时间：2023-02-11 04:08:22
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇前期物业管理合同，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.物业管理合同主体的变更。
（1）物业管理合同中主体的变更主要发生于业主或开发商一方转让合同权利义务。债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。物业管理合同业主在进行物业所有权或使用权转让中发生的物业管理合同权利、义务之相应转让，也应履行通知物业管理合同的另一方当事人物业管理企业的义务。至于开发商或业主将合同义务移转至物业买受人和物业使用人时是否须经物业管理企业同意，一般认为，物业管理合同中业主或开发商在进行物业所有权使用权转让时发生的相应的转让，无论是权利转让还是义务转让，都不必经过物业管理企业的同意，只要通知物业管理企业即可。
（2）物业管理合同另一方主体物业管理企业能否转让物业管理业务呢。《物业管理条例》规定，物业管理企业不得将物业管理合同的整体利益和整体责任转让给其他企业法人、个人或经济组织，只可就部分专项业务委托给第三人。至于物业管理企业将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业是否需要征得业主一方当事人的许可，法律未有明确规定，但由于物业管理企业不得将物业区域内的全部物业管理一并委托给他人，意味着物业管理企业并不脱离合同关系，且第三人对合同关系的加入也是有利于债权人的，因而原则上也不需取得业主一方同意，只需通知业主一方即可。
2.物业管理合同内容的变更。物业管理合同是合同当事人双方协商一致而成立的，因此，通过协商一致的方法可以变更物业管理合同内容自不待言。需要强调的是这个协商一致是订立物业管理合同的当事人的协商，而不是任何单个业主都可以直接参加协商的。业主要参与物业管理合同变更的协商，前提条件是必须要通过业主大会形成代表大多数业主意志的业主大会决议，然后在业主大会决议的基础上由业主委员会这个代表机构来与物业管理企业进行协商，所以物业管理合同的变更并非是一个一个的单个业主来与物业管理企业进行协商的。在实践中，物业管理合同是实行登记或备案制度的，所以，在进行物业管理合同变更中，也必须严格按照物业管理合同成立生效的手续履行相应的登记或备案制度的手续，只有在履行了规定的相关手续之后，物业管理合同的变更也才能生效。
二、物业管理合同的解除
1.物业管理合同解除的条件。物业管理合同的解除，是指物业管理合同的当事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，终止该合同的效力。约定解除物业管理合同有两种情况：一是在物业管理合同中有解除权条款约定的，当解除物业管理合同的条件成熟时，解除权人就可以解除物业管理合同；二是在物业管理合同中虽没有约定解除条款的，在物业管理合同履行过程中经合同当事人协商一致时，也可以解除物业管理合同。
2.物业管理合同解除的法律后果。
（1）物业管理合同的解除原则上没有溯及力。物业管理合同是继续性合同。对于继续性合同而言，在基于合同而产生的债务的关系存续中，须由债务人继续履行债务，始能实现债之本旨，而债务人继续履行债务的形态，或为实施继续性行为，或为个别给付行为。当提前消灭继续性合同的效力时，若使其具有溯及力，则使已履行部分归于无效。因此，物业管理合同的解除原则上不应有溯及力，其解除只使物业管理合同的效力向将来消灭。物业管理合同的解除后，合同义务主要包括：物业管理事务继续处理的义务、妥善交接的义务、通知义务。
（2）物业管理合同解除产生的责任承担。在物业管理合同解除时，解除方因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于解除方的事由外，应当赔偿对方的损失。物业管理合同解除后，一方因违反后合同义务而给对方带来损失的，也应当负赔偿责任。
三、物业管理合同的法律效力
物业管理合同自生效时起，即对双方当事人产生特定法律效力。
1.物业管理公司的义务。
（1）依业主团体的指示处理委托事务的义务。首先，业主团体有明确指示时，应尽可能地遵守业主团体的指示处理物业管理事务。其次，物业管理公司在情势紧急时可以不按照业主团体的指示，自行妥善处理委托事务。再次，物业管理公司在自行处理紧急情况之后，负有向业主团体报告的义务。
（2）财产转交义务。物业管理公司因处理物业管理事务而取得的财产，以及因物业自身的特点而得到的财产（如因较好的地理位置而取得的墙体广告收入），应当转交业主团体处置。
（3）赔偿委托人损失的义务。物业管理公司在处理物业管理事务时，可能发生的过错有两种：过失和越权。物业管理公司应尽管理人的注意义务，如果没有尽到此注意义务，即为有过失。如果业主因此而受到损失，物业管理公司就应当负赔偿责任。物业管理公司在处理物业管理事务时，应当遵循合同约定的范围，如果因越权处理事务而造成业主损失，也同样应当负损害赔偿责任。
1．1居民小区前期物业管理是后期管理的基础
通过前期管理，物业服务企业对物业质量和功能有了全面了解，可以保证维修质量，提高工作效率和工作质量。而且，在前期管理中，业主和物业服务企业建立了密切的联系，经过一段时间磨合，物业管理的观念逐步深入人心，建立了顺畅的服务渠道。此外，经过一段时间的管理，物业服务企业初步建立了同环卫、水电、煤气、通信、治安、维修、绿化等各部门之间的关系，外部环境逐步理顺，这也有利于物业后期管理工作的进行。
1．2方便业主顺利入住
在业主入住时，房地产开发企业和物业服务企业均需向业主提交有关楼宇交付使用后的法律文书和资料，还有要求业主签字承诺的回复文件，大量的文件审阅不可能在入住时一次完成。在业主未验收物业之前，物业服务企业还应履行委托方授予钥匙监护权。所以，物业服务企业应从方便业主的角度出发，事先准备有关材料交予业主，使业主正式入住时能顺利办理有关手续。
1．3居民小区前期物业管理有利于建立良好的物业管理秩序
物业服务企业唯有做好居民小区前期物业管理与服务工作，才能取得业主们的信任，才有进一步合作的可能，这是每一个物业服务企业不断拓展业务范围、努力塑造企业形象的必由之路。
2居民小区前期物业管理的特点
2．1主体关系的复杂性
在物业管理阶段，做出在着开发商、业主以及物业服务企业等三个相互联系的利益主体。开发商与业主之间是买卖合同关系。同时，由于开发商是物业管理合同中的委托者，但委托的物业的产权又往往不是属于它的;开发商决定物业管理合同的标的—管理费用，但不需要它自己支付这些费用。业主是产权的主人，没有自己物业管理的决策权，却又要承担此法律关系的后果，支付物业管理的各项费用。物业服务企业与不是业主的房地产开发商签订物业管理合同，但在实施前期管理的过程中，需要代表业主的利益，仔细地发现保修阶段物业的各种缺陷，并督促开发商进行改正，物来服务企业又担心与开发商关系搞僵，影响其日后参与开发商开发新楼盘的机会。这些反映了这一阶段主体关系的复杂性。
2．2管理工作的基础性
居民小区前期物业管理工作的基础性既反映在它的硬件上，同时又反映在它的软件上。新房屋特别是设备设施，问题多发阶段是运行的初期。在居民小区前期物业管理阶段，物业服务企业必须对所有房屋、设备、设施的运行进行仔细的检查、调试，并对发现的问题及时进行修正，对一些在接管验收中未能发现的重要问题，通过开发商要求施工单位解决。只有通过这种严格仔细的工作，才能为今后十几年以至几十年的正常运行奠定良好的基础。前期管理阶段各项管理制定及严格实施，也为今后的长效管理奠定基础。
2．3管理矛盾的集中性
在居民小区前期物业管理阶段，工作的头绪繁多，工作量大，而且由于各个分散业主的个人的素质、习惯、爱好以至个体利益的不同，在此阶段会发生大量的业主与业主之间、业主与物业服务企业之间、业主与开发商及施工企业之间的各种矛盾，这些矛盾的集中性、突发性以及要求处理的及时性，对物业服务企业提出了极大的挑战。
2．4管理合同的短暂性
居民小区前期物业管理是一种过渡阶段的管理，必将随着业主及业主大会的正式就位并实施选聘物业服务企业权利而终止。一般居民小区前期物业管理合同的期限都不超过两年。
3居民小区前期物业管理的主要内容
3．1管理机构的设立和人员培训
