时间：2022-11-17 12:12:51
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇土地增值税，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。
设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。
一、纳税义务人
根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。
二、征税范围
所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。
土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：
（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。
（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。
三、计税依据
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。
房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）法定扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。
5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
6.财政部规定的其他扣除项目。
四、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》)及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔*〕210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（〔20*〕26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
在本文件之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
三、关于土地增值税的预征和清算问题
各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。
对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。
四、关于因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产的征免税问题
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
【关键词】土地增值税 税收筹划 案例分析
本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划
如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行纳税筹划
近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行纳税筹划。
假设该企业发生装修成本共计为13800万元，因销售装修过的房产，销售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14万元（假设该企业在装修项目上不再赚取利润，销售收入增加部分的营业税和河道管理费由购房者承担），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额7286.685万元，从而少缴土地增值税8321.685－7286.685=1035万元。原因在于房屋装修费计入房地产开发成本，在计算“财政部规定的扣除项目”时可以加计20%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第四列）。
三、通过选用不同的利息支出扣除方法进行纳税筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。即当纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内；纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
该企业为房地产项目公司，其业务就是开发这个地块，所以利息支出可以全部归集在这个项目上。房地产开发是资本密集型产业，所需资金量极大，仅靠股东投入的权益资本是远远不够的，所以该企业的外方股东会筹措其投资的中国境内其他全资子公司的富余资金暂借给该企业周转，此时关联方之间的借款如何操作对土地增值税的纳税筹划就显得尤为重要。
企业是否要提供金融机构贷款证明，关键在于实际发生的利息支出占税法规定（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）的比例。如果实际发生的利息支出比例超过5%，则提供金融机构贷款证明是较为有利；如果没有超过5%，则不提供金融机构贷款证明较为有利。
该企业取得土地使用权支付的金额28000万元，房地产开发成本41400万元，则利息支出的临界点为（28000+41400）×5%=3470万元。
假设该企业实际发生的利息支出超过3470万元，达到3700万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可得应缴土地增值税税额8252.685万元。因为利息支出能够全额计入扣除项目金额中，且金额大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额增加（具体计算见附表第五列）。
假设该企业实际发生的利息支出小于3470万元，只有3000万元（该利息支出未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额，且关联方之间借款通过商业银行进行委托贷款），则按有关税收法规、规章的规定可扣除项目金额95991.05万元，应缴土地增值税税额：（124200-95991.05）×30%=8462.685万元。
因为利息支出金额小于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%，使得扣除项目金额减少，增值额增大，反而会多缴土地增值税8462.685－8321.685=141万元[（3470万元-3000万元）×30%]。
这种情况下，关联方之间的借款就不能通过商业银行进行委托贷款，从而满足“不能提供金融机构贷款证明的”要求，房地产开发费用按（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%计算，可以少缴土地增值税141万元。
四、土地增值税纳税筹划应注意的问题
从上面的分析可以看出，房地产开发企业进行土地增值税纳税筹划的空间还是比较大的，但在进行土地增值税纳税筹划时应注意以下几点。
1、纳税筹划应该具备超前意识。土地增值税纳税筹划应该从项目的可行性论证、设计、规划到项目的施工、决算贯穿始终。例如在本案例中，由于设计方案中已确定部分房产的单套建筑面积超过了140平方米的普通住房标准，所以就无法享受“建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的优惠政策。如果经济业务已经发生，相应的纳税结果已经产生，企业如果因为承担的税负较重，就利用隐瞒收入、虚列成本等手段妄图改变纳税结果，就会演变为偷逃国家税款行为，会受到法律的制裁。
2、纳税筹划不能与税法相抵触。企业在进行纳税筹划时不能盲目操作，不能与现行税收法律、法规相抵触。纳税筹划的最终目的是降低税收成本，减轻税收负担，这个目标的实现只能是在合法、合理的前提下进行，而且要被征税机关所认可。这也就是说，纳税筹划要具备自我保护意识，要增强法制观念，熟练掌握税收法律和法规，熟练掌握有关的会计处理技巧和纳税筹划技巧。
3、其他应注意的问题。纳税筹划必须做到业务流程与税收政策结合，税收政策与筹划方法结合，筹划方法与会计处理结合。同时，在土地增值税清算时，扣除项目金额中取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、利息支出、其他房地产开发费用和与转让房地产有关税金等，都须提供合法有效凭证；如果不能提供合法有效凭证的，土地增值税清算时不予扣除。
【参考文献】
[1] 翟继光：房地产业如何进行税收筹划[J].中国房地产金融，2006（4）.
