时间：2023-02-04 19:30:28
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房贷收入证明，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
我单位愿意承担本收入证明内容不实的法律责任。
特此证明！
（公章）__________
年
月
日
兹证明__________(身份证：________________________)在我单位__________部门任职(职务为:__________)，月收入为______元(税前)。
特此证明。
购房贷款的收入证明范本三兹证明_________，_________(身份证/军官证/护照号码)，自_________年_________月至今年一直在我单位工作，目前担任_________职务，税后月收入为人民币_________(大写)。
特此证明。
我单位对本收入证明内容的真实性承担法律责任。
单位公章或人事(劳资)部门盖章
_________年_________月_________日
购房贷款的收入证明范本四我单位正式职工____在我单位已工作____年，现从事____工作，学历_____，职称_____，职务_____，平均月收入人民币(大写)____元，配偶姓名________，此证明真实可靠，并对真实性承担法律责任。贷款工资证明范本。
特此证明
单位名称(公章):
日期:_________年_________月_________日
购房贷款的收入证明范本五兹有_____同志，身份证号码:__________
自__________年_____月_____日至今在我单位工作，任_____职务。其本人月收入为人民币(大写)__________元，特此证明。
上述内容真实无误，我单位对此承担相应的法律责任。
理论上来说，没有正式工作是可以贷款买房的，但是你要有足够的经济来源，确保自己能够还的上欠款。你要有良好的信誉，准备好相关材料如身份证、收入证明、房屋买卖合同、才有可能贷款买房。
因为没有固定工作贷款银行承受的风险很大。一般来说，买房贷款需要各种材料证明，如收入证明、婚姻状况证明、房产证明等等。这些材料是证明自己具有还贷能力的重要凭证，其中收入证明是重中之重，直接影响到房贷额度、利率等问题。但对于大多自由者来说，最大的麻烦是就是收入证明。
另外，申请贷款的时候需要工资流水作为凭证，这与每月存入的普通积蓄是不同的，是由工资银行。这是使自由职业者申请房贷困难的另一个凭证。
理论上来说，没有正式工作是可以贷款买房的，但是你要有足够的经济来源，确保自己能够还的上欠款。你要有良好的信誉，准备好相关材料如身份证、收入证明、房屋买卖合同、才有可能贷款买房。
（来源：文章屋网 ）
流水差导致房贷办不下来，可以用以下方法解决：
1、请用人单位开具收入证明，证明月收入是房贷的2倍以上；
2、增加共同还款人，可以是父母也可以是妻子；
3、提高首付的比例，这样月供就减少了，对于流水的要求就降低了；
4、提供额外的财力证明，证明自己有足够偿还本息的能力；
5、延长借款期限后，月供金额会减少，也可以解决流水不够的问题。
（来源：文章屋网 ）
专家提醒说，夫妻共同买房相对来说手续繁琐一些。如其中一些环节处理不当，有可能会对交易造成影响，因此需要谨慎应对。
共同置业已成常态
祁先生今年32岁，在上海市人民广场附近的一家单位上班，结婚两年了一直和家人住一起，最近准备考虑生小孩所以准备买房。房产经纪人根据他的实际情况，为他选择了一套位于宝山区共康五村的物业，面积58.58平方米，总价85万元。虽然房子不大，但可以改作两房，比和父母挤在一起还是要宽敞许多，夫妻俩办了公积金贷款，还款压力也不是太大。
像祁先生这样，婚后买房的情形非常普遍。汉字地产市场研究部监测数据显示：8月份全全上海市二手房交易量回升，尤其是刚性需求集中的浦东金桥、宝山共康泗塘、松江九亭三个板块，较7月份成交量增幅达60％～80％。汉字地产有关人士解释说，刚性需求中，除了年轻购房者外，婚后改善型需求约占6成左右。
四大要点要留意
共同买房需要特别留意的有四个方面。上海“我爱我家”权证部经理渠福琴介绍说，诸如签约、房贷申请以及交易过户等环节，都需要夫妻双方到场。此外，夫妻共同买房在证件准备工作等方面，以及申请房贷等事宜，也需要提前研究。
签约双方亲自到场
在买房过程中，涉及到诸多签约过程，如签订买卖合同、申请房贷以及交易过户等，这需要夫妻双方同时到场。
[案例一]上海的李先生看中了一套三房，价钱谈妥之后签订买卖合同，但妻子刘女士在外地出差，虽然李先生一再表示自己可以代表妻子的意见，但对方还是坚持夫妻同时在场的情况下签约。
[解析]上海联业律师事务所马永健律师表示，一般情况下，共同买房时房产证上要载明两个人的名字，则应双方亲自到场；如一方不能到场办理手续，则必须办理公证授权委托手续。
除了签订房产买卖合同之外，申请房贷、办理过户手续时，也需要双方亲自到场。专家解释说，在申请房贷时，有些时候会以夫妻名义共同申请，因此银行方面需同时考察两人的资质，办理相关手续时也必须同时签字。
另外，办理过户手续时。原则上要求同时到场，因为根据《物权法》规定，夫妻共同购置的房产，到底是共同共有，还是按份共有，需要在买卖合同中体现出来，进而在房产证上载明。因此需要双方到场签字确认。但如果无法到场，也必须办理公证收取委托手续，并将相关事宜交代清楚。
证件准备是关键
夫妻共同买房，需要提供的证件比较多，而且一件都不能少。
