时间：2022-08-22 21:06:30
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产项目可行性报告，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:房地产项目 可行性分析 完善
目前,我国房地产项目可行性分析和其理论研究还处于起步阶段。20世纪90年代以后,我国的房地产市场逐渐形成,市场竞争也越来越激烈,于是人们开始注意可行性分析的作用,房地产项目可行性分析研究才开始被纳入正常的发展轨道。最初,可行性分析主要是针对大型工程项目,而针对房地产项目的可行性分析起步较晚。
一、房地产项目可行性分析研究中存在的问题
1、房地产项目可行性分析缺乏系统的理论指导
通过项目可行性分析,可以发现,目前,指导我国房地产项目可行性分析研究的文件是国家计委和建设部分别于1983年颁发的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》和2000年颁发的《房地产项目经济评价方法》等。这些文件虽然在一定程度上弥补了房地产项目可行性研究中的不足。但是,房地产项目经济评价方法只是可行性研究中的重要组成部分,是房地产项目投资决策科学化的重要手段之一。作为房地产项目可行性分析研究重要内容的市场调查与预测、市场定位、经营方式、租售价格的确定等,如何在可行性分析研究中,根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求,运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法,对房地产项目进行评价,缺乏明确的、可操作性的指导意见。目前,虽然我国的一些学者对房地产项目可行性分析的理论进行了研究,但是,这些理论系统性不强。因为指导理论的缺乏,必将影响房地产项目可行性分析研究的发展。在项目可行性分析研究中就遇到这样的困难,使得分析过程理论性不够强。
2、房地产项目可行性分析的评价指标体系有待完善
在房地产项目可行性分析评价中,采用的指标有:经济评价指标、规划评价指标、市场定位评价指标、设计方案评价指标和风险不确定性评价指标等。这些指标虽然从各自不同的角度对房地产项目的可行性进行了评价,然而,它们仍然存在着有待补充和完善的地方。
房地产项目是事关居民安居乐业、社会稳定、美化市容的系统性工程,它具有很强的社会效应、城市环境效应和政治效应。因此,在对房地产项目进行评价时,不仅仅是应用上面提到的各项指标,而且还补充了社会效益评价指标和环境效益评价指标等。如果评价指标体系不全面,可能会产生与客观实际不相符的现象,甚至有可能忽略某些潜在的严重问题。
3、房地产项目可行性分析报告总体水平不高,借鉴作用不大
在进行项目可行性分析准备阶段,收集了一些长沙市其它房地产项目的可行性分析报告,发现大部分可行性研究报告的水平不高。有些报告撰写得漏洞百出、选取、应用的数据无来源,前后不一致,定性分析流于形式,没有针对性等。他们对项目的可行性分析借鉴作用不大,其原因是进行可行性研究分析的从业人员的素质参差不齐。
二、可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因
导致可行性研究报告总体上处于低水平状态的原因:(1)可行性研究小组人员应由注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、制作人员、社会学、环境科学专家等构成,但据了解,有相当一部分从事房地产项目可行性研究编制的人员,并不了解和熟悉房地产开发领域,他们仅能做的是依葫芦画瓢,定性分析东拼西凑,定量分析草率计算,经济评价流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)编制人员职业道德低。不根据特定的对象进行必要的调查、数据收集和分析,仅根据经验作分析、判断,对于一些关键的数据进行处理用来满足经济评价结果的需要。他们往往揣摩委托人的意图,根据其意图初步形成评估结果,没有详细的调查提纲和编制方案,参照以往编制的房地产开发可行性研究报告样本进行修改,一两天就可以完成一份可行性研究报告,这种报告质量可想而知。(3)由于房地产开发项目的复杂性、不可预见性等客观因素,可行性研究人员不能根据掌握的信息进行科学、合理的分析预测;缺少对规划设计方案的专业分析和产品市场的客观预测;不能对产品价格进行符合市场发展趋势的准确分析;不能根据产品定位、档次和标准测算投资费用,致使进行经济评价分析的基础数据失真。以上种种编制人员主客观因素,在相当程度上降低了房地产项目可行性研究报告质量,影响了房地产开发决策水平。(4)审批制度缺乏科学性。房地产可行性研究是开发商投资决策的依据和项目立项必要的送审文件,因为开发项目只有经当地主管部门(计委)批准立项后才可实施,如此审批机制存在以下问题:由于房地产开发项目是先到计委立项再申请办理用地手续的程序,造成可行性研究目的是立项,评判可行性研究报告质量的标准是能否通过立项审核的状况;审批部门规范化程度低,审核人员专业性差、审核手段落后,房地产项目可行性研究始终在低水平层次徘徊;审批人为因素大,存在着“寻租”现象,缺乏公正性。
三、完善房地产项目可行性分析的建议
1、加强房地产项目可行性分析理论研究与创新
建立一套系统的可行性分析理论,是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的迫切需要。在进行可行性分析理论研究时,应该加强房地产项目可行性分析研究中的区位分析、市场调查、市场分析、项目各开发方案综合评价指标的设计与分析,以及多种不确定性因素对项目的影响等方面的研究。
2、建立科学的可行性分析综合评价指标体系
可行性分析评价指标在可行性评价中起着至关重要的作用,建立科学的可行性分析综合评价指标体系是房地产项目可行性分析研究和房地产市场健康发展的需要。我们可以借鉴西方发达国家关于可行性分析评价的操作方法,尤其要研究国际著名咨询公司的评价指标体系。在房地产项目的可行性分析评价中不仅要考虑财务和经济效益,设计方案,市场定位,还要考虑社会效益和环境效益等。其中,财务评价根据现行财税制度和价格体系,计算房地产项目财务收入和财务支出,分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况,判断项目的财务可行性,风险预测等。而综合评价,则应该从区域社会经济发展的角度,分析和计算房地产项目对区域社会经济效益的影响,考察项目对社会经济的净贡献,判断项目对社会和环境的影响。只有这样才是全面的、科学性的、合理的评价指标体系。
3、加强咨询业的规范化
咨询业的规范化:(1)以房地产估价机构改革为契机,逐步与国际接轨,建立以改制后的房地产估价机构为主的房地产可行性研究编制单位的基本咨询队伍。改变编制可行性研究资质由计委审批的方式,由房地产主管部门根据房地产估价机构的资质确定相应的编制范围;把房地产可行性研究纳入房地产中介行业管理的范畴,房地产可行性研究报告的审核由行业协会的相关专业人员依据一定的审核指标体系进行。(2)为保证这些专业咨询机构能进行较为全面的、综合的、专业的调查分析,建立一支素质较高的从业队伍,一个项目的可行性研究小组,一般应包括注册房地产估价师、造价工程师、市场调查和分析人员、经济分析专家、社会环境专家等人员。经济分析专家主要是从宏观上对拟开发项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析,避免发生重大的偏差;社会环境专家主要从社会学和环境科学的角度对项目进行指导;市场调研人员主要调查过去和当前本地区及该类物业的供需情况,来分析当前市场的状况,并与经济分析专家一起预测未来趋势;造价工程师是对房地产开发项目中的土建、设备及安装等价值进行正确的估算;注册房地产估价师是研究小组的核心,他的任务是参与经济分析专家等对未来市场的分析,并负责归纳其他人员所完成的工作,综合应用工程技术经济和财务管理的有关知识,对项目做出计算和总评价,编写可行性报告。
4、加强项目风险分析
在项目可行性分析中对该项目的不确定性因素进行了分析。首先,利用概率法分析房地产市场景气程度给建设项目期望收益带来的影响,根据市场景气指数预测把区域房地产市场发展划分为良好、一般和较差三种状态,然后由房地产评估师、经济分析专家和专业房地产营销人员共同测定三种市场态势出现的概率和对应的期望损益值,最后根据概率分析方法求出的项目收益均值,判断建设项目受市场景气程度的影响程度。然后利用盈亏平衡分析法和敏感性分析法,分析市场销售效果给项目经济利润带来的影响。盈亏平衡分析法包括保本销售面积盈亏平衡分析、保本销售价格盈亏平衡分析;敏感性分析法包括平均售价的敏感性分析、成本的敏感性分析。
参考文献:
摘要:房地产是一个综合性极强的系统产业,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。因此,将决策支持系统技术应用到房地产投资决策是房地产投资的一项重大变革。
关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘
房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。
决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。
一、房地产投资决策支持系统
房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。
(一)房地产投资决策支持系统的基本功能
本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。
(二)系统的基本结构
在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。
数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。
其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。
二、房地产投资决策系统的相关技术
传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。
数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。
(一)数据仓库(DW)技术
