断一个城市的住房价格是高是低，一项主要的指标是该城市住房的价格与居民家庭的年收入的比值。据国外的经验，当住房的价格相当于居民家庭年收入的3—6倍时，这个城市的价格水平就比较合理。
4、选择理性的住宅应考虑的因素有哪些？
购买住宅一般有两种目的：一种是自住；一种是投资；（1）位置（2）交通（3）户型（4）房屋质量（5）楼层和朝向（6）小区配套设施（7）环境质量
5、住房的建筑质量包括哪些内容？
一般说住宅常见的重大质量问题有：
（1）、渗、漏。可概括为“六漏一渗”，指屋面漏水，水箱漏水，楼地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，卫生间漏水和墙面渗水。
（2）、堵、泛。“堵”就是上下水管道和卫生洁具堵塞。“泛”就是屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便，污水倒灌。
（3）、壳、裂。“壳”指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳。“裂”指墙面、地面和屋面等裂缝、开裂，最容易导致渗漏和面层脱落。
（4）、砂、渗。“砂”指楼地面起砂；“渗”指新住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。
（5）、粗、污。“粗”指钢木门窗、木隔断、木壁柜等制作和油漆粗糙；内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙；“污”指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。
（6）、门窗开启不灵活，关闭不密封。
（7）、电器安装问题。
6、商品房的面积如何计算？
商品房是按建筑面积计算包括套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积。
建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用面积也称实用面积或实得建筑面积；
套内使用面积=居住面积+辅助面积
居住面积是指住宅各层平面中供住户居住起居使用的净面积之和；
辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、贮藏室等。
可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等该建筑的专用设备用房。
建筑密度（覆盖率）：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。
建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。
绿地率：各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例。
建筑结构的种类：a、砖木结构，适用单层建筑；b、混合结构，适用单层或多层建筑；c、钢筋混凝土结构，适用多层、高层、超高层建筑；d、钢与混凝土组合结构，适用超高层建筑；e、钢结构，适用重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑。
7、什么是个人住房担保贷款？什么是个人住房按揭？
个人住房担保贷款是指借款人以所购住房或者其他财产作为抵押，或由第三人为其提供还款担保的贷款；
个人住房按揭是指购房人向房地产商先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房地产商提供担保的贷款。
个人住房贷款流程：a、借款人和开发商准备申请住房贷款材料
（1）借款人和配偶及参与还款直系亲属的身份证及复印件
（2）借款人和配偶及参与还款直系亲属的户口簿及复印件
（3）借款人结婚证明或未婚证明
（4）商业性贷款：借款人家庭收入证明（若以上资产属于借款人家庭成员共有，需有有关家庭成员共同还款承诺书）；公积金贷款：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金帐号或职工住房公积金结存单，另需提供配偶及计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书。
（5）销售合同或预售合同原件；
（6）房价20%或以上预付款发票或收据原件及复印件；
（7）开发商需提供《商品房预售许可证》或《房地产权证》复印件；
（8）开发商营业执照、法人代表证明书复印件；
（9）借款人填写的购房借款申请书
（10）开设在贷款银行的活期储蓄存款帐户及委托还贷协议
（11）借款人还应准备个人图章
b、贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查：银行审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件、有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度。
c、借款人与贷款银行签定合同：借款人、贷款银行和售房单位（保证方）三方签定个人住房借款合同；借款人、贷款银行签定住房抵押合同。
d、办理借款合同、住房抵押合同公证和房屋保险手续。一般情况下，公证费由贷款银行负担，保险费用由借款人负担。
e、到房屋所在地的房地产交易中心办理房地产抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。
f、房地产抵押登记部门出具抵押证明后，贷款银行将贷款划至开发商。
g、从贷款发生的次月起，借款人根据借款合同和住房抵押合同按月偿还贷款本息
h、借款人还清贷款后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。
8、什么叫物业管理？物业管理包括哪些内容？
