时间：2022-04-16 11:35:03
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇房产税实施细则，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
第二条 凡在我省规定开征房产税地区的单位和个人的房产，均应依照《条例》和本细则缴纳房产税。
第三条 《条例》第一条所指“城市”，系指国务院批准设立的市;“县城”，系指未设立建制镇的县人民政府所在地;“建制镇”，系指省人民政府批准的建制镇。
城市的征收范围为市区、郊区和市辖县的县城，建制镇为镇人民政府所在地。均不包括所辖农村和行政村。
工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建镇标准，但未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。具体划分由州、市人民政府、地区行政公署确定，报省税务局备案。
第四条 除《条例》第五条免税的规定外，下列房产亦不征房产税：
一、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。
二、作为营业用的地下人防设施。
第五条 房产税的减免税权限为：
一、属于地、州、市范围内全面性的减税和免税，报省人民政府审批。
摘 要 2011年1月，重庆和上海作为试点城市开始征收房产税，近来，房产税第二批试点城市即将公布，各界学者都在就此问题而进行讨论，认为对存量房征收房产税是大势所趋。本文就对存量房征收房产税的背景、原因、意义以及在征收过程中可能出现的问题进行了阐述，并就可能出现的问题提出了自己的建议。
关键词 房产税 存量房 房价
一、房产税定义
房产税又称房屋税，我国的房产税，是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日开始施行。
二、房产税征收背景
目前各地对房产税征收抱不同态度，呼吁和支持房产税开征主要有以下三个原因，也是人们认为开征房产税能解决的问题及其开征背景。
近年来房价上升速度过快，各地频频现地王，炒房投机现象越来越严重，土地出让金不断创出新高。根据中国社科院2010年中国经济形势分析与预测蓝皮书，全国85%家庭没能力买房，房价远远超出家庭收入。房产税在在抑制房地产投机活动和房价增长速度方面能起到重要作用，使房地产市场价格趋于平稳[1]。
房产税主要是对拥有二套房，高档房的群体征税，大部分的普通居民都不会受到房产税的影响，在一定程度上，房产税的征收能够在一定程度上调节贫富差距，促进社会公平。
开征房产税，将使得地方政府改变“土地财政”的老路。地方政府无法通过卖地而获得的收益，只有通过新税种来弥补财政。表1[2]是2008-2010年度我国房产税税收收入总数以及其在当年全国财政收入中所占的比重。
表1
2008 2009 2010 2011
房产税收入（亿元） 680.4 803.64 878.5 1102.36
占当年全国财政收入的比重 1.3% 2.9% 1.2% 1.2%
三、存量房房产税征收
（一）定义
存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。
（二）征收原因
重庆和上海在试点的过程中，先后出台了房产税征收实施细则，在其中对征收对象、税率等问题作了明确的规定。其中，重庆市实施细则中规定的征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。上海市的征收对象为：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房；除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
从两省的实施细则中可以看出，除重庆市对个人拥有的独栋商品住宅征收房产税外，房产税的征收对象以第二套及其以上的房屋为主。如果主要针对新购房屋征收房产税，可能意味着征收对象没有被平等对待。因此，从税法公平原则出发，除对居民生存权的房产免税外，对拥有个人居住房屋者均应当征税。征税范围应当既包括新购的房产也包括原先的存量，既包括高档住房，也应当包括普通住房[3]；另外，我国人口老龄化问题日渐突出，尤其是对于一线发达城市而言，老龄化问题已不容忽视。随着人口的不断老龄化，增量房将不断减少，而存量房数量将不断增多，基于这样的现状，将存量房纳入房产税征收对象势在必行；房产税
的开征就目前来看是为了引导房价回归正常，而随着我国城市化进程的不断推进，当城市化水平达到70%-80%时，房产税将成为一个稳定的税种，换言之，从长期来看，房产税最终是为了补贴地方财政的。2011年，上海的财政税收共3429.8亿元，而房产税仅仅73.7亿元；重庆市2011年的财政税收为2900亿元，房产税仅有1.5亿元。从上面的数据中不难看出，目前就两个试点城市而言，房产税对地方税收的作用可以说是九牛一毛，因此，势必要将存量房纳入征税范围，以更好的发挥房产税补贴地方财政的作用。最重要的是，人民群众支持对存量房房产税的征收。
（三）征收意义
向存量房征收房产税，主要有以下几方面的意义：
1．有助于抑制投机炒房。对投机者而言，这一制度的出台，会增加房地产投资收益的不确定性。在没有这一制度的情况下，只要房价稍微上涨，投资者就能谋取较大的利润，而在实施这一制度之后，房价只有涨幅超过了房屋的持有成本，投资者才能有收益。炒房的收益性从而受到影响，而收益不确定会使部分炒房者退出炒房市场，所以向存量房征收房产税在一定程度上可以抑制炒房现象的发展。
2．有助于引导居民合理住房消费同时自住购房。在实施这一制度后，，买房人就要衡量自己的住房持有能力，是买大还是买小，是买贵还是买便宜，必将根据家庭收入来合理确定。所以，这个制度的出台，可以引导居民更加合理的购买房屋。
【关键词】个人住房；股权投资和出租；涉税问题
由于经济的发展，人们为了安居乐业，个人财富主要集中在住房方面。随着万众创新和大众创业，一部分创业人士将住房投资入股。
一、个人住房股权投资的涉税问题
1.个人交易环节涉及的税种
个人住房投资入股在税法上视同销售，涉及的税种主要包括：
（1）增值税
假设深圳市居民个人股东拥有住房，建筑面积120平米， 购买时间为2016年4月30日前，持有时间不足2年，价值500万元；按照深圳市目前的租售比，月租金在8000元，以此进行演算。根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含两年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。鉴于此住房不足两年，需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
（2）附加税种及印花税
如城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%和印花税0.05%。需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
（3）个人所得税
税率是1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）；房屋满5年但不是首套房，个人所得税1%也要缴纳。需要缴纳个人所得税47，619.05元（=5，000，000.00元/1.05×1%）。此外，被投资公司需要根据评估价格缴纳3%契税及0.05%的印花税。需缴纳契税及印花税145，238.10元（=5，000，000.00元/1.05×3%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）。
此交易环节缴纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加、契税和印花税等共计461，877.77元。
2.被投资公司持有环节涉及的税种
假设该公司的经营期限是20年， 涉及的税种主要包括：（1）房产税，该公司经营期限届满需缴纳房产税800，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×70%×1.2%×20年）。（2）土地使用税，土地级别每年每平米×土地使用面积（一般为建筑面积/楼房总层数）。假设该房产小区地块容积率为4.0，地段属于深圳市二级纳税等级即年每平米21元，该公司经营期间应缴纳土地使用税12600.00元=（120/4×21×20年）。（3）企业所得税，被投资公司将个人股东投资的住房可以作为固定资产按20年提取折旧，抵减企业所得税，即107142.86元 [=5，000，000.00元/1.05×（1-10%）/20×25%×20年]。（4）该公司在经营期间持有房产在折旧费用递减企业所得税后仍需缴纳税款705，457.14元（=800，000.00元+12，600.00元-107，142.86元）。
以上（1）和（2）合计该住房在个人股东出售给被投资公司及被投资公司经营期间，共需缴纳税款1，167，334.91元（=461，877.77元+705，457.14元）。
二、个人住房出租的涉税问题
个人住房出租涉及的税种主要包括：