1.房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法
1.1合理的增加扣除项目一般来说，影响房地产企业土地增值税的主要因素之一就是增值税的税额与扣除项目金额之间的比率，即增值率是以累进税率进行计算的，也就是说，曾氏率越大，所适用的税率越高，而企业所上缴的税款越多。因此要降低增值率应该采用合理的增加扣除项目，使企业的土地增值税适用于比较低的税率，降低企业的税负。按照我国的税法，房地产企业从转让收入额中扣除项目的主要部分有一下几种：第一，支付取得土地使用权的费用；第二，房地产企业的开发费用以及开发成本；第三，与企业转让房地产使用权有关的税金；第四，其他国际规定的应扣除项目，这部分应扣除项目主要是指从事房地产开发业务的纳税人可以按照取得土地使用权所支付的金额以及开发成本的和中加计扣除20%。另外，值得注意的是，房地产开发企业除了必要的利息费用之外，期间费用的扣除不应该按照实际发生的金额进行扣除，而是按照企业支付土地使用权的金额以及开发费用的综合的5%进行扣除。在企业制定税收筹划的过程中，纳税人可以将这部分期间费用转入房地产企业的直接成本中，一旦在税收筹划之后转移，就被认为是偷税行为，因此一定要进行事前筹划。房地产企业员工的工资、办公费用、招待费用以及相关的福利费用都属于期间费用，这部分在计算土地增值税时可以全部扣除，这也为房地产企业提供了一个降低税收的机会。
1.2合理利用国家税收优惠政策根据我国《土地增值税暂行条例》中的规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税，一旦超过，就应该按照规定进行扣除。另外，税法还规定，对于房地产企业的纳税人既是建造普通住宅的有实际进行房地产开发的，就应该分别核算增值税额，对于不分别进行计算的，其建造普通住宅的纳税人不适用于免税的规定，因此合理利用国家的税收优惠政策可以降低房地产企业自身的税负，根据自身的经营状况制定合理的税收筹划。
1.3合理利用土地增值税的征税范围在我国的房地产企业土地增值税的税收筹划中对于土地增值税的征税范围的规定十分重要，首先，土地增值税的课税对象是对具有土地使用权以及其他地上建筑物的转让行为进行合理的征税，根据税法的规定，可以将房地产企业发生的装修费用计入开发成本中，并予以合理的扣除；其次，房地产企业土地增值税的征税范围不包括转让土地使用权以及房产产权的行为；最后，房地产企业土地增值税是对国有土地使用权以及地上建筑物及附着物进行转让的行为，我国的房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时可以根据以上三点进行合理的规划。总而言之，以上三种房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法应该根据企业自身的实际经营情况进行，在不违反国家税法的相关规定的前提下，灵活的利用房地产企业土地增值税的税收筹划为企业减轻税收成本，以实现房地产企业利润的最大化目标。
2.房地产企业土地增值税税收筹划的案例分析
案例描述：A企业使一家房地产开发企业，2014年6月出售一栋普通住宅，面积总为110000平方米，支付土地出让金5000万元，开发成本12000万元，利息支出2000万元，根据国家规定，城市建设税率为7%，教育税附加征收率为3%，营业税税率为5%，印花税税率为0.05%，当地政府部门对房地产开发费用所允许扣除的比例为10%，试问房地产企业应该怎样制定销售方案，才能保证税收筹划方案最合理？两方案的所得税税前利润差额为7493.225-6538.7＝954.525（万元）从上述两种方案可以看出，虽然方案2降低了销售价格，但是免征了土地增值税，一定程度上降低了税收成本，使企业的利润额增加了954.525万元。
3.结束语
面临当前国家产业结构不断调整的大环境，加之房地产企业的项目开发又具有特殊性，决定房地产企业长久发展的重要措施就是制定完善的土地增值税的税收筹划方案，以良好的税收筹划机制为企业“节税”，增强企业的市场竞争力，锻炼企业的管理人员，防止企业税收风险的产生。现在，越来越多的房地产企业已经意识到税收筹划的重要性，只要按照合理的增加扣除项目、合理利用国家税收优惠政策、合理利用土地增值税的征税范围集中土地增值税的税收筹划方法进行税收方案的制定，就可以越来越广泛的利用税收筹划的优势为企业赢得更大的利润空间。
作者：党兰贵单位：沿海地产投资（中国）有限公司
随着改革开放的不管深化，我国的经济迅猛腾飞，科技水平显著提高，经济市场日趋激烈，各行各业都在积极的谋发展。我国的房地产行业也不例外，其发展速度与规模在近几年里不容小觑。房地产税收早已发展成为国家财政收入的一部分，在房地产进行交易时，相关的税收情况也越来越被社会所重视，尤其是对土地增值的税收问题。如何通过会计与税务处理的方法实现纳税筹划，进而使房地产的土地增值税减少是本文探讨的重点。
关键词:
房地产企业；土地增值税；税务处理
现阶段，房地产行业炙手可热，其土地增值税也相应成为社会公众关注的重点。土地增值税是房地产企业较为在意的重点，其税率较高、税负也相对较重，且不同的等级之间的税负也存在较大的差异。因此，房地产企业要想使土地增值税带来的负担在最大程度上减少，就要进行合理的规划，进而使经营成本相应降低，在激烈的市场竞争中不断提升自己的竞争力，使自身得到持续发展。
一、房地产企业土地增值税概述
在我国经济的迅猛发展带动下，房地产行业已经成为我国的国民经济中最为重要的一部分。房地产企业的不断发展，使得其自身的税收成本也在相应增加。各类土地费、相关拆迁给予的补偿费、一些相关基础设施的建设费等税收负担，严重的影响着房地产企业的实际利润。土地增值税是在对国有土地使用权以及相关的建筑物进行有偿转让时所产生的价格增值量征收的税种，其税率通常以超额累进的形式进行计征，总体维持在30%至60%之间。而对于房地产企业的土地增值税来说，主要的涉税业务包括对土地的使用权进行转让、再建项目转让以及将房屋进行销售等。如何对土地增值税进行纳税筹划，进而使纳税风险降到最低，使房地产企业获得最大效益是我国房地产企业现阶段值得探讨的一个问题。
二、房地产企业土地增值税的纳税筹划措施
(一)充分利用国家的相关税收政策国家鼓励、支持房地产企业的合理发展，并提出一系列的优惠政策促进其发展。对于这些优惠政策，房地产企业要在法律范围内，通过科学、合理的手段充分利用，进而达到节税或免税的目的。对于免税的政策来说，要想达到这一目的，企业就要在进行准确的核算增值额的基础上，通过对增值额进行控制以及对相关项目的金额进行扣除等手段加以实现；对于代收费用的相关政策来说，房地产企业要将相关的代收费用通通归纳到房价的计算当中，为企业经营减少税负压力。但是，这种手段会使得企业的营业税相对增加。因此，企业要以自身的实际情况为前提，在充分了解的基础上制定更加合理的税收筹划策略，使企业取得更加高效的利益。