物业管理是指物业管理公司接受业主的委托，依照委托合同及国家有关的法律、法规、以社会化、专业化、经营性方式对物业及物业区域内的卫生、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整理，并向业主和用户提供全方位的综合服务。
物业管理一般包括下列内容：（1）物业档案资料管理；（2）房屋维修与养护；
（3）配套设施、设备、场地的维护管理；（4）环境卫生管理；（5）园林绿化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）车辆、交通管理；（9）提供便民有偿服务；（10）开展社区文化活动
9、物业的保修责任该由谁负责？
物业的保修责任是由销售该物业的房地产开发企业承担的，房地产开发企业可以委托物业管理公司等单位为保修单位。
根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。
国家建设部规定住宅质量保修期：（1998年9月1日起实施）
（1）屋面防水3年；
（2）墙面、厨房、卫生间地下、管道渗漏1年；
（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
（4）地面空鼓开裂，大面积起砂1年；
（5）门窗翘裂，五金件损坏1年；
（6）管道堵塞2个月；
（7）供热供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
（8）卫生洁具1个月；
（9）灯具电器开关6个月；
（10）地基基础和立体结构在合理使用寿命年限内承担保修。
10、房产证该由谁办理？
首先买房人是申办法定义务人，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签定之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果房屋买受人与开发商（出卖人）在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法承担违约责任。
其次，开发商有协助的义务。
11、小孩能当业主吗？
依据有关规定，18周岁（包括18岁）以上且精神健康者，从法律角度上说是有完全民事行为能力的人，可以作为住房产权人。10周岁（含）以上的未成年人以及不满10周岁的未成年人均不能成为产权人。
12、“空关房”也要收取物业费吗？
小区业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用，或已入住但某一段时间外出，探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置，也要收取物业管理费。
13、房屋质量问题由谁负责？
在商品房交付使用后，购房者认为房屋主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发商应依法承担赔偿责任。如经核验后不属于房屋主体结构质量不合格，但确实是质量问题的，开发商应积极进行维修，确保人员安全，给购房人造成损失的（包括误工费），开发商应依法承担赔偿责任。
14、商品房验收时开发商应提供哪些证件？
《建设工程验收合格证》；《新建住宅交付使用许可证》；《大产证》；《新建住宅使用说明书》；《新建住宅质量保证书》
15、房地产开发资质等级表格
资质等级
注册资本
（万元）
从事房地产开发经营时间（年）
近3年房屋建筑面积累计竣工
（万平方米）
连续几年建筑工程质量合格率达到100%
上一年房屋建筑施工面积（万平方米）
专业管理人员
其中
中级职称以上
持有资格证书的专职会计人员
一级资质
≥5000
≥5
≥30
5
≥15
≥40
≥20
≥4
二级资质
≥2000
≥3
≥15
3
≥10
≥20
≥10
≥3
三级资质
≥800
≥2
≥5
2
≥10
≥5
≥2
四级资质
≥100
≥1
已竣工的建筑工程
≥5
≥2
16、住房公积金？公积金的用处？公积金的提取？
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户。用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。
职工提取住房公积金有两类情况：（1）职工住房消费提取a、职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；b、偿还购房贷款本息时的提取；c、房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%--15%。（2）职工丧失缴存条件的提取（职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金帐户）：a、离、退休；b、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；c、户口迁出所在市、县或者出境定居；d、职工死亡或者宣告死亡的。
职工提取时由单位审核、管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。
二、电话接听
电话接听的目的是什么？在电话里不能完成一项交易，至关重要之事不要在电话中要求答复，电话中只能完成预先约定比如时间、地点、数量。
所以，电话接听最大的目的就是吸引客户到现场来。
首先，你应该面带微笑，控制自己的情绪，使自己的声音听起来充满自信。
其次，你要善于提问题而不是使你的提问听起来象审问（巧妙的询问出对方的姓名和联系方式）。
最后，你要与对方约定一个时间请他来现场详谈。整个电话接听过程不超过3分钟,约对方来现场的时间可以给他（她）一个选择“您是明天上午来还是下午呢”尽量不要给他（她）两天的时间也就是说“你是明天还是后天呢”如果这样问，客户大多会说后天，甚为不妥。
例如：铃声响起三下，接电话，面带微笑说：“你好，这里是××××。”
三、现场接待
1、销售人员应具备的素质
（1）销售人员在工作中要保持强烈的事业心和责任感