信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。
(二)联机分析处理(OLAP)
OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。
(三)数据挖掘(DM)技术
数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。
数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。
三、房地产投资决策支持系统的功能模块
(一)市场调查与预测
市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。
(二)经济评价
经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。
经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。
(三)风险分析
房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。
(四)可行性报告生成
可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。
该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。
【关键词】房地产质量 问题 管理措施
随着我国经济的快速增长，房地产行业日渐成为国民经济的重要部门，为我国的现代化和城市化提供巨大动力。然而随着房地产行业的开发，工程质量问题也逐渐成为人们关心的话题，豆腐渣问题工程越来越凸显的房地产工程质量问题成为房产行业无可回避的问题。而房地产工程质量管理也成为房地产工程管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目决策阶段和实施阶段的全过程，一个房地产项 目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，要提高房地产项目的质量，就必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理。
一、目前房地产工程质量存在的问题
房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段（预售活动）；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 （物业管理），各个阶段在实 施的过程中都存在一系列问题。
1、工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题
这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。
2、工程设计、规划阶段存在的主要问题
现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就 进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。
3、工程实施阶段存在的主要问题
该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题，其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题，留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段，质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。
二、房地产工程质量管理的有效措施
1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制
提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性，注重可行性研究中多方案的论证，注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查，应借鉴发达国家的专家审查制度，由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会，专家委员会直接对国家负责，对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。
2、设计、规划阶段的质量控制
①在选择规划设计单位过程中应该严格把关，业主可通常组织一个多人评选委员会，由该委员会进行适当的调查研究和面试，负责向业主推荐设计单位，在几家设计单位都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的规划设计方案。
②严格按照工程建设标准进行设计，树立"严格没计质量管理"的思想。建议建立设计经理质量责任制， 负责设计间的协调工作，对施工图设计进行跟踪质量检查和评审，确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计， 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。
③效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督， 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中，监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督， 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求， 以实现业主的投资意图。
3、实施阶段的质量控制
① 招标投标活动必须严格按国家有关规定进行， 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写，咨询公司根据业主的要求和意图，按照专业规范要求编写设计招标文件， 明确设计项目的技术标准和详细要求， 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。
②严格控制投入品的质量，对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制， 从组织货源， 优选供货厂家，直到使用认证，做到层层把关。
③在落实人员岗位质量责任制的基础上， 加强对施工人员的动态管理， 把握人员进场的考核， 监督与评定等， 施工单位所有人员都必须统一思想，提高认识，严格执行各项标准。
4、竣工验收和交付使用阶段的质量控制
项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段， 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求，实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收， 依据质量计划中的要求， 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续， 并对不合格项目提出处理办法， 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈，是实现项目运行管理科学化的手段， 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。
三、结束语
综上所述，为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工过程中加强质量的控制管理。
参考文献：
关键词：房地产建筑施工；进度管理；策略分析
如何做好房地产建筑施工的进度管理关乎到房地产企业的正常运转及经济效益。都知道，在房地产行业中，企业出于资金的安排及销售的需要，对一个楼盘项目，房地产企业对各个环节要严格按照计划进行，更不会轻易变更开盘的时间以及交房的时间，这就对工程的施工进度就提出了严格的要求，主体的施工必须要在楼盘开盘前完成，工程的竣工验收工作须在业主拿钥匙前完成。
1 施工进度管理的含义
房地产建筑施工进度管理就是在工程项目建设的过程要严格遵照施工进度计划，采用一些有效的方式实时检查工程的实际进度，并且与原计划比较以找出存在的差距，对存在差距的原因及不良影响作出技术准确的分析，监督单位根据这些原因对进度计划作出及时有效的调整，在后期施工中严格遵守调整后的进度计划，以保证顺利达成工程目标。施工过程中这样的工作要反复循环，直到工程竣工，或者可以在不增加投入及保证质量的前提下缩短工期。房地产项目施工中的质量控制、进度控制、成本控制这三个目标控制的关系是相互影响又是统一的。一般而言，进度的加快就意味着投入的增加。项目提前完工可以提早获得预期的经济效益；对质量的严格把控可能会影响工程的进度，但是保障好工程的质量可以杜绝返工，这样不但可以保障工程的进度，还可以控制成本和控制质量。
2 施工进度管理的意义
工程项目能否按时交付直接影响项目经济效益的发挥。进度、质量、成本这三个控制目标是对立统一的，一般情况下，进度的加快会使得成本增加，但进度的加快也会提高项目的经济效益；工程进度的盲目加快会影响对工程质量的把控，对质量的严格把控可能会影响工程的进度；质量的严格把控可以避免返工，进度又可以得到加快。工程进度的管理工作就是要协调好工程施工的三个控制目标，尽可能做到进度快、质量可靠、节省资金投入。
3 施工施工进度管理的有效措施和思路
3.1进度管理的思路
要在项目的可行性研究阶段进行计划进度的制定，该计划是进行进度控制的前提。本文所说的“可行性研究”就是严格意义上的可行性研究，不同于企业中为了立项提出的项目可行性报告，更不同于“指哪打哪”的可行性研究。这个阶段的项目进度计划制定要以项目规划草案、项目的建设规模和政府的相关要求、过去的实践经验等进行，这项工作能够为可行性研究中的资金投入以及销售计划的数据提供支持。
这一阶段的进度计划还处在虚拟的阶段，但其制定工作也不能草率，必须要和实际情况相近，否则，研究也丧失了原本的意义。
3.2进度管理的措施
在房地产项目建设中，技术管理工作要进一步加强，技术是一个项目的重要因素，对技术的管理是否积极有效关系到工程目标能否顺利达成。具体措施如下：
