时间：2022-09-19 16:36:59
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房地产毕业总结，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
关键词:房地产经营；创新能力培养；校企合作模式
1房地产经营本科专业简介
房地产经营专业的本科生要具备比较扎实的经济学和管理学理论知识，要掌握与房地产经营管理有关的管理技能，并要掌握与房地产经营相关的学科理论和知识，要具备经济、管理、法律以及工程技术的全方面知识体系，毕业后可以胜任政府部门、金融机构、房地产开发公司等的房地产咨询、开发、估价等相关职务。主要的学习内容有投资学、房地产开发、营销学、房地产估价、建筑学、物业管理等。
2构建本科校企合作创新人才培养模式的意义
上个世纪80年代以后，高教界逐步在推广实践教学，强调培养应用型的人才。房地产经营专业是典型的应用型专业，本科学生仅靠在校园里学习专业知识是完全不够的，社会实践是非常重要的。培养学生的创新能力，关键是要进行实践教学，这是提高学生的社会适应素养，提升就业竞争实力的途径。校企合作模式是一种高等院校与企业共同培养人才的一种方式，其培养导向为社会需要，学校和企业优势互补进行合作，提高人才培养的质量。校企合作模式下学生在学校学习的房地产经营理论知识与实践训练进行结合，学生的综合专业素质和创新能力在实践中得到不断提升。校企合作模式下教育与社会发展相联系，校企双赢。房地产经营本科专业采用校企合作人才培养模式，根据职业岗位的要求来确定人才培养目标，注重的是房地产行业以及房地产企业对于人才的专业要求。在制定课程培养目标时主要从岗位的需要出发，以培养学生的职业能力为本位，除了要提高学生运用专业知识解决专业技术问题以外，还要培养学生的创新能力，使理论课和实践课相结合，让学生提前体验实际工作，毕业后可以尽快的适应本专业的工作。
3校企合作人才培养模式的主要内容
3．1以房地产经营专业的就业为导向，管理模式实行双轨制
由高校的分管院长和企业的高级主管组成教学指导中心，高校的教务处和企业的职能部门制定相关的规章制度，并进行一系列的协调工作。房地产经营专业的教研室和企业的职能部门根据本专业的建设要求和人才培养方案以及教学大纲的要求，具体进行相关的教学管理。高等院校与相关的房地产建立长期的校企合作关系，为学生提供校外实训基地。实训基地以校企合作做为创新型人才的培养模式，在优势互补的原则下，在房地产经营专业的人才培养和人才输送方面建立合作关系，并在此基础上建立更加紧密的战略合作关系。培训基地集教学、实训、顶岗实践、科研以及社会服务为一体，成为房地产经营本科学生接受校外实践教育的基地。要校企合作模式下，可以由高校的优秀专业者是与企业的优秀员工组成“双师型”的教师队伍，这样专业教师会参与公司的经营管理，并可以进行专业实践能力的培训，也可以实施“教师进企业，经营进课堂”的模式，每年安排一定数量的教师到进行挂职锻炼，参与房地产经营项目的开发和服务工作，这样教师的工程实践能力和管理经验大大提高，可以有更高的专业知识来传授给学生，同时也可以聘请的经营管理人才来校对学生进行培训，使教学更加具有实效性。
3．2以培养学生的创新能力为本位，构建校企合作的课程体系
要根据市场的需求，支柱的调整教学计划，同时将实训做为独立的教学内容，根据职业职能的要求来设计实训的内容和形式，针对于房地产经营专业设计课程实训、技能实训、综合业务能力实训以及顶岗实践等环节。高等院校与企业合作开发课程，构建生产、学习和研究为一体的创新体系。房地产经营专业是一门实践性很强的课程，在该专业的理论部门由院校的教师讲授，实践部分可以聘请房地产公司的企业培训师为学生进行讲解，通过这种合作，可以弥补教师实践性稍弱的现实，企业的实践案例提高了学生的学习兴趣。同时也可以由高校和企业合作开发项目和进行理论研究，学生可以进行项目参与。通过这种模式培养了学生的项目开发和实践能力，企业也会从学生处吸取新的设计理念和开发思路，通过创建“工程咨询服务”、“管理培训”等一体化基地，发挥院校和企业的双方优势，同时也提升学校的社会服务能力。学生在企业进行顶岗实习，要遵守企业的管理制度，学生在实习期间要遵守实习管理条例，高校与企业定期交换意义，对学生的学习情况进行鉴定。如果学生表现突出，校企可以联合进行奖励，如果在实习期间学生违纪就会给予一定的惩罚。学生对每一阶段的实习情况进行总结，可以升华专业内容的学习。一些企业设立优秀实习学生奖学金，学生也更具有归属感。
4校企合作模式的应用效果
4．1房地产经营本科专业的人才质量不断提高
通过对高校房地产经营专业本科生进行创新能力培养的校企合作模式，学生的理论知识更加扎实，专业技能因为在企业进行实践不断提高，具有比单纯校园学习更高的综合素质，同时也会受到用人单位的肯定。一些企业与高校通过建立长期合作关系，也提高了学生的就业率。
4．2可以共享实践基地的资源，双方进行经验推广
学生在实践基地实习，除了学习到房地产经营专业的实践知识外，同时也可以学习本专业以外的工程管理、人力资源、物流管理、房地产估价、物业管理、营销学等的专业内容，拓宽了学习内容，学生的思维被无限打开。
4．3通过进行生产、学习和研究的三位一体合作，可以共享资源
为了促进校企合作的不断深入，也可以双方与行业主管部门进行办学合作，通过主管部门向高校和企业开放，这样可以为地方经济服务，学生也会了解当地的区域经济发展情况，学生的基本素质和创新能力也会不断提高。
参考文献
［1］边凌涛．应用型高素质人才培养模式的构建及途径控析［J］．重庆与世界，2013(1)．
［2］朱蓉．构建工学结合、校企合作的人才培养模式———金融与证券专业工学交替教学改革的实践与探索［J］．中国职业技术教育，2007(30)．
关键词：市场营销；行业背景动态；理实一体
中图分类号：G712 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2013）22-0162-02
调查显示，目前高职高专市场营销专业的现状是：专业设置缺乏对各个行业的深入调研，市场营销专业的专业设置结构和人才培养层次结构没有明显界定，如房地产营销、汽车营销、医药营销、服装营销及电力营销等，各个行业在营销原则、营销手段、营销策略及营销技巧方面存在较大差异，所以对市场营销人才的要求也明显不同，例如，近几年市场对汽车营销人才的需求急剧增加，要求从业人员不但要有娴熟的营销技巧，还要懂得汽车结构，汽车行业相关知识及汽车行业营销规律。而我国目前高职高专市场营销专业的专业设置多只重视营销专业理论基础知识的系统教育，而忽视行业差异的理论及实践教学，因而毕业生的行业知识缺乏，解决实际营销问题的能力较弱，致使市场营销人才市场上的专业性和结构性人才比例失衡，导致企业用人单位的用人成本增加，毕业生的就业出现障碍，用人单位对营销专业毕业生的满意度下降。为此，本文对市场营销专业理实一体动态行业背景系统学习方案进行了设计，以探索解决目前高职高专市场营销专业人才培养与市场实际需求脱节问题的解决方法。
一、从人才培养方案入手改革人才培养模式
为经济建设培养应用型人才是教育的根本任务。市场营销专业要面向经济建设需要，即按市场需求来抓好市场营销专业建设。这是人才培养工作主动、灵活的适应市场需求的关键环节。在设置市场营销专业时，一定要深入各个行业和市场进行调查，邀请企业中有实践经验的市场营销从业人员和各个行业的代表进行论证，要从当地相关产业体系出发，从各个行业的实际情况出发，设置所需专业，构建市场营销专业课程体系。因此高职高专营销专业人才培养目标要依据当地区域经济及具体行业需要进行定位，具体应描述为培养适应当地区域经济发展需要，满足行业营销业务一线需要，具有良好的营销职业道德，掌握营销专业基本理论和某个或多个行业（如汽车、通信、房地产、零售、电力行业等）的专业知识和营销方法，具有进行营销调研、市场分析、产品推销、营销策划与销售管理等能力的技能性应用型人才。
二、以地方经济发展需要为依据构建动态理实一体动态行业背景课程学习方案
市场营销专业人才培养模式改革的重要突破口在于构建理实一体的动态行业背景学习方案，即以地方经济发展需求为基础充分调研各个行业对营销人才的知识要求及技能要求，以此作为构建市场营销专业课程的重要依据。郑州电力高等专科学校从对郑州市及周边地区经济的研究出发，以房地产行业、电力行业、汽车行业、计算机行业为切入点，在课程设置中做了大胆的尝试和探索，每个行业背景课程以两周实践课程的形式呈现在第三学期到第六学期，专业负责人及专业课程组成员根据国家宏观经济结构的调整、地方经济的调整、前序及后序课程的安排，对行业背景课程及课程具体内容进行动态调整。行业背景课程的实现方式以理实一体为基本方法，具体教学方法及教学实施手段以行业不同加以调整。下面，以郑州电力高等专科学校市场营销专业汽车行业背景和电力行业背景实践课程为例阐述如何构建行业背景课程学习方案。
1.汽车行业背景营销实训。汽车行业背景实践放在人才培养方案的第四学期，课程共分八个模块，以两周集中理论实践结合的方式实现。第一个模块让学生了解汽车行业、汽车产品和汽车文化，建议学习课时为3小时。第二个模块学习汽车营销礼仪与沟通技巧，建议学习学时3个小时。第三个模块进行当地汽车市场调研，分别用焦点座谈法、问卷调查法进行当地汽车市场调研，并要求撰写汽车市场调查报告，建议学时4学时。第四个模块训练汽车市场顾客购买行为分析与引导，包括顾客购车心理分析与引导、顾客购车动机分析、引导和购车过程分析与引导、综合训练，建议6学时。第五个模块学习汽车推销技巧建议学时数6学时，包括顾客接待与咨询技巧、座店式销售技巧、访问式销售技巧、达成协议技巧、验车与交车、售后跟踪服务技巧、综合训练。第六个模块进行4S店销售与管理理论学习与训练，建议学时数6学时，包括4S店组织结构和部门职能、店内销售人员职务说明、汽车产品展示、展厅营业活动管理、顾客（关系）管理、综合训练。第七个模块汽车营销策划训练，建议学时5小时，包括汽车营销策划书的编写、汽车广告传播策划、汽车促销活动策划、汽车公关活动策划、汽车展销会策划、综合训练。第八个模块了解二手汽车市场营销，建议学时2小时，包括二手汽车鉴定评估和二手汽车营销技巧和综合训练。
2.房地产行业背景营销实训。房地产行业背景实训放在第五学期，包括六个模块，以两周集中理论实践结合的实训方式实现。第一个模块进行房地产营销的市场调查，建议学时6小时，包括房地产市场环境调研、购房人信息调研和房地产市场竞争对手分析调研。市场环境调研具体包括人口环境、经济环境、政策环境调研；购房人信息调研包括家庭收入、年龄结构、家庭结构、购房需求等调研，房地产市场竞争对手分析调研包括竞争项目调研和竞争企业调研，竞争项目调研包括房地产产品调研、价格调研、广告调研和销售情况分析，产品调研即区位、产品特征、公司组成调研，价格调研包括单价和总价和付款方式调研；广告调研包括售楼处、广告媒体、投放强度、诉求点等内容的调研；销售情况分析包括销售率、销售顺序和客户群分析等内容；竞争企业调研包括竞争企业的专业化程度、品牌知名度、商品房质量、纵向整合、成本状况、价格策略、与母公司的关系、与当地政府的关系等内容调研。第二个模块是房地产营销的市场预测，要求应用定性分析预测方法和定量预测分析方法对某一房地产市场进行预测。其中定性预测方法包括购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法，定量预测分析方法包括时间序列预测法、简均法、移动平均法、加权移动平均法、回归分析预测和市场因子推演法，建议6学时。第三个模块进行房地产营销的渠道管理实训，内容包括目前我国房地产营销渠道的三种方式，即直销、和网络营销各自的优缺点，建议学时12学时。第四个模块房地产营销的原则，要求找出当地房地产营销的真实案例3～4个，对照房地产营销的创新原则、资源整合原则、系统原则和可操作性原则进行分析，建议学时8学时。第五个模块房地产营销的技巧训练，可以在线观看世界第一房地产销售大师霍普金斯的房地产营销技巧和话术视频。实地考察和观察4～5家当地房地产营销企业，总结其营销优缺点，并提出改进意见和建议，建议6学时。第六个模块房地产营销的价格策略，包括定价策略和调价策略，定价策略包括分级定价策略、心理定价策略、加权定价策略和折扣定价策略；调价策略包括“高开低走”策略、“低开高走”策略和“螺旋波浪”策略。可采用实地考察、调查、访谈等方法进行价格调查，并针对2～3个当地房地产公司的定价及调价策略进行分析，提出学生自己的价格制定建议，建议学时6学时。
高职高专市场营销专业理实一体动态行业背景课程的设置和学习方案的设计，将真正提高高职高专市场营销专业学生的技能水平，为学生毕业后的营销领域选择和行业选择规划提供有益的参考，缩短毕业生的岗位适应时间，大大提高用人单位对高职高专营销专业学生的满意度。
参考文献：
[1]刘辉.市场营销专业实践模式特色环节分析[J].商场现代化，2008，（22）.