前期物业服务合同一经签订，物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据招手管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置;人员的配备除考虑管理层人员选派外，还要根据实际管理定位情况考虑，如果对该物业定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式，还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一量确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。
3．2建立管理制度
居民小区前期物业管理的基础性的特点，要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以，物业服务企业要结合新接物业的特点和要求，对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。
3．3物业的接管验收
物业的接管验收是根据住房和城乡建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施，道路、场地和环境绿化等诸多内容，对综合功能的验收应特别重视。
3．4进户管理
所谓进户，是指业主或使用人收到书面通知后，并在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几方面。按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间安排等。根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则，并确定落实执行时间表。安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。根据居民小区前期物业管理启动工作所必须配备的物品、工具、设备等物资，拟定分步购置计划。
3．5装修搬迁管理
装修是物业管理中必不可少的程序，业主或使用人有权对其房屋进行装修，由于装修是受业主或使用人个人意志支配的，往往给物业和其他人带来很多不良影响，如在装修过程中，业主往往自觉或不自觉地随意改变建筑结构、改变设备管线走向，擅自改变门窗规格及外墙面装饰，使用不符合消防规定的装修材料，堵塞消防通道造成火灾隐患等，加之有些装修队伍随意倾倒建筑垃圾，不规范作业导致管道堵塞、楼板和墙体受损、停电停水，施工不注意作息时间，产生机械噪声、震动及化学乞味挥发、交通不畅等;由此说明，规范房屋装修管理是十分重要的。
4居民小区前期物业管理中存在的问题及其预防措施
4．1居民小区前期物业管理中存在的问题
鉴于上述居民小区前期物业管理的特殊性和复杂性，故居民小区前期物业管理存在诸多问题:首先是前期物业服务合同不规范，建设单位与物业管理企业双方的责、权、利不明确;第二是物业承接验收制度不完善或移交不完整;第三是共用设施设备不明确;第四是业主临时公约未建立或未约定;第五是居民小区前期物业管理招投标制度不规范;第六是物业服务和收费“质价不符”;第七是物业管理用房配置不完善;最后是物业维修资金管理制度不完善
4．2解决居民小区前期物业管理存在问题的措施
承包人： （以下简称乙方）
本 项目是完全由本承包合同的乙方与房地产公司洽谈而取得，今从本承包合同的甲方中承包。双方根据《合同法》和国家相关法律法规，本着诚实、平等、互利的原则，经友好协商，就 项目的物业管理承包给乙方经营管理所涉及的双方权利和义务，达成如下协议：
一、承包项目地址、名称： 。
二、承包期限： 。
三、承包金交纳总额为下述方式中的一种：
1、乙方每月管理费总收入（不包括代收代缴）的 4 %作为承包金。
第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10号前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它费用，不得干涉乙方的一切正常经营管理活动。
五、双方权利和义务：
（一）甲方权利和义务：
1、甲方依约向乙方收取承包金。
2、甲方在乙方连续三次愈期＿＿日内未交纳承包金，甲方可单方面解除本合同。解除通知要以书面方式送达乙方。
3、甲方在本协议生效之日，向乙方提供相关洽谈、经营业务所需的手续证件和经营许可。
4、甲方应于本项目《前期物业服务合同》签定之日起一个月内为乙方办理当地有关的工商、税务、行业行政管理部门备案等手续，及乙方经营管理所需之票据和印章等必要条件。
5、甲方应当支持乙方行使正常经营管理权利，协助乙方搞好与各方协调工作。
6、其他： 。
（二）乙方权利和义务：
1、在国家法律、政策允许的范围内，乙方有全权自主经营管理本项目的权利，即自主经营、自负盈亏。
2、享受甲方所提供的经营管理所需资质及经营许可等。
3、乙方对本项目的经营管理活动负有全面责任。
4、乙方必须遵守国家相关的法律、法规，依法经营管理，照章纳税，履行本项目《前期物业管理合同》。
5、依约向甲方交纳承包金。
6、其他： 。
六、违约责任
1、甲方违约或非法干预、企图霸占本项目，给乙方造成经济损失的，应赔偿乙方相应本项目《前期物业管理合同》合同期内的一切损失。
2、乙方未能按期交纳承包金，除由乙方按合同规定的相应承包金赔偿外，延期支付的部分还要承担日千分之三的违约金。
3、其他：乙方未经甲方同意，不得擅自将本项目转包他人。一经发现，甲方有权解除本合同。
七、双方约定的其他事项：乙方在承包经营期间内，发生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于经营的任何事件，乙方免责。
八、解决合同纠纷的方式：执行本合同发生争议，由当事人双方协商解决。协商不成，双方可到当地人民法院起诉。
九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式两份，甲乙方各执一份。
甲方：厦门市 物业管理有限公司（盖章）
法定代表人（签字）：
年 月 日
乙方：（签字）
单位名称：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
受委托方（物业管理企业，以下简称乙方）：_________
单位名称：_________
资质等级：_________
证书编号：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
联系电话：_________
传真：_________
甲方通过（招投标，协议选聘）方式将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。为保障本物业正常运行，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的生活和工作环境，根据国家、省物业管理有关法律、法规、规章的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方达成以下合同条款。
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
物业名称：_________物业类型：_________
座落位置：_________区_________路（街道）_________号
四至范围：_________
总建筑面积：_________平方米；其中住宅_________平方米，商场_________平方米，办公楼_________平方米，工业厂房_________平方米，停车场（库）_________平方米。其他：_________。
物业构成见附件一，规划平面图见附件三。
第二条 委托管理服务期限：物业管理服务期限为_________年_________月（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________时起至_________年_________月_________日_________时止。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。
