时间：2023-01-10 23:19:19
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小区物业保洁工作计划，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
计划本身又是对工作进度和质量的考核标准，对大家有较强的约束和督促作用。那么小区物业五月份个人工作计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的小区物业五月份个人工作计划2020范例，希望大家喜欢!
小区物业五月份个人工作计划(一)
一、三个小区公共事务方面
1、全面推行租赁经营服务工作，召开全体工作人员总动员会，明确租赁服务意义目的，统一思想，集体学习相关业务推广内容和业务办理操作流程，确保工作正常进展。
2、为提高费用收缴率，确保财务良性循环，以专题会议形式组织各物业助理、前台人员、领班级以上人员进行学习《各种费用追缴工作流程》。
3、以专题会议形式，组织三个小区管理骨干及相关工作人员集体学习《案例通报管理制度》、《案例通报操作流程图》及相关作业表格，明确责任关系，杜绝各种同类负面案例再次发生，全面提高管理服务质量，这也是2020年工作计划中的重中之重。
4、制定《保安器材管理规定》，包括对讲机、巡更棒、门岗电脑等，并认队真贯彻实施，明确责任关系，谁损坏谁负责，杜绝各种不合理使用现象。
5、回顾三个小区从去年7月份以来各方面情况，以对比分析、寻找差距，为下一步工作提高作出更可行的具体措施。
二、某华庭项目
1、全力抓好30-35幢物业移交工作，确保业主满意。
2、督促管理处及时做好26-29幢摩托车位车牌的制作及安装;并督促管理处及时颁发通知，要求业主在5月20日前到管理处办妥租赁停放手续，该区域摩托车从6月1日起全面执行收费。执行前协调保安做好落实工作。
3、继续跟进26-29幢绿化种植工作。
4、督促及时做好部份绿化带残缺空白补种工作。
5、督促工程部做好30-35幢相关附属工程，如：道路、园林绿化、监控中心、仓库、车位规划等。
6、做好个别岗位人员调整和 招聘 工作(如：绿化组长到位、管理处负责骨干到位等)，确保项目工作正常运行。
7、拟定"某华庭首届业主委员会成立方案"及筹备会一系列工作措施，为创建"市优"工作打好基础。
三、某居项目
1、对第三期部分摩托车不配合管理工作进行加强，发挥标识识别作用，强化凭办理租赁手续方可停放，加强收费工作。
2、加强第四、五期摩托车租赁办理管理工作，杜绝各种长期免费停车现象，维护秩序正常。
3、与财务协调，及时做好坏帐处理。
4、督促全面检测该项目红外报警系统情况，找出问题所在，并做好相应改善，确保系统的灵敏度和正常运行。
5、对个别业主在私家花园内乱搭乱建的屋棚动员拆除，以免影响整体观容。
6、督促完善该项目小区商铺的资料管理。
7、督促做好第一期、第二期部分楼梯个别部位的朽木处理，维护物业的完好。
8、督促做好第五期共7幢对讲机故障检修。
四、某项目
1、督促整理好第12-15幢(共36户，已收楼32户)房屋档案资料。
2、做好外围红线报警的使用与维护，包括内外围两侧绿化植物遮挡的修剪等工作。
3、制定安全警报现场跟踪与核实，并明确解除警报及记录操作相关要求，避免作业疏忽。
4、跟进落实好会所泳池的开张营业，并做好相应的管理与维护工作，包括门票发售、泳池水质处理等。
5、督促做好12-15幢相关附属工程，包括架空层车位地面栏杆的安装、车位产权面积的明确(公司要求架空车位出售)、园林绿化、保安室、监控室、仓库等工作的完善。
6、跟进做好小区健身器材的安装。
7、督促做好各种费用的追收。
8、跟进第7幢破裂玻璃门扇的安装。
9、跟进部分绿化植物的补种和改造等(如：大门入口处即将枯死的大叶油棕树3棵，应该更换)。
五、其它事项
1、某"士多"招商登记等工作配合。
2、按公司《议事日程》要求开展各项日常工作。
3、协调相关部门完成好各项工作任务。
小区物业五月份个人工作计划(二)
为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现制定如下计划：
一、环境绿化
植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;
对区域内的树木进行整形修剪。
二、环境保洁
做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、安全
原门岗24小时服务电话：“26某09”从2020年5月1日起变更为“26某33”;
住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;
管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意!电话：3058970(小莫);
严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;
大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;
燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;
小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、公共秩序
代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;
对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、维修
我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2020年将更好、更快的为住户服务。
六、文化宣传
我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息\安全提示\小区通告登出;
开放百合园qq群：24某34、msn群，开通物业blog(qq群内有地址)，发放物业联系卡 给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通 ;
与社区联合放露天电影，老年人活动票;
建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;
对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务;
增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;
调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;
为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友;
节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
七、其它
管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;
代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿;
计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
小区物业五月份个人工作计划(三)
根据某市物业管理的现状，结合我司在管楼盘的实际情况，为不断提高物业管理服务水平和质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通及合作，不断增进与业主之间的了解，满足业主的需求，不断提高业主的满意度，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此，管理部拟定2020年5月份的工作计划如下：
一、严格例行检查制度
根据我司服务宗旨的要求例行季度检查制度，严格按照各项标准对各个管理处的工作进行监督检查，对未达标准的项目提出建设性的建议，同时向管理处发出限期整改通知。对未按照要求及时整改者，将根据公司的有关规定严格作出相应的处罚。
二、认真贯彻执行我司的ISO9001：2020质量管理体系，完善各管理处的档案资料
各管理处按照全国物业管理优秀小区(大厦)的标准完善档案资料，管理部对管理处的档案资料做出定期检查制度(月度检查)，对未完成的管理处提供指导和协助。
三、做好迎接“市优”、“省优”评比的准备
随我司工作日新月异的进步，我司将于2020年度上报部分项目参加“市优”、“省优”的评比，“市优”、“省优”的评比将标志我司服务工作步上一个新台阶。所以，管理部将协助参加评比项目做好一切迎接评比的准备，尽最大的努力完成公司的预定指标。
四、提高管理费和停车收费率
管理费是支持物业管理工作运转的根本，服务再好，评价再高，如管理费收费率低下，一切将是空谈，同时，管理费的收取率高也是服务工作效率好的标志。上个月我司的物业管理费收费率相当不理想，故在5月份里，管理部将把收费率列为首要解决的问题。管理部将协助各个管理处把收费率提高，催收物业管理费的计划有：
1、对各个管理处汇总的管理费收费情况进行分析;
2、对催收费人员进行催收费技巧的培训;
3、协助管理处上门催缴管理费;
4、通过停水停电等措施促使钉子户缴纳管理费;
5、通过法律途径追讨。
五、跟进工程维修和外包合同的实施
及时了解和跟进外包工程和合同的落实情况，对未达标者采取强硬的措施促使其达标完成，确保我司的利益。
六、签订业务合同
规范存档各类合同资料，掌握合同资料的内容，及时续签到期的合同，同时在确保我司利益的前提下签订新的业务合同。
七、组织员工培训，为员工提高自我综合素质搭建学习的平台
各管理处制定出员工培训的计划并落实，管理部负责监督其实施，必要时管理部安排人员参与，做好培训的存档记录，同时上交培训资料和培训记录。管理部与外界联系，获取有利于员工发展的信息，为员工提升自我综合素质搭建学习的平台。
八、落实奖罚制度，以提高各管理处的服务水平
要求全体员工熟悉我司员工手册和各种规章制度，通过对优秀员工的评比、好人好事和突出贡献的奖励，以此激励员工做好本份职责的同时提升自我，同时通过各种处罚制度，限制员工的各种不良行为，以此提高我司的服务水平。
九、监督各管理处工作计划的落实
各管理处须按时做好年度总结和计划，管理部对管理处的年度总结和计划提出建设性和专业性的意见，同时监督其实施。未及时落实者，管理部督促和协助其按时完成。
十、开展多种经营
根据各楼盘的具体情况，通过开展多种经营，以增加公司和员工的收入，实现公司和员工利益最大化。开展多种经营如：广告招租、场地租用、房屋中介、代办业务等便民服务。
十一、加强企业文化的建设
企业文化是一个企业的精髓，是凝聚人心的粘合剂，也是一个企业规范的重要体现，所以加强企业文化的建设是工作中不可忽略的组成部分。管理部向公司提出有关加强企业文化建设的意见，并积极配合落实完成。
十二、完成领导临时安排的任务，同时协助各部门完成其他工作
小区物业五月份个人工作计划(四)
我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报2020年工作展望情况。
一、环境绿化
植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏;
对区域内的树木进行整形修剪。
二、环境保洁
做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。
小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。
三、安全
原门岗24小时服务电话：“某某”从2020年某月某日起变更为“某某”;
住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助;
管理处通过代租房屋，做好流动人口登记工作，租金与去年同期对比3房增加200～300元达到1500元左右，2房增加250～300元达到1000元左右，1房增加200元以上达到750元左右，请大家出租务必找物业，必将令你满意!电话：某某(某);
严格进出管理，请住户在星期一~五(8：00—18：00)，星期六~日(9：00—16：00)到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品;
大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件;
燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响;
小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱;文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。
四、公共秩序
代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。
门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询;
对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。
避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。
夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。
五、维修
我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2020年将更好、更快的为住户服务。
六、文化宣传
我们以后将在物业费通知单背面上，将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出;
开放某园qq群：某某、msn群：某，开通物业blog(qq群内有地址)，发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通 ;
与社区联合放露天电影，老年人活动票;