(二)对税收临界点合理利用由于土地增值税存在着不同的等级，不同的等级之间又存在着不同的税率以及相关的税收优惠。土地房地产企业可以根据各个企业的临界点不同，并对其进行控制，进而实现合理减税的目的。这一手段也是房地产的税收筹划中十分重要的方式。运用这一手段时，首先，要对相关数据进行大量的测算，将具体收入与相关税收优惠政策之间的关系进行详细的分析，权衡利弊。其次，要根据房产的价格来对增值税率进行适当的调整，使增资额度始终处在可以享受优惠的最大范围内，进而使企业的综合效益得到提高。另外，企业还可通过对房屋的装修维护来使扣除项目的金额得到相应提高，进一步控制相关增值额度。
三、实际税务处理方法的运用
(一)充分运用临界点进行税务处理我国税法有明确的规定，在对普通的住宅进行建筑以及销售时，对于增值额没有高于要扣除掉的相关项目金额的20%，可以免收其土地增值税，而对于超过的那部分，则要按照规定计税。例如，某公司要将其已经建好的住宅楼以600万的价格出售，在建筑过程中产生的成本支出包括享有土地的使用权而支付的240万、建筑开发所要支出的费用为120万、其他成本97万。所以，企业在纳税筹划前应该缴纳的营业税是30万，城建税以及教育的费用之和为3万，可扣除的资金为490万，经过计算，增值率为0.2245，超过了20%，，因此，土地增值税缴纳的实际金额应为33万，纳税筹划之后，企业为了实现利益最大化，将售价进行调整，增值率调为20%，这时，设住宅的售价X，根据计算可得此时住宅的售价为大约587万元，这时，企业不需要缴纳土地增值税，较之前节税约20万元。
(二)将替收的费用与售价合二为一房地产企业涉及到的范围较为广泛，如替收相关建筑的配套费用、维修要使用的基金费等，这些费用房地产企业可自己征收，也可以将这部分费用统计到房价中收取。举个例子，某房地产企业想要出售一办公楼，3200万元的收入，180万元的代收费用，在这中间，包括房地产自身开发所指出的成本800万元，对土地进行转让的金额为200万元，还有一些需要扣除的资金总和为300万元。如果房地产企业是自己征收费用，那么可以减去的成本为1500万元，增值额达到1700万，经过计算，可得增值率为113.33%，土地增值税是625万元；反之，如果是将替收的费用和房屋的售价合二为一后，企业得到了3380万元的总收入，这时，所得到1680万元的可以减去不予以计算的项目，1700万元的增值额，增值率达到101.19%，可以得出土地增值税是598万元，较筹划之前节约了27万元。
四、结束语
现阶段，我国的房地产行业方兴未艾，其土地增值税在进行纳税筹划时仍具有较为宽泛的发展前景。面对竞争较为激烈的经济市场，房地产企业要想实现自身的优质发展，就要在认清自身发展情形的基础上，采取科学合理的手段，积极推进纳税筹划，进而使企业的税负得到降低，经营成本相对减少。企业充分掌握税务处理方法，有利于企业自身得到更好的发展，进而增强其竞争实力，能够有效规避风险，使企业走上可持续发展之路。
参考文献：
[1]蔡黎霞.论房地产企业土地增值税的纳税筹划措施[J].商业经济,2014
[2]薛叶振.房地产企业开发间接费用的会计核算与税务处理[J].会计师,2014
[3]孙岩.房地产开发企业借款费用的会计与税务处理[J].现代经济信息,2015
主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展……
我国的土地增值税是指单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入时应当缴纳的税款，以土地自然增值或涨价利得为课征对象，为资本利得税之一种，更靠近直接税。在我国税法中，资本利得税并非独立税种，完全置于所得税名下。将土地增值税从所得税中独立、并立乃至重复征收，当时有其立法目的，即“主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展”，故可谓是一种政策性工具。
土地增值税课征长期不顺畅，直接伤害了法律的尊严，甚至造成了纳税人舆论上的分裂。在土地增值税的课征上，出现了税收政策、税收法规与税收行政管理三者的不和谐：在税收政策上是作为政策性工具运用；在税收法规上欠缺细化与操作性；在税收行政管理上难免低效率。土地增值税属于地方税，由于地方利益也招致各地执法不统一。
土地增值税课征的低效率，也受制于课征对象的法律与技术复杂性。调整国有土地使用权、地上建筑物及其附着物法律关系的物权法目前也不成熟，更涉及确权、估值等程序与技术难题。土地增值税操作难度大，征收成本高；土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，这些加剧了税收行政成本、遵从成本与执法风险，导致纳税人与税务机关双方却步。
我国税制正处于统筹改革之中，房地产税制、资本利得税制与流转税制采取何种组合模式，正处于研究之中。房地产企业抱怨土地增值税税负过重，地方政府担忧土地增值税的强力推行影响地方经济，税务机关征管成本过高，人民指责低效的土地增值税影响公平负担。我们惟有期望，重新回到税收法定主义的立场。
法定原则要求税法的确定性。税收法律规范应当明确纳税的时间、纳税的方式以及税额的确定。土地增值税在立法上缺乏确定性，如如何判断土地增值税纳税义务发生时间，土地增值税成立的法定构成要件为何，预征与清算的关系等均存在疑惑，这些疑惑无疑留下税收规划空间来推延纳税义务发生时间与满足税收构成要件的满足。
对土地增值税的质问与愤怨还将长期持续。我们应该回到税收法定主义的起点，完善土地增值税立法上的确定性。笔者建议，中央政府应该启动对土地增值税的立法检讨，对于土地增值税是继续保留更新、予以完全废止还是寻求新税种替代，应将土地增值税置放于我国税收体系的整体化上来考虑。
将土地增值税置放在我国的整个税收体系下考量，土地增值税是我国资本利得税的一部分。税法对于资本利得应寻求何种政策性结果，对于不同的资本利得应如何分别处理，到了该重新检讨的时候了。未来的税收立法是否可以考虑，废止现在低效率的土地增值税，制定统一的资本利得税，将土地增值税纳入资本利得税统一衡量，依然发挥政策的作用。土地增值税完全取消在我国还不现实，国家财政最终需要国民之间的平等牺牲。
（作者系中山大学税收与财税法研究中心主任、税法教授）
摘要：土地增值税的开征已经十几年了，但开征的效果不甚理想。财政收入的取得没有达到预期目标，抑制房地产投机、调整房地产市场结构、促进房地产市场稳定健康发展的政策意图也没能很好的实现。本文结合目前我国土地增值税税制的问题，提出了一些优化的建议。
关键词：土地增值税；优化；问题；建议
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物收入的增值部分征收的一种财产税。土地增值税的政策目标主要是为了调节房地产业的过度投机行为。它在抑制房地产市场的过度投机行为、保障我国房地产业平稳发展方面起到了重要作用。但现行的土地增值税在实施过程中也出现了一些问题，较为普遍的观点是土地增值税与当前的宏观经济走向和房地产市场状况不相符。因此，优化土地增值税已成为地方税改革的一个重要议题。