（1）横道图比较法。此方法是在项目工程施工过程中实时监控实际进度，以得出实际进度的信息，经整理分析后采用横道线在原计划处标出，可以进行直观的比较。横道图比较法有一定的局限性，只适用在各项工程的进度都进行的比较均匀的工程施工。
（2）S型曲线法。此法的优点是能直观反映实际进度和计划进度的差距，对后期的工程进度可以有效预防。在S形曲线法中，以横坐标来表示时间，工作量完成状况则用纵坐标来表示。用实物的工程量来表达工程量，如所耗工时、资金的投入或者所占的比例，按照项目的原始计划进度绘制出进计划进度的S形曲线。随着工程的进行实时检查计划的实际完成情况，绘出实际进度的S形曲线。通过对两条S形曲线的对比可以看出进度控制的信息，以便分析实际进度和计划进度又差距的原因，从而制定相应的调整措施。①项目工程实际进度分析：工程实际进度的点位于计划进度S形曲线的左侧，那么实际的进度超前于计划进度；反之，则表示实际进度要落后于计划进度。②进度偏差的分析：进度的偏差值可以直接通过S形的比较图读出。ta表示在ta时刻比计划进度提前的时间；va表示此时超额完成的工作量；tb表示在此时刻实际进度的拖延时间；yb表示yb时刻拖欠的工作量。⑧预测总工期。参照实际进度S形曲线的有关信息，使用时间序列预测法，可以预测未来不同的进度时间所应完成的工作量，进而可以绘制实际预测进度的S形曲线。把工程施工的预测工期和原计划工期做对比，可以分析出工期提前或者延迟的可能时间。④对工程进度要不定期检查，利用S形曲线比较法对工程施工进度进行实时跟踪和控制。
另外，一、对于施工图纸要做好评审和会审工作，及时发现图纸中的问题并积极和施工单位进行协商解决，避免因图纸问题而影响工程的质量；在技术管理中要做好对文件资料的管理工作，技术文件应内容规范完整、数据科清晰准确，签证要及时，管理、存档、保管等措施要科学合理。二、要做到及时交底工作。施工队的实际操作是以工程技术的交底为依据的，工程的技术交底要具有一定的操作性，对工程的施工要有一定的指导作用。三、做好施工预检。在施工前对工程项目或者分项工程要进行自检，这就是预检，预检工作可以保证工程的质量，可以有效预防因施工差错而引起质量事故。
关键词：成本控制；存在的问题对策
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
前言：
随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。
由于房地产企业具有行业利润较高、进入门槛较低的特点，导致企业的市场竞争日趋激烈；此外，当前我国政府为了保障房地产产业的稳定发展出台了一系列从紧的土地、税收和信贷调控政策。因此，在竞争日趋激烈和不利的宏观调控环境下，加强项目成本控制成为房地产开发企业面临的一个重要课题。
房地产企业成本管理现状存在的问题
1．投资决策阶段。项目投资决策阶段，是指房地产开发企业按照国家相关政策规定，选择和决定投资行动方案的过程，是对拟开发建设项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同开发建设方案进行技术经济比较、选择及做出选出能实现预期目标的最满意方案的决策过程。它主要包括投资机会分析、项目可行性研究和投资估算三个方面的内容。房地产项目投资决策环节是目前大多中国房地产企业经营运作中的薄弱环节，该阶段存在问题具体表现在：
1．1项目可行性研究报告不够审慎、科学、完整。当前许多房地产企业项目可行性报告中关于市场和价格的预测资料缺乏针对性，对可行性报告的敏感性分析认识不足，并且在对项目决策分析时仅依据方案的内部收益率和还款期的长短可能导致决策失误。
1．2开发项目的成本估算不够精确。每个项目都有自身的特点，因此应采取不同的投资估算方法。当前我国房地产开发项目经常采用指标估算法，但是在估算过程中存在没有对项目流程、定额、价格及费用标准进行具体分析，从而导致项目估算不够精确。
2. 事前控制阶段
1) 建筑工程预算（包括标底）的编制质量和准确性还有待提高。因为我们这项业务属于外包业务，均打包给专业的造价咨询公司。从目前的运行情况看，企业缺乏对中介机构的监督、管理以及审核，审查也不够细致；
2) 公司目前签订的工程造价咨询委托合同，关于咨询服务质量的要求这一款中，对核心内容的工程量清单表示方式没作具体规定，咨询公司按“自选”动作完成，比较笼统，不利于甲方审查；
3) 材料、品牌合作商数据库未建立或不够完善，样本太少，容易造成入库单位之间结成价格同盟；同时入库单位水平参差不齐，一旦中标，会给施工带来诸多不利影响；
4) 材料设备的询价不够贴近市场，未形成战略合作伙伴并形成规模采购优势，造成与施工单位扯皮；
5) 工程进度款的审核不够精确，存在一定的随意性；
6) 签证变更的审核还不够及时；
3．项目施工和竣工结算阶段
3．1项目施工阶段主要是根据设计方案和图纸，利用原材料和各种机器设备建设房屋的过程。施工阶段过程复杂、持续时间长、不可预见因素较多、风险较大，对总投资的影响也很大。当前我国房地产开发项目成本控制在施工阶段存在的问题包括：项目施工阶段经常出现设计变更、现场签证等问题，加大了项目成本控制的内容和难度；许多房地产开发企业没有设立科学、动态、透明的成本台账，因而不能进行动态的成本控制；一些房地产开发企业对项目签证管理流于形式与程序，而未进行实质性的审核管理。
3．2竣工阶段是开发项目实施总结性的阶段，该阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。当前我国房地产开发项目在竣工阶段的成本控制存在以下问题：有些施工单位为了取得较好的工程结算收益，会运用多种手段虚报以提高结算价格，加大了成本控制的难度；有些施工单位没有编制完善的竣工图，项目竣工结算材料也不齐全；有时甚至出现项目未竣工而提前使用的情况，从而产生责任不明的工程、设备的损坏、偷盗而承担额外损失，这些都不利于竣工阶段项目的成本控制。
4．销售阶段。房地产开发项目销售阶段的成本控制主要指房地产
开发企业对销售费用的控制，从而完成项目资金的回收工作，达到预期的盈利水平，确保房地产开发项目投资收益的实现。当前房地产开发项目销售阶段成本控制存在以下问题：
4．1房地产开发企业为了取得更好的项目投资收益，会充分利用在所有媒体上进行广告宣传，这就有可能产生营销媒体的选择与目标客户没有合理匹配，还会出现营销费用控制不到位，增加相关的成本。
4．2一些房地产开发企业与物业公司的合同条款不清晰、导致权责不明，从而影响客户服务质量，不利于提升品牌知名度和进一步扩大市场份额。
加强工程成本管理的几点建议
1. 树立全员成本管理意识
首先，全体员工要树立这样一种观念；成本是可以控制的，但是成本控制不只是成本控制部门的事情，更需要大家的共同参与。员工的良好的成本意识是全面成本控制的先决条件。对此，建议如下：
1) 各级领导要以身作则，为良好的成本控制系统营造好的环境；
2) 加强各部门的通力合作，共同控制成本。如设计部和市场部应力求产品的定位准确，设计方案要反复修改，尽量减少设计变更，并做好优化设计工作。项目部要注意加强设计变更和现场指令管理，成控部不要局限于预算审核以及与既定的供应商讨价还价，还要精通招标、合同管理、工程技术等知识，尤其要详细掌握上游产业链中各供应商的市场资源情况。
3) 建立适当的激励机制、约束机制和监督机制相互配合。加强合同管理，设立“成本管理团队奖”，并在项目开始之初签订责任书。对达到项目成本控制目标的成控部相关人员、设计部相关人员及项目部（或项目公司）全部人员组成的项目成本管理团队进行奖励，否则按“奖罚对等”的原则进行处罚。采用这个方式有以下几个好处：A、可以让成本管理渗透到各个环节，这样可以形成完整的管理链条，达到全过程控制。B、可以优势互补，充分调动各相关部门的工作积极性，达到互相监督、制约。C、可以避免各部门之间的推诿、扯皮。D、可以通过表彰、奖励，树立榜样，促进企业员工的成本管理意识、团队作战精神。
2. 事前控制阶段的建议
注重资金的时间价值，尽量缩短开发周期。目前的实际工作中，拍得土地以后到项目开工建设施的时间过长，一方面给企业造成了大量的银行贷款利息负担，加大了项目的财务成本，另一方面减缓了资金的回笼速度。由于项目前期已经投入大量资金，所以合理的加快开发进度，提前销售环节，是降低财务成本和尽快回笼资金的最有效途径。建议在土地拍卖时花小钱办大事，与长期合作的设计单位和咨询机构进行合作，请期对待拍卖土地进行合理的市场定位、初步设计规划和成本概算，一旦中标，马上进行初步设计，从而缩短设计时间，加快报建报批，这样可以使动工时间提前，大大缩短建设周期，从而节省庞大的、可观的资金占用费，也大大提高资金的回笼速度。
结束语：
总之，房地产具有投资回收期长、价值大、占有资金多等特点, 这些特点说明了房地产开发需要大量的资金, 特别是在国家进一步紧缩银根、当前楼市价格回归理性、自主需求占主导地位、销售量回到正常水平情况下，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。
参考文献：
一、房地产开发项目的投资风险
房地产开发项目的投资风险类型复杂，涉及自然风险、竞争风险、清算风险、流动风险、变现风险、政策风险6个方面内容。其中，自然风险，又称不可抗力风险，由于骤发性自然灾害或恶劣气候条件，例如：台风、暴雨、地震等，直接影响房地产开发项目的竣工时间或工程质量造成企业经济损失的风险。竞争风险主要由于房地产市场存在多个相似楼盘引发激烈竞争影响楼盘销售量提高营销成本的风险，与市场调研、市场供求、投资决策存在着密切联系，是企业市场敏感度不足的主要表现。清算风险由于楼盘出售价格低于预期价格造成企业经济损失的风险。
受房地产交易特殊性的影响，即使用权与收益权间转移，一旦地区人口过少，市场供求过多，造成房地产开发项目的流动投资风险。房地产项目的交易价值高，房地产项目的投资资金多，造成房地产项目资金交易的周期长，一旦货币价值有所变动，造成企业内部流动资金不足的变现投资风险。政策风险主要由于行业政策变动影响房地产市场造成企业经济损失的风险，并且政策风险的影响较为全面，一旦改变现有的房地产政策，企业蒙受巨大经济损失。此外，按政策类型，政策风险可分为政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融改革风险、环保政策风险、施工法规改革风险、审批风险、法律风险。
二、房地产开发项目投资风险的产生原因
