时间：2022-06-11 07:49:36
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产转让公证书，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
一、要素式公证书制作中的问题
l、必备要素不全。必备要素为公证办证证词中必须具备的内容，而有的公证书在证词中却存在保全的关键词缺省、拍卖标的基本情况及所有权或处分权不明、人的权限不清等情况。
2、选择要素选择不当。选择要素为根据公证证明的实际需要或当事人的要求， 酌情在公证书证词中写明的内容。有的公证书证词应写明的未写明，如证据的存放地点不明、开奖中有在场人的未加描述、合同的生效日期及条件未说明等。
3、法律条文引用不规范。有的房屋转让合同公证书证词中只援引《中华人民共和国合同法》，而未引用《中华人民共和国房地产管理法》等。
4、大宗批量证未按要求出具要素式公证书。有的认为批量公证，公证书证词基本是一致的，只是一方当事人的基本情况不同，不必出具要素式公证书。
5、要素式公证书的范围过窄。司法部试行要素式公证书格式的范围暂定为在国内使用的保全证据、现场监督、合同（协议）三类公证书，而发往域外使用的涉外、涉港澳台公证书及其他国内公证书仍使用现行公证书格式。
二、要素式公证书制作的问题之对策
l、加强学习、提高素质
推行要素式公证书是公证工作改革的重要内容，是对传统公证书格式的全面突破，是一项十分具体而又复杂的工作，对公证人员的分析判断能力、办证程序的严谨性等都提出了更高的要求。各地要采取集中培训、集体学习、自学等方式，组织全体公证人员认真学习司法部下发的要素式公证书格式、使用说明、参考格式及与要素式格式相关的法律、法规及司法文书写作知识，努力提高法律、公证业务、语文和文书写作水平。
要素式公证书与过去的公证书相比，最显著的特点就是在公证证词中必须写明某个公证事项适用某种法律、法规， 因此，公证人员不仅要熟悉公证事项适用什么法律，还要清楚具体的条款。所以，公证员为适应未来公证工作的实际需要，必须不断加强学习。
2、必备要素写完整
一是保全证据公证书。要写明申请人的姓名或全称、申请日期及申请事项。 自然人写姓名，有人的还要写人的姓名， 包括自然人的性别、出生日期、住址，外国人写明国籍。法人或非法人组织写全称，要以其营业执照或公章上名称为准，并要写法定代表人或人姓名，
法人的基本情况及行为能力。保全的方式方法，如自书、代书、公证人员记录、录音、录像等方式。参与保全人员的情况，包括承办公证人员及在场人、翻译、勘验等的人数、姓名等。同时，还要写明证人的主体资格是否合法，意思表示是否真实，取得证据的数量、种类、 日期，是否向证人宣读和经证人阅示，证人在证据上签名（盖章或捺手印）是否真实。
二是现场监督类。写明申请人全称或姓名、申请日期及申请事项。对委托人、拍卖人、拍卖师及竞买人资格的审查情况，拍卖标的基本情况及对其所有权或处分权的审查结果，对拍卖规则内容的审查结果。拍卖活动是否得到有关部门批准，如与拍卖标的有关的主管部门（文物管理 机构、国有资产管理机构、房地产管理部门等）、拍卖标的的监管机关（海关、人民法院、破产清算小组等）。拍卖的时间、地点及拍卖过程（拍卖方式、竞价形式）是否符合拍卖规则等。
三是合同（协议）类。写明申请人全称或姓名、申请日期及申请事项。公证人员要重点审查当事人的身份、资格及签订合同的民事权利能力和行为能力；人的身份及权限；限制民事行为能力人订立合同由其法定人或征得法定人同意，但订立纯获利益或与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同除外：担保人的身份、资格及担保能力； 当事人签订合同的意思表示是否真实，是否对合同的主要条款取得一致意见。如出售房产（期权）的名称、坐落、房号、朝向、 占地面积、使用面积、售价等；预售合同应有预售许可证，现房买卖应有房产证；共有房产或已设定他项权利（如抵押权）的房产，应按法律规定征得相关权利人的同意或认可；合同条款是否完备，内容是否明确、具体；是否履行了法律规定的批准或许可手续，如《中华人民共和国合同法》第44条后款规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”
3、选择要素要适当
一是保全证据公证类。申请保全证据的原因、用途；对于没有根据的原因，或者用途不定的，或原因用途难以确认的，一般不宜直接写明； 办理该项公证的法律依据（公证规章或有关规章等）；在引用法律依据时，应具体写到有关法律、法规、规章的条、款、项。有些省、市有公证地方性法规的，如我省的《安徽省公证条例》，本文认为也应引用。对所取得的证据的保全方式及存放地点。 如有附件时，应写明附件是原件还是复印件及附件的名称、份数、页数、顺序号。
二是现场监督类。申请人提供的主要证据材料的真实性、合法性；拍卖人对拍卖标的来源、瑕疵及相关责任的说明；拍卖活动有见证人的，应将其民事主体资格状况连同“见证人某某某、某某某在场见证”字样一并在公证书中加以描述。
三是合同（协议）类。合同标的物的权属情况及相关权利人的意思表示。权属情况指所有权、使用权、担保物权、专有权、专用权等；相关权利人包括与合同标的有关的共有权人、所有权人、使用权人、担保权人等。如写明权属： “本合同项下标的物由XX、XX共有”，接下去再写相关权利人的意思表示： “共有人XX对转让该标的物无异议”。转让、承包或租赁合同标的物时，应按法律规定征得相关权利人同意或认可。当事人对合同内容的重要解释或说明：在签订格式合同时，要写明当事人是否了解合同的全部内容；合同的生效时间及条件，如法律规定合同须经登记或批准方能生效的，公证书中应写明“本房屋《买卖合同》自合同项下房屋经房地产登记主管部门办理权属变更登记之日起生效”、 “本《质押合同》自合同项下物移交质权人占有之日起生效”。有的还写明“本合同自双方当事人签字、盖章并经公证之日起生效”、 “本合同自双方公司董事会通过后生效”。
4、加强管理，制定规范
一是在全国范围内推荐要素式公证书制作较好的公证书卷宗。要素式公证书的推行，使公证的形象逐渐饱满起来。过去制式的形式影响了对实体内容的更深入的探究，而推行要素式公证书之后，对形式的单纯追求已经不再是重点关注的问题，对法律实体内容的审查就必然成为公证工作的重点内容。因此，在从过去的偏重程序法、兼顾实体法向偏重实体法、兼顾程序法的转变过程中、首先要在全国范围内推荐要素式公证书制作较好的卷宗。
二是实行公证处之间要素式公证书制作的交流。要素式公证书使公证证明活动更加公开化，增强了公证活动的透明度。公证人员的工作， 包括审查的内容、依据的法律、分析判断过程都明明白白地展现在当事人面前，展现在法庭面前，展现在公证书使用部门面前。因此，要举办公证处之间要素式公证书制作的交流，在经验积累到一定程度后，将有益的经验在全系统进行总结、推广，努力做到公证程序公开、公证活动的透明，使人们对公证的认识更深，对公证书的证明力更加确信。
近年来、华侨、港澳同胞、台湾同胞、外籍华人以及外国人来国内（中国）办理房产确权登记、转移和继承等事项不断增多。为统一制度，现将如何确认上述人员办理在我国境内房屋产权事宜中，所提供的赠与、转让、委托等有关公证文书的效力规定如下：
一、居住在与我国有外交关系国家的华侨、外籍华人，在我国驻该国使领馆办理的公证或认证证明，房地产管理机关应予采证、如果当事人提交的是当地公证人出具的公证文书，须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证（根据领事条约，两国互免认证的除外），其内容只要不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关应予采证。
二、居住在与我国有外交关系国家的外国人提供的当地公证人出具的公证文书，须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使（领）馆认证（根据领事条约，两国互免认证的除外），其内容只要不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关应予采证。
三、华侨、外籍华人以及外国人在与我国无外交关系的国家办理的公证文书，原则上需经该国外交部及与该国和我国均有外交关系的第三国驻该国使（领）馆认证。
如果华侨、外籍华人办理这些认证手续确有困难，可请求房产所在地的县以上的侨务部门根据本部门所掌握的情况，出具确认是该国公证人出具的公证文书的证明，如果该公证文书的内容不违反我国法律和政策的规定，房地产管理机关可视该项房产的具体情况予以采证。
四、香港同胞提供的经司法部委托的26位律师之一办理的公证文书应予采证。
五、澳门南光公司、澳门南光（集团）有限公司、中国银行澳门分行及澳门工会联合总会、澳门中华教育会、澳门中华总商会、澳门街坊会联合总会等机构、社团为本机构、社团工作人员和会员出具的证明文书，房地产管理机关应予采证。
六、台湾同胞在台湾公证机关办理的公证文书，房地产管理机关可作参考，视该项房产的具体情况予以采证。
另外，华侨、港澳同胞、台湾同胞、外籍华人以及外国人继承在我国内（内地）
的房产，适用我国的法律规定。当事人须先向房屋所在地公证机关提供其住所地公证人出具的亲属关系、出生、死亡、婚姻状况等公证证明，再由房屋所在地公证机关出具继承权公证书，房地产管理机关根据继承权公证书办理有关房产手续。
