时间：2022-11-13 14:44:10
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇二手房定金合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
如今是法制社会，无论什么事情都得讲究一个法字，合同法也是一名在日常生活中经常会用到的一种重要法律，为了提高合同意识，我们需要关注更多有关合同的信息。那么你知道二手房买卖合同怎么写吗?一般要注意什么问题?以下是由小编为大家整理的二手房买卖合同，仅供参考，欢迎大家阅读。
二手房买卖定金合同范本1甲方：_____________________
乙方：_____________________
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。
第一条：乙方购买的房屋位于_______市_______区_______，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：_______)，该房屋建筑面积为：_______平方米，产权人：_______。
第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币_______元.此房价为净价,税费由乙方承担,房屋内保留设施设备清单如下:
第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币_______万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。
第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第五条：甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续.
第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。
第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。
甲方：_____________________(签章) 乙方：_____________________(签章)丙方：_____________________
身份证号码：____________________身份证号码：_____________________
时 间：_______年_______月_______日
二手房买卖定金合同范本2卖方：_____________________(以下简称甲方)
买方：_____________________(以下简称乙方)
居间方：_________________________________________。
根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
第一条 甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施：
1、甲方所售房屋位于________区_____________新村(弄)_______幢_____室，为_______结构;
建筑面积__________平方米;房屋所有权证号为“_______________”，房屋土地证号为“_______________”。
甲方所售房屋设施为(含自行车库)
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
第二条 房屋价格及其他费用：
1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)____________大写______________________元整(含附属设施费用);
乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民币______________万元整。
2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由_____方负担或有甲、乙双方各自承担国家相关规定税费。
3、甲方自愿将其两证即房屋所有权证和土地证放于中介处。
第三条1.甲、乙双方约定于__________年________月________日之前签订正式的合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。
2.甲、乙双方共同委托_____________办理房产交易过户手续。
第四条 房款支付方式：
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
第五条 房屋成交，中介服务费按以下第____种方式收取，并于签订正式买卖合同时支付。
1.由乙方支付成交价的____%即人民币_______元，大写_____________元整。
2.由甲方支付成交价的____%即人民币_______元，大写_____________元整。
由乙方支付成交价的____%即人民币_______元，大写_____________元整。
第六条 房屋交付：
甲方承诺在____________将该房户口迁出。甲乙双方在约定_____________甲方将房屋交付乙方，并将该房屋之前产生的费用(水、电、煤气、物业费等)结清。同时甲方承诺交房时房屋内的设施即装修完好无损坏，如有损坏则由甲方修护或更换，费用由甲方承担。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。
第七条 违约责任：
1.双方约定之日签订正式房屋买卖合同，如有一方未按时签约视作违约处理。
2.甲方违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方。
中介方收取赔偿定金金额的50%作为中介费服务费。
3.乙方违约，乙方放弃收回定金，即甲方不予返还乙方所付定金，同时中介收取定金金额的50%作为中介服务费。
第八条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。
第九条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。
第十条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。
第十一条 生效说明 本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。
第十二条 其它约定事项
_______________________________________________________________
_______________________________________________________________。
甲方(签章)：________________乙方(签章)：________________居间方(盖章)：________________
身份证号：_________________身份证号：__________________人：_____________________
日期：________年____月____日日期：________年____月____日联系电话：__________________
二手房买卖定金合同范本3甲方：_____________________(出售方) 身份证号码：_____________________
乙方：_____________________(预购方) 身份证号码：_____________________
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订二手宜，订立本合同。
第一条甲方转让的二手房位于___________，(以下简称该二手房)。甲方已取得该二手房的二手房所有权证(编号：______________)，该二手房建筑面积为：___________，产权人：_______________，房地产用途为：______________。
第二条该二手房产权现状为__________，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。
第三条 该二手房转让总价格为人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写_______元)。
第四条甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付_______元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。
第五条甲、乙双方约定，该二手房转让预订期为_____天，甲方应当在预订期内与乙方签定《房屋买卖合同》，并于_______年___月___日将该房产交付给乙方。
第六条乙方应在本合同第五条约定的预订期限前，按下列第_____种方式向甲方支付除定金之外的房款人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分(小写_______元)。
第七条在本合同的第五条约定的预订期限内，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第八条甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定后_____日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的，乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日_____的比例支付违约金。
第九条该二手房所附着的户口，甲方承诺在收到二手房转让总价之日起______日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金。
第十条 按照相关法律规定，该二手房交易产生税费共有：
(1) 营业税 (2) 城市建设维护税 (3) 教育费附加 (4) 印花税 (5) 个人所得税 (6) 土地增值税 (7) 房地产交易服务费 (8)土地使用费 (9) 契税 (10) 产权登记费 (11) 公证费 (12) 其他_____。
经甲、乙双方协商，其中___________________项由甲方承担，___________________项由乙方承担。
表达二手房购房定金合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。
第一条：乙方购买的房屋位于**市**区***，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：** )，该房屋建筑面积为：**平方米，产权人：**。
第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币 元.此房价为净价,税费由乙方承担,房屋内保留设施设备清单如下:
第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币**万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款.
第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第五条： 甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续.
第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。
第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。
甲方：(签章) 乙方：(签章) 丙方：
身份证号码： 身份证号码：
时间：
二手房购房定金合同怎么写
甲方：
乙方：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。
第一条：乙方购买的房屋位于**市**区***，(以下简称该房屋)。甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：**)，该房屋建筑面积为：**平方米，产权人：**。
第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币元.此房价为净价，税费由乙方承担，房屋内保留设施设备清单如下：
第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币**万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款.
第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第五条：甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续.
第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。
第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。
甲方：(签章)
身份证号码：
年 月 日
乙方：(签章)
身份证号码：
年 月 日
丙方：
年 月 日
二手房购房定金协议合同
甲方：
乙方 ：
甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方购买房屋事宜，订立本合同。
第一条：乙方购买的房屋位于**市**区***，(以下简称该房屋)。
甲方已取得该房屋的房屋所有权证(编号：** )，该房屋建筑面积为：**平方米，产权人：**。
第二条：双方一致同意该房屋成交价格为人民币 元.此房价为净价,税费由乙方承担,房屋内保留设施设备清单如下:
第三条：乙方同意签订本合同时，向甲方支付人民币**万元的购房定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款.
第四条：甲方拒绝签订房屋买卖合同的，双倍返还已收取的定金;乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。
第五条： 甲方同意配合乙方提供办理银行贷款所需要的材料及手续..