房地产开发项目投资风险的产生原因包括：（1）回报周期。房地产开发项目的投资回报周期普遍偏长，造成房地产投资企业存在着巨大风险。有统计资料表明，除房地产开发投资伴随开发结束于2至5年内回收成本外，置业项目投资的回收周期普遍于8至10年，或10年以上。由此可见，小规模房地产投资企业不存在承受长期市场风险及资金压力的能力，客观完成市场优胜劣汰的过程。（2）经营活动。作为房地产开发项目投资风险的主要因素，企业经营活动与经营水平、经营经验、经营效果存在着密切联系，并且为了保证投资项目处于正常运转状态，企业普遍向银行贷款，一旦企业经营水平不足，缺乏经验，无法达到经营目标，直接影响企业的信誉及筹资能力。（3）利率比例。房地产开发项目的投资利率及借入资金利率间比例的不稳定性造成房地产投资企业存在着巨大风险，即：一旦借入资金利率过低，企业以财务管理为依托提高利润率，进一步保证企业的经济效益；一旦借入资金利率过高，企业存在效益亏损及负债过高破产的可能性。（4）财务风险。由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。（5）社会风险。由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。（6）自然风险。在人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化的情况下，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。
三、房地产开发项目投资风险的控制措施
1.分析市场行情
在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，以识别房地产投资风险为切入点，做好房地产市场行情的分析工作，调研房地产市场，获取调研结果，
2.做好市场调研
一般说来，房地产开发项目的资金投入巨大，筹备建设时间长，特别是管理过程中存在的不确定性投资风险因素较多。如何有效控制不确定性投资风险，是房地产投资企业在实际管理过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，做好房地产市场的调研工作，得出详细的项目可行性报告，通过计算、研究、调查等方法，得出社会效益、财务管理、经济周转等项目不确定性风险，评估有效控制的可能性及可行性，为房地产项目投资提供强有力的保障。
3.利用投资战略
房地产市场的地域性与房地产投资收益存在着密切联系，即城市不同，经济环境不同，房地产市场的供需不同，房地产投资收益不同。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，灵活运用投?Y战略，尽可能分散房地产开发项目的投资比例，避免房地产投资企业受投资比例的影响造成巨大经济损失，进一步分散投资风险。
4.重视工程监管
在实际控制的过程中，房地产投资企业坚持实事求是的工作原则，加大对于房建工程监管的重视程度，积极引进科学的房建工程监管理念，逐步构建具有企业特色的房建工程监管体系，做好成本投入的估算工作，特别是施工技术引进及施工设备更替的成本投入，做到成本投入侧重化，合理配置人力资源，从根源上认识到房建工程监管的重要性，便于解决在实际控制过程中所面临的风险。同时，及时签订施工合同，以保证承建双方经济利益为前提，进一步细化管理责任，有助于完成工作目标，确保监管的工作效率及质量，降低投资风险的发生率，避免延误施工期限。
5.树立风险意识
一般说来，基层工作人员的受教育程度普遍偏低，对于风险意识及风险控制的反应不强。如何短期内转变基层工作人员的意识，是房地产投资企业在实际控制的过程中所面临的主要问题。因此在实际控制的过程中，房地产投资企业加大对于人才引进的重视程度，组织一系列在岗培训，树立投资风险意识，增强工作人员的整体素质水平。同时，针对房地产开发项目控制投资风险人才短缺的问题，地方政府及相关部门重视人才培养，出台相应的扶持性政策，以填补长期人才缺口。
关键词：房地产 开发 工程项目 管理
0 引言
房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面，因此显得尤其重要。现阶段，我国房地产开发商的项目管理历史较短、缺乏经验，尚未形成一个科学有效的管理模式。
1 房地产开发工程项目管理现状概述
当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。然而，当前形势下，房地产开发工程项目管理形势不容乐观，其具体表现为：
1.1 项目风险管理薄弱
房地产开发项目的奉贤，一般来讲无外乎七种：首先是政治风险，：即当政治环境变化后，影响相关投资走向，所产生的房地产投资风险。接着是环保风险，即在房地产施工中，涉及到的噪音污染，废水排除等相关环境影响，所面临的风险。金融风险是房地产项目开发中必须注意的风险，一般是跨国或者金融风暴，以及国家货币政策所带来的投资以及经营风险。而市场风险则是随着建筑市场的供求关系以及设备相关资源的短缺，加上企业的购买能力进行对比，所带来的风险。任何房地产开发企业必须坚持信誉第一，所以信用风险是最为关注的风险，他涉及到开发商和承包商，更涉及到房地产企业的营销。财务风险是企业经营必须规避的，如果企业面临严重的财务风险，其必然会造成资金周转不灵，导致企业破产。最后便是经营风险，即由于管理方面的原因，对企业造成严重的损失。如市场研究不熟悉，开发商管理手段不先进等都会造成经营风险。然而很多房地产开发企业对其风险规避的能力十分欠缺，通常导致工程质量得不到保证，工程造价过高。
1.2 项目成本管理问题
无论是从项目决策阶段以及设计阶段，到房地产施工以及竣工阶段，每时每刻都涉及到工程造价，优化项目成本管理，意义重大。在决策阶段，一部分房地产开发企业因错误的决策，导致工程投资增多，有形和无形的投资比例肆意增加。在招投标中，有的企业只是一味地追求造价，忽略了实际建设中的问题，导致在实际工程施工中，签证变更量大，施工进程无法保证，从而变相地增加的工程成本，影响房地产投资效益。
2 房地产开发工程项目管理优化措施
2.1 加强房地产开发项目风险管理
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下几种：①风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，必定使房地产开发不能获得任何可能的利润。②风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。通常风险转移是以两种方式来完成，首先是签订合同，即以合同的方式，来转移相关风险，在签订合同后，无论发生相关风险，都有乙方来承担。然后便是保险，即通过买保险的方式，将不能预知的相关风险来转移给保险公司，虽然这样会增加部分成本，但是通过这种方式，最为有利。比如当房地产项目开发过程中，遇到重大自然灾害，或在房地产施工中因意外而产生相关的赔偿等。
2.2 全面完善项目成本管理
【关键词】房地产开发，项目建设，管理
中图分类号： F293.33文献标识码： A
1、房地产开发项目管理的意义
房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
2、房地产开发工程项目管理所存在的问题
2.1项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善。
由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告，使得项目的规划设计迟迟不能如期进行，即使勉强进行了多方案的规划概念设计，也会因为市场研究不充分，心中无底，评判“标准”不明确，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有
些开发商高层领导以“市场是变化的，项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后，一定会匆忙决策，这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面，也不完全可行。
2.2 施工图设计文件供应迟慢，变更多。
因市场研究阶段进行得不细致、不规范，项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决，本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制，
在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。
2.3 重视工程收尾阶段的工作没有从根本上采取措施
目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾越来越突出，成为房地产开发项目管理的难点之一。
工程的前期主要是项目总承包单位进行的土建施工工作，工作过于单一，项目管理工作简单，容易进行；施工单位的内部作业分包往往主要由其自己管理，对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同且合同中又没有工程配合、接口内容等要求的工程配合问题。因工程招标时要求不完善，签订的工程施工合同不严密，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。
3、房地产开发工程项目管理优化措施
3.1加强房地产开发项目风险管理。
风险防范是指利用一定的技术管理方法来规避相关风险，用来减少房地产开发相关的隐蔽损失，维护投资方的利益。风险防范的方式一般有以下两种：风险回避，所谓风险回避指的是在风险超过投资方心中的底线时，必须采取放弃投资决策相关措施，这样能有效地规避相关风险。但是风险回避必定是一种消极的方法，在逼不得已的情况下，才能采用，因为采用风险回避的手段，可能会使房地产开发不能获得利润；风险转移，所谓风险转移就是运用一定的防范，将一种特定的风险以其他形式转移到无形。在当前的房地产开发工程管理中，这种形式运用最为广泛。
4.2 全面完善项目成本管理。
