时间：2023-02-05 07:54:44
开篇：写作不仅是一种记录，更是一种创造，它让我们能够捕捉那些稍纵即逝的灵感，将它们永久地定格在纸上。下面是小编精心整理的12篇小区物业论文，希望这些内容能成为您创作过程中的良师益友，陪伴您不断探索和进步。
1.城市住宅小区物业管理体制滞后。
城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。
2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。
居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。
3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。
现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。
所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策
一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。
1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。
为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。
2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。
物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。
3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。
科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。
在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利，需要加强宣传力度，采取各种方式，发挥行业协会的作用，把涉及到维护业益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。
5.大力推动物业管理智能化。
编者按：本论文主要从社会改革开放的不断深化和社会主义市场经济体制的建立；模式属单纯行政型管理模式；模式虽然发挥了房地产管理部门管房之所长；模式遵循产权与管理经营权相分离的原则；无论那一种管理模式都离不开当地政府的支持与合作；在界定行政管理和物业管理职责上等进行讲述，具体资料请见：
随着我国社会改革开放的不断深化和社会主义市场经济体制的建立，社会呼唤着一种新型的专业化、社会化、与当今社会政治和经济形态相适应的小区管理模式。这种社会需要的契机，使物业管理与行政管理相结合，即专业化管理与属地管理相合的小区管理模式应运而生。同时，由于各地情况的差异，多种管理模式并存的小区管理格局形成了。物业管理以其与社会主义市场经济体制相吻合、专业化、社会化、注重通过服务而达到管理目的之特性，而展现出广阔的发展前景和强大的生命力。
在我国现行的住宅小区管理模式中，据悉，主要以区、街办事处为主成立住宅小区管理委员会对小区实行管理的有:常州、无锡、苏州等城市;主要以房地产管理部门为主，由下属房管所或住宅小区管理服务组织(房产经营公司、房产托管公司)实施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地产综合开发企业为主成立的住宅小区管理服务公司或物业公司，以物业管理方式从事小区管理的有:广州、深圳、厦门等城市。另外，尚有单位自管等形式。
第一种模式属单纯行政型管理模式，其优点在于实施管理时具有权威性和较强的约束力，政府基层组织的稳定性也有利于住宅小区管理的长期性和稳定性。但其缺陷是容易形成管委会大包大揽，忽视专业管理部门作用，形成政府干企业的事，政企不分，置政府政权组织于大量琐碎的事务中，加重行政负担和经济负担;服务功能甚差，缺乏经济活力，不能适应市场经济要求。
第二种模式虽然发挥了房地产管理部门管房之所长，但局限性较大。这种模式常因缺乏总体协调而使小区总体管理上各专业部门各自为政，不易形成合力，出现房屋管理好而环境管理差、互相扯皮的现象。
第三种模式遵循产权与管理经营权相分离的原则，建立政企分开的管理机构，发挥房地产开发企业的经营所长，将管理与经营活动结合起来，实行有偿服务，集小区内各项管理于一体，强化服务功能，经济上具有活力，可以通过一些服务项目和小区基础设施取得收入以弥补管理经费不足，使小区能够形成自我完善、自我发展的良性循环，从根本上改变小区一年新、二年旧、三年乱的状况。在经济发展较快的地区，规划、建设较好，住户经济能力较强的小区中尤应推广这种模式。成都市棕北物业管理公司在对成都市棕北住宅小区一年多来的物业管理实践，初步证明了内地住宅小区实行这种管理模式的可行性。
但是，无论那一种管理模式都离不开当地政府的支持与合作。小区在政府管辖范围内，离开当地政府是不行的。实行第三种管理模式的小区巫应做好专业管理与属地管理之结合(即物业管理与行政管理)，在这个前提下，充分发挥专业部门的作用，做到“条块结合、以块为主，统一管理、各负其责”。行政管理是物业管理的后盾，物业管理是行政管理的有力助手和小区建设、管理、发展的经济基础。二者犹如运载小区管理向前推进之两轮，不可偏废.政府及所属各部门具有相关的行政职能和执法权，具有权威性和号召力，对保证贯彻执行各级、各项小区有关管理规定、规章制度具有不可替代的作用;而物业管理因其承担了小区日常大量的策琐的管理、服务工作，如环境卫生、园林绿化、治安保卫、公共设施管理等，可以帮助政府从事务和经济负担中解脱出来，集中精力做好应做的工作。特别是那些政府基层组织尚未建立或完善的新建小区，由于开发企业新建的物业管理单位先行介人了物业管理，可以为小区未来的各项管理、服务莫定基础，防止小区初期管理出现“真空”。这些工作包括对小区房屋质量的监督，小区设施的进一步完善，环境的保护，在住户入住之前和入住之初制定小区管理办法，设计住户居住契约，协助完成小区内水、电、气的开通，维持小区各项秩序等.
在界定行政管理和物业管理职责上，笔者认为，行政管理主要应着力于小区政权建设和精神文明建设，以及上级政府布置的各项阶段性任务和中心任务，如户籍普理.、小区治安管理、思想教育、计划生育、征兵、民政等;从宏观上指导、监督小区物业管理工作，协调小区内各产权单位关系，一般不具体介入小区物业管理事务，否则将可能步入单纯行政管理的旧辙;在物业管理单位依法进行管理受阻时给予支持、帮助。由于打破了旧的管理格局，势必造成贵、权、利的重新组合，两者之间应给予更多的理解、体谅，必要时有关部门亦可适度放权于物业管理单位以利于工作的开展。物业管理是小区管理的重要内容，事实上，小区物业管理工作做好了也是对政府和各有关部门工作的支持，进而对提高整个城市管理水平起到推进作用。物业管理单位作为行政辖区内的一员，理应接受地方政府的行政领导，履行自身应尽的职责和义务，接受地方政府的指导、监督、质询，遵章守纪、依法实施管理，在力所能及的情况下从多方面为小区建设作出贡献。物业管理单位应着力于专业管理工作，把重点放在提高管理、服务质量上，不断开辟渠道，寓管理于服务，兼顾社会效益和经济效益，本着取之于小区用之于小区的原则，为小区管理实现良性循环做好工作。
沿海地区小区管理实践证明，凡是两者关系处理较好，互相配合、互相支持的小区，物业管理和行政管理相得益彰，小区管理整体水平大大提高，为创造文明、舒适、整洁的居住环境提供了体制上的保证。
20世纪末以来， 建构主义学习理论成为影响中国教育界的主要教学思潮。 建构主义教学理论来源于建构主义认识论：科学是一个创造性的活动，知识是个体建构的，知识的积累建立在共享或协商的基础上，依赖于人际良性互动。知识的形成通过两个连续体完成，一是“外部输入—内部生成”连续体。知识是人的心灵与外界客体相互作用的过程，学习过程是主动建构的过程，是对既有的知识体系不断进行再创造、再加工以获得新的意义、新的理解过程。二是“个体—社会”连续体。主客体的交互作用是知识形成的基本机制。[1]在建构主义看来，学生是知识认知的直接主体和知识意义上的主動构建者，教学模式、教学方法以及教学环节应以学生为中心，教师只是对学生的知识建构起引导和促进作用。
信息时代催生高等教育的革新。建构主义学习论在新常态时代背景下为教学理论的发展提供了一种创新式的教学思维方法。换言之，“以计算机为媒体的交往”引领了教学领域的革命，加速了建构主义学习理论在教学领域的运用，引起了教学价值观深层次的变革，促进了课程信息化的发展。教学设计是完成建构主义教学模式的重要环节。教师应当通过课程信息化的教学设计，让学生在学习理念上实现“五变”：第一，变“以教师为中心”为“师生共同探索”；第二，变“以教材为中心”为“教材和教学信息资源并重”；第三，变“以课堂为中心”为“课堂与课外并重”；第四，变“以知识为中心”为“知识与能力并重”；第五，变“以学会为中心”为“以会学为中心”。
二、建构主义下物权法学课程信息化教学设计的基本思路
“信息化教学设计是在综合把握现代教学的基础上，充分利用现代信息技术和信息资源，科学地安排教学过程中的各个环节和要素，为学习者提供良好的信息化学习条件，实现教学过程全优化的研究过程。”[2]高校课程信息化的教学活动是教师针对专业课程特点，结合教材内容，以计算机技术为主要工具，通过编辑教学信息、创设教学情境等方式有机整合的过程。建构主义学习理论强调整体性、目的性和学生的主动性，并重视信息和互动协调、学习反馈，这对法学课程信息化的教学设计起着重大的指导作用。课程信息化的教学设计是高校课程信息教学的第一环节，教学设计的安排是否科学、创设是否合理，这关系到整个课程教学的效果。
“法律的精神就是所有权。”物权法学是本科法学教育的基础科学，是规范社会财产关系最重要的法律学科，也是法学专业课中最为晦涩的基础课程。如何让法科学生掌握物权的基本原理，并运用科学的方法进行物权法教学，这是法律教学改革的重要课题。因此，在对传统物权法教学模式进行变革时，非常有必要在建构主义理论下探讨物权法课程信息化教学设计的基本思路。
（一）教学目标的界定
中国历来缺乏物权观念，“以教为中心”的传统教学设计难以将复杂难懂的物权法原理以通俗易懂的形式呈现出来，难以培养学生汲取知识的能力、分析问题的能力和实践能力。物权法学课程信息化的教学目标应当通过教学设计让学生了解物、物权的内涵，物权的基本权利，物权的取得、变更和消灭的规则，所有权、用益物权、担保物权和占有的基本理论，让学生“亲历”物权知识的理解和形成过程，不断提升学生学习物权法的兴趣和热情，从而培养学生发现问题的能力与创新精神，增强学生的实践能力。
（二）教学情境的创设
物权法学课程的情境创设需要根据物权学科特色融入教育者的智慧、热情与创新，吸纳教育者的认知、协助、配合与参与，并渗透物文情景。物是物权法的核心概念，物权法体系是围绕物的归属与利用关系构筑起来的。物权法不是规范物与物或人与物之间的关系，而是调整以物为媒介的人与人之间的关系，这就需要在教学设计中贯彻物文理念。物文理念是指以物或财产为课程设计中心，围绕财产观念与财产流转关系为主线，融财产观念于教，寓物概念于学，实现在财产观念下教与学的和谐统一。换言之，将物文理念与认知过程结合起来，做到以物权之“境”促物文之“情”，以物文之“情”促主动之“学”，以主动之“学”促自觉之“思”。此外，课程信息化的本质特征决定了应当以学生的学习为中心，依课程内容设计教学情景，充分运用网络技术，丰富教学资源，实现教学活动的多元化。具体来说，课程设计应以动态网页为依托，将每章的教案、课件、教学图解、图片展示、案例分析、视频资料、音频资料与物权法知识点以超链接技术有机结合起来，将教学信息资源以形象化和生动化的方式展现出来，呈现出色彩斑斓的界面设计和独特的课件风格，指引学生领会物权法理论。同时，通过物权知识的情景创设，可以陶冶学生的物文情操，净化学生的心灵，提升学生的人格，让学生在物权情景中享受物权知识的魅力与乐趣。
（三）信息资源的设计