销售员应该自觉认识到自己所从事的销售工作的重要意义----销售工作是公司产品开发实现价值的最重要的环节，还要认识到无论是自身工作的数量还是质量都会影响到公司目标的实现与否。因此，每一位销售人员都应该具备献身精神和吃苦耐劳精神，在工作中尽心尽责，卓有成效的完成自己承担的销售任务。
（2）销售人员必须终于公司利益
忠诚，对销售人员而言是最起码，也是最重要的职业道德要求。在销售过程中，无论发生怎样的情况，销售人员都应该站在公司的立场上，坚决维护公司的根本利益，坚持原则，决不利用职务之便谋取私利，忠诚的为实现公司的销售目标而努力工作。
（3）销售人员应该有正直的品行
这是销售人员应具有的一种公正坦率的道德品质，表现为性格的刚直、作风的正派和品德的公正无私。在楼盘的销售过程中，销售人员要与众多的客户打交道，言行稍有不端，不仅有损于客户的利益，更会损害公司的形象，使销售工作难以顺利进行。要形成健康、良好的销售氛围，我们要求每一位销售人员都应坚定公司利益至上的立场，实事求是，同时也要对客户讲信誉。
（4）销售人员在工作中应保持热情的态度
销售人员在接待客户工作中，必须有热情的态度，对客户不仅要真诚还要有礼貌。从某种程度上讲，销售人员是代表公司在与客户进行接触、洽谈，是公司对外的一个窗口所在，因此，销售人员的态度热情与否将直接影响到客户对公司的看法，是销售工作能否顺利进行的基础。当然，销售人员的热情也应有礼有节，决不能为了销售成功而纠缠客户，使客户产生反感。
（5）销售人员应注重仪表
仪表包括人的仪容、姿态、举止和风度，这是反映一个人内在美的外部形象。端庄的仪表，既是对他人的尊重，也是自重自爱的一种表现。作为在销售第一线与客户进行最直接接触的销售人员，其仪表不仅体现了自身的素养，也直接反映着公司的整体形象。因此，每一位销售人员应该做到衣冠整洁，举止大方、言谈适度、讲究礼仪，一言一行都要表现出积极、认真、向上的精神风貌。
（6）豁达宽和的性格
在销售过程中，销售人员要面对形形的客户，要做好工作，就必须具有十分的耐心。十分的耐心，不仅指销售人员在说服、引导客户时要有耐心，而且在面对客户的不同意见或是刁难时也要有耐心。销售人员对楼盘的介绍应细致，面对客户的疑问要认真倾听、耐心解答，绝对不能以厌烦或思想不专注的态度对待客户。尤其在与客户的观点产生较大矛盾时，销售人员应该始终保持清醒的头脑，采用灵活的态度来化解冲突，而不是得礼不饶人，更不能与客户发生争吵。
2、销售人员应具备的技巧
要购买房屋这样相对价值巨大的商品，购房者的购买动机是复杂微妙的，而动机的矛盾与变化是购房者心理活动的一种表现，不仅具有隐秘性，而且具有可诱导性。销售人员的工作就是要利用各种方法有效的诱导购房者的购买动机，使购房者的心理趋向转向对销售有利的方向。这些诱导方法主要有：证明性诱导、说服性诱导和情感性诱导。
在实际销售工作中，我们采取的方法主要是说服性诱导。这种方法主要是通过销售人员当面向购房者介绍商品房的各种情况，同时运用语言的艺术、对购房者心理的把握和说服技巧，让他们做出购买决策。
这种方法要求销售人员具有丰富的专业知识，善于洞察购房者的心理，并具有较好的语言艺术。在销售过程中，销售人员决不能强求客户购买，以免使其产生疑虑和逆反心理。必须具备以下知识：
a、知识充分掌握所售楼盘的所有情况。包括房屋建筑结构、套型、建筑面积、装修和设备标准、小区环境、物业管理状况、周边设施等实际情况
具有较全面的房地产专业知识。在购房者眼里，销售人员应该是“房地产业的行家里手”的形象，这是因为，购房者对销售人员、公司乃至整个楼盘的信任与信赖感很大程度上来自于销售人员面对购房者的那一份自信与对答如流。销售人员除了能细致、周到的介绍所售项目的各种情况外，还要能详细、准确的回答购房者提出的各种各样有关房地产方面的问题。
掌握一些心理学和社会学的基本知识。销售人员应学会通过观察来大致了解客户的文化水平、社会地位、家庭背景、收入状况等情况，灵活的根据不同客户的特点，采取相应的销售办法。
及时了解、掌握国家和地方政府对房地产业的政策、法规和办法以及房地产金融信息，尤其是一些优惠政策。
及时了解其他相近、相关楼盘的基本情况。
b、销售技巧善于接受、运用体态语言。销售人员可以通过表情、目光、手势、姿态等表达自己的态度，但千万不能在不经意之中流露出厌烦、冷漠、急切等神态，导致客户的反感。
善于微笑。微笑对销售人员而言有着极其重要的作用。赞同时微笑，可使对方感到你的真诚；拒绝时微笑，可使对方体谅你的处境；太谈判陷于僵局时微笑，可以化解尴尬，而最主要的是，微笑可以拉近销售人员和客户彼此之间的距离，是销售工作顺利进行的剂。在任何时候，销售人员都应该注意保持微笑。
善于聆听。人人都喜欢别人认真倾听自己说话，购房者则更需要销售人员能够了解自己的需要和问题，这时候，销售人员应积极倾听，不轻易打断和辩驳对方的意见，在非原则的问题上，必要时要迎合购房者的心理，，咄咄逼人的据理力争会影响到双方的交流和购房者的情绪。
熟记客户的名字。对于第二次来访的客户，销售人员应该能够马上叫出对方的名字，使客户感觉自己非常重要，对销售人员产生好感，从而增强购买欲望。因此，销售人员应该做到非常熟悉自己的来访或来电的客户，这也是一项基本的业务能力。
与客户保持一定的业务联系。销售人员在与客户接触、交往时，要收集好客户的联络资料，有紧有松的与客户进行联系，尤其在楼盘较大，分多期建造，销售时，更应整理好这些资料，挖掘长期的和潜在的客户。
注意日常交往中的礼节。销售人员应注意以下几点：
交谈的礼节，与客户交谈时，销售人员应做到彬彬有礼、表情自然、语言亲切、表达得体。交谈时应保持一定的空间距离，以免声音过大防碍别人，同时又不可显得过分亲昵。交谈中坐姿端正，不可用手指对人指指点点，更不要在公共场合拉拉扯扯，打打闹闹。聆听时，目光应有礼貌的注视对方，并适时点头，表示对客户的尊重。要能够说标准的普通话。
握手的礼节，握手是时需用右手，目光注视对方，切忌心不在焉，东张西望或用力过度。男女握手时，男性往往只握一下女性手指部分即可，时间不宜过长。
递交名片，递交名片最好用双手，名片的正面应向着对方；接到对方名片时应点头致谢，认真看一便，以示敬重。
3、现场接待流程
迎客递送楼书领客户到模型处洽谈区现场（工地）洽谈区送客整理资料