关键词：制度模式；房地产；公证制度；启示
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
在公证制度发达的大陆法系国家，法定公证已有数百年的悠久历史，其制度趋于完善，且早已深入人心。许多国家法律对有关不动产的一切经济活动都规定了严格的法律程序，公证即是这些法律程序中极为重要的一环。如瑞士、法国、德国等国家，均以民法典或单行法规的形式对不动产所有权的取得与抛弃、不动产的使用、转让、强制买卖赠与、抵押等规定了相应的必须公证制度。
一、公证可以有效地提高房地产纠纷的救济效率和解决登记纠纷
“迟到的正义等于非正义”，司法救济必须讲求效率。提高司法效率，不但是程序正义的需要，更是市场经济的需要。美国著名学者波斯纳认为，人类所有的法律活动和全部法律制度的最终目的就是为了最有效的利用自然资源和最大限度的增加财富，在效率成为市场经济的基石之后，法律只能亦步亦趋。因而效率是法律的重要价值。
房地产公证有助于提高房地产纠纷的救济效率。表现在以下几个方面：公证通过发挥自己的预防功能，可以减少纠纷、消弹诉讼，从而增加个案分配的司法资源，提高司法质量；公证通过发挥自己的优先证据效力，可以缩短证据采信和排除过程，遏制司法腐败和诉讼拖延，加快个案结案速度，增加司法产品数量公证通过发挥自己的强制执行效力，可以缓解法院的压力，既能集中优势资源，提高司法产品质量，又加快执行速度，增加司法产品数量
公证证据效力是指公证书是一种可靠的证据，具有证明公证对象真实、合法的证明力，可直接作为认定事实的根据。1991年《中华人民共和国民事诉讼法》第67条规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。”这是因为，公证机构要对公证对象进行认真全面的调查、核实，因此，公证证明是真实性、合法性己经审查、确认的证明，故具有无可争议的法律证明力，可以直接作为认定事实的根据。公证的证明力不仅体现在诉讼活动中，更主要的是表现在日常的民事、经济交往和行政管理活动中，当然可以供物权登记部门直接使用，这种特殊的证据为物权登记提供确切的日期、证明力、执行力和证据安全的保障，使物权变动在产生纠纷时，得以迅速的解决。这是其他证据所不具备的。
二、德国的制度模式
德国不动产物权变动制度经历了由登记机关进行实质审查到形式审查的转变。1872年之前，德国的不动产登记机关实行实质审查主义，登记人员的审查权限非常大，不仅审查引起物权变动的物权契约，而且审查作为原因的债权契约。从另一方面讲，登记人员的责任也非常大，如果审查不周发生错误登记，登记人员需要承担损害赔偿责任。登记人员为了避免承担错误登记的责任，无限度地扩大审查范围，导致登记时间延长、交易成本增加、侵犯私树纽的情况时有发生。
1782年的《普鲁士土地所有权取得法》在全社会对于废弃实质审查主义的呼唤中诞生。该法首次从立法上采纳了萨维尼的物权契约及无因性理论。依据物权契约及无因性理论，物权变动直接根据物权契约而生效，物权契约独立于作为基础关系的债权契约，债权契约的无效，并不导致物权契约的无效。这就是物权变动的无因性。《普鲁士土地所有权取得法》规定，登记机关不再实行实质审查主义，而是实行形式审查主义。即登记人员并不审查债权行为，而只审查物权行为。在不动产登记中，只要登记申请人提供的资料能够符合土地登记条例中对登记程序规定的条件，登记机关即将其纳入登记，而对申请人与相对人的关于实体法律关系的意思表示不予审查。
1782年的《普鲁士土地所有权取得法》的物权变动无因性原则被1896年《德国民法典》和其他相关不动产法律所采纳，并延续至今。依德国《土地登记法》，登记官在登记前，只需要审查当事人的申请(第13条)、利害关系人同意登记的意思表示(第19条)以及是否有预备登记(第18条)。这被称为“登记的形式的合意主义”。
德国物权变动规则实行物权形式主义立法模式，不动产物权变动不仅需要有效的债权合同还须具备物权变动的合意和登记形式要件，物权合意与登记的结合才发生物权变动的效果.在德国，一项不动产物权变动分为三个阶段：债权合同、物权合意、登记，三阶段的完成才确定发生物权变动的效果。公证制度也贯彻于这三个阶段。
德国民法典明确规定了土地所有权转让合同须经公证。在程序上，当事人在土地所有权变更登记时须提交土地所有权转让同公证文书，否则，登记机构不予受理。德国的登记条例实行土地所有权转让的“登记同意”原则，即登记的完成须取得登记义务人的同意。物权合意可以转化为登记同意。土地转让合同的公证实际上成为土地所有权登记的前提条件。
综上所述，在德国作为采“窗口式审查”的前提，是发挥了公证制度的作用。由于有公证审查在先，登记官吏只作形式审查，也可保障登记的正确性、准确性。这样，就使登记程序的迅速、简便和登记的准确性得到了巧妙的调和、兼顾。
三、法国的制度模式
法国是意思主义物权变动模式和不动产契约登记制的代表。由于法国实行意思主义物权变动模式，不动产物权变动在当事人意思表示一致时，物权变动即发生效力，然而，该意思表示对于其他人是没有效力的。物权变动的意思表示必须在公共登记机关进行登记，从而达到对抗第三人的目的。同时，由于法国实行契约登记制，登记机关所登记的是当事人之间导致物权变动的债权契约。在法律上，登记只有公示效力，并无确权效力，更无公信.力。法国的不动产登记并不意味着可以根据登记薄推定权利的真实性，作为第三人几乎无法对登记契约及相关物权变动的真实性和合法性作出正确判断。
针对上述问题，法律作出补充规定，只有真实的契约，才能进行登记。法国民法典中1955年1月4日的法令对不动产登记制度作出了具体、详细的规定。该法令第4条规定，只有经过认证的行为，才能交抵押登记机关予以公示。虽然公证书只是认证的一种形式，但其本身所具有的真实性和可靠性与公示的要求是完全一致的。公证人的作用并不终比于出具公证书，根据法国1954年法令第32条的规定，公证人须办理公证证书的登记申请程序。可以说在法国与不动产有关的契约的审订和登记均由公证人负责。
由于有公证人的参与，实际上登记的准确性和公示效力并没有因登记审查的形式性而降低。基于交易安全保护的需要，随着时间的推移，不动产公示和公证行为之间的联系不断扩大和加强，以至于在某种意义上讲，在法国对于设定或转让不动产权利的法律行为的调整，公证人的作用比登记机关的登记人员更加重要。法国的公证制度在房地产交易中的作用主要表现在：
公有住房租赁证和购买房改房两者没有关系，房改房可以购买的。最主要是要看产权人与原单位签署的原购房协议（或称买卖合同）中有没有特殊约定，如：房产要转让时单位有优先购买权，或只能出让给本单位职工等。
房改房产权证过户所需材料：
1、旧产权证、买卖契约、权属申请登记表
2、卖方：身份证、婚姻证明（结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等）、户口本、授权委托公证书（在卖方不能到场时可授权他人代办）；
3、买方：身份证、婚姻证明（结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等）、户口本、一张委托书（在买方不能到场时可授权他人代办）。
而公有住房租赁证只是证明公有住房的的合法凭证之一。证明这国有住宅是属国家所有。国家租赁于承租方，应该需办理这住宅是属国家所有，这证件是证明国有住宅给予租赁于承租方的。
（来源：文章屋网 ）
2002年，一家建筑公司招聘出国劳务人员，陈田刚决定抓住这个机会。为了筹集出国所需的费用，顾女士向她的亲朋好友借了一笔钱，并承诺由她负责偿还。
丈夫去韩国后，顾女士留守家中。刚开始，陈田刚定时打电话报平安．也往家里寄一些钱，但不久就没了音信。
顾女士心里有了疑问，她请去韩国的朋友帮助打探一下。朋友回来后告诉她，陈田刚在韩国有了新欢。顾女士非常气愤，为了送丈夫出国，家里借了外债，实指望他挣钱还债，没想到最后是这样的结果。
面对几万元的债务，顾女士决定将夫妻俩共同居住的房屋卖掉。这是陈田刚婚前以个人名义买的一套两居室的房子，结婚时，住房贷款还没有还清。婚后3年，也就是在陈田刚出国前，刚刚还清了贷款，房产证上写的是陈田刚的名字。顾女士找了一家房屋中介公司，委托其出售房子。
中介公司提出要房主本人亲自来签字卖房，否则不能交易。顾女士隐瞒了丈夫出国的事实，她私下草拟了一份由丈夫署名的虚假委托书，提供给中介公司。中介公司又提出对委托书进行公证，顾女士找来一位男性朋友冒充丈夫，与中介公司一起去了公证处。几个月后，中介公司通知顾女士，房屋已经出售，净价为57万元。
陈田刚听说此事后立即赶回国，他首先来到公证部门，认为委托书上的签名非本人所签，要求公证处撤消公证。公证处查证属实后，撤消了公证。陈田刚向法院提讼，要求公证处、中介公司、妻子共同承担返还房屋或安置相应面积住房的责任，并赔偿经济损失1．5万余元。
法庭上，公证处认为，当事人只要持有效证件即可到公证处办理公证手续，公证处对当事人只能做形式上的审查，无法进行实质性审查；中介公司认为，房屋买卖的过程均按照房屋交易的市场规则操作，他们不应该承担责任；顾女士认为，房产证上写的虽然是丈夫的名字，但房子是夫妻共同财产。她有权在家庭陷入经济危机时进行处置，而且她事先也曾想找丈夫商量，丈夫却一直在国外躲避自己，她是不得已才卖房。
焦点
一、夫妻一方擅自卖房。可以吗?