在房地产开发项目投资决策阶段，必须把握成本的关键因素，从定性和定量方面来控制造价成本。所谓定性分析，即从宏观的角度出发，大体研究项目成本相关影响因子。所谓定量分析，是全面把握效益成本，注重资金投资与效益比例，研究工程价值走向，从可行性报告中合理做出相关预算，对各个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段是整个工程项目成本的实施阶段，所以在这个阶段控制造价，最有必要。首先必须严格控制工程变更，因为每一次的工程变更都会严重影响工程成本的控制。对于房地产开发商来讲，必须严格监督建设单位，使其严格按图纸施工，按程序办事。对于建设单位提出的工程变更必须严格把握，详细审查，对于不需要变更的内容，坚决驳回，对于确实有利于加快工程进程，而且工程中必须要变更的内容，予以批示。然后是加强施工现场的管理，必须委派施工监理，在施工现场进行严格的监督。对于施工材料、施工方案以及施工进度，层层把关，对于不符合工程需求的材料予以清除，对于施工方案必须严格审核，提出有利于施工的相关措施，用以控制工程造价。尤其是施工进度这一方面，必须加强监管，使建设单位能如期完成施工相关内容，若有拖延进度的现象发生，必须做出相关处罚。
4.3 项目质量管理。
房地产公司可以通过完善的项目管理来保障项目建设实施的质量。建筑产品不同于其他工业产品，工业产品在流水线上生产，影响产品质量的因素相对较少，同批次产品质量较为稳定，而建筑产品质量的影响因素很多，如人员、材料、机械、施工方法、环境等均会对建筑产品质量产生影响。此外，项目建设管理涉及了多种学科，如建筑、结构、暖通、电气、给排水、造价、管理学等等，需要与监理等合作单位及供电、供水等社会关系的协调处理能力，需要对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、应用的能力。房地产企业正逐步从资金密集型走向资
金密集型加人才密集型。可见，房地产企业的项目管理，范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛，考虑问题要更深入，因此对开发企业应注意项目管理团队的建设，素质必须得到保证，这是项目管理成败的基础。
4、结语
总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。
参考文献
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关键词：房地产；成本控制；房地产项目
前言：
房地产行业是国民经济的重要组成部分，一方面它受到国民经济发展水平的制约，另一方面，又由于其基础性、先导性产业的地位及其特点。因此，房地产企业的发展又必然对经济增长发挥巨大的促进作用。此外，由于房地产开发企业资金投入大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，所以该行业也是一个高风险的行业。那么如何在这种不断规范和竞争中实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目的开发进行有效的成本管理和控制，实现集约效益型开发。
1房地产开发项目成本构成
研究房地产企业的成本费用控制，必须清楚开发项目的成本费用构成。房地产企业开发成本费用是指在一定时期内为生产和销售房地产开发产品而花费的各种耗费，主要由房地产开发成本、开发费用和税金三大部分组成，经历前期策划、规划、设计、施工、销售五个阶段。
房地产作为商品的开发经营与其他商品的开发经营不同，其商品成本构成有它的特殊性。房地产成本由开发成本和经营成本两大部分构成，其中房地产的开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公建配套设施费及开发间接费等；房地产的经营成本包括销售费用、管理费用、税收，行政性费用等。
2房地产开发项目成本控制上存在的问题
2.1缺乏严肃性。由于具体确定房地产开发企业分项建设成本难度大，加上行业管理水平和会计人员水平有限等原因，往往不重视建设过程的成本管理和控制，致使财务指标缩水，成本反映不真实，造成企业财务状况及经营成本无从考核。一是工程成本核算的依据无法及时取得正式发票进行成本核算，导致成本核算缺乏真实性，给企业经营决策造成影响。二是工程的实物工作量与财务的账面成本结转不一致。三是成本核算对象的设立随意性大。按理成本核算对象应根据成本项目的核算内容来设置。否则，所提供的成本资料就缺乏真实性和科学性，导致经营决策失去了可靠依据。四是成本不进行分摊或随意分摊。成本费用分摊的随意性，造成工程成本的核算脱离企业经营的实际，无法及时提供真实完整的成本资料。
2.2缺乏科学性。有相当一部分房地产开发企业忽视了成本费用控制的时效性。一般开发项目成本费用核算在项目结束时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程来说，它掩盖了企业经营管理中存在的问题，特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本，使得成本与收益模糊。
2.3缺乏全面性。有些房地产开发企业仍然把开发项目的成本费用管理仅当成是单项成本费用的控制工作，如配套设施费、土地成本、建安成本、规划设计费等的控制，在管理上通常的做法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面成本看似控制住了，但是项目在选址、规划设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来，成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞，而没有设法去防止漏洞的产生，因而成本控制也要和成本管理结合起来。
3房地产开发项目加强成本控制的措施
加强对房地产开发成本控制，首先要树立房地产企业的成本意识，树立全过程成本观念；其次要在成本管理中贯彻全过程成本控制观念，建立完整的成本控制体系。通过对以下几个方面的成本控制，从而实现对房地产开发企业的全过程成本控制。
3.1树立全面成本控制概念，完善成本控制体系
成本控制是一个全过程的、相对的控制，是从宏观到微观、从粗放到细致的过程，是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题。成本控制决不仅仅是＂审查、核算＂这么简单，它已经上升到经营的高度。房地产企业必须站在这个层面，大力倡导全员、全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的唯一途径。因为房地产开发项目需要各专业人员的通力配合，同时一些技术层面的决策要完全下放到专业的技术层面去解决，才能使决策更加科学合理，所以只有实现了每个人都是成本控制主体，每个人都有成本考核目标，没有人处在成本控制制度之外，才能实现成本控制的总体目标，才能做到从源头上控制成本。
3.2房地产开发项目立项阶段，应做好项目的可行性研究、投资预算
项目立项阶段，企业首先要做好市场调（下转第80页）（上接第78页）查研究，收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地点、价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。此外，企业还应将政府部门近期的政策变化及金融机构的政策变化考虑在项目的可行性报告中。在目标定位及预算上，企业要充分考虑各因素，根据市场价格采取拟定目标利润的办法推算项目的目标成本，再将目标成本及费用进行分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟定费用标准，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。
3.3房地产开发阶段，加强项目现场管理，引入市场竞争机制，压低材料成本
在项目施工过程中，针对出现的项目变动情况，在发生现场签证时应做到先算账后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。此外，委派经验丰富、协调能力强、职业素养好的现场代表进驻现场，同时委托实力较强、有责任心的监理公司，加强对工程质量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采购过程中，应充分引入市场竞争机制，以选择资质优良且成本低廉的施工单位和设备材料供应单位。通过招标选择信誉高、工期短、技术力量强、质量好、造价适中的承包单位以有效保证对施工阶段的造价控制。
3.4房地产开发项目竣工结算阶段，组织人员验收，确保责任转移任务，杜绝未来不必要费用发生
工程建设完成阶段要对项目进行竣工验收。在这个阶段，开发商应组织各相关部门、单位依据合同、图纸对工程进行详尽细致的检查，并对各项使用功能进行全面试用，对遗漏工作量或需要修补的质量缺陷及时督促承包商进行修复，以防止工程交付使用后再发生扯皮现象和产生不必要的费用。对于房地产企业负责销售的房地产项目，企业要严密关注房地产市场的变化，制定相应的销售方案，在提高销售增长率和市场占有率的同时，增强项目的回款能力，及时回笼资金。此外，对于竣工结算的项目，要对该项目产生的所有数据进行总结和分析，用这些数据来检验整个项目的盈利情况，对项目实行客观、公平的评估、评价，对照目标(计划)以及开发各环节的实际控制水平，总结经验和教训，做到奖罚分明，即按照市场的惯例，完善对相关人员激励机制。
关键词 工程管理 实践教学 体系
中图分类号：G424 文献标识码：A DOI：10.16400/ki.kjdks.2015.04.042
Project Management Professional Practice
Teaching System Construction
LEI Xiaoli， LI Shumin， YANG Lichun
（Chongqing Nanfang Transators College of Sichuan International Studies University， Chongqing 400025）
Abstract Project management is a very strong practical profession， therefore， the practice of teaching students of engineering management culture plays a very important role. This paper analyzes the importance of project management professional practice teaching， and build the project management professional practice teaching system made a number of suggestions and views.