[案例二]、徐夫妻俩都是外地人，结婚证在一次搬家过程中遗失。在去年底买房时，中介公司要求提供结婚证，虽然户口簿上已经载明两人的婚姻信息，但按照相关规定，还是无法取代结婚证。
[解析]较个人买房而亩，婚后共同买房所需提供的证件要多一些。渠福琴表示，除了身份证、户口簿等证件外，还要提供结婚证等。
在夫妻共同申请房贷时，需要提供夫妻两人的收入证明，如果两人为非本地居民，还需提供双方提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，否则按照非本地居民贷款政策对待。
当然，在办理按揭贷款时，如果其中一人收入较高，通过资质审批不成问题，另外一方的收入证明则无需提供。
主贷、次贷有讲究
由于信贷政策有变化，因此在确定主贷人和次贷人时，需根据实际情况而定，而不能简单地只看收入的高低程度。
[案例三]陈先生买房申请房贷时碰到了一点小麻烦。他是一家私企高管，收入不低，但他的户口不在上海，更为不利的是，此前他在南京分公司工作了三年多时间，最近才调到上海，如采以他的名义申请房贷，肯定以非本地居民对待。
[解析]专家表示，夫妻共同还款时，在确定主贷款人、次贷款人时，一定要根据实际情况来定。一般情况下，在银行住房贷款合同中，只把一方作为“贷款人”(常说的主贷款人)而无论房产证上是否写了双方的名字，另一方都可作为“共同贷款人”。在确定主贷款人时，应当选择夫妻间收入较高较稳定者，同时注意年龄的限制，否则会影响到贷款期限。
此外，专家提醒还需注意信贷政策的变化。对于非本地居民来说，如果无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，则会被区别对待，如房贷首付比例提高，利率水平上浮，这无疑会增加购房成本。因此在确定主贷款人时，要考虑到这个因素。
所占份额提前定
夫妻共同买房，财产所占份额各是多少，需提前确定，以免日后产生纠纷。
[案例四]因为各种各样的原因，小王和小向在领取结婚证后才将婚房定下来。按照以前的计划，女方小向准备多付一些房款。不过小向父母要求，财产份额应多占一些。
[解析]马永健表示，依据《婚姻法》规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外。”因此在共同购房过程中，即使房产证上没有出现另一方的名字，也不影响其对房屋享有所有权。
但目前有少数新潮夫妻，财产实行AA制，在共同买房时需要考虑财产份额问题。根据相关法律规定，所有者可以选择共有形式，如果是选择共同共有，则双方享有的权益相同；如果按份共有，则需要提前分割，并在房产证上载明。
准夫妻买房重登记
在此需要特别提醒的是，目前有不少准夫妻共同买房的现象存在。为了减少纠纷，专家建议应该在房产证登记内容方面下点功夫。
摘要：近几年来，海南省各家商业银行大力发展个贷业务，个贷业务在快速发展的同时，风险也日益显现。本文通过对海南省商业银行个贷业务的发展情况及面临的风险进行剖析，进而针对性地提出了相关的风险防范和控制对策。
关键词：商业银行；个人消费贷款；风险控制
中图分类号：F832．33 文献标识码：A 文章编号：1003－9031（2006）07－0079－02
当前，以个人住房贷款、个人汽车贷款为主体的个人消费贷款业务（以下简称个贷业务）异常活跃，已逐渐成为海南省内各家商业银行优化信贷结构、提高信贷资产质量、改善经营效益而竞相追逐的业务亮点。一般而言，个贷业务还款期限长，而个人收入的变动、银行风险控制措施的不力、政策变动的冲击以及法律制度的不健全等因素，都会给银行个贷业务带来潜在的风险。从海南省近几年商业银行个贷业务实际发展情况看，个贷风险正逐渐以各种形式表现出来，值得关注。
一、海南省商业银行个贷业务发展概况
1．个贷业务发展迅速。2005年末，海南省全省商业银行个贷余额96．6亿元，是2001年末的4倍多；2005年个贷余额占全部贷款余额的比重为16．94％，比2001年约提高12个百分点；2002－2005年末，个贷余额各年的增速分别为72．6％、69．6％、31．5％、14．1％。[1]
2．业务品种呈多元化趋势。各商业银行根据客户和市场需求，不断推出一系列零售贷款品种。当前省内商业银行开办的个贷业务具体包括个人住房贷款、个人汽车消费贷款、个人综合消费贷款、个人质押贷款、个人助学贷款、个人信用贷款、信用卡消费贷款，等等。仅住房方面的贷款品种就已经细分为个人住房（按揭）贷款、个人住房装修贷款、个人商用房贷款、个人二手房贷款等。
3．个贷业务以个人住房贷款为主体。2001－2005年末，省内各商业银行个人住房贷款余额占个人消费贷款总额均在60％以上，2005年末高达84．9％。个人住房贷款不仅占比高，而且增速快于其他个人贷款业务。发展速度次之的业务品种为个人汽车消费贷款。[2]
4．个贷质量总体不高。海南各家商业银行在大力拓展个贷业务的同时加强了风险防范，但受宏观调控等因素影响，2005年四大商业银行中有2家不良贷款率超过国际上公认的3％的警戒线。[3]
二、海南省商业银行个贷业务潜在风险分析
近几年，海南各商业银行逐步建立了专门的个贷业务部门，制定了较为明确的授权和转授权管理细则，完善了信贷调查、审贷及贷后管理和清收等岗位的职责及责任追究制度。但从实践上看，银行对个贷风险的控制和管理仍存在一定的难度。