二、房子是陈田刚婚前所购，被妻子当共同财产卖掉后，他的损失能挽回吗?
专家说法
本案中，夫妻关系失和在先，妻子瞒着丈夫将房屋出售在后，该买卖是否合法有效要具体分析。
首先，虽然产权证上只登记有陈先生一个人的名字，但除去房产首付，其余房款为其婚后所得，属于共同财产。法律规定擅自处分共有财产的，一般认定为无效。顾女士的情况具有特殊性，当初陈先生远走他乡的费用应该由夫妻双方承担。由于债务紧迫，顾女士变卖房产也是无奈之举，当然她要负责举证当时与丈夫联系不上的事实。
其次，对于中介公司而言，其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外，几乎无法对是否存在夫妻“感情猫腻”进行审查，要求中介公司尽这样的义务显然是苛刻的。
最后，陈先生要挽回损失，需要设法证明妻子在卖房时的非善意，比如是为了泄愤，有蓄谋地恶意转让家庭财产，那么顾女士擅自处分房产的行为就应该负赔偿责任。而且，陈先生出国打工曾寄回一些钱，债务到底还清了多少是很容易算出来的，那么他对妻子卖房的所得款还可以进行共同主张，或者离婚时再分割也可以。
委托人：
姓名： 性别： 身份证号码:
受托人：
姓名:： 性别： 身份证号码：
我 (委托人)占100 %份额，拥有位于 的 房产，房产证号为 ，现就出售该房产事宜，本人在此委托上述受托人为我的人，在期限： 年 月 日至 年 月 日内,受托人均可单独以我的名义办理如下事项：
1. 代为收取与上述房产有关的款项，包括但不限于：购买方贷款款项、售楼款项和购买方的银行按揭贷款等等;指定按揭贷款及抵押贷款收款账户;并将上述款项存入业主
指定账户(账户名： 开户行： 银行账号： );签署银行《按揭贷款存入帐户确认书》等明确收款帐户的文件;代为签署银行抵押物价值确认函。
2. 代为到房地产权登记中心及相关部门办理打印产权资料查询表;到房地产权登记中心或产权登记部门办理数据变更、产权年限变更、姓名身份证号码变更、调档、领取修改记录单、领取变更后的房地产证等相关手续;到深圳市房地产权登记中心或地税局等相关部门签署《房地产交易环节个人所得税免征申报表》及办理减免个人所得税等一切相关手续。
3. 代为到银行办理上述房产的资金监管手续，收取或者指定帐户收取监管资金，签署办理及解除资金监管手续所需要签署的申请、资金监管协议及相关文件资料。
4. 代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等，包括但不限于签署《房地产买卖合同》等办理房产转让
委托人：
年 月 日
卖房授权委托书(二)
委托人： 证件号码：
住址：
受托人： 证件号码：
住址：
座落于中国**省**市**区**路**小区* 幢*单元***室的房屋(下称“该房屋”)属于本人(即上述委托人)所有，房屋房产证号码为*产权证开字第XX****号，土地使用权证书号码为哈国用(XX)第*****号。现就出售该房屋事宜，本人(即上述委托人)在此委托及授权上述受托人代表本人办理以下事项：
一、代为签署有关本人出售该房屋的房屋买卖合同/代为签订定金协议;
二、代为办理合同公证或见证、领取公证书;
三、代为办理领取相关抵押注销资料、注销银行贷款、交易中心房屋抵押登记注销等相关手续;
四、代为支付一切上述房屋应支付的费用;
五、代为办理产权过户手续及交纳相关税费、交易手续费等;
六、代为收取房价款并将款打入委托人相关银行账户****。
七、代为办理水、电、煤、电话更名手续;
八、代为与物业管理处办理更名以及维修基金等更名手续;
七、代为办理该房屋买卖其它事宜。
受托人在委托权限范围内所从事的一切法律行为及所签署的一切文件及所造成的法律结果，我均予以承认。受托人在办理上述委托事项时无转委托权。
本授权委托书自签发之日起生效，有效期至上述文件签署、手续办理完毕之日止，且本人得以随时撤销上述委托。
二手房交易授权委托书
委托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________;
住址：;联系电话：。委托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________;
住址：;联系电话：。受托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：________________________;
住址：;联系电话：________________________;委托原因、事项、权限：
委托人______是位于上海市________________________________房屋的所有权人(产权证号为：_________________)，是产权共有___人。现我们同意出售上述房产。由于原因，不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托 __________为我们的合法人，全权代表我们办理如下事项：
1、在符合依法出售(购买)的前提下，代为办理此房的买卖交易手续;代为签署以上房屋的买卖合同;
2、代为到房地产交易管理部门及资金监管机构办理此房产权转移、过户等相关事宜;
3、代为办理与出售(购买)此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金等物业交割手续;
4、协助买卖相对方办理银行贷款相关手续并签署相关文件;
5、代为收取(支付)相关售房款和购房定金;
受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。
委托期限：自20年月日至20年月日止。
人无转委托权。
委托人：
年月日
二手房买卖公证委托书
委托人：出生日期：身份证件号码：性别：
受托人：出生日期：身份证件号码：性别：
委托人因故无法亲自办理购买位于***市**路**弄**号***室房屋的相关事宜，特委托受托人***为本委托人的人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的第***项(共计**项)事项，受托人有/无转委托权。受托人在上述权限内就上述房地产所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。
上述委托的期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事项之日止。
委托人：
年月日
附录：
1、代为签订定金协议
2、代为签订房地产预售合同/房屋交接书/预售合同权益转让书/出售合同/买卖合同
3、代为办理预购商品房预告登记、房地产转移登记
4、代为签订房地产借款合同/抵押合同/办理转按揭相关手续
5、代为办理预购商品房抵押预告登记/房地产抵押登记手续
6、办理有关合同公证，领取公证书
7、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》
8、代为支付房价款
9、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费(包括向物业管理部门支付物业管理费、维修基金等费用)
10、代为收楼
11、代为办理购买上述房地产过程中的其他相关事宜
12、维修并管理房屋
13、代为进行房地产出租、签订出租合同、收取租金、办理与出租有关的文件登记备案手续，并领取《备案证明》
【关键词】房产继承；公证；法律制度
一、继承公证的涵义与特征
依据《中华人民共和国公证法》第二条的规定，公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。继承公证是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性的活动。继承公证程序法律制度应具有如下特征：第一、针对性。继承公证程序法律制度是专门用来对应继承公证活动中的特殊需要而成立的。它除了应当遵循公证的一般程序规则之外，还充分考虑到了继承公证的特殊性，通过制定统一的继承公证程序规则，规范各种不同类型的继承公证办理过程。第二、关联性。继承公证程序法律制度必然是与其他公证程序制度密切关联的。继承公证程序法律制度中的每一项规则彼此之间也是关联的。详细而具体的规定对公证的办理和预防继承人与非继承人之间、继承人之间的争议提供有效的依据。第三、保障性。继承公证程序法律制度可以有效的保障公证员在办理特定的继承公证过程中，出具合乎法律标准的证明文书。并能防止公证员陷入《刑法》第二百二十九条第三款所设定的罪名“出具证明文件重大失实罪”的风险。继承公证程序法律制度的存在和完善将有助于完善宏观的公证制度和法治发展。