第六条：甲方未告知乙方在签订本合同前该房屋已存在的出租、查封、共有权人不同意出售等事实的，乙方因此原因拒绝签订房屋买卖合同的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。
甲方在乙方支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。
第七条：本协议一式叁份，甲乙丙各持一份，签字生效。
甲方：(签章) 乙方：(签章) 丙方：
小黄在CBD区富力城看中了一套面积100平方米的房子，房东出价180万元。看完房的当天，他便向中介公司支付了2万元的定金，并开始跟家人商量如何装修这套房子。没料想，第二天中介公司的工作人员打来电话，表示房东要价已经提高到190万元。小黄感到非常震惊，这价格也涨得太邪乎了吧。
中介公司第二次给他推荐的是望京小区附近的房子，对于110平方米175万元的价格，小黄表示再考虑考虑。两个小时之后，中介给他打来电话说，房东提价5万元，问小黄是否有意向。“175万元的报价我已经有所犹豫，提价之后肯定难以接受。”小黄说。
房价普涨造成房主毁约
我爱我家控股市场部媒体广告主管李季指出，像小黄这样的情况绝不是个案，每当房价上涨过快，二手房跳价惜售就会出现，甚至会带来不少交易纠纷，给整个二手房市场的正常交易造成冲击。
房价上涨过猛
房主跳价惜售屡屡重现，是与二手房市场当前的火热程度分不开的。以北京市为例，从2009年第二季度以来，二手房市场的房价迅速攀升，比第一季度环比上涨了近15％，目前部分区域某些楼盘的二手房挂牌房价已经超过了2008年最高的成交价。我爱我家提供的数据显示，在2009年1月份，富力城二手房成交均价为1.79万元／平方米，但是最近，部分房主一下将挂牌价提高到了2.5万～2.6万元／平方米。同样的现象在望京、方庄、朝青、金融街等区域的二手次新房市场中也有体现。
在上海的内环区，如浦东联洋板块中的前期交投活跃次新楼盘联洋年华、天安花园等，目前可售房源十分稀缺，挂牌价格也是突然间普遍涨了10％左右。上海中环附近的知名二手楼盘近期新增放盘量同样急转直下，闸北的慧芝湖花园、长宁的虹桥花苑等知名楼盘甚至已有价无市。
收益来得轻易
二手房是典型的一次易市场，个人信用对交易双方的约束作用较小。同时由于房产是每个家庭的大宗消费，在交易过程中会精打细算每一步。对许多房主来说，如果所得远大于损失，他们将毫不犹豫选择跳价惜售。
以一套80平方米120万元的二手房为例，如果房价上涨5％，其中的溢价将是6万元。而相对于通常为2万元的定金，即使违了约双倍返还定金，卖房人的损失也不过是2万元。坐地起价就能获取高额收益，难怪有不少人去做。
防跳有招数
李季说，二手房主的反悔借口主要有3个。一是以所售房屋是夫妻共同财产，夫妻一方在出售二手房时没有征得另一方同意为由，要求解除卖房合同收回房屋。二是以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效。三是以中介公司没有及时转交买房人的定金为由，要求认定合同无效。
对此，李季建议：一是购房人在与二手房主签订购房合同时，应提前考虑房价上涨等因素可能带来的隐患，约定好违约赔偿责任，并在能够办理过户手续时，及时办理，避免对方反悔。二是在买房前要充分了解房屋买卖需要的各种手续，最好选择专业人士提供法律意见，再慎重签订合同。三是在签订买房合同时让对方提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻等其他共有人同意的证明。四是二手房买卖双方在交易时应当选择正规中介机构，并对双方谈定内容，以书面形式约定好。
魔高一尺，道高一丈，据介绍，不少购房者也创造出了“防跳价”招术。
快付订金
经历过两次跳价的刘小姐就是个典型。刘小姐第三次买房时随身带着2万元订金，看中后立马把这笔钱交给中介业务员，要求业务员当天联系房主并签订合同，房主还没反应过来就把2万元订金收下。这招起到了作用，刘小姐就没碰上房主跳价。
提高订金额度
像刘小姐的情况，在上文提到的小黄那里就行不通了。不少购房者发现，即便交了订金还是会碰上房主跳价，于是就追加订金金额，少则5万元，多则10万元。因为中介一旦将订金转到房主手上，并且签定合同，订金就成为定金。房主如果跳价，购房者可以要求对方依定金罚则双倍返还定金。比如一次付10万元定金，房主跳价的话，就要倒赔给购房者10万元，他就要掂量跳价是否值得了。
要求继续履行合同
签署二手房买卖合同后，如果卖方违约，买房能否要求继续履行?目前相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。
根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求房屋过户，也可要求双倍返还定金或赔偿损失等。其中赔偿损失包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。
遇到类似情况时，买房人可以拿起法律武器积极维权。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家收了定金，楼价上涨便随意撤单;下家通过中介获取信息，买房时甩掉中介，与上家“手拉手”成交……二手房市场在日益红火中发生的纠纷屡见不鲜，其中不少纠纷产生在房屋交易之前。
二手房交易前纠纷增多的现象是交易对象失信的表现，而房屋买卖合同签订之前，按照相关法律，交易双方都应当履行“先合同义务”，不履行“先合同义务”者应当承担“缔约过失”责任。
房产律师在此提醒二手房交易双方：签订买卖合同前，莫忘履行“先合同义务”。
表现
不履行先合同义务应承担缔约过失责任
据上海市房地产协会法律咨询部主任、德尚律师事务所陈世福律师介绍，二手房交易中出现了一种新现象，即交易中的一方不履行“先合同义务”。
所谓“先合同义务”是指在合同签订之前、交易洽谈过程中，合同订立当事人一方依据诚实信用原则所产生的义务。不履行先合同义务，而致另一方信赖利益损失者，应当承担赔偿责任。
不履行“先合同义务”的表现形式有：上家已独家委托中介商，并且收了下家的定金，但遇到楼价上涨便随意撤单;上下家在中介商那里获取了商业信息后，随意甩掉中介商，手拉手成交;出售的房屋已被下家确认，上家已预收了诚意金，待购房人办出了按揭贷款后，上家以“家里人不同意售房”为由毁约……二手房交易中出现的这些纠纷，缘于上下家以及中介商缺乏法律方面的相关知识。交易双方往往片面认为，只有签订了房屋买卖合同以后才能追究违约方的责任。他们不清楚，在交易洽谈过程中，也有一个履行法律义务即“先合同义务”的责任承担问题。
据陈世福律师介绍，“先合同义务”的法律依据是《合同法》第四十二条：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
假借订立合同，恶意进行磋商，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其它违背诚实信用原则的行为。
因此，不履行先合同义务应承担《合同法》第42条的缔约过失责任。
陈世福律师为此建议，合同双方应遵守游戏规则，立法上也应更加完善，以增强缔约过失责任认定的可操作性。
内容
五项内容构成先合同义务
陈世福律师提醒购房者，二手房交易缔约过程中的先合同义务主要有五个方面的内容———
瑕疵告知义务
内容：
二手房的提供者，不管是上家还是中介商应当将交易房屋所具有的瑕疵告知购房人，不得隐瞒。比如该房屋已设定了抵押;或者该房屋有质量问题等，都应如实告知购房人。否则，因为该瑕疵而造成签定的合同无效或被撤消的，则要向购房人赔偿损失。
案例：
上家张先生与下家李小姐与中介商签订了一份居间合同。并当场约定5日内双方签订房屋买卖合同，办理过户登记手续。然而，在5天当中，虽经李小姐多次请求及中介商督促，但张先生拒绝办理签约过户手续。李小姐无奈之下向法院提起诉讼。
忠实的义务
内容：