[2]朱丽叶.市场营销专业应用型人才培养的教学模式探讨[J].现代企业教育，2008，（22）.
0 引言
高等职业教育归根结底是对受教者职业能力的教育，这种职业能力包含工作需要的基本能力、专业能力和关键能力[1]。在“中国制造2025”、双创和“一带一路 ”等重大国家战略的推动下，高等职业教育将提供技术技能人才支撑，政府和社会各界对高等职业教育的发展越来越重视。按照国务院要求，2020年我国将形成具有中国特色、世界水平的现代职业教育体系，高等职业教育规模占高等教育一半以上，引导一批普通本科高校向应用技术类型高校转型。由于职业教育专业针对性强、符合市场需求，高职大专院校的初次就业率甚至超过众多“211”本科。专业课程教学是高等职业教育教学的重要组成部分，是培养学生职业能力、职业素质和职业忠诚度的重要一环，对学生职业能力的塑造具有重要的意义。
1 职业能力对于高职院校学生的重要意义
1.1 是职业教育区别于普通高等教育的优势
人社部最新数据显示，2016年高校毕业生是765万人，比去年增加16万人，而且中职毕业生和初高中毕业以后不再继续升学的学生大约也是这个数量。青年的就业群体加在一起大约有1500万左右，就业形势非常艰巨。就我国目前的经济形势而言，已经历农业经济时代，在工业经济时展至知识经济时代的过渡期。在这个过渡期，最稀缺的是技能型人才和能将知识发生转化率的人才，而现在培养的大学生基本都是复合型人才。大学生“就业难”和企业“招工难”是现代教育体制下面临的现实问题，这与普通高等教育重理论轻实践的教育教学观念是息息相关的。与之相比，职业教育的目的是培养应用人才以及具有一定文化水平和专业知识技能的劳动者，与普通教育和成人教育相比较，职业教育侧重于职业能力的培养，能够满足企业对高技能型、应用型人才的需求，在社会上受到了越来越广泛的关注。
1.2 是职业教育取得社会认同的基本要求
?业能力是衡量职业教育好坏的依据，而职业能力的强弱不仅取决于教育内部的自我评价，更重要的是取决于社会的集体认知，尤其是学生家长及用人单位的认知。当学生家长切实看到子女在职场中的表现和获得的认可时，从中获得更多的成就时，职业教育的质量才会被更多的人发现和认可。当企业等用人单位发现所用工人的劳动效率高并且具有更高的提升及发展的潜力时，职业教育的吸引力自然会提升。
1.3 是高职毕业生快速适应职业及谋求职业发展的基础
职业能力赋予受教育者立身之本，毕业生进入企业工作，除了要能够快速进入工作角色，独立完成岗位上的工作任务之外，还要学会与领导、同事密切沟通配合，共同完成任务。工作之余，还要在工作中不断地总结，制定更长远的职业发展规划，谋求更高的职业发展空间；这些职业能力恰恰就是职业教育重点培养的专业能力、一般能力和关键能力。
2 如何在房地产营销课程教学中提升学生的职业能力
房地产营销操作实务课程是房地产经营与估价专业的专业主干课程之一，课程设置旨在为房地产企业和项目培养营销策划岗位专业技术人才。本门课程内容分为洽谈委托业务、策划人员市场调查、房地产项目市场定位、房地产项目营销策略四大模块。
2.1 通过案例教学法提升学生对职业的认识
专业教师结合在房地产企业任职近3年的工作经验，将在工作中实际操作过的营销案例引入到本课程教学的各个环节中。例如，在委托洽谈业务模块，教师结合曾合作过的知名营销公司世联地产，讲述了营销公司的组织架构、策划岗位主要工作内容，以及世联地产和新城首府项目签订的合同范本；在策划人员市场调查、项目定位模块，结合工作案例-新城悠活城、新城兴业路项目拿地时的调查报告和定位报告，进行了模块内容的拓展讲解；在房地产项目营销策略模块，结合曾参与过的新城香溢澜桥、香悦半岛等众多项目的营销策划案例，对房地产包装、广告、活动等内容进行了深入的讲解。通过教学实践发现，这些理论与实践相结合的案例教学法，不仅提高了学生的课堂兴趣，还提升了学生对房地产营销策划岗位工作的认识。
2.2 通过项目教学法提升学生的职业技能
本课程的内容安排：成立房地产营销公司，寻找项目，对拟的项目进行调查、定位、策划是一个完整的项目操作过程。本课程从本地国土资源局网站上寻找一个最近新交易的具有代表性的商住地块，模拟其成为一个拟的房地产开发项目，让学生根据公司提报需要的内容对地块展开实地调查（包含区域经济环境调查、区域房地产市场调查、区域消费者调查等内容），根据调查结果进行项目的SWOT分析，然后进行项目的客户、产品和形象定位，最后对已定位完成的项目撰写策略报告（含推广时点、价格策划、广告策划、主要活动策略等）。这个模拟真实项目的教学过程，将全课程中的理论教学点以项目实践的形式重现，真正做到了让学生边学边做，理论学习与社会实践融为一体，大大提升了学生的职业技能。
2.3 通过任务驱动法培养学生的职业素养
项目教学以提交策略报告和现场汇报为成果，计入期末总成绩。在完成形式上采用学生分组完成，每个小组相当于一家房地产营销公司，公司内部根据需要设置组织架构，每个组员对应于公司相应岗位上的一名职员，有各自的工作职能分工，在项目完成的过程中采用“总经理”协调制。在任务的驱动下，组员之间分工协作、相互配合，共同完成策略报告内容，每个组员的工作成果都将直接影响报告的质量。为了形成任务驱动法的竞争机制，在汇报时采用小组集体汇报的形式，在评分时采用小组自评、小组互评和教师评价相结合的评价模式，这种培养方式不仅有效规避了个别同学浑水摸鱼的现象，更能培养学生的竞争意识和团队协作能力。
2.4 通过“走出去、请进来”扩大学生的职业视野
教学研究及实践表明，房地产营销教学采取“走出去，请进来”的措施不仅能极大地激发了学生的热情，而且通过实践分析和研讨，还可以培养学生有效的思维方式，提高学生从事房地产营销的职业判断力和房地产实务的操作能力[2]。本门课程在教学中也引入了“走出去、请进来”的教学方式。“走出去”是在进行房地产项目策划模块的教学前，教师带领学生参观了在售的房地产项目，通过项目人员的介绍和现场的观察记录，并让学生了解项目的定位、包装和策划内容，在策划模块的教学中，让同学分享他们“走出去”收集到的信息，丰富课堂教学内容的同时，也提高了学生的学习积极性；“请进来”就是聘请多年从事房地产营销的的专家，走进课堂与学生进行交流，针对企业用人、个人成长经验和工作知识传递三个角度来进行交流，交流中，同学不仅了解了企业的用人岗位和用人要求，也为自己的职业生涯规划明确了方向，还能在专业的操盘案例中汲取经验。通过这几年的教学实践可以看出，不管是“走出去”，还是“请进来”，都丰富了教学内容，扩大了学生的职业视野。
记者：现在全国各地有很多读者对您的《低门槛投资房产秘籍》一书非常感兴趣，希望得到一些详细的介绍。
金朱贵先生：《低门槛投资房产秘籍》一书，与现在市面上所发行的一些关于成功致富的书刊是不同的。绝不像其它书刊那样经不起实践的考验。本书是我们总结了许多成功者的经验和智慧编辑而成。这些成功者无不是事业有成、神通广大的房地产投资高手。本书中介绍的那些精妙绝伦、却又合理合法的投资方法，都是经过各大投资高手在不断的实践和总结中得出的“独门秘术”，这些投资方法将让你很快掌握赚钱绝技，走向成功的彼岸。自我们在全国各大报刊做广告以来，至今没有接到一起投诉和退款。
记者：书中的这些项目好学吗？试合什么样的人群？是否需要高学历，高智商的人才能从事？
金朱贵先生：本教材通俗易懂，且项目实施步骤详细，无需高学历，高智商，即使是初中毕业生，甚至于小学文化，只要是你有决心、有信心，心怀致富梦想都可以学习，和我们一同走进自主创业、创造财富的大门。在这方面我们有很多成功的例子：只有初中文化水平的王华是我印象最深的一个学员。29岁的王华是辽宁省辽阳县上阳村的一名男青年，从16岁初中毕业后就一直辗转在各地打工。四处漂泊的他看到别人有房有车、生活美满，可自已经29了只因家里贫困没有好的出路连妻子都没有娶上，心里十分苦闷。在一次偶然的机会中，他看到网站上关于《低门槛投资房产秘籍》一书的宣传，就报着试试看的态度报名参加了低门槛投资房产函授班。没想到竟然收到了意想不到的效果。现在王华已经凭借自己所学住上了宽敞明亮的房子。今年他给我打电话，说过几天就要和一位心爱的女孩结婚了，而且言语中透着无限的感激与幸福。这样的例子很多，举不胜举。而且我们也将为您提供最优质的服务，如有不懂的地方，欢迎广大学员前来咨询，我们将尽我们的全力帮助您和我们一同迈进财富与幸福的大门。
记者：投资会不会很大？如果想要学习，需要哪些条件？
金朱贵先生：做房地产并不像一些人所想的那样只是富人的专利，只要您付得起当地一个月的房租，然后结合我们的投资技巧，谁都可以一展身手，驰骋房地产行业。《低门槛投资房产秘籍》一书透过全新的角度分析，揭开借鸡生蛋、借房赚钱的投资技巧，教会你如何租房再转租赚钱，如何空手道买房再转售赚钱，如何让房产自动为你获得高额回报。保证让您用最少的投资换取最大的回报。这绝对是一项易操作、低门槛的投资项目。针对目前市场上太多的虚假广告，我们承诺项目的真实性，并且欢迎学员向大众致富指南杂志社投诉曝光。”
还是那句话，如果你是不甘心让房地产开发商吸干血汗，如果你是有“安居”憧憬的普通打工仔，或者是敢于尝试全新投资之路的平民百姓，或是……请您选择《低门槛投资房产秘籍》，它将会在第一时间带你坐上通往财富与幸福之路的直通车。
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【关键词】质量控制；控制；持续改进
引言
近年来，我国房地产项目管理虽已取得重要的进展，但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段，和国际先进水平比较，我国房地产项目管理仍然处于较低水平状态。这也是我国一些房地产企业投资效益不高，竞争能力不强，发展速度不快的关键所在。房地产项目管理的不足在项目质量管理方面主要表现在一下几个方面：
1）项目质量管理局限在施工过程方面，而忽视房地产项目的全过程质量管理。房地产开发项目的寿命周期一般划分为前期（包括市场调研、市场定位、项目拓展、投资分析、土地储备、项目策划和设计等工作）、中期（包括施工准备、施工、验收等工作）和后期（包括交付和交付后服务等工作）三个阶段。对项目交付后的质量管理缺乏足够的重视，主要表现在保修和物业服务不到位，对用户的投诉、满意度关注不够。这是是我国房地产企业在迅速膨胀过程中，最忽略的地方，也是导致企业品牌不容易建立和保持的根本原因。
2）房地产开发企业高素质项目管理人才严重不足。特别是缺乏能按照国际通行项目管理模式、程序、标准进行项目管理的人才，缺乏专业技术带头人、项目负责人以及有技术、懂法律、会经营、通外语的复合型人才，缺乏熟悉项目管理软件，能进行进度、质量、费用、材料、安全五大控制的复合型的高级项目管理人才。
3）施工阶段的项目质量控制缺乏重点，事前控制措施落实不到位。
目前，房地产行业已成为国民经济的支柱产业，不仅关系国计民生，还关系到国民经济发展，可说是举足轻重。在这样的背景下，探讨房地产工程管理尤其是房地产工程项目质量的管理意义重大，这为完善房地产企业项目管理，提高房地产项目质量，进而提高房地产企业行业质量控制水平具有非常积极的意义。
1、质量控制的目的和意义
1.1质量是企业的生存之本
“百年大计、质量第一”，房地产开发项目的质量首先是以建筑工程实体质量来体现的，同时还包括房屋交付后的保修服务质量。工程实体质量的好坏不仅影响外观和使用功能，严重的甚至还影响使用者的人身和财产安全。改革开放以来，房地产开发建设如雨后春笋蓬勃发展，庞大的市场需求在房地产开发初期成就了一大批开发商。但是，随着房地产市场竞争的日益激烈，昔日部分房地产界的大佬们却被市场所淘汰。特别是当我国加入WTO，成为世界贸易组织的一名重要的成员后，中国房地产开发企业既要面临国内同行业的竞争，又面临国际跨国房地产公司的挑战。如何在日趋激励的房地产市场上生存和发展，是我国房地产企业需要认真思考的课题。
1.2质量控制是企业打造品牌、持续发展的基石