1．借款人收入变动风险。借款人有稳定的收入来源，是银行发放个贷最基本的前提条件。目前，我国尚处在经济体制改革与社会转型时期，人员流动频繁，未来收入的不确定性加大，个人收入透明度较低。随着国有企业职工下岗分流政策的实施，居民收入的不稳定因素也逐渐增加，一部分高收入的家庭由于职业的变化而变成低收入家庭，甚至丧失收入来源。这种变化直接导致借款人不能按期偿还银行贷款，从而造成贷款逾期。
2．收入证明的随意性风险。多数银行在发放个贷时要求借款人必须提供收入证明，以借款人提供的收入证明作为发放贷款的主要依据。收入证明一般由单位开出，目的是确保贷款本息偿还的安全性。但事实上，许多单位给员工出具的收入证明，有很大的随意性。如购买经济适用房时，购房者开低收入证明；购买较贵的商品房时，他们又可以开出高收入证明。而且一些单位出具的收入证明，已经明显偏离了行业的收入标准。目前银行还没有可靠的办法来掌握购房者的收入。从某种程度上说，银行要求提供收入证明，形式大于内容，因为单位并不需要为员工收入证明的真实情况承担法律责任。银行对个人收入证明的把关，也很不严格。在银行的个人消费贷款业务竞争激烈和人力有限情况下，还很难做到对每个贷款人的还款能力逐一进行审查。
3．“假按揭”、“假车贷”等贷款操作风险。个贷操作性风险主要表现在：信贷员调查不实、审查不严，未落实有效抵押登记手续，对借款人、保证人所提交资料的真实性、合法性以及还款能力的调查核证、分析判断明显有误；信贷员与客户相互勾结，利用虚假的材料骗取银行贷款，形成假按揭；办理汽车消费贷款过程中，部分商业银行过分依赖保险公司的履约保险，忽略了对借款人资信、第一还款来源和汽车交易真实性的调查；一些汽车经销商、营运车公司往往通过自己的员工、亲戚、朋友，甚至利用农民充当购车者，骗取银行贷款。
4．宏观调控政策风险。国家一系列房地产调控政策出台后，一定程度上抑制了投机和投资性购房需求，市场观望气氛渐浓。尤其是2005年6月1日七部委的“新八条”实施后，海南房地产市场销售形势持续走低，借款人提前还款大量增加，个贷面临市场萎缩的挑战。
5．处置资产法律风险。据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《关于人民法院查封、扣押、冻结财产若干问题的规定》司法解释明确提出“被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这条解释给银行不良个人住房贷款的清收带来了极大的困难，无形中助长了借款人赖账行为。[4]
三、海南省商业银行个贷业务风险控制的主要策略
1．与担保公司合作，将风险向第三方转移。银行应积极与担保公司合作开办个人消费贷款业务，签订合作协议。担保公司的担保资格和经营范围须报银行核准，并按合同规定在银行开立保证金专用账户。担保公司作为银行贷款的担保人，承担连带责任，银行作为债权人向担保公司推荐担保业务。银行、担保公司共同调查借款人的资信、还款来源，共同审议借款人的资格。银行督促借款人按期还款，在用担保公司保证金结清贷款的本金、利息和银行实现债权的费用之后，银行向担保公司转让债权，由担保公司自行处置抵押物。[5]
2．做好贷款发放前的调查和信用分析工作，强化贷前调查力度。将目标客户群体确定为工作、收入相对稳定、急待改善居住消费条件、还款意愿强的阶层，而非投资型客户。应控制单户大额贷款的发放，如“炒房团”客户。在办理贷款抵押时，要先取得关于抵押物适销性和市场价值以及内行公平、合法的评估意见，避免抵押物不足值或难以转卖使贷款遭受损失。银行应逐步建立和完善包括个人自然情况、职业情况、家庭情况、与贷款银行的关系等内容的个人客户信用的评级体系，防范和控制信用风险。
3．加强贷后管理。一是认真做好个贷的日常管理工作，严防出现新增不良贷款。在最大限度减少不良贷款损失的同时，对未到期贷款严格监控，防止新增不良贷款的产生。对个人不良贷款不降反增的行为视具体情况对有关领导和责任人进行问责、诫勉谈话、通报批评、扣发绩效工资等处理。二是加强不良贷款的管理，及时准确认定不良贷款，采取“一户一策”、“一户多策”等措施，努力盘活不良资产，对拖欠时间较长或恶意拖欠贷款的借款人，要加大依法收贷力度。三是对抵押物保险已到期还没有续保的要及时续保，最大限度保全利益。四是加大对借款人账户资金和财产的监管，以防借款人转移信贷资金挪作他用。[6]
4．认真应对政策和法律风险。银行应加强对宏观政策、住房市场、客户群体、同业等情况的调研，密切关注国家宏观政策对房地产市场等的影响，保持应有的市场敏感性和风险防范意识；积极寻找应对个贷法律风险的措施，加强对法律文件的研究，努力防范法律对个人消费贷款的不利影响。
参考文献：
[1][2][3]相关年份《海南省金融机构货币信贷收支月报》．
[4] 景建国．防范个人贷款业务风险的几点思考[J]．上海金融，2005，（6）．
"无锡按揭房贷款流程如下：
1、到银行了解相关情况，并带齐资料申请，了解个人住房贷款的一些手续问题。
2、银行审查，确定贷款额度。
3、办理借款合同，可以由银行代办保险。
4、办理产权抵押登记和公证。
5、银行发放贷款。
6、借贷人每月还款和还清本息后要进行注销登记。
7、办理贷款需要的资料：借款人和配偶的身份证、户口原件及复印件、结婚证或单身证明。
贷款基本要求：具有合法有效的身份证明，年龄为18至65周岁的中国公民具有正当的职业、稳定的收入，具备按期足额偿还贷款本息的能力，信用记录良好同意以个人名下的房产及其权益设定抵押，作为贷款发放条件具有合法正当的融资用途。
贷款基础资料：房地产证等抵押物权属证明文件，申请人及配偶身份证、户口本、婚姻状况证明申请人及配偶收入证明借款用途的相关证明银行要求提供的其它相关资料银行利率。