第三条 甲方在该物业接交2个月前提供一次性开办费_________万元，用于购买相关办公用品和设备，所形成的固定资产产权归该物业管理区域业主委员会所有。所购买办公用品和设备的清单明细乙方在物业接交后2个月内交甲方备案。
甲方在该物业接交2个月前一次性提供给乙方_________万元的前期物业管理接管费。乙方应根据甲方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括但不限于签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等接管有关事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物业管理顾问服务。如需乙方提供前期物业管理顾问服务的，前期物业管理顾问服务合同另行签定。
第四条 乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续。
第五条 本物业交付使用后的质量责任，根据国家《建设工程管理质量条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。设施设备保修期如下：电梯_________月，监控智能化设备_________月，消控设备_________月，电信设备_________月，道路_________月，绿化_________月，_________。保修时间确定及计算：由各项工程竣工及设备安装完毕经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及有关专业部门根据国家相关规定，对所完成的建筑、设备进行外观、调试和运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。
本物业共有部分保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
（一）甲方负责返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；
（三）_________。
本物业共有部分超过保修期的，由乙方组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在专项维修资金中支出。
在物业专有部分（包括自用设备、毗连部位等）保修责任内，如存在质量问题，按第_________种方式处理：
（一）甲方负责返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部费用；
（三）_________。
本物业专有部分超过保修期的由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，乙方可以接受委托并合理收费。
第六条 在物业交付使用后，乙方提供下列选定的物业管理服务事项（采取招投标的以中标文件为准），其受益人为本物业的全体业主和物业使用人：
（一）包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、安全设施、沟渠、池、井、_________等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外)，供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；
（三）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；
（四）公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；
（五）安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤、_________等；
（六）交通和车辆停放秩序的管理；
（七）物业使用禁止性行为的管理；
一幢高层建筑的管理者若能参照《中华人民共和国消防法》履行消防安全职责,则该楼物业管理的消防安全评估系数将大大地提高。而实际上,高层建筑在竣工验收投入使用后,消防安全后续任务仍然艰巨,情况不容乐观,主要存在以下问题。
(1)消防设施、器材保管不善,挪用、借用甚至丢失。在日常检查过程中经常发现消火栓箱内水枪、水带缺失,逃生面具没有的情况,有的楼内灭火器、应急灯等消防器材越用越少。
(2)自动消防设施故障、损坏甚至停用。火灾报警联动灭火系统是一幢高层建筑中消防安全系统的核心部分,由于前期工程质量原因或者后期维护保养不到位或者维修经费跟不上,常常导致高层建筑投入使用后,不过几年自动消防设施就发生故障甚至停用,起不到保护大楼的作用。
(3)原有的防火分区被破坏,公共疏散通道被占用,安全出口被锁闭。个别业主为了实现自身的使用需要,不听从物业管理,擅自拆除原有防火门,或在公共通道上安装防盗门,致使火灾危险性加大,或消防疏散路线不畅。有的物业管理公司由于保安力量不足和治安的需要,锁闭非主要安全出口,一旦发生火灾,疏散出口严重不足。
(4)为了增加收入和解决停车位紧张的情况,大楼外部的防火间距和消防车道被占用。发生火灾的情况下,势必影响消防车辆救援,且高空坠物很容易引发次生灾害。
(5)在工作检查过程中,还发现消防控制室工作人员无证上岗,文化程度不高,不会操作使用自动消防设施,更谈不上对火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统按期进行功能测试。为了防止发生误动作,一般将操作系统完全置于手动状态,在缺乏应急处置管理措施的情况下,几百万的消防设施形同虚设。
(6)租赁户的流动或局部使用性质的改变,高层建筑内边使用边装修的情形时有发生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意识,极易发生意外后果。2010年11月15日上海市静安区胶州路728号公寓大楼发生的特大火灾,直接原因就是由于电焊人员违规操作,坠落溶珠引燃聚氨酯保温材料,从而引发大火,造成58人死亡、71人受伤的特大悲剧。
二、高层建筑物业管理消防安全成因分析
追究以上问题出现的原因,主要有以下几方面。
(1)物业管理进入我国房地产市场20多年发展至今,良莠不齐,实力不等,有的物业公司管理能力和水平有限,消防专业力量薄弱,资金、人力、物力与承揽的物业负荷不相匹配,急待提高。
(2)开发商对房产进行了分割销售,未能及时通过业主大会成立业主委员会,大楼竣工验收使用多年,仍处于前期物业管理合同推诿责任,实际工作难以落实。
(3)高层建筑在使用管理上缺乏有效的行政约束,大楼在投入运行后,消防安全制度不健全,消防经费没有保障。目前除消防设施维保费以外,消防教育宣传经费、消防岗位人员培训经费、消防设施检测经费等均无章可循,再遇消防设施更新或大修,房屋维修专项基本的使用制度跟不上,问题难以解决。
三、高层建筑物业管理消防安全工作的突破思路
针对高层建筑物业管理消防安全的现状,消防安全工作作为物业管理系统的一项重要子系统,它的完善一方面应在全面加强社会物业管理这个系统中给与考虑,另一方面需要加强消防行政力量对物业管理制度的监督。
(1)国务院和住建部门、房地产主管部门需根据社会发展的实际情况完善物业管理制度中有关消防安全管理的内容。
①明确消防安全管理是现代物业管理中一个重要分支,涉及的不只是目前实施的《物业管理条列》中提到的公共消防设施的维护保养,加强对业主大会制度和前期物业管理合同履行的监管,适时召开业主大会,确保物业管理依法实施,有序进行。
②进一步规范物业管理市场,加快实现规模化经营,专业化管理,在物业管理涉及各个领域方面配备足够的注册资质人才和专业人才。2013年2月份,人力资源和社会保障部、公安部联合下发了《注册消防工程师制度暂行规定》,面对全社会开展了注册消防工程师资格考试认定工作,提倡从事消防安全管理和消防设施检查、维护、管理的人员取得了相应等级的注册资格,持证上岗。对于一般管理人员,积极倡导参与“行业消防知识在线学习”,以山西省太原市为例,任何单位或个人均可以登录太原市行业消防知识在线学习平台进行学习、测试、培训。而且参加人员通过在线测试后,即可打印获得相应的合格证书,加盖属地消防部门公章即可生效(有效期为一年)。