二手房交易中，虽然一方当事人没有明确告知对方当事人有关信息属商业秘密，但基于此种信息的特殊性质，按照一般的常识，二手房交易当事人不能泄露更不应当以此搞手拉手交易，否则，应当承担赔偿责任。
案例：
XX年11月，还某、龚某、季某先后来到上海万乾房屋置换经纪有限公司灵石路分公司，要求上门察看在该处挂牌出售的房屋。万乾公司随即要求3位看房者填写《看房约定书》，规定看房者自看房之日起3个月内，不私自与出售方或通过第三方签订所看房屋的转让合同，否则需向该公司支付房屋转让总价2%的违约金。
继今年上半年广州十区一手商品房成交价达到4810元／m2,超过去年同期近400元／m2后，8月份的商品房成交价更上升到5036元／m2,比上半年提升超过200元／m2。自5月份以来一手房价就维持在5000元／m2以上，并有不断提升的趋势。一手房价升幅过急，已很大程度上影响了众多潜在买家的购买力。相比之下，二手房价则较为便宜，今年各月份成交均价都在3000元／m2上下，吸引了不少原来想买一手房的买家将目光转向二手房。因此，一手房成交减少而二手房成交增多就不足为奇了。
广州二手楼市，在地铁等市政基础建设的支撑下，在亚运会申办成功的重大利好作用下，买家的信心空前高昂，由于利好政策不断，多个地区的规划更新，广州二手房市场升值空间进一步加大。
得益于完善的配套和成熟社区气氛，海珠区租赁和买卖都相当活跃。江南西一带是海珠区最成熟的地区之一，因此即使是房改房，楼价也较高，均价3500元／平方米－4000元／平方米。但众多投资客仍热衷于在此地淘金，因为该路段内时常有又便宜又好的楼盘放出。投资者一般会采用快进快出的方式，在一个月内完成买进和卖出交易，进行短期投资。
前不久出台的《环市东中央商务区发展规划》提出把环市东中央商务区定位为集商务办公、金融服务等为一体的CBD，环市东商圈酝酿大变，楼市的升值空间进一步提升。环市东路是一直是广州的重要商圈，汇聚了多个甲级写字楼，众多白领成为租赁和二手房买卖的主要客户群。近期租赁成交最红火的路段集中在淘金坑，成交最活跃的是30平方米－40平方米的小单元，租金约为1000元／月－1500元／月。在销售方面，二手房成交主要以低层无电梯单元为主，低层单元成交价格已达到4000元／平方米。
随着白云机场搬迁，白云新城即将投入建设，白云区的二手房市场深受鼓舞，楼价也在不断上升。成交活跃路段集中在广园中路、机场路和白云大道一带。其中机场路盘源奇货可居，业主纷纷提高楼价，二手房买卖反而较为平淡。
天河、海珠租赁升温
天河、海珠作为广州二手楼市的成交大户，其表现无疑最具“风向标”的意义，升温的主要原因是天河、海珠的诸多高校毕业生为当地带来了更多的租房需求。
天河区的成交热点除一直保持强劲的东圃板块以外，天河公园板块的“上位”令人关注。作为广州东部与市中心连接的前哨站，天河公园板块在地理环境、交通条件等方面优势明显，该板块的二手楼价也因此一涨再涨。目前，该板块的二手成交热门楼盘主要有东逸花园、东晖花园、华港花园、加拿大花园、金兴花园等，从2800元／平方米左右的旧房改房到6000元／平方米以上的二手新货均有成交。租赁方面：当地普通的一房一厅租金大致为800－－1000元／月，二房一厅大致为1200－－1500元／月；而东逸花园、东方新世界等高档社区的租金则要贵得多，80几平方米的二房单位可以租到2500元／月左右。
海珠区的热点比较平均，江南大道中、新港西路、赤岗等地铁沿线板块的二手成交最为活跃。其中江南大道中板块目前的二手成交仍以2500－－3200元／平方米的房改房为主，但是价格在4800－－5300元／平方米之间的商品房成交逐渐增多。此外，由于商业繁荣，当地的房屋租赁市场相当兴旺，因此吸引了不少投资者的目光，例如在江南大道南做饮食生意的冯先生新近就在百利华庭以20万元买了套39平方米的二手房作投资，成交单价5111元／平方米。
广州二手房消费新群体
在广州购买二手房的买家不仅出现了越来越多的年轻人，而且年龄也在日趋年轻――广州二手房消费群日渐趋向年轻化。去年下半年以来，广州二手中介“门店”开始迎来越来越多的年轻购房者，一些二手房买主甚至只有20出头！
广州年轻买主开始青睐二手房，因为年轻人的生活尤其是夜生活极为丰富多彩，很多年轻人经常呼朋唤友玩至凌晨。此前很多年轻人喜欢购买郊区楼房，但住在郊区毕竟不是很方便。更重要的是，虽然郊区商品房相对市中心区商品房价格较为“便宜”，但动辄也要三四千元一平方米，而市区内的二手房，每平方米3000多元者比比皆是，还有不少售价平方米仅2000余元，一套70平方米的二房一厅单位，20万元左右便能轻松“拿下”，显然，其置业“门槛”远低于购买郊区房。由于年轻人经济实力普遍不强，首次置业追求“一次到位”往往会加重生活负担，正因此，近期很多年轻人开始“理性消费”，将首次置业目光转向总价不高的二手房。
如今人们的居住观念业已发生改变，人们不再像以前那样一辈子固守着一套房子终老，换房率越来越高，现在的年轻人今后一生可能会多次换房，甚至可能拥有多套房屋，因此，首次置业先“量体裁衣”，选购一套总价不高的二手房，待日后经济条件改善再换取更好的居所，开始成为目前广州相当部分年轻人理性置业选择。
越来越多的年轻人开始青睐二手房，将首次置业目光瞄准二手房，待日后经济条件改善后再换取更好的居所，这种置业思想符合“梯级消费” 理念：富豪住豪宅，家庭经济条件较好者住好房，年轻人尤其是刚出校门不久、工作时间不长、经济实力不强的年轻人选择居住条件并不优越的二手房，待日后富裕起来后再改善居所，这种做法值得肯定。
老城区高价盘成交渐多
虽然目前老城区2800?4100元／平方米的中低档房依然唱主角，但是随着时间的流逝，前几年开发的新商品房部分开始进入二手市场，高价二手房的成交也将会越来越多。
据了解，目前老城区已经进入二手活跃期的中高档楼盘有荔湾区的富力广场、东浚荔景苑、恒宝华庭等。地铁上盖物业恒宝华庭，由于靠近北京路步行街，各种生活配套完善，极受买家追捧，二手楼价也持续走高。其开盘时均价只有6500元／平方米，但现在二手楼价不跌反升，不少业主还在待价而沽，等待市场的高位再抛售，目前大部分单位的成交价在7000元／平方米以上。富力广场的新一期单位，低层楼价由5500元／平方米起，朝向与景观较好的单位还高于6000元／平方米，虽然售价相当高，但依然吸引了大量有西关情节的荔湾人购买。康王路、世纪路已改建完成，荔湾区市政改造也初有成就，随着市政建设的不断完善与发展，荔湾区楼市也将更引人瞩目，有业内人士甚至乐观地认为荔湾区会成为旧城区中的新贵。
东山区高价楼盘综合质素良好，不但占据优越地理位置，还占据了名校地段，而楼龄都只有三四年以上的，因而成为二手成交热门物业。例如东风路的东风广场、锦城花园，以及淘金一带的淘金家园、恒福阁和华侨新村。记者了解到，锦城花园目前的最低成交价也还需要5500元／平方米以上，已经出售的一套159平方米的名盘还要120万元，每平方米高达7500多元。淘金路一带的二手房价成交价大多数在4800－5200元／平方米之间，相比周围一手市场的6000元／平方米确实有很大的吸引力，不少置业者冲着淘金路齐全配套而来。
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买二手房要看“生产日期”
在目前众多置业者当中，除了考虑房屋本身所处的地段、小区环境、交通状况、周边配套设施等一系列因素外，房龄问题也应该成为大家重视的一个置业因素。
房屋作为不动产，在人们长期的使用过程中，即使原有的房屋实物形态并不会发生很大的变化，但由于受到自然损耗和人为损耗的双重作用，房屋的内在价值也应该会逐年降低。同时房屋作为一种特殊的商品，不可能永无止境的可以用来消费，决定了房产有其自己的一个“保质期”，当房屋折旧到一定程度的时候，其价值就会变得微乎其微了。
从整个房产市场来看，近年来土地升值幅度基本要高于房子的折旧率，在房价一路攀升的情况下，很少有购房者会理性地去考虑房屋折旧的问题。一般5至10年的房屋价值是最高的，因为整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成需要5至7年的时间；而10年之后，房屋价值就会大大降低。