（来源：文章屋网 ）
房贷还不上会影响名下其它房产。如果购房者因变故无法按时偿还房贷，可以提前三十日向贷款行申请贷款展期，经银行查实后，会适当延长房贷期限，并降低月供。
房屋贷款，也被称为房屋抵押贷款，是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
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为规范各类房地产信贷管理，现将总行制定的《中国银行房地产开发贷款管理办法》（试行）和《中国银行个人住房贷款管理实施细则》（试行）印发各行，请组织信贷人员认真学习，严格遵照执行。在试行过程中，如遇到问题请及时向总行反映，以便修改和完善。
附：一 中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为支持我国商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，保障贷款人和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》等有关法规，特制定本办法。
第二条 各类房地产开发贷款的发放，必须符合国家产业政策、信贷政策，遵循《贷款通则》规定的效益性、安全性、流动性原则。
第三条 本办法适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）发放的各类开发性房地产贷款。
第二章 贷款对象和用途
第四条 贷款对象。经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，并取得企业法人营业执照及由行业主管部门核发的房地产开发企业资质证书的各类房地产开发企业。
第五条 贷款用途。用于支持房地产开发企业从事住房开发、商业用房开发、房地产土地开发和配套设施建设所需的资金。
第三章 贷款种类和条件
第六条 贷款种类。房地产开发贷款的种类主要包括住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款。
（一）住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
（二）商业用房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
（三）其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款。
第七条 贷款条件。申请房地产开发贷款，借款人应具备以下条件：
（一）符合本办法中第四条规定的贷款对象条件；
（二）具有健全的经营管理机构和合格的领导班子，以及严格的经营管理制度；
（三）企业信用和财务状况良好，确有偿还贷款本息的能力；
（四）在中国银行开立基本结算账户或一般存款账户，并在中国银行办理结算业务；
（五）已取得贷款项目的土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；
（六）已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、内外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效；
（七）贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地房地产市场的需求；
（八）贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定。工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要；
（九）具有一定比例的自有资金（一般应达到项目预算投资总额的30%），并能够在银行贷款之前投入项目建设；
（十）将财产抵（质）押给中国银行或落实中国银行可接受的还本付息连带责任保证；
（十一）落实中国银行规定的其他贷款条件。
第八条 借款人应向中国银行提交下列文件、证明和材料：
（一）借款申请书。其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等。
（二）借款人营业执照、章程、资质证书副本和资信证明材料。
（三）经有权部门或会计（审计）事务所核准的近三年及最近一个月的财务报表。
（四）贷款项目开发方案或可行性研究报告。
（五）开发项目立项文件、工程设计和批准文件。
（六）土地使用权使用证书、土地使用权转让合同和施工合同。
（七）企业董事会或相应决策机构关于借款和抵（质）押、担保的决议和授权书。
（八）开发项目资金落实文件。
（九）开发项目的现金流量预测表及销售和预售对象、销售价格和计划。
（十）抵（质）押财产（有价证券除外）的资产评估报告书、鉴定书、保险单和抵（质）押物清单、权属证明、抵（质）押人同意抵（质）押的承诺函。
（十一）还款保证人的资信证明材料。
（十二）贷款人要求提供的其他证明文件和材料。
第四章 贷款期限和利率
第九条 贷款期限。
（一）住房开发贷款，最长不超过三年（含三年）；
（二）商业用房开发贷款，最长不超过五年（含五年）；
（三）其他房地产开发贷款，最长不超过五年（含五年）。