传统的物权法学教学环境是以教材为中心，主要依靠教师在课堂对物权法原理和法条进行解读，教学资源基本就是教材和成文法律，这样简单的教学信息已经完全不能适应现代法学教育的发展需要。教学信息资源是信息化教学设计的基础，是教学设计最重要的环节。这需要课程在信息化的创设上按照教学目标和课程理论体系有组织地构建，需要教育者将物权知识点之间的相互联系依整体性、系统性和灵活性进行科学整合，实现教与学的良性互动。
首先，应遵循学习规律系统地构建信息资源。应根据法科学生学习法律课程的特点，遵循学生“阅读、记忆、理解、运用”的学习规律，通过教师理论讲授、学生自主学习与协作学习、实践训练、学生再理论深化与自主测试、再由教师解疑等教与学的互动形式进行动态地创设信息资源。网络课程的源目录设计应由课程介绍、师资队伍、教学资源、教学实践、模拟法庭、物权法前沿、物权法名家、司考题目、网上考试以及网上答疑、网页链接等十一项信息资源组成（见下图）。
其次，依照物权法体系有序地构建信息资源。物权法学是依调整物的归属与利用关系的逻辑体系构建，因而，教学设计应当按照物权法的结构顺序予以创设，这样有利于学生掌握物权法的思维框架。物权法包括五编，第一编是物权法总论，第二编是所有权，第三编是用益物权，第四编是担保物权，第五编是占有。教学信息源应有顺序地根据物权法体系构筑，有效地对物权法学的内容和教学资源进行合理设计（见下图）。
最后，信息资源应兼顾质与量的关系。信息源的量是基础，信息源的质是关键。教师应当根据课程内容尽量扩展课程的信息源，并遵循因材施教的规律，有机地摄取信息源，使课程信息源在教学情景中得以有效利用。在收集这些网络教学资源的过程中，教师应努力按照物权法的结构体系有机整合，并通过网络导航将其呈现在网络教学平台上，使学生能获取最丰富、最新的学习信息，让学生在教师的引导下进行独立思考与知识建构，以达到最佳的学习效果。具体来说，应在教学设计中建立富有特色的教学信息数据库，编排详细的目录，保证学生能够方便查找和利用。具体来说，物权法课程信息资源至少应当具有物权素材库、物权法律法规库、物权案例库、物权法律文书库、题库和文献资料库等六大类资源库，其中素材库包括了物权法课件、物权图片库、物权图解库等部分；物权案例库涵盖了案例简介、分析与评价、案例视频等内容；题库包含了历年物权司考题、每章节练习题、强化练习题、模拟测试题等资源；文献资源库囊括了物权法立法前沿、物权方法论、著名学者的重要文章、物权名家讲座视频、经典名著和教材目录等资料。
（四）自主学习与协作学习
建构主义强调问题情景、真实任务、协作学习等方式的教学设计，以成就知识构建意义。自主学习是指学生在教师的引导下，借助教学信息资源的支持主动学习，推动自身对理论知识的主动建构，自觉成为主动汲取知识的主体。交互式学习和协作学习是增强学生学习能动性的良好途径，是学生自我塑造、自我纠正与自我完善的信息加工过程。
在自主学习上，在物权法信息化的教学设计中，学生根据资源库的案例分析、视频资料、物权名家著作、法学网站链接等不同途径搜集资料以获取知识，这能有效地拓展学生对物权法理论的理解。在协作学习上，教师通过“问题创设—共同讨论—论证分析—师生共享”的方式，促进知识意义的协作构建。在信息化的设计上，教师将物权法学的理论和实践相结合，着力解决大多数法科学生即使通过司法考试也不会办案的通病，通过富有实效的实践性教学方式，增强学生的学习主动性和积极性，培养学生汲取知识的能力、分析问题的能力和实践能力。在线答疑是教师指导学生自主学习和师生学习互动的良好渠道。在教学过程中，教师可以适当地创设物权法的理论问题，指引学生收集相关资料。教师也可以选取适当的物权理论问题和典型案例，将学生分成若干小组进行讨论，让学生都能参与进来，开展会话交流。这既能增强学生对知识的理解，又能培养学生的合作精神。模拟法庭是协作学习的有效手段，教师应当选取有争议的物权法司法实践案例，并附上案卷材料、法律文书等资料，将学生分成审判合议庭、原告及人、被告及人三个小组，开展模拟法庭训练。在组织学生参加物权案例的法庭旁听活动中，在开庭前教师应将主要案情介绍给学生，将争议焦点交由学生分组讨论，然后组织学生到现场旁听法庭庭审。这样可以为学生创造生动、直观的教学实践氛围，增加学生的真实感受，达到素质教育与法律思维相结合，创新能力与适应社会能力相结合的法学教育目的。
（五）学习效果的评价
学习效果评价是教学活动的目标和重要环节之一。建构主义认为，“评价应该关注知识的建构过程，运用各种评价方法衡量学习者的成长过程以及思维能力的发展”[3]，这主要表现在对学生的主动学习、建构学习、有目的地学习、真实学习、协作学习的总体学习过程的综合评估。[4]建构主义的评估设计有别于传统意义上的平时作业与期末考试的简单机械式评估。在主动学习的评估上，学生利用教学资源上的物权法司考题目和网上考试，通过本科阶段的学习，进行有目的地训练，以达到通过国家统一司法考试的目的。网上答疑的方式，可以帮助学生解决疑难问题，从而提高学生主动学习的效率。同时，在讨论式学习和协作学习过程中，教师通过学生的发言和讨论结果，可以有效地进行点评与分析，有意识地评价学生的学习效果，从而能动地对学生的学习进行反馈，让学生及时意识到自己的不足，并及时改进。综合评估学习效果是对学生理解知识和运用知识的考量，这也有利于教师意识到教学设计上存在的问题，并积极改进，以提升教学效果。
三、物权法学课程信息化教学设计实例
理论是抽象的，实践出真知。在物权法学课程信息化教学设计中贯彻建构主义理念，还需要从实例上进行分析，这样才能真正领会先进的教学理念。下面以物权法学第九章建筑物区分所有权为例，按照以上四个环节探讨建构主义学习理论的教学设计。
（一）教学目标
现代都市社会小区物业纠纷日益增多，小区物业涉及的法律问题即是建筑物区分所有权的理论知识。通过对建筑物区分所有权的学习，可以使学生能够理解、掌握业主的建筑物区分所有权的概念及其所蕴含的专有权、共有权和管理权。教师通过对小区物业纠纷案例、小区物业图片、知识图示、相关文章及网页链接，让学生自主学习并浏览相关教学信息资源，从而掌握建筑物区分所有权的基本理论以及处理小区物业纠纷的基本技能。这其中的重点、难点是专有权及共有权、管理权的基本涵义及其两者之间的关系。
（二）教学情景
教师首先应当引入真实、直观的物权背景资料，创设相应的情景语言，导入建筑物区分所有权的话题，激发学生的学习兴趣。随着一幢幢小区及高层办公大楼的图片展现在课件上，教师开始讲解建筑物区分所有权的立法意义。随后，教師导入建筑物区分所有权的案例。
案例：开发商A公司出于促销目的，承诺凡愿意购买某住宅楼顶层房屋者，将获赠该楼的楼盖（天台）。某在华外籍人士B购买了该楼的顶层房屋，同时获赠该楼的楼盖。B在楼盖上安装了一个可以盛水3吨的大浴缸，每天在浴缸内游泳。该楼其他居民了解此事后，以浴缸过重威胁楼房安全为由要求B拆除浴缸。B以楼盖系其所有，其享有支配权为由予以拒绝。请问：两者的争议如何解决？
然后，教师讲授建筑物区分所有权的概念及特征，进而分析上面案例涉及的理论知识，并以图示的形式表示建筑物区分所有权蕴含着的专有权、共有权和管理权的内容，以及高层建筑物的专有部分与共有部分（见下列两图）。
在分析专有权时，通过设计问题：建筑物区分所有权与一般所有权有什么区别？以此来引导学生学会对相关知识进行比较，激发学生的自主思维能力。同时，以专有权知识净化学生的人格理念，让学生懂得专有权人在行使专有权时不得危害建筑物，不得妨害其他住户的安宁、安全及卫生，应平等地行使共有权，不得请求分割共有部分。在讲授共有权与管理权时，通过随意搭建小区公共绿地变身“私人花园”、小区公共车位之争、小区物业收费与利益之争等案例视频，让学生深刻地理解共有權与管理权的内涵。
（三）教学信息资源
在创设建筑物区分所有权的教学信息资源上，除了要在课堂上展示课件内容（包括建筑物区分所有权基本理论知识、案例导入、图片、图示、漫画、案例视频）外，还应通过超链接信息技术将法条链接、司法实践、在线测试、网上答疑、法学论文、网页链接等涉及建筑物区分所有权的相关教学资源与课件连接起来，让学生在课外浏览，以深化其对知识的理解，让学生充分享受自我认知的乐趣。此外，教师还可以通过在网上搜集一些央视的《今日说法》或省级卫视关于建筑物区分所有权的视频，一些物权法名家和律师讲解的案例视频，将课件与中国法院网、北大法律信息网、中国民商法网及中国司法网等网站链接起来，让学生在课外浏览。例如，在司法实践上设计有下列一则房产开发商擅自占用小区公共绿地的法院判例。
案情简介：2006年，被告A在某县城开发一小区物业。2015年1月15、16日，四原告分别与被告签订了商品房买卖合同，分别购买小区第一幢A单元601室、D单元701室、D单元401室、A单元301室商品房。双方约定同年5月房屋交付使用，在房屋交付后90日内被告为买受人办理房产证。2015年7月，被告未经有关部门批准，擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改建为5个车库。2015年9月，县政府办公室通过检查认定，该小区商住楼项目建筑占地面积超66平方米，建筑容积率超过1.99，建筑密度超6.99，未设置绿地。当年10月，被告补交了城建规费并接受罚款。
法院认定及判决：一审法院认为，根据《物权法》第七十三条规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。被告擅自改变原设计，将小区西南角原设计为绿地的地方改建为5个车库，侵害了四原告等业主的合同权益，原告方诉请被告拆除5间车库，符合法律规定，予以支持。同时被告未按约为原告办理房产证，原告诉请要求被告办理符合法律规定。一审判决被告房地产开发有限公司在判决生效后1个月内拆除在某小区西南角所建的5间车库。
（四）自主学习与协作学习
建筑物区分所有权的知识点内容比较多，理论较深奥，需要教师在课堂上引导学生课外自主学习。教师应设计有争议的理论或案例问题，让学生相互协作以探求知识。教师应指导学生充分运用教学资源开展自主学习，指明中国民商法网有许多涉及建筑物区分所有权的论文，诸如李建华《论商铺业主经营权与建筑物区分所有权冲突的司法处理》，杨立新《建筑物区分所有权立法存在的问题及所应采取的司法对策》，等等，学生通过网上搜集相关建筑物区分所有权的立法动态与学术论文，能更深刻地了解理论知识。再有，教师可以通过创设建筑物区分所有权的相关问题，让学生通过讨论、辩论等形式进行协作学习。此外，教师还可以通过网上答疑或QQ聊天的形式解答学生在自主学习和课外协作学习过程中的疑惑。
（五）学习效果评价
学习效果评价应由学生课堂思考题发言、协作学习讨论和课外学习、网上测试及期末考试等形式组成，由教师进行多方面的综合评价。教师可以通过课件设置如下思考题让学生解答，以检测学生领会建筑物区分所有权的能力。
甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼（共四层）的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？（多选）
A.甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入
B.一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利
C.若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权
D.如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙的同意
在设计网上考试时，应当按照由浅入深、渐进式的学习规律，将网上测试题分为基础练习、强化练习和物权司考题，由学生在网上自测，并通过信息技术设置练习答案和学生自测分数，以此作为课外学习的成绩考核依据。
四、结束语
国家正在积极推进创新型社会的建设，大学教育承载着培养创新型人才的时代使命，是引领社会进步潮流的方向舵，是构筑中国创新社会的助推器。建构主义为大学专业课教学模式的革新提供了良好的理论支撑，在大学课堂中推广应用建构主义的教学理念，乃是落实培育学生创新观念的重要举措之一。在物权法学课程的教学过程中贯彻建构主义是造就法科学生主动学习、创新思维的重要环节。这需要教师领会建构主义原理，并在教学环节中因材施教，灵活运用，总结经验，让建构主义落地生根、开花。推而及之，如果中国大学教师都在实践中创新探索专业课的教学改革，未来创新型社会人才必然不断涌现，中国创新型社会的铸成也就指日可待。
[ 参 考 文 献 ]
[1] 张华.教学设计研究：百年回顾与前瞻[J].教育科学，2000（4）：25-29.
