时间：2022-04-07 19:13:02
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产开发与经营，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
【关键词】房地产；开发项目；市场定位
引言
目前，我国政府虽然采取了有利的宏观调控措施，使得房地产业基本稳定，但是，对于房地产企业的整顿实际呈现出增长的趋势.这说明房地产业所带来的利润仍要比其他产业高很多.本文对房地产业的开发与经营进行研究时，着重从房地产业市场定位入手，不管是从理论还是实践中，对于提高我国房地产业的经济和社会效益都有很大的促进作用.
1、房地产开发项目市场定位的相关理论
房地产开发项目的市场定位，简单来说就是对房地产市场进行详细的调查和研究，在此基础上来选择合适的市场目标，确定相应的消费群体，划分项目的对应等级，确定项目的建设和设计标准等.这一概念是由市场营销学中的市场定位衍生而来的.下面将对房地产开发项目市场定位的相关理论进行详细的介绍.
1.1 房地产开发项目市场定位的基本内容
房地产开发项目市场定位的基本内容主要有以下几点：
（1）明确开发思想.房地产企业在考虑自身企业文化的基础上来明确项目开发的理念，确定企业对于项目的经营模式，以便更好的促进企业发展，树立良好的品牌形象.
（2）确定用途作用.在进行市场定位时，企业对开发项目所在地区进行全局考察，确定最适合当地实际情况的开发类型，科学合理的对当地土地资源进行开发利用.
（3）选择目标客户.企业要对当地居民的消费能力进行相应的市场调查，了解他们的消费需求，初定确定此次项目的目标人群，为今后进行项目的价格确定创造前提条件.
（4）进行初步项目设计.企业要结合项目开发所在地区的实际情况以及当地居民的消费能力来进行项目任务的初步设计.同时，企业要委托相关的设计规划部门对项目的开发进行初步的设计，更好的将建筑的风格、形式、标准、户型等内容确定下来.
（5）评估租售价格.企业要采用适当的方法，对比同类房地产的市场价格，并在考虑影响房地产因素的基础上来对开发项目的租售价格进行评估.
（6）选择适当的入市时间.企业要充分认识到房地产市场的风险以及所获取的利益之间的关系，并结合自身的经济实力和项目投资的资金流动量，制定一套切实可行的项目营销方案，为项目的入市选择一个适当的时机，保证开发项目的顺利进行.
2、当前我国房地产开发项目市场定位在实际中存在的问题
2.1 与市场定位的理论和原则相偏离
一些房地产企业在对房地产开发项目进行定位时，把注意力主要放在了对“概念”的定位上，而与房地产企业进行市场定位真正的理论和原则背道而驰.将没有存在根据的生活方式作为房地产项目的买点所在，将还没有批准建筑的地铁称为是交通便利的交通工具，他们充分的利用了媒体来对自己的房地产项目的市场定位进行了炒作.从某个角度来讲，危害到了房地产市场规范有序的发展.
2.2 缺少规范的市场定位工作的主体
目前我国的房地产咨询业务发展还很不完善，大多的房地产企业在进行市场定位工作时，往往会委托与其企业相关联的咨询企业来完成，市场定位工作过于形式化，不符合科学公正的要求.此外，市场定位从业人员的专业素质往往偏低，工作缺乏专业新，导致房地产市场定位的整体水平偏低.
2.3 缺少明确的目标消费群或判断市场需求出现偏差
通过市场调查，房地产企业才能够准确掌握市场经济的走向，了解消费者对房地产市场的需求.在实际中，往往因为房地产企业所采用的市场调查方法以及调查的范围不当，导致不能明确的确定房地产开发项目所需的目标消费群，从而影响到房地产企业的经济效益.
2.4 差异化策略运用不当
目前，房地产业内人士已逐渐认可关于“房地产企业第三利润源泉源于差异化”的观点，差异化一般是指在形象上、产品上以及市场上的差异.但是在实际进行市场定位的时候，对于差异化常常会发生这样两种情形：一种是房地产企业从建筑的立面、平面的布置到室外景观的布置和绿化，缺少了新意.另一种是房地产企业过于注重与其他企业之间的不同，而不根据房地产项目所在区域的实际条件和环境出发，忽视当地居民的生活水平和生活习惯.
3 加强房地产开发项目市场定位工位的相关建议
（1）采用正确的房地产开发项目的市场定位方法.房地产企业要认真分析我国房地产业的行情，采用正确的房地产开发项目市场定位的方法对房地产项目所在区域的房地产行情进行分析、判断，以便更好的掌握当地居民的生活习惯、消费需求、居住环境等，建设更好的物业性小区管理.
（2）协调统一房地产业的功能、成本和效益问题.房地产业拥有必备的功能、较低的成本以及最大化的效益，这是房地产开发项目进行市场定位时必须要考虑的问题.这三者指导着房地产开发项目市场定位的发展方向，衡量这三者的重要指标分别是项目的功能配置、项目开发的成本以及项目的租售价格等.房地产企业对这三个问题必须进行重点研究分析.
（3）强化房地产的专业化、规范化管理，建立有效的行业管理机制.房地产行业协会对房地产业的从业人员、工作章程以及方法要以规范房地产咨询市场为宗旨进行专业化的管理，对他们进行专业的技术培训.
（4）充分了解当地情况，将房地产开发项目差异化问题合理解决.对于房地产开发项目的创新，不能只是参考当地已有的建筑或者正在热销中的建筑，也不能仅仅是在建筑风格、户型以及物业环境上进行简单的复制，更不能将房地产开发项目的面积和规模肆意夸大，要充分体现房地产企业自身所独有的文化特征，保持独树一帜的企业风格.
4 结论
房地产的开发和经营是一个城市经济得以发展重要的推动力，它不但促进了我国城市的现代化建设，还吸引了大量的国内外的投资者，在很大程度上促进了我国社会主义现代化建设.所以，本文对房地产开发项目市场定位进行研究，是房地产企业做出正确投资决定和开发策略的前提工作，减少了很多在项目开发过程中由于人为原因而失误的因素，对我国经济发展具有很好的指导作用.