房地产企业的最终目的应该是房地产企业和房屋消费者两方利益的双赢。房地产企业应该选择质量效益型的生存发展模式，做到质量与效益的统一，站在消费者的角度，在保证产品质量的前提下，不断提升产品品质，根据产品的品质定位产品的价格，利用产品质量打造企业品牌建设。只有坚持科学的质量价值观才能保证房地产公司在激烈竞争中战胜对手，处于不败之地，取得良好的质量效益和经济效益，乃至社会效益，才能形成自己特有的品牌价值，并实现持续发展。
项目管理的宗旨是树立一套高效的管理流程，建立一支专业化的工程管理团队，使工程质量管理成为品牌的支撑点。而目前正在推行的住宅产业化，以及全面家居解决方案，最终的落点都与提高住宅质量有关。任何忽略质量的行为都会加大企业的动作成本，更会造成对企业品牌的巨大负面影响，质量是企业长期稳定发展的重要推动力。
2、质量控制的办法
2.1质量管理行为的规范
分公司项目部在质量管理控制过程中，重点控制各方的质量行为、管理过程，主要检查各方主体的质量履行程序是否健全、正确，各项工作是否按照管理体系进行。
2.1.1职能分配清晰，责任落实到人
项目部现场管理人员按照栋号或户型进行任务分配，责任落实到人。对所负责的工程进度、质量、材料、内页资料、施工现场及安全进行把关及相关协调工作。充分发挥每个施工管理人员的管理能力，包括新毕业的大学生，他们也可单独盯号，进行锻炼，这样能很快得到锻炼并成长起来。
2.1.2定期召开例会
例会组织的好可以使工作起到事倍功半的作用。定期召开施工现场生产例会，总结上周工作，安排布置本周工作计划及任务，为施工单位解决问题，协调各事项，提高例会质量，使工作有序进行。定期召开土建、水暖、电讯专业技术及安全例会，做好各专业技术交底。
2.1.3质量通病的防治
建设工程质量通病是指建筑工程中经常发生的、普遍存在的一些工程质量问题，由于点多面广，因此对工程的质量危害较大，质量通病的发生引起了人们对工程质量问题的投诉，成为社会热点话题，也成为公司信誉的焦点。建设精品工程的就是要有效控制质量通病，降低质量通病的发生率。项目部成立专项质量通病控制小组，从事前控制，进行技术交底、原因分析等工作；到事中监督，选派专人进行过程跟踪，全程监控；到事后验收，分项工程结束后，进行验收。
2.1.4监督监理方的履责情况
如何能有效推进监理单位的工作热情，提高监理人员的责任心，是建设单位项目部面临最大的问题。目前项目部对监理工作的开展有局限性，因为手段单一。有组织手段和经济手段。
组织手段：发现责任心不强的监理人员或发生质量隐患、问题，清退监理人员。但社会上监理人员素质普遍低下，清退后换来的可能还不如原来的。
经济手段：对监理单位进行奖罚能有一定效果，但是由于建设单位尤其是项目部对监理单位的奖罚没有相关的法律依据，建议在监理合同中明确约定奖罚事宜，工作才能行之有效的开展。
2.1.5充分认识协调工作的重要性
工程项目施工涉及面广，是一个极其复杂的过程，影响质量的因素很多，我们常说的五个大的方面：人、材料、机械、方法和环境。要提高工程项目质量，就必须狠抓施工阶段各个专业的质量控制。
2.1.6要善于总结经验
要认真总结在工作中存在的不足，尤其是在施工管理中存在的质量、技术、材料方面的经验，经验是成功之母。
善于总结经验，才能事半功倍，才能更好的完成下步工作，才能有提高，有进步，有发展，才能打造优质工程、精品工程。
大家应对自己的工作进行阶段性的总结，改正工作的不足之处，那么置业顾问月工作总结如何写呢?下面是小编给大家带来的2021置业顾问月工作总结最新版5篇，以供大家参考，我们共同阅读吧!
置业顾问月工作总结最新版(一)_月即将过去，我来到兴鑫房地产公司已经有一个多月的时间了。感谢兴鑫房地产公司市场营销部三位领导对我的关心和信任，感谢公司为我提供了学习和工作的平台，让我在学习和工作当中不断地成长和进步。回顾过去的这两个多月的时光，那是我从事房地产销售非常重要的一个学习阶段。
在这段时间当中，我学到了很多关于商品房销售的很多专业知识和技巧，不断的进步，提升自身的素质和技能。在此我向公司尊敬的领导以及亲爱的同事们表示衷心的感谢!有你们的协助才能使我在工作中顺利进行;也因有你们的帮助，我才能顺利的完成销售任务;真的是你们成就了我的销售业绩。下面我就将这两个多月工作作一个简单汇报：
一、通过20_年_月_日到20_年_月_日一周的专业知识的培训，使我学到了关于房地产销售的必备基础知识。然后举行了考试，通过考试进行优胜劣汰，择优录用!我很荣幸被公司录用，并留下进行为期两个月的试用。
二、在试用期间，我们很多时间要外出发资料和收集客户信息，虽然很累很辛苦，但我一直尽职尽责地去做;并用心体会这种艰辛，在值班时以优质的服务接待客户，为客户推荐最适合他的房子;尽努力与客户达成购房协议，一步一步地完成销售任务。“功夫不负有心人”，通过我的不懈努力完成了(上月两套，本月四套)销售任务。
三、在试用期间，本人团结同事尊敬领导，遵守公司的各项规章制度，并随时保持一颗积极乐观的心态，充满信心和激情地投入学习和工作。在两位领导和老员工们的指导下，我学会了如何与客户签定购房合同、办理按揭和交房等手续，现在基本上能独立完成整个销售流程的工作。到现在为止，我想我能胜任贵公司置业顾问的工作。
细节决定成败，能力+知识+勤奋+心态=成功。对公司要有责任心，对社会要有爱心，对工作要有恒心，对同事要有热心，对客户要有耐心，对自己要有信心!力争在兴鑫房地产的销售岗位上做的自己!以上就是我对这两个多月的销售年终工作做一个总结，请领导批评指正，希望我能迅速成长，明年能给公司作出更大的贡献!
置业顾问月工作总结最新版(二)时近月末，不经意间_月转眼就要过去了。默默地算来，从参加工作，来到阳光新城，来到现在的这个销售部，加入我们这个有着家庭一般氛围的团体到现在已经有半月多的时间了。半月的时间放在以往或许会显得很漫长，但这半月对于我来说却是那么的短暂，仿佛是在眨眼间变消逝而过。
六月初的我刚刚毕业，如假包换的一个毛头小子，对于工作而言是懵懵懂懂的，不知道也不愿意去接触它，所以我隐藏了自己，一直藏到大学毕业，藏到我无处可藏而必须去面对。社会很现实，我也很现实，我在寻找一个机会，一个能让自己有所发展的机会。
我怀揣着一颗紧张的心开始了应聘和面试的过程。很幸运，我来到了阳光新城。认识了现在我身边的这些和我一起工作的俊男靓女们。当时对于置业顾问我没有任何实质上的认识，而房地产对于我来说只不过是中国这几月经济增长的重要指标之一，它占有很大的份额，同时也带动了这几月全国gdp总值像打了鸡血一样嗷嗷嗷地往上蹿。在案场学习的半个月的时间是我收获的一段时间之一。
领导和同事们的细心教导，那些毫不吝啬的经验之谈让我收获颇丰，逐渐成长。让我对于工作有了一个很美好的认识——原来，和你一起工作的那些人，不一定全部都是你的同事，却很可能全部都成为你的朋友。相信我，是你们平时工作与生活中的点点滴滴让我爱上了这份工作，爱上了我们的这个团队。这对于第一次正式参加工作的我而言是十分幸运的一件事情。
从七月份开始我就在市区售楼部上班了，那里是我第一次与购房顾客面对面交流的场所。虽然工作很单一，
十月份，我在市区售楼部与案场之间来回运动了一个月，期间经历了两次原来同事的离去，再一次的提醒我，社会是现实的，每个人也都是现实的。每个人的生活目标与理想是不一样的，但只要我用心去交换，不论在哪里大家都是朋友。
离别对于我而言是个比较禁忌的话题，因为不论是怎样的离别总会让我打心底里不自觉的有些难受，而我不是一个善于宣泄情感的人，所以总是憋着。大家都是朋友，现在是，将来也是。有同事离开就有新同事加入，这是一个快速发展的社会，能否融入集体全看一个人本身的能力，但更重要的，是你是否一颗想要被这个团体所接纳的心。
十一月我正式上岗了，从开始到十二月底共接待了15组客户，虽然自己感觉一直在努力但始终还是没有成交。
很可能是我的回访邀约做的不够到位，可能是电话里的交谈让我总感觉不够真实，没法像面对面一样让自己去放得开。这是应该有所加强的，但毕竟没有眼神的交流的沟通还是让我有些难以适应，相信自己应该可以尽快的去克服这些，毕竟只是一味的着急去有成绩不是长远的一个选择。
置业顾问月工作总结最新版(三)_月的各项工作基本告一段落了，在这里我只简要的总结一下我在这一月中的工作情况。
我是_月5月有幸被_顾问录用，在秦皇岛进行培训。于6月正式到阳光海岸就职，至今已有七个多月的时间。
时间的步伐带走了这一月的忙碌、烦恼、郁闷、挣扎、沉淀在心底的那份执着令我依然坚守岗位。回首过去的一月，内心不禁感慨万千。记得刚来的时候对于这个行业我什么都不是很明白，在沈总和同事的耐心帮助下，我很快了解并熟悉了公司性质及房地产知识。作为销售部的一员，我深感自己的一言一行代表着公司形象。所以我我要不断提高自身素质，高标准要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技巧。此外还要广泛了解房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，我已成为一名合格的销售人员，并且努力左做好自己的本质工作。
作为一个之前没有从事过这个行业的新人，领导给我了一个很好的心态，让我明白在其职谋其事，教会了我成单与否，都不必骄傲或自馁，重要的是从中吸取经验;同事给我了很大的帮助，每次我有问题大家都不会笑话我，直言不讳的告诉我，因此我收到了很好的效果，很快成单的同时也得到了领导和大家的好评和赞赏，所以请允许我向大家鞠躬，说声谢谢!
我并没有为此不是成绩的成绩而满足，我希望今后的工作迈上一个新高度再一个新台阶。主要从以下方面做起：
1.对不同客户的分析，客户区域来源分析、客户咨询问题总结等。
2.销售技巧的加强，如何更好的做sp、如何现场逼定等。
3.国家对房地产的政策
现在项目基本正处于尾盘，正是考验我的时候，也是需要一个好的心态的时候，我一定会坚持，从中学习更多的方法，吸取更多宝贵的经验。
新的一月意味着新的起点新的机遇新的挑战，我决心再接再厉，更上一层楼，一定努力打开一个工作新局面。
置业顾问月工作总结最新版(四)20_年初，可算是我工作上另一个转折点，更是一个新的开始--加入中原发展，成为其中一员。不知不觉，入职已有半年了，在这半年里收获的实在太多了，说也说不完，要多谢的不单只是一两个人，更不是一句“多谢”就能简单了事的。
之前在龙岗有做过三级市场，对龙岗和售楼这个行或多或少也有些了解。卖一手楼是我一向向往的工作，多谢我的经理给了我这个发展的好机会，踏入销售这一行列中，认识一班好同事，学到的不再是书本那枯燥无味的知识。
记得我来时的运气比较好，第二天本项目就开盘了，开盘对我这个新人来说是一件很迷茫的事，很多同事都在忙着收获，当时我在想我要努力学习，考过就能够接客户了，由半知半解的我到此刻对销售流程有必须的了解，学到了不少的东西，当然也少不了同事之间的帮忙。深入售楼工作之后才发现其实很多事情要做，要学的却是无比的多，销售知识永远是个无底深渊，但正因如此，我乐此不疲，越来越喜欢这份工作。
前二个月，都是担任见习置业顾问，一边协助同事做好销售工作，一边学着自我接待客户。在那里，同事都很好，很愿意去教我知识，也很放心让我去做，去试。慢慢地，接待客户、跟踪客户、签定合同、售后工作、银行相关规定各方面都开始有必须的认识。
虽然刚开始还有点不习惯，因为正是楼盘旺季，工作比较多，但心里不断告诉自我，不断想，付出多少，收获多少，只是时间问题。即使往后不在这行业上工作，此刻学到的这些我相信以后绝对用得上。
4月份，正式升上为实习置业顾问。开始真真正正接待客户，独立一人将所有的工作完成。挑战性很大，一向带点自负的我也充满信心。之后，不断遇到过问题，但在同事跟经理的协助下，都能顺利将工作完成。业绩嘛!这半年来还算一般般，称不上好，总销售24套，转介成交5套。总金额19491369.5万元。对入行不久的来说还算是对自我有个马马虎虎的交代，也或者算是一种鼓励吧。
其实，总的来说，太多的不足之处了，未能一一说明。但最显然而见的，销售技巧，自身的应变本事，国家政策各方面还有待加强。总之，要学得多得是，虽然自我还年轻，但心态还是要摆得正，主动点，进取点，去学，去做。记得刚入职，经理曾说过“多去问，多去做，不要怕亏，反正做了就没错的”!