1.增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推行营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36号文件，个人住房出租按5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。因此，每月8000元的租金无需申报缴纳增值税及相关附加税种，税率是万分之五的印花税可以忽略不计。
2.房产税
2008年3月1日起，对个人出租住房不区分实际用途，均按出租收入4%的税率征收房产税，即每年应缴纳房产税3，657.14=8，000/1.05×4%×12，被投资企业在20年的经营期需缴纳房产税73，142.86元（相对于被投资公司持有该物业按余值缴纳房产税减少726，857.14元）。
3.个人所得税
对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。①每次（月）收入不超过4000元：应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元；②每次（月）收入超过4000元：应纳税所得额=〖每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）〗×（1-20%）
在被投资公司经营期间，个人股东应缴纳个人所得税127，085.71元[=（8000/1.05-8000/1.05×20%-800）×10%×12个月×20年]
此外，被投资公司收到租金发票可以抵减企业所得税，即=8000/1.05×25%×12个月×20年=457，142.86元，相对于被投资公司持有物业计提折旧抵减企业所得税457，142.86元。个人股东将房产出租给被投资公司，个人股东所缴纳的税款房产税及个人所得税合计200，228.57元，相对于被投资公司取得租金发票抵减的企业所得税457，142.86元，还节税256，914.29元。
三、个人股东从被投资公司赎回住房的涉税问题
如果个人财富获得增长，需要从被投资公司赎回住房，相当于被投资公司向个人出售住房，由于涉及关联交易，还需要税局指定的专业评估公司评估作价。假设该房产没有增值，个人股东原价赎回，被投资公司需要缴纳的税种主要包括：
1.增值税及附加和印花税
由于该物业系2016年4月30前取得，仍然使用简易征收办法，不分持有物业年限，统一按照5%的征收率全额征收。被投资公司还需缴纳增值税238，095.24元（=5，000，000.00元/1.05×5%）
增值税附加税种及印花税，需缴纳附加税种及印花税30，952.38元[=238，095.24元×（7%+3%+2%）+5，000，000.00元/1.05×0.05%]
2.土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含税收入。
（1）增值额=申报价-扣除项目金额
（2）扣除项目金额=原值+原契税+递增额（原值×递增年数×5%）
（3）增值额/扣除项目金额≤50%，税率为30%，速算扣除系数为0
50%
100%
200%
虽然个人股东按原价赎回该住房，但根据现行税法规定，主管税局对此交易的价格认为明显偏低，应找有资质的资产评估机构进行评估，以评估价来确认该笔交易是否缴纳土地增值税及计算应缴纳的土地增值税额。
3.契税
个人需要缴纳契税（面积在90平米一下并且是首套房的可以缴纳1%，，面积在90平米以上144平米以下缴纳1.5%，面积在144平米以上的需要缴纳4%）及0.05%的印花税。个人股东赎回该住房需缴纳契税及印花税50，000.00元（=5，000，000.00元/1.05×1.5%+5，000，000.00元/1.05×0.05%）
四、个人住房股权投资和出租的筹划建议
个人股东将住房进行股权投资在交易环节和被投资公司经营期间，个人股东及被投资公司需要缴纳各种税款1，167，334.91元；而个人股东仅将住房出租给被投资公司收取租金，被投资公司以此租金抵减纳税所得额，个人股东及被投资企业双方还少缴纳税款256，914.29元；至此，个人住房股权投资和个人出租住房给被投资公司，综合缴纳税款差异达到1，424，249.20元。
综上所述，如果避免缴纳转让环节的契税和土地增值税、及每年缴纳的房产税、土地使用税，还是个人持有物业出租较好。
参考文献：
[1]《中华人民共和国企业所得税法及实施条例》.
[2]《中华人民共和国企业房产税暂行条例及实施细则》.
[3]《中华人民共和国增值税暂行条例及实施细则》.
[4]《中华人民共和国土地使用税暂行条例及实施细则》.
[5]《中华人民共和国土地增值税暂行条例及实施细则》.
[6]《中华人民共和国个人所得税法及实施条例》.
笔者最近遭遇许多嘲弄，很多人或者伸出食指，或者满脸带笑，追问说，你不是支持房产税吗？你不是说房产税是最大的做空工具吗？现在怎么样呢？
这让人想起如下场景。有人说老虎会吃羊，结果，有人在园子里同时放入一只老虎与一只羚羊，这只老虎七老八十，牙落爪钝，而羚羊正当壮年，奔跑速度快，犄角尖利，一放入场，老虎气喘不止，羚羊踢掉了老虎一颗牙后逃得不见踪影。人们感慨，谁说老虎吃羊，看看，老虎是假招子。目前在沪渝实行的房产税就是这只老掉牙的老虎，而房地产市场就是那只壮年羚羊。5月5日，重庆市财政局表示，目前重庆已经入库的房产税几十万元，而上海约20笔应征房产税入库，两地相加不到200万元，不及上海一套高端住宅的价格。
严格来说，上海与重庆实行的不是普遍的房产税。重庆实施的是毫宅与高价房惩罚税。按照重庆房产税实施细则第八条，独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3（含）～4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。可见重庆的房产税主要打击的是高端住宅，收税范围小而税率低，并且随着商品房均价的上升，纳税的3倍价格标准也将水准船高。
上海的房产税目标指向过度投资性购房。对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含）的，税率可暂减为0.4%，应纳税额＝应税面积×新购房单价×70%×税率。上海不征收存量房，是对既有的利益格局的妥协，封堵住了因为抛售存量房产生的房价大幅回落。税收优惠举措则在房产税上开出一道口子，成年子女独立成家可以减免，本市居民家庭换购住房给予优惠，在本市工作生活的非本市居民家庭购房给予优惠，只有最老实还有钱的人才会成为纳税一族。
无论是重庆还是上海，房产税已经变性，过于温柔，弹性极大，既是对已有利益格局的妥协，也是对既往鼓励房地产投资政策的绥靖。目前还不是评价房产税效果的时候，因为纳税高峰期还没有到。重庆个人住房房产税纳税期限为每年的10月1～31日。上海规定，纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。重庆在每年11月或12月、上海在次年1月分析房产税的效果是最佳时间，能得出较为完整客观的结论。
分析任何一个样本，必须有对照组，进行定量与定性分析。上海、重庆实施房产税必须与其他不实施房产税的房产税的城市进行对比。但目前不存在对比的条件，原因在于各地推出的限购举措消解了房产税的效力，今年一季度各大城市成交量下降，限购令下，各大城市成交量雪崩，此时即便不实行房产税，效果大同小异。但实行房产税的效果在立足于长远，如果限购令取消之后，上海、重庆的商品房成交量尤其是高端住宅的成交量持续下降，才能印证效果。
房产税的温水煮不了锅里的青蛙？未必。重庆前3个月应纳税额79万元，说明完成交易的住宅量并不大。据测算，需要交纳房产税占到总交易量的5%～6%。上海情况大同小异，应纳房占市场交易量5%左右。非市场人士对于房产税大加打击，认为土地财政与地价将托住房价，他们不了解做空工具的厉害，不了解资本利得税征收后对于中国台湾等地资本货币市场断崖式的影响。未来房产税如果依然遭到异化，货币超发与通胀压力不减，房产税就永远无法显效，如果货币被控制，通胀压力下行，房产税成为真正的资产利得税，到那时，就是房产税大显神通之时。
关键词：房产税；房地产调控；权力寻租
一、引言
近日，有经济学界人士称，1987～2012年这25年里，国内商品房平均销售价格累计净增了13.19倍，平均每年上涨55%。数据显示，1987年全国商品房平均单价仅408元/平方米，到了2012年则达到5791元/平方米。计算定基房价指数1987年为100，2012年已经是1419.4。有专家指出，“由于长期调控政策所积累的楼市结构性矛盾日渐加深，未来房价仍将保持一定的上涨惯性。”伴随着我国经济的高速发展，房价上涨本应该是经济发展到一定阶段的产物，但过高过快的持续上涨是不合理的。近几年我国房价上涨势头正足，为了抑制房价的进一步上扬，避免出现房地产泡沫现象，国家继规定最低首付款比例，在部分城市颁布限购令之后，又重磅推出了房产税，并且选择上海和重庆两个一线城市作为房产税试点，从而加大了对房地产市场调控力度。本文试图通过对房产税的推行情况及达到的效果进行研究，以期得出一些有用的结论，为进一步扩大房产税的试点范围甚至全国推广提供参考，为保障我国房地产市场稳定健康和国家经济平稳运行提出合理建议。
二、我国房产税调控房地产市场情况分析