参考文献：
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[5]程君，何亚伯.城市房地产项目市场定位策略探讨[J].建筑经济.2007（S1）
[6]崔进.房地产开发项目定位研究[D].广西大学 2012
1992年11月，上海百事头脑有限公司（下称百事公司）分别与上海金属交易所（下称金交所）、长宁区房产交易市场（下称交易市场）签订参建上海浦东某住宅小区合同，约定百事公司先后把金交所和交易市场的参建费430万元汇付浙江某建筑公司（下称建筑公司）。1994年，百事公司得知该建筑公司在浦东并无住宅房源可提供，便欲诉至法院讨回430万元。但由于百事公司无房产经营权，为了胜诉，于是在上海申江房地产开发经营公司华夏分公司（下称华夏公司）的参与下，百事公司与华夏公司签订了一份虚假的房屋参建协议，“协议约定”：百事同意华夏在浦东某住宅小区内参建3000平方米住宅，建设费用按每平方米1400元由百事包干使用，总计建设费用420万元；百事确保于1993年6月将竣工验收合格的3000平方米新建住宅交付华夏公司；华夏公司在协议生效后十天内向百事公司支付定金200万元；至1992年12月付70％，结顶付20％，交房付10％；双方约定发生争议由徐汇区法院裁决。同时把签约时间前移至1992年11月18日。
1994年4月2日华夏公司持上述假协议向上海市徐汇区人民法院起诉百事公司，称其与百事公司订立房屋参建协议后，给付购房订金100万元，预付款230.8万元。但百事公司既未交房，又未退款。要求判令百事公司返还预付款、定金、利息、违约金。1994年4月双方经徐汇区法院调解，自愿达成协议：一、百事公司应返还华夏公司预付款230.8万元，双倍返还华夏公司定金200万元，偿还华夏公司银行利息46.3万元，并偿付华夏公司违约金35万元，总计偿还512.4万元；于1994年6月底至同年10月底前，每月付给100万元，余款于同年底前付清。如愈期，则按银行同期企业流动资金贷款利息加一倍计付迟延履行金；二、案件受理费3.56万元由百事公司负担。三、双方别无其它争执。1994年4月15日徐汇区法院作出（94）徐经初字640号民事调解书，确认协议符合法律规定。随后，华夏公司又以其所谓债仅债务转让协议，以百事公司债权人的名义，向建筑公司讨得330万元参建费，转人华夏账户。然而，这些款并没有返还给真正的债权人金交所和交易市场，华夏公司将其中280万元抵付了自己欠他人的债务。1996年，真正的债权人金交所和交易市场分别向人民法院起诉，要求百事公司返还420万元参建费。百事公司感到自己的债务责任并没有因假协议而转移，于是向徐汇区人民检察院提出申诉。
徐汇区检察院审查认为：徐汇区人民法院（94）徐经初字第640号民事调解书，虽符合当事人的自愿原则，但违背事实和法律，使本无诉讼关系的华夏公司与百事公司成为原、被告。遂于1997年7月函告徐汇区人民法院，建议对该案审查纠正。理由如下：
一、原审材料中，有华夏公司为证实其与百事公司之间存在的法律关系，向徐汇区人民法院提供1992年11月18日双方签订的假《参建协议》。
经查查明，华夏公司系领取营业执照的企业法人分支机构，发照日期为1993年2月23日。徐汇区人民法院未经审查，用调解书确认双方于1992件11月18日签订的《参建协议》没有依据。
二、华夏公司向徐汇区人民法院提供两张进账单，以证实百事公司已收到其支付的预付款及定金330.82万元，纯属错误。
经查查明，1992年1月30日编号1557768凭证款项101.5万元系上海市长宁区房产交易市场给付上海联合科教文编译所的房屋参建款，因编译所收款后未交房，上海市长宁区房产交易市场诉至上海市长宁区人民法院，该院以（95）长民初字第63号调解结案，由编译所于1995年4月底之前付清该款及利息。1992年10月15日编号2179864凭证款项229.32万元系上海金属交易所给付上海联合科教文编译所的房屋参建款，上海金属交易所曾诉至上海市第二中级人民法院，该院作出（1995）沪中民初字第30号民事判决书，因上海金属交易所不服，现该案正上诉于上海市高级人民法院。徐汇区人民法院在华夏公司提供的付款凭证金额与诉讼标的有明显出入的情况下，认定华夏公司诉请成立，显属错误。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条之规定，建议徐汇区人民法院对该案审查纠正。
徐汇区人民法院受理后，经再审查明：华夏公司提供的两份收款凭证，确系上海市长宁区房产交易市场及上海金属交易所给付上海联合科教文编译所的房屋参建款，现两单位己分别起诉法院主张权利，本案原审原告华夏公司诉称与原审被告百事公司订立参建协议后，给付预付款及定金，并无相应证据证实，徐汇区人民法院于1998年8月5日以（1997）徐经再字第6号民事判决认为：原审调解书依据的事实及证据有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十条之规定，判决：（一）撤销本院（1994）徐经初字第640号民事调解书。（二）原审原告华夏公司之诉讼请求不予支持。本案受理费3.56万元，由原审原告华夏公司负担。
我通过这两个多月对房地产企业会计的学习懂得了以下的知识：房地产是房产和地产的总称，房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。
一、而进行的主要业务有：1、土地的开发与经营。2、房屋的开发与经营。3、城市基础设施和公共配套设施的开发。4、代建工程的开发。5.物业管理和服务。房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行核算和监督。
二、房地产开发企业的生产经营与施工企业不同，房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用;经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用;不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。主要有：1.开发经营的计划性。2.开发产品的商品性。3.开发经营业务的复杂性4.开发建设周期长，投资数额大。5.经营风险大。
三、房地产开发项目投资费用估算。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用.由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本
1.土地征用及拆迁安置补偿费。2.前期工程费。3.建筑工程费。.基础设施费。 5.公共配套设施费。6.开发期间税费。
(二)开发费用
1.管理费用。2.销售费用。3.财务费用。
房地产开发项目投资估算的作用：
(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据;
(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据; (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
四、房地产开发企业会计核算特点
由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：
1.产成品的种类多，核算方法不同。 2.产品成本的核算复杂。3.经营收入及其相关税金的核算不同。
关键词：概念论述；合作开发；风险；控制模式、
1 概述
房地产合作开发是指两个或两个以上的企业之间或企业与事业单位之间，通过签订联合开发合同，组成房地产开发经营实体，共享利润、共担风险的经济联合行为。
2 合作开发的必要性及其主要形式
2.1 合作开发的必要性
土地方面，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要求采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。
资金方面，从2005年起，国家开始运用税收手段来调控房地产市场，之后一系列税收政策的出台使房地产行业进入瓶颈。房地产行业进入宏观调控以来，经营环境日益艰难，首先是不允许建筑商垫资建设，在来对土地全面实行招、拍、挂，买块地动辄数亿，而且交的都是真金白银。然后又银行对个人住房贷款又在已提高首付比率的基础上进行严格审核，增加房产销售资金回笼的难度。
房地产开发企业自身资金有限，而且需要不断地滚动投入，获取最大的利润。因此，不仅需要从金融机构融资，而且需要吸收社会资金参与开发；另一方面，大量社会资金因为资本的逐利性特点，也积极地希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；还有一些企业拥有可供开发的土地，但是因为缺乏开发资金和进行房地产开发的资质，需要与房地产开发企业进行合作开发。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发的方式降低自身的经营风险。因此，许多中小企业也在“抱团”中寻求出路和发展。基于以上的客观需要，本着共担风险、共享利润的原则，房地产合作开发经营具备他的合理性和必要性。
2.2房地产合作开发的主要形式
2.2.1 拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照上方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。
2.2.2 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。
2.2.3 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方，这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，是为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。
2.2.4 已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。
2.2.5 已拥有土地使用权的当事人，以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合同开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分期固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作以合作开发为名出租房地产资质证书为获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。
3 合作开发中存在的风险
我国房地产行业起步较晚，企业普遍存在规模偏小、资质比较低、资金不足等问题，在这样的背景下，寻求企业外部资源，通过各自核心能力和优势资源的有效整合，合作开发项目，快速适应市场机会，降低成本、提高竞争力成了企业降低风险的首要选择。合作开发项目又带来了新的风险。