二、完善我国房产继承公证程序法律制度的措施
1、我国房产继承公证的现状分析
我国《继承法》第3条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；……”在遗产继承公证中，房屋遗产的继承公证是最常见的一种，随着社会的发展，房产的价值在家庭财产中所占的比重越来越。继承人对房屋遗产也是最重视的，所以处理好房屋遗产的继承公证就显得十分重要了。由于历史的原因，我国的房产登记比较混乱，形成了各种类型的房声并存的现象，而房屋管理部门对不同类型房产的处理也不一样，如在房屋转让变更登记时，房产管理部门对“房改房”转让时要求夫妻双方必须共向到场签字，而对于商品房、“二手房”等房产转让时则只需房屋所有权证上登记的人到场即可，不必征求其配偶的同意。法律法规对此的界定也不十分明确，这就给公证机构如何认定房屋是属于被继承人一人所有还是被继承人与其配偶共有，也即对认定被继承人的遗产增加了困难，
2、我国房产继承公证程序法律制度的措施
（1）建立催告权制度
目前我国公证机构缺乏具体的保护债权人利益的程序规定，在现有的条件下，即使继承人明示有债务存在，公证机构也只能做到在询问时对公证当事人进行法律权利义务告知。继承人继承的遗产首先只能用于清偿债务，然后写入询问笔录。在国外，有些国家和地区采用由公证机构发出公示催告，催促未明债权人在一定期限内前来公证机构报明债权，以便清偿债务。我国台湾民法也规定了报明债权的公示期限、程序和相应的法律权利义务等，在公示期满后，公证机构再根据债务清偿情况出具继承公证书，最大限度地保护了债权人的利益。所以我国房产公证如果能在立法上赋予公证机构公示催告权，不仅能保障债权人的利益，而且可以避免遗漏继承人，还可以解决继承公证实务中所面临的诸多难题。如果公证机构拥有了公示催告权，公证的职能作用将进一步得以发挥，作为继承的前置性审查程序，公证机构对继承人权益的保护、对债权人权益的保护、对整个社会的关系理顺和平衡，必将作出重大贡献。
（2）调查权和核实权的建议
按目前的操作模式，公证员承办继承类公证的工作量和执业风险是极大的。公证员承办房产继承公证时既要进行形式审查又要进行实质审查。在目前缺乏立法保障，公证员没有调查权，核实权又难以得到充分的行使的条件下，如果让公证员承担实质审查的法律责任，这对公证员是显失公平的。在实际工作中，公证员会遇到各种各样的情况，我国的房产登记比较混乱，形成了各种类型的房声并存的现象，目前每个公证执业机构的执业环境也不尽相同。有的公证执业机构有着良好的设备配置，如引进公证行业软件，身份证查询系统等，利用各种先进科技设备进行公证风险防御。有的公证执业机构执业工具明显落后，而依靠公证员的肉眼对一些伪造的证据进行识别是靠不住的。这些问题的存在不仅关系到公证的公信力，同时又关系到执业公证员自身的权益。公证法第二十二条规定：“公证员应当遵纪守法，烙守职业道德，依法履行公证职责，保守执业秘密。”公证法第四十三条规定：“公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的，由公证机构承担相应的赔偿责任；公证机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的公证员追偿。当事人、公证事项的利害关系人与公证机构因赔偿发生争议的，可以向人民法院提起民事诉讼。”可见，法律赋予我们的权力小，要求我们承担的责任却大。如果将公证的调查核实程序分离出来，一方面势必减轻公证员的工作负担和心理负担，有利于其集中精力于设计最佳公证方案、最有效地指导公证当事人收集证据，配合公证的办理、势必将公证员从繁重的工作压力中释放出来，用心做以前无瑕顾及的理论研究，出成果，再用来指导实际工作。如果这样，不仅能不断推动我国的公证制度的完善，而且又引导了我国公证事业的科学发展。另一方面，内设这样一个专职部门，有利于培养公证机构的技术人材，有利于对高科技的利用，有利于公证机构防范执业风险。
（3）提高公证人员职业道德
让公证员接受法律职业道德教育和进行职业培训是提高公证员素质的重要途径。公证员在办理继承公证时所应有的心态。在办理继承公证过程中，公证员精神要理性，态度需和气。因为继承公证是涉及财产或权益的公证事项，有时会出现相当复杂的情况。一方面，继承所规定的各种法律关系都有可能出现：遗嘱继承、法定继承；法定继承中又可能出现转继承、代位继承。另一方面被继承人可能有比较复杂的亲属关系：有几次婚姻的、有继子女形成抚养关系的、有养子女的、有非婚生子女的等各种情形。面对错综复杂的关系，公证员不仅要迅速理清，而且要立即设计好公证方案，马上指导公证申请人收集各方面的证明材料。同时，公证员要学会对申请人给予充分的理解和应有的尊重。在继承公证中，并非所有的被继承人都是正常的寿终正寝，有些人是因为疾病和意外而逝世。有的被继承人是因为自杀、他杀、火灾、交通事故、医疗事故等原因而身亡的，这本身就给继承人带来很大的精神痛苦，而在办理继承公证中，我们又必须坚持“谁主张谁举证”的原则由公证申请人提供初步证明材料，这时很有可能继承人因为难以理解为什么要这么多证明材料而当场发火或到相关部门取证受阻时对公证处和公证员牢骚满腹。这时公证员在坚持原则的同时，要端正心态，不去计较申请人不当的言辞，更要帮助申请人疏导情绪，耐心地指导他们收集证据。
三、结语
继承公证是公证机构的常务性公证事务，量大面广，办理程序也较一般公证事务复杂。尤其是在房产遗产继承公证中，房产的来源多种多样，对房产所有权的归属很难认定，从而使确认被继承人的房屋遗产成为困难，这就需要公证人员有高度的责任心，同时在法律制度层面进行不断完善，才能真正促进我国房产继承公证工作的顺利进行。
参考文献：
[1]郭明瑞、房绍坤：《继承法》，法律出版社，2007
2006年，从事地产生意的胡从中找到了东方居宾馆有限责任公司，表示有意购买其位于白塔东路和临顿路两处的房产。
“真假”股东
“我的最初目的也就是购买这两处房产”。胡从中说，“他们考虑到公司名下的商业用房转让时需要交纳契税、营业税、公司房产溢价部分的企业所得税，这些税是法律规定由房产出卖方缴纳的，所以改为以取得公司全部股权的方式取得房产。”
他介绍，现在的《股权转让原则协议书》规定税费由原告承担，但一开始谈房产买卖的时候并不是这样，而是改为以股权转让的方式交易后才约定税费由原告承担，因为股权转让并不涉及营业税、契税。
于是一份本应是资产转让、房产转让的合同在一番倒腾之后成了股权转让合同。
胡从中于2006年3月23日与黄仁林和张顺军签订了《东方居宾馆股权转让原则协议书》（以下简称《原则协议书》）。
协议约定由胡从中受让东方居宾馆有限责任公司（以下简称东方居宾馆）股东的全部股权，股权转让价格为4500万元人民币，协议签署时，胡从中需支付给黄仁林、张顺军二人300万元人民币定金；协议签署后二周内乙方再支付给甲方700万元人民币的预付款；剩余资金3500晚元人民币的支付方式，由双方在另行签署的《苏州东方居宾馆有限责任公司股权转让协议书》中加以约定。同时，黄仁林和张顺军向胡从中保证：有全面、充分的权利签署和履行本协议及后续的《苏州东方居宾馆有限责任公司股权转让协议书》。
于是，胡从中在2006年3月24日首先支付了300万元人民币。
没过多久，胡从中却从当地工商局调查得知：之前与其签合同的张顺军竟然不是苏州东方居宾馆有限公司的股东，东方居宾馆有限公司的现任股东为被告黄仁林（58%）和张吉军（42%）。
事后，胡从军专门联系黄仁林和张顺军表示，由于张顺军不是公司真正股东，合同事实上无法履行，即便把后面的钱交了，到了工商管理局也无法办理变更登记，除非真正股东张吉军来重新签订合同，否则必须返还已经支付的300万元。
对此，黄仁林表示张顺军是宾馆的实际出资人，是隐名股东，完全有权力处理东方居宾馆的股权，合同还可以继续履行。
“这种股权转让属于公示的行为，必须股东本人来签字，我们要求让张吉军先生亲自来签这份合同，但是被他们一再奇怪地予以拒绝，只一味表示可以履行合同。”
股东早已去世
2006年7月初，胡从中一纸诉状将黄仁林与张顺军告上了某市中级人民法院。
就在证据质证结束第一次开庭时，从对方那里传来了一个更让胡从中震惊的消息，东方居宾馆的另一股东张吉军早在2005年2月26日时就已经去世了。