四、市场调研
概念
如果把各种房地产市场调查的内容详细罗列出来，可以分成三种情况：
1、宏观环境调查，主要指一个国家政治、经济的形式分析
2、中观环境调查，主要调查房地产项目所在的城市建设与规划，房地产的总供应量与总需求量等情况
3、微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。
我们所要谈的是微观环境调查，它是了解整个房地产行业市场的一种常见手段。
一、区域性市场
目的：a、锻炼销售人员的吃苦耐劳精神。
b、市场接触各种不同的销售理念、销售方案。
要求：了解区域情况，区域内配套及有代表性个案，总结该区域房地产市场的特点
二、个案市调
目的：a、了解竞争个案的详细情况。
b、通过市调对本案销售策略进行总结调整。
要求：详细了解周边个案的开发商、商的房价、房型、付款方式、折扣、主力面积、个案规划、个案配套、个案交通、个案销售情况，总结每个个案优缺点，做到知己知彼，为今后本案销售工作打下基础。通过开案前建立本案销售价格、销售策略，通过暗中市调不断调整，力求第一时间做出调整。
如何做市场调查
市调前的准备工作
1、心理准备
有信心，有耐心，不灰心是市调的三心，唯有先做好心理准备，才不易中途而废。
2、行程安排
凡是人皆有惰性，加之在市调中时常会受到打击和挫折，因此很容易会就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，尽量强迫自己走完全程。
市调的方式
1、自购房屋或家人买房的身份进行市调
此法适用于一些低价位的居住房。
2、为公司老总或海外朋友看房的身份进行市调
此法适用于一些高价位楼盘居住
3、以中介的身份进行市调
此法可用于一些别墅、办公楼的个案，一般他们比较欢迎中介商的介入。
市调要了解些什么
不论用何种方法去市调，目的都是要了解他们的信息，所以有一些问题一定要问，价格、规划、有几种房型面积如何、楼盘性质怎样、高几层、占地多少、总户数多少、付款方式有几种、销售情况如何等。但为了得到这些答案千万不能操之过急，要有耐心，有技巧，不要使对方起疑心。
一般销售员不会把真实的情况全盘托出，所以要学会分析情况，不要不负责任的别人说什么就是什么。可以从下列方面着手，第一：可以到当地房地产交易中心直接查阅该楼盘的登记情况，从这里得到的数据是非常精确的；第二：可以从他的广告投放量及宣传媒体入手。（广告投放量大，周期短，媒体选择销量大的报纸或在电视上播放那该楼盘的业绩都不俗）跟踪收集所调研的广告资料，还可以对该楼盘的卖点，所推的主力房型有一定的了解。
五、政策法规
开发商出售商品房应具备哪些证件？
（1）《开发商的营业执照》；（2）《国有土地使用证》；（3）《建设用地规划许可证》；（4）《建设工程规划许可证》；（5）《建设工程开工许可证》；（6）《商品房销售许可证》；
个人购房所负担的各项开支
预售合同登记备案费：100元/rmb；
出（预）售合同交易手续费：0.08%（房屋成交价格）；
契税：1.5%（房屋成交价格）；
印花税：0.03%（房屋成交价格）；
权证抵押登记费：a、组合贷款200元/rmb；
b、纯按揭0.1%（房屋成交价格）；
房屋保险费：房屋成交价格×贷款年限×保险费率；
权证登记费：100元/rmb；
物业管理费；物业维修基金（一次性支付）；
关于商品房面积的处理方法：
开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
六、客户分析
客户是多种多样的，但经过分析后大致可以分成12种类型
1、从容不迫型
这种购房者严肃冷静，遇事沉着，不易为外界事物和广告宣传所影响，他们对销售员的建议认真聆听，有时还会提出问题和自己的看法，但不会轻易买房。应对方法，从产品的特点入手，一层层推进，多方分析，比较，举证，提示让他们明白了解该项目的利益所在，获得对方理性的支持。
2、优柔寡断型
他们表现出对项目犹豫不决，想买可是又拿不定注意，对项目与其他楼盘反复比较，他们外表温和，内心举棋不定。应对方法，千万不要受他们的影响，在交谈中不要急于求成，要通过交谈得出他们的疑虑问题，针对这些问题给他们明确的答案。等到对方显现出购买欲望，直接采取行动。
3、自我吹嘘型
他们喜欢自我夸张，虚荣心强，总在别人面前炫耀自己见多识广，认识你们的老总等等。应对方法，适当运用请求的语气，最好做一个“忠实的听众”满足他们的虚荣心，适当赞美他们，然后切入销售话题，告诉他们这个项目有哪些人物买于此处，你购买后可以与他们为邻，基于自己的虚荣心理，一般会满足销售人员的请求。
4、豪爽干脆型
他们多半乐观开朗，不喜欢婆婆妈妈，不拖泥带水，决断力强，办事干净利落，但缺乏耐心，容易感情用事。应对方法，介绍项目时，不要繁复冗长，要抓住重点提出你的销售建议，定购时要掌握火候。
5、喋喋不休型
他们喜欢凭自己的经验和主观意志判断事物，不易接受他人尤其是销售人员的观点，喜欢和你闲聊。应对方法，销售员一定要有足够的耐心和控场能力，不能顺着他们的话题聊下去，要利用他的话题导入正题，及时定购。
6、沉默寡言型
这类客户老成持重，稳健不迫，虽然听销售员介绍，但反应冷淡，别人不知道他们的真实想法。和第一种类型有相似之处。应对方法，销售人员只要讲清楚项目的利益所在并提供实证，可以给他们时间，供他们自己思考，销售员一定表现出诚实和稳重，注意自己的态度、方式、表情力求给他们留下好印象。
7、吹毛求疵型
这类客户怀疑心理重，不容易相信别人尤其是销售人员，片面认为销售员只会夸张的介绍项目的优点而忽略缺点，介绍给他们的房子也许是平时卖不出去的。所以会一味的与销售员唱反调，和你抬杠。应对方法，满足他们的怀疑心理，请他们发表自己的看法，任他们批评指教，你要在旁边做出虚心倾听的样子，在适当时机切入话题（例如他们也不否认该项目的优点时可以顺着这个话题进入你要谈的事情）
8、虚情假意型
他们表面上十分和蔼可亲，实际对购房缺少诚意，对销售员所说的话不是特别相信，他们会要求打折或是其他优惠措施来定购房屋，但若真的给他们要求的折扣时，他们又会以价格可以更低来要求再次降价。应对方法，第一次要求打折时就不要答应他，做出很困难的样子给他们的印象是，该项目是没有多少价格水分的，打折是不容易的，再列举出实证给他看，不要因为一点价格而失去这次机会。