[2] 常向东，赵丽新.高校专业课程信息化教学设计[J].中国管理信息化，2011（5）：74-75.
[3] Vrasidas，C.Constructivism versus objectivism：impli？鄄cations for interaction，course design ，and evaluation distant education.International Journal of Educational Telecommunications，2000（4）：359.
（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应
根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。
由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。
我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。
（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一
城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。
如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。
（三）普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因
偏重于维持和守摊，是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的发展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产原因何在？笔者通过调查，大致明白了其中的原因。来源：考试大的美女编辑们
自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构，又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建设单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成管理任务，诸如保安、保洁、道路畅通等，能平稳过渡到新的物业管理企业接管，它的任务就完成了。所以，要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场，这些要求对守摊企业太奢侈了。
二、对策与措施
物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以，首先让它生存下来，其次考虑它的发展，给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题，也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题，笔者认为，必须首先解决以下几方面问题：
（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单来源：
小区物业管理看似简单，无非是“平安居住，环境整洁，出入顺畅”，其实牵涉的事情很多：如绿化、保洁、保安，其实都是城市政府应承担的责任。在目前情况下，未实行物业管理的小区和组团，这些费用由政府掏腰包，而一旦实现了物业管理，就由管理企业支付费用，而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费，这是问题的结症所在。这个问题不解决，物业管理费收不起来的矛盾永远存在，物业管理企业永无规范化运作可言。
（二）应尽早使目前的物业管理企业脱离母体，实现公平竞争
市场化是要求在相同条件下的公平竞争；社会化是要求政府充分利用自己的优势，履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系，形成住房生产供应、消费的良性循环；规范化则要求创造公平的竞争环境，在同一政策、同一标准下开展有序竞争，实现优胜劣汰。从目前的情况看，物业管理企业真正要走向自求生存，自我发展，自我壮大，首先要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的，而且是消极的，它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志，给自己造就了不求发展的温床。E考试就到考试大
（三）应确定的收费政策要从细制定，早日实施
物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物业管理工作无法可依，出现了不尽人意的现象。收不到费，物业管理就难以为继。要从细制定收费政策，还要考虑政府补给，这是达到完全收得到费的关键所在。目前存在的状况是：高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好。其次是小高层、多层户等面积较大的物业，收费也不难，最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。所以笔者建议，对这些物业，政策要实行救济，低标准设定价格，超过部分政府补给。
（四）应寻求多种经营，多渠道发展来源：考试大
物业管理企业自求发展、盈亏自补，最好的办法就是多种经营，多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托，要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼儿、老人接送服务，请医生、送病人上医院服务，室内电、水、气管道维修服务等，甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展，都会赢来无限商机。改变等、靠、要，走进大市场，这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。
（五）应完善自我，提升自我素质
物业管理企业也要树立自己的服务品位，要做出不懈的努力。所以要提高人员的业务技能，必须通过不定期的自我培训，在工作、实践中学习，向书本学习，再通过以老带新，这样才能培养出来一支适应管理的好队伍。还要创造企业文化，树立优质服务理念，员工人人讲优质服务，从而使企业的整体形象凸现出来。
总之，物业管理企业要真正走向市场化，在市场中求生存，求发展，只有政府承担必要的责任，物业管理企业加强自身建设，以好服务、好品位立足于社会，社会一定会认可它，给它以一定的地位。
[论文摘要]智能住宅小区内的弱电系统一般由设备管理系统、安全防范系统、公共信息服务系统等方面的内容组成，集成了居室报警紧急呼叫、边界监控、远程抄表、车库管理、机电设备自动化管理、卫星接收和有线电视、互联网和综合信息服务等部分，便于为居民提供一个完整、舒适、幽雅的生活环境。现谈谈智能住宅小区弱电系统的功能和特点。
一、智能住宅小区弱电系统设计概述
智能住宅小区内的弱电系统一般由通信、安全、管理、服务等方面的内容组成，集成了居室报警紧急呼叫、边界监控、远程抄表、车库管理、机电设备自动化管理、卫星接收和有线电视、互联网和综合信息服务等部分，便于为居民提供一个完整、舒适、幽雅的生活环境。现谈谈智能住宅小区弱电系统的功能和特点。
二、设备管理系统
在智能住宅小区内设置物业管理中心，由物业管理部门对住宅小区的公共设备进行监控和检测。比如对供电、供水、供热、电梯、公共照明等系统设备状态的监测。
住宅区为了便于管理，常与保安中心合建，主要包括水、电、气自动抄表计费系统、停车场管系统、楼宇自控系统和家电自动控制系统。基于自动抄表系统的数据采集系统定时采集居民家的水表、电表、气表的数据，在此之前要指定好当地水、电、气三者的价格，就可方便地自动计算费用，并打印出读数、计费的情况。并存储在存储器中。
三、公共信息服务系统
（一）小区信息
小区信息是现代智能小区人性化和信息化的一个重要体现，在于提高服务性。其主要为小区的户主提供各式各样的信息，比如天气预报、警告、小区物业管理通知、停水停电通知等，以方便用户每日生活。
（二）紧急广播与背景音乐
由于考虑现代的智能住宅小区范围较大，少则数十栋，多则几十栋，居住的人员众多，繁杂且不便于管理。如发生紧急事件时，将会面临着一个很大的问题，所以必须有组织地进行应对，这就要依靠紧急广播指挥疏导。而在平时，小区内可以播放一些文娱节目和公共通知，比如下班时间、午饭时间、老人晨练期间、居民饭后在小区园林景观散步的时间以活跃气氛。丰富人们的业余生活。
（三）信息资讯服务系统
我们这里所说的信息资讯服务系统主要提供与用户生活息息相关的信息，即便民信息，比如小区设施更换、道路堵塞、下水道维修、小区附近是否发生了交通事故等，用户可以通过它及时准确地了解与自己有关的信息，以免造成堵车或者人流拥挤等现象，以提高小区居民的生活质量。
四、安全防范系统
安全系统是智能住宅区的重要组成部分。在小区的安全防范系统的设计中，一般而言，建设闭路电视监控系统形成小区的第一道防线，住宅区内一般设置保安安全管理中心，各安全子系统主机及控制设备均布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统、楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，住户和小区门口的访客对话、及住户对单元门口访客的确认和对单元门口的控制，形成小区的第二道防线，层层设防、严密监控、综合管理，让业主生活在无形防盗网之中，反而比有形防盗网更安全、更舒适。
（一）周界防越报警
这是小区的第一道防线。物业管理公司在围墙上设立周界防越报警系统，以防止有非法企图的人员从围墙或栅栏等处非正常进入小区，。比如在栅栏上安装红外线对射探测器，当有人翻越围墙或栅栏时，将红外线阻断，阻断信号传送至保安部门，向管理中心报警，同时还可以用闭路电视监视系统，加大监控手段，以便保安人员及时处理警情。（二）闭路电视监视系统
在住宅小区的公共建筑、主要通道、重要出入口安装摄像机，摄像机将图像传达送到管理中心，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然，对整个小区进行实时监视和记录，全面了解住宅区发生的情况。
（三）可视对讲系统
在住宅区内设可视对讲，用来实现访客与住户对讲。住户通过对讲，确认访客身份后，可直观地了解访客情况，遥控开启防盗门，防止非法人员进入楼内，确保住户安全。同时各栋对讲主机与保安中心管理主机联网，保安中心可随时了解住户求救信号。
（四）家庭防盗报警系统
为了保证住户的人身、财产安全而设置的。家庭防盗报警系统采用了各类传感器，通过传输线缆传递信息，能够及时迅速地解决报警问题，可以在最短的时间里制止户外不法分子的闯入，也能够在最短的时间里满足住宅用户的紧急需要。
（五）电子签到器
为了规范保安员上岗情况，避免保安人员的偷懒怠工。物业管理公司有必要设置电子签到器，电子签到器设在住宅区内主要道路、盲点、死角等处。由计算机记录每一次保安人员巡视小区之后的签到情况，用来判定保安员巡更路线和签到时间等内容。若保安员未签到时，中心电脑会立即提醒值班人员去了解情况及早发现问题。
参考文献：
[1]张瑞武，智能建筑，清华大学出版社.1996.8.
[2]洪元颐、李宏毅，建筑工程电气设计.中国电力出版社.2003.4：65～206.
[3]李文峰、张文琪、何敏丽，弱电系统综合布线.西安电子科技大学出版社.2003.4.
[4]黎连业，综合布线系统弱电工程设计与施工技术，电子工业出版社.2004.5.
[5]彭祖林、谢晓竹，网络系统集成需求分析与方案设计.北京:电子科技出版社，2004.11.
[6]刘军明.弱电系统集成.科学出版社.2005.5.