Key words project management; practice teaching; system
1 工程管理专业实践教学的必要性
1.1 从专业定位角度分析
工程管理专业是教育部1998年颁布《普通高等学校本科专业目录》中一级学科――管理科学与工程下设置的一个专业，培养目标是使学生具备经济管理、土木工程技术等基础知识和专业知识，能成为具有创新能力和工程管理实践能力的复合应用型人才。由于工程管理专业横跨管理学与土木工程两个专业，是一个复合型专业，培养的学生不仅要具备一定的经济管理知识，同时还要有工程技术方面的知识和实践，能够在工程建设领域从事项目决策和全过程管理的工作。对于工程管理这种实践性和应用性很强的复合型专业，实践教学对人才培养的重要作用尤为突出。
1.2 从社会需求和毕业生就业方向角度分析
通常工程管理专业学生毕业后在咨询事务所、建设单位、建筑施工单位、工程建设监理单位、房地产企业工作，无论学生工作选择的是哪一个方向，从事的工作都是对建设项目全过程或其中的某一个过程进行管理，都是实践性很强的工作。从近几年学生就业情况来看，用人单位在招聘时，不仅要考察学生的学习成绩，更看重学生的实践能力。据调查，用人单位普遍认为工程管理专业毕业生的实践能力、创新能力较弱，对整个工程项目的管理过程缺乏足够的认识，很多知识只停留在书本层面。而如今市场竞争环境愈加激烈，企业没有更多的时间和财务成本去培养人才，加上人力资源流动频繁，最终导致企业只愿更多地招聘有工作经验、能直接创造价值的人才。在这样的大背景下，给高校在学生培养上提出了挑战，学校要不断加强实践教学，不断提高学生的实践能力，才能适应社会的发展需要 。
2 工程管理专业实践教学体系构建
从以上分析来看，加强工程管理专业的实践教学是非常重要的，实践教学不仅是专业培养目标的体现，同时也直接影响到学生是否能够顺利走上工作岗位。而构建科学系统的实践教学体系才是提高实践教学质量的保证。工程管理专业需要培养学生利用工程技术知识和经济管理知识对工程建设全过程或某个环节进行管理，这种能力是基于工程技术、管理、经济和法律这四个知识平台构建的。
2.1 专业实习
实习教学是工程管理专业实践教学基本途径和手段。通过现场的实习，学生亲自参与到工程建设和管理的各个环节中，不仅可以提高学生的解决实际问题的能力，而且使学生对理论知识有了更加深入的认识。实习教学应该是根据理论教学的进程分层次地进行，从认知实习、生产实习再到毕业实习。
（1）认知实习。认知实习是学生在学习专业课之前或刚开始专业课学习时进行的。认知实习可以通过到相关企业或施工现场参观实习和观看相关视频的方式进行。通过认知实习，可以使学生对工程项目管理过程中的各个环节及管理的技术、方法有初步的认识。通过在施工现场参观实习，使学生对房屋建筑的构造、功能及其特点有一定的了解，对一般房屋建筑整个施工过程和施工技术有一定的了解，增加对专业知识的感性认识，为后续课程学习打下基础。通过认知实习，学生在日后的学习过程中不再盲目，而是更加有目的性和方向性，从而提高学习效率。
（2）生产实习。生产实习是在学习完若干专业基础课程，指导老师带领学生到实习基地或合作关系企业进行实习。生产实习主要工程施工实习、建筑（安装）工程施工工艺实习、工程测量实习。工程测量一般是在理论教学完成后用一到两周的时间来进行，学生根据实习内容和实习步骤来进行工程测量，主要是为了培养学生掌握测量仪器的基本操作方法、测量方法和数据处理的基本方法。其他方面的生产实习应该在大三开学用一个月的时间来进行。生产实习要制定详细的实习的内容和步骤，在实习过程中，对学生进行严格要求，每一个实习内容结束，要求学生提交实习报告;同时，可以请企业的工作人员为学生对每一个实习内容进行讲解，让学生对实习的内容有进一步的理解和掌握;实习结束后，学生提交一份总的实习报告。通过生产实习，可以使学生把课堂上所学的理论知识应用到实际操作过程中去，不但提高了学生解决实际问题的能力，并且使学生对典型工程的结构构造、施工技术与施工组织管理以及工程造价与成本控制等内容有进一步的理解和掌握。
（3）毕业实习。毕业实习是在学习完大部分专业课程基础上的实习，一般是在第八学期的前四周进行。毕业实习的目的是使所学的理论知识能够得到综合运用，通过参与工程实务操作，掌握工程项目管理业务及流程，培养学生实际操作能力，也是学生能顺利走上工作岗位的一个重要过渡。同时，在实习过程中要开展调查研究、收集原始材料和数据，为毕业设计（论文）工作打好基础，做好充分准备。毕业实习一般是由学生自主联系实习单位，鼓励学生到签约单位实习，根据毕业实习的任务书和指导书来进行实习，最终交实习报告。
2.2 课程设计
课程设计环节是帮助学生巩固所学理论知识，实现理论与实践相结合的重要环节。课程设计贯穿整个在校学习过程，针对实践性非常强的课程设置课程设计环节，一般是在课程教学过程的最后几周进行。课程设计题目和所需资料应该来自实际工程项目，并且设置完善的课程设计指导书，配备详细的工程设计资料。比如，建筑工程识图与制图、房屋建筑学、工程结构、工程项目管理、工程造价管理与编制、房地产估价、 房地产营销策划、国际工程风险管理与索赔、Photoshop和建筑画等课程实践性非常强，学生除了掌握理论知识外，还必须根据要求进行课程设计，加强学生的动手能力和创造能力。
2.3 实验环节
从目前工程管理专业实习环节来看，学生主要是在建筑工地实习，实习的内容主要是对建筑施工的整个过程的熟悉，也就是说对施工过程和施工技术的熟悉，而很少接触工程项目管理的内容。比如，对工程造价、工程项目的融资、工程项目的进度管理、工程项目的质量管理、工程招投标过程、工程合同管理和索赔等方面的实践是非常少的，不能体现出对学生管理技能的培养，从而也偏离了工程管理专业的定位。同时，由于各种原因，学生实习的时间和条件都很有限，学生对工程项目管理的各个环节不可能全部熟悉和掌握。因此，学院必须加强实验室的建设，设计各个实验项目，给学生提供系统全面、直观的工程技术与管理的模拟或实物情景，学生通过实验，能够快速而全面地掌握工程管理实务的各个方面。当然，实验教学和实习教学是相辅相成的，通过实验教学获得的认知，还需要通过实习环节加以验证。实验室的建设可以从两个方面进行：技术类实验室和管理类实验室。技术类实验室主要是建筑材料实验室、工程力学实验室和工程结构实验室、制图实验室;管理类实验室主要是工程项目管理软件和沙盘实验、工程招投标模拟系统实验、工程造价软件实验、合同管理和索赔实验、工程项目融资实验等。
2.4 课外实践活动
课外实践没有固定的方式和时间安排，由学生根据自己的兴趣、自身能力和未来规划等选择的课外实践活动。学院可以聘请有关专家来学校为学生进行专题讲座，使学生对相关领域的最新动态和行业发展有更多的了解;学院可以经常举办一些竞赛活动，比如建筑建模比赛、室内外装饰设计比赛、房地产营销策划比赛、工程项目管理沙盘比赛等;鼓励学生利用课余时间或寒暑假到企业兼职和参加一些社会服务活动;在大三、大四时，学生可以参加五大员的培训并参加资格考试，获取相应的从业资格。通过形式多样的课外实践活动，可以提高学生的自主学习、主动探索的意识，对学生的组织协调能力、沟通能力和职业道德的培养都起着很大的作用。从某种意义上说，课外实践是更为重要的实践环节。
2.5 毕业设计（论文）
毕业设计（论文）是实践教学的最后一个环节。毕业设计（论文）是学生完成所有专业课程理论学习和其他实践学习的基础上进行的，是对学生的科研能力进行提升的重要方式。关于毕业论文写作，每个学生都配备有论文指导教师，学生在教师的指导下进行论文选题、论文写作和论文答辩。论文的选题是学生根据自己的兴趣爱好、未来的就业方向选择与专业相关的具有写作价值的题目，通过查找资料和工程调研，在教师的指导下完成论文的写作。毕业设计是培养学生对多门专业课程综合运用的能力的环节，针对不同方向的学生设置不同的设计内容。比如，对于国际工程管理方向主要是进行工程招投标文件的编制和工程可行性报告的编制;对于房地产开发与经营方向主要是进行房地产项目可行性报告编制和房地产项目营销策划方案的编制;对于建筑装饰工程方向进行室内外装饰设计方案和建筑装饰工程预算文件的编制;对于工程造价的方向主要是进行工程招投标和工程量清单报价文件编制。
3 结语
工程管理是实践性非常强的一门专业，因此，实践教学对工程管理专业学生的培养起着非常重要的作用。但是从目前来看，很多院校的工程管理专业实践教学都存在很多的问题，尤其在一些民办高校工程管理专业实践教学很薄弱。笔者认为，学校除了要提高对实践教学的重视程度之外，重要的是应该有一个清晰系统的实践教学体系，这是提高实践教学质量的根本。
参考文献
[1] 郭静，陈远祥.工程管理专业创新人才培养实践教学改革模式研究[J].中国科教创新导刊，2012（2）.
[2] 吴丽，吴飞.工程管理综合实验研究及实验室设计与建设[J].成都理工大学学报（社会科学版），2011（1）.