一、我国现行土地增值税存在的主要问题
1.纳税管理体制存在的缺陷。土地增值税由税务部门征收，这会存在地籍、房籍资料不全或不真实，登记制度不健全、交易记录不及时或不易得到等问题而致使实际课税非常困难。也有将土地增值税委托给地政、房政部门代征的。这种委托一关系由于缺乏科学的激励监督机制，已经造成了新的寻租腐败、导致课税效果更差。
2.对土地增值额重复征税导致纳税人消极逃避纳税。一般认为，房地产转让中的增值收入主要来自房地产开发产生的投资增值，物价上涨导致的增值，以及土地市场供求变动、土地市场投机、政府提供的公共设施等导致的自然增值等三个方面。从理论上看，只应该对自然增值部分征收增值税。我国的土地增值税制规定对所有增值不加区分都要征收土地增值税，同时还要征收所得税，导致了重复征税。出现了高税负、低财政收入的矛盾现状。
3.与土地有关的税种之间协调能力差。我国专门用来调节土地占用和收益的税种主要有三个，即耕地占用税、城镇土地使用税和土地增值税，土地增值税适用税率是4级超率累进税率，最低税率是30％，最高税率是6％。耕地占用税和城镇土地使用税适用的是定额税率，最低税额是每平方米0.2元，最高税额是每平方米10元。城镇土地使用税税额偏低，大多数由使用者无偿取得的土地仍然近似无偿地被持有着。与此形成鲜明对比的是，进入市场流通的土地却要因其流转和交易而承受过高的税负。这不仅抑制了土地的正常交易，助长了隐性流动现象的蔓延，还直接阻碍了存量土地进入市场的进程，使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥，土地闲置与浪费现象日趋严重。
二、优化我国现行土地增值税的对策
1.加强各部门对土地增值税的控管责任，做好部门间的协作。土地增值税的征收涉及土地、房屋管理部门及评估机构等房产相关部门，做好土增值税征收工作，必须做好部门间的协作，实现共同监督与管理。一是加强与完善土地、房产部门的登记制度，可在房产权属转让登记手续中增加有关完税的规定，迫使纳税人按时依法纳税，减少非法交易，二是建立健全源头控管网络体系，即利用现代化信息技术，在土地、房管和税务部门之间联网，建立房地产转让档案，实现资源共享，使税务部门及时掌握以房管、土地部门核发的有效证件和证明为征管依据，三是指定税务机关对土地增值税的计税依据之一是国家认定的估价机构出具的评估价格，因此，需要规范估价行业，提高评估水平。最后，政府要做好基准地价和标定地价评估及公布和更新工作，完善交易价格申报制度，为评估机构准确，公正的评估交易价格提供依据。强化各部门的控管责任与部门间的协作，可从各方面堵住税款流失的口子，建立健全土地增值税的征收管理体系。
2.提高预征比率，完善税制。由于目前土地增值税的预征率较低，纳税人一般不愿意主动提出清算，即使清算，清算后税款入库也很困难。税务机关可适当提高土地增值税的预征比率，一方面可以增加国家土地增值税收入，另一方面可以调动纳税人主动要求清算土地增值税的积极性。考虑到我国地区经济发展的不平衡，各地的房产价格高低不等，开发成本也有所差异，参考土地增值税增值率与现有土地增值税预征率，假定一般住宅的土地增值率在5％～15％，则预征率可由原来的1％提高到3％；别墅(含联排别墅、小高层)、写字楼等其他房产的土地增值率在15％～30％，则预征率可由原来2％提高到5％；商业营业用房的土地增值率在30％以上，则预征率可由2％提高到7％，这样才能使税务机关预征的税款与纳税人应纳的税款持平。
3.采取税收优惠政策，促进生产要素。合理流动考察各国的税收制度，对不动产交易行为的收益或增值额课税多有“反投机”意图。但此类税收实际上是一柄“双刃剑”，它在抑制不动产投机行为、防止房地产领域产生经济“泡沫”的同时，也可能会对正常的资本运做所引致的不动产交易行为产生阻碍作用，从而对生产要素的流动和经济资源的配置形成不利的影响。为避免税收因素对生产要素正常流动和经济资源合理配置形成阻碍，建议对企事业单位出售自用的、持有时间达到一定年限的不动产，可酌情给予减征土地增值税的优惠待遇。为避免纳税人囤积土地、房屋，利用此项政策逃避土地增值税，应明确规定，享受此项税收优惠政策的不动产除持有时间要达到规定年限之外，还必须具备以下条件：一是纳税人所出售的土地必须是使用过的，而不是闲置未用的；二是所出售的房屋、建筑物等不动产也必须是使用过、而且在“固定资产”会计账户记录、核算，而不是在“存货”类会计账户记录、核算的。
土地增值税基本介绍土地增值税(land appreciation tax )，是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。20xx年11月24日央视报道称全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额超过3.8万亿。
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。
中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条 计算增值额的扣除项目：
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;
(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(二)提供扣除项目金额不实的;
(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条 土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
【关键词】房地产 土地增值税 税收筹划
一、控制增值分水岭法
控制增值分水岭是指是否使企业所建的普通住宅的增值额控制在扣除项目的20%中，享受免征土地增值税的优惠。而控制增值分水岭的主要方法是当纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过减少收入或增加支出，避免承担较重的税负。
由于土地增值税实行超率累进税率，增值额=房地产销售价格-税前扣除额，土地增值率=增值额÷税前扣除额，而增值率越高，土地增值税的税负越重，开发商的净所得与房价相比越来越低。
如何正确地确定房价，是土地增值税筹划的首要问题。同时，土地增值税在一个增值率计税档次中，税负相同，在不影响销量的情况下，可尽量提高销售价格，而到计税级次临界点时，则需要充分考虑税负升高带来的影响。如果开发的房地产所在地区的房价较低，可能超过20%的增值率的净所得可能还不如控制在20%以内合算。控制增值分水岭主要有两个方法：一是降低收入；二是增大成本。
（一）收入分散筹划法