③规范房屋专项维修基金的使用,或设立消防设施专项维修基金。从目前房地产运行情况来看,再以山西省太原市为例,单位或个人购房前缴纳一定比例的房屋专项维修资金存入当地房地产维修基金专项账户,但不能由业主自行决定使用,申请使用程序也不成熟。据了解,目前仅有电梯维修,屋面防水翻修两项维修基金申请可获批,消防设施更新或其他大修还得不到明确支持。
(2)消防部门作为消防工作的监督执法者,应该对物业管理消防安全工作加大行政执法力度和教育宣传力度。
①从“源头”上加强建筑消防工程的施工质量。建筑消防设施系统是整栋高层建筑消防安全的硬件系统,理论上要求与建筑同寿命,如果从设计质量到施工质量严格把关,从施工人员到监理人员严格要求,从产品抽检到系统验收认真负责,势必极大地提升消防设施系统的可靠性,为日后的正常维护保养和有效运行创造良好的基础。
②明确业主和物业管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重点单位的多产权高层建筑来分析,参照公安部61令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的规定,单位的法人为本单位的消防安全责任人,实施消防安全管理工作的为消防安全管理人,而该高层建筑常为多产权建筑,应成立业主委员会,物业公司与业主委员会签订物业管理合同(其中含概消防安全管理内容)后,按照产权关系和合同约定,应认定业主委员会为该高层建筑的消防安全责任人,物业公司为该高层建筑的消防安全管理人。若该高层建筑投入使用后未成立业主委员会,则物业管理方所担负消防责任应以《前期物业管理合同》约定为准,其他消防责任理应由开发商和入住的业主共同负责。
物业工程岗位说明书一1、负责制订小区内公共设施、建筑物、设备系统的管理规定；
2、负责新接管物业项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；
3、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、监督装修方案的实施；
4、负责编制设备、设施维修保养计划，负责做好与本部门业务相关的合同评审；
5、负责小区内的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审；
6、负责对维修装修项目、设备的保养进行验收，负责对设备保养、维修、工程项目进行技术审核；
7、负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理、运行、维修等；
8、配合客服中心做好用户入住时房屋设施、设备的交验、记录工作；
9、负责配合客服中心物管员派发的维修施工单；
10、负责小区内紧急情况的处理工作。
物业工程岗位说明书二1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司总经理负责；
2、负责辖区设施设备、计量器具管理；
3、负责房屋及配套设施的维护工作；
4、负责客户装修审核、装修巡查、完工验收等工作；
5、负责接管验收及入伙期间工程遗留问题的收集和反馈；
6、经常巡视管理处内外各场所情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题；
7、负责制订所辖小区全年维修养护计划，物业管理合同、管理方案及中心工作计划；
8、负责入伙办理、验收资料接管等；
9、负责空置房管理；
10、协助办公室做好管理处员工的招聘、业务培训和考核工作；
11、协助办公室做好创建优秀、文明小区的工作；
12、协助办公室进行管理小区的筹备、档案资料和文件起草，处理接受业主的投诉及跟踪处理，并做好处理结果和存档；
13、协助办公室实施制度考评，如发生重大问题及时向品质部部长汇报；
14、对管辖小区范围内的房屋结构、设施、设备、外墙外观、清洁卫生、绿化、治安、交通、消防等管理项目进行技术指导，监督、监管。确保为业主提供安全、舒适、优美的生活和居住环境；
15、负责制定物业管理小区全年维修、养护计划；物业管理合同、管理方案以及总结当月工作、制定下月工作计划；
第二条镇江市行政区域内，物业服务企业退出物业服务项目的，适用本办法。
第三条镇江市房产管理局负责全市物业服务项目退出管理的监督工作。各辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业项目项目退出管理的协调、指导和监督工作。
第四条物业服务企业退出物业服务项目的，应主动接受物业项目所在地街道办事处（含乡镇人民政府，下同）、社区居委会的监督指导。
街道办事处、社区居委会应依法做好本辖区内物业服务项目退出的监督，对本辖区业主委员会组织召开业主大会进行全面指导，协助开发建设单位和业主委员会做好物业服务落实工作。
第五条物业服务企业在退出物业服务项目过程中，应当本着维护群众利益、维护社会稳定、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进行。物业服务企业要树立社会责任感，行业荣誉感，企业信誉感，坚持按原物业服务合同的约定，始终做好物业的日常管理和服务工作。同时，应对物业项目的公共设施设备和共用部位进行巡检，按规定应于退出前维修养护的及时修缮到位；个别大中修项目不能及时修缮的应列成清单，移交给业主委员会或新的物业服务企业。
第六条业主大会应当依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，保持物业服务的正常有序，积极维护社会稳定。
第七条物业服务企业应当坚持诚信守法的原则，严格履行合同约定。同时，应遵守本办法规定的退出程序和相应职责，依法做好物业管理交接工作，保持物业项目管理的连续性。
第八条业主大会成立前，前期物业服务阶段，物业服务企业因故终止前期物业服务合同退出物业项目的，应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（一）物业服务企业应当在拟终止合同前3个月，就合同终止和拟退出物业管理区域的有关事宜与开发建设方协商一致后，以书面形式向物业所在地辖市、区物业管理行政主管部门报告，同时，填写《镇江市前期物业服务企业退出项目管理登记表》进行备案。经备案后的《登记表》分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
原开发建设单位改制或变更的，由改制或变更后新成立的单位承担相关责任。
（二）合同当事人双方应将合同终止时间等有关事项（公告具体内容见本办法第十条）在物业区域内公告不少于15日。经双方约定的合同终止时限内，原物业服务企业应当继续按照物业服务合同的约定做好服务工作，积极协助开发建设单位选聘新的物业服务企业。
（三）开发建设单位应在双方约定的合同终止时限内，重新选聘物业服务企业落实物业管理；或者向物业所在地的街道办事处移交。有关移交费用由双方依法在合同中约定。原物业服务企业在新服务单位接管后7日内，在辖市、区物业管理行政主管部门和开发建设单位的见证下，原企业应当与新聘企业或街道办事处完成下列移交事宜：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
4、实施物业管理期间形成的有关维修、养护、更新、改造等的技术资料；
5、物业管理所必须的其他资料；
包括：⑴规划定点图；
⑵宗地图；
⑶建设用地规划许可证；
⑷建设工程施工许可证；
⑸工程地质勘察报告；
⑹建设工程设计变更资料；
⑺商品房预售许可证等其它资料。
6、房屋产权权属资料；
包括：属于开发企业权属的房屋资料；属于全体业主的物业服务用房权属资料。
7、规划、建设、房管、园林、水、电、燃气等部门验收合格证明；
8、物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备；
9、受聘期间以开办费用购置的资产及物品，预收的物业服务费、停车服务费等；
10、法律、法规规定的其他事项。
（四）原物业服务企业对交接的图纸、资料、文件、物品、用房、设施设备、结转移交的费用等逐一登记造册，经接受方签字确认后，报辖市、区物业管理行政主管部门备案。
（五）如前期物业服务合同终止前，开发建设单位在有关部门指导下已按有关规定选举成立首届业主委员会的，原物业服务企业应将本条第三项所列移交事宜，向业主委员会移交。开发建设单位应当积极帮助业主委员会选聘新的物业企业或服务单位。