建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重;
发动住户爱心捐助，让爱心传递，让温暖汇聚;
对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务;
增设两个公益宣传栏(别墅区)，通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据;
调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境;
为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里，体验分享的快乐，通过物品交换让你结织更多朋友;
节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。
七、其它
管道天然气报装，为业主解决实际生活需求;
代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿;
计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。
我们的各方面已向正常轨道运行，但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。
一、上半年工作及目前手头重点工作：
（一）综合管理工作
1、以提高服务质量、规范小区物业管理为目标，本着以人为本的宗旨，加强管理，认真执行小区物业管理制度。
2、积极配合公司水电费缴交管理工作，按时按量完成
了水电费的收缴工作。
3、公开、公平、合理地完成了对二区25栋拆迁租住户住房的分配工作，积极妥善做好旧租房的腾空工作，保证了分房户的即时入住。
（二）、水电工作
1、废除了社区屋顶水箱进出水管道，提高供水质量，减少了泄漏。继续完善水电计量装置。
2、完成了二区高压配电装置的调试和二区配电向低压总控制开关的检修。
3、加强对供电设施的维护与检修，为保证生活区夏季高峰期的用电做好了充足准备。
4、目前重点工作是找准时机更换一区配电室内变压器油及密封垫，以及进一步完善社区内用水计量装置。
（三）、保安保洁工作
1、规范小区车辆进入管理。根据实际情况作出了在一区东门岗处禁止车辆进入的规定，实行小区车辆分流管理，保障了小区行车安全。
2、对小区内杂草群进行了彻底清理，改善了生活区生活卫生环境。
3、继续严格执行建筑装修垃圾处理管理制度。改变了
原来生活区建筑垃圾乱丢乱抛的现象，得到了业主们的广泛配合与支持。
4、目前重点工作一是加强小区车辆管理工作。二是继续做好小区卫生死角区及杂草的清理工作，消灭卫生死角。
（四）、绿化工作
1、生活区绿化日常维护实行了专人管理。
2、生活区内新辟绿化地千余平方米，补栽绿篱四千余
株，极大地改善了一区绿化环境。
3、及时对一些影响电力供应的树枝进行了修剪，保障
了电力供应安全。
4、对生活区的危树进行了勘察和统计。
5、对生活区范围内绿化地植物进行了大面积机械喷洒农药除灭病虫害，保持树木良好生长。
5、目前重点工作是积极采取措施，保障已植草皮安全渡过夏天，及时修剪影响电线供电安全树木。
二、下半年工作思路及打算
（一）水电工作
1、三区总供水阀门更换。
2、办公楼西边、车库主供水阀门和水表检修及部分管道改造。
3、尽快完善单身公寓用电计量装置。
4、配合总公司尽快完善三区配电室增容工作。
5、加强水查漏工作，提高水回收率。
（二）绿化工作
1、继续加强绿化的日常维护与管理。
2、完成对生活区内危树的清理工作，以保障生活区安全。
（三）保洁保安工作
1、继续加强卫生清扫工作管理，及时处理清运垃圾；
2、继续加强封闭管理小区的保安工作，做好门岗及夜间巡逻管理。
3、做好二区25栋及三区新建住宅的建筑垃圾清运处理工作。
4、三区实行闭管理。
（四）其它
1、三区新建住宅的交接验收工作。
2、旧房的分配工作。
三、希望公司能为本单位解决的问题：
1、拨付下半年绿化资金：目前绿化费已全部用完，下
半年绿化工作无法正常开展。但危树处理、电力修枝及绿化日常维护工作却急需开展。
2、（1）增加水电维修费和公共设施及办公用水电费定额。水电维修费上半年已用去了2.7万元；根据下半年工作计划，存在缺少费用的问题；公安处、生产部上半年水电费已超支用完全年定额量。
（2）由于我单位不便于管理和控制厂内转供水电，为达到严格管理和控制，减少浪费的目的，厂内转供到各部室的水电量及费用不应纳入办公及公共设施水电费定额。
3、拨付实行三区封闭管理所需的人员工资及经费。
一、深化改革，转变观念，适应新形势发展的需要
（一）宝宇集团在龚保民董事长提出的“平安 健康 喜乐”物业新理念的指引下，公司立足服务，开拓创新，一方面实现“人性化管理 感动式服务”的管理理念，另一面围绕满足业主日常生活需求和方便业主为目的开展服务。在物业管理服务行业的逐步发展和规范中，宝宇物业多年来精耕细作，锐意进取，建立具有宝宇特色的管理模式，形成一套适合自身发展的经营机制，满足业主的个性化服务要求，赢得百姓口碑，创造良好的经济效益和社会效益。
（二）黑龙江宝宇物业管理有限公司成立于2003年，属于黑龙江宝宇房地产开发集团旗下的全资子公司，拥有一级物业管理资质，公司创建以来先后获得“中国物业管理卓越成就奖”、“百姓最信赖物业管理奖”、“中国物业服务十大优秀品牌企业”、“全国物业行业AAA级信用企业”、“黑龙江省物业行业突出贡献奖”、“黑龙江省劳动关系和谐企业”、“冰城物业好管家”等多项殊荣。现为中国物业协会常务理事单位，黑龙江省房地产业协会物业专业委员会副主任单位，哈尔滨市物业协会副会长单位。
二、科学管理，真诚服务，打造知名品牌产生效益
（一）精细管理，打造宝宇物业。宝宇物业管理公司自成立以来推行的“人性化管理、感动式服务”，以促进住有所居、保民安居、创建一流居住环境为前提，靠体制、机制实行先进的服务模式和理念，采取软硬件相结合、积极有效的措施，做好新形势下的物业服务与管理工作，特别是在以下三个方面为实施高端物业服务创造了条件。
1.真诚服务，不断投入。努力营造生态良好、舒适洁净的寒地人居环境。始终把发挥住宅使用功能，保障和改善业主居住环境，作为宝宇物业追求的第一目标。从宝宇地产交付使用的小区看，规划阶段就十分注意小区的空间设计和园林绿化，物业公司进场后更是下大力创造了优良的绿色生态居住环境。宝宇集团斥资亿元重金打造天邑澜湾项目，项目内拥有10万平方米的高品质皇家园林景区，建设了龙江地产首个室外露天玫瑰泳池，自2013年宝宇物业公司接管天邑澜湾住宅小区以来，全面加大了对皇家园林景区的管理力度，不仅组织力量对景区绿化树木、皇冠喷泉、人工湖、泳池以及鹦鹉、鹩哥等鸟类实行了专业化的管理，而且专门建立了景区生态系统档案，为住在这里的业主提供了高舒适度、大型园林式人居环境。
2.科技创新，安防升级。借力现代科学技术，建立物业公众号――宇幸福汇，使业主足不出户，便可用手机进行报修、咨询、阅览物业报纸、获得区各项通知，从根本上提升了小区物业管理层次与服务质量。依托科技生产力，打造安全社区，保障小区安保系统运转的效率与质量。多年来宝宇物业重视小区智能化控制管理安防系统，在此基础上，公司不断完善管理的工作标准及工作流程，在2016年公司安装“萤石云”云端监控系统，增加监控点位，使管理层人员24小时随时可通过智能通讯设备监控本公司的情况。同时，配备专用巡逻车、清洗机、垃圾中转车、清运车、铲雪车、智能平衡巡逻车等现代化设施和设备，各小区均实行了24小时全封闭式管理，为加强对外来人员的管控，在小区主出入口引进“翼闸”门禁系统，实现一人一闸，杜绝尾随行为。小区实行人车分流，机动车进入地下停车场、非机动车统一停放不能进入小区内。此外，对每个住宅小区都制订了防火应急预案，做到了每日对消防通道进行检查，每月对员工进行消防安全培训，每季对消防设备、设施集中检查，每年至少进行一次消防联动演习。由于宝宇物业实施了严格的封闭式管理，把干扰居民生活、影响社会稳定的事故隐患消灭在萌芽之中，确保了业主的安全、私密性以及小区治安的稳定。
3.客户心声，服务目标。认真履行物业职能，主动加强与业主之间的沟通，重视业主对改善服务与管理的意见。宝宇物业管理公司严格按照国务院物业管理条例履行应尽的各项职责，每年进行一次业主意见征询，听取广大业主的意见和建议，加强和改进物业管理和服务工作。对业主们提出的意见和建议，凡是合情合理合法的，都会全力整改；暂时不具备条件整改的事项，都会认真负责做出解释和列出工作计划。
（二）细节第一，重视品质服务。“细节决定成败”，宝宇物业在管理全过程中大写“人”字、突出服务、强化特色、把握细节，树立并实现了“人性化管理、感动式服务”这一先进的理念，把考虑业主利益、满足业主需求作为公司的本职工作。一年365天除了每天做好环境保洁、秩序维护、日常维修，并严格履行合同规定的业务之外，多年如一日做到了“感动式服务”：
1.温暖守候，值得信赖。宝宇物业为急于上班、出行、接送孩子和外出购物的居民提供常态化便利服务。宝宇物业公司从成立的那一天起，始终坚持严守《物业服务合同》，把对业主真诚细腻的情感，注入物业服务的全过程，满足业主的不同需求。不仅在所管的住宅小区公共区域内全部设置了雨伞架、医药箱、便民服务箱、擦鞋机、打汽筒、运货车、轮椅车、报刊架等常设服务设施外，还阶段性地坚持为小区业主协调和组织义诊活动，每天清晨都在各个小区设专人为业主免费量血压、测体温；遇到业主提拿重物出入时都有秩序维护员主动上前协助提拿；对老人、孩子、孕妇等特殊群体给予重点搀扶照顾。为了方便业主，保持环境清洁，还专门制作了宠物便便箱和宠物犬厕，内设清洁用纸和专用工具，深受业主的欢迎。
2.真情感动，匠心精神。宝宇物业总能在特殊时刻给业主以家人般的温暖。每当小区有80岁以上的老人过生日，经理、管家都会手捧鲜花和蛋糕登门贺寿，并为老人与家人合影；当小区业主有家人过世等悲伤事件，小区物业都会及时停止音乐、喷泉等娱乐活动，经理、管家都会亲自上门慰问、征询需求，开启绿色通道，并敬献花圈，以寄哀思；每当小区业主家中有新婚嫁娶喜庆之事，小区物业都会在会所大门口张挂条幅，打上字幕，铺上红地毡，为新人提供由身着礼服的俊男靓女列队举行隆重的礼仪服务，2016年入夏后，宝宇物业注重细节，推出“喜”字地垫取代红纸，实现感动式服务再升级。宝宇物业贴心的服务真正让业主感受到了“选择宝宇 幸福一生”。
3.社区文化，喜悦生活。坚持开展文化社区、和谐社区创建活动，让广大业主在家门口便能享受到丰富多彩的业余文化生活。近年来宝宇物业公司在全省住宅小区中率先引进了三个哈尔滨市图书馆社区分馆，并通过举办“哈尔滨之夏”宝宇小区音乐会、“便民服务日”、“爱国电影周”、乒乓球比赛以及元宵节晚会、“六一”儿童节联欢会等多种文化体育活动，使业主深切地感受到住在这里的文化魅力和品质生活。由于宝宇物业注重细节工作做到了极致，使业主成为了物业服务的最大受益者，多年来，业主对宝宇物业服务的满意度都在99%以上，公司所获得的表彰锦旗多达900多面，没有出现因物业服务工作不到位而发生的投诉。
三、积极探索，大胆实践，不断推进物业行业发展
宝宇物业之所以能够不断发展，一个根本原因，在于宝宇人对物业行业有一个深刻的认识。从十几年前物业管理行业并未引起足够重视，市场前景并不被看好的情况下，宝宇物业就立足于改革与发展的高起点，坚持放眼未来看物业，以人为本做物业，引导员工较好地解决了三个认识问题：
（一）日常服务，不断升级。物业服务不是简单的保洁和维护工作，是精细的管家服务，其工作好坏直接关系业主生活品质，关系社会和谐与稳定，要求宝宇物业每一个员工，都要从战略和全局上认识物业服务工作的特殊性和重要性，要通过精细的管家服务工作，体现宝宇物业“感动式服务”的优越。
（二）前景广阔，砥砺前行。物业行业不是“小产业”，是“大产业”，是现代服务业的重要组成部分。当前，国家政策已将物业行业整体纳入现代服务业范畴，现代服务业是中央高度重视的第三产业，是国家调结构、惠民生、保增长战略实施的重中之重，宝宇物业公司率先从战略和全局层面来考虑并且做好物业事业。
一、目标任务
通过完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平，进一步完善区职能部门、街道办事处、社区的监督管理职能，提高住宅小区物业企业服务水平，推动我区物业服务行业持续健康发展，为广大人民群众创建整洁、文明、安全、舒适的宜居环境。
二、工作内容
（一）完善物业管理工作机制
1．完善物业管理机构建设。区物业管理工作领导小组要加强对全区物业管理工作的领导、协调和监督，定期召开专题会议，听取物业管理工作汇报，协调解决物业管理重大问题。各街道办事处要明确物业管理分管领导以及承担物业管理工作的专兼职人员。社区居委会要有干部专职或兼职从事物业管理工作。已经配备人员的要确保在岗从事物业管理工作，确保物业管理工作有机构、有人员负责。
2．加强物业管理制度建设。区物业管理工作领导小组要将物业管理工作作为民生工作和社区建设的重要内容纳入年度全区工作计划，摆上重要议事日程。区住建局要对属地内物业管理情况进行全面调查研究，摸清底数，分析存在问题，出台规范性文件，强化行业规范管理。各街道办事处负责建立并落实街道物业管理联席会议制度，每季度至少牵头组织召开1次由街道、社区、物业公司、业主代表等参加的联席会议，及时有效解决物业管理活动中出现的矛盾、纠纷。各街道办事处要建立物业管理纠纷调处机制，物业管理普通纠纷由社区、街道一线及时调处化解，并上报区级主管部门。严重的矛盾由区相关部门牵头协调解决，并上报市级主管部门。
3．落实齐抓共管工作职责。区财政局要按照政办〔2012〕45号文件要求，把规范提升物业管理工作列入区财政年度资金安排，建立完善物业管理经费保障的长效机制；要安排一定资金作为整治、提升物业管理和奖励工作到位、成绩突出的物业管理单位及个人的专项经费。区住建局作为行业主管部门，除做好日常规范管理工作，应制定物业管理整改提升方案，指导并督促区属物业企业及管理项目进行规范管理、提升服务水平。行政执法、公安、交警、消防、工商、环保、司法、物价等职能部门要按照《市区人民政府关于进一步加强区物业管理工作的意见》（政文〔〕186号）明确的本部门在物业管理工作中的职责，进行责任分解，明确分管领导、责任科室、负责人、经办人。各有关部门要加强物业工作的监督管理职能，建立职能部门联动处理机制，强化部门协作配合，不推诿，不扯皮，及时处理检查中发现的问题；建立纠纷投诉调处机制，对执法工作中发现的或物业企业报告、业主投诉、媒体曝光的违法违规行为及时查处，处理到位。