在确定土地增值税时，很重要的一点是确定售出房地产的增值额。增值额必须从收入和成本两方面确定，如果房地产企业能够在成本不变的条件下减少收入，则能够减税收。对于土地增值税来说，这一点显得尤为重要，因为土地增值税是超率累进制，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生税率爬升效应，使得税负增长很快。因此，收入分散筹划法有很强的现实意义。
收入分散筹划的一般方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的设施，具体筹划如下：当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时，便和购买者签订房地产转移合同，接着和购买者签订设备安装即装潢、安装合同，则纳税人只需就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税。而且这种方式也可以节省印花税，因为装修合同的印花税税率为0.03%，比产权转移书适用0.05%税率要低。
（二）成本费用筹划法
房地产开发企业的成本费用开支有多项内容，不仅包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等，而且还包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。前者是房地产开发成本，后者是房地产开发费用。其中的公共配套设施费和开发间接费用是很值得筹划的。
成本费用筹划法的另一种筹划方式是增多项目的转换次数。
举例：南方实业公司是利民集团下属的一个子公司，为了进一步扩大经营规模，该公司想建一栋办公楼，于2008年以100万元购进一块土地。由于资金出现问题，该办公楼一直没有建成。但是最近几年城市开发速度不断加快，南方实业公司这一土地不断升值。2011年，南方公司决定将该土地以300万元出售给甲企业以换取资金。（筹划前）
若南方实业公司先将利民集团的其他子公司（如乙公司）做一个流转环节，然后再以协议价格销售给甲公司。则其所缴税款将有所变化，具体做法：第一环节，以200万元的价格将土地销售给乙公司； 第二环节，由乙公司以300万元的价格将土地销售给甲公司，不考虑其他小额税费。筹划前后应缴税费如表5所示：
通过以上的计算和分析可以看出，虽然通过筹划增加了一道纳税环节，但是并没有增加销售不动产和转让无形资产的营业税负担（低于买价出售外），筹划前后营业税及附加合计都是12万元。但是，土地增值税的实际负担明显降低，企业所得税也比筹划前下降了，只是稍微做了一次转换便使企业的整体税负降低了16.7万元。
二、股权转让法
举例：假设由企业甲开发某大厦，欲将该大厦转让给企业乙，但转让的过程中不但需要按5%的税率缴纳营业税，还需缴纳土地增值税。为此，企业甲成立了一个全资子公司丙，并由企业丙拥有大厦，因为丙企业的投资主体和甲一样，所以根据国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知，此行为属于企业分立，可免契税和土地增值税。待大厦建成后，将该大厦的全部股权转让给企业乙。在该过程中，由于法律上企业丙仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，该大厦的产权也仍然属于企业丙，产权没有发生变化，契税、土地增值税可免。因此，企业甲仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税和土地增值税。虽然企业甲失去了对企业丙的控股权，但这正是成立企业丙的目的所在。对于企业乙来说，以企业乙的名义进行经营与以自己的名义进行经营并没有实质的区别。而且，由于企业甲可将一部分省下的营业税、土地增值税和契税款转移给企业乙，企业乙也会乐于接受这种方式。
三、合作建房筹划法
所谓合作建房，就是指一方提供资金，一方提供土地使用权，两方共同建造房屋的行为。根据《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。两种方式中又因为具体情况的不同产生不同的纳税义务，纳税人可以利用这些规定中的差异进行税务筹划。
假设有甲乙两企业，乙是房地产开发商，甲拥有土地使用权，乙拥有资金，则它们可以通过合作建房的方式进行交易。现两企业约定，房屋建好后双方均分房屋。房屋完工后，经有关部门评估，该建筑物价值5000万元，于是，两企业各分得2500万元的房屋。根据我国营业税法的规定，甲企业通过转让土地使用权获得了一部分房屋，其性质为转让无形资产，应该缴纳营业税为2500万元×5%=125万元和一定的土地增值税。但是，若甲企业与乙企业合伙成立合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，房屋建成后双方共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴纳营业税和土地增值税，节税125万元以上。同时，也可推迟开发商缴纳土地增值税的时间，为企业争的税费的时间价值。
四、代收费用计入售价
房地产开发企业在销售不动产时，经常要代其他部门收取一些诸如城建配套费、维修基金等费用。目前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。从土地增值税的角度分析，两种方式的税收待遇是不一样的。
举例：某房地产开发公司出售一栋写字楼，获得销售收入3200万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了180万元的各项费用。开发该楼盘的支出如下：房地产开发成本为800万元，支付土地出让金200万元，其他允许税前扣除的项目合计300万元，不考虑其他小额税费。代收费用的两种核算方式给土地增值税带来的影响如表8所示。
表二 代收费用的核算方式对土地增值税的影响 单位：万元
可见，该公司无论怎样收取代收费用，其转让不动产获得的增值额都是1700万元。但是，公司改变收取方式，将代收费用并入房价中一并向对方收取，可减少土地增值税支出27万元。因此当增值额不变而增值率又在同一级别时，扣除项目金额越大，应纳的土地增值税额就越小；否则相反。
五、总结
从上文可以看出，尽管土地增值税是小税种，但其中还是有不少筹划技巧的。土地增值税的累进税率与所得税一样，土地增值税有四档税率，故适当地处于低一档税率无疑会有好处。在实际生活中，房地产企业可根据实际情况灵活运用国家的税收政策。其前提应是在合理和不违法的情况下，合理节税，减轻税收负担，增加税后利润，实现企业价值的最大化。
参考文献
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[2]岳树民，王海勇.我国现行房地产税制的现状及问题分析.《扬州大学学报》，2004.第9期：25-26页.