第十条 贷款利率。人民币住房开发贷款、商业用房开发贷款、其他房地产开发贷款和安居工程贷款的利率，均执行中国人民银行公布的有关贷款利率；外币住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他房地产开发贷款的利率均执行中国银行公布的外汇贷款利率。
第五章 贷款担保与保险
第十一条 申请房地产开发贷款的借款人，应在签订借款合同之前提供贷款人认可的财产抵（质）押或第三方不可撤销的连带责任担保。
第十二条 借款人提供的抵（质）押物，应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条、第三十七条及第七十五条的规定，以房地产作抵押的，还应符合中华人民共和国建设部《城市房地产抵押管理办法》的规定。
第十三条 借贷双方商议采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同。凡《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续；贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证手续。
第十四条 用于抵（质）押的财产，需要估价的可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行评估。抵押贷款金额不得超过抵（质）押物价值的70%；以土地使用权作抵押的，抵押合同有效期限应长于贷款期限，确定抵押期限时应以土地使用权出让合同的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
第十五条 抵（质）押期间，借款人未经贷款人同意，不得转移、变卖或再次抵（质）押已被抵（质）押的财产，对质押的有价证券如发生遗失，未经质押权人核实同意，不得以任何理由挂失。
第十六条 借贷双方商定采取保证方式的，借款人应提供贷款人认可的第三方保证人。第三方保证人提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保。借款人、保证人和贷款人之间应签订保证合同。
第十七条 借款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款人，并与贷款人重新签订借款合同修正文本和贷款保证合同文本。
第十八条 房地产开发贷款抵（质）押物品的评估登记费和借款合同公证费均由借款人负担；贷款人可以向借款人一次性收取质押和保管物品的保管费。
第十九条 申请开发贷款的借款人，应在借款合同签订前按贷款人指定的保险种类到保险公司办理保险。保险期限不得短于借款期限，投保金额不得低于贷款本息金额，保险单不得有任何有损贷款人权益的限制条件，并应当明确贷款人为该保险的第一受益人。办理保险所需的一切费用由借款人负担。
第二十条 在保险期间，保险单交由贷款人执管。在保险有效期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，贷款人有权代为投保，一切费用由借款人负担。
第六章 贷款审批与发放
第二十一条 借款人申请房地产开发贷款，必须填写书面申请，并向贷款银行提交本办法第八条规定的各项文件、资料。
第二十二条 借款人提出借款申请和提供符合规定的有关文件、资料后，贷款人应按贷款审批程序进行审批，并在规定的期限内及时对借款人做出答复。
第二十三条 借款申请批准后，借款人应及时与贷款银行签订借款合同和办理用款手续。凡逾期未签订借款合同和办理用款手续的，原对借款申请的批准可被撤销或视为失效。
第二十四条 经贷款人核准的用款计划，应包括在借款合同中。贷款人应按照合同和核定的用款计划发放贷款。借款人需要调整用款计划时，应在调整计划前15个工作日内向贷款人书面提出，经贷款人审查同意后，方可调整用款计划。
第二十五条 按照国家有关规定，房地产开发贷款项目的自有资金比例一般为30%，国家安居工程贷款项目的自有资金比例为60%，借款人必须按照规定比例及时足额地将自有资金存入贷款银行，或投入项目前期工程使用。借款人自有资金没有足额到位的，贷款人不予批准贷款。
第七章 贷款使用与偿还
第二十六条 借款人必须按合同规定使用贷款。借款人违反借款合同规定的条款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息。
第二十七条 借款人如不按借款合同规定的用款计划用款或提前归还贷款，应按借贷双方约定的承担费率向贷款人支付承担费用。
第二十八条 借款人必须在贷款银行开立基本结算户或一般存款户。除经贷款人同意外，借款人的各项资金往来均须通过基本结算户或一般存款户办理。如违反规定，贷款人有权停止贷款或收回贷款，并对挪用贷款部分加罚利息。
第二十九条 贷款人对借款人投入贷款项目的自有资金有权实行监督管理。借款人投入项目的自有资金和银行信贷资金必须专款专用。借款人挪用或擅自改变资金用途，贷款人有权收回贷款和加罚利息。
第三十条 借款人须按合同规定的还款方式与期限归还贷款本息。借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本金，应提前30个工作日向贷款人申请展期。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。并办理延长抵（质）押登记、保险的手续。展期协议经抵（质）押人、保证人书面认可后生效。