关键词：房地产；经济管理；问题；对策；
中图分类号：F293文献标识码： A
近年来，我国根据房地产市场中出现的种种问题，先后颁布实施了诸多的有关政策法规，但是纵观国内现代房地产市场运转状况，政策法规的实施并未获取到预期的效果。这主要是因为房地产市场运行中仍旧有部分本质问题没有真正的处理，房价居高不下。从以上分析不难看出，房地产业在我国虽具有较大发展空间，但若对房地产经济管理中出现的问题视而不见，那么，将直接制约产业的持续健康发展。
一、我国房地产经济管理过程中存在的问题
1、经济管理活动的实施缺乏有效地监管机制
实施经济管理是为了督促房地产行业的快速发展，但是我国现行的一些管理制度真正落实到企业管理的很少，并且我国经济管理中的政策主要是采取中央和地方共同监督管理，在管理细则和原则方面存在差异，缺乏有效的监管力度。
2.缺乏连续性政策，目标模糊不清
在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳，大大降低房地产行业经济管理效果。不连续、不合理的经济管理政策会扰乱房地产行业，为不法投机者提供可乘之机，不利于我国房地产行业的良好发展。例如，经济适用房、房产税收、国五条等政策的执行情况，都充分说明我国房地产经济管理存在目标模糊不清，缺乏连续性政策。
3.相关法律、法规体系的不健全
房地产市场要想稳定有序的快速发展，一套完善的法律法规体系必不可少。然而现阶段，我国房地产市场的法律法规建设步伐远远跟不上房地产业的发展速度，进而出现了无法可依、有法不依的局面。在我国，通常都是利用行政权威；来强制管理和控制房地产经济，然而实际出具的文件多数都没有广泛的适用性、严肃性、稳定性，虽然部分在特定领域的法律法规体系已形成，但还缺乏一套完善匹配的实施细则及条例，给法律法规的有效贯彻落实带来了极大的困难，执行效果不佳。我国房地产经济管理文件主要以国务院名义颁发，或者以国家部委办公室的名义颁发，诸如国11条、新国4条等。这些房地产经济管理法，缺乏严肃性、稳定性和适用性。虽然我国政府在房地产特定领域建立初步的法律、法规，但缺乏相应的管理条例和实施细则，导致房地产行业经常出现政令不通、有法不依、执法不严等现象。
二、我国房地产经济管理建议和对策
1.明确房地产经济管理目标
制定明确的房地产经济管理目标是指导房地产行业开展各种经营活动的关键，房地产行业的相关负责人可以根据经济管理目标的引导合理的开展各项活动。房地产行业的快速健康发展需要长期目标的指引，特别是在了解我国房地产行业的长期发展历程以及房地产市场发展行情，根据这些制定的目标才会更有执行力，才能够更加凸显房地产今后的发展规划。
2.完善相关法律、法规体系
目前，我国房地产市场处于初级阶段，各项法律、法规需要逐步地建立和完善，进而形成具有中国特色的完整的房地产法律、法规体系。其一，房地产法律、法规体系建立过程漫长。完善的法律、法规体系，可以实现房地产市场规范化地运行，实现房地产市场经济的合法化管理。房地产行业直接关系到社会经济，影响国民经济的稳定。“我国政府需要建立符合房地产市场发展规律的法律、法规体系，使中、低收入购房者可以享受国家的宏观调控政策。”其二，规范房地产市场秩序。在现有房地产法律、法规条件下，住房业主尚未获得法律方面的确认和保护，房地产涉及的多元化的复杂财产关系尚未得到有效的规范。目前，我国房地产秩序长时间脱离正常经济轨道，经常出现矛盾纠纷，业主维权困难等问题，所以我国需要完善相关法律、法规，使得房地产秩序回归到正常经济轨道。我国政府对相关法律、法规体系进行完善，既可以规范房地产市场秩序，又避免出现政府过度干预房地产发展的现象。同时，完善的法律、法规体系，可以全方位、多角度、多层次地保障宏观调控体系的建设。其三，不断地完善房地产法律。目前，我国政府不断地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地产管理法》等法律，并出台相关的法规，促进《房地产法》的出台。这些法律、法规将房地产开发、建设、交易和后期服务纳入到经济管理中，标志着我国房地产市场法律、法规体系的建立，提高房地产行业相关政策的层次性、严肃性和稳定性。
3.完善我国房地产经济管理途径
我国政府需要完善房地产经济管理管理途径，以此提高经济管理的效率。首先，认真核算投资总额。开发商的项目可行性报告通过审核以后，其必须选择适合的经理去完成项目。在房地产项目实施过程中，严格按照可行性研究报告、项目投资总额进行施工。因为项目投资总额的确定直接关系到项目的成败，所以政府要严格审核开发商的资金情况。工程人员对项目进行初步估算之后，制作出资金流量表，并交有关部门进行审核，并载入相应档案，为政府制定经济管理政策提供依据。政府依据社会的实际发展需要和开发商的自身运转情况，来确定开发商的投资总额。政府在项目开发前对开发商的投资总额进行核算，既可以有效地降低开发商投资失误的几率，又可以减少投资失败给地方经济造成的损失。其次，加强开发商的成本控制。房地产行业经济管理的关键是成本控制，而成本控制又是开发商提高自身效益的主要手段。成本控制既关系到开发商的经济效益，又关系到住房的未来使用价值，所以成本控制是总额核算之后的又一关键问题。房地产日常支出是成本控制中比较容易的一项，但日常支出中的业务费用控制却很难有效进行，这主要归咎于业务费用具有较大的弹性。成本管理者要具有较强的责任意识，保证成本控制的有效进行。同时，我国政府应该建立、完善成本控制制度，避免出现成本控制漏洞。另外，开发商采用合理包干的方式，提高相关人员的成本节约积极性。再次，在项目定性前进行利润预期核算。我国加强经济管理的最终目标是保证房地产行业的健康发展，促进地方经济的良好发展。房地产行业的发展关系到地方部门之间的关系，也关系到地方政府利润的获得。在房地产经济管理的过程中，地方政府应该将利润的实现作为自己的目标。在项目定性前进行利润预期核算，既从根本上保障开发商的利润，又带动了地方经济发展。
结束语
房地产经济管理的顺利进行是维持国民经济稳固发展的主要原因，在市场经济背景下政府和房地产应该共同为规范房地产市场提出解决措施，从完善相应的法律法规、明确房地产行业经济管理目标以及强化房地产经济监督管理机制等方面探讨。只有这样才能不断提高房地产行业经济管理的能力，从而促使房地产行业的健康、快速发展。
参考文献：
[1]余凯.中国房地产宏观调控的长效机制研究[J].首都经济贸易大学学报，2008（4）：12.
房地产项目开发分定义和决策阶段，方案设计阶段、施工图设计和施工阶段、工程竣工决算阶段等，房地产造价控制也从编制项目建议书开始，下面从以上几个方面说说个人对房地产造价管理的一点理解。
一、项目立项决策阶段
国家土地使用权实行拍卖制，在土地拍卖时已经规定土地的用途、地上容积率、建造高度等限制性条款，应该说在取得土地使用权时，本项目的基本功能及定位已经确定。此时，项目虽然只有一个概念，但作为投资者此时实际对投入和产出有个大概预期。而这个预期是以房地产造价人员提供经验投入为基础，以市场人员对未来几年整个市场的销售和经营预测为基础。
土地使用许可证拿到以后，接下来就是将概念进行落实，具体表现为进行项目定位、规划设计方案征集、投资估算编制及项目可行性研究等工作。这其中项目定位是龙头，决定建设方案的选择、工程的投入等。项目建成后针对的客户群、拟经营内容等决定项目建设成本。如拟打造区域中心或标志性工程，则建设方案上会追求造型独特、立面新颖的设计，对工程造价的关注相对会少。物业建成后是自行持有还是出售，在工程设计和可行性研究投资回收期等方面都有很大的影响，自行持有，投资回收期长，贷款利息及运营费用增加，投资风险大，而出售资金回收快，投资风险小等。
根据选定的方案设计图，进行项目可行性报告的编制，通过可行性报告，将项目投资内外环境，市场前境、项目经济效益和社会效益、项目总投资估算和资金来源落实情况、项目建设周期及进度安排等进行了全盘的考虑，系统的分析和论证，对项目可能存在的风险事前进行合理化解和规避。
二、设计阶段工程造价管理
工程规划设计方案确定后，就进行方案深化阶段，设计工作目前我国分两个阶段，方案设计和施工图设计两个阶段，据统计初步设计阶段，影响工程造价的可能性为75%-95%，施工图设计阶段，影响工程造价的可能性为40%-75%，从以上数据可见设计工作对工程造价的影响；设计阶段工程造价管理主要有：
1、推行限额设计和带方案招标