9、冷淡傲慢型
这类客户多半高傲自恃，不通情达理，爱轻视别人，常常是一副高高在上的样子，不容易接受别人的建议。不过一旦建立业务关系后，会比较忠心，会介绍客户来购买项目。应对方法，需要花费大量时间进行跟踪，对于此类客户难度较大，需要花心思去了解他们对该项目的想法，可以在适当的时候运用激将法（切记莫用过头掌握分寸）。
10、情感冲动型
这类客户或多或少有一些神经质，对变化敏感，容易偏激，即便马上要签约了，也可能变卦，经常自己刚才说过的话，这类客户女性占大多数。应对方法，采取果断的措施，提供有力的说服证据，强调好处，利益，要不断敦促对方尽快成交，切记此类客户不可拖延时间。
11、心怀怨恨型
这类客户一般很难成交，因为他们对任何事物都不抱好感，都有抵触的情绪，会对你发很多牢骚，使你的介绍都无法完成，好象他们此行的目的不是在买房而是来抱怨的。应对方法，采用同情的表情，适当宽慰他们，使他们感觉得到理解，然后在适当的时机谈论项目中可以吸引他们注意力的地方，以求成交。
12、圆滑难缠型
这类客户表面随和，好象已经被销售员的说辞打动，其实内心顽固不会轻易下定。他们拿走所有的销售资料后，却声称还要再去看其他的楼盘，其实他们的真实想法是看销售员的反应，是否会抛出价格优惠的措施留住他们。应对方法，可以适当营造紧张的气氛，告之对方房子快没有了，而如今这样的楼盘在别地已不多见，（一定要拿出实例，否则对方不会相信的）可以请他们去别的楼盘看看，在做决定，给他们的感觉就是他们不买会后悔的。
《抚顺市职工个人购买住房政策性担保贷款管理暂行办法》业经市政府65次常务会议通过，现印发给你们，望遵照执行。
抚顺市职工个人购买住房政策性担保贷款管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为深化住房制度改革，推进住房商品化，支持和鼓励职工个人购建住房，根据《国务院深化城镇住房制度改革实施方案》、《中华人民共和国担保法》和《辽宁省城镇职工个人购买住房政策性抵押贷款办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 职工个人购买住房政策性担保贷款，是用于职工个人购买自住住房，自建住房和私房翻修而发放的专项贷款。
第三条 本项贷款实行存贷结合、先存后贷、整借零还的原则，原则上每户只能享受一次贷款。
第四条 本项货款业务由抚顺市住房资金管理中心及委托的银行办理。
第二章 贷款的对象和条件
第五条 职工个人购买住房政策性担保贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人，且同时具备以下条件：
（一）必须足额缴存住房公积金和认购住房债券；
（二）具有本市常住城市户口的在职职工及离退休职工；
（三）持有职工所在单位出具的本人或家庭成员固定经济收入的证明；
（四）借款人购、建、修的是自住住房，并有相当于购、建、修住房费用50％以上的自筹资金；
（五）所购、建、修的自住房符合房改政策规定，有合法的购房合同，修、建房批文等有关证明；
（六）愿用自住房屋或住房资金管理中心指定或认可的有价证券作为担保；
（七）有代为偿还贷款本息能力的单位或个人提供保证；
（八）住房资金管理中心规定的其他条件。
第三章 贷款的程序
第六条 借款人须向住房资金管理中心提交以下资料：
（一）借款人的户口簿、身份证、工作证和借款人所在单位出具的借款人家庭是否有稳定经济收入的证明；
（二）公积金缴交和购买住房债券证明；
（三）购买住房的，应提供购房合同及由售房方填制的《申办贷款通知书》；
（四）自建住房，应提供城市规划部门批准的文件和土地管理部门发给的有关证明材料，以及评估单位提供的建房估价方面的材料；
（五）翻建、大修住房的，应提供城市规划部门批准的文件和原房屋的所有权证，以及评估单位提供的翻修估价方面的材料；
（六）自筹资金的落实情况证明；
（七）保证人的资质证明；
（八）抵押财产的证明；
（九）住房资金管理中心要求提供的其他文件和资料。
第七条 职工个人在办理购房贷款时，须持售房单位的《申办贷款通知书》（一式四份）、购房协议及其他有关资料。
职工个人在申办修、建房贷款时，将申请贷款的材料交住房资金管理中心审查。
第八条 住房资金管理中心对申请贷款材料进行核实审查后，应在三个月的时间内向申请人做出正式答复。同意贷款后，借款人须办理以下手续：
（一）填写《职工个人住房担保贷款申请书》和《职工个人住房委托贷款合同书》；
（二）借款人要将自筹资金存入住房资金管理中心指定银行开立的住房储蓄存款户；
（三）借款人要到住房资金管理中心指定的保险公司办理抵押财产保险；
（四）借款人要到市公证处办理公证；
（五）将质押的有价证券、存款及抵押物权利凭证交住房资金管理中心统一保管。
第九条 住房资金管理中心根据约定的合同期限通知指定银行办理贷款的划转手续。
用于购买自住房的，银行采取转账方式将个人存款和住房贷款一并划到售房单位的售房存款账户。
用于修、建自住房的，将住房贷款划入借款人开立的住房储蓄存款户。借款人用款时（包括自筹资金），必须提出书面申请或用款证明，经住房资金管理中心审核同意后方可支取。
第十条 售房单位待借款人购房款全部交齐后，由其统一办理住房个人产权证书一并转交住房资金管理中心保管作为抵押凭证。
第四章 贷款的额度、期限、利率及还款方式
第十一条 贷款额度由住房资金管理中心根据实际情况，按下述两种计算方法选择确定：
（一）贷款额度（元）＝（借款人及家庭成员工资总额之和）×25％×12个月×贷款年限；
（二）最高贷款额为购、建、修住房费用总额的50％。
以上两种计算办法取最低数额为贷款额。
第十二条 本项贷款期限为1年期到20年期。购买新房不得超过20年，购买旧房不得超过10年。
第十三条 贷款利率按照贷款年限实行确定利率：