第三十一条 贷款到期未还或未批准展期的部分，按中国人民银行的有关规定计收或加收利息，并可直接从其存款账户中扣收或用其抵（质）押物清偿。采用第三方担保的应通知保证人代为偿还。如担保方不履行担保责任，贷款人可直接从其存款账户中扣收或通过法律手段维护自身的权益。
第八章 贷款管理与考核
第三十二条 贷款人要加强对房地产开发贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款回收与总结工作。
第三十三条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款是否按合同规定用途使用，是否达到预期的经济效益。同时要检查贷款抵（质）押物品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。
第三十四条 在借款合同有效期内，借款人应当接受贷款人的监督管理，定期向贷款人报送有关贷款项目建设和销售进度情况，提供企业财务计划、会计报表及其他有关资料，为贷款人定期检查了解贷款项目施工生产或项目经营管理情况、监督其资金使用提供便利条件。
第三十五条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款呆账率、贷款收息率。
第九章 附则
第三十六条 房地产开发贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。
第三十七条 本办法由总行负责解释、修订。各省、自治区、直辖市、计划单列市、经济特区分行，可根据本办法制定实施细则，并报总行备案。
第三十八条 本办法自颁布之日起执行。
附：二 中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行）
第一章 总则
第一条 为促进我国住房消费的发展，规范中国银行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》、《商业银行政策性住房信贷业务管理暂行规定》和《个人住房贷款管理办法》，制定本实施细则。
第二条 本实施细则所称个人住房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。个人住房贷款可分为自营性住房贷款和委托住房贷款（原称政策性住房贷款）。
本实施细则所称自营性住房贷款，是指贷款人用银行自有资金向借款人发放的用于购买住房的贷款。
本实施细则所称委托住房贷款，是指贷款人受房改资金管理机构委托，用住房公积金等房改资金向借款人发放用于购买普通自用住房的贷款。
第三条 本实施细则适用于中国银行国内分支机构（港澳分支机构除外）的住房信贷业务。
第二章 贷款对象及条件
第四条 贷款对象。个人住房贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条 个人住房贷款申请人必须同时具备下列条件：
（一）具有城镇常住户口或有效居留身份。
（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。
（三）具有购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证。
（四）不享受购房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为住房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款。
（五）有中国银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。
（六）贷款人规定的其他条件。
第三章 贷款申请与审批
第六条 自营性住房贷款的申请与审批。申请银行自营性住房贷款，借款人应直接向房地产信贷业务部门提出借款申请。房地产信贷业务部门在收到借款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人按照规定的审批程序进行审查批准。
第七条 委托住房贷款的申请和审批。委托住房贷款由借款人向房改资金管理机构提出贷款申请，房改资金管理机构对贷款进行初审。初审合格后，房改资金管理机构将贷款资料移送受托银行调查。受托银行对购买行为的合法性、担保条件、偿还能力等方面提出调查意见，交房改资金管理机构复审，房改资金管理机构根据受托银行的意见审批贷款，并与受托银行签订委托合同，签发委托贷款通知。受托银行与借款人办理有关手续。
第八条 个人住房组合贷款的申请和审批。个人住房组合贷款是委托住房贷款和银行自营性住房贷款的结合，即当借款人申请的房改资金管理机构委托银行提供的委托住房贷款不足以购买住房时，银行用自有资金发放自营性住房贷款，以解决借款人购买住房所需的资金。委托贷款和自营贷款按照各自审批程序分别办理。
第九条 借款人申请个人住房贷款必须提供以下资料：
（一）具有法律效力的身份证件（指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）。
（二）有关借款人家庭稳定经济收入的证明或纳税证明、银行对账单或银行储蓄簿的原件及复印件。如已付款，应提供购房价款30%以上的付款证明原件及复印件。
（三）符合规定的购买住房合同、意向书、协议或其他批准文件。
（四）拟办抵押、质押、保证或保险的材料，如权属证明、评估报告、有处分权人同意抵（质）押的证明、有权部门出具的抵押估价证明、保证人同意提供担保的书面文件和保证人的资格证明及财务资料、保险单或保险合同等。