下半年，也是新的开始。同样的，对于未来，我充满了期待，期望自我还能一如既往地用心去学，去做，甚至做得更好，更精。
置业顾问月工作总结最新版(五)自从进入房地产公司已经有_个年头了，在这_年里，我进步了很多，不仅仅是在业务方面上的进步，还有很多现实中的问题。比如为人处世原则、处理紧急事件的能力，以及和同事客户之间的关系。这些我都取得了很大的进步。我感觉自己在房地产公司工作真的是没有选错，自己进入了一个适合自己的行业和公司，我感觉十分的幸运。20_年_月已经走过，我就我在过去一月的工作做一下我的总结：
在繁忙的工作中不知不觉又迎来了新的一年，回顾这一年的工作历程，作为企业的每一名员工，我们深深感到企业之蓬勃发展的热气，人之拼搏的精神。
是销售部门的一名普通员工，刚到房产时，该同志对房地产方面的知识不是很精通，对于新环境、新事物比较陌生。在公司领导的帮助下，很快了解到公司的性质及其房地产市场。作为销售部中的一员，该同志深深觉到自己身肩重任。作为企业的门面，企业的窗口，自己的一言一行也同时代表了一个企业的形象。所以更要提高自身的素质，高标准的要求自己。在高素质的基础上更要加强自己的专业知识和专业技能。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，走在市场的前沿。经过这段时间的磨练，同志已成为一名合格的销售人员，并且努力做好自己的本职工作。
房地产市场的起伏动荡，公司于年与公司进行合资，共同完成销售工作。在这段时间，同志积极配合公司的员工，以销售为目的，在公司领导的指导下，完成经营价格的制定，在春节前策划完成了广告宣传，为月份的销售奠定了基础。最后以个月完成合同额万元的好成绩而告终。经过这次企业的洗礼，同志从中得到了不少专业知识，使自己各方面都所有提高。
20_年下旬公司与公司合作，这又是公司的一次重大变革和质的飞跃。在此期间主要是针对房屋的销售。经过之前销售部对房屋执行内部认购等手段的铺垫制造出火爆场面。在销售部，同志担任销售内业及会计两种职务。面对工作量的增加以及销售工作的系统化和正规化，工作显得繁重和其中。在开盘之际，该同志基本上每天都要加班加点完成工作。经过一个多月时间的熟悉和了解，同志立刻进入角色并且娴熟的完成了自己的本职工作。由于房款数额巨大，在收款的过程中该同志做到谨慎认真，现已收取了上千万的房款，每一笔帐目都相得益彰，无一差错。此外在此销售过程中每月的工作总结和每周例会，该同志不断总结自己的工作经验，及时找出弊端并及早改善。销售部在短短的三个月的时间将二期房屋全部清盘，而且一期余房也一并售罄，这其中与同志和其他销售部成员的努力是分不开的。
20_年这一年是有意义的、有价值的、有收获的。公司在每一名员工的努力下，在新的一年中将会有新的突破，新的气象，能够在日益激烈的市场竞争中，占有一席之地。
关键词： 房地产估价；工作过程系统化；课程体系；课程设置；学习领域
中图分类号：G42文献标识码：A文章编号：1006-4311（2012）05-0302-02
0引言
世界职业技术教育的课程改革取得了丰硕的成果，对于促进我国职业技术教育改革有着重要的启示和借鉴意义。其中，德国实施的工作过程导向的“学习领域”课程，已成为课程改革的新参照系[1]。在借鉴和学习国外成熟的高职教育教学理念的基础上，姜大源研究员创新性地提出了适合我国职业教育的工作过程系统化的理念。
随着我国市场经济的飞速发展、房地产市场的改革、房屋私有化程度的提高，以及频繁的房地产交易，房地产估价变的越来越重要。房地产估价课程是高职高专房地产经营与估价专业的核心课程，该课程的理论性和实践性很强，是典型的工学结合型课程。房地产估价是高职房地产经营与估价专业的专业核心课程，涉及到土地管理制度、住房制度、金融、税法、证券、财会、工程造价、项目管理等相关学科知识，具有理论性和实践性、艺术性强的特点。传统的房地产估价教学多注重课堂理论知识的教学，实践教学所占的比重过低，理论知识的传授和少量课时的室内实训无法满足房地产估价岗位对学生的要求，这种教学方式显然割裂了理论知识的传授和工作过程知识的内在联系。因此，在职业教育的过程中要遵循职业教育的规律，调查基于职业岗位或工作任务的社会需求，满足学生的个性发展的需求。基于此，来设计校企合作、产学研结合、工学结合、理论与实践一体化的房地产估价课程教学体系。
职业教育教学改革的关键是课程的改革。工作过程系统化课程的设计，是将工作过程作为知识序化的一种新的参照系，并提出了课程设计的一个新概念――载体，突显了职业教育教学的规律和特征[1]。我国高职教育经过近几年的探索与实践，工作过程系统化课程的开发路径、步骤、原则与方法，已经比较成形[2]。基于工作过程系统化的房地产估价课程设计如下。
1房地产估价课程开发设计的原则和方法
职业教育具有能力本位的职业性、工作过程的实践性和职业迁移的开放性特征。房地产估价课程的组织原则是以工作任务为载体，以职业标准为依据，遵循学生职业能力培养的基本规律，以真实工作任务及其工作过程为依据整合、序化教学内容，科学设计学习性工作任务，教、学、做结合，理论与实践一体化，实训、实习等教学环节设计合理。
1.1 课程体系构建在遵循职业成长规律和认知学习规律进行排序时，必须考虑前导、后续和平行课程的设置及关系，以使教学资源得以科学、合理的综合应用和配置[3、4]。房地产估价专业课程的前导课程有客户心理与沟通、公关礼仪、房地产经济学、房地产法、建筑制图、房屋建筑学、工程造价、房地产会计、房地产开发经营与管理等，平行课程有房地产投资分析、房地产金融、房地产项目与合同管理等，后续课程有房地产估价实务、房地产项目可行性分析实训、顶岗实习、职业素质综合实训、大学生就业指导等。
1.2 课程内容编排课程内容的编排需要学习情境来实现，通过学习情境获得完整的工作过程知识，进而掌握“资讯、决策、计划、实施、检查和评价“这一“普适的”工作过程。基于工作过程系统化理念，房地产估价课程内容的编排按照房地产估价工作过程来展开，学生在特定的学习情境中学习，通过步骤的重复掌握房地产估价专业技能。根据房地产估价工作岗位需要选取并编排课程内容：主题学习单元一房地产估价基础知识、主题学习单元二市场比较法、主题学习单元三收益法、主题学习单元四成本法、主题学习单元五假设开发法、主题学习单元六房地产估价文书写作。
1.3 课程载体选取所谓课程载体，指的是源于职业工作任务且具有典型的职业工作过程特征，并经过高于职业工作过程的转换所构建的符合教育教学原理，能传递、输送或承载有效信息的物质或非物质的形体[4]。在设计学习情境时，基于工作过程系统化的房地产估价课程载体形式为案例，载体的内涵为产品。载体是写实的、具体的，承载者将房地产估价工作过程知识和理论教育教学知识相整合的形式。
2房地产估价课程开发设计的步骤
房地产估价课程基于工作过程系统化开展教学，按照每个估价项目的操作程序组织教学过程：获取房地产估价业务、明确估价基本事项、接受并签订房地产估价委托合同书、制定房地产估价作业方案、搜集整理估价资料、实地查勘估价对象、选择房地产估价方法、分析测算判断房地产在特定目的下于估价时点的客观合理价值、撰写并提交估价报告、估价资料归档。
2.1 典型工作筛选以房地产估价师工作岗位为出发点，分析其工作任务，采用案例分析法，确定其典型工作任务。
房地产估价师的岗位描述：能够独立、熟练地撰写房地产估价报告；对所承担项目的报告质量、进度、评估合同履行全面负责；开拓房地产估价业务市场，维护客户关系和公司形象，提供房地产估价咨询和技术；负责对评估项目实施过程中的人员配备、各种资源的整合、各种关系的协调、项目风险控制，向上级报告项目进度、成本控制、合同履行及估价资料归档、项目总结等工作。
房地产估价师的岗位要求：熟悉房地产市场行情及国家经济形势、房地产法律法规、房地产调控措施；洞悉房地产市场发展趋势；热爱房地产评估事业，有良好的职业素养；沟通表达能力强，有房地产估价业务市场开拓能力；责任心强，具备组织管理协调能力和沟通能力。
2.2 典型工作整合房地产估价的业务范围：①企业改制、上市、资产重组、联营、兼并、合并、破产清算等各种经济活动中涉及的房地产估价；②房地产抵押价值评估；③司法仲裁或诉讼中有关房地产价格评估；④征地和房屋拆迁补偿评估；⑤房地产转让价格评估；⑥房地产租赁价格评估；⑦房地产分割、合并估价；⑧房地产拍卖底价评估；⑨房地产课税价格评估；⑩房地产保险评估；{11}其他目的的房地产评估。基于对房地产估价业务范围的归纳（即典型工作归纳分析），形成行动领域，行动领域体现了工作岗位对房地产估价师的要求，社会对房地产估价的需求。
将房地产估价课程划分为如下主题学习单元：①主题学习单元一房地产估价基础知识；②主题学习单元二市场比较法；③主题学习单元三收益法；④主题学习单元四成本法；⑤主题学习单元五假设开发法；⑥主题学习单元六房地产估价文书写作。
2.3 课程体系构建课程由职业能力描述的学习目标、工作任务陈述的学习内容和实践理论综合的学习时间（基本学时）三部分。课程体系构建必须遵循认知学习的规律和职业成长规律，并结合企业经营目标。
房地产估价课程的学习目标为：能适应房地产估价工作岗位的要求，熟悉房地产估价业务流程，洞悉房地产市场行情变化，不断拓展房地产估价市场业务，有良好的沟通能力和协作精神，积极进取，能够做不同目的的房地产估价项目。房地产估价课程的理论性和实践性强，基于工作过程系统化的理论，房地产估价课程理论和实训部分各占1/2。理论学习和模拟实训在课堂上进行，仿真实训在校内实训基地进行，其余实训部分可以采取“引企入校”、“办校进厂”、“企业办校”、“校办企业”、“订单培养”、“顶岗实习”、“半工半读”、“学徒培养”等多样化的校企合作实现方式。
2.4 学习单元设计学习情境即是在课程框架内构成的多个“小型”的主题学习单元，学习情境的设计也要遵守以下两个原则：一是具有典型的工作过程特征，要凸显不同职业在工作的对象、内容、手段、组织、产品和环境上的六要素特征；二是实现完整的思维过程训练， 要完成资讯、决策、计划、实施、检查、评价的六步法训练[5]。
主题学习单元一：①房地产估价的理论基础；②房地产价格的类型；③房地产价格的影响因素；④房地产估价的原则与程序。主题学习单元二：①市场比较法的原理；②搜集并选取可比实例；③统一房地产范围；④交易情况修正；⑤交易日期修正；⑥房地产状况修正；⑦求取比准价格；⑧撰写并出具估价报告。主题学习单元三：①收益法的基本原理；②收益法各种情形的公式；③净收益的确定；④资本化率的确定；⑤求取收益价格；⑥撰写并出具估价报告。主题学习单元四：①成本法的原理；②重新购建价格的确定；③估算建筑物的折旧；④撰写并出具估价报告。主题学习单元五：①假设开发法的原理；②假设开发法的计算公式；③假设开发法案例；④撰写并出具估价报告。主题学习单元六：①房地产估价报告写作的基本要求；②房地产估价报告的构成要素；③房地产估价报告常见错误分析。
3房地产估价课程的设置
3.1 课程性质房地产估价是房地产经营与估价专业教学计划中的专业核心课程，是融理论与实践一体化，教、学、做一体化的专业课程，是基于工作过程系统化理念开发的改革试点课程，是典型的工学结合课程，是房地产估价师国家职业资格考试核心课程。该课程和房地产开发经营与管理课程共同构成房地产估价行业中相关岗位就业所应具备的专业知识和技能。房地产估价系统地讲述房地产估价的各种理论与方法，对培养学生的专业估价能力、创新能力、科学精神以及独立进行估价作业的能力，具有十分重要的作用。本课程强调以学生为主体、知识为技能服务，培养学生的自主学习能力、创新能力和团队合作能力，达到掌握房地产估价实务技能的目的。
3.2 课程作用房地产估价课程理论知识，培养学生在激烈的市场竞争中获取房地产估价业务、接受房地产估价委托、签订房地产估价委托合同书、制定房地产估价方案、实地查勘、选择房地产估价方法、分析测算判断房地产在特定目的下特定估价时点的客观合理价值的方法。通过理论知识的学习，旨在培养学生根据客户委托完成特定的估价作业的能力。