一、项目运作模式筹划
在新的房地产开发项目启动前，投资者将从市场需求、竞争环境、产品定位、开发周期、销售价格、成本预算、盈利目标等多方面开展项目可行性分析论证并确定运作模式，结合企业自身情况确定的最佳项目运作模式可降低综合税负水平。房地产公司在开发客户已持有土地使用权的项目时，可从自身和客户整体节税角度进行筹划。
1.委托代建模式筹划法
客户作为开发主体办理项目建设报批手续，并与房地产公司签订委托代建协议，房地产公司根据工程实施进度收取劳务报酬，因项目权属始终登记在客户名下并未转移至房地产公司，与常规的项目权属转移模式相比，房地产公司规避了土地增值税和不动产转让营业税的申报缴纳。
2.合作建房模式筹划法
根据财税字[1995]48号文关于合作建房的税收政策，客户提供土地使用权，房地产公司提供资金，双方合作建房，可降低土地增值税税负。例如：客户在前些年通过招拍挂以3，500万元取得一个地块，现评估价值为8，000万元，客户拟转让给房地产公司，实现盈利套现。筹划前方案：以8，000万元将该地块直接转让给房地产公司；筹划后方案：以该地块出资与房地产公司合作开发商品房，建成后分得其中的40%（按占地面积），所分得建筑物评估价值为5，000万元，最终该商品房以8，000万元对外销售。由上表效益分析可以看出，筹划后的合作建房模式虽导致客户增加营业税及附加118万元，但同时也减少土地增值税1，192万元，总体合计增加利润总额1，074万元，税收筹划收益明显，当然该收益也会通过业务交易间接分享给房地产公司。
二、土地使用权获取筹划
土地使用权获取成本是项目总成本的重要组成部分，通常旧地获取所涉及的税金数额较大，可采取以下方法进行筹划。
1.政策搬迁转让筹划法
房地产公司直接收购旧地，必将承担转让方所缴纳营业税、土地增值税的转嫁成本，而借用政府规划搬迁转让政策则可避免此税金支出。根据土地增值税暂行条例实施细则，因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税，纳税人为此搬迁而自行转让房地产免征土地增值税，故房地产公司应积极争取以旧城改造、原驻企业污染扰民、政府批准建设的搬迁转让形式收购旧地。
2.重组股权转让筹划法
根据国家鼓励资产重组业务的相关税收优惠政策，可先将旧地注入目标公司，房地产公司再收购目标公司股权，以此替代直接收购旧地，股权转让不涉及缴纳土地增值税，同时重组符合具有合理的商业目的等条件时也可享受营业税、契税和企业所得税的减免优惠。
三、项目申报立项筹划
房地产公司向省、市发改委提交项目申报资料并获取批复文件，是项目开发全面启动的关键环节，也为后续办理“五证”提供依据支持，同时影响到土地增值税清算对象和范围的确定，做好各清算对象增值额的平衡与抵补是降低税负的主要方法。
1.合并立项筹划法
一般情况下较大的房地产项目会陆续分期开发，销售价格随周边配套日益完善而逐渐上升，各期增值空间也会呈现由低到高的态势，若将各期项目合并作为整体清算对象，则可较好地平抑各期增值幅度，降低土地增值税税负。税局认定清算对象的文件依据为：发改委批复的立项批准文件或规划局批复的《建设工程规划许可证》，房地产公司需按当地政策要求做好申报资料以实现多期合并立项。
2.公共配套设施筹划法
鉴于车库、储藏室、人防等公共配套设施具有建设成本大于转让收入的公益性特点，当普通标准住宅和非普通住宅增值率较高时，可将公共配套设施纳入可售面积，从而拉低项目的整体增值率；当非普通住宅面积比例较大、增值率较高时，可规划设立单独车库等设施，在提高配套完善性和环境品质的同时，也加大了扣除项目金额。
四、项目开发支出筹划
房地产开发成本和费用是土地增值税扣除项目金额的主体部分，全面有效的成本规划和过程控制，可确保项目增值率的合理性与经济性，降低整体税负。
1.开发成本筹划法
房地产公司可利用多项目、多分期、多业态等开发特点，结合土地增值税纳税临界点的规定，遵从高增值物业高成本、低增值物业低成本的配比原则，通过全方位成本规划及合法、合理的费用分摊，实现各清算对象增值率的合理安排。例如：可与战略供应商同时签订多个项目的工程服务协议，各项目交易金额按成本规划需求完成分配；在市场公允价格范围内，利用与关联公司业务交易实现转移定价，适度增加项目扣除金额；清算对象中包括普通标准住宅和非普通住宅时，应选择合理的成本分摊方式，分别测算合并清算与分开清算的税负水平，充分利用普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%时免征土地增值税的优惠政策；同时房地产开发成本可加计20%计入扣除项目金额，故应尽量将开发费用转为开发成本，可单独成立专门项目部并配置下放总部人员，从而增加工资、职工福利费、办公费等开发间接费用；利用可售主体建筑、底层商铺或拟转让的公共配套设施修建售楼处、样板房，相应设计、建造、装修等费用可计入扣除项目金额，注意避免不准作为成本扣除的临时营销设施的建设。
2.开发费用筹划法
房地产开发费用可分为利息支出和其他房地产开发费用，根据土地增值税暂行条例实施细则，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，利息支出允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，同时其他房地产开发费用可在土地使用权取得成本与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用（含利息支出）整体在土地使用权取得成本与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。据此，若预计项目开发利息支出大于土地成本与开发成本之和的5%，则要积极准备利息支出计算分摊及金融机构证明等资料，以实现利息支出据实扣除，从而确保房地产开发费用可扣除金额最大化。例如：房地产公司开发一个住宅项目，支付土地出让金3，000万元，房地产开发成本4，500万元，符合政策规定的项目利息支出450万元，大于土地成本与开发成本之和的5%，即375万元，此时利息支出据实扣除更有利于降低税负。按比例扣除时，开发费用最高扣除限额为750万元，即（3，000+4，500）×10%；据实扣除时，开发费用最高扣除限额为825万元，即550+（3，000+4，500）×5%，后者可增加最高扣除限额75万元。
五、项目销售收入筹划