（1）我国房地产现状。近年来，尽管国务院相继出台了包括房产税在内的限购限贷、规定最低首付款比例等措施，但是楼市在高压政策下却顶住了压力。根据中国指数研究院数据，全国商品房销售额、销售面积分别在2012年6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%。根据统计局数据，2012年11月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量53个，比10月增加了18个；新建商品住宅价格；同比上涨的，11月有25个，比10月增加13。国元证券的数据显示，12月第2周全国33个城市成交量同比增加71%，环比减少4%。其中一线城市环比上涨19%，二线上涨9%，并且北京上涨74%。华泰证券跟踪的25个核心城市显示，11月成交量环比上升19%，创年内新高，量为价先的原因使价格也跟随上升。12月成交量较11月略下降6%，但依然维持高位，特别是北京等地价格上升趋势仍在延续，但受到预售价格的监管，上升幅度有限。相关数据显示，我国楼市总体持续升温的趋势似乎已成定局。
（2）房产税试点调控效果分析。房产税在千呼万唤之下终于出台。自2011年1月28日起，对重庆和上海两试点起征房产税。两地推出不同的征收标准，重庆（相对于上海）的税率高、对本地居民的征收力度大、对外地居民征收力度小、在计税依据上计税基数较大。但是在免税面积上实现了对其他方面高压的缓冲，存量独栋住宅为180平方米、新购高档住房为100平方米对于一般家庭来说，缴税的面积基本可以完全免除，政府能够征到的房产税恰好是中高薪阶层，起到了调节收入分配的作用，有利于实现社会公平；上海在免税面积上规定人均60平方米，将中低曾收入人群隔离在房产税之外，也起到了征收富人税的作用。两地对比来看，重庆征税力度稍显大一些。重庆2011年预计可征收房产税约为1亿～1.2亿元人民币，占当地政府财政收入2900亿元的0.04%，而2011年重庆土地出让金收入820亿元。上海2011年预计征收房产税3亿元，土地财政收入为1510亿元。由数据不难得出，两试点房产税都对财政收入贡献甚微。从长期来看，试点的房产税政策由于应税面窄、税率过低等，目前所征收的房产税对降低房价的作用微乎其微，对改善地方财政收入也不会达到很好的效果。
（3）房产税调控存在的问题及实施阻力因素。第一，调控政策不够具体，执行困难。2013年2月20日国务院发表声明将扩大个人住房房产税改革试点范围，但是关于这一政策执行的时间、扩大的城市等相关细节一拖再拖、迟迟没有出台，公众猜测中央似乎只是在传递楼市政策不会有松动的信号。细则的难产，意味着政策执行接近空话。执行困难，力度不够，这恰恰给了地方政府空子可钻，把解释权留给了地方政府，同时令地方政府以为中央没有切实的解决办法反而增强了地方政府对土地财政的信心。这样微弱无力的调控政策对由于土地财政长期存在而形成的高房价几乎造不成影响，对高房价的支撑点没有实质的影响。第二，房产税增加了供给者的成本。房产税作为一种税，本身变成了供应者的成本，开发商和其他投机者很可能将增加的成本转嫁到普通购房者身上。如此看来，房产税虽然抑制了购房需求，拉低房价；但作为一种税赋，却又推高了房价。我们不愿看到的是，真正有购房需要的普通劳动群众却为房产税买了单，致使房奴数量骤增，加重人民群众生活压力。第三，自身设计不合理。从试点来看，房产税属于从价计税。从价计税是将减除后70%～90%的原房产值，作为计算缴纳房产税的依据。但是这种税制设计没有考虑随着经济发展、物价变化和房产价值的上升，房产原值并不会发生变化，这就造成了房产税难以发挥对经济的调节功能和担当地方主要税种的功能。第四，“土地财政”阻力。中央和地方政府实行分税制后，买卖土地成为地方政府的主要收入来源。虽然中央对楼市一再施压，但是地方政府未必能够做到令行禁止。房产税相对于土地出让收入犹如九牛一毛，地方政府当然想尽办法阻挠房产税的施行，以换来招商引资、买卖土地的巨大利润。这样一来，由于地方政府执行大打折扣，房产税形同虚设，成了一纸空文。“土地财政”的存在对房产税的推行所产生的阻力使得中央的楼市调控措施收效甚微。第五，刚性需求难以缓解。北京、上海、广州等大城市住宅需求大于供给，但是开发商的不主动增多楼盘推热了楼市，使得房价应需而涨。虽然房产税属于抑制需求方面的政策，但是现如今人们对住房刚性需求不断增大，房产税的调节效果很可能收效甚微。第六，存在权力寻租的空间。单单从重庆和上海这两个试点来看，就已经发现房产税的征税标准存在差异。中央缺乏统一的征收标准，地方政府各自为政，当标准的制定者和执法人员缺乏客观统一的标准之时，势必给权力寻租留下空间。房产税征收标准口径主观裁定，执行期间遇到的困难很可能遮遮掩掩而不去实际解决、一带而过，如此何谈调控作用，甚至催生新的腐败。
三、完善房产税制设计和施行的建议
房产税的产生初衷是抑制过度投资和投机，打击囤房炒房，稳定物价，让更多的人有房可住。但是，在房产税推行过程中确实存在诸多阻力。政府部门应当从多个角度制定措施，配合房产税的实施，使房产税调控房地产市场的真正作用显现出来，力争达到预期效果，维持房地产市场的稳定，承担起保障我国房地产市场的平稳可持续发展的责任。
（1）完善实施细则。自“国五条”颁布以来，之所以媒体及房地产业内人士对其各种揣测和解释未曾中断过，就是因为细则不细，难以执行。中央应该尽快制定更细的房产税调控和推行准则，将中央和地方标准统一，收回地方政府对房产税的解释权，充分切实地执行中央政策。
（2）进一步完善税制设计。第一，减免其他环节税收。西方发达国家，在房地产市场稳定方面的通用方法是通过开征房产税来增加房屋保有环节的税费的同时减免一些房屋在开发、交易、出租环节的税费。经验表明，这种运作模式有利于房价维持在一个合理水平，从根本上降低楼盘开发成本，平抑房价，从而进一步活跃房地产二级市场交易，确保住房市场上出租出售房屋量的增加，以有效遏制房价的过快上涨。第二，改革计税依据。国际惯例上多以估定价值作为房产课税的计税基础。参照国际经验，这样就能建立起税收收入随房产价值的上升而增加的机制，确保地方财政收入的稳定增长，同时也有利于解决不同地段级差收益问题。对大多数采取租用形式的商业办公用房等，以收入法确定其评估价值；对民用住宅的评估，多采用市场成本法、收入法和价格法； 对于某些工厂等，要按其重置成本减除折旧后的净值作为计税依据。无论采用哪种方法，评估时都要充分考虑建筑材料价格级差和地租等对房产价值的影响。
（3）重视房地产评估人才培养。据不完全统计，目前全国仅有3.5万人获得了房地产估价师执业资格，就算是上海试点也仅有1351名注册房产估价师，这个数字远远满足不了评估需求。因此，相关部门可以通过采取减免考试费用、安排相关方向的就业等优惠措施重视培养高素质的房地产价值评估人员以适应房地产市场的需要，促进房地产评估人员高质量的批量产生。
（4）规范政府管理房地产市场行为。第一，摒弃“土地财政”。地方政府应当放眼宏观大局，改变以买卖土地获得主要财政收入的运作模式。居高不下的土地出让价解决不了，房价就难以打压。政府应当积极投身实业，并引导投机者投资实业，踏踏实实发展实业，实现地方政府财政收支的可持续发展。第二，增加住房供给。管理专家闵昱在谈房产税时指出，“行政干预只是权宜之计，长远来看市场还是会遵循供求关系，这是经济学最基本的规律”。开发商捂盘不售，住房刚性需求不能满足，这种现象决定了加大供给是平衡供需的重要举措。政府要加大保障房建设力度，引导和鼓励开发商增大经济适用房的供应量，同时地方政府要保证廉租房出租环节的公平性。廉租房推出之时，一并实现子女入学、户口迁移政府部门“包办”等利民政策，这将在一定程度上刺激了有住房需求的公众对廉租房的需求，从而对购房需求起到了暂时性的缓冲。第三，增强地方政府调控房价信心。中央应当尽快出台更多更细更严格房产税政策，合理范围内尽可能做出调控大动作，加强地方政府对房地产市场降温的信心，只有加大了执行力度，才能令购房者和炒房者更多的持观望态度而不敢轻易投机，从而稳定市场。
参考文献：
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【关键词】房产税；改革；启示
一、沪渝试点情况比较
（一）征税的范围不同
上海的征税范围是上海市的行政区域，而重庆的范围则是主城九区行政区范围内。相比而言重庆的征收范围明显更大，这主要是因为上海的经济发展水平较高并且全市的行政区域内经济发展较为平均，对于在全市的行政区域内征收房产税有着相对成熟的条件；而重庆的经济发展并不像上海那样平均，主城九区与其他区域的经济发展有着较为明显的差距，如果在全市范围内开征房产税的话会有较大的难度且不利于公平，所以两地的征税范围是不同的。
（二）征收的对象不同
对本地居民，上海的征收对象为新购住房，不包括存量住房，而重庆的征收对象则是个人拥有的独栋商品住宅及新购的高档住宅，从此可以看出，重庆明显更有目的的向高收入人群进行征税。对外地居民，上海的征收对象依据是所有新购住房，而重庆的征收对象则是在重庆市无户籍、无企业和无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房。相对而言，上海市对外地居民的征税条件更为严格，其打击投机性购房的决心也更为坚决。
（三）计税依据与税率不同
上海在试点初期是以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳房产税，而重庆则是以官方统计的上两年度房产均价的算术平均值为基准。在这一点上，我认为重庆做的比较好，采取均值可以在一定程度上避免因为市场价格波动而对房产价值的影响，更为稳定。税率方面，上海市的适用税率分为两种暂定为0.4%和0.6%，重庆则采用三级累进税制，税率为0.5%、1%、1.2%，对外地居民则采取同一的0.5%的税率。考虑到刚开始征收房产税，民众需要一个接受过程，上海和重庆实施的房产税税率都较为温和，相比而言，重庆税率规定的更为细化，对征收管理能力的要求也更高。