1-5年 贷款年利率5.13％5？10年 贷款年利率5.67％10？15年 贷款年利率6.21％15？20年 贷款年利率6.75％第十四条 职工住房贷款本息偿还方法，采取按季均还的办法，借款人按借款合同规定，按季到住房资金管理中心偿还贷款本息；借款人也可以委托所在工作单位每月从其工资中代扣，按季转交住房资金管理中心（应签订住房担保贷款代扣协议）。
借款人还清全部贷款本息后，要在30天内到住房资金管理中心办理注销贷款的一切手续，并领回抵押凭证。
第十五条 借款人提前归还贷款本息的，按提前的期限调整贷款利率，计算利息，已经归还贷款本息部分，不再重新调整计算。借款人未按合同规定偿还贷款本息的，住房资金管理中心按逾期天数每天加收逾期贷款额3‰的滞纳金。
第五章 贷款的抵押、质押
第十六条 借款人可用购、建、修的住房和存款单、债券作为贷款抵押或质押，以房产作抵押的必须是借款人自有产权或共有产权。
第十七条 以购买的房产作抵押的，在未取得住房产权证明之前，可用签订的购买自住房合同的全部权益抵押，抵押期间，住房资金管理中心为第一受益人，同时借款人必须到市产权处办理房屋抵押登记。
第十八条 以房产作抵押的，不得再重复抵押，在抵押期间，只允许借款人自己使用，并负有维修、保养和保证完好无损的责任，并随时接受住房资金管理中心的监督检查，不得转借、转租、转让、出卖或馈赠。
第十九条 有下列情况之一者，住房资金管理中心有权依法对抵押物进行处理：
（一）借款人在3个月以上不按计划期偿还贷款本息，或借款合同期满，借款人未依约偿还贷款本息的；
（二）借款人在贷款合同终止之前死亡、失踪或移居国外的，借款人的合法继承人或受赠人拒绝履行代借款人偿还贷款本息义务的；
（三）发生其他不能偿还贷款情况的。
第二十条 处理抵押物所收取的款项，可依下列顺序分配：
（一）支付拍卖或处理抵押物所发生的费用；
（二）支付与处理抵押有关的税款；
（三）补交土地出让金或转让费；
（四）归还借款人所欠的贷款本息及罚息；
（五）如有剩余，退还借款人，不足部分由借款人补偿。
第二十一条 借款人以第三人存款单出质的，应由第三人出具同意书，并办理存款单冻结手续。出质的财产权利金额应当高于借款金额。
以存款单、债券出质的，应当在规定期限内将权利凭证交付住房资金管理中心委托的银行。
以载明兑现的存款单、债券出质的，其兑现日期先于借款履行期的，住房资金管理中心有权在借款履行期届前兑现，并将兑现的价款转存。借款到期，借款人未偿还贷款本息，住房资金管理中心有权依法处理质押物，清偿贷款本息及相关费用，剩余部分退还借款人，不足部分由借款人补偿。
第六章 贷款的保证
第二十二条 本贷款须进行如下保证：
（一）用房产作抵押的，借款人必须有担保单位或三名以上有代偿还能力人作为保证人，保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够的代偿能力，并且在指定银行存有一定数额的保证金。保证人必须得到单位同意，如借款人不能按期偿还贷款本息，由保证人所在单位扣收保证人的固定收入。
（二）保证人的保证金额以贷款合同贷款本息及合同引起的诉讼费为限，保证期限自借款合同签订之日起到借款本息清偿时止。
（三）用足额的有价证券作为质押的，借款人也可不提供保证。
第二十三条 借款人的保证人系法人的，在保证人发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人，并重新办理担保手续。
第七章 抵押保险与公证
第二十四条 借款人以房产作为抵押的，须在合同签订前办理房屋保险或委托货款人代办有关保险手续，保险金额按照有关部门对房地产评估金额全额保险。
第二十五条 住房保险期要与货款期限一致。在住房抵押期间，保险单要交由住资金管理中心保管，保险单享有的权益无条件地让渡给住房资金管理中心。
第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外毁损，由借款人负全部责任。
第二十七条 贷款合同应到公证机关办理公证手续。
第二十八条 抵押物的评估费、登记费、保管费、保险费、公证费由借款人自己负担。
第八章 贷款监督
第二十九条 住房贷款要专款专用，严禁挪用。发生下列情况之一时，住房资金管理中心与银行有权要求借款人提前偿还部分或全部贷款：
（一）借款人违反借款合同规定的条款；
（二）借款挪作他用；
（三）借款人发生不能按期归还贷款本息的其他情况。
借款挪作他用时，对挪用部分在原贷款利率基础上加收50％的罚息。
第三十条 借款人在贷款期内，要主动配合住房资金管理中心和银行对贷款使用情况进行监督检查。
第九章 借款合同变更与纠纷处理
第三十一条 借、贷双方任何一方要求解除或变更贷款合同时，必须以书面形式提前一个月通知对方，在双方未达成协议前，原贷款合同继续有效，变更贷款合同须经保证人同意。
第三十二条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。
第三十三条 借款双方之间发生纠纷时，应协商解决，协商不成，当事人可向当地人民法院提起诉讼。
第十章 附则
一、实行“四制”，严格考核，提高工作的执行力
针对队伍现状，结合各股室工作职能，制定出台了《财政工作综合量化考核办法》。把各项工作任务细化、分解到每一个人，分别明确各自的工作职责和任务。通过定期对各项工作任务完成情况进行考核，年终实行综合评价，有效调动了干职工的工作热情，提高了落实力和执行力。
（一）实行按月工作例会制。定期召开各层次会议，从局领导到每名普通职工互相沟通思想，通报工作进展情况，形成了工作、思想的良性互动。一是局党组每月初召开办公会议。对关系到全局发展的重要事项实行集体协商，对讨论通过形成共识的事项形成局党组纪要下发执行。二是机关股室和直属单位在每月底召开工作例会。每位职工按月填写《工作月报手册》，认真总结当月工作，提出下月工作计划和建议。三是对需要多个股室协调、参与的事项召开专题办公会议。明确各自工作职责，合理安排工作任务，达到互相配合、互相促进、共同完成工作的目的。