房地产开发成本规划确定后，项目增值率水平就取决于销售收入的高低了，房地产公司需结合营销策略做好销量、收入及盈利目标的统筹规划。1.税率临界点筹划法按政策普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%时免征土地增值税，为此房地产公司需准确掌握扣除项目金额动态信息，并将销售收入实现进度与其匹配，确保项目清算增值率接近但不可超出20%，必要时调低销售价格以规避进入收入无效区间。例如：普通标准住宅的土地出让金、开发成本合计为C，开发费用为10%C，营业税及附加税率为5.6%，经计算收入无效区间为1.5566C至1.6744C，也就是说，收入小于1.5566C时，增值率未超出20%而免征土地增值税；收入大于1.5566C且小于1.6744C时，增值额至少按30%税率计算缴税，增加的收入不及增加的土地增值税支出，处于提价增收利润反下降的无效区间；而当收入大于1.6744C时，收入增加才可超出土地增值税支出。同时，土地增值税实行四级超额累进税率，增值率50%、100%、200%都是税率临界点，筹划时应使增值率就低不就高，做好税负水平控制。2.收入剥离筹划法清算对象增值率越高，所适用的累进税率也越高，若合法、合理地将清算对象中增值率较高的子项目剥离，可以减少清算税基，降低清算对象的增值率。通常装修工程属高增值率的子项目，故可将商品房开发项目中的装修工程剥离，房地产公司与客户签订毛坯房销售合同，再统一安排装修公司与客户签订装修工程合同，这样装修工程增值部分就无需缴纳土地增值税。按下表事例数据分析，装修工程增值率为50%，远高于毛坯房销售增值率24%，经筹划剥离单独签订装修工程合同后，可减少应缴土地增值税300万元。
六、项目完结清算筹划
房地产开发项目周期较长，成本核算复杂，往往在项目竣工结算前取得销售收入时，仍无法准确计算应缴土地增值税，为使税款均衡入库，我国实行先预缴后清算的政策。项目完结清算是进行土地增值税筹划的最后一个重要环节。
1.核定征收筹划法
结合我国会计环境的实际情况，国税发[2009]91号文明确了税务机关核准土地增值税清算实行核定征收的情形，故对于增值率较高、查账征收税负明显高于核定征收税负的项目，房地产公司应积极配合税务机关提供合理性证据，以核定征收方式完成土地增值税清算。
2.二次清算筹划法
关键词：土地增值税 清算 税收管理
1 土地增值税概述
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。是为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场；为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为；为了提高我国土地的利用效率；为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。
土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超出扣除项目金额50%的部分，计30%的税率；增值额超出扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，计40%的税率；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，计50%的税率；增值额超过扣除项目金额200%的部分，计60%的税率。
2 土地增值税相关业务
土地增值税收入额的确定：纳税人通过房地产转让获得的收入（比如实物收入、货币收入或其他收入），包括房地产转让所获得的全部价款和相关经济收益。
根据物与主体的不同，土地增值税清算扣除项目大体分为旧房和建筑物和新建房地产两类。
2.1 旧房和建筑物的扣除项目：
2.1.1 确认房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格可根据式（1）计得：
评估价格=重置成本价×成新度折扣率（成新度与会计核算中的折旧不同） 式（1）
纳税人转让旧房和建筑物，根据票据所载金额并从购入到转出的年段每年以5%的加计计算扣除。计算扣除项目时，“每年”以购房时所开票据上的日期到开具售房发票的日期，以12个月计一年；已满一年的且超出六个月的均计为一年。纳税人在购置房产过程中已按规定交付税金，且能够出示相关凭据的，仅仅作为房产转让相关税金进行扣除，但不作为基数计入加计的5%的部分。
2.1.2 确认取得土地使用权所支付的地价款（没有支付或无合法凭据不允许扣除）和按照国家统一规定交纳的有关费用（评估费可以扣除，但存在隐瞒、虚报时评估费不得扣）。
2.1.3 确认转让环节的税金（包括营业税、城建税、教育费附加、印花税）。以个人名义购置的房产再转让的，在购置过程中缴纳的契税已包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此征收土地增值税时，不应该作为房产转让的税金予以扣除。
在上述收入与扣除项目确定以后，纳税人即可以根据式（2）和式（3）计算增值额和增值率。
增值额=收入-相关扣除项目金额 式（2）
增值率=增值额/扣除项目金额 式（3）
2.2 新建房地产的扣除项目：地价款、开发费用、开发成本、开发税金、加计扣除部分。
第一项：地价款：即纳税人为取得土地使用权支付的地价款，以及纳税人在取得土地使用权时走法定程序缴纳的相关费用。其中，前者包括三项费用，一是通过土地转让获得的为支付的地价款；二是通过土地出让所获得的土地出让金；三是通过政府行政划拨而获得的为例行补交的土地出让金。
第二项：开发成本：开发成本所涉及的费用项目繁多，其中主要的费用项目有土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、公共配套设施费、基础设施费、开发间接费以及建筑安装工程费。
第三项：开发费用：销售费用、管理费用、财务费用：①如果纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，同时可出具金融机构贷款证明，则开发费用按以下两种部分内容扣除：一是扣除地产项目开发所需承担的利息金额（所扣除的利息不超过同类同期商业银行贷款利率）；二是其他开发费用：根据式（4），以地产项目开发成本和地价款总和的5% 进行扣除：
（房地产开发成本+取得土地使用权所支付的成本）×5%以内+利息=房地产开发费用 式（4）
②如果纳税人不能按规定出具金融机构贷款证明，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，则以地产项目开发成本与地价款之和的10%以内为标准计算并扣除房地产开发费用。
（房地产开发成本+取得土地使用权所支付的成本）×10%以内=房地产开发费用 式（5）
第四项：开发税金：地产项目转让过程中交付的教育附加费以及印花税、城市维护建设税和营业税（简称“一费三税”）。
a开发地产项目的企业进行地产项目转让的过程中，由于印花税属于管理费的范畴，因此不在该程序中扣除。（可扣二税一费）b其他纳税人上缴的印花税可根据产权转移书据所载金额的0.5‰贴花扣除。（可扣三税一费）
第五项：加计扣除部分：加计扣除仅仅是针对开发地产项目的纳税人所列扣除项目。加计的20%可根据式（6）计算并扣除。
（房地产开发成本+取得土地使用权支付的成本）×20%=加计扣除费用 式（6）
3 土地增值税的清算优惠政策
3.1 普通住宅优惠政策。增值率在20%以下、基于普通住宅标准建造的房地产项目享受免税政策。增值率大于20%的按规定全额计税。按照普通住宅优惠政策的相关要求，单套建筑面积小于120m2、建筑容积率大于1.0、实际成交价格不及同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍的房产项目，允许单套建筑的价格和面积在上述标准的20%上下浮动。