（六）首届业主委员会成立后，应积极开展选聘物业服务单位工作，但是，前期物业服务合同已达终止日期，届时新的物业管理单位尚未落实的，开发建设单位可以协商原物业服务企业顺延服务，也可以协商社区居委会临时代为管理，直至新的管理单位接管服务为止。顺延服务或社区代管期间产生的费用，开发建设单位按实承担。
第九条实施正常物业服务阶段的项目，物业服务企业或业主大会一方提前解除合同的，或者双方在物业服务合同期满后不再续约的，有关当事人应当按照下列程序做好物业管理交接工作：
（一）业主大会决定提前解除合同或合同期满不再续约的。
1、业主委员会应在合同终止日期前90日，组织召开业主大会会议，根据业主大会的表决结果决定是否提前解约或不续约。同时，对合同终止后的物业服务模式、服务标准进行表决。表决采取记名投票方式。业主委员会应当将表决结果在物业区域内公示。
2、如业主大会表决同意提前解约或不续约的，业主委员会应在合同终止日期前60日内以书面形式通知物业服务企业。同时，会同物业服务企业将合同终止时间等事项（公告具体内容见本办法第十条）在物业区域内公告不少于15日。
3、业主委员会应将业主大会表决结果以书面形式报物业项目所在地的辖市、区物业管理行政主管部门，并填写《业主大会终止物业服务合同情况登记表》进行备案，经备案后的《登记表》分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
4、物业服务企业接到通知起30日内，应对小区内房屋的共用部位、公共设施设备进行一次全面养护，如需大中维修，可按维修基金管理规定报修，做到应修尽修，确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定，做好各项移交准备。
5、业主委员会应根据业主大会的授权，在原物业服务企业退出项目前30日内，可以通过招标方式，或在相关街道办事处的指导下，完成新物业服务企业的选聘和进场交接工作。
6、经业主大会依法决定提前解约或不再续约，物业服务企业拒不退出物业服务项目的，由辖市、区物业管理行政主管部门责令其30日内退出。
（二）物业服务企业提出解除合同或合同期满不再续约。
1、物业服务企业应在合同终止前90日，就提前解除合同或合同期满不再续约，以及退出项目的时间表和工作计划等，与业主委员会进行协商取得一致后，填写《镇江市物业服务企业退出项目管理登记表》报物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门备案，经备案后的《登记表》分别报送物业所在地的街道办事处和社区居委会。
2、物业服务企业会同业主委员会将不再续约的决定，合同终止时间等事项（公告具体内容见本办法第十条）在物业管理区域内进行公告不少于15日。
3、业主委员会应当在合同终止日期前60日，组织召开业主大会，就落实原物业服务合同终止后的物业服务的相关问题进行议决。并将议决结果在物业区域内公示不少于15日。
4、物业服务企业在退出项目30日前，应对小区内房屋的共用部位、公共设施设备进行一次全面养护，如需大中维修，可按维修基金管理规定报修，做到应修尽修，确保正常使用。同时按本办法第八条第三、四项的规定，做好各项移交准备。
5、业主委员会应根据业主大会的授权，在原物业服务企业退出项目前30日内，可以通过招标方式，或在相关街道办事处的指导下，完成新物业服务企业的选聘和进场交接工作。
6、原物业服务企业退出项目日期已到，业主大会仍未选聘到新的物业服务企业的，由街道办事处协调社区居委会代为临时管理，做好清洁保洁、绿化管理、公共秩序维护等日常工作，所发生的费用由业主据实交纳，业主委会负责收取，直至新的物业服务单位进场。
第十条物业服务企业退出项目时，业主委员会（开发建设单位）与物业服务企业应共同在物业区域内进行公告，具体内容包括：
1、提前解除合同或合同期满不再续约的原因；
2、合同终止的具体时间；
3、业主大会对解除合同、重新选聘物业服务，以及服务标准等相关问题的表决结果；
4、物业服务企业退出项目前对物业共用部位、共用设施设备进行一次养护维修的具体时间表；报修值班电话；
5、物业服务费、停车费及其它公共收费的收支情况；多收或结转费用的数额及移交情况；装修押金、垃圾清运费使用与退还情况；物业维修基金使用情况；
6、物业服务用房具置及权属登记情况；
7、其他。
第十一条物业服务企业未按照本办法的规定做好退出物业项目管理相关工作的，记入企业诚信档案作为资质管理的依据之一，并作为不良行为记录向业主和社会公布。情节严重的，依法给予行政处罚。给业主造成损失的，还应追究其相应的法律责任。
第十二条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业项目所在地的辖市(区)物业管理行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主；导致物业服务企业受损失的，物业企业依法业主承担相应的法律责任。
第十三条因物业服务企业退出物业管理项目引发纠纷的，当事人可根据物业管理合同约定提请仲裁或提交人民法院裁决。
第十四条在物业项目退出管理的过程中，因开发建设单位原因造成的遗留问题，开发建设单位应尽到社会责任，并及时予以处理和完善，业主也可通过法律途径依法维护正当权益。
本文作者：李小静 单位：西山煤电股份公司西铭矿
目前，出现了物业管理区域中有很多的物业管理企业，以前是开发商留下来的下属企业，开发企业职工的小区内可以聘请原来的物业管理公司，这样在小区里面会出现两个物业管理公司，业主委员会只能看着两个物业公司打架而没有办法。第二个现象是，有的小区很大，有4000到5000住户，成立业主委员会时需要2/3的业主同意，这是一个成本很高的会议，很难按要求达到2/3的业主同意，于是业主委员会很难成立，或者说很难合法成立，当发生问题时业主会否认业主委员会的存在，或不遵守业主委员会和物业公司签定的物业合同，拒绝交费导致物业公司和业主委员会产生矛盾。第三个现象是，业主委员会没有经济地位，所有的费用由物业公司向业主收取，这样会出现有的物业公司卷款而逃的现象，物业公司走了业主没有办法，整个物业管理就会瘫痪，业主委员会没有资金，无法行使正当的监管权利，小区管理出现管理混乱状态，纠纷产生。物业公司和公共服务行业之间的矛盾(行政服务与市场服务之间的矛盾，也可说是垄断和市场的矛盾)。
目前，公共服务收费不能到最终客户，水、电、气、暖、有线电视，大都由物业公司出面收取，即使少数部门做到收费到最终客户，因为服务不到位，业主对物业公司的服务仍不满意。公共服务部门动辄停水、停电、罚款解决问题，造成物业公司夹在这些部门和业主之间，左右为难，矛盾重重。物业公司和服务人员、业主之间的矛盾(服务质量与费用匹配矛盾)。首先，物业公司和服务人员之间是雇佣关系，为了节约成本，物业公司和服务人员之间不是以服务标准为主，而是以工资(或利润)多少为纽带，这样常常出现服务人员少，工作量大，工资低，当然会出现服务质量差的现象。由于物业公司不代表业主的利益，所以在出现这种情况时，以自身利益为先，态度含糊，加上业主委员会形同虚设或有的小区根本就没有业主委员会，导致无人能代表业主对物业公司进行监督，于是出现了业主不满服务质量寻找物业公司解决，物业公司站在自己的立场上发生推诿现象。另外，也出现物业公司服务内容和业主要求标准不一致而产生的矛盾，如物业公司收着二级服务费用，按三级服务内容服务的现象，导致业主拒绝交费，物业公司拒绝服务，小区出现无人管理的现象。
在房地产的前期开发中，开发商和政府之间的关系为这些矛盾的产生提供了条件。在土地开发之初，政府管理土地的职能似乎显得更为重要，开发商处在被管理的地位，特别是大多数地方政府盲目追求GDP数值，买卖土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，资金的强大力量把政府和开发商紧紧地捆绑在一起，为了共同的利益，加之立法滞后，于是政府监管开发商的职能就出现了监管难、甚至不监管的局面，于是就出现了未建预售的不合法楼盘、老百姓在需求强大的面前，盲目信任开发商等于相信政府(因为地是从政府手中拿的，理所当然政府是要负监管责任的)，实际情况是开发商经常欺骗老百姓，于是出现了开发商违约延期交房、绿化面积、房屋面积缩水、质量差、设施设备短缺等不符合合同标准的问题，甚至有开发商携款而逃坑害百姓的事发生。开发商在交付房屋时，由一个中间组织去面对各个业主，以便为自己开脱，而此时各个物业公司为了能接手小区的物业管理，出现在开发商面前，法律上定为前期物业管理。前期物业管理合同的当事人是开发商(或建设单位)和物业公司，按法律要求此时的物业公司只负责公共部分管理，公共设施短缺、不合格的问题就此掩盖(真正行使这部分权利的主体—业主委员会还未成立);而业主自有部分的承接查验是业主和开发商之间的问题，但迫于自身利益，物业公司替开发商行使了剥夺户主维护自身利益的权利，如以不给钥匙、转嫁费用、停电、停水要挟户主，使得业主找不到开发商，难以维护自身利益，同时也把开发商遗留的矛盾接转在物业公司和业主之间，矛盾就此产生。此时的矛盾是政府、开发商和物业公司这几个利益体之间，为了平衡内部利益矛盾而“团结”起来转嫁矛盾给业主而且立法滞后产生的。