“这才是张顺军当时为什么以自己的名义而没有以张吉军作为合同主体签约的真正原因所在。”胡从中对此颇感恼火，“如果之前我们知道东方宾馆的真正股东张吉军已经去世的话，我们是不会与他们签这份协议的。”
不过黄仁林和张顺军却认为，之所以会出现这次的股权转让纠纷，并不是什么张顺军不合资格的问题，“那是借口，托词，根本原因是他现在没有钱，没有办法履行合同了，所以就把我们告上法庭。”
其律师李绪彬说：“我们曾经在2006年4月24日致函原告，要求其履行协议的约定，支付700万元人民币的预付款，但是一直没有得到回应，结果却接到了诉状，这不公平啊。”
“真正股东都不是，其他的还能有什么可谈的？”胡从中的律师刘成大声地说。
而对于李绪彬律师提到的700万元付款，刘成觉得很可笑，“我们花了300万才仅仅是购买了15天后支付700万元预付款的时间、花1000万仅仅获得了没有签约期限的签约权，你说谁不公平？”
记者在协议中看到“股权转让价格支付方式：（1）本协议签署时，乙方即支付给甲方300万元人民币定金；（2）本协议签署后，二周内乙方再支付给甲方700万元人民币的预付款；（3）剩余资金3500万元人民币的支付方式，由甲乙双方在另行签署的《股权转让协议书》中加以约定。”
合同中规定的300万元定金是在担保700万元预付款的履行，300万元定金和700万元预付款共同担保股权转让正式协议的签署。
“他们的目的是为了拿到那300万元所谓的定金和700万元预付款，并没有给自己约定任何义务，也没有为《原则协议书》的履行和正式协议的签署作任何准备。”刘成律师解释。
委托是否有效？
张顺军是什么人？
据李绪彬律师介绍，张顺军是东方居宾馆股东张吉军的弟弟，同时也是东方居宾馆的实际出资人，因为其是香港居民以及某直辖市的政协委员，故委托黄仁林、张吉军为东方居宾馆有限责任公司工商注册登记的执行人。
为了避免在今后该公司资产运作中的不便及张吉军年纪大等原因，张吉军曾于2004车2月29日签署委托书，委托张顺军代为管理有关东方居宾馆有限公司股权、资产、投资、融资等一切相关事宜，并承认其在该范围内所签署的有关文件。
“这份委托书已于2004年3月2日经某市公证处进行相关公证。根据该委托书的相关委托事项，张顺军作为张吉军的人完全有权利签署东方居宾馆的股权转让协议。”
而刘成律师认为，在委托和隐名股东这两者间，对方已经自相矛盾了。
“既然是委托关系就不应该是隐名股东，既然是隐名股东那委托也就无从谈起，二者只能取一，对方一开始表示张顺军是隐名股东，现在又说是委托关系，到底如何难道都让他们全说了算吗？”
张顺军在庭审中曾声称其是代表委托人张吉军签署合同的，但是，刘成律师表示，签约时对方也没有将委托关系告知原告，更没有提交所谓的公正委托书。
即便是委托关系成立，“被告提交的公证委托书也早因委托人死亡、丧失民事权利能力而终止、失效。”
也许是为了证明委托协议在张吉军去世后继续有效，2006年10月27日，张吉军的儿子张鼎文专程从香港赶回该市，作为第三人参加到诉讼之中。
2006年10月18日张鼎文在第二次开庭前专门出示了一份《关于同意和确认张顺某委托权的说明》。
在说明中，张鼎文就其父亲张吉军在2004年2月29日通过公司对其叔叔张顺军就东方居宾馆有限责任公司在他本人股权项下的股权转让、资产买卖、投资、融资借贷等等行为的事宜予以承认。同时对父亲张吉军于2004年2月29日《委托书、公证书》所委托的全部内容，在其父亲逝世后张鼎文继续延续予以委托，效力溯及在父亲张吉军逝世后，张顺军有对公司张吉军的股份份额，包括股权转让、资产买卖等处置的权利。
但是，胡从中的律师刘成表示，公证委托书早因委托人张吉军的死亡丧失民事权利能力而终止、失效，张鼎文至今也不是公司的股东，无权对公司股东的权利进行处分。
“如果张鼎文已经继承了股权当然可能还有权利去做出这些证明，但是一直到今年年初，张鼎文仅仅是提交了继承公正书等文件，并不是股东，没有继承其父亲的股权。”
合同效力
胡从中与刘成律师一直坚持认为，由于张顺军不是东方居宾馆的真实股东，其委托合同也无效，因此由他签定的股权转让合同根本就是无效合同。
“股权属于依法登记的公示的权利，其转让必须以权利人本人的名义行使，否则，无法办理变更登记手续。”刘成律师表示，张顺军并没有取得相应的股东权利。
从当事人处得到的消息表明，股东张吉军去世后两年多时间，一直到2007年并没有办理公司股东变更登记，其享有的股权实际上早已处于不确定状态，签约时合法的股东是谁并不确定，没有人继承股东资格。
“而且工商管理局当时并没有变更股权，我们当然也不知道股东变化的情况。”刘成律师表示：“签约时既无有效的委托授权也没有将委托关系告知原告，当时更没有将所谓的公正委托书提交给原告。”
据悉，黄仁林和张顺军直到2007年初也没有出具或提供股东同意将股权转让给原告的股东会决议，没有股东会决议，协议即使有效，也无法履行，因此也无法办理股权转让股东变更登记。
就合同的效力，胡从中和刘成律师列举了种种事由来进行驳斥，而黄仁林与张顺军的律师李绪彬则就此仅仅提到一点来佐证合同的效力。
“他们明知张顺军先生不是公司的登记股东，在签约前即是书面认可的，现因自己违约而提出签约主体资格问题，这理由不能成立。”李绪彬很平静的说，“你可以去看看，签订的《原则协议书》第一条和第二条即已明确注明张顺军不是东方居宾馆有限责任公司的登记股东，仅仅是注册资金的实际出借人，当时他们也说是经过实地考察并认定了该节事实。现因自己违约，却以张顺军先生不具备合同主体资格，无权签署协议为由，要求认定协议无效，理由是不充分的。”
摘 要 指标房”作为特定人群才有权购买的房屋，包括经济适用房、折迁安置房、单位集资建房或有部分补贴的福利性质的团购房等，均属于“指标房”的范畴。无疑，购房指标具有一定的经济价值，表面上看，甚至具有财产权的属性。在购房指标持有人并不需要购买该房屋时，基于利益最大化原则，绝不愿将购房指标浪费掉，最常见的就是将它有偿转让以获取其中的经济价值。随着这种转让行为的普及，纠纷就越来越多，而对这种购房指标的转让行为如何适用法律却众说纷云，本文试图分析购房指标转让的法律效力，并就其风险预防提出几点建议。
关键词 购房指标 性质 法律效力 风险 规制
一、购房指标转让的现状
（一）购房指标转让的分类
近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升，为了缓解住房的压力，各种经济适用房、折迁安置房、变相的单位集资建房或有部分补贴的福利性质的团购房等指标房应市而出，所谓“指标房”即指作为特定人群才有权购买的房屋，此类指标房因为价格上的优惠，使得市场上的指标转让交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多。根据指标房的不同，笔者把购房指标转让分为两大类。
（1）法律有明确禁止性规定的。经济适用房指标因受制于国家法律“不得任意转让”的强制性规定，其转让行为自始无效。这也是现实运作中不存在争议的问题。
（2）法律没有“不得任意转让” 强制性规定的。该类购房指标是否有效存在争议。该类中又可以分为两小类：
第一类，在2006年8月，建设部、监察部、国土资源部联合叫停了违规集资建房后，一些变相的集资建房和定向开发仍然普遍存在，在购房指标转让市场中，其指标买卖是否合法，法律没有明确性的规定；
第二类，单位补贴性质的商品房团购，单位或者卖方明确规定购房指标不得转让，此种情形下的对购房指标转让行为的认知，存在法律适用上的困难，且分歧严重。
本文重点讨论的即为法律没有强制性禁止购房指标转让的一类。
（二）购房指标转让的审判实践
此类转让购房指标或资格纠纷案件该如何处理，审判实践中往往存在以下几种观点：
第一、根据最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，法院不应受理。
第二、购房指标不得转让，当事人之间转让购房指标的协议无效。
第三、购房指标是一种财产权利，可以转让，且法律没有明确规定禁止购房指标的转让，故转让购房指标的协议有效。
二、购房指标转让效力的现行法律适用及性质
（一）目前关于购房指标转让的法律效力集中表现为以下两种观点
（1）主张购房指标转让合同无效。主要理由及适用的法律规定包括：
第一，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。
第二，转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。
第三，定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