3.1 合同法律效力认定风险
合作双方只有在合作合同中明解约定双方“共同投资、共担风险、共享收益”,并且实际操作中也是以此为基础进行投资和分配利润的才能视为合作开发,据此法院在审理合作开发纠纷时有可能会认为合同内容不符合合作开发合同的要求或认为实际操作不符合作开发规定而判定合同无效或部分条款无效,或推定合同为非合作开发合同。
在订立房地产合作开发经营合同时，如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时，应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。非提供土地合作一方，要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。如存在有与法律、法规、规定相违背的情况，则订立的合同无效，不利于保证合作各方的合法权益。
3.2 纳税风险
许许多开发商搞合作开发是为了避税。确实以无形资产、不动产投资人股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税出资金一方以土地方名义隐名合作开发,土地不过户资金方还可节省契税,还有的合作开发可了节省一方土地增值税、企业所得税、个人所得税。但是一方如税收筹划不当,不但不能节税反而还有可能增加税收负担。
3.2.1 根据财税[2006]21号文件规定对于以土地进行投资或联营的,凡所投资或联营的企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的不能免征土地增值税,如不懂此政策以免土地增值税来让利合作土地出资方就会利益受损
3.2.2 对于以土地出资方名义开发的,资金出资方的投资利息不得在计算土地增值税、企业所得税时扣除支付给土地出资方的价款也不能直接在计算土地增值税和企业所得税时扣除,土地成本只能以土地出资方原计税成本为依据,多支付的价款只能从税后利润中列支
3.2.3 对于非法人型合作项目,项目利润要并人法人公司统一交纳企业所得税, 对于企业所得税的承担问题日后可能会有争议对以土地出资成立法人公司的,土地出资方还要按评估价与土地成本的差额在投资当年缴纳企业所得税,相比于自主开发会提早支出企业所得税,在税率降低前（如2008年由原33%的税率降为25%）还加大了税收支出
3.2.4 一些项目在运作时实际上只有一方控制,另一方只要收回预定的回报就行,该交的营业税及附加一般可以预计,但土地增值税、企业所得税很容易因一方操作利润而偷漏,如资金投资方是个人,还可能偷漏个人所得税,项目完结一方撤走后这些税款被查补很可能就要由另一方承担、
3.3 经营风险和财务风险
经营风险和财务风险虽然并非合作开发所特有的风险,但是我们在合作开发决策时仍需要认真考虑。一般来说原本就打算开发房地产项目的一方在选择合作开发后由于合作者的共同出资、共担风险因而降低了其经营与财务风险,但是当合作双方在项目经营管理和筹资用资中相互信扯皮,不能协调一致时,此时不但不能降低风险反而还有可能加大风险。
4 合作开发的控制模式
4.1房地产合作开发经营的方式有以下两种，即法人型房地产合作开发经营和非法人型房地产合作开发经营。
4.1.1 法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第51 条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，组成新的经济实体，独立承担民事责任、具备法人条件的，经主管机关核准登记，取得法人资格。”根据本条规定，房地产合作开发各方以组建新的法人，即成立项目公司的方式进行房地产开发经营的就是法人型房地产合作开发经营。在成立项目公司情况下，房地产合作开发各方即成为项目公司的股东，合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范，而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任，而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发，符合现代企业制度的要求，是值得推广的运作模式。
4.1.2 非法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第52 条规定：“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。”根据本条规定，联营可以不组成新的法人，采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型房地产合作开发经营。在这种情况下，合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营，具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。
4.2签订和履行房地产合作开发经营合同的对策
房地产合作开发经营合同内容繁杂，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发经营合同一定要谨慎、规范。在房地产合作开发经营实践中，有以下一些对策供参考：
4.2.1 合同不要约定保底条款。合作开发经营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。
4.2.2 加强和完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。
房地产投资风险识别
一、投资决策阶段的风险
1.政策风险
（1）产业政策风险。国家产业政策的变化影响房地产商品需求结构变化，决定着房地产业的兴衰，国家强调大力发展第三产业会直接促进城市商业和服务业、楼宇市场的繁荣。政府通过产业结构调整，降低房地产业在国民经济中的地位，紧缩投资于房地产业的资金，将会减少房地产商品市场的活力，给房地产开发企业带来损失。
（2）城市规划风险。城市规划的风险主要来自于对城市规划布局调整和城区功能调整，交通的变化等来对房地产业带来影响，因此，房地产企业能不能及早预测规划目标，选择增值潜力较大的合适地块，是决定项目开发成败的核心因素。
（3）土地政策风险。房地产开发经营以土地为载体，土地政策的变化势必对房地产业产生重要影响，土地产权制度的变更，不同的土地取得方式，土地调控制度以及不同的土地政策执行力度都会带来房地产投资风险。
（4）税收政策风险。房地产业涉及的税种多，占开发成本比例较大，税率提高，房地产开发企业将面临巨大成本风险。在发达国家成熟的房地产市场中，税收政策也是政府调节房地产市场的强有力工具之一，房地产开发企业想要获取更多利益，必须关注与其有关的各项税收政策信息。
（5）金融政策风险。房地产开发绝大部分依靠银行贷款而进行，国家金融政策的调整对房地产业发展有着不可替代的影响。
2.经济风险
经济风险主要包括供求风险和通货风险。市场供求风险是最直接的风险，市场供需不平衡会导致大量商品房空置或滞销，使开发经营者承受资金积压的风险。此外，房地产投资周期较长，其间可能遭受由于物价变化所带来的通货紧缩或通货膨胀风险，膨胀率的变动也会直接影响房地产商品的需求和房地产价格。同时，开发时机的选择与风险也密切相关。
二、项目实施阶段的风险
1.项目的定位风险
房地产开发经营的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位等，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。可以说，项目的市场定位确定以后，基本上就敲定了项目的建设风格、建设成本、营销推广方案，就决定了项目的销售前景，一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，后期想要弥补是非常困难的。
2.项目质量风险
项目的质量风险具体反映在：在决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，提出违反设计规范、标准，特别是强制性标准的要求，又通过“关系”关照造成的“投机性”质量问题；在施工阶段，从业人员对设计方面的认识有重大错误，擅自改变设计造成的风险；在施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但可能对正常使用功能有严重影响的问题处理不及时，给交房后造成的质量隐患而引发的纠纷等等。此外，房屋设计和户型结构未充分考虑潜在消费者功能需求，也是房屋质量不佳的体现。
3.开发成本风险
房地产开发经营的成本风险存在于开发过程中的各个阶段。如在规划设计中，方案陈旧，深度不够，参数选用不合理以及未进行优化优选设计，都会导致生产成本的增加；在投入建设期间，国家调整产业政策，采用新的要求或更高的技术标准，也都会使房地产开发成本增加。除此之外，通货膨胀、物价上涨导致的建材价格上涨和建筑成本的增加也是开发商要面临的风险。
4.开发周期风险
房地产开发经营需要较长的时间，在房地产开发经营开发中，对各个环节只能是大概的测算，如社会经济形势的兴衰，房地产市场的供求变化，物价的涨跌，利率的变动等都难以准确预测，导致时间因素是一个重要的不确定源，开发周期长短也成为决定项目风险的一个非常重要的因素。开发期越长，各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大，风险也随之增加。
三、经营管理阶段的风险
1.营销策划风险
在房地产营销策划中，价格定位、销售渠道、营销方式等都是很重要的方面。其中，定价最关键，因为消费者对价格最敏感，价格过高远离市场会引起房地产销售困难，难以实现利润；而价格过低不仅会减少房地产利润，还可能致使消费者怀疑商品房的质量，从而影响房地产商在市场中的形象和信誉。
2.物业管理风险
物业管理的水平关系到企业的声誉和后继生存与发展，房地产开发投资竞争日益激烈，消费者不仅注重其价格和质量，而且注重其售后服务。因此，物业管理需要一些专业的管理人员来进行管理，这也会面临着一些不确定因素，如专业管理队伍管理构架，管理公约以及管理费用等。
3.其他风险
其他风险指有很大的不确定性，其中包括不可抗力，以及由人们的过失或故意行为所致的灾害等等。这些风险发生的可能性较小，但所造成的损失却是可能是重大的。
总之，房地产开发经营是一个长期的，涉及面广且复杂的过程，同时，还涉及到房地产开发经营者与政府部门。施工单位、消费者等之间的诸多关系，涉及到大量的政策，法规和法律问题。因此，能否正确、及时的识别风险会直接影响到开发经营的成败，在开发经营中应时刻保持风险的意识，对房地产投资过程作全面。系统的风险分析，以便能及时有效的化解房地产开发经营中的风险。
参考文献：
[1]张中华，朱新荣，唐文进.房地产与资本市场[M].中国金融出版社，2009.