物业公司和业主委员会都未能合法成立，出现互不“买账”的现象，有的物业公司是开发商临时成立的，当然代表开发商的利益。我国物业管理法规还处在“摸着石头过河”的试行阶段，法律不完善、不健全，不能保护业益，这样即使是合法成立的物业公司，业主也不会认可。业主委员会不是法人，没有独立的经济权利，如物业公司服务合同是和业主委员会签定的，而费用是直接向每个业主收取的，导致业主委员会无法在经济上制约物业公司，也不能有效行驶监督权。
我国大多数地区的群众必须接受的服务行业由大型国企垄断，缺乏竞争，服务不到位，使这些垄断企业易产生惟我独尊，发号施令的现象。政府行政部门立法滞后，监管不力，导致出现这些问题后，管理不力，受损企业无法申述，抗拒无力，又离不开这些服务，只好忍气吞声，转嫁成本。首先是权利的不对等。在签定物业服务合同时，合同主体是物业公司和业主委员会;出现问题时，物业公司面对的是各种各样要求的业主;而收取费用时直接面对的是每个业主，这种权力不对等导致物业公司耗时耗力，举步为艰地经营企业，甚至亏损、倒闭。还有费用不匹配的现象存在，导致服务人员和物业公司、物业公司和业主之间的矛盾，如服务人员的工资和服务工作质量不对等、物业服务合同内容和费用不对等等现象。以上这些原因总结起来有:政府存在与民争利行为，这是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可执行性、服务范围不确定性，服务标准不可测量性、权利不对等性。政府行政监管滞后是造成目前物业管理问题众多的主要原因之一。市场不规范性，如垄断长期存在。
加强对物业管理行业的法制化管理，建立具有政府职能的专业化监督机构，政府必须发挥政府职能、管理部门的作用。在目前市场条件下，要全面提高物业管理企业整体素质和服务水平，只靠行业自律或通过业主委员会和物业管理企业的协商是不可能的，由于物业管理法律法规不健全，行业标准没有形成，走完全市场化道路，通过市场调节提高物业管理企业服务质量，也是不可行的。所以，政府必须行使立法、执法职能。首先保证优生原则，就是一个前期物业管理，政府如何控制一个优等的物业管理公司，不能出现代表开发商利益的物业公司，政府严格禁止与开发商权利不对等的物业公司充当前期物业管理，或说应该由独立合法的、能真正有能力公平地担当前期物业管理的物业公司担任，如果出现信任危机，特别是业主对其不认可的现象，政府应有责任取消该物业公司的牌照或降低其等级，严格对业主把关。二是后期物业管理和前期物业管理不能由同一个物业公司承担，这样能有效避免物业公司又服务开发商又服务业主，因利益的取向替开发商承担不必要的义务，伤害业主利益，物业公司自己也左右为难，举步维艰。#p#分页标题#e#
明确物业管理企业的服务内容，可以分成4个阶段，顾问阶段、介入阶段、保修阶段、正常的管理阶段。应该说只有正常的物业管理阶段是业主买单的，剩下三个阶段都不应该由业主买单，应该是开发商或者是施工方他们都要承担起责任，业主承担正常管理的成本费用，不同的服务内容对象决定不同的服务内容，向谁服务向谁要钱，不能全部转嫁在业主头上，就是责权利应相匹配，权力和义务要对等、服务和费用要对等。明确公共区域，并有可行的方式公示给全体业主，制定物业服务可测量标准，使服务和费用相匹配，权利和责任相对等，真正使物业服务作为“商品”走向市场。由于目前物业管理行业还在起步阶段，管理还有待进一步完善，物业管理人员参差不齐，对公共区域的划分、物业服务的可量标准也研究较多，出台较少，现实管理中经常存在的服务标准和费用不对等导致发生矛盾的原因中，70%的纠纷是因为服务标准含糊不清、没有衡量标准，导致物业和业主的纠纷发生。政府应该从民生优先考虑尽快解决这个问题。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、原创：经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对个物业管理企业的排查工作和个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收万元，其中：直管住宅实收万元；机关团体用房租金实收万元；主辅分离房产租金实收万元；自行接收房产租金实收万元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅万平方米，归集售房款万元。其中：出售直管房产万平方米，归集购房款万元；出售主辅分离房产万平方米，归集售房款万元；出售自行接收房产万平方米，归集售房款万元。
⒊房屋修缮工作。一是今年月份组织召开房屋修缮工作会议，明确今年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《今年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
⒋房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋栋，建筑面积，平方米，户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于月日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调名干部，分组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近。已竣工栋、建筑面积万平方米，竣工量达。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
⒈出台《沈阳市物业管理规定》
月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
⒉进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，原创：全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中
⒊建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1*6万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收1*万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6*6.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款16*.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是20*年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确20*年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《20*年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《*市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《*市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了*市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《*市物业管理规定》
6月底《*市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：_________