（2）主张购房指标转让合同有效。主要理由及适用的法律规定包括：
第一，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定了民事法律行为应当具备的三种条件、第五十八条规定了七种民事行为无效、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了五种合同无效的情形、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定了七种房地产不得转让的行为，都没有明确禁止定向购房指标转让的规定。
第二，定向购房者指标转让符合私法法无禁止即自由的自治原则，符合公民对其民事权利自由处分的原则，有着法律和现实基础的支撑。
（二）购房指标转让的法律效力及性质
笔者赞同上述第二种观点，购房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。是双方的真实意思表示，根据意思自治原则，应合法有效。
从性质上来说，双方的关系应该是民事权利的转让行为，类似于继受所得专利等知识产权的许可行为，而不是有些学者认为的委托合用关系。因为在委托合同中，除法律明确规定外（如刑事诉讼中律师会见权等），委托人与受托人对于目标行为应当享有完全相同的权利（及义务），即该委托行为即使不发生，委托人依其自身条件也可以完成，只是基于方便、省事或降低成本、提交效率等原因交由受托人行使自己可以行使的权利。而在指标转让购房当中，非常明显的一个问题是依据出卖人的要求，房屋只在特定人之间买卖，因而以指标形式确定该特定人，具体在案件中为“受托人”。这种权利不是“委托人”可以享有的，也正基于此“委托人”才愿意花几万元“转让费”委托“受托人”购房，而且该转让费可以确定不是费，而是指标转让费。
三、购房指标转让有效性的理论基础
（一）法理基础
从理论上讲，私法奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。法律对购房指标能否转让的问题，仅设置了几种禁止性规范，例如经济适用房、军用房等不得转让，除此之外，法律并没有明令禁止购房指标转让，因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
（二）合同法基础
购房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格，是一种对房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了财产权利的标准。
另外，对购房指标转让效力，其争议焦点在于对《城市房地产管理法》第三十七条的规定即未领取权属证书的房屋转让协议如何理解适用。
实际上，房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。因此，房屋买卖行为作为债权行为是成立的，该合同合法有效。定向所购房房屋本身具有特殊性，如需经过一段时间方可办理产权登记等，但这些问题与法院处理范围无涉，自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。
具体从同合同成立生效要件上分析：
（1）双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。
（2）房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。
（3）房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
（4）符合我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
（三）物权法基础
《物权法》本着保护交易的原则，第十五条，规定了物权变动与原因关系的区分，另外第十九条规定的更正登记与异议制度是也从一个侧面体现了对购房指标转让的补充和救济。
（四）社会效果
从社会价值取向来看，如果认定购房指标转让合同无效必然会产生双方当事人各自承担返还责任的后果。受让人无疑要将使用或准备使用的房屋返还给出让人，出让人又要房价款和房屋装修费返还给受让人。但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额如何处理是个难点，也不利于社会稳定。
四、购房指标转让风险的法律预防与规制
从法律基础以及实践审判来看，购房转让指标的法律效力有着其可行性，但是在实际运作中，为防止法律纠纷的，在签订该类合同时，仍然要注意预防法律风险。
（一）查清房产性质
在此类购房指标转让协议纠纷中，很大的原因就在于房产权属上的限制，例如经济适用房。因为根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用房在5年内不得上市。而购房指标转让很明显违背了法律的这一强行性规定，最终将导致无效。因此，在签订购房指标转让协议时，必须查清土地权属是否为出让地额、房产性质是否为商品房等。
（二）聘请律师拟定购房指标转让合同
当事人囿于法律知识的匮乏，草拟的 合同、协议总是存在这样或者那样的漏洞、矛盾，一旦发生纠纷，将会因为协议的不规范导致没有一个权威的证据。因此，笔者建议在面临此类问题时，尽量要求律师草拟，从而可以避免大规模法律风险的出现。另外，转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。
（三）适时进行公证
许多签订购房指标转让协议的当事人，时候反悔的原因便在于协议的签订对双方不构成绝对的拘束力，可以任意撕毁。而公证可以化解这一问题。一旦对方不履行合同，当事人便可凭借公证书到法院或者仲裁委，而事情的结果往往是朝着有利于己的方向行动。当然，目前在购房指标转让能否公证这一问题尚存在一定争议。
（四）及时更正登记和异议登记
在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。
参考文献：
[1]竺雨迪,肖贞英.定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨省略/article/default.asp？id=50350.
[2]戴丽娟,孟源,单雪晴.公民买卖"集资房"法律适用问题探析――购房指标转让协议是否合法.江苏法制报.2007.10.14.
[3]夏雄,赵昂.收了转让费拒交"福利房"――单位购房指标能卖吗.三湘都市报.2009.10.28.
[4]刘大华.论购房指标转让的法律效力.
土地抵押借款合同范文一甲方： (贷款人)
乙方： (借款人)
一、甲方于 年 月 日向乙方借款 元，借款期限 年，从 年 月 日起到 年 月 日止。价款利率为月 %，乙方在每月 日前支付当月利息，利息一月一结。
二、乙方同意用 的土地使用权做该笔借款的抵押，土地使用权证号为： ，使用权人为： .双方在本协议签订之日起 日内办理完毕抵押登记手续，登记费用由 方承担。
三、乙方应按甲方的要求妥善保管抵押财产，如有政府征用等情况，甲方有权对补偿款予以提存或者乙方提前偿还全部价款。
四、出现主合同约定的还款期限已到，乙方未依约归还甲方借款及利息的，甲方有权依法定方式处分乙方担保抵押财产： 甲方处理抵押物所得价款，不足以偿还借款本息的，甲方有权另行向乙方追索。
五、乙方未返还甲方借款或不能按时支付利息前，该抵押具有不可撤销性。乙方自愿放弃抗辩权、诉讼权、仲裁权，自愿接受有管辖权的人民法院执行局的强制执行，这是乙方的真实意思表示、承诺。
六、本合同自甲、乙双方签字之日起生效，自合同生效之日乙方无权变卖、转移、转赠、转卖、抵押资产。
七、在抵押合同期限内，乙方抵押财产因其保管不善造成损毁，甲方有权要求乙方恢复抵押财产原状，或要求乙方重新提供甲方认可的抵押财产。
八、乙方违反合同约定，擅自处分抵押财产的其行为无效。甲方可要求乙方恢复原状，并提前收回主合同项下的借款，并可以要求乙方支付借款总额10%的违约金。
九、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，给甲方造成经济损失的应给甲方赔偿，并赔偿甲方主合同借款总额10%的违约金。
十、本合同生效之日起 日内甲乙双方办理抵押财产的登记手续，乙方不得无故拖延。
十二、本合同未尽事宜，甲乙双方协商可签订补充协议。
十三、本合同生效后，任何一方不得变更或解除合同。