第一条为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。
第二条本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
【章名】第二章房地产开发企业
第五条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）有100万元以上的注册资本；
（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
第六条外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。
第七条设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。
第八条房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第九条房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
【章名】第三章房地产开发建设
第十条确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
第十一条确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
第十二条房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置要求。
第十三条房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。
第十四条房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。
第十五条房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是。因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）城市规划设计条件的落实情况；
（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（三）单项工程的工程质量验收情况；
（四）拆迁安置方案的落实情况；
（五）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第十九条房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
【章名】第四章房地产经营
第二十条转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第二十一条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
第二十二条房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
第二十四条房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：
（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；
（二）营业执照和资质等级证书；
（三）工程施工合同；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）商品房预售方案。
第二十五条房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。
第二十六条房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。
第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。
房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
第二十八条商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任。
第二十九条房地产开发企业委托中介机构销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
第三十条房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。
第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十二条商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
【章名】第五章法律责任
第三十四条违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十五条违反本条例规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十六条违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。
第三十七条违反本条例规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修，并处交付使用的房屋总造价2％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十八条违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第三十九条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。
第四十条国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中、、，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
【章名】第六章附则
第四十一条在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营，实施房地产开发经营监督管理，参照本条例执行。
1、 房地产开发经营过程的价值链分析
房地产开发经营管理的基本内容是工程管理，主要包括规划设计管理、施工管理和物业管理。其关键内容包括企业价值活动过程的管理与创造，即设计、采购、建设、销售及物业服务的开发经营过程，以及在人力资源、财务运作、销售策划、项目的职能管理中为企业产生重要价值的活动或环节。按照迈克波特价值链模型的基本涵义，这里将房地产开发经营的价值链模型表述如图 1 所示。
研究房地产开发经营活动，前期的市场定位和规划设计对开发项目的成本，以及销售情况产生最为重大的影响；越到后期，工程建设已经开始，相关的成本控制和市场营销所产生的效果并不明显；材料采购、设计变更、预算等方面的价值状态受前期规划设计本身的制约，对企业的经营绩效影响相对较轻。这里要研究的关键问题是在企业的开发经营价值链当中，具体哪些因素是对企业的经营绩效产生重要影响，其影响程度如何；而且在不同的阶段，这些因素的影响程度又有怎样的变化。根据房地产开发经营过程实践、企业价值链分析以及市场调查的基本结果，把影响企业经营绩效的因素概括为：规划设计、施工质量、营销策划和物业管理 4 个方面。这些方面既反映了房地产开发企业在开发经营活动中的主要内容，也从实施程序上表明了企业在绩效控制与管理上的关键要素。
2 、房地产开发经营绩效的影响因素
2.1 规划设计
房地产开发项目是否成功主要决定于前期的规划设计，规划设计一个关键的概念是要根据购房者认知的需要来理解他们的声音，建立买家意见与住宅如何规划、设计、建造之间的良好联系。房子卖得出去是因为买家发现它们更好、具有更高的价值或者是因为它们比较独特。规划设计必须要以建筑规范、地理气候环境、地域风俗人情、市场/客户需求为出发点，根据实用、科学、经济、美观及先进的目标，按照建筑规划设计的程序，对楼盘的整体规划、建筑与外观、土建结构、水电消防、设备设施、园林景观、道路管线、装修等各个方面进行设计和运作，以实现最佳的价值目标。评价规划设计对房地产企业开发经营绩效的影响程度可以从户型合理性（包括朝向、大小、室内布局、水电气配套等）、小区整体情况（区位、园林景观、建筑外观、整体布局等）、规划设计费用和设计质量（施工可行性、设计整改情况及设计审查合格情况）4 个方面来考虑。
2.2 施工质量
施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量。即是否严格按照图纸和规范进行施工？安全文明施工情况如何？施工用的材料和设备是否合理？以及施工组织安排是否有序？这几个内容是决定最终施工质量的关键内容。而施工质量对房地产开发公司的经营绩效也是显然的，技术质量不合格既要整改费用还可能会影响销售、工地出事故赔钱不说还严重影响企业形象、工期拖延会增加成本。施工质量问题很可能会在工程竣工验收后几年才能表现出来，这种质量缺陷或事故虽然可以通过修补、重构等形式加以改进，但是它对于公司的社会形象和长期获利能力产生重大影响。因此，质量的合理性（即不以漂亮、华丽、先进为追求，而以实用、满足顾客需求为目标）以及长期效益是建筑施工质量的基本要求。具体评价可以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比（主要指建筑材料/设备的价格合理性）、开发进度/效率等方面考虑。
2.3 营销策划
一个好的产品营销策划是产品从企业到达客户的途径和桥梁，是产品到货币、利润的过程。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、参与方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。广告宣传、促销活动、价格策略及销售渠道是房地产开发企业主要考虑的营销策划内容，而在营销策划前期进行的市场定位是至关重要的，即根据市场调查，确定房地产开发的消费客户群、所开发物业的功能、专营性及象征性等内容，这是实施具体营销策略的核心基础。而从影响房地产开发经营绩效的具体指标来看，营销策划上有广告宣传费用率、品牌价值、价格竞争力和资金回笼情况等方面。
2.4 物业管理
房产或物业开发完成并实现销售，那么必然要为物业的所有者/使用者提供物业管理服务，以公开选聘的专业化物业管理公司为客户/业主提供物业管理服务是当前国家法规所要求的内容。目前普遍存在的事实是，在前期的物业管理服务中房地产企业自身的下属物业管理公司多是服务的提供者，特别在企业房地产项目的开发是分期分段进行的情况下更是如此，此时物业管理服务的质量对于企业后续开发项目的销售及效益情况将产生决定性的影响。评价房地产企业提供的物业管理服务质量最关键的指标是业主满意度。当然，物业管理也要讲究成本。而评价业主满意度的基本指标可以分成以下几个方面：员工服务质量（态度、及时性、达到业主目标）、安全管理、环境清洁质量和社区文化等。根据以上的分析，可以建立影响房地产企业开发经营绩效的指标体系，见图 2.
3、 房地产经营绩效影响模型分析
经济研究一般以净资产收益率=年度净利润/股东权益，作为房地产企业开发经营绩效的考核指标但考虑到不少房地产企业并非上市企业或股份有限公司，这里把净资产收益率的公式扩展，净资产收益率=年度净利润/ 所有者权益。这里选取广东省某市 10 个楼盘进行数据模型分析，它们均为分期开发的楼 盘 ， 数 据 采 集 时 间 为2002-07~2004-07.