（四）免税条件不同
上海对于本地居民是按人减免，人均减免60平方米，而重庆则是以家庭为单位进行减免，已有的独栋商品住宅免税180平方米，新购高档住宅的免税面积为100平方米。在这一点上，我认为上海的规定更为合理，因为按家庭进行减免很容易催生“假离婚”的行为以逃避房产税的缴纳。此外，上海对新婚家庭和引入人才家庭的唯一住房都暂时实行免征房产税，重庆则是对农民自有的宅基地暂时免征收税款，两地的侧重点略有不同。
二、沪渝试点存在的问题
（一）征税范围过窄
首先上海与重庆都将征税范围限制为增量房，重庆对存量房房产税的征收也仅限于高档住宅，没有涉及到居民的普通自住房。据统计在2011年重庆的房产税实施细则公布后，达到征收条件的商品房比例仅为13.4%，就是说有将近九成的商品房在征税条件之外，2011年重庆市财政收人为2908. 8亿元，房产税税额仅为1亿元，房产税只占到财政收入比重的0. 03%。相比较而言，2011年上海市房产税收入为73.6亿元，乍一看觉得很多，但是2011年上海市财政收入有3429.8亿元，房产税也只占到财政收入比重的2.1%，可见，两地房产税的征税范围过窄，很难起到为当地政府筹集资金的作用。只对增量房与高档房征税而不对拥有多套普通住房的情况进行征税，这不利于房产税作为财产税发挥其的作用，只有将存量房与增量房、普通住房和高档住房都纳入房产税的征收范围才能够有效的遏制购买多套房产的投机行为，防止房价的非理性上涨，最大限度地发挥房产税的税收杠杆作用。
（二）征税税率偏低
上海房产税本地居民的适用税率暂定为0.6%，如果应税住房每平米的市场交易价格低于上海市上年度的新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂定为0.4%，缴纳房产税时按交易价格的70%进行缴纳；外地居民的税率标准同本地居民，同设0.4%、0.6%两档。重庆房产税对本地居民实行三档累进税率，把重庆市主城九区上两年新建商品住房的成交建筑面均价作为标准，独栋商品住宅和高档住房的建筑面积交易单价在3倍以下的，税率为0.5%；在3-4倍间的，为1%；4倍及以上的为1.2%；在重庆市的外地居民如果满足同时无户籍、无工作、无企业的条件，新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。与国外税率相比，房产税税率明显低于4.1%的国际平均税率，税率如果低于投机者对房价的预期涨幅，就很难有效控制投机者的炒房行为，这样就很难对房地产市场起到真正有效的调控。
（三）计税依据不科学
由于缺乏房地产评估技术系统的支持，上海和重庆在试点初期房产税计税依据都采用的是房屋交易价格而不是评估价格，这有可能背离房屋的真正市场价值，因为随着经济的不断发展，房地产的价格也会随之发生变化，购买房屋时的价格并不能够代表房屋现在的价值，比如说重庆对存量的独栋别墅征收房产税时依旧是按照多年前的交易价格计算征收，这可能与房屋的实际价值不符，造成税金的流失。
（四）免税方案不完善
上海市规定本地居民人均免税面积为60平米，重庆则是按户进行免税，已有的独栋商品住宅免税面积为180平米，新购的独栋商品住宅及高档住房免税面积为100平方米。这两种方案相比，重庆的方案明显有不完善的地方，按户进行免税容易滋生因为逃避房产税而出现的“假离婚”、分户、户籍人数最小化等现象，而且按户、套来进行免税面积的计算会使人们在购房时更倾向于一次到位的、大户型的购买，会不利于100平米以下中小户型的销售，这与目前所倡导的房地产消费方式是不符的。
（五）实际操作有一定的困难
首先因为没有完备的不动产信息联网制度我们没有办法切实掌握应税者的真实信息，其次房产税实施细则在不动产价值评估、税收征管体制等方面都存在这一定的问题。例如，重庆的房产税试行方案中规定，要发生权属转移的应税住房，原产权人需缴清房产税的税款。这就是说，纳税人如果长期拖欠了房产税，只要他不进行过户手续的办理，税务机关就没有办法对他进行惩处，就算他以后要进行房产交易，原应有他缴纳的房产税及拖欠产生的滞纳金都可能会转嫁给使用人，这有悖税收的公平原则，也为房产税的征管工作带来了一定的困难。
三、启示及建议
（一）扩大征税范围
上海和重庆在进行房产税改革试点时征收对象主要是增量房，重庆虽然涉及到了存量房也仅仅只是对独栋商品住宅进行征收，征收范围太过狭窄，应该扩大房产税的征收范围，在前面我提到过房产税的长期目标是提高地方政府财政收入，现在的征收范围是绝不可能达到提高地方政府财政收入的目的的。随着房产税改革范围的不断扩大，我们应该考虑将存量房也纳入征收范围内来，税基的扩大不仅有利于税收总额的增加还能适当地抑制投机性的需求，降低住房的闲置率并提高土地房产的利用率。对于农村房产，我们应该充分考虑到不同地区的经济发展水平，不同地区采取不同的政策，对于经济较发达的地区，且有一定纳税能力的纳税人我们应进行征收，对于经济发展水平一般或落后的地区则应暂时推迟房产税的征收步伐。
（二）制定合理税率
上海和重庆在试点中较有针对性的对富裕阶层进行了征税，但是税率还是偏低，征税的力度还是不够，较低的税率并不能对富裕阶级产生较强的影响。税率的提高不仅可以增加地方政府的财政收入还能有效支持保障性住房的建设，两地房产税的用途都是用于保障性住房的建设，税率的提高有利于保障性住房资金的筹集，能够加快保障性住房的建设，还能够加大对房屋投机性需求的抑制，有利于房地产市场供需合理化的实现。制定合理的税率当然也不仅仅意味着增加对富裕阶级的税率，在以后房产税的大规模推广中，各地还需要根据各自的不同发展水平及不同时期的不同发展状况适时调整各自的税率，制定出最适应当地发展的税率。
（三）健全房产评估机制
上海和重庆在试点中均采用的以交易价格为计税依据，这种计税依据是不科学的，因为交易价格并不能够准确的反映房屋的实际价值。房产税的计税依据应实现向评估价格的转化，相对于市场交易价格，评估价值能够更真实地反映房屋的真实价值，增加计税依据的准确性，但是由于我国缺乏相应的专业评估队伍和评估技术，所以这一转变的实现还需要我们不断的努力，加快相关人才的培养与高水平评估团队的建设是我们不断努力的方向，同时还应考虑开发、引进相关的价值评估软件，通过评估软件的使用缩短评估的时间，节省评估的精力，提高评估的效率。
（四）完善税收优惠政策
上海在试点中是按照人均面积制定的免税面积，重庆却是以家庭为单位制定的免税面积，免税面积的确定应充分考虑到不同个体的经济、生活质量水平及当地的住房实际情况等。按照人均面积制定免税面积可以有效避免因“假离婚”、分户等问题产生的税收损失，还有利于中小户型房地产市场的发展，也为国家调整房产税的征收范围提供了便利，房产税征收范围的调整可以通过个人免税面积的调整而实现。其他方面的税收优惠政策在制定时也应充分考虑到地区的现实情况，最好能够做到有重点的照顾到处于弱势地位的群众，实现税收的公平。
（五）建立房地产信息管理系统
房地产改革中我们最可能面对的一个难题就是房屋信息的缺失，因为缺少一个全面、实时、动态的房地产信息管理系统，我们没有办法切实的了解个人住房的实际拥有量，这会对房产税的征收造成阻力，建立全国联网的房地产信息共享制度，实现个人房产信息的网络化，不仅可以使我们全面了解个人的住房拥有情况，为全国范围内的房产税征收提供良好的支持，还可以帮助政府科学的分析房地产市场的发展形势，从而不断加强各项政策的完善。因此，建议一个全面、系统的房地产信息管理系统，实现信息的公开十分有必要。
（六）完善房产税征收机制
当前沪渝的试点实施方案规定房产税按年进行缴纳，但是在当前的社会状况下要求每人每年主动申报房产税还是不太现实的。可以考虑将房屋的产权交易与房产税的征收结合起来，将房产税的完税证明作为房屋产权交易的必备条件，还可以设计税收返还和房产转让所得税（在房屋转让环节对房屋出让方征收重税）来鼓励居民的房产长期持有，起到抑制炒房的作用。还可设置“房屋空置税”，根据空置的年限的不同征收不同比例的税金，并将税金用于补偿因房地产供需关系矛盾突出而受到影响的低收入群。完善房产税征收机制还需要一套可以作为房产税征收法理依据的完善法律作为保障。最后也是最重要的一点就是要加快与房产税相关的税制体系的改革，对于征收成本较高且实际效果不理想的税种可以进行取消，能够和房产税进行合并的税种也应考虑合并，提高税收的效率。
（七）健全房产税监管机制
健全房产税监管机制首先要做到征收的合理，要严格遵守相关规定对房产税进行征收，做到“不漏征、不乱征”，其次要做到征收的透明，要对税收收入的用途进行公示，让民众能够实时的知道税收收入的用途，这样才能让民众放心，也可以方便民众和媒体的监督，最后要建立有效的监督机制，保证专款专用，切实落实房产税税收用于保障房的建设，做到取之于民用之于民。健全房产税的监管体系是保证房产税制度能够良好运行的基础，如果没有健全的房产税监管体系，房产税的税收用途就不能得到有效的监管，这样房产税的利用效率可能就不能达到理想的状态，与此同时，政府也应加强对偷税漏税的有效监管，督促个人纳税义务的良好履行。
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关键词：租金收入 涉税业务 会计处理
中图分类号：F810.42文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0027-03