3.3 课程设计的理念和思路职业教育具有能力本位的职业性、工作过程的实践性和职业迁移的开放性特征。房地产估价课程设计的理念是坚持以就业为导向，以岗位技能为核心、以工作过程为主导、以校企合作为途径、以国家执业资格为标准的教学模式。房地产估价课程设计的基本思路是坚持理论联系实际和校企合作的基本思路，为房地产估价行业培养综合型的高技能估价人才，助推区域经济发展。
3.4 学习目标及考核房地产估价课程理论教学目标是系统地讲授房地产价格的影响因素、房地产估价的原则和程序、市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、房地产估价报告撰写等内容。实训教学目标为学生能够熟悉房地产估价机构的内部组织机构及运作情况，掌握房地产估价业务的操作流程，从接受估价委托到撰写估价报告，内部审核并出具估价报告。
传统教学以考卷定成绩而未对学生进行综合考评，这样就很容易导致理论知识和实践相脱节，不能达到预期的专业人才培养目标，学生毕业不能很快适应工作岗位的要求。教学评价以行动能力为核心，这就要求学生在学习过程中，积累经验，获得技能，在职业情境下灵活地、创造性地解决问题，进行工作。摒弃单纯以考卷定成绩的做法，以理论考试、课堂提问、课下作业、模拟实训、顶岗实习、市场调查及分析能力、估价报告撰写等环节综合考评。
4教学方法与手段
4.1 教学模式的设计与创新本课程采用基于工作过程系统化的教学模式，把教学和工作过程结合在一起，建设“教、学、做”合一的教学情境，开发与工作过程相结合的课程。教学采用估价业务导向教学法，估价业务采用“十步”工作教学法：获取房地产估价业务、明确估价基本事项、接受并签订房地产估价委托合同书、制定房地产估价作业方案、搜集整理估价资料、实地查勘估价对象、选择房地产估价方法、分析测算判断房地产在特定目的下于估价时点的客观合理价值、撰写并提交估价报告、估价资料归档。
教学过程采用工学结合的课程教学模式，课程理论教学、校内实训与企业顶岗实习一体化规划，教师赴估价机构顶岗实习、学生赴估价机构实习，并与房地产估价机构共同设计和开发课程，多层面全方位实现工学结合。
4.2 现代教学技术手段的应用精选中国房地产估价师与房地产经纪人学会搜集的优秀估价案例，通过复印成册、幻灯片、投影仪、计算机等现代化教学手段呈现在教学过程中，不断丰富教学过程，让学生在工学结合学习过程中对房地产估价岗位职责有一个直观、客观的认识。充分运用现代教学技术手段，建立仿真教学环境，优化教学过程，提高教学质量。
4.3 教学方法房地产估价课程基于工作过程系统化而开发，是典型的理论和实践高度结合的课程，工作过程系统化的教学是根据工作需求来确定典型的工作任务，并为实现任务目标而按完整的工作程序进行的教学活动。在课程开发上以情境性原则为主，把教学融入到职业情境之中，让学生在项目完成过程中获得知识、积累经验、提高执业技能、培养职业情趣和职业素养。在教学过程中采用案例教学法、工作过程系统化的“十步”教学方法、启发式教学法、培养方法能力。
4.4 网络教学资源和硬件环境探究性学习比传统的教学方式需要的材料量更大，种类也更丰富多样，对教学环境也提出更为丰富的要求。网络技术是双向交流的一种媒体，网络提供了海量的知识资源，提供了逼真的仿真教学环境，为探究式学习提供了很好的交互手段，为构筑开放性学习环境、为提高能力的培养提供了可能。
网络教育提供了更加丰富的教育教学信息资源。网络以提供资源丰富和信息传输方便见长。这不仅为学习者提供很多的学习机会，也可以为学习者提供多种学习的便利，还可以提供自我评价和与他人交流、评价他人的环境，而且随着学习的进展，不断积累的学习者的资料也将成为新的宝贵的资源。在网络教学过程中通过导学模式、探究模式、交流模式三种模式进行辅教学。
5结语
传统的高职高专房地产估价课程教学和普通高等教育教学相混淆。基于工作过程系统化的高职高专房地产估价课程教学以学生的就业为导向，在调查社会行业需求和分析岗位责任、典型工作任务的前提下，遵循高职教育教学规律和认知学习的规律，基于工作过程系统化的理念开发课程，建立真实的校内外实习实训情境，学生实行双证毕业，推行双师型教师，教师积极参与相关课题的研究，提高教师基于工作过程系统化的教学设计能力和教学实施能力。
高等职业教育办学思想的基本定位是就业导向的目标定向、校企合作的办学形式、工学结合的人才培养模式。课程始终处于人才培养的核心地位，它必须为实现培养高素质、技能型、创新型的应用性高职人才服务。因此，研究适合高职高专房地产经营与估价专业房地产估价课程的教学模式具有重要的现实意义。
参考文献：
[1]姜大源.基于教育类型定位的中国职业教育课程改革探究.广州番禺职业技术学院学报，2009，（8）1：1-2.
[2]姜大源 .论 高 职 教 育工作过程系 统 化 课程开发 . 徐 州 建 筑 职 业 技 术 学 院 学 报，2010，（10）1：1-6.
[3]姜大源.工作过程导向的高职课程开发探索与实践―国家示范性高等职业院校课程开发案例汇编[M].北京：高等教育出版社，2008.
关键词：土地资源管理；应用型人才；培养；实习实践
中图分类号 G642.0 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2016）19-0107-03
1 培养应用型土地资源管理专业人才的必要性
土地资源管理是一门理论与实践并重的自然学科、社会学科等多学科交叉融合的应用型学科，随着我国经济的发展和土地供求矛盾的突出，土地资源管理毕业生逐渐成为解决土地利用、规划、整理等一系列人地关系问题的主力军，企业和行政部门都需求大量的既懂土地管理理论又掌握专业技术的专门人才，重理论轻实践的培养模式逐步被市场放弃，因此，培养应用型土地资源管理专门人才是满足市场需求、服务地方经济的必然选择。
2 应用型土地资源管理专业培养目标
根据市场调研及专业发展需要，沈阳建筑大学把土地资源管理专业作为试点转为应用型专业，确定土地资源管理专业新的培养目标是：培养具备现代管理学、经济学、法律学及资源学的基本理论，掌握土地资源管理方面的基本知识，具备土地管理的综合能力，具有测量与制图能力，土地信息技术应用与开发能力、土地估价技术能力、土地规划与整治能力、房地产开发与投资分析能力和工程项目管理能力，具有运用专业软件处理本专业业务的能力，具有顺利阅读本专业外文书刊、技术资料和听、说、译的基本能力，具有调查分析和应用协作能力，具有一定的社会交往、组织协调和公关能力[1]。
3 应用型土地资源管理专业应具备的实践能力
3.1 测量与制图能力 测量与制图是土地资源管理专业学生必须具备的基本能力之一，课程设置时注重测量与制图基本功训练和土地资源管理专业人员素质的培养，通过理论学习全面系统地掌握土地利用现状调查、土地权属调查、地籍测量、地籍图测绘、土地登记、土地统计等的基本原理、内容和基本方法。课程实习重点培养学生的实践操作能力，要求学生能熟练应用GPS（RTK）、全站仪等仪器及专业制图软件（如CASS、ARCGIS），能运用所学基本理论和基本技能完成土地调查、地图绘制等一系列工作，培养学生吃苦耐劳、团结协作的集体精神，为学生今后从事土地调查与评价、土地整理、地籍测量、土地登记等工作奠定良好的基础。
3.2 土地信息技术运用与开发能力 土地资源信息化已经成为时代的要求，社会需要大量的既懂土地资源管理专业知识又能进行程序开发的土地信息专门人才。通过地理信息系统等课程学习和ARGIS、MapGis、SuperMap等专业软件的实践应用，使学生具备土地信息的采集、修改、更新、删除、统计、评价、分析、预测和二次开发的能力。为将来从事土地资源调查系统、土地利用规划信息系统、地籍管理信息系统、土地估价及整理信息系统等信息系统运用与开发积累经验。
3.3 土地估价技术能力 土地估价能力是学生毕业后最早与市场对接的技术能力，也是土地资源专业毕业生主要的就业方向。通过不动产估价、房地产估价等课程的理论学习，使学生掌握土地、房产估价的理论与方法，具备考取国家注册“土地估价师”、“房地产估价师”的理论能力；通过案例教学及课程设计等实践环节，使学生能根据实际情况综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格，具备独立正确的完成估价报告的能力；为学生从业后的后续职业发展提供有力的保障[2]。
3.4 土地规划与整治能力 土地规划与整治能力是针对解决土地利用问题而产生的技能，直接面向市场需求。通过土地规划、土地整理与复垦等课程学习，使学生掌握土地利用规划编制的程序，熟练进行土地利用规划方案设计、学会撰写土地利用规划报告；掌握土地整治的方法，学会如何盘活存量土地、实现节约集约用地。根据土地规划与整治的技术特点，我校安排了土地利用规划实习、土地整理与复垦课程设计等实践环节，以3S技术和计算机技术为基础，以教师科研的实际科研项目或模拟项目为依托，使学生参与土地规划、整理与复垦的方案设计，并对设计方案进行评比分析，真正做到即学即用，增强学生的实践应用能力，为学生毕业后能尽快的适应并逐渐承担项目、成为合格的技术人员做好前期准备工作。
3.5 房地产开发与投资分析能力 土地与房产一直是密切联系的，房地产开发和投资能力是建筑类土地资源管理专业学生必备的技能，通过房地产经营管理、房地产投资分析等课程的学习，使学生掌握房地产开发、经营、投资及策划等方面的原理和方法，熟悉影响房地产投资因素，通过课程设计和市场调研，能够根据楼盘及市场的实际情况对房地产拟投资项目作出正确的技术经济分析，能独立进行前期策划，具备进行房地产市场综合分析和房地产开发决策的能力，具备编制房地产可行性研究报告和参与房地产投资项目调研和策划的能力。
3.6 工程项目管理能力 作为建筑大学的土地资源管理专业，学生的就业单位很多与建筑密切相关，工程项目管理能力是建筑类院校土地资源管理专业学生应具备的独特的能力。通过工程项目管理、施工技术、工程经济学、工程估价等课程的学习，使学生掌握工程项目管理、施工组织管理的基本理论和方法；通过工程管理、工程造价辅修专业的学习及为期3周的工地实习实践，使学生熟悉具体的工程项目管理技术、方法在工程项目上的应用特点，具备参与建筑工程项目管理和解决工程项目管理实际问题的基本能力。
4 实践能力支撑体系构建
土地资源管理专业核心能力的培养，除了依托上述的理论教学与课程实习外，还要配以专业实践巩固理论教学效果。
4.1 实验室建设 实验室是应用型土地资源管理专业建设的重要组成部分，是强化理论教学，实现知识融合，培养实践综合能力的重要平台。土地资源管理专业实践涉及的地图学、测量学、土地利用规划、地籍管理与地籍测量、地理信息系统、航测与遥感、不动产估价、土地整理、房地产投资、工程项目管理等课程需要实验室支撑，完备的实验设备是建立完整的实践教学体系的前提条件，完备的实验室可以有效的提高实践效果，有助于提高学生的专业技能和综合素质，为培养宽口径、高素质、强技能的专业人才奠定良好的基础，使学生在激烈的市场竞争中获得一席之地。因此，必须建立适应土地资源管理专业发展需要的综合实验室，包括地理信息实验中心、测量实验室、土地规划与整治实验室、3D仿真实验室、制图实验室等一系列实验室，让学生通过实习实验切实提高实践动手能力，掌握专业技能。
4.2 产学研实习基地建设 实践能力的培养单独的依靠校内实习是不够的，校企联合建设校外实习基地是培养核心能力的必要条件。校外实习是培养学生实践能力、创新能力、综合素质的重要实践环节，产学研实习基地是教学与社会结合，学习与工作、生产相结合的整合器，是提高学生综合素质和实践技能的关键环节。建立产学研校外实训基地，既可以加强教学、科研及与地方服务的联系，以实习促进科研、教学与服务，将教学与服务融入科技发展中，又可以让学生提前熟悉进入社会的工作形式，积累实践经验，真正做到理论联系实践，总结实习中的不足，提早查缺补漏。产学研实习基地建设是学校、企业和学生三方共赢的教学模式，建立产学研实习基地是培养以社会需求为导向的人才的必然选择。我校土地资源管理专业按照实践能力要求，共选择地籍测量、土地调查、土地规划、土地估价、土地整治与复垦、土地信息技术开发、房地产开发、土木施工8个方向的企业共建实习基地，使学生根据自己的就业意向选择相应的实习单位进行为其9个月的“三明治”实践教学，做到实训基地设置与就业发展需求贴近，实践教学与岗位要求贴近，为学生就业做好充足的前期准备。