（1）数据分析的基本说明。户型合理性、小区整体情况、工程结构质量、品牌价值等指标内容由物业管理公司派发调查问卷，根据顾客调查资料计算；物业管理部分的指标内容由物业管理公司实施住户满意度调查获得；其他指标可由企业的财务、工程及销售部门提供。 公司绩效数据由企业调查及交流获得，政府统计局、建设局和房地产协会同样作为重要的数据来源。根据房地产开发经验，认为四大影响因素下的指标具有相同的权重。
转贴于
（2）市场调查数据分析说明和因素计算。
（3）分析结论。
① 施工质量与开发经营绩效的相关性很小，这与房地产销售现状是比较吻合的，即一般客户在购买楼房时，对于房屋的施工质量（尤其是内部结构性能）很难有较为全面、专业的认识，房屋即使有结构施工质量问题，也是在几年甚至十几年以后才显现出来，因此，施工质量对于销售实现影响不大，从而对经营绩效关系程度很小。从另一方面考虑，这个结果可能与数据调查时间不够长也有一定关系。
② 物业管理服务对于销售业绩及经营效益的关系最大表明了当前物业管理对房地产开发经营的重要价值：入住的业主根据自身对小区物业服务的感受，形成了顾客满意状态，这种满意或不满意的感受会以极高极快的速度在潜在客户、社会及市场上传播，因而对于楼盘
后续的销售业绩产生重要的影响。
③ 规划设计与营销策划都与经营绩效有较大关联，这是容易理解的：户型、景观和配套设施好，必要的促销宣传再加上合理的价格，必然在消费市场产生较强的吸引力，从而为企业带来利润。
④ 关系模型以及显著性检验的数据变化表明了房地产企业在经营过程中各种影响要素的价值变迁，同时也说明三种要素之间存在一定的共线性（相关性），比如说，小区的规划设计好、环境优雅、配套设施齐全，一般来说其物业管理工作取得较好的效果就比较自然。
根据上述分析结果和依靠指标体系的内容，可以有针对性地实施价值工程，即以相对较低的成本费用实现房地产功能的显著改善，从而获得丰厚的价值回报。
4、 结束语
企业都是以利润最大化和可持续发展为战略目标的，房地产开发企业也不例外。从上面影响房地产企业开发经营绩效的因素分析中我们可以知道，要实现最真实、丰厚的利润，房地产企业应该依次对物业管理、规划设计、营销策划、施工质量这些方面实施价值工程。同时，房地产开发商必须以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术和营销策划为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，以市场为导向，在规划设计、施工建设、营销策划及物业管理四大关键环节上以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，勇于创新，在成本、功能与效益的整合统一中实现最佳的价值。
参考文献：
[1] 仇慎谦。 物业建设与物业管理衔接问题的研究[J]. 中国物业管理，2002（03）。
[2] 李会萍。 运用价值工程原理提高房地产开发效益[J]. 贵州工业大学学报，2003（03）。
摘要：本文介绍了房地产开发、房地产经营与管理计算的概念，并且对其进行延伸分析这些概念的内涵。然后，对房地产开发经营与管理计算的基本程序进行阐述，主要分为投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段、租售阶段和物业管理阶段，通过对房地产开发经营与管理计算的分析，得出如何更好的维护房地产企业的权益。
关键词：房地产 开发 经营 管理计算
一、 房地产开发经营与管理计算的内涵
1、房地产开发
开发一词是外国的舶来品，意思是借助人力对荒地、矿产、森林、水流等自然资源进行改善利用，以方便人类生活、生产、娱乐等多方面的需要。由此可见开发具有生产活动的性质。房地产开发的目地是为了给人类提供生产和生活的空间，而利用已有的各种资源改善人类物质环境的一种活动，在开发过程中主要利用的资源包括土地、建材、劳动力和资金，因此房地产开发跨越了两个领域：生产领域和流通领域。房地产开发的顺序如下：规划设计现行，选定土地征地拆迁，接着进行土地开发，开发好后的土地上建造各类规划好的房屋，建好的房屋要接受工程验收。如果从房地产的词义上细分的话，房地产开发有可以分为土地开发和房屋开发，这些开发活动都是房地产企业的生产与再生产过程，土地开发，就是把原先的非建筑用地，通过投资等活动将其变成可以用于进行建设的土地。
房地产开发实际上是开发企业将自己的规划变为具体的房产产品的过程，房地产的开发活动可以细分为六个环节：第一、提出设想阶段，没有设想的提出，没有开发企业的创意，就没有房产开发的存在。第二、对设想的可行性分析，开发企业通常都将这一任务交给专业的咨询公司来完成。第三、细节设计，开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。第四、紧接着开发企业要与专业的建筑公司签订合同，由建筑公司进行建筑施工。第五、市场销售，这一阶段既可以由开发公司自行销售，也可外包给专业的销售公司。第六、将建筑物交由专业的物业公司进行管理。
我们通常都将房地产企业定位为虚拟企业，这是有原因的，因为在房地产开发的整个流程中，房地产企业除了在“提出设想、发现商机”这一环节上自力更生之外，几乎将其他的五大环节外包给专业公司，在这一过程中，各个专业公司都被虚拟的纳入了房地产企业，共同完成开发。
2、房地产经营
房地产经营内容多、范围广，普遍将房地产经营分为广义和狭义两方面，本文主张从狭义的角度进行定义，狭义的房地产经营主要是指房地产产品的销售方式，具体有出售和出租两种。
第一、房地产出售，作为一种商品，房地产只有经过销售才能实现它的价值，通常有以下方法：其一现货出售与期货出售，现货销售就是现场选择，卖者得到款项，而卖者得到部分或者全部房产产权。期货交易是指市场供给不足时，购买者所购的的只是期待的房地产权，只有待竣工后才转移给买者的交易方式。其二订购、现购和拍卖等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四评价出售或优惠出售。其五批量出售或单宗出售。
第二、房地产出租，出租是房产产品交换的特殊形式，主要体现为它的四大特性：其一出让的是一定期限的使用权而非所有权。其二只有经过多次交换，房产价值才能得到完全显现。其三承租者虽然未获得房产产权，但他却只付出了房产价值极小的一部分便能获得房产全部的使用权。其四出租的消费与流通二重性。房地产出租分为土地和房屋出租，由于我国土地公有，土地的经营只有出租这一形式，国家规定可以转让的只能是国有土地的使用权。而房产出租，祖师通过合同确立租赁关系，出租人与承租人明确双方的权利义务，房屋出租在当下我国是房产经营的重大市场，不容忽视，而房产出租的价格则取决于房屋的价值及同期银行的利息。
3、房地产的管理计算
房地产管理计算是房地产企业对企业内部的资源和方案进行科学化和经济化的优化控制与整合。其实房地产开发已经包含了房地产经营与管理计算，或者说房地产的管理计算贯穿了整个房地产开发与经营的过程之中，通过合理的管理计算促使房地产企业利益的最大化、资源整合最优化和风险最小化。在房地产的开发与经营过程中，巨大的利润与风险是结伴而来的，在开发与经营过程中，主要有以下风险：投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险；市场风险，主要是指承包项目后，外部市场发生的不可预期的较大变化，如钢材或其他主材的价格上涨幅度太大；意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险；坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。
以上风险都需要房产企业进行管理计算，管理计算水平的高低将决定企业经济效益的高低，只有具有高水平的管理计算能力才能不断的提高企业的核心竞争能力。
二、 房地产开发经营与管理计算的基本程序
1、投资决策阶段
这一阶段由投资机会选择和投资计算两个程序组成，具体工作包括市场调研、可行性研究、成本管理计算和方案设计等内容，投资机会选择是寻找投资机会后，经过一定量的成本收益计算与分析，筛选出最优的机会。
2、前期工作阶段