（二）实行定期督查督办制。成立了专门的督查小组，加强工作进展情况的督查督办，防止工作有布置无落实，有要求无结果，有目标无成效。一是对局党组办公会议纪要布置的工作进行了督办；二是对市委、市政府各类纪要中涉及财政部门落实的事项进行督办；三是对财政收入进度、资金拨付差错率、财政票据保管、资金的盘点等业务工作不定期地进行督查；四是对上级财政部门、党委政府主要领导交办的工作进行督办；五是定期对工作纪律、安全卫生、信息调研等工作进行督办。通过上述多层次、有重点、全方位的督查督办，加快了工作节奏，提高了工作效率。
（三）实行工作限时办结制。对服务单位和个人提出的属于财政部门职责范围的事项，承诺在规定的时间内答复或办理。一是部门经费请示报告实行限时办结。一般经费请示报告在2天内处理完毕，需要专题调查的经费请示报告在7天内处理完毕。二是公文实行限时办结。对需要与部门联合行文的公文，从收到之日起当天办理完毕。三是行政批事项实行限时办结。比如会计证的审验、银行账户的设立、收费项目的审核等事项按程序及时办理。四是对各级领导交办的事项实行限时办结。比如市委市政府主要领导和上级财政部门交办的工作在规定的第一时间办理。通过实行限时办结制，不仅促进了工作任务的完成，而且还转变了工作作风，树立了财政部门服务的新形象。
（四）实行工作考核综合评价制。围绕“主要工作是什么，具体工作由谁干，工作目标谁保证”的要求建立起财政工作量化考核机制。考核内容涵盖了工作的方方面面，包括基础工作、业务工作和督办工作。基础工作是每个人应掌握的基本技能和遵守的纪律，具体有服务态度、工作纪律、安全卫生、计算机管理等方面。业务工作是完成财政改革与管理的各项事务，具体有收入征管、资金拨付、债权回收、财务管理等方面。督办工作是按时完成各级、各部门交办的工作。整个工作量化考核实行百分制考核，由考核小组每季度对各项工作完成情况进行考核，对发现不合格的按考核标准扣分，并在全局范围内进行公布。在对各项工作进行考核的基础上，对股室和个人进行了综合评价，评价结果与经济奖励和评先表模挂钩。财政工作量化考核体系的建立，推动了岗位职责真正落实到位，促进了工作效率和质量的提高。
二、突出“四改”，强化服务，转变工作作风
在学习实践活动中，突出一个“改”字，在“改”字上下功夫，不断强化服务意识，提高办事效率。
（一）改“一事一议”为集中审批。过去教育部门各学校维修项目资金管理采取的是“分批审批、分批执行”的办法，许多项目到学校暑期结束还不能开工，影响了学校正常的教学秩序，给学校工作带来了不便。今年实行了“统筹规划、集中审批、分步实施”的办法，通过与教育部门提前策划，将需要实施的项目整理汇总，然后报请市政府集中审批。今年市政府一次就将当年校舍维修项目、设备购置项目审批完毕，此次集中审批共涉及28所中小学41个项目，集中审批资金869万余元。此项改革不仅简化了工作流程，而且确保了学校各项工程都能在暑期及时动工，开学前结束。
（二）改“等候指令”为及早谋划。由于上级调度资金的原因，有些资金分配到县（市）己经接近下半年，县（市）再分配到镇、到农户又要一段时间，这样就不能保证享受人员当年及时拿到资金，影响了国家政策的及时落实。比如贫困住宿生生活补助等资金，若等上级资金到账再发放，有的学生已经升入初中或高中，造成资金发放十分困难。今年上半年对全市六、九年级贫困寄宿生生活补助进行统计审核，采取本级财政资金先行垫付的办法，在6月份对全市1801名六年级和九年级即将毕业学生的生活补助予以了落实，共发放资金63万元，得到了社会的好评。
（三）改“唱独角戏”为部门联动。过去在专项资金的争取工作中，存在“坐、等、靠”的思想，认为专项资金的争取工作主要靠各主管部门自己去跑。通过学习实践活动，转变思想观念，掌握上级资金分配信息。通过当面拜访、电话沟通、个人联系等多种方式，及时准确地了解了省财政厅专项资金的有关信息。同时与各单位部门联动，形成合力，主动配合有关部门论证筛选项目,积极向上争取资金。
（四）改“被动整改”为主动服务。惠农补贴资金大多采取了“一折通”形式直接发放到户，但由于农村金融网点布局的原因，造成了部分农民取款不方便，每年有人大代表提出完善惠农补贴资金发放方式的建议，我们都及时进行了整改。但基本上是哪个地方提出来我们就对哪个地方完善，处于一种被动应付的状况。今年，我们对全市农村金融网点的布局情况进行了调查，按照方便就近的原则，让农民分别选择农行分理处、信用社、邮政储蓄所为惠农资金的发放银行，为农民提供了方便。
三、推行“四化”，规范管理，确保资金的绝对安全
在学习实践活动中，从抓制度建设入手，规范资金拨付流程，完善监管方式，保证资金的安全。
（一）资金管理制度化。相继出台了《市市级财政管理资金拨付控制制度》、《财政专户资金管理办法》、《行政事业单位银行账户审批程序》、《国库集中收付印鉴管理办法》等一系列规范性文件，对规范财政资金管理起到了制度上的保障。一是对单位银行账户的申报、审核、开户流程作出了具体规定。二是将预算内资金、预算外资金、财政专项资金和其他须经财政拨付资金全部纳入国库收付系统统一管理，实行集中审批拨付。三是对印鉴管理作出了严格要求，实行专人保管，各负其责。
（二）资金拨付程序化。树立按程序拨款的管理理念，规范财政资金拨付流程。分别对预算股、国库股、国库集中收付中心、支出股室的拨款时限、拨款权限作出界定，对不同性质的资金实行不同要求的拨付控制。在基本支出拨付控制方面，按年度时间进度拨付，确保单位和个人的基本支出得到保障。在项目资金拨付控制方面，实行先有指标后有支出的办法，按照核定的支出预算、项目进度拨付。在专项资金拨付控制方面，按照项目进度拨付，确保专款专用。
（三）资金传递网络化。通过加强网络建设，实现了机关股室之间、市财政与镇财政所之间、财政局与预算单位之间的联网，各项财务收支数据实现了网上传递。同时分对口单位、分部门创建财务人员QQ群，方便与服务单位及各股室内部的交流联系，通过群公告、群共享等途径，对资金拨付程序和制度的新变化，及时通知各单位，做好财政政策宣传与解答，实现与服务单位信息共享。
（四）资金监管常态化。在内部监督上，推行了资金拨付差错率考核，对机关股室、直属单位和财政所各项资金的盘点、印鉴的管理、票据的传递和保管不定期的进行考核、检查、督办。在外部监督上，制定年度监督检查计划，不定期对乡镇财政财务收支、单位部门预算执行、专项资金使用进行检查。同时与审计、监察等部门做好联动，及时查处挤占、截留、挪用专项资金等问题，达到规范财政财务管理的目的。