4.3 实践教学制度的建设 实践教学不但要求实习学生在实习过程中能够将相关课程的理论知识应用于实际工作中，同时还要求实习学生在规定的时间内保质保量完成实习单位安排的工作，因此，建立科学、合理的实践教学制度是确保实习顺利进行的前提。首先，学生参与工程实践前要做好充分的前期准备工作，签订实习合同，制定详细的实习实施方案，明确实习的目的、内容、范围、技术依据、技术路线、进度安排及实习中的注意事项等，认真学习实践手册，明确实习单位和学生在实习中的内容、责、权、利，然后按照各自在实习中承担的角色开展前期工作；其次，实践中心与实习单位提前做好沟通工作，确定本次实践的技术要求和校外指导教师，保证实践任务的接受和顺利完成，对学生进行必要的安全教育。第三，由于实习存在较多的不可预测因素，因此实践中心和实习单位要建立突发事件预警机制，以积极应对及处理好实习过程中的突发事件。最后，制定实践过程管理规范，要求学生按实践单位要求按时、保质保量的参加并完成相关实习工作。
4.4 专业实践指导教师队伍的建设 实践指导教师的实习效果的好坏起至关重要的作用，为了达到良好的实习效果，指导教师必须做好实习的全过程指导。我校的“三明治”专业实践施行双导师制，校内和实习单位各有一位指导教师，校内指导教师由专业教师担任，负责与实习单位的指导教师沟通，了解学生的实习情况，建立良好的合作关系；同时，校内指导教师也要做好与学生的沟通，掌握学生的实际实习状况和实习过程中遇到的问题，给予适当的指导，积极帮助解决问题，鼓励学生认真实习，积累实践经验。校外实习指导教师由实习单位指派，校外指导教师负责学生的日常实习工作安排与指导，实习结束后根据学生的实际工作情况给予实习评价。校内实践指导教师要选择有责任心、能够认真负责的督促学生较好的完成实习任务的教师，选择经验丰富的、能与校外指导教师进行沟通、建立良好关系的教师。校外实习指导教师选择经验丰富的一线技术人员担任，学校给予一定的实习指导费用并进行相应的评价。
4.5 实践考核评价体系建设 有效的实践考核评价体系能反映真实的实习情况，公正严格的考核机制可以提高学生好好实习的积极性。考核评价体系分为日常考核、抽查考核和效果评价三部分：实习期间的日常考核是督促学生按照基层单位的要求开展工作，保证每天的出勤，按月考核实习情况，每月实习工作结束后，以月报的形式审查1个月的实习工作内容，不按期汇报实习情况视同没有参与实习，需要重新实习；抽查考核是指导教师随机的抽查学生实习的实际情况，对于抽查时缺勤的学生，要求补做实习，真正做到保质保量的完成实习实践工作，否则不予参加实习成绩评定；效果评价是在实习结束后根据学生的实习表现和上交的实习材料，通过实习答辩的形式综合评定实习成绩。实习效果分析是实习结束后指导教师根据学生实习情况和企业的反馈，分析学生在实习中欠缺的理论知识和实践经验，及时修订教学计划，补充不足；此外，学生根据实习情况，也要进行认真的个人总结，反思自己所学的知识是否能满足用人单位的需求，反思进入社会后还需要具备哪些方面的知识，为今后的就业积累经验。
4.6 激励机制体系的建设 为了充分调动教师和学生的实习积极性，需要建立有效的激励机制。激励机制包括教师和学生两个方面：首先，认真的实习实践指导需要花费教师大量的时间和精力，比如为期3周的土地调查综合实习，指导教师需要每天不少于8学时的时间带同学去野外实地调查与测量，周末几乎都是加班工作，从调查、测量到制图，工作量相当大，但是，到实习结束，2位指导教师能分配到的工作量只有12个学时，远不能和实际付出工作量成正比，这样的机制使有的实习指导教师失去动力，开始慢慢转变实习策略，不再亲力亲为，使实习效果大打折扣，因此，必须建立实践指导激励机制，根据教师的实际工作情况给予分配工作量，而不是教条的按周数计算。其次，学校可以根据实习实践情况设定专门的实践奖学金，激励学生认真参与实习，对于全身心投入实习且实习成果优秀的同学给予奖学金和成绩的双重奖励，使学生重视实习，通过实习真正掌握实践技能，切实提高实习效果。
5 结语
在激烈的市场竞争中，市场对土地资源管理专业人才的要求越来越高，除了要求有深厚的理论基础知识，还要求具有较强的实践工作能力，用人单位迫切需求大量有实践经验、复合型、应用型的人才[3]。为了解决高效土地资源管理专业毕业生就业难的现状，土地管理专业培养模式必须进行改革与转型，构建应用型人才培养模式，以实践教学促进就业，培养出满足社会需求的土地资源管理专业应用型高级复合人才。
参考文献
[1]孔凡文，李海英.土地资源管理专业招生培养就业一体化模式研究[J].沈阳建筑大学学报，2012（2）：210-213.
[2]王h，孔凡文.基于市场需求的土地资管理专业核心应用技能培养研究[J].安徽农学通报，2016，22（10）：164-168.
【关键词】 房地产企业 财务管理 资金预算 目标成本
1 建立以财务管理为核心的房地产企业管理的原因
1.1 房地产企业的经营特征
在房地产行业兴起后，各个房地产企业都形成其独特的经营模式，虽然经营模式各不相同，但其经营特征都是一致的，首先，由于房地产的前期投入资金大，开发周期长，这些因素决定了房地产行业具有高风险性，房地产建设从设计规划开始，就要经过许多个开发阶段，并且要耗费数年才能完工，开发周期长，资金运转的灵活性低，而资金的投入较大，少则几千万，多则上百亿，这导致企业很难单独完成资金的筹集，而需要多方的力量才能完成，大多数企业只能通过向金融机构贷款，进行负债融资，这使得企业的资产负债率提高，加重了企业的财务危机成本，所以，有效控制现金流，对房地产企业发展至关重要。其次，房地产开发业属于资源整合型企业，其业务较为复杂，涉及产业较广，不仅仅需要与供货商产生经济来往，还要与建筑单位、施工单位、设计单位产生经济来往，还有在销售环节，要与委托单位产生经济来往，当经济来往增加时，财务登记也将变得复杂，复杂的业务关系，使得财务成本管理成为房地产企业管理不可忽视的关键环节。
1.2 内外部形势的变化
自从20世纪90年代后，我国的房地产行业进入了一个快速发展的阶段，全国各地房地产开发投资得到了迅速的发展，而当时政府对房地产行业采取了较为宽松的经济金融政策，并且大力鼓励房地产的发展，这使得许多投机行为有了滋长的空间，造就了我国房地产企业数量多，却经济规模低，效益差，房地产行业充斥着泡沫经济。这种现象在我国加入了WTO以后得到改变，当我国引进外资，越多技术领先、财力雄厚的外国企业进入我国房地产市场，与我国房地产企业展开竞争，这也要求我国的房地产企业不断向规范化、标准化发展，而在竞争中，许多管理意识不足、规模小的企业渐渐被淘汰。在这种情况下，我国房地产企业要在竞争中占有一席之地，就必需面对激烈的竞争环境。因此，在激烈的竞争中，在国家宏观调控的大背景下，企业若想寻求更好的发展，企业财务管理就成为至关重要的一点，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，不仅有利于帮企业走出困境，更为企业的发展打下来坚实地基础，使得企业在未来能够更快更好的发展。
2 建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式
企业财务管理是指，对于资金运动过程所采取的管理方式，它包含了资金的取得、耗费、使用、分配和收入等方面。所以，房地产企业的财务管理，是指包含资金的筹集管理，资金的投入运用管理，税务筹划和收入管理，开发成本及费用管理等。现今，我国大多数房地产企业都存在着财务管理的问题，例如成本管理不全面，资金管理较为薄弱，投资分析不到位的情况，所以应建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，而建立这种模式应注意以下几点：
2.1 房地产企业的经营特点要求人们建立以资金管理为核心的企业财务管理模式
（1）实施资金集中管理;房地产企业涉及到许多各行各业的单位，其生产经营的过程十分复杂，包含了许多的经济活动，资金使用速度快，因此，倘若将资金进行分散管理，加大了统一调度协调的难度，财务管理的风险性大大增加。所以，房地产企业在财务管理的过程中，应该实现资金集中管理，实现资金集中管理，不仅能够有效的统一调度协调企业的资金，还能够使资金得到合理使用，使其发挥最大的价值，为企业未来的发展打下坚实的基础。
（2）全面实行资金预算管理制度;为了有效体现出财务管理中资金管理的核心作用，企业应全面实行资金预算管理制度，由专门的人员，通过对企业以往的资金流动进行分析，对未来的资金使用进行预测，企业应根据企业项目的开展状况和投资所需，使用现金预算的手段，确定一个合理的企业现金预算额度和现金持有量，与此同时，企业应按照预算，有计划性的使用资金，保证资金的有效运行，使其发挥应有的最大价值。
2.2 构建全面目标成本管理体系
（1）全面目标成本的编制;企业应该根据以前的成本历史数据，再结合当前的成本实际情况，预测未来的成本变化，同时还要考虑到企业的经营目标和市场的变化因素，制定企业的目标成本。在目标成本确定之后，还需将其按照顺序，一步步细化为更小的，便于实行的目标成本，要求其具有精确性。
（2）全成本动态管理;当项目处于开发的过程中，那么项目成本就会产生不断地变化，为了保证制定的目标成本的实现，使其在企业的掌控状态下，就必须对成本变化进行及时的跟踪与反馈，对成本变化进行动态管理。在实际操作中，应提高成本管理人员的地位，使其与其他部门的人员做好沟通协调工作，有任何问题，及时反馈，及时处理，保证有效控制企业的成本。
（3）责任成本考核;责任成本考核是目标成本与动态成本能够实现的前提保证，能够有效的使目标成本和动态成本落实到位，这要求企业要将所有的成本目标都落实到每个具体的岗位上，并且制定相应的责任考核以及奖惩措施，责任成本考核，不仅有利于促进实际工作的有效进行，还有利于对目标成本和动态成本进行分析和总结，使各项成本使用更为合理，促进企业的良好运作。
2.3 实现企业信息化管理
房地产企业信息化管理是指房地产企业利用现代的信息化技术，通过对房地产信息资源进行整合与分析，从而提高房地产企业的开发、决策、经营、管理的效率，提高房地产企业的核心竞争率。房地产行业需要面向市场，而了解顾客的需求，掌握最新的政策导向，及时发现市场的有效商机，对于房地产企业的发展是至关重要的，而实现企业信息化管理，不仅能够对房地产市场需求进行有效的分析和调研，还能够为决策提供有效的信息，因此，房地产企业实行企业信息化管理，是一个必然的趋势。
2.4 以内部控制功能为保障
房地产企业在运行过程中会面临许多挑战，其中，对企业造成影响最大的就是财务风险，财务风险主要有两方面，一是项目决策具有风险，二是现金流的控制具有风险，为了避免这种风险的产生，企业应制定财务风险相关的预防机制，对风险进行评估、控制和处理。房地产企业应对投资项目进行专项研究，努力将风险指数降到最低，有效防范各种风险的产生。在项目运行过程中，要严格控制现金流，提高资金的周转能力，不断完善内部控制的制度，这有利于更好的发挥财政的作用。
3 结语
近年来，对于房地产行业，政府出台了一系列的宏观调控政策，这些政策在一定程度上，对房地产市场造成了影响，但是，随着我国经济的发展，城市化进程的加快，现今的房地产调控政策，不会改变行业长久良好的发展趋势。因此，面对激烈的竞争和政策的调控，房地产企业只有调整自己的管理模式，建立以财务管理为核心的房地产企业管理模式，勇于创新，提高自身的企业核心竞争力，才能永远立于不败之地，才能使企业更快更好的发展。
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论文关键词： 市场非景气 房地产 开发企业 战略选择
一、房地产市场非景气之判断
（一）、房地产市场非景气的内涵