3.2 规划搬迁优惠政策。根据政府规划，政府依法征用或收回的地产项目一律享有免征土地增值税的优惠政策。被列入国家规划或建设项目、需要依法征用或需要收回土地使用权的地产项目，按规定一律免征土地增值税。
3.3 无偿赠送优惠政策。有的地产项目由于赠予或继承等原因而无偿转让，一并按相关规定免征土地增值税。赠予包含两种情况，一是房屋产权和土地使用权所有者通过国家机关或本国非营利社会团体把土地使用权连同房屋产权一并赠予民政教育或社会公益团体；二是房屋土地使用权和房屋产权所有者将两部分产权一并过继给直系亲属或承担直系赡养义务的人。
3.4 对外投资优惠政策。以投资联营方式共同进行，投资联营一方把土地作为联营条件，或将土地（房地产）作价入股联营，可享受免征土地增值税的优惠政策。但是将上述房地产再度转让的投资联营企业必须按规定上缴土地增值税。
3.5 重制优惠政策。原企业已转让到兼并重组的企业中的房产开发项目享受免征收土地增值税的优惠。
3.6 合作建房。提供土地使用权的一方与提供资金的一方合作开发地产项目，项目交付使用后如果转让，则需要按规定上缴土地增值税，如果是按照投资比例分房自用，则可享受免征土地增值税的优惠政策。
3.7 互换住房优惠政策。个人自居房产互换的只需报送当地税务部门核实，无需上缴土地增值税。
4 土地增值税的税收规划方法列举
①收入分散法增值额是纳税人房产项目转让所获得的合法收入扣除相关税金后的余额；②委托代建法需要注意一些涉税点问题；③临界点法：普标准住宅避开临界点，非普通住宅免税的临界点；④化整为零法：化整为零时注意根据目标量进行，切记零变散和化无量；⑤核算技巧法：业务处理时合理利用计算技巧。
参考文献：
[1]姜鹏浩.浅谈土地增值税清算工作现状及相关建议[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2011（06）.
摘 要 土地增值税清算工作作为税务部门强化税收征管的一个重要环节，它对于保证税款应收尽收具有举足轻重的作用。然而，近几年来，税务人员在对房地产企业清算过程中仍然发现不少问题，如何进一步完善房地产企业土地增值税清算工作是当前迫切需要解决的问题。
关键词 土地增值税 清算 成本确定
土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
一、房地产企业土地增值税的常见问题
1.逃避或拖延土地增值税清算。在通知执行过程中，仍有一些房地产开发企业采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算；有些手段更隐蔽，选择控制预售比例及在财务收支上做文章，如将项目销售比例控制在85%之内，以此逃避清算管理。
2.收入确认不及时、不规范。在实际操作中，经常会出现以下问题：一是部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票。二是部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环。部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。四是对直接销售的开发产品，以一房一价为名，降低房价，侵蚀土地增值税的税基。
3.扣除项目难以界定，增值额认定难。由于房地产开发财务核算的复杂性，加上房地产开发的时间跨度长，开发成本大，有的房地产开发企业虚列扣除项目金额，有的对开发成本费用不进行项目间的分开核算，有的不及时归集成本费用，影响税金计算的真实性。部分房地产企业不按项目设立成本明细，将不同项目的成本、完工与未完工的项目成本混在一起，控制企业成本结转。将车库、物业管理用房等成本计人住宅成本，导致虚增扣除项目。部分房地产经营企业在工程竣工验收后，将一般无产权的地下车库出售或出租给业主。但在成本核算中，往往将车库的成本计人商品住宅的成本。
二、完善土地增值税清算对策
1.统一对“清算方式选择”的认识，防范税负不公带来的风险。严格意义上说，当前土地增值税清算方式仅有两种，一种是按征收率清算，另一种是按法定税率清算（即我们统称的据实清算）。从我们已清算结案项目采取不同的清算方式计算的结果来看，按征收率清算方式计算的税负普遍低于据实清算方式的税负。而从清算操作的程序来看，如果按征收率征收的税负远远低于实际清算的税负，房地产开发企业就可以通过满足不提供纳税资料或逾期仍不清算等条件，选择按核定征收清算，实际上也就给了房地产开发企业一种“税率选择”的空间，实现税负的规避，这样的选择纳税人既不会受到处罚或利益损失，反而影响了税务部门对相关税收的控管，同时也造成了纳税人之间税负的不平衡。参考其它省市做法和结合本地实际，我们认为应严格控制按征收率清算方式的审批，尤其是个案审批；同时积极建言上级税务部门适度调高我省征收率标准，并设置惩戒性征收率，堵塞纳税人“税率选择”空间。
2.统一对“四项成本扣除限额”的认识，防范自由裁量权限过度带来的风险。“四项成本扣除限额”的设置，能有效地保护税基，较好地防范自由裁量带来的风险。虽然当前我县的“四项成本扣除限额”因技术原因造成限额标准与实际出现误差影响了工作的顺利开展，但这不是方向性的错误，我们可以通过聘请造价师等专业人才建立价格模型来调整扣除限额，也可以通过进一步规范四项成本具体项目扣除限额口径来修正扣除限额。
3.正确确定清算计税单位。房地产开发企业在进行土地增值税清算时，应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算：对于分期开发的项目，应以分期项目为单位清算；对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
4.认真审核销售收入的真实性。企业应根据销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，制定销售明细表：对销售面积与项目可售面积的数据差异进行核实：对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行核对；对销售价格进行评估时，审核其真实性。
5.认真审核计税的扣除项目。（1）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发（2006）187号]第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除”。①土地征用及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。合法有效凭证为：土地规费专用收据、行政事业单位票据、转让无形资产发票、税票、服务业发票、协议、建筑安装发票、非经营性收入专用发票等。②前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。合法有效凭证为：服务业发票、行政事业单位票据、建筑安装发票等。③建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。