市场经济条件下，企业经常发生厂房、办公楼等固定资产的出租行为，因而取得租金收入，房屋租金收入涉及的主要税种包括营业税、企业所得税、房产税等，2008年企业所得税改革和2009年流转三税“增值税、营业税、消费税”改革又改变了租金收入纳税义务发生时间，这就和企业按会计准则确认的租金收入产生了的时间性差异，在实务工作中如何处理这类差异以同时满足会计准则和税法要求就变得很重要，本文就此进行探讨。
一、租金收入涉及主要税种的纳税义务发生时间
（一）营业税
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第12条规定，“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”同时，《营业税暂行条例实施细则》第25条规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”由于新修订的营业税暂行条例和实施细则从2009年1月1日起执行，因此，2009年1月1日以后，租金收入营业税的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，租金收入营业税纳税义务发生时间的界定采取了收付实现制。通常情况下，大多数纳税人租金收入营业税的纳税期限为一个月，以一个月为一期纳税的，自期满之日起15日内申报纳税，因此，租金收入按月纳税，上个月的税款需要在下个月15日之前申报缴纳。
（二）企业所得税
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第19条规定，租金收入是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。在新企业所得税法实施以前，租金收入企业所得税纳税义务发生时间通常遵循企业会计制度或准则收入确认原则，即权责发生制。而2008年1月1日以后，租金收入一般情况下应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入实现。我们把这种制度安排称之为合同约定制。合同约定制在一定程度上也是一种收付实现制，如果承租人不违约，那么合同约定制等同于收付实现制，但是如果承租人违约，两者有差别，收付实现制不确认收入，而按合同约定制需要确认收入。另外，新企业所得税法自实施以后，租金收入由于存在政策新旧交替衔接和合同约定制实际执行的困难，国家税务总局又下发了两个涉及租金收入纳税义务发生时间的解释文件。
1.《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）第3条规定，关于利息收入、租金收入和特许权使用费收入的确认，新税法实施前已按其他方式计入当期收入的利息收入、租金收入、特许权使用费收入，在新税法实施后，凡与按合同约定支付时间确认的收入额发生变化的，应将该收入额减去以前年度已按照其他方式确认的收入额后的差额，确认为当期收入。这一补充通知可以理解为是为了避免对在新企业所得税法实施以前就已经开始出租而合同约定实施以后才收取租金收入情况下重复征税而出台。举例来说，如果某企业2007年1月1日将一厂房出租给另一企业，出租合同约定，租期三年，每年租金为10万元。租金支付方式为2008年7月1日一次性支付三年租金30万元。那么2007年底，出租方按原权责发生制确认租金收入10万元，而2008年7月1日实行合同约定制，如果没有国税函[2009]98号文的解释，那么又需要重新确认30万元的租金收入，这就造成了新旧交替的重复征税，因此，按照上面文件的解释，2008年7月1日可以将30万元减去原来按权责发生制确认的10万元以后的余额20万元确认为租金收入。
2.《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）文件第1条规定，根据《实施条例》第19条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第9条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。按照国税函[2010]79号文的补充规定，对于纳税人收到提前一次性支付且租赁期跨年度的租金收入，纳税人可以选择按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，也可以选择在租赁期内分期均匀计入相关年度收入，即纳税人可以选择采用合同约定制或者权责发生制。需要特别强调指出的是，一方面，国税函[2010]79号文件的补充通知是对《实施条例》第19条的实质性改变，违反了下位法不得与上位法相冲突的立法原则，但是另一方面这一补充通知又是从法律上对纳税人权利的尊重。
（三）房产税
《中华人民共和国房产税暂行条例》第3条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第4条规定房产税的税率，依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。第7条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。同时，国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。因此，纳税人出租房产应当从房产交付之日起下个月开始按年计征房产税。从以上规定可以看出，房产税的计税依据是企业当年的租金收入，但是相关文件并没有明确当年的租金收入是按照权责发生制原则确认的租金收入，还是按照收付实现制或者合同约定制原则确认的租金收入。一般来说，这里应当理解为按权责发生制原则确认的租金收入。
二、租金收入会计准则确认时间和税法的差异及账务处理要求
企业收到固定资产的租金收入时，一般按照《企业会计准则第21号――租赁》进行会计处理，其中第26条规定，“对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法”。
关于出租资产的折旧，其中第28条规定，“对于经营租赁资产中的固定资产，出租人应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采用系统合理的方法进行摊销，或有租金应当在实际发生时计入当期损益”。
从会计准则的规定中可以看出，会计准则对租金收入的确认要求按照直线法确认为当期损益，一般情况下，大多数出租厂房都是采取直线法计提折旧，因此，企业出租厂房的租金收入也应当按照租赁期限用直线法来确认收入。这实际上也就是前面所说的权责发生制原则。
对比会计准则和税法的要求，可以发现会计准则和税法在租金收入的确认时间上存在以下两点差异：（1）租金收入营业税纳税义务发生的时间和会计准则收入确认时间存在差异。租金收入营业税纳税义务发生时间遵循收付实现制，而会计准则确认收入时间遵循权责发生制。（2）对于提前一次性支付且租赁期跨年度的租金收入，如果纳税人选择采取按照合同或协议规定的应付租金日期确认收入，那么，企业所得税纳税义务发生时间和会计租金收入确认时间也产生时间性差异；但是如果纳税人选择在租赁期内将租金收入分期均匀计入相关年度收入，那么和会计准则确认时间没有差异。对于不能同时满足“提前一次性支付”且“租赁期跨年度”两个条件的租金收入，企业所得税收入确认时间和会计准则还存在差异，但是考虑到企业所得税实行按年计算，分期预缴的计征方法，所以，不跨年度的租金收入按照“合同或协议规定应付租金时期”确认收入和按照权责发生制的“直线法”确认收入并不会在租金收入的归属的年度上存在差异，但是归属月份有差异。
在对租金收入进行会计核算时，企业需要按照《企业会计准则――应用指南》的规定进行账务处理。按照《企业会计准则――应用指南》附录中的“会计科目和主要账务处理”的规定，租金收入的涉税处理主要涉及到“其他业务收入”、“其他业务成本”、“营业税金及附加”、“管理费用”四个会计科目。其中，“其他业务收入”科目核算企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动实现的收入，包括出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料、用材料进行非货币换或债务重组等实现的收入，租金收入一般归集到“其他业务收入”科目核算；与此相对应，“其他业务成本”科目核算的是企业确认的除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出，包括销售材料成本、出租固定资产的折旧额、出租无形资产的摊销额、出租包装物的成本或摊销额等，因此，出租厂房的折旧额应当计入“其他业务成本”；“营业税金及附加”科目核算企业经营活动发生的相关税费，包括营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费，所以，出租房产应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加计入“营业税金及附加”科目；房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算，出租房产的房产税应当计入“管理费用”。
三、举例说明租金收入涉税业务的会计处理