4．推进业主委员会的成立与规范运作。各街道办事处要加强推进本辖区内小区业主委员会的组建。今年辖区内符合成立业委会条件的物业管理小区成立业委会应达到60%以上。区住建局应从行业管理方面出发，督促辖区内业主委员会建立健全规章制度，引导业主委员会规范运作，促进物业管理和社区管理有机结合，逐步形成社区内物业服务企业与业主委员会和睦相处、相互依托、和谐共建的新局面。
（二）加强物业监督管理力度
1．规范前期物业管理与承接查验工作。区住建局要按照前期物业管理招投标相关规定，做好辖区房地产项目前期物业招投标活动的指导和监督工作，当年预售的项目应100%实行前期物业招投标，并做到公平、公开、公正。同时督促房地产开发建设单位、物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作、办理物业交接手续。组织相关人员对承接查验进行检查，确保项目按规划审批内容建设完整，并做好物业承接查验备案手续。
2．加强住宅小区的巡查与整治。区住建局要牵头联合街道办事处、社区建立物业小区巡查制度。具体为日常检查、集中抽查、重点督查3项。日常检查内容主要为小区秩序维护、卫生清洁、绿化养护、保安值勤、共用部位和共用设施设备维护等，应每两个月对辖区所有物业小区巡查1次，并做好记录，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，根据服务等级和服务标准，提供质价相符的物业服务。集中抽查内容为物业小区的物业承接查验制度落实、物业服务收费、消防安全、电梯安全、地下室（停车场所）、机电设备运行、二次供水卫生、装饰装修管理等。区住建局要积极配合市住建局工作，每季度组织开展1次集中抽查，确保小区和谐稳定、规范有序。重点督查是针对业主反映意见大、矛盾投诉多、整改不力的物业小区，区住建局要会同相关职能部门、街道、社区开展重点督促检查整治，确保突发事件的应急预案有效得以落实。对于巡查过程中发现的问题，相关部门要加大对违法违纪企业的处罚力度，坚决将侵犯业主合法权益的企业清除出物业管理市场，要将巡查结果作为物业企业项目评优、前期物业招投标准入、企业资质年检的重要依据。
3．深化老旧小区的整治与管理。各街道办事处、社区要在老旧小区整治试点的基础上，以点带面，进一步深化我区老旧住宅区的整治与管理。要根据城市街区布局、公用基础设施分布状况，按照统筹规划、条块结合、分步实施的原则，在逐步改善老旧住宅区的基础设施、环境卫生和治安防范之后，采取有条件的引进物业企业进行专业化管理服务、业主自治管理、社区有偿管理三种模式进行老旧住宅区物业管理，逐步提升老旧住宅区广大群众的生活环境与居住品质。
（三）提升物业管理服务水平
1．提高物业企业竞争能力。行业主管部门要指导、扶持物业企业做大、做强。物业企业要树立品牌意识，提高企业竞争力，积极探索转变提升行业的发展方式，通过现代科技的运用和商业模式的创新，不断拓宽物业服务领域，切实增强行业整体竞争能力。主管部门要鼓励、扶持符合二级以上资质条件的物业企业晋升资质，并逐年提高二级以上物业企业管理的覆盖面。
2．提升物业管理服务水平。物业企业应认真落实《省城市住宅小区物业服务规范》，提高物业小区服务水平，切实履行物业服务合同，实现秩序维护、卫生清洁、绿化养护、共用部位和共用设施设备维护等基础服务达标，为业主提供质价相符的物业服务，努力提高业主的满意率。行业主管部门要大力指导、帮助物业企业做好创建“物业管理示范住宅小区”工作。今年应做好辉映江山、明光花园2个住宅小区的创优工作，做到以点带面，提升管理服务水平，促进行业规范发展。
3．提高监管人员与从业人员素质。针对我区涉及物业监督管理的9个职能部门情况以及街道、社区物业管理从业人员素质，区住建局要牵头择期举办物业监督管理人员工作培训。通过专业培训，切实提高职能部门和街道、社区物业监督管理人员业务水平。同时借助物业协会平台积极开展物业服务管理经验学习交流活动，组织物业管理工作者、物业服务企业负责人学习借鉴省内外兄弟城市和我市优秀物业服务企业的先进物业管理模式，推广运用。定期组织物业经理岗位继续教育培训，不断提高管理水平，加强保安、保洁、绿化、给排水、机电设施维护等岗位人员培训，确保行业相关人员都能持证上岗或得到轮训。
三、实施步骤
（一）动员部署阶段（从2012年月日至月25日）
区物业管理工作领导小组要结合我区实际，组织召开相关部门、物业公司负责人、业主委员会和业主代表参加的会议，制订实施方案，做好部署安排。分析辖区内物业服务行业发展存在的问题，研讨行业发展方向，规范物业服务管理措施。区住建局应督促物业服务企业在自查的基础上制订整改提升方案，方案要落实到每一个物业服务项目，明确具体目标、内容和措施。
（二）组织实施阶段（从2012年月26日至11月30日）
各街道办事处、社区、各相关职能部门要紧密围绕着“完善物业管理工作机制、加强物业监督管理力度、提升物业管理服务水平”的目标任务，制定工作安排，扎实开展工作。
（三）检查验收阶段（从2012年12月1日至12月31日）
结合市里开展的检查验收，由区物业管理工作领导小组成立检查组对今年工作开展情况进行检查、考核。
四、工作要求
（一）加强组织领导。物业管理是改善民生、促进社会和谐稳定的重要内容，各级各部门要增强做好这项工作的紧迫感和责任感，进一步加强对物业管理工作的领导，建立或及时调整物业管理工作的领导机构和工作机构，切实做好辖区内规范提升物业管理工作的组织、领导、协调、督促。
为认真贯彻落实XX市、XX区有关推进垃圾分类工作的工作部署要求，XX街道在市、区与相关部门的正确领导下，坚持各级联动、加强配合、全面参与的工作原则，在2020年垃圾分类工作的基础上，持续深入推进，全力落实垃圾分类各项工作，特制定2020年度垃圾分类工作计划：
一、总体要求
围绕垃圾减量化、资源化和无害化处理目标，巩固2020年垃圾分类工作成效，提高源头分类质量，优先资源回收利用，开展有害垃圾回收，稳妥推进厨余垃圾和其它垃圾收集处理，充分发挥居民作用，加强精细化管理，健全完善督导制度，着力提高垃圾分类工作实效,逐步扩大各社区垃圾分类范围，清除垃圾分类死角，多管齐下推进符合我街道实际的垃圾分类工作体系。
二、主要工作目标
到2020年底,
生活垃圾分类知晓率、参与率、分类准确率都更上一个层级，人均垃圾产量基本实现“零增长”，生活垃圾治理“三化”成效不断提高，生活垃圾资源化利用和无害化处理能力都有所提升。
三、工作具体实施和计划
（一）
强化源头分类力度
1.强化入户宣传。让居民明白垃圾是污染源，我们是生产者，同时也是分类投放的责任者，从内心深处愿意做好此项工作；要求社区因势利导，利用此次派发室内分类垃圾桶的良好契机，开展扫楼入户指导宣传检查，修好居民“内功”，做好宣导工作。
2.宣传注重直观有效。进一步要求入户人员用通俗易懂、形象直观的方式宣传垃圾不分类的危害性以及垃圾分类减量的好处，让居民看懂想通，主动参与。
3.做好垃圾分类便民措施。针对多数居民怕麻烦的思想，垃圾投放点位的设置和整合要再三斟酌、充分考虑小区居民日常生活习惯，并进一步设置暖心池、呵护池等配套设施，确保环境整洁卫生和居民身心健康。
4.健全完善奖罚制度。要求各社区进一步集思广益，用正向激励手段评选优秀垃圾分类楼栋、垃圾分类优秀家庭、垃圾分类小达人等荣誉，引导居民树立积极参与的荣誉感。对于违反者，注重说服感化，形成正确的舆论导向。
5.持续发动社区微信公众号等媒体；利用社区书院、活动中心等平台进行宣传；继续加强辖内中小学生教育；要求辖内机关企事业单位带头示范。
（二）重视督导队伍建设
我街道2020年进一步完善了垃圾分类工作考评考核细则，强化督导员考评考核相关要求和规定。2020年，
会进一步把好督导员入门关、培训关和考核关，及时撤换考核不称职的督导员；细化日、周、月工作安排，注重督导、宣传、履职，杜绝二次分拣，并要求认真记录台账，全面掌握居民参与率与分类投放准确率；评选优秀“周之星”督导员及优秀督导员团队，并给予相应的奖励和激励，带动履职积极性和能动性；同时，结合各社区实际，因地制宜，充分调动社区资源，选聘有责任心、热心垃圾分类工作的党员志愿者、退休人员等群体组建督导管理小组；加强巡查、监督等方式提高分类投放准确率。
（三）
强化分类硬件设施建设及高层撤桶
2020年街道会进一步加大宣传栏、宣传板、投放标示牌等垃圾分类硬件设施投入及维护；继续对分类桶投放点进行有效整合，规范投放；并全面硬化垃圾投放点地面，尽快完善设施补短板，确保设施到位，强化督导效果；对大件垃圾，完善存放的公共大件垃圾堆放点，有害垃圾桶延续专人专管；同时，抓好高层撤桶及分类。2020年，我街道XX栋高楼，已撤桶XX栋，撤桶率80.36%，已实施高层撤桶的，继续巩固成效，总结可复制的经验做法作为同类小区借鉴；不定时对高层未撤桶的小区进行检查，并积极协调解决高层撤桶，增加撤桶后的硬件设置投入，做好后续保障工作。
（四）
发挥物业管理企业主体作用
街道与社区加强与物业管理企业的互动，将日常暗访结果及时反馈给物业企业，及时表扬优秀鞭策落后，协助推动物业做好垃圾分类工作。并督促物业企业认真解决“混装混运”问题，各社区督促物业服务企业、保洁单位加强对保洁员、环卫工人等的培训、教育、引导，促使其正确收集垃圾；发动小区居民积极监督举报，杜绝混装混运现象发生。对屡教不改的物业，要求社区进行督促，必要时，上报城管执法部门开单整改；积极发挥物业管理企业主体作用，做到生活小区内垃圾不遗漏，不留死角，杜绝垃圾落地并强化源头分类等。
（五）扫除分类盲区，健全考评体系
针对民营企业、非星级酒店、沿街店面、无物业小区等盲点区域的不同特点采取了针对性措施，落实属地管理责任，逐步扫除盲点；持续推进厨余垃圾全面直运和在试点基础上，进一步扩大其它垃圾直运面；按照“抓两头、促中间”的思路，巩固先进小区，提升落后小区，促进中间小区，全面提高生活垃圾分类的参与率和准确率。同时，健全考评体系，街道延续把生活垃圾分类工作作为各社区的重要任务，纳入城市管理年度考核。街道将结合日常城市管理工作，督促检查各社区垃圾分类工作开展情况，并给予通报，对履职不力的社区及个人进行处理。
（五）
发挥机关企事业单位和教育系统作用
充分利用机关企事业单位集体组织优势，特别发挥机关企事业单位党员的力量开展垃圾分类工作，形成榜样示范带动作用；并继续协调辖内学校加强中小学生教育，举办“家校社”联动等活动，通过垃圾分类进学校进课堂，让孩子们做家里的宣传员、督导员，带动家庭积极参与垃圾分类。
四、积极打造各社区亮点特色
各社区要在示范小区经验上，重点打造垃圾分类品牌社区。根据各实际情况，因势利导、因地制宜，结合2020年度亮点特色，各尽所长，用特色和亮点引领居民，打造社区品牌效应。
①建立XX社区“房东管理”制度。自建房以栋为单位，制定定点定时沿线统一垃圾收集转运，房东监管、督导员督导宣传方案。整体与社区网格划片分工相结合，建立“条块联动、齐抓共管、协调有序、责任明确”的工作机制层层抓落实，有效推进社区垃圾分类工作。
②打造XX社区“多元融合”垃圾分类特色试点项目。以“多元队伍、多元教育、多元品牌”为切入点，积极聚合辖区资源和力量，分别针对不同的垃圾种类进行收集处理，提升居民积极参与垃圾分类，倾力打造垃圾分类各类型示范小区等，以点带面，形成可复制、可借鉴的垃圾分类工作经验，全面提升街道垃圾分类工作。
③推进XX社区继续携手辖内企业，在XX小区共建立体菜园，采用最有效的绿色环保回收利用方式，变废为宝，逐步开启小区垃圾桶内无厨余垃圾的新环境保护模式。
③XX社区继续打造“垃圾分类志愿者”等垃圾分类特色品牌社区，多方位推进垃圾分类工作。通过社区垃圾分类课堂及时充电；并通过厨余垃圾换购、智能垃圾分类回收等，引导居民从源头分类，实现环境与资源的可持续发展。
④XX社区深入整合辖内资源，多方合力创建“三特色”打造社区品牌。一是持续开展“垃圾分类示范家庭评选活动”；二是结合辖内学校及幼儿园开展“垃圾分类进校园”、“小手拉大手”等活动；三是打造小区垃圾资源化、无害化利用，打造绿色景观，开展垃圾分类楼户评比活动，建立“绿厢房”等，呈现垃圾精细分类、绿色花园、居民休闲等一体功能，营造社区环保一角。
⑤XX社区探索建立“自然生态环境优美、多元参与协商共治”的“生态云+”垃圾分类新社区。采用了“大党委+社工”的社区治理路径，深度融入垃圾分类，打造属于社区的垃圾分类“生态”特色。
⑥XX社区延续发动小区物业、业委会、在职党员等辖内资源，多次探讨、实地考察、通过投票等民主方式进行投放点整合，成效显著；本着服务居民，提倡垃圾分类的理念，让原本被丢弃的垃圾再次生产再利用。引进绿色小屋，可回收物兑换积分，兑换油盐酱醋等家用产品；接受闲置衣物捐赠，并通过爱心渠道，把衣物捐赠到需要的地方；联合社区开展垃圾分类推广活动。
五、工作要求
（一）强化领导，落实责任。各社区要坚持把生活垃圾分类作为重要工作任务。社区主要领导要承担起第一责任人的责任，亲自部署工作，细化分解管理、层层落实，确保责任到人。
（二）协同合作，凝聚合力。各社区及物业等相关部门应按照职责，密切配合，各司其职、各负其责、自我督查，并落实例会制度，要定期召开推进协调会，做好垃圾分类相关工作。充分发挥协同作用，凝聚合力，共同推进落实生活垃圾分类工作。
（三）保障经费，有效激励。街道相关垃圾分类经费纳入年度预算，做到专款专用，保障垃圾分类工作有序推进。并加大经费督查力度。
一、明确职责，切实加强住宅物业管理
按照“条块结合、以块为主、属地负责”的原则，明确住宅物业管理工作职责，落实工作责任，共同推进住宅物业管理工作。
（一）市房管局负责研究制定物业管理发展规划，制定相关配套政策，负责物业服务企业资质初审，住宅专项维修资金归集和物业管理用房的管理，落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业检查评比、考核和人员培训，加强对物业服务企业的监管，规范物业管理服务行为，指导镇（街道、办事处）调处物业管理中的矛盾纠纷。
（二）各镇人民政府、街道办事处、开发区管委会、临港新城管委会具体负责本辖区物业管理工作，配合市房管局科学划定物业管理区域，界定物业服务范围，指导监督业主委员会的选举、改选和换届工作，负责协调、监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作，做好辖区内有关物业管理的投诉处理和工作。