由于房地产景气循环的复杂性和各个专家的认识不同，目前国际上还缺乏一个标准的房地产景气循环概念，引用比较多的是由英国皇家测量师协会（RICS）在1994年《理解房地产景气循环》中给出的概念，即“房地产景气循环是指所有类型房地产总收益率的重复性但不规则的波动；这种波动在其他许多房地产活动指标中也很明显，但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期”。 这里，“房地产景气循环”用于表示在房地产市场活动中各种经济变量的循环，因此，房地产景气循环指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但并非定期的波动。
从房地产经济周期的角度，房产经济周期是房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动。由于房地产景气循环形成于房地产经济周期，因此，房地产景气循环也可以分为四个阶段：复苏、繁荣、衰退、萧条。从市场供求角度来看，当供过于求时，就产生非景气现象；通过市场机制的调整，达到供求平衡，进而产生供不应求，即出现市场景气现象，因此，景气与非景气周而复始的重复就形成了房地产景气循环。
综上所述，本人认为房地产市场非景气的内涵为房地产市场总供给大于总需求，房地产市场各种经济变量表现出不利于房地产总收益率提高的现象，这里的经济变量，例如价格、租金、吸纳率，空置率和建筑活动等，并且呈现在房地产市场景气循环的复苏阶段、衰退阶段、萧条阶段。
（二）、房地产市场非景气的特征
根据房地产市场非景气的内涵及形成原因，其共同特征是空置率较高，房价和租金下降，房地产的总投资下降，市场的总供给大于总需求等，但是不同循环阶段的房地产市场非景气具有不同的特征。
1、复苏阶段
在复苏阶段前，市场供给过剩达到最低点，空置率达到最高值，然后进入复苏阶段。在这个阶段，房地产供给大于需求，购楼者特别是住宅类购楼者在满足自用的前提下进入市场，但从总体上看房地产交易量不大，价格与租金水平仍然处于较低位置，各类房屋的期房价格仍低于现楼价格。随着复苏阶段的继续，空置率下降（仍高于长期平均空置率），使得市场的租金率开始稳定，房地产需求上升，房地产供求关系开始逐渐改善。金融专业毕业论文
2、衰退阶段
在衰退阶段，供给的增长率比需求的增长率高，空置率开始上升，市场上房地产价格总体水平出现了下调趋势，特别是现楼价基本上停滞不前甚至有所回落，房地产交易量也明显减少。在收缩的开始阶段，由于供给过剩还不是太严重，租金仍在上升，但租金增长的速度开始下降；在收缩开始阶段的后期，随着新的供给越来越多，租金的增长停滞并开始下降。然后，市场参与者发现市场已经下滑，处于开发建设的房地产项目出现转手、停建等现象，房地产投资量大幅度缩减，房地产市场日渐停止萎缩、衰退的趋势。
3、萧条阶段
经过急速且痛苦的衰退阶段后，房地产市场便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。房地产销售价格和租金水平继续维持着衰退期的原值或建造成本，同时期楼价格加速下降，从繁荣时期高于现楼价回复到低于现楼价的水平。伴随房地产价格的大幅下跌，房地产交易量进一步锐减，其中期房交易量降幅更大，房地产空置率居高不下成为市场的普遍现象。在市场普遍萧条的情况下，出租者认识到，如果他们的租金不具有竞争性，就将失去市场份额，于是降低租金来获得租客，有时甚至受益只能和成本相当。最后，在价格暴跌和成交萎缩的双重打击下，房地产市场景气循环达到最低点。
二、房地产开发企业的战略类型
随着经济的发展，房地产市场日渐规范、竞争日益激烈，众多房地产开发企业都逐渐形成了自己的发展战略。目前，可供选择的房地产开发企业的战略类型，概括起来大概为以下十大类：
（一）成本领先战略。成本领先战略是指企业在价值链条的各个环节努力降低成本，在研发、生产、销售、服务等环节上把成本降到最低限度，使本企业产品成本在全行业最低，从而获得高于行业平均投资回报率的一种战略。
（二）目标集聚战略。目标集聚战略也称集中化战略或专门化战略，是指企业通过市场细分，选择某一细分市场，为该细分市场提品和服务，并作为主要目标的战略思想。
（三）差异化战略。差异化战略就是要设法使自己的产品或服务同其他企业相区别，树立起一些全行业范围中具有独特性的东西，用以满足顾客特殊的需求，从而形成竞争优势的一种战略。
（四）扩张性战略。扩张性战略又称发展战略或成长战略，是指企业在其现有的主要业务基础上维持并提高其市场占有率，培育用户对企业的感情，力求增加其主要业务的销售量，起到企业扩张作用的战略。
（五）一体化战略。一体化战略又称企业整合战略，是指企业通过资产纽带或契约方式，与相同业务（或互补业务）的企业联合，即将若干个部分有机地结合在一起组成一个整体，从而降低成本，实现经济化的目的。一体化战略包括纵向一体化与横向一体化战略。
（六）多元化战略。多元化战略又称多角化战略或多种经营战略，是指企业在新产品领域和新的市场领域形成的战略。根据企业进入与现有业务在价值链上的关联性，多元化战略又可以分为相关多元化战略与无关多元化战略。
（七）品牌战略。品牌战略是指公司将品牌作为核心竞争力，按品牌内在运作的规律采取相应措施来实现，以获取差别利润与价值的企业经营战略。
（八）国际化战略。国际化战略是指企业打破经营活动在国家地域上的限制，将经营活动拓展到更广的世界经济范围之内，以希望获得更多资源，并在更大的市场空间获得更大的竞争优势，从而获得更大的业务增长和利润增长。
（九）合资战略。合资战略是指企业之间通过合资的方式进行联合，从而实现企业间的优势互补的战略。
（十）紧缩、退出和清算战略。紧缩、退出和清算战略是指当企业面临的经营环境、所拥有的资源状况以及发展前景发生了变化，与企业原有的战略目标出现大的差距，甚至威胁企业的生存和发展的时候，为避免更大损失而采取的收缩经营范围或退出所在行业的战略。
三、市场非景气下房地产开发企业的战略选择
（一）、房地产开发企业的类型
房地产开发企业类型的划分可以从很多角度进行，本文根据企业在“资金与资本实力、市场洞察力、产品研究能力、土地储备、公共关系、员工队伍素质、营销能力、企业管理能力、企业品牌”等八个方面的情况，，将房地产开发企业分为四种类型。
1、关系型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是有很好的公关关系，即与政府、相关的事业单位和社会团体关系很好，土地储备充足，资金与资本实力雄厚，而市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力、员工队伍素质等方面都保持市场平均水平。
2、资金型房地产开发企业。这类开发企业的突出特点是资金与资本实力很强，有充足的资金储备；但是市场洞察力、产品研究能力、企业管理能力等方面低于市场平均水平；土地储备情况一般；公关关系比知识型开发企业和项目型开发企业要好，比关系型开发企业差。
3、知识型房地产开发企业。这类开发企业突出特点是在市场洞察力、产品研究能力、员工队伍素质、营销能力、和企业管理能力等方面比其他类型的开发企业强，但是在公共关系、资金实力和土地储备方面比关系型开发企业和资金型开发企业差，比项目型开发企业好。
4、项目型房地产开发企业。这类开发企业在这方面都不如其他类型开发企业，规模比较小，因项目而设立企业，即始于项目准备阶段，终于项目工作的完成。
（二）、市场非景气下房地产开发企业战略选择
房地产开发企业要想在日益竞争激烈的市场中站稳脚跟并且发展壮大，就必须根据企业的内部环境、外部环境及其变化，及时调整战略。在市场非景气条件下，不同类型的房地产开发企业在市场非景气的不同阶段，需要选择不同的企业战略，具体可参照本文作者构建的如下“房地产开发企业战略选择表”进行选择。
房地产开发企业战略选择表
市场非景气阶段
企业战略
企业类型
复苏阶段
衰退阶段 萧条阶段
关系型房地产开发企业 成本领先战略 相关多元化战略 市场开发战略 资金型房地产开发企业 品牌战略 一体化战略 无关多元化战略 知识型房地产开发企业 差异化战略
目标集聚战略
国际化战略
产品开发及创新战略 紧缩战略 项目型房地产开发企业 市场渗透战略 合资战略 退出和清算战略 1、复苏阶段的企业战略选择
在复苏阶段，房地产市场慢慢回暖，空置率下降，各种需求逐渐增加。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用成本领先战略，因为开发企业产品的成本受土地取得成本和融资利息影响很大，而该类型的开发企业可以利用突出优势——公共关系，获取较低的土地取得成本和融资利息，从而以低成本优势，快速占领市场，在短期内提高市场份额，为在繁荣阶段的竞争做好铺垫；资金型房地产开发企业应采用品牌战略，因为品牌建设除了要有卓越的质量和准确的市场定位，最关键是要有资金作后盾，因此该类型企业在复苏阶段的市场背景下，可以利用资金优势建立自己的品牌，从而在繁荣阶段形成自己的核心竞争力；知识型房地产开发企业应采用差异化战略、目标集聚战略、国际化战略，一方面差异化战略和目标集聚战略都需要开发企业要有很强的市场洞察能力、产品研究能力和营销能力，而这些要求刚好是该类型开发企业的优势，另一方面与国外企业合作，可以获得更多的资源优势，实现更大的市场空间；项目型房地产开发企业应采用市场渗透战略，因为该类企业的经营规模有限、产品单一，要想从繁荣阶段的市场分得“一杯羹”，只有对现有产品进行研究，增加产品附加值，进一步挖掘产品的卖点和开发其潜在客户。
2、衰退阶段的企业战略选择
在衰退阶段，房地产景气循环由盛转衰，市场上的供给增长率超过需求增长率，逐渐出现供给过剩，空置率慢慢上升，交易量逐渐减少。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用相关多元化战略，因为其公共关系具有相对优势，可以通过各种渠道取得一定待开发的土地，然后开发经营范围以外的相关产品，满足市场需求，从而赚取一定的利润；资金型房地产开发企业应采用一体化战略，利用资金优势，投资企业经营范围以外的相关部门，例如销售部门或建筑施工等，从而降低生产成本，减小风险；知识型房地产开发企业应采用产品开发或创新战略，因为该类型企业的突出特点是市场洞察力和产品研究能力较强，应充分利用其优势，对产品进行研究，开发老产品的新用途或开发新产品，挖掘市场上未满足的潜在需求；项目型房地产开发企业应采用合资战略，在市场逐渐萎缩的背景下，该类型开发企业与其他企业合资经营，互相取长补短，共同开发市场，从而有利于生存和发展。
3、萧条阶段的企业战略选择
在萧条阶段，房地产价格和租金继续下降，空置率也继续上升，市场上的交易量很少，一些房地产开发企业出现破产现象。在这种市场背景下，关系型房地产开发企业应采用市场开发战略，即该类型的开发企业利用自身的特点，有选择的储备土地，适量的开发，为复苏阶段做好准备；资金型房地产开发企业应采用无关多元化战略，因主要优势是资金实力雄厚，此时从整个企业的发展考虑，可以把部分投资转向利率水平高的行业，从而保持企业的盈利水平；知识型房地产开发企业应采用收缩战略，即收缩现有的产品或市场领域，从而把损失降到最低，以挨过这个市场非景气的阶段；项目型房地产开发企业应采用退出和清算战略，因产品没有销售出去，运营资金被占用，导致企业难以生存和发展，需要通过退出或破产降低损失。
四、结语
企业战略对企业的发展极其重要，关系到企业长期发展的问题，对企业的兴衰成败具有决定性作用，但企业的战略选择也不可能一劳永逸，而需要根据企业内外部环境的变化，适时调整企业战略。现阶段，我国房地产市场开始回暖，成交量逐步上升，基本走出了08年的萧条期，开始进入房地产景气循环的复苏阶段，而在这种非景气市场背景下，各种类型房地产开发企业如何选择自己的经营战略，本文在上面做了浅显的分析，希望可以起到“他山之石”的作用。
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11、邓海涛.企业战略管理[M.国防科技大学出版社，2005