（五）申请委托住房贷款的，需持有住房公积金管理部门出具已缴纳公积金的证明材料。
（六）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。
第十条 贷款人要重点审查借款申请的如下内容：
（一）借款人的身份和资格；
（二）借款人提供资料的真实性及合法性等；
（三）贷款用途；
（四）借款人的偿还能力；
（五）借款人的担保和保险情况。
第十一条 房地产信贷业务部门负责对借款申请进行调查和初审，对调查材料和初审报告的真实性和准确性负责。信贷管理部门负责对房地产信贷业务部门报送的贷款调查和初审意见进行复审，提出贷款审批意见。
第十二条 个人住房贷款批准后，房地产信贷业务部门应尽快通知借款人签署借款合同，办理用款、抵押、公证、保险等手续，缴付各有关费用。经审查不合格的个人住房贷款申请材料应尽快退还申请人。
第十三条 在办理贷款手续时，为保证有关资料和贷款手续的合法性，可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办有关法律事宜。主要法律事宜包括：抵押房产的合法性验证、借款人身份及收入资料验证、抵押借款合同审核、抵押登记查验、贷款催收等。
第四章 贷款条件的确定
第十四条 贷款币种。自营性住房贷款可以使用人民币和外币，使用外币的贷款对象应是有较高经济收入及有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等，且有可靠的担保。
第十五条 贷款数额。住房贷款的数额不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值，同时不得超过贷款行规定的最高限额。使用委托住房贷款购买住房的，贷款额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的2倍。
第十六条 贷款期限。贷款人在确定贷款期限时要综合考虑借款人的经济收入状况、保证或抵（质）押物状况、保险公司状况等因素合理确定贷款期限。人民币贷款期限最长不超过20年，外币贷款期限最长不超过5年。
第十七条 贷款利率。自营性住房贷款利率和委托住房贷款利率均执行中国人民银行的规定利率。用银行外币资金发放的个人住房贷款，执行中国银行公布的相应档次贷款利率。
（一）用信贷资金发放的人民币个人住房贷款利率，按中国人民银行法定贷款利率（不含浮动）减档执行，即贷款期限为1年期以下（含1年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为1～3年（含3年）的，执行6个月至1年期（含1年）法定贷款利率；期限为3～5年（含5年）的，执行1～3年期（含3年）法定贷款利率；期限为5～10年（含10年）的，执行3～5年（含5年）法定贷款利率；期限为10年以上的，在3～5年（含5年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%.（二）用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1～3年（含3年）的，加1.8个百分点；贷款期限为3～5年（含5年）的，加2.16个百分点；贷款期限为5～10年（含10年）的，加2.34个百分点；贷款期限为10～15年（含15年）的，加2.88个百分点；贷款期限为15～ 20年（含20年）的，加3.42个百分点。
第十八条 个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，执行贷款合同约定的利率，遇法定利率调整时不分段计息。贷款期限在1年以上的，如遇法定利率调整，则于下年初开始作出相应调整。
第十九条 担保方式。贷款行要根据具体情况选择个人住房贷款的担保方式，可以是：
（一）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作质押。
（二）以借款人或第三者（包括法人和自然人）的财产作抵押，包括用本贷款购买的住房作抵押。
（三）第三方连带责任保证。
1、申请房贷。需要借款人的身份证、户口本、收入证明等；如果已经结婚的，还需要结婚证和配偶的身份证。
2、开发商签订的购房协议书原件，贷款买房的原则是把房产证押给银行，所以我们要把购房协议书抵押给银行。
3、贷款本人或者配偶的收入证明和有关资产证明等，包括工资单、单位开具的收入证明、银行存单、半年的银行流水。
4、首期付款的银行存款凭条或房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件。
（来源：文章屋网 ）
【关键词】个人住房 贷款业务 防范
下面笔者从几方面来探讨加强个贷业务的风险防范的问题。
1.个人住房贷款的风险形成原因分析
1.1借款人产生的风险
由于目前我国个人收入的不透明和个人征税机制的不完善，银行不能通过个人所得税单，准确了解借款人的收入情况，同时我国尚未建立统一的个人征信体系，商业银行对借款人的资信情况难以作出准确的评价，只能凭借款人提供的工资收入证明等材料对其还款能力进行判断，这样，银行对借款人收入的完整性、稳定性和还款意愿等资信状况无从给出准确的判断，从而可能会影响将来借款人贷款的偿还。
由于个人住房贷款期限较长，最长可以达到30年，在这么长的时间内，如果借款人的工资收入、家庭、工作、健康状况等情况发生了变化，不能按期或无力偿还银行贷款，产生违约风险，从而给银行信贷资金带来损失。