工程设计应严格按照已批准的可行性研究报告或项目实施方案所确定的建设规模、建设内容和投资总额组织进行设计，为实现造价控制目标，应要求设计单位在设计过程中始终推行限额设计。限额设计实际要解决的就是技术与经济的关系，所以建设单位造价人员根据项目定位对项目投资目标进行合理分配，制定各分项各理的造价限额额度，在初步设计阶段，复核及调整初步设计概算不大于投资额；技术设计完成时，控制其修正概算不超过初步设计概算；施工图设计完成时，控制其施工图预算不超过其修正概算，使限额设计贯穿于设计的各个阶段。
目前建设单位都比较注重工程设计，也想了很多办法以提高设计质量，如有些建设单位聘请一家设计院对原设计单位的设计进行复核和优化核算，这种方法对提高设计质量和降低造价有一定的帮助。但要把好设计关，最好建设单位在工程设计方面有较精通的人员，在满足建筑功能的基础上，对设计人员采用一定的经济责任和激励措施，充分调动设计人员积极性和创造性，使其设计出技术先进、造价经济合理的方案。
工程带方案招标也是目前市场上常用的控制造价降低成本的方式，对专业性强，可压缩空间较大的项目，可采用带方案招标：如：围护支撑体系，幕墙、弱电智能化等，大大有利于建设单位节省投入。
2、设计方案的比选与优化
造价人员介入工程设计，从节约成本，降低造价的角度配合设计人员进行设计方案优化和比选，如：X工程桩基及地基加固工程施工，主体塔楼部份与裙楼底板落差1.8米，塔楼基坑底采用高压旋喷加固，对1.8米落差的处理，设计单位最初设计在落差部位打高压旋喷桩进和加固，造价人员根据多年施工经验，建议采用45度放坡并喷浆加固，或砌砖挡土墙加固，经与设计沟通，最终设计采用45度放坡喷浆加固方式，大大降低工程造价。装修上用低价的替代品达到同样效果的案例也举不胜举，目前建筑设计上很多采用真石漆代替石材，外观效果同石材相仿，但同石材相比，造价大大降低了。可见设计过程中不同设计方案对工程造价的影响巨大。
3、设计概算编制
设计概算金额包括建设项目从立项到竣工验收等的预计全部建设造价，设计概算是确定和控制建设项目全部投资的文件，是编制固定资产投资计划、实行建设项目投资包干、签订承发包合同的依据，是签订贷款合同、项目实施全过程造价控制管理以及考核项目经济合理性的依据。作为建设投资的控制性文件，设计概算与设计紧密相联，是设计合同的重要组成部份。
设计概算编制依据主要有：批准的可行性研究报告；设计工程量；项目涉及的概算指标和定额；国家、行业和地方政府有关法律、法规或规定；资金筹措方式；正常的施工组织设计；项目涉及的设备材料供应及价格；项目技术复杂程度等。初步设计总概算包括单位工程概算、单项工程综合概算、建设项目总概算三个级别。概算总投资由工程费用、其它费用（包括设计费、招标费、建设单位管理费、前期配套费、销售费用等）、预备费、土地费用、建设期代款利息等组成。
在设计概算编制过程中，建设单位造价人员应要求设计单位委托有资质、有经验、责任心强的造价人员或机构编制，并建立严格的概算审核机制。概算编制的设计图纸尽可能接近施工图，项目尽可能拆分以便后期工程造价的控制和核算。
三、招标阶段工程造价控制
1、招标前的总体规划：根据公司性质和现状进行工程招标方式、招标标段划分、工程计价模式、招标计划安排、合同计价方式等前期招标整体规划，合理的招标规划可减少项目管理难度、保证工程较快平稳的推进，能有效控制成本，降低造价。
工程图纸齐备，工程体量较少，工期相对较短、工程相对较简单的具备总价包干条件的可采用工程总价合同；工程规模较大，图纸不完备、工期较长的工程可采用单价包干；国有资金为主的工程必须采用公开招标方式，工程量清单计价方式；不使用国有资金的工程可采用邀请招标，自主确定工程计价模式等；影响工程设计的需提前招标，如电梯工程等；建设单位管理能力强的可采用平行以包方式，建设单位管理能力弱最好采用总分包模式等等；
每个工程情况各不相同，工程环境也都不一样，所以建设单位造价人员在招标之前得对工程招标有个整体规划设想，制定出科学合理的招标规划书，把各种有利和不利的情况综合考虑进去，即有利于现场管理又能充分竞争，最大限度保护建设单位利益。
2、严格招标文件、工程量清单及招标控制价的编制工作和审核工作
总承包招标文件的编制要尽可能做到全面，尤其是项目公司，即无后续工程诱惑又无集团公司强大的后备支持，施工单位的顾及相对较少，现场工期、质量及造价索赔的针锋相对的可能较大，所以招标文件的编制除常规的施工范围、付款方式、调价方式、工期、质量等约定外，还应尽可能的将施工过程中可能存在的纠纷和矛盾处理方式详细表述，以减少后期施工可能存在的纠纷和索赔。如：施工过程中总包对业主指定分包责任义务，业主指定分包的付款方式，总包与各专业分包工作界面划分等。
招标工程量清单是招标文件的重要组成部分。国家2003年推出工程量清单计价模式，实行量价分离，招标人负责工程量的准确性和完整性，投标人负责工程价格的准确性和完整性。这种计价模式打破了以往必须按地方统一定额和取费标准计价的方式，投标人可以根据自身成本状况和企业竞争力自行组价，从而大大提高工程投标的竞争性，即有利于建设方节约造价，也有利整个社会的成本节省。因为招标人负责工程量清单的准确性和完整性，所以要编制招标工程量清单过程中，一个要求计量准确，一是要求工程量清单项目特征描述要清楚。工程量不准确直接导致工程造价不准确，可能会导致工程款多付和超付现象；而清单项目特征描述不清楚，不但影响投标单位报价的准确性，同是也为后期施工索赔留下隐患。如X工程地下室结构由一家单位施工，地上工程及地下室砌筑工程由另一家单位施工，根据目前施工常规做法，结构施工时一般不再预留砌体插筋，砌体施工时采用植筋方式处理，如果招标时砌体工程量清单位项目特征描述不注明植筋要求，那么后期施工时施工单位就会就此项植筋费用向业主提出索赔，如果事先造价人员已就此事作充分考虑，就可避免此项巨额索赔费用的发生。可以看出，工程量清单要做好，除要求建设方有经验的专业造价人员加大对项目子目和清单项目特征描述的审查外，还要求招标图纸清楚完备，最好是施工图。
招标控制价应聘请有资质的专业机构按国家计价规范、招标图纸及清单、政府指导价等规定严格编制，并经政府造价管理机构审批。招标控制价的编制有利于招标单位控制工程造价，防止投标单位串标，恶意哄抬投标价，最大限度的保护招标人的利益。设定招标控制价的同时，也可同时设定投标单位报价下限，以防投标单位恶意竞争，低价中标，高价索赔，最终损害建设单位的利益。
4、加强回标分析和招标过程的询标工作
招标过程中的回标分析非常重要，有些投标人为达到中标目的，采用低价投标，报价时采用不平衡报价方式投标，一旦中标，施工时利用建设单位技术力量不对等的特点，诱导变更，达到其高价索赔的目的。故回标分析就是分析各项报价投标合理性，评标前，对不明显不合理的报价要求投标人进行书面澄清或提供能施工的证明材料，以杜绝投标人低价中标高价索赔的可能，尽最大可能维护招标人利益。
四、施工阶段造价管理和控制
1、工程施工前施工图纸核算
施工阶段图纸相对招标图纸一般较完善，如果各方条件允许，最好在中标后一至二个月内，组织施工单位对施工图纸工程量进行核算和核对。开工前工程量核对工作一方面可以通过工程量计算检查施工图纸质量，不明确或错误能及时提出，避免施工好后发现错误造成的返工损失；一方面便于建设单位能确切了解工程造价情况，以便于工程资金等的安排 ；另一方面便于过程工程款支付，避免工程款超付或多付可能。
2、过程变更和签证管理
施工过程造价的管理，主要是加强设计变更和签证的管理，工程设计变更应注明变更主体、变更原因等，并就设计变更及签证加强审批流程及变更前可能增加费用估算，杜绝施工单位串通设计单位自行变更的可能。严格设计变更的管理，对设计单位也是一种督促，让其尽可能的完善施工图纸，减少设计错误引起的工程返工等的损失。
要有效控制和减少变更，关键是要减少建设方自身原因引起的变更，对商业项目来说，就是最好在施工图阶段完成招商工作，使建筑根据各商业的具体特点和要求进行布局和调整，尽可能做到根据内容确定形式，做到量体裁衣。
五、工程竣工结算、竣工决算及工程后评价阶段
工程竣工结算是建设单位与合作单位根据合同计算双方最终合作造价的工作。竣工结算的审核依据为施工合同、竣工图纸、工程验收合格证、经业主代表确认的变更及现场签证等，竣工结算审核内容主要有工程量的审核、各种价格的审核、各项费率及计取的审核、设计变更及洽商记录等签证的审核等
竣工决算则是建设单位从建设项目筹划到竣工投产全过程的全部建设费用，即建筑工程费用、安装费用、设备工具器具费用和其他费用等。竣工决算的内容包括财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析四个部分。