（三）社区居委会协助镇（街道、办事处）做好物业管理工作，参与业主大会、业主委员会筹建、改选和换届，指导和监督业主大会选聘物业服务企业或者进行自治管理，协调业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系，调处物业服务中的矛盾纠纷，指导业主委员会和物业服务企业做好小区综合治理工作，制止扰乱公共管理秩序和损害业主共同利益的违法行为并及时向有关行政执法部门报告。
（四）市规划局负责科学设定居住用地规划条件，严格审查设计方案和施工图，确保相关设施配套到位，查处擅自改变建设工程规划许可证许可范围的违法建设行为。
（五）市建设局负责住宅小区建设工程质量的监管，监督建设单位及时处理已竣工交付住宅小区的质量问题。住宅小区房屋未经质量单项验收合格的，不予发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（六）市公安局负责监督指导住宅小区治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆、影响消防安全等行为依法采取强制措施并进行处理。公安消防部门负责住宅小区消防设施的检查验收，依法查处破坏消防设施的行为。
（七）市城管执法局按照城市管理相对集中行政处罚权的规定查处住宅小区内破墙开门（窗）、损绿毁绿、未经批准擅自搭建构（建）筑物及其他设施、设乱户外广告、乱设摊点等行为，做好住宅小区垃圾清运及路灯养护等工作。
（八）市园林旅游局按照规划设计条件，严格住宅小区绿化建设方案的审批，指导做好住宅小区的绿化管护工作，并具体负责住宅小区的日常绿化管护工作。
（九）市人民防空办公室负责住宅小区内人防工程的规划、建设、维护管理、监督检查和实地标注工作，人防工程未经质量专项验收的，不得投入使用。
（十）市工商、物价、环保、质监等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的工商登记、物业服务收费、环境污染、设备设施质量等方面的投诉，主动配合各镇（街道、办事处）化解物业管理中的矛盾。
二、根据实际，合理确定住宅物业管理的方式
（一）新建住宅小区全面推行等级物业服务。先由建设单位按规定选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理，业主委员会成立后，由业主大会根据住宅小区的规划建设、配套情况和需要的管理服务项目，选聘物业服务企业进行管理。
（二）改造后的老住宅小区具备物业管理条件的，应当及时召开业主大会并选聘物业服务企业，按等级实施物业管理；对暂不具备条件的，可以实行业主自治管理，也可以采用业主委员会与社区居委会签订协议的方式，由社区居委会提供以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性管理服务。
（三）拆迁安置房和保障性住宅小区的前期物业服务按照谁开发、谁建设、谁负责的原则组织实施管理。业主委员会成立后，可根据业主需求确定物业管理方式。
三、突出重点，切实抓好住宅物业管理的规范运作
（一）规范新建住宅小区的前期管理。凡达到规定规模的住宅小区，必须采取招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。建设单位在办理商品房预售许可证前，应当选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同。前期物业服务企业要加强对住宅小区建设工程质量的跟踪，根据物业管理的要求，有权提出合理化建议，对擅自变更设计方案、降低建设质量和配套标准等违法行为，及时向有关行政执法部门报告。
（二）规范物业交接。新建住宅小区住宅与市政公用基础设施、公用设备设施、人防工程设施设备要同步交付使用。住宅小区竣工交付前，建设单位要按照规定与物业服务企业办理物业交接手续，将物业图纸资料等移交给物业服务企业。物业服务企业要对共用设备设施（含人防工程设施设备）进行查验，做好交接记录，明确责任。建设单位在办理房屋初始登记时，必须提供前期物业服务企业接管证明和房屋单体、设备设施等单项验收合格证明。建设单位按照《关于进一步加强物业管理工作的意见》（**政办发〔20**〕79号）规定支付的交接费，由市房管局统一管理，交接费的使用办法由市房管局另行制定。
（三）规范业主委员会的运作。不论采用何种管理模式，所有住宅小区都要依法建立业主委员会。业主委员会一时难以建立的，由社区居委会与业主共同决定住宅小区物业管理事项，直至业主委员会成立。社区居委会要认真组织筹备召开业主大会，选举产生业主委员会，要加强对业主委员会的指导，积极支持业主委员会的工作。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业履行服务义务，也要督促业主按时交纳物业服务费。
（四）规范物业管理服务行为。签订物业服务合同，权利义务关系必须明确且符合法律法规规定，合同的期限应当与业主委员会任期相一致，并向社区居委会备案。物业服务企业要按照合同约定，认真履行服务义务，为业主提供质价相符的物业服务。要严格执行物业服务收费标准，坚持明码标价并按规定办理备案等手续，自觉接受市物价局、房管局等部门以及业主、业主委员会的监督。市房管局要会同各镇（街道、办事处）加强对物业服务企业的监管检查，科学评定物业服务企业信用程度，不断完善物业服务诚信档案制度。
（五）规范物业服务企业退出程序。物业服务企业擅自退出物业管理项目的，要依照有关法律法规和服务合同的约定追究责任，给业主造成损失的，要依法承担赔偿责任。物业服务企业因物业服务合同期满不续约或提前解除合同的，应提前2个月书面告知业主委员会、市房管局、所在镇（街道、办事处）和社区居委会。在前期物业管理期间，物业服务企业退出物业管理项目且建设单位**法承担重新选聘责任的，由社区居委会临时代为管理。
（六）建立住宅小区公共设施应急处理机制。市、镇两级政府要按照属地管理原则，分别安排相应的经费，作为物业管理风险应急处置资金，专项用于弃管住宅小区共用设备设施临时运行管理费用。
（七）妥善处理物业质量遗留问题。已竣工交付使用房屋的消防系统、电子监控、高层电梯、地下车库等存在质量遗留问题的，由市政府统一牵头，责成相关职能部门进行全面梳理排查，明确整改方案，督促建设单位尽快落实资金，迅速整改。对整改不力的建设单位，要记入诚信档案并依法予以处理。
四、大力扶持，落实住宅小区物业服务的各项优惠政策
（一）税收规费方面
1．住宅物业服务的新办企业自经营之日起2年内免缴统一收费（含防汛保安、残疾就业保障、人防、工会等各类基金）；
2．20**年**月31日前，物业服务企业按规定缴纳的营业税和所得税地方留成部分扣除征管经费后，由政府通过以奖代补的方式支持物业服务企业的发展；
3．物业服务企业受委托管理改造后的老小区、拆迁安置小区、保障性住宅小区，其收费列入代办项目，不计入纳税基数，使用物业服务专用票据；
4．物业服务企业可适当减少社会保险种类，下浮缴费标准和比例。
（二）政府补贴方面
1．市政府统一建设的拆迁安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市财政按每月0.2元/㎡的标准补贴物业服务企业（单位），各镇（街道、办事处）建造的，补贴标准由各镇（街道、办事处）确定。20**前建成且已落实物业管理的城区住宅小区，由市财政按上述标准补贴物业服务企业（单位）。
2．改造后的老小区，物业服务交接费由市财政按1元/㎡的标准进行一次性补贴。
3．政府性资金投资新建的住宅小区按建筑总面积的2‰配建经营性用房，房屋产权归市房产管理局所有，可委托物业服务企业经营，收益主要用于弥补物业管理经费的不足。
（三）表彰奖励方面
1．市财政每年安排相应的经费，对受到上级政府及部门关于物业管理方面表彰的物业服务企业、社区居委会、业主委员会和个人，按照上级政府及部门明确的奖励标准进行奖励；
2．镇（街道、办事处）应安排相应的经费，对作用发挥好、规范程度高的业主委员会予以表彰奖励；
（四）市房管局协调督促建设单位按有关规定尽快支付拖欠的物业服务费用。
五、加强领导，确保物业管理工作健康持续发展
（一）加强组织领导。市政府成立市物业管理工作领导小组，由分管市长任组长，市政府办公室分管副主任、房管局局长、**江街道主任任副组长，市房管、规划、建设、城管、园林、**、人防、环保、物价、财政、税务、工商、民政、监察、质监等部门以及**江街道的分管领导为成员，负责督促检查有关单位履行职责，协调处理物业管理工作中的重大问题。各镇（街道、办事处）成立相应的领导小组，并指定专门科室具体负责物业管理工作，在全市建立起一级抓一级、层层有落实的物业管理工作体系，为物业管理工作提供坚强有力的保障。
（二）营造良好氛围。新闻媒体和各有关单位要采取多种形式，大力宣传物业管理法律法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业管理的商品消费观念，及时缴纳物业服务费用，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区环境。
[关键词]物业企业；科技管理；安全与质量；服务水平
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.41.075
近年来，随着中国综合国力的提升，科技水平不断发展，科技应用已逐步走进了平常百姓的工作与生活，社会已经步入了互联网时代。在新观念的冲击下，实现服务水平提升是物业工作者需要面对的重要课题。特别是近几年来，人民群众的生活水平大幅度提升，业主们对物业服务质量提出了更高的要求。但传统的物业服务理念与管理方法已无法满足新时期业主对物业服务的需求。引入高科技项目，引进先进的管理手段与方法，进行物业管理创新是物业管理行业发展的主流。因此，借助科技管理，创新物业管理方式，引进物业管理先进手段，变革物业服务模式，创新物业服务方法刻不容缓。
1 科技管理下的物业服务需求
1.1 科技管理的内涵
所谓的科技管理就是采用管理方面的相关科学决策和指导方法来优化整合人力、财力、物力等资源的管理行为。科技管理的目的在于提高生产效率，增加管理效应。随着我国信息技术的快速发展，互联网得到了广泛推广和普及，同时也促使科技管理逐步朝着信息化方向发展，相应地管理效率也得到极大的提升。
1.2 科技管理下的物业服务内涵
科技进步带来思想与观念的变革。在互联网等科技管理理念下，传统的物业管理手段适应时代要求持续变革，相应地物业服务内涵得到了进一步拓展。科技管理的引入，有利于更好地控制物业服务基础员工的工作数量、质量以及效率，同时减少了包括管理人员在内的员工的数量。科技管理带来了物业管理服务质量的提升，提高了物业管理的经营效益。对于某个物业小区的经理而言，经理充当物业小区“当家人”的作用。引入科技管理，具体就是根据物业小区特点，按照物业管理服务合同的要求，维持项目物业基础服务持续稳定地开展，在服务好业主的前提下，依托先进的科技管理手段，做好物业服务的延伸，拓宽物业管理项目，不断满足业主的服务需求。物业小区项目有了科技管理手段，就能使物业工作者摆脱烦琐的事务，腾出更多的时间和精力去组织一些定制的或者衍生出来的服务来满足物业服务企业的特定需求，通过业主个性化服务需求，创造出更多的经济价值和社会价值。因此，物业服务业的内涵也必须随着科技的发展而变化，否则物业企业将会面临被市场抛弃的风险，无法满足客户的实际需求。满足客户需求并非是免费的午餐，但服务必须有特色。当然在初期推广相关服务之时，进行免费试点服务是企业服务营销的关键，但最终个性化服务需要明码标价，以诚实信用的物业增值服务，拓宽物业服务领域，增加企业经营与管理效益。
2 科技管理下的物业服务水平优化策略
2.1 提高综合意识，拓展增值服务
物业服务涉及的内容比较多，涵盖了诸多常见的物业管理基础服务内容，具体包括：公共设施与设备的定期检修和维护管理；公共场所的清洁与绿化管理；消防管理与公共设施的维护；房屋建筑图纸以及业主档案等资料的管理；社区的安全防护等。但是随着业主们生活水平的提升，业主们不再满足于传统的物业服务。随着快节奏生活的来临，业主们有更多的服务需求，也产生了多样性的物业服务需求，相应地对于物业服务也提出了越来越高的要求。除了常规的基础物业服务内容之外，物业服务企业应抓住机遇，利用科技管理方式，拓展服务范围，通过为个性化业主提供一些必要的增值服务来更好地实现物业的保值增值作用，同时这些额外的增值服务收入也可以在一定程度上补充物业服务资金不足的困难，更好地维护和保养物业的设备设施，通过有效地管理，保障设备设施有效运行，在另一个层面上有利于延长物业的使用寿命。然而，我国现阶段还没有形成完整的物业增值体系，部分物业企业服务观念淡薄，不想先服务小区与业主，而是注重于向业主们提出提升物业费的要求，忽视了服务质量的提升。由于混淆了物业服务的初衷，颠倒了物业服务的次序，影响了物业企业增值服务的发展。因此，为了拓展物业企业的增值服务，就必须在建立全面提升物业企业管理人员综合意识的基础上来进行考虑。
从整体来观察，当前我国物业企业中的增值体系普遍都没有建立。具体主要表现在以下三个方面：其一，企业物业服务质量差强人意，无法得到业主的认同。部分物业企业无法严格按照合同规定的要求来开展物业小区范围内设备设施管理工作，物业小区设备设施，尤其是电梯问题，影响了业主的正常生活。物业小区的清洁工作做不到位，也影响了小区居住环境等。其二，部分物业服务无法满足业主的个性化服务需求。业主需求得不到满足。随着人们生活条件的提升，业主们对于物业服务的需求不断增多，除了清洁、保安、机电服务、房屋维修等基本管理内容之外，大部分小区仍然无法满足业主对健身、保健、娱乐等个性化的物业服务需求。现实情况是大型小区及其附近缺乏必要的健康医疗中心，业主看病、身体健康无法保障等。其三，物业服务中缺乏富有文化气息和艺术特色的服务内容，业主缺乏归属感。“老死不相往来”是物业小区普遍的常态，邻里之间缺少一定的沟通与交流，缺少业主交流对话的平台。使得相应的物业服务管理显得过于单调、乏味，进而会影响物业服务的效果。从整体上考虑物业服务发展情况之后，需要有针对性地提出一些拓展增值性物业服务的具体策略，具体包括以下几个方面：首先，要基于我国政府部门所颁布的《物业管理服务合同》等相关物业服务中的有关要求来合理开展物业服务，并要充分重视房屋维修、设备设施维护保养、小区安全防范、环境保洁、绿化园艺等最为基本的物业服务内容，同时还要定期加强物业人员的教育培训力度和考核工作，以便可以全面提升劳务人员的物业服务水平。其次，需要根据物业的特殊情况来为业主提供针对性的物业管理服务。特色是品牌生存的关键，否则就无法提升自身的竞争力，物业企业也不例外。为了提升物业企业的服务水平，需要结合物业企业的具置来提供针对性的服务，比如，针对那些腿脚不方便的老年人业主，可以直接将物业管理公司缴费终端设置在有关的建筑单元中，使业主不再需要去绕路缴纳物业服务费。最后，要结合业主的实际需求来为其提供个性化的特色服务。比如，可以根据小区的业主调查来确定是否在小区内设立一些小型便民超市和日常文具店等，以便可以充分满足物业小区业主的个性化物业服务需求。