论文摘要：物业管理行业的发展前景如何，是城市政府必须解决的首要问题，也是广大住宅小区业主们最关心的问题之一。随着房地产开发行业的不断升温，作为其延续的物业管理行业在市场化的大潮发展中也随之出现了一些难题。笔者结合自己的切身体会，对其中所存在的问题进行了深层次的分析，并对此提出了解决的对策与措施。
物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分。物业管理行业形成、发展的历史，可谓时间不长，但一路坎坷。上世纪九十年代，房地产开发持续升温，与其直接关联的物业管理行业也随之诞生。从当时人们的思想考虑：房地产开发越火，物业管理行业前景越好。但事与愿违，就是在房地产开发鼎盛时期的世纪之交的近五年中，物业管理的发展仍不温不火，亏损、倒闭之声不绝于耳。许多业内人士都在研究这个问题，给出的答案也不尽相同，有抱怨政府扶持政策力度不够的；有抱怨业主素质太低，不肯正常交费的；有抱怨物业公司层次太低，服务不规范、不到位的；甚至还有抱怨宏观经济和市场环境都不允许这一行业能生存、发展的。林林总总，莫衷一是。其中有许多见解是值得肯定的。本文试就物业管理行业形成的先天缺陷、应承担的责任和如何改变这种状况，如何让这一行业实现能生存、能发展、能为和谐社会创建以及为百姓创造良好居住条件、居住环境，成为受老百姓欢迎的新颖服务行业作一论述。要解决这些问题，就要做到物业管理公司与城市政府各自职责分明；市场化运作与规范化的行政管理齐头并进；物业管理企业的自身素质提高刻不容缓。
一、存在问题分析来源：考试大
（一）相对独立的物业分布不能产生规模效应
根据规模效应的原理,物业管理企业所提供的服务范围越广、项目越多，单位项目所分摊的固定成本就越低。
由于历史原因，造成绍兴的住宅小区规模不大,但星罗棋布，管理上各自独立、互不贯通的格局。这不仅大大消耗了物业管理企业的管理成本，也造成了管理上难以规范、运作不顺畅的弊病。
我们在实践中体会到，对一个2万平方米的物业小区和对5万平方米的物业小区管理产生的费用十分接近，而整块管理的面积越大，平均管理成本就越低，有些权威人士认为，8万平方米左右的物业小区，是物业管理公司的盈亏平衡点，这是有道理的，对低于8万平方米的物业小区管理，几无盈利可赚。而规模越小，管理费用就越大，收入越少，亏损就会越大。
（二）城市政府职责尚未剥离，是物业管理企业加重成本的根本原因之一
城市公用设施设备，生活、生产用水的进出、生活垃圾的收集和清运、城市环境的整合（包括绿化、亮化）、城市休闲设施的设置、维修、更新，直至小区内的违章建筑、违法搭建、治安事故处理等这些职能，毫无疑问是城市政府的事。然而，由于进入了小区，小区范围内的一切公用设施设置、维修、更新全成了物业管理企业必须完成的任务，企业的人力投资尚且不说，经济负担明显加重，致使物业管理企业陷入左右为难的境地，难以开展正常的管理活动。
如上所述，政府必须承担的社会职能全部落到了物管企业的头上，物业管理企业再想有所盈利就成了天方夜谭。
（三）普遍不上档次是物业管理企业难以开拓市场的重要原因
偏重于维持和守摊，是目前物业管理企业普遍存在的现象。然而，按现代企业的要求，维持意味着停顿，意味着走下坡路，意味着等死。一个等死的企业，能有多大的发展、多大的市场份额？然而，令人难以置信的是这些企业还生存着，在社会上竟还有一席之地，亏损而不倒闭，负债累累而不破产原因何在？笔者通过调查，大致明白了其中的原因。来源：考试大的美女编辑们
自建自管的模式，仍处于主导地位。不少物业管理企业既是原开发建设单位的派生机构，又是售后维修管理的授权机构。他们在开发项目完成后的一个时期内，负有处理工程尾期各种问题的任务，经济上开发建设单位还在不断“输血”；业务上，只要低标准完成管理任务，诸如保安、保洁、道路畅通等，能平稳过渡到新的物业管理企业接管，它的任务就完成了。所以，要上档次、要讲服务质量、要开拓管理市场，这些要求对守摊企业太奢侈了。
二、对策与措施
物业管理企业是一个劳动密集型和技术劳务型的服务企业，是物业管理与社区综合服务合二为一的一种新模式。它主要以提供各种服务获取经济效益，属于服务于社会、服务于大众的微利行业。它存在的作用却不是具有巨大商业利润的企业可比拟的。所以，首先让它生存下来，其次考虑它的发展，给它以美好的前景应是城市政府必须解决的主要问题，也是广大业主共同关心的话题。要解决上述存在的问题，笔者认为，必须首先解决以下几方面问题：
（一）城市政府应承担的费用不能让物业管理企业埋单来源：
小区物业管理看似简单，无非是“平安居住，环境整洁，出入顺畅”，其实牵涉的事情很多：如绿化、保洁、保安，其实都是城市政府应承担的责任。在目前情况下，未实行物业管理的小区和组团，这些费用由政府掏腰包，而一旦实现了物业管理，就由管理企业支付费用，而管理企业不得不向所在业主追加费用。这就造成了“不公平市民待遇”。难怪不少业主不愿交物业管理费，这是问题的结症所在。这个问题不解决，物业管理费收不起来的矛盾永远存在，物业管理企业永无规范化运作可言。
（二）应尽早使目前的物业管理企业脱离母体，实现公平竞争
市场化是要求在相同条件下的公平竞争；社会化是要求政府充分利用自己的优势，履行自己的社会职能。用政治、经济的手段去调控多方面的关系，形成住房生产供应、消费的良性循环；规范化则要求创造公平的竞争环境，在同一政策、同一标准下开展有序竞争，实现优胜劣汰。从目前的情况看，物业管理企业真正要走向自求生存，自我发展，自我壮大，首先要脱离母体——原开发单位和政府有关部门。因为这种依靠只是暂时的，而且是消极的，它磨灭了物业管理企业自求生存和发展的意志，给自己造就了不求发展的温床。考试就到考试大
（三）应确定的收费政策要从细制定，早日实施
物业管理收费难问题全国各城市都在喊。原因是我国物业管理起步初期，由于法律不健全，在很多地方物业管理工作无法可依，出现了不尽人意的现象。收不到费，物业管理就难以为继。要从细制定收费政策，还要考虑政府补给，这是达到完全收得到费的关键所在。目前存在的状况是：高档住宅、写字楼、办公楼物业收费情况很好。其次是小高层、多层户等面积较大的物业，收费也不难，最难的是拆迁安置户集聚和低收入家庭、外来民工集聚的物业。所以笔者建议，对这些物业，政策要实行救济，低标准设定价格，超过部分政府补给。
（四）应寻求多种经营，多渠道发展来源：考试大
物业管理企业自求发展、盈亏自补，最好的办法就是多种经营，多渠道发展。物业形成后的商业网点、服务网络均是依托，要把为小区群众服务的理念发挥尽致。实行有偿服务、合理负担。要从吃、穿、住、用四方面做足文章。譬如，幼儿、老人接送服务，请医生、送病人上医院服务，室内电、水、气管道维修服务等，甚至为老人、残疾人代购、代买等有偿服务的开展，都会赢来无限商机。改变等、靠、要，走进大市场，这是我们的物业管理企业走向社会的第一步。
（五）应完善自我，提升自我素质
论文摘要：一个运行良好的物业管理体制，不仅是房地产成熟发展的标志，而且是房地产持续发展的保证。物业管理作为房地产开发过程中的最后一个重要环节，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的法码。如何利用社区优势拓展公司的生存空间，这些也许将成为对物业管理公司而言并不轻松的话题。随着科技的不断进步，网络的日益兴起，物业网络化管理已成为未来的发展模式。本文就针对物业网络化管理的一些问题展开的论证。
根据国外物业管理发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，中国物业管理也正向这一趋势发展。对各项设施、服务项目的监管，对供应商的服务质量、信誉度的监控变得非常重要，精干的管理机构不可能依靠人工去进行监控，必须通过与供应商合作的开放式的网络化管理实现各项信息的准确录入和监控。
一、物业管理公司的内部管理实现网络化的表现
1、物业管理公司要实现对分散的下属物业管理处进行统一高效的管理，必须首先实现管理的网络化和标准化，保证公司信息的上传下达快速准确，不会失真；2、总部领导需要在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况；3、统一规范化的工作流程可以保证每个管理处都有一流的服务水准；4、网络化管理可以削减中间管理层，简化文件传递等中间环节，实现管理“扁平化”、无纸化，大大降低管理成本；5、网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等，从而有效降低经营成本；6、统一的信息平台可以缩短领导与员工距离，实现公司内部的交互式管理，营造宽松的企业文化；同时也可以实现物业公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务提供了可能。
二、网络化管理在物业管理中应用的必要性
物业管理公司是小区专业管理的主体，全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下，住宅的管理是一个劳动密集型的行业，然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在，已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。
1、消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程 根据cnnic的统计，到去年年底中国已有网民2230万，任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。
千兆以太网和vodsl等宽带通信技；噩术的应用，利用现有电话线实现带宽达1omb/s的双向传输，完全可以解决传统adsl技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题，adsl终端设备大约要2700至3000元，而vodsl只要几百元钱，用户完全可以负担得起，有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起，强大的社区信息网络体系逐渐形成。
2、智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应 三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场ic卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。
3、日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理的良性互动 住宅建设飞速发展，人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端，为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等，已经可以在网上实现物业费用查询，网上建议，上网投诉、报修等功能。
4、网络化的进程，使物业管理完全可以与外界配套取得联系，甚至将周边配套视为资源，以补充自身配套的不足 项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点，然而随着网络化管理的推进，管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系，甚至将周边的生活配套视为自己的资源，以补充自身配套的不足。
三、物业管理网络化的实施措施
1、网络化管理，将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来 通过网络化管理，实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警，不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理，同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程，以便于及时采取相应的配合措施。
2、小区物业管理的网络化，促进社区管理规范、高效运营 在住宅小区的物业管理中，大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等，相当复杂繁重。网络化管理，将其纳入程序化管理，则能够极大地降低劳动强度，使社区的服务管理规范有序，同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。
3、社区网络化管理，为物业管理公司带来增值效益 如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务，对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度，开展各种在线的增值服务，如vod点播、远程教育、远程医疗，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务，并从中获取增值效益。
四、网络化管理的应用优势
在对物业管理的问题上，人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上，它还包括另一个重要层面，即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业，但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散，势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理，能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
1、实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理 发展速度快本来是一件好事，但同时也暴露出了一些问题，如开发单位多、物业项目小而零散，致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题，将物业管理升级，利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来，达到资源共用、信息共享，以较少的资源投入发挥更大的功效；物业管理公司老板还可以安坐家里测整个企业在各地的进度。