这一阶段是为了房产建筑而做准备，主要的工作包括获得土地使用权、提出建设规划、计算所需要的资金并进行融资、签署施工合同等内容。房地产开发的前期阶段对管理计算有着较高的要求，因为资金是房产建设的生命线，只有资金到位，才能集聚到更多劳力、资源进行整体的开发经营。在这一阶段还要对房地产投资现金流量及其构成、资金的时间价值及计算公式和房地产投资经济效果进行计算。
3、建设阶段
这一阶段是房产建筑的形成阶段，从开工到竣工验收。开发企业一般不承担设计的任务，而将这一任务外包给专业的设计公司，将可行性分析报告提交给设计公司，由设计公司将报告变成蓝图。开发企业接下来要与专业的建筑公司签订合同，将设计公司的蓝图交由建筑公司进行建筑施工
4、租售阶段
也就是狭义的房地产经营，房地产租售主要有三个阶段，首先是宣传自身的物业及与潜在的消费者进行沟通，以便消费者可以了解物业状况。其次是通过计算成本、利润而制定出售价和租价，并与代销公司或消费者商定合同条件，就售价或租价达成协议。最后是签约阶段。房地产企业是自销房地产或者是由委托的公司代销，这取决于房产企业的管理计算，计算的内容主要是自销和代销两者之间利润较高的是哪一种。
5、物业管理阶段
物业管理的内容主要包括经营、管理和服务三方面，物业经营主要是为了使物业保值甚至是增值，通过管理计算进行策划，制定出租方案或销售方案的活动。物业管理是指对房屋进行及时修缮，维持房屋的使用，并且要完备的计算房屋的数量、产权、完好程度等情况进行记录。物业服务是指能够及时准确的满足用户的需求如保洁、绿化、安保等服务。
结语：房地产开发经营与管理计算具有很强的综合性，并且具有长期性和很强的地域性等特点，更重要的是在开发经营过程中具有资金密集型和较高的风险性，虽然具有较高的投资回报率，但是在开发经营过程中还是要注意管理计算，准确把握市场风险、政策风险及资金风险，为房地产企业赢得更多的利益。
参考文献：
[1] 杨雨霞.浅谈房地产市场与房地产开发[J].商情，2012年42期。
伴随着我国社会经济的迅速发展,商业房地产作为房地产开发中较为特殊的一类,近年来正日益受到人们的关注。不少房地产开发企业由传统的住宅项目开发转向商业房地产项目开发,以期获得相对较高的投资收益,商业房地产开发项目之间的竞争日显激烈。政府部门也认识到商业设施对城市发展的辐射带动作用,不断采取措施推动商贸流通基础设施的建设。本文首先概述房地产开发项目的一般特点,在此基础上从多个角度对商业房地产开发项目具有的主要特征进行阐述,力求进行一定深度的探讨。
一、房地产开发项目的一般特点
房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益
关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则
随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。
一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题
(一)销售收入确认的问题
当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。
(二)业绩信息的问题
房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。
(三)现金流量表的问题
根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。
(四)风险信息披露问题
房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。
二、提高房地产会计信息质量的对策
通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。
(一)完善房地产企业的会计规范体系
近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。
(二)完善配套工程的会计核算准则指引
《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。
(三)完善房地产开发企业内部会计核算
现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。
(四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量
一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。
总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。
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关键词：房地产开发；财务管理；开发产品；资金运动
一、 房地产开发企业财务管理
财务管理是企业为了达到预期的目的，对于生产经营过程中所需资金的筹集、投放、运用、分配以及贯穿于全过程的决策谋划、预算控制、分析考核等所进行的全面管理。随着企业规模不断扩大，企业所需资金剧增，财务关系逐渐复杂，同时，科学技术的迅速发展和市场竞争的加剧，使得财务管理的重点由筹集资金转向财务监督，进而转向以事前控制为主形成财务管理的控制系统。
1.房地产开发企业的资金运动
房地产开发企业简称开发企业。它是从事房地产开发经营活动的营利性经济组织。开发企业以开发活动为中心，供应、开发和销售转让三个主要开发经营过程构成了开发企业基本的经济活动。基于此，房地产开发企业存在着客观的资金运动，这种资金运动表现为实物商品资金运动和金融商品资金运动两种形式。
2.房地产开发企业资金管理
房地产开发企业的资金管理必需十分谨慎，需要制订资金计划，规划每笔资金的使用。除此之外，企业应按照规定的资金计划的实际需要采取不同的方式筹集资金。企业对于资金的使用，主要表现为资金的收支管理，而且在使用资金前必须通过严格的审批程序，务必使资金的使用都是合理的，并能满足各部门对资金的需要。
房地产开发企业从各种渠道筹集资金是企业资金运动的起点。企业可以根据开发经营的需要，当自有资金不足时，向银行借款或以向社会发行企业债券等方式向债权人筹集资金。
二、房地产开发企业财务管理的目标
财务管理目标是企业进行财务活动所要达到的根本目的，是评价企业生产经营活动是否合理的标准，决定着财务管理的基本方向。
1.筹资管理目标
筹集资金是企业资金运动的前提，是决定企业资金运动规模和生产经营发展速度的重要环节。因此，筹资目标就是企业以较低的资金成本与适度的筹资风险，用合法的方式筹集企业所需生产资金。这一目标是以降低资金成本从而提高企业的经济效益来实现的。
2.投资管理目标
房地产开发企业投资包括对自身以及对外的投资，目的都是为了获取利润，取得投资收益。很多时候企业往往只看到了项目的销售前景而忽视了整体的项目风险评估，因此会使得财务风险加大，尤其是房地产开发企业投资大、周期长，其所面临的风险比一般企业还要大。在这种情况下，企业投资的目标就是：要以较低的投资风险获取较多的投资收益。
3.利润分配管理目标
企业利润分配管理目标是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的利益关系，合理确定利润留存比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。过多的分配利润会增加企业的融资负担，过少的分配利润会导致股东的投资积极性下降。所以企业应该改进利润分配的随意性，应该真正的做到用战略的眼光对企业的发展形势和市场环境变化进行仔细的分析，之后做出合理的决策进而对企业利润进行分配。
三、房地产开发企业筹资风险分析
房地产企业生产经营的周期性决定了房地产企业在生产经营过程中需要大量的资金，其筹资行为又必然会形成筹资风险。筹资风险又称财务风险，它是指由于负债筹资导致的到期不能偿还债务的可能性。当中央银行采取紧缩货币政策时，通常存款准备金率上升，市场存贷款利率上升，从而货币供应量减少，公司筹资就会出现困难，筹资的资金成本加大，盈利相应减少甚至亏损。因此，必须评估不同负债筹资方式下筹资资金风险，并据以进行筹资风险管理，最大可能的规避筹资风险。由于筹资风险是因为存在债务资金及其偿付才可能发生的，因而从风险产生的原因上可将它分为现金性筹资风险和收支性筹资风险。