2.2 加强安全观念，构建智能安防
随着人们生活水平的提升，对物业安全管理提出了越来越高的要求，传统的安全防范管理已经无法满足物业的管理需要。因此，创新物业服务模式，提升其物业服务安全性具有重要的意义。特别是在传统的物业服务中，安全问题是一大难题，具体主要表现在以下几个方面，即缺乏科学的安全物业管理思维；相应的安全管理过于保守；无法真正对物业小区进行规范、安全的监控；物业小区安全防范设施设备落伍。
伴随着社会经济的快速发展，物业管理环境发生了比较大的变化，在新形势下，将科技管理方面的有关理念贯穿于头脑中，需要着重侧重安全防范和物业设备及小区水、电方面的安全防护工作，在物业小区内构建一套智能安防系统，借助先进的科学技术来防范某些预先事件的发生。通过科技管理，更好地防范物业小区水、电跑、漏，消除设备安全隐患。
为了提升小区物业服务水平，可以充分借助互联网技术等先进科技理念来加快推进数字化住宅和智慧小区的快速发展，同时该种安全服务模式讲求物业服务企业要充分运用信息化技术来创新物业安全服务。比如，针对安防方面的物业服务对策而言，可以通过积极引进先进的物业服务科技产品，及时更新必要的物业防范设备。采用先进的车辆识别系统、门禁系统、自动控制系统、刷卡计费和安全监控系统等手段来提升物业服务的安全性；而在水电物业的安全防护方面，可以引进先进的水电设备及故障报警系统来及时发现和解决水电安全防护方面存在的各种质量缺陷。
另外，除了需要注重科技管理来做好安全防范、设备设施管理及水、电安全监护等方面可能出现的安全隐患之外，更为重要的是要借助科学的物业安全观来指导物业进行安全管理操作，具体策略主要表现在如下几个方面：其一，要加大物业安全管理意识的宣传力度。为了使企业员工充分意识到物业安全管理的重要性，必须要树立正确的物业安全观，在此基础上做好各个方面的安全物业安全防范工作。其二，制定相应的物业安全防范制度及操作规程，通过制度的建立来全面落实科学管理，使物业安全管理得到顺利实施，为物业小区安全提供重要保障，有利于更好地发现、预防和解决治安方面的有关问题，杜绝意外事故的出现。其三，加强对物业小区业主的安全意识教育，提升业主整体的安全意识，具体可以通过定期开展一些必要的安全知识讲座来使业主形成科学、完善的安全意识，从而使业主在日常生活中自行做到安全使用电梯，合理使用物业设施，避免、减少安全事故发生，达到确保业主安全的目的。
2.3 深化质量思维，全面实现优质服务
鉴于现代人们的生活对物业服务提出了越来越高的要求，除了需要变革传统物业服务模式之外，还需要加快深化服务质量意识，通过贯彻全面质量管理等先进的质量思维和意识，引进ISO质量管理体系，通过在物业小区进行质量体系的推行，密切结合物业服务实际，改进、完善物业服务体系，全面提升物业服务水平，为业主提供优质的物业服务。而就深化物业服务具体的质量思维而言，可以从以下几个方面来着手努力：其一，从全局角度来构建完善的质量管理体系。“以顾客为关注焦点”，引申到物业，就是以“业主为关注焦点”。物业企业需要充分意识到全面质量管理理念的相关内容与重要性，并从整体上来进行整体规划和目标设计，同时需要做好各个独立物业服务部门之间的沟通力度，定期进行业绩交流等来及时了解和掌握各个物业服务部门的发展情况，同时在物业企业内部制定科学、合理的物业管理质量责任制，以此将质量意识作为企业员工工作的核心要素，维护业主的权益。其二，要积极促进全员参与到物业质量管理环节中来。为了提升服务质量管理的质量与效率，除了企业管理者和策划者从管理上给予足够的重视外，还需要物业企业内部全体员工的共同参与，以全面发挥质量管理体系的积极作用。仅仅借助员工激励策略或者管理层的参与是远远不够的，还需要进行针对性的培训，通过培训强化基层物业服务人员对于管理方法的理解和认识，提升他们的质量管理能力。其三，要以业主为中心，充分了解和掌握不同业主的个性化需求，力求与每个业主建立良好的关系，借助业主的各种服务需求、合理诉求来促进物业企业的健康发展，因此，物业企业应定期走访业主，了解业主们的物业服务诉求，听取业主的意见，采纳业主良好的建议，以此来作为制订物业小区的工作计划的主要内容，有了明确工作目标，那么提高物业服务质量也会顺理成章。
3 结 论
随着互联网等先进技术的迅猛发展，科技管理信息化已经逐步成为一种社会发展潮流，科技管理在物业服务企业工作中的合理引入，将有助于加快传统物业服务理念的更新、升级，从而达到提升新时期物业服务水平的目的。物业小区引入科技管理，将在提高物业管理水平、提升物业管理服务技能方面发挥重要作用，业主们也乐于接受来自科技发展的新的服务形式，在一定程度提升我国物业服务行业地位。
参考文献：
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年是公司分区管理、独立核算的第一年。在分区管理、节约成本、提高工作效率的工作目标指导下，在公司领导和各部门、区域的协作下，管理处全体员工围绕着公司提出的“方便业主、职责在心、尽责服务、工作到位”服务承诺活动的宗旨，经过一年的努力，管理工作取得了一定的成绩，但亦存在着不足之处。现将年的工作做以下的分析和总结。
一、区内的管理工作：
1、整理并更换了楼的全部楼层电房门锁。之前由于缺少管理致使电房门锁混乱不一，经与供电所协商，统一由供电所进行更换。
2、整治了楼宇内及大堂单车、杂物的乱摆放现象。经过发信和不断上门家访劝说，绝大部份住户都配合将物品放回指定位置。
3、整治区内乱晾晒的现象。由于楼阳台晾晒位置不足，较多住户将衣物直接在楼宇扶梯上晾晒，严重影响楼宇外观。近三个月来通过发信、上门家访和强制性收缴，使该现象得到改善，但需持之以恒跟进管理，以防该违例现象死灰复燃。
4、整治商铺占道经营、乱摆乱放的现象。个别商户由于经营面积少、铺面位置不显眼，于是将商品摆放在走廊通道上，影响道路通畅，经过多次的发文要求整改及强制纠正，使上述现象得到明显改善。
5、清理区内废弃的车辆。共清理废弃的自行车150多辆、摩托车1辆，交由治安部门处理。
6、完成业主资料的整理及部份的更新。由于楼是93年收楼，绝大部分的业主资料都已零乱、不详，经过多日的整理，将全部资料归一装订，并通过多种渠道更新了业主的联系电话和地址。
7、完成新旧系统的录入和校对的工作，使新系统能及时、有效投入使用。
8、完成四个季度的水表抄录工作。并逐一核对、改正以前出现的错误，清洗了二百多个水表。但亦出现过抄错读数的错误，在今后必定要细心抄录，将以往的不足之处改过。
9、安排、监督清洁公司完成32座（无电梯）楼宇外墙、全区水池进行清洗及管道清疏。
10、改造了路（座路段）和路的绿化，加装了自动喷淋系统。
11、修补多处脱落的外墙玻玛。由于物业已多年，此类情况呈上升趋势，日后必须加强巡检，及时发现报修。
12、至月日止，报事单共份，完成1982份，完成率达98.6%，未完成27份，主要原因是部份商户和业主未配合维修；上门服务单共1748份，完成1373份，完成率达78.5%，未完成375份，绝大部份是属于有偿服务而业主放弃维修；售后服务单共696份，完成625份，完成率达89.7%，未完成71份，主要原因亦是业主放弃维修而自行处理。
13、有效处理业主/住户的投诉。由于楼是旧区，物业不断出现各种问题，主要有房屋水管生锈漏水、天面渗漏、天花脱落、室内电线路老化等，对接报的投诉都能及时有效完成，使业主/住户感到满意。
14、对专业公司的监管：
（1）定期与各专业公司召开沟通会议，提出不足的问题并一同研究改进方法；
（2）按合同的标准，督促各专业公司完成各项工作。
（3）通过工程联检，与技术部一起对区内存在的工程问题进行检查，及时发现及整改工程不足。
二、管理费的收缴情况：
本年度楼住宅管理费的收缴率较为理想，如下表所示：(略)
按今年计划收入713.28万计算，至今年11月止，累计收入702.71万，占计划的98.52%。其中在追缴欠费方面，在助理、领班等同事的协助下，通过寄催缴信、打电话、家访、法律、强制停水等措施，追回2000年欠费共48.8万元，占计划的56
例如有限公司20间单元欠费共10多万元，经过多次的协商后，成功追回所欠的费用。经过一年的了解，产生欠费的原因主要有几方面：
（1）个别业主可能已忘记有物业，但又无法联系；
（2）因不满管理工作拒交管理费有4间（2-502楼上漏水，认为质量问题；1-204车辆噪声、卫生；认为我司无彻底解决；9-801旧业主因99年被租户搬走部份物品，认为我司监管不力，现又无法联系；4-807因返修问题而拒交）；
（3）部份业主因经济困难而无能力缴交。
在追缴的过程中，最困难的就是无法与业主取得联系（共有32间），使追缴工作无法顺利开展。
三、治安防范方面：
全年失窃自行车共17辆；入屋盗窃共4宗（两宗已破案）；抢劫1宗（已破案）；打架事件共4宗。
楼属于商住型物业，建筑面积大，出入口多，人流量大，人员居住情况复杂，所以治安形势非常严峻。针对出现的问题及存在的不足，及时采取有效措施：
首先，加强对员工的教育，通过分析案例，提高他们的处理技巧和警惕性。
其次，是结合实际情况，因地制宜地制定有效的防范措施：
（1）每天入黑后安排1至2名便衣人员在区内监控，对可疑人员进行跟查，就此已捉获4名偷车贼；
（2）对二楼平台的防盗网进行全部上锁；
（3）定期变更大堂密码；
（4）加强控制大堂前后门，保持24小时关闭状态；
（5）调整对楼宇内、中内庭巡逻的时间，避免贼人掌握巡逻时间的规律而有机可乘；
（6）加强对装修人员的监管，定时检查、登记；
（7）配合治安部门对出租屋的检查；
（8）要求大堂管理员彻实对外来人员做好有效证件登记。
四、消防管理方面：
全年发生煤气泄漏事故21宗，除了1宗发生爆炸外（5座304房），其余均得到及时的处理而避免了重大事故的发生。造成漏气的主要原因都是没有关煤气总阀，以致气压过强而漏气。
针对以上情况，我区亦曾出通知于各大堂，提醒住户注意家居安全，同时亦加强巡查，及时发现险情。另外，配合消防公司对区内消防设施设备检查，及时更换废旧的水带4条，补修20多条；更换其它设备（如：水管、开关阀等）10多处，确保消防系统正常运行。
五、交通管理方面：
1、全年发生交通事故共17宗，原因多为车主驾驶而造成两车轻微相撞。为此，整改了区内部份交通标志，改造转弯路段的绿化，避免植物生长过高而阻挡车主视线。
2、对区单车、摩托车停放位进行合理调整，并重新画线，使车辆摆放更有序。
3、车辆产生的噪音亦是住户强烈投诉的焦点，虽然已采取限时封路措施，但只能是短暂时间解决问题，最根本的解决是：
（1）建立完善、合理的停车场；
（2）设立屋村内环保接驳巴士；
（3）封闭进入楼区各出入口，禁止车辆进入；
（4）东西门岗加大力度禁止搭客摩托车进入小区；
（5）加强对车主的宣传引导；
（6）从自己做起，非紧急情况下一律使用自行车代步；
（7）增加到邻近地区的班车接送，因为乘坐搭客摩托车都只是到邻近地区的人，从而杜绝搭客车辆。
只有通过点点滴滴的改善，才能杜绝车辆噪音扰民之苦。
六、内部管理：
第一，“公司好，才是大家好”是引导员工积极工作的重要思想。围绕这个思想，首先，我区开展了多次的员工座谈会，让员工参与区域工作设想，提出可行的工作方案；
第二，以班组为单位，每月召开班务会议，对工作的不足之处共同研究解决方法，共同提高；
第三，开展多次技能培训，如：个案分析研究、投诉处理程序、语言表达技能、服务意识引导、装修监管等，并通过考试、实地巡视指导等方式加深员工的领会。通过有效的培训，增强了员工为集体贡献的思想，提高其处事的能力。一年里，救死扶伤共24宗、救火共4宗、及时处理煤气泄漏事件共21宗、拾金不昧共5宗、捉获盗贼6名，真正做到为业主/住户排忧解难。在成绩面前绝不能自满，今后，要吸取工作中不足之处，努力改进。
七、明年工作设想：
1、加强与业主的沟通，共同监督区内的管理活动。据我处调查，约有300名热心管理工作的住户愿意成为监督员，明年将计划以每座楼为单位，选定1至2名的住户作为监督员，使管理工作中出现的问题能得到及时的反馈。同时亦坚持每月的家访任务，增加家访户数。另外，公告一些已处理或不能处理的具有代表性的投诉个案（可在大堂通告栏、宣传栏或采风刊登），让业主/住户得到全面的了解，这样可增强管理处的透明度，使业主/住户更信赖管理处的工作。
2、加强员工的管理。每月组织员工对辖区进行工作联检，定期召开班务会议、个案分析座谈、自我检讨座谈，让员工畅所欲言，检讨自身的不足，通过讨论和探索得到共同提高。
3、与技术部配合，定期为助理、领班提供精简的装修工程、机电工程等专业技能的培训，同时亦可总结各区助理在审批及验收时遇到的疑难，适当作出指引。
4、完善投诉、服务事后的跟踪工作，及时向客户了解其满意度，从而改进不足之处。
5、制定健全的工作表格制，对专业公司的工作形成表格存档，这样做有利于督促专业公司按时完成工作，亦使考核工作有据可依。
6、制作一张“电话服务卡”，内容是业主/住户日常所需服务的单位电话，如：管理公司的服务热线、煤气公司、家政公司、报警电话等，将该卡派发到各家各户，使住户生活更方便。另外，在大堂显眼位置张挂一块类似上述内容的服务电话牌。
7、楼天棚门的改造。现时楼的天棚门大部份都已破损，且长期上锁，不符合消防管理规定，所以希望得到彻底整改。
8、河堤、中内庭的地面整修。由于树木根系生长和地面下沉的原故，致使很多地面凹凸不平，影响行人安全。
9、增加区内公共厕所内的垃圾筒。由于厕所内没有垃圾筒，致使杂物随地乱弃，增加一只不锈钢垃圾筒后，可有效解决这一现象。
八、建议：
1、为加强对大堂管理员的监管，增加一名大堂管理员领班。大堂管理员是楼管理工作的重要一环，既是对客服务的窗口，亦是治安防范的第一防线，除个别是退休工人外，大部份都是上了年纪的村民，人员素质较低、责任心不强，但由于招聘难，未能如愿招聘到合适的人员，同时监管力度不足，故只能通过不断的教育来提高他们的素质。鉴于现时两名负责人的工作能力已不能满足提高管理水平的需要，但其对楼的管理运作和状况较为熟悉，且要分两班跟进，故暂时不能废除此职，但希望通过新领班的带动能得到较大的提高。