1.2开发商产生的风险
借款人在办理贷款时，一般购买的都是期房，在房屋尚未交付前，他可以保证按期归还贷款本息，但如果开发商延期交付房产或交付后出现了房屋质量问题，借款人与开发商发生矛盾并久拖未决，往往会造成借款人拒绝归还贷款，如果开发商无力完工，形成烂尾楼，未完工的房产价值低于贷款本息，将使银行陷于被动，进而形成贷款风险。
1.3担保产生的风险
现在我行办理的个人住房贷款基本上是以借款人所购房屋抵押，贷款时是按当时的市场价格来确定贷款额度的，但在贷款偿还过程中，由于国家宏观调控和经济发展周期的影响，房屋价格产生较大的波动，如果市场房价下跌，使得借款人尚未偿还的贷款高于其抵押物的市场价值，如果这时候借款人违约，银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠的贷款本息，这时可能会贷款银行带来较大的风险。
抵押物处置的风险。个人以所购房屋抵押，这种贷款本来是一种风险性较小的贷款业务，我国法律规定，当债务人不履行债务时，债权人有权对抵押房屋进行处理，折价或拍卖，并优先受偿，但实际操作起来就困难了。
2.个人住房贷款的风险防范
2.1加强贷款风险的管理，做好贷前风险防范工作
强化对借款人还款能力的审查。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄，身体健康状况，就业情况，偿债记录，购房动机，家庭成员等，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人可以贷款的成数、期限，避免某些借款人在申请贷款时，虚报收入情况。对借款人的审查，应重点核实其经济效益情况，审查足以证明其收入的依据，必须提供纳税证明才能认可。
严格审查开发商的资信状况和按揭项目。严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与建行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对项目进行审查时，开发商必须提供合法有效的完备的项目资料（国有土地使用证、建设用地规划许可证、工程规划许可证，开工许可证，商品房销售许可证）以证实其用地、售房等行为的合法，避免银行陷入不必要的纠纷。
加强对抵押物的评估工作。在个人住房贷款业务中，银行对抵押物的估价是至关重要的。特别是私房买卖价格的审核尤为重要，因为买卖双方为了申请高额贷款，很可能故意将交易价格抬高，而房地产交易管理部门在审批时，可能只注意买卖双方是否为了逃避少交契税而估价过低，因此，为了防范风险，银行应独立对房产进行正确估价，以免在需要处置抵押物时，发生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。
2.2加强贷后管理，规避偿还风险
对借款人进行跟踪调查和分析是监控偿还风险的重要内容，一是要及时发现借款人在借款周期内的各种不利于的因素，如就业和收入的变化情况，是否影响其正常的还款能力，一经发现要及时采取补救措施。针对无意违约的客户要及时通知借款人偿还逾期贷款；对长时间逾期且还款意愿较好的借款人除采取积极催收的办法外，还应定期向其发送到逾期贷款催收通知书，以免出现诉讼时效中断，造成信贷资产损失；对于个别恶意和已经出现风险预警信号且情况比较严重的借款，应及时通知保证人偿还债务或依法对其提讼，以处理抵押物方式回收贷款本息，以最大限度减少贷款偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发商的工程进度、资金运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目，为贷款继续发放提供依据；三是对贷款档案资料和抵押物权证的占管，要做好登记造册，专人保管，交接制度健全，交接手续清楚，避免档案和抵押物权证的遗失。
2.3采取相应措施，减少抵押物处置风险
公积金提取条件：
1、购买自住住房的，提供购房合同、协议或者其他证明；
2、购买自住住房的，提供建设、土地等行政主管部门的批准文件或者其他证明文件；
3、翻建、大修自住住房的，提供规划行政等主管部门的批准文件或者其他证明文件；
4、退休的，提供退休证明；
5、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的，提供完全丧失劳动能力鉴定证明和终止劳动关系证明；
6、与单位终止劳动关系后，未重新就业满五年的，提供未就业证明；
7、户口迁出本省行政区域的，提供迁移证明；
8、偿还购房贷款本息的，提供购房贷款合同；
1、有消费贷款的话，会在一定程度上影响到房贷的审批。
2、毕竟如果借款人在申请房贷的时候尚有银行消费贷款未还清的话，那势必会增加借款人的负债率。而若未还清的贷款金额较大，客户的资质又一般，提供的资产、经济收入资料不够充分的话，那银行就可能会怀疑借款人不具备按时还款的能力，存在拒批的可能；就算借款人成功办理到房贷，获批额度也可能会有所下降。
3、当然，只要客户的资质良好，信用没什么问题，并且能够提供充分的资产财力资料证明自己具备按时还款能力的话，那纵使有消费贷款，房贷审批也能够顺利通过。
4、还有，若是在网贷平台或民间机构办理的消费贷款，那大多就是记录到大数据里。而银行房贷审批通常是通过征信报告来进行评估，所以在网上办理的不上征信的消费贷款，一般对银行房贷的审批也不会有直接影响。
（来源：文章屋网 ）