我国的房地产行业始于20世纪80年代，随着我国市场经济的深入发展，改革开放的不断加快，国民经济也进行着飞速的发展，我国国家建设正在朝着现代化、新型工业化、新型城镇化的道路上快速前进，房地产行业占据了我国市场经济建设的重要地位，承载着我国基本经济运行的物质基础。总结我国房地产行业过去30多年的发展经验来看，多数房地产项目成本管理是粗放式的。尽管一直致力于降低成本，真正的成本管理实施对策却没有能在开发环节中得到应用，很多项目没有充分引入事前控制和事中控制的管理方法。因此如何节约建筑成本、科学的进行成本控制、提高企业成本管理能力成为了每个房地产企业面临的现实问题。
基于以上原因，本文参考一些房地产开发项目的现实案例，运用成本管理的理论、研究模型等分析影响房地产项目成本的各种因素，力图运用所学的成本管理知识对房地产开发的各个环节中关键成本的控制进行科学、合理的控制与核算，使房地产开发项目在保证高质量和按时完工的同时更好的合理控制房地产开发成本，提升房地产项目的开发价值。
1 项目成本管理内容
1.1 项目成本管理概念
项目成本管理是指房地产企业在对成本做出一定预测的前提下，在项目工程期限范围内使项目建设尽可能的满足质量要求，并使项目建设在全面预算的约束下达到降低成本的目的。房地产项目成本管理的核心目标之中最重要的就是费用管理，它包括前期项目预算的编制、批准和后期成本、费用的控制等全部过程。评价一个房地产项目成本是否成功的关键因素就是成本、费用的管理与项目性能和质量是否达到成本最低化的要求。
由于房地产行业有其独特的复杂性，项目成本包括开发商在项目立项之前购买土地所支付的土地价款；也包括：项目前期的设计、规划等工程成本，以及施工建设和基础设施建设所用的资金成本；还包括项目建成后公共设施的配套成本，与开发相关的间接费用和开发期间的各种费用等等。基于以上成本的复杂性，房地产企业必须要在开发前期明确以上成本费用的列支范围，在进行项目成本核算时可靠性的、可计量的成本数据，以便于项目成本目标尽可能的实现。
1.2 项目成本管理的流程
一般而言，项目成本管理的基本流程如下。
在项目建造施工之前，房地产企业的管理人员应尽早制定项目成本计划，完善成本预测体系，董事会应尽快通过项目的成本预、决算方案，做出正确的成本决策；项目部的成本核算管理人员应及时收集各种成本信息，做好项目成本核算工作，最后根据核算人员做出的成本数据进行分析、检查等，通过以上各种要素的交互关系使房地产成本管理按照一定的目标运行，并使项目的实际成本能够控制在期初制定的可控范围之内。
1.3 房地产项目成本管理内容
房地产项目从立项到完工出售，不仅包括前期规划设计阶段，征地拆迁安置阶段，同时也包括：设计、勘测、土地平整以及组织施工、竣工、验收交付使用等实施阶段，还包括具体的水、暖、电、气等配套设施建设阶段、经营与管理期间的辅助建设阶段。由于不同项目的具体规划、实施阶段不同，项目成本管理的程序也存在着一定的不同。一般情况下，一个房地产项目从投资人的投资意向开始，到项目规划、施工建设完毕再到消费者，以及面向消费者（业主）实施的全寿命周期的物业管理，大致都要遵循一下流程：投资项目的可行性研究、土地使用权的申请与获取、方案设计与整体规划的报批、建设资金的筹集、进行开发施工、市场营销与物业管理等阶段，整个房地产项目才能够得以全部完成。
2 房地产项目成本管理中存在的主要问题
2.1 项目管理人员成本意识薄弱
在房地产项目成本管理中，企业管理人员的职责是什么？有什么具体负责项目实施的部门？而在正常情况下，需要项目部先进行编制成本预算再进行成本核算，但现实生活中往往是先进行相关成本核算再编制成本预算。虽然有些项目部配备有专职的项目预、结算人员，但相关责任人成本管理意识薄弱，因此与之相关的成本核算工作没有及时的做到位，所以到最后项目是否存在盈利还是亏损的原因没弄清楚。
2.2 相关人员素质低，责任心淡薄
目前我国房地产项目建造队伍当中，一些刚从院校毕业的大学生从业人员具有一定的理论知识水平但是相关房地产从事经验不足；反观社会上既具备足够的理论知识又拥有实践经验的综合性的成本管理人才又特别缺乏，特别是没有分解成本目标、没有落实管理责任的一些项目中更是滋长了相关人员的负面情绪。再加上有些项目组织和管理人员频繁的变动，工作不连续，收入与付出几乎是不相干的，导致他们的责任心不强，这对于房地产项目成本管理有着较大的影响。
3 房地产项目成本管理的解决方案
3.1 在项目质量管理上“挖潜增效”
对于房地产企业来说，项目成本管理的目标是降低成本所要求的四位一体的成本核算点，因此，要实行全面质量管理，必以提高质量为代价，与之相匹配的就须由项目的成本来进行调整。项目质量、项目成本、项目检验成本等三大角色相互制约、相互作用必能找到一个满意的最低点，最终能够在项目质量管理上“挖潜增效”。
3.2 从项目建设工期控制上要效益
项目工程进度对于房地产企业来说并不是进度越快越好，工期越短就越好，为了有效地控制项目成本，从项目建设工期管理控制要效益，就需要对整个项目的工期进行合理调整来达到目的。目前项目建设工期中有两种方式，一种是项目部为了确保项目工期顺利完成而采取的措施；另一种是业主声称由于交付日期的延误所要求的索赔成本所导致的期间成本。一般情况下，项目持续时间短，持续时间测量成本较低，当项目建设周期缩短到一定程度上时，这些措施的持续成本将会大幅上升。亏损期的损失（如：停工，窝工，返工等）则不同，由于自然条件造成的损失，其损失相应较小，无赔偿或通常少量的补偿损失就不考虑期间的这一小部分。由于内部因素造成的项目亏损，随着时间的推移，会逐渐减少。综合以上各因素之间的关系，应该在尽可能短的时间内，找到控制最低的成本优势。
4 结语
关键词：农村房地产；广州地区；阻碍因素；建议
三农问题即是农民、农村、农业问题。其中，农村问题集中表现为农村面貌落后，经济不发达。发展农村房地产有利于改变落后的村容村貌，改善村民生活质量，而且如果农村房地产开发规划合理，落实到位，随着集中住房的落成和小区化的管理模式的开展，三农问题便会迎刃而解。其次，发展农村房地产有利于加快农村城镇化，解决就业问题，振兴农村经济，加速城乡一体化进程及缩小城乡差距。最后，发展农村房地产有利于完成现阶段保障性住房的目标，稳定社会发展。根据房地产行业“十二五”规划，2011年-2012年两年保障性住房总量原定为1300万套。然而，目前已经公布的地方建设计划，与目标还相距甚远。以广东省为例，中央规划广东明年将建44.7万套保障房，而目前各市报上来的数字汇总只有10万套。广东省住建厅住房保障处表示，44.7万套的数字还要继续协商，我省土地压力、财政压力难以承受。而开发农村土地，发展农村房地产事业将大大缓解保障性住房的建设用地压力。但现阶段农村房地产的开发却发展缓慢，因此有必要研究阻碍农村房地产发展的原因以及其发展对策。
1 农村房地产开发现状分析
1.1 村民对农村房地产缺乏支持
笔者于2010年在广州市农村地区3000余份的调查问卷结果得出：45%的村民对于农村房地产发展模式并不了解，而55%的村民则道听途说，并没有深入认识。此外在当前劳动密集型企业多，外来人口多的经济背景下，广州地区的城郊或城中村的村子里面形成了较大的房屋出租市场，所以对大部分村民来说现在已经很少进行农务劳动了，租房收入是村民们主要的生活收入来源。因此村民都不希望房屋土地被征收来开发房地产项目，从而断其收入。另外，祖屋乡情的情结也是阻碍农村房地产发展的重要因素。
1.2 农村的建设规划不合理
由于政府相关部门及农村基层没有具体的规划，或者在规划中存在很大的主观随意性，致使农村的建设欠缺合理性。具体表现为村中道路基建杂乱，卫生环境差等，这会使房地产开发商的投资兴趣减弱。另外，村中功能性分区不明朗，村民房屋建设布局不合理，致使空心村大量遗留，造成土地资源的极大浪费。
1.3 不同农村发展不一，两极分化较明显
农村发展水平与离市中心距离成反比。据笔者对广州地区实地调查发现，临近市中心的猎德村、杨箕村等村已经完成改制，其房地产、商业地产、工业地产等规划完善。对比较偏远的郊区，如番禺的诜敦村等尚未有发展农村房地产意向。村子位置与其发展状况见图1：
2 阻碍农村房地产开发的原因剖析
2.1 村民受其教育程度的限制和传统观念的影响较大
笔者调查统计，约80%的村民初中毕业及以下。限于教育程度，农民对发展房地产的意义认识不足。另外，在农民的观念中，土地是他们的“传承之宝”，土地对他们来说是无比重要的，因此，“守地”、安逸生活的思想以及其知识水平阻碍着他们对农村改造的接受意愿。
2.2 征地补偿没有合理性的标准
补偿问题是农民关于征地问题最关心的问题之一。资金补偿是当今征地补偿的主要补偿方式。很多偏远郊区却把资金补偿作为唯一补偿方式，按照相关法律法规实行一次性赔偿，赔偿金额以土地“原产值”为基准。此方式没有考虑土地的市场价值以及失地农民往后的生活保障问题。然而，在城市中心的农村，补偿方式通常不单一，除了资金补偿外，通常还会考虑农民失地后的生活保障问题，如为农民购买社会保险等。但总的来说，征地补偿都无法满足农民永久失地造成的损失。另外，补偿制度缺乏透明与监督，农民无从得知补偿的标准以及相关措施的落实情况。在相关补偿落实的工作中，缺乏监督制度，农民几乎无法直接参与到相关措施的讨论与监督中，从而，很多农民的切身利益无法得到很好的保障。
2.3 土地流转制度不明确不健全，导致土地资源浪费
在现行法律法规下，宅基地属于集体土地，宅基地的申请者必须是该集体人员，并且使用权的转让也限制在了该集体人员的内部。这是造成土地资源没有得到充分利用的重要原因。笔者实地走访调查得知，在很多城郊，一个村里面分成“新村”与“旧村”。所谓的旧村就是上几辈留下的大面积的旧房子、土地等，这些都是村民们旧的宅基地，而现在已人去楼空，变成了“空心村”，旧宅基地就一直处于闲置状态，严重浪费土地资源。究其原因有：首先，村民不懂如何能更有效地利用并且也没有足够的资金去开发空闲土地；其次，限于宅基地使用权流转的限制，宅基地无法流转给真正“有需要”且能“有效”利用它们的人。
3 农村房地产开发的相关建议
3.1 提高村民及基层干部的认识水平
政府和村委对村民应做好有关农村房地产开发政策的宣传及教育，可针对村内每户的青年劳力，让他们明白农村房地产开发的意义，使其带动家中其他成员的理解；对基层干部进行必要的相关知识培训，提高其行政意识，增强法律观念，加强措施落实力度。
3.2 开创多元的赔偿方式
如何补偿失地农民的损失，令其不至于失去土地后生活水平下降，则是发展农村房地产事业的重要前提。目前我国存在的征地补偿方式比较单一，导致失地农民利益没有得到应有的补偿和保障。此外，失地农民安置意愿与政府征地政策之间存在较大差距，现存补偿方式也加深农民群众与相关政府的矛盾。因此，笔者认为若在政府征地转制的过程中，应发展多元化的补偿方式，除货币赔偿外，还应加入培训其技能，安置再就业，或为其购置合理的社会保险等方式。
3.3 完善相关法律制度
根据现阶段的《土地管理法》与《物权法》规定，农村集体所有的土地不得进入市场，特别是宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或者村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房而农村集体土地只有被改制，征为国有后才能进入市场。如此一来大大减少了土地的利用率和农村房地产项目的效率。因此，应改善和健全立法制度，允许村集体在一定程度上自由交易土地资源，尽量减少地方政府对农村土地的自由流转进行过多的行政干预，而更多的是起到监管的作用，如村集体与开发商的交易中政府应加以监管，从而保证农民的合法权益不受侵害。
3.4 建设农村房地产项目的金融体系
资金问题是发展农村房地产最为核心的问题，因此需进一步健全金融体系。首先，对从事农村房地产项目，改造农村环境的企业，政府可作出政策性支持，如赋税优惠，简化融资手续，甚至放宽其融资方式如发行债券等。其次，积极引导大金融机构进入农村金融市场，同时鼓励并支持中小型金融机构形成新的农村金融组织，如民间私营机构，有地方政府参股的当地大企业等为农村房地产开发提供融资平台。