2、增加一名区域助理。由于楼已建成多年，亦是半开放式管理，不但楼幢多、面积大、出入口多，而且商铺建在住宅楼下，进出人员繁杂，车辆来往不断，因此产生较多的问题，例如：房屋的质量问题、车辆噪音、商铺经营扰民等等。很多问题都需要及时处理或长时间跟进，就处理这些投诉已占用了大部份的工作时间，但日常的事务工作亦很繁重，如审核报表、业主资料修改、每周公司例会、工程例会、绿化联检、清洁联检、工程联检，每次催缴欠费、寄缴费通知、寄发票、抄录水表时更要费大量人力和时间，有时要加班才能及时完成。楼区共3051户，入住达60%，日后更有上升趋势，平均每人要跟进1017户左右的事情。希望公司能考虑到楼区的实际情况，增加一名区域助理。
3、请专业部门完善有关管理制度。如全区适用的“业主管理公约”及“装修管理制度”等，因现时出现较多新的管理措施或各区管理制度不一的情况，若不能统一，容易让住户产生误会。如禁用红砖、装修单元配备灭火器等，各区就出现了不同的做法。
4、收集相关的法律法规文件，发给各区存档，以便管理工作有法可依，对开展工作有极大的帮助。
5、对新入职的管理员作统一而系统的培训。由于现时的管理员入职后由各区自行“传、帮、带”，形式各有不同，而员工的领会亦是参差不齐，行动不统一，行为不规范，对于公司的很多制度或小区内的概况都不了解，这些都希望通过系统培训来提高。
6、加强各区域的沟通。通过联检、座谈等形式，加深相互区域的了解，取长补短，相互学习，共同提高整体的管理水平。
回顾一年来的工作，可以用八个字来形容——有苦有乐、充满挑战。在成绩面前，我们从不自满，在失败当中，我们吸取教训，积极改进。我们相信，在公司领导的指导下，通过全体员工的共同努力，未来楼管理处的工作必定做得更为出色。
第二则物业公司年终总结
年月日，物业接管，这一学年来，我全体员工团结一心，艰苦奋斗，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了公司的管理和服务质量，取得了可喜的成绩：组建了一支优秀的物业管理团队，创建了一种科学的管理模式和先进的管理理念、管理方法，以及严格的质量标准和工作程序；形成了服务与管理相结合的专业分工体系。一年以来，我们紧紧围绕战略规划、品牌建设、内部管理、信息沟通、服务绩效来展开一系列的工作。
战略规划
对物业管理的理念进行战略性的转变。
天健物业自成立以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去以管理者自居的姿态，倡导了“服务育人，业主至上”的全新服务理念。天健物业在发展过程中即使遭遇到了内外环境的严重挑战，但为业主、使用人服务的理念也一直在沿伸，同时也得到了广泛的好评。但公司管理层并没有满足可喜成绩的取得，而是以积极的态度正视在服务过程中存在的服务专业性不强，服务内涵不深，员工待遇过低以及成本过高等问题。今年开始，公司便审时度势，着手狠抓安全防范、环境卫生和维修事宜，劲拼品牌建设，提高公司的运作效率和竞争力。
品牌建设
品牌，以高质量为坚实的基础，本公司把如何提高物业管理服务的质量作为公司经营的首选目标。
一、贯彻按ISO体系的有效动作
公司成立之初便做好了质量的策划，明确公司的质量目标、要求，以及所想达到的目标，以最合适的服务质量去满足业主及使用人的需要。一年来，公司始终把通过ISO9000和ISO14000的审核为奋斗目标，同时也进一步向业主及使用人展示了公司相关方面优质服务的形象。
二、形成以客户满意为中心的质量体系
自公司进驻开始，一直把“客户满意，业主至上”作为工作的中心，进一步确定了公司以业主为中心的经营服务理念，今后公司将继续贯彻实施和改进服务质量，提高服务绩效。
三、建立天健物业零缺陷的目标
公司成立之后，经过反复讨论和研讨，认为要想做的独特，就须把工作做到零缺陷：服务零缺陷；操作零缺陷；设备零故障；安全零隐患的四零缺陷。明确了业主不总是对的，但永远是最重要的客户需求，充分做好达到需求的各种准备，积极预防可能发生的问题。
内部管理
一、人力资源
人力资源是公司发展的重要保证。进驻之初，因处地特殊，故人员素质偏低。但今年年初，为了提高公司的竞争力，我公司积极开展员工知识培训，使员工成为“一专多能”且达到了显著的效果。员工培训包括：企业文化培训，专业技术培训等，特别是对管理层进行的物业管理员资格考评培训和保安队伍的消防知识培训以及专业知识培训。通过培训，提高了员工的综合素质，改善了员工的工作态度，激发员工团结合作，大大提高了服务质量。
目前，公司内部已经建成了较为完善的人力资源储备，专业能力，综合能力出众的专业人才；能出谋划策的企业策划人员等，给公司的发展提供了广阔的空间。
二、规章制度
入驻之初，因公司刚建立，一系列的制度及考核都是空白的，这给员工的工作带来了很大的不便。按照“以法为据，有约可依”的原则，我公司迅速出台了一系列规章制度。包括：各岗位人员职责，管理制度及各岗位工作人员考核办法。制度的出台明确了职责，分清了权限，也给公司员工的日常工作指明了方向，提供了依据。
三、维修方面
去年学生入住之初，因赶工期，四栋学生公寓可谓是以超常规的速度建成的，而快速度建成的房子却导致了接管后艰难的维修工作。从去年至今，我技术维修部共计收到师生报修单4200多份，。可因去年维修力量过弱，且设备设施还在保修期内，故多数单子未能修好。直至今年初，我公司一口气增加了三倍的维修人员，不分日夜的维修，同时又加大对厂家的催修力度，迅速的解决了原有的存在的问题。现我处已承诺做到“小修不过夜，大修不过三”的服务承诺，可因各种设施仍然在保修期，致使好多维修事项我公司仍无法完成。但我公司还是竭尽所能去维修，特别是公寓内寝室之间电线错乱的问题，在催修厂家无效的情况下，我公司维修人员用六天六夜时间全部调好，用实际行动解决了师生的怨言。近日，我公司又一口气换下了四栋公寓2000多盏灯炮以及300多个水龙头和几十个冲水阀，使公寓内的配套设施的维修完好率达到了98％以上。
四、保安方面
1、年，在全体保安人员的共同努力下，圆满完成了师生入住的安全防范工作，但随着工作的逐步加深，渐渐暴露出了我公司保安的不足与缺陷：配套设施过差，人员素质过低，专业知识不足等。为此我公司于今年年初进行了一场保安大革新。首先，实行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套设施，购置保安服装。工作的革新使我保安的外在形象上了一个新台阶。
2、保安工作始终贯彻校领导的外松内紧的方针。因学校处地的时间、环境比较特别。我公司严格实行来访人员登记制以及凭证出入制。从去年至今，我公司共登记来访人员50000多人次，确保了学生公寓的安全。
3、在自身管理方面，我公司保安坚持一天一小会，一周一大会，进行交流与检讨。同时，开展专业知识培训。从去年至今，共进行了六次专业知识培训，二次消防知识学习以及一个多月的军事训练。同时实行严格的保安考核办法和工作流程，以及不计名的考评制。奖励优秀队员，扣罚表现较差的队员。
4、在外来人员管理方面，我保安部严格控制外来流动人员，一律实行来访人员登记和扣押有效证件制，且进行不定期的巡逻，确保了公寓内学生生命财产的安全。同时因建设初期的施工较多，我们对违章搭建也进行了处理，规范和控制来访车辆，创造了一个安全、安静、优雅的学生公寓环境。
五、保洁方面
1、我公司保洁部基本上能完成公司交给的任务，认真遵守公司和管理处的各项规章制度，严格执行清洁工作规程，全天候清扫公寓大厅、卫生间、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、门等，及时清理垃圾，创造了一个干净的居住环境。
2、我保洁部实行严格的考核办法，采用师生监督制和打分制，每月实行四次，确保工作的力度。同时实行互监制，即保安人员监督保洁人员的工作力度，保洁人员也监督保安的工作状态。使双方得以互相制约，互相鼓励。也取得了显著的效果;
六、其它方面
从去年至今，我处共捡到手机两部，钱包9个，现金1000多元，校园卡200多张以及大量的衣服和鞋子。得到了师生的一致好评。同时，我公司又实行便民服务，提供打气筒，免费让学生打气，免费开锁，8次送生病的学生去医院看病，10余次为学生爬窗户开门等。
信息沟通
一年来，我公司的信息沟通经历了从空白到完善的大飞跃。我公司目前有以下渠道与师生进行有效的沟通：
1、在每栋设立意见箱，让师生对我们工作或态度有意见可提。
2、发放意见征求表，我们给学校的有关机构发放意见征求表，让他们对我们的工作进行监督和指导。
3、召开学生座谈会，从去年至今，我公司共计召开了六次学生座谈会，从中我们得到了宝贵的意见和建议。今后，我公司还将继续召开此种会议。
4、公布投诉电话，如果师生对我公司的员工有什么不满意可以直接拔打电话向我管理处投诉，我们力求给师生一个满意的答复。
5、设立回访制，坚决实行回访时间不超过24小时。
6、建立面谈投诉制，师生如有什么不满意可直接向我管理
部面谈投诉，我管理部将会在第一时间给师生答复，且答复时间不超过12小时。
服务绩效
一直以来，我公司秉承“客户是上帝”“业主至上”的原则，立足“一切为了您，为了您的一切”，实行微笑服务。力求您的事就是我们的事，您的小事就是我们的大事，您的满意是我们永远的追求。尽忠尽职，服务师生。
结束语
我们知道，虽然在这一年里我们取得了显著的成绩，但我们也深刻的认识到我们的不足，公司专业性不强、单一的经营方式、过高的成本将是我公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在新的一学新里，我们将通过吸取教训、总结经验、借鉴学习的方法提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满足业主及使用人的要求，实现天健物业的腾飞。
第三则物业管理公司年终总结
年，在和的直接领导和大力支持下，我公司围绕“依托、开拓发展、做大做强”的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，在强调“服务上层次、管理上台阶”的基础上，通过全体员工的共同努力，较好地完成了全年各项工作任务。截至12月底，我公司共实现收入万，总体实现收支平衡并略有盈余，基本走上了自主经营的发展轨道。现将我公司年主要工作总结如下：
一、工作任务完成情况
（一）以物业管理和工程维修为重点，全力完成和交办的各项中心工作任务
在物业管理方面，我公司顺利完成了各小区及办公大楼的物业管理工作，此外，受委托，我公司负责了临时停车场经营管理工作，取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务。在物业工程维修方面，我公司完成了装修工程9项，各小区房屋维修共387套，其他各小区零星维修改造工程13项，进一步改善了办公大楼的办公环境和各小区的生活居住环境，确保各项工作的顺利推进。统计数据表明，我公司共投入工程维修费用679.49万元，是去年的两倍多。
（二）完善各项规章制度，建立健全内部管理机制，进一步深化企业管理体制改革
年是我司转变业务职能和下属公司合并重组的关键年，我公司敢于迎接挑战，主动把握机遇，在加强物业管理和内部管理上做文章，按照现代企业制度的标准和要求深化管理体制改革。我们经过对目前形式的认真分析和准确定位，转变以前仅对安置小区做好日常维护管理的单一工作模式和发展思路，把扩大服务范围、提高物业管理水平、参与市场竞争，主动开拓城市公共物业管理市场作为今后可持续性发展道路，为此，我们建立健全了一系列适应公司自身发展需要和市场竞争需求的规章制度，如《物品采购暂行规定》、《废旧物资管理规定》、《加班制度》、《维修工程监管工作规定》、《小区管理目标责任考核表》（包括办公内务、安全防范、车辆管理、机电设备、绿化卫生、住户投诉、装修维修等方面）、《物业管理有偿服务规定》等，为公司发展的规范化和可持续化奠定了基础。
同时，本着开源节流、多劳多得、提高小区管理服务水平的原则，在我公司管理的各小区内建立并推行了经营目标责任制和管理目标责任制，对小区进行年度经济指标与服务指标的考评。实践证明，该项制度不但减少了业务成本，增加了公司的经营收入（见下表1），而且激发了服务中心全体员工的积极性，提高了他们的工作能力和效率，进一步明确了小区服务中的责、权、利，保证小区物业管理的良性、高效运作。此外，我公司还统一规范了各小区服务人员的服饰，加强礼仪培训，公司的对外形象焕然一新；推行了保安人员星级考核制度，为建立更优秀、精干的保安队伍奠定了基础。
同时，我们清醒的认识到制度建设的关键在于落实，因此，我公司不断加大检查和执行力度，发现问题不回避，及时纠正，确保各项工作有计划、有依据、有落实地稳步展开。
（三）加强企业文化建设，构建环境整洁、管理有序的和谐小区，打造悦华物业品牌
为加强企业本部和服务社区的文化建设，创建了公司网页，为住户与公司更好的交流提供了便捷的互动平台；不断丰富公司季刊内容，已尝试在小区内向住户派发，加强公司的品牌宣传，使住户能更好的了解我公司的各项业务，增加了他们的认同度和信赖度；结合各小区的实际情况，举办了各种类型的社区文化活动，累计投入6.5万活动资金，与去年同比增长了333.33％，增强了与住户互动和沟通，其中较为大型的活动是花园“大赛”及小区运动会，取得圆满成功，在住户中引起了强烈反响，得到了他们的大力支持。此外，我公司还投入大量人力、物力在花园重新装修了文化娱乐活动中心并投入使用，为小区居民提供了良好的休闲娱乐环境，为构建和谐小区创造了条件。
（四）参与市场竞争，积极拓展公司业务
我公司于接手大楼的后勤工作，经过几个月的努力，对饭堂部分设备设施进行了维修，完善了各岗位分工，做好设备设施的维修及办的保洁工作，并全面开展了对大楼机电设备的保养工作，为良好的工作环境和后勤服务提供了有力保障。
我公司把通过ISO质量认证的审核作为奋斗目标，通过多种形式做好品牌宣传，以停车场项目为契机，进一步向外界展示了公司的形象。我公司承接停车场经营管理工作，投入大量人力物力，并加强了基础设施的投入。期间，停车场累计停放约30000车次，总收入约万元。由于我公司管理工作到位，车场管理井然有序，既无堵车现象发生，没有发生任何事故和投诉事件，同时也取得了良好的社会效益，圆满完成上级交付的任务，为今后拓展公司业务，打造公共物业管理品牌积累了宝贵的经验。
（五）加强员工队伍建设和人力资源储备，构建团结共进团队
在员工队伍建设方面，公司一方面严格管理，对不能胜任本职工作的人员坚决进行撤换；另一方面，开展人性化管理，合理进行岗位调整，营造良好的工作氛围。我们通过与学院共同建立校企合作关系，建立“学院实习基地”，为公司进一步发展储备了人力资源；安排员工参加多种培训，提高公司工作人员的业务能力和综合素质。