受托方（以下简称乙方）：_________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：_________
座落位置：_________市_________区_________路（街道）_________号
四至：东_________南_________西_________北_________
占地面积：_________万平方米
建筑面积：_________万平方米
容积率：_________%
绿地占有率：_________%
公建配套用房面积：_________平方米
小区总户数：_________
受益人口：_________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应付履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位（包括楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、楼梯间、直廊通道、门厅、楼内共用存车库、_________。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：上下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、落水管、住宅区道路、绿地沟渠、池、井、室外停车场、车库、游泳池、小区自管公厕、垃圾间、垃圾箱、_________。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。
第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐教育场所。
第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、_________。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。年_________次。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理服务费：月_________元/m2；
2、代收代办费：_________。
3、特约服务费：_________。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主临时公约的行为、针对具体行为并根据情节轻重、采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。
第十七条 其它委托事项。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限自_________年_________月_________日_________时起至_________首届业主委员会正式签订物业管理合同时止。
首届业主大会召开后，本合同自行终止，首届业主大会可按照规定选聘或者续聘物业企业，并签订本住宅区的物业管理委托合同。
第四章 双方权利义务
第十九条 甲方权利义务（适用于房地产开发企业或产权单位）
1、在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；
2、在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；在与物业买受人签订物业买卖合同时，应当要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺；
3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；
4、审定乙方拟定的物业管理立案制度；
5、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、账务预算及决算；
7、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题，按以下方式处理：
（1）负责返修；
（2）委托乙方返修，支付全部费用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房，由乙方按下列第_________项执行：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日内向乙方提供委托管理费_________元/m2；合计_________元。
11、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方提供；
12、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，由乙方负责催交；
13、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：
（1）_________。
（2）_________。
14、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
15、_________。
第二十条 乙方权利义务
1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业管理制度；
2、与物业购买人签订前期物业管理服务协议；
3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；
4、按本合同第十六条的约定，对业主、物业使用人违反业主临时公约的行为进行处理；
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
6、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源_________；
7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
8、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
9、每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；
10、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
11、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后7日内，退出该物业管理区域并向甲方或业主委员会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；
12、_________。
第五章 物业管理服务质量
第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。（参照《江苏省住宅区物业管理服务标准》db32/t538-XX填写）。
1、房屋外观：_________
2、设备运行：_________
3、房屋及设施、设备的维修、养护：_________
4、公共环境：_________
5、绿化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物业管理服务费
1、本物业的物业管理服务费，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有关规定向业主或物业使用人收取；
2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按约定的收费标准向产权人收取；
3、业主或使用人逾期未交纳物业管理服务费的，按业主临时公约中的有关约定，加收滞纳金。
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1、露天车位：_________
2、车库：_________
3、_________
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按约定支付费用。