但很多出售者并没有意识到这个问题。从一些登记房源信息统计显示，同样地段的二手房，同样层次的装修条件，建于上世纪80年代的二手房报价与90年代建的二手房报价几乎完全一样。众多的出售者只考虑地段，如果同一位置、面积相近，其价格就应该差不多，对房龄价差并没有形成认识。而在二手房市场发展较成熟的上海，二手房交易已经开始讲房龄价差，一般相差两年左右的房龄，其价格就要相差1000元／平方米左右。
消费者在二手房交易过程中，一定要将房龄的因素考虑在内，尤其是二手房投资人士。一方面可以避免因为折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高而造成的损失；另一方面就是可以避免因为房龄问题引起的贷款不顺畅所造成的成交受阻，从而减少自己购房过程的一些无用功。
二手房买卖下定金的步骤
从法律上讲，定金应是“上家卖房、下家买房”的担保，上家违反约定不卖房应向下家双倍返还定金；下家违反约定不买房无权要求上家返还定金。目前二手房交易中，定金的交付多数是由下家交给中介公司，再由中介公司转交上家。由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷。为此，购房者在下定时遵循下面步骤：
要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。
与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。
遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。
慎选“问题”二手房
在到二手楼市中看楼选房的过程中，下面这类二手房应谨慎选择原则，即使要选择这房子，以下也可以作为杀价的筹码：
“天井梯”式住宅楼。所谓“天井梯”即是在广州一些较旧式的住宅楼，这些楼宇围合着楼梯而建，楼梯间顶部可以看到天空，形成了类似于井口的格局，这种房子的问题在于大多把厨房窗口开在“楼梯井”中，每天晚上下班回家时，家家户户正热火朝天地炒菜，而所有厨房的味道都排出聚集到楼梯里，饭菜飘香固然有生活气息，但混合了辣椒味、油烟味等等却常使人在回家的路上熏出一把鼻涕一把眼泪。
非框架结构楼宇。买二手房肯定面临要重新装修，如果是早期非框架结构楼宇，装修则十分不便，从安全性来说，框架结构楼宇也更好。
出租屋太多、居住人群太杂的住宅楼。在不少二手楼中，存在原业主搬了新房，旧房出租的情况。结果三天两头有人搬进搬出，租客往往也是三教九流、鱼龙混杂，有安全隐患，即使租客素质都很高，但人来人往，起码不利于自住的人建立良好的邻里关系。当然如果买二手楼是为了投资出租，那么租赁越旺越好。
随着房价的不断飙升,二手房因价格比新房低等,成了许多人的第一选择。但是,由于二手房的买卖比新房复杂、手续比新房繁多,由此引发的纠纷乃至诉讼,也往往居高不下。笔者作为法官收集的以下案例,或许会对购房者规避陷阱、实现自我保护有所启示。
未看证件,50万房款打水漂
【案例】 通过5年的打拼,刘萍终于有了自己的“一大笔钱”,本以为可以实现多年的“住房梦”,岂料房价又涨了,自己的“一大笔钱”又成了“那点钱”。无奈之下,刘萍选择了购买二手房。2009年元月,经人介绍,刘萍认识房主李康。看过房屋之后,刘萍感到非常满意,尚未见到房屋产权证便与李康签订了一份《房屋买卖合同》,并当即按合同付清了50万元房款。一周后,刘萍依约在房管部门静候李康办理产权变更登记,可左等右等也未见李康踪影,手机也一直关机。刘萍虽感到不妙,但庆幸自己有合同、收款收据、房子钥匙,遂决定先直接搬入居住再说。谁知,第三天,一个自称李康哥哥名叫李安的人闻讯找上门来,说他是房子的共有人,李康无权出卖房屋,要刘萍腾房。鉴于李康早已携款逃跑,刘萍自然不愿腾房。双方因而成讼。
【说法】 法院审理认为,该房屋为李安、李康兄弟的共同共有,李康未经李安同意而出卖房屋,侵犯了李安的财产权,刘萍与李康所签订的《房屋买卖合同》当属无效。的确,《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。”本案提醒人们,在购买二手房时,应查明房屋产权证登记的所有人是一人还是数人,共有人是否同意出售,并核对他们的身份证件是否与产权证登记的所有人相符。在签订房屋买卖合同时,共有人应全部到场并签名,因故确实不能到场的,应出具委托书及人身份证件。如果对方居住在国外,提供的委托书等还必须经国内外公证机构公正。
逃避税收,恶意违约也难获赔偿
【案例】2009年6月7日,宋娟在与房主唐琳就二手房屋买卖问题协商一致后,唐琳突然好心提醒:为了逃避税收,可以将69万元的成交额,在合同中只写39万,宋娟另外给唐琳30万元,唐琳也另行出具给宋娟一张收据。其实,在购房前,宋娟就已经打听到,必须按房屋的成交额,按比例缴纳税收,成交额越高,缴纳的税费也就越多。如今见唐琳如此体贴自己,感激之余自然满口答应。5天后,已经付清全部房款的宋娟,要求唐琳去办理产权变更登记时,唐琳却表示不卖了。经宋娟一再追问,唐琳才说出,有人比她多出了5万元房价,甚至承认当初提出的逃税之举,就是担心有人出高价,以便给自己留条退路。“难道你就不怕我按照合同,追究你10万元违约金吗?”宋娟提醒唐琳,可唐琳对此无动于衷,甚至告诉宋娟:69万元房款我会奉还。对于其它问题,你爱怎样就怎样!无奈,双方
成讼。
【点评】 尽管唐琳的行为确已违约,尽管宋娟与唐琳签订的《房屋买卖合同》中明确规定“如果一方违约,必须支付给对方违约金人民币10万元”,但法院仍以合同无效为由,判决驳回了宋娟要求唐琳支付违约金的诉讼请求。一方面,依法纳税是每一个公民的法定义务,也是一项强制性义务,不允许任何人、任何时间、以任何形式规避或“缩水”。另一方面,《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案协议,既有宋娟与唐琳恶意串通,损害国家利益的成分,也有以合同这一合法形式,掩盖逃税这一非法目的成分,还违反了法律的强制性规定。
约定不明,正当权益也难获支持
【案例】 早在一年前,周婷就一直想购买一套二手房,但苦于资金不足,再加上未能找到称心如意的,故一直未能如愿。2009年8月,经他人介绍,周婷看过许岚的房屋之后,感到非常适合自己,但65万元的要价,又使她一时无法付清全部资金。虽然朋友答应10天内帮她筹集到位,但她又担心朋友失约或者遭遇特殊情况。其实,许岚也有自己的小九九:既担心卖了房子收不到钱,又怕有人出更高的房价。故双方在签订《房屋买卖合同》时,仅仅提到由周婷付10万元定金,至于何时付清房款、交付房屋、办理过户手续问题,只是笼统提及“待周婷付清房款后,办理相关手续”。10天后,当周婷持55万元房款要求许岚“办理相关手续”时,却被许岚告知,该房已经于前一天以71万元的价格,卖给了他人。周婷遂以许岚违约为由,要求其按照《合同法》第一百一十五条之规定处理,即“收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”。因遭许岚拒绝而成讼。
【点评】 法院审理后驳回了周婷要求许岚双倍返还定金的诉讼请求,理由是本案对履行问题约定不明,不能认定许岚已经违约。合同是当事人履约的依据,没有合同也就没有了履约的依据。就约定不明的处理,《合同法》六十一条至六十三条做了具体规定,由于本案存在双方义务、多项不明、互为条件等问题,故不能从中找到答案。只能说是双方在缔约阶段有过粗略约定,对未尽内容寄希望于履行过程中再行约定,即仍然属于缔约问题,充其量只能说双方此前存在缔约过失,也就不存在是否违约问题。本案告诫购房者,务必在合同中写清价款、付款方式、交房时间,包括总价款(含币种),各种税费、其他费用的承担,价格上涨、下跌时的处理,还包括付款的时间、地点、方法,以及合同生效时间、何时交付房屋,中止、终止或解除的条件,通知、协助、保密义务等,以及哪些情况属于违约,怎样承担违约责任(违约金、定金、赔偿金怎样计算及给付),担保的形式,免责情形。