假设某企业将一幢闲置厂房出租，厂房原值为120万元，直线法分20年计提折旧，残值为0，无修理费，企业所得税税率为25%。2010年1月1日该公司与承租方签订房屋租赁合同，租赁合同约定租期从2010年1月1日至2012年12月31日，共计三年，租金为每年12万元，共计36万元，分摊到每月为1万元。为了便于说明税率差异，假定租金有以下三种支付方式：（1）按月支付，每月租金1万元；（2）提前支付租金，合同签订日2010年1月1日支付三年租金36万元；（3）延后支付租金，合同终止日2012年12月31日支付三年租金36万元。下面分析这三种情况下如何进行账务处理。
（一）按月支付，每月收到租金10 000元
1.每月收到租金日。
借：银行存款10 000
贷：其他业务收入10 000
同时，计提营业税附加，营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加按营业税额的10%计算，两项共计5.5%：
借：营业税金及附加550
贷：应交税费 ―― 应交营业税、城建税、教育费附加 550
2.每月计提折旧。
借：其他业务成本5 000
贷：累计折旧5 000
3.每年计算缴纳房产税，按租金收入12%计算。
借：管理费用 14 400
贷：应交税费――应交房产税 14 400
4.年终计算缴纳企业所得税。
应纳企业所得税=[12×（10 000-5 000-550）-14 400]×25%=9 750（元）
借：所得税费用 9 750
贷：应交税费――应交企业所得税 9 750
（二）提前支付租金，合同签订日2010年1月1日支付三年租金36万元
1.2010年1月1日收到三年租金36万元。
借：银行存款360 000
贷：预收账款 360 000
同时，计算预提应交纳的营业税及附加。
借：营业税金及附加 19 800
贷：应交税费――应交营业税、城建税、教育费附加19 800
2.以后在租期内每月月末结转收入，并计提折旧成本，计提折旧分录同情况（一），这里省去。
借：预收账款10 000
贷：其他业务收入10 000
3.年末计算缴纳房产税和企业所得税，房产税会计分录和情况（一）相同，2010年应纳企业所得税为6 450元，而2011年和2012年均为11 400元。
2010年应纳企业所得税=[（10 000-5 000）×12-19 800-
14 400]×25%=6 450（元）
借：所得税费用 6 450
贷：应交税费――应交企业所得税 6 450
2011年和2012年末应纳企业所得税=[（10 000-5 000）×12-14400]×25%=11 400（元）
（三）延后支付租金，合同终止日2012年12月31日支付三年租金36万元
1.每月末计提收入，并结转成本。
借：应收账款10 000
贷：其他业务收入 10 000
借：其他业务成本5 000
贷：累计折旧5 000
2.2010年和2011年末计提房产税和企业所得税。房产税数额和会计分录同情况（一），应纳企业所得税2010年和2011年为11 400元。
3.2012年12月31日，收到租金36万元。
借：银行存款360 000
贷：应收账款360 000
同时，计提营业税、城市维护建设税和教育费附加：
借：营业税金及附加19 800
贷：应交税费――应交营业税、城建税、教育费附加19 800
4.2012年应纳企业所得税为6 450元。
借：所得税费用 6 450
贷：应交税费――应交企业所得税 6 450
参考文献：
为了进一步加强对出租房屋的税收征管，根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和（京地税征（1996）261号）《北京市地方税务局关于税款征收基本方式的暂行规定》及（京地税征（1997）389号）《委托代征税款管理的暂行规定》的规定，经市地方税务局和市房屋土地管理局共同研究，决定由区县地方税务局委托区县房屋土地管理局代征出租房屋应纳的税款。现就有关事项明确如下：
一、本通知前尚未开展委托代征工作的区县地方税务局应与本区县房屋土地管理局签订《委托代征协议书》，并向其发放《委托代征税款证书》，委托其代征出租房屋应纳的房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税。双方应严格遵守《委托代征协议书》的规定，做好委托代征工作。
二、本通知前已委托区县房屋土地管理局、外来人口管理处或街道办事处等单位代征出租房屋应纳税款的区县地方税务局，可继续委托上述单位代征出租房屋应纳的税款，但应与代征单位重新签订本通知所附的《委托代征协议书》，重新向其发放本通知所附的《委托代征税款证书》，除代征房产税、城镇土地使用税外，一并代征营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税。
三、各区县地方税务局已委托区县房屋土地管理局以外的其他部门代征税款的，应与本区县房屋土地管理局签订协税把关协议，委托其在进行房屋租赁的年检时，对出租房屋的纳税情况进行把关；对未按规定纳税的，由区县房屋土地管理局代征税款，并由区县地方税务局按照征管法的有关规定予以处罚。委托区县房屋土地管理局代征税款的，也应由其在进行房屋租赁的年检时，对出租房屋的纳税情况进行把关。
四、委托、受托双方应认真履行委托代征协议，严格遵守《委托代征税款管理的暂行规定》。
五、各区县地方税务局、房屋土地管理局应切实加强联系，密切配合，根据本区县的实际情况，建立资料交换制度，互相通报情况，并定期开展对出租房屋的联合检查，共同做好对出租房屋的管理工作。
六、北京市地方税务局京地税二〔1997〕16号《关于印发〈北京市地方税务局委托代征房产税、城镇土地使用税管理办法〉的通知》同时停止执行。
附件：
1、《委托代征税款协议书》（略）
中图分类号：F812；F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-01
企业的固定资产是企业进行生产的重要条件，特别是在那些大型企业当中固定资产占企业总资产的比例较大。固定资产的投资规模较大，不能够轻易的得到变现，因此我们如何利用好我们的固定资产给我们的企业带来多的利润成为当前企业必须要思考的一个问题。因此企业固定资产的税收筹划十分必要也是对固定资产的合理规划。同时，企业的固定资产包含许多种税负，并且弹性也较大，正因为如此我们企业进行固定资产的纳税筹划十分必要。笔者认为企业固定资产的纳税筹划主要包括所得税、增值税、营业税、房产税等各种税种。同时，对企业固定资产进行纳税筹划对于企业来说十分有必要，能够为企业节税，实现企业利润的最大化。我国许多企业的固定资产较多，主要有房产以及设备等各个方面，固定资产的比重大。但是目前我国的企业在固定资产纳税筹划方面还存在许多的问题，还有许多的不足。本文笔者以新会计准则和企业所得税法为依据，从企业固定资产的税收筹划入手，对现阶段我国企业固定资产税收筹划进行了简单的分析，笔者认为固定资产纳税筹划可以从以下几个方面来完善。
一、购进固定资产的纳税筹划
我国从2009年开始实行了增值税改革，在这个方案当中就增值税当中固定资产的买入进行了明确的规定。规定说固定资产增值税的实施可以根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号以及《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号相关规定进行实施，在实施的过程中我们可以凭借相关的增值税专用发票或者是从海外进口买进的增值税发票以及固定资产运输的相关票据来实现抵扣。但是以上说的都必须要在2009年以后发生，因为在2009年以前我们还没有实行增值税改革，要进行购进固定资产的纳税筹划还必须得按照以前的纳税筹划进行。对于在2009年以后发生的购进固定资产的增值税我们还必须要注意以下方面，那就是不得抵扣的进项税额=固定资产净值×适用税率。同时，增值税筹划还具有纳税行为的合法性和前瞻性等特征，需要我们的企业要好好的把握。我们如果要实现合法性以及前瞻性就必须要求我们的纳税人员具有精通的法律知识，及时的与我们的税务机关进行沟通，时时刻刻的关注我们税收政策的变化。
二、固定资产会计核算中房产税的纳税筹划
我国房产税暂行条例的第三条和第四条专门就我国房产税相关税率问题进行了规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳”，第四条“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%”。因为1.2%是最低标准没有变动的空间，因此其具体的减除幅度我们的有关地区可以根据自身的实际情况来决定。因此，相对来说房产的价值也就决定了房产税的多少，如果我们减少了房产的价值那么他的税收也将会得到减少。在房产当中所包括的空调、土地使用权、以及房屋所附属的设施设备也将会影响到房产的价值。因此为了避税我们的企业可以根据自身的实际情况，对固定资产的核算进行改变，进行细化分类。比如我们可以对那些除了房屋的附属设施进行单独的登记，这样不但可以减少房产的价值还能够减少税收筹划，避免了缴纳相关房产税，给企业获得更大的优惠。
三、利用折旧计提方法的纳税筹划