第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六条 房屋保修期满后的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、房屋共用部位的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用由_________承担。
2、房屋共用设施、设备的日常、养护费用，由_________承担；维修、更新费用，由_________承担。
3、房屋共用部位、共用设施、设备的维修资金，由_________负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅共用部位共用设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由_________承担。
4、维修资金的其他约定
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙双方任一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方_________元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第三十一条 甲乙双方的其他约定
第八章 附则
第三十二条 双方约定自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。
第三十三条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，经业主大会同意后，可续订合同。
第三十四条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十五条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部门填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第三十六条 本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲方双方及房地产行政主管部门各执一份，具有同等法律效力。
第三十七条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十八条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十九条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请房地产行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。
第四十条 合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第四十一条 本合同经房地产行政主管部门备案后生效。
甲方签章：_________乙方签章：_________
不言而喻，中国的现代化进程在近十年之间以加速度前行，其中衍生了许多新生事物，具有中国特色的物业管理即是其中之一，最近的一个比较有意思的话题即为“物业服务保证金”，它近年来开始在全国各个城市纷纷涌现：2008年《杭州市物业管理条例(修改草案)》提出：被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时，应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金；吉林省吉林市的《物业管理条例》则将两个月的物业服务费用作为物业服务保证金的规定数额；江苏镇江的房管部门也在2008年5月出台了《镇江市物业管理企业履约保证金管理办法》，不过它的保证金标准定得低一些，也就是一万元至数万元不等。仔细一查还非常多，江苏的南通、昆山，辽宁的沈阳，类似政策均已实施，从中我们看到了一种相对统一的宣传口径：主要是前一个物业公司撤离，新物业公司来不及招聘，小区管理顿时陷入混乱，在以后，一旦物管非正常退出后，这笔保证金将被用于支付过渡管理期间的物业服务费。看来，已经有颇多地方的父母官不堪物业公司撤出小区之苦，都想出这个风险防范的好办法，可能也实属情非得已。
然而，在今天的物业管理实践中，我们已经习惯于将社区当中的规则与制度建设看成一个动态的演变过程，而不是某种僵化、静止、简单、固定的东西；它更是一个“群体的博弈过程”――最终大家所关心的是象征他们自身分量的输赢和竞争，即使一个规则从来未被执行过，它也可以被称为胜利的宣言――“服务”和“业主至上”这样的物业管理语汇其实就颇具类似效果。今天的原则是防止相互矛盾的目标之间产生过多的抵触，而不是提供一批固定的结论。如果“物业服务保证金”仅仅定位为给下一家接盘物业公司的补贴，那它产生的意义和作用将是大可商榷的，那么，我们要解决的问题应当是什么?它必须是确保业主和物管人员双方的正当利益得到维护，而不是以一种形式上的东西来保证社区管理行政组织的稳定。
早期的深圳物业管理，物业管理曾被界定为一种微利行业，它的管理费收入中不会也不可能包含给政府缴交此类“保证金”的成分，但是如今的改观是全局性的：小区物业管理看起来常常是一宗“有利可图”的事业，不仅开发商要将之收编作为开发价值的再创造，在“包干制”的背景下，社区当中的人口及物业硬件资源也足以让企业坐收三年之利，以至于有时要争夺管理权还得抢破头；反过来看，“物业服务保证金”的产生似乎以一种戏剧性的效果证明了今天的物业管理与当年理想主义的先驱者们的距离有多远；早期的物业管理也曾被界定为一种社区的规则体系，但是“规则的崩溃”却是近年来物业管理行业的一个不争事实：保安主管们经常抱怨不敢管了，管狠了员工就都跑光啦!针对业主的约束常常就更不用提，业主违章物业公司负责“劝阻与报告”的规定在实践中成了笑谈，事实上是房价飚升使业主们购买了一种非常傲慢、醉醺醺的所有权，当他们盛行不平等交易、公然蔑视法律时，社区财产贬值本身是意料中事，遑论“物业企业退出”。而且物业企业退出之后，境遇最惨的当属项目经理以下的物业员工，没有人顺利接盘，可能意味着很快失业，但是，既没有人深究物业管理公司为何原因而退出，也没有人会顾及到退出后的物业员工去向；多年来，作为业主这一新兴阶层，几乎没有人注意到物业管理作为一种处理机制能够极富成效地创造和使用社区财富，从而为他们的房屋创造出与他们的物质平行存在的实体一资产，而是以主人身份企图奴役物业管理员工或者“为所欲为”，当单个物业管理人员――譬如保安员――已经普遍选择放弃这宗事业，当众多的业主已经以种种理由拒缴物业费，那么，物业公司的存在还有价值吗?这种保证金的创设，其实或多或少是打锴了屁股。
而今，在北京的朗琴园，业委会强行驱逐前期物业管理单位后，一直推行一种与物业公司的信托契约，成为全国首家以《信托法》为法律依据签订物业管理合同、采用物业管理权信托模式的社区；在昆明的创意英国住宅小区，业主公开招聘新物业管理单位时，在《创意英国小区物业服务邀标文件》中明确对参与投标的公司提出“缴纳服务质量保证金60万元”，这些例子与前面政府所提出的情况可能是正好相反，都是业主主动炒掉物管，故而，在今天的中国，只有极少的一部分社区――并且在非常微弱的程度上――这些社区的业主能够有表述其住宅资产及其潜力的能力，而在其他的地方，人们带着不断增长的敌意来看待物业管理，实际上是将物业管理变成一个业主自己无法进入的隔离性领域，甚至于在各个地方的政府主管部门也形成这样的认识。如果人们不得不依赖物业管理，他们也就无法对自己斥资购买的财产担当起责任，进而不能或为自己命运的主宰，当我们从这个角度去看：把这样一笔钱交给政府，究竟是强化了这一现象，还是弱化了业主责任?
物业企业缴交服务保证金，仅仅是规避违约风险和突出管理责任的多种形式之一，但是这种风险与责任的目的绝不是用于约束它不退出住宅小区，而是用于在物业企业违反了合同约定的同时，承担相应的应负责任，并且特别适用于危及社区财产价值和公共设施维护当中的种种风险状况，这种状况一旦出现，则应坚决扣除保证金并要求整改或补缴，直至强制其退出小区管理。如果某一天，物业管理行业从业者能够像政府一样强化问责制：凡属侵占业利、放任违章行为、擅离岗位职守，均能够有相应的制约和保证措施，这个行业才能真正独立走向繁荣之路。