1.现金性筹资风险
现金性筹资风险又称资金性筹资风险。它是指企业在特定时点上，现金流入量不足以偿付债务本息的风险。如果在资金利润率较低时需要偿还资金成本较高的债务，并且在债务偿还日期的安排上不合理而导致某一时点的偿债高峰等情况都会形成筹资风险。对于这种风险只需通过合理安排现金流量即可回避，对企业和所有者的收益影响不大。
2.收支性筹资风险
收支性筹资风险是指企业在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。如果企业收不抵支发生亏损，在负债不变的情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务的能力也就越低，筹资风险就越大。这就要求开发企业在房地产项目开发之前，搞好房地产市场有效需求的社会调查，进行可行性研究，对开发项目的投资经济效益加以分析，同时加强开发工程的成本管理，做好营销工作。
四、房地产开发项目现金流量的计算
房地产开发项目的投资周期较长，使得投资效益分析评价中应考虑货币的时间价值，这就必须先对拟开发的房地产项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点的资金价值，然后进行对比分析。
房地产开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量。对于投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息列作现金流出量。这样，房地产开发项目的现金流入量是营业收入；现金流出量是投资支出、营业税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。在得知房地产开发项目现金流入量和现金流出量后，计算净现金流量。
五、开发产品的财务管理问题
开发企业的开发产品是指企业开发的商品房、出租房、周转房和商品土地、出租土地，包括在建开发产品和已完开发产品。在建开发产品是指正在开发的产品。已完开发产品是指已经完成全部开发过程，并经验收合格、符合设计标准的开发产品。此外，还包括已开发完成用于安置拆迁居民周转使用、产权归企业所有的周转房。
开发企业已开发的商品房、出租房和周转房，虽具有使用时期长、在使用过程中不改变其实物形态的固定资产特征，但是它们都是为了出售、出租，并不用于开发经营活动。房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房地产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。因此，商品房、出租房和周转房只能作为开发产品，不能作为固定资产管理。
1.在建开发产品与已完开发产品的财务管理
在建开发产品的财务管理，主要是对开发产品开发成本的控制。开发企业的开发工程，可以发包给施工企业进行施工，也可自行组建施工单位进行施工。开发企业对已经完成全部开发过程、并经验收合格的开发产品的财务管理，主要是对开发土地、房屋的销售、转让、出租等进行动态管理，保证账实相符。开发企业已完开发房屋，如果空置时间较长，超过一年以上，并对房屋销售前景不乐观时，财务部门应测算能够承受的降价幅度，供销售部门考虑降价出售，以便回收长期占用资金，加快资金周转。
2.预售开发产品和分期收款开发产品的财务管理
开发企业开发的商品房屋，由于开发期较长，占用资金较多，为了满足后续开发资金的需要，可以进行预售。预售商品房屋在未竣工验收以前，仍为未完开发产品。待竣工验收合格，向房产管理部门办理房屋竣工交付登记，按房屋预售合同办理房屋交付手续。开发企业开发的商品房屋，在房产市场不景气时期，也可采用分期收款销售方式。在房款没有收齐以前，该房屋仍属企业的分期收款开发产品，作为存货管理。
3.出租开发产品的财务管理
房屋、土地租赁也是房地产交易的一种主要形式。它是指房屋、土地所有权人作为出租人将其房屋、土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
出租房屋随着用户的使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应算作出租房屋经营期间的费用，将它计入出租房屋的经营成本。开发企业在房屋出租过程中发生的修理费用，如属于经常性维修费用，可作为出租房屋的当期经营支出，直接计入出租房屋经营成本。如属于大修理支出，按大修理间隔期作为摊销月数，分月将大修理支出的月摊销额计入出租房屋的经营成本。
4.周转房的财务管理
开发企业周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用计入有关开发成本。周转房的损耗价值的摊销，应根据周转房的结构和使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，应采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。对临时性简易周转房，由于周转次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法，按预计周转次数计提周转使用一次的摊销额。
如果改变用途将周转房作为商品房对外销售时，通常在出售前要进行改装修复或根据购房人的要求对其进行改建或扩建。周转房在出售以前进行改装修复所发生的费用，可列作营业费用。周转房在出售以前根据购房人要求进行的改建、扩建工程，应将改建、扩建工程支出转作周转房的价值。
总之，由于房地产开发企业的行业特殊性，使得房地产开发企业的财务管理十分重要，企业应根据自己的实际情况逐步提高财务综合管理能力。
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第一条 为加强我省房地产开发经营和市场管理，促进房地产业的健康发展，保持房地产市场的有序和繁荣，确保政府的土地收益不致流失，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 凡在本省境内进行房地产开发经营以及买卖、租赁、抵押和以其它方式处理房地产的法人和自然人，必须遵守本办法。
房地产开发经营是指，在依法获得使用权的国有土地上进行房屋（包括其它地面建筑物）的建设，或按土地出让合同规定进行投资，然后将其使用权转让、出租或抵押的行为。
第三条 房地产开发经营活动应遵守国家法律、法规的规定，依法纳税，不得损害社会公共利益。
城市规划所确定的合理利用土地、空间布局、建设标准、基础配套设施、公共设施和城市环境保护等要求，所有房地产开发经营企业都必须遵照执行。
第四条 房地产开发经营的行业管理由县级以上政府的房地产或建设行政主管部门负责。
房地产开发经营中，涉及土地使用权转让、出租、抵押的由县级以上政府的土地管理部门依法对其监督检查和按规定办理登记手续。
第二章 房地产开发企业的设立与经营
第五条 设立房地产开发企业必须具备下列条件：
（一）有企业名称、法人代表、组织机构、组织章程和办公地点；
（二）有与经营规模、经济责任相适应的注册资本或自有流动资金和专职技术、经营管理人员，能独立承担民事法律责任；
（三）中华人民共和国境外的法人和自然人，必须在本省境内已获得（或预约）一定数量可用于房地产开发的国有土地使用权。
第六条 房地产开发企业设立的程序：
（一）国内房地产开发企业的设立由当地县级以上政府建设主管部门审查后报请省建委审核批准。中外合资、合作和外商独资的房地产开发项目建议书或投资报告由所在地县级以上政府计划与对外经贸主管部门审查后，报请省计委会同省经贸委审批，省建委、省土地局参与项目立项和可行性研究报告的会审；其合同或设立外资企业申请书、章程报省经贸委审批后颁发给企业批准证书。
（二）房地产开发企业凭政府审批机关颁发的批准文件，在30日内向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照，并在银行开户和到税务机关办理税务登记后，方准从事房地产开发经营活动。