企业固定资产的折旧是我们企业进一步扩大的保证，它可以说直接影响着企业的生产成本和企业的实际利润。当前，我国企业的所得税往往采取的是25%的比例，因此我们在会计核算的过程中运用加速折旧的方法是最快的纳税筹划，也是效果最为明显的。同时我国企业的所得税法专门就固定资产的折旧进行了规定允许固定资产加速和提前折旧。如果我们运用直线法令进行固定资产折旧则可以对计提折旧进行均衡，如果我们采取加速折旧法则可以缩短折旧年限，有利于我们资本的快速回收，从而使前期会计利润发生后移。但是我们的资金往往具有一定的时间价值，我们可以在前期增加折旧额，然后在推迟到后期缴纳。除此之外，如果我们的税收波动不大，相对稳定我们就可以采取递延的方法进行税收的缴纳，这样就相当于我们获得了一定的资金，并且是无息的。但是这种方法不是每一种都合法，我们的企业还必须要做好区分。一是如果是比例税率，我们企业每年的所得税的税率是不会变的，如果我们的企业使用加速折旧的方法将可以把我们企业的利润获得情况进行延后，这样将会给企业带来一定的税收好处。二是如果以后企业的所得税出现上升的情况，我们的企业则可以利用筹划来进行折现，对相关的税率进行比较分析从而得出企业的最佳选择。三是如果我国出现了通货膨胀，我们就可以对我们的固定资产进行加速折旧，这样不但能够让我们的企业资金得到迅速的回收，还能够获得延缓纳税的好处。四是一定要考虑我们的时间等因素，对于我们的企业来说时间就是金钱，不同的时间进行资产折旧具有不同的价值，税率等也不尽相同。因此，只要符合我国税法的相关规定，我们的企业一定要选择能够给我们企业带来最大价值的方法进行折旧。
综上所述，随着我国经济的发展以及我国依法治国进程的不断推进，人们开始不断对税收筹划有一个较新的认识。只要我们的政府以及企业管理层能够正确宣传、引导、鼓励，我们企业将会更加注重固定资产的纳税筹划，这将会极大的提高企业的经济效益，促进我国企业税收筹划的进一步发展。
灾害无情,但对于在各种自然灾害中遭受损失的纳税人,税收政策却是有情的。对于遭受自然灾害损失的,《税收征收管理法》、《企业所得税法》、《个人所得税法》等税收法律法规均给予了纳税人延缓纳税、减免税、损失税前扣除等税收优惠政策,具有普遍适用性。纳税人受灾后,应注意了解国家出台的有关税收政策和税务机关的调整税收征纳期限的通知。具体来说,纳税人在遭受自然灾害时,享有以下权利。
(一)延期申报权和延期缴纳税款权
8月8日,舟曲县发生特大洪涝泥石流灾害,8月9日,甘肃省国税局通知,规定将舟曲县2010年8月份、9月份、10月份增值税、消费税、企业所得税、储蓄存款利息所得个人所得税的申报纳税截止期限延至10月22日。这是特大自然灾害发生后,很多税务机关通常会采取的措施。
(二)企业所得税减免及财产损失税前扣除
日前,财政部、海关总署、国家税务总局《关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》,出台了支持和帮助玉树地震灾区恢复重建的一系列税收优惠政策。其中,通知规定对受灾地区损失严重的企业,免征企业所得税。自2010年4月14日起,受灾地区企业通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门取得的抗震救灾和灾后恢复重建款项和物资,以及税收法律、法规和国务院批准的减免税金及附加收入,免征企业所得税。自2010年1月1日至2014年12月31日,对受灾地区农村信用社继续免征企业所得税。
(三)个人所得税减免
《关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知》规定,自2010年4月14日起,对受灾地区个人接受捐赠的款项、取得的各级政府发放的救灾款项,以及参与抗震救灾一线人员,按照地方各级政府及其部门规定标准取得的与抗震救灾有关的补贴收入,免征个人所得税。这是国家对特定受灾地区出台的专项税收政策。
(四)增值税优惠
根据新修订的《增值税暂行条例》和《增值税暂行条例实施细则》的规定,非正常损失的购进货物及相关应税劳务的进项税额不得从销项税额中抵扣。非正常损失,是指因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质的损失,其中不包括自然灾害损失。因此,纳税人自然灾害损失不需要作进项税额转出。这项规定同以前的规定发生了很大变化,有利于减轻受灾纳税人的负担。
关键词：城市轨道交通；税收优惠政策；税负；压力
1研究城市轨道交通行业税收优惠政策的重要意义
城市轨道交通项目以其速度快、运量大、安全、准点、节约用地等特点成为城市公众交通的首选。根据中经未来产业研究院的《2017-2021中国城市轨道交通行业发展模式与未来前景分析报告》显示截至2016年末，中国大陆地区有48个城市（部分地方政府批复项目未纳入统计）在建、30个城市开通运营。建设周期长、投资成本高，严重制约了城市轨道交通产业的发展。为鼓励和支持公共基础设施项目建设，国家出台了一系列的税收优惠政策，如果能够合理运用税收优惠政策，减轻税负的同时缓解资金压力。
2城市轨道交通行业适用的税收优惠政策及存在的问题
2.1适用的税收优惠政策
（1）企业所得税“三免三减半”政策。为支持和鼓励公共基础设施项目建设，根据《企业所得税法》第二十七条和《企业所得税法实施条例》第八十七条的规定企业从事国家重点扶持的公共基础设施项目投资经营的所得即从事《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》（以下简称《目录》）范围内的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目投资经营所得，自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，给予“三免三减半”税收优惠。同时，国税发〔2009〕80号明确了第一笔生产经营收入，是指公共基础设施项目建成并投入运营（包括试运营）后所取得的第一笔主营业务收入。同时从事不在《目录》范围的生产经营项目取得的所得，应与享受优惠的公共基础设施项目经营所得分开核算，并合理分摊企业的期间共同费用；没有单独核算的，不得享受上述企业所得税优惠。
（2）房产税困难减免。为减轻鼓励类和扶持类产业纳税人的负担，根据《房产税暂行条例实施细则》第八条的规定纳税人纳税确有困难，可向房产所在地主管税务机关申请，经县（市）税务局批准，酌情给予定期减税或免税的照顾。
（3）免征城镇土地使用税。为支持公共交通发展，根据财税〔2016〕16号的规定自2016年1月1日至2018年12月31日，对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土地使用税。
2.2执行税收优惠政策时存在的问题
（1）企业所得税“三免三减半”政策优惠期短且较难操作。“三免三减半”政策出台的目的是提升企业的可持续发展能力，缓解建设期间的资金压力，但在实务中，对城市轨道交通行业而言犹如“空中楼阁”。一般运营前期都会处于亏损状态，而“三免三减半”政策从项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度算起，期限太短。此外，财政补贴是否属于项目投资经营所得各地税务机关对政策的掌握存在不同意见。
（2）难以满足房产税困难减免条件。针对房产税困难减免，不同城市制定了各自的困难减免税条件，如青岛市地方税务局公告〔2014〕5号规定符合国家产业结构调整指导目录下的鼓励产业且属于国家、山东省、青岛市重点建设项目，在建期间没有经营收入的，可申请减免房产税，但申请减免的城镇土地使用税和房产税税额不得超过其税款所属年度利润总额实际发生的亏损额。上述条件对城市轨道交通行业而言过于严苛，特别是“在建期间没有经营收入”这一条。因各条线路完工进度不一致，一条线路运营虽会存在经营收入，但其他线路仍处于建设期，而且运营期间受限于票价低、运营成本高等原因，资金仍然非常紧张。另外，建设期、运营期人力资源需求高，控制中心、办公用房等都需要缴纳房产税，税负较重。
（3）城镇土地使用税免税存在优惠期限。财税〔2016〕16号的文件执行期限为3年，2018年之后是否出台新的税收优惠政策无从得知，若后期免税政策不再延续，城市轨道交通行业将面临沉重税负。
（4）免税政策终止执行，增加企业税负。2015年12月为提高我国装备制造业的核心竞争力及自主创新能力国家发改委及财政部等6部门联合财关税〔2015〕51号文明确对重大技术装备进口税收政策有关规定和目录进行调整，原免征进口关税和增值税的大批技术设备不再免征。
（5）PPP项目未出台专门的税收优惠政策。目前城市轨道交通项目建设多采用PPP模式，涉及多方主体且业务特殊，我国尚未针对PPP项目形成专门、成体系的税务法律法规。在实际操作中PPP项目在增值税、企业所得税等税种上都存在不明确之处。
3未来减轻城市轨道交通行业税负的建议
3.1争取税收返还政策城市轨道交通建设
对当地经济的发展具有放大及引领作用，对税负重且无税收优惠政策的印花税等税种向地方财政申请予以返还。
3.2适当放款减免税条件，延长减免税期限
目前国家税务总局下放了城镇土地使用税等税种减免税的审批权限，建议地方税务机关在出台减免税公告时充分考虑轨道交通行业的特殊性，适当放宽减免税条件。财税〔2016〕16号文件到期后，再次延长城镇土地使用税的免税期限，切实减轻城市轨道交通行业的税负。
3.3随时关注政策变化，及时做出应对措施
在进口设备免税政策取消后，改为购置国产化设备可大幅降低建设成本。
3.4明确PPP模式下各方的税收优惠政策建议
考虑建设模式发展趋势，对PPP项目各方给予一定的税收优惠政策。
参考文献
[1]李莫.从城市轨道交通免税政策变化看城市轨道交通行业的发展[J].中国经贸，2016（23）.