四、立足“四简”，优化程序，真正做到服务便民
（一）简化家电下乡补贴审核兑付程序。针对商家和农户反映的申报、审核程序复杂、费时较多等问题。将原来财政所审核、市财政局兑付”调整为“销售网点补贴审核，财政所直接兑付”，取消了镇财政所审核、市财政局兑付环节。对购买家电的农户实行购买申报一体化服务，农民在销售网点即可办理补贴申领手续，提出补贴申请后的10个工作日内即可领到补贴资金，并且本着让农民“少跑路”的原则，就近选择发放“一折通”的金融网点，真正方便人民。
（二）简化工资发放程序。通过安装新的工资统发软件，实行了新的工资统发模式。各单位只需要各按时录入工资数据，国库集中收付中心将工资数据从工资统发系统导入财政支付系统，并将数据发送到各银行。工资数据从录入、汇总到支付全部由系统自动处理，做到指标控制、工资支付数据生成、个人工资数据、银行接收电子数据一体化，实现了工资每月15日前直达个人账户。预算单位工资计划审批事项由过去“路上跑”、“天天跑”、“往返跑”改为“网上传”，“定时传”、“即时传”，大大提高了工作效率。
摘 要 银行营业网点的会计工作是商业银行的核心部分，肩负着网点核算功能，反映银行经营成果，预测业务发展前景，参与银行经营决策等重要职责，是银行实现稳健经营的重要保证。随着金融业竞争的日益加剧，会计风险日益凸显，银行的会计风险防范显得相对紧迫。本文通过实地调研、走访网点、文献搜集等方式，从邮储银行的背景介绍、存在的风险、原因探究、拟采取的风险防范策略进行探析。
关键词 商业银行 网点会计 核算
一、会计核算概述
当前，商业银行在改革中取得了很大的成效，但存在的问题也绝不容忽视。如呆账过多、资本充足率不高、资产质量和盈利能力较差、业务和产品创新能力弱、内部控制和风险管理水平有待提高等等。这些情况的存在也引发了人们对金融安全问题的深入研究。本文认为，应切实加强会计核算体系的科学性和严密性、重视银行支付结算所形成的会计风险、提高会计工作人员的素质、加强对银行风险的内部会计监督、建立会计行为风险预警系统，实现商业银行的稳健、快速发展。
二、营业网点会计核算存在的问题
（一）同业存款会计核算不规范
按照银行现金资产管理的原则，同业存款应当保持一个适当的量。同业存款过多，会使银行付出一定的机会成本，而同业存款过少，又会影响银行委托他行业务的开展，甚至影响本行在同业市场上的声誉。在同业存款会计核算方面，部分银行会计人员操作出现诸多不规范情况，主要体现为属于同业存放在我行的存款未在“同业存放”或“保险公司存款”科目中核算。如果将同业存款纳入一般单位存款核算，一方面导致银行多缴纳法定准备金；另一方面，会减少全行可用资金的总量。这两个方面会减少全行资金使用的收益。
（二）部分网点损益核算不规范
目前，越来越多的银行网点为有效控制企业成本，开始开展网点损益核算工作。从实际运行情况看，凸显出以下问题：部分收入项目未能在基层网点间进行合理归集，能直接计入网点的成本费用还未准确计入，绝大多数分（支）行集中计列成本和管理性成本尚未进行分摊，核算结果不能完整准确地反映网点支行的经营成果。
（三）会计前台结算账户开立存在问题
1．公司业务柜面操作方面
一是部分网点存在银行系统开立结算账户数量与人民银行结算账户管理系统账户数量不一致，存在开立一般结算账户未通过人行人民币银行结算账户管理系统报备情况；二是部分支行银行系统开立结算账户信息与提交账户管理系统的相关信息不一致。如网点向人行人民币结算账户管理系统报备时信息录入错误现象，造成人行系统与银行系统账号或户名不符。三是存在登记簿漏登记、漏签章。
2．个人业务方面
一是开户时客户信息登记不完整或登记有误。二是个别业务没有留存身份证复印件或没有联网核查记录；三是存在人代办业务，没有留存和登记人信息的现象；四是有的批量开户业务，没有留存户主身份证复印件或进行联网核查。
三、完善营业网点会计核算的建议
（一）规范同业存款会计核算
根据中国人民银行的规定，商业银行吸收的单位存款按法定准备金率缴存法定存款准备金，同业存款则不需要缴存法定存款准备金。各分支机构应加强同业存款的管理，规范核算所使用的科目，以提高各级行资金收益。因此，银行业应规范同业存款会计核算，在办理公司存款业务时应选择正确的存款类别，选择对应的同业存款类别及账户性质。
（二）规范网点损益核算
为保证网点核算结果的准确性和一致性，针对存在的问题应进一步规范网点损益核算。对于能区分费用发生单位的成本费用，认为应按照统一的要求计入网点，具体包括：
第一，人工成本。工资、职工福利费、职工教育经费、工会经费、社会保险、补充养老和补充医疗保险、住房公积金和住房补贴，应按照银行人力资源部提供的在岗人员工资等相关数据及归属于该网点职工发生的相关支出直接计入网点；劳务性支出；第二，劳动保护费。按支行实际领用的劳保用品、工作服装制作费、防暑降温用品费等项目计入该网点；第三，安全防卫费。按该支行实际领用和发生的安全防卫器械设施、联防保安人员费用、联网报警费等项目计入该网点；第四，折旧及摊销：根据财务系统辅助核算的有关数据，按照网点使用的房产、设备需要计提的折旧或需要摊销的费用直接计入该网点；第五，营业税及附加：应根据网点收入归集结果计算应税收入，按照相应的税率计算税金直接计入该网点。
（三）提高会计前台结算账户开立质量
第一，应提高认识，加强公司业务管理，规范操作，防范风险。完善的管理制度、规范的操作流程是业务发展的保证和基石，网点应充分认识到公司业务管理的重要性，通过加强对公司业务的学习，提高管理人员业务素质，加大日常检查和培训力度，落实日常检查制度和日常培训制度，防范风险。
第二，应加强结算账户开销户管理，严格落实结算账户实名制相关规定。营业机构办理结算账户相关业务时，应依法履行审查职责，严格审查存款人出具的开户、变更或销户申请书、相关证明文件原件的真实性、完整性和合规性，扎实落实账户实名制。
第三，应加强对工资批量开户业务的管理。对于批量开户，应留存户主的身份证复印件并进行联网核查，同时对于单位负责人和经办人的身份证件也应该进行复印件留存和联网核查。
参考文献：
[1]成丽英.论商业银行会计风险的防范.魅力中国.2008(16).