十四、本合同一式 份，甲、乙双方各持 份，主管部门备案 份。
甲方：
乙方：
合同签订时间：
合同签订地点：
土地抵押借款合同范文二债权人______(以下简称甲方)
债务人______(以下简称乙方)
兹因土地抵押借款事宜，经双方同意订立各条款如下：
第一条 乙方所有下列土地提向甲方抵押借款。
第二条 本合同抵押借款金额人民币____万元。
第三条 本合同抵押借款期间 ，自________年__月__日起，至________年__月__日止，共计__年。期限届满之日清偿。
第四条 本合同抵押借款利息，依国家银行核定的放款利率计算，并于每月一日计提利息。
第五条 本合同抵押借款的土地应提向政府主管机关办理抵押权设定登记，并于办妥抵押权设定时，甲方应将全部借款一次交付与乙方。
第六条 本合同办妥抵押权设定登记后，其土地所有权、他项权利证明书及设定合同书均由甲方收执。
第七条 本合同办理抵押权设定登记，所需的印花税、登记费及代办费均由乙方负担。
第八条 本合同期限届满前后，若乙方还清借款时，甲方应会同办理抵押权涂销登记，不得借词刁难或故意拖延，若乙方届满不清偿，甲方得依法申请法院拍卖抵押的不动产土地。
第九条 本合同自签订日下生效。
第十条 本合同书一式两份，双方各执一份为凭。
立合同书人
住址： 身份证统一号码： 乙方：______ 住址： 身份证统一号码： ________年__月__日
土地抵押借款合同范文三出借人/抵押权人(以下简称甲方)：
名称：
姓名： 身份证号码：
联系地址：
联系电话:
借款人/抵押人(以下简称乙方)：
名 称：
姓 名：
身份证号码：
联系地址：
联系电话:
甲、乙双方经过平等、友好协商一致，就乙方以 使用权提供担保一事订立本合同，以供双方信守。
第一条 抵押物基本情况
本房产座落于 ，甲方于 年以出让方式取得国有出让土地使用权，土地使用证号为： 。登记土地使用权面积为 ，用途为 用地，使用年限为 年，使用终止日期为 。
第二条 借款金额及支付方式
借款金额：人民币(大写): ，小写 元，如实际借款金额有出入，以划款凭证为准。 甲乙双方于本合同签订后15个工作日内进行抵押登记，并办理合同项下债权公证。抵押登记和债权公证办妥之日起二个工作日内甲方把上述借款打到乙方指定账户。
第三条 借款用途
本合同项下借款乙方主要用于土地变性，整个借款期间，甲方指派专人定期监督借款资金用途，乙方给以配合。如乙方确需改变资金用途必须经甲方书面同意。
第四条 借款期限及借款利息
1.借款期限为 个月，自本合同生效之日起计算。
2.本合同生效日为甲方借出款项实际到达乙方指定账户之日。
3.乙方指定账户为：
第一账户：
开户名：
开户行：
账 号：
第二账户：
开户名：
开户行：
账 号：
3.期满时乙方应将借款本息及其他应付费用全部结清;如乙方需续借，应提前15日提出申请，由双方协商一致后再续签协议;如果乙方提前还款应提前15日提出申请，在双方协商一致并经甲方出具同意函后乙方才可以提前还款，但是已付利息不予以退还。
4.借款利率为： /月
5.利息支付方式： 。
6.乙方应在借款到期后将借款本金并按月将利息汇入以下指定账户：
开户名：
开户行：
账 号：
第五条 抵押登记
甲乙双方于本合同签订后15个工作日内办理抵押登记，乙方应协助甲方办理完成土地使用权抵押登记手续，并将抵押物的他项权利证书及抵押登记文件交甲方保管。
抵押登记事项发生变化，依法需进行变更登记的，乙方应在登记事项变更之日起5日内协助甲方到法定登记机构办理变更登记手续。
第六条 违约责任1.乙方到期不偿还借款的本金也不续签借款合同，乙方构成违约，乙方除了按照合同利息约定向甲方支付逾期利息外，还应按借款总额每日万分之五标准支付违约金。
2.如乙方有任何一期借款利息未按期足额支付，即视为乙方违约，甲方可要求乙方提前清偿全部债务，清偿全部债务的方式包括但不限于向公证处申请强制执行证书、请求人民法院执行乙方担保财产等。
3.乙方违反合同约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。甲方可视情况要求乙方恢复抵押财产原状，并可要求乙方支付借款总额百分之十的违约金。
4、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况，而给甲方造成经济损失的，应按借款总额百分之十的标准支付违约金。
5、为配合实现土地使用权抵押登记手续，自本合同签订之日起五日内，乙方应在当地国土资源局完成该土地评估、备案工作，由此产生的一切费用由乙方承担。
6、自本合同签订之日起若甲方未能按合同约定向乙方发放借款，需赔偿乙方 费、 费、 费、 费、等为此产生的一切费用。
第七条 乙方声明及保证
乙方声明及保证如下：
一、乙方是根据中华人民共和国法律依法成立的法人组织，具有签订和履行本合同所必须的民事权利能力和行为能力，能独立承担民事责任，并且甲方已经获得签署本合同的所有必要和合法的内部和外部的批准和授权。
二、乙方提供的与抵押物有关的一切资料、信息均是合法、真实、准确、完整的。除已向乙方书面披露的情形以外，甲方没有任何可能影响本合同履行的其他任何负债(包括或有负债)、违约行为、诉讼、仲裁事项或其他影响其资产的重大事宜未向乙方披露。
三、乙方对本合同项下的抵押物拥有完全的、有效的、合法的处分权。该抵押物是依法可以转让的，且不存在任何争议，未被依法查封、扣押、监管、质押或者被采取其它强制性措施。
四、本合同项下乙方的一切义务对其继承人、接管人、受让人及其合并、改组、更改名称等后的主体均具有完全的约束力，不受任何争议、索赔和法律程序及上级单位任何指令的影响。
第八条 抵押担保的范围
抵押担保的范围包括主债权及利息、逾期利息、违约金、和实现抵押权的费用。
第九条 抵押权的实现
双方当事人经协商决定向公证处申请对合同项下的债权进行公证并赋予强制执行的效力，双方共同确认对赋予强制执行效力债权文书的公证之含义、内容、程序、效力等完全明白了解，没有误解。如果抵押人未按照本合同的约定按时全部清偿本合同项下的本息和费用，抵押权人有权向公证处申请签发执行证书，抵押人对公证处签发执行证书放弃提出任何疑义的权利，其不履行或不完全履行债务的事实，以抵押权人出具的有关收支证明为准。抵押权人持执行证书和本合同的公证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，抵押人自愿接受人民法院的强制执行并自愿放弃对该执行的抗辩。
公证处按如下方式向借款人核实债务履行情况：
双方约定的还款期限届满后，如出借人向公证处申请出具执行证书并提供了交付借款的划款凭证，公证处自出借人提出申请之日起十个工作日内分三个不同时间拨打借款人的电话： (如号码更换，借款人应及时书面通知公证处)，对借款人履行债务的实际情况进行核实并进行电话录音，借款人应按公证处的要求在规定的期限内提供还款凭证，如果借款人未提供或者三次均未实现有效通话(如关机、停机、无人接听、接听后挂断或无人答话等)，即视为借款人未如约履行还款义务。公证处即可依据出借人的申请出具执行证书，出借人凭执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行，借款人自愿接受人民法院强制执行。
第十条 抵押权实现的费用
甲方实现抵押权的费用包括但不限于：
一、与拍卖或诉讼有关的费用(含律师费用，但律师费不得超过合同标的额的10%);
二、其他实现抵押权的费用。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过抵押债权数额的部分归乙方所有，不足部分甲方有权向乙方追偿。
第十一条 合同变更
本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十二条 抵押权撤销
乙方按合同约定的期限或者提前归还抵押债权的，抵押权即自动撤销，甲方应积极配合乙方办理有关抵押解除手续。第十三条 未尽事宜
未尽事宜，各方需协商一致，并签订书面补充协议。
第十四条 合同生效及其他
本合同于甲方借出款项实际到账之日生效，至本合同项下各项应付款全部结清之日终止。 本合同共4页，一式5份，甲方2份，乙方1份，公证处1份，土地登记机构1份。 附件：抵押物宗地图
甲 方：
一、 关于物权登记及公证的作用