关键词：房地产交易；交易风险；风险规避
一、房地产交易的特点分析
所谓房地产交易，就是指房地产交易的双方主体以房地产这个特殊商品作为交易对象，所进行的市场交易行为。房地产交易是极具专业性的交易行为，包括房地产转让、抵押和租赁等。房地产的交易一般是在一个相对集中的固定场所看完样本进行订货的交易行为，它没有向普通购物那样的柜台，具有地区性、不可移动性和个别性等。
在进行房地产交易时，其权属不是瞬间完成的，不能做到像购买普通商品那样“一手交钱，一手交货”。由于市场的分割、房地产的差异性大、难有统一的质量制衡标准、交易手续复杂等，使得在房地产交易时必须借助多个中介机构的介入，如：交易媒体、咨询、评估媒体和融资媒体等。这些中介机构在房地产交易起着非常重要的作用，这也使得房地产交易变得复杂。房地产交易是两个平等主体之间就房产和地产的所有权和使用权之间的流转所发生的交易行为，但房屋本身不发生转移。
二、一手房交易中应注意的风险及规避策略
在一手房交易中，作为卖方的房地产商与出于自居、投资的购房者对比来说，他们拥有更多的信息，显然出于优势地位，在关于交易程序方面，买方处于相对弱势地位，应注意的风险和规避策略如下。
（一）对房地产方面的信息进行充分了解，降低信息不对称性，避免盲目购房
购房者大都能从区位、性价比和结构方面对所购房屋有一定了解，但始终无法做到对房地产构造成本、国家相关政策和房价走势有清晰的了解，这也就造成了高价盲目购房的现象。解决这个风险的关键是在平时多搜集一些关于房地产方面的政策、新闻等，做到正确把握房地产价格的走势，在别人疯狂购房时，自己要正确分析，不盲从；当别人感到悲观时，自己根据经验决定要不要购买。
（二）在交定金、签合同时要格外谨慎
购房对普通大众来说是生活中的一件大事，切不可轻易对待。购房者要在对房地产各方面的信息有了比较清晰的了解和对比后，再决定是否交定金、签合同，而不能受中介机构置业顾问等的诱导。在交定金、签合同时一定要问清相关事项，仔细阅读合同书，对于不符合的地方要及时提出。在一手房地产交易中不管是一次付清款项还是按揭付款，房地产商都是在买房者或银行把所有房款交付之后，才会在规定的时间把房子交给买主，这种交易方式，很显然是不利于购买者的。在一定时期内，房屋和房款都被控制在房地产商手中，买方全凭卖方的信用，这种风险也是显而易见的。
为避免这种风险，在合同中一定要明确交房、办理房产证和违约责任等的相关事宜。若房地产商由于资金链中断或将购房者已交房款挪用，就很可能出现烂尾楼或交房遥遥无期现象。若在签合同时对这些问题不重视，还会出现房地产商虽按期交付房子，但质量不能保障如出现：墙体、墙面断裂、水电不通、漏水漏电、面积不符等，这些都会对买方造成很大损失。此外，为防止出现一房多卖现象，买方一定要与房地产商签订电子合同，进行网上合同备案，这样买方就可通过网上的楼盘销售表，了解该房地产的销售情况，确保已售房屋不会出现二次售卖情况。房地产证还会出现因开发商手续不全或办理了抵押贷款等而无法办理的情况，所以在签合同时一定要明确这些事项，避免不必要的麻烦和损失。
三、二收房买卖中应注意的风险及规避策略
（一）买方的风险及防范措施
买卖双方在就房屋、房价及中介手续费用等方面的问题商定之后，买方一定要对卖方的房产证和土地使用证进行认真验证。若房产证上写的是归几个人共同所有，则需所有的产权人同意。一定要谨防出现假冒房产主人或几个共有人意见不统一的情况出现，这会影响买房者得购房时机。此外，还要注意房产证书是否被掉包的情况发生。
（二）明确结算方式和交易程序
对二手房进行交易的大致程序如下：
1．在中介机构处，签订买方、中介、卖方的三方合同，这此环节，买方一般需要缴纳2万元的保证金，以防房产交易不成或因房价下跌、贻误时机，对卖方造成损失。
2．向房地产交易中心呈交二手房交易的申请书、双方身份证及复印件、卖方房地产证书。此外，还要签订买卖合同，来确定交易的税费，这个合同一般作为之前签订的买、卖及中介三方合同的附件，若这两个合同有不同的地方，则以三方合同为标准。这个环节非常重要，要求买卖双方必须都到场，亲自按手印确认。交易申请通过后，需要卖方缴纳交易税，交易所把土地证书上交到土地局进行变更手续，并把房产证退还给卖方。在申请交易和办理土地证书的变更这两个环节中，付款比例为40%和30%，在办房产证和缴纳契税时再付30%。这时买方若能付清房款或者按揭贷款到账，卖方则可以把房产证交给中介或买方，再办理后面的手续。同样，在二手房交易中也要注意签订电子合同，防止违法现象发生，保证交易双方各自的利益。
（三）卖方要有效利用资金托管机制来规避风险
在二手房交易中由于法律制度不完善、中介机构诚信缺失等问题的存在，为了保障卖方资金的安全到位，资金托管机制已经建立起来。这种机制实现了中介佣金的第三方存款模式，可利用定点银行对中介的佣金进行监管，从而有效地规范二手房交易中中介的行为，增强交易的公平性和透明度。这种机制是免费的、不计利息的，在二手房交易中卖方要有效利用这种机制来规避交易风险。
“你到我身边，带着现钞，带来了你的烦恼。”如果把《迟到》这首老歌重新填词，无疑很切合2012年年底持续至今年3月的二手房“秒杀”怪象。据上海二手房指数办公室披露，在“新国五条”地方细则出台之前，上海楼市持续升温，3月份二手房成交量初步统计约6万套，是2009年曾出现历史高位月成交3.2万套的近两倍，且成交价格持续追高。
此外，“秒杀”的疯狂还可从另一个侧面管中窥豹。据其他媒体报道，上海市两名中介行业的“业绩王”，其个人月提成已高达50万至60万元。不过，喧嚣过后，在冷静中不难发现，“秒杀”的极端现象已很难再复制，而“秒杀”之后更是隐患重重。
秒杀：没有最快只有更快
笔者的一位好友×先生，近期一直忙于置换房产。某天他接到一个中介公司的电话，约他当天晚上七点参加一套市中心板式次新房的集体看房，而他也做好了看中就出手下定金的准备。无奈，上海的交通在周末也不见好，当他迟到了10分钟赶到时，看到了一幕令其感慨“没有最快只有更快”的场景——房东已和当场下定金的买家热烈握手并准备关门离开。
“这也太快了吧，我看到过从看房到下定金一周搞定的，也听说过从看房到下定金仅有一天的，但今天10分钟就‘秒杀’，我不得不佩服没有最快只有更快。”×先生曾经把所有周末时间都扑在看房上，最多的一天看房时间从9时排到21时，连看12套房，合计已看了不下70套。终于，当中介推荐了这套市中心的板式次新房后，各方面情况都颇合他的要求，只是中介联系后称房东过年前不在上海，“要节后回来。”这让×先生觉得充满了变数，期间虽然他也看了不少房，但与那套房相比总有差距。可是，每天在纠结和等待中度过的他，却因为迟到了10分钟而遭遇“秒杀”。
“现在当天看房，马上就下定金的也不在少数。”在房地产中介的眼中，不少客户经历了多轮看房，往往因犹豫而错失真正性价比高的好房。“有了这些教训，一旦看中了合适的房源，他们会马上付定金，不再让机会溜走。”
“一部分购房者认为，国家出台一系列的调控措施，最终目的就是让房价降下来，因此还想再等待一段时间，看房价是否能降。另一部分购房者则认为，房价已经被调控得差不多了，接下来可能会迎来新一轮的上涨，因此很多观望的人群开始出手了。”搜房网上海指数研究院总经理罗勇成告诉记者。
中介：“忙并快乐着”
2013年四五月的旅游和消费市场可能会大热。笔者此言可未离题，原因也不复杂。房产交易的火爆，使得不少房地产中介从业者近期到手的月薪都不低于1万元，更有甚者，一个月赚了几十万元的佣金，完全可以在四五月份拉动内需，“潇洒走一回”。
“秒杀”带来的是络绎不绝的客户，对此，上海的房地产中介早已延长了营业时间，不仅规定办公时间提早到上午8点，延长至晚上11点，如果客户需要，从店长到业务员都是奉陪到底。“近期是很累，最忙时我和同事们都是凌晨2点下班，早上8点又得上班。因为我住得离店太远，没地铁了只能睡在办公室，真的是心力交瘁。”住在上海老闵行，每天换三部地铁到黄浦区路某房产中介上班的店长小赵表示。