（三）新设立的房地产开发企业须向其所在地县级以上建设主管部门申请资质审查，经审查合格的由省建委发给资质等级证书。
第七条 国内房地产开发企业在领取营业执照时，注册资本或自有流动资金应不低于建设部颁发的《城市综合开发公司资质等级标准》规定的相应等级开发企业的最低限额。
中外合资、合作和外商独资的房地产开发企业注册资本和到位时限，审批机关应依照国家规定，根据项目投资总额、建设时限等情况在企业批准证书中予以明确。开发企业应按企业批准证书规定的时限到位注册资本。开发企业有续期房地产开发项目的，应比照上述规定相应地追加注册资本。
注册资本未全部到位的，不得把企业经营盈利部分用于追加注册资本。
第八条 县级以上工商行政管理部门负责对房地产开发企业的注册资本到位情况依法进行检查、监督。
第九条 房地产开发企业须向当地县级以上政府的建设主管部门申请资质年检，年检办法由省建委确定。
建设主管部门根据其自有资金、技术力量、年开发规模等方面实际达到的标准重新核定企业资质等级。
第十条 用于商业性房地产经营的土地必须通过国有土地使用权有偿有期使用方式取得。
受政府委托，不以盈利为目的的房地产开发项目可以行政划拨方式获得土地使用权。但在未经批准并补交差价之前，不得转让、出租、抵押。
第十一条有偿有期使用的土地，房地产开发企业可从政府的土地使用权一级出让市场受让取得；也可以在房地产交易市场依法接受他人转让取得。
第十二条所有房地产开发企业都必须按照土地出让、转让合同中有关土地用途、规划要求、环境保护的规定使用土地。如要改变合同规定的土地使用性质和规划要求，必须事先向土地所在地县级以上政府土地管理部门提出申请，由土地管理部门会同城市规划部门审核批准后，补交出让金，重新签订土地出让合同。
第十三条国内房地产开企业项目的立项，经建设主管部门提出审核意见后，按审批权限由各级政府的计划主管部门审批。
第十四条房地产开发企业预售房屋必须具备下列条件：
（一）已领有拟预售房屋用地的土地使用权证或用地许可证，地价款已付清；
（二）施工图纸经审核批准并领有建设工程规划许可证。
（三）工程施工进度和交付使用日期已经确定，基础工程已完工。
第十五条房地产开发企业预售的房屋应按售房合同约定的时间提供给购房者使用，逾期提供的应承担经济赔偿责任。
第十六条中外合资、合作、外商独资的房地产开发企业，应按项目审批机关批准项目文件所确定的比例向境外销售其所开发的房地产。
第十七条开发后的房地产转让时，须按规定缴纳税费。
第十八条房地产开发公司有下列原因之一的应宣告终止，并向工商行政管理部门办理注销登记：
（一）领取《营业执照》后，满一年未开工建设的，或者中途停止经营活动满一年的；
（二）领取《营业执照》后满三个月未获得资质等级证书或超过规定时限未申请资质年检的；
（三）无法继续经营而申请解散的；
（四）依法宣告破产的；
（五）被依法撤销、取缔的。
第三章 房地产市场的管理
第十九条房地产市场分三级管理。政府出让国有土地使用权为一级市场；房地产开发企业依法销售、出租其开发的房地产为二级市场；除上述以外的法人、自然人之间依法转让、租赁和抵押房地产为三级市场。
第二十条一级市场为政府垄断，由政府的土地管理部门负责，建设、计划、财政、城市规划等主管部门根据各自的职能参与管理。
第二十一条 二级、三级市场由政府的房地产管理部门牵头，土地、工商、物价、税收等部门根据各自的职能参与管理和监督。
第二十二条 县、市（区）设立房地产交易管理所（以下简称交易所），具体负责对二级、三级市场的日常管理工作。交易所归口当地房地产管理部门领导。
同级政府的土地、工商、税收、物价等管理部门在交易所内集中设立办事机构，按照本部门的职能参与对房地产交易行为的监督与检查，履行本部门的有关管理职责。
第二十三条 交易所的主要职责：
（一）运用行政、经济和法律手段，对从事房地产交易的法人和自然人在交易合同监证、价格评估、质量等级鉴定、征收各种税费，出具交易证明文件，以及调解纠纷等方面实行管理和服务；
（二）为供需双方提供信息，以及进行有关房地产交易的法律咨询。
第二十四条 房地产价格实行分类管理：
（一）受政府委托不以盈利为目的，以行政划拨获得土地使用权开发的房地产出售、出租价格，应报当地物价部门会同房地产管理部门审核；
（二）其余的房地产买卖、出租价格以国家指导下的市场调节定价为主。
第二十五条 开发企业将其开发的房地产推向二级市场出售、出租时，应在开始出售、出租前十天，将拟出售、出租房地产所处的地理位置、使用功能、数量、价格、开发现状、交付使用的时间和有关合法证件等资料，送交所在地房地产管理部门备案。
房地产管理部门对开发企业送来拟出售、出租房地产的资料进行审核，对尚不具备本办法规定的出售、出租条件的，房地产管理部门有权要求开发企业待条件具备后出售、出租，但须在接到资料后十日内将其意见以书面形式送达开发企业；在十日后没有提出意见的，开发企业即可开始出售、出租其开发的房地产。
第二十六条 开发企业和购买者或承租者应签订买卖或租赁房地产的合同，并经当地房地产交易所监证后才能生效。合同应确定房地产处所的位置、数量、价格、付款方式、交付使用时间、违约责任等。
第二十七条 开发公司和用户双方应持房地产买卖或租赁合同、交易所开具的房地产转移或租赁证明以及纳税凭证，分别到土地和房地产管理部门依法办理土地使用权与房产所有权转移或租赁登记手续。
第二十八条 符合下列条件之一的土地使用权可以进入三级市场转让、出租或抵押。
（一）土地使用权为国有土地使用权有偿有期出让，并按出让合同规定进行投资的；
（二）依法接受他人转让的国有土地使用权的；
（三）划拨的国有土地使用权经政府批准，补交出让金，并由土地管理部门补办出让手续的。
土地使用权转让、出租、抵押时，地上的建筑物、附着物也随之转让、出租、抵押。
第二十九条 领有国有土地使用权证和房屋所有权证的城镇房屋，可以进入三级市场转让、出租或抵押；但房屋占用的土地使用权为行政划拨取得的，按照《福建省划拨土地使用权管理办法》的有关规定办理。
房屋所有权发生转移的，其占有的土地使用权也随之转移。
第三十条法人、自然人在三级市场转让、出租、抵押房地产可自行选择对象，也可在政府指定的交易场所内公开挂牌来选择对象。
第三十一条 实施房地产买卖、租赁、抵押时，当事人双方应委托当地交易所对拟转让、出租、抵押的房地产进行价格、租金或抵押值的评估，并以评估值为基准，协商确定实际成交价格、租金或抵押值。
当事人双方协商确定的房地产转让价格或出租租金低于评估价格或租金的，政府有优先购买或承租权。
第三十二条 参与房地产买卖、租赁、抵押的当事人双方应签订房地产买卖、租赁、抵押合同，并经交易所监证后才能生效。
第三十三条 在三级市场转让、出租、抵押房地产的，双方当事人应依法缴纳税费。缴纳税费时，业主报价比评估值低10％的，按评估值来计算应缴纳的税费，其它则按实际成交价来计算应缴纳的税费。
房地产赠与应按规定收取有关税费，但赠与房地产给公益事业的除外。
第三十四条 房地产买卖、租赁、抵押成立后，当事人双方应持双方签订的合同，交易所开具的房地产买卖、租赁、抵押的证明和税务机关开具的纳税凭证分别到土地管理部门和房产管理部门，依法办理土地使用权与房产所有权的有关登记手续。
第四章 法律责任
第三十五条 中外合资、合作和外商独资房地产开发企业领取营业执照后，注册资本未按规定到位的，由工商管理部门给予警告；警告满六个月注册资本仍未按规定到位的，由工商行政管理机关吊销营业执照。
第三十六条 房地产开发企业未按法律规定直接使用集体所有制土地、受让行政划拨土地进行房地产开发的，由当地政府无偿收回土地（包括地上建筑物）；情节严重的由工商行政管理机关吊销其营业执照。
第三十七条 房地产开发企业不按国有土地使用权出让合同规定的用途、建筑密度、容积率等要求使用土地的，由城市规划和土地管理部门责令其限期改正，逾期不改正的，由县、市（区）人民政府处以罚款，直至无偿收回土地。
第三十八条 未经交易所监证私下进行房地产买卖、出租、抵押的，政府的土地管理部门和房产管理部门不给予办理土地使用权与房屋所有权的有关登记手续；受让人、承租人和抵押权益不受法律保护；转让人、出租人和抵押人由工商行政管理部门视情况依法予以处罚。
第五章 附 则