在城市化飞速发展的今天，物业管理作为一种专业化、企业化的不动产管理模式，已经成为城市管理、社区建设不可或缺的组成部分。然而我国尚未形成成熟的物管市场和物管模式，在物业管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我国目前城市物业管理发展现状，全面分析城市物业管理中存在的问题，对完善城市物业管理提出相关建议。
关键词:
物业管理;业主大会;业主委员会
一、我国物业管理的发展现状
伴随着城市化的进一步推进，我国房地产市场飞速发展。住宅管理专业化进一步普及的今天，我国物业管理也迎来空前规模。截止到2014年底，我国物业服务企业10．5万家、管理规模164．5亿平方米、从业人员711万、年营业收入3500亿元，百强企业虽仅占行业企业总量的0．2%，但年营业总收入850亿元，占全国物业服务企业年总营收的24．3%;管理面积32．18亿平方米，占全国物业管理总面积的19．5%。①然而，不容忽视的是，我国物业管理中也存在着大量的问题。物业管理相关法律法规不健全，业主大会法律地位不明确，物业管理范围界限模糊，物业管理行为不规范，导致物业管理服务纠纷层出不穷，严重影响社区稳定。
二、我国物业管理的立法现状
我国目前并没有一部调整城市物业管理法律规范的专门性法律，有关物业管理的规则多散见于行政法规、部门规章、地方性法规以及地方政府规章，物权法中也有所提及。2003年6月8号国务院颁布了《物业管理条例》，该《条例》的颁布标志着我国的物业管理正式进入了法制化和规范化发展的新阶段。［1］为了提高城市物业管理服务水平，规范物业服务市场秩序，2004年3月17日建设部颁布《物业管理企业资质管理办法》，并于2007年11月26日更名为《物业服务企业资质管理办法》。2007年3月16日上午通过的《物权法》，也对物业管理的相关内容做了明确规定。经国务院重新修订的《物业管理条例》已于2007年10月1日正式实施，新《条例》对规范城市物业管理和维护业主合法权益做了进一步的完善。
三、我国物业管理中存在的主要问题
(一)物业管理立法方面的不足《物权法》是一部基本法，对调整物业管理法律关系具有较高效力。但其对物业管理法律关系大多是原则性的规定，缺乏可操作的规范，这使得对物业管理的规范更多的依赖于行政法规、部门规章。为了配合国家相关法律的实施，各地方也积极制定地方法规和地方政府规章。由于我国幅员辽阔，各地区物业管理水平发展不一，再加上各地学者对物业管理的理解不同，导致我国地方物业管理规范千差万别，参差不齐。对物业管理模式的界定上，《物业管理条例》与《物权法》就出现了不一致。《物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该条对物业管理模式做了明确规定。即业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。可见，物权法至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物业管理条例》第二条，在对物业管理定义时，直接认定了业主委托物业管理企业是物业管理的唯一模式。该条说明，《物业管理条例》只适用于调整业主委托物管企业这一单一管理模式，而无法调整《物权法》规定的另外两种管理模式。虽然，企业主导下的物业管理模式更具专业性和效率，但在城乡结合地区，业主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍。《物业管理条例》的这一立法缺陷导致其他模式物业管理中的纠纷难以解决。
(二)物业服务与政府公共服务边界不清《物权法》第七十三条建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、物业服务用房和公用设施，属于业主共有。该条对小区物业服务和公共场所、公用设施的产权进行了界定。物权法的这些规定，也都是原则性的规定，遇到实际操作时根本无法实施。从物业管理的实际状况看，对公共场所、公用设施边界的界定十分模糊。例如小区的水电供给设备是否为业主共有?水电设备的维修与维护到底由谁承担?现实是在现有物业管理模式下，城市物业服务中包含了大量的本应由政府提供的公共服务内容，有关政府部门以建筑区划“红线”为借口，规避了应当承担的公共服务责任。物业管理的核心价值是保证保证建筑物及其设施的使用安全，延长建筑物及其设施的其使用寿命，确保物业增值保值。因此，物业服务企业的重心应放在物业公用设施的维修和维护上，而不是过多的承担本应由政府承担的水电供给，消防等政府垄断的公共服务内容。现实是物业企业成了万金油式的管家，掩盖了政府公共服务的缺失。
(三)业主自治制度不完善物业管理条例规定，业主大会由全体业主组成。业主大会作为权力机构，对关系业主利益的事项进行决议。然而，对于业主大会的行为能力问题，条例未做相应规定。业主大会不能以大会的名义对外实施法律行为，不能成为诉讼参与主体，其民事法律地位得不到认可，成为一个有名无实的权利机关。《物业管理条例》第十五条规定“业主委员会负责执行业主大会的决定事项”。该条实际上界定了业主委员会是执行机构。业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业管理合同，依据《合同法》业主委员会成为合同一方当事人，独立承担法律责任。目前司法操作实践看，对于业主委员会是否存在诉讼主体资格的问题仍有较大争议。最高法的司法解释以及地方高院司法解释基本上明确了业委会作为原告的诉讼主体资格，但是，由于业委会难以单独承担责任，对于业委会能否作为被告的问题，各地规定不一［3］。由于业委会没有独立的财产，所以它不能成为民事责任的主体，最终的责任有业主承担。这就导致业委会享有民事权利却不需要承担民事义务，在一定程度上有可能使权利被滥用，损害业主的利益。
四、完善我国物业管理的对策建议
(一)完善相关立法1．依据《物权法》修改《物业管理条例》物权法第八十一条规定:“对建设单位聘请的物业管理企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。该条款说明业主可以选择自主管理，可以选择专门的物业企业管理，也可以选择其他公司管理。对我国物业管理模式应是多样化的，而不是《物业管理条例规定》的由物管公司管理的单一管理模式。由于我国各地区物业发展水平不一，在城市化比较高的城镇中心区，物管企业管理更具专业性，也更有效率。而在那些物业发展水平相对缓慢的城乡结合地区，自主管理更具优势。这类地区大多数居民是农村转城镇户口，部分业主还没有适应“购买服务”的消费模式，致使不交、拖交物业管理费的现象十分普遍。明确自主管理的合法性，对那些专业性不强的环卫、绿化允许居民自主管理，可以很好解决物管企业与业主的纠纷。因此，重构我国物业管理模式，修改《物业管理条例》显得尤为重要。2．尽快出台《物业管理法》目前，我国调整物业管理法律关系的规范立法层次都相对较低，相关规范散见于部门规章和行政法规。在物业管理发展迅速的背景下，出台专门的物业管理法尤为必要。应以现有的立法为基础，吸收今年来从法律层面上对物业管理中存在的问题进行具体规定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定业主的权利与义务，明确业主大会和业委会的法律地位，物管公司的责任和义务的等内容。明确界定物业管理的范围，应当将是否由政府行政权垄断作为判断是否属于物业管理范围的主要依据。这样一部专门调整物业管理的法律，不仅提高了物业管理的立法层次，而且使物管活动有法可依，解决之前立法的相关冲突。
(二)明确业主大会和业委会的法律地位由于业主组织缺乏合法的民事主体地位，业主无法充分行使权利，承担责任，自身的利益无法维护，物业管理服务水平也无法得到提升。有关业委会能否成为诉讼参与主体各地方争论不一。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体请求一案的复函》中明确解释:根据《民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条之规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以自己的名义提讼［5］。最高人民法院通过司法解释形式规定业主委员会属于民事诉讼法中规定的“其他组织”，即可以自己的名义提讼。缺乏明确民事法律主体资格的业主委员会无法独立、有效的行使法律赋予其的权利，行使权利受阻时，缺乏有效的司法救济。另外，因缺乏主体资格而不能成为被告，业主对业委会违法的决议，也难以通过诉讼方式撤销。另一方面，应设立业主共有资金。依据《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。在明确了业委会的法律地位后，可以将业主共有的财产登记在业委会的名下，公用部分的维护费用由业委会财产支付，公用部分的收益也归属于业委会，由全体业主共有。设立业主共有资金，可以进一步理清在物业管理服务中各方的法律地位，保障业主对物业共用部分的收益权，实现业主大会对物业服务费用等业主共有资金的所有权、管理权，也便于业委会过错而需承担法律责任进行支付。
(三)建立物业管理纠纷解决的调解机制近年来，随着我区城市化建设的不断推进，物业纠纷数量逐年递增。物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。物业纠纷如果全部依靠司法途径解决，法院负担大，程序复杂，造成司法资源的浪费．在构建社会主义和谐社会的倡导下，以调解为主的人性化纠纷解决方式显得很有必要。我国部分地区也在积极探索人民调解物业纠纷工作机制，力争将矛盾化解在初发之时。新疆自治区司法厅已起草了《自治区关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)》，在乌鲁木齐市、昌吉回族自治州、克拉玛依市三个地州市开展物业纠纷调解试点工作。物业纠纷调解机制成为解决民事纠纷、防止矛盾激化的‘第一道防线’。引入第三方调解物业纠纷，将极大地减轻了当事人的负担，解放了审判资源，促进了问题解决，维护了社会和谐，一举多得，效果明显。
(四)建立物业管理“黑名单”制度业主与物业服务企业的矛盾由来已久，从物业投诉的情况看，业主与物业公司矛盾的焦点在服务质量上。我国目前已在政府采购，食品安全等多领域建立了企业失信“黑名单”制度，物业服务行业也亟待建立“黑名单”制度。将物业管理系统纳入诚信评价体系，针对投诉多、投诉之后整改效果不明显的物业服务企业，物业管理处将其拉入物业管理系统“黑名单”，取消其从事物业管理服务的资质。物业管理“黑名单”制度有效震慑不合规的物业服务企业，让失信者寸步难行，对提高物业服务企业的服务质量有很大帮助。
［参考文献］
［1］文宇．城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策［J］．城市问题，2013(9):78－81．
［2］张农科．关于我国物业管理模式的反思与再造［J］．城市问题，2012(5):2－14．
［3］宋安成，段本和．完善新＜物业管理条例＞的思考［J］．上海房地，2008(2):54－56．
［4］董磊．论我国物业管理制度存在的问题及完善对策［D］．东北财经大学硕士学位论文，2006．
1、（2019黄冈市教学质量检测）下面是某校一位同学在毕业典礼上致辞的片段，其中有五处不得体的地方，请找出来并作修改。
尊敬的老师们、亲爱的同学们，大家好！我非常荣幸地莅临20高三毕业典礼。此时此刻，请允许我代表高二年级全体同仁，向忝列名师的园丁们致以崇高的敬意，向即将毕业的学长们送上美好的祝福。亲爱的学长们，你们离开母校后有什么需要帮助的，我们定当不吝赐教。在你们即将迎接人生大考的时候，我想惠赠大家一句话：青春因奋斗而亮丽，人生因高考而辉煌，生命因你们而精彩！
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
2、（西南名校联盟20高三上学期第二次高考适应性考试）下面是一封感谢信的内容初稿，其中有五处不得体，请找出并作修改。（5分）
亲们，小的家门不幸患上恶疾，是水滴筹给了我生的希望，是你们的“滴水之恩”救了我。我敬谢不敏，又不能涌泉相报，故在此俯首致谢！
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
3、（云南曲靖一中20高三9月高考复习质量）下面是小李在收到王先生著作后回信的正文部分,其中有使用不得体的词语,请找出五处并修改。(5分)
您寄奉的大作已收到。过目后,深感对我的论文写作有些许帮助,定当惠存。感激之情,无以言表，他日光临贵府,当面致谢。
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
4、（黑龙江省大庆铁人中学20高三第二次模拟）下面是一位记者对接受采访的某作家之子说的一段开场白，其中有5处不得体，请找出并在下面相应的位置进行修改（5分）
大家知道家父是一位的作家，作品广为流传，在文坛崭露头角。我在上中学时候就读过他的不少拙作，至今还能背诵其中的段落。您是他老人家的犬子，能在百忙之中有幸接受我的采访，我对此表示感谢。
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
5、（江西省名校学术联盟20高三9月联考）下面是某杂志社征订启事的片段，其中有五处用语不得体，请找出并修改。（5分）
敝刊设有探索与争鸣、书刊评介、动态信息等独步天下的栏目，内容新颖，报道及时，信息量大，可读性强。现征订在即，希望读者慷慨解囊。订单上务必写明手机号码，以便我们随时垂询。
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
6、（清华大学附中20毕业生标准学术能力诊断性测试(9月)下面是一则邀请函的回复函的主体片段，其中有五处词语使用不当，请找出并作修改。要求修改后语意准确，语言风格相近。（5分）
近日，你校云帆文学社邀请我校晨曦文学社全体成员参加贵校主办的“校园文学创作论坛”，十分幸运！云帆文学社在引领学生开展读书交流活动方面积累了一些经验，我们一定拨冗前往，给你们添麻烦了。特此复函！
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
7、（河北衡水中学2018-2019学年度上学期高三二调考试）王先生想邀请自己熟识的某知名京剧表演艺术家来自己家参加父亲的八十寿宴。下面是王先生写的邀请函的正文内容,其中有多处措辞不当,请找出五处并加以修改。（5分）
兹定于2018年12月25日(星期二)11时在府上为家慈举办八十岁华诞。家慈是个京剧迷，他有一些京剧问题向您垂询,热切期望能与您合作表演京剧《九锡宫》,还请您不吝赐教。请届时务必光临!