激增的成交量，使得房产中介迎来了久违的丰收期。小赵透露，以往给普通门店下达的“指标”在20万元左右，但短短半个月内，不少中介的个人业绩已完成20万元，有些店合计业绩甚至做到了100万元的业绩，相当于完成了一个季度到半年的指标。“五月份我就休假了，准备回老家去放松几天。毕竟从春节以来我压根就没休息过，双休日更是忙翻天。”忙得连轴转的小赵说，“新国五条”正式执行后，交易量肯定有所回落，他的不少同事都已订好票，准备集体休假。
本质：供需矛盾的激化
“以前政策出来，要么买家‘牛’，要么卖家‘牛’，反正总有一方‘牛’。这次‘新国五条’出台后，却导致了罕见的买卖双方都不‘牛’。比如一套1000多万元的市中心大宅，当初买进时往往才400万元左右，如果按差价征收20%的个税，光这一项就要交100万元左右。于是，买方担心20%的个税会转嫁给自己，所以急着买；卖方担心加了20%个税后房子卖不掉，所以也急着卖。‘一个愿打，一个愿挨’，我们再把两边一撮合，自然就顺利得多。”小赵笑着说。
“二手房秒杀的本质是国内房产供需矛盾的激化。我国房产调控靠行政手段干预市场，首先市场的需求关系没有得到根本的改变，中国严格控制银行存贷款利率，人为压低利率导致国内处于长期负利率。在高通胀的同时，投资渠道狭窄，巨大的居民储蓄无处可走，房地产投资需求难有实质性减少。”盈科（上海）律师事务所合伙人郭韧律师表示，随着“新国五条”的出台，出售非满五唯一的住房须征收20%的所得税，这一政策带来了恐慌也刺激了购房心理，将压抑已久的房屋供需瞬间激化。
据上海二手房指数办公室分析，在不确定的政策预期下，一些洽谈中的买卖加速，二手房交易周期大幅缩短，“秒杀”频现，不少房源当天挂牌当天出手，甚至有的改善型客户在一天内买进卖出。此外，为规避20%个税，二手房流程出现提前审税再进行交易的状况。这种追赶“末班车”的紧迫心理助推的购房潮一直延续到地方细则出台的3月底才逐渐恢复平静，导致3月上海二手房市场出现了购房高峰。“‘新国五条’出台的目的是抑制投机投资性购房，此政策的出发点是好的，但是短期内会导致税费转移到购房者头上，而二手房之所以频现‘秒杀’，就是市场希望在细则制定前避免短期的误伤。”罗勇成认为。
隐患：仓促成交风险重重
罗勇成表示，“新国五条”细则对改善性购房者的打击将最大，一方面卖掉现有房屋时必须降价才能尽快促成交易，另一方面，换房时又必须承担新增的交易成本，可谓“两头受压”。
郭韧律师表示，“秒杀”带来的短期隐患是误伤刚需。短期内房价上涨，误伤刚需不可避免。但是对于政策的效果，要厘清短期效果和长期作用的辩证关系。“税收是一个杠杆，能有效调节市场参与者的行为。此次房产交易个税调整，意在不鼓励房产的过快流转和炒作。短期来看，卖房者会把相关税费转嫁到价格中，最终买单的还是购房者。”郭韧认为。
此外，秒杀导致了购房者没有足够的时间和精力去挑选、查看房屋，在仓促的决定下买房，这必然带来一系列的隐患。首先是仓促决定带来的二手房纠纷。很多购房者没有考虑清楚自己购买的房型、能承受的付款方式及是否符合贷款政策，就签署相关房屋买卖合同，一旦在合同履行过程中，因各类因素的变化导致无法继续交易，必然产生纠纷，购房者也必然要承担相关违约金损失，而出售房屋的房东也被耽误了最佳卖房时间，造成损失。
二手房补充协议范文1甲方(出卖方)：
乙方(买受方)：
丙方(居间方)：
鉴于乙方已实地勘察本合同项下的房屋的情况，查验甲方提交该房屋相关的手续、合同和证件，明确熟知该房屋的权属情况，且丙方已为甲乙双方提供了居间服务，为充分保护三方的合法权益，三方根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律的有关规定，本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则，共同订立本补充协议，以兹各方共同遵守。
经甲乙丙三方友好协商，针对坐落于 之房屋(以下简称该房屋)买卖及相关事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《委托协议》作如下补充协议：
第一条 价款组成
1、甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款(不含税，即净得房价款，下同)为人民币： (￥ 元整)。
2、甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施一并包含在总房价款(不含税)之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。
第二条 房款支付方式及房屋交付
1、乙方于 年 月 日向甲方支付定金人民币 整(￥ 元整), 甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。
2、甲乙双方均同意于 年 月 日当天与银行面签，面签当天乙方将首付款 元整(￥ 元整) 以自行支付的方式支付甲方，甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明;
3、甲乙双方均同意在甲方收到全部房款后二日内把房屋交付给乙方，于交房当日自行办理物业交割，丙方陪同。在房屋交付前发生的费用由出卖人承担，交付以后发生的费用由买受人承担。包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等相关费用。
4、以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付伍佰元整的违约金(延期在30日内)，若延期超过30日，则按照本补充协议第四条赔偿标准执行。
第三条 税费的承担
经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费(包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费)由乙方承担,由承担方直接向主管机关缴纳。
第四条 违约责任
1、甲方的违约责任
如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证;或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方;或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格;或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。
若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
2、乙方的违约责任
如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户;或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。
若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予退还。
第五条 其他
1、在甲乙双方各自提供的证件真实有效、现行政策不变的前提下，甲乙双方积极配合，丙方协助双方交易顺利完成。
2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《委托协议》发生冲突，均以本协议为准。
甲方(卖方)： 乙方(买方)： 受委托人： 受委托人：
联系电话： 联系电话：
联系地址： 联系地址：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
丙方(居间方)：经办人： 联系电话：
日期： 年 月 日
二手房补充协议范文2乙方：
经甲、乙双方友好协商，就原合同增加板房(增加配套项目、增补材料或续租)签订 此补充协议、此协议其他条款与原合同具有同等法律效力。具体内容如下：
一、项目名称 昆山市光电产业区 原合同号
二、项目地点 昆山开发区微山三路路北，莲溪路西侧
四、补充说明 地梁 2500元，视现场情况确定..