我公司重视团队建设，一方面通过各种活动让员工感受到大家庭的温暖，例如，中秋节组织远离家乡的员工聚餐，并举行文体活动；另一方面，让员工认识团队价值，将自身利益和发展与公司的兴衰相关联，促使全体员工形成一支富有战斗力的和谐共进团队，以满足公司不断变革创新和成长发展的需要。
（六）强化安全意识，建立安全责任关联制度，始终把安全生产作为一切工作的根本
确保服务社区住户的人身和财产安全是物业管理工作的基本要求，也是至关重要的工作内容。为此，公司一方面非常注重提高全体员工的安全服务知识和安全防范技能，对全体员工进行经常性的安全生产教育，并适时举办安全生产知识培训和防火安全练兵活动；另一方面，建立安全责任关联制度，将安全生产与相关责任人的收入和责任担保挂钩，明确一旦出现安全事故，相关责任人应承担的安全责任和经济责任，确保为小区创建安定的居住生活环境。年，我公司管理的各小区没有发生一起因公司职工渎职引发的安全生产事故。
（七）加强纪律教育，扎实推进党风廉政建设和精神文明建设
我公司结合实际情况，组织党员、干部开展反腐倡廉、重温新学习活动，参加七月纪律教育月学习动员大会、听报告、观看录像，还组织大家学习反腐倡廉的文章，重温新，牢固树立社会主义荣辱观。我公司根据工作业务需要，将学习人员的范围扩大到小区服务中心，以“八荣八耻”为主题，组织员工进行学习心得的交流讨论。对全体党员干部及各部门负责人开展治理商业贿赂专项工作和纪律教育学习，进行了自查自纠工作，针对存在的与可能发生的问题进行了讨论、分析，制定整改措施，落实整改责任。今年，我公司实现所有经济类合同或协议的签订实行双经办人制度，确保合同的公平、公正。经过整改，公司内部加强了廉政建设工作，提高了干部职工的职业道德素质，在我公司的物业管理工作中不断涌现好人好事，受到住户好评。
二、存在的主要问题及难点
一是物业管理员工队伍文化程度不高，整体素质相对偏低；再加上小区管理人员和保安队伍变动相对频繁，他们一方面对新环境不能及时适应，沟通协调不足，另一方面大多没有接受比较专业的物业管理技能培训，工作能力欠缺，导致工作效率较低。
二是我公司各项管理与考评制度仍有待于在实践中不断改进，企业文化与社区文化建设处于起步阶段，缺乏经验，仍然需要不断探索和总结经验。
三是由于体制等各种客观原因，企业的激励制度不完善，对企业持续发展有一定的限制。
三、年工作计划与思路
年，我公司将继续以科学发展观和党的十六届六中全会提出的构建和谐社会为指导思想，一方面认真完成和交给我公司的各项工作任务，另一方面，继续加强公司自身的各项制度建设，进一步拓展业务范围，提高服务质量，创建有信誉、有实力的物业管理品牌。
（一）进一步创新工作机制，内强管理，外拓业务，使公司的发展再上一个新台阶
经过这几年的努力和发展，以及市建委和办党委的大力支持，我公司各项工作不断规范，业务范围进一步扩大，年我们将进一步创新完善工作机制和管理模式，进一步强化内部管理水平，继续巩固及完善现有各项制度，深化内部机制改革，试行定员定岗定酬及费用包干制度，继续实行小区经营目标责任制及管理目标责任制，向管理要效益；依托城建，充分发挥自身优势，希望能在继续做好每年交易会车管工作的基础上，把进一步开拓物业管理新市场当作一项重点工作来抓，促使公司的发展状况和经济状况有明显好转。
（二）加强企业和社区文化建设，打造物业品牌
我公司在完成中心工作任务的基础上，年继续将重点放在企业文化与社区文化的建设上，继续完善公司的网页、季刊，努力搞好小区的社区活动，把深入拓展企业文化与社区文化的建设作为我公司拓展服务深度与提升服务质量的突破点，继续推进党风廉政建设和精神文明建设工作，不断加强小区的物业管理工作，提升市场竞争力。
（三）加强人力资源的培养与人才队伍建设
要加强培训和学习力度，以提高其业务素质和整体管理水平；加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。通过与学院校企共建物业管理专业实习基地，选拔优秀毕业生，加强人才队伍建设。
第四则物业管理个人年终总结
自今年月份入职物业管理处以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报如下：
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
（一）耐心细致地做好财务工作。自接手管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了年度收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
（二）积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，的文案管理上手比较快，主要做好了以下2个方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
（三）认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下2个方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位
（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态
（三）只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责
（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，年的工作存在以下不足：
（一）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时；
（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难；
（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
五、下步的打算
针对年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
（一）积极搞好与鸿亚公司、业主之间的协调，进一步理顺关系；
（二）加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益；
（三）管好财、理好账，控制好经常项目开支；
（四）想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系；
（五）抓好小区绿化维护工作。
第五则大厦物业管理处保安部年度工作总结
大厦物业管理处保安部负责整个大厦的治安、消防保卫工作，主要涉及到治安、消防、车场保安的工作很多；在管理公司领导指导下和各部门的配合下，保安部认真开展各项工作，落实完成了年度各项工作任务，按照保安部专业分工及内部运行机制，现将一年来具体工作情况总结如下：
一、内部治安工作
1．人员变动情况：保安部原编制共计12人(经理1人，主管1人，领班1人，保安员9人)，为加强夜间管理力度和内勤事务的管理，经公司领导批准，2月份入职两名内保；7月份入职一名文员。本年度保安部先后有6名内保离职。因工作需要，本年度有4名内保调至世宁大厦保安部，先后又有内保8人入职。现保安部人员共计15人，并顺利完成了部门内离职及入职人员的交接和培训工作。
2．保安部除每月定期召开部门全体会和领班会各1次之外，每月还对车场管理员、外保进行1次业务培训。月份进行了1次全体内、外保参加的消防水泵原理的现场讲解培训；月份对全体内、外保进行了2次质量管理程序文件的培训；月份对全体内、外保进行了1次应对突发事件(火警、停电、跑水)程序的培训。
3．年度，公司开始做三标一体质量体系认证工作，保安部按管理公司要求认真落实贯标工作，在三次内审中，保安部对出现的不合格项认真分析，查找原因，从第一次内审的14个不合格项、第二次的3个不合格项直至第三次的1个不合格项，彻底进行了整改，并落实到工作中和每位员工，保安部力争顺利通过内审和外审工作。
4．年度保安部已将全部整层客户单元的使用区域“防火安全协议书”全部签定完成。并完成大厦内所有客户档案的存档工作。
5．全面完善大厦内及停车场108个监控点和巡更系统的安装调试工作，并投入正常使用。
6．保安部在“”期间，按照公司和管理处指示严格控制大厦进出人员，并做好进入大厦人员测量体温、检查客户卡、来访人员登记等工作，确保大厦内无一例非典、疑似人员，有效保障了大厦正常运行和工作秩序。
7．保安部对各公司的消防封存钥匙工作已完成，共有封存钥匙276把，门禁卡13张。
8．完成年施工现场管理和检查工作，处理施工队各类违章49起，全年办理违约金5500元，全面保证了二装施工期间的治安、防火工作，没有发生一起治安、冒烟事件。
9．年保安部办理施工人员出入证512个，办理临时出入证3052人次，严格落实好施工人员及搬家送货等外来人员凭证进出大厦的管控工作。
10．本年度特别事件记录共78起，保安部完成各类特别事件的取证、填写和处理及上报工作，并且将涉及其它部门的特别事件抄送给有关部门，做好内部及各部门的协调工作。
11．本年度共登记捡拾物品55起，其中认领30起，25起无人认领，保安部完成捡拾物品的登记、封存、保管、认领的各项工作。
12．本年度保安部在巡视中发现推销人员69起，对推销人员进行教育及登记并让其写出保证书，承诺不再来大厦进行推销。有效的保证了各单元客户的正常工作秩序。
13．本年度共协助各种会议活动53次，全面保障了会议的正常有序召开；其中月日保安部为保障世宁大厦开业而召开的庆典活动，共出动保安人员30余人，圆满顺利的保证了庆典活动的召开。
14．本年度规范了保安部对讲机使用的信道及编号工作，保障了各部门之间的正常通讯互不干扰和部门内通讯的规范化，严格落实谁使用谁负责的交接制度。
15．本年度保安部严格落实好清运施工垃圾的监督管理工作，共监督清运建筑垃圾224车.
16．保安部完成了《保安部运行手册》的编制工作，并且专门安排培训，传达至每一位员工。
17．本年度保安部参加了“花园路综合办”的各种安全会议4次，并且对本部门员工传达了各次会议的相关内容。
二、消防管理工作
1．消防系统的设备、设施(消防主机、喷淋、烟感、温感、插孔电话、手报、防火卷帘门、消防广播，声光报警等)的安装和改造已全面完成，并正常运行使用。
2．本年度消防主机报警统计：火警1869次，动作860次，故障208次，所报火警全部核实均为误报，动作与故障已全部排除，确保消防主机的正常运行，达到零故障。
3．本年度完成大厦各公共区域和重点部位的灭火器配备工作，各类灭火器共配备239具，其中4公斤干粉灭火器配备213具、二氧化碳灭火器22具、干粉手推车4具，并对大厦内需要年检的灭火器150具进行了年检，保证了大厦内所有灭火器材均处在良好状态。
4．完成大厦各层消防安全疏散指示图(共贴出80份)标识的张贴工作，完成各层消防栓箱粘贴封条和灭火器箱的警示标语工作，共贴消火栓封条580张。
5．本年度完成客户入住前和退租的烟感及喷淋的测试和检查工作。
6．本年度保安部完成对新入职及老员工的消防常识及技能的培训和考核工作。
7．保安部为加强楼内客户及内部员工的防火意识，举办了第一届“11·9”消防安全宣传周活动，组织工程部、客服部及15层北控捷通公司人员联合举行初级火灾灭火演习，得到客户对大厦整体消防工作的认可。
8．在消防安全宣传周期间，保安部向客户发放“消防安全常识”宣传单1825份，对物业管理处各部门员工(106人)进行了消防常识考试(60分及格)，并对保安部54人进行跑楼测试(5分钟合格)，考试和测试均为合格。
9．本年度保安部为了更好的掌握全楼烟感状况，因此对全楼烟感进行一次统计，红外线对射2个，光电烟感949个，差定温感255个，三项共计：1206个，并计划在明年1月份进行逐一测试工作，确保各设备在良好的运行状态下。
10．为了使各部门人员更好的了解消防工作的重要性，保安部对各部门人员进行了消防常识的培训，并组织了各部门人员对使用干粉灭火器的实操培训。
11．年度保安部组织了内部员工进行抛水带及穿防火服的训练3次，使保安了解和掌握消防器材的使用。
12．保安部每月落实完成录像机的维护保养工作，每月定期进行二次清洗磁头的工作，保障了7台录像机的正常录制。
13．年度保安部完成了元旦、春节、“五·一”、“节假日之前对各客户单元及内部重点部位的消防安全检查和配备灭火器的监督检查工作，及时发现消防隐患并监督整改，有效的保障了大厦客户的利益和安全，现各租户单元内的消防隐患已全部整改完毕。
14．保安部完成了年度各节假日期间的预案和节假日期间的安全保卫值守工作。
三、车场管理工作
1．本年度全面完善了大厦、地上、地下、自行车棚的各项设备、设施、车场系统及标识路线的工作任务，并聘用专业车场公司(海安公司)进行车场服务管理，达到了停车场管理的标准化和规范化。
2．年度保安部完成车场档案的建立和存档工作，及时办理停车证及IC卡的发行工作，目前电脑中已有154辆车的资料。
3．年保安部全年纠正各类违章车辆516多起，其中对77起违章停车贴放了“违章停车通知书”，其余车辆进行现场纠正，保证了大厦路面的畅通。
4．保安部完成每月一次对车位锁的保养工作(对车位锁喷油)，并根据季节变化相应的调整保养次数(雨、雪季节)，保证了客户在使用车位锁时的顺利开启。
5．年度保安部完成外保和车场管理员的手势、语言方面的培训工作，共召开培训会议3次，并严格要求车场管理员着装统一规范，管理员晚间值岗时必须穿反光背心。
6．保安部为了加强对海安车场人员的管理，制定了车场管理员各岗位的职责及车场服务人员评估表，已经实施并且从月份进行了评估工作，严格做好外包公司的日常监督工作。
7．保安部完成年度车场收费月流水额的核算工作(现金和小票统计工作)，并将甲方分成上缴财务，从本年度月份开始至今，甲方分成收入共38640元。
8．年月份车场自动管理系统投入使用，保安部对部门人员及外保、车场管理员进行了培训，使之熟练的掌握车卡的填补、发卡、收卡结算的操作程序。
9．保安部完成年度车场设备、设施的完好率统计工作(每月30日统计一次)，对损坏的设备、设施通知厂家进行维修或更换，保证了车场设备、设施的正常使用。
10．为保证地库安全，保安部严格控制进入地库车辆，并对地库进、出车辆实施登记，对带出大件物品车辆按照出门条制度进行查验后给予放行，同时做好地库巡查工作，对进出的每辆车均做车辆检查登记，全年没有发生一起丢车、盗车事件。