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
8．下面是光明小区的一则通告，其中有两处格式上的错误，请找出来；有三处不合书面语体的要求，请找出并作修改。(5分)
通告
各位业主：
为了配合文明城市创建工作，保障“创建和谐小区、争当文明业主”活动的顺利开展，特提出如下要求。
1．严禁在小区内拉绳搭竿晾晒衣被，一旦发现，物业将叫有关人员没收衣被并对物主处以50元罚款。
2．进入小区的车辆要按指示标志开，不要为一己之便损坏草坪和排水管道等配套设施。
3．小区温泉泡池不是公共澡堂子，泡池内严禁洗头、洗脚和搓澡等不文明行为。
2018年7月1日
光明小区物业管理中心
（1）格式：；。
（2）语体：改为；
改为；
改为。
9.下面是某位高三毕业生发给班主任的一则短信的片段，其中有五处词语使用不当，请找出并作修改。（5分）
张老师好，我在高三几次考试中成绩都不理想，能在高考时有所建树，成功卫冕，这都是您慧眼识金并鼎力相助的结果。您精湛的教学技艺，超凡入圣，令同学们刮目相看，今日分别，谨祝教祺！
【答题处】（1）将改为；（2）将改为；
（3）将改为；（4）将改为；
（5）将改为。
10.下面是一封推荐信，其中有5处语言表达不得体，请找出来并加以修改。（10分）
推荐信
xx大学招生办：
兹有我校高三（一）班阳光同学，拟参加你校自主招生考试。该生学习成绩倍儿棒，综合素质优良。一直荣任我校晨曦文学社社长，热爱文学，爱好写作，曾在全国新概念作文大赛中获得一等奖，并有多篇大作发表在省级以上文学刊物上。希望该生能得到贵大学的抬爱。
特此推荐。
xx中学
2018年3月19日
【答题处】
(1)______________改为：________________________
(2)______________改为：________________________
(3)______________改为：________________________
(4)______________改为：________________________
(5)______________改为：________________________
参考答案
1、【答案】
(1).“莅临”改为“参加”；?(2).?“同仁”改为“同学”；?(3).?“忝列”改为“荣列”；?(4).?“不吝赐教”改为“竭诚服务”。?(5).?“惠赠”改为“敬赠”。
【解析】“莅临”，含有敬辞的书面语，多用于长辈、上级及贵宾的光临，以示主人对客人的敬意。适用对象不当。“同仁”，指同事或同行，也指和自己相同处境的人。不符合“学生”的身份要求。忝列：表示辱没他人，自己有愧，就是“有愧于排列在那中间”。该词只能用于自己，不能用于他人。不吝赐教：不吝惜自己的意见，希望给予指导，请人指教的客气话。结合“我们”分析，不合语境。惠赠：敬词，用于称对方对自己的赠送，敬谦不当，应该改为“敬赠”。
2、【答案】“亲们”改为“朋友们”；
“小的”改为“我”；
“家门”可删去；
“敬谢不敏”改为“不胜感激”；
“俯首”改为“叩首”或“磕头”
3、【答案】“寄奉”改为“惠赐”?“过目”改为“拜读”?“些许”改为“莫大”“惠存”改为“珍藏”?“光临”改为“前往”
4、【答案】（1）家父改成您父亲或令尊（2）崭露头角改成很有影响（3）拙作改成作品（4）犬子改成儿子（5）有幸改成应邀
5、【答案】“敝刊”改为“本刊”。“独步天下”改为“特色鲜明”。“慷慨解囊”改为“踊跃订阅”。“务必”改为“敬请”。“垂询”改为“咨询”或“回访”。
【解析】“敝刊”是谦词，征订启事中称自己的刊物为“敝刊”不合适；“独步天下”过于夸张，给读者以浮夸之感；“慷慨解囊”指毫不吝啬地拿出钱来帮助别人；“务必”语气过于强硬；“垂询”是敬辞。（找出并修改正确1分，一处1分）
6、【答案】“你校”改为“贵校”“十分幸运”改为“深感荣幸”“一些经验”改为“丰富的经验”“拨冗”改为“准时”“给你们添麻烦了”改为“叨扰贵校，深感不安”（共5分，一点一分。其他答案只要符合得体等要求，亦可酌情给分。）
7、【答案】“府上”修改为“寒舍”;“家慈”修改为“家严或家父”;“华诞”改为“寿宴”;“垂询”改为“请教”;“请届时务必光临”改为“真诚期待您的光临”。
8、格式：各位业主（或“称呼”）未顶格写；落款单位与日期位置颠倒。书面语：“叫”改为“责成”或“安排”；“开”改为“行驶”；“澡堂子”改为“浴池”。
关键词：物业管理物业纠纷法律问题
一、物业管理纠纷的表现及其产生的原因
（一）物业管理纠纷的表现
物业管理起源于19世纪60年代的英国。1981年3月，全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展。20世纪80年代，随着全国住宅小区的兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。我国的物业管理行业是随着改革开放以及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。物业管理被誉为21世纪的朝阳产业，在经济发展、城市管理、精神文明建设和社区建设方面发挥着日益重要的作用。那么到底什么是“物业管理”呢？根据修改后的《物业管理条例》第二条之规定：“物业管理（propertymanagement）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”①
但是，随着我国房地产业的迅速发展，物业管理纠纷案件也在逐年呈上升趋势，且案件纠纷的类型也呈现多元化。下面我们谈谈物业管理纠纷的表现；
1、物业管理纠纷类型多，且形式多样
物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。案件的类型主要有：（1）物业公司向业主追索物业服务费、水电费的纠纷，这类纠纷的数量较多；（2）维修公共部位费用分摊的纠纷；（3）小区停车位收费及其权属引起的纠纷；（4）业主违章搭建引起的纠纷；（5）业主在小区内人身和财产受到侵害或伤害引起的纠纷；（6）开发商与物业公司之间的物业管理承包合同纠纷；（7）业主或业主委员会选聘、解聘物业公司产生的纠纷；（8）业主诉房地产行政主管部门行政侵权纠纷；（9）业主或使用人要求物业管理公司赔偿在提供特约服务中所引起的纠纷；（10）物业服务企业与物业管理协会之间的纠纷等。为什么会产生如此多的纠纷案件呢？原因又何在呢？后面我们再详细分析。
2、物业管理纠纷案件逐年上升，标的额也不断增加
伴随着全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司的诞生。此后，物业管理行业在我国迅速发展，各地物业管理企业和从业人员数量迅速增加，而物业管理纠纷也在逐年上升。以北京市各人民法院为例,据不完全统计,物业管理纠纷案每年都不断上升,诉讼标的额少则上万元多则几十万元.可见随着物业管理行业的发展，物业管理纠纷也在不断的上升，其原因有何在呢？
3、物业管理法律关系复杂
物业管理法律关系是众多法律关系的一种，它是指参与物业管理服务活动的各责任主体之间发生的符合物业管理法律、法规和政策规范，具有物业管理权利义务的社会关系。物业服务法律关系就是调整业主、物业使用人、业主委员会、物业服务公司、房地产开发商等责任主体之间在物业管理服务过程中依法产生或形成的权利义务关系。
（1）物业管理法律关系的主体就是物业管理法律制度所规定的，物业管理法律关系的参与人，包括物业公司、业主、业主大会及业主委员会、开发商、建筑商、房地产行政主管部门。
（2）物业法律关系的客体是物业管理法律关系的主体的意志和行为指向和作用的客观对象。包括三个方面：（1）物。物业管理服务的对象；（2）行为。《物业服务合同》所约定的物业管理行为引起的管理服务活动；（3）智力成果。包括小区、大厦的荣誉称号、奖状、奖品等。如：同升湖山庄被评为“国际花园社区金奖”，“湖南省优秀管理示范小区”。
（3）物业管理法律关系的内容是当事人之间的权利义务关系，也是物业管理法律关系的核心和关键要素，同是也是法律规范的核心内容。包括了业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的权利和义务、物业管理公司按物业服务合同的规定而确定的权利义务、开发商在物业管理活动中的权利义务、政府及政府主管部门在物业管理活动中的权利义务、物业管理协会的权利义务。物业法律关系即涉及到业主与使用人之间的关系、业主或使用人与物业公司的物业服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到开发商与物业公司的物业委托合同关系、业主委员会与物业公司之间的委托管理关系，业主与业主委员会的关系，业主、业主委员会、物业公司与房地产行政主管部门的关系等。而在现实生活中物业管理纠纷属于新类型案件，在审判实践中又无现成的依据，物业管理立法又比较落后，这给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
以上是物业管理纠纷案件在日常管理与服务中的一些常见的表现，下面来具体
分析物业管理纠纷产生的原因。
（二）物业管理纠纷产生的原因
1、业主和物业的定位不清、服务不规范不到位
在法律层面上双方不能明确自己的主体身份，往往是谁主谁辅，谁上谁下。但是在社会层面上，人们由于受传统的思想影响，在观念上使的双方原本平等的合同法律关系产生了错位，而这种合同关系又体现在服务与被服务的关系上。但有些物业公司却发生了角色的错位，往往以管理者自居，以为物业管理公司突出的是管理而不是服务。再加上大部分物业公司是开发商自建自管的，自始就与业主有些对立。还有些物业公司是由房管部门转制而成的，他们在思想上还没有形成服务的观念，对业主提出的意见不是主动沟通、积极化解纠纷，而是态度强硬或者是相互推诿，造成了业主的不满。而对业主而言：业主对物业管理的正确观念和消费意识还没有完全树立起来。还有些物业公司缺少专业技术人员或技术不过关，对业主需要维修的东西，不能够给予及时的维修。如我们小区业主家的红外报警器坏了，业主就打电话到前台，物业公司也派人来查看了，把主机拆下来拿走了，但好长时间没有回应，后业主又打电话到前台询问，得知主机坏了，需更换。业主好大的火气，“为什么不早告诉我”。你们不搞好我就不交物管费。我认为物业公司对业主的求助要及时答复，不要一拖再拖，这样只会造成不愉快。还有大部分物业公司服务质量差、服务不规范、不到位，也引起了大量的纠纷。物管企业的财务收支不透明、侵占业主的公有收益甚至存在多收费、乱收费的现象。如本公司是一个国际花园社区，环境优美，到这里来拍婚纱照的特别多，物业公司就对这些专门负责拍照的照相社进行了收费，收的钱归了物业公司。我认为物业公司这样做侵犯了业主的权益，是违法的。
2、物业服务合同内容不规范
物业公司在和业主签订合同时合同的内容不够细化，且出现不平等条款。
（1）物业公司未尽充分的安全保障义务，造成业主人身或财产受到损失
如某小区的一位业主，今年8月初下班后将电动车停放在住房楼下的坪里，第二天上班时发现电动车被盗。并多次找物业管理公司要求赔偿损失，可物业公司的人说他们没有替我保管电动车的义务。根据该案例，该业主的请求缺少法律依据，很难得到法院的支持。根据《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。根据该案物业管理公司一般只对小区的安全负有日常管理的义务，其所承担小区安全防范的义务只是协助义务。同时，业主可与物业公司之间签订特定的保管合同或其他约定。《物业管理条例》第四十四条规定：“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。只有在这种情况下，物业公司对电动车才负有特定的保管义务，一旦丢失将承担相应的法律责任。故该案物业公司承担电动车被盗的损失责任缺乏法律依据。因此物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。为此物业管理公司应当采取积极的应对措施，配齐安全防范设备及人员，加强安全防范义务。
从以上案件可以看出，由于物业公司疏于管理，未尽合理注意义务，小区内失窃等治安管理是常见的物业管理纠纷，而且业主在和物业公司签订物业服务合同时，对委托的事项、标准、权限、管理费收支、监督检查和违约责任等规定的少，或不明确。发生争议后，业主往往以财物失窃为由拒交管理费，物业公司以已履行了相关防范义务为由来进行抗辩。