五、付款方式： 完工后一次付清
六、主体板房租售以外的其它配套项目，在雅致公司收到款项后提供相应的板房服务业务发票。
七、本协议一式 肆 份，甲、乙双方各执 贰 份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
二手房补充协议范文3出售方(甲方)：
买受方(乙方)：
居间方(丙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，对所签订的关于 之房产买卖事宜的《北京市存量房屋买卖合同》作如下补充：
1、甲乙双方协商一致，乙方应支付甲方的总房款为￥ (大写： )，现乙方已支付甲方房款￥ (大写： )，剩余房款￥ (大写： )甲乙双方约定，乙方应于甲方办理房屋过户(过户日期为： )之日起5日内支付给甲方。
2、逾期付款责任：
乙方未按照约定的时间付款的，按照逾期时间分别处理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付总房款0.5%的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向甲方支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过15日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，甲方应当书面通知乙方，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的35%。甲方有权从乙方已付款中扣除相当于赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。
3、本协议空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
4、本协议是甲、乙双方签订的编号为： 的《北京市存量房买卖合同》的补充部分，具有同等法律效力，如本协议与之前双方所签协议有所冲突，以本协议为准，本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，签字生效。
出售方(甲方)签章：
买受方(乙方)签章：
二手房按揭贷款合同范本
卖方：________________________（简称甲方）
身份证号码：____________________________
买方：________________________（简称乙方）
身份证号码：____________________________
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在______市_____区________________________拥有的房产（别墅、写字楼、公寓、住宅、厂房、店面），建筑面积为_____平方米。（详见土地房屋权证第__________号）
第二条 上述房产的交易价格为：单价：人民币________元/平方米，总价：人民币________元整（大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整）本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 __________元整，作为购房定金。
第三条 付款时间与办法：
1、甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在缴交税费当日将差额一并支付给甲方），并于银行放款当日付给甲方。
2、甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款（含定金）人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方，剩余房款人民币____________元整于产权交割完毕当日付给甲方。
第四条 甲方应于收到乙方全额房款之日起____天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将_________等费用结清。
第五条 税费分担 甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由_______方承担，中介费及代办产权过户手续费由______方承担。
第六条 违约责任 甲、乙双方合同签定后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在____日内将乙方的已付款不记利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起____日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。
第七条 本合同主体
1.甲方是____________共______人，委托人________即甲方代表人。
2.乙方是____________，代表人是____________.
第八条 本合同如需办理公证，经国家公证机关____ 公证处公证。
第九条 本合同一式 份。甲方产权人一份，甲方委托人一份，乙方一份，厦门市房地产交易中心一份、________ 公证处各一份。
第十条 本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。
第十一条 本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。
第十二条 双方约定的其他事项：
出卖方（甲方）_________________ 身份证号码： __________________
地 址：___________________ 邮 编：___________________
电 话：___________________
人（甲方）_________________ 身份证号码：___________________
见 证 方：
地 址：
邮 编：
电 话：
法人代表：
代 表：
日 期：_______年____月____日
购买方（乙方）__________________ 身份证号码： ___________________
地 址：____________________ 邮 编：____________________
电 话：____________________
人（乙方） _________________ 身份证号码： ___________________
鉴证机关：
经 办 人：
二手房交易量的逐年上升,使得一系列经济问题渐渐突现,例如产权关系不明晰、中介机构不规范、二手房质量存在缺陷等,使得住房消费者的消费意愿不能完全表达。系统分析二手房交易过程中存在的问题并提出建设性的解决方法,具有重大意义。
一、二手房交易中存在的问题
二手房是指再次进行交易的住房,即在量住房,它的存在是对住房一级市场的补充,有利于抑制房价的过快增长,满足不同群体,特别是中低收入群体的自住需求,因此政府为了促进住房一级市场和二级市场的协调均衡发展,大力培育二手房市场。通过转变居民的住房观念,推进住房分配的市场化程度,同时使用大量专项资金改造非成套住宅,通过拆迁危房、老房,改造非成套住宅和盘活产权制约房产等一系列手段,使数量巨大的存量住房进入市场流通。同时,大量的二手房交易也带来了一系列问题,如产权纠纷、质量无法保证、中介机构恶意隐瞒住宅缺陷等问题。
1.政策制定存在不足,制约了二手房市场的发展。
上市交易的限制性规定,为建立开放住房三级市场,拉动住房消费发挥了重要的推动作用。但是,随着形势的发展和经过实践证明,有些政策因缺乏严谨的房地产理论体系支撑,多属于过渡性、探索性质而显滞后,特别是在政策制定的及时性、连续性和前瞻性等方面存在不足,使二手房上市束缚太多,手续繁杂,交易受到限制,在一定程度上制约了市场的发展。