四、外保管理工作
1．为了应对紧急事件的发生，外保在9~11月份进行了3次夜间紧急集合训练，确保在5分钟内全员集合完毕，有效的提高了全体外保的快速反应能力。
2．在预防“非典”期间，外保严格控制大厦各进出口，加班加点12人次，100小时，顺利完成了公司部署的各项检查任务。
3．年度全面完善外保岗位职责、工作记录，达到了表格化、标准化、规范化。
4．年度完成外保宿舍入住工作，并规范了宿舍内务标准，做到了铺平被整，每天打扫卫生保持三次(早、中、晚各一次)，保证了宿舍内的干净整洁。
5．年度外保完成各类训练工作任务，每日坚持训练(跑楼、军体)，每月定期进行抛水带、穿防火服等项目，现经过考核均达到要求。
一、2010年度工作回顾
（一）着力健全长效工作机制
（1）健全督查考评体制。为加大城市管理资源整合力度，结合我区实际，制定出台了《关于进一步加强城市管理检查考评工作实施方案的通知》，明确了日督查、月考评、季巡察的责任单位、队伍组成、督查内容、考评标准、奖惩措施等，形成了“人人肩上有担子，个个身上有压力”，一级抓一级、层层抓落实的工作格局。同时，区委、区政府主要领导也分别亲自带队督查，对各阶段城市管理工作重点难点问题落实情况进行责任明确，区其他领导也先后组织18人次的督查检查，确保存在问题及时有效整改到位。
（2）强化环卫督导机制。建立区职能部门领导、干部挂钩街道督导环卫机制，实行区文明办、城监大队、城管办、环卫处等各一名领导分别挂钩三个街道和华林经济开发区的日常城市管理工作，区城管办、城监大队、环卫处、街道、公司组成的日常督查队伍分两个片区，每日四次督查，发现问题当日书面反馈各业主单位，确保问题及时整改到位。同时，在迎省运环境卫生整治月活动期间，对城区九条主街道路段、省运会比赛场馆、来宾入住酒店周边的城市管理分别由8名区委、区政府副处级领导按部门系统进行挂钩，确保以干净、整洁、有序、优美的城市环境盛迎省运会。
（3）完善城管投诉机制。为及时掌握城市管理中存在的难点热点和薄弱环节，积极主动征求意见，及时发现问题，及时处理投诉，切实为群众排忧解难。一方面结合学习实践科学发展观活动，通过实地走访、召开座谈会、发放征求意见函、设立征求意见箱等多种形式广泛搜集问题和意见，并主动向区直有关单位、人大代表、政协委员等征求意见建议；另一方面加强对“12319”城管投诉热线、今日视线、湄洲日报、莆田晚报等媒体曝光、市区反映、人大政协提案建议、市民投诉问题的整改力度，确保所有举报投诉做到件件有落实、事事有回复。截止目前，共受理媒体曝光、市区反映、市民投诉12起，办结12起。
（二）着力完善环卫设施配套
（1）推进垃圾中转站建设。主动协调配合市规划局、国土资源局、建设局、环卫处等职能部门在荔园路南侧屿上、下黄垃圾中转站建设选址工作，现已完成审批手续，进入建设实质性阶段。并积极配合市环卫处做好下磨、龙桥、南门农贸市场垃圾转运站压缩式改造工作，有效地解决了环卫清扫清运压力。
（2）强化环卫果皮箱配置。至，我区共投入58.5万元设置了206个垃圾吊桶、30个园林式垃圾桶、17座垃圾收集屋、880个果皮箱。由于受人为破坏及市政建设等原因，原购置的果皮箱（垃圾桶）已大部分损坏无法继续使用，今年，我区又投入43万元，已对城区部分主干道重新购置100组双体果皮箱，6条门前三包示范街购置了1700个塑料垃圾桶，取缔原有破旧竹筐。并计划在城区其它主次干道、人口密集路段设置400组分类果皮箱、200个塑料大垃圾桶，目前正着手网上招投标工作。
（3）全力维护垃圾收集池。对莆岭路、三信城市家园西南侧、城港大道、荔涵大道、荔园路等垃圾池、垃圾屋进行维护改造，共维修了垃圾池6个、垃圾屋2个，新建垃圾池5个，有效地解决市民无处可倒、随意乱扔垃圾的问题。
（三）着力提高市容环境质量
（1）加强环卫作业管理。一是组织环卫安全检查。分别于1月、7月份两次对环卫公司清洁工住宿状况、安全用电、卫生管理等进行督查，并针对城市管理出现的新问题，加大指导、督促承包公司建立健全督查、考评、作业等管理制度，不断提高扫路王、垃圾吊桶车等机械化作业水平，推进公司规范管理、高效运作；二是检查定岗定责落实情况。定期不定期地抽点路段环卫清洁工作业人数，确保定人定岗定责制度和标书规定“两清扫三保洁”要求落到实处，并对全区环卫工人发放蜂蜜、茶等防暑降温物品，给环卫工人带去清爽和政府的关怀；三是扩大环卫作业范围。积极向市财政争取经费支持，把东园路、城港大道、南湖路、荔园路两侧安置区等部分新建道路环卫作业推向市场由环卫公司进行运作；四是实行24小时保洁和垃圾不落地作业。10月18日—11月18日，环境卫生整治月活动期间，我区组织应急队伍169人，环卫作业公司清洁工全员上岗，城区25条主要道路实行垃圾不落地环卫作业方式，其中九条主干道及省运会比赛场馆和来宾入住酒店周边路段实行了区、街道、居三级督导值班，环卫公司清洁工定人定岗24小时保洁，确保了城区环境干净、整洁、优美。
（2）组织开展专项整治。一是开展全民卫生周活动。2月份，出台《城厢区开展“讲文明、迎省运、庆新春”全民卫生周活动工作方案》（莆城城管委[2010]1号），从市容市貌、环境卫生、集贸市场、河道卫生、建筑工地等5个方面开展了为期一周的综合整治，使下磨市场的脏乱整治、擢英中学及贝克啤酒厂周边的溪道脏臭等12个比较突出问题得到有效整治，中心城区面貌得到进一步改观，人居环境进一步提升；二是开展全省公共文明指数测评迎评整治。4月、5月份，针对迎接全省2010年公共文明指数测评工作，多次组织对辖区内城市管理薄弱环节进行全面排查，开展了专项整治活动，使三信城市家园西南侧乱堆放的建筑垃圾、市第二实验小学西侧乱堆放杂物、福厦路原贝克啤酒厂大门右侧闲置地乱堆放、荔园路两侧乱堆乱倒垃圾、三信电子城边下水道堵塞等11个遗留时间长、工作难度大的卫生死角问题得到全面整治；三是开展城市管理系统奋战150天专项整治及迎省运讲文明树新风环境卫生整治月活动。全面落实市城市管理执法系统大干150天及区政府“奋战150天全力打好六大战役”的工作部署，进一步强化市容市貌、城市道路、环卫设施、城市管理宣传等工作，通过氛围营造、自查整治、集中整治、全员保洁等方式，开展了卫生大扫除、野广告、“滴撒漏”、和乱堆放乱摆摊清理，强化建筑工地管理，使学园路莆田学院门口、莆五中后门、筱塘北街人行道杂草、胜利南街、莆阳路、南门路、凤凰路绿化带脏差、三信电子城对面下水道堵塞污水横流、荔园路两侧建筑垃圾乱堆放、东方国际酒店周边乱摆摊等问题得到有效整治；四是加强卫生死角整治。
抓好三信城市家园西南侧景观带建筑垃圾大量堆积问题的整改，积极做好养猪场户主征迁签约和征迁扫尾工作，主动协调市建设局、市园林处及时回填堆积的建筑垃圾，提高了景观带该段周边卫生质量；针对居民反映凤凰大厦小区物业解散后垃圾无人清理问题，及时督促街道进行整改，由晋江大地公司增派1名清洁工人，每日进行2次清扫保洁；针对媒体反映的南门农贸市场周边环境卫生脏差问题，召开了专题会议，召集60多人，雇请两部农用车、一部洒水车对市场及周边杂物进行全面清理，乱摆摊设点进行取缔，道路进行全面冲洗，并挨家挨户签订“门前三包”责任书，规范了市场内外秩序，市广电中心城厢记者站和区报道组对现场情况也进行了报道；针对福厦路西侧原贝克啤酒厂大门右侧空闲地乱堆放建筑垃圾及杂物已形成卫生死角的问题，积极与市建设局、市城管办等相关部门进行协调沟通，并投入2.8万多元，雇佣4部铲车、1部农用车、1部“怪手”和6名工人对闲置地乱堆放的约2.5万方建筑垃圾和杂物进行全面清理整治，并对闲置地进行砌筑围墙，有效地展示了新形象新面貌。
同时，针对市“两会”、妈祖文化节、艺博会及中央、省、市领导调研检查、国庆节等重大节会活动，有针对性地组织开展了专项的市容市貌整治，为重大节会活动营造干净、整洁、优美的城市环境。
（3）重抓示范街（路）管理。今年，我区选定筱塘街、建设路、荔城路、莆糖路、莆阳路、兴安街等6条人流量大、影响面相对广的街（路）作为“门前三包”、垃圾定时定点投放服务示范街，与沿街店面签定责任状，免费发放塑料垃圾收集桶，组织野广告乱张贴全面清理，杂草清除，并采取以奖代补等有效措施促进常态化示范管理，街容街貌不断改观。
（4）强化建筑垃圾清理。从今年起，为进一步提高中心城区市容环境卫生质量，我区每月约投入1.5万元，专门委托两家垃圾清运公司，雇佣2部农用车专用于城区无主建筑垃圾、杂物等清理工作，并由去年的每半月清理一次增加到目前每周至少全面清理一次。尤其在迎省运期间，我区进行了全天候巡查，做到发现一处立即清理一处。同时，结合重大节会活动、市民反映、市里通报等增加清理次数，尽可能地做到日产日清，确保城区市容环境卫生干净、整洁。
（四）着力加强队伍建设管理
（1）强化环卫作业队伍管理。能否抓好环境卫生工作，一线环卫人是重要因素，为此，我区采取以会代训的方式，加强对环卫作业承包公司中层干部的管理，派专人参与指导环卫作业公司对上级会议精神传达和工作部署，督促落实定人定岗定责，确保每一项工作落到实处。
（2）强化日常督查队伍建设。从4月份起，我区各抽调区城管办、城监大队、环卫处、街道、环卫公司1名干部组成的16人日督查队伍，并指定4名干部为组长，负责对日常上岗、考勤、工作落实等管理，配备了两部巡查专用工具车，加强了日常巡查管理。
（3）强化环卫应急队伍建设。除了加强督促指导承包公司外，我区还建立重大节会活动应急预案，建立了环卫应急（150人）、野广告清洗（65人）、城市管理协管员（45人）、下磨溪道保洁（6人）以及联动执法管理“五支队伍”，明确各自职责和任务要求，及时有效地处理城市管理工作存在的问题，确保整改取得实效。
（五）着力强化城市环境意识
（1）制作城市管理告示牌。我区在城区部分街道路段显眼位置制作了立式城市管理告示牌18块、张贴式城市管理告示牌150块，对“门前三包”、垃圾定时定点投放、城市生活垃圾处理费缴纳及违反城市管理的处置规定等进行宣传。
（2）制发城市管理工作手册。制作了350份“门前三包”协管员工作手册，全区6条示范街60名协管员、20名街道（园区）城管办人员、15名居委会卫生员及区日常督查组人员每人一册。同时，组织对门前三包协管员岗前城市管理法律法规知识培训，提高协管员劝导操作能力，进一步强化宣传工作。
（3）出动宣传车载播宣传。针对城市管理不同阶段的工作重点，按照区城监大队、区环卫处、街道办事处2：1：1（2部、1部、1部）比例，出动宣传车，就落实“门前三包”、垃圾定时定点投放等城市管理制度进行不间断载播广泛巡回宣传，做到广播有声。
（4）签定城市管理责任状。区城管委与各街道（园区）、街道与居委会签定城市管理系统奋战150天工作责任状计20份，街道（园区）与沿街店面业主及园区企业签定“门前三包”责任状计15600多份，进一步强化街道（园区）、居委会、沿街店面等落实“门前三包”、垃圾定时定点投放制度的责任意识。
（5）充分发挥媒体宣传作用。通过《湄洲日报》、《莆田晚报》、《城管简报》、《城厢要讯》、《今日城厢》、今日视线、纠风在线、电视台等各种载体媒体宣传作用，及时跟踪城市管理工作动态，曝光不文明不卫生行为，据不完全统计，市区各类媒体宣传我区城市管理工作报道32则，印制《城管简报》15期，进一步强化了城市管理宣传工作。
虽然取得了一定的成绩，但离区委、区政府和广大市民的要求还有差距，与市委提出到2020年实现“宜居城市”的目标还有一定差距。主要体现在：一是环卫基础配套设施仍不完善，随着我区城市的不断拓展，建设进度明显滞后，公厕、垃圾中转站严重不足；
二是“门前三包”制度落实不到位，虽然与沿街店面签定了“门前三包”责任状，也多次开展专项整治，但市民群众自觉遵守、相互监督的自觉性不高，乱扔乱倒垃圾、乱晒乱挂等现象仍普遍存在。同时，区政府斜对面、新成果鞋厂前、福厦路屿上段乱摆摊设点，且往往收摆时间偏晚，极大影响了清扫保洁作业；三是主次干道洗车业、修车业、废品收购店等占道经营、污水、污物乱排放乱堆放现象仍然存在，影响市容环境。五是城管执法环境差，执法难度大；城管装备设施缺乏；四是乱张贴清理为属地管理，次干道、背街小巷、居民小区没有专项经费保障，无专职人员清理，乱张贴现象十分泛滥。加上野广告乱张贴者大多选在下班和晚上进行偷涂偷画偷贴，难以执法到位，直接影响我区城市形象；五是建筑垃圾消纳场缺泛，城区产生的无主建筑无处可倒，加上市民卫生意识淡薄，乱倒偷倒建筑垃圾、大件破旧家具等现象十分突出，等等。
二、2011年工作计划
2011年，我区城市管理工作将在市有关部门的指导下，在区委、区政府的坚强领导下，以党的十七届五次会议精神为指导，深入贯彻科学发展观，积极落实区“十二五”计划，进一步加强管理，细化工作任务，强化措施，着力整改，为中心城区核心区社会经济发展营造洁净、文明、有序的城市环境。主要将抓好以下工作：
（一）强抓新一轮环卫作业管理。由于我区第一轮环卫作业承包合同将于今年12月30日前结束，为此，我区将主动调研，积极学习吸纳其它兄弟城市环卫作业的成功经验做法，认真贯彻落实《福建省人民政府办公厅<关于进一步改善城镇环卫工人工作生活条件促进环卫事业健康持续发展的意见>》（闽政办〔2010〕255号）文件精神，并结合我区环卫实际，制定促进环卫工作健康发展的方案，持续开展好新一轮环卫作业市场化运作。
（二）推进野广告清理市场化运作。积极协调市相关部门在新一轮环卫作业市场化招投标时增加野广告清理经费预算，并参照石狮等其它兄弟城市做法，把野广告清理工作与下一轮环卫作业捆绑一并招投标，由专业公司配备专门工具规范清洗管理。同时，充分发挥区城市管理联席会议制度的作用，协调配合各执法职能部门，加大对乱张贴“办假证”、“私刻公章”等违反城市管理行为的打击力度。
（三）全力落实“门前三包”制度。积极争取市区财政部门对“门前三包”协管员经费的预算补助，通过公开招聘，对我区城市形象影响比较大的25条主次干道合理配置“门前三包”协管员，有效地抓好“门前三包”制度落实，逐步形成“人人关心城市发展，人人投身城市管理”的良好局面，营造干净、整洁、有序的城市环境。同时，协调执法职能部门加强对做牙（祭牙）日沿街商家乱烧贡银和银纸、占道摆摊设点、乱晒乱挂等违反城市管理规定行为的执法管理。
（四）进一步完善环卫设施配套。积极协调市有关部门按照环卫体制改革精神，把环卫设施统一纳入城市总体规划，实行同步规划、同步设计、同步建设，组织城管、环卫等多家部门共同验收。对已规划的垃圾中转站尽力维护规划的权威，加大执法力度，尽快落实建设；对旧片区改造未规划的，一定见缝插针地进行规划配套建设到位，并尽快规划建设建筑垃圾处置场，以缓解垃圾收集转运压力，遏制乱扔乱堆乱放建筑垃圾和工程车辆滴、撒、漏行为发生，推进环卫事业健康发展，不断提升城市管理水平。