现代不动产物权流转的起止点，是以物权登记为标志的。然而，正本清源，就传统民法理论而言，物权并不需要登记，而是以物的所有权和物的占有而产生的，罗马五大法学家之一的乌尔比安说：所有权与占有毫无共同之处。2而随着社会的发展，登记的重要性日益凸显，从理论层面而言，物权的登记功能主要体现在两个方面：一是通过物权的登记起到公示作用，进而，通过公示的内容，来达到对于物权设立和变动的公信力作用;二是将物权的登记内容，推定为物权的真实状况，即将物权登记作为物权真实的唯一法定状态来源来认定。就目前的《物权法》中的登记制度而言，是以登记作为生效要件主义的基础上，又给予了一些保留。3这种保留反映在法条层面，就是出现登记机关不清和多种登记形式并存的局面的产生。因此，作为物权的设立和流转的基础和初始状态，就有可能产生混淆和错误的发生。换言之，即在物权流转的开始，因为登记制度的不完备，就可能已经产生错误。这时，再要求登记机构本身作出形式审查和实质审查的二者兼顾，则更加力不从心。这时，如果可以介入公证机构的调查核实的服务职能，则可能对登记制度大有裨益。公证机构的服务职能很多，其中比较重要的一项职能，即核实权。这里的核实权，包括两个部分，一方面是对当事人的意思表示真实性的核实，另一方面是对提供证明材料的真实性的核实，而《物权法》的规定中，没有涉及对于当事人的意思表示真实性的核实部分，这无疑加大了当事人的交易风险。但是，从另一个方面而言，当事人为了减少交易风险和其中的不安定因素，也势必会主动来到公证机关进行对当事人的意思表示真实性的核实，以减少交易风险和不安定因素。因此，笔者建议，在不动产的交易中，不仅要我们应该加强对公证行业的宣传力度，提高公证行业的社会认知度。更重要的，是建议在不动产交易中，采取登记加核实的模式进行。即在不动产的强制性登记程序之前，加入公证机构的核实程序，以帮助登记机关核实相关内容，以达到明确交易当事人的意思表示和所提供的证明材料双重的真实性。当然，作为公证机构的核实程序，仍要以现行的《物权法》和《公证法》为前提，采取自愿和就近办理的原则，但是，在此之前，我们认为，作为不动产的登记机关，在办理登记程序中，可以采取提醒和建议的方式，告知交易者的交易风险，进而建议交易者去公证机构进行相关的咨询事项。这样，既解决了所谓的强制公证之嫌，又帮助交易者较少了交易风险，还加强了登记机关的行政作为义务，达到三赢的局面。
二、 关于物权的流转及公证
笔者认为，就物权的流转而言，其核心问题在于交易成本和交易安全的关系问题。有学者将中国和法国的不动产物权交易进行比较后，发现目前，中国的房地产交易纠纷率居高不下，其原因不能简单的归结为购房人自身的粗心，也不能归则为购买认为节省中介费用而省去求助法律专业人士的行为。中国已经加入国际拉丁公证联盟，而大陆法系中房产事务历来被作为主要的民事财产活动而被纳入公证法的调整之列。4而目前的《物权法》并未要求交易当事人进行强制性的公证，这固然有立法者从人民群众的利益出发，想要帮助当事人相对降低交易成本，减少交易支出的想法，但是，由于物权流转的特殊性和动态性，笔者认为，脱离公证而单独的进行，不仅不能使交易成本降低，反而有提高和加大的可能。虽然登记机关对不动产登记可以进行实质审查，但对所有权转移前的不动产交易过程，登记机关并不能很好的监督。比如在交易过程中意思表示的合法性方面，民事活动当事人多偏重于追求交易成功，很容易忽视交易的合法性，一旦就交易合法性和效力发生争议，当事人又不得不花费大量时间和精力处理争议，交易成本随之提高，使得降低交易成本的目的反而没有达到，得不偿失。因此，强调公证在物权流转中的特殊地位和重要作用，有如下几个方面的原因：
1、基于物权流转的动态性，需要公证介入以利于交易安全
物权的流转过程不是一个独立的、静态的过程，而是一个联系的、动态的过程。在这个动态的过程中，单纯的依靠某个登记机关的监控，以保证交易的安全性，无论是从主观角度还是从客观条件而言，都是很难实现。首先，因为我国目前的状况而言，《物权法》中并未规定唯一的登记机构，而是采取模糊设计的模式，给物权流转的实际操作过程，带来很大的困难。以不动产交易为例，不少房产几易其手而未重新登记，公民法制观念的淡薄和登记制度的缺陷使得大量的历史遗留问题继续遗留，而新的问题又在不断堆积，业已引发了种种社会问题。5更有甚者，东北的一家公证处在审查一套旧房变更手续时竟发现该套房屋早已经物是人非，几十年中经历了数次买卖、数次继承、赠与，十易其主而从未办理变更登记，公证机构的确权工作随着曾经的权利人迁徙或故去而难上加难。6其次，借鉴国外在物权流转中的相关经验，不难发现，公证在其中都扮演着非常重要的角色。以德国法为例，对于极为重要的不动产交易，制作公证书是其生效的前提。德国《民法典》第311b条第1款第1段：若一份合同中的一部分义务上涉及土地所有权的转让或者取得，则这份合同需要公证员公证。其中，最经常涉及到不动产所有权变更的合同是地产买卖合同，现实中还有建筑承包商合同、赠与合同、夫妻之间财产转移，交换合同、财产分配合同，以及公产转为可分的财产、将不动产纳入公司资产、采取物业管理形式的业务托管协议等。根据德国民法典第311b条第1款第1段规定，上述合同种类须经公证登记，合同才能生效。7再以法国法为例，由于法国房产交易中设置了公证程序，因此房产交易的公证率是100%8有上述国外的经验进行借鉴，笔者认为，也可以初步尝试在物权流转过程中的某些环节和领域中，适当加入强制公证的内容，以帮助加强交易的安全性。再次，我国国内目前的公证实践中，已经有了相关的做法，虽然还有很多不完备之处，但是做法和经验值得借鉴。以昆明市公证处的实践为例，公证处在整个不动产登记过程中，提供交易安全审查、免费提存交易款项、代办手续等等，对于交易登记产生的错误，承担全额的民事赔偿责任，而费用为千分之三。事实证明：公证的介入对昆明二手房市场秩序的稳定运转起到了积极的作用，交易各环节都通过公证机构的工作而受益。昆明房管局因登记纠纷产生的行政诉讼50多件到零记录的实效;当事人交易安全的高度保障都反映了当地公证已将防范纠纷提高到维护整个社会交易秩序安全运转的层面，而不再是传统意义上的对当事人私意愿的证明了。9最后，物权流转的过程的监控，不是一个部门的能力所能完全达到的，需要很多部门的协调配合，更需要进行多次证明后，才能确保交易记录的真实性。特别是《物权法》中突出强调登记簿的绝对证明效力，甚至于当登记簿和登记权属证明发生冲突时，仍以登记簿为准。而事实上，当登记簿发生变更登记时，相应的权属证明也应进行变更，才能保证登记证明力的客观真实性。因此，笔者认为，将公证纳入到整体的、动态的物权流转和登记过程之中，有助于对物权的客观真实性的证明起到必要的辅助作用，特别是对权属登记证明和登记簿的双重证明力上，都有着很大的帮助。
2、基于公证机构的特殊服务职能，需要公证介入物权流转，以加强管理
公证制度是一项国际通行的预防性法律制度，对预防纠纷、化解矛盾、构建社会主义和谐社会有着非常重要的意义。10基于公证从事证明服务活动的特定服务性质，将公证内容纳入到物权流转活动中，也是对于物权管理的一项重要手段。综观世界各国成熟的公证制度，站在国家的角度作深层次的剖析，现代公证制度存在的根本价值即在于公证制度实质上是国家对经济进行宏观调控，进而间接管理社会的有效手段。11物权的变动和流转，是最基本的民事法律制度之一，因此，仅仅寄希望于依靠一部《物权法》是很难达到完全调整和监控物权流转的完整过程的。同理，仅仅依靠立法手段来调整类似于物权流转这样的基本民事法律行为，也是很难奏效的。因此，必须依靠多种方式方法和多重管理手段来调整，才能使得物权流转的效率性和安全性都得到最大限度的保障。
3、基于物权流转的诚信交易，需要公证介入，以加强物权交易的诚信性
物权流转的交易安全性，究其本质而言，即是交易的诚信性。诚信问题早在罗马法时代就已经被重视，在罗马法中，诚信有两层含义。第一层含义是指诚实守信，它是合法民事行为的基本特征。第二层含义是指行为人具有不侵害他人权利的善意，这是某些民事制度所要求的基本条件。12而公证制度，对于构建诚信社会，维护物权流转过程的安全性和稳定性而言，有着不可替代的作用。段正坤会长指出：公证最大的价值就在于信用二字，公信力是公证生存和发展的基础。公证的本质就在于确保公证的法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性公证在建设社会诚信方面的作用，一是确保有关经济、民事活动主体的合法性;二是确保有关经济、民事行为的合法性、三是经济、民事主体依法维护自身合法权益，提供强有力的法律武器。13因此，为了维护物权流转的安全性和稳定性，为了维护交易过程中的诚信性，将公证制度引入到物权流转的过程中来，不仅是必要的，而且是必须的。
三、 结语