关键词：房产税；国际比较；评估；第一居所
一、房地产及房地产税制概念的界定
（一）房地产的概念界定
房地产是房产和地产的统称也称不动产房地产包含土地和土地的附着物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的权利义务关系的总和。也就是说，所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所（2009年注册会计师全国统一考试辅导教材《税法》第九章第一节）。它体现了房屋主体的所有权关系和使用权价值。地产指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。简单地说，就是土地财产，在法律上有明确的权属关系。地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
（二）房地产税制概念界定
房地产税制是一个综合性概念。即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税收都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等，即房地产类财产税。因此房地产税制，并非严谨的税收经济学概念，它仅是从行业角度出发的税收体系。故而，国家为了针对房地产经济活动而专门制定了房地产税制，即由若干种税种共同构成的经济调节体系。房地产税制作为国家调控房地产市场，规范房地产经济行为的重要的经济杠杆，为抑制房价过快上涨发挥了重要作用。
二、房地产税制国际比较
（一）房产税国际征收情况综述
房地产税收在目前来看是世界各国普遍都在征收的一种税。世界上几乎所有国家税收制度中都会涉及到房地产税，甚至在其税收收入中占有相当大的比重。而其具体的征税方式归纳出有四种类型：第一，将房地产与其他财产划归在一起，针对纳税人在某一时点的所有财产(即包括动产和不动产)综合征收，征收此类税的国家有瑞士、美国、瑞典、德国、丹麦、荷兰等；第二：只将土地和房产合并课征房地产税，对于其他的固定资产则不征税，征收此类税的国家和地区有泰国、波兰、香港、墨西哥等：第三，是将房产与土地分开单项征税，如澳大利亚的地价税、日本的土地保有税等；第四，将房屋、土地和有关建筑物、车船及其他固定资产综合在一起征收不动产税，按此类型征税的国家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分别美国、日本二个国家的房产税情况。
（二）美国：支持社会福利
在美国，对房地产占有、处置、收益等环节征收的各类税项总称为房产税，一般通称的房产税是指对方差本身征收的税收，美国大部分地区都征收房产税，收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。一般来说，县税和城市税比较接近，而学区税是前两者的五倍。
目前美国大部分地区的税率水平保持在0.8%至3%之间，并以1.5%左右居多。在美国，征收收房产税的目的主要是维持地方政府的开支，完善公共设施和福利。由于这些活动和民众的日常生活密切相关，并且向民众开放监督，因此民众纳税的意愿十分积极。
（三）日本：兼顾社会公平
在日本，房子和土地都是可以出售的。也就是说，房子买了那就不仅意味着拥有房产本身，同时还意味着获得相应的土地所有权。就算买公寓楼，开发商也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。由此可见，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。
（四）国外征收房产税经验归纳
1、作为地方财政收入的重要来源。房产税收由于具有税源稳定、容易进行管理的特点，在地方税收体系中占有相当大的比重。
2、坚持“宽税基、少税种、低税率”。在课税范围方面，按“开源节流”的思想做到宽税基、少税种、低税率，即将非盈利机构的不动产列为免税项目，而其他无论是营业用房还是非营业用房都征收单一房产税。同时将主体税种的税率设置一般比较低，从而使税收总体负担水平也比较低。
3、以房产的评估价值为征税依据。现在大多数国家按照房屋当前评估的实际价值来计税，学者普遍认为这是比较公正客观的。
4、侧重在房产的保有环节征税。国际通行做法是侧重在房产的保有环节征税，避免在房产的流动环节征收过多的税费。
三、房产税推广至全国亟待解决的问题
（一）完善价格评估制度
目前我国不动产价值评估处于体系未建立、市场不规范、配套不完善阶段,因此在目前情况对于下不动产税德征收没有较好的
技术基础。当前最常用的技术思路主要有以下两种:1、将土地基准地价做为基础然后再加地上物的折余价值；2、直接以公开市场上可获取的房地产市场价值作为课税价值基础。同时还可以引入加拿大等国家的cama(计算机辅助批量评估技术)技术,来降低评估成本，提高税基的评估效率,同时也增加税基评估的透明度,可以大大减少人为因素的干扰。
（二）引入“第一居所”概念
第一居所是指纳税人最主要居住、生活的住所，是国外财产税制和所得税制中经常使用的概念。在我国房地产税制中引入第一居所概念的目的是,对于第一居所德房产给予低税率,然而其他居所适用较高税率,从而有利打击地产市场的投机行为,以保证房地产流通市场的稳健发展。
（三）健全和完善房地产税课税的配套制度与政策
第一，完善房地产产权登记制度。第二，是在税务部门内部建立评税机构并培训专职评税人员,以加大房地产税收征管和稽查的力度。第三，着手理顺城市土地和房屋管理体制,力求改变目前多头管理的积弊,建立“精简、高效、权威、统一”的房地产管理体制,从而为房地产税收的课征创造良好的环境。
（四）完善信息共享机制，降低征税成本
由于房产税的征税范围很广，这必然会给纳税申报、征收、稽查等工作带来一些的困难。首先在申报环节对于纳税人身份的鉴定，应税房屋的评估及税收优惠减免情况的认定，需要税务机关掌握精确地房产资料和户籍信息。因此房地产管理局和地税系统要实现信息共享。另外鉴于房产税征收工作的重复性和相对稳定性，在纳税人第一次完成申报以后就可以每年按时在指定的银行完成房产税的缴纳，或者直接由银行代扣代缴纳税人的应交税费。这样就可以大大降低地税局的征税成本。
（五）确定适当的免税面积
既然房产税是以家庭为单位来申报，那么就应该考虑到住房的集群效应，即有很多可以共用的空间，例如：厨房、卫生间、客厅等空间，一个和两个人居住所需要的面积并没有太多的变化。
（六）对于特殊住房的处理
这里所指的特殊住房是即可作为商用，又可作为居民住房的房产。对于这类房产应该如何设计征收房产税了?笔者认为对于该类的房产并没有必要特殊设计税收制度。因为一般的写字楼是不适宜正常居住的，所以这类房产本就不在居住免税的优惠之列，本就应该按照税法规定从租或者从价征收房产税。而如果是在家里办公的化，正符合国家所提倡的节能环保，同时和国家鼓励创业及就业政策所相吻合，是值得引导和鼓励的。故没有必要多征税收。
结束语:国家开征房产税的目的本是为了抑制房价的过快增长，为的是打击房地产市场的投机和泡沫。但是依国际经验来看，房地产税的收入作为地方政府主要的收入，其用途也多是用于公立教育和基础设施建设等。而我国的房产税收入主要是用于保障性住房建设的支出。此举措在一定程度上可以平抑房价。重庆、上海试点以后，房产税的全国征收已经指日可待了。