（2）关于车库、车位的归属问题
如某小区的一块空闲场地被物业公司改造成了停车场，经小区业主委员会和物业协商，由物业公司管理并收取停车费，所收款项物业和小区业主三七分成，但需给业主停车一定的优惠。但后来物业公司并未兑现承诺，还擅自提高了业主停车费。双方纠纷不断，闹的不可开交。
在此之前，关于小区车库、车位的权属问题，法律上并没有做出明确的规定。这实际上是建筑物区分所有权、特别是业主共有相关制度在我国物权法立法上的缺位。在以往的生活实践中，我们看到，小区的车库、车位通常是开发商和物业公司通过出售、出租等方式处分小区车库、车位，并且取得收益，侵犯了业主的合法权益，这种不平等的条款应视为无效。根据《合同法》规定，物业公司在签订合同时，必须遵守国家的法律、法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。必须在平等协商的基础上来确保业主或业主委员会行使物业管理权和委托权。根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足业主的需要。建筑区划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或
者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，业主有权自己管理或者聘请物业管理，物业公司只能依照合同的约定享有权利并承担义务。”②
3、物业行业标准不统一
我国现在的物业管理中大量存在质价不符，收费与服务水平不一致。“北京市消协于2005年首次对全北京市住宅小区物业管理的调查报告显示，在被业主评价为服务管理“差”的物业公司中，有数家公司为二级资质物管公司。服务与收费倒挂的现象并不少见，很多物业公司收着高级资质的物业费，却只干出低级资质的活。”③我国现行物业管理条例规定，价格和服务标准应相适应。尽管物业管理服务属于软性的行业，但对其服务质量的好坏优劣应该有个统一的标准，至少一个地区或同一个资质的应该有一个相同的服务标准，并将标准具体量化到每一个服务项目中。标准应由物业公司提出管理方案和管理预算，业主大会进行表决。故双方在合同中应把相应的机制以及服务标准约定清晰，避免纠纷出现时无所适从。
4、物业法律法规和规章制度不健全
由于我国物业管理行业起步较晚，发展不平衡，相关法律、法规制度也尚未完整、系统地建立起来，加上人们消费观念还没有完全转变过来，所以纠纷会不断发生，且在法律适用上比较困难。而现有的《物业管理条例》的规定又比较笼统，对现实生活中发生的纠纷，只能作为参照。新的《物权法》虽弥补了《物业管理条例》的不足，但还未实施，目前来说只是一个法律条文，它的可操作性还有待在日后的实践中进行检验。
二、我国物业管理法律规范的完善
以上分析了物业管理纠纷产生的几方面原因，基于物业管理纠纷的特殊性，业主与物业管理企业之间的矛盾在一定时期将是尖锐而不可避免的。下面来对解决物业纠纷提出自己的几点建议。
（一）明确双方定位、利益共享
在法律层面上，《物业管理条例》中已确认了双方是两个平等独立的民事法律主体，是平等的合同主体，不能简单的定位为谁上谁下，谁主谁辅。根据9月1日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，此次《条例》修改的一大亮点就是根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”改成“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。这几个小小的名称变化，却表明了物业公司与业主的关系由原来的“管理”变成了“服务”。
一直以来，物业与业主之间的矛盾磨擦不断，这在很大程度上是因为物业和业主对自己的定位与双方的权责关系不明晰。变“管理”为“服务”，物业公司明确了服务的职能定位，业主明确了自己的权利义务，双方关系的处理也就有了明确的指导。同时物业管理企业与业主在物业管理活动中，要寻求双方的共同利益，建议在物业管理活动中推广“合伙经营”的理念，营造一种“合作伙伴”的氛围。让双方都能够清楚的认识到，双方在物业管理活动中，双方都处在同一个“利益共同体”中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都接受的“利益共同点”。
有了“利益共同点”,双方只有彼此“互不设防”互相信任,真诚合作,才能达成共同目标.因此,建立一种互信机制是十分必要的.不论是物业的所有者,还是管理服务的经营者,达成共同利益原则是永恒的原则.不论是物业管理企业还是业主都应该以“合作伙伴”的姿态出现，站在公正、诚信、互利的基础上思考问题，解决问题。在处理双方关系时，应本着“”的精神，采取包容，互让，友好的态度。
（二）规范合同内容，强化合同意识
物业公司和业主在签订合同时，应细化合同的内容，强化合同意识，为以后在服务过程中产生的纠纷提供可供判定的依据。
物业公司与业主之间的服务也要用合同来确定和保障，《条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业公司订立书面的物业服务合同，对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。所以，物业公司应加强安全防范，充分履行合理注意义务。并且物业公司可以与业主签订的保管合同或其他约定。根据《物业管理条例》第四十四条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定”。
同时，业主应增强合同意识，审慎订立合同。履行合同时，应当遵循诚实信用的原则，在享受物业服务的同时，应按时交纳物业服务费的义务。物业服务合同是业主和物业公司明确各自的权利和义务的文本，也是物业纠纷发生时，衡量各自主张是否充分的评判准则，更是人民法院处理物业纠纷案件的事实依据。所以，业主在签订合同时，应当在参考物业服务合同范本的同时，尽可能细化合同的内容。使业主和物业公司都有章可循、有法可依。在业主与物业公司发生纠纷时，物业公司应主动与业主进行沟通，作为共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，在物业管理活动中应共同经营维护良好沟通环境，创造相互沟通的条件，以融洽双方彼此间陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。因此，不管是物业管理企业，还是业主都有应重视和加强彼此间沟通，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处,尽可能通过沟通和解的方式来解决纠纷，避免矛盾的进一步激化。
（三）完善物业服务的行业标准
物业主管部门要建立物业服务的行业标准，构建多档次的服务标准体系，加强物业公司的资质等级管理,并且实行资质等级与服务标准和收费成正比。物业主管部门要不定期的对物业公司进行考核，来规范其资质等级标准。物管协会要充分发挥其行业指导调和功能和“桥梁”作用。劳动行政主管部门也要加大对物业管理人员的职业资格准入制度检查的力度，来规范其人员的招聘的标准。价格主管部门应根据不同档次的物业服务标准、不同资质等级的物业公司，科学核定不同级别的物业收费标准。同时要大胆借鉴中国香港地区和国外一些发达国家的物业管理经验来探索适合我国国情的物业管理模式，建设专业化、标准化、规范化、国际化的管理新思路，推出“一体化服务”、“酒店式服务”等，使其成为一流的精英团队。
同时，建议成立一个具有评估、监测功能独立机构，其机构成员的人选由政府主管部门，物业管理行业的专家和物业管理协会的人员。其职责主要是提供对物业服务标准、物业公司的资质等级、物业管理费的分级收取的评估、监测等服务。并且和物业相关部门相互配合，来保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明度。这样将有利于物业管理市场的良性运作，使业主、物业公司受益，也使物业管理行业不断的向前发展。
（四）加强物业管理立法、宣传与监督
加强物业管理立法势在必行，到目前为止我国尚没有统一的物业管理法规,而现有的《物业管理条例》规定又比较笼统，对现实中的具体问题缺乏可操作性。备受关注的物权法的公布，必将给物业管理行业带来巨大的影响。新《物业管理条例》也即将实施，9月1日，国务院颁布了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，新《物业管理条例》与《物权法》相适应，新《条例》更加注意业益的维护。如：在业主委员会的成立、业主对一些事项的决定和业益的保护等几个方面对原有的《物业管理条例》作了重要的修改，并且明确了物业公司“服务”的职能定位。
在《条例》的修改中很多地方都与物业公司的这种职能转变有关，比如说《条例》规定，物业服务企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
新的《条例》更加注意业益的维护。根据修改后的《条例》，选聘和解聘物业服务企业，只要经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数1/2的业主同意就可以了，这为业主更换不满意的物业公司提供了便利，大大提高了业主的自主性。《条例》还规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。这样就能够避免各种私搭乱建行为的发生，有效地维护全体业主的利益。
新修改的《条例》和《物权法》将从10月1日始实行。笔者认为，从目前我国物业管理的对象来看，不仅有建筑物、公共场所和设施，同样也有人员的管理，建议我国进行专门的物业管理立法模式较为实际。其调整的特殊社会关系，应当以《消费者权益保护法》的模式来加以专门的规范和确定。
随着有关物业管理立法不断健全，当业主和物业公司在发生纠纷时，便有法可依，使纠纷得到了有效、合理的解决。同时我们认为要改变物业管理费的包干制收费模式，形成市场竞争制收费模式。
其次，建议在物业管理行业中引入保险机制来转嫁风险。因为物业管理是一个服务行业，即要给业主提供专业化的服务，又要对小区的公共设备和设施进行维护和管理，在管理与服务中，面临着诸多的风险。如：小区停放的车辆被盗或被划破等。这些事故的发生都会给物业公司的日常管理带来许多麻烦，并由此产生经济上的赔偿责任和无休止的纠纷。而保险的作用恰好是为了转嫁风险，当保险公司来处理风险事故时就可以为物业公司承担经济上的赔偿责任。这样可以减少物业公司与业主之间的矛盾纠纷。所以我们要借签外国的保险机制在物业公司的运作的经验和好处。北京物业管理协会经过半年的市场调研，研发出了物业服务公司的专项险种——《物业管理责任险》。该险种比原来的范围扩大了，列明了风险责任，在出现风险事故时责任划分非常的分明，避免了因此而产生的纠纷，同时也使业主和物业公司之间的关系得到了和谐发展。
同时，也要加大物业管理法律法规的宣传力度，增强业主和物业使用人的法律知识，在其权益受到侵害时能够拿起法律的武器来维护自己的权利。再次，法律的监督一定要到位，这样才能避免不正当竞争行为的发生，建立公平、公正的市场竞争秩序，来促进物业管理行业的有序发展。
总之，物业管理是一个新兴的，充满竞争的朝阳产业。物业管理企业只有在不断的竞争中脱颖而出，占据有利的市场地位，才能不断发展，不断壮大。同时也要充分发挥行业自治的作用，依法治理物业管理市场，制止不正当竞争行为，完善物管协会内各项制度，章程，从宏观方面维护各公司的利益。国家立法机关也要加大物业管理的专门立法，当发生纠纷时有法可依，不断减少物业纠纷的发生，最终使“业主能够溶于物业公司的服务之中，物业公司的服务能够溶于业主之中”。
1.《中华人民共和国物业管理条例》,中国法制出版社.第1页
2.张海港：《物业教育资讯》，北京亚太阳能教育发展研究院物业管理研究中心，2007年4月,第12页
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参考文献：
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10.张虹主编：《长沙物业管理》，长沙物业管理协会，2006年1—2版，第43页
关键词：以人为本和谐社会，和谐社区
社区是整个社会的细胞、缩影和前沿，社区和谐是社会和谐的基础，无数个和谐的社区才能构成一个完整的和谐社会。要构建和谐社会，就要坚持以人为本、强化服务，努力构建和谐社区。