2.二手房交易中的信息不对称。在二手房交易过程中,信息不对称表现为二手房交易中的买卖双方对二手房的质量、产权性质等内在属性所拥有的信息的差异性。二手房的卖主一般都是使用过该房一段时间的拥有者,在使用过程中对房屋的质量、缺陷、区位特点等都有一定的认识,而二手房的买主对二手房的认识一般都是通过简捷渠道认识,特别是通过与卖主的交流对所要购买房屋有了初步的了解,而买主自身对房屋使用的体会几乎是零。二手房买卖双方对商品信息认识渠道的差别,导致双方对二手房信息拥有量的差别。在市场机制作用下,买卖双方追求自身利益最大化,卖主有隐藏房屋缺陷的激励,从而获得更高的交易价格,而买方有压低交易价格的激励,以补偿二手房可能产生的未知损失。据统计,目前哈尔滨市购房者与二手房源数量之比为10:1,房源数量与求购者数量严重失衡,二手房源供不应求。一方面是求购者急于买到理想的房屋,另一方面多数二手房主愿租不愿卖,还有大量的潜在房源得不到释放。同时,由于二手房的市场化程度不够,二手房交易买卖双方的角度和心态各异,卖方总拿同地区商品房来类比,开价与商品房差价不大;而买方则要强调一个“旧”字。卖房人对二手房定价过高,超出需求者希望支出的范畴,已成为影响二手房市场发展的重要因素。
3.中介服务不规范,良莠不齐,使二手房市场难以有序发展。一些中介公司,尤其是规模小的中介机构,在管理上缺少有效的约束,素质良莠不齐,经营中存在着一系列违规甚至非法行为,如广告虚假、定金圈套、合同欺诈、收费无章等,在一定程度上干扰了哈尔滨房产中介市场的健康发展。
4.二手房贷款条件过于苛刻,制约了住房信贷事业的发展。银行推出二手房贷款,深受工薪阶层购房者的欢迎。但在实际运作中,银行出于谨慎和稳健原则,对于二手房交易的贷款审查程度,比商品房按揭贷款还要严格得多。目前在哈尔滨,向二手房交易提供商业贷款、公积金贷款的机构只有寥寥几家,而且清规戒律多,如规定抵押房屋建造期限、贷款额度低、贷款期限短,过于烦琐的贷款审批程序等,严重挫伤了广大二手房购买者的贷款积极性,导致二手房市场资金周转困难,制约了住房信贷事业的发展。
二、对策
1.建立专业的房屋质量检验评估机构。
我国对房屋质量的评估一般由设计、建设部门进行,并且收费标准差异大,没有专门的房屋质量检验评估机构,因此需要政府部门在税收方面对专业机构加以补偿,使其降低费用。费用的减少必然会提高其业务量,促进其生存发展,因为通过专业机构的质量评估其效果优于通过中介机构交易。专业质量评估机构的存在,不但有利于政府的集中监督、规范,而且也有利于相关质量标准的科学统一。
2.加大二手房贷信誉力度,提高市民的购房能力。目前,哈尔滨虽有几家银行由以前只给商品房贷款发展到也给二手房交易贷款,并成立了市房屋置业担保公司,为市民购房贷款带来了方便,分散和化解了个人贷款风险。为使更多的群众通过信贷方式早圆住房梦,住房贷款部门应降低门槛、搞好服务、拓展业务、扩大信贷,加大对二手房交易的信贷支持力度,使市民的潜在购房需求转化为现实购买能力。
3.完善市场服务体系,拓展住房消费服务。包括信息服务体系,实行登记、、查询等微机化一条龙服务,根据市场需求制作各类宣传材料和刊物,传播信息,分析行情,释疑解惑,引导消费;交易服务体系,办好大众喜闻乐见的春秋两季的房展会、拍卖会,组建房屋转换服务中心、租赁中心等;权属登记服务体系,实行限时办公、权属登记备案制度;金融服务体系的建立等。有关部门应针对消费需求,对房源品类作近期与远期的凋查统计,采取房展会或特别推荐等方式,定期向群众公示,让住房需求者能及时了解哈尔滨各类二手房房源情况。
利用国庆长假期间选好房子的祝先生，原本马上“下定”，只等假期结束之后开始交易，但在谈完价格之后却变得有些犹豫了。
这套位于上海市闵行古美社区的二手房，房东挂牌价为280万元，相比社区内其他同类型的房源，价格略低。不过房产中介告诉他，房东要求以“到手价”交易。在经过详细询问之后得知，祝先生需要承担原本应由卖家支付的税费，比如二手房交易个人所得税、房产营业税等，以及买方的中介佣金，因此初略估算，购买这套挂牌价为280万元的二手房，其总价将会超过300万元。而这正是让祝先生变得有些犹豫的原因。
其实，遭遇“到手价”的并非只有祝先生一个人。记者了解到，目前沪上二手房市场上，“到手价”已经蔚然成风。通过小范围调查结果显示，包括来自徐家汇、浦东联洋社区、大宁绿地、松江新城等板块的房产中介反映，目前买家均要求“到手价”形式挂牌。
分析“到手价”产生的原因，有业内人士指出，这主要跟当前楼市需求旺盛有着密不可分的关系。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，9月份上海住宅商品住宅成交量达到140万平方米，为年内次新高，仅次于今年3月份的井喷行情。有房产中介直言，面对这样的行情，使得卖家重新占据上风，从而有底气挂出“到手价”。
但毋庸置疑的是，“到手价”会变相抬高房价，并导致买家购房成本上升。从本质上来说，所谓“到手价”无非就是让卖家承担原本由卖家承担的税费，主要包括房产营业税、二手房交易个人所得税，以及中介佣金等，最高有可能会超过挂牌价的8.5%。
不同形式各有不同
在二手房买卖过程中，由于针对不同的情形税费征收标准不同，因此买家所需承担的税费成本也各不相同。为了厘清不同类型物业所需承担的税费情况，本刊特地就“满五唯一”、“满五不唯一”以及“全额征收”等三种常见情形来进行详细解析。
满五唯一：税费负担最轻
相对来说，“满五唯一”类型的二手房，卖家所需缴纳的最少，因此购买此类二手房，税费负担最轻。
所谓“满五唯一”，是指购买年限超过5年，且为家庭唯一一套住房。出售这类住宅者，绝大多数处于改善目的而进行换购，属于正常的市场需求。而这其中，还得分两种情况，其中一种为普通住宅，另一种为非普通住宅。对于面积小于90平方米的普通住宅来说，如果达到“满五唯一”标准，出售时包括二手房个税、房产营业税等免征，因此其税费负担为零。而对于非普通住宅而言，则需要根据差额来征收房产营业税，税率为5.55%，但二手房个税则可以免征。
满五不唯一：个税省不了
对于“满五不唯一”类型的二手房，必须缴纳二手房个税。
“满五不唯一”是指购买期限超过5年，但并非家庭唯一一套住宅。出售这类住宅，房产营业税征收方式与上述情形相同，即普通住宅免征，非普通住宅按照差额来进行征收。而二手房个税则不存在免征情形了，只是征收的标准略有不同。对于普通住宅来说，却无法提供原始购房凭证，税务部门会根据实际情况核定按照总房价1%标准征收，非普通住宅按照总房价的2%征收。
举例说明，如在市中心区域购买同样一套总价为600万元的公寓，这套二手房如果为唯一一套住房，个税可以免征；但如果卖家手中有多套房产，那么其出售这套房产时，需要征收个税，其征收金额为：600万元×2%=12万元。也就是说，购买不唯一住宅，“到手价”中会包含个税支出。
全额征收：税费负担最重
不满五唯一、不满五不唯一两种情形，都属于全额征税类型二手房，不管是个税还是营业税，均享受不到免征优惠政策。
根据相关规定，符合国家免征优惠政策需满足两个条件，即满5年的同时，并且是家庭唯一的生活用房，两者缺一不可。因此购买未满5年（含5年）的二手房，则需要根据规定缴纳个税。同时，未满5年也需要缴纳房产营业税，目前上海征收标准为总房价的5.55%。
同样以上述市中心总价为600万元的公寓来举例说明。如其属于全额征收对象，初略估算其个税和营业税征收金额可达到600万元×（5.55%+2%）=45.3万元。
谨防产生纠纷
以“到手价”的方式交易，买方通常会产生以下一些风险：税收政策调整，买方的购房成本增加；对税收计算错误，买方购房成本增加；买卖双方因“到手价”或“成交价”约定不清，产生纠纷；甚至被中介吃了差价等等。
虽然目前仍然按照老办法来核定征收个税，但也有可能会按照新“国五条”的规定，从严按照差价的20%标准征收。这样的变化，对于非普通住宅来说，影响较大，按照新规，如一套市中心总价为600万元的公寓，当初购入价为300万元，初略估算其个税将达到（600万元-300万元）×20%=60万元；而此前按照总价2%来计税的话，只需要600万元×2%=12万元，两者相差48万元。