一、和谐社区的建设是构建和谐社会的重要环节
（一）构建以人为本的和谐社区是人的发展和社会发展的必然要求
认为，人类是“作为目的本身的人类”，每个人都无可争辩地有权全面发展自己的才能，提高自己的素养。然而，发展需要条件，人是环境和教育的产物，而环境正是由人来改变的，可以说，个人的发展取决于全社会，并首先是社区。当前，人们对社区的依赖性、依存度比以前有了较大提高，而社会的改革、发展、稳定也更多的依托于社区。政府各个部门也只有依托社区这个平台，才能把自身的管理触角伸向基层，才能使社会矛盾在基层得到有效的调节和控制。可以说，建设以人为本的和谐社区，是构建一个充满生机活力、健康运行和秩序良好的社会的必然要求和有效途径。例如，青岛市提出的建立以人为本，注重人与人、人与社会、人与自然之间的和谐，使全体社区成员各尽其能、各得其所而又和谐相处，社区各要素健康发展、充满活力而又稳定有序的社区建设目标，就充分体现了社区建设对人的发展和社会发展的重要作用。
（二）建设以人为本的和谐社区是构建和谐社会的重要基石
社区是社会的基本单元，是人们生活的基本空间。实际上社区是大社会里面的小社会，麻雀虽小，肝胆俱全。随着计划经济体制向社会主义市场经济体制的逐步转变，出现了大量市场这只“看不见的手”解决不了、政府这只“看得见的手”又解决不好的问题，这些问题迫切需要新的社会组织——“公民社会”这“第三只手”来承担以实现社会协调、和谐。而社区作为公民社会最基本的组成单元，是人们生产和生活的“共同体”和重要活动场所，为社会找到了相应的承接载体。社会人的许多需求，或者通过社区的社会服务和自我管理得以满足，或者通过社区组织向政府反映得以满足。正是从这个意义上讲，和谐社区的建设为构建和谐社会提供了一个重要的基础平台。
（三）服务居民是和谐社区建设的出发点和落脚点
社区建设的标准有很多，但“含金量”最高的应该是居民的满意度。当前，社区居民的需求越来越多样化，要适应这种多样化的需求，社区建设必须以人为本，不断增强服务功能、拓宽服务领域、扩大服务项目，在生活、工作、安全、学习、信息等各方面为居民提供服务，形成“难有所帮、残有所助、弱有所持、老有所养”的社区服务新格局。例如，青岛市湛山街道党工委开展“两谈润心”活动，即“楼院座谈、家庭访谈、润泽民心”活动，面对面倾听民声民情，多渠道解决实际问题，零距离化解民难民忧，到目前为止，先后座谈了135个楼院，3000多户，居民4500多人，显示了社区服务工作旺盛的生命力。论文格式。
二、目前社区工作中存在的“不和谐”问题
欲求“和谐”，必先消除“不和谐”。只有通过对“不和谐”问题的成因探究和思考，才能明确构建和谐社区的思路和对策。
（一）投入“不和谐”，建设和谐社区的基础设施薄弱
社区财力不足导致部分社区在必须的服务设施、活动设施建设方面相对滞后，社区居民的锻炼场所紧缺等迫切需要解决的问题。
（二）社区结构“不和谐”，利益协调和矛盾调处困难重重
社区成员结构日益多元化，下岗职工、外来务工人员、个体户、白领阶层等不同群体的利益诉求各不相同，社区内缺乏完善的调处和协调机制。
（三）管理能力“不和谐”，社区环境、治安等问题亟待改善
目前仍有相当一部分旧式小区物业管理多头交叉，保洁、保绿、保修不到位，小区环境脏乱差。政府相关职能部门措施不够有力，依责履职不够到位，影响了和谐社区建设的整体推进。
（四）公民素质“不和谐”，建设和谐社区道德水准有待提高
不同收入、不同社会地位、不同理想追求的社区成员之间尚难形成共同的理想信念和共同的道德规范。社区成员在生活中各种不文明行为时有发生，而政府相关职能部门没有充分发挥社会主义思想道德教育的感召力和影响力。
三、坚持以人为本构建和谐社区的几点经验
构建和谐社区，关键在于要围绕不同人的不同需求，坚持以人为本，强化服务。
（一）理顺政社关系，构建以社会化管理为重点的社区管理机制
社区处于城市行政管理和社会自我管理的结合部，是属地化管理具体实施者，着力解决目前社区管理中存在的“有责的无权、有权的无责”等问题，要实行管理进社区、责任进社区、工作进社区、服务进社区。对政府职能部门管不了、也管不好，需要社区承担或参与的工作，经统一审核，批准后进入社区，同时，实行“费随事转、权随责走”，在下放相关职能的同时，将相应的工作经费按照一定比例转移到社区，使社区真正做到有权管事、有钱办事。例如，青岛市李沧区从2002年开始，按照每人每年1元的标准，区级财政设立了社区卫生服务专项经费，列入财政预算，并逐年增加，到2005年，全区共投入社区卫生事业经费超过300万元，为社区卫生事业发展奠定了坚实基础。
（二）坚持以人为本，构筑良好的社区人文体系
和谐社区建设是一项综合性很强的系统工程，固然需要坚实的物质基础，但人文精神是和谐社区的灵魂。和谐社区建设要注意以人为本，立足社区、服务居民，以不断满足社区居民的社会需求、提高居民的生活质量及文明程度为宗旨，实现人的全面发展为最终目标，让广大人民群众切身感受到党的温暖和政府的关怀，感受到社区改革带来的新变化。注重人与人之间的关系和谐，在和睦和谐的社会人际关系基础上的，提高人们共同的审美情趣，培养良好的道德观念和正确价值取向，塑造社区“个性”，提升社区的“气”和“神”。
（三）从社区成员的实际需求出发，提高社区服务质量和水平
针对社区成员结构变化、需求多样的实际，坚持物质和精神并举，开展面向所有对象、覆盖不同层次、满足各种需求的社区服务。服务的重点是面向特殊群体的社会救助和福利服务，面向社区居民的便民利民服务，面向社区单位的社会化服务，面向下岗失业人员的再就业服务和社会保障社会化服务。论文格式。创造公共服务的方式方法，采取市场化的运作方式，引导、协调、鼓励各类企业进入社区，承担、兴办社区服务项目。采取政府购买非营利项目，发展社区居民自我服务组织，充实社区志愿者队伍等形式，为社区居民提供更加便利的服务。逐步形成社会福利服务、社区互助服务和市场有偿服务相结合的多类型、多层次、广覆盖的社区服务网络体系，服务居民生活，凝聚人心。例如，青岛市市南区湖街道党工委组织建立和谐社区综合服务队，在100个开放式居民楼院中实行“小网格化”管理模式，从低保等人员中选聘专门人员，采取划片包干形式，承担治安巡逻、流动人口管控、社情民意和矛盾纠纷信息收集、小广告清理等工作，实行无缝隙管理，解决了社区工作中的许多难点问题，使卫生面貌焕然一新，治安秩序良好，无一起居民户被盗案件发生。
（四）理顺各方面的关系，调动各方面的积极性
在社区建设过程中，积极调动社区各群体加入社区建设是建设和谐社区不可或缺的条件。一是要充分调动全体社区居民融入社区的积极性。社区作为一个有机整体，仅靠少数社区工作人员的参与很难维持其正常运转，其建设与发展离不开全体居民的参与和支持。受传统观念的束缚，不少居民对社区认知程度不高，融入社区的主动性不够，参与社区建设的积极性不高。这就需要社区在加强自身建设上下功夫，在氛围打造上下功夫，采取诸如完善文体场所建设、建立合理的社区服务模式等措施来不断增强对各类社区居民的吸引力。二是要充分调动驻地单位参与社区建设的积极性。一些驻地单位认为社区工作是街道、居委会的事，与自己关系不大，更谈不上主动参与。这就需要各方充分沟通，为这些单位提供优质的服务，增进理解、达成共识，共同致力于社区的建设。三是要切实改变社区行政化的倾向。论文格式。现在有些社区成了职能部门的“派出机构”，出现了“社区是个筐，什么都往里装”的现象，上至天，下至地，四面八方全是事，该管的事没管好，不该做的事又做不好。因而，要想建设和谐社区，必须进一步理顺各方面的关系，求得各职能部门的理解与支持。
【关键词】空置；成因；影响因素
一、空置的定义
Denise D.和Willian C.W（1996）认为空置是指建筑物的整体或部分处于等待出租或出售的状态。国家统计局《房地产统计报表制度》中对空置的定义为：在报告期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。所以国内外对住房空置的定义基本一致，即建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。
二、空置的成因
自2000年以来，我国房地产业发展迅猛，但同时也伴随着商品住宅空置的大量增加。究其原因这是我国房地产开发过程中一系列不合理的做法而逐渐积累起来的。空置的成因大致可以从以下几个层面进行分析：
（一）市场的有效需求不足。产生商品住宅的市场有效需求不足的主要原因一是价格过高，二是居民收入偏低。房价收入比过高，远远超过了消费者的承受能力，居民有购房需求却没有购房能力。
（二）房地产投机活动。随着我国经济的快速发展和人口的增加，受土地资源限制，房价上涨也是必然的趋势，因此一些投机者购置大量商品住宅，等待涨价后出售，以获取暴利。正是由于这种日益上涨的投机行为，在很大程度上导致了商品住宅空置的增加。
（三）营销模式过于落后。我国的开发商对于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的销售模式，而不是租售结合，这势必会造成住宅空置面积的增加。
（四）住宅本身存在问题。大多数房地产企业受利益驱使过于热衷开发高档的住宅，适合普通人居住的低档次的住宅却开发甚少，同时随着人们生活水平的提高，过去那些设计、施工质量、户型、通风采光等条件落后，不符合现代人审美标准的住宅就不在人们买房时考虑的范围了。由于这些房屋本身的问题，导致的无效供给过多，大量的房屋积压销售不出去，形成大量的空置。
（五）土地政策存在很大问题。在我国土地一方面作为政府财政收入的一项重要来源，另一方面政府还要利用土地来招商引资，为了吸引一些重要的企业，政府甚至会无偿为企业提供土地，那么开发商通过竞价拿到的土地价格必然上涨，建房成本上涨，房价随之上涨，由房价上涨带来的空置等一系列问题随之出现。
（六）开发商缺乏合理规划。前几年火爆的市场加上高额的利润，使得越来越多的投资者缺乏科学的规划，盲目的投资房地产市场，导致市场上住宅的供应量远远大于消费者的需求量，导致大量的商品住宅处于空置状态。
三、商品住宅空置的影响因素
商品住宅空置是一个全国性的问题，但是由于房地产业的区域性，各地的经济发展水平，法规政策，生活习惯等方面存在着较大的差异，这些差异势必会对商品住宅的空置产生一定的影响。空置的影响因素涉及各个方面，从理论上看，主要可以从以下几个方面进行分析：
（一）商品住宅的区位因素。住宅作为人们生活最基础的一部分，其所处的位置如距离市中心，以及自己工作学习的地方，大型商场购物中心，公交地铁站的距离，周边环境等是否满足消费者的需求，是消费者在购房时需要慎重考虑的因素。
（二）房屋的质量。房屋的质量包括住宅本身的施工质量，设计是否完美，户型面积是否满足需要、通风采光条件好坏等，同时还包括小区物业管理水平，管理人员的素质，基本的配套设施等等。这些都是消费者在购房时要考虑的重要因素，从而影响销售情况。
（三）商品住宅开发的总量。在市场被看好的情况下，开发商会投入巨资，开发大量的新的商品住宅，短期内大量新建商品住宅的推出，不但开发商间彼此竞争激烈，同时还会使得消费者在短期内无法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅销售不出去，造成大量的积压，空置增加自然不可避免。
（四）开发商的营销模式。在当今这个信息时代，信息传达的越多，传达的越广，消费者对楼盘的了解度就可能更多，优秀的营销模式能使更多的消费者了解这一楼盘，同时还能给消费者留下良好的印象，这样新建的房屋销售出去的可能性就会增大，而那些营销模式落后的可能就会有更多的积压，空置必然增高。
（五）银行存款的利率。当银行的存款利率增加时，消费者就更愿意把钱存放到银行而不愿去消费，当消费者把钱都存入银行获取利息的时候，他们用于其他方面的支出就会减少，买房的人自然也会减少，商品住宅销售量减少，就会导致空置面积增加。
（六）房价的高低。房价的高低将对商品住宅的销售情况起到决定性的作用，一般消费者会综合考虑住宅质量和房价再做出是否购买的决定。那些价格合适，质量有保证的住宅会是消费者的第一选择，房价的升高通常会对商品住宅销售产生影响，会导致空置面积的增加。
四、总结
通过对空置原因及其影响因素的研究，我们在了解空置产生的原因的影响因素的基础上还可以清晰地发现现阶段我国商品住宅开发过程中所存在的问题，通过对这些问题的研究可以为发商下一阶段的开发提供了一些科学的依据和参考，更有助于房地产市场和我国经济社会的健康发展。
参考文献
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